江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初11189号原告：王坤，男，1973年4月16日生，汉族，住江苏省昆山市。原告：陶素梅，女，1970年1月12日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：王坤，系原告陶素梅配偶。被告：吴江生，男，1977年4月20日生，汉族，住安徽省桐城市。委托诉讼代理人：丁亮亮，江苏六典律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐唱，江苏六典律师事务所实习律师。第三人：华德宝机械（昆山）有限公司，住所地江苏省昆山市石牌镇工商管理区长江北路西侧，统一社会信用代码91320583628382323B。法定代表人：吴瑞帆，该公司总经理。委托诉讼代理人：王想平，该公司员工。原告王坤、陶素梅与被告吴江生房屋迁让纠纷一案，本院于2020年7月13日受理后，依法适用简易程序由审判员张雪莲独任审理，于2020年8月6日、2020年9月9日两次公开开庭进行了审理，后本院依职权追加华德宝机械（昆山）有限公司（以下简称“华德宝公司”）为第三人，并于2020年10月19日第三次公开开庭进行了审理，原告王坤、被告吴江生及委托诉讼代理人丁亮亮、徐唱三次到庭参加诉讼，第三人华德宝机械（昆山）有限公司委托诉讼代理人王想平第三次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王坤、陶素梅向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告吴江生立即腾退原告所有的昆山市的房屋；二、请求法院判令被告吴江生支付2020年1月7日至2020年4月22日期间案涉房屋的占用费5600元(按每月租金1600元)。(暂计算至2020年4月22日，实际计算至腾退完毕之日)。最后一次庭审中，原告同意按照8500元每年的标准向被告主张占有使用费。事实理由：原告于2009年1月12日与华德宝机械(昆山)有限公司签订了《委托购房协议》约定：华德宝机械(昆山)有限公司委托原告王坤认购巴城镇××的房屋，并于2010年1月7日将该房屋的产权登记于原告王坤名下；而后，华德宝机械(昆山)有限公司与原告于2020年1月7日签订了《购房协议》，将案涉房屋转让给了原告，原告支付了全部购房款，但是案涉房屋一直为被告实际占有，经过原告的沟通及公安机关的调解，被告均不愿腾退该房屋，原告认为被告该行为已经构成无权占有，严重侵害了原告的所有权，故，原告为维护自身合法权益，向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的诉讼请求。被告吴江生辩称：1、驳回原告的诉讼请求。2、判决本案的诉讼费用由原告承担。事实与理由：一、本案原被告不具备诉讼主体资格。1、原告与被告之间并不存在任何协议，被告也不是其《购房协议》的合同相对人，被告不负有向其交付房屋的合同义务。2、原告是通过《购房协议》向华德宝机械(昆山)有限公司购买房屋，其合同相对人是华德宝公司，因此其应当向华德宝公司主张权利。二、本案被告占有房屋系合法占有。1、2009年，华德宝公司为了激励优秀员工，计划购置一批福利房，但因公司无法持有多套房屋，因此，2009年1月12日，华德宝公司与原告签订了《委托购房协议》，由原告代购涉案房屋以便后期用于激励公司优秀员工。2010年11月2日房屋登记在原告夫妻名下。但尽管如此，房屋的真正所有权人仍是华德宝公司。2、2015年6月13日，华德宝公司考虑被告在公司的优异表现，与被告就涉案房屋签订了一份《赠房计划》。该计划约定将涉案房屋附条件赠与被告(即工作满十年)，并且实际将房屋交付给被告使用。之后，被告对房屋进行了装修。合同还明确，如果工作未满十年，被告退还房屋给华德宝公司，但装修费用(不含电器等可移动家居)按退房时的评估价退还给被告。再之后，2017年年中，被告辞职离开华德宝公司。但华德宝公司并未明确提出解除该赠与合同，也并未将装修费用退还给被告，而且房屋也一直由被告使用。因此，被告对于涉案房屋的占有是基于与华德宝公司之间签订的《赠房计划》，是有合法依据的。并非无权占有。三、本案原告的《购房协议》为无效合同，原告不具有占有房屋的合法权利。1、原告的该份《购房协议》签订时间是2020年1月7日。在此之前，2019年12月23日，华德宝公司的总经理杨金荣找过被告谈及涉案房屋的相关事宜。当时杨金荣提到了想要把房屋卖给原告，而被告明确表示愿意以同样甚至更高的价格购买该房屋，还谈到了装修费用退还的问题，但是，华德宝公司既没有考虑被告的优先购买权，也没有退还被告装修费。在之后的2020年1月7日，原告明知被告与华德宝公司就涉案房屋还有纠纷的情况下，没有任何通知被告，私下里擅自与原告签订了该份《购房协议》，严重损害了被告的合法权益。而且，该份《购房协议》还约定买方(即原告)将房屋余款438811.47元支付进第三方“昆山市巴城镇石牌工商管理区工程配套有限公司”的账户，该行为涉嫌转移华德宝公司的资产，损害被告获得装修款的权利。根据《合同法》第52条的规定，本案中原告与华德宝公司的该份《购房协议》属于恶意串通、损害他人利益的行为，因此属于无效合同。2、此外，华德宝公司之所以将该套房屋卖给原告，实际上，还存在恶意串通损害国家利益的行为。由于原告当初是涉案房屋的代购人，房屋产权也登记在原告夫妻名下，因此，华德宝公司意图将房屋直接私下交易，不再办理过户登记手续，这样就可以规避交易纳税的程序。但是，事实上《购房协议》的性质为“房屋买卖合同”，依法纳税是交易双方的法定义务，该二者企图通过这种交易方式逃避税收，其行为损害了国家利益，因此根据《合同法》第52条的规定，同样可以认定为无效合同。3、尽管华德宝公司与原告签订了《购房协议》、房屋产权也登记在原告夫妻名下，但是，华德宝公司在交易过程中，并未向原告履行房屋交付手续。只有作为卖方的华德宝公司将房屋交付给原告，原告才能依法取得对房屋的占有。而本案中的涉案房屋，始终是被告在合法占有使用。原告认为被告是无权占有的主张不能成立。其应当通过华德宝公司进行交涉相关交付事宜。原告跳过华德宝公司直接向被告主张权利，并无法律依据。因此，其关于2020年1月7日至2020年4月22日期间(实际主张至腾退完毕之日)房屋占用费的主张也没有法律依据。此外，需要向法庭说明的是，被告在使用涉案房屋过程中，于2016年12月28日将涉案房屋出租给了案外人王骞。租赁合同期限自2016年12月28日至2026年12月27日。请求法庭在审理中注意。综上，原告的主张依法无据，应予驳回。被告后续将通过行使优先购买权维护自身的合法权益。第三人华德宝公司辩称：这套房产是在王坤名下即产权是王坤的，对我司来讲与我司无关。与吴江生的赠房协议现在已经处于解除状态即无效状态。所有的焦点都是由赠房协议引起的，在赠房协议无效的情况下谈论这些问题是没有意义的，赠房协议中明确说明如果乙方在本公司工作未满十年，则将房屋退还我公司，乙方离职后不协助退房，则乙方赔偿违约金，这些在赠房协议中都已经有明确表示。被告是否有权限出租房屋需进一步核实。关于与原告2020年1月签订的购房协议该房屋是包含阁楼的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：2009年1月12日,第三人华德宝公司（甲方）与原告王坤（乙方）签订委托购房协议，委托原告认购昆山市巴城镇××房屋。协议内容为甲方为解决部分员工住房困难，让其安心工作，今年计划向昆山市阳澄湖房产有限公司低价预购××的商品房总计80套，按原价向员工出售，并按政策每套房屋总价补助30%房款，形成公司福利房，然后由公司统一代办贷款按揭手续。鉴于有关政策及销售条件不能保留，故公司委托乙方认购××房屋。为明确双方责任义务，特签订本协议。该协议约定：一、委托购房的目的是为了解决甲方后续员工的住房困难，藉以稳定队伍，并体现公司福利政策、精神，为甲方在昆山今后的发展创造一些条件。甲方确保其不作经营性用途，将来按原价售给员工，其售房政策不变。二、由于是委托购房，需要使用乙方的名义，故房地产权证在形式上是乙方的，但其实际所有人是甲方，是甲方的财产，一切权利均属甲方。因该次买卖行为引起的一切权利义务均归属甲方，与乙方无关。三、以乙方名义购房后，在任何时间、地点，乙方均无权对此房进行出租或者转让，否则属于恶意侵占公司财产，其一切经济及法律后果均自负。四，由乙方出面所购房屋，所有购房款及其他费用均由甲方以乙方名义支付。如需要由乙方出面贷款，也由甲方以乙方名义办理并逐月支付。与购房有关的所有凭据、房地产证等均由公司保存。五，上述房屋日后配售给公司其他员工时，乙方将配合甲方签署一切有关文件，及时办好相关过户手续。2010年11月2日，昆山市巴城镇××房屋、××阁楼产权登记在王坤名下，该房屋共同共有人为王坤配偶陶素梅。2015年6月23日于颖（甲方）与被告吴江生（乙方）签订赠房协议，甲方将昆山市巴城镇××房屋（原××）赠送给乙方，协议第2条：如果乙方为本公司工作满十年，则甲方表示愿意将上述款项赠予乙方；第3条：十年的工作时间自2009年1月1日起计算。凡在2009年1月1日前已在华德宝工作满一年计算半年，以此类推，但上限不超过一年。2009年1月1日以后工作的以实际进厂时间为准；第4条：如果乙方在本公司工作时间未满十年(自动离职或因违纪被开除、辞退)，则乙方必须将其所购房屋无条件退还给公司，并有义务协助甲方办理银行还贷及房产过户等手续。退房所引起的房产交易费用等将由公司承担，乙方此前居住期间的水电煤气等费用乙方应自行结算并在退房时向甲方提供结算发票。装修费用(不含电器等可移动家居)按退房时的评估价在房产过户办理后退还。后乙方于2017年5月1日离职。离职后，被告未与华德宝机械（昆山）有限公司办理退房手续。2020年1月7日第三人华德宝公司与原告王坤签订购房协议，协议主要内容为：鉴于华德宝机械(昆山)有限公司(简称“甲方”)为坐落于昆山市房屋(建筑面积88.31m2，房屋产权证号：昆房权证巴城字第××号)的实际所有权人，王坤(简称“乙方”)替甲方代持，现甲方拟将该房屋出售给乙方，双方经协商一致就房屋转让事宜达成如下协议：1、房屋转让总价为人民币伍拾叁万伍任元(￥53.5万元)。2、乙方同意承担房屋的剩余银行贷款，该款项从乙方需支付给甲方的房款中扣除。3、乙方承诺房屋余款438811.47万元(即53.5万元扣除乙方偿还的剩余银行贷款)于2020年1月7日前一次性支付给甲方指定的账户(户名：昆山市巴城镇石牌工商管理区工程配套有限公司，账号：53×××86，开户行；农业银行石牌支行)。乙方付清房款后，该房屋才正式归乙方所有……2020年1月8日原告向昆山市巴城镇石牌工商管理区工程配套有限公司转账438811.47元。后因为原告收房未果，故原告诉来本院。本院认为：合同的双方当事人可以对合同的效力附条件，附条件可分为附生效条件和附解除条件。生效条件是指使合同的效力发生或者不发生的条件。在此条件出现之前，也即条件成就之前，合同的效力处于不确定状态，当此条件出现后，即条件成就后，合同生效；当条件没有出现（或成就），合同也就不生效。本案的争议焦点是被告是否有权占有涉案房屋。涉案房屋即昆山市巴城镇××房屋（含阁楼）系第三人华德宝公司在2009年期间购入，在房屋产权登记时经与公司员工即原告王坤协商将产权登记在王坤与陶素梅名下。后华德宝公司与被告吴江生协议将该房屋有条件赠与给被告，该条件就是吴江生需在2009年1月1日起算为华德宝公司服务满10年，签订协议之后，吴江生入住该房屋，因为被告在2017年5月1日离职,因此该条件并未成就，因此华德宝公司与吴江生之间的赠与合同无法生效，也因此吴江生从离职之后就无权继续占有使用涉案房屋。现两原告是该房屋的产权人，故本院对于原告主张被告腾退原告所有的昆山市阁楼的诉讼请求予以支持；关于原告主张被告支付占有使用费，因为被告无权占有使用该房屋，故本案按照被告自行提供的出租费用标准每年8500元计算占有使用费，被告需从起诉之日起支付至实际腾退之日止。关于被告陈述的装修损失，这是被告与第三人华德宝公司之间的法律关系，在本案审理过程中，本院多次要求被告向第三人主张该费用，被告未予起诉，因为原告不同意接收上述房屋内的固定装修，故被告需自行拆除上述装修。关于被告提出的原告和第三人的购房合同效力问题，原告与第三人之间从代持合同成为真实的买卖合同，确实存在国家相应征税的减少，但原告在此期间并无得益，无证据证明其有恶意串通之故意，因此该合同应属有效，但是第三人华德宝应及时将税款补缴。关于被告陈述其将涉案房屋转租给其他人，被告自身属于无权占有，在无权占有的情况下，被告将房屋出租给他人造成损失责任在被告，如果确实存在有他人向其租赁的情况，承租人可以向出租人另行主张损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条的规定，判决如下：一、被告吴江生于本判决生效之日起十日内腾退原告王坤、陶素梅所有的昆山市房屋（含阁楼）。二、被告吴江生于本判决生效之日起十日内支付原告王坤、陶素梅自2020年7月13日起至实际腾退之日止的占有使用费，标准按照8500元每年支付。案件受理费130元，减半收取65元，由被告吴江生负担，该款原告已经预交，本院予以退还。被告于本判决生效之日起十日内交纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户,账号：32250198643600000811161767,开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部），逾期未交纳，本院依法强制执行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行:中国农业银行苏州苏福路支行，账号:10×××76。审判员  张雪莲二〇二〇年十一月十二日书记员  高美娟