广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初21973号原告：孙晓萍，女，1975年11月18日出生，汉族，身份证住址广东省中山市火炬开发区凯茵新城**碧云街**，公民身份号码220××********。委托诉讼代理人：岳湛川，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈金凤，广东保信律师事务所实习律师。被告：何建华，男，1962年7月8日出生，汉族，身份证身份证住址广东省中山市**××××××××××，份号码440××××××××××××。被告：陈映川，女，1968年9月12日出生，汉族，身份证身份证住址广东省中山市**××××××××××，份号码440×××××××××××。上列两被告共同委托诉讼代理人：利永波，广东弘力律师事务所律师。原告孙晓萍与被告何建华、陈映川商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙晓萍的委托诉讼代理人岳湛川、陈金凤，被告何建华、陈映川的共同委托诉讼代理人利永波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙晓萍向本院提出诉讼请求：1.两被告按照中山市商品房买卖合同的约定向原告交付完整的商品房；2.两被告向原告支付逾期交房违约金，违约金以130万元为基数，按每日万分之二计算，自2010年12月26日起计至完整交付之日止（暂计至2020年5月31日为895440元）。诉讼过程中，原告孙晓萍以其与被告何建华、陈映川已于2020年9月14日办理完毕涉案商铺的交付手续为由向本院撤回第一项诉讼请求。事实与理由：2010年10月25日，原告与中山市华鸿房地产开发有限公司（以下简称华鸿公司）签订中山市商品房买卖合同，购买被告开发的华×××商铺。合同明确约定，该商品房建筑面积共151.5平方米，其中套内建筑面积148.9平方米，总金额为人民币130万元，买受人应于2010年11月25日前一次性支付商铺款。合同签订后，原告已按约一次性支付了全款130万元，华鸿公司于2011年3月通知原告交付。2019年7月，原告发现占有使用的商品房面积只有108平方米，与合同约定的面积相差甚远。而华鸿公司一直自行使用上述商品房的43.5平方米，没有按约交付给原告，且一直故意隐瞒未按约交付的事实。其后原告多次催促华鸿公司依约交付商品房并承担违约责任。被告何建华、被告陈映川均为华鸿公司的股东，其中被告何建华持股比例为80%，被告陈映川持股比例为20%。华鸿公司没有完成合同约定的交付义务，且明显存在欺诈的恶意，严重损害了原告的合法权益，理应依法依约承担违约责任，两被告作为华鸿公司的股东，在华鸿公司注销后，应当对华鸿公司的违约行为承担违约责任。为维护自身合法权益，原告现提起诉讼，恳请法院依法裁判。被告何建华、陈映川共同辩称，1.两被告已于2010年12月25日前将商铺交付原告，且原告无异议接收并使用至今。原告也于2011年1月24日办理房地产权证，产权证上亦记载建筑面积为151.5平方米，套内建筑面积148.9平方米。本争议不适用合同关于逾期交房的违约条款。2.涉案商品房40多平方米的面积误差为双方误会，非两被告主观故意。如原告于起诉状上所言，原告也是于2019年下半年发现，被告亦是于2019年底收到原告的异议时经重新测量复核才了解此情形，双方在交付商铺及办理房产证后长达十年均未发现此情，被告无违约及侵权故意，原告至2019年底也未曾认为被告存在违约及侵权故意。3.本案争议适用民法总则关于诉讼时效的规定，原告已于2010年12月收楼，并于2011年1月办妥权利证书，如原告认为被告构成违约，已超过民法通则二年、民法总则三年的诉讼时效。4.被告此前已愿意交付涉案商品房的面积给原告，原告以未谈妥赔偿为由未接收，被告愿意随时交付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对证据和事实，本院认定如下：2010年10月25日，中山市华鸿房地产开发有限公司（出卖人，以下简称华鸿公司）与孙晓萍（买受人）签订中山市商品房买卖合同，约定：买受人购买的商品房坐落为华×××商铺[权：中山市东区××××××××××卡]，建筑面积151.5平方米，套内建筑面积148.9平方米，总金额为1300000元；买受人于2010年11月25日一次性支付商铺款1300000元；该商品房在交付买受人后至业主委员会成立前，买受人同意出卖人选聘中山市华鸿物业管理有限公司（以下简称华鸿物业公司）提供物业管理。出卖人应当在2010年12月25日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金；逾期超过60日而不足90日的，买受人不能行使解除合同的权利，但可要求出卖人按日支付已付房价款万分之二的违约金。合同第五条约定面积确认及面积差异处理载明：当事人选择按套计价的，不适用本条约定，补充约定见本合同附件四。合同还作其他约定。合同签订后，孙晓萍依约向华鸿公司支付涉案商铺房款1300000元。孙晓萍认为华鸿公司交付涉案商铺的面积不符合合同约定，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，粤房地权证中府字第**11×××77号房地产权证显示，坐落于中山市**××××××××××卡的房屋，规划用途为商业，建筑面积151.50平方米，套内建筑面积148.90平方米，权利人为孙晓萍，登记时间为2011年1月27日。再查，2017年2月27日，华鸿公司注销。何建华、陈映川为华鸿公司自然人股东。庭审中，孙晓萍主张华鸿公司于2011年3月18日交付涉案商铺；其与何建华、陈映川是比较熟的朋友，购买涉案商铺时没有去看房，且购房后直接将商铺出租使用；其于2019年7月份发现涉案商铺面积减少；缺少的商铺面积为套内面积42.95平方米。何建华、陈映川则主张涉案商铺于2010年12月25日前已交付；孙晓萍购买涉案商铺时曾查看，大额标的的买卖，孙晓萍购买前未去查看不符合生活经验；何建华、陈映川则于2020年5月份收到孙晓萍的律师函交涉后才得知涉案商铺面积变少；缺少的商铺面积大约为42.95平方米，其同意按照房产证上记载的151.5平方米作为差额计算依据。双方均确认涉案商铺为现房。为证明涉案商铺于2011年3月18日才交付，孙晓萍庭后向本院提交广东省地方税收通用发票（电子）发票联予以证实。该发票联显示，孙晓萍于2011年3月18日向华鸿公司预交物业管理费（2011年4-6月）1363.50元。华鸿公司向本院提交书面质证意见，确认该证据的真实性、合法性。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。孙晓萍与华鸿公司于2010年10月25日签订的中山市商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规等的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。本案的争议焦点在于：一、华鸿公司是否存在逾期交楼的情形；二、若华鸿公司存在逾期交楼的情形，违约金的诉请是否超过诉讼时效，应否予以调整。关于焦点一。孙晓萍已依约向华鸿公司付清涉案商铺的房款，根据涉案合同约定，华鸿公司应于2010年12月25日前将取得竣工验收备案及符合合同约定的商铺交付孙晓萍使用。孙晓萍主张华鸿公司于2011年3月18日才交付涉案商铺，并提供其缴纳首期物业管理费的发票予以佐证。而何建华、陈晓川则称华鸿公司已于2010年12月25日前交付涉案商铺，但其未能提供相应证据予以证实，故本院对何建华、陈映川的主张不予采信。关于孙晓萍认为华鸿公司未按合同约定的面积交付涉案商铺，华鸿公司存在逾期交楼的情形。本案中，孙晓萍已于2011年1月27日取得涉案商铺不动产权证，且其确认涉案商铺于2011年3月18日交付使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外”及第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理”之规定，华鸿公司已完成交付义务，孙晓萍就涉案商铺交付面积不符合合同约定的问题，华鸿公司该项责任应属于瑕疵交付的违约责任，而不属于逾期交楼的违约责任，故本院对孙晓萍主张华鸿公司未按合同约定面积交付涉案商铺的逾期交楼违约金不予支持，孙晓萍可另行主张权利。综上，本院认定华鸿公司自2010年12月26日起至2011年3月18日期间逾期将涉案商铺交付孙晓萍。关于焦点二。虽然本院认定华鸿公司于2010年12月26日至2011年3月18日期间存在逾期交楼的情形，华鸿公司对此应承担相应的违约责任，但孙晓萍于2020年8月6日才向本院提起诉讼，其主张逾期交楼违约金之权利，显然已超过诉讼时效，故本院对孙晓萍的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告孙晓萍的诉讼请求。案件受理费12754元，减半收取6377元（原告孙晓萍已预交），由原告孙晓萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  刘敏娟二〇二〇年十一月四日书记员  罗李力林雪莲