广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初14840号原告：孙琴湘，女，1973年4月13日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：李海远，系其配偶。被告：深圳市皇室堡酒店公寓有限公司，住所地深圳市罗湖区翠竹街道东门中路与文锦中路交汇处**怡泰大厦****。法定代表人：候悠珠，职务执行董事。被告：深圳市唐鋆酒店投资管理有限责任公司，住所地深，住所地深圳市福田区深南大道**NEO大厦**21ABv>法定代表人：候悠珠，职务执行董事。以上两被告的共同委托诉讼代理人：韦荣革，广东源通律师事务所律师。原告孙琴湘与被告深圳市皇室堡酒店公寓有限公司（以下简称皇室堡公司）、深圳市唐鋆酒店投资管理有限责任公司（以下简称唐鋆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙琴湘及其委托诉讼代理人李海远，被告皇室堡公司及唐鋆公司的共同委托诉讼代理人韦荣革到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙琴湘向本院提出诉讼请求：1.两被告负连带责任，向原告支付2020年3月至2020年10月累计所欠租金及滞纳金共计13899.85元（其中欠2020年6月至10月租金13607元，欠2020年3月至7月产生的滞纳金292.85元）；2.两被告负连带责任，向原告支付合同违约金50000元；3.允许原告暂时收回房屋进行维修保养、出租；4.两被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告孙琴湘变更其第1项诉讼请求为：被告向原告支付2020年6月至2020年10月期间的租金13607元及滞纳金（每月欠付租金的滞纳金为每月欠付的租金为本金，按照每日万分之二的标准自当月11日起计算至实际清偿之日），并增加一项诉讼请求为：被告向原告支付2019年10月至2020年2月的租金21386.24元的滞纳金（以21386.24元为本金自2020年3月7日开始以每日万分之二的标准计算至实际清偿之日止）。事实与理由：原告与皇室堡公司在2015年签订了《酒店式公寓租赁协议》，约定原告将该房屋出租给皇室堡公司经营酒店式公寓，租期从2015年8月1日至2025年7月31日；租金为每月2448元，租金在第三年开始，逐年递增4.5%;交付租金的时间为每月10日前交付当月租金（法定节假日顺延）；逾期支付租金的，每逾期一日，按应付租金的万分之二支付逾期付款违约金。协议签订后，原告将该房屋出租给皇室堡公司经营使用。皇室堡公司自2018年1月开始拖欠原告租金至今，原告分别于2019年7月及2020年3月将两被告诉至番禺区人民法院要求被告支付租金及滞纳金，案号分别为（2019）粤0113民初9053号、（2020）粤0113民初3348号。（2019）粤0113民初9053号案法院判决原告获胜，但被告至今还未执行。原告曾起诉皇室堡公司履行合同，但皇室堡公司至今未履行，视同皇室堡公司违反了与原告签订的《酒店式公寓租赁协议》第十一条【违约责任】第1条“一方不履行协议内容的约定，守约方提出其违约行为后，违约方在20日内仍未履行协议”，因此原告按合同约定提出被告赔偿原告5万元。两被告公司的法人均为候悠珠，监事均为林某，两家公司的董监高存在混同情况，属于人格混同，因此，依据《中华人民共和国公司法》第三条第一款、第二十条第三款的规定，唐鋆公司应当对皇室堡公司的债务承担连带责任，共同向原告支付租金、滞纳金、违约金。因被告多年未履行合同，也无法与其取得联系，请求法院判决原告暂时收回房屋，直接更换锁具，对房屋进行维修和保养；收回房屋期间，原告与皇室堡公司之间的租赁合同继续有效，皇室堡公司在清偿完所欠原告的所有租金和违约金的情况下，可以随时联系原告协商取回房屋的具体时间。在原告收回房屋期间，为减少双方的损失，请求法院允许原告将房屋进行出租，在房屋未出租期间，仍由皇室堡公司按合同向甲方支付租金。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告皇室堡公司、唐鋆公司共同辩称，我方不同意原告的诉讼请求，请求法院依法予以驳回。一、自2018年1月1日起，皇室堡公司与原告已无租赁关系，实际承租经营原告物业的是广州市大坊阁物业管理有限公司。自2018年1月1日起皇室堡公司已将坑口路共计170套物业（含涉讼房屋）承租经营权转让给大坊阁公司。皇室堡公司及大坊阁公司多次通知业主需与大坊阁公司重签租赁合同，其中140余户业主与大坊阁公司签订了租赁合同。原告虽未与大坊阁签订书面合同，但其明知大坊阁公司在承租经营其物业，并实际接收了大坊阁公司支付的租金。可见，皇室堡公司与原告之间已不存在事实租赁关系，原告与大坊阁公司自2018年1月1日起已形成事实租赁关系，原告以实际行为接收了大坊阁公司提供的管理服务，收取了租金，且从未对此租赁关系提出异议。原告之前追索租金的诉讼，均隐瞒了大坊阁公司与其存在事实租赁关系这一根本事实，加之我方未出庭应诉，导致难以查明事实。依据权利义务相一致原则，原告是否被拖欠租金、拖欠多少均应向承租经营权利人大坊阁公司追索，已无承租经营权的皇室堡公司不应承担任何责任。二、皇室堡公司作为具有独立法人资格的有限公司，拥有独立办公场地、人员配备和完整的财务会计制度，公司财产与法人股东从未混同。皇室堡公司注册金500万，而其法人股东唐鋆公司注册资金达5550万，两公司各自拥有独立的投资开发项目，经营范围、项目亦不同，办公场地更不相同，一个在深圳，一个在福田区，各自均有完整、独立的财务会计制度，两公司财产从未混同。因此，依法皇室堡公司的股东唐鋆公司无须对皇室堡公司的义务承担连带责任。三、违约金5万元与诉讼请求1中的滞纳金都属同一性质的，只能选择其一进行主张，而且违约金5万元已经远远高于本金，请求予以减少。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区市桥街坑口路×号×（以下简称涉讼房屋）的权属人为孙琴湘，建筑面积为40.62平方米。2.2015年10月17日，孙琴湘作为出租方（甲方）与皇室堡公司作为承租方（乙方）签订《酒店式公寓租赁协议》，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方作为统一经营管理的酒店式公寓使用；租赁期限为10年，自2015年8月1日起至2025年7月31日止；租金为2448元，首期租金于2015年10月1日始计；租金在第四年（结满36个月）开始，逐年（对比前一年）递增4.5%；甲方同意自2015年8月1日起至2015年10月1日止为免租期，用于乙方办理证照，完善经营条件，该期间不计租金，甲方不向乙方收取有关租金的任何费用；乙方应于每月10日前向甲方交付当月租金；乙方于正式交楼之日起三个工作日内向甲方交纳相当于首期二个月租金的费用作为租赁保证金即4896元；如乙方不按时向甲方支付租金，则每逾期一日，按应付而未付租金的万分之二向甲方支付逾期付款违约金，超过半年未付，甲方有权解除本协议；等等。3.2019年7月17日，孙琴湘以皇室堡公司、唐鋆公司、深圳市本真行贸易有限公司（以下简称本真行公司）为被告向本院提起房屋租赁合同纠纷之诉，案号为（2019）粤0113民初9053号。该案中，皇室堡公司、唐鋆公司、本真行公司均未到庭参加诉讼，亦未提交任何证据，本院依法进行缺席审理，并于2019年11月8日作出该案民事判决书，判决皇室堡公司向孙琴湘支付涉讼房屋2018年1月至2018年4月、2018年8月至2019年9月的租金45055.44元及逾期付款违约金（每月租金的逾期付款违约金应以当月欠缴的租金为本金，分别自各月11日起按照每日万分之二的标准支付至实际付清之日止；每月租金的逾期付款违约金以当月的租金金额为限，其中2018年1月至4月、8月、9月每月的租金为2448元，2018年10月至2019年9月每月的租金为2558.16元）；唐鋆公司、本真行公司对皇室堡公司的上述债务承担连带清偿责任。4.2020年3月6日，孙琴湘以皇室堡公司、唐鋆公司、本真行公司为被告向本院提起房屋租赁合同纠纷之诉，案号为（2020）粤0113民初3348号（以下简称3348号案）。在该案中，孙琴湘主张了涉讼房屋2019年10月至2020年5月的租金及2019年10月至2020年2月租金的逾期付款违约金（截至2020年3月6日）。5.2020年8月31日，孙琴湘提起本案诉讼。另查明，皇室堡公司为唐鋆公司法人独资的一人有限责任公司，而唐鋆公司原为本真行公司法人独资的一人有限责任公司。2020年4月27日，唐鋆公司股东由本真行公司变更登记为候悠珠和林某。唐鋆公司于2020年委托利安达会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所对唐鋆公司与股东及子公司三方从成立至2020年6月30日止的独立性进行专项审计，该所于2020年7月22日作出专项审计报告，审计结果为未发现本真行公司、唐鋆公司与皇室堡公司之间存在组织机构、财产及业务等方面混同情况，确认三家公司间相互独立。诉讼过程中，孙琴湘称《酒店式公寓租赁协议》约定免租期为两个月，双方已实际履行免租期，其从2015年10月才开始收取租金。现涉讼房屋由案外人广州大坊阁物业管理有限公司（以下简称大坊阁公司）实际经营使用，皇室堡公司在没有对其进行通知的情况下私自将涉讼房屋转租给了大坊阁公司。皇室堡公司自2018年1月开始出现拖欠租金的情况，就2020年5月前的租金其已提起诉讼主张，故其现主张的是2020年6月至2020年10月的租金。因其在3348号案中仅主张了截至2020年3月6日的逾期付款违约金，故其在本案中继续主张拖欠的2019年10月至2020年2月租金自2020年3月7日起至实际付清之日止的逾期付款违约金。因皇室堡公司是一人有限责任公司，其股东是唐鋆公司，且唐鋆公司不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对皇室堡公司的债务承担连带责任。另孙琴湘明确其关于违约金50000元及暂时收回涉讼房屋的诉请是基于合同继续履行而提出。皇室堡公司、唐鋆公司则称皇室堡公司自2018年1月起未实际承租涉讼房屋，包含涉讼房屋在内的若干套物业已被一同转租给大坊阁公司，并签订了转让合同，即涉讼房屋的实际承租人为大坊阁公司，故皇室堡公司无需向孙琴湘支付转租之后的租金，且皇室堡公司与唐鋆公司相互独立，不存在组织机构、财产及业务等方面混同，唐鋆公司无需就皇室堡公司的债务承责。本院认为，孙琴湘和皇室堡公司签订的《酒店式公寓租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应自觉遵照履行。孙琴湘已依约向皇室堡公司交付了涉讼房屋，皇室堡公司作为承租人理应按照合同约定履行按时、足额支付租金的义务。皇室堡公司虽辩称其已将涉讼房屋转租给大坊阁公司，故涉讼房屋自2018年1月起的实际承租人为大坊阁公司，此后其无需向孙琴湘支付租金，但根据《酒店式公寓租赁协议》可知，与孙琴湘就涉讼房屋签订租赁合同并成立租赁合同关系的为皇室堡公司，故就该抗辩，本院不予采信。现孙琴湘称皇室堡公司拖欠涉讼房屋自2020年6月至2020年10月的租金，而皇室堡公司未举证证明其已履行支付义务，应承担举证不能的不利后果。根据《酒店式公寓租赁协议》的约定，涉讼房屋每月租金为2448元，租金在第四年（结满36个月）开始，逐年递增4.5%，皇室堡公司自2015年10月1日开始支付租金，至2018年9月30日已结满36个月，故自2018年10月1日起至2019年9月30日每月租金为2558.16元（2448元×104.5%），2019年10月1日起至2020年9月30日每月租金为2673.28元（2558.16元×104.5%），2020年10月1日至2021年9月30日每月租金为2793.58元（2673.28元×104.5%），因此皇室堡公司应当向孙琴湘支付拖欠的涉讼房屋2020年6月至2020年10月的租金13486.7元（2673.28元/月×4个月+2793.58元）。就孙琴湘诉请中的超出部分，本院不予支持。就孙琴湘要求皇室堡公司向其支付逾期付款违约金的诉请。根据《酒店式公寓租赁协议》的约定，皇室堡公司应于每月10日之前支付租金，如不按时支付租金，则每逾期一日，按应付而未付租金的万分之二向孙琴湘支付逾期付款违约金。如前所述，皇室堡公司存在拖欠租金的行为，理应按照合同约定向孙琴湘支付逾期付款违约金。每月拖欠租金的逾期付款违约金应以当月欠缴的租金为本金，按照每日万分之二的标准，从欠费之次日即每月11日起计至实际清偿之日止，其中2020年6月至2020年9月每月欠缴的租金为2673.28元，2020年10月欠缴的租金为2793.58元，每月的逾期付款违约金以当月欠缴的租金为限。同理，因孙琴湘在3348号案中仅主张了涉讼房屋2019年10月至2020年2月的租金截至2020年3月6日的逾期付款违约金，故就孙琴湘要求皇室堡公司支付上述期间的租金自2020年3月7日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金的诉请，本院予以支持。该期间的租金总额为13366.4元（2673.28元/月×5个月），故该期间的逾期付款违约金应以13366.4元为本金，按照每日万分之二的标准自2020年3月7日起计至实际清偿之日止，每月租金的逾期付款违约金以当月欠缴的租金为限。就孙琴湘诉请中的超出部分，本院不予支持。至于孙琴湘要求皇室堡公司支付合同违约金50000元的诉请。因孙琴湘明确该诉请是基于合同继续履行而提出，根据《酒店式公寓租赁协议》约定，发生下列情形之一的，视为违约行为，违约方须向守约方承担经济赔偿责任，赔偿金额为50000元：1、一方不履行协议内容的约定，守约方书面提出其违约行为后，违约方在20日内仍未履行协议；2、由于一方的过失，造成本协议不能履行或不能完全履行时，由过失的一方承担违约责任；3、一方直接或间接恶意阻挠对方履行协议，并严重影响房屋正常经营管理事务的行为；4、协议期限未满，单方提前解除协议的行为。上述约定是对合同一方不履行协议，造成合同无法继续履行而构成根本违约，守约方有权主张违约金。虽然皇室堡公司并未严格按照《酒店式公寓租赁协议》的约定按时支付租金，存在违约行为，但孙琴湘现并未据此要求解除《酒店式公寓租赁协议》并永久收回涉讼房屋，而是主张皇室堡公司继续履行该协议，且本院已支持了孙琴湘要求支付逾期付款违约金的主张，孙琴湘亦未提交其他证据证明皇室堡公司逾期支付租金的行为给其造成的损失超出了上述范畴，故对于孙琴湘要求皇室堡公司支付合同违约金50000元的诉请，理据不足，本院不予支持。同理，孙琴湘要求在《酒店式公寓租赁协议》继续履行的情况下暂时收回涉讼房屋的诉请，本院亦不予支持。关于上述债务的承责主体认定问题。唐鋆公司委托利安达会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所对唐鋆公司与股东及子公司三方从成立至2020年6月30日止的独立性进行专项审计，审计结果为未发现本真行公司、唐鋆公司与皇室堡公司之间存在组织机构、财产及业务等方面混同情况，确认三家公司间相互独立。故根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，唐鋆公司可以证明皇室堡公司的财产独立于自己的财产，无需对皇室堡公司上述债务承担连带责任。综上所述，本院对孙琴湘的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、深圳市皇室堡酒店公寓有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向孙琴湘支付拖欠的位于广州市番禺区市桥街坑口路×号×房2020年6月至2020年10月的租金13486.7元及逾期付款违约金（每月拖欠租金的逾期付款违约金应以当月欠缴的租金为本金，按照每日万分之二的标准，自当月11日起计至实际清偿之日止，其中2020年6月至2020年9月每月欠缴的租金为2673.28元，2020年10月欠缴的租金为2793.58元；每月租金的逾期付款违约金以当月欠缴的租金为限）；二、深圳市皇室堡酒店公寓有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向孙琴湘支付拖欠上述房屋2019年10月至2020年2月租金的逾期付款违约金（应以13366.4元为本金，按照每日万分之二的标准自2020年3月7日起计至实际清偿之日止，每月租金的逾期付款违约金以2673.28元为限）；三、驳回孙琴湘的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费745元，由孙琴湘负担676元，深圳市皇室堡酒店公寓有限公司负担69元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李杏仪二〇二〇年十一月二日书记员  凌绮珊