辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初13638号原告：卢洋，女，汉族，1983年10月9日出生，住辽宁省灯塔市。被告：傅瑶，女，满族，1987年12月1日出生，住辽宁省辽中县。委托诉讼代理人：陈宪涛，辽宁盛竹律师事务所律师。被告：沈阳市和平区宜安房产信息咨询服务部，经营场所辽宁省沈阳市和平区长白一路118甲10门，统一社会信用代码：92210102MA109PWAIM。法定代表人：崔云也，该店店长。委托诉讼代理人：任梓源，女，达斡尔族，1993年11月20日出生，住内蒙古额尔古纳市。原告卢洋诉被告傅瑶、沈阳市和平区宜安房产信息咨询服务部（以下简称“宜安房产信息服务部”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告卢洋，被告傅瑶及其委托诉讼代理人陈宪涛、被告宜安房产信息服务部的委托诉讼代理人任梓源均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告卢洋诉称，2020年6月27日，原告通过被告宜安房产信息服务部介绍，看中了位于沈阳市和平区沙岗西路87-8号2单元23楼1室的一处房产，产权证号：0247651号，建筑面积83.81平，约定售价158万元。原告于签订合同之日付给被告宜安房产信息服务部55800元（包括购房定金3万元，居间服务费1.58万元，银行贷款服务费1万元）。2020年7月9日，被告宜安房产信息服务部通知原告与被告傅瑶于2020年7月10日上午10点共同到原告房屋贷款所在银行进行解贷，并约定原告当日付购房款47万元，原告于10日9点多接到被告宜安房产信息服务部通知说，被告傅瑶有事当日不能解贷了，后来得知是因为被告傅瑶的房产被司法查封了。按照合同第四条规定，卖方承诺是该房屋的合法拥有人，该房屋不存在司法查封等事件，无第三方主张权利，如因此产生纠纷，由被告傅瑶承担由此产生的全部赔偿责任，并赔付乙方因此遭受的经济损失。合同第六条规定，卖方违约的需要双倍支付定金。原告在沈阳购买房产是因为能让孩子在沈上学，户口需要在9月之前落户，现今由于卖方违约导致时间上学已经来不及赶在9月份之前落户，导致孩子无法在沈上学，给原告及家属带来不可预估的损失。原告在得知房屋无法交易的时候，当天去其他中介咨询房价，该房产所在小区房价己经上涨，给原告带了巨大的经济损失。原告作为守约方，无论是在时间上还是经济上都受到了损失，为维护原告的合法权益，现诉至贵院，请求人民法院依法保护原告的合法权益。诉讼请求：1、判令被告傅瑶违约，支付违约金3万元；2、判令被告傅瑶退还定金3万元；3、判令被告傅瑶、被告二退还居间费1.58万元，银行贷款手续费1万元；4、判令被告傅瑶赔偿原告房屋涨价的差价费用70000元；5、本案所有诉讼费用、律师费、交通费用500元由被告承担；6、判令被告支付逾期利息1000元。总计157300元。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原告与被告傅瑶、被告沈阳市和平区宜安房产信息咨询服务部签订的房屋买卖合同；2、判令被告傅瑶违约并向原告支付违约金3万元；3、判令被告傅瑶退还定金3万元；4、判令被告傅瑶、被告沈阳市和平区宜安房产信息咨询服务部退还居间费15800元，银行贷款手续费10000元；5、判令二被告共同承担本案诉讼费。被告傅瑶辩称，双方签订合同时原告已经对涉案房屋实际情况充分了解，并且原告知道和确认涉案房屋没有司法查封，在本合同履行过程中，涉案房屋被司法查封，是不可预见的，被告没有过错，因客观情况导致本合同暂时无法履行是意外情况，在被告知道涉案房屋被查封时及时通知了中介及原告，故原告不存在违约行为。现原告同意解除合同，可以退还定金3万元，但不同意支付其他任何款项。被告宜安房产信息服务部辩称，一、关于原告主张居间服务费及贷款费，根据交易事实经过，因案涉房屋被查封，导致涉案《房屋买卖合同》无法继续履行，与被告宜安房产信息服务部无关，被告宜安房产信息服务部已按照合同约定履行居间服务义务，且已经陪同原、被告办理银行贷款审批手续，贷款审批已通过，被告宜安房产信息服务部有权收取居间服务费及贷款费。2020年6月27日，由被告宜安房产信息服务部进行居间介绍带原告实地看房并促成原告与被告签订《房屋买卖合同》，原告当日支付定金3万元，由原、被告共同签订《资金托管协议》，将定金交由被告宜安房产信息服务部无偿代保管，协议约定待查档确认房屋除存在银行按揭贷款抵押登记外无其他影响交易的抵押、查封等情形后3个工作日由答辩人将定金转入被告傅瑶指定账户。2020年6月28日，经查档，案涉房屋无查封及其他抵押情形，被告宜安房产信息服务部按照约定将代保管定金转付给被告傅瑶，并由被告傅瑶出具了收条。2020年7月9日，被告宜安房产信息服务部陪同原告与被告傅瑶办理银行贷款审批，2020年7月10日贷款审批通过。2020年7月10日，被告宜安房产信息服务部陪同被告傅瑶再次查档准备办理涉案房屋解贷手续，查档时发现案涉房屋被查封，合同暂时无法继续履行；二、关于原告主张的律师费、交通费、逾期利息及诉讼费等损失，被告宜安房产信息服务部履行合同并无过错，不应承担该笔费用；三、被告宜安房产信息服务部作为居间方，仅负责撮合房屋出卖方与买受方促成交易，对出卖房屋进行推广，为其匹配合适买受方，陪同买受方实地看房，提供房屋买卖合同陪同签署合同，陪同查档，无偿代保管资金，提醒沈阳市辖区内房屋交易程序，告知双方办理过户手续所需材料，协助双方磋商价格。无法左右双方的行为及意愿，故被告宜安房产信息服务部在居间义务履行完毕的前提下，仍旧积极与双方沟通，被告宜安房产信息服务部作为居间方对合同无法继续履行不存在任何过错；四、根据行业习惯及法律规定，合同签订时，居间成功，不应因违约方的责任要求居间方退还居间服务费，导致居间行业的工作全部白做，应当保护居间行业合理收入。综上，根据《合同法》第424条规定及《房屋买卖合同》约定，被告宜安房产信息服务部已按照合同约定履行完毕，已尽到居间服务义务，合同未能继续履行非被告宜安房产信息服务部原因所致，依据约定原告的损失应由违约方承担，故请求法院驳回原告对被告宜安房产信息服务部的全部诉求。经审理查明，2020年6月27日，原告卢洋（乙方，买受人）与被告傅瑶（甲方，出卖人）、被告沈阳市和平区宜安房产信息咨询服务部（丙方，居间方）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定“涉案房产位于沈阳市和平区沙岗西路87-8号2单元23楼1室，建筑面积83.81平方米；小区名称：中海和平之门；产权证号：0247651；规划用途：住宅；房屋成交价1580000元；居间服务费15800元；贷款服务费10000元；乙方在签订本合同后立即向甲方支付购房定金30000元，在乙方支付甲方第一笔购房款时，该定金直接抵作同等金额的购房款。本合同项下的定金在抵作购房款前应适用《合同法》第115条，即乙方不履行本合同义务无权要求返还定金，甲方不履行本合同义务应当双倍返还定金。”签订合同当日，原告卢洋向被告宜安房产信息服务部支付中介费15800元，贷款服务费10000元。2020年6月28日，被告傅瑶收到原告卢洋支付的定金30000元。另查明，2020年6月28日不动产电子登记（簿）查询证明记载，位于沈阳市和平区沙岗西路87-8号2-23-1房屋，建筑面积83.81平方米，所有权人傅瑶，单独所有，不动产证号辽（2020）沈阳市不动产权第0247651号，登记日期2020年6月9日。再查明，2020年6月23日，案外人朱勇以傅瑶作为被告，以物权保护纠纷为由向本院提起诉讼，请求法院依法判令“傅瑶配合原告朱勇办理位于沈阳市和平区沙岗西路87-8号2-23-1（建筑面积83.81平方米）所有权转移登记，将该房屋登记至原告朱勇名下”。2020年7月3日，本院依案外人朱勇申请将涉案房产查封。2020年8月3日，本院作出（2020）辽0102民初10553号民事判决书，判决“驳回原告朱勇的诉讼请求”。宣判后，朱勇不服一审判决，将案件上诉至沈阳市中级人民法院，截至本案法庭辩论终结，该上诉案件尚未审结。上述事实，有《房屋买卖合同》、支付凭证、收据、三方签订的资金托管协议、不动产电子登记查询证明、沈阳市和平区人民法院民事判决书、看房协议书、中国光大银行个人二手房屋贷款卖方面谈记录、首付款证明、中国光大银行零售授信业务批复以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于合同解除问题。涉案房屋因被告傅瑶的其它诉讼问题已被案外人朱勇申请查封，致本案原、被告间的《房屋买卖合同》无法继续履行，原告的合同目的无法实现，故对于原告的该项诉求，本院予以支持；关于原告提出的定金、违约金问题。根据法律规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告卢洋向被告傅瑶支付定金3万元，现双方《房屋买卖合同》无法继续履行，系因其它案件致涉案房屋被查封所致，并非被告傅瑶不履行约定的债务为之，故仅对原告要求返还定金30000的诉求予以支持；关于原告提出的中介费15800元问题。本案中，被告傅瑶对于无法继续履行合同问题无主观故意，亦无合同中约定的违约行为，但涉案房屋被查封却系案外人朱勇以傅瑶作为被告，提起的针对涉案房屋归属的物权保护纠纷案件所致，被告傅瑶在涉案房屋权属存在争议的前提下出售房屋产生纠纷，致原告来院诉讼进而产生相关费用,被告傅瑶应予以负担。被告宜安房产信息服务部向原告卢洋提供的是房地产中介服务，原告卢洋向被告宜安房产信息服务部支付中介费，双方之间为居间合同关系。居间合同是有偿合同，但居间人只能在有居间结果时才可以请求报酬。原告卢洋与被告傅瑶之间的房屋买卖合同未实际履行完毕，被告宜安房产信息服务部作为居间人在提供了部分服务的前提下，原告卢洋仅需支付居间活动的必要费用，此费用本院酌情确定为1000元。据此，被告宜安房产信息服务部扣除1000元费用后，返还原告卢洋中介费14800元。又因上述1000元费用的产生系被告傅瑶无法出售房屋产生的损失，故应由被告傅瑶向原告卢洋返还；关于原告提出的银行贷款手续费10000元问题。贷款服务费已向案外人实际支出，被告宜安房产信息服务部无义务予以返还，因该费用系被告傅瑶无法出售房屋产生的损失，故应由被告傅瑶向原告卢洋返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、第四百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告卢洋与被告傅瑶于2020年6月27日就位于沈阳市和平区沙岗西路87-8号2-23-1房屋（建筑面积83.81平方米）所签订的《房屋买卖合同》；二、被告傅瑶于本判决生效后十日内返还原告卢洋定金30000元；三、被告傅瑶于本判决生效后十日内赔偿原告卢洋中介费1000元；四、被告傅瑶于本判决生效后十日内赔偿原告卢洋银行贷款手续费10000元；五、被告沈阳市和平区宜安房产信息咨询服务部于本判决生效后十日内返还原告卢洋中介费14800元；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。六、驳回原告卢洋的其他诉讼请求。案件受理费19792元，由被告傅瑶负担19622元，被告沈阳市和平区宜安房产信息咨询服务部负担170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张 伟人民陪审员  魏晓萍人民陪审员  邹士芳二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  梁巍巍本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。