辽宁省朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1302民初1614号原告何旭，男，1990年8月4日出生，汉族，朝阳市公安局国宝支队工作人员，住朝阳市龙城区。委托代理人何忠杰（原告之父），男，1962年10月6日出生，汉族，龙城区建筑工程公司职工，住朝阳市龙城区。被告朝阳市盛恒置业有限公司，住所地辽宁省朝阳市双塔区燕都大街474-13号。统一社会信用代码91211302055683902K。法定代表人涂强，经理。委托代理人曲洪梅，辽宁红枫律师事务所律师。委托代理人季桂新，辽宁红枫律师事务所律师。第三人李辉，男，1971年9月17日出生，汉族，朝阳德宝建筑工程有限公司经理，住朝阳市。委托代理人严巍，女，1988年10月2日出生，汉族，朝阳德宝建筑工程有限公司会计，住朝阳市龙城区。原告何旭诉被告朝阳市盛恒置业有限公司、第三人李辉合同纠纷一案,本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何旭及委托代理人何忠杰、被告朝阳市盛恒置业有限公司委托代理人季桂新到庭参加诉讼，第三人李辉经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何旭向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于朝阳市房屋交付给原告；2.判令被告支付自2016年12月起至房屋交付期间的违约金（按银行同期活期存款利率计算）；3.由被告承担诉讼费用。事实和理由：何忠杰系原告父亲，2015年11月18日，何忠杰与第三人李辉签订一份《朝阳德宝建筑工程有限公司转让协议》，何忠杰以300,000元的价格将朝阳德宝建筑工程有限公司（投资股权）转让给李辉。李辉用朝阳亚蓝湾小区一套住宅（1#2-8-2）抵顶合同价款。因亚蓝湾小区系被告所开发，该住宅（1#2-8-2）系被告抵账给李辉。协议签订后，第三人与何忠杰双方到被告处办理更名手续，被告同意将该住宅直接更名至原告名下，并约定预计在2016年8月末交付房屋。约定交付房屋时间届满后，原告多次要求被告交付房屋，但被告都以种种理由推拖，故诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告变更对违约金的请求，要求被告按收款收据413,396元的数额按照月利率1.5%计付利息，从被告违约之日2016年12月至2020年9月。被告朝阳市盛恒置业有限公司（以下简称朝阳盛恒置业公司）辩称，我公司给原告出具了收据和协议是基于李辉的要求，2015年11月16日李辉办理抵押贷款，要求我公司出具包括案涉房在内的8套房屋和两个车库作为抵押担保，本案属于该借款关系中的担保，我公司给何旭出具了收据，如果冲减李辉所在的都城建筑工程有限公司的工程款，李辉所在的公司都城公司应该给我公司开具此房的收据，才能在工程款中扣除。目前，李辉的都城公司没有开具收据，所以导致涉案合同没有履行，我公司与李辉的都城建筑工程有限公司工程款目前的状态是没有最后结算。我公司与原告没有真实的买卖合同关系，没有收到原告的房款。请求驳回原告的诉讼请求。第三人李辉辩称，我与何忠杰到盛恒置业办理更名手续，证明已将房屋付给何忠杰，房屋手续应由盛恒置业办理。原告何旭围绕诉讼请求依法提交以下证据予以证明：1、原告与被告朝阳市盛恒置业有限公司签订的盛恒?亚澜湾商品房认购协议；2、朝阳德宝建筑工程有限公司转让协议（股权转让）；3、朝阳市盛恒置业有限公司为原告出具该房屋收款收据。被告朝阳盛恒置业公司针对其答辩意见依法提交以下证据予以证明：1、2015年11月16日朝阳盛恒置业公司与李辉签订的协议；2、亚澜湾住宅建筑工程补充协议。第三人李辉未向本院提交证据。根据当事人陈述及提供的证据，本院经审理认定事实如下：2015年11月18日，原告之父何忠杰（甲方）与第三人李辉（乙方）签订朝阳德宝建筑工程有限公司转让协议（股权转让）一份，约定，甲方将朝阳德宝建筑工程有限公司（股权）转让给乙方，甲乙双方商定转让费为人民币300,000元，乙方给甲方在朝阳亚蓝湾小区一套住宅（1#2-8-2），面积111平方米，已顶上述费用。甲方何忠杰签名，乙方李辉签名。2015年11月17日，朝阳盛恒置业公司（甲方）与何旭（乙方）签定盛恒?亚澜湾商品房认购协议一份，约定，乙方自愿认购位于朝阳市燕都新城盛恒?亚澜湾项目中的1号楼38号房，即2单元8层2号住宅，销售面积111平方米，原总价款413,396元。折后总价413,396元。付款方式：乙方于签本认购协议的同时交付定金人民币20,000元。乙方须在签定本认购协议后五日内，即2015年11月17日前到售楼处交付全部房款（含已付定金）即413,396元。乙方应为认购房屋的最终买受人，甲方只在直系亲属关系中为其更名。乙方所订购的商品房，甲方预计在2016年4月末交付使用；但因施工中遇到困难或技术问题不能及时解决或其他非甲方所能控制的因素等，甲方可宽展90天交付乙方使用。逾期超过90天，但未能交付使用，每延付一日甲方按银行同期活期利率支付乙方已交房款的违约金作为补偿（不可抗力因素除外）。甲方：朝阳盛恒置业公司盖章，经手人、销售经理签字。乙方何旭签字捺印。认购协议签定后，被告为原告出具收款收据一份，内容：2015年11月17日，交款人何旭，收款单位盛恒置业，收款项目1-38，人民币413,396元，收款事由房款，111㎡，朝阳市盛恒置业有限公司财务专用章、交款人何旭签字。庭审中，原告称，该房屋顶账价格和房屋发票价格双方认可；被告称，是这种情况，最后扣的工程款也是按照发票价格扣的。抵扣李辉的工程款包括案涉房屋，但李辉没有给我公司开具原告这套房屋的收据来冲减，其他几套房屋都顶给李辉做完手续了，唯独何旭这套房屋李辉没给我公司出手续。2019年我公司已将该房屋抵押给锦州村镇银行。本院认为，根据原、被告提供的证据证明，原告与被告签订的商品房认购协议，实质是基于被告与第三人以房抵顶工程款协议派生而来，该协议内容是双方当事人真实意思表示，应认定合法有效。双方应按协议约定全面履行各自义务。原告之父何忠杰通过股权变现的方式与第三人李辉达成了以房屋抵顶转让费用的协议，该协议签定的前提条件是因被告欠第三人工程款。根据该认购协议约定，被告只在直系亲属中为其更名，之后原告与被告签订了认购协议。该协议约定商品房交付日期为2016年4月，被告未按期交付案涉房屋构成违约，应承担违约责任。故对原告要求被告交付房屋并承担违约金的诉讼请求，本院应予支持。但被告主张的违约金违反合同约定，故违约金应按认购协议约定的每延付一日按银行同期活期利率计算支付违约金。被告关于案涉房屋第三人应给其开具房屋收据，才能在工程款中扣减，第三人没有开具收据，导致案涉合同没有履行，且被告与第三人工程款没有最后结算的辩解意见，与其已与原告签订的商品房认购协议事实相矛盾，其与第三人的工程款是否结算属另一法律关系，而不应妨碍原告实体权利的实现。被告关于案涉房屋已抵押给银行，未举证证明。故被告的上诉辩解意见和理由依法不能成立，本院不予采纳。如被告确已将案涉房屋抵押给银行，又不能办理该房屋解押手续并向原告履行协议约定的义务，则应赔偿原告案涉房屋实际价值的损失。第三人李辉在本案中已履行了相应的义务，故不应承担责任。第三人李辉经本院传票传唤未到庭应诉，视为其自愿放弃相关抗辩权利，应自行承担由此可能产生的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朝阳市盛恒置业有限公司于本判决生效后十日内将坐落于朝阳市双塔区燕都新城盛恒?亚澜湾小区1号楼38号房即（1#2-8-2）房屋一套交付给原告何旭。并自2016年12月1日起至2020年9月止按中国人民银行同期活期利率支付利息；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告何旭对第三人李辉及其他诉讼请求。案件受理费200元（原告预交），由被告朝阳市盛恒置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  丁彦秋人民陪审员  李 艳人民陪审员  任秀红二〇二〇年十一月十九日书 记 员  刘晶赢