安徽省蚌埠市淮上区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0311民初2684号 原告：合肥三六五网络有限公司蚌埠分公司，住所地安徽省蚌埠市蚌山区万达甲A写字楼20层2008-2013号，统一社会信用代码91340300097339376G。 负责人：朱冬云，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈浩，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭林，北京德恒（合肥）律师事务所实习律师。 被告：蚌埠国购商业投资发展有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区淮上大道4971号，统一社会信用代码91340300062482949A。 法定代表人：钱良海，该公司董事长。 诉讼代表人：安徽安永清算破产管理人事务所和安徽淮河律师事务所，系蚌埠国购商业投资发展有限公司管理人。 委托诉讼代理人：杨青，安徽淮河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李加文，安徽淮河律师事务所律师。 原告合肥三六五网络有限公司蚌埠分公司（以下简称“三六五公司”）与被告蚌埠国购商业投资发展有限公司（以下简称“国购公司”）商品房销售合同纠纷一案，蚌埠市中级人民法院于2020年7月1日立案后，于2020年8月31日作出（2020）皖03民初111号民事裁定，指定我院进行审理并报安徽省高级人民法院批准。本院于2020年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告三六五公司的委托诉讼代理人陈浩、被告国购公司的委托诉讼代理人李加文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三六五公司向本院提出诉讼请求：判决确认国购公司解除案涉41份商品房买卖合同无效；判决国购公司继续履行与三六五公司签订的编号分别为201901150060、201901150072、201901160043、201901150057、201901150076、201901160042、201901160010、201901150073、201901150078、201901160017、201901150077、201901150069、201901160047、201901150075、201901160053、201901150062、201901160054、201901150061、201901160049、201901150067、201901150079、201901150064、201901160007、201901150068、201901160058、201901150065、201901160035、201901150071、201901160056、201810100107、201901160039、201901160020、201901150074、201901160028、201901150066、201901150063、201901160044、201901160052、201901160008、201901150070、201901150073（合计41份）的《商品房买卖合同》。 事实和理由：2018年7月2日，三六五公司与国购公司以及案外人安徽圣唐房地产经纪有限公司签订《国购项目包销合作合同》，约定三六五公司负责包销国购公司开发的蚌埠国购明珠项目3号楼40套住宅，上述40套住宅包销底价均价为每平方米5091.26元，面积总和为4085.43平方米，包销总额为20800000元。另《国购项目包销合作合同》还约定三六五公司在合同签订后向国购公司支付20800000元包销保证金，对于三六五公司已销售出的包销房屋，国购公司应在销售完成后的3个月内向三六五公司退回对应房屋的保证金并支付房屋全部溢价部分（系每套房屋实际销售价格超过包销底价部分）作为佣金。上述包销合作合同签订后，三六五公司依约向国购公司支付了20800000元的保证金，完成了全部包销房屋的销售，并向国购公司要求退回支付的包销保证金并支付房屋溢价佣金。但因国购公司资金紧张，其在退回部分款项后仍有合计为21902803元的包销保证金及佣金未退给三六五公司。后经三六五公司与国购公司协商一致，双方于2018年12月17日签订了《抵房结算协议》，约定就上述国购公司欠付三六五公司的21902803元的包销保证金及佣金，冲抵三六五公司购买国购公司开发的蚌埠国购明珠项目41套房屋应付给国购公司的购房款，上述41套房屋总价为21907432元。购房款21907432元与国购公司欠付三六五公司款项21902803元冲抵后，三六五公司还应付国购公司的差价4629元以现金补齐。上述抵房结算协议签订后，三六五公司与国购公司签订了案涉41套房屋的《商品房买卖合同》，并支付了相应差价，41套房屋的《商品房买卖合同》也已在蚌埠市房地产产权市场管理处办理完毕备案手续。国购公司进入破产程序后，三六五公司依约要求国购公司继续履行案涉41份《商品房买卖合同》，但国购公司管理人以案涉房屋尚未建成，不具有以物抵债条件，且违反破产程序公平清偿原则为由，单方提出解除上述41份《商品房买卖合同》。三六五公司认为其基于《国购项目包销合作合同》对国购公司所形成的21902803元的债权，已通过冲抵三六五公司应付国购公司41份《商品房买卖合同》形成的21907432元购房款的方式进行抵销清偿。三六五公司与国购公司因《国购项目包销合作合同》所形成的债权债务关系已经不再存在，双方之间目前是三六五公司作为普通购房人、国购公司作为房地产开发单位之间的商品房买卖合同关系，不存在管理人所主张的履行41套《商品房买卖合同》违背破产法公平清偿原则的情形。另案涉房地产项目正处于继续建设状态，案涉41份《商品房买卖合同》不存在合同法第九十四条所规定的法定解除情形，因此管理人无权解除上述41份《商品房买卖合同》，其单方解除行为无效，国购公司应当继续履行该41份《商品房买卖合同》。 国购公司辩称，三六五公司与国购公司以房抵债协议所建立的权利就是一笔债权，而且是普通债权。因国购公司已进入破产重整程序，管理人基于公平清偿原则予以解除双方之间的以房抵债协议是符合法律规定的，因此，应驳回三六五公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。现查明，2018年7月2日，三六五公司与国购公司以及案外人安徽圣唐房地产经纪有限公司签订《国购项目包销合作合同》，约定三六五公司负责包销国购公司开发的蚌埠国购明珠项目3号楼40套住宅，上述40套住宅包销底价均价为每平方米5091.26元，面积总和为4085.43平方米，包销总额为20800000元。另《国购项目包销合作合同》还约定三六五公司在合同签订后向国购公司支付20800000元包销保证金，对于三六五公司已销售出的包销房屋，国购公司在核对相应的房源已全额回款基础上，在三六五公司销售完成后的3个月内退回对应房屋的保证金并支付房屋全部溢价部分（系每套房屋实际销售价格超过包销底价部分）作为佣金。上述包销合作合同签订后，三六五公司依约完成了全部包销房屋的销售，并向国购公司要求退回支付的包销保证金并支付房屋溢价佣金。三六五公司在退回部分款项后仍有大部分包销保证金及佣金未退给三六五公司。后经三六五公司与国购公司协商一致，双方于2018年12月17日签订了《抵房结算协议》，约定就上述国购公司欠付三六五公司的21902803元的包销保证金及佣金，冲抵三六五公司购买国购公司开发的蚌埠国购明珠项目41套房屋应付给国购公司的购房款，上述41套房屋总价为21907432元。协议约定购房款21907432元与国购公司欠付三六五公司款项21902803元冲抵后，三六五公司还应付国购公司的差价4629元以现金补齐。上述抵房结算协议签订后，三六五公司与国购公司签订了案涉41套房屋的《商品房买卖合同》，差价亦予以抵扣，41套房屋的《商品房买卖合同》也于2019年1月在蚌埠市房地产产权市场管理处办理完毕备案手续。 另查明，蚌埠市中级人民法院于2019年8月26日作出（2019）皖03破申8号民事裁定，裁定受理国购公司重整申请；2019年8月27日，蚌埠市中级人民法院又作出（2019）皖03破4号之一决定，指定安徽安永清算破产管理人事务所和安徽淮河律师事务所联合担任国购公司管理人。国购公司进入破产程序后，三六五公司依约要求国购公司继续履行案涉41份《商品房买卖合同》，但国购公司管理人以案涉房屋尚未建成，不具有以物抵债条件，且违反破产程序公平清偿原则为由，于2020年1月16日作出（2020）国购破管字第004号通知书，决定解除上述41份《商品房买卖合同》。三六五公司复核后，国购公司管理人作出（2020）国购破管字第004-2号通知书，维持原决定。 本院认为，三六五公司与国购公司签订以房抵债协议，属于以新债替代旧债务的债务变更行为，涉案房屋未建成交付并进行产权登记，三六五公司未取得所有权，该财产仍属于国购公司的财产。鉴于国购公司已进入破产程序,根据《中华人民共和国企业破产法》第十六条“人民法院受理破产申请后,债务人对个别债权人的债务清偿无效”、第三十条“破产申请受理时属于债务人的全部财产,以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产,为债务人财产”的规定,破产申请受理时属于破产企业的全部财产均为破产财产,破产企业不得对个别债权人的债务进行清偿。因此，三六五公司主张国购公司继续履行涉案41份《商品房买卖合同》的诉讼请求不符合上述法律规定,本院不予支持。 三六五公司主张确认国购公司解除合同的行为无效，《中华人民共和国破产企业法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”原、被告签订《商品房买卖合同》发生在破产申请受理前，根据合同约定，该合同的买受人三六五公司除了支付购房款外，还有其他义务，因此该合同系双方当事人均未履行完毕的合同，现管理人在破产申请受理之日起二个月内未通知，该合同已经解除，管理人补充通知并无不当。因此，对三六五公司该项诉讼请求本院不予支持。三六五公司对国购公司享有债权的事实是否成立以及具体数额,可依照法律规定形式向国购公司破产管理人申报债权登记，如果双方有争议，亦可另案起诉解决。 据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告合肥三六五网络有限公司蚌埠分公司的诉讼请求。 案件受理费151337元，由原告合肥三六五网络有限公司蚌埠分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审 判 长  薛 铁 人民陪审员  王海燕 人民陪审员  王 玲 二〇二〇年十一月二十日 书 记 员  李 莉 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国企业破产法》 第十六条人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。 第三十条破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。