广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初24219号原告：中盈地产集团有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：林治平，执行董事。委托诉讼代理人：胡绮婷，公司员工。委托诉讼代理人：卢淑芬，广东星宇律师事务所律师。被告：许结梅，女，1981年4月30日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原告中盈地产集团有限公司（以下简称中盈公司）诉被告许结梅租赁合同纠纷一案,本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，于同年11月16日公开开庭审理了本案。原告中盈公司的委托诉讼代理人胡绮婷、卢淑芬到庭参加了诉讼，被告许结梅经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年7月1日至2019年7月20日的租金3057元及违约金(违约金以拖欠金额为本金，从拖欠之日起按月利率2%计至实际清偿之日止)；2.被告向原告支付2019年7月1日至2019年7月20日的能源费1638元及违约金(违约金以拖欠金额为本金，从拖欠之日起按月利率2%计至实际清偿之日止)；3.被告向原告支付装修期内租金3159元(2018年9月1日至2018年9月20日)；4.被告向原告支付3个月空置期租金损失14217元；5.被告向原告支付违约金39124元(按总租赁期的租金总额的20%计算)；6.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年8月27日，原告与被告签订《租赁合同》、《关于收取能源费补充协议》及其他相关文件，《租赁合同》约定被告承租原告坐落于佛山市南海区×××××××××盈广场的xxx室的物业(下称“租赁物业”)，租期自2018年9月1日起至2021年8月31日止。其中，装修期为20天，2018年9月1日至2019年8月31日期间的月租金为4739元；2019年9月1日至2020年8月31日期间的月租金为5416元；2020年9月1日至2021年8月31日期间的月租金为6147元。被告应承担使用租赁物业发生的全部费用，包括但不限于水电费、燃气费、通讯费等，被告应按租赁物业独立水电表度数加损耗度数向原告计付水电费；被告应于每月五日前向原告支付当月租金及上月水电费、燃气费等约定的各项费用。《租赁合同》约定，被告享有与装修期内租金同等金额的减租优惠，并约定租赁期内被告有违约或违法行为的，原告有权要求被告补足已减免的租金等各项费用。另约定，被告逾期支付本合同约定的各项费用，被告应按应付未付金额的百分之一向原告支付违约金，逾期达十五日的，原告除有权继续向被告追偿应付费用和违约金外，并有权要求被告按租赁期间租金总额的20%支付违约金，违约金不足以赔偿原告损失的，原告有权继续向被告追偿，同时有权立即解除合同、收回租赁物业、没收保证金。上述合同及相关文件签订后，原告依约向被告交付了租赁物业，被告自2019年6月份开始拖欠相关费用。为此，原告多次催促被告支付拖欠的费用，被告仍置之不理。因被告存在拖欠租金、水电费，无正当理由，未经原告同意私自撤场等违约行为，故被告还应补足优惠减免的租金3159元。被告没有答辩。原告围绕其诉讼请求向本院提交了证据，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。原告的举证来源合法，内容真实且与本案相关联，本院确认其真实性并在卷佐证。综合以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼物业登记权利人为中盈公司，规划用途为办公。2018年8月27日，原、被告签订《租赁合同》，约定：原告将涉讼物业出租予被告；租期为2018年09月01日至2021年08月31日；暂定交付日为2018年09月01日；装修期为20天，从交付或视为交付租赁物业之日起计算；装修期内被告需承担租金、物业服务费、装修期间产生的垃圾清理费、水电费等各项费用及所有承租方应承担的责任；自计租日2018年9月1日起，满一年为一个租赁年度，其中2018年09月01日至2018年10月20日装修期为4739元；2018年10月21日至2019年08月31日为4739元/月；2019年09月01日至2020年08月31日为5416元/月；2020年09月01日至2021年08月31日为6147元/月；租赁期内乙方有违约或违法行为的，甲方有权要求乙方立即补足已减免的租金、物业管理费等各项费用；合同签订之日，被告需一次性向原告支付履约保证金，被告未依约支付履约保证金的，原告有权解除合同；履约保证金不用于折抵租金、水电费及其他各项费用，合同履行期间被告违约的，原告有权直接在保证金中扣除被告应付违约金、赔偿金，并书面告知被告，被告应在接到原告通知之日起两日内补足保证金；租赁期间被告单方解除合同的，履约保证金不予退还，无违约事由的，被告应在租赁期满之日向原告退还履约保证金收据原件，原告收到收据之日起十五日内无息返还履约保证金；被告应于每月5日前向原告支付当月租金及上月水电费、燃气费用等合同或补充协议约定的各项费用；被告逾期支付合同约定的各项费用，包括但不限于履约保证金、租金、水电费、燃气费、赔偿金等，原告有权暂停租赁物业供水、供电、供气，且每逾期一日，被告应按应付未付金额的百分之一向原告支付违约金，逾期达十五日的，原告有权继续追偿被告应付费用外，并有权要求被告按租赁期间租金总额的百分之二十支付违约金，违约金不足以赔偿原告损失的，原告有权继续向被告追偿，同时有权立即解除合同、收回租赁物、没收保证金，被告单方解除合同的，按以上约定承担违约责任。同日，双方签署了《关于收取能源费补充协议》，约定：被告向原告支付能源费，具体包括正常时间中央空调使用费、公摊部分的水电费和其他能源收费等；能源费按年度（12个月）计费，每年度能源费分十二期支付，被告应于每月5日前向原告支付一期能源费，上述费用的支付以原告实际到账日为支付日，且该费用不因实际能耗变化而调整；2018年9月1日至2018年9月20日能源费为1693元，2018年9月21日至2021年8月31日，被告每期支付2539元，上述具体收费标准以原告当年度通知为准；被告应于本协议签订之日一次性向原告支付首期能源费2539元及能源费保证金7617元；被告转让物业时应缴清物业名下的能源费，否则原告不予退还能源费保证金。同日，双方签署了《补充协议》，对《租赁合同》补充约定：被告应于合同签订之日一次性向原告支付等额于三个月租金的履约保证金14217元；履约保证金的使用、抵扣、补足、退还等依合同约定执行；被告应于合同签订之日一次性向原告支付水电费押金826元；被告在合同履行期间无违约事由的，合同期限届满或终止时，被告应交回收据原件，原告收到后15日内将押金无息返还给被告；合同履行期间，被告违反任何合同约定的，除依合同原约定承担违约责任外，水电费押金不予退还；等等。2019年7月24日，原告向被告邮寄《关于遵守合同约定的事宜》、《解除合同通知函》、《商铺归还通知》，向被告催收租金、管理费、电费等费用，并要求解除合同、被告退还商铺。该邮件于2019年7月25日投妥。诉讼中，原告述称：被告未与原告办理涉讼商铺的交接手续，原告不清楚被告搬离涉讼商铺的时间。原告于2019年7月20日收回涉讼商铺。2018年9月1日至2018年9月20日为装修期。《租赁合同》上的装修期存在笔误。被告向原告支付了履约保证金14217元、水电费押金846元、能源费保证金7617元，原告未将上述保证金、押金退还被告，原告认为应当予以没收。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告就涉讼物业的租赁而签订的《租赁合同》、《关于收取能源费补充协议》、《补充协议》是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告在签署上述协议之后、租赁期限远未结束之前即搬离涉讼物业，构成根本违约，应承担相应的违约责任。据此，本院根据当事人陈述、举证及原告诉请，对本案租赁清算如下：1.关于租赁对价。根据《租赁合同》、《关于收取能源费补充协议》的约定，被告使用涉讼物业，每月应向原告支付的对价包括《租赁合同》约定的租金和《关于收取能源费补充协议》约定的能源费。被告未举证证明其于2019年7月20日前已搬离涉讼租赁物，亦未举证证明其已向原告支付2019年7月1日至7月20日的租金、能源费，故被告应向原告支付2019年7月1日至7月20日的租金3057元（4739元/月÷31天×20天），能源费1638元（2539元/月÷31天×20天）。2.关于逾期付款的违约金。被告逾期支付租金、能源费构成违约，依约应向原告支付逾期付款的违约金。但因《租赁合同》、《关于收取能源费补充协议》约定的逾期付款的违约金计付标准过高，故本院结合本案的实际情况，酌情判令被告应以欠付的租金3057元、能源费1638元为本金，从2019年7月6日起至实际清偿之日止，按日万分之二的标准计付逾期付款的违约金予原告，原告关于逾期付款违约金诉请超以上核定的，本院不予支持。3.关于解除合同的违约金。如上所述，涉讼合同因被告的原因解除，被告构成根本违约，应向原告支付解除合同的违约金。原告主张已为被告免除装修期20天租金3159元（4739元/月÷30天×20天），被告未举证推翻，本院予以采纳。因此，原告根据《租赁合同》的约定要求被告补足装修期的租金3159元符合双方约定，本院予以支持。因《租赁合同》既约定在被告违约致合同解除的情况下，原告有权对被告所交保证金予以没收，又约定被告应按租赁期间租金总额的百分之二十支付违约金，该约定明显过高，本院根据公平原则酌情予以调整，原告诉讼中明确提出没收被告交纳的履约保证金、能源保证金及水电费押金，为减少当事人的讼累，本院综合本案合同履行情况、当事人过错程度等，酌情认定原告没收被告已交纳等额于三个月租金的履约保证金14217元、水电费押金846元、能源费保证金7617元已足以弥补其损失，对其关于被告按租赁期间租金总额的20%计付违约金39124元并支付3个月空置期损失14217元的诉讼主张不予支持。被告经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告许结梅应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金3057元、能源费1638元及以上述款项合计4695元为本金自2019年7月6日起至实际清偿之日止按日万分之二计算的逾期付款违约金予原告中盈地产集团有限公司；二、被告许结梅应于本判决发生法律效力之日起十日内支付装修期的租金3159元予原告中盈地产集团有限公司；三、驳回原告中盈地产集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计824.62元（原告已预交），由原告负担799.62元，由被告负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇二〇年十一月二十三日书记员  成海欣