湖北省宜昌市西陵区人民法院 行 政 判 决 书 （2020）鄂0502行初21号 原告谢芬，女，汉族，1975年11月11日出生，住湖北省当阳市。 委托诉讼代理人成浩，宜昌市伍家岗区长江法律服务所法律工作者。特别授权代理。 被告宜昌市不动产交易和登记中心，住所地宜昌市城东大道**。统一社会信用代码124205005570240265。 法定代表人赵小谊，宜昌市不动产交易和登记中心主任。 委托诉讼代理人代兵，宜昌市不动产交易和登记中心法规科科长。一般授权代理。 委托诉讼代理人韩庆阔，湖北普济律师事务所律师。一般授权代理。 第三人刘青，女，汉族，1964年10月13日出生，公民身份号码4227241964********，住宜昌市桃花岭****。 第三人陶荣，男，汉族，1964年10月5日出生，住，住湖北省当阳市/div> 委托诉讼代理人刘青，系陶荣之妻。一般授权代理。 原告谢芬不服被告宜昌市不动产交易和登记中心于2020年5月7日对鄂（2016）宜昌市不动产证明第0002469号抵押权登记作出的注销登记,于2020年6月1日向本院提起行政诉讼。本院于同年6月5日受理,于同年6月11日向被告宜昌市不动产交易和登记中心送达了《起诉状》副本和《应诉通知书》等法律文书。2020年7月17日本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。因刘青、陶荣与本案被诉行政行为有利害关系，本院于同年7月14日依法通知其为第三人参加诉讼，于2020年7月24日再次开庭审理本案。原告谢芬、原告委托代理人成浩，被告宜昌市不动产交易和登记中心负责人胡小兵，委托代理人韩庆阔、代兵，第三人刘青（亦为陶荣委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢芬诉称：因债务人刘青、陶荣夫妇向原告借款，为保证归还，债务人将不动产作为抵押担保。由于债务人无力还款，双方协商以房抵债，并于2020年4月26日双方签订《房屋过户协议书》。2020年4月28日双方到被告宜昌市不动产交易和登记中心准备办理过户手续，被告19号窗口工作人员告知要先进行房产测绘。2020年5月7日，原告拿着测绘结果到被告处办理过户手续，填写完《不动产抵押登记申请表》和《委托书及结清证明》，注销抵押权后，被告知不动产现已查封，不能办理任何交易。原告认为房产现因被西陵区人民法院查封不能过户，且原告享有的抵押权也一并注销。被告是专门从事房产交易和登记的管理部门，应知道被查封房产是不能办理过户的，但被告未尽告知义务。造成原告的抵押权灭失，其责任应由被告承担。综上，请求法院判令：1.判决撤销被告于2020年5月7日对鄂（2016）宜昌市不动产证明第0002469号抵押权作出的注销登记；2.由被告承担本案全部的诉讼费。 原告向本院提交了如下证据： 1.原告与刘青夫妇的《房屋过户协议书》（2020年4月26日），拟证明刘青夫妇以房抵债。 2.涉案房屋产权证和土地证（宜市房权证西陵区字第××号），拟证明涉案房屋的不动产抵押权已于2020年5月7日注销。 被告宜昌市不动产交易和登记中心辩称：一、被告于2020年5月7日对鄂（2016）宜昌市不动产证明第0002469号抵押权作出的注销登记，认定事实清楚、程序正当且适用法律正确，请求法院驳回原告诉讼请求。2020年5月7日，原告和涉案房屋的所有权人陶荣，刘青共同向被告提出申请办理鄂（2016）宜昌市不动产证明第0002469号抵押权注销登记，在被告工作人员的告知下提交了原告以及陶荣、刘青的身份证复印件，《不动产抵押登记申请表》、《委托书及结清证明》、不动产权证书和不动产登记证明等相关材料，被告经过审核，确认以上材料无误后为其办理了不动产抵押权注销登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十条“有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、抵押权消灭的材料等必要材料，申请抵押权注销登记：（一）主债权消灭；（二）抵押权已经实现；（三）抵押权人放弃抵押；（四）法律、行政法规规定的抵押权消灭的其他情形”的规定以及《不动产登记操作规范（试行）》中关于不动产登记机构相关操作规范，原告（抵押权人）与陶荣、刘青（抵押人）共同向被告申请办理0002469号不动产抵押权注销登记并且按照以上法规、规范要求提交了办理抵押权注销登记的相关材料，被告在认真审核材料后依法依规办理了抵押权注销登记，该注销登记为原告真实意思表示，被告在为原告办理抵押权注销登记时也并无任何违反法律法规以及办理登记程序错误的行为，因此，被告作出的不动产抵押注销登记不应当被撤销。二、原告称被告明知被查封的房产不能办理过户但未尽到告知义务造成原告的抵押权灭失与事实不符且无法律依据。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第九十七条“国家实行不动产登记资料依法查询制度。权利人、利害关系人按照《条例》第二十七条规定依法查询、复制不动产登记资料的，应当到具体办理不动产登记的不动产登记机构申请”的规定，房产是否被查封以及房产状态信息属于依申请查询的信息资料，被告没有主动告知的义务。原告以及涉案房屋所有权人陶荣、刘青在办理不动产抵押权注销登记之前，可以到被告处一楼窗口进行房屋档案查询，通过查询可以看到该房屋的全部状态，但原告放弃了申请查询的权利，并没有主动申请要求查询房屋档案信息情况。原告2020年4月28日来到被告处并未向被告提出查询房产信息的申请或者提出办理其他具体事宜的申请，并且被告处的19号窗口就是申请办理抵押权注销登记事项的地点。综上所述，请求法院依法判决驳回原告全部诉讼请求。并由原告承担诉讼费用。 被告宜昌市不动产交易和登记中心收到起诉状副本后，在法律规定的期限内向本院提交了如下证据： 1.《不动产抵押登记申请表》，拟证明2020年5月7日原告向被告提出了不动产抵押权注销登记申请的事实。 2.原告、刘青、陶荣三人的身份证复印件、《委托书及结清证明》、0002469号不动产登记证明，拟证明被告于2020年5月7日受理了原告注销抵押权登记申请后，并且根据相关规定要求原告提交了办理不动产抵押登记的全部材料，经审核，原告提交的材料齐全，符合办理不动产抵押权注销的要求。 3.原告谢芬、刘青、陶荣三人办理申请时的现场照片一张，拟证明被告在受理办理不动产注销抵押权登记时原告谢芬、刘青、陶荣三人均在场。 被告宜昌市不动产交易和登记中心还向本院提交了如下法律依据： 1、《不动产登记暂行条例实施细则》第七十条、第九十七条； 2、《不动产登记操作规范（试行）》第14.1条； 第三人刘青、陶荣称其主张和原告一致，关于房屋被法院查封的事实，系第三人与他人民间借贷纠纷中，第三人作为被执行人，房产被查封。但第三人未收到法院文书，所以不知晓房屋被法院查封的情况。请求法院判决撤销被告于2020年5月7日对鄂（2016）宜昌市不动产证明第0002469号抵押权作出的注销登记。 经庭审质证，原告、被告、第三人对证据分别发表了质证意见，本院对全部证据认定如下： 1.原告对被告证据1内容真实性有异议，认为原告在被告档案室调取的申请表中并未勾选“注销登记”。第三人对该证据无异议。本院认为，该证据名称为《不动产抵押登记申请表》，登记事由选项包含：首次登记、转移登记、变更登记、注销登记、预告登记、其他。经当庭询问原告表示当日填写申请表的目的，原告表示“办理抵押权的注销登记，目的是将房屋过户到我名下”，故该证据可以证实，原告向被告提出了不动产抵押权注销登记申请的事实。 2.原告及第三人对被告证据2-3均无异议，本院认为该组证据符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》的相关规定，可以作为本院认定本案事实的证据，证实2020年5月7日，原告谢芬和第三人刘青、陶荣前往被告处，共同提交了办理不动产抵押权注销登记的全部材料。 3.被告对原告证据1关联性有异议。第三人对该证据无异议。本院认为该证据并非行政程序中提交的证据，但可以辅助证明原告申请注销抵押权的原因系为协议将抵押房屋折价偿还其向原告的借款。 根据各方当事人的陈述和上述有效证据及本案开庭笔录，本院综合认定如下事实： 位于宜昌市桃花岭6-1-204号宜市房权证西陵区字第××号房屋为第三人刘青、陶荣共有。刘青、陶荣向原告谢芬借款，并以上述房屋向原告提供抵押担保。后根据当事人的申请,不动产登记部门于2016年7月19日就该抵押权颁发鄂（2016）宜昌市不动产证明第0002469号不动产登记证明,证载的证明权利或事项为抵押权,权利人为原告谢芬,义务人为刘青、陶荣,抵押方式为一般抵押,被担保债权数额为40万元。2020年4月26日，谢芬与刘青、陶荣及担保人湖北佳祥投资有限公司签订《房屋过户协议书》，约定因刘青、陶荣不能偿还借款本息，经协商刘青、陶荣将桃花岭6-1-204号房屋过户给谢芬，过户后谢芬享有该房屋百分之百的所有权和土地使用权。2020年5月7日,谢芬、第三人刘青、陶荣共同向被告办理抵押权注销登记的窗口提交《不动产抵押登记申请书》，谢芬、陶荣、刘青的身份证复印件，《委托书及结清证明》，宜市房权证西陵区字第××号不动产权证书，鄂（2016）宜昌市不动产证明第0002469号不动产登记证明等相关材料，向被告提出申请办理鄂（2016）宜昌市不动产证明第0002469号抵押权注销登记。被告经过审核，认为申请人提交的申请材料齐全,符合法律规定,遂于同日作出准予注销抵押登记的行政行为。在完成上述注销抵押登记手续后,谢芬遂前往办理转移登记窗口申请将涉案房屋转移登记至其名下，被告知涉案房屋已于2018年5月16日被本院查封，无法办理过户。为此,原告向本院提起本次诉讼,诉请撤销被告于2020年5月7日对鄂（2016）宜昌市不动产证明第0002469号抵押权所作的注销抵押权登记行为。 本院认为，被告具有作出被诉注销登记行为的法定职权。《不动产登记暂行条例实施细则》第七十条规定:“有下列情形之一,当事人可以持不动产登记证明、抵押权消灭的材料等必要材料,申请抵押权注销登记:(一)主债权消灭;(二)抵押权已经实现;(三)抵押权人放弃抵押权;(四)法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形”。本案中,被诉抵押权注销登记行为系由抵押权人即原告谢芬、义务人刘青、陶荣共同提出申请,且谢芬、刘青、陶荣本人均到场填写了《不动产抵押登记申请书》,经当庭询问,原告亦明确该抵押权注销申请系其当时真实意思表示。同时原告、第三人向被告提交了《委托书及结清证明》，宜市房权证西陵区字第××号不动产权证书，鄂（2016）宜昌市不动产证明第0002469号不动产登记证明。其中《委托书及结清证明》系抵押权人谢芬向被告出具，载明:“刘青、陶荣已于2020年4月30日货款（贷款）结清，该客户以不动产权证书号为0384097的房屋及土地为该笔贷款（货款）作抵押担保。现我公司同意注销该不动产所对应的抵押权登记，不动产登记证明号为0002469”。根据《不动产登记暂行条例》第十六条第一款的规定“申请人应当提交下列材料,并对申请材料的真实性负责:(一)登记申请书;……(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书”。据此,当事人对其所提交的材料,包含登记原因证明文件的真实性自行负责。本案被告在当事人已经提交了不动产权证、不动产登记证明原件的情况下,足有理由相信本次申请材料的真实可信,上述《委托书及结清证明》可视为登记原因证明文件，即抵押权人认可主债权消灭,属于可以申请抵押权注销登记的情形。因此,被告已尽到了审慎审查的义务，被告作出的注销鄂（2016）宜昌市不动产证明第0002469号不动产登记证明的行政行为认定事实清楚,程序合法,适用法律正确。 原告主张其办理涉案房屋的抵押权注销登记手续系因其后办理转移过户登记所需，因在办理转移登记时查询得知涉案房屋于2018年5月16日被本院查封无法进行转移登记，在此情形下,原告试图通过撤销此前的抵押权注销登记手续来寻求救济。对此,本院认为,1.对不动产登记部门来说，本案被诉的抵押权注销登记行为与原告本欲办理的房屋转移登记行为虽存在办理程序上的关联,但其本质上系两个相互独立的行政行为,原告向被告申请注销涉案房屋的抵押权登记时意思表示真实,提交了办理抵押权注销登记所有材料，申请人对申请材料的真实性负责。在原告申请注销抵押权的行政程序中，被告并无主动查询及告知涉案房屋相关权属状况的法定义务。2.对原告谢芬来说，其作为抵押权利人，出于实现自己借款主债权的目的,将债务人用以抵押的房屋解除抵押登记,从而办理转移登记。设有抵押的房屋，注销抵押权登记的操作是转移登记必须先行完成的步骤。至于在主债权没有实际清偿之前申请注销抵押权登记的法律风险和后果，理应为行为人所知晓并应自行承担。在申请抵押权注销登记前，其本应按照《不动产登记暂行条例》第二十七条规定依法查询涉案房屋的权属状况，以确保其抵押权注销不影响其权利，及转移登记可顺利进行。在抵押权注销之后，其仍有权根据其与第三人签订的《房屋过户协议书》通过其他途径寻求救济。3.对第三人刘青、陶荣来说，其作为房屋产权人、抵押人、债务人，理应知晓并充分告知原告涉案房屋权利状况，在与抵押权人协议以抵押财产折价冲抵债权时，应对房屋权属清晰负责。涉案房屋的查封亦是因为其作为被执行人未履行生效判决确定的义务，第三人亦可通过积极履行生效判决，以补救其充抵债务的抵押物的权利瑕疵。 综上,被告作出的被诉注销抵押权登记行为,认定事实清楚,程序合法,适用法律正确。原告要求撤销该注销登记行为的依据不足,依法不予支持。为此,依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定,判决如下： 驳回原告谢芬的诉讼请求。 本案诉讼费50元，由原告谢芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审 判 长  冯丽娥 人民陪审员  何 拼 人民陪审员  刘 仪 二〇二〇年十一月十八日 书 记 员  王翕慷