安徽省黄山市屯溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1002民初8号 原告：安徽省烟草公司黄山市公司，住所地安徽省黄山市屯溪区屯光大道7号，统一社会信用代码913410001514605736。 法定代表人：刘新华，公司总经理。 委托诉讼代理人：郑文兵，安徽地平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余勇行，安徽昌法律师事务所律师。 被告：黄山西湖投资发展有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区齐云大道8号，统一社会信用代码91341000762778572Q。 法定代表人：杜加行，公司董事长。 委托诉讼代理人：刘道生，安徽道同律师事务所律师。 原告安徽省烟草公司黄山市公司（以下简称烟草公司黄山市公司）与被告黄山西湖投资发展有限公司（以下简称西湖投资公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用简易程序。由于案情复杂，于2018年3月16日裁定转为普通程序审理。2018年6月13日，本院作出（2017）皖1002民初356号民事判决。被告西湖投资公司不服该判决提出上诉，2018年11月9日，黄山市中级人民法院作出（2018）皖10民终521号民事裁定，裁定发回本院重审。本院于2019年1月2日立案后，依法另行组成合议庭，分别于2020年5月15日、2020年11月25日公开开庭进行了审理，原告烟草公司黄山市公司的委托诉讼代理人余勇行、被告西湖投资公司的委托诉讼代理人刘道生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 烟草公司黄山市公司向本院提出诉讼请求：1.判令西湖投资公司支付烟草公司黄山市公司房屋维修费1782300元；2.判令西湖投资公司支付烟草公司黄山市公司房屋安全维护费用32330元（暂算至2017年5月16日，应算至租赁合同终结时止）；3.判令西湖投资公司承担本案诉讼费用。诉讼过程中，烟草公司黄山市公司增加诉请，要求西湖投资公司支付房屋安全维护费用9658元（从2017年5月17日至2017年10月19日）、固定栅栏费用13755.12元。事实和理由：2011年3月30日烟草公司黄山市公司与西湖投资公司签订《商品房买卖合同》，双方约定西湖投资公司将位于屯溪区齐云大道8号黄山桃花源名人俱乐部1幢房屋出售给烟草公司黄山市公司，同时对计价方式与价款等进行了明确约定。合同签订后，烟草公司黄山市公司支付了房款，西湖投资公司依约进行了房屋交付。但是西湖投资公司出售的房屋外墙工程存在严重质量问题，烟草公司黄山市公司委托安徽省建筑工程质量监督监测站进行鉴定，2012年4月23日该监测站出具《鉴定报告》，明确外墙石材的施工不符合《金属与石材幕墙工程技术规范》的相关规定；另外,外墙的石材厚度既不符合规范要求，又与备案资料上的厚度不符。为此，烟草公司黄山市公司多次找西湖投资公司沟通，要求西湖投资公司全面维修，并向黄山市建设工程质量监督站投诉，该监督站也组织双方协商，但西湖投资公司只同意对单个脱落的石材进行个别维修，烟草公司黄山市公司为避免石材脱落砸伤路人，使用安全护栏进行防护。由于西湖投资公司拒绝全面维修，烟草公司黄山市公司只得自行维修，并委托有资质的评估造价机构进行鉴定，需要维修费用1782300元。烟草公司黄山市公司认为房屋维修及其他费用应当由西湖投资公司承担，为此起诉至法院。 西湖投资公司辩称，本案是房屋买卖合同纠纷，涉案房屋是建设工程承包单位按照施工图纸进行施工，同时房屋已经竣工验收合格备案，应当按照国家的强制标准去认定外墙是否合格，《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001已被GB50210-2018替换，不应当按照当初的设计文件作为依据对外墙是否合格进行鉴定。烟草公司黄山市公司起诉本公司支付房屋维修费用等诉请没有法律依据，请求法庭驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：浙江杜班建筑工程有限公司承建西湖投资公司发包的黄山市桃花源名人俱乐部工程，2008年5月23日工程竣工验收合格，并交付给西湖投资公司，双方于2009年4月28日签订《房屋建筑工程质量保修书》，其中约定装修工程质量保修期为二年，从工程竣工验收合格之日起计算。 2011年3月30日，烟草公司黄山市公司向西湖投资公司购买该桃花源名人俱乐部1幢1-1号，双方签订《商品房买卖合同》，合同第一条约定：出卖人将位于屯溪区房屋（5层现房）出售给买受人；……第三条约定：……建筑面积3715.48平方米，其中套内建筑面积3622.11平方米；合同第四条约定商品房价款：共计16571041元；……第八条约定交付期限：2011年4月30日前出卖人将该商品房经验收合格交付买受人使用；……第十三条约定出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准，买受人有权要求出卖人按照三十日内按约定标准完善；……。合同落款处，烟草公司黄山市公司及法定代表人刘新华在买受人栏上盖章、签字，西湖投资公司及法定代表人杜加行在出卖人栏上盖章、签字。合同附件三载明装饰、设备标准：外墙--干挂花岗岩，高档外墙涂料；内墙--水泥石灰砂浆，分层抹平；顶棚—现浇混凝土楼板面……。烟草公司黄山市公司与西湖投资公司分别在附件三上盖章确认。 合同签订后，西湖投资公司按约交房，烟草公司黄山市公司收房作为综合办公使用。涉案房屋位于，其房屋东侧道路系小区居民南门出入的公共通道。烟草公司黄山市公司进驻后不久即发现办公楼的外墙挑檐干挂石材脱落，由于脱落的石材对过往行人存在安全隐患，烟草公司黄山市公司于2011年12月30日向西湖投资公司物业管理处发函，要求对涉案房屋外墙维修固定，并委托安徽省建筑工程质量监督检测站对该外墙装饰干挂脱落原因进行鉴定。2012年4月安徽省建筑工程质量监督检测站经现场检测，作出《黄山市烟草专卖局屯溪分局办公楼外装饰干挂石材脱落原因鉴定报告》，检测结论：1.现场情况调查：挑檐部分石材脱落，由现场检测与查看可知，脱落石材仅通过胶与相邻石材相连接，无金属挂件与主体连接，不符合《金属与石材幕墙工程技术规范》（ＪＧＪ133-2001）相关规定；2.石材弯曲强度检测：该工程干挂石材干燥弯曲强度符合《规范》（ＪＧＪ133-2001）及《天然大理石建筑板材》（ＧＢ／Ｔ19766-2005）的技术规定。综合以上检测结果，通过分析可知，该工程石材幕墙挑檐石材脱落是由于脱落部分的石材仅靠胶与相邻石材相连接，无金属挂件与主体结构相连接，连接胶强度降低，粘结力下降，导致连接失效。2012年5月14日，西湖投资公司给烟草公司黄山市公司复函，同意协商处理，并于2012年6月至8月间对涉案房屋外墙挑檐脱落部位局部予以维修，但烟草公司黄山市公司不认同，要求西湖投资公司全面维修。 2016年烟草公司黄山市公司又发现涉案房屋外墙挑檐石材出现不同程度的脱落，为防止石材脱落砸伤过往行人，烟草公司黄山市公司与汪灶祥于2016年11月16日签订《脚手架租赁合同》，向汪灶祥租赁钢管、扣件、防护网等物件用于外墙临时防护，并设置围栏以及安全提示，截止2017年5月16日支付租赁费用共计32330元。期间，烟草公司黄山市公司于2016年11月23日又向西湖投资公司发函，要求其对涉案房屋外墙石材干挂维修处理。次日，烟草公司黄山市公司向屯溪区安监局书面报告反映情况，要求屯溪区安监局督促西湖投资公司尽快解决房屋外墙维修问题。2016年12月1日，西湖投资公司只对房屋挑檐脱落部位进行维修。同年12月5日烟草公司黄山市公司再次向西湖投资公司发函，要求其除对已经脱落的故障处维修外，还要对其余虽未出现问题但未按规范施工的部位（包括小区入口东侧的楼体）也要一并维修，并要求维修施工方案应符合现行相关规范。2017年1月9日、10日，西湖投资公司再次对涉案房屋挑檐脱落部分进行了维修，但烟草公司黄山市公司认为西湖投资公司只针对已经脱落的部位维修，对其他存在隐患部位没有全面维修，且没有维修方案和维修结果，故对西湖投资公司的维修方式不接受，双方未能达成共识。 2017年3月16日，烟草公司黄山市公司向黄山市建设工程质量监督站投诉，要求解决涉案房屋外墙质量维修问题。黄山市建设工程质量监督站召集双方进行协调，但双方各持己见致协调未果。2017年4月21日，烟草公司黄山市公司再次向西湖投资公司发函，要求西湖投资公司拆除不规范的干挂石材更换为铝塑板，并要求西湖投资公司对房屋外墙全面彻底检查、维修，但西湖投资公司未同意。烟草公司黄山市公司为了确定拆除外墙石材重装费用，自行委托铜陵华诚工程咨询有限公司评估鉴定。2017年5月8日，铜陵华诚工程咨询有限公司出具《工程招标控制价》，结论：外墙装饰工程控制价为1782300元。 2017年9月26日，烟草公司黄山市公司为减少防护外墙设施费用，采用房屋外围搭设简易金属栏网的安全措施，终止与汪灶祥签订的《脚手架租赁合同》，支付其脚手架费用9658元（从2017年5月17日至2017年10月19日），并于2017年10月20日与黄山市建工集团有限公司签订《黄山市烟草专卖局屯溪分局简易栅栏维修工程施工合同》，支付金属栏网费用13755.12元。 2017年12月22日，烟草公司黄山市公司向本院提出鉴定申请，要求对涉案房屋外墙挑檐干挂石材施工工艺是否存在安全隐患及外墙面干挂石材厚度是否符合原建筑设计进行鉴定。本院委托安徽省建工司法鉴定中心予以鉴定，安徽省建工司法鉴定中心于2018年1月25日出具《鉴定意见书》，鉴定意见：1.抽检十组板材测点厚度平均值在（22.7-26.3）mm之间，均未达到原建筑设计要求（40mm）；2.抽检两处外立面挑檐造型部位多数块材未采用金属挂件与金属龙骨连接，仅通过胶与相邻块材粘接，少数石材采用金属挂件连接，但金属挂件与金属龙骨采用焊接连接，不符合《金属与石材幕墙工程技术规范》（JGJ133-2001）的相关要求，存在安全隐患。烟草公司黄山市公司为此支付鉴定费60000元。 本案在发回重审期间，本院委托江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司、东南建设工程安全鉴定有限公司、浙江兴业建设项目管理有限公司分别对案涉房屋外墙是否存在质量问题、维修方案及维修费用予以鉴定。烟草公司黄山市公司为此支付鉴定费合计259980元（80000元+34980元+145000元=259980元）。 江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司于2020年2月10日出具鉴定报告，鉴定意见：1.该房屋外墙石材与连接件节点做法存在不符合设计文件及相关规范的要求的情况。2.目前发现连接件存在未装入相应石材安装槽口、石材未挂装、石材间胶粘以及插件无法有效固定石材的情况，部分幕墙石材安装不牢固，存在安全隐患；另外连接件与横梁焊接，未采用螺栓连接，且焊缝未进行防锈处理，存在锈蚀，若不处理，锈蚀严重，将影响连接件与横梁连接性能，进而产生安全隐患。 东南建设工程安全鉴定有限公司于2020年8月12日出具鉴定报告，维修方案：1.拆除石材面板，割除图4.3-1所示与横梁焊接的原不锈钢挂片，按原图纸设计“外墙石材干挂节点大样”及外立面做法，重新安装不锈钢挂片和石材饰面板，补做的不锈钢挂片安装在原挂片旁边（节点大样见图4.3-1）；2.不锈钢挂片与横梁采用螺栓连接，挂片数量按每块石材设置两个，不锈钢挂片与横梁接触部位设置绝缘垫片分隔，挂片与石材间粘结固定材料选用干挂石材专用环氧胶粘剂；3.对NO.20260005《鉴定报告》中15处抽查位置以及相邻一块石材范围的钢构件（横梁、立柱以及焊接部位）进行除锈（除锈等级St2）,涂刷两道防锈漆。 浙江兴业建设项目管理有限公司于2020年11月5日出具工程造价鉴定意见书，鉴定意见：合计造价1087498.05元，其中建设工程费999532.05元，工程建设其他费用（工程监理费、设计费及招标代理费）87966元，工程建设其他费用是否计入由法院裁决。 以上事实有原告烟草公司黄山市公司提交的营业执照、法定代表人身份证明书、《商品房买卖合同》、《黄山市烟草专卖局屯溪分局办公楼外装饰干挂石材脱落原因鉴定报告》、外墙石材测量图、外立面（南、西）设计图纸、《脚手架租赁合同》、现场照片、发票、转账凭证、黄山市烟草专卖局屯溪分局的发函四份【（2016）1号、（2016）2号、(2016)3号、(2017）2号】、投诉函一份、《黄山烟草专卖局屯溪分局综合办公楼外墙工程招标控制价》、2011年12月30日烟草公司黄山市公司给西湖投资公司的函、2012年5月14日西湖投资公司给烟草公司黄山市公司的复函、《黄山市烟草专卖局屯溪分局简易栅栏维修工程施工合同》、发票、转账凭证、现场照片各二张、安徽省建工司法鉴定中心作出的《鉴定意见书》、被告西湖投资公司提交的营业执照、法定代表人证明书、《商品房买卖合同》、《工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》、《房屋建筑工程质量保修书》、《外墙脚手架工程协议》、结算单三份、领（付）款凭证一份及开庭笔录等为证，本院予以认定。 本院认为，本案主要争议焦点：一、涉案房屋外墙是否存在质量问题；二、西湖投资公司对交付经验收合格的房屋是否仍有维修义务的问题；三、烟草公司黄山市公司诉请的维修费用能否得到支持的问题。 针对争议焦点，评析如下： 焦点一，涉案房屋外墙是否存在质量问题。 本案中，就涉案房屋外墙是否存在质量问题，本院先后委托了安徽省建工司法鉴定中心、江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司、东南建设工程安全鉴定有限公司进行鉴定，上述鉴定机构及其鉴定人员均具备相关的鉴定资格，且在案没有证据证明鉴定机构在鉴定过程中程序违法，西湖投资公司虽提出异议，但未提供足以反驳的证据，上述鉴定报告客观真实、程序合法，与本案有关联，应作为本院认定本案事实的依据予以采纳。根据安徽省建工司法鉴定中心作出的“外墙石材厚度均未达到原建筑设计要求和外立面挑檐造型部位多数块材不符合《金属与石材幕墙工程技术规范》的相关要求，存在安全隐患”的结论和江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司作出的“1.该房屋外墙石材与连接件节点做法存在不符合设计文件及相关规范的要求的情况。2.目前发现连接件存在未装入相应石材安装槽口、石材未挂装、石材间胶粘以及插件无法有效固定石材的情况，部分幕墙石材安装不牢固，存在安全隐患；另外连接件与横梁焊接，未采用螺栓连接，且焊缝未进行防锈处理，存在锈蚀，若不处理，锈蚀严重，将影响连接件与横梁连接性能，进而产生安全隐患”的结论，本院确认涉案房屋外墙存在质量问题。 焦点二，西湖投资公司对交付经验收合格的房屋是否仍有维修义务的问题。 根据《商品房销售管理办法》第三十三条规定：房地产开发企业应当对所销售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算；……非住宅商品房保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。 本案中，烟草公司黄山市公司与西湖投资公司签订的《商品房买卖合同》中没有对外墙装饰工程的保修范围、保修期限、保修责任等内容进行约定，虽然建设工程承包单位（浙江杜班建筑工程有限公司）与建设单位（西湖投资公司）签订《房屋建筑工程质量保修书》约定装修工程质量保修期为二年，并约定质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算，但本院认为，该保修期限仅约束建设工程发包方与工程承包方，不能约束房屋买卖双方，根据上述法律规定，其房屋保修期限不得低于建设工程承包单位与建设单位约定的保修期的存续期。况且，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，西湖投资公司于2011年4月30日才将涉案房屋交付给烟草公司黄山市公司，此时已超过建设工程发包方与承包方约定的二年保修期限，烟草公司黄山市公司进驻房屋几个月后即发现房屋外墙挑檐出现石材脱落，并在之后几年里陆续出现类似情况，西湖投资公司对该事实亦认可，并于2012年6月、2016年12月、2017年1月多次派人对房屋缺陷部位进行局部维修，但一直未维修彻底。由于房屋质量问题存在的侵害属于持续状态，故对西湖投资公司辩称涉案房屋外墙装饰工程已过保修期的意见，本院不予采纳。 由于建筑物的各分项工程有合理的使用年限，在合理使用年限内出现倒塌、脱落等问题如非其他原因导致，应当认定建设工程存在质量缺陷，房屋所存在的内在质量缺陷和瑕疵，可能经过一定时期才能显露出来，房屋竣工验收合格只表明房屋竣工时的质量状态，因此竣工验收报告只有推定建筑物质量合格的证明效力，在有相反证据证明的情况下，仍可认定建筑物存在质量问题。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第三条的规定：质量缺陷是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性以及合同约定。本案涉案房屋外墙存在质量缺陷问题，已经本院委托的鉴定机构进行了鉴定，且西湖投资公司未能举证证明其已竭尽房屋外墙维修义务，故西湖投资公司对涉案房屋外墙存在的质量缺陷仍有维修义务。 焦点三，烟草公司黄山市公司诉请的费用能否得到支持的问题。 根据《最高人民法院》第十三条第二款规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任……。根据《商品房销售管理办法》第三十三条规定：……在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任……。 本案中，涉案房屋外墙挑檐脱落和外墙石材未达到设计要求存在的安全隐患，直接关系到人的人身安全、财产安全，因此，西湖投资公司应承担维修义务。因铜陵华诚工程咨询有限公司作出的《工程招标控制价》系烟草公司黄山市公司在向本院起诉前自行委托该咨询公司所出具，应以本院在审理过程中委托浙江兴业建设项目管理有限公司作出的《工程造价鉴定意见书》作为认定本案事实的依据予以采纳。根据浙江兴业建设项目管理有限公司对房屋外墙修复费用的鉴定意见，建设工程费为999532.05元，本院予以确认，该费用由西湖投资公司承担；工程建设其他费用（工程监理费、设计费及招标代理费）87966元系维修过程中需要支出的费用，亦由西湖投资公司承担。烟草公司黄山市公司对房屋外墙采取防护措施所实际支出费用55743.12元（32330元＋9658元＋13755.12元＝55743.12元），西湖投资公司虽认为费用过高，但未能提供烟草公司黄山市公司对外墙防护措施存在不当及费用过高的证据，故西湖投资公司对该维护费用亦予以承担。 综上，烟草公司黄山市公司与西湖投资公司签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，对双方当事人具有法律约束力。烟草公司黄山市公司按照合同约定向西湖投资公司支付购房款，西湖投资公司应当交付符合法律规定和合同约定的房屋。西湖投资公司交付不符合法律规定及约定规范的房屋，对房屋存在的质量缺陷问题，应承担维修义务和赔偿责任，故对烟草公司黄山市公司的诉请，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告黄山西湖投资发展有限公司于本判决后十日内支付原告安徽省烟草公司黄山市公司房屋维修费1087498.05元； 二、被告黄山西湖投资发展有限公司于本判决后十日内支付原告安徽省烟草公司黄山市公司房屋外墙安全维护费用55743.12元； 三、驳回原告安徽省烟草公司黄山市公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21132元，由原告安徽省烟草公司黄山市公司负担6043元，被告黄山西湖投资发展有限公司负担15089元；鉴定费319980元，由被告黄山西湖投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审 判 长  胡建华 审 判 员  吴洁宇 人民陪审员  肖向南 二〇二〇年十一月三十日                                                                          法官助理   杨玲玲                                                                            书  记  员   汪  薇 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院》 第十三条…… 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。