贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终7516号上诉人（原审被告）：肖英才，男，1985年6月8日出生，汉族，江西省吉安市人，现住贵州省遵义市播州区。被上诉人(原审原告)：贵州银龙物业管理有限公司。住所地:贵州省遵义市播州区龙坑街道共青社区红军路**。统一社会信用代码:915203303224906982。法定代表人:武德祥，公司经理。上诉人肖英才因与被上诉人贵州银龙物业管理有限公司(以下简称银龙物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初4691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。肖英才上诉请求：1.请求依法撤销（2020）黔0321民初4691号民事判决书，依法改判上诉人承担15980元物业费。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，具体如下：1.上诉人在2018年2月7日与被上诉人签订《前期物业管理服务协议》，根据该协议第三条的约定：物业管理服务内容主要有“公共环境卫生包括公共场所、房屋公共部位的清洁、消毒及生活垃圾的收集、清运；除”四害“服务、公共绿地、花木、建筑等的养护与管理；协助公安机关维护本物业区域内的公共秩序、实行24小时公共区域值班、监控、监督和巡视工作制度，有必要对所有进入本物业区域内的陌生人士进行查询，对大件物品搬出本物业区域进行登记和检查；严格管理秩序维队伍，严格执行秩序维护工作规范、制度；要求秩序维护工作人员统一着装、佩戴工作证、上岗牌”，一审庭审中，上诉人列举了南湖春晓全体业主群的部分聊天记录、提供了日常小区的卫生状况照片、公共设施照片及工作人员日常上班时的工作状态照片等，以上证据客观真实的反映了被上诉人未按照物业管理服务内容的约定履行相应的物业服务，导致小区环境脏乱差却无人问津，上诉人迫不得已，才以拒交物业费来维护自身合法权益。对于一审法院结合被上诉人物业管理方面存在较为突出的卫生、管理等问题，对物业管理费酌情按照80%来计算上诉人认为符合法律规定，但计算的标准应当为0.8元/m/月*80%=0.64元/m/月。2.根据上诉人与被上诉人在签订《前期物业管理服务协议》时的口头约定，上诉人在2017年10月20日缴纳的物业管理费，物业管理费的时间从2018年2月7日签订合同之日起算。上诉人在一审中提交了缴纳物业管理费的收据及收条，该收据中明确了上诉人缴纳了一年的物业管理费，其中被上诉人还免收两个月的费用。上诉人的物业管理费已经缴纳到2019年2月6日。实际物业管理费未缴纳的期限应当为2019年2月7日-2020年6月6日共计16个月。3.根据上诉人与被上诉人的口头约定，物业管理费标准为0.8元/m/月，结合上诉人第一年（2018年2月7日-2019年2月6日）的缴费收据显示，物业管理费也是按照0.8元/m/月（免交2个月，剩余10个月，即16000元/10个月/2000m=0.8元/m/月）缴纳的，且被上诉人在2019年5月8日的起诉状中也认可了上诉人与被上诉人的物业管理费约定为0.8元/m/月，一审法院未认真审查上诉人提交的证据，未查清物业管理费的实际收费标准，判决上诉人超额承担物业费用不符合法律规定。4.上诉人提交的收款收据显示，上诉人已经预先缴纳的楼语系统费1500元和预交水电费3000元，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”的规定，针对被上诉人预先缴纳的楼语系统费1500元和预交水电费3000元并无法律规定收取，应当依法退还上诉人。银龙物业公司二审中未作书面答辩。银龙物业公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令肖英才支付物业管理费按合同约定以1.5元/平米/月计算，物业费105000元及违约金（以总金额款的日万分之二计算，自2017年11月1日至2020年6月30日止，计算为22050.00元），共计127050.00。2.本案案件受理费由肖英才承担。一审法院认定事实：2018年2月7日，肖英才（甲方）与银龙物业公司（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，由银龙物业公司对肖英才所使用的位于遵义市播州区物业面积约2000㎡的房屋提供物业服务，物业管理时间自2017年10月30日至2020年10月30日止。《前期物业管理服务协议》第三条物业管理服务内容主要有“公共环境卫生包括公共场所、房屋公共部位的清洁、消毒及生活垃圾的收集、清运；除”四害“服务、公共绿地、花木、建筑等的养护与管理；协助公安机关维护本物业区域内的公共秩序、实行24小时公共区域值班、监控、监督和巡视工作制度，有必要对所有进入本物业区域内的陌生人士进行查询，对大件物品搬出本物业区域进行登记和检查；严格管理秩序维护队伍，严格执行秩序维护工作规范、制度；要求秩序维护工作人员统一着装、佩戴工作证、上岗牌……”，第五条约定：“一、物业服务费自商品房买卖合同约定房屋交付之日起开始计算；二、物业服务费按以下标准执行：1、电梯高层按建筑面积每月每平方米1.20元收取、步梯按建筑面积每月每平方米0.80元收取；2、商业门面按建筑面积每月每平方米1.5元收取……；三、甲方缴纳费用时间：物业服务费到期的前十日内缴纳下一年物业服务费用，如逾期缴纳，每逾期一日乙方将按所欠总金额的3‰收取滞纳金”等。合同签订后，银龙物业公司对涉案居住的小区开始进行物业管理。肖英才所使用的遵义市播州区物业面积约2000㎡的房屋为开办幼儿园的商业用途，肖英才自物业服务合同签订后未支付物管费，后经多次以书面等方式催收，也一直未予交纳。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，自2018年2月7日起，银龙物业公司与肖英才之间签订的《前期物业管理服务协议》未违反法律和行政法规的相关规定，具有法律效力与合同之约束力。银龙物业公司按照合同约定对该小区物业提供了物业管理服务，肖英才告应按照合同之约定义务向银龙物业公司交纳物业管理服务费用。肖英才自物业协议签订之日起至起诉之日，经银龙物业公司通过书面方式催收，一直未交纳该期间物业费，银龙物业公司请求其按照合同约定支付物业费的请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，予以支持，但银龙物业公司在物业服务方面确实存在较为突出的卫生、管理等问题，酌情按涉案合同约定的物业服务费标准的80%计算肖英才应缴纳的物业服务费，即为1.5元/月/㎡×0.8=1.2元。对肖英才提出自己向银龙物业公司交纳过二万余元物业费、双方口头约定了物业费标准为0.65元/月/㎡的辩解意见，因其在举证期限内未提交依据予以证明，且经法院告知其应按期提交缴费依据，以组织双方当事人质证、保障各方的权利义务后，仍未在限定的期限内向法院提交相应依据，本案的审理中无法评判其是否确实交纳过物业费用及双方之间是否还存在其他债权债务关系，故肖英才应按《前期物业管理服务协议》之约定履行自己的义务；如肖英才确有缴纳物业费用，本着诚实信用的原则，银龙物业公司应在其应收物业费的基础上，为其扣除确已缴纳的费用，按实际未交金额收取。肖英才应按照物业服务合同之约定，向银龙物业公司交纳物业服务费用，即从2018年2月7日起至2020年6月30日止共28个月，金额为67200.00元（2000平方米×1.2元/平方米×28个月）。关于银龙物业公司请求支付违约金的问题，因银龙物业公司提供的物业服务质量确系有让小区业主不尽满意之处，为更促进合同双方履行自己的权利义务，对支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、限被告肖英才在本判决生效后十日内支付原告贵州银龙物业管理有限责任公司物业管理费67200.00元；二、驳回原告贵州银龙物业管理有限责任公司其余诉讼请求。案件受理费3251.00元，减半收取1625.50元，由被告肖英才负担。双方当事人二审未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，肖英才主张已经缴纳过部分物业管理费用及双方同意按照0.65元/平方米/月计算涉案区域的物业管理费用，但未举证予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，肖英才应承担举证不能的不利后果，其所处该上诉理由，本院不予支持。肖英才所持预先缴纳的楼语系统费1500元、水电费3000元应在本案中扣除的问题，本院认为，肖英才未提交缴纳相关费用的凭证，也无证据证明上述费用是否使用及使用金额为多少，同时，前述费用与本案不属于同一法律关系，本院不予审查，双方可另行解决。综上所述，肖英才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3251元，由肖英才负担。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  贺灿灿审判员  娄 强二〇二〇年十一月二十五日法官助理王薇书记员胡汝静