江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0381民初6917号原告：蔡志国，男，1975年6月18日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：陆化东，新沂市钟吾法律服务所法律工作者。被告：方明兰，女，1935年11月3日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：叶以忠（系方明兰儿子），男，1963年1月4日出生，汉族，住新沂市。被告：舒永红，女，1965年12月15日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：张智永，江苏宝同德律师事务所律师。被告：江苏省新沂市马陵山林场，住所地新沂市马陵山名胜风景区。法定代表人：蔡绍刚，该单位场长。委托诉讼代理人：管军，该场负责人。原告蔡志国与被告方明兰、舒永红、江苏省新沂市马陵山林场（以下简称马陵山林场）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡志国的委托诉讼代理人陆化东，被告方明兰的委托诉讼代理人叶以忠，被告舒永红及其委托诉讼代理人张智永，马陵山林场的委托诉讼代理人管军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡志国向本院提出诉讼请求：1.请求判决方明兰、舒永红、马陵山林场共同返还蔡志国出资的4万元房屋购买款，并赔偿蔡志国利益损失5万元（双倍返还交给马陵山林场的2万元，另加溢价及利息损失3万元）；2.诉讼费等由方明兰、舒永红、马陵山林场共同承担。事实和理由：蔡志国妻子系马陵山镇景区职工，方明兰原为马陵山林场职工，在马陵山林场享有一套危旧房改造房屋的认购权。2015年9月28日前，经马陵山林场职工陈某,4介绍，方明兰与其儿媳舒永红同意放弃方明兰享有的上述危旧改造房屋的购买权，将该房屋的购买权以马陵山林场公示价格1200元/平方，并以总房价约14万元转让给蔡志国。2015年9月28日，蔡志国以方明兰名义替方明兰向马陵山林场交付购房定金2万元，2015年10月16日，蔡志国应舒永红要求向舒永红交付2万元林场危旧房改造国家补助款，后蔡志国以方明兰名义预定购买马陵山林场危旧房改造房屋，房号为6号楼2单元101室。马陵山林场收取蔡志国2万元购房定金后，在蔡志国不知情的情况下，与方明兰的儿子叶以忠签订上述房屋的认购协议，导致蔡志国无法购买涉案房屋。方明兰、舒永红亦单方抬价，要求蔡志国支付40万元方可购买涉案房屋。因方明兰、舒永红、马陵山林场的上述违约行为，导致蔡志国无法购买涉案房屋，另因物价上涨等因素，使得蔡志国不足以购买同类房屋，导致蔡志国出现利益损失，故蔡志国提起诉讼，请求支持上述诉请。方明兰辩称，1.方明兰从未放弃马陵山林场危旧房改造房屋的购买权，也未同意该房屋的购买权出售给他人，亦不认识蔡志国，更不知蔡志国购买该房屋之事；2.方明兰对认购危旧改造房需提前交付预付款的事情并不知情，马陵山林场也未通知方明兰缴纳预付款；3.方明兰从未要求蔡志国代为向马陵山林场缴纳预付款2万元，且马陵山林场亦未在方明兰总购房款中将该2万元予以扣除，故马陵山林场收取蔡志国的2万元与方明兰无关。综上，方明兰并没有放弃涉案房屋购买权的意思表示，亦不存在将该房屋购买权出售给蔡志国的意思表示，也没有与蔡志国签订任何房屋买卖协议，故请求驳回蔡志国对方明兰的诉讼请求。舒永红辩称，1.蔡志国作为原告的诉讼主体不适格，舒永红自始至终并未见过蔡志国，亦未从蔡志国处接收任何款项，舒永红接收的2万元意向金系从案外人陈某,4处收取，当时并不知道蔡志国的存在，且蔡志国并非马陵山林场职工，其无权购买涉案房屋；2.舒永红同意返还收取的2万元意向金，舒永红在2015年从案外人陈某,4处收取2万元意向金时，并未谈及房屋价格，亦未签订任何房屋买卖协议，因涉案房屋在2015年尚未建造，更未公示价格，故蔡志国诉称舒永红以1200元/平方同意以14万元左右价格向其出售涉案房屋与事实不符；3.蔡志国要求舒永红返还其向马陵山林场交付的2万元无事实和法律依据，方明兰或舒永红并未要求任何人代为向马陵山林场缴纳房屋预付款，蔡志国系自行向马陵山林场缴纳2万元，且马陵山林场与方明兰签订的购房合同中也未就该2万元的预付款进行扣除，故蔡志国向马陵山林场交付的2万元不能要求方明兰、舒永红进行返还。综上，舒永红自始至终并未见过蔡志国，双方之间无任何关于房屋买卖的交流，双方之间并不存在房屋买卖的意思表示，舒永红当初从案外人陈某,4处收取的2万元系意向金，在没有出售房屋的情况下，舒永红同意返还该2万元意向金，蔡志国的其他诉讼请求无事实和法律依据，请求依法予以驳回。马陵山林场辩称，1.蔡志国与方明兰、舒永红之间的涉案纠纷与马陵山林场无关。马陵山林场共计建造150套左右危旧房改造房屋，符合安置条件的改造房屋为121套，即有121个职工获得危旧改造房屋；2.对危旧房改造房屋的分配，马陵山林场从分房、支付房屋预付款以及最后签订合同都是按照工作的正常程序推进；3.涉案危旧改造房屋的认购，要求必须为本林场职工，且因在房屋推进建设过程中，由于资金不够，故要求认购房屋的职工交纳至少2万元的房屋预付款，当时方明兰的涉案房屋支付的预付款即为2万元；4.马陵山林场当时系通知职工方明兰缴纳房屋预收款，至于为何蔡志国过来交款，马陵山林场并不知情，亦与马陵山林场无关；5.对职工交付的房屋预付款，马陵山林场均会在与职工签订房屋认购协议时从职工总购房款中予以扣除，对马陵山林场收取的涉案2万元房屋预付款，因当时蔡志国妻子过来称之间存在纠纷，故马陵山林场在与方明兰签订房屋认购协议时对该2万元未作扣除，待法庭确定该2万元系由谁支付后，马陵山林场同意予以返还，但不同意蔡志国诉请的双倍返还。综上，请求驳回蔡志国对马陵山林场的诉讼请求。双方当事人围绕各自诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行举证质证。根据双方当事人的庭审陈述及所举证据，本院认定案件事实如下：方明兰原为马陵山林场职工，舒永红系方明兰儿媳。方明兰作为马陵山林场职工，享有马陵山林场建造的危旧房改造房屋一套。现蔡志国认为其已于2015年从方明兰、舒永红处购买上述危旧房改造房屋，但马陵山林场却就该房屋与方明兰签订认购合同，导致其不能购买涉案房屋而存在利益损失，引发诉讼。另查明，2010年5月，国家林业局下发林规发﹝2010﹞144号文件，对于江苏省国有林场危旧房改造2010年实施方案进行批复，认为国有林场危旧房改造是国家保障性安居工程建设的重要组成部分，是当前国家拉内需、惠民生、促增长的一项重要举措，同意江苏省2010年国有林场危旧房改造实施方案，工程范围包括新沂马陵山林场等20个国有林场，并对建设任务、投资计划作出明确。2012年左右，马陵山林场陆续按照上述文件要求建设房屋。涉案房屋即为马陵山林场按照文件要求建设的国有林场危旧房改造房屋。再查明，2015年9月28日，新沂市马陵山林场出具收款收据一张，该收据载明“付款单位：蔡志国（方明兰）付款方式：现金收款项目：购房定金金额合计贰万￥20000.收款单位（盖章）江苏省新沂市马陵山林场”。2015年10月16日，舒永红出具收条一张，载明“今收到现金贰万元正￥20000.（林场危救房改造国家补助款）经手人舒永红2015年10月16日”。2019年11月18日，马陵山林场作为甲方与方明兰作为乙方签订《马陵山林场职工危旧房改造房屋认购合同》，确认方明兰认购的房屋为6号楼2单元101室（面积为107.57平方米，单价为1250元/平方米，房屋总价款134463元），对应储藏室编号为13（面积为13.56平方米，单价为900元/平方米，储藏室总价款12204元），合计总房款为146667元。该合同第九条约定“在乙方交付购房款时，乙方先交付的购房预付款从中抵消，另外，乙方享受的财政补贴资金贰万元也从中抵消……”，该合同落款处乙方签字为“叶以忠”。签订合同的当天，马陵山林场出具收款收据一张，载明收取方明兰危旧房改造项目购房款（6-2-101）126667元。庭审中，马陵山林场陈述收取的方明兰上述126667元购房款中已扣除方明兰享受的财政补贴资金贰万元，但对2015年9月28日收取的2万元预付款，因存在争议，马陵山林场在方明兰的总购房款中未将该2万元预付款予以扣除。在双方此次纠纷处理过程中，本院依职权对陈某,4进行了谈话，陈某,4陈述，陈某,4原为马陵山林场职工，方明兰亦为马陵山林场职工，马陵山林场危旧房改造方明兰享有一套住房。2015年，经陈某,4联系，方明兰儿媳舒永红表态放弃该房屋的购买权，后陈某,4联系蔡志国过来购买该房屋，舒永红便过来拿该危旧房改造房屋的国家补助款2万元，因为国家危旧房改造补助款需房屋建好出售时才能发放，而舒永红以后不要该房屋，所以蔡志国当时就先自己出钱给付舒永红这2万元国家补助款，另因马陵山林场当时建设危旧改造房屋时资金不够，需要认购房屋的职工先交付预付款，所以蔡志国又向马陵山林场交付了涉案房屋的认购预付款2万元。但在房屋盖好后，蔡志国欲从马陵山林场接收涉案房屋，但舒永红不再同意出售，后马陵山林场与方明兰儿子签订了涉案房屋的房屋认购合同。本院认为，关于蔡志国与方明兰、舒永红之间是否存在房屋买卖法律关系问题。本案中，蔡志国主张其与方明兰、舒永红之间曾就涉案危旧改造房屋认购权达成买卖协议，并向法庭提交马陵山林场出具的收据原件一张、舒永红出具的收条原件一张及证人陈某,4的书面证言予以证实。根据马陵山林场出具的收据内容、舒永红收条中载明的“林场危救房改造国家补助款”内容及双方当事人的庭审陈述内容，可以相互印证陈某,4在本院谈话内容的真实性，本院据此认定，舒永红作为方明兰的儿媳，曾在2015年经陈某,4作为中间人介绍，与蔡志国之间就涉案林场危旧改造房屋认购权达成了口头转让协议，且舒永红亦据此收取了蔡志国2万元林场危救房改造国家补助款，故此可以认定蔡志国与舒永红之间成立房屋买卖合同法律关系。蔡志国所举证据并不足以证实方明兰放弃涉案房屋的认购权并向其转让涉案房屋，故蔡志国主张其与方明兰之间存在房屋买卖合同关系，依据不足，本院不予采纳。关于涉案房屋买卖合同效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益……”。本案中，根据双方的庭审陈述及所举证据可知，涉案房屋系马陵山林场响应国家文件精神建设用于林场职工危旧房改造的国家保障性安居工程，该危旧改造房屋需林场内部职工才享有认购权。舒永红在明知该房屋系方明兰作为林场职工才享有认购权的情况下，以提前收取该房屋享有的2万元危救房改造国家补助款方式，将该房屋认购权对外转让；蔡志国非马陵山林场职工，在明知涉案房屋系马陵山林场职工危旧改造房屋的情况下，仍通过陈某,4从舒永红处购买方明兰涉案危旧改造房屋，双方之间的买卖行为损害了国家及社会公共利益，故双方之间的涉案房屋买卖合同属于无效。关于舒永红收取的2万元返还及蔡志国主张的溢价利益损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，舒永红应当返还蔡志国2万元，并自其收取该笔费用之日起即2015年10月16日起支付资金占用费，资金占用费标准可以参照中国人民银行公布的贷款基准利率（2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算；因该笔2万元款项实际为舒永红收取，蔡志国所举证据并不足以证实其与方明兰、马陵山林场之间存在房屋买卖法律关系，故对蔡志国要求方明兰、马陵山林场共同向其返还该笔款项的诉讼请求，本院不予支持。另因在涉案转让行为过程中，蔡志国自身亦存在一定过错，且蔡志国在本案中亦未提供证据证实其存在溢价及利益损失，故蔡志国要赔偿溢价及利益损失3万元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院亦不予支持。关于马陵山林场收取的2万元款项性质及是否应双倍返还问题。马陵山林场于2015年9月28日出具的收据中虽载明收款项目为购房定金，但根据双方当事人的所举证据、庭审陈述内容及蔡志国诉状中“原告于2015年9月28日以方明兰名义替方明兰交付两万元……”的陈述内容，可知蔡志国与马陵山林场之间并不存在房屋买卖合同关系，马陵山林场系基于房屋建设资金需要而收取其职工先行预付的房屋认购款，故此可以认定马陵山林场收取的2万元实际为林场危旧改造房屋的认购预付款，不应认定为定金，故对蔡志国要求双倍返还该2万元的诉讼主张，本院不予支持。另根据本案查明的事实可知，马陵山林场收取的该2万元虽为方明兰涉案危旧改造房屋的预收款项，但该款项实际为蔡志国支付，且马陵山林场在与方明兰签订涉案房屋认购协议时并未将该2万元款项从方明兰的总购房款中予以扣除，故马陵山林场收取蔡志国的该2万元应返还给蔡志国。因该笔款项系蔡志国向马陵山林场交付，蔡志国并未提供证据证实方明兰、舒永红对此事知情，故蔡志国要求方明兰、舒永红共同返还该2万元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、舒永红应于本判决发生法律效力之日起十日内返还蔡志国2万元及资金占用费（以2万元为基数，自2015年10月16日起计算到实际给付之日止；其中2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）。二、江苏省新沂市马陵山林场应于本判决发生法律效力之日起十日内返还蔡志国2万元。三、驳回蔡志国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1025元，由蔡志国负担512.5元，舒永红负担512.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  陈冬丽二〇二〇年十一月二十三日书记员  沈俊宪