广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3900号上诉人（原审原告）：中山市佰盛灯饰广场有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：李万雄，该公司经理。委托诉讼代理人：刘慧媛，广东策言律师事务所律师。委托诉讼代理人：温思娜，广东策言律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市古镇东方大酒店物业管理有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：区耀培，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢婉贞，广东扬真律师事务所律师。委托诉讼代理人：高健洪，广东扬真律师事务所律师。上诉人中山市佰盛灯饰广场有限公司（以下简称佰盛公司）因与被上诉人中山市古镇东方大酒店物业管理有限公司（以下简称东方大酒店物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初14432号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人佰盛公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判支持佰盛公司的一审诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由东方大酒店物业公司承担。事实及理由：一、一审判决认定佰盛公司提出解除租赁合同的原因属于正常的商业风险而非情势变更，并以正常商业风险应由承租人自行承担为由，判决驳回佰盛公司一审诉讼请求，属于认定事实错误，适用法律错误，判决结果错误。二、一审法院就佰盛公司提出解除租赁合同的原因认定属于正常的商业风险，而与本案同属古镇物业租赁市场、背景相同且由同一法院审理的（2016）粤2072民初4539号案件，却以情势变更为由判决解除案涉租赁合同，有违客观事实及同案同判的法治原则。本案中，佰盛公司继续履行合同对佰盛公司明显不公平，佰盛公司以情势变更为由请求解除《租赁合同书》有法律依据。而且，人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不会因解除合同而减少或者免除。三、佰盛公司与东方大酒店物业公司已就本案纠纷达成和解方案，虽然该和解方案还没有最终签订，但佰盛公司已依该和解方案约定向东方大酒店物业公司支付了应补租金6783780元，即该和解方案已经部分履行。由此可见，东方大酒店物业公司是认同并接受佰盛公司提前解除《租赁合同书》的诉求。四、新冠肺炎疫情属于不可抗力，而且很多次承租人春节期间返乡未回，2020年古镇租赁市场（灯饰卖场）更是雪上加霜，次承租人在2020年春节后退租、拖欠租金状况持续恶化，东方大酒店物业公司依法应减免疫情期间佰盛公司应付租金。五、双方已于2020年4月29日达成《解除协议书》，但未及时向一审法院提交，一审法院因此作出判决。虽然东方大酒店物业公司没有在该《解除协议书》上签名或盖章确认，但该《解除协议书》是东方大酒店物业公司提供的文本，并要求佰盛公司在一定期限内完成签名确认。同时，东方大酒店物业公司要求佰盛公司在2020年5月交付剩余租金，并向佰盛公司出具关于收款账户的确认函。佰盛公司也已经按照解除协议书和收款账户的确认函支付了全部的剩余租金，东方大酒店物业公司也出具了收到《解除协议书》剩余租金的相应收款收据。因此，该《解除协议书》成立并已生效，对双方具有法律约束力。六、东方大酒店物业公司已在2020年7月22日对外发布涉案物业的租赁招投标公告，以事实行为表明双方租赁关系已经解除，该《解除协议书》已经发生法律效力，可以作为认定案件事实的依据。七、双方对于解除租赁关系没有异议，同时东方大酒店物业公司已于2020年6月18日强行收回了租赁物。基于此，佰盛公司请求二审法院按照诚信原则，判决东方大酒店物业公司履行解除协议书第四条，特别是关于中央空调、家具、设备部分的约定。被上诉人东方大酒店物业公司答辩称：一、佰盛公司逾期交纳巨额租金，严重违约，依法其不享有单方解除合同权，但东方大酒店物业公司为及时止损，才同意与佰盛公司解除租赁合同。二、佰盛公司提供的2020年4月29日《解除协议书》，其中的部分条款如租赁物内中央空调的归属，佰盛公司股东是否应承担连带保证责任等，是佰盛公司在未经东方大酒店物业公司同意的情况下进行的修改，东方大酒店物业公司对此并未认可，故未在该《解除协议书》上盖章，该《解除协议书》因此并未生效。同时，由于佰盛公司仍欠东方大酒店物业公司租金，东方大酒店物业公司才同意佰盛公司先把所拖欠的租金交纳。三、双方在《解除协议书》中虽未就租赁物的接收及租金、押金何时转交等问题达成一致意见，但东方大酒店物业公司为免租金损失进一步扩大，才于2020年6月18日接收租赁物，并不代表东方大酒店物业公司完全同意2020年4月29日解除协议书中的条款。四、由于佰盛公司逾期交租构成根本违约，根据双方租赁合同约定，东方大酒店物业公司有权没收佰盛公司交纳的保证金，且佰盛公司在租赁物内投入的所有固定装修应归东方大酒店物业公司所有。佰盛公司于2019年10月23日向一审法院起诉请求：一、解除佰盛公司与东方大酒店物业公司之间《租赁合同书》及其补充协议；二、佰盛公司拖欠东方大酒店物业公司的租金，由佰盛公司投入到租赁物的装饰装修等工程的余值（5769980元）进行抵扣，抵扣后剩余部分东方大酒店物业公司应按评估价格补偿佰盛公司；三、佰盛公司在租赁物上装修、装饰及配置的空调、家具、设备等可移动财产归佰盛公司所有；四、《租赁合同书》中的违约金条款无效，佰盛公司交付的16074330元保证金退还给佰盛公司。一审法院认定事实：2010年5月30日，东方大酒店物业公司（甲方、出租方）与区成标（乙方、承租方）签订《租赁合同书》（编号东方租字第1号）一份，约定：“乙方承租位于中山市××××××××××租赁物【土地证号：中府国用（20**）第××号，为中山市××××××之集体企业所有，以下简称“佰盛灯饰广场”】作为经营星级标准酒店使用，经营范围包括星级标准酒店应具备的配套经营项目及餐饮、桑拿、KTV歌舞厅、棋牌、名店、灯饰商铺项目经营，租赁期限为20年（不包括12个月免租装修期），从实际交付之日起算免租装修期，免租期届满之日起，乙方应按月在每月25日前支付下月租金；甲方应于建筑土建工程消防验收合格后向乙方交付租赁物，甲方不负责租赁物的其他任何装修装饰工程；计租面积118805.1平方米（包含负一层），每月租金5358110元（不含税），前3年内不作调整，从第4年（包括第4年）开始每年租金比上年递增2%；租金调整：非特殊情形，乙方不得提出对租金的调整；特殊情形下，乙方提出调整租金请求的，甲方应将乙方之请求提请本村村民代表大会表决决议确定是否调整以及调整幅度；特殊情形包括：国家政策发生重大变更，或发生地震、台风、海啸等自然灾害致使乙方经营受到重大挫折，如按本合同约定的租金履行乙方经营必将难以为继；乙方同意在本租赁合同免租期届满之日起三日内向甲方一次性支付本合同约定的三个月租金16074330元作为乙方履行本合同之保证金；乙方逾期缴纳租金超过60日的，甲方有权没收保证金；租赁合同期满乙方办理退场手续后30个工作日内甲方确认租赁物及附属设施无损害，且乙方无发生任何违约行为的，甲方无息退回保证金本金给乙方；乙方自行承担其经营活动产生的一切营业风险，因此引起的亏损由乙方自行负责，与甲方无关；甲方同意乙方有权将租赁物通过招商以转租、分租的方式将部分租赁物出租给第三人从事餐饮等项目经营；第十三条违约责任：乙方逾期交租的，每逾期一日按应交租金的0.1%承担滞纳金，逾期交租超过60日，构成根本违约，甲方有权解除合同，合同解除后，甲方有权要求乙方支付拖欠租金，并按本合同约定的六个月租金额向甲方支付违约金；该条款中还针对其他不同的违约行为分别约定了违约金；第十六条合同终止或解除的善后处理：乙方在租赁物上自行装修、装饰及配置的设备等财产，属可移动范围内的，乙方应于30日限期内清理并搬迁完毕；租赁物之水、电、消防设施及其他固定于墙体天花地面的设施设备及其他装修、装饰财产中不可拆除部分（包括拆除后导致其无法继续正常使用的部分）等固定资产一概无偿归甲方所有，乙方不得提出任何补偿要求”等内容。合同签订后，区成标已向东方大酒店物业公司交纳保证金16074330元。2012年2月10日，东方大酒店物业公司（甲方、出租方）与区成标（乙方、原承租方）及佰盛公司（丙方、新承租方）签订《〈租赁合同书〉（东方租字第1号）之变更协议》一份，约定“由丙方承接乙方在上述《租赁合同书》中承租方的全部权利义务”等内容。2015年9月21日，东方大酒店物业公司向佰盛公司发出租金减免通知，称若佰盛公司在2015年10月前付清所欠租金36970959元，即可获得免交2015年11月至12月租金的优惠，逾期不再给予租金减免优惠。2016年8月15日，东方大酒店物业公司减免佰盛公司2016年10月至12月的租金。2017年3月15日，东方大酒店物业公司减免佰盛公司2017年9月至12月的租金。2018年8月13日，佰盛公司向东方大酒店物业公司发出《工作联系函》，申请于2018年9月退出佰盛灯饰广场的经营管理，将佰盛灯饰广场交回冈东村委接管，并于当月退场。2018年10月10日，东方大酒店物业公司减免佰盛公司2018年9月至12月的租金。2018年10月23日，佰盛公司再次向东方大酒店物业公司发出《工作联系函》，申请将佰盛灯饰广场租金从2019年1月1日起改为每年2800万元，否则，将于2018年12月31日退出佰盛灯饰广场的经营管理，将佰盛灯饰广场交回冈东村接管，并于2018年12月撤场。2018年11月4日，东方大酒店物业公司复函称，拟组织人员于11月6日开始对佰盛公司经营状况调研和清点设施设备。2018年12月17日，东方大酒店物业公司向佰盛公司发出《关于要求调整租金的回复》，不同意佰盛公司上述租金调整申请，但同意2019年1月1日至2025年12月31日期间年租金变更为3500万元；若佰盛公司没有按照约定的期限支付租金或有其他违约行为的，东方大酒店物业公司有权随时取消该租金变更，届时佰盛公司仍需按照合同及变更协议约定的标准支付租金。2019年1月18日，东方大酒店物业公司向佰盛公司发送《催促函》，要求佰盛公司收函后5日内书面回复是否同意上述变更后的租金标准，逾期不回复将仍按照双方合同及合同变更协议约定租金标准计算租金。2019年2月28日，东方大酒店物业公司以佰盛公司拖欠租金为由另案提起诉讼【案号：（2019）粤2072民初3033号】，请求判令佰盛公司支付租金、没收保证金等。诉讼过程中，东方大酒店物业公司（甲方）与佰盛公司（乙方）及廖锦浩（丙方）、李芳庆（丁方）、卢松威（戊方）、李万雄（戌方）、蔡永权（庚方）于2019年4月12日达成《解除协议书》，约定：“1.乙方于2019年3月31日前将2019年1月1日前所欠租金12790550元向甲方一次性付清；2.2019年1月1日至3月31日期间的租金875万元平均分三期支付（2019年5月31日前、6月30日前、7月31日前）；3.乙方承担案件受理费175243元及律师费17万元；4.甲方收到上述第1项租金12790550元和第3项案件受理费175243元及律师费17万元后于2019年4月15日前向法院提交撤诉申请书；5.乙方承诺今后严格按照双方租赁合同的约定支付租金”等内容。同时，东方大酒店物业公司与佰盛公司签订《补充协议》，约定若佰盛公司按时在每月25日前一次性向东方大酒店物业公司缴纳下月租金的，2019年1月1日至2025年12月31日期间租金按年租金3500万元标准计算，且佰盛公司不得再以任何理由向东方大酒店物业公司提出降租申请；若佰盛公司没有按时缴纳租金的，租金仍以原合同约定的标准计算，东方大酒店物业公司有权追回已减免的租金等内容。该《解除协议书》签订后，佰盛公司已依约支付了其中第1项租金12790550元和第3项案件受理费175243元及律师费17万元，但东方大酒店物业公司未依约向法院申请撤诉。佰盛公司自2019年4月起没有按期支付租金，后按年租金3500万元的标准支付了2019年4月至6月的租金。一审另查：2011年1月14日，佰盛公司经核准登记成立，经营范围为从事佰盛灯饰广场商业用房出租（非自有物业），从事灯饰、电器、家居用品的批发业务。2015年9月28日、2018年2月8日，东方大酒店物业公司曾以佰盛公司拖欠租金为由另案提起诉讼【案号分别为：（2015）中二法古民一初字第941号，（2018）粤2072民初2291号】，要求佰盛公司支付所欠租金及滞纳金等。2018年2月6日，佰盛公司将前述租赁物的部分转租给案外人汪继中、陈丽云、唐冠军等。2018年11月20日，佰盛公司以汪继中拖欠租金为由提起诉讼。2019年3月20日，一审法院作出（2018）粤2072民初14851号民事判决，判决：一、确认佰盛公司与汪继中于2018年1月5日签订的《佰盛灯饰广场商铺租赁合同》予以解除；二、汪继中于本判决发生法律效力之日起七日内向佰盛公司支付2018年7月1日至2018年10月31日租金39600元及管理费15840元，并从2018年11月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计付逾期付款违约金，直至清偿之日止；三、驳回佰盛公司的其他诉讼请求。2018年11月20日，一审法院受理了佰盛公司与陈丽云房屋租赁合同纠纷一案【案号（2018）粤2072民初14849号】。2019年2月14日，佰盛公司以唐冠军拖欠租金为由提起诉讼。一审法院于2019年5月11日作出（2019）粤2072民初2138号民事判决，判决：一、唐冠军于判决发生法律效力之日起七日内向佰盛公司支付租金86625元及违约金（以86625元为基数，自2018年10月1日起按月利率2%计算至实际清偿之日止）；二、唐冠军于判决发生法律效力之日起七日内向佰盛公司支付管理费9240元及违约金（以9240元为基数，自2018年10月1日起按月利率2%计算至实际清偿之日止）；三、唐冠军于判决发生法律效力之日起七日内向佰盛公司支付电费41996.78元及违约金（其中以18587.89元为基数自2018年8月21日起按月利率2%计算至实际清偿之日止，以19580.05元为基数自2017年7月21日起按月利率2%计算至实际清偿之日止，以3828.84元为基数自2017年7月21日起按月利率2%计算至实际清偿之日止）；四、驳回佰盛公司的其他诉讼请求。一审法院还于2019年7月4日立案受理了中山市南威灯饰有限公司与佰盛公司之间的公司解散纠纷一案。一审又查：2020年1月期间，东方大酒店物业公司与佰盛公司曾协商本案租赁合同的解除事宜，但双方并未达成一致意见。一审再查：佰盛公司提供了中山市永信资产评估事务所（普通合伙）出具的永信评字[2019]04036号《资产评估报告》，证明截至2018年12月31日，佰盛灯饰广场改造、装饰工程及设备设施资产评估价值为8500万元。该报告显示评估方法为成本法，评估基准日2018年12月31日，结论为前述佰盛灯饰广场改造、装饰工程及设备设施于评估基准日的评估价值为89582100元，其中中央空调系统27235200元，家具类3996900元，设备类650200元。东方大酒店物业公司对该评估报告不确认。佰盛公司于2020年3月5日向一审法院申请对上述佰盛灯饰广场改造、装修装饰工程及设备设施于评估基准日的价值进行评估。一审法院认为：本案争议焦点有二，一是案涉租赁合同的效力问题，二是本案是否适用情势变更原则的问题。首先，关于东方大酒店物业公司与佰盛公司签订的案涉租赁合同及其补充协议的效力问题。佰盛公司以案涉租赁合同中的违约金条款与租赁保证金条款在功能上重叠，同时适用是对其违约行为的双重惩罚为由主张违约金条款无效。虽然案涉租赁合同同时存在违约金条款与租赁保证金条款，但该情形并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的法定情形。即使该两种条款功能重叠、同时适用也不属于上述法定无效情形，故佰盛公司该主张于法无据，不予支持。而案涉租赁合同及其补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。其次，佰盛公司以情势变更为由要求解除案涉租赁合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条关于“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，情势变更原则是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。也即合同成立以后，因与双方当事人无关的原因，发生了社会环境的异常变动，在这种情况下造成当事人一方遭受重大的损害，这个时候双方当事人就应该重新协商，如果达不成协议，受损害的一方可以请求人民法院解除合同、变更合同。本案中，佰盛公司主张的情势变更为中山市古镇出口生意不复当年景气、电子商务掀起渠道革命、消费升级离开低端市场、整个古镇灯饰市场经营状况下滑、灯饰卖场经营惨淡、古镇新增灯饰卖场竞争激烈等。市场本身固有供求变化、价格涨落等正常的商业风险，属于能够并应当预见的。而中山市古镇镇作为中国灯饰之都，是全国灯饰及其配件生产、销售的集中活跃地，灯饰市场竞争激烈程度及巨大商业风险可想而知。双方在合同中已明确约定“乙方（佰盛公司）自行承担其经营活动产生的一切营业风险，因此引起的亏损由乙方自行负责，与甲方无关”，且佰盛公司仅将案涉租赁物的部分用于经营灯饰商铺，即案涉租赁物并非单一灯饰卖场，而是用于经营星级标准酒店，经营范围包括星级标准酒店应具备的配套经营项目及餐饮、桑拿、KTV歌舞厅、棋牌、名店、灯饰商铺项目经营。可见，佰盛公司在签订案涉租赁合同时就已意识到古镇灯饰市场固有的商业风险。因此，即使存在上述变化情形，该变化情形也并非合同的基础和客观情况发生异常的、根本性的变化，并未使合同的基础动摇或者丧失，其仍属于正常的商业风险。即使佰盛公司对案涉租赁物存在经营亏损的原因在于古镇灯饰市场的变化，该商业风险也是其签订案涉租赁合同时已经预见的。况且，在市场竞争愈加激烈的情况下，佰盛公司理应采取应变措施，亏损理应由其自行承担的。故佰盛公司以案涉租赁合同存在情势变更为由要求予以解除于法不符，不予支持。因案涉租赁合同的权利义务尚未终止，佰盛公司以合同解除为前提要求处置案涉租赁物中的装修余值、可移动财产及保证金均理据不足，亦均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决驳回佰盛公司的诉讼请求。一审案件受理费118246元，由佰盛公司负担。本院二审期间，佰盛公司围绕上诉请求依法向本院提交了下列证据：一、2019年4月29日《解除协议书》《股东会决议》及录像资料，证明双方约定中央空调系统、家居类、设备类归佰盛公司所有，由佰盛公司与新承租人协商是否受让该财产，以及中山市古镇镇冈东村民委员会（以下简称冈东村委会）相关领导表示《解除协议书》已经生效；二、《冈东村东方大酒店租赁权竞标招租公告》，证明东方大酒店物业公司于2020年7月22日发布招标公告，并要求投标者于2020年7月29日交纳保证金，本案双方之间的租赁关系事实上已经解除；三、2020年3月24日《告知函》，证明东方大酒店物业公司告知佰盛公司可移动残值在重新招标时在标书中标注体现，由中标者与佰盛公司协商；四、2020年5月15日《关于收款账户的确认函》、《中国工商银行网上银行电子回单》、№0100843、№0100844、№0100846、№0100847、№0100848《收款收据》，证明其已按《解除协议书》约定和东方大酒店物业公司的要求，将剩余租金支付完毕；五、2020年5月21日《中山市佰盛灯饰广场有限公司移交给冈东村次租户合同明细清单》，证明其已按《解除协议书》约定将次租户资料交给了东方大酒店物业公司，其合同义务已履行完毕。东方大酒店物业公司向本院提交了下列证据：一、《解除协议书之补充协议》；二、《关于中山市×××××××租赁物业移交及结算事宜的函》。上述证据，证明佰盛公司占股55%股权的股东已明确放弃租赁物内可移动物品的所有权，佰盛公司不应以其自己的名义向东方大酒店物业公司主张可移动物品的所有权或要求补偿。本院组织当事人进行了质证。对于佰盛公司提交的上述证据，东方大酒店物业公司对证据一中《解除协议书》的真实性表示无法确认，对其证明事实也不予确认；对《股东会决议》的真实性、合法性、关联性均不予确认；对录像的真实性予以确认，但对其证明事实不予确认。对证据二的真实性予以确认，但表示发布当天又撤回了该招投标公告。对证据三的真实性予以确认，但对其证明内容不确认；对证据四、五的真实性予以确认。对于东方大酒店物业公司提交的上述证据，佰盛公司对其真实性予以确认，但表示应以2019年4月29日《解除协议书》内容为准。经核查，佰盛公司没有在该《解除协议书之补充协议》上签字、盖章。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院另查：东方大酒店物业公司（甲方）与佰盛公司（乙方）及案外人中山市古镇东方大酒店有限公司（丙方）和广东百佳百特实业有限公司、中山市太平洋灯饰有限公司、中山市南威灯饰有限公司、庆发照明（中山）有限公司、卢松威（均为丁方，均系乙方股东）经协商共同签订了落款日期为2019年4月29日《解除协议书》一份，约定：“甲乙双方就乙方承租甲方名下位于中山市××××××××××的租赁物于2012年2月签订了《租赁合同书》（东方租字第1号）之变更协议，鉴于乙方严重亏损逾期支付租金向甲方申请解除租赁合同，现在甲乙双方就解除租赁关系，甲方丙丁方就租赁物处理达成协议如下：一、解除甲方与区成标于2010年5月签订的《租赁合同书》及甲乙双方于2012年2月签订的，即解除甲乙双方就位于中山市××××××××××租赁物的租赁合同关系，租金计算至2019年12月31日止。二、租金的清偿：2.1甲乙双方确认租金计算至2019年12月31日，乙方拖欠甲方2019年7月1日至2019年12月31日的租金17500000元。2.2鉴于乙方违约，双方确认甲方没收乙方缴纳的保证金5358110元，剩余的保证金10716220元用于支付2.1条所列明的租金（抵扣的条件详见本协议第六条），甲方不需另行向乙方返还剩余的保证金。2.3剩余的保证金用于支付拖欠的租金后，乙方仍欠甲方租金6783780元，乙方承诺于签订本协议当天向甲方支付6783780元。三、甲乙双方确认：乙方在租赁物内投入的水、电、消防设施及其他固定于墙体天花地面的设施设备及其他装修、装饰财产中不可拆除的（包括拆除后导致无法继续正常使用的部分，本协议第四条约定除外）部分（详见附件一《固定资产清点表》，该清点表以《中山市佰盛灯饰广场有限公司投入位于中山市×××××××××佰盛灯饰广场的改造、装饰工程及设备设施资产评估报告》及《资产评估明细表》为蓝本再作现场清点确认）无偿归甲方所有，乙方不得向甲方主张任何赔偿或补偿。四、乙方在租赁物内添置的可移动物品（详见《中山市佰盛灯饰广场有限公司投入位于中山市×××××××××佰盛灯饰广场的改造、装饰工程及设备设施资产评估报告》及《资产评估明细表》：二、中央空调系统明细；九、家具类明细；十、设备类明细），乙方要求暂不搬走，待甲方对租赁物进行重新招租时，由甲方告知承租意向方在租赁物上仍留存一批属于乙方的可移动财产，由乙方与新承租方（指整体承租租赁物的新承租方，下同）协商是否受让该批财产。若新承租方不同意受让该批财产的，乙方应按照甲方的要求将该批物品搬走，逾期未搬离租赁物的视为乙方放弃该批物品的所有权，乙方同意由甲方自行处置，处置的费用由乙方承担，乙方对此不持任何异议，且乙方不得以任何理由阻挠、干预甲方的重新招租工作，否则由乙方按照年租金3500万元的标准赔偿甲方的租金损失，若导致甲方对新承租方违约的，由乙方赔偿甲方的实际损失。五、租赁物的返还：5.1甲乙双方确认：在租赁物办理移交手续（向新承租方移交租赁物，下同）前，甲方委托乙方代为管理租赁物，委托范围包括：维持租赁物的正常运营，对租赁物设施设备进行日常、定期维护，租赁物突发事件向甲方汇报并在征得甲方同意情况下进行紧急处理。乙方代管租赁物期间的费用（包括工人工资、水电费、移交前设施设备的年审费用，设施设备的正常维护费用）从2020年1月1日起至租赁物移交前应收取次承租人（即在租赁物内乙方以外所有承租人，下同）的其他费用（除租金以外的应收取次承租人的费用，包括但不限于物业管理费、水费、电费等一切应收费用）中支出，该款作为租赁物代管费用由乙方收取并归乙方管理支配。租赁物2020年度设施设备的年审费用，以租赁物移交时间折算，移交前由乙方负责，移交后由甲方负责；乙方代垫的属甲方应承担的设施设备年审费用，于租赁物移交时由甲方迳付乙方。5.2乙方确认附件二所列的《佰盛公司收取租金及保证金汇总表》为租赁物内的所有的转租情况的真实汇总，乙方提供租赁物内所有次承租人的租赁合同原件、保证金收据原件、收取租金记录（以银行凭证为准）给甲方审核，乙方保证其提交资料的真实性、唯一性及完整性，乙方不得有任何隐瞒及造假行为，否则乙方需赔偿甲方的实际损失。5.3乙方确认除附件二中所列的收取了2020年1月1日至2020年月日期间的租金元外，没有收取租赁物内其他次承租人自2020年1月1日起的租金，甲乙双方确认自2020年1月1日起租赁物的所有次承租人的租金由甲方收取，乙方在签订本协议之日起两天内向租赁物内所有的次承租人发出通知（通知模板详见附件三），要求所有次承租人从2020年1月1日起向甲方缴纳租金。5.4乙方确认在2020年1月1日前共收取次承租人租赁保证金（或与租赁保证金性质相当的款项如押金、定金、订金等）笔共元与2020年1月1日至2020年月日期间的租金元，以上合计人民币元，乙方同意在签订本协议之日起一个月内将上述款项一次性转付至甲方指定的账户（户名：，账号：，开户行：）。5.5乙方应按照甲方的要求协助甲方与租赁物内的所有次承租人签订《三方协议书》（详见附件四），乙方前述之协助义务主要为：1、乙方需向所有次承租人发出书面通知；2、协助甲方电话联系次承租人。若因次承租人原因联系不到或次承租人拒签三方协议的，与乙方无关，仍视为乙方已完成协助义务。若次承租人不同意签订三方协议书的且次承租人有违约行为的，甲乙双方均同意解除与次承租人的租赁合同，乙方将该部分租赁物业收回交还给甲方使用，并协助甲方追讨该次承租人自2020年1月1日起所欠的租金；次承租人不同意签订三方协议但没有违约的，甲乙双方同意由乙方继续向该次承租人收取租金后，乙方将代收的租金返还给甲方。5.6乙方应当在移交租赁物时将租赁物内所有设施设备（本协议第三条约定设施设备，以《中山市佰盛灯饰广场有限公司投入位于中山市×××××××××佰盛灯饰广场的改造、装饰工程及设备设施资产评估报告》及《资产评估明细表》提供的原始凭证为蓝本）的维修保养凭证及年审合格证交给甲方。5.7完成租赁物的移交工作后，属乙方管理的代管工作人员应于当日撤离租赁物，乙方应妥善处理移交前的所有劳动关系并安置好所有员工。5.8鉴于乙方因经营租赁物需要，在甲方处受让了中山市古镇东方大酒店有限公司（即丙方）的股权，现甲乙双方解除租赁合同关系，乙方需向甲方返还丙方的股权。现乙方同意在年月日前按照甲方的要求将丙方100%的股权无偿转让给甲方或甲方指定的第三人或将丙方注销，并完成工商变更登记或注销手续，乙方保证丙方在股权转让前对外没有任何债务，否则由乙方赔偿甲方的所有损失，丙方在股权变更前的所产生的所有债权债务由乙方自行承担，且乙方需在丙方股权变更后天内结清丙方的债务，乙方需在丙方股权变更手续完成当天向甲方提供丙方所有合同、公章、财务章等与丙方经营有关的所有文件及材料等，并保证所提供资料的真实性。关于丙方股权转让时所需的文件及证明（包括但不限于相关行政主管部门要求提供的所有资料）由甲乙丙三方根据股权转让的要求负责提供。因股权变更产生的费用由甲方负责。5.9乙方在2020年月日前履行完毕5.2至5.8条的约定视为乙方完成交接工作，若因乙方原因导致交接工作未在2020年月日前完成的，视为乙方逾期返还租赁物，甲乙双方因各自原因导致影响交接工作的，责任或损失由各自承担。5.10在租赁物移交前，甲方允许乙方继续使用26楼办公室，水电费由乙方负责。乙方须在新承租人接收租赁物且乙方与新承租人协商处理好第四条约定的可移动物品之日起三日内向新承租人移交26楼办公室。第六条乙方股权的转让：6.1丁方为乙方的股东且丁方以其在乙方的持股比例对乙方所欠甲方的租金承担按份连带责任，现甲方仅没收乙方缴纳的保证金5358110元，剩余的保证金10716220元用于清偿乙方所欠的租金，因此丁方同意将其拥有的乙方股权无偿转让给甲方或甲方指定的第三人，丁方之间互相放弃乙方公司股权的优先购买权，并完成股权的变更手续，因股权变更产生的费用由甲方负责。6.2乙方与丁方保证乙方除甲方债务外，对外没有任何债务。丁方同意在股权变更前乙方的债权债务由丁方自行承担，丁方需将乙方的所有合同、公章、财务章等与乙方经营有关的所有文件及材料提交给甲方，并保证所提供资料的真实性，关于乙方股权转让时所需的文件及证明（包括但不限于相关行政主管部门要求提供的所有资料）由甲乙丁三方根据股权转让的要求负责提供。6.3丁方同意乙方继续存续，中山市南威灯饰有限公司同意向中山市第二人民法院申请撤销（2019）粤2072民初9334号案件的起诉。6.4乙方支付完毕本协议第2.3条约定的租金后，甲方免除蔡永权、廖锦浩、李万雄、李芳庆、卢松威关于乙方应付甲方租金的连带担保责任。丁方中的任何一方在本协议签名或盖章后即对该方具备约束力，不论丁方中的其他各方是否签订本协议，该方均需按照以上约定办理股权变更手续。6.5若丁方中任何一方不同意将其在乙方的股权无偿转让给甲方或甲方指定的第三人的，甲方不同意免除该方的按份连带责任，且甲方有权根据该方在乙方的股权比例向该方追偿用于抵扣租金的保证金10716220元中的部分。七、乙方在经营租赁物期间及履行本协议期间发生的债权债务、丙方在股权变更前的所产生的所有债权债务由乙方与丁方自行承担，乙方与丁方应及时结清所有债权债务，若因乙方或丁方原因导致甲方被他人追索的，由乙方或丁方赔偿甲方的所有损失（包括但不限于甲方向第三人支付的款项、律师费、诉讼费、调查费等）。八、违约责任：8.1如乙方未按本协议约定履行义务，导致甲方不能正常接收租赁物或不能收取次承租人租金等费用的，由乙方赔偿甲方的实际损失。九、争议的解决：9.1在履行本协议书过程中发生争议的，各方应协商解决。协商不成的，各方同意向中山市第二人民法院起诉。9.2因乙方原因导致甲方提起诉讼或仲裁或甲方牵涉到相关诉讼、仲裁之中的，就甲方支付的律师费、仲裁费、诉讼费、保全费、鉴定费、调查费等费用，全部由乙方承担。9.3本协议一式八份，甲乙丙方各执一份，丁方执五份，具有同等法律效力。本协议自各方盖章或签名之日起生效（手写与印刷字体具有同等法律效力），其中丁方是否全体签订本协议不影响本协议的生效。”经核查，甲方、乙方、丙方、丁方均在该《解除协议书》上盖章或签字，且二审中佰盛公司确认其盖章的时间是2019年4月29日，东方大酒店物业公司与佰盛公司均确认东方大酒店物业公司盖章的时间是2019年8月4日，双方并认可该《解除协议书》已自各自签字盖章之日生效。同时，该《解除协议书》签订时，因双方对第五条约定条款的部分内容未能落实或未能达成一致，东方大酒店物业公司称该《解除协议书》签订后并未履行，佰盛公司则称该《解除协议书》签订后已经履行，其亦根据该《解除协议书》第二条第2.3项约定金额向东方大酒店物业公司支付了剩余租金6783780元。经核查，该《解除协议书》签订后，佰盛公司已由其股东中山市太平洋灯饰有限公司、广东百佳百特实业有限公司、中山市太平洋灯饰有限公司、中山市南威灯饰有限公司、卢松威代向东方大酒店物业公司指定的收款人冈东村委会支付2020年4月29日《解除协议书》剩余租金合计6783780元，中山市古镇镇冈东村民委员会亦于2020年5月18日向佰盛公司开具了№0100843、№0100844、№0100846、№0100847、№0100848《收款收据》各一份，收款金额合计为6783780元。二审中，双方均确认已与涉案租赁物形成附合的装饰装修已无偿归东方大酒店物业公司所有，但东方大酒店物业公司不同意有偿接收、利用涉案租赁物内安装的中央空调系统及家具、设备。本院又查：根据东方大酒店物业公司在二审中向本院提交的《解除协议书之补充协议》，东方大酒店物业公司及中山市古镇东方大酒店有限公司和广东百佳百特实业有限公司、中山市南威灯饰有限公司、卢松威均已在该《解除协议书之补充协议》上签字或盖章，而佰盛公司、中山市太平洋灯饰有限公司、庆发照明（中山）有限公司均没有在该《解除协议书之补充协议》上签字、盖章。根据东方大酒店物业公司提交的《关于中山市××××××××××租赁物业移交及结算事宜的函》，显示广东百佳百特实业有限公司、中山市南威灯饰有限公司、卢松威已放弃了其所持股份部分（合计55%）所对应的可移动财产（包括中央空调及家具、设备）的权利等内容。本院再查：在本院第一次组织双方进行调查时，双方均认可双方已于2020年4月29日协商解除了涉案租赁合同，以及东方大酒店物业公司已于2019年6月18日接收了涉案租赁物。在本院第二次组织双方进行调查时，双方又确认涉案租赁合同事实上已于2020年1月1日解除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”由此可见，在房屋租赁合同中，出租方的主要义务是将租赁房屋交付给承租方使用、收益，而承租方的主要义务是向出租方支付租金。本案中，涉案《租赁合同书》及《〈租赁合同书〉之变更协议》签订后，东方大酒店物业公司已依约将涉案房屋交付给了佰盛公司使用、收益，佰盛公司也向东方大酒店物业公司交纳了部分租金。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，虽然涉案租赁合同约定的租赁期限尚未届满，但经协商双方均同意解除涉案租赁合同，且在二审中双方均最终确认本案《租赁合同书》及《〈租赁合同书〉之变更协议》已于2020年1月1日事实上解除，本院亦予以确认。在此情形下，佰盛公司上诉请求解除其与东方大酒店物业公司之间《租赁合同书》及《〈租赁合同书〉之变更协议》，已无必要，本院不再处理。《中华人民共和国合同法》第二财产具体情况详见中山市永信资产评估事务所（普通合伙）出具的永信评字[2019]04036号《百二十三条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”本案中，佰盛公司承租涉案租赁物后，经征得东方大酒店物业公司同意，并根据自身经营需要对涉案租赁物进行了装饰装修，且增添了中央空调系统、家具、设备等可移动财产。涉案租赁合同解除后，虽然佰盛公司上诉主张其投入到租赁物的装饰装修余值应与其所欠租金抵扣，抵扣后剩余部分东方大酒店物业公司应按评估价格补偿佰盛公司，但由于二审中双方均确认双方已协商将与涉案租赁物已形成附合的装饰装修无偿归东方大酒店物业公司所有，故本院对其该上诉主张不予采信。而对于与涉案租赁物未形成附合的中央空调系统、家具、设备等可移动财产【上述各资产评估报告》中《佰盛灯饰广场改造、装修工程及设备-设施等资产评估汇总表》所列第二项中央空调系统、第九项家具类、第十项设备类】，因东方大酒店物业公司不同意有偿接收、利用，依法该中央空调系统及家具、设备可由佰盛公司在合理期限内拆除或搬离。对于佰盛公司已向东方大酒店物业公司交付的本案租赁保证金16074330元，双方在二审中均确认东方大酒店物业公司已按照该《解除协议书》第二条第2.2项约定没收了该保证金中的5358110元，剩余保证金10716220元已抵扣佰盛公司所欠租金，而抵扣后佰盛公司所欠东方大酒店物业公司租金6783780元，双方亦均确认佰盛公司已于2020年5月18日全部付清。故佰盛公司要求东方大酒店物业公司向其返还该保证金，本院亦不再支持。综上所述，上诉人佰盛公司的上诉请求部分成立，本院对其该部分上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初14432号民事判决；二、中山市佰盛灯饰广场有限公司应于本判决生效之日起三十日内拆除或搬离涉案租赁物内的中央空调系统及家具、设备【各财产具体情况详见中山市永信资产评估事务所（普通合伙）出具的永信评字[2019]04036号《资产评估报告》中《佰盛灯饰广场改造、装修工程及设备-设施等资产评估汇总表》所列第二项中央空调系统、第九项家具类、第十项设备类】；三、驳回中山市佰盛灯饰广场有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费118246元，中山市佰盛灯饰广场有限公司负担53210元，中山市古镇东方大酒店物业管理有限公司负担65036元。二审案件受理费118246元，中山市佰盛灯饰广场有限公司负担53210元，中山市古镇东方大酒店物业管理有限公司负担65036元（上述一、二审案件受理费均已由中山市佰盛灯饰广场有限公司预交，本院及一审法院不作退还，中山市古镇东方大酒店物业管理有限公司负担部分均由其直接向中山市佰盛灯饰广场有限公司支付）。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇二〇年十一月二十七日书记员 勾华吴歌