四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0703民初1440号 原告：景秀英，女，1958年10月14日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 原告：赖红，女，1971年10月10日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 以上二人共同委托诉讼代理人：饶琳，四川巨帆律师事务所律师。 以上二人共同委托诉讼代理人：吴华，四川巨帆律师事务所律师。 被告：石西虹，女，1965年7月9日出生，汉族，住重庆市江**。 委托诉讼代理人：江红，北京盈科（绵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁跃军，男，系石西红之夫。 原告景秀英、赖红诉被告石西虹租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告景秀英、赖红的委托诉讼代理人饶琳，被告石西虹及其委托诉讼代理人江红、梁跃军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景秀英、赖红向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还原告超付租金177628.5元（具体金额以调取原告实付租金为准），并自每笔超付租金支付之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至实际付清之日。暂计至2020年2月27日，利息为75703.2元，本息共计252592.8元；2.请求判令被告返还履约保证金13500元及利息，利息自2017年5月20日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告付清之日止。暂计算至2020年2月26日，利息为1804.41元，共计15304.41元；3.请求判令被告赔偿原告损毁租赁房屋内原告财务的损失480000元；4.请求判令被告赔偿原告提前解除合同给原告造成的营业损失100000元；5.请求判令被告赔偿原告税费损失21000元；（截止至2020年2月27日，上述各项请求费用共计868897.21元）6.本案的诉讼费、财产保全费等费用由被告承担。事实与理由：2007年5月6日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告自2007年5月20日起至2012年5月19日，承租被告位于绵阳市涪城区××街××号××楼××号的房屋用于经营名为花半里Ｔ6的火锅店，租期为5年。双方约定每月租金按照建筑面积每平方米20元计取，被告出示了（绵）房租证第2××62911号《房屋租赁证》，载明面积为592.39平方米，故经原、被告协商每月租金为12167元，每季度支付一次，每季度租金36500元，并约定“前三年半时间房租按上述条例执行，三年半以后的房租双方另行议定”。合同签订后，原告按合同约定支付了租房履约保证金13500元，并一直按合同约定支付租金。2010年7月3日，原、被告又签订《租赁合同》，约定延长租赁期限至2017年5月20日为止，原告仍按照592.39平方米的标准向被告支付租金。自2010年11月起，原告已经实际按照建筑面积每平方米30元支付租金。直至2016年下旬，原告才发现租赁房屋建筑面积仅有536.18平方米，原告要求被告在最后一期租金中抵扣超额支付的租金并退还剩余超付租金，被告拒不返还也不同意抵扣，故在最后一期应付租金之日原告仍先支付了三个月的租金54945元，继续和被告协商解决纠纷事宜。2017年2月下旬，被告强迫原告停止经营。此后，被告在合同约定租赁期内自行将租赁房屋另行出租给第三人用于开办教育机构。2017年5月7日，被告在未向原告通知、未经原告同意的情况下，擅自进入原告承租房屋内，搬离、毁损、丢弃原告的设施、家具并自行更换了门锁，又强行砸毁了原告在承租房屋内的装饰装修和剩余设施设备，并自行装修。2017年5月12日，被告与周云飞正式签订《个人房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给周云飞，合同载明“房屋建筑面积为536平方米”。被告在明知房屋建筑面积为536.18平方米的前提下，却向原告提供了载明“面积592.39平方米”的《房屋租赁证》，且一直按照592.39平方米收取原告租金，被告每月超额收取56.21平方米的租金缺乏合理依据，系不当得利，应当予以返还。现因2013年11月20日之前租金支付凭证暂时无法提供，暂时按照下列标准计算，具体金额以调取租金支付证据为准：自2007年5月20日起至2010年11月19日，被告应当返还原告超付租金56.21平方米×20元×42个月＝47216.4元。自2010年11月20日至2013年11月19日，被告应当返还原告超付租金56.21平方米×30元×36个月＝60706.8元。自2013年11月20日至2017年2月20日，原告实际支付租金共计696297元，应付租金536.18平方米×30元×39个月＝68966.4元，被告共计应当返还原告超付租金176889.6元。因被告未及时向原告返还超付租金，给原告造成租金占用损失，应当自每一期租金超付之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告付清之日，暂计算至2020年2月27日，利息为75703.2元。同时，原告已向被告支付13500元的租房履约保证金，根据《租赁合同》第七条第一款“本合同届满时……甲方全额退还乙方租房履约保证金”之规定，被告应当在2017年5月20日退还原告履约保证金13500元，但被告至今尚未退还，给原告造成该笔履约金的资金占用损失，故被告除应退还原告13500元履约保证金之外，还应当按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息至付清之日。另外，被告的违约行为给原告造成了严重的经济损失：首先，原告在承租房屋内添置了价值23万元的家具、设施，装饰装修花费25万元，共计48万元。被告砸毁原告店面、毁损原告财物的行为直接导致原告产生价值58万元的财产损失，应予赔偿；其次，自2017年2月起被告即强迫原告停止营业，导致原告在合同租期内的2017年2月20日至5月20日期间无法正常经营，产生营业损失10万元，被告应予全额赔偿；最后，原告承租被告房屋开设的火锅店为个体工商户性质，实行定额税，每月应交税费7000元。因被告违约单方面提前解除合同，导致原告不能提前申报，进而导致原告向税务机关多缴纳了三个月的税费21000元，该税费系被告给原告造成的损失，应予赔偿。综上所述，被告的行为已严重侵犯原告的合法权益，给原告造成重大损失，原告多次向被告主张权利，被告均拒不返还超额收取的租金和履约保证金，亦不赔偿原告损失。为维护自身合法权益，原告依法向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。 被告石西虹辩称：原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，应当依法驳回其全部诉讼请求。原告第一项诉讼请求不应得到支持，原告赖红一家与被告是合作长达十年的关系，2007年被告将房屋出租给原告时，被告的房屋在住建局的备案买卖合同就是592.39平方米，不存在说被告虚构房屋租赁证诈骗一说。房屋的房产证是2××6年11月获取的，原告对房屋测绘面积536.18平方米是知道的，双方就是针对案涉房屋达成了已履行的租金标准，并不是按面积计算单价的，从2007-2012年的租赁合同上也看的出来，被告的租金标准就是一年146000元，反推出了每季租金和每月租金金额，原告一方按季度给被告缴纳租金。按照2007年-2012年租赁合同约定，在双方履行到三年半后涨租金，双方协商一致确定了106893元／半年的租金标准，对方开始按提前半年支付租金。被告出租的就是那个整个房屋现状，无论房屋产权测绘登记面积是多少，对方租赁使用的始终是那个整体空间，没有发生过改变。直到2010年7月双方又针对106893元／半年的租金签订了续租合同（租期从2012年5月21日延续到2017年5月20日），租赁的始终还是那个房屋现状及相同的使用空间，房屋的面积没有减少，租金标准还是106893元／半年。续租时虽然合同上写了按建面计算租金、单价为30元／平方米，但是那只是对方根据前一份租赁合同模板进行的改动，实际上并不是按照所谓的面积和单价计算租金。因此，原告主张返还超付租金和利息是不成立的。其次，原告景秀英声称其于2016年下旬知道房屋面积并要求被告在最后一期租金中抵扣超额支付的租金，不属实。被告从来不认识景秀英，给被告签订合同的是赖红，支付租金的是赖伟，从来不知道景秀英为何人，景秀英其实就是赖红的内部股东，是因为与赖红生意上的纠纷问题，回过头来找被告的麻烦，但实际上被告不欠付赖红任何款项，反而是原告一方欠付被告租金未付。原告景秀英所主张的返还超付租金均已超过诉讼时效，不应得到支持。景秀英自签合同时2007年5月就知道或应当知道房屋测绘面积是536.18平方米，房产证是2××6年11月获取的，原告赖红一方租赁房屋时被告就给予了房产证复印件。原告景秀英提供的前承租人陈平办理的房屋租赁证有效期限是一年，办理新的房屋租赁证也需要房产证复印件。那么从2007年5月或者每一笔租金支付时间开始起算，至本案起算均早已超过诉讼时效。被告没有毁损房屋内财产，原被告双方的租赁合同期限约定至2017年5月20日，但是早在2016年10月份，原告一方经营的花半里Ｔ6火锅店生意就越来越差（从水电费都看得出来越交越少，气费也只买到2016年10月），2016年11月22日原告应该交纳最后半年租期的租金，也只交了三个月的54945元，对方当时就已经告知被告只打算把火锅店开到2017年2月份，事实上也是在2017年2月28日补缴了水电费和物管费过后就彻底停业了。被告向原告催交租金，原告表示不再继续营业了，而且张贴了各自转让门面的公告，也有人表示想租，但是转让费价格调高没转让成功。原告欠付租金的行为构成了严重违约符合租赁合同约定的终止合同条件，故被告在2017年5月9日发出通知，表明租赁合同于2017年3月8日终止。因原告火锅店停业，没有清理环境将房屋恢复原状交还给被告，原告只管把自己值钱的东西卖了，房屋因为做餐饮搞得到处又黑又脏，也不处理就人去楼空了，被告在2017年5月9日要求他们在2017年5月12日前清理废品，返还房屋，否则承担一切法律后果，但是显然原告害怕恢复房屋需要花费不少钱也没有恢复原状。2017年5月12日，被告为及时止损以当时房屋现状与绵阳创新培优教育有限公司签订了租赁合同，所以在租金上直接降到了60000元／年，而且三年内不涨租金，造成的损失高达40多万元。原告主张的税务损失完全没有依据，作为营业主体依法纳税是其自己应尽的义务，与被告无关，更何况不是被告让原告关门的，是原告自己生意差。在本案租赁关系中，被告从始至终都只认可原告赖红和其家人，在合同上签字的不是景秀英本人，是赖红代签的，被告不认识景秀英。综上，被告认为原告的全部诉讼请求均是毫无事实和法律依据、毫无道理可言的，请求人民法院驳回其全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2007年5月6日，原告景秀英、赖红作为乙方，被告石西虹作为甲方签订了《租赁合同》约定租赁被告位于绵阳市××街××号××层××号××楼房产一套用以经营餐饮有偿使用，租赁时间为2007年5月20日至2012年5月20日。在合同签订之日，乙方应向甲方缴纳第一季度房租36500元、租房履约保证金13500元，房屋每月租金为12167元，每季租金为36500元，每年租金为146000元。租金按季度缴纳，每季度开始的七日前必须全部一次性付清本季度租金，每逾期一天加滞纳金500元。该合同载明：“有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失。1、乙方逾期支付租金达15天以上。2、未经甲方同意，乙方擅自改变出租房屋用途或承租房产转让他人……”，合同还约定：“本合同届满时，乙方的装修在不影响甲方房产结构前提下，经甲方同意，可以带走。甲方全额退还乙方租房履约保证金……”。2017年7月3日，原被告双方同样就案涉房屋签订了2012年5月21日至2017年5月20日的《租赁合同》，双方友好协商案涉房屋每月租金按建面每平方30元，房屋租金为106893元／半年，支付方式为提前每半年支付一次。案涉房屋原告用于经营名为花半里Ｔ6的火锅店。在上述第二份《租赁合同签订》后，2016年11月22日，按照合同约定支付时间，原告本应当向被告支付剩余半年的房屋租赁费，但其原告仅支付了3个月即2017年12月、2017年1月、2017年2月这三月的房租。2017年3月8日，原告还未向被告支付合同约定的剩余期限租金，被告在原告多处开设的花半里Ｔ6火锅店张贴通知，通知合同解除及案涉房屋内物品的搬离期限。同年5月，原告把房屋租赁给了案外人开设教育培训机构。 另查明，被告于2004年10月22日签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，该合同载明“该商品房合同约定建筑面积共592.39平方米，其中，套内建筑面积491.17平方米……”。2××6年6月十六日，因该案涉房屋未办理产权证，前房屋承租人陈平拿着被告与房产公司签订的《商品房买卖合同》去办理了房屋租赁证，该房租租赁证上载明房屋面积为592.39平方米，有效期为十二个月，时间为2005年12月13日至2××6年十二月12日。2××6年11月，被告办理了房屋产权证，该房屋产权证上载明房屋面积为536.18平方米。 本院认为，原、被告双方就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》不违反法律法规合法有效，合同约定了租赁时间、租金、支付时间及双方的权利义务。原告租赁案涉房屋用以经营名为花半里Ｔ6的火锅店，根据国务院发布的个体工商户条例，在该火锅店开业前，原告应当向经营场所所在地登记机关申请注册登记，提交登记申请书、身份证明和经营场所证明等。原告诉称租赁案涉房屋时是以房屋租赁证上592.39平方米支付的房屋租金，直至2016年下旬才发现房屋建筑面积仅有536.18平方米，在办理营业执照是用该房屋租赁证去办理登记，但其案涉房屋租赁证的有效期是2005年12月13日至2××6年12月12日，原被告签订合同的时间为2007年5月6日，所以原告用已过期的房屋租赁证去办理营业执照，诉称自己是在2016年下旬才知晓案涉租赁房屋的真实面积，本院不予采信。本案的争议焦点是案涉房屋租金支付是以592.39平方米还是536.18平方米计算。本院认为案涉两份《租赁合同》中均未载明房屋面积，只约定了租金及租赁期限，在第一份2009年5月6日签订的《租赁合同》履行完毕后，双方又继续签订了2010年7月3日的《租赁合同》。第二份租赁合同租房期限为2012年5月21日至2017年5月20日，且该份合同签订后原告向被告已经支付了4年的房屋租金，期间并未提出任何异议。本院认为原被告就案涉房屋的租赁无关房屋的建筑面积，而是就整个房屋出租作价106893元／半年的标准，系双方对整套房屋租金的约定协商。根据合同约定，在2016年11月22日，原告应当向被告提前支付半年房屋租金，但原告仅向被告支付了2017年12月、2017年1月、2017年2月这三个月的房租租金54945元，并未按照第二份租赁合同中约定支付至2017年5月20日，其后也未向被告继续支付剩余租赁费，逾期时间超过了十五日，已达成合同中第六条“合同提前终止”的情形，故该份合同已于2017年3月8日解除，且结合本案证据来看，2017年2月时原告所开设的花半里Ｔ6火锅店确实闭店未经营。后被告到花半里Ｔ6火锅店其他店铺张贴合同解除通知要求原告于2017年5月12日前搬走自行拆下的所有物品，原告未在通知时间内将物品搬离被告的房屋，被告有权处理其物品。故原告诉请被告赔偿原告损毁租赁房屋内原告的财务损失及因被告提前解除合同造成的经营损失，本院不予支持。因案涉租赁合同已于2017年3月8日前提前解除，依照合同约定“本合同届满时，乙方的装修在不影响甲方房产结构前提下，经甲方同意，可以带走。甲方全额退还乙方租房履约保证金……”，被告应当全额退还原告13500元的租房履约保证金，因双方签订的合同中并未约定资金利息的相关约定，故本院对原告诉请要求被告支付租房履约保证金资金占用利息的请求不予支持。原告营业的花半里Ｔ6火锅店作为个体工商户营业，向税务局依法纳税是其强制性必须履行的义务，故原告诉请被告赔偿税费损失并无法律依据本院不予认可。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条之规定，判决如下： 一、判令被告石西虹于本判决生效后十日内向原告景秀英、赖红退还人民币13500元租房履约保证金； 二、驳回原告景秀英、赖红其他诉讼请求。 本案受理费6244元，由原告景秀英、赖红负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  王智春 二〇二〇年十一月十一日 书记员  程文豪