广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初10268号原告：广州市白云区人和镇汉塘经济联合社，住所地广东省广州市白云区人和镇汉塘村委会内，统一社会信用代码：91440101X18479945P。法定代表人：李志光，书记。委托诉讼代理人：林庆生，广东粤广律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈家欣，广东粤广律师事务所实习律师。被告：廖伟中，男，1971年5月5日出生，汉族，户籍住址广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：杨惠珊，广东广和（广州）律师事务所律师。原告广州市白云区人和镇汉塘经济联合社与被告廖伟中租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李志芳独任审理。原告广州市白云区人和镇汉塘经济联合社的委托诉讼代理人林庆生、陈家欣，被告廖伟中的委托诉讼代理人杨惠珊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市白云区人和镇汉塘经济联合社诉称：2017年9月20日，原、被告签订《聚贤街7-14号铺、聚贤街27-28号铺租赁合同》（以下简称商铺租赁合同），约定原告将坐落于聚贤街7-14号、聚贤街27-28号总共十个商铺出租给被告，商铺总面积为513.6平方米，租赁期限自2017年9月20日至2037年9月19日止，免租期自2017年9月20日起至2017年10月19日止。合同保证金为88339.2元，前五年租金为44169.6元／月，租金每五年在上一期的基础上递增20元／平方米／月。合同签订后，双方依约履行合同，被告将其中部分商铺对外出租给案外人。但截止至今，被告2019年6-12月、2020年1-2月共计九个月租金仍未按照合同约定向原告支付，未支付租金共计397536.4元，延期支付租金违约金为119257.92元。被告未依约支付租金的行为已严重构成违约，根据双方签订的商铺租赁合同第三条第（四）款以及第十条第（三）款第7项之规定，原告有权单方面解除合同，收回出租屋并请求被告承担违约责任（保证金归原告所有）。原告多次向被告催收租金，并向被告正式发出函告，要求被告依约支付租金，被告至今仍不予理会。故诉至法院，要求被告支付2019年6月20日至2019年12月19日期间欠缴租金及违约金,同时原告保留追究被告2019年l2月20日至2020年6月1日期间欠缴房租及对应违约金的权利。诉讼中，双方签订书面《商铺返还协议》，被告于2020年6月1日将涉案十个商铺返还给原告。现请求判令:1、解除原、被告签订的商铺租赁合同；2、判令被告支付2019年6月20日至2019年12月19日期间欠缴租金及违约金，欠缴租金为265017.6元，延期支付租金违约金为142402.79元（2019年6月20日至2019年12月19日共计六个月，以每月应支付租金44169.6元为基数，按每天2‰标准，分别从每月20号开始计至被告实际返还涉案商铺之日止2020年6月1日止）；3、合同保证金人民币88339.2元归原告所有；4、被告承担本案诉讼费。被告廖伟中辩称：1、确认双方的商铺租赁合同已解除；2、被告拖欠租金属实，但被告并非故意拖欠租金，2019年下半年，原告处多名领导及财务会计因涉嫌刑事犯罪被调查，原告此前一直是正常交租，因该事件的发生原告的其他工作人员告知被告现在原告处无人对接租金缴纳工作，被告才开始暂缓交租。2、涉案商铺出租率极低，被告并没有通过完全出租涉案商铺获得主要租金，也没有那么多收益按合同约定支付给原告，因此恳请相应减免租金；3、不同意支付违约金，且原告主张的违约金明显过高，原告从2019年下半年至2020年初没有催要租金现突然起诉要求支付大额违约金不合理。基于被告没有从商铺租赁合同中获取过多的利益，解除合同也是基于疫情的影响，被告没理由支付违约金；4、基于双方的合同解除是由于受疫情影响，而且现在已经解除，原告应当向被告退还保证金。经审理查明：2017年9月20日，原、被告签订《聚贤街7-14号铺、聚贤街27-28号铺租赁合同》，约定原告将坐落于聚贤街7-14号、聚贤街27-28号总共十个商铺出租给被告，商铺总面积为513.6平方米，租赁期限自2017年9月20日至2037年9月19日止，免租期自2017年9月20日起至2017年10月19日止。合同履行保证金为88339.2元，前五年租金为44169.6元／月，租金每五年在上一期的基础上递增20元／平方米／月。租金按月收取，每期开始1天支付当期租金。在租赁期内必须按规定期限缴交租金，凡拖欠租金的，需加收违约金，违约金每天按所欠租金2‰计算，如被告拖欠租金达到15天，保证金归原告所有，原告有权单方解除合同，收回租赁物。合同签订后，被告向原告缴纳了保证金88339.2元，原告将商铺交于被告，被告将其中部分商铺对外出租。被告自2019年6月20日至2019年12月19日期间欠缴租金共计265017.6元。2020年2月13日，原告向被告发出催告函，载明：被告从2017年9月20日承租聚贤街7-14号、聚贤街27-28号商铺，每月租金44169.6元，至2019年6-12月，2020年1月共计八个月仍未依约按合同约定支付租金353356.8元，已严重违约，请务必在收到函件后三个工作日内向我社支付未缴租金。鉴于双方长期合作关系，书面函告你方及时支付拖欠租金，否则我社有权解除合同同时主张包括但不仅限于利息、违约金、其他损失等费用。被告确认于2020年2月25日收到催告函，但至今仍未支付租金，故成讼。2020年6月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺返还协议》，约定乙方同意甲方解除合同的请求，自2020年6月1日起，乙方正式将聚贤街7-14号、聚贤街27-28号的十个商铺返还给甲方。目前未对外出租空置的商铺（聚贤街8、9、11、13、14号、聚贤街28号共六个商铺），乙方应于2020年6月1日当天内将属于乙方的设备自行拆除并清理场地杂物，并交还商铺钥匙，乙方保证交还钥匙后场地内不再有属于乙方的未拆除清理的物品或设备，否则视为乙方自动放弃甲方有权处置。目前仍对第三方出租的商铺（聚贤街7、l0、12号、聚贤街27号四个商铺），第三方同意的情况下，乙方同意由甲方按乙方与第三方原租金标准收取商铺租金，该租金归甲方所有，乙方收取第三方租金后，应当开具对应的收款收据，甲方承诺认可该收款收据，视为第三方已按其与乙方合同履行完合同义务，不再向第三方催收租金。协议签订当日，被告将案涉铺位交还给原告。另查，本院向广州市规划和自然资源局发函调查涉案土地情况，该局于2020年8月6日复函（穗规划资源协查【2020】1427号），载明：1、该地块在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013--2020年）调整完善方案》中规划为建设地。2、经我局初步核查，该地块总规为适建区，控规为《空港经济区城市设计及控规性详细规划》规划待定区；暂查无相关《建设工程规划许可证》。鉴于该地块位于市空港委范围，相关规划职权属于市空港委权限，具体信息建议进一步征询市空港委意见。本院向广州空港经济区管理委员会发函调查涉案土地情况，该委于2020年8月26日反馈表载明：根据你单位提供的位置信息及《建设用地规划许可证》（穗规地证【2009】71号）等资料，经核查，涉案地块权属为广州市白云区人和镇汉塘村民委员会，于2009年取得《建设用地规划许可证》(穗规地证【2009】71号），用地面积5696平方米；于2013年取得《建设工程规划许可证》（穗规建证【2013】1855号），批准的建筑项目为l幢地上8层，建筑面积：7064.9平方米、地下l层，建筑面积：3236.8平方米，总建筑面积：10301.7平方米（具体内容详见附件）。以上事实，有商铺租赁合同、商铺返还协议、建设用地批准书、建设用地规划许可证、协助司法查询复函、征求意见反馈表及当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告签订商铺租赁合同是双方真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。合同签订后，原告依约将铺位交于被告经营，被告作为承租人应按时履行交付租金义务。被告在庭上自认其确实拖欠原告2019年6月20日至2019年12月19日租金265017.6元（44169.6元／月×6个月），故原告主张被告支付上述期间的租金265017.6元的诉请于法有据，本院予以支持。对被告抗辩并非故意拖欠租金，欠缴原因是原告内部出现问题，其工作人员告知无人对接租金缴纳工作，被告才开始暂缓交租，但并未能提供证据证实，故被告抗辩理由缺乏事实依据，本院不予采纳。鉴于原被告签订的商铺租赁合同约定被告拖欠租金达到15天，原告有权单方解除合同，而事实上被告自2019年6月起未向原告支付租金，原告主张解除商铺租赁合同，被告同意，且被告亦于2020年6月1日将涉案商铺交还给原告，故原告主张合理合法，本院确认原被告签订的商铺租赁合同于2020年6月1日解除。关于保证金的问题，本案系由于被告未支付租金导致合同无法履行，被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，故依据双方所签商铺租赁合同的约定，原告有权没收被告的履约保证金，现原告主张被告缴纳的保证金88339.2元归其所有的请求，合法合理，本院予以支持。关于违约金的问题，由于保证金的不予退还对于被告的违约行为已在一定程度上作出了惩罚，亦在一定程度上是对原告因被告的违约造成损失的补偿，在原告未能举证其具体损失的情况下，对其主张要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告广州市白云区人和镇汉塘经济联合社与被告廖伟中2017年9月20日签订的《聚贤街7-14号铺、聚贤街27-28号铺租赁合同》于2020年6月1日解除；二、于本判决生效之日起十日内，被告廖伟中向原告广州市白云区人和镇汉塘经济联合社支付租金265017.6元；三、原告广州市白云区人和镇汉塘经济联合社无须退还被告廖伟中保证金88339.2元；四、驳回原告广州市白云区人和镇汉塘经济联合社其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8736元，由原告广州市白云区人和镇汉塘经济联合社负担2509元，被告廖伟中负担6227元。（原告已预交受理费9851.40元，由本院退回1115.40元，原告同意由被告在履行本判决义务时直接向其支付受理费6227元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李志芳二〇二〇年十一月十八日书记员  李 岚