文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0153民初1871号原告：程高洪，男，汉族，1980年10月8日出生，住重庆市荣昌区。原告：胡杨，男，汉族，1982年9月18日出生，住重庆市江**。原告：张洪海，男，汉族，1964年9月13日出生，住重庆市荣昌区。三原告委托诉讼代理人：李欢，重庆钜沃律师事务所律师。被告：荣昌区昌元街道金哥食品店，住所地重庆市荣昌区昌元街道人民三支路**，统一社会信用代码92500226MA5YXMAW2M。经营者：杜鹃，女，汉族，1973年3月8日出生，住重庆市荣昌区。被告：重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司，，住所地重庆市荣昌区昌元街道人民三支路**2-1统一社会信用代码91500226203853265G。法定代表人：李昌菊，董事长。委托诉讼代理人：廖玲，重庆市荣昌区昌元法律服务所法律工作者。第三人：吴光荣，男，1947年5月15日出生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：李荣光，重庆李荣光律师事务所律师。第三人：黄传友，男，1948年9月11日出生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：李荣光，重庆李荣光律师事务所律师。第三人：唐开基，男，1952年3月29日出生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：李荣光，重庆李荣光律师事务所律师。第三人：钟家明，男，1953年8月29日出生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：李荣光，重庆李荣光律师事务所律师。原告胡杨、程高洪、张洪海与被告重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司、荣昌区昌元街道金哥食品店物权保护纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，第三人吴光荣、黄传友、唐开基、钟家明申请为第三人参加诉讼，法院予以准许。因案情复杂，于2020年7月9日转入普通程序，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程高洪、张洪海及委托诉讼代理人李欢，原告胡杨的委托诉讼代理人李欢，被告荣昌区昌元街道金哥食品店的经营者杜鹃，被告重庆市荣昌区谛益建筑工程有限公司的法定代表人李昌菊及其委托诉讼代理人廖玲，第三人吴家荣、黄传友、唐开基、钟家明及委托诉讼代理人李荣光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。胡杨、程高洪、张洪海向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司、被告荣昌区昌元街道金哥食品店将重庆市荣昌区XXX房屋腾空并交还原告；2.请求判决被告重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司、被告荣昌区昌元街道金哥食品店共同支付原告重庆市荣昌区XXX房屋占有使用费，占有使用费暂按2000元/月，从2019年8月15日起计算至交还原告止；3.请求判决被告重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司向原告支付违约金190941元；4.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年6月24日，原告胡杨、程高洪、张洪海与被告重庆市荣昌区谛益建筑工程有限公司签订《购房合同》，约定：1.重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司将位于重庆市荣昌区XXX的房产（面积：636.47平方米）以3000元/平方米价格卖给原告，总价1909410元，房款分三次支付；2.各方在签订合同后180天内办理房屋产权过户手续，付清全部购房款及产权过户后7日内将房屋交付；3.所购房屋已出租给荣昌区奇趣英语学校使用，房屋交付后的租金归原告享有。合同签订后，原告按约履行了付款义务，于2019年8月8日付清了全部房款，被告谛益公司于2019年8月15日将涉案房屋交付原告，2020年1月16日，原告取得了涉案房屋《不动产权证》。接房后原告发现，荣昌区奇趣英语学校所租赁的房屋仅为重庆市荣昌区XXX2-1、10号3-1，重庆市荣昌区XXX号房屋由被告荣昌区昌元街道金哥食品店占有使用，虽经原告告知该房屋由原告购买情况后，被告重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司及被告荣昌区昌元街道金哥食品店仍拒绝交还房屋及向原告支付占有使用费。原告认为，原告系上述涉案房屋的所有权人，对涉案房屋享有占有、使用、收益的权利，被告重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司未如实披露房屋占有使用情况，现被告重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司及被告荣昌区昌元街道金哥食品店使用涉案房屋应当向原告支付费用。现原告诉至人民法院。被告荣昌区昌元街道金哥食品店辩称：原告与张中玉一方谁人收取房租，只要双方确认了且有证据证明产权归属，其愿意从合理的时间交门面租金。其系房屋租用者，产权之争与其无关。同时，其认为原告要求被告荣昌区昌元街道金哥食品店将三支路十号房屋腾空并交还原告的理由不成立，原因有二：第一，人民三支路十号有10#2-1、10#3-1，内有家属小院12户；第二，被告荣昌区昌元街道金哥食品店与原告没有签订过任何租房合同即不存在腾空交还原告的理由。其还认为三支路十号楼楼梯间门面的租金使用时间与金额与实际情况不一致。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。被告重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司辩称：1.原告主张的重庆市荣昌区XXX即底层梯间的全部产权无事实依据。被告重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司与原告签订的房屋买卖合同中约定的房屋系房屋所有权证即荣县字第22202号房屋所有权证所载明的房屋，房屋所有权证所载明的房屋范围即重庆市荣昌区XXX2-1、10号3-1和10号底层楼梯间的1/2，房屋全部面积为636.47平方米，而并不是底层梯间的全部产权。对此原房屋所有权证上也有明确的记载，相信原告新办的房产证上也应当是同样的情况。而2号楼10号底层梯间的产权的另外1/2的产权是登记在另一个房屋所有权证上即荣县字第22201号房屋所有权证上，被告重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司只出售了22202号房屋所有权证上所登记的房屋产权，而并未出售给22201号登记的房屋产权，所以原告主张要求10号全部产权与房屋买卖合同约定的事实不符。2.22201号房屋所有权证登记的产权为2号楼底层梯间的1/2产权，产权人系重庆市荣昌建筑一公司工交巷房地产开发部，而非重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司，所以2号楼底层梯间为重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司与重庆市荣昌建筑一公司工交巷房地产开发部共同所有,从今天参与诉讼的主体来看，该重庆市荣昌建筑一公司工交巷房地产开发部的实际主体是由申请参与诉讼具有独立请求权的第三人，重庆市荣昌建筑一公司工交巷房地产开发部是一个独立的主体，重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司无权处分第三人的房屋，所以一个主张2号楼底层梯间即重庆市荣昌区XXX的全部产权违反了重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司与原告签订的合同的真实意思，违反合同的基本内容。3.关于本案的争议标的物即2号楼重庆市荣昌区人民三支路10号房屋梯间的1/2，被第三人占用，且从原告与被告重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司所签订的房屋移交确认书第三条的约定即办公楼钥匙交接完毕，即作为办公楼移交手续办妥。被告重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司于2019年8月15日将办公楼的钥匙移交给原告时，被告重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司与原告商定，待办完产权证后再去找占用人搬迁。因此，应当认定被告重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司已履行将双方房屋买卖合同所约定的房屋全部交付给原告的合同义务。4.对于底层梯间即10号房屋梯间的1/2被第三人占用，原告现在不满意，系原告与第三人之间的关系，应与被告重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司无关。5.现在2号楼10号房屋的梯间的1/2被第三人占用，系参与诉讼的第三人即重庆市荣昌建筑一公司工交巷房地产开发部四个人的所占用，被告重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司在原告与第三人发生争议时积极协助进行协调，但因第三人的坚持未达成和解协议。若法庭追究过错责任，也应是第三人的过错责任，造成的任何损失由第三人承担，与被告重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司无关，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人吴光荣、黄传友、唐开基、钟家明辩称：与被告重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司的辩论意见一致，补充其他辩论意见为对原告与被告重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司之间的买卖合同过程中未将本案涉及的荣昌区XXX的房屋的底层二分之一的产权卖给原告，本案涉及的楼梯间底层面积的二分之一是属于重庆市荣昌建筑一公司工交巷房地产开发部。原告主张的诉讼请求中要求将涉案房屋腾空交还给原告缺乏事实及法律依据，其主张不能成立，请求法院依法驳回原告该项主张请求。第三人吴光荣、黄传友、唐开基、钟家明向本院提出诉讼请求：判令将重庆市荣昌区XXX房屋的所有权归吴光荣、黄传友、唐开基、钟家明。事实和理由：重庆市荣昌建筑一公司工交巷房地产开发部（吴光荣、黄传友、唐开基、钟家明）所有，现有房屋所有权证，原荣建司发﹝1995﹞号文为凭。本院经审理认定事实如下：1995年12月2日，重庆市荣昌建筑安装工程总公司一公司颁发荣建司发[1995]09号文件，载明主要的内容如下：“一、成立由吴光荣、黄传友、唐开基、钟家明四人组成工交巷片区项目经理部，由吴光荣同志任项目经理，全面负责开发过程中的各项工作。二、责、权、利关系：……3.项目经理部对工交巷片区的开发实行独立核算，自负盈亏。项目开发所需资金全部由项目经理部负责组织投入。如发生亏损，其亏损金额全部由项目经理部承担。在缴纳完国家政策法规规定的各种税费后的利润部分及未销售完的房屋，亦由项目经理部自主分配。……”1997年3月21日，涉案房屋的现场登记勘查表载明底层楼梯面积为13.8325㎡，二层建筑面积为307.4196㎡，三层建筑面积为315.2136㎡，合计636.4657㎡。1997年3月，荣昌县国土局颁发涉案房屋的国有土地使用证。1997年3月28日，荣昌县房地产管理局颁发的荣县字第22201号房屋所有权证载明，所有权人为重庆市荣昌建筑一公司工交巷房地产开发部，层数为1#楼底3层楼梯，2#楼底层楼梯1/2，总配电房，建筑面积为94.98㎡；荣县字第22202号房屋所有权证载明，所有权人为重庆市荣昌建筑安装工程一公司，层数为2#楼底层楼梯1/2，2、3层，建筑面积为636.47㎡。2019年6月24日，原告胡杨、程高洪、张洪海与重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司签订《房屋买卖合同》一份，《房屋买卖合同》约定的主要内容如下：“卖方：重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司（原重庆市荣昌建筑安装工程一公司），统一社会信用代码：91500226203853265G（以下简称甲方）；买方：胡杨（510231198209180017）、程高洪（510231198010085717）、张洪海（510231196409135713）（以下简称乙方）。第一条、乙方同意购买甲方拥有的坐落在重庆市荣昌区XXX的房产（非住宅）。第二条、建筑面积为636.47平方米。（详见：房屋所有权证荣县字第22202号）。第三条、上述房产的交易价格为：单价：人民币3000.00元/平方米，总价：人民币（大写：壹佰玖拾零万玖仟肆佰壹拾零元整）。第四条、乙方在签订合同，本合同的当日向甲方支付定金叁万元整。第五条、付款方式：乙方以转账的方式分三次支付购房款。……第十一条、违约责任：甲乙双方签定合同后，甲方与乙方都应共同遵守，若乙方违约，乙方应按房款总价的10%承担违约金付给甲方；若甲方违约，甲方应按房款总价的10%承担违约金。……卖方（甲方）重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司加盖公章，法定代表人：李昌菊签字；乙方胡杨、程高洪、张洪海分别签字并捺印。”2019年8月15日，重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司将房屋所有权证荣县字第22202号登记房屋移交给了原告张洪海、程高洪、胡杨，并办理了房屋移交确认书。2020年1月16日，原告张洪海、程高洪、胡杨办理的不动产权证书载明，渝（2020）荣昌区不动产权第000061332号不动产为原告张洪海、程高洪、胡杨三人共同共有，不动产坐落于荣昌区XXX、10号2-1、10号3-1，共有宗地面积1007㎡，房屋建筑面积636.47㎡，所在楼层为2-3层，备注底层楼梯占二分之一。另查明：1999年1月1日，重庆市荣昌建筑安装工程总公司一公司工交巷片区项目经理部与张宋玉签订人民三支路物业管理协议，约定“一、甲方（一建司工交巷片区项目经理部）将工交巷片区的物业交乙方（张中玉）管理，并将该片区通道处门市半间（另半间为通道）无偿给乙方自行安排使用，甲方不再支付乙方工资。该门市产权归甲方所有，使用权归乙方所有……三、该协议暂订两年，协议期满，双方无异议，本协议继续生效，不再续签协议……”2016年3月17日，荣昌县建筑安装工程一公司将名称变更为重庆市荣昌区建筑安装工程一公司。2017年1月22日，又将名称变更为重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司。2018年5月24日，张中玉与被告荣昌区昌元街道金哥食品店经营者杜鹃签订租房协议书，约定将位于荣昌区XXX门面4平方米出租给乙方（杜鹃），租赁时间暂定2年，从2018年5月29日起至2020年5月28日止。不久，被告荣昌区昌元街道金哥食品店取得营业执照，载明注册日期为2018年5月29日，核准日期为2018年9月30日。2018年10月31日，被告荣昌区昌元街道金哥食品店取得食品经营许可证。庭审中，第三人吴光荣、黄传友、唐开基、钟家明共同追认了张中玉将涉案房屋出租给荣昌区昌元街道金哥食品店经营者杜鹃的出租行为。庭审中，被告荣昌区昌元街道金哥食品店陈述于2020年6月初已经搬离了，且合同已经到期了。庭审中，第三人吴光荣、黄传友、唐开基、钟家明和被告重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司共同陈述，重庆市荣昌建筑一公司工交巷房地产开发部经履行职责完后就不存在了，认为重庆市荣昌建筑一公司工交巷房地产开发部由吴光荣、黄传友、唐开基、钟家明组建，享受权利和承担义务就由上述四人享有和承担，但至今举示证据。上述事实有原、被告、第三人的陈述、荣建司发[1995]09号文件、现场登记勘查表、国有土地使用证、房屋所有权证、房屋买卖合同、房屋移交确认书、不动产权证书、物业管理协议、租房协议书、营业执照、食品经营许可证、证人证言、情况说明等证据予以证实，本院依法予以确认。本院认为，本案争议的焦点如下：一、重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司与原告张洪海、程高洪、胡杨之间的买卖关系中是否将重庆市荣昌区建筑一公司工交巷房地产开发部享有的底楼楼梯二分之一予以转让原告张洪海、程高洪、胡杨。根据《物权法》第十七条，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。第九十四条，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。本案中，结合土地使用证、房屋所有权证荣县字第22201号，重庆市荣昌区建筑一公司工交巷房地产开发部对底楼楼梯享有二分之一的独立产权。根据房屋所有权证荣县字第22202号，重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司只对底层楼梯享有二分之一产权，又根据原告与重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司签订的购房合同，重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司明确表示只转让房屋所有权证荣县字第22202号登记的房屋：2#楼底层楼梯1/2，2、3层。因此，原告实际购买房屋的底层楼梯系重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司原来所享有的部分，不包括重庆市荣昌区建筑一公司工交巷房地产开发部享有的部分。二、涉案房屋的底楼楼梯原告与项目开发部各享有二分之一是否区分左右。本案中，关于涉案房屋的底楼楼梯问题，因为原告胡杨、程高洪、张洪海与重庆市荣昌区建筑一公司工交巷房地产开发部分该底楼楼梯按份共有左右的所有权。无论是购买房屋行为前的荣县字第22201、22202号房屋所有权证，均只分别备注2#楼底层楼梯1/2，还是原告购买涉案房屋后办理的不动产权证也只备注底层楼梯占二分之一，均为明确区分原告与项目开发部各享有二分之一的楼梯的左或者是右。2.实物难以分割。根据《物权法》第八十四条，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。涉案标的为房屋的底楼楼梯，其作为楼道交通，具有整体性和不可分割性，若区分左右，会对楼梯的实际使用造成不便。因此，涉案房屋的底楼楼梯原告胡杨、程高洪、张洪海与重庆市荣昌区建筑一公司工交巷房地产开发部各享有二分之一，是按份共有，且不区分左右。三、原告要求荣昌区昌元街道金哥食品店、重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司从2019年8月15日起每月支付资金占用损失2000元/月有无法律和事实依据。根据前述第一点意见，重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司只享有底层楼梯的二分之一产权，原告胡杨、程高洪、张洪海与重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司签订的购房合同第第二条也表明，转让标的系房屋所有权证荣县字第22202号所登记的，底层楼梯只享有二分之一产权，因此原告胡杨、程高洪和张洪海不能向重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司主张人民三支路10楼底层梯间的全部产权，亦无理主张资金占用损失，并且庭审中荣昌区昌元街道金哥食品店陈述已经于2020年6月初搬离涉案楼梯间和原告胡杨、程高洪、张洪海认可2019年8月15日被告重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司签订的房屋移交确认书，将房屋交付原告胡杨、程高洪、张洪海，对原告胡杨、程高洪、张洪海要求重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司和荣昌区昌元街道金哥食品店、被告重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司和被告荣昌区昌元街道金哥食品店将重庆市荣昌区XXX房屋腾空及共同支付重庆市荣昌区XXX房屋从2019年8月15日起计算占有使用费按2000元/月至交还原告止的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。四、原告要求重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司支付违约金是否有法律和事实依据。根据前述第一点意见，重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司只享有底层楼梯的二分之一产权，原告胡杨、程高洪和张洪海与重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司签订的购房合同第第二条也表明，转让标的系房屋所有权证荣县字第22202号所登记的。庭审中原告胡杨、程高洪和张洪海承认了其分三次支付购房款后，重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司如期交付了房屋，且不存在未完全履行合同的行为，因此原告不能向重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司主张违约金。对原告胡杨、程高洪和张洪海要求重庆市荣昌区谛益建筑安装工程有限公司支付违约金190941元的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。五、重庆市荣昌区建筑一公司工交巷房地产开发部所有的房屋是否应当由四个组成人员享有相应的权利。重庆市荣昌区建筑一公司工交巷房地产开发部系独享有2#楼底层楼梯1/2，第三人至今没有提供证据证明系重庆市荣昌区建筑一公司工交巷房地产开发部的2#楼底层楼梯1/2所有权的所有人，承担举证不能的责任，对第三人吴光荣、黄传友、唐开基、钟家明要求享有重庆市荣昌区XXX房屋所有权的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《物权法》第十七条、第三十三条、第八十四条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条，《最高人民法院关于适用的解第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告胡杨、程高洪、张洪海的诉讼请求。二、驳回第三人吴光荣、黄传友、唐开基、钟家明的诉讼请求。案件受理费4522元，原告胡杨、程高洪、张洪海负担4434元，第三人吴光荣、黄传友、唐开基、钟家明负担88元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  唐秀琴人民陪审员  龙秀群人民陪审员  胡汉英二〇二〇年十一月三日书 记 员  刘 霞