广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初21526号原告（反诉被告）：佛山市先机投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××417Y。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：王月群，广东永诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈浩，男，该司员工。被告（反诉原告）：李伟瑶，住广东省佛山市南海区××××××××××××××××××××××××××××，公民身份号码452××××××××××××02X。原告佛山市先机投资有限公司与被告李伟瑶租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，被告提出反诉，本院经审查予以受理并将反诉与本诉合并审理。本院依法适用简易程序于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王月群、陈浩，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2020年2月1日至2020年6月16日商铺租金44688元、物业管理费79800元、电费771元和用电管理费731元，合计125990元；2.被告支付原告滞纳金（从逾期当月1日起至被告全部清偿之日止以拖欠的租金及水电费、管理费用为本金按月利率2%计算）；3.被告支付原告律师费3000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月18日，被告与原告签订了《T.PARK铜锣湾公园商铺租赁合同》，约定被告租赁位于佛山市南海区××××××××××××铜锣湾公园铺，经营早教，租赁期限为2018年10月1日至2023年9月30日，共计5年。同时，合同中对商铺租金、违约责任等进行了约定，物业管理费、物业管理费保证金、水电保证金由原告委托佛山市先机资产管理有限公司（以下简称先机管理公司）统一收取，《物业管理服务合同》等相关物管文件将由先机管理公司与被告另行签署。被告与先机管理公司签订了《T.PARK铜锣湾公园物业管理服务合同》及补充协议，并约定物业管理费及违约责任等。被告承租商铺后，开展早教经营活动，一直有按约支付租金及各项费用。但从2020年2月份被告开始拖欠商铺租金及管理费、水电费等费用。鉴于疫情的发生，原告已向被告推出相应租金减免扶持政策，但被告仍拖欠租金及相关费用。原告已多次与被告沟通，通知被告协商支付拖欠租金及费用事宜，但被告至今仍未支付租金及相关费用。依照商铺租赁合同及物业管理服务合同的约定，被告的行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。被告辩称，不同意支付租金、物业管理费、滞纳金、律师费，同意支付电费、用电管理费，理由如下：疫情导致被告无法正常营业，属于不可抗力。2020年2月至2020年5月30日因疫情不可抗力，政府要求期间教育培训、早教不可营业，根据合同第十三条约定，本案合同暂时中止至恢复经营时，在此期间，被告不存在欠租。2020年2月至5月原告将商场A栋二楼锁门并直接把消防闸拉下，整层楼不开灯，没有提供服务，被告不应承担服务管理费。因被告不存在拖欠租金、管理费和滞纳金的行为，本案的律师费也应由原告承担。被告向本院提出反诉请求：1.原告退回租赁保证金15960元、物管保证金31920元、水电押金10000元、广告牌押金5000元；2.原告退回以场地、消防为由收取的23050元；3.原告赔偿被告装修320000元、品牌加盟108000元、其他财产损失（包括教师工资支出、学费退回给客户、营业损失），本案中被告只主张230000元；4.原告将没收及扣押的所有教具、教学用品归还被告；5.诉讼费由原告承担。事实和理由：被告与原告于2018年9月18日签订了《T.PAPK铜锣湾公园商铺租赁合同》，合同约定被告承租商铺后，开展早教经营活动，被告也一直按时支付租金费用到2020年1月30日，2020年2月至2020年5月30日因疫情不可抗力因素，政府要求期间教育培训、早教不可营业，根据合同约定第十三条：不可抗力条例属于约定中的政府因素或任何不可抗力导致乙方不能正常经营的，本合同暂时中止至恢复经营时，被告认为2020年2月至5月30日不存在欠租。2020年2月至5月原告将商场A栋二楼锁门并直接把消防闸拉下，整层楼不开灯，没有提供服务，被告不应承担服务管理费。2018年9月3日原告员工李某承诺铜锣湾公园商铺A栋二楼商场已过一次，二次消防，被告进场后则只需要在装修后加装烟感和喷淋，应急灯即可，并以过二次消防为由多收被告服务管理费，把管理费调高。2018年9月26日原告李原莹以场地，消防问题让被告支付20000元钱到指定帐号，原告员工消防经理以消防问题收取被告3050元，并指定在原告推荐的人处购买消防器材，另外收取3300元，但至今未见到铜锣湾公司商铺二次消防合格证，更没有按承诺做到让被告获得二次消防合格证，存在欺骗行为故请求退还费用。2020年2月至6月被告多次与原告沟通因疫情响应国家一级管理不能开业，在此期间希望原告给予租金上减免，按合同约定履行。多次协商无效原告坚持按原价收取，于5月27日原告把被告商铺停水停电，6月没收反诉方的商铺物品，7月原告关掉被告商铺大门，并让被告签订退场协议，让被告注销营业执照，导致被告员工回来上班时无法工作，被告须退家长费用高达380000元。原告针对被告反诉答辩称，1.原告确实是按照合同约定收取了被告反诉诉请1中的费用作为保证金及押金。因被告未按时交纳租金及物业管理费，根据商铺租赁合同及物业管理服务合同的约定，原告有权没收相应的租赁保证金及物管保证金。因被告未按时支付水电费，所以原告才未退回水电押金，在交清水电费及水电管理费后，原告同意退还押金及广告牌押金。2.经调查了解，原告并没有收取被告反诉请求2中的20000元，被告举证显示是案外人收取，与原告无关。另外一笔费用3050元，是当时被告支付的安装消防设施的人工费，由原告工作人员代收后提现支付给安装工，原告工作人员及安装工均对此事予以确认，对被告该诉请应予以驳回。3.在疫情期间，原告推出了相应的租金减免政策，支持商户度过难关。原告亦作为承租方，商业经营亦大受影响，但依然足额向房东村委支付租金。因疫情大家都是受影响一方，对各自的经营应由各自承担责任。被告因疫情的影响，无法继续经营，主动退还家长的费用，是其自主的决定，与原告无关。原告作为出租方，不应由原告去承担其店铺经营的结果。因此，被告反诉请求3没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。4.经多次协商沟通，被告于2020年7月16日与原告签订了商铺退还确认书，同意退还所租赁的商铺，并确认一切安装在该单元内的不可移动的装修部分，承租方不得拆除归出租方所有，且出租方不作任何补偿。因此，原告同意可移动部分的物品由被告取回。对于不可移动的装修归原告所有。双方协商一致对于装修费用原告不作任何补偿。诉讼中，原告针对本诉和反诉共同举证如下：1.原告营业执照、被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格。2.商铺租赁合同原件1份，用以证明被告租赁本案租赁物经营早教，合同对商铺租金、租赁期限、违约责任等进行了约定。3.物业管理服务合同、补充协议原件各1份，用以证明双方对商铺物业管理费保证金、水电保证金、物业管理费的计算标准，并约定了违约责任等。4.律师函复印件1份、快递单原件2份及物流查询打印件2份，用以证明原告委托律师催告被告支付租金及相关费用，已给予被告充分时间沟通协商。5.收据原件18份、水电缴费明细单打印件10份，用以证明被告交了水电保证金10000元、租赁保证金15960元，物管保证金31620元及广告牌押金5000元了，另被告已结清了2018年10月至2020年1月费的租金，管理费、水电费。6.商铺退还确认书原件1份、国家企业信用信息公示系统查询结果打印件2份，用以证明是被告自己无法继续经营，主动与原告协商归还商铺并注销了商铺的工商登记。7.租金提增减增申请、内部审批文件、致铜锣湾公园商户的一封信复印件各1份、通知、网页截图打印件各1份，用以证明原告给予被告租金优惠政策及疫情租金减免政策。8.短信截图（对话主体为原告员工与被告）打印件1份、微信截图（对话主体为原告员工与被告）打印件1份，用以证明原告通知被告租金减免政策及催收租金通知。9.情况说明原件2份、李某、郑某身份证复印件各1份，用以证明被告诉请的消防费用中的3050元、3300元是案外人收取的费用。10.南海区里水镇集体组织收据（电子）、农行客户收付款入账通知复印件各8份，用以证明疫情期间原告正常交租给房东。11.委托代理合同原件1份、发票复印件1份，用以证明原告支出的律师费。12.消防安全检查合格证原件1份，用以证明商铺经消防验收合格，可用于出租。被告针对本诉和反诉共同举证如下：1.免除租金的请求函复印件1份、短信截图（对话主体为原告法定代表人与被告）、微信聊天截图（对话主体为卫健委负责早教的工作人员与被告）、微信聊天记录（对话主体为原告工作人员李原莹与被告）、支付宝账单详情（原告员工李原莹让被告支付款项）、微信聊天记录（对话相对方微信名为铜锣湾消防经理与被告）、微信聊天记录（话相对方微信名为TOM消防器材回收童卫明）打印件各1组、网页截图打印件2份、广东省新冠肺炎防控指挥办疫情防控组关于做好托育机构恢复收托服务疫情防控等工作的通知打印件1份，用以证明被告与原告协商在疫情期间减免租金；签订合同时李某代表原告承诺二次消防已过，所以管理费比其他商场高，如果装修配合公司，就可以过二次消防，后来李原莹以装修不合格为由各种收取消防费用，至今仍未获得消防合格证；合同该约定每年递增租金是因为原告承诺商场会引进麦当劳、电影院等，但承诺没有兑现，所以原告让被告申请不递增租金；对于2020年2-6月的租金，被告多次与原告联系协商，被告愿意继续承租，但希望原告减免，可是原告不同意；2020年5月25日原告停水电，导致被告的客户退费，被告再次与原告协商，但协商不成，原告就让被告签订退场协议并规定时间让被告注销营业执照。原告于2020年6月没收了被告的教具，2020年7月对涉讼商铺上锁，被告无法继续经营。光盘1张（含视频2份、照片7张），用以证明2020年4月30日11时32分拍摄视频时，原告将商场二楼上锁停水电，被告无法经营。经质证，当事人对对方举证真实性无异议的，本院对该些证据的真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院具体认证如下：1.原告举证9，本院将结合各方陈述和其他证据综合认定；2.原告举证12为原件且加盖有出具部门的公章，本院对真实性予以确认。3.被告举证1中的短信截图、微信聊天记录（对话主体为原告工作人员李原莹与被告）、支付宝账单详情（原告员工李原莹让被告支付款项）未能显示相对方的身份及与本案的关联性，相对方亦未确认，本院对该些证据的关联性不予确认。本院经审理认定事实如下：2018年9月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《T.PARK铜锣湾公园商铺租赁合同》（以下简称涉讼租赁合同），约定甲方将位于佛山市南海区××××××××××××铜锣湾公园（以下简称涉讼商铺）出租予乙方用于早教用途，建筑面积为798平方米；租赁期限2018年10月1日起至2023年9月30日止，共计5年，自2019年×月1日起开始计收全额租金；其中，2019年4月1日至2019年9月30日租金每月7980元，2019年10月1日至2020年9月30日租金每月10374元；乙方在每月5日前向甲方全额支付当月的租金和物业管理费；租赁保证金15960元；乙方须自行承担该商铺的装修、二次消防、办理环保审批及卫生防疾等产生的费用；乙方租赁期满或中途退租的，不能拆除该商铺的固定物及消防设备；双方同意物业管理费、物业管理费保证金、水电保证金由甲方委托的先机管理公司统一收取，《物业管理服务合同》等相关物管文件将由先机管理公司与乙方另行签署；乙方有义务依约按时缴交租金、自用水电费及其它应缴交之费用，否则构成违约时甲方有权按乙方违约处理，已缴的保证金等相关费用转为违约金支付给甲方，由此造成的一切后果由乙方自行承担；租赁期满或合同解除后，将该商铺交还给甲方，逾期乙方不搬走的物件视为乙方放弃所有权，任凭甲方作任何处置；乙方未能按时支付租金和相关管理等费用，每逾期1天须按拖欠金额的1%向甲方支付滞纳金，计至缴清拖欠的费用为止；本合同租赁期内，因地震、战争、洪水、火灾、政府因素或任何不可抗力导致乙方不能正常经营的，本合同暂时中止至恢复经营时，甲方如认为恢复经营不合理、不经济时，可决定是否恢复经营；甲方对此造成的合同中止、终止或解除不承担任何赔偿或违约责任；若甲方决定本合同自然终止，乙方应立即无条件将该商铺交还给甲方，双方免除违约责任。甲方按照实际租赁的时间收取乙方的租金、物业管理费、水电费等，多收部分及保证金，甲方在30天内无息退还给乙方，但合同租赁期不因上述情况向后顺延；租赁期内，如遇不可抗力原因造成的损失，由双方各自承担。等等。同日，先机管理公司（甲方）与被告（乙方）签订《T.PARK铜锣湾公园物业管理服务合同》（以下简称涉讼物业管理合同），约定甲乙双方形成商铺管理服务法律关系，合同有效期为自乙方与出租方约定交付该商铺之日起至该商铺租赁合同终止日止，即从2018年10月1日至2023年9月30日；（第五条）承租期内，甲方向乙方收取的物业管理费为15960元/月，物业管理费保证金31920元，物业管理费保证金于本合同签订之日按甲方要求缴纳，合同到期，乙方无欠费或错失的，并将该商铺交还出租方后15个工作日内，物业管理费保证金无息本数退还给乙方；乙方须于每月5日前按甲方指定的方式缴交当月的物业管理费；乙方在签订本合同时须向甲方支付水电保证金l0000元，水电保证金于本合同签订之日按甲方要求缴纳，合同到期，乙方无欠费或错失的，并将该商铺交还出租方后15个工作日内，水电保证金无息本数退还给乙方；如乙方单方面终止商铺租赁合同而致使本合同终止的，或因乙方原因导致商铺租赁合同终止而使本合同终止的，视乙方违约，乙方已缴纳的保证金不予退还，同时甲方有权追讨乙方所欠的相关费用；乙方不按本合同约定的收费标准和时间缴纳物业管理费等应缴费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠费总额每天1%的标准交纳滞纳金；逾期7天，甲方有权停止提供该商铺物业服务(包括停止供水、供电、公共设备的运行等)；逾期15天，则视乙方违约，甲方有权在实施上述罚则的同时，终止与乙方的物业管理服务，并有权没收乙方已缴纳的保证金及预缴交的费用作为违约金支付给甲方。等等。2018年9月25日，先机管理公司（甲方）与被告（乙方）签订物业管理服务合同补充协议，约定2018年10月1日至2018年12月31日的管理费月标准为3990元、2019年1月1日至2019年2月28日7980元、2019年3月1日至2023年9月30日按涉讼物业合同第五条第2条款支付。2019年11月21日，被告以经营困难为由向原告申请减免租金递增，同日，原告回复同意2019年11月至2020年4月减免租金递增。原告确认被告已支付租赁保证金15960元、物管保证金31920元、水电押金10000元、广告牌押金5000元，并已付清至2020年1月的租赁对价。2020年7月16日，原被告签订《商铺退还确认书》，确认被告于该日将涉讼商铺退还予原告，并载明被告一切安装在该单元内的不可移动的装修部分，被告不可拆除归原告所有，原告不作补偿；等等。本院组织双方于2020年10月24日就涉讼商铺内被告主张留存的教具教学用品进行交接。诉讼中，针对2020年2月起涉讼租赁物及所在商场的经营情况，原告述称2020年2月开始因政府、村委要求原告采取疫情防控措施，原告把商场二楼（包括涉讼商铺）进行封闭，各商铺内的没有停水电，消防卷帘拉下来，但商铺租户可通过专用通道进入，至2020年4月底、5月初商场二楼才重新开放，2020年5月25日开始，原告对涉讼商铺进行停水停电。被告述称2020年2月至6月被告应政府要求，商场停水电，拉了消防卷帘，2020年6月原告停了被告水电不准许被告经营，要求被告缴清所欠租金才能经营另查明，涉讼商铺所在的和顺商业广场A座已办理权属登记。涉讼商铺已于2017年10月19日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。再查明，2020年5月19日，广东省人民政府新闻办公室召开新冠疫情防控第六十一场新闻发布会，经广东省新冠肺炎疫情防控指挥部研究决定，全省幼儿园、特殊教育学校按照国家和省有关规定进行现场检查验收、审批同意后，自6月2日可分期、分批组织学生（幼儿）返园返校；6月2日以后，经各地检查验收、审批同意后，校外培训机构可以开展线下培训服务。本院认为，涉讼商铺已办理房屋产权登记，合法适租，涉讼租赁合同和涉讼物业管理合同是签订各方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，签订方均应按合同约定全面履行义务。针对涉讼物业合同的权利主体，鉴于涉讼租赁合同明确约定先机管理公司接受原告委托收取被告交纳的物业管理费等费用，且先机管理公司同意由原告主张本案权利，本院予以确认。原被告均确认被告已于2020年7月16日将涉讼商铺退还予原告，双方就涉讼商铺成立的租赁合同关系和物业管理合同关系亦于该日解除，双方应对涉讼租赁合同和涉讼物业管理合同的权利义务进行清理结算。对此，本院具体分述如下：租金和物业管理费。原被告均确认被告支付租金和物业管理费至2020年1月，双方于2020年7月16日解除租赁合同和物业管理合同。针对原告主张的2020年2月1日至2020年6月16日期间的租金和物业管理费，其一，2020年2月至2020年5月，新冠疫情的爆发和政府对疫情采取的防控措施对被告经营早教行业产生较大影响，但原告对此亦不存在过错，综上，本院酌定该期间的租金和物业管理费按照涉讼合同租金标准的50%计算，经核算，被告应支付该期间的租金和物业管理费共计47880元[（15960+7980）×50%×4个月]予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。其二，原告自述自2020年5月25日起对涉讼商铺进行停水停电，被告在2020年6月未能正常使用涉讼商铺，原告要求被告支付2020年6月1日至2020年6月16日的租金和物业管理费，理据不足，本院不予支持。被告应付租金和管理费数额自本案判决确定，被告应以47880元为本金自判决发生法律效力之日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。电费和用电管理费。被告对原告主张的电费771元和用电管理费731元无异议，本院予以支持。被告应于合同解除之日即2020年7月16日支付该款，被告逾期支付给原告造成利息损失，被告应以该款为本金自2020年7月16日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。租赁保证金、物管保证金、水电押金、广告牌押金。原告同意退还水电押金10000元和广告牌押金5000元，本院对被告该部分诉请予以照准。针对租赁保证金15960元和物管保证金31920元合计47880元，虽然涉讼租赁合同和涉讼物业管理合同均约定上述保证金在被告存在违约行为时可作为违约金予以没收，但如前所述，疫情因素对被告未按期支付租金和物业管理费产生较大影响，被告不存在恶意拖欠租金的主观故意，并综合考虑合同提前解除造成原告空租期收益的损失，本院酌定原告应退还被告租赁保证金和物管保证金共计30000元，被告反诉超出部分，本院不予支持。消防费用。对于其中的20000元款项，其收取主体并非原告或其工作人员，现有证据未能反映该20000元与本案存在关联性，本院不作处理。另外的3050元，原告确认收取后转交消防用品工作人员，被告虽主张涉讼商铺不符合二次消防要求但未举证证明，被告要求原告退还该款，理据不足。各项损失。涉讼租赁物合法适租，双方签订的合同合法有效，被告未举证原告过错致使合同解除，被告要求原告承担合同解除的损失赔偿，理据不足，本院不予支持。教具教学用品的返还。本案诉讼中，本院已组织双方对被告主张的教具教学用品进行交接，被告未举证收回该些物品存在因原告造成的障碍，本院对被告该项诉请不再重复处理。律师费非诉讼必要支出，且原告主张该费用由被告负担不符合双方约定，对原告该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告（反诉原告）李伟瑶应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金和物业管理费47880元予原告（反诉被告）佛山市先机投资有限公司，并以47880元为本金自判决发生法律效力之日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告（反诉被告）；被告（反诉原告）李伟瑶应于本判决发生法律效力之日起十日内支付电费771元、用电管理费731元，合计1502元予原告（反诉被告）佛山市先机投资有限公司，并以1502元为本金自2020年7月16日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告（反诉被告）；原告（反诉被告）佛山市先机投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还水电押金10000元、广告牌押金5000元、租赁保证金和物管保证金共30000元，合计45000元予被告（反诉原告）李伟瑶；驳回原告（反诉被告）佛山市先机投资有限公司的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）李伟瑶的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取1499.07元（佛山市先机投资有限公司已预交），由佛山市先机投资有限公司负担981.79元，由李伟瑶负担517.28元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予佛山市先机投资有限公司，本院不另收退。反诉受理费减半收取3019.48元（李伟瑶已预交），由李伟瑶负担2556.98元，由佛山市先机投资有限公司负担462.5元应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予李伟瑶，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇二〇年十一月二十日书记员  罗静雯