贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初6830号原告:美的西南房地产发展有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭北路8号，统一社会信用代码：91520100551914490P。法定代表人：刘隽，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘明，贵州元朗律师事务所律师，执业证号：15201201210509428，特别授权代理。委托诉讼代理人：谢海林，贵州元朗律师事务所律师，执业证号：15201202011206893，特别授权代理。被告：宋明琼，女，1971年9月29日生，族别不祥，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：安静，贵州泽丰律师事务所律师，执业证号：15201201811029943，特别授权代理。委托诉讼代理人：金雯雯，贵州泽丰律师事务所律师，执业证号：15201202011177569，特别授权代理。第三人：中信银行股份有限公司贵阳分行，住所地:贵州省贵阳市观山湖区长岭北路贵州金融城BL区北二塔，统一社会信用代码：91520102688413275F。负责人：杜晓峰，该分行行长。委托诉讼代理人：卢意，贵州鼎尊律师事务所律师，执业证号：15201201610986999，特别授权代理。原告美的西南房地产发展有限公司（以下简称美的房开）诉被告宋明琼及第三人中信银行股份有限公司贵阳分行（以下简称中信银行）商品房预售合同纠纷十三案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告美的房开委托诉讼代理人刘明、谢海林，被告宋明琼委托诉讼代理人安静、金雯雯，第三人中信银行委托代理人卢意到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告美的房开向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的黔契合字ＸＯ472号《商品房买卖合同》；2、依法判令被告及第三人协助原告办理注销位于贵阳市观山湖区预售合同登记备案（预售合同登记号：Ｙ14003332）；3、依法判令被告按照《商品房买卖合同》总价款的20%支付原告解除合同违约金242620元；4、依法判令被告赔偿原告经济损失27726.03元（具体金额以第三人确认的金额为准，经济损失暂计算的金额，最终金额以实际产生为准）；5、依法判令被告将位于贵阳市观山湖区房屋返还原告；6、诉讼费、保全费等由被告负担。事实和理由：2014年1月7日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，第三条约定：出卖人（原告）将位于贵阳市观山湖区房屋一套出卖给买受人（被告），建筑面积116.57平方米，套内面积85.02平方米；第七条约定房屋总价款为1213100元；合同第八条约定，买受人于合同签订之日支付首期付款613100元，余款600000元以银行按揭方式支付；第十条约定买受人未按照约定时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。同日，原、被告双方签订《补充协议》，协议第五条约定买受人未能履行其向银行应尽还款的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致出卖人作为担保人承担担保责任或可能承担担保责任的，出卖人有权解除原合同，买受人按该商品房总价款的20%向出卖人支付违约金，剩余房款优先偿还银行债务。出卖人因签订、履行和解除合同而发生的费用或损失，均由买受人负责赔偿。协议第十九条约定通知送达方式以原合同所记载的电话、传真、通信地址为准。出卖人也可以向买受人留存的手机号码、电子邮箱、微信账户等发送书面通知，买受人认可该通知方式及效力。如一方联络方式如有变更，应在变更后7日内以书面方式告知对方，如因联系方式错误引致的后果，由责任人自行承担。协议第十九条第三款约定本合同解除或终止，双方应相互配合办理相关登记的注销手续，买受人应在合同解除之日起十日内全部搬离完毕，逾期未搬离的，每月按总房款千分之六的标准向出卖人支付房屋折旧费。合同签订后，被告支付了首期购房款，并通过银行支付了剩余房款，但是未按照约定偿还银行贷款本息，导致原告承担担保责任。综上，被告未按照约定偿还银行贷款本息行为已构成实际违约，根据合同法第94条、第96条、最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二第24条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第15条的规定及双方约定，原告有权解除合同、要求被告办理解除备案登记等相关手续并支付解除合同违约金和逾期解除相关登记的违约金、赔偿损失等违约责任。原告根据民诉法第119条、第120条之规定，诉至法院，提出如前诉请。被告宋明琼辩称：1、原告依据商品房买卖合同解除合同无依据，依据合同5.3.5.1条主张解除合同，该条款是无效的格式条款，于法无据，本案商品房买卖合同依约履行完毕，双方权利义务终止，原告无权解除合同；2、原告依据5.3.5.3条主张总购房款20%的违约金，其主张没有事实及法律依据，原告主张的是解除合同的违约金，该条款并非系约定解除的条款，也并没有约定解除合同的违约责任，仅约定原告承担保证责任后继续履行合同的赔偿金且该条款成就的前提是自出卖人向银行出卖抵押物，本案不存在该情形，且赔偿金和违约是不同的概念，原告在偷换概念，应予驳回该主张；3、案涉合同补充协议第19条第三款没有约定买受人逾期未搬离的，每月按千分之六的标准计算折旧费，原告是无中生有；4、原告主张以其代偿的金额赔偿其经济损失，该主张没有事实及法律依据，代偿款并非原告的经济损失，该主张应该予以驳回。第三人中信银行述称：因被告逾期还款，原告诉称其作为保证人承担保证责任属实，本案的购房合同是否解除法院确认，因第三人在本案中无过错，案涉房屋已经办理预抵押登记，根据综合授信最高额抵押合同7.8第10.3的约定，只有本案的贷款清偿完毕后方可办理抵押注销手续，因本案不涉及借款合同问题，预抵押登记应当在原告或者被告结清贷款后予以注销，本案不应当处理注销抵押问题，为维护第三人权益，请求驳回原告注销预抵押登记的诉请，是否注销预抵押登记，第三人会在贷款清偿后予以配合处理。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院依法组织了庭审举证、质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月7日，美的房开（出卖人，原名称贵阳市美的房地产发展有限公司）与宋明琼（买受人）签订了十三份《商品房买卖合同》及《补充协议》，其中合同编号为黔契合字Ｘ0472号合同第三条约定：出卖人将位于贵阳市观山湖区房屋一套出卖给买受人，建筑面积116.57平方米，套内面积85.02平方米；第七条约定房屋按照套内面积计算的总价款为1213100元；第八条约定买受人于合同签订之日支付首期款613100元，余款600000元以银行按揭方式支付；第十条约定买受人未按照约定时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。第十一条约定出卖人应当在2015年8月15日前向买受人交付该商品房。附件十二补充协议第5.3.5约定为如出卖人为买受人向银行申请的贷款提供保证，双方就有关保证事宜约定为：5.3.5.1保证期间内，买受人未按贷款合同约定偿还贷款本息，导致银行要求出卖人承担保证责任（包括但不限于贷款本息、罚息和复息，实现债权费用等的，买受人须在该等事由发生之日起30日内归还出卖人代还款项（以银行扣款凭证为准，并从出卖人代还之日起至买受人还款日止，按代还金额日千分之一向出卖人支付逾期违约金，否则出卖人有权单方解除合同，同时要求买受人归还代还款项及违约金。5.3.5.3若买受人未按贷款合同约定偿还贷款本息的，致使出卖人向银行回购约定之抵押物的，买受人应向出卖人支付房价总额20%的赔偿金。协议第十九条约定通知送达方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。出卖人也可以向买受人留存的手机号码、电子邮箱、微信账户等发送书面通知，买受人认可该通知方式及效力。如一方联络方式如有变更，应在变更后7日内以书面方式告知对方，如因联系方式错误引致的后果，由责任人自行承担。买受人同意并授权出卖人在行使本合同项下单方解除合同的权利时，出卖人在向买受人发出通知后，即有权单方面或以买受人特别代理人身份代表买受人到有关单位办理合同的终止手续，签署办理该房屋注销手续以及其他必要手续所需的一切文件。出卖人也有权不经买受人的同意将该房屋转售他人，出卖人扣除相关费用（包括垫付款项、经济损失及按照总房价款20%计算的违约金）后将余款退还买受人。19.6.1无论因何种原因导致合同解除的，买卖双方应当从解除之日起三日内共同到贵阳市房屋产权管理部门办理解除备案登记等相关手续，否则守约方有权拒绝履行退房或退款义务，并要求违约方每日按照总房开的千分之一支付违约金。合同因法定或约定解除的，双方应相互配合办理相关登记的注销手续，买受人应在合同解除之日起十日内将该商品房完整交回出卖人。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项；如买受人拒绝配合办理上述解除手续，则自本合同解除之日起，买受人每日应按总房款的万分之一向出卖人支付违约金，违约金出卖人有权自应退还买受人的相关款项中扣除，不足部分由买受人补足。2015年9月24日、2015年11月26日，美的房开分两批次将宋明琼所购买的13套房屋交付给宋明琼。2014年1月21日，宋明琼（甲方，抵押人）与中信银行（乙方，抵押权人）签订《中信银行个人房产抵押综合授信最高额抵押合同》，约定乙方同意向甲方提供人民币712万的综合授信额度，授信期限为10年，甲方自愿以其享有所有权的个人房产作为抵押物担保甲方在授信协议项下所欠乙方的所有债务，甲方拥有所有权的房屋为位于贵阳市观山湖区的个人房产，该个人房产的具体情况详见本合同附件“个人抵押房产清单”（房屋坐落于贵阳市观山湖区长岭北路8号美的林城时代X栋X层X号房屋）。同日，宋明琼（甲方，借款人）、李玉龙（甲方，共同借款人）与中信银行（乙方，贷款人）、美的房开（丙方，保证人）又签订了《中信银行个人购房借款合同》，约定贷款金额为712万元，用于购买坐落于观山湖××号美的林城时代的房屋。贷款期限为120个月，自2014年1月21日起至2024年1月21日止。还款日为每月4日，每期等额还款本息为88334.94元。丙方对甲方的所有应付款项自本合同生效之日起至甲方取得所购房屋所有权证、与乙方办妥抵押登记和其他相关手续并将《房屋他项权证》及其他有关资料原件交乙方持有之日止向乙方提供连带责任保证担保，如甲方在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息和相关费用的，在保证期间内，乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在中信银行股份有限公司任何营业机构开立的账户中直接扣划相应金额。保证范围包含贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金等。保证期间为担保阶段内甲方每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。2014年3月21日，原、被告双方当事人在不动产登记中心办理预购商品房抵押权预告登记。2014年3月26日，宋明琼、李玉龙与中信银行签订《个人借款凭证》，载明放款日期为2014年3月26日，到期日期为2024年1月21日，年利率8.515%。同日，中信银行将借款合同约定的金额发放至约定的账户。因宋明琼逾期未归还中信银行的本息，中信银行分别于2020年3月12日、2020年6月4日向美的房开发出《关于要求承担担保责任的函》，2020年3月12日前宋明琼已逾期4个月，逾期金额332,725.66元，美的房开于2020年3月30日代宋明琼向中信银行支付332,725.66元；从2020年4月至2020年6月4日，宋明琼又逾期3个月，逾期金额250,801.66元，美的房开于2020年6月29日代宋明琼向中信银行支付250,801.66元。从2020年7月至今，宋明琼既未支付美的房开代偿款项也未向中信银行支付贷款本息。美的房开以其承担担保责任为由，遂于2020年7月7日诉至法院，提出如前诉请。以上事实有商品房买卖合同、商品房预售合同备案登记表、楼宇交接书、关于要求承担担保责任的函、中信银行个人房产抵押综合授信最高额抵押合同、中信银行个人购房借款合同、借据、抵押权预告登记、个人贷款逾期欠款说明及当事人陈述等在卷予以佐证，并经庭审举证、质证，本院审查，予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。美的房开与宋明琼签订的《商品房买卖合同》，合同内容不违反法律的强制性效力性规定，属有效合同，对当事人具有法律约束力，各方应当按照合同约定全面履行各自义务。根据商品房买卖合同附件十二5.3.5.1的约定“保证期间内，买受人未按贷款合同约定偿还贷款本息，导致银行要求出卖人承担担保责任的，买受人须在该事由发生之日起30日内归还出卖人代还款项，并从出卖人代还之日起至买受人还款日止，按代还金额日千分之一向出卖人支付逾期违约金，否则出卖人有权单方解除合同，同时要求买受人归还代还款项及违约金。”中信银行分别于2020年3月12日、2020年6月4日向美的房开发送要求承担担保责任的函，要求美的房开履行担保责任，美的房开已于2020年3月30日、2020年6月29日共计代宋明琼偿还7期分期款合计583,527.32元，按照约定宋明琼应于2020年4月30日、2020年7月29日向美的房开支付代还款项，但至今宋明琼未付，已然构成违约，美的房开有单方解除合同的权利；被告宋明琼提出5.3.5.1条系格式条款应无效的抗辩意见，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“对格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，本案中，双方在5.3.5.1条中已明确约定美的房开公司在承担保证责任后，宋明琼在30日内归还代还款项，否则美的房开才享有解除权，已给予宋明琼一定的宽限期，且该条约定并无合同法第五十二条和第五十三条规定的情形，也无免除美的房开责任、加重宋明琼的合同义务等法律规定的情形，故该条款应属有效条款，对宋明琼的该抗辩意见不予采信。被告宋明琼在书面代理词中提出涉案房屋共计14,377,982元，其已支付首期款7,257,982元和房贷5,692,008元，占全部购房款的90%，不影响合同目的的实现，故而不应解除合同的抗辩意见。首先，被告此算法并不正确，被告已支付的金额包含支付给中信银行的利息，双方约定的利息是以712万元为基数，年利率8.515%，自2014年3月26日计算至2019年12月25日大约为3,486,041元（712万×8.515%×5.75），扣除利息部分仅为2,205,967，加上首付款后合计为9,463,949元，仅占购房款比约为65.8%，且扣除美的房开代宋明琼代付的7期583,527.32元后，宋明琼仍欠中信银行43期分期款，高达数百万元。其次，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。”的规定，宋明琼支付的购房款占比约为65.8%，并未达到75%以上。即便不计算利息，上述法律规定仅是在没有约定的情况下的所有权保留规定，但原、被告双方当事人已经约定合同的解除条件，返还房屋仅仅是合同解除后的法律后果，故对宋明琼的该抗辩意见不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，现宋明琼已构成违约，双方约定的解除条件已成就，美的房开有权解除合同，故对美的房开的该项诉讼请求，本院予以支持。对美的房开主张宋明琼返还诉争房屋的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，前文已述，已支持解除商品房买卖合同的诉请，则双方应各自返还，故对美的房开的该项诉请予以支持；合同解除后对于原告应退还宋明琼已支付的首付款及归还的贷款等款项，经本院释明被告宋明琼表明在本案不作处理，其另行主张权利。对于美的房开主张被告宋明琼及第三人中信银行协助办理注销房屋的预抵押登记、预告登记及商品房预售合同登记备案的诉请。双方在合同补充协议19.6.1中约定“无论因何种原因导致合同解除的，买卖双方应当从解除之日起三日内共同到贵阳市房屋产权管理部门办理解除备案登记等相关手续”，案涉房屋于2014年1月7日办理了《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、于2014年3月21日办理了《筑房预观山湖字第××号》预购商品房抵押权预告登记，前文已述支持解除合同，双方各自履行返还义务，且双方约定无论因何种原因导致合同解除的，双方从解除之日起三日内共同到相关部门办理解除备案登记等相关手续，则解除合同后理应办理案涉房屋的预售备案登记的解除；对预抵押登记是否解除的问题，因案涉房屋办理了抵押贷款,但本案未涉及抵押担保合同的解除，在抵押担保合同解除之前原告要求解除预抵押登记的诉请可能对中信银行的权利造成损害，故对原告的该诉请本院不予支持，但需说明的是中信银行在庭审中明确表示可在原告或者被告结清贷款后予以配合，案涉购房合同解除后美的房开与中信银行、宋明琼协商，待贷款本息结清之后，中信银行、被告宋明琼即可配合美的房开共同前往相关部门办理解除预抵押登记。对美的房开主张总价款的20%的违约金的诉请。首先，违约金兼具补偿性和惩罚性的双重属性，其一方面填补违约方对于守约方造成的实际损失，另一方面对违约方进行惩罚；其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，双方虽在合同5.3.5.3中约定“若买受人未按贷款合同约定偿还贷款本息，致使出卖人向银行回购约定之抵押物的，买受人应向出卖人支付房价总额20%的赔偿金”，即对违约金的计算方法作出了约定。宋明琼的首付款均已超过50%，其贷款抵押率均未超过50%，前文已述被告宋明琼构成违约，但综合宋明琼违约金额、时间等情形，前述约定违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定，美的房开确实未举证证明其损失，且房屋市价已远超合同签订时的价格，同时宋明琼亦提出调减的请求，故本院兼顾公平原则及合同履行情况、违约金额、时间等综合因素，对此违约金调减为总房价的5%，按本案房屋价款计算即为60655元。对美的房开主张经济损失27726.03元（具体金额以第三人确认的金额为准）的诉请，因该项诉请不明，原告亦未举证证实实际产生了何种损失，故对美的房开的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、解除原告美的西南房地产发展有限公司与被告宋明琼于2014年1月7日签订的黔契合字X0472号《商品房买卖合同》；二、被告宋明琼于本判决生效之日起三日内协助原告美的西南房地产发展有限公司前往不动产管理部门办理注销位于贵阳市观山湖区房屋的预售合同备案登记（预售合同登记号：Ｙ14003332）；三、被告宋明琼应向原告美的西南房地产发展有限公司支付违约金60655元（该费用由原告美的西南房地产发展有限公司从被告宋明琼的首付款中予以扣除）；四、被告宋明琼于本判决生效之日起三十日内将位于贵阳市观山湖区房屋返还给原告美的西南房地产发展有限公司；五、驳回原告美的西南房地产发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7858元、保全费5000元，合计12858元（原告已预交），被告宋明琼负担11000元，原告美的西南房地产发展有限公司负担1858元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请强制执行。审判员 舒 瑛二〇二〇年十一月十三日书记员 周山琴