安徽省金寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1524民初3983号 原告：胡锦彪，男，1964年5月13日出生，汉族，户籍所在地安徽省金寨县，经常居住地安徽省金寨县新城区。 委托诉讼代理人：许兵，安徽凡平律师事务所律师。 被告：江苏苏明物业服务有限公司金寨分公司，住所地金寨现代产业园区安徽昊宇新型建材有限公司内，统一社会信用代码9134152432546329X9。 负责人：李东升，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：宋翔，安徽远宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李静，安徽远宏律师事务所律师。 原告胡锦彪与江苏苏明物业服务有限公司金寨分公司（下称苏明物业金寨分公司）物业管理合同纠纷一案，本院2020年11月4日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告胡锦彪及其委托诉讼代理人许兵、被告苏明物业金寨分公司的委托代理人宋翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡锦彪向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告赔偿原告各项损失51395元（当庭变更为56371元）；2．诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年8月12日，原告所住二楼外墙下水管脱节发生漏水，造成原告空调主机烧毁。2020年9月26日凌晨，原告卫生间主管道发生反水，在原告的强烈要求下，被告疏通了下水管道，但10月11日凌晨再次发生反水。大面积的污水给原告造成极大经济损失。原告就赔偿事宜与被告数次协商无果，故提起诉讼。 苏明物业金寨分公司辩称：1．原告不是适格的起诉主体，法院应依法裁定驳回起诉，原告没有涉案房屋房产证，不是业主，与被告间没有物业服务合同关系，无权以自己名义起诉；2．被告没有违约行为，也没有过错侵权行为，不应承担原告的损害赔偿责任，原告诉称的外墙下水管轻微脱节是地势沉降引起，原因在于开发商的建设行为或者说是不可抗力，外墙水管渗水也不足以导致原告空调外机损坏，与该损坏结果没有因果关系，原告卫生间内的管道属于业主室内专有部分，不在被告服务范围内，反水是因业主自己使用不当，被告得知业主事故报告后，及时安排工作人员上门排查并最终找出原因，尽到了物业服务合同义务，不应承担违约责任；3．原告诉请的五万多元的损失金额没有事实依据，原告提供的损害后果的证据缺乏证据效力，与损害事故之间的因果关系也有待证实。 胡锦彪围绕其诉讼主张提交了以下证据：1．身份证复印件、企业信用信息、购房协议，证明双方主体身份；2．视频及图片，证明卫生间污水反水和空调外机因外墙下水管脱节漏水烧毁的事实；3．通话记录，证明空调烧毁后原告数次要求被告进行处理均无回应，卫生间反水后原告要求被告处理的事实；4．图片、证人证言、发票收据，证明原告因为污水反水造成的经济损失。 苏明物业金寨分公司对胡锦彪所举证据质证认为：对证据1身份证复印件、企业信用信息真实性、合法性无异议，但关联性有异议，原告不是适格主体。对购房协议三性均有异议，原告所购买的房屋属于安置房，安置房是禁止交易的，应属于无效协议，购房协议也不能代替物权登记证明，原告没有取得物权，不是本案的业主；对证据2视频和图片无法证明卫生间反水的原因，也无法证明空调外机损坏的事实，更无法证明空调损坏是水管渗水造成的，视频恰恰证明物业公司安排人员上门排查维修，尽到了服务义务。对证据3关联性有异议，通话记录没有具体的通话内容，无法达到原告的证明目的。对证据4图片、发票、收据等三性均有异议，不能以原始的购物收据、订货清单还有材料清单来证明实际损失，实际损失应该经鉴定评估来确定。对两份证人出具的证明，应有正式的发票作为依据，且打扫卫生是否与本次的损失有关无法说明。 胡锦彪在举证期限内书面申请了汪尊凤、谈华芳两名证人出庭作证，本院依法予以准许。汪尊凤、谈华芳证言证明，因胡锦彪家中反水后，汪尊凤、谈华芳、朱国霞三人到胡锦彪家中打扫卫生，当时胡锦彪居住的房屋中有约脚背深的污水，鞋和沙发等家具被浸泡毁损，鞋子等物品已经被扔掉；共打扫过四次卫生，前三次是三人一起的，每人工资每次400元，最后一次是汪尊凤一个人去打扫的，工资500元。 苏明物业金寨分公司对证人证言质证认为：1．房屋卫生间反水不足以导致原告房屋内装修的全部损失，可能是部分损失，有的物品比如电饭煲应该放在高处，脚背深的积水不可能造成损坏；2．反水是业主使用不当，人为造成的管道堵塞，因为室内的下水道隐蔽在墙体中，堵塞的唯一可能是里面丢弃了硬物，应由业主自己承担责任。 苏明物业金寨分公司未向本院提交证据。 对胡锦彪所举的证据，本院认定如下：对身份证复印件、企业信用信息、购房协议和视频、图片、通话记录予以认定；对材料清单、发票收据等可作为认定相关损失的参考。 本院经审理认定事实如下：苏明物业金寨分公司为金寨县新城区惠民家园小区的物业管理服务企业。胡锦彪于2018年4月25日签订购房协议购买该小区17幢203室的房屋并入住。2020年8月12日，胡锦彪房屋外墙下水管脱节漏水致其空调主机烧毁。9月26日，胡锦彪卫生间主管道发生反水，苏明物业金寨分公司应胡锦彪要求对下水管道进行了疏通，经检查，反水系化粪池管道口有水泥异物堵塞所致。10月11日凌晨，胡锦彪家中再次发生反水，鞋子、沙发物品和墙纸地板等受污水浸泡损毁。后胡锦彪对家中物品进行了处理，并对地板墙纸等进行了更换。 本院认为：苏明物业金寨分公司认可为金寨县新城区惠民家园小区提供物业服务，胡锦彪作为该小区住户，双方实际成立了物业服务合同法律关系。胡锦彪以物业服务合同纠纷为由起诉苏明物业金寨分公司主体适格。物业服务企业具有按照合同约定维护公共设施的义务，因履行义务不当给业主造成损失的，依法应当承担相应的赔偿义务。本案中，胡锦彪房屋反水系化粪池管道口被水泥异物堵塞所致，该区域和外墙排水管均非胡锦彪的专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的设施，应属于公用设备设施，苏明物业金寨分公司对此具有管理、维修、养护的义务。苏明物业金寨分公司虽辩称其已尽到了管理服务义务，但未能就此进行举证说明，故外墙排水管漏水和公共管道堵塞反水导致胡锦彪房屋内物品受损，苏明物业金寨分公司应对胡锦彪的损失承担相应的违约赔偿责任。胡锦彪的损失包括房屋装修损失和家具损失，但反水发生后，胡锦彪丢弃了部分损毁物品，对墙纸和地板进行了更换，其损失已无法通过鉴定确定，其诉请要求按照原价赔偿损失显属不当，对胡锦彪起诉的赔偿清单中与本案无关的住宿费等损失应依法予以剔除。胡锦彪对反水未能及时发现并采取相应处置措施，自身对损失也应承担部分责任。综合胡锦彪家具物品使用年限情况和后期装修等支出情况，本院对其损失酌定为30000元，并酌定苏明物业金寨分公司承担50%的赔偿责任，即15000元。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告江苏苏明物业服务有限公司金寨分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡锦彪房屋装修损失、家具损失15000元； 二、驳回原告胡锦彪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1085元，减半收取542.5元，由原告胡锦彪负担242.5元，被告江苏苏明物业服务有限公司金寨分公司负担300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员 汪 超 二〇二〇年十一月三十日 法官助理沈杰 书记员 翁仕娟 附一、本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 附二、本院案款账户： 开户名：金寨县人民法院机关案款； 开户行：中国邮政储蓄银行股份有限公司金寨县支行； 账号：10090436889001000124016