河北省衡水市桃城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1102民初2797号 原告：乜桂花，女，1971年7月21日出生，汉族，现住河北省衡水市桃城区。 原告：张俊兰，女，1947年1月27日出生，汉族，住衡水市桃城区。 原告：乜振祥，男，1946年2月16日出生，汉族，住衡水市桃城区。 以上三原告共同委托代理人：严兴福，河北仁浩律师事务所律师。 被告：衡水恒丰房地产开发有限公司。住所地：衡水市桃城区大庆西路988号恒丰理想城31栋2层201室。统一社会信用代码91131102566174878J。 法定代表人：陈和忠，董事长。 委托代理人：牛安琪，公司员工。 被告：关瑞杰，男，1972年9月30日出生，汉族，现住衡水市。 被告：乜桂敏，女，1974年7月21日出生，汉族，现住衡水市。 原告乜桂花、张俊兰、乜振祥与被告关瑞杰、乜桂敏、衡水恒丰房地产开发有限公司（以下简称恒丰房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乜桂花、张俊兰及三原告共同委托代理人严兴福、被告关瑞杰、乜桂敏及被告恒丰房地产公司委托代理人牛安琪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乜桂花、张俊兰、乜振祥向本院提出诉讼请求：一、依法确认被告关瑞杰、乜桂敏与被告恒丰房地产公司签订及代替两原告与恒丰房地产公司签订的共计四份郑里马村城中村改造拆迁安置补偿协议（即拆分协议）无效;二、请求法院依法对被告恒丰房地产公司按回迁面积635平方米确定给付原被告位于恒丰理想城小区的六套回迁安置房产（总面积为636.21平方米）进行分割。确认原告乜桂花（回迁安置面积223.68平方米）、张俊兰（回迁安置面积192平方米）回迁安置房产面积共计为415.68平方米；三、请求判决责令被告恒丰房地产公司重新签订拆迁安置补偿协议（即拆分协议），协助原告办理房屋产权登记手续；四、本案全部诉讼费用由被告关瑞杰、乜桂敏承担。事实与理由：三原告与被告乜桂敏，均系衡水市桃城区郑里马村村民，在村中分别拥有宅基院落一处，面积分别为：原告乜桂花223.68平方米，原告张俊兰192平方米，被告乜桂敏220.22平方米，当时原告乜桂花宅基在村里登记在原告张俊兰名下，2016年郑里马村城中村改造拆迁过程中，被告关瑞杰（原告妹夫）代表两原告同被告恒丰房地产公司就房屋拆迁安置补偿进行协商，达成合意后，但被告未经两原告同意，擅自将两原告房产与被告乜桂敏房产共三处房产合并与恒丰房地产公司签订一份拆迁安置补偿协议，将拆迁安置房产面积全部登记在关瑞杰名下，并领取了原告自2014年2月份至2019年2月份的全部拆迁安置费（后经衡水市桃城区法院2019冀1102民初3132号民事判决责令被告关瑞杰、乜桂敏按原告乜桂花宅基院落面积223.68平方米给付原告乜桂花拆迁安置补偿费87235元，但二被告至今拒不给付），三原告知情后多次要求被告关瑞杰、乜桂敏将被告关瑞杰与恒丰房地产公司的拆迁补偿协议面积635平方米进行拆分，确认各自相应的房屋安置面积，并返还原告乜桂花拆迁安置补偿费，被告关瑞杰、乜桂敏拒不与原告拆分，现拆迁安置房产已经确定给付为位于恒丰理想城六套房产（总面积636.21平方米），而两被告在未经原告授权同意下私自与恒丰房地产公司签订四份拆迁安置补偿协议（拆分协议），四份拆分协议分别分配如下：被告关瑞杰分得理想城北区9号楼1-303室（面积91.78平方米），北区9号楼1-403室（面积91.78平方米），两套回迁住宅，及北区9-2-61号储藏间面积14.12平方米。被告乜桂敏分得理想城东区8号楼2-19-04室（面积117.7平方米），理想城东区8号楼2-22-04室（面积117.7平方米）两套住宅，母亲张俊兰分得理想城东区10号楼2-3-303室（面积85.43平方米）一套住宅，原告乜桂花分得理想城东区8号楼1-17-01室（面积117.7平方米）一套住房，被告关瑞杰、乜桂敏私自分别代替母亲张俊兰，原告乜桂花在拆分协议上签字。开发商对拆迁面积与回迁安置面积同意的是一比一给付，因被告违法行为造成拆迁被告乜桂敏宅院220.22平方米，两被告却分得416.36平方米安置房产，拆除原告乜桂花223.68平方米宅院，却分得的117.7平方米房产，拆除张俊兰192平方米房产，却分得85.43平方米。原告认为被告关瑞杰、乜桂敏签订的四份拆迁补偿协议（拆分协议）均是无效协议，各被拆迁人之间应做重新分配。为维护原告合法权益，故向法院提起诉讼，要求对被告恒丰房地产公司按拆迁、回迁安置总面积635平方米，确定给付的六套回迁安置房产种面积636.21平方米合法分割，请求法院查明事实，支持原告诉请。 被告关瑞杰、乜桂敏辩称：2019年11月25日桃城区法院已经对本次纠纷作出判决，所有的事实证据清楚，房子不是原告乜桂花的，是原告张俊兰的房子，拆迁过渡费已经清了，拆迁时是老人让我负责拆迁这一块，我是受老人委托办的这个事。经老人同意的情况下与恒丰房地产公司达成的共识，将每套房子分到每个人名下，原告这是第三次诉讼，一直争执红线以外赔偿的面积给她，根据当时拆迁政策，红线以外不予赔偿，原告争取红线以外的面积没有意义，是不应该要的。经老人同意2019年4月份分的房子，根据老人意愿已经把房子分到她的孩子名下，恒丰房地产公司给我的房子是我、原告张俊兰和恒丰房地产公司达成共识给我的，其中张俊兰名下的房子红线以里的面积都给清了。我在原来的基础上给原告争取了额外的经济补偿和面积，作为原告张俊兰、乜振祥、乜桂花没有理由起诉我。争取的商品房的价值比回迁房的价值更高，作为一家人原告更不应该诉我，我已经把一家人的拆迁的事办得非常圆满，恒丰房地产公司有他的拆迁文件和政策作为证据，老人名下的房子，都已经按张俊兰的意愿分别给了乜桂花和乜桂菊，面积也超出他们应得的面积。根据张俊兰的意思，将9-1-403及储藏间现在也变更到乜桂菊名下，是我在母亲张俊兰的同意的情况下让关瑞杰全权处理拆迁这个事。 被告恒丰房地产公司辩称：一、四份郑里马城中村改造拆迁安置补偿协议均应为有效协议，且我方已履行，此后由原告、被告自行分配回迁物，与我方无关。2016年2月，关瑞杰基于张俊兰、乜桂花、乜桂敏之授权，代其与我方协商拆迁事宜并签订郑里马城中村改造拆迁安置补偿协议。其提供的三处宅基地测绘面积为635平方米，其中包含红线外面积253.06平方米。原本红线内面积根据补偿方案规定应置换回迁楼或以货币补偿，红线外面积只作地上附属物予以补偿，但我方对于原、被告方的拆迁土地不论红线内、红线外均以房屋置换的方式予以了补偿，共计补偿房屋面积636.21平方米，且其中含置换商品房438.53平方米。对此，我方已全部履行，且我方已向关瑞杰支付全部拆迁补偿费，均直接支付给关瑞杰，再由关瑞杰向其他人协商分配。因此我方已超额履行完毕全部拆迁安置补偿义务，与乜桂花、张俊兰、关瑞杰、乜桂敏之间已无债权债务关系，以上当事人就补偿房屋及补偿款如何分配问题与我方无关。二、原告的第1、2项诉讼请求自相矛盾，若以上四份协议无效，则应自始无效，原告不能要求我方继续以原协议约定的回迁条件与其重新签订新的拆迁补偿协议。应按照《郑里马城中村改造拆迁安置补偿方案》的相关规定，对红线内面积按1:1置换回迁楼或货币补偿，对红线外面积按地上附着物计算货币补偿，同时因以上合同取得的财务应当予以返还。综上，由于本案涉及的拆迁、回迁安置工作均已结束，我方也已按超出以上当事人的应回迁面积和回迁物种类进行了安置补偿，我方与原被告当事人再无任何债权债务关系，因此，请法院依法驳回原告方对我方的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告与被告乜桂敏是同胞姐妹，原告乜振祥、张俊兰系原告乜桂花、被告乜桂敏的父母亲。被告关瑞杰与被告乜桂敏系夫妻关系。2016年，郑里马村被列入城中村改造范围，开发公司为衡水恒丰房地产开发有限公司。被告关瑞杰接受原告乜桂花、被告乜桂敏、原告张俊兰的委托，代表该三人就涉案三处宅院与开发公司协商拆迁安置事宜。2016年2月2日，由关瑞杰作为被拆迁人（乙方），与拆迁人（甲方）郑里马村委会、开发公司签订了拆协字第083号《郑里马村城中村改造拆迁安置补偿协议书》一份。协议记载主要内容：乙方合法宅基地使用面积635平方米，按照1：1比例享受回迁面积。乙方要求安置回迁楼面积为90.26平方米的两套，储藏间1个16平方米，回迁面积总计196.52平方米，剩余回迁面积438.48平方米在商品楼排选，另签协议。 上述安置补偿拆迁协议上记载的回迁面积635平方米中，共涉及三套宅院，面积分别为192平方米、220.22平方米（包括规划红线外面积134.92平方米）、223.68平方米（包括规划红线以外面积118.14平方米）。其中223.68平方米的宅院系本案诉争房产，该宅院在村委会登记于原告张俊兰名下。原告张俊兰表示虽登记于其名下但是属于原告乜桂花的。就上述总拆迁安置补偿协议上剩余的拆迁面积438.48平方米，各方分别于2016年6月17日签订三份拆迁协议：拆协字第083－1号协议上记载：被拆迁人为张俊兰，宅基地面积为85.43平方米，落款处由被告关瑞杰代替张俊兰签字，签名为“关瑞杰”。第083－2号拆迁协议中记载：被拆迁人为乜桂敏，宅基地面积为235.4平方米，安置回迁楼两套分别为117.7平方米，落款处由乜桂敏签名捺印。拆协字第083－3号拆迁协议中记载：被拆迁人乜桂花，宅基地面积117.7平方米，安置回迁楼一套面积117.7平方米，落款处由被告乜桂敏代替乜桂花签名，签名为“乜桂花”。该三份协议中均记载涉及的拆迁面积在商住房中安置，安置房为毛坯房。083号拆迁协议上另载明“超出回迁面积在5平方米以内的按每平方米2000元结算，5平方米以上的按市场价格优惠5%即每平方米3420元结算。” 2019年6月18日，恒丰房地产公司就涉案宅院三处的拆迁事宜出具《说明》一份，主要内容：2016年2月2日，关瑞杰基于张俊兰、乜桂敏、乜桂花授权，代表其与我公司协商拆迁事宜，并签订了一份《郑里马村城中村改造拆迁安置补偿协议》，其提供的三处宅基地测绘面积为635平方米，其中包含张俊兰位于规划红线外的面积118.14平方米，乜桂敏位于规划红线外的面积134.92平方米，红线外面积合计253.06平方米，原本红线外面积，根据补偿方案规定，只能作地上附属物予以补偿。我公司对于红线、内外面积均已按回迁安置面积予以了补偿。2016年6月17日安置房分配时，原协议拆分为四份，分配如下：一、关瑞杰分得恒丰理想城北区9号楼1－303室（面积为91.78平方米）、北区9号楼1－403室（面积为91.78平方米）两套回迁住宅，北区9－2－61号储间面积为14.12平方米。后将其中一套住宅和此储藏间改在张俊兰名下。二、张俊兰分得恒丰理想城东区10号楼2－3-03室（面积为85.43平方米）商品房一套。三、乜桂敏分得恒丰理想城东区8号楼2-19－04室（面积为117.7平方米）、恒丰理想城东区8号楼2－22－04室（面积为117.7平方米）商品房两套。四、乜桂花分得恒丰理想城东区8号楼1－17－01室（面积为117.7平方米）商品房一套，合计实际回迁面积636.21平方米，我公司均已履行完毕。我公司已向关瑞杰支付全部拆迁补偿费，合计共247650元，均直接支付给关瑞杰，再由关瑞杰向其他人协商分配。 原告张俊兰、乜振祥对已经分配的安置房即北区9号楼1－403室（面积为91.78平方米）回迁楼、北区9－2－61号储间14.12平方米、东区10号楼2－3-03室（面积为85.43平方米）商品房一套无异议，只表示其中拆迁的223.68平方米的宅基使用权是属于原告乜桂花的。在已分配的安置房中，其中北区9号楼1－303室（面积为91.78平方米）被告已入住。 以上事实，由原被告双方提交的证据及庭审笔录在卷为凭。 本院认为，原告乜桂花、原告张俊兰、被告乜桂敏、委托被告关瑞杰与开发公司协商拆迁安置补偿事宜，双方之间形成委托合同关系。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。我国《合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。被告关瑞杰代表各被拆迁人与开发公司签订了拆协字第083号《郑里马村城中村改造拆迁安置补偿协议书》，各方对拆迁总宅基面积635平方米没有异议，且基于原拆迁宅基面积635平方米已经安置选择了相应的回迁楼房或商品房，各当事人对此不持异议，本院对第083号总拆迁协议的效力予以确认。但原告对拆分后拆迁协议所分配到原告、关瑞杰、乜桂敏名下的面积有异议，即各方对635平方米如何拆分，各占多少面积产生纠纷。 被告关瑞杰主张签订拆分协议时是按照原告张俊兰夫妻的意愿做出的分配，但原告张俊兰、乜振祥对关瑞杰、乜桂敏二人就635平方米拆迁面积代理签订拆分协议的行为均不予追认，而被告关瑞杰亦未提交证据证明当时签订拆分协议时已征得了被代理人即张俊兰的授权或同意，由被告关瑞杰承担不利的法律后果，故行为人实施的行为未被追认的，对被代理人不发生效力。各被拆迁人之间就已置换的636.21平方米的楼房应作重新分配。本案置换的楼房面积无论是商品房还是回迁房，无论是红线以内还是红线以外，根据第083号总拆迁安置协议均是按照1：1进行的安置，故在重新分配时应按照1：1进行分配。原告张俊兰、乜振祥均认可原登记于张俊兰名下的223.68平方米宅基使用权属于乜桂花，故乜桂花应置换的楼房面积为223.68平方米，原告张俊兰、乜振祥、乜桂花基于拆协字第083-1、083-3安置补偿协议取得的已分配各自名下的楼房，原告张俊兰、乜振祥、乜桂花均无异议。三原告要求确认拆协字第083-1、083-3号安置补偿协议无效，无实际意义。本院结合各方当事人已分配住房的实际居住情况，充分发挥物的使用价值，在原已分配房屋的基础上予以适当调整，即将拆迁协议上分配给乜桂敏的拆迁协议8-2-2204室117.7平方米调整至原告乜桂花名下，原告乜桂花表示超出其拆迁面积的可按每平方米7000元补偿给被告，原告的主张补偿价格高出拆迁协议上约定的补偿价格，本院照准。原宅基面积635平方米共置换楼房面积为636.21平方米，原告张俊兰、乜振祥表示对分配的楼房无异议且放弃不足部分的面积，本院照准。故多出的置换面积636.21-635＝1.21平方米，由原告乜桂花、被告乜桂敏根据原拆迁面积所占比例进行分割，即乜桂花应得223.68/（635-192）*1.21＝0.61平方米，被告乜桂敏分得0.6平方米，故乜桂花补偿给被告的价款为（220.22平方米+0.6平方米-117.7平方米-91.78平方米）*7000元＝79380元。被告辩称红线以外的面积与原告无关，缺乏事实与法律依据，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 确认被告乜桂敏与被告衡水恒丰房产地开发有限公司及何家庄乡郑里马村委会于2016年6月17日签订的拆协字第083-2号《郑里马村城中村改造拆迁安置补偿协议书》无效； 原第083-2号《郑里马村城中村改造拆迁安置补偿协议书》上置换的拆迁利益：即位于衡水市桃城区平方米）由被告乜桂敏享有，8号楼2－22－04室（面积为117.7平方米）由原告乜桂花享有；被告衡水恒丰房产地开发有限公司协助原告乜桂花、被告乜桂敏办理本款所涉楼房产权变更手续； 原告乜桂花于本判决生效之日起七日内给付被告关瑞杰、乜桂敏楼房置换面积差补偿费79380元； 驳回原告其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取10050元，由被告关瑞杰、乜桂敏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，向衡水市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 张联合 二〇二〇年十一月十九日 法官助理 高 锐 书 记 员 张晓静 ——