四川省叙永县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0524民初2802号 原告：泸县富丽房地产开发有限公司，住所：泸县福集镇玉龙路富丽花园。 法定代表人：邹明富，公司董事长。 委托诉讼代理人：何胜宣，四川精汇律师事务所律师。 被告：杨丽，女，1975年6月17日出生，汉族，住四川省叙永县。 原告泸县富丽房地产开发有限公司（以下简称泸县富丽公司）与被告杨丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泸县富丽公司的委托诉讼代理人何胜宣、被告杨丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告泸县富丽公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告2019年7月1日至2020年1月底房租40150元；2.判令被告支付原告违约金19350元；3.判令被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告以起诉时少计算了被告已缴纳的一个月房租为由，将第一项诉讼请求的房屋租金变更为33700元，以原告代被告缴纳水费为由增加要求被告立即支付原告代缴水费1032元的诉讼请求。事实和理由：原告与被告于2019年3月19日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于××镇××幢××层××号的营业用房430平方米出租给被告经营培训学校使用。该房屋租赁期限为5年，从2019年4月1日起至2024年3月31日止。房屋租金及押金约定如下：2019年4月1日至2019年5月30日的2个月期间为免租期；2019年6月1日至2021年3月31日的房租为6450元／月；房屋租金支付方式为租赁合同签订后，被告按每3个月支付一次，先付租金，后使用房屋。被告向原告缴纳5000元作为履约保证金。若被告在租赁期内违反合同约定致使原告未能如期收取租金或被告未缴纳应承担的费用，原告可以扣除部分或者全部押金，若被告违约，支付给原告3个月租金作违约金。合同签订后，原告按约将房屋交付被告经营，但被告自2019年7月起拖欠原告房租，原告多次催收，被告均以无钱为由拖欠不付，2020年7月1日，被告将所租赁房屋的钥匙交给原告，双方解除了租赁合同。为维护自己的合法权益，特诉至人民法院。 被告杨丽辩称，被告是在2019年3月19日与原告签订房屋租赁合同，租赁房屋用于开培训机构，合同签订后，被告向原告缴纳了5000元保证金，另外还私下支付了5000元辛苦费，被告租赁房屋后缴纳了两个月的房租。被告租赁房屋经营的培训机构从开业到12月底处于创业期，经济周转困难，当时被告是向原告的相关负责人说明情况后在其默许的情况下暂时没有交房租，原本想等春节大年初六开课后收取了学费后将房租补上，但由于疫情，被告经营的培训机构未能开课，造成被告经营培训机构经营困难，无法缴纳房屋租金。大概在2020年4月，原告方让被告缴纳房屋租金，不然就会停电、停水等，被告原本计划在2020年4月22日开课，但由于担心原告停电、停水加之家中父亲病重就未开课，当时被告与原告的工作人员商量等被告家里事处理后将门面转租出去后付清房租，当时原告的工作人员都是同意了的。被告认为，无论在哪里租门面，被告装修后有权转让门面收取转让费，如原告不让被告转让，那么原告应支付被告转让费；被告当时经营困难是向原告公司说明了的，被告也是在原告默许的情况下才暂时没有缴纳房租的，所以被告不存在违约行为，不应承担违约金，因原告要停水停电、换钥匙等行为造成被告顾虑导致经营的培训中心有一定经济损失，被告认为，被告的门面转让费、被告在门面里的设备被告不要，用于抵交房租，被告不应承担任何诉讼费用。 本院经审理认定事实如下：2019年3月19日，原告泸县富丽公司为甲方、被告杨丽为乙方，签订了《房屋租赁合同》，约定“……一、房屋位置及用途：甲方同意将位于××镇××幢××层××号的营业用房（该房屋以未装修清水房）出租给乙方经营培训学校使用。面积：430平方米（最终以测绘面积为准），附平面图红线内。二、租赁期限：1、租赁期为5年，从2019年4月1日起至2024年3月31日止。2.根据法律或本合同约定，提前解除或终止合同履行的，不受上述期限的限制。三、房屋租金、押金约定：1、2019年4月1日至2019年5月30日期间，免租期（2个月）。2、2019年6月1日至2021年3月31日止6450元／月。3、2021年4月1日至2022年3月31日止6819元……。6、乙方租赁经营年度租金为含税租金，该费用不包括物业管理费、无害化垃圾处理费等。7、房屋租金支付方式：租赁合同签订后，乙方按每3月支付一次，先付租金，后使用房屋，每次支付时间应提前一个月向甲方缴纳。8、合同履约保证金（押金）：本协议签订后，乙方向甲方缴纳押金：伍仟元人民币（小写：5000.00元）……。如乙方在租赁期内违反合同规定，致使甲方未能如期收取租金或乙方未缴纳应承担的费用，甲方可以扣除部分或者全部押金抵付，如押金不足以抵付有关费用，乙方在接到甲方通知后十天内补足。9、在租赁期间，所有水、电等因乙方使用该房屋所产生的一切费用由乙方承担……。四、租赁的变更……。五、双方责任……12、因乙方违约而导致该合同终止，甲方有权不经乙方同意单方收回房屋，乙方须在收到甲方通知后5日内无条件搬出该房屋，逾期视为乙方抛弃该房屋内的所有财物，而归甲方任意处置。六、违约责任……2.在合同期间，如乙方违约，乙方给予甲方3个月的租金（当年）作为违约金。3、乙方逾期交付费用，除仍应补交所欠费外，并按欠费的1%以天数计算向甲方交付滞纳金。逾期未交付租金超出时间1个月时，视为乙方违约，甲方可单方终止该合同……。”合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告仅支付了原告2个月租金后，便未按约支付租金。因疫情及被告经营情况，原告主张收取被告租金时间计算至2020年1月底。被告租住房屋期间，未按合同约定缴纳水费。 另查明，被告杨丽于2020年7月1日将承租房屋钥匙退还原告泸县富丽公司。 上述事实，有原告营业执照复印件、身份信息复印件，被告身份证复印件、不动产权证书复印件、《房屋租赁合同》、原告缴纳水费发票、电费缴费卡、水费缴费卡复印件及原、被告当庭陈述等证据在案予以佐证，足以认定。 本院认为，原告泸县富丽公司与被告杨丽签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规规定，对当事人具有法律约束力，原、被告均应当全面履行义务。双方在庭审过程中均认可被告已缴纳租金至2019年7月底，按照合同约定租金标准计算至2020年1月底，被告尚欠原告2019年8月至2020年1月的租金共计38700元，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，抵扣被告缴纳的保证金5000元后，现被告尚欠原告租金33700元，而交付房屋租金系房屋承租人的主要义务，被告未按约交付房屋租金，原告要求被告支付截止2020年1月底尚欠房屋租金33700元的主张符合双方合同约定，本院依法予以确认。关于被告杨丽称其用门面转让费及设备抵交房租的辩解，不符合双方的合同约定，且原告泸县富丽公司也不予认可，故本院不予采信。关于被告称其未按约定按时缴纳房租是由于经营困难向原告方相关负责人进行说明后，经过原告方默许的，被告不存在违约行为，不应当承担违约责任的辩解。但被告未向本院提供证据证明其未按合同约定缴纳房租是得到了原告方的同意，根据双方签订的《房屋租赁合同》第三条第7项约定，被告应当每3月支付一次房租，先付租金后使用房屋，而被告租用房屋至今也只缴纳了2个月的房租，被告已构成违约，故对被告的该辩解，本院依法不予支持。被告未按约向原告交付房屋租金，原告请求被告支付违约金符合原、被告双方的约定，结合《房屋租赁合同》第六条第2、3项规定，本院酌情确定违约金为10000元。关于被告杨丽称其不应负担诉讼费的辩解，根据相关法律法规规定，诉讼费用由败诉一方负担，故被告的该辩解理由于法无据，本院依法不予支持。关于原告要求被告支付水费1032元的诉讼请求，根据原告提供的四川兴叙水业有限公司出具的发票显示，2018年10月-2020年6月期间的水费共计1032元，而原、被告约定的租赁期自2019年4月1日起，本院酌情支持被告负担水费600元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杨丽于本判决生效之日起十五日内支付原告泸县富丽房地产开发有限公司房屋租金33700元； 二、被告杨丽于本判决生效之日起十五日内支付原告泸县富丽房地产开发有限公司违约金10000元； 三、被告杨丽于本判决生效之日起十五日内支付原告泸县富丽房地产开发有限公司垫付的水费600元； 四、驳回原告泸县富丽房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为644元，由原告泸县富丽房地产开发有限公司负担198元，被告杨丽负担446元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 李忠林 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 佘顺连 书 记 员 刘 琴