福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0303民初1237号 原告:胡国明,男，1973年11月28日出生，汉族，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：邱雪娥，福建众益（涵江）律师事务所执业律师。 被告：许建平，男，1979年7月3日出生，汉族，住福建省仙游县。 被告：蒋智华，女，1982年5月6日出生，汉族，住福建省仙游县。 原告胡国明与被告许建平、蒋智华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡国明及其委托诉讼代理人邱雪娥到庭参加诉讼,被告许建平、蒋智华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡国明向本院提出诉讼请求：1.判决位于福建省莆田市涵江区××号楼××室的房屋所有权归胡国明所有；2.判令许建平、蒋智华继续履行《房屋买卖合同书》义务，将上述房屋的所有权过户给胡国明；3.判令许建平、蒋智华向胡国明支付以已付购房款为基数按日利率0.1%计算的逾期履行违约金；4.判令许建平、蒋智华承担胡国明因本案支出的律师代理费7000元；5.本案诉讼费用由许建平、蒋智华承担。诉讼期间，胡国明申请撤回第一项诉讼请求，并变更第三项请求为“判令许建平、蒋智华支付以胡国明已付购房款为基数，自许建平、蒋智华收到催告函后第四日起至实际办理产权过户手续之日止按日利率0.1‰计算的逾期履行违约金”。事实和理由：2019年1月13日，胡国明与许建平、蒋智华在莆田市涵江区奇林房地产信息咨询服务部（以下简称奇林公司）的居间介绍下签订一份《房屋买卖合同书》，合同约定：1.许建平、蒋智华将坐落莆田市涵江区××号楼××室房屋出售给胡国明（包括附属配套设施），售价665000元，付款方式分三期，第一期在合同签订时支付100000元定金，其中30000元待上述不动产权证等证书从许建平、蒋智华名下过户至胡国明时，由奇林公司交给胡国明；第二期购房款242500元于2019年2月15日之前支付，时许建平、蒋智华应将套房钥匙及相关资料原件交给胡国明，房屋所有权归胡国明所有；第三期购房款322500元系银行贷款，每月按揭款2500元由胡国明负责还款。许建平、蒋智华应于上述房屋的不动产权证办理出来后10日内通知胡国明，并在告知后30日内办理好二手房按揭贷款事宜；若许建平、蒋智华逾期办理手续，需以胡国明累计付款金额的0.1%向胡国明支付违约金。合同签订后，胡国明于2019年1月13日支付了第一期购房款100000元，于2019年2月15日支付了第二期购房款242500元，且每月依约向许建平名下的尾号3243的中国建设银行账户转账2500元用于还贷。2019年年中，胡国明得知涉案房产的不动产权证书已办理出来，但许建平、蒋智华迟迟未予告知，且胡国明多次通过微信、电话联系许建平、蒋智华办理后续手续，但许建平、蒋智华均未回复。许建平、蒋智华拒不配合办理后续过户等事宜，已构成违约，故胡国明提出上述诉讼请求。 许建平、蒋智华未作答辩。 胡国明围绕诉讼请求，依法向本院提交如下证据： 1.胡国明、许建平、蒋智华的居民身份证复印件，欲证明胡国明、许建平、蒋智华的诉讼主体适格； 2.《商品房买卖合同（预售）》、不动产登记簿各一份，欲证明2015年12月1日，许建平、蒋智华与案外人福建景隆房地产开发有限公司（以下简称景隆公司）签订商品房买卖合同，对涉案房产享有所有权，且景隆公司于2018年12月19日为许建平、蒋智华办理了涉案房产的不动产权证书； 3.《房屋买卖合同书》一份，欲证明2019年1月13日，胡国明向许建平、蒋智华购买涉案房产，约定房屋总价款665000元，并对付款方式、违约责任、权利义务等内容进行了约定； 4.收条一份，欲证明合同签订当日，胡国明按约向许建平、蒋智华支付第一期购房款100000元，于2019年2月15日支付第二期购房款242500元的事实； 5.胡国明的中国建设银行账户交易明细账，欲证明胡国明按约于每月6日前向许建平的贷款账户转账2500元，截至2020年5月6日止共转账16期合计40000元，其中2019年5月的按揭贷款被许建平用微信提现取出，2019年10月的按揭贷款被许建平挪走用于归还信用卡欠款，以及合同签订之前还有一期贷款（即2018年11月）未偿还的事实； 6.金管家（莆田）物业管理有限公司开具的收费清单，欲证明胡国明已实际入住涉案房产的事实； 7.微信个人信息截图、微信聊天记录，胡国明与蒋智华、许建平的通话记录、与许建平的短信记录，欲证明胡国明自知道涉案房产的不动产权证已办理出来之后，一直联系许建平、蒋智华并要求办理后续的过户手续，但许建平、蒋智华均未回复，已构成违约的事实； 8.福建增值税普通发票、委托代理合同各一份，欲证明胡国明因许建平、蒋智华违约提起本案诉讼，因此支出律师代理费7000元的事实； 9.中国建设银行个人贷款对账单一份，欲证明双方于2019年1月签订合同时，涉案房产实际尚欠贷款本金329325.02元未偿还，而涉案合同约定的贷款偿还额为322500元，胡国明此后多归还的款项，有权向许建平、蒋智华追偿； 10.快递回执单、催告函，欲证明胡国明有按合同约定的送达地址向许建平、蒋智华邮寄《催告函》，要求办理抵押注销、过户手续，其已尽到催告义务的事实； 11.个人贷款还款凭证、中国建设银行个人贷款结清证明，欲证明胡国明于2020年7月8日通过其中国建设银行账户（尾号9819）代许建平支付了涉案房产的剩余未偿还贷款本息合计317520元，涉案房产的按揭贷款现已全部结清的事实。 许建平、蒋智华在本院指定的举证期限内未递交证据。 本院经审查认为，许建平、蒋智华经传票传唤拒不到庭参加诉讼，又未提出异议并递交证据，视为自愿放弃诉讼权利；胡国明递交的上述证据真实、合法，与本案有关联，能证明其主张，予以认定并采信。 根据上述认定及采信的证据，并经审理查明，2015年12月1日，许建平、蒋智华与景隆公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定许建平、蒋智华以总价款526587元向景隆公司购买坐落莆田市涵江区××街××号××号楼××梯××室房产，建筑面积95.96平方米。合同签订当日，许建平、蒋智华支付首期房价款166587元，余款360000元向中国建设银行股份有限公司莆田涵江支行（以下简称建设银行涵江支行）申请贷款支付。2019年1月13日，胡国明与许建平、蒋智华在奇林公司的居间介绍下签订一份《房屋买卖合同书》，合同主要约定：甲方许建平、蒋智华乙方胡国明许建平、蒋智华将其名下的位于莆田市涵江区××号楼××室房产以总价款665000元断卖给胡国明（届时以房产证实际面积为准，面积的差异由乙方跟开发商多退少补，与甲方无关）；付款分三期，本合同签订之时，乙方支付给甲方购房定金100000元，其中30000元由奇林公司托管，待上述房产的不动产权证、水、电、物业、维修基金、燃气、门牌从甲方名下过户至乙方名下时，由奇林公司直接支付给许建平、蒋智华；第二期在2019年2月15日前，乙方应支付给甲方第二期购房款242500元，此时甲方应将该套房的钥匙及一切相关资料原件交给乙方，该套房提前交付乙方使用，该套房产权归乙方所有；第三期甲方该套房在中国建设银行还有剩余抵押贷款本金约322500元，自签订合同之日起，该套房每个月6日之前还款的月供约为2500元；在上述套房甲方名下不动产权证开发商办理出来后10个工作日之内甲方应及时通知乙方，乙方应在接到甲方通知后30个工作日之内办理好上述套房按揭贷款事宜，甲方需无条件的积极配合办理相关手续，同时在乙方贷款获批后，甲乙双方及丙方应一同到莆田市房屋管理部门确认该房产的产权状态，确认产权正常后，乙方负责全部的还款解压款项，该笔购房款由乙方直接汇入甲方的贷款账户用于办理提前还款，甲方应在收到乙方该笔购房款后立即办理提前还款手续，在银行通知可领取他项权证后当日立即领取并办理注销抵押手续；房屋和土地所有权证从甲方名下过户至乙方名下所产生的全部税、费由乙方承担；房屋交易过户后，甲方应无条件配合乙方到维修基金，水、电、民政部门办理维修基金、水、电、门牌证过户手续，相关费用由乙方承担；除不可抗力外，甲方如未按本合同约定的期限将该房屋交付给乙方或甲方逾期办理合同约定的应办手续，乙方有权自甲方逾期之日起按每逾期一日，由甲方以乙方累计已付款的0.1%向乙方支付违约金；任何一方因违约引起合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、差旅费等）由违约方承担；甲方双方以本合同所记载的通讯地址、电话为联络依据，按照该地址寄发函件，自函件寄发之日）起五个自然日后视为送达”。合同签订后，胡国明依约向许建平、蒋智华支付第一期购房款100000元，又于2019年2月15日支付第二期购房款242500元，当日许建平、蒋智华将涉案房产及相关的门牌证、水电缴费本、钥匙交付给胡国明掌管使用。胡国明接房后，于2019年2月19日起向金管家（莆田）物业管理有限公司凯旋国际物业服务处缴纳物业费，预交至2020年12月31日。2019年7月间，胡国明通过景隆公司售楼部得知涉案房产的不动产权证书已于2018年12月19日办理完毕（产权人登记在许建平、蒋智华名下），即多次通过电话、微信、短信联系许建平、蒋智华，并于2020年3月27日通过邮政ＥＭＳ发出催告函，要求其办理后续按揭贷款还款、抵押注销及过户事宜，但许建平、蒋智华未予回复，致无法办理后续的相关手续，胡国明遂于2020年4月10日诉至本院，为此支出律师代理费7000元。 另查明，胡国明于2019年2月至2020年5月期间每月6日前向许建平的银行贷款账户转账支付按揭款计16个月，合计40000元，但许建平未按照约定做到专款专用，而是将胡国明支付的其中2个月的按揭款项挪作他用。 诉讼期间，胡国明于2020年6月30日向本院申请查封涉案房产，并缴纳财产保全费3845元，本院于2020年7月1日作出（2020）闽0303执保145号民事裁定，查封登记于许建平、蒋智华名下的坐落莆田市涵江区××街××号××号楼××梯102的房产（不动产权证号：闽［2018］莆田市不动产权第ＨＪ918804号、第ＨＪ918805号），查封价值以665000元为限。2020年7月8日，胡国明直接向建设银行涵江分行代为清偿涉案房产项下的剩余贷款317542.64元，建设银行涵江支行办理了贷款结清手续。 本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。胡国明与许建平、蒋智华在奇林公司的居间介绍下签订《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案中，胡国明已按约支付相应的购房款，也代许建平向建设银行涵江分行偿还剩余的按揭贷款本息，胡国明对涉案房产依法享有占有、使用、收益的权利。许建平、蒋智华收到购房款后，有义务配合胡国明办理涉案房产的后续手续，许建平、蒋智华未予配合，已构成违约。根据胡国明提供的《催告函》内容，胡国明要求许建平、蒋智华配合办理提前还款手续、注销抵押手续和不动产权证过户手续，而提前还款手续由胡国明于2020年7月8日自行办理，说明提前还款手续并非必需许建平的配合才能完成，且只有在结清银行贷款后才能办理后续的注销抵押和不动产权证过户手续，故胡国明诉求的许建平、蒋智华逾期履行违约金，应以已付购房款660042.64元为基数自2020年7月9日（银行贷款结清的次日）起至实际办结不动产权过户手续之日止按日利率0.1‰计算违约金；胡国明主张自向许建平、蒋智华发出催告函的第四日起，以已付购房款为基数按日利率0.1‰计算逾期履行违约金，不合理部分不予支持；胡国明主张许建平、蒋智华将坐落莆田市涵江区××号楼××室的房屋所有权过户至胡国明名下，合法有据，应予支持，但涉案房产尚未办理抵押权注销登记，涉案房产的不动产权过户手续在抵押权注销之后才能办理。胡国明在本案中未请求许建平、蒋智华以及建设银行涵江支行协助办理抵押权注销登记手续，可另行主张；胡国明申请撤回“判决位于莆田市涵江区××号楼××室的房屋所有权归胡国明所有”的诉讼请求，予以准许；胡国明主张许建平、蒋智华承担律师代理费7000元，有合同依据且该笔费用系合理支出，予以支持；胡国明在欲代为清偿许建平的剩余贷款前申请诉讼保全涉案房产，具有必要性，为此支出的财产保全费3845元应由许建平、蒋智华承担。许建平、蒋智华经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理并判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、许建平、蒋智华应在坐落莆田市涵江区××号楼××室房产办理抵押权注销登记手续后五日内，配合胡国明办理上述房产的不动产权过户手续，登记至胡国明名下； 二、许建平、蒋智华应在本判决生效后五日内向胡国明支付以购房款660042.64元为基数，自2020年7月9日起至实际办结不动产权过户手续之日止按日利率0.1‰计算的违约金； 三、许建平、蒋智华应在本判决生效后五日内向胡国明支付因本案支出的律师代理费7000元和财产保全费3845元； 四、驳回胡国明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费11542元，由胡国明负担1524元，由许建平、蒋智华负担10018元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  方 悦 人民陪审员  黄绍云 人民陪审员  郑锦萍 二〇二〇年十一月六日 书 记 员  陈丽钦 附：本案适用的法律条文及申请执行提示 一、本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国物权法》 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （三）违反财产报告制度的； （四）违反限制高消费令的； （五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的； （六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。 第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。 失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。