上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初22075号原告：邹秀花，女，1958年9月14日生，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：秦仲嘉，上海道朋律师事务所律师。被告：葛维海，男，1957年11月16日生，住上海市宝山区。被告：朱萍芳，女，1955年1月22日生，住址同上。上列两被告的共同委托诉讼代理人：江惠强，上海市亚太长城律师事务所律师。原告邹秀花与被告葛维海、朱萍芳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告邹秀花及其委托诉讼代理人秦仲嘉，被告葛维海、朱萍芳的的共同委托诉讼代理人江惠强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹秀花向本院提起如下诉讼请求：1、确认邹秀花与葛维海、朱萍芳就本市三泉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称101室房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年8月28日解除。2、判令葛维海、朱萍芳返还购房款人民币231万元(以下币种均为231万元)，并以该款为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付自2020年9月3日起至付清该款之日止的逾期付款利息。3、判令葛维海、朱萍芳支付解约违约金84.8万元。5、判令葛维海、朱萍芳赔偿居间费损失8.48万元。事实和理由：2019年10月18日，邹秀花经中介居间与葛维海、朱萍芳签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，邹秀花向葛维海、朱萍芳购买101室房屋，葛维海、朱萍芳于收到第一笔房款后优先用于注销抵押(首付款不足，由葛维海、朱萍芳自行补足)，抵押注销后，双方于2020年6月30日前办理过户。合同签订后，邹秀花向葛维海、朱萍芳支付房款231万元，但葛维海、朱萍芳至今未注销抵押，导致无法按约过户，故涉诉。被告葛维海、朱萍芳辩称，葛维海、朱萍芳仅收到房款135万元，但葛维海、朱萍芳已经向邹秀花交付了房屋，邹秀花未按约向葛维海、朱萍芳付款，造成葛维海、朱萍芳无法偿还房屋上的抵押借款，邹秀花已经构成违约。葛维海、朱萍芳要求继续履行合同。不同意邹秀花的诉请。如法院认为葛维海、朱萍芳构成违约，邹秀花主张的违约金过高，要求调低。经审理查明，101室房屋登记为葛维海、朱萍芳共同共有。2019年5月17日，工行上海市长宁支行在该房屋上设定了最高额抵押，最高债权数额为4,359,060.41元。2019年10月18日，葛维海、朱萍芳(甲方)与邹秀花(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方购买甲方101室房屋，该房地产转让价款共计424万元；甲乙双方确认于2020年6月30日前办理转让过户手续；甲方未按本合同及各项附件约定履行，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；甲方发生下列情形的，视为根本性违约，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方接到通知起三个工作日内无息退还全部房款并支付相当于总房价20%的违约金：1、甲方未按合同及各项附件约定履行，超过十个工作日的，2、甲方签订本合同后又转卖、租赁给第三方的，3、该房地产被查封或限制转让，导致乙方无法取得该房地产所有权的，4、甲方无正当理由单方要求解除合同的；因甲方违约致使合同解除的，甲方应按照居间协议承担本合同下的全部居间服务费。合同补充条款(一)约定，甲方应于收到乙方支付的第一笔房款后，且于抵押权人许可的最短时限内，将乙方已付款优先用于全额还清甲方尚欠抵押权人的贷款余额(首付款若有不足，不足部分由甲方自行补足)，由甲方从抵押权人处取得该房地产抵押注销材料10个工作日内且不得晚于过户时间办理完毕抵押注销手续；甲乙双方于2020年6月30日前办理过户手续。合同附件三付款协议约定，乙方应于2019年10月18日前，支付甲方房款20万元，于2019年10月31日前，支付房款20万元，于2020年6月30日前，支付甲方房款379万元；乙方应于甲、乙方双方办理完毕该房地产交接手续当日，支付甲方尾款5万元。当日，邹秀花转账支付葛维海18万元，葛维海出具了收据，载明收到房款20万元。2019年10月23日，邹秀花转账支付葛维海20万元，葛维海出具了收据，载明收到房款20万元。2019年12月20日，邹秀英转账支付葛维海10万元，葛维海出具收条，载明收到房款10万元。2020年1月16日，邹秀花转账支付葛维海65万元，葛维海出具收据，载明收到房款80万元。同日，葛维海还出具一张收据，载明收到房款11万元。2020年6月16日，邹秀花向葛维海之女葛丽珍转账支付10万元，朱萍芳出具收据，载明收到房款10万元。2020年6月21日，邹秀花转账支付葛丽珍60万元，葛维海、朱萍芳出具借条，内容为，今借邹秀花60万元，用于共康七村XXX号XXX室还抵押贷款，利息3万元，用款十天上下，7月2日撤押后，重新贷下来还101室贷款，然后和邹秀花办理撤押过户。2020年7月7日，邹秀花转账支付葛维海20万元，葛维海、朱萍芳出具借条，内容为，今借邹秀花20万元。2020年7月30日，葛维海、朱萍芳将101室房屋交给了邹秀花。2020年8月5日，邹秀花向葛维海、朱萍芳寄送催告函，主要内容为，葛维海、朱萍芳未能按照约定时间还清抵押贷款，办理过户，逾期已经超过15日，若葛维海、朱萍芳收函后3日内不与邹秀花或中介公司主动联系，且于2020年8月11日前仍未办理好房屋抵押贷款还款手续，届时将追究葛维海、朱萍芳的法律责任。2020年8月27日，邹秀花向葛维海、朱萍芳寄送了解除合同通知书，主要内容为，合同约定葛维海、朱萍芳收到第一笔房款后应当优先偿还抵押贷款余额，邹秀花于2019年10月18日即支付了第一笔房款20万元，但葛维海、朱萍芳至今未归还房款并注销抵押，导致房屋不能按约过户，特通知葛维海、朱萍芳解除《上海市房地产买卖合同》，葛维海、朱萍芳退还全部房款并支付总房价款20%的违约金。另查明，葛维海与邹秀花经上海淄裕房地产经纪有限公司签订了《房地产买卖居间协议》，邹秀花于2019年10月18日与上海淄裕房地产经纪有限公司签订了佣金确认书，约定，邹秀花最迟于2019年10月31日前支付佣金84,800元。2020年5月31日、6月1日，上海淄裕房地产经纪有限公司出具了两张佣金收据，载明，收到邹秀花佣金5万元、34,800元。审理中，邹秀花提供了如下证据：2019年12月16日，邹秀花取款5万元的工行取款回单；2019年12月19日，邹秀花取款7万元的工行取款回单；2019年12月19日，葛维海存款7万元的工行存款回单；2019年12月19日，邹秀花转账葛维海3万元的工行转账回单。邹秀花表示，2020年1月16日，葛维海出具两张收据，载明收到房款80万元、11万元。其中80万元的组成如下：邹秀花于2019年12月16日取款5万元，以现金交给了葛维海，12月19日，邹秀花取现7万元交给葛维海，葛维海当场将该款存入其账户，12月19日，邹秀花转账支付葛维海3万元，2020年1月16日，邹秀花转账支付葛维海65万元，以上现金、转账付款后，葛维海均出具了收据，但葛维海于2020年1月16日出具80万元的收据后，将其余的收据撕毁。另11万元的组成如下：2020年1月16日邹秀花支付葛维海10万元现金，加上微信转账给葛维海9,000元，葛维海出具了11万元的收据。葛维海、朱萍芳表示，邹秀花陈述2019年12月16日交给葛维海现金5万元，及2020年1月16日交给葛维海现金10万元均不属实，葛维海、朱萍芳未收到该两笔钱款。邹秀花于2019年12月19日现金支付葛维海7万元，转账3万元，加上微信转账9,000元，葛维海于2020年1月16日出具了总的收据，确认收款11万元。2020年1月16日，邹秀花表示于当日另转账支付葛维海80万元，让葛维海先出具了80万元的收据，但邹秀花当天仅转账了65万元，其余15万元一直未付。此外，葛维海、朱萍芳认为邹秀花于2020年6月21日、7月7日分别支付给葛维海、朱萍芳的60万元、20万元系借款，不能计入本案的房款。以上事实，有邹秀花提供的《上海市房地产买卖合同》、不动产登记信息、收据、收条、转账凭证、取款凭证、存款凭证、借条、催告函、解除合同通知书、《房地产买卖居间协议》、佣金确认书、佣金收据，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，邹秀花与葛维海、朱萍芳签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同补充条款约定，葛维海、朱萍芳于收到邹秀花支付的第一笔房款后，在抵押权人许可的最短时限内，将该款用于还清葛维海、朱萍芳欠抵押权人的贷款余额，首付款如有不足，不足部分由葛维海、朱萍芳自行补足。2019年10月18日，邹秀花支付了葛维海、朱萍芳第一笔房款20万元，但葛维海、朱萍芳未按约偿还贷款。2020年6月21日，葛维海、朱萍芳向邹秀花借款60万元，承诺该款间接用于偿还101室房屋上所欠贷款，之后葛维海、朱萍芳仍未偿还贷款。葛维海、朱萍芳已经构成违约。合同约定，葛维海、朱萍芳发生下列情形的，均视为根本性违约，邹秀花有权单方解除本合同，葛维海、朱萍芳接到解除通知之日起三个工作日内退还全部房价款并支付相当于总房价20%的违约金，并承担全部居间服务费用：葛维海、朱萍芳未按合同及各项附件等约定履行，逾期超过十个工作日的。葛维海、朱萍芳未按约偿还101室房屋上的抵押借款超过了十个工作日，邹秀花于2020年8月27日发出解除通知书，要求解除合同，符合约定。合同于葛维海、朱萍芳于次日收到通知书时解除。邹秀花要求葛维海、朱萍芳赔偿中介费84,800元，符合合同约定，本院予以准许。邹秀花要求葛维海、朱萍芳支付违约金，亦符合约定。本院根据合同履行程度、房价升值等情况酌情确定葛维海、朱萍芳支付违约金50万元。合同解除后，葛维海、朱萍芳应当将已收房款返还给邹秀花，邹秀花应将101室房屋返给给葛维海、朱萍芳。关于邹秀花已付葛维海、朱萍芳房款金额之争议，2020年6月21日、7月7日，葛维海、朱萍芳向邹秀花出具了60万元、20万元的借条，载明该80万元系借款，其中60万元还约定了借款利息，借条上也没有约定该借款直接转化为房款。现葛维海、朱萍芳亦认为该80万元为借款，邹秀花主张该款系房款，本院不予采纳。因该80万元涉及邹秀花与葛维海、朱萍芳之间的借贷关系，与本案非同一法律关系，邹秀花可另行向葛维海、朱萍芳主张。邹秀花在本案中要求将80万元作为房款返还，本院不予准许。根据邹秀花提供的转账凭证及收据，及邹秀花与葛维海、朱萍芳庭审中的陈述，双方对邹秀花已付葛维海、朱萍芳房款136万元并无争议，本院予以确认。葛维海、朱萍芳主张2020年1月16日出具了80万元的收据，但邹秀花当天仅转账了65万元，未收到剩余的15万元。邹秀花主张15万元以现金方式支付给了葛维海、朱萍芳。本院认为，葛维海、朱萍芳出具了80万元的收据，如仅收到65万元，按常理应当即要求修改或重新出具收据，且之后葛维海、朱萍芳向邹秀花借款80万元，借条中对少收的15万元只字未提，亦不合常理。故邹秀花主张现金支付葛维海、朱萍芳15万元，更为可信，本院予以采信。综上，本院认定邹秀花共计已付葛维海、朱萍芳房款151万元。邹秀花要求葛维海、朱萍芳返还房款151万元，本院予以准许。邹秀花已经主张了违约金，其再要求葛维海、朱萍芳支付房款的利息，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告邹秀花与被告葛维海、朱萍芳就上海市三泉路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年8月28日解除；二、被告葛维海、朱萍芳于本判决生效之日起十日内，返还原告邹秀花房款151万元、支付违约金50万元、赔偿居间费8.48万元；三、原告邹秀花于本判决生效之日起十日内，将上海市三泉路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给被告葛维海、朱萍芳；四、驳回原告邹秀花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为16,371元，由原告邹秀花负担5,796元，被告葛维海、朱萍芳负担10,575元。诉讼保全费5,000元，由被告葛维海、朱萍芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 杨利民二〇二〇年十一月十九日法官助理 鲍仲钰书 记 员 冯 雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。