广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初25131号原告：林红，女，1979年10月8日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人:马炯永，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人:张红丽，广东一粤律师事务所实习律师。被告：广东宇能电商产业园有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：任某。委托诉讼代理人：黎文逸，广东瀛双律师事务所律师。被告：广州添壹丁商业经营管理有限公司，住所地：广东省广州市天河区。法定代表人：熊某。委托诉讼代理人：陈广辉，广东法全律师事务所律师。委托诉讼代理人：温健，广东法全律师事务所律师。原告林红与被告广东宇能电商产业园有限公司（以下简称宇能电商公司）、广州添壹丁商业经营管理有限公司（以下简称添壹丁公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案后，本案依法适用简易程序，于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马炯永、被告宇能电商公司的委托诉讼代理人黎文逸及被告添壹丁公司的委托诉讼代理人陈广辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告宇能电商公司签订的《物业使用权转让合同》；2.被告宇能电商公司退还原告已付款项155919元以及违约金(违约金按照每日万分之五的标准，自2020年3月30日计算至被告宇能电商公司还清款项之日止)；3.两被告共同退还原告已付款项50000元（服务费）；4.本案诉讼费、担保费用由两被告承担。事实和理由：2019年5月4日，原告与被告宇能电商公司签订了《物业使用权转让合同》、《宇能数码广场B区首付一年免息分期支付协议》、《宇能数码广场B区首付五年分期还款协议》，约定被告自该合同签署之日起至2052年11月3日止将位于广东省佛山市南海区**房（以下简称涉讼租赁物）的使用权转让给原告。原告支付205919元，其中包括50000元所谓的“服务费”。据了解，被告宇能电商公司先后通过自己以及相同股东控股的佛山宇能创富投资有限公司对外大量签订物业使用权转让合同(实际为物业租赁合同)，但由于无法交楼，在2018年开始已经出现诉讼。事后以被告宇能电商公司的名义继续出租，被告宇能电商公司以及关联公司更是以管辖权异议的方式故意拖延诉讼，明显已经资不抵债。物业早已经停止施工，无法完工，合同根本无法履行。而且按照合同约定，被告宇能电商公司应在2020年3月30日前将该物业交付给原告，但实际已经逾期超过合同约定的90日。原告认为，不论被告宇能电商公司出租的物业是否存在合法的手续，按照双方合同约定，被告宇能电商公司的行为已构成单方根本违约，原告有权依法解除合同，并要求被告宇能电商公司退还相关的款项。被告宇能电商公司辩称，一、《物业使用权转让合同》由双方平等自愿协商签订，是双方的真实意思表示，该合同合法有效，而且被告宇能电商公司有诚意有能力有条件与原告继续履行合同，原告的合同目的可以实现，双方应当继续履行合同。涉案项目1-5号楼均早已竣工，目前正处于工程竣工联合验收阶段，即将具备物业交付条件。二、被告宇能电商公司未能按期交付物业，是因为不可抗力事件影响，严重拖慢了涉案项目工程进度。事实上，被告宇能电商公司已尽己所能地采取一切积极措施，既努力推进施工进度，也坚持保质保量完成建设，并如实告知实情，将影响降至最低。此外，2020年疫情期间，被告宇能电商公司已经书面告知原告因受疫情影响，需要延长交房时间，原告收到告知后一直未提出任何异议。三、被告宇能电商公司没有构成根本违约，被告宇能电商公司可以继续履行合同实现原告的合同目的，且被告宇能电商公司可以积极采取补救措施或者赔偿损失。被告宇能电商公司在主观上没有任何故意违约的恶意，被告宇能电商公司有强烈的继续履行合同的意愿，并且交付条件即将达成。被告宇能电商公司有诚意有能力有条件与原告继续履行合同，原告的合同目的可以实现，恳请法院支持双方继续履行合同，被告宇能电商公司也愿意继续积极采取补救措施或者赔偿损失。四、退而言之，即使原告坚持要求解除合同，也应合理分担双方之间的责任，不应苛责被告宇能电商公司承担过重的责任。原告未在约定期间内付清合同约定的全部款项，致使《物业使用权转让合同》约定交付条件未达成，原告应承担部分违约责任。2019年12月份开始，原告便不再如约支付首付款及尾款。原告违反合同约定本就无权向被告宇能电商公司主张交付物业，现要求解除合同，也应承担部分违约责任。五、被告宇能电商公司遭遇不可抗力，因此导致合同解除的，不承担违约责任。因2018年2月7日佛山地铁2号线发生重大隧道透水坍塌事故，2018年2月8日中工佛山市委办公室、佛山市人民政府办公室发出紧急通知《关于全市建设工程全面停工的紧急通知》（佛委办明电[2018]11号），要求全市所有建设工程自2018年2月8日起全部停工进行全面的安全排查与整顿。涉案项目因此停工了约两个月。佛山市公安局于2017年7月2日发出《关于佛山一环主线高速化改造施工期间禁止货车通行公告》称：佛山一环高速化改造施工已于2017年6月底全面实施，决定分阶段对S82佛山一环主线实施禁止货车通行的交通管制措施，其中，从2017年8月1日至2018年12月30日，对佛山一环东线（里水立交至北滘立交双向）、北线（官窑立交至里水立交双向）的主线，分别实施全天24小时禁止一切货车通行，行驶证上标注为专项作业车的机动车纳入本通告禁行的交通管制对象。2018年期间，涉案项目工程根据住建部门的要求以及当时涉案项目周边的实际情况，项目施工现场的出入口只能设置在里水立交段的辅路附近，且只有一个出入口可供大型重型施工车辆出入场。佛山一环高速化改造过程中要对施工路段的辅路实施全方位围蔽。自2018年3月开始，里水立交段的辅路开始单向封路围蔽，6月13日开始双向全方位封路围蔽，堵塞了涉案项目工程大型重型车辆进出场的出入口，工程建设所必须的搅拌车、大型作业车、大型运输车等无法正常进出场，导致无法正常运输土方、水泥、钢筋等施工材料以及大型机械设备进场，因此涉案项目被迫处于或停工或缓慢施工的状态差不多一年。而且，2018年4月起，涉案项目工程正处于桩基础工程开始进入检测验收关键时期，由于佛山一环施工辅路围蔽的影响，导致桩基础检测所需要使用的大型检测车辆—运送静载装置车辆（超长、超重）无法正常进场，桩基础检测的静载、高应变检测不得不改变检测方法，桩基础检测和按检测要求继续完善的工作大大被拖延，直至2019年上半年才能全部完成桩基础验收工作，这也严重拖慢了正常施工进度。2020年上半年，因新冠肺炎疫情爆发的影响，工人返工受阻，建筑材料运输受阻，大量建筑行业和房地产开发企业被迫停工停产是众所周知的事实。涉案项目工程也难以正常及时地复工，春节后疫情期间也是停工、缓慢施工了几个月，这严重影响了涉案项目2020年上半年的施工进度。六、合同解除导致基于合同产生的权利、义务归于消灭，合同解除的法律后果不表现为违约责任，而是恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失等形式的民事责任。原告从未在2020年3月30日之前向被告宇能电商公司主张解除合同，被告宇能电商公司也未收到原告任何主张解除合同的意思表示。因此，原告请求被告宇能电商公司按照已支付转让款155919元从2020年3月30日起至合同实际解除期间按日万分之五支付违约金的请求，即没有事实依据也没有法律依据，而且要求过高，不应得到支持。七、如果法院认定《物业使用权转让合同》约定的期限前二十年有效、超过二十年无效，则应当区分有效合同解除的退款问题和违约责任承担问题、无效合同的相互返还问题和责任问题。即使需要原告承担一定的合同无效责任，也只应从判决返还之日起以无效期限对应款项参照同期银行贷款利率为宜计算利息为宜。八、原告与其他公司之间的合同关系和款项收取关系，属于本案以外的另一法律关系，与被告宇能电商公司无关。被告宇能电商公司没有收取该款项，也没有委托被告添壹丁公司代为收取服务费。原告向被告添壹丁公司支付服务费若涉及退还问题，原告应向被告添壹丁公司主张，不应向被告宇能电商公司主张。被告宇能电商公司对此不承担连带责任。涉案项目已经竣工且进入联合验收阶段，即将具备物业交付条件。《物业使用权转让合同》确实可以通过继续履行并采取补救措施或者赔偿损失等方式确保合同目的实现，兼顾保护合同双方的权益。被告添壹丁公司辩称，被告添壹丁公司依据与原告签订的《宇能国际项目服务确定协议》约定收取服务费，由于原告最终已与被告宇能电商公司签订物业租赁合同，根据前述协议的约定，被告添壹丁公司已实际完成约定的服务，至于原告与被告宇能电商公司是否履约，并不影响我方依约收取服务费。被告添壹丁公司并非本案的适格主体，若原告认为被告添壹丁公司对上述协议存在纠纷，根据约定应由其他法院管辖。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或真实性无异议的，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：被告宇能电商公司提交的为复印件的证据，本院综合认定。本院综合当事人陈述及采信的证据，确认以下事实：2019年5月4日，原告（乙方）与被告宇能电商公司（甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将宇能数码广场**房的使用权转让给乙方，建筑面积49.41平方米；该物业只能作为都市产业载体用途；该物业使用权转让期限从本合同签订之日起至2039年5月3日，甲方在转让期限届满之日起赠送该物业使用权给乙方至2052年11月3日；该物业使用权总转让金额为408107元，物业使用权转让金的首期款（含认购定金）208107元，乙方须在2020年3月3日前支付，其余款项200000元向银行贷款方式支付，贷款金额以银行最终批复为准；甲方应在2020年3月30日（含本日）前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日；甲方未按照约定期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；如甲方逾期超过90天未能交付该物业，乙方有权解除合同并要求退回已交转让款；如果因本合同发生诉讼，败诉方须承担胜诉方的全部律师费和诉讼费以及调查费、差旅费等费用；等等。2019年5月4日，被告添壹丁公司（居间及咨询服务方，甲方）与原告（乙方）签订《宇能国际项目服务确认协议》，约定被告添壹丁公司提供项目咨询服务、居间服务和协助签订认租书等手续，居间及咨询服务费确认金额为50000元。同日，被告添壹丁公司出具收据确认收取原告服务费50000元。原告与被告宇能公司签订《宇能数码广场B区[首付一年免息分期]支付协议》，约定原告已支付首付转让款50000元，未付首付转让款158107元，分四期免息缴付，分别为2019年6月3日、2019年9月3日、2019年12月3日分别支付39529元、39526元、39526元，2020年3月3日支付39526元。原告与被告宇能电商公司签订《宇能数码广场B区[五年分期还款协议]支付协议》，约定原告未付转让款200000元，该款申请分五年还款，并分别约定了各期支付金额，其中，2019年6月17日支付4484元，2019年7月至2020年5月的17日各支付4476元；等等。原告分别于2019年5月4日、2019年7月3日、2019年7月3日、2019年9月16向被告宇能电商公司支付了50000元、39529元、4484元、39526元。原告分别于2019年8月20日、2019年9月16日、2019年9月16日、2019年10月24日、2019年11月17日向被告宇能电商公司分别支付了4476元。被告宇能电商公司在收取上述款项时向原告开具了收据。2019年5月4日，原告向被告添壹丁公司支付了100000元，被告添壹丁公司出具的收据注明“宇能国际服务费、单元B=2016、B=2017”。另查明，宇能数码广场B区已取得建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证，但至庭审结束时尚未竣工验收。本院认为，本案为租赁合同纠纷。被告添壹丁公司提交了其与原告签订的《宇能国际项目服务确认协议》，用于证明被告添壹丁公司与原告就涉讼租赁物存在居间合同关系。在本案中，本院仅处理原告与被告宇能电商公司之间的租赁合同关系。对原告与被告添壹丁公司之间是否存在居间合同关系及若存在对原告已付款项如何处理，本案不作审查处理，双方可另行主张。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉讼租赁物所在宇能数码广场B区已取得建设工程规划许可证，但《物业使用权转让合同》约定的实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。截至本案庭审辩论终结之日，虽已到达涉讼租赁物约定交付之日（2020年3月30日），但涉讼租赁物所在楼栋尚未办理竣工验收，原告就被告宇能电商公司是否能如期交付的情况下暂停支付转让分期款并通过诉讼方式告知被告宇能电商公司，被告宇能电商公司自收到本案应诉材料至本案庭审辩论终结之日，并未提供证据证明其已交付涉讼租赁物、也未提供合理担保，原告有权行使不安抗辩权，主张解除与被告宇能电商公司签订的《物业使用权转让合同》，对原告诉请解除《物业使用权转让合同》的主张，本院予以支持，本院确认原告与被告宇能电商公司签订的《物业使用权转让合同》于法庭辩论终结之日即2020年11月4日解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，原告诉请被告宇能电商公司退还转让款155919元，理据充分，本院予以支持。原告存在欠付转让金的行为，原告主张被告宇能电商公司支付致使合同解除的违约金，理据不足，本院不予支持。综合本案情况，本院酌定被告宇能电商公司自原告起诉之日即2020年9月28日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告作为占用资金的损失，原告的主张超过本院核准的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第二百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告林红与被告广东宇能电商产业园有限公司签订的《物业使用权转让合同》关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年11月4日解除；二、被告广东宇能电商产业园有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还转让款155919元及以该款项为本金自2020年9月28日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告林红；三、驳回原告林红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3710.81元（原告已预交），由原告负担1855.81元，被告广东宇能电商产业园有限公司负担1855元并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二〇年十一月二十四日书记员  杨文晖