贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初5427号 原告：林军，男，1972年2月8日生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：陈骏，兴义市猪场坪乡法律服务所法律工作者。 被告：贵州云盛房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市瑞金路富康国际商务公馆1804。 法定代表人：黄金铁，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张英，贵州权衡律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司兴义分行，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市瑞金北路7号。 负责人：龙梅，该分行行长。 原告林军与被告贵州云盛房地产开发有限公司（以下简称云盛房开）、第三人中国工商银行股份有限公司兴义分行（以下简称工行兴义分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林军及其委托诉讼代理人陈骏，被告云盛房开的委托诉讼代理人张英到庭参加诉讼，工行兴义分行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林军向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告于2017年7月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2017007737）及原告与第三人签订的按揭购房借款合同；2．被告退还原告已缴纳的房款526916元及已缴纳的各项购房费用55045.32元（其中天然气开户费5000元，有线电视开户费265元，房屋维修基金15242元，契税34538.32元），共计581961.32元；3．被告支付原告违约金86345.8元（1726916元×5%）；4．被告支付原告自2017年10月15日起至实际给付日止向银行支付按揭购房贷款本息每月7853.33元，截止至2020年5月15日共计243453.23元；5．从起诉之日起未还的银行按揭贷款由被告承担，截止2020年5月15日尚欠银行贷款本金1108457元及银行还款补偿金27096元，共计1135553元；6．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月14日，原告与被告签订了合同编号2017007737的《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于兴义市××××号房屋一套，房屋建筑面积304.83平方米，套内建筑面积296.44平方米，商品房总价款为1726916元，首付款为526916元，其余1200000元采取银行按揭贷款方式支付。双方约定于2017年10月31日前交房。2017年7月14日，原告与工行兴义分行签订了《个人购房合同》，办理按揭，贷款1200000元，每月还款7853.33元，原告于2017年10月15日开始正式还贷，截至目前共还款243453.23元。但至今，被告尚未将房屋交付原告使用，同时双方签订的商品房买卖合同第十一条约定：“出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件等规定”。第十三条约定：“逾期交房责任，第一条第二款逾期超过90日后，买受人有权退房。出卖人按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金等规定”。原告按照合同约定将购房款及银行按揭款支付于被告账户，并向被告缴纳了房屋维修基金、有线电视和天然气开户费以及交纳了契税等费用。根据原、被告合同约定，被告应于2017年10月31日将验收合格的房屋交付给原告使用，但是被告一直未达到交付条件。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的义务，而被告却未按合同约定时间交付房屋。经原告多次催促，截至今日，被告亦未履行交房义务，并对原告的退房要求不予配合，给原告造成很大损失。因此特向人民法院起诉，要求解除双方所签订的商品房买卖合同，并且要求被告退还原告所缴纳的房款及银行按揭，支付逾期违约金，起诉之日后的银行按揭由被告承担。为保护原告的合法权益，请求人民法院依法判决为谢！ 云盛房开辩称，我方同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》并退还原告支付的购房款，按揭贷款1200000元由我方退还原告，再由原告自行偿还贷款银行。对于原告主张的各项购房款、违约金及按揭贷款利息部分，因超出其实际损失，远远高于给其造成的实际损失，请求法院给予调减，因此请求法院依法判决。 工行兴义分行经本院依法传唤未到庭参加诉讼，庭前也未向本院提交书面陈述。 本院经审理认定事实如下：2017年7月13日，林军向贵州云盛物业管理有限公司支付了兴义××××号房屋天然气开户费5000元、有线电视开户费265元。次日，林军作为买受人，云盛房开作为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定买受人购买出卖人开发的位于兴义市××××号房屋一套，建筑面积304.83平方米，套内建筑面积296.44平方米，按照套内建筑面积计算，每平方米单价5825.52元，房屋总价款为1726916元；采取贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款526916元，余款1200000元以银行按揭支付；合同第十一条约定出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房且需符合该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件；第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金；合同还对其他购房事项进行了约定。另在《商品房买卖合同》附件十二补充协议第十八条约定：“其他约定3【特别提示】关于单方面解除合同的补充：……（2）买受人行使主合同约定的单方解除合同的权利时，必须在房屋交付之前提出，否则视为放弃该权利。（3）买受人依法行使单方解除合同的权利时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起十五日内书面通知出卖人，逾期视为放弃该权利，同时该解除权还应在房屋交付之前行使。”同日，林军作为借款人／抵押人，工行兴义分行作为借款人，云盛房开作为保证人，共同签订了一份《个人购房借款／担保合同》，约定林军向工行兴义分行贷款1200000元，并授权工行兴义分行直接划款至云盛房开工行账户内，林军用涉案房屋作为贷款抵押。 合同签订后，2017年7月17日，林军分别向云盛公司支付了首付款126916元，房屋维修基金15242元，云盛房开对此分别出具了编号为0000498、0000518的《收据》。同年7月31日，兴义市住房和城乡建设局对涉案合同进行了商品房预售合同登记备案并签发了《商品房预售合同登记备案表》。同年8月18日，林军向兴义市地方税务局第一分局缴纳了涉案房屋契税34538.32元。 另查明，涉案楼盘至今未取得建筑工程竣工验收备案登记。 本院认为，林军向云盛房开购买其开发建设的兴义市××××号房屋，并签订涉案《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按照约定全面履行自己的义务。林军作为买受人，取得房屋并入住系其主要合同目的，云盛房开作为出卖人，按时交付商品房系其主要合同义务。双方在合同中明确约定：“出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付商品房，且交付时应满足下列条件：1．该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2．有资质的房屋测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3．满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：还应提供《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》等”，但云盛房开至今未取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案，不符合该房交付的约定和法定条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”的规定，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，均构成逾期交房。即云盛房开至今未交房已构逾期交房行为，林军作为买受人的主要合同目的因此也未能实现。2017年10月31日至起诉之日2020年6月10日期间逾期交房已超过90天，根据双方在合同中的约定“逾期交房超过90日后，买受人有权退房”，即林军从2018年1月29日（逾期交房达到90天）起就享有解除权。现云盛房开自愿明确表示同意解除与林军签订的《商品房买卖合同》，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认，故双方签订的《商品房买卖合同》依法予以解除。 合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现林军基于解除合同，要求云盛房开退还已支付的购房款、天然气开户费、公共维修基金、有线电视开户费、契税等费用。对于已付购房款526916元，已由云盛房开收取，基于上述法律规定，应予退还。对于房屋维修基金15242元，因公共维修基金是小区业主为住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护缴纳的专项基金，是业主必须履行的义务。云盛房开退还后可向下一位购房者收取而得到救济，故对林军主张退还公共维修基金15242元，予以支持。对于契税，并非系云盛房开收取的费用，且已交纳到税务机关，合同解除后，能否退还由各方当事人到税务机关自行办理，在本案中不予处理。同理，对于天然气开户费5000元及有线电视开户费265元，也非云盛房开收取的费用，且已支付至贵州云盛物业管理有限公司，合同解除后，由各方当事人到贵州云盛物业管理有限公司自行办理。 关于林军主张的违约金，本案中，林军已按约履行支付房款的义务，且对云盛房开的逾期交房行为不存在过错，应予支持。云盛房开对此辩称违约金过高应调减，但未举证佐证，本院不予采信。根据双方已在合同中的约定“按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金”，即违约金为1726916元×5%=86345.8元。 关于林军主张的云盛房开支付其从2017年10月15日至实际给付之日止向工行兴义分行支付的按揭贷款本息，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”以及第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或则履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利息，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，林军诉请的按揭贷款本息属因云盛房开违约造成的损失，且该损失在订立合同时云盛房开应该能预见到的损失，该诉请于法有据，本院予以支持。 关于林军主张解除与工行兴义分行签订的《个人购房借款/担保合同》的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，林军同云盛房开之间的《商品房买卖合同》解除后，按揭贷款合同的目的已无法实现，依据上述司法解释的规定，林军有权解除《个人购房借款/担保合同》，现林军主张解除《个人购房借款/担保合同》，符合法律规定，本院予以支持。 关于林军主张的未还的银行按揭贷款本息由云盛房开承担的问题，据上述，《商品房买卖合同》解除后，《个人购房借款/担保合同》也被解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，即在《商品房买卖合同》和《个人购房借款/担保合同》都被解除的情况下，出卖人（房开商）应将收取的购房贷款本金和利息返还担保权人（贷款人），故云盛房开应向工行兴义分行承担林军未还的银行按揭贷款本息。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除林军与贵州云盛房地产开发有限公司于2017年7月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2017007737）及林军与中国工商银行股份有限公司兴义分行于2017年7月14日签订的《个人购房借款/担保合同》； 二、限贵州云盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还林军购房款526916元、公共维修基金15242元； 三、限贵州云盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付林军违约金86345.8元； 四、限贵州云盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付林军已向中国工商银行股份有限公司兴义分行偿还的贷款本息； 五、限贵州云盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日向中国工商银行股份有限公司兴义分行偿还林军尚余的贷款本息； 六、驳回林军的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23180元，减半收取11590元，由贵州云盛房地产开发有限公司负担（该款由贵州云盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内直接支付林军）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 陈莹莹 二〇二〇年十一月十八日 法官助理 刘明发 书 记 员 邹金虎