河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0811民初4892号原告：焦作市交通运输（集团）有限公司，住所地：焦作市建设中路**。法定代表人：任松华，董事长。委托诉讼代理人：邢华，女，该公司员工。委托诉讼代理人：吕继磊，河南光裕律师事务所律师。被告：焦作顺亿达汽车销售服务有限公司，住所地：焦作市示范区迎宾大道南段焦作富源汽车城院内**。法定代表人：蔡小彦，总经理。原告焦作市交通运输（集团）有限公司（以下简称交运公司）与被告焦作顺亿达汽车销售服务有限公司（以下简称顺亿达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告交运公司的委托诉讼代理人邢华、吕继磊，被告顺亿达公司的法定代表人蔡小彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。交运公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告之间的《租赁合同书》已于2020年8月27日解除；2、判令被告立即向原告返还其所租赁的位于焦作市示范区迎宾大道南段焦作富源汽车城院内A2-01号展厅；3、判令被告支付占用原告展厅的租金和使用费94785元及违约金25591.95元（按年租金379136元为标准，从2020年7月1日起计算至实际返还展厅之日止，暂计算至2020年9月）4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2018年7月8日，被告为经营汽车品牌4S店，租赁了原告位于焦作市示范区迎宾大道南段焦作富源汽车城院内A2-01号展厅，租赁期限为五年，从2018年7月1日至2023年6月30日止，首年租金为357372元，租金交纳实行先交后用原则，租金应于合同生效的对应日即每年7月1日前交纳，并约定了2019年7月1日至2021年6月30日二年期间每年租金在上一年度租金基础上递增3%。2020年6月，原告多次催促被告依照约定交纳租金，但被告以资金紧张为由要求缓交，并向原告出具了还款计划书，事后，被告并未依此计划书交纳租金。无奈之下，原告于2020年8月27日向其下达了解除合同通知书，但直至今日被告仍没有按通知书要求腾退房屋，付清费用。被告的违约行为给原告造成了很大的经济损失，特诉至法院。顺亿达公司辩称，原告已经在2020年9月14日下午5点将被告租赁的展厅强制停电，直到被告2020年10月31日从涉案展厅中搬出，2020年11月3日与原告方办理了展厅交接手续，将展厅钥匙交给原告，原告已将展厅钥匙更换。被告已将展厅内的汽车以及自己购买的办公家具和自己能带走的两台空调搬走，现在展厅内只剩下8套中央空调机组和服务车间设备及自己盖的十几间房子，还有展厅吊顶和装修地面，故被告同意解除合同。因为2020年9月14日停电之后被告无法正常营业，不能再付原告房租。今年因为疫情，汽车城不应该再涨3%的房租。本院经审理查明：2018年7月8日，交运公司(出租方、甲方)与顺亿达公司(承租方、乙方)签订《租赁合同书》，约定甲方将位于焦作市示范区迎宾大道南段东侧焦作富源汽车城院内A2-01号展厅面积1103㎡租赁给乙方经营品牌4S店使用，租赁期限为五年，从2018年7月1日起至2023年6月30日止。首年租金为340354.29元，年税金为17017.71元，合计357372元，实行先交后用原则，于合同签字生效后三日内一次性付清。2019年7月1日至2021年6月30日二年期间每年租金在上一年度租金基础上递增3%，2021年7月1日至2023年6月30日二年期间每年租金在上一年度租金基础上递增5%。合同第五条第四项约定，本合同终止后，乙方应无偿返还所租赁的房屋，并保证房屋能够正常使用。因乙方经营需要投资改建的房屋，合同期满后产权归甲方所有，其它可拆卸设施，乙方可自行拆除搬离。合同第六条第二项约定，如乙方不能按期交纳租金，以欠交租金为基数，按每日千分之三给付违约金，逾期30日甲方有权单方解除合同，无偿收回出租的车间和场地，所造成的所有损失由乙方承担。2020年6月23日，交运公司催促顺亿达公司交纳租金，顺亿达公司向交运公司申请延迟交付房租，并向交运公司出具了还款计划书，约定两个月房租还款计划如下：2020年7月25日前还壹拾伍万元整；2020年8月25日前还贰拾贰万玖仟壹佰叁拾陆万整。保证按照以上承诺交纳房租，如违约将按照合同双方签订的第六条第二项执行。之后，顺亿达公司仍未按照还款计划书交纳租金，交运公司于2020年8月27日向顺亿达公司送达解除合同通知书，告知于即日起解除与顺亿达公司的租赁合同，顺亿达公司在接到通知后三日内腾退房屋、付清费用，并根据《租赁合同书》第六条规定承担违约金34122元，由此造成的所有损失由顺亿达公司承担。2020年9月份，顺亿达公司向交运公司支付租金31600元。2020年9月14日，交运公司将顺亿达公司租赁的涉案展厅断电。2020年10月31日，顺亿达公司从涉案展厅中搬出，并于2020年11月3日与交运公司办理了涉案展厅交接手续，将展厅钥匙交付交运公司。以上事实有交运公司提供的租赁合同书、还款计划书、解除合同通知书、视频光盘及双方当事人当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，交运公司(出租方、甲方)与顺亿达公司(承租方、乙方)签订的《租赁合同书》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法、有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，租金实行先交后用原则，如乙方不能按期交纳租金，逾期30日甲方有权单方解除合同，无偿收回出租的车间和场地。顺亿达公司在交运公司催促其交纳租金时，与交运公司签订还款计划书，但之后仍未按约交纳租金，交运公司于2020年8月27日向其送达了解除合同通知书。根据我国《合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除，则双方签订的《租赁合同书》于2020年8月27日解除。顺亿达公司于2020年10月31日从涉案展厅中搬出，并于2020年11月3日与交运公司办理了涉案展厅交接手续，已将展厅钥匙交付交运公司。故交运公司要求顺亿达公司返还其租赁的涉案展厅，缺乏事实依据，本院不予支持。根据合同约定，首年租金为340354.29元，年税金为17017.71元，合计357372元。2019年7月1日至2021年6月30日二年期间每年租金在上一年度租金基础上递增3%。则2020年7月1日至2021年6月30日年度租金为379136元。顺亿达公司自2020年7月1日至2020年10月31日仍在占用涉案展厅，依约应当向交运公司交纳租金及占有使用费,2020年8月27日合同解除后的占有使用费参照租金计算。该期间租金及占用使用费计126378元（即379136÷12×4），扣除顺亿达公司已交纳的31600元，顺亿达公司还应向交运公司交纳租金94778元。根据合同第六条第二项约定，如乙方不能按期交纳租金，以欠交租金为基数，按每日千分之三给付违约金。该约定过高，且合同终止后，当事人仍应当履行通知、协助等义务，而交运公司于2020年9月14日将涉案展厅断电，其行为存在不当之处，故本院酌定违约金以欠交租金94778元为基数，自2020年7月1日起至2020年10月31日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、原告焦作市交通运输（集团）有限公司与被告焦作顺亿达汽车销售服务有限公司签订的《租赁合同书》于2020年8月27日解除；二、被告焦作顺亿达汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内支付原告焦作市交通运输（集团）有限公司租金和占有使用费94778元及违约金（以94778元为基数，自2020年7月1日起至2020年10月31日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告焦作市交通运输（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1354元，由原告焦作市交通运输（集团）有限公司负担250元，被告焦作顺亿达汽车销售服务有限公司负担1104元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  位青杰二〇二〇年十一月十九日法官助理宋鑫书记员李晓元