安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖15民终2850号 上诉人（原审被告）：刘进伟，男，1989年9月10日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：殷翔宇，安徽殷坪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张国标，男，1969年11月24日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：范伟，安徽大鸣律师事务所律师。 上诉人刘进伟因与被上诉人张国标房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省霍邱县人民法院（2020）皖1522民初1872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 刘进伟上诉请求：1.撤销原判第一项，依法改判或驳回被上诉人的诉讼请求，或者依法将违约金数额降低至9000元或发回重审。（上诉争议金额90000元）。2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、上诉人要求解除合同是在被上诉人不同意变更合同的前提下提出，并不是直接解除。2020年2月27日疫情时期上诉人发微信是要求变更合同，被上诉人不同意该合法的变更要求，上诉人才解除合同。第一年租金已经付清至2020年4月1日，上诉人尽到了提前告知的义务，也不影响被上诉人的再次租赁，不应构违约。二、即使上诉人构成违约，一审认定违约金100000元过高，应当降低至9000元。1.上诉人主张降低的租金是20000元，被上诉人同意降低10000元，双方差距很小，上诉人并非无理要求，这与平常的违约有根本区别，该区别应在违约金中有所体现。2.被上诉人房屋已经于2020年6月出租给他人，被上诉人的损失实际上即为两个月的租金30000元，一审法院认定100000元违约金过高。根据最高院司法解释规定，当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。另外，他人租赁房屋很大程度上是看重了上诉人之前的装修，客观上减少了被上诉人的损失。三、上诉人的装修残值应由双方共同承担，疫情期间，各行业均有大小不等的损失，根据相关法律规定，疫情期间损失应由各当事人共同承担。 张国标答辩：1.本案当事人签订的租赁合同合法有效，应当受到保护。2.本案中不存在法定的解除合同情形。3.被答辩人单方解除合同的行为，已经构成违约，2019年12月份开始，被答辩人就已经以各种理由意欲解除租赁合同，并且于2020年4月搬离租赁房屋，至别处经营电动车生意，以其行为表示解除双方租赁合同，违反了双方签订的协议，已经构成违约，应承担违约责任。4.新冠疫情不能导致本案合同无法履行，霍邱县疫情防控应急指挥部于2020年1月25日下发了暂停营业公告，2020年2月28日下发了关于个体工商户复工复业的通告，被答辩人经营的项目不属于停业范围，此期间上诉人仍在使用房屋，暂停营业时间也仅有1个月。但是从本案事实看，被答辩人在2019年12月份就已经以各种理由意欲解除合同，被答辩人搬离后，仍在从事电动车的销售，故本案当中不存在因不可抗力导致合同不能履行的情形。5.双方关于100000元违约金的约定符合法律的规定，是双方的真实意思表示，未超过法律规定上限。本案中答辩人为了被答辩人考虑，腾出原有的经营灯饰门面房，原有的门店招牌以及室内外装饰被拆除，将原有的楼梯房进行拆除，允许改建成货用电梯，而现在不得不对其安装的货用电梯进行拆除，重新安装电梯，由于被答辩人擅自解除合同的违约行为，给答辩人造成了巨大的经济损失，违约金的约定不足以弥补答辩人损失。 张国标向一审法院起诉请求：1.被告擅自解除合同，构成违约，要求被告按合同支付违约金10万元；2.因被告毁约给原告造成巨大的经济损失要求被告赔偿因拆除原告一至五层楼梯及室内外装潢造成的经济损失8万元(楼梯房5万，室内外装修3万)；3.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院审理查明：原告张国标与被告刘进伟于2019年2月26日签订房屋租赁合同，约定原告位于光明大道北段靠路东并排有五间门面房(位置在光明大道228号至230号，三楼五间和四楼五间)出租给被告用于经营新日牌电动车，租期5年即从2019年4月1日至2024年4月1日止；租金支付方式为每年提前一个月支付当年租金,年租金为18万元,(五年内租金不增不减)不得拖延,否则视为违约；双方在租赁期间不得擅自解除合同,如有违约,违约方向守约方支付10万元违约金；2019年2月28日被告已交付第一年租金18万元。乙方所有的装修费用自理，原告同意被告可以把原告的楼梯房一至五层进行拆除,改建成货用电梯房,所有费用由乙方承担,并免费给甲方使用，等乙方退租时此电梯交给甲方使用，归甲方所有。2020年2月27日，被告以经营不善、装修及疫情前期隔离等向原告要求减少租金2万元否则解除合同，后双方协商无果。2020年3月15日至30日，被告搬离了承租的房屋并将该房钥匙（含电梯钥匙）交给了原告。原告遂于2020年4月16日起诉来院。 另查明：霍邱疫情防控应急指挥部于2020年1月25日下发了暂停营业通告（第2号），载明：取消全县一切群体性集会活动；全县所有娱乐场所等公共场所暂停营业。又于2020年2月28日下发关于个体工商户复工复业的通告（第8号）载明：坚持分区分级管控原则，支持个体工商户有序安全复工复业；正在实施封闭管理地区个体工商户复工复业工作暂缓；本通告适用于疫情防控期间县内个体工商户复工复业工作。 一审法院认为，原告张国标与被告刘进伟签订的租房合同依法成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应依法履行。被告在未征得原告同意的情况下单方解除合同构成违约，依法应承担违约责任。被告辩称因受新冠疫情这一不可抗力或情势变更的影响才提出解除合同不构成违约，因新冠疫情导致政府管控，相比较原、被告所签租期5年的租赁合同来说，只是阶段性的、暂时的造成合同履行困难，非导致合同不能履行或合同目的不能实现，因此，被告退租行为构成违约，按照合同约定被告应向原告支付10万元违约金。被告承租房屋时受疫情影响，客观上造成非商业风险的经营困难，故在疫情管控期间的租金双方可适当分担，从被告于疫情期间已交付的租金中酌定由原告退还1万元。原告诉请被告赔偿拆除楼梯房、室内外装修损失8万元，因楼梯房及装修系经原告同意对租赁房屋进行增设和改善的，合同未约定恢复原状，且合同约定楼梯房免费给原告使用，等被告退租时此电梯交给原告使用并归原告所有，因此电梯是否拆除由原告自行处置，原告该项诉请依法不予支持。被告辩称的租赁期间被告装修残值损失应由双方公平分担，因合同约定被告所有的装修费用自理，因此其装修残值损失由双方分担不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：一、被告刘进伟支付原告张国标违约金10万元，扣除原告应分担的租金1万元，余款9万元于判决生效后十日内付清。二、驳回原告张国标其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，原告张国标负担1950元，被告刘进伟负担1950元。 二审期间，当事人未向法庭提交新证据。 本院二审对一审查明的案件争议相关事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为一审判决确认刘进伟应向张国标支付违约金100000元是否适当。从审理查明事实看，案涉当事人之间签订的房屋租赁合同合法有效，当事人均应充分履行自己的合同义务。本案中，张国标提供了合格的租赁物，履行了自己的合同义务，不存在违约行为。而刘进伟认可其在2019年12月即因经营状况不佳和张国标沟通降低房租，虽然2020年1月开始出现了新冠疫情，但刘进伟系经营电动车销售业务，较一般有群众聚集情况的行业受影响相对较小，现有证据不能证明其是因疫情原因导致不能继续履行合同，故刘进伟对其自行撤场的行为应承担违约责任。就疫情影响问题，一审法院已酌定张国标退还10000元租金予以补偿，该处理并不不当，本院予以认定。案涉当事人签订的租赁合同明确约定如有一方违约，应支付对方违约金100000元，现已查明因刘进伟单方解约，导致张国标再次出租房屋遭受一定的房租损失，此外张国标与刘进伟签订租赁合同后，张国标腾空房屋拆除装饰并改变自己的经营项目位置以及允许刘进伟对房屋进行改造，因刘进伟违约提前解除租赁协议，均会导致张国标遭受额外的经济损失。刘进伟虽称自己在租赁房屋期间重新进行的装修使张国标另行出租房屋时获利，但未举证予以证明，综合以上，刘进伟主张一审法院确定违约金100000元过高的观点不能成立，上诉人的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由刘进伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵应军 审判员  王 芸 审判员  马 龙 二〇二〇年十一月二十九日 法官助理郝先春 书记员刘静 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。