四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1302民初7228号 原告：四川省南充市茂林物业管理有限公司，住所地：四川省南充市顺庆区花园东路******。 法定代表人：贾开军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：雷秋实，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：许宪荣，男，该公司员工。 被告：罗云春，男，1965年6月10日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 原告四川省南充市茂林物业管理有限公司（以下简称茂林物业公司）与被告罗云春物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。茂林物业公司的委托诉讼代理人雷秋实、许宪荣与罗云春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 茂林物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理服务费以及相关费用共计9161元；2.判令被告按照《物业管理服务合同》约定支付拖欠物业管理服务违约金5194元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年2月12日，原告与南充市安居房地产综合开发公司签订《前期物业管理服务合同》，原告自2010年2月12日起至今为南充市顺庆区清源南路38号瑞丰花园小区提供物业管理服务，住宅物业管理服务费标准为按建筑面积每月高层1.1元/㎡。被告是该小区4栋2单元1902房业主，住房建筑面积为126.27㎡，从2014年12月1日起至2020年2月29日止，拖延交纳物业管理服务费及相关费用，其中，共拖欠63个月物业管理费8751元，代收代交垃圾处置费（每个月每户6.5元）共计410元。以上物业服务费及相关费累计9161元。在原告多次催收的情况下，被告以种种理由拖欠不交，根据《物业管理服务合同》条款应交违约金5194元，合计14355元。 罗云春辩称，装修期间，物业公司要求业主在小区里面买雨棚，不让装修材料进入小区，后面支付了一百元才准许进入，另外，收取装修保证金2000元，后面强行扣为下一年的物业费。从2013年装修入住到2014年底，楼道没人打扫。在2015年支付物业费后，物业公司一如既往没有变化，配置的清洁工只有三个，主要是清扫庭院和道路，楼道不定期扫一下，保安六个负责车子进出收费，人员配置违背了前期物业合同的要求。物业公司每次催物业费，都反映过消防通道一直没有水的问题。2018年电梯停电，电梯从来没有发电。小区的绿化公摊车位问题，没有经过业主同意就卖了。成立业主委员会的问题，物业公司强行指派职工成立业主委员会，但一年后又说不存在。物业公司没有如实公示维修基金与停车收费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。茂林物业公司提交了《前期物业管理服务合同》《瑞丰花园前期物业服务协议》、催收通知单及邮寄单、维护管理小区图片、《瑞丰花园小区启动小区人车分流的通告》和《请求依法查处电瓶车违规停放充电的报告》等证据。罗云春质证称，绿化的图片都是现在照的，委托管理合同有效期三年，起止日期都是划掉的，起止日期和终止日期都变了，质疑合同是否真实有效。 罗云春提交了《成立业主委员会申请报告书》《瑞丰花园首届业委会筹备组初步候选人公示》及报名册、联系函与关于公告、公示、通知和小区环境的图片等证据。茂林物业公司质证称，关于小区的维修基金的公告问题，现在目前情况也是如此，需对小区的消防系统进行更换，启动维修基金目的是保证小区业主的人身和生命安全。小区从2012年竣工使用，由于建设初期使用不达标的材料导致线路损坏、线路不通，消防通道有些地方不能使用，故现在申请使用维修基金。关于停电通知，因为外线故障，不知什么时候来电，采取分段发电方式，是针对电梯公共部分的使用。关于银行搭建楼梯，物业公司也向相关部门报备了的。关于广告投放，开发商在建设小区的时已经在了，广告收益已进行公示。另外，电梯灯坏了，临时更换灯泡应急，小区的乱停乱放堵塞消防通道已解决。 结合当事人双方举证、质证和陈述，本院认定事实如下：2010年2月12日，南充市安居房地产综合开发公司（甲方）与茂林物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，双方约定委托管理期限暂定为三年，自工程竣工，甲方书面通知乙方进场时起算；合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，合同自然终止；业主与物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之三交纳滞纳金。 2013年1月5日，罗云春（甲方）与茂林物业公司（乙方）签订《瑞丰花园前期物业服务协议》，双方约定受南充市安居房地产综合开发公司委托，乙方对瑞丰花园小区进行物业管理服务，对房屋共用部位、共用设备、环境卫生、公共秩序等项目进行维护管理；前期物业管理有效期内，若房产公司终止《前期物业管理服务合同》，本协议自行终止；高层住宅（1-3楼）按建筑面积1.0元/平方米/月收取，高层住宅（4楼及以上）房按建筑面积1.1元/平方米/月收取；甲方违反本协议，未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交并从欠交之日起按0.3%每日交纳违约金。 罗云春系该小区业主，房屋建筑面积126.27平方米。经茂林物业公司书面催收，罗云春未支付2014年12月1日至2020年2月29日期间的物业费。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。茂林物业公司与南充市安居房地产综合开发公司签订《前期物业管理服务合同》，与罗云春签订《瑞丰花园前期物业服务协议》，并为小区业主提供物业管理服务，合同期满后，瑞丰花园小区未成立业主委员会或重新选聘新的物业公司，茂林物业公司继续为小区提供物业服务，可认定原物业服务合同继续有效。关于主张的垃圾处置费，参照《南充市物价局关于顺庆区城市生活垃圾处理费收费标准的通知》［南市物发（2009）77号文件］，即对凡在顺庆区城区范围内所有产生生活垃圾的城市居民（含暂住人口）按户每月6.5元的标准交纳生活垃圾处理费。 罗云春作为小区业主，应按合同约定支付物业服务费、垃圾处置费，如认为物业公司未达到约定的管理服务质量目标，可以通过合理正当的途径表达意愿，而不是以长达五年拖欠物业费的方式与物业公司对抗，故罗云春拒绝支付物业管理费的主张不能成立。同时，茂林物业公司应按物业服务合同履行义务，把业主的合理需求放在心上，加强业主与物业公司的沟通交流，规范管理，努力提高物业服务质量，给业主创建一个干净整洁、舒适美好的居住环境。根据罗云春及该小区其他业主的陈述及证据，茂林物业公司在共用部位、共用设施设备的维护和管理、环境维护和公共秩序维护等方面确实存在瑕疵，本院据此酌定罗云春按90%计算物业服务费，并对茂林物业公司主张的违约金不予支持。故罗云春自2014年12月1日起至2020年2月29日止欠费共计63个月，故物业费为7875.46元（126.27×1.1×63×90%），生活垃圾处理费为409.5元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、被告罗云春于本判决生效之日起五日内支付原告四川省南充市茂林物业管理有限公司自2014年12月1日起至2020年2月29日止的物业管理费7875.46元和生活垃圾处理费409.5元，共计8284.96元； 二、驳回原告四川省南充市茂林物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费79元（原告已预付），被告罗云春于本判决生效之日起五日内向原告四川省南充市茂林物业管理有限公司支付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张琳琳 二〇二〇年十一月三十日 书记员  杨惠婷