河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民初135号原告(执行案外人)：陈阳，男，汉族，1988年12月2日出生，住河南省洛宁县。委托诉讼代理人：刘胜春，河南向群律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞锋，河南向群律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：张占娃，男，汉族，1966年3月24日出生，住河南省汝阳县。委托诉讼代理人：张丹丹，系其女儿。第三人（被执行人）：深圳市博瑞祥房地产开发有限公司，住所地深圳市盐田街道深盐路海港大厦附楼**。法定代表人：沈云飞。第三人：深圳市博瑞祥房地产开发有限公司洛宁分公司，住，住所地河南省洛宁县购物城院内/div>法定代表人：李次民。原告陈阳与被告张占娃，第三人深圳市博瑞祥房地产开发有限公司（以下简称博瑞祥公司），第三人深圳市博瑞祥房地产开发有限公司洛宁分公司（以下简称博瑞祥洛宁分公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈阳的委托诉讼代理人刘胜春、张瑞锋，被告张占娃及其委托诉讼代理人张丹丹到庭参加诉讼，第三人博瑞祥公司、博瑞祥洛宁分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈阳向本院提出诉讼请求：1.依法确认洛宁县永宁大道东段洛宁县陶朱富地5#楼临街第一层由西向东第一间商铺、第二层由西向东第一间商铺和第四层由西向东第一至第七间商铺归原告所有；2.立即撤销河南省洛阳市中级人民法院（2019）豫03执501号民事裁定书，终止对上述商铺的查封及执行；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年9月份，由于博瑞祥洛宁分公司筹备“洛宁县陶朱富地5#楼”工程项目建设资金缺乏，遂向原告借款。经过双方协商后，原告答应向博瑞祥洛宁分公司出借200万元用于项目开发建设，博瑞祥洛宁分公司承诺借款使用一年，到期如不能还本付息则以该项目的商铺抵债。2012年9月7日原告指定他人向博瑞祥洛宁分公司负责人王平账户打款100万元，以现金方式给付100万元。博瑞祥洛宁分公司在收到借款的同时与原告签订了借款协议，约定借款利息按月息2分计算。2013年9月7日，借款期限届满后，原告遂要求博瑞祥洛宁分公司偿还借款，但是博瑞祥洛宁分公司却无力还本付息。2013年12月30日，经双方协商后，博瑞祥洛宁分公司按照之前的约定将涉案商铺以巿场价卖给了原告，所借款项抵顶了原告的购房款并签订了《售房合同书》。博瑞祥洛宁分公司将涉案商铺交付原告后，由于涉案商铺的主体工程刚刚完工，对于室内的水电及路面迟迟没有完成；其次由于涉案商铺当时地理位置偏远，没有有商户。直到2015年左右原告才对上述房屋进行了装修。2018年经他人介绍，原告将涉案商铺出租给洛阳巿迈科斯体育健身有限公司使用。在此期间原告多次要求博瑞祥洛宁分公司协助为其办理产权登记手续，但是由于博瑞祥洛宁分公司连最基本的土地证都没有办理，导致原告的产权登记一直无法办理。截至目前涉案商铺依然还是“五证”没有的小产权房，根本都无法办理产权登记手续。目前由于被告申请执行并对该商铺予以查封，原告提出异议要求终止对上述商铺的执行并解除查封，经洛阳巿中级人民法院执行庭审理作出（2020）豫03执异122号执行裁定书，驳回原告的异议申请。原告认为该裁定认定的事实不清、适用法律错误。一、该裁定对原告合法占有使用涉案商铺没有审查。在执行异议提出的程序中，原告向法院提供了充足的证据予以证明原告在法院对涉案商铺查封前已经合法占有并实际使用涉案商铺至今，原告已经合法拥有了涉案房屋的所有权。1.在人民法院查封前，原告已经签订了合法有效的《售房合同书》。2013年12月30日，原告与博瑞祥洛宁分公司签订了合法的《售房合同书》。约定将涉案商铺出售给陈阳，合同签订后博瑞祥洛宁分公司即将涉案房屋交付陈阳占有使用至今。2.在人民法院查封前，原告已经合法占有使用涉案商铺。2013年12月30日，博瑞祥洛宁分公司将涉案商铺交付原告之后，原告于2015年对上述房屋进行了装修。2018年经他人介绍，原告即将涉案商铺出租给洛阳巿迈科斯体育健身有限公司使用至今。3.原告已经支付了全部的购房款。2013年9月7日，原告与博瑞祥洛宁分公司的借款期限届满后，原告遂要求博瑞祥洛宁分公司偿还借款，但是博瑞祥洛宁分公司却无力还本付息。2013年12月30日，经双方协商后，博瑞祥洛宁分公司按照之前的约定将涉案商铺以巿场价卖给了原告，所借款项抵顶了原告的购房款并签订了《售房合同书》。4.博瑞祥洛宁分公司迟迟无法为原告办理产权登记手续。《售房合同书》签订后，原告多次要求博瑞祥洛宁分公司协助其办理产权登记手续，但是由于博瑞祥洛宁分公司连最基本的土地手续都没有办理，导致原告的产权登记一直无法办理。综上，原告的异议完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，但是法院并没有对此进行审查，仅仅依据涉案商铺没有取得土地使用权及报批报建许可就驳回原告的异议申请，完全与事实相违背。正如该裁定本院认为：“案涉房产未登记在被执行人名下，其建筑的合法性未经确认，因此案外人陈阳以其在本案查封前已向被执行人购买案涉房产为由主张排除执行缺乏法律依据，不能认定其对案涉房产享有排除执行的实体权利，……”。那么既然案涉房产的合法性及所有权未经确认，原告缺乏排除执行的法律权利，法院又是依据哪条法律查封了未经确认合法性和所有权不确定的房产呢？二、该裁定适用和理解法律错误，导致裁定结果错误。法律适用是通过法官运用法律解决社会生活中出现的各种纠纷或矛盾的一个过程或一种行为方式。可以说，法律适用的核心问题就是将抽象的带有共性或普遍性的法律适用于具体的带有个性或特殊性的人或事项，即法律和事实的结合。我们可以看到法律适用的核心问题——法律与事实相结合的关键就是作为中介的法官对法律的理解、对事实的认识和对公正的追求，这些理解、认识和追求就是司法解释的全部内容。结合本案依据的《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定具有抽象性，而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定是对本案事实与法律结合后的具体依据，也是对《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定的具体适用性规定。原告提供的证据完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，也足以认定原告具有《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，即原告享有足以排除强制执行的权益。综上所述，原告认为其享有对案涉房产物的所有权，足以排除人民法院的强制执行，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。张占娃辩称，一、洛阳市中级人民法院（2019)豫03执501号民事裁定书及(2020)豫03执异122号民事裁定书，认定事实清楚，适用法律正确，不存在被撤销的事由。根据《执行异议和复议案件规定》第30条的规定，本案房产未办理产权登记，也未进行预告登记，不动产权属尚未变更，仍属于被执行人的财产，法院查封该房产符合法律规定。二、十一位原告所购买案涉房产的行为虚假，未办理房屋产权登记，不符合《执行异议和复议案件规定》第28条的条件，不享有足以排除强制执行的权利，对其异议请求应予驳回。对于涉案房产不能办理产权登记，原告是存在过错的。原告作为洛宁县当地人，对陶朱富地小区的具体情况应是十分了解的，对其不具备办证条件应当是明知的。退一步讲，任何一个理性购房人在购买房产时最关心的就是办理产权登记问题，在执行异议阶段十原告提交的购房合同中均未约定办理产权登记有关事宜，显然不符合房屋买卖的交易规则。由此也可证明原告对涉案房屋不能办理产权登记是存在重大过错的，亦或是明知的。三、本案不适用《执行异议和复议案件规定》第29条的规定。涉案房产并非用于居住的住宅，系属于投资性质的商铺，不能排除执行。四、被执行人不具备出售房产的条件，其所出售房产行为违反相关法律规定，该行为应属无效。故案外人异议请求不能成立，不应解除案涉房产的查封。五、依据被执行人实际控制人——王平向执行法官提交的陶朱富地小区《已售房产清单》，该售房清单不显示商铺的出售情况，证明涉案商铺全部未出售。申请执行人多次向执行法官请求查阅该清单，但执行法官均拒绝提供。十位异议人无充足证据证明已支付全部房款并实际占有涉案商铺。王平与十位异议人恶意串通，转移财产，规避法院强制执行，应当驳回十原告的异议请求。综上所述，十原告提出的主张无事实及法律依据，不能成立，请求人民法院依法驳回其请求，继续对本案的执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人举证及质证的情况，本院认定事实如下：1.陈阳主张购买并实际占有涉案房产的事实。2013年12月30日，陈阳作为购买方与作为出售方的博瑞祥洛宁分公司签订《售房合同协议书》一份，主要内容为：博瑞祥洛宁分公司将位于洛宁县永宁大道东陶朱富地5号楼一楼由西至东第一间门面房、二层第一间房屋面积约200平方米、四层由西至东七间房屋面积约900平方米出售给陈阳，总面积以实测为准；陈阳按约定价格付款，房屋价款合计200万元；博瑞祥洛宁分公司保证房屋产权没有任何纠纷，保证房屋没有抵押及任何争议。陈阳称房屋价款的支付系以之前借给博瑞祥洛宁分公司的欠款所抵，并提交了2012年9月7日其与博瑞祥洛宁分公司签订的款项为200万元的借款协议，该协议约定借款期限为一年，博瑞祥洛宁分公司以5号楼由西至东第一间门面房一层、二层、四层900平方米共1023平方米做抵押，如合同期满不能归还本金，博瑞祥洛宁分公司愿将抵押房产产权、经营权一并无偿转交给陈阳，预售房租也一并退还陈阳，抵押期间博瑞祥洛宁分公司不得将房产另行抵押给其他单位和个人，不能顶账给任何人，除现承租人外，不能将房子再租给别人。博瑞祥洛宁分公司给陈阳出具收据一张，写明借款200万元，利率2分，三楼商场500平、四楼商场500平抵押期限2个月，王平在收款人处签字，并加盖该公司财务专用章，收据日期同借款日期2012年9月7日。同时提交2012年9月21日转款给王平100万元的银行交易凭证一张，该转款凭证不显示转款人姓名。2018年5月1日，陈阳作为出租方与承租方杜小辉签订《房屋租赁合同》一份，约定出租方将位于永宁大道玩具厂对面陶朱富地小区临街门面房由东至西第十四间及四楼整层，面积1888平方米租赁给杜小辉，租期十年，从2019年5月1日至2029年4月30日止，租金一年一交。第一年租金18万元整，期限从2018年5月1日至2019年4月30日止，杜小辉应于每年到期前一个月交纳下一年租金，前七年租金不变，第八年随行就市。杜小辉先交5万元，剩余租金在开业前交清，租赁期间水电等费用由杜小辉负担。洛阳市迈科斯体育健身有限公司系杜小辉作为经营者的个体工商户，注册日期为2017年11月11日。杜小辉出具证明称与陈阳、许相民签订了租赁合同，陈阳的房屋是由东至西一楼第14间及四楼8-14间，许向民是四楼由东至西第1-7间，至今一直按时向陈阳、许向民交纳房租。洛宁县安卓物业管理有限公司出具证明称，该公司为陶朱富地物业，陈阳是“陶朱富地”5号楼一楼由西至东第一间房屋、二楼由西至东第一间房屋、四层由西向东七间房屋的业主，该房屋的物业费、水电费一直由陈阳及租用方向其交纳。并提交了自2018年11月23日起至2020年4月20日收取健身房电费的凭证。2020年11月6日，经合议庭成员到涉案房屋现场进行核实，物业公司工作人员确认所出具水电费票据的真实性，洛阳迈科斯体育健身有限公司确在涉案房产经营，该公司工作人员确认涉案房屋系从陈阳处租赁。2.张占娃作为申请执行人申请执行涉案房产的相关事实。博瑞祥公司与张占娃、洛阳未来建设工程有限公司、博瑞祥洛宁分公司建设工程施工合同纠纷一案，河南省高级人民法院于2019年6月25日作出（2018）豫民终1818号民事判决，判令博瑞祥公司于判决生效后十日内在欠付洛阳未来建设工程有限公司工程款7328824.47元范围内对张占娃承担给付责任。2020年5月14日，本院作出（2019）豫03执501号查封公告，公告查封博瑞祥公司开发的位于洛宁县永宁大道东段洛宁县陶朱富地5#楼临街一至四层所有商铺。3.其他事实。国家企业信用信息公示系统生成的博瑞祥洛宁分公司的企业公示报告显示，该公司隶属于博瑞祥公司，2018年5月25日，该公司负责人由王平变更为李次民。本院在（2020）豫03执异122号民事裁定书中查明，涉案房产所在的陶朱富地项目工程没有取得土地使用权及报批报建许可。另在原告张彩红所提执行异议之诉一案中，张三平出庭作证，称在2001年至2018年期间其担任博瑞祥洛宁分公司的会计，门面房一共14间，房款有的转到王平账上，有的转到其个人卡上，有的经公司指定转到公司债权人的卡上，合同、收据都由其经手出具。本院认为，案外人能够证明其对执行标的享有足以排除执行的民事权益的，应当判令停止执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，陈阳提交的其与博瑞祥洛宁分公司签订的房产买卖合同、转款凭证、将房产出租的租赁合同以及本院工作人员现场查看的情况等，能够证明在涉案房产被本院于2020年5月14日公告查封之前，陈阳已经合法购买、支付了全部房款并实际占有、支配。因项目工程手续不全，涉案房产所在项目工程不具备办证条件，故不应认定系因陈阳原因未办理房产登记手续。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”基于陈阳提交的证据，应当认定陈阳所提异议符合该条规定，其主张对涉案房产享有足以排除执行的民事权益具有证据优势，应当予以支持。因房产尚不具备办理房产权属登记的条件，陈阳要求径行确认商铺归其所有的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。因陈阳对于购买涉案房产未进行合同登记备案及未能及时办理房产证没有尽到必要的注意义务，本案诉讼费用酌定由陈阳承担。综上所述，陈阳的部分诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、三百一十二条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：不得执行位于洛宁县永宁大道东段陶朱富地5#楼临街第一层由西向东第一间商铺、第二层由西向东第一间商铺和第四层由西向东第一至第七间商铺。案件受理费22800元，由陈阳负担。如不服本判决可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。本院（2020）豫03执异122号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年十一月十七日书记员 刘 博