四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初7140号 原告（反诉被告）：周霖灵，女，1992年3月28日出生，汉族，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：贾雪，四川名状律师事务所律师。 被告（反诉原告）：胡燕，女，1985年12月26日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：黄维，四川上盛律师事务所律师。 原告周霖灵与被告胡燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，案件审理过程中，被告胡燕于2020年9月21日提起反诉，本院依法受理。本、反诉案件受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）周霖灵及委托诉讼代理人贾雪、被告（反诉原告）胡燕及委托诉讼代理人黄维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周霖灵向本院提出本诉诉讼请求：1.依法确认胡燕与周霖灵签订的房屋合租协议无效；2.判令胡燕双倍返还周霖灵支付的租房定金10000元。案件审理过程中，周霖灵将第一项诉讼请求变更为依法撤销胡燕与周霖灵签订的《合租商铺协议书》。事实和理由：2020年8月2日，胡燕与周霖灵口头约定，将其所租位于新都区××街××号商铺出租给周霖灵。应胡燕要求，周霖灵当日向胡燕支付了3000元定金。2020年8月7日，胡燕又要求周霖灵追加2000元定金，周霖灵按胡燕要求，又向其支付了2000元。在签订正式合同前，周霖灵要求与原出租人见面，确定原出租人是否同意胡燕转租，胡燕却以各种借口拒绝周霖灵与原出租人见面。周霖灵本着诚实、信任胡燕的情况下，于2020年8月19日与胡燕签订了《合租商铺协议书》。《合租商铺协议书》签订后，周霖灵才得知房屋承租人并非胡燕，胡燕对案涉房屋没有转租的权力。周霖灵认为，胡燕与其协商租房事宜时，并未如实告知其对案涉房屋不享有处分权，违反诚实信用原则，以欺诈的手段致使周霖灵作出错误的认识，在违背真实意思的情况下与胡燕签订了房屋合租协议，属于重大误解和受欺诈情况下签订的合同，致使周霖灵遭受损失。周霖灵为维护自己的合法权益，故诉至法院。 胡燕本诉辩称，一、胡燕与周霖灵签订的《合租商铺协议书》是双方当事人真实意思的表示，合法有效。双方在2020年8月19日才签订合同，并非是周霖灵所诉称的双方于2020年8月2日口头已达成了合租协议。二、胡燕转租部分商铺给周霖灵是经过了案涉商铺的所有权人（即出租人）李超的同意，不存在周霖灵诉称的胡燕存在欺诈的情形，也不存在周霖灵作出错误认识的情形。三、胡燕将出租人李超与案外人王晶签订的合同通过微信方式发给了周霖灵，周霖灵是与王晶直接进行了联系，并且知晓王晶和胡燕是案涉商铺的经营者，二者系合伙关系，故胡燕与周霖灵签订的合同协议书是合法有效的。 胡燕向本院提出反诉诉讼请求：1.依法确认胡燕与周霖灵签订的《合租商铺协议书》合法有效，判令解除该《合租商铺协议书》；2.判令周霖灵赔偿因单方解除协议给胡燕造成的损失32000元（押金5500元、3个月的房租16500元、律师费10000元）；3.判令周霖灵支付胡燕铺面空置期间的租金5500元。事实和理由：2020年8月4日，胡燕与周霖灵达成了合租商铺的意向，周霖灵准备承租新都区下南街41号铺面的一部分用于开美妆店，胡燕在该铺面开美甲店和奶茶店，同意将奶茶店的部分转租给周霖灵。2020年8月19日基于上述合意，双方签订了《合租商铺协议书》。签订协议前，胡燕因要提前将奶茶店关闭，并将奶茶店设备出售，以便腾退奶茶店的部分给周霖灵使用，遂要求周霖灵支付了5000元的定金（先支付了3000元，后追加2000元）。期间，周霖灵又提出要见房东，并要求看房产证，胡燕表示需要与房东约时间，后在2020年8月21日约到房东，但周霖灵却表示不想租案涉商铺了。后周霖灵与胡燕就解除《合租商铺协议书》，退还定金一事产生纠纷。经新都区城西派出所调解，双方未达成调解意见。周霖灵诉到法院，请求确认《合租商铺协议》无效，胡燕认为没有事实和法律依据，根据相关法律规定，故提起反诉。 周霖灵反诉辩称，一、在合同签订过程中，胡燕存在欺诈行为，案涉合同属于可撤销合同，周霖灵也向法院提出了撤销该合同的诉讼请求；二、押金本应属于周霖灵，胡燕要求赔偿押金无任何依据。3个月的租金及铺面空置损失，都是胡燕的行为导致，周霖灵在该过程中并无过错，不能直接认定为损失，胡燕要求赔偿损失的金额也明显过高。律师费10000元在案涉协议中并无约定。 本院经审理认定事实如下：周霖灵与胡燕达成口头意向协议，即胡燕将其承租的位于成都市新都区××街××号商铺经营奶茶店的部分转租给周霖灵。协议达成后，周霖灵向胡燕支付了5000元定金（2020年8月2日支付3000元、2020年8月7日支付2000元）。周霖灵支付定金后，胡燕也腾空了案涉商铺内其经营的奶茶店部分。2020年8月19日，周霖灵与胡燕签订了《合租商铺协议书》，约定周霖灵与胡燕共同承租位于××街××号商铺，该商铺是胡燕出资并以胡燕名义承租的，现胡燕出租商铺的外面一间（31.80平方米）给周霖灵使用。商铺以胡燕名义承租后，双方共同使用，房屋租金、物管、水电等费用原则上由双方协议为标准，胡燕出租给周霖灵商铺租期为3年，自2020年8月20日起至2023年8月19日止。周霖灵须向胡燕支付商铺租金5500元，押金为5500元，周霖灵必须以半年一付的方式支付给胡燕租金，每次必须提前一个月续交下半年租金，不含物业管理费，水、电等杂费。商铺租金以胡燕与业主方签订的《商铺租赁合同》确定的租金为准。周霖灵退租必须提前3个月告知胡燕，如突然退租，胡燕不退还周霖灵押金，并且周霖灵补贴租金3个月给胡燕。上述协议签订后，周霖灵认为胡燕不是案涉商铺的承租人，无权处分案涉商铺，协议无效，双方发生纠纷。 对于当事人没有争议的上述事实，本院予以确认，并有当事人的当庭陈述及提交的微信聊天记录、《合租商铺协议书》等证据在卷佐证。 对于当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：胡燕为证明其是案涉商铺合法的使用人，对商铺拥有合法的使用权，以及案涉商铺的所有权人李超同意其转租商铺的一部分，提交了李超与王晶签订的《租房协议》、胡燕与王晶签订的《合伙经营合同》和证人证言。周霖灵对《租房协议》《合伙经营合同》的关联性有异议，《租房协议》没有写明商铺的具体位置，无法核实是否是案涉商铺，《合伙经营合同》不能达到胡燕的证明目的；周霖灵对王晶的证言认为王晶与胡燕系合伙关系，她的证言真实性缺乏。庭审中，李超和王晶均作为证人出庭作证，李超认可胡燕的转租行为并当庭提供了案涉商铺的产权证，证明案涉商铺的所有权人是其本人。本院认为，胡燕所举上述证据，符合证据的真实性、合法性、关联性原则，能够证明本案的基本事实，本院予以采信。根据上述证据，本院确认如下事实：1.李超为坐落在成都市新都区××街××号房屋的所有权人。2.2016年3月9日，李超与王晶签订了一份《租房协议》，李超将其拥有的商铺出租给王晶，租期三年，从2016年4月1日至2019年3月31日，房租为年租金95000元。2018年8月31日，李超与王晶又协商一致，将租期延长5年，租期延至2024年3月31日，租金不变。3.2016年5月22日，胡燕与王晶签订《合伙经营合同》，约定二人合伙经营位于成都市新都区××街××号（爱上美睫）店铺。双方合伙时间为2016年3月1日，有效年限至门面转让，合伙合同自动解除。在合伙期间，胡燕担任店铺的管理职务，并附带店面的管理工作。4.李超作为案涉商铺的所有权人和出租人，同意胡燕将其坐落在成都市新都区××街××号商铺的一部分转租给周霖灵；王晶与胡燕系合伙关系，二人合伙经营案涉商铺期间，胡燕负责商铺的经营管理，胡燕将商铺的一部分转租给周霖灵，王晶清楚并同意。5.案涉商铺转租部分在转租前胡燕和王晶一直在经营奶茶店，胡燕在与周霖灵签订合租合同前即已腾空经营奶茶部分的铺面。 本院认为，本案争议焦点：一、《合租商铺协议书》是否属于可撤销的合同；二、本案中谁违约，以及违约责任的承担问题。针对焦点，本院分析认定如下： 关于焦点一，《合租商铺协议书》是否属于可撤销的合同问题。周霖灵本诉要求撤销该协议，其理由是胡燕不是案涉商铺的承租人，无权处分商铺，胡燕以欺诈的手段，致使周霖灵在违背真实意思的情况下签订了合租协议书，该协议属于因重大误解订立的。胡燕反诉主张该协议合法有效。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，一方面，周霖灵对于其主张，所举证据不足以证明与胡燕签订《合租商铺协议书》时，胡燕故意隐瞒了案涉商铺的真实租赁情况，其无权处分案涉商铺，已构成欺诈；另一方面，胡燕已举证证明，案涉商铺虽是案外人王晶与商铺所有权人李超签订，但胡燕与案外人王晶系合伙关系，合伙经营案涉商铺，故胡燕作为合伙人之一，合法拥有案涉商铺的使用权，且其负责与王晶合伙经营期间的管理，对于合伙商铺对外转租的行为，王晶作为合伙人表示同意。以及胡燕将案涉商铺以合租的形式转租部分给周霖灵，案涉商铺出租人（所有权人）也表示同意。故胡燕的举证已证明其对案涉商铺具有处分权。因此，根据上述法律规定，周霖灵应承担举证不能的不利后果，即其本诉主张撤销《合租商铺协议书》不具有事实依据，不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条关于可变更、可撤销合同的规定，本院不予支持；而胡燕反诉主张《合租商铺协议书》合法有效，具有事实依据，本院予以支持。 关于焦点二，前述已认定《合租商铺协议书》合法有效，当事人均应按合同约定全面履行自己的义务，而周霖灵以其行为表明不愿继续履行合同，故胡燕要求解除上述协议书，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”之规定，本院予以支持；周霖灵以其单方行为表明不愿继续履行合同，其行为已构成违约，应当向胡燕赔偿违约损失。根据当事人签订的《合租商铺协议书》的约定，如突然退租，胡燕不退还周霖灵押金，并且周霖灵补贴租金3个月给胡燕。本案中，因胡燕与周霖灵在未签订正式合同前，即已腾空了其一直经营的奶茶店，而周霖灵的单方解约行为，必然给胡燕造成一定的经济损失，故根据上述协议的约定，周霖灵作为违约一方，无权要求守约方胡燕退还定金5000元，且应向守约方胡燕补贴3个月租金16500元，即周霖灵应赔偿胡燕损失共21500元，扣除周霖灵已支付的5000元定金，周霖灵还应再赔偿胡燕16500元。关于胡燕主张的律师费10000元和空置期间的租金5500元，因双方签订的合同中并无律师费的相关约定，且该律师费也并非本案当事人胡燕为主张其权利必然产生的费用，周霖灵按合同约定承担的损失赔偿责任，已足以弥补胡燕因周霖灵违约给其造成的损失。故胡燕要求周霖灵支付律师费及空置期间的租金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，周霖灵的本诉诉讼请求，不具有事实依据，本院不予支持；胡燕反诉请求确认《合租商铺协议书》合法有效，并判令解除的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；胡燕反诉要求周霖灵赔偿损失32000元、空置期间的租金5500元的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第九十四条第二项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除周霖灵与胡燕于2020年8月19日签订的《合租商铺协议书》； 二、周霖灵在本判决发生法律效力之日起7日内给付胡燕16500元； 三、驳回周霖灵的本诉诉讼请求； 四、驳回胡燕的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费75元（已因适用简易程序减半收取），由周霖灵负担；反诉案件受理费469元（已因适用简易程序减半收取），由胡燕负担200元，周霖灵负担269元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  严振波 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  侯 毅