北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初15551号原告：吴锐，男，1967年12月27日出生，土家族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：周婵娟，北京首熙律师事务所律师。被告：朱思宁，男，1982年6月11日出生，汉族，住北京市东城区。原告吴锐与被告朱思宁房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴锐及其委托诉讼代理人周婵娟与被告朱思宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴锐向本院提出诉讼请求：1、确认双方租赁合同关系于2020年7月25日解除；2、要求被告支付2020年6月26日至2020年7月25日租金8000元；3、确认原告已经收取的押金8000元不再退还被告，用于冲抵提前解除合同的违约金；4、要求被告支付未按约定时间交付房屋违约金8000元。事实与理由：2019年7月11日，原、被告签订《北京市住房租赁合同》，约定原告将位于北京市东城区东总布胡同19号×××号房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告居住使用。租赁期限自2019年6月26日至2021年6月25日。签订合同后，被告将房屋转租给一个叫“李京”的人使用，“李京”一方面居住使用涉案房屋，一方面将涉案房屋作为仓库用于网上卖东西。为了给货物腾空间，被告擅自将房屋内部分家具和电视售卖。2020年5月8日，被告提出不再租房。原告表示同意解除合同，并口头约定双方合同于2020年6月25日解除，同时原告提出要求被告按照合同约定支付违约金8000元，并要求被告确保2020年6月25日退房，否则被告需支付9000元违约金。5月25日，原告询问被告对于续租是否考虑清楚。被告回复先交一个月租金再住一个月，但被告并未实际付款。2020年6月30日，被告拒绝搬离涉案房屋，也不配合中介公司看房。经原告多次催促，7月9日和7月14日，被告确认7月15日搬离涉案房屋并办理房屋交接手续。7月15日，原告达到涉案房屋，但被告不开房门。原告报警后，在民警见证下，将合同解除通知书和立即搬离通知书张贴在涉案房屋入户门上。之后原告聘请律师与被告交涉。2020年7月25日，被告安排“李京”出面与原告办理房屋交接手续，原告收回涉案房屋，双方签署了交接单。原告认为被告未依约支付租金，并提前解除合同，构成违约，故原告诉至本院，请求判如所请。被告朱思宁辩称，同意确认双方租赁合同关系于2020年7月25日解除。双方协商一致用8000元押金冲抵7月25日之前租金，双方办理房屋交接的时候发现空调坏了，所以双方协商将电费余额冲抵空调维修费用，双方租赁合同系协商解除，被告不存在违约行为，故不同意原告的其他诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月11日，原、被告签署《北京市住房租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告居住使用，租赁期自2019年6月26日至2021年6月25日。租金标准为每月8000元。租金每半年支付一次，支付日期为2019年6月26日、2019年12月26日、2020年6月26日和2020年12月26日。押金8000元，押金除用于抵扣承租人应交未交的租金、费用以及承租人应当承担的违约金、赔偿金外，剩余部分应在房屋交还之日起3个工作日内如数返还给承租人。出租人不同意承租人转租房屋。合同另约定，被告不按照约定支付租金达10日的或欠缴各类费用达8000元的，原告有权单方解除合同，收回房屋。被告应按照月租金100%向原告支付违约金，被告将房屋恢复原状或赔偿相应损失。原告未按约定时间交付房屋或返还被告租金、押金的，或者被告不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及承租人未按约定时间交还房屋，应按一个月标准支付违约金。合同签订后，双方依约履行。2020年5月8日，被告通知原告因受疫情影响可能需要提前退租。原告回复同意退租，双方租赁期限截至2020年6月25日。同时原告要求被告2020年6月25日退房，并支付违约金。被告未确定是否继续履行合同，原、被告协商被告继续考虑是否继续履行合同，同时原告安排房产中介带人看房。6月初，双方协商原告同意被告先交一个月房屋。但被告并未实际支付上述租金，亦未按照合同约定于2020年6月26日支付下半年租金。后被告再次承诺7月15日搬离涉案房屋，但原告如约前往涉案房屋却未能进入涉案房屋。原告报警后将《解除合同通知书》张贴在涉案房屋房门上，《解除合同通知》载明因被告未依约支付租金，自2020年7月15日解除双方租赁合同关系，并要求被告支付6月26日之后的租金和16000元违约金，被告认可当天看到了上述通知。另，原、被告于2020年7月25日办理房屋交接，并签署《物业交割清单》，对水、电、燃气进行结算，其中“未尽事宜”一栏载明“空调故障，待维修，由余额429元抵扣，合同于2020年7月25日解除”。庭审中，被告主张7月25日双方协商一致解除合同，除了空调问题外不涉及其他违约问题，《物业交割清单》“未尽事宜”一栏未载明其他事项，可以说明此点。原告对此不予认可，其主张当时对于违约责任问题想通过诉讼解决，所以《物业交割清单》未书写其他事项。被告对于双方协商一致内容未进一步举证。再，被告与“李京”系夫妻关系。本院认为，本案中，原、被告签署《北京市住房租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告向原告提出提前退租，但被告一直未依承诺支付租金或搬离涉案房屋。2020年7月25日，原、被告签署了《物业交割清单》明确合同解除，故本院认定双方租赁合同关系于2020年7月25日解除。虽《物业交割清单》中“未尽事宜”一栏列明空调维修费用问题和合同解除时间，但该清单制作目的是为了办理房屋交接，仅该清单尚不足证明被告所主张双方协商解除合同后，押金抵扣未付租金，双方互不违约责任的陈述意见。被告对于其主张协商内容未进一步举证，对此应承担举证不能的不利后果，被告该项答辩意见，本院不予采纳，本院认定原、被告签订《北京市住房租赁合同》系因为被告违约导致提前解除，对此被告应承担违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2020年7月25日，被告将涉案房屋交付原告，故原告要求被告支付2020年6月26日至2020年7月25日租金的诉讼请求，本院予以支持。双方合同明确约定被告未依约支付租金导致合同提前解除合同的应按照月租金100%支付违约金，同时押金用于抵扣承租人应交未交的租金、费用以及承租人应当承担的违约金、赔偿金，故原告要求确认已经收取押金不再返还被告，用于冲抵被告应付违约金，于法有据，本院予以支持。至于原告要求被告支付未按约定时间交付房屋违约金，鉴于双方《物业交割清单》明确合同解除时间为7月25日，被告亦于7月25日将房屋交还原告，故该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告吴锐与被告朱思宁之间租赁合同关系于2020年7月25日解除；二、被告朱思宁于本判决生效之日起七日内支付原告吴锐租金8000元；三、原告吴锐已收取押金8000元不再退还被告朱思宁，以冲抵被告朱思宁应付违约金；四、驳回原告吴锐的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费516元，由被告朱思宁负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 亮二〇二〇年十一月二十三日法官助理  刘倩茹书 记 员  杨 闻