北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初7714号原告（反诉被告）：北京城建兴泰房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇杨庄子村委会。法定代表人：刘旭，董事长。委托诉讼代理人：刘晋薇，北京厚大合川律师事务所律师。被告（反诉原告）：张赵强，男，1986年1月28日出生，汉族，住北京市房山区。被告（反诉原告）：彭媛媛，女，1980年8月11日出生，汉族，住北京市房山区。原告（反诉被告）北京城建兴泰房地产开发有限公司（以下简称城建兴泰公司）与被告（反诉原告）彭媛媛、张赵强商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）城建兴泰公司的委托诉讼代理人刘晋薇，被告（反诉原告）彭媛媛、张赵强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城建兴泰公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除城建兴泰公司与彭媛媛、张赵强于2019年2月19日签订的《北京市商品房现房买卖合同》及其《补充协议》；2．判令彭媛媛、张赵强配合城建兴泰公司于上述合同解除后15日内到住建委相关部门办理上述合同解除和注销等相关手续，并由彭媛媛、张赵强承担相关费用；3．判令彭媛媛、张赵强向城建兴泰公司支付违约金1245000元；4．本案律师费30000元及诉讼费由彭媛媛、张赵强负担。事实与理由：2019年2月19日，彭媛媛、张赵强认购城建兴泰公司开发的位于北京市房山区阜盛东街房屋，并签署了《北京市商品房现房买卖合同》及其《补充协议》（合同编号：XF798866）。房屋总价款为8300000元，双方确定彭媛媛、张赵强采用银行按揭贷款方式支付购房款，即于2019年2月19日支付房款200000元，于2019年3月31日支付购房款630000元，于2019年5月31日前支付房款2490000元，申请银行按揭贷款4980000元。城建兴泰公司于2019年2月19日收到彭媛媛、张赵强支付的购房款200000元，剩余房款3120000元虽经多次催告，彭媛媛、张赵强时至今日仍未向城建兴泰公司支付。根据买卖合同附件五《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第二条第2款第（2）项的约定“自《买卖合同》签订之日起超过30日买受人仍未能将办理按揭贷款所需的全部真实有效的申请文件及费用（以贷款机构或银行的要求为准）交付给贷款机构……出卖人有权单方解除《买卖合同》，此时买受人应向出卖人支付总房款的15%的违约金。买受人有义务配合出卖人在发出合同解除通知书后15日内到住建委相关部门办理《买卖合同》解除和注销等相关手续。……”彭媛媛、张赵强因首付款未交齐导致不能向贷款机构提交办理贷款所需手续，符合上述解除情形。城建兴泰公司认为，彭媛媛、张赵强的违约行为，已严重侵害城建兴泰公司的利益，给城建兴泰公司造成了经济损失，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。彭媛媛、张赵强辩称，第一，同意解除合同。第二，同意办理注销手续。第三，不同意支付违约金，城建兴泰公司所主张的违约金过高，而且没有事实依据，因为彭媛媛、张赵强没有给城建兴泰公司造成任何实际损失。城建兴泰公司违约在先，我们看房时，销售说先把定金交了，晚了房子就没有了，剩下的钱什么时候交可以跟开发商商量，我才交的定金，根据规定交付定金达到总房款40%的情况下，才可以签合同，但是我交的钱不够40%，才造成现在的违约。第四，不同意支付律师费，没有事实依据及合同依据。彭媛媛、张赵强向本院提出反诉请求：要求城建兴泰公司返还购房款20万元。事实与理由：2019年2月19日，彭媛媛、张赵强认购城建兴泰公司开发的位于北京市房山区阜盛东街房屋，并签署了《北京市商品房现房买卖合同》及其《补充协议》（合同编号：XF798866）。如果解除合同，要求城建兴泰公司返还购房款20万元。城建兴泰公司针对彭媛媛、张赵强的反诉请求辩称，对彭媛媛、张赵强的金额认可，在扣除违约金之后，有剩余可以返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月19日，彭媛媛、张赵强与城建兴泰公司签订《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF798866）（以下简称《买卖合同》），约定由彭媛媛、张赵强购买房山区阜盛东街房屋，房屋实测建筑面积189．18平方米，总价款8300000元。合同第九条逾期付款责任约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款，逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应自解除合同通知送达之日起90日内，按照累计应付款的15%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部购房款（含已付贷款部分）。合同附件五关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，买受人与出卖人正式签署买卖合同当日，应向出卖人支付除按揭贷款金额以外的所有房款，计3320000元（包括已付定金200000元）。买受人申请银行按揭贷款4980000元支付剩余房款。如果自买卖合同签订之日起超过30日买受人仍未能将办理按揭贷款所需的全部真实有效的申请文件及费用（以贷款机构或银行的要求为准）交付给贷款机构或银行或其指定的代理机构（包括但不限于律师事务所），出卖人有权单方解除买卖合同，此时买受人应向出卖人支付总房款15%的违约金。买受人有义务配合出卖人在发出合同解除通知书后15日内到住建委相关部门办理买卖合同解除和注销等相关手续。出卖人有权优先从买受人已付房款中扣除违约和解除合同的相关费用。《买卖合同》及附件还对双方的其他权利义务作了约定。同日，双方签订《补充协议》，约定彭媛媛、张赵强于正式签署买卖合同当日，支付该商品房总房价款的2%，计200000元（包括已付定金200000元）；于2019年3月31日前支付该商品房总价款的8%，计630000元；于2019年5月31日前支付该商品房总价款的30%，计2490000元；申请银行按揭贷款4980000元支付剩余房款。该《补充协议》第6条同时约定，如买受人逾期付款导致买卖合同解除的，买受人应无条件配合出卖人一同到有关的备案部门办理该买卖合同网上注销手续。上述《买卖合同》及《补充协议》上均载有彭媛媛、张赵强本人签字。另查明，就购买涉案房屋，彭媛媛、张赵强于2019年3月29日向城建兴泰公司支付购房款200000元，此后，彭媛媛、张赵强未再向城建兴泰公司给付购房款。2019年4月至2019年12月期间，城建兴泰公司持续向彭媛媛、张赵强发放催款通知函，要求彭媛媛、张赵强支付剩余房款，并承担逾期付款违约责任。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案中，城建兴泰公司与彭媛媛、张赵强签订的《买卖合同》为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应当按照《买卖合同》的约定，及时全面履行义务。依据《买卖合同》及《补充协议》的约定，彭媛媛、张赵强应于2019年2月19日支付房款200000元，于2019年3月31日前支付房款630000元，于2019年5月31日前支付房款2490000元，申请银行按揭贷款4980000元支付剩余房款。但在《买卖合同》履行过程中，彭媛媛、张赵强向城建兴泰公司共交纳购房款200000元后，剩余购房款始终未予交纳。现城建兴泰公司要求解除《买卖合同》及其《补充协议》、协助办理《买卖合同》的网上签约备案注销手续，彭媛媛、张赵强对上述要求表示同意，本院不持异议。对于城建兴泰公司要求彭媛媛、张赵强承担办理网上签约备案注销手续相关费用的诉讼请求，因项目不明且未实际发生，本院不予处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。彭媛媛、张赵强要求城建兴泰公司返还已付购房款的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。彭媛媛、张赵强未按《买卖合同》约定时间交纳购房款，其行为已构成违约，应当向城建兴泰公司支付违约金。双方于《买卖合同》中约定的违约金标准为累计应付款的15%，彭媛媛、张赵强于庭审中主张违约金标准过高，请求法院酌情减少，本院综合考虑城建兴泰公司遭受的损失、合同履行情况、双方过错程度、预期利益等因素，酌情确定彭媛媛、张赵强向城建兴泰公司给付违约金80000元。对城建兴泰公司过高的诉讼请求，本院不予支持。城建兴泰公司要求彭媛媛、张赵强承担律师费30000元，缺乏法律依据，对其相关诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除北京城建兴泰房地产开发有限公司与彭媛媛、张赵强于2019年2月19日签署的《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF798866）及《补充协议》；二、彭媛媛、张赵强于本判决生效之日起十日内协助北京城建兴泰房地产开发有限公司办理《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF798866）的网上签约备案注销手续；三、彭媛媛、张赵强自本判决生效之日起十日内向北京城建兴泰房地产开发有限公司支付违约金80000元；四、北京城建兴泰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还彭媛媛、张赵强购房款200000元；五、驳回北京城建兴泰房地产开发有限公司的其他本诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费34950元，由北京城建兴泰房地产开发有限公司负担17475元（已交纳），由彭媛媛、张赵强负担17475元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费2150元，由北京城建兴泰房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘洪刚二〇二〇年十一月十六日书记员  祁海营