河南省封丘县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0727民初1716号原告：张凤军，男，汉族，1978年3月20日生，住河南省封丘县。原告：王春霞，女，汉族，1975年1月29日生，住河南省封丘县。二原告委托代理人：胡东勋，男，汉族，1979年8月18日生，住河南省封丘县。被告：河南敏达置业有限公司，住辉县市清晖路路东（教育局楼后），统一社会信用代码：914107825610409502。法定代表人：王爱连，总经理。委托代理人：陈亚帅，河南百泉律师事务所律师。委托代理人：李照华，男，汉族，1987年5月20日生，住河南省辉县。系公司员工。第三人：中国建设银行股份有限公司封丘支行，住河南省新乡市封丘县文化路1025号。负责人：刘洪魏，行长。委托代理人：李红新，男，汉族，1972年8月16日生，住河南省封丘县。系该行员工。原告张凤军、王春霞诉被告河南敏达置业有限公司（下称敏达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，原告张凤军、王春霞申请追加中国建设银行股份有限公司封丘支行（下称封丘建设银行）为本案第三人，本院依法追加封丘建设银行为本案第三人。并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。第一次及第二次开庭，原告张凤军及二原告的委托代理人胡东勋、被告敏达公司的委托代理人陈亚帅、李照华到庭参加诉讼。第三次开庭，原告张凤军、王春霞、被告敏达公司的委托代理人陈亚帅、李照华、第三人封丘建设银行的委托代理人李红新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张凤军、王春霞向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原告签订的商品房买卖合同，被告返还原告购房款本金165262元，加上原告所支付的住房贷款52215.85元，被告返还原告缴纳的物业费等相关费用3900元，原告房租租赁费57600元，总数额购房款278977.85元。二、被告支付原告损失：现在每平方涨价1000元，124.22平方差额损失124220元。三、被告支付原告利息192000元（从2016年6月30日至2020年6月30日住房公积金贷款与购房款以217477.85元为本金，月息2分计算）。四、要求解除原告与第三人签订的住房公积金借款合同。五、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由:2016年5月18日，原被告在封丘县城北干道中段路北被告开发建设的“敏达.佳联国际商品房项目”售楼部签订书面商品房买卖合同，随之原告向被告两次交付购房款共计:165262元，被告为原告出具了购房款收据两份。合同约定2016年6月30日前被告向二原告交付购买的商品房一套。之后二原告多次催促被告交房，被告才在2019年3月18日将二原告购买的商品房交付二原告，原告在该房屋交付后发现，该房屋存在较大的房屋质量问题，且公共部分消防设施等均未安装到位，影响正常居住，经二原告多次找到被告协商，被告相互推诿至今未果!综上所述，依据《合同法》、《民事诉讼法》及其司法解释的相关规定诉至贵院，望贵院依法查清案件事实，支持原告的诉讼请求!被告敏达公司辩称：1、涉案房屋不存在原告所述的严重质量问题，也不存在影响其正常居住的情形，本案不存在法定或约定解除权的情形，原告无权要求解除购房合同及贷款合同。2、若原告想要解除合同双方协商解决，被告同意解除合同但只同意退还其已交纳费用，对其他诉求不予认可，也不同意支付。3、因涉案房屋在房地产交易管理所进行抵押备案，若法院审理后认定涉案购房合同及原告与第三人之间的贷款合同都应当解除，那么以该房产作为抵押物而签订的房地产抵押备案合同（YH201601527）也应当予以解除。第三人封丘建设银行述称：2016年8月19日，原告与第三人签订了（2016编号41529号）《住房公积金借款合同》，第三人受原告委托将20万元贷款划入其指定的被告账户。如贵院支持原告诉请，第三人将另案起诉，保护自身的合法权益。根据原被告及第三人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：原告的诉讼请求有无事实根据和法律依据。原告张凤军、王春霞向本院提交如下证据：证据一、张凤军、王春霞与被告签订的商品房买卖合同书一份，证明原被告存在商品房买卖关系。证据二、被告为原告出具的收款单据7张，证明被告收取原告商品房购房款情况和物业费收费情况。证据三、住房公积金借款合同一份，张凤军新乡市住房公积金还款记录表1份，证明原告购买被告商品房被扣款情况。证据四、原告购买被告的案涉房屋屋顶、住房达不到消防要求等存在严重质量问题的照片8张，证明被告房屋存在质量问题当前无法正常居住，原告要求解除合同的事由。证据五、张凤军租房合同四份，证明被告拖延交房给原告造成的损失。以上五组证据的来源合法，相互印证，形成了一个完整的证据链，能够证明被告迟延交房和房屋存在质量问题继而给原告带来的相关损失，五组证据符合证据的“三性”特征，客观、真实、合法。依法解除合同后原告张凤军不再承担建设银行贷款对案涉房屋的住房公积金扣款义务。2019年2月18日《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释》第8、9、12、13、15条观点、证据及证明的目的、依据。被告敏达公司的质证意见为：对证据一真实性无异议，原被告之间确实存在房屋买卖合同关系，双方应当严格履行合同。对证据二票据的真实性无异议，该票据系原告为履行合同而向被告交付的相关费用，但票据中的契税、维修基金等费用被告已按照合同约定代收并代缴至政府相关部门，并由相关部门出具收款凭证。对证据三的真实性没有异议，对证明目的有异议，根据合同显示贷款人同意发放贷款的时间为2016年8月18日，其实际发放贷款的时间也在2016年8月18日之后，原被告虽在合同中约定交房时间是2016年6月30日，但同时约定银行按揭贷款的应当在款项全部到账后规定时间内交房，并不能以合同约定的2016年6月30日作为本案的实际交房时间。对证据四的关联性、真实性、证明目的均有异议，该八张照片并不能证明涉案房屋存在严重的质量问题，也不能证明原告所述的质量问题影响其正常居住，据被告所知，原告所购涉案房屋所在的单元楼层有大量住户装修并入住，并无其他住户反映存在不能正常生活居住的情形。对证据五的真实性、合法性、关联性有异议，四份合同除落款日期外全部一致，明显为同一时期打印书写，且该房屋租赁合同并未按照城市房地产管理法第53条及城市房屋租赁管理办法第13条之规定，向房地产管理部门进行备案登记，且合同未附房屋产权人张士阁的个人信息及房产信息，无法证明张士阁的存在及房产的存在，并且原告当庭提交的房屋租赁合同与2020年7月2日提交的证据并不相同，存在在原合同上私自加盖手印篡改合同的行为，相关合同不能作为认定案件事实的依据。原告要求按照商品房买卖合同司法解释第十五条之规定以延迟交房为由解除合同但该条第二款明确规定对于没有催告的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的解除权消灭，合同约定的交房时间是2016年6月30日，原告若以逾期交房为由解除合同应当在2017年6月30日之前提出，但实际上原告于本案诉讼诉讼中提出明显超出法律规定的时间，不再享有解除权，也不应再按照司法解释第17条之规定，要求被告支付其所谓的房屋租金。第三人封丘建设银行的质证意见为：对证据的真实性均没有异议。原告张凤军、王春霞补充发表辩论意见：1、被告的质证意见无任何事实根据和法律依据，纯粹无稽之谈。2、追不追加中国建设银行为第三人不影响本案的裁判结果。3、2016年6月30日合同约定交房的期限后，原告在2016年7月份至今四年多的时间里多次持续催促被告交房，不存在被告所谓的不享有法定的解除权等事由。4、原告张凤军与张士阁的房屋租赁合同其证据客观真实，庭后原告将提交张士阁对出租房屋的使用证明及张士阁本人的身份信息。被告敏达公司补充发表辩论意见：在2016年6月30日之后并不存在原告所述的多次催促交房情形即便存在催促也只能证明原告同意继续履行合同，而非解除合同，相关法律规定的一年合同解除期限是除斥期间不因原告所述的原因而中止、中断，超过该期限不再享有解除权。被告敏达公司向本院提交如下证据：四张照片，2020年7月2日本案第一次庭审时被告代理人就原告提交的证据所拍摄的照片四张，照片所示内容为房屋租赁合同四份，根据被告所提供的照片与原告本次庭审中所提供的照片进行对比，可以证明原告在第一次庭审后对其提交的房屋租赁合同进行了篡改，该证据不再符合证据三性，即便原告补充提交张士阁的个人信息及房产信息也不能将该证据作为定案依据，代理人认为原告私自篡改证据的行为严重扰乱法庭秩序，请求法庭依法给予处罚并追究相关责任。原告张凤军、王春霞的质证意见为：1、原告购买被告房屋的质量问题是屋顶在施工时因模板下沉导致屋顶下沉，根本无法维修。2、被告庭审提供手机里的照片没有在第一次开庭前三天提交，过了举证期限，二原告不予质证。3、第一次庭审时原告的证据审判庭原被告均没有在庭审时交换证据，今天提供的证据是作为证据使用的证据，至于说被告代理人拿着手机中的照片来胡乱定性为原告篡改证据等，实属于法无据，对此二原告全部否认。第三人封丘建设银行对被告的证据不发表质证意见。被告敏达公司补充发表辩论意见：1、原告作为举证方其所出示的证据并不能证明案涉房屋存在质量问题，并存在法定或约定解除合同情形。2、被告所出示证据系第一次庭审时法庭在庭前组织证据交换时拍摄所得，既然原告并未在庭审前三日提交证据的复印件或原件，又怎么能以该理由来推翻被告当庭提交的证据，并且根据证据的客观形式，可以明显看出原告存在伪造证据的情形，被告代理人坚持要求法庭对原告伪造证据的行为依法予以处理。庭审中，经询问二原告是否申请司法鉴定，二原告称不申请司法鉴定。另经询问，二原告认可被告提交的四张照片是被告在第一次庭审时查看二原告提交证据的时候所拍摄。对原被告提交的证据，本院分析如下，二原告提交的证据一、二、三符合有效证据的“三性”特征，本院予以采信，证据四系8张照片，二原告用以证明案涉房屋存在严重质量问题，本院认为，在无其他有效证据佐证的情况下，仅凭照片无法确定案涉房屋存在严重质量问题，故对证据四本院不予采信。对二原告的证据五、四份租赁合同，被告敏达公司不予认可，称二原告提交的房屋租赁合同存在篡改情形，二原告认可被告提交的4张图片系在第一次庭审时看二原告证据拍摄所得，结合二原告提交的房屋租赁合同和被告提交的从原告处拍摄的房屋租赁合同照片4张，可以看出二原告提交的房屋租赁合同存在改动情形，故二原告提交的该证据不能作为本案定案依据。根据原被告的举证、庭审及诉辩意见，本院确认如下案件事实：2016年5月18日,原被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定：第四章商品房交付条件和交付手续第十一条（一）出卖人应当自2016年6月30日前向买受人交付该商品……第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理…2.双方协商解决。2016年3月18日，原告张凤军向被告敏达公司两次支付购房款19930元、145332元，合计165262元；2019年3月18日，被告向二原告交付房屋，原告张凤军分五次支付给被告敏达公司装修押金2000元、电费185元、装修垃圾清运费248元、电梯年费200元、物业费1267元，合计3900元。2016年8月18日，原告张凤军与第三人封丘建设银行签订了《住房公积金借款合同》，约定第三人封丘建设银行向原告张凤军提供借款200000元，借款期限为贰佰肆拾个月，从2016年7月22日起至2036年7月22日止，月利率为2.708‰，扣款日为每月的21日，首次委托扣款日为2016年8月21日，每月归还本息金额为1134.35元。借款合同签订后，第三人封丘建设银行将200000元转入被告敏达公司账户。自2016年9月21日至2020年6月20日，原告张凤军每月按时向第三人封丘建设银行缴纳个人住房公积金贷款，共计支付本息合计52215.85元。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，二原告要求解除合同，被告称“若原告想要解除合同双方协商解决，被告同意解除合同但只同意退还其已交纳费用，对其他诉求不予认可，也不同意支付”，可见，原被告就合同解除已经达成一致意见，故对二原告解除合同的诉请，本院予以支持。因原、被告签订的商品房买卖合同已经解除,现原告要求解除与第三人封丘建设银行所签订的住房公积金借款合同，于法有据,本院予以支持。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》、原告与第三人签订《住房公积金借款合同》后，二原告向被告敏达公司支付了购房款165262元以及装修押金2000元、电费185元、装修垃圾清运费248元、电梯年费200元、物业费1267元。第三人封丘建设银行受原告委托将原告借款200000元支付给被告敏达公司，截至2020年6月20日，二原告累计向第三人封丘建设银行偿还本息合计52215.85元。现因《商品房买卖合同（预售）》、《住房公积金借款合同》均已解除，被告敏达公司应向二原告返还二原告已向其支付的购房款165262元、装修押金2000元、电费185元、装修垃圾清运费248元、电梯年费200元、物业费1267元，并向二原告返还二原告已支付的本息合计52215.85元。二原告诉请被告支付其自2016年6月至2019年6月的房屋租赁费57600元，被告敏达公司不予认可，称二原告提交的房屋租赁合同存在篡改情形，上已有述，二原告提交的租赁合同不能作为本案定案依据，故对二原告的该项诉请不予支持。二原告主张房屋涨价损失124220元，因二原告未提交证据证明房屋存在涨价情形及涨价数额，故对二原告的该项诉请本院不予支持。关于二原告主张的利息，应以二原告2016年3月18日向被告敏达公司支付165262元及2019年3月18日支付的3900元为本金，按照相应时间节点的银行利率标准计算，二原告要求按照月息2分计算，于法无据，本院不予支持；二原告要求被告支付其向银行支付的本息52215.85元的利息，于法无据，不予支持。被告要求解除房地产抵押备案合同（YH201601527），但被告并未提交该份合同，也未提起反诉，本案不予处理，被告可另行主张。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第一百零七条,《最高人民法院》第二十四条、第二十五条之规定,经本院审判委员会讨论决定，判决如下:一、解除原告张凤军、王春霞与被告河南敏达置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、解除原告张凤军与第三人中国建设银行股份有限公司封丘支行签订的《住房公积金借款合同》；三、被告河南敏达置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告张凤军、王春霞购房款165262元并支付利息（利息以165262元为本金，自2016年3月18日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项支付完毕之日止）；四、被告河南敏达置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告张凤军、王春霞装修押金、电费、装修垃圾清运费、电梯年费、物业费合计3900元及利息（利息以3900元为本金，自2019年3月18日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项支付完毕之日止）；五、被告河南敏达置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告张凤军、王春霞贷款本息52215.85元；六、驳回原告张凤军、王春霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9751.98元，由原告张凤军、王春霞负担5131.31元，由被告河南敏达置业有限公司负担4620.67元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  杨军强审 判 员  孙玲玲人民陪审员  刘庆杰二〇二〇年十一月十九日书 记 员  王东伟