厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0206民初3251号 原告：陈捷英，女，1980年11月5日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：邹道雄，福建唯灿律师事务所律师。 被告：黄进兴，男，1981年5月26日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人:李雪平，广东德纳律师事务所律师。 被告：黄进财，男，1983年5月26日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。 委托诉讼代理人：洪明，广东品方律师事务所律师。 原告陈捷英与被告黄进兴、黄进财确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈捷英及其委托诉讼代理人邹道雄，被告黄进兴的委托诉讼代理人李雪平，被告黄进财及其委托诉讼代理人洪明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈捷英向本院提出诉讼请求：1.确认二被告于2009年3月25日签订的《深圳市二手房买卖合同》无效，并将讼争房屋权属登记恢复原状，房屋过户的所有费用由二被告承担；2.黄进财支付房屋占有使用费（自2009年3月5日起，按每月2000元计算，计至实际交还房屋之日止）；3.本案诉讼费、公告费、鉴定费由被告承担。事实和理由：陈捷英与黄进兴于2003年7月18日登记结婚，2007年6月14日共同购买位于深圳市宝安区××乡街道××道××栋××座××室房屋，并登记在黄进兴名下。2012年12月28日因黄进兴出轨，双方协议离婚，但对讼争房产未做处理。两被告系亲兄弟。2020年4月17日，陈捷英调取上述房产信息时发现该房产于2009年3月25日被黄进兴私下以远远低于市场价出售给黄进财，严重侵害了陈捷英的合法权益，特别是两被告从未告知陈捷英房屋出售的事实，也未向陈捷英支付任何购房款，系两被告虚假出售，转移陈捷英共同财产的行为，应当认定无效。 黄进兴辩称，一、陈捷英对黄进兴出售涉案房产给黄进财是知晓并同意的。黄进兴与陈捷英于2003年7月18日登记结婚，婚后与陈捷英在深圳做生意及经营生意。2007年6月，黄进兴与陈捷英出资购买了涉案的位于深圳市宝安区××乡街道××道××栋××座××的房屋，由陈捷英、黄进兴支付首付后按月偿还银行贷款。2008年发生金融危机，黄进兴与陈捷英在深圳的生意经营不善，故回到户籍地厦门市发展。至2009年，因金融危机影响深圳的楼市低迷，此时陈捷英与黄进兴已决定在厦门购置房产，不再考虑回深圳发展，故协商一致将涉案房屋出售。黄进兴与黄进财是亲兄弟，且黄进财长期在深圳工作生活。在陈捷英与黄进兴告知其有意出售涉案房屋后，经双方协商，黄进财实际以600000元的价格受让该房屋，详见2009年2月21日双方所签订的《房地产买卖合同》（该合同是双方真实意思的表示且已按照合同约定的价款600000实际履行完毕）。以上，陈捷英是事先知情且同意黄进兴出售涉案房产的。而该房产的转让价格是合理的，并不存在陈捷英所称的黄进兴与黄进财恶意低价转让的情形。 二、涉案深圳房产的转让款在扣减所欠银行贷款及罚息等费用外，剩余房款已被陈捷英用于购买了厦门的房产，并登记在陈捷英名下。结合黄进兴的证据，涉案深圳房屋转让给黄进财的价款为600000元。至2009年3月交易时尚欠的银行抵押贷款为352917.2元，加上提前还款的银行罚息856元共计353773.2元。上述款项由赎楼公司转账至黄进兴账户后用于清偿银行贷款、支付罚息并涤除抵押。另一方面由黄进财向其抵押银行贷款用于偿还赎楼公司的款项并支付剩余房款。在交易完成后，剩余所得房款实际由陈捷英用于购买了位于厦门市思明区××东一里××号××室的房屋（万科金域蓝湾花园三期10号楼Ａ座24层03单元），且登记在陈捷英名下。 三、因陈捷英及黄进兴已将深圳房产转让给黄进财，故双方的离婚协议中并不涉及该处房产。在本案中，陈捷英清楚知晓涉案深圳房屋的购入及转让的情况。至2012年12月28日黄进兴与陈捷英协议离婚时，已距房屋转让给黄进财三年半之久，陈捷英系清楚该事实的，故双方所签订的离婚协议中未涉及该处房产。假使按陈捷英所述，其不知晓房屋已出售的事实，即应当在协议离婚时有所主张，但陈捷英并未提出。 综上所述，黄进兴在陈捷英事先知情、同意的情况下以合理的价格出售深圳房产，并未侵害陈捷英的合法权益。且陈捷英实际使用该涉案房产的转让款用于购买厦门房产并登记在自己名下，即陈捷英所称黄进兴与黄进财虚假出售、转移财产的行为并不存在，涉案房屋交易合同亦不存在合同无效的情形。而陈捷英在事隔十余年以不知情为由起诉，明显不符合常理，令人匪夷所思。其起诉的真实目的是想通过本案诉讼获取不当利益。且无论基于诚实信用的原则还是维护交易稳定的角度出发，其主张均不应得到支持。故，请求法院依法判决驳回陈捷英的全部诉讼请求。 黄进财辩称，黄进财与黄进兴的房屋买卖合同合法有效，不存在《合同法》第52条规定的合同无效法定情形，双方意思表示真实，交易价格公平合理，没有违反法律行政法规的强制性规定，也未损害陈捷英及社会公共利益，陈捷英对此买卖行为是明知且确认的，因此，陈捷英的诉讼请求均缺乏事实和法律依据，请求法庭依法全部驳回。 一、依据本案相关证据，涉案房屋系以600000元的公平合理市场价格实际成交，陈捷英关于涉案房屋290000元低价成交的陈述没有事实依据。 1、涉案房屋的实际成交价格为600000元。依据黄进财与黄进兴于2019年2月21日签订的《房地产买卖合同》，涉案房屋实际成交价格为600000元，且该合同签订后，黄进财已向黄进兴支付合同价款600000元，具体支付情况如下： （1）黄进财通过银行转账支付定金和首期款合计110000元，其中，定金两笔各30000元，首期款一笔50000元，现金方式支付定金10000元，合计支付定金和首期款120000元； （2）剩余合同价款480000元以涉案房屋抵押通过银行按揭贷款支付，该按揭贷款金额480000元中，361000元支付至赎楼担保公司，另119000元支付至被告黄进兴的账户。 2、陈捷英关于涉案房产290000元低价成交的说法不属实。陈捷英提供的房地产买卖合同系国土过户合同，该合同价格290000元，系为节约税费实施的原价过户价格，并非实际成交价格，关于这个问题，从陈捷英提供的前手业主郗莉莉与黄进兴交易涉案房屋证据（不动产抵押登记查询表）可见，黄进兴与前手业主郗莉莉交易中，仅抵押担保主债权数额（即按揭贷款金额）就高达370000元，即按揭贷款金额就远远超过过户价格290000元，因此，该事实也进一步印证实际成交价格不可能是290000元。 3、黄进财与黄进兴之房屋买卖真实公开，并非虚假出售，更非转移共同财产。黄进财自2006年8月大学毕业入户深圳，此后一直在深圳工作居住，客观上存在购房需求。2007年6月，陈捷英夫妇购买涉案房屋，2008年两人因金融危机等因素返回厦门，在此期间，涉案房屋出租事务由黄进财管理，考虑陈捷英夫妇经营不善经济紧张，黄进财每月在代为收取租户租金后，主动垫付了部分费用凑齐房贷金额后转付给黄进兴房贷账户偿还贷款。2009年4月，陈捷英夫妇以陈捷英名义在厦门购买万科金域蓝湾花园（购买总价1060000元），因购房款不足且付款期限紧张，在2008年金融危机导致深圳二手房市场极度不景气的行情下，陈捷英夫妇为尽快出手变现涉案房屋，陈捷英夫妇主动提出把房子出售给黄进财，黄进财综合考虑各种情况后，黄进财最终决定购买，因此，黄进财与黄进兴之房屋买卖是基于特定历史背景和客观现实条件下的真实交易，不存在虚假出售，转移共同财产更是无稽之谈。 二、陈捷英对于黄进财与黄进兴的房屋买卖事实是同意、认可和确认的，陈捷英关于其对此不知情的陈述没有事实依据。 1、陈捷英主导决定出售涉案房屋，并将转让所得价款用于在厦门购房。如前所述，黄进财2009年2月21日在与黄进兴签订《房地产买卖合同》后，随即支付定金和首期款120000元；按揭贷款金额480000元在扣除赎楼担保公司赎楼款361000元后，剩余119000元已支付至黄进兴账户，根据本案相关事实，黄进兴在收款后，陈捷英就将上述款项用于支付购买厦门万科金域蓝湾花园购房款。以上事实表明，是陈捷英主导决定出售涉案房屋，并主导转让所得价款用途。陈捷英不仅对涉案房屋的买卖是明知的，而且将涉案房屋转让所得价款用于陈捷英购买厦门万科金域蓝湾花园，因此，陈捷英对涉案房屋的买卖是同意和确认的。 2、陈捷英在2012年12月离婚协议书中没有处理涉案房屋，恰恰证明陈捷英同意、认可和确认涉案房屋已转让的事实，也印证陈捷英决定出售涉案房屋并将转让所得价款用于在厦门购房的事实。从离婚协议书内容看，双方对共同财产的分割非常详细具体，包括厦门两处房产归属，甚至对两部汽车安排使用，但唯独涉案房产没有任何描述和安排，结合日常生活经验，从离婚时间节点涉案房产价值看，如果陈捷英不同意、不认可和不确认涉案房屋已转让的事实，不可能不在离婚时作出处理。简而言之，陈捷英对涉案房屋的转让是同意、认可和确认的。 3、根据涉案房屋和厦门房屋买卖时间及资金流向，陈捷英对涉案房屋买卖是同意、认可和确认的。如前所述，陈捷英夫妇2007年6月购买涉案房屋，2008年因金融危机等因素返回厦门，2009年2月陈捷英夫妇转让涉案房屋，2009年4月以陈捷英名义购买厦门万科金域蓝湾花园，结合陈捷英夫妇当时经济状况及金融危机下深圳二手房市场行情，陈捷英夫妇通过转让涉案房屋，以转让所得新购厦门房屋，无论从时间节点逻辑，还是从资金流向看，尤其是从黄进兴在收款后陈捷英主导将转让款项用于支付厦门购房款事实看，陈捷英对于黄进财与黄进兴的房屋买卖是同意、认可和确认的，陈捷英主张不知情不仅违反常识，也与客观事实相悖。 三、黄进财购买黄进兴房屋的行为不仅合法公平公开真实，而且是特定条件下解决陈捷英夫妇困难的合理之举。 从现行法律看，法律并不禁止兄弟及亲属之间进行包括房产在内的交易，如前所述，陈捷英夫妇在涉案房屋转让前已缴纳厦门买房定金，涉案房屋转让后，就将转让所得全部用于缴纳厦门购房款，显而易见，陈捷英夫妇在厦门购房存在较大缺口，在此背景下，亟需通过转让涉案房屋筹措资金。 众所周知，2008年爆发全球金融危机，深圳二手房市场遭受重大影响，行情极度不景气，二手房房价萎靡不振且持续下降，交易量断崖式下滑，一直到2010年，市场才逐渐恢复元气，陈捷英夫妇2009年转让涉案房屋正处在一个特殊萎缩市场时间节点，为尽快出手变现涉案房屋，陈捷英夫妇主动提出把房子出售给黄进财，黄进财综合考虑各种情况后，最终决定购买，避免陈捷英夫妇在厦门买房遭遇夭折和变故。 综上所述，黄进财与黄进兴的房屋买卖合同合法有效，已完全履行完毕，不存在《合同法》第52条规定的合同无效法定情形，双方意思表示真实，黄进财与黄进兴签订《房地产买卖合同》主观上没有任何过错，客观上也尽到了最大注意义务，交易价格公平合理，没有违反法律行政法规的强制性规定，也未损害陈捷英及社会公共利益，陈捷英对此买卖行为是明知且确认的，请求法院依法判决驳回陈捷英的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。黄进财、黄进兴对陈捷英提交的户籍信息、离婚证、离婚协议书、不动产资料电脑查询结果表、不动产抵押登记查询表、深圳市房地产买卖合同、不动产权资料电脑查询结果表、深圳市二手房买卖合同的真实性无异议，陈捷英对黄进兴提交的离婚协议书、产权证复印件、二手房买卖合同、个人贷款借据基本信息、银行进账单、工商银行还款凭证、建设银行流水明细清单、商品房买卖合同的表面真实性无异议，陈捷英对黄进财提交的银行流水交易明细、中国银行存折、银行借款合同、银行抵押合同、房地产证、借款借据的表面真实性无异议，黄进财、黄进兴对对方提交的证据均无异议。双方当事人对上述证据的表面真实性无异议，本院对证据载体的真实性予以确认并在卷佐证。陈捷英对黄进财、黄进兴提交的房产买卖合同以及黄进财提交的户口簿有异议，本院予以分析认定如下：1.黄进财持有房产买卖合同的原件，房产买卖合同的买卖双方为黄进财、黄进兴，陈捷英没有反驳证据的情况下本院对房产买卖合同的真实性予以确认。2.黄进财持有户口簿的原件，本院对户口簿的真实性予以确认。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年6月14日，黄进兴与案外人郗莉莉签订一份《深圳市房地产买卖合同》，黄进兴向案外人郗莉莉购买坐落于深圳市宝安区××乡街道××道××栋××层××座××的房产。 2009年2月21日，黄进兴作为卖方，黄进财作为买方，双方签订一份《房地产买卖合同》，约定：黄进财向黄进兴购买位于深圳市宝安区××花园××栋××座××层××室的房产，成交价为600000元，黄进财在签署本合同时向黄进兴支付定金40000元，签订合同之日起7日内再向黄进兴支付定金30000元，剩余530000元黄进财通过银行按揭付款，签署合同之日起7日内付清首期房款50000元（不含已付定金）上述530000元减去银行承诺贷款金额；买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日起三个工作日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理过户递件手续；办理银行按揭所产生的按揭服务费、律师费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、贷款合同印花税等，黄进财于签署申请按揭文件前交纳；该房产处于抵押状态，黄进财同意黄进兴委托担保公司融资赎楼；房地产过户转让手续全部办理完毕，即黄进财取得黄进兴名下的新房地产证后，由监管银行或者监管方按监管协议的约定支付给黄进兴；赎楼担保费和手续费等费用由黄进财支付。 2009年2月22日黄进财向黄进兴转账支付30000元，2009年2月25日黄进财向黄进兴转账支付30000元。 2009年2月23日黄进财的中国银行账户（账户4772××××2906）现金存入50000元。 2009年3月12日黄进财与中国银行股份有限公司深圳中心区支行签订一份《借款合同》，约定：借款金额480000元，贷款发放至深圳市融安投资担保有限公司8101××××1001账户361000元，黄进财4367××××5435账户119000元。同日，黄进财与中国银行股份有限公司深圳中心区支行签订一份《抵押合同》，约定黄进财提供碧海名园Ｂ栋16座801房产作为抵押物，作为前述《借款合同》项下借款的抵押担保，该抵押物价值652010元。 2009年3月13日，中国工商银行深圳宝安支行的银行进账单、中国工商银行支票，体现深圳市融安投资担保有限公司作为出票人，黄进兴的工商银行账户收到353773.2元，用途为赎楼款。 2009年3月25日，黄进财与黄进兴签订一份编号为深（宝）房现买字（2009）第4143号的《深圳市二手房买卖合同》，约定黄进兴将坐落于深圳市宝安区××乡街道××道××栋××层××座××的房产转让给黄进财，出让总价290404元，交易定金为20000元等内容。 2009年3月30日，深圳市国土资源和房地产管理局宝安分局进行抵押登记，载明碧海名园B栋16座801登记价290404元，2009年4月8日抵押给中国银行股份有限公司深圳中心区支行。 黄进兴提交其建设银行账户流水清单，体现2009年4月9日转入50000元、2009年4月16日转入118950元。 另查明，陈捷英与黄进兴于2003年7月18日登记结婚，2012年12月28日登记离婚。2012年12月28日陈捷英与黄进兴签订一份《离婚协议书》，载明汽车两部，一部归女方所有，一部归男方所有，店铺一家厦门市思明区慧博宇达数码产品店归女方所有，房产一处厦门市湖里区吕岭路23号804室归女方所有，之前所有的债务谁经手就由谁来承担等内容。2007年黄进兴购买碧海名园B栋16座801房产后，黄进兴、陈捷英在该房产居住，2008年6月黄进兴、陈捷英离开深圳。 本案审理过程中，根据当事人的申请，本院调查黄进兴名下建设银行账户2009年4月9日转入的50000元、2009年4月16日转入的118950元对方账户及对方账户名称，黄进财名下中国银行账户2009年2月24日存入50000元的款项转出情况、对方收款账户及相关监管协议等材料。中国工商银行深圳宝安支行出具银行进账单、支票、黄进兴尾号8596工商银行卡交易流水，体现2009年3月13日深圳市融安投资担保有限公司通过转账支票的方式向黄进兴账户转入353773.2元以及黄进兴8596工商银行账户于2009年2月22日收到黄进财转入的30000元、2009年2月23日取现31000元、2009年2月25日收到黄进财转入的30000元、2009年2月26日转出30000元给案外人黄耀宝。中国银行深圳市分行福建大厦支行出具二手楼交易资金委托监管协议、交易资金委托监管业务收款收据，体现：1.2009年2月23日，黄进财（甲方）、黄进兴（乙方）与中国银行股份有限公司深圳福建大厦支行（丙方）签订一份编号为2358261004748《二手楼交易资金委托监管协议》,约定黄进财与黄进兴交易房地产碧海名园Ｂ栋16座801，黄进财与黄进兴自愿将交易资金50000元委托中国银行股份有限公司深圳福建大厦支行进行监管，监管期限起始日为黄进财将上述资金全额划入本协议中国银行股份有限公司深圳福建大厦支行指定账户之日，监管期限的终止日为中国银行股份有限公司深圳福建大厦支行按本协议约定将资金全额划入指定账户之日；黄进财签订协议之日起三日内将交易资金全额划入中国银行交易资金委托监管账户（账号×××01），中国银行股份有限公司深圳福建大厦支行收到交易资金后，向黄进财出具《收款收据》；碧海名园Ｂ栋16座801房产产权转移登记至黄进财名下后，中国银行股份有限公司深圳福建大厦支行将监管的房地产交易资金划入黄进兴指定的账户（账号4367××××5435），监管期限的起始日起90日内，如黄进财、黄进兴终止房地产转移交易或其他原因需要将交易资金退回黄进财时，需在90日内共同到中国银行股份有限公司深圳福建大厦支行签署《划款委托书》，授权中国银行股份有限公司深圳福建大厦支行将交易资金划入黄进财指定的账户（账号4772××××2906），如果监管期限的起始日起90天后，未能完成房产转移登记手续，经黄进财书面申请，中国银行股份有限公司深圳福建大厦支行将交易资金划入黄进财指定账户（账号4772××××2906）。2.2009年2月23日，中国银行深圳市分行福建大厦支行出具《交易资金委托监管业务收款收据》体现：今收到客户黄进财划来资金，金额50000元，该资金为协议编号为2358261004748项下的监管资金，收款收据有效期至上述协议的终止日，收款收据一式两份，汇款人、银行各执一份等内容。3.中国银行深圳市分行福建大厦支行出具律师调查令（回执）体现因中国银行深圳市分行福建大厦支行旧线系统借贷方传票分开，无法对应是否为同一笔业务，导致查询困难，不能提供黄进财账户（账号4772××××2906）于2009年2月23日存入50000元款项的收款账户名称及转出情况证明材料等内容。 本院认为，首先，房产属于家庭重要财产，陈捷英与黄进兴婚姻关系存续期间购买讼争房产，陈捷英与黄进兴于2012年离婚时财产内容并未涉及讼争房产，且黄进兴于2009年出售房产至双方离婚长达三年多的时间、至陈捷英提起本案诉讼长达十一年的时间，陈捷英主张黄进兴私自出售房产，其不知情，不合常理。其次，黄进兴、黄进财提交二手房买卖合同、个人贷款借据基本信息、银行进账单、工商银行还款凭证、建设银行流水明细清单、银行流水交易明细、中国银行存折、银行借款合同、银行抵押合同、房地产证、借款借据等证据，证明黄进财以600000元的价格向黄进兴购买讼争房产，并且黄进财现金支付10000元、转账支付60000元、银行贷款发放款项480000元、中国银行监管账户支付50000元共计支付600000元购房款。本院认为，陈捷英于房产出售后长达十一年的时间才提起本案诉讼，会造成对方当事人举证困难，根据优势证据原则，中国银行深圳市分行福建大厦支行出具的《二手楼交易资金委托监管协议》、《交易资金委托监管业务收款收据》以及黄进兴、黄进财提交的证据以，可以认定黄进财已经支付购房款60000元。再次，陈捷英未提交证据证明讼争房产出售时的市场价值，《抵押合同》载明讼争房产价值为652010元，黄进财以600000元购买讼争房产在合理范围内，陈捷英主张黄进兴远远低于市场价将房产出售给黄进财，本院不予采信。综上，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。陈捷英主张黄进兴私自以远远低于市场价的价格将房产出售给黄进财，侵害陈捷英的合法权益，黄进兴与黄进财签订的《深圳市二手房买卖合同》无效，证据不足，本院不予支持。陈捷英主张权属登记恢复原状、过户所需费用由黄进兴、黄进财负担、黄进财支付占有使用费，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回陈捷英的全部诉讼请求。 本案案件受理费6001元，减半收取计3001元，由陈捷英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 刘路英 二〇二〇年十一月十六日 代书记员 郑燕真 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。