北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初6965号原告（反诉被告）：张杰，男，1957年1月30日出生，汉族，北京市西城区居民，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘彤，北京砚田律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋云卫，北京砚田律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：潘雪莲，女，1983年10月15日出生，汉族，新疆人，住北京市顺义区。被告（反诉原告）：袁某，男，2005年4月24日出生，汉族，新疆人。二被告（反诉原告）之共同委托诉讼代理人：张凤霞，北京市狄克律师事务所律师。原告（反诉被告）张杰与被告（反诉原告）潘雪莲、袁某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人或其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张杰向本院提出诉讼请求：1．要求判令被告潘雪莲和袁某支付原告违约金103．852万元；2．要求判令被告承担诉讼费。事实和理由：2019年1月29日,原告与原买受人潘沿露(由被告潘雪莲作为代理人)通过链家中介签订了《北京市存量房屋买卖合同》,2020年3月3日在链家中介下,原被告签订补充协议将买受人变更为本案二位被告，现因被告逾期支付房款,故原告提起本诉。被告潘雪莲对合同的内容完全熟知和理解。但在实际付款过程中,被告却多次逾期付款,特别是最后一期付款逾期77天,已构成根本违约。被告共应支付违约金金额为1073520元,扣除被告已付的35000元,尚欠1038520元。鉴于此事实理由,原告认为被告逾期支付房款的行为已构成违约,应承担违约责任。原告依法提出上述诉讼请求,请求人民法院依法判决。被告潘雪莲、袁某共同辩称：我不同意原告的诉讼请求。我方认为对方的诉求缺乏法律依据和事实依据。原告所称逾期违约金我方不认可，其中第二、三笔房款的逾期违约金，已在原买受人与原告交付房屋时解决完毕。反诉原告潘雪莲、袁某向本院提出诉讼请求：1．要求判令被反诉人继续履行《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更买受方协议书》，将涉诉房屋变更登记至反诉人名下；2．要求判令被反诉人给付反诉人未按约定办理房屋变更登记违约金至其履行变更登记为止；3．判令被反诉人承担本案受理费。事实和理由：2019年1月29日,被反诉人与潘沿露签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。2020年3月3日，潘沿露将涉诉合同权利和义务概括转让给反诉人。依据合同第六条、第七条的约定，被反诉人应于2019年7月15日交付房屋，但其8月10日才交付房屋。另外，补充协议约定了交纳相关税款及办理房屋产权登记，现条件成就，但被反诉人经过多次催促，至今未办理。被反诉人的违约行为，应承担违约责任。反诉被告张杰辩称：不同意反诉原告的全部反诉诉讼请求。因为我方积极配合履行了合同，反诉没有事实依据。经审理查明：潘沿露委托被告潘雪莲与原告张杰于2019年1月29日就张杰名下位于北京市顺义区××家园×区××号楼-1至2层全部房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，约定：1．该房屋成交价格为628万元，家具、家电、装饰装修配套设施价格为884万元；2．出卖人应于2019年7月5日（含）之前交付房屋；3．买受人应于2019年2月19日前支付100万元购房款（此前已支付100万元），于2019年3月16日前支付第二笔300万元，于2019年7月1日前支付第三笔600万元，于2020年1月16日前支付392万元；4．双方应于最后一笔购房款达成后且办理网签15个工作日内共同前往税务部门办理缴税手续，税款全部由买受人负担；5．双方同意自缴税后5个工作日内，共同申请不动产转移登记手续；6．逾期付款超过15日，出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满次日起至实际支付日止，按日支付成交总价款的万分之五违约金，合同继续履行；7．双方逾期履行协议义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。合同签订后潘沿露分别于2019年4月2日支付300万元，于2019年8月8日支付600万元。2019年8月10日，双方与中介人员刘某一起办理涉诉房屋物业交接手续，并随后交付房屋。2020年3月3日，张杰、潘沿露与潘雪莲、袁某共同签订《变更买受方协议书》，其主要内容为三方均同意将潘沿露的权利义务全部转移给潘雪莲、袁某。2020年4月3日，潘雪莲、袁某支付最后一笔购房款至理财通。后双方就合同履行问题、违约责任问题发生纠纷，张杰诉至本院，后潘雪莲、袁某提起反诉。审理中，双方均同意继续履行合同，但就违约责任各执一词。张杰称对方逾期付款，是违约方，应当承担违约责任。潘雪莲、袁某则称：被告确实存在逾期支付的行为，但是原买方在2019年8月10日办理房屋交付时已经全部解决完毕，双方已经协商完毕，这个有文字的东西，但是这个文字的东西我方没有找到，这个是由链家的工作人员现场写的，解决了交付房屋前两笔的逾期付款责任。最后一笔购房款，因为潘雪莲的丈夫叶震在疫情期间因事外出返京后，自2020年3月20日始即全家在家居家隔离，无法办理转款手续。同时，对方逾期交房，也是违约方。为此原告提交护照及微信截图等证据证明，并申请证人刘某到庭作证。证人刘某到庭作证称：从我交易的角度来看，双方都有违反合同的情节。业主有逾期交房，买方之前有两次付款是逾期付款。在房屋交接后双方之前的违约行为就已经不存在了。这个我跟业主、买方沟通过，在交接房的时候这个事情就已经抹平了。我手头有一个变更协议书，这个上面有双方签字，我们都是按照这个日期来的。最后一笔购房款约定付款时间2020年1月15日，实际付清时间2020年4月3日，日逾期77天。我按照流程约好缴税和过户时间后，给双方发过3次微信，告知双方是过户的最后一天。我提示了卖方，卖方给我发语音说是对方违约，不是他不配合，然后卖方给我发了一个律师电话，要我找他律师。我还给潘雪莲发了缴税的通知，潘雪莲说周一不行，看看周二行不行，但并没有拒绝，只是调换时间。但是因为卖方到不了场，所以最后还是没有办缴税和过户。缴税和过户是都需要业主到场签字的，否则无法办理。对此张杰称：是有逾期交付房屋事实，我方是2019年8月10日交付的房屋，但是我方这个时间交付房屋是有原因的。对方房钱是另外一个男的付的，不是叶震付的。在补充协议第2页第4项约定了，最后一笔款项的付款时间应该是2020年1月15日，但是疫情是2020年1月23日才开始。所以被告说的不成立，他们有足够时间付款，且叶震与本案无关。被告的微信截屏的时间也是违约之后，我方不认可此项证据的三性。审理中，张杰主张逾期支付购房款违约金的计算方式为：日违约金为7560元，违约天数分别为27天、38天、77，共142天。142×7560=1073520元-3．5万（当时在8月交房的时候让对方支付的部分违约金）=1038520元。潘雪莲、袁某对此不予同意，其主张逾期变更登记违约金的计算方式为：从2020年4月24日开始计算，以7560元/天计算至房屋变更登记日止，计算方式为：按1512万×0．0005，依据为《补充协议》第二条第4项第5项、第四条第1项。张杰对此亦不予同意。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《变更买受方协议书》《房屋买卖合同居间合同》《房屋所有权证》、聊天记录、业务回单和本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《变更买受方协议书》符合法律规定，系双方真实意思表示，本院予以确认。双方均同意继续履行，不行使解除权，对此本院不持异议。本案焦点在于谁是违约方及违约金额的问题。从本案现有证据显示，双方均有违约情节。潘雪莲、袁某及其之前的买受人多次逾期付款，但根据证人证言，可以认定潘雪莲、袁某在逾期支付最后一笔费用时，其所辩称家人从国外回国因疫情无法按时支付的意见，于法无据，本院不予采纳。对张杰主张此笔违约金的计算方式，本院予以支持。对此前逾期付款，可以认定双方在交接房屋时已然达成一致，故对张杰要求此两笔逾期付款违约金，于法无据，本院不予支持。张杰具有逾期变更登记违约情节，对此应负违约责任，故对潘雪莲、袁某主张此项违约金的请求，符合合同约定，本院予以支持。潘雪莲、袁某主张该项违约金起算时间为2020年4月24日，符合合同约定，本院予以采纳。对其要求每日计算标准，因潘雪莲、袁某违约在前，且有多次违约情节，故对每日计算标准予以酌减，确定为五千二百九十二元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第六十九条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张杰与被告（反诉原告）潘雪莲、袁某继续履行《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》及《变更买受方协议书》，将原告（反诉被告）张杰名下位于北京市顺义区××家园×区××号楼-1至2层全部房屋变更登记至被告（反诉原告）潘雪莲、袁某名下；二、被告（反诉原告）潘雪莲、袁某于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）张杰逾期支付购房款违约金五十八万二千一百二十元；三、原告（反诉被告）张杰于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）潘雪莲、袁某逾期变更登记违约金，从二〇二〇年四月二十四日开始计算至房屋变更登记止，每日计算标准为五千二百九十二元；四、驳回双方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7073元（原告张杰已全部预交），由原告张杰负担3573元（已交纳）；由被告潘雪莲、袁某负担3500元，于本判决生效之日起七日内直接付给原告张杰。反诉案件受理费8115元（反诉原告潘雪莲已全部预交），由反诉原告潘雪莲、袁某负担2615元（已交纳）；由反诉被告张杰负担5500元，于本判决生效之日起七日内直接付给反诉原告潘雪莲。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  刘飞虎二〇二〇年十一月二十七日书记员  荣 幸