广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初13639号原告：深圳宝能商业管理有限公司，法定代表人：张保文，总经理。委托诉讼代理人：胡静，女，汉族，委托诉讼代理人：李博，男，汉族，被告：深圳市曦和国际教育有限公司，法定代表人：姚琦。原告深圳宝能商业管理有限公司与被告深圳市曦和国际教育有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，于2020年11月2日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡静到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《allcity南山店商铺租赁及管理合同》于2019年10月30日起解除；2、被告向原告支付2019年7月1日至2019年10月30日的租金77195.63元、营运管理费115787.84元、物业管理费44120.58元、推广费5515.08元、P0S租金320元，2019年6月至2019年10月的电费985.68元、服务费657.12元、水费10.54元以及迟延支付租赁费用的违约金65190.42元（违约金暂计至2019年12月31日，应计至实际支付之日）；3、被告向原告支付2019年10月31日至2019年11月10日期间的违约使用金14425.75元、营运管理费10668.80元、物业管理费4065.31元、推广费508.16元；4、被告支付合同解除违约金119515.86元；5、被告向原告支付涉案商铺恢复毛坯工程费用63187.92元；6、被告承担本案诉讼费。庭审中，原告将第2项诉讼请求中违约金计算标准调整为日万分之五。事实和理由：原、被告于2018年12月28日签订了《宝能?allcity南山店商铺租赁及管理合同》（以下简称租赁合同)，约定被告承租深圳市南山区工业八路与中心路交汇处宝能太古城花园购物中心北区负二层NB224-1、NB225号商铺，租赁面积262.26平方米；商铺只供乙方作商业用途，经营类型为儿童培训，品牌为曦和国际教育，租赁期自2019年1月1日起至2020年6月9日止。2019年1月1日至2019年6月9日，每月租金18014.64元；2019年6月10日至2020年6月9日，每月租金19455.81元。2019年1月1日至2019年6月9日，每月营运管理费27020.65元；2019年6月10日至2020年6月9日，每月营运管理费29182.30元。被告应自商铺交付之日起缴纳物业管理费，每月11119.82元。被告应自起租日起支付每月1389.98元的推广费。水、电费的计算标准按照政府相关规定并加计相应的线损，水费为5.27元/立方米，电费为0.72元/千瓦时，用电服务费为0.48元/千瓦时。被告逾期交费的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付违约金。被告拖欠费用达到30日（含30日）以上的，原告有权单方解除合同，收回商铺，租赁保证金及管理费保证金由原告没收，且被告应按最后一个租赁年度月租金、营运管理费、物业管理费总额度两倍向原告支付违约金。合同终止或解除（无论基于何种原因），被告逾期交还商铺的，原告有权强行收回商铺，如有损失由被告自行承担。每逾期一日，被告除应当交纳营运菅理费、物业管理费、推广费、水电费等各项费用外，还应按照合同终止或解除当租赁年度日基本租金的两倍向原告支付违约使用金，直至被告按合同约定交还商铺或原告按合同约定收回商铺。若因此造成原告延迟向新租户交付该商铺而需承担违约金、中介费，以及造成原告其他损失的，被告均应赔偿。如果被告经原告书面通知后仍未按约定交还商铺的，视为被告遗留在商铺内的物品为抛弃物，则原告有权自行或委托他人将商铺内的一切动产搬离商铺自行处置，并将商铺内的一切装修、附属设备、设施拆除，由此产生的一切费用和开支由被告负担，处置遗留物品所得归原告所有。租赁合同签订后，被告已于2019年1月1日实际占有使用商铺。但自2019年7月起，被告开始拖欠各项租赁费用，经原告多次催缴仍未支付，原告于2019年7月14日向被告发送《催缴通知书》，通知被告缴清拖欠费用，但被告一直未予交纳。原告于2019年10月25日向被告发送《解除合同通知书》，通知被告解除租赁合同，并要求被告于2019年10月30日前将商铺交还原告，被告收到《解除合同通知书》后仍未交还商铺，原告于2019年11月1日发出《限期搬离通知书》。直至2019年11月10日，被告仍未交还商铺，原告于2019年11月10日收回商铺，并委托第三方将商铺恢复至毛坯状态。原告为此诉至法院。被告未答辩，亦未举证。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理，认定事实如下：原告（甲方）与被告（乙方）于2018年12月28日签订了《宝能?allcity南山店商铺租赁及管理合同》，具体约定内容与原告起诉状中所述一致。合同还约定，营运管理费是指甲方为此购物中心整体经营运作处于良好状态而进行的招商、商铺管理、顾客关系处理等而发生的费用；推广费指用于购物中心整体宣传、节庆装饰、各类甲方主办或协办的活动、媒体公关、VIP管理等推广营销方面的活动而产生的费用。除首月基本租金、运营管理费、物业管理费、推广费于合同签订之日起5日内向甲方支付外，每月基本租金、运营管理费、物业管理费、推广费须于当月5日前支付。乙方应在本合同签订之日起5日内向甲方交纳相当于2个月平均租金的租赁保证金共计37469.61元、管理费保证金81224.02元、水电费保证金2000元。该租赁保证金、管理费保证金不是乙方预付的租金、运营管理费、物业管理费、推广费，仅是乙方履行本合同义务的保证，是乙方违约而需承担的违约责任的组成部分。商铺交付日期由甲方另行书面通知，但不应迟于2019年1月1日前；乙方应按本合同的约定如期开业（暂定日期2019年1月1日）。甲方、乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同的，乙方应当在合同解除之日起5日内交还商铺，乙方承担合同终止日起至最终交还商铺之日止的水电费及物业管理费。乙方拖欠各项费用达30天以上的，甲方有权单方解除合同，收回商铺，租赁保证金及管理费保证金由甲方没收，且乙方应按最后一个租赁年度月租金、基本营运管理费、物业管理费总额度两倍向甲方支付违约金。甲方依照本合同约定向乙方发出的提前解除合同通知，表明甲方行使本合同赋予其提起收回商铺的权利，并构成甲方对该项权利已全面及充分的行使，甲方无须以实际进入商铺的行为作为行使该项权利的标志。任何与本合同有关的由本合同当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取书面形式，并送达至下述地址或各当事人书面通知的其他地址，乙方地址为南山区沙河街道沙河东路中信红树湾19栋507，乙方确认，租赁期限内，该商铺是乙方的有效通知地址之一。附件四约定，乙方未租用甲方POS系统，乙方需安装POS终端，且乙方应向甲方缴纳POS终端的押金2000元/台，POS终端使用费80元/台/月，自本合同约定的起诉日起计算费用。原告提交了2019年5月和6月原告与被告的结算单、工商银行电子回单，用于证明被告在合同履行过程中曾按月向原告支付了各项费用；其中POS机租金每月80元。原告提交了2019年5月至2019年11月的水电费明细，用于证明被告实际使用的水、电费金额。原告提交了2019年7月15日原告向被告出具的《催缴通知书》，载明自2019年7月6日起，被告开始拖欠租赁费用，经原告多次催促仍未缴纳，特通知被告在2019年7月20日前交清上述拖欠费用。原告按照租赁合同中被告所留地址邮寄了该通知书，但邮件因被告不在该地址办公被退回。原告提交了2019年10月25日原告向被告出具的《解除合同通知书》，载明：双方于2018年12月28日签订了租赁合同，约定被告承租宝能allcity南山店购物中心北区负二层NB224-1、NB225号商铺。由于被告自2019年7月起未按合同约定交纳各项租赁费用，原告曾多次催缴，被告至今未付。被告的行为已严重违反了租赁合同的约定，属于根本违约。现原告特通知被告：解除双方签订的租赁合同，请被告最迟于2019年10月30日之前将商铺按合同约定返还原告。原告按照租赁合同中被告所留地址邮寄了该通知书，但邮件被退回。2019年10月31日，原告向被告出具了《限期搬离通知书》，载明：双方于2018年12月28日签订了租赁合同，约定被告承租宝能allcity南山店购物中心北区负二层NB224-1、NB225号商铺。租赁合同已于2019年10月30日解除，根据租赁合同约定，被告应在2019年10月30日前将商铺交还原告，但被告仍未搬离商铺，将商铺交还原告。特通知被告，请被告最迟在2019年11月10日前搬离商铺并按合同约定将房屋交还原告。原告按照租赁合同中被告所留地址邮寄了该通知书，但邮件因被告不在该地址办公被退回。原告提交了原告（甲方、发包方）与案外人深圳创惠工程有限公司（乙方、承包方）于2019年11月1日签订的《宝能allcity南山店北区负二楼NB224-1、NB225铺恢复毛坯工程施工合同》，约定由乙方将涉案铺位恢复为毛坯，开工日期2019年11月10日，竣工日期2019年11月20日，工期总日历天数11天。工程采用总价包干，包干总价为63187.92元。原告支付了付款凭证，载明原告已为此支付了费用63187.92元。庭审中，原告确认收取了被告租赁保证金37469.61元、管理费保证金81224.02元、水电费保证金2000元，因被告违约，均未退还。原告陈述，涉案商铺自2019年11月10日收回并恢复毛坯，至今处于空置状态，原告的实际损失已超过本案的诉求。以上事实，有《宝能?allcity南山店商铺租赁及管理合同》、水电费明细、《催缴通知书》、《解除合同通知书》、《限期搬离通知书》、《宝能allcity南山店北区负二楼NB224-1、NB225铺恢复毛坯工程施工合同》及付款回单、邮寄回单及记录等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告于2018年12月28日签订了《宝能?allcity南山店商铺租赁及管理合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。被告应根据合同约定履行约定的义务。原告陈述被告自2019年7月起拖欠原告各项费用，被告未提交证据予以反驳，本院对该事实予以确认。因被告拖欠租金超过30日，根据租赁合同约定，原告有权单方解除合同；原告于2019年10月25日向被告出具了《解除合同通知书》，通知被告双方的租赁合同于2019年10月30日解除，符合合同约定；虽然送达该通知书的邮件被退回，但原告系按被告在租赁合同中所留地址邮寄的，故该通知书应产生法律效力，本院确认双方的租赁合同已于2019年10月30日解除。关于原告主张的各项金额：1、根据涉案租赁合同的约定，2019年6月10日至2020年6月9日，每月的租金19455.81元、营运管理费29182.30元、物业管理费11119.82元、推广费1389.98元、POS机租金80元。原告主张被告支付2019年7月1日至2019年10月30日的租金77195.63元、营运管理费115787.84元、物业管理费44120.58元、推广费5515.08元、POS机租金320元，符合合同约定，且被告未举证证明其已交纳上述费用，故本院对于原告关于上述费用的请求予以支持。2、原告主张被告支付2019年6月至2019年10月的电费985.68元、电费服务费657.12元、水费10.54元，共计1653.34元，根据涉案租赁合同的约定，水、电费的计算标准按照政府相关收费标准并加计相应的线损，水费为5.27元/立方米，电费为0.72元/千瓦时，用电服务费为0.48元/千瓦时。原告虽提交的为自制表格，但被告亦未提出异议及相反证据，本院对原告主张的上述费用金额予以认可。原告庭审中确认收取了被告水电费保证金2000元，故该费用应从保证金2000元中抵扣，多余的346.66元应退还被告。3、关于迟延支付费用的违约金。根据涉案租赁合同的约定，被告逾期交费的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付违约金。庭审中，原告将违约金计算标准调整为每日万分之五，不违反合同约定，本院予以支持。以该标准计算，截至2019年12月31日，违约金为16187元，自2020年1月1日起，违约金应以242939.12元为基数，按照日万分之五的标准，计算至款项实际付清之日止。4、关于原告主张的2019年10月31日至2019年11月10日期间的违约使用金14425.75元、营运管理费10668.80元、物业管理费4065.31元、推广费508.16元。根据涉案租赁合同的约定，合同终止或解除（无论基于何种原因），被告逾期交还商铺的，原告有权强行收回商铺，如有损失由被告自行承担。每逾期一日，被告除应当交纳营运菅理费、物业管理费、推广费、水电费等各项费用外，还应按照合同终止或解除当租赁年度日基本租金的两倍向原告支付违约使用金，直至被告按合同约定交还商铺或原告按合同约定收回商铺。根据《解除合同通知书》记载，双方的租赁合同于2019年10月30日解除。原告确认于2019年11月10日收回涉案商铺，故被告应根据合同约定支付该期间的违约使用费，原告的主张符合合同约定，本院予以支持。5、关于原告主张的合同解除违约金119515.86元。根据涉案租赁合同的约定，被告拖欠各项费用达30天以上的，原告有权单方解除合同，收回商铺，租赁保证金及管理费保证金由原告没收，且被告应按最后一个租赁年度月租金、基本营运管理费、物业管理费总额度两倍向原告支付违约金。因被告拖欠租赁费用超过30日，原告解除合同符合合同约定，原告主张的合同解除违约金119515.86元，亦符合合同约定，本院予以支持。6、关于原告主张的将涉案商铺恢复毛坯的工程费63187.92元。根据涉案租赁合同的约定，如果被告经原告书面通知后仍未按约定交还商铺的，原告有权自行或委托他人将商铺内的一切装修、附属设备、设施拆除，由此产生的一切费用和开支由被告负担。原告向被告发出了《限期搬离通知书》，但被告未在限定时间内搬离商铺，原告为此与案外人签订了《宝能allcity南山店北区负二楼NB224-1、NB225铺恢复毛坯工程施工合同》，并提交了付款回单，能够证明原告为涉案商铺恢复毛坯支付了相关费用63187.92元，根据租赁合同约定，该费用应由被告承担。本案经缺席审理，现可缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,判决如下：一、确认原告深圳宝能商业管理有限公司与被告深圳市曦和国际教育有限公司于2018年12月28日签订的《宝能?allcity南山店商铺租赁及管理合同》于2019年10月30日解除；二、被告深圳市曦和国际教育有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳宝能商业管理有限公司支付2019年7月1日至2019年10月30日的租金77195.63元、营运管理费115787.84元、物业管理费44120.58元、推广费5515.08元、P0S租金320元以及迟延支付上述费用的违约金（违约金计至2019年12月31日为16187元，自2020年1月1日起，违约金应以242939.13元为基数，按照日万分之五的标准，计算至款项实际付清之日止）；三、被告深圳市曦和国际教育有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳宝能商业管理有限公司支付2019年10月31日至2019年11月10日期间的违约使用金14425.75元、营运管理费10668.80元、物业管理费4065.31元、推广费508.16元；四、被告深圳市曦和国际教育有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳宝能商业管理有限公司支付合同解除违约金119515.86元；五、被告深圳市曦和国际教育有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳宝能商业管理有限公司支付涉案商铺恢复毛坯工程费用63187.92元；六、驳回原告深圳宝能商业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费9019.54元，由原告负担875元，由被告负担8144.54元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  程胜亮人民陪审员  刘文育人民陪审员  夏华强二〇二〇年十一月九日书 记 员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。