天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初11699号原告：中海物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市河西区黑牛城道与洞庭路交口五福里配建六302。负责人：丁东，总监。委托诉讼代理人：孙雪珍，天津冠达律师事务所律师。被告：郑权，男，1977年2月4日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。原告中海物业管理有限公司天津分公司与被告郑权物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙雪珍，被告郑权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中海物业管理有限公司天津分公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告支付原告自2011年10月1日至2020年5月31日期间的物业管理服务费用共计23608元及违约金19232.92元；2．本案的全部诉讼费用由被告承担，由被告直接给付原告。事实和理由：2008年10月28日原告与南开区御湖花园小区的开发商天津中海兴业房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定由原告向该小区提供物业服务，期限自2008年10月28日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。被告为该小区商铺×××号业主，房屋建筑面积是45.40平方米，物业管理服务费用总额为每建筑平米每月5元，被告每月应缴纳物业费为227元。原告一直依协议履行服务义务，但被告自2011年10月1日至2020年5月31日期间欠交104个月的物业服务费23608元及违约金19232.92元，故成讼。被告郑权辩称，被告是原告所述房屋的所有权人，房屋建筑面积、欠费期间均属实。未交纳物业费的原因是：1．该房屋出售时无上下水和燃气，销售人员承诺可以与原告商量加装，原告当时也说可以解决，但被告购房后原告又告知不能加装了，而入住前原告所说的公厕，也从未开放过，导致被告不能入住和出租；2．原告没有起到物业服务的作用，被告购买该房屋后从未享受过物业服务。物业公共设施养护不到位、公共卫生脏乱、公共绿地变成停车场、房屋设施存在问题、对房屋没有尽到维修和安全保障义务；原告从未公布过账目，侵犯业主知情权，擅自占用小区公共设施谋取利益；3．该小区没有业主会，原告也没有催交过物业费。因此，被告不同意原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告系物业管理企业，于2008年10月28日与建设单位天津中海兴业房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，该合同约定，由原告对天津市南开区红旗南路御湖花园进行前期物业管理服务。服务期限自2008年10月28日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。商业物业管理服务费按建筑面积每平方米每月5元，由业主交纳。业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之五交纳滞纳金。2010年9月30日原、被告签订《前期物业服务协议（商业）》，该协议约定，原告对被告所有天津市南开区红旗南路×××号进行物业管理服务。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为每平方米每月5元。首次一次性交纳一年的物业服务费，以后应当按季度交纳。另查，被告系天津市南开区红旗南路×××（御湖花园）房屋所有人，房屋建筑面积45.40平方米。被告自2011年10月1日至2020年5月31日期间未向原告交纳物业服务费共计23608元。本院认为，原告与天津市南开区红旗南路御湖花园小区的开发建设单位签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。合同对物业管理服务标准、物业服务费用的交纳等事项均有明确的约定，其对原告和包括被告在内的小区全体业主具有约束力，均应自觉遵守和履行。原告作为物业服务企业履行了对该小区提供服务的义务，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，履行交纳物业管理服务费的义务。关于被告抗辩涉案房屋无上下水和燃气问题，因与本案非同一法律关系，本案不予涉及。鉴于本院在审理该小区其他物业服务合同纠纷案件中查明，原告向该小区提供的物业服务存有瑕疵，故可酌减被告需交纳的物业服务费用数额。同时对原告主张违约金的请求不予支持。故被告应给付原告2011年10月1日至2020年5月31日期间的物业服务费22427.60元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告郑权给付原告中海物业管理有限公司天津分公司2011年10月1日至2020年5月31日期间的物业服务费22427.60元；二、驳回原告中海物业管理有限公司天津分公司其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费871元，减半收取计435.50元，由原告中海物业管理有限公司天津分公司负担207.50元，被告郑权负担228元。被告郑权负担部分于本判决生效之日起十五日内直接给付原告中海物业管理有限公司天津分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  马鸿莹二〇二〇年十一月二十六日书记员  孙晓明附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。