吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终4365号上诉人（原审被告）：张莹，女，1978年11月14日出生，汉族，住长春市宽城区。委托诉讼代理人：张志忠，系张莹伯父。委托诉讼代理人：郑秀荣，系张莹母亲。被上诉人（原审原告）：长春豪邦物业服务有限公司。住所地：长春市宽城区。法定代理人：程杰，总经理。委托诉讼代理人：王丽，职员。上诉人张莹因与被上诉人长春豪邦物业服务有限公司（以下简称豪邦物业）物业服务合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2020）吉0103民初1842号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。豪邦物业向原审法院提出诉讼请求：判令张莹给付截止2020年12月31日所欠的物业费本金10752元。承担本案的诉讼费用，律师代理费用及千分之三的违约金。事实和理由：张莹在新月花园小区有住房一套为新月花园小区23栋1门101室，房屋面积为128.92平方米，双方约定物业费自入住之日起至2014年6月30日止为平方米每月0.5元，自2014年7月1日起物业费调整为平方米每月0.8元，张莹以本不属于物业应承担责任的理由拒绝交纳物业费。截止2020年12月31日止，拒交物业费本金为10,752元、违约金为47,264.2元。在此期间，豪邦物业通过园区公告公示、上门、电话催收等多种形式多次催要欠款无果，依据法律规定，根据业主签署的《新月花园小区物业管理服务合同》相关之约定，特诉至法院。张莹在原审辩称：一、我方是2000年入住该小区业主。2011年以前我们不欠物业费，而且每年都是积极交费。2010年元旦前由于下水堵塞，我找业主委员会处理，在业主委员会办公室看到了由业主委员会主任夏占双和物业公司经理韩林清所签订的物业合同，合同上明确表示物业公司每平方米应该收取0.45元物业费。可是物业公司却违背合同约定每平方米向我收取0.5元，我当时对涨价行为表示不满，经夏主任与物业公司交涉，物业公司仍然不同意履行合同，所以夏主任说我认为不合理可以不交，因此，我从2011年起一直没有交纳物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，豪邦物业违反合同规定擅自每平方米提高5分钱物业费，是提高收费标准行为，另外本小区从成立以来，与物业公司仅签署两份合同，第一份是2006年10月15日签订，第二份是2015年12月25日签订，前一份合同物业费是0.45元，后一份合同是0.8元物业费（2016年合同生效）。依据两份合同的延续时间计算，物业公司在2014年7月1日起收取0.8元物业费也属于提高收费标准行为。根据上述司法解释规定我有权拒交物业费。二、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，我请求法院确认2015年12月25日的物业合同无效。其理由如下：1.物业合同第八条即有免除物业服务企业责任、又加重业主委员会或者业主责任，还违法《物权法》第七十四条规定，2015年12月25日的物业合同巧立名目，把属于业主收入的存车费收归物业公司所有，无形中排除了业主的权利。物业公司利用合同“以合法形式掩盖非法目的”侵占业主权益。2.根据《合同法》第五十二条第5款，2015年12月25日的物业合同违反了《物权法》第73、74条，应该依法予以撤销或认定无效。原审法院认定如下事实：庭审中张莹对拖欠物业费的事实没有异议。张莹对豪邦物业举证的物业服务合同及物业费调整均无异议，仅以答辩意见进行抗辩。另外，庭审中经原审法院多次释明合同约定违约金过高是否要求酌减，张莹均表示不要求酌减。原审法院认为：业主接受物业服务，依法应履行交纳物业服务费的义务，由于少数业主延迟或者拒绝交纳物业服务费，而导致物业服务质量下降或终止服务，将损害大多数正常交纳物业费业主的权益。本案中，豪邦物业提供物业服务，张莹应按时交纳物业服务费，现张莹怠于履行交费义务，故豪邦物业要求张莹给付物业费的主张应予支持。虽然物业服务合同约定的违约金过高，但经原审庭审中多次释明张莹明确表示不予酌减，故豪邦物业依合同约定计算的违约金应予支持。业主委员会与公司签订的物业服务合同系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，对合同的双方均具有约束力，故张莹关于合同无效的抗辩意见缺乏事实及法律依据，不予采信；关于物业费的调整有相关部门的审批手续以及业主委员会出具的说明予以佐证，故豪邦物业关于物业费收费标准并无不当，张莹据此拒交物业费的意见不予采信。原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《物业管理条例》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：张莹于判决生效10日内给付豪邦物业物业费10,752元（物业费计算区间2011年1月1日至2020年12月31日），并支付违约金47264.6元；案件受理费625元，由张莹负担。宣判后，张莹不服，向本院提起上诉。其上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判驳回豪邦物业的诉讼请求。事实与理由：我拒交物业费是在豪邦物业知错不改的前提下经过业主委员会同意拒交的。我发现合同仍然是0.45元物业费标价时，及时要求业主委员会与物业公司协调，物业公司借经理更换之机乱涨价，所以我依法拒交，法院应该依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条支持业主维权行为。在庭审中张莹已经指出“物业费调整单”是复印件要求提供原件，而且业主委员会栏没有公章，所以物业费调整理应无效。该小区服务质量低于其他小区是因为物业费低，服务项目少于收费高的小区，双方在合同条款中有约定。更换物业经理后，小区内出现几起物业与业主的矛盾。依据《物业管理条例》，业主欠交物业费，应该由业主委员会向业主送达“催缴通知书”，业主拒交后，经过业主委员会同意，物业公司可以到法院起诉，如果业主委员会与业主有共同违反合同抗拒交费，物业公司应该在起诉业主时把业主委员会也列入被告。为了分清责任明辨是非，在原审庭审前我向法院申请追加业主委员会，原审法院没有允许。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“第二条第（二）项规定，我请求法院确认2015年12月25日的《新月花园小区物业管理服务合同》第八条无效，予以撤销。最后关于张莹作为业主问题。因为张莹是张云洪的独生子女，是唯一继承人，为了减少以后的更名麻烦，所以老人购买房产时直接写上孩子的名字，张莹出嫁后已经在另处居住。不是小区真实业主。豪邦物业辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。张莹的上诉请求不能成立，请求驳回上诉维持原判。二审中张莹提交新月花园业主委员会第二届常务副主任田士英出具的证明一份，证明豪邦物业擅自将物业费标准上涨到0.8元每平方米。豪邦物业对此质证称：田士英已不是业主委员会成员，2017年业主委员会主任去世，业主委员会已经解体，现小区没有业主委员会。本案经二审审理查明的事实与原审认定的事实一致。另查明：二审中张莹陈述：对所欠物业费数额计算无异议，我方拒交物业费的理由是因为豪邦物业乱涨价没有走正常程序。物业服务也有很多问题，但我们个人没有独立抗辩权，后续业主委员会会起诉物业解决此事。小区业主委员会现在还在正常履行工作，业主委员会主任是田士英。小区现在有大约17%的业主没有交物业费。豪邦物业陈述：小区在2014年时进行的物业费调价，当时小区有业主委员会，我方与业主委员会签订的新月花园小区物业管理服务合同，并到相关部门进行了备案，有相关备案表，在备案表中，有需要业主委员会盖章的一项只写了同意未盖章，同意二字是业主委员会主任书写的。案涉小区现在只有7%的业主不交物业费，其中2%到3%的业主常年不在此居住，我们找不到人。本院认为：一、关于张莹应否交纳物业费及违约金问题。豪邦物业与长春市宽城区新月花园小区业主委员会于2015年12月25日签订的物业服务合同中已明确约定物业费的收取标准为每平方米0.8元，该协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。基于物业服务不同于其他服务合同，相同小区的业主应当享有相同的权利负有相同的义务。张莹作为小区的业主应当与其他业主享有相同的合同权利同时负有相同的合同义务。故此，该物业服务合同约定的内容对张莹具有约束力。况且，张莹与豪邦物业均不否认小区大部分业主均按照该标准交纳物业费，在张莹原审所提交的交费票据中也载明在2015年之前物业费标准为每平方米0.5元。二审中提交的证明为业主委员会委员个人出具，不足以认定豪邦物业提高物业费标准不符合相关程序，故对其主张不予支持。关于违约金问题，因张莹在原审及二审中亦陈述豪邦物业在服务过程中存在一些问题，发生过业主与物业公司冲突的情况，豪邦物业并未否认，故应认定豪邦物业在履行物业服务合同过程中存在瑕疵，据此，对豪邦物业主张的违约金本院不予支持。二、关于张莹请求撤销物业服务合同第八条问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”张莹并无相应证据证明该条款存在上述情形，故其主张本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律有所不当，应予改判。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更长春市宽城区人民法院（2020）吉0103民初1842号民事判决第一项为“上诉人张莹于本判决生效后立即给付被上诉人长春豪邦物业服务有限公司2011至2020年度物业费10752元”；二、驳回被上诉人长春豪邦物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费625元，由上诉人张莹负担35元，被上诉人长春豪邦物业服务有限公司负担590元，二审案件受理费1250元，由上诉人张莹负担69元，由被上诉人长春豪邦物业服务有限公司负担1181元。本判决为终审判决。审 判 长 白业春审 判 员 张兴冬审 判 员 吕玉玉二〇二〇年十一月三十日法官助理 包雨辰书 记 员 王 建