辽宁省法库县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0124民初2060号原告（申请执行人）：吕秀斌，男，1951年10月11日出生，汉族，个体，住辽宁省抚顺市清原满族自治县。被告（案外人）：辽宁三和管桩有限公司，住所地辽宁省铁岭县工业园区懿园中央路48号。法定代表人：秦立静，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘建利，系山西锐剑律师事务所律师。被告（被执行人）：抚顺嘉宸房地产开发有限公司，住所地清原镇新村街。法定代表人：王统江，系该公司经理。原告吕秀斌与被告辽宁三和管桩有限公司（以下简称三和管桩公司）、抚顺嘉宸房地产开发有限公司（以下简称抚顺嘉宸公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕秀斌、被告三和管桩公司委托诉讼代理人刘建利到庭参加诉讼，被告抚顺嘉宸公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕秀斌向本院提出的诉讼请求：1.继续执行辽宁省法库县人民法院（2018）辽0124执652-4号执行裁定书中抚顺嘉宸公司位于昌图县，建筑面积46.67平方米，总房款130,676元；2.被告承担本案案件受理费。事实和理由：原告与被告抚顺嘉宸公司、抚顺嘉宸公司法库分公司买卖合同纠纷的（2017）辽0124民初2661号民事裁决已发生法律效力。在执行中，2019年7月5日法库县人民法院作出（2018）辽0124执652号执行裁定书，对被告抚顺嘉宸公司所有的坐落辽宁省铁岭市昌图县）的房屋予以查封。人民法院查封后向被告抚顺嘉宸公司及抚顺嘉宸公司法库分公司送达了执行裁定书等相关手续，二被告均未提出异议。法库县人民法院于2019年10月31日分别向原告和被执行人送达了选定评估机构通知书及预拍卖公告。被告抚顺嘉宸公司法库分公司未提出异议。2020年8月4日，被告（案外人）三和管桩公司向法库县人民法院提出书面执行异议，认为查封的房产系其所有，要求解除查封措施。2020年8月10日，法库县人民法院以（2020）辽0124执异130号的裁定：终止对位昌图县）房产的执行。原告在申请查封房产之前，已与法库县人民法院执行人员同到昌图县不动产登记部门进行过查询，涉案的“文澜尚品”小区15号楼1单元（1-16-2）的房产登记在被执行人抚顺嘉宸公司名下，原告申请进行查封于法有据。被告三和管桩公司称已购买了涉案房屋，并签订了商品房买卖合同房屋已归案外人所有，是被告抚顺嘉宸公司的原因未办理产权过户的理由不能成立，未办理产权过户或预告登记是其自身的原因。被告三和管桩公司没有证据证明已实际交付房屋价款，人民法院在查封前被告三和管桩公司没有证据证明实际占有涉案房屋。法院执行人员在对该楼房查封贴封条时，该楼是清水房，没有人占用，证明被告当时并未实际占有该楼房。而法库县人民法院（2020）辽0124执异130号的执行裁定：终止对位辽宁省铁岭市昌图县）的房产的执行是错误的。综上所述，被告三和管桩公司对涉案房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权利，依照《物权法》《民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用（民事诉讼费）的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条的规定，请求人民法院查清事实，依法判决准许执行被告抚顺嘉宸公司位昌图县）的房产。被告三和管桩公司辩称，在吕秀斌与抚顺嘉宸公司纠纷的强制执行过程中，贵院误将答辩人的财产查封（铁岭市昌图县迎宾路北文澜尚品小区15号楼1单元1602室），答辩人依法对（2018）辽0124执652-4号执行裁定提出执行异议申请，贵院经审理后裁定中止该裁定（认定事实清楚，适用法律正确），答辩人认为应当驳回原告的诉求，解封涉案房屋。事实与理由如下：一、三和管桩公司与被执行人抚顺嘉宸公司施工合同纠纷一案，2017年7月31日经昌图县人民法院作出（2017）辽1224民初2997号民事调解书（标的货款为￥242万）。双方于2017年9月签订房屋抵债协议（每平￥3300元）和房屋买卖合同（抵销昌图法院调解书的部分债务）。同时向答辩人交付了房屋和钥匙，结合答辩人办理了物业费用、水电等费用，属于用益物权的行使，不动产区分所有以户门为界线视为实际占有。被执行人交钥匙的行为已明确占有转移至答辩人实际控制，至于如何使用、装修与否不影响占有权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议；查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；查封前已占有该不动产；受受人已经支付部分或者全部价款；查封前已合法占有该不动产；非因买受人自身原因未办理过户登记;”在本案中答辩人依法取得了涉案房屋的物权期待权，该权利能够排除执行请求贵院解封该房屋。二、本案中非因买受人自身原因未办理过户登记，是被执行人与第三人的纠纷而土地抵押、查封等的情况，被执行人已将上述房屋交给答辩人使用：1.沈阳市铁西区人民法院民事裁定书（2017）辽0106民初3546号，显示诉讼保全查封三年土地使用权面积为41398平方米---抚顺嘉宸公司不动产辽（2017）昌图县不动产权第0002566号，原告李彦、被告抚顺嘉宸公司经昌图县不动产登记中收档案查询：首次查封为2017年6月19日，续封日期为2020年5月22日（续封三年）。答辩人在与被执行人抚顺嘉宸公司签订房屋买卖合同抵账时，被执行人与李彦正处于纠纷一审中，且涉案房屋的土地因该案的纠纷而在一审查封中。2.沈阳市铁西区人民法院民事裁定书（2019）辽0106执2120号：申请人李彦、被执行人抚顺嘉宸公司，显示为续封三年（2019.10.17至2022.10.16）土地使用权面积为41,398平方米---抚顺嘉宸公司不动产辽（2017）昌图县不动产权第0002566号。经昌图县不动产登记中收档案查询为：首次查封为2017年6月17日，续封日期为2019年10月17日（续封三年）。可以看出原查封的案件一审诉讼中涉案房屋的土地已在查封状态，答辩人与被执行人签订房屋买卖合同抵账时，被执行人正处于该案纠纷一审中，且涉案房屋的土地因该案纠纷的一审开始查封至今还在查封状态。3.法库县人民法院2018年3月26日执行裁定书（2018）辽0124执29号，因被执行人抚顺嘉宸公司与宋浩的纠纷查封涉案房屋的土地也还在查封状态。4.抚顺市新抚区人民法院2019年4月26日的执行裁定书（2019）辽0402执25号，因被执行人抚顺嘉宸公司与李重凯的纠纷查封涉案房屋的土地也还在查封状态。三、在请求权基础的优先权方面：三和管桩公司是基于第三人沈阳盛泰建筑基础工程有限公司（简称盛泰公司）转让的工程施工款债权，已经由普通的货款债权转化为代盛泰公司索要的工程施工款，属于特殊优先权范畴而不属于普通金钱债权。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释（2002）16号中明确，建设工程价款优先权权优先于抵押权和其他债权。结合本案吕秀斌的普通金钱债权即不能对抗工程价款的优先权，又不能对抗三和管桩公司的物权预期期待权，三和管桩公司足以排除对吕秀斌申请执行本案涉案房屋的权利。即使将被上诉人申请破产，在破产还债程序中吕秀斌的普通金钱债权也不能对抗三和管桩公司工程施工款的特殊债权优先权。四、物权变动适用方面，《物权法》第九条、第十四条规定的是物权变动的效力即结果，而物权期待权属于是在物权变动过程中的即定事实，即不动产买受人签订买卖合同后，经常不能及时进行物权登记，买受人成为法律意义上的物权所有人会经历较长时间的等待过程。物权变动的结果不能否定物权变动的过程效力。本案中有效的工程施工款债权实现通过物权变动的方式来实现法律效果，物权变动未完成不影响特殊施工债权实现的效力，工程施工款债权优先于吕秀斌的普通金钱债权。五、关于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记”的规定，可以明显的看出法院查封土地使用权和查封地上建筑物，可以同时进行互不影响的并存状态规定。在本条中并未规定查封建筑物前禁止处置未被查封的地上建筑物。综上所述，答辩人未办理涉案房屋过户登记手续并无过错，该房屋在贵院查封之前交付了约定的房屋价款，且被执行人抚顺嘉宸公司已将上述房屋交给答辩人占有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条、25条、28条和相关司法解释，答辩依法取得了物权期待权，能够排除吕秀斌的申请执行行为，请贵院驳回原告吕秀斌的诉求，切实维护答辩人的合法权益。被告抚顺嘉宸公司未到庭亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下：2014年8月5日，抚顺嘉宸公司与盛泰公司签订《桩基工程施工合同》2份，施工内容为：文澜尚品小区11#、12#、13#、16#、17#、22#、23#、24#、27#以及14#、15#、18#、21#、25#、26#桩基础工程。2014年8月7日，三和管桩公司与盛泰公司签订《PHC管桩买卖合同》，约定：三和管桩公司将管桩交付承运人铁岭中升运输公司运至文澜尚品一期桩基础工程。2014年11月28日，抚顺嘉宸公司与盛泰公司进行结算，文澜尚品小区11#、12#、13#、16#、17#、22#、23#、24#、27#号楼的工程款总计2,452,430元；文澜尚品小区14#、15#、18#、21#、25#、26#号楼的工程款总计1,608,020元。2015年6月18日，抚顺嘉宸公司与盛泰公司签订《付款协议》，协议写明抚顺嘉宸公司尚欠盛泰公司工程款2,920,450元。2016年8月18日，盛泰公司与三和管桩公司签订《债权转让协议》，约定将盛泰公司对抚顺嘉宸公司享有的债权2,420,450元转让给三和管桩公司。2017年7月31日，辽宁省昌图县人民法院作出（2017）辽1224民初2997号《民事调解书》，三和管桩公司与抚顺嘉宸公司自愿达成如下协议：被告抚顺嘉宸公司欠原告三和管桩公司2,420,450元，于2017年9月15日之前偿还完毕；如果抚顺嘉宸公司逾期未偿还，抚顺嘉宸公司从2017年9月16日起按欠款总额15%给付原告逾期违约金363,067.5元。2017年9月15日，抚顺嘉宸公司与三和管桩公司签订《房屋抵债协议》，约定抚顺嘉宸公司用文澜尚品小区15#-1-1602（案涉房屋）、18#-2-502、21#-1-901、21#-1-902共4处房屋清偿债务，三和管桩公司同时缴纳2年物业费，共计清偿债务960,312元。2017年9月18日，三和管桩公司与抚顺嘉宸公司签订《房屋买卖合同（预售）》，约定抚顺嘉宸公司将文澜尚品小区579幢1单元16层2号的房产（建筑面积46.67㎡，套内面积36㎡，分摊共有建筑面积10.67㎡，单价3300元/㎡，总房款154,011元）出售给三和管桩公司。同日，抚顺嘉宸公司向三和管桩公司交付房屋钥匙，并为三和管桩公司出具购房款收据、物业费收据、预收电费、楼道灯费、垃圾清运费收据、房屋维修基金收据。2020年6月20日，抚顺嘉宸公司出具《证明》：铁岭市昌图县北文澜尚品小区15号楼1单元1602室（即该小区的579幢1单元16层2号），属同一标的物。原告吕秀斌与抚顺嘉宸公司法库分公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月17日作出（2017）辽0124民初2661号民事判决书，判决：一、解除原告吕秀斌与抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司签订的《认购协议书》；二、抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司返还原告吕秀斌借款本金1,400,000元及利息，利息自2013年9月8日起至给付完毕之日止（按月利率2%计算）；三、抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司返还原告吕秀斌欠款本金300,000元及利息，利息自2014年3月22日起至给付完毕之日止（按月利率2%计算）。2019年7月5日，本院依据申请执行人吕秀斌的申请，作出（2018）辽0124执652号之四执行裁定书，裁定查封辽宁省铁岭市昌图县迎宾北路北文澜尚品小区15号楼1单元（1-16-2）房产，查封期限为三年。2020年8月4日，三和管桩公司向本院提出书面异议，本院经审查作出（2020）辽0124执异130号执行裁定书，裁定中止对位于铁岭市昌图县迎宾路北文澜尚品小区15号楼1单元（1-16-2）房产的执行。裁定作出后吕秀斌不服，于2020年8月17日，以三和管桩公司、抚顺嘉宸公司为被告向本院提起申请执行人执行异议之诉（即本案），请求继续执行位于辽宁省铁岭市昌图县房屋。另查，2017年5月2日，沈阳市沈河区人民法院作出（2017）辽0103民初4340号民事裁定书，裁定查封抚顺嘉宸公司名下位于辽宁省昌图县的土地使用权一处，使用权面积41,398平方米，不动产权号：辽（2017）昌图县不动产权第0002566号，档案编号201703270008。2017年6月5日，沈阳市沈河法院解除该查封。2017年6月19日，沈阳市铁西区人民法院作出(2017)辽0106民初3545号及(2017)辽0106民初3546号民事裁定书，裁定查封案涉房屋土地使用权。续封时间2019年5月22日、2020年5月22日。2018年3月26日，辽宁省法库县人民法院作出（2018）辽0124执29号执行（民事）裁定书，裁定查封案涉房屋土地使用权。2019年4月26日，辽宁省抚顺市新抚区人民法院作出（2019）辽0124执25号执行裁定书，裁定依法轮后查封案涉房屋土地使用权。另案中依据吕秀斌调取证据的申请，本院工作人员于2020年10月14日到铁岭市昌图县不动产登记服务中心调取房产登记备案信息表，显示昌图文澜尚品小区11-27号楼在2017年5月2日沈阳市沈河区人民法院查封前，已有34套房产备案登记。另外，铁岭市昌图县不动产登记服务中心工作人员回复本院，在2017年5月2日沈阳市沈河区人民法院及2017年6月19日沈阳市铁西区人民法院作出案涉房屋土地使用权查封后，案涉房屋所在的15号楼因土地使用权查封无法办理备案登记及预告登记手续。本院认为，本案争议焦点为三和管桩公司就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述法律规定，三和管桩公司若要排除对登记在被执行人抚顺嘉宸公司名下的案涉房产的查封，其应举证证明主张的权利符合上述规定的四项构成要件：（1）其在法院查封之前已与抚顺嘉宸公司签订合法有效的书面房屋买卖合同；（2）在法院查封之前其已合法占有案涉房屋；（3）已向抚顺嘉宸公司支付全部购房款；（4）非因其自身原因未办理过户登记。一、三和管桩公司与抚顺嘉宸公司于2017年9月18日签订《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，不违反有关法律规定，合法有效，本院予以确认。该《商品房买卖合同（预售）》的签订时间在本院2019年12月18日查封案涉房屋之前，应认定三和管桩公司在法院查封之前已与抚顺嘉宸公司签订合法有效的书面房屋买卖合同。二、抚顺嘉宸公司将案涉房屋抵顶给三和管桩公司，三和管桩公司于2017年9月18日领取房屋钥匙并交纳了物业费、预收电费、楼道灯费、垃圾清运费、房屋维修基金，应认定三和管桩公司在法院查封之前已合法占有案涉房屋。三、三和管桩公司以欠款154,011元抵顶案涉房屋（建筑面积46.67㎡，单价3300元/㎡）购房款，抵顶后双方签订了合法有效的商品房买卖合同，应认定三和管桩公司向抚顺嘉宸公司支付了房屋全部购房款。四、与本案类似的执行异议之诉案件在本院立案审理多件，属于“串案”，通过已经判决的如（2020）辽0124民初1213号等案件中查明的事实和认定结果，由于在2017年5月2日涉案房屋土地使用权因为被告抚顺嘉宸公司涉诉被法院查封后，造成无法办理涉案房屋的过户登记手续，且经铁岭市昌图县不动产登记服务中心工作人员答复，案涉房屋在土地使用权查封后亦不能办理房屋备案登记及预告登记手续。这种不能办理涉案房屋所有权变更登记的事实，并不是本案被告三和管桩公司造成和所能改变的，本院认定为非因买受人即三和管桩公司自身原因未办理案涉房屋的过户登记。综上所述,对于原告吕秀斌提出准予执行案涉房屋的诉讼请求,没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定,判决如下:驳回原告吕秀斌的诉讼请求。案件受理费2914元，由原告吕秀斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  郑喜东人民陪审员  唐 帅人民陪审员  王凤云二〇二〇年十一月十三日法官助理任翠玲书记员张驰本判决所适用的相关法律《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照以下情形分别处理:(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决准许执行该执行标的;（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。