广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初5585号 原告：杨小平，男，1972年1月15日出生，汉族，户籍所在地：广西壮族自治区富川瑶族自治县，经常居住地：广西壮族自治区柳州市。 委托诉讼代理人：张志坚，广西君行律师事务所律师。 被告：柳州市恒巨房地产开发有限公司，住所：广西柳州市东环大道228号之一友谊大厦24-1号，统一社会信用代码：914502007087431412。 法定代表人：王先斌，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王先仲，男，该公司总经理。 原告杨小平与被告柳州市恒巨房地产开发有限公司（以下简称恒巨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告杨小平及其委托诉讼代理人张志坚，被告恒巨公司的委托诉讼代理人王先仲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨小平向本院提出诉讼请求：1.判令被告办理柳州市房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案，并协助原告杨小平办理柳州市房屋权属登记手续；2.判令被告向原告杨小平支付逾期办理产权备案违约金95858元（违约金计算，从2012年12月31日起，以购房款334007元为基数，按每日万分之一计至被告将办理位于柳州市房屋登记需由被告柳州市恒巨房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案之日止，现暂计算至2020年11月15日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2010年8月9日原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，该合同约定：（1）原告购买被告开发建设的柳州市，房屋建筑面积共51.48平方米，总房款334007元。（2）出卖人应当在2011年12月31日前将该商品房经验收合格的商品房交付给买受人使用。同日原告（乙方）与被告（甲方）签订《购房协议》，该协议约定：原告（乙方）自愿出资购买被告（甲方）坐落在柳州市，房屋建筑面积共51.48平方米，总房款334007元。乙方购买该物业采用的是分期付款方式，共计分二期支付：1、第一期付款时间于订立本协议之日交纳199007元；2、第二期付款时间于2010年11月30日前交纳135000元。本协议中的“物业”与《商品房买卖合同》中的“商品房”为同一含义。”原告与被告签订以上两份合同、协议后，原告先后于2010年3月9日按被告指定转入其工作人员梁巧婷账户人民币172745元、于2010年8月9日转入被告账户人民币100000元、于2010年11月30日转入被告账户人民币120000元。至此原告已按双方约定交清房款。被告曾先后于2010年8月9日出具一份收款收据金额为199007元，票面载明1206房部分房款、于2010年11月30日出具一份收款收据金额为120000元，票面载明1206房部分房款、于2010年12月18日出具一份收款收据金额为15000元，票面载明1206房剩余房款。以上三份收款收据共计金额为334007元，即房屋的总价款。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”2011年12月31日被告将该商品房经验收合格的商品房交付给原告使用。由于被告超出规划建设等，不符合办证条件，至今原告所购买的商品房未能取得房地产权属证书。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《购房协议》均为有效合同，具有同等法律效力，双方均应按合同履行各自的义务。被告存在以下违约行为：因被告超出规划建设等，不符合办证条件，导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，实属违约，被告应当承担违约责任。根据《合同法》第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《民事诉讼法》第二十三条的规定，特诉至人民法院，请求人民法院判决支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。 被告恒巨公司辩称，对于原告的第一项诉讼请求，被告同意继续履行，并且已经在履行过程中，是由于不动产登记制度的改革才导致友谊大厦的权属证书尚未办理，被告正在尽全力完善手续，办理相关权属登记。请求法院驳回原告的第二项诉讼请求，因为根据民法总则第188条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间从权利人知道权利或者应当知道权利受到损害之日起计算。本案原告根据商品房买卖合同的约定，其房屋产权证书应该在2012年12月31日前办妥，也就是说，原告应该是在2013年1月就知道其房屋权属证书没有办理的事实。根据民法总则的规定，其向法院主张该项权利的诉讼时效期间应该是在2016年的12月，但原告到2020年才向法院主张该项权利，明显超过了法律规定的诉讼时效期间，因此其权利不应该得到法律的保护。原告主张的违约金也缺乏明显的事实依据和法律依据，依法应予以驳回。对于第三项诉讼请求，本案诉讼费应该由原告自行承担。 本院经审理认定事实如下:2010年8月9日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发建设的位于柳州市房屋，房屋用途为公寓，房屋总价款为334007元；出卖人应当在2011年12月31日前将经验收合格的商品房交付给买受人；第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”；合同第七条则约定，买受人逾期付款超过60日后的，合同继续履行的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同并对双方其他权利义务进行了约定。该合同附件四《补充协议》第2条的约定：“…因买受人原因造成该房屋不能在规定期内取得房地产权属证书的，买受人将承担相当于合同第七条的违约责任。”合同签订后，原告依约向被告付清购房款合计334007元，被告亦依约将房屋交付给原告。2012年9月3日，原告缴纳房屋契税5010.10元。原告认为被告至今仍未向产权登记机关报备办理房地产权属登记证书需要的资料，导致原告未能取得房屋权属证书，经与被告协商未果后，原告遂诉至法院，提出前述诉讼请求。 另查明，柳州市东环大道228号之一友谊大厦于2018年7月18日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案登记。 诉讼中，原、被告对房屋的交付时间及诉讼时效的起算时间存在分歧。根据本院于2018年对涉案友谊大厦其他业主起诉被告的商品房预售合同纠纷系列案所作出的生效民事判决书认定的事实[以（2018）桂0203民初785号案件为例]，本院确认以下事实：友谊大厦公寓（包括涉案房屋）的交付时间为2011年12月31日。2017年3月13日被告给友谊大厦业主的《复函》中承诺“我公司现积极地在履行与各位业主签订的《购房合同》中关于办理产权证的条款，并愿意继续履行，并承诺在2017年12月31日前办理完毕。” 本院认为，关于被告提出的诉讼时效的问题,本院在审理友谊大厦其他业主与被告商品房预售合同纠纷系列案件所作出的生效民事判决书已予以了确认，被告提起上诉，二审法院亦予以了确认，2017年3月13日被告给友谊大厦业主的《复函》，是被告以书面形式对办理产权证的期限进行了变更，作出同意继续履行义务的意思表示，则诉讼时效的起算时间应当为2017年12月31日。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第（六）项的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无须举证证明。故本院确认本案原告主张被告支付逾期办证违约金诉讼时效的起算时间为2017年12月31日，原告于2020年8月11日向本院起诉，故根据诉讼时效的相关规定，原告的起诉并未超过三年诉讼时效期间。 对于有关资料备案及办理权属登记的诉请，原告与被告签订《商品房买卖合同》后，原告已依约向被告付清全部购房款，被告已将房屋于2011年12月31日交付给原告，根据《商品房买卖合同》中关于产权备案及登记的约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告应当履行相应的义务，并协助原告办理房屋权属登记手续。被告已于2018年7月18日将办理涉案房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案，但被告对涉案房屋权属登记仍负协助义务，故对原告诉请被告协助原告办理涉案房屋权属登记手续，本院予以支持。 对于违约金的诉请，本院认为：本案中原告已依约足额支付了全部购房款并缴纳相应税费，已获交付房产，但被告至今未履行向产权登记机关报备办理权属登记需要的资料义务，若依《商品房买卖合同》第十五条约定被告逾期办证的违约金按已付房款的0.1%计算，原告仅能要求被告支付违约金约334元，显然该违约金数额难以实现其设立的初衷，不符合公平原则，故本院支持原告要求调整违约金的主张。关于违约金计算标准，本院认为，双方的《商品房买卖合同》有效且已实际履行，双方对此亦无争议，因此违约金计算标准如何调整应优先参照合同约定，而该合同附件四《补充协议》第2条约定因买受人原因造成该房屋不能在规定期内取得房地产权属证书的，买受人将承担相当于合同第七条的违约责任，即买受人向出卖人承担支付每日万分之一的违约金责任，故本院认为，从兼顾公平、平等原则出发，合同双方的权利义务应具有对等性，被告应承担的违约金标准应参照双方合同附件四《补充协议》第2条中有关因买受人原因逾期办证的违约责任约定，即按已付购房款每日万分之一计算，故对原告主张的违约金计付标准，本院予以支持。根据合同约定被告应在2012年12月31日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而房产登记部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案登记表》载明，被告提交房产登记部门进行产权登记备案的时间为2018年7月18日，故被告存在逾期办理产权备案登记的情形，从逾期办证之日起计至被告将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案的前一日止（即2013年1月1日至2018年7月17日）,逾期天数为2024天，违约金计为：总房款334007元×1?×2024天=67603元。原告主张超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告柳州市恒巨房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助原告杨小平办理柳州市房屋权属登记手续； 二、被告柳州市恒巨房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告杨小平支付逾期办理产权备案违约金67603元； 三、驳回原告杨小平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向人民法院申请强制执行。 案件受理费2196元（原告杨小平已向本院预交），减半收取1098元，保全费1020元，合计2118元，由原告杨小平负担624元，被告柳州市恒巨房地产开发有限公司负担1494元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照双方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员  叶荣军 二〇二〇年十一月十日 书记员  吴 微 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。