昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0114民初3792号原告：李功明，男，汉族，1984年1月29日出生。被告：云南勋霸商贸有限公司。委托诉讼代理人：刘舒、刘依云，云南新征途律师事务所律师，特别授权代理。被告：赵金文，男，汉族，1973年8月19日出生。被告：宋三阳，男，汉族，1962年2月27日出生。被告：邓友良，男，汉族，1969年11月17日出生。被告：陈湘，男，汉族，1969年1月22日出生。被告：刘少初，男，汉族，1959年10月28日出生。被告:曾明权，男，土家族,1976年11月7日出生。被告:张双祥,男,汉族,1966年8月25日出生。被告:李海,男,汉族,1981年10月11日出生。被告:左国文,男,汉族,1967年1月14日出生。被告:胡明亮,男,汉族,1968年9月13日出生。被告:刘春华,男,汉族,1981年3月14日出生。被告:梁建军,男,汉族,1972年8月9日出生。原告李功明诉被告云南勋霸商贸有限公司、赵金文、宋三阳、邓友良、陈湘、刘少初、曾明权、张双祥、李海、左国文、胡明亮、刘春华、梁建军租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理，因涉及追加当事人，本院变更适用普通程序再次公开开庭审理，原告李功明，被告云南勋霸商贸有限公司的委托代理人刘依云、被告梁建军到庭参加诉讼；被告赵金文、宋三阳、邓友良、陈湘、刘少初、曾明权、张双祥、李海、左国文、胡明亮、刘春华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。经报请批准延长审理期限，本案现已审理终结。原告李功明向本院提出诉讼请求:一、判决被告退还房租费：租金147672元，管理费7032元，保证金3000元，计人民币157704元；二、判决被告赔偿拆迁损失费：1、高端铝型材报废及磨损145000元，2、住房6间、卫生间1间、厨房1间26000元，3、高端阳光房1套250000元；4、系统门窗3套12000元，5、材料架1套20000元，6、临时场地租赁费9000元，7、搬迁人工费20000元，8、运输费20000元，计502000元。三、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告2016年3月至2019年3月前一直租用昆明小古城原花都物流园1-50号的铺面，每年续签，从未听过或正式文件公布花都物流园为违规建筑物。原告租用1-50号铺面当高端铝型材仓库及高端门窗、阳光房的展示，在2019年2月17日交完2019年3月1日至2020年3月1日的租金后，呈贡区政府于2019年3月1日下午张贴告示花都物流园属违规建筑物将全面拆除，3月5日断水断电，3月7日己开始动迁，因被告3月1日前从未告之或故意隐瞒违建会被拆除的事实，导致3月1日至5日3天时间，无法完成重新找铺面及180吨左右铝材、门窗、阳光房的搬迁，损失惨重，10年在外打拼的一点积蓄，现己倾家荡产，直至今日，连刚交的房租也不退还。故特向贵院提起诉讼，望法院依法判决，支持原告诉讼请求。被告云南勋霸商贸有限公司答辩称：第一，请求法院驳回原告起诉，本案被告并不是合同相对方，主体不适格，本案中实际是由十二名自然人合作，对外以公司名义签订有关合同，出资、所获取的经营、投资、收益及回报都是由十二名自然人获取、享受及承担，双方在合作协议中已经明确各方比例，应由12名股东承担相应的责任，并且是按各自比例承担相应的赔偿责任。2018年7月20日的《亚洲花都物流园投资合作协议》载明:该案所涉租赁房屋以云南勋霸商贸有限公司名义向云南植物王国都市农庄承租,实质是由赵金文、陈湘、宋三阳、刘少初、曾明权、邓友良、张双祥、李海、左国文、胡明亮十位股东共同投资亚洲花都国际物流中心项目,该项目的总金额为1400万元,其中赵金文投资款为175万元,股份比例为12.5%。陈湘投资款为175万元,股份比例为12.5%。左国文投资款为140万元,股份比例为10%。宋三阳投资款为140万元,股份比例为10%。刘少初投资款为140万元,股份比例为10%。邓友良投资款为140万元,股份比例为10%。张双祥投资款为105万元,股份比例为10%。李海投资款为70万元,股份比例为5%。其中李海5%的股份比例由李海、刘春华、梁建军共同投资,每人各占花都物流园5%股份比例的三分之一,所以刘春华、梁建军也为花都物流园股东,是本案适格的被告。协议第五条第4款约定“作为物流园项目股东，共担项目投资风险,共享项目利益。现因所涉物流园房屋已被拆除,涉及房屋相关租金退赔事宜,相应收益已按比例分配给各位股东。第二，关于租金、管理费、保证金应按照被告承担50%的比例予以退还。拆迁损失费没有事实及法律依据，不应当支持。被告陈湘、胡明亮、左国文、张双祥提交书面答辩状称：一、本案为租赁合同纠纷,基于合同的相对性,答辩人不应承担责任,答辩人系作为投资人与云南勋霸有限公司签订投资合作协议,但并未与被答辩人签订租赁合同,并未直接与被答辩人发生租赁关系,因此答辩人无需在本案中承担责任。二、被答辩人关于返还租金和其他费用,无事实和法律依据,不应得到支持。（一）被答辩人主张的剩余房租未进行结算,无法确定退还数额,不应得到支持。由于政府原因导致花都物流园被强行拆除,租赁期限尚未届满,租赁关系终止的,应当由双方对是否需返还房租、返还的具体数额等事宜进行结算确认。被答辩人主张的剩余房租费系其单方主张,并未与物流园的实际管理人员进行结算。因此,返还的前提是先结算,确定该不该返、具体数额等事宜。（二）被答辩人主张的管理费及广告牌使用费，无事实和法律依据，不应得到支持。（三）被答辩人主张的好处费、无事实和法律依据，不应得到支持。三、如法院判决答辩人承担责任，答辩人也不应当承担全部责任。l、答辩人系花都物流项目的投资方,投资比例为12.5%,应按照投资比例承担按份责任；2、被答辩人对损害的发生也有过错,应适当减轻答辩人的责任。3、答辩人自身损失惨重,但一直积极配合退赔工作。由于政府突击强拆花都物流园导致答辩人投资损失惨重,政府未给予答辩人任何补偿。答辩人与出租人协调,自身也仅获得30%的退赔。但答辩人仍积极配合政府组织的对商户的退赔工作,经多方协商沟通,已与134户商户(总计138户)达成一致,均按应退租金的50%予以退还,答辩人也按自己投资比例全部积极退还。综上所述,答辩人认为被答辩人诉讼请求不应当得到全部支持,请法庭在查明案件事实的基础上,依法判决,以维护答辩人的合法权益。被告刘春华提交书面答辩状称：答辩人不是本案适格被告,不应当承担何费用,理由如下:1、答辩人与被答辩人没有签署过任何合同,没有法律关系,因此不是适格被告；2、答辩人隐名持有5%股份的三分之一，在2016年10月21日已经转让给李海,有双方签署的协议为证。综上所述,答辩人在2016年10月21日前隐名持有股份,是答辩人与李海之间的法律关系,对第三人不产生法律效力,答辩人在2016年10月21日后将隐名持有的股份转让后,与李海及被答辩人对于亚洲花都物流园都没有任何关系,故原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据,请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。被告梁建军答辩称：案子和我没有关系，不应承担责任；和李海是朋友关系，并无占股三分之一的事实，不参与亚洲花都物流园的事务。被告赵金文、宋三阳、邓友良、刘少初、曾明权、李海未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的两份租赁合同、收据、拆除工作的通告（1-4）号文件客观真实，本院予以采纳，对其证明目的随后予以阐述；对原告提交的高端阳光房（照片与视频U盘）、高端型材报废及磨损（视频U盘）材料架、（照片）住房、卫生间、厨房（照片与视频U盘）、系统门窗、临时场地租赁合同、收据、运输、搬迁人工费等证据无款项支付记录予以佐证投资部分，同时系双方过错应各自承担相应的责任部分，本院不予采信。对被告勋霸公司及刘春华提交的合作协议、委托书声明本院确认其真实性，对其证明目的随后予以阐述。本院经审理认定事实如下：2019年2月17日，出租方、甲方昆明勋霸商贸有限公司（亚洲花都物流园）与承租方、乙方李功明签订租赁合同，约定甲方将仓库出租给乙方，租期为一年，自2019年3月1日至2020年2月28日止。1栋50号仓库年租金为147672元，该合同末尾处甲方加盖有“亚洲花都物流园”印章。原告李功明实际支付2019年3月1日至2020年2月28日期间1栋50号的租金147672元、卫生管理费7032元，于2016年2月支付保证金3000元。上述款项的收据中加盖“亚洲花都物流园财务章”、载明：经办人宋。2019年3月1日，昆明市呈贡区人民政府发布开展植物王国违建“大棚房”拆除工作的通告，告知：因植物王国属违法违规占用耕地进行非农业建设，专项拆除工作将于2019年3月5日实行片区断水、断电，并采取交通管制，请各经营户限期搬离。另查明，2016年7月20日，合作各方股东就亚洲花都物流园投资形成合作协议一份，所涉租赁房屋以云南勋霸商贸有限公司名义向云南植物王国都市农庄承租,由赵金文、陈湘、宋三阳、刘少初、曾明权、邓友良、张双祥、李海、左国文、胡明亮十位股东共同投资亚洲花都国际物流中心项目,该项目的总投资金额为1400万元,其中赵金文投资款为175万元,股份比例为12.5%；陈湘投资款为175万元,股份比例为12.5%；左国文投资款为140万元,股份比例为10%；宋三阳投资款为140万元,股份比例为10%；刘少初投资款为140万元,股份比例为10%；曾明权投资款为140万元,股份比例为10%；邓友良投资款为140万元,股份比例为10%；张双祥投资款为105万元,股份比例为7.5%；李海投资款为70万元,股份比例为5%；胡明亮投资款为175万元,股份比例为12.5%。合作股东指定宋三阳的账户作为项目财务资金保管账户。合作协议第七条载明，本物流园区征地拆迁所有赔偿按股份比例分配。其中李海5%的股份比例由李海、刘春华、梁建军共同投资,每人各占花都物流园5%股份比例的三分之一；2016年10月21日，李海、刘春华签订协议，载明双方于2015年7月投资花都物流园5%的股份，刘春华所占股份比例转让给李海所有，涉及梁建军所占股份比例由李海以20万元价格收购刘春华所占股份比例。2017年8月6日，李海委托刘春华代为办理其在花都物流园所占股份的事宜。本院认为，关于本案合同效力如何确定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，本案双方均未能提交涉案房屋的建设工程规划许可证或证明属于经批准建设的临时建筑，且所涉非农建设的经营行为经由政府进行专项整治和拆除，故涉案租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于双方签订的租赁合同无效，基于无效合同，双方当事人应当返还彼此基于合同取得的财产。对原告主张退还未使用部分2019年3月1日之后的房租租金147672元，管理费7032元，保证金3000元，计157704元，被告虽抗辩仅仅承担其中50%部分，但上述款项对应期间原告并未实际使用租赁物，对被告抗辩主张本院不予采信，应由被告全部支付对应费用。对原告主张的拆迁损失费系基于违法违规占用耕地进行非农业建设而产生，原告李功明将农业建设用地进行非农建设和经营、其订立合同中自身亦存在一定过错，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，对上述拆迁损失本院均不予支持。关于责任主体如何确定。2019年租赁合同、款项收据中加盖“亚洲花都物流园”印章和财务章，原告的款项实际支付至个人账户，该主体并未进行工商登记，亚洲花都物流园项目其后系自然人个人合伙。合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。合伙协议是指两个以上的自然人为明确出资数额、盈余分配、债务承担、入伙、退伙、合伙终止等事项所订立的协议。本案各方当事人达成书面合伙协议，对于外部的合伙债务应由各合伙人承担连带责任，故被告赵金文、陈湘、宋三阳、刘少初、曾明权、邓友良、张双祥、李海、左国文、胡明亮应就合伙债务向原告承担连带责任。被告勋霸公司并未实际参与合伙内部事务或合伙款项的收取，其在本案中不承担责任。对被告抗辩的应按照合伙协议约定比例承担债务的主张，该约定系针对合伙内部，对外并未向外部债权人披露或告知各合伙人之间的比例份额约定，该抗辩主张本院不予采信；至于对外清偿合伙债务超过自己应当承担份额的合伙人如何追偿不属本案审理范围。至于刘春华、梁建军在本案的责任问题，刘春华、梁建军仅仅就利润分配代位行使原合伙人李海的权利，该利润分配请求权并不构成其对合伙事务承担连带责任的依据；且根据法律规定，除合伙合同另有约定外，合伙人向合伙人以外的人转让其全部或者部分财产份额的，须经其他合伙人一致同意。合伙具有人合性，刘春华、梁建军不应视为“亚洲花都物流园”项目的合伙人，在本案中不承担连带责任。综上所述，涉案租赁合同无效，则双方应当返还彼此基于合同产生的财产，原告诉讼请求中合理的部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告赵金文、宋三阳、邓友良、陈湘、刘少初、曾明权、张双祥、李海、左国文、胡明亮在本判决发生法律效力之日起十日内一次性连带向原告李功明支付租金147672元，管理费7032元，保证金3000元，合计157704元；二、驳回原告李功明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5198元，由原告李功明负担3898元，由被告赵金文、宋三阳、邓友良、陈湘、刘少初、曾明权、张双祥、李海、左国文、胡明亮负担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审 判 长  李 解审 判 员  普 熙人民陪审员  毕会珍二〇二〇年十一月八日书 记 员  姚婷婷