广西壮族自治区浦北县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0722民初1521号 原告（案外人）：欧福林，男，1989年12月28日出生，汉族，住广西平乐县。 委托诉讼代理人冯晋流，广西金狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人周柏任，广西金狮律师事务所律师。 被告(申请保全人)：广西浦北国民村镇银行有限责任公司，住所地浦北县小江镇南洋街1号，统一社会信用代码：91450722075217589G。 法定代表人：陈捷，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴善宇，该公司风险合规部职员。 第三人（被申请人）：张桂律，男，1975年11月12日出生，壮族，住广西横县。 第三人（被申请人）：宁小珍，女，1977年5月13日出生，汉族，住广西浦北县。 原告欧福林与被告广西浦北国民村镇银行有限责任公司（以下简称国民银行）、第三人张桂律、宁小珍案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告欧福林及其委托诉讼代理人冯晋流、周柏任，被告国民银行的委托诉讼代理人吴善宇到庭参加诉讼。第三人张桂律、宁小珍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 欧福林向本院提出诉讼请求：不得执行南宁市兴宁区金川路9号南宁恒大华府6号楼一单元二十九层2905号房。事实和理由：2016年11月4日，第三人张桂律与南宁耀世龙庭房地产开发有限公司签订了《南宁市商品房买卖合同》，购买南宁市兴宁区（以下简称2905号房），该预售商品房价格为825560元。合同签订的次日张桂律支付了首付款165560元。2018年10月18日，原告经由广西江山房地产代理有限公司中介与张桂律签订《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同附件》。《房屋买卖合同附件》有如下详细约定：“1、物业地址：南宁市兴宁区；“7、甲乙双方协商一致同意乙方按揭付款，乙方向甲方支付购房首付款为人民币：贰拾捌万元整（280000含定金）支付首付款步骤：（1）签署《房屋买卖合同》之日起当日，乙方向甲方支付定金人民币：捌万元整（80000）。（2）乙方第二笔支付定金人民币：贰拾万元整（200000）于2018年10月25日前结清，甲方于乙方结清第二笔购房定金二十万元整（200000）后交房给乙方使用。（3）乙方第三笔尾款人民币：捌拾陆万元整（860000）由乙方向银行申请贷款或者一次性以现金方式支付给甲方”；“8、按揭方式为：商业贷款，甲乙双方应于甲方取得不动产权证之日起15日内提供签署办理按揭手续所需的个人身份证、按揭申请表等全部资料”；“9、甲乙双方应于乙方银行贷款审批通过且甲方完成该物业注销抵押登记后7日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记”；“17、甲乙双方协商一致同意，甲方该物业的购房贷款月供在房屋交付使用前由甲方偿还月供；甲方交付房屋给乙方使用之日起至甲方结清该房屋银行贷款之日止，期间该房屋的月供由乙方月供”；“19、甲方应在签署本合同之日起10日内办妥公正授权委托书交付给乙方用于办理甲方不动产权证和办理提前还款手续。”原告于2018年10月18日向张桂律的银行账户转入人民币8万元，2018年10月25日分两笔共向张桂律的银行账户转入人民币20万元。自2018年10月起至今（2020年7月7日），原告已为涉案房屋累计还供68777元。原告为涉案房屋支付款合计已达348777元。另，第三人张桂律于2018年10月25日依约将房屋交付给原告，原告于当月装修入住至今。入住期间，原告了解到同小区的房产已经可以办理产权证，于是催促张桂律办证并要求其协助办理产权转移登记在申请人名下，但张桂律未能按期将涉案房屋的不动产权证办理下来。后经原告联系涉案房屋的开发商、按揭银行，方才得知涉案房屋在转让给原告之前已出现月供还贷多次逾期，导致华夏银行直接划扣了开发商的保证金，涉案房屋的不动产权证客观上无法办理到张桂律名下，导致涉案房屋的产权无法转移到原告名下。原告未能办理房产权属证书未有任何过错。原告在寻求解决办理房产权属证书的过程中获悉其购买居住的涉案房屋已被浦北县人民法院查封，原告遂于2020年5月28日提出案外人执行异议。2020年6月12日，浦北县人民法院作出（2020）桂0722执异24号执行裁定书，驳回原告的异议请求，故原告提起本案执行异议之诉。综上所述，本案中原告具备以下情形：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、已依照房屋买卖合同履行了支付价款的主要义务；3、在人民法院查封之前已长期合法占有居住使用该房屋；5、未办理过户登记没有过错。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，结合本案事实，本案原告的请求有充分事实和法律依据。 被告国民银行辩称，第三人张桂律、宁小珍于2019年向我行贷款30万元，逾期未还，我行提起民事诉讼并申请查封了张桂律、宁小珍名下的房产。该涉案房产仍然登记在张桂律、宁小珍的名下，未办理过户手续，不能认定该涉案房产已转让给原告。法院应该继续查封、拍卖涉案房产，以清偿第三人张桂律、宁小珍所欠的债务。 第三人张桂律、宁小珍没有向本院提出提出书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下： 本院在审理国民银行诉宁小珍、张桂律借款合同纠纷一案中，于2020年4月3日作出（2020）桂0722财保6号民事裁定书，查封预告登记在张桂律名下的位于南宁市兴宁区（以下简称2905号房产）。欧福林于2020年5月28日向本院提出查封异议，本院于2020年6月12日作出（2020）桂0722执异24号执行裁定书，驳回案外人欧福林的异议请求。欧福林不服，于2020年7月8日向本院提起案外人执行异议之诉。 2016年11月4日，张桂律以825560元（其中商品房价格683128元，精装价款142432元）的价格购买了2905号房产，首付款165560元，余款660000元按揭付款，该房在南宁市不动产登记中心登记的预告权利人为张桂律。2018年10月18日，欧福林经中介广西江山房产代理有限公司向张桂律购买2905号房产，三方签订了№HT0000379《房屋买卖合同》，合同约定房产总价1140000元，于合同签订之日支付80000元作为购房定金，欧福林在办理完租赁备案跟公证向张桂律支付首期房款（含定金）280000元，余款860000元待办完按揭手续后由银行直接划至甲方账户；房屋交付时间为张桂律收齐首付定金当日。合同签订后，欧福林于2018年10月18日支付80000元定金给张桂律，于2018年10月25日分两次共汇款200000元给张桂律。自2018年月10月起，2905号房产的按揭贷款均是欧福林代张桂律向银行偿还。2018年10月18日合同签订当天，张桂律将290号房产交付给欧福林，欧福林于2018年10月开始装修，并于2018年12月入住。因张桂律购买2905号房是向银行办理按揭贷款，该房屋已向银行办理了抵押担保，在还清银行按揭贷款办理解押之前，双方未能办理过户登记。因之前张桂律多次逾期偿还贷款，银行不同意张桂律办理不动产权证，故至今未能办理过户手续给欧福林。 以上事实，有原告欧福林提供的证据及当事人庭审在的陈述予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有限的书面买卖合同；（二）人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该四项条件必须同时满足，才能够排除执行。本案中，欧福林与张桂律签订《房屋买卖合同》，约定转让涉案房产的价款为114万元，扣除欧福林已支付的首付款28万元及欧福林代张桂律偿还的银行贷款，欧福林还应支付购房尾款约20万元给张桂律。按照上述“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”规定，欧福林应按照人民法院的要求将剩余价款交付执行，而欧福林未能按照本院指定的时间将剩余价款交付执行。因此，作为买受人欧福林虽然在本院查封涉案房产之前与该房产的预告权利人张桂律签订了房屋买卖合同并已占有使用涉案房产，未能办理过户手续也不是欧福林的自身原因，但因欧福林未能按照本院指定的时间将剩余价款交付执行，不符合上述第三项的规定，故其提出排除执行的异议不成立，本院不予支持。欧福林称因张桂律多次违约拖欠按揭贷款本息导致银行扣划了开发商的保证金207330.32元，故除欧福林已支付的首付款28万元，尾款还不足以偿还开发商的保证金和银行按揭贷款，这样欧福林不必将尾款交付法院执行的必要。本院认为，欧福林未能提供证据证明银行因张桂律多次违约逾期偿还按揭贷款扣划开发商的保证金，况且这是另一法律关系，因此本院对欧福林的主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回欧福林的诉讼请求。 案件受理费15060元，由欧福林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  梁斯林 人民陪审员  易燕燕 人民陪审员  何善波 二〇二〇年十一月十七日 法官 助理  黄秋萍 书 记 员  何金彤