河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初7323号原告：驻马店市中汇房地产开发有限公司。住所地：驻马店市中华路799号。统一社会信用代码：91411700577641910F。法定代表人：谢新国，总经理。委托诉讼代理人：王奇萌，河南精锐律师事务所律师。被告：王豪杰，男，1994年8月18日出生，汉族，住河南省新蔡县。委托诉讼代理人：曹晓东，河南千嘉律师事务所律师。第三人：聂建军，男，1978年8月1日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：刘朋飞，河南华珠律师事务所律师。第三人：张力，男，1969年12月9日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告驻马店市中汇房地产开发有限公司（以下简称中汇公司）诉被告王豪杰、第三人聂建军、张力商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中汇公司的委托诉讼代理人王奇萌，被告王豪杰及其委托诉讼代理人曹晓东，第三人聂建军的委托诉讼代理人刘朋飞，第三人张力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中汇公司诉称，原告与被告之间签订的商品房买卖合同是基于原告中汇公司与第三人张力之间的民间借贷纠纷,原告在向张力借款后因无力归还借款,将自己的14套房产以物抵债的方式抵债给张力指定的聂建军,聂建军将该14套房产的其中一套分配给本案被告并签订了商品房买卖合同办理了网签备案。但在原告与被告签订商品房买卖合同后,聂建军又以民间借贷纠纷为由向法院提起诉讼,要求中汇公司偿还借款及利息,该案经法院审理提供相应还款记录可以看出,原告已经超额还款张力的借款的本金和利息。最重要的是与被告之间签订的房屋买卖合同并没有被用于抵偿原告所欠的第三人张力的欠款。本案被告也并未向原告交纳过分文购房款,也并未收到过任何人替本案被告支付的购房款。原告的该套房屋第一没有用于抵债偿还债务,第二没有收到购房款。请求：一、依法解除原告与被告之间签订的网签备案《商品房买卖合同》（合同号为：驻20190001442，合同房价为337900元）；二、依法判决被告返还原告的该套房产。被告王豪杰龙辩称，2017年12月4日，原、被告签订了《盘古佳苑房屋认购协议书》，同日，原告收到购房款后，向被告出具了《收据》。2019年2月1日，双方签订了《商品房买卖合同》。被告已履行了自己的全部合同义务。现合同已经经原告主动备案，完成了网签备案。原告声称没有收到购房款与事实不符。其向被告出具的《收据》表明其已经收到了购房款。如果中汇公司没有收到驻马店市鼎信物业管理有限公司转交的337900元购房款，不会出具收据，也不会和被告签订房屋认购协议书，更不会和被告签订正式合同，原告要求解除合同没有事实依据。中汇公司若没有收到购房款，应在出具收据前跟被告说明，以便被告向销售方要求退款。而不是在出具收据三年后声称自己没有收到购房款。中汇公司若没有收到购房款应当在出具后向销售方追偿而不是起诉购房人。更不应该在出具收据三年后违反诚信原则声称自己没有收到购房款。合同具有相对性，原告与第三人之间的纠纷不能对抗答辩人，没有法律依据。退一步讲，即便原告有解除权，也已超一年的除斥期间，该解除权消灭，原告所称的款项已经与聂建军进行抵偿，原告的请求已经不存在了。原告的滥诉行为，严重损害司法权威，应判令驳回起诉，并作出罚款、拘留的处罚措施。第三人聂建军述称，1、2017年8月6日，原告与第三人聂建军签订的协议同意以其开发的房屋冲抵拖欠聂建军的债务，该协议系双方的真实意思表示，根据九民会议纪要第四十四之规定，该合同系诺成合同且不违反法律规定合同成立即生效，双方应当按照合同履行。2、在履行中，原告将应该抵债的容易卖的房屋在和被告签订合同时替换成了本案房屋，虽然最终冲抵的不是协议上的房屋，但聂建军对外出售后中汇公司与被告签订买卖合同，出具收据，证明中汇公司已经同意聂建军的处理行为，并出具相应手续予以确认，本案的买卖合同应真实有效，依法应当得到保护。3、聂建军对外出售的涉案房屋所得房款，用于抵偿债权转让后未履行所产生的利息。聂建军同意中汇公司冲抵债务。4、聂建军所收款项该案购房款，以驻马店市鼎信物业管理有限公司（以下简称鼎信物业公司）出具的收据为准。原告起诉没有事实及法律依据应当驳回原告的诉讼请求。第三人张力述称，2013年6月4日至2015年4月25日，驻马店市万博公司、中汇公司、谢新国三方借张力1900万元，借款后一直未归还本金和利息。2015年至2016年1月9日上述借款方借任留柱等人900万元归还了2015年至2016年1月9日的利息900万元，下欠本金1840.40万元一直未还。2017年2月7日，万博公司、中汇公司谢新国三方与张力协商协商同意双方签订了以房抵债协议，该协议中张新军的签名系张力代为书写。2017年4月5日双方明确了以房抵债房屋的具体位置、建筑面积、价格及销售方式。2017年8月10日依据2017年4月5日协议约定以物抵债的房屋归张力所有，由张力负责销售，中汇公司负责办理手续，所得价款全部归张力所有。同日万博公司、中汇公司、谢新国、张力、聂建军五方协商同意将抵账给张力的房屋抵偿给聂建军，中汇公司与聂建军之间签订了以物抵债协议，聂建军依据该协议处理抵偿房屋符合法律规定和合同约定，被告购买的房屋以及签订的买卖合同应当合法有效受法律保护，其他同意聂建军意见，应依法驳回原告的诉讼请求。2017年8月6日，原告与第三人聂建军签订房屋抵偿欠款补充协议，该协议约定原告和聂建军均有权销售补充协议约定的68套房屋，销售房屋所得价款用于冲抵原告欠聂建军的借款和利息，聂建军的借款和利息是通过债权转让取得的，原告与购房人之间签订了商品房买卖合同，原告同意将房屋售于购房人，且同意购房款用于冲抵中汇公司欠聂建军的借款和利息，购房款已冲抵借款和利息。其他同意聂建军意见，应依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告中汇公司与他人之间存在债权债务关系，2017年8月，原告中汇公司与第三人聂建军协商约定将原告中汇公司开发的位于驻马店市××大道与盘古山路交叉口西南侧盘古佳苑小区部分房屋抵偿给第三人聂建军，并约定原告中汇公司与第三人聂建军均可以销售抵债房屋。其后，被告王豪杰为购买房屋向第三人指定方鼎信物业公司交纳购房款353090元，鼎信物业公司向被告出具收据一份。2017年12月4日，原、被告签订《盘古佳苑房屋认购协议书》一份，约定被告购买原告开发的位于驻马店市雪松大道与××大道交叉口东南角××米××单元××层南户房屋，房屋总价为337900元，同日原告中汇公司向被告王豪杰出具收据一份，写明：“今收到王豪杰交来12号楼2单元1层南户房款337900元”。2019年2月1日，原告中汇公司（出卖人）与被告王豪杰（××）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定被告购买原告开发的位于驻马店市雪松大道与盘古山路交叉口西南侧盘古××小区××单元××层××号房屋，房屋总价为337900元，交房日期为2019年7月31日前等条款。后原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。另查明，一、聂建军另案以民间借贷纠纷将中汇公司、谢新国、韩卫菊等人诉至法院，请求判令中汇公司、谢新国、韩卫菊支付1840.40万元及相应利息，案号为（2020）豫1702民初2884号，该案目前尚未审结。二、诉讼中，原告称，诉争房屋现在主体已经起来，尚未完工，该房屋五证齐全，已经签订商品房买卖合同，已办理网签备案，尚未交付。被告认可房屋尚未交付。三、诉讼中，第三人聂建军称，第三人聂建军已收取购房款为353090元，该353090元房款第三人聂建军认可冲抵原告欠第三人聂建军的欠款，在欠款中已经予以扣除。上述事实，有当事人提交的相关证据以及当事人陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告中汇公司与第三人聂建军之间协商约定将中汇公司开发的位于驻马店市××大道与盘古山路交叉口西南侧盘古佳苑小区部分房屋抵偿给第三人聂建军，并约定原告中汇公司与第三人聂建军均可以销售抵债房屋。因第三人聂建军已经认可被告向其指定方支付的353090元用于抵偿原告债务并同意从原告欠款本息中扣除，故原告主张被告所付购房款未用于抵偿债务，本院不予采信。诉讼中，原告称另案诉讼证据显示其已向第三人结清债务且已付超，第三人对此不予认可；因该案系原告与第三人等人之间的债务纠纷，且尚未审结，对于该债务纠纷，双方应通过另案诉讼予以解决。现无证据证明被告在购买诉争房屋时对原告所称情况知情，原告在被告购买房屋时也未提出异议并向被告出具了房款收据，原、被告也已签订了商品房买卖合同，原告亦认可已办理网签备案；被告在支付房屋对价以及签订合同过程中均属善意，其合法权利应依法予以保护。综上，原、被告之间的商品房预售合同系当事人意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。本案中，第三人收取被告房款用于抵债的行为符合原告与第三人之间的约定，且原告已向被告出具房款收据，目前证据亦显示原告还收取有被告的补交房款，以上应视为被告已向原告履行了支付购房款义务。现原告以被告未支付购房款为由请求解除合同、返还房屋，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告驻马店市中汇房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费6370元，由原告驻马店市中汇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长 刘 林审判员 张伟光审判员 王 鹏二〇二〇年十一月十九日书记员 孙 鑫