吉林省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）吉民申2826号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：潘德久，男，1946年5月15日生，汉族，吉林造纸厂退休职工，住吉林省吉林市昌邑区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：吉林市大林房地产开发有限责任公司。住所：吉林省吉林市船营区朝阳南街3号楼6层。法定代表人：孙喜海，该公司总经理。再审申请人潘德久因与被申请人吉林市大林房地产开发有限责任公司（以下简称大林公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市中级人民法院（2020）吉02民终411号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。潘德久申请再审称，（一）2019年11月27日一审判决大林公司立即对业主潘德久的回迁房屋进行漏雨修复，并进行粉刷，但大林公司没有立即修复，要求拖延半年至2020年5月修复，并要求免责，潘德久上诉，二审判决未予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律问题的解释》第十三条规定：在保修期内，出卖人应当承担修责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。请求吉林省高级人民法院根据市场行情判令出卖人支付维修费用并赔偿损失。（二）二审驳回潘德久因漏雨造成的损失诉讼请求，请求吉林省高级人民法院详查，顶楼漏雨到什么程度、漏雨多长时间、已严重到不能居住，怎么还能出租。潘德久从2017年4月开始发现漏雨，反映到2019年年末，从局部渗雨到2019年5月开始大面积漏雨，以至于2019年12月发生漏雨导致墙体大面积严重脱落，漏雨及破损情况有U盘内自2019年5月至2020年5月漏雨的录像为证。大林公司违背《建设工程及管理条则》第四十一条、第六十六条的相关规定，应对在保修期内墙面、渗漏、开裂等质量缺陷承担赔偿责任。潘德久的损失计算如下：2017年4月至2017年9月，因渗雨空置6个月。经多次室内维修后，于2017年10月将房子出租，租客入住后漏雨情况不详，2019年4月租客告知房子漏雨了，无法再租住，本该住满二年的租期，一年半就因漏雨而被迫终止。2019年5月漏雨更加严重，以至于无法出租，潘德久将房屋二次刮大白处理，本次维修费共计1500元（此费用没有计入索赔内）。2019年5月至2019年12月漏雨造成破损无法出租，导致空置8个月。2019年11月27日法院判决大林公司对潘德久的回迁房层进行漏雨修复，并进行粉刷，大林公司借冬季不能施工为由，拖延维修，导致房屋空置5个月。截至2020年5月末，共空置19个月，每月损失租金900元，共计17,100元。此款索赔不包括2020年5月以后的损失。请求吉林省高级人民法院根据实际情况，支持潘德久的诉求。（三）二审判决关于“潘德久称因房屋漏雨，故无法出租案涉房屋系潘德久的回迁房，并非具有商业性质的营用房，即便其存在损失，也并不必然因房屋漏雨所至，故该项主张不予支持”的论述错误。《物权法》第四章规定，国家集体私人的物权其它权利的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。《物权法》第39条规定，所有权基本内容所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有使用，收益和处理的权利。故回迁房与商品房同受法律平等保护，依法享有收益权利，只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以出租。故潘德久有权因漏雨造成墙壁4.2平方米大面积脱落的严重破损状况导致不能出租的损失索赔。《中华人民共和国侵权责任法》第15条规定，承担侵权责任的方式主要有：停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。《建设工程质量管理条例》第四十条规定，最低保修期为五年；第四十一条规定，施工单位应当履行保修义务的同时，并对造成的损失承担赔偿责任。《中华人民共和国建筑法》第75条规定，建设施工企业违反本法规定，不履行保修义务或拖延履行保修的责令改正，可以罚款并对在保修期内的屋顶，墙面，渗雨开裂等质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。请求吉林省高级人民法院支持潘德久要求大林公司承担损失赔偿责任的主张。（四）关于潘德久提出将房屋质保期顺延2年的问题。判决应以事实为根据、以法律为准绳。事实是房屋严重漏雨破损严重、已经无法居住、出租。多部法律规定应予修复，但大林公司不顾法律规定一拖再拖，已经失掉信任，所谓延长质保期，就是要一个质量保证，保证在一定的时间内受住暴雨季考险。如不敢承诺，潘德久要求找有资质的维修公司给修复以确保质量，可签质保合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律》12条、13条的规定，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的损失由出卖人承担。大林公司拖延维修的事实和态度，潘德久要求他人维修。如果房屋使用红砖有问题，漏雨无法解决，潘德久要求换房。请求吉林省高级人民法院支持潘德久的诉求。（五）关于照片中损失是否由漏雨造成的问题。大林公司在质证时称“对照片和证据的真实性没有异议，但对证明问题有异议，通过两份证据能体现不是漏水、防水问题，而是由于东北的冬季房屋所有人停止供热，导致室内温度过低，对山墙那一面由于冬季温差问题，产生的返阴返潮的情况，产生的墙体脱落，当时的工艺是红砖砌的，故存在这个问题，对出租协议真实性，合法性，关联性均有异议。出租协议是复印件，而且一审没有提交不属于新证据。”大林公司韩天吉经理到现场看后说是“闷墙漏雨”，否认了庭审中律师的质证意见，潘德久提交的漏雨情况视频、照片均能证明是漏雨不是返阴返潮，返阴返潮不会在短时间内造成墙面的大面积脱落。潘德久是在多次要求修复无果的情况下，为了减少损失而停止供热，停止供热是在2019年9月，漏雨是在2017年4月—2019年12月，漏雨严重的情况发生在2019年5月第至2019年未，是先有漏雨及墙皮大面积脱落之后才停止供热，事实足以证明漏雨与停止供热无关，请求吉林省高级人民法院不予支持。（六）大林公司庭审中称返阴返潮产生墙皮体脱落，是因为当时的工艺是用红砖垒砌故而存在的问题。返阴返潮的表现众所周知，图片明显能看出不是返阴返潮导致，短时间内不能造成4.2平方米大面积脱落的严重破损，与事实不符。建造房屋用什么材料是建筑商的事，买受人无权干涉，但不管用什么材料均得保证房屋质量，既知道房屋用料不合格，建筑商更应该负全责。综上，请求改判支持潘德久全部诉讼请求。本院经审查认为，（一）潘德久向一审法院起诉时的诉讼请求为：1.判令大林公司因房屋漏雨两年给潘德久造成的损失9000元；2.判令大林公司将房屋恢复原样；3.判令大林公司将质保期顺延两年，如还修补不好潘德久要求换房；4.案件受理费由大林公司承担。一审法院判决：大林公司于本判决生效之日起立即对幸福家园小区28号楼1单元6楼右门，业主为潘德久的回迁房屋进行漏点修复，并进行墙体粉刷；驳回潘德久的其他诉讼请求；案件受理费25元，由大林公司负担。二审法院对于一审判决予以维持，即一审判决现已生效。在一、二审判决对潘德久要求大林公司将房屋恢复原样的诉讼请求已经予以支持的情况下，如大林公司没有履行生效判决对案涉房屋进行修复，潘德久可以申请法院强制执行，其请求本院根据市场行情判令出卖人支付维修费用并赔偿损失的主张，超出原审诉讼请求，本院不予支持。（二）《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”潘德久主张因房屋漏雨给其造成损失，故对于损失的数额以及案涉房屋漏雨与损失之间具有因果关系均负有举证责任，潘德久自称2017年4月即发现漏雨，但2017年10月至2019年4月期间，案涉房屋是处于出租状态的，故潘德久提交法院的证据不足以证明案涉房屋未能出租完全是由于房屋漏雨造成，故一、二审判决对于潘德久因漏雨造成损失的诉讼请求未予支持，并无不当。潘德久申请再审请求本院调查房屋漏雨程度及相关损失，没有法律依据，其关于二审判决认定“即便其存在损失，也并不必然因房屋漏雨所至”的论述错误的再审申请理由，本院不予支持。（三）关于潘德久提出将房屋质保期顺延2年的问题。案涉房屋系回迁房，大林公司对于房屋质量负有保修责任，一、二审法院已经判决大林公司对潘德久漏水部位进行修复，潘德久提出将房屋质保期顺延2年的诉讼请求，没有法律依据，一、二审判决未予支持，并无不当。（四）二审中大林公司对潘德久提交的照片及房屋租赁协议发表了质证意见，其称“证据能体现不是漏水、防水问题，而是由于东北的冬季房屋所有人停止供热，导致室内温度过低，对山墙那一面由于冬季温差问题，产生的返阴返潮的情况，产生的墙体脱落，当时的工艺是红砖砌的，故存在这个问题。出租协议是复印件，一审没有提交不属于新证据。”二审法院并未采信大林公司的上述质证意见，二审判决对于潘德久提交的照片及房屋租赁协议未予采信，系因上述证据不足以证明案涉房屋漏雨与损失之间具有因果关系，且一、二审法院已经判决大林公司对潘德久漏水部位进行修复，故对于潘德久上述再审申请理由，本院不予支持。综上，潘德久的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回潘德久的再审申请。审 判 长 陈大为审 判 员 任淑秋审 判 员 黄一鸣二〇二〇年十一月二十五日法官助理 范丽丽书 记 员 于丽洋