天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初6976号原告：周莎茜，女，1985年1月25日出生，苗族，住北京市丰台区。被告：天津合生珠江房地产开发有限公司，住所地天津市宝坻区京津新城珠江南路**。法定代表人：金洪哲，经理。委托诉讼代理人：白筱靖，该公司员工。原告周莎茜与被告天津合生珠江房地产开发有限公司（以下简称合生公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周莎茜、被告合生公司的委托诉讼代理人白筱靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周莎茜向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告20,000元款项；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年7月25日签订《合生京津新城项目意向认购协议》，约定：原告参与被告开发房地产项目房屋的选购，房屋位置为京津温泉城上京润园10号楼1单元2406号，房屋建筑面积99.15平方米，诚意金数额为10,000元，买受人可在认购日当天到达销售中心办理换签相关手续，买受人在认购日成功换签该协议指定房屋或调换后的房屋并签署正式《认购书》和相关附件且另外缴纳10,000元定金后，该协议的诚意金将直接转为客户所认购房屋的定金，累计房屋定金20,000元/套。被告销售人员曹丽娜在向原告推介宣传过程中，利用认识原告所住小区邻居并经常来原告小区玩耍等大家都是好友以及支持原告做旅游的工作为由拉近关系，博取原告信任，并称楼盘销售紧俏，诚意金可退，让原告先交付了诚意金10,000元并在发票上签字。之后被告销售人员一直隐瞒未向原告告知房屋公摊等详细数据。认购日当天，在还未给原告提供书面《认购书》情况下诱骗催促原告再给被告打了10,000元款项，原告此时仅打款拿收据，并未在发票上签字，并未认可款项为定金。被告方在原告不知情的情况下，在10,000元的发票上打印了收定金字样。打完款被告销售才把认购书拿来让原告签字，原告此时才看到认购书中体现的公摊数据很大以及其他一些详细重要数据，原告当场拒绝签署《认购书》，并要求被告退还所有款项，被告销售曹丽娜当时也说想退就退，最终表示要向总部申请退款走流程，暗示退款简单，让原告安心回家等通知。一个月后告知申请因发票印有定金二字没有批准。根据《担保法》第九十条“定金应当以书面形式约定”。双方并未实际签署书面定金条款，且《合生京津新城项目意向认购协议》第4条也明确约定“并签署正式《认购书》和相关附件”才能使得原告后付的10,000元成为定金性质以及先付的诚意金10,000元转为定金性质。因此上述20,000元均非定金性质。之后原告多次到售楼处协商，并跟楼盘负责人高秀茜协商再申请，反复三四次，一次等待一个多月时间，最后报警让警察协调此事，警察协调退2万，楼盘负责人高秀茜当场答应退还诚意金10,000元。并让郝哲当警察面承认写了退10,000元诚意金申请，先退10,000元，后续10,000元可通过上诉获取。警察离开后，郝哲了解到原告真实意愿退20,000元，再次哄骗原告，表示为了退2万元顺利审批通过，原告必须按照郝哲起草的内容一字不落抄写内容“20000定金”退还申请上报，并按手印，在北京总部集团办理了申请表，事后原告惊觉再次被诱骗，当晚打电话跟郝哲确认只是为了上报好批款写到2万元定金，最后还是告知没批下来。因在警察面前同意过退一万诚意金，12月底通知申请成功退还10,000元诚意金，原告后打款的10,000元印有定金二字拒绝退还。期间，原告按表格要求提交退还材料，要退诚意金10,000元，被告销售郝哲索要邮寄所有原件数据，作为退还10,000元诚意金的条件进行拖延，原告无奈只能当面当场退款，恰好遇到疫情加上一些事情，直到2020年9月26日，原告到售楼处退诚意金10,000元，发现被告申请流程内容显示批复成功退“10000定金”字样，财务不但不同意退10,000元匹配定金字样的发票，霸王蛮横要求上缴两张发票共计20,000元却只退还10,000元。此事已经拖了一年又二个月，并且被告销售人员多次联合欺骗拖延戏耍被告，以达到不予退款的恶劣情节。根据《合同法》第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”；同时根据《最高人民法院全国法院民商事审判工作会议纪要》（发布文号法[2019]254号）第32条“《合同法》第58条就合同无效或者被撤销时的财产返还责任和损害赔偿责任作了规定，在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还。由于被告方过失导致合同不成立、无效或者被撤销情况下，参照《合同法》第五十八条关于“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”的规定，被告应当返还原告所打款项的20,000元。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。合生公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求。被告认为原告支付诚意金10,000元，支付定金10,000元，非同一日支付，且定金10,000元支付在后，在支付定金10,000元时，原告因没有带诚意金的收据，所以没有将10,000元诚意金也换作定金票据。事实上，双方已经达成20,000元均为定金的意思表示。被告认为诚意金10,000元、定金10,000元均为定金的意思表示。根据法律规定，买方不履行合同时，定金不予返还，故被告认为原告诉请应当全部驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月25日，周莎茜与合生公司的销售人员签订《合生京津新城项目意向认购协议》（以下简称《意向认购协议》），内容为：京津新城项目将以本协议确认阁下参与本项目房屋选购，请如实填写以下内容：买受人周莎茜，联系电话（略），证件号码（略），邮政编码（略），联系地址（略），房屋位置：京津温泉城上京润园10楼1单元2406号，房屋建筑面积：99.15，房屋价格：773,569元，诚意金数额：10,000元。备注：1.买受人享有一次限期调换房屋的机会，现客户意向购买上京嘉园房屋，应在2019年7月31日明确调换房屋，期限届满将不予调换。2.（略）。3.请买受人本人在天津合生珠江房地产开发有限公司指定认购日期和时间（相关信息将以电话或短信形式予以告知）认购日当天携带身份证及本协议客户联按时到达销售中心办理换签相关手续。逾期办理，视为放弃认购书，本协议上标注的上京润园期房房屋立即公开销售。如委托他人办理，需提供有法律效力的委托书及代理人身份证原件和委托人身份证复印件。4.买受人在指定认购日凭本协议成功换签本协议内指定房屋或调换后的房屋并签署正式《认购书》和相关附件，另行缴纳10,000元/套定金。本协议中实际已缴纳的诚意金10,000元/套，将直接转为客户所认购房屋的定金，累计房屋定金20,000元/套。5.若买受人于指定认购日未能成功认购指定房屋（包括调换后房屋）或出现本协议所约定的视为放弃认购权情况的，买受人须于通知选房起7个工作日带齐身份证原件、收据原件、本协议亲临京津新城销售中心办理无息退还诚意金手续，该诚意金在买受人办理退款手续之日起30个工作日内退还。6.每份协议限选一套房屋，客户选定房屋（或调换房屋）后不得变更；认购过程中，不得与他人对调协议，否则对调双方的认购权均自动丧失。7.以下情况视为放弃该协议认购权：遗失本协议客户联；指定时间未到京津新城项目参与认购活动。8.如客户因征信问题、资格问题导致无法成功认购推售房源，则本协议作废。本人确认并承诺提供的资料真实准确，在认购前知悉天津市购房政策，对所选单位情况充分了解，并自觉遵守上述规定及贵司所公示的本次活动细则内容，否则自愿放弃本协议约定的认购权。上述协议签订后，周莎茜于当天向合生公司支付诚意金10,000元。2019年7月31日，周莎茜来到合生公司的售楼处准备签订认购书，后因故双方未签订认购书。在当天商谈过程中，周莎茜向合生公司支付10,000元，合生公司向周莎茜开具金额为10,000元、名称为房地产预收款润园10#楼-2406的天津市增值税普通发票一张，该发票备注处载明：收定金。后周莎茜多次要求合生公司退还其支付的20,000元款项未果。庭审中，关于未签订认购书的原因，周莎茜称被告销售人员在向其宣传时隐瞒了所销售房屋的公摊面积，在准备签订认购书时发现认购书上房屋的信息与之前销售人员宣传的数据不一致。合生公司称因为周莎茜当时准备签订认购书时没有带10,000元意向金的收据，所以没有签订正式的认购书。本院认为，周莎茜与合生公司签订的《意向认购协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。本案的争议焦点为：周莎茜向合生公司支付的20,000元款项是否为定金,是否应返还。对此，本院评判如下：首先，关于周莎茜于2019年7月25日支付的10,000元。双方对于该款是以诚意金的形式交纳的，并无异议，但合生公司称该款在周莎茜于2019年7月31日交付10,000元后已转为定金。对此本院认为，根据《意向认购协议》备注第4条约定，诚意金只有在周莎茜签署正式《认购书》后才转为所认购房屋的定金，但周莎茜最终未签订《认购书》，故该款并未转为定金，仍为诚意金。因周莎茜未能成功认购指定房屋，根据《意向认购协议》备注第5条约定，合生公司应将该款返还周莎茜。其次，关于周莎茜于2019年7月31日支付的10,000元。虽然合生公司向周莎茜出具的发票备注处写明为定金，但该发票系合生公司单方出具，不能仅依据该发票来认定该款的性质为定金。合生公司还应提供周莎茜在交纳该款时认可该款为定金的证据，现合生公司未能提供相应证据，其应承担举证不能的法律后果，并且开发商收取购房者定金的目的一般是为了保障购房者与其签订《商品房买卖合同》但前提是购房者已经与开发商签订认购书或者明确作出购买开发商房屋的承诺。而本案中，从《意向认购协议》的内容来看，该协议仅表明周莎茜有意向购买合生公司的房屋，并约定在某日签订《认购书》，因此该协议并不能说明周莎茜已认购合生公司的房屋。由于周莎茜未能与合生公司签订《认购书》，合生公司亦未提供证据证明周莎茜在交纳上述款项前曾作出承诺购买合生的房屋，在此情况下，合生公司主张其收取周莎茜的上述款项为定金，无事实及法律依据，本院不予采信。由于周莎茜与合生公司最终未签订《认购书》及《商品房买卖合同》，双方未形成合同关系，合生公司收取上述款项，无事实及法律依据，其应将上述款项退还给周莎茜。综上所述，对周莎茜要求合生公司返还20,000元款项的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：天津合生珠江房地产开发有限公司于判决生效后十五日内返还周莎茜20,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由天津合生珠江房地产开发有限公司负担（交纳时间同上）。（上述应付款项被告直接给付原告或汇入本院账户，汇款时注明案号及承办法官姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：9052********）如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘强二〇二〇年十一月十三日书记员  李乾附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国民法通则》第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。