宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民再26号 上诉人（原审原告、再审申请人）：杨某，住宁夏银川市。 委托诉讼代理人：丁某，宁夏综义律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被申请人）：宁夏银基房地产开发有限责任公司。 法定代表人：韩某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：程某，北京德恒（银川）律师事务所律师。 上诉人杨某因与被上诉人宁夏银基房地产开发有限责任公司（以下简称银基公司）商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2018）宁0106民初6065号之一民事裁定，向本院申请再审。本院于2019年6月11日作出（2019）宁01民申84号民事裁定，指令宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院再审本案。该院于2019年12月5日作出（2019）宁0106民再5号民事判决。宣判后，杨某不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人杨某的委托诉讼代理人丁某、被上诉人银基公司的委托诉讼代理人程某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨某上诉请求：1、撤销宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院作出的（2019）宁0106民再5号民事判决书第四项判项，改判银基公司支付杨某逾期交房违约金116865元（暂计算至2018年7月30日，自2018年8月1日起继续按总房款日万分之二计算违约金至银基公司实际向杨某交付房屋之日止），维持判决第一、二、三项。2、一、二审案件受理费均由银基公司承担。事实与理由：一、一审判决关于银基公司未逾期交房的事实认定错误。第一，在杨某与银基公司签订的《新区医院住宅小区房屋销售合同》中，明确约定交房期限为2015年10月30日，且交房条件为“取得《银川市新建住宅交付使用证》”，但该期限届满，银基公司并未达到法定强制性交房条件；第二，银基公司称与区医院通过会议纪要形式将交房时间重新确定为2016年6月30日，但该期限届满时，也未达到法定强制性交房条件；第三，根据杨某原审提交的银川市审批服务局（2019）第63号《政府信息答复告知书》显示，银基公司直到2019年6月18日才取得《新建商品房配套设施交付使用证》，才具备法定交房条件；第四，杨某并未授权区医院可以代表杨某与银基公司变更交房条件及交房期限；第五，银基公司无任何证据证实其已向杨某交付符合合同约定的房屋及配套设施。涉案房屋作为特殊商品，无论从合同约定的交房期限、交房条件出发，还是从法定强制性的交房条件出发，甚至从银基公司声称与区医院将交房时间确定为2016年6月30日角度出发，均无法确定在2019年6月18日前银基公司具备合同约定及法定强制性交房条件前，银基公司向杨某交付了符合合同约定及法律强制性规定交房条件的房屋，故一审判决关于银基公司未逾期交房的事实认定错误。二、涉案房屋依法必须经竣工验收合格，并取得《新建商品房配套设施交付使用证》及《新建商品房交付使用证》后，银基公司才具备法定交房条件，否则将违反法律法规的强制性规定。一审判决关于交房的法律适用错误。银基公司必须在涉案工程竣工验收合格后，其配套设施应当具备用户入住及商业办公使用的基本条件，并取得新建商品房交付使用证后，才能向杨某交付房屋，这是法律法规明确规定的强制性交房条件，不以当事人的约定发生改变。关于一审判决认定银基公司与区医院变更交房日期为2016年6月30日，且区医院通过OA系统通知职工收房，即视为杨某接受银基公司的交付使用房屋的条件，认为银基公司不存在延期交房的违约行为。上诉人杨某认为，涉案《房屋销售合同》的合同当事人为杨某与银基公司，双方在《房屋销售合同》中，对于房屋交付的时间约定为2015年10月30日，对于房屋交付的条件约定为“取得《银川市新建住宅交付使用证》”。因此，对于房屋交付时是否满足《房屋销售合同》中的房屋交付条件，应当是由合同相对方即杨某及银基公司进行确认。区医院无权代替杨某行使房屋销售合同项下的权利或与银基公司直接变更合同交房条件及交房期限。涉案房屋是否具备交付条件应由合同约定及法律强制性规定，不由银基公司或区医院的意志决定。若存在逾期交房的情形，仍应由杨某按照《新区医院住宅小区房屋销售合同》的约定，行使买受人权利，由银基公司按合同约定及法律规定承担逾期交房的违约责任。三、杨某已按约定按期足额支付购房款，银基公司于2019年6月18日才取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》，至今未向杨某交房，逾期交房达四年之久，应当按合同约定交房期限起至实际交房之日止承担违约金。《房屋销售合同》第九条交付期限及条件约定：“出卖人应当在2015年10月30日前，将符合本合同约定的房屋交付买受人使用”；第九条第一款住宅交付使用条件约定：“应当取得《银川市新件住宅交付使用证》”；第十条出卖人逾期交付的违约责任：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款项万分之二（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金”。合同签订后，杨某已依约向银基公司付清全部购房款582577元，支付储藏室及地下车位款项58385.23元，但银基公司于2019年6月18日才办理了《银川市新建商品房配套设施交付使用证》，至今都未向杨某交付房屋及储藏室、地下车位，已严重违约。银基公司应承担的违约金自合同约定交房期限届满之日次日起，按每日万分之二承担违约金至其实际向杨某交付房屋止。四、一审判决认定“涉案房屋销售合同系定向开发合同、代建协议书的延续，是上述合同的从合同”系认定事实错误。五、一审判决无视客观事实，无视法律规定及公平正义，刻意袒护银基公司逾期交房违法行为，应予纠正并改判。综上，杨某认为，涉案《新区医院住宅小区房屋销售合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护，双方均应按合同履行各自义务并承担责任。杨某已按约定履行付款义务，在银基公司未按合同约定履行交房义务的情况下，杨某有权针对其延期交房、延期交付储藏室、地下车位及支付逾期交房违约金等问题请求人民法院依法判决。一审判决未否定涉案《新区医院住宅小区房屋销售合同》的效力，但却未围绕该合同双方权利义务关系审查双方履约情况，确定银基公司逾期交房的核心争议。请求二审法院在查明事实的基础上，以事实为依据，以法律为准绳，纠正一审法院的错误判决，维护法律权威。 银基公司辩称，一、涉案房屋的性质为政府限价福利房，并非商品房，杨某在上诉状中引用的所有法律均为规范商品房开发、销售等行为的法律，在本案中不适用。涉案项目房屋为银川市人民政府为解决区医院生产、生活需要，批准区医院建设的政府福利性住房，房屋性质并非商品房，故因涉案房屋产生的纠纷，不适用商品房有关法律、法规和司法解释。二、银基公司、区医院、区医院购房职工的法律关系。银基公司与区医院的代建关系，系案件的基础和主要法律关系，《房屋销售合同》是为履行代建合同而签订的从合同法律关系。主合同系从合同签订的前提和基础，签订从合同的目的主要为了履行主合同。杨某等人抛开本案的主合同法律关系，单独以从合同起诉银基公司，系对合同主体、法律关系及各方当事人权利义务的误解和混淆。另外，关于本案的基本事实和法律关系，已经过人民法院生效法律文书确认。三、银基公司的交房时间及标准。1、交房时间约定为2016年6月30日，2014年10月10日，区医院在医院0A系统发布通知，根据区医院2014年9月30日《宁夏回族自治区人民医院专题会议纪要》“(三)关于住宅的交工日期的反映，按照医院与银基公司签订的合同时间执行，具体交工时间是：2015年10月30日，交工后区内道路、水、暖、电、气等连通，可保证用户装修、使用。小区内景观、绿化、围墙等由于进入冬季将于2016年6月30日完工，区医院并要求医院购房职工遵照附件内容执行。涉案项目在履行过程中，涉及项目的建设周期、建设标准等问题，一直由银基公司和区医院双方进行协商。双方通过会议纪要的形式，明确将涉案项目的房屋交付时间确定为2016年6月30日。2、交房标准为达到入住条件。本案中，银基公司与区医院多次磋商过程中，无论是在合同文还是会议纪要中，对银基公司要求的交房标准均为达到入住，并未附加其他条件。且鉴于本案系职工福利性住房，项目建设的目的是解决职工的实际居住问题，故银基公司和区医院以“入住”作为交房标准，既符合合同目的，同时不违反法律强制性规定，应属有效，各方应遵照执行。3、自治区医院职工已实际接收房屋，认可房屋交付标准银基公司按照与各方约定，于2016年6月30日之前，已完成涉案项目的水、电、暖、燃气、通信、道路、绿化、消防等设施建设，同时已签订《前期物业合同》入驻小区提供物业服务，涉案小区已实际达到入住标准。且区医院通过0A系统发布交房通知后，大部分购房职工均办理了交房入住手续。四、区医院和区医院购房职工在合同签订及履行过程中，存在严重违约。区医院在合作建设项目过程中，因组织职工选房、交款等严重滞后，造成建设资金不到位，影响工期，增加建设成本。对于区医院及其购房职工在履行合同过程中迟延签订合同的交付购房款给银基公司造成的损失，银基公司保留诉讼的权利。综上，因涉案房屋的性质为限价商品房即政府福利房，购买人主体特殊身份，系政府部门核准的公务员或事业单位人员，销售价格报政府有关部门审批，且购买人仅享有涉案房屋的部分产权。涉案的房屋销售合同是基于代建合同、定向开发合同而签订的从合同。作为从合同的房屋销售合同履行应服从代建协议书、定向开发合同等主合同。本案中，区医院作为项目的建设方和监管方，在履行合同过程中，存在未按照定向开发合同约定的方式及时、足额向银基公司缴纳购房款，按合同约定，工期应当顺延。同时，区医院也以会议纪要的形式，对房屋的交付时间和交付标准进行了重新确定，并以0A的形式通知全体职工。银基公司在区医院及其职工严重违约的情况下，垫付大量资金，克服种种困难，完全履行了《委托代建合同》和合作开发合同中的义务，不存在违约行为，不应承担违约责任，请人民法院依法驳回上诉请求，依法维持一审判决。 杨某向一审法院起诉请求：1、判令银基公司立即向杨某交付符合双方《新区医院住宅小区房屋销售合同》约定的房屋；2、判令银基公司立即协助杨某办理新区医院住××区房屋产权登记；3、判令银基公司支付杨某逾期交房违约金116865元（暂计算至2018年7月30日，并继续按总房款的日万分之二计算至银基公司实际向杨某交付房屋之日止）；4、判令银基公司立即向杨某交付储藏室一间，地下车位一个；5、本案诉讼费及其他费用均由银基公司承担。一审法院认为，杨某与银基公司签订的《新区医院住宅小区房屋销售补充协议》约定，杨某购买房屋的性质为限价商品房，政府与购买人共同享有该房屋产权。故涉案房屋系参照银川市政府建设阅海万家小区的优惠政策执行的限价商品房，房屋购买人的身份特定，销售价格报政府有关部门审批，产权购买人与政府共有，涉案房屋引起的纠纷不属于人民法院受理的民事诉讼范围。一审法院裁定：驳回原告杨某的起诉。案件受理费2738元，退还原告杨某。一审法院再审认定事实：2012年7月5日，银基公司与区医院签订一份定向开发协议，协议约定，双方共同确认在区医院职工住宅小区定向开发、房屋购买项目中，双方关系为项目启动、实施、完工的合作关系；项目前期设计、规划、工程施工图手续工作由银基公司负责完成，并推荐具体设计、规划单位，并经双方商议确定后实施；区医院确定有购房资格职工交纳认购定金，定金全部存入银基公司开设的银行专户，银基公司向购房者出具收据。2012年7月10日，区医院根据制定的分配方案开始分批次组织具有限价房购房资格职工购房。2013年1月25日，银基公司作为代建方与区医院作为建设方签订一份代建协议，协议约定，由银基公司代建设区医院新区医院住宅小区，由区医院代表购房人与银基公司签订团购协议，向银基公司提供具体购房人名单，银基公司按照区医院提供的购房人名单与购房人直接签订商品房买卖合同，并按国家规定提供办理房屋产权登记的相关手续。房屋交付时间为2014年12月31日前；区医院作为监管人及购房人代表，有权处理在本项目开发建设销售过程中出现的所有事项；房屋达到交付使用条件后，先行由区医院进行交接查验，交接查验合格后再由银基公司交付购房人。2013年4月26日，银基公司与区医院签订一份定向开发合同，合同约定，涉案工程由银基公司中标取得房屋开发权；本项目开发的住宅由区医院依据合同及附件规定的价格统一组织本院职工向银基公司购买；银基公司未能按期交房，每逾期一天按购房者已支付款项的万分之三计算违约金，并支付购房者。区医院未按合同约定向银基公司付款，每逾期一天按应付款总额的万分之三计算违约金支付银基公司，工期相应顺延。双方对房屋价格及房屋面积、违约金的支付及其他事项作了约定。2013年5月10日银基公司以出让的方式取得了国有建设用地使用权，2013年6月20日、2014年4月3日取得建设用地规划许可证，2014年8月11日取得商品房预售许可证。2014年8月30日至2015年1月24日，区医院组织购房职工进行第一、二次的房号抽签工作。2014年11月19日，杨某与银基公司签订一份房屋销售合同，合同约定，杨某购买新区医院住宅小区××号预售房屋，面积为146.93平方米，单价为3965元，总价款为582577元，银基公司于2015年10月30日前将符合合同约定房屋交付买受人使用，住宅交付使用条件：取得《银川市新建住宅交付使用证》；出卖人逾期交付的违约责任：逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款项万分之二的违约金；关于产权登记的约定，买受人所购房屋的产权参照银川市阅海万家保障性住房权属登记及上市交易管理相关政策执行。合同同时对其他事项作了约定。同时双方签订一份房屋销售补充协议，约定：杨某购买房屋性质为政府限价商品房，政府与杨某共同享有该房屋产权。其中政府享有产权的份额比例为8%，杨某享有产权份额比例为92%。购买该房屋未满5年的，不得上市交易。合同签订后，杨某累计向银基公司支付购房款582577元，支付储藏室及地下车位58385.23元，银基公司向其出具收据。2016年6月28日，区医院与银基公司就交房事宜进行协商后，当日，区医院下发（2016第二号）《关于我院职工限价性住宅小区进展情况的通报》，内容为：区医院与银基公司协商交房时间：按照督促、商定时间，6月30日陆续开始发放房间钥匙。后区医院通过OA系统通知购房者于2016年6月30日陆续开始发放房间钥匙。杨某未领取钥匙。2019年6月18日，银基公司为新区医院住宅小区14号楼办理了《新建商品房配套设施交付使用证》。一审法院再审认为，杨某的起诉属于平等民事主体之间的民事纠纷，故属于民事诉讼受理范围。杨某与银基公司签订的房屋销售合同是基于区医院与银基公司签订的定向开发合同、代建协议书及区医院提供的购房者名单所签订的购房合同。银基公司代建区医院住宅小区房屋的买受人仅为符合有关限价性住宅购买人资格的区医院内部职工，且涉案房屋系政府与购买人共同享有房屋产权。因此，杨某与银基公司签订的涉案房屋销售合同系定向开发合同、代建协议书的延续，是上述合同的从合同。作为从合同的房屋销售合同履行应服从代建协议书、定向开发合同，虽杨某与银基公司签订的房屋销售合同对交房日期及违约金作了约定，但代建协议书约定区医院作为监管人及购房人代表，有权处理在本项目开发建设销售过程中出现的所有事项。区医院在履行合同过程中存在未按照定向开发合同约定的方式及时、足额向被告银基公司缴纳购房款，按照定向开发合同约定，工期应当顺延。作为涉案项目的监管人及购房职工代表的区医院与银基公司通过会议纪要的形式，对房屋的交付时间重新确定为2016年6月30日，该行为视为区医院与银基公司对之前所签订合同约定房屋交付时间进行了变更。银基公司在变更后的时间内向区医院交付房屋，区医院通过OA系统通知职工收房的行为，表示其同意接受银基公司交付使用房屋的条件，因此，银基公司不存在违约的行为，故杨某以银基公司违反房屋买卖合同约定主张违约金的请求，该院不予支持。现涉案房屋已取得《新建商品房配套设施交付使用证》，已具备办理房屋产权登记手续的条件，银基公司也同意协助杨某办理相关手续及交付涉案房屋及储藏室、地下车位，法院对杨某诉请的银基公司向其交付符合《新区医院住宅小区房屋销售合同》约定的房屋及协助其办理新区医院住××区房屋产权登记并交付储藏室一间，地下车位一个的诉请，予以支持。综上所述，原审适用法律错误，应予撤销。一审法院再审判决：一、撤销该院作出的（2018）宁0106民初6065号之一民事裁定书；二、宁夏银基房地产开发有限责任公司于本判决生效十日内向杨某交付符合《新区医院住宅小区房屋销售合同》约定的××号房屋及储藏室一间、地下车位一个；三、宁夏银基房地产开发有限责任公司于本判决生效十日内协助杨某办理新区医院住××区房屋所有权登记手续；四、驳回杨某的其他诉讼请求。案件受理费2738元，由杨某负担2638元，宁夏银基房地产开发有限责任公司负担100元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：对上诉人杨某提交的（2018）宁01民终1193号民事裁定书真实性、合法性予以认可，但对其证明目的不予采信。 二审查明的事实同再审一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，涉案房屋系参照银川市政府建设阅海万家小区的优惠政策执行的限价商品房，房屋购买人的身份特定，销售价格报政府有关部门审批，产权由购买人与政府共有，涉案房屋引起的纠纷不属于人民法院受理的民事诉讼范围。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条、第四百零七条第二款之规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区银川市金区人民法院（2019）宁0106民再5号民事判决； 二、维持宁夏回族自治区银川市金区人民法院（2018）宁0106民初6065号之一民事裁定。 本判决为终审判决。 审 判 长 关俊杰 审 判 员 刘泽民 审 判 员 乔 强 二〇二〇年十一月十一日 法官助理 金 玲 书 记 员 李裕慧 附:本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。 第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。