上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初52510号原告：濮美琴，女，1949年1月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：濮能(系原告濮美琴之女)，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：卫干(系原告濮美琴之子)，住上海市浦东新区。被告：上海青客创意产业配套物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：宋磊，执行董事。委托诉讼代理人：郁晨瑞，女。委托诉讼代理人：胡伟，男。原告濮美琴诉被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，适用简易程序于2020年9月14日进行公开开庭审理。因案件审理需要，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法将本案转为普通程序由审判员邱连祥独任审理，并于2020年11月13日第二次公开开庭进行了审理。原告濮美琴及其委托诉讼代理人濮能、卫干，被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司的委托诉讼代理人郁晨瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。濮美琴向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付拖欠的2020年2月至4月的电费共计人民币1,288.30元(以下币种相同)，水费303.30元；2.要求被告支付3个月的免租期款10,250元；3.要求被告支付拖欠的本应于2020年1月25日支付的租金10,250元；4.要求被告承担诉讼费、律师费。审理中，原告增加诉讼请求要求解除合同。事实和理由：原、被告于2019年4月12日签订了原告位于上海市浦东新区惠南镇人民东路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的《房屋托管租赁合同》，约定每月租金3,500元，协议期限为5年又11天(2019年7月14日至2024年7月24日)，前三年租金不变，以后每年上涨5%，付款方式为季付，于支付款周期月25日以银行汇款方式代付租金。合同还约定：1.使用房屋所发生的水、电、通讯、宽带等费用由被告承担。2.租赁期间，被告非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的1倍向原告支付违约金。2020年1月25日，被告应支付原告三个月租金，计10,250元，但拖欠至今未付。经多次向被告沟通，直至2020年4月29日收到被告单方面发出解约短信，表明不再支付租金。另外，被告在2020年2月至4月期间欠付电费共计1,288.30元，水费303.30元。故诉至法院，要求判如所请。上海青客创意产业配套物业管理有限公司辩称，同意解除与原告签订的《房屋托管租赁合同》，解除日期应为房客搬离之日，即2020年4月25日。根据国家相应文件精神，应该免除三个月的租金。同意支付水电费。免租期的租金，没有合同依据，故不同意承担。本院经审理查明事实：原、被告于2019年4月12日签订《房屋托管租赁合同》(附《补充协议一》)，约定，原告将位于上海市浦东新区惠南镇人民东路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋(即系争房屋)出租给被告使用，每月租金3,500元，起租日为2019年7月14日，截止日为2027年7月24日，前三年租金不变，以后每年上涨5%，付款方式为付三押零，租金先付后用，被告于支付款周期月25日将租金支付至原告青客宝账户。租金产生的税费由原告承担，可委托被告代办。合同还约定，被告使用房屋所发生的水、电、通讯、宽带等费用由被告承担。被告非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向原告支付违约金。因不可抗力、国家政策需要或者拆迁房屋等原因致使本合同不能继续履行的，合同自行解除，双方互不承担责任。双方在上述合同所附的《补充协议一》中补充约定，该房屋托管合同履行届满60月又11天前两个月，若原告需自用该套房屋，可通知被告解除该房屋的托管合同，双方互不承担违约责任，逾期原告未通知的，继续按托管合同约定的租赁期限履行。上述合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用。因被告未按约在2020年1月25日前向原告支付租金，故原告于2020年5月1日向被告住所地发送《声明及催款通知函》，要求被告5天内付款，并告知2020年5月6日未付款，视为被告擅自解除合同。2020年6月，原告诉至本院，要求判如所请。另查明，被告已支付原告自2019年7月14日至2020年1月24日期间的租金，租金税费由被告代扣代缴后，原告实际每月取得租金为3,416.67元。原告垫付了系争房屋在2020年2月至4月期间的电费合计1,288.30元，水费合计303.30元。原、被告确认原告于2020年5月15日收回了系争房屋。2020年7月1日，原告将系争房屋出租他人使用。以上事实由原告递交的《房屋托管租赁合同》(附补充协议一)、水费收据、《租赁协议书》、《声明及催款通知函》、电费缴费发票联，以及原、被告在庭审中的陈述等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，合同各方均应恪守。本案中，原、被告签订的《房屋托管租赁合同》(附补充协议一)，均系双方真实意思表示，也没有违反国家法律和法规的禁止性规定，应属于有效，双方当事人应严格履行。被告未能按约向原告支付租金，经原告催告后又未履行，原告要求解除合同具有事实和法律依据。原告在2020年5月1日向被告寄送限期履行支付租金和逾期将合同解除的通知后，被告仍未履行义务，故本院确认《房屋托管租赁合同》(补充协议一)于2020年5月6日为合同解除日。双方合同约定，因不可抗力、国家政策需要或者拆迁房屋等原因致使本合同不能继续履行的，合同自行解除，双方互不承担责任。但被告没有证据证明所转租的系争房屋确因疫情或者疫情防控直接导致合同不能履行或者损失扩大的事实，故被告要求免除支付部分租金等意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因原告于2020年5月15日收回系争房屋，故其要求被告支付自2020年1月25日始三个月的租金损失之诉请本院予以支持。因原告主张的租金系被告代扣代缴税费后的数额，故被告履行支付租金后，被告仍应自行向税务部门缴纳相关税费。原告垫付被告使用系争房屋期间的水、电费应由被告承担。由于双方约定原告给予被告三个月的免租期系基于合同能正常履行期为五年又十一天，但由于被告的违约，致使实际履行期为十个月，故原告要求主张免租期内的租金损失，与法并无不合，但对于具体数额，本院酌情予以确定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(三)项、第一百零七条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、原告濮美琴和被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司签订的《房屋托管租赁合同》(附补充协议一)于2020年5月6日解除；二、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司应于本判决生效之日十日内支付原告濮美琴租金10,250元；三、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司应于本判决生效之日十日内支付原告濮美琴垫付的电费1,288.30元，水费303.30元，合计1,591.60元；四、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司应于本判决生效之日十日内支付原告濮美琴免租期损失7,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费352元，由原告濮美琴负担52元，由被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邱连祥二〇二〇年十一月二十七日书记员  盛晓琳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。