重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0152民初5065号原告：熊万友，男，1966年1月29日出生，汉族，住重庆市潼**。原告：杨秀清，女，1967年9月28日出生，汉族，住重庆市潼**。二原告共同委托诉讼代理人：尹容凯，重庆市潼南区塘坝法律服务所法律工作者。被告：屈流，男，1984年7月25日出生，汉族，住四川省郫县。被告：屈文平，男，1960年2月18日出生，汉族，住重庆市潼**。被告：刘兴琼，女，1959年7月10日出生，汉族，住重庆市潼**。原告熊万友、杨秀清与被告屈流、屈文平、刘兴琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨秀清及原告熊万友、杨秀清的共同委托诉讼代理人尹容凯到庭参加诉讼，被告屈流、屈文平、刘兴琼经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告熊万友、杨秀清向本院提出诉讼请求：1．依法确认原、被告于1999年4月4日签订的房屋买卖合同有效；2．判令被告屈流、屈文平、刘兴琼配合原告熊万友、杨秀清完成产权变更登记手续；3．本案诉讼费由被告负担。事实和理由：1999年4月4日，被告屈流将其名下位于潼南区塘坝镇XX街XXX号（现XXX号）两楼一底一通共140平方米混合结构房屋【房屋所有权证：潼县字第3XXXX号；国有土地使用证：潼国用（1994）字第6XXX号】出卖给二原告。当日，由被告屈流之父屈文平作为其监护人与原告签订协议并约定：屈流（监护人：屈文平）将原自有塘坝镇XX街XXX号房屋自愿转卖给熊万友名下管业，当面议定价格53000元，当面一次性付清，自出卖后永归买房人熊万友管业所有。该协议由熊光荣执笔拟定后，出卖方由屈流及其父母屈文平、刘兴琼签名确认，买受方由熊万友、杨秀清签名，并由在场人熊明德、尤良福、张敏学、王仲雄、熊刚予以见证。当日，原告分两次向被告全额支付了房屋价款，被告亦将房屋交付原告使用。同时，被告还将该房屋《国有土地使用证》、《房屋所有权证》交予原告。其后，原告多次要求被告配合完成产权变更登记，被告均以“人在外面不便回来”为由拖延至今。2020年5月20日，在原告再三催促下，被告同意配合原告完成产权变更登记，但却不断提出无理要求，致使变更登记未能办理。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令如诉请。被告屈流辩称，被告屈流对其父母将登记在自己名下的涉案房屋转让给原告并不知情，其也未在房屋转让协议上签字或捺印；其父母转让涉案房屋时并未征得其本人同意，该转让行为损害了其本人的合法权益。故，房屋转让协议应属无效。此外，原告的诉求现已超过最长诉讼时效期20年，不应受到法律保护。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告屈文平辩称，因当时经商需要资金周转，其将涉案房屋转让给原告时确未征得屈流的同意。由于转让价格较低，所以至今未同意将涉案房屋变更登记在原告名下。被告刘兴琼未作答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的事实和证据，本院从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告杨秀清又名杨建清，其与原告熊万友系夫妻关系。被告屈流又名屈鏐，其系被告屈文平之子。1999年4月4日，原、被告签订房屋买卖协议，约定由被告屈文平、刘兴琼将登记在其子屈流名下的位于原潼南县塘坝镇XX街XXX号砖混结构1-3层房屋转让给原告熊万友、杨秀清所有，并载明：“书立出卖房屋文契人：屈鏐（监护人：父，屈文平）将原自有塘坝镇XX街XXXX号房屋自愿转卖给熊万友名下管业，其房屋四至界限，前至公路，后至水沟，左与塘坝自来水厂黄红全房屋合壁共列为界，右与尤烈房屋合壁共列为界。当面议定房产价值人民币五万叁仟元整。（包括电户口，水户口及室内设施在内），其当面一次付清，另立收据为凭。自出卖之后，永归买方熊万友管业所有。如以后发生的一切经济费用由买方负责。特书立出卖房屋契约一纸交付买方执存管业为据。书立出卖房屋人：屈鏐、屈文平、刘兴琼在场见证人：熊明德．尤良福．张敏学．王仲雄．熊刚买方人：熊万友杨建清熊光荣代笔公元一九九九年四月四日”。签订上述协议时，原告熊万友、杨秀清及被告屈文平、刘兴琼到场，被告屈流确未到场。该协议上屈鏐、屈文平、刘兴琼的签名均系代书协议人熊光荣书写，屈文平、刘兴琼代屈流捺印。同日，二原告将约定的购房款53000元分两次支付给了被告屈文平，被告屈文平、刘兴琼亦将涉案房屋的钥匙、《房屋所有权证》及《国有土地使用证》原本等交付给了二原告。此后，二原告曾多次要求被告协助办理涉案房屋的产权变更登记手续无果。为此，二原告诉至本院，请求判决如诉称。另查明，涉案房屋系被告屈流从其爷爷、奶奶处受赠取得，并于1994年6月14日依法登记在“屈鏐”名下。该房屋使用权证号为：潼县字第3XXXX号，建筑面积：140平方米；国有土地使用证号为：潼国用（1994）字第6XXX号，用地面积60.90平方米。综合当事人的诉、辩观点，本案的争议焦点如下：一、案涉房屋买卖协议效力的认定：第一，原、被告就涉案房屋签订合同时对房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等房屋买卖合同的主要内容进行了明确约定，是双方买卖房屋的真实意思表示，该房屋买卖合同关系依法成立。根据相关法律规定，限制民事行为能力人的民事活动可以由其法定代理人代理，由于出卖涉案房屋时被告屈流作为涉案房屋的所有人系限制民事行为能力的未成年人，被告屈文平、刘兴琼以其父母的身份与原告签订房屋买卖合同，该代理行为符合法律规定，并不影响合同效力。因此，依照民事活动应当遵循的公平、诚实信用原则，原告的信赖利益应当受到法律保护，该合同合法有效，双方当事人均应遵照履行。第二，关于被告屈流认为其父母作为监护人在处理涉案房屋时并未征得其本人同意，且非为了其本人利益而处分财产的行为应属无效。就此问题，本院认为，依照《中华人民共和国民法总则》第三十四条“监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等”的规定可以看出，由于被监护人不具备或者不完全具备实施民事法律行为的能力，需要监护人以被监护人名义实施代理行为。因转让涉案房屋时，屈流系限制民事行为能力的未成年人，故其父母有权代理进行民事活动。当监护人出卖被监护人财产过程中一旦与买受人发生争议，监护人或者被监护人很可能会以监护人不是为了被监护人利益而处分财产为由主张买卖合同无效。而此时，人民法院须对出卖房屋是否系为被监护人利益作出判断，在未成年人的利益保护与买受人的交易安全之间进行衡量。具体到本案中，首先，在签订房屋买卖合同时被告屈流的父母均到场，且有众多在场人见证，双方就涉案房屋所达成的成交价格并未低于当时的市场价格。虽然被告屈文平认为交易价格低于当时的市场价，但其对此抗辩并未举示相关证据加以证明，故其辩解理由不能成立，本院不予采纳。因此，不存在双方恶意串通损害未成年人利益的情形。其次，关于售房款的用途，被告屈文平主张是因为生意资金周转需要，并非为了被告屈流的利益，但其并未就此提供有力证据予以证实，难以排除其以此理由恶意达到毁约目的的可能。且本案中虽无证据显示被告屈文平、刘兴琼出卖房屋的真正意图，但在亲权与监护权并未进行分离区别的情况下，其作为监护人，经济状况好坏必然关乎抚养能力状态，即使因资金困难出卖房屋，本院亦难以仅凭此就认定损害了未成年人利益。再次，原告作为善意买受人并不具备审查能力，无从知晓监护人处分财产的真实目的，若在产生纠纷之际，仅凭被告屈文平的自述即认定此笔交易损害被监护人利益而无效，显然课以过重的合同审查义务，不利于交易的安全和稳定，亦可能导致未成年人利益保护的滥用。最后，退一步讲，即使被告屈文平在交易中承诺是为了屈流的利益而出卖房屋，但其是否真正为了屈流的利益仍有待于后续对该笔售房款的实际用途进行追踪检验。如果屈文平、刘兴琼在出卖房屋后确实行使了明显不利于屈流利益的处分行为，屈流仍可以向屈文平、刘兴琼主张权利，但该权利的行使并不影响案涉房屋买卖合同的效力认定。综上所述，原、被告于1999年4月4日签订的房屋买卖协议系当事人的真实意思表示，被告屈流虽未在该协议书上签字或捺印，但作为监护人的屈文平、刘兴琼有权代理其进行财产处分，且尚无证据显示屈文平、刘兴琼的财产处分行为损害了屈流的合法利益。故，原、被告签订的上述协议依法成立，合法有效，应当受到法律保护。二、被告是否应当协助原告办理产权变更登记手续的认定：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告在所签订的房屋买卖协议中虽未对产权变更登记作出明确约定，但因办理产权变更登记系房屋买卖合同中出卖人的附属义务。故被告屈流作为涉案房屋的原权利登记人，在现已具备完全民事行为能力的情况下应当协助配合原告履行产权变更登记义务。被告屈文平、刘兴琼虽系案涉房屋买卖合同的相对人，但在签订该协议时仅仅系履行监护人的代理职责，当被监护人屈流取得完全民事行为能力时，其不应再承担监护义务。因此，原告要求被告屈文平、刘兴琼履行办理产权变更登记义务的主张，本院不予支持。三、关于诉讼时效的认定：本院认为，本案争议系物权请求权，物权请求权的作用在于保障物权恢复圆满状态。物权请求权是物权效力的具体体现，是包含在物权权能之中的，只要物权存在，物权请求权就应该存在。物权为支配权，不适用诉讼时效的规定。因此，被告屈流以原告的主张超过二十年不应受到法律保护为由的辩解与法律规定不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第二十七条、第三十四条、第三十五条、第一百九十六条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告熊万友、杨秀清与被告屈流、屈文平、刘兴琼于1999年4月4日签订的房屋买卖协议有效；二、被告屈流于本判决生效后五日内协助配合原告熊万友、杨秀清就位于原潼南县塘坝镇XX街XXX号砖混结构房屋【该房屋权利登记人：屈鏐；房屋使用权证号为：潼县字第3XXXX号；国有土地使用证号为：潼国用（1994）字第6XXX号）】完成产权变更登记手续；三、驳回原告熊万友、杨秀清的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由被告屈流、屈文平、刘兴琼负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  沈德建二〇二〇年十一月十六日书记员  李 雪