湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民初97号原告：金贻成，男，汉族，1963年12月23日出生，住怀化市鹤城区。诉讼委托代理人：候奎，湖南玉锋律师事务所律师。被告：怀化金顺房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区人民南路**。诉讼代表人：聂海平，怀化金顺房地产开发有限公司管理人负责。委托诉讼代理人：陈准。委托诉讼代理人：刘婷。原告金贻成与被告怀化金顺房地产开发有限公司（以下简称金顺公司）取回权纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金贻成及其委托诉讼代理人侯奎，被告怀化金顺房地产开发有限公司破产管理人工作人员陈准、刘婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金贻成向本院提出诉讼请求：责令被告排除对原告行使物业管理权的妨碍，撤除非法加装在原告所有住房上的门锁，具体范围包括原告所有的位于怀化市鹤城区××新区××（梧桐里）Ｂ栋405、601、602、803、1203、1403、1605、2003号住房。在诉讼过程中，原告变更其诉讼请求为：要求取回相关房款4393036元。在辩论终结后，原告再次向法院提交变更诉讼标的的申请书，将要求取回的房屋出售所得款项变更为2983889.58元。事实和理由：原告金贻成是原金顺公司的创始人、董事长。在开发金海名苑小区的过程中，将公司整体转让给毛哲平，但没有收到转让款。2013年金贻成向怀化市鹤城区人民法院提起诉讼，要求毛哲平及其担保人金顺公司支付公司股权转让款1800000元及逾期利息120000元。2013年10月11日鹤城区人民法院作出（2013）怀鹤民二初字第253号民事判决，判定毛哲平及金顺公司向金贻成支付1800000元欠款及120000元逾期利息。判决生效后，毛哲平及金顺公司均未履行判决确定的付款义务。2013年11月，金贻成向法院申请强制执行，怀化市鹤城区人民法院在2014年4月18日作出（2013）怀鹤执字第488-1号执行裁定，做出如下裁定：一、将被执行人金顺公司开发的坐落于鹤城区城东新区金海名苑楼盘住房Ｂ栋405、601、602、803、1203、1403、1605、2003号住房（住房面积约1071.03平方米。经双方自愿作价1826元／平方米，共计作价1966411.08元）抵偿给金贻成，以抵清被执行人所欠申请执行人欠款1800000元及逾期利息120000元，以及申请执行人所垫付的诉讼费、执行费、保全费46600元。二、申请执行人金贻成可持本裁定到有关机关办理相关产权登记手续。相关办证费用由申请执行人自行负责。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，金贻成已于2014年4月18日取得上述8套房屋的物权。因鹤城区法院裁定给金贻成的602号房屋涉及其他纠纷，金贻成并未取得该套房屋的所有权。2018年金顺公司进入破产重整，金贻成将剩下的债权向管理人申报了债权。但该公司在破产重整过程中，将金贻成的所有的8套房屋加装门锁，导致原告不能进出该栋大楼及住房，严重妨碍了原告对自己物业的居住和管理。请求人民法院判如所请。金顺公司辩称，1.鹤城区人民法院（2013）怀鹤执字第488-1号执行作出时，包括案涉8套房屋在内的金海名苑小区仍属于在建工程，未达到验收条件，不具备验收、交付条件，无法具备独立的物权，更无法办理产权登记，该裁定无法执行。2.金贻成通过债权申报，将案涉房屋从以物抵债还原为债权。金贻成在接受管理人谈话时亦已言明案涉房屋是对债权作出的担保。且本案起诉之前，原告未对管理人的审核结果提出任何异议，也未主张过物权。原告已经通过其债权申报以及确认债权的行为自行变更了其向金顺公司主张物权的意思，金顺公司也通过债权确认的方式对原告的意思变更予以了肯定。3.鉴于金贻成对债权审核结果无异议，法院才裁定批准了《破产重整计划》将案涉8套房屋纳入破产财产予以分配，肯定金顺公司对原告的债权清偿方式，作出（2018）湘12破4号之一民事裁定已经发生法律效力，具备强制效力，未经法定程序，任何单位和个人都不得变更。4.案涉房屋的网签已经法院依法解除，且金贻成也接受了金顺公司依据重整计划对其的清偿行为，金贻成已没有任何向金顺公司主张债权的依据。案涉房屋已经全部重新销售给了新的购房户，不存在给予原告物权的空间。5.金贻成主张的是排除对物业管理权的妨害，我们法律并未规定物业管理权，只有物业管理。物业管理与所有权的认定无关联，与本案无关联。6.在债权申报期间，金贻成仅向金顺公司主张了债权，其若对管理人的审查不服，应当向法院提出债权确认之诉而非物权排除妨碍之诉。另外金贻成的异议已超过了法定期限，法院不应予以受理。当事人诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人所提交证据无异议的证据，本院均予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于金贻成提交的湖南省怀化市鹤城区人民法院（2013）怀鹤执字第488-1号执行裁定书、2014年4月18日的执行和解协议、（2013）怀鹤民二初字第253号民事判决书、（2013）怀鹤执字第488号执行裁定书、2018年9月14日金顺公司管理人与金贻成的谈话笔录一份，金顺公司无异议，本院予以采信。对金贻成提交的中方农村信用社贷款计息清单及收回贷款凭证与金顺公司2011年8月29日的股东会决定与本案争议事实无关联性不予采信。对于金贻成提交的商品房买卖合同复印件，与金顺公司提供的本院（2018）湘12破4号之二所附“金海名苑”明细表登记的拟解除网签时登记的买受人姓名一致，本院予采信。对金顺公司管理人提交的金贻成申报债权材料、（2018）湘12破4号民事裁定书、（2018）湘12破4号之一民事裁定书、中国建设银行电子转账凭证，以及（2018）湘12破4号之二民事裁定书、（2018）湘12破4号之三民事裁定书，金贻成虽对人民法院确定债权、通过重整方案以及解除网签的民事裁定持有异议，但该法律文书系生效文书，本院均予采信。此外，鉴于争议双方对案涉8套房屋的在破产重整前的价值存在争议，但双方又均不申请价值评估。需要说明的是，本院在2019年办理案外人刘东溟、邓一墨与金顺公司商品房买卖合同纠纷一案以及金顺公司与怀化农村商业银行股份有限公司取回权纠纷一案当中过程中，曾依据金顺公司管理人以及该案怀化农村商业银行股份有限公司申请由委托了湖南新融达房地产土地资产评估有限公司对金顺公司名下“梧桐里”房地产项目中所涉及的51套房屋市场价值进行评估。考虑到本案争议的8套房屋与刘东溟、邓一墨等人的房屋均在“梧桐里”房地产项目，对本案争议房屋的现状价值具有参考价值，故本院就办理前述案件过程中根据当事人申请对外就金顺公司名下“梧桐里”房地产项目中所涉及的案外人刘东溟、邓一墨11套房屋在内的51套房屋市场价值进行评的事实向双方当事人征询意见。金贻成对该事实无异议，金顺公司对该事实无异议，但认为在该两案当中做出的房屋价值评估报告因怀化市农村商业银行撤诉不发生效力，而刘东溟、邓一墨与金顺公司商品房买卖合同纠纷一案该公司对该评估报告并不认可，应不予采信该评估报告。本院认为该金顺公司管理人在本院办理他案过程中向人民法院申请评估，对案涉房屋的价值具有参考意义，本院对该事实予以确认。结合当事人举证质证，本院确认案件事实如下：2013年5月22日，金贻成以股权转让合同纠纷为由以金顺公司及案外人毛哲平为被告向怀化市鹤城区人民法院提起诉讼，要求金顺公司与毛哲平连带偿还因股权转让产生的欠款1800000元及逾期付款利息300000元。该院审理后作出（2013）怀鹤民二初字第253号民事判决，认定金贻成原系金顺公司法定代表人，其于2011年9月2日将公司所有股权转让给毛哲平，毛哲平一次性补偿其3600000元。毛哲平已支付1800000万元，尚欠1800000元在2012年10月由毛哲平出具了欠条，金顺公司在该欠条上认可担保。法院判定毛哲平向金贻成支付欠款1800000元，由金顺公司对该债务承担连带责任。嗣后因毛哲平不能履行生效判决确定的给付义务，金贻成于2013年11月13日向人民法院申请强制执行。2014年4月18日，毛哲平、金顺公司与金贻成达成执行和解，双方约定：“一、甲方（金顺公司）同意以公司开发的金海名苑楼盘住房B栋405、601、602、803、1203、1403、1605、2003房抵偿所欠乙方（金贻成）如下债务，1.鹤城区人民法院怀鹤民二初字203号民事判决确定的应由甲方偿还给乙方的借款180万元及逾期还款利息；乙方在中国银行的借款30万元及在信用社借款40万元用于金海名苑开发，该款甲方同意在上述房产中一并抵偿，抵偿后乙方自行偿还借款，不得再向甲方主张权利；二、甲方向乙方所抵偿的房产，其所需的办证费由乙方自行负责；三、本协议签订后十日内甲方应配合乙方在房产局办理好登记的相关手续；四、本案的诉讼费及执行费用由乙方承担。”当天，怀化市鹤城区人民法院作出（2013）怀鹤执字第488-1号执行裁定，裁定：一、将被执行人金顺公司开发的坐落于鹤城区城东新区金海名苑楼盘住房B栋405房、601房、602房、803房、1203房、1403房、1605房、2003房（住房面积约1071.03平方米。经双方自愿作价1836元/平方米，共计作价1966411.08元）抵偿给申请执行人金贻成，以抵清被执行人所欠申请执行人的借款本金180万元及逾期还款利息12万元，以及申请执行人所垫付的诉讼费、执行费、保全费46600元；二、申请执行人金贻成可持本裁定书到有关机构办理相关产权登记手续。2014年5月8日，金顺公司与金贻成儿子金剑就案涉金海名苑405房、2003房、601房签订三份商品房买卖合同、与金贻成女婿王飞就案涉803房、1403房、1605房签订两份商品房买卖合同。前述房屋中803房、1403房、1605房、2003房均已办理了网签，405房、601房办理了预告登记。金贻成未能提交案涉1203号房的商品房买卖合同，但结合本院在办理金顺公司破产案件当中，管理人查询所得金海名苑房屋网签情况，以及本院在（2018）湘12破4号之二所附网签明细表的所体现的事实，能够确认王飞名下登记网签的有803房、1403房、1605房，金剑名下登记有2003房，金贻成名下登记有2003房。2014年10月14日，怀化市鹤城区人民法院做出（2013）怀鹤执字第488号执行裁定，认定除已执行被执行人坐落于鹤城区城东新区金海名苑楼盘住房B栋405、601、803、1203、1403、1605、2003房七套住房外，尚欠一套住房602未抵偿（已被娄底中级人民法院查封），尚有部分债务未能清偿，因被执行人暂无其他可供执行的财产，裁定终结该次执行程序。2018年7月11日，因金顺公司向本院申请，本院作出（2018）湘12破申2号民事裁定，受理金顺公司的重整申请，并指定管理人。2018年8月15日，金贻成向金顺公司管理人申报债权，申报金额为500万元，申报资料当中包含2011年9月14日由金顺公司向共出具的金额为3200000元借条一份，2011年毛哲平向金贻成出具的欠款1800000元欠条一份以及与该1800000元欠款相关的（2013）怀鹤执字第488-1号执行裁定书。本院于2018年10月29日作出（2018）湘12破4号民事裁定，确认包含金贻成5000000元债权在内的249位债权人的债权。2018年10月31日，根据金顺公司管理人计票结果，本院作出（2018）湘12破4号之一民事裁定，裁定批准金顺公司重整计划，终止金顺公司重整程序。2018年11月21日，金顺公司根据重整计划向本院申请解除案外人周怡桃等104位购房债权人所购“金海名苑”相关房屋的网签及预告登记。本院作出（2018）湘12破4号之二、之三民事裁定，裁定解除包含网签至金剑名下的2003房，网签至金贻成名下的1203房，网签至王飞名下803房、1403房、1605房在内的共203套房屋的网签。裁定解除包含案涉登记在金剑名下的405房、601房在内的共28套房屋的预告登记。2019年，金顺公司将案涉405、601、803、1203、1403、1605、2003房对外出售，共计售得房款4393036元，且均已办理了预告登记以及预抵押手续。根据怀化市住房和城乡建设局权属登记查询的结果，前述房屋对外售出的建筑总面积为980.69平方米。2020年1月10日，金顺公司向金贻成支付了其所申报的债权款196614元。另查明，案涉金顺公司开发“金海名苑”小区破产重整之前均为在建房屋。重整期间，“金海名苑”房地产项目更名为“梧桐里”。2019年，本院在办理案外人刘东溟、邓一墨与金顺公司取回权纠纷以及金顺公司与怀化农村商业银行股份有限公司取回权纠纷案件当中，依据金顺公司管理人以及怀化农村商业银行股份有限公司申请，委托湖南新融达房地产土地资产评估有限公司对金顺公司名下“梧桐里”房地产项目中的51套房屋市场价值以破产重整受理之日为评估时点进行价值评估。该评估公司根据本院委托作出湘新融达房估（2019）第12904号《涉执房地产处置司法估价报告》，评估结论是以破产重整受理之日为评估时点，“梧桐里”A栋51套房屋的评估单价为2786元每平方米。本院认为，本案系取回权纠纷。《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定“人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。”《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第三十二条第一款规定“债务人占有的他人财产毁损、灭失，因此获得的保险金、赔偿金、代偿物尚未交付给债务人，或者代偿物虽已交付给债务人但能与债务人财产予以区分的，权利人主张取回就此获得的保险金、赔偿金、代偿物的，人民法院应予支持。”故当应取回的标的财产被非法转让或灭失时，该财产的权利人有权取回转让其财产所得到的对待给付财产或补偿金。具体到本案中，金顺公司名下“梧桐里”（原金海名苑）房地产项目B栋405、601、803、1203、1403、1605、2003号房屋，因怀化市鹤城区人民法院作出怀化市鹤城区人民法院作出（2013）怀鹤执字第488-1号执行裁定，以物抵债给金贻成。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，与《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产案件中作出依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院仲裁委员会的法律文书。”以及《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移”的规定，案涉8套房屋物权自执行裁定送达金贻成时已经发生转移。顺予指出，法院在执行程序中裁定案涉8套房屋以物抵债，是对当时房屋“现状”处置。根据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》第二条规定：“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。根据上述规定，（2013）怀鹤执字第488-1号执行裁定已经发生法律效力，未经法定程序撤销，金贻成经该生效裁定依法取得案涉房屋的所有权。现该8套房屋均由管理人对外出售，已无法将抵债房屋交由金贻成取回，金贻成要求取回该房屋的代偿款，于法有据。至于金顺公司管理人提出金贻成已申报债权应视为其对权利的变更以及处分问题，本院认为，物权属于财产的归属和利用，是对世权，具有排他性、优先性和追及效力，而债权则规范财产的流转关系，具有相容性、平等性和无追及效力。物权未经法定或权利人支配及合法流转没有直接转为债权的媒介。金贻城对案涉标的物拥有物权，虽然向管理人申报了债权，但该债权是否合法，案涉房屋是否属于他人财产应当为管理人审查的范围，不能对金贻成课以过高的法律理解义务；其向管理人申报债权亦不足以体现其具有委托管理人处分其财产的意思表示。故金顺公司管理人的该项抗辩意见，本院不予支持。关于应按何种标准取回对应价款的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，以物抵债给金贻成的8套“现状”房屋未竣工验收，不具备办理产权证条件，不属法定意义上可交易之房产，所确定的价款亦与房屋买卖价款存在本质区别，该“现状”房屋仅是将来可交易房屋的构成部分。金顺公司破产重整期间对“梧桐里”房地产项目所有在建工程进行续建并验收合格，对以物抵债给金贻成的8套“现状”房屋在实质上形成添附，是履行物尽其用的义务，促使房屋价值的最大化，使该8套房屋具备了办证和实质交易条件，金顺公司有权进行销售。金贻成享有物权的“现状”房屋与可销售房屋不可分割，但金顺公司销售房屋所取得的价款可以替代分割，故金贻成不能对案涉8套房屋的全部销售价款要求取回，仅能对“现状”房屋对应价款享有取回权。鉴于双方均未向本院申请评估案涉房屋的“现状”价值。考虑到本案所涉8套房屋与案外人刘东溟、邓一墨以及怀化市农村商业银行所要求取回的争议房屋均处于同一项目小区，金顺公司管理人在破产重整期间，对以物抵债给刘东溟、邓一墨的房屋进行估价是履行职务行为，湖南新融达房地产土地资产评估有限公司根据本院委托作出的湘新融达房估（2019）第12904号《涉执房地产处置司法估价报告》确定的房屋价值，对本案所争议的8套房屋在破产重整受理之日价值的确定具有参考价值和意义。金贻成对以该评估价作为参考无异议，金顺公司虽有异议，但未向本院申请重新评估，应当承担举证不能的后果。金贻成在本案诉讼当中将原诉讼请求变更为要求取回相关房款4393036元，在辩论终结后又变更为要求取回的房屋出售所得款2983889.58元，系对其前诉讼请求的放弃与处分，未增加对方当事人的负担，未损害对方当事人权益，本院予以准许。案涉8套房屋在金顺公司破产重整期间对外售出，总面积为980.69平方米，与金贻成通过人民法院执行和解裁定以物抵债的房屋面积有所差别，但金贻成通过人民法院执行裁定以8套房屋抵债后，已经取得该房屋的所有权，现其要求取回的8套房屋代偿价值也应以最终出售时确定的面积为限计算代偿金。按照前述评估结果，金贻成能够取回的代偿金额为2732202.34元。综上所述，金贻成向金顺公司提出按评估价取回销售价款2983889.58元的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国企业破产法》第三十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、怀化金顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还金贻成8套房屋销售价款2732202.34元；二、驳回金贻成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30671.11元，由怀化金顺房地产开发有限公司负担28657.62元，由金贻成负担2013.49元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长  陈利建审判员  夏英姿审判员  胡海雄二〇二〇年十一月五日法官助理田利文书记员向丹