广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初29260号原告（反诉被告）：许超，男，1968年12月17日出生，汉族，住广州市越秀区，被告（反诉原告）：张土维，男，1980年4月3日出生，汉族，住广东省吴川市，委托诉讼代理人：龙冬梅、罗阳，均为北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告许超诉被告张土维房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、被告及其委托诉讼代理人龙冬梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付2019年12月及2020年1-4月商铺租金7250元/月×5个月=36250元；2、被告承担广州市江南大道中73号首层B89铺2020年2月1日至2020年4月30日的物业管理费、水电费1796元；3、所有诉讼费用由被告承担；4、被告赔偿违约金28980元，14490元（月租金）×2。事实和理由：原告是广州市江南大道中73号首层商铺B89的业主（以下简称B89铺）。2018年5月1日起，原告及B88铺欧阳粤怀通过商铺续租合同同意将商铺出租给被告，租期为2年到2020年4月30日为止，至事发2019年12月的商铺租金为每月7250元。2019年12月5日，原告因与另一业主欧阳粤怀在租金收取问题上有一定争议，在业主进行商谈期间，被告一直以不知向谁交租为由拖延交租。2020年1月5日，原、被告一起来到滨江街派出所找民警协商此事的解决办法，接待民警看了我们的资料并分析了情况，认为在这种情况下业主是可以先各收各租，租客不应拖延支付租金。因为已经超过一个月了，原告一直要求收取自己商铺2019年12月与2020年1月的租金，但被告始终没有支付。2020年年1月9日下午3时左右，原告再次到B89铺收取前述两个月的租金，当时被告不在店内，他太太打电话要他回来协商解决，被告在傍晚6点左右才出现在商铺现场，之后被告表示同意支付属于原告2019年12月及2020年1月的B89铺租金14500元，但说当时没有这么多资金，并写欠条约定要原告过两天即2020年1月12日再来商铺现场收取租金。2020年1月11日晚上10点，原告收到被告微信，告知他不再租铺运营并停止了和原告的相关联系。2020年1月12日上午9点，原告来到商铺现场并到管理处询问，发现租客已经在2020年1月10日晚趁商场管理处人员没有注意的时候从商场侧门撤走清空了商铺内陈列和存放的商品不知去向并失联，承诺的租金也没有支付给原告。被告应当对他的不履行合同的不当行为负责。被告辩称，一、被告早己在2020年1月9日在原告的强势威胁下，将12月份、1月份的租金通过现金形式交给原告，原告无权要求被告再行缴付租金。二、原告与案外人B88铺业主在被告的店铺因租金收取的问题而闹事后，因其闹事导致被告的商誉降低，难以继续营业，因此被告早在2020年1月10日己搬离所租赁的商铺，并将商铺交还至两业主，租赁合同已于2020年1月10日解除。三、根据（2020）粤0105民初12126号民事判决书所述，原告与案外人欧阳粤怀之间因为收租及克扣租金的行为有争议，使租客无法正常经营，租客于2020年1月退租，租客退租的行为完全基于业主之间的争议及闹事，原告的恶意闹事行为已侵犯了租客的正常经营，租客无奈退租，因此租客无需向原告赔偿违约金，并且从判决书上也可看出，被告拖欠租金的原因完全是因为原告与案外人欧阳粤怀因为租金产生争议所致，判决也显示被告表示租金是准备好的，就等业主之间协商好就可以交给业主，现原告因其与欧阳粤怀之间的矛盾而要求被告赔偿违约金违反了公平公正的原则。被告向本院提出反诉请求：1、原告返还被告租赁保证金14490元；2、原告承担被告因原告的侵权行为导致被告所产生的客户损失共81800元。原告反诉辩称，1、被告所述1月10日已搬离、交还商铺并解除合同与事实不符，原告在1月12日去商铺查看才知道该情况，是被告不遵守合同；2、被告说将商铺交给案外人欧阳粤怀，但他们双方没有办理交接手续，欧阳粤怀也说没有接收商铺；3、被告说将12月、1月的租金都交给了原告，但被告写了欠条，如果被告交了租，为何还要写欠条？原告也没有收被告的现金；4、被告私自违约，因此保证金不可能退还；5、被告的订单上没有交货日期，也没有开具发票，因此是没有实际发生的，而且被告的退货跟业主一点关系也没有。经审理查明：2016年4月25日，欧阳粤怀、许超（均为出租方、甲方）与张土维（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将B88、B89铺一起对外出租给乙方；租赁期限自2016年5月1日至2018年4月30日止；月租金13800元；保证金27600元；等。当天，欧阳粤怀向张土维出具收取“B88、89铺二按一租41400元”的收据。2017年10月15日，欧阳粤怀、许超（均为出租方、甲方）与张土维（承租方、乙方）就上述商铺签订《提前（续）租赁合同》，约定：提前七个月与甲方签订续租二年（自2018年5月1日起至2020年4月30日止）的租赁合同；月租金14490元；乙方拖欠租金累计达20天的，并赔偿违约金28980元；乙方应向甲方补缴保证金1380元；等。2019年12月5日，原告出具《证明》：2019年12月5日，B89铺、B88铺因租金收取问题，B89铺已经报警处理；根据警察意见，B88、B89暂缓收取租金，直到B88、B89协商完成，再通知收取租金。2020年1月9日，被告向原告出具字条：“B89档的档租在1月12日交付12月和1月的租金（合计14500元）。”欧阳粤怀、许超曾因上述合同发生纠纷在本院进行诉讼，欧阳粤怀起诉要求：1、许超赔偿欧阳粤怀2019年12月至2020年4月30日期间五个月的租金损失36250元；2、许超承担B88铺2019年12月、2020年1月1日至2020年1月19日、2020年3月16日至2020年3月31日、2020年4月至6月的水电费，2020年3月至6月的物业管理费共计3578元；等。许超反诉要求：1、欧阳粤怀返还2019年11月扣被告的租金300元及7个月的利息126元；2、欧阳粤怀赔偿许超2019年12月至2020年4月共5个月的租金损失36250元；3、原告赔偿B89铺的水电费、物业管理费共计3578元（时间段与欧阳粤怀主张的一致）；等。本院审理案号（2020）粤0105民初12126号。该案中本院查明：海珠区江南大道中73号（189）B88铺的权属人为欧阳粤怀，海珠区江南大道中73号（189）B89铺的权属人为许超。从2018年5月1日至2019年11月期间，欧阳粤怀、许超都有收取租金，其中2018年5月1日至2018年10月由欧阳粤怀收取，2018年11月开始至2019年10月一直由许超收取。2019年10月，欧阳粤怀通知张土维将租金支付给欧阳粤怀，2019年11月欧阳粤怀收取张土维租金后扣了300元，仅支付6950元给许超。许超对欧阳粤怀要求收租及克扣租金的行为有异议，后双方因租金收取问题产生争议，协商无果，张土维于2020年1月退租，且未支付2019年12月及2020年1月的租金。本院审理后于2020年8月12日作出（2020）粤0105民初12126号民事判决：一、欧阳粤怀在判决生效之日起10日内向许超返还租金300元；二、驳回欧阳粤怀的其他诉讼请求；三、驳回许超的其他反诉请求。本案于2020年11月12日开庭审理。庭审中，原告确认：2016年欧阳粤怀收转了一半（押金）13800元给原告；2017年欧阳粤怀又转了（押金）690元给原告，共14490元。被告表示：2019年12月5日原告来过现场，干扰到了被告的经营，警察过来了，商铺无法继续经营下去；但原告与欧阳粤怀没有一起在商铺出现过。原告表示：确认有报警，当时欧阳粤怀威胁被告交租，当时原告与被告商量报警处理，而且是为了阻止欧阳粤怀继续威胁被告交租；下午5点多警察才来，现场人也不多，不会形成影响。被告还表示：被告在2019年11月11日跟欧阳粤怀说用押金抵扣12月、1月两个月的租金，被告将钥匙放在档口门底下，欧阳粤怀也同意了，被告才搬离了涉案场地，后来被告打电话跟原告说无法承租下去。原告还明确其第2项诉讼请求中款项的构成与广州市好百年物业管理有限公司出具的“B89铺3-4月管理费786元、代收水费41元、代收电费969元，共计1796元”的发票一致，该发票备注“12月、1月1-19日、3月16-31日、4月”。被告对上述发票无异议。被告为证明其损失还提交了以下证据：1、欧阳粤怀于2020年1月14日签名的《房屋租赁合同注销登记备案申请表》；2、销售单；3、《证明》。原告表示：对证据的真实性、合法性、关联性不确认。本院认为：欧阳粤怀与原告作为共同的出租人将B89、B88铺作为一个整体共同出租给被告，则双方已建立起租赁关系。在上述合同履行过程中，原告因与另一出租人的原因出具了暂停支付租金的证明，被告因此未支付租金不构成违约。上述情况使得被告履行合同进入不确定的状态，且从原告在上述商铺内报警的陈述可见，原告在停收租金期间对被告使用商铺造成影响，在此情况下，被告退还商铺并无不当。被告并无违约行为，且原、被告之间的合同实际已无法履行，则被告要求原告退还保证金14490元的诉讼请求，合法有理，本院予以支持；原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。虽然原告对被告使用商铺造成一定影响，但并不必然导致被告的损失，故被告要求原告赔偿损失的诉讼请求，依据不足，本院不予采纳。被告在退出商铺前出具字条同意向原告支付2019年12月和2020年1月的租金14500元，则其应按承诺履行义务。被告主张已支付现金给原告，但并未提交证据证明，且被告明知两出租人对于何人收取租金存在争议仍支付现金给原告，不符合常理，故本院对被告的上述抗辩不予采纳。因此，本院对原告要求被告支付2019年12月和2020年1月的租金14500元以及相应时间段的水、电费的诉讼请求予以支持。原告提交的发票中包含了“12月、1月1-19日、3月16-31日、4月”的水、电费，根据上述时间及金额，被告应支付的水、电费分别为20.5元、484.5元。因被告已于2020年1月退出商铺，故原告要求被告支付2020年2-4月的租金、管理费、水电费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告张土维在本判决发生法律效力之日起10日内向原告许超支付租金14500元；二、被告在本判决发生法律效力之日起10日内向原告支付水费20.5元、电费484.5元；三、原告在本判决发生法律效力之日起10日内向被告返还14490元；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的其他诉讼请求。本案本诉受理费737元，由原告负担572元，被告负担165元。反诉受理费1103元，由原告负担165元、被告负担938元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  韩建文二〇二〇年十一月二十日书记员  梁嘉淇莫敏琪