江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0214民初2283号 原告（反诉被告）：无锡明园房产开发有限公司管理人，住所地无锡市新吴区湘江路2-2号金源国际大厦805室，无锡华安达投资顾问有限公司。 诉讼代表人：陈一兵。 委托诉讼代理人：李叶清，江苏恒茂律师事务所律师。 被告（反诉原告）：江苏家悦福商业管理有限公司，住所地无锡市周新中路188-1-1093（1-2）。 法定代表人：董建兵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蒋萍，江苏英特东华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李安娜，江苏英特东华律师事务所律师。 原告（反诉被告）无锡明园房产开发有限公司管理人（以下简称明园公司管理人）诉被告（反诉原告）江苏家悦福商业管理有限公司（以下简称家悦福公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序并于2020年7月21日公开开庭进行了审理。明园公司管理人的委托诉讼代理人李叶清、家悦福公司的委托诉讼代理人蒋萍、李安娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 明园公司管理人向本院提出本诉诉讼请求：1、判令家悦福公司支付位于无锡市新吴区房屋的占有使用费7060173.5元（房屋建筑面积4336.09平方米，自2015年10月1日起计算至2019年12月9日，前三年按每平方米每天1.05元计算，后三年按每平方米每天1.1025元计算）,并赔偿逾期利息损失（以7060173.5元为基数，按未付款项每日百分之三计算）；2、本案诉讼费由家悦福公司承担。事实和理由：家悦福公司与明园公司在2012年签订了一份房屋租赁合同，合同约定明园公司将位于无锡市新吴区的房屋出租给家悦福公司使用，建筑面积7844.46平方米（其中122-201号房屋建筑面积4336.09平方米），租赁期间为2013年12月30日至2028年12月29日。合同签订后，家悦福公司支付了2年的租金，但未进场使用。2014年7月18日，明园公司经无锡市新吴区人民法院裁定受理破产清算申请。破产受理后合同未决定继续履行，故明园公司与家悦福公司签订的房屋租赁合同应在破产受理两个月后解除。2015年10月，家悦福公司不顾明园公司管理人反对，擅自进入上述房屋装修并营业至今。2019年12月，122-201号房屋司法拍卖成交，但家悦福公司未支付2015年10月1日至2019年12月9日期间的房屋占有使用费。 家悦福公司辩称，明园公司管理人的诉讼请求无事实和法律依据，请求全部驳回。1、租赁合同于2012年9月16日签订，合同签订后家悦福公司及支付600万元租金，但明园公司未通过消防验收而未交付案涉房屋，家悦福公司因此未进场使用。2015年8月案涉房屋原买受人沈某同意家悦福公司进场装修使用，明园公司管理人未对此提出反对。2、明园公司管理人诉请的占有使用费计算期限、标准、金额均有错误，按照合同约定，明园公司应给予家悦福公司6个月装修免租期，故起算点应从2016年4月1日开始计算，截止时间为2019年11月16日即拍卖成交前一日。根据明园公司管理人发给家悦福公司的函件和通知可知，明园公司管理人已明确占用使用费为每天2778元，计算占有使用费时还应扣除家悦福公司已支付的租金和装修添附。 家悦福公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令明园公司管理人立即支付逾期交房违约金2220000元；2、判令明园公司管理人赔偿家悦福公司装修损失1780000元；3、本案反诉费用由明园公司管理人承担。事实和理由：2012年9月，家悦福公司与明园公司签订房屋租赁合同，合同约定明园公司应在2013年6月30日前交房，但明园公司因未能通过消防验收而逾期交付案涉房屋，直至2015年10月份，家悦福公司才进场装修。家悦福公司为案涉房屋添附了大量基础设施，故明园公司赔偿家悦福公司逾期交房违约金和补偿家悦福公司的添附损失。 明园公司管理人辩称，1、明园公司与家悦福公司已办妥案涉房屋交付手续，不存在逾期交房行为，即便明园公司存在逾期交房行为，根据破产法规定，逾期交房违约金也仅能计算至破产申请受理之日，家悦福公司直至反诉才提出违约金的主张，其主张已经超过诉讼时效。2、明园公司管理人未在自受理破产清算之日起60日内与家悦福公司就继续履行租赁合同达成一致意见，故租赁合同应视为已解除，家悦福公司在未经管理人同意情况下进场装修，相应损失应自行承担。案涉房屋已拍卖处置完毕，但拍卖过程中明园公司管理人未处置案涉装修部分，且家悦福公司现仍在继续使用案涉房屋，其要求装修补偿的请求也缺乏事实和法律依据。综上，请求驳回家悦福公司的全部反诉请求。 经审理查明： 2012年9月16日，明园公司与家悦福公司签订房屋租赁合同一份，约定家悦福公司租赁明园公司名下位于无锡市新吴区房屋，建筑面积7844.46平方米，租期自2013年12月30日起至2028年12月29日止...自明园公司交付租赁物业（以家悦福公司签署《租赁物业交付确认书》确认的交接验收时间为准）起家悦福公司进场装修，装修期6个月...房屋内自动扶梯、货梯由家悦福公司安装，装修期间明园公司免收租金，因装修产生的水电费由家悦福公司负担。房屋租赁单价为每天每平方米1.05元，自第三年（2016）后每三年递增一次，递增额度为5%，租金先付后租，一年一付...第一、二年租金（2013年12月30日至2015年12月29日）一次性付清6012000元...每年11月29日前家悦福公司应一次性付清下一年度的全额租金...明园公司如未按约向家悦福公司交付房屋，每逾期一日，家悦福公司有权向明园公司收取当年租金3%的违约金...家悦福公司拖欠租金，在收到明园公司房租催缴通知后15个工作日内仍未缴纳的，每逾期一日，明园公司有权按照未缴租金3%收取滞纳金。 2012年10月29日，明园公司向家悦福公司出具担保书，言明租赁合同履行期间，租赁房屋所发生的房屋买卖、产权转让、抵押及经济纠纷责任等事项均由明园公司承担，并保证家悦福公司正常经营。家悦福公司分别于2012年10月30日和11月16日共向明园公司法定代表人沈某支付了6000000元租金，明园公司出具了相应款项收据。 2013年12月30日，明园公司与家悦福公司签订交房合同，言明案涉租赁房屋已经过房屋安全、消防等验收，符合房屋出租条件，明园公司于2014年1月1日起交付房屋，家悦福公司在明园公司完成交付后可进驻装修。 2014年7月18日，本院裁定受理明园公司破产清算申请并指定了管理人。2015年4月30日，无锡市公安消防支队出具建设工程消防验收意见书，综合认定案涉房屋消防验收合格。 2019年4月28日，明园公司管理人向家悦福公司发函，言明因案涉房屋需公开拍卖，且家悦福公司已在2015年10月份开始使用案涉房屋，故家悦福公司应在房屋拍卖交付前搬离122单元201室房屋，并按照每天2778元标准支付占用使用费，其中家悦福公司应于2019年5月10日前支付2018年1月1日至2019年4月25日的占有使用费1330600元。 2019年11月1日，明园公司管理人发布122单元201室房屋拍卖公告，同年11月17日该房屋拍卖成功。 2019年11月28日，明园公司管理人发函通知家悦福公司122单元201室房屋已拍卖成功，家悦福公司应尽快与房屋购买人协商房屋承租事宜。家悦福公司还应向管理人支付2018年1月1日至2019年11月28日期间的占有使用费1880000元。 2019年12月9日，明园公司管理人向买受人蔡某、钱某移交上述房屋，并约定案涉房屋移交前的占用费归属于明园公司管理人。 另查明，2012年1月6日，明园公司与沈某签订商品房买卖合同，约定沈某向明园公司购买位于锦鸿路122单元201室房屋。2016年6月23日，明园公司管理人向本院起诉解除上述合同。2017年8月31日，本院依法作出（2016）苏0291民初3676号民事判决解除上述合同。2017年11月15日，无锡市中级人民法院对上述判决结果予以了维持。 上述事实有房屋租赁合同、担保书、交房合同、消防验收意见书、事宜函、拍卖公告、通知书、移交确认书，民事判决书及当事人陈述等证据在卷佐证。 明园公司管理人向本院陈述，出租给家悦福公司的122单元201室房屋建筑面积为4336.09平方米，交房合同系由家悦福公司在明园公司破产案件中提交。破产清算开始后，明园公司管理人并未通知家悦福公司继续履行房屋租赁合同，故双方的房屋租赁合同已自行解除。明园公司虽将122单元201室房屋出售给了沈圆彬，但沈圆彬并未支付过任何购房款，也未进行过产权登记，双方的房屋买卖合同也已被判决解除，故案涉房屋始终为明园公司所有。明园公司法定代表人沈某确实收到过家悦福公司支付的6000000元租金，但其中3000000元租金已由明园公司交付给了122单元101室房屋的所有人费建，剩余3000000元是122单元201室房屋的租金，但明园公司管理人并未实际接管到该3000000元。2015年10月份，家悦福公司未经明园公司管理人允许擅自对案涉房屋装修并投入经营使用。因家悦福公司的占用行为，明园公司管理人曾在扣除已付3000000元租金的基础上多次与家悦福公司协商，并根据协商结果发函，但家悦福公司最后均未按照协商结果付款。现家悦福公司在租赁合同解除后对房屋进行了占有使用，故应按照房屋租赁合同约定的租金标准支付相应期间的占有使用费。 明园公司管理人就其陈述另提供谈话笔录、2019年4月10日的函予以证明。家悦福公司认可预付租金的支付情况，但认为4月10日的函未加盖公章不属实，交房合同由法院予以核实。 家悦福公司向本院陈述，明园公司并未按照租赁合同约定时间交付房屋，直至2015年4月消防验收合格后才交付房屋，租金应从实际租赁发生时起算，已支付的122单元201室房屋租金3000000元应延后依次予以扣减，明园公司管理人已通过多次发函的形式变更了租金支付标准，故应按照每天2778元的标准计算。明园公司的延期交付房屋的行为已构成违约，根据租赁合同约定，应赔偿家悦福公司逾期交房违约金2220000元。家悦福公司进场装修前已取得122单元201室房屋购买人沈某的许可，沈某已于2015年8月27日同意按照房屋实际交付情况顺延6个月装修免租期，家悦福公司装修期间未曾收到过明园公司管理人的异议。明园公司虽交付了房屋，但房屋基础设施并未全部完成，家悦福公司对房屋二楼平台防水、广场大理石、玻璃幕墙等进行了添附，价值1500000元，家悦福公司还就房屋电梯、货梯进行了加固添附，价值280000元，对上述添附明园公司应予以赔偿。 对此，家悦福公司提供发包方为新区鸿山奕新百货超市的工程施工合同、转账凭证、承诺函予以证明。明园公司管理人对家悦福公司的证据及陈述均不予认可，认为明园公司已按约交付房屋，消防验收意见书出具时间较晚，不能反映逾期交房的事实。工程建设合同及付款凭证不能反映系家悦福公司的支出，租赁合同已约定电梯等添附由家悦福公司自行负责。沈某未实际取得和控制房屋，无权作出承诺。家悦福公司确实存在进场装修行为，但明园公司管理人已就此多次阻止。 诉讼中，明园公司向本院申请撤回对家悦福公司的本诉诉讼请求中的利息主张。 本院认为，房屋租赁合同解除后，承租人继续占有租赁房屋的应支付占有使用费。本案中，本院于2014年7月18日裁定受理明园公司破产清算申请，明园公司管理人已表明未同意继续履行房屋租赁合同，家悦福公司未就此提供反证，故本院对明园公司管理人有关房屋租赁合同在明园公司破产清算开始后经法定期限已解除的意见予以采信。明园公司管理人虽提供了交房合同证明案涉房屋的交付情况，但该交房合同内容并未明确家悦福公司已接收了案涉房屋。明园公司管理人、家悦福公司均已表明案涉房屋在2015年10月份已开始装修，但未表明具体装修入场时间，结合消防验收报告出具时间以及家悦福公司所述的承诺函出具时间，本院对明园公司所主张的家悦福公司装修入场时间为2015年10月1日的意见予以采纳。明园公司管理人已举证证明2019年12月9日向买受人实际交付案涉房屋，家悦福公司虽辩称案涉房屋占有使用费仅能计算至拍卖成交前一日，但未提供相应事实或法律依据，故本院对家悦福公司的抗辩意见不予采信，对明园公司管理人主张的占用时间截止点予以采信。明园公司管理人已举证证明案涉租赁房屋建筑面积为4336.09平方米，家悦福公司未对此表示异议，故本院对无锡市新吴区房屋建筑面积为4336.09平方米的事实予以确认。 房屋租赁合同解除后，家悦福公司虽辩称明园公司管理人曾多次发函明确了房屋占有使用费为每天2778元，但家悦福公司并未举证证明其已同意明园公司管理人发函载明的租金计算方案或已实际履行，故本院对家悦福公司的有关按每天2778元的抗辩意见不予采信。房屋租赁合同并未明确合同解除后的租金计算方式，故可以参照双方租赁房屋期间的租金标准计算占有使用费，明园公司虽主张完全按照租赁合同约定租金标准计算占有使用费，但根据家悦福公司实际占有案涉房屋时间以及家悦福公司在客观上存在维护案涉房屋商业价值的情形，故本院依法酌定案涉房屋占有使用费标准按照每平米每天1.05元计算。 明园公司管理人未举证证明在破产案件中对家悦福公司预付的3000000元租金已经予以了处理，且表明曾多次在扣减掉该租金的基础上与家悦福公司协商占有使用费事项，结合家悦福公司入场装修的情形，以及明园公司管理人对此明知的事实，故本院对家悦福公司主张预付的租金在计算占有使用费时应予以扣减的抗辩意见予以采信。 家悦福公司虽辩称案涉房屋原购买人沈某曾同意根据房屋实际情况顺延6个月装修免租期，但沈某并非房屋租赁合同的相对方，承诺作出时间也已远在房屋租赁合同关系解除之后，且案涉房屋买卖关系已被人民法院依法判决解除，家悦福公司也未证明曾与沈某建立房屋租赁关系，故沈某的承诺与案涉房屋租赁合同没有关联，对本案当事人双方并不发生法律效力，本院对家悦福公司辩称扣除6个月免租期的意见不予采纳。家悦福公司未证明在房屋租赁合同解除后曾支付过占有使用费，故明园公司管理人在与沈某的房屋买卖合同关系解除后有权向家悦福公司主张全部房屋占有使用期间的费用。因明园公司已撤回计算占有使用费的利息，故本院对此不予处理。 综上，家悦福公司应按照每天每平米1.05元的标准向明园公司管理人支付自2015年10月1日起至2019年12月9日止的房屋占有使用费6965928.59元（1.05元*4336.09平方米*1530天），扣除家悦福公司已支付的3000000元，家悦福公司还需支付明园公司管理人房屋占有使用费3965928.59元。 家悦福公司虽提供消防验收意见书证明明园公司存在迟延交付房屋的行为，但消防验收意见书并不能直接反映实际交房情况，家悦福公司也未就此提供其他证据予以佐证，即便明园公司确实存在延期交房行为，逾期违约金也仅能计算至法院受理明园公司破产清算申请之前，明园公司管理人亦对此提出诉讼时效抗辩，家悦福公司未能举证证明其曾向明园公司或明园公司管理人主张过延期交付违约赔偿，故本院对家悦福公司主张明园公司管理人赔偿延期交房违约金的诉讼请求不予支持。 房屋租赁合同已明确约定家悦福公司自行负责电梯、货梯安装，家悦福公司所提供工程施工合同、工程承包合同中已载明系超市项目装修和加固工程，不能反映家悦福公司所述的明园公司未完成房屋基础设施的情况，也不能达成证明案涉房屋装修时状态的证明目的。明园公司管理人提供的房屋拍卖证据亦未表明案涉房拍卖时涉及到装修部分，故本院对家悦福公司主张明园公司管理人赔偿装修损失的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、江苏家悦福商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡明园房产开发有限公司管理人房屋占有使用费3965928.59元。 二、驳回无锡明园房产开发有限公司管理人其他诉讼请求。 三、驳回江苏家悦福商业管理有限公司的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费61221元（此款已由无锡明园房产开发有限公司管理人预交），由无锡明园房产开发有限公司管理人负担22694元，由江苏家悦福商业管理有限公司负担38527元（无锡明园房产开发有限公司管理人同意应由江苏家悦福商业管理有限公司负担的案件受理费38527元由江苏家悦福商业管理有限公司向其直接支付，本院不再退还，由江苏家悦福商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给无锡明园房产开发有限公司管理人）。反诉案件受理费38800元减半收取19400元（此款已由江苏家悦福商业管理有限公司预交），由江苏家悦福商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一份，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  孙东飞 人民陪审员  周金生 人民陪审员  邹玉芬 二〇二〇年十一月二十七日 法官 助理  张新武 书 记 员  张玉琼 本案援引法律条款 《中华人民共和国企业破产法》 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。