河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初6147号原告（反诉被告）：胡勤功，男，汉族，1975年12月15日出生，住河南省南阳市卧龙区。被告（反诉原告）：南阳市鑫泓房地产开发有限公司，住所地南阳市麒麟路35号，统一社会信用代码914113006634388474。法定代表人：郑金柱，任执行董事。委托诉讼代理人：侯东立，男，汉族，1983年10月5日出生，住宛城区，系该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：朱晓东，河南问鼎律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告（反诉被告）胡勤功与被告南阳市鑫泓房地产开发有限公司（反诉原告，以下简称鑫泓公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）胡勤功及被告（反诉原告）鑫泓公司的委托诉讼代理人侯东立、朱晓东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡勤功向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告继续履行原《商品房认购协议书》；二、原《商品房认购协议书》，没有约定或约定不明确的，即：“商品房交房质量标准，商品房交付时面积差异处理方式，房产证（商品房转移登记的文书）交付买受人的时间，按照国家有关标准或通常的交易习惯确定，即商品房交房质量标准为合格，商品房交付面积差异处理方式，第一，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，第二、套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，同时出卖人应当按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，房产证（商品房转移登记的文书）交付买受人的时间为最长不超过24个月”；三、确认原《商品房认购协议书》签订时，双方要约承诺的内容继续有效，出卖人不能单方面变更。即“1、本次商品房交房时间是2020年3月份（要约承诺内容一）。2、本商品房买受人即原告本人及原告共有人的信用征信，已通过出卖人即被告及被告指定的合作银行的国家按揭贷款标准审核确认，符合按揭贷款购房条件，原告不再承担就此审核条件不通过的相关风险。（要约承诺内容二）”；四、被告单方面制定的格式化补充合同文本无效。被告强迫原告签字确认被告单方面制定的格式化补充文本，属于侵权，同时原告要求被告承担10万元侵权责任；增加诉讼请求：一、请求确认商品房质量验收标准为合格，撤销被告的《商品房买卖合同》中质量标准条款即“该商品房经验收合格，是指经五大责任主体（建设单位，勘察单位，设计单位，施工单位，工程监理单位）的验收合格”；二、请求确认小区规划范围内的车位，为小区全体业主共有，撤销被告《商品房买卖合同》的条款，即“建筑区规划内，规划用于停放汽车的车位车库，由出卖人出售或出租，对此，买受人不持异议并同意由出卖人委托的物业管理公司进行统一管理”。事实与理由：2020年7月23日，被告与原告签订了《商品房认购协议书》，该《商品房认购协议书》对商品房的位置、面积、总价金额，付款方式等作了约定，原告依约向被告支付了商品房价款，本《商品房认购协议书》签订时，同时双方按要约和承诺程序确认了相关条款，合同签订后，被告违反相关法律规定，单方面制订了新的补充合同，即《商品房买卖合同》，并强迫要求原告签订确认该《商品房买卖合同》，且不能修改该《商品房买卖合同》中的任何条款，被告的上述行为明显违反了相关法律规定，侵犯原告的合法权益。综上所述，为保护原告的合法权益，特诉至贵院，请依法予以判决。被告（反诉原告）鑫泓公司辩称，一、原告的诉讼请求依法不能成立，请求法院依法予以驳回。1、原告要求继续履行合同不能成立。原告在《商品房认购协议书》签订后，未按约定签订《商品房买卖合同》，就不能按银行要求办理抵押及预告登记手续，银行不会按揭贷款给原告支付下余房款，原告按揭贷款是与银行签订借款合同，原告不按揭贷款，被告合同根本目的就不能实现。被告已经通知原告解除双方签订的《商品房认购协议书》，其要求继续履行不能成立。2、原告认为《商品房认购协议书》约定不明确不能成立。《商品房认购协议书》约定《商品房买卖合同》签订后，本协议自行失效，该认购协议主要是对付款的约定，按揭贷款必须通过房地产管理单位的网上系统签订全省统一格式的《商品房买卖合同》。3、原告认为格式合同补充合同文本无效不能成立。全省统一格式的《商品房买卖合同》约定了双方当事人可选择项目及可约定项目，被告不存在侵权，要求被告承担10万元侵权责任不能成立。二、双方《商品房认购协议书》已经解除。由于原告不缴纳下余房款，不签订《商品房买卖合同》，被告合同根本目的不能实现。2020年10月9日被告已经通知原告解除2020年7月23日签订的《商品房认购协议书》。且原告也认为达不成一致意见，合同根本目的无法实现。原告增加的诉讼请求不能成立，望驳回原告的请求。反诉原告（本诉被告）鑫泓公司反诉称：1、请求判决解除2020年7月23日反诉原告南阳市鑫泓房地产开发有限公司与反诉被告胡勤功签订的《商品房认购协议书》；2、诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：2020年7月23日，反诉被告在反诉原告处认购了位于南阳市××路以北，百里奚路以西第2号楼2904房一套，建筑面积108.66㎡，并于当日交纳367000元首付款、签订了《商品房认购协议书》。如今已过两月有余，反诉被告既不补交下欠房款，又不网签《商品房买卖合同》，到银行办理按揭贷款手续，致使反诉原告合同根本目的不能实现。2020年10月9日反诉原告已经通知反诉被告解除2020年7月23日签订的《商品房认购协议书》。且反诉被告也认为达不成一致意见，合同根本目的无法实现，反诉被告要求继续履行原《商品房认购协议书》，反诉原告的请求与反诉被告在本诉的请求均系基于商品房买卖协议（合同）这一同一事实及法律关系产生，在事实上或法律上有牵连。反诉被告（本诉原告）胡勤功对反诉辩称：1、虽然签订认购协议，但已缴纳首付款，且已通过被告的审核及被告提供的合作银行的按揭手续，并原告与被告已形成事实上的要约合同。要约和承诺的主要条款，以及交房时间被告承诺在2021年3月交付，虽然双方没签订商品房买卖合同，但已形成了合同关系，所以原告要求继续履行原合同。2、原告与被告已经形成事实上的买卖关系，但事实上的买卖关系由于被告与原告约定不明确，所以责任方不在原告而在被告，应由被告承担约定不明确的责任。被告所提供的商品房买卖合同并不是全省统一的，还有补充条款，比如被告对验收合格标准。另被告约定小区内停车位由被告所有或被告委托物业公司统一管理，并要求原告不持异议。被告的补充条款明显违反了国家法律规定，并不是全省统一格式。3、全省统一的商品房买卖协议对于面积约定由三种方式，被告所约定的并未与原告达成一致协议，直接单方面约定按第一项处理，明显未按照相关法律法规规定，侵犯了消费者权益。被告在与原告的要约和承诺中明确确认只要原告的征信通过被告提供的合作银行的确认，原告就不承担任何责任，并且这一条已经通过被告的确认。为支持其本诉诉讼请求及反诉答辩理由，原告胡勤功就本诉和反诉一并向本院提交了如下证据：1、合同（认购协议）；2、定金及首付款；3、图纸；4、《商品房买卖合同》文件（争议文件）；5、聊天记录；6、往来信函及送达存根；7、《商品房买卖合同司法解释》；8、谈判录音光盘；9、银行按揭通过审查文件。被告鑫泓公司就本诉和反诉一并向本院提交如下证据：1、营业执照及资质证，2、认购协议及收据，3、预售许可证，4、解除协议通知书，5、商品房买卖合同范本，6、通话记录。上述证据，经庭审质证后，已记录在卷，本院予以证实。经审理查明，2019年8月28日，被告鑫泓公司取得（宛）房预售证第2019073号《商品房预售许可证》，项目名称：三鑫园2#商住楼（-1-30层），房屋：座落卧龙区麒麟××以北，百里溪路以西，房屋用途：戊类库房，商业、成套住宅，安置住宅，消防过道，商业服务用房，预售方式：单位、个人。2020年6月28日,原告胡勤功向被告鑫泓公司缴纳三鑫园2#2904房定金（东南户）10000元。2020年7月23日，原告胡勤功与被告鑫泓公司签订《商品房认购协议书》，双方约定：甲方：南阳市鑫泓房地产开发有限公司，乙方：胡勤功。乙方在充分了解甲方开发的“三鑫园”项目的情况下，依据《中华人民共和国合同法》等相关规定，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上就乙方向甲方认购房屋事宜达成以下协议：一、乙方认购的房屋位于麒麟路中××“××”××楼××号，房产性质为住宅，销售面积约108㎡，原单价：8850.49元/㎡，总款：96169。……按揭成交单价：8439.17元/㎡，双方确认签约总价为：（大写）人民币玖拾壹万柒仟元整（￥917000）。【注：乙方在签订本《商品房认购协议书》后七日内，选择一次性付款方式的须付清90%房款，尾款需在交房前付清总款（即付清全款100%）；乙方在选择分期付款的需在七日内付清购房首期款（即总房款的15%），二期房款需在房屋主体盖至一半后三个工作日内付清（即总房款的25%），三期房款需在房屋主体封顶后三个工作日内付清（即总房款的50%），四期款需在交房前付清总款（即付清全款100%）。未按规定付清房款即视为违约，违约责任详见本协议第四条】。……三、双方约定其他事项①甲、乙双方签定本协议，乙方按时全额缴纳认购定金后，乙方即享有该指定住宅的购买权，甲方不得将房屋另售他人。②乙方在签定本《商品房认购协议书》后，甲方将根据交清余款时间与工程进度另行择期通知双方正式签订《商品房买卖合同》。③乙方承诺所提供的通讯电话、地址真实有效，如有变更应书面告知甲方，否则由此产生的一切责任由乙方承担。四、违约责任：甲方不按本协议履行，乙方有权要求双倍返还定金；乙方不按本协议履行，甲方不退还乙方所缴纳的认购定金；甲方有权选择要求乙方继续履行本协议或终止本协议将房屋另出售他人。五、双方签定《商品房买卖合同》时，乙方所付认购定金作为履行合同的定金，同时甲方收回本协议。六、本协议生效后，甲、乙双方任何一方要求终止本协议的，违约方需承担违约责任。七、甲、乙双方签定《商品房买卖合同》后，本协议书自行失效。有关甲乙双方的商品房买卖关系，以签定的《商品房买卖合同》为准。……甲、乙双方在该协议尾部签名盖章予以确认，同日，原告胡勤功向被告支付了房款357000元、按揭服务费800元、维修基金8421.2元，被告鑫泓公司就上述三笔款项向原告胡勤功出具收据。因原告胡勤功未按合同缴纳下余房款，2020年10月9日，鑫泓公司向原告胡勤功发出《解除协议通知书》，该《通知书》内容如下：“我公司开发的三鑫园小区2号楼于2019年8月28日取得《商品房预售许可证》，即达到预售、合同网签条件。2020年7月23日，你在我公司认购2号楼2904房一套，（预测）建筑面积108.66㎡，并于当日交纳367000元首付款、签订《商品房认购协议书》。如今已过两月有余，你既不补交下欠房款，又不网签《商品房买卖合同》，到银行办理按揭贷款手续，严重违反你我两方签订的《商品房认购协议书》第三条第二款：“乙方在《签订商品房认购协议书》后，甲方将根据交清余款时间与工程进度另行择期通知双方正式签订《商品房买卖合同》”。现我公司以书面形式单方面解除《商品房认购协议书》，并收取你方违约金壹拾伍万元整，并限你在本月13日前来我公司办理余款退款手续，预期，我公司有权将该套房屋另行出售他人。”该《通知书》于2020年10月11日，通过EMS快递形式邮寄至原告胡勤功。本院认为，原告（反诉被告）胡勤功与被告（反诉原告）南阳市鑫泓房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议书》是在平等自愿、协商一致的基础上签订的，该合同合法有效，双方均应按约履行。原告（反诉被告）胡勤功既不补交下欠房款，又不网签《商品房买卖合同》，到银行办理按揭贷款手续，严重违反《商品房认购协议书》，致使合同目的不能实现，故反诉原告（本诉被告）鑫泓公司反诉请求判决解除南阳市鑫泓房地产开发有限公司与胡勤功签订的《商品房认购协议书》的诉讼请求，本院予以支持；《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。故对原告胡勤功单方面要求变更合同内容、赔偿损失等诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十四条之规定，判决如下：一、解除2020年7月23日原告（反诉被告）胡勤功与被告（反诉原告）南阳市鑫泓房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议书》；二、驳回原告（反诉被告）胡勤功的诉讼请求。案件受理费1150元，反诉费100元，两项共计1250元,由原告（反诉被告）胡勤功负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  孙小乐二〇二〇年十一月十三日书记员  孟 楠