广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初27344号原告(反诉被告)：戴志文，男，汉族，1964年2月26日出生，住所地广州市越秀区，原告(反诉被告)：张丽娜，女，汉族，1964年4月8日出生，住所地广州市东山区，被告（反诉原告）：广州洲际房地产代理有限公司，住所地广州市海珠区南洲路清华街7号首层。法定代表人：李雪梅。原告(反诉被告)戴志文、张丽娜诉被告（反诉原告）广州洲际房地产代理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告戴志文、张丽娜，被告广州洲际房地产代理有限公司的法定代表人李雪梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告戴志文、张丽娜向本院提出诉讼请求：1.恳请法院裁定被告违法并强制被告即时搬离，将合同商铺交还给原告方；2.被告从2020年8月31日开始，至广州市海珠区南洲路清华街7号首层物业交还给业主，原告和被告双方签字确认搬离完毕物业无损坏为止，即原合同期外商铺被违占期间，原告要求对被告收取原租金1.5倍的罚租金；3.本诉讼因违反合同引起，请求判决诉讼费由被告承担;4.在广州市海珠区海珠区南洲路清华街7号首层物业被被告未征得原告同意违占期间，发生的政府应征和应罚的各种款项，应由被告方全额承担；5.被告交纳的租赁保证金，延至海珠区南洲路清华街7号首层物业交还给业主签收后，当月水、电、物业管理、垃圾费、宽带宽频、通信线路和经营注册迁出等最后数据抄录完，被告在移交××区××路××街××号首层物业的同时将违占期间的当月水、电、物业管理、垃圾费、宽带宽频、通信线路和经营注册迁出和发生的政府应征和应罚的各种款项缴款单据复印后，在复印件上写上“此项缴款完毕”并签名后交原告。超过上述明列项目内容如原告方要求被告方认为无需出示的，被告方应书面以保证书形式确认以后发生所有费用由被告方承担，才退回；6.从2020年8月31日开始，海珠区南洲路清华街7号首层物业内外所有固定墙体上建筑（如玻璃墙和门、梯等）属于原告方，损坏要赔偿，事实与理由：一、租赁合同双方当时按各自能力在瑞宝街出租管理中心合法签订的，并及时办理了租赁备案手续。2020年7月28日下午，戴志文与被告商定后，提前在微信通知李雪梅，本期租约就要届满，原告方不会与被告续签租赁合同。2020年8月28日下午，原告当面通知李雪梅按合同做好清空案涉商铺的准备。同日，原告委托律所向被告发了律师函。2020年8月29日，戴志文在案涉商铺上贴律所的律师函全文。二、被告有容留人员在案涉商铺内过夜的违法嫌疑，存在可能发生重大安全事件的隐患。三、李雪梅在有第三方在场时百般抵赖，当时只有双方在场时，采用咆哮的方式对待原告，所以双方无可能通过沟通的方式解决，被告是恶意拖延搬走让我们的身心饱受摧残。四、商铺的租金是戴志文的唯一经济来源，也是两位原告生活来源的必要补充，被告这种有合同不依，影响到了两位原告的正常生活。被告广州洲际房地产代理有限公司答辩称，一、原告所述不属实，因为原告失信续租承诺，突然变卦以致被告无法短期内找到合适的搬迁的商铺，且被告优先续租权和优先购买权，另原告违反合同约定，租赁期内产权转让和变更没有提前通知被告，侵犯了租期内被告的知情权。因此原告不诚信行为品质和违反合同，应驳回原告的强制和即使搬走及所有罚金请求，应判原告违约且履行之前所谈好的续签条件续签租赁合同，诉讼费也理应该原告支付。1.合同到期时间2020年8月30日，被告提前了三个月就与戴志文当面提出续租和续租条件一事，于2020年6月12日电话确认了续签和约定好2020年6月24日续签续租租赁合同，戴志文失约2020年6月24日早上的续签做了合同的约定。2.2020年7月28日即将最后一个到期月时原告才发微信告知不续租了，原告提出继续履行续租协议的前提是，被告先签个放弃优先购买权协议才考虑续签。3.经查实，案涉商铺产权于2020年变更了。4.2020年7月28日当晚，被告又给戴志文电话向其了解产权变更的情况和续签，从通话中可以确认以下几点：在租期内，被告从未收到原告已发生过一次产权变更和即将发生二次出售产权变更的通知，侵害了被告的知情权和优先购买权；原告之前答应和承诺续租给被告的事实，此原告有不诚信行为；被告积极沟通解决问题，原告一直找借口拒绝履行续租承诺和拒绝沟通协调。5原告方的不诚信行为导致被告很被动，且将可能承受停业等各种风险和损失，迫于无奈被告只好忍气多次与原告沟通续租事宜，但是戴志文就是予以拒绝。二、驳回原告要求借故拖延退还保证金的请求，水费是有固定扣费和抄表结算时间点的，如续签合同不成则理应应用灵活的结算方式，电费是预交再使用，不可能欠费。营业执照、宽带、通信等的迁移需按各有关部门的要求和规定才可转出，被告无法控制。且不转出被告才是利益受损方，原告没有实际的损失。被告有三个月的租金作保证金，保证金可抵扣租金及水电费等相关费用，如续签合同不成的情况下，保证金应抵扣相关费用后，交铺时应退还被告，租赁合同第四条对此有说明。三、在租赁期限，原告在不通知被告的情况下，在不是正常营业时间点，多次偷开被告公司的门，有恶意诬告之嫌疑，故意骚扰和扰乱破坏经营以达到赶走被告。反诉原告广州洲际房地产代理有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求反诉被告赔偿转让费23000元；2.要求反诉被告赔偿装修费折后30000元；3.双倍返还3个月的押金；4.精神损失费30000元。事实与理由：1.戴志文、张丽娜在租赁期间没有经过广州洲际房地产代理有限公司的同意下，私自开广州洲际房地产代理有限公司的门；2.戴志文、张丽娜的行为给广州洲际房地产代理有限公司的员工造成很大的心理压力；3.双方签订的合同不公平；4、广州洲际房地产代理有限公司已提前三个月与原告洽谈好续租，且戴志文、张丽娜承诺了续租，后戴志文、张丽娜反悔有违契约。反诉被告戴志文、张丽娜答辩称，首先，我方是发现被告的门没有锁住，有人在铺内过夜，我只是检查是不是开门。我们国家规定，商铺是不允许过夜的，我是需要承担责任的，只是去检查而已。其次，我方也是没有违反合同法的规定，所以不应支持广州洲际房地产代理有限公司的诉请。第三，双方合同也是没有说转租的，所以不存在转让费，广州洲际房地产代理有限公司的陈述，我方是不予认可的。第四，另外广州洲际房地产代理有限公司说经营困难，但是我方也是有困难的，因为出租房屋也只是我唯一的经济来源。第五，广州洲际房地产代理有限公司总说自己经营不够，我也找过律师，也已经发律师函给广州洲际房地产代理有限公司通知其搬离，但是广州洲际房地产代理有限公司也只是撕掉，无视通知，按照合约规定，我本来也是可以直接将被告的东西搬离。经审理查明，2017年9月11日，戴志文与广州洲际房地产代理有限公司签订了《广州市房屋租赁合同》，该合同约定，戴志文将海珠区南洲路清华街7号首层房产出租给广州洲际房地产代理有限公司作商业用途使用。租赁期限:2017年9月1日至2017年11月30日，每月租金2400元，2017年12月1日至2020年8月30日，每月租金2800元。广州洲际房地产代理有限公司向戴志文支付8400元保证金，戴志文应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回广州洲际房地产代理有限公司（退回广州洲际房地产代理有限公司、抵偿租金）。戴志文租赁期间转让该房屋时，须提前3个月书面通知广州洲际房地产代理有限公司，抵押该房屋须提前10日通知广州洲际房地产代理有限公司。广州洲际房地产代理有限公司逾期交付租金的，每逾期一日，广州洲际房地产代理有限公司须按照当月租金的百分之一向戴志文支付违约金。合约期满双方未达成新约，戴志文有权收回，当时固定在建筑上的一切归戴志文，广州洲际房地产代理有限公司遗留物戴志文有权选择处理权。2020年8月27日，戴志文、张丽娜委托广东惠法律师事务所向广州洲际房地产代理有限公司发出律师函，告知广州洲际房地产代理有限公司租赁期2020年8月30日届满，租赁关系终止；广州洲际房地产代理有限公司应在2020年8月30日内完成腾空搬离租赁商铺；戴志文、张丽娜定于2020年9月1日前往租赁商铺进行水、电、管理费、垃圾费、宽带宽频、通信线路等数据抄录、费用核算，请广州洲际房地产代理有限公司、李雪梅准时到场；依据双方的合同约定，广州洲际房地产代理有限公司逾期未腾空搬离租赁商铺的，视为广州洲际房地产代理有限公司放弃对租赁商铺内遗留物品的所有权，戴志文、张丽娜有权处理被告遗留的物品；租赁期满后，从2020年8月31日起，租赁商铺由戴志文、张丽娜收回；广州洲际房地产代理有限公司于工商登记中的住所地应在2020年9月30日内完成迁移手续。2020年7月28日，戴志文通过微信告知李雪梅，案涉房屋的租期届满后，不再与被告续签租赁合同。另查明，2020年7月23日，案涉房屋变更为由戴志文和张丽娜按份共有，戴志文占四分之三，张丽娜占四分之一。广州洲际房地产代理有限公司为证明原告承诺过续租，提供了通过记录录音；提供了转账记录，拟证明其支付了23000元的转让费。本院认为，关于本诉。戴志文与广州洲际房地产代理有限公司于2017年9月11日签订的《租赁合同》约定，案涉房屋的租赁期截止至2020年8月30日，合约期满双方未达成新约，原告有权收回。现双方并未达成新的约定，而案涉房屋仍由被告使用，故原告有权主张收回案涉房屋，并要求被告支付使用费，本院对原告提出的被告返还案涉房屋并支付使用费的主张予以支持。但使用费的支付标准，参照双方合同约定的2017年12月1日至2020年8月30日期间的月租金标准2800元计，对原告主张的超出该标准范围的数额，因无约定及法定依据，本院不予支持。至于原告提出的第四、五、六项请求的给付义务并不明确，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于起诉必须有具体的诉讼请求和事实、理由的规定，在此情况下人民法院作出的判决内容亦无法具体明确，不符合人民法院司法裁判的要求，本院对此不予调处。被告（反诉原告）广州洲际房地产代理有限公司辩称，原告（反诉被告）戴志文、张丽娜偷开其公司门，故意骚扰和破坏其经营，但即使该主张属实，亦非其拒交案涉房屋的充分理由，对此本院不予采信；被告（反诉原告）广州洲际房地产代理有限公司辩称，保证金可抵扣相关费用，但是被告（反诉原告）广州洲际房地产代理有限公司就此提出反诉，本院对此另行处理；被告（反诉原告）广州洲际房地产代理有限公司辩称，其享有优先购买权和优先续租权，暂且不论其主张的优先权是否有法律依据，即使存在优先权，亦应是同等条件下的优先，不管是租赁还是购买，本案并不存在同等条件这一前提，因此其以此为由拒交案涉房屋，并无依据，本院不予支持。关于反诉。被告（反诉原告）广州洲际房地产代理有限公司要求原告（反诉被告）双倍返还押金，但是依据合同约定，戴志文应在合同期满或解除之日将保证金退还被告（反诉原告）广州洲际房地产代理有限公司，因此本院对被告（反诉原告）广州洲际房地产代理有限公司超过合同约定的主张，不予支持。被告（反诉原告）广州洲际房地产代理有限公司提出的戴志文、张丽娜赔偿转让费23000元、装修费折后30000元、精神损失费30000元的主张，与合同约定不符，且即使戴志文、张丽娜反悔，拒绝与广州洲际房地产代理有限公司续租，广州洲际房地产代理有限公司主张的该部分损失亦无依据，本院对其上述请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广州洲际房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内，将广州市海珠区南洲路清华街7号首层物业返还给原告（反诉被告）戴志文、张丽娜；二、被告（反诉原告）广州洲际房地产代理有限公司从2020年8月31日起，至实际交还房屋之日止，以每月2800元的标准，向原告（反诉被告）戴志文、张丽娜支付房屋使用费；三、原告（反诉被告）戴志文于本判决发生法律效力之日起十五日内，将8400元保证金退还给被告（反诉原告）广州洲际房地产代理有限公司；四、驳回原告（反诉被告）戴志文、张丽娜的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）广州洲际房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，反诉受理费1042.5元，由戴志文、张丽娜负担25元，由广州洲际房地产代理有限公司负担1067.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  茹艳飞二〇二〇年十一月二十六日书记员  李丹娜