广东省广宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1223民初1780号原告：吴典辉，男，汉族，1964年10月29日出生，住广东省广宁县**镇永青村委会吴宅村93号。公民身份号码：442************。委托代理人：吴典华，男，汉族，1956年8月9日出生，住广东省广宁县**镇永青社区居委会新兴村一巷93号。公民身份号码：442************。被告：陈莹莹，女，汉族，1995年1月10日出生，住广东省广宁县******旭日名都东晖楼B梯303房。公民身份号码：441************。委托代理人：胡海丽，女，广东宁盛律师事务所律师。原告吴典辉诉被告陈莹莹租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法公开开庭进行了审理。原告吴典辉及其委托代理人吴典华、被告陈莹莹的委托代理人胡海丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴典辉向本院提出诉讼请求：1、解除原告吴典辉与被告陈莹莹于2019年11月4日签订的《商铺租赁协议》。2、请求被告支付违约金20400元（1700元/月*12个月）给原告。3、请求被告付清水电费200元给原告。4、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年11月4日，原、被告经过充分协商，达成一致意见，原告确定将自己位于广宁县**********弘宇世纪广场C区（原朝阳西路）CDE幢铺位租赁给被告使用，用于经营茶叶销售，为此，双方于当天签订《商铺租赁协议》，约定了租赁期限自2019年11月5日至2021年11月4日，每月租金1700元，以及双方的权利义务等事项，合同还着重约定，若被告中途违约，需支付一年租金作为违约金。合同签订后，原告如约将铺位交由被告经营，但被告却在2020年9月无缘无故搬走，未能按合同期限租赁。随后，虽经原告多番电话协调，被告均不予理睬，并将原告的电话拉黑。综上所述，由于被告的违约，在没有协商的情况下擅自停止租赁，致使合同目的无法达成，根据我国相关规定，被告应按约定支付违约金，并付清尚欠的水电费等。因此，为维护原告的合法权益，向法院起诉，提出以上诉讼请求，恳请法院依法予以支持。被告陈莹莹答辩称：对于解除《商铺租赁协议》没有异议，但对于承担违约金有异议。1、答辩人与原告于2019年11月4日签订《商铺租赁协议》，用于经营广宁县**镇茶叶商行（简称“茶叶店”），租期为两年，从2019年11月5日至2021年11月4日止。答辩人于2019年11月4日微信转账2000元押金给原告。2020年初发生的新冠肺炎疫情，属于法律规定的不可抗力事件。在本案中，原告要求解除商铺租赁协议，答辩人并无异议。2、关于违约金方面。由于在2020年1月份全国爆发了新冠肺炎疫情，同年1月23日，广宁县**监督管理局向答辩人发出公告，要求答辩人停止营业，恢复时间另行通知。直到2020年4月1日广宁县**监督管理局才口头通知，可以复工营业。在本案中，根据《商铺租赁协议》的第三项第2条的规定：“租赁期间如发生不可抗力或者意外事件使本合同无法履行，即本协议自动解除。”受疫情影响，答辩人的茶叶店自开业便一直亏损，直至今年九月无法承担各种开支而结束营业。疫情不属于正常的商业风险，如果让答辩人继续按照原合同约定承担全部租金对承租人明显不公平。依照《合同法司法解释二》第二十六条以及《民法总则》第六条规定，基于公平原则，因疫情造成的违约金，答辩人认为应当免除。综上，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。对于电费200元的问题，要求原告提供单据，按单结算。原告为支持其诉讼请求向本院提供的证据：《商铺租赁协议》复印件2页。被告陈莹莹向本院提供的证据：1、被告身份证复印件1页，证明被告的主体资格。2、营业执照复印件1页，证明被告在原告的铺位经营茶叶店。3、聊天记录及光盘复印件10页，证明被告向原告缴纳了押金2000元，且自从疫情后，经营困难导致茶叶店倒闭。4、转账凭证复印件1页，证明被告每个月向他人借款支付原告铺租。5、茶叶店被围蔽的图片和广宁县**监督管理局发出的关于暂停游乐场、健身室、棋牌室、桑拿，沐足、桌球室等场所经营活动的公告复印件3页，证明疫情期间被告茶叶店被围蔽，被通知暂停经营，导致经营困难而倒闭。上述证据均经庭审质证，本院对双方当事人无异议的证据予以采信。经审理查明，原告与被告于2019年11月4日签订《商铺租赁协议》约定原告将其位于肇庆市广宁县**********弘宇世纪广场C区（原朝阳西路）CDE幢铺位，建筑面积为28.44㎡，出租给被告使用，租期为两年，从2019年11月5日起至2021年11月4日止，月租金为1700元。租赁期间的水电费、物业管理费由被告负责。租赁期间如一方中途擅自违约，需赔偿另一方一年租金作为违约金。协议签订后，双方按约定履行了各自的义务，直至2020年9月，被告因经营亏损而结束营业。被告将铺位交回给原告，并交清至2020年9月止的租金给原告，双方没有签订解除合同的协议。原告诉至法院，请求解除双方签订的《商铺租赁协议》并要求被告支付违约金20400元和水电费200元。双方签订《商铺租赁协议》时被告交付2000元押金给原告，到现在原告还未退回2000元押金给被告。本院认为，本案是租赁合同纠纷。原告与被告签订的《商铺租赁协议》是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。双方应按协议约定履行各自的义务。被告在交完2020年9月份的租金后，于当月底结束营业，并将铺位交回给原告，有微信聊天记录、当事人陈述等证实，本院予以认定。原、被告双方同意解除《商铺租赁协议》，本院予以确认。被告的违约行为发生在2020年9月，并非疫情造成，因此不能免责。本案中，被告已于2020年10月将铺位交回给原告，原告可以再出租。原告认为被告违约造成损失而要求被告按合同约定支付一年的租金作为违约金，过分高于造成的损失，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”由于被告违约，按照原、被告签订的《商铺租赁协议》租赁期限为二年，被告已交租金至2020年9月，按2年租期，被告应收租金为40800元，被告已交纳11个月的租金共18700元给原告。被告违约依法按照造成损失的百分之三十调整违约金，即违约金为22100*30%=6630元，押除被告已交纳给原告的押金2000元，被告还应支付违约金4630元给原告。原告请求被告支付水电费200元，原告负有举证证明责任却未提供证据予以证明，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，应承担举证不能的不利后果，因此本院对原告的此项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：解除原告吴典辉与被告陈莹莹于2019年11月4日签订的《商铺租赁协议》。被告陈莹莹应赔偿违约金6630元给原告吴典辉，扣除原告陈莹莹已支付的押金2000元，还应赔偿4630元，在本判决发生法律效力之日起十天内付清给原告吴典辉。驳回原告其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费867.5元，减半交纳为433.75元（原告已预交），由被告负担300元，原告负担133.75元。被告陈莹莹负担的300元应在本判决发生法律效力之日起七天内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  陈达强二〇二〇年十一月十三日书记员  黄颖专法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。