浙江省龙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0825民初1636号 原告（合并审理被告）：邱园仙，女，1976年5月25日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人：何泽华，浙江德当律师事务所律师。 被告（合并审理原告）：童立群，男，1968年7月19日出生，汉族，住浙江省龙游县。 委托诉讼代理人：李红泉。 原告邱园仙与被告童立群租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理，在审理过程中，童立群向本院起诉要求邱园仙支付第二年的租金，本院裁定（2020）浙0825民初2892号并入本案审理。本案于2020年8月14日、10月21日公开开庭进行了审理。原告邱园仙及其委托诉讼代理人何泽华、被告童立群及其委托诉讼代理人李红泉均到庭参加诉讼。期间双方当事人向本院申请庭外和解，然期限届满双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。 原告邱园仙向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的租赁合同，由被告返还原告押金180000元，退回租金105000元，并赔偿原告合理损失200000元，以上共计485000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告经他人介绍认识，原告系养猪专业户。2019年9月20日经原、被告协商，由被告将养殖场租赁给原告经营养猪业务，同时双方签订了《合同》一份，该合同约定，由被告向原告提供证照齐全、设备完善、工艺达标的养殖场给原告使用，并且合同还约定了有关养猪场的租金计算方式、场地使用范围、交纳押金数额等条款。合同签订后原告即从外地养殖场将100多头母猪、400多头小猪投入到该场地进行养殖。2019年10月2日，原告饲养的一头母猪就出现死亡症状，其后几天里养殖场出现了多批次的母猪、小猪死亡情况，经确认之所以大规模死亡的原因，系被告提供的养殖场此前存在非洲猪瘟所造成的，但被告向原告隐瞒了这一重大的事实，事后据原告所知，在被告将养殖场出租给原告使用之前，被告自己经营的养殖场也发生过病死猪的情况。此后，原告多次要求被告协商解除租赁协议，被告拒不同意，为此原告委托律师以发函的形式要求解除合同，但被告依旧不理不睬，无奈原告只能诉讼。原告认为，由于被告的重大违约，将没有通过合格的养殖场出租给原告使用，致使原告无法继续履行合同，被告已构成根本违约，同时，由于被告的违约也造成了原告巨大的经济损失，原告虽然投保了保险，但无法弥补原告所造成的损失，原告遂诉至法院。 被告童立群辩称，合同依法有效，不具备解除条件；原告诉请不成立，押金作为保证合同履行的作用，不予退还，赔偿20万元的损失无事实依据；由于原告隐瞒非洲猪瘟的情况，在本地无该猪瘟，保留追诉的权利。总之，请求驳回原告的诉讼请求。 合并审理原告童立群向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付养殖场租金180000元及逾期利息（自2020年9月21日起至款付清日止按中国人民银行贷款基准利率或年利率6%计付）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年9月20日签订《合同》一份，原告将位于龙游县模环乡王北斗村701跑道附近的养殖场租赁给被告使用。约定：租赁期共5年，第一年支付押金18万元，租金18万元，共36万元；第二年支付租金18万元；第三年支付租金18万元；第四年支付租金18万元；押金作为第五年租金；付款日期为每年9月20日前。然而，被告支付了第一年租金和押金共计36万元后，第二年租金至今未付。综上，原告认为，原告出租的养殖场经过相关行政部门行政核定许可，出租前并经现场审核和备案。双方签订的租赁合同合法有效，被告理应按约交纳原告租金，被告拒不交纳租金的行为显已侵害了原告的合法权益。故诉至法院。 合并审理被告邱园仙辩称，原、被告之间签订的合同是事实，支付第二年的租金不予认可，其已通过诉讼的方式请求解除合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.邱园仙提供律师函、快递函各一份，拟证明其委托律师发函要求解除合同的事实。经质证，童立群承认其收到律师函，但律师函上所写的内容不是事实。经审核，本院对童立群收到律师函的事实予以确认，律师函的内容是邱园仙单方所写，内容的真实性应结合本案当事人陈述及其他证据予以综合考虑。 2.童立群提供龙游县生猪养殖场核定证一份，拟证明其养殖场是经过相关行政机关核定许可的事实，养殖场是合格的。经质证，邱园仙对该证据的真实性无异议，但认为不能达到证明目的。本院认为，该证据与童立群所举的其他证据可以相互印证，对该份证据予以认定。 3.童立群提供生猪复养备案表、生猪复养现场审核表各一份，拟证明养殖场出租前经过备案，且现场审核为合格的事实。经质证，邱园仙对该组证据的三性均有异议。本院依据童立群的申请已向相关行政机关核对，该组证据的真实性本院予以审核，对该组证据予以认定。 经审理，本院认定事实如下：2019年9月20日，童立群与邱园仙签订《合同》一份，约定：童立群向邱园仙提供证照齐全，设备完备，工艺达标的养殖场给邱园仙使用；养殖场位于童家村，养殖场面积为1415平米，年租金18万元；如养殖场遇到雪灾、洪水等自然灾害，非邱园仙经营造成的损失与邱园仙无关，由童立群承担；养殖场日常维护费用由邱园仙承担，房屋非正常损毁，邱园仙应承担赔偿责任；养殖场租赁期为5年，第一年支付押金18万，租金18万，共36万；第二年支付租金18万；第三年支付租金18万；第四年支付租金18万，押金作为第五年租金；付款日期为每年9月20日前；合同还对其他事项做了约定。邱园仙分别于2019年8月24日支付30000元、2019年9月18日支付300000元、2019年9月25日支付40000元。邱园仙将该养殖场投入使用并投保生猪养猪保险，后其饲养的猪出现死亡症状。目前该养殖场已处于闲置状态。邱园仙于2020年1月15日向童立群发函要求解除合同，因童立群不同意解除合同，2020年6月9日，邱园仙起诉至法院。因邱园仙未支付第二年的租金，2020年9月23日，童立群起诉至法院。 本院认为，童立群与邱园仙双方签订的养殖场租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，合同双方当事人应按照合同的约定行使权利履行义务。本案的争议焦点在于，涉案合同是否应予解除以及各方当事人诉讼请求如何处理。本案中，双方签订的养殖场租赁合同未对合同解除事由做出约定，双方亦未对解除合同的事项达成一致意见。邱园仙于2020年1月份通过律师函的形式告知童立群解除双方签订的租赁合同，因邱园仙要求解除合同系违约方，故邱园仙采取通知方式要求解除合同，于法无据。2020年6月9日，邱园仙向本院提起诉讼要求解除双方签订的租赁合同，在庭审及组织双方的调解过程中，邱园仙已明确表示不再履行合同。一般而言，违约方不享有单方解除合同的权利，但在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，若一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，此时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。从本案查明的情况来看，邱园仙已明确表示其不再租赁养殖场，已无能力继续养殖生猪。邱园仙作为违约方并不存在明显的有违一般民法原则的恶意行为，其作为一般的生猪养殖户在养殖的过程中遭遇生猪大量死亡选择了解除租赁合同。同时，考虑到目前该养殖场已处于闲置状态，若不解除合同，不仅不利于双方纠纷的化解，亦会造成社会财富的浪费，从平衡双方当事人受损状态及今后长远利益出发，依据公平、效率、诚信等原则，故案涉合同应当予以解除。合同解除后，童立群必然遭受租金损失，但租金损失并非长期的，童立群可另行出租。因邱园仙未能提供证据证明案涉养殖场具体停止养殖的具体时间，结合邱园仙、童立群的当庭陈述，本院认定停止养殖的时间为2020年10月，而发生猪瘟的养殖场复养需闲置一年左右的时间为宜，故本院根据案涉合同的剩余租期、养殖场的特殊性质、是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价、承租人的过错程度、减少当事人的诉累等，综合以上因素本院酌定邱园仙赔偿童立群至2021年7月20日止共计10个月的租金损失，即15万元。关于案涉合同押金的问题。押金，是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。邱园仙要求返还押金的诉讼请求，本案予以支持，但应扣除需支付童立群的租金损失15万元，即退还押金3万元。邱园仙认为养殖场的卫生设施不符合养殖的条件，导致邱园仙所养殖的猪发生大批量的死亡，造成其经济损失，要求童立群赔偿合理损失200000元的诉讼请求，但邱园仙未提供有效的证据证明养殖场的卫生设施不符合养殖的条件，故对邱园仙要求童立群赔偿其经济损失的诉讼请求，本院不予支持。邱园仙要求退回租金105000元，因此时案涉合同尚未解除，故对邱园仙的该项诉讼请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除邱园仙与童立群签订的养殖场租赁合同； 二、邱园仙赔偿童立群租金损失150000元，童立群退还支付邱园仙押金180000元，两项相抵童立群尚需退还邱园仙押金30000元，于本判决发生法律效力后十日内履行完毕； 三、驳回邱园仙、童立群的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8576元，减半收取4288元，由邱园仙负担2338元（已交纳），由童立群负担1950元于本判决生效之日起七日内交纳；合并案件受理费3900元，由邱园仙负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效法律文书履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 陈明君 二〇二〇年十一月六日 代书记员 江建武