吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉民终398号 上诉人（原审原告）：延边国际贸易大厦有限责任公司，住所地吉林省延吉市。 诉讼代表人：延边国际贸易大厦有限责任公司的破产管理人。 负责人：安忠泽。 委托诉讼代理人：池永哲。 委托诉讼代理人：金香兰。 被上诉人（原审被告）：王正满，男，1974年2月20日出生，汉族，住浙江省台州市。 委托诉讼代理人：王文军。 被上诉人（原审被告）：王正国，男，1979年8月23日出生，汉族，住浙江省台州市。 委托诉讼代理人：王文军。 上诉人延边国际贸易大厦有限责任公司（以下简称延边国贸）与被上诉人王正满、王正国房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2019）吉24民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人延边国贸的委托诉讼代理人池永哲、金香兰，被上诉人王正满及王正国的共同委托诉讼代理人王文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 延边国贸向原审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2011年12月20日至2015年8月30日期间的租金100465273.92元，2012年12月21日至2015年8月30日期间的滞纳金2486748.06元；2.解除合同；3.支付滞纳金2486748.06元。事实与理由：2011年12月10日，原、被告签订《租赁合同书》，约定原告将延边国贸一楼（包括一楼东侧）、二楼、四楼及图们国贸一店租赁给被告使用，租赁期限15年（自2011年12月20日至2026年12月20日止）。其中延边国贸一楼每月的租金为1118333元，二楼每月租金664000元，四楼每月租金640000元，图们一店每月租金110000元。合同签订后，原告按约定交付了相应的楼层，但被告却未按合同约定支付租金。 王正满、王正国辩称：（一）被告方不存在拖欠租金的事实。被告共缴纳2011年12月17日至2013年7月20日，国贸一层租金为11366660元；2011年12月18日至2013年7月16日，国贸二层租金为12800000元；2011年12月18日至2013年7月17日，国贸四层租金11000000元；图们店租金1320000元；预交“家电部东一楼”租金11335139元，原告方收到被告方三次押金180万元，总计49621799元，以上均有原告方出具的《往来收据》予以证明，上述款项足以支付在此期间2013年11月份之前延边国贸的一、二、四层、图们国贸的租金数额，并且还有大量剩余。因延边国贸地下储户闹事，出现抢货事件，及延边国贸扣留被告方销售款，导致无货可卖等原因，无法正常营业，截止2013年8月份，延边国贸一、二、四层已经停止营业。只有延边国贸出租商铺经营的三楼业主因需要甩货，在征得延吉市市政府的许可下，只开放西门一部电梯进行甩货，直到2013年11月份，延边国贸全面关门停业。（二）导致《租赁合同》不能继续履行的原因是延边国贸因非法吸收公众存款不能及时偿还借款导致储户闹事，及大额扣留被告的销售款无货可卖原因造成，而非被告方不缴纳租金造成，设想被告方在租赁延边国贸一、二、四层、图们店是光装修费用就花费近亿元，难道仅仅为了不缴纳租金就舍弃近亿元的装修成本？导致合同不能继续履行的责任主体在原告方并非被告方。因此给被告方造成的损失被告将申报债权或者另案诉讼，追究其违约责任。（三）对原告方要求被告支付滞纳金更无事实及法律依据。导致合同不能履行的原因在原告方而不是被告方。何况被告方在正常营业期间已按月足额缴纳了租金，甚至以“家电部东一楼”为名头多预交租金11335139元至今未予结算，不存在拖欠租金的事实。（四）2015年1月26日，原告与被告方在最后一次核对账目时做出的《供应商明细账》，明确列明原告尚欠被告方26719961.81元的事实。在明细账中双方对发生的所有水电、社保费、电话费事项事无巨细全部予以列明，唯独没有反映租金的事实，依据日常生活经验法则也可得知被告方根本就不拖欠原告方租金，否则怎能在《供应商明细账》不予冲抵列明，这不符合常理。（五）原告起诉超过诉讼时效。 一审法院认定如下事实： 2011年12月10日，延边国贸（合同甲方）与王正满（合同乙方）签订《租赁合同书》一份，主要内容为：“一、经营位置：1.乙方租赁地点为：老国贸（人民路81号）及部分其他地点。具体位置：一楼、二楼、四楼、图们市一店。2.甲方保证乙方所经营位置设施齐全，能够开展正常经营。3.乙方自主经营、独立核算，不得擅自扩大经营面积，不得占用共用面积（包括墙壁、柱子、通道、卫生间、仓库），违者视为违约，甲方有权收回所租赁柜台，并不退还押金。4.经甲方允许，乙方可在所经营位置悬挂一个美观大方、适中得体的品牌灯箱，费用由乙方自理。二、经营项目：家电、男装、首饰、鞋帽、箱包等。1.乙方经营超出合同规定的经营项目时，甲方将提出警告；乙方继续违规经营，甲方将没收超出经营项目的商品，视情节轻重处罚或提前解除合同，且所有经济损失自负。2.乙方经营项目必须符合国家有关法律（包括《质量法》、《消费者权益保护法》、《反不正当竞争法》、《价格法》等）的规定，违者视为违约，甲方有权收回所租赁柜台。情节严重者（如遭消费者举报，严重影响甲方维护公司的形象），这期间所发生一切费用及损失由乙方负责。3.乙方不得经营已在甲方设立专柜的相同品牌各类产品，否则甲方有权没收违规经营的商品。严重者，甲方有权提前解除合同且不承担由此产生的一切经济损失。4.乙方所雇佣营业员与乙方必须保持正常联系，甲方发出“通知”时，无论乙方或乙方营业员任何一方签收，甲方都视为已送达乙方，且由此产生的一切后果，均由乙方负责。三、租金：1.乙方经营租金：老国贸一楼568333.00元每月；二楼664000.00元每月；四楼640000.00元每月；图们市一店110000.00元每月（第八年开始上述租金基础上每年递增10%增收租金）；另东侧一楼55万元/月（该部分为后手工填写，不采信）。2.乙方必须在每月20日16时前缴纳租金，否则甲方将收取滞纳金（租金乘以3%/天），由甲方从乙方抵押金扣除。3.乙方所缴纳抵押金是指乙方保证开展合法经营，不经营假冒伪劣商品，遵守公司制度的资信行为。4.乙方所缴纳抵押金不得转作柜台费，并在合同终止之日起两个月后清算退还。5.如由于乙方原因提前终止合同，甲方有权对抵押金进行处理，概不退还。四、合同期限：2011年12月20日至2026年12月20日止。五、其他费用：1.甲方承担乙方合同期内的营业税金、水费、正常照明费、取暖费。2.乙方经营商品必须定价销售，优惠比率不得超过定价的15%。严禁任何理由非法加价，牟取暴利。3.经营期间乙方所租赁柜台的灯箱、射灯、日光灯电费由乙方负担，价格按电业局统一标准执行。灯泡、日光灯维护费用由乙方自行负责。4.乙方经营采取“统一开票、统一收款、日结日清”方式进行。5.如乙方违反以上规定按以下标准处罚：（1）初次违约者，给予警告处分。（2）再次违约者，给予相应罚款（罚款金额：抵押金乘以10%）。（3）违约两次以上者，取消经营资格并限期退回柜台。六、营业员管理：1.乙方雇佣营业员必须到公司有关部门办理人员登记手续，并缴纳备用金每人100元。备用金不得由乙方垫付。2.备用金指乙方雇佣营业员工作期间热情服务，文明经商，遵守公司有关规定的保证行为。不缴纳备用金者不准上岗。违者对乙方处以50-100元的罚款。备用金在该人退出时清算退还。3.乙方雇佣营业员更换必须及时通知有关部门，以便重新办理有关手续。4.乙方雇佣营业员必须佩带胸卡，统一着装，遵守《营业员服务规范》。5.乙方雇佣营业员必须文明经商，热情服务。具体要求如下：（1）违反《营业员服务规范》者，视情节严重给予相应警告和罚款。如其拒交，由公司从备用金扣除。每月违反规定累计两次以上者公司有权开除该营业员，并不允许其在国贸工作。每年累计十次以上柜台，甲方有权对乙方处以100-500元罚款，以弥补公司形象损失，维护公司信誉。（2）营业员必须在销售商品时附带信誉卡，做好售后服务。对符合“三包”标准的商品，由总服务台接待，乙方必须保证对以上商品包退、包换，必须服从大厦统一规定，违者将从抵押金中扣除。（3）营业员因故同顾客发生争吵者，甲方有权对乙方处以100-500元罚款，并开除乙方营业员。（4）如乙方拒付以上罚款金额，由甲方从抵押金中扣除，并同时责令其退出经营场所。（5）乙方必须服从大厦的各项规定，且不得异议，否则甲方有权解除本合同。6.乙方雇佣营业员每天必须在早晨8：40分参加有关部门的倡导，并在经营期间服从该部门管理。如乙方站柜台必须遵守以上规定（本规定自签订之日起正式执行）。七、其他：1.乙方所租赁柜台的所有权属于甲方，乙方只有使用权，不得擅自将其转租、转让、分租（合伙经营时，必须及时通知甲方，经同意后办理有关手续。否则甲方有权没收柜台，并拒退乙方抵押金）。2.合同期满后，乙方如继续经营，必须提前30日通知甲方，否则甲方有权对其经营面积自行处理。3.乙方必须保证房屋及共用设施（如柜台、仓库、墙壁、卫生间、通道）保护良好状态，如乙方对经营面积进行装修必须经甲方同意，违者视为违约，甲方有权要乙方赔偿损失。合同期满后，乙方装修部分归甲方所有，不得拆卸。4.乙方保证经营期间防盗、防火安全，并签订《延边国贸消防协议书》。5.本合同未尽事宜和在履行中发生的新情况，可由双方随时协商解决。6.本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。” 合同签订后，延边国贸将上述租赁合同中约定的租赁场所交付给被告使用。根据延边国贸和王正满、王正国提供的收据显示，租金支付人为王正国。 2013年11月，延边国贸因债权债务纠纷，无法正常经营，也无力支付水、电、暖气费用，导致商场关闭。由于三楼部分业主到政府上访要求开门甩货，经过延吉市信访局协调，以水电费由业主自行承担、暖气费由政府协调供热公司、柜台租赁费免交形式进行甩货经营。除三楼服装部开门甩货外，延边国贸一楼、二楼只将门、楼梯开放，其余大厦一楼、二楼、四楼营业区部分停业。2015年大楼全部关门至今。 自2010年12月至2013年7月，王正满、王正国陆续支付老国贸一、二、四层租金合计46501799元。 2012年11月，延边国贸图们分店由北京新合作连锁超市有限公司接管，王正满、王正国与延边国贸协商后，口头解除了此部分的租赁合同，并将所有货物自延边国贸图们分店中撤出。 又查，王正国于2007年1月16日向延边国贸交纳老国贸家电部柜台押金68万元。 另查，2015年9月9日，延边中院受理了吉林省天宇建设集团股份有限公司、吉林省长城建设工程有限公司、李龙山、李秀进申请延边国贸破产清算一案，于2015年9月10日指定吉林延大律师事务所担任延边国贸的破产管理人，延边中院于2018年9月29日作出民事裁定，宣告延边国贸破产。 原审法院认为：（一）涉案租赁合同的效力。2011年12月10日，延边国贸与王正满签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。 （二）合同解除及欠付租金数额。延边国贸以王正满、王正国未按合同约定支付租金为由，要求解除双方之间签订的租赁合同。王正满、王正国抗辩称已经支付租金至2013年8月，后因延边国贸拖欠王正满、王正国部分货款，延边国贸的法定代表人崔贞今同意免除二人承租部分的租金，但王正满、王正国并未提供证据予以证实。双方在合同中未约定合同解除的条件，延边国贸主张解除合同亦不符合法定解除情形。诉讼中双方均同意解除，属于双方协商一致解除合同。2013年11月，延边国贸因债务纠纷，致使老国贸包括王正满、王正国承租部分无法正常营业，因此王正满、王正国提出此时起不应再计算租金的主张，予以支持。王正满、王正国无法正常营业的时间点，按延吉市信访局出具的《证明》予以认定。被告在原告统一管理的楼内的经营方式是“统一开票、统一收款、日结日清”，根据该经营方式，按原告主张，原告应当能够举出其统一开票、收款、结算的证据，以证明被告在2013年11月之后仍在经营，但原告未能举出该类证据。原告主张此后被告仍在正常营业，证据不充分，不予认定。 图们一店部分因自2012年11月已由他人接受，故双方此部分的租赁合同已实际解除，此后的租金不应予以支持。图们一店部分，王正满、王正国未能提供支付租金的有效证据，无法认定。 按合同计算至2013年11月（共23个月）应付租金一层东侧租金550000元×23、一层西侧租金568333元×23、二层租金664000元×23、四层租金640000元×23，图们店计算至2012年11月，租金共计132万元，以上合计为57033659元。本院认定的王正满、王正国实际支付的老国贸一、二、四层租金46501799元，押金68万元，共计47181799元。被告拖欠原告租金应为9851860元（57033659元-47181799元）。 （三）关于滞纳金问题。双方租赁合同约定逾期支付租金甲方有权收取滞纳金（租金乘以3%/天）。王正满、王正国未能按照合同约定及时支付租金，应按该约定承担违约责任。延边国贸提出被告支付滞纳金（违约金）至2015年8月30日的主张，符合合同约定。原告在本案中主张2486748.06元的违约金未超过按合同约定计算的数额，系原告对自己权利的处分，本院予以确认。 （四）租金支付是否超过诉讼时效。本案双方签订的租赁合同，约定租金按月交纳。每月的租金债务是随着合同的履行不断产生的，每月交纳的租金都是各自独立的定期债务，各期债务履行期限届满后，均为独立的到期债务。各债务期限届满出租人对该期租金的请求权随即产生，承租人不履行支付该期租金义务，对出租人的权利即产生侵害，诉讼时效开始起算。原告主张的是2015年8月30日前的租金，应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条(三)项的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。经审理认定，被告正常经营至2013年11月，其拖欠的租金亦为2013年11月之前先后到期的债务，延边国贸最早于2015年12月提起诉讼，即便按该时间计算，也已超过诉讼时效期间。在超过诉讼时效期间后主张权利的，不产生诉讼时效中断的效力。本院对原告要求被告支付租金及相应滞纳金的诉讼请求因超过诉讼时效期间而不予支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十三条（三）项规定的，申请破产、申报破产债权的应当认定与提起诉讼具有同等诉讼时效中断的效力。该规定是指申请破产和申报破产债权的债权人对破产债务人主张权利的诉讼时效中断，不适用于本案作为破产债务人的原告对本案被告主张权利。判决：一、解除原告延边国际贸易大厦有限责任公司与被告王正满于2011年12月10日签订的《租赁合同书》；二、驳回原告延边国际贸易大厦有限责任公司的其他诉讼请求。 延边国贸上诉请求：撤销一审判决第二项，改判被上诉人支付从2013年9月时起至2015年8月止24个月房屋租金58135992元，一二审诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：（一）一审判决对于被上诉人使用房屋截止时间认定为2013年11月，2013年12月起未计算房屋租金，是认定事实错误，采信延吉市信访局的《情况说明》是采信证据的不公正。被上诉人没有向法庭充分举证2013年11月后没有占有房屋，向上诉人交付了房屋。一审判决仅凭延吉市信访局的《情况说明》认定被上诉人停止占有上诉人房屋一、二、三、四层，不支付房租，认定事实错误，采信证据不公平。延吉市信访局作为国家行政机关，向民事诉讼依法当事人提供证据材料，是属于行政权力干扰司法权力，不具备民事诉讼证人资格，《情况说明》不应采信为证据。（二）一审判决认定诉讼时效已过是认定事实错误。上诉人2013年9月以后的租金请求，本应2014年9月9日以后时效届满，但因上诉人2015年9月9日被申请破产，2013年9月9日以后的租金请求的诉讼时效从2015年9月9日起中断重新计算。上诉人第一次起诉时间2015年12月，因此上诉人2013年9月以后的租金请求未过诉讼时效。（三）一审判决租金的计算认定事实错误。 王正满、王正国辩称：1.延吉市信访局出具的情况说明中,自2013年11月份延边国贸因地下钱庄事发导致储户闹事已无法正常经营。2.一审判决认定诉讼时效已过，认定事实清楚，法律依据确凿。3.一审法院在事实认定部分所查清的事实完全符合客观情形是否超过诉讼时效，论述清楚。 本案二审查明的案件事实与一审法院认定的事实基本一致。 本院认为：（一）关于租金计算截止时间问题。经原审法院查明，2013年11月，延边国贸因债权债务纠纷，无法正常经营，也无力支付水、电、暖气费用，导致商场关闭。由于三楼部分业主到政府上访要求开门甩货，经过延吉市信访局协调，以水电费由业主自行承担、暖气费由政府协调供热公司、柜台租赁费免交形式进行甩货经营。除三楼服装部开门甩货外，延边国贸一楼、二楼只将门、楼梯开放，其余大厦一楼、二楼、四楼营业区部分停业。2015年大楼全部关门至今。原审法院对于王正满、王正国提出从不能正常营业时起不再计算租金的主张予以支持并无不妥。延吉市信访局作为行政机构，法律并未禁止其就相关情况出具说明。（二）关于本案是否超过诉讼时效期间的问题。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国企业破产法＞若干问题的规定（二）》第十九条第二款规定：“债务人无正当理由未对其到期债权及时行使权利，导致其对外债权在破产申请受理前一年内超过诉讼时效期间的，人民法院受理破产申请之日起重新计算上述债权的诉讼时效期间。”2013年8月之前的租金，因超过了法律规定的一年的诉讼时效期间而未予保护并无不妥。但2015年9月9日，延边朝鲜族自治州中级人民法院受理了延边国贸破产清算一案，根据上述法律规定，2013年9月及10月应付租金因未超过诉讼时效而应予保护。经计算，王正满、王正国给付租金尚不够支付其2013年8月之前的租金，故王正满、王正国应向延边国贸另行支付2013年9月及10月租金。双方当事人对于原审判决中的租金计算均未提出异议，故依据原审判决的计算方式计算出两个月的租金总计4844666元。 综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，二审予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销延边朝鲜族自治州中级人民法院（2019）吉24民初27号民事判决； 二、被上诉人王正满、王正国于本判决生效后十日内给付上诉人延边国际贸易大厦有限责任公司租金4844666元； 三、驳回原审原告延边国际贸易大厦有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费556560元、二审案件受理费332480元，由延边国际贸易大厦有限责任公司负担835286元，王正满、王正国负担53754元。 本判决为终审判决。 审判长  杨丽娜 审判员  谷 娟 审判员  苏 浩 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  李 贺