贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0321民初6065号 原告：遵义润嘉物业服务有限公司，地址：贵州省遵义市播州区播南街道万寿南街南段**。统一社会信用代码：915203210657932830。 法定代表人：商正义，系公司执行董事兼总经理。 委托代理人：李东阳，贵州名城（播州）律师事务所律师。 被告：陈安能，男，1972年7月28日出生，汉族，贵州省遵义市播州区人，住贵州省遵义市播州区播南街道。 第三人：陈建超，男，1970年7月23日出生，汉族，贵州省遵义市播州区人，住贵州省遵义市播州区播南街道。 第三人：张仕华，男，1963年3月3日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县源村乡。 第三人：李丙华，男，1975年7月17日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县沙土镇。 第三人：吴建华，男，1973年7月4日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县源村乡。 第三人：段启丽，女，1979年4月4日出生，汉族，贵州省遵义市播州区人，住贵州省遵义市播州区团溪镇。 以上第三人共同委托代理人：李良俊，贵州山一律师事务所律师。 以上第三人共同委托代理人：叶久刚，贵州新长征律师事务所律师。 第三人：张香朋，男，1993年2月21日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县源村乡。 委托代理人：叶久刚，贵州新长征律师事务所律师。 第三人：遵义花开富贵餐饮服务有限公司，地，地址：贵州省遵义市播州区南白街道万寿南路易九国际广场******一社会信用代码：91520321MA6DJA2N1W。 法定代表人：张香朋，系公司执行董事。 委托代理人：叶久刚，贵州新长征律师事务所律师。 原告遵义润嘉物业服务有限公司（以下简称润嘉物业公司）与被告陈安能房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依被告陈安能的申请，依法追加陈建超、张仕华、李丙华、吴建华、段启丽、张香朋为第三人参加诉讼，本院根据案情需要依法追加遵义花开富贵餐饮服务有限公司（以下简称花开富贵餐饮公司）为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告润嘉物业公司委托诉讼代理人、被告陈安能、第三人之委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告润嘉物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除原告与被告陈安能之间签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告陈安能立即向原告退还所租赁的商铺；3、判令被告陈安能支付原告租赁费、物管费、水电费各项费用1673228.46元及逾期付款利息（逾期付款利息按月2%从起诉之日计算至款项付清为止）；4、本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。事实及理由：2015年9月20日，原告（甲方）润嘉物业公司与案外人罗君（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：原告将属于自己管理使用的位于遵义市播州区万寿街南段易九国际A区三层01、08、09号商铺（总面积1758㎡）出租给案外人罗君开餐馆使用，餐馆名称为“花开富贵”，租赁期为5年，免租期为6个月，第一年每月租赁费20元/㎡，计算租金6个月，每月租金35160元；第二年每月25元/㎡，每月租金43950元；第三年每月租金30元/㎡，每月租金为52740元；第四年每月租金31.8元/㎡，每月租金为55904.4元；第五年每月租金34.3月/㎡，每月租金为60299.4元。物业费每月10元/㎡，每月物业费为1750元。租赁费支付方式：第一次支付6个月，以后按月支付。合同签订时，案外人罗君交纳5万元保证金。同时双方还约定案外人不按时交纳租赁费、物业费及水电费，原告有权要求案外人按欠费金额的每日1%承担滞纳金；案外人任何一种费用逾期30日的，原告有权终止合同，收回出租的商铺。合同签订后，原告依约交付了商铺，案外人用该商铺成立了花开富贵餐饮公司，用于经营餐饮业。2017年12月16日，被告陈安能转让了该公司的经营权，继续使用原租赁的商铺，经营花开富贵餐饮公司。2018年3月7日,被告陈安能与原告协商一致，双方将原租赁合同按原来的约定补签订了合同，被告经营公司到合同到期后欠原告租赁费127346.8元、物业费386760元、电费10289.6元、水费2332.6元，共计1673228.46元，被告没有支付，故起诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告陈安能答辩：1、欠原告租赁费及其他费用共计1673228.46元属实，我认可支付费用；2、但该费用应当由第三人花开富贵餐饮公司、公司的股东陈建超、张仕华、李丙华、吴建华、段启丽、张香朋共同承担，因该公司消防原因在转让以前被遵义市播州区消防大队罚款并责令停业，第三人不能继续经营；3、第三人隐瞒了花开富贵餐饮公司不能经营的重大情况，才将花开富贵餐饮公司转让给我，第三人转让公司后仍然没有办理消防手续，我无法正常经营，原告起诉的费用是由第三人造成的，应当由第三人共同承担；4、由于2020年新冠疫情的影响，请求原告减免租赁费及其他费用。 第三人陈建超、张仕华、李丙华、吴建华、段启丽委托代理人陈述：原告起诉的房屋租金、物业费属实，但水电费被告已经停业，没有水电费；原告起诉的费用系我们将花开富贵餐饮公司转让给被告，被告经营期间产生的费用，由被告自己承担；原告起诉的是房屋租赁合同，第三人与被告之间属于转让合同，判决我们转让前的股东承担、或者共同承担主体不适格；故请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人张香朋、花开富贵餐饮公司委托代理人陈述：同意其他第三人的陈述，花开富贵餐饮公司转让前后向原告支付租赁费等费用均是以花开富贵餐饮公司的名义支付的，发票也载明交款单位是花开富贵餐饮公司，但转让前的租赁费等费用实际是前股东支付，转让后的租赁费等费用实际是被告陈安能支付的，被告陈安能实际以花开富贵餐饮公司的名义经营，欠原告的租赁费等费用应当由被告自己承担，请求法院驳回原告的请求。 经审理查明：2015年9月20日，原告（甲方）润嘉物业公司与案外人罗君（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：原告将属于自己管理使用的位于遵义市播州区万寿街南段易九国际A区三层01、08、09号商铺（总面积1758㎡）出租给案外人罗君开餐馆使用，餐馆名称为“花开富贵”，租赁期为5年，免租期为6个月，第一年每月租赁费20元/㎡，免租金6个月每月租金35160元；第二年每月25元/㎡，每月43950元；第三年每月租金30元/㎡，每月租金为52740元；第四年每月租金31.8元/㎡，每月租金为55904.4元；第五年每月租金34.3月/㎡，每月租金为60299.4元。物业费每月10元/㎡，每月物业费为1750元。租赁费支付方式：第一次支付6个月，以后按月支付。合同签订时，案外人罗君交纳5万元保证金。同时双方还约定案外人不按时交纳租赁费、物业费及水电费，原告有权要求案外人按欠费金额的每日1%承担违约金；案外人任何一种费用逾期30日的，原告有权终止合同，收回出租的商铺。 合同签订后，原告依约交付了租赁的商铺，案外人将该商铺给第三人陈建超、张仕华、李丙华、吴建华、段启丽、张香朋6人，第三人陈建超等6人作为股东用该租赁的商铺于2015年11月3日成立了花开富贵餐饮公司，用于经营餐饮业，在经营期间，由于花开富贵餐饮公司没有办理消防批准手续，2017年2月23日，花开富贵餐饮公司被遵义市播州区消防大队处罚，内容为：1限你单位自收到处罚决定书之日起三日内将花开富贵餐饮公司停止营业，逾期不执行停止营业的，公安机关消防机构将依法强制执行......,在以后的经营过程中，花开富贵餐饮公司均未取得营业的消防批准手续。 2017年12月16日，被告陈安能与第三人陈建超、张仕华、李丙华、吴建华4人签订《花开富贵转让协议》，内容为经花开富贵全体股东会议决定，将花开富贵经营权转让给新股东陈安能，合同期间为2017年12月17日至合同期满，后续签订合同由陈安能自行处理。《花开富贵转让协议》签订后，花开富贵公司支付完毕被告陈安能交接前的租赁商铺的相关费用，陈安能继续用花开富贵公司的名义进行经营，并向原告支付了部分租赁商铺的相关费用。2018年3月17日，被告陈安能与原告补签订《商铺租赁合同》，租金、租赁期限等内容与案外人罗君与原告签订的《商铺租赁合同》一致。花开富贵餐饮公司在经营过程中，由于被消防机关强制停业，被告缴纳了部分费用后没有继续支付租赁商铺产生的费用，原告以被告陈安能欠租赁商铺的相关费用为由，向本院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 审理中，原告变更诉讼请求，请求由被告陈安能及第三人共同支付2020年7月19日前所欠的租赁费1273846.8元、物业费386760元、电费10289.6元、水费2332.06元，共计1673228.46元；2020年7月20日至2020年9月19日期间的所有费用原告自愿作为新冠疫情期间减免的费用；合同已经到期，合同自然终止，不要求解除双方的租赁合同。被告陈安能对租赁期间产生的租赁费、物业费、电费、水费的金额不持异议。第三人对租赁费、物业费金额不持异议，对电费、水费持异议，认为电费、水费系商铺租赁期间被告自己产生的费用，由被告自己承担。 原告在向本院提起诉讼前，已经向本院提出诉前财产保全，本院依法对被告陈安能的房屋采取了保全措施，原告缴纳了保全费5000元。 上述事实，有原告委托代理人的陈述，《商铺租赁合同》两份，花开富贵餐饮公司支付租金发票、物管费、水电费发票，花开富贵餐饮公司转让协议、2018年3月6日花开富贵餐饮公司与吴建华向原告的申请，原告催收费用警示函、告知函，遵义家诚置业有限公司房屋产权证及委托原告管理使用、收益出租房屋的证明，遵义市播州区消防大队处罚决定书、本院调查遵义市播州区消防大队的调查笔录及本院发生法律效力的（2020）0321财保112号保全裁定书等证据经庭审质证，足以认定。 本院认为：被告陈安能与原告签订的《房屋租赁合同》，没有违反法律法规的规定，为有效协议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照合同的约定履行自己的义务”之规定：双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，被告租赁原告管理、使用的商铺，租赁期限到期，合同终止，使用人应当返还租赁的商铺并按约定支付租赁等相关费用，故原告要求退还租赁商铺、支付房屋租金及费用的诉讼请求，符合法律的规定，本院予以支持。但被告陈安能通过转让方式取得第三人花开富贵餐饮公司的经营权，以第三人花开富贵餐饮公司的名义进行经营，是公司的实际控制人，被告陈安能与原告签订的《商铺租赁合同》实际用于第三人花开富贵餐饮公司的经营，被告陈安能的行为系职务行为，实际代表公司，故本案中原告要求第三人花开富贵餐饮公司返回租赁房屋、对欠原告的租赁费及其他费用承担支付责任的诉讼请求，本院予以支持。原告请求的支付逾期付款违约金的请求，由于双方约定标准较高，不符合法律的规定，原告没有提供由于承租人逾期支付费用给原告造成损失的具体证据，该违约金标准应当予以调减，本院确定从2020年9月20日（合同终止第二日）开始以欠款为基数按年利率6%计算违约金至欠款支付完毕为止。第三人提出已缴纳的保证金5万元应当在租赁费及其他费用中扣除的辩解，符合法律的规定，应当在应支付的费用中扣除。 被告陈安能在诉讼中提出，第三人陈建超、张仕华、李丙华、吴建华、段启丽、张香朋在转让花开富贵餐饮公司前后未办理该公司营业的消防批准手续，致使被消防机关处罚停业，自己不能正常营业造成的损失（原告请求的相关费用）应由第三人陈建超、张仕华、李丙华、吴建华、段启丽、张香朋承担的辩解，由于本案审理的是房屋租赁合同纠纷，不是被告与第三人陈建超、张仕华、李丙华、吴建华、段启丽、张香朋双方关于花开富贵餐饮公司的转让纠纷，故该辩解本院不予采纳，对于被告与第三人陈建超、张仕华、李丙华、吴建华、段启丽、张香朋双方关于花开富贵餐饮公司的转让产生的法律责任及法律后果，本院在本案中不作评价。 综上,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款，第九十一条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第二百一十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条和《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告陈安能、第三人遵义花开富贵餐饮服务有限公司在本判决生效后10日内返还原告位于遵义市播州区万寿街南段易九国际A区三层01、08、09号商铺（总面积1758㎡）。 二、由被告陈安能、第三人遵义花开富贵餐饮服务有限公司在本判决生效后10日内支付原告遵义润嘉物业服务有限公司房屋租金、物业费、电费、水费共计1623228.46元及逾期付款违约金（逾期付款违约金从2020年9月20日起以1623228.46元为基数按年利率6%计算至欠款支付完毕为止）。 三、驳回原告遵义润嘉物业服务有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19859元，减半收取9929.5元，保全费5000元，共计14929.5元，由被告陈安能、第三人遵义花开富贵餐饮服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决规定的履行期限届满后二年内向本院或被执行人财产所在地的基层人民法院申请强制执行。 审判员  张绍勋 二〇二〇年十一月五日 法官助理罗银 书记员何倩