广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初6070号原告：吴昌胜，男，1981年7月25日出生，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：王美舟，广东博敦律师事务所律师。被告：增城市利发实业服装有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇新沙大道北78号1幢123房。法定代表人：刘冠林。委托诉讼代理人：刘景丽、陈卓璐，广东广信君达律师事务所律师。原告吴昌胜诉被告增城市利发实业服装有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告吴昌胜的委托诉讼代理人王美舟，被告增城市利发实业服装有限公司的委托诉讼代理人刘景丽、陈卓璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴昌胜向本院提出诉讼请求判令：一、被告向原告支付每日按总房款820000元万分之一的标准，从2019年8月22日计至2020年6月30日期间的逾期交楼违约金25748元；二、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于广州市增城区xx镇xx大道北xx号xx商场x栋x房。合同约定被告应于2017年11月30日前将质量、规划、消防、人防、环保、煤气、水电、通邮、基础设施、公共配套建筑验收合格的房屋给原告使用，逾期每日按原告已付房款的万分之一支付违约金给原告，合同签订后，原告支付了全部房款，履行了合同的全部义务。但是被告至今尚未取得该房屋的验收合格文件（包括质量、规划、消防、煤气、电梯、水电验收、人防、环保验收，工程验收备案表等），未出示上述验收文件原件，未提供盖有被告盖章的上述文件的复印件，住宅使用说明书、质量保证书未盖公章，且未通过涉案房屋的基础设施、公共配套建筑验收。被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。请求法院支持原告的诉讼请求。被告增城市利发实业服装有限公司辩称：一、原告此前已就逾期交房问题向答辩人发起诉讼追讨违约金，前案诉讼已错误判决答辩人承担超出原告实际损失近两倍的违约金，本案即便要判决答辩人继续向原告支付违约金也应以其实际损失为限合理认定违约金数额。前案中原告同样指出合同约定总房价3%的违约金上限不足以弥补其损失，要求突破合同约定上限认定违约金。法院最终认定案涉房屋截至一审法庭辩论之日（即2019年8月21日）止仍未满足永久供水的交房条件且因原告尚未办理收楼手续，故判决答辩人按合同约定已付房款每日万分之一的标准向原告支付自2017年12月1日起至2019年8月21日止的逾期交房违约金，且未就违约金总额设置任何上限。现原告提起本案诉讼，系要求答辩人支付2019年8月22日以后的逾期交房违约金。无论是前案诉讼还是本案诉讼，原告认为合同约定违约金过低要求调整违约金，增加后的违约金均应以其实际损失为限。若不设上限地计算逾期交房违约金非但不能达到合理补偿原告实际损失的效果，反而会造成对答辩人的极大不公，更违反了上述法律的规定。对原告而言，逾期交房的实际损失直接表现为租金损失，而且是在其收楼后，成功出租的前提下。原告在前案诉讼中实际也是诉请“按有资质的房地产评估机构评定同期同地段同类房屋的租金标准”计算违约金。答辩人此前已委托广州穗衡房地产土地资产评估咨询有限公司对涉案房屋在逾期交房期间的平均月租金进行评估，评估结果显示涉案房屋的平均月租金约为700-900元，从2017年12月1日计算至2019年8月21日，原告的实际损失与合同约定的3%上限基本持平，前案诉讼判决原告承担的违约金显然已严重超出其实际损失，是事实认定及法律适用的重大错误。本案应在原告实际损失基础上认定违约金，驳回超出其实际损失部分的诉讼请求。二、涉案房屋已于2019年2月15日满足合同约定的交房条件，答辩人已于2019年2月16日及2019年7月9日向原告寄送书面收楼通知，已充分履行通知收楼义务。涉案房屋至迟于2019年10月8日已实现由自来水公司直接供水，答辩人再于2020年3月5日、2020年9月4日向原告寄送书面收楼通知，原告经催告后仍拒绝收楼，实有放任自身损失扩大、意图牟取高额违约金之嫌。另，针对原告称是因答辩人原因阻碍原告收楼问题，答辩人并非管理费的收取方，没有任何权利将收楼与物业管理费进行捆绑，原告对该事实没有提供任何证据，本案开庭前答辩人在具备交楼条件后向原告发出交楼通知，在案涉房屋存在迟延交楼的情况下，答辩人不可能不予交楼来扩大违约责任。本院经审理认定事实如下：2017年3月9日，原告（乙方、买方）和被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。合同约定：“甲方（卖方）增城市利发实业服装有限公司；……乙方（买方）吴昌胜；……第四条合同标的物基本情况……房屋地址：增城区xx镇xx大道北xx号x幢（xx大道北xx号xx幢）xx房。……该商品房的用途为办公……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）820000元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2017年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2、乙方继续履行合同，甲方自本合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付日止，按日向乙方支付已付房款的万分之一作为违约金，乙方同意违约金不超过总房款的3%。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自甲方发出《收楼通知书》中规定的验收交接期限届满之日第二日起，视为已实际交付使用。……”；合同附件七本合同补充协议，约定：“第六条对合同第十六条‘交付时的验收’的变更约定：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有整改意见，并同时提交。只要该商品房具备合同及本补充协议约定的交付条件，乙方不得拒绝收楼，并视为该商品房已交付。……第十三条、甲乙双方一致同意对《商品房买卖合同》第二十九条‘关于通知的约定’全部约定变更为：1、甲方和乙方相互送达与《商品房买卖合同》及本《补充协议》有关的函件，除当面签收的情形外，均应以书面形式挂号邮寄或者特快专递送达；2、除《商品房买合同》及本《补充协议》约定的特殊情形外，甲方寄出函件之日起（以邮递单位收寄日期为准）的第3日，视为该函件已送达对方且生效；……”。合同签订后，原告向被告支付了购房款，被告出具购房款发票给原告收执。2019年2月15日，广州市增城区住房和建设局出具涉案房屋所在楼宇的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；该表注明涉案房屋所涉工程竣工，以及备案文件包括建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等。2019年2月16日、2019年7月9日、2020年3月5日、2020年9月4日，被告分别向原告的合同通讯地址寄送《收楼通知书》。其中2020年3月5日的收楼通知书载明通知：涉案房屋已达到交付使用的条件，被告应于收到本通知书后的一个月内前来办理交楼手续，该邮件因收件人不在指定地址于2020年3月12日退回妥投。直至2020年9月28日，即本案法庭辩论结束之日，原告尚未接收涉案房屋。另查明，原告于2019年6月5日向本院起诉，请求被告支付涉案房屋的逾期交楼违约金，本院以（2019）粤0118民初4803号立案受理，经审查涉案房屋所在项目的永久用电的送电时间为2018年6月27日，2019年6月13日通邮，截止2019年9月18日，未满足永久供水的必要居住条件；同时认定，涉案商品房买卖合同在违约责任条款上对合同双方权利义务的约定明显失衡，构成增城市利发实业服装有限公司利用合同格式条款，涉案商品房买卖合同约定增城市利发实业服装有限公司承担逾期交房违约金不超过总房款的3%的条款无效。为此，（2019）粤0118民初4803号民事判决书判决：一、被告向原告支付延期交房违约金51578元（2017年12月1日至2019年8月21日期间）；二、驳回原告的其他诉讼请求。判后，被告不服判决向广州中院上诉，广州中院以（2020）粤01民终5717号立案受理，并判决驳回被告的上诉，维持原判。另在（2020）粤0118民初5011号案中，为查明涉案房屋所在小区的用水情况，本院向增城新和自来水有限公司发函，该单位于2020年7月10日作出新和函[2020]068号《关于增城市利发实业服装有限公司供水情况的复函》，载明：增城市利发实业服装有限公司向我司申报总水表1组，从2019年10月起已具备通水使用条件，属于永久用水水表，现为非居民生活用水性质，并于2019年10月8日签订了供水合同，该总水表申请用水地点位于增城区新塘镇××大道北××、××号的增城市利发服装有限公司开发的“大东会广场”项目。针对逾期交房违约金标准问题，被告向本院提交以下证据：1、（2019）粤01民终19325号、21501号民事判决书，拟证明涉案预售合同已经生效判决认定合法有效。2、（2019）粤01民终16465号民事判决书、会议纪要，拟证明被告逾期交房的原因是因为涉案项目工程施工方逾期竣工。3、《再审案件受理通知书》、与李朝芳签订的《逾期交房及延期付款和解协议书》、李朝芳签署的《支付逾期交房违约金确认书》，拟证明被告已与首案业主李朝芳按照合同约定的总房价3%上限的标准和解。4、《租金价值咨询报告》，拟证明涉案房屋的租金价格。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于涉案房屋是否符合交付条件问题。根据涉案合同的约定，被告理应在合同约定的2017年11月30日前将具备永久通邮、永久通电、永久通水的居住使用条件以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给原告使用。根据另案查明事实以及双方当事人的陈述可知，涉案房屋所在楼盘于2019年10月8日才具备了永久供水的使用条件，即截至该日，涉案房屋才具备合同约定的交付条件。在涉案房屋符合交付条件后，被告于2020年3月5日按合同的通讯地址向原告发出《收楼通知书》，该通知书于2020年3月12日因收件人不在指定地址退回妥投。双方在合同补充协议中约定“除《商品房买合同》及本《补充协议》约定的特殊情形外，甲方寄出函件之日起（以邮递单位收寄日期为准）的第3日，视为该函件已送达对方且生效”，故至2020年3月8日视为《收楼通知书》送达原告，被告履行完毕其合同约定的交付义务。综上，被告逾期交付房屋给原告，构成违约，应承担违约责任。至于逾期交房违约金标准问题，涉案商品房买卖合同约定被告承担逾期交房违约金为每日按已付房款的万分之一、不超过总房款的3%计算；但涉案商品房买卖合同约定原告承担逾期付款违约责任为除每日按欠付款的0.08%即万分之八支付逾期利息且无上限外，还应按总房价的30%支付违约金。因此，涉案商品房买卖合同在违约责任条款上对合同双方权利义务的约定明显失衡，构成被告利用合同格式条款，违反公平原则，减轻其责任，加重原告责任的情形。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条关于提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务的规定，以及第四十条关于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效的规定，涉案商品房买卖合同约定被告承担逾期交房违约金不超过总房款的3%的条款无效，原告主张违约金不以总房价3%为限，本院予以采纳。综上所述，原告请求被告支付按总房款820000元每日万分之一的标准，从2019年8月22日计至2020年3月8日期间的逾期交楼违约金16400元，本院予以支持。对超出该部分的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告增城市利发实业服装有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴昌胜支付迟延交房违约金16400元。二、驳回原告吴昌胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费222元，由原告吴昌胜负担117元，由被告增城市利发实业服装有限公司负担105元。被告负担部分由被告在支付款项时迳付给原告，本院不再另行退费。本判决为终审判决。审判员 张 靖二〇二〇年十一月十日书记员 温子晴