湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0506民初1398号原告：陈向华，男，1978年10月29日出生，汉族，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：李青山，湖北君任律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：闫帅，湖北君任律师事务所实习律师，特别授权。被告：余正洪，男，1973年7月15日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：王玉林，宜昌市中信法律服务所法律工作者，特别授权。原告陈向华与被告余正洪所有权确认纠纷一案，2020年7月13日本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告余正洪向本院申请延期一个月。原告陈向华及委托诉讼代理人李青山、被告余正洪及委托诉讼代理人王玉林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈向华向本院提出诉讼请求：请求确认位于宜昌市××区小溪××街道办事处××大道××单元××楼××号房屋楼顶93.91平方米的建筑物归其所有。事实和理由：其系位于宜昌市××区小溪××街道办事处××大道××房屋××所有权人［××（××）××区不动产权第0013964号]。2005年11月，因楼顶渗水，顶楼四户业主出资对楼顶隔热层进行了改造，其对应的隔热层建筑物面积为93.91平方米。其所有的上述房屋被纳入政府征收范围。2020年初，其与房屋征收部门签订补偿协议时，发现被告与房屋征收部门就楼顶隔热层签订了补偿协议，补偿金为357503元。其系被征收房屋的所有权人，楼顶隔热层作为房屋的附属物当然归其所有。因与被告为此发生争议，原告向法院提起诉讼。被告余正洪辩称：原告起诉与事实不符。其与冯某协商离婚时，对共同财产进行了分割，即第五层归冯某所有（有产权证），第六层即隔热层归其所有（无产权证）。冯某与原告签订房屋买卖合同的标的是第五层，并不包含第六层，且冯某也无权处置第六层。请人民法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2005年11月25日，原夷陵区规划局经审批同意原夷陵区工商局关于对位于东湖大道22号职工住宅楼楼顶隔热层进行维修的申请。为此，居住于该栋楼顶楼（第五层）的4户出资进行了维修，形成的隔热层归该4户所有。被告余正洪与冯某系其中的4户之一，门牌号××栋1单元010501号。2012年5月11日，余正洪与冯某协议离婚时约定：东湖大道22号的（夷陵区房权证小溪塔字第**）房屋归冯某所有，2006年加盖在五楼以上的房子归余正洪所有。根据离婚协议，冯某将东湖大道22号2栋1单元010501号房屋变更登记在自己名下，房权证权证号为00400616号。2015年2月13日，冯某因欠原告借款未能偿还，以房屋买卖的方式将房屋抵偿给原告。原告与冯某到不动产登记中心办理了产权变更登记，将该房屋登记在原告名下，不动产证书号为：鄂（2016）夷陵区不动产权第0013964号，所在楼层第五层，房屋建筑面积97.51平方米。案涉房屋属于夷陵区罗家小河沿线三期棚改项目被征收范围。有关房屋征收部门在入户调查时确认原告系鄂（2016）夷陵区不动产权第0013964号房屋的所有权人，在对顶层隔热层进行征收核实时，被告称其系顶层隔热层所有权人，并与房屋征收部门签订了补偿协议。原告发现后向房屋征收部门提出异议。原、被告为案涉隔热层的权属发生争议。另查明：冯某2014年1月13日向原告借款25万元，按月息4%计算利息，至2015年2月13日，本息约38万元，冯某已支付息94400元，尚欠本息不足30万元。以上事实，有原告提交的《不动产登记查询结果证明》、《不动产权证书》、《关于夷陵区工商局熊家政等户申请维修楼顶隔热层的回复》、东城社区居委会出具的《证明》；有被告提交的《公证书》、《离婚协议书》、《房屋买卖合同》、证人证言经庭审质证，原、被告均无异议。双方当事人争议的事实如下：原告主张案涉隔热层系其享有所有权房屋的附属设施，且冯某以房抵债时包含该隔热层，并提交了夷陵区沸腾信息服务部出具的《证明》，证实其与冯某达成以房抵债协议时包含隔热层。被告质证认为，该《证明》不能证实案涉房屋的权属关系，证人冯某出庭证实抵偿给原告的房屋是第五层，与《房屋买卖合同》上约定的是一致的，即建筑面积为97.51平方米具有完全产权的房屋一套,不包含建筑面积为93.91平方米的隔热层。被告为证明其隔热层一直由其居住使用，提交了用电开户申请、夷陵区供电公司出具的《证明》、电量电费抄表记录，隔热层有独立的电表，与原告的用电是分开的。本院依法对房屋征收部门进行了调查，调取了《夷陵医院片区房屋征收项目补偿明细卡》，载明了被征收隔热层的补偿明细、标准；并对相关负责人进行了询问，了解了被征收房屋的基本情况和有关争议。原告质证认为：被告补充提交的上述证据均为复印件，其真实性不予认可，从证据内容看报装户名为余源泉，与被告无关。案涉房屋2019年就不具备居住条件，而该电表至2020年4月还在生产电费，说明该证据与本案无关；对人民法院调取有关材料的真实性无异议，但征收部门也不能据此认定案涉隔热层的权属，故建议双方通过诉讼程序解决。被告对人民法院调取的上述材料无异议。综合原、被告的举证、质证意见，本院认为，原告主张其与冯某以房抵债时，冯某将隔热层一并抵偿的证据不足，一是夷陵区沸腾信息服务部是代邦立作为个体工商户登记的字号，该服务部出具的《证明》实质是证人证言，未经证人出庭作证的证人证言，不具有证明力；二是庭审查明代邦立与原告、冯某之间的民间借贷债务有牵连，与本案有利害关系；三是原告与冯某签订的《房屋买卖合同》明确载明了出卖的标的物是面积97.51平方米具有完全产权的房屋一套。冯某与被告离婚时已对正房和隔热层予以了分割，冯某对隔热层并无处分权，与该合同没有载明出卖的房屋包含隔热层相一致。被告提交关于用电开户证据的真实性虽然无法认定，但是可以确认原告在取得案涉房屋的所有权后，没有管理、使用隔热层，争议的隔热层由被告和冯某在使用、居住。结合对房屋征收部门的调查、询问，本院确认东湖大道22号职工住宅楼楼顶隔热层虽经规划部门审批兴建，但是没有办理物权登记。维修后的隔热层由居住于顶楼的四户分别所有，安装有水电，房屋的结构、层高等具备住房的基本条件，四户用以自住或出租。因被告和冯某欠魏**的债款，该隔热层一直被债权人魏**占有、居住，直到被征收。综上，本院认为：1．一般而言房屋上的隔热层系该房屋的附属物，与房屋的所有权具有一体性，即归房屋所有权人所有。其主要功能是隔热、防漏雨等。具体到本案而言，原所有人投资建设的该隔热层不仅具有以上功能，而且在配备水电等其他设施后具备完整的居住功能，具有了作为住房的独立价值。被告和冯某在协议离婚时，对正房和隔热层的分割，更印证了正房和隔热层完全可以相互独立居住使用的事实。凡事皆有例外。因此，不能依据一般原则确认案涉隔热层为原告享有所有权房屋的附属物。房屋征收部门对案涉隔热层的征收补偿方案，不是根据构筑物的重置价据实补偿，而是事实求是地根据该隔热层已具备住房的居住使用功能，参照未经登记的合法建筑物补偿规则处理。补偿金额虽与正房有一定的差别，但远远超出构筑物的重置价，如将隔热层视为正房的附属物，明显不公平。因为冯某当时尚欠原告本息不足30万元，尚且不论原告已收取的利息是否超出法律规定的上限，冯某以具有完全产权的97.51平方米的房屋抵偿前述借款，按当时二手房市价大体相当。２．冯某在处分案涉正房时，对隔热层已无处分权，又与原告在房屋买卖合同中明确约定了出卖房屋的具体情形，且原告取得案涉正房的所有权后，也没有对隔热层予以管理、使用。故原告主张出卖标的物包含隔热层，证据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告陈向华的诉讼请求。案件受理费6662元，减半收取3331元，由原告陈向华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  张红星二〇二〇年十一月十二日书记员  邹 磊