四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1702民初2056号 本诉原告（反诉被告）：达州市佳才商贸有限公司，住所地：达州市通川区西外新区州一豪庭D幢1-4-1号。 统一社会信用代码：91511700MA654AJN03。 法定代表人：陈兵，执行董事。 委托诉讼代理人：李威，四川虹信律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）：四川成都铁路国际商旅集团有限公司，住所地：成都市人民北路二段9号。 统一社会信用代码：915100002018645342。 法定代表人：刘刚，董事长。 委托诉讼代理人：刁红，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张敬茹，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。 本诉原告（反诉被告）达州市佳才商贸有限公司（以下简称佳才商贸公司）与本诉被告（反诉原告）四川成都铁路国际商旅集团有限公司（以下简称成铁商旅公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法向本诉被告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票后，本诉被告（反诉原告）成铁商旅公司于2020年7月14日提起管辖权异议。经审查，本院于2020年7月27日作出（2020）川1702民初2056号民事裁定书，裁定驳回本诉被告（反诉原告）成铁商旅公司对本案管辖权提出的异议。本诉被告（反诉原告）成铁商旅公司于2020年8月6日向四川省达州市中级人民法院提出对管辖权异议民事裁定书的上诉，四川省达州市中级人民法院经审查后于2020年8月31日作出（2020）川17民辖终41号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院适用简易程序，公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）佳才商贸公司的法定代表人陈兵、委托诉讼代理人李威（特别授权），本诉被告（反诉原告）成铁商旅公司的委托诉讼代理人刁红（一般授权）、张敬茹（一般授权）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告佳才商贸公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判准被告按照《达州市火车站铁道宾馆租赁移交清单》将“主楼2至7楼；附楼6楼”交付给原告佳才商贸公司，并按照合同约定承担违约赔偿责任；二、被告退还多收取的费用80万元；三、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年6月25日，原告佳才商贸公司向被告提交《达州铁道宾馆酒店租赁招商竞商文件》（招商编号：CTZS-2019-031），被告通过审查，同意接受原告佳才商贸公司提出的竞商条件，并于2019年7月11日向佳才商贸公司发出《中商通知书》。2019年8月27日，双方签订《达州市火车站铁道宾馆租赁移交清单》，被告将中商确定的部分房屋资产、设备资产移交给佳才商贸公司。根据双方签订的上述法律文件，被告应当将“主楼2至7楼、宾馆大厅；附楼2至6楼；停车场；宾馆主楼和附楼的一楼商铺22户，主楼2楼网吧”以及所有设备资产交付给佳才商贸公司，但时至今日，被告尚未将移交清单中所有标的物移交给佳才商贸公司，给原告的生产经营造成严重经济损失。经多次口头交涉后，2020年5月14日，原告向被告致函，要求被告按照合同约定履行义务，但被告收到函告至今未作回复。故原告为了维护自己的合法权益，依法提起诉讼，望贵院判如所请。 本诉被告成铁商旅公司辩称： 一、《达州市火车站铁道宾馆租赁移交清单》（“《移交清单》”）并非双方真实意思表示，租赁房产的范围应以《达州铁道宾馆租赁合同》（“《租赁合同》”）和《出租房（物业）及业务外包安全管理协议书》（“《安全协议》”）为准；《移交清单》与《租赁合同》、《安全协议》不一致之处为笔误；租赁房产与原承租人腾退的房产在实际范围和租金方面大体一致。 二、《移交清单》与答辩人的招商文件不符，答辩人招商文件中所述租赁范围与《租赁合同》正文及《安全协议》一致，再次印证了《移交清单》并非双方真实租赁范围。 三、案涉租赁房产进行招商之前，答辩人已经把主楼3-7层交付给其他方使用，答辩人不可能把已经无法交付的租赁物进行招商，因此《移交清单》不可能实际履行，反证了《移交清单》不是合同真实租赁范围。 四、从被答辩人提出异议的时点而言，假设《移交清单》属实，被答辩人应当在资产移交时即提出异议。然而，被答辩人从资产移交时（2019年8月27日）至2020年5月14日将近9个月的时间内，从未就移交范围提出任何异议，由此可见，《移交清单》并非双方的真实意思表示，其与《租赁合同》、《安全协议》不一致之处仅为笔误。 五、被答辩人的法定代表人陈兵曾经为原承租人的经营者之一，代表原承租人与商铺的租户签订了超过20份《联合经营协议》，对租赁房产的情况十分清楚,对于原租赁期内答辩人收回租赁物主楼3-7层、且租金随之调整系明知，对于新的租赁合同能够承租的范围属于明知。被答辩人不可能在移交九个月后才发现移交不足的问题，足以证明《移交清单》属笔误。 综上所述，首先，《移交清单》并非双方真实意思表示，关于主楼2-7楼的内容为笔误，租赁房产的范围应以《租赁合同》正文和《安全协议》为准；第二，《移交清单》与答辩人的招商文件不符，招商文件中所述租赁范围与《租赁合同》正文及《安全协议》一致，印证了《移交清单》并非真实租赁范围；第三，在招商之前，答辩人已经把主楼3-7层交付给其他方使用，因此《移交清单》不可能实际履行，也印证了《移交清单》不是合同真实租赁房屋；第四，被答辩人提出异议的时间点已逾租赁房产交付后9个月，不符合逻辑；第五，被答辩人的法定代表人陈兵曾经为原承租人的经营者，对于租赁房产的状况十分清楚，不可能在房产交付后9个月后才发现移交不足的问题，足以证明《移交清单》纯属笔误，并非双方真实意思表示。为保护答辩人合法权益，请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 反诉原告成铁商旅公司向本院提出反诉请求：一、依法判令反诉被告向反诉原告支付欠付的租金399050元；二、依法判令反诉被告向反诉原告支付由于欠付租金产生的违约金[以欠付租金399050元为基数，每逾期一日产生0.1%的违约金，计算至判决支付日；反诉被告超过判决支付日支付的，应按照双倍计算至反诉被告实际支付之日（暂计至2020年9月22日的违约金金额为57463.2元）]；三、案涉的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2019年11月11日，反诉人成铁商旅公司与被反诉人佳才商贸公司签订了《租赁合同》，约定佳才商贸公司租赁成铁商旅公司所有的达州市达州铁道宾馆区域房屋，租赁期限为自2019年8月1日起至2030年1月31日止，第一年租金为798159元，租金每半年支付。根据《租赁合同》的约定，佳才商贸公司应当于2020年5月1日前向成铁商旅公司支付2020年5月份至10月份的租金总计399050元（大写：人民币叁拾玖万玖仟零伍拾元）。成铁商旅公司就支付租金事宜数次致函佳才商贸公司，但佳才商贸公司未付。《租赁合同》第十一章第一款约定：“乙方拖欠租金、水、电、物管等费用，应向甲方支付违约金，每逾期一日甲方有权向乙方收取所拖欠费用之0.1%的违约金。”佳才商贸公司拖欠租金的行为已构成违约，应当向成铁商旅公司支付违约金（以欠付租金399,050元为基数，每逾期一日产生0.1%的违约金，计算至判决支付日；被反诉人超过判决支付日支付的，应按照双倍计算至被反诉人实际支付之日（暂计至2020年9月22日的违约金金额为57,463.2元）。综上所述，佳才商贸公司与成铁商旅公司签订的《租赁合同》系双方真实的意思表示，合法有效。成铁商旅公司已如约履行合同义务，佳才商贸公司负有支付租金的责任，佳才商贸公司拖欠租金的行为已构成违约，应向成铁商旅公司支付违约金。为保护反诉人的合法权益，请法院支持反诉人的反诉请求。 反诉被告佳才商贸公司辩称：第一，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同，本案中被告未完全交付租赁物的情形下我方有权拒绝交付租金。第二，因被告未完全履行交付义务，导致我方不能整体打造使用，我方有权拒付租金。第三，根据合同的第三章第二条第四款约定，即便是存在欠付租金，也系通过履约保证金支付扣除的方式支付，在扣除相应款项后我方有补足的义务，应由履约保证金扣除。因此我方不存在欠付租金情形。 本诉原告（反诉被告）佳才商贸公司围绕其诉讼请求依法提交了： 1、《中商通知书》和《达州市火车站铁道宾馆租赁移交清单》； 2、《达州市火车站铁道宾馆租赁合同》、付款凭证； 3、函件两份及邮件交寄单； 4、中国建设银行股份有限公司活期存款明细账。 本诉被告（反诉原告）成铁商旅公司为支持自己的请求依法提交了： 一、1.原被告于2019年11月11日就租赁房屋签订的《达州铁道宾馆租赁合同》（“《租赁合同》”）；2.原被告于2019年11月11日就租赁房屋签订的《出租房（物业）及业务外包安全管理协议书》（“《安全协议》”）。 二、1.《土房处关于达州站铁道宾馆1号楼（原达州车站办公楼）3、4层房屋调配有关事宜的通知》（“《通知》”）；2.被告与原承租人达州市顺鑫贸易有限公司（“顺鑫公司”）于2015年10月15日签订的《房屋租赁合同补充协议》；3.被告于2019年7月15日向顺鑫公司发送的《房屋腾退通知》；4.《关于房屋使用情况说明》两份。 三、1.陈兵与商户签订的《联合经营协议》；2.顺鑫公司与被告于2019年8月8日签订的《达州市火车站铁道宾馆租赁到期资产移交清单》（“原移交清单”）。 四、1.《招商文件》；2.《达州铁道宾馆房屋及场地面积说明》及图纸；3.《达州铁道宾馆房屋租赁招商方案》（“《招商方案》”）董事会决议。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年6月25日，本诉原告（反诉被告）佳才商贸公司向本诉被告（反诉原告）成铁商旅公司提交《达州铁道宾馆酒店租赁招商竞商文件》（招商编号：CTZS-2019-031）,本诉被告（反诉原告）成铁商旅公司于2019年7月11日向本诉原告（反诉被告）佳才商贸公司发出《中商通知书》。2019年8月27日，双方签订《达州市火车站铁道宾馆租赁移交清单》，该清单约定的主要内容为：一、房屋资产为主楼2至7楼，宾馆大厅；附楼2至6楼；停车场；宾馆主楼和附楼的一楼商铺22户，主楼2楼网吧；二、设备资产：1.附楼设备（客房设备参见附件）；2.主楼设备（大厅1楼皮沙发2个；茶几1个；电梯1台；变压器1台；大厅2楼；电力网吧。客房设备参见附件）；三、屋顶设备为移动公司火车站广场基站、电信公司火车站广场基站。移交单位由本诉被告（反诉原告）成铁商旅公司签章，并由移交人签字；接收单位由本诉原告（反诉被告）佳才商贸公司签章，并由接收人签字。附件《达州铁道宾馆客房设备移交清单》载明了宾馆内电器、家具等数量，并由双方签章确认。 2019年11月11日，本诉原告（反诉被告）佳才商贸公司和本诉被告（反诉原告）成铁商旅公司签订了《达州铁道宾馆租赁合同》。 同日，双方签订了《出租房屋（物业）及业务外包安全管理协议书》。 同时查明，本诉原告（反诉被告）佳才商贸公司于2019年7月22日向本诉被告（反诉原告）成铁商旅公司支付履约保证金91.5万元，又于2019年8月29日向其转账80万元。 另查明，2020年5月14日本诉原告（反诉被告）佳才商贸公司向本诉被告（反诉原告）成铁商旅公司发函要求交付案涉全部房产。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，《达州铁道宾馆租赁合同》、《达州市火车站铁道宾馆租赁移交清单》系本诉原告（反诉被告）告佳才商贸公司与本诉被告（反诉原告）成铁商旅公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，依法成立有效。本案的争议焦点：一、出租房屋的范围是以《租赁合同》为准，还是以《达州市火车站铁道宾馆租赁移交清单》为准。二、反诉原告成铁商旅公司要求支付租金及违约金的请求是否得到支持。三、原告要求返还80万元资金的请求是否有事实和法律依据。 一、关于出租房屋的范围是以《租赁合同》为准，还是以《达州市火车站铁道宾馆租赁移交清单》为准。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，成铁商旅公司向佳才商贸公司发出《中商通知书》后，双方对租赁房产进行了移交。《达州市火车站铁道宾馆租赁移交清单》第一条“房屋资产”中，本案争议的出租房屋的范围，具体而明确，本案争议的“主楼2至7楼；附楼6楼”包含在“房屋资产”内。从租赁合同与移交清单的先后顺序来看，移交清单作为合同的附件签订在前，合同签订在后。本诉被告（反诉原告）成铁商旅公司认为《达州市火车站铁道宾馆租赁移交清单》中“主楼2至7楼；附楼6楼”系笔误，在移交清单签订三个月后，双方签订《租赁合同》时，甚至在本诉原告（反诉被告）佳才商贸公司书面函告要求对争议“房屋资产”进行交付后，一段时间内，本诉被告（反诉原告）成铁商旅公司均未提出“移交清单”有笔误，要求修正或者更正。交付房屋后，本诉被告（反诉原告）成铁商旅公司辩称的，租赁房产与原承租人腾退的房产范围大体一致，且租金大体一致，成铁商旅公司已经把3-7楼交付给他方使用，不可能实际履行等理由，均不能佐证“移交清单”系笔误，更不能够成其不能完全交付租赁物的理由。故关于出租房屋的范围应以《达州市火车站铁道宾馆租赁移交清单》为准，原告（反诉被告）佳才商贸公司要求交付租赁房产“主楼2至7楼；附楼6楼”的请求成立，本院予以支持。 二、关于本诉被告（反诉原告）成铁商旅公司要求支付租金及违约金的请求是否得到支持的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，租赁合同是双务合同，双方当事人都享有权利和承担义务，一方当事人既是债权人也是债务人。因此本诉原告（反诉被告）佳才商贸公司辩称的，因被告（反诉原告）成铁商旅公司违约，没有将争议的租赁房产交付，使原告没有产生收益，承租人有权拒付租金，且按《租赁合同》，承租人已交付履约保证金，即使承租人发生拖欠租金的情形，出租人可从履约保证金中扣去相应款项。截至庭审结束时，出租人并未按《租赁合同》的约定行使从履约保证金中扣取租金的权利。故本诉被告（反诉原告）成铁商旅公司要求支付欠付租金399050元及违约金的请求本院不予支持。 三、关于原告佳才商贸公司要求返还80万元资金的请求是否得到支持的问题。本诉被告（反诉原告）成铁商旅公司认为：佳才商贸公司交纳的80万元属《租赁合同》约定的质押金，是履约行为。《租赁合同》第三章第二条第5款“资金抵押或质押”约定：“设立质押时，双方应在合同签订后90日内另行签订书面质押合同，完成质押财产交付，依法办理质押登记，质押期间产生的费用由乙方承担”。本诉被告（反诉原告）成铁商旅公司并未举证双方签有书面质押合同，因此成铁商旅公司收取80万元质押金没有依据，应予退还。 四、关于原告佳才商贸公司诉请的承担违约赔偿责任的问题，原告佳才商贸公司未对该问题提供证据，本院对该项请求不予处理。原告佳才商贸公司可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、本诉被告（反诉原告）四川成都铁路国际商旅集团有限公司于本判决生效后七日内按照《达州市火车站铁道宾馆租赁移交清单》将“主楼2至7楼；附楼6楼”交付给本诉原告（反诉被告）达州市佳才商贸有限公司； 二、本诉被告（反诉原告）四川成都铁路国际商旅集团有限公司于本判决生效后七日内退还本诉原告（反诉被告）达州市佳才商贸有限公司多收取的费用80万元； 三、驳回本诉被告（反诉原告）四川成都铁路国际商旅集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费11800元，减半收取5900元，反诉案件受理费5900元，共计11800元，由本诉被告（反诉原告）四川成都铁路国际商旅集团有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  赵黎明 二〇二〇年十一月二十日 书记员  陈妍颖