广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0323民初2779号 原告：中国工商银行股份有限公司灵川县支行。住所：广西桂林市灵川县灵南路一街1号。统一社会信用代码：914503239000200821。 负责人：邓振红。 委托代理人：胡德海，该公司客户经理。 委托代理人：张开用，广西立横律师事务所律师。 被告：陆绍成（曾用名：陆易），男，1963年4月13日出生，壮族，住广西桂林市象山区。 被告：刘金芳（曾用名：刘大妹），女，1968年9月20日出生，汉族，住址同上。 被告：桂林市报业房地产开发有限公司。住所：广西灵川县八里街工业园15-1#A10地。统一社会信用代码：914503235547019091。 法定代表人：赵小菊。 原告中国工商银行股份有限公司灵川县支行（以下简称“工行灵川支行”）与被告陆绍成、刘金芳、桂林市报业房地产开发有限公司（以下简称“报业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行灵川支行的委托代理人胡德海、张开用，被告陆绍成、刘金芳到庭参加了诉讼，被告报业公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审 2 理终结。 原告诉称：2016年8月3日，被告陆绍成以购买被告桂林市报业房地产开发有限公司开发的位于灵川县作抵押，向原告工商银行灵川支行借款292000元，借款到期日为2028年9月13日，借款年利率4.9%，采用等额本息法按月归还借款，截止2020年5月15日，被告未能履行合同的约定按期归还原告贷款本息，连续违约1期，累计违约已达10期，尚欠原告借款本金223714.25元，利息915.87元。经过原告多次催款未果，故诉至法院，请求判决：1、解除原告与被告陆绍成签订的《个人购房借款／担保合同》；2、被告归还原告借款本金223714.25元及利息（暂计至2020年4月15日为915.87元，后续利息按借款合同约定计息至借款本息清偿之日止）；3、被告给付原告为实现债权支出的律师代理费10600元；4、原告对被告为上述债务设定的抵押物，位于灵川县（不动产登记证明：桂（2016）灵川县不动产证明第0002894号）享有优先受偿权；5、被告桂林市报业房地产开发有限公司对被告陆绍成的借款承担阶段性连带保证责任；6、判令被告刘金芳对被告陆绍成所欠贷款承担连带清偿责任；7、本案诉讼费及相关费用由被告承担。 原告为其主张在举证期限内提供的证据有：（1）被告身份证复印件、结婚证复印件、户口本，证明被告陆绍成、刘金芳身份情况；（2）《商品房买卖合同》，证明被告陆绍成于2016年7月23日向被告桂林市报业房地产开发有限公司购买了位于灵川县；（3）《个人购房借款／担保合同》，证明被告陆绍成为购买灵川县向原告借款292000元，并用该房作为抵押，被告桂林市报业房地产开发有限公司为保证人；（4）中国工商银行个人借款凭证，证明原告已将借款发放；（5）桂（2016）灵川县不动产证明第0002 3 894号不动产预告登记证明，证明位于灵川县的抵押权利人为原告工商银行灵川支行；（6）贷款明细，证明截至2020年11月20日，被告尚欠原告本金223714.25元，利息7606.09元，被告已连续8个月没有归还欠款，拖欠按揭本息14384.83元；（7）委托代理合同，证明原告为本案支付了案件律师代理费10600元。 被告陆绍成、刘金芳辩称：被告陆绍成、刘金芳购买了位于灵川县，已交了两年的按揭款，但因被告报业公司违约，至今未拿到房子，故对解除借款合同没有异议，但应将之前已交的2年的按揭款予以退还，且律师费不应该由被告陆绍成、刘金芳承担。 被告陆绍成、刘金芳为其辩称未提供证据。 被告报业公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状及证据。 经开庭质证，被告陆绍成、刘金芳对原告提供的证据（1）、（2）、（3）、（4）、（5）、（6）无异议，认为原告证据（7）律师费不应由被告承担。 本院认为，原告提供的证据（1）、（2）、（3）、（4）、（5）、（6）具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定，作为本案的定案证据，原告证据（7）仅有代理合同，本院酌情予以采信。被告报业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视其放弃质证的权利。 综合全案证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实：2016年7月23日，被告陆绍成向被告报业公司购买了该公司开发的位于灵川县房屋一套，双方签订合同编号为1601011496的《商品房买卖合同》一份，约定该房屋销售总价为365256元，首付款为73256元，剩余292000元于合同签订之日三十个工作日办理完银行按揭。 2016年8月3日，原告工行灵川支行与被告陆绍成、刘金芳签订编号为[一手贷]字[桂林分]行[灵川县]支行[2016]年[00000175]号《个人购房借款/担保 4 合同》一份，合同约定，被告陆绍成向原告工行灵川支行借款292000元，用于购买被告报业公司开发的位于灵川县房屋，该房屋也作为该笔借款的抵押物。借款利率以借款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮0%确定，执行年利率4.9%，逾期利率7.35%。借款期限为12年（2016年7月至2028年7月）。还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月15日。合同第九条9.1约定，借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按第四条约定的利率基础上加收50%确定；合同第十条10.2约定，保证人承担保证责任范围按阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第Ａ项条件（正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书）的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；合同第十四条14.1约定，发生下列情况之一，贷款人可以采取第14.2条所列措施：……Ｌ、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的。……；第十四条14.2约定，发生14.1条约定情形的，贷款人可以采取下列一项或多项措施：……（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。（5）解除本合同。……；合同第十七条约定，如借款人或担保人违约，应当承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费及其他依法应由借款人、担保人承担的费用；合同第十九条约定，抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。被告报业公司对上述借款承担阶段性连带保证担保责任并在合同保证人处签章。被告刘金芳在合同抵押物共有人处签字。材料签订后，原告与被告陆绍成就抵押物到相关抵押登记部门办理了预售商品房抵押权预告登记手续。 5 上述合同签订后，被告陆绍成从2018年6月起未按时履行还款义务，原告遂从被告报业公司保证金账户上进行扣款，至2020年4月份，被告报业公司保证金账户中无保证金，原告未再能从被告报业公司的保证金中进行扣款。截至2020年11月21日被告陆绍成尚欠原告本金223714.25元，利息为7606.09元。 另查明，因被告未按约定还款，原告于2020年10月23日将三被告诉至灵川县人民法院，并与广西立横律师事务所签订委托代理合同，由该所指派律师张开用办理该案件。 再查明，被告陆绍成、刘金华系夫妻关系，借款时在二人夫妻关系存续期间，被告林星华为案涉房屋的共有人。 本院认为，合法的借贷关系受法律保护,债务应当清偿。原告与被告陆绍成、刘金芳、报业公司签订《个人购房借款/担保合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，各方应严格按照合同的约定履行义务。原告与三被告签订借款合同后，已依约履行了放贷义务，被告陆绍成多期未按约按期归还借款本金及利息，已构成“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息”的解除合同的违约条件，且被告陆绍成、刘金芳答辩愿意解除合同，故原告要求解除与被告陆绍成、刘金芳、报业公司于2016年8月3日签订的编号为[一手贷]字[桂林分]行[灵川县]支行[2016]年[00000175]号《个人购房借款/担保合同》及被告陆绍成偿还借款本金并支付利息的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。经审理查明，截至2020年11月21日被告陆绍成尚欠原告借款本金223714.25元，利息为7606.09元，后续的利息按合同约定利率计算，均计至涉案借款实际清偿之日止。 关于抵押物优先受偿权方面，被告陆绍成、刘金芳自愿以其共有的位于灵川县房屋为涉案债务提供担保，意思表示真实，且依法办理预购商品房抵押权预告登记。本院认为，该房屋虽然 6 设定了抵押权预告登记，但抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《 中华人民共和国物权法 》第 二十条 ：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”；《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释 （一） 》第 四条 ：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照 物权法 第 二十条 第一款的规定，认定其不发生物权效力。”的规定，不动产物权预告登记并非等同于不动产物权登记，不动产物权预告登记是权利人为了保障自己将来实现物权而进行的登记。因此，工行灵川支行作为位于灵川县房屋抵押的预告登记权利人，仅享有抵押条件成就时取得抵押权的请求权。即工行灵川支行因未办理案涉房屋的抵押权设立登记，对约定抵押的房屋并不享有抵押权。因此，原告工行灵川支行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权，故原告主张对被告陆绍成名下位于位于灵川县房屋享有抵押权的诉讼请求，本院不予支持。 律师费方面，因被告陆绍成、刘金芳、报业公司未按合同约定偿还借款，根据双方合同中对律师费用的约定，原告为实现债权所支出的律师费，被告应予承担。但原告工行灵川支行仅提供授权委托书，并未提供与授权委托书载明金额相对应交纳费用发票，不能证明所支出律师费用，故对律师费的诉讼请求，本院酌情确定为5300元。 7 被告报业公司在《个人购房借款/担保合同》的保证人处签章，承诺对被告陆绍成的借款履行阶段性担保义务，现涉案房屋尚未办理正式抵押登记手续，故被告报业公司应对涉案借款承担连带偿还责任。 被告刘金芳与陆绍成系夫妻关系，借款发生在二人夫妻存续期间，且被告刘金芳在《个人购房借款/担保合同》抵押物共有人处签名确认，可认定该债务用于购买夫妻共有房屋，故按夫妻共同债务处理，被告刘金芳对涉案借款应承担共同偿还责任。 综上所述,依照《 中华人民共和国合同法 》第九十三条第二款、第 一百零七条 、第二百零五条、第二百零六条、第 二百零七条 ，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《 中华人民共和国物权法 》第二十条，《 最高人民法院关于适用〈中 华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一） 》第 四条 ，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《 中华人民共和国民 事诉讼法 》第六十四条、第 一百四十四条 之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司灵川县支行与被告陆绍成、刘金芳、桂林市报业房地产开发有限公司于2016年8月3日签订的编号为[一手贷]字[桂林分]行[灵川县]支行[2016]年[00000175]号《个人购房借款/担保合同》； 二、被告陆绍成偿还原告中国工商银行股份有限公司灵川县支行借款本金223714.25元及利息（暂计至2020年11月21日利息为7606.09元，后续利息按照合同约定计算至实际清偿之日止）； 三、被告陆绍成赔偿原告中国工商银行股份有限公司灵川县支行为本案支出的律师代理费5300元； 四、被告刘金芳对被告陆绍成的上述债务承担共同偿还责任； 五、被告桂林市报业房地产开发有限公司对被告陆绍成的上述债务承担连带偿还责任； 8 六、驳回原告中国工商银行股份有限公司灵川县支行的其他诉讼请求。 案件受理费4828元，减半收取2414元，由被告陆绍成、刘金芳、桂林市报业房地产开发有限公司承担。 上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期不履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4828元［收款单位户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 吕桂华 二〇二〇年十一月二十八日 法官助理 刘文成 书 记 员 汤小英