福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0503民初6497号 原告：陈伟峰，男，1975年11月2日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 被告：黄少群，男，1971年1月6日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 原告陈伟峰与被告黄少群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告陈伟峰到庭参加诉讼。被告黄少群经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 陈伟峰向本院提出诉讼请求：1、判令解除陈伟峰与黄少群关于丰泽区××路××幢××室的租赁协议；2、判令陈伟峰将位于丰泽区××路××幢××室腾空后交还给黄少群；3、判令黄少群向陈伟峰支付租金（含房屋占有使用费）及违约金（租金自2019年11月至交还房屋之日止，按每月200元计算；违约金按月租金日千分之三计算值实际支付之日止）。事实与理由：2018年9月29日，黄少群与陈伟峰签订一份《房屋租赁协议》，约定黄少群向陈伟峰承租位于丰泽区××路××幢××室，租期自2018年10月1日起至2019年9月30日止，每月租金人民币200元，租金按季缴交，于每季度前三日前缴纳，逾期每日按月租金的千分之三支付违约金。合同到期后，黄少群继续租用该储藏室，但租金仅支付至2019年10月份，对于2019年11月起至今的租金均未能支付。 黄少群未作答辩。 本院经审理认定事实如下：一、2018年9月29日，陈伟峰（甲方）与黄木山签订《房屋租赁协议》，主要约定：第一条，租赁房屋坐落于丰泽区××路××室××，建筑面积14.77㎡；第二条，租赁房屋仅作仓库使用，乙方不得擅自挪作他用；第三条租赁期限自2018年10月1日至2019年9月30日止，共12个月；第四条，该房屋月租金贰佰元整（￥200），租金按季度结算，首期租金乙方于当日交付给甲方，以后租金交付日期为每季度前三日，每逾期一日按月租金的千分之三向甲方支付违约金。第六条，甲方责任：1.甲方保证该房产权属明晰并对该房屋拥有合法、完全的处分权；2.甲方应予本合同生效之日起当日内，将该房屋交付给乙方。甲方逾期交付房屋的，每逾期一日按月租金的千分之三向乙方支付违约金。甲方逾期3日不能交房，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿相应损失。3.乙方承租期间，非乙方原因造成的承租房屋及其附属设施损坏，甲方负有修缮责任。甲方修缮房屋时，乙方予以协助，甲乙双方另行约定的除外。第七条，乙方责任：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并要求乙方在15天内退还房屋，①未经甲方同意，擅自将承租房屋转租、转借他人或擅自调换使用的；②未经甲方同意，擅自拆改承租房屋结构、损坏房屋或改变承租房屋用途；③拖欠租金累计达十五日；④利用承租房屋从事非法活动或存放危险品。第八条合同变更及解除，1.租赁期间，双方均不得无故解除合同。2.租赁期满，若乙方要求续租，需提前一个月向甲方提出甲方若不同意续租，乙方应退还房屋；如甲方同意继续租赁，则应续签租赁合同。在同等条件下，乙方有优先承租权。陈伟峰在甲方处签名，黄木山在乙方处签名。2019年5月，黄少群将该协议中乙方处“黄木山”的签名划掉，并签署自己的名字及公民身份号码，并开始向陈伟峰支付租金。 二、陈伟峰与黄少群的微信聊天记录为： 1.2019年11月30日，黄少群通过微信向陈伟峰转账200元，陈伟峰收取200元后称：“你家里有事能理解，这是10月租金，11月的你看什么时候方便也给一下。”黄少群未予以答复。 2.2020年1月23日，黄少群与陈伟峰进行语音聊天，同月24日，陈伟峰：“你昨天说先付些租金，什么时候转给我？”此后双方进行语音聊天。同年6月24日，陈伟峰：“储藏室的事，你这星期没来处理清楚的话，下星期我的律师就会直接起诉你。”黄少群未予以回复。 上述事实，有陈伟峰提供的身份信息材料、《房屋租赁协议》、微信聊天记录等证据以及陈伟峰的庭审陈述予以证实，而黄少群未到庭参加诉讼，亦未书面提出异议，视为自愿放弃答辩、质证等相关诉讼权利，本院予以认定。 本院认为，黄少群自愿将《房屋租赁协议》中的乙方变更为自己，而陈伟峰对此未持异议并接受了黄少群支付的租金，合同直接约束黄少群和陈伟峰，故黄少群与陈伟峰均应按照该合同约定享有和履行各自的权利义务。合同期限届满后，黄少群继续占有使用储藏室并向陈伟峰交付租金，陈伟峰接受了租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，陈伟峰与黄少群的租赁协议继续有效，租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可随时解除合同，故陈伟峰主张解除租赁合同，可予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，陈伟峰起诉要求解除合同，本院通过公告于2020年10月3日向黄少群送达了陈伟峰的诉求，故该房屋租赁合同已解除。合同解除后，黄少群继续占有使用租赁房屋缺乏依据，故陈伟峰主张黄少群应将租赁的房屋腾空交付，可予以支持。对陈伟峰主张的款项，本院分析认定如下：1.租金：自2019年11月1日起至黄少群收到起诉书之日2020年10月3日止，为2220元（200元/月×11个月+200元/月÷30日×3日）；2.房屋占用费。自合同解除之后，黄少群仍应按照合同约定的租金标准支付实际占有房屋期间相关费用，自2020年10月3日起至实际交还房屋之日止，按每月200元的标准计付；3关于违约金问题。房屋租赁合同约定了延迟缴纳租金，每逾期一日应按租金的日千分之三的支付违约金，双方关于违约金的约定偏高，本院酌情予以调整为所欠租金的30%支付违约金。黄少群经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第四百零二条，《最高人民法院》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、陈伟峰与黄少群之间的《房屋租赁协议》解除； 二、黄少群应于本判决生效之日起十日内将位于丰泽区××路××幢××室腾空后交还给陈伟峰； 三、黄少群应于本判决生效之日起十日内向陈伟峰支付尚欠的租金2220元、违约金666元； 四、黄少群应于本判决生效之日起十日内向陈伟峰支付自2020年10月3日起至实际交还储藏室之日起，按每月200元计付房屋占有使用费； 五、驳回陈伟峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元，由黄少群负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长 吴新竹 审 判 员 罗玉虹 审 判 员 李红艳 二〇二〇年十一月六日 法官助理 戴玉燕 书 记 员 郑昱淳 附本案引用的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。