福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0503民初8878号 原告：潘天龙，男，1997年1月8日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：张映红，福建顺济律师事务所执业律师。 被告：泉州华大泰禾广场投资有限公司，住所地福建省泉州市洛江区三盛二期9号楼1601室。统一社会信用代码:91350500056102188D。 法定代表人：李卫东，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗涌，北京德恒（厦门）律师事务所执业律师。 原告潘天龙与被告泉州华大泰禾广场投资有限公司（以下简称“华大泰禾公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘天龙的委托代理人张映红及被告华大泰禾公司的委托诉讼代理人罗涌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘天龙向本院提出诉讼请求：1.解除潘天龙与华大泰禾公司签订的关于华大泰禾广场3号楼A1地块3号楼101店面的购房合同；2.华大泰禾公司返还潘天龙购房款2335887元并支付该款项自2020年1月16日自实际付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用损失；3.华大泰禾公司赔偿潘天龙已付房款一倍的损失即2335887元。事实和理由：2020年1月16日，潘天龙的母亲王丽云代其与华大泰禾公司签订华大泰禾广场3号楼A1地块3号楼101店面的认购协议书一份，潘天龙于当日一次性缴纳了全部购房款2335887元。2020年1月23日，潘天龙与华大泰禾公司签订了正式的《商品房买卖合同》。合同签订后，华大泰禾公司以三月份办理网签备案登记需要，把一式两份的《商品房买卖合同》原件均收走。三月份以来，潘天龙多次催促，华大泰禾公司一直无法和潘天龙办理网签备案登记。潘天龙要求华大泰禾公司出具相应的增值税发票，2020年5月5日华大泰禾公司出具了购房发票，发票上具体载明涉案店面的面积为262.87平方米，单价为8886.09元，总价为2335887元。由于华大泰禾公司一直无法和潘天龙办理涉案店面的网签备案，经潘天龙向住建部门投诉了解，得知涉案店面及土地处于抵押状态，因此无法办理网签。涉案的店面及土地至今无法办理解押，导致潘天龙购买该店面的目的无法实现。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。 华大泰禾公司辩称：双方仍然处于认购协议书的履行阶段，尚未签订正式的商品房买卖合同，同时认购协议第一条的约定表明，潘天龙第案涉房屋的现状及处于抵押状态是清楚的，并自愿作出选择，故应驳回潘天龙的诉讼请请求。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织双方当事人进行了证据和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据无异议的证据和庭审陈述认定的事实如下：潘天龙与华大泰禾公司于2020年1月16日签订《华大泰禾广场认购协议书》一份，协议主要内容为：潘天龙向华大泰禾公司认购华大泰禾广场3号楼底商一至二层3-1号房产，面积262.87平方米，总价2610479元，定金5万元，本认购协议签订之日支付；乙方（即潘天龙）对甲方（即华大泰禾公司）所出售的楼盘项目及所认购房产的状态已充分了解且自愿作出选择，自愿与甲方签订本房产认购协议书；乙方接到甲方签订电子《商品房买卖合同》之日起3日内前往甲方销售部签订电子《商品房买卖合同》，本协议书自双方签订正式的《商品房买卖合同》时终止。当日，潘天龙向华大泰禾公司缴纳购房款2335887元。华大泰禾公司于2020年5月5日向潘天龙开具增值税发票三份，发票金额合计2335887元，发票还载明项目地址为丰泽区城东组团华大片区，东至铁路，西至324国道，南邻通源街，北至城东街，2012-16号地块一期用地A地块华大泰禾广场A1地块3号楼101，建筑面积262.87平方米。2017年10月25日，丰泽区城东组团华大片区，东至铁路，西至324国道，南邻通源街，北至城东街的2012-16号地块一期用地A地块被抵押登记，至2020年9月29日仍处于抵押状态。 对有争议的事实和证据，本院认定如下： 潘天龙提供了其父母和华大泰禾公司工作人员沈火木等人的对话录音，拟证明华大泰禾公司的销售经理确认双方签订了商品房买卖合同，但华大泰禾公司不同意向潘天龙提供。华大泰禾公司确认沈火木系其公司的销售人员，沈火木对录音资料的真实性不予确认，不记得当时陈述的内容，对录音资料的完整性以及是否被剪辑也不记得。本院认为，华大泰禾公司确认对话人之一沈火木系其公司销售人员，其虽对录音资料的真实性和完整性不予确认，但未申请对录音资料进行鉴定，故本院对该份录音资料的证据效力予以认定。在录音中，沈火木多次表示，公司现在还没有通知给潘天龙合同，如果公司通知可以给了，他们当然会去向公司领。因此，录音资料可以证明潘天龙已经和华大泰禾公司签订了商品房买卖合同。 本院认为，潘天龙与华大泰禾公司签订的《华大泰禾广场认购协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。认购协议书签订后，潘天龙依约支付了全部的购房款，并与华大泰禾公司签订了商品房买卖合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定，华大泰禾公司应当将双方签订的商品房买卖合同报主管部门登记备案，但华大泰禾公司始终未能办理《商品房买卖合同》的网签备案登记，且未能注销案涉商品房所处地块的抵押登记。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，潘天龙有权解除双方签订的商品房买卖合同。合同解除后，华大泰禾公司应退还潘天龙已支付的购房款2335887元。因华大泰禾公司未能依约办理《商品房买卖合同》的网签备案登记，故潘天龙请求自其支付购房款之日即2020年1月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用损失，合理合法，本院予以支持。关于潘天龙要求华大泰禾公司赔偿其已付房款一倍的损失即2335887元的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。”该款规定的已经抵押的是房屋，而非土地。因此，潘天龙请求华大泰禾公司赔偿其已付房款一倍的损失即2335887元缺乏法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，第九十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第九条第（二）项规定，判决如下： 一、解除潘天龙与泉州华大泰禾广场投资有限公司签订的关于华大泰禾广场3号楼A1地块3号楼101店面的《商品房买卖合同》； 二、泉州华大泰禾广场投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向潘天龙退还购房款2335887元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付其2020年1月16日起至实际退还购房款之日止的资金占用损失； 三、驳回潘天龙的其他诉讼请求。 如果未按本指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费44818元，减半收取计22409元，由潘天龙负担11204.5元，泉州华大泰禾广场投资有限公司负担11204.5元。应于判决生效后五日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  卢玉婷 二〇二〇年十一月十九日 书记员  吴静燕 附注：引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》： 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国城市房地产管理法》： 第四十五条商品房预售，应当符合下列条件： …… 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》： 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： …… （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。