广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初40942号原告：周晓舟，男，汉族，1992年2月18日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：张小平，广东诚公律师事务所律师，执业证号：14403201510057486。被告:余玲玉，女，汉族，1978年12月6日出生，身份证住址广东省大埔县。原告周晓舟与被告余玲玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周晓舟的委托诉讼代理人张小平到庭参加诉讼，被告余玲玉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告周晓舟向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告和被告签订的《房地产买卖合同》；2.请求判令被告赔偿原告违约金人民币1942100元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月2日，原告与被告签订《房地产买卖合同》和《补充协议》，《房地产买卖合同》约定：被告将其所有的位于深圳市罗湖区单位的房屋出售给原告，房屋转让价格人民币880万元，定金人民币30万元。《补充协议》约定“卖方”（即被告）自行解决赎楼，在签订日期三个月内处理好债权债责，解除查封，......”。买卖合同签订后，原告向被告支付了定金30万元，被告出具了收条。2019年9月1日，鉴于被告无法在约定的期限内解除房屋查封，办理过户手续，原告和被告为此再次签订《补充协议》，该《补充协议》约定搬离过户时间顺延，但是顺延期内被告需要按日支付原告一定数额的违约金，同时约定顺延期限内（2019年9月2日至2019年12月1日）不能办理过户事宜，视为甲方（即被告）违约，乙方（即原告）享有保留追偿原合同第二页第五条之约定的权利，可以解除合同，要求被告赔偿违约金。截至本案起诉日，被告未能解除房屋查封，导致房屋产权过户手续无法办理，被告的行为严重侵害了原告合法合同权益，因此，依据《房地产买卖合同》第十五条约定“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过10日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还卖方已支付的定金。”原告要求解除《房地产买卖合同》，要求被告支付违约金人民币1942100元［计算方式：1942100元＝延期违约金（1000元／天＊30天＋1500元／天＊31天＋3520元／天＊30天＋解除违约金（转让成交价人民币880万元＊20%）］。由于被告拒不支付违约金，为维护自身合法权益，原告特起诉，请求人民法院支持原告全部诉讼请求。被告余玲玉未作答辩。本院经审理认定事实如下：2019年6月2日，原告作为买方，被告作为卖方，签订了《房地产买卖合同》及《补充协议》各一份，《房地产买卖合同》约定被告将其所有的位于深圳市罗湖区单位的房屋（房地产证号为20××22）出售给原告，房屋转让价格为人民币880万元，定金人民币30万元，定金应于合同签订时支付，剩余850万元房款应于签署合同之日起60日内一次性全部付清。合同第十四条约定：“如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过10日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金”；第十五条约定：“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过10日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还卖方已支付的定金”。《补充协议》约定：买卖双方均清楚房产处于查封状态，定金由深圳市鑫元宝房地产经纪有限公司托管，待房产证产权清晰状态下再由经纪方将定金支付给卖方；卖方自行解决赎楼，在签约日期三个月内自行处理好债权债务……待房产证登记在新买家名下银行再放监管资金到卖方账户。合同签订后，原告依约定将定金支付至深圳市鑫元宝房地产经纪有限公司账户。2019年9月1日，原告的父亲周志鹏作为其代理人与被告签订一份《补充协议》，约定原告房产买卖合同继续履行，因被告没有在规定时间内解除查封，办理时间顺延，因被告产生的违约金（2019年9月2日至2019年10月1日）按每日人民币壹仟元支付给原告；2019年10月2日至2019年11月1日产生的违约金按每日人民币壹仟伍佰元支付给原告；2019年11月2日至2019年12月1日产生的违约金按日人民币叁仟伍佰贰拾元支付给原告；顺延期限内（2019年9月2日至2019年12月1日）不能办理过户事宜，视为被告违约，原告享有保留追偿原合同第二页第五条之约定，被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还原告已支付的定金。2019年9月25日，深圳市鑫元宝房地产经纪有限公司通过员工廖艳凤向原告父亲周志鹏的招商银行账户转账3笔，合计30万元，原告确认该30万元即为退还的托管定金。另查明，坐落于深圳市罗湖区房产登记的权利人为被告，不动产证号为粤（2015）深圳市不动产权第××号，该房产的抵押权人为珠海华润银行股份有限公司深圳分行，被担保主债权数额为8040000元，房产于2018年3月12日被深圳市福田区人民法院首位查封，查封期限至2021年3月11日止，另有本市多家法院对该房产轮候查封。以上事实，有当事人的陈述、《房地产买卖合同》《补充协议》、房地产产权证书、户口本、《深圳市不动产登记中心不动产查封（备案）表》《不动产抵押登记查询表》《不动产资料电脑查询结果表》、收条、证明、招商银行户口历史交易明细表、营业执照及工商信息查询、工作证等在卷证实。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《房地产买卖合同》及其《补充协议》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效。原告履行了支付定金的义务，被告应在约定的期限内办理房产解封、赎楼等事宜。被告未按照合同约定履行义务的行为构成违约，其应当承担违约责任。原告主张按合同及补充协议的约定支付违约金，该约定标准明显过高，且原告确认已于2019年9月25日收回定金，结合合同的履行情况、被告的过错程度，本院依据公平原则，调整为按照合同约定价款的5%支付违约金，即被告应向原告支付违约金440000元（8800000元×5%）。合同解除的日期应为被告收到本案起诉状副本之日，即2020年9月22日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告周晓舟与被告余玲玉签订的《房地买卖合同》于2020年9月22日解除；二、被告余玲玉应自本判决生效之日起十日内向原告周晓舟支付违约金440000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11139元、保全费5000元，由原告周晓舟负担12483元，被告余玲玉负担3656元。上述案件受理费应由被告余玲玉负担的3656元，原告周晓舟已预交，本院予以退回。被告余玲玉应于本判决生效之日起十日内向本院缴纳3656元，逾期未缴纳，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 张 宁二〇二〇年十一月九日书记员 方晓璇