黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初3558号原告：李禄，男，1953年9月10日出生，汉族，大庆油田有限责任公司第三采油厂退休职工，住大庆市萨尔图区。原告：孙淑清，女，1951年3月22日出生，汉族，大庆油田有限责任公司第三采油厂退休职工，住大庆市萨尔图区。二原告共同委托诉讼代理人：李春梅（系李禄、孙淑清的女儿），女，1979年4月18日出生，汉族，大庆油田有限责任公司第七采油厂第三油矿职工，住大庆市萨尔图区。被告：绿地集团大庆置业有限公司，住所地大庆高新区新科路12号科技创业园A座204室。法定代表人：刘书健，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑荣海，男，该公司法务。原告李禄、孙淑清诉被告绿地集团大庆置业有限公司（以下简称绿地大庆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告孙淑清及原告李禄、孙淑清的共同委托诉讼代理人李春梅，被告绿地大庆公司委托诉讼代理人郑荣海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李禄、孙淑清向本院提出诉讼请求：1.判令绿地大庆公司给付逾期办理房屋产权登记证违约金20,000元（按中国人民银行同期贷款利率计算自2017年6月1日起至实际办理房屋所有权登记证止）;2.诉讼费由绿地大庆公司承担。事实和理由：2016年11月29日，李禄、孙淑清与绿地大庆公司签订购买绿地大庆公司开发的绿地国际城一期项目8-E工程E2#底层商业高层住宅楼2单元701室房屋《商品房买卖合同》，总价款528,473元。合同约定李禄、孙淑清于2014年7月26日交纳首付款168,473元及会员费用10,000元，2016年12月16日交付剩余房款。李禄、孙淑清已按合同约定履行了付款义务，绿地大庆公司应于2015年12月31日前交付房屋。因绿地大庆公司一直没有交房，李禄、孙淑清与绿地大庆公司经协商于2017年6月3日提前接房，但绿地大庆公司2017年12月才达到交房条件。根据合同约定，绿地大庆公司应在交付房屋后365日内为李禄、孙淑清办理产权登记手续，现已超过合同约定期限，构成违约，应当给付逾期办理房屋产权证的违约损失，故李禄、孙淑清诉至法院。绿地大庆公司辩称：李禄、孙淑清主张延期办证违约金不符合合同约定且已超过法定的诉讼时效。1.依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自义务，不得擅自变更或解除合同；2.双方签订的合同对逾期办证违约金进行了明确约定，以已付房款的0.1%承担违约金。李禄、孙淑清的诉请金额与合同约定不符，有约定依据约定，没有约定才能参照中国人民银行同期贷款利息进行计算；3.根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》关于违约责任问题的规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。逾期办证违约金在性质上属于一时性债权，其诉讼时效的起算点应该从一时性债权届满次日起算，即合同约定交付使用时间2015年12月31日后365日的2016年12月31日开始计算诉讼时效，向后计算三年至2019年12月31日。李禄、孙淑清于2020年10月21日提起诉讼，超过法定的诉讼期限。综上所述，请求驳回李禄、孙淑清的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李禄、孙淑清就其主张向本院提交证据如下：1.《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各1份，欲证明双方签订协议的时间，协议约定出卖人应当在商品房交付365日内办理不动产权证，约定的逾期办证违约金标准无效。经质证，绿地大庆公司对该证据真实性无异议，但认为该合同明确约定了逾期办证违约金，签订合同时不存在胁迫、欺诈等导致合同条款无效行为，是双方真实意思表示。2.2017年6月3日物业费收据1份，欲证明李禄、孙淑清于2017年6月3日接收涉案房屋。经质证，绿地大庆公司对该证据无异议。3.延期交房通知1份，欲证明绿地大庆公司发出通知，案涉房屋延期至2016年7月30日交房，没有超过诉讼时效。经质证，绿地大庆公司对该证据真实性及证明问题均有异议，认为该证据系复印件，不予认可。4.不动产权证书1份，欲证明案涉房屋办理产权证日期为2019年12月10日。经质证，绿地大庆公司对该证据无异议。5.关于绿地国际城一期项目业主诉求答复书一份，欲证明绿地国际城E区业主入户装修时间延长至2016年7月30日前。经质证，绿地大庆公司对该证据真实性无异议，但认为该证据只能证明涉案房屋延期交付，与李禄、孙淑清主张的逾期办证违约金没有任何关系，根据相关法律规定，主张逾期办证逾期违约金应从合同约定的交房日期次日起计算诉讼时效。6.调解方案照片一份，欲证明案涉小区其他业主与绿地大庆公司的调解方案。经质证，绿地大庆公司对该证据真实性及证明问题均有异议，认为该证据不论真假都与本案没有关联。因绿地大庆公司对证据1、2、4、5的真实性无异议，且以上证据来源合法，内容真实，本院对上述证据予以采信；证据3、6均系复印件，且绿地大庆公司不予认可，本院不予采信。绿地大庆公司向本院提交证据如下：大庆仲裁委员会（2020）庆仲（裁）字第（383）号裁决书1份，欲证明大庆仲裁委员会对与本案同类型案件按照双方合同约定的逾期办证违约金进行裁决，本案不存在合同无效和没有约定违约金的情况，李禄、孙淑清主张按贷款计算利息没有依据。经质证，李禄、孙淑清对该证据的真实性及证明问题均有异议。因绿地大庆公司在本院限定期限内提交了证据原件，本院对该证据予以采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：李禄与孙淑清系夫妻关系。2016年11月29日，李禄与绿地大庆公司签订《商品房买卖合同》，购买绿地大庆公司开发的绿地国际城一期项目8-E工程E2#底层商业高层住宅楼2单元701室，总价款528,473元。合同约定绿地大庆公司应当在2015年12月31日前，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《合同补充协议》第五条第3款规定处理。《合同补充协议》第五条第3款规定，“超过上述期限因出卖人原因买受人不退房出卖人承担已付房款0.1%的违约金；属政府部门及买受人的原因，出卖人不承担责任”;“规定期限”指双方约定的由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后365日内。合同签订后，李禄按合同约定交纳购房款528,473元，2017年6月3日接收案涉房屋，绿地大庆公司2017年12月才符合交房条件。2019年12月10日，李禄、孙淑清取得案涉房屋不动产权证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。李禄与孙淑清系夫妻关系，案涉房屋系夫妻关系存续期间共同购买，故李禄与孙淑清可以作为本案共同原告提起诉讼。李禄与绿地大庆公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的权利义务。李禄已按合同约定支付了全部购房款，绿地大庆公司未能按照约定期限为李禄办理案涉房屋不动产权属证书，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”及第十八条“由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定可知，关于逾期办证违约金双方有约定的,按约定承担责任，没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。本案中，双方在《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第五条第3款关于产权证的办理部分明确约定，超过上述期限因出卖人原因买受人不退房出卖人承担已付房款0.1%的违约金，规定期限指双方约定的由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后365日内。因双方对逾期办证违约金有明确约定，且李禄、孙淑清未举证证明约定的违约金低于造成的损失，故绿地大庆公司应按已付房价款528,473元的0.1%向李禄、孙淑清支付违约金528.47元。李禄、孙淑清主张绿地大庆公司应按照中国人民银行同期贷款利率标准计算给付逾期办证违约金20,000元的诉请，本院不予支持。根据双方约定，绿地大庆公司应于2015年12月31日前交付房屋，应在2016年12月31日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，2017年12月31日前将产权证办理完毕，绿地大庆公司未提供证据证明在此期限内履行此项义务，李禄、孙淑清于2020年10月23日向本院提起诉讼未超过三年，故本院对绿地大庆公司主张的李禄、孙淑清起诉已超过诉讼时效的抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、被告绿地集团大庆置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李禄、孙淑清逾期办证违约金528.47元;二、驳回原告李禄、孙淑清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费150元（已减半），由原告李禄、孙淑清负担125元，被告绿地集团大庆置业有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。本判决生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本判决所涉币种均为人民币）审判员 魏 彤二〇二〇年十一月十九日书记员 王文博附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。