上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初12049号原告：陈建辉，男，1970年12月23日生，汉族，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：花城，北京大成(南通)律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱家豪，北京大成(南通)律师事务所律师。被告：林兰华，男，1973年1月13日生，汉族，户籍地福建省建瓯市。被告：林鸿英，男，1974年10月8日生，汉族，户籍地福建省宁德市。原告陈建辉与被告林兰华、林鸿英房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法由审判员王力适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈建辉的委托诉讼代理人花城到庭参加诉讼。被告林兰华、林鸿英经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告陈建辉向本院提出诉讼请求：1、判令陈建辉与林兰华就上海市宝山区莲花山路XXX号房屋(以下简称系争房屋)签订的《租赁合同》于2019年12月1日解除；2、判令林兰华、林鸿英按每月18,300元的标准计算，支付2019年6月1日至2019年7月31日及2019年11月1日至2019年11月30日的租金人民币5,5000元(以下币种均为人民币)；3、判令林兰华、林鸿英按每月18,300元的标准计算，支付2019年12月1日至房屋实际返还日止的占有使用费；4、判令林兰华、林鸿英按每月339.15元的标准，支付自2019年6月1日至房屋实际返还日止的物业管理费；5、判令林兰华、林鸿英支付水电费1,260元；6、判令没收押金2万元作为违约金；7、判令林兰华、林鸿英将系争房屋恢复原状并返还给陈建辉。事实和理由：2019年6月1日，陈建辉与林兰华就系争房屋签订《租赁合同》，由林兰华承租系争房屋，租期自2019年8月1日起至2024年7月30日止，租金每月18,300元，以转账方式支付，每三个月结算一次，提前10日支付下期租金。合同签订后，陈建辉于当日将房屋交付林兰华、林鸿英，林兰华、林鸿英支付了租金55,000元及押金20,000元。2019年10月31日，因林兰华、林鸿英未及时支付租金、物业费等，陈建辉向日发函催要，林鸿英书面承诺最晚于2019年11月30日前付清租金，若到期不付则同意陈建辉收回商铺，并结清所有费用，修复商铺，但林兰华、林鸿英未再支付租金等费用，原告认为林兰华、林鸿英的行为已违反合同约定，故提出上述诉讼请求。被告林兰华、林鸿英未作答辩。本院经审理认定事实如下：2019年6月1日，陈建辉(出租方、甲方)与林兰华(承租方、乙方)就系争房屋签订《租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期限自2019年8月1日至2024年7月30日止；租金每月18,300元，付款方式为每三个月结算一次，转账支付，提前10天支付下期租金，另付押金20,000元。合同第5.2条约定，乙方在租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、保安保洁费等费用由乙方承担。合同第7.3条约定，未经甲方同意，乙方不能改变房屋的结构、装修，并爱护使用房屋，乙方不得将承租的房屋转租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿。合同第8.1条约定，甲乙双方如由特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可搬离退房手续，如无故违约则向对方支付违约金18,333元。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。补充条款第四条约定，物业费由甲乙双方各支付50%。合同签订后，林兰华支付了2019年8月1日至2019年10月30日的租金55,000元及押金20,000元。审理中，陈建辉表示，因未收到房租，故在系争房屋的门口张贴了《房租催款函》，要求林兰华在于2019年11月15日前付清房租及拖欠的物业管理费、水电费等费用。后，林鸿英作为实际承租人之一，主动联系陈建辉，并在《房租催款函》上手写如下内容：本人承诺，商铺莲花山路XXX号的租金在2019年11月30日前付清，到时如无法履行，商铺由房东收回。并结清所有店铺费用(水、电等)，修复装修所涉及房东要求修复的部分。落款时间为2019年11月14日，并附上了林鸿英的身份证号。陈建辉提供物业管理费发票、电费发票、物业费证明，证明其支付了2019年6月至2020年12月的物业管理费12,887.70元及2019年10月至11月的电费1,260.80元。以上事实，有原告提供的《租赁合同》、《房租催款函》、不动产权证、物业管理费发票、电费发票、物业费证明及当事人当庭陈述等证据为证，本院予以认定。本院认为，陈建辉与林兰华就系争房屋签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。林兰华支付租金至2019年10月30日，未按照合同约定提前10日支付下期租金，在陈建辉发出催款函后，也未按时支付租金、水电费等费用，显然已违反合同约定，故陈建辉要求解除《租赁合同》并支付租金及占有使用费，符合合同约定，本院予以准许。关于合同解除日，陈建辉在本案诉讼前未向对方发送过合同解除通知，而是在民事诉状中明确要求解除合同，在林兰华收到诉状之时，陈建辉解除合同的通知即视为送达，故系争合同于起诉状副本公告送达林兰华时即2020年10月12日解除。合同解除后，林兰华作为承租人应将房屋恢复原状后返还并支付截止至返还房屋之日的租金及使用费。陈建辉主张因其于2019年6月1日即交付房屋，考虑到租赁合同的期限为5年，故签订合同时同意给予两个月的免租期，现因林兰华违约导致合同解除，故要求林兰华支付2019年6月1日至2019年7月31日的租金及物业管理费，本院认为，《租赁合同》中明确约定租赁期限自2019年8月1日开始起算，故相应的费用也应从该日开始计算。综上，林兰华应支付2019年11月1日至2020年10月12日的租金208,620元，并按每月18,300元的标准支付2020年10月13日至返还房屋之日的使用费。根据陈建辉提供的物业费发票及物业费证明，系争房屋的物业管理费为每月678.30元，故林兰华应按合同约定的50%的比例即每月339.15元承担2019年8月1日至房屋实际返还之日止的物业费。陈建辉要求林兰华支付2019年10月至11月的电费1,260元，符合合同约定及法律规定，本院予以准许。双方合同解除系因林兰华违约导致，故陈建辉要求没收押金20,000元作为违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以准许。根据林鸿英在《房租催款函》上所写的承诺，可以认定其愿意就系争房屋的修复、返还以及租金、水电费等费用承担责任，故本院对于陈建辉要求林兰华、林鸿英共同承担相应责任的诉请予以准许。林兰华、林鸿英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃其抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈建辉与被告林兰华就上海市宝山区莲花山路XXX号房屋签订的《租赁合同》于2020年10月12日解除；二、被告林兰华、林鸿英于本判决生效之日起十日内，将上述房屋恢复原状后返还给原告陈建辉；三、被告林兰华、林鸿英于本判决生效之日起十日内，向原告陈建辉支付2019年11月1日至2020年10月12日的租金208,620元；四、被告林兰华、林鸿英于本判决生效之日起十日内，按每月18,300元的标准，向原告陈建辉支付2020年10月13日至房屋实际返还之日止的使用费；五、被告林兰华、林鸿英于本判决生效之日起十日内，按每月339.15元的标准，向原告陈建辉支付2019年8月1日至房屋实际返还之日止的物业费；六、被告林兰华、林鸿英于本判决生效之日起十日内，向原告陈建辉支付2019年10月至11月的电费1,260元；七、被告林兰华支付的押金20,000元由原告陈建辉没收，不再返还；八、驳回原告陈建辉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,363元、公告费560元，由被告林兰华、林鸿英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  王 力二〇二〇年十一月二十七日法官助理  侯家雯书 记 员  周秋娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。