河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初7666号原告：唐大云，女，1981年3月2日出生，汉族，住河南省汝南县。委托诉讼代理人：黎亮亮，河南发时达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈全红，男，1974年6月15日出生，汉族，系原告的丈夫，住河南省汝南县。被告：驻马店市天鸿房地产开发有限公司。住所地：西平县未来大道东段康馨佳苑15号楼。统一社会信用代码：914117007241394115。法定代表人：张作义，总经理。委托诉讼代理人：林辉，河南成盛律师事务所律师。被告：殷华伟，男，1969年11月4日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告唐大云与被告驻马店市天鸿房地产开发有限公司（以下简称天鸿公司）、殷华伟商品房预售合同纠纷一案。本院受理后，依法由审判员刘林适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐大云的委托诉讼代理人黎亮亮、陈全红，被告天鸿公司的委托诉讼代理人林辉，被告殷华伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐大云诉称，原告于2012年通过环保局得知殷华伟挂靠天鸿公司开发建设锦桂苑项目，就向殷华伟交纳了首付款，后该项目迟迟没有开工，经业主多次上访，殷华伟于2016年5月14日作出承诺，承诺锦桂苑项目于2016年6月30日全面开工，2016年11月30日前交钥匙。但该项目仍没有进展。后该项目于2017年7月五证才办理齐全，被告通知原告更换了收据，将收据日期新开为2017年8月21日付款252914元，于2017年8月21日签订正式购房合同并在房管局备案。合同约定原告购买被告天鸿公司开发的锦桂苑住宅小区11号楼1302房，房屋总价252914元整。××逾期付款的违约金按日万分之五计算。出卖人于2017年12月31日前交房，逾期交房的按日万分之一承担违约金。合同附件四第一条约定：××除了房款以外，还应缴纳以下费用：1、房屋维修基金，2、天然气安装费，3、水、电网改造费，4、有线电视初装费，5、暖气管道设施配套费，6、国家规定的有关税费及其他应当由××承担的费用。合同签订后，原告交齐了所有房款。但被告的项目一直进展缓慢，至今没有办理完备交房手续，并且于2019年11月28日被告发布公告可以交房，但需再缴纳以下费用：1、暖气管道、设备、开口费：120元/平方米，2、自来水管道、设备、开口费：5500元/户，3、电网改造、管道、开口费：14500元/户，4、天然气、管道、开口费：3000元/户。原告认为，被告殷华伟挂靠天鸿公司开发锦桂苑项目，为锦桂苑小区实际开发商，并且殷华伟出具有承诺书，应当共同承担责任。由于被告已逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任，违约金标准应按《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任之规定：出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。自2017年12月31日至2020年7月31日已逾期两年零七个月计943天，违约金为252914×0.0001×943=23849.79元。以后每月按252914×0.0001×30=758.74元计算至实际交房之日止。合同附件四第一条的约定违反政府的法律法规的规定，应属无效。同时，这些费用也没有实际发生。确认被告2019年11月28日的交费公告内容明显违法、违反合同公平公定的原则。违反了驻马店市人民政府驻政【2014】84号、驻政办【2015】94号文件、河南省发改委豫价字（2000）077号《河南省新建商品房交易价格行为规则》的相关规定。因被告存在违约，原告为此聘请律师而支出的费用2000元，属于违约方违约给守约方造成的损失，应由被告承担。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求：1、判令二被告继续履行2017年8月21日签订的商品房买卖合同，向原告交付合同约定的房屋；2、判令二被告支付延期交房违约金23849.79元（截止2020年7月31日前），以后每月按758.74元计算延期交房违约金直至按合同约定的符合验收条件及标准、验房合格后交房为止；3、判决房屋买卖合同附件四：合同补充协议第一条约定无效；4、确认被告2019年11月28日的交费公告内容违法、违约；5、原告支付的律师费2000元和诉讼费用由被告承担。庭审中，原告自愿放弃对律师费用2000元的诉讼请求。被告天鸿公司辩称，1、关于逾期交房问题，由于原告违约不履行合同行为，是造成逾期交房的主要原因。天鸿公司的行为符合双方所签订的合同及补充合同的规定，不承担逾期交房责任。2、合同补充协议第一条约定符合相关法律法规及文件的规定，应予以保护支持。综上，被告天鸿公司履行了合同义务，应依法驳回原告对天鸿公司的起诉。被告殷华伟辩称，1、其本人不应当承担任何责任，被告作为天鸿公司锦桂苑项目的负责人，被告就锦桂苑项目作出的行为属于职务行为，应当由天鸿公司承担责任；2、原告诉状中所称补充协议四第一条是在公平、公正、公开的情况下签订的，符合法律规定，应当予以支持。经审理查明，2017年8月21日，原告唐大云（××）与被告天鸿公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：1、出卖人以出让方式取得位于高新区河南省××开发区××路、××支路交叉口西南的地块土地使用权。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为锦桂苑住宅小区11号楼。建设工程规划许可证号为驻规建字第411701201700007号，施工许可证号为412801201706080101。2、××购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为驻马店市住房管理中心，商品房预售许可证号为驻房预字第20170145号。3、××购买的商品房位于第11号楼独单元1302号房，建筑面积为104.08平方米。4、计价方式与价款。该商品房单价为2430元/平方米，总金额为252914元。5、付款方式为一次性付款，××于签约当日一次性付完。6、出卖人应当在2017年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：①该商品房经验收合格。……7、出卖人逾期交房的违约责任：①逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。②逾期超过180日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知之日到达起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.001%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。8、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：水、电、路与房屋同时交付使用。9、合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力等条款。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》显示：合同双方当事人经协商，就本合同未尽事宜，补充如下条款……第一条、××除合同约定的房价款外，还应交纳下列费用，否则出卖人有权拒绝将商品房交付××使用，并不承担相应的逾期交房责任：1、房屋维修基金；2、天然气安装费；3、水、电网改造费；4、有线电视初装费；5、暖气管道设施配套费；6、国家规定的有关税费及其他应由××承担的费用……。上述《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》的出卖人落款处加盖有被告天鸿公司印章，××落款处由原告唐大云署名。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。庭审中，原告唐大云向本院提交以下证据：1.驻马店市驿城区环境监察第一大队于2011年4月7日对张春平出具的50000元收据一份、驻马店市驿城区环境监察第一大队于2011年9月26日对邵秋枝出具的52205.80元收据一份、驻马店市驿城区环境监察第一大队于2015年7月6日对陈全红出具的51103元收据一份、驻马店市驿城区环境监察第一大队于2016年9月14日对陈全红出具的13000元收据一份、驻马店市驿城区环境监察第一大队于2017年7月25日对陈全红出具的89205.70元收据一份、常明珠于2012年12月11日出具的买卖协议一份，写明：“今收到陈全红购买我锦桂苑期房房款146700元整，剩余房款由陈全红负责”。原告向本院提交该证据用于证明诉争房屋一开始是由张春平购买的，后转卖给邵秋枝，再由邵秋枝转卖给常明珠，常明珠又转卖给了原告的丈夫陈全红，后期房款是由原告的丈夫陈全红交纳的，最终是由原告和被告天鸿公司签订了商品房买卖合同。被告天鸿公司质证称，真实性无异议，对于原告主张的转卖过程，公司不清楚，诉争房屋的购房款252914元确实已经交纳，并与唐大云签订了商品房买卖合同（至于监察大队是否将该笔款转至公司账户，需公司与监察大队对账）。被告殷华伟质证称，同天鸿公司意见。2.2016年5月14日，被告殷华伟向锦桂苑小区业主出具承诺书一份，载明：“锦桂苑项目，我承诺2016年6月30日前全面开工，2016年11月30日前交钥匙。承诺人：殷华伟。2016年5月14日”。原告向本院提交该证据用于证明被告殷华伟以其个人名义向全体业主承诺了应交房日期为2016年11月30日，但未加盖天鸿公司公章。被告殷华伟质证称，真实性没有异议，因为该项目被定为双违项目，长期停工，部分业主上访，书写承诺书的目的一是给业主一个交代，二是促进政府对该项目的处理，系殷华伟对该项目的职务行为。被告天鸿公司质证称，真实性不清楚，但殷华伟是锦桂苑项目的负责人，其出具承诺书是职务行为。3.2016年8月20日，被告殷华伟向中原银行驻马店风光支行出具的共管资金授权书一份，载明：“我叫殷华伟，身份证，我在贵行开立个人账户，账号：41×××03，支取方式：凭证件支取，该账户资金用于锦桂苑项目手续办理，后续建设属驻马店市天鸿房地产开发有限公司与业主共管的资金……”。原告提交该证据证明2016年8月20日，殷华伟向中原银行驻马店风光支行出具了共管资金授权书，授权天鸿公司与业主共管资金的相关事宜，但其提供的账户为其本人私人账户，授权人签名也是其本人签署，未加盖天鸿公司公章。被告殷华伟质证称，真实性没有异议，与政府协调下，政府同意开工，被告为了让业主对该项目资金去向放心，主动提出由业主方代表杨彦春、环保局代表薛彬及项目代表殷华伟共同对项目资金进行监管，系殷华伟对该项目的职务行为。被告天鸿公司质证称，以被告殷华伟质证意见为准。4.2019年11月28日，被告天鸿公司发出公告一份，内容为“锦桂苑小区业主：锦桂苑小区作为问题楼盘在上级领导的大力支持和广大业主的共同努力下，现小区已基本具备交付条件。因部分业主急需住房，经请示问题楼盘领导小组决定，急需用房业主可交齐相关费用后先行装修。现将应交费用明细公布（附后）。请广大业主相互转告，有需装修业主到小区办公室办理相关手续。已先行装修业主如需开通水、电、气可到小区办公室办理”。后附交费明细内容为“公司应收款：暖气管道、设备、开口费：120元/㎡；自来水管道、设备、开口费：5500元/户；电网改造、管道、开口费：14500元/户；天然气、管道、开口费：3000元/户。物业公司应收款：装修保证金2000元/户；预交装修电费300元/户；垃圾清运费㎡×4元/户；电梯使用保护费㎡×1元/户；物业费：高层住宅1.2元/平方米/月；电梯洋房1.1元/平方米/月；多层住宅0.6元/平方米/月。物业费按照房管部门核定，自2020年1月1日起开始收取”。被告殷华伟质证称，真实性无异议。被告天鸿公司质证称，真实性无异议，确实是公司张贴的，对其证明目的有异议，不能证明涉案房屋在2019年11月28日具不具备交房条件，也不能证明应收款是违反了主合同的约定和政府主管部门的规定。5.中原银行驻马店业务委托书，该委托书显示：2016年12月27日，殷华伟以其个人名义通过中原银行开发区支行向驻马店市财政局非税收入归集专户转入锦桂苑规划费5991655.50元。6.被告殷华伟向环保局出具的收条一份，内容为：“今收到环保局转来团购房屋手续名单……”,该收条未加盖天鸿公司公章。原告提交第4-5项证据用于证明2016年12月27日，殷华伟以其个人名义通过其个人账户向驻马店市非税收入归集专户转入锦桂苑规划费5991655.50元；2017年8月16日，殷华伟向驻马店市驿城区环境监察第一大队出具收条一份，内容为收到环保局转交业主购房款情况，收到人为天鸿公司与殷华伟，但未加盖天鸿公司公章。被告殷华伟质证称，对于证5真实性没有异议，当时公司有诉讼纠纷，账户已经被冻结，为了不影响锦桂苑小区的正常运行，与公司商定把费用打给了我，这笔款项是按照政府批复（2012）49号文规定的标准缴纳的规划费用，该笔费用与（2015）94号文规定的交纳标准的红线外的标准是一致的。并且该笔费用公司已经摊入了建筑成本，并没有让业主承担。对于证6真实性没有异议，收条不能证明是个人行为，在办理环保局交接手续时，我作为锦桂苑项目的具体负责人出具了收条并明确写明是驻马店市天鸿房地产开发有限公司，足以证明是职务行为。被告天鸿公司质证称，对证5-6真实性无异议，对证明目的有异议，殷华伟是公司的项目负责人，并不是实际控制人。7.中原银行个人活期存入凭证及户口本复印件（来源：由锦桂苑小区业主赵军伟及王会英提供）。证明：赵军伟与王会英系夫妻关系，2017年8月20日锦桂苑业主王会英将购房款尾款转入殷华伟在中原银行的个人账户。8.支付宝转账电子回单、户口本复印件（来源：由锦桂苑小区业主王保卫提供）。证明：王保卫与王虎系父子关系。2020年3月26日，锦桂苑业主王保卫通过其儿子王虎将燃气、水电开口费共计35489.60元转入殷华伟姐姐殷华丽的个人银行账户。证据1-8综合证明殷华伟不仅以个人名义出具相关手续，还通过自己账户转出相关建设资金，又通过个人账户及其亲属账户收取相关费用，其资金流向与天鸿公司无任何关系，殷华伟系锦桂苑项目实际负责人。被告殷华伟对证7、8质证称，对证明目的有异议，在使用我个人账户时，在使用我个人账户之前，也使用过其他几个人的账户，比如王宜清，赵新喜，薛彬等人的账户，之所以使用他们的账户，就是因为公司账户因为涉诉问题不能使用，后来因为频繁支取麻烦，他们不再愿意让公司使用，才有了最后的一直用我的账户这个事实，所以不能因为使用了我个人的账户就证明了其项目是我本人的。被告天鸿公司对证7、8质证称，王会英和王保卫不是本案的当事人，是这一批案件的其他当事人，这组证据不能证明本案个案的履行情况；殷华伟是履行职务行为，公司因为其他案件账户不能使用，所以使用殷华伟的个人账户。9.陈玉娟与殷华伟的手机通话录音一份，原告用以证明：2019年6月18日，殷华伟自认其为锦桂苑小区的老板（负责人）的事实。10.赵军伟与丁亚明的电话录音一份，原告用以证明：锦桂苑项目开工建设时，丁亚明为天鸿公司的法定代表人，2016年6月23日变更为丁娟。2019年9月3日，锦桂苑业主赵军伟与丁亚明手机通话时，丁亚明明确承认天鸿公司与殷华伟系挂靠关系，殷华伟向天鸿公司交纳管理费，借用天鸿公司资质开发了锦桂苑项目。原告提交第9-10项证据综合证明：殷华伟系锦桂苑项目的实际责任人，其与天鸿公司系挂靠关系，殷华伟与天鸿公司应对开发锦桂苑项目所产生的相关法律关系承担共同的法律责任。被告殷华伟质证称，对于证9原告没有经过我的允许，该录音是存在目的性，所以在对话时就是有目的的。我作为锦桂苑项目的负责人，接听业主电话回答问题也是属于正常的业务范围。所以证明锦桂苑项目是我个人的是不能成立的。对于证10赵军伟与丁亚明的录音是否征得丁亚明的同意我不清楚，电话录音整理的是不是全部的我也不清楚，丁亚明为前公司法人，所给的答复是不是代表公司由法庭来认定，如果电话录音内容是丁亚明的真实意思的情况下，我申请丁亚明本人出庭作证对该录音内容作出解释。被告天鸿公司质证称，对证9真实性没有异议，对证明内容有异议，陈玉娟不是本案合同的当事人，她与殷华伟的通话内容没有得到对方的允许，属于私自录音。殷华伟解释自己是老板只是一种说法，是不是老板应该以工商登记为准。对证10赵军伟与公司前法人丁亚明的通话录音真实性无法确定，关于委托手续都是公司办理的，丁亚明作为前法人，他的发言不能代表是公司的行为。11.河南省物价局文件豫价房字[2000]077号《河南省新建商品房交易价格行为规则》。证明：商品房销售价格已包含水电气暖建设费用，开发商不得在商品房价格外，以任何理由加收任何费用。被告殷华伟质证称，真实性没有异议，与驻马店市（2015）94号文内容并不冲突，公共配套设施的费用是由建设单位承担，也就是小区红线内与红线外的区别。公司公告所要收取的费用是按照（2015）94号文除公共配套设施外的红线以内的建设费用。（2000）77号文属于物价局的指导性文件，具体实施还是以当地政府的规定为准。被告天鸿公司质证称，真实性没有异议，该文件属于物价局指导性文件，对于收费问题政府答复是可以按（2012）49号文收取。12.河南省建设厅豫建城〔2003〕41号关于推行城市住宅供水“一户一表、计量出户”工作的通知及国家电力公司文件国电安运[1998]669号国家电力公司城镇一户一表改造的若干规定，证明新建居民住宅一律按新标准和一户一表要求进行建设，从设计、规划审批、施工、验收，一步到位，不搞重复建设。所需资金应列入住宅建设成本中。被告殷华伟质证称，上述文件都是指导性意见，具体实施以当地政府规定为准。被告天鸿公司质证称，真实性没有异议，该文件属于推行城市的“一户一表”的通知，属于推行性文件，具体收费还是要以当地政府文件为准。13.建设部《建设工程质量管理条例》，证明建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（1）完成建设工程设计和合同约定的各项内容。（2）有完整的技术档案和施工管理资料。按新工程技术标准设计图纸，按图纸施工一次建成，不搞重复建设二次改造。被告殷华伟质证称，真实性没有异议，依据该条例认定被告公司没有备案验收属于主观认定。被告天鸿公司质证称，真实性没有异议，公司锦桂苑小区属于问题楼盘，政府允许先行入住。14.范县人民法院指导性判例：（2017）豫0926民初538号判决书一份、濮阳市中级人民法院指导性判例：（2018）豫09民终98号判决书一份。证明类似案件的处理情况。判决补充协议约定的条款无效，开发商返还原告交纳的天然气开口费3000元。被告殷华伟质证称，是否适用由法庭进行参考借鉴。被告天鸿公司质证称，真实性没有异议，判决内容是否与本案相似，需法庭核实。庭审中，被告天鸿公司向本院提交以下证据：1.驻马店经济开发区违法建设领导小组于2015年12月22日出具的《关于“锦桂苑”项目正常收费的请示》（驻开制违办【2015】72号）及批复各一份；2.驻马店市人民政府于2012年4月28日发布的《驻马店市人民政府关于调整中心城区建设项目收费优惠政策的通知》（驻政【2012】49号）；3.驻马店市人民政府于2014年9月26日下发的《驻马店市人民政府关于进一步规范市中心城区建设项目收费政策的通知》（驻政【2014】84号）；4.驻马店市人民政府于2015年8月25日下发的《驻马店市人民政府办公室关于印发的通知》（驻政办【2015】94号）；第1-4项证据综合证明被告公司收费项目有政府同意收费的法律法规依据，符合相关政策规定。其中购房合同附件四是双方真实意思表示，合同收费项目是在政府文件规定的范围收取的，被告公司没有违法收费。原告质证称，以上证据是政府对开发商的相关收费规范，不是对业主的收费管理制度。5.驻马店市行政服务中心于2016年12月30日出具的《关于对驻马店市天鸿房地产开发有限公司锦桂苑项目综合收费资金进行分配的通知》（驻行服〔2016〕58号），证明被告天鸿公司交纳城市配套费用为5991655.5元，其中包括：城市基础设施配套费1908942元、人防办易地建设费2290730.1元、散装水泥专项资金127263元、建筑噪声超标排污费190894元、防雷装置施工技术检测费127263元、社会捐赠款1346563.4元，公司已经缴纳城市基础设施配套费（属红线外，不由业主承担）。6.公司应收款通知一份、翟庄居委会的锦桂苑小区总平面布局图，证明：公司通知的业主应承担的除房价款外的其他费用及天鸿公司开发小区的总建筑面积及总户数。7.2016年3月26日天鸿公司和施工方张改明签订的工程承包合同一份。证明：配合费是按照每平方米20元收取。（实际收取业主是按10元/平米）。8．2017年9月28日天鸿公司与河南省豫南燃气有限公司签订的供应气合同一份及安装天然气合同一份和收据一张。证明：天鸿公司向天然气部门共计交纳金额1736000元。9.2018年6月11日天鸿公司与驻马店兴源水务工程有限公司签订的供水施工协议及补充协议各一份、天鸿公司与青岛三利中德美水设备有限公司签订的工业品买卖合同一份。证明：水网改造支付的费用给驻马店兴源水务工程有限公司共计金额为2609360.06元，给青岛公司为45万元，第三方张改明收取水网配合费215563.15元。10.2017年9月10日天鸿公司与驻马店市华光电力设备安装有限公司签订的“锦桂苑”住宅小区项目供配电工程承包合同、7.6万元的转账凭证各一份。证明：电网改造费用860万元及转账7.6万凭证。11.2017年7月28日天鸿公司与河南风凯机电工程有限公司签订的锦桂苑小区热力一次网及换热站设备采购合同书、2017年7月2日郑州恒兴科技工程有限责任公司漯河分公司和天鸿公司签订的锦桂苑小区消防暖通项目安装合同、天鸿公司与国电驻马店热电有限公司签订的供用热采暖意向性协议。证明：天鸿公司的暖气管道设施配套费河南风凯机电工程有限公司收取价款为476万元，郑州恒兴科技工程有限责任公司漯河分公司收取暖通安装费用298万元。占用地下室建热交换站费用24万，配合费实际收取按每平方2.5元，以上共计8946227.65元。被告天鸿公司提交第5-11项证据综合证明公司相关费用收费的真实性和合法性，合同违约是由于原告拒不履行合同规定造成的，被告公司不承担逾期交房责任。12.被告天鸿公司另提交了相关水、电、天然气、暖气交纳票据及张改明于2018年9月16日、2019年12月26日出具的收条两张，用于证明水费分摊到每户为5513元/户，电费分摊到每户为1.49万元/户，天然气分摊到每户为3147元/户（实际按3000元/户收取），暖气分摊为120元/平方米，路面、下水、配合费等费用230万元。原告质证称，对被告提供的该组水、电、气、暖证据的真实性、关联性均有异议，被告虽与第三方签订了施工合同，但被告未提供必要的转账记录及发票等证据予以证明锦桂苑小区的相关建设是否施工或者是按合同约定施工，故对该组证据不应予以采信，依据河南省发改委（2000）77号文件第五条水、电、气、暖建设费用已含在房价中，且购房人已全部缴纳购房款，被告不应再另行重复收取。被告殷华伟对被告天鸿公司提交的上述证据均无异议。另查明，一、2014年10月21日，驻马店市人民政府下发《驻马店市人民政府关于进一步规范市中心城区建设项目收费政策的通知》（驻政〔2014〕84号），该通知载明：城市基础设施配套费：按照《财政部关于城市基础设施配套费性质的批复》（财综函〔2002〕3号）、省政府常务会议〔2007〕21号规定，我市征收标准定为90元/平方米。根据我市实际情况，资金分配比例为：供水、供气、供热配套设施建设各15元／平方米；其余45元／平方米用于其他市政基础设施配套，由市政府统筹安排使用。本通知自2014年10月1日起执行。二、2015年8月27日，驻马店市人民政府办公室关于印发《驻马店市中心城区城市基础设施配套费征收管理实施细则》的通知，（驻政办〔2015〕94号）（以下简称《实施细则》）。该《实施细则》第一条规定：为规范城市基础设施配套费（以下简称城市配套费）的征收、使用和管理，促进城市基础设施建设，根据《驻马店市人民政府关于进一步规范市中心城区建设项目收费政策的通知》（驻政〔2014〕84号），制定本细则；第二条规定：城市配套费是市政府有关部门强制征收用于城市基础设施建设的专项资金，属于政府性基金；第三条、凡在中心城区新建、扩建和改建建设项目（含临时建设项目）的单位和个人，均应按照本细则缴纳城市配套费。第六条规定：城市配套费的征收标准按90元/平方米；第十二条规定：城市配套费纳入政府性基金预算管理，专款专用。每平方米90元的配套费中，供水、供气、供热配套设施建设各15元，其余45元由市政府统筹安排使用；第十三条规定：供水、供气、供热配套费专项用于补助项目规划红线以外新建、老旧管网改造、自来水生产工艺和化验室的升级改造等城市公用配套设施建设；第十四条规定：供水、供气、供热配套费使用原则：供水、供气、供热主管网建设（不含小区规划红线内庭院管网和户内设施建设）坚持专业经营单位投资为主、政府补助为辅的原则。专业经营单位对供水、供气、供热主管网建设，应满足城市规划建设需要。政府补助应控制在城市配套费当年收入分配总额以内，当年结余城市配套费结转下年继续使用；第十七条规定：建设项目缴纳的城市配套费，应计入建设工程造价。商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行加收；第十八条规定：供水、供气、供热企业必须凭建设项目缴纳的城市配套费财政收据或政府批准的减免文件，办理入网手续。本办法实施前已取得《建筑工程规划许可证》的已建和在建项目，以及驻政〔2014〕84号文件实施前的建设项目，未缴纳燃气和热力配套费用，现需要集中供气、供热的，建设单位或个人与燃气企业、热力企业协商解决。本办法自发布之日起开始执行。三、《河南省新建商品房交易价格行为规则》（豫价房字[2000]077号）第五条规定：商品房销售价格以开发成本基础，加法定税金和合理利润，结合市场供求状况和国家有关规定制定。商品房销售价格由下列项目构成：（一）土地征用及拆迁补偿费；（二）勘察设计及前期工程费；（三）建筑安装工程费；（四）开发建设区内基础设施建设费（含区内非营业性配套公建费）：指小区规划红线以内与住房同步配套建设的道路、供水、供电、供气、供热、通讯、照明、排污、排洪、消防、绿化、环卫等公共基础设施建设费用，以及经政府批准按规划要求建设的物业管理用房、公共非机动车车棚、公测等非营业性公共配套设施建设费用；（五）开发建设单位管理费；（六）贷款利息；（七）税金；（八）利润。第六条规定：下列费用不得计入商品房成本：小区内营业性用房及设施的建设费用；对社会的集资、赞助、捐赠支出及其它与开发经营成本无关的费用；各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；国家规定不得进入成本的其他费用。第九条规定：商品房销售必须按国家规定明码标价。经营者必须向购房者公开标明商品房销售价格，并不得在公开标明的商品房价格外加收任何费用，也不得在商品房交付使用时委托物业管理单位追加房价外的任何费用。政府依法调整税费的除外。第十二条规定：售房合同签署后，经营者不得自行决定增加新的收费项目或提高收费标准。四、关于原告诉请的第3项请求：确认房屋买卖合同附件四：合同补充协议第一条约定无效，原告陈述无效的理由为：“主合同约定是水电入户，被告又在附件四中约定收取水电网改造费是不合理的，且水电网并没有改造是一次性安装到位的。天然气安装费和暖气管道设施配套费按照政府相关文件应当包含在房价当中，不应当另行收取。且该条款为格式条款”。五、被告天鸿公司称，因原告没有交纳相关费用，故涉案房屋没有交付，且本案诉争房屋至今尚未竣工验收合格。上述事实，有原、被告提交的相关证据及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，一、被告天鸿公司与原告唐大云签订《商品房买卖合同》一份，约定将尚未建成的锦桂苑小区第11号楼独单元1302号房屋出售给原告，原、被告之间系商品房预售合同关系。该合同系双方自愿签订，合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于原告请求继续履行双方签订的商品房买卖合同，向原告交付合同约定的房屋。法律规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告天鸿公司签订《商品房买卖合同》后，原告已足额支付了购房款，履行了合同的主要义务，故原告请求继续履行该份合同，本院予以支持。但因本案诉争房屋未经竣工验收合格，不符合《商品房买卖合同》约定的交房条件，故原告请求交付该房屋，本院不予支持。但被告天鸿公司应积极办理各种验收手续，争取早日将符合合同约定交房条件的本案诉争房屋交付于原告使用。二、关于原告请求判决《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第一条的约定无效问题。1、原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条约定“××除合同约定的房价款外，还应交纳下列费用，否则出卖人有权拒绝将商品房交付××使用，并不承担相应的逾期交房责任：①房屋维修基金；②天然气安装费；③水、电网改造费；④有线电视初装费；⑤暖气管道设施配套费；⑥国家规定的有关税费及其他应由××承担的费用”，该条款中约定××除交纳房款外，还应交纳房屋维修基金、天然气安装费、水、电网改造费、有线电视初装费、暖气管道设施配套费、国家规定的有关税费及其他应由××承担的费用，不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。2、在该条款中同时约定“否则出卖人有权拒绝将商品房交付××使用，并不承担相应逾期交房责任”，该约定系原告未交纳补充协议约定相关费用的责任承担方式，该条款内容系为重复使用而预先拟定，且被告天鸿公司未采取合理方式提请买房人注意，属格式条款。关于该责任承担方式的效力，买房人与出卖人签订合同的主要目的是为取得房屋所有权，主要义务为交纳房款；出卖人与买房人签订合同的主要目的为取得房屋价款，主要义务为按约定交付房屋。本案中，原告已足额支付了购房款，被告天鸿公司的主要目的已实现；若被告天鸿公司仅以原告未交纳该条款中的部分费用为由，拒绝将房屋交付使用，原告的合同目无法实现，故该约定免除了被告天鸿公司的交房责任，排除了原告取得房屋的权利。故《合同补充协议》第一条中的违约责任承担方式部分，属于免除己方责任，加重对方责任，排除对方主要权利的条款，故第一条中载明的“否则出卖人有权拒绝将商品房交付××使用，并不承担相应逾期交房责任”应属无效。综上，《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条所约定内容属部分无效、部分有效。三、关于原告请求逾期交房违约金问题。根据有关法律规定，当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告依约向被告天鸿公司支付全部购房款，而被告天鸿公司未按合同约定的期限即2017年12月31日前履行交房义务，构成违约。现原告请求被告天鸿公司支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。合同中约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金”。经核算，截止2020年7月31日，被告天鸿公司应向原告支付逾期交房违约金数额为23849.79元（252914元×0.0001×943天），原告请求被告天鸿公司支付该款项，本院予以支持。关于原告请求从2020年8月1日至交房之日止的违约金，每月按758.74元计算，因交房时间尚未确定，本院不作处理，原告可另行主张权利。四、关于原告请求确认被告天鸿公司于2019年11月28日发布的缴费公告内容违法。庭审中，被告天鸿公司明确表示其公告收取的暖气管道、设备、开口费；自来水管道、设备、开口费；电网改造、管道、开口费；天然气、管道、开口费系小区规划红线以内的基础设施建设费，但对该费用如何缴纳以及缴纳的数额的标准尚未明确，又因该公告仅系被告天鸿公司的单方告知行为，故该公告对原告不产生法律效力。五、关于原告请求被告殷华伟承担共同责任问题。庭审中查明：1、2016年5月14日，被告殷华伟以个人名义向锦桂苑小区业主出具承诺书；2、2016年8月20日，被告殷华伟以个人名义与业主代表和环保局代表三方设立了共管账户；3、2016年12月27日，殷华伟通过其个人账号向驻马店市财政局非税收入归集专户交纳锦桂苑规划费5991655.5元；4、锦桂苑小区部分业主将购房款直接转入到被告殷华伟及其亲属的个人银行账户中。同时，原告提交的赵军伟与天鸿公司原法定代表人丁亚明的通话录音中显示，丁亚明认可殷华伟系挂靠天鸿公司开发了锦桂苑小区。故原告主张本案诉争的锦桂苑小区系殷华伟挂靠天鸿公司进行开发建设，殷华伟系实际投资人，本院予以采信；但原告以殷华伟为实际投资人为由请求其承担共同责任，没有法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告唐大云与被告驻马店市天鸿房地产开发有限公司继续履行双方于2017年8月21日签订的《商品房买卖合同》。二、确认原告唐大云与被告驻马店市天鸿房地产开发有限公司于2017年8月21日签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条约定的“出卖人有权拒绝将商品房交付××使用，并不承担相应的逾期交房责任”内容无效。三、限被告驻马店市天鸿房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告唐大云支付逾期交房违约金23849.79元。四、驳回原告唐大云的其他诉讼请求。如被告驻马店市天鸿房地产开发有限公司未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2741元（已减半收取），由被告驻马店市天鸿房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  刘林二〇二〇年十一月九日书记员  孙鑫