河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1381民初6625号原告（执行案外人）：邹玉珍，女，汉族，生于1962年12月25日，住邓州市，初中。委托诉讼代理人：闫红彬，邓州市花洲法律服务所法律服务工作者（特别授权）。被告（申请执行人）：史文建，男，生于1954年9月24日，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：李浩，邓州市花洲法律服务所法律服务工作者（特别授权）。第三人（被执行人）：周华，男，生于1962年5月9日，汉族，住邓州市。原告邹玉珍与被告史文建、第三人周华为案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹玉珍及其委托诉讼代理人闫红彬、被告史文建的委托诉讼代理人李浩到庭参加诉讼，第三人周华经传票传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹玉珍向本院提出诉讼请求：1、确认被告申请执行第三人位于花洲街道办事处古城路潘家口南3楼三室一厅（产权证号为30××**）的房产（购买价128000元）归原告所有，并停止对此房产的执行。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月26日，被告史文建申请诉前保全，邓州市人民法院作出（2019）豫1381财保97号民事裁定书，查封我于2008年10月12日购买的、产权证登记在第三人周华名下的本案房产，我得知后提出执行异议，邓州市人民法院作出（2020）豫1381执异88号执行裁定书，驳回了我的异议申请。为此，特提出执行异议诉讼。本案执行的房产归我所有。2008年10月12日，通过中间人王瑞介绍，我与本案第三人周华签订了房屋买卖协议，协议约定房款128000元，先付款100000元。协议第2条约定第三人周华负责办理房屋产权手续。房产证办好后，付清余款28000元。当日，我支付了100000元房款，周华出具了收条。随后，周华交付了钥匙、电费卡、水费卡。随后，我把水费卡、电费卡过户到我名下，自此我们一直居住至今。在此期间，我也多次催问房产证之事，周华一直说在办理中。直到法院查封执行我们的房产，询问房产部门才得知，周华在2011年就已办了房产证，但是办在他的名下，周华一直瞒着我们。从执行裁定书可以看出，周华把房产证办到他本人名下，其目的是为了能抵押贷款。直到现在我们还不知道周华在哪个银行抵押贷的款，贷多少。因此，本案房产没过户的过错不在我们购房者，而在销售者周华。（2020）豫1381执异88号执行裁定书适用法律错误。周华不是开发商，他是房屋所有权人，有权处分自己的房产，不需要具备销售资质。执行裁定书所适用的法律条款及驳回执行异议的理由，不适用普通销售者。且本案房产没有过户的过错在于销售者周华，因此，执行裁定书适用法律错误。综上所述，请求邓州市人民法院确认该房产归我所有，判令停止对该房产的执行。原告邹玉珍为证明其诉称事实，向本院提交如下证据：1、原告邹玉珍身份证复印件；证明原告基本情况。2、房屋买卖协议及收据，证明原告购买房屋的事实；3、水卡、电卡、交费凭据及邓州市花洲街道办事处大东关社区居委会出具的证明，证明原告实际占用使用涉案房屋的事实；4、第三人周华的妻子张小华的证言，证明没有办理房产登记的过错在于第三人周华。被告史文建辩称，根据相关法律规定，原告与第三人签订房屋买卖协议时，涉案房产未取得产权证，不允许交易，且原告与第三人签订房屋买卖协议后也未进行预告登记，在第三人办理房权证后又未进行产权变更登记，故涉案房产权利人是周华和张小华；原告在明知道第三人不具有房产开发销售的资质，仍与第三人签订房屋买卖协议，是导致房屋长期未能办理过户登记的原因之一。第三人在2011年10月27日办理涉案房屋房权证，后三次以涉案房屋为抵押物办理银行贷款，房管部门也多次到原告家中测量、拍照进行评估，足以说明原告知道第三人已办理了涉案房屋的房权证，并进行三次抵押贷款，故涉案房屋未能办理过户登记的原因过错在原告；涉案房产登记在周华名下，而且未过户到原告名下，且周华、张小华作为房屋所有权人在银行抵押贷款，所以原告不享有排除涉案执行的权利。被告史文建为证明其答辩事实，向本院提交如下证据：1、被告史文建身份证复印件，证明被告史文建身份情况；2、（2019）豫1381民初6684号民事判决书、（2019）豫1381财保97号民事裁定书，证明被告史文建申请查封涉案房产的事实；3、照片一组、房产评估委托人声明等材料，证明原告知道周华用涉案房产抵押贷款的事实，故未办理过户登记的过错在于原告。第三人周华经本院依法传唤，逾期未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。被告史文建对原告邹玉珍提交的证据质证如下：对证据1无异议；对证据2、3真实性无异议，但不能证明购房事实，且购房协议是无效的；对4有异议，证人未出庭佐证。原告邹玉珍对被告史文建提交的证据质证如下：对证据1、2真实性无异议；对证据3测量评估真实性无异议，证明方向有异议，不能证明原告知道房屋抵押贷款的事实，不能证明原告已经知道房权证已经办理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据和事实认定如下：对原告邹玉珍提交的证据1、2、3真实性本院予以确认；对证据4与原、被告陈述相互印证，可以确认涉案房屋未能办理房产过户手续，第三人周华存在过错的事实；对被告史文建提交的证据1、2、3真实性本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：周华于2008年前后在祖留宅基地上续建五层共六套单元房，其中一层为两套小户型，其余楼层均为一套大户型。原告邹玉珍通过中间人王瑞介绍，于2008年10月12日购买第三人周华上述位于花洲街道办事处古城路潘家口南3楼三室一厅（产权证号为30××**）的房产一处，总房款为128000元，并签订房屋买卖协议，约定邹玉珍一次性付周华房款100000元，剩余房款28000元，待周华办理房权证交付给邹玉珍后，邹玉珍付清余款。当日，邹玉珍向周华支付100000元房款，周华出具收据，收据载明“收据今收到邹玉珍买房房款壹拾万元整（100000）（三楼）收款人：周华2008年10月12号”。后邹玉珍一家即搬入三楼居住至今。2011年10月27日，周华将上述2008年前后自行建盖的六套单元房的不动产权证办理至自己名下（包括涉案房屋）。后周华以上述六套不动产作抵押，先后在银行贷款，截至起诉时仍未还清全部贷款。史文建与周华、张小华民间借贷纠纷一案，史文建于2019年8月向本院申请诉前财产保全。2019年8月22日，本院作出（2019）豫1381财保97号民事裁定书，裁定查封包括案涉房屋在内的上述六套单元房（扣除银行抵押贷款后的余额部分，且以510000元为限）。2019年12月7日，本院作出（2019）豫1381民初6684号民事判决书，判决“一、被告周华于判决生效后十日内偿还原告史文建借款本金510000元及利息……；二、驳回原告史文建的其他诉讼请求。”2020年7月2日，该案进入执行程序，六套单元房的现住户（包括原告邹玉珍）均提出书面执行异议，要求解除对六套单元房的查封并中止执行。本院于2020年9月11日作出（2020）豫1381执异88号执行裁定书，驳回上述住户的异议申请。2020年9月28日，原告邹玉珍诉至本院，要求确认诉争房产归原告所有并停止对此房产的执行；其他四户亦先后提起执行异议之诉。因第三人周华未到庭，本案无法调解。本院认为，双方当事人对原告邹玉珍2008年购买周华房屋后一直实际居住、但未办理产权转移手续，均无实质性异议，本院予以确认。本案争议焦点为原告对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。对该类纠纷，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。本案中，第一，作为执行依据的生效判决基于史文建与周华、张小华间的民间借贷纠纷而作出，本院的执行属于金钱债务执行。第二，邹玉珍与周华签订的房屋买卖合同，不违反法律效力性强制性规定，合法有效，且房屋购买的时间（2008年10月12日）和合法占有案涉房屋的时间均早于被告史文建申请诉前财产保全的时间，更早于本院查封案涉房屋的时间。第三，案涉房屋虽未办理产权过户手续，但其原因在于第三人周华未经原告等五户同意擅自将该楼房六套单元房以自己名义办理了不动产证并设定抵押，非因原告自身原因所致。所以，作为购买房屋人，邹玉珍对案涉房屋享有物权期待权，该物权期待权可以对抗史文建的债权并阻却执行。关于原告提出的确认案涉房屋所有权归其所有的请求，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，原告在购买案涉房屋后，并未依法进行物权变更登记，因此不发生物权变动的效力。且该房屋现处于抵押状态，故对该项请求，本院暂不予处理。综上所述，原、被告诉辩，理由部分正当，本院均予部分采信；因本案成讼，原因在于第三人周华的不诚信行为，故案件受理费应由其负担。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条规定，判决如下：不得执行位于邓州市花洲街道办事处古城路潘家口南3楼三室一厅（产权证号为30××**）的不动产。案件受理费2860元，由第三人周华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。本院（2020）豫1381执异88号执行异议裁定书涉及案涉房屋部分于本判决生效时自动失效。审判长  闻群英审判员  胡殿来审判员  陈金玲二〇二〇年十一月二十三日书记员  鲁 丰