福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终5071号 上诉人（原审原告）：泉州东海万誉物业服务有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东海大街东海湾太古广场（**）**楼****。 法定代表人：项凌云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭菁菁，女，该公司职员。 被上诉人（原审被告）：唐卫琴，女，1968年11月4日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 原审第三人：泉州东海开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东海大街东海湾·太古广场（二期）6号楼A栋6-8层。 法定代表人：姚志胜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏少平，男，该公司职员。 上诉人泉州东海万誉物业服务有限公司（以下简称万誉公司）因与被上诉人唐卫琴及原审第三人泉州东海开发有限公司（以下简称东海公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2020）闽0503民初4328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万誉公司上诉请求：一、判令撤销一审判决第一、二项，改判支持万誉公司主张要求唐卫琴支付自2017年5月1日起至2019年1月31日的物业费、水电公摊费共计8426.63元的诉讼请求；二、判令本案一、二审诉讼费用均由唐卫琴承担。事实和理由：一、案涉物业服务合同约定：“物业服务费用从物业交付买受人之日起按月收取”，也即物业服务费的缴纳时间点仅与房屋交付时间有关系，业主与开发商之间关于房屋返修原因导致的问题，应由业主及开发商自行处理，房屋买卖合同不是三方合同，房屋买卖双方的权利义务无法约束物业服务企业，法院认定返修期间物业费应由开发商承担，但是该部分应为房屋买卖合同关系下，因房屋瑕疵，开发商需承担的相关附属义务，这种附属义务相当于债务转移，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。但对于本案的债权人也就是万誉公司来说，从未同意该部分债务转移，因此该部分债务转移对万誉公司不发生效力。二、2018年11月18日，唐卫琴签收《房屋交接流程表》仅是对返修结果进行的验收，而非房屋交付时间，若认定该时间点是房屋交付时间，那案涉房屋应为逾期交付，而一审判决并未认定案涉房屋存在逾期交付（2017年4月26日），也未认定物业服务合同约定的“物业服务费用从物业交付买受人之日起按月收取”属于无效条款，但是却认定唐卫琴无需自交付之日即2017年4月26日起缴纳物业服务费，二者之间显然是矛盾的。三、退一万步讲，假如法院认定2017年4月26日房屋并未完成交付，但是一审法院审理查明案涉房屋已于2018年3月5日完成了产权变更，也即自2018年3月5日起，案涉房屋已完成交付，需由唐卫琴向万誉公司支付相关物业服务费用及公摊费用。 唐卫琴辩称：一、物业服务费的缴纳时间点，在唐卫琴与东海公司签订的《商品房买卖合同》第十一条有明确的约定，在一审中提供的录音，也可以体现，尽快将房屋质量问题尽快修复，最终才于2018年11月18日收房。东海公司与万誉公司也有前期物业合同，在购房合同生效之日起至交房期间的物业费应由东海公司承担，而不是唐卫琴，唐卫琴不存在拖欠物业费的情况。二、返修结果的验收，就是前期交房暂停后的一个延续，接收交房通知书到实际交房大概两年时间，唐卫琴也一直在推进房屋的维修，万誉公司有派人员参与，对相关情况是清楚的。三、2018年3月5日取得房产证，商品房是特殊商品，一次完整的交易需要房屋交易及权属关系转移，购房合同都分别进行约定，国务院《物业管理条例》第四十一条对物业服务费的时间点仅与房屋交付有关系，与取得产权无关，有合同依据也有法律依据，办理房产证也是与东海公司配合，只是确权行为，实际房屋还在整改，没有实际交付，不能以取得房产证为缴纳物业费的时间点。 东海公司述称：一、案涉房屋在符合商品房买卖合同约定的交房条件（取得竣工验收备案证明和测绘报告）的前提下，东海公司于2017年4月19日通知唐卫琴交房，通知中规定唐卫琴应于2017年4月26日前到指定地点办理交房，唐卫琴并未按照通知规定的时间办理交房，故根据《商品房买卖合同》第十二条第三款第三项“由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）视为出卖人已经完成交付义务，相关风险责任、交付随义务转移至买受人”规定，应视为案涉房屋已经于2017年4月26日交付。《商品房买卖合同》附件十中《前期物业服务合同》第七条第三款约定“物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取。业主自愿预缴的除外”。案涉房屋已于2017年4月26日视同交付，故应由唐卫琴承担2017年5月起的物业服务费。二、唐卫琴无权拒绝接收已视同交房的案涉房屋，不能以视同交房后发现的案涉房屋质量问题来要求重新认定交房时间，案涉房屋的交房时间应确定为2017年4月26日。如上所述，东海公司邮寄的交房通知规定唐卫琴应于2017年4月26日前办理交房，但唐卫琴提交的《商品毛坯房工程质量验房验收报告》于2017年5月20日作出，故可推定其告知东海公司案涉房屋存在质量问题的时间应该是更晚，其应当承担没有及时行使查验房屋权利的不利后果。因此，唐卫琴不能以在视同交房后发现案涉房屋存在质量问题要求东海公司承担《商品房买卖合同》第十一条第三款约定的修复后再行交付义务，所以也不能要求重新认定案涉房屋的交房时间，否则商品房买受人可以通过自由控制验房时间来控制商品房的交付时间。三、案涉房屋存在的质量问题不会影响正常居住及使用，不能以此要求东海公司承担唐卫琴的物业费损失。即使案涉房屋存在质量问题的，也应当区分该质量问题是影响全部使用还是只影响部分区域使用，如实际影响了全屋的使用，可以要求东海公司承担包括物业费在内的损失，但唐卫琴提交的证据显示案涉房屋存在的质量问题只是影响了部分区域的使用，故唐卫琴仅有权要求东海公司承担保修义务，但不能要求东海公司赔偿其所受的物业费损失。四、唐卫琴签收《房屋交接流程表》的时间不应作为认定交房时间的依据，案涉房屋的交房时间应确定为2017年4月26日。唐卫琴于2018年11月18日在万誉公司处签收《房屋交接流程表》，该时间不应认定为案涉房屋的交付时间，否则商品房买受人可以通过自由控制签收相应资料的时间来影响交房时间的认定，进而造成开发商逾期交房或者不向物业公司支付签收时间前的物业费。五、案涉房屋是否存在质量问题属于唐卫琴与东海公司之间的商品房买卖合同权利义务关系，不能作为其拒绝履行案涉合同约定的物业服务费支付义务的正当理由。即使案涉房屋存在足以影响认定案涉房屋交房时间的质量问题，但该问题也应当属于唐卫琴与东海公司商品房买卖合同纠纷的权利义务关系，唐卫琴不能以另一合同的履行情况来作为其不履行案涉合同义务的依据。综上所述，一审判决认定唐卫琴仅需承担2018年11月18日之后的物业费没有事实与法律依据，应当改判支持万誉公司的一审诉求，以维护东海公司的合法权益。 万誉公司向一审法院起诉请求：一、判令唐卫琴立即缴纳拖欠万誉公司物业费等费用合计9723.3元；二、本案诉讼费由唐卫琴承担。 一审法院认定事实：2016年12月7日，唐卫琴与东海公司签订合同编号为201612070034的《商品房买卖合同》，约定唐卫琴向东海公司购买址在泉州市××花园××组××栋××号房，房屋建筑面积124.74平方米。该合同第十一条第（三）项“查验房屋”约定：1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。该合同附件九《关于前期物业管理的约定》第七条物业服务费的标准和收取办法（一）收费标准2.物业服务费按建筑面积计算，高层住宅3.0元／月·平方米。……（三）收费起始时间：物业费从本物业交付买受人之日起按月收取。业主自愿预缴的除外。商品房买卖合同签订后，唐卫琴接到东海公司发送的交房通知前往交房，因案涉房屋存在部分质量问题需要整改，唐卫琴于2018年11月18日与万誉公司相关人员签署了《房屋交接流程表》，接收了案涉商品房。同日，唐卫琴与泉州市东海湾物业管理有限公司签订了《物业服务合同》。《物业服务合同》第六条管理服务费用（一）1.物业服务费标准如下（2）高层住宅3元／月·平方米……（七）物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外；业主应于每月5日前支付物业服务费。业主应当按照本合同约定按时足额支付物业服务费……第九条违约责任（五）甲方（唐卫琴）如逾期支付物业服务费的，每逾期一日，应按应付未付金额千分之三向乙方（泉州市东海湾物业管理有限公司）支付违约金。 另查明，泉州市东海湾物业管理有限公司名称进行了变更登记，变更后名称为万誉公司。上述泉州市××花园××组××栋××号房于2018年3月5日登记到唐卫琴名下，产权登记面积124.74平方米。 一审法院认为，万誉公司与唐卫琴签订的《物业服务合同》合法有效，对双方均具有约束力，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。万誉公司主张超出合同约定的部分，不予支持，唐卫琴的相关辩解意见，依法有据，予以采信。东海公司的相关辩解意见，与本案不属于同一法律关系，可另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、唐卫琴应于判决生效之日起十日内支付泉州东海万誉物业服务有限公司自2018年11月18日至2019年1月31日间的物业管理费910.6元及水电公摊费用67.03元；二、驳回泉州东海万誉物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由泉州东海万誉物业服务有限公司负担22.5元，唐卫琴负担2.5元。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据，对一审判决查明的事实均无异议，本院对各方当事人均无异议的事实予以确认。 二审争议的焦点：万誉公司的上诉主张是否成立。 本院认为，万誉公司上诉主张唐卫琴于2017年4月26日接到东海公司的交房通知后，即房屋已经交付，唐卫琴应于2017年5月1日起支付物业服务费。而唐卫琴抗辩应自案涉商品房实际支付时即2018年11月18日起开始交纳案涉房屋的物业管理费用。根据万誉公司、唐卫琴签订的《物业服务合同》以及唐卫琴与东海公司签订的《商品房买卖合同》、附件《关于前期物业管理的约定》，均约定业主交纳物业服务费用的起始时间应当是“物业交付买受人之日起按月收取”。本案中，各方当事人均共同确认，2018年11月18日唐卫琴签收《房屋交接流程表》后，案涉商品房交付唐卫琴。根据上述合同的约定，唐卫琴主张应当自接收案涉房屋之日起开始交纳物业服务费用具有合同依据，万誉公司上诉称唐卫琴应支付房屋实际交付前的物业服务费，因缺乏合同和法律依据，本院不予支持。 综上所述，万誉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元，由泉州东海万誉物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  傅家顶 审判员  董耿瑜 审判员  孙志坚 二〇二〇年十一月十九日 书记员  庄巧毅 附本案引用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。