北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初20727号原告：北京繁花世金天然香料有限公司，住所地北京市房山区河北镇半壁店村西。法定代表人：吴言蹊，执行董事。委托诉讼代理人：赵东，北京市京师律师事务所律师。被告:北京市房山区河北镇半壁店村村民委员会，住所地北京市房山区河北镇半壁店村。法定代表人：李长伟，主任。被告：北京市房山区河北镇半壁店村经济合作社，住所地北京市房山区河北镇半壁店村。法定代表人：李长伟，社长。二被告的委托代理人：郑修森，北京市房山区河北镇法律服务所法律工作者。原告北京繁花世金天然香料有限公司（以下简称：繁花世金公司）与被告北京市房山区河北镇半壁店村村民委员会（以下简称：半壁店村委会）、北京市房山区河北镇半壁店村经济合作社（以下简称：半壁店经合社）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用很简易程序，公开开庭进行了审理。原告繁花世金公司的委托诉讼代理人赵东、二被告的委托诉讼代理人郑修森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。繁花世金公司向本院提出诉讼请求：1.判决二被告连带向原告支付改建、扩建、装修、绿化的损失1000000元；2.判决本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2005年4月8日起，原、被告开始合作，由于双方合作关系融洽，2009年1月1日，原、被告签订《协议书》，进行更深度的合作，约定双方合作期限为50年，并对合作关系进行了系统规划。其中约定：原告租用二被告的坐落于北京市房山区河北镇某某村，北起被告果园猕猴桃园，南至本市山区联络结过村主路，东起玫瑰观光路，西至李家冢区的5亩作为原告的产业展示用地，被告同意原告在原毛坯房的基础上重新规划、改造和完善，原告拥有该区域内全部经营权及财产处置收益权，双方还对《协议书》签订时该5亩地地上建筑及设施的状态进行了确认。由于双方约定的合作期限长达50年，因此原告在此地块上进行了大规模的改建、扩建、装修及绿化，投入了巨大的资金。由于2012年暴雨的自然灾害，使原告经营限入困境，资金断裂，导致原告对被告欠付了上述地块2016年、2017年的租金，被告已于2018年3月12日另案起诉原告，要求解除《协议书》中关于租赁该地块及地上物的条款并要求原告返还该地块及地上物，该请求已得到人民法院的支持且判决已生效。关于原告对该地块上的建筑改建、扩建、装修及绿化的损失，上述判决中明示原告另案解决，故诉至法院。半壁店村委会、半壁店经合社辩称：不同意原告的诉讼请求。一是原告请求被告支付改建、扩建、装修损失无事实和法律依据，原告即便有损失也是原告自身在履行合同中严重违约造成合同解除，后果应该由原告自行承担；二是关于部分改造、扩建地上物未经被告同意，被告不承担任何责任；三是关于评估价值。本案估价结果是房屋、装修及附属物的重置成新价，不属于《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解除的理解与适用》第十一条规定的装饰装修残值价，与本案不具有关联性，被告不予认可。评估项目里有一大部分是原来出租给原告之前就有的，比如外墙拉毛涂料、涂料。这是我们原有基础做了涂料，原告他们承租后又涂料了，变个颜色。塑钢窗、走廊涂料（原告后来重新涂了）、大门坡道、台阶1、台阶2（我们原有台阶，原告拆了又重建了）广场砖（原告有一部分换了，平米数没有统计，只有一小部分没有换，大概占比是80%），这些评估时都有记录。这些损失与我们没有任何关系。四是被告认为原告的损失，根据最高院审理房屋的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人要求出租人赔偿残值不予支持。即使有损失也是原告违约造成的，我们认为这不属于我们的赔偿范围，与我们没有因果关系。所以不同意原告的诉讼请求本院经审理认定事实如下：繁花世金公司与半壁店村委会、半壁店经合社从2005年4月签订首份合作协议至2009年签订继续合作协议。2009年1月1日，繁花世金公司（甲方）与半壁店村委会、半壁店经合社（乙方）签订《协议书》，约定：“甲方整体租用乙方果园招待所作为产业展示用地。（1）该区域为：北起乙方果园猕猴桃园南至本市山区联络线过村主路，东起乙方玫瑰观光路西至李家冢区。面积约5亩。（2）本协议书签订时基本建筑及设施保有状态为：一层毛坯房冷库以及配动力设施（含制冷设备及其遮盖棚）、二层砼停车场、三层招待所主体15间毛坯房及半封闭院落；该三层建筑物未设立相关的照明及动力线路、给排水管线等配套设施。乙方同意甲方在原毛坯房的基础上，分阶段重新规划，改造完善，使其具备展示甲方玫瑰及天然香料产业发展面貌的功能。甲方拥有该区域全部经营及财产处置收益权……本协议合作期限为五十年。自2009年1月1日起至2058年12月31日止。”2013年，繁花世金公司与半壁店村委会、半壁店经合社签订补充协议，调整了租用土地的范围和价格。经查，经半壁店村委会、半壁店经合社同意，繁花世金公司对承租的玫瑰产业观光园（即招待所）陆续进行了装修、改建。双方因租金交纳问题产生矛盾后，2018年，半壁店村委会、半壁店经合社以合同纠纷为由将繁花世金公司诉至本院，要求解除双方于2009年1月1日签订的协议书第一条第二款第二项第（1）、（2）、（3）目；要求被告立即返还坐落于北京市房山区河北镇半壁店村产业展示用地约5亩及地上物和招待用房；要求被告立即给付原告2016年度各项费用166225.55元，2017年度各项费用163449.05元（包括村民土地租金、柿子园租金、招待所占地费、电费）；被告承担本案诉讼费。同时繁花世金公司提起反诉，主张原告退还2015年被告多交的31299.17元。该案经审理认为，繁花世金公司未交纳2016年和2017年各项费用确属事实，该行为属严重违约。半壁店村委会、半壁店经合社诉讼请求正当合理，本院予以支持。关于被告对招待所进行的装修、改建、绿化等费用可另案解决。故本院于2018年12月作出（2018）京0111民初10105号民事判决，判决：一、解除双方于2009年1月1日签订的协议书第一条第二款第二项第（1）、（2）、（3）目；二、繁花世金公司于本判决生效后三十日内返还坐落于北京市房山区河北镇半壁店村产业展示用地约5亩及地上物和招待所用房；三、繁花世金公司于本判决生效后十日内给付半壁店村委会、半壁店经合社2016年度各项费用166225.55元及2017年度各项费用163449.05元；四、半壁店村委会、半壁店经合社于本判决生效后十日内返还繁花世金公司2015年度多交的费用31299.17元。后繁花世金公司不服，上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院于2019年3月21日作出（2019）京02民终3455号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。审理中，繁花世金公司申请对涉案建筑及设施中由其扩建、改建、装修及绿化的部分进行重置价值评估，经摇号确认由北京建亚恒泰房地产评估有限公司（以下简称：建亚评估公司）进行评估鉴定，该公司于2019年11月26日出具《房地产评估报告》，载明：估价对象范围内的建筑面积、装修工程量及附属物，经估价人员现场勘验并经当事人确认，确定估价对象在价值时点2019年11月5日的重置成新价为615618元。后繁花世金公司不认可上述《房地产评估报告》，于2020年1月8日向本院提交异议书，后建亚评估公司于2020年5月26日出具《关于对〈建亚评字2019-401号房地产估价报告的异议书〉的答复》。繁花世金公司认为建亚评估公司的回复仍不明确，故申请鉴定人出庭。鉴定人于2020年7月23日出庭后，繁花世金公司又提出部分项目存在遗漏，并申请对部分项目进行复核抽检及补充评估遗漏项目，后建亚评估公司于2020年10月13日出具《关于补充遗漏项目评估的明细》（具体明细：动力电缆1940元、燃烧锅炉6266元、立式补水罐4618元、无烟煤7033元、木包门及口7274元、窗口大理石台面727元及下水管线5883元，合计33741元）及《关于复核抽检项目的计算明细》。繁花世金公司支付上述鉴定费用20000元。本院认为，本案中，因繁花世金公司未按照合同约定如期交纳租金，繁花世金公司与半壁店村委会、半壁店经合社签订的《协议书》已经生效判决解除。现繁花世金公司主张合同解除后的装修改造价值，结合本案的具体案情，本院认为应由半壁店村委会、半壁店经合社在该装修改造价值可利用的范围内予以适当补偿。具体补偿的金额，本院结合当事人的陈述、评估报告、合同的年限等多种因素予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告北京市房山区河北镇半壁店村村民委员会、北京市房山区河北镇半壁店村经济合作社于本判决生效后十日内给付原告北京繁花世金天然香料有限公司装修损失260000元；二、驳回原告北京繁花世金天然香料有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费20000元，由原告北京繁花世金天然香料有限公司负担10000元（已交纳），由被告北京市房山区河北镇半壁店村村民委员会、北京市房山区河北镇半壁店村经济合作社负担10000元（于本判决生效后七日内交纳）。案件受理费6900元，由原告北京繁花世金天然香料有限公司负担4300元（已交纳），由被告北京市房山区河北镇半壁店村村民委员会、北京市房山区河北镇半壁店村经济合作社负担2600元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  韩玉二〇二〇年十一月二十六日书记员  李爽