广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初3586号原告：肇庆市×××××地产有限公司，住所地：广东省四会市××××新江上元塘（SJ-2009-017、SJ-2009-018），统一社会信用代码：914×××××××××××112Y。法定代表人：麦羡泉，职务：总经理。委托代理人：谢宇霞，广东安驰律师事务所律师。委托代理人：马云飞，广东安驰律师事务所实习律师。被告：侯家新，男，1994年8月23日出生，汉族，广西壮族自治区横县人，住址：广西壮族自治区横县×××××××侯×××××，现住广东省广州市天河区××××××××××××××，公民身份号码：452××××××××××××337。原告肇庆市×××××地产有限公司（以下简称“奥利华园公司”）诉被告侯家新商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告奥利华园公司的委托代理人谢宇霞、马云飞到庭参加诉讼。被告侯家新经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告奥利华园公司诉称：2018年3月27日原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买原告开发位于四会市东城街道上元大道东发现美院北区×××××××商品房。按照合同约定：房价款总额为755247元，被告选择按揭付款，按揭金额为520000元，被告应在商品房买卖合同签订后3个工作日内办理按揭手续。但由于被告原因按揭手续至今仍未办妥，已经严重违约，原告就此事多次联系被告均未果。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十一第五条第二款：被告（买受人）逾期支付购房款超过90日，原告解除合同的，买受人应按房价总款的20％支付违约金。另据商品房买卖合同附件四第三点约定，被告还需承担本案律师费6000元。据此，原告请求法院判决：解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号2018035495），涉案房屋归原告所有；被告向原告支付违约金151049.4元；被告协助原告办理本案合同解除、注销备案登记及预告登记等手续并承担相关费用，被告逾期未协助办理的，自判决履行期间满之日起，每日以房价款总额的0.5‰向原告支付违约金；被告支付本案律师费6000元；本案诉讼费由被告承担；原告有权在被告已付房款中直接扣除上述二、三、四、五项费用，不足部分由被告承担，上述第二、四项合计157049.4元。被告侯家新没有答辩，也没有提交证据。经审理查明：2018年3月27日，原告奥利华园公司（出卖人）与被告侯家新（买受人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018035495），约定被告向原告购买位于四会市东城街道上元大道东发现美院北区×0××××××，该商品房的总价款755247元；合同第七条的“付款方式及期限”中的第（一）款“签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币50000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；第（二）款第4点约定，被告于2018年3月27日前支付全额房款31.15%共计235247元，余下房款68.85%共计52万元办理银行按揭，买受人应于签订《商品房买卖合同》的同时/3个工作日内向银行办理按揭贷款，详见《附件四》；合同第八条“逾期付款责任”约定，被告未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理……详见《附件十一》第五条；合同第十一条“交付时间和手续”约定，原告应当在2019年4月30日前向被告交付该商品房。该《商品房买卖合同》附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第2条“买受人如期办理按揭手续并按银行要求提供了按揭资料，但如买受人按揭贷款申请未获银行批准，或在合同签订后60天内按揭银行未将贷款划入出卖人账号或者划入款项不足以付清买受人应付房价款的，买受人应在收到出卖人通知之日起十五日内选择其他出卖人认可的付款方式，否则视为违约，出卖人有权解除合同，买受人已付定金不予退还，出卖人可按照合同及其附件的约定追究买受人的违约责任。”第3条“买受人违约的，出卖人为此所支出的律师费、中介费、调查费和为实现债权所支出的费用等相关费用均由买受人承担。”该《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第五条“合同第八条关于‘逾期付款责任’增补为：……2、逾期超过90日，出卖人有权选择解除本合同。出卖人解除合同的，买受人应按房价总款的20%支付违约金，出卖人有权在买受人已支付部分房价款中直接扣除该违约金。出卖人解除《商品房买卖合同》的效力自出卖人向邮递单位交寄解约通知书之日起生效。买受人应自出卖人寄出解约通知书之日起15日内协同出卖人办理解除《商品房买卖合同》及注销备案手续（买受人若选择按揭方式付款还应办理注销商品房抵押手续），并承担相应的费用；买受人逾期未办妥上述手续的，自逾期之日起每日以房价款总额的0.5‰向出卖人支付违约金，出卖人有权在买受人已支付部分房价款中直接扣除该违约金；合同继续履行的，买受人应按日（逾期超过90日的部分）计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。”合同附件与本合同具有同等法律效力。2018年5月24日，四会市××××××对该商品房买卖合同进行了登记备案。原告提交一份《广东增值税普通发票》，确认收到被告交来四会市东城街道上元大道东发现美院北区×0××××××期款235247元。另外，中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行于2018年6月20日出具《证明》，证实被告认购案涉房屋，因未能符合银行的贷款要求，该行不予贷款。2020年7月14日，原告通过中国邮政快递向被告邮寄《按揭申请变更通知书》，提出被告由于名下负债过高申请的按揭贷款未获批准，要求被告于2020年7月20日前付清未缴房款520000元。运单追踪显示上述邮件于同月18日退回妥投。2020年7月1日，原告为提起本案诉讼，聘请律师代理本案诉讼事宜，与广东安驰律师事务所律师签订《委托代理合同》，合同约定律师费为6000元。庭审中，该所指派谢宇霞律师和马云飞实习律师作为代理人参加庭审，并向本院提供律师费发票、客户回单，支付金额为6000元。以上事实，有原告提交的《民事起诉状》、证据；本院制作的《开庭笔录》为证证实，予以认定。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件、补充协议，均是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，被告应按合同约定取得按揭贷款得以支付完毕全部房款，但由于被告自身原因未能取得贷款，至今未支付完毕剩余520000元购房款。《商品房买卖合同》附件四第2条约定“买受人如期办理按揭手续并按银行要求提供了按揭资料，但如买受人按揭贷款申请未获银行批准，……买受人应在收到出卖人通知之日起十五日内选择其他出卖人认可的付款方式，否则视为违约，出卖人有权解除合同……”；该《商品房买卖合同》补充协议约定，被告逾期付款超过90日，出卖人有权选择解除本合同。被告明知按揭贷款申请未获银行批准，拒收原告按合同记载的通讯地址、联系电话发出的《按揭申请变更通知书》，至今没有选择出卖人认可的其他付款方式，根据合同的约定，可视为违约。原告诉请解除案涉的《商品房买卖合同》，理据充分，本院予以支持。关于违约金计算的问题。《商品房买卖合同》附件四第2条约定“买受人如期办理按揭手续并按银行要求提供了按揭资料，但如买受人按揭贷款申请未获银行批准……出卖人有权解除合同，买受人已付定金不予退还，出卖人可按照合同及其附件的约定追究买受人的违约责任。”；《商品房买卖合同》补充协议第五条约定“逾期超过90日，出卖人有权选择解除本合同。出卖人解除合同的，买受人应按房价总款的20%支付违约金，出卖人有权在买受人已支付部分房价款中直接扣除该违约金。”被告按揭贷款申请未获银行批准，在本院依法留置送达诉讼资料后，至今仍未按合同约定选择其他出卖人认可的付款方式，已构成违约，应按约定支付违约金。原告要求被告按补充协议约定支付违约金755247元×20%=151049.4元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因违约金的基本性质是以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅,结合本案实际,在原告未能举证证明因被告违约导致其具体损失的情况下，原告主张按房价总款的20%支付违约金过高，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，适用《商品房买卖合同》的定金条款已能弥补原告一定经济损失，故被告已经支付原告的购房定金50000元应作为其未能如期付款予原告的违约经济补偿。根据《商品房买卖合同》约定，买受人应协助出卖人办理解除《商品房买卖合同》、注销备案手续，并承担相关费用；买受人逾期未协助出卖人办理解除《商品房买卖合同》、注销备案手续，自逾期之日起每日以房价款总额的0.5‰向出卖人支付违约金。合同解除后，商品房买卖合同备案已无必要，故原告主张被告协助办理解除《商品房买卖合同》、注销备案登记等手续并承担相关费用的请求，本院予以支持。原告主张被告支付逾期未协助办理上述相关手续的违约金并在被告已付房款中予以扣除，因尚未能确定被告能否主动履行判决，故原告的该项诉求依据不足，本院不予支持，原告可待条件成就后另行主张。关于律师费问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四第3条约定：“买受人违约的，出卖人为此所支出的律师费、中介费、调查费和为实现债权所支出的费用等相关费用均由买受人承担。”现被告逾期付款造成违约，原告依约要求被告支付律师费6000元，并提供委托代理合同、发票及客户回单佐证律师费的支出情况，且并未超出合理范围，理由充分，本院予以支持。《商品房买卖合同》虽然约定出卖人有权在买受人已付房价款中直接扣除违约金，但双方并未约定律师费和诉讼费可以在被告已付房价款中扣除，故原告主张律师费和诉讼费在被告已付房价款中扣除，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、解除原告肇庆市×××××地产有限公司与被告侯家新于2018年3月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018035495），座落于广东省四会市××××上元大道东发现美院北区×0××××××屋归原告肇庆市×××××地产有限公司所有；二、被告侯家新已支付的50000元定金作为违约经济补偿归原告肇庆市×××××地产有限公司所有；三、被告侯家新于本判决生效之日起5日内向原告肇庆市×××××地产有限公司支付律师费6000元；四、被告侯家新于本判决生效之日起10日内协助原告肇庆市×××××地产有限公司办理商品房预售合同注销、备案登记撤销等手续并承担相关费用；五、驳回原告肇庆市×××××地产有限公司其他的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1721元，由原告肇庆市×××××地产有限公司负担1101元；被告侯家新负担620元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。（本页无正文）审判员 赵建红年十一月九日书记员 范   婉   婷