上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初59116号原告：上海航品娱乐有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：盛杰，总经理。被告：王伦，男，1989年9月10日出生，汉族，住四川省阆中市。委托诉讼代理人：吴兰，上海市海华永泰律师事务所律师。原告上海航品娱乐有限公司诉被告王伦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告上海航品娱乐有限公司法定代表人盛杰，被告王伦的委托诉讼代理人吴兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海航品娱乐有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的租金人民币(以下币种同)46,280元；2.判令被告支付2020年2月25日至2020年5月24日的物业费4,500元；3.判令被告支付原告赔偿金96,280元；4.判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2019年7月15日，原告将上海市浦东新区沪南公路XXX号XXX楼XXX室出租给被告，双方签订《商铺租赁合同》。被告自2020年2月15日开始未付房租及物业费，原告多次向被告催讨，被告依然未付。2020年8月18日，原告至房屋查看，发现被告已搬离，只剩下小物品，故收回房屋。因被告未付清2020年2月25日至2020年5月24日房屋租金46,280元(押金50,000元已抵扣)及物业费，违反了双方签订的租赁合同，故原告诉至法院，要求判如所请。王伦辩称，1.被告已于2020年4月15日搬离，租金自2019年8月25日起算，已支付半年租金及押金50,000元，确认未付2020年2月25日起的租金及物业费，但原告承诺免除被告1个月租金，故被告仅需支付2020年3月25日至2020年4月15日期间的租金及2020年2月25日至2020年4月15日期间的物业费即可。2.赔偿金性质为违约金，当时处于疫情期间，是原告要求解除合同，且原告发出解除通知函，要求被告限期搬离，根据最高院指导意见疫情期间出租人主动要求解除租赁协议，同时要求违约金的对违约金不予支持，故不需要支付赔偿金。3.同意用押金抵扣未付租金和物业费，剩余部分原告应当返还。本院经审理认定事实如下：2019年7月15日，以原告为出租方(甲方)，被告为承租方(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区沪南路XXX号二楼东房屋(以下简称涉案房屋)出租给乙方，建筑面积为380平方米，此租赁面积已含公用部位和设施分摊面积；房屋用途为商业，经营项目为餐饮；非经甲方书面同意，乙方不得随意更改该商铺的租赁用途、经营商品品牌；本合同项下租赁期限为五个租约年，免租装修期为2019年7月15日至2019年8月24日，计租日为2019年8月25日，在免租装修期间内，乙方无需承担租金，但是应当承担物业管理费以及水、电等费用；本合同租期为自2019年8月25日至2024年8月24日止；甲方同意在2019年7月15日将该商铺按现状移交给乙方，届时双方应签署交接确认书。合同约定房屋租金按月计付，自计租日开始起算，乙方应当承担房屋租金，2019年8月25日至2020年8月24日，租金为388,360元/年，2020年8月25日至2021年8月24日，租金为388,360元/年，2021年8月25日至2022年8月24日，租金为427,196元/年，2022年8月25日至2023年8月24日，租金为469,915元/年，2023年8月25日至2024年8月24日，租金为516,906元/年；租金支付方式为付三押五万，乙方应当在每个年租期的7日前向甲方一次性足额支付下个租期的租金。合同第15-4条款约定“有下列情形的，甲方可书面通知乙方解除本合同。除履约保证金不予返还外，乙方还应按租赁合同中最近的一次租金标准，给予甲方3个月租金金额的赔偿，并承担鉴定，加固、恢复、仲裁或诉讼等费用。(一)乙方逾期五天以内、累计三次未按约定时间支付租金、或连续15天未按约定时间支付租金的；……”。合同签订后，被告向原告支付半年租金及押金50,000元。2020年4月1日，原告向被告发送《通知》，主要内容为：因被告违约，无法继续经营，原告出于成本考虑，决定于2020年4月15日收回房屋自用，请被告提前做好准备，并于该日前付清所欠房租、物业费等，将所有的商铺清空，并与原告办理交接手续，清空商铺时保持装修完好。因原告认为被告应当办理交接手续并未付清相关费用，故原告起诉来院，要求判如所请。审理中，1.被告提交原告法定代表人盛杰与被告间微信聊天记录，证明盛杰于2020年3月30日同意免除被告1个月租金。2020年4月7日，盛杰通知被告办理退租事宜，要求被告于2020年4月15日前退房。2020年4月14日，盛杰要求被告将营业执照变更给原告，东西抵扣后再支付20,000元，双方就没有办妥交接事宜。2020年4月15日，盛杰不配合交接手续，当日被告联系产权人的物业公司将房屋收回，故被告已于2020年4月15日将涉案房屋返还原告。经质证，原告对真实性予以认可，但表示有删减，2020年3月30日被告提出减免1个月租金后，原告表示该免的也免了，支付完了诉请期间的租金后下个季度减免1个月，但因被告未支付下个季度的租金，故未免除租金，要求被告将营业执照过户到原告名下，系因被告不愿意处理，过户后原告就可以自行处理。原告补充提交微信聊天记录删除部分。经质证，被告对真实性予以认可，表示4月15日被告因原告不办理退租手续已将房屋交付给物业，4月17日被告又催促原告办理交接手续，虽然房屋已经交给物业但费用未结算才催促原告办理交接，其实是结算。4月18日老乡要租房与本案无关，并不能代表被告持有涉案房屋，仅将该信息告知原告。被告表示转租的原因是被告投资七十万在屋内，但仅经营了6个月，如可以将房屋转让出去可以弥补部分装修损失，并不表明被告不同意将房屋交接原告，即使被告转租也是要经过原告同意，关于给予的“15号期限”，原告一再要求被告于4月15日前交付房屋，但原告迟迟不来接收，无奈下被告才将房屋交接给物业，在交物业时已将屋内物品予以放弃，如4月15日被告不将涉案房屋交接给物业，势必原告要求被告继续支付租金，故无奈下被告将房屋交给物业。被告已经证明再三通知原告办理交接手续，应当由原告提供被告2020年4月15日尚未搬离的证据。原告表示2020年4月7日原告的本意是要收房租，至于转租还是继续使用都没关系，都可以配合，但要按约支付房租，即便2020年4月15日移交了房屋，移交的对象也不是原告，被告签订的合同对象为原告，应当交接给原告，原告还在向房东一直支付租金，目前房屋空置中。因原、被告对对方提供的微信聊天记录的真实性均不持异议，本院对双方提供的微信聊天记录的真实性均予以认可。微信聊天记录的主要内容为：2020年4月7日，盛杰要求被告明日办理退租手续，被告表示还未转租出去，盛杰表示那交房租后可在租约内转租，被告表示目前没钱，但退房不可能，盛杰表示将于15日收房。2020年4月14日，盛杰表示“15号把手续办了，你把营业执照变更到我这边，下次有机会在(再)合作。”被告回复“我这边这些东西我肯定是要处理掉的。”盛杰表示“东西你处理掉，东西要么你全部放着，你欠我两万低(抵)掉。”被告表示押金还在。盛杰表示“东西你要处理就把欠的费用付上，要么就我来处理了。”2.被告提交案外人物品回收人员王慧出具的《证明》及上海市公安局浦东新区航头派出所出具的值班记录，证明涉案房屋于2020年4月19日已被物业/房东控制。经质证，原告表示在双方合同履行期间，有不法分子进店搬运物资，因联系不上相关人员，物业为保护安全，不让闲杂人员进入，物品回收人员王慧所说受被告委托因物业无法确认真实性双方发生争执后报警。《证明》主要内容为：2020年4月14日，被告经营的“蜀侠串串”与王慧协商店铺内物品及设备买卖事宜，因时间不足未能搬走全部设备，与物业主管协商一致后于2020年4月19日搬运剩下物品，但至该日时，物业阻拦并将店铺上锁，双方争执不下后王慧报警。值班记录载明，2020年4月19日，“沪南公路起点KTV门口，之前向房客买设备，剩余的设备今天来拿，现房东不让，发生纠纷。”3.原、被告当庭确认《商铺租赁合同》已解除，原告表示因疫情愿意减免被告1个月租金。本院认为，房屋租赁合同，即房屋所有权人作为出租人将房屋交予承租人占有、使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告起诉要求被告支付2020年2月25日起的租金及物业费。被告确认未付，但表示其已于2020年4月15日搬离涉案房屋。原告对此不予认可。根据庭审查明的事实，2020年4月7日，原告要求被告于当月15日前搬离，被告予以拒绝。2020年4月14日，原告继续要求被告办理退房手续，被告回复要处理屋内设备物品。原告表示被告可以处理，也可抵扣部分租金，但若不支付拖欠的租金，其将对物品进行处理，结合后续2020年4月19日的争执的发生，本院采纳被告的意见。故对原告要求被告支付2020年2月25日至2020年4月15日期间租金及物业费的诉讼请求，本院予以支持，对2020年4月16日至2020年5月24日期间的租金及物业费的诉讼请求不予支持。原告愿意免除被告1个月租金，被告要求押金50,000元用于抵扣未付租金及物业费，本院均予以照准。经核算，扣除减免的租金金额后，被告需向原告支付的租金数额为23,408元，物业费数额为2,600元。押金抵扣后，尚余23,992元。原告另主张赔偿金，被告表示疫情期间搬离故不同意支付。原、被告之间的租赁合同因被告原因而解除，被告应当承担违约责任，但考虑到疫情、合同履行情况及双方的过错程度，本院将赔偿金数额酌定为65,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、被告王伦于本判决生效之日起十五日内支付原告上海航品娱乐有限公司赔偿金65,000元；二、原告上海航品娱乐有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告王伦剩余押金23,992元；三、驳回原告上海航品娱乐有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,241元，减半收取计1,620.50元，由原告上海航品娱乐有限公司负担620.50元，被告王伦负担1,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二〇年十一月十日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。