河北雄安新区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀96民终345号 上诉人（原审被告）：保定纪源房地产开发有限公司，住所地河北省安新县永安路。 法定代表人：赵小菊，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：檀红亮，河北佳篷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹克启，男，1968年6月27日出生，汉族，住河北省安新县，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：王国军，男，1948年1月18日出生，汉族，住河北省安新县。 委托诉讼代理人：袁崇瀚，河北元恒律师事务所律师。 上诉人保定纪源房地产开发有限公司（以下简称纪源房地产公司）因与被上诉人王国军合同纠纷一案，不服河北省安新县人民法院（2019）冀0632民初140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。 纪源房地产公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销安新 县人民法院（2019）冀0632民初140号民事判决，依法改判；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。1、上诉人与人保投资控股有限公司（以下简称人保投资公司）于2011年4月29日签订了两份房产转让协议，南区转让的土地面积是3726.7平方米，宿舍平房为12套，360平方米，上述建筑及土地转让价格为119万元。北区转让的土地面积为4268.7平方米，宿舍12套，面积为1341.6平方米，上述建筑及土地转让价格156万元。河北永信瑞安房地产评估公司出具的房地产估价报告两份，也能证明人保投资公司在2011年4月10日委托其对上述两处土地及面积进行了评估，价格分别是119万元及156万元。上诉人已经足额向人保投资公司支付了275万元土地及建筑物的转让款。本案所涉及建房用地已经通过正常的招拍挂程序，全部买断。2、根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十条以及《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条规定，本案所涉及的土地是划拨取得，按照规定划拨土地上的房产是不允许买卖的，而且拆迁前的房产没有规划许可证，被上诉人至今也未取得原房产的所有权，房屋所有权还是人保投资公司的，被上诉人不具有置换的资格。假设被上诉人具有资格，但是其及其子已经取得两套住房，其儿子在生活区没有任何住房，不具有置换资格，更不存在福利分房一说。所以无论从法律上还是事实上看，被上诉人都不应再主张。因此，请求二审法院依法改判。 被上诉人王国军辩称，1、一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人主张无事实及法律依据。首先，纪源房地产公司虽主张对涉案3726.7平方米土地及360平米建筑买断，但其买断的并不包括员工集资住房，评估报告中也不涉及员工集资住房。其次，根据我方一审提交的保定市中级人民法院（2017）冀06民终576号民事判决书可知，与纪源房地产公司签订房产转让协议的人保投资公司也明确表示南区剥离资产并不包括职工集资住房，其与纪源房地产公司所签订的转让合同中第四条明确载明，该房产由中国人民财产保险股份有限公司安新支公司（以下简称人保财险安新支公司）职工占用，并在居住期间进行过装修改造，对此纪源房地产公司应与人保财险安新支公司或现住户签订补偿协议。可以确定纪源房地产公司与我方签订的旧房改造置换协议也系应人保投资公司与纪源房地产公司协议要求所签，我方对涉案房产享有财产权利。最后，我方所购宿舍共计两间，住房约70多平米，南房约40多平米，院落40余平米，按照上述数据计算，每一个集资户不含院落主房与南房集资建筑面积应在110平方米以上，按照12套集资房计算，面积共计约1300平方米，与人保投资公司转让建筑面积360平方米相比，相差巨大，可见纪源房地产公司所买断的360平方米面积并不包括员工集资房。2、纪源房地产公司所主张的条款在本案中不适用。本案所涉争议房产系单位员工集资所建的，并未涉及房产的转让、出售，房产权利本应属 于出资方享有。其次，在1988年12月25日我方等员工出资建房之时《城市房屋管理办法》并未出台，且《城市房屋管理办法》所约束的系取得划拨土地的转让方的行为，在本案中并不适用。而《城市房屋拆迁管理条例》在2011年1月21日被明文废止。综上，请求二审法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。 王国军向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令纪源房地产公司按照约定继续履行《人保南区旧房改造置换协议》，向王国军交付人保家园南区1-3-1002室房屋；2、请求人民法院判令纪源房地产公司给付王国军逾期交房违约金133500.00元（自2014年9月13日起至交付房屋止，按每日100元计算）；3、本案诉讼费用全部由纪源房地产公司承担。一审审理过程中，王国军表示对诉讼请求第二项逾期交房违约金暂不主张。 一审法院认定事实：王国军系原中国人民保险公司安新县支公司（以下简称人保安新公司）的职工。1988年，人保安新公司在其所属的安新县城北环路（现人保家园南区位置）3726.7㎡的土地上建造平房宿舍12套，每套2间房屋。1988年12月25日，人保安新公司向包括王国军在内的职工每人收取了建房款4440.00元，收款收据载明：收到安新县保险支公司王国军4440.00元，收款事由为：交保险公司2间平房宿舍款，并加盖单位财务专用章。该平房建成后，王国军分得北房两间，该房产未办理房屋所有权证书。中国人民保险公司安新 县支公司后变更为中国人民财产保险股份有限公司安新支公司。2008年经中华人民共和国财政部批准中国人民保险集团公司将其2003年改制后承接的存续资产整体一次性划转至该公司的全资子公司人保投资公司。根据该批复，中国人民财产保险股份有限公司保定市分公司依人保财险安新支公司呈报将人保财险安新支公司位于安新县的土地3726.70㎡及地上建筑物（包括办公平房及职工集资建房）作为剥离资产全部划拨至人保投资公司名下。2011年4月29日，纪源房地产公司与人保投资公司签订了房产转让合同，该合同第一条载明：人保投资公司将所属位于保定市安新县平房资产（房屋及该房屋所对应的土地使用权）转让给纪源房地产公司。第二条载明：宿舍平房共计12套，建筑面积约360㎡，土地证载明面积共计3726.7㎡。第四条载明：该房产由人保财险安新支公司职工占用，并且在居住期间进行过装修和改造，对此纪源房地产公司应与人保财险安新支公司或现住户签订补偿协议。关于王国军在人保财险安新支公司南区的房屋，王国军与纪源房地产公司在2012年3月13日签订了人保南区旧房改造置换协议书。该协议书第二条载明房屋地点为正义路南侧，环城西路东侧；第三条置换内容和原则为：1、乙方（王国军）用现居住的原人保安新公司老宿舍与甲方（纪源房地产公司）在原地上新建商品房置换。2、置换以原房建筑置换商品房111平米，乙方置换商品房以第1-10层 为置换楼层。所超出或不足的置换面积可按甲方所建房屋的销售市场价格进行找差。2012年底，纪源房地产公司对王国军的房屋拆除。2013年11月29日，纪源房地产公司依法取得了包括上述合同中所载的3726.7㎡土地在内的7236㎡国有土地的使用权，并于2013年12月16日对该宗土地办理了建设用地规划许可证，2014年6月4日办理了建设工程规划许可证，在上述土地上开发建设安新县人保家园（南区），该工程已完工。双方均确认王国军在南区，该房屋尚未销售。一审法院认为，原人保安新公司于1988年12月25日收取了包括王国军在内的职工的集资款用于在该公司所述的安新县城北环路3726.7平米的土地上建造职工宿舍，并分配给公司职工居住，该房产属于集资房，王国军缴纳了集资建房款，所以王国军对其居住的两间宿舍享有相应的财产所有权益。2011年11月1日双方签订的《人保南区旧房改造置换协议》是双方协商一致、真实意思的表示，该合同符合法律规定，合法有效，双方应遵照执行。合同签订后，王国军已将被拆迁房屋交付纪源房地产公司，已履行置换协议约定的义务，现置换房屋已竣工，纪源房地产公司应当按照合同约定履行按期交付置换房屋的义务。王国军在南区，现王国军主张纪源房地产公司向其交付人保家园南区1号楼3单元1002室房屋，一审法院予以支持。王国军一审中暂不主张逾期交房违约金系对自身民事权利 的处分，不违反法律规定，一审法院准予。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：“被告保定纪源房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内向原告王国军交付位于安新县人保家园南区房屋。案件受理费人民币7277.00元，由被告保定纪源房地产开发有限公司负担。” 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院所查明的事实、采信的证据与一审无异。 本院认为，关于上诉人纪源房地产公司与人保投资公司签订的房产转让合同是否有效的问题。该房产转让合同系上诉人纪源房地产公司与人保投资公司的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，且河北省保定市中级人民法院作出的（2017）冀06民终576号民事判决已经生效，该判决亦认定该合同合法有效，故对上诉人主张该合同无效的意见，本院不予采纳。关于上诉人纪源房地产公司与被上诉人王国军签订的《人保南区旧房改造置换协议》效力及履行情况的问题。本院认为，《人保南区旧房改造置换协议》真实合法有效，双方均应全面履行合同义务。被上诉人已将被拆迁房屋交付上诉人，其已履行了合同义务，现置换的房屋已竣工，且符合交房条件，故上诉人应向被上诉人履行交付置换房屋的义务。因此，上诉人主张被上诉人不具有置换资格的意见缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人纪源房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7277.00元，由上诉人保定纪源房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  崔海生 审判员  李 健 审判员  焦志华 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  姚钰明