新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0105民初5272号 原告（反诉被告）：易军，男，汉族，1961年7月1日出生，奥博资产管理有限公司董事长，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：孙启明，男。被告（反诉原告）：新疆新天房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市水磨沟区红山路39号。法定代表人：冷燕，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王萍，女，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：戴军华，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。第三人:寿美云，女，1972年1月24日出生，汉族，住乌鲁木齐市。原告（反诉被告）易军与被告(反诉原告)新疆新天房地产开发有限公司（以下简称新天公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月24日、2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）易军及其委托诉讼代理人孙启明，被告(反诉原告)新天公司的委托诉讼代理人王萍、戴军华到庭参加诉讼。第三人寿美云经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。易军向本院提出诉讼请求：1.判令由新天公司于法院判决书生效后30日内向易军履行办理房屋权属证书的义务；2.判令新天公司向易军支付逾期办理房屋权属证书违约金75.42万元(19年)。事实和理由：1998年8月26日，易军、新天公司签订编号为021号的《商品房产买卖合同书》，约定买卖的商品房坐落在乌鲁木齐市三套住宅，建筑总面积279.281平方米，单价每平方米2992.5元，总价：835,748.40元，1994年4月30日交付。合同签订后，易军于1999年5月28日付房款410,000元、1999年3月26日付房款425,748.40元，总计付房款835,748.40元。1999年10月三套住房交付使用。后易军一直要求新天公司为易军办理房屋权属证书，新天公司方一直以种种原因拖延至今未为易军办理其应有的房屋权属证书。综上所述，易军与新天公司之间依法订立的商品房买卖合同合法有效并已交付使用，易军已按约履行完毕合同义务，新天公司只履行房屋交付义务未履行办理易军的房屋权属证书义务，已构成违约，依照合同法，新天公司应继续为易军履行办理房屋权属证书的义务，依照最高法院商品房买卖合同司法解释第十八条规定，新天公司应支付其逾期办理房屋权属证书违约金。易军为维护合法权利，特依法向贵院提起诉讼。新天公司辩称，易军的诉讼请求均不成立.根据相关法律规定，我方作为房地产开发企业对办理房产证只是协助义务并非易军所说的应为其办理房产证，根据商品房销售办法第34条规定，城市房地产开发经营管理条例第33条规定，及城市商品房预售管理办法第12条均有明确规定，即购买人办理房地产开发企业予以协助并提供必要的证明文件。案涉房屋系易军与寿美云共同购买，1998年8月26日的协议载明易军与寿美云均为买受人，因此案涉房屋系易军与寿美云共同所有，但我方与寿美云无法取得联系，我方曾多次要求易军提供寿美云放弃权力的相关证明或者办理房屋权属登记所需的资料，但是易军均未向我方提供，我方无法确定真实的权利主体，也无法协助将案涉房屋仅办理至易军一人名下。另外按照法律规定，易军与寿美云需依法缴纳公共维修基金，契税方可依法办理房屋登记手续，我公司方可予以协助，但是易军及寿美云至今未缴纳上述税费，未能取得房屋所有权证书应由易军自行承担责任，此外易军与寿美云违约在先，逾期支付购房款，未按期归还房屋按揭款，致使我方承担垫付责任。经我方多次追索，对方至今未向我方支付，根据合同法相关规定，我方依法享有先履行抗辩权，易军在起诉状中所称的1999年10月交付三套房屋使用与事实不符，我方在1999年7月7日尽管在易军严重违约的情况下仍然向易军交付了房屋，易军一直实际占有使用该房屋，房屋不断增值，易军不存在任何损失。由于易军、寿美云欠付我方逾期付款违约金及购房按揭款的本息，因此易军及寿美云从未向我方提出任何主张，其诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效，依法不能成立。在易军及寿美云没有支付我方上述款项之前我方持续保有先履行抗辩权。寿美云未作陈述。新天公司向本院提出反诉请求：1.判令易军向新天公司支付逾期付款的违约金37750.45元(425748.40元×6.93%÷365天×207天+41万×6.93%÷365天×270天)；2依法判令易军向新天公司归还垫付房屋按揭款36583.33元；3.判令易军向新天公司支付垫付款利息37079.32元。事实和理由：1998年8月26日，新天公司与易军、寿美云签订《商品房产买卖合同书》，易军、寿美云共同购买位于乌鲁木齐市三套住宅，房屋总价款835748.04元；合同第四条约定：“双方在签订本合同五日内，乙方须交付甲方房款835748.04元”；第五条约定：“乙方如未按本合同第四条付款，乙方应向甲方缴纳违约金，从应付款之日起到付款之日止，以应付款金额按国家银行当时贷款利率计息给甲方，如逾期三十天内，乙方仍未付所欠款项，甲方有权单方终止合同，并将以下列方式维护甲方权益：一、楼宇转售他人；二已付款之30%甲方不予退还”。按照合同约定，易军、寿美云应当在1998年8月31日前支付全部购房款。但在合同签订后，易军逾期付款，1999年3月26日支付购房款425748.40元，1999年5月28日剩余41万元办理按揭手续，易军应当按照银行同期贷款利率支付逾期付款的违约金。另外，易军未按期归还房屋按揭款，新天公司垫付房屋按揭款共计36583.33元。新天公司多次催告易军归还垫付的房屋按揭款本息并支付违约金，但易军至今未支付。综上所述，易军行为严重损害了新天公司合法权益，请求依法判令易军承担相应民事责任。易军对新天公司的反诉辩称，新天公司要求我支付违约金是1999年的事情，已经过去20年了，诉讼时效已过。对违约事项新天公司也没有通知过我。新天公司所述我方付款的时间和金额属实。对第二项诉讼请求，我和银行之间存在借贷关系，我手上只持有一份贷款通知书和贷款利率表，案涉的按揭款我已经按时还完，不存在新天公司替我垫付按揭款的事情。因此第二项诉讼请求不能成立。第二项诉讼请求不成立则第三项诉讼请求也不成立。新天公司从来没有催促我去缴纳契税和维修基金。我与新天公司对过账，新天公司也从未提过关于垫付按揭款的事情。第二、三项反诉请求已过诉讼时效。寿美云未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对易军提交的2020年6月12日公证书、商品房买卖合同书、1999年3月26日收据、1999年5月28日收据、2014年9月12日通知、2020年6月18日房屋信息查询记录、贷款通知书、2019年12月4日中国银行银行明细真实性予以确认。对新天公司提交的代易军垫付购房按揭款的相关凭证10张、2010年12月8日催告函、入住手续、借款合同一份，担保及回购协议一份、关于协助调取垫付款原始凭证并出具书面说明的函、乌鲁木齐市人民政府公房产权证存根的真实性予以确认。对本院依新天公司申请调取的易军在中国人民银行的尾号为9526的账户银行流水的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：1998年8月26日，新天公司（甲方、出售方）与易军（乙方、购买方）、寿美云（乙方、购买方）签订《商品房产买卖合同书》，约定乙方购买甲方位于乌鲁木齐市3套房屋，建筑面积279.281平方米，定于1999年4月30日交付乙方使用；单价2992.50元，总售价835748.40元，在本合同签订五日内乙方须缴付甲方全部房款（其中167150元为定金）；乙方如未按约定付款，应向甲方交纳违约金，从应付款之日起到付款之日止，以应付款金额按国家银行当时贷款利率计息给甲方，如逾期三十天内，乙方仍未付所欠款项，甲方有权单方终止合同，并将楼宇转让他人，已付款之30%不予退还；合同还约定了其他内容。合同甲方落款处新天公司加盖了新天公司合同专用章，乙方落款处有易军和寿美云签字。1999年3月26日，新天公司给易军出具收到房款425748.40元的收据。1999年3月26日，易军（甲方、借款人）、中国银行新疆维吾尔自治区分行（乙方）、新天公司（丙方、担保人）签订《担保及回购协议》，约定在贷款还款期内，不论甲方因何种原因连续三期或累计六期未按期偿还所欠乙方贷款本息，即为违约，乙方有权收回该房屋产权并按合同规定由丙方回购，由丙方归还甲方所欠乙方的剩余全部贷款本息，房产归丙方，丙方必须回购该房产，如果丙方不回购亦必须履行其连带保证责任，对未清偿的贷款本息，可直接从丙方在任何银行的存款账户中扣收。1999年5月7日，易军和中国银行新疆维吾尔自治区分行签订《借款合同》，约定易军向中国银行新疆维吾尔自治区分行借款42万元，采取专项提款方式，按用款计划与首期付款一并转新天公司在中国银行新疆维吾尔自治区分行开立的存款户内，贷款本息采用月均还款法，从借支次月开始，按月偿还贷款本息，还本付息日为每月20日，每月归还贷款本息1406.8元，分120次偿还。1999年5月28日，新天公司给易军出具42万元购房按揭款收据。另查明，2001年12月24日至2006年12月22日期间，新天公司代易军向中国银行新疆维吾尔自治区分行还款20笔合计36583.33元。2010年12月8日，在单元门口张贴催收欠款公告。2011年3月22日，新天公司在乌鲁木齐晨报刊登催收欠款公告，列明了易军及房号，但未列明金额。2020年6月20日，寿美云公正声明购买乌鲁木齐市的实际购房人为易军，本人只是《新疆新天房地产开发有限公司商品房产买卖合同书》中的乙方代表；因购买上述房屋所产生的权利、义务及经济责任均由易军个人承担，与本人无任何关系。本院认为，新天公司与易军、寿美云签订的《商品房产买卖合同书》合法有效，双方应当依约履行。易军支付了房屋全款，新天公司应当协助给购房人易军、寿美云办理房屋不动产权证书，新天公司称因无法联系到寿美云，且易军一直无法提供寿美云放弃房屋上权利的相关证明材料，故无法协助易军办理房屋产权证书，但在本案审理中，易军已经提交寿美云放弃案涉房屋上的权利的公证声明，办理房屋产权证书已无客观障碍，新天公司应当协助易军办理案涉房屋的产权证书。在寿美云未放弃其购买人身份并放弃对案涉房屋权利前，任何单位和个人均无权侵害寿美云在案涉房屋上权益，因此在易军一人要求协助将案涉房屋产权证书办理至其一人名下时，新天公司予以拒绝并无不当，不构成违约，易军要求新天公司支付逾期办理房屋不动产权属证书违约金75.42万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。新天公司认为根据合同约定的付款期限，易军应当在1998年8月31日前付清房屋全款，易军逾期付款构成违约，应当承担违约责任。根据庭审查明事实，新天公司在1999年5月28日向易军出具了最后一期房款的收据，此时其应当知道易军逾期付款的违约行为已经存在，其未在两年内未向易军主张承担违约责任，在本案请求逾期付款违约责任已过诉讼时效，本院不予支持。新天公司代易军偿还贷款事实存在，但其最后一笔偿还日期为2006年12月22日，其应当自2008年12月23日前向易军主张还款，但新天公司现有证据只能证明其于2010年向易军催收欠款，因此其要求易军归还垫付款36583.33元及支付垫付款利息37079.32元的诉讼请求已过诉讼时效，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，判决如下：一、被告(反诉原告)新疆新天房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内协助原告（反诉被告）易军办理位于乌鲁木齐市的不动产权属证书；二、驳回原告（反诉被告）易军的其他诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)新疆新天房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费11342元（易军已预交），由新天公司负担70元，由易军负担11272元。反诉案件受理费2528.26元（新天公司已预交），由新天公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   马 彦 玲人民 陪 审员   刘 永 生人民 陪 审员   赵 新 红二 〇 二 〇 年 十 一 月 二 十 七 日书  记  员   美合日古丽