河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终3525号 上诉人（原审原告、反诉被告）：邢台市信都区中兴路街道西郭庄股份经济合作社，住所地邢台市桥**西郭庄村。 法定代表人：李钊，理事长。 委托诉讼代理人：王曼曼，河北洋溢律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵贵良，男，1957年4月29日出生，汉族，住邢台市。 上诉人邢台市信都区中兴路街道西郭庄股份经济合作社（原邢台市桥西区西郭庄社区居民委员会）因与被上诉人赵贵良租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台市信都区人民法院（2020）冀0503民初1273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邢台市信都区中兴路街道西郭庄股份经济合作社委托诉讼代理人王曼曼、被上诉人赵贵良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人邢台市信都区中兴路街道西郭庄股份经济合作社（原邢台市桥西区西郭庄社区居民委员会）上诉请求：一、撤销（2020）冀0503民初1273号民事判决书；二、改判：1、解除上诉人与被上诉人双方的土地不定期租赁合同关系；2、由被上诉人自2019年1月1日起按照每月1705元的标准向上诉人支付租金至合同解除日，并按照同一标准向上诉人赔偿其占用上诉人土地期间的损失，至被上诉人返还土地之日止（至具状日的租金和损失合计为17050元）；3、被上诉人向上诉人返还土地，并对自建部分恢复原状，逾期拒不恢复的，由上诉人自行恢复，产生的费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原判认定事实错误。1、被上诉人在上诉人土地上增设他物和建筑设施没有征得上诉人的同意，属于《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定的“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”情形。合同履行过程中，上诉人没有提出异议不影响对该条款的适用。原判以“在其承租的二十多年的时间里，西郭庄居委会对赵贵良所建造的厂房未提出异议”为由免除被上诉人在增设他物时应当征得上诉人同意的义务，不仅违反了上述法律规定，也无事实和法律依据。2、原判以“赵贵良所建的厂房等价值较大，如果解除双方的租赁关系，涉及租赁物的返还和土地上附着物的处理，双方在租赁合同中并没有关于附着物处理的约定”为由而认定双方的租赁合同不宜解除并继续履行无事实和法律依据。首先，时至今日承租人在承租土地上修建的附着物早已二十余年之久。故此，附着物因折旧及失去利用价值，根本不存在“价值较大”之说。其次，被上诉人所增设的设施并不是厂房，而是一般建筑设施，原判认定为厂房无事实依据。第三，关于涉及租赁物的返还和土地上附着物的处理，双方有约定的按照约定没有约定的按照法定，不应当以“价值较大”为由不予解除合同，继而剥夺上诉人的随时解除权。3、关于租赁土地上增加建筑物的性质是否合法问题，原判认为应由相关行政部门作出认定，并将该举证责任分配给上诉人，无事实和法律依据。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规的规定，任何土地上的建筑都要经过法定的规划审批和建设程序，否则即为违法建筑。原审判决认为“赵贵良所建厂房等地上附着物西郭庄居委会认为是违法建筑，应该由相关行政部门进行违法建筑的认定”，不仅违反了上述相关法律法规，也无事实依据。原判置法律于不顾，为避免承租人的涉访事件发生，通过刻意加重“西郭庄居委会应先对赵贵良承租土地上附着物的性质进行认定”这一举证责任的手段，迁回裁判案涉纠纷，导致出租人出租财产难以收回的现状。4、被上诉人未按《土地租赁合同》交费即支付租金，依据该租赁合同第六条的规定，属被上诉人自行终止合同，被上诉人一切建筑物不得毁坏，无偿归上诉人所有，原判对此未予认定，属认定事实错误。依法应当据此条规定确定上诉人土地上的建筑物归上诉人所有。5、现上诉人发现被上诉人已经将租赁物转租他人，但并未通知上诉人也未征得上诉人的同意，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”二、原判法律适用不当。基于上述事实，本案应当适用《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、二百二十四条、二百二十六条、二百三十二条、二百三十六条及《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规的规定，原判只依据《中华人民共和国合同法》二百三十六条的规定做出本案判决属法律适用不当。综上，上诉人要求解除合同、支付租金、赔偿损失、返还土地、恢复原状等诉请依法有据，应予支持，原判事实认定错误，法律适用不当，二审法院依法应当应予撤销并改判支持上诉人的诉请。 赵贵良辩称，一审判决事实清楚，法官经过长时间的实际调查，对这个事实认定比较合理，一审判决正确。西郭庄这块地不是农业用地，对方为了招商引资让我们租赁土地，村里负责一切手续，我们负责建房，村里负责三通。我们一共有30多户情况都一样，在此地已经20多年了，当时合同约定不管换哪个领导都按合同执行。 上诉人邢台市信都区中兴路街道西郭庄股份经济合作社（原邢台市桥西区西郭庄社区居民委员会）向一审法院起诉请求：1、判令被告限期向原告返还土地，并将土地恢复原状；2、判令被告自2019年01月01日起按照每月1705元的标准向原告支付租金至合同解除日，并按照同一标准向原告赔偿其占用原告土地期间的损失，至被告返还原告土地之日止（至具状日的租金和损失合计为17050元）。 赵贵良向一审法院反诉请求：1、依法判决被告赔偿反诉原告在涉案租赁土地上建设房屋等附着物的价值，暂计算49万元，具体以评估为准。2、本案反诉费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：西郭庄居委会在钢铁路西有土地1185.52平方米，其用途为门市。在1996年7月1日西郭庄居委会将其中2亩土地出租给赵贵（桂）良，双方签订了协议书，赵贵良在该土地上建造了厂房等。2009年6月15日西郭庄居委会（甲方）与赵贵良（乙方）签订《租地合同书》，内容：甲方在钢铁路西有土地一块，同意租与乙方使用。占地面积计1.73亩，每亩每年为8000元，全年租费13840元，租期贰年，自2010年1月1日至2011年12月31日止，期满后可再续，待续合同可根据全居委会租赁实际情况，地租统一执行上调或下浮。甲方在合同期内不得随意叫乙方搬迁，如国家征占或甲方不可抗拒原因，由甲乙双方协商解决，合同终止。如乙方提出终止合同，乙方在租用土地上的一切建筑物无偿归甲方所有，不得随便拆除等内容。合同到期后，赵贵良继续使用租赁土地，双方没有签订新的土地租赁协议，经双方协商2018年年租金调整为20470元。2018年1月14日邢台市启振房地产经纪服务有限公司出具通知一份，内容：承租人赵贵良先生：你与居委会于2009年5月18日签订的《租地合同书》一份，承租我会位于邢台市处，占地东西52米，南北14.6米计1.2亩，租期至2011年12月31日期满，该合同期满后你未能如期与我会重新签订新的合同，该合同已经终止。之后你仍然占有该土地，并向我会交付租金，事实上双方形成了不定期的租赁合同关系，现为了规范双方的租赁关系，特通知你如下：如你需要续租，请于2019年2月15日（包括当日）之前到我会办公地点，与我会协商并签订新的《租赁合同》；如不续租或到期后你未与我会重新签订《租赁合同》，双方不定期租赁合同关系解除，望你于2019年2月28日前做好土地的滕清和搬迁工作，拆迁土地上建筑物和相关设施、设备等，将土地恢复原状交于我会。我会将于该日后的三日内收回所出租的土地。如到期后该土地范围内仍然留有余物（包括建筑物或其他附属物、设施和所有动产等），视为你自行放弃，由我会自行处置，若因此给你造成损失，由你自行承担，与我会和第三人无关。赵贵良主张其与邢台市启振房地产经纪服务有限公司不存在任何法律关系，邢台市启振房地产经纪服务有限公司向其发送该通知主体错误，对其不产生法律效果。2019年1月15日西郭庄居委会又出具通知一份，内容与邢台市启振房地产经纪服务有限公司出具的通知内容一致。赵贵良不认可收到原告上述通知。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方在1996年7月1日形成租赁关系，2009年6月15日又签订《租地合同书》。合同到期后，赵贵良继续使用该地块，双方并未签订新的租赁合同，双方现在构成不定期的租赁关系。但租赁土地不同于其他的租赁关系，该地块的用途为门市，赵贵良作为承租人，在1996年承租西郭庄居委会的土地后，在其承租的土地上建造厂房等。在其承租的二十多年的时间里，西郭庄居委会对赵贵良所建造的厂房未提出异议。赵贵良所建的厂房等价值较大，如果解除双方的租赁关系，涉及租赁物的返还和土地上附着物的处理，双方在租赁合同中并没有关于对土地上附着物处理的约定。赵贵良所建厂房等地上附着物西郭庄居委会认为是违法建筑，应该由相关行政部门进行违法建筑的认定。所以现在赵贵良承租土地上附着物的性质不明，不宜首先进行房屋价值的鉴定。综上，西郭庄居委会应先对赵贵良承租土地上附着物的性质进行认定，根据认定的结果，双方进行协商或另行诉讼解决双方的争议，在此期间，双方可仍按照2018年年租金20470元履行合同。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，判决：一、原告邢台市桥西区西郭庄社区居民委员会与被告赵贵良继续按照年租金20470元履行租地合同。二、驳回原告邢台市桥西区西郭庄社区居民委员会的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告赵贵良的诉讼请求。案件受理费226元，减半收取计113元由原告邢台市桥西区西郭庄社区居民委员会承担。反诉案件受理费减半收取4330元由反诉被告赵贵良承担。 本院二审期间，上诉人邢台市信都区中兴路街道西郭庄股份经济合作社（原邢台市桥西区西郭庄社区居民委员会）提交证据：证据1、非西郭庄居民使用西郭庄片区房屋人员相关情况登记表；证据2、登记人王巧花填写该登记表的照片。两份证据拟证明被上诉人早已在两年之前未经上诉人的同意就将案涉的租赁物转租他人。被上诉人赵贵良质证：王巧花想办临时身份证，我让她临时占用我的地方收废品，我没有将房子转租给她，如果转租应该有手续。对上诉人邢台市信都区中兴路街道西郭庄股份经济合作社（原邢台市桥西区西郭庄社区居民委员会）提交的证据，本院认定如下：上诉人提交的证据被上诉人均有异议，且不能证明其诉讼主张，本院不予采信。二审查明事实与一审基本一致。 本院认为，1996年7月1日西郭庄居委会将其中2亩土地出租给赵贵良，双方签订了协议书，且在2009年6月15日西郭庄居委会又与赵贵良签订了《租地合同书》，合同到期后，赵贵良继续使用租赁土地，西郭庄居委会也未提出异议，且双方没有签订新的土地租赁协议，依法应认定双方形成不定期的租赁关系。本案系租赁土地合同引发的纠纷，综合考虑双方之间不定期租赁合同的性质、租赁案涉土地的用途，以及租赁土地不同于其他租赁关系的特殊情况，一审法院判决邢台市桥西区西郭庄社区居民委员会与赵贵良继续按照年租金20470元履行租地合同并无不当。上诉人主张被上诉人在其土地上增设他物和建筑设施未征得其同意的理由不成立，本院不予支持。关于案涉土地上建筑物的性质，一审法院认为应当由有关行政机关通过行政程序进行认定解决亦无不妥。上诉人提交的证据不足以证明其主张被上诉人转租的事实，其上诉主张于法无据，本院不予支持。 综上所述，邢台市信都区中兴路街道西郭庄股份经济合作社（原邢台市桥西区西郭庄社区居民委员会）的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费226元，由上诉人邢台市信都区中兴路街道西郭庄股份经济合作社（原邢台市桥西区西郭庄社区居民委员会）负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭宏平 审判员  尚好勇 审判员  杨冬梅 二〇二〇年十一月三十日 书记员  李晓敏