广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初10409号原告：广东佳欣物业管理有限公司，住所地：广州市天河区天河北路233号四层401（部位-34）。法定代表人：袁少琼，职务：总经理。委托诉讼代理人：杨宇鹏，广东富来之正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李锦盛，男，1970年11月12日出生，汉族，联系地址，系原告的职工。被告：罗海鹏，男，1978年10月27日出生，汉族，身份证住址江西省南昌市进贤县，现住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：陈庆丽，女，1983年5月16日出生，汉族，联系地址：广州市荔湾区。原告广东佳欣物业管理有限公司与被告罗海鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨宇鹏、李锦盛、被告及其委托诉讼代理人陈庆丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广东佳欣物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间签订的《骏诚广场租赁合同》，被告立即向原告腾空交还涉案房屋（位于广州市荔湾区西湾路141号第1层自编A05-2铺）；2、被告支付2020年4月至腾空交还房屋之日的租金（2020年4月租金6912元、2020年5-6月每月租金8640元，2020年7月每月租金9090元）、2020年4月至腾空交还房屋之日的管理费（每月360元）、2020年3-6月的电费1505.3元、2020年3-6月的水电公摊90.2元、2020年3-6月的垃圾费200元，以及滞纳金（滞纳金按合同约定的1%/日的标准计算，以本金45967.5元为限）。事实和理由：原告是涉案房屋（位于广州市荔湾区西湾路141号第1层自编A05-2铺）的出租人。原告在2019年6月15日与被告签订《骏诚广场租赁合同》，约定被告向原告承租涉案房屋，租赁期限自2019年7月11日至2022年7月31日止，租金按年递增5%（第四条）；被告逾期交付租金及相关费用的，须按应付款总额的1%/日支付违约金（第五条第5.5款）。原告其后依约交付涉案房屋给被告，双方按照《骏诚广场租赁合同》履行各自的权利义务。自2020年2月起，由于新冠疫情的原因，考虑到被告的经营状况，双方就租金的减免问题进行协商，最终，原告减免了被告2月份租金、减免2020年3月50%的租金、减免2020年4月20%的租金，被告于2020年5月11日在该减租方案上签名。但是，被告此后并没有向原告缴纳减免后的租金及相关费用。原告不得不多次发函告知被告，需及时结清费用并与原告办理合同终止手续，否则仍需依约向原告缴纳租金及相关费用。但被告依然没有缴纳拖欠的费用，也没有理会原告的催告，至今没有与原告办理合同终止手续。原告认为：涉案的《骏诚广场租赁合同》合法、有效，被告应依约履行其交租义务，逾期交租的则应依约支付违约金；出于疫情的原因，原告作为出资人已积极响应号召，减免了部分租金与承租人共度时艰，但被告却企图以疫情为借口将所有损失转嫁给原告，在原告多次催促下，既不缴纳租金也不与原告办理合同终止手续，已严重违反了契约精神及公平原则，应对此承担违约责任；被告作为承租人未能依约缴纳租金及相关费用，原告有权要求收回涉案房屋，被告逾期腾退的应继续支付实际使用期间的租金及相关费用。为此，原告特向贵院起诉，请求判如所请。被告罗海鹏辩称：我方同意解除与原告签订的《骏诚广场租赁合同》，解除合同的原因是原告在我方不知情的情况下原告封堵了我的商铺，使我无法使用涉案商铺，所以我方是被动解除合同的。我方同意腾空交还涉案商铺，但原告认为我方未结清费用，所以不允许我方搬走涉案商铺中的物品，导致至今尚未交还商铺。原告在6月27日带13个人到涉案商铺闹事并对被告进行恐吓，造成我方不敢回去涉案商铺。6月28日封堵涉案商铺，当天原告工作人员明确表示必须结清费用后才能搬东西撤场。7月28日在未提前通知我方的情况下，解封涉案商铺，我方询问原告如何解决本案纠纷，但原告不予答复。我方已经发函通知原告封堵商铺之日起的费用，我方不承担。涉案商铺被原告封锁，我方无法腾退，原告自行扩大损失，应由原告自行承担，故2020年6月28日后的费用应由原告自行承担。4月的租金应是6912元，当时原告同意进行减免20%，且按照合同约定，7月的租金应是9072元，6月我方只经营了27天，租金应计算至6月27日即7776元。对滞纳金有意见，滞纳金按合同约定的1%/日的标准过高，有违国家对民间借贷新规第26条的规定。合同第12.3条约定，由于疫情属于不可抗力事件，我方多次向原告反映经营困难的情况，并与原告协商止损，但原告不予同意，我方认为双方应互不承担责任。涉案商铺为国有房屋，广轻置业有限公司已经减免原告2个月的租金，故原告应酌情给予我方减免2个月租金。经审理查明，广州市荔湾区西湾路141号第自编1栋1、2层为原告向广东省广轻置业有限公司承租之房产。2019年6月15日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《骏诚广场租赁合同》，约定：甲方将广州市荔湾区西湾路141号(以下该地址简称骏诚广场)第1层第自编A05-2铺位租赁给乙方用于经营童装，兼营冷饮。租赁店面面积建筑面积30平方米，本合同租赁期限为2022年7月31日止；甲、乙双方约定的店面月租金9000元（实际含管理费360元），每月最后一日前支付下月租金。店面租金从第2年开始递增，递增幅度为在上一年度租金的基础上增加5%；乙方应当于本合同签订之日，向甲方缴纳履约保证金27000元，及预交2019年7月11日至8月31日租金15000元；乙方缴纳的履约保证金在本合同履行期间不能用于冲抵乙方应交纳的租金、经营管理费及其他费用；除本合同另有约定外，乙方缴纳的履约保证金于本合同期满后，若乙方未违反本合同约定的，甲方将扣留履约保证金30%，作为质量保证金，甲方扣留质量保证金的期限为本合同终止后30天，此期间若消费者合法权益受损要求赔偿且情况属实的，甲方可以以质量保证金用作处理及赔偿，且甲方保留向乙方进一步索赔的权利；此期间若无消费者要求赔偿，扣留的质量保证金在30天后无息退还乙方；乙方应按时向甲方缴付店面租金及相关费用，若迟延付款，乙方每日须承担相当于应付款总额1%的滞纳金，每月最后一日前支付下月租金；甲、乙双方约定乙方的装修免租期：至2019年7月10日止；乙方拖欠店面租金、经营管理费用、履约保证金或其他相关费用，经甲方书面催告后2日内仍拒绝缴付或拒绝全额缴付的甲方有权单方解除合同，履约保证金归甲方所有；在本合同履行期间，因不可抗力事件而致合同当事人经济损失的，双方互不承担法律责任；一方因此不能继续履行合同时，双方可协商中止履行或解除本合同；乙方未经甲方书面同意停止营业连续超过五天或擅自离场的，视为乙方违约单方解除本合同，甲方有权追究乙方违约责任，对乙方拖欠的款项甲方有权追索，对该店面甲方有权另行出租；乙方违反本合同约定单方解除合同的，或因乙方违约导致甲方解除合同的，乙方缴纳的履约保证金，甲方不予退还，乙方装修及附属设施设备无偿归甲方所有，乙方不得拆卸破坏；甲方违反本合同约定单方解除合同的，或因甲方违约导致乙方解除合同的，甲方双倍退还乙方缴纳的履约保证金，乙方装修及附属设施设备无偿归甲方所有，乙方不得拆卸破坏；等等。合同签订后，原告依约将涉案商铺交付被告使用，被告依约向原告支付了履约保证金27000元。被告按月足额向原告支付租金（其中2020年2月免租,3月租金减免50%）、管理费（每月360元）至2020年3月止。被告从2020年3月至2020年6月的电费1505.3元、水电公摊90.2元、垃圾费200元尚未向原告支付。2020年5月11日，被告在《骏诚广场商户2020年2月至4月减租总金额》书上签字，该书载明：A05-2爱婴优品童装店商户，鉴于新冠××疫情影响，给予商户租金优惠，以共度时艰，优惠政策按减免2020年2月份租金，减免2020年3月50%月租金，减免2020年4月20%月租金执行。2-4月租金合计减免金额14688元。2020年6月27日晚，被告将涉案商铺内的部分物品搬走，原告发现后阻止被告搬走物品。2020年6月28日，原告在涉案商铺大门上贴上封条。2020年6月30日，原告向被告发出《通知函》，要求被告于2020年7月6日前到我司(地址：广州市西湾路141号骏诚广场管理处)，缴清欠费以及办理租赁合同终止手续；否则，在未完成与我司签订租赁合同终止协议之前，您仍需向我司缴纳骏诚广场一楼A05-2铺的租金和管理费以及其他相关费用。2020年7月28日，原告通过微信向被告表示：店里已经通电还有门也打开置于里面的货品你自行处理我方不代保管。之后，被告没再回涉案商铺经营或搬走货物交还商铺。本案于2020年10月30日公开开庭审理。庭审中，本院向双方释明，被告确认仍遗留物品在涉案商铺，要搬走商铺内的东西，原告也要求被告腾空商铺，为避免案涉商铺空置导致损失扩大，建议被告搬走东西，原告先收回商铺。被告同意于2020年10月31日搬走涉案商铺内物品后交还商铺，原告亦表示同意。被告另表示同意履约保证金冲抵其所欠的费用。庭后，原告确认已于2020年10月31日收回涉案商铺。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。本院认为：原被告签订的《骏诚广场租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，为合法有效，双方应依约履行。对于合同解除问题。被告对原告主张的合同解除没有异议，且被告已于2020年10月31日搬离涉案商铺，当日，原告将商铺收回，故本院确认原被告签订的《骏诚广场租赁合同》于2020年10月31日解除。因原告已收回涉案商铺，其要求收回商铺的诉请，本院不再处理。租金、管理费等费用的支付问题。本案的合同解除不属于双方协商一致解除或者因不可抗力致使不能实现合同目的解除的情形。2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从响应级别来看，一级响应期间确对被告的经营影响较大，但从二级响应开始各项经营开始逐步恢复，即使经营有影响，被告已通过协商减免租金的方式在原告提供的《骏诚广场商户2020年2月至4月减租总金额》书上签字确认，被告理应继续履行合同。现被告单方退出涉案商铺。原告在2020年10月31日同意收回商铺，应当认定属于防止损失扩大，而不能够认定为协商解除并免除被告的违约责任。因被告在租赁合同可继续履行的情况下坚持不履行合同，故可认定被告为违约方，被告表示履约保证金冲抵其所欠的费用，本院不予采纳。被告应按《骏诚广场租赁合同》及《骏诚广场商户2020年2月至4月减租总金额》约定支付租金（2020年4月租金6912元，2020年5-6月每月租金8640元，2020年7月开始每月租金9072元）及管理费（每月360元）等费用。因2020年6月28日原告查封了涉案商铺，2020年7月28日原告才通知被告涉案商铺已经通电门打开，被告可以自行处理铺内物品。因被告无法使用商铺，该段期间的租金及管理费不应由被告承担。至于从2020年7月29日至被告搬迁之日（即2020年10月31日）的租金及管理费，因被告没有及时腾空交还商铺，原告亦因之前阻止被告搬走货物，双方均存在一定过错，故依照公平原则，该段期间的租金原告应按50%（即每月租金4536元）收取，管理费仍应按全额向原告支付。对被告拖欠的从2020年3月至2020年6月的电费1505.3元、水电公摊90.2元、垃圾费200元，被告应向原告支付。对滞纳金的支付问题。因疫情原因原被告对是否减免相关费用存在争议，不可归责于被告。但被告在2020年5月11日在《骏诚广场商户2020年2月至4月减租总金额》书上签字后已明确需缴纳的费用，且原告亦于2020年6月30日向被告发出《通知函》，要求被告支付欠费等，故被告应从2020年6月30日开始向原告支付2020年6月28日前所欠费用的滞纳金。关于滞纳金的标准，因合同约定每日按百分之一计算逾期交纳租金及相关费用的标准过高，本院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定滞纳金参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准，且滞纳金应以本金为限。至于原告要求被告支付从2020年7月29日至被告搬迁之日（即2020年10月31日）的租金、管理费的滞纳金，如前所述，双方均存在一定过错，故该期间租金、管理费的滞纳金，本院不予支持，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（二）项、第九十八条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、确认原告广东佳欣物业管理有限公司与被告罗海鹏签订的《骏诚广场租赁合同》于2020年10月31日解除。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告罗海鹏向原告广东佳欣物业管理有限公司支付2020年4月1日至2020年6月27日的租金23328元（其中2020年4月按6912元计，2020年5、6月按每月租金8640元计）和管理费1044元（按每月360元计）。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告罗海鹏向原告广东佳欣物业管理有限公司支付从2020年3月至2020年6月的电费1505.3元、水电公摊90.2元、垃圾费200元。四、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告罗海鹏向原告广东佳欣物业管理有限公司支付2020年7月29日至2020年10月31日的租金14047元（按每月租金4536元计）和管理费1115元（按每月360元计）。五、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告罗海鹏向原告广东佳欣物业管理有限公司支付逾期交纳2020年6月28日前租金、管理费、电费、水电公摊、垃圾费的滞纳金（滞纳金以26167.5元为本金，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准，从2020年6月30日起计算至清偿之日止，滞纳金以本金为限）。六、驳回原告广东佳欣物业管理有限公司其它诉讼请求。被告如未按本判决指定期间履行给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1049元，由原告广东佳欣物业管理有限公司负担747元，被告罗海鹏负担302元（原告已预交受理费，本院不作退回，由被告迳付给原告）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二〇年十一月十九日书记员  吴 帆姚晓丹