广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终972号上诉人（原审被告）：汕头市××工程发展总公司，住所地广东省汕头市×××××之二。法定代表人：余伟民，副总经理。委托诉讼代理人：张秋松，广东涉川律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑紫韵，广东涉川律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郭裕鹏，男，汉族，1964年1月2日出生，住广东省深圳市福田区×××4×，公民身份号码440××××××××××××212。委托诉讼代理人：彭宏图、林珠玲，广东乾本律师事务所律师。原审被告：连俊杰，男，汉族，1974年6月11日出生，住广东省汕头市龙湖区×××××，公民身份号码440××××××××××××134。原审被告：陈惠纯，女，汉族，1979年9月25日出生，住广东省汕头市龙湖区×××××，公民身份号码440××××××××××××923，系连俊杰的妻子。上诉人汕头市××工程发展总公司（下称安居公司）因与被上诉人郭裕鹏、原审被告连俊杰、原审被告陈惠纯申请执行人执行异议之诉一案，不服汕头市龙湖区人民法院（2019）粤0507民初2075号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年8月17日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人安居公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判终止执行并解除对位于汕头市×××××××××××屋（下称××××××）的查封。2.本案全部诉讼费用由郭裕鹏承担。事实和理由：一、一审法院无视汕头市中级人民法院（下称汕头中院）认定的事实，且对法律规定理解存在偏差，审理逻辑存在严重错误。1.一审法院无视汕头中院作出的（2019）粤05民终32×号判决书认定“原二审庭审中，连俊杰本人到庭参加诉讼，其对安居公司起诉所主张的事实及提交的证据均无异议，辩称涉案房产之所以至今尚未办妥过户手续，是因为个人经济纠纷以及房产的税费负担等问题所导致……”的事实，反而认为安居公司对迟延办理过户手续存在主观过错，事实认定严重错误。2.一审法院将“非买受人原因”偷换成“非第三人过错”这一概念，将排除强制执行的条件进行曲解，明显违反法律规定且无视客观证据所证明的事实。3.一审法院违背了“证有不证无”的基本审判逻辑。安居公司依法没有证明自身没有过错的举证责任。办理登记过户手续必须要出卖人配合买受人即安居公司办理才能成立，在出卖人连俊杰根本不配合办理相关过户登记手续的情况下，安居公司根本不存在提交办理申请的可能性，更无法提供“提交办理登记过户手续”的相关证据。一审法院要求安居公司证明对“未办理过户登记”没有过错明显强人所难。二、安居公司是××××××的合法买受人，依法可以排除申请执行人的执行申请。1.（2019）粤05民终32×号《民事判决书》确认了《房产转让协议书》为有效的书面房屋买卖合同，安居公司为合法买受人，权利依法应受到保护。2.安居公司出示了按期缴纳水、电费的单据，证明已从2006年×月至今已实际占有使用××××××，是实际占有使用人。3.安居公司在协议书约定和连俊杰通知下，分别于2006年×月14日、2006年×月24日向连俊杰的委托收款人汕头市丰盈实业有限公司（下称丰盈公司）转账支付了635766元，余款211922元已向一审法院提存，已按照合同约定支付大部分价款且将剩余价款按照法院要求交付执行，安居公司已全额支付了××××××的价款。4.（2019）粤05民终32×号《民事判决书》可确认××××××未办理过户登记是连俊杰个人原因，安居公司在买受房屋后已多次催促连俊杰办理手续，且后来积极通过提起诉讼确认了买受人身份，因此房屋未办理过户登记事项并非安居公司自身原因导致。被上诉人郭裕鹏答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.（2019）粤05民终323号判决书认定事实部分，并未涉及安居公司所称的连俊杰未办理过户原因的事实认定。2.“非因买受人自身原因未办理过户登记”涵盖了买受人是否存在过错，即《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（下称执行查扣冻规定）第十七条规定中的“第三人”是否存在过错。一审适用法律正确，不存在理解偏差和曲解法律问题。3.安居公司对其享有足以排除强制执行1503号房的民事权益负有举证证明责任，否则依法应当承担举证不能的法律后果。一审以安居公司未能举证证明其对未办理过户登记不存在过错，认定其不享有足以排除强制执行的民事权益正确。二、安居公司对1503号房不享有足以排除法院强制执行的民事权益。（一）安居公司未在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。1.依据《房产转让协议书》约定，安居公司与连俊杰应在安居公司支付75%房款后签订《二手房转让合同》并办理房产交易确认手续。鉴于双方未签订《二手房转让合同》，安居公司不具备在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同情形。2.安居公司与连俊杰转让1503号房存在以下不合常理及值得质疑的疑点：（1）《房产转让协议书》出让方是连俊杰，受让方是安居公司及汕头市长安建设有限公司（下称长安公司）。以上两受让人在知悉1503号房系共有情况下，在未得其他共有人确认同意转让情形下、面对不能履行的极大风险下，便与共有房屋其中一人即连俊杰签订《房产转让协议书》，并转账支付了75%的购房款635766元，且仅凭连俊杰的传真就将该款支付给丰盈公司，丰盈公司非签约当事人。以上635766元由两笔款构成，均未标注系购房款。（2）安居公司在支付所谓购房款后，不是要求连俊杰出具收款收据，而是接受非1503号房产权人丰盈公司出具的收款收据。（3）自2006年4月12日签订《房地产转让协议书》后，尤其是支付75%购房款后，在长达11年时间里，安居公司从未就1503号房过户至其名下主张过权利。根据以上事实，有理由相信《房产转让协议书》系安居公司、长安公司与连俊杰虚假意思，买卖1503号房非真实交易目的，因此该协议系无效协议。（二）1503号房系共有房产，《房产转让协议书》项下物权待定，1503号房过户到安居公司名下存在履行不能情形。（三）安居公司未能提供合法有效证据证明其在法院查封之前已合法占有1503号房。（四）安居公司提供的付款凭证不足以证明已向连俊杰支付购房款。（五）安居公司对1503号房至今未办理过户登记存在过错。安居公司向一审法院起诉请求：1.判决撤销一审法院（2019）粤0507执异31号《执行裁定书》；2.判决准许对1503号房的强制执行。一审诉讼期间，安居公司申请撤回上述第1项诉讼请求。一审法院认定事实：已生效的汕头中院（2019）粤05民终323号民事判决书查明：汕头市××××号×××全层面积973.01平方米的权属人为连俊杰，廖绪铭是共有人，房屋权属来源为2001年5月购买。2014年3月31日，上述位于汕头市××××号×××分割办理房地产权证，其中汕头市××××号×××3××的房地产权证的权属人为连俊杰，廖绪铭是共有人。汕头市××××号××××××、1504号房于2016年2月26日被一审法院查封。2006年×月12日，安居公司、长安公司与连俊杰签订了《房产转让协议书》，约定：连俊杰将位于汕头市×××××金华大厦××××、1504号房的房产及附着设施转让给安居公司及长安公司，建筑面积513.75平方米；房产证号：粤房地证字第0×××8号；转让价格：按房产证号建筑面积每平方米1650元（包括现有附着设施），转让总额为847688元；付款方式：在本协议书签订后3个工作日内，安居公司及长安公司付给连俊杰定金100000元，安居公司及长安公司在付定金后10个工作日内，将转让款总额的75%（包括定金100000元）即635766元付给连俊杰，双方在安居公司及长安公司付款后5个工作日内办妥房产交易确认手续，剩余转让款211922元，在安居公司及长安公司取得该房产所有权证及房产移交完毕后5个工作日内一次性付还连俊杰，上述款项概以转账形式划入连俊杰指定的银行账户；双方应在安居公司及长安公司付给75%房款后5个工作日内签订《二手房转让合同》，安居公司及长安公司以两个公司名下分别购买一套，具体操作细则按有关规定和《转让合同》条款执行；本转让房产在未正式移交给安居公司及长安公司之前，所相关的一切债权债务及应付未付的费用概与安居公司及长安公司无关，连俊杰应在房产移交之前自行理清，在该房产交易过程中，涉及有关税、费，按汕头市政府的有关规定各自承担；在本协议签订之日起2个月内，连俊杰应将房产全部移交给安居公司及长安公司。2006年×月14日，安居公司向连俊杰指定的丰盈公司账户转入100000元。2006年×月24日，安居公司向连俊杰指定的丰盈公司账户转入535766元。丰盈公司分别于2006年×月14日、×月24日向安居公司出具收到上述款项的收款收据各一份。一审诉讼期间，安居公司提出：上述房产在房产转让协议签订后，连俊杰依照协议约定交付其使用至今。该判决书本院认为部分认定：安居公司、长安公司与连俊杰于2006年签订的《房产转让协议书》有效。安居公司要求连俊杰继续履行合同义务，立即办理×××3××转让过户手续的诉讼请求，由于×××3××已被法院依法查封，故×××3××办理权属转让过户手续在法律上和事实上均不能履行，故该诉讼请求依法不能支持。该判决书判决：确认安居公司、长安公司与连俊杰于2006年签订的《房产转让协议书》有效。驳回安居公司的其他诉讼请求。郭裕鹏与连俊杰、陈惠纯民间借贷纠纷一案，案号为（2016）粤0507民初202号，一审法院依据郭裕鹏的申请，于2016年2月25日作出（2016）粤0507民初202号之一民事裁定书，裁定查封连俊杰所有的位于汕头市×××××1503、1504号房的房产。2016年7月22日，一审法院作出（2017）粤0507民初202号民事判决书，判决连俊杰、陈惠纯应于判决发生法律效力之日起十日内偿还郭裕鹏借款本金1100000元及利息。2017年11月20日，郭裕鹏向一审法院申请强制执行，案号为（2017）粤0507执1097号。2019年1月29日，一审法院作出（2017）粤0507执1097号之五执行裁定书，裁定继续查封连俊杰所有的位于汕头市××××号1503××、1504号房地产。2019年7月22日，安居公司向一审法院提出执行异议。一审法院于2019年8月28日作出（2019）粤0507执异31号民事裁定书，裁定中止对1503号房的执行。一审法院认为，本案争议的焦点是安居公司对1503号房是否享有足以排除强制执行的民事权益。安居公司援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称执行异议复议规定）第二十八条的规定，主张其是1503号房的合法买受人，依法可以排除申请执行人的执行申请。经审查，安居公司、长安公司与连俊杰签订的《房产转让协议书》虽然已经生效的汕头中院（2019）粤05民终323号民事判决书确认有效，但关于1503号房没有办理产权变更登记手续的责任问题，系安居公司对1503号房是否享有足以排除强制执行的民事权益的关键。执行查扣冻规定第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据该规定，安居公司主张其可以排除申请执行人执行申请成立的前提条件之一是安居公司对未办理房产过户登记手续不存在过错。经审查，安居公司未能提交任何申请办理1503号房登记过户手续的证据。据此，应认定安居公司在签订《房地产买卖合同》后，未及时办理1503号房过户登记手续。对于自签订该合同之日（2006年4月12日）起至房产被查封之日（2016年2月26日）长达10年的时间里迟迟未办理房产过户手续的事实，安居公司并未举证证明系因客观障碍所致。因此，安居公司迟延办理过户手续，存在主观上的过错。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，安居公司、长安公司与连俊杰在签订《房产转让协议书》后，双方没有对协议项下房产进行依法登记，尚未产生物权变动的效果，安居公司对该协议项下房产不拥有所有权，故安居公司对争议房产不享有足以排除强制执行的民事权益。因此，郭裕鹏要求准许1503号房的强制执行的诉讼请求，证据及理由充分，应予支持。关于安居公司提出的上述抗辩意见，理由不成立，不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、执行查扣冻规定第十七条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：准许执行位于汕头市××××××××××（粤房地权证汕字第100016888×号）的房产。案件受理费2300元，公告费1000元，由安居公司负担。经审理查明，一审查明的事实与本案证据一致，本院予以确认。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”执行异议复议规定第二十八规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，作为案外人的安居公司，需要举证证明其对1503号房已同时满足上述规定的四个条件，才可以排除法院的强制执行。结合当事人上诉及答辩情况，本案的焦点问题在于安居公司对1503号房未办理过户是否不存在过错。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。依据查明事实，安居公司、长安公司与连俊杰于2006年4月12日签订了1503号、1504号房的《房产转让协议书》，并于同月14日及24日共支付了75%的购房款。至2016年2月26日1503号房被一审法院查封长达十多年时间，安居公司并未举证其就办理过户采取了任何积极行为。尽管2014年3月31日1503号房才办理了房地产权证分割，但即便如此，从该房单独办证至其被查封仍有两年多的时间，在这段时间内安居公司并无采取任何积极行为向连俊杰主张申请过户。本案中，安居公司无法举证其对办理过户有采取任何积极行为，亦无法举证存在合理的客观理由阻却过户。一审法院认定安居公司迟延办理过户手续存在主观过错并无不当。综上，安居公司无法举证证明其对1503号房满足了执行异议复议规定第二十八条所要求的四个条件，安居公司对1503号房并不享有足以排除强制执行的民事权益。一审认定事实清楚，但适用法律中的第二十八条应为参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，本院予以纠正后对处理结果予以维持。安居公司的上诉请求缺乏理据，本院不予支持。本案为申请执行人执行异议之诉，应按非财产案件交纳案件受理费。一审判决确定的案件受理费数额有误，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由上诉人汕头市××工程发展总公司负担。郭裕鹏多预交的一审案件受理费，由一审法院予以退回。汕头市××工程发展总公司已向本院预缴二审案件受理费2300元，其多预交的二审案件受理费2200元，由本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长  林 玫审 判 员  林 楠审 判 员  林 喆二〇二〇年十一月九日法官助理  陈侄锋书 记 员  林 敏