广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初9958号原告：龚燕清，女，1987年8月4日出生，汉族，住广西藤县。委托诉讼代理人：李雅，北京德恒（广州）律师事务所律师。被告：刘小琳，女，1990年11月17日出生，满族，住辽宁省本溪满族自治县。第三人：广州圣地天地物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区南岸路45号301房自编3186铺。法定代表人：陈**岳，职务：经理。被告及第三人共同委托诉讼代理人：刘晓燕，广东金桥百信律师事。原告龚燕清与被告刘小琳、第三人广州圣地天地物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李雅、被告及第三人共同委托诉讼代理人刘晓燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龚燕清向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告的《物业租赁合同》于2020年4月16日解除；2、判令被告向原告返还租赁保证金51414元；3、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原告龚燕清与被告刘小琳于2019年7月12日签订《物业租赁合同》，合同约定由原告承租被告刘小琳位于广州市荔湾区南岸路45号圣地新天地广场第一层第A022号的物业，租赁期限为3年，从2019年7月12日起至2022年7月11日止，每月租金17138元，每月10日前支付下月租金。合同签订当天，原告向被告刘小琳支付了租赁保证金51414元。另《物业租赁合同》约定，涉案物业由第三人广州圣地天地物业管理有限公司实施物业管理服务，原告龚燕清向第三人支付每月涉案物业租金。原告租赁涉案商铺主要从事未成年人古筝面授教学业务。2020年1月底，全国爆发疫情(2020年1月至今)，国家出台一系列防控疫情指导规范，严格要求居民居家隔离，尽量减少外出，中小学生全面停课。第三人广州圣地天地物业管理有限公司依据政策优惠向租赁物所在街道申请了3月份租金的减免，被告刘小琳也因此免除了原告3月份的租金。原告以为疫情将要过去，市场将会回暖，因此在2月24日向第三人广州圣地天地物业管理有限公司支付了2020年4月份和5月份的租金，可事与愿违，3月底广州市内出现海外疫情倒灌现象，4月份广州市三元里地区出现大量疫情患者，疫情的再度爆发使得广州市再度陷入了紧张的疫情防控中。此次疫情来势汹汹，传染性极强，原告的教学对象主要是未成年人，再且广州市中小学当时均在停课状态，原告听从教育部指引不敢贸然开课。在无法营运收益的情况下，高额的租金使得原告难以继续维持经营。2020年4月16日，原告与第三人提交退铺申请书，并于2020年4月30日完全撤场。综上，由于疫情，原告经营惨淡，无法承担巨额租金，解除租赁合同着实由于不可抗力所导致。根据《物业租赁合同》第九条第4款约定乙方解除合同的需支付一个月租金作为违约金同时没收租赁保证金。原告认为合同约定的违约金过高，恳请法院予以调整。首先，原告没有违约的故意，且原告已于4月16日，即4月份租赁期起的第6天就向第三人提起退租申请，同时5月份的租金也同意抵扣违约金。我方已尽力减少被告损失和已向被告支付了合理的违约金。其次，因不可抗力事件导致合同解除所造成的损失，应当共克时艰，不能仅由原告全部承担，被告亦需要承担部分责任。最后，根据合同法立法精神，合同权利义务应当相互对等。被告提供的格式合同显然对原告不利，根据合同第九条第3款，被告违约时仅需支付支付一个月的违约金，而同等情况下原告违约则需要支付一个月租金和相当于3个月租金的租赁保证金作为违约金。综上所述，恳请法院依法调整过高的违约金，判令原告仅需向被告支付一个月的租金作为违约金，责令被告向原告退回租赁保证金。补充：2019年8月6日原告与被告签订广州市房屋租赁合同，双方就2019年7月12日签订的物业租赁合同进行了协商变更，原告的权利义务应当以2019年8月6日签订的广州市房屋租赁合同为准。根据合同第4条约定，被告应在租赁期满或解除合同之日将保证金退还给我方。被告刘小琳辩称：一、双方之间的租赁关系自2020年5月1日起终止，按照《物业租赁合同》的约定，答辩人无需向原告退还租赁保证金。原告与答辩人于2019年7月12日签署的《物业租赁合同》，约定租赁期限3年，自2019年7月12日起至2022年7月11日止。《物业租赁合同》第九条第四项约定如原告无故退租解除合同的，则视为原告构成根本违约，须承担1个月的租金作为违约金，且原告同意答辩人已收取的租赁保证金不予退还。原告2020年4月30日腾空案涉商铺，双方之间的《物业租赁合同》及补充协议自2020年5月1日起解除。租赁期间，在答辩人已向原告给予租金优惠、且原告承诺不提前终止双方租赁关系的情况下，原告仍然提前解除《物业租赁合同》及其补充协议，显然属于无故退租。在此情况下，依据《物业租赁合同》前述约定，答辩人无需向原告退还租赁保证金。二、原告支付的租赁保证金不足以折抵原告应向答辩人补交的费用以及答辩人各项损失。1、根据《物业租赁合同》约定，原告应当向答辩人补交装修优惠期的租金17138元。双方签署的《物业租赁合同》第二条第一项第（2）点约定：因原告原因导致租赁合同无法继续履行的，原告不享有装修优惠期的租金优惠，原告应当按租赁合同的约定的租金标准向答辩人补交装修期间的全部租金。正常情况下，原告应向答辩人支付的租金标准为17138元/月，装修优惠期共计两个月，原告共计向答辩人支付了17138元租金。按照双方上述约定，原告应当向答辩人补足装修优惠期间的租金，即还应当向答辩人支付17138元。2、根据《补充协议》的约定，原告应当向答辩人补交2020年3月份的租金17138元。原告与答辩人于2020年3月9日达成一致意见，答辩人免除原告2020年3月份的租金17138元。原告承诺享受该租金优惠的前提是需要同时满足以下两个条件，一是不提前终止或解除《物业租赁合同》以及补充协议，二是按照《物业租赁合同》的约定每月按时支付租金，否则，原告同意放弃租金免除优惠，并按《物业租赁合同》约定的标准向答辩人补交2020年3月份的租金17138元，原告至今未补交该月租金。3、因原告提前解除《物业租赁合同》及补充协议，答辩人损失惨重。（1）因原告提前解除《物业租赁合同》及补充协议，致使案涉商铺至今仍处于空置状态，自2020年5月1日起至今已近6个月。不算重新招商的人力成本和推广成本，仅租金一项，按照原告与答辩人之间的约定计算，该6个月的租金已达102828元！该租金损失皆因原告提前解除合同所致，对答辩人的该损失，原告应当承担赔偿责任。（2）双方《补充协议》，答辩人追究原告违约责任所产生的保全费、律师费、评估费、鉴定费、公证费、交通费等费用由原告负担。原告违约在先，反而提起本案诉讼，致使答辩人为了应诉而产生了不必要的支出，其中包括律师费、交通费和将来可能发生的案件受理费，该等支出明显属于答辩人的损失范围，原告应当按照补充协议的约定予以负担。三、原告要求被告向其退还租赁保证金之前，应当先行向答辩人提供案涉商铺地址注册企业的住所迁移或企业注销证明，但至今被告未收到原告提供的该等证明文件。在符合为原告办理退还租赁保证金的条件下，根据《物业租赁合同》第四条第三点约定，原告付清案涉商铺全部租金并办理案涉商铺移交手续后，答辩人凭收款凭证原件和原告提供的案涉商铺地址注册企业的住所迁移或企业注销证明文件，无息向原告返还租赁保证金。本案中，首先，如前所述，原告根本不符合向其返还租赁保证金的条件；其次，原告至今未向答辩人提供案涉商铺地址注册企业的住所迁移或企业注销的证明文件。据此，答辩人认为，不应当向原告退还租赁保证金。四、经我方核实，双方仅签署了2019年7月12日的物业租赁合同，广州市房屋租赁合同没有备案登记机关予以登记备案，且我方没有查实到该合同的存在，所以双方的租赁关系应当以2019年7月12日的物业租赁合同为准。第三人广州圣地天地物业管理有限公司述称：我方意见与被告意见一致。经审理查明，2019年7月12日，被告（甲方，出租方）与原告（乙方，承租方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方将广州市荔湾区南岸路45号圣地新天地广场第一层第A022号房屋租赁给乙方用于经营骄弦琴室。建筑(计租)面积为79.71平方米。该项目已委托广州圣地天地物业管理有限公司实施物业管理服务；租赁期限：该物业租赁期限为3年，即自2019年7月12日至2022年7月11日，其中2019年7月12日至2019年9月11日为装修优惠期；租赁期限内，乙方在装修优惠期内提前开业不改变装修优惠期租金标准，但因乙方原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受装修优惠期的租金优惠，乙方应按本合同约定的租金标准计算租金，并向甲方补交装修优惠期的全部租金；租金及支付方式：2019年7月12日至2019年9月11日装修优惠期租金，8569元/月；2019年9月12日至2020年7月11日租金，17138元/月；……；该物业租金支付时间：本合同签订之日，乙方须向甲方交付该物业自2019年7月12日至2019年9月11日期间的租金17138元，剩余租赁期限内的租金，乙方须于每月10日前支付下月租金；本合同签订之日，乙方须向甲方交付该物业租赁保证金51414元。租赁期限内，乙方承诺该租赁保证金不冲抵租金或其它各项应付费用。本合同租赁期限届满后5日内，乙方付清该物业全部租金并办理该物业移交手续后一个月内，甲方凭收款凭证原件及乙方以该物业地址注册企业的住所迁移或企业注销证明，无息返还租赁保证金予乙方；乙方无故退租解除本合同的，视为构成根本违约，须承担1个月的租金作为违约金并同意甲方已收取的租赁保证金不予退还；等等。合同签订后，被告依约将涉案商铺交付原告使用，原告依约向被告支付了租赁保证金51414元。2019年8月6日，被告（甲方，出租方）与原告（乙方，承租方）签订《广州市房屋租赁合同》，该合同约定的出租物业、租期、租金标准与上述《物业租赁合同》约定一致。但对保证金的约定与《物业租赁合同》有所不同，该房屋租赁合同约定：甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。2020年3月9日，被告（甲方，出租方）与原告（乙方，承租方）签订《物业租赁合同》补充协议，约定：2020年，为响应相关政府部门关于抗击疫情期间实施减免租金的号召，现甲乙双方经充分协商一致，就该物业租金免除事宜签订本补充协议，以资共同遵守。一、甲方同意免除乙方2020年3月份租金，免除金额为17138元。但乙方应同时满足以下条件：（1）租赁期限内，乙方不提前终止或解除合同及本协议；（2）签订本协议之日起，乙方每月须按时支付租金，且无发生其他违约行为。如乙方不满足上述任一条件，则视为乙方同意放弃享受本补充协议约定的租金免除优惠，且乙方应即时按主合同原约定租金标准向甲方补交上述月份租金，若乙方逾期补交的，甲方有权按主合同违约责任条款约定追究乙方违约责任。二、甲方因追究乙方违约责任所产生的保全费、律师费、评估费、鉴定费、公证费、交通费等费用由乙方承担。四、本补充协议与主合同不一致的，以本补充协议书为准，本补充协议书未提及事宜，以主合同约定为准。原告按月足额支付租金至2020年5月（其中2020年3月免租）。2020年4月16日，原告通过微信要求将涉案商铺退还给被告。2020年4月30日，原告将涉案商铺腾空。2020年5月1日，被告收回涉案商铺。庭审中，被告表示涉案商铺为其向产权人广州盛贤登云天地国际礼品玩具贸易中心有限公司承租之房产。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。本院认为：从2020年3月9日签订的《物业租赁合同》补充协议可知，双方履行的是《物业租赁合同》，而非《广州市房屋租赁合同》。原被告签订的《物业租赁合同》及补充协议是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，为合法有效，双方应依约履行。租赁保证金是否需退还问题。本案的合同解除不属于双方协商一致解除或者因不可抗力致使不能实现合同目的解除的情形。2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从响应级别来看，一级响应期间确对原告的经营影响较大，但从二级响应开始各项经营开始逐步恢复，即使经营有影响，原告已通过协商减免租金的方式与被告签订《补充协议》继续履行合同。现原告单方退出涉案商铺,被告在2020年5月1日同意收回商铺，应当认定属于防止损失扩大，而不能够认定为协商解除并免除原告的违约责任。因原告在租赁合同可继续履行的情况下坚持不履行合同，故可认定原告为违约方。按《补充协议》约定原告应按主合同承担违约责任。故按《物业租赁合同》约定被告可以没收原告的租赁保证金，原告要求退回保证金依据不足，本院予以驳回。对于合同解除及时间。原告主张解除时间为2020年4月16日，该时点为原告以经济负担过重要求提前解约，但原告作为违约方，无权单方解除合同。2020年5月1日，因原告搬离涉案商铺。被告将涉案商铺收回，则可视为被告同意解除合同收回商铺，故确认2020年5月1日为租赁合同解除日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告龚燕清与被告刘小琳签订的《物业租赁合同》及补充协议已于2020年5月1日解除。二、驳回原告龚燕清其它诉讼请求。本案受理费543元，由原告龚燕清负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二〇年十一月十九日书记员  吴 帆姚晓丹