广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初10885号原告(反诉被告)：高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司，住所地广东省广州市天河区花城大道86号1-4层316B房，统一社会信用代码914401015602365211。负责人：吴健梅，职务总经理。委托诉讼代理人：禤藴菁，系广东胜伦律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈小婧，女，1983年11月25日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：洪双逸，系北京市盈科（工作）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市六艺学社教育发展有限公司，住所地广州市天河区花城大道84号首层至4层（部位：二层自编206），统一社会信用代码91440106MA59CUKN7C。法定代表人：陈小婧。委托诉讼代理人：洪双逸，系北京市盈科（工作）律师事务所律师。原告(反诉被告)高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司(以下简称高成公司花城分公司)诉被告（反诉原告）陈小婧、被告(反诉原告)广州市六艺学社教育发展有限公司（以下简称六艺学社）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。高成公司花城分公司的委托诉讼代理人禤藴菁，陈小婧、六艺学社的共同委托诉讼代理人洪双逸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高成公司花城分公司向本院提出诉讼请求：1.六艺学社支付拖欠的2020年2月至4月的管理服务费43365.93元（每月管理费为14455.31元）及其迟延支付管理费的违约金(以当月欠缴的管理费为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，自当月6日期计算至实际付清之日止，以本金为限)；2.陈小婧对上述费用承担连带清偿责任；3.陈小婧、六艺学社承担本案的诉讼费。诉讼中，高成公司花城分公司将诉讼请求一中计算违约金的标准变更为按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的计算，高成公司花城分公司其余诉讼请求没有变更。事实和理由：高成公司花城分公司与陈小婧于2016年3月1日签订了《物业管理服务合同》，约定高成公司花城分公司向陈小婧提供广州市天河区花城大道84号西翼402-1首层至4层自编211、212商铺管理服务，管理期限从2016年3月1日至2022年8月31日，物业管理费为每月14455.31元。陈小婧应于每月5日前支付当月管理费与上月水电费，逾期支付的，每日按欠缴金额的千分之五支付违约金。后高成公司花城分公司与陈小婧、六艺学社协商一致，将陈小婧在《物业管理服务合同》项下的权利义务转让给六艺学社，且陈小婧对六艺学社的合同履行承担连带担保责任。高成公司花城分公司按约对上述场地提供了服务，但六艺学社未按约支付2020年2月至4月的管理费。为维护高成公司花城分公司的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。陈小婧、六艺学社共同答辩称，一、根据《物业管理服务合同》第二条约定，物业管理期限与租赁合同约定的租赁期限一致，并随租赁合同的延后、提前终止或延长而相应的延后、提前终止或延长。而陈小婧与广州市高德美居置业有限公司（以下简称高德置业公司）签署的租赁合同，已经过双方协商一致于2020年2月29日解除，现双方正在协商解约后新场地的签约问题。因租赁合同已解除，则物业合同也应当一并解除。基于此，高成公司花城分公司的员工何学妍曾向我方提供租赁调整方案，我方也根据租赁调整方案安排新场地装修，何学妍作为高成公司花城分公司指定的场所管理人员，合同的签订与费用的缴纳均与其沟通，我方有理由相信其有权代理高成公司花城分公司做出意思表示，高成公司花城分公司却出尔反尔否认曾经同意合同于2020年2月29日解除，主要是其内部管理混乱，管理层与法务部门未能达成一致意见，该后果应当由高成公司花城分公司自行承担。二、陈小婧租赁该场所，主要用于经营少儿教育培训项目。六艺学社在疫情期间，一直响应广州市教育局政策要求，在2020年2月到5月期间未曾开业，也从未享受到高成公司花城分公司提供的物业服务。按照公平原则以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉及新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的精神，即使无法确认双方合同已经解除，也应当变更合同内容，减半收取物业费用。同时，因高成公司花城分公司的方案中提出2020年2月疫情期间损失各承担50%，因此，我方只需缴纳2020年2月份半个月的管理费，而高成公司花城分公司还没退还我方管理费保证金，我方同意进行抵扣，因此，我方无须向高成公司花城分公司支付任何费用。陈小婧、六艺学社向本院提出反诉请求：1.确认六艺学社与高成公司花城分公司之间签署的《物业管理服务合同》及《物业管理服务合同补充协议》于2020年2月29日解除；2.判令变更《物业管理服务合同》内容，2020年2月至2020年4月期间的物业管理费减半收取（减免额为21682.965元）；3.本案诉讼费由高成公司花城分公司承担。事实和理由与其答辩意见基本一致。高成公司花城分公司对陈小婧、六艺学社的反诉答辩称，陈小婧、六艺学社提供的微信聊天记录并没有反映双方口头达成了一致意见，双方协商最终没有签订任何书面协议。涉案商铺一直由六艺学社占有使用，直至2020年5月之后才退场，而且在2020年4月11日六艺学社仍向高成公司花城分公司发出提前解除合同的申请，以上事实均反映涉案合同并未于2020年2月29日协商一致解除。陈小婧、六艺学社在答辩状及反诉状中均提及因为疫情原因没有营业，要求根据公平合理原则以及疫情期间的司法解释对管理费进行减免，本案的性质是物业服务合同纠纷，并非相关司法解释所明确的纠纷类型，再者，陈小婧、六艺学社以公平合理的原则要求减免，在疫情期间高成公司花城分公司承担了更多的责任，如果因此减免高成公司花城分公司依据合同应获得的管理费，对于高成公司花城分公司而言，是显失公平。经审理查明：案外人高德置业公司承租位于广州市天河区花城大道84号首层至4层房屋，租赁期限2015年9月1日至2025年8月31日（房屋租赁登记备案号：穗租备2015B0601300842号）。高德置业公司与高成公司花城分公司签订了《委托物业管理合同》，约定由高德置业公司将位于广州市天河区花城大道、兴国路地段的CBD项目委托高成公司花城分公司实行物业管理，委托管理期限与高德置业公司经营期相同。陈小婧与高德置业公司签订《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》，约定由高德置业公司向陈小婧出租位于广州市天河区花城大道84号西翼211、212商铺，租赁期限为2016年3月1日至2022年8月31日。高成公司花城分公司（甲方，下同）与陈小婧（乙方，下同）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方为乙方租赁的广州市天河区花城大道84号西翼211、212商铺（以下简称“涉案商铺”）提供物业管理与服务，物业管理期限自2016年3月1日起到2022年8月31日止；物业管理服务费按计租面积计算，每月每平方米43元，乙方承租物业计租面积为336.17平方米，每月管理费共计14455.31元；乙方应在每月5日前以现金或转账缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水费、电费等费用；乙方在签订本协议之日，向乙方支付物业管理保证金43365.93元，上述保证金在租赁期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止时且乙方无任何违约的情况下，由甲方在10个工作日内全部无息返还给乙方；如果乙方出现拖欠物业管理费及水、电费等应缴费的行为，甲方有权直接在乙方已交纳的物业管理保证金及水电费保证金中扣除相关欠费，不足部分乙方应在甲方首次发出催款通知书后的10天内将保证金补至原来金额，未能及时补足，甲方按本协议第六条第1款追究乙方违约责任；违约责任：乙方须按时向甲方缴付管理费和水电费，如乙方迟延缴交，须向甲方支付迟延违约金，从迟交之日起，每逾期一天按拖欠金额的5‰支付违约金；如乙方逾期缴付达30日，视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方面通知乙方终止本协议并没收乙方的物业管理保证金及水电费保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿；如乙方在管理期内非法定或约定理由单方终止本合同或因乙方原因造成本合同终止的，乙方承诺其已支付的物业管理保证金和其在租赁物业内的装修及安装的设施、设备等将作为对甲方损失的补偿，不足部分甲方有权继续向乙方追偿；协议的变更与终止：本协议物业管理期限随乙方与出租方的租赁协议的变更而变更，随租赁协议的解除而解除，随租赁协议的终止而终止等合同条款。合同签订后，陈小婧向高成公司花城分公司交纳了物业管理保证金43365.93元。高成公司花城分公司（甲方）、陈小婧（乙方）与六艺学社（丙方）签订《物业管理服务合同补充协议》，约定：甲乙双方于2016年3月1日签订《物业管理服务合同》，约定由甲方对乙方承租的位于广州市天河区珠江新城花城大道84号首层至4层二层自编211、212房（以下简称涉案商铺）提供物业管理服务；乙方经与甲方、丙方协商一致并经甲方、丙方同意后，拟将乙方在合同项下的全部权利义务转让给丙方；自2016年8月1日零时起，乙方将其在合同项下的全部权利义务转让给丙方，丙方受让合同项下原由乙方享有及承担的全部权利义务，受让后，丙方将取代乙方，继续向甲方履行合同；转让后陈小婧对六艺学社合同履行承担连带担保责任等。高成公司花城分公司对涉案商铺提供了服务和管理。六艺学社没有向高成公司花城分公司缴纳2020年3月起的物业管理费。六艺学社主张租赁涉案商铺主要用于经营少儿教育培训项目,在疫情期间，一直响应广州市教育局政策要求，在2020年2月到5月期间未曾开业。高成公司花城分公司则认为其在疫情期间承担了更多的责任。六艺学社主张其与高德置业公司签订的《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》已经于2020年2月29日解除，并提供微信聊天记录予以证明。高成公司花城分公司对此不予确认，认为六艺学社在2020年4月11日仍向高德置业公司、高成公司花城分公司发出撤场申请书，由此证明双方此前并没有协商一致解除涉案合同的履行。六艺学社确认其分别于2020年3月、同年4月11日曾发出上述申请书，发出申请书的原因是高成公司花城分公司首先提出退租211、212商铺，后六艺学社配合其流程提出申请，然后才有上述提及的微信聊天内容中高成公司花城分公司员工于2020年4月30日发出方案，同意涉案合同在2020年2月29日解除。高成公司花城分公司主张涉案合同于2020年4月30日解除，向本院提供了解除合同通知书和快递单予以证明，六艺学社承认在2020年5月有收到解除合同通知书。对双方提供的证据，因高成公司花城分公司提供证据的证明力明显大于六艺学社提供证据的证明力，本院对六艺学社主张涉案合同于2020年2月29日的事实不予确认，确认涉案合同于2020年4月30日解除。另查明，因新型冠状××疫情防控工作，广州市教育局发布《关于暂停校外教育培训机构开展线下培训活动的紧急通知》，要求自2020年1月24日起全市校外教育培训机构暂停开展各类线下培训活动。本院认为，高成公司花城分公司与六艺学社签订的《物业管理服务合同》以及与陈小婧、六艺学社签订《物业管理服务合同补充协议》合法有效，双方均应严格履行。根据本院查明事实，涉案物业管理服务合同于2020年4月30日解除，因此，陈小婧、六艺学社要求确认六艺学社与高成公司花城分公司之间签署的《物业管理服务合同》及《物业管理服务合同补充协议》于2020年2月29日解除的反诉请求，理据不足，本院不予支持。高成公司花城分公司依约提供了物业管理服务，六艺学社理应向高成公司花城分公司支付物业管理费。高成公司花城分公司主张六艺学社拖欠2020年2月至4月的物业管理费43365.93元，本院对予以采信，六艺学社理应向高成公司花城分公司清偿该笔款项。陈小婧、六艺学社以受新冠疫情影响而要求变更《物业管理服务合同》内容，将2020年2月至2020年4月期间的物业管理费减半收取，因本案的性质是物业服务合同纠纷，并非相关司法解释所明确的纠纷类型，因此，陈小婧、六艺学社该反诉请求，理据不足，本院不予支持。六艺学社虽迟延支付物业管理费，鉴于其作为线下教育机构，受疫情及疫情防控措施影响，自2020年2月不能正常经营，从而导致其收入大幅减少，故其未按照合同约定的时间足额支付物业管理费，不存在主观恶意，而具有法律上的合理事由。因此，对高成公司花城分公司要求按照合同约定的时间开始计算违约金，本院不予支持。涉案物业管理服务合同于2020年4月30日解除，六艺学社应当向高成物业公司结清欠付的费用，其继续拖欠已不具有合理性，故其应从2020年5月1日起支付迟延付款的违约金。合同约定的违约金标准为每日千分之五，高成物业公司主动调整为按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准支付违约金，本院予以支持，违约金以不超过物业管理费的本金为限。陈小婧在与高成公司花城分公司、六艺学社签订的《物业管理服务合同补充协议》中，承诺其对六艺学社合同履行承担连带担保责任，因此，高成公司花城分公司要求陈小婧对上述物业管理费、违约金承担连带责任的诉讼请求有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、广州市六艺学社教育发展有限公司于本判决书发生效力之日起三日内向广州高卫物业管理有限公司支付拖欠2020年2月至同年4月期间物业管理费43365.93元及违约金（违约金的具体计算标准为：以43365.93元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%，从2020年5月1日起计算至实际付清之日止，违约金以本金为限）；二、陈小婧对上述第一项负连带清偿责任；三、驳回广州高卫物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回陈小婧、广州市六艺学社教育发展有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费442元、反诉案件受理费171.04元，均由陈小婧、广州市六艺学社教育发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  郭志峰二〇二〇年十一月二日法官助理张彩莲书记员麦秋菊