镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1112民初1817号原告：嵇强，男，1982年1月16日生，汉族，住江苏省镇江市。委托诉讼代理人：韦伟，镇江市丹徒区精诚法律服务所法律工作者。被告：韩建国，男，1982年2月7日生，汉族，户籍住址江苏省盐城市，现住江苏省镇江市（镇荣路旁长乐电子元件厂内）委托诉讼代理人：杨爱清，江苏南昆仑律师事务所律师。第三人：镇江市丹徒区上党长乐电子元件厂，住所地江苏省镇江市。经营者：孔伯俊，男，1968年3月11日生，汉族，住江苏省镇江市。原告嵇强与被告韩建国、第三人镇江市丹徒区上党长乐电子元件厂（以下简称长乐元件厂）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理，形成（2019）苏1112民初1662号案件（以下简称1662号案件）。经审理，本院认为案涉房屋为小产权房，在转让后因租赁合同引起的纠纷不属于人民法院民事案件的受案范围，故裁定驳回原告的起诉。原告不服该裁定，依法提起上诉。镇江市中级人民法院于2019年10月21日裁定撤销本院1662号案件驳回起诉的裁定，指令本院继续审理该案。后本院于2019年10月28日立案，依法适用普通程序继续进行了审理，形成（2019）苏1112民初3189号案件（以下简称3189号案件）。在审理过程中，第三人长乐元件厂向本院另行起诉原告嵇强，要求确认所涉双方之间的房屋买卖合同无效，形成（2019）苏1112民初3577号案件（以下简称3577号案件），因3189号案件需以3577号案件审理结果为依据，本院遂裁定中止3189号案件审理。在3577号案件法律文书生效后，本院恢复3189号案件审理，并于2020年4月26日作出（2019）苏1112民初3189号民事判决。被告韩建国不服该判决，向镇江市中级人民法院提起上诉。镇江市中级人民法院于2020年8月10日作出（2020）苏11民终1809号民事裁定，撤销原审判决，发回本院重审。本院于2020年9月14日立案后，依法另行组成合议庭，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告嵇强及其委托诉讼代理人韦伟、被告韩建国的委托诉讼代理人杨爱清到庭参加诉讼，第三人长乐元件厂经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嵇强向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付房屋占有使用费172200元，其中：2018年4月10日-2019年4月9日期间的使用费为84000元，2019年4月10日-2020年4月10日期间的使用费为88200元；2、要求被告负担诉讼费用。事实和理由：2015年3月6日，长乐元件厂将自建的位于丹徒区谷阳镇槐荫村的厂房出租给被告韩建国经营使用。2017年1月20日，长乐元件厂将该厂房转让给原告，原告与被告依照原租赁协议的内容重新签订了租房协议。2018年4月，原告要求被告按约支付2018年4月10日-2019年4月9日的租金84000元，被告一直未予支付。直至2019年4月初，被告还应另行支付2019年4月10日-2020年4月10日租金88200元。后经多次催要未果，为维护合法权益，原告诉至法院。在案件审理过程中，经3577号案件生效文书确认，案涉厂房转让协议无效。原告认为，被告已按约定的用途正常使用案涉房屋，应当向原告支付相应的房屋占有使用费。被告韩建国辩称，1、原告非案涉租赁房屋的所有权人，无权向被告收取房屋占有使用费；2、被告已经与房屋所有权人孔伯俊续订了租赁合同，合同约定续租之前的房租已经结清；3、经3577号案件中的生效文书确认，原告与第三人之间的房屋转让协议无效，故原告无权收取房屋占有使用费。第三人长乐元件厂未作答辩。本院经审理认定如下事实：2017年1月20日，原告与长乐元件厂在丹徒区谷阳镇法律服务所的见证下签订《转让协议书》，协议约定：长乐元件厂将坐落于丹徒区谷阳镇槐荫村兔儿岗的农村集体土地上的自有厂房两幢（2500平方米左右）的所有权转让给原告，转让价为2000000元，协议还对付款期限、原厂房的债权债务、违约责任及转让后续事宜等内容进行了约定。协议签订后，原告向长乐元件厂支付购房款2000000元。2017年4月6日，原告委托其父亲嵇秀和（甲方）与被告（乙方，案涉厂房的原承租人）订立《租房协议》，协议内容参照长乐元件厂与被告签订的租赁合同，该租房协议约定：甲方将位于镇荣公路南面约800平方米钢结构厂房租赁给乙方使用；租赁期限为2015年4月10日至2020年4月10日；前三年租金为每年80000元，后第四、五年租金每年递增5%；签订协议时，付清下一年租金，2016年4月10日支付第二年租金；协议还约定了其他事项。原告的父亲嵇秀和与被告分别在协议底部甲方、乙方栏签名。协议底部空白处写有“厂房内行吊产权归孔伯俊所有”的内容。协议签订当天，原告出具收据给被告，载明收到2017年4月10日至2018年4月10日的房租80000元，收据上盖有镇江诚和金属制品有限公司（以下简称诚和公司）财务专用章。但原、被告均认可2017-2018年度租金系由原告与孔伯俊之间结算，被告并未实际付款。截至原告起诉之日，被告未支付过租金。2020年1月20日，孔伯俊与被告订立《房屋租赁合同》一份，双方约定：孔伯俊将案涉800平方米厂房续租给被告至2025年1月20日，续租之前的房租已经结清。2020年3月26日，诚和公司向被告发出通知，载明：案涉租赁房屋于2020年4月10日到期，要求被告搬离。被告确认已收到该通知。2019年12月3日，长乐元件厂向本院起诉嵇强，要求确认案涉《转让协议书》无效，该案本院于2019年12月28日作出3577号案件判决，认定：嵇强虽已支付全部购房款，但其非厂房所在村集体经济组织成员，该协议违反了国家法律的相关规定；长乐元件厂所建厂房的土地系建设用地，在未办理用地审批及规划许可的情况下即开工建设，亦已违反法律的强制性规定，长乐元件厂并未取得涉案厂房的合法所有权，案涉《转让协议书》应属无效。判决后，双方均未上诉。2020年6月15日，嵇强向本院起诉长乐元件厂，要求长乐元件厂返还购房款200万元，本院作出（2020）苏1112民初1349号判决，认定：嵇强与长乐元件厂于2017年订立的厂房《转让协议书》因违反法律的强制性规定，被判决无效，该判决已经生效。双方因该无效协议取得的财产应予以返还。现嵇强要求返还购房款200万元，法院应予以支持，同时，嵇强应将案涉厂房腾让返还给长乐元件厂。因双方在合同订立过程中均有过错，双方应各自承担相应的损失。长乐元件厂抗辩的厂房租金及其占用房款的利息实际为双方的损失，应由双方各自承担。遂判决长乐元件厂返还嵇强200万元，嵇强返还长乐元件厂案涉厂房。判决后，嵇强与长乐元件厂均未上诉，该判决已生效。上述事实由原被告向法院提供的《转让协议书》、《厂房租赁协议》、（2019）苏1112民初3577号民事判决书、（2020）苏1112民初1349号民事判决书以及原被告陈述等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。本案中，经本院（2019）苏1112民初3577号生效民事判决书确认，案涉租赁厂房所占的土地系建设用地，未办理用地审批及规划许可手续。在本案庭审法庭辩论结束前亦未取得相关许可手续，故案涉原被告订立的厂房租赁协议书应属无效。经（2020）苏1112民初1349号生效民事判决书确认，案涉嵇强与长乐元件厂订立的厂房《转让协议书》被确认无效后，因双方各自均有过错，案涉厂房租金以及购房款200万元的资金占用利息为双方各自的实际损失，依法应由双方各自承担。综上，嵇强有权向被告收取案涉厂房的房屋占有使用费。参照案涉租赁协议书约定的租金标准,嵇强要求被告支付房屋占有使用费172200元（2018年4月10日-2019年4月9日期间的使用费为84000元，2019年4月10日-2020年4月10日期间的使用费为88200元），本院依法应予以支持。被告辩称其与孔伯俊于2020年1月20日订立的房屋租赁合同相关事宜，本案中不予以处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告韩建国于本判决生效后十日内给付原告嵇强房屋占有使用费172200元（2018年4月10日-2019年4月9日、2019年4月10日-2020年4月10日两年度）。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3744元，保全费1520元，合计5264元，由被告韩建国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  成 莲人民陪审员  郭薇芳人民陪审员  项才娣二〇二〇年十一月十六日书 记 员  赵 洁附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。