上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初20431号原告：上海银地百货有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：曾晓蓉，执行董事。委托诉讼代理人：沈波，上海市沪北事务所律师。委托诉讼代理人：龚瑾。被告：上海通博教育培训有限公司，住所地上海市。法定代表人：蒲云，总经理。委托诉讼代理人：米占青，上海江晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶新华。第三人：陈庆，女，1980年2月10日生，汉族，户籍地湖北省襄樊市樊城区大庆东路XXX号。第三人：高卫东，男，1970年10月24日生，汉族，户籍地江苏省苏州市相城区黄埭镇人民路XXX号XXX室。原告上海银地百货有限公司(以下简称银地公司)与被告上海通博教育培训有限公司(以下简称通博公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理过程中，本院依法追加陈庆、高卫东作为第三人参加诉讼。原告银地公司的委托诉讼代理人沈波、龚瑾，被告通博公司的委托诉讼代理人米占青、叶新华，第三人陈庆到庭参加诉讼，第三人高卫东经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告银地公司向法院提出诉讼请求：1、解除原被告之间的租赁合同，并要求被告搬离上海市宝山区友谊路XXX号新宝山大厦4层房屋(以下简称系争房屋)；2、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金236,656.86元；3、判令被告向原告支付拖欠的水电费24,682.47元(截至2020年8月14日)；4、判令被告依约向原告支付滞纳金39,200元(每天1%*15天，本金为261,339.33元)。事实与理由：2018年7月18日，被告就承租系争房屋相关事宜与原告签订《房屋租赁合同》。租期自2018年8月15日起至2020年8月14日止，年租金473,313.65元(月租金为39,442.81元)，租金月付，先付后用。若欠租则每天按当期租金的1%收取滞纳金，超过15天，则视为违约。租赁保证金为101,035元。如发生争议由房屋所在地人民法院管辖。自2020年2月起，被告一直拖欠原告房屋租金及水电费，经原告多次催缴，要求被告支付所欠付上述费用，而被告一直推诿，拒不支付。被告通博公司辩称，2019年7月18日被告已经按照合同约定提前半年向原告提出退租申请，并于2019年12月搬离系争房屋，且被告租金支付至2020年2月14日，不存在所谓的拖欠房屋租金。被告已经提前搬离，不存在使用水电，也不存在拖欠水电费，且原告没有充分证据证明该点。被告不拖欠租金及水电费，也就不存在支付滞纳金。原告应退还被告一个月租金及租赁保证金。2019年7月18日被告已经向原告提出要求解除合同，根据合同约定，被告提前六个月书面通知原告，也交了6个月租金，被告认为该合同于2020年1月18日已经解除。2020年5月9日，被告也通过微信方式对解除合同再次予以确认。2020年5月底6月初，原告已将系争场地另行出租给他人。第三人陈庆述称，第三人和被告是合作关系，没有约定细节，被告提供场地，第三人拿被告三分之一的场地负责运营晚托班，被告要求第三人一个月支付一万三千元，合作协议从去年11月份签到今年8月，现在已经履行完毕了，场地还没有交还被告，第三人想与原告继续合作。第三人高卫东未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年7月18日，银地公司(甲方)与通博公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方。合同第二条约定，房屋用途为办公、教育，乙方未经甲方书面同意，不得任意改变房屋用途或者将该房屋转租给第三方。合同第三条约定，租赁期限自2018年8月15日至2020年8月14日止。合同第十条约定，该房屋租金为年租金473,313.75元，房屋所产生的水、电、通讯、设备等费用由乙方承担。房屋租赁保证金为101,035元，该项房屋租赁保证金，在租赁关系终止并将房屋按时完好交予甲方时，甲方除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第五条约定，每1个月支付一次租金，先付后用(提前十天支付下期租金)。若欠缴租金在15日内，则视为乙方违约，甲方有权解除合同并按违约条款执行，同时甲方将有权停止物业服务并停水停电。合同第十二条第二款约定，租赁期间，任何一方如提前终止合同，应提前6个月书面通知对方，经双方协商同意后签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍有效。合同签订后，通博公司按约支付保证金101,035元及首期租金，开始使用系争房屋。经双方确认，通博公司的租金支付至2020年2月14日，后未再支付租金。2019年7月18日，通博公司向银地公司发出《提前退租申请书》，载明由于国家政策变动，新宝山大厦已经不具备出租给通博公司对外办学的合法性，故要求终止现有租赁协议，并希望能够给予减免房租。2020年5月9日，通博公司又通过微信发送《合同终止申请书》，载明通博公司于2019年7月因政策变动等原因按合同要求已经提出解除双方房屋租赁关系，但因受合同条款限制及影响，通博公司继续履行合同义务至2020年1月底，现由于疫情的影响及政府部门的严格控制，通博公司承租物业用于线下教育培训的活动在当下以及不可预计的一段时间内，都将无法正常开展，通博公司认为该等情形已经构成不可抗力或者特殊客观情势，故为避免双方不必要的误会，通博公司特告知银地公司：到目前为止，通博公司仍不能恢复线下培训项目，为避免双方损失继续扩大，望银地公司能尽快完成相应终止交接工作。对于以上两份申请书，银地公司对其真实性没有异议，但是表示未看到政府部门的相关文件，而且被告一直未搬离，通博公司无权单方面解除合同，需要双方协商一致。对于疫情期间的租金，通博公司认为即使需要支付也应该给予减免。银地公司认为自己经营也困难，并且自己并不是国企，没有减免义务。关于合同到期前的系争房屋使用情况，通博公司认为自己已经搬离且已经解除租赁合同，是第三人在使用。银地公司认为银地公司与通博公司的合同并未解除，通博公司一直未搬离且在继续使用系争房屋，通博公司与第三人之间实际是转租关系。关于水电费，银地公司提供了《物业收费通知单》，该通知单为新宝山大厦物业管理部制作，收款人为上海浩谦实业发展有限公司(以下简称浩谦公司)，庭审中双方确认电费一直都是通博公司支付给浩谦公司，浩谦公司支付给供电部门。以上事实，由《房屋租赁合同》、《物业收费通知单》等证据及双方当事人的陈述为证，相关证据已经经过双方质证，可以认定。本院认为，本案的争议焦点是通博公司是否具有合同解除权。通博公司主张由于国家政策的原因，其已经不能继续使用系争房屋，但是其并未举证予以证明，且双方合同约定的使用目的包括办公、教育，通博公司不能因自身的经营原因，就擅自解除合同。通博公司认为按照合同约定，只要提前6个月通知银地公司就可以解除合同，这与合同的条款不符。因此，通博公司不具有单方合同解除权，其向银地公司发出的申请书不具有合同解除的效力。通博公司虽主张其已经搬离系争房屋，但是根据第三人的陈述，其实际是将系争房屋转租给第三人经营，并收取租金，因此，通博公司应该支付相应的租金以及欠付租金的滞纳金，关于滞纳金的支付标准，按照合同约定，应该为每天按照当期租金的1%计算，银地公司自愿计算15日，该标准并不过分高于其损失，本院予以支持。关于电费部分，因银地公司未举证自己实际已经支付了电费，而且一直以来银地公司也不是收取电费的主体，故对于要求通博公司支付电费的主张，本院不予支持。关于通博公司提出的减免疫情期间的租金的主张，因受疫情影响，客观上确实存在通博公司无法正常使用房屋的情形，但银地公司亦确有成本支出，根据公平原则、诚实信用原则，通博公司与银地公司应互谅互让、共担风险。本院酌情确认通博公司减少支付一个半月的租金，总计共应支付租金177,493元及滞纳金26,624元。关于银地公司要求解除与通博公司合同的请求，因租赁合同已经到期自然终止，不具有解除的内容，本院不再判决解除合同，但通博公司应搬离系争房屋。关于租赁保证金，双方均同意在本案中一起处理，按照租赁保证金的约定，应该在合同终止后，由银地公司返还给通博公司。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一项、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告上海通博教育培训有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市宝山区友谊路XXX号新宝山大厦4层房屋；二、被告上海通博教育培训有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海银地百货有限公司租金177,493元及滞纳金26,624元；三、原告上海银地百货有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告上海通博教育培训有限公司租赁保证金101,035元；四、驳回原告上海银地百货有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费减半收取计2,994元，由被告上海通博教育培训有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 韩亮二〇二〇年十一月二十七日法官助理 杨丽书 记 员 杨蓉附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。