北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初8157号原告：张莉，女，1970年7月17日出生，汉族，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：孙振明，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：马梦竹，北京市中银律师事务所律师。被告：冯合堂，男，1958年9月3日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李晶晶，北京嘉润律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雅茜，北京嘉润律师事务所律师。原告张莉与被告冯合堂土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张莉之委托诉讼代理人孙振明、被告冯合堂之委托诉讼代理人李晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张莉向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付土地租金14万元并赔偿原告损失（以14万元为基数，自2018年1月26日至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2．判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告之间存在土地租赁合同关系。2017年10月25日，原、被告签订《涨租金协议》，对租金涨幅数额进行了约定，2010年11月15日至2017年11月15日合计7年，每年2万元，合计14万元。经双方协商，冯合堂2017年10月25日至2018年1月25日（3个月内）冯合堂向张莉一次性缴纳涨租金全部费用。协议签订后，被告未按约定向原告支付涨租金费用，故原告起诉至法院。冯合堂辩称，不同意原告的诉讼请求。一、张莉自2013年5月起已经实际占用争议土地院落，被告无法正常使用。2002年11月15日，答辩人所担任法定代表的北京众威林机械租赁责任有限公司与贾井委（当时为原告的丈夫）签订《土地房屋合作协议》，约定双方就×××院落进行合作（以下简称“争议院落”）。合作期间，答辩人在院内加盖了三十余间房屋，并且在院内存放了工程施工所使用的部分大型接卸、棺材、木料等物品，价值约220万元。2013年5月，被答辩人无故用土堆堆放在争议院落门口，阻止冯合堂进出，并将冯合堂安排的看管人员轰走，同时其父母居住到该院内。此后，答辩人的车辆无法正常使用该争议土地。根据双方合同约定，被答辩人有提供争议院落的土地给答辩人使用的义务，但由于被答辩人的上述行为，导致答辩人无法正常使用，故答辩人有权自2013年5月起停止向被答辩人支付每年3万元的合作费用。导致冯合堂无法正常使用涉案土地。二、张莉采取胁迫方式，迫使冯合堂签订《涨租金协议》。2017年，东三旗村开始拆迁，争议院落也在拆迁范围内。根据拆迁政策以及双方签订的《土地房屋合作协议》，答辩人有权就院内新加盖的房屋享有拆迁补偿。但被答辩人为了侵占应属于答辩人的拆迁补偿，拒不配合村里的拆迁工作人员进行院内进行测量。2017年10月25日，被答辩人将答辩人约至争议院落内，要求上涨租金，当时被答辩人及其亲属多人在场，答辩人不同意便阻止其离开，后答辩人根据被答辩人的口述，被迫签署了《租地费协议》和《涨租金协议》。答辩人为了能让拆迁工作人员进行院内测量，并将院内存放的物品取回，无奈多方筹措资金向被答辩人支付了12万元。支付之后，被答辩人只是配合拆迁工作人员进行了测量，但仍扣留院内物品不让答辩人拉走；三、争议院落所在村拆迁补偿已经大部分发放到位，但因被答辩人拒不配合，导致答辩人迟迟无法拿到拆迁补偿款。经答辩人向东三旗村干部了解，目前大部分拆迁补偿款已经发放到位，被答辩人作为争议院落土地的承租人，答辩人为地上新建房屋的权利人，因被答辩人拒不配合，导致答辩人迟迟无法办理拆迁补偿手续，更无法取得拆迁补偿款。四、因被答辩人存在重大过错，导致答辩人在院内存放的物品全部丢失，被答辩人应承担赔偿责任。2018年8月30日，答辩人发现存放在争议院落内的物品全部丢失，于是立即向昌平区公安分局平西府派出所报警，公安机关经过现场勘验，向相关人员调查取证后正式作为刑事案件立案，目前本案正在侦查过程中。自从被答辩人将答辩人安排的看管人员轰走之后，一直实际占有并控制该院落，并且拒不配合答辩人将院内物品运走，被答辩人应当对院内物品承担保管责任。而且答辩人存放的物品为大型机械、棺材、木材等体积、质量巨大的物品，如果没有大型车辆、专用设备以及多人配合根本无法运走。在公安机关侦破案件之前，答辩人不敢妄断是否存在“里应外合”的情况，但至少被答辩人存在重大过错，才导致答辩人的物品在其扣留期间丢失。五、原告主体不适格。《土地房屋合作协议》是贾井委和被告签订，原告并非合同当事人，尽管签订该合同时，原告与贾井委为夫妻关系，但原告提交证据主张双方已经离婚，更加证明原告与该合同没有任何关系；其次，原告提交的《离婚补充协议书》仅仅是原告与贾井委之间对于婚姻存续期间财产分割的约定，与被告及《土地房屋合作协议》无关。《离婚补充协议书》第一条约定“×××土地承租权归原告所有，以后该宗土地上的所有收益或损失均由原告享有或承担”，但并未提及被告与贾井委签订的《土地房屋合作协议》中权利义务的有关事项，因此，《土地房屋合作协议》中承担权利义务的当事人仍未贾井委；最后，未经被告一方同意，贾井委转让合同权利义务的行为无效。《土地房屋合作协议》是互负权利义务的协议，根据《合同法》第八十条、第八十四条、第八十八条等法律规定，如合同一方转让权利义务，应当经对方同意。但被告从未接到贾井委关于合同权利义务转移的通知，更从未同意合同权利义务由贾井委转移给张莉。因此，即便《离婚补偿协议书》是贾井委真实签署的，对被告也不发生法律效力。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2002年11月15日，贾井委（甲方）与冯俊伟（乙方）签订了《土地房屋合作协议》，协议约定：甲方现在有土地约4．23亩（地点为×××朝东150米，东侧南北方向54．6米，西侧南北长56．2米，东西长50．9米），此土地现已建成一座院子，院内有七间房屋（院墙总长106．1米）；乙方在甲方提供的土地上从事养殖业；乙方从协议生效之日起三年内每年给甲方股金29000元，三年后每年给甲方30000元；合作年限为15年，即从2002年11月15日至2017年11月15日止；如果国家征用土地，或其他组织占用土地，原甲方所建房屋和院墙的补偿款归甲方所有，乙方所建的所有建筑物补偿款归乙方所有。该合同还对其他内容进行了约定。关于合同效力问题，经本院释明，张莉亦认可上述协议无效，并要求法院予以确认。2012年6月25日，贾井委（甲方）和张莉（乙方）达成《离婚补充协议书》，协议书约定：甲乙双方于2010年2月24日经协议在淮阳县民政局办理了离婚手续，因当时立协议时匆忙，未提及在昌平区×××承租土地方面的内容，为明确双方的权利义务关系，经双方协商一致，同意对原协议进行补充，特达成如下协议；一、甲乙双方在婚姻关系存续期间，以甲方名义承租的位于北京市昌平区×××土地，现尚余19年未到期，自双方离婚手续办结之后，该宗土地的承租权归乙方个人所有，以后在该宗土地上的所有收益或损失均由乙方享有或承担，与甲方无关；二、甲方有义务协助乙方与土地出租方村委会办理相关土地承租更名手续。该协议还对其他内容进行了约定。冯合堂对该份离婚补充协议书不予认可。庭审中，张莉向本院提交张莉（甲方）与冯合堂（乙方）签订的《租地费协议》《涨租金协议》。《涨租金协议》载明：2010年11月15日至2017年11月15日，合计7年每年2万元整，合计壹拾肆万元整（140000）。经双方协议一致，冯合堂2017年10月25日至2018年1月25日（3个月内），冯合堂向张莉一次性缴纳涨租金合作费用。卡（××××××张莉）。该协议尾部，冯合堂签字捺印，时间为2017年10月25日。冯合堂认可上述两份协议的真实性，但陈述是在胁迫的情况下签署的，但未提交证据予以证明。另查，冯合堂曾用名冯俊伟。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。本案中，冯合堂陈述其与案外人贾井委签订合同，案外人转让权利义务的行为并未经其同意，因此冯合堂辩称张莉作为本案原告主体不适格。冯合堂与张莉签订的《租地费协议》及《涨租金协议》，协议相对方均为张莉，冯合堂亦是向张莉履行了付款义务，在冯合堂未举证证明的情况下，本院认可《土地房屋合作协议》的主体由案外人贾井委变更为张莉，且冯合堂知晓该事实。故冯合堂的该项答辩意见本院不予采信。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案合同虽名称为《土地房屋合作协议》，但根据其内容的约定，实质为租赁合同。违法法律、行政法规的强制性规定无效。出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案土地为农村集体用地，张莉将涉案土地及房屋租赁给冯合堂，冯合堂在未取得建设工程规划许可证的情况下建设房屋，实际为未经许可改变土地用途，违反法律、行政法规强制性规定，应属无效。故张莉与冯合堂签订的《土地房屋合作协议》《涨租金协议》无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故张莉要求冯合堂支付使用费的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于利息损失一节，于法无据，本院不予支持。关于拆迁一事，本案不宜一并处理，双方可另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、张莉与冯合堂于2002年11月15日签订的《土地房屋合作协议》及2017年10月25日签订的《涨租金协议》无效；二、冯合堂于本判决生效后十日内支付张莉使用费140000元；三、驳回张莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，由冯合堂负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王丽媛二〇二〇年十一月九日书记员  郑凌之