上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初9105号原告(反诉被告)上海际博企业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人谢辉。委托代理人金哲君，上海君赛律师事务所律师。委托代理人蔡超，上海君赛律师事务所律师。被告(反诉原告)上海亚龙投资(集团)有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人张文荣。委托代理人余西湖，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人程怡，上海市锦天城律师事务所律师。原告(反诉被告)上海际博企业管理有限公司(以下简称际博公司)与被告(反诉原告)上海亚龙投资(集团)有限公司(以下简称亚龙公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。际博公司的委托代理人蔡超，亚龙公司委托代理人余西湖、程怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告际博公司诉称：原、被告于2016年5月20日签订《亚龙集团房屋租赁合同补充协议》，约定承租人由上海际博资产管理有限公司(以下简称际博资产公司)变更为原告，承租亚龙国际广场7楼整层作为联合办公场所。合同履行期间，因疫情影响原告的次承租人无法实际使用该房屋，原告与被告协商缓交、免交房租事宜。然，被告不同意协商并多次断电断网、暴力封门，致原告及旗下客户在疫情缓解后也无法使用承租房屋正常复工，造成重大经济损失。故原告起诉要求：1、判令被告继续履行《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；2、判令被告赔偿原告自被告违约之日起产生的各项经营损失(装潢损失和员工工资损失)共计人民币3,183,881.50元。被告亚龙公司辩称：不同意原告诉请，系争合同已解除，系原告擅自单方面解除在先。原告于2020年2月12日申请减免2月份租金，被告于2月14日同意免除部分租金，但原告对减免金额不满意，于2月20日函告被告要么免除2个月租金及管理费，要么解除合同。3月3日，原告再次发函称因被告没有同意免除2个月租金及管理费，所以原告依据不可抗力行使单方面解除权。3月10日原告又发函，称租赁合同解除，要求被告办理善后事项。在此情况下，被告于3月16日根据合同约定，发出终止合同书，要求原告返还房屋，但原告拒绝返还，并持续占用至今。本案所涉租金应于春节前支付，房屋用途是办公，并非商业及餐饮，疫情爆发后，特别是上海于2月10日复工后，原告并未停止使用系争房屋，被告作为民营企业，也免除了部分租金。被告未存在断电封门情况，是原告自己将盖了章的封条将门封掉，导致损失不断扩大。反诉原告亚龙公司诉称：2015年9月24日，案外人际博资产公司与反诉原告签订《亚龙国际广场租赁合同》，约定租赁反诉原告名下位于上海市金陵东路XXX号亚龙国际广场内编号为7楼整层，租赁期限为2015年12月1日至2023年11月30日，租金按约递增。2016年5月20日，原、被告及案外人上海奔扬文化投资有限公司(以下简称奔扬公司)、际博资产公司签订《亚龙集团房屋租赁合同补充协议》，约定承租人由际博资产公司变更为反诉被告。根据合同约定，反诉被告应于2020年1月23日前支付2020年2月的租金250,474.42元及经营管理费，但反诉被告未按约支付。春节假期期间，疫情爆发，上海市于2020年2月10日起复工。反诉原告在自身损失巨大的情况下，依然作出了对包括反诉被告在内的承租人减免部分租金的决定。后续事件同答辩意见。故反诉原告要求：1、判令确认2015年9月24日签署的《亚龙国际广场房屋租赁合同》于2020年3月17日解除。2、判令反诉被告支付所拖欠的2020年2月1日至2020年3月17日期间的租金387,831.36元及经营管理费117,282.70元，并支付滞纳利息282,916.49元(暂计至2020年5月2日，实际以拖欠款项为基数按照日千分之五的标准计算至款清之日，其中326,219.50元自2020年1月24日起算，178,894.56元自2020年2月24日起算)。3、判令反诉被告返还金陵东路XXX号亚龙国际广场7楼租赁房屋，并支付逾期返还房屋的房屋使用费(自2020年3月23日起按照日16,698.29元的标准计算至反诉被告实际返还房屋之日)。4、判令反诉被告支付所欠付的2020年3月、4月的水电费8,340.67元(抄表所得)及滞纳利息(该滞纳利息自2020年6月29日反诉受理日起算,以拖欠款项为基数,按照千分之五的标准计算至付清之日)。5、判令反诉告补足已享有的免租装修期期间的使用费500,948.84元及补足租赁关系存续期间所减免的租金250,474.42元。6、判令反诉被告支付因擅自单方面解除合同及因拖欠租金、经营管理费导致合同被解除而产生的违约金人民币681,563元(用已支付的履约保证金进行冲抵)。如法院判决继续履行租赁合同，则要求反诉被告付清所欠的租金、经营管理费、水电费。如法院判决继续履行合同，则反诉请求为：1、请求判令反诉被告支付租金至11月份(按照月租金250,474.42元×10)、物业费计算至11月份(按照7,574.80元×10)及逾期付款利息(计算方式：按照租赁合同约定每月应当付款的次日起算至实际支付之日，按照同期LPR的4倍，计息基数应包括租金、物业费、水电费)、水电费8,340.67元(3、4月份)。2、租金保证金681,563元归反诉原告所有并要求反诉被告另行缴纳租金保证金681,563元。反诉被告际博公司辩称：不同意反诉原告诉请，反诉被告并未违约，合同应当继续履行。经审理查明：2015年9月24日，亚龙公司(出租方，甲方)与际博资产公司(承租方，乙方)、奔扬公司(担保方，丙方)签订《亚龙国际广场房屋租赁合同》，约定甲方将上海市金陵东路XXX号亚龙国际广场内铺位编号为7楼整层出租给乙方，建筑面积为1478平米，用途为办公，租期为8年，2015年12月1日起至2023年11月30日止，免租装修期为2个月，2015年10月1日起至2015年11月30日止，合同履行满1年后，乙方可享有1个月免租期，仅减免租金，其他费用仍予以正常支付；2015年12月1日～2017年11月30日，租金227,187.68元/月，2017年12月1日～2019年11月30日，租金238,547.06元/月，2019年12月1日～2021年11月30日，租金250,474.42元/月，经营管理费75,745.80元/月，由管理公司(上海亚龙国际广场经营管理有限公司，以下简称亚龙管理公司)直接收取，每个月的23日前缴付下个月租金和经营管理费;乙方应按期(若由管理公司代收，在管理公司发出的书面付费通知中提出的期限内)足额支付水、电、煤气等公用事业费，否则管理公司有权采取停水停电等相应措施直至乙方付清欠费；乙方应支付履约保证金681,563元，若乙方存在违约行为而致本合同提前解除的，履约保证金直接冲作乙方应支付的违约金，甲方不予返还；乙方应支付公用事业费押金2万元；甲乙双方租赁关系消灭后，甲方可自行从履约保证金及公用事业费押金中扣除乙方根据本合同应支付之各项费用，如有剩余，甲方应在确认该房屋上以乙方或受转租方名义申请的各类服务帐户或证照已付清费用并已予注销后十日内书面通知乙方收回；乙方应当在双方租赁关系消灭后五日内办妥房屋返还交接手续，逾期未办妥，乙方需承担房屋占用费(相当于该房最后一个月租金的双倍)，计至自行搬离或甲方代为清理完毕之日；甲方允许乙方对该房屋的整体或部分进行转租，乙方应当在签署转租合同之后5个工作日内将受转租人相关资料交由甲方备案；乙方拖欠本合同项下应支付的各项费用的，自应付之日起每日按拖欠费用金额的5‰计收滞纳利息；若乙方拖欠租金、经营管理费、公用事业费等各项费用超过十日，经书面催告后仍不缴清的，视为乙方提前解除本合同，甲方有权发出终止合同通知书予以确认并收回房屋，乙方应按实付清费用外，还应当支付违约金681,563元，乙方的违约行为给甲方造成损失且损失金额大于违约金的，乙方必须予以补足，并应当按租赁关系消灭当月的租金标准向甲方支付乙方已享用的免租装修期间之使用费及租赁关系存续期间减免之租金；遭遇不可抗力，任一方可提出终止本合同，双方互不承担责任。同日，际博资产公司向亚龙公司支付了履约保证金681,563元。2015年12月17日，际博资产公司向亚龙管理公司支付了公用事业费押金2万元。2016年5月20日，亚龙公司(出租方)、际博资产公司(原承租人)、奔扬公司(担保方)、际博公司(新承租人)签订《亚龙集团房屋租赁合同补充协议》，约定承租人由际博资产公司变更为其设立的新公司际博公司，原合同项下属于际博资产公司的权利义务全部由际博公司承继。2017年1月4日，际博资产公司以租赁合同已满一年可享受一个月免租期为由向亚龙公司申请免去2016年12月的租金，亚龙公司同意该申请。际博公司租金支付至2020年1月底。2020年2月12日，际博公司向亚龙公司发出《同舟共济共抗疫情告业主书》，告知因疫情遭受经济损失，暂缓支付房屋租金、物业费用，并要求安排洽谈费用减免事宜。2020年2月14日，亚龙公司向际博公司发出《关于免去2020年2月1日至2月7日租金的通知》，同意免去租金57,637.11元。2020年2月20日，际博公司向亚龙公司发出回复函，告知由于疫情属于不可抗力，方案一免去二个月租金和物业费，方案二提前解除合同，配合做好移交工作。2020年2月29日，亚龙公司向际博公司发出《违约提示函》，明确际博公司拖欠2月份租金及经营管理费、1月水电费6,069.85元(管理公司于2月20日发送了催款通知书)，已经产生滞纳利息，要求五日内付清。2020年3月3日、10日，际博公司向亚龙公司两次发出回复函，仍要求免收2个月租金和物业费，否则只能鉴于疫情属于不可抗力因素提前解除租赁合同。2020年3月6日，际博公司支付1月水电费6,069.85元，3月9日支付2月水电费3,909.20元。2020年3月16日，亚龙公司向际博公司发出《终止合同通知书》，际博公司次日收到。2020年3月17日，际博公司向亚龙公司发出回复函，表示并未违约，提出提前终止合同申请属于正当合法权利，亚龙公司应予办理，另五日内清场完毕不符合实际情况，希望协商制定出一个合理的撤场方案。2020年3月19日，际博公司报警反映租金纠纷引起物业拉电。2020年3月23日，际博公司拨打市民服务热线反映亚龙国际广场物业实行未通知的强制断电导致电子门锁无法使用无法正常工作。2020年5月9日，际博公司在系争房屋张贴封条。2020年7月20日，亚龙公司发函际博公司，建议在第三方见证下完成房屋腾退工作。2020年7月27日，际博公司回函同意共同进入系争办公场所，但不接受腾退。审理中，际博公司提供的下租企业中，主张上海祐伽文化传播有限公司租赁面积110平米从事瑜伽健身、上海凌海国际旅行社有限公司黄浦营业部租赁面积25平米、杨维苗租赁面积50平米从事幼儿教育培训，其他均为办公，所有下租企业均未向亚龙公司备案。2020年10月27日庭审中，亚龙公司提供了亚龙管理公司出具的3月、4月的水电收费通知，分别为7,165.26元、1,175.41元，际博公司称并未收到该通知。审理中，双方并未在本院指定的2020年9月15日前协商一致，并未撤场完成房屋交接。本院指定际博公司应于2020年11月6日前交纳代管款200万元，但际博公司未按期交纳。以上事实，由合同、协议、函等证据及当事人当庭陈述予以证实。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中际博公司因受疫情影响而申请减免租金，但其提供的下租企业中，仅三家企业性质明显受疫情影响，所涉面积按其自述与租赁总面积相比也仅占约百分之十，况且在案证据尚不能完全证实其主张，亚龙公司同意免去租金57,637.11元并无不当，际博公司免除两个月租金的要求明显不合理。际博公司在其不合理的减免要求未能与亚龙公司达成一致意见的情况下，多次要求提前解除合同、配合移交，并自2020年2月起拖欠租金等费用，故亚龙公司据此发出终止合同通知书亦无不当。但其后际博公司又拒绝如期清场，提起诉讼要求继续履行合同。际博公司的行为出尔反尔，缺乏诚信，但鉴于疫情社会因素，考虑到际博公司的意愿，本院要求其在指定期限内交纳代管款以考察其是否具备继续履行合同的诚信，但其并未按期交纳。故本院确认双方的房屋租赁合同关系自2020年3月17日解除。解约当日际博公司即复函不能按约在五日内完成清场，引发亚龙方于2020年3月19日断电，进而导致其后系争房屋不能正常使用，扩大了损失的范围，综合全案案情，本院认定对此际博公司应当承担主要责任，亚龙公司承担次要责任。本案的争议因疫情而产生，不适用违约条款，故房屋占用费不应当适用加倍罚则，保证金应当抵扣，免租期租金按公平原则亦酌情处理，水电费应按合同据实支付，但应给予支付期限。合同约定滞纳利息计算方式过高，本院按起诉日一年期LPR的四倍即年利率15.4％计算予以调整。至于际博公司提出的其他损失赔偿请求，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告上海际博企业管理有限公司与被告上海亚龙投资(集团)有限公司签订的《亚龙国际广场房屋租赁合同》及《亚龙集团房屋租赁合同补充协议》于2020年3月17日解除。二、反诉被告上海际博企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告上海亚龙投资(集团)有限公司支付2020年2月1日至2020年3月17日期间的租金人民币334,772.81元、经营管理费人民币117,282.70元、滞纳利息(其中人民币268,583.11元自2020年2月15日起算，余款自2020年2月24日起算，按年利率15.4％计算至付清之日止)。三、反诉被告上海际博企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告上海亚龙投资(集团)有限公司返还上海市金陵东路XXX号亚龙国际广场7楼整层，并支付房屋占用费(自2020年3月23日起至2020年7月27日止按人民币175,332.10元/月的租金标准计算为人民币725,460.13元，自2020年7月28日至实际返还日按人民币250,474.42元/月的租金标准计算)。四、反诉被告上海际博企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告上海亚龙投资(集团)有限公司支付2020年3月、4月的水电费人民币8,340.67元及滞纳利息(以人民币8,340.67元为基数，按年利率15.4％自2020年7月10日起计算至付清日止)。五、反诉被告上海际博企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告上海亚龙投资(集团)有限公司补足免租装修期期间的房屋使用费人民币210,000元。六、已经支付的履约保证金人民币681,563元、公用事业费押金人民币2万元，应当抵扣上述判决主文确定的支付义务。七、原告上海际博企业管理有限公司的全部诉请、反诉原告上海亚龙投资(集团)有限公司的其他诉请，均不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币32,271元(原告已预交)，由原告上海际博企业管理有限公司负担。反诉案件受理费人民币16,592.19元(反诉原告已预交)，由反诉原告上海亚龙投资(集团)有限公司负担人民币5,467.19元，反诉被告上海际博企业管理有限公司负担人民币11,125元。财产保全费人民币5,000元(反诉原告已预交)，由反诉被告上海际博企业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 孙韵清审 判 员 杨万加审 判 员 常彩玲二〇二〇年十一月二十三日法官助理 刘 杰书 记 员 朱继华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。