重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0109民初7513号原告：重庆葆昌房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区冯时行路290号大学科技园7楼，统一社会信用代码91500109083063356C。法定代表人：刘强，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：程泉林，国浩律师(重庆)律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐忠安，国浩律师(重庆)律师事务所律师。被告：姚尉，男，汉族，1978年1月9日出生，住江西省南昌市。委托诉讼代理人：唐建，重庆进明律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖兴磊，重庆进明律师事务所实习律师。被告：梁倩青，女，汉族，1988年11月23日出生，住江西省南昌市。原告重庆葆昌房地产开发有限公司(以下简称葆昌公司)与被告姚尉、梁倩青商品房预售合同一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用普通程序于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告葆昌公司的委托诉讼代理人程泉林，被告姚尉及其委托诉讼代理人唐建、肖兴磊到庭参加了诉讼，被告梁倩青经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法决定缺席审理。本案现已审理终结。原告葆昌公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付剩余房款1650784元及违约金(以1650784元为基数，从2020年5月5日起按日万分之五计算至本金付清为止)；2、判令二被告向原告支付律师费41213.88元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月28日，原告与二被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定二被告购买原告开发建设的位于重庆市北碚区××房屋，合同价款为2123481元。支付方式为首付款分期和余款按揭付款，于合同签订当日付212348元，于2019年12月20日前付212348元，于2020年5月4日付212785元。上述三笔房款作为首付款占总房款的30%。同时约定，乙方应于2020年5月4日前签订按揭合同，按揭贷款金额为1486000元。截至目前，二被告逾期支付首付款164784元，以及按揭房款1486000元。经原告多次催促，被告仍未付清全部房款。为维护原告的合法权益，望法院支持原告的诉讼请求。被告姚尉辩称，1、被告已经按照合同约定支付了首付部分房款，并且也按照合同约定在2020年5月4日前向原告指定银行申请了贷款。但因原告消极配合被告申请银行贷款，也不明确答复被告能否贷款成功，导致贷款一致搁置。故被告并无违约行为，不应当承担违约金、律师费。2、因补充协议中关于按揭办理事宜和违约责任条款的约定系加重被告责任，免除原告方义务的条款，且系原告制作并反复使用的条款，故属于格式条款。因此该部分条款对被告不具有约束力。3、原告主张的违约金过高，要求进行调整。被告梁倩青未向本院作答辩意见。经审理本院认定事实如下：2019年9月28日，原告与二被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定二被告购买原告开发建设的位于重庆市北碚区××房屋，合同价款为2123481元。合同第五条：支付方式为首付款分期和余款按揭付款：乙方应分别于合同签订当日付清总房款的10%即212348元，于2019年12月20日前付清总房款的10%即212348元，于2020年5月4日前付清总房款的10%即212785元。上述三笔30%共同作为首付款。乙方拟向银行申请1486000元30年的银行贷款，经银行审查同意后，由乙方与银行办理贷款手续，其贷款由银行直接划给甲方，为乙方应付房款的一部分。乙方应于签订合同当日交清由甲方代收的相关税费(包括但不限于契税、印花税、权证工本费等)。乙方应于2020年5月4日前签订按揭合同，并在签订按揭合同当日按银行要求提供按揭所需的全部资料。乙方逾期签订按揭合同及逾期提供银行要求的全部资料，乙方应承担办理按揭贷款的违约责任。合同第十条乙方逾期付款违约责任约定：逾期超过30日，甲方不解除合同的，合同继续履行。自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与改期的实际已付款的差额确定。合同补充协议第五条关于分期付款的补充约定：乙方选择以分期付款的方式支付房价款的，则乙方应当按照买卖合同第五条约定的支付时间向甲方支付房价款。若乙方未按照约定时间支付相应房价款的，则至任意款项履行期限届满次日视为未付剩余全部房价款提前到期，乙方应当立即向甲方一次性付清剩余房价款，并按照买卖合同第十条约定承担逾期付款的违约责任。第六条关于按揭付款的补充约定：（一）、乙方选择以按揭贷款方式支付购房款的，向银行申请、办理贷款的义务属于乙方，甲方仅负有协助义务。乙方须在甲方推荐银行办理按揭贷款。双方在签订认购协议时甲方已经以口头或书面形式告知乙方办理按揭贷款所需的相关资料，乙方也知晓甲方所推荐银行办理按揭贷款的要求，并同意按照按揭办理银行的要求在签订买卖合同当日到甲方或按揭银行指定的地点办理按揭相关手续，并提供齐备按揭贷款所需资料；（二）、在乙方向银行申请按揭贷款过程中，因政府金融政策，乙方的资信、身份、资料等原因导致贷款金额、贷款年限、贷款利率发生改变的，乙方同意以银行最终审批结果为准。（五）、乙方应于签订买卖合同当日付清首付款，并交清由甲方代收的相关税费。因现行银行按揭政策所限，乙方同意向双方约定的银行办理按揭贷款，贷款金额、利率、年限以乙方与银行约定为准。乙方应无条件配合银行等相关单位办理贷款的申请、审批、获准手续，乙方自行承担房屋抵押贷款申请是否获得贷款银行批准的责任。（七）、乙方知晓现行房地产调控中银行政策可能会发生变化，乙方在签订买卖合同前已经对现行房贷政策作了充分的了解。虽然乙方结合自身实际情况与甲方协商确定了买卖合同约定的贷款数额，乙方仍然承诺若非任何甲方原因导致银行政策发生变化而拒绝批准乙方的全额或部分贷款申请时，乙方需在贷款银行或甲方发出书面通知10日内付清房款差额部分。第十八条第九款约定，因履行买卖合同及相关协议而发生诉讼，胜诉一方的律师代理费、诉讼费、保全费、担保费、执行费、鉴定费、差旅费等费用，由败诉方承担。第二十六条约定，双方同意将买卖合同第十条的违约责任变更为：乙方如未按买卖合同约定的时间付款，应当承担逾期付款的违约责任，乙方承担逾期付款违约责任如下：乙方逾期支付款项，自买卖合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日一次性向甲方支付该违约金。第三十条约定，买卖双方对本补充协议条款内容全部知悉和理解，本补充协议的签署是双方协商一致的结果，不是格式条款，不存在重大误解或显示公平的情形，本补充协议系双方的真实意思表示。2019年9月28日，二被告向原告支付房款212348元，2019年12月13日，二被告向原告支付房款212349元。2019年12月13日，二被告支付的契税、印花税共计63705元。2019年12月17日，二被告向原告支付房款48000元，支付了大修基金10600元。2020年7月11日，原告向被告邮寄《关于支付房款的催告函》，载明，“截至本函发出之日，你仍未支付首付款欠款金额164784元，亦未办理按揭贷款所需的全部手续或自筹资金支付按揭贷款部分对应的剩余房款。你的行为已经构成违约，现我司正式函告你：(1)、收到本函后3日内向我司支付首付款欠款金额164784元及相应违约金；（2）、收到本函后3日内办妥按揭贷款手续或自筹资金向我司支付按揭贷款部分对应的剩余房款及违约金”。被告认可收到上述函件。2020年9月14日，原告与国浩律师(重庆)事务所签订《法律事务委托合同》，乙方接受甲方委托，为甲方与包括本案被告在内的商品房销售合同案件提供法律服务。合同附件载明，本案的律师费为42305.27元。庭审中，原告举示重庆增值税专用发票二张，拟证明本案的律师应由二被告承担。被告对该证据三性不予认可，因委托代理合同系2020年9月14日签订，而发票开具的时间系在2020年9月11日，此时原告与代理人并未建立委托代理合同关系。被告举示《农业银行商业按揭贷款办理基础资料提供及预审意见》、《中国银行商业按揭贷款办理基础资料提供及预审意见》，拟证明被告分别于2020年4月26日、2020年6月23日向农业银行、中国银行申请按揭贷款。上述两家银行初审后均认为二被告提供的资料齐全、征信良好。但均要求首付4成、贷款128万元。农业银行以被告的账户过多为由拒绝贷款。原告又要求被告缴纳违约金后才配合办理贷款。因此，贷款事宜被搁置。贷款事宜被搁置原因不在被告。原告对上述证据的三性均不予认可，因上述证据并无银行的印章，且预审意见中也未载明拒贷的理由。被告举示微信聊天记录，拟证明被告按照原告的要求去指定银行申请贷款，但原告单方面要求首付比例调整为4成，并且要求被告支付违约金后才配合被告申请贷款。故系原告违约。原告对该证据三性均不予认可。原告认为，双方签订的合同补充协议第六条已经对按揭贷款的具体操作方式和流程，以及原告或者被告原因导致银行未批准或未全部批准被告的按揭贷款事宜进行了明确约定。在本案中，并非因原告的原因导致被告未成功申请银行贷款，而系被告自身原因导致。被告举示付款计划表，拟证明原告的置业顾问给被告计算的付款计划，被告已经按合同约定足额付款，没有违约。原告对该证据三性不予认可。被告举示贷款结清证明，拟证明被告的贷款全部结清，符合贷款条件。原告认为该证据与本案无关。被告申请证人郭某某出庭作证，郭某某陈述，我是代理卖原告的房屋。被告姚尉是我的老客户。当时带姚尉去看房子时，因其征信存在问题。后来由原告联系了银行，确定了姚尉可以贷款。因姚尉办理的首付分期，今年去办按揭时，银行说办不到贷款。我们当时去了好几个银行。原告还叫我们给被告找银行办理贷款。但因为银行不做直客，原告也不愿意去沟通。原告后来又找了银行说被告可以贷款，但银行要求被告付4成首付款，被告也同意付4成。但原告说银行不能保证可以贷款成功，被告认为没有保证，就没有再付款。拟证明被告积极办理贷款手续，但原告不予配合。并且双方也达成了付4成首付款的约定，但因原告不能明确答复贷款能否成功。所以造成原告不配合办理贷款手续。原告对证人证言真实性不发表意见，但认为，被告被拒贷的原因系：1、被告的信用卡过多；2、本案被告本身已经逾期支付第三次首付款，在首付款没有付清的情况下，不可能办理银行贷款。被告陈述：1、其认为原告违约的情形是，签订合同时，原告没有与我核对合同条款；合同的有些条款违反了平等原则；原告没有兑现其承诺。2、银行拒绝贷款的原因系我的账户过多；3、2020年4月26日，我去农业银行申请按揭贷款，银行要求把首付比例提高到4成。因我的账户过多，贷款办理不成功。所以，我没有将最后一笔首付款支付给原告。本院认为：本案原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。故上述合同当属合法、有效。其中合同补充协议第二十六条第一款、第六条第一、二、五、六、七款系针对乙方逾期付款违约金的调整以及乙方按揭付款的补充约定，并非属于不合理地免除或者减轻原告责任、加重被告责任、限制被告主要权利的情形。故本院对被告抗辩上述条款对其无约束力的意见，不予支持。原被告双方应当按照合同的约定内容履行各自的义务。根据买卖合同第五条关于支付方式的约定，被告应当于合同签订当日付212348元，于2019年12月20日前付212348元，于2020年5月4日付212785元。但根据本案已经查明的事实，被告于2019年9月28日向原告支付房款212348元，于2019年12月13日向原告支付房款212349元，于2019年12月17日向原告支付房款48000元。截至目前，仍有164784元的首付款尚未支付。故对原告诉称，被告存在逾期支付首付款的意见，本院予以支持。根据本案被告自认因其账户过多，导致银行拒贷。故对其抗辩因原告原因导致银行拒贷的意见，本院不予采信。双方签订的合同补充协议第五条关于分期付款的补充约定：乙方选择以分期付款的方式支付房价款的，则乙方应当按照买卖合同第五条约定的支付时间向甲方支付房价款。若乙方未按照约定时间支付相应房价款的，则至任意款项履行期限届满次日视为未付剩余全部房价款提前到期，乙方应当立即向甲方一次性付清剩余房价款，并按照买卖合同第十条约定承担逾期付款的违约责任。因被告存在首付款逾期，原告援引上述条款约定诉称要求被告向其支付按揭贷款1486000元的意见，本院予以支持。故被告应向原告支付剩余房款1650784元(1486000元+164784元)。合同补充协议第二十六条第一款对乙方逾期付款的违约金予以了约定，但按逾期应付款的日万分之五的标准明显过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条对违约金的规定可知，合同法虽赋予了双方当事人拥有对违约金数额、计算方法的意思自治，但因违约金的性质是以补偿为主，以惩罚为辅。故本院将逾期付款违约金调整为，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计息。根据合同补充协议第五条关于分期付款的补充约定，被告应向原告支付逾期付款的违约金(以1650784元为基数，从2020年5月5日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至本金付清为止)根据双方签订补充协议第十八条第九款关于违约方应当向守约方承担因诉讼而产生的律师费约定，因被告存在逾期付款的违约行为，且其抗辩的其认为原告违约的情形并无证据予以佐证。故对原告诉称要求判令二被告向原告支付律师费41213.88元的意见，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告姚尉、梁倩青于本判决生效之日起10日内向原告重庆葆昌房地产开发有限公司支付剩余房款1650784元及违约金(以1650784元为基数，从2020年5月5日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至本金付清为止)；被告姚尉、梁倩青于本判决生效之日起10日内向原告重庆葆昌房地产开发有限公司支付律师费41213.88元；三、驳回原告重庆葆昌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20525.69元，保全费5000元，由被告姚尉、梁倩青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长 黄 飞人民陪审员 袁 野人民陪审员 杨 辉二〇二〇年十一月十四日书 记 员 谢晓庆