河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1424民初4165号原告（反诉被告）：徐国林，男，1962年10月1日出生，回族，住河南省柘城县，确认地址同上。委托诉讼代理人李伟，河南心诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：河南惠民城电器有限公司，住所地郑州市高新区翠竹街1号82幢6-7层05、06房，统一社会信用代码91410100692182617J。法定代表人：司仕银，系该公司经理。委托诉讼代理人王景龙，河南国银律师事务所律师。原告（反诉被告）徐国林与被告（反诉原告）河南惠民城电器有限公司（以下简称惠民城电器公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐国林及其委托诉讼代理人李伟、被告惠民城电器公司的委托诉讼代理人王景龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐国林向本院提出诉讼请求：1．要求被告继续履行合同，支付从2020年4月8日至2021年4月8日的租金465,000元，并赔偿相应的损失（庭审中明确损失为279,000元）；2．本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方在2012年3月份签订了《房屋商铺租赁合同》，合同约定：1．合同的租赁期限为10年，房屋位于柘城县春水路××楼××层商铺；2．合同约定的租金为后四年每年年租金260,000元，房屋设备年使用费为260,000元；3．租金的支付方式为一年一付，实际交房当天支付，下年的租金为租赁期限到期前一周缴纳，同时双方在合同第9、10条对双方违约责任进行了详细约定。后双方于2017年7月3日签订补充协议，对房屋租金进行了变更。后双方按照《房屋商铺租赁合同》及补充协议履行义务。但到了2020年4月8日，被告无故拖欠租金，经交涉至今没有结果。被告的违约行为给原告造成了一定的经济损失，原告为维护合法权益依法提起本案诉讼，望判如所请。被告惠民城电器公司辩称，1．被告已于2020年4月30日向原告送达《解除合同通知书》，原告并未在三个月内起诉提出异议，合同已于2020年4月30日解除，原告无权要求支付租金；2．由于发生了客户线上交易习惯变化、新冠肺炎疫情等订立合同时无法预见的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对被告明显不公平，被告有权解除合同，不应支付腾房后的租金及损失；3．原告作为出租人，应减免疫情期间的租金，其按原合同标准要求支付租金不合符公平原则和国家复工复产政策；4.2021年3月7日至2021年4月8日不属于租赁期间，无权要求支付租金。反诉原告惠民城电器公司向本院提出诉讼请求：请求依法解除原、被告签订的《房屋商铺租赁合同》及补充协议、协议书。事实与理由：2012年2月1日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋商铺租赁合同》，由反诉原告承租反诉被告位于柘城县春水东路51号临街7号楼1-2层用于经营，租赁期限为10年，前三年年租金为46万元，中间三年年租金50万元，后四年年租金52万元，实际租金从2012年4月8日开始计收。2017年7月3日，双方签订补充协议，约定年租金为465,000元。2020年3月31日双方签订协议书，约定合同于2021年3月7日无条件终止。但由于新冠肺炎疫情影响，线上交易繁荣，被告经营家电的实体店经常无顾客迎门、收入惨淡。为及时止损，于2020年4月30日向反诉被告发出《解除合同通知书》。但反诉被告无视疫情对国家经济的影响，无视反诉原告经营困难，要求支付租金。反诉原告无奈提出反诉，望依法判决。反诉被告徐国林辩称，1．反诉原告要求解除合同没有事实和法律依据，该租赁合同及补充协议、协议书合法有效，反诉原告应当履行合同；2．反诉原告要求解除合同的理由不能成立，不符合解除合同的条件。请求依法判令涉案合同合法有效，应当全面履行，由反诉原告支付2020年租金及相应违约金。经审理查明：2012年2月1日原、被告经协商一致签订了《房屋商铺租赁合同》，合同编号为（豫）SQ-ZC001，约定由被告（乙方）承租原告（甲方）位于柘城县春水东路××楼××层。合同第五条约定了租赁期限、面积、租金及用途：1．乙方租赁甲方的商用物业，房屋面积约为面积约900㎡……；2．租赁期限自2012年3月8日起至2022年3月7日止共十年，前三年年租金人民币贰拾叁万元整，房屋设备使用费人民币贰拾叁万元整，两项合计每年费用人民币肆拾陆万元；中间三年年租金人民币贰拾伍万元整，房屋设备年使用费人民币贰拾伍万元整，两项合计每年费用伍拾万元整；最后四年年租金人民币贰拾陆万元整，房屋设备年使用费人民币贰拾陆万元整，两项合计每年费用人民币伍拾贰万元整。考虑到乙方的装修，自签订合同之日至2012年4月7日之前为免租期，实际租金从2012年4月8日开始计收；3．支付方式：每年支付一次；第一次支付在实际交房当日即2012年4月8日，下次交纳期在前次租金到期前一周交纳……；4．乙方在合同期内可以拆分转租或采取其它灵活有效的经营方式，但整体转租需经甲方同意。合同第七条约定了合同的变更、解除与终止：1．双方可以协商变更或终止本合同；2．甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响承租人使用的；（2）因房屋自身质量不合格对乙方的人身和财产安全构成威胁的；3．房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；……。合同第九条、第十条分别对甲乙双方的违约责任进行了约定，其中第十条乙方违约责任处理规定：1．在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按应交未交不等费用总额的3倍支付甲方滞纳金；2．在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同总租金30%的额度向甲方支付违约金，同时对超出违约金以外的损失进行赔偿。另外，原、被告约定了其他权利和义务，并分别在合同上进行签字或加盖公章。2017年7月3日双方签订《租赁经营合同》补充协议，约定房屋租金和房屋设备使用费自2017年3月8日至2022年3月7日之间每年租金人民币贰拾叁万贰仟伍佰元整，小写￥232,500元，房屋设备年使用费人民币贰拾叁万贰仟伍佰元整，小写￥232,500元，两项合计每年费用人民币肆拾陆万伍仟元整，小写￥465,000元。该补充协议自签订后7个工作日，乙方需把本年租金与房屋设备年使用费以电汇方式支付给甲方。2020年3月31日双方签协议书，约定乙方按照双方签订的（豫）SQ-ZC001号租赁合同及其有关补充协议，约定：1．在2020年4月15日前支付2020年3月8日-2021年3月7日期间的房租；2．乙方在2021年3月7日前向甲方移交房屋后，（豫）SQ-ZC001号的租赁合同无条件终止；3．本合同自签订之日起生效。2020年4月30日，被告惠民城电器公司以房租过高、连年亏损为由向原告发出解除合同通知书，要求解除合同。另查明，2012年9月4日被告惠民城电器公司与案外人柘城县南国商务宾馆签订房屋租赁协议，将其承租原告的房屋中的一间门面房转租给案外人，约定租赁期限为2012年9月7日起至2022年4月7日，房屋租金每年70,000元，每年8月26日支付租金。2020年9月9日案外人向被告支付租金70,000元。2020年9月10日被告以经营困难为由向案外人发出解除合同通知书。2020年9月12日案外人向被告回函不同意解除合同。再查明，原告徐国林对柘城县城关镇春水东路51号房产办理了产权登记，房权证号为柘城房权证（2000）字第00000398号，该房权证显示房屋总层数为3层，建筑面积1108.22㎡，房屋所有权人为徐国林，该房屋所在地的土地性质为国有土地，并办有柘国用（2000）字第2000092号中华人民共和国国有土地使用证。为进一步提高城市建设管理水平，完善城市功能，改善城市环境，提升城市品位，柘城县人民政府办公室于2009年8月25日下发柘办［2009］26号中共柘城县委办公室文件，第四条第（2）款关于破旧房屋拆迁改造的规定“对没有按照城市规划建设的临时、违章建（构）筑物和严重影响城市景观的建（构）筑物，以及占压道路红线的建（构）筑物，一律强制拆除。属于国有资产的进行公开拍卖，然后进行升级改造；属居民所有将拆除，按有关法律程序向建委、规划部门申请，报批后方可建设，否则按有关规定统一改造为公共绿地。”2009年10月30日原告与柘城县建设委员会签订房屋自拆自拆自建协议书，约定由原告于2010年10月30日前完成柘城县城关镇春水东路51号占地面积370㎡的房产实施自行拆迁改造建设。在拆建过程中柘城县建设委员会搞好指导与服务，原告须按照规划拆迁到位，并严格按照规划设计方案进行建设。以上事实有房屋自拆自建协议书、城关镇春水东路51号房屋房产证、［豫］SQ-ZC001号房屋商铺租赁合同、柘城县《租赁经营合同》的补充协议、2020年3月31日协议书、2019年5月24日被告向原告支付房租截图、2012年9月4日房屋租赁协议、2020年9月9日转账凭证、2020年9月10日解除合同通知书、2020年9月12日保留合同通知书、柘国用（2000）字第2000092号中华人民共和国国有土地使用证、河南省柘城县公证处公证书、中共柘城县委办公室柘办［2009］26号文件及当事人陈述在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告徐国林与被告惠民城电器公司之间签订的《房屋商铺租赁合同》、《租赁经营合同》补充协议、2020年3月31日协议书均系双方的真实意思表示，不违反法律及相关法规的禁止性规定，具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。原告按约向被告交付房屋，被告应当按照合同约定在规定时间内支付租金。原告起诉要求被告支付租金的租赁期限与合同约定的租赁期限不符，系对其自己权利的处分。故对原告要求被告继续履行合同，并要求被告支付2020年4月8日-2021年4月8日的租金465,000元的诉请，本院依法予以支持。关于原告诉请的赔偿损失279,000元的问题。原告虽提供证据证明被告在2019年支付租金时超出了约定时间，但原告当时并未表示异议且予以接收，庭审中原告且亦未提供证据证明被告延迟支付租金的行为以及截至目前尚未支付租金的行为给其造成了经济损失。故对原告要求被告赔偿经济损失279,000元的诉讼请求本院不予支持。关于被告辩称原告未取得建设工程规划许可证，双方之间签订的《房屋商铺租赁合同》、《租赁经营合同》补充协议、2020年3月31日协议书应属无效合同的问题。被告答辩称原、被告之间签订的合同依法属无效合同，但其却向本院提出反诉，请求依法解除原、被告之间签订的合同。合同解除的前提是合同有效。无效合同自始无效、确定无效、当然无效，无需解除。故被告的答辩理由与其反诉请求相互矛盾。再者原告是否取得建设工程许可证以及涉案房屋是否系违法建筑属行政管理范畴，不影响双方合同的效力。且原告提供的自拆自建协议书以及本院调取的中共柘城县委办公室柘办［2009］26号文件能够证实原告建房符合当时的城镇建设规划，故被告的该辩解理由不能成立，本院不予采信。关于被告辩称双方签订的《房屋商铺租赁合同》、《租赁经营合同》补充协议、2020年3月31日协议书在被告向原告发出解除合同通知书时已经解除，原告在异议期满后再行起诉，法院不应予以支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定，合同的解除分为约定解除和法定解除。本案中，关于合同解除双方未达成一致意思表示，故不属于约定解除。然《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的违约解除权的实施主体是守约方，违约方不享有该条规定的合同解除权。当事人根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定通知对方要求解除合同的，必须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条或者第九十四条规定的条件。由于原告徐国林不存在违约行为，故被告惠民城电器公司作为违约方不享有该合同解除权。即在原告作为守约方在本案中明确要求继续履行合同的情况下，涉案合同不应解除，应当继续履行。关于被告辩称其反诉要求解除合同于法有据的问题。在房屋租赁等长期性合同中，一方因经济形势的变化、履约能力等原因，导致不可能履行长期合同，需要提前解除合同，而另一方拒绝解除合同。在出现合同僵局的情况下，允许违约方向法院提起诉讼，请求法院通过裁判终结合同关系。本案中原、被告之间在2020年3月31日重新签订协议书，变更租赁期限为一年，被告于2020年4月15日前支付租金，于2021年3月7日前向原告移交房屋后租赁合同无条件终止，说明双方对协议的履行是进行了沟通交流的，被告对其经营状况、履约能力是清楚知晓的。然被告于2020年4月30日付款期限届满后以新冠肺炎疫情影响、长期闭店、收入中断、市场低迷等为由向原告发出解除合同通知书，不符合上述合同僵局的情形。其次，被告辩称因疫情、线上交易等原因导致其经营困难，但在双方重新签订协议时国家已经开始号召复产复工且被告亦未向本院提供证据证明其经济状况，故对其履约能力本院不做判断。被告将其承租的部分房屋进行了转租，诉讼过程中仍持续收益，且案外人明确表示不同意解除合同。故继续履行合同非但不会显失公平亦有利于保护案外人的利益，更有利于保护租赁市场的交易秩序。被告辩称由原告直接要求案外人交付房屋的辩解理由违反了合同的相对性，更无事实和法律依据。再者，本案中被告违反合同在先，原告并没有违约的情形，故原告亦未违反诚实信用原则。最后，被告作为违约方，亦不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的合同不能继续履行的情形，故被告不能行使解除权。综上，被告的上述辩解理由及其他辩解理由均不能成立，本院不予采信。关于被告在法庭辩论终结后提交的国有土地使用证及本院依申请调取的中共柘城县委办公室柘办［2009］26号文件能否作为证据使用的问题。该两份证据虽在法庭辩论终结后提交，但国有土地使用证能够证明涉案建筑的土地系合法取得，虽不显示土地性质，但不影响原告依法对该土地享有的权利。本院依申请调取的中共柘城县委办公室柘办［2009］26号文件，能够证明原告建房符合当时的城镇建设规划。该两份证据与本案具有关联性，且为了避免不必要的诉累，本院对该两份证据予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告徐国林与被告河南惠民城电器公司继续履行［豫］SQ-ZC001号房屋商铺租赁合同、《租赁经营合同》补充协议及2020年3月31日协议书；二、被告河南惠民城电器有限公司于本判决书生效后十日内向原告徐国林支付2020年4月8日至2021年4月8日的租金465,000元；三、驳回原告徐国林的其他诉讼请求；四、驳回被告河南惠民城电器有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,620元，反诉费100元，共计5,720元，由原告徐国林负担1,720元，由被告河南惠民城电器有限公司负担4,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员 薛 芬二〇二〇年十一月十七日书记员 李慧棋