河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民初41号原告（执行案外人）：杜俊生，男，1968年11月11日出生，汉族，住河南省濮阳县。委托诉讼代理人：姚彦峰，河南飞鸿律师事务所律师。被告（申请执行人）：濮阳市濮银建设工程有限公司。住所地：濮阳市黄河路与文化路交叉口西北角。法定代表人：武学银，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱金玉，河南君洁律师事务所律师。被告（被执行人）：濮阳陶富房地产开发有限公司。住所地：河南省濮阳县吴家口路商业街**楼**房。法定代表人：任兆阳，该公司董事长。原告杜俊生诉被告濮阳市濮银建设工程有限公司（以下简称濮银公司）、第三人濮阳陶富房地产开发有限公司（以下简称陶富公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜俊生的委托诉讼代理人姚彦峰，被告濮银公司的委托诉讼代理人朱金玉，第三人陶富公司的法定代表人任兆阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜俊生诉讼请求：对杜俊生购买的花好月圆1号商住楼2单元2-703号房产予以解除查封，并不得对该房屋采取强制执行措施。事实与理由，2016年3月31日，杜俊生与第三人陶富公司就花好月圆1号商住楼2单元2-703号房产签订了《商品房买卖合同》一份，合同签订后，杜俊生于2016年3月19日、2016年3月31日先后分两次将全部购房款312,361元交付给了陶富公司，该房屋也已于2017年8月份交付给杜俊生使用至今。后因陶富公司与被告濮银公司债务纠纷，该房屋于2017年4月18日被人民法院查封，导致杜俊生迟迟不能办理房产登记手续，侵害了其合法权益。杜俊生在执行案件执行过程中提出异议，该异议被人民法院驳回，杜俊生不服，提起执行异议之诉。被告濮银公司辩称，原告杜俊生与第三人陶富公司签订的《商品房买卖合同》违反《商品房管理办法》第十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第十四条，本案符合《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条以及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第五大项第15、16项规定的情形。杜俊生与陶富公司应当签订商品房预售合同后，陶富公司应当在签约后30日内向房地产管理部门办理备案手续。涉案《商品房买卖合同》无效，无效合同涉案的所有预售房款，根据住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（九），涉案房款的支付违法。结合相关证据不能证明存在阻碍强制执行涉案房产的事由，应当驳回杜俊生的诉讼请求。第三人陶富公司述称，原告杜俊生的诉讼请求成立，陶富公司与杜俊生签订的《商品房买卖合同》真实合法有效，请求人民法院依法判决。本院组织原告杜俊生、被告濮银公司、第三人陶富公司对其提交的证据进行了举证、质证。被告濮银公司与第三人陶富公司建设工程施工合同纠纷一案，本院做出（2017）豫09民初57号民事判决。陶富公司不服该民事判决，向河南省高级人民法院提起上诉，河南省高级人民法院做出（2018）豫民终1890号民事判决，1、维持濮阳市中级人民法院（2017）豫09民初57号民事判决第一项（即陶富公司与濮银公司双方于2014年9月21日签订的《建设施工总承包合同》和2014年10月25日签订的《建设工程施工合同》均无效）、第五项（即陶富公司返还濮银公司工程保证金500,000元）、第六项（濮银公司于判决生效后三十日内将施工部分涉案工程竣工验收备案的相关资料交付给陶富公司）；2、撤销濮阳市中级人民法院（2017）豫09民初57号民事判决第七项（即驳回濮银公司的其他诉讼请求，驳回陶富公司的其他诉讼请求）、第八项（即上述第（二）、（三）、（四）、（五）项于本判决生效后十日内履行完毕）；3、变更濮阳市中级人民法院（2017）豫09民初57号民事判决第二项为濮阳陶富房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向濮阳市濮银建设工程有限公司支付工程款20,644,977.67元及利息（利息自2017年3月14日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；4、变更濮阳市中级人民法院（2017）豫09民初57号民事判决第三项为濮阳市陶富房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还濮阳市濮银建设工程有限公司租赁的施工设备架杆35,804.3米、架扣23,221个、吊篮一台、塔机一部，并赔偿濮阳市濮银建设工程有限公司50%的租金损失，其中架杆每天每米0.012元、架扣每天每个0.008元、吊篮每天50元、塔机每月6,500元，租金损失计算时间自2017年3月14日起至租赁设备返还的前一日止；5、变更濮阳市中级人民法院（2017）豫09民初57号民事判决第四项为濮阳陶富房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿濮阳市濮银建设工程有限公司遗留在工地的自购的施工设备、工具及剩余建筑材料损失共计1,564,367元的50%即782,183.5元；6、驳回濮阳市濮银建设工程有限公司的其他诉讼请求，驳回濮阳陶富房地产开发有限公司的其他诉讼请求。陶富公司不服河南省高级人民法院（2018）豫民终1890号民事判决，向最高人民法院提出申诉，最高人民法院做出（2020）最高法民申1913号民事裁定书，驳回陶富公司的再审申请。本院于2017年4月17日做出（2017）豫09民初57号民事裁定书，查封了登记在本案第三人陶富公司名下包括原告杜俊生主张的花好月圆1号商住楼2单元2-703号房产。本院于2020年3月11日做出（2020）豫09执3号执行裁定书，对登记在陶富公司名下包括原告杜俊生主张在内的房产予以续行查封。杜俊生于2020年5月7日向本院提起案外人执行异议申请，本院于2020年5月28日做出（2020）豫09执异25号执行裁定书，驳回异议人杜俊生的异议申请。濮阳县相关部门颁发给陶富公司的《商品房预售许可证》、濮县濮国用（2014）第10号《国有土地使用证》、《中华人民共和国建设用地规划许可》、《中华人民共和国建设工程规划许可证》。各方当事人对以上事实不持异议，本院予以确认。原告杜俊生为证明其诉讼请求成立，提交证据如下：第一组，《商品房买卖合同》一份，主要约定杜俊生购买第三人陶富公司开发的位于濮阳县城区红旗路东段北侧县移动公司西侧花好月圆1号商住楼2单元2-703号房，面积102.62平方米，单价3,043.86元╱平方米，总价款312,361元。交房时间2017年1月31日前。证明2016年3月31日杜俊生与陶富公司签订得《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，合法有效。第二组，1、加盖陶富公司印章的收款收据二份，杜俊生2016年3月19日刷卡交购房定金20,000元，2016年3月31日交购房款292,361元（刷卡212,361元，现金80,000元），以上总计金额312,361元。2、户名为任兆阳的中原银行客户明细对账单显示任兆阳于2016年3月19日收到杜俊生一笔转账19,950元；POS机小票二份，中原银行POS机小票显示刷卡金额为20,000元，中国银行POS机小票显示刷卡金额为212,361元，以上金额共计232,361元。3、《河南增值税普通发票》一份，该增值税发票显示房价金额与增值税金额相加为312,361元，与合同价款一致。第三组，濮阳县房地产管理局《个人房屋信息查询情况表》一份，该表显示，杜俊生在该局无登记住房。证明截止到2020年5月25日，杜俊生名下没有其他用于居住的房屋，涉案商品房用于居住。经本院现场勘查，涉案屋现已装修入住。第四组，河南省濮阳市中级人民法院（2020）豫09执异25号执行裁定书，证明杜俊生在濮银公司申请执行陶富公司期间提出案外人执行异议被驳回，现对该裁定不服，依法向人民法院提起诉讼。被告濮银公司对原告杜俊生提交上述证据的质证意见：对第一组证据，合同书显示签订时间是2016年3月31日，该房屋是预售，根据《商品房销售管理办法》第十条的规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。第三人陶富公司应当与王云英签订商品房预售合同后，在2016年4月30日前做备案登记，双方违法签订商品房买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院关于《合同法》的有关司法解释、《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国民法通则》及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的有关规定，该《商品房买卖合同》为无效合同，没有登记备案就没有买卖，不能阻止对涉案房屋的执行拍卖。对第二组证据，收款条不能证明房款真正支付，杜俊生应有转账记录，交现金应当提交款项来源证明，买房的零钱都用现金支付不符合交易习惯，应当作出合理解释；陶富公司应当提交所交款项的去处。增值税发票2017年9月25日开具，是记账联，与《商品房买卖合同》不一致,在2017年4月18日人民法院查封该房产以后的销售行为是违法销售。对第三组证据，《个人房屋信息查询情况表》不能证明涉案房屋是杜俊生的唯一住房，起诉状自称其住所地为濮阳县××曾××号，否定了其交房使用至今的主张。对第四组证据，该执行裁定书证明杜俊生已经提出异议申请，被河南省濮阳市中级人民法院依法驳回，理由是没有提交向陶富公司转账的银行流水，该证据不能证明已经支付房款。第三人陶富公司对原告杜俊生提交证据的真实性和证明目的无异议。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，原告杜俊生为消费购房，该案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。该案争议的焦点为：1、杜俊生与第三人陶富公司签订的《商品房买卖合同》是否为有效合同；2、杜俊生是否已缴纳全额购房款；3、涉案房屋是否为杜俊生在濮阳县城区范围内的唯一住房；4、杜俊生是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于原告杜俊生与第三人陶富公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题。涉案房产在杜俊生与陶富公司签订商品房买卖合同前陶富公司已取得商品房预售许可。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的合同无效：第（五）项违反法律、行政法规强制性规定。”《城市商品房预售管理办法》为建设部1994年11月15日发布，2001年8月15日修改，为部门规章，属于管理性规定。《全国法院民事审判工作会议纪要》第30条、强制性规定的识别，“下列强制性规定，应当认定为效力性强制性规定：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易标的禁止买卖的，如禁止人体器官、毒品、枪支等买卖；违反特许经营规定的，如场外配资合同；交易方式严重违法，如违反招投标等竞争性缔约方式订立合同的；交易场所违法的，如在批准的交易场所之外进行期货交易。陶富公司取得预售许可后，与杜俊生签订的《商品房买卖合同》，不违反法律法规效力性强制性规定，应为有效合同。关于原告杜俊生是否已缴纳了购房款。从杜俊生提交的二份刷POS机的小票，金额共计232,361元；中原银行于2020年8月10日出具的客户名为任兆阳的对账明细显示任兆阳于2016年3月19日收到杜俊生19,950元；陶富公司法定代表人任兆阳陈述刷卡每笔收取50元的手续费，加上2016年3月31日收取的杜俊生现金80,000元、刷卡交款212,361元，以上金额共计为312,361元。结合陶富公司向杜俊生出具的二份收据及署名为杜俊生的《河南增值税普通发票》，虽在庭审时提交的为记账联，但在其后的质证时杜俊生提交了收据联，应当认定杜俊生于2016年3月31日前已足额缴纳了购房合同约定价款312,361元。关于涉案房屋是否为原告杜俊生的唯一住房。根据杜俊生提交的《个人房屋信息查询表》，杜俊生在濮阳县城区范围内并无可用于居住的房屋，涉案房屋经本院现场查勘，杜俊生已装修入住，故应当认定该套房屋系杜俊生在濮阳县城区范围内的唯一住房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权力能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。涉案房屋2017年4月18日被本院查封，在2016年3月31日前杜俊生已缴纳了全部购房款，与第三人陶富公司于2016年3月31日签订定了《商品房买卖合同》，该合同未违反法律法规的效力性强制性规定，为有效合同，杜俊生已装修入住，且为杜俊生在濮阳县城区范围内的唯一住房，其权利能够排除执行。综上，原告杜俊生排除执行的请求，有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：不得执行杜俊生购买的花好月圆房屋1号商住楼2单元2-703号房屋。案件受理费5,985元由被告濮阳市濮银建设工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  苏章臣审判员  李光胜审判员  张慧勇二〇二〇年十一月十二日书记员  赵亚贺