福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初6837号 原告:黄承志，男，汉族，1945年12月1日出生，住福建省福州市鼓楼区。 被告：邱其胜，男，汉族，1942年5月2日出生，住福建省马尾区。 委托诉讼代理人：陈晶，福建尚谋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢艺君，福建尚谋律师事务所实习律师。 第三人：吴贤钟，男，汉族，1969年6月12日出生，住福建省闽清县。 原告黄承志与被告邱其胜、第三人吴贤钟返还原物纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。黄承志，邱其胜的委托诉讼代理人陈晶到庭参加诉讼。第三人吴贤钟经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 黄承志向本院提出诉讼请求：1.支持黄承志收回使用权，判令邱其胜立即将坐落于福州市鼓楼区华大街道九彩弄7号九彩新村3号楼125单元房屋腾空，返还给黄承志；2.判令邱其胜支付自黄承志获得房屋产权证之日起至邱其胜实际返还房屋给黄承志之日的占用使用费，按每月2000元计，暂计至6月30日计为7000元；3.本案诉讼费由邱其胜承担。 事实和理由：福州市鼓楼区华大街道九彩弄7号九彩新村3号楼125单元系黄承志祖屋（鼓楼区鼓西路288号房屋）被拆迁后，按照产权调换方式获得的安置房，依据福州市住房保障和房产管理局榕房拆偿【2015】第3号拆迁补偿安置通知书，该安置房制定由邱国财（邱其胜生父）使用。基于下述理由提出上述的诉讼请求。1.邱其胜生父邱国财2012年前即已去世（具体时间由邱其胜确认），长期以来邱其胜一直居住在马尾区，无权继承其父对黄承志安置房的使用。2.根据福州市中级人民法院（2017）闽01行终496号证明书（见复印件），福州市中级人民法院（2017）闽01行终496号行政判决书已于2017年12月27日生效，标志着福州市房管局榕房拆偿通字【2015】第3号拆迁补偿安置通知书已发生法律效力，在安置房产权属于和胜房地产公司近两年多时间，邱其胜从来没有要求使用，也没有实际使用（该房由福州和胜房地产公司租给托管机构），黄承志认为邱其胜申请使用时限已过。3.在今年三月黄承志拿到产权后，邱其胜不经黄承志同意，擅自以代为看管财物名义将其提供给第三人（吴贤钟）使用，严重侵害了黄承志的合法权益。为此特具状提起诉讼，请求人民法院依法审理，并判准黄承志所求。 邱其胜辩称，一、本案已由福州市中级人民法院作出行政判决书，依据一事不再理的原则，应当予以驳回。案涉房屋的使用权及所有权问题已由福州市中级人民法院于2017年作出判决【（2017）闽01行终496号】针对案涉房屋的使用权进行了确认，确认使用权归属邱其胜（使用权人）所有。针对拆迁权益问题，本案黄承志于2020年5月21日向法院提起的邱其胜与黄承志等人返还原物纠纷一案【案号：（2020）闽0102民初5096号】针对拆迁权益问题也已提起诉讼并于2020年7月28日开庭。故依据一事不再理的基本原则，该案涉嫌重复诉讼恳请法院予以审查，若存在重复起诉请求法院驳回黄承志的诉讼请求。 二、承租人（邱国财及其共同居住人）作为案涉房屋的合法占有人，有权继续承租使用案涉房屋。本案原邱其胜之间的承租关系系1958年私房改造时期的历史原因形成的结果，导致了被拆迁人（黄承志）与房屋使用人（邱其胜）之间不存在书面的租赁关系，主要是由于私房改造退还政策时出现的问题。因此本案不能等同于一般的租赁关系。根据中国社会的实际状况，由于长期实行住房实物分配制度，许多房屋虽不符合房屋租赁的要件，但已形成了事实上的租赁。邱国财与被拆迁房屋的私有产权人已经形成了事实上的租赁关系。原城乡建设环境保护部于1958年颁布《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》（现行有效，下称《处理意见》）第八点第二款规定：“原属出租的房屋，只退产权，不负责腾退房屋。房管部门应协助住房与房主建立新的租赁关系，住户应向房主交纳租金，房主不得强撵住户搬家。”根据这一规定，在落实私房改造退还政策，实行的是只退产权，不退使用权。本案中承租人（黄承志）承租的原本是直管公房，最初占用房屋系合法占有，承租人对被拆迁房屋享有合法的占有使用权。但由于落实政策，将公房退还给私人，导致公房承租人变成了私房承租人，但其租金并不是租赁双方协商的，而是执行政府主管部门公布的标准租金。面对拆迁补偿问题时，承租人是否能获得拆迁补偿安置权益（房屋的占有使用权）的依据不是其与被拆迁人之间是否存在合法的租赁合同，而是其对被拆迁房屋是否享有合法的占有使用权。《处理意见》也表示：处理私改遗留问题，涉及面广，政策性强，加之年代较远，情况比较复杂，因此，各级人民政府要重视起来，加强领导，组织房管、财税、侨办、司法等部门参加，共同做好这一工作。各地应认真搞好调查研究、摸清情况的基础上，从实际出发，制定处理私改遗留问题的具体规划和措施，积极主动，有计划、有步骤地妥善处理好这一历史遗留问题。对于广大群众，尤其是原房主要做好深入细致的思想工作，教育他们要顾全大局，体谅国家困难，积极配合政府做好这一工作。凡是因处理私改遗留问题，需要解决职工住房的单位及其上级主管部门，应积极主动地把职工的住房安排好。综上，邱其胜认为可以考虑参考由承租人与所有权人建立新的租赁关系，协商由住户向房主交纳租金，房主不得强撵住户搬家。 三、邱其胜作为邱国财的法定继承人及共同居住人，有权继续使用该房屋。安置通知书表明了安置房屋由原房屋使用权人继续使用（通知书第6页），被拆迁房屋拆迁前邱其胜一直与其父亲共同居住在内，系该房屋使用权人，有权继续予以使用。一方面，黄承志事实及理由中陈述“该安置房指定由邱国财（邱其胜生父）使用”，但该安置通知书出具日期为2015年、行政判决书出具时间为2017年而邱国财过世时间是2012年。该通知书所表述的使用权人实际应为邱其胜，由于案涉房屋系拆迁安置房屋，不管是使用权人还是产权人一般都以户主名字进行表述。房屋一般是以户为单位的，所以，虽然承租人为一人，也会有其他共同居住人的利益。因此在调整租赁关系时，不能不考虑承租人死亡后其他共同居住人的居住利益，可以考虑由承租人与产权人另行签订房屋租赁合同等其他方式，这也是尊重公序良俗，保障承租人家庭成员的合法利益。另一方面，依据《合同法》第二百三十四条之规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”无论原房屋承租人是在拆迁前死亡还是在拆迁开始后死亡，只要是在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人员等可以按照原租赁合同租赁该房屋，成为新的承租人。本案原邱其胜之间虽然没有租赁合同，但由于历史原因已经形成了事实上的租赁关系。并且邱其胜年事已高既没有收入，名下也并无其他房产，案涉房屋作为其最后居所更不应直接采取强撵的方式处理。针对国有土地房屋征收补偿方案，本案房屋虽然属于私有产权改造时期的房屋，但邱其胜父亲邱国财作为直管公房承租人，在认定承租人时也可以考虑参照《上海市国有土地房屋征收与补偿实施细则》第44条的规定“征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。”即邱其胜系邱国财的共同居住人，有权继续享有占有权。 四、本案中第三人吴贤钟系邱其胜朋友，由于本人邱其胜近80岁年事已高，经常生病住院，由吴贤钟照顾其生活起居，有时在医院治疗住院时陪护，邱其胜至今仍居住于案涉房屋。吴贤钟居住在内也是为了便于照顾年事已高经常生病的邱其胜，并且，是否存在第三人借住问题与本案并无关联。 五、本案中被拆迁房屋原本私有产权仅有一百多平，经过承租人（邱国财等人）搭盖后补偿的面积达两百多平（详见《通知书》）。邱国财搭建的添附部分的拆迁权益本应归属邱国财，但黄承志却将邱国财搭建部分的拆迁安置权益一并领取，导致邱国财无法获得应有的安置补偿，由双方继续履行租赁关系。据此，鼓楼区房管局出具的通知书最终采取产权调换的方式，并承认产权归属黄承志所有，由原使用权人继续占有使用房屋。 综上所述，黄承志主张的诉请不存在事实及法律上的依据，恳请法院依法予以驳回。 第三人吴贤钟未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。第三人吴贤钟经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为自动放弃质证等诉讼权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原坐落于福州市鼓楼区土木构前店屋后三间排平屋二进房产所有权人为黄承志、黄玉堂、黄沪生、黄用中、黄尔秀、黄金陵、黄建中、黄东之、黄荣，属5段128地号，私有产权建筑面积108.47㎡。上述房屋系1958年私房改造时期的产权人留房，曾于上世纪六、七十年代租给钟厂，钟厂租户在原房屋基础上陆续加层扩建。1991年12月钟厂关停，鼓楼区房管局对上述留房和加层扩建部分予以接管，出租给林增全、林振、邱国财等人，并发给《租用直管公房凭证》，其中，邱国财租用楼房11.09平方米。1993年7月，鼓楼区房管局作出《关于归还鼓西路288号留房的通知》，决定自1993年8月1日起将留房和扩建部分退还业主自行管业并办理退租手续。2005年，上述留房和加层扩建部分被纳入“和胜公寓”建设项目拆迁范围内。由于被拆迁房屋产权不明确，福州市住房保障和房产管理局于2015年12月24日作出榕房拆偿通字［2015］第3号拆迁补偿安置通知书，确定被拆迁人福州和胜房地产有限责任公司以产权调换方式对鼓楼区鼓西路288号留房及加层扩建部分等一次性异地安置包括鼓楼区华大街道九彩弄7号九彩新村3号楼125单元在内的七套单元房，产权调换差价款779887元，其中安置用房九彩新村3号楼125号由邱国财使用。2016年8月11日，黄承志、黄沪生不服榕房拆偿通字［2015］第3号拆迁补偿安置通知书向本院提起诉讼，本院于2017年6月15日作出（2016）闽0102行初243号行政判决书，判决：驳回黄承志、黄沪生的诉讼请求。黄承志、黄沪生不服上述一审行政判决，向福州市中级人民法院提出上诉。福州市中级人民法院于2017年10月17日作出（2017）闽01行终496号行政判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该判决书已于2017年12月27日生效。2020年3月13日，福州市自然资源和规划局填发了鼓楼区华大街道九彩弄7号九彩新村3＃楼125单元的房屋所有权证［产权证号：闽（2020）福州市不动产权第××号］，该房产的共有权利人为黄承志、黄荣、黄建中、黄沪生、黄东之、黄玉堂、黄金陵、黄尔秀。 另查，邱国财已于2002年8月2日死亡，邱其胜系其儿子。诉争房屋现由邱其胜占有使用。 再查明，黄荣，黄建中，黄金陵的继承人葛舜，黄尔秀的继承人柯桦，黄东之的继承人黄致和、黄自治、黄自立、黄自明均委托黄承志处理房屋拆迁安置补偿事宜。审理过程中，黄沪生、黄玉堂继承人陆翠青的委托代理人陆小军到庭表示对黄承志本案的诉请及事实理由均无异议。 本院认为，我国物权法规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。本案中，黄承志系鼓楼区华大街道九彩弄7号九彩新村3＃楼125单元房屋的合法产权共有人之一，依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，现其请求收回己方享有共有产权而邱其胜占用的案涉房屋，并要求邱其胜支付占有使用费，系对共有物进行保护和排除妨害，且其他共有人亦表示认可，故黄承志的上述请求，有法律及事实依据，本院予以支持。邱其胜主张本案违反一事不再理原则，黄承志的诉请应当予以驳回；且其作为邱国财的法定继承人及共同居住人，有权继续使用案涉房屋。本院认为，其一，本案诉讼与（2017）闽01民终496号、（2020）闽0102民初5096号当事人主体不同、诉讼请求不同、主张的法律关系亦不相同，不符合“一事不再理”原则的适用条件，故不属于重复起诉。其二，福州市住房保障和房产管理局于2015年12月24日作出的榕房拆偿通字［2015］第3号拆迁补偿安置通知书决定诉争房屋由邱国财使用，并经福州市中级人民法院二审生效行政判决书确认。邱国财对诉争房屋享有的使用权是基于其对福州市鼓楼区11.09平方米公有住房使用权的延续。邱国财所持有的《租用直管公房凭证》实际上属于房屋产权人与承租人之间就房屋使用权所达成权利和义务关系的协议，从法律角度上看，双方建立起的是房屋租赁法律关系。现公房承租人邱国财已经死亡，原有的房屋租赁关系自然消灭，承租人的使用权不复存在，其继承人邱其胜亦不能以继承的方式成为房屋租赁合同中的承租人，因此，邱其胜继续占有使用诉争房屋没有法定或约定依据，其上述抗辩理由依据不足，本院不予采纳。关于房屋占有使用费的标准，黄承志主张按2000元／月计算，但未能提供相应证据，考虑到邱其胜占有使用讼争房屋有一定的历史原因，结合讼争房屋的地理位置、用途、使用面积、房屋陈旧等现状，本院酌情认定讼争房屋的使用费按每月1500元计算，故邱其胜应按1500元／月的标准向黄承志支付2020年3月13日起至实际搬离讼争房屋之日止的房屋占有使用费。 吴贤钟经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理及判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百四十四条规定，判决如下： 一、邱其胜于本判决生效之日起十日内将位于福州市鼓楼区［不动产权证号：闽（2020）福州市不动产权第××号］腾空并返还给黄承志； 二、邱其胜于本判决生效之日起十日内按每月1500元的标准向黄承志支付自2020年3月13日起至实际搬离福州市鼓楼区之日止的房屋占有使用费； 三、驳回黄承志其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22800元（已由黄承志预交），由邱其胜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 赵毳 二〇二〇年十一月四日 法官助理 余玲 书 记 员 叶炜 附主要法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 第三十八条本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。 侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。