广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初25120号原告：何艳辉，女，1984年10月24日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：龙早成，广东聚理律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市。法定代表人：黄某。被告：佛山市智家租赁服务有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某。两被告的共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告何艳辉诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、佛山市智家租赁服务有限公司（以下简称智家公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案后，依法适用简易程序，于同年11月12日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人龙早成、两被告的共同委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告智城公司签订的《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权转让期限超出二十年的部分无效；2.解除原告与被告智城公司签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的部分；3.解除原告与被告智家公司签订的《委托经营管理合同》；4.被告智城公司向原告退还物业使用权转让金199174元及利息（利息以199174元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，从起诉之日起计算至被告智城公司实际清偿之日止）；5.被告智城公司向原告支付违约金29876.1元；6.被告智家公司向原告退还策划推广服务费50000元、物业权益保障金132720元及利息（利息以182720元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，从起诉之日起计算至被告智家公司实际清偿之日止）；7.被告智城公司对被告智家公司的上述第六项债务承担连带清偿责任；8.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与被告智城公司签订了《物业使用权转让合同》，双方约定由被告智城公司向原告转让位于广东省佛山市南海区***商铺的物业使用权，被告智城公司应当于2020年5月31日前向原告交付上述商铺。原告为此向被告智城公司支付了使用权转让金。原告与被告智家公司签订《委托经营管理合同》，约定由被告智家公司对上述商铺进行统一策划推广及经营，原告向被告智家公司支付了推广服务费及物业权益保障金。《物业使用权转让合同》实为租赁合同，物业使用权转让期限超过20年部分应无效。被告智城公司逾期交付涉讼物业，应承担违约责任。《委托经营管理合同》合同目的无法实现，被告智家公司应退还款项。两被告实际上人员、财务、业务混同，构成人格混同，损害了债权人利益，应承担连带清偿责任。被告智城公司辩称，被告智城公司同意解除《物业使用权转让合同》，被告智城公司收取的转让款同意返还，不同意支付违约金。因疫情影响，被告请求从2021年6月30日开始分十二期退还。但推广运营费及物业权益保障金由被告智家公司收取，不同意返还。两被告为独立法人，对外自主开展经营及承担责任。被告智家公司辩称，1.原告与被告智家公司签订的《委托经营管理合同》合法有效。原告向被告智家公司出具《授权委托书》，委托被告智家公司接收物业并进行经营管理，原告对物业负有交付义务，因物业目前尚未实际交付。被告智家公司对《委托经营管理合同》的履行没有过错，但同意解除。2.被告智家公司同意退还物业权益保障金，但基于合同约定，无论合同基于何种原因解除或终止，策划推广费无需退还。此外，被告智家公司已进行了涉讼物业的前期推广和策划。原告自身存在违约行为，无权要求被告智家公司退还策划推广费及利息。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性无异议，本院经审查后确认当事人提交的证据材料的真实性并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2019年12月30日，原告（受让方、乙方）与被告智城公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区***商铺的使用权转让给乙方。使用权转让期限从合同签订之日起至2039年12月29日止。甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方。涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金199174元。甲方在2020年5月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底。甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之一的标准向乙方支付违约金。等等。被告智城公司确认收取原告支付的转让费199174元。原告（甲方）、被告智家公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方将涉讼物业委托乙方进行统一策划推广及经营管理。甲方同意在签约当日，一次性支付乙方策划推广服务费50000元和物业权益保障金132720元（物业权益保障金具体付款方式见附件），甲方确认上述50000元策划推广费用不与本合同约定的委托经营管理期限相关联，无论本合同基于何种理由提前解除或终止，乙方均无须向甲方退还上述50000元策划推广费。乙方确认，本合同因其违约或双方协商一致解除的，乙方退回甲方支付的物业权益保障金132720元。委托经营期限为8年，期限自该物业正式交付使用之日起计算。委托经营第1年至第5年，乙方每月应向甲方支付固定的经营委托收益2213元，实际经营盈亏由乙方承担。原告出具授权，委托被告智家公司代为办理物业的检验与接收手续等。被告智家公司确认收取原告支付的推广费50000元、物业权益保障金132720元。2020年10月14日，原告的起诉状送达给两被告。诉讼中，被告智城公司确认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续。各方确认原告已收取委托经营收益款2180元。本院认为，本案为租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”《物业使用权转让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，故超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告智城公司确认至本案庭审辩论终结之时，涉讼物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，则被告智城公司逾期交付涉讼物业，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告智城公司收到载有原告解除意思表示的起诉状之日（即2020年10月14日）解除。《委托经营管理合同》是在《物业使用权转让合同》约定被告智城公司能交付涉讼物业予原告出租的基础上签订，现《物业使用权转让合同》解除，《委托经营管理合同》丧失履行的基础，《委托经营管理合同》亦应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《委托经营管理合同》已经解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告智城公司收取的转让金199174元应退予原告。合同解除的过错方为被告智城公司，本院结合合同履行及解除情况、被告过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定被告以已付转让金的15%即29876.1元向原告支付违约金，原告的该项诉讼本院予以支持。至于利息，本院在判定违约金时已对原告的损失予以综合考量，对原告另行请求转让款计收利息不予支持。在被告智家公司未能举证履行推广服务义务的情况下，被告智家公司收取的推广服务费50000元、物业保障金132720元应退予原告，原告收取的委托经营收益2180元亦应退予被告智家公司，上述扣减后，被告智家公司尚应退还推广服务费47820元予原告。被告智家公司对合同的解除没有过错，对原告诉请利息，本院不予支持。两被告是独立法律主体，原告主张被告智城公司对被告智家公司的债务承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告何艳辉与被告广东广佛智城集团有限公司签订的《物业使用权转让合同》关于物业使用权出让期限超出20年部分的约定无效；二、确认原告何艳辉与被告广东广佛智城集团有限公司签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2020年10月14日解除；三、原告何艳辉与被告佛山市智家租赁服务有限公司签订的《委托经营管理合同》解除；四、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金199174元及支付违约金29876.1元予原告何艳辉；五、被告佛山市智家租赁服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还推广服务费47820元及物业保障金132720元予原告何艳辉；六、驳回原告何艳辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3738.28元（原告已预交），由被告广东广佛智城集团有限公司负担。被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳受理费3738.28元，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的案件受理费3738.28元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二〇年十一月三十日书记员  杨文晖