北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初13352号原告（反诉被告）：北京石龙房地产开发公司，住所地北京市门头沟区石龙工业区。法定代表人：刘荣祥，经理。委托诉讼代理人：党永诚，北京市尚元律师事务所律师。原告（反诉被告）：北京金鹏顺发物业管理有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：闵军，总经理。委托诉讼代理人：贾敏，女，北京金鹏顺发物业管理有限公司工作人员。委托诉讼代理人：药东虎，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市丰台区博龙家园小区业主委员会，住所地北京市丰台区博龙家园小区。负责人：王怡，主任。委托诉讼代理人：冯海文，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨景林，北京市中银律师事务所律师。被告：深圳市之平物业发展有限公司，住所地深圳市罗湖区。法定代表人：余绍元。被告：深圳市之平物业发展有限公司北京分公司，住所地北京市西城区。负责人：李涛。深圳市之平物业发展有限公司和深圳市之平物业发展有限公司北京分公司的共同委托诉讼代理人：王军，男，深圳市之平物业发展有限公司北京分公司工作人员。第三人：北京鑫企旺物业管理中心，住所地北京市东城区。法定代表人：张希雨，总经理。委托诉讼代理人：丁崇杰，男，北京鑫企旺物业管理中心工作人员。原告（反诉被告）北京石龙房地产开发公司（以下简称石龙公司）、原告（反诉被告）北京金鹏顺发物业管理有限公司（以下简称金鹏物业公司）与被告（反诉原告）北京市丰台区博龙家园小区业主委员会（以下简称博龙家园业委会）、被告深圳市之平物业发展有限公司（以下简称之平物业公司）、被告深圳市之平物业发展有限公司北京分公司（以下简称之平物业北分公司）、第三人北京鑫企旺物业管理中心（以下简称鑫企旺物业中心）物权保护纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）石龙公司的委托诉讼代理人党永诚，原告（反诉被告）金鹏物业公司的委托诉讼代理人贾敏、药东虎，被告（反诉原告）博龙家园业委会主任王怡及其委托诉讼代理人冯海文，被告之平物业公司和之平物业北分公司的委托诉讼代理人王军，第三人鑫企旺物业中心的委托诉讼代理人丁崇杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石龙公司、金鹏物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令博龙家园业委会、之平物业公司、之平物业北分公司向石龙公司、金鹏物业公司返还自2018年1月20日至2020年12月31日的丰台区小屯路2号院地下一层车位、地下二层人防车位停车租赁费、管理费2136600元；2.博龙家园业委会、之平物业公司、之平物业北分公司承担本案诉讼费用。事实和理由：位于北京市丰台区小屯路2号博龙家园小区原系北京博龙置业有限责任公司（以下简称博龙公司）开发建设，小区地下停车位除部分出售给业主外，其余车位产权属于博龙公司所有，博龙公司亦享有人防工程（汽车库）的使用权。2011年10月1日，博龙公司注销前，召开股东会，通过股东会决议，由石龙公司（博龙公司股东），获得了博龙家园小区2号院地下一层车位、地下二层租赁人防车位的管理权、出租权。之后，博龙公司办理了注销登记手续。涉案小区人防工程使用证（汽车库）也登记在石龙公司名下。2015年起，金鹏物业公司与石龙公司多次签订停车位委托管理协议，由金鹏物业公司负责管理小区地下停车位。2017年11月15日金鹏物业公司与石龙公司签订了《北京石龙房地产开发公司博龙家园5#楼地下一、二层升降、平面停车位委托管理协议》（以下简称《停车位委托管理协议》），根据协议第一条、第三条之约定，金鹏物业公司接受石龙公司之委托，管理博龙家园地下相关车位，且每年金鹏物业公司应向博龙公司交付车位出租费人民币588000元。被告博龙家园业委会于2018年1月20日选聘之平物业公司接管博龙家园小区。博龙家园业委会在未与石龙公司协商停车管理收费委托事宜的情形下，擅自向全体业主致函，要求业主停止向金鹏物业支付停车管理费，并要求业主向之平物业公司缴纳停车管理费。在博龙家园业委会的影响下，金鹏物业公司对于小区停车管理收费出现了严重障碍。石龙公司、金鹏物业公司多次与博龙家园业委会、之平物业公司交涉、对业主进行催收、在小区公告栏张贴收费通知、向业主说明委托管理情况，但是博龙家园业委会、之平物业公司未经石龙公司、金鹏物业公司同意，自行向业主收取了停车费租赁费等，并拒绝向石龙公司、金鹏物业公司返还。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望法院依法判如诉请。博龙家园业委会、之平物业公司、之平物业北分公司辩称：一、石龙公司主体不适格。首先，博龙家园的开发商为博龙公司，石龙公司只是其股东之一，因博龙置业为国有企业，根据企业国有资产监督管理条例30条和企业国有资产登记办法28条，其注销需要上级主管部门批准或监管。该公司未经批准、未经清算、非法完成注销，已涉及国有资产流失。其次，石龙公司属于国有控股公司，其未经上级国资委批准，擅自召开股东会议处置国有资产，属于违法违规行为，应属无效股东会决议，本案诉争车位的实际产权人属于权属不明，应驳回原告起诉，待其明确权利后再行主张相关诉求。再次，鑫企旺物业中心及石龙公司提供的股东会决议复印件，明显不是同一份决议，涉嫌决议造假，同时上述两单位均不能提供股东会原件，且两单位均属国有独资或国有控股单位，均未提供本次股东会决议已经经过上级国资委批准的文件，我方认为石龙公司无权提起本次诉讼；二、金鹏物业公司主体不适格。博龙家园业委会已经于2018年1月选聘了新的物业公司，根据国务院颁发的物业管理条例第11条：业主有权决定选聘物业，第33条：一个物业区由一个物业服务公司管理，第26条：新的物业合同生效后，原前期物业合同终止的相关规定，金鹏物业公司已无权介入小区的物业管理，其与石龙公司签订的2018—2020车位托管协议属于无权处分且违法无效，属于恶意诉讼。三、产权证与本案无关，本案诉争标的为博龙家园5号楼地下一层车库，而产权证是4XXXX号楼地下车库，与本案无关联；且该产权证的真实性无法确定，原规划许可证注明，该4XXXX号楼地址用途为自行车库，且产权证中无土地出让方式和年限，属于严重瑕疵，同时，该产权证为开发商初始登记证件，并非转移登记证件，且部分车位已出售，不能证明产权归属，开发商需要证明该项目未进行公摊。四、人防工程使用证属于侵权无效。人防工程产权归属于国家，改造后车位应优先满足业主使用，而不是交给无关第三人进行盈利活动，该使用权证严重侵犯小区业主利益，人防办已着手处理该问题。五、石龙公司与金鹏物业公司之间的合同不能约束合同外第三人，合同应遵守合同法和民法总则的平等自愿原则，且不能突破合同的相对性，石龙公司与金鹏物业公司以双方签订的合同来向我方主张权利，无任何法律依据。六、我方为了小区业主服务，对现有车位实施了管理、经营和维修等活动，但并未区分管理费和租赁费，未对车位进行租赁。七、本次诉争车位包含：四号楼地下一层机械车位和五号楼地下二层人防改造机械车位。1.关于五号楼地下二层人防改造机械车位，石龙公司仅提供了截止至2019年9月25日的人防工程使用证，并未提供该车位的权属证明，同时未提供该车位未经业主公摊的证明，根据小区业主公约及前期物业服务合同中均已经注明：停车场为业主共有并共同使用的部位及设施设备，属于配套公建，应属石龙公司、金鹏物业公司自认行为，五号楼地下机械车位应属于广大业主所有。2.关于四号楼地下一层机械车位，石龙公司、金鹏物业公司仅提供了该停车场的博龙公司的产权证书，并未提供该停车场内机械车位的权属证明，同时也未提供该机械车位未经业主公摊的证明，首先，该停车场并非石龙公司、金鹏物业公司所有，同时根据业主公约及前期物业服务合同，该机械车位应认定为业主共有共用，属于石龙公司、金鹏物业公司自认行为，石龙公司、金鹏物业公司无权要求我方返还该机械车位的相关费用。综上，我方认为，石龙公司、金鹏物业公司无权提起本次诉讼，请求法院驳回石龙公司、金鹏物业公司全部诉讼请求。鑫企旺物业中心述称：对石龙公司、金鹏物业公司的诉讼请求无异议。博龙家园业委会向本院提出反诉请求：1.请求判令石龙公司和金鹏物业公司返还2018年1月1日至2018年12月31日车位租赁费381600元；2.石龙公司和金鹏物业公司承担全部诉讼费用。事实和理由：2015年5月至2017年12月，金鹏物业公司受石龙公司委托，负责博龙家园小区的物业服务工作并管理博龙家园小区的地下停车位同时收取车位租赁管理费，车位费年收费为4200元／年每个车位，博龙小区地下车位共计209个。2017年底，博龙家园业委会召开了小区业主大会并选聘了新的物业服务公司，2018年1月15日，金鹏物业公司正式撤出小区并停止了所有物业服务管理行为。期间，石龙公司和金鹏物业公司在无明确权利基础且未提供任何车位管理服务行为的前提下，违规收取2018年度博龙家园业主92人共计381600元的车位费用，我方认为：石龙公司并非是该车位所有权人，其无权委托金鹏物业公司收取该笔车位租赁费用，本车位的开发建造商为国有控股企业（博龙置业，未经清算，己注销），石龙公司作为其股东之一，其企业性质为国有控股企业，但石龙公司违反《企业国有资产监督管理暂行条例》和《企业国有资产交易监督管理办法》，未经上级国资委主管部门的批准，擅自召开股东会，无偿处置国有资产，确定车位产权归属，属于违法无效行为，故该车位产权并不属于石龙公司，同时金鹏物业公司在2018年度并未对我方的车位管理提供任何服务，其无权收取任何车位管理费用。综上，根据《企业国有资产交易监督管理办法》第七条、第八条、第十一条，第十二条，《企业国有资产监督管理条例》第三十条、第三十三条，《物权法》第七十三条、第七十四条、《民法通则》第九十二条等规定，石龙公司和金鹏物业公司无权收取诉争车位2018年度的租赁费用381600元，该停车使用费属于全体业主的共同收益，石龙公司和金鹏物业公司收取该笔费用的行为，即无权利基础也未提供相应的服务行为，已经构成不当得利，现我方为了维护自己的合法权益，特向贵院提出反诉，望判如所请。石龙公司、金鹏物业公司辩称：不同意反诉请求。鑫企旺物业中心述称：不同意反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人博龙公司是博龙家园小区的开发商，石龙公司和鑫企旺物业中心是博龙公司的股东。博龙家园4XXXX号楼及其地下室等房屋于2005年10月26日办理产权登记（京房权证丰股字第04034XXXX号），记载1-3层房屋建筑面积849.32平方米，设计用途为配套，地下室建筑面积2608.3平方米，附属建筑面积23.14平方米，建筑面积合计3480.76平方米，登记在博龙公司名下。2011年6月30日，博龙公司取得博龙家园4XXXX号楼-1层车库所有权证（X京房权证丰字第XXXX号），规划用途为车库，建筑面积2345.92平方米，共有情况记载为单独所有。2012年2月14日，博龙公司注销。此后，博龙家园4XXXX号楼地下一层车位和5号楼地下二层车位由石龙公司接管。石龙公司（甲方）与金鹏物业公司（乙方）分别于2015年5月18日和2017年11月15日签订《北京石龙房地产开发公司博龙家园5#楼地下一、二层升降、平面停车位委托管理协议》，约定：自2015年1月1日至2020年12月31日，甲方委托乙方管理博龙家园5号楼地下一、二层停车场；5号楼地下一层机械车位99个，地下二层机械车位110个，平面车位11个，共计220个，其中20个不能正常使用；出租车位由乙方按350元/个/月的收费标准收取租金，乙方扣除80元/个/月的管理费后，交甲方270元/个/月。2017年初，博龙家园小区召开业主大会，并选举成立业主委员会。2017年5月23日，博龙家园业委会在卢沟桥街道办事处进行备案登记。2017年11月19日，博龙家园业委会向金鹏物业公司发出通知，决定不再接受金鹏物业公司的物业服务，要求金鹏物业公司办理物业交接。2018年1月15日，金鹏物业公司退出博龙家园小区的物业管理。2018年1月20日，博龙家园业委会选聘的之平物业北分公司接管博龙家园小区的物业管理，并受博龙家园业委会委托按4200元/个/年标准收取地下停车场车位费。2017年12月至2018年3月，石龙公司和金鹏物业公司分别在小区发出关于地下停车场的告知书，声明该地下停车场产权属于石龙公司，业委会选聘新的物业公司不影响石龙公司对地下停车场的管理权，石龙公司委托金鹏物业公司对停车场进行管理，并告知业主向金鹏物业公司交纳车位费。经现场勘验，博龙家园小区4XXXX号楼地下一层共有升降车位99个，其中11个车位因设备故障不能使用，5号楼地下二层共有升降车位101个，其中3个因设备故障不能使用。庭审中，之平物业公司主张自其2018年1月19日接管小区物业起，实际可用车位为173个，其每年需支出年检费、消防系统维护费、电费、人员管理成本等共计622800元。石龙公司和金鹏物业公司则主张其退出物业管理时201个升降车位均能正常使用，每个车位的管理成本仅需80元/月。另，双方均认可，金鹏公司共收到2018年度车位费381600元。庭审中，石龙公司提交《人防工程使用证》两张，主张北京市丰台区民防局授权其使用5号楼地下二层3601平方米的人防工程，使用日期自2017年10月10日至2019年9月25日。博龙家园业委会、之平物业公司、之平物业北分公司对该证据不予认可，认为人防工程的建设成本已分摊到业主房价中，石龙公司不应再次以车位出租形式获益。石龙公司和鑫企旺物业中心均提交2011年9月24日《北京博龙置业有限责任公司股东会决议》，主要内容为：会议决定在2011年内完成对博龙公司的注销工作，博龙家园5号楼地下一层99个升降车位、地下二层人防110个升降车位的管理权、出租权自2011年10月1日起全部无偿交给石龙公司进行管理出租，鑫企旺物业中心不对上述资产承担任何法律责任。博龙家园业委会、之平物业公司、之平物业北分公司质证称石龙公司和鑫企旺物业中心未提交股东会决议原件，且两份复印件字体格式不相同，对真实性不认可，主张该协议无效。另，本院向工商局调查博龙公司的注销登记档案，未见博龙公司在注销前对涉案房地产进行转让的档案材料。本院向北京市规划和自然资源委员会调取博龙家园4XXXX号楼和5号楼的测绘技术报告书，记载：4XXXX号楼地下室共有共用部分为分界室、小区变配电室，面积均不分摊；5号楼地下二层共有共用部分为水泵间（应分摊87.52m2）、中水处理站、水箱间（应分摊211.91m2）、消防水泵间（应分摊158.93m2）、消防水池（应分摊100.79m2）。本院认为：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案的争议焦点在于：一、石龙公司和金鹏物业公司作为本诉原告主体是否适格；二、地下车库的使用权归属如何确定；三、如何确定赔偿金额。关于石龙公司和金鹏物业公司作为本诉原告主体是否适格，本案中，博龙公司已于2012年注销，现无证据显示博龙公司将涉案房地产转让给他人。石龙公司和鑫企旺物业中心是博龙公司的股东，基于民法的继承原则和公司法中股东与公司之间的投资经营关系，石龙公司和鑫企旺物业中心可继受博龙公司的遗留资产，对博龙公司的遗留资产具有诉讼权利。虽然石龙公司和鑫企旺物业中心未提交2011年9月24日股东会决议的原件，但在庭审中，双方对于由石龙公司一方承继涉案车库的管理使用权并无争议，鑫企旺物业中心对石龙公司的诉讼请求亦表示同意，故本院对双方作出的意思表示予以确认，应认定鑫企旺物业中心放弃了对涉案车库的实体权利和诉讼权利，石龙公司作为本案本诉原告主体适格。另外，对于金鹏物业公司的本诉原告主体资格问题，博龙家园业委会辩称同一小区仅能存在一个物业管理服务单位，本案并非处理双方的物业管理事宜，石龙公司同意委托金鹏物业公司共同收取车位费并不违反法律规定，故金鹏物业公司作为本诉原告主体适格。关于地下车库的使用权归属如何确定，本案涉及两类地下车库，一类是普通地下室车库，即4XXXX号楼地下一层车库，一类是人防工程车库，即5号楼地下二层车库。根据本院调取的测绘技术报告，4XXXX号楼地下一层车库和5号楼地下二层车库均未进行公摊。关于4XXXX号楼地下车库，博龙家园业委会主张4XXXX号楼为配套用楼，该楼地下车库亦为配套用房，应为业主共有。但根据4XXXX号楼2005年初始登记的产权证，记载为配套用房的仅为地上1-3层房屋，地下室未登记为配套用房，而博龙公司已于2011年取得4XXXX号楼地下车库单独所有的房产证，故应认定石龙公司具有4XXXX号楼地下车库的所用权。关于5号楼人防工程车库，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。博龙公司是博龙家园的投资开发商，石龙公司已取得2017年10月10日至2019年9月25日的《人防工程使用证》，应认定石龙公司在上述期间具有5号楼人防工程车库的使用权。博龙家园业委会主张5号楼人防工程车库的管理使用权应归全体业主共同享有，但购买房屋的消费行为并不等同于对商品房开发项目进行投资，不能以此认定业主具有人防车位的管理收益权，博龙家园业委会的主张缺乏依据，本院不予采纳。关于赔偿金额如何确定，根据双方陈述，地下车位租赁费按4200元/个/年标准收取，石龙公司和金鹏物业中心已收取2018年度92个车位的车位费381600元，本院予以确认。根据勘验情况，4XXXX号楼地下一层和5号楼地下二层共有升降车位200个，可正常使用的车位为186个。石龙公司和金鹏物业公司虽主张其退出小区物业管理时，200个升降车位均能正常使用，但未提交证据予以证明，本院不予采纳。故博龙家园业委会与之平物业公司应按4XXXX号楼地下一层88个车位和5号楼地下二层98个车位向石龙公司和金鹏物业公司返还车位费。博龙家园业委会与之平物业公司在接管地下停车场期间对车位进行了管理，其支出的合理管理成本应当扣除。之平物业公司主张其每年需支出年检费、消防系统维护费、电费、人员管理成本等共计622800元，但未提交证据，本院不予采纳。本院参照车位管理费用的市场价格行情，酌定为960元/个/年。石龙公司对5号楼车库的使用权于2019年9月25日到期，其主张5号楼车库2019年9月25日之后的车位费无事实和法律依据，本院不予支持。综上，扣除合理管理费用后，博龙家园业委会和之平物业公司应向石龙公司和金鹏物业公司支付博龙家园4XXXX号楼地下一层和5号楼地下二层2018年度车位费304560元，支付博龙家园4XXXX号楼地下一层2019年度车位费285120元，支付博龙家园5号楼地下二层2019年1月1日至2019年9月25日车位费233138元，支付博龙家园4XXXX号楼地下一层2020年度车位费285120元。之平物业北分公司不具备独立法人资格，其民事责任由之平物业公司承担。博龙家园业委会委托之平物业公司于2018年度对涉案车库进行了管理，石龙公司和金鹏物业公司应向其返还2018年度已收取的92个车位的管理费88320元。依照《中华人民共和国物权法》第三十八条、第七十四条，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款之规定，判决如下：一、北京市丰台区博龙家园小区业主委员会、深圳市之平物业发展有限公司于本判决生效后七日内向北京石龙房地产开发公司、北京金鹏顺发物业管理有限公司支付博龙家园4XXXX号楼地下一层车库和5号楼地下二层车库2018年度至2020年度车位费共计1107938元（4XXXX号楼地下一层车库的车位费计算至2020年12月31日，5号楼地下二层车库的车位费计算至2019年9月25日）；二、北京石龙房地产开发公司、北京金鹏顺发物业管理有限公司于本判决生效后七日内向北京市丰台区博龙家园小区业主委员会返还2018年度车位管理费88320元；三、驳回北京石龙房地产开发公司、北京金鹏顺发物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京市丰台区博龙家园小区业主委员会的其他反诉请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23893元，由北京石龙房地产开发公司、北京金鹏顺发物业管理有限公司负担9122元（已交纳），由北京市丰台区博龙家园小区业主委员会、深圳市之平物业发展有限公司负担14771元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费3512元，由北京市丰台区博龙家园小区业主委员会负担2508元（于本判决生效后七日内交纳），由北京石龙房地产开发公司、北京金鹏顺发物业管理有限公司负担1004元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  杨 薇人民陪审员  蔡建锋人民陪审员  蔡 林二〇二〇年十一月三十日法官 助理  王培松书 记 员  刘姝辰