北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初26836号原告：北京市阿里山楼宇清洁服务有限公司，住所地北京市海淀区复兴路。法定代表人：赵希彬。委托诉讼代理人：马冬梅，北京市兰台律师事务所律师。委托诉讼代理人：于红娟，北京市兰台律师事务所律师。被告：北京中恒建业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街。法定代表人：郭辉。委托诉讼代理人：郭义龙，男，1989年3月14日出生，汉族，住朝阳区。原告北京市阿里山楼宇清洁服务有限公司（以下简称原告）与被告北京中恒建业房地产经纪有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马冬梅、于红娟，被告委托诉讼代理人郭义龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签署的《北京市房屋租赁合同》于2019年9月30日解除；2.被告返还原告已付剩余租金及押金70157元。事实和理由：原告与被告2019年1月29日签订《北京市房屋租赁合同》约定，原告承租坐落于北京市朝阳区光华里x1房屋，建筑面积120平方米，房屋租赁期自2019年2月10日至2020年1月20日。2019年8月30日，x1房屋对面房屋卫生间从3层塌到1层，朝阳房管局等部门到现场处理事故，因房屋发生严重安全隐患，原告无法继续租住x1室。被告与原告协商终止原合同，由被告另行提供房屋供原告安置员工，原合同项下剩余租金77774元及押金16666元用于抵扣新租赁房屋的租金及押金。同日，双方签订合同约定原告承租朝阳区灵通观永安里中街x2房屋，建筑面积约40平方米，租期2019年8月31日至2020年8月5日，押金及每月租金均为6264元，支付方式为“押一付齐”。合同签订后，原告支付全部租金及押金76421元（包含原合同项下剩余租金及押金中的46764元）。同时，因606房屋无法满足原告员工居住需求，被告另行介绍其合作中介北京鸿盛瑞达房地产经纪有限公司给原告，就另一处房屋签订合同。2019年9月16日，建外派出所检查出x2房屋存在安全隐患，将房屋内设施拆除。双方协商后同意606房屋合同终止履行，原告根据被告要求于2019年9月29日邮寄退租申请，原告9月30日搬离606房屋并将物品腾空后将钥匙放在指定地点。被告至今未退还租金及押金。被告辩称，不同意原告诉讼请求。原告提前解除合同应该提前30日通知被告，被告9月29日才收到退房申请，所以原告应该继续使用到10月28日再搬走，并支付2个月租金标准的违约金。被告同意扣除3个月租金后退回剩余部分，原告主张的70157元应将每月564元的税扣除，因为被告已为原告开具了发票。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月29日，原告与被告签订房屋租赁合同约定由原告承租朝阳区光华里某房屋，租期为2019年2月10日至2020年1月20日，租金总计189437元，押金为16666元。合同签订后，原告向被告支付了租金189437元及押金16666元。2019年8月30日，因在检查中被发现房屋群租存在安全隐患，双方协议终止该合同，由被告另外提供朝阳区灵通观永安里中街x2房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告，双方当日签订《北京市房屋租赁合同》，约定租期2019年8月31日至2020年8月5日，押金及每月租金均为6264元，支付方式为“押一付齐”，租金总计70157元。合同第4条约定，押金在合同解除后，抵扣应由原告承担的费用、租金及违约赔偿责任后，剩余部分如数返还。合同第13条约定，原告提前退租应提前30日通知被告，并按2个月租金标准支付违约金，经被告同意后原告可自行寻找新租户与被告签订合同并缴纳200元更改合同档案费则无需支付违约金。合同签订后，双方协议将之前光华里房屋合同所交租金及押金之应退还部分在新合同中折抵，被告于2019年8月30日为原告出具了6264元的押金收据。原告于9月2日另行支付剩余29657元，交齐了剩余全部租金。9月16日，派出所检查时发现涉案房屋存在群租现象，责令整改并将屋内上下铺拆除。9月28日，原告以其无法继续使用涉案房屋作为集体宿舍为由，认为合同目的无法实现向被告提出解除合同，但被告表示原告解除合同应提前30日通知并承担违约金，如原告9月30日退租就要扣除3个月租金，如10月28日退租且届时房屋已另行出租，则退还原告剩余租金及押金。原告于9月29日向被告发送了《退房申请书》及《告知函》。《退房申请书》载明，原告因个人原因申请退租并最迟于10月28日前将物品搬离后交回房屋。《告知函》载明：原告因9月16日派出所检查时不允许群租、不允许租住超出房屋正常面积规定人数申请退租，并最迟10月28日搬离房屋，在此期间积极配合被告带客户看房，新客户确定后不再收取原告违约金并退还全部剩余租金及押金，原告对《退房申请书》内容存在异议，保留最终意见。原告称其于9月30日腾空并搬离房屋，但因被告坚持认为原告应提前30日通知解除合同，双方当日并未交接房屋。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，2019年9月16日，涉案房屋因涉嫌群租被公安机关责令整改后，双方未就被告另行提供房屋租用达成新的协议。按照合同约定，原告向被告提出解除合同应按照合同约定提前30日通知被告。原告虽称其于9月30日搬离并交还涉案房屋，但双方并未完成交接，且原告9月29日所交退房申请亦称于最迟10月28日交还房屋，涉案合同应认定于10月28日解除。被告认可原告于10月28日退租，亦与原告退租申请吻合，本院对此不持异议。原告作为承租人，应对其租用房屋的具体用途、方式的合规风险作充分了解，原告以其无法将涉案房屋作为员工宿舍使用，合同目的无法实现为由，要求确认合同自其提出解除合同之日解除并退还剩余租金的意见，本院不予采纳。被告应在扣除截至10月28日的租金后将剩余租金退还原告。被告辩称原告提前解除合同，应按照约定承担2个月租金标准违约金，并在剩余租金及押金中予以扣除。因双方合同仅约定押金可抵扣违约金，故被告辩称在剩余租金中扣除违约金缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告称原告应承担违约责任，因被告因检查整改曾为原告更换过一次租赁房屋，应明确知晓原告租用房屋作为员工集体宿舍使用的事实，故其对涉案房屋出租给原告作为集体宿舍使用如再次被查处整改，将面临继续更换房屋或原告无法继续租住亦应产生合理预期。被告作为房产经纪公司，应从专业角度对原告租赁房屋作出规范审核，不应在明知原告租用房屋可能违反行政管理规定导致合同不能正常履行时将房屋出租给原告。故被告亦应因上述原因对合同解除承担相应责任，且被告未证明合同解除后其所受实际损失，故其将押金扣除作为违约金的抗辩意见，本院不予采纳，被告应将押金退还原告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告北京市阿里山楼宇清洁服务有限公司与被告北京中恒建业房地产经纪有限公司于二〇一九年八月三十日所签《北京市房屋租赁合同》于二〇一九年十月二十八日解除。二、被告北京中恒建业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还原告北京市阿里山楼宇清洁服务有限公司租金五万七千六百二十九元。三、被告北京中恒建业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还原告北京市阿里山楼宇清洁服务有限公司押金六千二百六十四元。四、驳回原告北京市阿里山楼宇清洁服务有限公司的其他诉讼请求。如果按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费777元，由原告北京市阿里山楼宇清洁服务有限公司负担69元（已交纳），被告北京中恒建业房地产经纪有限公司负担708元（于本判决生效后七日交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  张 怡二〇二〇年十一月二十五日法官助理  贾 辰书 记 员  王飞杰