北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民初541号原告（执行案外人）：王彦梅，女，1966年1月13日出生，汉族，住山西省太原市鑫四海花园******。委托诉讼代理人：史慧娟，山西黄河律师事务所律师。被告（申请执行人）：北京中鑫智融投资基金管理有限公司，住所地北京市丰台区花乡郑王坟万柳桥****楼**。法定代表人：穆德荣，执行董事。委托诉讼代理人：李聪聆，北京市众鑫律师事务所律师。被告（被执行人）：葛军，男，1969年9月9日出生，汉族，住北京，住北京市西城区iv>第三人（被执行人）：山西鑫四海投资集团有限公司，住所地，住所地山西省太原市民营区经园路******iv>法定代表人：王爱芬，执行董事。委托诉讼代理人：粱玮，男，该公司工作人员。第三人：山西鑫四海房地产开发有限公司，住所地山西省太原，住所地山西省太原市民营区经园路****iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：李巧英。委托诉讼代理人：粱玮，男，该公司工作人员。原告王彦梅与被告北京中鑫智融投资基金管理有限公司（以下简称中鑫智融公司）、葛军及第三人山西鑫四海投资集团有限公司（以下简称鑫四海投资集团）、山西鑫四海房地产开发有限公司（以下简称鑫四海房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王彦梅之委托诉讼代理人史慧娟，被告中鑫智融公司之委托诉讼代理人李聪聆，葛军到庭参加诉讼。第三人鑫四海投资集团、鑫四海房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院缺席进行审理。本案现已审理终结。王彦梅向本院提出诉讼请求：1．停止对山西省太原市杏花岭区经园路283号鑫四海花园1幢1单元15层1501户房屋的强制执行；2．解除对山西省太原市杏花岭区经园路283号鑫四海花园1幢1单元15层1501户房屋（以下简称涉案房屋）的预查封；3．本案诉讼费由中鑫智融公司、葛军负担。事实和理由：王彦梅在2007年4月17日就与鑫四海房地产公司签订了《房屋认购协议》，王彦梅于2007年4月17日付清涉案房屋全部价款后，对涉案房屋进行了装修装饰，并与家人在涉案房屋内居住至今，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定，王彦梅在查封涉案房屋之前即已经付清全部购房款并合法占有该房屋，因此，王彦梅就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利。中鑫智融公司辩称，不同意王彦梅的全部诉讼请求。1．鑫四海房地产公司及山西鑫四海物业管理有限公司（以下简称鑫四海物业公司）为本案利害关系人，其出具的证据不应采信，更不能作为定案的依据；2．王彦梅所提交的证据，不仅无法证明其符合《执行异议和复议规定》第二十八条所规定的四种情形，而且涉嫌与被执行人串通合谋虚构交易、逃避执行。葛军辩称，与中鑫智融公司答辩意见一致，不同意王彦梅的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：（一）中鑫智融公司申请执行过程申请人中鑫智融公司与鑫四海投资公司（第一被申请人）、李珺（第二被申请人）、李玲（第三被申请人）、葛军（第四被申请人）、山西鑫四海大酒店有限公司（第五被申请人）、李国英（第六被申请人）、王爱芬（第七被申请人）、盖春梅（第八被申请人）、曹刚（第九被申请人）之间因《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》及《股份回购保证承诺函》所引起的争议仲裁案，北京仲裁委员会于2017年2月8日作出（2017）京仲裁字第0199号裁决书，裁决：“（一）第一被申请人向申请人支付4720.75万元回购编号为ZJXSH-08《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》项下股份，并向申请人支付违约金821万元；（二）第一被申请人向申请人支付504万元回购编号为ZJXSH-09《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》项下股份，并支付违约金84万元；（三）第二被申请人、第三被申请人、第四被申请人对前述第（一）项、第（二）项裁决项下第一被申请人应向申请人支付的款项承担连带清偿责任；（四）本案仲裁费485310元（已由申请人全额预交），由第一被申请人、第二被申请人、第三被申请人、第四被申请人共同承担，第一被申请人、第二被申请人、第三被申请人、第四被申请人应直接共同向申请人支付申请人代其垫付的仲裁费485310元；（五）驳回申请人其他仲裁请求。上述裁决各项，上述各被申请人应自本裁决书送达之日起十日内支付完毕。逾期履行的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息”。上述仲裁裁决生效后，中鑫智融公司向本院申请强制执行，本院以（2017）京02执180号立案执行。执行过程中，本院于2017年4月12日对网签预售给被执行人葛军的涉案房屋进行预查封。（二）本案房屋买卖情况王彦梅主张曾委托其兄王彦军与鑫四海房地产公司就涉案房屋签订房屋买卖协议。诉讼中，王彦梅提供其与鑫四海房地产公司签订的《房屋认购协议》，约定王彦梅购买鑫四海花园A座丙单元第15层30号房屋，总价为496201元。落款未标明日期。乙方签名处载有王彦军签名。2007年4月17日，鑫四海房地产公司为王彦军出具的收款收据，金额为100万元。诉讼中，王彦梅为证明付款情况，另提供出票日期为2007年3月28日，票号为GA/0101548947的银行承兑汇票，该汇票显示，出票人为廊坊市华路天宇金属制品有限公司，收款人为河北胜宝制管有限公司，金额为100万元，背书显示中间有海南钟联电力燃料有限公司背书给鑫四海房地产公司信息。2020年7月21日，鑫四海房地产公司出具的情况说明载明，王彦军于2007年4月17日让他的公司海南钟联电力燃料有限公司向我公司转让票面金额为100万元的银行承兑汇票（票号：GA/0101548947），用于支付王彦军购买的一套商铺和王彦梅购买的鑫四海花园A座丙单元第15层30号商品房的全部购房款项，因为王彦军代王彦梅签署了《房屋认购协议》和支付了购房款，我公司一并向王彦军出具了金额为100万元的收款收据。2020年7月26日，海南钟联电力燃料有限公司出具证明载明，2007年4月17日，王彦军让该公司以背书转让银行承兑汇票的方式代王彦军和王彦梅向鑫四海房地产公司支付王彦军购买商铺和王彦梅购买涉案房屋的全部价款100万元。王彦军与鑫四海房地产公司签订的《房屋认购协议》，约定王彦军购买鑫四海花园商铺一套，总价款为449040元。合同乙方买受人处载有“高宁虎代”字样。合同未载明签署日期。2020年7月26日，王彦军出具证明称，王彦军与王彦梅系兄妹关系，王彦梅电话委托王彦军购买涉案房屋，王彦军遂以其公司海南钟联电力燃料有限公司背书转让承兑汇票的方式支付涉案房屋全部购房价款。2020年4月8日，鑫四海房地产公司出具的情况说明。该情况说明载明，经与房管部门核实，《房屋认购协议》记载的鑫四海花园A座丙单元第15层30号房屋现为涉案房屋。为证明查封之前王彦梅对案涉房屋已占有使用，王彦梅提供了鑫四海物业公司出具查封日期之前的物业费收费单、暖气费收据、天然气单户收付对照表。同时，王彦梅还提供了《住宅室内装饰装修管理协议》。其中，物业费收费单显示，2019年6月4日王彦梅向鑫四海物业公司支付2007年5月9日至2020年5月8日物业费。暖气费收据均显示，入账日期为2019年7月25日。天然气单户收付对照表显示，2012年8月29日办卡，2012年9月10日站内充值300元，从2015年11月10日该费用用尽至2019年1月16日，发生欠费231.82元。另查，涉案房屋尚未办理房屋所有权证及初始登记。经本院现场勘查，目前该房屋处于空置状态，毛坯未装修。对此，王彦梅称，因物业公司管理滞后且其对涉案房屋质量存在疑虑，故其在对涉案房屋装修一段时间后停止了装修。此外，现场勘查过程中，案外人高宁虎称，其系海南钟联电力燃料有限公司会计，其受王彦军指派代王彦军与鑫四海房地产公司签署了购买商铺的认购协议。再查，王爱芬系鑫四海投资集团的法定代表人，同时也是鑫四海房地产公司的股东。葛军于2019年9月2日向北京市公安局朝阳分局经济犯罪侦查大队报案称北京中鑫智融投资基金管理有限公司被合同诈骗一案已被受理。上述事实，有《房屋认购协议》、收据、不动产权利及其他事项登记信息、执行裁定书及各方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，本案争议焦点系王彦梅是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，王彦梅提交的《房屋认购协议》并未载明签署日期。其次，王彦梅主张其委托王彦军与鑫四海房地产公司就涉案房屋签订买卖合同，并由王彦军控制的海南钟联电力燃料有限公司支付相应购房款。海南钟联电力燃料有限公司出具的证明载明，其为涉案房屋及王彦军的商铺共支付100万元，但该金额大于两套房屋应付购房款的数额。同时，考虑到王彦军在该小区有数套房产，故王彦梅提交的现有证据尚不足以证明其所主张的付款行为与涉案房屋购房款之间的关联性。最后，根据查明的事实及现场勘查的情况，涉案房屋为空置状态，王彦梅对此亦予以认可。此外，王彦梅提供的物业费收费单、暖气费收据均显示缴费日期或入账日期为查封之后。王彦梅虽提交了天然气单户收付对照表，但对于空置的房屋为何发生天然气费用并未作出合理说明。故综合在案其他证据，尚不足以证明王彦梅于查封之前已实际占有涉案房屋。综上所述，王彦梅对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，不能排除人民法院的强制执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回王彦梅的全部诉讼请求。案件受理费8743元，由王彦梅负担（已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 陈雨菡审 判 员 蒋春燕审 判 员 高宝钟二〇二〇年十一月三十日法官助理 王一洲书 记 员 张 璐书 记 员 孙 涵