江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0281民初3256号原告：乐平市枫苑物业管理有限公司。住所地乐平市人民东路枫树苑小区内。统一社会信用代码913602816620006595。法定代表人：熊传华。委托代理人：赵旺华，系公司员工。被告：朱卫福，男，1980年3月24日出生，汉族，住乐平市。原告乐平市枫苑物业管理有限公司（以下简称枫苑物业）诉被告朱卫福物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，被告朱卫福经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告枫苑物业诉称，2012年5月12日至2018年12月30日，原告先后四次同乐平市凤凰世纪华城小区业主委员会签订《乐平市凤凰世纪华城物业服务合同》，合同约定的物业服务费标准：多层、车库0.45元／平方米／月，别墅0.8元／平方米／月，小高层0.75元／平方米／月，商铺1元／平方米／月收取。被告从2017年11月1日起至2019年6月30日止共拖欠物业费4,495元，违约金2,247.5元，合计6,742.5元。现经原告多次上门催收，发函催缴被告却拒欠不交，现为维护自己的合法权益，特诉至法院，要求法院1、依法调解或判决被告支付原告的物业管理费共计人民币4,495元，违约金2,247.5元；2、本案诉讼费由被告承担。被告朱卫福未到庭答辩。在本院审理过程中，其提出未缴纳物业费是因为物业未提供清扫、修剪枝木、修补店铺前面花圃的瓷砖，影响了店铺的租赁价格，故未缴纳物业费。经审理查明：被告朱卫福购买了乐平市凤凰世纪华城3号商铺以及乐平市凤凰世纪华城18幢2号商铺，其中3号商铺建筑面积共122.14平方米，2号商铺建筑面积共102.6平方米。2012年5月12日-2018年12月30日期间，乐平市凤凰世纪华城业主委员会（甲方）与原告乐平市枫苑物业管理有限公司（乙方）签订《乐平市凤凰世纪华城物业服务合同》，合同约定，甲方委托乙方对乐平市凤凰世纪华城小区实行专业化、一体化的物业服务。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。多层、车库0.45元／平方米／月，别墅0.8元／平方米／月，小高层0.75元／平方米／月，商铺1元／平方米／月收取。业主应根据物业管理合同的约定交纳物业服务费（每六个月交纳一次），否则视为违约。除应及时交纳拖欠的物业服务费之外，还应向乙方支付违约金，违约金按逾期额的3‰计算。从2017年11月份开始被告朱卫福未缴纳物业费，原告枫苑物业多次催收其仍未予以缴纳。原告枫苑物业诉至本院，要求被告朱卫福缴纳自2017年11月1日起至2019年6月30日物业服务费4,495元、违约金2,247.5元，引起本案。上述事实有原告提供的证据及庭审陈述等予以印证，足以认定。本院认为，根据《物业管理条例》第三十四条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”及第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”之规定，本案中原告与业主委员会签订的物业服务合同，对小区全体业主和物业服务公司具有约束力，业主及物业服务公司应当按照合同履行各自义务。业主应当按照物业服务合同确定的缴费标准、期限缴纳物业服务费。按照房屋面积被告朱卫福应缴纳（122.14＋102.6）平方米×1元/平方米／月×20个月=4,494.8元，故对原告枫苑物业诉请被告朱卫福支付物业费4,495元，本院予以支持。对原告枫苑物业提出的因被告朱卫福未按照物业服务协议逾期未交物业费，要求被告朱卫福支付的违约金2,247.5元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，违约金2,247.5元÷4,495元=0.5，明显超过该规定，故对违约金本院不予支持。被告朱卫福庭审结束后于2020年11月4日向本院提交照片，用以证实因原告枫苑物业没有进行修剪枝木和修补花圃瓷砖，造成店面租金较低情况。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十四条规定，当事人申请延长举证期限的，应当在举证期限届满前向人民法院提出书面申请。被告朱卫福在举证期限内未向本院提交延期举证，在庭审结束后向本院提交证据，不符合上述法律规定，故对被告朱卫福提交的照片，本院不予采纳。被告朱卫福经本院合法传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提供反驳原告主张的证据，应视为对其诉讼权利的放弃，本院依法缺席判决。综上依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第八十条，《物业管理条例》第七条、第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱卫福于本判决生效后即日内一次性支付原告乐平市枫苑物业管理有限公司2017年11月1日起至2019年6月30日的物业服务费共计人民币4,495元。二、驳回原告乐平市枫苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上列款项到期后，如被告不自觉履行，原告可在本判决履行期第二日起二年内，向本院申请强制执行。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取计币25元，由被告朱卫福承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判员  查小东二〇二〇年十一月十七日书记员  程卫霞附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十四条当事人申请延长举证期限的，应当在举证期限届满前向人民法院提出书面申请。