北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民再26号再审申请人（原审被告）：高君涛（限制民事行为力），男，1961年1月6日出生，汉族，住北京市石景山区。公民身份号码：×××。法定监护人：高强（高君涛之子），男，1988年4月10日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：高玉晶（系高君涛之姐），女，1953年11月9日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：高瑞卿（系高君涛之姐），女，1949年6月20日出生，汉族，住北京市门头沟区。被申请人（原审原告）：王婷，女，1983年3月16日出生，汉族，住北京市海淀区。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：刘涛（王婷之夫），男，1978年8月8日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘晓野，北京市博天律师事务所律师。原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地：北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：高晓辉，经理。委托诉讼代理人：董珊珊，女，1995年11月29日出生，汉族，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。再审申请人高君涛与被申请人王婷、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院于2018年1月30日作出（2017）京0107民初404号民事判决书，向本院申请再审。本院于2019年6月25日作出（2019）京0107民申48号民事裁定书，裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告王婷及其委托代理人刘涛、刘晓野、原审被告高君涛之委托代理人高玉晶、高瑞卿、原审第三人我爱我家公司之委托代理人董珊珊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高君涛申请再审称，撤销原审判决，不同意王婷原审全部诉讼请求。事实与理由：1．高君涛是限制行为能力人，王婷与高君涛于2016年8月14日签订的合同未得到监护人的认可，应该属于无效；2．合同无效后，高君涛收到王婷交付的5万元已返还给王婷，法院判决高君涛赔偿王婷15万元没有法律依据；3．居间服务费损失46200元和履约服务费损失5688元，王婷与我爱我家公司之间的法律关系是居间服务法律关系，居间方收取居间费用，应该以合同有效为前提，现在合同无效，应该退还费用，按照房屋过户程序居间费用包括房屋贷款、过户等后续手续，因为合同无效房屋不能继续交易，中介未完成房屋交易手续，应该退还居间费用，王婷应该向居间服务公司要求退还这两笔费用，不应该向高君涛主张。而王婷并未以诉讼方式向中介公司主张权利，其没有行使权利的后果应该自己承担。中介公司在居间服务中存在重大过错，居间方在谈话过程中应该看出高君涛反应异常，未与高君涛的家属核实。合同无效，应该将居间服务费用退还王婷；4．签订合同三天后，高君涛与王婷、中介公司联系告知不能卖房，王婷明知合同无效无法履行拒绝协商解决，仍然选择到法院起诉，导致时间过长，扩大的损失应该由其自行承担。王婷辩称，2016年8月14日，王婷通过我爱我家公司与高君涛签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定高君涛将其名下坐落于北京市石景山区古城西路x号的房屋出售与王婷，该房屋所有权证号为：X京房权证石字第XXXX号，成交价格是210万元。王婷于签订合同当天支付高君涛定金5万元。第三人我爱我家公司办理完购房资格核验、房源核验等手续后通知高君涛办理网签时，高君涛拒不配合并以“儿子不同意卖房”为由表示不同意继续履行合同。经王婷及第三人我爱我家多次催促，未果。2016年9月5日，第三人我爱我家向高君涛发送《告知函》一份，要求高君涛于2016年9月9日前配合办理网签手续，但高君涛仍拒绝配合，导致该房屋买卖手续无法继续办理。高君涛在诉讼中明确表示不再出售涉案房屋，且在未经王婷同意的情况下将定金5万元于2017年5月4日汇入王婷配偶的银行账户。现因高君涛不履行合同，故诉至法院。而原审中法院已对高君涛主张的其行为能力问题进行了审查，故同意原审判决。原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司述称，案件不涉及我方权利、义务，服从法院判决，配合法院调查。王婷原审向本院起诉请求：1．解除双方于2016年8月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2．高君涛支付王婷违约金420000元；3．高君涛赔偿王婷居间服务费损失46200元和履约服务费损失5688元；4．诉讼费用由高君涛承担。本院原审认定事实：2016年8月14日，甲方高君涛与乙方王婷在我爱我家公司的居间介绍下签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定甲方将北京市石景山区古城西路x号房屋（以下简称涉案房屋）出售给乙方，房屋所在楼栋建筑总层数为16层，房屋建筑面积共69．24平方米，房屋为甲方家庭唯一住房，购房时间满五年。房屋成交总价为210万元，乙方应在合同签订当日向甲方支付定金5万元。乙方选择商业贷款申办贷款，拟贷款金额为135万元，乙方分3次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款，第一次于商贷面签支付65万元，第二次于办理房屋所有权转移登记当天支付3万元，第三次于交付房屋当日支付2万元。第九条、权属转移登记。因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。如乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定。第十一条、合同解除条款。（二）如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。同日签订的《居间服务合同》和《履约服务合同》载明，王婷应支付居间服务费46200元和履约服务费5688元。2016年8月14日，王婷向高君涛支付定金5万元，向我爱我家公司支付居间服务费46200元，向北京伟嘉安捷投资管理有限公司支付履约服务费5688元。2017年5月4日，高君涛将5万元定金退回王婷配偶刘涛的账户。原审庭审中，高君涛提交《工作者病、伤诊断表》和退职审批表、2016年8月31日和11月2日的诊断书、2016年12月5日签发的残疾人证，证明其自1986年患精神病，于1996年办理病退，诊断书载明双相情感障碍，系精神贰级残疾人，故《买卖合同》应为无效。高玉晶称其在得知《买卖合同》签订后几天内告知我爱我家公司停止交易，并告知高君涛的病情和提交诊断证明，跟王婷当面说把款项退还，王婷不同意。王婷认为上述材料并不能证明高君涛的行为能力受限，高君涛签订合同时未出示上述材料，亦未有异常表现，签订合同两周后，有位自称是高君涛亲戚的女士打电话称不卖房屋。高君涛未在2016年9月9日前办理网签。2016年9月末，我爱我家公司告知王婷高君涛精神残疾，签订合同一个月后高君涛告知我爱我家公司儿子不同意卖房。我爱我家公司称2016年9月1日通知双方办理草拟网签手续时，高君涛告知王婷及我爱我家公司其家人不同意卖房，9月中旬高君涛向我爱我家公司提交诊断证明，我爱我家公司告知王婷高君涛不同意卖房。原审审理过程中，高君涛申请对其签订《买卖合同》时的民事行为能力进行鉴定。经北京市高级人民法院摇号确定首都医科大学附属北京安定医院精神疾病司法鉴定科为本案鉴定机构。因鉴定材料不充分，该鉴定机构向本院出具《不受理鉴定说明》，决定不受理该鉴定。对于王婷主张的42万元违约金，高君涛称其无生活来源、无支付能力，不同意支付，且违约金数额过高，申请法院酌减。经释明，王婷和高君涛均不申请对涉案房屋的市场价格进行评估。王婷和我爱我家公司称涉案房屋升值100余万元。本院原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，高君涛与王婷签订的《买卖合同》、《居间服务合同》和《履约服务合同》等系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约定履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。对于高君涛所持的其是精神病人，故《买卖合同》应属无效的答辩意见，因在行为能力鉴定过程中，鉴定机构因鉴定材料不充分决定不受理鉴定，高君涛提交的残疾人证、诊断证明等证据并不足以证明其行为能力受限，故对其答辩意见，本院不予采纳。高君涛作为出卖人，依法负有将涉案房屋的所有权转移给王婷的义务，其在《买卖合同》签订后明确表示不履行合同，已经构成违约，王婷依法享有合同解除权，故本院对于王婷主张判令解除合同的诉求予以支持。因《买卖合同》系因高君涛违约而解除，高君涛应承担相应的违约责任。王婷依据约定主张违约金42万元，高君涛认为违约金过高，并申请法院酌减。对此，王婷仅向高君涛支付定金5万元，且依据王婷、高君涛和我爱我家公司的相关陈述，王婷在《买卖合同》签订后短时间内即知晓高君涛明确表示不履行合同以及高君涛的精神残疾状况，其对合同能否顺利履行应有合理预期，并应当采取适当措施防止损失的扩大。故对于违约金的具体数额，本院以王婷的实际损失为基础，结合合同履行情况、双方过错程度、涉案房屋的升值情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因《买卖合同》系因高君涛的违约而解除，故其应赔偿王婷相应损失。王婷主张的居间服务费损失46200元和履约服务费损失5688元，因该费用系王婷为购买涉案房屋而支付，现因合同解除，王婷无法取得房屋，其缔约目的无法实现，且《买卖合同》约定因出卖方违约导致合同解除的，在房屋交易过程中已经发生的各项费用及其他损失均由出卖人承担，故高君涛应赔偿王婷支出的上述费用损失。本院原审判决：“一、解除高君涛与王婷于2016年8月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、高君涛于本判决生效后七日内支付王婷违约金150000元；三、高君涛于本判决生效后七日内赔偿王婷居间服务费损失46200元和履约服务费损失5688元；四、驳回王婷的其他诉讼请求。”围绕当事人的再审请求，本院再审后对事实认定如下：高君涛之父高树槐于2002年11月11日死亡，高君涛之母张印肖于2014年4月9日死亡。高君涛离异，其有一子高强。1996年，高君涛以患有“精神分裂症”为由在其所在单位首钢第一建设总公司办理了退职手续。位于北京市石景山区古城西路x号房屋系高君涛所有。2016年8月14日，高君涛（甲方）与王婷（乙方）在我爱我家公司的居间介绍下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：甲方将北京市石景山区x号房屋出售给乙方，房屋建筑面积共69．24平方米。房屋所有权证号为X京房权证石字第XXXX号。房地产经纪机构名称我爱我家公司。房屋成交总价为210万元。乙方应在合同签订当日向甲方支付定金5万元。乙方选择商业贷款申办贷款，拟贷款金额为135万元，乙方分3次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款，第一次于商贷面签支付65万元，第二次于办理房屋所有权转移登记当天支付3万元，第三次于交付房屋当日支付2万元。该合同第十条违约条款第（五）项约定：除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。第十一条合同解除条款第（二）项约定：如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。另解除合同后须配合乙方办理注销网签手续等，如未办理乙方可单独追究甲方违约责任。同日，高君涛（甲方）、王婷（乙方）与我爱我家公司（丙方）签订《居间服务合同》。《居间服务合同》约定：乙方向丙方支付居间服务费46订《北京市存量房屋买卖合同》时的民事行为能力。因鉴定材料不充分，根据《司法鉴定程200元。甲乙双方认可居间服务确认的丙方居间服务已完成，乙方应于甲乙双方签订《买卖合同》当日向丙方支付约定的居间服务费。高君涛（甲方）、王婷（乙方）与北京伟嘉安捷投资管理有限公司（丙方）签订《履约服务合同》。《履约服务合同》约定：签订本合同当日，乙方向丙方支付履约服务费人民币5688元。合同签订后当日，王婷向高君涛支付定金5万元，向我爱我家公司支付居间服务费46200元，向北京伟嘉安捷投资管理有限公司支付履约服务费5688元。2017年5月4日，高君涛将5万元定金退回王婷配偶刘涛的账户。原审在审理过程中，高君涛申请对其在签订《北京市存量房屋买卖合同》时的民事行为能力进行鉴定。经北京市高级人民法院摇号确定首都医科大学附属北京安定医院精神疾病司法鉴定科为本案鉴定机构。因鉴定材料不充分，该鉴定机构向本院出具《不受理鉴定说明》，内容为：“我院收到贵院委托函，要求鉴定高君涛2016年8月14日签序通则》第十五条之规定，本机构决定不受理该鉴定，特此说明”。根据该《不受理鉴定说明》，原审法官又质询了鉴定部门哪些材料不充分。鉴定部门工作人员称需提供签订合同时的录音录像材料、当天就诊材料等其他就诊记录，因签订合同时无上述材料，故无法鉴定。高君涛为证明其患有精神病向本院提交了2016年8月31日北京大学首钢医院的诊断书、2016年11月2日北京市石景山区五里坨医院的诊断证明、2016年12月5日签发的残疾人证。其中，2016年8月31日的诊断证明载明：“双相情感障碍”、“供办残疾证用”；2016年11月2日的诊断证明载明：“患者86年发病，一直在首钢医院门诊治疗，今日来我院就诊，同意既往诊断，断续观察治疗。”高君涛的代理人在原审时称：其在得知签订《北京市存量房屋买卖合同》后，几天内便告知我爱我家公司高君涛的病情并提交诊断证明，要求停止交易，要求把款项退还王婷，但王婷不同意。对该主张，高君涛未向本院提供相应证据。王婷在原审时称：签订合同两周后，有位自称是高君涛亲戚的女士给王婷打电话称不卖房屋，其未予同意。2016年9月9日前，高君涛没有办理网签。2016年9月末，我爱我家公司告知王婷高君涛精神残疾，签订合同一个月后高君涛告知我爱我家公司儿子不同意卖房。我爱我家公司在原审时称，2016年9月1日通知双方办理草拟网签手续时，高君涛告知王婷及我爱我家公司其家人不同意卖房，9月中旬高君涛向我爱我家公司提交诊断证明，我爱我家公司告知王婷高君涛不同意卖房。2017年1月4日，王婷起诉高君涛及第三人我爱我家公司房屋买卖合同纠纷案，即本案原审，案号为（2017）京0107民初404号。2018年1月30日，本院作出（2017）京0107民初404号民事判决书，双方均未上诉，判决已生效。后高君涛向本院申请再审，本院于2019年6月25日作出（2019）京0107民申48号民事裁定书，以高君涛民事行为能力问题有待进一步确认为由裁定再审本案。2019年1月24日，本案高君涛的委托代理人高玉晶向本院申请高君涛为无民事行为能力人。本院委托法大法庭科学技术鉴定研究所进行鉴定，做出高君涛为限制民事行为能力的鉴定意见。2019年4月15日，本院作出（2019）京0107民特18号民事判决书，判决宣告高君涛为限制行为能力人。再审审理过程中，本院根据2016年8月31日的诊断书到北京大学首钢医院进行了调查，该主治医生称：“双相向情感障碍”属六类重症精神疾病之一；2010年至2020年期间，高君涛只在该医院的精神科看过两次病，没有真正进行过治疗，只为开药和办残疾证。高君涛、王婷及我爱我家公司对该调查内容均无异议。再审审理过程中，高君涛未向本院申请其签订合同时是否具有民事行为能力的鉴定，亦未向本院提供除原审时提交的两份诊断证明以外的其他能够证明高君涛患有精神疾病的诊断证明等材料。再审审理过程中，高君涛、王婷明确表示对原审（2017）京0107民初404号民事判决书中本院经审理查明部分所述事实均无异议。再审审理过程中，本院向王婷示明，若法院认定高君涛在签订《北京市存量房屋买卖合同》时存在精神疾病，该合同可能存在合同无效的法律后果，王婷是否仍坚持解除合同、支付违约金及赔偿损失的诉讼请求。王婷表示坚持合同有效的意见及原审的诉讼请求。上述事实，有高君涛向本院提供的《工作者病、伤诊断表》、退职审批表、北京大学首钢医院的诊断书、北京市石景山区五里坨医院的诊断证明、残疾人证、派出所证明、死亡证明；王婷向本院提供的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、定金收据、居间服务费收据、履约服务费收据、高君涛退还给刘涛5万元定金的交易明细、刘涛与王婷的结婚证；本院调取（2017）京0107民初404号卷宗中的鉴定部门不受理鉴定说明、（2019）京0107民特18号民事判决书及当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院再审认为，无民事行为能力人实施的民事法律行为无效；限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。本案中，高君涛因患精神疾病在其所在单位办理了退职，其在与王婷签订合同后到北京大学首钢医院就诊，仍诊断为“双相情感障碍”的精神疾病，2019年本院以高君涛患有精神疾病为由宣告其为限制行为能力人，故高君涛所患精神疾病存在一定的连续性，在无其他相反证据能够证明高君涛的精神疾病已痊愈的情况下，本院应认定高君涛为精神疾病患者，故高君涛与王婷签订《北京市存量房屋买卖合同》应属无效。经本院明示，王婷坚持主张双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效，对此本院不予采纳，故对王婷要求解除合同、支付违约金、赔偿损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。而原审（2017）京0107民初404号民事判决书认定双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效确有错误，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百四十四条、第一百四十五条、《中华人民共和合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条之规定，判决如下：一、撤销（2017）京0107民初404号民事判决书；二、驳回王婷的全部诉讼请求。案件受理费23600元，由王婷负担（已交纳11800元，余款于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院，并预交上诉案件受理费。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审判长  范立莉审判员  宋 颖审判员  杨小花二〇二〇年十一月二十七日书记员  李晓媛