浙江省湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0502民初3526号原告：湖州文化场馆经营有限公司，住所地湖州市吴兴区衣裳街区67、68幢吉安巷2-8号（双）。法定代表人：倪琰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄兴，浙江六和（湖州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴根平，浙江六和（湖州）律师事务所律师。被告：陆剑敏，男，1959年5月19日出生，汉族，住湖州市吴兴区。原告湖州文化场馆经营有限公司与被告陆剑敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序于同年9月11日公开开庭进行了审理。原告湖州文化场馆经营有限公司的委托诉讼代理人黄兴、吴根平，被告陆剑敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖州文化场馆经营有限公司起诉称：2017年6月30日，原、被告签订《联合开发经营管理协议书》一份。协议约定，原告将位于湖州陈英士故居北大门内天井和厢房的房屋出租给被告经营，期限为2017年7月1日至2022年6月30日，费用为每年50000元；协议签订七日内支付租赁期前两年半的租金125000元及2016年7月日至2017年6月30日拖欠的50000元，2019年12月再支付剩余的125000元。协议签订后，原告依约将案涉房屋交付被告经营，但被告未按约支付租金。2019年4月，原告向法院起诉，要求被告支付175000元的租金。经法院主持调解，原、被告达成调解协议，但被告未支付租金。后经法院强制执行，被告仍未清偿全部债务。2020年4月，原告向被告发函，通知其解除双方签订的《联合开发经营管理协议书》，被告于同年4月21日签收。原告认为，被告未按约支付租金且拒不履行生效的法律文书，已属根本违约，原告依法行使解除权，被告应承担相应的违约责任。现原告诉至法院，请求判令：1.确认原、被告签订的《联合开发经营管理协议书》于2020年4月21日解除；2.被告向原告支付2020年1月1日至2020年4月21日期间的租金15342.47元及违约金25000元，合计40342.47元；3.被告立即返还位于湖州陈英士故居北大门内天井和厢房的房屋并按合同约定的租金标准承担逾期返还房屋的占有使用费至实际返还之日止；4.本案诉讼费用由被告承担。被告陆剑敏答辩称：首先，原告主张的是租金，但原、被告签订的合同中并没有约定租金。其次，《联合开发经营管理协议书》第九条约定“本合同经双方签字盖章，在乙方支付完首期管理费及上年度所欠管理费后生效。”该合同第十条约定“本合同未尽事宜，双方可协商或另行签订补充协议。补充协议和本合同具有同等法律效力。”被告原先是与旅游局签订的合同。当时旅游局卖给被告石头，被告支付了一百多万元，后被告发现石头是假的。原告接管后，没有为被告解决该债务问题，故被告没有支付管理费，根据协议约定，该协议不生效。最后，《联合开发经营管理协议书》落款处乙方的字是其所签，但同时也盖了湖州吴兴孤城画廊的章，协议书应属于原告与湖州吴兴孤城画廊所签，被告仅是吴兴孤城画廊的经营者，故有关款项支付等事宜均应由吴兴孤城画廊而非被告个人承担。本院审理查明：2017年6月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《联合开发经营管理协议书》一份。该合同第一条约定，甲方将位于陈英士故居北大门内天井和厢房的房屋供乙方开发经营，面积为90平方米；本合同签署之前，甲方已明确告知乙方该房屋属于湖州市人民政府委托湖州文化场馆经营有限公司进行经营管理，故无房产权证，乙方对此知悉并认可。合同第二条约定，合作期限为五年，自2017年7月1日起至2022年6月30日止。合同第三条约定，每年管理费为50000元。在该合同签订一周内，先行支付2017年7月1日至2019年12月31日的管理费125000元，剩余125000元管理费于2019年12月一次性付清。乙方确认，尚欠甲方2016年7月1日至2017年6月30日的管理费50000元，同意在该合同签订一周内结清上述所欠管理费。合同第六条约定，在合作期内，乙方未及时交纳管理费的，视为违约，须就逾期管理费金额按银行同期利率承担违约金；逾期超过20天的，视为乙方根本违约，甲方有权立即解除合同，同时乙方还需承担合同总金额10%的违约金。合同第九条约定“本合同经双方签字盖章，在乙方支付完首期管理费及上年度所欠管理费后生效。”合同第十条约定“本合同未尽事宜，双方可协商或另行签订补充协议。补充协议和本合同具有同等法律效力。”合同签订后，原告将案涉房屋交由被告经营，但被告未按约支付管理费。原告催讨未果，于2019年4月3日向本院提起诉讼，请求解除原、被告签订的《联合开发经营管理协议书》，由被告支付原告管理费175000元及违约金30000元并返还案涉房屋。经本院主持调解，双方达成调解协议，约定被告分两期支付原告管理费175000元，若被告未按期履行付款义务，原告有权就剩余款项一并申请强制执行，并要求被告支付违约金30000元。本院于2019年4月3日作出（2019）浙0502民初2863号民事调解书。后被告未按约履行付款义务，经法院强制执行，被告仍未清偿全部债务。2020年4月21日，原告向被告邮寄合同解除通知书，以被告逾期支付管理费超20天构成根本违约为由，通知被告合同解除，同时要求被告清偿所欠租金及违约金，并于收到该通知书之日起5日内履行腾房义务。被告于当日收到该通知书。原、被告就合同解除、费用支付等事宜协商未果，纠纷成讼。另查明，湖州吴兴孤城画廊系个体工商户，经营者为被告。被告将案涉房屋用于经营该画廊。以上事实由原告提交的《联合开发经营管理协议书》、民事调解书、执行裁定书、合同解除通知书、快递底单等证据结合原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为：本案争议焦点为，一、本案原、被告签订《联合开发经营管理协议书》，双方是何种法律关系，原告主张租金是否符合合同约定及法律规定；二、原、被告达成的涉案合同是否已经生效。关于争议焦点一。本院认为，原、被告签订的涉案合同虽名为《联合开发经营管理协议书》，但实质并非联营合同。所谓联营合同，是企业之间或者企业与事业单位之间，为了达到一定的目的达成的联合经营的协议，本案不符合联营合同的特征。根据原、被告签订的协议书约定，原告将案涉房屋交由被告使用、收益，被告为此支付一定的费用，符合房屋租赁合同的法律关系特征，该费用应为租金性质，原告诉请主张房屋租金，并无不当。被告辩称《联合开发经营管理协议书》约定的是管理费而非租金，其抗辩意见缺乏依据，不予采信。关于争议焦点二。被告辩称，因原告未与其解决此前其与旅游局买卖石头所产生的纠纷问题，故其未向原告支付管理费，根据《联合开发经营管理协议书》第九条“本合同经双方签字盖章，在乙方支付完首期管理费及上年度所欠管理费后生效”的约定，涉案合同未生效。本院认为，民事法律行为中所附的条件是指当事人以将来可能发生的事实作为民事法律行为效力的附款，该所附条件是当事人用来限制民事法律行为效力的附属意思表示。本案中，《联合开发经营管理协议书》第九条的约定，被告支付管理费系被告应当履行的合同义务，而非决定合同效力的附属意思表示，故该协议条款所谓的“附生效条件”，不符合法律规定，应属无效约定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，《联合开发经营管理协议书》于双方2017年6月30日签章之日成立并生效。被告以合同第九条抗辩本案合同不生效，不符合法律规定，不予采信。另，被告抗辩原告未按合同第十条之约定与其签订补充协议，故涉案合同是草稿，亦不具有效力。本院认为，本案所涉合同经双方签章确认，已经生效，是否签订补充协议并不影响该协议书的效力，被告的该项抗辩意见无法律依据，不应采信。被告还辩称，原告未为其解决与旅游局买卖石头所产生的问题，故其有理由不支付管理费，且与原告签订合同的主体是湖州吴兴孤城画廊，故一切经济问题不应由其个人承担。本院认为，被告所称其解决与旅游局买卖石头事宜，与本案不具有关联性。《联合开发经营管理协议书》明确乙方为被告，被告亦在合同落款处签名，合同落款处虽同时加盖湖州吴兴孤城画廊印章，但被告不能以此抗辩原告起诉被告主体不适格。被告作为合同相对方，理应承担相关民事责任。且湖州吴兴孤城画廊系个体工商户的字号，被告作为湖州吴兴孤城画廊的经营者，依法应对画廊经营过程中所产生的债务承担民事责任。被告的抗辩意见缺乏事实和法律依据，不予采信。综上，本案原、被告签订的《联合开发经营管理协议书》，建立房屋租赁合同关系，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。现被告拒不支付原告租金，已构成根本违约，原告于2020年4月21日行使解除权，符合合同约定及法律规定，本院确认《联合开发经营管理协议书》已于被告收到原告发出的合同解除通知书之日即2020年4月21日解除。原告主张被告支付2020年1月1日至同年4月21日期间的租金15342.47元及违约金25000元的诉讼请求，于法有据，应予支持。合同解除后，被告至今仍占有使用案涉房屋，故原告主张被告返还房屋并参照合同约定的租金标准支付逾期返还房屋的占有使用费至实际返还房屋之日止，有事实和法律依据，予以支持。根据查明的事实，被告应在2020年4月26日前腾空并返还房屋，故占有使用费的起算时间应为2020年4月27日，计算标准为137元/天（50000元÷365天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、确认原告湖州文化场馆经营有限公司与被告陆剑敏签订的《联合开发经营管理协议书》于2020年4月21日解除；二、被告陆剑敏于本判决生效之日起十日内支付原告湖州文化场馆经营有限公司2020年1月1日至同年4月21日期间的管理费15342.47元及违约金25000元，两项合计40342.47元；三、被告陆剑敏于本判决生效之日起十日内向原告湖州文化场馆经营有限公司返还位于湖州市××房的房屋，并支付逾期返还房屋的占有使用费（以137元／天为标准自2020年4月27日起计算至实际返还房屋之日止）。本案受理费减半收取404元，由被告陆剑敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 员  陈 洪二〇二〇年十一月二十四日法官助理  史菊芳书 记 员  林 娥