江西省九江市柴桑区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0421民初1313号原告：胡宪阳，男，1974年4月11日出生，汉族，住广东省惠州市博罗县。原告：唐红英，女，1974年10月21日出生，汉族，住广东省惠州市博罗县。委托诉讼代理人：胡宪阳（系原告唐红英丈夫），男，1974年4月11日出生，汉族，住广东省惠州市博罗县，一般代理。被告：九江中奥发展有限公司，住所地：江西省九江市柴桑区东泉路以北、蛟滩堤以东、欧洲水镇以南，统一社会信用代码：91360400MA35YT159J。法定代表人：任玉玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄细梅（系该公司员工），女，1987年9月2日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区，特别授权。原告胡宪阳、原告唐红英与被告九江中奥发展有限公司（以下简称中奥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告胡宪阳及原告唐红英诉讼代理人、被告中奥公司诉讼代理人黄细梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡宪阳、原告唐红英向本院提出诉讼请求：1．解除合同，被告退还购房款1560260元；2．被告支付原告购房款利息168196元（按月利率0.49%自原告付款时起至2020年8月中旬止计算22个月）；3．被告支付原告逾期交房违约金312052元（指逾期交房被告应支付的违约金）；4.被告支付原告误工费500元、交通费500元及一切相关费用。事实和理由：原告于2018年11月19日向被告购买中奥·天悦湾8栋101号1-2层商铺，《商品房买卖合同（预售）》编号为201808223，合同第二章第三条第2点约定：该商品房层高为4.5米，可二层实际不足4米。原告曾与被告客服管家沟通层高问题，但未得到解决，并曾致电被告要求整改至合同约定高度再收房，但被告答复整改不了，故按合同约定要求解除合同。被告中奥公司辩称，被告与原告于2018年11月19日签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于九江县，蛟滩堤以东，欧洲水镇以南的中奥·天悦湾小区8栋101号1-2层房屋，合同第四章第十一条约定出卖人应当在2020年5月30日之前向买受人交付该商品房，被告已于2020年5月15日通过ＥＭＳ向原告邮寄了《交房通知书》，告知原告交付时间、地点及办证必备的资料等，原告于2020年5月17日签收了该邮件，被告也曾多次致电原告，原告对《交房通知书》内容已知悉，但原告提出房屋层高不够未按约前来办理交房手续。被告交付的商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，符合交付条件。虽然合同第三条约定层高4.5米，但合同附件补充协议十一第22点明确约定：“本合同第三条所述层高非楼层净高，买卖双方确认基于设计需要且符合规范的前提下，买受人购买的商品房层高根据所在楼层和位置的不同存在高于或低于该商品房设计层高的情形，最终以该商品房实际交付现状为准，买受人对此表示理解，且没有任何异议。”被告的规划报建及施工图纸均明确了原告购买的房屋二层层高为4米，且被告也未宣传或承诺原告两层层高均是4.5米。另根据《商店建筑设计规范》4.2.3规定，营业厅最小净高3.2米，该规范是为了保证商铺设计符合经济、适用、安全等要求而制定的国家标准，充分考虑了商铺的空间、通风、采光等因素。被告交付的房屋二层层高4米，符合国家及行业规范，不存在对原告不利的影响。根据《交房通知书》第四条逾期入伙条款约定，原告未在2020年6月2日前办理收房手续，则视为被告已交付房屋，该房屋的风险责任自该日起转移。被告已按约履行了合同义务，无合同约定及法律规定解除合同的情形，被告也多次就层高问题与原告进行解释，但原告仍拒绝收房，因此延期交房是原告拒绝收房所致。原告请求解除合同要求支付利息及违约金等无法律依据，应依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1．对于原告提交的手机微信聊天记录截图2张，以证明原告购买房屋之后，与被告销售人员汪玲沟通层高问题，说明原告重视涉案房屋层高。被告对该证据三性均有异议，认为聊天记录截图无证明力。本院认为，因无法确定微信聊天记录中相对方身份，故本院对该证据不予采信。2．对于原告提交的EMS邮政快递件，以证明原告于2020年6月13日向被告邮寄一份快递，被告拒收退回。被告认为：（1）该快递单的收件人名称与被告名称不一致，快递单上的邮寄地址与购房合同上被告地址及被告目前实际地址均不一致，被告没有收到该快递，邮寄单上仅注明退回，原因可能是地址不正确；（2）原告在邮寄的说明中已认可一楼层高4.5米，二楼层高实际接近4米，原告在说明中未提出层高不够要求退房。本院认为，虽然该EMS收寄单上收件人名称与被告不完全一致，但缺少九江两字在本区范围内仍能够有效识别为被告，该邮寄地址与被告住所地同属本区，位置大致相同，收件人电话也与被告在《交房通知书》上预留电话一致，并且邮件改退批条上注明的是用户拒收，故本院对该证据予以采信。3．对于原告提交的2020年6月11日-12日手机微信聊天记录截图1张，以证明原告与被告方微信名为百合的客服管家沟通层高问题，被告答应处理但实际未处理。被告对该证据三性均有异议。本院认为，因不能证明微信聊天记录中相对方为被告方工作人员，故本院对该证据不予采信。4．对于原告提交的照片2张，以证明原告自行测量涉案房屋二层净高仅为3.6米，比合同约定低70余厘米。被告对该证据真实性、合法性有异议，认为只能看到照片拍到的下方或部分位置，且是原告自行测量，不是专业测量计算出来的层高。本院认为，因庭审中原告与被告均认可二楼建筑层高为4米，故本院对该证据不予采信。5．对于原告提交的车票购买记录截图3张，以证明原告为出庭参加诉讼，从惠州到九江单趟交通共花费299.5元。被告对该证据中火车票购买记录没有异议，对从惠州到东莞东的顺风车记录有异议，认为没有相关票证。本院认为，原告从惠州到东莞东必然要产生交通费用，且从惠州到东莞东虽仅有付款记录截图，但两次乘车时间相衔接，故本院对惠州到九江单趟交通共花费299.5元的真实性予以采信。6．对于被告提交的交房通知书、EMS邮寄单及投递记录、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、房屋面积测绘报告书、住宅使用说明书、住宅质量保修书，以证明被告已按合同约定向原告寄发交房通知书，要求原告按期收房及告知原告逾期交房的后果，被告交付的房屋已符合约定的条件，没有逾期交房的事实。原告对该组证据真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，认可在合同约定的交房时间前收到了交房通知书，但认为合同约定房屋层高4.5米，被告所交房屋层高不符合要求且不在合理误差范围内。本院认为，原告认可在约定时间内收到了《交房通知书》，且对该组证据的真实性、合法性无异议，故本院对该组证据的真实性予以采信。7．对于被告提交的商品房买卖合同（预售）、设计图纸、商店建筑设计规范（备案号J1839-2014），以证明原告与被告于2018年11月19日签订商品房买卖合同（预售）及附件，合同成立并生效，附件十一补充协议22条约定层高非净高且以商品房实际交付现状为准，原告对相关内容明确知晓且无异议，被告交付的房屋符合设计图纸要求和行业标准。原告对商品房买卖合同（预售）真实性没有异议，对附件十一补充协议上注明的层高非净高没有异议，但认为非净高只包括净高和天花板的厚度，除合理的误差外，不能降低层高；对附件的设计图纸认为看不懂；对《商店建筑设计规范》（备案号J1839-2014）4.2.3的相关规定无异议，认为涉案房屋达到了国家规定的最低净高，但未达到合同约定的高度。本院认为，因被告提交的该份设计图纸并不是由房屋验收单位出具，无法确定该份图纸是涉案房屋的设计图纸或者是验收图纸，原告对该组证据中其他证据的真实性、合法性无异议，故本院对该组证据中除设计图纸外其他证据的真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月19日，两原告与被告中奥公司签订商品房买卖合同（预售），合同编号为201808223，合同约定两原告购买被告开发的位于九江市柴桑区（原九江县，蛟滩堤以东，欧洲水镇以南中奥·天悦湾项目8幢XXX房屋，房屋所在层数为1至2层，房屋总价款为1560260元，付款方式为签订合同时首付780260元，剩余780000元在2018年12月19日前按揭贷款支付。合同第二章第三条商品房基本情况约定：“该商品房所在层为1-2层，该商品房层高为4.5米。”合同第四章第九条商品房交付条件约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”合同第十一条交付时间和手续约定：“（一）出卖人应当在2020年05月30日前向买受人交付该商品房……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”合同第十二条逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。”合同第十六条商品房质量，（一）地基基础和主体结构部分约定：“出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金，因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人不解除合同的……”合同第二十八条约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”合同附件十一补充协议第22条约定：“本合同第三条所述‘层高’非楼层净高，买卖双方确认基于设计需要且在符合规范的前提下，买受人购买的商品房层高根据所在楼层和位置的不同存在高于或低于该商品房设计层高的情形，最终以该商品房实际交付现状为准，买受人对此表示理解，且没有任何异议。”另查明，商品房买卖合同（预售）附件十一的补充协议两原告均未签字。2020年5月15日，被告中奥公司向两原告邮寄了《交房通知书》，告知两原告所购商品房于2020年5月30日至2020年6月2日正式交付，并通知两原告于2020年6月1日前办理交房手续，两原告于2020年5月17日收到该《交房通知书》。2020年6月13日，两原告向被告邮寄了因商品房二层层高未达到4.5米而拒绝收房的说明，提出要被告整改后再收房等，被告拒收该邮件。另查明，两原告认可涉案商品房银行按揭贷款于2019年6月22日发放。经原、被告协商，确定涉案商品房建成后二层建筑层高为4米，该商品房已于2020年4月23日完成测绘，于2020年4月28日完成了竣工验收备案。2020年9月10日本案开庭时，原告胡宪阳从惠州到九江单趟交通费共花费299.5元。本院认为，两原告与被告签订的商品房买卖合同（预售）是双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，依法具有法律效力。对于原告提出的解除合同，被告退还购房款1560260元的诉请，双方签订的商品房买卖合同（预售）中约定两原告购买的商品房层高为4.5米，但被告交付的商品房二层建筑层高仅4米，商品房二层层高误差比为11.11%（0.5米÷4.5米），被告虽主张合同附件十一补充协议中第22条约定了层高在符合规范的前提下以实际交付为准，涉案房屋层高符合约定，但商品房买卖合同（预售）第二十八条约定补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准，且附件十一的补充协议两原告并未签字确认，故本院认定被告交付的房屋二层层高违反了合同约定，房屋二层层高误差比为11.11%，因两原告购买的房屋系商业用房，商业用房层高系主体结构的主要指标之一，层高对其使用功能影响较大，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项：“面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定，被告向两原告交付的商品房二层层高误差比绝对值超出3%，故两原告请求解除商品房买卖合同（预售），并由被告退还两原告购房款1560260元的诉请本院予以支持。对于两原告提出的由被告支付两原告购房款利息168196元（按月利率0.49%自原告付款时起至2020年8月中旬止计算22个月）的诉请，因双方商品房买卖合同（预售）中未对层高误差约定违约责任，法律关于层高误差的违约责任也没有明确规定，故本院认定由被告按中国人民银行同期贷款利率支付两原告购房款的利息，因两原告未提交证据证明其首付款的交款时间，故本院认定签订商品房买卖合同（预售）的时间为两原告交付首付款的时间，商品房买卖合同（预售）中约定的按揭贷款两原告自认发放时间为2019年6月22日，被告对此也未提出异议，故本院认定两原告购房款中银行按揭贷款部分向被告的付款时间为2019年6月22日。综上，本院对两原告该项请求支持由被告按中国人民银行同期贷款利率向两原告支付利息，其中780260元自2018年11月19日起至购房款全部付清时止，780000元自2019年6月22日起至购房款全部付清时止。对于两原告提出的由被告支付两原告逾期交房违约金312052元（指逾期交房被告应支付的违约金）的诉请，因涉案房屋已于2020年4月23日完成测绘并于2020年4月28日完成了竣工验收备案，具备了交房条件，且被告也按时向两原告寄送了交房通知书，通知两原告收房，故被告不存在逾期交付的情形，本院对两原告该项诉请不予支持。对于两原告提出的由被告支付两原告误工费500元、交通费500元及一切相关费用的诉请，原告胡宪阳因本案开庭从惠州到九江单趟交通共花费了299.5元，但两原告未提交其他证据证明其实际损失，故本院对两原告该项请求支持由被告支付两原告误工损失500元和交通损失500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、解除原告胡宪阳、原告唐红英与被告九江中奥发展有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201808223）；二、由被告九江中奥发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告胡宪阳、原告唐红英购房款1560260元并支付利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，其中780260元自2018年11月19日起至购房款全部付清时止，780000元自2019年6月22日起至购房款全部付清时止）；三、由被告九江中奥发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡宪阳、原告唐红英误工损失500元和交通损失500元；四、驳回原告胡宪阳、原告唐红英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23125元，减半收取11562.5元，由原告胡宪阳、原告唐红英共同负担1768.5元，由被告九江中奥发展有限公司负担9794元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  徐宜峰二〇二〇年十一月十日法官助理刘家奇书记员高放