广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初6094号原告：广东省广州市南沙区东涌镇大稳股份合作经济联合社，住南沙区东涌镇大稳村稳发路188号，统一社会信用代码N24401151914627843。法定代表人:梁广海。委托代理人：江见华，广东广信君达（南沙）律师事务所律师。被告：何鸿杰，男，1990年1月25日出生，汉族，住广州市南沙区，原告广东省广州市南沙区东涌镇大稳股份合作经济联合社（以下简称大稳经济联合社）诉被告何鸿杰土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法以简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人江见华和被告何鸿杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付至实际完毕止的租金，暂计至2020年7月31日为508624元租金。2.被告支付迟延履行的租金利息（自拖欠租金之日起至支付完毕，按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算）。暂计至2020年7月31日为31817.81元。3.被告承担诉讼费用。诉讼中原告增加请求为：1．解除合同，被告清理干净地上杂物、废弃物后向原告返还土地。2．原告收取的合同保证金300000元归原告所有，不予退还。事实和理由：2017年11月28日，原告与被告签订《租地使用合同》。合同第一条约定原告将位于大稳渔村东侧地块2的土地发包给被告使用，面积为7694平方米，承包期限为20年，即自2017年12月1日起至2037年11月30日止。合同第二条约定为每月每平方米3元，即每月应付租金为23082元，租金每三年递增一次，每次递增8%。合同第三条约定租金缴纳方式为按季度缴纳，下一季度租金在上一季度最后十天内缴纳。第四条约定被告应当在签订合同当日支付合同保证金30万元，此款可由投标保证金自动转为合同保证金，此合同保证金在合同期满时如数退回被告（不计算利息）。投标保证金中剩余的20万元作为租金进行抵扣，抵扣完按合同相关计租方式继续缴纳租金。合同签订后，原告已依照约定向被告交付了前述约定之土地的使用权，被告的50万投标保证金中30万元自动转为的合同保证金，剩余的20万元进行租金抵扣。在抵扣完相应租金后，被告拒不支付租金，经原告多次催促，仅于2019年5月支付3万元。至2020年7月31日止，被告已拖欠原告租金（计算时间为自拖欠之日起至实际支付完毕止），暂计至2020年7月31日为508624元。迟延履行的租金利息（自拖欠租金之日起至支付完毕止，按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算），暂计至2020年7月31日为31817.81元。增加请求的事实与理由：2017年11月28日，原告与被告签订《租地使用合同》。合同第三条约定交租办法是按季度缴纳租金。下一季度租金在上一季度的最后十天内缴纳，承包者超过10日不缴纳租的视为违约处理，该地块地上物及合同保证金归原告所有，原告有权重新发包该土地。合同第四条约定被告承包本合同土地，在签合同之日要向原告交合同保证金30万元，此款可由投标保证金(50万元)中的30金中剩余的20万元则作为合同租金进行抵扣。剩余的20万元抵扣完毕后，被告一直拖欠地租，经多次催收后，被告才于2019年4月11日交来部分租金3万元，之后再也没有履行过足额交租的义务。被告辩称：对欠缴的租金以合同的约定计算为准，对第二项诉讼请求没有异议。对解除合同没有异议，我没有经济能力履行合同，签订合同后对租赁的土地没有使用过。对于30万元保证金我与村进行沟通处理，不同意原告主张的没收30万元保证金。对于诉讼费用由我承担没有异议。本院认定事实如下：2017年11月10日，何鸿杰向大稳经济联合社支付了500000元交易保证金用于渔村东侧地块2投标。2017年11月28日，原告大稳经济联合社（甲方）与被告何鸿杰（乙方）签订《租地使用合同》。甲方将位于大稳渔村东侧地块2的土地面积（详见附图）发包给乙方，条款如下：1、乙方租用本合同的实际收租面积为7694平方米，（己除开海堤基石脚预留2米及通往20队人家路预留2米的面积），详见附图。租用期限为20年，即自2017年12月1日起至2037年11月30日止。2、租金及递增办法：乙方承租甲方的土地面积初始按每月每平方米3元计价交租金。每三年递增一次，每次递增8%，往后照此类推。3、交租办法：按季度缴纳租金，中标者在签订合同之日即交第一季度的租金，若不按期履行视为中标者自动放弃中标资格处理，投标保证金不作退回，属我社所得，同时我社有权将该地块重新发包。下一季度租金在上一季度的最后十天内缴纳，往后的缴纳租金的办法照此类推，承包者超过10天不缴纳租的视为违约处理，该地块地上物及合同保证金归甲方所有，甲方有权重新发包该土地。4、乙方中标承包本合同土地，在签合同之日要向甲方交合同保证金300000元，此款可由投标保证金自动转为合同保证金，此合同保证金在合同期满时如数退回乙方（不计算利息）。投标保证金中剩余的200000元作为租金进行抵扣，抵扣完按合同相关计租方式继续缴纳租金。5、…6、…。7、…在合同期满前，乙方必须清理干净地块上的杂物、废弃物等，逾期不清理，按乙方违约处理，甲方有权没收合同保证金。合同签订后，原告已向被告交付了土地，被告承租了土地使用，原告按合同的约定将被告交付的500000元交易保证金把其中300000元自动转为的合同保证金，剩余的200000元作为租金抵扣。按每月租金为23082元（7694平方米×3元）计算，8个月租金为184656元（23082元×8个月），也就是200000元作为租金抵扣，只能抵扣了从2017年12月1日至2018年7月31日止8个月的租金，200000元－184656元＝15344元，租金抵扣至2018年7月31日止余额为15344元。从2018年8月1日至2020年10月31日为27个月，27个租金为623214元（23082元×27个月）。由于被告没有及时交付租金，经原告多次催促，被告于2019年4月11日向原告支付了租金30000元，被告支付的租金30000元与抵扣余额为15344元合共45344元，可抵减所欠27个租金623214元的部分租金，抵减后仍欠577870元。因被告不再支付租金，引起纠纷。本院认为：原告与被告签订《租地使用合同》，是双方真实的意思表示，没有违反法律法规强制性规定，双方应认真履行合同的权利义务。关于本案焦点问题评判如下：一、原告请求解除合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告与被告签订《租地使用合同》约定承包者超过10天不缴纳租的视为违约处理，甲方有权重新发包该土地。被告在履行缴纳租金义务中已构成违约，约定解除合同的条件已成就，且被告其答辩意见也同意解除合同，因此，原告请求解除合同，本院予以支持。二、关于原告诉求没收保证金300000元和请求被告支付租金的问题。1、关于原告诉求没收保证金300000元的问题。本院认为，虽然原告与被告签订《租地使用合同》约定7、…在合同期满前，乙方必须清理干净地块上的杂物、废弃物等，逾期不清理，按乙方违约处理，甲方有权没收合同保证金。依照《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。原、被告签订《租地使用合同》只约定了被告的违约责任，没有约定原告的违约责任，属于权利义务不对等，有违公平原则，因此，原告该请求，本院不予以支持。2、原告诉求被告支付租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告向原告租赁土地，理应支付租金义务。经本案事实查明，被告从2018年8月1日开始拖欠租金，经计算，从2018年8月1日至2020年10月31日为27个月，拖欠租金为623214元，扣除被告抵扣余额为15344元和后来支付的租金30000元合共45344元，另外扣除原告已交付的合同保证金300000元，仍欠277870元。2020年11月后仍应被告实际向原告交还涉案合同土地时间以每月23082元计付租金。三、原告请求被告支付迟延履行的租金利息（自拖欠租金之日起至支付完毕，按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，原告与被告签订《租地使用合同》约定3、交租办法：按季度缴纳租金，中标者在签订合同之日即交第一季度的租金，下一季度租金在上一季度的最后十天内缴纳，往后的缴纳租金的办法照此类推，承包者超过10天不缴纳租的视为违约处理。双方已有约定交纳租金时间，但存在尚有抵扣余额15344元的情形，计算方法较为复杂，本院确定被告从2018年8月1日至清偿全部租金时止，应向原告支付利息损失。原告该请求，本院予以支持。四、原告请求被告清理干净地上杂物、废弃物返还土地的问题。本案中，原告与被告签订《租地使用合同》约定7、…在合同期满前，乙方必须清理干净地块上的杂物、废弃物等。虽然并不是在合同期满前，但因被告违约导致解除合同，且约定清理干净地块上的杂物、废弃物是被告的义务。因此，原告该请求，有合同依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条，第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下：一、判令原告广东省广州市南沙区东涌镇大稳股份合作经济联合社与被告何鸿杰于2017年11月28日签订《租地使用合同》于本判决发生法律效力之日起予以解除。二、被告何鸿杰应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东省广州市南沙区东涌镇大稳股份合作经济联合社支付拖欠至2020年10月31日的租金277870元。从2020年11月1日起至被告向原告交还涉案合同土地期间，应由被告向原告以每月23082元计付租金。三、被告何鸿杰应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东省广州市南沙区东涌镇大稳股份合作经济联合社支付拖欠租金277870元迟延履行利息（从2018年8月1日至清偿全部租金时止，以租金277870元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算）。四、被告何鸿杰负责清理涉案合同土地上的杂物、废弃物，应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东省广州市南沙区东涌镇大稳股份合作经济联合社交还土地。五、驳回原告广东省广州市南沙区东涌镇大稳股份合作经济联合社的其余诉讼请求。如果被告未按本判决的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费7502元，由原告承担4000元，被告承担3502元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。审判员  郭汉彬二○二○年月十一月五日法官助理罗小燕书记员许婷婷