北京市海淀区人民法院执 行 裁 定 书（2020）京0108执异1258号案外人：周惠华，女，1962年10月16日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。申请执行人：张鑫芒，女，1957年5月19日出生，汉族，户籍地陕西省夏县。被执行人：李泰宏，男，1987年2月10日出生，汉族，户籍地河南省新乡市。被执行人：周彤，女，1982年9月25日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。被执行人：张进晖，男，1979年9月10日出生，汉族，户籍地北京市东城区。本院在执行张鑫芒与李泰宏、周彤、张进晖民间借贷纠纷一案[执行依据：（2018）京0108民初7018号民事判决、（2019）京01民终10750号民事判决；执行案号：（2020）京0108执1670号]过程中，案外人周惠华对本院执行位于北京市海淀区XXXX的地下室（以下简称XXXX地下室）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。周惠华述称，请求法院中止对XXXX地下室的评估、拍卖等执行。事实与理由如下：周惠华于2003年10月15日购买XXXX地下室时，开发商北京东方卓越房地产开发有限公司（以下简称东方卓越公司）以1万元出卖给周惠华，并于2006年10月13日交付，周惠华一直实际占有使用。期间，周惠华曾多次要求东方卓越公司配合办理XXXX地下室的产权过户登记，而东方卓越公司都以XXXX地下室不能办理产权登记为由推诿，一直没有为周惠华办理产权登记。同时，该小区的其他很多地下室也都没有办理产权过户登记。2016年东方卓越公司又将其已经无权处分的XXXX地下室以抵债的形式转让给李泰宏。2018年4月25日，李泰宏的代理人周彤首次提出对XXXX地下室的权利主张。周惠华知悉关于XXXX地下室的产权争议后，第一时间便向周彤说明周惠华合法获得XXXX地下室并一直实际占有使用。同时，又在2018年7月联系到东方卓越公司，向其工作人员马宁等人递交了2003年买受XXXX地下室的证明材料（东方卓越公司和周惠华关于XXXX地下室的买卖协议、东方卓越公司给周惠华开具的XXXX地下室购房款1万元收据等）。马宁对周惠华所提交的证明材料无异议，并解释是东方卓越公司有关工作人员变动及其台账丢失而导致这种情况发生。此后，东方卓越公司和李泰宏双方均在明确知悉周惠华是XXXX地下室合法所有人的情况下，出于其各自利益，无视周惠华的合法权利，强行于2018年9月4日将XXXX地下室的产权登记在李泰宏名下。因此，东方卓越公司的行为属于“一房二卖”，无权处分；李泰宏在明知周惠华早在十几年前就已经合法取得XXXX地下室产权并一直实际占有使用的情况下，无视周惠华的合法权利，强行完成XXXX地下室的产权登记，不符合善意第三人的构成要件，其房产登记属于恶意登记。目前，周惠华已经起诉李泰宏和东方卓越公司房屋买卖合同无效，其对于XXXX地下室所做的产权登记依法应视为无效，该案正在二审诉讼阶段。依据《最高人民法院第八次全国民事商事审判工作会议纪要（民事部分）》第15条的规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及合同履行情况、买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。周惠华是XXXX地下室的合法占有使用人，李泰宏的房产登记属于恶意登记，其对于XXXX地下室不享有所有权，XXXX地下室依法不能拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，XXXX地下室不得予以拍卖。综上所述，法院将周惠华的合法拥有的XXXX地下室列入评估、拍卖范围予以执行，侵犯了异议人的合法权益，明显错误。故根据《民事诉讼法》第227条，特提出异议，请求法院中止执行。张鑫芒辩称，李泰宏是XXXX地下室的产权人，有房产证，不同意周惠华的异议请求。本院经审查查明：本院于2018年11月30日作出（2018）京0108民初7018号民事判决，对原告张鑫芒与被告李泰宏、周彤、崔瑜、张进晖民间借贷纠纷一案，判决：“一、被告李泰宏于本判决生效之日起十日内偿还原告张鑫芒借款本金2922834元及利息（以2922834元为基数，自2015年11月17日起至实际付清之日止，按照年利率10%的标准计算）；二、被告李泰宏于本判决生效之日起十日内给付原告张鑫芒律师费20000元；三、被告周彤对被告李泰宏的上述还款义务承担连带清偿责任；四、驳回原告张鑫芒对被告崔瑜的起诉；五、驳回原告张鑫芒的其他诉讼请求。”周彤不服一审判决，提起上诉。北京市第一中级人民法院于2019年12月6日作出（2019）京01民终10750号民事判决，判决如下：“一、维持北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初7018号民事判决第二项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初7018号民事判决第一、三、四、五项；三、李泰宏于本判决生效之日起10日内偿还张鑫芒借款本金2904247.06元、截至2016年11月20日借款利息292939.86元，剩余利息以2904247.06元为基数，自2016年11月21日起计算至实际付清之日止，按照年利率10%的标准计算；四、周彤、张进晖对李泰宏的上述第一、三项还款义务承担连带清偿责任，且周彤、张进晖承担清偿责任后，有权在其清偿范围内向李泰宏进行追偿；五、驳回张鑫芒的其他诉讼请求。”后张鑫芒持上述生效判决向本院申请强制执行，本院于2020年1月12日立案执行。2020年3月11日，本院向北京市海淀区不动产登记事务中心送达执行裁定书及协助执行通知书，查封李泰宏名下北京市海淀区XXXX，查封期限三年，自2020年3月11日起至2023年3月10日止。本案审查过程中，周惠华向本院提交以下证据：一、北京市海淀区XXX房屋的不动产权证书、地下储藏室排号单、地下室内部照片，拟证明周惠华从东方卓越公司购买房屋，并以1万元的价格购买地下室，占有使用；二、李泰宏的代理人周彤张贴在地下室的告知函、周惠华与东方卓越公司员工的微信记录，拟证明李泰宏与东方卓越公司明知周惠华系XXXX地下室的所有权人，仍然办理产权证，双方系恶意串通；三、北京市公安局海淀分局马连洼派出所110报案接警记录，拟证明李泰宏方将XXXX地下室的门锁拆换；四、编号为京（2019）海不动产证明第XXXXXXX号不动产登记证明，拟证明周惠华对XXXX地下室进行了异议登记。张鑫芒对周惠华提交的证据发表质证意见，认为其不清楚周惠华与东方卓越公司之间的事情，XXXX地下室登记在李泰宏名下，法院应当拍卖并发还案款。另查，在李泰宏与东方卓越公司债务纠纷案件的执行过程中，双方经过执行和解，东方卓越公司于2018年9月4日将XXXX地下室过户登记至李泰宏名下。再查，就东方卓越公司与李泰宏之间签订的购买XXXX地下室的《北京市商品房现房买卖合同》，周惠华向本院提起诉讼，请求确认双方买卖合同无效，并将XXXX地下室的产权变更至东方卓越公司名下。本院于2019年12月5日作出（2019）京0108民初56120号民事判决，驳回周惠华的全部诉讼请求。周惠华不服判决，提起上诉，后又申请撤回上诉。北京市第一中级人民法院于2020年7月27日作出民事裁定，准许周惠华撤回上诉。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，案外人对已登记的不动产提出的异议，应按照不动产登记簿判断其是否系权利人。本案中，XXXX地下室登记在被执行人李泰宏名下，故法院将其视为李泰宏的财产予以执行，符合法律规定。案外人周惠华对房屋主张所有权，但其权利未在不动产登记簿上进行登记，依据上述法律规定，本院对其异议不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，裁定如下：驳回周惠华的异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  潘亮洁审判员  李 莉审判员  朱卉灵二〇二〇年十一月二十五日书记员  郭丽娜