四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初5135号 原告：郑冬，男，1990年12月12日出生，汉族，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：雍袤，四川英济律师事务所律师。 被告：四川新宝地房地产开发有限公司，住所地成都市新都区新都街道将军东街**。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：刘世枢，男，系公司员工。 原告郑冬与被告四川新宝地房地产开发有限公司（以下简称新宝地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日受理后，依法适用简易程序于2020年8月7日公开开庭进行审理，郑冬及其委托诉讼代理人雍袤到庭参加诉讼，新宝地公司的委托诉讼代理人刘世枢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑冬向本院提出诉讼请求：1.新宝地公司赔偿郑冬因新宝地公司虚假宣传给郑冬造成的损失55972.14元；2.新宝地公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年9月20日郑冬与新宝地公司签订了《商品房买卖合同（预售）》、《成都恒大上林苑商品房买卖合同补充协议》，约定：郑冬向新宝地公司购买位于新都区××镇××村××栋××单元××层××号××房屋一套，建筑面积106.64平方米，用途为住宅，合计价款719339元。郑冬向新宝地公司支付首付款219339元，余款500000元由郑冬向银行申请贷款支付。郑冬如约向新宝地公司支付了首付款，新宝地公司向郑冬开具《收款收据》一张。之后，中国银行成都开发西区支行如约支付借款500000元至新宝地公司账户。2019年5月20日，新都区市场监督管理局向新宝地公司作出了《行政处罚决定书》，载明：1、“......经査实，当事人在宣传单中标注的绿化景观方案，在其报批的规划中没有这项内容，且对购买者造成误导”；2、“......经查实，当事人所开发的恒大上林苑项目位于新都区××镇××村，项目土地使用权证为新都国用（2016）第1××8号、新都国用（2016）第1××0号，证载面积分别为70580.56平方米、122567.26平方米。新都区规划建设项目设计条件通知书（新都规条字11053号）划批的规划征地面积约:193147.82平方米（约289.7217亩）。当事人对所开发项目的面积作虚假宣传”；3、“......经查实，一河一岛五公园是指毗河、白鹤岛、白鹤艺术公园、白鹤体育公园、白鹤滨河休闲公园、白鹤水岸丘公园、白鹤长汀疗养公园；两河一湖是指毗河、红线外沟渠、天鹅湖，上述宣传内容只有天鹅湖是红线规划景观，其余中小学，河、岛、公园均为市政条件。对规划或建设中的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件进行了误导宣传”。除了上述3项违法行为外，经过实地勘察，郑冬还发现新宝地公司当初的多项宣传均与现实状况严重不符合，同样存在虚假宣传的行为。新宝地公司当初通过视频、恒大上林苑平面示意图宣传项目配套有:①知名中小学、②便民果蔬市场、③溪流及绿化带（中央活水系园林）、④1700㎡网球场、⑤宣传的小区内部的“西北-东南向道路”和“西南一东北向道路”实际上为市政规划道路。实际上，①～⑤项设施要么根本没有，要么与宣传上差异较大。综上，新宝地公司出于追求商业利益的需要，在销售房屋过程中存在的虚假宣传、误导宣传、夸大宣传等行为违反了如实告知的先合同义务并对房屋销售价格和购房户的居住环境预期产生一定影响，客观上给郑冬成了相应损失。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定“当事人在订立合同进程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任:......（三）有其他违背实信用原则的行为。”。故，新宝地公司应对郑冬承担缔约过失责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”，新宝地公司在宣传资料和销售广告中就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作了《行政处罚决定书》所载明的多项虚假宣传，这些虚假宣传内容具体确定，对郑冬购买房屋的决策以及房屋价格的确定产生了重大影响，应当视为要约，即便未载入《商品房买卖合同（预售）》、《成都恒大上林苑商品房买卖合同补充协议》也应当视为合同内容。故，新宝地公司并未实现这些宣传的内容，属于违反合同约定，应当对郑冬承担违约责任。根据《房地产价值减损咨询报告》内容，新宝地公司因为虚假宣传造成郑冬的房屋价值减损金额为建筑面积每平米524.87元，郑冬房屋总建筑面积106.64㎡，合计产生价值减损55972.14元。故，郑冬为了弥补自己范围价值的减损提起诉讼。 新宝地公司辩称，1、新宝地公司无任何缔约过失责任，双方合同对购房所有事项进行了明确约定，并经双方认可，合同已经成立并在正常履行中，因此不存在任何缔约过失的问题。郑冬所提到的新宝地公司就广告发布行为受到行政机关处罚的问题与双方的合同买卖系两个法律关系，不具有关联性，新宝地公司发布广告并无具体相对人，不属于要约，双方此时未进入缔约关系，以新宝地公司受到广告处罚为由认定存在缔约过失不成立。2、违约责任的问题，无论是相关司法解释还是双方合同约定，均已说明了广告仅属要约邀请，不属于合同内容，不能认定新宝地公司应承担违约责任。特别应指出的行政机关对新宝地公司广告进行的行政处罚，主要而言是对红线外的规划未表明出处而认定的，进行了误导性宣传，而并非虚假宣传，两者有很大区别。 经审理查明，2017年9月20日郑冬与新宝地公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，购买新宝地公司开发的恒大上林苑第11幢1单元33层4号房屋，商品房建设依据为以出让方式取得的新都国用（2016）第1××0号/1××8号国有土地使用证，土地使用权面积为122567.26/70580.56平方米，所在建筑区划核准的名称为恒大上林苑。商品房预售许可证号2197，规划用途住宅，装修水平是简装，总价款719339元，郑冬采用贷款方式付款，出卖人在2019年6月30日前向买受人交付商品房。同第三十一条要约邀请与要约约定“出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料为要约邀请；出卖人就商品房开发规划范围内房屋及相关设施所作说明、允诺具体确定，并对合同订立及房屋价格确定有重大影响的，买卖双方均视为要约。”；补充协议中十三、其他约定“4、出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及附件内容不一致的，以本合同及其附件为准，双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。”。 2019年5月20日新都区市场监督管理局作出新市监管处字[2019]38号行政处罚决定书，对被告2017年2月至2018年9月6日期间销售过程中存在违规违法宣传并进行处罚。具体在宣传单、视频、围墙广告、户外大牌等含有以下内容：“恒大•上林苑平面示意图”宣传单中标注有“网球场（规划中）、阳光草坪（规划中），该图编制时间2018年5月7日”等内容，经查实宣传单中标注的绿化景观方案，在报批的规划中没有这项内容；网上发布“于毗河上游3.5公里长的水域边，打造2400亩河湾墅区”、“恒大.上林苑项目总规划占2400亩”、“对望原生态白鹤岛占地2400亩”等内容，经查实实际取得国土证使用权为将近300亩；“项目规划有双语幼儿园、知名中小学、满足0-16岁精英教育”、“一河一岛五公园及两河一湖四公园”、“三重生态景观体系定义生态住宅毗河天然生态岛河岛生态保护区中央活水系园林”等广告语，只有天鹅湖是红线规划景观，其余中小学、河、岛、公园均为市政条件，对规划和建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件进行了误导宣传；“千亿元自贸区潜力不可估量”、“白鹤岛居千亩湿地”数据无出处。新宝地公司在网络上发布宣传视频“1700㎡的4个网球场”。在恒大上林苑平面示意图上小区内设有便民果蔬市场（规划中），现场已设立，但尚未有商家入驻。楼盘西北-东南向道路为白鹤一路、西南-东北向道路为东街。楼盘南部区域之间的溪流不存在。 本院所确认的上述事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件、《成都恒大上林苑商品房买卖合同补充协议》、收款收据、POS机签购单、《公证书》（贷款合同）、恒大上林苑平面示意图、宣传视频、新都区泰兴镇总体规划修编（2018-2035）、网球场视频及照片、便民果蔬市场照片、溪流所在地视频及照片、《竣工验收备案书》等证据以及当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为，新宝地公司与郑冬签订商品房预售合同，双方已形成商品房买卖合同关系，对郑冬所主张的诉讼请求，应根据双方的合同以及相关法律法规进行评判。 关于郑冬主张因新宝地公司赔偿虚假宣传给其造成的损失55972.14元，郑冬庭审中明确了诉请的损失法律依据无论是基于违约责任还是缔约过失，新宝地公司均应赔偿房屋价值减少的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”，因此商品房宣传和广告不能纳入合同内容的为要约邀请，针对要约邀请需要对方就此形成要约并进而建立起合同关系方具有约束力，双方已签订书面商品房买卖合同及补充协议，明确仅以合同文本内容作为权利义务标准，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，郑冬应就广告宣传中纳入合同的内容向新宝地公司主张权利。 新宝地公司虽在宣传资料及合同补充协议中明确广告宣传仅作为要约邀请，并约定以签订的文本合同为准确定双方权利义务，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，新宝地公司的广告宣传中对规划内房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，如违反以上承诺应依法承担违约责任。新宝地公司广告宣传针对上林苑项目2400亩的长期规划作出，而双方合同中确定的项目土地使用权面积为近300亩，故双方均应明知上林苑建设项目约定的规划面积已发生变化并就此达成一致意见；便民果蔬市场相关设施已修建，后期商业入驻的问题并非商品房买卖合同内容；项目内并未规划有学校用地；溪流系南北规划区域之外、西北-东南向道路及西南-东北向道路未明确标明道路性质；网球场面积未达到宣传面积；宣传的绿化景观方案与报批规划有不一致。根据新宝地公司履行合同情况，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，综合考虑双方签订合同中的相应责任及新宝地公司已完成的项目情况，基于诚实信用原则，新宝地公司应承担的违约责任，本院酌情支持赔偿10000元。郑冬提交的咨询报告，因确定损失赔偿应基于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定及合同约定履行情况，且楼盘价格受多种因素的影响，故不予采用。 据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川新宝地房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向郑冬赔偿10000元； 二、驳回郑冬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费600元（已因适用简易程序减半收取），由四川新宝地房地产开发有限公司负担107元，由郑冬负担493元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  蒋建军 二〇二〇年十一月十六日 书记员  叶秋萍