北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初4191号原告（反诉被告）：王海英，女，1966年10月25日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。原告（反诉被告）：陈福明，男，1959年6月22日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。二原告委托诉讼代理人：徐晓杰，北京市一格律师事务所律师。被告（反诉原告）：石秋香，女，1963年9月6日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李志中，男，1973年10月1日出生，汉族，北京众和永业科技发展有限公司法律顾问，住北京市昌平区。原告（反诉被告）王海英、陈福明与被告（反诉原告）石秋香合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王海英、陈福明的委托诉讼代理人徐晓杰及被告（反诉原告）石秋香的委托诉讼代理人李志中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王海英、陈福明向本院提出如下诉讼请求：1.判令石秋香腾退北京市昌平区×村（以下简称×村）×号房屋及宅基地；2.判令石秋香支付我方2018年4月16日至2019年2月16日期间的使用费10万元（每月1万元）；3.判令石秋香支付我方2019年4月25日至2019年10月25日期间的使用费6万元并支付2019年10月26日至腾退之日止的房屋使用费，按每月1万元的标准支付；4.判令诉讼费由石秋香承担。事实与理由：2018年3月12日，北京市昌平区人民法院作出（2017）京0114民初9482号民事判决书，判决石秋香于判决书生效后十日内将×村×号宅基地及地上房屋返还给我方。该判决生效后石秋香拒绝履行，我方申请强制执行。2019年2月16日，北京市昌平区人民法院执行局依法将上述宅基地及房屋执行给我方，但石秋香于2019年4月25日又将该宅基地及房屋占有，我方多次要求石秋香腾退该宅基地及房屋并支付使用费，但石秋香予以拒绝，故我方诉至法院，请求法院支持我方的诉讼请求。被告石秋香辩称：我同意腾退×村×号院内房屋，但我要求王海英、陈福明赔偿我房屋建筑的资金及投资款。王海英、陈福明的其他诉讼请求不同意，我不同意支付使用费，过错都是王海英、陈福明的，我没有过错，我只是建房。反诉原告石秋香向本院提出如下诉讼请求：1.判令王海英、陈福明支付我×村×号宅基地建筑投资款1843986元（包括房屋及附属物损失1665975元，房屋配套家具家电损失178011元）；2.判令王海英、陈福明自2009年3月9日起支付我1843986元的同期银行贷款四倍利率的利息，至付清全部投资款之日止；3.判令本案的诉讼费由王海英、陈福明承担。事实与理由：2009年3月9日，王海英、陈福明与我签订一份《联合建房协议书》，约定：王海英、陈福明提供宅基地，我出资建设。建完房后我负责出租房屋，出租所得收益扣除相关费用后，优先支付我建房总成本及总成本利息等。按照协议书约定，王海英、陈福明负责办理建房审批手续，我负责楼房建造的全部投资（包括建造、装修及房屋内床铺等居住设备等）。建房时王海英、陈福明多次强调审批手续没问题，要求我积极投资建房。建房期间王海英、陈福明从来没有向我说过审批手续办不下来的问题。房屋建好后，王海英、陈福明迟迟不送电，后来经了解是由于王海英、陈福明建房没有经过审批，村委会对我所建楼房采取断电措施。由于缺少电，所建楼房迟迟不能对外出租，这样一直拖到2013年4月15日。无奈我亲自找人出高价买电，该楼房才正式对外出租使用。仅仅四年左右时间，我还远远没有收回建房成本的情况下，王海英、陈福明就单方面违反协议书约定，将我起诉到法院要求确认双方签订的协议书无效。由于涉案房产没有经过审批，法院作出（2016）京0114民初9191号民事判决书，确认双方协议书无效。2017年法院作出（2017）京0114民初9482号民事判决书，要求我在判决生效后十日内将×村×号宅基地及地上房屋返还给王海英、陈福明。建房协议无效完全是由于王海英、陈福明的原因造成的。就以上房产及屋内设施具体投资数额问题，法院委托鉴定机构进行了鉴定，我认可房屋及附属物重置成新价1665975元及楼房内家具家电等价格178011元的评估结果，以上评估结果虽然与我实际投入数额相距较大，但也能减少我的损失，故我提出反诉，请求法院支持我的反诉请求。反诉被告王海英、陈福明辩称：不同意石秋香的反诉请求。本案是因合同无效引起的争议，根据法律规定，因无效合同取得的财产应当返还。石秋香的第一项反诉请求是基于房屋现值，和法律规定相违背。第二项诉讼请求没有法律依据，因合同无效产生的争议不适用四倍利率的规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：王海英与陈福明系夫妻关系。×村×号院系陈福明的祖宅。2009年3月9日，王海英、陈福明（甲方）与石秋香（乙方）签订《联合建房协议书》，约定：甲乙双方联合在×村×号院共同建房三层，拟所建房屋分为南北二部分，每部分建筑面积相同，北数第一部分房屋为A区，北数第二部分房屋为B区。所建新房屋用于出租。甲方自本协议签订之日起，无偿提供平地供甲、乙双方联合在该院建筑新房，乙方承担在该院建筑新房的全部资金。甲方负责到村委会办理《村民建房、翻盖房屋协议》及申请翻建房屋的其他相关手续。新房屋建成后，先由乙方负责全部房屋出租一切事项，所得收益在扣除相关费用后，优先支付乙方本次联合建房的全部费用，支付乙方建房费用均须有甲方陈福明与乙方石秋香二人共同签订确认。待付清乙方的全部出资后，甲、乙双方经协商后可变更经营方式，可仍由乙方独立经营，所得收益在扣除相关费用后，由甲、乙双方共同分割，每季度一次，各得50%，也可由甲方独立经营自北数第一部分房屋，乙方独立经营自北数第二部分房屋，各方收益归各自所有，各方费用由各自承担。如遇国家征地、政府拆迁、新农村建设等各种情况，需占用甲、乙双方联合建房的上述位于×村×号院时，由甲、乙双方共同决定该宅基地、地上物拆迁补偿及该院营业损失补偿等有关拆迁的一切相关事宜，并由甲、乙双方签订《联合建房拆迁补偿款分割协议书》，再由甲、乙双方持上述《联合建房拆迁补偿款分割协议书》共同办理拆迁补偿（含领取拆迁总补偿款）的一切相关补偿事宜。如遇拆迁，甲方承诺：无论何种情况发生，甲方保证乙方得到总拆迁补偿款50%的份额。如拆迁占地发生在没有付清乙方本次联合建房全部费用的期间内，甲、乙双方均同意在拆迁补偿款优先付清建房全部费用后再按上述约定分割剩余的拆迁补偿款。该协议还约定了其他条款。协议签订后，石秋香出资在×村×号院内建造了三层楼房共62间并购买了家具家电等物品用于出租。王海英、陈福明主张涉案房屋建造花费60万元左右，建成后第二年即由石秋香对外出租，年租金为13万元。石秋香主张涉案房屋建造花费140万-150万元，因涉案房屋并未办理建房审批手续，村委会不给供电，故涉案房屋直至2013年4月15日之后才对外出租，其将涉案房屋出租给一个个人，第一年年租金为11万元，第二年至第五年年租金为12万元，第六年之后年租金为12.5万元，其出租涉案房屋直至2018年4月15日，因王海英、陈福明与其发生矛盾，阻挠其对外出租房屋，故涉案房屋未能继续出租。石秋香提交其与原宗喜于2013年4月15日签订的《房屋租赁合同》予以证实。该份合同显示合同期限自2013年4月15日至该房拆迁止，第一年房租为11万元，第二年至第五年房租为12万元，第六年至拆迁止年租金为12.5万元。2016年6月，王海英、陈福明以合同纠纷为由将石秋香诉至本院，要求确认双方签订的《联合建房协议书》无效，并要求石秋香返还其×村×号院宅基地。本院经审理后认定双方通过联合建房的形式变相转让宅基地使用权，并且该建房行为并未取得相应的审批手续，双方上述行为违反了法律的强制性规定，故双方签订的《联合建房协议书》无效。对于王海英、陈福明要求石秋香返还×村×号宅基地一节，王海英、陈福明仅要求返还宅基地，但双方所建房屋又具有一定的使用价值，“房随地走”，在未解决房屋问题的情况下，宅基地不具备返还的条件。据此，本院于2016年12月27日作出（2016）京0114民初9191号民事判决书，判决王海英、陈福明与石秋香于2009年3月9日签订的《联合建房协议书》无效，驳回王海英、陈福明的其他诉讼请求。该判决作出后双方均未上诉，判决已生效。2017年5月，王海英、陈福明再次以合同纠纷为由将石秋香诉至本院，要求石秋香返还×村×号院房屋及宅基地。本院经审理认定，涉案房屋虽由石秋香投资建设，但“房地一体”，如果任由石秋香继续控制、使用涉案房地，确实损害了王海英、陈福明对于宅基地的使用权益，故本院对于王海英、陈福明的该项诉讼请求予以支持。因涉案房屋的建设并未取得相应的审批手续，本院对涉案房屋的合法性不予确认，石秋香如认为返还房屋对己方造成了损失，可另案解决。据此，本院于2018年3月12日作出（2017）京0114民初9482号民事判决书，判决石秋香于判决生效后十日内将×村×号宅基地及地上房屋返还于王海英、陈福明。该判决作出后双方未上诉，判决已于2018年6月1日生效。判决生效后，王海英、陈福明向本院申请强制执行。经本院强制执行，石秋香于2019年1月13日将×村×号院宅基地及地上房屋返还给王海英、陈福明。2018年11月21日的执行笔录显示，执行时张先粉（石秋香主张其为原宗喜的岳母）称石秋香将涉案房屋租给其使用，租金每年12万元，其已经租了四年了。王海英、陈福明主张石秋香于2019年4月25日再次将涉案房屋及宅基地占有使用至今。石秋香主张因王海英、陈福明未赔偿其损失，故其于2019年6月10日左右重新占有使用了涉案房屋及宅基地。本案审理过程中，经石秋香申请，本院委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司对×村×号房屋及附属物的重置成新价、×村×号房屋内的空调、床、柜子等物品的现值及购买时的价值进行了鉴定。北京建亚恒泰房地产评估有限公司于2020年9月3日出具《房地产评估报告》及《资产评估报告》，结论为：涉案房屋及附属物的重置成新价为1665975元；涉案房屋内的空调、床、柜子等物品在2020年7月24日的价值为25230元，其中争议项价值为1020元，非争议项价值为24210元。涉案房屋内的空调、床、柜子等物品在2009年12月31日的价值为178011元，其中争议项价值为3809元，非争议项价值为174202元。争议项物品包括海尔冰箱1台、海尔洗衣机1台、监控摄像头14个。非争议项物品包括1.5×1.9双人床65张、0.9×1.9木衣柜64个、美的空调57台、木质电脑桌59套、海尔洗衣机1台、冰柜1个、沙发4个、格力冰箱1台、1.5×2双人床1张、galanz立式空调一台、3.5×2.1衣柜1个、茶几1套、Q-285音响1个。上述鉴定结论作出后，王海英、陈福明对鉴定结论不服向本院提出书面异议，并申请鉴定人出庭接受质询。王海英、陈福明所提异议主要为涉案房屋的价值应当以建设房屋时（2009年）的建设成本进行评估，并不包括建筑材料、人工成本的上涨及房屋增值的部分。北京建亚恒泰房地产评估有限公司回复称：由于客观原因，当事人无法提供2009年建造房屋时的建造合同以及相关票据，估价人员无法获得2009年时建筑物的实际情况，所以无法对2009年的建造价值进行评估，估价基准日是由双方当事人及估价委托人在现场进行商议的。石秋香预付鉴定费18665元，王海英、陈福明预付鉴定人出庭费2000元。经询，王海英、陈福明主张涉案房屋内的争议项物品由其购买，非争议项物品由石秋香购买，石秋香的物品其均不同意继续利用，同意由石秋香全部拉走。石秋香主张涉案房屋内的物品均由其出资购买，该部分物品其无法处理，故要求王海英、陈福明予以赔偿。上述事实，有《联合建房协议书》、（2016）京0114民初9191号民事判决书、（2017）京0114民初9482号民事判决书、《房地产评估报告》、《资产评估报告》、发票及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为:合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，已生效的（2016）京0114民初9191号民事判决书已认定、陈福明与石秋香于2009年3月9日签订的《联合建房协议书》无效，已生效的（2017）京0114民初9482号民事判决书判决石秋香于判决生效后十日内将涉案房屋及宅基地返还于王海英、陈福明。（2017）京0114民初9482号民事判决书于2018年6月1日生效，故石秋香至迟应当于2018年6月11日之前将涉案房屋及宅基地返还给王海英、陈福明，但石秋香直至2019年1月13日经本院强制执行才将涉案房屋及宅基地返还给王海英、陈福明，故王海英、陈福明要求石秋香支付其上述期间房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据，依法应予支持；石秋香将涉案房屋及宅基地返还给王海英、陈福明后又以其损失未获赔偿为由再次占用涉案房屋及宅基地，因生效判决已写明石秋香就其损失问题可另行解决，故石秋香以其损失未获赔偿为由再次占用涉案房屋及宅基地，缺乏依据。王海英、陈福明虽主张石秋香于2019年4月25日再次占用涉案房屋及宅基地，但未提交相应的证据，故本院以石秋香自认的2019年6月10日作为其再次占用涉案房屋及宅基地的时间。因石秋香再次占用涉案房屋及宅基地缺乏依据，现其同意将涉案房屋及宅基地返还王海英、陈福明，本院对此不持异议。王海英、陈福明要求石秋香支付2019年6月10日至腾退涉案房屋及宅基地之日止的房屋使用费的诉讼请求，理由正当，依法应予支持。考虑到涉案房屋为三层共62间，由石秋香对外出租盈利，按照石秋香的主张，涉案房屋在石秋香上次腾退给王海英、陈福明之前的年租金为12万元，故对王海英、陈福明要求按照每月1万元的标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。因涉案房屋系石秋香投资建造，在建造时虽未经相关部门合法审批，但仍具备一定的使用价值，现本院已判令石秋香将涉案房屋返还给王海英、陈福明，故王海英、陈福明应当对石秋香所受损失予以赔偿，石秋香要求王海英、陈福明按照涉案房屋及附属物的重置成新价赔偿其损失并无不当。北京建亚恒泰房地产评估有限公司就涉案房屋及附属物重置成新价出具的《资产评估报告》系本院委托的具备鉴定资质的鉴定机构依据法定程序作出，本院对此予以采信。但考虑到涉案房屋此前一直由石秋香出租盈利，按照石秋香所述，其自2013年4月15日之后即将涉案房屋出租盈利，第一年年租金为11万元，第二年至第五年年租金为12万元，自第六年起年租金为12.5万元，现其已收回部分建房成本，一定程度上减少了其损失，故在确定其损失数额时本院考虑以上因素在房屋及附属物重置成新价基础上酌情予以扣减；石秋香要求王海英、陈福明支付其投资款四倍利率损失的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持；石秋香虽主张涉案房屋内的物品中海尔冰箱1台、海尔洗衣机1台、监控摄像头14个系其购买，但未提交相应的证据，王海英、陈福明对此亦不予认可，石秋香应承担举证不能的法律后果，故对石秋香的该项主张，本院不予采信。因涉案房屋内由石秋香出资购买的物品属于可移动的物品，王海英、陈福明明确表示不同意继续利用，故石秋香要求王海英、陈福明赔偿其该部分物品损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。王海英、陈福明同意石秋香将涉案房屋内的非争议项物品拉走，本院对此不持异议。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、石秋香于本判决生效后十五日内将北京市昌平区×村×号宅基地及地上房屋返还给王海英、陈福明并将该处房屋内存放的物品（1.5×1.9双人床65张、0.9×1.9木衣柜64个、美的空调57台、木质电脑桌59套、海尔洗衣机1台、冰柜1个、沙发4个、格力冰箱1台、1.5×2双人床1张、galanz立式空调一台、3.5×2.1衣柜1个、茶几1套、Q-285音响1个）拉走；二、石秋香于本判决生效后十五日内支付王海英、陈福明二○一八年六月十二日至二○一九年一月十三日及二○一九年六月十日至石秋香实际履行第一项义务之日止的房屋占有使用费，按照每月一万元的标准计算；三、王海英、陈福明于本判决生效后十五日内赔偿石秋香损失1003058元；四、驳回王海英、陈福明的其他诉讼请求；五、驳回石秋香的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3500元，由石秋香负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费10698元，由石秋香负担4879元，已交纳；由王海英、陈福明负担5819元，于本判决生效后七日内交纳。鉴定费18665元及鉴定人出庭费2000元，由石秋香负担8512元，已交纳；由王海英、陈福明负担12153元，已付2000元，剩余10153元于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 田雅娟二〇二〇年十一月九日法官助理 赵群彩书 记 员 高 曼