河北省鸡泽县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0431民初747号 原告：苑军起，男，汉族，1968年5月6日出生，汉族，职工，户口所在地邯郸市丛台区，现住鸡泽县。 被告：河北悦达房地产开发有限公司，住所地邯郸市丛台区滏河北大街396号华浩天际B座一单元18层1810室。 法定代表人：陈向荣，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴兴兴，河北盈邦律师事务所律师。 原告苑军起与被告河北悦达房地产开发有限公司（以下简称悦达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苑军起、被告悦达公司委托诉讼代理人吴兴兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苑军起向本院提出诉讼请求：1.判令悦达公司支付苑军起租金19690.56元，自2016年4月22日至2020年1月3日期间的违约金83468.28元；2.本案诉讼费由悦达公司承担。事实和理由：苑军起与悦达公司签订了商铺委托经营合同，2013年苑军起购买了悦达公司的商铺，苑军起不直接经营，悦达公司就与苑军起签订了商铺委托经营合同。合同约定商场铺位的委托经营期限为5年。2014年4月22日起开始计算至2019年4月21日止。商铺的汇报以委托经营合同期内乙方向甲方的年度回报为商铺总价款的8%，同时还约定了违约责任，乙方逾期向甲方支付商铺经营回报收益，甲方有权要求乙方按约履行。若乙方在逾期30个工作日内仍未支付的，自第31个工作日起每天按商铺经营回报的千分之三向乙方加收滞纳金。本合同执行期间，甲乙双方不得提前终止合同的履行。因一方的原因致使本合同无法正常履行的，视为违约，违约方赔偿因此而给对方造成的损失。悦达公司按合同履行了两年的合同，从第三年起就不在履行，苑军起多次找到悦达公司协商此事，但就是没解决。后来给其打电话也不接。悦达房地产公司的行为已经严重损害了苑军起的合法权利。根据法律的相关规定特向人民法院提起诉讼。望依法支持诉请。 为支持其主张，苑军起向本院提交以下证据： 1、龙城国际购物中心商铺合同复印件1份（与原件核对无异）、身份证复印件1份（与原件核对无异），以此证明苑军起与悦达公司签订商铺合同和全额支付购商铺款； 2、商铺委托经营合同书复印件1份（与原件核对无异），以此证明委托经营期限、租金和违约金的计算方式。 悦达公司辩称，一、苑军起在《民事起诉状》中所称其与悦达公司签订《商铺委托经营合同书》,购买悦达房地产公司商铺并委托悦达公司经营情况属实。悦达公司已付从2014年5月到2016年4月的商铺经营回报收益10402元；二、悦达公司不应当承担支付从2016年5月到2019年4月的商铺经营回报收益的责任。1.鸡泽县龙城国际小区项目个别业主在没有办理完毕交接房手续的情况下要进入房屋进行装修，与小区物业发生冲突，个别业主损毁小区财物强行运料装修，引发了业主方与物业、悦达房地产公司之间的矛盾。从2015年9月份开始，以王孟校为首、李明亮、陈晓雷、叶强、孟晓磊、刘林、陈瑞超、丁玲等为主要成员的犯罪团伙，踹折小区门口起降杆强行进入小区，砸开办公室，扳倒空调外挂机，把热水器和电热器扔到屋外，砸坏茶几，摔坏椅子，故意损毁物业财物，威胁悦达公司公司的销售、招商、财务、保安等人员，并殴打多人受伤，抢走小区各种图表资料，导致上述工作人员被迫撤离小区办公场所，犯罪团伙强占房屋，非法成立龙城国际自治委员会，强行向外销售房屋、出租商铺、私自换锁、毁坏绿化、破坏电力消防导致消防主机丢失、私自卖掉电梯配件、砸毁观光电梯玻璃等。导致悦达公司对小区项目的管理失控，最终导致销售和商铺招商等各项工作全部停止，小区管理陷入瘫痪，严重侵害了悦达公司和包括苑军起在内的广大业主的合法权益。经悦达公司控告,犯罪分子纷纷在2018年下半年被刑事拘留和逮捕。2019年6月份被鸡泽县人民法院以犯有寻衅滋事罪、敲诈勒索罪追究刑事责任，以上事实有鸡泽县人民法院的刑事判决书予以印证。悦达公司这才有机会和政府工作组在2018年下半年进入小区项目，配合政府工作组清理解决遗留问题（如自治委员会擅自销售房屋、擅自收费出租商铺未到期所遗留的问题），维修、维护小区设施，逐步恢复对小区的管理运行，但是由于犯罪团伙遗留的问题太多，利益关系复杂，在短时间内难以解决。加上今年的疫情，更是让商铺招商运行工作难上加难，雪上加霜。在犯罪团伙强行进入小区前，尽管招商工作处于开始阶段，商铺虽然也没有经营，但是悦达公司克服经济困难，自掏腰包依约向苑军起支付了商铺经营回报收益。但是自从犯罪团伙强行进到小区后，悦达公司确实再没有能力向苑军起支付商铺经营回报收益了。悦达公司在恳请苑军起能予以谅解的同时，认为这是由于犯罪分子的犯罪行为导致了商铺招商工作不能正常进行。是犯罪分子给业主造成的经济损失，应当由犯罪分子承担赔付责任，而不应当由悦达公司承担责任。2.《商铺委托经营合同书》的法律性质属于《合同法》第二十一章所规定的《委托合同》。苑军起属于委托方，悦达公司属于受托方、代理人。根据委托代理合同关系的基本法理，结合本案商铺委托经营合同关系，商铺在悦达公司管控、运行期间，无论正常经营还是不正常经营，悦达公司都要向苑军起支付固定的商铺经营回报收益。如果不正常支付还要承担违约金。但是如果商铺不在悦达公司管控之下、无法正常经营运行时，悦达公司是否需要向苑军起支付固定的商铺经营回报收益，这就要看悦达公司在履行受托人管控职责方面、在经营方面有无过错。如果悦达公司存在过错比如故意舍弃商铺不予管理则悦达公司仍应承担支付责任。如果悦达公司不存在过错而是被他人强行剥夺管控经营商铺的权利，则悦达公司就不应当承担支付或者赔付的责任。本案就是属于这一种情况。即悦达公司被犯罪团伙强行剥夺了管控、经营商铺的权利，悦达公司对于不能管控、经营商铺造成的损失不存在过错。《合同法》第四百零六条规定“有偿的委托合同，因受托人的过程给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”反过来理解，受托人没有过错的，即便给委托人造成了损失，受托人也不用承担赔偿责任。对于此项责任问题，本案《商铺委托经营合同书》第七条约定“遇不可抗力或不可归责于乙方原因而造成商铺损失或灭失，乙方应及时向甲方说明情况，乙方对此不负修复或赔偿责任。”犯罪团伙强行进入小区驱赶悦达房地产公司工作人员强行剥夺商铺管控经营权利，属于“不可归责于乙方原因而造成商铺损失”情形，犯罪团伙的犯罪行为在鸡泽县范围内属于爆炸性新闻，可以说人人皆知，根本不需要悦达公司向苑军起说明情况苑军起就能知道的事实，因此悦达公司对犯罪团伙的犯罪行为给苑军起造成的损失不应承担责任。综上，悦达公司恳请人民法院查明事实，依法驳回苑军起的诉讼请求。 对其辩称，悦达公司向本院提交以下证据： 1、(2019)冀0431刑初1号刑事判决书复印件1份（152页）；2、犯罪团伙搞破坏照片打印件50张（21页）；3、业主座谈记录4份（5页），(来源系从鸡泽县政府成立鸡泽县龙城国际协调小组复印），以此证明从2015年9月份开始，以王孟校为首、以李明亮、陈晓雷、叶强、孟晓磊、刘林、陈瑞超、丁玲等为主要成员的犯罪团伙，踹折小区门口起降杆强行进入小区，砸开办公室，扳倒空调外挂机，扔掉热水器和电热器，砸坏茶几，摔坏椅子，故意损毁物业财物，威胁悦达房地产公司的销售、招商、财务、保安等人员，并殴打多人受伤，抢走小区各种图表资料，导致上述工作人员被迫撤离小区办公场所，犯罪团伙强占房屋，非法成立龙城国际自治委员会，强行向外销售房屋、出租商铺、换锁、毁坏绿化、破坏电力消防，消防主机丢失、私自卖掉电梯配件、砸毁观光电梯玻璃，导致悦达公司对小区项目的管理失控，销售和商铺招商等各项工作全部停止，小区管理陷入瘫痪，严重侵害了悦达公司和包括苑军起内的其他业主的合法权益。经悦达公司控告，犯罪分子纷纷在2018年下半年被刑事拘留和逮捕，2019年6月份被鸡泽县人民法院以犯有寻衅滋事罪、敲诈勒索罪追究刑事责任。该犯罪团伙强行进入小区驱赶悦达公司工作人员强行剥夺商铺管控经营权利的犯罪行为，属于本案《商铺委托经营合同书》第七条约定的“不可归责于乙方（悦达公司）原因”构成悦达公司不承担苑军起商铺经营收益损失的免责事由。 本院经审理认定事实如下：悦达公司于2011年9月份开发鸡泽县龙城国际小区项目，2015年6月份验收竣工。苑军起于2013年9月18日购买了悦达公司开发的龙城国际购物中心商铺，双方签订了一份《商铺买卖合同》。合同约定：商铺在该购物中心四层，编号为4300，建筑面积共15.48平方米，单价5300元，总价款82044元。苑军起于当日全款支付了该商铺款。2013年11月24日，苑军起与悦达公司签订了《商铺委托经营合同书》。苑军起为甲方，悦达公司为乙方，合同约定：委托经营场地，商铺坐落位置：鸡泽县建设大街以东，文化路以南（龙城国际），建筑面积15.48平方米，总价款82044元，购房序号4300。甲方同意在本合同有效期内将涉及商铺经营管理的一切事项均委托于乙方处理，并同意以乙方的名义从事商铺经营管理的一切活动和行为。委托经营的期限为5年，自2014年4月20日起开始计算至2019年4月19日止。甲方在委托经营期间有权按照约定的时间向乙方收取商铺经营回报收益，委托经营合同期内乙方向甲方的年度回报为商铺总价款的8%。自委托经营之日起乙方向甲方一次性支付一年的经营回报，计算期为一个月，第二个月返还给甲方，以后每年依次类推。乙方逾期向甲方支付商铺经营回报收益，甲方有权要求乙方按约履行。若乙方在逾期30个工作日内仍未支付的，自第31个工作日起每日按商铺经营回报的千分之三向乙方加收滞纳金。合同执行期间，甲乙双方不得提前终止合同的履行。因一方的原因致使合同无法正常履行的，视为违约，违约方赔偿因此而给对方造成的损失。遇不可抗力或不可归责于乙方原因而造成商铺损失或灭失，乙方应及时向甲方说明情况，乙方对此不负修复或赔偿责任。合同签订后，悦达公司按照合同约定向苑军起支付了2014年4月到2016年4月的经营回报收益共计10402元。之后悦达公司没有向苑军起支付收益回报。 另查明，悦达公司开发的龙城国际小区，没有按照购房合同约定的日期向业主交房，且出现电梯无法使用、消防设施不完善等一系列问题，导致龙城国际小区业主无法入住。悦达公司与龙城国际小区业主发生纠纷，陆续有小区业主与悦达公司工作人员发生冲突。龙城国际业主委员会于2017年5月份成立，之后以王孟校为首的犯罪分子以小区业主委员会没有经费为由，强行占有小区的商品房及商铺，并对外出租，悦达公司对小区物业管理及本案的商铺完全失去控制权。2018年7月份，王孟校等犯罪分子被逮捕。之后悦达公司配合县工作组进入小区，解决遗留问题。苑军起因自2016年起未得到商铺回报收益，于2020年8月17日向本院提起诉讼，要求判如所请。 以上案件事实亦有本案的庭审笔录予以佐证。 本院认为，苑军起与悦达公司签订的《商铺委托经营合同书》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。虽然本案当事人订立的合同为委托租赁合同，但双方并非委托合同关系。苑军起从悦达公司处购买商铺，之后供悦达公司使用，悦达公司向苑军起支付使用费，故双方之间系租赁合同关系，本案的案由应当确定为租赁合同纠纷。苑军起将自己购买的商铺租赁给悦达公司用以经营，悦达公司应当按照合同约定每年向苑军起支付商铺经营收益也就是租金。悦达公司给付苑军起商铺收益至2016年的4月份。2016年5月份到2017年4月份悦达公司尚未失去对商铺的掌控，应当按照合同约定向苑军起支付12个月的商铺经营收益共计6563.52元。对于苑军起要求每日按商铺经营回报的千分之三计算违约金的主张，悦达公司辩称违约金过高，请求法院下调标准，根据双方合同的履行情况、苑军起的预期利益和其实际损失，本院认为按照年利率20%计算违约金为宜，即悦达公司应当支付苑军起自2016年5月21日至实际履行之日以6563.52元为基数按照年利率20%计算违约金。 关于苑军起主张的自2017年5月至2019年4月19日的商铺经营收益及违约金，因犯罪分子强行进入小区赶走悦达公司工作人员，悦达公司对商铺已失去控制权，该情形系双方合同第七条约定的不可归责于悦达公司的原因而造成商铺损失，悦达公司在此期间不应当承担给付责任。2019年4月20日后双方合同终止，苑军起要求悦达公司支付承担违约金的主张，没有事实依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下： 一、河北悦达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付苑军起租赁费6563.52元； 二、河北悦达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付苑军起违约金（违约金以6563.52元为基数，按照年利率20%计算自2016年5月21日起至实际履行之日止）； 三、驳回苑军起的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2363.2元，减半收取计1181.6元，由河北悦达房地产开发有限公司、苑军起各负担590.80元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  李素卿 二〇二〇年十一月十六日 书记员  耿 丹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《诉讼费用交纳办法》第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 ——