山西省高平市人民法院民事判决书（2020）晋0581民初2521号原告：高平市城市管理局。法定代表人：李白旦，任局长。住所地：高平市建设南路254号。委托诉讼代理人：崔春彦，山西荣生律师事务所律师。被告：段金生，男，1955年10月8日生，汉族，高平市人。原告高平市城市管理局与被告段金生租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高平市城市管理局委托诉讼代理人崔春彦，被告段金生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高平市城市管理局向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告腾退、返还高平市泫东市场内东47号集资营业用房；2.判令被告支付自2019年8月起至腾出之日止，占用房屋期间的租金损失2000元（庭审中变更为该请求）；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：为发展市场经济，方便群众购销及管理，高平县工商行政管理局于1985年修建集市贸易市场。1989年8月10日，高平县工商行政管理局与被告段金生签订《集资修建集贸市场营业房合同书》。1989年8月，高平县工商行政管理局向被告分配营业房后由被告实际使用。1996年6月25日，高平县工商行政管理局成立高平市市场建设服务中心，负责所管辖市场的日常管理、使用、改建和维修工作。2001年，高平市市场服务中心资产移交高平市人民政府统筹管理。2019年8月24日，高平市市场建设服务中心调整为原告管理的自收自支事业单位。自此，泫东市场集资用房合同由原告承继并负责处理。现营业房30年使用期限已至，原告根据合同的约定，要求收回房屋于法有据，望判如所请。被告段金生辩称，请求驳回原告的诉讼请求。理由是：1.案涉房屋系原、被告共同集资修建，故被告对该房屋享有部分所有权，被告要求变更集资房屋所有权。2.在集贸市场经营期间，原告违背集资修建农贸市场的初衷，擅自改变市场结构和性质，将原有的摊位取消后租赁给他人经营等，致使市场人流量锐减，集资房无法发挥商用房的效能，造成了巨大经济损失900000元（按每间年均营业利润30000元计算30年）。另外，原告不履行管理义务，在第二年冬季就发生了大棚坍塌事件，并且市场环境长期脏、乱、差。原告的以上行为严重违反了合同约定，除应赔偿被告三十年的经济损失900000元外，还应承担被告三十年来对房屋破损维修的费用和水、电、暖等初装费、安装费用共计100000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供证据：1.集资修建集贸市场营业房合同书1份；2.高平县工商行政管理局通知1份；3.山西省高平县计划委员会高计发（1985）第46号批复1份；4.高平市工商行政管理局市工商字（1996）第26号文件1份；5.关于成立“高平市市场建设服务中心”的请示1份；6.高平市市场服务中心资产移交清册1份共4页；7.高平市市场建设服务中心资料移交表1份共3页；8.中共高平市委机构编制委员会办公室文件高编办通字（2019）30号文件1份；9.高平市住房和城乡建设局关于整体划转单位的补充说明1份。经庭审质证，被告对原告提供的证据真实性无异议，上述证据真实性、合法性、关联性均无瑕疵，本院予以确认。被告提供了记录泫东市场状况的光盘一张，该光盘反映了泫东市场的状况。经质证，原告对该证据所反映内容的真实性无异议，只是认为不能证明原告存在违约的情形。本院认证意见：原告对该证据的真实性无异议，证据来源合法且与本案有关联，故予以确认。根据当事人的陈述及法庭确认的证据，本院查明以下事实：1985年期间，原高平县工商行政管理局经高平县计划委员会批准，投资680000元在高平县城东新建集市贸易市场（后称为泫东市场），资金由县财政拨款200000元，其他由单位自筹和群众集资筹建。泫东市场于1986年10月开始修建，1988年12月完工。该市场占地16.1亩，有房屋151间，由高平县工商行政管理局与包括被告在内的52户集资户共同集资修建。市场中央修建大棚3275平方米。1989年8月10日，高平县工商行政管理局作为甲方、段锦昇（即被告段金生）作为乙方签订了《集资修建集贸市场营业房合同书》，合同约定：乙方分两次向甲方交付营业房一间的建设款9834元（建筑面积49.17平方米，单价按每平米200元）。甲方在收到建房款后及时组织人员统一设计，统一施工。营业房建成后所有权归国家，管理权归甲方，使用权归乙方，使用期限为三十年（从分配之日起计算）。使用期间不交房租，所交集资款抵顶房租费。中途退出者按占用时间从集资款中扣除房租后退还集资款，三十年后乙方仍可优先使用，但要按规定交付房租。该合同第五条还约定，本合同自签订之日起生效，从分配营业房之日起三十年内作废。1989年8月15日，高平县工商行政管理局将市场内东47号房分配给被告段金生经营生意。市场经营初期，中央大棚下设有摊位，后这些摊位逐步退出市场。1995年，高平县工商行政管理局将市场南侧的两处大棚租赁给了鑫荣家俱厂用于销售家俱。1998年始，北侧的大棚也被租赁给了日杂棉麻公司经营“蓝天家俱城”。多年来，泫东市场确存在环境较差的现象。市场建成初期，中央大棚还曾发生过坍塌。另查明，1996年6月25日，经高平市人民政府批准，高平市工商行政管理局成立了市场建设服务中心，由该中心负责对泫东市场的服务和管理工作。2001年12月26日，高平市工商行政管理局将资产移交给高平市人民政府统筹管理。2019年8月24日，高平市市场建设服务中心被调整为隶属于高平市城市管理局的事业单位。2020年上半年，原告将泫东市场进行了改建，市场中心的大棚现已被全部拆除。之后，原告要求被告返还房屋遭拒，诉讼在案。本院认为，双方争议的焦点在于：1.《集资修建集贸市场营业房合同书》的性质；2.被告是否应将案涉房屋返还原告；3.原告在履行过程中是否存在违约的行为，应如何处理。关于《集资修建集贸市场营业房合同书》的性质我国《合同法》第一百二十四条规定，本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，根据《集资修建集贸市场营业房合同书》的约定：由双方共同出资修建营业房，待房屋建成后所有权归国家，管理权归高平县工商行政管理局，使用权归被告，使用期限为30年。使用期间不交房租，所交集资款抵顶房租费。该约定符合租赁合同的特征。故本案案由应定性为租赁合同纠纷。被告辩解其对案涉房屋享有所有权的主张不能成立。关于被告是否应将案涉房屋返还原告《合同法》规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。租赁期间届满后，承租人应当返还租赁物。本案中，《集资修建集贸市场营业房合同书》依法成立并具有法律效力。双方当事人应当依约履行义务。根据合同约定，被告对案涉营业房享有30年的使用权，现约定的使用期限已届满，原告请求被告返还租赁房屋符合合同约定和法律规定，本院予以支持。至于原告要求被告支付自2019年8月起至腾出之日期间占用房屋的租金2000元，因原告对租金问题未提供相应证据予以证明，本院不予支持。关于原告方是否违约，应如何处理《合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，为了发展经济和繁荣市场，原高平县工商行政管理局与包括本案被告在内的52户集资户共同集资筹建了泫东集贸市场，给广大商户和人民群众提供了一个相对集中、便利的经营和消费场所。但是，集贸市场的日后运营要受市场变化、政策等多种因素的影响。市场的本质就在于优胜劣汰。市场中央原有的摊位在市场的竞争中逐步退出市场，并不能归责于作为管理者的高平县工商行政管理局。故原告方并不构成违约。被告所辩解的原告擅自改变了市场结构和性质，导致其受到巨额经济损失的理由不能成立。被告辩解原告在日常中疏于管理，导致市场环境较差，构成违约。经本院查明，原告方在对市场的日常管理中的确存在一定程度上的缺失。但是，鉴于《集资修建集贸市场营业房合同书》中对原告方所承担的义务并未作出明确约定，因此，原告所承担的只是行政上的管理职责，并非合同义务。被告以此为由拒不返还所租赁的到期房屋，并要求赔偿损失的请求显然不能成立。另外，被告还主张原告应负担其修复房屋破损、水电暖安装等费用共100000元。鉴于《集资修建集贸市场营业房合同书》中并未约定应由原告方负担上述费用，且被告也未提出相关证据证明，故对该辩解意见，本院不予支持。综上，对原告的诉讼请求本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告段金生自本判决生效之日起三十日内将高平市泫东市场内东47号集资营业用房腾退并返还原告高平市城市管理局。二、驳回原告高平市城市管理局的其他诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由被告段金生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审 判 员 王晚平 二〇二〇年十一月四日法官助理 李宇颖书 记 员 唐 微书记员唐微附：本判决确定的诉讼费，由当事人于判决生效后15日内缴至本院诉讼费专户，逾期强制执行。开户行：山西省高平市农行营业部开户名称：高平市人民法院诉讼费