湖南省衡东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0424民初1677号 原告：胡妍清，女，汉族，1989年4月24日出生，住衡东县。 被告：廖阳生，男，汉族，1959年3月7日出生，住衡东县，常住地湖南省衡东县洣水镇兴衡东路（中国银行院内）601室。 原告胡妍清与被告廖阳生定金合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告胡妍清、被告廖阳生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡妍清向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告违约；2、判令被告双倍返还原告定金33736元，庭审时变更为返还原告定金16868元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告2020年6月17日收取了原告16868元的购买定金，后被告反悔不愿意出售房屋，通过他人调解向被告说明不愿意出售房屋要返还双倍定金。但在双方未商定好过户时间及付款时间等细节的情况下，被告以原告没有及时付款为由，不出售房屋给原告也不返还定金。原告主动上门同其协商，被告怒气冲冲还摔门轰原告走人。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益。 原告胡妍清为支持自己的诉讼请求，向法庭提交了三组证据： 证据1、书证《电子回单》，拟证明原告于2020年6月17日通过中国建设银行转账方式向被告廖阳生支付602购房定金16868元； 证据2、电子证据《微信聊天记录》，拟证明原告于2020年6月17日通过中国建设银行转账方式向被告廖阳生支付16868元； 证据3、电子证据《微信聊天记录》，拟证明原告于2020年7月7日与被告聊天记录，被告要求农历五月底以前付清房款，双方对于房屋买卖交易应当先付清房款再过户还是先过户再付清房款发生争执。 被告廖阳生辩称，2020年6月15日，原告到被告家要买被告的房子，双方谈定了房价，原告主动付了定金，其他细节都待付款后写合同时再议。事后，被告多次催原告付清房款再签合同，原告声称是先过户再付款。2020年7月7日，被告微信催原告付款，原告坚持先过户再付款，被告拒绝。事后，原告带人强行闯入被告家，对其进行威胁、恐吓，要求双倍返还定金，导致被告心脏病复发。原告违约，无权请求返回定金。另请求追究原告诈骗、诬告的刑事责任，并赔偿被告医疗费、精神损失费25万元。 被告为支持自己的抗辩意见，向法庭提交了： 证据4、电子证据《微信聊天记录》，拟证明被告于2020年7月7日与原告聊天记录，被告要求农历五月底以前付清房款，否则就是原告取消交易。双方对于房屋买卖交易应当先付清房款再过户还是先过户再付清房款发生争执。 各方当事人举证、质证及法官认证情况。 上述4组证据，经开庭举证、质证。对于原告举出的证据1、2，被告无异议，对于证据3具有真实性，但表达的是被告要求原告在5月底支付剩下的尾款。对于被告举出的证据4，原告对其真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议。法官认为，证据1、2双方无异议，具有真实性、合法性、关联性“三个特征”，予以认证；对于证据3、4，具有真实性、合法性、关联性，予以认证。 根据原告诉称、被告答辩及法官认证情况确定案件事实如下： 2020年6月17日，原告胡妍清经人介绍到被告廖阳生家洽谈被告廖阳生所有的位于衡东县××镇××路××室房屋买卖事宜。经协商，双方就房屋买卖成交价格口头达成一致意见，原告胡妍清同意以175868元购买该房屋，被告廖阳生表示同意。当晚，原告胡妍清通过中国建设银行转账方式向被告廖阳生支付16868元购房定金。次日，原告胡妍清带人看房并确定装修细节时，因空调、洗脸盆的去留问题与被告廖阳生发生争执。事后，经人调解，双方就室内设备的去留问题达成一致，被告廖阳生拆走一台空调，其他空调不拆，原告胡妍清加价500元。2020年7月7日，被告廖阳生与原告胡妍清就房屋买卖后续问题进行微信洽谈，被告廖阳生要求原告胡妍清在2020年农历5月底之前付清购房尾款，原告胡妍清以房屋没有过户不能支付尾款，予以拒绝。此后，原告胡妍清要求被告廖阳生按法律规定双倍返还定金，被告廖阳生以原告胡妍清未支付购买房屋尾款，违约在先，按法律规定不予返还定金，酿成纠纷。 本院认为，原、被告双方争执的焦点有两个，一是原、被告双方是谁违约，二是被告是否要返还原告购房定金。要弄清原、被告双方是谁违约，就要厘清原、被告双方是否达成房屋买卖合同、房屋买卖合同是否合法有效，定金条款是否合法有效。根据本案查明的事实，依据相关的法律规定分别论述如下： 一、原、被告双方是否达成了完整的房屋买卖合同条款。《中华人民共和国合同法》第十二条、第一百三十一条规定，合同的内容一般应包括当事人的名称和住所、标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限地点方式、违约责任、解决争议的方法以及检验标准、结算方式、效力等条款。本案中，原、被告双方仅达成房屋买卖价格口头协议，其他内容还在进一步商谈过程之中，故原、被告双方尚未达成房屋买卖合同的全部条款。 二、原、被告双方达成了的房屋买卖合同是否合法有效，所达成的房屋买卖口头协议之价格条款是否也归于无效。《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规定采用书面形式的应当采用书面形式。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。本案中，双方未订立书面房屋买卖合同，仅就房屋买卖价格达成口头一致意见，其他内容如付款方式、付款时间、房屋交付时间、办理过户手续、过户费用负担等均未达成协议，故原、被告双方尚未达成合法有效的房屋买卖合同，在缔结房屋买卖合同其他内容时双方即发生了矛盾纠纷，原、被告双方所达成的房屋买卖之口头价格条款也归于无效。 三、定金条款是否有效。《中华人民共和国担保法》第五条规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效，定金协议条款是从合同。该法第九十条规定，定金协议应当采用书面形式。本案中，定金条款仅在微信交谈中有表述，未达成书面的定金条款，且定金条款因口头房屋买卖合同价格条款归于无效，故本案的定金协议条款无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。本案原告交付被告定金16868元，原、被告双方并没有约定定金性质，故被告主张定金权利，不予支持。 四、原、被告双方是谁违约。因原、被告双方尚未达成完整的房屋买卖合同主要条款，原、被告双方尚未形成完书面的合法有效房屋买卖合同，特别是付款方式、步聚等内容没有谈妥，所谓的“付款方式步聚的约定”尚不存在，故原、被告双方都不存在违约的问题。被告依据并不存在的“约定”，认定原告违约，进而提出原告无权请求返回定金，其抗辩意见明显缺乏事实依据。 五、原告所交被告的定金，被告是否要返还。因原、被告双方尚未达成合法有效的房屋买卖合同，所达成的房屋买卖之口头价格协议无效、定金协议条款无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效时，因该合同取得的财产应当予以返还，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，在房屋买卖合同的洽谈过程，原、被双方由于沟通不畅、考虑不周，发生矛盾纠纷，双方均有过错，故均应各自承担相关责任。被告廖阳生因无效的口头房屋买卖合同的定金条款取得的定金应当返还原告胡妍清。被告廖阳生辩称“原告违约，无权请求返回定金”的意见，与法律规定不符，不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第十二条、第五十八条、第一百三十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《中华人民共和国担保法》第五条、第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条之规定，判决如下： 一、被告廖阳生在本判决生效后十日退还原告胡妍清购房定金16868元； 二、驳回原告胡妍清的其他诉讼请求。 案件受理费644元，减半收取322元，由原告胡妍清、被告廖阳生各负担161元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审判员  旷文林 二〇二〇年十一月三日 法官助理何春霞 书记员周园                            校对责任人：何春霞 打印责任人：周园