广东省东源县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1625民初1111号原告：欧阳春奎，男，汉族，1990年1月24日出生，住广东省东源县×××××××××××××××××，身份证号码：441××××××××××××717。原告：林美娣，女，汉族，1986年4月25日出生，住广东省东源县×××××××××××××××××，身份证号码：441××××××××××××548。二原告共同委托诉讼代理人：朱海平，广东兴源律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：刘宇洪，广东兴源律师事务所律师。被告：东源胜业房地产开发有限公司，统一社会信用代码：914×××××××××××275X，住所：广东省东源县仙塘徐洞205国道边。法定代表人：杜某1。委托诉讼代理人：吴镜潘，广东律瑾律师事务所律师。原告欧阳春奎、林美娣与被告东源胜业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告欧阳春奎、林美娣的共同委托诉讼代理人刘宇洪，被告东源胜业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴镜潘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期交付商品房的违约金（自2019年9月1日起以751579元为基数按每日万分之三的利率计算违约金，暂计至2020年7月16日为72151.58元，并要求违约金实际计算至被告向原告交付商品房之日止）。以上金额暂计72151.58元；2.由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年5月28日，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”），合同约定：1、原告购买位于东源县×××××××××××××××××5×1×××××，房屋总价款为751579元；2、交付时间和手续，合同第十一条约定：出卖人应当在2019年8月31日前向买受人交付该商品房；3、逾期交付责任，合同第十二条约定：出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金；4、争议解决方式，合同第二十七条约定：本合同在履行过程中发生争议，协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。但在合同履行过程中，被告未按约定如期向原告交付所购的商品房，截止至2020年7月16日，被告已逾期交付商品房达320日，其行为已构成严重的违约。因此，按照合同的约定原告有权要求被告支付逾期交付商品房的违约金。为维护原告的合法权益，请贵院支持原告全部诉讼请求。被告东源胜业房地产开发有限公司辩称，一、位于东源县××××××××××“胜业豪庭”1至9栋的主体工程已于2019年5月份全面竣工，供水、排水、供电、燃气、电话通信、宽带网络等基础设施设备及到户工程，也均已在2019年8月份完成。至2019年8月31日，“胜业豪庭”1至9栋的房屋完全符合并满足正常使用的条件和要求。2019年10月中旬始，已有业主陆续收楼装修使用。二、逾期交付是由于天气、政府创文、创文和机构改革、工程建设和项目审批制度改革及新冠疫情等不可抗力原因导致，属于《合同法》第117条规定的免责情形。不可抗力具体体现为：1、2019年度，遭遇罕见大雨，以致本应在2019年3月份竣工的主体工程，延迟到2019年5月份才竣工，相应的附属配套设施工程也受到一定的影响；2、2018年和2019年，政府创建文明城市和创建卫生城市原因，造成停工两个多月，以致主体工程及附属配套等基础设施设备工程延误；3、政府机构改革的人员及职能分工一直未能确定，造成答辩人的工作人员送审材料无法受理；4、2019年5月份始，广东省全面开展工程建设项目审批制度改革，东源县根据改革要求和进度，至2020年3月下旬才设立工建综合窗口，答辩人的竣工验收申请于2020年3月24日才受理，现“胜业豪庭”1至9栋的规划、土地、消防、人防、档案、污水、特种设备、防雷、通信基础设施及到户事项等均验收合格，但由于疫情及信息数据平台等多方面的原因，一直未能将工程竣工验收备案证明文件交付答辩人。5、今年年初我国发生新冠疫情，2020年1月至4月，我县的各行各业均无法正常工作，自5月份才慢慢开始按计划恢复工作，真正恢复正常工作的时间应该是7月份。三、即便不是不可抗力原因造成逾期交房，也没有给被答辩人造成这么大损失，造成的后果只是被答辩人未能及时入住，真正的损失也只有未能入住而租房所造成的损失，被答辩人要求72151.58元的诉求明显过高，依法不应支持。综上所述，被答辩人要求答辩人承担逾期交付商品房的违约责任，是缺乏事实和法律依据的，其诉求依法不应得到支持。经审理查明，2018年5月28日，被告东源胜业房地产开发有限公司作为出卖人与原告欧阳春奎、林美娣作为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018052824），约定原告购买被告开发的位于东源县×××××××××××××××××5×1×××××，总房款751579元。合同与本案诉争有关的主要内容包括：第九条商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2019年8月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：……逾期超过90日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。二原告于2018年5月27日向被告交齐首期款231579元，并于2018年7月20日通过在广州农村商业银行股份有限公司河源分行办理个人住房按揭贷款方式向被告支付520000元。2020年8月6日，被告向二原告发出通知，要求二原告在2020年8月13日收楼。另查明，2018年12月26日，广东省委办公厅、广东省人民政府办公厅印发的《河源市机构改革方案》内容包括将市国土资源局的职责及市住房和城乡规划建设局的城乡规划管理、测绘管理职责及其他资源调查和确权登记管理职责整合。2019年5月24日，广东省人民政府印发的《广东省全面开展工程建设项目审批制度改革实施方案的通知》内容包括将房屋建筑和城市基础设施等工程建设项目统一审批流程。2019年7月8日，河源市人民政府印发《河源市全面开展工程建设项目审批制度改革实施方案的通知》以全面开展我市工程建设项目审批制度的改革工作。2019年9月21日，广东省档案局印发的《关于房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收的管理办法（试行）》第十三条规定“工程通过竣工联合验收后，方可交付使用；未经联合验收或者联合验收不通过的，不得交付使用。”2020年3月2日，河源市工程建设项目审批制度改革工作领导小组办公室印发《关于进一步推进县（区）工程建设项目审批制度改革工作的通知》要求各县（区）政务服务大厅要加快综合窗口建设，在3月9日前完善场地及设备配置。再查明，胜业豪庭1至9栋及幼儿园项目主体分部工程于2019年5月16日竣工，其中水、电管线、燃气管道及三网通布线到户工程均于2019年8月份安装完成，该小区配套市政道路、排污排水工程亦于2019年8月份竣工。被告提供的《胜业豪庭收楼确认表》显示自2019年10月份中旬起，有部分业主陆续收楼确认。2020年3月24日，被告提交的建设工程竣工验收申请被东源县自然资源局正式受理，《单位（子单位）工程竣工验收备案表》显示胜业豪庭工程竣工验收日期是2020年7月28日，备案日期是2020年9月15日。上述事实，有二原告提供的二原告身份信息、被告企业信息、《商品房买卖合同（预售）》、收款收据、借款借据；被告提供的《工程验收/检测报审表》、《竣工验收报告》、《工程验收记录表》、《竣工验收通知》、《工程竣工报验单》，《胜业豪庭收楼确认表》、《中共广东省委办公厅文件》粤办发【2018】114号、粤府【2019】49号、河府【2019】48号、粤建规范【2019】3号、河住建通【2019】282号、《东源县工程建设项目审批制度改革工作领导小组办公室转发市省改办关于进一步推进县区工程建设项目审批制度改革工作通知》，东源县自然资源局业务申报回执、东住建消验【2020】第11号验收意见、东自然资核实【2020】59至65号审核意见、竣工环境检测报告、电梯监督检测报告、雷电防护装置检测报告、河通管【2019】53号准予接入公网通知、河源市住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程项目竣工验收备案表、人防工程竣工验收备案表、单位工程竣工验收备案表。及开庭笔录等予以证实，并经庭审质证，可以作为本案认定事实的依据。本院认为，原告欧阳春奎、林美娣与被告东源胜业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。二原告已依约向被告交付了全部购房款，根据合同约定，被告应在2019年8月31日前将“已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告”等符合交房条件的商品房交付给二原告。但是，在合同履行过程中，自2018年起政府部门陆续发文确定政府机构改革、职能整合、工程建设项目审批制度改革等，从而导致案涉胜业豪庭建设工程竣工验收申请于2020年3月24日才正式受理，对于上述改革制度的实施，被告不能预见、不能避免并不能克服，且系发生在被告迟延履行交房义务之前，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”因此，政府机构及工程建设项目审批制度等改革制度的实施应属不可抗力，且该不可抗力确实对被告取得建设工程竣工验收备案证明文件等进度造成影响。另案涉胜业豪庭1至9栋及幼儿园项目主体分部工程及水、电管线、燃气管道及三网通布线到户工程与小区配套市政道路、排污排水工程均于合同约定的交房时间之前竣工安装完毕，可见被告并不存在拖延交房的主观故意。综上，被告逾期向二原告交付商品房依法可以部分或者全部免除违约责任。关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”本案中，被告在发生不可抗力事由后，并未及时通知二原告，以减轻可能给二原告造成的损失，在二原告向本院立案起诉后才提交相应证据予以辩称因不可抗力导致逾期交房，应承担相应违约责任，据此，被告应承担二原告因此造成的损失。因二原告未提供证据证实因被告逾期交付商品房的行为给二原告造成的实际损失，且被告提出二原告诉请违约金过高，请求适当调减，因此，本院结合本案合同履行情况以及被告在履行合同过程中的违约程度等因素，从优化营商环境、平衡双方利益等方面综合考虑，酌定被告应向二原告支付逾期交付商品房违约金，金额自逾期交付商品房之日即2019年9月1日起以商品房总房价751579元为基数，按每日万分之一的利率计算至被告竣工验收申请受理之日即2020年3月24日止共206日，共计15482.53元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告东源胜业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告欧阳春奎、林美娣支付逾期交付商品房的违约金15482.53元；二、驳回原告欧阳春奎、林美娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5658元（按简易程序收取），由原告欧阳春奎、林美娣负担2829元，由被告东源胜业房地产开发有限公司负担2829元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审判员  李衍军二〇二〇年十月二十八日黄丽静书记员古思维