福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0122民初2542号 原告：中国工商银行股份有限公司连江支行，住所地：福建省连江县凤城镇816北路156号。 主要负责人：陈亮，行长。 委托诉讼代理人：许昇、刘春龙，福建联合信实（福州）律师事务所律师。 被告：陈如舜，男，1982年5月15日出生，汉族，住福建省连江县。 被告：福建宏泰房地产开发有限公司，住所地：福建省连江县凤城镇北门街文明东路5#楼302。 法定代表人：张华，董事长。 原告中国工商银行股份有限公司连江支行（以下简称“工商银行”）与被告陈如舜、福建宏泰房地产开发有限公司（以下简称“宏泰公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告工商银行委托诉讼代理人许昇到庭参加诉讼；被告陈如舜经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告宏泰公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工商银行向本院提出诉讼请求：1.判令解除工商银行与陈如舜、宏泰公司签订的《个人购房借款／担保合同》（编号Ａ：［闽］字［营业部］行［连江］支行［2007］年［01ＦＨ184］号）；2.判令陈如舜立即向工商银行偿还借款本金125463.35元及其利息（包括罚息、复利,时间从2019年2月24日起至款项还清之日止，按双方合同的约定计息）；3.判令宏泰公司对上述第二项债务承担连带清偿责任；4.判令陈如舜立即协助工商银行办理位于连江县××镇××路××号××幢××单元房产抵押登记手续，宏泰公司应督促陈如舜并配合其办理抵押登记手续；5.上述房产抵押登记办妥后，或陈如舜拒不协助办理抵押登记的，工商银行有权以上述房产折价或拍卖、变卖后所得价款，对本诉讼请求在第二项确定的债权范围内优先受偿。事实和理由：2007年11月1日，工商银行与陈如舜、宏泰公司签署《个人购房借款／担保合同》（编号Ａ：［闽］字［营业部］行［连江］支行［2007］年［01ＦＨ184］号），约定：工商银行向陈如舜提供贷款40万元用于购买坐落于连江县××镇××路××号××幢××单元，贷款期限为180个月，还款方式为按月等额本息还款，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在贷款利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息,贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人立即清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至合同解除；本合同履行过程中发生纠纷，向贷款人所在地人民法院提起诉讼；贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。宏泰公司在《个人购房借款／担保合同》保证人一栏盖章，确认其对陈如舜的上述债务承担阶段性连带保证责任，直至正式抵押登记手续办理完毕且工商银行收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。陈如舜以其位于连江县××镇××路××号××幢××单元为《个人购房借款／担保合同》项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、工商银行实现债权的费用和陈如舜所有其他应付费用提供抵押担保，工商银行于2007年11月12日办理了购房权利抵押申报审批手续。2016年9月30日，陈如舜办理了上述房产的不动产权证【闽（2016）连江县不动产权第0××7号】。2007年11月13日，工商银行依约向陈如舜发放贷款40万元，贷款到期日为2022年11月13日。后陈如舜归还借款本金274536.65元及至2019年2月23日止的利息，尚欠工商银行借款本金125463.35元及之后的利息（包括罚息、复利）未还。因陈如舜从2011年6月23日开始出现逾期，截止至2017年10月13日已连续三个月且累计六次未按时足额偿还贷款本息，已构成违约，符合合同约定的解除条件，故工商银行有权按照合同约定解除双方签订的合同，提前收回贷款本息。现案涉房产已完成初始登记并办理了产权证，但由于陈如舜怠于办理抵押登记手续，阻碍工商银行抵押权的设定，因此，应当责令陈如瞬立即协助办理工商银行办理抵押登记手续，同时宏泰公司应督促陈如舜并配合其办理抵押登记手续；待上述房产抵押登记办妥后，或陈如舜拒不协助工商银行办理抵押登记手续的，则工商银行有权对上述房产折价或拍卖、变卖后所得款项优先受偿。因案涉房产尚未办理抵押权登记手续，宏泰公司应对陈如舜的上述债务承担连带保证责任。 陈如舜、宏泰公司未作答辩。 工商银行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈如舜、宏泰公司未提出质证意见亦未提供证据，视为自愿放弃举证和质证权利，其对工商银行的证据没有异议，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，工商银行与陈如舜、宏泰公司之间成立的《个人购房借款/担保合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规禁止性规定，对双方当事人具有法律约束力，依法予以保护。 虽然本案双方合同约定的还款期限尚未到期，但由于陈如舜未按合同约定履行分期还款义务，已构成违约，工商银行依据合同约定，有权选择宣布贷款本息提前到期，视为双方约定的解除合同条件成就，故本院依法解除双方的合同，由此产生的合同违约责任应由陈如舜承担。现工商银行请求陈如舜归还尚欠的借款本金125463.35元及其利息（包括罚息、复利），理由充分，依法予以支持。宏泰公司自愿为陈如舜偿还借款本息及违约责任提供阶段性连带责任保证，在陈如舜未办妥以工商银行为抵押权人的抵押登记手续完成前，依法对陈如舜的债务承担连带清偿责任。 本案中，案涉连江县××镇××路××号××幢××单元已办理登记至购房人陈如舜名下，并具备办理抵押登记条件，但陈如舜怠于办理，以致抵押登记未完成，故陈如舜负有协助办理抵押登记的义务，宏泰公司应督促其办理。本院确定陈如舜应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。陈如舜若逾期仍未协助办理抵押登记，本院无法径行判决由债权人工商银行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因陈如舜拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人工商银行对不动产优先受偿权。理由如下：其一，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其二，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。 案涉商品房已具备抵押登记条件，但因陈如舜原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人工商银行对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定，故依照《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”规定，本院依法确认债权人工商银行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。因工商银行与宏泰公司约定“保证人自正式抵押登记手续已办理完毕，贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的债务免除保证责任”，在抵押权未能依登记而设立的情况下，宏泰公司的保证期间延续。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼”规定，宏泰公司在承担保证责任后，有权向陈如舜追偿。在追偿过程中，若工商银行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还宏泰公司垫付之款项及按工商银行起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还陈如舜。 诉讼中，陈如舜经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，宏泰公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，依法予以缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十二条、第八十四条、第八十九条第（一）项、第（二）项、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条规定，判决如下： 一、解除中国工商银行股份有限公司连江支行与陈如舜、福建宏泰房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：[闽]字[营业部]行[连江]支行[2007]年[01FH184]号）； 二、陈如舜应在本判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司连江支行借款本金125463.35元及其利息（包括罚息、复利,时间从2019年2月24日起至款项还清之日止，按双方合同的约定计息）； 三、福建宏泰房地产开发有限公司对本判决第二项确定的债务承担连带清偿责任； 四、陈如舜应于本判决生效之日起三十日内协助中国工商银行股份有限公司连江支行办理连江县××镇××路××号××幢××单元抵押登记手续，福建宏泰房地产开发有限公司应督促陈如舜并配合其办理抵押登记。抵押登记手续办妥之日，福建宏泰房地产开发有限公司的保证责任终止； 五、连江县××镇××路××号××幢××单元抵押登记办妥后，或陈如舜逾期仍未办理抵押登记的，中国工商银行股份有限公司连江支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款对本判决第二项确定的债权优先受偿； 六、连江县××镇××路××号××幢××单元拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿福建宏泰房地产开发有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（从款项垫付之日起至款项还清之日止，按中国工商银行股份有限公司连江支行起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；再有余款的退还陈如舜； 七、福建宏泰房地产开发有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向陈如舜追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7300元，由陈如舜、福建宏泰房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  吴卫东 二〇二〇年十一月十一日 书记员  詹 颖 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 1、《中华人民共和国民法通则》 第六十二条民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第八十九条依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行： (一)保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任；保证人履行债务后，有权向债务人追偿。 (二)债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。 (三)当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。 (四)按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 2、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 3、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 4、《中华人民共和国物权法》 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 5、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 6、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。