广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初3363号原告：许如亮，男，汉族，1978年1月9日出生，住安徽省阜南县×××××××××××，公民身份号码：341××××××××××××512。被告：惠州大亚湾德洲投资有限公司，住所地：惠州大亚湾西区樟树浦龙山一路德洲城4号楼二楼。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：方立新，该公司工作人员。原告许如亮诉被告惠州大亚湾德洲投资有限公司（以下简称德洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告许如亮、被告德洲公司的委托诉讼代理人方立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许如亮向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方的《惠州大亚湾德洲投资有限公司场地租赁合同》及《惠州大亚湾德洲投资有限公司场地租赁合同补充协议》；2.判令被告退还租赁合同保证金30万元；3.判令被告因违建而无法使用的租赁场地装修损失30万元；4.判令被告向原告赔偿违约金10万元；5.判令被告赔偿因其无法提供出入电梯而发生的经营损失共计80万元；6.被告承担本案的全部诉讼费用；事实和理由：2015年12月3日，原告与被告共同签订《惠州大亚湾德洲投资有限公司场地租赁合同》，双方约定由被告将其位于惠州市大亚湾区×××××××德洲××××××第2层、第3层和第4层共计6131.43平方米的物业出租给原告使用，租赁用途为办公、餐饮、保健按摩、足疗、桌球城、棋牌室、宾馆等餐饮、娱乐经营，租赁期限为12年，从2016年3月1日至2028年2月29日止。双方约定被告给予一年的完全免租期以及后续的隔月免租期。合同第六条约定，原告在本合同签订之日向被告支付本租赁合同保证金30万元，如原告无违约情形，被告于合同期限届满后30日内将保证金无息退还原告。同时，合同还约定了双方的权利义务，比如约定被告应当在租赁期限内及时向原告交付租赁物业、在租赁期限内保持所租赁物业符合本合同约定用途、原告按时交纳租金、原告可要求被告配合办理因原告正常经营需要而需向相关政府管理部门申办的相关证件等。合同签订后，双方的租赁合同在2016年3月1日正式生效并履行。原告立即对租赁房屋进行装修、装饰，投入生产。原告最重要的是投资在租赁场地4楼的酒店。原告对涉案承租场地进行酒店的装修装饰后，原告立即按照租赁合同要求被告配合原告办理经营酒店所需的营业执照等。但在办理过程中，原告发现被告出租给原告使用的场地存在违建面积高达641.34平方米的情形，导致原告所经营的酒店面积直接减少无法使用。而该部分面积也全部装修完毕，现已空置在此无法正常使用。原告多次与被告交涉要求赔偿相应损失，但均无果。被告还在免租期后仍然按照每月约定的租金标准要求原告缴纳租金，且被告为了达到要求原告及时缴纳全部租金的目的，故意将原告上下楼所需的电梯予以停用，导致原告所承租的二三层场地仅能通过角落货梯楼梯上下，这对原告所在4楼酒店经营产生极大影响。由于原告已经对该承租场地投入了将近数百万元的资金，不想因该部分瑕疵影响原告租赁场地的正常经营，故多次与被告进行协商，以寻求合法解决的方法。直至2017年10月27日，经原告多次与被告协商，双方再次签订《惠州大亚湾德洲投资有限公司场地租赁合同补充协议》，约定被告为了解决电梯使用问题，被告将涉案租赁场地1楼的其他商铺内的电梯提供给原告使用，此时，原告所承租的2-4层场地才有电梯可供使用，但并不对原告的损失进行赔偿。在该两年间，原告所经营的租赁场地均因无法使用电梯而产生了巨大的经营损失，特别是4楼酒店处，由于被告出租的场地存在违建以及电梯无法使用等原因，原告所投入的酒店面积严重缩小且装修后无法使用，导致原告产生严重损失，被告提供的场地负有重要责任。根据双方签订的租赁合同以及补充协议约定，被告并未按照租赁合同约定向原告交付租赁物。被告已经存在实际的违约情形，即便双方有签订补充协议，但该补充协议仅仅是被告另行提供电梯以供使用而已，并未对原告承租的2-4层场地的租赁范围进行赔偿，也未退还原告多缴纳的租金，原告多次向被告催促均无果。综上所述，被告的出租场地并不符合法律法规的规定进行建设，因为其违建的情形给原告造成的损失以及实际违约的情形，原告完全有权解除双方签订的《租赁合同》以及补充协议，要求被告赔偿约定的10万元违约金并要求被告赔偿因该违约情形所产生的全部损失。不仅如此，鉴于被告的违建情形严重，如不及时处理将危及到原告经营场地以及周边居民的生命安全，为避免因被告的违法行为给更多人造成损失，原告保留向地方住建部门投诉、举报被告违法建设的权利，届时将向住建部门提供相应资料并配合住建部门调查取证，依法保障全体公民的合法权益。被告德洲公司辩称，原告所提诉求完全不能接受，全部不是事实。第一、第二、第四项诉求完全没有事实依据，被告于2020年4月21日向原告发告知函，要求原告缴纳租金，否则将按合同约定单方解除合同，因此本合同因原告违约在先，已于4月31日解除，原告所提诉求没有事实依据。第三项诉请没有任何事实支撑，仅是原告拖欠租金讨价还价借口，第一合同履行过程中原告从未向被告主张过装修损失；第二原告的装修根本没受任何影响，至今未被拆除，亦未受到任何处罚，事实上，该装修工程一直为原告正常使用；第三双方于2019年6月25日签订补充协议二，原告仅要求被告变更租赁面积，完全没提及损失问题，说明双方就租赁面积问题以及达成新的一致没有争议，正说明原告的所谓装修损失仅是其拖欠租金的借口。第五项请求完全是不合理要求，因为在签订的2015年12月3日租赁合同中双方并未约定电梯的权利义务，因此原告要求使用特定电梯没有依据，而且被告已向原告另行提供电梯独立供其使用，满足其正常经营需要。本院经审理认定事实如下：2015年12月3日，原告许如亮作为承租人，被告德洲公司作为出租人，双方签订一份《惠州大亚湾德洲投资有限公司场地租赁合同》，约定被告将位于惠州市大亚湾区×××××××德洲××××××第2层、第3层和第4层共计约6131.43平方米的物业出租给原告用于办公、餐饮、保健按摩、足疗、桌球城、棋牌室、宾馆等饮食、娱乐经营，租赁期限为12年，自2016年3月1日至2028年2月29日止。第四条约定免租期为两年六个月（即30个月），为累积计算，自2016年3月1日起至2017年2月28日止（即第一年）为完全免租期，该期限内原告无需交付租金；自2017年3月1日始采取隔月免租方式（即第1个月交租，第2个月免租，第3个月交租，第4个月免租，以此类推），直至免租期累积完毕。第五条约定免租期届满后的第一年和第二年租金为22元/㎡/月，之后租金在此基础上每两年递增一次，每次递增的幅度为10%（第三年和第四年的租金为24.2元/㎡/月，第五年和第六年租金为26.62元/㎡/月），原告应于每月15日前将上月的租金交付于被告。第六条约定原告在本合同签订之日向被告支付本租赁合同保证金30万元，如原告无违约情形，被告于合同期限届满后30日内将保证金无息返还原告；如原告违约的，赔偿金或违约金将优先在保证金中受偿。第八条约定被告权利和义务，被告每月按合同约定获取租金、依合同约定及时向原告交付租赁物业、在租赁期限内保持所租赁物业符合本合同约定用途、协助原告办理消防等相关手续等。第九条约定原告权利义务，原告可依合同约定按时接受物业、可要求被告配合办理因原告正常经营需要而向相关政府管理部门申办的相关证据、按约定按时交付租金等。第十一条约定合同终止情形，其中原告拖欠租金达30万元，被告单方有权解除合同。第十二条约定违约金：1.甲乙双方任何原因违反本租赁合同约定致使本合同解除或终止，违约方应向守约方支付10万元作为违约金；2.因原告原因导致本合同提前解除的，原告应按合同解除当月的租金标准补交免租期的租金。第十三条约定原告应对租赁物业投入叁佰万元以上进行装修装饰，因合同终止或解除，对于装修装饰的非附合物，原则上由原告在30日内自带离，原告带离时不得损害被告的租赁物业，原告逾期不带离的，视为其放弃该装修装饰物的所有权，被告有权自行处置。合同还约定了其他事宜。2017年10月27日，双方签订一份《惠州大亚湾德洲投资有限公司场地租赁合同补充协议》，其中第一条约定关于107号商铺及电梯的使用问题，被告同意将22栋1楼107号铺以及商铺内的电梯按现状提供给原告使用，原告应服从被告的管理，对商铺以及电梯现状不可做任何形式的变更或改造。原告必须注意，被告是免费提供107号商铺给原告使用，但是在合同期间，107号商铺的全部电费由原告承担，且被告根据经营需要可随时收回原告的商铺使用权，无需提前告知原告，也无需承担任何的补偿或赔偿。2019年6月25日，双方再签订一份《惠州大亚湾德洲投资有限公司场地租赁合同补充协议二》，其中约定：一、关于租赁面积的问题，2015年12月3日签订的租赁合同上约定租赁面积约6131.43㎡，现双方协商一致，确定租赁面积变更为5490㎡。二、关于此前租金多付的问题，原告按照6131.43㎡的面积缴纳了2017年3月、5月、7月、9月、11月、2018年1月、3月、5月、7月、9月、11月、2019年1月的租金，现被告同意原告以5490㎡的面积缴付租金，此前多支付的租金用于抵扣2019年5月份以及后续的租金。2019年3月的租金以5490㎡的面积计算，于2019年6月30日前支付。合同签订后，许如亮缴纳了租赁保证金30万元，合同履行中许如亮拖欠2019年9月、11月、2020年1月、3月的租金共计445348元，后经德洲公司催交，许如亮仅缴纳了租金80000元，仍欠德洲公司租金365348元。至庭审之日，承租涉案场地3楼、4楼仍由许如亮经营。另查明一，2019年1月9日，许如亮向德洲公司出具一份《还款承诺书》，其中载明：截止2019年1月份，共有669782元的租金未向德洲公司缴纳，根据本人与德洲公司签订的《场地租赁合同》以及补充协议，本人未按时向德洲公司支付租金，已构成违约。2019年5月30日，德洲公司以许如亮未按时缴纳租金为由向本院提起诉讼，案号为（2019）粤1391民初2328号，后德洲公司向本院申请撤诉。另查明二，2020年4月21日，德洲公司向许如亮发送《关于要求许如亮先生及时缴纳拖欠租金的告知函》，其中载明：截至2020年4月21日，您已累计拖欠我公司租金达445342.48元，现告知您在本函发出后10日内足额缴纳全部租金，否则将承担以下不利后果：1.您拖欠的租金金额已经触及合同约定的我公司的单方解除权，期限届至时我公司将直接行使单方解除权，不再另行通知；若您届时未按合同约定的期限办理费用结算及租赁场地内设施设备的清场，我公司将按合同约定进行处置……本院认为，本案系租赁合同纠纷，合同双方均同意解除合同，系当事人对自身民事权利的处分，予以准许。本案中，合同解除的原因主要是原告拖欠租金，数额达365348元，违约方为原告，故原告请求被告支付违约金10万元，与事实不符，不予支持。关于请求退回租赁保证金30万元问题，合同约定如原告无违约情形，被告于合同期限届满后30日内将保证金无息返还，结合原告存在违约和欠付租金的事实，请求退回租赁保证金30万元，不予支持。至于原告请求被告赔偿因违建而无法使用的租赁场地装修损失30万元以及因无法提供出入电梯而发生的经营损失80万元，本案中被告存在实际交付给原告的场地面积与合同约定不符的违约情形，确实存在租赁物使用中电梯使用不便问题，但双方对场地面积及电梯使用问题达成了补充协议，并已按协议履行合同，再者原告并未提交相关证据证明其上述损失项目和金额，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告许如亮与被告惠州大亚湾德洲投资有限公司签订的关于惠州市大亚湾区×××××××德洲××××××第2层、第3层和第4层的《惠州大亚湾德洲投资有限公司场地租赁合同》及《惠州大亚湾德洲投资有限公司场地租赁合同补充协议》；二、驳回原告许如亮其他的诉讼请求。案件受理费9150元，由原告许如亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇二〇年十月二十日法官助理 李红兰书 记 员 陈 露