山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁11民再85号上诉人（原审被告）：胡彦彬，男，1973年6月1日出生，汉族，居民，住日照市东港区。上诉人（原审被告）：张欣，女，1975年7月23日出生，汉族，居民，住日照市东港区。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：秦泗冰，日照东港华伟法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：李丽，女，1982年1月9日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人:汪凯，山东舜铭律师事务所律师。上诉人胡彦彬、张欣因与被上诉人李丽房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2020）鲁1102民再2号判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡彦彬、张欣的委托诉讼代理人秦泗冰、被上诉人李丽的委托诉讼代理人汪凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡彦彬、张欣上诉请求：撤销日照市东港区人民法院（2020）鲁1102民再2号民事判决，改判案涉房屋买卖合同无效，驳回李丽的诉讼请求，并由李丽承担原审及上诉的诉讼费。事实与理由：再审判决认定的案件基本事实错误。涉案房屋海洋名仕公馆小区003号楼01单元2804号已经抵押给银行，原审认定该房产未有抵押登记错误。再审一审适用法律错误，本案房屋买卖协议应当认定无效。在签订本案《房屋买卖协议》时，涉案房屋处于备案登记期间，其所有权并未转移至胡彦彬，胡彦彬无权出卖。李丽辩称，涉案房屋在原审诉讼时未抵押亦未预告抵押。抵押权以登记为生效要件，上诉人未举证证明该房屋已抵押，理应承担举证不能的法律后果；李丽在本案原审时提交了日照市海洋房地产公司出具的收据一份，证明2017年10月25日李丽向该房地产公司交纳更名费1.5万元，但再审一审判决将该事实表述为“原告向中介方交纳涉案房产海洋名仕公馆更名费1.5万元”，系笔误，应予以更正；涉案房屋买卖协议补充条款中关于合同解除的约定并不明确，李丽向房地产公司交纳1.5万元更名费，房地产公司变更了涉案房产业主的备案登记，合同解除条件未成就。故原判决认定事实清楚、适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。李丽向一审法院起诉请求：1、请求确认双方2017年10月1日签订的房屋买卖协议有效；2、判令胡彦彬、张欣继续履行涉案《房屋买卖协议》并协助李丽将日照市东港区海洋名仕公馆小区003号楼1单元2804号房屋的产权变更到李丽名下。一审法院原审认定事实：2017年10月1日，李丽（买方、乙方）、胡彦彬（卖方、甲方）及日照市东港区四季阳光房产信息中心（中介方、丙方）签订《房屋买卖协议》，协议约定：胡彦彬将位于海洋名仕公馆小区003号楼1单元2804号房产出售给李丽；双方协定房产成交价为82万元；约定交款方式：李丽于2017年10月1日前将购房定金1万元交由中介方保管（丙方），余款交付方式为双方约定于2017年11月1日（阳历）之前，双方到开发商及房管局办理产权变更手续时，李丽支付胡彦彬购房款82万元，胡彦彬将该房屋变更至李丽名下；在开发商规定的日期内，李丽与胡彦彬办理交房手续；李丽承诺办理更名手续，更名时产生的更名费用由李丽承担，该房更名手续办理完毕日后在办理李丽产权证的契税、测绘等以及接房费用均由李丽承担；协议签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途无故毁约，否则其属于违约，如有违约，按定金的双倍赔偿；此产权在办理产权变更手续时胡彦彬均应无条件配合并出示相关的证明及手续，并无条件协助李丽办理相关的签字手续；备注：（1）如该业务更名不成，甲乙双方协商同意该合同解除，互不违约，（2）如乙方更名不成，乙方同意支付甲方更名费3万元，由甲方负责更名，如甲方更名不成，该合同解除，互不违约。协议落款处记载，甲方：胡彦彬（张欣代）张欣、乙方：李丽、丙方：李业飞的签字。当日，李丽即按照协议约定向中介交付定金1万元，中介方向李丽出具收据一份。2017年10月24日，李丽通过中国工商银行向胡彦彬62×××50账号内转账50万元，系支付部分购房款，胡彦彬亦于当日向李丽出具收条一份，内容“收条今收到李丽购买胡彦彬之海洋名仕3-1-2804前期房款￥500000元（人民币伍拾万元整）。胡彦彬2017.10.24建62×××500”。2018年4月23日，李丽通过案外人侯有征其中国银62×××166账号向胡彦彬中国建设银62×××500账号转款32万元。李丽共计向胡彦彬支付购房款82万元，胡彦彬予以认可。李丽对涉案房屋进行了装修且已入住。2017年10月25日，李丽向中介方交纳涉案房产海洋名仕更名费用1.5万元，中介方向李丽出具收据一份。2016年1月25日，胡彦彬作为借款人与中国建设银行股份有限公司日照分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，其中部分约定内容为：第二十九条约定借款本金为45万元；第三十二条约定借款人首付款金额为244226元；第三十五条约定担保方式为抵押、最高额保证；第三十七条约定本合同项下的抵押财产清单为位于枣庄路西的房产，并约定本合同项下的抵押财产保险的约定为：本合同项下抵押财产不办理抵押财产保险；第四十一条第二项第二款约定“……《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》保证范围之内”。胡彦彬中国建设银行股份有限公司日照济南路支行出具的胡彦彬卡62×××500的资金交易查询单及交易明细清单中显示：于2017年9月27日开始至2018年5月27日期间每月自动回收贷款3535.17元。另认定：位于海洋名仕公馆小区**楼****的房产，尚未办理不动产权证书，备案合同登记于胡彦彬名下。李丽、胡彦彬签订《房屋买卖协议》时，胡彦彬与张欣系夫妻关系。经李丽申请，东港区人民法院将胡彦彬购买的位日照市西（海洋名仕公馆）003幢01单元（01）2804号、合同编号为201501290038、备案号为201508046a16的房产予以查封，李丽以其名下的位日照市房产证号20××299的房产提供担保予以查封。李丽为此支付保全费2020元。一审法院原审认为，《房屋买卖协议》落款甲方签字处，虽“胡彦彬”系张欣代签，但李丽向胡彦彬账号先后转账支付购房款82万元，胡彦彬为李丽向其支付的第一笔购房款50万元出具了《收条》，因此，胡彦彬对该《房屋买卖协议》知情并认可，张欣作为胡彦彬配偶，在该《房屋买卖协议》中签字的行为亦可认为家事代理。故李丽与胡彦彬在平等自愿的基础上签订的《房屋买卖协议》系买卖双方真实意思表示，双方建立的该房屋买卖合同关系合法有效。合同签订后，双方均应按约履行。李丽按照合同约定向中介方交付了定金，并向胡彦彬先后支付了约定的全部购房款82万元，李丽履行了全部付款义务，胡彦彬应当按照合同约定协助李丽办理房屋产权变更登记手续。虽涉案房产尚未办理不动产权证书，因胡彦彬自开发商处购买了涉案房产，并有备案登记，故胡彦彬具有对涉案房产的处分权，胡彦彬将涉案房产出卖与李丽，就具有配合李丽完成涉案不动产产权转移登记的义务，从而让李丽对涉案房产的物权登记取得效力。对于李丽要求张欣协助其将涉案房产变更到李丽名下的诉讼请求，因胡彦彬与张欣系夫妻关系，且张欣在《房屋买卖协议》中落款处甲方配偶处签字捺印，张欣对该房屋买卖协议知情且认可，也系涉案房产的利害关系人，具有对涉案房产处分与李丽的意思表示，故张欣亦应与胡彦彬一同具有配合李丽将涉案房产办理至李丽名下的义务。一审法院原审判决：一、确认原告李丽与被告胡彦彬于2017年10月1日签订的《房屋买卖协议》有效；二、被告胡彦彬、张欣继续履行与原告李丽于2017年10月1日签订的《房屋买卖协议》；三、被告胡彦彬、张欣于本判决生效后十日内协助原告李丽将日照市东港区海洋名仕公馆小区003号楼01单元2804号房屋不动产权变更登记至原告李丽名下[合同编号201501290038、产权证号为鲁（2018）日照市不动产权第0015529号]。案件受理费100元，保全费2020元，共计2120元，均由被告胡彦彬、张欣负担。一审法院再审认定事实与原审查明的事实基本一致。另认定，李丽的出生日期实际为1982年1月9日，公民身份号码3711021982×********。原审判决后，李丽于2019年2月25日到东港区人民法院申请执行，在执行过程中，该院于2019年3月26日作出（2019）鲁1102执498号执行裁定书，将涉案房屋从胡彦斌名下变更登记至李丽名下，李丽为此支付了各项税费96670.44元,房权证号：鲁（2019）日照市不动产权0049935号。原审判决第三项中的“产权证号为鲁（2018）日照市不动产权第0015529号”，实为登记在开发商名下该幢楼的“总证号”。一审法院再审认为：《房屋买卖协议》落款甲方签字处，虽“胡彦彬”系张欣代签，但李丽向胡彦彬账号先后转账支付购房款82万元，胡彦彬为李丽向其支付的第一笔购房款50万元出具了《收条》，因此，胡彦彬对该《房屋买卖协议》知情并认可，张欣作为胡彦彬的配偶，在该《房屋买卖协议》中签字的行为亦应认定为家事代理。故李丽与胡彦彬在平等自愿的基础上签订的《房屋买卖协议》系买卖双方真实意思表示，对此事实予以确认。对于本案其他的争议焦点，分析如下：一、双方建立的该房屋买卖合同关系是否合法有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力”。1、本案中，涉案房屋已经进行了网签并交付使用，该网签合同是以胡彦彬的名义与开发商签订的，原审原被告签订《房屋买卖协议》时，双方约定采取“更名”的方式，“更名”实际是在开发商同意的情况下，由原购房者与开发商解除房屋买卖合同，然后由开发商再与新的购房者签订新的房屋买卖合同。以上“更名”方式法律没有明确的禁止性规定；2、该“更名”方式与七部委颁布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》、建设部《城市房地产转让管理规定》规定的不能直接在登记部门办理网签变更登记不属同一情形，且以上规定并不是法律上的效力性强制性规定，同时以上规定规范的是防止投机炒作，扰乱商品房市场秩序的行为，而本案中交易的房屋系已经网签并实际交付使用的房屋，应属正常房屋交易行为；3、依法纳税是公民的义务，对于本案的房屋买卖是否应依法纳税，当事人应在交易中按照法律规定依法照章纳税，但不因此影响合同效力。故《房屋买卖协议》不违背法律的禁止性规定，无损害国家、集体或者第三人利益和公序良俗的无效情形，该《房屋买卖协议》应属有效合同，原审确认双方于2017年10月1日签订的房屋买卖协议有效的判决并无不妥。二、涉案房产是否设立抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产抵押的，应当办理抵押登记，胡彦彬、张欣在原审及再审阶段虽多次称房屋已经抵押，但其提供的证据及法院前往日照市不动产登记中心查询的情况，均未有任何证据证明涉案房产存有抵押登记。根据谁主张谁举证的原则，胡彦彬、张欣并未举证证明涉案房产存有抵押登记，且法院亦未调取到涉案房产抵押登记信息，故对胡彦彬、张欣抗辩涉案房产存有抵押的意见，不予采信，涉案房屋具备变更登记的条件。另，从本案在执行过程中，将涉案房屋变更登记至李丽名下的事实也可以印证涉案房屋不存在抵押或限制变更登记的情形。三、胡彦彬、张欣是否应继续履行《房屋买卖协议》并协助李丽将日照市东港区海洋名仕公馆小区003号楼1单元2804号房屋的产权变更到李丽名下。1、《房屋买卖协议》签订后，双方均应按约履行。李丽按照合同约定向中介方交付了定金，并向胡彦彬先后支付了约定的全部购房款82万元，李丽履行了全部付款义务，双方应当按照合同约定积极促成交易并实现合同目的。协议明确约定“更名不成，同意合同解除，互不违约”，该约定赋予了双方当事人合同的解除权，但在合同履行中至原审法庭辩论终结前，胡彦彬、张欣既未向李丽提出书面的解除合同申请，也未在原审诉讼中提出解除合同的反诉请求，其一直未行使合同解除权，既然合同未解除，李丽请求继续履行合同并协助办理房屋产权变更登记手续，符合合同和法律规定；2、开发商收取了李丽更名费，视为开发商同意与胡彦彬、张欣解除合同并与李丽签订新的房屋买卖合同，且该小区也具备了办理产权证的条件，在执行中李丽缴纳了相关税费后将涉案房屋变更登记至李丽名下的事实也可以佐证涉案合同是可以继续履行的，房屋也是具备变更登记条件的；3、房屋买卖合同既然系双方真实意思表示，实现交易的成立是合同的目的，双方约定以“更名”方式进行交易，同样也是为了达到交易成立的目的。在房屋具备办证条件，无需以“更名”方式就可以通过正常变更登记程序达到交易目的的情况下，胡彦彬、张欣仍有义务协助李丽办理房屋变更登记手续。故原审作出胡彦彬、张欣继续履行合同并协助李丽办理房屋产权变更登记手续的判决并无不妥。另，李丽的出生日期实际为1982年1月9日，公民身份号码3711021982×********，原审将李丽的出生日期写为1985年1月9日与事实不符，存在错误，应予纠正。对原审判决中第三项中的“产权证号为鲁（2018）日照市不动产权第0015529号”因不是涉案房屋实际产权证号，也应予纠正。一审法院再审判决：一、维持（2018）鲁1102民初5511号民事判决第一、二项及诉讼费判项；二、变更（2018）鲁1102民初5511号民事判决第三项为“原审被告胡彦彬、张欣于本判决生效后十日内协助原审原告李丽将日照市东港区海洋名仕公馆小区003号楼01单元2804号房屋不动产权变更登记至原审原告李丽名下（合同编号201501290038）”。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2017年10月25日，李丽向日照市海洋房地产开发有限公司交纳更名费用1.5万元，该公司向李丽出具收据一份。原审关于李丽向中介方交纳更名费的表述错误，予以纠正。二审认定的其他事实与原审一致。本院认为，上诉人胡彦彬、张欣的上诉请求均不成立，应予驳回；一审再审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持山东省日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民再2号民事判决。二审案件受理费100元，由上诉人胡彦彬、张欣负担。本判决为终审判决。审判长  申法奎审判员  王宗忆审判员  姚 艳二〇二〇年十一月二十五日书记员  刘 静