广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初25309号原告：杨会，女，1976年11月21日出生，汉族，住所地湖南省汉寿县，委托诉讼代理人：侯双龙、潘艳宜，均为北京市东元（广州）律师事务所律师。被告：广州佰达投资有限公司,住所地广州市海珠区工业大道南438号928房。法定代表人：李永达，职务执行董事。被告：李永达，男，1975年8月8日出生，汉族，住所地广州市越秀区，被告：林泽洲，男，1975年9月2日出生，汉族，住所地广州市荔湾区，上述三被告共同委托诉讼代理人：陈俊茂、陈朝曦，分别为广东金领律师事务所律师及实习人员。原告杨会诉被告广州佰达投资有限公司、李永达、林泽洲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告杨会及其委托诉讼代理人潘艳宜，被告广州佰达投资有限公司、李永达、林泽洲的共同委托诉讼代理人陈俊茂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨会向本院提出诉讼请求：1.判令三被告向原告退还租房保证金及入场费及利息141000元（保证金50000元、入场费90000元，利息按照人民银行同期贷款利率计算，以140000元为本金，从2018年8月5日起算至退还保证金及入场费之日止暂计1000元）；2.判令三被告赔偿原告开店装修及其他损失75000元（实际装修支付15万元）；3.判令三被告向原告归还店内设备物品，如果被告无法归还物品，被告应赔偿原告132905元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告李永达是被告广州佰达投资有限公司股东，被告林泽洲是被告广州佰达投资有限公司监事。原告于2018年8月5日与被告广州佰达投资有限公司签订了《租赁合同》约定，原告租赁案涉场地，租赁年限5年，自2018年8月5日起，至2023年8月4日，免租装修期为20天，自2018年8月25日开始计租。原告签订合同当日一次性向被告广州佰达投资有限公司支付履约保证金，首年租金20000元每月，2019年8月5日开始递增，每满1年递增一次，递增率为6%，原告承租案涉场地用于经营湘菜，另，原告与被告广州佰达投资有限公司约定，被告林泽洲个人账户为被告广州佰达投资有限公司的收款账号。合同签订后，原告按照约定向被告广州佰达投资有限公司支付履约保证金50000元，被告广州佰达投资有限公司向原告交付场地时，被告广州佰达投资有限公司要求原告支付9万元入场费。原告在支付履约保证金和入场费后，收到被告广州佰达投资有限公司交付的场地，并按照约定向被告广州佰达投资有限公司支付租金。但是由于被告广州佰达投资有限公司原因，原告无法为其经营的湘菜馆办理营业执照，无法转让、线上经营及开具发票，不能合法经营被相关部门责令停止营业。原告多次就此问题与三被告交涉，均未果。2019年9月15日被告广州佰达投资有限公司在未通知原告的情况下，对原告租赁的场地停止供电，2019年9月20日封存原告租赁的场地，非法占有原告设备及其他物品价值10万元。我方认为，原告与被告广州佰达投资有限公司合同约定租用的场地用于经营湘菜，被告广州佰达投资有限公司作为场地经营方，应当知道场地办理经营执照的政策，但被告广州佰达投资有限公司刻意隐瞒场地无法办理营业执照之事实，将场地出租给原告，导致原告租赁场地经营湘菜馆的合同目的不能实现，被告广州佰达投资有限公司欺诈构成违约，应当返还保证金及入场费，赔偿原告因开店支付的装修费及其他费用。被告广州佰达投资有限公司在未通知原告的情况下，对原告租赁的场地停电封存，非法占有原告财产，严重侵害了原告的合法权益，被告广州佰达投资有限公司应承担侵权责任，将店内设备物品返还给原告。另，被告李永达为被告广州佰达投资有限公司的控股股东，被告林泽洲为公司监事，双方在合同约定所有租金支付到被告林泽洲的个人账号，说明被告李永达、被告林泽洲与被告广州佰达投资有限公司财产混同，应当共同向原告承担责任。为此，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告广州佰达投资有限公司辩称，一、被告收取进场费9万元，是经过双方协议一致的并且已经实际履行完毕，收取进场费是双方租赁关系的组成部分，原告无权以没有合同依据为由要求退还。二、因原告长期拖欠租金，被告多次催讨无果，已依据《租赁合同》、《补充协议》的约定，解除了租赁合同，并按照约定，没收保证金。1.双方约定，案涉场地开设湘菜馆，在被告解除合同前，原告一直占用物业，正常经营湘菜馆，原告应当依约支付租金及相关费用，但是原告一直处于拖欠租金的状态，被告多次催讨无果后，于2019年9月20日书面告知解除合同，收回铺面。领取营业执照的是原告的义务，责任应当由原告自行承担，而非被告承担。2.双方租赁关系2019年10月9日已解除，原告无权要求被告退回已付保证金、进场费、租金等款项。三、原告要求被告赔偿其开店装修损失及其他损失没有事实和法律依据。在租赁关系中，原告是违约方，被告已依约解除合同，原告无权主张损失。即便原告有权要求赔偿损失，其所要求的赔偿装修损失数额没有依据，原告未证明其所投入的装修是否存在以及其实际使用价值，且未计算折旧率。四、原告要求归还店铺内的物品没有事实和法律依据。租赁合同解除后，原告已经自行搬离了所有物品。如果原告还有未搬离的物品，按照约定亦应该归被告所有，原告要求归还没有依据。被告李永达、林泽洲辩称，1.同意广州佰达投资有限公司的全部答辩意见；2.被告李永达、林泽洲与原告不存在租赁关系，原告起诉被告李永达、林泽洲是没有法律依据的，尽管被告李永达是被告广州佰达投资有限公司的股东，但是被告李永达的财产是独立的，被告李永达与被告广州佰达投资有限公司不存在财产混同；3.被告林泽洲不是被告广州佰达投资有限公司的股东，虽然被告林泽洲曾收取原告的部分款项，也只是行使职务行为，所以原告要求被告林泽洲承担责任也是没有法律依据。经审理查明，2018年8月5日，原告杨会与被告广州佰达投资有限公司签订《租赁合同》，该合同约定，杨会租赁被告广州佰达投资有限公司坐落于石溪蚝壳洲东街4号首层自编106号和108号铺，租赁期为5年，自2018年8月5日至2023年8月4日，免租期为20天，自2018年8月25日开始计租。在合同签订当日，原告一次性向被告交纳合同履约保证金5万元，其中肆万元作为履行本合同保证金，壹万元为水电保证金，保证金不计息，不抵作租金和综合管治费。2018年8月5日至2019年8月4日租金2万元，2019年8月5日至2020年8月4日租金2.12万元，2020年8月5日至2021年8月4日租金2.2472万元，租赁期间内的水电费，按现时物价暂定水费8.5元每吨，电费1.8元每度。原告在每月5日前缴纳当月租金及相关费用，凡拖欠租金及相关费用，需加收滞纳金，滞纳金每天按照所欠总额百分之一计算。如拖欠的总额超出一个月租金及综合管治费的，被告可单方解除合同，并有权自行开锁，收回承租物，该场地内的财产视为原告弃产，并将该产地全部财产抵偿被告的经济损失，不足部分被告保留追偿权利，履约保证金不退，原告完全同意。本合同的租赁物仅用于经营湘菜行业，不得从事生产或经营违反国家法律、法规和政策的业务，不得从事污染环境的生产经营，不得生产、经营任何易燃易爆物品和其他非法经营，需符合环保部门的要求，一切解释权归被告所有。原告必须遵守国家安全生产法和消防管理条例，对承租物的消防安全、安全生产负责。在承租物内不得存放易燃易爆物品、住宿、生火煮饭、私拉乱接用电、烧香拜佛，不得占道经营。原告自合同生效三个月内自行领取营业执照、税务登记证等相关证照方可进行经营活动，并且原告领取的上述证照所记载的负责人或法定代表人应当与签订本合同原告的法定代表人一致。原告违约时（原告不交或迟交租金和水电费、破坏房屋结构），被告有权立即实施停水停电，因停水停电所产生的一切后果均由原告负责，并且被告有权在原告违约时随时单方解除本租赁合同，并没收履行保证金和收取违约金。如原告经被告提前三日书面通知据不退场并归还承租物时，被告有权强制收回承租物，原告置于承租物内的一切物品和设备均视为弃产物，被告有权单独处理，由此造成的一切损失由原告全部承担，原告完全同意上述内容处理。租赁期满，对原告装修或增加附属建筑物、设施或拆除他物被告有权选择依附于承租物的装修归被告所有，等内容。2018年7月22日，双方签订的租赁条款约定，1.租赁地址，石溪村蚝壳洲东街4号之6#和8#铺；2.面积170平方米；3.租金2万元每月；4.租期5年；5.进场费9万元；6.装修期20天；7.电费1.8元每度；8.水费8.5元每吨；9.合同保证金2个月租金；10.水电保证金1万；11.递增百分之六每年；12.租赁定金1万元；13.治安费、卫生费及公共水电费0元每月两间；14.双方签订本条款的3日内必须签订正式的合同，逾期被告不退还租赁定金。诉讼中,被告确认收到原告支付的5万元保证金和9万元进场费。2018年8月5日，原被告双方签订的《场地移交确认书》载明，根据原告于2018年8月5日签订之《租赁合同》，被告将《租赁合同》所约定的承租物按现状移交给原告，现经原告查验同意接收场地。2018年12月25日，广州市海珠区瑞宝街道政务和社区服务中心向原告出具《关于设置餐饮场所咨询的答复》，该答复显示，海珠区石溪蚝壳洲东街4号首层自编106号和108号铺设置餐饮场所的事项，海珠区环境保护局经初步了解，答复如下：该地址违反了《中华人民共共和国大气污染防治法》第八十一条、《广州市餐饮场所污染防治管理办法》第八条的规定，属禁止新建、改建、扩建餐饮场所的场地，建议不予引导申请人办理证照。等内容。2019年6月27日，双方签订补充协议约定，第一条，原告保证自2019年6月份起，以后每月按原合同约定日期缴清当月租金及水电费等相关费用，最迟不得超过缴费当月10号，否则视为原告违约，被告有权随时解除合同并收回该场地，铺内所有物品、设备归被告所有，原告无异议；第二条，被告同意于2019年6月份起，每月减少租金2千元；第三条，原合同其他约定条款不变（包括递增条款）；第四条，本补充协议为保密协议，如原告把本补充协议透露给第三方，则视为原告违约，被告即时收回商铺、解除合同及本补充协议，铺内所有物品、设备归被告所有，原告没有异议；第五条，原合同与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。2019年9月20日，被告向原告发出封店通知，该通知显示，截止2019年9月20日为止，贵商户拖欠我司2019年9月份租金和管理费，8月份水电费合计21541元，经我司工作人员多次催费后仍然未按时缴付。根据我司与贵商户签订的合同补充协议约定，欠费超出10天，我司有权收回店面，故我司现决定于2019年9月20日对贵商户采取封存店面的措施，我司根据合同收回铺面，店内物品按贵司商户弃置处理，并计算我司的损失，保留追偿的权利。2019年9月30日，原告向被告邮寄律师函，要求被告退还租金、保证金、进场费及其他费用，并赔偿损失。2019年10月9日，被告向原告发送律师函，告知原告，因原告拖欠租金、水电费21541元，被告已多次催讨无果，双方租赁关系已于2019年9月20日解除，原告无权要求退回已付保证金、进场费、租金等款项。原告为证明其有对案涉房屋进行装修，提供了装修明细及装修费收据，上述证据显示，广州石溪品芙蓉湘菜馆装修费用15万元。被告对上述证据不予确认，但认为原告确实有装修。原告为证明在被告封存店铺时留在店铺内的物品，提供了物品清单、收据明细及视频予以证实。诉讼中，原告承认拖欠2019年9月份的租金，因整个2019年9月份原告都没有办法营业。被告在诉讼中表示，进场费是双方协商一致的结果，是合同的内容，原告无权要求被告退还。被告林泽洲确认在租赁合同签订当日收到原告支付的8万元。另查明，被告广州佰达投资有限公司为有限责任公司（自然人独资），法定代表人李永达为出资100﹪的股东，成立于2017年7月26日。原告于2020年11月4日，向本院提出调查取证申请，请求本院到市场监督管理局瑞宝市场监督管理所、广州市海珠区瑞宝街道政务和社区服务中心，调查案涉房屋申请办理餐饮营业执照是否需要首先向该街道办进行申请；案涉房屋在街道办无法通过初审的原因，拟证明案涉房屋无法办理营业执照的原因在于商铺本身违反了相关法律、法规规定。本院认为，原告杨会与被告广州佰达投资有限公司签订的《租赁合同》、《租赁条款》、《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，各方均应依约履行。双方通过上述约定建立了租赁合同关系，但被告在2019年9月单方收回案涉房屋，导致双方租赁关系的终止。在租赁关系终止后，原告向被告主张返还9万元的进场费，被告认为，进场费是双方协商一致的结果，是合同的内容，原告无权要求被告退还。但双方仅约定，原告应向被告支付进场费，并未明确进场费的性质以及租赁关系终止后进场费如何处置，故被告不予退还原告支付的进场费，没有依据，本院不予支持。原告要求被告退还进场费，并无不当，本院予以支持。至于原告主张的进场费利息，并无相应的依据，本院不予支持。关于租赁保证金的问题。双方租赁合同约定，原告违约时，被告有权在原告违约时随时单方解除本租赁合同，并没收履行保证金。双方签订补充协议约定，原告保证自2019年6月份起，以后每月按原合同约定日期缴清当月租金及水电费等相关费用，最迟不得超过缴费当月10号，否则视为原告违约。原告未向被告支付2019年9月的租金，已违反了双方约定，构成违约，其要求被告退还保证金与双方约定不符，本院不予支持。原告认为，其2019年9月份无法经营，所以才欠租金，但该主张并非拒付租金的充足理由，本院对此不予采信。关于店内设备、物品的问题。如前所述，本院已认定原告构成违约，按双方补充协议的约定，案涉铺内所有物品、设备归被告所有，原告无异议。现在原告要求被告返还店内设备、物品或赔偿设备损失，均与双方约定不符，本院对此不予支持。关于装修及其他损失的问题。2018年12月25日，广州市海珠区瑞宝街道政务和社区服务中心向原告出具《关于设置餐饮场所咨询的答复》，该答复显示案涉场地建议不予引导申请人办理证照。即使凭该答复可以认定被告对案涉场地不能实现合同目的存在过错，但原告在之后的2019年6月27日与被告签订的补充协议中，仍约定原告违约时，被告有权随时解除合同并收回案涉场地，铺内所有物品、设备归被告所有。该约定视为因被告过错导致案涉场地不能办理营业执照的情况下，如因原告逾期交租存在违约，其不在就案涉场地内的物品、设备主张权利。因此，原告要求被告赔偿其装修及其他损失无依据，本院不予支持。至于原告在庭审结束后提交的调查取证申请，已超举证期，且是否能办理营业执照属于原告举证范畴，不符合人民法院调查收集证据的规定。退一步，即使能达到原告的证明目的，亦与本案实体处理无关，本院对此不予准许。关于被告李永达、林泽洲是否承担责任的问题。被告李永达是被告广州佰达投资有限公司出资100﹪的股东，被告李永达未提供证据证明其与被告广州佰达投资有限公司的财产相互独立，其应当对被告广州佰达投资有限公司的债务承担连带责任，原告要求被告李永达承担责任的请求成立，本院予以支持。被告林泽洲虽曾收取过原告的资金，但是被告林泽洲并非被告广州佰达投资有限公司的股东，原告要求被告林泽洲承担责任，没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条,《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条、第九十五条之规定，判决如下：一、被告广州佰达投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告杨会退还进场费9万元；二、被告李永达对上述第一项判决确定的退款义务承担连带责任；三、驳回杨会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2270元，由原告杨会负担1325元，被告广州佰达投资有限公司负担945元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  茹艳飞二〇二〇年十一月十八日书记员  李丹娜