西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初10943号原告：中国建设银行股份有限公司西安曲江支行（原名称为中国建设银行股份有限公司西安东大街支行），住所地：西安市曲江新区。负责人：张婉文，该支行行长。委托诉讼代理人：蔡新鹏，陕西联强律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢少帅，陕西联强律师事务所律师。被告：刘军民，男，1970年2月15日出生，汉族，住西安市莲湖区。被告：陕西三鼎实业有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：李蔚义，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭荣利，女，1995年9月7日出生，汉族，住商洛市商州区，该公司员工。委托诉讼代理人：党睿，女，1982年1月5日出生，汉族，住西安市灞桥区，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司西安曲江支行与被告刘军民、陕西三鼎实业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员朱华独任审理，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司西安曲江支行（以下简称“建行曲江支行”）的委托诉讼代理人蔡新鹏、被告陕西三鼎实业有限公司（以下简称“三鼎公司”）的委托诉讼代理人郭荣利到庭参加了诉讼，被告刘军民经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行曲江支行诉称，2006年6月23日，其与刘军民签订《中国建设银行个人住房借款合同》，约定刘军民向原告借款人民币31万元，借款期限为288个月，借款实行浮动贷款利率，按月等额本息还款，刘军民如未按约还款，原告有权依约收取罚息，借款用于购买西安市莲湖区XX路XX幢XX单元XX层XX号房产，三鼎公司对此借款承担连带保证责任，随后各方在房屋管理部门办理了抵押登记。合同签订后，原告按照合同约定履行了自己的合同义务，向刘军民发放借款31万元，但刘军民却未按合同约定完全履行自己的合同义务，经原告多次催收，刘军民仍不履约。截至2019年12月28日，刘军民连续逾期6期未还款，明显违反合同约定，已经构成严重违约。现依照贷款合同之约定，原告有权宣布借款全部到期，要求刘军民立即清偿剩余全部借款本息及相关费用，有权依法对抵押物行使抵押权。综上所述，原告有权要求刘军民承担还款责任，要求三鼎公司承担连带保证责任。故诉至法院，请求判令：1、宣布贷款全部到期，刘军民立即偿还贷款本金187961.27元，利息3222.16元，罚息65.11元，复息37.63元，共计191286.17元（暂计至2019年12月28日）及至实际清偿完借款本息之日所产生的利息、罚息、复息；2、刘军民以其名下位于西安市莲湖区XX路XX幢XX单元XX层XX号房产承担抵押担保责任，原告对该抵押房产享有优先受偿权；3、三鼎公司承担连带保证责任;4、本案公告费、案件受理费、律师费及相关费用由被告承担。经询，建行曲江支行称其第四项诉讼请求目前仅产生案件受理费及公告费。被告刘军民未到庭，亦未提交书面答辩意见。被告三鼎公司辩称，刘军民已将本案涉诉房屋抵押登记给原告，原告应先就刘军民提供的房屋行使担保物权，担保物不足清偿部分再向三鼎公司主张。本次诉讼因刘军民的过错引起的，因此应当由刘军民承担本案案件受理费、公告费。经审理查明，2006年6月23日，刘军民（借款人）与中国建设银行股份有限公司西安东大街支行（贷款人，以下简称“建行东大街支行”）、三鼎公司（保证人）签订《个人住房借款合同》，约定刘军民向建行东大街支行借款31万元，用于购买三鼎公司出售的坐落于世纪春天第1幢2单元1层20103号房屋，建筑面积140.95平方米，借款期限为288个月，从2006年6月28日起至2030年6月28日止，合同还对贷款利率、罚息利率、保证责任、违约责任等内容进行了约定。合同第二十九条第一款约定，（一）贷款利率，本合同执行中国人民银行公布的个人住房贷款利率，月利率为5.325‰。本合同签订后、贷款首次发放前，如遇中国人民银行调整利率，则本合同将按新的利率政策执行。（二）罚息利率，1、罚息利率为月利率。2、借款人未按本合同约定用途使用借款的，罚息利率为在基准利率5.325‰水平上上浮50%。3、本合同项下借款逾期的，罚息利率为在基准利率5.325‰水平上上浮50%。本合同中借款逾期是指借款人未在每个还款期的结息日(最后一期为借款到期日)前偿还借款的行为。(三)利率的调整，在借款期限内，如遇中国人民银行调整个人住房贷款利率，自下年1月1日起，执行新的贷款利率和罚息利率。第三十三条第二款第（一）项约定，借款人的还款方法和还款金额采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币￥2107.26元。第三十六条第一款第（二）项约定，保证人在抵（质）押登记之前承担阶段性保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。当日，刘军民（甲方、抵押人）与建行东大街支行（乙方、抵押权人）签订《西安市房地产抵押合同》，约定为保证建设银行与刘军民于2006年6月23日所签订的610910003-011-2006000526号借款合同的履行，刘军民愿意以其拥有的房地产作抵押，建行东大街支行同意接受刘军民的房地产抵押，甲方提供的抵押房地产座落于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号，合同还对担保金额、担保范围等内容进行了约定。2006年6月28日，建行东大街支行向刘军民发放贷款31万元整。2006年8月11日，建行东大街支行取得《预售商品房（预购集资房）抵押登记备案证明》，对涉案房屋办理预抵押登记。另，建行东大街支行更名为建行曲江支行。2019年8月21日之后，刘军民再未归还借款本息。截至2019年12月28日，刘军民拖欠本金5728.61元、利息3222.16元、罚息65.11元，建行曲江支行遂宣布贷款提前到期，要求刘军民偿还全部剩余本金187961.27元及利息等。经询，三鼎公司称大证于2007年就办理完成，其于2008年通知刘军民提交办理房产证的资料，但刘军民一直没有来，后来其就无法联系刘军民了。建行曲江支行称因为只办理了预抵押登记，故其要求实现担保物权无法律依据，根据借款合同第三十六条第一款的约定，涉案房屋没有办理房产证，建行曲江支行未取得他项权利证书，故三鼎公司应当承担保证责任。上述事实，以上罗列证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，涉案《个人住房借款合同》、《西安市房地产抵押合同》，均系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，合同有效，各方当事人均应依约履行。合同签订后，原告依约向刘军民发放贷款，但刘军民于2019年8月21日后再未还款，其行为已构成违约。根据借款合同第十六条之约定，建行曲江支行有权宣布贷款立即到期，要求刘军民立即归还借款本息及相关费用，故建行曲江支行要求刘军民偿还贷款本金187961.27元、利息3222.16元、罚息65.11元（截至2019年12月28日）及自2019年12月29日起至贷款实际清偿之日的利息、罚息，于法有据，本院依法予以支持。借款合同第十六条第四款虽约定贷款人有权收取复利，但合同未明确约定复利的计算方式，故建行曲江支行要求刘军民支付复息，依据不足，本院依法不予支持。建行曲江支行就预抵押登记的涉案房屋是否享有优先受偿权。依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。该规定显示，抵押预告登记与抵押登记的法律效力并不相同，该预告登记虽具有公示性，但并未引起不动产物权设立和变动。抵押预告登记的权利人享有的是当抵押登记条件成就时可请求办理抵押权登记的请求权，未享有对预告登记的房屋的抵押权。建行曲江支行与刘军民虽已办理了预抵押登记手续，但因涉案房屋至今没有办理房产证，不具备办理正式的房产抵押登记手续的条件，建行曲江支行不享有对预告登记的涉案房屋的抵押权，故建行曲江支行要求对涉案房屋行使抵押权而享有优先受偿权，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。关于三鼎公司应否承担保证责任一节，借款合同第十二条约定三鼎公司承担连带责任保证，保证范围为借款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）；第三十六条第一款第（二）项约定，保证人在抵（质）押登记之前承担阶段性保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。涉案房屋至今没有办理房产证，故建行曲江支行要求三鼎公司对刘军民的上述债务承担连带保证责任，于法有据，本院依法予以支持，三鼎公司承担保证责任后，有权向债务人刘军民追偿。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘军民于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司西安曲江支行本金187961.27元、利息3222.16元、罚息65.11元（截至2019年12月28日）及自2019年12月29日起至贷款实际清偿之日的利息、罚息（利息、罚息按照《个人住房借款合同》约定的标准计算）。二、被告陕西三鼎实业有限公司对被告刘军民的上述债务承担连带清偿责任，被告陕西三鼎实业有限公司承担保证责任后，有权向被告刘军民追偿。三、驳回原告中国建设银行股份有限公司西安曲江支行其余诉讼请求。如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4126元，由被告刘军民、陕西三鼎实业有限公司承担；本案公告费300元，由被告刘军民承担。鉴于原告中国建设银行股份有限公司西安曲江支行已预交，被告刘军民、陕西三鼎实业有限公司于本判决生效之日起十日内将其应当承担的案件受理费、公告费一并支付原告中国建设银行股份有限公司西安曲江支行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  朱华二〇二〇年十一月二十七日书记员  魏艳20200113109431291610000920554171970021521120103610104197002151619211101019161000071978235720200526119128617234124126001