浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初7272号 原告：徐良晓，男，1990年7月27日出生，汉族，住瑞安市。 原告：黄蓉，女，1991年7月29日出生，汉族，住瑞安市。 被告：万郡房地产（瑞安）有限公司，住所地瑞安市陶山镇陶南街**，统一社会信用代码91330381MA29695B8L。 法定代表人：蔡璐璐，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：余心海，浙江玉海律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈**，浙江玉海律师事务所律师。 原告徐良晓、黄蓉与被告万郡房地产（瑞安）有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2020年7月2日向本院起诉，本院于2020年7月9日引导双方进行调解，后因调解不成于2020年7月24日立案受理，依法适用简易程序于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告徐良晓、黄蓉、被告万郡房地产（瑞安）有限公司的委托诉讼代理人余心海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐良晓、黄蓉向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年3月9日签订的《瑞安市商品房预售合同》；2、被告返还原告已付购房款1047181元；3、被告支付原告违约金104718.1元；4、被告自2018年3月8日起至实际给付日止按照人民银行同期利率支付原告已付购房款利息；5、被告自2020年3月17日起至实际给付日止支付原告因住房公积金贷款实际已付贷款利息；6、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月8日，原告就购买位于瑞安市××镇××（宣传名：陶山府）住宅楼第******房屋事宜与被告签订了《商品房预售合同》。合同约定，房屋总价款1047181元，先期首付款为217181元，后因国家政策调整再加首付130000元，共347181元，其余700000元采取银行贷款方式支付。2020年2月27日，原告与温州市住房公积金管理中心瑞安分中心签订了《个人住房公积金借款合同》，并于2020年3月20日开始正式还贷。截止起诉之日止，原告已还贷3期，共还款11505.04元。根据原、被告签订的上述《商品房预售合同》第九条、第十条之规定，被告应于2019年12月31日前交付诉争房屋，若被告逾期交房超过180日的，原告有权退房，被告应自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的10%支付违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告却未按照合同约定时间交付房屋。经原告多次催讨，被告亦未履行交房义务，并对原告的退房要求不予配合，给原告造成很大的损失。故，为维护原告的合法权益，特向本院起诉。 被告万郡房地产（瑞安）有限公司答辩称：1、原告不具有合同解除权。被告虽然存在逾期交房现象，但未达到逾期六个月以上的合同解除条件。2020年1月30日至2020年3月17日期间受新冠疫情影响，导致交付期限进一步推迟，疫情不可抗力影响天数55天扣除后，被告逾期交付时间未达到六个月，按照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条规定，原告主张解除合同的诉讼不应支持。2、被告已于2020年7月29日具备交房条件，并已通知原告交房，逾期交房期间，被告同意按照合同约定承担已付价款每日万分之一的违约金。3、假设本案具备合同解除条件的，原告现在所办理的预告抵押，由被告作为担保人提供担保，涉及到温州市住房公积金管理有限公司瑞安分公司的利益，应当追加温州市住房公积金管理有限公司瑞安分公司为第三人。合同解除后，除退还已付价款和10%违约金外，原告主张的其他诉讼请求均缺乏依据，不应支持。 本案当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无争议的证据，即两原告提供的身份证两份、结婚证和公司工商登记信息各一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的商品房买卖合同及补充协议、个人住房公积金借款合同各一份及发票三份，符合有效民事诉讼证据的特征，能够证明两原告向被告购买涉案房产，并因此办理了住房公积金贷款且被告为该贷款提供保证担保，两原告向被告支付购房款的事实，予以采信；2、原告提供的温州市住房公积金提取通知书两份，与本案缺乏关联性，不予采信；3、原告提供的万欣家园业主与被告签订的协议一份及照片三份，以证明被告除逾期交房外存在其他违约行为，但原告明确该违约行为并非合同解除的约定事由，且若法院认定合同解除条件未成就，则被告违约责任不在本案中处理，遂该组证据与本案不具有关联性，不予采信；4、被告提供的施工进度计划报审表、停工报告、施工进度计划、建设工程（建筑企业）复工备案表各一份，符合有效民事诉讼证据的特征，能够证明被告因疫情延期至2020年3月2日复工的事实，但不能证明复工后仍需15日准备期，确认其作为认定本案相关事实的依据；5、被告提供的竣工验收备案表、建设工程规划核实确认书、竣工验收消防备案登记表、邮寄单、邮寄送达查询记录各一份，符合有效民事诉讼证据的特征，能够证明涉案工程于2020年7月29日办理竣工验收备案登记手续、被告于2020年8月4日向两原告发出交房通知书的事实，确认其作为认定本案相关事实的依据；6、被告提供的台风影响统计表、施工许可证各一份，前者系被告制作，不符合有效民事诉讼特征，后者与本案缺乏关联性，不予采信；7、被告提供的供货延迟通知三份，未有负责人签字，形式上不符合有效民事诉讼证据特征，且其性质系未出庭作证的证人证言，在未有其他证据予以佐证的情况下，不予采信；8、被告提供的温住建发（2020）55号文件一份，其内容记载因主要材料因疫情不能及时供应和部分重点疫区的建筑工人不能及时返回，从企业备案开（复）工时间开始，再给予最长不超过14天的建筑工程开（复）工准备期，但其未能提供充分的证据证明其主要材料因疫情不能及时供应且部分重点疫区的建筑工人不能及时返瑞，遂该证据无法证明被告在备案开（复）工后尚需14天准备期的事实，不予采信。 经审理，本院认定事实如下：2018年3月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××63，备案登记号：20189701615），约定：两原告向被告购买坐落于瑞安市××镇××村××村××村××幢××单元××号房，建筑面积为119.16平方米，商品房单价为每平方米8788.02元，总金额为1047181元；两原告采用按揭贷款支付房款；被告应当在2019年12月31日前将建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付两原告使用，除双方协商同意解除合同或变更合同外，如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知两原告的，被告可据实予以延期；除约定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将商品房交付两原告使用，若逾期不超过180日，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向两原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；若逾期超过180日，两原告有权解除合同。两原告解除合同的，被告应当自两原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按累计已付购房款的10%向两原告支付违约金。两原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向两原告支付已交付房价款万分之一的违约金；等等。 2020年2月7日，原告徐良晓作为借款人、原告黄蓉作为共同还款人、两原告作为抵押人、被告作为保证人、案外人温州市住房公积金管理中心瑞安分中心作为委托人、案外人中国农业银行股份有限公司瑞安市支行作为贷款人（受托人）签订了编号为温公积金借字082020000099《个人住房公积金借款合同》，约定：委托人、贷款人根据借款人的申请向借款人发放个人住房公积金贷款700000元用于购买坐落于瑞安市××镇××村××幢××单元××室不动产；贷款年利率3.25%；期限为360个月，自2020年2月27日至2050年2月26日止；借款人自己付款金额347181元；借款人不可撤销地授权委托人、贷款人将款项划至被告名下的银行账户；本合同项下贷款按照等额本金还款法归还，每月20日为还款日（结息日），每月还款本金1944.44元，其中首期、末期贷款利息按实际天数计算，其余贷款利息按合同约定的贷款利率计算；合同有效期内，如发生借款人与售房人签订的房屋买卖合同无效或变更、撤销、解除，或者就房屋的质量、条件、权属等事宜发生纠纷等情形，经通知，委托人、贷款人有权解除合同，宣布合同项下的贷款提前到期，借款人应立即归还全部贷款本息；抵押人自愿将坐落于瑞安市××镇××村××幢××单元××室不动产抵押给委托人（抵押权人），抵押担保范围包括本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、实现债权的费用及委托人根据合同约定代为支出的保险费；保证人自愿为借款人就本合同项下贷款提供连带责任保证，保证责任范围包括本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、实现债权的费用及委托人根据合同约定代为支出的保险费；等等。 两原告于2018年4月25日、2020年2月26日分别向被告支付购房款217181元、130000元，温州市住房公积金管理中心瑞安分中心、案外人中国农业银行股份有限公司瑞安市支行按照原告徐良晓的授权于2020年3月13日向被告支付700000元。 被告于2020年1月22日至2020年1月29日因春节放假而停工，原打算2020年1月30日复工，但因新冠肺炎疫情防控的原因延期至2020年3月2日复工并向瑞安市陶山镇人民政府备案登记。 2020年3月27日，温州市住房和城乡建设局公布温住建发（2020）55号《关于因新冠肺炎疫情影响造成建筑工程项目工期延误和商品房延期交付时间计算的补充通知》文件，其中第二、三条规定“因主要材料因疫情不能及时供应和部分重点疫区的建筑工人不能及时返回，从企业备案开（复）工时间开始，再给予最长不超过14天的建筑工程开（复）工准备期”、“商品房因疫情影响延期交付时间原则上等同于建筑工程工期顺延时间”。 2020年7月29日，瑞安市陶山镇陶南村下村自然村旧村改造建设项目（万欣家园）工程办理竣工验收备案登记手续。2020年8月4日，被告向两原告发出交房通知书。 在诉讼过程中，温州市住房公积金管理中心瑞安分中心明确向本院表示：一、因客观原因，其不参与该案的诉讼活动，请法庭依法判决；二、本案如果没有解除合同，则抵押权不受影响，原签订的《个人住房公积金借款合同》依法继续履行；三、本案如果判决解除涉案《商品房买卖合同》，其同意解除《个人住房公积金借款合同》,但被告退还给原告的购房款要优先清偿该分中心全部债务，债务金额以清偿当日结算为准。而后其同意解除抵押及保证的担保法律关系。原、被告均对温州市住房公积金管理中心瑞安分中心的意见表示同意。 在诉讼过程中，中国农业银行股份有限公司瑞安市支行明确向本院表示：一、因客观原因，其不参与该案的诉讼活动，请法庭依法判决；二、本案如果没有解除合同，则抵押权不受影响，原签订的《个人住房公积金借款合同》依法继续履行；三、本案如果判决解除涉案《商品房买卖合同》，其同意解除《个人住房公积金借款合同》,并同意被告退还给原告的购房款先向温州市住房公积金管理中心瑞安分中心优先偿还编号为温公积金借字082020000099《个人住房公积金借款合同》项下债务；四、其同意温州市住房公积金管理中心瑞安分中心的处理意见。原、被告均对中国农业银行股份有限公司瑞安市支行的意见表示无异议。 本院认为，涉案合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规规定，依法确认有效，双方应按合同约定履行。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。根据双方当事人的诉辩意见，本案存在着以下争议焦点： 一、在约定的交房期限内，因台风造成的停工，是否作为出卖人可据实延期的理由。根据涉案《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在2019年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付给买受人。但如遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害；政府行为；社会异常事件等方面。台风虽属自然灾害，但温州地处沿海地带，每年出现数次台风属常态，被告作为专业的房地产开发企业应当对此有合理的预见，并在确定施工期限、房屋交付期限时考虑该因素。现本案并无证据证明涉案工程施工期间的台风次数明显多于正常数值，或台风造成的影响明显大于正常年份，故因台风造成的停工不宜作为出卖人可据实延期的理由，遂对被告抗辩因台风造成的停工21天应据实延期交房期限，不予采信。 二、交房期限届满，因新冠肺炎疫情或疫情防控措施导致的延期复工天数，是否应当在逾期交房的天数中予以扣减。两原告主张疫情属不可抗力但发生在交房期限之后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，延期复工期限不应予以扣减，被告主张2020年1月30日至2020年3月17日期间受疫情不可抗力影响应扣减天数55天。本院认为，疫情的发生不能免除被告在疫情发生之前逾期交房的违约责任，但亦不能因疫情不可抗力的原因加重被告的违约责任，遂被告在交房期限届满后因疫情或疫情防控措施而延期复工导致交房期限的延长天数应当在逾期交房的天数中予以扣减，被告逾期交房的实际天数为185天=总逾期天数217天（被告通知两原告交房日期即2020年8月4日-约定交房日期即2019年12月31日）-因疫情导致延期复工的天数32天（被告向政府部门备案登记的复工日期即2020年3月2日-双方一致确认不可抗力的起算日期2020年1月30日）。根据涉案《商品房买卖合同》的约定，被告若逾期交房超过180日，两原告有权解除合同，现被告逾期交房185天，双方约定的两原告可以解除合同的条件已成就，遂对两原告诉请解除涉案《商品房买卖合同》，本院予以支持。被告抗辩其在备案开（复）工后尚需15天准备期，但温州市住房和城乡建设局于2020年3月27日公布的温住建发（2020）55号《关于因新冠肺炎疫情影响造成建筑工程项目工期延误和商品房延期交付时间计算的补充通知》文件规定“因主要材料因疫情不能及时供应和部分重点疫区的建筑工人不能及时返回，从企业备案开（复）工时间开始，再给予最长不超过14天的建筑工程开（复）工准备期”，但被告未就其存在开（复）工准备期的上述原因提供充分的证据予以证明，本院不予采信。 三、被告应承担的违约责任。根据涉案《商品房买卖合同》的约定，因被告逾期交房超过180日致使两原告解除合同的，被告应在合同解除后将购房款1047181元返还给两原告，但鉴于其中部分购房款系原告徐良晓通过公积金贷款取得，且由原告徐良晓作为借款人、原告黄蓉作为共同还款人、两原告作为抵押人、被告作为保证人、案外人温州市住房公积金管理中心瑞安分中心作为委托人、案外人中国农业银行股份有限公司瑞安市支行作为贷款人（受托人）签订了《个人住房公积金借款合同》，现该合同当事人一致同意被告退还给两原告的购房款先向温州市住房公积金管理中心瑞安分中心偿还涉案《个人住房公积金借款合同》项下的债务，余额部分返还给两原告，本院予以支持。同时，根据涉案《商品房买卖合同》的约定，因被告逾期交房超过180日致使两原告解除合同的，被告应在合同解除后按累计已付购房款1047181元的10%向两原告支付违约金，遂对两原告诉请被告支付违约金104718.1元，本院予以支持。两原告诉请被告自2018年3月8日起至实际给付日止按照人民银行同期利率支付原告已付购房款利息、自2020年3月17日起至实际给付日止支付原告因住房公积金贷款实际已付贷款利息，超出双方约定的违约责任承担范围，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告徐良晓、黄蓉与被告万郡房地产（瑞安）有限公司于2018年3月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××63；备案登记号：20189701615）； 二、被告万郡房地产（瑞安）有限公司应返还原告徐良晓、黄蓉购房款1047181元。被告万郡房地产（瑞安）有限公司于本判决生效之日起十日内代原告徐良晓、黄蓉向案外人温州市住房公积金管理中心瑞安分中心清偿编号为温公积金借字082020000099《个人住房公积金借款合同》项下的债务，于本判决生效之日起十日内向原告徐良晓、黄蓉返还购房款1047181元扣减编号为温公积金借字082020000099《个人住房公积金借款合同》项下债务的余额。若被告万郡房地产（瑞安）有限公司未在本判决确定的履行之日代原告徐良晓、黄蓉向案外人温州市住房公积金管理中心瑞安分中心偿还上述债务的，则从逾期之日起至实际清偿之日止的债务利息由被告万郡房地产（瑞安）有限公司承担； 三、被告万郡房地产（瑞安）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐良晓、黄蓉违约金104718.1元； 四、驳回原告徐良晓、黄蓉的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费15472元，减半收取7736元，由原告徐良晓、黄蓉负担222元、被告万郡房地产（瑞安）有限公司负担7514元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 员 孙娟娟 二〇二〇年十一月六日 代书记员 何豪特 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令、义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2.【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4.【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权利对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5.【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6.【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7.【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1.【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2.【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请div> 3.【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4.【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能执行的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。