福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0302民初5628号 原告：林惠云，女，1974年7月13日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：吴宇明，福建宽冉律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈丽静，福建宽冉律师事务所执业律师。 被告：金带路（北京）国际企业管理有限公司，住所地：北京市朝阳区天朗园C座3层03商业（丰收孵化器574号），统一社会信用代码：91110105MA0031AT7N。 法定代表人：李懿德，执行董事。 被告：莆田市大唐房地产开发有限公司，住所地：福建省莆田市城厢区梅园路西段梅园大厦，统一社会信用代码：91350300731876305E。 法定代表人：郑雄，总经理。 委托诉讼代理人：陈明兰，女，该公司员工。 原告林惠云与被告金带路（北京）国际企业管理有限公司（以下简称“金带路管理公司”）、莆田市大唐房地产开发有限公司（以下简称“大唐房地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林惠云的委托诉讼代理人陈丽静、被告大唐房地产公司的委托诉讼代理人陈明兰到庭参加诉讼。被告金带路管理公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林惠云向本院提出诉讼请求：1.判令金带路管理公司支付自2019年1月1日起至2020年9月30日止的租金26775元及违约金5355元以及以租金26775元为基数自起诉之日起至还清之日止按月利率2%计算的违约金；2.判令金带路管理公司、大唐房地产公司支付店面恢复补偿金1145.7元；3、本案诉讼费由金带路管理公司、大唐房地产公司承担。事实与理由：2018年7月，林惠云与金带路管理公司、大唐房地产公司签订《大唐1号楼店面租赁合同》，合同约定林惠云将其所有的位于莆田市城厢区××路××广场××号楼××层××号的店面租赁给金带路管理公司使用，合同订立之日起至2018年12月31日为免租期，租金税后实收租金每月1275元，金带路管理公司应于每月5日前汇入林惠云指定收款账户。林惠云店面产权证的面积为36.66平方米，按照每平方米200元的标准给予店面恢复原状补偿金。补偿金分96期由金带路管理公司自2019年7月起连同租金一起汇入林惠云指定账户等。本合同由林惠云、金带路管理公司、大唐房地产公司签字并加盖公章及林惠云在店面确权表上签字确认后生效。合同签订后，2019年1月初，大唐房地产公司陆续与业主进行测绘，设置永久性地标的现场确认。但金带路管理公司与大唐房地产公司至今未支付租金和店面恢复补偿金，故请求判如所请。 金带路管理公司未作答辩。 大唐房地产公司辩称，根据大唐房地产公司与金带路管理公司签订的租赁合同约定大唐房地产公司同意部分租金收入用于大唐房地产公司对大唐广场1号楼部分业主店铺的补偿金。大唐房地产公司将租金作为业主的补偿金的前提，是在金带路管理公司按照合同约定，足额向大唐房地产公司支付租金后，林惠云才有权要求将其中部分资金作为补偿金。但大唐房地产公司至今未收到租金，故无需承担支付补偿金的义务。 本院经审理认定事实如下：2018年7月，林惠云（甲方）、金带路管理公司（乙方）、大唐房地产公司（丙方）签订《大唐1号楼店面租赁合同》一份，约定甲方同意将自有的具有合法产权的位于莆田市城厢区××路××广场××号楼××层××号的店面出租给乙方使用；租金为税后实收租金，租金按月支付1275元，于每月的5日前汇入甲方指定的收款账户；乙方应按合同约定及时支付租金。若乙方逾期支付租金，除仍应补交租金外，每逾期一日，应按日租金的30%（以天数计）向甲方支付违约金，直至付清为止；根据甲方店面产权证的实际使用面积36.66平方米，按照每平方米200元的标准给予店面恢复原状补偿，共计7332元。该补偿款项分96期，从2019年7月起连同租金一起由乙方汇入甲方指定账户；若因本合同提前解除，未能支付的剩余补偿款由丙方负责继续支付给甲方；丙方按本条约约定履行义务后，甲方不得依据与丙方之间《商品房买卖合同》及其他约定再要求丙方对甲方店面恢复原状，不再要求丙方为甲方店面办理水电立户等义务；本合同由甲、乙、丙方三方签字并加盖公章及甲方在丙方对店面确权签字确认后生效等。 2018年9月，大唐房地产公司及案外人彭建霞等人作为甲方、金带路管理公司作为乙方、肖永福作为丙方签订《租赁合同》一份，约定甲方出租的商铺位于莆田市城厢区××路××广场××号楼××层××层；甲方同意部分租金收入分8年用于归还大唐房地产公司对莆田市城厢区××路××广场××号楼部分商铺业主的补偿款。具体每月租金分配方案由甲方、乙方、大唐房地产公司另行签订协议；在乙方完成与大唐1号楼80%以上（含80%）业主订立商铺租赁合同后，甲方于2018年10月10日将出租的商铺交付给乙方等。 2020年7月1日，大唐房地产公司及案外人彭建霞等人作为甲方、金带路管理公司作为乙方、肖永福作为丙方、王晓霞作为丁方签订《合同补充协议》一份，约定丙方肖永福和丁方自愿加入《租赁合同》中的承租方，自本协议签订之日起，乙丙丁三方作为承租方共同对《租赁合同》中承租人的权利和义务承担全部责任，包括但不限于《租赁合同》签订后至本协议签订之日所产生的全部承租人的权利和义务；根据《租赁合同》第四条约定，2019年7月1日至2020年6月30日期间，承租方应当每月5日前支付月租金20万元，共计240万元。截止至本协议签订之日，承租方仅支付了2019年7月租金20万元，尚欠出租方租金220万元，现出租方与承租方达成如下协议：1、出租方同意承租方按照140万元支付2019年8月至2020年6月份所产生的租金，该140万元的支付方式为：（1）于2020年7月1日前支付20万元；（2）剩余款项120万元，出租方同意承租方于2020年10月（包含本月）开始抵扣《租赁合同》第四条中约定的“甲方同意部分租金收入分8年用于归还莆田市大唐房地产开发有限公司对莆田市城厢区××路××广场××号楼部分商铺业主的补偿款”所产生的款项，直至还清全部欠款。2、若承租方未按照本条第一款的约定及时足额还款，出租方有权单方面解除《租赁合同》，且要求承租方支付全部未支付的租金220万元及违约金人民币100万元（该违约金为惩罚性违约金，已经支付的款项予以扣除）等。 本院认为，林惠云与金带路管理公司、大唐房地产公司签订的《大唐1号楼店面租赁合同》系当事人之间的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，当事人均应按照合同约定履行义务。现林惠云已依约将讼争房屋交付给金带路管理公司使用。但金带路管理公司自2019年1月1日起未能支付租金，已构成违约。因2020年2月受疫情防控因素影响，确影响金带路公司招商运营，本院根据公平原则，酌情免除该月租金1275元。金带路管理公司自2019年1月1日起至2020年9月30日的合计拖欠租金26775元，扣除前述免除的租金1275元后，金带路管理公司仍应支付给林惠云租金25500元；林惠云请求超出的部分，本院不予支持。双方在租赁合同中约定，乙方逾期支付租金，除仍应补交租金外，每逾期一日，应按日租金的30%（以天数计）向甲方支付违约金，直至付清为止，该约定的违约金高于出租人的实际损失，现林惠云自行调整为按月利率2%计算违约金，本院予以支持。林惠云主张截止起诉之日即2020年10月26日的违约金为5355元，因2月份租金1275元本院已予以减免，故相应的违约金亦应予以扣除，故扣除该月租金自2020年2月6日起至同年10月26日的违约金221元后，该期间的违约金为5355元-221元=5134元。故金带路管理公司应支付截止起诉之日的违约金5134元及以租金25500元为基数自2020年10月27日起至还清之日止按月利率2%计算的违约金。因三方签订的合同约定店面恢复原状补偿金连同租金一起由金带路管理公司汇入林惠云指定账户，若因本合同提前解除，未能支付的剩余补偿款由大唐房地产公司负责继续支付给林惠云，结合大唐房地产公司等与金带路管理公司签订的《租赁合同》、《合同补充协议》中约定部分租金收入分8年用于归还大唐房地产公司对部分业主的补偿金，以及未支付的部分租金予以抵扣，可以确认金带路管理公司应支付该店面恢复补偿金。林惠云主张2019年7月至2020年9月的店面恢复补偿金1145.7元，因合同约定店面恢复补偿金7332元分96期，从2019年7月开始，与大唐房地产公司等与金带路管理公司签订的《租赁合同》中8年的约定相互呼应，可以确认店面恢复补偿金系每月连同租金一起支付，故林惠云请求金带路管理公司支付店面恢复补偿金1145.7元有理，本院予以支持；但其请求大唐房地产公司支付该补偿金缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、金带路（北京）国际企业管理有限公司应于本判决生效之日起二十日内支付给林惠云拖欠的自2019年1月1日起至2020年9月30日止的租金25500元及违约金5134以及以拖欠的租金25500元为基数自2020年10月27日起至还清之日止按月利率2%计算的违约金； 二、金带路（北京）国际企业管理有限公司应于本判决生效之日起二十日内支付给林惠云2019年7月1日起至2020年9月30日止的店面恢复补偿金1145.7元； 三、驳回林惠云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费632元，减半收取计316元，由金带路（北京）国际企业管理有限公司负担312元，林惠云负担14元。 申请执行的期限为二年。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 员 邱晓敏 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 刘雪冰 书 记 员 陈伟伟 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》 6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。 承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。