上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初9965号原告(反诉被告)：史晨佳，男，1988年5月1日出生，汉族，住上海市闵行区。原告(反诉被告)：付迪，女，1989年2月12日出生，汉族，住上海市闵行区。上述两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：祝文龙，上海邑鼎律师事务所律师。上述两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：孙炯，上海邑鼎律师事务所律师。被告(反诉原告)：胡转娣，女，1956年1月29日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：陈渊,上海市高源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王昊,上海市高源律师事务所律师。原告(反诉被告)史晨佳、付迪(简称原告)与被告(反诉原告)胡转娣(简称被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序,于2020年8月14日公开开庭进行了审理，原告史晨佳、付迪的共同委托诉讼代理人祝文龙、孙炯、被告胡转娣的委托诉讼代理人陈渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史晨佳、付迪向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2.被告向两原告返还首付款83万元，并支付利息(以5万元为本金，自2019年10月30日起算；以10万元为本金，自2019年12月2日起算；以68万元为本金，自2020年3月7日起算,均至判决生效之日止,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算);3.被告向两原告支付违约金33万元。事实和理由：2019年12月,两原告为购买被告名下上海市长宁区新泾三村XXX号XXX室房屋(简称涉讼房屋),经中介上海我爱我家房地产经纪有限公司(简称我爱我家公司)居间介绍，与被告签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定：房价款165万元,首付款83万元，通过贷款方式支付后期房价款82万元，被告应当配合两原告办理相关贷款手续，若两原告贷款银行需要被告方到场协助完成贷款合同签订事宜的，被告应当到场配合；房屋出售方未按买卖合同中约定的内容履行，则应当承担房屋总价款20%的违约责任。两原告先后向被告支付购房款83万元，并积极办理贷款申请手续，但由于疫情影响，公积金管理中心由现场办理改为网上预约模式，预约到2020年4月30日可办理贷款合同签署手续，但是被告到场后要求两原告支付83万元五年期利息补偿后才配合办理贷款手续，双方协商不成，致使贷款手续未办理成功。被告的行为已经构成了根本违约，应当承担相应的违约责任。被告胡转娣辩称，同意解除《上海市房地产买卖合同》，但是解除理由是因为两原告存在根本违约的情形，第一是首付款延期付款超过15日，第二是两原告起诉法院要求解除合同。由于两原告先违约，被告提出若两原告按照合同支付违约金后，被告仍愿意继续履行合同，两原告不同意支付违约金，故被告要求适用买卖合同第九条第(三)款的约定解除合同。被告不同意两原告其余诉请，并提出反诉诉讼请求：1.解除原、被告间签订的《上海市房地产买卖合同》及《不动产买卖居间合同》中关于房屋买卖的条款；2.两原告向被告支付违约金33万元。事实和理由：2019年10月29日，双方及案外人我爱我家公司签订《不动产买卖居间合同》，约定房屋总价165万元，两原告于2020年2月15日前支付房款83万元，余款80万元以贷款方式支付，尾款2万元在取得涉讼房屋产证后7日内支付。2019年12月，双方签订《上海市房地产买卖合同》，在未经得被告认可的情况下，将支付房屋首付款83万元的时间延期至2020年2月28日之前，约定过户的最后期限为2020年3月31日。两原告于2020年3月6日才支付83万元，属于延迟履行，后通知被告于2020年4月30日至公积金贷款中心办理贷款，延期支付房款已经达到37日。合同约定两原告贷款无法按时足额审批通过应以现金方式补足，故不能以疫情影响银行效率为免责理由。两原告延迟履行达到合同约定的解约条件，且以诉讼方式主张解约构成根本违约，故应承担违约责任，余款50万元同意退还。若两原告同意支付33万元违约金，被告同意继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对不动产买卖居间合同、上海市房地产买卖合同、收据、银行付款凭证、短信记录、微信记录、上海市住房公积金对外服务公告、上海市住房公积金个人住房抵押借款申请表(纯公积金贷款)、申请纯公积金贷款资料表、史晨佳名下账户历史明细、证人证言等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋登记于被告名下，建筑面积29.64平方米。2019年10月29日，两原告(买受人、乙方)与被告(出售方、甲方)通过我爱我家公司(丙方)居间，签订《不动产买卖居间合同》，约定乙方已实地验看涉讼房屋，同意支付意向金5万元；房屋总价165万元；乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续后2020年2月15日内直接向甲方支付首期房价款83万元(含已支付的全部定金)；第二期房价款80万元应于签订买卖合同示范文本后7日内向贷款银行等申请贷款；尾款2万元于甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具以乙方为权利人的产权证后7日内支付；最晚不得晚于2020年3月31日办理产权过户及抵押手续。当日，两原告向被告支付定金5万元。2019年12月1日，被告(卖售人、甲方)与原告(买受人、乙方)就涉讼房屋签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定房地产转让价165万元；在2020年3月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第(三)款约定：乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照乙方逾期未付款日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方可单方面解除本合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除违约金，余款返还乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付。合同第十条第(三)款约定：甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交付房地产期限之第二日起算至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单方面解除本合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。合同补充条款(一)第5.1条：贷款产生的费用由乙方自行承担；若乙方的实际购房贷款不足申请的额度，则任何不足部分均由乙方在该房屋办理产权交易过户手续当日且于交易中心出具以乙方为权利人的《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》之前直接支付予甲方。第5.2条：乙方于付足贷款首付款后20日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定时间办理贷款手续的，则乙方按本合同第九条第三款之约定违约金比例承担违约责任。第6条：甲方需配合乙方办理相关贷款手续，若乙方贷款银行需甲方提供甲方身份信息、配偶身份信息、相关银行卡、同住人签字或其他信息等，甲方应给予提供并到场完成贷款合同签订事宜。第15条：甲、乙双方中若有任何一方未按本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则甲方应按本合同第十条第3款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第3款之约定违约金比例承担违约责任。附件三系付款协议，1.乙方于2019年10月29日支付甲方定金5万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分；2.乙方于2019年12月1日之前，将房款10万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭证；3.乙方于2020年2月28日之前，将房款68万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭证；4.乙方于甲、乙双方至上海市相关房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《不动产权证书》后，以银行发放贷款的方式将房款80万元支付予甲方；5.待本交易经房地产交易中心审批完成且甲乙双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后当日，由乙方将房款(尾款)2万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭据。买卖合同签订当日，原告史晨佳向被告转账支付10万元。2020年2月7日，上海市公积金管理中心发布公告，自2月10日起，上海市公积金管理中心在疫情防控期间推行“网上办事、网上预约、网上维权、网上咨询”等服务新模式。2020年2月24日，我爱我家公司的工作人员向被告胡转娣发送微信：“……客户那边的房款可能要晚一点，到3月份了，这次疫情银行贷款的工作人员还没办法正常工作，客户卖的房子的款要晚一点！”被告回复：“好的，知道了，理解”。2020年3月6日，原告史晨佳向被告转账支付43万元，原告付迪向被告转账支付25万元。此后，两原告通过我爱我家公司申请办理80万元公积金贷款手续，于2020年4月15日预约到2020年4月30日至公积金管理中心办理放贷签字手续。同月20日，我爱我家公司的工作人员通知被告：“……客户4月30号下午两点去办贷款，您带上农商银行卡和身份证原件，地址：鲁班路XXX号XXX楼……”，被告回复“知道了”。2020年4月30日上午，被告向我爱我家公司的工作人员发送微信：“合同2月15号最后一次到总帐1佰65万。今天到总帐前后加起来2个半月了，五年存款利息算一下”。“……一次又一次违约付款时间，前后三个月，83万五年利息付款给卖方”。“买方一次又一次违约，付款，前后三个月，哈哈哈，还说去打官司”。“时间长没有关系，利息算一下就可以了”“前前后后三个月了，就算2月底起算”。当天下午，双方在公积金贷款中心，因违约金支付问题未协商一致，被告拒绝在上海市住房公积金个人住房抵押借款申请表中贷款发放及划款栏“收款人签字”处签名，致贷款手续未办理成功。2020年5月4日，被告向原告发送短信：“……按照正常合同程序走就可以了，按照总房价的百分之20的违约金给我，耽误了这么久，我的损失很大”。原告回复：“我们是逾期，不是违约，而且首付款第三批68万是因为疫情耽误且是经过你同意的，我们节后也是第一时间通知你，去付的这笔款于3.6日付完……现在你消息说尽快办理，那按合同的逾期费用算，逾期30天昨天跟你沟通确认的，一天300多，30天9600元，昨天中介也当面和你沟通的，现在你要合同20%违约金？再次说下，我们是逾期，不是违约，我们不是不要房子！”。2020年5月6日，原告及中介工作人员均通知被告，于5月8日上午10点钟再次办理贷款审批手续。被告表示谈好违约金再去办理，按照正常合同程序走就可以了，按照总房价的百分之二十的违约金给被告、三十几万。该日，被告并未配合办理贷款。审理中，我爱我家公司的工作人员刘某某出庭作证，其表示在两原告支付首付款后，于2020年3月6日向公司专职贷款办理的同事张瑜发送了买卖双方的购房信息，委托其办理公积金贷款申请手续，买受人的贷款申请材料于2020年3月10日左右准备完毕。受新冠疫情影响，公积金中心仅接受网上预约，预约难度较大，至2020年4月15日预约成功，并安排买卖双方于2020年4月30日至公积金管理中心签署贷款材料。2020年4月30日，卖方提出要求买方支付83万元五年期的利息，双方协商未成，卖方拒绝签署申请表，贷款办理未成功。其后，为买卖双方申请第二次贷款手续，并为双方沟通逾期利息问题，买方主张支付9,600余元的利息，卖方主张支付总房款20%的违约金，双方协商不成，导致第二次预约贷款未能办理成功。原告对证人刘某某的陈述无异议。被告对证人刘某某的陈述无异议，坚持从未豁免原告的违约责任。本院认为，双方对解除《不动产买卖居间合同》中关于房屋买卖的条款及《上海市房地产买卖合同》均无异议，但对解约原因及违约方有争议。在合同履行过程中，两原告68万购房款于2020年3月6日支付，与合同约定的2020年2月28日前支付，客观上迟延7天付款，应承担相应违约责任。合同约定若两原告的实际购房贷款不足申请的额度，则任何不足部分均由两原告在该房屋办理产权交易过户手续当日直接支付予被告，两原告公积金贷款的办理阶段正值新冠疫情期间，公积金管理中心为防控疫情采取网上预约制办公，使办理贷款进度受到一定影响，致无法按时预约办理，而非两原告贷款不足申请额度。故被告认为两原告于2020年3月31日前未能完成贷款办理，就应以现金方式将购房款支付予被告的抗辩意见，本院不予采信。虑及新冠肺炎疫情发生属不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，办理贷款时间延期的责任不能归责于两原告。原、被告均无合同解除权，鉴于目前双方均提出解除买卖合同，故属合意解除。两原告要求被告支付违约金33万元的诉讼请求，本院不予支持。虑及两原告存在迟延支付68万元首付款的情形,故应向被告支付逾期付款违约金1,904元，以两原告已向被告支付的83万元予以抵扣，被告其余主张本院不予支持，被告应将购房余款828,096元返还两原告。根据合同第九条第(三)约定，被告可以从两原告已付款中扣除违约金，余款返还，且两原告客观上迟延付款，双方也存在争议，故两原告主张占用首付款利息的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)史晨佳、付迪与被告(反诉原告)胡转娣签订的《不动产买卖居间合同》中关于房屋买卖的条款解除及《上海市房地产买卖合同》解除；二、原告(反诉被告)史晨佳、付迪向被告(反诉原告)胡转娣支付违约金1,904元，以原告(反诉被告)史晨佳、付迪已支付的830,000元先予抵扣，被告(反诉原告)胡转娣于本判决生效后七日内返还原告(反诉被告)史晨佳、付迪828,096元；三、驳回原告(反诉被告)史晨佳、付迪其余本诉诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)胡转娣其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15,240元，因本案适用简易程序，减半收取计7,620元，由原告(反诉被告)史晨佳、付迪负担2,180.27元，被告(反诉原告)胡转娣负担5,439.73元。反诉案件受理费3,125元，由原告(反诉被告)史晨佳、付迪负担18.03元，被告(反诉原告)胡转娣负担3,106.97元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 史 捷二〇二〇年十一月九日书记员 陆旭辉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。