山西省岚县人民法院民事判决书（2020）晋1127民初859号原告:冯×1，山西省岚县人。委托诉讼代理人：冯×2，山西省岚县人。系冯×1父亲。委托诉讼代理人：冯×3，山西省岚县人，系冯×1哥哥。被告：兰×，山西省岚县人，现住岚县。原告冯×1诉被告兰×房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，于2020年11月4日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯×1的委托诉讼代理人冯×2、冯×3；被告兰×到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告冯×1向本院提出诉讼请求：1.请求被告归还原告预付购房款壹拾捌万元整（180000元），并支付原告资金占用期间产生的利息21925.5元（按年利率6%计算，2018年8月25日算至2020年9月4日），合计201925.5；2.请求依法解除原被告签订的《购房合同》；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2018年8月24日签订《购房合同》（以下简称合同），该合同上约定被告兰×自愿将位于××县西户，总建筑面积170平方米的房屋出售给原告。双方约定该房屋总价款为贰拾捌万元整（280000元），房屋首付款为壹拾玖万元整（190000元）。签订合同前，原告的姐夫李×（现其已与原告姐姐离婚）已代原告向被告交了房屋首付款现金壹万元整（10000元）。原告于合同签订次日（即2018年8月25日）将剩余首付款壹拾捌万元（180000元）转入被告提供的账户内。后被告将房屋钥匙交付给原告，原告将门锁更换，并对该房屋进行打扫，但一直未入住。后2019年8月，被告在未告知原告的前提下，私自将该房屋的门锁更换。直至今日，被告仍将该房屋紧锁占有。原告曾多次要求被告返还房屋或返还房屋首付款，但被告没有任何合理理由拒绝原告的要求。被告兰×辩称：我不同意解除合同，也不同意退还原告房款18万元，不同意承担资金占用期间产生的利息。原告为证实其诉讼主张向法庭提供的证据有：1、购房合同一份，拟证实原被告于2018年8月24日签订《购房合同》，约定被告兰×自愿将位于××县西户的房屋出售给原告。2、2018年8月2日中国农业银行银行卡交易明细清单一页，拟证实2018年8月25日，冯×4以银行转账的方式向被告兰×转款18万元的事实。被告兰×对原告提供的证据发表的质证意见是：对合同的真实性无异议，对收到冯×4给我转了的18万元购房款也无异议。但真正的购房交易是在2017年6月，我与李×、郭秀珍交易的。当时李×给了我3万元，当时的房价是30万元，房屋在6月以后由郭秀珍、李×就开始装修使用。2018年8月24日签订购房合同是李×因躲债委托原告父亲冯×2签的合同，当时的房价谈成28万元，我与冯×2在签订合同之前从来没有见过面，签合同以后第二天，李×原来的妻子冯×4给我转了18万元，然后给我出具一支9万元的欠条，约定一年内付清，到期后我向李×要钱，李×推诿让向他的妻子冯×4要钱，二人相互推诿一直不付，最后李×让我把房屋转卖他人。所以说不存在未告知的情况下将房门换锁。该房屋共有4把钥匙，分别在我、李×、装修工人、做饭的手中各一把，后来李×把他的钥匙给我留下，签订合同后，我就把这把钥匙给了冯×2。后来冯×2换了一把锁。至今门锁是由我控制的，因为到期后没有把剩余房款9万元给我，李×给不了房款委托我把房卖了。提供欠条一支，内容为：今欠到兰×购房款玖万元（90000元）（购买北村戏路康宁小区北楼4单元2楼西户，2019年8.24日前还清），欠款人：冯×4，2018.8.24。拟证实2018年8月24日,签订购房合同后，冯×4书写欠到兰×购房款玖万元（90000元）的欠条，2018年8月25日，冯×4以银行转账的方式支付购房款18万元。原告对被告提供的欠条的真实性无异议。经庭审举证、质证，本院对原被告提供的证据的真实性予以确认。经审理查明，被告兰×在岚县东村镇北村戏路街8号修建住宅楼，取名康宁小区，对外出售。原告诉称：原被告于2018年8月24日签订《购房合同》（以下简称合同），该合同上约定被告兰×自愿将位于××县西户，总建筑面积170平方米的房屋出售给原告。双方约定该房屋总价款为贰拾捌万元整（280000元），房屋首付款为壹拾玖万元整（190000元）。签订合同前，原告的姐夫李×（现其已与原告姐姐离婚）已代原告向被告交了房屋首付款现金壹万元整（10000元）。原告于合同签订次日（即2018年8月25日）将购房款壹拾捌万元（180000元）转入被告提供的账户内。后被告将房屋钥匙交付给原告，原告将门锁更换，并对该房屋进行打扫，但一直未入住。2019年8月，被告在未告知原告的前提下，私自将该房屋的门锁更换。直至今日，被告仍将该房屋紧锁占有。原告曾多次要求被告返还房屋或返还房屋首付款，但被告没有任何合理理由拒绝原告的要求。被告辩称：对合同的真实性无异议，对收到冯×4给我转了的18万元购房款以及冯×4为我出具一支9万元的欠条也无异议。但真正的购房交易是在2017年6月，我与李×、郭秀珍交易，当时李×给了我3万元，当时的房价是30万元，房屋在6月份以后由郭秀珍、李×就开始装修使用，2018年8月24日，李×因躲债委托原告父亲冯×2签的合同，当时的房价谈成28万元，我与冯×2在签订合同之前从来没有见过面，签合同以后第二天，冯×4（李×原来的妻子）给我转了18万元，给我出具一支9万元的欠条，约定一年内付清，到期后我向李×要钱，李×推诿让向他的妻子冯×4要钱，二人相互推诿一直不付，最后李×让我把房屋转卖他人。为此，形成纠纷，原告向本院提起诉讼，提出前列请求。另查:原被告签订《购房合同》时，案外人李×与冯×4（冯×1姐）系夫妻关系，2019年经岚县人民法院（2019）晋1127民初1050号民事调解书调解离婚。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原告冯×1主张：1、由被告兰×退还购房款壹拾捌万元整（180000元），并支付原告资金占用期间产生的利息21925.5元（按年利率6%计算，2018年8月25日算至2020年9月4日），合计201925.5；2.请求依法解除原被告签订的《购房合同》。其应当举证证明其为实际购房人及实际出资人。庭审查明，对《购房合同》的真实性被告不持异议，但该《购房合同》的签订系原告冯×1之父冯×2与被告兰×所签，冯×1没有参与，合同上的名字是由其父冯×2代签的。原告冯×1之父冯×2称：“其不认识兰×，是李×让我去签的合同，李×是我女婿，代替儿子冯×1在购房合同上签字的时候电话告他的，说的就是给他买房，冯×1知道。与兰×签订合同的时候房子已经装修出来了，知道是李×装修的。这个房子买下后我没有进行装修，我付过2018年的取暖钱”。被告认为，我与冯×2在签订合同之前从来没有见过面，签合同以后第二天，李×原来的妻子冯×4给我转了18万元，然后给我出具一支9万元的欠条，真正的购房交易是在2017年6月，我与李×、郭秀珍交易的，不认可与原告存在房屋买卖关系。本院认为，原被告双方签订的购房合同。原告冯×1父亲冯×2虽在未得到原告冯×1书面授权的情况下以冯×1的名义与被告兰×所签。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。被告兰×作为合同相对人，其有理由相信冯×2系冯×1之父，有权代理冯×1以被代理人名义订立合同，且在后来发现冯×1与冯×2不是同一人，是父子关系后，也未就此提出异议，视为认可该代理行为有效，故购房合同本身为有效合同。就涉案房屋的实际购房人是案外人李×还是原告，双方当事人各执一词，在不能统一意见的前提下，如何确定合同相对人，本院认为，不能仅凭合同表象而确定，而应根据合同内容主要条款所涉法律关系即合同双方所设立权利义务关系进行全面理解和判定。原告当庭陈述的合同签订过程及提供的付款凭证，18万元购房款系冯×4本人账户支付给被告，剩余购房款9万元也由冯×4为被告出具欠条。从时间上看，购房合同的签订以及18万元购房款的交付、书写欠条等一系列活动均发生在案外人李×与冯×4婚姻关系存续期间，不能排除涉案房屋的实际购房人为李×。也不能排除该购房款系李×与冯×4婚姻关系存续期间的共同财产。原告未提供证据证实其为实际购房人，也未提供证据证实其为该购房款的实际出资人，故其诉讼主张缺乏证据予以支持，应予驳回。现冯×4与李×已离婚，在离婚诉讼中未对该房屋进行处理，不能仅以此购房合同处置该购房款。对此应由原被告、李×、冯×4另行处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告冯×1的全部诉讼请求。案件受理费4329元，减半收取2164.5元，由原告冯×1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。审判员 梁凤明二〇二〇年十一月十八日书记员 李文佳