北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初11759号原告：王建龙，男，1976年9月5日出生，汉族，山西省文水县人，现住北京市丰台区。委托诉讼代理人：侯济军，北京驰晟律师事务所律师。被告：高剑，男，1962年10月23日出生，汉族，住北京市海淀区。原告王建龙与被告高剑租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王建龙及其委托诉讼代理人侯济军到庭参加诉讼，被告高剑经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王建龙向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还原告2018年租金40万元，并支付违约金20万元；2．判令被告赔偿原告整修库房损失807153元；3．诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月23日，原告从被告处承租了位于房山区X镇X村X区X号的房屋和院落（租期十年、租金每年25万元、房屋建筑面积约2000平方米、院落约11亩），承租后经被告允许对该院落进行了整修，投资286000元。2017年4月，被告在原告不知情的情况下，将房屋及院落出售，并阻止原告继续使用。因原告急需库房维持正常经营，遂被迫承租被告位于房山区X镇X村的库房。由于该库房过于破烂，且没有住宿用房，根本不具备使用条件，需要大量修缮和增建。经双方协商，由原告对库房进行修缮和增建，被告将原告在X镇X村租赁库房时投资的房租与修缮施工费折价50万元，以冲抵原告租赁X镇X村库房的租金。2017年8月1日，原、被告签订《厂房租赁合同》，主要约定：原告承租被告位于北京市房山区X镇X村卓宸牧业南200米的厂房及其院落，用于仓储物流、商贸经营等；出租的厂房为钢结构，建筑面积约4520．36平方米，总租赁物占地面积约10亩，租赁期限为10年，自2017年8月1日起至2027年7月31日止；保证原告10年使用期且10年内不涨租金，租金每年40万元，每年8月1日前一次性支付一年租金；租赁期间双方必须信守合同，被告违约除赔偿损失外，还应全额退还当年的租金，若原告违约则当年剩余租金不退；任何一方违反本合同的规定，均须承担违约责任，按年度租金的50%向对方承担惩罚性赔偿；合同履行中发生争议，协商解决，协商不成，通过合同履行地的人民法院裁决。合同签订后，被告于2017年8月1日给原告出具收到2017年度租金40万元的收据。随后，原告开始对承租的库房进行大量修缮和增建，总投资约100万元，其中支付给施工方工程款807153元。2018年7月1日，原告提前一个月支付给被告2018年度租金40万元，被告给原告出具了租金收据。2018年10月，原告将其中约3000平方米库房转租给贾广盈使用，由于政府检查导致贾广盈无法经营，被迫解约搬离，给原告造成直接经济损失约50万元，且该3000平方米库房空置亦给原告带来巨大经济损失。2019年3月，被告的库房因属于违建，被强行拆除，被告临时给原告找了个地方把原告的库存商品进行存放。库房被拆除后，原告多次与被告协商退还租金并承担违约责任、赔偿原告修缮和增建等损失，均无果。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。高剑未当庭答辩，但于庭后向本院提交了书面答辩状，主要意见为：1．合同约定的房屋于2019年3月被政府拆除后，经与原告协商，又提供了同院内面积接近的其他房屋给原告使用，原告认可并一直实际使用至2020年10月，合同约定的使用目的已经实现，故原告要求返还租金没有事实依据；2．原告明知涉案房屋存在被拆除的风险，使用期限存在不确定性，仍然租用，应由其自行承担相应的风险，被告在签订和履行合同过程中均遵守了诚实信用原则，不存在租赁合同第9．1条约定的违约行为，原告不能据此要求答辩人承担违约责任；3．合同约定的出租房屋是被政府拆除的，应属不可抗力，因此按照合同“因自然灾害等不可抗力原因导致合同无法继续履行，双方互不承担责任”的约定，被告对原告不应承担责任；4．租赁合同中并没有约定原告可以在租赁场地上建造房屋使用，原告建造房屋也未与被告协商并经被告同意，且被告交给原告的房屋完全可以正常使用，故原告私自建造房屋的损失应由其自行承担。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。王建龙围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院审查，对本案事实认定如下：1．王建龙于2017年2月23日从高剑处承租了位于房山区X镇X村X区X号的房屋和院落，租期十年，期间王建龙出资对该院落及房屋进行了整修；2．由于高剑的原因，上述租赁关系未能如约履行，双方经协商于2017年8月1日重新签订了一份《厂房租赁合同》，主要约定：王建龙（乙方）承租高剑（甲方）位于北京市房山区X镇X村卓宸牧业南200米的厂房及院落，用于仓储物流、商贸经营等；出租的厂房为钢结构，建筑面积约4520．36平方米，总租赁物占地面积约10亩，租赁期限为10年（自2017年8月1日起至2027年7月31日止，因故先签五年，于2022年1月31日前如无重大特殊原因通知乙方，则自动延续后五年的租期）；保证原告10年使用期且10年内不涨租金，租金每年40万元，每年8月1日前一次性支付一年租金；租赁期间，如发生非乙方原因造成的自然损坏、人为损坏或屋面漏水等，维修费用由甲方承担，甲方应在接到乙方通知之日起三天内予以修缮，超过三天，乙方有权自行修缮，但费用由甲方承担，乙方自行维修的费用可直接从应付租金中予以扣除；租赁期间双方必须信守合同，被告违约除赔偿损失外，还应全额退还当年的租金，若原告违约则当年剩余租金不退；任何一方违反本合同的规定，均需承担违约责任，按年度租金的50%向对方承担惩罚性赔偿；因自然灾害等不可抗力原因导致合同无法继续履行，合同终止，双方互不承担责任；3．高剑收取了王建龙2017年8月1日至2019年7月31日的租金80万元4．合同履行中，王建龙对租赁物进行了修缮，并新建了厕所、渗水池和部分房屋，高剑未提出异议，王建龙共支出614799元；5．北京市房山区良乡镇人民政府于2018年10月15日向高剑发出《限期拆除通知书》，责令高剑于10月17日前自行拆除违法建设（未取得乡村建设规划许可证、建设工程规划许可证）并接受复查，因高剑未履行，北京市房山区良乡镇人民政府于2019年3月36日起开始强制拆除上述违法建设，高剑给王建龙提供了其它处所用于存放物品，本案所涉厂房已被拆除完毕；6．王建龙于2020年9月诉至本院。本院认为:出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中：高剑将未取得建设工程规划许可证建设的房屋出租给王建龙，双方之间的租赁合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效；合同无效，除合同中独立存在的有关解决争议方法的条款不受影响外，其它约定亦无效，因此该租赁合同中关于违约责任的约定同属无效，不能作为处理本案的依据；结合本案的具体情况，王建龙支付了2018年8月1日至2019年7月31日的使用费，但其只使用到2019年3月底，故未到期的使用费应由高剑退还，经核算为133333元；关于王建龙对租赁物的修缮和新建，修缮是为了租赁物的正常使用而无可厚非，但新建要依法依规进行，并非高剑明示同意或默示许可便可妄为，因此双方对违法建设被拆除和造成合同无效均有过错，应当各自承担相应的责任，依据公平原则本院酌定双方各占50%责任，故高剑应赔偿王建龙相应的经济损失307400元；王建龙主张的损失数额为807153元，理由和证据均不足，故本院对于王建龙的过高要求不予支持；高剑经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了当庭答辩和质证的权利，不影响案件的审理，本院依法缺席判决；关于高剑在庭后提交的答辩，经本院审查，其不同意承担责任的辩解不能成立，故本院不予采纳。综上所述，本院对王建龙诉讼请求中的合理部分予以支持，过高部分不予支持，对高剑的辩解不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、高剑与王建龙于2017年8月1日签订的《厂房租赁合同》无效；二、高剑于本判决生效后十五日内退还王建龙使用费133333元，并赔偿王建龙经济损失307400元，合计440733元；三、驳回王建龙的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9183元，由王建龙负担5228元（已交纳）；由高剑负担3955元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李立国二〇二〇年十一月十三日书记员  于 淼