北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初7645号原告：山东鲁商物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市顺义区南彩镇九王庄村村委会东南500米，统一社会信用代码91110113688374835F。负责人：栗丽，总经理。委托诉讼代理人：李忠进，北京格竹律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐传飞，北京格竹律师事务所律师。被告：雷燕湘，女，1963年1月10日出生，汉族，户籍地北京市西城区，公民身份号码×××。被告：戴青，男，1995年5月4日出生，汉族，户籍地北京市西城区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：戴鑑（被告戴青之父），1957年4月15日出生，汉族，户籍地北京市西城区，公民身份号码×××。原告山东鲁商物业服务有限公司北京分公司与被告雷燕湘、戴青物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东鲁商物业服务有限公司北京分公司之委托诉讼代理人李忠进，被告雷燕湘、被告戴青之委托诉讼代理人戴鑑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东鲁商物业服务有限公司北京分公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告给付2015年6月1日至2019年12月31日期间的物业服务费116757元；2.判令二被告支付违约金38742元；3.判令诉讼费由二被告承担。事实与理由：被告系北京市顺义区×区×号楼×层全部的业主，房屋建筑面积为366.01平方米。2009年4月，原告与北京银座合智房地产开发有限公司签署《×前期物业服务合同》，约定由原告为北京银座合智房地产开发有限公司开发的顺义区×家园一区、二区(×别墅区)提供物业服务。按《“×别墅区”业主临时管理规约》约定：“物业服务费用按照每3个月收取一次，业主或物业使用人应于每季度的首月15日前缴纳下个季度的物业服务费(按自然年计算)，并约定了违约金按延迟交付物业费总额的每日万分之五计算”。被告自2015年6月1日起至今一直没有支付物业服务费，原告多次催款均未果，故诉至法院，望判如所请。被告雷燕湘、戴青共同辩称，认可欠费年限，但因涉诉房屋不符合商品房预售条件，不具备交房手续，依据合同第一、十五条，视为房屋未交付，所以我们不应该承担物业费。本院经审理认定事实如下：二被告系北京市顺义区×区×号楼×层全部的房屋所有权人，建筑面积为366.01平方米、登记时间为2011年10月25日。北京银座合智房地产开发有限公司（开发建设单位、甲方）与原告（物业服务企业、乙方）于2009年4月签订了《×前期物业服务合同》，合同对物业项目基本情况、物业服务内容、物业服务标准、物业服务期间、物业服务费用、权利与义务、违约责任等进行了约定。其中，合同第七条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅5.8元/平方米/月；别墅6.8元/平方米/月。第八条约定物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后按半年交纳，具体时间为入住时间为起始日。合同第二十条约定，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。2009年8月30日，雷燕湘、戴青（此处显示系雷燕湘代签字）在《承诺书》上签字，《承诺书》载明：本人/本公司为×185#顺义区×镇×庄(物业名称及具体位置,以下称该物业)的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人/本公司声明如下：一、本人/本公司确认已详细阅读北京银座合智房地产开发有限公司(建设单位)制定的“×居住区业主临时管理规约”(以下称“本临时管理规约”)；二、本人/本公司同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约；三、本人/本公司同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任；四、本人/本公司同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时管理规约承诺书并送交建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。《“×别墅区”业主临时管理规约》约定本物业服务费用收费标准为5.8元/建筑平方米/月，业主应在从开发建设单位处收到房屋交付书面通知后，按通知规定的交付日期前来办理交付手续，同时按通知规定的交付日期起开始交付物业服务费用。收到商品房交付书面通知的业主未能按通知书上记载的时间前来办理房屋交付手续，并不影响物业服务费正常计算。在支付了首次物业服务费用后，物业服务费用按照每3个月收取一次，业主或物业使用人应于每季度的首月15日前交纳下个季度的物业服务费（按自然年计算）。2020年4月11日，原告向被告雷燕湘邮寄《催费通知单》以催收涉诉期间的物业服务费。审理中，原告明确物业服务费116757元的计算方式为5.8元/建筑平方米/月×366.01平方米×55个月。原告明确其违约金的计算标准为《×前期物业服务合同》第二十条约定的每日万分之五，计算方式如下：2015年6月1日至2015年12月31日期间的物业服务费违约金从2016年1月1日计算至2019年12月31日；2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费违约金从2017年1月1日计算至2019年12月31日；2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费违约金从2018年1月1日计算至2019年12月31日；2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费违约金从2019年1月1日计算至2019年12月31日，以上共计38742元。二被告认可系涉诉房屋业主、认可欠费年限及建筑面积，但以其辩称意见不同意交纳物业服务费；对于《×前期物业服务合同》，以附件六无开发商、物业双方的签字为由，不认可真实性，称涉嫌造假；认可《“×别墅区”业主临时管理规约》真实性，但称因二被告未入住，故与其无关；称未收到也未见过《催费通知单》。另，因二被告未交纳涉诉房屋2010年12月1日至2015年5月1日期间的物业费114636.6元，原告向本院提起（2015）顺民初字第12518号民事诉讼，二被告在该案中亦以因房屋不具备交付条件，二被告与开发商没有办理完入住手续的理由，拒绝交纳物业费。该案中，原告亦提交了《×前期物业服务合同》《“×别墅区”业主临时管理规约》及承诺书。（2015）顺民初字第12518号民事判决书“经审理查明部分”载明：“雷燕湘、戴青对鲁商物业北京分公司所提交的证据的真实性均予以认可，但不认可其证明效力……因此认为在未办理完毕房屋交接手续、未实际入住的情况下，自己无需交纳相关物业费用。鲁商物业北京分公司对此予以否认……鲁商物业北京分公司提交了北京市顺义区人民法院（2012）顺民初字第02458号民事判决书、北京市第三中级人民法院（2015）三中民终字第02813号民事判决书予以证实。根据上述判决书，本院查明下列事实：1.2012年2月雷燕湘、戴青向本院提起诉讼，称北京银座公司在2010年11月30日前向其交付涉案房屋时，发现房屋现状与合同约定不符，不符合房屋交付条件……2.在该案审理中，本院查明雷燕湘、戴青收到收房通知后，于2010年12月13日到现场验收房屋，因对涉诉房屋的外立面颜色及质量问题产生异议而未予收房，此后，雷燕湘、戴青一直未办理验收入住手续。3.在本院于2014年8月18日作出的（2012）顺民初字第02458号民事判决书中，对房屋交付问题已作出如下裁判：因根据原告提供的其于2010年向被告反映情况的材料表明，原告最初是因其认为房屋外墙立面的石材颜色、材质与样板间、购房合同不符，因此没有收房，而根据双方合同约定在房屋交付过程中发现的质量问题（主体结构不合格除外）、装修或设备标准达不到合同约定标准的均不影响交接手续的办理，原告不得据此延迟或拒绝办理该房屋的交接手续，虽此后原告又陆续提出水、燃气、地源热泵系统、有关文件等问题，但上述问题并非导致合同根本违约，故未收房责任应在原告，应视为被告已经向原告交付房屋，故对于原告该项请求，本院不予支持。4.雷燕湘、戴青与北京银座公司对该判决均不服而上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院于2015年4月20日作出了（2015）三中民终字第02813号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现上述判决均已发生法律效力。”（2015）顺民初字第12518号民事判决书判决二被告共同支付原告2010年12月1日至2015年5月31日期间的物业费114636.6元。二被告就此判决并未上诉，该判决确认的给付义务经由强制执行履行完毕。上述事实，有原告提交的《×前期物业服务合同》《“×别墅区”业主临时管理规约》《催费通知单》、及快递单、（2015）顺民初字第12518号民事判决书及本院询问笔录、庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，二被告作为涉诉小区业主，在其所签署的承诺书中认可了涉诉小区的物业服务标准、收费标准、交纳时间等，原告也实际为涉诉小区提供了物业服务，因此二被告作为业主，在享受物业服务公司提供的物业服务后，应当按照约定交纳相应的物业服务费。尽管二被告辩称因其与北京银座合智房地产开发有限公司存在房屋质量纠纷，导致双方未能办理完毕房屋交接手续并实际入住，因此不同意承担物业服务费。但是生效的（2012）顺民初字第02458号民事判决书、（2015）三中民终字第02813号民事判决书已经明确载明未收房责任在于本案二被告自身，应视为北京银座合智房地产开发有限公司已经向本案二被告交付了房屋，相关之理由在上述判决书中已有详细论述，故本院在此不再累述。因此，对于二被告的辩解意见，本院不予采纳。经本院核算，原告所要求支付的物业服务费，符合合同约定，故对于原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的违约金，鉴于二被告并非恶意拖欠拒缴，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：一、被告雷燕湘、戴青于本判决生效之日起七日内共同给付原告山东鲁商物业服务有限公司北京分公司2015年6月1日至2019年12月31日期间的物业服务费116757元；二、驳回原告山东鲁商物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1705元，由原告山东鲁商物业服务有限公司北京分公司负担387元（已交纳）；由被告雷燕湘、戴青共同负担1318元，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费260元，由原告山东鲁商物业服务有限公司北京分公司负担(已交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 孙立忠二〇二〇年十一月十九日法官助理 倪晓铭书 记 员 苏丽媛