广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初5046号原告（反诉被告）陈国添，男，1952年3月13日出生，香港居民，现住香港新界葵兴大窝口道××××××，香港身份证号码：A××××××(1)。委托代理人刘雅波，广东直信律师事务所律师。被告（反诉原告）袁匡任，男，1950年12月27日出生，香港居民，住址为香港新界粉岭××××××，香港身份证号码：E××××××(7)。委托代理人周一，广东港惠律师事务所律师。第三人黄伟华，男，汉族，1968年12月12日出生，身份证住址为广东省惠州市惠城区××××××××××××××，身份证号码：442××××××××××××218。原告陈国添诉被告袁匡任、第三人黄伟华房屋买卖合同纠纷一案，反诉原告袁匡任诉反诉被告陈国添、第三人黄伟华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序将两案合并审理，并于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈国添的委托代理人刘雅波、被告（反诉原告）袁匡任及其委托代理人周一、第三人黄伟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见本诉原告陈国添诉称，原告原系日本住友银行香港支店会计部经理，1995年夏季因向被告学习风水与被告认识。为了退休后能到内地居住和旅游，经被告介绍，原告与被告于1997年6月2日订立了《房地产买卖合同》，依据《房地产买卖合同》第3.5条的约定，被告将位于仲恺高新区沥林镇黄树下村的集体土地上【《集体土地建设用地使用证》证号：惠集建（94）字第1×××××号；宗地图号：1321-08-07】建设的房屋的第三层118平方米和32.5平方米的土地，以15万港元的价格出卖给原告。原告付清购房款后，被告将该房屋交付给原告。原告多次要求被告为该房屋办理产权变更登记手续，被告均以正在办理为由回应原告,该房屋至今没有登记在原告名下。被告将该房屋交付给原告使用后，被告没有按《房地产买卖合同》第7条的约定，为原告办理相应的房地产权证和土地使用权证。2017年9月2日订立了《房屋买卖合同》，原告又将该房屋出卖给第三人，因被告没有将该房屋登记在原告名下，原告又无法变更登记在第三人名下。被告和第三人的租赁合同纠纷及农村房屋买卖合同纠纷诉至法院后，原告才知道被告出卖给原告的房产属小产权房，依法不能交易，原告与被告订立的《房地产买卖合同》为无效合同。原告和第三人已解除了《房屋买卖合同》，第三人已将该房屋返还给原告。原告在取得第三人谅解后，依法诉至法院请求判令：一、确认原告与被告订立的《房地产买卖合同》（1997年6月2日订立）为无效合同；二、被告返还15万港元（HKD：150000港元）购房款给原告；三、被告支付购房款的利息172353.75港元（HKD：169125港元）给原告（以15万港元为基数、按恒生银行港币房贷年利率5.125%、从1997年6月计至2020年1月）；四、从2020年2月份起至购房款全部还清之日止，被告仍须按前述利率标准计付利息给原告；五、被告袁匡任承担本案的案件受理费。（诉讼请求第1项至3项的金额为322353.75港元，折合人民币为284789.95元）。本诉被告袁匡任答辩称，一、合同为域外形成，原告应提交证明手续。双方签订的《房地产买卖合同》是双方在香港找的律师代为书写的，所以用的是繁体字、港元等形式，见证人是被告的妻子，也是在香港签字，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十六条“当事人向人民法院提供的证据是在香港、澳门、台湾地区形成的，应当履行相关的证明手续。”的规定，原告应当提交相关的证明手续。二、15万元相当于临时占用房屋的使用费的一部分，假设判决返还款项，应当首先扣除原告占用房产的占用费。1997年8月，经过原告恳求，被告同意暂时将“8号花园”另一栋楼宇的第三层一间房屋［大约94.14平方米，《集体建设用地使用证》惠集建（94）字第1×××××号、《房地产权证》粤房地证字第C0××××××号）］交由原告临时使用，待《房地产买卖合同》约定的交易房屋建成之后再过户给原告。1997年8月，交由原告临时使用房屋建成后，原告在9月正式入住。但后来由于国家政策和法律法规的变化原因，《房地产买卖合同》所交易的涉案土地已经无法建房，且已经硬化做了为“8号花园”的院子作为公共区域使用，更无法交易，原告每次到达临时使用的房屋都经过此处。原告装了摄像头对被告进行监控，公然侵犯被告的人身权利。原告一直在临时占用上述“8号花园”的房屋，至今仍在占用使用中。原告在已获益的前提下，主张合同无效，要求被告退款。那么也没有任何理由占有被告的房屋不予返还，原告应当立即返还被告的房屋。自1997年9月原告占有该房屋之后已经获得了占有利益，应当向被告支付占用费，占用费应当计算至原告退还房屋之日止（自1997年9月1日按照每月1000元起算至2020年5月1日共计272000元）。此处，被告已经提出反诉，请法院支持。三、需要返还款项的话，无须支付利息。正如上文所述，原告已经获得了另外一处房产占用了23年，从中已经获益，不能再主张退款的同时支付利息，否则对被告不公平。退一步讲，按照《民法通则》第六十一条:“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。”《合同法》第五十八条:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第五十九条：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”的规定，双方均为香港籍人士，对大陆的法律理解有所局限，属于双方的过错，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，利息更不能支付。此外，原告要求利息按恒生银行港币房贷年利率折算完全是不懂法律，没任何法律依据。综上，所述请原告出示有效的证据，假设无效的话，应当退还房屋，折抵占用费，利息也不应当支持。第三人黄伟华陈述称，1997年6月2日，原告向被告购买房屋，房屋位于3号楼的第三层，第三人是从1997年2月份开始入住3号楼第二层，是为被告看家护院。2017年第三人向原告购买了3号楼的第三层房屋，后一直居住在3号楼第三层至今。被告当时让第三人帮忙看家护院，包括房屋水电、建房事宜，没有给过第三人工资，当时购买该地块的时候是以开设工厂为由，后来不清楚为什么会变成集体用地。反诉原告袁匡任反诉称，1997年6月2日反诉原告与反诉被告签订《房地产买卖合同》第3条约定的房屋地号为0××××号，图号为1321-08-07号，按图号1321-08-07号推断出对应的地号应为0××××号，该地号和图号对应的《集体建设用地使用证》证号为惠集建（94）字第1×××××号。在签订合同时，地上的房屋并不存在，反诉被告是很清楚的。正是因为此，1997年8月，经过反诉被告恳求，反诉原告同意暂时将“8号花园”另一栋楼宇的第三层一间房屋［大约94.14平方米，《集体建设用地使用证》惠集建（94）字第1×××××号、《房地产权证》粤房地证字第C0××××××号）］交由反诉被告临时使用，待《房地产买卖合同》约定的交易房屋建成之后再过户给反诉被告。1997年8月，交由反诉被告临时使用房屋建成后，反诉被告在9月正式入住。但是，后来由于国家政策和法律法规的变化原因，《房地产买卖合同》所交易的涉案土地已经无法建房，且已经硬化做了为“8号花园”的院子作为公共区域使用，更无法交易，反诉被告每次到达临时使用的房屋都经过此处，对之心知肚明。早在2002年11月21日惠阳市房管局陈江房产管理所已经出具了《证明》证明惠集建（94）字第1×××××号的土地上并没有房屋，所以没有办房产证，但是误盖已办房产证的章。反诉被告一直在临时占用上述“8号花园”的房屋，至今仍在占用使用中，并装了摄像头对反诉原告进行监控，公然侵犯反诉原告的人身权利。反诉原告认为：既然反诉被告主张合同无效，要求反诉原告退款。那么也没有任何理由占有反诉原告的房屋不予返还，反诉被告应当立即返还反诉原告的房屋。自1997年9月反诉被告占有该房屋之后已经获得了占有利益，应当向反诉原告支付占用费，占用费应当计算至反诉被告退还房屋之日止（自1997年9月1日按照每月1000元起算至2020年5月1日共计272000元）。所以，现在反诉原告提出反诉，请求法院判令：一、反诉被告支付反诉原告1997年9月1日开始至房屋归还之日止的占用费，暂计至2020年5月1日共计272000元；二、反诉被告在判决生效后退还其占用反诉原告的位于惠州市仲恺高新区××××××××××××（原惠阳市沥林镇沥林村黄树下）的房屋一间［约94.14平方米，《集体建设用地使用证》惠集建（94）字第1×××××号、《房地产权证》粤房地证字第C0××××××号）］。三、反诉诉讼费由反诉被告承担。反诉被告陈国添辩称，一、反诉被告与反诉原告于1997年5月19日订立了《买卖楼宇收订金合约》、在1997年6月2日订立了《房地产买卖合同》，依据《房地产买卖合同》第3、5条的约定，反诉原告将位于仲恺高新区沥林镇黄树下村的集体土地上建设的房屋的第三层118平方米和32.5平方米的土地，以15万港元的价格出卖给反诉被告，并将《集体土地建设用地使用证》【证号：惠集建（94）字第1×××××号；宗地图号：1321-08-07】作为合同的附件，并将合同项下的房地产交付给反诉被告使用至今。当时合同项下的房屋正在建设中，反诉被告在1997年5月19日支付订金6000元给反诉原告、1997年6月反诉被告将剩余购房款14.4万元用本票支付给反诉原告，1997年中秋节后反诉原告交楼、反诉被告入住至今。反诉原告认为反诉被告占用房是歪曲事实。二、因反诉原告因办理了15本土地证，反诉原告只是将其中的一本土地证复印件交付给反诉被告，反诉被告购买楼层的整栋房屋在后来才办理了房产证。请求法院在查明事实后，驳回反诉原告的反诉请求。第三人黄伟华陈述称，反诉原告实际是占用了800平米土地，反诉原告将土地卖给了反诉被告，而不是租给了反诉被告，所以反诉被告无需向反诉原告支付占用费。本院查明的案件事实经审理查明，袁匡任系惠集建（94）字第1×××××号《集体土地建设用地使用证》登记的土地使用者，土地位于沥林镇沥林村，图号为1321-08-07，地号为07××××，建筑占地面积为130平方米，用途为住宅。该地块尚未办理房屋产权登记，但在《集体土地建设用地使用证》的封面上误盖“已办理房屋产权登记”的印章，惠阳市房产管理局陈江房产管理所于2002年11月21日特此出具《证明》，载明：“沥林镇黄树下袁匡任的国土证，证号为惠集建（94）字第1×××××号的证件未办理房屋产权登记，因误盖办证章，特此证明”。袁匡任系惠集建（94）字第1×××××号《集体土地建设用地使用证》登记的土地使用者，土地位于沥林镇沥林村黄树下，图号为1321-08-07，地号为07-76，建筑占地面积为120平方米，用途为住宅。该地块已办理房屋产权登记，粤房地证字第C0××××××号《房地产权证》，住宅建筑面积为376.5平方米，权属人为袁匡任、蔡月枝。1997年6月2日，陈国添、袁匡任签订《房地产买卖合同》，约定袁匡任将坐落于广东省惠阳市沥林镇黄树下村于房地产登记局为地号07××××号、图号1321-08-07号有关土地上盖建之房屋之三楼全层出售给陈国添，面积约为118平方米，转让价格为港币15万元，陈国添已付定金港币6000元，余额港币144000元于签本合同时由陈国添全数清付给袁匡任，袁匡任自愿出让、陈国添自愿承购该土地的四分之一的该土地的使用权。有关使用该单元及土地受“集体土地建设用地使用证书惠集建（94）字第1×××××号”条文所限制，有关单元由袁匡任交付给陈国添使用后，必须协助陈国添向房地产登记局、国土局及有关单位办理登记及领取房地产使用证及有关证明文件事宜。袁匡任在卖方处签名确认，陈国添在买方处签名确认，案外人蔡月枝在见证人处签名确认。庭审中，双方确认陈国添已向袁匡任支付购房款港币15万元。其中，《买卖楼宇收订金合约》载明袁匡任于1997年5月19日收到陈国添交付的订金港币6000元。双方确认，陈国添于1997年6月2日将剩余购房款港币144000元支付给了袁匡任。庭审时袁匡任称，惠集建（94）字第1×××××号土地上未建房，惠阳市房产管理局陈江房产管理所于2002年11月21日出具《证明》，惠集建（94）字第1×××××号集体土地未办理房屋产权登记，且依据法律法规无法办理转移登记，故将粤房地证字第C0××××××号房屋暂时交付陈国添使用。陈国添在庭审中称，1997年中秋节后开始占有粤房地证字第C0××××××号房屋至今，期间，第三人于2017年9月2日至2020年1月15日使用该房屋。袁匡任为了证实惠集建（94）字第1×××××号土地位置及该土地上未建房，向本院提交了《袁匡任用地草图》，根据草图的记载，该草图形成于2002年11月20日。2017年9月2日，陈国添与第三人签订《房屋买卖合同》，约定将座落于广东省仲恺高新区沥林镇沥林村黄树下、土地登记证书号为0××××号、图号为1321-08-07号房转让给第三人，转让价格为600000元，第三人已付定金100000元，余下尾款500000元于签合同时由第三人全数付清给陈国添，陈国添自愿出让、第三人自愿承购该土地的四分之一的土地使用权。陈国添在卖方处签名确认，第三人在买方处签名确认，案外人吴燕仪在见证人处签字确认。2020年1月15日，陈国添与第三人签订《解除协议书》，约定，2017年9月2日陈国添与第三人订立了《房屋买卖合同》，因袁匡任无法将《房屋买卖合同》项下的房屋转移登记至陈国添名下，陈国添无法将房屋变更登记在第三人名下。所以，双方协商一致解除《房屋买卖合同》，自本协议订立之日起，《房屋买卖合同》即告解除，第三人将房屋返还给陈国添，陈国添将购房款返还给第三人（购房款具体返还时间另行协商解决）。陈国添、黄伟华在落款处签名并捺印确认。在庭审中,第三人确认其自2017年9月2日至2020年1月15日在使用房屋，现在已经归还给陈国添。庭审中，袁匡任主张陈国添应按照每月房租1000元的标准，支付粤房地证字第C0××××××号房屋的占用费。以上事实有当事人身份证、集体土地建设用地使用证、房地产权证、《房地产买卖合同》、《买卖楼宇收订金合约》、《证明》、《房屋买卖合同》、《解除协议书》、庭审笔录等证据予以佐证，可以认定。本院判决理由和结果本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。农村房屋的买卖亦涉及相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，该权利与集体经济组织成员的特定身份相联系。本案中，陈国添并非涉案房屋所在地的集体经济组织成员，故陈国添不具备取得涉案房屋及相应宅基地的主体资格，原告与被告签订的《房地产买卖合同》违反了法律的强制性规定，属于无效合同。本案争议的焦点是确认《房地产买卖合同》无效后双方应当承担的责任。首先，《房地产买卖合同》约定陈国添向袁匡任购买地号0××××号、图号为1321-08-07号上盖建房屋之中的三楼，袁匡任称该土地上至今未建房，而陈国添称向袁匡任购买的就是现在占有的粤房地证字第C0××××××号房。本院认为，《房地产买卖合同》系1997年6月20日签订的，而袁匡任提供的《袁匡任用地草图》显示制作时间为2002年11月20日，系在合同签订后形成，即可以认为在《房地产买卖合同》签订时陈国添并不清楚袁匡任享有使用权的土地的分布情况，袁匡任以该草图确认陈国添购买房屋的位置不合理，且自1997年开始，陈国添实际占有和使用的均是粤房地证字第C0××××××号房，故，本院认为，陈国添向袁匡任购买的房屋应是粤房地证字第C0××××××号房。其次，根据法律规定，合同无效的法律后果是，因该合同取得的财产应当予以返还，故，袁匡任应向陈国添返还已支付的购房款港币150000元，陈国添应将占有的粤房地证字第C0××××××号房产返还给袁匡任。最后，关于陈国添诉请的购房款利息及袁匡任诉请的房屋占用费，本院认为双方签订无效的《房地产买卖合同》均存在过错，袁匡任占有和使了陈国添支付的购房款，而陈国添向袁匡任支付购房款后亦实际占有和使用了位于惠州市仲恺高新区××××××××××××（原惠阳市沥林镇沥林村黄树下）粤房地证字第C0××××××号房，故，双方均应各自承担相应的责任较为合理，陈国添承担利息损失的责任，袁匡任承担房屋占用费损失的责任，即陈国添对利息的诉请及袁匡任对房屋占用费的诉请本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认本诉原告陈国添与本诉被告袁匡任于1997年6月2日签订的《房地产买卖合同》无效；二、本诉被告袁匡任应当自本判决发生法律效力之日起十日内向本诉原告陈国添返还购房款港币150000元；三、反诉被告陈国添应当自本判决发生法律效力之日起十日内返还反诉原告袁匡任位于惠州市仲恺高新区×××××××××××××屋（粤房地证字第C0××××××号）；四、驳回本诉原告陈国添的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告袁匡任的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费5572元（原告已预交5572元），减半收取为2786元，由原告陈国添承担1396元、由被告袁匡任承担1390元；反诉诉讼费2690元由反诉原告袁匡任承担。如不服本判决，原告、被告可在判决书送达之日起三十日内，第三人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  蒋海霞人民陪审员  谢春香人民陪审员  王广文二〇二〇年十月十九日法官 助理  黄素雅书 记 员  张丽娴