广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初30221号原告：陈键雄，男，1985年11月3日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：刘俊峰，广东信广律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨珊，广东信广律师事务所实习律师。被告：林嘉鸣，女，1992年7月12日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被告：曾志鹏，男，1993年7月17日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。两被告共同委托诉讼代理人：王玉婵，广东海际明律师事务所律师。原告陈键雄诉被告林嘉鸣、曾志鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈键雄的委托诉讼代理人刘俊峰、杨珊，被告曾志鹏及两被告共同委托诉讼代理人王玉婵到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告陈键雄向本院提出诉讼请求：1、判令解除我与被告于2019年7月1日签订的《商铺租赁合同》，被告向我返还所租赁房屋；2、判令被告向我支付租金54000元（租金按每月18000元计算，自2020年6月1日起计算至被告实际交还租赁商铺之日，暂计至2020年8月15日止的租金合计为54000元）；3、判令两被告向我支付违约金2412元（违约金以应付租金18000为本金，从2020年6月至2020年8月每月1日起，按日息0.1%计算至实际清偿之日，暂计至2020年8月15日为2412元；4、判令被告向我交付的保证金36000元归我所有；5、判令被告向我支付物业管理费1000元、租赁税及滞纳金5000元；6、本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月29日，我与广州市白云区金沙街横沙经济联合社签订《商铺租赁合同》，向横沙经济社承租了位于广州市白云区金沙街金域蓝湾倚水三巷的多间商铺。同年7月1日我与林嘉鸣签订《商铺租赁合同》，约定我将广州市白云区金沙街金域蓝湾倚水三巷13号136-137号商铺出租给林嘉鸣用于经营，租期从2019年7月1日至2020年11月30日，每月租金18000元等。我按照约定向林嘉鸣交付商铺，2019年林嘉鸣称涉案商铺现实际承租人是曾志鹏，承租期间也一直是曾志鹏向我缴纳租金。两被告自2020年6月1日起开始拖欠租金和水电费，在我多次催促下仍拒绝履行义务，其行为已构成违约。故我为维护合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告林嘉鸣、曾志鹏辩称，租赁合同解除通知已于2020年8月12日到达原告，我方在多次联系原告解除租赁合同并交还租赁物给原告无果的情况下，唯有委托代理人向原告发出书面解除通知，告知其因受到疫情影响，1月到6月不能对外经营，造成公司损失惨重，无法再续租，请原告配合双方办理交还租赁物的手续，结清相关费用；对于诉讼请求2至4项，我们认为房租只能计算至2020年8月10日，因我们已于2020年8月10日办理租赁物的交还也向法庭举证证明我们已经搬离的事实，是原告故意不与我们办理交还手续，该期间产生的相关费用理应由原告自行承担。对于房租的金额，我们承租租赁物是用于经营少儿乐高线下培训活动，原告也是知悉该情况的。广州市教育局曾于2020年1月24日发出通知，要求1月25日线下教育培训机构暂停培训活动，直至2020年6月2日才恢复授课活动，1月25日至6月2日期间对我们使用案涉房屋造成了实质性的障碍，多月无法经营，没有经营收入。我们苦苦坚持到5月、6月，也无法再支付相应的费用，在理性分析自己的经营状况下向原告提出解除租赁合同，减少双方损失。我们恳请法庭考虑我们所遇到的特殊情况，属于不可抗力，判决减免2020年6月1日至8月10日期间的租金，并且无需向原告支付违约金，原告更无权扣取保证金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市白云区横沙路70号101铺（建筑面积24.19平方米）、72号101铺（建筑面积36.84平方米）的产权人为广州市白云区金沙街横沙经济联合社，登记时间均为2014年5月26日。白云区横沙路70号101铺和广州市白云区金沙街金域蓝湾倚水三巷13号137铺为同一地址，白云区横沙路72号101铺和广州市白云区金沙街金域蓝湾倚水三巷13号136铺为同一地址。2019年4月29日，陈键雄（乙方）与广州市白云区金沙街横沙经济联合社（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：一、甲方同意将广州市白云区金沙街金域蓝湾倚水三巷#13之113房、114房、115房、116房、117房、118房、127房、128房、129房、130房、131房、136房、137房、138房、139房、140房、141房共17间商铺出租给乙方用作商铺之用。二、租期自2019年5月1日至2020年11月30日等。同年7月1日，陈键雄（出租方、甲方）与林嘉鸣（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区金沙街金域蓝湾倚水三巷13号136-137铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用，租赁面积68平方米。租期自2019年7月1日起至2020年11月30日止。租金每月18000元。乙方必须每月1日前交足次月租金。如乙方逾期缴付租金的，甲方按每日总欠金额的5%加收滞纳金。乙方应于合同签订日向甲方交付租赁合同保证金36000元。因不可抗力、国家政策变动、政府拆除等原因造成本合同无法履行的，合同权利义务终止。因不可抗力或国家政策变更等因素造成本合同无法履行的，双方互不承担违约责任。乙方逾期缴交各项费用的，从逾期之日起每日加收欠款金额5‰的滞纳金。乙方违反本合同约定的，甲方有权提前解除本合同，收回租赁物，并没收乙方已交押金和预付的租金、管理费等费用并赔偿损失等。甲方落款处有陈键雄签名及手印，乙方落款处有林嘉鸣签名及手印。上述合同签订后，两被告实际使用涉案商铺。2020年8月10日，两被告搬离涉案商铺，并报警称原告不配合办理商铺交接手续。同日，被告曾志鹏向原告发送微信信息，称已于2020年8月10日搬离涉案商铺，并将钥匙和电卡存放于隔壁商铺。同年8月11日，林嘉鸣委托律师向原告寄送《律师函》，称已于8月10日搬离涉案商铺，要求解除双方所签订的《商铺租赁合同》，请原告在收到律师函三日内与其办理交接手续、结清费用。该律师函于次日为他人代收。另查，2020年2月8日，广州市白云区人民政府正式印发《白云区复工复产八条政策措施》，提出对承租村社集体经营性物业的企业，推动村社免收1个月以上物业租金。诉讼中，原告向本院提交如下证据：1、林嘉鸣与原告的微信聊天记录。拟证实原告曾向林嘉鸣催收租金并提醒其尽快与曾志鹏办理承租人变更手续。2、曾志鹏与原告的微信聊天记录及转账回执。拟证实2019年9月后由曾志鹏交租，原告亦曾向其催收租金；3、物业管理费发票。拟证实原告已代两被告缴纳涉案商铺9-11月物业管理费961.19元。被告向本院提交如下证据：1、税收缴款书。拟证实两被告已缴纳涉案商铺租赁税至2020年7月31日；2、物业管理费收款收据、支付凭证及聊天记录。拟证实两被告已缴纳物业管理费至2020年7月31日；3、广州市教育局关于暂停校外教育培训机构开展线下培训活动的紧急通知及广州市2020年春季学期幼儿园、特殊教育学校和校外培训机构返园返校时间安排。拟证实其经营涉案商铺因疫情影响于2020年6月2日才恢复营业。庭审中，原告确认其要求被告支付的租赁税是2020年8月以后的租赁税费。两被告确认自2020年6月1日起的租金未支付，2月的租金因疫情已免交。原告于2020年8月31日向本院申请财产保全，本院于同日作出民事裁定书，裁定：查封、冻结被告曾志鹏名下价值为98412元的财产。原告预交财产保全费1004元。本院认为，林嘉鸣作为承租人与原告签订《商铺租赁合同》，并以其名义向原告发出解除合同的通知，曾志鹏实际使用涉案商铺并向原告交租，故两被告系《商铺租赁合同》的承租方，原告与两被告之间存在租赁关系，租期自2019年7月1日至2020年11月30日。上述《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该《商铺租赁合同》合法有效，双方应恪守履行。被告已于2020年8月10日搬离涉案商铺并将搬离相关情况告知原告，故涉案租赁合同已于2020年8月10日实际解除，原告要求解除合同及被告交还涉案商铺的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。被告自2020年6月1日起未付租金并自行搬离涉案商铺，其单方解除合同的行为构成违约，应承担相应违约责任，原告依据合同约定没收其保证金36000元有据，本院予以支持。关于租金。因被告自2020年6月始未向原告支付租金，故其应向原告支付2020年6月1日至实际搬离之日，即2020年8月10日期间的租金，经计算上述期间的租金共计41806元（18000元/月×2个月+18000元/31天×10天）。因被告搬离涉案商铺已通过多种途径明确告知原告，并告知原告钥匙及电卡的存放地点，原告应自知晓被告搬离之日起及时收回涉案商铺以避免损失扩大，故原告诉请租金的超出部分，本院不予支持。对于被告抗辩因新冠疫情应减免上述期间租金的意见，因被告已根据相关政策免除了2020年2月的交租义务，被告称其6月2日前均无使用涉案商铺，但根据其提供的物业管理费收据显示，6月2日前涉案商铺因使用均产生了相应水费，故其要求减免6月1日以后租金的抗辩意见理据不足，本院不予采纳。关于违约金。被告辩称曾与原告协商达成了6月及7月租金可延期支付的意见，但其未提供相关证据予以证实上述主张，应承担举证不能的不利后果。故原告要求被告支付违约金的诉请本院予以支持，考虑到疫情对被告经营乐高培训确存在一定影响，故按日息0.1%的标准支付违约金过高，本院酌情将违约金调整为：按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以当月应付租金为本金，自当月2日起计至被告实际清偿之日止。关于物业管理费和租赁税。因被告使用涉案物业至8月10日，原告要求被告支付9-11月的物业管理费及8月以后的租赁税的诉请无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起三日内，被告林嘉鸣、曾志鹏向原告陈键雄支付2020年6月1日至2020年8月10日期间的租金41806元及违约金（违约金以当月应付租金为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自当月2日起计至被告林嘉鸣、曾志鹏实际清偿之日止）；二、原告陈键雄有权没收租赁保证金36000元；三、驳回原告陈键雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1130.15元，由原告陈键雄负担237元，由被告林嘉鸣、曾志鹏负担893.15元；财产保全费1004元，由原告陈键雄负担210元，由被告林嘉鸣、曾志鹏负担794元，由被告林嘉鸣、曾志鹏负担的受理费及财产保全费于本判决生效之日起三日内迳付原告陈键雄。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二〇年十一月二十三日书记员 傅奎显