江苏省无锡市滨湖区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0211执异92号案外人：无锡胜港家具有限公司，住所地无锡市锡山经济开发区芙蓉四路28号。法定代表人：丁治青。委托诉讼代理人：陆鸿亮，江苏法舟律师事务所律师。申请执行人：江苏常熟农村商业银行股份有限公司无锡分行，住所地无锡市滨湖区太湖新城嘉业财富中心２、３-1601-3-1606。负责人：徐开明，该行行长。委托诉讼代理人：王科，江苏君金律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈薇，江苏君金律师事务所律师。被执行人：无锡东商新型建材有限公司，住所地无锡市锡山经济开发区芙蓉四路以北。法定代表人：赵田英，该公司董事长。委托诉讼代理人：张天力，江苏文方律师事务所律师。被执行人：无锡木集工坊木业有限公司，住所地无锡市惠山区洛社镇梅泾村。法定代表人：吴凤。被执行人：无锡华成轩明清家具有限公司，住所地无锡市江海西路民丰桥西。法定代表人：吴国洪。被执行人：吴国洪，男，1966年10月19日生，汉族，住无锡市梁溪区。被执行人：张小莉，女，1976年4月4日生，汉族，住无锡市梁溪区。江苏常熟农村商业银行股份有限公司无锡分行（以下简称常熟农商行无锡分行）与无锡东商新型建材有限公司（以下简称东商公司）、无锡木集工坊木业有限公司（以下简称木集工坊公司）、无锡华成轩明清家具有限公司（以下简称华成轩公司）、吴国洪、张小莉金融借款合同纠纷执行一案中，案外人无锡胜港家具有限公司（以下简称胜港公司）对本院未带租拍卖无锡市锡山区芙蓉西四路28号（以下简称××路××号）房屋及土地不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。经审查查明，原告常熟农商行无锡分行与被告东商公司、木集工坊公司、华成轩公司、吴国洪、张小莉金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月19日作出（2018）苏0211民初7771号民事判决书，该民事判决书确认：被告东商公司归还常熟农商行无锡分行借款本金2610万元，期内利息143165.74元及逾期罚息、复利，律师费用700163.31元；木集工坊公司、华成轩公司、吴国洪、张小莉对东商公司上述判决义务承担连带清偿责任，木集工坊公司、华成轩公司、吴国洪、张小莉履行上述保证义务后有权向东商公司追偿；如东商公司未能履行上述判决义务，常熟农商行无锡分行有权就东商公司提供抵押的××路××号房屋（锡开国用（2010）第0052号、锡房权证字第Ｘ××1号、锡房权证字第Ｘ××2号）折价或者拍卖、变卖所得价款在最高额5961.75万元的范围内优先受偿上述债权及诉讼费用。东商公司不服，提起上诉。2019年9月19日，无锡市中级人民法院做出（2019）苏02民终3609号民事判决书，驳回上诉，维持原判。常熟农商行无锡分行于2018年11月30日提出诉讼保全申请，本院审查后作出（2018）苏0211民初7771号裁定，立即冻结东商公司、木集工坊公司、华成轩公司、吴国洪、张小莉银行存款2630万元或查封其相应价值财产。同年12月12日，本院立案执行并出具（2018）苏0211执保1182号执行裁定书、协助执行通知书，查封××路××号土地及房产，查封时间三年。本次查封为首查封。因东商公司、木集工坊公司、华成轩公司、吴国洪、张小莉未履行自身付款义务，常熟农商行无锡分行申请强制执行。本院于2019年9月29日立（2019）苏0211执2990号案件执行。执行过程中，本院于同年10月22日，继续查封××路××号土地及房产。11月6日，本院作出（2019）苏0211执2990号执行裁定书，拍卖被执行人东商公司所有的××路××号不动产权及土地。胜港公司提出带租拍卖请求，本院未予准许。案外人胜港公司不服，提出执行异议称，其与东商公司于2010年5月8日签订房屋租赁合同，约定东商公司将××路××号的二号、三号房屋，面积约9000㎡，租赁给其作厂房使用，租赁期限自2010年6月29日至2028年6月28日。年租金585000元，前五年一次性交纳东商公司2925000元，先付后用。五年过后租金的交纳为每三年一次，即1755000元，交付期限为前一阶段到期后的一个月以内。东商公司收取租金时必须提供书面的付款账户并出具由税务机关或县以上财政部门监制的收租凭证。2018年5月15日，双方就该房屋再次签订租赁合同，对租期、租金数额及支付约定作变更调整，租期自2018年5月5日至2033年5月4日。其与东商公司租赁合同签订时间早于常熟农商行设立抵押和法院查封时间，其按约支付租金并一直占有使用房屋至今，请求法院依法带租拍卖、变卖东商公司名下××路××号不动产及土地，拍卖、变卖后阻止东商公司向拍卖、变卖受让人移交占有该房屋及土地。案外人胜港公司为证明其主张，向本院提交如下证据：1.2010年5月8日房屋租赁合同1份，证明东商公司将××路××号房屋的二号、三号房屋出租给其作厂房使用。2.胜港公司制作的房租付款明细表1份，证明其自2014年12月至2017年12月27日期间房租付款情况，共计支付房租2723650元。3.银行承兑汇票3张，出票日期为2016年1月19日的承兑汇票1张，金额10000元；出票日期为2016年2月3日的承兑汇票2张，金额分别为50000元，证明其分别于2016年3月25日、4月7日、4月12日以承兑汇票形式支付东商公司租金50000元、50000元、10000元。4.发票3张，证明其支付东商公司2012年租金300000元，2013年租金585000元，2015年租金585000元。5.胜港公司制作的电费付款明细表1份、东商公司收条21张及聘用合同1份，证明胜港公司2011年4月1日至2013年4月2日缴纳电费情况。2017年1月1日由××路××号全体房西协会聘请乔平负责水电保障并收取水电费。6.（2014）锡法民初字第00664号民事调解书1份，证明胜港公司经营地早已在××路××号房屋内。7.行政处罚决定书1份，载明2017年1月4日无锡市公安消防支队锡山区大队消防监督员对胜港公司（地址：无锡市锡山区××路××号，法定代表人：丁治青）进行检查，发现该单位南北生产车间之间搭建大棚，占用防火间距，违反法律规定，给予行政处罚，证明胜港公司2017年1月4日至今占有使用上述房屋的事实。8.东商公司出具的情况证明1份，说明胜港公司承租东商公司××路××号二号楼和三号楼房屋用于生产经营，截止到2018年5月份租金已支付完毕，双方租金结清。9.2018年5月15日房屋租赁合同1份，证明东商公司将××路××号二号、三号楼及相关附属空地出租给胜港公司，租期自2018年5月15日至2033年5月14日，年租金540000元，胜港公司于合同签订后90日内一次性缴纳五年租金2700000元，之后每次缴纳租金于上期租金到期前三十日内由乙方支付甲方后五年租金。10.东商公司出具的收条1张，证明胜港公司实际支付东商公司2018年5月15日至2023年5月14日租金2700000元。申请执行人常熟农商行无锡分行、被执行人东商公司、木集工坊公司、华成轩公司、吴国洪、张小莉未提交答辩意见。另查明，2017年11月22日，常熟农商行无锡分行在××路××号房屋上分别设立一般抵押和最高额抵押。以上事实，由无锡市不动产（房屋）登记簿证明、执行材料、当事人陈述等在卷佐证。本院认为：案外人请求带租拍卖标的物，需要考察租赁设立时间是否早于抵押权设立时间、法院查封时间。本案抵押权设立时间为2017年11月22日，查封时间为2018年12月22日，抵押时间早于查封时间，本案的争议焦点为胜港公司与东商公司之间的租赁关系能否对抗抵押权人权利。订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。承租人主张带租拍卖并阻止向受让人交付房屋，应就抵押权设立前承租人是否已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，且是否已按约支付租金、是否实际占有使用租赁物等进行举证。本案中，胜港公司请求带租拍卖××路××号房屋，并阻止向受让人交付房屋，应就其与东商公司在抵押前签订了合法有效的合同，且实际支付租金及实际占有使用该房屋进行充分举证。为实现带租拍卖、阻止交付目的，胜港公司向本院提交了其于2010年5月8日与东商公司签订的租赁合同。该合同载明租金支付前五年为一次性付清2925000元，之后为每三年支付1755000元，交付期限为前一阶段到期后的一个月以内，东商公司收取租金时必须提供书面的付款账户并出具由税务机关或县以上财政部门监制的收租凭证。胜港公司提交的租金支付证据中，仅有2012年、2013年和2015年的租金发票凭证，其中2012年发票金额为300000元，与双方约定的租金金额不符；提交的2016年三张银行承兑汇票载明的出票人、收款人、被背书人均与本案无关，无法证明为支付租金所用；上述租金支付方式与合同约定不相符，胜港公司未作出合理解释，自行制作的房租付款明细表及东港公司出具的情况说明，无其他证据佐证，无法达到其按约支付租金的证明目的。关于胜港公司实际占有使用情况，其仅提交了自行制作的2011年4月1日至2013年4月2日电费付款明细及东商公司电费收条，不足以证明其实际缴纳情况，未提交2017年1月1日至今电费缴纳情况及水费等其他证据，无法到达其实际占有使用的证明目的。胜港公司虽提交2017年1月4日行政处罚决定书，证明其对××路××号房屋的使用情况，但在其无法证明租金已经实际支付的情况下，无法达到其请求带租拍卖的目的。关于2018年5月15日胜港公司与东商公司的租赁合同，设立时间晚于2017年11月22日抵押权设立时间，该租赁关系不能对抗抵押权人权利。综上，胜港公司未提交充分的证据证明其租赁关系足以对抗抵押权人权利，对于胜港公司要求法院带租拍卖××路××号房屋的异议请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回异议人无锡胜港家具有限公司的异议请求。如对本裁定不服,可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审 判 长  陈 燕人民陪审员  施秋珍人民陪审员  丁霞静二〇二〇年十一月三日法官 助理  徐 璐书 记 员  胡小丹本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。