福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初6911号 原告：福建晋江农村商业银行股份有限公司内坑支行，住所地福建省晋江市内坑镇后山村龙泉路3号，统一社会信用代码91350582589574487L。 负责人：陈江锋，该支行行长。 委托诉讼代理人：黄应县，福建晋贤律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：曾芙蓉，福建晋贤律师事务所执业律师。 被告：王建灯，男，1982年9月12日出生，汉族，住福建省南某头镇新街82号。 第三人：林蒋华，男，1979年2月22日出生，汉族，住福建省建瓯市。 第三人：王小真，女，1981年1月1日出生，汉族，住福建省南某头镇新街82号。 委托诉讼代理人：王铖龙，北京盈科（泉州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：蔡品志，北京盈科（泉州）律师事务所实习律师。 原告福建晋江农村商业银行股份有限公司内坑支行（以下简称“农商银行内坑支行”）诉与被告王建灯、第三人林蒋华、第三人王小真债权人撤销权纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农商银行内坑支行的委托诉讼代理人曾芙蓉、第三人王小真的委托诉讼代理人王铖龙、蔡品志、第三人林蒋华到庭参加诉讼，被告王建灯经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 农商银行内坑支行向本院提出诉讼请求：1.判决撤销王建灯、王小真与林蒋华于2018年1月15日签订的《南安市存量房买卖合同》（编号：×××07）；2.由王建灯承担农商银行内坑支行为办理本案所支付的律师代理费用50000元；3.由王建灯承担本案全部的案件受理费、评估费等费用。在诉讼过程中，农商银行内坑支行变更第一项诉讼请求为：判决撤销王建灯、王小真与林蒋华就位于南某头镇海联创业园英良·蓝湾五号18层1807单元房产的不动产权利人变更行为，并将该房产的不动产权利恢复变更至王建灯、王小真名下。事实和理由：农商银行内坑支行与福建南安市广豪石材有限公司（以下简称“广豪公司”）于2015年9月16日签订《委托贷款借款合同》，约定广豪公司向农商银行内坑支行借款人民币3985600元等内容。同一日，王建灯与农商银行内坑支行签订《委托贷款保证合同》，约定王建灯为广豪公司在《委托贷款借款合同》项下的借款承担连带保证责任，保证范围为主债权本息（含罚息、复利）、违约金及实现债权的一切费用等内容。农商银行内坑支行出借款项后，广豪公司未能按期足额履行还本付息义务，王建灯也未履行连带清偿责任，故农商银行内坑支行于2015年11月25日将广豪公司、王建灯等人诉至晋江市人民法院。该案经法院审理，于2017年10月25日作出判决（案号：（2015）晋民初字第12012号），判令王建灯对广豪公司借款本金3985600元及相应利息、罚息等债务依法承担连带清偿责任。然王建灯为拖延判决生效时间，滥用诉讼权利，于2017年11月8日对晋江市人民法院一审判决提起上诉。而案经泉州市中级人民法院审理后，于2018年8月30日作出判决（案号：（2018）闽05民终2247号），判决驳回王建灯的上诉请求，维持原判，现判决已生效并已申请强制执行（案号：（2018）闽0582执10818号）。同时，王建灯、第三人王小真在2018年1月15日与第三人林蒋华签订《南安市存量房买卖合同》（编号：×××07），将两人共有的位于南某头镇海联创业园英良·蓝湾五号18层1807单元，建筑面积136.68㎡的房产，以单价为2926.54元／㎡，总价为40万元的价格转让给第三人。然于南安市房屋交易管理中心官网即南安房地产信息网查询，2018年南某头镇海联创业园的存量房市场交易单价均在4232元／㎡至9454元／㎡区间，平均市场交易单价为5600元／㎡，王建灯、第三人王小真与第三人林蒋华以2926.54元／㎡的交易单价买卖涉案房产系明显不合理的低价。显然，王建灯为逃避债务，在诉讼期间恶意转移财产，以明显不合理的低价将其所有的房产进行转让，侵害了农商银行内坑支行的合法权益，因行使撤销权产生的律师代理费、诉讼费、评估费等必要费用，依法由王建灯承担。 王建灯答辩称：1.案涉债权人应为叶志伟，叶志伟并未将债权转让给农商银行内坑支行，农商银行内坑支行不具备诉讼主体资格。2.农商银行内坑支行于2020年7月行使撤销权，已超过一年的除斥期间。3.王建灯、王小真与林蒋华以65万元的价格交易案涉房屋，未以明显不合理的价格转让。4.农商银行内坑支行认为王建灯拖延判决生效时间，滥用诉讼权利没有事实和法律依据。5.农商银行内坑支行无权要求王建灯支付其因本案诉讼而支出的律师费用。综上，农商银行内坑支行的诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回。 林蒋华陈述称：1.其不认识王小真、王建灯，林蒋华系通过中介蔡某购买的房子，谈房价的时候才见到王小真、王建灯，2017年12月25日签的买卖协议，价格是65万元，符合市场行情价，该款项是分批支付，合同签订当日支付了15万元的定金，2018年1月15日转账支付了20万元，2018年2月7日从银行贷款30万元支付给王小真。2.买卖双方为了避税，所以在南安市房产中心备案的合同显示的是成交价40万元，但实际成交价是65万元。3.其支付给蔡某中介费和税共计21400元。 王小真陈述称：1.农商银行内坑支行主体不适格，案涉债权人为叶志伟，叶志伟并未将债权转让给农商银行内坑支行，农商银行内坑支行对王建灯不享有债权，在履行委托贷款合同的过程中，由于借款人不按期归还贷款而发生纠纷，贷款人可以以借款合同纠纷为由向法院起诉，但本案纠纷为债权人撤销权纠纷，农商银行内坑支行代叶志伟行使债权人撤销权没有法律依据。2.农商银行内坑支行于2020年7月行使撤销权已超过一年除斥期间，案涉房产于2018年1月已完成过户交易，过户登记具有公示效力，办理过户时，应视为有关利害关系人就已知晓，王小真有理由相信农商银行内坑支行自2018年向晋江市法院申请执行时就对被告的房产情况完全了解，知悉本案案涉房产及转让的事实，农商银行内坑支行从知情时就应当行使撤销权。3.王小真和王建灯并未以明显不合理的低价转让案涉房产，理由如下：第一，案涉房产交易实际发生于2017年12月，并在2018年1月完成过户登记，而农商银行内坑支行却试图以2018年8月以后南某头镇海联创业园存量房市场交易单价来认定案涉房产以明显不合理低价转让，时间间隔跨度过长，该市场单价无任何比对参考价值，另根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第十九条规定，对合同法第七十四条规定的“明显不合理低价”，法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价格，结合其他相关因素综合考虑予以确认，转让价格达不到交易时，交易地的指导价或者市场交易价格70%的，一般可以视为“明显不合理低价”，案涉房产转让，所涉及到的《房产买卖协议》和《南安市存量房买卖合同》，无论是《房产买卖协议》体现的真实交易价格65万元，还是《南安市存量房买卖合同》体现的40万元价格，均远远高于案涉房产权属转移时评估价格的70%，均高于林蒋华提供的涉税证明评估价格的70%。第二，《南安市存量房买卖合同》仅供登记备案使用，《房产买卖协议》才是王小真和王建灯与林蒋华之间真实的房屋买卖合同，在南安地区二手房交易中，备案合同与实际履行合同不一致是常见情况，案涉房产实际交易价格应当以当事人实际交付的价款以及当事人真实的合同约定来认定。2017年12月25日，王小真与林蒋华通过中介方签订了《房产买卖协议》，协议成交价为65万元，林蒋华已根据协议约定支付完毕65万元的购房价，具体的交易过程和林蒋华所述一致。4.农商银行内坑支行主张王建灯拖延判决生效时间、滥用诉讼权利，没有事实和法律依据，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条规定，当事人不服法院一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上级法院上诉，王建灯因不服晋江市人民法院判决，依法于2017年11月8日向泉州市中级人民法院上诉，上诉权是当事人享有的法定诉讼权利，王建灯认为原审判决认定事实错误，对一审判决上诉是捍卫自身合法权利。5.农商银行内坑支行无权要求王建灯承担律师费50000元及受理费、评估费等，王小真和王建灯与林蒋华之间的房屋买卖系合法交易，系对案涉房产所有权的合理合法处置，林蒋华已支付对价，不存在以不合理低价交易，农商银行内坑支行请求王建灯支付律师费等依法无据。 本院经审理认定如下事实： 1.王建灯与农商银行内坑支行于2015年9月16日签订《委托贷款保证合同》，约定王建灯为农商银行内坑支行与广豪公司《委托贷款借款合同》项下的借款承担连带保证责任，广豪公司未能按期足额履行还本付息义务，王建灯也未履行连带清偿责任，农商银行内坑支行于2015年11月25日提起民事诉讼，晋江市人民法院于2017年10月25日作出(2015)晋民初字第12012号民事判决书，判令王建灯对广豪公司借款本金3985600元及相应利息、罚息等债务依法承担连带清偿责任。王建灯不服一审判决，提出上诉，福建省泉州市中级人民法院于2018年8月30日作出“驳回上诉，维持原判”的二审判决。判决生效后，农商银行内坑支行于2018年12月3日提出强制执行申请。晋江市人民法院(2015)晋民初字第12012号民事判决书已于2017年12月14日在中国裁判文书网公开。 2.2018年1月15日，王建灯、王小真与林蒋华签订一份《南安市存量房买卖合同》（编号：×××07），约定王建灯、王小真将其共有的位于南某头镇海联创业园英良·蓝湾五号18层1807单元的房产（建筑面积136.68㎡）出售给林蒋华，合同约定价格为40万元。 3.根据银行转账流水记录，林蒋华于2017年12月25日转账支付给王小真150000元，于2018年1月15日转账支付给王小真200000元，于2018年2月7日转账支付给王小真300000元。 4.林蒋华办理南某头镇海联创业园英良·蓝湾五号18层1807单元房屋不动产产权证书后，以案涉房屋设定抵押向福建南安农村商业银行股份有限公司水头支行申请贷款，福建南安农村商业银行股份有限公司水头支行于2018年2月7日将300000元的贷款发放至林蒋华名下银行账户，林蒋华于同日转账支付给王建灯、王小真300000元。 5.林蒋华申请证人南某头镇家轩房产中介服务部蔡某出庭作证，证明案涉房屋买卖由南某头镇家轩房产中介服务部提供中介服务，成交价格为65万元的事实。蔡某到庭发表如下证人证言：其系南某头镇家轩房产中介服务部的经营者，王建灯、王小真与林蒋华的房屋买卖由南某头镇家轩房产中介服务部提供中介服务，并于2018年1月份签订了《房产买卖协议》，交易价格是65万元，由林蒋华支付10000元的中介费，王小真支付5000元的中介费，购房款65万元均是由林蒋华直接支付至王小真账户。 上述事实，有福建省晋江市人民法院（2015）晋民初字第12012号民事判决书、福建省泉州市中级人民法院（2018）闽05民终2247号民事判决书、福建省晋江市人民法院受理执行案件通知书、《南安市存量房买卖合同》、《南安市存量房转让申请表》、《南安市交易管理中心应缴证件收件单》、《房产买卖协议》、《福建省南安市地方税务局房产／土地使用权权属转移涉税证明》、结婚证复印件、银行转账流水记录、定金收条、房款收条、证人南某头镇家轩房产中介服务部经营者蔡某出庭作证证言及当事人在庭审中的陈述为证，可以认定。 综合诉辩双方当事人的主张，本案争议的焦点是：农商银行内坑支行是否具备诉讼主体资格，其起诉是否超过法律规定的除斥期间？农商银行内坑支行要求撤销王建灯与林蒋华之间案涉房屋的交易是否有依据？ 一、关于诉讼主体资格及本案是否超过除斥期间的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”根据上述法律规定，农商银行内坑支行提起本案债权人撤销权纠纷诉讼，首先应当具备王建灯债权人的主体资格，在福建省晋江市人民法院（2015）晋民初字第12012号民事判决书生效后，王建灯未履行相应的担保义务，农商银行内坑支行据此以王建灯作为被执行人申请强制执行，农商银行内坑支行因此对王建灯享有债权，系王建灯的债权人，农商银行内坑支行据此提起本案诉讼，并无不当。撤销权的行使范围以债权人的债权为限，自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。福建省晋江市人民法院（2015）晋民初字第12012号民事判决书生效后，农商银行内坑支行向法院申请执行，在执行过程中，农商银行内坑支行尚未得知涉案的房产已被转移，且王建灯、王小真也未提供证据证明农商银行内坑支行已于2018年知悉案涉房屋已转让的情况，因此，农商银行内坑支行在得知案涉房屋的转让情形后，提起本案债权人撤销权诉讼，未超过行使撤销权的一年除斥期间。王建灯、王小真主张已超过一年除斥期间，理据不足，本院不予采纳。 二、关于农商银行内坑支行要求撤销王建灯、王小真与林蒋华之间案涉房屋的交易是否有依据的问题。该争议焦点的核心问题为王建灯、王小真将案涉房屋转让给林蒋华的转让款是多少，履行的是哪份协议，即是《南安市存量房买卖合同》载明的40万元，还是《房产买卖协议》约定的65万元。本院认为，当事人的行为与其意思表示不一时，应以其真实的意思表示认定其行为的性质。本案中，王建灯提供《房产买卖协议》、银行转账流水记录以及证人南某头镇家轩房产中介服务部经营者蔡某的证人证言可相互印证，形成完整证据链，可以证明林蒋华在取得案涉房屋所有权之前向王建灯、王小真支付了350000元，在取得案涉房屋所有权之后又以房屋作为抵押向银行贷款支付给王建灯、王小真300000元，其实际付款的行为与《房产买卖协议》的约定相一致，且与蔡某的证言相印证，因此，应认定王建灯、王小真与林蒋华实际履行的是《房产买卖协议》。综上，本院依法认定王建灯、王小真、林蒋华在案涉房产买卖中实际履行的是双方于2018年1月15日签订的《房产买卖协议》，转让价格为65万元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定:“对于合同法第七十四条规定的明显不合理的低价，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价……”本案中，王建灯、王小真与林蒋华之间关于案涉房屋的交易价格并未低于农商银行内坑支行主张的平均市场交易价为5600元／㎡的70%（即5600元／㎡×70%＝3920元），不属于明显不合理的低价转让行为。综上，因不存在王建灯、王小真将案涉房屋以明显不合理的低价转让给林蒋华的事实，故农商银行内坑支行要求撤销王建灯、王小真与林蒋华之间案涉房屋的交易行为，于法无据，本院不予支持。农商银行内坑支行主张王建灯应向其支付因本案诉讼所支出的律师费用50000元，没有事实和法律依据，本院不予采纳。王建灯经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回福建晋江农村商业银行股份有限公司内坑支行的诉讼请求。 本案受理费7300元，适用简易程序审结，减半收取3650元，由福建晋江农村商业银行股份有限公司内坑支行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 员 陈志斌 二〇二〇年十一月二日 法官助理 姚聪晓 速 录 员 林瑞莲 附：引用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国合同法》 第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。 撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。 转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。