河南省汤阴县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0523民初1536号原告（反诉被告）:张予湘,男,1971年11月4日出生,汉族，现住安阳市北关区。委托诉讼代理人：姬安然，河南大正律师事务所律师。被告（反诉原告）:汤阴县安居房地产开发有限公司，住所地:汤阴县人民路中段路南。法定代表人:戴文海，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏晓亮，河南华厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞锋，河南华厚律师事务所实习律师。原告（反诉被告）张予湘诉被告（反诉原告）汤阴县安居房地产开发有限公司（以下简称安居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张予湘（反诉被告）的委托诉讼代理人姬安然、被告（反诉原告）安居公司的委托诉讼代理人魏晓亮、张瑞锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院当庭明确诉讼请求为：1、请求法院依法判令被告（反诉原告）履行与原告（反诉被告）签订的编号为NO.201502104、201502106、201502107、201502108、201502109、201502110、201502111、201502112、201502113、201502114、201502115、201502116号12套房屋的《商品房买卖合同》，并按照合同约定交付上述12套案涉房屋及按照合同约定退还十二套住房配套地下室款780000元；2、请求法院依法判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付因延迟交房产生的损害赔偿金367200元（赔偿金标准按房屋所在地平均租金600元每月为标准，自2016年1月1日起计算至2020年4月1日，之后赔偿金按上述标准计算至被告实际交房之日止）；3、要求被告（反诉原告）停止侵害，排除妨碍，拆除违章建筑并将房屋恢复原状；4、本案的诉讼费用、保全费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年5月20日签订编号为NO.201502104、201502106、201502107、201502108、201502109、201502110、201502111、201502112、201502113、201502114、201502115、201502116号的《商品房买卖合同》十二份，并按照合同约定交付上述12套案涉房屋及配套地下室的房款780000元；合同签订后，双方对所购房屋进行了预告登记，汤阴县房产管理局于2015年5月28日出具汤阴房预城关镇字第Y151871、151872、151873、151874、151875、151876、151877、151878、151879、151880、151881、151882号房屋预告登记书，原告按照合同约定已经完全履行了支付房款的义务，但被告迟迟未按合同约定交房，严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）辩称，原告要求继续履行商品房买卖合同，并向其交付房屋无事实及法律依据，截至今日原告未向被告（反诉原告）实际交付任何购房费用。原告没有履行合同付款义务，违约在先，不存在赔偿问题，更谈不上侵害的问题。原告（反诉被告）为证明其诉讼请求当庭提交证据如下：一、12份房屋购房合同；二、12份购房款收据；三、地下室款收据；一、二、三三份证据证明原告与被告已签订合法有效的房屋买卖合同，被告已向原告出具房屋及地下室款的收据；四、案涉12套房屋预告登记证书，证明案涉房屋已办理预告登记，张予湘已是案涉房屋的合法所有权人；五、王俊海与张海湘签订的《顶账协议》；六、张海湘银行流水；七、张海湘给张予湘出具的授权委托书；五、六、七三份证据证明王俊海曾是案涉房屋的所有权人，张予湘取得案涉房屋所有权合法有效，并且支付合理的对价；八、照片20张，证明被告严重破坏房屋结构；九、照片8张，证明案涉房屋已有大量业主入住达到交房条件。被告对证据一、二、三、四、八、九真实性无异议，但对其证明目的不予认可，案涉12套房产的合同约定付款方式为一次性付款，原告未支付购房款。目前案涉房屋未经验收,不具备交付条件。对证据五、六、七，其中《顶账协议》、授权委托书被告不知情，真实性无法核实，不能证明原告已交付房款或抵顶房款的事实，张海湘的银行流水与本案无关，原告提交《顶账协议》载明王俊波欠张海湘365万元，案涉房款和地下室款共计5165290元，二者金额差距太大，不符合常理。原告诉请返还地下室款，也没有事实及法律依据，原告没有缴纳地下室款何来返还。反诉原告（被告）诉称：一、请求依法解除反诉原告（被告）与反诉被告（原告）签订的12份《商品房买卖合同》及12套房屋的配套地下室；二、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2015年5月20日双方签订购房合同后，反诉被告（原告）逾期未缴纳购房款及其他相关费用，经反诉原告（被告）通知，反诉被告（原告）拒不缴纳，故根据合同约定，针对反诉被告（原告）的违约行为，反诉原告（被告）要求解除购房合同。当庭提交证据：一、2015年12月2日安阳市处置非法集资工作领导小组文件，安处非（2015）39号安阳市处置非法集资工作领导小组关于调整市监管帮扶企业名单的通知；二、2016年5月9日汤阴县处置非法集资工作领导小组办公室文件；三、汤阴县北京天创资产管理股份有限公司非法集资专项工作组出具的证明一份。证明被告安居公司因涉嫌非法集资，被确定为政府监管企业，登记在张海湘名下的12套房屋及地下室没有相应款项转入被告公司，且王俊波与被告公司的集资款项正在审计中，具体款项正在核实，信合花园未经竣工验收，不具备交房条件。反诉被告（原告）辩称，反诉原告（被告）所述反诉被告（原告）未缴纳购房款与事实不符：一、反诉被告（原告）之兄张海湘与案外人王俊海签订了《顶账协议》，约定王俊海以所有的案涉房产代其兄王俊波偿还欠款，协议达成后张海湘委托张予湘与反诉原告（被告）签订了案涉房产的商品房买卖合同，双方相互配合办理了12套房产的预告登记，反诉原告（被告）也向张予湘出具了案涉房产房款和地下室款收据；二、王俊海将其所有的房屋转让至反诉被告（原告）是合法有效的，因反诉被告（原告）并非直接向反诉原告（被告）购买，因此反诉被告（原告）无需向反诉原告（被告）支付任何款项；三、双方签订案涉房产商品房买卖合同，反诉原告（被告）向反诉被告（原告）出具收据并办理预告登记后，交易已经完成，案涉房屋所涉债权已经消灭，反诉原告（被告）无权再要求反诉被告（原告）支付购房款或要求解除合同；四、反诉原告（被告）诉请已过诉讼时效限制，双方签订协议及出具收据的时间至今已过去5年，反诉原告（被告）从未作出向张予湘催收房款的行为和意思表示，因此反诉原告（被告）无论是要求解除合同还是要求反诉被告（原告）支付购房款其诉请均已超过诉讼时效；五、安阳市处置非法集资工作领导小组文件，下文时间是2015年12月2日，是在案涉房产交易之后；汤阴县处置非法集资工作领导小组办公室文件，出具单位为汤阴县处置非法集资工作领导小组，不是合法有权的行政机关，且文件内容明显违法，依法不应被认定为有效证据；六、对汤阴县北京天创资产管理股份有限公司非法集资专项工作组出具的证明，两个证明单位出具的证明表示王俊波与安居公司确实存在借贷关系，且案涉房产是张予湘从王俊海处以顶账方式得来的，因此该证明与本案无关。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证，对当事人有异议的证据，根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月20日，被告（反诉原告）公司与原告（反诉被告）签订12份《商品房买卖合同》（合同编号：NO.201502104、201502106、201502107、201502108、201502109、201502110、201502111、201502112、201502113、201502114、201502115、201502116号），约定被告（反诉原告）将汤阴县人民路中段的信合花园2号楼1单元502室、402室、503室、803室、1403室、2003室、2203室、2303室、404室、804室、2304室、1号楼2单元1802室房屋出卖给原告，建筑面积共1686.65平方米，每平方米2600元，合同价款共计4385290元，十二份合同除房号、面积、价款不同，其他内容均一样。合同第六条付款方式及期限1、一次性付款。第八条交付期限出卖人应当在2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。当日，被告（反诉原告）公司向原告（反诉被告）出具房款收据12张（金额共计4385290元）和十二套配套地下室款780000元的收据一张。2015年5月28日，汤阴县房产管理局对涉案房屋予以预告登记（预告登记证明号：汤阴房预城关字第Y151871、151872、151873、151874、151875、151876、151877、151878、151879、151880、151881、151882号）。另查明，1、原告张予湘当庭提交《顶账协议》一份，载明，“甲方（转让方）：王俊海乙方（出让方）张海湘一、甲方的哥哥王俊波及其公司总计欠乙方现金人民币叁佰陆拾伍万元（3650000.00元）整。二、甲方自愿用自己名下汤阴县安居房地产开发有限公司顶给甲方的位于汤阴县信合花园住宅小区其中的房产壹拾贰套，共计1686.65平方米（每平方米3000元）住宅楼房顶付甲方的哥哥王俊波及其公司欠乙方的全部现金。三、甲方于本协议签订后，由甲方协助乙方办理顶账楼房的产权过户手续，房产手续的具体办理为：王俊海从汤阴房产管理部门撤回其房屋预告登记，由乙方或乙方指定的人与开发商汤阴县安居房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，办理备案或房屋预告登记。四、甲方协助乙方共同办理顶账楼房的以上手续，但所需税、费由乙方承担（不包括应当由甲方承担的税、费）。五、甲乙双方必须全面认真履行协议约定义务，乙方或其指定的人与开发商签订房屋买卖合同、办理备案或预告登记后乙方于王俊波及其公司之间债务双方两清六、本协议一式叁份，甲乙双方各执一份，开发商一份，本协议自甲乙双方签字时生效。2014年9月18日”。2、提供2011年7月1日至2011年12月31日张海湘银行流水，向付艳平帐号：25×××09、25×××67转款7笔共计650万元，向王俊波帐号：25×××66转款1笔计50万元。3、原告张予湘当庭提供授权委托书一份，载明：“委托人：张海湘受委托人：张予湘，委托人与王俊波协商一致，约定由王俊波将其所有的汤阴县安居房地产开发有限公司开发的位于汤阴县城关镇人民路东段信合花园12套房产折价出售给张海湘，并由汤阴县安居房地产开发有限公司配合办理相关房屋买卖手续。委托人张海湘现委托受托人张予湘代为持有上述房产并办理相关手续。”再查明，汤阴县安居房地产开发公司因涉非法集资已于2014年12月被政府列入帮扶企业，成立专门工作组对其监管，其开发的汤阴县信合花园楼盘至今未竣工验收。本院认为:原被告自签订并履行《商品房买卖合同》之时起,即应按照合同约定及相关条例的强制性规定,履行各自的义务。一、涉案12份《商品房买卖合同》是否符合法定交付条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定:“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定:“明确商品住房交付使用条件。……商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求……、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时,应当向购房人出示上述相关证明资料。”案涉12份《商品房买卖合同》“第六条付款方式及期限1、一次性付款。第八条交付期限出卖人应当在2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”。案涉商品房应以取得竣工验收备案表为商品房达到交付条件的标准,而本案案涉商品房至今未竣工验收,故原告请求法院依法判令被告（反诉原告）交付与原告（反诉被告）签订的12套房屋的诉求,不予支持。二、关于因延迟交房产生的损害赔偿金及要求被告（反诉原告）停止侵害，排除妨碍，拆除违章建筑并将房屋恢复原状问题。原告（反诉被告）主张本案系商品房买卖合同纠纷，根据原告（反诉被告）当庭提供的张海湘与案外人王俊海的《顶账协议》、原告（反诉被告）当庭陈诉及提交相关证据，本案应是借款顶账过程中引起的纠纷。被告（反诉原告）安居公司因涉非法集资已由政府成立的工作组进行监管，其开发的汤阴县信合花园楼盘因涉及主体众多，客观情况复杂，多种原因导致该楼盘至今没有竣工验收，存在不可控制事件，目前，工作组对涉及集资款正在登记核实中，并已制定针对性解决方案。故原告（反诉被告）要求按照合同约定退还十二套住房配套地下室款780000元、支付因延迟交房产生的损害赔偿金、停止侵害，排除妨碍，拆除违章建筑并将房屋恢复原状的诉求，本院不予支持。三、关于反诉诉讼时效，民法上的权利以其作用方式为标准,可分为请求权、支配权、抗辩权及形成权。请求权是指权利人可以要求他人为一定行为或者不为一定行为的权利。诉讼时效的客体为请求权,即请求权适用诉讼时效规定,支配权、抗辩权及形成权不适用诉讼时效规定。四、关于12份《商品房买卖合同》及配套地下室应否解除，原被告签订的《商品房买卖合同》及12套房屋的配套地下室的合同并不违反相关条例的强制性规定,被告（反诉原告）亦无证据证明原告（反诉被告）存在违约行为，反诉原告(被告)请求依法解除与反诉被告(原告)签订的12份《商品房买卖合同》及12套房屋的配套地下室的诉求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）张予湘对被告汤阴县安居房地产开发有限公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告（本诉被告）汤阴县安居房地产开发有限公司对反诉被告（本诉原告）的诉讼请求。案件受理费47957元,由原告张予湘负担，反诉费23978元由被告汤阴县安居房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  石 红审 判 员  刘 炳人民陪审员  石红霞二〇二〇年十一月十六日书 记 员  王中玉