吉林省敦化市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉2403民初2279号原告：张伟，女，1951年8月14日生，汉族，无职业，现住吉林省敦化市。委托诉讼代理人：窦玉莉，吉林冠宁律师事务所律师。被告：任楠，女，1984年10月31日生，汉族，现住吉林省敦化市。委托诉讼代理人：赵立峰，吉林振开律师事务所律师。原告张伟与被告任楠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张伟的委托诉讼代理人窦玉莉，被告任楠的委托诉讼代理人赵立峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张伟向本院提出诉讼请求：一、判令被告任楠向原告张伟支付物业费7526元，违约金3万元（5万元-2万元保证金），合计37,526元；二、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年7月30日，原告张伟与被告任楠签订《房屋租赁合同》，合同约定原告张伟将长安路东口南侧（新中关村西数第一家）门市的第二、第三层商铺（面积392平方米）出租给被告任楠，被告任楠承租商铺作为开设补习教学班使用，租赁期限三年（2016年10月1日起至2019年9月30日），租金每年20万元。合同第四条约定，租赁期间发生的一切费用由被告承担，第八条约定，如一方违约应向对方赔偿5万元违约金，并赔偿其他一切损失和费用。合同签订后，原告张伟按约定将商铺交给被告任楠，被告任楠未按约定支付第三年租金及第二年物业费，已构成违约，被告任楠应依法支付5万元违约金，扣除被告任楠支付的保证金2万元，被告任楠尚应该支付违约金3万元及物业费7526元，合计37,655元，请支持原告的诉讼请求。被告任楠辩称：2018年4-5月份，原、被告已经协商2018年9月30日解除租赁关系，并非被告任楠中途退出租赁房屋，被告任楠从案涉房屋中搬出时原告张伟就对案涉房屋张贴了招租告示，该告示不可能由被告任楠张贴。被告任楠搬离案涉房屋并非单方违约行为。2018年9月30日被告未完全搬离案涉房屋时原告张伟已经取得了案涉房屋的控制权，原告张伟未将2万元保证金退回给被告任楠，原、被告约定了惩罚性保证金，又约定了惩罚性的违约金，同一合同中的同一事项不应设置多重惩罚。原、被告之间的合同已经协议解除，对于第二年的物业费也不应当由被告任楠来承担。经审理查明：2016年7月30日，张伟为甲方、任楠为乙方签订了房屋租赁合同，张伟与任楠的房屋租赁合同约定，张伟将长安路门市房的第二、第三层商铺出租给任楠开办教学补习班，房屋租赁的期限自2016年10月1日至2019年9月30日，房屋前两年的租金为每年20万，第三年的租金为20万-22万之间，具体数额由张伟决定，租金一年一交，第一年的租金签订合同之日交付，以后的租金在每年的9月1日前交付。张伟与任楠的房屋租赁合同还同时约定了租金、保证金、违约责任及费用的承担。该合同的保证金条款约定，“为确保出租房屋设施完好及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日交纳贰万元作为房屋使用保证金，待合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用，甲方确认基础设施无损坏后应将保证金全额退还给乙方（保证金不计算利息）。出现下列情形之一的，甲方可不予返还保证金：1.乙方租期未满中途退租；2.在未经甲方书面许可的情况擅自将该房屋转给第三方，或是违反合同所述的租赁用途，安全性，对房屋的物品造成一定损害的；3.利用甲方房屋进行违法活动的，损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；4.乙方在合同规定的交租日期内，未能如期缴纳租金的；5.逾期缴纳取暖费达2个月的”。该合同的费用承担条款约定“房屋租赁期间发生的一切费用，如：取暖费、物业费、卫生费、水电费等其他费用（取暖费交付面积含一楼楼梯所占面积共计398平方米）由乙方负责，取暖费缴纳时间为每年11月1日”。该合同的违约责任条款约定“任何一方因违约造成中止合同的应向对方赔偿5万元违约金，并赔偿其他的一切损失和费用”。张伟与任楠签订房屋租赁合同后，张伟向任楠交付了房屋，在张伟与任楠的房屋租赁合同履行过程中，任楠向张伟交付了第一年、第二年的房屋租金及2万元的保证金，任楠利用租赁的房屋开办了百思特英语（吉的堡英语）辅导班。2018年9月30日前案涉的房屋被张贴了吉的堡英语搬迁至亿洋城一期及旺铺招租的告示。2018年9月30日前，任楠搬出了案涉房屋。2018年案涉房屋的物业费收费标准为每平方1.6元，张伟缴纳了2018年的物业费。认定上述事实的证据有：张伟与任楠的陈述，张伟与任楠签订的房屋租赁合同、照片、收据、视频资料、物业公司的证明及微信截屏。上述证据具有客观性、合法性及关联性，本院予以采信。任楠提供的照片及视频资料不能证明张伟与任楠之间达成了解除房屋租赁合同的口头协议，对其所要证明的该问题本院不予采信。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，张伟与任楠签订的房屋租赁合同不存在合同无效的法定情形，该合同合法有效。张伟与任楠均应按合同全面履行自己的义务，合同签订后张伟向任楠交付了房屋，任楠应当按照合同的约定交付取暖费、物业费、水电费等费用及房屋租金。因任楠没有交纳2018年的物业费，张伟自己交纳了2018年的物业费，所以对张伟主张的要求任楠给付2018年物业费的请求本院应予支持，被租赁的房屋2018年的物业费为1.6元/平方米月×398平方米×12月=7641.6元，张伟主张7526元，本院支持7526元。任楠没有在2018年9月1日前交纳2019年的房租费及2018年的物业费，任楠违反了房屋租赁合同的约定，其行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。任楠在房屋租赁合同履行期限届满前退出被租赁房屋且不交纳剩余期限内的房屋租赁费，势必会导致张伟因被租赁的房屋不能被再次及时租赁出去而受到损失，张伟的该项损失是任楠违约造成的，张伟与任楠签订的房屋租赁合同约定“如一方违约应向对方赔偿5万元违约金，并赔偿其他一切损失和费用。”因此任楠应当向张伟支付5万元违约金，张伟因签订房屋租赁合同时已经收取了2万元保证金而只要求任楠给付3万元违约金属于主动退还2万元保证金的行为，因此对张伟主张的要求任楠给付3万元违约金的请求本院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，“当事人对自己提出的主张有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”因任楠提供的证据不足以证明其与张伟已经协议解除了房屋租赁合同，且协议解除合同并不必然导致不承担违约责任所以对其抗辩的任楠与张伟已经协议解除了房屋租赁合同不承担违约责任的观点本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第一百一十四条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定判决如下：一、被告任楠于本判决生效之日起三日内给付原告张伟被租赁房屋2018年的物业费7526元；二、被告任楠于本判决生效之日起三日内给付原告张伟违约金3万元。如果被告任楠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费741元，减半收取370.5元，由被告任楠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 艾 国二〇二〇年十一月三日书记员 周明昆