惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初3801号原告：罗柳东，男，汉族，1982年11月12日出生，住址：广东省惠州市惠城区麦兴璐17号XX栋XX房。委托代理人：钱向阳、邓圭，广东德邻律师事务所律师。被告：陈晓晓，女，汉族，1987年7月18日出生，住址：湖南省东安县鹿马桥镇白竹园村XX组。原告罗柳东与被告陈晓晓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告罗柳东的委托代理人邓圭及被告陈晓晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗柳东向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2018年8月23日签订的《租赁合同》；2、判令被告立即从基于前述《租赁合同》向原告承租的位于惠州市大亚湾澳头中兴北路269号国力凯旋花园“凯旋城XX商铺”（下称涉案商铺）中搬出，并将涉案商铺使用权交还原告；3、判令被告向原告支付租金及相应利息共计23668.68元（暂计至2020年7月31日，详细计算过程见附件。《租赁合同》解除前的后续租金/解除后的占用费及相应利息另行计算）。租金/占用费计算方式为：从2019年11月1日起计算至被告实际返还涉案租赁房屋之日止，暂计至2020年7月31日（共9个月），其中2019年11月1日至2020年7月31日租金为2738元/月，另外2020年2月的租金减半；利息的计算方式为：每月租金利息从当月10日起，按照全银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至付清之日止；4、判令被告向原告支付823元的水电费、公摊费、物业管理费（计算至2020年6月10日，后续实际产生的费用另行计算）；5、判令被告支付的押金5476元不予退还，并归原告所有；6、判令本案诉讼费由被告负担。原告在庭审中撤回第4项诉讼请求。事实与理由：一、原被告于2018年8月23日签订的《租赁合同》主要内容。2018年8月23日，被告（乙方）因经营汽车销售需要，与原告（甲方）了一份租赁合同，主要约定：（1）原告将其商铺出租给被告使用，租期5年（自2018年9月1日至2023年8月31日）；（2）租金计算方式为，2018年9月1日至2020年8月31日，每月租金2738元，2020年9月1日至2021年8月31日，每月租金3021元，2021年9月1日至2022年8月31日，每月租金3313元，2022年9月1日至2023年8月31日，每月租金3645元；（3）甲方除正常收租外，另收取第一年乙方两个月租金作为押金，乙方每月10日前付清当月租金；（4）自2018年9月1日起，乙方承担所租赁店铺需缴纳的物业管理费、卫生费、公摊水电费等其他相关费用；（5）如乙方未按期交租金、公摊费、物业费、水电费等其他应由乙方缴交的费用超过1个月，则甲方有权单方解除合同，并没收押金。二、租赁合同履行情况：2019年11月起，被告开始欠付租金，且经原告催告后仍不支付。此外，被告已拖欠水电、公摊、物业等费用共计823元。合同签订后，原告依约将涉案商铺交给被告使用，但从2019年11月起，被告开始欠付租金。此外，被告还欠付2020年2月至6月的水电费、公摊费、物业管理费等，共计823元。需提请注意的是，原告曾于2019年12月3日委托律师向被告发出了催收欠付租金的《律师函》。三、原告依法、依约有权解除《租赁合同》，并要求被告承担相应的违约责任。根据《合同法》第94条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”之规定，以及《租赁合同》第八条“如乙方未按期缴纳租金、公摊费、物业费、水电费等其他应由乙方缴交的费用超过1个月，则甲方有权单独解除合同，并没收押金”之约定可知，无论是从法律规定还是从合同约定上看，在被告欠付租金达9个月之久的情况下，原告有权解除《租赁合同》，并根据《租赁合同》相关约定，要求被告支付相应款项并承担相应的违约责任。被告陈晓晓辩称，我在3月份的时候因为疫情问题，已经和原告讲过我要搬走了，旅行社今年没办法做下去，向原告申请免一个月租金，因为二月份这边所有的他们都没有能不能申请一个月，但是原告说只能申请半个月免租，现在我就有一个半月的租金是欠原告的，原告这边给我说写个申请提交到他们公司，看领导是否批准后回复我，但是后面就没有再回复我了，因为疫情的原因我也没办法去他们公司解除合同，只能通过电话的形式和公司沟通，我打了电话也发了短信给原告和公司财务，当时我父亲生病了也没办法过来深圳，那边出面的的东西我是让我朋友把它搬出来的，我是近期8月份左右料理完我父亲的后事才回来的，原告说我一直欠他们7、8个月的租金是不合理的，因为3月份我已经和他们说了是疫情的原因过不来，所以我觉得我只欠原告一个半月的租金，我想申请用装修费用来抵扣。原告提交以下证据：1、罗柳东身份证。证明原告主体适格；2、陈晓晓身份证。证明被告主体适格；3、租赁合同。证明原告将案涉商铺出租给被告，并就租金、物业管理费等相关费用的支出、合同的解除条件、相应的违约责任进行了约定；4、不动产权证书。证明案涉商铺的权利人为原告；5、律师函及邮寄详情。证明原告委托律师向被告催交欠付租金。被告质证如下：对证据1-4无异议，对证据5的律师函我没有收到，对内容不认可，我应该只欠2个月的租金，因为我交了押金，我也和公司说了押金能不能抵扣这2个月的租金。被告提交以下证据：1、短信截图。证明3月5日已告知原告不租了；2、免租申请、微信截图、快递回执。证明我和公司申请免租1个月及对方已收到；3、旅行社名片及朋友圈截图。证明本人在旅行社工作，因疫情的原因到今年7月才开始正常工作。原告质证如下：对证据1真实性无法确认，即使是真实的，也不能说明涉案租赁合同已解除，对证据2真实性无法确认，即使是真实的，该证据恰恰说明涉案租赁合同没有解除，因为被告提供的证据最多只能证明有协商解除的过程，并不能证明双方最终有达成一致意见，对证据3的真实性无法确认，即使是真实的，根据其提供的朋友圈载明的时间是2019年，当时并未有发生疫情，所以对证明内容不予认可。经审理查明：原、被告双方于2018年8月23日签订一份《租赁合同》，双方在合同中约定：原告将自己所有的位于惠州市大亚湾澳头中兴北路269号国力凯旋花园“凯旋城XX商铺”出租给被告使用，租赁期限为5年，自2018年9月1日起至2023年8月31日止，前二年租金为2738元/月，第三年租金为3021元/月，第四年租金为3313元/月，第五年租金为3645元/月；被告需缴纳第一年两个月的租金作为押金；被告每月10日前付清当月租金；被告要改变现状结构及装修需征得原告同意后方可施行，如需装修，租赁关系终止时，其装修由被告自行处理，原告不予购买；自2018年9月1日起，被告承担所租赁店铺需缴纳的物业管理费、卫生费、公摊水电费等其他相关费用；原被告任何一方未经对方同意不得中途解除合同，否则违约一方向另一方赔偿当年的半年租金，被告中途单方解除合同则除赔偿当年的半年租金外，还由原告没收押金。如被告未按期交租金、公摊费、物业费、水电费等其他应由被告缴交的费用超过1个月，则原告有权解除合同，并没收押金，合同解除后10日内，被告搬离。上述合同签订后，原告将商铺交给被告使用。被告向原告缴纳了两个月的租金5476元作为押金。被告已经向原告付清了2019年10月31日前的租金。2019年11月1日之后的租金被告未按照合同约定向原告缴纳。2019年12月12日，原告委托律师向被告发出一份“律师函”，要求被告支付2019年9月至12月的租金10952元，请被告在收到律师函之日起5日内付清前述租金10952元，否则原告将解除租赁合同，并追究被告的违约责任。原告以中国邮政特快专递的方式向被告发出上述律师函，但根据原告提交的邮件查询记录显示该律师函因未能妥投给被告而被退回给原告。被告在庭审中称其未收到原告发出的上述律师函。2020年3月5日，被告与向被告收取租金的联系人发送手机短信，短信内容为“你好，从今天开始我这边就不租了，凯旋城XX商铺，里面的东西我已经搬完了，你们公司可以往外租了，这边麻烦你们看我装修好了的铺面补点钱给我？”，该条手机短信未得到对方回复。2020年3月18日，被告向原告发送手机短信，被告让原告将公司地址发送给被告，原告回复称被告的拍档没有接电话，原告叫被告告诉被告的拍档到公司财务那边说清房租的事情，不然到时公司发律师函就不好说话了，被告称被告不在惠州，之前电话跟原告说了很多次了，月租是压了两个月的房租，就差了一个月房租，还要怎样说清楚?原告回复称这是公司的要求，还有剩余的房租也是要处理的，被告不在这边，可以派个代表去过去公司找财务那边商量处理。被告称都说了这么多次了，原告让被告写的申请也写了，快递到原告那边也收到了，疫情期间希望原告能谅解。原告回复称让被告和财务沟通。2020年3月5日，被告手写了一份书面申请给原告，被告称因受疫情影响，被告本人在老家不能来惠州，于2020年3月2日委托朋友清空了店铺内所有的办公用品，并通知原告公司的相关人员解除租赁关系，被告租赁的商铺装修花了近68000元，经营一年亏损130000元，申请减免2020年1月份租金2800元左右，以补装修损失。2020年3月18日，被告通过微信联系原告，请求原告发送收件人姓名及电话，原告向被告发送收件人姓名及电话后，被告于2020年3月19日将该申请书通过快递发送给原告指定的收件人。本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。被告在合同履行过程中未按照约定及时足额向原告缴纳租金，被告的行为构成违约。本案的争议焦点是原被告双方签订的《租赁合同》于何时解除以及合同解除后的违约责任如何确定。关于《租赁合同》的解除问题。原被告双方在《租赁合同》中约定，如被告迟延缴纳租金超过1个月，原告有权解除合同。原告因被告迟延缴纳2019年9月至12月份的租金，于2019年12月12日委托律师向被告发出律师函，向被告催收租金，并称如被告在收到律师函之日起5日内未付清租金，原告将解除《租赁合同》。原告向被告发出律师函时虽然符合原告单方解除《租赁合同》的约定条件，但原告发出的上述律师函并未送达给被告，不发生解除《租赁合同》的效力。至于被告于2020年3月5日向原告方收取租金的联系人发送手机短信以及于2020年3月18日向原告发送手机短信称被告不再租赁原告的商铺，并且已经搬离。被告上述单方请求解除合同并未得到原告的同意，且被告是违约方，不享有单方解除《租赁合同》的权利。因此，被告方单方于2020年3月5日通知原告解除《租赁合同》亦不发生解除《租赁合同》的效力。在被告于2020年3月5日单方主张解除合同时，原告虽然没有马上回复是否同意解除合同，但原告于2020年9月8日以向本院提起诉讼的方式主张解除合同，至此，原、被告双方关于《租赁合同》是否应当解除这一点形成了一致意见。本院认定原、被告双方签订的《租赁合同》于2020年9月8日解除。关于《租赁合同》解除后的责任承担问题。原被告双方签订的《租赁合同》解除后，被告对于拖欠原告的2019年11月1日至2020年3月5日期间的租金，当然应当由被告向原告支付。按照月租金2738元计算，该时间段的租金为11394元。原告称因为疫情原因，原告自愿对2月份的租金减半收取，减去半月的租金1369元，被告应向原告支付的2019年11月1日至2020年3月5日期间的租金10025元。至于2020年3月5日至2020年9月8日合同解除之日的租金，被告虽然于2020年3月5日单方通知原告解除合同，并称被告已经将自己的东西自租赁的商铺中搬走，但原告并未在当时回复被告同意解除合同，且被告也未能证明双方已经办理了租赁商铺的交接手续。因此，被告应当继续向原告支付2020年3月5日之后的租金。被告于2020年3月5日单方通知原告解除合同属于违约行为，虽然不发生解除合同的效力，但按照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原告在收到被告单方解除合同并搬离的通知后，应当在合理的期间内及时查看其出租商铺的实际情况下并及时收回商铺，而不能消极的任由损失的扩大。根据本案的实际情况，本院认定上述合理的期间为2个月，超过2个月的合理期间后原告未采取措施查看并收回出租商铺的，相应的损失被告不再予以承担。因此，2020年3月5日之后，被告应当再支付两个月的租金给原告，金额为5476元。关于被告向原告缴纳的押金5476元的问题。本案原被告双方解除合同是因为被告未按照合同及时缴纳租金造成的，是因为被告的违约行为所致，被告应当承担相应的违约责任。按照合同约定，如被告未按期缴纳租金超过1个月，原告有权解除合同并没收押金。双方的上述约定合法有效。考虑到本案中原被告双方解除合同有受疫情影响的因素，根据公平原则，本院酌情对双方约定的上述违约金予以调低，调整为原告可以没收被告一个月租金的押金2738元，对于剩余的押金2738元，可以用来抵充被告应向原告支付的租金。由此计算，被告应向原告支付的租金为12763元。原告请求判令被告从租赁商铺中搬出并将涉案商铺使用权交还给原告。因被告已经于2020年3月5日自租赁商铺中搬离，且本院已经认定双方的租赁合同于2020年9月8日已经解除，原告可以自行收回其出租给被告的商铺。本院对原告的该项请求不予支付。原告请求判令被告向其住房租金/占用费的利息。原告的损失已经通过没收被告一个月押金的方式得到了弥补，本院对原告主张的利息不再予以支持。被告在庭审中撤回关于水电费、物业费、公摊费的请求，属于原告对其诉讼权利的合法处分，本院予以准许。被告辩称，原告应当免除疫情期间一个月的租金，原告经营商铺虽然受到了疫情的影响，但关于租金的减免应当通过原被告双方协商一致来确定，被告主张减免一个月租金，但并未与原告达成一致意见。因此，租金的减免应当以原告认可的减免半个月租金为准。被告称其向原告缴纳的押金应当抵充两个月租金。如前所述，本案中合同的解除是因为被告的违约行为造成的，被告应当承担相应的违约责任，本院已经认定原告可以没收一个月押金作为被告应当承担的违约责任，剩余的一个月押金可以抵充租金。被告的该项辩解理由不能成立。被告称2020年3月5日双方的合同已经解除且被告已经搬离，被告不应当支付2020年3月5日之后的租金或占用费。如前所述，被告2020年3月5日单方解除合同并不发生解除合同的效力。被告的该项辩解理由也不能成立。被告辩称因为疫情原因导致被告无法经营，因此才解除合同。正是因为考虑到疫情影响因素，在被告违约的情形下，本案中已经通过减免半个月租金和降低违约责任的方式相应的减轻了被告的损失。被告称其申请用装修费抵扣租金。首先，原被告双方在合同中约定合同终止时装修由被告自行处理，原告不予购买；其次，原被告双方在合同履行中也未达成用装修抵扣租金的一致意见。因此被告的该项辩解理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下：一、确认原告罗柳东与被告陈晓晓于2018年8月23日签订的《租赁合同》于2020年9月8日解除；二、被告陈晓晓自本判决生效之日起五日内向原告罗柳东支付拖欠的租金12763元（已扣除1个月押金抵充的2738元）；三、被告陈晓晓支付给原告罗柳东的押金2738元由原告予以没收，不予退还，归原告所有；四、驳回原告罗柳东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费274.6元，由原告负担132.6元，由被告负担142元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 朱会东二〇二〇年十一月二十日法官助理 朱美锦书 记 员 喻芸霓