贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终6879号上诉人（原审被告、反诉原告）：遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区温州路与汕头路交叉口奥特莱斯办公楼一楼，统一社会信用代码：915203033374510696。法定代表人：熊本泉，该公司经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：游正琴，女，1975年8月1日出生，汉族。原审被告：贵州聚银投资置业有限公司。住所地：贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大厦16楼12、13号。统一社会信用代码：915203030856559886（1-1）。法定代表人：陈建华，该公司董事长。上诉人遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司（以下简称信本奥特莱斯公司）因与被上诉人游正琴及原审贵州聚银投资置业有限公司（以下简称聚银公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初4953号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人信本奥特莱斯公司的上诉请求：撤销一审判决；2、由被上诉人负担二审案件受理费。事实及理由：1、遵义市汇川区温州路奥特莱斯城市广场第1号地块1号楼及第5层5-102号商业用房的《商铺委托经营管理合同》，该商铺系被上诉人向一审被告贵州聚银投资置业有限公司所购买。根据《商铺委托经营管理合同》第2.3条约定：本合同履行期间，被上诉人应积极配合反诉人的经营管理工作并提供该商铺经营管理所需的一切手续和文件（包括但不限于该商铺所有权证明、身份证明及其他必要的手续），委托上诉人全权代办收房事宜并向上诉人提供所有办理收房验收资料及相关费用。然而，时至一审判决之日，上诉人一直没有收到被上诉人提供的关于办理案涉商铺验收的有关资料，即被上诉人没有实际向上诉人交付案涉商铺，上诉人没有实际使用经营管理该商铺，没有从案涉商铺中获得任何经营收益，上诉人的合同目的没有得到实现。因此，根据《商铺委托经营管理合同》第7.3条约定（详见合同内容），上诉人无法履行向被上诉人支付托管收益金的合同约定。一审法院在审理本案中，并没有严格按照客观事实来作出判决。而是采用推理式的认定，认为上诉人在明知涉案商铺不能如期交付的情况下仍然达成共识，就应该要遵循诚实信用原则向被上诉人履行支付收益金及违约金的义务；如果是这样的认定话，那么被上诉人在明知涉案商铺不能如期交付的情况下仍然与上诉人签订了《商铺委托经营管理合同》，被上诉人也应该要承担相应的责任。上诉人认为，一审法院并没有查明实际情况，上诉人与被上诉人在签订《商铺委托经营管理合同》时，并不知道也不可能知道该商铺不能如期交付，上诉人也不能预见该商铺不能如期交付，而是应该按照双方的合同约定，要由被上诉人把涉案商铺交付实际给上诉人实际经营管理后，上诉人才能履行合同约定。因此，上诉人在一审中要求解除《商铺委托经营管理合同》的反诉请求理当得到支持，但一审法院并没有按照客观事实来依法作出令人信服的判决。游正琴未针对信本奥特莱斯公司的上诉请求及理由作书面答辩。原审被告聚银公司二审未作书面陈述。游正琴在一审的诉讼请求为：1、判令信本奥特莱斯公司支付自2017年7月1日起至2020年6月30日止的收益金77,508元，判令信本奥特莱斯公司支付止于2020年4月30日的违约金5,539.86元，并按1‰承担以77,508元为基数自2020年5月1日起至款项清偿之日止的违约金；2、判令贵州聚银投资置业有限公司对第1项请求承担连带清偿责任；3、判令信本奥特莱斯公司、聚银公司承担本案诉讼费。信本奥特莱斯公司向一审法院提出反诉请求：1、判令解除双方于2017年2月28日签订的《商铺委托经营管理合同》；2、判令反诉费用由游正琴承担。一审法院经审理查明，遵义奥特莱斯城市广场系聚银公司开发建设，聚银公司为销售奥特莱斯城市广场商铺，进行了相应宣传，2017年2月28日，游正琴与聚银公司签订《商品房买卖合同》，购买遵义市奥特莱斯城市商业用房，该房建筑面积31.46平方米、房屋价款为392106元，聚银公司应当在2018年12月31日前向游正琴交付房屋。同日，游正琴（甲方、委托方）与信本奥特莱斯公司（乙方、受托方）、聚银公司（丙方、担保方）签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，合同约定游正琴将前述商业用房委托被告信本奥特莱斯公司经营管理，合同签订生效之日起，双方的委托管理关系即确立，游正琴（甲方）委托信本奥特莱斯公司（乙方）全权代办收房事宜并向信本奥特莱斯公司提供所有办理收房验收的资料及相关费用，（除合同另有约定外）合同的终止时间为2027年6月30日，在合同履行期间，游正琴（甲方）自愿将所购商铺之经营管理的一切事项及相应的权利义务全权委托信本奥特莱斯公司（乙方）统一行使，由乙方自主选择出租（转租）、委托经营、委托管理、自行使用等模式使用和管理该商铺，托管收益结算期限自2017年7月1日开始至2027年6月30日止，共计壹拾年，甲方同意自2017年7月1日至2019年6月30日止的期限内将该商铺无偿委托给乙方培育商场，不收取任何收益，约定自2019年7月1日至2020年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币7979元，自2020年7月1日至2023年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币9119元，自2023年7月1日至2026年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币10259元，自2026年7月1日至2027年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币11398元。甲方符合下列条件可获得委托管理期间的托管收益：采用一次性付款和分期付款购置商铺的，必须已按《商品房买卖合同》之约定付清全部购房款和其他相关款项；甲方采用银行按揭付款方式购置商铺的，必须已办妥合法有效的按揭贷款手续且银行按揭款发放到位，同时甲方须已付清其他相关款项并如期足额偿还银行按揭贷款。乙方分四期向甲方支付每一年度的托管收益，分别于每期首月支付（最终以甲乙双方签字确认的《托管收益确认单》为准支付）；乙方应将每期托管收益汇入甲方指定账户，如乙方托管该商铺的实际经营收益不足以支付托管收益的，则不足部分由乙方予以补足；乙方承诺，如甲方要求乙方在本合同约定的委托管理期限届满后购买该商铺的，乙方应按《商品房买卖合同》约定的购房款总额的150%购买该商铺；甲方保证其拥有该商铺的合法所有权，在具备取得托管收益的条件下，有权要求乙方按期支付托管收益；在合同履行期间，甲方将该商铺的使用权和管理权移交给乙方，甲方不向乙方移交的，乙方有权不向甲方支付托管收益，同时甲方须承担赔偿乙方相应损失的法律责任。甲方承诺并保证，在合同履行期间不得变更合同约定的托管事项，不得单方面解除合同或要求撤销合同；乙方如无正当理由未按时足额向甲方支付托管收益，则每延迟一日，按当期应付款项的1‰向甲方支付违约金；丙方聚银公司同意为合同乙方的履约提供担保，如乙方不兑现委托管理需支付的托管收益，则甲方可要求丙方按照本协议中的相关约定，承担应由乙方承担的各项违约责任和法律义务，续约期间丙方担保责任顺延；合同还约定了其他事项。合同签订后，游正琴按时足额支付了购房款，并办理了商品房预售合同登记备案表。双方签订《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》后，经双方协商一致，对托管收益进行了变更，变更后的托管收益结算标准为：自2017年7月1日至2019年6月30日止（即市场培育期），托管收益结算标准为每季度人民币1140元（市场培育期的托管收益在市场培育期满后第一个季度内一次性支付），自2019年7月1日至2020年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币5699元，自2020年7月1日至2023年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币9119元，自2023年7月1日至2026年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币10259元，自2026年7月1日至2027年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币11398元。因多种原因，聚银公司至今未交付该商铺。一审法院经审理认为，游正琴在与聚银公司签订《商品房买卖合同》购买商铺的同时，信本奥特莱斯公司作为受托方、聚银公司作为担保方即与游正琴签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，该管理合同虽名为委托经营管理合同，但合同主要内容为信本奥特莱斯公司向游正琴分期缴纳收益金及标准，并允许被告有权转租该商铺，合同内容并非被告受托处理原告的出租事宜，实质是游正琴将商铺交付被告使用、收益，被告支付收益金的合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，该合同实为房屋租赁合同，所涉收益金实为租金，本案实为房屋租赁合同纠纷。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2018年12月31日前，游正琴与信本奥特莱斯公司、聚银公司签订的《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》约定的托管收益结算期限自2017年7月1日开始至2027年6月30日止，游正琴与信本奥特莱斯公司、聚银公司均认可上述两份合同是同日签订，可以认定，三方在明知涉案商铺存在不能如期交付的可能，仍然达成共识，自2017年7月1日起即进入托管收益结算期，被告信本奥特莱斯公司仍然承诺向原告支付托管收益金，根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，信本奥特莱斯公司应当按约履行，故对游正琴要求信本奥特莱斯公司支付收益金的诉讼请求予以支持，双方约定收益金最终以甲乙双方签字确认的《托管收益确认单》为准支付，本案双方签订的《托管收益确认单》上明确具体的记载了每季度应当支付的委托收益金数额，其中市场培育期托管收益结算标准为每季度人民币1,140元，自2019年7月1日起至2020年6月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币5,699元，根据前述标准，原告市场培育期（2017年7月1日至2019年6月30日止）的收益金应为：1,140元×8（个季度）=9,120元，2019年7月1日起至2020年6月30日止的收益金应为：5,699元×4（个季度）=22,796元，两项合计31,916元，现原告主张31,916元，本院予以支持。对反诉原告信本奥特莱斯公司请求解除反诉原告与反诉被告游正琴于2017年2月28日签订的《商铺委托经营管理合同》的诉讼请求不予支持。关于违约金，被告信本奥特莱斯公司从约定应当支付收益金之日起即未支付收益金，其行为已构成违约，应支付违约金，原告主张从2019年7月1日起分季度按每日1‰进行累计计算，结合双方签订的委托经营管理合同约定，每一年度的托管收益，分四期分别于每期首月支付，说明被告每期有一个月的支付期限，如未能在期限内支付，则应从每期逾期的次月1日起分段计算违约金，故对原告计算违约金的方式，本院不予支持。庭审中，被告提出对违约金进行调整，要求按年利率6%进行计算，因双方约定的支付标准日1‰相当于年利率36%，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合双方约定的计算标准、本案实际情况及被告的违约情节等，本院酌情调整违约金按年利率6%进行计算，根据原告2017年7月1日至2020年6月30日期间应得收益金的情况，原告主张的违约金计算至2020年6月30日分别为：1、2017年7月1日至2019年6月30日止的违约金，因被告在市场培育期内的收益金共计31,916元未付，违约金从2019年10月1日起计算至2020年6月30日止为1,242.48元；2、2019年8月1日至2020年6月30日止的违约金，按收益金14,819元计算，违约金从2019年8月1日起计算至2020年6月30日止为815.05元；3、2019年10月1日至2020年6月30日止的违约金，按收益金5,699元计算，从2019年10月31日起至2020年6月30日止为227.96元；4、2019年12月31日至2020年6月30日止的违约金，按收益金5,699元计算，从2020年1月31日起至2020年6月30日止为142.48元；5、2019年4月1日至2020年6月30日止的违约金，按收益金5,699元计算，从2020年5月1日起至2020年6月30日止为56.99元；综上，至2020年6月30日，被告总计应支付违约金2,484.96元，对此，被告信本奥特莱斯公司也予以认可。另因原告在本案中主张收益金至2020年6月30日，被告信本奥特莱斯公司应支付31,916元，故被告信本奥特莱斯公司还应从2020年7月1日起按每日6%支付违约金至付清之日止。对于原告要求被告聚银公司承担连带清偿责任的请求，双方合同已约定由聚银公司为信本奥特莱斯公司履约提供担保，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，聚银公司应对上述债务承担连带清偿责任，故对原告的该项请求亦予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决：一、遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内支付游正琴（2019年7月1日至2020年6月30日期间）收益金31,916元及违约金（2019年7月1日至2020年6月30日期间的违约金为2,484.96元，2020年7月1日起的违约金，以收益金31,916元为基数按照年利率6%计算至该笔收益金付清之日止）；二、贵州聚银投资置业有限公司对上述第一项承担连带清偿责任；三、驳回游正琴的其余诉讼请求；四、驳回遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司的反诉诉讼请求。案件受理费940元（已依法减半收取），由被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司、贵州聚银投资置业有限公司共同负担400元，剩余的540元，根据《诉讼费用交纳办法》第二十一条第（二）项的规定，依法退还游正琴。反诉案件受理费30元（已依法减半收取），由遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司负担。二审中，各方当事人未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案《商铺委托经营管理合同》中，对收益金的计算时间明确约定为2017年7月1日至2027年6月30日，并非约定游正琴在将涉案商铺交付信本奥特莱斯公司后才能收取收益金，且结合信本奥特莱斯公司、聚银公司在本院的多个案件，涉案商铺由聚银公司开发后，销售给买受人，买受人再与信本奥特莱斯公司、聚银公司签订委托经营管理合同，聚银公司为销售自己开发的商铺，许诺以较高的收益回报，买受人与信本奥特莱斯公司签订返租合同，由聚银公司直接将商铺交付给信本奥特莱斯公司，聚银公司、信本奥特莱斯公司明知涉案商铺可能不能按时交付的情况下，仍许诺支付收益金，应按合同约定履行自身义务，一审判决对此认定正确，本院予以确认。信本奥特莱斯公司所持该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人信本奥特莱斯公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费860元，由上诉人遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  贺灿灿审判员  娄 强二〇二〇年十一月十八日法官助理王薇书记员胡汝静