苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初3796号原告：苏州昇泽纺织科技有限公司，统一社会信用代码91320509MA1MHWBD5L,住所地江苏省苏州市吴江区黎里镇苏同黎公路西侧苏州康翔服饰有限公司厂房内。诉讼代表人：高频，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：高小芳，江苏漫修(苏州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁冬，江苏漫修(苏州)律师事务所律师。被告：董祥，男，1971年10月27日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：陆志华，苏州吴江经济技术开发区法律服务所法律工作者。原告苏州昇泽纺织科技有限公司（以下简称昇泽公司）与被告董祥对外追收债权纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后,依法由审判员邵晓波适用简易程序于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告昇泽公司的委托诉讼代理人高小芳、丁冬，被告董祥及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。后本院组织双方于2020年7月24日、8月18日就补充证据进行了质证。本案现已审理终结。原告昇泽公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的租赁合同于2020年1月22日解除；2.被告立即搬离案涉房屋，并将案涉房屋交还原告；3.被告立即支付租金及房屋占有使用费暂计人民币175000元(按照每年10万元的标准，从2018年7月1日起暂计算至2020年2月29日，实际计算至双方完成房屋交接之日止)及相应的利息(以175000元为基数，自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止)；4、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告自愿撤回第2项诉讼请求，并变更第3项诉讼请求为：被告立即支付租金155645元（按照每年10万元的标准，从2018年7月1日起计算至2020年1月21日）及相应的利息(以155645元为基数，自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止)。事实和理由：2018年7月1日，被告向原告承租了位于苏州市吴江区黎里镇苏同黎公路的苏州康翔服饰有限公司所有的厂房的西侧部分，双方约定租金为10万一年。后被告一直使用案涉房屋至今。2019年11月21日，吴江区人民法院裁定受理了对原告的破产清算申请，并指定江苏漫修(苏州)律师事务所担任苏州昇泽纺织科技有限公司管理人。管理人在履职过程中发现被告一直未向原告支付房租，遂多次向被告主张要求支付租金，但被告一直未予理睬。被告的行为侵犯了原告的合法权益，故提起诉讼。被告董祥辩称，其与昇泽公司素有业务往来，由其提供底布经压光处理后送至昇泽公司。2018年3月至4月，其多次将货物送至昇泽公司，货款金额累计达607488元，但昇泽公司只支付货款13万余元，仍结欠货款473000元。嗣后，昇泽公司因企业经营困难，暂无法支付货款，经协商，昇泽公司愿以出租部分厂房的形式抵销货款，其表示同意并于2018年6月30日签订厂房租赁合同一份，故其与昇泽公司的租赁合同依法应当受到法律保护，合同约定了以结欠的货款抵销房租的方式，截至目前，昇泽公司仍未对货款进行全部清偿，故腾退房屋的时间还未到期，请求驳回原告的诉请。本院经审理查明事实如下：2018年6月30日，董祥作为承租方与昇泽公司作为出租方签订《厂房租赁合同》一份，约定董祥租赁昇泽公司承租的厂房，该厂房位于苏州市吴江区黎里镇月西路（苏同黎公路）苏州康翔服饰有限公司所有的厂房内，租赁面积为400平方米；租赁期限自2018年7月1日起至2023年3月22日，租金为10万元/年。合同以加黑加粗字体注明：截止该合同签订前，因昇泽公司结欠董祥货款约473000元，昇泽公司承诺以房租金折抵货款的方式直至货款结清。该厂房租赁合同上加盖了昇泽公司公章。董祥随即使用案涉的厂房。另查明，2019年11月21日，本院作出（2019）苏0509破114号民事裁定，裁定受理嘉兴玥辰绒毛有限公司对昇泽公司的破产清算申请。同日，本院指定江苏漫修（苏州）律师事务所担任昇泽公司管理人，并指定高频为管理人负责人。2019年12月27日，朱某,4通过微信向管理人提供了昇泽纺织科技2018年3月-6月的应付账款总表，在总表中显示“鼎和”3月期初余额为10256.3元、本期应付款为71931.6元、本期结余82187.9元，备注为底布；“鼎和”4月期初余额为82187.9元、本期应付款为534787.45元、本期已付款93800元、本期结余523175.35元，备注为底布；5月“鼎和”期初余额为523175.35元、本期应付款为0元、本期已付款为50000元、本期结余473175.35元，备注为底布；6月“鼎和”期初余额为473175.35元、本期应付款为0元、本期结余473175.35元，备注为底布。2020年1月2日，江苏漫修（苏州）律师事务所律师高小芳、李楠与董祥进行谈话，董祥称其与昇泽公司没有什么关系，昇泽公司欠其货款473000元，杨令杰称用房租抵债，故其就在他们租赁的厂房租了一块地方，大概400平方米，当时说好是1年房租10万元，然后以房租抵债，什么时候货款清了，其就不租了，其是从2018年7月1日开始租的，这个事情沈国荣和朱子琨都知道的，他们也同意用房租来抵货款。现在租的地方里的存货、机器、叉车也是其的，其会尽快申报债权。2020年1月21日左右董祥从承租的厂房中搬离。又查明，2018年3月31日至4月20日，以嘉兴市秀洲区新塍新地纺织品整理厂（以下简称新塍厂）为抬头的出库单上显示其向昇泽公司送布料，批号为“鼎和”，货款金额共计607488元，出库单上收货单位处分别由侯桂元或杨小艳签名。2018年4月9日龙凤婷向董祥转账给付货款93800元。审理中，董祥申请了邓某,4、王某,朱某,4到庭作证。新塍厂的经营者邓某,4陈述，其与董祥是亲戚，2008年至2017年春节前由董祥帮助管理新塍厂，2018年新塍厂不经营了，董祥自己去外面做生意，用了厂里剩余的出库单，新塍厂与鼎和、昇泽公司均无业务往来。昇泽公司的生产厂长王某,4陈述，其是2017年2月去上班的，侯佳元和杨小艳都是昇泽公司员工，杨小艳是管理仓库的负责人，侯佳元是负责收货的，做了五六个月。其和董祥2008年时已经认识，董祥在2018年之前是送布料来公司的，2018年时做压光，杨小艳等仓管验货没有问题就签字，公司有一个入库单，批号为鼎和的出库单具体情况不清楚。杨培段做过公司的财务，是杨令杰的妹妹，工资由杨培段等两三个人以他们的名义转账支付。昇泽公司的财务朱某,4陈述，其是2016年4月进入公司并一直从事财务工作，直至2020年1月公司破产。其提供的昇泽纺织科技2018年3月-6月的应付账款总表中的“鼎和”就是董祥，送货单的规格处写的是“鼎和”，就作为单位了，因为董祥用的是别人的送货单，其问了老板杨令杰“鼎和”是谁，杨说记董祥，“鼎和”的全称是什么不清楚的，付“鼎和”就是付董祥。2018年时付过两次，5月时杨令杰说董祥家中有事，让其打5万元，就叫出纳打款了，不是龙凤婷就是杨培段。董祥是卖底布给昇泽公司，第一笔交易是其做财务后开始的，公司支付货款都是通过私人卡打给客户的，有龙凤婷、杨培段、杨利雄。杨小艳是仓管，做到2018年7、8月，侯桂元是仓管的助手，协助杨小艳，做到2018年4、5月。一般是仓管把送货单交给应收应付人员，再转交给其，并不是每月结算。董祥向本院陈述，其是做加工的，布料是和别人买了以后再卖给他人。出库单上的内容是其填写的，“鼎和”的全称是如皋市鼎和织造厂。杨令杰向其要货，这批布是从如皋市鼎和织造厂拿的，直接送到嘉兴的一个厂房里，加工完，杨令杰要货，就直接将货送过去。以上事实，有昇泽公司提交的（2019）苏0509破114号民事裁定书、决定书、谈话笔录、租房协议复印件、房产证复印件、微信聊天截屏、应付账款总表打印件、情况说明，被告董祥提供的《厂房租赁合同》、出库单、中国农业银行个人账户明细、新塍厂证明、情况说明、证人邓某,4、王某,朱某,4的陈述以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。本案的争议焦点为：一、昇泽公司与董祥之间是否存在买卖合同关系？被告董祥主张其与昇泽公司之间存在买卖合同关系，称是杨令杰向其购买布料，其已送货至昇泽公司，并由昇泽公司的工作人员签名，且昇泽公司已支付货款93800元和50000元，均在应付账款表中予以体现，所谓的“鼎和”全称为如皋市鼎和织造厂，是被告从该厂购买布料并进行加工后出售给杨令杰。管理人认为昇泽公司与董祥之间不存在买卖合同关系，昇泽公司递交材料中均未反映其与董祥之间存在买卖合同关系，出库单上的出货方系“鼎和”而非被告，新塍厂的经营者陈述只知道出库单由被告拿去使用，其他情况并不知情，生产厂长王某,4称被告在2018年前送布料，之后做压光，故被告并未从事布料的售卖，被告也未举证证明其从“鼎和”购买布料并支付货款的证据。由于昇泽公司对外支付的对象很少是支付给公司的，故昇泽公司将款项付给被告只是代付行为。本院认为，首先，原告与被告之间订立的《厂房租赁合同》加盖了原告的公章，应认为系原告真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同中确认昇泽公司结欠被告货款约473000元，表明昇泽公司认可与董祥之间存在买卖合同关系；其次，被告提供的出库单上的签收人员已由昇泽公司的生产厂长和财务一致确认为原告的仓管人员，故对该出库单的真实性予以确认，出库单上记录的批号“鼎和”、货款金额与应付账款总表中列为“鼎和”的每月应付款相对应，龙凤婷向董祥支付的50000元明确为货款在应付账款总表中有所体现，应付账款总表中结欠的473175.35元与合同中的欠款金额基本对应，而财务人员朱某,4亦表示“鼎和”即指董祥，且董祥持有出库单的原件，再次，原告虽主张其与“鼎和”有业务关系，但并不能确认“鼎和”的具体名称，也未举证证明“鼎和”与原告之间有业务往来，更未收到过“鼎和”主张货款的请求，因此综合现有证据，对被告所称应付账款总表中的“鼎和”指董祥的主张予以采纳，认定董祥与原告之间存在买卖合同关系。被告董祥所使用的秀洲区新塍地纺织品整理厂的出库单，因该厂的经营者已到庭明确案涉的货物与其无关，系对自身权利的处分，本院予以确认。王某,4虽陈述董祥在2018年之后做压光，但其对董祥与原告之间的业务并不清楚，故其陈述不足以证明董祥与原告不存在买卖业务。二、原告与被告之间的租赁合同是否继续履行？管理人主张，根据破产法的相关规定，即使原告应向被告支付货款，但法院受理破产申请前六个月内，企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求法院予以撤销，但个别清偿使债务人财产受益的除外；法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。原告自2019年11月21日进入破产程序，故不能将从2019年5月21日开始自2019年11月21日的5万元租金用于抵付结欠被告的货款；且进入破产程序后，管理人并未向被告发出过解除合同或者继续履行合同的通知，故原、被告之间的《厂房租赁合同》应于2020年1月21日解除，同时法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效，故自2019年11月21日至2020年1月21日期间的租金16667元不能用于抵付结欠被告的货款。被告认为，因原告尚结欠被告货款未清偿，且双方已约定了以货款折抵租金的方案，故租赁合同应继续履行。本院认为，被告董祥租用原告的厂房，并签有书面合同，双方之间的租赁关系成立，但本院于2019年11月21日已裁定受理对原告的破产申请，因原、被告之间的租赁合同尚未履行完毕，故管理人有权决定是否解除该租赁合同，由于管理人在受理破产申请后二个月内并未通知被告合同解除或继续履行，则双方的租赁合同自破产申请受理之日起二个月期满后视为自动解除，故原、被告之间的租赁合同自2020年1月21日解除。对于合同解除前的租金，由于本院民事裁定书中已认定原告存在不能清偿到期债务的情形，故被告认为原告破产后，租赁合同应继续履行的意见，无事实和法律依据，本院不予支持。故被告董祥应支付自2019年5月21日至2020年1月21日期间的租金共66667元。综上，本院认为，原告与被告之间存在买卖合同关系，双方基于结欠货款而订立的房屋租赁合同合法有效，但在法院受理对原告破产申请后该租赁合同于2020年1月21日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除时被告董祥已于2020年1月21日从租用的厂房中迁出，故原告无权再主张2020年1月21日之后的占有使用费，但董祥应支付从2019年5月21日至2020年1月21日期间的租金66667元，且因董祥经催讨未支付，故对原告请求给付从2020年4月13日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息的诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国企业破产法》第二条、第十六条、第十八条、第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告苏州昇泽纺织科技有限公司与被告董祥之间于2018年6月30日签订的《厂房租赁合同》于2020年1月21日解除。二、被告董祥应于本判决生效之日起十五日内支付原告苏州昇泽纺织科技有限公司租金66667元及逾期付款利息（以66667元为基数，从2020年4月13日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告苏州昇泽纺织科技有限公司的其他诉讼请求。（若采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××64）案件受理费减半收取1900元，由原告苏州昇泽纺织科技有限公司负担1086元，由被告董祥负担814元，被告负担之数于本判决生效后十日内交至法院，原告预交的诉讼费用，扣除应承担部分，于本判决生效后十五日内由本院退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  邵晓波二〇二〇年十一月十九日书记员  庄 纯附相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国企业破产法》第二条企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，依照本法规定清理债务。第十六条人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。第三十二条人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有本法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。但是，个别清偿使债务人财产受益的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。