贵州省紫云苗族布依族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0425民初1618号原告：罗登平，男，苗族，1980年10月04日出生，住贵州省紫云县苗族布依族自治县。被告：贵州省城乡杰和房地产开发有限责任公司，地址：贵州省贵阳市云岩区延安路**建设大厦****。统一社会信用代码：91520000214412019C。法定代表人：林农，系该公司总经理。委托诉讼代理人：丁业芳，贵州行泰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：冉昕耀，贵州行泰律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。原告罗登平诉被告贵州省城乡杰和房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用简易程序，由审判员姚正超于2020年11月3日公开开庭进行了审理，原告罗登平、被告贵州省城乡杰和房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人丁业芳、冉晰耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗登平向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告继续履行合同，并限期被告无条件交付原告之房屋转移登记，若无法交付，请求判令按原房价款350958元+装修款（￥300000.00元，或请第三方测评）退房。二、请求判令被告即日支付原告违约金96090.11元，违约金70.19元/天，违约期3年9个月，共1369天（由2017年1月1日至2020年9月30日）。逾期未履行产权登记的日期另计算至办理产权登记为止。三、请求判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实及理由：原告于2013年5月17日与被告签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的紫云自治县五峰街道（原紫云自治县松山镇）的商品房一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于2013年5月17日将首付款100958.00元付于被告帐户，于2014年4月15日将贷款250000.00元付于被告帐户，优惠后合计总房款350958.00元全部支付到被告指定帐户。原告依据合同中的约定履行了自己的付款义务。根据合同第八章第三条约定，出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房所有权初始登记的有关文书交予买受人，截至本诉状上交之日，依然未能取得商品房转移登记的有关文书。且出卖人选聘的物业公司管理不善、不尽职尽责，导致电梯经常发生故障，存在安全隐患，致使原告担惊受怕，有意出售，却因没有房产证而无法出售。被告的行为构成了严重违约，按照合同第八章第三条第二款之约定，买受人有权退房，退还买受人已付款；如不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.02%的违约金。故原告特向人民法院起诉，提出如前所请。被告贵州省城乡杰和房地产开发有限责任公司辩称，原告2013年5月17日实际只支付了84948元。首先，本案的诉讼时效已过，原告不应享有胜诉权；其次，我方已给原告3万元的优惠，原告不应当主张违约金；第三，被告没有及时得到房产证，是政府政策调控等不可抗因素造成的；第四，协议的赔偿标准过高，应按照住建局主持下承诺书中约定的违约标准计算。原、被告围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，经本院审核认定如下，对双方当事人无意义的证据：原告提交的原告身份证、商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、发票、协议书，被告提价的承诺书、房屋产权公告，本院经审查认为，以上证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，可作为定案依据，本院予以认定。对当事人有异议的证据：根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定以下事实：2013年5月17日，原告罗登平与被告贵州省城乡杰和房地产开发有限责任公司签订合同编号Ｃ004《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于贵州省紫云自治县的商品房。上述合同约定该商品房总价款共计380958元，被告给予原告优惠3万元，该房原告实际支付为350958元，并于合同签订后原告分两次交付首付款100958元，剩余250000元以银行按揭方式支付。双方所签订合同第二十二条房屋登记部分第三项第（一）款约定：出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；第（二）款约定出卖人不能在约定期限交付有关文书的，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的0.02%承担违约责任。合同签订后，原告已将房款3500958元支付到被告账户，但被告至今未按合同约定交付转移登记的文书给原告，也未按约定支付违约金给原告，为此原告诉至法院，要求判决被告支付违约金以及无条件交付转移登记的文书。本案争议焦点：1、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；2、被告是否违约，是否承担商品房办理产权登记的义务；3、违约金如何计算。本院认为，原、被告签订的合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，双方应当全面履行合同约定的义务，因被告未给原告办理相关产权登记，且行为是持续性的，故依照民法总则的相关规定，原告的主张没有超过诉讼时效，不受诉讼时效限制。对于被告主张原告起诉超过诉讼时效的辩解本院不予采纳。对于被告是否支付违约金，因为签订的合同对双方都约束力，并且该合同系被告方提供的格式合同，故对原、被告双方都应当有约束力，根据合同的约定，被告按其承诺应于2016年12月31日起，将办理商品房转移登记的相关文书交付原告，但至今未交付，被告已构成违约，原告已将购买商品房的款项交付被告，固违约只有被告一方，被告应当将相关文书交予原告即合同的买受人，故原告诉请支付违约金于法有据，本院予以支持。对于违约金的计算，双方当事人合同约定“约定日期起90日内，出卖人未交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的0.02%承担违约责任”，对于被告主张的按原定违约金的百分之十赔付，该约定系其他业主与被告签订，对原告没有约束力。本案中，被告的违约行为，有其他的客观原因，且原告未能提供其因被告的行为导致的损失的证据，故对于违约金，本院酌情调整为按已交付房款为基数每日0.01%计算，对于原告诉请超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告贵州省城乡杰和房地产开发有限责任公司在本判决生效之日十日内将办理贵州省商品房转移登记的有关文书交付给原告罗登平。二、由被告贵州省城乡杰和房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内向原告罗登平支付违约金，以3500958元为基数，按日利率0.01%自2017年1月1日起计算至交付转移登记相关文书之日止。三、驳回原告罗登平的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费减半收取1101元，由原告罗登平承担501元，由被告贵州省城乡杰和房地产开发有限责任公司承担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。当事人逾期未上诉致本判决生效后，义务人未在指定期间履行义务的，权利人可在履行期限届满之日起二年内申请人民法院强制执行。审判员  姚正超二〇二〇年十一月四日法官助理陈正勤书记员钟鑫