太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初4689号原告乌某，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人刘某，北京市中唐律师事务所律师。委托诉讼代理人姜某，北京市中唐律师事务所实习律师。被告太原君碧房地产开发有限公司，统一社会信用代码91140100MA0GWA8X45。法定代表人宗某，董事长。委托代理人范某，山西晋商律师事务所律师。委托代理人张某，山西晋商律师事务所律师。原告乌某诉被告太原君碧房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乌某委托诉讼代理人刘某、姜某，被告太原君碧房地产开发有限公司委托诉讼代理人范某、张某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乌某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告逾期交房违约金96872.24元(暂计算至2020年6月8日，计算方式为以人民币1149137元为本金，从2019年9月1日起至法院判决生效之日止，按每日万分之三计算)；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月20日，原告与太原君碧房地产开发有限公司(以下简称君碧公司）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20170068956)，约定原告购买君碧公司开发建设的桂碧园·天汇项目，龙城南街259号1幢2单元4层0402号房屋（以下简称涉案房屋)，房屋建筑面积为96.76平米，房屋价款为1149137元；君碧公司应当在2019年8月31日前，将经验收合格的房屋交付给原告，《商品房买卖合同》第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第【1】中方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不做累加）(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”合同签订后，原告向君碧公司支付房屋首付款299137元、剩余850000元房款，原告以银行按揭贷款的方式支付给君碧公司。原告已经完全履行了自己的合同义务。原告认为，双方所签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，应属合法有效，双方均应该按照约定履行自己的合同义务。然而，迄今为止，案涉房屋仍然使用的是临时用电，根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定:“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类，区别于正式供电的一种供电方式，其不能用作居民的日常生活用电。而涉案房产尚未接通永久用电，不能满足买受人基本居住要求，无法保证在未接通永电期间所涉房屋用电供应的安全与稳定。而且，迄今为止，该房屋绿化、环保等均未通过验收，可见案涉房屋未达到交付标准，君碧公司并未按约定时间向原告交付经验收合格的房屋，应依照合同的约定向原告支付逾期交房违约金。故，为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，望依法判如诉请。被告太原君碧房地产开发有限公司辩称1、被告没有逾期交房，被告要求原告交付逾期违约金缺乏依据，房屋于2019.8.29验收合格，符合双方合同约定，符合交付期限及条件，依据2017.8.14签订的补充协议，原告应于合同约定交付期限届满之日起自行前往办理手续，届满后被告向原告发送收房通知书，办理交接手续，但原告拖延办理，按照合同约定视为被告按期交付，故案涉房屋未超过约定期限，被告未逾期，不应承担责任；2、供电设施在交付前已完毕，被告不存在违约责任，合同第14条约定，供电设施在交付前建设完毕，可使用的时间和条件由买收人自行开通，买受人承诺不因此拒绝收楼，本案中案涉商品房在交付前已建设完毕，被告已经履行义务，没有违约行为，正式用电不是被告能控制决定，项目交付以来，电力供应稳定，包括原告在内的用电费用一直由被告交纳，被告也从未收取电费，未给原告造成任何经济损失和生活不便，经过被告协调，2020.9.11供电设施已经验收合格，被告将尽力实现供电设施永久性用电，综上，案涉房屋并未逾期交付，被告无违约行为，未给原告造成任何损失，且原告于2020.3.28收房，故要求被告支付违约金至判决生效之日的诉请不应予以支持。经审理查明，2018年5月20日，原告乌某（买受人）与被告太原君碧房地产开发有限公司（出卖人）签订编号为20170068956的《商品房买卖合同》一份，主要约定：被告以出让方式取得位于龙城南街259号地块土地使用权，开发建设项目暂定名为碧桂园天汇1、2号楼，商品房预售许可证号为（2017）并商房预售字第0115号；原告购买被告开发建设的上述项目中1幢××元房屋一套，房屋单价为11876.16元/平方米，建筑面积96.76平方米，该商品房总金额1149137元；关于支付方式，买受人须在签订《商品房买卖合同》时支付房屋总价款的26.03%计299137元，并向贷款银行办理按揭申请手续，于2017年9月15日前将房屋总价款的73.97%计850000元以银行按揭付款的形式支付给出卖人；出卖人应当在2019年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、符合合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意视为出卖人已按期交付该商品；合同十四条约定该商品房供水、供电设施在商品房交付之前建设完毕；以及其他相关事项。2017年8月14日，原、被告双方就购房一事还签订《补充协议》一份，关于该套房屋的交付与交接手续部分约定：出卖人按照本补充协议及合同附录三约定的交付标准进行交付；买受人明确且知悉且自愿同意将合同第十一条约定的“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容变更为“该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续”；该商品房存在与本补充协议附录三约定装饰装修及相关设备标准不一致问题的，买受人有权要求更换，出卖人负责更换、承担更换费用，更换期间按照每日20元补偿买受人房屋使用损失；以及其他相关内容。上述合同签订后，原告按照合同约定支付了首付款、办理了银行按揭贷款手续并已将按揭贷款支付给被告，已支付完毕全部购房款。2019年8月29日，原告所购房屋所在楼栋经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格；2019年9月24日，原告所购房屋所在楼栋在太原市住房和城乡建设局进行了建设工程竣工验收备案登记。2020年3月28日，原告在入住登记表上签字、接收相关材料后入住。该房屋所在小区现仍为临时用电，原告接收房屋后，预缴电费500元，但其入住后所产生的电费均由被告统一负担。被告称其正在与有关部门协调尽快办理正式用电手续。现原告以被告交付的房屋使用的是临时用电，且绿化、环保均未通过验收，被告交付的是未经验收合格的房屋，不能满足买受人基本居住为由，诉至本院，要求被告支付逾期交房违约金。经本院组织调解，双方未达成一致调解意见，故调解未果。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、补充协议、银行按揭贷款合同、缴费票据及庭审笔录在卷佐证，且经过当庭对质，可以采信。本院认为，原告乌某与被告山西君碧房地产开发有限公司之间所签订的关于本案所涉房屋的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告已支付完毕全部购房款。本案的争议焦点在于被告是否存在逾期交房的违约情形、是否需要支付原告逾期交房违约金。合同约定，被告应于2019年8月31日之前向原告交付经验收合格的商品房，案涉房屋所在楼栋已于2019年8月29日经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格，依照双方所签订的补充协议约定，“该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续”，可见原告在合同约定的交付期限届满之日前可自行前往被告处办理交接手续；在此情况下，原告于2020年3月28日前往被告处办理收房手续，不能视为被告存在逾期交房的情形，原告主张由被告支付其自2019年9月1日起开始计算的逾期交房违约金，本院不予支持。原告认为涉案房屋至今未纳入城市供电网络，仅为临时用电，此情况下即使接收了房屋也应认定为逾期交房，被告需对此承担违约责任；对此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。本案中原告在接收房屋后，宜认定为实际交付为宜。根据双方合同的约定，交付房屋应符合“电表为一户一表”，而被告交付的房屋目前的用电状况仍为临时用电，虽不符合合同约定，但认定为瑕疵履行较为合理。在双方所签订的相关合同、协议中对于使用临时用电这一瑕疵履行行为未明确约定违约责任，实际履行中被告自愿负担纳入城市供电网络之前原告用电所产生的电费，可视为对原告使用临时用电的一种补偿措施，原告亦未提交其他相关证据证明由于被告这一瑕疵履行行为给其造成了具体的损失，故对于原告据此要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的案涉房屋所在项目未经过绿化、环保验收也能视为逾期交房的主张，合同中对此并未进行明确约定，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告乌某的诉讼请求。案件受理费1111元（原告已预交），由原告自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 赵龙 二〇二〇年十一月二十七日书记员 王菁