贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0222民初6105号原告：朱威，男，1972年5月1日出生，彝族，住贵州省盘州市。被告：红果好一多食品店，住所地,贵州省六盘水市盘州市亦资街道凤鸣南路龙祥华府**,统一社会信用代码92520223MA6FCKUG37。经营者：张娴，女，1986年8月16日出生，汉族，贵州省盘州市。委托诉讼代理人：吴述晟，贵州听盈律师事务所律师，执业证号15201201610659295。第三人：六盘水市红果经济开发区龙祥房地产开发有限公司，住所地，，住所地，贵州省六盘水市盘州市胜景大道信用代码91520200789753180U。法定代表人：张培清，系六盘水市红果经济开发区龙祥房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：余斌，北京市尚公律师事务所律师，执业证号：11101201310322424。第三人：杨连忠，男，1960年10月16日出生，汉族，贵州省盘州市。委托诉讼代理人：蒋含劼，执业证号：32409081200118。原告朱威与被告红果好一多食品店、第三人六盘水市红果经济开发区龙祥房地产开发有限公司返还原物纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼过程中，本院依法追加杨连忠作为第三人参加诉讼，本案于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告朱威，被告红果好一多食品店的经营者张娴及其委托诉讼代理人吴述晟，第三人六盘水市红果经济开发区龙祥房地产开发有限公司（以下简称龙祥房开公司）的委托诉讼代理人余斌、第三人杨连忠的委托诉讼代理人蒋含劼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱威向本院提出诉讼请求：1.判令被告停止占用并立即向原告交付原告所有的位于盘州市房屋，房屋不动产权证号为黔（2020）盘州市不动产权第××号2.判令被告自2020年7月1日起，按照市场价每平方米60元向原告支付房屋占用费，支付至被告实际腾空搬出之日为止（其中，2020年7月1日至2020年9月1日的占用费8238元）；3.本案诉讼费、保全费、执行费等所有费用全部由被告承担。事实及理由：2020年5月24日，原告与本案第三人六盘水市红果经济开发区龙祥房地产开发有限公司（以下简称“龙祥公司”）签订《商品房买卖合同》。合同约定原告以总价109.84万元向龙祥公司购得位于盘县红果开发区的门面。2020年6月12日，第三人为原告办理了黔（2020）盘州市不动产权第××号不动产权证书。原告成为上述门面所有权人。第三人为原告办理完产权过户登记手续后，便将门面交付给原告，但在交付过程中，原告发现自己购买的该处不动产已被被告占有使用。原告作为房屋所有权人，多次要求被告立即搬出、腾空房屋，但被告言称该房屋为其租赁所得。原告多次要求被告提供租赁合间，但被告均予以拒绝。原告便向本案第三人龙祥公司询问情况，经了解得知，被告与第三人龙祥公司之间不存在任何租赁关系，龙祥公司也从未与被告签订任何形式的租赁合同。此后，原告多次要求被告立即搬出其非法侵占的房屋，均遭到被告的拒绝。根据我国相关法律的规定，原告作为房屋的所有权人，有权占有、使用、收益、处分该房屋。被告非法占有原告房屋的行为，严重侵犯了原告的合法权益，并对原告造成了经济损失。原告特向贵院提起诉讼，恳请法院判如所请。被告红果好一多食品店辩称，1、本案的租赁关系合法合理，根据相关法律规定，租赁关系应当延续不应返还。2、被告租赁在前，与案外人郭某签订时间为2019年7月12日，根据郭某陈述又向房东杨连忠续签合同，与本案原告所述的情况有根本上的差异，原告作为本小区居民，对房屋租赁情况是应当非常了解的，不存在说不知道该房屋已经出租的情况，而本案返还原物请求权是依据善意取得，但原告在明知该不动产拥有使用人的情况下，继续向第三人龙祥房开购买该门面，不能视作善意取得的情况，而是看见该门面实际收益大，想通过诉讼方式占有，所以应当予以驳回。第三人龙祥房开公司述称，完全同意原告的诉讼请求，第三人龙祥房开再将门面卖给原告之前，是该门面的所有者，龙祥房开从未向任何人进行租赁，也从未授权任何人对外进行租赁，被告租赁的房屋系他人无权处分所得，原告作为现在案涉门面的所有权人，所有权为对世权，原告有权占有、使用、收益等任何形式的处分，有权要求任何第三方停止侵权并赔偿损失。有权要求任何非法占有人腾空并搬出非法占用的房屋。第三人杨连忠述称，1、第三人杨连忠对案涉门面享有合法的出租权，杨连忠通过出资及土地作价入股的方式享有龙祥房开8.3333%股权，2007年龙祥房开全体股东决议将案涉门面所在的小区龙祥华府小区交由张培清、龚廷武承包开发经营，全体股东约定：“龙祥华府小区由张培清、龚廷武自筹资金建设，建成后门面、商场、车库、属于全体股东所有，统一由公司经营和出租，住宅部分由张培清、龚廷武自行销售或处理。”。2009年龙祥华府小区建成，2011年龙祥房开按照杨连忠享有的股权比例将案涉门面交由杨连忠实际支配占有和收益，自2011年起案涉门面交由杨连忠对外出租，并收取租金，据此可以认定杨连忠对案涉门面，享有合法的出租权，杨连忠将案涉门面出租给张娴有事实和法律依据。张娴对案涉门面对租赁期限内享有承租权合法有效。2、原告诉请返还原物无事实和法律依据，首先原告居住在龙祥华府小区，对案涉门面的现在及使用情况应当是清楚明知，同时原告与龙祥房开签订买卖合同是2020年5月，当时案涉门面已经为现房，依据常理推断，作为买受人的原告应当对门面的现状进行充分的了解，由此可以得知，原告对于案涉门面，存在租赁权的事实是清楚并且明知的，根据买卖不破租赁的法律规定，被告张娴在租赁期限之内对原告继续享有租赁权利；其次返还原物的前提是占有原物的人属无权占有，权利人方可请求无权占有人返还，本案中，张娴占有原物是向龙祥房开股东租赁是合法占有，原告请求返还原物没有前提和基础。3、原告并不当然享有案涉门面的享有权，原告在明知案涉门面已经由龙祥房开股东出租给张娴后依然向龙祥房开购买案涉门面，存在与龙祥房开恶意串通损害第三人杨连忠及被告张娴的利益，其买卖合同应为无效合同，同时本案中原告并未提供案涉门面已经支付的合理对价的证据，也不符合善意取得的构成要件，因善意取得必备要件为已经支付了合理的价款，综上，原告请求返还原物无事实理由和法律依据，应当予以驳回。经本院审理认定事实如下：2020年5月24日，原告与第三人龙祥房开公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向龙祥房开公司购买其开发的位于盘县红果开发区，名为“龙祥花园”Ａ2幢2单元Ａ2-2-3号房，该房用途为：商业，建筑面积为68.65平方米，套内建筑面积为67.11平方米，总价款为1098400元。签订合同后，原告于2020年5月23日向龙祥房开公司的法定代表人张培清支付了500000元、于5月24日支付了498400元，于2020年6月25日向龙祥房开公司的会计张希凤支付了24118元。2020年6月11日，第三人协助原告为上述房屋办理了黔（2020）盘州市不动产权第××号不动产权证书，权利人为原告朱威（单独所有）。另查明，2007年6月7日，第三人龙祥房开公司作为甲方与其法定代表人张培清、案外人龚廷武作为乙方签订《协议书》一份，约定为便于管理、提高效益将第三人龙祥房开公司开发的“龙祥花园”商业楼和住宅楼交由张培清、龚廷武建设和经营，协议对股东出资、违约责任等进行了明确约定，第三人杨连忠、案外人杨春远、黄波等在股东代表处签名。案涉房屋于2015年起至今均由第三人杨连忠对外出租，被告于2019年7月2日从证人郭某处转租案涉房屋经营至2020年4月，后于2020年4月1日与第三人杨连忠签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2020年4月1日至2025年4月1日，每年租金36000元，并向杨连忠支付了相应租金。龙祥房开公司曾于2020年6月9日以书面形式通知被告于2020年7月1日前搬离案涉门面。认定上述事实的证据有：原告的陈述及其提交的商品房买卖合同、不动产权证书及转账凭证，被告的答辩及其提交的租赁合同、房屋转让协议、协议书、收条及银行回单及证人郭某的证言，第三人杨连忠的述称及其提交的出资收据、证明、函及邮递截图。上述证据均在卷佐证。本院认为：本案的争议焦点是：1、原告与第三人龙祥房开公司签订的《商品房买卖合同》是否有效？2、被告应否向原告交付案涉房屋、应否承担房屋占用费？关于原告与第三人龙祥房开公司签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。第三人龙祥房开公司作为案涉‘龙祥花园’的开发企业，其开发的‘龙祥花园’包括商业楼和住宅楼，其作为‘龙祥花园’的所有权人，有权处分自己的财产。且原告与第三人龙祥房开公司签订《商品房买卖合同》后，向第三人龙祥房开公司的法定代表人支付了约定的房屋价款，故双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。原告与第三人龙祥房开公司签订《商品房买卖合同》后，第三人龙祥房开公司协助原告办理了案涉房屋的产权转移登记，原告取得了不动产权属证书，根据《中华人民共和国物权法》第十七条之规定，原告系案涉房屋的权利人，其有权处分其财产的权利，故原告要求被告红果好一多食品店停止侵占向原告交付案涉房屋的诉请，理由成立，本院予以支持。对于原告要求被告自2020年7月1日起向原告支付房屋占用费的诉请，虽原告陈述与第三人龙祥房开公司约定于2020年7月1日向原告交付房屋，但对被告作为案涉房屋的承租人对原告与第三人龙祥房开公司之间交付行为并不知情，原告亦未提供证据证实其作为权利人向被告主张过要求被告搬离案涉房屋，故对原告要求被告支付2020年7月1日至2020年9月1日的房屋占用费，本院不予支持。对于被告认为其与第三人杨连忠签订的《房屋租赁合同》合法有效，租赁案涉房屋在先，原告购买在后，不应退还原告案涉房屋的辩解。第三人杨连忠是否有权处分案涉房屋及龙祥房开公司内部股东股权份额如何分配，均属于第三人龙祥房开公司内部的管理问题，与本案的处理不具有关联性，不属于本案的审理范围。故被告与第三人杨连忠签订的《房屋租赁合同》虽系双方的真实意思表示，但仅对被告与第三人杨连忠之间有效，不能约束善意第三人，对被告的辩解，理由不能成立，本院不予采纳。对于第三人杨连忠称，其作为龙祥房开公司的股东，有权享有案涉房屋的出租权，原告与龙祥房开公司存在恶意串通损害被告及第三人杨连忠权益。第三人龙祥房开公司作为案涉房屋法律意义上的所有权人，其有权处置案涉房屋，第三人杨连忠是否系龙祥房开公司的股东或是否有权出租案涉门面，同理，第三人龙祥房开公司内部的管理问题，与本案的处理不具有关联性，不属于本案的审理范围，如第三人之间对上述事宜存在争议，均可另行主张权利；第三人杨连忠认为原告与龙祥房开公司存在恶意串通损害被告及第三人杨连忠权益，其未提供相关证据予以证实其辩解意见。综上，对第三人杨连忠的述称意见，理由不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告红果好一多食品店于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告朱威交付位于盘州市房屋【不动产权证号：黔（2020盘州市不动产权第0002641）】。二、驳回原告朱威的其他诉讼请求。案件受理费7380元，由原告朱威承担37元，被告红果好一多食品店承担7343元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  丁娅二〇二〇年十一月十八日书记员  李煜