福建省泉州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽05民终5645号 上诉人（原审原告）：惠安县溢源石材制品有限公司，住所地惠安县祟武镇峰前村下店，工商注册号×××94。 法定代表人：蒋清奇。 委托诉讼代理人：曾小雄，福建伟盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林焕荣，福建伟盛律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：蒋清奇，男，1950年8月13日出生，汉族，住福建省惠安县。 上诉人（原审原告）：蒋江淮，男，1973年2月19日出生，汉族，住福建省惠安县。 被上诉人（原审被告）：惠安祥泰实业有限公司，住所地福建省惠安县崇武镇峰前路，统一社会信用代码91350521MA2Y1XL941。 法定代表人：张振福，公司执行董事。 委托诉讼代理人：张云兰，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：惠安县崇武镇五峰村民委员会，住所地崇武镇五峰村莲岛西路**。 法定代表人(负责人)：蒋清用，该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：康志强，福建瑞朗律师事务所律师。 原审第三人：吴吓利，男，1972年11月6日出生，汉族，住福建省惠安县。 上诉人惠安县溢源石材制品有限公司（以下简称溢源公司）、蒋清奇、蒋江淮因与被上诉人惠安祥泰实业有限公司（以下简称祥泰公司）、惠安县崇武镇五峰村民委员会（以下简称五峰村委会）及原审第三人吴吓利合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2020）闽0521民初2843号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 溢源公司、蒋清奇、蒋江淮上诉请求：一、撤销一审裁定；二、确认祥泰公司与五峰村委会于2018年2月1日签订的《崇武镇五峰村企业临时用地土地租赁合同书》无效；三、本案的诉讼费由祥泰公司、五峰村委会承担。事实和理由：一、一审裁定认定事实不清。（一）1995年前，五峰村委会将16亩土地（其中，有证的土地9亩，未补办完成后续的土地7亩）划拨给溢源公司开办企业。16亩土地的出入仅有一个大门。因溢源公司经营不善，将9亩土地抵押给银行，并被法院查封。（二）2016年12月份，溢源公司、蒋清奇、蒋江淮与祥泰公司的法定代表人张振福及五峰村委会口头协商溢源公司自2003年至2018年1月30日尚欠五峰村委会7亩租金合计40万元及7亩土地租赁权利转让给祥泰公司，并且约定溢源公司的9亩土地的资产及7亩无证地上物资产及土地租赁权利以650万元转让给祥泰公司。（三）溢源公司与祥泰公司、五峰村委会基于上述口头协议于2017年1月16日签订了《土地组租赁权利转让协议书》，但该协议书仅是双方的意向书并未实际履行。（四）2017年2月13日，祥泰公司的法定代表人张振福支付溢源公司购买16亩土地和租赁权利转让费订金30万元。（五）2017年2月20日，五峰村委会基于上述口头协议及转让协议书，召开两委会议，两委委员均同意祥泰公司以650万元转让费受让9亩有证资产和7亩土地上资产及土地租赁权利。（六）2017年3月10日，五峰村委会同意溢源公司及祥泰公司签订的《转让协议书》《转让补充协议书》。当日，溢源公司收取祥泰公司15万元订金。（七）2018年1月16日，溢源公司与祥泰公司签订《土地租赁权利转让协议书》，确认7亩土地的地上物和租赁权利转让费200万元。因祥泰公司未履行付款义务，导致溢源公司累计多出100多万元的债务。溢源公司为减少损失于2019年1月7日前要求祥泰公司履行约定，但是祥泰公司拒不履行。2019年1月7日、2019年1月22日，溢源公司与吴吓利分别签订《场地、宿舍租赁协议书》《场地、宿舍租赁补充协议书》。吴吓利投入大量资金对16亩土地进行平整改造并在此设立三家企业。2020年5月8日，溢源公司、蒋清奇、蒋江淮邮寄解除通知书给祥泰公司、五峰村委会，要求解除2017年1月16日的《土地租赁权利转让协议书》。二、一审法院不顾溢源公司的陈述，错误地将三方签订的《土地租赁权利转让协议书》时间认定为2018年1月16日。三、一审法院以《转让协议书》《转让补充协议书》非本案的合同关系，不再进行审查，属于枉法裁判。祥泰公司未履行付款义务，溢源公司已与吴吓利在16亩土地上签订新的合同，并实际使用16亩土地。所以祥泰公司与五峰村委会签订的关于7亩土地的《崇武镇五峰村企业临时用地土地租赁合同书》（以下简称《土地租赁合同》）侵害了溢源公司的合法权益。四、祥泰公司与五峰村委会签订的《土地租赁合同》属于处分村集体财产的行为，但上述合同系祥泰公司与五峰村委会恶意串通签订，未经村民会议讨论决定，属于无效合同。 祥泰公司辩称，一、一审裁定认定事实清楚，适用法律正确。溢源公司、蒋清奇、蒋江淮的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予维持原裁定。二、本案的《土地租赁合同》合法有效，未侵害第三人的利益，也不存在恶意串通签订合同，溢源公司、蒋清奇、蒋江淮的主张没有事实依据。 五峰村委会辩称，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确。一、溢源公司、蒋清奇、蒋江淮并非《土地租赁合同》的合同当事人，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，其主体不适格。二、《土地租赁合同》系祥泰公司与五峰村委会的真实意思表示，具有法律效力。三、溢源公司、蒋清奇、蒋江淮在事实与理由部分陈述的内容，与本案诉讼毫无关联，不属于本案的审查范围。四、三方签订的《土地租赁权利转让书》约定溢源公司与五峰村委会解除7亩土地的租赁关系，由祥泰公司继续租赁7亩土地。即溢源公司明确知晓《土地租赁合同》，故祥泰公司与五峰村委会并非恶意串通。关于溢源公司与祥泰公司之间的其他合同关系，与其无关。五、《土地租赁合同》的租金标准系由惠安县崇武镇人民政府统一制定，虽然未经过村民会议讨论，但经村民代表会议讨论通过，《土地租赁合同》未侵害村集体的利益，故《土地租赁合同》合法有效。 吴吓利述称，90年代，蒋清奇向五峰村委会申请办理石材厂的16亩地，其中9亩土地有证，7亩土地（包含蒋清奇的口粮地）未补办完整手续。2017年1月，张振福办理的诚盛石材公司与蒋清奇协商16亩地的买卖，有2017年2月20日五峰村委会的会议纪要可以证实。2017年1月16日，张振福和诚盛石材公司、溢源公司、蒋清奇、蒋江淮、五峰村委会签订临时租赁土地的转让主体变更，约定了7亩土地租赁主体转让给祥泰公司，租金计算至2018年1月30日按40万元计算，由张振福直接支付给五峰村委会。2017年2月20日，五峰村委会的两委会议载明9亩和7亩土地分开写协议，转让费650万元。2017年3月6日，张振福设立祥泰公司。2017年3月10日的《转让协议书》《转让补充协议书》的主体变更为祥泰公司，同时，2017年1月16日签订的《土地租赁权利转让书》被收走，主体也变更为祥泰公司。祥泰公司未履行其7亩土地地上物及租赁权利转让费200万元的义务，故溢源公司、蒋清奇、蒋江淮具备主体资格。 溢源公司、蒋清奇、蒋江淮向一审法院起诉请求：一、判决确认祥泰公司与五峰村委会于2018年2月1日签订的《土地租赁合同》无效。二、诉讼费由祥泰公司和五峰村委会承担。 一审法院认定事实：溢源公司系经工商部门注册登记的有限责任公司，营业期限：1996年5月6日至2011年5月5日，经营范围：加工销售、石材制品等，股东分别为蒋清奇、蒋清淮。2008年12月23日，被工商部门吊销营业执照，现企业状态吊销未注销。 祥泰公司系经工商部门注册登记的有限责任公司，经营范 围：对建筑业、农业、商业、教育业、旅游业、运输业的投资等，营业期限2017年3月6日至2067年3月5日。 2017年3月10日，溢源公司（甲方）与祥泰公司（乙方）签订《转让协议书》，约定：甲方将其位于惠安县××镇××村下店的工业划拨用地面积为5999平方米〔土地证号：惠集建（97）第150**，详见甲方提供的有关部门确认的红线图〕的土地及地上所有建筑物、构筑物、附着物、变压器、水井、所有厂房内的一切设备、地、地上附着的物件等全部转让给乙方二条转让期限：本土地转让期限为永久，土地一经转让，此块土地及地上所有建筑物、构筑物、附着物、变压器、水井、所有厂房内的一切设备、地、地上附着的物件的所有权益全部转至乙方名下方对此不再享有任何权益，甲方无权干涉乙方使用或处置本土地上所有建筑物、构筑物、附着物、变压器、水井、所有厂房内的一切设备、地、地上附着的物件三条甲方保证：土地及所有建筑物、构筑物、附着物、变压器、水井、所有厂房内的一切设备、地、地上附着的物件转让给乙方前在惠安县人民法院（2003）惠执字第1243、1486、1487号和（2006）惠执字第0785、0786号被执行案件及拖欠五峰村委会土地租赁款外，甲方享有对本土地及地上所有建筑物、构筑物、附着物、变压器、水井、所有厂房内的一切设备、地、地上附着的物件的所有权益证不存在其他权利瑕疵和各种费用的拖欠……第四条甲方必须在本协议签订后60日内负责厘清并清偿惠安县人民法院（2003）惠执字第1243、1486、1487号和（2006）惠执字第0785、0786号被执行案件债务及清偿五峰村委会土地租赁款，解除上述土地及地上物的抵押和查封，保证上述土地及地上所有建筑物、构筑物、附着物、变压器、水井、所有厂房内的一切设备、地、地上附着的物件能够顺利转让备转让条件，不存在任何转让瑕疵……第十三条双方协商确定此协议内容的转让费用总共450万元整（大写：肆佰伍拾万元），乙方在本协议签订之前由乙方法定代表人张振福在2017年4月20日支付给甲方45万元作为定金；第二期款项由乙方根据甲方应支付本协议第四条款项进度拨付，资金拨付采用双控状态处理，由甲方出具预借支凭证后3日内，乙方直接将款项汇入甲方指定账号。 同日，溢源公司（甲方）与祥泰公司（乙方）又签订《转让补充协议书》，约定：第一条甲方将位于坐落在惠安县××镇××村下店的工业划拨用地面积16亩〔其中土地证面积为5999平方米、土土地证号：惠集建（97）第150**双方已签订转让协议书，现将无土地证面积为7亩部分，详见甲方提供的村委会认可的红线图〕土地及地上所有建筑物、构筑物、附着物、变压器、水井、所有厂房内的一切设备、地、地上附着的物件等全部转让给乙方二条转让期限：本土地转让期限为永久……第四条本次转让实际交易的土地共计16亩，其中有甲方持有集体土地使用权证9亩的为工业划拨用地，双方已订立《转让协议书》。另有向五峰村委会租赁的7亩土地没有土地证部分，由甲方一并将该部分相关权利转让给乙方所有……第九条甲方自行负责在本次转让协议书项下的标的物交付节点之前的一切税费及其他各种费用。甲方向五峰村委会租赁的租金应交付结算清楚至土地实际交付日。第十条本协议的生效条件自土地土地证号：惠集（97）第1500**的土地使用权转让登记至乙方名下之日起自动生效。第十一条本协议确定此协议内容的转让费用总共200万元整（大写：贰佰万元），款项分二期支付，其中第一期乙方在土地证土地证号：惠集（97）第150008号项下的土地使用权转让登记至乙方名下之日后3日内支1**甲方应付五峰村委会租赁款可由乙方直接拨付）；第二期款项在甲方转让的土地厂房及其他标的物交付给乙方后3日内支付。第十二条本补充协议系双方签订的《转让协议书》的有效组成部分，本协议由五峰村委会见证……溢源公司在落款处加盖公司公章及两股东签字并加盖指印，祥泰公司加盖公司公章及法定代表人签字盖章，五峰村委会加盖公章并标注“同意备案登记意见及盖章”。 2018年1月16日，五峰村委会（甲方）与溢源公司（乙方）、祥泰公司（丙方）签订《租赁权利转让协议》，约定：乙方向甲方租赁位于惠安县××镇××村下店的集体土地约7亩，用于经营石制品业务，由于乙方经营亏损而无法支付租金，至今已拖欠租金近40万元，为了保障集体资产不流失，现引进丙方继续租赁上述土地……现就上述集体土地及地上附着物转让给丙方事宜订立如下协议：第一条甲方与乙方自愿解除位于惠安县××镇××村下店的溢源公司使用的集体土地（约7亩详见附图）的租赁关系。第二条乙方欠付甲方土地租赁款共计40万元（计算至2018年1月31日）应在本协议书签订后7日内支付。第三条甲方同意自2018年2月1日起，上述位于惠安县××镇××村下店的由丙方接续租赁，今后的上述土地的租赁权利及其他一切权利皆归属于丙方，与乙方无关。丙方和甲方直接签订租赁协议，租赁费用由丙方直接向甲方支付。第四条乙方自愿将遗留在租赁土地上的地上物附着物全部作价转让给丙方，乙方对此不再享有任何权益，乙方应得的作价款则由丙方直接给支付给甲方，作为代为乙方支付欠付甲方的租赁费用。第五条乙方保证向甲方租赁的7亩土地的土地权属不存在其他纠纷……第七条租赁土地转让给丙方后，丙方对本租赁土地及地上附着物有完整的支配、收益、使用等全部处置权利，甲方和乙方不得干涉。第八条乙方目前土地及厂房租赁给范明春使用，期限至2018年2月1日止，乙方必须保证范明春如期搬离厂区，如逾期造成一切损失则由乙方负责。 五峰村委会作为出租方(甲方)与祥泰实公司作为承租方(乙方)签订落款时间为2018年2月1日的《土地租赁合同》1份，约定乙方为兴办祥泰实业企业需用场地，向甲方申请租赁集体土地使用权，双方协商后……作出合同条款如下：一、土地坐落：惠崇路南侧附土地草图各壹份。二、土地面积：4255.2平方米。三、土地租赁期：自2018年2月1日至2021年2月1日止。四、土地租金：按上级有关规定的每平方米每年8元，全年租金为34041.6元。五、租金上交期限：乙方应在每年度12月份前全部交清全年租金，不得拖欠。如乙方逾期上交，甲方将按乙方应交的数额回收20%。六、乙方两年不交清上述款项，甲方将对乙方采取如下措施：（1）责成限期交清；（2）收回土地并上报上级政府；（3）收回土地，终止合同，必要时向执法机关依法起诉，强制执行……第九条在租赁期间，乙方不得私自改变土地用途，不得将其所租赁的土地转租给他方，如需转租应经甲方同意，否则视为违约，甲方有权终止土地租赁合同收回土地……五峰村委会在落款的甲方处加盖公章，祥泰实业在落款的乙方处加盖公章及法定代表人签字。 审理中，各方当事人对《租赁权利转让协议》载明的惠安县××镇××村下店的集体土地约7亩土地现属于五峰村集体所有、该土地现由溢源公司、蒋清奇、蒋江淮使用的事实无异议，溢源公司、蒋清奇、蒋江淮与祥泰公司因该惠安县××镇××村下店的集体土地约7亩土地的使用权发生纠纷。祥泰公司已在另案诉请确认场地住宿租赁协议无效并要求溢源公司、蒋清奇、蒋江淮及第三人返还惠安县××镇××村下店的集体土地约7亩土地及承担损害赔偿责任。 2018年1月30日，祥泰公司代溢源公司支付五峰村委会40万元。同年2月1日，祥泰公司支付五峰村委会34041.6元，2019年4月4日，祥泰公司支付五峰村委会34041.6元。 蒋清奇出具日期为2017年2月13日的收条载明“兹收到张振福关于购买惠安县溢源石材制品有限公司位于崇武镇五峰村的土地厂房等定金叁拾万元整。 溢源公司在蒋清奇出具2017年2月13日收条下方载明：兹收到祥泰实业张振福购买溢源公司土地、厂房定金壹拾伍万整，总计金额肆拾伍万整。收款人蒋清奇（加盖溢源公司印章）2017年3月10日。 一审法院认为，溢源公司、蒋清奇、蒋江淮提起确认之诉除应符合起诉的一般条件之外，还应具备确认之诉的特别要件，即溢源公司、蒋清奇、蒋江淮的权利或权利状况面临现存的不确定风险，具有提起确认之诉消除风险的必要性。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案《土地租赁合同》系祥泰公司、五峰村委会之间签订的合同，溢源公司、蒋清奇、蒋江淮非该合同的当事人，基于合同的相对性，请求确认合同无效的一般为协议一方。溢源公司、蒋清奇、蒋江淮作为合同外的第三人，请求确认该合同无效，应当举证证明祥泰公司与五峰村委会恶意串通，且合同的约定内容或履行结果损害其合法权益，否则，不足以突破合同的相对性。但光从《土地租赁合同》约定主要内容即祥泰公司向五峰村委会租赁土地面积4255.2平方米的集体土地使用权，祥泰公司按每平方米每年8元、全年租金为34041.6元的标准向五峰村委会支付租金来看，不能认定该合同与溢源公司、蒋清奇、蒋江淮有利害关系，且也不能认定溢源公司、蒋清奇、蒋江淮的合法权益因该合同的约定和履行受到了侵害。如果不是《土地租赁合同》的约定和履行导致溢源公司、蒋清奇、蒋江淮的合法权益受损，溢源公司、蒋清奇、蒋江淮的起诉不具有利益，不具备确认之诉的特别诉讼要件，故对溢源公司、蒋清奇、蒋江淮在本案请求确认《土地租赁合同》无效不应支持。至于五峰村委会是否经过法定程序签订的《土地租赁合同》，属于实体审理问题，不再审查。据此，一审法院裁定：驳回原告惠安县溢源石材制品有限公司、蒋清奇、蒋江淮的起诉。 本院认为，与合同有利害关系的第三人可以原告的身份起诉请求确认合同无效。本案中，双方共认溢源公司至今占有、使用五峰村委会的7亩集体土地，并在7亩土地上建置建筑物、附着物、厂房等。祥泰公司在未充分履行其支付溢源公司转让费的情况下，与五峰村委会签订的关于7亩土地的《租赁合同》，有可能侵害溢源公司的合法利益。即溢源公司具有诉的利益，可以原告身份起诉。一审裁定有误，予以纠正。鉴于本案需指定一审法院审理，溢源公司在本案审理过程中提出的两份《土地租赁权利转让协议书》的形成时间是否为同一时间，已无必要和实际意义，本院不予准许。关于《土地租赁合同》未经村民会议讨论决定，是否无效，应由一审法院进行实体审查。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下： 一、撤销福建省惠安县人民法院（2020）闽0521民初2843号民事裁定； 二、本案指令福建省惠安县人民法院审理。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 黄祥彪 审 判 员 洪颍雅 审 判 员 郑 励 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 刘梅秀 书 记 员 陈静岚 本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百三十二条第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理。