江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0802民初3278号原告（反诉被告）：王晓飞，男，1977年9月30日出生，汉族。委托诉讼代理人：朱为荣，江西庐陵律师事务所律师。被告（反诉原告）：吉安市润阳房地产开发有限公司，住所地：吉安市吉州区吉福路35号，统一社会信用代码：913608007788476240。法定代表人：李松岳。委托诉讼代理人：罗雪，江西奋翼律师事务所律师。原告（反诉被告）王晓飞与被告（反诉原告）吉安市润阳房地产开发有限公司（以下简称润阳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人朱为荣，被告（反诉原告）委托诉讼代理人罗雪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王晓飞向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行《润阳.环湖湾车位销售协议》，确认原告享有C101和C102车位（原A221车位）所有权，责令被告协助原告办理车位产权登记手续。2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年2月6日，原、被告签订《润阳.环湖湾车位销售协议》，原告按被告图纸选购被告编号为A221车位，车位销售价格为90000元，协议对双方权利义务进行了约定。原告于2016年2月6日和2016年10月5日向被告支付了车位款90000元，被告出具了收据。原告支付车位款后，被告将A221车位交付原告使用。不久，被告对地下室车位重新编号，将原告购买的A221车位划出子母车位，重新编号为C101和C102，口头要求原告另行选购，原告予以拒绝。2019年4月12日，被告向原告发出《选购车位通知》，原告书面进行了回复，明确表示不同意重新选择车位或补差价，并继续使用原车位现C101和C102位置。2020年5月，被告未通知原告即强行锁住C101和C102车位，不准原告继续使用。综上，原、被告签订的《润阳.环湖湾车位销售协议》系双方真实意思表示，合法有效。现被告为谋取更大利益，将原告购买的车位重新划分为两个车位进行销售，明显违反了双方协议第八条第5项经营计划发生变化不能变更或解除合同的约定。因此，原告已合法取得重新编号的C101和C102车位所有权，双方应继续履行，被告无权单方解除合同，并应协助原告办理车位产权登记手续。为此，原告特诉至法院。被告吉安市润阳房地产开发有限公司辩称：一、原告王晓飞与被告润阳公司于2016年2月6日签订车位销售协议属实，但购买的车位并非诉讼请求中的C101、C102车位，且被告润阳公司已经向原告王晓飞发出了解除车位销售协议的律师函。原告王晓飞购买的系一个标准车位，协议车位编号为A221，但车位位置仅为示意图，并非竣工验收的确认车位。由于被告润阳公司当时工程尚未竣工，相关规划并未敲定，双方的车位销售在竣工验收过程中，经设计规划部门进行调整，全部车位的朝向、位置、编号等车位信息全部进行了重新规划调整。被告润阳公司开发建设的润阳.环湖湾项目经有关部门于2018年2月竣工验收，相关车位的产权办理以验收规划设计进行办理。2019年4月12日，被告润阳公司根据竣工验收调整后的车位情况向全部已购车位的业主发出重新选购车位的通知，但原告王晓飞拒绝重新选择标准车位，其原车位所在位置规划后为子母车位，原告王晓飞既不同意重新选择标准车位又不肯购买重新规划后子母车位的子车位。2020年6月，被告润阳公司委托律师向原告王晓飞发出律师函，要求原告王晓飞收函后七日内重新选择车位，七日内未选择视为拒绝购买车位，原购车位协议依法解除。二、被告润阳公司解除的理由充分、程序合法，双方的购车协议已依法解除。双方的车位协议中第四条第五点有关不可抗力、宏观政策调整、政府部门行政行为等特殊原因导致交付不能的，可以解除合同，双方互不负责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条分别是关于合同约定解除和法定解除的规定，被告润阳公司根据合同约定解除符合合同约定，根据法律规定由于原告王晓飞拒绝选择新的标准车位，是属于拒绝购买的行为，双方买卖车位的交易目的无法实现。综上，原告王晓飞并未购买C101、C102车位，被告润阳公司不存在为其办理该两车位产权登记手续的义务。为此，请求法院依法驳回原告王晓飞的诉讼请求。被告润阳公司向本院提出反诉请求：1、请求解除反诉人与被反诉人于2016年2月6日签订的润阳.环湖湾车位销售协议；2、请求依法判令被反诉人支付2016年2月6日至今的车位使用租赁费用16500元（300元/月*55个月）。事实与理由：一、反诉人润阳公司与被反诉人王晓飞于2016年2月6日签订了一份合同，名为《润阳.环湖湾车位销售协议》。根据协议内容，被反诉人购买反诉人开发的润阳环湖湾小区的一个车位，车位编号为A221，价格为90000元。由于当时工程尚未竣工，相关规划设计并未敲定,车位位置仅为示意图，并非竣工验收的确认车位。在竣工验收过程中，经设计规划部门进行调整，全部车位的朝向、位置、编号等车位信息全部进行了重新规划调整。原来被反诉人购买的设计为标准车位的位置变更成为了子母车位。2019年4月12日反诉人根据竣工验收调整后的车位情况向全部已购车位业主发出重新选购车位的通知，已购车位业主均纷纷到公司重新选择车位。但被反诉人王晓飞拒绝重新选择标准车位。由于其原标准车位所在位置规划后为子母车位，被反诉人既不同意重新选择标准车位又不肯购买重新规划后子母车位的子车位。2020年6月反诉人委托律师向被反诉人王晓飞发出律师函，要求被反诉人收函后七日内重新选择车位，七日内未选择视为拒绝购买车位，原购车位协议依法解除。二、根据反诉人与被反诉人的车位协议中第四条第五点有关于不可抗力、宏观政策调整、政府部门行政行为等特殊原因导致交付不能的，可以解除合同，双方互不负责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定，反诉人根据合同约定解除符合合同约定，根据法律规定由于被反诉人拒绝选择新的标准车位，是属于拒绝购买的行为，双方买卖车位的交易目的无法实现，根据前述法律规定，反诉人依法解除双方购买车位协议符合法律规定。程序上，反诉人尽到了通知义务，在2019年4月份就向购买车位的业主发出通知要求重新选择车位，2020年6月再次向拒绝选择车位的业主再次发出律师函，要求重新选择车位，逾期解除原购买车位协议。综合前述，反诉人请求解除反诉人与被反诉人于2016年2月6日签订的润阳.环湖湾车位销售协议。反诉被告王晓飞辩称：1、不同意解除双方于2016年2月6日签订的润阳.环湖湾车位销售协议。2、反诉被告是正当的使用自己花费90000元购买的车位，不存在支付使用租赁费的问题，反诉被告保留自反诉原告锁住车位之日起至完全解除之日止的使用费，现在反诉被告到处在外面停车，导致交警罚款，造成了损失，事实与理由在起诉状中已经陈述。3、反诉原告发的律师函是在反诉被告起诉以后，并且反诉原告不存在不可抗力、宏观政策调整、政府部门行政行为等原因导致解除合同，所以合同已经生效，受法律保护，应该继续履行。本院经审理认定事实如下：2016年2月6日，原告王晓飞（乙方）与被告润阳公司（甲方）签订《润阳·环湖湾车位销售协议》，约定：乙方向甲方购买的车位编号为：A221车位（以下简称“该车位”），鉴于该车位是现售，故平面图（见合同附件）仅为位置示意，乙方在签订本合同前已对该车位及整个车库的现状（包括位置、尺寸大小、高度、平面、建筑结构、装修及设备标准等）进行了实地考察，对该车位现状满意并确认车库现状与本合同约定一致，同意按现状购买。该车位销售价格为90000元（地下车位以个为单位销售，面积的差异不影响车位的单位售价）。该车位取得所在项目的建设工程竣工验收备案表条件下，甲方可以把车位交付给乙方，乙方不得拒收车位。双方一致约定，本合同签署后至物业交付前，除非不可抗力因素影响（包括但不限于地震等自然灾害以及政府规定等法律法规调整等），任何一方面单方面解除合同，均视为违约，并赔偿另一方该车位总价款的20%作为违约金。双方一致认为，合同签订后发生的下列事项，属于商业风险，而非不可抗力，除本合同另有约定外，任何一方不能因此主张变更或者解除合同：1、车位市场买卖价格或者租赁价格的上涨或下跌；2、车位周边环境的变化，包括但不限于商业、交通、配套等；3、一方自身情况发生变化，包括其债务承担能力，其经营计划发生变更等。协议签订后，原告分别于2016年2月6日、2016年10月5日向被告支付了编号为A221车位的车位款20000元、70000元，合计90000元。原告支付A221车位款后，被告将A221车位交付原告使用。后被告将A221车位位置改为子母车位，编号改为C101、C102，2019年12月11日，被告取得吉州区东门街9号润阳·环湖湾地下室商品房面积实测变更报告，报告中的编号为子母车位C101（含C102）。2019年4月12日，被告向原告发出《选购车位通知》，载明：尊敬的王晓飞先生：鉴于您此前已认购我公司润阳.环湖湾小区的地下车位A221的事实。由于原认购时的车位规划状况发生了调整，现实际车位与原规划的车位发生了变化，原有的车位编号等车位信息都发生了变化，需要认购车位的业主重新选择车位。本公司就认购车位业主重新选购车位发出如下通知：请认购业主在收到本通知之日起三日内到润阳环湖湾售楼部重新选购车位，在重新选购车位时，如选择同类型的车位，按原定价执行；原选普通车位的业主如需选择子母车位，须按公司定价补差价。如未在此期间优先选购，逾期未选购视为放弃优先选购权利等。2019年4月15日，原告向被告发出《关于对选购车位通知的回复》，载明：“吉安市润阳房地产开发有限公司：你公司于2019年4月12日寄送的《选购车位通知》，我于2019年4月13日收到，特书面回复如下：一、我与你公司于2016年2月6日签订的《润阳.环湖湾车位销售协议》，属双方自愿签订，系双方真实意思表示，签订主体及内容不违反法律规定，协议合法有效、已发生法律效力。我国合同法第八条明确规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护，因此双方均应按上述协议约定继续履行义务。二、我已按双方协议，分别于2016年2月6日和2016年10月5日分两次向你公司交纳了A221车位款90000元，你公司出具了收据，我已完全履行了协议约定的义务，因此，我不同意重新选购车位进行变更或解除合同。三、根据双方协议第八条第5项约定，合同签订后发生的下列事项，属于商业风险，而非不可抗力，除本合同另有约定外，任何一方不能因此主张变更或者解除合同：3、一方自身情况发生变化，包括其债务承担能力，其经营计划发生变更等。你公司要求我重新选购车位，将我已选购的车位划出两个车位，另一车位再行出售，从中获取商业利益，属你公司自身经营计划发生变化。因此你公司无权变更或解除双方协议。综上，你公司通知我重新选购车位已侵犯我车位财产所有权，我将保留通过诉讼途径维护我合法权益”。2020年5月，被告将C101车位上锁致使原告无法正常使用，原告遂诉至法院，后被告委托律师向原告发律师函，要求原告收到律师函后在7日内到润阳公司重新选择车位，逾期未重新选购或拒绝重新选择车位，视为拒绝购买车位。原车位买卖协议因不可抗力导致无法继续履行，润阳公司将依法解除双方的《润阳·环湖湾车位销售协议》。本院认为：原告王晓飞与被告吉安市润阳房地产开发有限公司签订的《润阳·环湖湾车位销售协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据双方协议约定，车位是现售，合同附件平面图为位置示意，地下车位以个为单位销售，面积的差异不影响车位的单位售价。原告已按约支付了原编号为A221车位的全部车位款，被告已实际交付A221车位，后被告将原告购买的A221车位位置改成了子母车位并对地下车位编号进行了变更，现子母车位C101的位置与原A221车位位置一致，被告吉安市润阳房地产开发有限公司提供的证据不足以证明因不可抗力、宏观政策调整、政府部门行政行为导致合同目的不能实现，故原告王晓飞诉请要求被告吉安市润阳房地产开发有限公司继续履行《润阳.环湖湾车位销售协议》应予支持，原告主张要求确认原告享有C101和C102车位（原A221车位）所有权，责令被告协助原告办理车位产权登记手续，因吉州区东门街9号润阳·环湖湾地下室商品房面积实测变更报告中办理不动产证的编号为子母车位C101，包含了C102车位，故原告享有子母车位C101的所有权，被告应协助原告办理子母车位C101的产权登记手续。被告反诉要求解除双方于2016年2月6日签订的《润阳·环湖湾车位销售协议》并要求原告支付2016年2月6日至今的车位使用租赁费用16500元无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吉安市润阳房地产开发有限公司继续履行2016年2月6日与原告王晓飞签订的《润阳·环湖湾车位销售协议》，原告享有子母车位C101（原A221车位）的所有权，被告于本判决生效后三十日内协助原告办理上述车位的产权登记手续；二、驳回反诉原告吉安市润阳房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费100元，减半收取，计50元；反诉费2050元，减半收取，计1025元，共计1075元，由被告（反诉原告）吉安市润阳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审判员  曾晔二〇二〇年十一月九日法官助理赖丽蔚书记员刘爱兰