福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0504民初2675号 原告：泉州市联成物业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街中国银行南侧联成大厦**。 法定代表人：张季平，公司总经理。 委托诉讼代理人:何金星，男，该公司员工。 被告：林文龙，男，1979年7月25日出生，汉族，住福建省漳平市。 委托诉讼代理人：朱红霞（系林文龙的妻子），女，1980年9月25日出生，汉族，住福建省漳平市。 原告泉州市联成物业管理有限公司（以下简称“联成物业公司”）与被告林文龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告联成物业公司的委托诉讼代理人何金星、被告林文龙的委托诉讼代理人朱红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 联成物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决林文龙立即支付自2016年1月起至2019年6月止拖欠联成物业公司的物业服务费3691元，并按年率24%计算自2019年7月1日起至实际付款之日止的违约金，暂计至起诉时为885元；2.判决林文龙支付2016年1月至2019年6月拖欠联成物业公司的公摊水电费546元，以上合计5122元；3.本案诉讼费用由林文龙承担。事实和理由：林文龙系联成物业公司所管理的泉州市洛江区双阳街道阳侨花园城（以下简称“阳侨花园城”）××室业主，联成物业公司与林文龙签订了《物业管理服务协议书》，约定住宅按建筑面积1元/㎡收取物业服务费，每月8日前交纳，逾期交费的，应自逾期之日起按每日3‰交纳违约金。联成物业公司一直按照物业合同的约定对阳侨花园城小区进行物业管理服务，但林文龙自2016年1月起便无故拖欠物业服务费，截至2019年6月，已拖欠联成物业公司物业服务费3691元及公摊水电费546元，故起诉。 林文龙辩称，上述时间段其确实是没有交纳物业服务费，因为联成物业公司没有按《物业管理服务协议书》履行义务，且并未收到物业服务费催交通知单。若联成物业公司能解决房子的层高与买卖合同上不相符的问题，其会考虑按0.5元∕m2交纳物业服务费。至于公摊水电费，因为签订的《物业管理服务协议书》对公摊水电费没有约定，且联成物业公司代交公摊水电费的票据从未公示，属于乱收费，故拒交公摊水电费。 本院经审理认定事实如下：林文龙系阳侨花园城××室业主，该套房建筑面积为87.9㎡。2013年11月23日，林文龙与联成物业公司签订了《物业管理服务协议书》，约定：物业管理服务费高层住宅每月按建筑面积1元∕m2收取，公共综合管理服务费未计入的共用设施设备运行能耗费用按实向相应的业主或物业使用人收取。物业服务费每月交纳一次，收费时间为每月8日之前，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。林文龙自2016年1月起至2019年6月止未交纳物业服务费等费用。另查明，联成物业公司于2019年6月30日结束对阳侨花园城小区的物业服务。 上述事实有当事人在庭审上的陈述、泉州市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、《商品房买卖合同》《物业管理服务协议书》、交房通知书及联成物业公司结束对阳侨花园城小区的物业服务的《通知》等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，本案是物业服务合同纠纷。林文龙作为阳侨花园城××室业主，应按《物业管理服务协议书》的约定向联成物业公司交纳物业服务费。阳侨花园城××室的建筑面积为87.9m2，按每月1元∕m2的标准计算，每月应交物业服务费87.9元。林文龙自2016年1月起至2019年6月止应交纳物业服务费3691.8元（87.9元×42个月），现联成物业公司主张林文龙支付拖欠的物业服务费3691元，不违反法律规定，予以照准。林文龙以联成物业公司未按《物业管理服务协议书》履行义务，且未解决其房子层高问题为由，拒交物业服务费。林文龙作为阳侨花园城业主，若认为联成物业公司在服务过程中未切实履行物业服务、管理职责及未解决其所反映的问题，可要求联成物业公司继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费，故林文龙的抗辩，本院不予支持。从林文龙在庭审上的陈述及提供的材料来看，可以从侧面反映出该公司在管理阳侨花园城小区时确实存在瑕疵。业主可以要求物业公司采取补救措施，或者通过业主委员会责令物业公司整改乃至更换物业服务企业，而不能直接拒交物业服务费用。因此林文龙所提供的材料不足以成为支持其不交纳物业服务费的理由。双方签订的《物业管理服务协议书》中有约定物业服务费每月8日之前交纳及逾期交费按每天3‰交纳违约金，该违约金计算标准超过法律规定，现联成物业公司主张按年率24%计算自2019年7月1日起至实际支付之日止的违约金，应调整为自2019年7月1日起至2019年8月19日止以林文龙尚欠物业服务费按年率24%计算违约金，及自2019年8月20日起至实际付款之日止以林文龙尚欠的物业服务费按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算违约金。联成物业公司要求林文龙交纳公摊水电费546元，但未提供代交公摊水电费的票据及计算方法的公示材料，无法证实公摊水电费计算方式已被业主接受并已代为交纳，所以联成物业公司要求林文龙支付公摊水电费546元的诉讼请求，不予支持。林文龙不交公摊水电费的辩解，本院予以支持。希望通过本案诉讼，小区物业服务单位在服务过程中收到业主的反映或投诉,应当及时、积极、认真地予以整改,不断改进、完善自身服务,努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境。而小区业主应依约及时向物业服务单位交纳各项物业服务费用，避免服务单位因资金周转不畅降低服务质量而损害小区全体业主的共同利益，促进服务单位良性运作、提升物业服务管理水平，为创建和谐小区多做贡献。 综上所述，联成物业公司的诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条,《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、林文龙应在本判决生效之日起十日内支付泉州市联成物业管理有限公司自2016年1月起至2019年6月止的物业服务费3691元及逾期交费违约金（自2019年7月1日起至2019年8月19日止按年利率24%计算，自2019年8月20日起至实际付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）； 二、驳回泉州市联成物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由林文龙负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  汪秀琴 二〇二〇年十一月三十日 书记员  刘树玲 速录员  李志伟 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。