浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初2642号 原告（反诉被告）：杭州博睿商业管理有限公司，住所地杭州市滨江区滨盛路****，统一社会信用代码：91330108MA28WJ08XX。 法定代表人：周小平。 委托诉讼代理人：侯志会、王艺静，浙江金道律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨振邦，男，1993年7月25日出生，汉族，住杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：潘崇权，浙江泽厚律师事务所律师。 原告（反诉被告）杭州博睿商业管理有限公司（以下简称博睿公司）与被告（反诉原告）杨振邦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序审理。杨振邦提起反诉，本院审查后予以受理，决定与本诉合并审理，于2020年9月15日公开开庭审理了本案。博睿公司的诉讼代理人候志会、王艺静、杨振邦及其诉讼代理人潘崇权均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告博睿公司提出以下诉讼请求：一、判决解除原、被告之间的房屋租赁合同，并腾退房屋；二、判决被告支付原告拖欠租金208333元（暂计算至2020年9月15日，实际计算至腾退之日止）、支付拖欠的水电费38522元（暂计算至2020年9月12日，实际计算至腾退之日止）；三、判决被告承担违约金41667元；四、判决被告支付原告滞纳金25万元；五、判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2019年9月30日签订《房屋租赁合同》，双方约定，原告将其承租的坐落于杭州市滨江区长河街道1831号一楼转租给被告，房屋的租赁期限自2019年10月1日至2023年6月30日止，其中免租期自2019年10月1日至2019年10月16日止，第一年不含税租金为50万元，含税租金为55万元，每半年支付一次租金，租金支付遵循先付后用的原则，首期租金于合同签订后当日支付，之后的每一期租金提前1个月支付，未及时支付租金的，每延期一天按日租金的2倍支付滞纳金。合同签订后被告支付了2019年10月1日至2020年4月15日期间的租金，之后再未支付租金。根据合同的约定，被告应于2020年3月16日前支付原告2020年4月16日至2020年10月15日期间的租金，但租金支付期限到期后，原告催促再三，被告一直推诿。故原告诉至法院，请求判决。 被告杨振邦辩称：第一，同意腾退房屋，但被告认为应是撤销合同，原告在提供房屋时隐瞒重大事实，该房屋并不适合开餐饮店，原告构成根本违约，被告在违背真实意思下签订合同。根据法律规定，应为撤销合同。第二，因为原告隐瞒事实存在欺诈合同撤销，所以也不存在支付拖欠房租，原告还应该向被告赔偿返还相关的损失。同时，对原告的计算方式也存在异议。原告计算到6月15日，两个月应该是到16号止才满。第三，违约金也不存在。被告使用门店的时候，水电费都是被告自己在付，不存在水电费支付的问题。因为是原告根本违约在先，使被告不能使用该房层，故不存违约金。第四，关于滞纳金也不存在，且该滞纳金明显偏高，与第三项诉讼请求重复，不应该再支持。诉讼费用应该由原告自行承担。 反诉原告杨振邦提出以下反诉诉讼请求：一、判决撤销反诉人和被反诉人签订的房屋租赁合同；二、判决被反诉人赔偿反诉人损失1001943元（租赁店铺中介费27400元、店铺转让费20万元、店铺房租248630元、店铺燃气安装费78213元、店铺装修费33万元、店铺拆墙和改造费22700元、员工宿舍中介费3000元、员工宿舍房租72000元、中心花园楼廊改造费20000元）；三、判决被反诉人返还反诉人押金40000元；四、判决本案诉讼费由被反诉人承担。庭审中，杨振邦变更第一项诉讼请求为：解除双方签订的房屋租赁合同。事实和理由：反诉人于2019年下半年开始联系杭州商邦地产营销策划有限公司（系被反诉人关联企业）意向租赁一间店铺经营面馆小吃餐饮服务，后者推荐了位于滨江区××路××号××花园店铺，当时店铺前面滨盛路道路两旁围墙封闭正在整治，并先后于2019年9月21日与被反诉人签订了商铺租赁定金协议书，于2019年9月28日与曹**安、石岳阳签订了店铺经营转让协议，于2019年9月30日与被反诉人签订了房屋租赁合同，并支付了定金4万元、店铺中介费27400元、店铺转让费200000元、店铺房租248630元、员工宿舍中介费3000元、员工宿舍房租72000元。2019年10月开始对房屋进行装修，先后支付店铺燃气安装费78213元、店铺装修费330000元、店铺拆墙和改造费22700元。2020年3月29日支付中兴花园楼廊改造费20000元。2020年春节前，滨盛路整治结束，反诉人发现滨盛路两侧安装了固定隔离栏杆。与店铺相邻的北门出入口被封闭，与店铺咫尺的滨盛路诚宜巷十字路口被封闭，严重影响了店铺客流。反诉人即时电话通知了被反诉人，因其隐瞒该重大事实，造成自身合同目的无法实现，要求撤销合同并赔偿，并于2020年4月7日将该要求书面通知了被反诉人。2020年6月6日店铺试营业以来，因滨盛路封闭，造成店铺客流大减，每天营业都是严重亏损。反诉人在租赁该店铺时，明确表示经营面馆小吃，而被反诉人隐瞒了该店铺不能办理餐饮营业执照和食品经营许可证的重大事实，告诉反诉人暂时可以借用该店铺转让方相关证件，待可转让时再办理转让。而事实是，尽管反诉人作了多方努力，但至今还没有办理出餐饮许可证，行政主管部门也明确答复该店铺不能办理，致使反诉人至今还在试营业，不能正式营业。由于被反诉人欺诈隐瞒以上两项重大事实，致使反诉人产生重大误解，造成反诉人合同目的不能实现，并造成了巨大损失，故提出以上反诉请求。 反诉被告博睿公司就反诉辩称：房屋租赁合同不存在任何法定可撤销情形，合同自始有效；反诉人要求博睿公司赔偿损失1001943元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，反诉人主张的费用均系其日常经营支出，应自行承担责任。根据租赁合同第2条，关于房屋具体营业范围，以工商等相关部门审批通过为准；反诉人对租赁房屋所需办理营业执照、相关许可证的情形已知悉，证照使用事由其自行沟通，日常经营活动与博睿公司无关。滨盛路整治改造，系政府路政部门的政府行为，显然博睿公司无法控制，与博睿公司无关，且客流大减，营业亏损属于日常经营风险，应由反诉人自行承担。返还定金没有事实和法律依据。定金在签订房屋租赁合同后已经转为租赁押金，根据合同约定，租房押金四万元，待租赁期满乙方结清各项费用、撤空室内可移动物品后，甲方在交还房屋当日将押金全额无息退还给乙方。本案中，杨振邦未结清房屋租金及水电费、也未腾空房屋，尚未达到返还租赁押金的条件，故返还押金的要求不能成立。 本院经审理查明，2019年9月21日，博睿公司（甲方，出租方）、杨振邦（乙方、承租方）、杭州商邦房地产营销策划有限公司（丙方、居间方）签订《商铺租赁定金协议书》，约定乙方向甲方承租坐落于杭州市滨江区××街道××路××号商铺，乙方租赁用途为经营面馆小吃，由于此房屋地址目前已被前租客办理营业执照及相关许可证，暂时未办理注销或变更，乙方对此情况知悉并暂时不需重新办理证照，而是继续使用之前的证照，并与前租客在签订合同当日办理好交接；租赁定金为4万元，签订完本协议后当日由乙方支付给甲方，双方约定在5日内签订房屋租赁合同，交房时间在签订房屋租赁合同当日再确定，双方做好与前租客的交房时间协调。同日，杨振邦向商邦公司支付商铺定金4万元。 2019年9月28日，案外人曹**安（甲方）与杨振邦（乙方）、博睿公司（丙方）签订《店铺经营转让协议》，约定商铺位置是杭州市滨江区滨盛路1831号一楼，原经营“温州黄牛馆小吃”店；甲方将室内装修与空调、厨房设施等设施设备及《营业执照》、《视频经营许可证》一并转让给乙方，转让费11万元。由于现在工商部门对新设立与变更餐饮营业执照和食品经营许可证的严格管控，导致目前不能更换营业执照和许可证（即办理过户），因此甲方同意将《营业执照》和《食品经营许可证》以与乙方合作经营的名义无偿留给乙方日常经营使用，待可以变更（过户）时再配合办理变更（过户）手续，甲方积极配合办理。杭州市滨江区暖盼小吃店系案外人曹**安经营的个体工商户，该店食品经营许可证有效期至2022年5月4日。至2019年9月30日，杨振邦已全额付清该笔转让费。 同日，案外人石岳阳（甲方）与杨振邦（乙方）、博睿公司（丙方）签订《店铺经营转让协议》，约定商铺位置是杭州市滨江区滨盛路1833号一楼，原经营“新昌年糕小吃”店，甲方将室内装修与空调等设施设备一并转让给乙方，转让费9万元。至2019年9月30日，杨振邦已全额付清该笔转让费。 2019年9月30日，博睿公司（出租方、甲方）与杨振邦（承租方、乙方）签订《杭州房屋租赁合同》一份，出租房屋坐落于杭州市滨江区××街道××路××号××楼；乙方租赁该房屋用于商业经营使用，具体营业范围以工商等相关部分审批通过为准；此房屋地址之前已被前租客曹**安办理营业执照及相关许可证，暂时未办理注销或变更，乙方对此情况知悉并暂时不需办理证照，自行与曹**安沟通证照使用事宜，乙方日常经营活动与甲方及曹**安无关，自行承担所有责任；租赁期限自2019年10月1日至2023年6月30日止，其中免租期自2019年10月1日至2019年10月16日止；租赁期满乙方未如期将房屋交还给甲方的，每逾期一天，乙方按日租金的2倍支付给甲方作为占用费；该房屋第一年不含税年租金为50万元，含税租金为55万元，甲方只有在乙方是按时足额的含税租金支付给甲方后方开具租金发票给乙方。租金支付方式遵循先付后用的原则，每年租金分两期支付，每半年支付一次，首期租金于合同签订后当日支付，以后每期租金提前1个月支付，具体支付租金及支付时间见附件租金支付明细表。如租金未及时支付，则每延期一天按日租金的2倍支付滞纳金。租房押金计4万元，于签订合同后当日内支付给甲方，待租赁期满乙方结清各项费用、公司、公司注册地址迁出或注销及撤空室内可移动物品后在交还房屋当日将押金全额无息退还给乙方，如乙方未按前述要求交还房屋的，则甲方有权拒还押金，待乙方办理完毕后甲方再予退还。在租赁期限内，乙方日常经营产生的水5.0元／度与电1.1元／度（含公摊损耗，若不足随之上调）及物业费2.5元／方／月（若物业公司上调随之上调）由乙方承担，于2019年10月1日起算，水电费每月结算一次，在接到甲方工作人员短信或微信通知后须在7日内交给甲方向有关部门缴纳，甲方开具收据给乙方。在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，停止供应水电并收回该房屋，且乙方应向甲方支付解除时该年度租金的1个月租金作为违约金：首期租金未足额支付拖欠7天以上及后期每期租金未足额支付拖欠15天以上。同日，杨振邦向周小平转账商铺租金248630元、商铺中介费27400元，由商邦公司开具收据。 2019年10月15日，杨振邦在与博睿公司员工高晓峰的聊天记录中称“如果你刚刚在我边上听到我接这个电话，就知道执照一无法转让个体经营的无法借用和转让的，二现在中心花园沿街商铺没有一家是可以办下来执照的”。高晓峰回复称：“没关系的话可以以对外合作经营的方式借用，或者有关系就转过来。”2019年10月18日，高晓峰微信联系杨振邦，“你们准备装修前最好先搞清证照问题，如果有问题的你们最好是已经找到了应对的方法，当然没有什么问题那是最好不过，因为我们对于餐饮证照方面也不太了解的……”。同月26日，博睿公司在给杨振邦的回复函中重申：“贵方是从前租客手上‘转让’过来，……所有遇到的问题包括装修问题、招牌广告、营业执照与许可证办理、环评、消防经营盈亏与食品安全等所有风险应该自行承担与解决……”。 2019年9月22日，杨振邦就杭州市滨江区中兴花园67幢2单元101室与案外人董秀灵、杭州青途地产有限公司签订《房屋租赁合同》，约定年租金72000元，居间代理费3000元，并于次日支付租金18000元、押金6000元、居间代理费3000元；此后，杨振邦的父亲杨淑能先后于2019年12月20日、2020年3月23日、2020年6月29日各支付18000元，备注乡公馆宿舍租金。2019年10月15日，杨淑能向案外人赵伟伟转账16000元，备注滨盛路1831号面馆拆墙费用。2019年10月22日，杨淑能与案外人费为龙就案涉商铺的装修签订《装饰工程预算书》，2020年1月5日签订《协议书》，最终确认装修费用为33万元，已支付30万元。2019年12月17日，杨淑能向案外人杭州天然气有限公司转账66213元，备注乡公馆；24日，杨淑能向案外人李娟转账12000元，备注燃气安装费。2020年3月29日，杨振邦为案涉店铺牵引天然气管道向中兴花园物业服务中心赞助楼廊改造费2万元。2020年6月3日、6月5日，杨振邦向案外人孙跃武转账1400元，备注线路改造费用。同月4日，杨振邦向案外人周艳萍转账4300元，备注结清厨房改造费用。同月17日，杨振邦向案外人秦笑笑转账1000元，备注点餐台灯箱款。 2020年9月16日，杨振邦通知博睿公司进行交接，博睿公司要求杨振邦先行付清租金，双方协商未果，未办理交接。 庭审中，双方确认，定金4万元已转为押金，博睿公司同意该押金抵扣未付租金。博睿公司同意按照31559.95元的金额计收电费、按1979元的金额计收水费至2020年9月12日，其后的费用不在本案中主张，本院经核实，博睿公司主张的该费用低于其实际代缴费用，本院对博睿公司认可的水电费金额予以确认。 以上事实由博睿公司提供的杭州房屋租赁合同、水电抄表照片，杨振邦提供的商铺租赁定金协议书、收据、店铺经营转让协议、转账记录、装饰工程预算书、协议书、电子银行回单、微信聊天记录、房屋租赁合同、回复函、营业执照、营业执照及食品经营许可证、情况说明，及庭审录音录像在案为凭。 本院认为，原、被告签订的《杭州房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。杨振邦认为，签订合同前，滨盛路一直处于封闭整修状态，博睿公司隐瞒滨盛路施工项目为地下隧道，隧道口就在案涉店铺门口的事实，其经营中发现客流因该施工项目受到严重影响，且案涉商铺因未配套设立专用烟道而无法办理营业执照，博睿公司构成根本违约。对此，本院认为，首先，博睿公司按照合同约定将店铺交付给杨振邦，店铺周边规划的考察应属杨振邦的注意义务范围，杨振邦据此主张博睿公司根本违约，依据不足，本院不予采信；其次，双方虽约定涉案店铺经营的租赁用途为商业经营，但根据2019年9月21日《商铺租赁定金协议书》、9月28日《店铺经营转让协议》及双方的微信聊天记录，博睿公司应知晓案涉店铺用于经营餐饮的情况。博睿公司作为出租人，应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；杨振邦作为承租人，亦应对商铺进行全面考察。案涉店铺因未配套设立专用烟道而无法办理食品经营许可证和营业执照，导致无法正常营业，合同目的无法实现，双方对此均有过错，但主要过错在于杨振邦。现双方均同意解除合同，并对自杨振邦收到副本之日即2020年7月20日起解除合同没有异议，故本院确认合同解除时间为2020年7月20日。关于房屋腾退时间，博睿公司作为出租人，在接到通知后应配合收房，其以杨振邦未支付拖欠租金为由拒绝收房，导致双方交接未果，故本院采信杨振邦通知博睿公司的交接时间，即2020年9月16日为腾退之日。 合同解除后，双方应结算租赁期间的租金，并结合过错情况赔偿对方损失。对于博睿公司要求杨振邦支付拖欠租金的诉讼请求，本院支持至合同解除之日即止的租金，但受新冠肺炎疫情影响，案涉店铺在疫情期间未能正常装修或运营，基于公平原则，本院酌定减免一个月租金，经核算，至合同解除之日止，杨振邦应付租金为90278元；自合同解除之日到腾退之日的房屋占有使用费，合同约定的2倍日租金标准过高，本院调整为按照租金的标准支付，至房屋腾退之日2020年9月16日，为79167元。博睿公司要求支付拖欠的水电费33538.95元，有事实及法律依据，本院予以支持；博睿公司以拖欠租金逾15天为由要求杨振邦承担一个月的租金41667元作为违约金，有事实及合同依据，本院予以支持；博睿公司要求杨振邦支付滞纳金25万元，本院认为上述违约金已经足以弥补博睿公司因杨振邦逾期支付租金而造成的损失，故对本项诉请，本院不予支持。 关于杨振邦的反诉，杨振邦要求博睿公司赔偿损失1001943元，其中租赁店铺中介费27400元、店铺转让费20万元、店铺房租48630元、店铺燃气安装费78213元、店铺装修费33万元、拆迁和改造费22700元、员工宿舍中介费3000元、员工宿舍房租72000元、中心花园改造费2万元。本院认为，从2019年10月15日的聊天记录中可知，杨振邦当时已经充分知悉案涉商铺无法办理营业执照和食品经营许可证，且无法通过受让他人证照的方式进行经营，在与博睿公司沟通的过程中，博睿公司起初虽表示可以转让，但2019年10月18日起，博睿公司已经先后通过微信、回复函的方式对涉案店铺的证照办理风险尽到了提醒义务，此后，杨振邦仍在持续投入。基于公平原则，并综合考虑上述情况，本院对2019年10月18日前杨振邦已经产生的费用，按双方的过错程度酌定支持90000元，此后的费用，系在杨振邦明知无法办理证照的情况下继续投入、放任损失扩大的情况下产生，相应的损失应由其自行承担。杨振邦要求博睿公司返还押金4万元，博睿公司同意以该押金4万元抵扣租金，本院对此予以确认。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、杭州博睿商业管理有限公司与杨振邦于2019年9月30日签订的《杭州房屋租赁合同》于2020年7月20日解除； 二、杨振邦支付杭州博睿商业管理有限公司租金90278元、房屋占有使用费79167元，合计169445元，抵扣押金后，为129445元； 三、杨振邦支付杭州博睿商业管理有限公司水电费33538.95元； 四、杨振邦支付杭州博睿商业管理有限公司违约金41667元； 五、杭州博睿商业管理有限公司赔偿杨振邦损失90000元； 上述第二、三、四、五项折抵后，杨振邦支付杭州博睿商业管理有限公司114650.95元，于本判决生效之日起十日内付清； 六、驳回杭州博睿商业管理有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回杨振邦的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9936元，减半收取计4968元，由杭州博睿商业管理有限公司负担2804元，由杨振邦负担2164元；反诉案件受理费减半收取计7089元，由杭州博睿商业管理有限公司负担1025元，由杨振邦负担6064元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员 吴 彦 二〇二〇年十一月九日 书记员 黄旭聪