河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民终898号上诉人（一审原告、申请执行人)：徐晓杰，男，汉族，1987年11月12日出生，住河南省沈丘县。委托诉讼代理人：郭晓倩，河南众望律师事务所律师。被上诉人（一审被告、案外人）：李永奇，男，汉族，1977年7月4日出生，住河南省沈丘县。被上诉人（一审被告、案外人）：岳松花，女，汉族，1979年12月20日出生，住河南省沈丘县。上述二被上诉人委托诉讼代理人：胡增亮，河南千字文律师事务所律师。被上诉人（一审被告、被执行人）：沈丘县昌昇家居投资开发有限公司。住所地：河南省沈丘县尚德路上海城营销中心。法定代表人：屈亚脊，该公司总经理。上诉人徐晓杰因与被上诉人李永奇、岳松花、沈丘县昌昇家居投资开发有限公司（以下简称昌昇公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省周口市中级人民法院（以下简称周口中院）（2020）豫16民初59号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐晓杰委托诉讼代理人郭晓倩、被上诉人李永奇、岳松花及委托诉讼代理人胡增亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐晓杰上诉请求：1、撤销周口中院（2020）豫16民初59号民事判决，改判继续执行昌昇公司名下的河南省沈丘县商务中心区上海城16幢110号门面房；2、一、二审诉讼费用由三被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、昌昇公司未到庭参加诉讼，李永奇、岳松花持有的认购单、房屋买卖合同、收据等证据仅有一枚公章，并无法定代表人及委托代理人的签字，承诺书、前期物业服务协议、临时管理规约均是空白页，无任何人员签字盖章，不能认定合同真实有效。2、李永奇、岳松花提交的是向李东方和王培莲转账的凭证，一审法院并未查明李东方和王培莲的身份，是否是昌昇公司委托的收款人即认定李永奇、岳松花向昌昇公司全额交付了合同约定的购房款，事实也认定错误。3、李永奇、岳松花提交的占有的证据最早也是在2018年10月7日与吴稳峰签订的房屋租赁合同，而上诉人申请法院查封案涉房屋的时间为2016年8月24日，一审法院认定李永奇、岳松花在法院查封前合法占有案涉房屋没有证据支持。二、一审法院适用法律错误。本案属于是“买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出的异议”，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定，一审法院适用上述规定第二十八条是适用法律错误。周口中院作出的一审判决完全错误，损害了上诉人的合法权益，请求支持上诉人的上诉请求。李永奇、岳松花答辩称，一、一审判决认定事实清楚，其对案涉房屋享有的权利足以排除法院强制执行，上诉人要求继续执行案涉房屋于法无据，应当驳回上诉请求，维持一审判决。李永奇、岳松花与昌昇公司签订的商品房买卖合同虽未签署签订日期，但是项目认购单及主合同附件四即补充协议均载明签订日期为2015年9月8日，因此，可以认定上述购房合同签订日期早于法院查封时间。该合同系采用书面形式订立，在合同上签字、印章的行为是双方真实意思表示，合同的内容并不违反法律规定，系合法有效的书面买卖合同。李永奇、岳松花在签订合同当天将购房款打入昌昇公司指定的李东方银行账号，昌昇公司在李东方收到购房款后向李永奇、岳松花出具了收据。李永奇、岳松花提交的银行转账记录数额与收据相互印证，可以证实李东方确系昌昇公司指定的收款人。而王培莲、于学鑫系案涉房屋的原购房人，昌昇公司在该二人退房后，为避免做账麻烦，让李永奇、岳松花将定金14000元直接支付给该二人，又让该二人将定金收据交付给李永奇、岳松花。李东方、王培莲收到上述项款均应视为昌昇公司收到购房款。李永奇、岳松花提交的昌昇公司出具的声明，能够证实案涉房屋在法院查封前已由李永奇、岳松花合法占有。李永奇、岳松花在签订购房合同时已缴纳案涉房屋的购房款及相关费用，且多次要求昌昇公司办理过户登记，上诉人主张因李永奇、岳松花的原因未办理过户登记，应承担举证责任。二、昌昇公司既是房地产开发企业，也是被执行人，既可以适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，也可以适用第二十九条的规定。一审法院适用法律正确。徐晓杰向一审法院起诉请求：1、继续执行昌昇公司名下的河南省沈丘县商务中心区上海城16幢110号门面房；2、案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：该院在执行徐晓杰与昌昇公司、屈亚脊、金子借款纠纷一案中，于2016年8月24日查封了被执行人昌昇公司位于沈丘县世纪大道国南侧××商务中心区上海城项目住宅房76套、商业用房42间，其中包括案涉的16幢110号商业用房。2019年8月12日该院作出（2016）豫16执恢10号之十八执行裁定，续行查封了案涉房屋，查封期限为三年。李永奇、岳松花于2020年5月14日提出书面异议，该院于2020年5月25日作出（2020）豫16执异45号裁定，中止对昌昇公司开发的河南省沈丘县商务中心区上海城16幢110号房产的执行。申请执行人徐晓杰不服该裁定，提起诉讼。另查明，2015年9月8日，李永奇、岳松花与昌昇公司签订《上海城项目认购单》、《商品房买卖合同》。该合同约定：李永奇、岳松花购买昌昇公司开发的沈丘县北环路南侧上海城16幢110号商品房，商品房用途为商业，房屋总价款436046元，付款方式为一次性付款，交房时间为2016年7月1日，商品房预售许可证号为周房预售证第2015016号。李永奇、岳松花称案涉房屋系王培莲向昌昇公司购买后又退房的房屋，王培莲已缴纳购房款14000元。岳松花于2015年9月8日通过中国农业银行向李东方分别转账320000元、127400元，王培莲当日向李永奇、岳松花出具收到退房款14000元的收到条。昌昇公司当日向李永奇、岳松花出具收据三张（其中包括购房款422046元，维修基金和契税22064元，代收按揭费用3308元），并将王培莲家属所交的14000元房款收据交给李永奇、岳松花。案涉房屋于2016年7月1日已经交付李永奇、岳松花，后李永奇、岳松花于2018年10月7日与案外人吴稳峰签订房屋租赁协议，将案涉房屋租赁给吴稳峰使用。一审法院认为，根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定。本案中，李永奇、岳松花与昌昇公司签订的商品房买卖合同虽然在主合同中未签署签订日期，但在项目认购单及主合同附件四即合同补充协议中均载明合同签署于2015年9月8日，能够认定双方之间的商品房买卖合同签订于查封之前，该合同系双方真实意思表示，内容合乎法律规定，应为有效合同。李永奇、岳松花提供的银行转账凭证、购房款收据能够证明在合同签订当日已支付了全部购房款。昌昇公司按照合同约定的交房日期交付房屋后，在人民法院查封时李永奇、岳松花已经合法占有了案涉房屋。房屋竣工后，虽未办理房屋产权过户登记，但李永奇、岳松花已积极向开发商昌昇公司要求过户，未办理过户非因李永奇、岳松花的过错所致。根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，李永奇、岳松花对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，徐晓杰主张继续执行的理由不足，其主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条，《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，周口中院于2020年7月30日作出（2020）豫16民初59号判决：驳回徐晓杰的诉讼请求。一审案件受理费7841元，由徐晓杰负担。本院二审期间，被上诉人李永奇、岳松花提交落款时间为2020年7月16日的声明一份，内容为“上海城业主：李永奇、岳松花，房号：16-110,该套房屋按合同约定已于2016年7月1日交房。特此声明！”经当庭质证，因该声明上仅盖有昌昇公司印章，而无昌昇公司负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条关于单位证明材料形式要件的规定，本院不予采信。对一审查明的事实除“案涉房屋于2016年7月1日已经交付李永奇、岳松花”外，本院予以确认。本院另查明，河南省沈丘县人民法院于2019年8月1日作出（2019）豫1624民初3288号民事判决，查明该案原告刘素英与昌昇公司于2015年5月23日签订“上海城项目定购单”，后双方再次签订“上海城项目定购单”及商品房买卖合同，购买昌昇公司开发的上海城第16幢108号房。合同签订后，刘素英已于2016年7月25日一次性向昌昇公司支付了购房款，因原告所购商品房至今未办理备案手续，而引发纠纷。该院另查明，2018年1月15日，昌昇公司为原告等人出具了承诺书一份，承诺书载明交房时间：2018年5月1日前全部交房，如有违约违约金按每日万分之五赔偿，2018年5月1日之前的在5月份付清，5月1日以后的每月支付等内容”。同时还注明：本承诺书属原购房合同附件，与原购房合同一样具有同等法律效力。2018年底，该案原告得知其所购买的案涉房屋被法院查封，且有人在其房屋内施工，为此，在昌昇公司没有正式向其交付的情况下，简单进行了装修并入住至今。本院再查明，本案执行中，周口中院于2019年8月12日作出的（2016）豫16执恢10号之十八裁定查封的九间商业房中包括上述16#（幢）108号商业房。本院认为，本案争议焦点为案外人李永奇、岳松花对案涉昌昇公司开发的沈丘县北环路南侧上海城16幢110号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院认为，李永奇、岳松花对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《执行异议和复议规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述司法解释规定，只有案外人符合上述规定的全部四个条件，才能排除执行，且案外人对此负举证责任否则应承担举证不能的后果。本案中，案外人李永奇、岳松花提交的承诺书、前期物业服务协议、临时管理规约均是空白页，无任何人员签字盖章，不能证实昌昇公司已于合同约定的2016年7月1日将案涉房屋向案外人李永奇、岳松花正式交房，且另案（2019）豫1624民初3288号民事判决查明的相关事实亦印证相关房屋均未按期正式交房。故案外人李永奇、岳松花不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定第三项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件，其对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，徐晓杰的主要上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定部分事实错误，处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下：一、撤销河南省周口市中级人民法院（2020）豫16民初59号民事判决；二、准许执行沈丘县昌昇家居投资开发有限公司开发的河南省沈丘县商务中心区上海城16幢110号房屋。一、二审案件受理费各7841元，均由李永奇、岳松花负担。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  王朝阳审判员  刘海全二〇二〇年十一月二十七日书记员  杨博文