中华人民共和国上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初11891号原告：山下耕司(YAMASHITAKOJI)，男，1968年7月28日生，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：洪凌，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐俊杰，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：蒋峥，男，1980年11月2日生，汉族，户籍地上海市长宁区。第三人：中国工商银行股份有限公司上海市分行第二营业部，住所地中国(上海)自由贸易试验区即墨路XXX号。负责人：钱海静，支行行长。委托诉讼代理人：冯祯华，上海尊源恒律师事务所律师。原告山下耕司诉被告蒋峥、第三人中国工商银行股份有限公司上海市分行第二营业部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序审理。因有不适宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，组成合议庭于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告山下耕司及其委托诉讼代理人洪凌、徐俊杰，第三人中国工商银行股份有限公司上海市分行第二营业部的委托诉讼代理人冯祯华到庭参加诉讼。被告蒋峥经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山下耕司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、判令被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，判令被告将本市长宁区双流路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告名下；2、判令被告承担自2015年3月2日起，逾期办理房屋权利转移手续的违约责任，每日的违约金按合同总价的万分之五计；3、判令被告承担本案的诉讼费、保全费。审理中，原告明确第2项诉讼请求中的违约金计算基数为196万元，自2015年3月2日起计算至过户完成之日。事实与理由：原、被告于2015年1月21日签订买卖合同，合同约定：蒋峥将上海市长宁区双流路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)出售山下耕司，转让价款为199万元；蒋峥于2015年3月15日前腾出房屋并通知山下耕司进行验收交房；双方于2015年3月1日前共同向房地产交易中心申请办理产权过户手续；合同签订当日支付首期款50万元，2014年11月29日支付二期房款25万元，2015年1月25日前支付三期房款120万，该笔房款用于冲抵蒋峥在工商银行抵押房屋的银行贷款(共计119万元)，双方在房地产交易中心过户后交付房屋同时支付房价尾款4万元。原、被告于2014年11月12日补充约定，本次房地产买卖蒋峥净到手200万，过户价格为199万，差额1万作为房屋装饰装修补偿款。原告已依约按期向被告支付196万元，于2018年向长宁区人民法院的指定账户转账4万元。被告在收到196万房款后，没有归还银行贷款并涤除抵押，并从此销声匿迹，导致涉讼房屋被上海市浦东新区人民法院查封，原告至今无法办理房屋过户手续。原告愿意向第三人代为清偿涉讼房屋贷款本金，并涤除抵押。为维护自身合法权益，故原告诉至本院。被告蒋峥未有辩称意见，亦未提供证据。第三人中国工商银行股份有限公司上海市分行第二营业部述称，涉讼房屋是借款的担保房屋，第三人享有抵押权。因被告逾期未归还贷款，故第三人向浦东法院起诉并申请查封了该房屋。第三人同意在原告归还贷款本金及利息后，向浦东法院申请解除查封并涤除抵押登记。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原告及第三人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的房地产买卖合同及补充协议，付款凭证，收据，结婚证，房地产登记簿，(2018)沪0105执异99号执行裁定书，(2018)沪0105执异162号执行裁定书等证据以及当事人的陈述，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2013年7月30日，涉讼房屋产权登记至被告名下。2014年11月12日，被告与原告夫妻签订《房地产买卖补充协议》，约定双方就涉讼房屋买卖交易中涉讼房屋的出售方净到手价格为200万元，房地产交易中心过户价格为199万元，差额1万元作为涉讼房屋的装饰装修补偿在2014年11月29日支付。落款处由被告和原告妻子李敏签字。2014年11月12日，原告之妻李敏名下银行账户向被告名下银行账户转账汇入50万元。2014年11月29日，原告之妻李敏名下银行账户向被告名下银行账户转账汇入26万元。2015年1月21日，原告作为买受方(乙方)，被告作为出卖方(甲方)，就涉讼房屋签订上海市房地产买卖合同。合同记载，转让价款为199万元；双方于2015年3月1日前，共同办理转让过户手续；乙方于双方签定本合同后当日内将部分首期房价款50万元支付给甲方；乙方二期应支付给甲方房价款25万元，于2014年11月29日支付给甲方；乙方三期应支付给甲方房价款120万元，于2015年1月25日前支付给甲方，该笔房款用于冲抵甲方在中国工商银行抵押该房屋的银行抵押贷款；待双方在上海市长宁区房地产交易中心过户以后柒个工作日内，双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，同时乙方应自行支付给甲方房价尾款4万元。合同第十条第一款第(三)项约定，甲方未按约定的期限将涉讼房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过壹拾日后甲方仍未交付的，乙方有权解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方应在接到书面通知之日起叁日内全额退还乙方已经支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。2015年1月12日，原告之妻李敏名下银行账户向被告名下银行账户转账汇入120万元。2018年，原告向本院提起执行异议，对本院在执行申请执行人王斌与被执行人蒋峥、许泉民间借贷纠纷中查封涉讼房屋提出异议，本院于2018年7月26日出具(2018)沪0105执异99号执行裁定书，查明，2016年11月3日，原告诉至本院，请求判令被告继续履行买卖合同，将涉讼房屋过户至原告名下，本院于2017年7月25日作出(2016)沪0105民初23178号民事判决，驳回原告诉讼请求。2018年7月2日，原告将剩余房价款4万元缴至本院执行案款账户。该裁定书裁定中止对涉讼房屋的执行。同年，原告再次提起执行异议，对本院在执行申请执行人龚炜明与被执行人蒋峥民间借款纠纷中查封涉讼房屋提出异议，本院于2018年11月28日出具(2018)沪0105执异162号执行裁定书，裁定中止对涉讼房屋的执行。后原告提起本案诉讼。审理中，经原告申请财产保全，本院裁定查封涉讼房屋。原告为此交纳申请费5,000元。截至2020年10月20日，涉讼房屋上有第三人为抵押权人的抵押登记、上海市浦东新区人民法院执行查封及本案保全查封。原告确认，2020年10月27日，原告代被告向第三人归还了涉讼房屋贷款本息，第三人于同日向上海市浦东新区人民法院申请解除对涉讼房屋的查封。经查，截止2020年11月9日，涉讼房屋上仅有本案所涉保全查封。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当恪守合同约定，全面履行合同义务。当事人履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。原告已经按照合同约定支付了房款，被告作为出售方，应当履行交付房屋的合同义务。现涉讼房屋已不存在过户障碍，原告请求判令被告继续履行房屋买卖合同，协助原告将涉讼房屋产权过户至原告名下，本院予以支持。原告主张的违约金，具有合同依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告蒋峥应于本判决生效之日起十日内协助原告山下耕司(YAMASHITAKOJI)办理将上海市长宁区双流路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记至原告名下的过户手续；二、被告蒋峥应于本判决生效之日起十日内向原告山下耕司(YAMASHITAKOJI)支付逾期办理房屋过户手续的违约金(以1,960,000为本金，按照日万分之五的标准，自2015年3月2日起计算至房屋过户之日止)。申请保全费5,000元，由被告蒋峥负担。案件受理费22,800元，由被告蒋峥负担。如不服本判决，原告山下耕司(YAMASHITAKOJI)可在判决书送达之日起三十日内，被告蒋峥可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 沁人民陪审员  吴理凤人民陪审员  周树琳二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  卢思洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。