上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初10265号原告：成新声，男，1954年3月9日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：成新时，男，1955年12月1日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。被告：上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：金光杰，董事长。委托诉讼代理人：张忞琦。委托诉讼代理人：郁晨瑞。原告成新声与被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司(以下简称“青客公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日受理后，依法适用简易程序，由审判员于凯独任审判，于2020年6月28日公开开庭进行了审理。后因审理需要，本案依法裁定转为普通程序，并根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法由法官一人独任审判，并于2020年10月27日再次公开开庭进行了审理。原告成新声的委托诉讼代理人成新时到庭参加两次庭审，被告青客公司的委托诉讼代理人张忞敏到庭参加第一次庭审，被告青客公司的委托诉讼代理人郁晨瑞到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告成新声提出诉讼请求：一、判令被告支付2020年1月23日至2020年4月22日房屋租金24,924元；二、判令被告支付2020年3月份电费156.9元；三、被告赔偿诉讼费。审理中，成新声变更第一项诉讼请求为：判令被告支付2020年1月25日至2020年4月7日租金21,046.9元；同时增加诉讼请求：判令被告向原告支付违约金24,924元。事实与理由：2015年9月16日，成新声与青客公司签订《房屋托管租赁合同》，主要约定：青客公司承租成新声位于上海市普陀区真光路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室(以下称“系争房屋”)；租赁期限从2015年10月23日至2023年10月24日。2020年1月23日，青客公司不支付租金，并提出退房。根据合同约定，青客公司非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向成新声支付违约金。现青客公司未按时支付租金，经催告后仍拒不履行，故成新声诉至法院，请求判如诉请。被告青客公司辩称，根据有关长租公寓的政府规定，受新冠肺炎疫情影响应当免除2020年上半年三个月的租金，合同解除系因不可抗力所致，故青客公司不同意承担租金及违约金。若成新声提交电费依据，则同意承担欠付的电费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：成新声、蒋惠珍、成骏飞为系争房屋权利人。2015年9月16日，成新声(甲方)与青客公司(乙方)签订《房屋托管租赁合同》(合同编号：XXXXXXX)，主要约定：乙方承租甲方所有的系争房屋作为人才公寓供居住使用；租赁期限为96个月又2天；起租日为2015年10月23日；截止日为2023年10月24日；月租金额为6,700元；支付方式为付三押一；交房日后10个工作日内支付相当于一个月租金的押金以及2天的租金7,146.67元；前2年租金不变，以后每年上涨8%，即536元；乙方于支付款周期月25日以银行汇款方式代付租金，25日为非工作日到账时间可能为此后第一个工作日，甲方可委托乙方代办，税费依法由甲方承担；使用房屋所发生的水、电、通讯、宽带等费用由乙方承担；该房屋现有装修、附属设施、设备状态为毛坯，如有装修各方共同制作装修和家具清单；租赁关系终止时，乙方按照现状返还房屋；乙方非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的一倍向甲方支付违约金；因不可抗力、国家政策需要或政府要求拆除房屋等原因致使本合同不能继续履行，合同自行解除，双方互不承担责任。当日，双方另行签订《补充协议》，主要约定：合同期满5年又2天后，若甲方需自用该套房屋，提前2个月通知乙方，则可解除该房屋的托管合同并互不承担违约责任。上述合同签订后，成新声按约与青客公司办理房屋交接，青客公司向成新声支付押金6,700元，并按约支付租金至2020年1月24日。2020年1月24日，上海市人民政府召开新型冠状病毒感染的肺炎疫情(以下称“新冠肺炎疫情”)防控工作会议，决定启动重大突发公共卫生事件一级响应机制。2020年4月7日，青客公司工作人员(手机号码：XXXXXXXXXXX)通过手机短信方式向成新声发送消息称：“您租给青客公司的普陀区真光路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋，合同已解除，现在房屋正式交付给您。水费已出账单已付清到4月1日，4月已出电费账单156.9元未付，由青客公司付清。”同时，该工作人员向成新声发送系争房屋进户门密码。成新声对以上手机消息未予回复，但于2020年4月7日收回系争房屋。国网上海市电力公司出具发票载明：系争房屋2020年4月电费156.88元。以上事实，有《房屋托管租赁合同》、银行账户明细、短信记录及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。成新声与青客公司就系争房屋租赁事宜自愿签订《房屋托管租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。作为出租人的成新声已完成交付房屋的义务，作为承租人的青客公司负有按照约定给付租金的义务。在租赁期限内，青客公司的工作人员通过手机短信方式提出解除合同，并通过告知系争房屋密码锁密码的方式交付房屋，成新声亦实际收回房屋，故双方签订的《房屋托管租赁合同》现已解除。关于2020年1月25日至2020年4月7日期间的租金，青客公司以新冠肺炎疫情为由，提出系不可抗力导致合同解除，但未提供任何证据证明新冠肺炎疫情对合同履行产生影响，本院对此答辩意见不予采纳。关于月租金的计算标准，根据合同约定自第三年起每年上涨月租金536元，故2020年月租金标准为8,308元，青客公司主张按照最后一期实际付款的月租金标准计算，并无合同或法律依据，故青客公司应向成新声支付2020年1月25日至2020年4月7日期间的租金20,493.07元。合同解除后，青客公司仍应承担合同解除前所发生的电费156.88元。关于成新声主张的违约金，鉴于其并未提供证据证明因合同解除受有实际损失，本院采纳青客公司要求依法予以调整违约金的抗辩意见，酌情认定青客公司应承担违约金8,308元。合同解除后，成新声应向青客公司退还已支付的押金6,700元，该款项可用于抵充青客公司欠付的款项。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告成新声支付自2020年1月25日起至2020年4月7日止期间的租金20,493.07元；二、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告成新声支付电费156.88元；三、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告成新声支付违约金8,308元；四、原告成新声应于本判决生效之日起十日内向被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司退还押金6,700元(该款项可从被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司依据本判决主文第一项、第二项、第三项应承担的给付金额中抵扣)。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费427元，由被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  于 凯二〇二〇年十一月二十五日法官助理  刘晶菁书 记 员  朱 颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。