江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初2338号原告：江阴市纵横物业管理有限公司，统一社会信用代码91320281696744939G，住所地江阴市青果路青果花苑12幢106室法定代表人：刘静，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚爱民、王亚丽，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。被告：江阴市天晨置业有限公司，统一社会信用代码91320281302115268U，住所地江阴市河北街188号法定代表人：张晨，该公司总经理。委托诉讼代理人：周建华、怀金琳，江阴市城西法律服务所法律工作者。原告江阴市纵横物业管理有限公司（以下简称纵横公司）与被告江阴市良晨置业有限公司（2020年4月29日名称变更为江阴市天晨置业有限公司，以下均简称天晨公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月24日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年7月2日、8月24日再次公开开庭进行了审理。原告纵横公司委托诉讼代理人姚爱民、王亚丽，被告天晨公司委托诉讼代理人周建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告纵横公司向本院提出诉讼请求：判令天晨公司支付物业费500000元及空置房屋物业管理费用262927元（自2017年12月1日起至2019年11月30日止），合计762927元，并承担该款按每日万分之五自2017年12月11日起计算至实际结清之日止的违约金。事实和理由：纵横公司与天晨公司分别于2015年12月、2017年8月28日签订《前期物业管理服务合同》及《前期物业管理服务协议》一份，由纵横公司对天晨公司开发的“天晨嘉园”小区提供物业服务，双方对开办费、物业服务期限、空置费承担、违约责任等作出约定。纵横公司依约提供物业服务，但天晨公司至今未支付物业费及空置房屋物业管理费用。为维护自身权益，特诉至法院，请求法院判如所请。被告天晨公司辩称，一、2015年12月双方签订《前期物业管理服务合同》的目的仅是为了备案使用，不能作为双方履行合同依据，正式实施合同应另行签订（见该合同第四十一条第三款约定），故该份合同没有履行，纵横公司依据该合同第七条、第三十条约定提出空置房屋物业管理费用262927元及按每日万分之五自2017年12月11日起计算的违约金没有合同依据。二、2017年3月，天晨公司定向招标时，纵横公司就“天晨嘉园”小区物业管理提出了完整的《物业管理服务方案》，针对“天晨嘉园”小区物业服务特色、物业管理整体方案、物业管理人员配备及管理标准、前期介入及装修管理、房屋及公共设施管理、小区治安、车辆及交通管理、卫生、绿化、环保及其他管理、档案管理、财务管理、人事管理、物业服务开办费收支预算等作出了承诺，天晨公司在认可上述《物业管理服务方案》的基础上，于2017年8月28日与纵横公司签订了《前期物业管理服务协议》，但协议订立后，纵横公司没有按照自己提出的《物业管理服务方案》履行自己的物业管理义务，也未向法院提供已履行物业管理的相关证据，故纵横公司要求足额支付物业费500000元无事实依据。三、天晨公司按《前期物业管理服务协议》第一、第二、第三条约定向纵横公司支付了80000元，但纵横公司没有按照协议第一条的约定以及《物业管理服务方案》第三章规定配备3名物业管理工作人员在规定时间内提供物业管理义务，该80000元应当退还天晨公司。本院经审理认定事实如下:2015年12月，纵横公司与天晨公司签订《前期物业管理服务合同》，约定纵横公司为天晨嘉园提供物业管理服务，第六条约定物业服务收费选择包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，别墅住宅3.8元/月/平方米，高层住宅2.5元/月/平方米，多层用房2元/月/平方米，商业用房3元/月/平方米，路面车位租赁费120元/个/月，地下车位能耗费50元/个/月，开办费37261元于纵横公司进驻前一个月支付；第七条约定业主应于房屋交付之日次月起交纳物业服务费用（物业服务资金），纳入物业服务管理范围的已竣工但尚未出售或者因天晨公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由天晨公司全额交纳，物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在每年第一个月履行交纳义务；第三十条约定天晨公司、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日服务费的百分之五的标准向纵横公司支付违约金；第四十条约定因该项目面积较小，物业费无法正常运作，由天晨公司提供500平方米商铺来弥补物业费不足；第四十一条约定此合同只用于备案使用，正式实施合同另行签订。《前期物业管理服务合同》签订后，于2015年12月31日进行了备案登记，备案的物业服务等级为五级服务。2017年3月，纵横公司出具天晨嘉园《物业管理服务方案》，对人员配备及员工管理、机构设置及管理制度、房屋及公用设备设施管理维护、治安、车辆及交通管理等作出了说明。根据该方案，物业服务人员应配备管理处主任、工程维修人员等合计12人并附有拟任项目经理简历及主要服务人员名单。审理中，天晨公司主张该《物业管理服务方案》应作为双方签订的《前期物业管理服务协议》的组成部分。纵横公司则主张该《物业管理服务方案》是天晨公司想把天晨嘉园设计成高端物业项目进行销售而要求其所做的设计方案，因天晨嘉园楼盘面积较小无法正常运作该方案，该方案也未有纵横公司盖章确认，不能认定为《前期物业管理服务协议》的组成部分。2017年8月28日，纵横公司与天晨公司签订《前期物业管理服务协议》，内容为：一、由纵横公司提供3名工作人员至“天晨嘉园”小区秩序维护物业管理工作，从2017年9月1日至2017年11月30日止，费用每月10000元，三个月计30000元。二、开办费30000元，拆迁户面积共计2096.61平方米，补贴20000元，合计50000元。三、以上开办费、三个月人员工资、拆迁户补贴共计80000元，于2017年9月10日前支付。四、拆迁户政府补贴相关手续请于2017年12月31日前交付纵横公司备案（每年由天晨公司收取后交给纵横公司）。五、天晨嘉园前期物业管理服务期二年，自2017年12月1日起至2019年11月30日止。六、天晨嘉园小区业主全部交房时间为2017年12月31日前，因天晨公司原因未能按时交付给买受人的，其物业服务费由天晨公司全额交纳。七、别墅、商铺的物业费纵横公司不再另行收取，包含在天晨公司支付给纵横公司的500000元总额内。八、500000元第一次支付时间为2017年12月10日前支付250000元，第二次支付时间为2018年12月10日前支付200000元，第三次支付时间为2020年2月28日前支付50000元。九、纵横公司应确保秩序维护员7人（含班长1人），保洁员1人。十、本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成双方可向江阴法院诉讼。《前期物业管理服务协议》签订后，天晨公司已支付开办费、三个月人员工资、拆迁户补贴共计80000元。纵横公司自2017年9月入驻天晨嘉园小区，于2019年12月2日撤离小区。2019年12月10日，双方就天晨嘉园设施设备及其他物品进行交接并签字确认。审理中，纵横公司提供了考勤表、工资表、绿化养护巡查记录、水泵运行检查记录表、保洁巡查记录等证据证明其已经履行物业服务，但考勤表、工资表显示在绝大部分时间内，纵横公司为天晨嘉园小区提供物业管理服务的秩序员（保安）以及保洁员人数为7人，未达到《前期物业管理服务协议》约定的8人。天晨公司经质证对上述证据真实性均有异议。纵横公司还提供了应收空管费明细表，主张应收取高层、多层空置房屋物业管理费用262927元（其中含安置房14645元）。天晨公司对该明细表真实性没有异议，但认为根据《前期物业管理服务协议》约定安置房物业费只要支付20000元，其他空置房屋物业管理费用已经包含在《前期物业管理服务协议》约定的500000元中，不应再另行支付，因纵横公司没有按照《物业管理服务方案》履行物业管理义务，故该500000元未予支付。纵横公司同意将空置房屋物业管理费用中安置房部分14645元予以扣除，但认为剩余248282元不包含在500000元中，天晨公司应当另行支付。纵横公司还陈述天晨嘉园小区商铺总面积2138.52平方米，按照3元/平方米/月计算，2年物业费为153973.44元，别墅总面积为2501.26平方米，按照3.8元/平方米/月计算，2年物业费为228114.9元，上述合计382088.35元，因天晨嘉园小区面积较小，2015年合同中提及的500平方米商铺未交付由天晨公司另行补贴，所以《前期物业管理服务协议》第七条约定了天晨公司支付纵横公司500000元。以上事实，有《前期物业管理服务合同》、备案表、备案证明、《物业管理服务方案》、《前期物业管理服务协议》、工资表、考勤表、绿化养护巡查记录、水泵运行检查记录表、保洁巡查记录及当事人的陈述等在卷佐证。本案争议焦点为：一、《前期物业管理服务合同》是否作为双方履行权利义务的依据；二、《物业管理服务方案》是否是《前期物业管理服务协议》的组成部分；三、纵横公司主张的高层、多层空置房屋物业管理费用248282元是否包含在双方约定的500000元范围之内；四、纵横公司提供的物业服务质量是否符合约定的标准，天晨公司应当支付多少物业费。本院认为，《前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。双方均应按约履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于第一个争议焦点，本院认为，《前期物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合同第四十一条明确约定“此合同只用于备案使用，正式实施合同另行签订”，根据该约定，《前期物业管理服务合同》不能作为双方履行权利义务的依据，纵横公司依据该合同第三十条主张违约金的诉讼请求本院不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。但是本案中《物业管理服务方案》不应当认定为《前期物业管理服务协议》的组成部分，理由是：2015年《前期物业管理服务合同》仅供备案使用，纵横公司在2017年3月出具《物业管理服务方案》时双方并不存在正式实施的合同，该方案也未经纵横公司盖章确认，而在双方于2017年8月19日签订的《前期物业管理服务协议》中并未涉及到该方案，天晨公司对其主张在《物业管理服务方案》基础上才与纵横公司签订《前期物业管理服务协议》未提供证据予以证明，因此该方案并非纵横公司作出的服务承诺及制定的服务细则。关于第三个争议焦点，《前期物业管理服务协议》第六条约定了因天晨公司原因未能按时交付给买受人的物业的物业服务费由天晨公司全额交纳，现纵横公司主张高层、多层空置房屋物业管理费用为248282元，天晨公司并无异议，按照约定该费用应当由天晨公司交纳。虽然在第七条约定别墅、商铺的物业费不再另行收取包含在天晨公司支付的500000元总额内，但从该条内容无法得出第六条约定的物业费亦包含在500000元总额内的结论，天晨公司也未提供其他证据证明其主张，故本院对天晨公司关于空置房屋物业服务费248282元已包含在双方约定的500000元范围之内的主张不予采信，认定天晨公司按约应付物业费总额为748282元。关于第四个争议焦点，本院认为，虽然本院认定天晨公司按约应付物业费748282元，但天晨公司全额支付该费用的前提是纵横公司已经按照约定的物业服务质量标准提供了物业服务。根据查明的事实，仅就《前期物业服务协议》第九条约定的秩序维护员、保洁员人数看，纵横公司就未能按约履行义务，而人数的较少，必然影响纵横公司提供的物业服务质量，故应认定纵横公司确实存在未能按照合同约定适格履行义务的情形，应当承担一定的违约责任。根据对纵横公司服务质量的具体考察，结合合同履行的公平、诚信原则，本院酌定天晨公司按应付物业费总额的80%支付，为598625.6元。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、江阴市天晨置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付江阴市纵横物业管理有限公司物业费598625.6元；二、驳回江阴市纵横物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11430元，财产保全费5000元，合计16430元（纵横公司已预交），由纵横公司负担3538元，天晨公司负担12892元。天晨公司应负担部分于本判决书发生法律效力之日起10日内直接给付纵横公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  沈金锋人民陪审员  蒋红月人民陪审员  祁平芳二〇二〇年十一月九日书 记 员  陆垚燚附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。2、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。3、《最高人民法院关于适用的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。