福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终3811号 上诉人（原审被告）：福建省兴宇房地产开发有限公司，住所地福建省永春县五里街镇溪滨路阳光豪庭**楼店面9—10#。 法定代表人：颜家玲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑梦阳，福建李林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林清荣，福建李林律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄燕财，男，1979年12月19日出生，汉族，住福建省永春县。 被上诉人（原审原告）：黄秋玲，女，1983年8月1日出生，汉族，住福建省永春县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：郑文峰，福建泉中律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：张建华，福建泉中律师事务所律师。 上诉人福建省兴宇房地产开发有限公司（以下简称“兴宇公司”）因与被上诉人黄燕财、黄秋玲商品房预售合同纠纷一案，不服福建省永春县人民法院（2020）闽0525民初624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 兴宇公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，并予以改判；2.一、二审诉讼费用由黄燕财、黄秋玲负担。事实与理由：一、原审法院未查明黄燕财、黄秋玲全额购房款的具体支付时间，导致判决错误。本案《商品房买卖合同》及补充协议对于逾期交房、逾期办证违约责任的约定均以“已交房款”为基数，黄燕财、黄秋玲提交的购房发票仅证明已付清购房款，无法体现购房款的具体时间，黄燕财、黄秋玲对此负有举证责任。一审法院在未查明的情况下直接认定逾期交房和逾期办证期间的已交房款系全部购房款显然错误，应予纠正。二、原审法院判决逾期交房违约金以日万分之三的标准（219元/天）进行计算明显偏高，在黄燕财、黄秋玲未提供证据证明其确有因此遭受如此损失的情况下，应予调整降低。三、原审法院判决逾期办证违约金以日万分之一的标准（73元/天）进行计算偏高，在黄燕财、黄秋玲未提供证据证明其确有因此遭受如此损失的情况下，应予调整降低。 黄燕财、黄秋玲辩称，兴宇公司的上诉请求不能成立，一审判决已经是根据显失公平的合同作出的判决，请求驳回上诉，维持原判。 黄燕财、黄秋玲向一审法院起诉请求：1.判决确认《商品房买卖合同》补充协议附件六第三条中“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应当向买受人支付己交房款的利息，按银行同期存款利率计算”的内容无效；2.判决兴宇公司立即向黄燕财、黄秋玲支付自2017年5月31日起至2018年1月30日期间以购房总价730001元为基数按日万分之三计算的逾期交房违约金；3.判决兴宇公司立即向黄燕财、黄秋玲支付自2017年8月31日起至通知办理产权证之日期间以购房总价730001元为基数按日万分之一计算的逾期办证违约金。（以上各项暂计金额64210元）。诉讼过程中，黄燕财、黄秋玲明确第三项诉讼请求为：判决兴宇公司立即向黄燕财、黄秋玲支付自2017年8月31日起至2019年3月23日止期间以购房总价730001元为基数按日万分之一计算的逾期办证违约金。 一审法院认定事实：2017年5月3日，黄燕财、黄秋玲和兴宇公司签订《商品房买卖合同》及附件，约定黄燕财、黄秋玲向兴宇公司购买兴宇·富临国际第B20#幢20-404号商品房，房屋总价款为730001元。合同并就项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、关于产权登记的约定等进行了约定。其中合同第八条约定“出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、其它非出卖人原因导致的工期延误，如市政配套安装延期及市政重要活动改造工程无法施工等；3、中、大暴雨及六级以上台风、停水、停电（以永春气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工。”第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、详见合同附件六补充协议有关条款。”第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”同日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议。该协议记载：附件六合同补充协议买受人与出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就《商品房买卖合同》达成如下补充协议。第三条记载，出卖人逾期交房的违约责任逾期在120日以内的，本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，逾期在120日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应向买受人支付已交房款的利息，按银行同期存款利率计算。第四条记载，买受人应在出卖人通知办理产权7日内交清办理两证应缴纳的契税等各项相关费用，并提交办证时需由买受人提供的证件由出卖人代为办理，由此产生的经济及法律责任由买受人承担。经双方协商后，买受人同意将房屋买卖合同中第十四条关于产权登记的约定中出卖人协助办证的时限由90天变更为365天，即如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按第十四条第二项的约定承担责任。合同签订后，黄燕财、黄秋玲支付购房款730001元。自2017年5月3日起至2017年5月31日，兴宇公司可据实顺延交付房屋的天数包括：中、大暴雨天气4天。经顺延后，兴宇公司应于2017年6月4日前交付讼争房屋。2017年7月9日，兴宇公司将讼争房屋实际交付给黄燕财、黄秋玲使用。2017年8月18日，讼争房屋所涉工程通过竣工验收。2018年1月30日，讼争房屋所涉工程通过消防验收。2019年2月26日，兴宇公司获得闽（2019）永春县总不动产证明第0004号不动产登记证明。2019年3月23日，兴宇公司通知黄燕财、黄秋玲办理房屋权属登记。 一审法院认为，黄燕财、黄秋玲与兴宇公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律行政法规规定，应认定为合法有效，双方应依约履行。黄燕财、黄秋玲请求确认《商品房买卖合同》补充协议附件六第三条中“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应当向买受人支付己交房款的利息，按银行同期存款利率计算”的内容无效，依据不足，不予支持。兴宇公司逾期交房，应按该补充协议第三条的约定承担承担违约责任。兴宇公司应于2017年6月4日前向黄燕财、黄秋玲交房，而兴宇公司却迟至2017年7月9日才将讼争房屋实际交付给黄燕财、黄秋玲使用，故兴宇公司应自2017年6月5日起至2017年7月9日止按日向黄燕财、黄秋玲支付逾期交房违约金730001元万分之三的违约金7665元[（730001元×0.03%）/天×35天]。黄燕财、黄秋玲主张的逾期交房违约金，在上述认定范围内予以支持，超出部分，不予支持。补充协议第四条约定，兴宇公司应于商品房交付使用后365天即2018年7月8日前完成协助办证义务，而兴宇公司却迟至2019年3月23日才通知黄燕财、黄秋玲办理房屋权属登记，应支付自2018年7月9日起至2019年3月22日止每日按已付款的0.01%支付违约金18761元[（730001元×0.01%）/天×257天]。黄燕财、黄秋玲主张，兴宇公司应履行委托办证义务，因其未举证证明已书面委托兴宇公司向房屋权属登记机构代办权属登记，不予采信。黄燕财、黄秋玲主张的逾期办证违约金，在上述认定范围内予以支持，超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第五十一条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、兴宇公司应于判决生效之日起十日内向黄燕财、黄秋玲支付逾期交房违约金7665元；二、兴宇公司应于判决生效之日起十日内向黄燕财、黄秋玲支付逾期办证违约金18761元；三、驳回黄燕财、黄秋玲的其他诉讼请求。案件受理费1405元，减半收取计702.5元，由黄燕财、黄秋玲负担413.5元（多预交的991.5元予以退回），兴宇公司负担289元，应在判决生效后五日内缴交。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。兴宇公司提供一份《中国建设银行单位客户专用回单》，欲证明银行向兴宇公司转账支付黄燕财、黄秋玲按揭贷款438000元的时间为2017年6月14日，即黄燕财、黄秋玲第二笔购房款的支付时间为2017年6月14日。黄燕财、黄秋玲对该份贷款发放凭证的真实性、合法性、关联性均无异议。本院对兴宇公司提供的银行回单的真实性予以确认，该凭证可以证明银行于2017年6月14日向兴宇公司转账支付黄燕财、黄秋玲按揭贷款438000元的事实。对一审判决认定的其他事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，黄燕财、黄秋玲与兴宇公司于2017年5月3日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方均应按约履行。补充协议第三条关于“出卖人逾期交房的违约责任”中约定，逾期在120日以内的，本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金……根据补充协议第四条关于“产权办理约定”，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。根据前述合同约定，经顺延后，兴宇公司本应于2017年6月4日前向黄燕财、黄秋玲交付本案诉争房屋，却于2017年7月9日才实际交付房屋，构成逾期交房，应按“已付款万分之三”的标准按日支付逾期交房违约金合计6482.4元，其中，2017年6月5日至2017年6月13日违约金788.4元[（730001元-438000元）×0.03%×9天]；2017年6月14日至2017年7月9日违约金5694元[730001元×0.03%×26天]。一审法院对逾期交房违约金计算有误，本院予以纠正。兴宇公司因未能在诉争房屋交付使用后365日内履行协助办证义务，构成逾期办证违约，应承担相应违约责任。在诉争房屋交付使用前，黄燕财、黄秋玲已全额支付购房款730001元，故一审法院判决兴宇公司支付自2018年7月9日起至2019年3月22日期间逾期办证违约金18761元，并无不当。 综上所述，兴宇公司的上诉请求部分成立，部分予以支持；不成立的部分予以驳回。一审判决有误，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省永春县人民法院（2020）闽0525民初624号民事判决第二项； 二、撤销福建省永春县人民法院（2020）闽0525民初624号民事判决第三项； 三、变更福建省永春县人民法院（2020）闽0525民初624号民事判决第一项为“福建省兴宇房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向黄燕财、黄秋玲支付逾期交房违约金6482.4元”； 四、驳回黄燕财、黄秋玲一审的其他诉讼请求； 五、驳回福建省兴宇房地产开发有限公司的其他上诉请求。 一审案件受理费1405元，减半收取计702.5元，由黄燕财、黄秋玲负担413.5元（多预交的991.5元予以退回），福建省兴宇房地产开发有限公司负担289元。二审案件受理费431元，由福建省兴宇房地产开发有限公司负担（多预交的30元予以退回）。 本判决为终审判决。 审 判 长 李瑞阳 审 判 员 林锡平 审 判 员 蒋秀华 二〇二〇年十一月三日 法官助理 李婉芬 书 记 员 庄雯茜 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。