北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初15213号原告：乔志林，男，1945年4月20日出生，汉族，户籍所在地北京市通州区，现住北京市通州区，公民身份号码×××。被告：北京优品家物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路102号楼3层333，统一社会信用代码91110105MA01FTMM9A。法定代表人：魏少红，董事长。委托诉讼代理人：魏少军，男，1979年3月5日出生，汉族，北京优品家物业管理有限公司经理。原告乔志林与被告北京优品家物业管理有限公司（以下简称优品家物业）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乔志林，被告优品家物业的委托诉讼代理人魏少军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乔志林向本院提出诉讼请求:1、要求被告立即支付×××8号楼922室DL00015号合同自2019年8月1日起至2020年7月30日租金37800元及依合同第34条支付滞纳金和3150元赔偿金,并且要求原合同及补充协议继续履行；2、诉讼费及原告为诉讼支出的必要费用由被告承担。诉讼中，原告乔志林将诉讼请求变更为：1.要求继续履行合同；2.要求被告立即支付通州区×××8号楼922室（即北京市通州区×××922房屋）自2019年8月1日起至2020年10月31日止的租金49050元及滞纳金(计算方法为：以月租金3150元计算，每日给付3150元的1%，计算450天)和3150元赔偿金;3.诉讼费由被告方负担。事实和理由:被告未按合同及补充协议支付2019年8月1日至2020年7月30日房屋租金系违约,要求判决被告立即支付所有欠租及依合同第34条承担滞纳金和赔偿。被告优品家物业辩称：原告的要求与事实不符，不同意原告的诉讼请求。理由为：1.涉案房屋所在小区内部改造和周边道路大修，导致房屋无法正常出租，原告在签订合同前没有告知被告，导致我方遭到严重经济损失，我方已于2019年5月30日向原告提出终止房屋出租代理合同，所以双方合同已经终止，被告无需支付原告后期房租；2.我方在2019年5月6日支付了×××8号楼922室（即×××922室）的2019年5月1日至2019年8月1日的房租8766元，向原告提出解除合同时间为2019年5月30日，至此我方尚有剩余两个月未使用的租金在原告处，所以不存在拖欠原告租金的情况；3.依据原被告在2019年3月21日签订的补充协议，我方并没有逾期支付房租。虽然合同约定是2019年5月1日付款，但劳动节是国家法定节假日，补充协议当中约定“付款时间遇节假日顺延”，我方是2019年5月6日付款，并没有逾期超过三个工作日，所以原告主张滞纳金和违约金无事实依据。经审理查明：2019年1月14日，乔志林作为委托人（甲方）与受托方（乙方）优品家（北京）房地产经纪有限公司签订《房屋出租委托合同》，约定：二、房屋状况。甲方提供乙方代理出租的房屋坐落于北京市通州区×××922房屋，房屋共一室一厅，建筑面积42.86平方米，装修情况：简装。……三、委托期限。甲方交乙方出租房屋的委托期为24个月，自2019年2月1日起至2021年1月30日止。四、租金支付和免租期的约定。乙方按照本合同规定向甲方缴纳房屋租金，第一年每月房屋租金金额3600元。第二年每月房屋租金金额3800元。……九、违约责任。乙方逾期15个工作日仍未支付甲方房租，甲方有权要求乙方接受月租金的1%每日向甲方支付滞纳金，逾期超过30个工作日，乙方应按照本合同规定月租金金额的一倍向甲方支付赔偿金。2019年3月11日，经北京市工商行政管理局朝阳分局核准，优品家（北京）房地产经纪有限公司变更登记为北京优品家物业管理有限公司。2019年3月21日，乔志林（甲方）与优品家（北京）房地产经纪有限公司（乙方）签订《补充协议》，约定：经甲乙双方协商，位于通州×××251室、通州×××922室、通州区×××921室，甲方同意在双方签订的房屋出租委托合同约定期限内每月给乙方的租金每套降价450元，其他条件不变。乙方逾期3个工作日未支付甲方房租（遇节假日顺延）视为乙方违约，违约金为一个月租金。优品家物业称，2019年5月30日，优品家物业的工作人员向乔志林发送了短信，该短信截图载明：“乔志林叔叔你好：关于咱们签署的合同编号为WT00015和WT00013的房屋出租代理合同，现因房屋周边道路大修导致该两套房子长达四个月之久未能正常出租，导致我方遭受经济损失，因此我方根据合同相关条款向您提出终止房屋出租代理合同，房屋地址分别为：通州区×××921室和通州区×××922室。”乔志林称其平时没有看短信的习惯，也没有收到该短信。2019年8月24日，优品家物业向乔志林邮寄告知书，载明：“关于您与我公司签订的合同编号为WT00015和WT00013的房屋出租代理合同，自双方签订合同后第二个月开始，该两处房屋周边道路大修，导致周边道路出行受到影响，影响到该两处房屋出租，之前因为这个问题双方已经协商过一次，但不久相关部门又对小区内部道路整修，多处挖坑埋管线导致小区环境脏乱，居民出行及停车难，时间长达半年之久，直接导致该两套房子长达四个多月未能正常出租，导致我方遭受严重经济损失，因此我方根据合同相关条款向您提出终止房屋出租代理合同，退还我方已付的房租或者双方重新签订房屋出租代理合同，协商因为不可抗力导致我方损失的处理办法。房屋地址分别为通州区×××921室和通州区×××922室”。该告知书落款时间显示为2019年5月30日，但乔志林、优品家物业庭审中均认可该告知书实际是2019年8月24日由优品家物业向乔志林邮寄的。乔志林收到上述告知书后，于2019年8月27日回函优品家物业，载明：“因今日上午收到你公司的快递《告知书》，已阅。你方提出终止合同，还让我方退还已付房租，我方认为无理，且于法无据，我方不同意退还已交的任何费用。因为主合同于2019年1月14日签订成立后，就已经于2019年3月21日签订过《补充协议》……依据合同第十项第35条和第36条的规定，你方《告知书》所述终止合同或变更重新签订合同的理由不能成立，于法无据，我方不同意，因此双方应继续自觉严格的依照合同和《补充协议》内容执行合同及履约，立即付清应交租金。并且我方声明，在双方未达成书面合意之前依据合同第36条，你方无权单方终止合同，原合同及《补充协议》依法继续有效，双方都应遵照执行。”双方认可，优品家物业将租金交至2019年7月31日。关于涉诉房屋的腾退时间，优品家物业称，2019年5月30日，其将房屋钥匙放在门上的有线电视盒上，且打电话告诉了乔志林此事，但乔志林在电话中表示不同意解除合同，所以优品家物业将钥匙放在门上有线电视盒上，之后给乔志林发了解约短信。乔志林对此不予认可，称其不知晓房屋钥匙放置在门上有线电视盒上。2020年10月19日，本院于本案第一次庭审后告知乔志林及时查看涉诉房屋以避免损失扩大，乔志林后查看涉诉房屋并称在涉诉房屋门口电箱内找到了房屋钥匙且涉诉房屋目前已经空置。经本院释明，乔志林称即使房屋已经空置也要求继续履行合同，如果不能履行，也要求优品家物业赔偿其损失，要求赔偿的损失金额以其诉讼请求为准。庭审中，优品家物业向本院提交了综合整治公告、施工照片以证明因房屋整改及周边道路维修影响了房屋出租。另，乔志林曾经于2019.10.30日向北京市通州区人民法院提交起诉状，要求解除包含本案涉诉房屋在内的三套房屋租赁协议，后乔志林在该案中与优品家物业达成调解协议，就其中一套房屋继续履行，而包含本案涉诉房屋在内的另两套房屋乔志林表示另行起诉解决。上述事实，有庭审笔录、《房屋出租委托合同》、告知书、（回复）告知书、调解笔录等证据在案佐证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用的原则，依照合同的约定履行义务。本案中，乔志林与优品家物业所签订的《房屋出租委托合同》约定由优品家物业向乔志林交纳固定租金，因此应当认定双方之间属于租赁合同的法律关系。现针对乔志林的诉讼请求，本院逐一分析如下。首先，关于该租赁合同是否应继续履行。本院认为，鉴于现优品家物业已搬离涉案房屋，不再继续履行合同，考虑到租赁合同的义务性质不宜强制履行，即现租赁合同的目的已无法实现，故本院对乔志林要求继续履行租赁合同的诉讼请求不予支持。其次，关于优品家物业应该支付乔志林租金的截止时间。第一，优品家物业提交的2019年5月30日向乔志林发送的短信及2019年8月24日优品家物业向乔志林邮寄的告知书均不具有解除合同的效力。优品家物业关于涉案房屋所在小区内部改造和周边道路大修导致房屋无法正常出租这一事由，并不必然导致本案租赁合同不能继续履行，该事由不属于不可抗力导致合同不能继续履行的情形，故优品家物业所提解除合同事由并不符合法定或约定的解除条件，且从2019年8月24日优品家物业邮寄的告知书载明的“因此我方根据合同相关条款向您提出终止房屋出租代理合同，退还我方已付的房租或者双方重新签订房屋出租代理合同，协商因为不可抗力导致我方损失的处理办法”这段内容来看，优品家物业并未明确其已经搬离涉诉房屋，即其对解除合同的意思表示并不清晰，且乔志林在收到告知书后已经及时提出了异议，故优品家物业在其不符合法定或约定解除条件的情况下向乔志林发送的意思表示并不清晰的告知书，不能具有合同解除的效力。第二，优品家物业并未提交充分证据证明其搬离涉诉房屋的时间。优品家物业称其将涉案房屋钥匙放置在涉诉房屋门上的有线电视盒上，但其并未提交证据证明就此其已明确告知乔志林，且优品家物业亦未证明其曾按照符合合同约定的方式通知乔志林办理收房的物业交接，故根据优品家物业的现有证据尚不能充分证明优品家物业搬离涉诉房屋的具体时间。第三，乔志林作为涉案房屋出租方，在较长时间未收取到优品家物业所交纳的租金的情况下，负有查看租赁房屋及时止损的义务。双方庭审中认可，优品家物业租金实际支付到2019年7月31日。2019年10月30日乔志林曾在通州区法院起诉要求解除包含本案涉诉房屋在内的三套房屋的租赁合同事宜，后2020年4月28日，乔志林与优品家物业就通州区×××251室房屋达成了继续履行协议，而就本案房屋并未达成任何继续履行协议，本院认为，乔志林在较长时间未收到房屋租金且与优品家物业亦未达成任何继续履行协议的情况下，应该要及时查看并主张收回涉诉房屋，故本院确定优品家物业需向乔志林交纳本案涉诉房屋租金至2020年4月28日，即2020年4月28日双方就本案涉诉房屋的租赁合同解除。最后，关于优品家物业应该承担的违约责任。涉案房屋提前解除，系优品家物业单方原因造成，故优品家物业应当承担相应的违约责任。关于违约赔偿的数额，本院综合考虑双方的过错程度、乔志林因此可能受到的损失及新冠肺炎疫情对租赁市场的影响，酌情予以认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、被告北京优品家物业管理有限公司向原告乔志林支付通州区×××922室的房屋租金28726.67元；二、被告北京优品家物业管理有限公司向原告乔志林赔偿2000元；三、驳回原告乔志林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费730元（原告乔志林已预交），由原告乔志林负担446元，由被告北京优品家物业管理有限公司负担284元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李青二〇二〇年十一月三十日书记员  石笑