吉林省扶余市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0781民初1488号 原告：刘辉，女，1982年9月17日出生，汉族，个体，现住广东省。 委托诉讼代理人：吕树勋，吉林鑫海律师事务所律师。 被告：张洪利，男，1969年11月5日出生，汉族，个体，现住扶余市。 委托诉讼代理人：孙景华，系扶余市维权法律服务所法律工作者。 第三人：刘士东，男，1974年9月2日出生，汉族，个体，住扶余市。 第三人：管玉莲，女，1972年10月29日出生，汉族，个体，现住扶余市。 第三人：郭占友，男，1972年8月22日出生，汉族，个体，现住扶余市。 第三人：刘士兰，女，1971年11月9日出生，汉族，个体，住扶余市。 原告刘辉与被告张洪利、第三人刘士东、管玉莲、郭占友、刘士兰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘辉委托诉讼代理人吕树勋、被告张洪利及其委托诉讼代理人孙景华、第三人郭占友到庭参加诉讼，第三人刘士东、管玉莲、刘士兰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘辉向本院提出诉讼请求：依法判决不得对原告购买的坐落在扶余市三井子镇中线公路东建筑面积80平方米房屋（登记在杜维光名下，房屋所有权证:扶房权证城字第XXXX号）及院落强制执行，并解除对该房屋及院落的查封。 事实和理由：2013年10月1日，案外人杜维光将其所有的坐落在扶余市三井子镇中线公路东建筑面积80平方米房屋及院落卖给第三人刘士东,未办理过户手续。2015年1月，原告与第三人刘士东达成口头房屋买卖协议,原告以200万元的价格购买第三人刘士东所有坐落在扶余市三井子镇中线东建筑面积80平方米房屋及整个院落。口头协议达成后，原告陆续给付购房款185万元。2015年3月2日，原告、第三人刘士东在扶余市三井子法律服务所法律工作者见证下签订书面《房屋买卖协议书》，协议签订后，第三人刘士东当即将房屋所有权证、土地使用权证、杜维光与第三人刘士东签订的房屋买卖协议交给原告，当日将房屋钥匙交给原告。2015年3月9日，原告将15万元尾款给付第三人刘士东，全部购房款均按照第三人刘士东指示汇入第三人刘士兰银行卡。原告占有购买房屋及院落后，多次要求第三人刘士东办理过户登记,因第三人刘士东未与杜维光办理过户登记等原因，产权不能过户登记到原告名下。原告认为，原告与第三人之间的房屋买卖协议合法有效，且在人民法院查封之前已签订;原告在人民法院查封之前已合法占有该80平方米房屋及院落;原告已支付全部价款;未办理过户登记非因原告自身原因,原告没有过错，原告对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。被告因与第三人刘士东民间借贷纠纷一案申请财产保全,查封扣押原告购买的房屋及院落，扶余市人民法院作出（2019）吉0781财保30号民事裁定书,裁定对登记在杜维光名下的坐落在扶余市三井子镇中线公路东私有砖木房屋（建筑面积80平方米，扶房权证城字第XXXX号）及院落予以查封。原告认为该裁定严重侵犯了原告的合法权益,遂于2019年6月17日，向扶余市人民法院提起案外人执行异议,要求解除对登记在杜维光名下的坐落在扶余市三井子镇中线公路东私有砖木房屋(建筑面积80平方米，扶房权证城字第XXXX号）及院落的查封。扶余市人民法院于二O一九年六月二十八日作出(2019)吉0781执异62号执行裁定书,裁定驳回原告的异议请求。原告为维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于适用的解释》第304条、305条、307条关于案外人执行异议之诉的规定，特提起执行异议之诉，请求人民法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定予以判决。 张洪利辩称，刘辉与刘士东及刘士兰是亲兄妹之间的关系。而且是一直以家庭成员共同经营杂粮生意，经之前的庭审中认定的事实部分是由刘士东及管玉莲夫妇、郭占友及刘士兰夫妇在三井子负责收花生，由刘辉在东莞负责销售。 答辩人张洪利与被答辩人刘辉、刘士东、刘士兰也是亲表姐亲表弟的关系，正因为是近亲属的关系，做生意期间刘士东向答辩人张洪利处多次借款高达150万元。在借款时刘士东将自己购买的本案争议的平房房照及与杜维光之间的买卖合同还有自己名下的一套住宅的房照交给了张洪利用以抵押借款，高额的借款关系拿房产作为抵押完全符合交易习惯，如果没有抵押的情况下答辩人张洪利也不会冒风险出借。被答辩人刘辉在东莞已居住多年，从未在松原或三井子居住。刘辉的子女及家人也没有在三井子内居住过。在广州居住多年回到三井子花高价200万购买平房，即不客观也不合常理。且在所谓的买卖过程中即没要房照也没要买卖合同，也没有要求办理产权过户手续，而且从未入住，更没有实际经营管理过该平房。所以刘士东与刘辉之间所签订的房屋买卖协议书是虚假的。刘士东从未将该平房出售给自己的妹妹刘辉。这份合同是为了对抗答辩人张洪利的债务所签订。2013年刘士东做生意没钱才在答辩人处多次借款，累计至150万元，这150万元是有利息的，如果2015年刘士东将房屋以200万元的价款出售给刘辉，那么按常理第一时间也应当是清偿带利息的债务。且转到刘士兰名下的钱款没有从刘士兰卡号中提出200万钱款的记录，刘辉的个人银行流水时自2015年5月3日起至2015年12月30日止，刘辉与刘士兰的转帐64笔，转款金额14,617,200.00元。只能认定是做生意期间的往来帐，不能认定是刘辉与刘士东买卖房屋的钱款。 关于证人证言，为了证实刘某出具的见证时间的真实性，经答辩人张洪利与弟弟张洪宇到三井子法律服务所去作见证，刘某说我档案袋里有现成的时间的见证书，我就变下档案袋就能写到你要的时间，可以随意填写时间，答辩人进行了录音，因此本案中的三井子法律服务所见证的时间根本不是在2015年3月9日书写的。 综上，被答辩人提供的一切买卖行为均是虚假的，证据是假的，刘士东将已经抵押给张洪利的房屋，谎称出售给了自己的妹妹属于虚假诉讼。 刘士东在原审中述称，2013年买了杜维光的房子，2015年又以200万元的价格转卖给原告刘辉。后原告要求过户，因为买杜维光房子的时候没有办理过户手续，导致不能给原告刘辉办理过户手续，就给刘辉在三井子司法所办理了见证。公证之后将房屋钥匙交给了刘辉。在此之后原告刘辉又多次要求办理过户，但因为杜维光联系不上导致一直没能将房屋过户到原告刘辉名下。2019年6月，被告张洪利要求查看房照和公证协议书以辨别真伪，所以至今该房屋的产权证及第三人与杜维光签订的买卖合同、公正协议等一直存放在被告处没有归还。在本案中未出庭。 管玉莲在原审中述称，与刘士东是夫妻，卖房子的事情本人也知情，刘士东所述的一切都属实。在本案中未出庭。 郭占友述称，与原告是亲属关系，买卖房屋的事情都知道，情况属实。 刘士兰在原审中述称，与郭占友是夫妻关系，原告与刘士东之间买卖房屋的事情都知晓，2014年以自己的名义办卡给刘士东使用过，至于该卡用于打款的事情不太清楚。在本案中未出庭。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告为证实自己主张向法庭提供如下证据： 原告为证实自己主张向本院提供如下证据： 1.扶余市人民法院执行裁定书一份（2019）吉0781执异62号，证明原告已提出执行异议，被法院裁定驳回异议请求。 被告张洪利质证意见：真实性无异议。 第三人郭占友质证意见：没有异议。 2.房屋买卖协议书一份，证明原告与第三人刘士东之间在三井子法律服务所见证下签订，实际签订的日期是2015年3月2日。因最后一笔款15万元需要在2015年3月9日才能打入，所以就把日期写成2015年3月9日了。 被告张洪利质证意见：对该份证据真实性有异议，该份协议书是虚假的。结合2015年3月9日三井子镇法律服务所出具的见证单位时间，也是虚假的，因为如果是真正将房屋出卖了200万，那么在原告处借的150万应该偿还，因此该份协议书就是为了对抗财产执行，是虚假的，不应采信。 第三人郭占友质证意见：没有异议。 3.账户交易明细一份，证明原告已将200万元购房款按照第三人刘士东的指示汇入到第三人刘士兰银行卡，履行了给付义务。2015年2月6日有汇出46万，房款是45万，另外1万是刘士东转交给母亲，过年用。 被告张洪利质证意见：对证据真实性有异议，刘士东跟刘士兰是兄妹之间做生意，从2015年5月3日至12月30日从刘辉转到刘士兰银行卡中共计转账64笔，金额为14,617,200.00元，为了对抗本次执行，将其中的一段转账作为是房款是不真实的，是虚假的，没有支出凭证。 第三人郭占友质证意见：没有异议，我确定是通过刘士兰银行卡号给刘辉转了房款。 4.2015年3月2日，签订合同时第三人刘士东交付给原告的1、与杜维光的房屋买卖合同;2、077040、077041国有土地使用证。证明第三人刘士东在签订房屋买卖协议时，将有关的文书证件，交付给原告。房屋买卖协议原件第三人刘士东有两份。一份交给原告。房屋所有权证是刘士东在签订房屋买卖协议时，已交付给原告的。原告交由其母亲代为保管。2019年6月，第三人刘士东在其母亲处将房屋所有权证拿给被告。 被告张洪利质证意见：对证据真实性有异议，该房屋买卖协议书包括房照都在张洪利手中，并不在原告那里，他如何交易？因此只能认定为虚假交易。 第三人郭占友质证意见：没有意见，证据是真实的。 5.三井子法律服务所刘某出具的证明一份，证明为何签订的时间是3月2日，书写的时间为3月9日。 被告张洪利质证意见：对证明有异议，是虚假的。房屋买卖时间不是2015年3月9日，是见证人依据申请人需要的时间进行了见证，并不是作见证当日的时间，该见证为虚假见证。 第三人郭占友质证意见：没有异议，这个房屋买卖过程我知道，但我不在场，是刘士东和刘辉跟我说的这个买卖房子的过程。 6.原卷宗（2019）吉0781民初3026号正卷庭审笔录中第6页至第10页（卷宗116页至120页）证人唐某、梁某、刘某出庭证言，证明原告刘辉与第三人刘士东签订买卖合同的情况，当时杜维光与刘士东之间的买卖协议、房照、土地使用证均在签订协议时出示及交付给刘辉，见证卷宗中杜维光与刘士东之间的买卖协议、房照、土地使用证有关复印件均是当时复印的，证实签订合同时给原告刘辉交付了钥匙，原告刘辉已经占有了房屋及院落，证明未办理过户登记不是原告的原因。 被告张洪利质证意见：对唐某证言的意见，他是刘辉的亲姨夫，家在八井子村住，如果对刘辉名下的房屋进行管理的话，每天或者通勤或者居住才能尽到管理义务，如果是这样的话，张洪利就会知道，如果按照刘辉母亲梁某的证言，是张洪利将房照借去看而不交还，刘辉及其母亲会前去索要，但是并没有这样的过程。从广州回来买个房子花了200万而不住，是不客观，不真实的。对刘某证言的意见：是虚假的，见证时间根本不是2015年3月9日。如果当时已将房照给了张洪利，那么就不会有复印件，所有的证据和证人证言都是虚假的，被告张洪利不予认可。 第三人郭占友质证意见：没有异议。 被告张洪利为证实自己主张向本院提供如下证据： 1.（2019）吉0781民初2929号民事判决书一份。用以证明刘士东欠张洪利本金150万元，利息1分5。在执行过程中刘辉提出执行异议，扶余市人民法院作出（2019）吉0781执异62号裁定书，法院驳回了案外人刘辉的请求。刘辉向法院提起诉讼，扶余市人民法院作出（2019）吉0781民初3026号民事判决书一份，判令不得执行刘辉所有的本案争诉的房屋。张洪利上诉至松原市中级人民法院，中法作出（2020）吉0781民初146号民事裁定书一份，发回重审。以上为本案的诉讼过程。 原告质证意见：没有遗漏。 第三人郭占友质证意见：没有异议。 2.两份房屋买卖协议书，光盘一份。第一份协议书为原告刘辉向法院提交的房屋买卖协议书，另一份协议书是张洪利、张洪雨在三井子法律服务所见证时间书写的为2018年3月9日。用以证明三井子法律服务所不依据见证时间见证，而是依据当事人提出的时间书写，因此两份协议书见证的时间都是虚假的。 原告质证意见：被告的推理不能成立。 第三人郭占友质证意见：我不知道这个过程。 3.刘士东与杜维光房屋买卖合同一份，杜维光名下的房屋所有权证，刘士东名下的房屋所有权证。用以证明以上都作为刘士东交给张洪利的担保。 原告质证意见：同原一审质证意见一致。 第三人郭占友质证意见：我不了解这个情况。 4.刘辉的账户交易明细一份。用以证明刘辉在2015年5月3日至12月30日与刘士兰的账号交易额为14,617,200.00元，共计64笔。证明原告向法庭提交的只是其中转账的一部分作为房款，不真实也不客观，原告提供的账户交易明细证据并不是房款交易明细。 原告质证意见：证据不具有合法性，不是原件。如果是原件的话，也不能达到被告的证明目的，证据本身只能证明款项流动，不能证明是什么款。 第三人郭占友质证意见：这个卡是我妻子刘士兰的卡，但是从办卡后就是刘士东一直在使用，现在这个卡的情况我不知道了。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 本案的争议焦点：案外人刘辉对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。 1.关于原告刘辉与第三人刘士东签订房屋买卖协议时间问题。 原告提供证据2即房屋买卖协议书、证据5即刘某出具证明、证据6中刘某在（2019）吉0781民初3026号案件中出庭证言。用以证实原告刘辉与第三人刘士东签订房屋买卖协议时间是2019年3月2日，书写成2019年3月9日。而被告张洪利认为该协议是在2019年6月11日（2019）吉0781财保30号民事裁定之后签订的房屋买卖协议，该协议是虚假的，其提供证据2，两份房屋买卖协议和光盘一份，用以证明三井子法律服务所刘某不依据见证实际时间见证，而是依据当事人提出的时间书写，因此两份协议书见证的时间都是虚假的。庭审中被告张洪利放弃对争议房屋买卖协议签订时间的鉴定。 本院综合评判认为：被告张洪利用虚假合同与刘某聊天商量是否可以把合同时间往前填写，用这一过程推理刘某在给原告刘辉与第三人刘士东见证房屋买卖协议时，书写时间是虚假的。在这一推理过程中，被告张洪利首先是违法的，用一种错误行为推定另一种行为是错误的，这种推理不符合逻辑，不能让人信服，也不能成立。庭审中被告张洪利放弃对争议房屋买卖协议签订时间的鉴定。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 故被告张洪利提供的现有证据和理由，不足以反驳原告刘辉与第三人刘士东签订房屋买卖协议内容和时间。对原告刘辉提供的证据2即房屋买卖协议书、证据5即刘某出具证明、证据6中刘某在（2019）吉0781民初3026号案件中出庭证言，予以确认。对被告张洪利提供证据2，即两份房屋买卖协议和光盘一份的证明内容不予采信。 2.关于原告刘辉向第三人刘士东交款问题。 原告刘辉提供证据1、证据3证明争议房屋及院落价款200万元，在合同签订前通过刘士兰银行卡已经交付185万元，合同签订后交付15万元，合同价款已经履行完毕。被告张洪利认为刘士东跟刘士兰是兄妹之间做生意，从2015年5月3日至12月30日从刘辉转到刘士兰银行卡中共计转账64笔，金额为14,617,200.00元，为了对抗本次执行，将其中的一段转账作为是房款是不真实的，是虚假的，没有支出凭证。并提供证据4予以反驳。 本院综合评判认为：对于原告所提出的在刘辉与刘士东（刘士兰名下银行卡）银行交易记录中有200万元是房屋及院落合同价款，被告张洪利只是猜测不是房屋买卖协议价款而是其他生意往来价款，但没有进一步提供证据予以佐证，无法反驳并推翻原告刘辉提供证据。 故对于原告刘辉提供证据1、证据3证明争议房屋及院落价款200万元，在合同签订前通过刘士兰银行卡已经交付185万元，合同签订后交付15万元，合同价款已经履行完毕，予以确认。对被告张洪利提供证据4及证明问题不予采信。 3.关于第三人刘士东是否将争议房屋及院落交付给本案原告刘辉、刘辉是否实际占有问题。 原告刘辉提供证据4、证据6用以证实，第三人刘士东已经把房屋及院落实际交给原告刘辉，并由刘辉占有。被告张洪利认为争议房屋及院落的房屋所有权证、土地使用证、刘士东与杜维光签订合同原件在自己手中，刘士东与刘辉是虚假交易。对唐某证言的意见，他是刘辉的亲姨夫，家在八井子村住，没有对房屋进行管理；刘辉母亲梁某说张洪利将房照借去看而不交还，刘辉及其母亲没有索要过程；从原告刘辉广州回来买个房子花了200万而不住，是不客观，不真实的；刘某的证言是虚假的，见证时间根本不是2015年3月9日。并提供证据3证实刘士东拿争议房屋及院落的房屋所有权证、土地使用证、刘士东与杜维光签订合同原件用于在被告处借款抵押。 本院综合评判认为：原告刘辉提供证据证明，刘士东将争议房屋及院落的房屋所有权证、土地使用证、刘士东与杜维光签订合同原件交给原告刘辉；并由唐某看护争议房屋及院落；刘辉母亲梁某证实张洪利将房照借去看不交还。被告张洪利称，刘士东将房屋所有权证、土地使用证、刘士东与杜维光签订合同原件交给被告张洪利是为了借款抵押。但张洪利未提供抵押合同，且在本院（2019）吉0781财保30号财产保全裁定书、(2019)吉0781民初2929民事判决书中，张洪利均未提及刘士东用房屋所有权证、土地使用证、刘士东与杜维光签订合同原件作为借款抵押担保，尤其是在上述判决书中，有北京金拓律师事务所律师吴青春提供法律服务的情况下，没有提出对抵押物优先受偿的请求，不符合常理。 故对被告张洪利称，刘士东用房屋所有权证、土地使用证、刘士东与杜维光签订合同原件作为借款抵押担保一事，本院不予采信。对原告刘辉提供证据4、证据6予以确认。 4.关于争议房屋及院落未过户到原告刘辉名下，是否是案外人刘辉的问题。 在原一审庭审笔录中，原告刘辉、第三人刘士东说明没过户的原因是无法联系房屋所有权证上的所有人杜维光，所以才去三井子法律服务所进行见证。被告没有提出反驳意见。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 通过对证据综合评判分析，原告刘辉提供的6组证据，可以证实原告刘辉与第三人刘士东签订房屋买卖协议时间早于（2019）吉0781财保30号财产保全裁定书时间，已经交付全部合同价款，刘辉通过证人唐某看护房屋及院落实际占有，且并非原告刘辉原因没有办理过户登记。原告刘辉享有对执行标的足以排除强制执行的民事权益。被告张洪利放弃对刘辉与刘士东签订合同进行鉴定权利，其他证据不足以推翻原告提供证据。 综上所述，原告刘辉提供的证据、理由和诉讼请求，符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其诉讼请求本院予以支持。被告张洪利对于原告刘辉提供的证据没有提供充分证据和理由予以反驳，对其主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、九十一条、第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下： 不得执行原告刘辉购买的位于扶余市三井子镇中线公路东私有砖木房屋(建筑面积80平方米，扶房权证城字第XXXX号)及院落。 案件受理费22,800.00元，由被告张洪利负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于松原市中级人民法院。 本院（2019）吉0781执异62号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  刘 欣 审 判 员  刘巨龙 人民陪审员  张亚茹 二〇二〇年十一月二十三日 书 记 员  李霄月