广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初27037号原告：周宝治，女，汉族，1979年6月19日出生，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：崔月梅，广东鹏商律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁欢，广东鹏商律师事务所实习律师。被告：邱耿喜，男，汉族，1991年5月11日出生，住广东省汕头市潮南区。委托诉讼代理人：刘子孺，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨兵兵，北京大成（深圳）律师事务所律师。原告周宝治诉被告邱耿喜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，于2020年8月19日组成合议庭公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人崔月梅、被告委托诉讼代理人杨兵兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年04月25日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，双方约定租赁期限为七年，从2016年04月26日起至2023年08月31日止。免租期为2016年04月26日开始至2016年08月31日止。双方约定免租期间无须支付租金，免租期内被告无需支付租金但须支付管理费、空调费、水电费等免租期内因物业所产生之相关费用。双方约定每月租金为25406元，每月6日前交房租，租金每一年递增一次，2018年9月1日开始递增8%。后续双方另签补充协议约定2019年9月1日起至2020年8月31日租金为27000元。被告承租原告房屋期间拒不履行租赁合同，拖欠原告3月份、4月份租金以及物业管理费暂计66000.5元。被告的上述违约行为致使原告受到严重经济损失，原告依据双方合同第5.3条约定没收押金，2020年3月24日己向被告发《律师函》已单方解除租赁合同并告知次承租人解除房屋租赁合同事实，但被告迟迟不补交租赁期间产生的房租以及其他费用并且不返还房屋。综上，原告为维护自身的合法权益，依法向贵院提起诉讼，请贵院依法判令支持原告的全部诉讼请求，望判如所请。为维护原告的权益，请求判令：1、被告向原告支付2020年3月、4月房租以及物业管理费等截至2020年4月5日暂计65984元；2、被告向原告支付房租利息（利息按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算，自2020年3月5日起算至实际支付之日时止），暂计16.50元；3、被告交还涉案房屋；4、本案全部诉讼费用由被告承担。以上暂合计66000.5元整。庭审时，原告减少第一项诉讼请求，具体为：租金为从2020年3月1日至2020年4月5日以每月27000元的标准计算总计31350元；管理费7984.83元发生期间为2020年1月至2020年3月31日，上述合计39334.83元；减少第二项诉讼请求，具体为：利息以39334.83元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年3月5日至2020年4月5日止，并当庭撤回第三项诉讼请求。庭后，原告撤回诉讼请求中关于物业管理费的主张。被告辩称，一、原告单方解除合同的事实被告方确认，受疫情影响被告方及次承租人无法经营，在收到原告解除合同及搬离租赁场所通知函后，已经搬离了租赁房屋，租赁房屋交还给了原告，涉诉房屋亦早已由原告4月另行出租，不存在需要交还涉诉房屋的情形；二、涉诉的租赁合同已经于2020年3月30日解除。原告诉请第一项中主张4月份的租金无事实与法律依据。同时，相关的管理费次承租人在搬离场所时，已经向物业管理处缴清物业管理费，不存在欠缴物业管理费的情形；三、受疫情影响各行各业基本处于停滞的状态，被告人受不可抗力的影响导致不能履行合同并非被告恶意违约，请求免除违约责任，目前被告尚有两个月的押金50812元在原告处，请求判决原告在扣除3月份的租金27000元后酌情将剩余的押金退还给被告。经审理查明，2016年4月25日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）、经纪方深圳市卓翔房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》及附件，约定由被告承租原告位于福田区物业（以下简称涉案物业），租期为2016年4月26日至2023年8月31日止，免租期自2016年4月26日至2016年8月31日止，免租期内乙方无需支付租金，月租金25406元，乙方需于每月26日前支付，租金自2018年逐年递增5%，其中2019年9月1日至2020年8月31日月租金为28010元，租赁期间，乙方负责支付该物业所产生的管理费、空调费等费用；租赁押金50812元，合同期满，乙方如不再续租，甲方应将租赁押金原数退还乙方，但如乙方存在未结费用，甲方有权在该保证金内予以扣除。其中第5.3条约定租赁期间，乙方如拖欠租金达十天，或欠交管理费、水电费视为乙方违约，甲方有权没收租赁押金并单方解除租赁合同，乙方仍需结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用。备注载明租金为甲方实收，不含租赁税、管理费等。双方还约定了其他的权利义务。2016年4月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，将上述合同第5.3条约定租赁期间乙方如拖欠租金达拾天视为乙方违约，修改为：租赁期内，乙方需在每月1日-5日内准时支付租金，乙方如拖欠租金达伍天，视为乙方违约。如有逾期，视为乙方违约，甲方有权没收租赁押金，单方解除租赁合同。2019年9月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，载明因乙方申请减少原合同部分租金，现甲、乙双方同意，自2019年9月1日起至2020年8月31日，原合同月租金标准变更为每月27000元，在此期间乙方按该标准支付租金，乙方根据原合同支付方式以及约定时限执行。上述租赁合同履行过程中，被告将涉案物业转租给案外人深圳市中政汇智管理咨询有限公司（以下简称中政公司）使用。2020年3月30日，原告向被告及次承租人中政公司发出《律师函》，称被告及次承租人中政公司未向原告支付2020年3月租金及物业费等其他费用，被告不支付3月租金以及其他费用行为已构成违约，现函告解除《房屋租赁合同》并没收全部押金，并于接收本函之日起7日内向原告支付拖欠租金、违约金、物业管理费截至2020年3月24日暂计总额为34984元。此外，同日，原告通过短信向被告发出解除合同通知，被告予以确认。庭审时，原告称因疫情原因已主动减免2月份半个月租金，被告自2020年3月1日起拖欠租金，被告称自3月份后受疫情影响存在拖欠租金的情形，并确认已收取次承租人中政公司支付的3月份租金。此外，庭审时原告确认已于2020年4月8日接收涉案房屋，被告未就房屋交接时间进行举证。关于管理费。2020年3月23日，案外人深圳市卓越物业管理股份有限公司向原告出具《催缴管理费函》，要求原告缴纳2020年2月1日至3月31日物业管理费7984.83元。被告主张次承租人中政公司已缴清物业管理费再行退房，为此提交了《客户搬迁确认书》复印件显示管理费截至2020年4月8日合计5876元，但未可见对应缴纳凭证。庭后，原告就物业管理费代缴情况进行说明，称次承租人中政公司在搬离前已向被告支付了物业费及房租，因此在2020年4月8日原告及次承租人中政公司对接物业公司缴纳物业费时实际欠费金额为5876元，原告及次承租人中政公司协商最终确认由次承租人中政公司支付60%物业费，由原告支付40%物业费2350元，该费用已由原告通过微信转账支付给次承租人中政公司员工钟翠玉，为此原告还提交了2020年4月13日其支付2350元的转账记录。2020年11月25日，原告提交说明称因次承租人中政公司已向其归还了垫付的物业管理费，目前已不存在垫付物业费的问题，故撤回诉讼请求中关于物业管理费的主张。本院认为，原告与被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系，双方应依照约定履行各自义务。支付租金和相关费用、租赁关系终止后交还物业均是被告的主要合同义务，对于支付情况，被告作为义务履行方应就此承担相应的法律责任，被告确认自2020年3月起拖欠租金的事实，也未提供证据证明支付情况及物业返还情况，据此应承担举证不能的法律后果，因此，本院采信原告关于被告拖欠自2020年3月开始产生的租金以及关于被告于2020年4月8日返还涉案物业的事实。被告主张因疫情影响不构成违约，根据本案查明事实，被告已确认收到次承租人3月份租金，其提交的证据不足以证明其因疫情或者疫情防控措施导致资金周转困难或者营业收入明显减少，且合同履行中原告也给予了免除半个月租金的善意，故被告要求在押金中抵扣3月租金并退还剩余押金的主张，本院不予支持。关于租金。因被告拖欠租金，原告已向被告发出解除合同通知意思表示行使单方解除权，被告也已于2020年3月30日收到解约通知，因此涉案租赁合同已于2020年3月30日解除，故原告主张的租金实质包含租金及房屋占有使用费，原告以租金标准计算房屋占有使用费并无不当，原告主张被告支付2020年3月1日至2020年4月5日间的租金及占有使用费也并未超出可主张的范围，经核算，原告有权向被告主张2020年3月1日至2020年3月30日的租金26129.03元（27000元/31天*30天）及2020年3月31日至2020年4月5日的房屋占有使用费5370.97元（27000元/31天+27000元/30天*5天），原告诉请要求被告支付租金31350元（实质即租金及房屋占有使用费）未超出合理范围，本院予以支持。关于利息。被告违约逾期支付租金及物业管理费，原告有权要求被告予以承担利息损失，但计算基数及起算时间应依约以实际应缴金额及应缴时间予以调整，结合原告关于利息的诉讼请求，原告有权主张的逾期支付租金利息应以实际欠付租金26129.03元为基数自应交租金次日即2020年3月6日起计至2020年4月5日止，对于房屋占用费及物业管理费的逾期利息，被告应于实际发生或原告实际垫付次日起算，上述期间均不在原告主张的利息范围内，故对原告主张的房屋占用费及物业管理费的逾期利息本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告邱耿喜应于本判决生效之日起十日内向原告周宝治支付2020年3月1日至2020年3月30日的租金26129.03元及2020年3月31日至2020年4月5日的房屋占有使用费5370.97元元并赔偿逾期支付租金的利息损失（利息以租金26129.03元为基数自2020年3月6日起计至2020年4月5日止）；二、驳回原告周宝治的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1450.01元（已由原告预交），因原告减少诉讼请求对应的案件受理费865.85元，由本院直接退还原告；剩余案件受理费584.16元及保全费680元（已由原告预交），由被告负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 曾   鸣人民陪审员 吴 锡 钳人民陪审员 刘 小 焱二〇二〇年十一月二十六日书 记 员 李妍（代）陈桂坍