福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终5208号 上诉人（原审被告）:李文革，男，1967年3月11日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：汪阳，惠安县惠中法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：惠安县光合物业管理有限公司，住所地福建省惠安县崇武镇海景湾花园**楼**店。 法定代表人：谢光达，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林旭锋，福建伟立律师事务所律师。 原审第三人：泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司，住所地福建省惠安县崇武镇。 法定代表人：刘俊捷，该公司执行董事兼总经理。 上诉人李文革因与被上诉人惠安县光合物业管理有限公司（以下简称光合公司）及原审第三人泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司（以下简称半月湾公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2020）闽0521民初4179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李文革上诉请求：一、判令撤销一审判决；二、将本案发回重审或判令驳回光合公司对李文革的诉讼请求。事实与理由：一、李文革在一审庭审前通过邮政快递邮寄答辩状及相关的证据材料，但一审判决书却载明未作答辩，同时也未将李文革提供的证据进行分析说明，李文革虽然未到庭，原审法院也应对收到李文革邮寄的答辩状及证据进行审查，原审法院违反法定程序。二、光合公司在原审诉讼中未能如实陈述，导致原审法院认定事实错误，判决李文革应支付光合公司物业费8370.7元及按月利率0.3%支付自2020年6月23日起自付款之日止的违约金有误，具体理由有：（一）光合公司未能按照物业合同的约定提供物业管理服务，已经构成违约，有照片证明光合公司未履行物业服务职责的行为如下：（1）监控管理不到位；（2）未按合同的约定配备30名保安人员；（3）车辆管理不到位；（4）公共设施维护及绿化植物养护不到位；（5）保洁卫生严重失职及围墙破损；（6）倒塌未及时修复，存在严重安全隐患；（7）新冠肺炎疫情期间，小区做境外人员的隔离点，光合公司未在隔离处设立隔离表示；（8）作为封闭小区，围墙防护栏未安装好，小区外的人员容易进入。（二）光合公司在履行物业合同的过程中，未能依照合同的约定履行义务，其就无权要求李文革给付服务费用，并且存在严重的不履行物业服务职责，管理不到位，构成违约，故李文革无需承担光合公司原审诉求的按0.3%计付的违约金。（三）光合公司主张的公共水电费没有事实依据，未提供证据证实李文革应付的公共水电费1800元，应承担举证不利的法律后果。（四）即使光合公司主张的物业费及公共水电费的金额属实，本案诉讼主张也已经超过诉讼时效，应当驳回光合公司的诉讼请求，光合公司于2014年1月通知，要求李文革于2014年1月31日前缴纳2013年及2014年的各项费用1836元，也就是该笔款项的付款期限为2014年1月31日，光合公司却未能在2017年1月30日前向李文革主张权利，光合公司于2020年6月23日起诉，已经超过诉讼时效。光合公司又于2017年1月通知，要求李文革于2017年1月31日前缴纳2013年至2016年的各项费用5226及2017年的费用1579元，合计6805元，也就是该笔款项的付款期限为2017年1月31日，光合公司却未能在2020年1月30日前向李文革主张权利，光合公司于2020年6月23日起诉，已经超过诉讼时效。光合公司虽然提供物业费通知书，但李文革未在回执或通知函上签字，光合公司应进一步举证证明其有催讨的相关证据予以佐证，否则，应承担举证不能的法律后果。 光合公司辩称，李文革提出的光合公司存在违约，履行服务义务不到位，没有相应事实和证据支持，李文革认为光合公司怠于行使权利的理由不能成立，同小区同类案件对时效的认定，不存在诉讼时效超过的情形，福建省泉州市中级人民法院（2020）闽05民终2604号民事判决书，已经对诉讼时效及违约情形作详细陈述及认定，李文革的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，证据确凿，判决准确，请求二审法院驳回李文革的上诉请求，维持原判。 半月湾公司未作陈述。 光合公司向一审法院起诉请求：一、判令李文革立即支付光合公司自2014年1月1日起至2019年12月31日止的物业费8370.7元，并自2014年7月1日起至款项付清之日止按月利率0.3%计付违约金（暂计至2019年12月31日止为828.7元）；二、判令李文革立即支付光合公司自2014年1月1日起至2019年12月31日止的公共水电费1800元。 一审法院认定事实：光合公司系工商登记依法成立的物业管理有限公司。惠安县住房和城乡规划建设局颁发的《物业服务企业》资质证书记载，光合公司被准予从事物业管理活动时间为2011年12月15日，资质等级为三级，可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。2011年12月31日，光合公司与半月湾公司签订《半月湾度假村前期物业服务合同》，约定半月湾公司选聘光合公司作为半月湾度假村的物业管理公司，小区建筑面积约147011平方米。物业管理费具体收费标准如下：花园洋房及独栋别墅3元／月／平方米，双拼及联排别墅2.5元／月／平方米，叠加花园洋房2元／月／平方米，多层及高层住宅1元／月／平方米，豪华、单身公寓1.2元／月／平方米，商业中心1.4元／月／平方米，半月湾商业街及半岛俱乐部1.4元／月／平方米；业主应自接到开发商正式交房通知之日起缴纳物业服务费用（物业服务资金），每半年缴纳一次，业主或者物业使用人于缴费期限届满前10日预收下一个半年的物业管理费。未入住的业主按入住户分摊标准的50%分摊公共水电费，已入住的业主按分摊标准分摊公共水电费。未能按时缴纳物业费的，应按0.3%的标准向光合公司支付违约金。2012年11月7日，李文革与半月湾公司签订《商品房买卖合同》，约定李文革向半月湾公司购买位于泉州市××村××组××＃××室商品房，该商品房的用途为住宅，建筑面积116.26平方米。双方还约定李文革同意由半月湾公司依法以协议方式选聘光合公司提供前期物业服务，同意按上述《半月湾度假村前期物业服务合同》约定的价格和方式交纳物业服务费，并同意遵守临时管理规约等。2012年11月7日，光合公司、李文革签订《半月湾度假村前期物业服务协议》，该协议中双方关于物业费的收费标准的约定与2011年12月31日光合公司与半月湾公司签订《半月湾度假村前期物业服务合同》一致，但对付款时间及违约金支付标准另行作出约定，即：约定李文革应于每年1月1日前预先缴纳下一年的物业费，首期管理费从入住之日起计算。所谓“入住”，是指李文革收到入住通知书并办结相应手续，或者李文革收到入住通知书后在限定期限内不办理相应手续的，视为入住。李文革未按时支付物业费的，光合公司有权要求李文革补交物业费并从逾期之日起每天按1‰交纳违约金。2012年12月5日，光合公司向李文革发出交房通知，李文革于当天办理房屋交接。 一审法院认为，关于物业费及违约金的问题。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。李文革未能举证系因建设单位导致其无法入住，故其应自办理交房手续之日起按116.26元/月（1元/月/平方米×116.26平方米）支付物业费，光合公司主张自2014年1月1日起计算物业费，予以支持。物业服务合同虽然未明确违约金0.3%系按年或按月计算，但光合公司主张按月利率0.3%计付，不违反法律规定，予以支持。李文革本人虽然未到庭，但结合同一个小区的系列案件中其他业主提供的证据及李文革配偶的陈述均可以反映光合公司提供的物业管理服务存在一定瑕疵，且光合公司怠于行使权利，故违约金的起算时间点酌情调整至光合公司起诉之日即2020年6月23日起算。物业服务具有多层次、全方位、持续性的特点，光合公司虽然在物业管理上存在一定问题，但不足以证明持续不作为；李文革如认为光合公司未尽到服务义务，可要求其继续履行或采取补救措施；若因管理不善造成损失的，李文革可另行主张权利。关于公摊水电费的问题。因物业服务合同并未明确约定公摊水电费的计费方式，且光合公司也未提供供水、供电部门实际收取公共水费与电费清单及分摊情况，故其请求李文革支付公摊水电费，缺乏依据，不予支持；光合公司可待补足证据后另行主张权利。 综上所述，李文革与半月湾公司签订的《商品房买卖合同》、光合公司与半月湾公司签订的《半月湾度假村前期物业服务合同》、光合公司与李文革签订的《半月湾度假村前期物业管理服务协议》均是合同双方真实意思表示，内容符合法律规定，应认定合法有效。李文革未能支付光合公司物业管理费，已构成违约，应承担相应民事责任。光合公司诉讼请求合理部分应予支持，即李文革应支付光合公司2014年1月1日起至2019年12月31日止的物业费8370.7元，并按月利率0.3%支付自2020年6月23日起的违约金；光合公司诉讼请求不合理部分应予驳回。李文革及半月湾公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《福建省物业服务收费管理办法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决：一、陈文革应于判决生效之日起十五日内支付惠安县光合物业管理有限公司2014年1月1日起至2019年12月31日止的物业费8370.7元，并按月利率0.3%计付自2020年6月23日起至付款之日止的违约金；二、驳回惠安县光合物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由陈文革负担20元，惠安县光合物业管理有限公司负担5元。 二审期间，李文革向本院提交了三组证据：证据一、身份证复印件，证明李文革的基本身份情况；证据二、照片36张，用以证明光合公司监控及保安管理不到位、车辆管理不到位、未按合同的约定配备30名保安人员、上班期间打瞌睡及保洁卫生严重不到位、公共设施维护及绿化植物养护不到位、小区围墙破损且管理不善（人员攀爬），作为封闭小区，围墙防护栏未安装好，小区外的人员容易进入，存在严重安全隐患，新冠肺炎疫情期间，小区做境外人员的隔离点，光合公司未在隔离处设立隔离标示；证据三、上墙管理目标（复印件），用以证明光合公司的承诺，但却均未按其承诺完善物业管理及各项目标，同时承诺按8折收取物业费的事实。 光合公司质证认为：证据一，真实性无异议；证据二，真实性、合法性、关联性均有异议，无法证实李文革的主张，无法证实小区作为境外人员隔离点，枯花的拍照时间是台风期间，一审中，原审法院已对现场进行勘察，并没有出现李文革提供的上述情形；证据三，不属实，不存在承诺按8折收取物业费的事实。 对于上述李文革提交的三组证据，本院将在下文结合争议焦点进行认证。 二审争议的焦点：李文革主张不予缴纳物业管理费的依据是否成立。 本院认为，光合公司与李文革签订的《半月湾度假村前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，应认定合法有效。李文革应按约定支付物业管理费，李文革未能依照合同的约定履行义务，已构成违约，应承担相应民事责任。二审中，李文革提供了相应的照片，上诉主张光合公司未能依照合同的约定，在履行物业合同的过程中，存在严重的不履行物业服务职责，管理不到位，构成违约，无权要求李文革给付服务费用。根据双方合同的约定，光合公司履行物业服务职责与李文革缴纳物业管理费均为双方各自应履行的义务。虽然光合公司在提供物业管理服务中存在一定的瑕疵，本院亦确认一审法院将案涉违约金的起算时间予以调整。因此，李文革上诉主张其不予缴纳物业管理费的理由缺乏依据，本院不予采纳。 至于李文革上诉称其在一审中通过邮政快递邮寄答辩状及相关的证据材料，一审法院未予以审查，违反法定程序的问题。经查，一审庭审笔录中载明，一审法院收到的是李玉英邮寄的民事答辩状及证据清单，因李玉英未有李文革的委托授权，因此，对该答辩状及相关的证据材料不予审查。该理由并无不妥，本院亦予以确认。 综上所述，李文革的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元，由李文革负担。 本判决为终审判决。 审判长  傅家顶 审判员  董耿瑜 审判员  孙志坚 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  庄巧毅 附本案引用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。