江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0802民初3032号 原告：中国农业银行股份有限公司吉安分行，住所地：吉安市吉州区大桥西路9号，统一社会信用代码：913608008619832640。 负责人：许小勇，行长。 委托诉讼代理人：吴高昌，该行职员。 被告：胡海凌，男，1977年7月4日出生，汉族，住吉安市吉安县。 被告：周利红，女，1977年11月24日出生，汉族，住吉安市吉安县，系胡海凌妻子。 被告：江西国投庐陵房地产开发有限公司，住所地吉安市吉州区井冈山大道205号，统一社会信用代码91360800746051939N。 法定代表人：彭文生，公司董事长。 原告中国农业银行股份有限公司吉安分行（以下简称农业银行吉安分行）与被告胡海凌、周利红、江西国投庐陵房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农业银行吉安分行的委托诉讼代理人吴高昌到庭参加诉讼，被告胡海凌、周利红、江西国投庐陵房地产开发有限公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农业银行吉安分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2007年10月30日签订的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告胡海凌、周利红偿还借款本金158529.32元及利息（计算至2020年4月30日利息为422.92元，2020年4月9日至实际清偿日止的利息按年利率9.98325%计算）；3、确认原告对被告胡海凌、周利红位于吉安市吉州区的预购商品房抵押预告登记（或其他抵押财产）享有抵押权，并以上述房产拍卖、变卖所得的价款优先偿还上述贷款本息；4、判令被告江西国投庐陵房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任，并对其存入原告处为借款人提供担保的保证金账户款享有优先受偿权；5、判令本案案件受理费及原告实现债权、抵押权的费用由被告承担。事实和理由：2007年10月30日，原告向被告胡海凌发放个人一手房屋按揭贷款人民币330000元，期限240个月，当前年利率为6.6555%，用所购一手房屋为上述贷款抵押并办理了预告抵押登记手续，现贷款已逾期3期，截至2020年4月30日，尚欠贷款本金人民币158529.32元及利息422.92元。被告严重违约，根据合同约定，原告有权要求解除借款合同并提前收回已发放的贷款，要求被告江西国投庐陵房地产开发有限公司承担连带清偿责任。 被告胡海凌、周利红、江西国投庐陵房地产开发有限公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2007年10月11日，被告胡海凌购买了被告江西国投庐陵房地产开发有限公司开发的位于吉安市，房款为478310元。同日，被告周利红向原告出具《共同还款承诺书》，同意与被告胡海凌共同偿还个人购房贷款本息。2007年10月30日，原告与被告胡海凌、周利红、江西国投庐陵房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告胡海凌向原告借款330000元用于购置上述房产，借款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款执行利率在借款发放日中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率7.83%的基础上下浮15%后确定。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款执行利率自贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。还款方式为按月等额本息还款法，并约定如果借款人未按约定按期足额偿还借款，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放借款，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。合同项下借款采用阶段性保证和抵押的担保方式。被告江西国投庐陵房地产开发有限公司向贷款人提供阶段性保证担保。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权属证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。连带保证的保证范围为合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。被告胡海凌、周利红用其购买的位于吉安市房屋为该借款提供抵押担保。2007年11月2日，原告依约向被告发放了贷款330000元，借款期限自2007年11月2日起至2027年11月1日止，借款年利率为6.6555%。原告于2007年11月2日办理了涉案房屋的抵押权预告登记。被告从2020年1月20日开始逾期，至2020年4月30日尚欠原告借款本金158529.32元，利息422.92元。被告尚未取得案涉房产的所有权。 以上事实，有原告提供的身份证、结婚证、收入证明、《商品房买卖合同》、《共同还款承诺书》、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、抵押权预告登记证、银行交易明细等证据及当事人的庭审陈述予以证实。 本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实的意思表示，该合同合法有效。被告胡海凌未按合同约定偿还借款本息，已连续逾期超过三期，构成违约，原告按照合同约定解除合同，并要求被告胡海凌支付全部借款本息的诉请，应予以支持。被告周利红向原告出具了共同还款承诺书，原告要求被告周利红共同还款的诉讼请求，本院予以支持。被告江西国投庐陵房地产开发有限公司为上述借款向原告提供阶段性连带责任保证担保，在抵押房产办理抵押登记手续前，对上述借款本息应承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。因被告胡海凌、周利红尚未取得案涉房产的所有权，原告办理的抵押权预告登记，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对房屋的处分，但并非享有抵押权，故原告诉请确认对案涉房屋享有优先受偿权，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司吉安分行与被告胡海凌、周利红、江西国投庐陵房地产开发有限公司于2007年10月30日签订的《个人购房担保借款合同》； 二、被告胡海凌、周利红共同偿付原告中国农业银行股份有限公司吉安分行借款本金158529.32元及利息（计算至2020年4月30日利息为422.92元，2020年5月1日至实际清偿日止的利息按年利率9.98325%计算），限判决生效后七日内付清； 三、被告江西国投庐陵房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司吉安分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3480元，由被告胡海凌、周利红、江西国投庐陵房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  胡延昭 人民陪审员  钟云平 人民陪审员  李亚丽 二〇二〇年十一月十六日 法官助理张琼 书记员王敏