山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初10191号原告：中国建设银行股份有限公司济宁分行，住所地济宁市红星中路**，统一社会信用代码91370800865952369K。负责人：袁雪峰，行长。委托诉讼代理人：成义军，男，1972年出生，汉族，系中国建设银行股份有限公司济宁分行职工，住济宁市任城区。委托诉讼代理人:房善全，山东公明政和律师事务所律师。被告：宋腾腾，男，1990年5月6日出生，汉族，住济宁市东五里营片区。原告中国建设银行股份有限公司济宁分行（以下简称“建行济宁分行”）与被告宋腾腾金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告建行济宁分行委托诉讼代理人房善全、被告宋腾腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行济宁分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告宋腾腾于2017年6月29日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令被告宋腾腾偿还原告借款本金268308.11元、利息3427.42元、罚息及复利31.32元（暂计至2020年7月6日），合计271766.85元，以及自2020年7月7日起至借款清偿之日止的利息、罚息及复利（按合同约定利率计算）；3.确认原告对被告宋腾腾提供的抵押物，即坐落于济宁市东五里营片区A9号楼01单元11层01-1102号房产的处分价值享有优先受偿权；4、本案诉讼费、律师费等实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2017年6月29日，被告宋腾腾作为借款人，与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告向原告借款28万元，用于购买房产，借款期限为360个月，采用等额本息方法按月还款，贷款利率执行基准利率，逾期罚息利率在贷款利率水平上上浮50%。被告宋腾腾同时作为抵押人，以所购坐落于济宁市东五里营片区A9号楼01单元11层01-1102号、不动产权证号为鲁（2018）济宁市不动产权第0032140号的房产为该笔借款提供抵押担保，并办理了正式抵押登记手续，不动产登记证明号为鲁（2018）济宁市不动产证明第0051100号。贷款发放后，因被告未能按时足额履行还款义务，构成违约，原告有权根据合同约定解除合同，并要求被告清偿债务。被告宋腾腾辩称，原告所诉的借款属实，答辩人没有按期偿还也属实，现在正积极工作筹款，争取早点还上所欠的款项，希望还能继续履行合同，以后保证不再欠款了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告建行济宁分行提交如下证据材料：（1）被告宋腾腾身份证复印件一份；（2）《中国建设银行个人住房贷款申请表》一份；（3）《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370686108-2012-20171683434）一份；（4）《不动产登记证明》一份；（5）中国建设银行个人贷款支付凭证一份；（6）《中国建设银行个人贷款对账单》及《贷款账户基本信息》各一份；（7）《委托代理协议》及律师代理费发票（本案主张代理费1000元）各一份。被告宋腾腾未提交证据材料，对原告提交的上述证据材料的真实性、合法性、关联性均表示无异议。经审查，上述证据，来源合法，内容真实，且与案件事实相关联，对其证明效力本院均予确认，能够作为认定本案事实的依据。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2017年6月3日，被告宋腾腾作为申请人向原告建行济宁分行提交《个人住房贷款申请表》，申请借款28万元，用于购买山东华瑞园房地产开发有限公司出售的房屋。2017年6月29日，被告宋腾腾作为借款人和抵押人，与原告建行济宁分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370686108-2012-20171683434），主要约定内容：借款本金为人民币28万元；借款用途为购买东五里营片区A9号楼（幢）01单元11层01-1102号房屋；借款期限为360个月（自2017年6月29日至2047年6月29日）；贷款利率在基准利率水平上上浮0%，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为1486.03元；合同项下担保方式为抵押和最高额保证；抵押财产为东五里营片区A9号楼（幢）01单元11层01-1102号房屋，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他费用、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等）。2018年10月25日，济宁市国土资源局为涉案抵押房屋（坐落于东五里营片区**楼（幢）******）办理了正式抵押登记，房屋抵押权利人为原告建行济宁分行，编号为鲁（2018）济宁市不动产证明第0051100号。2017年8月2日，原告建行济宁分行向合同约定账户（37×××78）发放贷款28万元。贷款发放后，自2017年9月2日至2020年4月8日期间，被告宋腾腾基本能正常还款，但此后未再还款；截止至2020年9月28日，已还本金11691.89元，利息35861.07元，贷款余额为268308.11元，拖欠总额为7524.11元。另查明，原告建行济宁分行因主张涉案债权委托山东公明政和律师事务所办理法律事务，已支付前期律师代理费1000元。本案涉及问题是：1、原告建行济宁分行要求被告宋腾腾提前偿还下欠借款本金268308.11元、利息（包括罚息和复利）及实现债权费用，是否有事实和法律依据？2、原告是否对涉案抵押房产享有优先受偿权？本院认为，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。涉案《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原被告之间成立借款担保合同关系，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告建行济宁分行将借款28万元发放给被告宋腾腾指定账户，履行了合同义务。被告宋腾腾未按合同约定期限足额偿还每月借款本息，已构成违约。涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第十七条约定违约救济措施包括：停止发放本合同项下的借款；宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；向借款人收取违约金；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行；从借款人在中国建设银行系统开立的任何账户上划收任何币种的款项用以抵偿借款人应付款项；要求借款人限期纠正违约行为并赔偿相应损失；以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用等。据此，基于被告宋腾腾违约的事实，原告建行济宁分行有权解除涉案《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求被告宋腾腾提前偿还下欠全部借款本金、利息、罚息、复利及实现债权的费用。本案中，原告根据借款人的还款情况，按照合同约定基准利率（当前执行贷款年利率4.9%）计收正常利息，逾期按罚息利率（执行利率水平上上浮50%）计收罚息及复利，截止至2020年7月6日计算得出借款人下欠借款本金268308.11元、利息3427.42元、罚息及复利31.32元，本息合计271766.85元，符合双方约定且不违反中国人民银行关于贷款利率上下限的规定，合法有效，应予以确认。故原告建行济宁分行要求被告宋腾腾偿还上述借款本息及2020年7月6日之后利息（按合同约定计算至借款清偿之日），有事实和法律依据，应予以支持。因被告宋腾腾违约，导致原告为实现债权而支付律师代理费1000元，依上述合同约定，该费用应当由被告宋腾腾承担。关于原告是否对涉案抵押房产享有优先受偿权的问题。不动产抵押权人的优先受偿权是指不动产抵押权设定后，当债务人不履行到期债务时，抵押权人有权依法以抵押的不动产拍卖、变卖所得的价款优先受偿。不动产抵押权的设立以登记为生效要件。被告宋腾腾以所购房屋【东五里营片区A9号楼（幢）01单元11层01-1102号房屋】为涉案借款提供抵押并办理了房屋抵押登记，抵押权已依法设立。涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第十三条第八项约定，借款人未足额履行合同项下的到期债务（包括依照合同约定被宣布提前到期的债务），或违反合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权。据此，被告宋腾腾如未能清偿上述债务，原告有权行使抵押权，其主张对拍卖、变卖涉案抵押房产所得价款优先受偿，于法有所，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十二条第二项、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司济宁分行与被告宋腾腾签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370686108-2012-20171683434）；二、被告宋腾腾于本判决生效之日起五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司济宁分行借款本金268308.11元、利息3427.42元、罚息及复利31.32元（截止至2020年7月6日），合计271766.85元；并继续支付自2020年7月7起至实际付清之日止按照《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370686108-2012-20171683434）约定计算的利息、罚息及复利。三、被告宋腾腾于本判决生效之日起五日内向原告中国建设银行股份有限公司济宁分行支付律师代理费1000元。四、如被告宋腾腾未能按上述期限履行还款义务，原告中国建设银行股份有限公司济宁分行有权以被告宋腾腾提供的抵押物即坐落于东五里营片区A9号楼（幢）01单元11层01-1102号房产【不动产产权证号为鲁（2018）济宁市不动产权第0032140号】折价或变卖、拍卖该抵押物的价款优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5392元，减半收取2696元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  徐莉莉二〇二〇年十一月二十三日书记员  李俊青