湖南省桃江县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0922民初3548号原告：桃江县红都娱乐城，住所地桃江县桃花江镇芙蓉路邮政大厦。经营者：谢亮。委托诉讼代理人：周世锐，湖南义剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：中国邮政集团有限公司湖南省桃江县分公司，住所地湖南省益阳市桃江县桃花江镇芙蓉路**。负责人：黄郴辉，公司总经理。委托诉讼代理人：吴志红，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：郭卫星，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为一般授权。原告桃江县红都娱乐城与被告中国邮政集团有限公司湖南省桃江县分公司（以下简称桃江邮政公司）缔约过失责任纠纷一案，本院于2019年11月27日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告桃江县红都娱乐城及其委托诉讼代理人周世锐、被告桃江邮政公司的委托诉讼代理人吴志红、郭卫星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桃江县红都娱乐城向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿因缔约过失给原告造成的财产损失1695555.04元；2、判令被告支付原告自2015年至2019年的资金占用费损失（按银行同期银行贷款利率计算或以鉴定结论为准）；3、判令被告退还押金20000元并支付押金利息（按同期银行贷款利率自2015年3月31日计算至退还之日止）。事实与理由：2010年6月，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告租赁房屋用于经营KTV，租赁期限为4年。原告在被告口头承诺合同到期后愿意继续将房屋租赁给被告的情形下，以8年经营期作为规划，投入了300余万元巨资进行装修。2014年下半年，原告按合同约定向被告递交了续签合同的书面申请，并关门歇业等待续签合同。被告一直口头承诺同意续签合同，却以各种理由不签订正式书面合同，导致原告无所适从。在等待续签合同的漫长过程中，原告的KTV装修及设备已损耗殆尽，经营资金被长期占用，造成了巨大的经济损失。被告作为国有企业，其不信守承诺的行为违反了合同法的相关规定，故原告申请被告赔偿原告的所有损失。被告桃江邮政公司辩称：1、原告所述不是事实，本案原告并没有与被告签订合同，与被告签订合同的是刘卫辉与红都娱乐城。经益阳仲裁委员会裁决，红都娱乐城视为是桃江县红都娱乐城，在签订房屋租赁合同时，谢亮注册的桃江县红都娱乐城未合法成立，根据合同的相对性，成就房屋租赁合同的当事人是被告与刘卫辉以及付某成立的桃江县红都娱乐城，与谢亮注册的桃江县红都娱乐城没有关联。2、被告并未口头承诺原告继续租赁房屋。刘卫辉与被告签订的合同履行期限届满后，刘卫辉与被告的工作人员协商了续租事宜，但被告向上级报告后，认为不符合续租条件，不能续签租赁合同。3、原告的诉讼请求为1690000余元，高于第一次诉讼请求1000000余元，增加了诉讼请求，应补交诉讼费用。4、被告认为原告诉求的资金占用损失无法律依据，本案不存在占用事实。5、被告同意在条件具备的情况下，将押金20000元退还给刘卫辉或付某注册的桃江县红都娱乐城。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证、质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方当事人有争议的证据认证如下：1、被告对原告申请证人付某出庭作证的证言提出异议，认为证人所述的关于股东的陈述与事实不符，如所述属实，股份转让是需股东在转让协议上签字；证人陈述的工商登记信息不符，对股东的陈述没有依据，本案的原告与房屋租赁合同没有关联。本院认为，证人付某作为桃江县红都娱乐城之前的经营者，且知晓本案的相关事实，其如实陈述了桃江县红都娱乐城在2007年至2010年经营期间内部为合伙关系，合伙人有付某、张自力、谢亮，后付某将其股权转让给刘卫辉，转让时要求变更营业执照上的负责人名字，同时将之前使用的“红都娱乐城”字样的公章移交给刘卫辉，对该部分事实予以采信。对于证人陈述的其经营时的工商登记信息为红都娱乐城，与实际登记信息不符，应以登记的名称桃江县红都娱乐城为准，对该部分内容不予采信。2、被告对原告提交的由谢亮出具的说明提出异议，认为谢亮与付某都注册了桃江县红都娱乐城，不清楚本案涉及的红都娱乐城和桃江县红都娱乐城是否与付某有关联。本院认为，付某已明确表示将其在桃江县红都娱乐城的股份转让给刘卫辉，转让股份前的实际经营人包括本案所涉原告的经营者谢亮，故付某与本案已无关联，对被告的质证意见不予采信。3、被告对原告提交的仲裁庭审笔录、仲裁裁决书的真实性无异议，对证明目的提出异议。本院认为，以上证据来源合法，内容真实，可以证实原、被告就租赁合同纠纷向益阳仲裁委员会申请仲裁的事实，对以上证据予以采信。4、对于原告提交的录音光盘及录音整理材料，被告认为该证据在仲裁庭出示过，该证据进一步能证实参与续租谈判的是刘卫辉，与本案原告无关联。本院认为，录音光盘属于视听资料，并且该份证据已生效的益阳仲裁委员会益仲裁（2017）第46号裁决书认定，原告提交的录音材料反映了双方签订租赁合同及租赁合同到期后双方协商的过程，具有一定的证明力。录音资料的内容能相互印证如下案件事实：第一，2010年桃江县红都娱乐城与被告续签合同时，被告承诺续签合同四年期满后，将仍按四年一签的方式继续将房屋租给原告使用，原告得到被告的口头承诺后投入较大资金进行了装修；第二，租赁合同到期前，原告即向被告提交了续签合同的申请，并一直与被告协商续签合同事宜。被告在收到原告的续签申请后，一直口头同意续签合同，并附了原告的续签申请和租房合同以及被告的报告上报至市公司、省公司。期间被告要求原告将原来所欠房租全部付清后即可签订合同，原告按被告要求交清了所欠房租，原告一直在等待续签合同。因被告上级公司就续签合同事宜长期搁置未批，至2017年9月，被告才明确告知原告不再续签合同；第三，等待续签合同期间内，营业场所内的相关设施出现损坏；对上述事实予以采信。5、被告对原告提交的《房屋租赁合同》的真实性无异议，但认为该合同已约定双方之间的纠纷通过益阳仲裁委员会裁决，应驳回原告的起诉。本院认为，被告对原、被告签订的《房屋租赁合同》的真实性无异议，对该份证据的真实性予以确认，本案纠纷是否受该合同中仲裁条款的约束再进行阐述。6、被告对原告提交的造价鉴定意见书和资产评估报告的真实性无异议，但对关联性提出异议，认为不能作为认定原告损失的依据。本院认为，该份证据依法由评估机构出具，可以证实原告的工程造价及装修、设备折旧损失和占用费损失，故本院对该份证据予以采信。7、原告对被告提交的桃江县红都娱乐城个体工商户登记信息的真实性无异议，且认为桃江县红都娱乐城主体未变，只是工商登记信息中将经营者进行了变更。本院认为，以上证据与本案其他证据可以相互印证，可以证实桃江县红都娱乐城的经营者付某因已退出经营，仅经营者由付某变更为谢亮，于2011年8月16日注销了经营者为付某的桃江县红都娱乐城，于2011年8月30日将经营者为谢亮的桃江县红都娱乐城重新注册登记的事实。8、原告对被告提交的2007年签订的房屋租赁合同、2010年签订的房屋租赁合同及委托书的真实性无异议，但认为2007年付某与原告签订的合同与本案无关联，在2010年签订的房屋租赁合同时，被告承诺续签合同；委托书已经益阳仲裁委员会作出认定。本院认为，该份证据中2007年签订的房屋租赁合同与本案其他证据可以相互印证，证实付某于2007年8月至2010年6月期间参与了红都娱乐城的经营的事实，2010年签订的房屋租赁合同及委托书，可以证实刘卫辉代表桃江县红都娱乐城与被告续签房屋租赁合同的事实，对以上证据均予采信。9、原告对被告提交的益阳仲裁委员会出具的（2017）第46号仲裁裁决书的真实性无异议，但对证明目的提出异议，认为被告于2017年9月之前已在原告处拿走了红都娱乐城的钥匙，实际控制了红都娱乐城的场地，2019年进行工程造价鉴定时发现，被告在经营场所内早已加设了内墙，被告所述房屋没有交还不是事实。本院认为，该份证据系仲裁机构出具的生效法律文书，可以证实原、被告因房屋租赁合同纠纷经益阳仲裁委员会仲裁的事实。根据认定的有效证据，查明了如下案件事实：被告系国有独资有限责任公司。被告与原告签订合同时的名称为桃江县邮政局，公司负责人为刘卫东。2015年4月7日企业名称变更为中国邮政集团公司湖南省桃江县分公司，2020年2月28日企业名称变更为中国邮政集团有限公司湖南省桃江县分公司，现公司负责人为黄郴辉，经营范围为：国内国际函件，国内报刊发行、销售，自有房屋出租等。2007年3月30日，案外人付某与被告签订了房屋租赁合同，由付某租赁被告位于桃江县芙蓉路的邮政大楼主楼一至二层用于经营茶庄业务，租赁时间为2007年4月1日至2011年3月31日。2007年8月8日，付某为此申请注册成立了桃江县红都娱乐城，类型为个体工商户，开业日期为2007年8月8日，经营场所为桃江县桃花江镇芙蓉路邮政大厦，经营范围为茶饮服务，登记的经营者为：付某，但实际经营者为：付某、谢亮、张自力。经营类型为个体工商户。2010年6月7日，付某与刘卫辉签署委托书，全权委托刘卫辉办理桃江县红都娱乐城与被告房屋租赁续租合同等一切事项。签署委托书之前，付某将其所占桃江县红都娱乐城的股份全部转让给刘卫辉，谢亮、张自力的股份未发生变化。转让时，付某要求刘卫辉变更营业执照上的负责人，同时将之前使用的“红都娱乐城”字样的公章移交给刘卫辉。后付某申请注销桃江县红都娱乐城，桃江县工商局于2011年8月16日核准注销。2010年6月28日，刘卫辉代表桃江县红都娱乐城与被告签订了房屋租赁合同，并在房屋租赁合同上加盖了“红都娱乐城”的公章。合同约定：房屋租赁期限为2011年4月1日至2015年3月31日，租赁用途为作ＫＴＶ使用；同时约定了租金及支付方式等......合同项下发生的争议，双方当事人协商或申请调解，协商或调解解决不成的，提请益阳仲裁委员会仲裁；双方约定如租赁期满，乙方（红都娱乐城）要继续租赁，应在租赁期满三个月前通知甲方（桃江县邮政局）。如甲方在租赁期满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。乙方在本合同签订之日向甲方缴纳履约保证金叁万元。在合同期满且乙方无违约的情况下，甲方无息退还乙方保证金。庭审中，被告认可刘卫辉支付了履约保证金20000元。2011年8月30日，在经营者为付某的桃江县红都娱乐城注销后，谢亮作为经营者重新申请注册桃江县红都娱乐城，实际经营者为：谢亮、刘卫辉、张自力。经营类型为个体工商户。实际经营场所与之前付某申请注册的桃江县红都娱乐城的经营场所一致，经营范围为：卡拉ＯＫ服务；预包装食品、散装食品、乳制品零售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2010年原、被告签订《房屋租赁合同》时，被告曾口头承诺续签合同四年期满后，将仍按四年一签的方式继续将房屋租给原告使用。上述合同到期后，原告即向被告提交了续签合同的申请。被告在与原告磋商续签合同事宜的过程中，一直口头同意续签合同，并附了原告的续签申请和租房合同以及被告的报告上报至中国邮政集团有限公司益阳市分公司、中国邮政集团有限公司湖南省公司审批。期间，被告承诺原告将所欠房租全部付清后即可签订合同，原告按被告要求交清了所欠房租，原告一直在等待续签合同。因被告上级公司长期搁置续签合同事宜，被告也没有及时将上级公司的合同审批情况告知原告，至2017年9月，被告却告知原告不再续签合同。基于被告承诺在合同到期后仍会按四年一签的方式将房屋续租给原告使用，原告对租赁场地投入大额资金进行了装修。合同到期后原告停止经营，一直与被告协商续租事宜，长期闲置的经营场所的装修、设施出现损坏。原告于2019年12月6日向本院申请对2015年4月1日至2019年3月31日止的装修及相关设备设施的折旧损失及各年度装修、设备价值的占用费（利息损失）进行鉴定。本院委托湖南财苑工程咨询有限公司对桃江县红都娱乐城2010年的装修、设备等进行造价鉴定，委托湖南财苑资产评估有限公司对桃江县红都娱乐城的装修、设备折旧损失及占用费的市场价值进行资产评估。湖南财苑工程咨询有限公司于2020年7月7日出具湘财苑鉴字[2020]3号鉴定意见书，鉴定结论为：桃江县红都娱乐城2010年的装修、设备等工程造价为2839201.35元。湖南财苑资产评估有限公司于2020年8月17日出具湘财苑评字[2020]第072号资产评估报告，评估结论为：桃江县红都娱乐城2015年4月11日至2019年3月31日期间的装修、设备折旧损失及占用费（利息损失）所表现的市场价值合计为1695555.04元，其中装修、设备折旧损失所表现的市场价值为1169092.35元，占用费（利息损失）所表现的市场价值为526462.68元。另查明，被告在2017年9月明确不再续租房屋之前已取走原告涉案租赁房屋钥匙，并将旧锁换成新锁，新锁钥匙一直由被告保管。2019年10月，被告在涉案租赁房屋二楼加设了消防通道。2017年11月27日，被告向益阳仲裁委员会申请仲裁，要求原告及刘卫辉、付某腾空并向被告交付桃江县桃花江镇芙蓉路邮政大楼主楼一至二层房屋，向被告支付占有使用费60余万元。益阳仲裁委员会开庭审理后于2019年10月作出仲裁裁决，认为桃江县红都娱乐城（本案原告）是涉案房屋租赁合同的实际履行人，并认定涉案房屋租赁合同到期后，租赁标的物由刘卫辉和桃江县红都娱乐城实际占有，刘卫辉和桃江县红都娱乐城应立即腾空并交付租赁标的物。因房屋涉案合同到期后原告一直在等待被告是否同意续租的答复，被告直到2017年9月才给予正式答复不同意续租，故2017年9月之前的占有使用费不应由原告及刘卫辉承担。对于2017年9月之后至房屋腾空之日止的占有使用费，鉴于被告因自身原因不同意续租，按双方书面租赁合同第四年租金计算平均月占有使用费为19100元，由中国邮政集团公司湖南省桃江县分公司承担70%的责任，刘卫辉、桃江县红都娱乐城承担30%的责任，并驳回中国邮政集团公司湖南省桃江县分公司的其他仲裁请求。本院认为，本案系缔约过失责任纠纷。本案的争议焦点为：一、本案是否适用房屋租赁合同约定的仲裁条款，由益阳仲裁委员会管辖；二、原告是否具备主体资格；三、被告是否应当承担原告的损失；四、损失如何计算。一、本案是否适用房屋租赁合同约定的仲裁条款，由益阳仲裁委员会管辖。本案原告诉求的是缔约过失责任纠纷，而非租赁合同纠纷，原告要求赔偿是缔约过失损失，并非违约损失，故本案不适用涉案房屋租赁合同第十五条约定的仲裁条款，不应由益阳仲裁委员会管辖，而应由被告所在地人民法院即本院管辖和审理。对于原告要求被告退还押金的诉讼请求，被告在庭审中认可刘卫辉支付了20000元保证金，因刘卫辉支付保证金是代表原告的职务行为，被告表示同意退还，故原告要求退还保证金20000元的诉讼请求可在本案中一并处理。二、原告是否具备主体资格。本院认为，本案原告系适格的诉讼主体，理由如下：1、本案中，虽然2010年6月28日与被告签订房屋租赁合同的落款方为刘卫辉，根据本案案情能确定刘卫辉签署合同的行为系代表原告桃江县红都娱乐城的职务行为而非个人行为。签署合同虽盖的是“红都娱乐城”的公章，但从原经营者付某的证言以及租赁合同的实际履行情况可以证实“红都娱乐城”即原告桃江县红都娱乐城。2、本案与被告签署合同的是代表原告桃江县红都娱乐城的刘卫辉，投入资金进行装修的是原告桃江县红都娱乐城，实际履行合同的是原告桃江县红都娱乐城，合同到期后与被告磋商续签事宜的仍是原告桃江县红都娱乐城。3、原付某为经营者的桃江县红都娱乐城与谢亮为经营者的桃江县红都娱乐城实质上是一个权利义务主体。工商登记信息显示经营者为付某的桃江县红都娱乐城与经营者为谢亮的桃江县红都娱乐城的经营场所均为涉案房屋租赁合同标的物，经营内容也无实质改变，使用的同一个刻有“红都娱乐城”字样的公章，原桃江县红都娱乐城的所有权利义务均由新注册的桃江县红都娱乐城享有和行使。内部除了付某的股份转让给了刘卫辉，其他经营者的股份未发生任何变化。付某也证实当时转让股份后因自己不再是实际经营者，只要求变更经营者。由此可见，原桃江县红都娱乐城名为注销实为变更，原桃江县红都娱乐城与新注册成立的桃江县红都娱乐城实质上是同一个主体。4、益阳仲裁委员会出具的仲裁裁决书已对本案原告桃江县红都娱乐城是涉案房屋租赁合同的实际履行人的事实进行认定。综上，原告系本案的适格主体，对被告所述谢亮注册的桃江县红都娱乐城与本案无关联的抗辩意见不予采信。三、被告是否应当承担原告的损失。原告诉求的是因缔约过失造成的损失。缔约过失责任是指当事人在订立合同过程中，因过错违反依诚实信用原则负有的先合同义务，导致合同不成立，或者合同虽然成立，但不符合法定的生效条件而被确认无效、被变更或被撤销，给对方造成损失时所应承担的民事责任。本案被告在缔约过程中有重大过失，应当承担缔约过失责任。第一，2010年原、被告在续签合同时，被告口头承诺续签合同到期后仍会按四年一签的方式将房屋续租给原告，原告出于对国有企业的信赖，以及原、被告之间已经形成的四年一签的合同签订模式，让原告完全有理由相信续签合同于2015年到期后，被告在没有特殊情况的前提下将与原告继续签订租赁合同。出于这种信赖，原告所诉称的按8年经营期规划进行装修的可信度比较高。并且从造价鉴定意见结论进行分析，原告如果规划的经营行为不是长期行为，不可能一次性投入280余万元进行装修、购买大量设施设备。而被告不能履行承诺，是一种不诚信的行为，应当对原告为准备续签合同所投入的财产损失承担责任；第二，原、被告就续签合同事宜多次磋商，被告两届负责人均同意与原告续签合同，只是表示需经上级审批后才能签订书面合同，被告的以上行为使原告足以相信合同能够尽快订立。因被告上级公司长期搁置续租事宜而导致双方续租合同未办妥，致使原告长期闲置的经营场所的装修、设施出现财产损坏，故被告对原告的财产损失存在重大过失，被告应当承担责任。四、损失如何计算。本院认为，原告基于对被告会履行续签合同的承诺而产生了信赖利益的损失，本案被告因在缔约过程中存在重大过失，应当赔偿原告如下损失：原告在装修时为准备续签2015年至2019年合同所投入的装修费用以及投入的设备、设施，因被告不能信守承诺，导致原告不能实现经营预期，装修费用将基本损耗殆尽，因此其损失以评估机构作出的装修、设备折旧损失市场价值为依据比较客观；原告认为其为履约所支付的费用长期被占用，无法发挥资金效用，评估机构作出的资金占用费以利息损失作为标准合乎情理，可以作为资金占用费的认定依据。因2015年4月至2017年9月期间（共30个月），原告的损失完全因为被告的过错造成，故该段期限内的损失由被告负责赔偿。但考虑2017年10月至2019年3月期间（共18个月），原告在明确知道不再可能续租房屋的情况下，虽然当时房屋钥匙在被告处，但原告仍可主动与被告沟通对接，将经营场所内的设备进行处置，将损失减少到最小，本院酌定该期间的损失由原告承担30%的责任，由被告承担70%的责任。综上，被告应承担原告的损失共计1504805.10元（1695555.04元÷48个月×30个月×100%+1695555.04元÷48个月×18个月×70%＝1504805.10元）。对于原告要求被告退还押金（保证金）20000元的诉讼请求，涉案房屋租赁合同约定，在合同期满且原告无违约的情况下，被告应无息退还原告保证金，现被告未提交证据证实原告存在违约情况，故应退还原告向被告支付的保证金20000元。因双方在合同中约定无息退还保证金，故对于原告要求支付押金（保证金）利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第四十二条第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中国邮政集团有限公司湖南省桃江县分公司于本判决生效后二十日内赔偿原告桃江县红都娱乐城装修、设备折旧损失及占用费（利息损失）1504805.10元；二、被告中国邮政集团有限公司湖南省桃江县分公司于本判决生效后二十日内退还原告桃江县红都娱乐城押金20000元；三、驳回原告桃江县红都娱乐城的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费20240元，减半收取10120元，由原告桃江县红都娱乐城负担1125元，由被告中国邮政集团有限公司湖南省桃江县分公司负担8995元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  杨莉二〇二〇年十一月二十三日法官助理莫苓芳书记员曹慧附相关法律及司法解释条文：一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。二、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。