铜川市耀州区人民法院   民事判决书      (2020)陕0204民初1100号   原告：中国工商银行股份有限公司铜川分行，住所地：陕西省铜川市新区。   负责人：吴浩强，该行行长。   委托诉讼代理人：李燕，陕西红河律师事务所律师。   被告：王伟龙，男，汉族，住铜川市印台区。   被告：赵焌宇，女，汉族，住铜川市印台区，与被告王伟龙系夫妻关系。   共同委托诉讼代理人：王忠诚，陕西红河律师事务所律师。   被告：陕西华居置业有限公司，住所地：铜川市印台区。   法定代表人：丁鹏。   原告中国工商银行股份有限公司铜川分行（以下简称工行铜川分行）诉被告王伟龙、赵焌宇、陕西华居置业有限公司（以下简称华居公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告工行铜川分行的委托诉讼代理人李燕，被告王伟龙、赵焌宇及其委托诉讼代理人王忠诚到庭参加了诉讼，被告华居公司经公告送达开庭传票未到庭，本案缺席审理，现已审理终结。   原告工行铜川分行向本院提出诉讼请求：一、请求解除原告与三被告签订的《个人借款/担保合同》，判决被告王伟龙和赵焌宇立即偿还原告贷款本金224698.37元和截止2020年10月18日前的利息、罚息和复利合计15223.93元，及自2020年10月19日始至实际清偿之日前的所欠利息、罚息和复利；二、判决被告王伟龙和赵焌宇承担原告律师代理费23384元和公告费800元；三、判决被告陕西华居置业有限公司对上述贷款本金、利息、罚息和复利以及律师代理费、公告费承担连带清偿责任；四、拍卖、变卖铜川市印台区XX巷XX居XX号XX号楼XX单元XX层XX房产所得价款，请求判决原告对被告所欠款项和律师代理费有优先受偿权；五、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年6月12日，原告工行铜川分行作为贷款人与被告王伟龙作为借款人，被告赵焌宇作为共同借款人，被告华居公司作为保证人订立《个人购房借款/担保合同》，因王伟龙与赵焌宇购买位于铜川市印台区XX巷XX居XX号XX号楼XX号房产，向原告贷款240000元，贷款期限360个月，贷款利率按照人民银行基准利率，执行利率以借款凭证记载为准。贷款发放给保证人的指定账户。还款方式为按月等额本息还款法，借款人按月归还贷款。合同还约定借款人未按照约定偿还贷款时，贷款人有权收取复利和罚息，被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款构成违约，贷款人有权解除该合同。并约定贷款人为实现债权及担保权力而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等均由借款人承担。同时，保证人华居公司对借款人提供阶段性连带保证责任，保证范围包括本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。合同第55条约定，发生纠纷时向贷款人所在地人民法院提起民事诉讼。另外，借款人王伟龙、赵焌宇将其位于铜川市印台区XX巷XX居XX号XX号楼XX号房产抵押予原告，双方在登记机关办理了预抵押登记。抵押物担保范围包括本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。若借款人未按约定还款，贷款人有权以借款人预抵押的房产折价、拍卖或者变卖所得价款有优先受偿权。2015年6月12日，原告向被告发放贷款24万元，当日执行利率5.65%。因自2019年7月开始至2020年4月，被告王伟龙和赵焌宇已连续逾期10期未按时偿还原告贷款。原告向被告王伟龙、赵焌宇多次电话催收，并在向三被告发出书面逾期催收通知书后，三被告均置之不理，至今未归还所欠贷款。综上所述，被告未按合同约定履行还款义务构成严重违约，原告为了使银行信贷资金不受损失，请求贵院支持原告的诉讼请求。   原告工行铜川分行提交以下证据以支持其诉讼请求：   一、被告王伟龙、赵焌宇身份证及其结婚证等复印件、《个人借款/担保合同》，证明：1、原、被告各方签订的借款担保合同主体、形式以及内容合法，被告因购买商品房向原告借款24万元整，贷款期限360个月按等额本息方式按月还款，360个月还清贷款，若第一、二被告连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告有权解除该合同，被告应当赔偿原告的损失，损失包括律师费、评估费、拍卖费等实现债权的费用。2、合同第十九条、第二十条、第二十一条、第五十七条约定：二被告以其华居X号X幢X单元XX层XX号、面积106.4平方米、价值345800元的商品房作为抵押，并办理抵押登记手续，抵押担保范围包括本金、利息、罚息及复利，和原告实现债权的费用。并且，在处分抵押商品房过程中原告有优先受偿权。3、根据合同第五十四条约定的保证人承担保证责任的范围按10.2确定，约定第三被告作为保证人，对第一、二被告所欠原告的贷款本金、利息、罚息和复利，及违约金和贷款实现债权费用承担阶段性连带责任保证。   二、借款凭证及借据历史处理明细，证明：1、原告按照借款合同约定于2015年6月12日向被告完成了借款合同约定的发放贷款的义务。2、截至2020年6月12日，被告连续逾期12期未按约定还款，根据《借款担保合同》第十四条14.1L和14.2（5）之规定，三被告违约，符合解除《借款担保合同》的条件，原告起诉三被告要求解除《个人借款/担保合同》，以及请求被告归还贷款本息、支付律师费等费用有事实和合同依据，符合合同规定。   三、房屋销售合同（预售）、首付款收款凭证、银行转账凭证、中国工商银行个人住房贷款申请表、个人住房贷款客户谈话笔录、委托转账付款授权书、客户须知、抵押物共有人同意抵押声明、贷款用途声明、房产抵押担保人家庭主要成员意见表、诚信保证函、特别声明、开通短信提示服务功能协议、共同承诺书、个人薪金收入证明和照片，以及第三被告的开发商承诺、担保函和房屋预登记证（铜房预印台字第XXXXXXX号）。证明：1、第一、二被告与第三被告订立和办理登记备案的《商品房买卖合同（预售）》自2015年5月27日依法成立，第一、二被告按照该售房合同约定履行交付105800元首付款给第三被告，该售房合同内容合法，形式有效，且买卖合同已经实际履行。2、第一、二被告对所签订的《个人购房借款/担保合同》所有条款充分理解，承诺遵守借款合同的全部条款；3、第一、二被告因其二人购房申请贷款24万元，同时以所购房屋办理了抵押登记，原告取得他项权证，三被告承诺在不能履行债务时无条件迁出涉案抵押房屋同意采取变卖、拍卖、抵债等方式处置设押房屋，原告有权因借款担保合同向三被告主张债权，并享有对抵押商品房拍卖和变卖的优先受偿权；4、证明第三被告华居公司实际收到第一、二被告商品房首付款，并自愿对借款承担阶段性担保责任，其承诺若借款合同与事实不符时同意对第一、二被告贷款承担连带还款责任。   四、逾期贷款催收通知书两份、特快专递邮寄单两份，以及物流跟踪网络查询信息。证明：在第一、二被告未按约定还款在2020年1月12日，连续7期违约，原告向被告发出催款通知，三被告接到原告催收通知后，均未履行还款义务，故被告依约解除与三被告签订的借款担保合同符合约定，原告请求的本金及利息和实现债权的费用，有事实依据，符合约定和法律规定。   五、委托代理合同及票据、公告费票据，证明原告因实现债权实际支付了律师代理费，符合《个人借款/担保合同》规定，属于原告实现债权的费用，三被告应当承担此费用。   对原告提交证据的分析与认定。被告华居公司不到庭质证是对自己权利的放弃。1、被告王伟龙、赵焌宇对第一组证据王伟龙、赵焌宇身份证复印件以及结婚证复印件真实性无异议，但是王伟龙从未向工行提供过本人的结婚证复印件及身份证复印件，当时是提供给开发商华居公司，对于《个人购房借款担保合同》形式要件不认可，因为该合同只有在81页处借款人共同借款人、抵押人、抵押物共有人这四处签字是王伟龙和赵焌宇签字，其余字体均不是二被告所签；2、对原告提交的第二组证据中个人借款凭证形式要件不认可，在个人借款凭证左下角借款人签字处确实是王伟龙签字，但是王伟龙签字时该借款凭证是空白的，没有任何字体，上面这些字也不是王伟龙签字。对历史处理明细被告不发表质证意见，与被告无关；3、对原告提交的第三组证据中照片两张真实性认可，其余证据的形式要件均不认可，因为第三组证据中的合同、收款凭证等等表格，二被告在签署时需要手填的部分均属于空白，被告只在签名处签字，其余手填的部分均是后期加上去的。第三组证据中的收款收据不认可，被告未向华居公司交纳105800元，也未向华居公司转账交付105800元，对第三组证据中的他项权证真实性不认可，因为被告并未去办理他项权证，对第三组证据中的个人薪金收入证明的真实性不认可，证明目的也不认，王伟龙和赵焌宇从来没有向华居公司提交过这两份个人职业和薪金收入证明，王伟龙也并未在铜川瑞园建筑有限责任公司工作过。当时在中国银行贷款的时候，银行要求提供工资流水、收入证明，我没有工作，华居公司说让我不用管了，他们来负责办理；4、对原告提交的第四组证据逾期贷款催收通知书、特快专递真实性无异议，王伟龙确实收到了逾期贷款催收通知书，但是证明目的不认可。王伟龙接收到催收通知书以后，向工行铜川分行工作人员电话联系，告知工行铜川分行工作人员王伟龙并未收到工行的发放的贷款，工行铜川分行说贷款发放给了开发商，王伟龙陈述贷款发放给开发商，应当向开发商主张还款，而不能向王伟龙主张；5、对第五组证据无异议，证明目的不认可，理由是个人借款合同的贷款本息都不应当由被告偿还，所以实现债权的费用也不应当由被告偿还。被告王伟龙、赵焌宇认可原告提交的以上证据中签字是二人所签，抗辩自己签字时其中内容均是空白，但未提交有效证据证明，抗辩理由不能成立，原告提交的以上五组证据能够相互印证形成有效的证据链，对以上五组证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认。   被告王伟龙辩称，一、同意原告主张解除与被告签订的个人借款和担保合同的诉讼请求，不同意被告向原告偿还借款本金以及利息、罚息和复利的请求。2015年2月份，华居公司XX城售楼部在印台区延安路三里洞居委院子门口发活动彩页，我当时刚好路过给我发了一份彩页，之后我到华居公司快乐城售楼部去咨询，销售人员李某甲将房子情况详细给我介绍。2015年3月18日王伟龙到华居公司开发的XX城XX房XX房，当天与华居公司签订了一份认购协议，缴纳2万元认购金。快乐城售房部工作人员给王伟龙说，你如果今年买房可以享受羊年活动半价购房，一次性交付50%的购房款，这个房子就属于你，但是你要与开发商华居公司一起到银行去签订一份个人借款合同，以王伟龙的名义向银行签订个人借款合同，华居公司作为担保人，最终由华居公司向银行承担还款责任，王伟龙不需要向银行还款。2015年4月初，中国人民银行给我打电话，我到华居公司办公室，双方协商签订贷款合同，中国人民银行工作人员说我没有工资流水，达不到贷款资格，无法贷款。第二天华居公司经理郞XX给我打电话说让我不用管了，他与银行联系好就可以办贷款，我说我现在不买房了，你退还我2万元认购金，郎XX说你如果不买就构成违约，2万元不予退还。2015年5月27日我向华居公司交纳了152900元购房款和2万元认购金，2015年6月3日，我与工商银行、华居公司以王伟龙的名义签订了个人借款合同，华居公司向王伟龙承诺，该笔借款由华居公司偿还，与王伟龙没有关系。2015年8月16日，王伟龙与华居公司签订了商品房买卖合同，约定该房屋总价款345800元，因为王伟龙享受羊年活动，按半价一次性支付50%的商品房价款，并向华居公司交付了契税、大修基金以及办理房产证的费用。之后，王伟龙就开始装修房子并入住。王伟龙与工商银行、华居公司签订个人借款合同之后，至今并未向原告偿还过借款本金及利息，一直是由华居公司偿还，到2019年6月份华居公司不向银行还款，工商银行工作人员给我打电话，我说我的房子是全款买的，你们并没有将贷款转账给我，我只是签了字，你们不能就告诉我我欠了二十多万元要求我来承担，我也没有能力承担，因为这错不在我。   被告赵焌宇同王伟龙答辩意见一致。   被告王伟龙、赵焌宇提交以下证据以支持其抗辩理由：    一、开发商华居公司广告宣传彩页两张，证明华居公司面向社会发放的广告彩页两张，开发商华居公司做羊年活动半价购房。   二、开发商与王伟龙签订的的认购协议、商品房买卖合同一份，证明被告王伟龙分别在2015年的3月份和8月份与华居公司签订了买卖合同，并且已经按照买卖合同约定向华居公司交纳了全部款项。   三、王伟龙向开发商交款的两份收款收据、银行转账凭证、存折支收明细，证明被告王伟龙在2015年5月27日和8月16日将涉案房屋的全部款项已经足额向华居公司全部缴纳，172900元向开发商华居公司员工崔某转账支付，转账中已经注明王伟龙购华居1号6号楼11402号全部房款，其中152900元是2015年5月28日王伟龙的母亲替王伟龙向华居公司崔某转账。   四、证人王某某、李某乙出庭证言，证明：1、王某某和李某乙当时购房去银行办理贷款的过程，银行工作人员向其释明贷款与他们没有关系，由开发商还款；证人办理完贷款合同后，他们的贷款也由开发商一直向银行还款。   对被告提交证据的分析与认定。被告华居公司不到庭质证是对自己权利的放弃。1、原告对第一组证据的真实性不认可，与本案没有关联性；对于被告提交的第二组证据真实性不认可，认购协议是复印件，商品房买卖合同不是预登记的买卖合同，与我们提交的2015年5月28日签订的预售商品房买卖合同不一致，真实性不认可；对第三组证据收款收据真实性不认可，开发商华居公司向银行提交的收款收据是首付款105800元；银行转账凭证证明目的不认可，与本案没有关联性，原告向法庭提交的首付款和转账明细均发生在2015年5月28日之前，而且被告提交的是转给崔某个人的，不能证明是购房款，王伟龙已经向原告贷款，办理了抵押登记，原告已经向开发商放款，王伟龙和原告的借款已经实际发生，2015年5月28日的转款与本案没有关联；对证人证言真实性不认可。证人的证言与本案没有关联性，证人的陈述是一个孤证，不能达到证明目的。本院对被告提交的以上三组证据的真实性予以确认，证人证言无其他证据加以印证，原告的抗辩意见予以采纳，该证人证言本院不予采信。   被告华居公司未到庭答辩亦未提交证据。   经上述质证、认证，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：   被告华居公司系铜川市印台区三里洞华居・快乐城（备案名XX 1号）项目的开发商。2015年3月，被告王伟龙持华居公司发放的＜羊年五折活动＞宣传购房广告到被告售楼部咨询。同年3月18日，被告王伟龙（乙方）与华居公司（甲方）XX居XX城（备案名XX  1号）认购协议书一份，协议约定：一、XX居XX城XX单元XX层XX室，户型两室两厅，甲乙双方约定该房屋按套计算该商品房价款，乙方所定套型应付购房款总计345800元。二、乙方签订认购书时，向甲方支付认购定金20000元，作为认购此套商品房的依据，如乙方违反合同约定，乙方无权要求返还定金。三、甲、乙双方同意乙方按照一次性付款＜羊年5折活动＞方式支付房款；四、本认购协议书自双方签章之日起生效，本协议书一式两份，甲、乙双方各执一份，在双方签订《商品房买卖合同》后，本认购协议书自行失效并由甲方收回。协议书甲方处加盖有华居公司合同专用章，王伟龙在乙方处签名捺印。华居公司告知王伟龙半价购房是先以王伟龙名义办理房屋抵押贷款，由华居公司使用贷款并由华居公司按期偿还。   2015年5月28日，王伟龙（买受人）与华居公司（出卖人） 签订商品房买卖合同（预售）一份，合同主要约定王伟龙购买被告开发的位于铜川市印台区XX路XX居XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋总价款为345800元，被告采取商业贷款方式付款。被告应于2015年5月27日前支付首期房价款105800元，占全部房价款的31%，余款240000元向银行申请贷款支付，合同还约定了其他权利义务等。华居公司在出卖人处加盖合同专用章及委托代理人崔XX名章，王伟龙在买受人处签名捺印。商品房买卖合同（预售）签订后在铜川市住房和城乡建设管理局备案，2015年5月27日华居公司出具交纳购房首付款105800元的收款收据。   2015年6月12日原告工行铜川分行、被告王伟龙与华居公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定：王伟龙作为借款人与妻子赵焌宇作为共同借款人向工行铜川分行借款本金240000元用于购买位于铜川市印台区三里洞XX1号小区X 幢X单元XX层XXXX号房屋，借款期限为360个月，贷款利率以发放贷款时使用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按照下列公示换算：月利率=年利率/12。贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按照调整后的基准利率及4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人授权贷款人一次性发放贷款，贷款利息自实际发放之日起计算，户名：陕西华居置业有限公司，账户：XXXXXXXXXXXXXXX3217，开户行：铜川印台区支行。借款人按照按月等额本息还款法偿还贷款本息。合同第52条约定，罚息利率按照第四条约定的利率基础上加收50%。本合同项下担保方式为保证、抵押，其中，保证人承担保证责任的范围按照阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带责任保证。抵押财产为被告王伟龙、赵焌宇所购涉案房屋。合同注明：“贷款人已提请借款人和担保人对本合同各条款，特别是黑体部分作全面准确的理解，并应借款人和担保人的要求对相应条款作了说明，借款人和担保人确认对本合同内容不存在误解或异议。” 被告王伟龙、赵焌宇在借款人与抵押人处签名，被告华居公司在保证人处加盖公章，原告在贷款人处加盖公章。2015年6月1日，王伟龙与妻子赵焌宇向原告出具了委托转账付款授权书、抵押物共有人同意抵押声明、房产抵押、担保人家庭主要成员意见、共同还款承诺书等。2015年6月12日，原告工行铜川分行将涉案印台区XX居XX号XX号楼XX号房屋办理了预告登记，涉案房屋至今未办理房产证，至今未办理抵押登记。合同签订后，原告工行铜川分行于2015年6月12日向被告王伟龙授权银行将借款资金一次性转入华居公司尾号为3217的账号，发放了贷款24万元。   2015年8月16日王伟龙（买受人、乙方）与华居公司（出卖人、甲方）又签订一份《商品房买卖合同》合同，主要约定：1、乙方购买位于铜川市印台区三里洞 “XX1号”小区X号楼X单元XX层X室两室两厅房屋一套，总价款为345800元，因乙方参加甲方实施的“羊年活动”， 故在乙方办理完毕银行按揭手续，银行已放款的前提下，甲方以签订房款的五折将房屋一次性售予乙方，乙方支付房款后，银行月供由甲方按时支付。每五年为一个确认段，若五年后任何一方不愿继续贷款，甲方不得以任何理由拒绝，需及时办理还款手续并为乙方办理房产证相关手续，所有费用基数以商品房总价款为基数，各自承担，付款以其他方式即“羊年活动”，一次性支付50％的商品房总价款；2、甲方应在2015年6月30日前将符合本合同约定的商品房交付给乙方进行房屋装修，甲方应当在商品房交付使用后720日内，开始办理房屋产权证书。乙方应当积极履行配合义务，提供办证所需的个人资料并保证提供资料真实有效，如甲方就此通知乙方后，乙方在合理期限仍不提供办证所需手续的，乙方向甲方承担1000元的违约金；如因甲方原因在约定期限内未办理房产证书的，甲方应向乙方承担1000元的违约金，房产证继续办理；合同还约定了其他权利义务。合同签订同日，被告王伟龙向华居公司交纳预收契税、住宅专项维修资金和办理房产证等费用22222元。2015年5月27日，被告王伟龙向华居公司交纳172900元。   另查明，自2015年7月12日至2019年7月12日，被告华居公司代王伟龙向原告工行铜川分行偿还银行贷款本金合计15301.63元及部分利息，剩余本金224698.37元及截止2020年10月18日前的利息、罚息和复利合计15223.93元未偿还。   本院认为，王伟龙持华居公司购房宣传单向其咨询并与华居公司签订了《认购协议》，双方初步约定王伟龙以半价购买涉案房屋，王伟龙向原告借款由华居公司使用并由华居公司按期向原告偿还，后双方依次签订了商品房买卖合同（预售)，2015年8月16日的商品房买卖合同，并与原告工行铜川分行签订了《个人购房借款/担保合同》。上述合同均为原、被告的真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。合同签订后，原告履行了发放24万元贷款的义务，被告王伟龙、赵焌宇未按合同约定按月偿还贷款，抗辩其与华居公司约定该笔贷款由华居公司使用并偿还，王伟龙已经足额向华居公司半价支付了购房款。庭审查明，王伟龙与华居公司2015年8月16日签订的商品房买卖合同约定王伟龙以半价购买涉案房屋，王伟龙应在原告处办理购房个人贷款，所借款项由华居公司使用并由华居公司按期向原告偿还，该约定实质上是将王伟龙对原告的借款债务转移给了华居公司。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。王伟龙抗辩原告明知王伟龙与华居公司约定借款由华居公司使用并由华居公司按期偿还，且原告与华居公司恶意串通损害王伟龙的利益。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”王伟龙虽然提出了抗辩理由，但未提交有效证据予以证明，原告表明对此事前不知情且事后没有同意，故王伟龙抗辩理由不能成立。综上所述，王伟龙与华居公司约定将王伟龙的债务转移给华居公司，该约定仅对双方具有约束力，对原告无法律约束力。王伟龙与共同借款人赵焌宇应当向原告承担还款责任。王伟龙与赵焌宇向原告还款后，可依据双方于2015年8月15日签订的《商品房买卖合同》另案向华居公司主张权利。   本案中，华居公司代王伟龙向原告偿还本息至2019年7月12日，之后至今并未还款，已经超过合同约定的连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的约定，致使原告合同目的不能实现，借款人王伟龙构成违约，原告主张解除与王伟龙、赵焌宇、华居公司签订的《个人借款/担保合同》，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。原告主张被告王伟龙和赵焌宇偿还原告贷款本金224698.37元，截止2020年10月18日前的利息、罚息和复利合计15223.93元及自2020年10月19日始至实际清偿之日前的所欠利息、罚息和复利，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。原告主张的利息应当按照双方合同约定的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为标准，罚息、复利按照合同约定的利率的1.5倍计算。原告主张被告王伟龙和赵焌宇承担律师代理费23384元和公告费800元，提交了委托代理合同、发票。律师费属于双方合同约定的违约后给原告造成的其他损失，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。公告费属于原告的诉讼成本，原告主张王伟龙和赵焌宇承担，于法无据，本院不予支持。《个人借款/担保合同》约定保证人承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带责任保证。故原告主张被告华居公司对上述贷款本金224698.37元、利息、罚息和复利以及律师代理费承担连带清偿责任，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。   原告主张拍卖、变卖铜川市印台区XX巷XX居XX号XX号楼XX单元XX层XX房产所得价款，原告对被告所欠款项和律师代理费有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。依据上述法律规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，也即虽然原告已经取得了对抵押物的抵押权预告登记，但该登记并非抵押权。本案中，涉案房屋至今未办理房产证，也未办理抵押登记，该抵押权并未设立，不产生优先受偿的效力。原告主张对该抵押预告登记的房产享有优先受偿权没有法律依据，依法不予支持。被告华居公司未到庭是对自己权利的放弃。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十四条、第九十四条第四项、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、解除原告中国工商银行股份有限公司铜川分行与被告王伟龙、赵焌宇、陕西华居置业有限公司签订的《个人借款/担保合同》。   二、被告王伟龙、赵焌宇于判决生效后三十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司铜川分行贷款本金224698.37元。   三、被告王伟龙、赵焌宇于判决生效后三十日内支付原告中国工商银行股份有限公司铜川分行截止2020年10月18日的利息、罚息和复利合计15223.93元及自2020年10月19日始至实际清偿之日前的利息、罚息和复利（利息按照双方合同约定的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为标准，罚息、复利按照合同约定利率的1.5倍计算）。   四、被告王伟龙、赵焌宇于判决生效后三十日内支付原告中国工商银行股份有限公司铜川分行律师代理费23384元。   五、被告陕西华居置业有限公司对上述债务本金224698.37元及利息、罚息、复利、律师代理费承担连带清偿责任。   六、驳回原告中国工商银行股份有限公司铜川分行的其他诉讼请求。   本案受理费5158元，原告中国工商银行股份有限公司铜川分行负担50元，被告王伟龙、赵焌宇、陕西华居置业有限公司连带负担5108元直接支付原告，原告已经预交的受理费本院不予退还。公告费由原告中国工商银行股份有限公司铜川分行负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。       审 判 长    杨 敏   人民陪审员    刘亚萍   人民陪审员    贺亚荣                               二〇二〇年十一月十二日       书 记 员  师筱蕊            1