四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0502民初2766号 原告：泸州市江阳区醉美城市公园管理有限公司，住所地泸州市江阳区酒城大道三段玉石北路1号，统一社会信用代码91510502071441903H。 法定代表人：张裕，董事长。 委托诉讼代理人：肖篪，四川理光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘丽平，四川理光律师事务所律师。 被告：余燕，女，1986年11月25日出生，汉族，住四川省高县。 委托诉讼代理人：周智，泸州市江阳区大山坪法律服务所法律工作者。 原告泸州市江阳区醉美城市公园管理有限公司（以下简称“醉美管理公司”）与被告余燕房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告醉美管理公司的委托诉讼代理人肖篪、刘丽平，被告余燕及其委托诉讼代理人周智到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告醉美管理公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年9月1日至2020年6月30日拖欠的房租184848元，并按合同约定从2020年7月1日起按每月标准支付房屋占用费至搬出房屋位置；2、退回夜知味美食广场集装箱房屋；3、由原告没收被告保证金30000元；4、被告向原告支付违约金36969元；5、判令被告支付截止2020年6月30日拖欠的物管费36540元、电费6637.8元、水费193.5元，并以实际搬出房屋时间结算；6、判令被告支付律师费16200元；7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月28日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定由原告将夜知味美食广场集装箱房屋出租给被告，合同对租赁期限、租金、保证金、违约责任等做出了约定。合同生效后，原告按约房屋交付原告使用，但被告未按合同约定向原告缴纳租金、物管费、水费等，原告为此曾多次向被告发出催收通知，但被告均未缴纳费用。2020年5月15日，原告在被告承租房屋张贴解除通知并在川江都市报公示，要求被告结清费用并退还房屋，被告仍不理会。为此，原告诉至法院请求依法判决。 被告余燕辩称：1、被告基于对国资公司的信任以及合同的明确告知而与原告签订租赁合同，所租赁的房屋应当是原告拥有的合法的商业房产。但原告存在恶意欺诈，出租给被告的房屋无土地使用证、用地规划证、建房规划证、建筑施工许可证，应当认定租赁合同为无效合同；2、原告出租给被告的房屋系毛坯房，被告花费大量资金自行安装水电气、装饰装修、购买设备等，在房屋使用过程中房屋屋顶多次出现漏水、周边道路施工改道以及晚上经营高峰期时经常出现停电，被告多次向原告反映而原告置之不理。综上，基于合同无效被告不应承担停业之后的房屋占有使用费；停业之前的房屋占有使用费、物管费也因不可归责于被告的原因应当予以调减50%；水电费系由原告代收，原告应提供欠款明细证据至被告2019年10月底实际停业；根据合同约定，被告应享有3个月免租期、6个月房租的装修补贴和物管免费优惠；被告缴纳的30000元履约保证金和3000元装修保证金应予退还或折抵房屋租金。 本院经审理查明：原告醉美管理公司系国有企业。2017年8月28日，原告醉美管理公司作为甲方、被告余燕作为乙方签订了《夜知味美食广场招商合同》，约定被告租用原告位于夜知味美食广场江湖里2号楼经营餐饮，建筑面积60㎡，外摆面积201㎡，租期为3年，自2017年9月1日起至2020年8月31日止。其中合同第二条出租房屋现状（装修及设施等）“毛坯清水房，水、电、气三通，由乙方自行安装入户。”；第四条租金及缴纳方式“第一年房屋室内租金为50元/㎡/月，外摆区域租金为15元/㎡/月，第二年房屋室内租金为53元/㎡/月，外摆区域租金为20元/㎡/月，第三年房屋室内租金为56.18元/㎡/月，外摆区域租金为25元/㎡/月。乙方租用甲方房屋，本着先交款后使用原则，租金在每半年的最后一个月前缴纳下半年租金，如逾期缴纳，每逾期一天，甲方按乙方拖欠租金总额的3‰按日计收滞纳金。物管费用由甲方委托物管公司向乙方收取，其费用为5元/㎡……”；第五条保证金“乙方在签订合同之日，须向甲方缴纳履约保证金30000元……，乙方在签订本合同后，须在装修前三个工作日内向甲方缴纳3000元装修保证金……”；第六条优惠政策“免租期为3个月，自2017年9月1日起至2017年11月30日止。免物管费6个月，自2017年9月1日起至2018年2月28日止。”；第七条房屋修缮责任（三）“……非人为因素造成的房屋承重结构自然损坏和屋面渗水的维修由甲方负责……”；第九条乙方其他责任（一）“乙方在确定厨房位置后，需自行开通天然气，开通天然气的所有费用由乙方自行承担。”；（二）“租赁期间房屋的水、电、气及其他费用，由乙方按有关规定按时自行缴纳，上述任意一项费用超过30日未缴，属乙方违约，甲方有权解除合同收回房屋，并追究乙方的违约责任。”；第十条通知和送达（一）（1）“双方约定，甲方在本合同第一条约定的房屋上张贴或在泸州市内报刊上公告解除合同的通知之日后的第五个工作日视为该通知已送达对方。”；第十一条解除合同的条件约定（一）“甲方解除合同的条件：在租期内，乙方如有下列行为，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金。由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。……4、拖欠租金累计达两个月的，5、拖欠水电气费达一个月的……”；（四）“因本合同约定解除合同的条件成立时，任何一方提出解除合同的通知自到达对方时生效。合同终止或解除后3日内，乙方应自觉将使用房屋腾空交予甲方，如乙方不履行交房义务，甲方将有权不退还保证金。”；第十二条违约责任“如甲、乙双方任何一方违约，除上述约定的责任外，违约方应向另一方支付房屋租赁期内年租金的20%的违约金，除此之外，因守约方行使权利所支付的律师代理费、评估费、鉴定费等由违约方全部承担。”。双方还对其他事项进行了约定。 被告余燕将租赁房屋装修后用于餐饮经营，但未向原告缴纳房屋租金。原告从2018年2月起多次向被告发出催缴房租、物管费的通知，但被告仍未缴纳。2020年5月13日，原告向被告出具了《关于解除夜知味美食广场江湖里2号楼租赁合同的告知书》，载明被告余燕逾期缴纳相应费用达25个月，以及欠缴电费、水费，已属于严重违约，原告醉美管理公司单方与其解除合同，收回房屋，没收保证金。请于2020年5月20日前将房屋内物品搬离，并按合同约定支付欠费及违约金。2020年5月15日，原告醉美管理公司在川江都市报上发布通知，告知被告其已将《关于解除夜知味美食广场集装箱租赁合同的告知书》张贴于承租房屋门前。按照合同约定，截止2020年6月30日，被告共计差欠原告租金184848元（其中第一年租金6015元/月，扣除免租期3个月、装修补贴抵扣3个月租金，欠缴36090元；第二年租金7200元/月，装修补贴抵扣3个月租金，欠缴64800元；第三年10个月租金8395.8元/月，欠缴83958元），物管费36540元（1305元/月，第一年免6个月物管费，欠缴7830元；第二年欠缴15660元；第三年欠缴13050元），电费6637.8元和水费193.5元由原告垫付缴纳。上述费用经原告多次向被告催收，被告至今仍未缴纳，也未将房屋交付原告，原告遂诉至本院请求判如所请。 另查明，夜知味美食广场（江阳夜宵美食城建设项目）由泸州市江阳区发展和改革局于2015年4月批复设立，2016年3月建设主体变更为本案原告醉美管理公司。该项目2017年5月26日取得《建设工程规划许可证》，2017年7月15日竣工验收备案，并于同年办理了不动产登记（证号2017-0046696）。 同时查明，原告醉美管理公司委托了四川理光律师事务所代理本案诉讼，产生了代理费16200元。 以上法律事实，有双方当事人陈述以及向本院提交的《夜知味美食广场招商合同》，泸州市江阳区发展和改革局文件，《建设工程规划许可证》，《竣工验收报告》，川（2017）泸州市不动产权第0××6号证书，催缴房租费、物管费、水电费《通知单》，水电费代缴凭证，原告《关于解除夜知味美食广场江湖里2号楼租赁合同的告知书》，2020年5月15日版《川江都市报》，《委托代理合同》，律师费《发票》等证据在案佐证，足以认定。 本院认为：原、被告双方在自愿基础上签订《夜知味美食广场招商合同》，被告租赁原告房屋经营餐饮业务，但未向原告缴纳租金等相关费用，其事实清楚，证据确凿充分。双方因合同是否属于无效合同，原、被告是否存在违约情形、被告是否应当支付违约金，保证金是否应予没收以及租金是否应当予以减免等问题产生分歧。 （一）关于合同是否有效。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”。本案中，原告出租给被告经营的房屋和土地，在签订合同之前即已取得《建设工程规划许可证》并施工竣工备案，且办理了不动产登记，具有合法产权，双方签订的《夜知味美食广场招商合同》内容也未违反国家相关法律法规的规定，合同应属有效合同。被告抗辩原告出租给被告的房屋不具有“四证”存在欺诈继而合同无效的抗辩主张与查明的事实不符，本院不予采信。 （二）关于被告是否存在违约情形的问题。合同签订后，双方本应遵循诚实守信的原则自觉履行合同义务。原告将符合合同约定使用状态的房屋交付给被告经营，被告应当按约定按期向原告支付租金。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”，和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被告未履行缴纳房租的合同义务，经原告多次催收仍未缴纳，已经构成根本性违约，应当承担违约责任。根据《合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定和二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，原告基于双方约定的合同解除条件，向被告发出《关于解除夜知味美食广场集装箱租赁合同的告知书》，并于2020年5月15日通过《川江都市报》向被告发出了解除合同的通知，符合法律规定和合同约定，故原、被告于2017年8月28日签订的《夜知味美食广场招商合同》已解除，解除之后，被告应将租赁的房屋腾空交付给原告。同时，对负有房屋腾退义务的被告在合同解除之后仍然占有租赁房屋，应当比照最后一年的租金标准支付房屋占用费。故对原告要求被告退还房屋、支付拖欠的房租、物管费、水电费、律师费以及支付违约金和房屋占用费的诉讼请求本院应予支持。关于违约金的计算，双方在合同中约定为“房屋租赁期内年租金的20%”，但租期内每年的租金并不一致，本院酌定为按第一年租金标准计算违约金，即6015元/月×12月×20%﹦14436元。 （三）关于履约保证金是否应当予以没收的问题。所谓“履约保证金”，是一方或双方当事人缴存给对方一定款项作为履行合同的担保，在缴存一方出现违约行为，接受缴存的一方可依双方之约定，扣除部分或全部履约保证金。履约保证金具有保证性和违约惩戒性的特征，但不同于“定金”，不适用定金法则。双方在合同中已经对违约金支付方式进行了约定，在被告未缴纳租金的情形下，被告向原告缴纳的履约保证金30000元应当在欠缴租金中予以扣除。 （四）关于租金是否应当减免的问题。被告主张原告交付的房屋因周边道路施工改道等不能归责于被告的原因影响了经营。本院认为，基于租赁物所处位置及现状，该因素被告在签订合同之前即已应当预见，同样不能归责于原告；被告主张房屋屋面漏水不能正常使用，多次向原告反映置之不理，原告提供了房屋的竣工验收报告证明房屋质量合格，但被告并未向本院提供证据证明屋面漏水以及向原告反映要求维修的事实，故对被告以此理由要求减免租金的主张本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、被告余燕在本判决生效后十五日内将位于泸州市江阳区夜知味美食广场江湖里2号楼的房屋腾空交付给原告泸州市江阳区醉美城市公园管理有限公司； 二、被告余燕在本判决生效后十日内支付原告泸州市江阳区醉美城市公园管理有限公司截止于2020年6月30日欠缴的租金184848元，品迭履约保证金30000元，实际支付154848元。并从2020年7月1日起至腾交房屋之日止按8395.8元/月标准金额向原告泸州市江阳区醉美城市公园管理有限公司支付房屋占用费； 三、被告余燕在本判决生效后十日内向原告泸州市江阳区醉美城市公园管理有限公司支付欠缴的物管费36540元、垫付的电费6637.8元、水费193.5元； 四、被告余燕在本判决生效后十日内支付原告泸州市江阳区醉美城市公园管理有限公司违约金14436元； 五、被告余燕在本判决生效后十日内支付原告泸州市江阳区醉美城市公园管理有限公司律师费16200元； 六、驳回原告泸州市江阳区醉美城市公园管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费本院减半收取2738元，由被告余燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员 王 莉 二〇二〇年十一月四日 书记员 甘富婷