北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0108民初48192号原告：刘瑶，男，1982年8月17日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：宋子丹，北京市鼎石律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋思玲，北京市鼎石律师事务所律师。被告：张恩荣，女，1952年9月20日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李攀峰，湖南人和律师事务所律师。第三人：刘佳，女，1982年10月7日出生，汉族，住北京市海淀区。原告刘瑶与被告张恩荣、第三人刘佳合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘瑶及其委托诉讼代理人宋子丹、宋思玲与被告张恩荣的委托诉讼代理人李攀峰、第三人刘佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘瑶向本院提出诉讼请求：1、确认位于北京市海淀区上地佳园×号楼×层×单元×号房屋归刘瑶所有；2、被告将北京市海淀区上地佳园×号楼×层×单元×号房屋所有权登记转移至原告名下；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2010年1月22日，原告刘瑶与第三人刘佳登记结婚，被告张恩荣系第三人刘佳之母。为了改善居住环境及方便第三人上班，原告决定购买北京市海淀区上地佳园×号楼×层×单元×号房屋（诉争房屋）。因原告当时受北京的限购政策限制，故与被告协商暂借被告名义购买诉争房屋，被告同意房屋登记在其名下。2016年3月16日，原告以被告名义与诉争房屋原所有权人刘某、北京链家房地产经纪有限公司就购买诉争房屋签订了《房屋买卖合同》，约定房款为939万元，分期支付。2016年8月，原告支付完毕所有购房款并办理了物业交割。前述具体签约、付款等事宜均由第三人刘佳代为办理。另外，购房款及购房过程中产生的其他税费的资金来源均为原告婚前财产及对外借款，且交房后，原告与第三人一直居住在此。现诉争房屋因借名买房约定而登记在被告名下，但因被告仅仅是诉争房屋登记的“出名人”，诉争房屋的实际所有权人应为原告。原告与被告协商，但被告迟迟不配合原告确认诉争房屋的权属，故原告不得不提起诉讼。张恩荣辩称，我不同意原告全部诉讼请求，请求法院予以驳回。第一，原被告之间并未达成任何借名买房的合同或口头协议，故不应按照借名买房认定房屋权属。第二，原告所述与事实不符，原告并没有相应出资情况，声称的出资属于婚前财产和对外借款没有相应依据，即便有，也与本案的权属争议无关。房屋购买后，办理房屋交割手续并作为房屋所有权人，被告一直在诉争房屋中居住。刘佳述称，2010年1月，我与刘瑶登记结婚，我母亲张恩荣长期与我们居住在宣武区马连道东街。2015年12月，我将父母户口从河北保定迁入北京。考虑到我们在北京没有购房资格，我父母在北京也没有住房，且需要帮助我照顾孩子，我和刘瑶商量让我父母在北京购买一处住房。我认为我父母的资金实力不足以全额支付房款，提出买一处小点儿的住房就可以，但刘瑶及其家人认为反正是一家人，老人照顾孩子也需要多个卧室居住，还是买一套大点儿的房屋，资金不够可以一起筹资解决。而且我父母只有我一个女儿，房屋最终还是会落到我和孩子名下。经与我父母商量后就这么定下来了，具体购买房屋的事宜由我母亲授权我办理，整个过程中，刘瑶都没有提出借我母亲名义买房。2016年3月，经过前期选房，我代表我母亲签订了一系列的购房文件，刘瑶和我及父母想方设法筹集了部分款项，都以我母亲的名义交给了售房人。之后我母亲办理了房产证，也将户口都迁入了诉争房屋，并长期居住在这套房屋里。我女儿出生后，我父母一直在帮我照顾孩子。2018年12月，因家庭琐事纠纷，刘瑶跟我发生了争吵，此后因我们感情生变，之前没有争议的房屋权属开始产生争议。我认为我们跟我母亲协商的过程，从未提及借名买房，从来没有明确约定房屋登记在我母亲名下而归刘瑶所有。关于购房款，我母亲与我均进行了部分出资，房屋由我母亲一直居住使用，房屋所有权人应当是我母亲。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。刘瑶与刘佳系夫妻，于2010年1月22日登记结婚。张恩荣为刘佳之母。2016年3月16日，刘佳代张恩荣与刘某、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）签订《买卖定金协议书》，约定刘辉将北京市海淀区上地佳园×号楼×层×单元×号房屋（以下简称诉争房屋）出售给张恩荣，刘佳代张恩荣支付定金10万元。同日，刘佳代张恩荣与刘某、链家公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张恩荣以939万元购买刘辉所有的诉争房屋。后张恩荣取得了诉争房屋的房屋所有权证书，现房屋所有权证书由张恩荣持有。就借名买房的事实，刘瑶申请证人李某、梁某出庭作证，李某系刘瑶之母。李某证明诉争房屋在购买时刘瑶、刘佳均没有购房资格，故以张恩荣的名义购买，选中诉争房屋并决定购买是李某和刘佳一起去的，张恩荣除了过户当天参加了，其他过程均未参与。支付购房的第一笔定金10万元亦是李某分几次支付，购房款大部分都是李某出资或借款，小部分是刘瑶、刘佳出资。证人梁某系北京链家房地产经纪有限公司职员，2016年3月购买诉争房屋时其任上地南路店店长。梁某证明他接待刘佳、李某购房，二人购房的目的主要是为了刘佳上班近、刘瑶坐地铁方便。其让店员带着二人看房源，选中诉争房屋后其参与谈判、斡旋及从签约至过户的整个过程。在此过程中，他只有过户当天见到了张恩荣本人。当时他问过购房写谁的名字，刘佳或李某称刘瑶、刘佳夫妻名下有房，没有购房资格，刘佳母亲张恩荣有购房资格，所以写她的名字。对于诉争房屋939万元购房款的出资情况，刘瑶、张恩荣和刘佳分别提交了相关证据。通过各方提供的证据及本院查明，在全部购房款939万元中，张恩荣出资70万元（后刘瑶、刘佳偿还251500元，尚欠448500元未还），刘瑶、刘佳共同出资150万元，向李某1借款100万元（尚未偿还），向保定市华信力达广告有限公司借款275万元（已偿还），向李某2借款130万元（已偿还），刘瑶出售个人婚前购买的房屋出资202万元，李某支付定金10万元及交割保证金2万元（已偿还）。本案审理中，张恩荣之夫刘某向本院提交书面声明，称其本人不再对诉争房屋应享有的权利另行主张，相关权利概由其妻张恩荣行使、享有。刘瑶提交证据证明其出售了其婚前购买的两套房屋，并主张上述售房款除购买诉争房屋时支付了部分房款外，其他款项用于偿还购房时的借款。同时，以刘佳名义购买了河北省保定市警盾家园小区×号楼×单元×室房屋（以下简称警盾家园房屋），后2016年由李某作为代理人以125万元将上述房屋出售。本案中，各方当事人对于售房款125万元中的80万元用于偿还购买诉争房屋的借款、25万元给付张恩荣、其余款项用于诉争房屋的装修均无异议。刘瑶称房屋所有权证书一直由刘佳保管。诉争房屋交付并装修后，刘瑶称诉争房屋由其夫妇二人居住，刘佳称其父母自2017年开始就和她和刘瑶在诉争房屋中共同生活居住，张恩荣一直都在，刘佳之父有时回老家办事。2018年5月11日，刘瑶与刘佳的孩子出生。后因刘瑶、刘佳二人产生矛盾，刘瑶搬出居住。对于搬离时间，刘瑶称其于2019年6月12日搬出居住，刘佳称2018年底刘瑶就搬走了，2019年2月至6月14日，刘瑶搬回居住后又搬走。本院认为，借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。本案中，刘瑶主张其与张恩荣之间存在借名买房的合意，请求法院确认其系诉争房屋的实际权利人并要求张恩荣将诉争房屋转移登记至其名下。当事人对自己所主张的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当承担举证不能的法律后果。刘瑶主张其与张恩荣之间存在借名买房的合意，但因双方并未就借名买房签订书面协议，同时，张恩荣及第三人刘佳均予以否认，故对于双方是否存在借名买房的关系，需结合双方之间是否存在借名买房的合意、购房款项的支付、房屋的使用以及相关合同、证件等资料原件的持有情况综合判定。就双方是否存在借名买房的合议，根据刘瑶提供的证人的证言内容，可以证明当时在选房时，出面选房的刘佳和李某表示购房的目的是要方便刘佳上班，同时表示刘瑶、刘佳都没有购房资格，故把房屋购房人登记为有购房资格的张恩荣。且除了房屋过户当日，整个选房、协商、购房过程，张恩荣均未出面。就购房款项的支付，在939万元的购房款中，张恩荣作为房屋所有权人，仅出资70万元，之后刘瑶、刘佳还偿还给张恩荣25万余元。对于诉争房屋的使用情况，在选房时，即为方便刘佳上班方便，购房后刘瑶、刘佳及孩子在所购房屋内居住，张恩荣夫妇虽也在诉争房屋中居住，但应系与女儿、女婿一家共同生活居住。对于房屋所有权证书的持有，房屋所有权证书一直放在诉争房屋内，现因刘瑶搬出居住，刘瑶无法持有房屋所有权证书，张恩荣持有房屋所有权证书。结合上述几方面查明的上述事实，购买诉争房屋应不是张恩荣的本意。其一，张恩荣自己购房，确未亲自参与。虽张恩荣与刘佳系母女关系，张恩荣委托女儿刘佳代为办理购房事宜尚在情理之中，但作为张恩荣的亲家、刘瑶之母的李某从开始选房到签约及支付定金、筹措购房款都全程参与，而张恩荣并未提供其授权李某代为办理购房事宜的事实。其二，张恩荣自己购房，应由张恩荣承担支付购房款的义务。即便张恩荣支付购房款的能力有限，需由女儿、女婿出资帮助或对外借款，但作为购房人，张恩荣应支付大部分购房款。而本案中，张恩荣自己只负担了939万元购房款中的70万元，显然其并不具备购买房屋的能力。其三，张恩荣购房，其他人出资帮助或借款于她，其应在具备能力后偿还他人借款。而本案中她非但没有偿还借款，还接受了由刘瑶、刘佳偿还给其的25万余元，对于所购房屋，张恩荣的直接出资不到房屋价款的二十分之一。上述情形都明显不符常理。其四，在刘瑶、刘佳、李某等人均不具备购房资格的情形下，将具备购房资格的家人张恩荣列为购房人，是当时能为刘瑶、刘佳再行购房的合理选择。且亲属间借名买房，没有签署书面协议亦属合理。综上所述，可以认定双方存在借名买房关系，即诉争房屋应系刘瑶、刘佳另行购买房屋时因不具备购房资格，故借用张恩荣的名义购买。现刘瑶要求确认诉争房屋归其所有，没有法律依据，对其该项诉讼请求本院无法支持，但刘瑶要求被告张恩荣将诉争房屋所有权转移登记至其名下的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。需要指出的是，上述房屋登记虽转移至刘瑶名下，亦属于刘瑶、刘佳的夫妻共同财产。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、张恩荣于本判决生效后15日内将北京市海淀区上地佳园×号楼×层×单元×号房屋所有权登记转移至刘瑶名下；二、驳回刘瑶其他诉讼请求。保全费5000元，由张恩荣负担，于本判决生效后7日内交纳。案件受理费77530元，由张恩荣负担，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  马克力人民陪审员  贾玉英人民陪审员  商凤鸣二〇二〇年十一月十九日书 记 员  朱 珺