北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初4597号原告（反诉被告）：刘彬彬，女，1994年3月3日出生，汉族，无职业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周海山，北京国锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩平，北京国锦律师事务所律师。被告（反诉原告）：王利波，男，1978年8月18日出生，汉族，无职业，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：江学平，北京市地石律师事务所律师。原告刘彬彬与被告王利波房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘彬彬的委托诉讼代理人周海山、韩平，被告王利波的委托诉讼代理人江学平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘彬彬向本院提出诉讼请求：1．解除原告刘彬彬与被告王利波在2018年10月19日签订的房屋买卖合同；2．判令被告王利波承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方在2018年10月19日签订房屋买卖合同，双方约定以人民币2800万元，将北京市通州区榆景东路的房屋出售给被告，合同约定被告于2018年10月25日向原告支付定金500万元，并且约定房款分五次支付，分别为：在2018年12月15日之前支付500万元，在2019年1月21日之前支付500万元，在2019年3月30日之前支付500万元，在2019年4月30日之前支付300万元，在2019年5月30日之前支付500万元。合同签订后，被告在2018年10月25日支付460万元定金，在2018年10月31日付40万元定金。被告支付完毕500万定金之后，就提出先入场装修，原告出于信任表示同意。但被告经原告多次催告，迟迟不予支付购房款。在2019年4月13日，被告出具《付款承诺书》，承诺在2019年5月15日之前支付购房款500万元，2019年8月30日之前支付剩余房款1800万元。尽管这样，但被告仍不履约，仅支付100万购房款。后续，原告继续多次催告被告支付购房款，但被告仍然拒不支付。最终，被告委托律师明确告知缺乏购房资金，导致无法继续交易。原告认为，基于被告不履行合同，且多次违约，原告有权不予退还购房定金500万元。原告为维护自身的合法利益，故诉至人民法院，恳请贵院判如所请。被告王利波辩称，不同意原告的第一二项诉讼请求。对原告额第一项诉讼请求我们认为原告没有解除合同的权利，原告违约无权要求支付30万，反而原告应该支付被告因为相信合同能够继续履行所付出的装修费用。原告交付的房屋存在违建，违背了房屋买卖合同的第五条第一项，被告无法进行装修和使用，合同目的无法实现，原告违约在先，应该承担违约责任，双倍返还被告支付的500万的定金和100万的房款费用并承担相关损失。被告王利波针对原告刘彬彬的本诉提出反诉请求：1．判令解除反诉人与被反诉人签订的《房屋买卖合同》；2．判令被反诉人向反诉人双倍返还购房定金1000万元及返还购房款100万元，合计人民币1100万元整；3．判令被反诉人赔偿反诉人装修款项50万元整；4．判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：反诉人（乙方）与被反诉人（甲方）于2018年10月25日签订了《房屋买卖合同》，根据合同第五条约定，甲方应保证欲出售的房屋不属于无合法证件的房屋（包括违法建设的房屋及虚假证件房屋）。上述《房屋买卖合同》签订后，反诉人依约支付了购房定金500万元及购房款100万元，但反诉人在安排装修时发现涉案房屋存在大面积违建地上物，无法实施合法装修及使用。鉴于被反诉人违背《房屋买卖合同》第五条约定，其交付房屋存在严重产权瑕疵，致使反诉人无法实现合法的购房目的，并由此遭受相关损失。为此，反诉人特此提出反诉，请求人民法院支持反诉人的反诉请求，并依法驳回被反诉人全部诉讼请求，以维护反诉人合法权益。原告刘彬彬针对被告王利波提出的反诉请求辩称，基于反诉人严重多次违约，被反诉人同意解除房屋买卖合同。不认可第二项，是因为被告违约。不认可第三项，被告严重违约，应该对方支付我们装修费用，合同中明确约定是地下一层到三层，房屋的面积是989．93平方米，不动产证中写到的是一致的，被反诉人的房产也是从开放商处购买，不存在任何违建的情况，违建的房产是不可能办理不动产登记证书的，因为反诉人在自己装修过程中没有装修许可证，违法装修，被有关部门叫停。因为反诉人之前多次违约，反诉人在2019年4月13日写过付款承诺书，但是反诉人违法装修的时间是2018年11月份，反诉人又以房屋有瑕疵为由要求退钱，与反诉人第一次谈话中说自己没有购房资格的内容是一样的性质，缺乏诚信，缺乏法律意识。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月29日，刘彬彬（买受人）与金融街（北京）商务园置业有限公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1323217），合同第三条“基本情况”约定，该商品房房屋坐落为：通州区永顺镇（商务园B1—6地块）商业金融项目用地。该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：钢筋混凝土结构，建筑层数为：4层，其中地上3层，地下**。该商品房的用途为办公；层高为3．9米。出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京中兴兆业房屋面积测绘有限公司，其预测建筑面积共988．89平方米。其中，套内建筑面积988．89平方米，共用部位与公用房屋分摊建筑面积0平方米。京房权证通字第XX**房屋所有权证书载明，房屋所有权人为刘彬彬，共有情况为单独所有，房屋坐落为通州区榆景东路，登记时间为2015年10月22日，房屋总层数3（-1），建筑面积989．93平方米。2018年10月19日，刘元竹（刘彬彬之哥）、刘彬彬（出卖人、甲方）与王利波（买受人、乙方）签订《房屋买卖合同》约定：一、乙方购买甲方座落于通州区房屋（以下称交易房屋），房屋所有权证号为京房产证通字第XXXX号，建筑面积为989．93平方米。二、交易房屋的交易总价款为人民币贰仟捌佰万元整（??28000000元），其中包含：人民币壹仟万元整（??10000000元）装修补偿款。三、上述房屋交易总价款包括：1．房款总价；2．不可移动之装修；3．公共维修基金。五、甲方应保证在签署本合同时欲出售的房屋不属于下列情形之一：1．无合法证件的房屋（包括违法建设的房屋及虚假证件房屋）。九、交款事宜：1．乙方于2018年10月25日向甲方交付购买交易房屋的定金人民币伍佰万元整（??5000000元）。十、付款方式：乙方保证以现金全款付清方式支付甲方购房款。十一、甲方责任：1．甲方必须按照本合同规定与乙方共同到房地产交易管理部门办理房屋买卖过户手续，如因甲方之过失超过约定期限（具体期限见下文规定），视为甲方违约。十二、付款步骤：1．2018年12月15日支付甲方人民币伍佰万元整。2019年1月21日支付甲方人民币伍佰万元整。2．2019年3月30日支付甲方人民币伍佰万元整（??5000000）。3．2019年4月30日支付甲方人民币叁佰万元整（??3000000）。4．2019年5月30日支付甲方人民币伍佰万元整（??5000000）。十三、乙方责任：1．据本合同的约定按时支付购房的各项款。2．乙方必须同按本合同之规定与甲方共同到房地产交易管理部门办理房屋买卖过户手续，如因乙方之过失超过约定期限，视为乙方违约。3．在正式办理交易房屋过户手续当日，甲方按交易所规定交出该交易房屋有关权证之前，乙方向甲方出具欠据，欠据的内容由甲乙双方当场拟定，该欠据至甲方得到全部购房款后，由乙方收回或自动失效。十四、违约责任：2．本合同如有未尽事宜由两方签订补充合同。3．本合同履行过程中，任一方违约，导致合同解除或者终止者，违约方应向守约方支付违约金人民币伍佰万元整（??5000000）。5．乙方未按照合同规定支付进度放款，逾期一次，乙方支付给甲方人民币五十万元整（??500000），在乙方支付清房款后再办理房屋过户手续。《房屋买卖合同》还对双方其他权利义务作出了约定。刘元竹、王利波分别于《房屋买卖合同》落款处签字并按捺手印。《房屋买卖合同》签订后，王利波于2018年10月25日和2018年10月31日分3次向刘元竹支付购房定金500万元。2018年11月22日，北京市通州新城金融服务园区管理委员会、北京金融街物业管理有限公司金融街园中园物管中心出具《公告》载明，通州区滨榆东路南侧建筑物建设人：你（单位）在通州区滨榆东路五号院50号楼南侧正在进行的建设行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的四十条第一款、《北京市城乡规划条例》第二十三条第一款、《北京市房屋建筑使用安全管理办法》第八条、《住宅室内装饰装修管理办法》第三十九条等相关法规，属于违法建设行为。现要求你（单位）立即停止违法建设行为，并于7日内自行对违法建设的建筑物进行拆除，恢复原状。逾期未拆除的，将配合政府相关单位及执法部门开展联合执法，强制恢复原状，由此产生的费用损失和法律责任由违法建设行为人自行承担。2019年4月13日，王利波签署《付款承诺书》载明，本人于2018年10月19日签订了通州区榆景东路房屋购买合同，合同总价贰仟捌佰万元整。截至今天已支付伍佰万元整，现就后期付款作如下承诺：1．2019年5月15日之前支付房款伍佰万元。2．2019年8月30日之前支付剩余房款壹仟捌佰万元。3．房款付清且过户未完成之前，不得再进场装修动工，及房屋改造作业。4．如出现延期支付问题，与房主沟通协商赔偿。《付款承诺书》签署后，王利波支付购房款100万元。2020年7月16日，金融街物业股份有限公司金融街园中园物业服务中心出具《证明》，兹有位于北京市通州区金融街园中园二期内B1-6-50#楼，业主为刘彬彬，身份证号码：×××。该房屋在2015年8月11日办理收房，房屋为毛坯，地下**至地上**。截止到2018年10月底，房屋一直处于空置状态，业主未使用。特此证明。庭审过程中，王利波提交北京中和盛图测绘有限公司出具的《房屋面积测绘技术报告》载明，项目名称：通州区金融街房屋面积测量，坐落：金融街园中园第五区50号楼，建筑总面积（不含人防）：1636．86，地上主体面积：917．10，地下面积：719．76，地上层数：3，地下层数：2。王利波还提交了《施工承包合同》《施工图》《预算书》，《施工图》包含地下室原始平面图、一层家具平面布置图、二层家具平面布置图、三层家具平面布置图，《预算书》载明建筑面积2000㎡。对于上述证据，王利波称刘彬彬提供涉案房屋存在大面积违建情形，已构成根本违约，房屋交付时就是地下两层，地上**。测绘是王利波委托的，涉案房屋实测地下－2至地上3层共计5层，总建筑面积（不含人防）1636．86平方米，而刘彬彬自认的规划许可房本记载－1至地上3层共计4层，总建筑面积为989．93平方米。从测绘报告和房本记载内容对比来看，不仅总建筑高度增加一层及相应增加总面积，而且仅地上3层实测面积也远大于房本记载面积。签订《房屋买卖合同》之后，王利波聘请了施工单位对涉案房屋整体装修，从《施工承包合同》附件预算书中总建筑面积2000平方米来看，涉案房屋实际面积远超出房屋产权证书核定面积989．93平方米。刘彬彬对此不予认可，称其向开发商购买的是期房，开放商交付的房产面积、楼层、毛坯房与本案合同的约定完全吻合，涉案房屋已经办理不动产登记，有房屋产权证书，经过法定测绘合法有效，王利波提交的测绘报告是其单方委托的，不具有法律效力。关于停工原因，王利波称只是在室外施工，室内施工还没有开始，停工时正在建阳光房，阳光房不在地下只在室外，相关部门觉得是在违法建设所以停工。王利波另外提供《收据》一份，证明已支付给江苏易梵装饰设计工程有限公司装修款，并要求刘彬彬赔偿，《收据》中载明的收款方式为现金。刘彬彬不予认可，称王利波未办理装修工程许可证，违法装修违法改造，应当承担法律责任，且没有人会用50万现金支付装修款。关于房款支付，刘彬彬认为王利波有能力支付房款但不支付，王利波在装修开始后，主动签署《付款承诺书》，保证在约定时间内支付购房款，王利波看到房价波动故意不付款，并提交了刘元竹、刘彬彬代理人与王利波的微信聊天记录和《付款承诺书》作为证据。王利波对此不予认可，称基于信任才签订了承诺书，王利波对房屋进行初步装修后发现违建问题，虽还想继续履行合同，但是有关部门说违建部分没有经过合法处理前一律不能进行室内或室外装修。案件审理过程中，本院进行了现场勘查。物业人员称交房时地下只有一层，没有地下二层，也没有外面的阳光房。王利波没有办理装修证因此物业让停工的，城管贴封条的时间与物业让停工的时间差不多，城管说的违建指的是玻璃房。另查，本院于2019年11月22日向王利波送达了起诉状。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，刘彬彬与王利波签订的《房屋买卖合同》及《付款承诺书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于合法有效，双方当事人应按照约定全面履行各自的义务。对于涉案房屋在王利波收房时是否存在违建的问题。首先，房屋所有权证载明，涉案房屋地上3层地下1层，建筑面积989．93平方米，王利波主张涉案房屋地上3层地下2层，但其提交的证据仅能证明涉案房屋现有情况，并不能证明违建系其收房前就已经存在；其次，根据物业出具的《证明》，涉案房屋在刘彬彬收房时为毛坯，地上**地下**，截至《房屋买卖合同》签订时，刘彬彬未使用房屋，本院现场勘查时，物业工作人员也称交房时仅有地下1层，不存在地下2层，这与王利波庭审中的陈述相左；第三，综合双方提交的证据及本院现场勘查情况来看，王利波从施工期间始终未到物业办理装修工程许可证，停工原因系王利波正在建造的阳光房被认定为违建，而并非涉案房屋在交付时存在违建。因此，对于王利波提出涉案房屋存在大面积违建无法装修导致购房目的无法实现的抗辩意见，证据不足，本院不予采纳。根据《付款承诺书》，双方达成合意重新约定了付款时间和金额，王利波未按照约定时间支付购房款已构成违约，且经刘彬彬催告后在合理期限内仍未支付，根据合同法相关规定，刘彬彬享有法定解除权，故对于刘彬彬要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，王利波在反诉请求中亦要求解除《房屋买卖合同》，本院对此不持异议，但其解除合同的理由不成立。关于合同解除的时间，根据法律规定合同解除应当通知对方，自通知到达对方时解除，刘彬彬在起诉前未向王利波提出解除合同，其要求解除《房屋买卖合同》的起诉状于2019年11月22日送达王利波，可以认定《房屋买卖合同》于该日期解除。合同解除后，对于王利波要求刘彬彬返还购房款的反诉请求，本院予以支持。王利波作为违约方应当承担相应违约责任，现其未能提供足够证据证明刘彬彬存在违约行为，故对于王利波要求刘彬彬双倍返还购房定金的反诉请求，于法无据，本院不予支持。关于王利波要求刘彬彬赔偿装修款的诉讼请求，装修款系其与案外人之间的约定，且因其违约行为导致合同解除，故对该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告刘彬彬与被告王利波2018年10月19日签订的《房屋买卖合同》于2019年11月22日解除；二、原告刘彬彬于本判决生效之日起七日内返还被告王利波购房款100万元；三、驳回被告王利波的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费90900元，由被告王利波负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉费59825元，由被告王利波负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 徐宪龙二〇二〇年十一月三十日法官助理 李熹明书 记 员 张博森