北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初36265号原告（反诉被告）：齐凤臣，男，1977年6月19日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张燕，北京亚弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：解创明，河南浩君律师事务所律师。被告：刘海滨，男，1969年11月24日出生，汉族，北京盐合光仁餐饮管理有限公司总经理，住北京市西城区。被告（反诉原告）：北京盐合光仁餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门外北大街甲12号楼1-3（2层）。法定代表人：刘海滨，总经理。委托诉讼代理人：苑晓波，北京闻泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：何欣怡，北京闻泽律师事务所实习律师。原告（反诉被告）齐凤臣与被告刘海滨、被告（反诉原告）北京盐合光仁餐饮管理有限公司（以下简称盐合光仁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员李冬冬独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）齐凤臣的委托诉讼代理人张燕、解创明，被告刘海滨、被告（反诉原告）盐合光仁公司的委托诉讼代理人苑晓波、何欣怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）齐凤臣向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同向原告退还房租150万元；2.判令二被告共同向原告退还房屋押金28.5万元；3.判令二被告赔偿原告实际损失3万元；4.判令刘海滨和盐合光仁公司对以上房租、押金的返还承担连带责任；5.判令二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年1月1日，齐凤臣与刘海滨、盐合光仁公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定刘海滨、盐合光仁公司将位于北京市丰台区南方庄甲70号的房屋租赁给齐凤臣。合同签订后，双方按照约定履行各自义务。直至2017年12月23日，由于刘海滨、盐合光仁公司的过错，该租赁房屋被业主提前收回，致使《房屋租赁合同》无法继续履行。刘海滨向齐凤臣出具了退还租金的欠条。齐凤臣和刘海滨口头约定租金汇入刘海滨的个人账户。《房屋租赁合同》实际是刘海滨在履行，欠条是刘海滨签的，也是刘海滨个人债务。股东刘海滨个人财产与盐合光仁公司混同，应对公司债务承担连带责任。被告刘海滨、被告（反诉原告）盐合光仁公司辩称，不同意齐凤臣的诉讼请求。1.2019年6月25日出具欠条的条件是齐凤臣能够配合腾房，但是后来齐凤臣没有配合腾房，所以不能作为认定欠款金额的依据；2.欠条是刘海滨代表盐合光仁公司出具。如果有欠款则是盐合光仁公司欠款，不是刘海滨个人欠款；3.三张欠款总计150万元，包括了应返还或支付齐凤臣的租金、押金、违约金，故齐凤臣在本案中主张120万元违约金已经没有依据；4.刘海滨在涉案合同中是职务行为，应当由盐合光仁公司承担。被告（反诉原告）盐合光仁公司向本院提出反诉请求：1.判令解除齐凤臣与盐合光仁公司于2017年1月1日签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》；2.判令齐凤臣支付盐合光仁公司房屋租金89.67万元（分两部分计算：一、2018年4月1日至2018年7月31日，按年租金59万元计算，房屋租金为19.67万元；二、2018年8月1日至2019年9月30日，按年租金60万元计算，房屋租金为70万元）；3.判令齐凤臣支付盐合光仁公司逾期交纳租金的违约金（分两部分：一、以租金19.67万元为基数，自2018年4月1日计算至齐凤臣实际支付之日，按年利率24%计算；二、以租金70万元为基础，自2018年8月1日至齐凤臣实际支付之日，按照年利率24%计算）；4.判令齐凤臣向盐合光仁公司赔偿北京建贸物业管理有限公司不予退还的押金12万元；5.判令齐凤臣赔偿盐合光仁公司未能按照北京市第二中级人民法院（2019）京02民终583号民事调解书第六项的约定向北京建贸物业管理有限公司腾退房屋多支付的房屋占用费723646元（自2018年5月1日至2019年9月30日，共计518天，按照每天1397元计算）；6.判令盐合光仁公司不予退还齐凤臣押金28.5万元；7.反诉费由齐凤臣负担。事实和理由：涉案房屋系盐合光仁公司自北京建贸物业管理有限公司（以下简称建贸物业公司）承租而来。盐合光仁公司与建贸物业公司之间的租赁关系已经北京市第二中级人民法院审理终结，双方达成（2019）京02民终583号民事调解书解除租赁关系。盐合光仁公司与齐凤臣之间的租赁合同已经无法继续履行，故我方诉求解除。盐合光仁公司与建贸物业公司已经达成调解协议，同意于2019年2月28日前腾空涉案房屋，但是因齐凤臣拒绝腾退，故导致我方无法向建贸物业公司及时腾退，齐凤臣应当支付其实际占用涉案房屋期间的房屋使用费。齐凤臣拒绝腾退导致盐合光仁公司向建贸物业公司加倍支付房屋使用费，押金也无法退还，故齐凤臣应当赔偿盐合光仁公司该部分损失。另外，齐凤臣违反合同约定拒付租金，故其所交押金应不予退还。原告（反诉被告）齐凤臣针对反诉辩称，1.房屋租赁合同已经在2018年1月解除，意味着双方之间的合同也于当日解除；2.对于第二项请求，对于第一部分，我方已于2018年4月支付了当期租金。对第二部分，根据法院判决，盐合光仁公司不具有收取租金或房屋占有使用费的权利；3.对于第三项请求，与我方无关；4.对于第四、五项请求，盐合光仁公司与建贸物业公司的赔偿与我方无关；5.不同意第六项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月30日，建贸物业公司将北京市丰台区南方庄甲70号出租给盐合光仁公司，出租面积718.2平方米，租期自2016年8月1日至2019年7月31日。2017年1月1日，盐合光仁公司（出租方，甲方）与齐凤臣（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条，租赁标的位于北京市丰台区南方庄甲70号，房屋出租面积718.2平方米。第二条，租期自2017年1月1日至2022年7月31日，共66个月。第四条，1.租金：（1）甲方自本合同规定的起租日开始收取租金。租金明细以补充协议为准。（2）租金按每季度支付一次，第一期租金应于本合同签定后5日内向甲方支付，自第0个资金支付期开始，乙方应于上一个租金支付期满0日之前向甲方支付下一期的租金。租金明细以补充协议为准……第十四条3、在本合同的有效期内，发生下列情形之一的，本合同自行终止，甲、乙双方均不承担经济补偿和赔偿责任：(1)因不可抗力的发生致使本合同无法继续履行。(2)因政府规划调整、城市建设、开发搬迁以及北京金隅股份有限公司、北京金隅集团有限责任公司统一规划、开发、调整的需要，占用租赁区域，致使本合同无法继续履行。以上情况发生时甲方将押金和未到期的租金在30个工作日内退还乙方（不计利息）。同日，双方签订《补充协议》，约定：经双方友好协商，乙方提前一次性支付甲方五年半利润120万元。甲方保证乙方在2017年1月1日至2022年7月31日能正常经营和正常履行房屋租赁合同。如因甲方原因导致乙方无法正常经营或无法正常履行房屋租赁合同，甲方自愿双倍返款乙方240万元作为违约金。房租明细：2017年1月1日至2017年7月31日房租为29万元；2017年8月1日至2018年7月31日房租为59万元；2018年8月1日至2019年7月31日房租为60万元；2019年8月1日至2020年7月31日房租为60万元；2020年8月1日至2021年7月31日房租为60万元；2021年8月1日至2022年7月31日房租为60万元。上述两份协议签订后，齐凤臣支付了部分租金和五年半利润120万元。齐凤臣承租房屋之后进行了分租，其中一个承租人是马俊山。2018年1月8日，建贸物业公司向盐合光仁公司通过快递方式寄送了“关于南方庄甲70号房屋租赁合同解除的通知”，通知上载明：“贵我双方于2016年7月30日签订房屋租赁合同，由贵公司承租我公司所属的丰台区南方庄甲70号房屋。现贵公司在该房屋上私自搭建违法建筑物，且未经我公司同意将该房屋转租给第三人，因而引发火灾事故。之后我公司多次与贵公司面谈并发函，要求贵公司收回房屋自用，并将房屋恢复原状。但时至今日，贵公司仍未完成整改，并在该房屋东北侧违法新建煤气房。因此我公司根据房屋租赁合同第十四条第5款之约定及合同法相关规定，函告贵公司：贵我双方关于丰台区南方庄甲70号房屋租赁合同于本函件到达贵公司之日解除……”该通知于2018年1月9日送达盐合光仁公司。庭审中，齐凤臣认可曾发生火灾，但未造成任何人员和财产损失。盐合光仁公司主张此次火灾导致建贸物业公司向盐合光仁公司提出解除合同。2018年11月16日，本院就建贸物业公司诉盐合光仁公司房屋租赁合同纠纷一案作出（2018）京0106民初26355号民事判决书，认定盐合光仁公司违反合同约定在租赁期内擅自将租赁标的转租，并存在其他违约行为，判决建贸物业公司与盐合光仁公司签订的《土地租赁合同》于2018年1月9日解除、盐合光仁公司将租赁房屋腾空并返还给建贸物业公司等。后盐合光仁公司提出上诉。2019年1月14日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终583号民事调解书。双方当事人达成如下调解协议：“一、双方共同确认于2016年7月30日签订的《土地租赁合同》（实为房屋租赁合同）已于2018年1月9日解除；二、北京盐合光仁餐饮管理有限公司应于2019年2月28日前将其所租北京市丰台区南方庄甲70号房屋全部腾空并移交给北京建贸物业管理有限公司；三、若北京盐合光仁餐饮管理有限公司按期履行上述第二项，则无需向北京建贸物业管理有限公司支付2018年2月1日至同年4月30日尚久的房屋使用费7500元，而北京建贸物业管理有限公司亦无需退还北京盐合光仁餐饮管理有限公司已付押金120000元；四、如北京盐合光仁餐饮管理有限公司按期履行上述第二项，则关于水电费一节，截止至2019年2月28日，如果北京盐合光仁餐饮管理有限公司所租北京市丰台区南方庄甲70号房屋发生的全部水电费低于18000元（含18000元），则其无需向北京建贸物业管理有限公司支付水电费；但如果发生的全部水电费高于18000元，则北京盐合光仁餐饮管理有限公司需向北京建贸物业管理有限公司全额支付；五、一审案件受理费4818元，由北京建贸物业管理有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费2409元，由北京盐合光仁餐饮管理有限公司负担（已交纳）；六、若北京盐合光仁餐饮管理有限公司未按本协议第二项履行腾退义务，则应于2019年3月1日向北京建贸物业管理有限公司支付2018年2月1日至同年4月30日尚欠的房屋使用费7500元、2018年5月1日至实际腾退之日止的房屋使用费（按照每日2794元标准计算）以及一审案件受理费4818元；北京建贸物业管理有限公司仍无须退还北京盐合光仁餐饮管理有限公司已交纳的租赁押金120000元；但双方关于本协议第四项水电费的争议应另案解决。”随后，该案进入执行阶段。2019年6月25日，刘海滨向齐凤臣出具三张各50万元的欠条，大意是于2019年6月28日、2019年7月27日、2019年8月27日退还所欠租金50万元。庭审中，齐凤臣主张这是双方之间的清算，包含120万元租金、28.5万元押金，0.5万元租金。2019年6月28日，齐凤臣和马俊山将涉案房屋腾退交给建贸物业公司。另查，盐合光仁公司系一人有限责任公司，刘海滨是股东。齐凤臣将涉案合同的租金汇入刘海滨个人账户。齐凤臣主张盐合光仁公司和刘海滨之间存在财产混同，盐合光仁公司和刘海滨对此不予认可，但未提交相关证据。本院认为，盐合光仁公司与建贸物业公司签订的《土地租赁合同》于2018年1月9日解除。虽《土地租赁合同》的解除不会导致齐凤臣和盐合光仁公司签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》同时解除，但盐合光仁公司已无法继续履行上述义务，故盐合光仁公司要求解除合同，本院予以支持。需要指出的是，盐合光仁公司与建贸物业公司之间的租期截止时间为2019年7月31日，而齐凤臣与盐合光仁公司之间的租期截止时间为2022年7月31日，故齐凤臣与盐合光仁公司之间关于租期为2019年8月1日至2022年7月31日部分的约定无效。从建贸物业公司的解除通知中可知，建贸物业公司解除合同的主要原因是盐合光仁公司擅自转租，而非火灾事故。对于盐合光仁公司的转租事宜，虽该公司和齐凤臣均负有责任，但鉴于盐合光仁公司曾在《补充协议》中向齐凤臣作出保证合同能履行的承诺，故合同解除的责任应当由盐合光仁公司全部承担。刘海滨出具的欠条系盐合光仁公司与齐凤臣之间对于《房屋租赁合同》和《补充协议》的清算，双方应当按照此约定履行。欠条出具三日后，齐凤臣即将房屋腾退给建贸物业公司，故盐合光仁公司抗辩齐凤臣未配合腾房，依据不足，本院不予采信。盐合光仁公司系一人有限责任公司，在合同履行中，齐凤臣将租金支付给股东刘海滨，而刘海滨亦未证明公司财产独立于其个人财产，故应当对公司债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、判令原告（反诉被告）齐凤臣与被告（反诉原告）北京盐合光仁餐饮管理有限公司于2017年1月1日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于本判决生效之日解除；二、被告（反诉原告）北京盐合光仁餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）齐凤臣1500000元；三、被告刘海滨对本判决第二项债务承担连带责任；四、驳回原告（反诉被告）齐凤臣的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京盐合光仁餐饮管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20865元，由原告（反诉被告）齐凤臣承担3331元（已交纳），被告刘海滨、被告（反诉原告）北京盐合光仁餐饮管理有限公司负担17534元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉受理费16520元，由被告（反诉原告）北京盐合光仁餐饮管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  李冬冬二〇二〇年十一月三十日法官助理  亓彩霞