安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1502民初5690号 原告：安徽兴茂置业有限公司，住所地六安市金安区中店乡悠然南山度假区内。统一社会信用代码9134150055456430XD。 法定代表人：杨茂新，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：洪键，安徽大别山律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：王孝强，安徽大别山律师事务所律师。 被告：孙玲，女，1971年7月3日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 原告安徽兴茂置业有限公司（以下简称“兴茂置业”）与被告孙玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴茂置业的委托诉讼代理人洪键、王孝强，被告孙玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兴茂置业向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告剩余购房款人民币490000元；2．判令被告支付原告支付逾期应付购房款违约金（以490000元为基数，自2019年1月20日起按照每日万分之一计算至本金还清时止）。事实与理由：2018年1月19日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，其中约定了商品房价款的付款方式、期限以及逾期付款所要承担的违约责任。根据合同约定，被告按时支付了前两期的房款，剩余第三期房款490000元，被告应在2019年1月19日前支付完毕，但是被告并未按时给付，经原告多次催要未果，特诉至法院，请求判如所请。 被告孙玲辩称，1．对原告要求我支付剩余购房款，我的确欠付原告49万元的购房款没有支付；2．根据《商品房买卖合同（预售）》第十六条约定：“出卖人承诺该商品房地基基础和主体解耦合格，并符合国家及行业标准”，原告在2018年3月13日实际交房，我在2018年4月3日开始对房屋装修，在装修过程中我发现房屋有15处半构造柱全部空心，和我有相同问题的21户业主向金安区住建局实名投诉，金安区住建局实地调查后要求开发商对整个四期房屋进行安全鉴定，共涉及房屋38个单体，76户人家。2018年5月15日，安徽省建筑工程质量第二工程监测站出具了鉴定检测报告：框架梁、框架柱平均间距不符合要求，墙体缺少拉结筋，砌体填充墙中构造柱中没有浇筑混凝土，把维护系统的安全性评定为C级。得到报告后金安区住建局要求开发商对四期建筑进行整改，开发商在2018年4月16日收回了业主的钥匙。2018年7月31日，开发商通知再次交房并表态经过行政主管部门核实，房屋已经维修合格，并赔偿每户逾期交房违约金（自2018年1月1日至2018年7月31日按照购房款的日万分之二）。在2018年8月，我发现家里南墙灌水积水，墙体埋落水管漏水，我和其他几乎业主向开发商和物业反映情况，至今原告方没有给我解决墙体积水问题。我不要求解除合同，我要求原告给我一个合格的房子，之后我再支付剩余房款，我不同意支付逾期应付购房款违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定如下： 1．对于原告兴茂置业提交的证据一原告企业信息、被告身份信息复印件，能够证明原、被告的身份情况；证据二《商品房买卖合同（预售）》、金安区商品住房销售明码标价书复印件、兴茂悠然南山四期申请单（认购）复印件、《商品房买卖合同》审批流程表复印件、购房付款收据、六安市金安区商品房网上备案确认单复印件，被告孙玲对上述证据三性均无异议，本院予以确认。证据三中交房流程单复印件、业主收楼验收表6份、维修整改相关材料（包括关于南山项目四期别墅二次构造柱工序遗漏情况说明原件，关于兴茂悠然南山项目四期别墅工序遗漏问题处理说明原件，维修整改通知复印件）、收条、交房通知广播复印件、交房报纸记录、交房通知书邮寄快递单号、违章整改通知书4份、房屋尾款催收情况说明，被告孙玲对其真实性均无异议，本院予以确认；维修整改相关材料（四期别墅整改情况统计表复印件2份）系原告方单方制作，被告不予认可，本院不予采信；工程业务联系单复印件，结合原、被告提交的4份检测报告的结论，能够证明原告兴茂置业对涉案房屋进行整改；交房通知书邮寄快递单号，未查询到快递号投递信息，且被告当庭陈述并未收到快递，本院不予采信。 2．对于被告孙玲提交的证据一购房合同和身份证复印件，证据二鉴定检测报告4份（报告编号JC202004062是原件，其他均是复印件）、信访调查报告复印件，上述4份鉴定检测报告均是对兴茂悠然南山多层住宅区（E3、E4住宅楼）628#楼主体结构安全性或者工程质量及其影响进行鉴定，与涉案房屋无关联性，本院不予采信。证据三当时用捆扎好的钢筋和现在构造柱打开位置的照片、微信聊天记录，该组证据中显示的拍摄时间、聊天人员均无法证明与本案存在关联性，本院不予采信。证据四金安区住建局信访处理意见书复印件、六安市住建局对此处理意见书做的撤销处理复印件，原告对其三性无异议，本院予以确认。证据五改造参照的外立面效果图和物业要求提供给其他业主参照的微信聊天对话，无法证实物业公司同意被告孙玲改造外立面，达不到被告的证明目的，本院不予采信。证据六金安区住建局为十六户协商赔款的会议纪要复印件，原告对其三性无异议，本院予以确认。证据七“我”现在房屋现状反映的照片，因该组照片无法显示拍摄时间、拍摄人员，无法证明房屋的全面客观情况，本院不予采信。证据八维修整改通知书复印件、集体交房证明复印件，能够证明原告兴茂置业对涉案房屋整改后再次于2018年8月1日交房；租房合同系孤证，本院不予采信。证据九业主和南山项目负责人的对话截图照片，与本案无关联系，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月19日，原告兴茂置业与被告孙玲签订《商品房买卖合同（预售）》，约定孙玲购买兴茂置业开发建设的兴茂悠然南山四期别墅620栋1、2、3层0101、0201、0301号房屋一套，合同内容有：“……第三条商品房基本情况：房屋预测建筑面积共143.83平方米。……第六条计价方式与价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11332.82元，总价款为1630000元。……第七条付款方式及期限：分期付款。买受人应当在2019年1月19日前分3期支付该商品房全部价款，首期房价款650000元应当于2018年1月19日前支付。……第八条逾期付款责任（2）逾期超过60日，出卖人有权解除合同。……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。……第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告；3．该商品房经综合查验合格；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。……第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2019年1月19日前向买受人交付该商品房。……第十六条商品房质量（一）地基基础和主体结构出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，双方协商……” 合同签订当日，原、被告在合同附件四处具体约定了房价款分期付款时间及金额：2018年1月19日支付650000元，2018年7月19日前支付490000元，2019年1月19日前支付490000元。后被告孙玲如约支付了前两期房价款，剩余第三期房价款490000元至今未支付。被告孙玲以房屋存在质量问题拒付房价尾款，双方因此起纠纷，原告遂诉至法院，请求判如所请。 又查明，2018年3月13日，原告将案涉房屋钥匙交付给被告，被告随后即进行房屋装修。2018年3月3日-2018年4月21日，原、被告多次验房，5份《业主收楼验收表》遗漏工程记录处载明多处遗漏工程。2018年4月16日，原告依据《商品房买卖合同（预售）》第七章第十六条（二）规定发出《维修整改通知》，要求业主送回钥匙，并组织维修整改。2018年8月1日，原告兴茂置业再次向被告孙玲实际交付房屋，并支付逾期交房违约金60724元（2018年1月1日-2018年7月30日），被告孙玲出具《收条》其中载明“所有与房屋交接及维修有关的事宜已处理完毕，双方无纠纷，特此说明！” 还查明，经本院当庭向原、被告询问，原、被告均明确表示不解除案涉合同。 本院认为，2016年11月18日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，故该《合同》是真实、有效的。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告兴茂置业对涉案房屋维修整改后于2018年8月1日再次交房，且孙玲也已实际入住了涉案房屋，理应按照合同约定时间向原告支付剩余房价款，现原告要求被告支付490000元房价款，合法有据，本院予以支持。 对于被告孙玲提出的房屋存在质量问题，暂不支付房价款的抗辩意见。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”及第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”由此可以看出，业主可以根据房屋质量严重程度选择解除合同、赔偿损失、修复等方式维权。本案中，原告兴茂置业已实际交房，被告孙玲也已经实际使用房屋，加之其提交的证据不足以证实新房存在地基基础工程和主体结构质量问题，故对被告提出的抗辩意见不予采纳。退一步说，即使涉案房屋存在地基基础工程和主体结构质量问题，被告孙玲当庭明确表示不要求解除案涉房屋买卖合同，且被告孙玲已就涉案房屋质量问题向本院另行起诉，故本院在本案中不宜一并处理。 关于逾期付款违约金，原、被告庭审中均表示不解除合同，原告要求以490000元为基数，自2019年1月20日起按照每日万分之一计算违约金至本金还清为止，不违反法律规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告孙玲于本判决生效之日起十日内支付原告安徽兴茂置业有限公司房屋价款490000元； 二、被告孙玲于本判决生效之日起十日内支付原告安徽兴茂置业有限公司逾期付款违约金（以490000元为基数，自2019年1月20日起按照每日万分之一计算违约金至本金还清为止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8850元，减半收取计4425元，由被告孙玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  王秋月 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理韩文雅 书记员郭静 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。