松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0702民初1834号 原告：于红生，男，1972年2月7日生，汉族，住松原市。 委托诉讼代理人：周宇辉，吉林良伟律师事务所律师。 被告：高立峰，男，1977年3月13日生，汉族，住松原市宁江区。 被告：高小斌，男，1971年7月23日生，汉族，住松原市。 被告：王文，男，1963年11月14日生，汉族，住松原市。 本案被告共计106人，其余103人名单附后。 诉讼代表人：王景辉，男，1969年2月16日生，汉族，住松原市。 诉讼代表人：高小斌，男，1971年7月23日生，汉族，住松原市。 诉讼代表人：盖凤娥，女，1962年9月5日生，汉族，住松原市。 共同委托诉讼代理人：张丽平（被告高立峰妻子），女，1980年6月20日出生，汉族，住松原市宁江区。 第三人：松原市某房地产开发集团有限公司，住所地：松原市。 法定代表人：李树武，董事长。 委托诉讼代理人：张长江，该公司法律顾问。 原告于红生与被告高立峰、高小斌、王文等106人及第三人松原市某房地产开发集团有限公司（以下简称某公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于红生的委托诉讼代理人周宇辉，106名被告诉讼代表人王景辉、高小斌、盖凤娥及共同委托诉讼代理人张丽平，第三人某公司委托诉讼代理人张长江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于红生向本院提出诉讼请求：1.依法确认坐落于松原市宁江区某小区171幢某公馆B座2122、2125、2126号房屋归原告所有，判决第三人为原告办理产权手续；2.依法停止对上述房屋的执行，要求立即解除对上述房屋的查封；3.诉讼费由原告先行垫付，待判决生效后法院退还给原告。事实和理由：原告通过松原市某投资有限公司（以下简称某公司）借给第三人某公司93万元，某公司以商品房屋抵押保证还款。逾期后某公司未偿还借款。2018年11月30日第三人某公司与原告签订商品房买卖合同一份，第三人将其开发的坐落于松原市宁江区某小区171幢某公馆B座2122号44.28平方米，2125号44.28平方米，2126号51.66平方米三套房屋抵债给原告。2019年7月4日，原告向松原市某物业管理有限公司（以下简称某物业公司）交纳三套房屋2019年取暖费2,986.70元，2018年、2019年物业管理费5,142.40元，电费600元，楼道灯费300元，电梯卡扣40元等入住费合计9,029.10元后接收房屋钥匙装修后一直占有使用至今。2019年11月20日，因第三人某公司与本案被告买卖合同纠纷，申请宁江区人民法院查封了包括原告房屋在内的54套房屋。原告向宁江区法院提出执行异议，2020年5月11日法院作出（2020）吉0702执异53号民事裁定书，认为原告与某公司所签订商品房买卖合同是否合法有效，需通过实体审理予以认定。该裁定驳回了原告异议申请实属错误。综上所述，被告申请查封时，原告已合法取得了该财产的所有权，原告对上述房屋享有的合法权利足以排除被告对该财产的执行。为此，原告为维护合法权益，诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。 高立峰等106名被告辩称，某公司的抵账房，第三方的债务与我方无关，案件所有费用由第三人承担。 某公司述称：某公司作为第三人，愿意协助法院查明案件事实，原告第一项请求判决第三人为原告办理产权手续，第三人有协助义务，但本案中不能判决，与本案执行异议之诉不是同一案由，不能合并审理，请求驳回原告要求第三人办理产权手续的诉讼请求。 经审理查明：本案被告高立峰、高小斌、王文等106人诉第三人某公司买卖合同纠纷案，本院于2019年9月分别作出民事判决书。各判决生效后，被告高立峰、高小斌、王文等106人分别申请强制执行，本院立执行案件后，于2019年11月20日作出（2019）吉0702执2445号执行裁定书，查封某公司开发建设的某小区171幢某公馆B座中的房屋，分别为2516号、2517号、2524号、2528号、2422号、2426号、2427号、2428号、2320号、2321号、2226号、2327号、2223号、2224号、2115号、2118号、2121号、2122号、2125号、2126号、2129号、1916号、1922号、1923号、1828号、1829号、1717号、1718号、1719号、1615号、1617号、1627号、1628号、1630号、1515号、1517号、1519号、1527号、1528号、1530号。查封期限三年。本院又于2019年11月27日作出（2019）吉0702执2445号之一执行裁定书，查封某公司开发建设的某小区171幢某公馆B座中的房屋，分别为2628号、2629号、2630号、2631号、1316号、1317号、1318号、1321号、1323号、1324号、1327号、1328号、1329号、1330号。查封期限三年。本院于2019年11月28日对上述查封房屋进行公告，责令于60日内迁出房屋，逾期不自动履行，将依法强制执行。原告于红生以案外人的身份书面提出执行异议，请求停止执行（2019）吉0702执2445号执行裁定；停止执行案涉房屋。本院立案后，于2020年5月11日作出（2020）吉0702执异53号民事裁定，认为于红生主张其与某公司签订商品房买卖合同，购房款是通过理财公司借款给某公司，某公司以房抵债的形式交付的。该事实是否成立及其真实性，以及其与某公司所签订的商品房买卖合同是否合法有效，需通过实体审理予以认定。于红生提供的现有证据，不足以证明其享有的不动产民事权利能够排除执行，故裁定驳回案外异议人于红生的异议请求。于红生不服该裁定，在法定期限内提起执行异议之诉。又查明：2017年12月6日，张少良经吉林省农村信用社向某公司员工辛丽娜账户转账100万元。2018年3月26日，于红生经吉林郭尔罗斯农村商业银行股份有限公司奥林匹克支行向松原市某投资有限公司（以下简称某公司）的法定代表人张秀丽账户转账43万元、50万元，合计93万元。2018年3月26日，甲方（转让人）张少良、代理转让单位某公司与乙方（受让人）于红生签订债权转让协议，约定甲、乙双方同意，甲方将对某公司的债权93万元全部转让给乙方行使，乙方按照本协议直接向债务人某公司主张债权。同日，于红生授权某公司全权代理与第三人某公司办理本人持有的93万元债权转让手续。2018年11月15日，某公司（甲方）与某公司（乙方）签订楼房抵债协议书，约定经共同确认，截止2018年10月末，甲方累计欠乙方本金人民币745万元，所欠利息全部减免。甲方将某小区171幢某公馆B座21层、22层、23层、24层部分房源面积1,862.5平方米，用于抵偿某公司债权。楼房以每平方米4000元均价计745万元，抵顶乙方的全部债务。2018年11月30日，于红生与某公司签订商品房买卖合同三份，约定于红生购买某公司开发建设的某小区某公馆B座171幢2122号房屋，建筑面积44.28平方米，单价4000元，总价款177,120元；171幢2125号房屋，建筑面积44.28平方米，单价4000元，总价款177,120元；171幢2126号房屋，建筑面积51.66平方米，单价4000元，总价款206,640元，某公司出具了收到房款的交款凭证三枚。同日，某公司与某物业公司及于红生签订了房屋交接单。2019年7月4日，于红生向某物业公司交纳了电梯卡扣费、楼道灯费、电费、物业费、取暖费，并领取了房屋钥匙，某物业公司为于红生开具收据。于红生接收房屋后，对房屋进行了装修，并于2020年9月29日交纳了2020年度的取暖费。再查明：案涉房屋于2019年7月19日经松原市解决不动产登记历史遗留问题领导小组办公室列入无籍房。 于红生为证明异议成立，庭审时提供如下证据：1.商品房买卖合同；2.房屋交接单；3.物业费收据；4.取暖费收据；5.电费数据；6.楼道灯费收据；7.电梯卡扣费收据；8.微信转账凭证；9.某公司出具的已结清物业费、电梯费、取暖费的证明；10.室内装修微信转账；11.室内地砖明细；12.室内装修照片；13.交款凭证；14.楼房抵债协议；15.个人委托书、授权委托书、债权转让协议、吉林省农村信用社交易明细、银行流水；16.《关于“无籍房”申报和涉及的开发企业限期整改的通知》（2019年7月19日印发）；17.（2020）吉0702执异53号民事裁定书。经质证，被告意见是：应出示不动产发票、网签备案合同、维修基金发票；第三方的债务与我无关；提供的证据都是收据，要求提供正式发票，且时间都是2020年的。某公司对以物抵债，交接手续和买卖合同及收据真实性无异议。被告及第三人未提供证据。上述证据，经庭审质证，认证，本院予以采信。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”吉林省高级人民法院《关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》问题十九规定：“满足下列条件，以物抵债受让人主张排除执行的，人民法院可以支持：（一）以物抵债受让人提供的证据足以证明该以物抵债行为客观存在，且达成以物抵债协议时原债务履行期限已经届满；（二）在人民法院查封之前签订合法有效的以物抵债协议并合法占有该不动产；（三）以物抵债受让人提供的证据足以证明用以抵债的不动产价值与原债务数额合理对应，且经清算债务数额已确定；但存在高额利息的，视为其未支付全部价款；（四）非因受让人自身原因未能办理过户登记。”本案中，以物抵债受让人于红生提供的证据可以证明，某公司以案涉房屋抵顶所欠于红生债务的以物抵债行为客观存在，且达成以物抵债协议时原债务履行期限已经届满；于红生在本院查封案涉房屋之前的2018年11月30日已与某公司签订合法有效的商品房买卖合同并合法占有该房屋；未办理过户登记是因为案涉房屋属无籍房，无法办理过户登记，而非受让人于红生自身的原因。综上，于红生就执行标的即某公司开发建设的某小区171幢某公馆B座2122、2125、2126号房屋，享有足以排除强制执行的民事权益，故对于红生提出的停止对该房屋的执行的诉讼请求，本院予以支持。对于红生提出的确认某小区171幢某公馆B座2122、2125、2126号房屋归其所有的诉讼请求，系对案涉房屋物权的确认。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，于红生可待案涉房屋查封措施解除后，依照办理不动产权登记程序，取得案涉房屋的物权，故本院在本案中不宜确定案涉房屋的物权。对于红生的此项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下： 一、不得执行位于松原经济技术开发区兴源街171幢某公馆B座2122号房屋（建筑面积44.28平方米）、2125号房屋（建筑面积44.28平方米）、2126号房屋（建筑面积51.66平方米）。 二、驳回原告于红生的其他诉讼请求。 案件受理费9400元，由第三人松原市某房地产开发集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 附：其余103名被告名单。 审判长  张殿臣 审判员  程景辉 审判员  祝相秋 二〇二〇年十一月三十日 书记员  马轶名 书记员  董丽媛 书记员  刘琦琦