河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终1653号上诉人(原审原告)：尉氏县城关镇小东门村第三村民组,住所地尉氏县。负责人：褚凯，任组长。委托诉讼代理人：杨波，河南义和信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：要建中，男，1975年12月12日出生，汉族，住尉氏县。上诉人（原审被告）：赵芝美，女，1974年1月27日出生，汉族，住尉氏县。委托诉讼代理人：冯振国，河南辰中律师事务所律师。委托诉讼代理人：李麟波，河南辰中律师事务所实习律师。上诉人尉氏县城关镇小东门村第三村民组因与上诉人要建中、赵芝美房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省尉氏县人民法院（2019）豫0223民初3666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尉氏县城关镇小东门村第三村民组上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判支持其全部诉讼请求，诉讼费用由要建中、赵芝美负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.一审法院在未告知尉氏县城关镇小东门村第三村民组的情况下变更本案案由，程序违法。尉氏县城关镇小东门村第三村民组于2019年7月2日以返还不当得利为由向河南省尉氏县人民法院提起诉讼，要求要建中、赵芝美返还2015年1月1日至2017年12月31日所收取的房屋租金。尉氏县城关镇小东门村第三村民组的主张系基于其与要建中、赵芝美之间无其他权利义务关系，要建中、赵芝美收取房屋租金的行为损害了尉氏县城关镇小东门村第三村民组的合法权益且无合法依据。故尉氏县城关镇小东门村第三村民组依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条:“没有合法根据,取得不当利益，造成他人损失的,应当将取得的不当利益返还受损失的人”之规定向河南省尉氏县人民法院提起诉讼。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定:“诉讼过程中,当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的,不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的,人民法院应当重新指定举证期限”。若一审法院在诉讼过程中认为尉氏县城关镇小东门村第三村民组主张法律关系的性质与法院认定的事实不一致时，应当向尉氏县城关镇小东门村第三村民组释明,而一审法院在未告知尉氏县城关镇小东门村第三村民组的情况下将本案案由变更为房屋租赁合同纠纷,程序违法，严重损害了尉氏县城关镇小东门村第三村民组的诉讼权利。2.一审法院认定事实错误，尉氏县城关镇小东门村第三村民组与要建中、赵芝美之间无房屋租赁关系,要建中、赵芝美提交合同系伪造。尉氏县城关镇小东门村第三村民组从未与要建中、赵芝美签订过房屋租赁合同,要建中、赵芝美占用涉案九间房屋并收取2015年1月1日至2017年12月31日房屋租金的行为无事实和法律依据,所收租金系不当得利,应当予以返还尉氏县城关镇小东门村第三村民组。3.一审法院认定事实不清，现有证据已能够证明要建中、赵芝美收取涉案房屋租金共计94万元。尉氏县城关镇小东门村第三村民组在一审中提交的证人娄某的证言以及要建中、赵芝美出具的收到条及转款记录已能够充分证明要建中、赵芝美在2015年1月1日至2017年12月31日期间收取涉案房屋租金共计94万元。要建中答辩称，要建中、赵芝美2015年交的房租是预交的2015年全年的房租，租期截止到2016年1月1日之前，系先交钱后用房。尉氏县城关镇小东门村第三村民组很多陈述都是虚假的，尉氏县城关镇小东门村第三村民组先违约，应当赔偿要建中、赵芝美的损失。赵芝美答辩称，1.尉氏县城关镇小东门村第三村民组上诉所称一审法院应当告知其变更案由的上诉理由不能成立，该规定已经被2020年5月1日生效的《最高人民法院关于修改的决定》（以下简称《证据规定》）修改，现行《证据规定》第35条是关于鉴定人提交鉴定书的相关规定，与尉氏县城关镇小东门村第三村民组上诉所称理由无关，而且一审法院在开庭后还让尉氏县城关镇小东门村第三村民组多次举证、质证，其所称损害其利益的理由不能成立。2.尉氏县城关镇小东门村第三村民组与要建中、赵芝美之间存在租赁合同关系，而且要建中、赵芝美在2015年1月3日交纳的租金系预交2015年全年的租金，系先交费后使用房屋。双方在2016年1月份发生纠纷，是因为尉氏县城关镇小东门村第三村民组撕毁合同、强行收回涉案房屋并意图涨价所致，赵芝美不存在违约行为。3.证人娄某的证言与事实不符，娄某所交租金与尉氏县城关镇小东门村第三村民组无关。该房屋是赵芝美承租后进行改造而租给娄某的，具体收取租金的金额也不是尉氏县城关镇小东门村第三村民组所述的94万元。赵芝美应当向尉氏县城关镇小东门村第三村民组交纳租金的数额应该根据双方租赁合同的约定而非赵芝美转租的租金金额。要建中、赵芝美上诉请求：撤销一审判决第一项，改判要建中、赵芝美支付尉氏县城关镇小东门村第三村民组2016年1月1日之后的租金共计88997元，诉讼费用由尉氏县城关镇小东门村第三村民组负担。事实与理由：1.一审法院认定要建中、赵芝美将租金付至2014年底，以及2015年之后由于要建中、赵芝美与尉氏县城关镇小东门村第三村民组产生纠纷,要建中、赵芝美未再缴纳租赁费,属认定事实错误，应予纠正。一审法院认定，要建中、赵芝美在公安机关讯问笔录中明确承认自2015年起，由于双方存在矛盾,要建中、赵芝美未缴纳租赁费。但据要建营2015年2月出具的证明显示,要建中、赵芝美已于2015年1月3日将2015年房屋租赁费99500元交于村民组,可依法使用租赁房屋至2015年12月31日。另有2015年1月3日尉氏县城关镇小东门村第三村民组出具加盖有公章的收据予以佐证。在有客观书证证明的情况下,应以客观书证证明的事实为准。因此,客观证据表明要建中、赵芝美已将2015年租赁费交纳至尉氏县城关镇小东门村第三村民组,一审法院认定事实错误，应予纠正。2.一审法院认定任丹丹开设的花店于2016年8月被尉氏县城关镇小东门村第三村民组收回、王艳开设的宴和饺子馆于2016年3月被尉氏县城关镇小东门村第三村民组收回、金融公司至要建中、赵芝美于2018年采取刑事强制措施后被尉氏县城关镇小东门村第三村民组收回，属认定事实错误。花店、宴和饺子馆、金融公司门面房均于2016年1月被尉氏县城关镇小东门村第三村民组强行锁门从要建中、赵芝美处收回。因花店和宴和饺子馆合同约定的租赁期未满,租户继续使用至2016年8月及2016年3月后被尉氏县城关镇小东门村第三村民组收回。而金融公司门面房要建中、赵芝美自2016年1月被尉氏县城关镇小东门村第三村民组强行锁门收回后未继续使用，亦未收取相应租金，该门面房回收时间应为2016年1月，一审法院认定事实错误，应予纠正。3.一审法院关于要建中、赵芝美应给付租赁费的具体数额认定错误。要建中、赵芝美已将2015年租赁费缴纳至被尉氏县城关镇小东门村第三村民组收回,租赁费应从2016年1月1日起计算。花店合同约定每年租赁费10000元,2016年1月1日至2016年8月期间租赁费为5831元(7×833元/月）;宴和饺子馆合同约定每年租赁费25000元,2016年1月1日至2016年3月期间的租赁费为4166元（2×2083元/月);叫花鸡店合同约定每年租赁费3500元,2016年1月1日至2017年12月31日期间的租赁费为7000元(2×3500/年);张书奶粉店合同约定每年租赁费36000元,2016年1月1日至2017年12月31日期间的租赁费为72000元（2×36000元）。金融公司自2016年1月1日被尉氏县城关镇小东门村第三村民组强行锁门收回后要建中、赵芝美未继续使用，亦未收取相应租金。以上租赁费用共计88997元。4.一审法院以要建中、赵芝美未缴纳租赁费为由认定要建中、赵芝美的行为显属违约,系认定事实错误，实际是尉氏县城关镇小东门村第三村民组违约在先，对要建中、赵芝美的权益造成侵权。要建中、赵芝美未缴纳租赁费的客观原因是因尉氏县城关镇小东门村第三村民组新任组长褚凯上任后,违反已签订的租赁合同条款,无正当理由对要建中、赵芝美所租赁的房屋进行涨价,并对租赁房屋锁门收回,要建中、赵芝美欲按合同约定租金缴纳遭尉氏县城关镇小东门村第三村民组拒绝,双方发生纠纷致赵芝美轻伤。经村委会调解,同意在此纠纷未解决的情况下要建中、赵芝美可暂不缴纳租赁费，因此要建中、赵芝美未缴纳租赁费。尉氏县城关镇小东门村第三村民组违反合同约定在先,不应认定要建中、赵芝美违约。尉氏县城关镇小东门村第三村民组答辩称，1.双方之间不存在租赁合同，要建中及赵芝美所持有的房屋租赁合同系伪造，要建营在公安机关对其进行询问时，在第一次及第二次笔录中明确陈述被尉氏县城关镇小东门村第三村民组没有与要建中、赵芝美签订过书面租赁合同。该笔录系在要建中、赵芝美涉嫌犯罪一案中公安机关询问所得，应当依法作为认定本案事实的证据。2.本案中要建中、赵芝美将被尉氏县城关镇小东门村第三村民组的房屋对外出租并收取租金，属于不当得利，应当依法予以返还。3.一审时被尉氏县城关镇小东门村第三村民组已经提供证据证明要建中、赵芝美收取房屋租金的具体数额，该款项应当由要建中、赵芝美返还尉氏县城关镇小东门村第三村民组。尉氏县城关镇小东门村第三村民组向一审法院起诉请求：1.判令要建中、赵芝美向尉氏县城关镇小东门村第三村民组返还不当得利94万元以及按照银行同期贷款利率自起诉之日起支付至实际还清之日止的利息；2.要建中、赵芝美承担诉讼费用。在庭审过程中，尉氏县城关镇小东门村第三村民组将第一项诉讼请求明确为要求要建中、赵芝美返还2015年1月1日至2017年12月31日收取房屋租赁费94万元及利息。一审法院认定事实：要建中、赵芝美均为尉氏县城关镇小东门村第三村民组集体经济组织成员，原系夫妻关系，2014年10月31日在民政部门办理离婚登记手续。要建营在任尉氏县城关镇小东门村第三村民组负责人期间，代表尉氏县城关镇小东门村第三村民组，并均加盖尉氏县城关镇小东门村第三村民组公章分别于2011年9月1日与要建中签订租赁合同，将位于尉氏县城健康路中段幸福苑对面门面房一间出租给要建中，租期6年，从2011年9月1日起至2017年8月31日止，每年租金为10000元，该门面房后被要建中、赵芝美转租给任丹丹开设花店。2012年1月1日，要建营代表尉氏县城关镇小东门村第三村民组与赵永亮签订租赁合同，将位于健康路中段中路北幸福苑对面2间门面房出租给赵芝美弟弟赵永亮，租期6年，从2012年1月1日起至2018年12月31日止，每年租金为25000元，该门面房后被要建中、赵芝美转租给王艳开设宴和饺子馆。2014年3月5日，要建营代表尉氏县城关镇小东门村第三村民组与要建中签订租赁合同，将位于健康路中段路北幸福苑对面1间门面出租给要建中，租期6年，从2014年3月5日起至2020年3月4日止，每年租金为3500元，该门面房后被要建中、赵芝美转租给张志强开设叫花鸡店。2014年12月9日，要建营代表尉氏县城关镇小东门村第三村民组与要建中签订租赁合同，将位于东盛路路西3间门面房出租给要建中，租期6年，从2014年12月19日起至2020年12月18日止，每年租金9000元，该门面房后被要建中、赵芝美转租给他人开设金融公司。2015年1月1日，要建营代表尉氏县城关镇小东门村第三村民组与赵芝美签订租赁合同，将位于三师附小3间门面房出租给赵芝美，租期4年，从2015年1月15日起至2019年12月30日，每年租金36000元，该门面房后被要建中、赵芝美转租给娄某开设张书奶粉店。由于村组换届，2015年5月，由褚凯担任尉氏县城关镇小东门村第三村民组负责人，要建营不再担任负责人。要建中、赵芝美将租金付至2014年底，2015年之后，由于与尉氏县城关镇小东门村第三村民组产生纠纷，要建中、赵芝美未再缴纳租赁费。在租赁合同履行过程中，由于尉氏县城关镇小东门村第三村民组与要建中、赵芝美产生矛盾，任丹丹开设的花店经营至2016年8月及王艳开设的宴和饺子馆经营至2016年3月，该房被尉氏县城关镇小东门村第三村民组收回。其他门面房至要建中、赵芝美于2018年采取刑事强制措施后，被尉氏县城关镇小东门村第三村民组收回。一审法院认为，尉氏县城关镇小东门村第三村民组与要建中、赵芝美签订的租赁合同，在要建营任组长期间，要建中、赵芝美一直按租赁合同向村组交纳租赁费，双方并无异议。赵芝美在公安机关讯问笔录中明确承认自2015年起，由于双方存在矛盾，要建中、赵芝美未交纳租赁费。要建中、赵芝美的行为显属违约，应按租赁合同的约定向尉氏县城关镇小东门村第三村民组交纳租赁费。关于门面房被收回的时间。赵芝美辩称涉案门面房于2016年1月1日已被尉氏县城关镇小东门村第三村民组全部收回，但根据公安机关询问花店门面房××任丹丹、宴和饺子馆门面房××王艳，叫花店门面房××张志强、张书奶粉店门面房××娄某笔录中对承租时间的陈述和要建中、赵芝美在公安机关的讯问笔录，以及要建中、赵芝美向××出具的收到条时间，可以认定任丹丹开设的花店经营至2016年8月及王艳开设的宴和饺子馆经营至2016年3月，该房被尉氏县城关镇小东门村第三村民组收回。其他门面房至要建中、赵芝美于2018年采取刑事强制措施后，被尉氏县城关镇小东门村第三村民组收回。要建中、赵芝美辩称的门面房已于2016年1月1日被尉氏县城关镇小东门村第三村民组收回的意见，显然与事实不符，不予采纳。关于要建中、赵芝美应否共同承担责任。要建中、赵芝美分别与尉氏县城关镇小东门村第三村民组签订5份租赁合同，分别或共同向实际××收取租金，虽二人于2014年10月31日在民政部门办理离婚登记手续，但综合其二人在公安机关于租金使用及共同生活的陈述，可以认定要建中、赵芝美应共同对租赁费承担给付责任。关于赵芝美辩称的对张书奶粉店和其他门面房改造问题，可另案处理。关于要建中、赵芝美应给付租赁费的具体数额。花店经营到2016年8月，所占用门面房被尉氏县城关镇小东门村第三村民组收回，合同约定每年租赁费为10000元，2015年1月1日至2016年8月期间租赁费为15827元（19个月×833元/月）。宴和饺子馆经营至2016年3月，所占用门面房被尉氏县城关镇小东门村第三村民组收回，合同约定每年租赁费为25000元，2015年1月1日至2016年3月期间的租赁费为29162元（14个月×2083元/月）。叫花鸡店所占用门面房每年租金3500元，2015年1月1日至2017年12月31日期间的租赁费为10500元（3年×3500元/年）。金融公司所占用门面房每年租金9000元，2015年1月1日至2017年12月31日期间的租赁费为27000元（3年×9000元/年）。张书奶粉店所占用门面房每年租金35000元，2015年1月1日至2017年12月31日期间的租赁费为105000元（3年×35000元/年），以上租赁费共计187489元。关于尉氏县城关镇小东门村第三村民组要求给付自起诉之日利息的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。综上所述，对尉氏县城关镇小东门村第三村民组的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、要建中、赵芝美于本判决生效后五日内给付尉氏县城关镇小东门村第三村民组租赁费187489元及利息（以187489元为基数，从2019年7月2日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际清偿完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回尉氏县城关镇小东门村第三村民组的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13200元，由尉氏县城关镇小东门村第三村民组负担10000元，要建中、赵芝美负担3200元。本院经二审另查明，双方签订的五份租房合同均约定，合同签订之日，乙方（××）需一次性缴纳给甲方（××）一年的租金。一年期满后缴纳次年租金。2015年2月，时任尉氏县城关镇小东门村第三村民组负责人的要建营向赵芝美出具证明，证明收到赵芝美交来房租共计99500元，交款日期为2015年1月3日。本院认为，关于尉氏县城关镇小东门村第三村民组上诉所称一审法院未向其释明变更诉讼请求的问题，本案一审时要建中、赵芝美即已提出双方之间存在租赁合同并提交了证据，双方也围绕租赁合同的真实性进行了辩论，一审法院对合同是否真实问题作出评判并据此认定双方之间是租赁合同关系还是不当得利关系，尉氏县城关镇小东门村第三村民组应当有所预期,并承担相应的诉讼风险。一审法院该认定并不损害尉氏县城关镇小东门村第三村民组的诉讼权益，不属于严重违反法定程序需发回重审的情形。关于租赁合同真实性问题，该五份租赁合同均加盖有尉氏县城关镇小东门村第三村民组的公章，且尉氏县城关镇小东门村第三村民组对该公章的真实性并无异议，仅对租赁合同打印时间与加盖公章时间的先后、要建营签字与加盖公章的先后提出异议，但以上问题均不能否定该租赁合同的真实性，故一审法院认定该五份租赁合同真实并无不当。因双方租赁合同真实有效，故要建中、赵芝美未按照合同约定向尉氏县城关镇小东门村第三村民组交纳租金，应当承担违约责任。租赁合同均约定“合同签订之日，乙方需一次性缴纳给甲方一年的租金。一年期满后缴纳次年租金”，即先预交一年租金，后使用租赁房屋。2015年2月，时任尉氏县城关镇小东门村第三村民组负责人的要建营向赵芝美出具证明，证明收到赵芝美交来房租共计99500元，交款日期为2015年1月3日。在无相反证据的情况下，2015年1月3日交纳的租赁费应当认定为2015年的房租，故一审法院自2015年1月1日起计算要建中、赵芝美欠付房租金额不当，应当从2016年1月1日起进行计算。关于门面房被收回的时间问题，要建中、赵芝美上诉称花店、宴和饺子馆、金融公司门面房于2016年1月1日已被尉氏县城关镇小东门村第三村民组全部收回，该诉称与公安机关对次××的询问笔录、公安机关对要建中、赵芝美的讯问笔录及要建中、赵芝美向次××出具的租赁费收到条时间相矛盾，要建中、赵芝美也不能提供证据证明尉氏县城关镇小东门村第三村民组于2016年1月1日强行对租赁房屋锁门并收回的事实，故要建中、赵芝美该项上诉理由不能成立。关于要建中、赵芝美欠付的租赁费金额问题，要建中、赵芝美已于2015年1月预付2015年全年租赁费，故租赁费应当从2016年1月1日起计算。花店经营到2016年8月，合同约定每年租赁费为10000元，2016年1月1日至2016年8月期间租赁费为5831元（7个月×833元/月）。宴和饺子馆经营至2016年3月，合同约定每年租赁费为25000元，2016年1月1日至2016年3月期间的租赁费为4166元（2个月×2083元/月）。叫花鸡店所占用门面房每年租金3500元，2016年1月1日至2017年12月31日期间的租赁费为7000元（2年×3500元/年）。金融公司所占用门面房每年租金9000元，2016年1月1日至2017年12月31日期间的租赁费为18000元（2年×9000元/年）。张书奶粉店所占用门面房每年租金35000元，2016年1月1日至2017年12月31日期间的租赁费为70000元（2年×35000元/年），以上租赁费共计104997元。综上所述，要建中、赵芝美的上诉理由部分成立，一审法院认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省尉氏县人民法院（2019）豫0223民初3666号民事判决第二项；二、变更河南省尉氏县人民法院（2019）豫0223民初3666号民事判决第一项为要建中、赵芝美于本判决生效后五日内给付尉氏县城关镇小东门村第三村民组租赁费104997元及利息（以104997元为基数，从2019年7月2日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月20日起至实际清偿完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13200元，由尉氏县城关镇小东门村第三村民组负担11200元，要建中、赵芝美负担2000元。二审案件受理费13600元，由尉氏县城关镇小东门村第三村民组负担11300元，要建中、赵芝美负担2300元。本判决为终审判决。审判长  戴玉峰审判员  孔德亮审判员  孙玲玲二〇二〇年十一月十日法官助理申和平书记员马艺洺