广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0302民初682号 原告：中国工商银行股份有限公司桂林市解放东路支行，住所地：桂林市解放东路50号，统一社会信用代码：914503008988621247。 负责人：徐孟翔，该支行行长。 委托诉讼代理人：唐逢平，男，该支行客户部经理。 委托诉讼代理人：易林晖，广西立横律师事务所律师。 被告：丁勇，男，1975年2月22日出生，汉族，户籍地址：安徽省蚌埠市禹会区。 被告：杨红霞，女，1976年10月3日出生，汉族，户籍地址：安徽省桐城市。 被告：桂林民生房地产开发有限责任公司，住所地：桂林市临桂区临桂镇金水路金水湾花园陶然居6幢1-2-B号，统一社会信用代码：91450300561552120P。 法定代表人：蒋勇翔，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黎钰，广西中心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：居耀虎，广西中心律师事务所实习律师。 原告中国工商银行股份有限公司桂林市解放东路支行与被告丁勇、杨红霞、桂林民生房地产开发有限责任公司（以下简称：民生房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月10日公开开庭审理了本案。原告中国工商银行股份有限公司桂林市解放东路支行的委托诉讼代理人易林晖，被告民生房产公司的委托诉讼代理人黎钰、居耀虎到庭参加诉讼，被告丁勇、杨红霞经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国工商银行股份有限公司桂林市解放东路支行向本院提起诉讼请求：1.解除原告与被告丁勇于2016年5月18日签订的《个人购房借款／担保合同》；2.三被告连带偿还原告借款本金233821.45元并支付利息、罚息及复息（截至2020年3月31日，利息、罚息、复息共计477.39元，欠款本息合计234298.84元。此后利息、罚息、复息按《个人购房借款／担保合同》约定计算至款项还清之日止）；3.三被告连带赔偿原告为实现债权的律师代理费11000元；4.原告对被告丁勇提供的抵押物（位于桂林市临桂县依法处置所得价款优先受偿。在庭审过程中，原告明确诉讼请求为：1.解除原告与被告丁勇于2016年5月18日签订的《个人购房借款／担保合同》；2.被告丁勇偿还原告借款本金233821.45元并支付利息、罚息及复息（截至2020年3月31日，利息、罚息、复息共计477.39元，欠款本息合计234298.84元。此后利息以人民银行公布的同期同档次贷款利率计收，罚息按人民银行公布的同期同档次贷款利率标准上浮50%计收，复息按罚息利率计收，计算至款项还清之日止）；3.被告丁勇赔偿原告为实现债权的律师代理费11000元；4.被告杨红霞对被告丁勇的上述债务承担共同偿还责任；5.被告民生房产公司对被告丁勇上述债务承担阶段性连带清偿责任；6.原告对被告丁勇提供的抵押物（位于桂林市临桂县依法处置所得价款优先受偿。事实和理由：2016年5月9日，被告丁勇向原告申请购房借款267000元。2016年5月18日，原告与被告丁勇签订了《个人购房借款／担保合同》，合同约定：1.贷款本金267000元（第39条）；2.贷款用途为购买位于桂林市临桂县条）；3.贷款期限为20年（第41条）；4.贷款利率以人民银行公布同期同档次贷款利率为基准利率计收（第43条）；5.还款方式为每月等额本息（第5条、第46条）；6.对被告不能按时偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息；对被告不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按人民银行公布同期同档次贷款利率上浮50%计收（第9条、第52条）；7.被告连续三个月或累计六个月未按时足额偿还贷款本息的，原告有权要求解除合同，提前清偿全部贷款［第14.1条Ｌ、第14.2条（4）、（5）］；8.原告为实现债权而产生的律师代理费及其他所有费用由被告承担（第17条）。被告杨红霞、被告民生房产公司分别作为抵押物共有人、保证人在《个人购房借款／担保合同》中签字、盖章。2016年5月26日，被告丁勇将其购买的位于桂林市临桂县抵押给原告，并办理房屋预告登记（房预证号：临房预临桂镇字第××号）。原告按照合同约定在2016年5月27日将267000元贷款本金转入被告指定的银行账户。贷款发放后，被告丁勇已经连续逾期未按时足额偿还贷款本息，已违反了合同的约定，原告曾多次向其进行过催收仍不履行还款义务。综上，为了维护原告的合法权益，故诉至本院，提出如前所诉。 被告丁勇、杨红霞未到庭亦未提交答辩意见。 被告民生房产公司辩称：原告的诉讼请求不能成立，相关请求无任何事实及法律依据，应当依法予以驳回。具体理由如下：1.民生房产公司依法不应对被告丁勇债务承担连带责任。（1）涉案房屋抵押权经登记设立根据《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条以及《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源部房地产部门协助若干问题的通知》第十五条的规定，可知悉对于已经办理商品房预售合同登记备案、已经办理预告登记的房产可以作为查封和抵押物。而涉案房屋已于2015年9月29日办理备案登记，且原告2015年12月15日办理了商品房期权登记手续，抵押登记号为临房预临桂镇字第××号，因此该项抵押权经登记设立，原告对该房屋享有优先受偿权。（2）原告依法应当优先执行抵押物，不足部分再由民生房产公司承担补充担保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十八条规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。”本案中，债务人丁勇将自己的房屋作为原告债权的抵押物，且经过抵押登记程序设立，那么对于保证人，也即民生房产公司来说，按照该法律条文规定就仅需在物的担保之外承担保证责任，因此民生房产公司对被告丁勇的债务无需承担连带责任。综上所述，民生房产公司仅对债务人丁勇提供的抵押物处置不足以清偿的部分债务承担责任。原告享有抵押房产桂林临桂县临桂镇XX号房屋优先受偿权，不足部分再由民生房产公司承担补充保证责任，而非承担连带责任。罚息复利为重复计算利息损失，依法应不予支持。《人民币利率管理规定》第二十一条规定：“对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按季计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利”。民生房产公司认为应当计算复利的利息应当指的是贷款期内不能按期支付的利息，而并非是对贷款逾期后的逾期利息计算复利。从《借款合同》约定的逾期利息的计算方法来看，逾期利息已经高于《借款合同》约定的正常利率标准，由于逾期利息本质上是一种违约责任的承担方式，已经体现了对逾期还款行为的惩罚性，若再对逾期利息计收复利，有违公平和补偿原则。3.如法院最终判决民生房产公司承担连带保证责任，希望法院能够明确民生房产公司对债务人丁勇享有追偿权。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条规定：“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。＂为避免重复诉讼和维护民生房产公司的合法权益，建议法院判决明确民生房产公司如承担保证责任后享有担保法第三十一条规定的追偿权。”综上所述，民生房产公司的答辩具有事实和法律依据，恳请法院支持。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告丁勇、杨红霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃质证的权利。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.被告民生房产公司对原告提交的证据3《个人购房/担保合同》的证明内容中的“原告为实现债权而产生的律师费及其他所有费用”由被告承担有异议，认为该证据不能证明原告已经受到相应的损失。经审查，本院对该证据的真实性予以确认。 2.被告民生房产公司对于证据7律师费发票的真实性有异议，认为已经超过了举证期限才提供，且开出发票的时间是2020年10月9日，该证据并非一开始无法提供的，原告要委托律师办理案件，需要有相应的委托代理合同和转账凭证，但原告皆未提交。经审查，本院对该证据的真实性予以确认，原告虽未提供委托代理合同和支付凭证，但其提交了律师费发票，且实际出庭，本院对原告的证明内容予以采信。 综合全案有效证据及到庭当事人在庭审笔录中陈述的事实，本院确认如下法律事实： 2016年5月18日，原告作为贷款人、被告丁勇作为借款人，被告丁勇、杨红霞作为共同抵押人，被告民生房产公司作为保证人，签订编号Ａ:［一手贷］字［桂林］行［解东］支行［2016］年［00XX78］号《个人购房借款／担保合同》。合同约定：原告向被告丁勇提供个人住房贷款267000元，借款期限为20年（即2016年5月至2036年5月）。贷款利率执行中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率。贷款发放后如遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息。贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年内经两次或两次以上调整的，以该日历年内最后一次调整的基准利率为准）及上述4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人未按合同约定的日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复利，罚息利率按人民银行公布同期同档次贷款利率上浮50%计收。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布合同提前到期，要求被告清偿全部剩余贷款本息。保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带保证责任，在本合同约定的正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务免除保证责任。2016年5月26日，抵押人（被告丁勇、被告杨红霞）以购买的位于桂林市临桂县抵押给原告，并办理房屋预告登记（房预证号：临房预临桂镇字第××号）；抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。2016年5月27日，原告将267000元贷款本金转入被告指定的银行账户。截至2020年10月9日，被告丁勇已累计逾期14期，尚欠原告贷款余额229017.04元，利息748.12元，本息合计229765.16元。 另查明，原告为实现讼争债权聘请广西立横律师事务所律师易林晖提供法律服务支出律师费11000元。 本院认为，原告作为贷款人、被告丁勇作为借款人与被告民生房产公司作为保证人签订的《个人购房借款/担保合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。原告履行了提供借款的义务，被告丁勇却未按照合同约定履行还本付息的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定并结合该借款合同的约定及涉讼法律关系为金融借款法律关系，则原告主张解除合同，要求被告丁勇返还剩余借款本金，并支付利息、罚息及复利的诉讼请求合法，本院予以支持。关于原告主张被告杨红霞承担共同还款责任的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于律师费损失的问题，按照合同约定被告丁勇应承担原告为实现债权而产生的费用（包括律师费），现原告提交了相应的律师代理费发票，原告聘请的律师亦实际出庭，且其主张的律师费金额并未违反法律法规强制性规定，故对于原告要求被告丁勇赔偿原告为实现债权的律师代理费11000元的诉讼请求，本院予以支持。 关于优先受偿权问题，本案中尽管已经对涉案房产办理了房屋抵押预告登记，但该预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，保障预告登记权利人的权益，赋予其预告登记的请求权以物权效力。因此，抵押权预告登记保全的是办理抵押权登记并设立抵押权的请求权，不产生物权变动的效果，仅有预告登记未完成本登记的抵押合同所担保的主债权，无优先受偿的效力。因此原告要求对抵押财产经依法处分后所得价款优先受偿的诉讼请求，本院不予以支持。 关于保证责任的问题，因《个人购房借款/担保合同》约定了被告民生房产公司为阶段性保证担保保证人，其从贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用等承担连带保证责任。由于本案抵押权尚未设立，故被告民生房产公司认为原告应优先执行抵押物，不足部分再由民生房产公司承担补充担保责任的抗辩意见无事实和法律依据，本院不予采纳。原告要求被告民生房产公司承担阶段性担保责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告民生房产公司在履行保证责任后，有权向被告丁勇追偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条以及《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司桂林市解放东路支行与被告丁勇、桂林民生房地产开发有限责任公司于2016年5月18日签订的编号A:[一手贷]字[桂林]行[解东]支行[2016]年[00XX78]号《个人购房借款/担保合同》； 二、被告丁勇偿还原告中国工商银行股份有限公司桂林市解放东路支行剩余借款本金229017.04元，并支付利息、罚息、复息（截至2020年10月9日的利息为748.12元，此后利息、罚息及复息按编号A:[一手贷]字[桂林]行[解东]支行[2016]年[00XX78]号《个人购房借款/担保合同》约定计至款项实际清偿之日止）； 三、被告丁勇赔偿原告中国工商银行股份有限公司桂林市解放东路支行为实现债权支出的律师费损失11000元； 四、被告桂林民生房地产开发有限责任公司在原告中国工商银行股份有限公司桂林市解放东路支行取得桂林市临桂县抵押权登记证书之前，对被告丁勇的上述还款义务向原告中国工商银行股份有限公司桂林市解放东路支行承担连带清偿责任，被告桂林民生房地产开发有限责任公司履行保证责任后有权向被告丁勇追偿； 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司桂林市解放东路支行的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费4980元、公告费520元，合计5500元（原告已预交），由原告中国工商银行股份有限公司桂林市解放东路支行负担612元，被告丁勇、桂林民生房地产开发有限责任公司负担4888元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4980元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  程诗淇 人民陪审员  周 祥 人民陪审员  蒋增福 二〇二〇年十一月六日 书 记 员  赵 俊 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第十八当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。