山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终4810号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李兵，男，1986年4月16日生，汉族，住安丘市。 委托诉讼代理人：李治刚，山东春水律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王**，山东春水律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘玉红，女，1965年6月10日生，汉族，住潍坊市寒亭区。 委托诉讼代理人:史洋，山东求是和信（潍坊滨海）律师事务所律师。 上诉人李兵因与被上诉人刘玉红房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术开发区人民法院（2020）鲁0791民初318号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李兵上诉请求：撤销一审判决，依法改判；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，一审认定“2017年3月13日被上诉人到涉案房屋开发商处办理了房屋更名手续，签订更名协议并交付了更名费就是履行了相应合同义务”属于认定事实错误；二、一审法院认定上诉人未向被上诉人支付购房款50万元构成违约，承担违约责任，是错误的；三、“更名费用”是房地产开发商私自收取费用，该费用没有法律依据；四、撤销备案是实现“合同约定更名”的前置条件；五、一审认定“李兵主张涉案房屋不撤销合同备案无法完成更名，但未提供相应的证据予以证实，本院不予采信”是错误的；六、一审法院在重审中枉顾事实，违法裁判。 刘玉红答辩称，其已按照双方合同约定到开发商处办理了更名手续，上诉人所主张的撤销备案并非实现合同约定的前置条件，一审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。 李兵向一审法院起诉请求：1、判令刘玉红履行合同约定：办理更名手续，向李兵交付房屋，并承担违约金10万元；2、诉讼费由刘玉红承担。 刘玉红向一审法院反诉请求：1、判令解除刘玉红与李兵于2017年3月13日签订的房屋买卖合同，李兵已支付的定金5万元不予返还；2、判令李兵赔偿刘玉红因解除合同造成的损失更名费用15000元；3、判令李兵协助刘玉红到涉案房屋开发商处将涉案房屋买受人变更至刘玉红名下，变更费由李兵承担；4、反诉费用由李兵承担。 一审法院认定事实：2017年3月13日，刘玉红（甲方）与李兵（乙方）签订房屋买卖合同，约定刘玉红将位于潍坊高新区××小区××号楼××单元××室房产出售给李兵，房屋建筑面积144.5平方米，房屋成交价格为932000元。该合同第三条结算方式约定，2017年3月13日，双方到开发商处办理更名手续，更名费由刘玉红承担，同时，李兵交付刘玉红购房款50万元，房产证办理费用由李兵承担；自本合同签订之日一个月内（2017年4月13日前），李兵将剩余房款432000元交付刘玉红，同时刘玉红将房屋钥匙交给李兵，如果李兵不能按期交付余款，则按照每天1000元的费用交付滞纳金。该合同第四条约定，如果李兵毁约，由李兵负责承担房屋重新更回刘玉红姓名的一切费用，且先期交付的50万元不予退回。该合同第二页下半部分有手写内容，第一部分手写内容为“甲方有责任配合开发商去房管局办理更名手续。（一个月完成更名）刘玉红”第二部分手写内容为“如果一个月内不能完成房管局更名，则视为甲方违约，甲方在退还乙方全部费用的基础上，承担违约金壹拾万元整，若因不可抗力原因无法完成，甲方不负违约责任。”李兵主张，合同第二页上的第一部分手写内容系刘玉红书写，双方协商添加了第二部分手写内容，第二部分手写内容由李兵的妻子张蕾书写，刘玉红对上述两部分手写的内容均表示认可，并亲自签字予以确认。刘玉红主张，第一部分手写内容和刘玉红的签字属实，但第二部分手写内容是在刘玉红签字后李兵自行添加，不是刘玉红的真实意思表示，对该部分手写内容刘玉红不予认可。李兵于2017年3月5日向刘玉红支付购房定金5万元。2017年3月13日刘玉红按照合同第三条约定履行了到开发商处办理更名手续的义务，签订更名协议并通过农村信用社以现金缴款方式向开发商支付更名费15000元。 涉案的潍坊高新区××小区××号楼××单元××室系刘玉红从潍坊中鲁置业有限公司购买，刘玉红已向潍坊中鲁置业有限公司支付了相应的购房款、配套费等费用。2011年5月25日，办理了涉案房屋买卖合同的登记备案手续，该房屋买卖合同的登记备案证明载明：潍坊高新技术开发区北宫东街以北金马路以西新华苑东区7号楼2-1002房屋的开发企业为潍坊中鲁置业有限公司，买受人为刘玉红。涉案房屋尚未向李兵交付，现仍由刘玉红居住使用。李兵至今未向刘玉红交纳合同约定的购房款。 一审法院认为，刘玉红与李兵签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。合同签订后，刘玉红于2017年3月13日到涉案房屋的开发商潍坊中鲁置业有限公司处办理了房屋更名手续，签订更名协议并通过农村信用社以现金缴款方式向开发商支付更名费15000元，履行了相应的合同义务。根据房屋买卖合同第三条的约定，2017年3月13日双方到开发商处办理更名手续，同时李兵交付刘玉红购房款50万元，李兵至今未向刘玉红交付购房款50万元，已构成违约，应承担相应的违约责任。李兵主张涉案房屋不撤销合同备案无法完成更名，但未提供相应的证据予以证实，不予采信。李兵以其基于不安抗辩权为由未向刘玉红交纳购房款的抗辩理由不成立，不予采纳。李兵作为房屋买卖合同的违约方，请求法院判令刘玉红继续履行合同约定，办理更名手续，向李兵交付房屋，并承担违约金10万元，无相应的事实和法律依据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方......”，李兵未按照合同约定履行支付刘玉红购房款的义务，经刘玉红催告后拒不履行，李兵已构成根本违约，根据上述法律规定，刘玉红有权解除双方签订的房屋买卖合同，刘玉红请求解除双方于2017年3月13日签订的房屋买卖合同的反诉请求，合法有据，予以支持。李兵作为违约方无权要求刘玉红返还定金5万元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”房屋买卖合同第四条约定，如果李兵毁约，由李兵负责承担房屋重新更回刘玉红姓名的一切费用。因涉案房屋已在开发商处更名至李兵名下，刘玉红已经缴纳更名费15000元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定和房屋买卖合同第四条的约定，李兵应赔偿刘玉红更名费损失15000元，并协助刘玉红到涉案房屋开发商处将涉案房屋的买受人变更至刘玉红名下，变更费用由李兵承担。综上，刘玉红的反诉请求，合法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、驳回李兵的诉讼请求；二、解除李兵与刘玉红于2017年3月13日签订的房屋买卖合同，李兵已支付的定金5万元不予返还；三、李兵赔偿刘玉红因解除合同造成的更名费损失15000元，于判决生效之日起十日内履行完毕；四、李兵协助刘玉红到潍坊中鲁置业有限公司将涉案房屋买受人变更至刘玉红名下，变更费由李兵承担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14088元、反诉案件受理费88元，均由李兵负担。 二审期间，上诉人提交以下证据：证据1、2017年3月1日至2017年3月31日张蕾的中国建设银行账户交易明细，证据2、李兵和张蕾的结婚证，证明上诉人具有履约能力和诚意；证据3、潍坊农村商业银行记账凭证和交费单各三份，证明2017年3月13日，上诉人支付购房余款2384元，交易契税5977元，土地增值税6400元，共计14761元；证据4、潍坊市统计局官网关于潍坊房地产市场价格走势图，证明2017年第一季度开始房价大幅上涨，被上诉人因此恶意违约。被上诉人质证称，对证据1、2的真实性无异议，但与本案无关联；对证据3真实性无异议，但不能证明上诉人主张，该部分款项李兵可在协助被上诉人重新办回更名后向开发商主张退回，再由被上诉人向开发商或相应机关缴纳；对证据4的真实性和关联性均有异议，不予认可。 二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，刘玉红与李兵签订的房屋买卖合同虽系双方当事人的真实意思表示，但双方在合同履行过程中，对办理撤销备案登记约定不明，之后对谁先履行义务发生争议，双方未能协商一致造成合同未能履行。现因该涉案合同对关键事项约定不明，并且刘玉红与李兵经协商未达成一致意见，该合同已不具备继续履行基础，刘玉红也已将解除合同通知送达李兵，合同应予解除，综合考量涉案合同履行情况，双方均有过错，因此互不承担违约责任。 综上所述，上诉人李兵上诉请求部分成立；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省潍坊高新技术开发区人民法院（2020）鲁0791民初318号民事判决； 二、解除李兵与刘玉红于2017年3月13日签订的房屋买卖合同，刘玉红返还李兵已支付的定金5万元； 三、李兵赔偿刘玉红因解除合同造成的更名费损失7500元，于判决生效之日起十日内履行完毕； 四、李兵协助刘玉红到潍坊中鲁置业有限公司将涉案房屋买受人变更至刘玉红名下，变更费由李兵承担。 五、驳回李兵的诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费14088元，由李兵负担；反诉案件受理费88元，由刘玉红负担。二审案件受理费14088元，由李兵负担7044元，由刘玉红负担7044元。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  朱 峰 二〇二〇年十一月三日 书记员  李朋朋