广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初14413号原告（反诉被告）：黄伟权，男，1963年7月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××，公民身份号码440××××××××××××618。委托诉讼代理人：郑伟，广东都汇律师事务所律师。被告（反诉原告）：谢英勇，男，1971年5月17日出生，汉族，住广东省化州市××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××899。委托诉讼代理人：彭文良，广东都昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗翠怡，广东都昇律师事务所律师。原告黄伟权与被告谢英勇租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，被告提起反诉，本院经审查予以受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人郑伟、被告委托诉讼代理人彭文良、罗翠怡到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人申请庭外和解，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年8月29日签订的《物业出租合同》；2.确认被告交纳在原告处的定金318642元归原告所有；3.被告支付2019年10月至双方合同实际解除之日止的租金、水电费、容量费等予原告，暂计至2020年4月为727975.8元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是南海松岗松石路联表路段伟舜厂房物业的权属人。2018年8月29日，原、被告签订《物业出租合同》约定原告将名下位于********厂房B1、E2车间及相关空地、宿舍出租给被告经营使用并约定了租赁的面积、单价及总价。合同约定租期为10年，自合同签订之日至2028年8月29日止，租金为99713元/月，租金每三年递增15%，租金的交纳时间为每月1日交纳下月租金，当月1日交纳上月水电费。另外，合同还约定巡安费2913元/月，变压器容量费为3588元/月，在租赁合同履行过程中，经双方协商增加保洁费540元/月。故除水电费外，被告每月缴纳的固定费用共106754元。合同签订后，被告交纳了定金318642元。从2019年10月开始，被告因自身经营状况恶化一直拖欠原告的租金和水电费等费用，经原告多次催收，被告至今未付。被告辩称，一、本案事件始末如下：2018年8月29日及2018年10月18日，谢英勇与黄伟权分别签订了《物业出租合同》，约定谢英勇承租黄伟权名下的B1车间、B2车间、E2车间、BE车间（B、E两车间之间的部分通道，盖棚部分）、伟舜厂房所属的E1车间作为厂房用途。谢英勇按合同约定分别向黄伟权缴纳了租赁定金324531元及101997元,并购置机械设备、材料搬至承租物业进行生产经营。2019年5月，经双方协商，谢英勇同意将B2车间腾退给黄伟权，继续承租黄伟权的B1、E2、BE车间，而黄伟权承诺将E车间旁边的通道（平面图新建1、2)平整、盖棚交付给谢英勇使用，定金调整为318642元。其后，双方重新签订了新的《物业出租合同》，落款时间仍为2018年8月29日。但新合同签署后，黄伟权并未依约在2019年8月份将E车间旁的通道地面平整、顶上盖棚交付给谢英勇，亦没有将减少的5889元租赁定金退回给谢英勇，存在违约行为。2020年春节后，受新冠肺炎疫情等经济环境因素的影响，谢英勇经营十分困难，黄伟权于2020年2月提出终止合同，谢英勇表示同意。双方决定于2020年3月5日提前解除租赁合同，并由谢英勇与黄伟权一起寻找买家，将租赁场地内的设备、材料部份变卖或整体转让以取得转让价款来支付租金。为此，谢英勇曾将厂房内的设备、物料一一整理清点，形成了相应表格及图片，总价值约296万元，并告知了黄伟权。2020年3月3日，黄伟权曾联系到一名买家并通知谢英勇一同前往洽谈，当时买家提出以25万元购买谢英勇的铝材、五金（不包括设备、模具、木材料等）,但谢英勇认为价钱过低，希望寻找出价更高的买家，于是称两天后回复，黄伟权表示同意。2020年3月5日，约定两天回复的时间未到，黄伟权将承租厂房内谢英勇的机械设备、物料清空搬至露天场地堆放，实际控制、收回了承租厂房。其后，黄伟权在未告知谢英勇、未征得谢英勇对设备处理及认可物料价值的情况下，擅自变卖处置，陆续派人、派车将原告的部分机械设备、物料拉走。2020年3月8日，黄伟权将工业区大门封锁，要求保安禁止谢英勇的员工进入工业区。2020年3月13日，通过王少国出面与黄伟权协商，黄伟权将谢英勇的部分铝材按1万元/吨、五金配件68000元的价格先出售给王少国，再由谢英勇以铝材10300元/吨、五金配件7万元的价格向王少国回购，并由谢英勇直接派车、派司机及员工前往涉案厂房装货装车。为回购上述铝材、五金配件，谢英勇共向王少国支付了549504元。2020年6月4日，黄伟权通过挂号信的方式将《清理通知》邮寄给谢英勇，声称将涉案设备、物料当作废品变卖收取了现金20万元，后随即提起了本案诉讼。二、《物业出租合同》系黄伟权与谢英勇协商一致解除，黄伟权也于2020年3月5日实际控制、收回了涉案厂房，并将厂房内的设备、物料搬至露天场地放置后擅自清理搬走。因谢英勇无法再利用租赁物，黄伟权不应当再向谢英勇主张2020年3月5日后的租金及相关费用。三、由于双方均存在违约行为，双方一致同意于2020年3月5日解除合同，并就解除合同后如何支付租金达成了方案。在租赁合同为双方协商解除的情况下，黄伟权主张没收租赁定金没有法律依据。另外，从黄伟权提交的车间一（B1+B2车间）房屋产权证（粤房地权证佛字第*******号）显示，该车间层数为一层，建筑面积2904平方米，即办理了产权证的是黄伟权出租给谢英勇的B1车间及谢英勇已经退租的B2车间。而黄伟权提交的宿舍1（粤房地权证佛字第*******号）是一栋5层楼高的办公区域及员工宿舍，并非出租给谢英勇的厂房（全部均为一层）。除上述有权物业外，黄伟权出租给谢英勇其余BE、E1、E2以及新建的E车间厂房均无房屋产权证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该部分租赁合同无效。当事人不能依据无效合同主张违约责任。因此，无论是基于协商一致解除的租赁合同还是基于没办理产权证部分租赁合同无效，黄伟权均应向谢英勇返还全部租赁定金。四、黄伟权在未告知谢英勇及未征得谢英勇认可价值的情况下擅自将谢英勇的机械设备、物料进行处置变卖并获取了巨额收益，构成了侵权，给谢英勇造成极大的经济损失。谢英勇的经济损失远远超过黄伟权在本案主张的租金、水电费，黄伟权应当向谢英勇赔偿相应损失。虽然双方在协商提前解除合同过程中，谢英勇有授权黄伟权寻找买家，但毕竟机器设备、物料的所有权归谢英勇，黄伟权有义务将处理的过程、结果通知谢英勇，就处置机械、物料的价款征求谢英勇的意见并取得谢英勇的同意，黄伟权擅自处理的行为超出了授权的合理范围，特别是在谢英勇已明确表示不同意以25万元价格出售铝材、五金配件的情况下，黄伟权仍出售处理，并隐瞒销售所得，构成了侵权。黄伟权擅自处理谢英勇的机械设备、物料后，在三个月后（即2020年6月4日）才向谢英勇的身份证地址、以挂号信的形式寄发了一份《清理通知》，称将涉案设备、物料当作废品变卖收取了现金20万元。黄伟权的通知内容与事实严重不符，反映了黄伟权通过欺骗的方式，试图侵占谢英勇的财产。主要理由有：1.为方便变卖机械设备、材料，双方曾进行过初步的清理、估价，因此黄伟权对设备、物料的价值是清楚知悉的。黄伟权于2020年3月5日起实际控制的谢英勇的设备、物料，价值高达296万元，不可能以20万元就进行出售完毕。2.2020年3月3日，黄伟权、谢英勇及一位黄伟权联系的买家在洽谈中，买家提出以25万元购买谢英勇的铝材物料，且不包括设备、模具、木材料等。谢英勇当时已提出价钱过低、需寻找出价更高的买家。在黄伟权一再要求下，谢英勇表示两天内再回复。但两天的回复时间未到，黄伟权就以20万元的价格将厂房内所有铝材物料、设备、模具、木材料进行变卖，明显不符合常理。3.2020年3月13日，谢英勇通过王少国以549504元的价格回购了部分铝材和五金配件。扣除王少国应得的1万多元劳务费，黄伟权出售该批铝材、五金配件时，至少从王少国处取得53万元左右。同时，黄伟权向法院提交的《清理协议》，认可从何志斌处获取了废品费20万元。因此，现在证据显示了黄伟权从处理谢英勇的设备、物料中至少已收取73万元。在谢英勇2020年3月13日派人、派车进入涉案场地购买铝材、五金时，发现场地内还有木材、铁架等物料仍未处理完毕，但因黄伟权要价较高，谢英勇才没有回购。加上黄伟权已于2020年3月8日起就将放置于露天场地设备、物料用货车陆续清走的行为，足以证明黄伟权在谢英勇回购物料收取53万元前早已将机械设备出售给他人并收取了另一笔资金。从上可见，黄伟权在擅自处理谢英勇设备、物料中获取了较高的资金，却仍试图欺骗谢英勇和法庭，以谋取更大的非法利益。经核算，谢英勇的机械设备、铝材、五金配件、木材等价值高达296万元，因黄伟权的非法处置导致该笔价值损失，黄伟权应当向谢英勇赔偿。而且，黄伟权的非法处置行为且隐瞒处置收益、试图侵占谢英勇财产的行为，不但应当承担民事赔偿责任，亦可能涉嫌刑事犯罪，谢英勇保留向黄伟权追究相关责任的权利。被告向本院提出反诉请求：1.原告退回B1、E2车间租赁定金324531元及以324531元为本金从起诉之日起按全国银行同业拆借同期贷款利率计算至实际清偿之日的利息；2.原告向被告赔偿存放于佛山市南海区××××××****厂房的设备、材料的损失2968061.4元（具体设备、材料名称及价值见清单）；3.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：租赁合同为双方协商解除，且原告有不能按约定提供适合使用场地的违约行为，因此被告已向原告支付的324531元定金，在租赁合同解除后原告应当全部退回。被告放置在租赁厂房的设备、材料价值2968061.4元，原告应当向被告返还，擅自转让后亦应当将同等价值的款项返还给被告。其他意见与被告的答辩意见一致。原告辩称，一、原告与被告签订的两份《物业出租合同》约定租赁期至2028年8月29日止，被告从2019年9月起开始拖欠租金及水电费，已构成根本违约。根据担保法第89条的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。而且，双方签订的《物业出租合同》第二条约定，合同期满后乙方将应交的费用交齐，乙方凭定金收据向甲方以现金方式退还定金。第四、五条约定，乙方逾期10天不交租的，甲方有权没收押金。因此，被告违约在先的情况下，无论根据法律规定还是合同的约定，被告均无权要求返还定金。二、原告未侵害被告的合法权益，被告不存在设备、材料损失。2020年2月21日，被告向原告出具《声明及授权书》，载明“如到2020年3月5日止，本人还不交齐所欠租金及水电费、容量费和巡安费（共约687065.7元）本人E车间及B1车间愿无条件交还甲方（黄伟权）处理，车间内的材料及设备授权给黄伟权任由甲方（黄伟权）清理变卖。抵偿出租方的水电费、租金之用及抵偿造成甲方的损失”。因被告此后仍然无力支付租金、水电等费用，2020年3月3日原告与被告共同与一名买家到现场对剩余物品进行评估，当时被告要求作价25万元进行变卖，但被告的工人现场进行阻挠，以至于买家不肯继续交易。2020年3月5日，一些中介人员组织了一批买家到现场竞拍，在告知各买家本案情况及可能出现的工人阻挠的情况下，案外人何志斌以最高出价20万元的价格竞得被告厂房内的剩余物品。被告对上述情况一清二楚，但从未提出过异议，在案外人何志斌清理厂房的过程中，被告还亲自回到厂房内与现场清理人员商议以低价回购部分材料。因此，原告处置被告厂房内的剩余物品是与被告商量后经被告同意且授权的，变卖所得用于抵扣租金、水电等费用，未侵犯被告的合法权益。综上，被告的反诉毫无事实和法律依据，恳请法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：1.对原告提交的微信聊天记录、重复多次催收通知书、废品清理协议、光盘，本院经审查对其真实性均予以确认。2.对被告提交的机器设备清单、铝材库存清单、五金配件库存清单、木材库存统计表，因上述证据为被告单方制作，原告未予认可，被告亦未能提供充分证据佐证，故本院对上述证据不予确认。3.对被告提交的部分设备、铝材图片及平面图、光盘、文字资料、照片、微信聊天记录及文字稿，本院经审查对其真实性予以确认。4.被告提交的转账记录表为被告单方制作，相关转账数据应以转账凭证为准，本院对该记录表不予确认。5.被告提交的转账截图、电子回单、磅单、对账单，除微信转账外的其他转账凭证付款人并非被告，相关转账也未注明用途，且被告未能提供充分证据证明其向王少国付款的金额就是王少国向原告购买相关物品的付款金额，磅单、对账单显示的仅为被告与王少国的交易情况，并不能证明王少国与原告之间的实际交易情况，故本院对上述证据的真实性予以确认，对关联性及被告主张的证明内容不予确认。6.原、被告对本案中其他证据的真实性无争议，本院对该部分证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年8月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业出租合同》，约定甲方将位于*******厂房的B1、E2、BE车间出租给乙方，租期自2018年8月29日至2028年8月29日止；每月租99713元（不含税），租金每三年递增15%；另巡安费2913元/月，容量费3588元/月，月租金合计106214元，每月1号前收取当月租金；签订本合同之日，乙方向甲方缴纳定金318642元，期满后乙方将应交的费用交齐，乙方凭定金收据向甲方退还定金，如乙方违反不交齐费用，则定金没收归甲方所有；甲方约定每月1号为当月交租费日，乙方如逾期10天不交齐当月租金及水电费、巡安费和容量费、卫生费（或欠任何一项）算乙方违约，乙方要无条件七天内清退离场，甲方有权单方解除本租赁合同；乙方在无条件清退离场时，需承担违约责任，厂房物业内的属于乙方的物品、设备，无论多少，全部用作抵偿由于乙方违约而给甲方造成的损失，不足以抵偿的，甲方有权继续追讨；等等。被告拖欠原告2019年9月至2020年1月水电费19937.6元、自2019年10月起的容量费、巡安费、保洁费每月7041元，并自2019年10月起拖欠租金，其中2019年10月尚欠租金为59000元，2019年11月尚欠租金为101186元。2020年2月21日，被告出具《声明及授权书》，承诺如到2020年3月5号止还不交齐所欠租金及水电、容量费和巡安费（共约687065.7元），本人E车间及B1车间愿无条件交还甲方（黄伟权）处理，车间内的材料及设备授权给黄伟权任由甲方（黄伟权）清理变卖（或整厂转让），抵偿出租方的水电费及租金之用及抵偿造成甲方的损失，截止时间及统计数由甲方裁定，如B1和E车间内的材料设备清除还不足以偿还甲方租金、水电费等，原签订的双方合同仍有效，乙方谢英勇继续承担违约责任，乙方谢英勇承诺签订本承诺书之后，乙方不拉走车间内任何东西。2020年3月4日，原告向被告发送《重复多次催收通知书》，要求被告交齐2019年9月至2020年3月的水电费、租金等费用及滞纳金。2020年3月5日，原告与何志斌签订《车间一（即B、E车间）内废品清理协议》，内容如下：兹有原租户谢英勇于2020年春节后存放了一批废品（含废铅余料、废木框、废钢化玻璃、废设备、包装料及其他废品一批，含办公废台椅等）在我B、E车间（即车间一），谢英勇尚欠我甲方租金水电费达5个月之多，现谢英勇已告知我甲方无力还款，并写下委托书一份，委托我甲方清理车间内废品，以补偿我甲方租金水电费部分。余下不够，谢英勇继续承担责任，有鉴于此，我方与多家比价后，决定选择大沥清理废品客户何志斌（下称乙方）签订清理废品协议。废品存放于（B、E）车间一内，且几个大门口电机被切断电源，车间内有七八名谢英勇原工人把手，索要工资，清理有一定难度和风险，我甲方不承担任何风险和责任。总废品清理价为二十万元，首付五万元，余下的清理出厂门口付清。从2020年3月6号开始，乙方必须在三个周内清理车间内所有废品出厂。双方还约定了违约责任等内容。2020年3月13日至15日期间，王少国向原告购买涉案租赁物内的五金配件等物品，共向原告转账支付269450元。2020年3月17日，原告向王少国退还了28022元。2020年6月4日，原告向被告发出《清理通知》，内容如下：原车间一（即B、E车间）租户谢英勇，关于你2020年3月5日的授权，清理上述车间内废料物品一事，当时已现场按价高者得原则，全包清理干净运走一切废品。最高以现金收取20万元包清理干净，工期二十天内清完。现特此通知谢英勇。谢英勇至现在尚欠租金等，必须按合同偿还。涉案B1车间已办理房地产权证，原、被告确认该车间面积约1452平方米。本院认为，本案属租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原、被告未能提供合法有效证据证明涉案租赁物除B1车间外的部分办理了合法规划报建及竣工验收手续，因此，原、被告签订的《物业出租合同》关于B1车间的约定是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，其余部分因违反法律强制性规定而无效。被告自2019年10月起拖欠原告租金未付，根据双方的约定，原告有权解除合同。被告于2020年2月21日出具《声明及授权书》，承诺如未能在2020年3月5号交齐所欠费用，E车间及B1车间愿无条件交还原告处理，原告于2020年3月5日与何志斌签订协议，将车间交由何志斌清理，即自该日起涉案租赁物已由原告收回处理，本院据此认定上述合同的有效部分于2020年3月5日解除。关于原告主张的定金318642元，被告主张已交纳定金324531元并提供了双方另外签订的《物业出租合同》佐证，该合同约定定金324531元，每月租金101186元，该租金标准与原告在起诉状中主张的2019年11月租金金额相同，原告未能举证证明其已向被告退还定金差额，故本院对被告的主张予以采纳。如前所述，涉案《物业出租合同》部分有效，被告拖欠原告租金等费用，构成违约，结合本案实际情况，本院酌定被告所支付的定金25000元归原告所有，其余定金299531元由原告返还予被告。关于原告主张的租金、水电费等费用，如前所述，涉案租赁物自2020年3月5日由原告收回处理，故本院酌定上述费用计算至2020年3月5日止，即被告应支付水电费19937.6元、租金475407.7元及容量费、巡安费、保洁费36340.6元予原告。原、被告互负到期债务，上述定金应用以抵扣被告所拖欠的租金等费用，故对被告的利息主张，本院不予支持。抵扣后，被告尚应支付租金等费用共232154.9元予原告。关于被告主张的损失，根据被告作出的《声明及授权书》，被告承诺如未能在2020年3月5号交齐所欠费用，则授权原告清理变卖车间内材料、设备，抵偿水电费及租金等。被告未依约付清所欠费用，因此，原告根据被告所作承诺及授权变卖涉案租赁物内物品以清偿被告所欠债务，并无不当。根据原告提交的银行流水等证据，原告向王少国出售五金配件等物品共获得241428元，向何志斌出售相关废品获得20万元，以上合共441428元应用以抵偿被告所拖欠的租金等费用，抵扣后，原告尚应返还209273.1元（441428元-232154.9元）予被告。被告主张其设备、材料价值2968061.4元，但未能提供充分证据予以证明，且原告根据被告的授权变卖相关物品并不构成侵权，故对被告超出部分主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认黄伟权与谢英勇于2018年8月29日签订的《物业出租合同》中关于B1车间的约定于2020年3月5日解除；二、黄伟权应于本判决发生法律效力之日起十日内返还变卖款209273.1元予谢英勇；三、驳回黄伟权的其他诉讼请求；四、驳回谢英勇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取计45050.32元（黄伟权已预交48750.32元），由黄伟权负担15767.32元，谢英勇负担29283元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对黄伟权已预交的受理费32983元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退还。反诉受理费16570.37元（谢英勇已预交），由谢英勇负担14350.37元，黄伟权负担2220元并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予谢英勇，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇二〇年十一月十三日书记员  钟丹