福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终3971号 上诉人（原审原告、反诉被告）：德化县浔中镇世科村民委员会，住所地福建省德化县浔中镇世科村。 法定代表人：郭志清，该村委会主任。 委托诉讼代理人：黄**锋，福建瓷城律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：曾南德，男，汉族，1978年5月15日出生，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：苏志松，福建顺济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏桂萍，福建顺济律师事务所律师。 上诉人德化县浔中镇世科村民委员会（以下简称世科村委会）与上诉人曾南德房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省德化县人民法院（2019）闽0526民初2706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人世科村委会主任郭志清及其委托诉讼代理人黄**锋、上诉人曾南德及其委托诉讼代理人苏志松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世科村委会上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五、六项内容，要求曾南德承担违约金400万元、自行拆除装修物1429171元、赔偿租金损失1050000元、承担鉴定费63330元；2.曾南德承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：1.造成本案租赁合同无法履行的根本原因和主要责任在曾南德，曾南德应当承担相应的违约责任。在租赁大楼尚未竣工移交给曾南德之前，其擅自对租赁的大楼按商业用途进行装修，且装修时未按原审批的德公消审（2011）第21号“建设工程消防设计审核方案”进行施工，造成大楼的现状无法满足原设计竣工验收的要求，致使双方的租赁合同无法履行，合同目的无法实现，合同需要解除；2.合同解除以后曾南德投入的装修部分世科村委会无法继续使用，对村委会也没有实际经济价值，曾南德应另行雇佣他人全部拆除，一审法院本应判决要求曾南德自行拆除这些装修物，但却判决要求世科村委会赔偿曾南德装修折价款1429171元，并应自行承担拆除费用是错误的。一审法院一方面判决世科村委会赔偿曾南德装修款1188440元和电梯费用240731元，合计1429171元，另一方面又认定其中的电梯费用240731元抵偿世科村委会拆除费用，自相矛盾又重复计算，判决内容错误；3.由于曾南德的原因和责任致使本案的租赁合同无法履行，造成世科村委会的大楼从2014年开始到现在为止7年时间内无法装修和使用，世科村委会的租金损失最少达到500多万元以上，一审法院没有支持世科村委会要求曾南德赔偿租金损失1050000元的诉讼请求不正确。即使本案造成合同无法继续履行的责任和原因是双方共同造成的，法院也应根据各自的过错和责任判决要求曾南德承担相应的赔偿责任；4.一审法院判决要求世科村委会退回曾南德保证金30万元和消防建设工程款13万元的本金和利息不正确，本案曾南德违约，其缴交的30万元保证金不应退回。曾南德缴交的13万元消防建设工程款也不应支付利息。 曾南德辩称，1.世科村委会未履行租赁物的瑕疵担保义务，截至现在也未能将租赁物交付曾南德使用，消防意见是2011年8月9日作出的，双方合同是2013年4月20日签订的，世科村委会从未提及装修行为会影响到消防工程的设计和施工，也未提供任何证据证明内部装修行为会影响到消防设计和施工。根据合同的约定，内外装修同步进行，现并无任何证据可以证明曾南德的内部装修会影响“世科村村民活动中心”大楼消防工程的施工、验收，并且已经完成的装修物均可以使用；2.从2014年签订合同至今，曾南德就曾起诉要求交付租赁物，福建省德化县人民法院作出的(2016)闽0526民初4734号民事判决书认定房屋仍未竣工验收。世科村委会作为房屋的出租人，在长时间内仍无法将租赁物交付承租人使用，已经构成根本违约，其诉请要求赔偿租金损失无事实和法律依据；3.曾南德本可要求世科村委会双倍返还定金60万元，却降低要求仅请求世科村委会支付占用定金期间的利息。一审法院判决驳回曾南德要求世科村委会支付定金30万元的相应利息，于法无据，违背公平基本原则，应当予以纠正。关于建设消防费用13万元，世科村委会收款后未按照约定用于消防建设，一审法院判决应当退回并赔偿利息损失并无不当。 曾南德上诉请求：1.撤销一审判决第三、五、七项内容，依法改判支持曾南德一审的全部反诉请求；2.世科村委会承担本案上诉费用。事实和理由：1.2013年4月20日双方签订《房屋租赁合同》，合同签订后世科村委会未进行任何施工，直至2017年案涉房屋都未竣工验收，世科村委会的违约情形很明确。为促成上述租赁合同的履行，双方协商于2017年11月17日签订《房屋租赁补充协议》，曾南德依约交付消防验收建设费用13万元，但世科村委会没有开展任何工作，导致租赁物至今无法消防验收，合同履行陷入僵局，世科村委会应当承担违约责任，向曾南德支付违约金400万元；2.一审法院驳回曾南德要求世科村委会支付定金30万元的占用利息于法无据。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。曾南德降低要求，仅主张世科村委会支付占用定金期间的利息，符合公平原则；3.一审法院判决以电梯抵偿装修拆除费用错误，无故增加曾南德的负担。一审法院认定曾南德是在世科村委会同意的情况下先行对租赁物进行装修，现并无证据证明曾南德的内部装修影响“世科村村民活动中心”大楼消防工程的施工、验收，因此不存在拆除“世科村村民活动中心”大楼的内装修物的情形；4.房屋竣工验收是世科村委会的义务，曾南德一直积极履行合同义务，租赁物未通过消防验收是世科村委会不作为行为造成的。曾南德的前期装修也并不存在影响消防验收的情形，一审法院认定曾南德对租赁物无法通过验收存在过错是错误的；5.本案是世科村委会违约，申请鉴定也是世科村委会提起，相关鉴定费用应当由其全额承担。一审法院判决曾南德承担一半鉴定费用错误。 世科村委会辩称，在租赁大楼主体还未交付曾南德时曾南德就进行内装修施工，其内装修施工的行为导致消防施工不能进行，进而导致合同目的不能实现，我方的责任仅在于没有制止曾南德进行装修。一审法院判决我方承担所有的损失错误。 世科村委会向一审法院起诉请求：1.解除世科村委会与曾南德于2013年4月20日、2017年11月17日签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁补充协议》；2.曾南德向其支付违约金400万元；3.曾南德自行拆除经评估价值为1429171元的装修物；4.曾南德赔偿自2018年1月1日起至装修物拆除之日止每月租金7万元50%的损失，暂计至起诉日为1050000元（70000元×30个月×50%）；5.曾南德承担鉴定评估费用63330元。 曾南德向一审法院提起反诉请求：1.世科村委会支付违约金400万元；2.世科村委会赔偿装修费用1429171元；3.世科村委会返还履约保证金30万元及利息（自2013年4月20日起至2019年8月20日按中国人民银行同期同类贷款利率计算为113400元；自2019年8月21日起至实际返还日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年4月20日为7560元）；4.世科村委会返还消防建设费用13万元及利息（自2018年3月26日起至2019年8月20日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算为10920元；自2019年8月21日起至实际返还日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年4月20日为3276元）。 一审法院认定如下事实：世科村委会因德化县浔中镇“世科村村民活动中心”大楼建设需要，通过招投标于2010年11月30日与德化县永正建筑工程有限公司签订《建设工程施工合同》，约定村民活动中心大楼由德化县永正建筑工程有限公司承建，工期300天。2011年8月9日，原德化县公安消防大队经对世科村委会申报的村民活动中心大楼的消防工程设计文件进行审核，作出德公消审【2011】第21号建设工程消防设计审核意见书，同意上报的消防工程设计方案。在村民活动中心大楼主体尚未竣工验收的情况下，世科村委会经村民代表大会讨论后作为甲方与曾南德作为乙方于2013年4月20日签订一份《房屋租赁合同》，约定：1.世科村委会将址在德化县浔中镇世科村村民活动中心整座大楼（含地下层计11层，建筑面积约7000平方米）出租给曾南德经营使用。2.租赁期限为2014年4月1日起至2029年3月31日止，共计15年。3.自2014年4月1日起至2024年3月31日止，月租金为每平方米10元；自2024年4月1日起至2029年3月31日止月租金为每平方米10.8元，租金每半年结算一次，于每半年初支付。4.由于大楼尚未完工，甲方负责本幢大楼主体工程、外墙装修以及前后埕铺设。外墙工程完工后一个月计算租金，其他一切附属设施和内装修由乙方负责。5.合同签定时乙方必须支付合同定金30万元，租赁期间定金无需支付利息……。9.甲乙双方必须共同信守合同，如有违约者，违约方必须支付对方违约金400万元，并赔偿对方的直接经济损失……。合同签订后，曾南德按约支付给世科村委会定金30万元，并投入资金对大楼进行前期内部装修，装修至2014年5月间停工。2016年11月间，德化县人民政府原则同意案涉大楼改为商业用途。案涉大楼目前尚未竣工验收。2016年12月5日，曾南德向法院提起诉讼，认为世科村委会在合同签订后两年多时间内未能完成主体和外墙装修、前后埕铺设、主体消防施工等工程，迟迟未将房屋交付使用，要求判令世科村委会将验收合格的村民活动中心大楼交付使用。法院以案涉房屋未竣工验收不具备交付条件，驳回曾南德的诉讼请求。2017年11月17日，世科村委会与曾南德经协商达成补充协议。协议约定：1.村民活动中心大楼因主体结构、玻璃幕墙消防未验收，需要建设400吨消防水池、配电房、火灾自动喷淋、自动排烟等消防系统费用合计约162万元。2.鉴于一、二次消防应同步进行，上述费用162万元由曾南德负担46万元，世科村委会负担116万元；村委会如需要曾南德垫付款项则按月0.7%计息；曾南德承担的46万元应于消防建设投标后15天内汇入世科村委会账户。3.世科村委会应负担防空易地建设费，完成三化池、前后埕铺设、一楼门窗、雨棚的建设。4.自房屋竣工验收合格交付曾南德开业当天开始计算租金，租金计算起点按原合同顺延；租金优先抵扣曾南德先行垫付的费用及利息。5.如因防空易地建设费、玻璃幕墙的验收、主体工程竣工验收及其他主体验收问题，导致合同无法履行产生的所有责任由世科村委会负责。6.本协议系对双方在2013年4月20日签订的《房屋租赁合同》的补充，本协议与前述合同有矛盾的地方，以本协议为准，本协议未约定的，按照前述合同执行。补充协议签订后，曾南德于2018年3月26日向世科村委会交付一、二次消防设施建设费用13万元。 一审法院认为，本案的争议的焦点为：1.房屋租赁合同、补充协议应否解除；2.合同解除后包括租金损失、装修费用、合同保证金及预付的消防建设款利息损失、装修物拆除、违约金等如何处理。关于争议焦点一房屋租赁合同、补充协议应否解除的问题。世科村委会与曾南德签订的房屋租赁合同、补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。租赁合同或补充协议均未明确约定村民活动中心大楼交付使用的具体日期。在租赁合同签订后大楼尚未竣工，曾南德就于2014年开始对大楼按商业用途进行了部分内装修，且未按德公消审【2011】第21号建设工程消防设计审核方案施工，大楼的现状已无法满足原设计竣工验收的要求。租赁合同签订至今时过7年有余，双方虽为履行合同努力达成补充协议，但补充协议关于一、二次消防工程合并施工的理想约定，违背先主体消防验收后商业消防验收的程序要求。基于上述原因导致合同履行处于僵局状态，合同目的已无法实现。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，以及2019年《全国民商事审判工作会议纪要》第48条规定的精神，为破解合同履行僵局困境，减少双方损失，房屋租赁合同、补充协议均应予解除。世科村委会要求解除房屋租赁合同、补充协议的请求，予以支持。关于合同解除后果如何处理，包括：1.双方应否向对方支付违约金400万元；2.装修物由谁拆除，费用谁来承担；3.世科村委会请求赔偿自2018年1月1日起至装修物拆除日止每月3.5万元的租金损失应否予以支持；4.世科村委会应否赔偿曾南德房屋装修损失1429171元；5.世科村委会应否赔偿曾南德履约保证金30万元及消防建设费用13万元的利息损失五个问题。租赁合同、补充协议处于履行僵局，无法达到合同目的，双方均有过错。理由如下：世科村委会作为业主将尚未验收竣工的村民活动中心大楼出租给曾南德，并约定由曾南德先行室内装修，具有明显的过错。曾南德在大楼主体尚未竣工验收的情况下先行室内装修，且未按德公消审【2011】第21号核准的消防设计方案施工，客观上造成主体竣工验收不能，也有过错。鉴于双方的行为对合同履行僵局均有过错，应各自承担合同预期利益损失，因此，世科村委会、曾南德要求对方支付违约金400万元的请求均不予支持。曾南德先期装修投入的费用，经泉州永信房地产评估项目咨询有限公司评估为1429171元，双方均无异议，予以确认。根据补充协议第5条“如因防空易地建设费、玻璃幕墙的验收、主体工程竣工验收及其他主体验收问题，导致合同无法履行产生的所有责任由世科村委会负责”的约定，结合双方的过错程度，该装修费用直接损失1429171元应由世科村委会承担。关于世科村委会要求曾南德赔偿2018年1月1日起至装修物拆除止约定租金一半即每月3.5万元损失的请求，因补充协议第4条约定租金自房屋竣工验收合格交付曾南德开业当天开始计算，而至今房屋尚未竣工验收交付使用，不具备收取租金的条件，要求赔偿租金损失的请求缺乏事实和法律依据，不予支持。关于世科村委会应否支付履约保证金30万元及消防建设费用13万元的利息损失问题。租赁合同签订后，为促使诚实信用地履行合同义务，曾南德按约向世科村委会交纳履约保证金30万元，并明确约定租赁期间无需支付保证金利息，保证金用于抵扣最后一期的租金。根据上述约定，曾南德要求世科村委会退还30万元的请求，可予支持，但要求赔偿30万元利息损失的请求，不能成立，不予支持。补充协议签订后，曾南德依照协议约定向世科村委会预付消防建设费用13万元，世科村委会收款后未按协议约定用于消防建设，合同解除后，该款应予退还，并赔偿占用期间的利息损失。因此，曾南德要求世科村委会退还预付消防建设费用13万元并支付占用期间的利息（自2018年3月26日起至2019年8月20日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月21日起至付款日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）请求，可予支持。关于世科村委会要求曾南德拆除装修物问题。为使村民活动中心大楼能按原设计方案施工，满足竣工验收，曾南德未按消防设计先行装饰装修的装修物，在合同解除后应当拆除。1429171元装修物包括电梯、附合在地板墙面上的泥浆瓷砖等两部分，其中电梯安装费用240731元。从方便、经济、效率原则出发，装修物宜由业主世科村委会拆除，电梯残值归世科村委会所有，以抵偿拆除费用。装修物鉴定评估费用63330元，属于诉讼费用范畴，根据双方的过错各半承担。鉴于鉴定费已由世科村委会全额支付给泉州永信房地产评估项目咨询有限公司，曾南德应承担的费用31665元，直接支付给世科村委会。综上，世科村委会的诉讼请求、曾南德的反诉请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决：一、解除世科村委会与曾南德签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁补充协议》，终止履行；二、世科村委会应于判决生效之日起十日内赔偿曾南德装修损失1429171元；三、世科村委会应退还曾南德履约保证金30万元；曾南德应支付世科村委会鉴定费31665元；两项对抵后，世科村委会应于判决生效之起十日内支付曾南德268335元。四、世科村委会应于判决生效之日起十日内退还曾南德消防建设工程款13万元及资金占用期间的利息（自2018年3月26日起至2019年8月20日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月21日起至实际返还日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、世科村委会应自行拆除世科村民活动中心大楼的内装修物，并以电梯残值抵偿拆除费用；六、驳回世科村委会的其它诉讼请求；七、驳回曾南德的其它反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费47150元，由世科村委会负担47050元，曾南德负担100元；反诉案件受理费26880元，由世科村委会负担6472元，曾南德负担20408元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，世科村委会与曾南德签订的房屋租赁合同、补充协议因合同目的不能实现，合同无法履行，依法应予解除。世科村委会主张造成本案合同无法履行的根本原因和主要责任在曾南德，而曾南德辩称是世科村委会不作为导致租赁物未竣工验收无法交付，双方对造成合同解除的原因存在争议。本院认为，世科村委会作为出租方，在合同签订后长达七年时间内未将竣工验收合格的租赁物交付承租方曾南德使用，存在过错，构成违约。而曾南德在明知租赁物存在瑕疵的情况下进行室内装修，且未按照消防部门审核意见书的消防工程设计方案进行施工，也有过错，是双方的共同行为造成本案合同目的不能实现，合同无法继续履行，故世科村委会、曾南德均应对本案租赁合同解除的后果承担各自相应的责任。鉴于双方均有过错，世科村委会要求曾南德承担违约责任，曾南德要求世科村委会赔偿违约金400万元的主张均不予支持。双方在房屋租赁补充协议第5条中约定“如因防空易地建设费、玻璃幕墙的验收、主体工程竣工验收及其他主体验收问题，导致合同无法履行产生的所有责任由世科村委会负责”，而本案租赁合同无法履行的原因主要在于世科村委会交付的租赁物的主体工程未竣工验收，故世科村委会应当按照双方合同的约定赔偿曾南德为租赁物投入的装修费用损失1429171元。世科村委会关于其无需赔偿曾南德装修费用的主张与双方合同约定不符，不予支持。一审法院判决世科村委会赔偿曾南德装修损失1429171元正确。因曾南德的装修行为业经世科村委会同意，且世科村委会赔偿曾南德装修费用后，附着于租赁物上的装修物即归世科村委会自行支配，世科村委会作为业主可以根据实际情况自行决定是否拆除租赁物上的装修以及具体拆除哪些装修物。相应地，若发生拆除费用，亦应由世科村委会自行承担。故一审法院判决世科村委会自行拆除内装修物，但要求以电梯残值抵偿拆除费用自相矛盾，应予改正。世科村委会另要求曾南德赔偿其租金损失1050000元，因双方在补充协议中约定租金自房屋竣工验收合格交付曾南德开业当天开始计算，且世科村委会也无证据证明已将符合合同约定的租赁物实际交付使用，故世科村委会的该主张缺乏事实依据，不予支持。消防建设工程款系曾南德为积极促成租赁合同的履行而预先垫付的款项，双方合同解除后世科村委会应当退还13万元的款项并向曾南德支付占用该笔款项期间的利息。世科村委会辩称其无需向曾南德支付消防建设工程款的利息于法不符，不予支持。《中华人民共和合同法》第一百一十五条规定，在债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。本案合同因无法履行被解除，世科村委会应当将定金返回给曾南德。曾南德另主张世科村委会应支付定金30万元的占用利息，鉴于定金罚则制度是为约束违约方而设立，本案双方在合同履行过程中均存在违约，故定金罚则及曾南德要求赔偿定金被占用期间的利息损失在本案中均不予适用。世科村委会辩称30万元定金不应退回于法无据，予以驳回。曾南德要求世科村委会支付定金30万元的占用利息理据不足，不予支持。虽然鉴定申请是世科村委会提起，但该鉴定费用是双方处理合同解除过程中发生的费用，且双方对合同的解除均存在过错，双方应共同承担该费用。一审法院判决双方各承担一半鉴定费用正确，应予维持。 综上所述，世科村委会的上诉请求不能成立，予以驳回。曾南德的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但处理结果欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省德化县人民法院（2019）闽0526民初2706号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项； 二、撤销福建省德化县人民法院（2019）闽0526民初2706号民事判决第五项、第六项、第七项； 三、世科村民活动中心大楼的内装修物由德化县浔中镇世科村民委员会自行处理； 四、驳回德化县浔中镇世科村民委员会的其它诉讼请求； 五、驳回曾南德的其它反诉诉讼请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费47150元，由德化县浔中镇世科村民委员会负担47050元，曾南德负担100元；反诉案件受理费26880元，由德化县浔中镇世科村民委员会负担6472元，曾南德负担20408元。二审案件受理费47150元，由德化县浔中镇世科村民委员会负担43850元，曾南德承担3300元。 本判决为终审判决。 审 判 长 庄希文 审 判 员 王经艺 审 判 员 郑 励 二〇二〇年十一月五日 法官助理 陈斌斌 书 记 员 廖春燕 附：本案适用的主要法律条文 一、主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。