福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初6478号 原告：福建华辰房地产有限公司，住所地：福州市台江区台江路47号华联商厦10-12层。 法定代表人：田英，董事长。 委托诉讼代理人：许俊成，福建世好律师事务所律师。 被告：林芬，女，汉族，1982年10月26日出生，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：黄晓锋，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张磊，上海锦天城（福州）律师事务所实习律师。 第三人：福建顺康商业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭（地块一、地块二）A区地块一商业综合楼4层01-06商店。 法定代表人：郑挺，总经理。 委托诉讼代理人：韦天祥，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司福州市鳌峰支行，住所地福州市台江区鳌峰路海峡电子商务产业基地桂园怡景一期02号店面。 负责人：张宁，行长。 委托诉讼代理人：郑蓉，福建闽天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈健玲，福建闽天律师事务所实习律师。 原告福建华辰房地产有限公司（以下简称华辰公司）与被告林芬，第三人福建顺康商业管理有限公司（以下简称顺康公司）、中国邮政储蓄银行股份有限公司福州市鳌峰支行（以下简称邮储银行福州鳌峰支行）所有权确认纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。华辰公司委托诉讼代理人许俊成，林芬委托诉讼代理人黄晓锋，顺康公司委托诉讼代理人韦天祥，邮储银行福州鳌峰支行委托诉讼代理人郑蓉、陈健玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华辰公司向本院提出诉讼请求：1.判决林芬将位于福州市鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭地块一商业综合楼2层11、13店面返还华辰公司，并办理不动产权属过户登记回华辰公司名下；2.判决确认位于福州市鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭地块一商业综合楼2层11、13店面的不动产归华辰公司所有；3.判决林芬立即还清位于福州市鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭地块一商业综合楼2层11、13店面的贷款并解除相应的抵押权。4.本案诉讼费用由林芬承担。 事实与理由：2016年4月，林芬接受华辰公司委托代持位于福州市鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭地块一商业综合楼2层11、13的店面，并办理出林芬名下不动产权属登记证书，但林芬实际并未支付任何房款。2016年4月21日，林芬就前述委托代持关系向华辰公司出具《收条》。2020年4月1日，华辰公司决定解除上述代持委托关系，并向林芬发出《关于解除委托代持关系并要求交还代持店面的通知函》，但林芬却拒绝配合。无奈之下，华辰公司为维护自身合法权利，根据相关法律规定向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。 林芬辩称，一、华辰公司与林芬之间不存在房产代持的法律关系。讼争的位于福州市鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭地块一商业综合楼2层11、13店面原属于华辰公司名下开发的不动产。2015年3月，顺康公司（林芬是该公司的大股东、实际控制人）承租华辰公司开发的“王府城购物中心”项目地下三层及地上五层的全部商业房屋，华辰公司同意承担该购物中心筹备期产生的招商运营成本（包括人工成本、行政办公成本、媒体宣传费用、装修成本、工程成本等），直至购物中心正式开业。2015年4月27日，双方达成协议，华辰公司将讼争的两个店面抵给林芬作为招商前期的运营支出，双方签订了编号为×××43、ＦＺ1504ＸＪ015451《商品房买卖合同》两份，并且于2015年4月27日由华辰公司和林芬共同向福州市房地产交易登记中心申请预告登记备案，并将上述两房产交给林芬实际管理使用（讼争的两个店面是由林芬委托他人在管理、使用并收取租金）。 2016年4月21日，由华辰公司开出讼争房产的发票两张（11号店面496250元、13号店面554150元）给林芬去办理产权证登记，因华辰公司与林芬之间针对前期产生的费用尚未进行结算，该发票的金额林芬并未实际缴款，应华辰公司财务的要求林芬书写“用于贷款融资、以解决招商燃眉之急。房款未结。”等字样的《收条》一张。2016年9月1日，林芬以该讼争的两处店面为抵押物向中国邮政储蓄银行福州鳌峰支行贷款了190万元，该款项用于支付广告费用，年利率为7.125%，林芬自2016年10月开始按月还款至今。以上可以充分表明，华辰公司与林芬之间实际上是一种以房抵债的法律关系，而不是委托关系。不动产的权属情况应以不动产登记簿记载的内容为准。就效力而言，不动产登记簿具有推定力和公信力。依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，我国采取的是登记生效主义的不动产物权变动模式，即除法律另有规定外，不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件。涉案房产登记所有权人为林芬，故答林芬系涉案房产的权利人。如果本案是一种委托代持的关系，需双方有共同的意思表示，签订书面委托代持的合同或协议，如果没有书面合同及协议也应有双方当事人的事实行为来证明双方的权利义务，而本案华辰公司既没有提交建立委托关系的协议，其提交的证据也不能证明华辰公司和林芬之间达成了建立了事实上的代持房产法律关系。 二、华辰公司主张房屋是林芬代为持有且华辰公司是房屋真实权利人，没有事实及法律依据。1.《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。涉案房产登记在林芬名下，华辰公司请求确认对涉案房产享有所有权，必须要证明不动产权属证书记载确有错误。本案华辰公司没有证据证明涉案房产的权属证书存在记载事项错误之情形，不动产证书是证明林芬是房屋所有权人的唯一合法有效的法律文书。2.多年来该房产并未由华辰公司经营管理使用，华辰公司诉称是代持房产，既没有明确的书面协议证实，也没有证据证明华辰公司承担着有关涉案房产的权利义务，享受着对涉案房产占有、使用、收益、处分的一切权利。 综上所述，华辰公司所主张的本案是委托代持房产的法律关系不能成立，至于华辰公司与顺康公司之间由于资金往来的结算情况，属于另案法律关系，华辰公司应寻求另案结算。请求法院依法驳回华辰公司的诉讼请求。 顺康公司述称，华辰公司所起诉的房产代持关系不属实。2015年3月，顺康公司承租华辰公司开发的“王府城购物中心”项目地下三层及地上五层的全部商业房屋，华辰公司同意承担顺康公司该购物中心筹备期产生的招商运营成本（包括人工成本、行政办公成本、媒体宣传费用、装修成本、工程成本等），直至购物中心正式开业。2015年4月27日，华辰公司将讼争的两个店面抵给顺康公司作为招商前期的运营支出，顺康公司委托大股东林芬与华辰公司双方签订了编号为×××43、ＦＺ1504ＸＪ015451《商品房买卖合同》两份，并且于2015年4月27日由华辰公司和林芬共同向福州市房地产交易登记中心申请预告登记备案，并将上述两房产交给林芬实际管理使用。综上所述，华辰公司所主张的本案是委托代持房产的法律关系不能成立，请求法院依法驳回华辰公司的诉讼请求。 邮储银行福州鳌峰支行述称，一、根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案林芬持有不动产权证，且依法设立了抵押权。因此，邮储银行福州鳌峰支行取得该房屋的抵押权是善意的，对该房屋上设立的抵押权有效。 二、本案华辰公司主张涉案房产系被告“委托代持”，若存在“委托代持”的情形，根据我国法律相关规定，物权变动需办理物权登记，华辰公司、林芬双方的任何约定仅能产生对内的债务效力，而不能产生对外的物权变动效力。 三、根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第2款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”因此，恳请法院保护邮储银行福州鳌峰支行即抵押权人的合法权益，根据抵押优先原则，在贷款合同履行期间若要重新确认产权，应先还清贷款注销抵押登记后再行办理产权变更手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年4月21日，林芬向华辰公司出具《收条》，载明鉴于华辰公司承担顺康公司关于王府城购物中心项目前期招商筹备期成本；根据公司OA审批，华辰公司同意将一地块两间店面（2层13店、11店）备案至本人名下并办理产权证用于贷款融资，以解决招商燃眉之急；现为办理上述事项收到该两间店面发票二张（金额为1050400元）；房款未结，特此。 2016年4月21日，华辰公司向林芬开具金额为554150元、496250元的发票各一张。 2015年4月27日，华辰公司与林芬签订合同编号为FZ1504XJ015451《商品房买卖合同》。合同约定，林芬向华辰公司购买位于福州市鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭（地块一、地块二）A区地块一商业综合楼2层13商店；总金额554150元。 2015年4月27日，华辰公司与林芬签订合同编号为×××43《商品房买卖合同》。合同约定，林芬向华辰公司购买位于福州市鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭（地块一、地块二）Ａ区地块一商业综合楼2层11商店；总金额496250元。 2016年4月29日，福州市住房保障和房产管理局向林芬出具榕房权证ＦＺ字第1××7号《房屋所有权证书》，载明房屋所有权人林芬；房屋坐落鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭（地块一、地块二）Ａ区地块一商业综合楼2层11商店；建筑面积99.25平方米；房屋取得方式买卖；上一道权利人华辰公司。同日，福州市住房保障和房产管理局向林芬出具榕房权证ＦＺ字第1××4号《房屋所有权证书》，载明房屋所有权人林芬；房屋坐落鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭（地块一、地块二）Ａ区地块一商业综合楼2层13商店；建筑面积110.83平方米；房屋取得方式买卖；上一道权利人华辰公司。 2016年8月24日，林芬与邮储银行福州鳌峰支行签订《个人额度借款合同》，约定本合同项下授信额度190万元；贷款用途为生产经营。同日，林芬与邮储银行福州鳌峰支行签订《个人最高额抵押合同》，约定为确保林芬与邮储银行福州鳌峰支行签订的《个人额度借款合同》的履行，林芬愿意提供金额为3848000元的最高额抵押担保；抵押物为位于鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭（地块一、地块二）A区地块一商业综合楼2层11商店及鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭（地块一、地块二）A区地块一商业综合楼2层13商店。后林芬与邮储银行福州鳌峰支行办理了抵押物的抵押登记。 2016年9月5日，邮储银行福州鳌峰支行向林芬发放贷款190万元；约定借款期限60个月，从2016年9月5日至2021年9月5日，年利率7.125%。 2017年12月1日，林芬出具《授权委托书》，委托林传强对位于福州市鼓楼区××路××号君临盛世茶亭地块一（闽商楼）2楼11号、13号商铺进行出租。 2018年1月1日，林传强与郭益签订《君临盛世茶亭商铺租赁合同》，约定郭益承租林传强拥有合法出租权的福州市区817中路18号君临盛世茶亭地块一2号楼07-13门面/商铺；租期二年，从2018年1月1日至2019年12月31日。 2020年4月1日，华辰公司向林芬发送《通知函》，认为2016年4月，华辰公司委托林芬代持坐落于福州市鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭（地块一、地块二）A区地块一商业综合楼2层11店面、2层13店面共2个店面，对此林芬曾以向华辰公司出具收条的方式作出相应说明；现华辰公司决定解除上述代持关系，同时要求林芬在五日内将该店面交还华辰公司，具体交还方式为将该店面办理过户登记至华辰公司指定人员名下。 2020年6月23日，顺康公司出具《情况说明》，载明顺康公司与华辰公司于2015年3月签订《租赁合同》，由顺康公司为华辰公司“王府城购物中心”提供商业服务；根据双方协议，顺康公司在王府城项目开业之前的所有运营成本均由华辰公司承担；华辰公司于2015年将其名下的位于福州市鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭地块一商业综合楼2层11、13店面抵给顺康公司用于前期经营；林芬作为顺康公司股东，因此，顺康公司将该两套房产登记在林芬名下。 另查，2015年，华辰公司与顺康公司签订《租赁合同》，约定华辰公司将位于福州市台江区××路××路××处西北角的君临盛世茶亭九地块（王府城购物中心）项目地下三层至地上五层全部商业房屋出租给顺康公司。双方对标的房屋、承租人专用的辅助场地及广告位、承租人有权使用的公共条件、标的房屋法律和权利状况、标的房屋设计方案及其确认和工程验收、租金及计租方式、租金支付办法、款项支付日和收款发票、交房时间和交房条件、相关法律手续的办理和合法性持续维持、合同内新增资产所有权归属、物业管理、能源供应、保险责任划分、出租人保证事项、承租人保证事项、文件资料真实性保证和合同履行确认、合同变更和解除、租赁期满、合同解除或暂时停业善后处理、保密条款、违约责任等作了约定。 2015年7月31日，华辰公司与顺康公司签订《租赁补充协议》，约定华辰公司同意在购物中心筹备期产生的招商运营成本全部由华辰公司承担，直至购物中心正式开业；开业后产生的招商营运成本由顺康公司自行承担。 2017年12月8日，顺康公司向福州市台江区人民法院起诉，要求华辰公司向顺康公司支付逾期交房违约金1115519.73元（违约金每日按照初始年租金16308768元的万分之一计算，支付至实际交房之日止，自2016年1月1日起暂计至2017年11月15日为1115519.73元）；本案诉讼费由华辰公司负担。2018年1月25日，顺康公司与华辰公司达成调解，福州市台江区人民法院作出（2017）闽0103民初5249号民事调解书，协议内容为：一、华辰公司应于2018年5月31日前将坐落于福州市台江区××路××路××处西北角的君临盛世茶亭九地块（王府城购物中心）项目地下三层至地上五层全部商业房屋交付给顺康公司。二、若华辰公司未能按期交付上述房产，华辰公司同意向顺康公司支付每日按初始年租金16308768元的万分之一计算，自2016年1月1日起至实际交房之日止的违约金，顺康公司有权向法院申请强制执行；三、顺康公司放弃其他诉讼请求，并同意不再就本案向华辰公司主张其他权利。四、案件受理费14839元，调解结案减半收取7419.5元，由顺康公司负担。 因华辰公司未履行（2017）闽0103民初5249号民事调解书项下的义务，顺康公司向福州市台江区人民法院申请强制执行。 2020年4月3日，华辰公司向福州市公安局台江分局控告顺康公司与华辰公司就台江区“王府城购物中心”房屋租赁合同纠纷一案存在虚假诉讼。2020年4月30日，福州市公安局台江分局作出台公（后洲）不立字〔2020〕00003号《不予立案通知书》，认为根据现有证据，未发现本案中存在单方或双方捏造事实进行虚假诉讼情形，决定不予立案。华辰公司不服并申请复议。2020年6月2日，福州市公安局台江分局作出台公刑复字〔2020〕002号《刑事复议决定书》,决定维持原不予立案决定。后华辰公司向福州市公安局申请刑事复核。 2020年5月21日，福建隆昌泰置业有限责任公司向福州市台江区人民法院起诉，请求依法撤销福州市台江区人民法院（2017）闽0103民初5249号生效《民事调解书》。 本院认为，本案争议的焦点是：华辰公司与林芬就案涉房产是否形成委托代持关系，林芬是否应将案涉房产返还给华辰公司；华辰公司对案涉房产是否享有物权；林芬是否应还清案涉房产的贷款并解除相应的抵押权。 本院认为，从双方当事人提交的证据及庭审查清的事实可以认定：华辰公司与顺康公司签订《租赁合同》、《租赁补充协议》，约定顺康公司承租华辰公司开发的“王府城购物中心”项目地下三层及地上五层的全部商业房屋。其中《租赁补充协议》约定，华辰公司同意在购物中心筹备期产生的招商运营成本全部由华辰公司承担，直至购物中心正式开业。林芬是顺康公司的股东及实际控制人，故顺康公司指定华辰公司将充抵招商运营成本的案涉房产登记在林芬的名下。林芬向华辰公司出具的《收条》，亦载明“鉴于华辰公司承担顺康公司关于王府城购物中心项目前期招商筹备期成本,华辰公司同意将一地块两间店面（2层13店、11店）备案至林芬名下并办理产权证用于贷款融资，以解决招商燃眉之急”。故可认定华辰公司将案涉房产过户登记至林芬名下系华辰公司履行《租赁合同》、《租赁补充协议》项下华辰公司向顺康公司承担招商成本的义务。华辰公司与林芬之间就案涉房产不存在委托代持关系，华辰公司诉请要求林芬将案涉房产返还给华辰公司的诉讼请求，本院不予支持。 《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。现案涉房产登记在林芬名下，系案涉房产的所有权人，华辰公司诉请要求案涉房产归华辰公司所有，本院不予支持。林芬将其名下的案涉房产作为抵押物办理抵押贷款，亦未违反法律规定，故华辰公司诉请要求林芬立即还清案涉房产的贷款并解除相应的抵押权，本院亦不予支持。 华辰公司与顺康公司之间因履行《租赁合同》、《租赁补充协议》之间发生的争议，华辰公司应另行寻求救济途径解决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条，《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回福建华辰房地产有限公司的诉讼请求。 案件受理费22800元，由华辰公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  赵毳 二〇二〇年十一月十五日 书记员  叶炜 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 《中华人民共和国物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。