北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初12916号原告：张军，男，1947年8月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。身份证号：×××原告：张民，男，1950年11月3日出生，汉族，住北京市东城区。身份证号：×××原告：张玉平，女，1962年8月15日出生，汉族，住北京市丰台区。身份证号：×××三原告共同委托诉讼代理人：陆智韶，北京崇学律师事务所律师。被告：张振英，男，1926年10月5日出生，汉族，住北京市丰台区。身份证号：×××委托诉讼代理人：陶纪伟，北京市包诚律师事务所律师。被告：张丽菊，女，1973年4月9日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××委托诉讼代理人：李志，北京亲民律师事务所律师。被告：张**，男，1947年8月5日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××委托诉讼代理人：赵瑞雪，北京市百瑞律师事务所律师。原告张军、张民、张玉平与被告张振英、张丽菊、张**确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张军、张民，原告张军、张民、张玉平之共同委托诉讼代理人陆智韶，被告张振英之委托诉讼代理人陶纪伟，被告张丽菊及其委托诉讼代理人李志，被告张**之委托诉讼代理人赵瑞雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张军、张民、张玉平向本院提出诉讼请求：1、判令确认张振英与张丽菊于2010年5月25日签订的存量房屋买卖合同无效，将北京市宣武区×××号房屋恢复登记至张振英名下；2、诉讼费用由张振英、张丽菊、张**承担。事实与理由：张振英与我们的母亲侯某于1940年结婚，双方是初婚，婚后育有子女4人，张军、张民、张玉平、张**，位于北京市宣武区×××号房屋（以下简称诉争房屋），建筑面积67.49平方米，系我们父母的房改房，于1994年购买，登记在张振英的名下。张丽菊与张振英之子张**系夫妻。2010年5月25日，张振英与张丽菊背着母亲侯某办理了诉争房屋的买卖手续，母亲侯某于2012年8月27日因病去世，自始至终都不知道诉争房屋的买卖，我们也是近期方得知诉争房屋的交易，经询有关部门及当事人得知，该买卖并没有告知母亲侯某，她更没有在买卖合同上签字，另外，该买卖双方也没有给付任何的金钱，也没有交付房屋，是虚假交易，更何况诉争房屋中一直住着张**的前妻和儿子。我们认为张振英与张丽菊的房屋买卖行为严重侵犯了我们母亲侯某的合法权益，故诉至法院。张**辩称，我是张振英的儿子，我与张丽菊是夫妻关系。我出于私心私下曾经向张振英主张过诉争房屋，在我出差时，张丽菊与张振英办理了过户手续，我当时只知道办理了过户，但最后才知道过户到了张丽菊名下，其他家庭成员对此都不知情，是为了避免矛盾，现在又发生了纠纷，希望法院依法查明事实。张振英辩称，我同意张军、张民、张玉平的诉讼请求。诉争房屋是单位分给我的住房，是70年代入住的，93年房改，共计二次交纳房款，是以成本价购房，诉争房屋登记在我名下。张**与他前妻的孩子张某，到了结婚年龄，我打算将诉争房屋给张某用于结婚，就与张**商量，张**又与张丽菊商量，后来都同意将张**名下北京市海淀区×××房屋共计87平米，给张某结婚用，×××的房屋归张**，这个方案我同意了。2010年5月25日，张**不在北京，张丽菊与我一起办理了房屋过户手续，是张丽菊找人帮忙办理的，购房合同也没有给我看，就是让我在要签字的地方签名，办完了也没有给我合同，我也不知道新房本写的是张丽菊一个人名字。我没有告诉老伴侯某，我认为房屋是单位分给我的，我是产权人有权利卖，而且为了避免矛盾，就没有告诉其他子女和侯某。房屋过户后张**、张丽菊一直没有给房款，也没有将莲花苑房屋给张某，而是将房屋出卖，因为他们没有按照约定将莲花苑房屋给张某，因此×××房屋也不能给张**。我认为合同无效，诉争房屋应返还给我。张丽菊辩称，张军、张民、张玉平没有资格就诉争房屋的买卖合同提出合同无效，合同的双方当事人或者是房屋的共有权人才有权利提出，2010年5年25日诉争房屋办理过户手续，不是独立的买卖行为，是1994年房改售房时张振英与妻子侯某与儿子张**协商后，由张**购买诉争房屋，张**出资2万元，5月25日的以买卖形式的过户只是张振英协助张**办理最后一道过户手续而已，2010年5月25日过户后当时侯某是完全知情的，因为他们双方共同生活在一起，侯某没有任何异议，侯某作为共有产权人都没有起诉，张军、张民、张玉平就更没有资格起诉。张军、张民、张玉平在起诉状中所提出的事实理由是虚构的，侯某老人不知情不是事实，我有录音证据证明侯某知情，张军、张民、张玉平说近期才知道房屋交易，但2013年1月23日，张振英召集所有的家庭成员开会，研究侯某去世后房产的分配问题，其中张**在会上提到诉争房屋是母亲侯某给的，就是说侯某是同意的。另外他们称诉争房屋是虚假交易也不成立，这个房屋2010年5月25日的过户是1994年张**购买房屋，张振英最后履行一次协助过户手续，这次过户的买卖合同只是过户的形式，不是独立的买卖。另外张军等人称买房一直没有交付也不是事实，我提供诉争房屋多年交纳取暖费的明细和票据可以证明诉争房屋已经交付。张军、张民、张玉平的诉讼请求没有法律依据，不符合合同法第52条规定的合同无效的四种情况。在张军等人之前起诉要求确认合同无效已经撤诉的案件中，张民与张**在起诉前双方交流立案信息，传递证据，证明在诉讼过程中就是恶意串通的，就是为了剥夺我的夫妻财产权利。根据民法总则第188条，本案已经超过诉讼时效期间，根据我的证据，2013年1月23日张振英与家庭成员会议时，张军、张民、张玉平都知道房屋已经过户至张**名下，时隔多年已经超过诉讼时效期间。综上，张军、张民、张玉平的诉讼请求没有事实法律依据，要求依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。张振英与侯某系夫妻，共生育张军、张民、张玉平、张**四个子女。张**与肖某于1998年2月5日离婚，婚生子张某由肖某抚养。张**与张丽菊于1998年9月28日登记结婚，张**系再婚。侯某于2012年8月27日因病去世。位于北京市宣武区×××号房屋原系张振英于1994年从北京市宣武区房地产管理局购房，登记在张振英名下。2010年5月25日，张振英与张丽菊签订房屋买卖合同，约定张振英将诉争房屋过户给张丽菊，房屋成交价格为48万元。2010年5月26日，诉争房屋登记至张丽菊名下。现诉争房屋由肖某与儿子张某居住使用。张振英等表示张**与肖某结婚后，肖某与张某就居住在诉争房屋，一直未搬出。张丽菊表示肖某居住诉争房屋是为了方便张某在北京读大学，其出于亲情考虑而同意肖某及张某暂时居住的。现张丽菊已起诉过张**离婚，法院判决驳回后仍打算再次起诉离婚。本案中，张军、张民、张玉平表示张振英出售该房时并未告知侯某，损害了侯某的利益，且房屋成交价格48万元明显低于市场价格，张丽菊亦未将该笔款项给付张振英，故该房屋买卖合同应属无效合同。张振英认可上述说法，表示当时确实没有告知侯某，张丽菊让其在是否夫妻共有的选项中选否也是为了不需要侯某出具证明，48万元的购房款张丽菊没有给付，也没有按照合同约定交房，房屋一直由张**的前妻及儿子居住使用。张丽菊认为此次过户不是诉争房屋的二次交易，只是因为1994年购房时父母均同意张**出资购买，但是没有履行过户手续，此次过户只是以买卖的形式完成1994年购房时应完成的过户，因为买卖形式过户是最简便的，48万元也是为了过户而必须填写的数字，且张**同意将该房屋过户至张丽菊名下。诉争房屋由张**前妻及儿子居住使用正好说明房屋已经交付给了张**。张振英、张**等表示当时张振英手头资金紧张，张**同意帮老人出钱，但并未说此房归张**所有，只是说张**可以居住。另，张丽菊表示侯某及张军、张民、张玉平对张振英将诉争房屋过户给张丽菊是知情的，并向本院提供了2013年张振英召集的家庭会议的录音，而且购房手续一直在张丽菊处也能说明张振英与侯某均同意该房归张**。张军、张民、张玉平不予认可，表示母亲侯某在2013年时已经去世，且录音中并未提到张振英与张丽菊过户的事情。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，诉争房屋系张振英与侯某婚后购买，应属张振英与侯某的夫妻共同财产。夫妻双方对共同财产有平等的处置权。张振英在未征得侯某同意的情况下，将诉争房屋出售给张丽菊，系无权处分。张丽菊作为张振英与侯某的亲属，其应知晓诉争房屋系张振英与侯某的夫妻共同财产，却在未取得侯某同意的情况下将诉争房屋过户，且未支付相应的价款，张丽菊并不属于善意取得。张丽菊辩称侯某对此知情，但通过其提供的证据，本院无法予以认定。同时张丽菊辩称张振英此次协助其过户是为了执行张**1994年出资的约定，张振英与张**等均予以否认，张丽菊亦未举证证明1994年的出资即获得房屋产权，故本院对上述说法不予采信。综上，张振英的行为侵犯了侯某的利益，张振英与张丽菊签署的房屋买卖合同应属无效合同。现侯某已去世，其继承人起诉要求确认张振英与张丽菊签署的房屋买卖合同无效并办理过户手续之请求，理由正当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：一、确认张振英与张丽菊于2010年5月25日签订的《存量房屋买卖合同》无效；二、张丽菊于本判决生效后七日内将位于北京市宣武区×××号房屋过户至张振英名下。案件受理费8500元（张军已预交），由张振英、张丽菊各负担2833元，于本判决生效后七日内交纳；由张**负担2834元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王利丹人民陪审员  岳 维人民陪审员  石亚华二〇二〇年十一月六日书 记 员  汤思淼