黑龙江省铁力市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0781民初1324号原告：王立明，男，1968年11月22日出生，现住黑龙江省绥芬河市。被告：王力勇（曾用名王立勇），男，1962年11月9日出生，现住黑龙江省铁力市。委托诉讼代理人：郭庆明，系黑龙江龙程律师事务所律师。原告王立明与被告王力勇物权保护纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王立明、被告王力勇及其委托代理人郭庆明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王立明向本院提出诉讼请求：1.被告王力勇立即倒出非法侵占的位于铁力市双丰林业局伊双花园小区B区1号楼东数第四户商服楼房（一、二层连体，建筑面积273.39平方米）。2、案件受理费由被告王力勇承担。事实和理由：原告王立明于2012年7月2日向铁力市泓元房地产开发有限公司（以下简称泓元房地产）购买了位于铁力市双丰林业局伊双花园小区B区1号楼东数第四户商服楼房，该楼房为一、二层连体楼房，建筑面积273.39平方米，原告支付购房款546,000.00元。泓元房地产与原告王立明签订了商品房买卖合同，并给原告出具产权票据，同时为原告办理入户手续，原告领取楼房钥匙后，原告为该楼房安置了卷帘门，原告取得了该楼房的所有权、管理权、支配权。2013年原告发现，被告在原告不知情的情况下已强行入住上述商服。原告发现后找到被告要求倒出该楼房，被告称其是回迁户，入住的楼房为回迁安置楼房。事实上，泓元房地产与被告约定回迁安置楼房建筑面积与原告所购争议楼房的位置和面积均不相符，被告应回迁的位置是争议楼房位置下面的半地下100平方米商服，但被告执意不予倒房。故原告诉至法院，要求被告王力勇立即倒出原告所购买的商服楼房。被告王力勇辩称，不同意王立明的诉请。1.原告不具备主体资格，原告在未取得楼房所有权证的情况下无权作为楼房所有权人主张被告返还楼房。原告提供的证据不能证明其已享有诉争楼房所有权。原告与泓元房地产签订的楼房买卖合同无效，原告没有税务机关开具的不动产发票，更没有提供楼房进户手续，原告没有有效证据证明其购买了诉争楼房并对诉争楼房享有合法占有使用权的客观事实，故其要求被告返还楼房没有合法依据。2.被告没有返还楼房义务。被告是基于棚户区改造回迁安置而占有使用的诉争楼房。被告对诉争楼房已实际占有使用长达8年之久，开发商及其他被拆迁人对现在各自占有使用的回迁楼房位置均无异议且被告有合法有效的回迁安置协议，故被告对诉争楼房享用合法的占有使用权。被告的拆迁协议在2011年2月27日签订，而原告的买卖合同是在2012年7月2日签订，不管原告购买楼房是否合法有效，事实是开发商将争议楼房回迁安置在先。开发商明知楼房已安置给被告还与原告签订买卖合同，该买卖合同应视为无效合同。另外，原告既然2012年就持有楼房买卖合同却直到现在才起诉，很明显开发商与原告有恶意串通侵害被告合法权益的嫌疑。故法院应依法驳回原告的无理诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告王立明提供的证据有：1.商品房买卖合同1份、收据1份，证实2012年7月2日原告在泓元房地产购买了铁力市双丰林业局伊双花园小区B区1号楼东数第四户一、二层连体商服楼房，即争议楼房，开发商将原告所购楼房交付给了原告，但该楼房被被告侵占。被告质证称，开发商无出售权，合同及票据不属实。2.泓元房地产出具的证明1份及陈晓亮出具的证明1份。主要内容为，泓元房地产开发建设铁力市双丰林业局伊双花园小区工程。王立明在2012年7月2日向该公司购买了位于铁力市双丰林业局伊双花园小区B区1号楼东数第四户一、二层连体商服楼房，建筑面积273.39平方米，该公司与王立明签订商品房买卖合同，并给原告出具了相关产权票据，办理了入户手续，交付了楼房钥匙。王立明已取得该楼房的所有权和管理权。2013年8月份王立明找到泓元房地产，提出该楼房被双丰镇居民王力勇强行撬开卷帘门和门锁进户入住。王力勇是争议楼房小区的回迁户，王力勇回迁楼房的位置与王立明购买楼房的位置不是一处，王力勇与泓元房地产签订的回迁位置是争议楼房下面的半地下一层商服，面积为100平方米。王力勇无权侵占王立明所购的商服楼房。泓元房地产多次与王力勇协商未果，王立明多次到公安机关报案始终未解决，王力勇一直强占到现在。欲证实原告在泓元房地产购买商服楼房，并已办理入户手续，领取钥匙。2013年8月份被告却将争议楼房强行侵占入住至今。被告质证称，不属实。该争议楼房在被告原拆迁房屋的位置，争议楼房是开发商按拆迁协议约定回迁原位置而安置给被告的，被告是合法取得，被告并没有撬卷帘门和楼房门锁，被告是正常安置入住，并安装了卷帘门。被告王力勇提供证据有：1.房屋拆迁协议1份，欲证实回迁位置已与拆迁人约定必须为原拆迁位置，而原拆迁位置即为争议商服楼位置，故争议商服楼是被告合法取得。原告质证称，对拆迁协议本身无异议，但该协议证明被告回迁楼房面积为100平方米，与被告强占的争议商服楼面积不符，争议商服楼面积为273.39平方米，故争议商服楼应为原告所有。2.王力勇居住争议楼房期间所发生的卷帘门、水费、热费收据复印件9份及营业执照1份。证实自2012年6月起被告已合法入住争议楼房且为商用。3.证人辛某出庭。陈述内容主要为，辛某与被告系邻居关系。被告居住在辛某家半地下商服楼的上面一层商服。2012年7月24日辛某在泓元房地产法定代表人陈晓亮处，即开发商处购买了双丰林业局伊双花园小区B区一号楼东数第四户商服楼下面半地下一层商服，面积为136平方米，全款购买共花费47万元，入户保证金、入户费等在购买时均已交付给陈晓亮。该证人证言，原告质证称，被告没有办理争议楼房入户相关手续，被告属于强行入住，争议楼房应归原告所有。被告质证称，该证人证言证实本案争议楼房下面的半地下商服，已于2012年7月24日由开发单位法定代表人陈晓亮出售给了证人辛某，同时该证人证言推翻了原告所述的及陈晓亮出证所称的被告回迁位置为争议楼房下面半地下商服的主张，故争议楼房应为被告回迁商服楼。为查清案件事实，本院依法调取了下列证据：1.泓元房地产工商登记档案。原、被告对此无异议。2.双丰林业局建设局局长孔令军出具的建设局未找到有关育才（争议楼房所在社区为育才社区）花园小区建设资料档案的证明1份，原告对此无异议。被告质证称，对证明的内容无异议，但无开发建设的相关手续，无法证明泓元房地产是合法的开发建设主体，泓元房地产与原告签订的购房合同无效。3.建设用地规划许可证1份，用地项目名称为育才花园小区，用地单位双丰林业局，用地面积22,579平方米，建设规模34,697平方米。原告无异议。被告质证称，无法证实泓元房地产是用地单位，也无法确定是争议楼房的规划用地。4.伊春市人民政府办公室2010年5月26日印发的伊政函[2010]48、49号《伊春市人民政府关于对双丰林业局花园小区棚户区改造项目的批复》、铁力市人民政府办公室2008年12月25日印发的铁政发[2008]129号《铁力市人民政府关于同意双丰林业局伊双花园小区等建设项目享受棚户区改造相关政策的批复》及双丰林业局办公室2008年5月8日印发的双林函[2008]29号《双丰林业局关于伊双花园小区等建设项目享受棚户区改造相关政策的函》均证实双丰林业局伊双花园小区为棚改项目。原、被告对此均无异议。5.铁力市住房和城乡建设局出具情况说明，未查询到双丰林业局伊双花园小区竣工备案手续。铁力市住房保障服务中心出具证明，双丰林业局伊双花园小区未办理商品房预售许可证。原、被告均无异议。6.2016年12月26日对陈晓亮的调查笔录。主要内容为：伊双花园小区是由陈晓亮投资建设的，现有的建房手续就是伊春市政府的批文和铁力市建设局的规划许可，其余的都没有。陈晓亮与拆迁户签订拆迁补偿协议是以伊双花园基建办名义与拆迁户签的。售楼是以泓元房地产名义签订的售楼合同，开具的售楼票据。王力勇的拆迁协议属实，王立明的买卖合同、购房收据也均属实。争议的楼房是卖给王立明的，楼房已交付给王立明，王立明也将楼房安装了卷帘门。王力勇的回迁楼房不是争议的楼房，因为楼房拆迁的问题育才花园小区1号楼没盖完，王力勇的回迁楼在没盖完的部分里，王力勇强行抢住了争议楼房，并不是陈晓亮给安排的回迁房。原告对此无异议。被告质证称，陈晓亮对争议楼房的陈述不真实，与拆迁协议相矛盾，被告当时安置的就是现争议的这栋楼房，现住商服楼是正常合法交付给被告的，不存在强行占用。与被告相邻的被拆迁人均安置在这栋楼中，而且十户中有九户的楼房位置进行了调整。被告认为原告的买卖合同是在被告合法占有使用争议楼房后签订的，是恶意串通所为。本院认为，原告提供的证据1、2，被告均提出异议称不属实，但未提供证据证实，且证据1与2相互关联，对该证据本院予以采信。对被告提供的证据1、2及3证人证言，原告虽提出质疑，但并不是对证据本身提出异议且该证据与本案具有关联性，对上述证据本院予以采信。对本院依法调取的证据1、2、3、4、5，被告提出质疑，但对证据本身没有异议，故本院予以采信。关于陈晓亮的调查笔录，对其认可原告的买卖合同及被告的拆迁协议属实部分，因原、被告对该陈述本身均未提出异议，本院予以采信，对其称给被告安置的回迁楼不在争议的这栋楼里及给被告安置的回迁楼是在争议楼位置下面的半地下一层，该陈述自相矛盾、未有佐证证实、被告不认可且与证人辛某的陈述及辛某当庭出示其所购买的争议楼位置下面的半地下一层商服楼购买票据和入户手续相悖，故该陈述，本院不予采信。根据以上证据及庭审调查核实的情况，可认定以下事实：2011年2月27日泓元房地产与被告签订拆迁协议，约定回迁商服面积为100平方米，回迁位置必须对原位林业一小学大门前，即正对林业一小学大门口（东数第四户）。2012年7月2日，原告王立明作为买受人与出卖人泓元房地产签订商品房买卖合同，约定王立明购买位于铁力市双丰林业局伊双花园小区B区1号楼东数第四户商服楼房，该楼房为一、二层连体楼房，建筑面积273.39平方米，购房款546，000.00元，当日泓元房地产给原告出具购房款收据。2012年6月被告王力勇入住原告所购买的商服楼，被告认为，其入住楼房为回迁安置楼房。现争议楼房由被告王力勇占有使用。原告认为，被告入住原告所购的商服楼侵犯了原告的物权，故提起诉讼，要求被告倒出争议楼房。铁力市双丰林业局伊双花园小区2010年3月11日由铁力市建设局颁发建设用地规划许可证，用地单位为双丰林业局。现该楼房无其他审批手续，未竣工验收。本院认为，本案争议焦点为：原告王立明是否取得争议楼房的占有使用权，被告王力勇是否应倒出争议楼房。原、被告对于争议楼房的实际开发建设者是泓元房地产或陈晓亮均无异议。争议楼房虽缺少开发建设的相关审批手续，但已实际建成并交付使用，建设用地的使用单位双丰林业局对争议楼房的建设、出售、使用亦未提出异议。根据原、被告庭审提供的证据和证人辛某的证言及庭审时证人辛某出示的证据，证实被告现占有居住楼房位置系原告所购商服楼房的位置，也是被告应回迁楼房位置，即本案争议楼房位置。原告王立明与楼房的实际开发建设者泓元房地产虽签订了商品房买卖合同，交付了购房款，泓元房地产也实际将其所购楼房交付给了原告，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，明确约定被拆迁人回迁位置的，商品房购买人不得对抗被拆迁安置人。被告拆迁安置协议是在2011年2月27日签订的，而原告买卖关系发生在2012年7月2日，故被告拆迁安置在先，原告买受楼房在后，对被告是否为安置入住争议楼房并不影响拆迁协议效力的优先性，故被告不应给原告倒出争议楼房。对原告的诉请，不应予支持。被告按拆迁协议约定应回迁安置的面积为100平方米，而被告现占有楼房面积为273.39平方米，至于被告是否应给泓元房地产倒出争议楼房及争议楼房与回迁面积不一致的问题如何解决，与本案无关。另，根据合同的相对性，原告是与泓元房地产签订的买卖合同，合同约定的内容不能实际履行的，应由造成履行不能的义务人承担相应的法律责任，故原告应对其主张另行诉讼。综上所述，对原告王立明主张物权保护要求被告倒房的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第二百四十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第七条的规定判决如下：驳回原告王立明的诉讼请求。案件受理费9,260.00元，由原告王立明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本上诉于伊春市中级人民法院。审 判 长  李继军人民陪审员  薛樊丽人民陪审员  秦书玲二〇二〇年十一月十五日书 记 员  陈迎春