广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初4594号原告：黎耀佳，男，1970年10月9日出生，汉族，住址：广东省东莞市×××××××××××，公民身份号码：442××××××××××××315。委托诉讼代理人：周志荣，广东海法（东莞）律师事务所律师。被告：刘雨平，男，1959年3月15日出生，香港特别行政区居民，身份证号码：K5××××2(1)。被告：袁文语，女，1965年12月1日出生，香港特别行政区居民，身份证号码：P7××××3(3)。原告黎耀佳与被告刘雨平、袁文语确认合同无效纠纷一案，本院于2020年3月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎耀佳的委托诉讼代理人周志荣到庭参加诉讼。被告刘雨平、袁文语经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎耀佳向本院提出诉讼请求：一、确认黎耀佳与刘雨平、袁文语之间的宅基地使用权及地上房屋所有权转让合同无效；二、刘雨平、袁文语立即返还黎耀佳购地款1488000元及利息（以本金1488000元按年利率6%从2018年4月16日起计算至刘雨平、袁文语实际返还购地款之日止）；三、本案诉讼费由刘雨平、袁文语承担。事实和理由：黎耀佳与刘雨平、袁文语于2018年4月16日签订宅基地使用权及地上房屋所有权转让合同，约定将刘雨平名下位于东莞市××××××的宅基地及地上建筑物转让给黎耀佳，转让款为1488000元。合同签订后，黎耀佳依约支付了转让款，但因刘雨平就案涉宅基地与村委会存在纠纷，导致黎耀佳一直无法正常使用。黎耀佳多次要求刘雨平处理相关问题，但刘雨平一直置之不理，且不同意退还购地款。因双方签订的合同违反相关法律规定，为无效合同，故黎耀佳诉至法院。刘雨平、袁文语在举证期限内没有向本院提交书面的答辩状，亦没有向本院提供任何证据。本院经审理认定事实如下：案涉建筑物位于东莞市××××××，刘雨平通过继承而取得。现建筑物的宅基地使用权人登记为刘雨平，已办理了东府集用（1989）第190××××××××67号集体土地使用证，使用权类型为批准拨用宅基地，而地上建筑物未办理相关的产权证。黎耀佳、刘雨平及袁文语均不是东莞市××××××××村民。刘雨平与袁文语为夫妻关系，两人与黎耀佳于2018年4月16日签订了《宅基地使用权及地上房屋所有权转让合同》，约定：刘雨平、袁文语将位于东莞市××××××的宅基地及地上所建三层半楼房及附属围墙、水、电等设施转让给黎耀佳，转让总价为1488000元，并明确由于国土部门现暂停办理外地户口个人宅基地使用权登记及更名手续，黎耀佳暂时不具备过户条件。合同签订后，黎耀佳于2018年4月16日向刘雨平转付了1488000元，刘雨平、袁文语于2018年4月底将案涉房屋交付给黎耀佳使用。根据黎耀佳提交的证据及陈述，本院对以上事实予以确认。本院认为，本案为确认合同无效纠纷，刘雨平、袁文语经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利。案涉建筑物的宅基地为东莞市××××××的集体土地，是经批准拨用的宅基地而非集体经营性建设用地。黎耀佳、刘雨平及袁文语均非茶山镇博头村的村民，双方在未取得所有权人同意的情况下签订转让合同，并约定转让案涉建筑物的宅基地使用权及建筑物所有权，这实质上已导致××镇×××集体所有的宅基地流转到该集体组织成员之外。该转让约定使宅基地的权属发生改变，违反了土地转让的法律规定，故双方签订的《宅基地使用权及地上房屋所有权转让合同》为无效合同，双方因该合同取得的财产均应返还。合同已明确黎耀佳暂不具备过户条件，即双方在签订合同时已清楚宅基地禁止转让的相关规定，故对无效合同的签订，双方均有过错，黎耀佳主张的利息损失，本院不予支持。综上，案涉《宅基地使用权及地上房屋所有权转让合同》无效，刘雨平、袁文语应向黎耀佳返还转让款1488000元。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告黎耀佳与被告刘雨平、袁文语于2018年4月16日签订的《宅基地使用权及地上房屋所有权转让合同》无效；二、被告刘雨平、袁文语应在本判决发生法律效力之日起三日内向原告黎耀佳返还转让款1488000元；三、驳回原告黎耀佳的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9497.76元，由原告黎耀佳负担537.76元；被告刘雨平、袁文语负担8960元。如不服本判决，原告黎耀佳可在判决书送达之日起十五日内，被告刘雨平、袁文语可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  卢建文二〇二〇年十一月二日书记员  谢雪君附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第九条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。