河南省汝州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0482民初4757号原告：创新誉州（河南）房地产开发有限公司，住所地河南省汝州市，统一社会信用代码：法定代表人：闫全义，系该公司经理。委托诉讼代理人：郑宪顺，男，汉族，1969年5月20日生，住北京市西城区。（系该公司法务经理）委托诉讼代理人：史志浩，男，汉族，1989年9月2日生，住河南省汝州市。（系该公司员工）被告：刘红峰，男，汉族，1982年10月17日生，住河南省汝州市。原告创新誉州（河南）房地产开发有限公司诉被告刘红峰商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月1日立案后依法适用普通程序，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告创新誉州（河南）房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郑宪顺、史志浩到庭参加诉讼，被告刘红峰经本院合法程序传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创新誉州（河南）房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求:1、判令解除原被告之间的《商品房买卖合同》，将合同约定的房产归还给原告所有，由原告另行销售，用以抵偿原告作为保证人为被告偿还贷款的全部债务及利息，多退少补；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：一、房产买卖合同的约定及其履行情况。2018年1月5日，原被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号:2017122400008）,并于当月19日在汝州市房产管理中心登记备案，备案号为1367号。合同约定：被告购买原告开发建设的圣庄园9号楼东单元2101号房，建筑面积162.78平方米，单价为每平方米4453.86元，总金额为柒拾贰万伍仟元（72.5万元），付款方式为首付款22.5万元，贷款50万元。该合同附件四《合同补充协议》第三条第二款约定：办理个人住房贷款的买受人，如果买受人未向贷款银行还款，致使银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除《合同》，并对《合同》约定的商品房另行销售，销售的房款多退少补，如销售房款不足以弥补出卖人损失的，出卖人有权向买受人继续追偿。该房产于2018年3月2日交付被告装修并使用。现因被告未履行下述合同所约定的债务，导致债权人扣除原告保证金账户的本金共计645099.71元及相应利息，并将对应债权转让给原告所有。故，原告依法有权要求按上述《合同补充协议》第三条约定解除合同，收回房屋另行销售，用以抵偿被告应付的全部债务。二、农行借款合同的约定及其履行情况，2018年2月12日，被告与中国农业银行股份有限公司汝州市支行（以下简称“汝州农行”）签订《个人购房担保借款合同》，按银行要求，原告作为保证人在该合同中签字盖章，同时被告以所购房产提供抵押担保。同日，原被告及汝州农行另行签订抵押合同。合同签订后，汝州农行已经于2018年2月22日发放全额50万元贷款。但从2018年9月开始，被告未能按合同约定履行还款义务，导致汝州农行从原告的保证金账户扣款代偿房贷及违约金费用。至2020年3月10日，共扣原告保证金57780.53元，经原告多次催告被告，被告未能偿还，并最终导致汝州农行根据借款合同第1.4条的约定宣布贷款提前到期，并于2020年3月19日从原告的保证金账户扣款483532.39元用于提前还清全部借款。因此，被告拖欠汝州农行借款导致银行从原告处扣款共计541312.92元。三、首付贷合同及其履行情况。因被告首付款不足，在2017年11月30号向原告支付首付款11.5万元。另于2017年12月21日，被告委托深圳通用振兴金融服务有限公司（下称“通用振兴公司”）通过其运营的“深圳市小牛在线互联网信息咨询有限公司（以下简称“小牛在线”）的平台进行贷款。2017年12月22日，被告向小牛在线平台上的用户白伟、卜丽华等出借人处取得借款总额11万元用于支付首付款差额部分，并于12月23日审批通过并发放借款，但是，自2018年7月份开始，被告未履行首付贷还款义务，构成违约。为此，通用振兴公司扣除了原告保证金49831.26元元代偿被告的首付贷本息。之后，通用振兴公司于2019年2月21日受让了对被告的全部债权54540.05元，并将对被告的债权转让给原告，从原告账户扣除剩余债权本金53953.53元，两项金额共计103786.79元。原告受让债权转让的事实已经通知被告并且多次要求被告清偿但至今未能得到清偿。四、原告对被告享有全部的债权。参见附件一之《刘红峰贷款逾期信息一览表》，以上两项借款合同所产生的债权本金合计为645099.71元，截止2020年5月31日，利息、违约金暂计为23559.10元，共计668658.81元。为简化债权金额和违约金计算方式，原告要求从至2020年6月1日起，合并统一计算，以上述合计债权为基数，按年化8.82%的利率计算，直至债权全部实现之日为止。根据合同法之规定，合同应当全面适当地履行，被告人在签订合同并取得贷款和房产后，没有按照借款合同的约定偿还贷款机构的借款，导致原告不得不承担保证责任，为其代偿全部借款及违约金，给原告造成了巨大的经济损失。根据担保法第三十一条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。同时，根据《商品房买卖合同》附件四之《合同补充协议》的约定，原告亦有权通过解除合同、收回房产、另行销售的方式行使权利。特此具状起诉，请求人民法院依法查明事实，判如所诉，维护原告的合法权利不受侵害。被告刘红峰未到庭，亦未提交书面答辩意见。原告对自己主张的事实提供的证据有：第一组证据：原被告之间房屋买卖证据（1-36）1.1《商品房买卖合同》：证明双方房屋买卖合同相关约定（1-24）。1.2《合同补充协议》：证明原告有权解除合同，另行销售以追偿替被告代偿的债务（商品房买卖合同附件四20-22）。1.3付款、交房等凭证和文书一组：证明房屋买卖合同已经履行（25-36）。第二组：农行贷款相关的证据（37-82）2.1《个人购房担保借款合同》：证明被告被告在农行借款的事实及合同约定（37-49）。2.2《抵押合同》：证明抵押情况（50-55）。2.3《一手房贷款业务银行企合作协议》：证明保证金情况（56-63）。2.4农行借款凭证：证明农行已经按合同约定放款（64-64）。2.5《刘红峰银行贷款逾期信息一览表》及农行扣款凭证：证明被告未按借款合同约定还款，原告履行保证责任，代替被告偿还农行贷款共计541312.92元（65-79）。2.6汝州农行结清证明及业务凭证：证明原告已经改造保证责任，替被告付清农行全部贷款，并合法取得债权（80-82）。第三组：首付贷相关的证据（83-102）。3.1《咨询服务合同》：证明被告与深圳通用振兴公司存在借款咨询服务（83-84）。3.2《补贴服务协议》：证明被告与深圳通用振兴公司存在借款补贴服务（85-86）。3.3《借款合同》：证明被告通过小牛在线平台，签订借款合同的事实（87--94）。3.4《居间与管理服务合同》：证明被告与小牛在线平台存在居间与管理服务（95-97）。3.5《债权转让协议》：证明原告通过受让取得刘红峰首付贷剩余债权103786.79元（98-102）。第四组：汝州市不动产登记局不动产登记证明：证明被告在农行的贷款进行了预售品房抵押权预告登记，原告因代偿事实取得抵押权（103--103）第五组：催告函及微信记录截图：证明原告多次催促但被告拒不还款（104-112）。被告刘红峰没有证据出示。经审理查明，2018年1月5日，原被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号:2017122400008）,并于当月19日在汝州市房产管理中心登记备案，备案号为1367号。合同约定：被告刘红峰购买原告开发建设的圣庄园9号楼东单元2101号房，建筑面积162.78平方米，单价为每平方米4453.86元，总金额为柒拾贰万伍仟元（72.5万元），付款方式为首付款225000元，贷款500000元。合同签订后，汝州农行于2018年2月22日发放全额500000元贷款，该房产于2018年3月2日交付被告装修并使用。因被告首付款不足，在2017年11月30号向原告支付首付款115000元。2017年12月21日，被告刘红峰委托深圳通用振兴金融服务有限公司（下称通用振兴公司）通过其运营的“深圳市小牛在线互联网信息咨询有限公司（以下简称小牛在线）的平台进行贷款。2017年12月23日审批通过并发放借款，但自2018年7月份开始，被告未履行首付贷还款义务，通用振兴公司扣除原告保证金49831.26元代偿被告的首付贷本息。通用振兴公司于2019年2月21日受让了对被告的全部债权，并将对被告的债权转让给原告，从原告账户扣除剩余债权本金53955.53元，两项金额共计103786.79元。从2018年9月开始，被告未能按合同约定履行还款义务，导致汝州农行从原告的保证金账户扣款代偿房贷及违约金费用。至2020年3月10日，共扣原告保证金57780.53元，经原告多次催告被告，被告未能偿还，并最终导致汝州农行根据借款合同第1.4条的约定宣布贷款提前到期，并于2020年3月19日从原告的保证金账户扣款483532.39元用于提前还清全部借款。因被告未履行合同所约定的债务，债权人共扣除原告保证金账户的本金共计645099.71元及相应利息，并将对应债权转让给原告所有。原告受让债权转让的事实已经通知被告并且多次要求被告清偿但至今未能得到清偿，原告为此诉诸来院。本院认为，原告创新誉州（河南）房地产开发有限公司与被告刘红峰之间签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，中国农业银行汝州支行与原告创新誉州公司、被告刘红峰签订的《个人购房担保借款合同》、《房地产抵押合同》均为当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告将位于汝州市圣庄园9号楼东单元2101号房产于2018年3月2日交付被告，但被告自2018年9月开始未按合同约定履行还款义务，致使原告合同目的不能实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”合同法定解除的情形，故原告请求解除原被告间的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告刘红峰从小牛在线平台获得贷款110000元，在被告未能履行还款义务时，通用振兴公司受让被告全部债权103786.79元，并将该债权转让给原告；创新誉州公司作为购房合同的担保人，在被告刘红峰未履行还款义务时，中国农业银行汝州支行扣除保证金57780.53元，后从原告保证金账户上划走483532.39元，两项合计541312.92元。以上两项款项合计645099.71元，原告已经履行担保责任，根据原被告签订的附件四《合同补充协议》第三条第二款约定“办理个人住房贷款的买受人，如果买受人未向贷款银行还款，致使银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除《合同》，并对《合同》约定的商品房另行销售，销售的房款多退少补，如销售房款不足以弥补出卖人损失的，出卖人有权向买受人继续追偿”，汝州市圣庄园9号楼东单元2101号房产应退还原告创新誉州（河南）房地产开发有限公司。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、解除原告创新誉州（河南）房地产开发有限公司与被告刘红峰签订的《商品房买卖合同》；二、位于汝州市圣庄园9号楼东单元2101号的房产退还原告创新誉州（河南）房地产开发有限公司，原告退还被告刘红峰首付款115000元。如果未按本判决指间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11050元，由被告刘红峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  张红克审 判 员  张建明人民陪审员  蔡曙光二〇二〇年十一月二十一日书 记 员  雷 蕾