贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初11883号原告杜丹，女,1988年10月19日生,土家族,住贵州省沿河土家族自治县。委托代理人魏玉明，贵阳市云岩区延中法律服务所法律工作者。被告贵州九州名城房地产开发有限公司，住所地贵阳市云岩区海马冲街营盘小区11号宏福景苑商住楼18幢2层7号，统一社会信用代码：915201030677038513。法定代表人陆石玉。委托代理人陈露、肖万礼（实习），贵州汇能辉律师事务所律师。原告杜丹与被告贵州九州名城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告杜丹及其委托代理人魏玉明，被告贵州九州名城房地产开发有限公司的委托代理人陈露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理房屋不动产权证；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金32287.4元（486990×0.1‰×663）；3.判令被告向原告支付逾期办证违约金4431.6元（暂计至2020年6月30日486990元×0.01‰×910天），支付至被告向原告交付商品房转移登记有关文书时止；4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原被告于2015年4月13日签订了《商品房买卖合同》，原告以486990元向被告购买位于贵阳市云岩区。合同签订后原告按照合同约定向被告缴纳了所有购房款。被告同时承诺于2016年11月30日前将房屋交付至原告使用，并在2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但约定时间届满后被告未按合同约定交房也并未将办理房屋转移登记的相关文书交付给原告，被告实际将房屋交付给原告的时间为2018年9月24日，且至今被告并未将办理房屋转移登记的相关文书交付给原告。被告辩称：1.逾期办证的主要原因是在于对国家相应政策的响应和政府部门的协商而非答辩人故意延期，被告现正在积极履行合同义务，正在与相关部门进行协调，在达成办证条件后将第一时间通知并协助业主办理产权事宜。2、对逾期交房违约金诉请不予认可，根据《商品房买卖合同》附件十二补充协议的第3.3条的约定，原告应当在合同签订后三十日内一次性付清全部房款，同时约定被告的交房时间为2016年11月30日，即双方在履行时间上存在先后顺序。原告存在逾期支付购房尾款，被告并不存在违约行为，不应当支付逾期交房的违约金。3、对于第三项诉请，被告暂无法办理不动产权证，被告愿意支付逾期办证的违约金，但对原告的违约金计算基数不认可，应按合同约定进行计算。经审理查明：2015年4月13日，原告作为买受人，被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，主要约定原告购买被告开发的位于贵阳市云岩区，房屋总价款为486990元。合同第八条约定“买受人采取下列第3种方式付款。……3.贷款方式付款。买受人以公积金贷款付款的，应予本合同签订之日向出卖人交付首期房款194990元，余款292000元以公积金贷款支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或者贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理……因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。……因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在10日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同……”。庭审中，原被告均认可双方将该条变更为：买受人采取分期付款，买受人应当在2015年4月15日前分期支付房价款。预付款：194990元，尾款于2019年5月8日前付清，金额为292000元。大写贰拾玖万贰仟元整。第十一条约定“出卖人应当在2016年11月30日前向买受人交付该商品房……”第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过90日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金”。第二十二条第三款约定“（一）出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1‰承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金……”。附件十二《补充协议》第7.4条约定“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续。否则，出卖人有权拒绝将本合同项下房屋交付给买受人。同时，因此造成的逾期交付责任由买受人承担”。同日，原告向被告支付购房款146990元。2015年8月14日，原告支付购房款48000元。2019年5月8日，原告向被告支付购房款292000元。以上事实，有原、被告陈述及其提供的相关证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。被告未按约定在2017年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，其行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任，即自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书并通知之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之0.1的违约金，暂计至2020年6月30日为194990×0.00001×492+486990×0.00001×420≈3004.71元。关于逾期交房违约金。根据双方签订的《补充协议》第7.4条的约定，原告在付清房款前，被告有权不交付房屋。虽原告主张双方事后对付款达成约定，原告不存在逾期的事实，但其在未付清房款的前提下，亦无权要求被告交付房屋。现原告实际付清房款的时间晚于被告交房时间，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告协助办理不动产权证的诉请。本案中，未有证据显示被告已取得房屋所有权初始登记，涉案房屋尚不具备办理转移登记的条件，故对该诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告贵州九州名城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告杜丹逾期交付办理商品房权属转移登记有关文书的违约金（违约金截至2020年6月30日为3004.71元，之后违约金按每日万分之0.1计算，以486990元为基数，从2020年7月1日计算至被告向原告交付商品房转移登记有关文书并通知之日止）；二、驳回原告杜丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费718元，减半收取359元，由原告杜丹负担330元，被告贵州九州名城房地产开发有限公司负担29元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴静二〇二〇年十一月二十三日书记员  刘航