北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初29378号原告（反诉被告）：北京海开房地产集团有限责任公司，住所地北京市海淀区海淀南路**。法定代表人：周有建，董事长。委托诉讼代理人：翟明阳，北京市恒达律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹桂兰，北京市恒达律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京鸿基世业商务酒店有限公司，，住所地北京市海淀区志新东路**法定代表人：冯本智，董事长。委托诉讼代理人：张炜，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：任彦锦，北京市炜衡律师事务所律师。原告北京海开房地产集团有限责任公司（以下简称海开房地产公司）与被告北京鸿基世业商务酒店有限公司（以下简称北京鸿基世业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海开房地产公司委托诉讼代理人翟明阳、邹桂兰与被告鸿基世业公司委托诉讼代理人张炜、任彦锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海开房地产公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令鸿基世业公司将海淀区志新东路5号租赁房屋立即返还我公司；2.请求判令鸿基世业公司支付2017年10月1日至2018年8月31日期间拖欠的租金2754069.84元；3.鸿基世业公司承担合同期满后之日至实际腾退房屋之日止的占有使用费4751798.11元（自2018年9月1日至暂计算至2020年3月31日）；4.鸿基世业公司承担自拖欠租金日至实际腾退日未交纳房屋租金和占有使用费的滞纳金986407.86元（自2017年10月5日暂计算至2020年3月31日）；5.诉讼费由鸿基世业公司承担。事实和理由：2003年8月31日，我公司与鸿基世业公司签订《租赁合同》，将海淀区志新东路5号、面积11109.6平方米商务酒店出租给鸿基世业公司使用，租赁期限15年（自2003年8月31日至2018年8月31日），年租金300万元，同时约定逾期缴纳租金的滞纳金条款。自2017年10月起，鸿基世业公司开始拖欠租金，至今未缴。合同期满后，双方未再签署续租协议，且因租赁房屋存在安全隐患，我公司多次致函鸿基世业公司腾退房屋，配合安全检测，但鸿基世业公司一直不予理会，擅自将租赁房屋转租，不当获利，且其超期占用行为，严重影响我公司的生产经营，也给房屋的安全检测等工作造成极大的障碍。在协商无果的情况下，我公司提起诉讼，望判如所请。鸿基世业公司辩称，我公司提交的证据中显示，有多个使用人现在租赁房屋内，所以并不是所有租赁房屋由我公司掌握，无法完成腾退义务，更无法单方完成诉讼请求的目的。海开房地产公司提供的房屋不符合双方合同约定的经营需求，导致我公司无法实现合同目的，因此其主张的租金和房屋使用费没有依据。在租赁合同期限内，海开房地产公司向我公司的承租人工商银行收取了租金和占用使用费，其无权再次收取该费用。综上，海开房地产公司的请求没有事实依据，我公司不同意其全部诉讼请求。同时，我公司反诉要求海开房地产公司赔偿损失8722570元（罚款15万元、可期待利益824.47万元、装修损失待评估后确定、工商银行在2018年5月至8月的租金477855元、优先承租权由法院酌情判定）。事实和理由：租赁房屋因消防手续不合格等原因多次被公安消防部门处罚，导致长期无法正常经营，1、2号楼客房区被公安消防部门于2017年9月责令关停。我公司多次致函海开房地产公司要求尽快整改和减免租金，但至今未解决。按照双方《租赁合同》，海开房地产公司应为我公司的经营提供房产证明文件，协助办理必要的经营手续，但海开房地产公司的行为严重违反合同约定，应赔偿我公司的经营和装修损失等。另，我公司在2016年5月9日将3号楼一层北段出租给工商银行使用，海开房地产公司未经我公司允许，擅自直接向工商银行收取房租，违反《租赁合同》中关于我公司独立经营权、使用权、收益权等。综上，海开房地产公司的行为严重侵犯我公司合法权益，望法院查明事实，判如所请。海开房地产公司针对鸿基世业公司的反诉辩称，我公司出租给鸿基世业公司的房屋用于酒店经营，自交付之日符合酒店经营的要求，其后续被关停是其经营过程中自行调整的范围，非我公司的保证责任。从鸿基世业公司提交的转租合同可知，其一直是在使用我公司的房屋经营获益。根据我国法律规定，法律只保护实际损失，而不承担经营风险和预期利益。鸿基世业公司拒不支付租金，在我公司发函且工商银行的合同到期后，我公司才与工商银行签订了新的承租合同，不存在在鸿基世业公司租赁期内擅自租赁的情形。由于鸿基世业公司未按时支付租金，故其不享有优先承租权。根据双方合同约定，合同期满，内部装修的所有权即归我公司了，现双方合同期满已逾2年，鸿基世业公司不腾退房屋，诉讼中申请鉴定的行为是恶意拖延诉讼。综上，鸿基世业公司的全部反诉请求均没有事实和法律依据，故不同意其反诉请求。本院经审理认定事实如下：位于海淀区志新东路**楼**全部等**房屋（以下简称案涉房屋）的不动产权人为海开房地产公司，房屋建筑面积11109.6平方米，用途为商业（住宿餐饮）/商业，不动产权证书的宗地图显示，案涉房屋的1、2号楼建筑面积均为2226平方米，3号楼建筑面积为6657.6平方米。2003年8月31日，海开房地产公司的前身北京海开房地产集团公司（甲方）与鸿基世业公司的前身北京鸿基世业商务有限公司（乙方）签订《租赁合同》约定，甲方将案涉房屋出租给乙方用于商业经营；租赁期限15年，自2003年8月31日至2018年8月31日；年租金300万元，按季度支付，乙方每季度前5日内向甲方交纳下一季度租金，甲方给予乙方半年的免租装修期；甲方对房产使用情况行使监督权，并及时为乙方的经营出具房产证明文件，协助乙方办理必要的经营手续；乙方享有对该房产使用的独立经营权，并享有该房产和土地的使用和收益权，甲方不得干预乙方正常经营；乙方有权将该房产转租或以其他方式与他人合作经营，但需报甲方备案，且合作期限不得超过乙方租赁期；乙方除交纳租金外，还应承担水费、天燃气费、电费、采暖费、物业管理费、维修费、维护费及政府有关部门征收的其它与该房产经营活动有关的税费；租赁期满，如乙方需要续租，应提前60日书面通知甲方，在同等条件下，乙方有优先续约权；租赁期满或因乙方责任导致退租的，依附于该房产的装修归甲方所有，对未经甲方同意留存的乙方物品，甲方有权处置；……；任何一方违约均应承担相应的违约责任，如给对方造成损失的，应赔偿损失；乙方未按期向甲方缴纳租金，甲方有权书面通知乙方立即予以缴付，乙方逾期超过30日的，甲方有权按未付租金总金额部分每日万分之一的标准向乙方收缴滞纳金，乙方逾期超过60日的，甲方有权按未付租金总额部分每日万分之二的标准向乙方收缴滞纳金，乙方逾期超过180日，则甲方有权解除合同并合同自然失效；……。合同签订后，海开房地产公司将案涉房屋交付鸿基世业公司，鸿基世业公司累计交纳租金至2017年9月。租赁期间，鸿基世业公司与北京意兆田园餐饮管理有限公司（以下简称意兆餐饮公司）于2019年6月5日签订的《租赁合同》，将案涉房屋中的3号楼南侧一、二层（其中，一层建筑面积959平方米有偿使用，二层635.4平方米免费使用）出租，租期自2018年7月1日至2020年6月30日，租金总额2401368元。2016年5月9日，鸿基世业公司与中国工商银行股份有限公司北京海淀支行（以下简称工行海淀支行）签订《租赁合同》，将案涉房屋中的3号楼一层北侧、建筑面积615平方米出租，租期自2016年5月13日至2018年5月12日，租金总额3142650元。《租赁合同》期满（即2018年8月31日），海开房地产公司于2019年1月30日致函鸿基世业公司，以双方未就续租事宜达成一致及案涉房屋的2号楼存在结构安全隐患，要求鸿基世业公司于2019年2月28日前搬离案涉房屋。2019年4月4日，海开房地产公司再次致函鸿基世业公司，要求其于当月15日前清理腾退各租户，逾期将由海开房地产公司自行与租户沟通清理腾退事宜。截至目前，鸿基世业公司尚未腾退其所承租的案涉房屋。庭审中，鸿基世业公司就其停止营业一节，提供海公（消）行罚决字[2016]0314号行政处罚决定书1份及2007年至2019年期间的行政处罚缴款书7张（金额共计15万元），海开房地产公司对上述证据真实性无异议，但认为案涉房屋交付时是符合当时的消防管理条例规定，而由于条例的细化不符合消防法规定，是当初签订《租赁合同》所无法预见的，且租期届满后的处罚系鸿基世业公司到期不腾房所致，其应自行承担损失，相关处罚并未对鸿基世业公司的经营造成损失。2016年10月至2018年10月间，鸿基世业公司数次致函海开房地产公司，请求海开房地产公司尽快完善消防手续，并提出改造方案，同时述及因消防部门责令关停，案涉房屋1、2号楼已于2018年9月停业，3号楼也已不再签订新客户，房租按实际使用面积核算。海开房地产公司表示对上述文件内容并未给予同意。审理中，鸿基世业公司申请追加意兆餐饮公司、工行海淀支行及另外39家承租写字间的次承租人，并提交了相关合同。合同显示，与意兆餐饮公司、工行海淀支行的租赁期均已届满；与其他39家次承租人的租赁均在与海开房地产公司《租赁合同》期满后签订。经询，海开房地产公司认为根据合同相对性原则，次承租人均非合同相对方，且鸿基世业公司在租赁期满再行出租属无效，相关次承租人腾退事宜可由其自行解决，并于2020年4月21日在案涉房屋的入口处张贴针对次承租人的告知函。本院于2020年9月18日对案涉房屋进行了勘验及走访，并拍摄了视频和照片。经勘验，案涉房屋呈“]”状，三栋楼宇相连但不相通。其中，1、2号楼分居南北相对，为均设有四个独立单元门的客房，处于空置状态。靠东侧的3号楼朝向东，一层北侧为银行使用；中间区域为鸿基世业公司大堂，但未经营；南侧一、二层用于餐饮，字号为“京食园”，亦未营业；二层其他区域及以上楼层均用于写字间出租和鸿基世业公司自用或控制。经走访，部分写字间尚在使用中，鸿基世业公司工作人员称有几户已搬离。因鸿基世业公司申请追加的次承租人，或合同期已届满，或已与海开房地产公司重新签订合同，或是在未报备海开房地产公司且超出租赁期外签署，且次承租人存在变化的可能性很大，据此，本院驳回鸿基世业公司的追加第三人的申请。另查，海开房地产公司已与工行海淀支行签订了为期3年的租赁合同，租期自2018年9月1日至2021年8月31日。鸿基世业公司就其主张的可期待利益一节未提供证据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。海开房地产公司与鸿基世业公司在2003年8月31日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应全面地、无条件地履行各自的义务。双方《租赁合同》约定的租赁截止期为2018年8月31日，在合同到期后，双方未就续租事宜达成一致，故《租赁合同》在届满日后即已到期终止，现海开房地产公司要求将案涉房屋腾空交还的诉请，具备事实根据，本院支持。鸿基世业公司在合同期满后曾致函海开房地产公司，言明不再就3号楼（写字间）与次承租人签订新的合同，然其在无租赁权且作出不再出租承诺的情况下，却在2019年和2020年先后与数十家公司签订租赁合同，故其对再次出租所导致的腾退仍负有责任。《租赁合同》明确约定，鸿基世业公司承租案涉房屋用于写字间、客房等商业经营，海开房地产公司作为案涉房屋权利人，负有保障鸿基世业公司能合理、合法使用案涉房屋的义务。但从鸿基世业公司实际交纳租金的情况和致函海开房地产公司的内容及本院现场勘验走访可知，鸿基世业公司在2017年9月后即因消防不符合规定，被关停了案涉房屋中1、2号楼的经营，致使鸿基世业公司无法因此获得收益，故海开房地产公司要求案涉房屋中的1、2号楼（建筑面积4452平方米）、最后11个月租金的请求，本院不予支持；而案涉房屋3号楼（建筑面积6657.6平方米）最后11个月租金仍应由鸿基世业公司交纳，具体金额依双方合同约定为1647980.13元，相关滞纳金的数额由本院判定。合同期满后，双方未续约，但鸿基世业公司仍占用案涉房屋，故鸿基世业公司应按照其总体占用面积（11109.6平方米）支付相应的占用使用费。现海开房地产公司参照租金标准主张占用使用费，符合客观事实，本院支持。相关占用使用费的滞纳金请求，因双方并无约定，故本院不予支持。关于鸿基世业公司的反诉。本院认为，案涉房屋中的1、2号楼的权利人为海开房地产公司，相关消防不合规定所产生的罚款亦是针对不动产作出，且《租赁合同》中关于鸿基世业公司应承担的费用中亦不包括此项内容，故海开房地产公司应承担该费用。鸿基世业公司主张的可期待利益损失，未提供相关证据，故本院不予支持。《租赁合同》中明确，依附于房产的装修，在合同期满后归海开房地产公司所有，故鸿基世业公司要求装修损失，没有事实根据，本院亦不予支持。经本院核实及海开房地产公司自述，工行海淀支行新的租期是在《租赁合同》期满后，现并无证据证明海开房地产公司收取2018年5月13日至8月31日的费用，故鸿基世业公司的该项诉请不予支持。鸿基世业公司主张的优先承租权损失，因海开房地产公司在合同期满后未收回整体案涉房屋，且亦未就案涉房屋整体再行出租，故鸿基世业公司的主张，于法无据，不予支持。综上所述，双方《租赁合同》已到期终止，鸿基世业公司应负责将案涉房屋整体腾退，并支付合理区域和期间的租金、占用使用费及滞纳金；有关消防罚款应由海开房地产公司承担，双方其余诉请，均缺乏事实根据和法律依据，本院均不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，北京鸿基世业商务酒店有限公司负责将位于北京市海淀区志新东路5号楼1至6层全部等三套房屋、建筑面积11109.6平方米房屋腾空，交还北京海开房地产集团有限责任公司；二、北京鸿基世业商务酒店有限公司于本判决生效后十五日内给付北京海开房地产集团有限责任公司2017年10月至2018年8月31日的租金1647980.13元及滞纳金255586.74元；三、本判决第一项内容执行完毕后十五日内，北京鸿基世业商务酒店有限公司按每日8219.18元标准，给付北京海开房地产集团有限责任公司2018年9月1日至实际腾退之日的占用使用费；四、北京海开房地产集团有限责任公司于本判决生效后十五日内给付北京鸿基世业商务酒店有限公司15万元；五、驳回北京海开房地产集团有限责任公司其他诉讼请求；六、驳回北京鸿基世业商务酒店有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35623元，由北京海开房地产集团有限责任公司负担7710元，已交纳；由北京鸿基世业商务酒店有限公司负担27913元，于本判决生效后七日内交纳。反诉费36429元，由北京鸿基世业商务酒店有限公司负担35802元，已交纳；由北京海开房地产集团有限责任公司负担627元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  唐卫京二〇二〇年十一月六日书记员  张璐萌