广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初14005号原告：广州金生医学美容科技有限公司，住所地广州市番禺区南村镇××路×号。法定代表人：李姝妮，职务总经理。委托诉讼代理人：耿洁媛，广东元道律师事务所律师。被告：广州爱殿商贸有限公司，住所地广州市番禺区大石街105国道大石段217之**101。法定代表人：兰胜艳，职务总经理。被告：兰胜艳，女，1981年6月2日出生，苗族，住湖南省洪江市。上述两被告的共同委托诉讼代理人：谢朝政，广东满祥律师事务所律师。第三人：张曼，女，1992年6月4日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。原告广州金生医学美容科技有限公司（以下简称金生医美公司）与被告广州爱殿商贸有限公司（以下简称爱殿公司）、兰胜艳，第三人张曼房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金生医美公司的委托诉讼代理人耿洁媛，被告爱殿公司及兰胜艳的共同委托诉讼代理人谢朝政，第三人张曼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金生医美公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告法定代表人与被告爱殿公司于2018年3月27日签订的《房地产租赁合同》已于2019年7月1日解除；2.被告爱殿公司及兰胜艳共同向原告返还转让费90000元；3.被告爱殿公司及兰胜艳共同向原告赔偿装修装饰损失267609元；4.被告爱殿公司及兰胜艳共同向原告赔偿2019年5月、6月的营业收入损失计89125.69元。事实和理由：原告的法定代表人李姝妮于2018年3月27日与爱殿公司（委托代理人为兰胜艳）签订了编号为000037的《房地产租赁合同》，约定由原告向被告承租广州市番禺区南村镇××路×号房产作商业用途，该房屋为爱殿公司承租于第三人张曼处。原告股东为此向兰胜艳的微信支付了转让费90000元。合同签订后，原告每月均依照约定通过法定代表人李姝妮的账户，将租金交至兰胜艳的账户中。2019年4月中旬，原告的法定代表人接到第三人的通知，因涉讼房产的房租未按时缴交，故将作断水断电及收回房屋处理。原告法定代表人多次找兰胜艳协调，且在此情况下仍按时缴交租金，但因兰胜艳继续收取租金后仍未向第三人交付，最终导致第三人作断水断电处理，影响恶劣，原告的经营活动自2019年5月开始受到严重影响，客户流失，员工离职，无法达到经营的客观条件，只好选择关闭商铺结束营业。两被告的违约行为，已经严重侵害了原告的合法权益，现原告为维护自身合法权益，特依法向法院提起诉讼，望予以判准所求。被告爱殿公司、兰胜艳共同辩称，一、我方并不存在违约行为，相反原告在本案中擅自终止合同，其行为已构成违约。在合同履行过程当中，我方从未向原告提出过解除合同，更未提出过收回商铺，不存在任何违约行为。而本案完全系由于原告单方面终止《房地产租赁合同》，主动将涉讼商铺交回给第三人张曼，才导致合同无法继续履行。原告在交回商铺之前一直正常使用涉讼商铺，不存在合同无法履行的情形。二、即使是我方存在拖欠第三人张曼租金的情形，也并不影响我方与原告之间的合同履行。根据我国合同法的规定，解除合同应当以书面形式提出，而本案中，第三人张曼从未向我方提出过解除双方签订的租赁合同。在原告交回商铺前，我方及原告均能正常使用涉讼商铺。我方认为，合同自成立、生效以后，双方当事人均应严格按照合同约定履行义务，当一方出现履约瑕疵或者违约情形时，除非导致合同目的无法实现外，双方均应继续履行合同，而非轻易的解除合同。因此，本案中，退一步说，即使是由于我方拖欠租金导致张曼向原告索要租金，原告也完全可以将租金交付给第三人张曼，然后再从应付给我方的租金中予以抵扣，而非轻易的就解除合同，原告的行为明显与我国合同法的法律精神相违背。三、本案中即使第三人张曼曾实施过停电行为，但也不影响双方签订的《房地产租赁合同》目的实现。本案中，第三人为了催促我方交付租金，虽实施过短暂的停电行为，但该行为持续时间也仅仅几个小时，之后便立刻恢复了供电。上述停电行为仅属于合同履行的小瑕疵，并不影响双方对于合同的履行目的。根据合同法第94条之规定，合同解除权的前提必须是合同目的无法实现。而本案中，即使是存在张曼曾实施停电行为，也仅仅只是合同履行瑕疵，并不影响合同目的的实现。原告在合同未到期情况下搬离涉讼商铺，单方面终止合同的行为已构成根本违约。四、原告主张的诉讼请求缺乏事实和法律依据。1.我方收取的转让费90000元中包含了一个月的租金23000元及中介服务费5000元，剩余部分是原告为了取得涉案租赁权而向我方支付的对价，我方承租涉讼商铺后对商铺进行了装修等投入，而本案中我方也已将商铺交付给原告正常使用，故原告要求退还上述费用没有任何合同及法律依据。2.我方将涉讼商铺转租给原告前，已将商铺进行装修，并支付了装修费及设计费等，原告根本无需进行装修。本案中，原告在未征得我方同意的情况下，破坏我方已有的装修，已构成了侵权，其应当对我方进行赔偿。此外，本案中原告提交的证据均无法证实其装修的残值损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”之规定，本案系由于原告违约导致合同解除，故不应支持原告的装修残值损失。3.原告无任何证据证实其存在营业收入损失。五、被告兰胜艳并非本案适格被告。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。第三人张曼述称，我方是涉讼物业的产权人之一，我方与爱殿公司签订了租赁合同，将物业出租给爱殿公司，租赁期限为2017年9月18日至2021年9月18日，合同中明确约定不允许转租。在被告承租期间，2019年3月我方发现涉讼物业在经营美容，于是向被告了解情况，被告称其与原告是合作关系，租金和押金都可以向原告索取。2019年4月原告与我方联系，核实我方是否为涉讼物业的权属人，其时我方才知悉被告将涉讼物业转租的事实。我方得知被告转租后与被告联系，表示不允许转租，被告表示不再继续承租商铺，让我方自行处理。我方表示若不再继续承租就写一份书面的解除协议，但被告一直没有配合。2019年4月因被告欠付两个月租金，管理处也表示被告欠付了几个月物管费，询问如何处理，我方表示按照物管公司的规定执行即可，物管公司称会对涉讼物业停水停电，我方也同意停水停电。管理处进行了停水停电的处理，停水停电大概一两个小时，就恢复水电了。停电后原告联系我方要求供水供电，其后我方就通知物管供水供电。后续我方联系被告催缴租金，但被告不予理睬，让我方自行联系原告收取租金，我方当时表示原告已经向被告交租，是被告需要向我方交租，但被告拒绝，让我方直接收铺。其后原告联系我方表示从2019年5月起可按照我方与被告签订的租赁合同约定的租金标准向我方支付租金，但2019年3月、4月的租金原告已向被告支付，不同意再向我方重复支付，故双方没有谈妥。2019年7月原告就联系我方交还涉讼物业，将钥匙归还我方。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区南村镇××路×号商铺（以下简称涉讼物业）的原权属人为广州市番禺信息技术投资发展有限公司（以下简称信投公司），现登记权属人为张曼、候某，登记日期为2018年8月6日。2.2016年9月12日，信投公司作为出租方（甲方）与爱殿公司作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将涉讼物业出租予乙方，租赁期限为5年，自2016年9月19日至2021年9月18日；乙方应在该合同签订后7个工作日内向甲方交付履约保证金35310元；等等。3.2018年3月26日，兰胜艳开具《收据》，确认收到李姝妮交来承租涉讼物业的转让费90000元。4.2018年3月27日，爱殿公司（甲方，出租方）与金生医美公司的法定代表人李姝妮（乙方，承租方），及广州国众房地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方同意将涉讼物业出租给乙方作商业用途使用；建筑面积是149.62平方米；租期从2018年5月1日至2021年9月1日止，免租期从2018年3月27日至2018年4月30日止，甲方交付该物业予乙方使用之日期为2018年3月27日；保证金（押金）：[人民币]＼元整；2018年5月1日至2019年4月30日月租金为23000元，2019年5月1日至2020年4月30日月租金为24840元，2020年5月1日至2021年8月30日月租金为26827元；租金按月结算，采取先付费后使用租赁原则由乙方在每月的第1日前按银行转账付款方式缴付当月租金给甲方；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；手写备注：租金收款账户经双方约定可更改到指定账户；租金包含管理费；等等。5.2018年4月27日，信投公司作为甲方、爱殿公司作为乙方与张曼、候某共同作为丙方签订《补充合同》，载明由于甲方已将涉讼物业转让给乙方，三方特订立该补充合同，约定：自该合同签订之日起，由丙方取代甲方成为涉讼物业的出租方，与乙方继续履行上述《商铺租赁合同》，并享受和履行该合同项下出租方的权利和义务，从该日起，甲方不再是上述《商铺租赁合同》的当事人；该补充合同签订当月即2018年4月及之前乙方应付的租金由甲方收取，下月即2018年5月及之后的租金由乙方直接支付给丙方，且丙方已清楚知悉涉讼物业的物管费、水费、电费由乙方产生，上述费用由丙方进行追缴，与甲方无关；乙方已付给甲方的租赁保证金35310元，甲方在收到乙方提供的文件之次日起10个工作日向乙方退回（不计利息）；乙方必须在收到甲方退回的租赁保证金之日起3日内向丙方支付租赁保证金，乙方逾期不交付租赁保证金给丙方的，丙方有权单方面解除原租赁合同，一切后果由乙方自负；等等。同日，信投公司出具《同意转租证明》，载明：兹同意爱殿公司将涉讼物业转租给李姝妮作为办公使用，作为产权人同意并认可爱殿公司与李姝妮签订的租赁合同的效力，并保证李姝妮在协议内的合法使用权。6.2019年4月18日，李姝妮向张曼发送微信消息“我刚刚从律师楼出来，我决定了按原合同交租给nancy，如果你没有收到租金可以利用法律途径找她解决，但是这都不是我的责任。也不要随便停水停电，那样的话也会造成一些很麻烦的事。随时欢迎你来护理，送你做”。张曼回复“我觉得你这样说很可笑，我也去律师那边咨询了，Nancy现在已经违约了，我就有权利收回商铺的，白纸黑字写的很清楚，这个不是说赖就能赖掉的”。7.2019年7月1日，广东元道律师事务所受李姝妮委托向爱殿公司及股东、法定代表人兰胜艳邮寄《关于立即解除并要求承担违约责任的律师函》，告知涉讼合同签订后，李姝妮每月均依照约定按时向爱殿公司交租，2019年4月中旬，李姝妮接到房屋业主通知，被告知因房租未按时缴交，故作断水断电及收回房屋处理，后因断水断电及报警处理，影响恶劣，经营活动完全无法正常开展，损失巨大，故告知即日起解除涉讼合同，爱殿公司收到该函之日起3日内主动与李姝妮协商关于保证金退回和损害赔偿的相关事宜。该律师函显示于2019年7月5日签收妥投。8.2019年10月31日，金生医美公司提起本案诉讼。庭审过程中，金生医美公司与爱殿公司、兰胜艳均确认如下事实：1.涉讼合同的出租方为爱殿公司，承租方为金生医美公司；2.涉讼合同约定的租金标准包含管理费、水费，电费则由金生医美公司自行向供电部门缴纳；3.金生医美公司已向爱殿公司支付涉讼物业的租金至2019年6月30日，且使用期间的电费已全部结清；4.爱殿公司交付涉讼物业时，双方未办理交接手续；5.2019年7月3日，金生医美公司已将涉讼物业交还予张曼。金生医美公司称《商铺租赁合同》明确约定不允许转租，但兰胜艳称其与信投公司很熟，保证可以转租并配合其司办理营业执照，且后其司办理营业执照时爱殿公司向其司提供了信投公司出具的《同意转租证明》，故其司有理由相信爱殿公司有权转租。其司已依约按时、足额向爱殿公司缴纳涉讼物业的租金，但由于爱殿公司欠付业主租金，导致涉讼物业分别于2019年4月21日、2019年5月端午节前后及2019年6月6日被停水停电，每次停水停电都是几小时，且还出现过涉讼物业被锁的情形，其司因此几次报警，严重影响其司的经营活动，故爱殿公司已构成违约，其司于2019年7月1日分别向爱殿公司及兰胜艳发出解除合同的律师函，故涉讼合同已于2019年7月1日解除。虽涉讼合同约定未经出租方同意不能装修，但因其司经营的是连锁美容院，为品牌代理，需要进行美容院的装修，在签订合同时爱殿公司即已知悉，故爱殿公司对于涉讼物业装修事宜是知悉的，但从未提出异议。签订上述合同后爱殿公司将涉讼物业内可移动的家具搬走后即向其司交付，涉讼物业有简易装修，其司接手后对涉讼物业进行了装修，并间隔了一个个小房间。而就其司已支付的款项90000元，爱殿公司口头表示该款项为押金，但出具收据时载明的却是顶手费。另，兰胜艳为爱殿公司的股东及法定代表人，并以其个人账户收取涉讼物业的租金，造成股东与公司财务、人格混同，故其司认为兰胜艳应就爱殿公司的债务承担连带责任。为证明上述陈述及因爱殿公司违约而遭致的装饰装修损失、营业损失等，金生医美公司向本院提交了报警回执、广东金太阳房地产土地资产评估规划有限公司出具的《房地产估价报告》以及《科目余额表》。爱殿公司及兰胜艳则称其知悉金生医美公司承租涉讼物业是为经营美容院，但其不清楚为何种美容院，涉讼合同明确约定未经其允许不能装修，金生医美公司没有告知其需要装修，上述合同签订后其将带装修的涉讼物业交付给金生医美公司，后其未到涉讼物业查看过。2019年3月其得知金生医美公司与张曼之间欲跳过其直接签订租赁合同，故其拖欠了两个月的租金，已向涉讼物业的业主结清2019年4月30日前的租金。其并不存在违约行为，而金生医美公司于2019年7月3日自行将涉讼物业交还予张曼，单方终止了涉讼合同，已构成违约，故涉讼合同已于2019年7月3日解除。而就款项90000元的性质，因其未向业主方支付押金，故其亦未要求金生医美公司支付押金，故涉讼合同未约定押金，上述款项包含了一个月租金补偿23000元及中介费5000元，剩余部分为顶手费。张曼确认金生医美公司上述关于涉讼物业停水停电及被锁情况的陈述，亦确认爱殿公司向其支付涉讼物业的租金至2019年4月30日。另其表示，金生医美公司交还时，涉讼物业为间隔的美容院，有露墙的柜子、吊灯，地板是完好的，座厕已拆掉，没有电器。涉讼物业已于2019年7月10日重新对外出租，新承租人经营中医推拿行业。本院认为，涉讼合同的乙方虽无金生医美公司的盖章，仅有李姝妮的签名，但李姝妮作为金生医美公司的法定代表人，可代表金生医美公司签订合同，且庭审过程中金生医美公司及爱殿公司、兰胜艳均对涉讼合同的承租方为金生医美公司无异议，故本院对此予以确认。涉讼合同是金生医美公司与爱殿公司的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉遵照履行。综合在案证据及各方当事人的庭审陈述可知，涉讼物业因爱殿公司欠付业主方张曼租金而导致被多次被停水停电，且张曼已于微信明确告知金生医美公司将收回涉讼物业，故涉讼合同已无法继续履行，金生医美公司签订合同的目的无法实现，爱殿公司已构成根本违约，金生医美公司有权解除涉讼合同。金生医美公司虽主张其司于2019年7月1日分别向爱殿公司及兰胜艳邮寄解除涉讼合同的律师函，故涉讼合同已于2019年7月1日解除。但解除权属于形成权，行为人的意思表示到达对方才生效，现金生医美公司提交的妥投记录显示上述函件均于2019年7月5日到达爱殿公司及兰胜艳，而早于2019年7月3日金生医美公司已将涉讼物业实际交还予业主方张曼，即金生医美公司与爱殿公司就涉讼物业形成的租赁合同关系已于该日实际解除，故涉讼合同已于2019年7月3日事实解除。就金生医美公司要求爱殿公司返还转让费90000元的诉请。金生医美公司主张该款项为租赁押金，而爱殿公司则认为该款项包含一个月租金补偿23000元及中介费5000元，剩余部分为顶手费。对此，本院认为，涉讼合同关于保证金（押金）的条款为空白，即双方并未在涉讼合同中就押金进行明确约定，故就金生医美公司关于该款项为租赁押金的主张，本院不予采信。现兰胜艳开具的《收据》明确载明该款项的性质为转让费，爱殿公司虽主张该款项部分为租金补偿及中介费，剩余部分为顶手费，但对于其中为租金补偿及中介费的部分，爱殿公司并无提供证据予以证明，本院对此不予采信，故本院认定金生医美公司已支付的转让费90000元均为涉讼物业的顶手费。现因爱殿公司违约导致金生医美公司无法依照涉讼合同约定的租赁期限使用涉讼物业，综合考虑金生医美公司使用的年限，本院酌情认定爱殿公司应向金生医美公司返还转让费60000元。就金生医美公司要求爱殿公司赔偿装饰装修损失267609元的诉请。金生医美公司为经营连锁品牌美容院于承租后对涉讼物业进行了装修，爱殿公司虽辩称金生医美公司未经得其同意擅自装修，但爱殿公司于庭审中确认其于签订涉讼合同时已知晓金生医美公司承租涉讼物业是为经营美容院，故爱殿公司理应知悉金生医美公司需对涉讼物业进行品牌化、专业化的装修，且在涉讼合同已超一年的履行期限内，爱殿公司并未就金生医美公司的装修行为提出异议，故就爱殿公司的上述抗辩意见，本院不予采信。因涉讼物业被业主方张曼收回后已重新对外出租，故本案中无法就涉讼物业的装修残值进行评估。根据金生医美公司提交的《房地产估价报告》可知，涉讼物业装修装饰工程于2019年6月27日重置成新的价值为267609元，如上所述，因爱殿公司违约导致金生医美公司无法充分、有效利用投入的装修成果，结合实际租赁时长、装饰装修的折旧及《房地产估价报告》之综合考虑，本院酌情认定爱殿公司应向金生医美公司赔偿装饰装修损失150000元。就金生医美公司要求爱殿公司赔偿营业收入损失的诉请，因金生医美公司在本案中未提供充分切实的证据证明其损失金额，故就该诉请，缺乏理据，本院不予支持。就金生医美公司要求兰胜艳与爱殿公司就上述债务共同承责的诉请。根据金生医美公司提交的《中国建设银行个人账户支出交易明细》显示，涉讼物业2019年1月至6月的租金均由金生医美公司汇入兰胜艳的个人账户内，本案中，兰胜艳未能提交证据证明其已将收取的租金交还予爱殿公司，亦无其他证据证明爱殿公司的财产是独立于其个人的财产，故在涉案的租赁合同关系中，兰胜艳存在与爱殿公司财务混同的情形，因此，兰胜艳应对爱殿公司的上述债务承担连带清偿责任。综上，本院对金生医美公司的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认广州金生医学美容科技有限公司与广州爱殿商贸有限公司签订的《房地产租赁合同》已于2019年7月3日解除；二、广州爱殿商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州金生医学美容科技有限公司返还转让费60000元；三、广州爱殿商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州金生医学美容科技有限公司赔偿装饰装修损失150000元；四、兰胜艳对上述广州爱殿商贸有限公司应承担的债务承担连带清偿责任；五、驳回广州金生医学美容科技有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8101元，由广州金生医学美容科技有限公司负担3551元，广州爱殿商贸有限公司、兰胜艳负担4550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  周丽梅人民陪审员  刘 媛二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  凌绮珊