湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0111民初2643号原告：刘奉安，男，1954年5月25日出生，汉族，住湖北省京山县,委托诉讼代理人：尹述杰，湖北得伟君尚律师事务所律师，特别授权代理。被告：武汉华大育仁文化发展有限公司，住所地:湖北省武汉市青山区中国一冶高新技术产业园（冶金大道180号）3栋2764室。法定代表人：王兆雄,该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：沈大力，王烨，系上海星瀚（武汉）律师事务所律师，特别授权代理。原告刘奉安诉被告武汉华大育仁文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用普通程序，由审判员瞿汉春独任审判，于2020年9月23日公开开庭审理了本案。原告刘奉安的委托诉讼代理人尹述杰，被告武汉华大育仁文化发展有限公司的委托诉讼代理人王烨、沈大力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘奉安向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付欠缴租金人民币36392.8元（计算到2019年4月20日）、物业费人民币1121元、垫付租赁税金24435.17元，合计人民币61948元；二、判令被告向原告支付违约金103979.4元；三、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月9日，原告与被告共同签订《房屋租赁协议》，原告刘奉安将位于武汉市洪山区××南路南国大家装A1栋1001-1004房屋租赁给被告作办公之用；租赁房屋面积为395.66平方米；租赁期限为2018年3月15日至2021年3月14日；每月租金为人民币28883.18元，每三个月提前缴纳当期房屋租金;租赁期间的水电及物业费由被告自行承担。合同签订后，原告向被告交付租赁房产。其后，被告以公司经营不善难以为继为由要求提前解除租赁合同。2019年4月20日被告将租赁房屋交付给原告。其后，原告多次向被告要求其支付拖欠租金、租赁费税金，但被告始终不予理睬，原告现依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定诉至贵院，望判如所诉。被告武汉华大育仁文化发展有限公司辩称：原、被告已于2019年3月30日达成一致协商解除《房屋租赁协议》，不存在被告违约解除合同情形，原告无权要求被告支付违约金。被告已经事实上对原告进行补偿，原告也通过信息和行为上对此表示认可，现原告再次起诉要求被告支付违约金和相关费用，有违诚信原则。关于原告主张被告支付的欠缴租金、物业费、垫付租赁税金、实现债权费用等，均欠缺事实和法律依据，被告不予认可。具体答辩意见详见答辩状。本院依法组织双方当事人进行了举证质证，对双方当事人无异议的证据:《房屋租赁合同》、收据、武汉农村商业银行交易流水、招商银行付款回单，本院依法予以采信。对双方当事人有异议的证据，本院认定如下：1.被告提供的微信聊天截图，该证据不能证明被告已向原告通知，仅是被告内部的聊天往来，且无其他证据佐证，对该证据的证明目的不予认可。2.物品交接清单；对该证据原告代理人不置可否，且该证据与原告提供的房屋交接手续的签订时间相近，对该证据予以采信。3.房屋装修后照片；结合房屋租赁合同，被告对该房屋进行了装修，但合同亦约定被告进行的装修后的一切工程项目的产权均归原告。故不能达到被告的证明目的。4.《税收完税证明》、《缴税凭证》；被告对其中的房产税（从租计征）20795.89元不予认可，本院认为，该税收属于以房屋租金收入计征，且与被告提供的微信聊天记录中自认的还有2万多的房屋租赁的税金相吻合，对该证据予以采纳。5.物业费收费凭证；该物业费的收据为A1-1002房屋的物业费单价为4.25元每平方米。对该份证据予以采信。6.房屋交接手续，被告对该证据上的艾波签字不予认可，认为并未授权，本院认为，被告认可艾波原来系其公司的员工，即便艾波未取得授权，但原告有理由相信艾波签字系职务行为，且被告对艾波的签字真伪未提出异议，故本院对该证据予以认可。7.三份商品房买卖合同及（2018）鄂0111民初684号民事判决书、对该证据的真实性予以认可，但该证据内容无法证明原告具体的授权范围及授权期限，不能达到原告证明目的。本院经审理查明，2018年3月9日，原告与被告共同签订《房屋租赁协议》，约定将位于武汉市洪山区××南路南国大家装A1栋1001-1004房屋租赁给被告作办公之用；租赁房屋面积为395.66平方米；租赁期限为2018年3月15日至2021年3月14日；每月租金为人民币28883.18元，2019年3月14日至2020年3月15日止在上年租金的基础上递增百分之五，即月租金为76.65元每平方米，月租金为30327.34元。被告向原告交纳保证金28883.18元。本合同终止时，被告承租的房屋及室内设施无损坏且无水、电、物业费等其他欠费，以及被告未违反合同有关规定的前提下，原告将保证金无息退还给被告。每三个月提前缴纳当期房屋租金;租赁期间的水电及物业费由被告自行承担。且被告保证在租赁合同终止时，在租赁期间进行的装修后的一切工程项目的产权归属原告，不得有损坏、拆除或者转让等有损原告权益的行为。被告进行装饰装修时不得违反国家相关规定，不能损坏房屋结构。被告自行承担租赁期间的水、电费、网络、物业管理费等因被告经营所需缴纳的相关税费。合同约定在租赁期间，一方违反本合同约定，按年度需向对方交纳的年度租金的30%作为违约金。合同签订后，原告向被告交付租赁房产。被告对房屋进行装修，并向原告交纳保证金28883.18元以及自2018年3月15日至2019年3月14日期间的租金，物业费交至2019年3月31日。2019年4月20日，原告与被告的员工艾波签订《房屋交接手续》，内容载明被告单方提出解除合同，不再租赁房屋，将租赁房屋及房屋附属设施设备移交给原告，原告代为垫付的租赁税金24435.17元，以及被告提前解约所需赔偿的损失由租赁双方另行协商支付。并于当日，被告将租赁房屋交付给原告。其后，4月22日，原告与被告员工戴欢欢签订《物品交接清单》。租赁期间，原告刘奉安为原告垫付租赁税金24435元。另查明，（2018）鄂0111民初684号民事判决书载明2016年12月8日，刘梅委托原告作为授权代理人，就其位于洪山区××南路南国大家装A1栋1004-1009房房屋，授权原告以自己名义对外签署房屋租赁合同。向纯刚委托原告作为授权代理人，就其位于洪山区××南路南国大家装A1栋1001-1003,1010-1012号房屋，授权原告以自己名义对外签署房屋租赁合同。本院认为，原告刘奉安作为房屋所有权人的授权人，其授权范围及期限虽不明确，但其有权以自己名义对外签订房屋租赁合同，即便原告作为出租人的身份存在瑕疵，其是否可以以己方名义起诉存疑，但根据合同相对性，原告为案涉合同的相对方，不影响本案租赁合同的审理，原告主体身份适格。原告与被告于2018年3月9日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，原、被告之间的房屋租赁关系成立。原告依据合同约定已向被告履行交付房屋的义务，履行己方合同义务。2019年4月20日，被告提出提前解除合同，原告对解除合同未提出异议，双方办理房屋交接，但双方对解除后的争议并未达成一致，根据《合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。”故原、被告之间签订的《房屋租赁合同》已于2018年4月20日解除。被告辩称双方合同于2018年3月30日解除合同并搬离涉案房屋，本院认为，被告未举证证明其于3月30日与原告达成解除合同及搬离涉案房屋的相关证据，且即便搬离，其亦与原告于4月20日方才办理房屋交接手续，因此，本院认为双方合同解除时间应为2019年4月20日，对被告的辩称不予支持。关于原告主张的3月15日至4月20日期间的租金、物业费、垫付的租赁税金，被告于4月20日办理退租交接，其租金交至2019年3月14日，对于该期间的租金，被告应予支付，根据合同约定每平方米租金为30327.34元÷30天×36天=36392元。关于原告主张的物业费，根据其缴费信息，物业费为每平方米4.25元每月×395.66平方米÷30天×20天=1121元。故对原告主张的租金36392元、物业费1121元予以支持。关于原告主张的税金，被告认为其中的房产税与本案无关联，本院认为，合同约定被告自行承担租赁期间的水、电费、网络、物业管理费等因被告经营所需缴纳的相关税费，而该税收属于以房屋租金收入计征，且与被告提供的微信聊天记录中自认的还有2万多的房屋租赁的税金相吻合，属于被告应自行承担的部分，原告已为其垫付，其有权向被告主张税费，共计24435元。本案的争议焦点是合同解除后法律后果的承担。被告辩称协议解除不存在违约责任承担，且其已放弃押金，并对房屋进行装修，视为对原告的补偿。本院认为，本案中，双方对解除合同虽达成一致，但对合同解除后的权利义务及结算并未达成一致。本院认为，一方发出解除合同之意思表示，另一方认可合同解除，双方就解除合同达成合意，但对于合同解除后的结算条款及权利义务并未达成合意根据《合同法》第九十七条之约定，享有解除权的一方，要求对方赔偿损失，有明确法律依据，不论是法定解除权还是约定解除权，亦或是协议解除，均可以同时适用解除合同与请求赔偿损失。本案中，2019年4月20日双方签订《房屋交接手续》约定被告提前解约所需赔偿的损失由租赁双方另行协商支付。双方并未对解除后的法律后果达成一致。故对被告这一抗辩理由不予支持。原告要求被告支付提前解除合同的违约金103979元符合合同约定的年租金的30%。但本院认为，本案中，被告已向原告交纳保证金28883.18元，原告未予返还，其再向被告主张违约金，其违约金数额亦明显过高，且原告并未向本院举证其实际损失超过保证金数额的相关证据，故本院对其主张的违约金酌情予以降低，对其主张的1万元违约予以支持，超出部分不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十八条之规定，判决如下：一、被告武汉华大育仁文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘奉安支付租金36392元、物业费1121元、税费24435元，违约金10000元，以上共计71948元；二、驳回原告刘奉安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3619元整，原告刘奉安负担2000元，被告武汉华大育仁文化发展有限公司负担1619元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  瞿汉春二〇二〇年十一月五日法官助理董曼书记员乔鸿尧