广东省深圳市宝安区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0306民初36617号原告：霍金妹，女，汉族，身份证地址：广东省深圳市宝安区。原告：陈韦豪，男，汉族，身份证地址：广东省深圳市宝安区。两原告的共同委托诉讼代理人：钟山，广东邦德尔律师事务所律师。被告：陈丰国，男，汉族，地址：广东省大埔县。委托诉讼代理人：叶仕容，广东诚公（龙华）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何林健，广东诚公（龙华）律师事务所实习律师。原告霍金妹、陈韦豪与被告陈丰国合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员何冰清独任审判，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人钟山、被告陈丰国及其委托诉讼代理人叶仕容、何林健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判决被告拆除涉案地块上已建成的房屋；2、判决被告向原告交付涉案地块；3、判决被告赔偿原告原建筑损失计人民币20万元；4、判决被告赔偿原告租金损失计人民币366000元（自2009年4月18日开始，按每月人民币3000元的标准向原告赔偿租金损失，直至被告向原告交付涉案房屋之日止。暂计算至2019年6月17日）；4、判决被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告陈韦豪与被告于2009年4月18日签署了一份《合作建房协议书》，约定就原告霍金妹拥有的位于深圳市宝安区乡村居民自留用地（占地面积约139.95平方米），合作兴建一栋带电梯住宅楼。由原告陈韦豪负责出地，被告负责出资及施工。2015年4月9日，深圳市宝安区原村民非商品房住宅建设管理领导小组办公室对涉案地块发出《施工通知书》，准予施工，但核定该地块基地面积为100平方米，建筑面积为480平方米。因按该《施工通知书》的要求，涉案地块只可能建成四层左右，不允许建成高层。但被告却保证可以建成八层以上房屋。双方于2015年4月30日签署《补充协议书》，明确被告保证建成八层建筑，如在八层以下，被告保证原告有四层建筑。八层以上建筑按原协议分配。但至2016年1月15日，房屋建设也只完成四层的主体结构及部分外墙，之后工程一直停工。原告为维护自身权益，向深圳市宝安区人民法院提起诉讼。2019年4月23日，深圳市宝安区人民法院作出（2019）粤0306民初2945号《民事判决书》，认为双方所签署的合作建房协议无效。在将原告原地上建筑物拆除后，被告作为负责施工的一方，委托不具备施工资质的施工队进行房屋施工，且所建设房屋违反《施工通知书》的要求。被告应对其违规行为承担责任。为维护原告的合法权益，原告特提出起诉，望贵院依法支持原告的诉讼请求。被告答辩称，一、我方无须拆除涉案地块上已建成的房屋。涉案地块上建造的房屋于2015年7月被相关行政管理部门以用地超出审批范围等理由要求整改、停止施工。故针对该房屋的处置，应由相关行政管理部门决定。相关事实在(2019)粤0306民初2945号中被确认。二、原告无权要求我方向其交付涉案地块。然《合作建房协议书》被法院确认无效，根据《合同法》第五十八条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，在我方向原告交付涉案地块时，原告应向我方返还保证金100000元及赔偿我方为建设涉案房屋而支付的全部费用，暂计为200万元。故在原告向我方返还保证金及赔偿金之前，原告无权要求我方向其交付涉案地块。三、我方不需要赔偿原告原建筑损失费用，我方拆除涉案地块上的原建筑，是经过原告同意的。双方在《合作建房协议书》中有约定，“其余人民币75000元的保证金，乙方拆该楼的当天，乙方一次支付给甲方”，由此可见，原告对我方拆除原建筑的情况的知情且认可的。既然原告对该情况知情且认可，我方当然不需要赔偿原告原建筑损失费用。四、原告要求我方赔偿租金损失，并无事实上及法律上的依据。原告要求我方赔偿租金损失，无事实上及法律上的依据，故该项请求当然不应得到贵院支持。被告向本院提出反诉请求：1、请求贵院依法判决二原告向我方返还保证金100000元；2、请求贵院依法判决二原告赔偿我方为建设深圳市宝安区房屋支付的全部费用，具体以法院指定的评估机构出具的评估报告为准，暂计为200万元；3、请求贵院依法判决二原告向我方支付上述房屋建设费用（暂计200万元）的利息，自2015年5月1日起按同期银行贷款利率5.75%计算到还清之日止（暂计至2020年4月30日为575000元）；上述三项暂计金额为2675000元；4、依法判决二原告承担本案的诉讼费、鉴定费、保全费。事实和理由：我方与原告霍金妹于2009年4月18日签订《合作建房协议书》。该协议约定，以原告霍金妹出地、我方出资的方式合作在深圳市宝安区（权属证书：深房地字第××号，所有人为原告陈韦豪）地块上拟建一栋13层半至15层半的房屋；我方须向原告霍金妹分两批共支付100000元保证金，合同签订当日支付25000元，在我方拆楼当日向原告霍金妹支付剩余的75000元；原告霍金妹负责协调当地政府、城建、执法等部门及村委、四邻的关系，确保施工顺利进行。随后，我方按照《合作建房协议书》的约定向原告支付了保证金10万元并拆除了旧房屋，按照《合作建房协议书》约定的层数对桩基的要求完成了桩基工程和房屋地面以上部分的建设。2015年7月建好第六层时，该房屋被相关行政管理部门以用地超出审批范围为由被停止施工并拆除了一层。此后，我方断断续续对该房屋进行了内外墙贴砖等装饰工程，但无法继续往上建设，停工至今剩余五层房屋，根据《合作建房协议书》的约定，我方的责任是出资和施工建设，原告负责协调当地政府、城建、执法等部门及村委、四邻的关系，确保施工顺利进行。因原告未能履行相关义务，最终导致了建设房屋被认定为违法。我方无法继续施工建设。原告霍金妹曾于2018年向深圳市宝安区人民法院起诉我方，请求法院判决解除《合作建房协议书》及向其赔付相关费用，该案经深圳市宝安区人民法院理后作出己生效判决（2019）粤0306民初2945号民事判决书，认定《合作建房协议书》无效，驳回了原告霍金妹的全部诉讼请求，《合作建房协议书》已被深圳市宝安区人民法院认定为无效合同，根据《合司法》第五十八条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还：不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，二原告理应退我方支付的保证金10万元；同时，鉴于我方为建造该房屋而支付出了200多万元，且该房屋无法过户给我方，故二原告应赔偿我方为此房屋建造所支付的200多万元。就赔偿我方损失事宜，我方与原告进行了多次协商，因原告同赔偿的金额远低于我方支出的实际费用，我方遭受的损失不能得到合理的赔偿而一直无法解决，原告的行为己侵害了我方的合法权益。因此，我方特提起反诉，诚望贵院判如所请。原告针对反诉答辩称，一、原告并没有收到被告支付的保证金10万元，所以原告不存在返还保证金的事宜。二、被告除了承建涉案房屋之外，还在相近之处同时承建了另一处房屋，被告在以200万元作为承建费用要求原告承担，明显有夸大之处，不排除其费用除了夸大之外还包含相近处房屋的建设费用。三、本案中房屋未能按时交付和完成施工的过错在于被告，被告应当对逾期以及双方合同最终被确认无效的损害结果承担过错责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月18日，原告陈韦豪作为甲方，被告陈丰国作为乙方，双方签订《合作建房协议书》，约定：1、甲方拥有位于深圳市宝安区乡村居民自留用地一块《宗地号为：Ａ214-××6》，占地面积约139.95平方米，甲方负责出地，乙方负责出资，甲乙双方就上述地块上合作兴建一栋带电梯停宅楼；2、由乙方提供全部建房资金，甲方不负责垫付建房资金。经甲、乙双方商量决定，本合同签订时，乙方要付给甲方10万元作保证金（分两批支付），合同签订当日，乙方先支付25000元（如果政府（村委）政策问题，不允许拆楼，甲方必须无条件退还25000元给乙方；其余75000元的保证金，乙方拆该楼的当大，乙方一次支付给甲方。甲方按工程进展返还保证金给乙方，具体返还保证金的约定如下：基础建好时，甲方返还乙方保证金25000元，第五层主体完成后，甲方退还75000元给乙方；3、该楼房拟建13层半至15层半，第一楼商铺甲乙双方各占一半，第二、三、四、五层的产权归甲方所有，第六楼层甲乙双方各占一半，第七楼（含第七楼层）以上归乙方所有。另查明，涉案合作兴建房屋的土地原有私宅1栋，登记权利人为霍金妹100%，建筑面积135.55平方米，已办理权属证书（深房地字第××号），为非市场商品房性质。2015年4月9日，深圳市宝安区原村民非商品房住宅建设管理领导小组办公室向霍金妹发出《施工通知书》，准予在福永街道福××社区下××号地块施工，核准施工基底面积100平方米，建设面积480平方米。2015年4月30日，原、被告签署《补充协议书》，被告保证房屋建设八层，如八层以下建筑，则保证原告拥有四层建筑，八层以上按原《合作建房协议书》分配。协议签订后，施工建设新楼，但于2015年7月被相关行政管理部门以用地超出审批范围等理由要求整改、停止施工。另查明，陈韦豪曾因涉案纠纷向我院提起诉讼，要求判令解除涉案《合作建房协议书》，并要求被告移交涉案土地并赔偿原告损失。我院经审理后作出（2019）粤0306民初2945号民事判决书，认定涉案合同无效，判令驳回原告的诉讼请求。庭审中，原被告确认涉案土地上原有建筑物已经拆除，拆除前由原告自住。再建工程断断续续施工，现已停工，原告称保留建筑五层，被告称保留建筑四层。本案审理过程中，原告申请对宝安区已建的四层主体结构进行工程造价评估。我院依法委托深圳市国晨工程造价咨询有限公司对原告申请的事由进行工程造价评估，深圳市国晨工程造价咨询有限公司于2020年9月17日作出《深圳市宝安区房屋工程》，评估结果载明：一、工程基本情况。该工程位于深圳市宝安区。主要内容：对已建的四层主体结构进行评估，内容包括桩、桩承台、筏板基础、混泥土柱、混泥土梁、混泥土板以及部分砌体、窗框安装。一层层高6.1米，二至四层层高2.95米；二、鉴定说明：图纸设计的不够详细，部分工程量为参照现场，结合常规做法计算工程量；三、鉴定结论对深圳市宝安区房屋的工程造价进行评估的价值为人民币1567725.77元。被告对该评估结果无异议，原告对该评估结果提出异议称，一、本次鉴定以被告提供的图纸作为依据进行工程量估算是错误的；二、鉴定机构选择错误的计量依据，导致案涉房屋工程量严重虚高；三、《工程造价鉴定意见书》中确定的措施项目费用与案涉房屋实际建造时支出情况明显不同；四、《工程造价鉴定意见书》中确定的规费税金项目与案涉房屋实际建造时支出情况明显不同。评估机构针对原告的异议答复如下：一、本次鉴定以被告提供的图纸作为依据进行工程量估算是错误的。回复：原告未提供图纸，只有被告提供图纸；我司是在现场丈量、复核图纸尺寸，现场能看到的都是采用实际丈量尺寸计算的，隐蔽的、现场看不到的参考图纸、结合常规做法计算工程量的。不存在估算错误。2、鉴定机构选择错误的计量依据，导致案涉房屋工程量严重虚高：回复：原告未提供图纸，只有被告提供图纸；我司是在现场丈量、复核图纸尺寸，现场能看到的都是采用实际丈量尺寸计算的，隐蔽的、现场看不到的参考图纸、结合常规做法计算工程量的。不存在选择错误的计量依据。三、《工程造价鉴定意见书》中确定的措施项目费用与案涉房屋实际建造时支出情况明显不同；回复：措施项目费用是根据深圳市政府部门发布的《深圳市建设工程计价费率标准》的费率参考范围推荐费率（按照深建价［2013］57号文中费率参考范围推荐费率）计取的，是保证人员安全必须要计取的。模板及支架费均依据定额计取。四、《工程造价鉴定意见书》中确定的规费税金项目与案涉房屋实际建造时支出情况明显不同；回复：规费税金项目是根据深圳市政府部门发布的《深圳市建设工程计价费率标准》的费率参考范围推荐费率按照深建价［2013157号文中费率参考范围推荐费率计取的。以上是我司对《工程造价鉴定异议书》的回函；鉴定报告是在实地测量的情况下进行鉴定的，因工程还有许多隐蔽部分不能实测实量，只能参考图纸和常规做法计算。本院认为，原告主张原、被告于2009年4月18日签订的《合作建房协议书》业已经我院作出的（2019）粤0306民初2945号民事判决书确认为无效，故要求被告拆除涉案地块已建房屋，返还涉案地块，并赔偿原告损失，被告对原告的主张不予认可，反诉要求原告赔偿被告已经支付的建设深圳市宝安区四层主体房屋的款项。结合庭审查明的事实，涉案深圳市宝安区四层主体房屋目前尚未拆除，该建筑尚未办理合法有效的报建手续，也没有房地产证，无法确定房屋所有权人。故本案应当先由行政机关对重建后的涉案建筑物的合法性进行审查，行政部门对建筑物进行处理后，当事人再就因履行合同而发生的纠纷向人民法院提起民事诉讼。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条之规定，裁定如下：一、驳回原告霍金妹、陈韦豪的起诉；二、驳回被告陈丰国的反诉。原告预交的受理费4730元，予以退还。被告预交的反诉受理费元，予以退还。原告预交的评估费41114.56元，由原告承担20557.28元，由被告承担20557.28元。如不服本判决，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  何冰清二〇二〇年十一月十八日书记员  谢晓帅书记员  林 倩附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第三十五条合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。《中华人民共和国物权法》第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。