福建省福鼎市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0982民初1575号 原告:浙江**夏物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市桐庐县迎春南路**新青年广场**，社会统一信用代码913301227332355878。 法定代表人：郭前方，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈小雁，北京盈科（温州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴忠恩，北京盈科（温州）律师事务所律师。 被告：李幸蓉，男，1992年8月1日出生，汉族，户籍地福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：廖云坚，福建惠尔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王宇凌，福建惠尔律师事务所律师。 原告浙江**夏物业管理有限公司（以下简称华夏物业公司）与被告李幸蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告华夏物业公司的委托诉讼代理人陈小雁、被告李幸蓉的委托诉讼代理人廖 云坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华夏物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令李幸蓉立即向其支付2018年3月1日至2020年4月30日止的物业服务费118401.4元及违约金（以118401.4为基数，自2020年5月19日起按月利率2%计算至欠款偿清之日止）；2.依法判令由李幸蓉负担本案诉讼费用。事实与理由：李幸蓉系坐落于福鼎市××幢××室房屋（建筑面积合计2276.95平方米）的业主。2018年2月13日，福鼎市滨江时代城业主委员会作为甲方与华夏物业公司作为乙方签订了一份《物业服务合同》一份，约定将坐落于福鼎滨江时代城委托华夏物业公司实施物业服务管理，物业服务期限为三年，自2018年3月1日起至2021年2月28日止。该合同第21条“物业管理服务费”约定：“.......2、物业管理服务费：（1）由业主（使用人）按其拥有的建筑面积缴纳，其中：多层住宅：0.7元／月.平方米；高层，小高层住宅：1.10元／月.平方米；商品用房：2元／月.平方米；（2）乙方在发出通知之日起7日内，业主（物业使用人）应缴纳物业费。业主（使用人）未按时交纳物业服务费用（包括专项维修资金），甲方应协助乙方督促其限期缴纳，甲方在小区张贴催费通知书；逾期仍未缴纳的，从逾期之日起业主（使用人）每天按未缴金额的1‰向乙方支付违约金，并有权将欠缴费用的业主名单予以公布......。”合同签订后，华夏物业公司依约为福鼎市滨江时代城全体业主提供物业服务管理服务至今，而李幸蓉却一直拒不履行支付物业管理服务费用的义务。 李幸蓉辩称，一、李幸蓉于2017年5月27日与开发商签订商品房买卖合同购买了案涉房屋，并一次性付款，在购买房屋时所在大楼均已盖好，设计规划是产权式酒店，在合同里有关于物业的相关规定全部划掉，并签订了补充协议，约定房屋是独立销售，与所在小区其他房屋不同，相关物业管理及管理费收费由购买方自行承担，不涉及到小区整体物业管理中。二、酒店属于半封闭式管理，车辆也没有进入小区停车位，作为小区物业服务企业的华夏物业公司对这栋楼根本没有进行物业服务。三、业主委员会从未通知李幸蓉将其房产的物业服务委托华夏物业公司，对案涉物业服务合同李幸蓉并不知情，而案涉房屋的地块是独立的，没有包含在滨江时代城的地块里，整栋楼是独立于整个小区的，与小区之间没有通道，从2018年到现在李幸蓉既没有收到小区任何的公共部分收益，李幸蓉也没有收到华夏物业公司任何缴纳物业费的通知。因此，不管从合同约定还是实际情况来看，华夏物业公司要求李幸蓉承担物业服务费没有事实依据，应予以驳回华夏物业公司的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的华夏物业公司提供的企业法人营业执照、李幸蓉的公民身份信息、福鼎市个人住房信息证明、李幸蓉提供的不动产权证等证据，符合证据的形式要件，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，可以作为定案依据，本院予以确认并在卷佐证。 双方当事人对以下证据形成争议： 华夏物业公司提供的以下证据：1.《物业服务合同》，用于证明2018年2月13日，福鼎市滨江时代城业主委员会作为甲方与华夏物业公司作为乙方签订了《物业服务合同》一份，约定将坐落于福鼎滨江时代城委托华夏物业公司实施物业服务管理，物业服务期限为三年，自2018年3月1日起至2021年2月28日止。该合同第21条第2款第1、2点分别就物业管理服务费缴纳标准、物业管理服务费缴纳时间、违约责任等进行了了约定。2.催收函及邮政快递面单、物流信息详单，用于证明华夏物业公司向李幸蓉催讨物业服务费的事实。 李幸蓉提供的商品房买卖合同（现售）及附件，用于证明其购买的案涉房屋用途系产权式酒店，系独立于小区外一栋楼，且附件12补充协议约定，相关物业管理及管理费收费由买受人自行管理，不涉及到小区整体物业管理中。具体说明如下：买卖合同第3条里的套内、分摊面积系只对该栋楼的分摊，不涉及小区其他地方，第1条体现房屋是属于2号地块1期，土地用途是产权酒店，与其他房屋的物业管理是不一样的，第18条涉及的是物业管理均是打叉的，很明确体现关于小区物业方面与李幸蓉都没有关系；合同第六页涉及的面积分摊内容体现亦是专门针对33栋A3地块；附件12补充协议第5条约定整个物业不涉及小区整体物业中，第6条后半部分约定出卖人承诺并把1期发电机给买受人单独使用.综合上述证据可以证实酒店独立于小区物业管理之外，华夏物业公司要求案涉房屋的业主承担物业费没有依据。 本院向华夏物业公司调取的前期物业服务合同，体现福鼎市滨江时代城小区在未成立业主委员会之前，由开发商福建家景置业有限公司与华夏物业公司于2015年11月18日签订了《前期物业服务合同》，合同明确约定物业服务的建筑面积为102070.78平方米（除A3F1F2外）。 本院查看现场照片，体现了案涉房屋现场情况及基本物业服务情况。 本院向福鼎市住房和城乡规划建设局调取的备案日期为2017年5月7日的福鼎市滨江时代城业主委员会备案表及业主委员会选举时的相关照片，体现签订案涉合同的业主委员会产生的相关情况。 本院认为，双方对上述争议证据的真实性均无异议，只是对提供方的证明目的有异议，同时基于上述证据与本案有关联，因此本院对上述证据予以采信，并对其记载的内容予以确认，至于双方的证明目的将综合其他证据及事实予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月27日，李幸蓉向开发商福建家景置业有限公司购买了坐落于福鼎市滨江时代城33幢（A3）的101、102、103、201、202、203、204、205、206、901、902、903、904、905、906、907、908、909、910、911、912、913、914、915、916、917、918室房屋，双方约定房屋规划用途为产权式酒店，相关物业管理及管理费收费由李幸蓉自行管理，不涉及到小区整体物业管理中。2018年，李幸蓉与同一栋楼的其他业主一起将各自在该栋楼的房屋出租给他人经营酒店，酒店名称为福鼎曼思酒店管理有限公司。 2018年2月13日，福鼎市滨江时代城业主委员会作为甲方与华夏物业公司作为乙方签订了《物业服务合同》一份，约定甲方代表福鼎市滨江时代城全体业主将坐落于福鼎市潮音岛小区的福鼎滨江时代城委托乙方实施物业服务管理，小区总建筑面积为122070.78平方米，物业服务期限为三年，自2018年3月1日起至2021年2月28日止；商业用房物业服务费标准为每月每平方米2元；业主（物业使用人）应在乙方发出缴费通知之日起7日内缴纳物业服务费，逾期缴纳的，从逾期之日起每天按未缴纳金额的千分之一向乙方支付违约金，并有权将欠缴的业主名单予以公示。2020年5月12日，华夏物业公司向李幸蓉邮寄发出催收函，要求李幸蓉于2020年5月18日前缴清拖欠的2018年3月1日至2020年4月30日期间的物业服务费合计118401.4元，上述邮件未妥投。2020年6月4日，华夏物业公司以李幸蓉拖欠其上述物业服务费为由诉至本院。 另查明，福鼎市滨江时代城小区在未成立业主委员会之前，由开发商福建家景置业有限公司与华夏物业公司于2015年11月18日签订了《前期物业服务合同》，约定物业服务的建筑面积为102070.78平方米（除A3F1F2外）。2017年5月6日，第一届福鼎市滨江时代城业主委员会完成选举，并于2017年5月7日在当地房地产管理部门进行了备案。 关于双方争议的焦点李幸蓉因案涉房屋是否需向华夏物业公司缴纳物业服务费118401.4元的问题。本院认为，业主委员会是经物业管理区域内全体业主组成的业主大会选举产生，业主委员会一般是能够代替业主签订物业服务协议。但是，从在案的《业主委员会备案表》体现，签订案涉物业服务合同的这届业主委员完成选举的时间是2017年5月6日，当时李幸蓉尚未购买案涉房屋，并且，上述备案表体现的物业管理的建筑面积是101151.19平方米小于案涉物业服务合同中体现的物业管理的建筑面积122070.78平方米，该届业主委员会涉及的业主是否有包括李幸蓉所在楼层的业主存在争议，因此，现有证据无法证明选举该届业主委员会的业主有包括李幸蓉；同时，在购房时开发商与李幸蓉签订的购房协议又明确约定案涉房屋的物业由购买方自理，不涉及到小区整体物业管理中，而华夏物业公司作为小区的前期物业服务管理企业对上述情况是明知的；此种情形下上述业主委员会与华夏物业公司于2018年签订物业服务范围包括案涉房屋的物业服务协议时理应征得李幸蓉同意，但华夏物业公司未提供证据证明签订协议的双方有征得李幸蓉同意，因此双方签订的案涉物业服务合同对李幸蓉不具有约束力，华夏物业公司无权依据上述合同向李幸蓉主张物业服务费。至于因小区的消防、应急供电等附属设施建于案涉房屋所在大楼的地下室而形成了李幸蓉的房屋事实上有享受了一定的物业服务则属于另一法律关系，华夏物业公司可另案主张。 综上所述，本院认为，华夏物业公司与福鼎市滨江时代城业主委员会于2018年2月13日签订的《物业服务合同》对李幸蓉不具有约束力，华夏物业公司无权依据上述物业服务协议向李幸蓉主张物业服务费，因此华夏物业公司在本案的全部诉求应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第三、四项、《物业管理条例》第八条第一款、第十一条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下: 驳回原告浙江**夏物业管理有限公司的诉讼请求。 本案受理费2715元，由原告浙江**夏物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  谢维芳 审 判 员  韩 林 人民陪审员  苏明妹 二〇二〇年十一月三十日 书 记 员  吴思全 书 记 员  陈 曦 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： …… （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《物业管理条例》 第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第十一条下列事项由业主共同决定： …… （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，应当提出抗诉。 地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。 各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。 官方微信官方微博