九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0403民初3900号原告：九江市浔阳区国有资产经营管理中心，住所地九江市浔阳区白水湖街道花果园6栋1号门面，统一社会信用代码12360403322687159Y。法定代表人：柯晓梅，该中心主任。委托代理人：徐仕波，江西浔阳律师事务所律师，执业证号13604199610744462。委托代理人：吴进有，该公司员工。被告：徐鸿飞。委托代理人：李杰，江西柴郡律师事务所律师，执业证号13604201110173283。原告九江市浔阳区国有资产经营管理中心（以下简称浔阳区国资中心）与被告徐鸿飞房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浔阳区国资中心的委托诉讼代理人徐士波、吴进有，被告徐鸿飞及其委托诉讼代理人李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浔阳区国资中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告徐鸿飞支付拖欠的租金142800元；2、判令被告支付迟延支付租金的违约金15422.4元（暂计算至2020年8月，实际要求计算至被告付清租金之日止）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告通过公开认租租赁方式将花果园安置小区第8栋7号、8号门面出租给被告使用，合同约定租赁期限三年。原告就7号、8号门面与被告分别签订了门面租赁合同，其中7号门面从2017年4月1日至2020年3月20日，月租金4871元，8号门面从2016年5月1日至2019年4月30日，月租金4054元，租金按季度缴纳，每季度租金由被告于上季度末的25号前缴纳，被告向原告支付15000元作为门面押金（7号门面5000元、8号门面10000元）。合同同时约定，若被告逾期交付租金，除仍应补交外，每逾期一日，还须按本合同年租金的万分之三支付违约金。合同签订后，被告租金仅付至2019年4月30日，拖欠原告租金至今，其行为已经构成根本违约。被告截止2020年8月共计拖欠租金142800元，迟延支付租金的违约金15422.4元。故原告起诉至法院。原告为支持其诉请，向法庭提供了下列证据：一、原告和被告的身份信息，证明主体适格；二、租赁合同两份，证明两个门面的租赁期限、租金金额，被告按约交纳了门面押金15000元；三、减免的情况说明，证明被告申请减免租金，原告开会认为被告的情形不属于减免租金的情形；四、2020年8月27日关于收回花果园三间门面的现场纪要原件，证明原告、社区和物业公司在无法联系被告的情况下，原告主动收回门面；五、涉案门面至2020年1月份产生200多元的电费发票复印件，证明被告在2020年1月还在使用涉案门面。被告徐鸿飞辩称，两份租赁合同实际已经于2019年11月30日终止，被告实际拖欠租金只有2019年5月1日至2019年11月30日七个月的租金。8号门面租赁到期后，被告继续承租，双方形成不定期租赁合同关系。被告于2019年11月初就找到原告的负责人表示两个门面只租到2019年11月底，且被告实际在2019年12月1日便搬离了租赁的房屋。2019年11月初，被告就明确不履行主要债，请求解除合同，原告并未在三个月内起诉提出异议，故双方的租赁合同已经解除。退言之，涉案的7号门面因被告已经于2019年12月1日搬离门面，该门面的租金也只能计算至2020年3月。故原告要求被告支付至2020年8月27日的租金缺乏事实和法律依据。另外受疫情影响，即使收取房租也应当适当减免。原告主张的违约金过高，时间过长。被告为支持其答辩，向本院提供了下列证据：一、湖南商会的秘书长袁定平做的询问笔录，证明被告于2019年10月初向原告明确表示只租到2019年11月底；二、证人证言原件四份，证明被告徐鸿飞于2019年12月1日从原告租赁的花果园小区第8栋7号门面和8号门面搬离，从搬走之日起至今没有再使用该两个门面；三、证人李某出庭作证，证明被告徐鸿飞是用证人李某的车子于2019年12月1日搬离租赁的两个门面，从搬走之日起至今没有再使用该两个门面。经庭审质证，被告对原告提供的第一、二组证据无异议，但请求将门面押金的15000元抵扣租金。7号门面的租赁合同约定租赁期满后应该重新签订租赁合同，本案并没有重新签订，被告也没有继续使用，故合同期满后，合同终止。对第三组证明的有异议，被告的意思是11月的以前的租金按规定交，此后的租金因为没有使用，申请减免，申请的时候疫情还没有发生，所以第三组证据与本案无关。对第四组证据纪要的真实性无异议，关联性有异议，涉案的两个门面被告于2019年12月1日搬离，纪要反映的是原告去现场的情况，不能反映原告所主张的强制收回的事实，被告来看时门面并没有上锁。原告将门面交付给被告的时候也没有给钥匙。被告已经明确表示只租到2019年的11月底，之后没有使用这两个门面，原告怎么处置这两个门面，以及为处置门面所造成的损失由原告承担。第五组证据的真实性有异议，我们也跟供电局反映了未使用却还产生了电费，该电费可能是先期产生后查表的。该证据不能证明被告仍在使用门面。原告对被告提供的证据一的三性均有异议，袁定平在庭前调解时参与调解，不能作为证人，证言笔录只有袁定平的签名，而且只有李杰律师一人在场，形式不合法，不能作为证据使用。袁定平的陈述与事实不符。被告是有提过想退租，但并没有明确什么时候搬离。在被告所谓空置的状态，11月之后还产生了水电费，明显与事实不符；对证据二的四份证人证言三性均有异议。当时收回门面的时候，门面是上锁的。搬走不代表没有使用。事实上，2020年8月27日，原告在联系不到被告的情况下才主动收回门面。被告既没有将门面交付我们，也没有办理交接手续。对证据三的证人出庭认为作证的内容与客观事实相矛盾，作为一个普通市民，对搬走和没有使用的区别不太清楚，其证言不能证明被告没有使用门面。经审理查明：原告浔阳区国资中心就花果园安置小区门面进行公开招租。2016年2月，被告徐鸿飞租赁该小区的第8栋8号门面，双方签订了《门面租赁合同》，合同约定租期三年，自2016年5月1日至2019年4月30日，租金每月4054元；其中《租赁合同》的第二条约定“租赁期满，甲方（指国资中心）有权收回门面，乙方应无条件返还，乙方如有意续租，根据市场行情调整租金，双方重新签订租赁合同”。第三条约定“租金按季预先缴纳，每季度租金由乙方于上季度末的25号前缴纳”、“乙方应交租赁押金壹万元，不抵扣租金和按期应缴纳的各项费用。租赁期如无违约，合同期满之日，押金全额退还”、第九条违约责任“如乙方逾期支付租金，除仍应及时如数补交外，每逾期一日，还须按本合同年租金的万分之三支付违约金”。合同签订后，被告向原告缴纳8号门面押金10000元，原告将8号门面毛坯房交给被告使用。被告装修后，开办跆拳道培训馆，此后被告按照合同约定缴纳了租金。由于经营需要，被告于2017年4月又租下该栋楼的7号门面，租期三年，自2017年4月1日起至2020年3月20日止，租金每月4871元。双方签订了关于7号门面的租赁合同，合同中除面积和租赁期起止日、租金金额和押金金额不一致外，其他条款内容与8号门面的《租赁合同》约定内容基本一致。被告向原告缴纳7号门面押金5000元后，将7号和8号两个门面打通经营。此后，被告按照约定向原告缴纳7号和8号门面租金至2019年4月30日后，便未再支付租金。2019年11月，被告向原告提出因经营困难，请求解除合同，因被告拖欠租金，原告并未同意解除合同。2019年12月，被告未经原告同意，也未办理交接手续的情况下，搬离租赁的7号和8号门面。2020年8月27日，原告因被告一直未缴纳租金，便在九江居隆物业服务有限公司和浔阳区白水湖街道花果园社区人员的见证下，将被告租赁的7号和8号门面收回。本院认为，原告浔阳区国有资产经营管理中心与被告徐鸿飞签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，对双方均有约束力，双方均应认真履行。两份租赁合同中，8号门面于2019年4月30日租赁期满后，被告继续使用该门面，原告未提出异议，双方对该门面形成了不定期租赁合同关系。因原告是将两个门面打通后整体使用经营，故8号门面实际的租赁期限也应当与7号门面同时截止。被告虽然口头向原告提出解除租赁合同，但其并未提出解除合同的具体时间，也未获得原告同意，故双方的租赁关系继续维持至2020年3月20日，此期间的两个门面租金，被告应当缴纳。2020年3月20日，门面租赁到期后，被告实际已搬离门面，原告也已收回门面，双方的合同关系终止。原告在明知被告曾向其提出解除租赁合同，并一直拖欠租金的情况下，在合同期满时有义务按照合同约定及时收回门面，故因迟延收回门面产生的租金损失不应由被告承担。原告要求被告缴纳拖欠租金的主张本院予以部分支持。经计算，被告拖欠租金为（4054+4871）/月x11月=98175元。被告提出缴纳的押金15000元应当作为租金冲抵，对此原告未提出异议，本院予以采纳；因疫情影响，被告提出减免部分租金，符合法律规定，本院酌情考虑减免一个月租金8925元。综上，被告应补缴纳租金98175-15000-8925=74250元；原告提出的被告迟延支付租金的违约金按照年租金的日万分之三计算符合双方约定，且不违反法律规定，本院予以支持；。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、一百一十四条第一款、第三款、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：被告徐鸿飞于本判决生效后十日内向原告浔阳区国有资产经营管理中心缴纳租金74250元；并按照年租金107100的日万分之三承担自2020年5月1日起至租金付清之日止的违约金。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3464元，减半收取1732元，由被告徐鸿飞负担1195元，原告九江浔阳区国有资产经营管理中心负担537元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  张雪华二〇二〇年十一月三十日书记员  曾丽容