河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初2442号原告（执行案外人）牛东强，男，汉族，1975年10月18日出生，住河南省唐河县。（现住建设西路秋实苑小区）。委托代理人光皓月，河南梅溪师事务所律师，特别授权。被告（申请执行人）刁金玲，女，汉族，1967年8月18日出生，住新野县。（卧龙路北京路交叉口亚隆盛世花园）。委托代理人裴雅娟，河南通天路律师事务所律师，特别授权。第三人（被执行人）苏建力，男，汉族，1970年11月20日出生，住南阳市宛城区。委托代理人刘刚，河南宛龙律师事务所律师。特别授权。第三人（被执行人）彭士雪，女，汉族，1971年2月5日出生，住南阳市宛城区。委托代理人刘刚，河南宛龙律师事务所律师。特别授权。原告牛东强诉被告刁金玲、第三人苏建力、彭士雪案外人执行异议之诉纠纷一案，原告于2020年5月25日向法院提起诉讼，同日，本院做出受理决定。后依法向双方当事人送达了相关法律手续，并于2020年7月8日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告牛东强及其委托代理人光皓月，被告刁金玲及其委托代理人裴雅娟，第三人苏建力、彭士雪的委托代理人刘刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛东强诉称，刁金玲与苏建力、彭士雪借款合同纠纷一案，南阳市宛城区人民法院于2019年4月12日作出（2019）豫1302民初2147号民事裁定书及协助执行通知书，查封彭士雪所有的位于南阳市××××苏庄（房产证号：40××50）的房产。2019年5月21日，宛城区人民法院作出（2019）豫1302民初2147号民事调解书。但调解书生效后，苏建力和彭士雪未按期履行判决书所确定的给付义务，刁金玲于2020年1月21日申请法院强制执行，执行案号为（2020）豫1302执262号。2020年1月，原告牛东强向宛城区人民法院提出书面异议，主张位于南阳市××××苏庄（房产证号：40××50）的房产归原告所有，要求解除查封，宛城区人民法院于2020年5月11日作出(2020)豫1302执异85号执行裁定书，驳回了原告的异议。原告不服该裁定，向贵院提起诉讼，理由如下：一、案涉房屋不属于被执行人苏建力、彭士雪的责任财产，不应纳入强制执行的范围。人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限。如果有证据证明拟执行标的不属于被执行人的责任财产，则人民法院应当停止对该标的的执行。民事主体以在责任财产为限对外承担法律责任，债权人不能要求债务人用其责任财产之外的财产偿付债务。就本案而言，申请执行人刁金玲申请查封的房产为被执行人苏建力、彭士雪早于2012年12月15日以签订房屋买卖合同的形式转让其所有权给牛东强的房产，牛东强依约向被执行人支付了全部购房款，被执行人也按照合同约定实际交付了该房屋，牛东强更基于对该房屋的占有，合理使用、居住至今。在此情况下，牛东强与被执行人签订的《房屋买卖合同》己经基本履行完毕，被执行苏建力、彭士雪作为出卖人对该房屋即不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助牛东强占有、使用案涉房屋的义务。据此，案涉房屋已经脱离被执行人苏建力、彭士雪责任财产范围，因全额收取了牛东强支付的购房款，其责任财产并未因此减损，被执行人己无权再以该房屋偿付其所欠债务，否则就有违公平、诚实信用的法律原则。刁金玲作为被执行人债权人原则上亦不能请求以该房屋抵偿苏建力、彭士雪所欠的债务，除非其有证据证明牛东强与被执行人恶意串通或者有其他利害关系，影响了对被执行人责任财产范围的认定。二、牛东强对案涉房屋享有的物权期待权与刁金玲的普通金钱债权相比，应予优先保护。如前所述，牛东强基于《房屋买卖合同》及相关法律规定，在己支付完毕购房款并合法占有使用案涉房屋至今的情况下，即对被执行人享有请求协助其占有、使用该房屋的权利，该权利可视为与物权期待权等同的法律权利，该权利应优先于申请执行人刁金玲的普通金钱债权对案涉房屋的执行权利。在本案中，牛东强与被执行人签订的《房屋买卖合同》的履行意味着买受人牛东强有权请求被执行人依约交付所购房屋，该权利因交付房屋全部款项，己不同于一般债权。被执行人作为出卖人因买受人牛东强依约履行了付款义务而让渡了其对所售房屋享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，买受人也因实际占有该房屋获得了一定的对外公示效力，尽管该效力尚不能与不动产物权登记的法定效力相等同。据此，牛东强对案涉房屋所享有的权利已具备了物权的实质性要素，应予有限保护。三、牛东强对案涉房屋具有一定的居住权益，有优先保护的价值和意义。本案中，案涉房屋一直由牛东强及其家人占有、居住、使用至今，对于牛东强及其家人具有居住保障功能，相对于刁金玲享有的普通金钱债权，牛东强的居住、生存权益有优先保护的价值和意义。四、案涉房屋不能办理房屋过户登记并非出于牛东强自身的过错，不应以失去房屋使用权利为代价。牛东强与苏建力于2012年12月15日签订的《房屋买卖合同》中第八条双方约定的其他事项显示：“?甲方（苏建力）于2004年元月9日在乙方付清房款后用此房屋产权证向银行抵押贷款至2012年11月15日赎回交于乙方。?该房屋在以后拆迁及因其他原因发生产权变更过程中，甲方应协助乙方办理赔偿等其他事宜。”该事实也可从宛市房权证字第××号房权证登记备案中得知。该房屋在2012年之前仍存在过户的政策条件，但由于苏建力故意拖延，牛东强失去了办理过户登记的最佳时机。如上所述，牛东强对案涉房屋不能办理过户登记，是由被执行人苏建力的行为所致，应归因为被执行人苏建力的过错，即使牛东强因此存在一定过错，但并不影响牛东强享有的前述物权期待权与居住保障权。若仅因此剥夺买受人己支付合理对价、合法占有居住使用至今的房屋，有悖法律公平原则。为维护原告的合法权益，故诉至法院请求依法判令停止对申请人所有的位于南阳市××××、房产证号为40××52的房产的执行。原告牛东强为支持自己的主张，向本院提供以下证据：证据一：原告牛东强身份证复印件一份。证明目的与方向：证明原告主体资格。证据二：1、原告牛东强分别于2003年12月3日、12月12日、12月18日向被告苏建力、彭士雪支付房款的收据三张；2、原告牛东强与被告苏建力于2012年12月15日补签的《房屋买卖合同》及相关公证手续一份。证明目的与方向：证明原告牛东强与被告苏建力、彭士雪之间于2003年年底产生了合法的房屋买卖关系，且原告已向其支付合理对价。证据三：原告牛东强自2018年1月份至2020年1月份的水电费用明细单据一份。证明目的与方向：证明原告牛东强及其家庭对案涉房屋一直合法占有使用至2020年1月份的事实，符合法律上善意占有的法定条件。证据四：1、原告牛东强持有的案涉房屋房产证正副本各一份（房产证上明确显示有被告苏建力将案涉房屋两次抵押的记录，且原被告之间的交易时间处于两次抵押之间的空白期）；2、原告牛东强同小区二邻居的证人证言。证明目的与方向：1、证明案涉房屋在2012年之前存在办理房屋过户手续的客观条件；2、证明案涉房屋未及时办理房屋过户登记手续并非原告过错，应属被告苏建力的过错，原告不应由此承担失去房屋物权期待权的损失。被告刁金玲辩称,针对原告的诉求理由总的来说没有事实理由：一、被答辩人诉称的房产交易买卖与事实严重不符。1、答辩人对被答辩人之间房屋买卖的真实性严重存疑，被答辩人之间的房屋买卖行为不符合市场交易习惯，根据被答辩人的陈述，双方的交易时间是在2003年底，但被答辩人向法庭提交的《房屋买卖合同》签署日期系2012年12月15日，与交易时间相差甚远，该房产的交易形式与交易习惯不符。2、在该买卖合同的第八条约定事项中，“①甲方(苏建力)于2004年元月9日在乙方（牛东强）付清房款后用此房屋产权证向银行抵押贷款至2012年11月15日赎回交于乙方。该约定事项不符合逻辑有悖常理，退一步讲即使双方存在真实的交易行为，那么为什么不在交易之后立刻到房管登记机关办理产权变更登记，为什么任由原房主拿着已经出售他人的房产去办理贷款业务。据此，本案争议的房屋被答辩人牛东强对办理过户登记事项自身负有严重过错。3、房屋买卖交易金额问题。房屋买卖合同显示购房款4.8万元，但被答辩人出示的三张收据合计金额为4.2万元。并且该三张收据的真实性有待考量，被答辩人应当结合案件事实向法庭提供支付所谓“购房款”的转账凭证。二、本案争议的焦点问题:被答辩人牛东强对宛城区人民法院查封的位于南阳市××××苏庄（40××50）苏建力、彭士雪的房屋是否享有足以排除执行的权利？本案中，答辩人据以执行的依据系民间借贷纠纷做出的民事调解书，因苏建力、彭士雪拒不履行调解书的内容，答辩人特向法院申请强制执行。依据法律规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；原告说的现住地跟所诉的不符合。3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案而言，牛东强与苏建力、彭士雪在人民法院查封前未有签订合法有效的书面买卖房屋协议，该协议漏洞百出。在人民法院查封前，牛东强缺乏占有本案争议的房屋的权利外观，并且牛东强未能出示支付房屋购买款项的相关证据。第四点是至关重要的一点，被答辩人牛东强对上述交易自身存在严重过错，完全是因为牛东强的放任行为和主观过错才导致争议房屋没有及时过户，引发本次诉讼，增加答辩人的诉累和浪费司法资源。综上所述，被答辩人牛东强提供的证据不足以证实其具有排除强制执行的民事权益，答辩人申请强制执行的依据合法、证据充足，请贵院依法驳回被答辩人牛东强的诉讼请求。被告刁金玲为支持自己的主张，向本院提供以下证据：书证一份；证据名称：【房屋所有权证存根】第40××52、40××50号；证明方向：被告苏建力与彭士雪共同共有位于宛城区××苏庄的两套房产自2001年8月9日领证以来，产权登记事项从未发生过变更，原告诉称的交易事实严重存疑。因此，原告主张的事实于法无据，应当依法予以驳回其诉讼请求。第三人苏建力、彭士雪辩称，案件房屋在执行法院查封前签订有合法买卖合同，原告以全额支付了房款二被告也交付了房屋。原告合法占有该房屋使用至今。无法办理过户手续是因为，房屋土地没有土地使用证没有办法办理房产证，第28条规定可以排除房屋的执行。第三人苏建力、彭士雪未向本院提交相关证据。被告刁金玲对原告牛东强提交的证据质证意见为：第一组证据：没有异议。第二组证据：真实性关联性合法性证明方向都有异议。第三人对笔迹确定后以及原告出具的银行转账流水后法庭予以确认。关联性条上没有显示买什么房子的房款。2003年12月12日收条上写的是今收到牛东强现金1万元整和房子没有关系。12月18日没有写明是那一年不能证明与本案争议的房产有关联性。2003年12月4日这个收条上注明的是购房定金2000元也是没有注明够那套房子的定金，定金还存在返还的可能，因此也不能证明与购买房产有关联性。合法性我们认为该三分收条的来源不合法，与双方签订的买卖合同时间相差10年之久，这些收条我们认为来源不合法。证明方向不能证明原告与被告彭士雪之间产生了合法的房屋买卖关系，更不能证明原告已经支付了合理对价。即便是灭有上述三个方面的异议，该三个收条的总额也就是4.2万元与购房合同的金额不符。房屋买卖合同相关手续的质证，真实性证明方向都有异议，该份买卖合同签订的日期2012年12月15日实际交易日期2003年12月3日相隔十年我们完全有理由怀疑该合同就是为本次诉讼而伪造的。对证明方向也有异议，按照该合同第八条的约定该房屋的未过户过错在于原告。对2018年12月17日的公证书真实性没有异议，对证明方向有异议根据该公证书办理的时间完全可以证明原告与2003年购房确于2018年主张过户是原告怠与行驶该项权利，造成房屋不能过户是原告的重大过错，同时该公正书的委托书第一项内容代为办理该房产的买卖交易手续及签署该房产的买卖合同、网签手续，也能充分的证明原告提交的2012年12月15日的房屋买卖合同是虚假的。第三组证据：真实性不持有异议，关联性证明方向有异议。该份证据上登记的户名为段红于与本案没有关联性。对证明方向该份证据不能证明原告牛东强一直合法占有使用本案争议房屋的证明，原告当庭的陈述与其举证证明的方向完全不符。第四组证据：真实性、合法性、关联性都没有异议，证明方向的第一点没有异议2012年前可以办理过户手续。2012年前可以办理但原告没有办理过户手续原告存在过错。因此原告应当为自己的过错买单。证人证言真实性有异议，证明方向第一项都没有异议，证明方向第二项有异议，证人的陈述与原告主张的方向不一致，证人陈述的是原告已经搬走2-3年，原告主张的是一直居住到2020年1月份。真实性有异议的理由是证人的陈述说原告一直在本案争议的房屋居住至2-3年前搬走，与原告出示的书证水电费清单向矛盾。该水电费清单显示的是另有他人在本案争议的房屋居住。第三人苏建力、彭士雪对原告牛东强提交的证据质证意见为：第一、二、三、四组证据：真实性、合法性、关联性都没有异议，无法办理过户登记手续，是在贷款到期后政府部分不在办理过户登记手续，要求办理不动产登记手续。案涉的房屋为集体土地不符合办理不动产手续的条件，房屋无法办理手续，并不是原告第三人的过错，是政策因素导致。第四组的证人证言没异议，可以证实房屋买卖原告占有使用的事实。原告牛东强对被告刁金玲提交的证据质证意见为：真实性无异议，关联性、证明方向有异议。房产证号为40××52的房产并非本案的争议的标的与本案无关。对于房产证号40××50的房产登记未发生变更并不能证明被告所述的原告牛东强与第三人苏建力、彭士雪之间的房产交易为虚构。第三人苏建力、彭士雪对被告刁金玲提交的证据质证意见为：真实性没有异议，40××52的房屋不是本案排除执行的标的物和本案无关。40××50的房屋这个书证不能否认原告与二个第三人存在房屋买卖的事实。本院对原、被告无异议的证据的真实性予以认可，对双方有异议以及证明方向有异议的证据在评析部分予以综合论证。根据原、被告举证、质证及法庭调查中当事人的陈述，本院确认如下法律事实：刁金玲与苏建力、彭士雪借款合同纠纷一案，本院于2019年4月12日做出（2019）豫1302民初2147号民事裁定书及协助执行通知书，查封彭士雪所有的位于南阳市××××苏庄（房产证号：40××52、40××50）的房产。2019年5月21日，本院做出（2019）豫1302民初2147号民事调解书，调解内容：一、被告苏建力和彭士雪共欠原告刁金玲本金及利息共计280000元。现双方协商分期还款计划如下：被告苏建力和彭士雪于2019年12月31日前偿还原告刁金玲30000元；2020年5月30日前偿还30000元；2020年12月31日前偿还30000元；以此类推，以后每年的5月30日和12月31日各偿还30000元，至2023年12月31日将最后一笔借款40000元整还清。上述款项逐次汇入以下账户：户名刁金玲；开户行中国邮政储蓄银行。卡号62×××86。二、如被告苏建力和彭士雪不按时偿还任何一期借款本金及利息，原告刁金玲可就剩余全部借款申请法院强制执行，并要求被告自2015年3月21日起对剩余全部借款按月利率2分支付利息至款付清为止。三、二被告将上述本金及利息全部偿还后，双方永无纠葛。调解书生效后，苏建力和彭士雪未按期履行调解书所确定的给付义务，刁金玲于2020年1月21日申请法院强制执行。执行案号：（2020）豫1302执262号。后因案外人牛东强对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并作出了（2020）豫1302执异85号执行裁定书，裁定书认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房产登记在被执行人名下，案外人牛东强虽然向法院提供了购房收据及其他凭证，但其对不能办理过户登记，自身存在过错。因此，案外人牛东强对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故不能阻却执行。综上，案外人的异议理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人牛东强的异议请求。另查明，2012年12月15日，苏建力作为卖方（甲方），牛东强作为买方（乙方）签订了《房屋买卖合同》一份，合同主要约定：“一、甲方自愿将下列房屋卖给乙方所有：1、房屋状况：房屋坐落宛城区××苏庄1幢1单元501室幢号1室号501建筑结构混合总层数6层建筑面积92.36㎡，房屋产权证字第：40××50号。……二、甲乙双方商定成交价格为人民币48000.00元大写肆万捌仟元整。乙方在2004年元月9日前分三次付清，付款方式：现金。三、甲方在2004年元月9日将上述房屋交付给乙方。该房屋占用范围内土地使用权同时转让。……八、双方约定的其它事项：①甲方于2004年元月9日在乙方付清房款后用此房屋产权证向银行抵押贷款至2012年11月15日赎回交于乙方。②该房屋在以后拆迁及其它原因发生产权变更过程中，甲方应协助乙方办理赔偿等其它事宜。协议下方有苏建力、彭士雪、牛东强的签字”。庭审过程中，牛东强为证明其付款情况向法庭提交了收条三份，分别为：苏建力于2003年12月4日出具的收条一份，内容为“今收到牛东强购房定金贰仟元整（2000￥）”；2003年12月12日出具的收条一份，内容为：“今收到牛东强现金壹万元整（10000￥）”；彭士雪出具的签写日期为12月18日的条据一份，内容为：“今收到牛东强买房钱叁万元（30000）”。2018年12月17日，河南省南阳市宛都公证处出具（2018）豫宛宛证内民字第12204号公证书，证明苏建力、彭士雪于当日在公证处当场签写委托书，并在委托书上签名捺指印。委托书主要内容为：“因我有事不能亲自到场办理，现委托受托人党静全权办理位于南阳市宛城区××单元××室（房产证号码：宛市房权证字第××号40××50-1号）房产的下列有关事宜：1、代为办理该房产的买卖交易手续及签署该房产的买卖合同、网签手续。2、代为办理上述房产的土地权籍的权人及分户、变更。3、代为向房产、不动产及土地管理部门办理该房产的交易确认、不动产登记及相关的产权过户、土地证过户及与之相关的一切手续，以及缴纳税费、过户费等一切必要费用及退还相关税费（含办理减免税手续）。相关资料、协议材料的交接。4、办理该房产信息及土地信息的档案查询及开具相关证明5、办理房产的不动产权等相关事宜。……委托期限：至此事办理完毕为止。”再查明，案涉房产房屋产权证号为宛市房权证字第××号，房屋所有权人为苏建力，共有人彭士雪，房屋座落宛城区××苏庄1幢1单元501室，土地权属性质为集体土地。领证日期为2001年8月9日。同时，该房屋在2002年4月24日至2003年12月22日在七里园信用社设定有抵押权；2004年4月25日再次在七里园信用社设定抵押权，该抵押权注销日期为2012年11月15日。本院认为，本案的争议焦点在于原告牛东强对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”；第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定。本案中，首先，虽然原告牛东强与第三人苏建力、彭士雪在法院查封前签订了《房屋买卖合同》，但在2012年签订的合同中约定2004年元月9日前付款交房，明显系补签的合同。且从原告提交的房产证上显示，该房产在2002年4月24日至2003年12月22日和2004年4月25日至2012年11月15日一直在银行设定有抵押权，该情形明显与原告诉称的在2004年之前已经购买房屋不符，且在购买房屋后再次将房产证交给第三人让其办理贷款也与常理不符，也不符合正常的房产交易习惯。因此，原告诉称的房屋买卖行为无法认定。其次，涉案房屋合同约定总价款为48000元，2004年元月9日前分三次付清。而牛东强主张已支付了全部房款，其仅提交了三份收条共计42000元，其中一份收条并未注明年份，无法确定其付款的真实性，且庭审中诉称另有一份收据遗失，明显与合同约定的分三次付款不符，故现有证据无法证实原告牛东强已支付了全部房款。再次，原告牛东强诉称在2003年底从第三人苏建力、彭士雪处购买的案涉房屋，但自2004年初房屋交付至2019年4月12日本院查封之前，长达十五年时间一直未办理过户手续，怠于行使权利，自身存在明显的过错。且案涉房屋土地性质系集体土地，原告作为非集体组织成员购买时即应当知道不能正常办理过户手续。因此，原告对不能办理过户自身存在过错。综上，原告牛东强无法证实其对于案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对其所有的位于南阳市××××苏庄房产证号为宛市房权证字第××号的房产强制执行的诉讼请求，不应得到支持，应依法驳回原告牛东强的诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,判决如下:驳回原告牛东强的诉讼请求。案件受理费925元，由原告牛东强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  丁心然人民陪审员  韩 娟人民陪审员  董瑞玲二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  朱熙宁书 记 员  黄俊铭