上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初6734号原告：王根清，男，1951年1月31日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：王豪，男，1977年11月29日出生，汉族，住上海市普陀区。被告：上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：金光杰，董事长。委托诉讼代理人：张忞琦。委托诉讼代理人：郁晨瑞。原告王根清与被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司(以下简称“青客公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日受理后，依法适用简易程序，由审判员于凯独任审判，于2020年6月28日公开开庭进行了审理。后因审理需要，本案依法裁定转为普通程序，并根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法由法官一人独任审判，并于2020年10月27日再次公开开庭进行了审理。原告王根清及其委托诉讼代理人王豪到庭参加两次庭审，被告青客公司的委托诉讼代理人张忞琦到庭参加第一次庭审，被告青客公司的委托诉讼代理人郁晨瑞到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告王根清提出诉讼请求：一、判令被告支付原告2019年10月25日至2020年3月24日所拖欠的房屋租金18,259.7元；二、判令被告支付原告2020年3月25日至2021年12月25日合同违约金163,989.48元；三、判令被告承担本案的诉讼费用。审理中，原告王根清增加诉讼请求：双方签订的房屋租赁合同于原告收回房屋之日解除，即2020年3月25日解除。事实与理由：2016年1月1日，王根清与青客公司签订《房屋托管租赁合同》，主要约定王根清将位于上海市普陀区桃浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称“系争房屋”)托管租赁给青客公司，租期从2016年1月1日至2024年1月24日；每月租金3,158元；前两年租金不变，以后每年上涨6%，即189.48元。但青客公司于2019年10月25日支付租金后，不再按时支付租金，经催告后仍拒不履行，故王根清诉至法院，请求判如诉请。被告青客公司辩称，根据有关长租公寓的政府规定，受新冠肺炎疫情影响应当免除2020年上半年三个月的租金，故合同解除系因不可抗力所致，解除时间应为青客公司欠付租金之日，即2019年10月24日。青客公司不存在违约行为，故不同意支付租金及违约金。另外，合同中约定的违约金标准过高，请求法庭予以调整。青客公司已向王根清支付的押金可以用于抵充欠付的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：2015年11月30日，王根清(甲方)与青客公司(乙方)签订《房屋托管租赁合同》(合同编号：XXXXXXX)，主要约定：乙方承租甲方所有的系争房屋作为人才公寓供居住使用；租赁期限为96个月又24天；起租日为2016年1月1日；截止日为2024年1月24日；月租金额为3,158元；支付方式为付三押一；交房日期为2015年12月2日；交房日后10个工作日内支付相当于一个月租金的押金以及24天的租金5,684.4元；前2年租金不变，以后每年上涨6%，即189.48元；乙方于支付款周期月25日以银行汇款方式代付租金，25日为非工作日到账时间可能为此后第一个工作日，收到租金后，甲方直接开具发票给实际居住人，甲方可委托乙方代办，税费依法由甲方承担；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分应于租赁关系终止后3个工作日内无息返还乙方；乙方非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的一倍向甲方支付违约金；因不可抗力、国家政策需要或政府要求拆除房屋等原因致使本合同不能继续履行，合同自行解除，双方互不承担责任。上述合同签订后，王根清按约与青客公司办理房屋交接。青客公司于2015年12月14日支付押金3,158元，于2015年12月16日支付租金2,400元，于2016年4月25日支付9,000元。其后，青客公司按季度支付租金，最后一次于2019年10月25日支付租金10,487.82元。2020年1月24日，上海市人民政府召开新型冠状病毒感染的肺炎疫情(以下称“新冠肺炎疫情”)防控工作会议，决定启动重大突发公共卫生事件一级响应机制。2020年2月8日，青客公司的业务员通过手机短信方式向王根清发送消息称：“鉴于目前全国新冠肺炎疫情，根据国家政令要求并经我司与您友好协商，感谢您同意青客公司的无责退房，收到短信麻烦请回复同意无责退房”；王根清回复：“同意无责退房”。2020年3月24日，王根清自行收回系争房屋。以上事实，有《房屋托管租赁合同》、银行账户明细、短信记录及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。王根清与青客公司就系争房屋租赁事宜自愿签订《房屋托管租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。作为出租人的王根清已完成交付房屋的义务，作为承租人的青客公司负有按照约定给付租金的义务。在租赁期限内，因新冠肺炎疫情影响，青客公司通过手机短信方式提出解除合同，王根清回复“同意无责退房”，故双方签订的《房屋托管租赁合同》于2020年2月8日以协商一致的方式解除。合同解除后，青客公司仍应支付合同解除前所发生的租金，即2019年10月25日至2020年2月8日的租金，其中2019年10月25日至2019年12月31日的租金应按每月3,536.96元的标准计算，2020年1月1日至2020年2月8日的租金应按每月3,726.44元的标准计算。合同解除后，青客公司怠于返还房屋，应当支付2020年2月9日至2020年3月24日的占有使用费。关于占有使用费的标准，王根清主张按照合同约定的月租金标准计算，并无不妥，本院对此应予支持。鉴于王根清诉讼请求中主张的金额低于2019年10月25日至2020年2月8日期间的租金以及2020年2月9日至2020年3月24日期间的占有使用费的总和，故本院对王根清的该项诉请请求予以支持。根据双方有关解约事宜的约定，青客公司系无责退房，故王根清以青客公司擅自提前退租为由要求按照合同约定承担违约责任并无依据，本院对此难以支持。合同解除后，王根清应向青客公司退还已支付的押金3,158元，该款项可用于抵充青客公司欠付的租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告王根清与被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司就上海市普陀区桃浦路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋托管租赁合同》于2020年2月8日解除；二、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王根清支付自2019年10月25日起至2020年2月8日止期间欠付的租金以及自2020年2月9日起至2020年3月24日止期间的房屋占有使用费共计18,259.7元；三、原告王根清应于本判决生效之日起十日内向被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司退还押金3,158元(该款项可从被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司依据本判决主文第二项应承担的给付金额中抵扣)；四、对原告王根清的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费3,944元，由被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  于 凯二〇二〇年十一月四日法官助理  刘晶菁书 记 员  朱 颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。