福建省政和县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0725民初1085号 原告（反诉被告）：许江珠，女，1977年12月22日出生，汉族，农民，住政和县。 委托诉讼代理人：许永辉，福建五仁律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：陈招，男，1971年9月25日出生，汉族，居民，住政和县。 委托诉讼代理人：周木山，上海沪泰（南平）律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）许江珠与被告（反诉原告）陈招房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。审理过程中，被告陈招提起反诉，本院予以合并公开审理。双方当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许江珠向本院提出诉讼请求：1．依法解除许江珠与陈招于2018年10月24日签订的《房屋买卖协议书》；2．判令陈招返还许江珠购房款170000元，并承担违约金100000元。事实与理由：2017年许江珠欲在政和城关建房，经吴龙仔介绍向陈招联系购买宅基地，经双方商谈，2017年10月10日陈招将其位于解放村下渡头洋哨卡边新规划的第81号地基一块转让给许江珠，约定该地基转让价款为27万元人民币，签订合同时交纳17万元，余款在新房动工时一次性交清，陈招就该块地基转让事宜向许江珠出具了一份《转让合同》及用以证明其所谓持有解放村下渡头洋哨卡边新规划的第81号宅基地的解放村《福建省村集体专用收款票据》（票据号第1506770）壹张。之后许江珠将17万元支付给陈招。后来经核实了解，解放村在下渡头洋哨卡边新规划的宅基地只规划审批了65幢，而陈招出售给许江珠的却是第81幢，许江珠找陈招退地基款，陈招无钱可退，为此，将其位于政和县××街××弄××号××室，面积79.12平方米，面积以产权证为准，卖给许江珠，价款为46万元，原所交的17万元地基款转购房预付款，余款在办理完房屋过户手续后60日内付清，双方于2018年10月24日签订了《房屋买卖协议书》，之后许江珠经了解发现陈招出卖的政和县××街××弄××号××室房产不能单套办理产权证，只能办理共有产权证。另陈招政和县××街××弄××号××室的顶楼有违章未处理，在顶楼有违章未处理前亦无法办理产权过户手续，由于不能办理一套一证非共有产权证以及存在违章未处理不能过户等原因，故而不能实现购房目的。2020年8月17日，许江珠向陈招发送《关于要求办理过户手续的函》，要求陈招在七日内办妥房产的过户手续（独套不动产权证）。因陈招未履行合同，2020年9月7日，许江珠向陈招发送《解约函》，正式告知陈招解除双方于2018年10月24日签订的《房屋买卖协议书》，并要求陈招返还所收款项17万元，但陈招仍拒不履行。据此，为了维护原告的权益，特向贵院提起诉讼，请求如上。 陈招辩称，一、不同意解除《房屋买卖协议书》，本合同履行其不存在违约。2017年许江珠购买其名下宅基地后许江珠反悔想买其名下房产。（2020）闽0725民初518号案件查明的事实、许江珠提交的证据及许江珠和吴龙仔的录音也可以体现，宅基地买卖许江珠已经违约一次。二、涉案房屋的买卖是许江珠违约撕毁合同，向其表示不购买，但其不同意要求继续履行，并办理涤除抵押要求许江珠办理产权证，许江珠推脱不办理。许江珠在今年以宅基地转让合同无效起诉，其应诉后又撤诉。其收到房屋过户通知函后，许江珠在电话中同意过户，过户时间由许江珠确定，但许江珠未配合过户，之后又要求解约，违反双方合同约定，许江珠解约行为无效。当事双方签订合同未约定要办单套产权证，其明确告知许江珠房屋情况，许江珠明知情况才签订合同，不存在许江珠要买独套房屋，而非共有产权证房屋，许江珠要求解除合同违反合同约定，已经构成违约，应向其承担10万元违约金，且陈招也就违约金进行反诉。 陈招向本院提出反诉诉讼请求：依法判令许江珠向陈招支付违约金10万元。事实与理由：2018年10月，许江珠因原购买陈招宅基地地基反悔不购买后，向陈招要求转购其名下已建好房屋，在其多次实地考察并多次看房了解房屋状况和产权状况后，选定政和县××街××弄××号××室房屋。双方于2018年10月24日签订了《房屋买卖协议书》，协议约定陈招将其现有位于政和县××街××弄××号××室房屋出卖给许江珠，房屋价款为46万元，签订协议时许江珠以原购买地基要退还的17万元作为买房的预付款，余款在办理好房屋过户手续后60日内一次性付清，协议第三条第3款约定，涉案房屋可以办理过户时，许江珠应配合办理，许江珠拖延不予配合办理过户手续的，应承担违约责任。另，协议第四条约定双方应遵守协议条款，任何一方违约的，应承担10万元违约金。合同签订后，陈招为履行协议，根据合同要求对涉案房屋进行涤除抵押，并办理单独按份产权证。之后，陈招在要求许江珠进行过户时，许江珠以各种理由推脱不予办理，不予配合，并且还通过各种无理方式要求退还预付款17万元。2019年期间许江珠向公安机关报案称陈招诈骗，后经公安机关查证不实，未予以立案受理。2020年5月15日许江珠以宅基地购买《转让合同》无效为由向法院起诉，要求退还预付款17万，经陈招应诉后，许江珠予以撤诉。撤诉后，许江珠于2020年8月20日向陈招邮寄《关于要求办理过户手续的函》，同意办理涉案房屋的过户事宜。收到函后第一时间，陈招电话联系许江珠，电话中双方协商后，约定由许江珠选定时间通知陈招，并带上身份证等过户材料一起去行政服务中心办理过户事宜，许江珠电话承诺确定好时间配合过户，但许江珠再次反悔，违反合同约定向陈招邮寄书面《解约函》，其已严重违反合同约定。故，《关于要求办理过户手续的函》、《解约函》足以证明其严重违约行为，并严重侵害了陈招的合法利益。其根据合同约定应当承担违约责任。综上，2018年10月24日，陈招与许江珠签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，合法有效合同，现房屋未办理过户系许江珠恶意违约，故意拖延不予配合过户所致。为此，根据合同约定，许江珠应向陈招承担合同违约责任。故提出反诉，望判如所请。 许江珠辩称，一、2017年10月10日其向陈招购买宅基地事项中，因陈招在收取17万元款项后迟迟不能提供相关宅基地导致其购买目的落空。其对购买宅基地事项没有违约，相反是陈招存在过错。二、2018年10月24日双方签订涉案房屋买卖协议书是在陈招不能及时退还17万元地基款的前提下，陈招主张用涉案房产的购房款折抵地基款。陈招在签订此协议书时，隐瞒房屋不能办理独套非共有不动产权证的事实，再次导致其购买房屋的合同目的无法实现。三、涉案房产不能过户非是履行过程中的政策导致的，而是陈招事先超盖行为及事先隐瞒不能办理单独非共有证这一情形下造成的。四、因合同目的无法实现，其依法行使解除权应予以支持。五、陈招主张违约金明显过高。其未违约，即便认定其存在违约，也未给陈招造成损失，相反其资金被陈招占有损失较大。综上，陈招不能履行讼争合同，且因其行为造成涉争房屋合同目的的无法实现，存在违约，其主张违约金没有事实与法律依据。请求依法驳回陈招的反诉请求。 本院经审理认定事实如下： 陈招于2017年10月10日向许江珠出具《转让合同》，约定将其位于政和县××街道××村××号××地出让给许江珠。合同订立当日，许江珠向陈招支付地基转让金170000元。后双方协商解除了《转让合同》，并于2018年10月24日签订《房屋买卖协议书》，约定陈招（甲方）将其现有位于政和县××街道××街××弄××号××室××平方米（面积以房产证为准）房屋一套出卖给许江珠（乙方）。协议第二条约定价款及支付方式：本层房屋交易价格为每平方米（空）元，合计购房款460000元整。签订本协议时，甲方原来因买卖地基要退还给乙方的17万元作为乙方本次买房的预付款，余款在甲方办理好房屋过户手续后60日内一次性付清。第三条其他约定：1、本房屋已经办理抵押贷款，需要在贷款期内还清贷款并解除抵押后才可以办理过户手续，如果在办理过户期间遇到政府限制过户政策时，办理过户期限向后延至可以办理之日。2、本幢房房屋的共有电梯有甲方负责安装，由各户人共有……3、在甲方可以办理过户时，乙方应配合办理，乙方拖延不予配合办理过户手续的，应承担违约责任。4、违约责任：双方应遵守协议条款，任何一方违约的，应承担10万元违约金。《房屋买卖协议书》签订两三日后，许江珠自行将两份购房合同对半撕毁，向陈招表示不购买政和县××街道××街××弄××号××室房屋。陈招未同意。许江珠于2020年5月25日以地基《转让合同》提起诉讼，要求陈招返还17万元地基款，后于2020年7月23日向本院提出撤诉申请。本院于2020年7月23日作出（2020）闽0725民初518号民事裁定，准许许江珠撤诉。撤诉后，许江珠于2020年8月17日向陈招发送《关于要求办理过户手续的函》，要求陈招在七日内办妥涉案房产的过户手续（独套不动产权证），否则将与陈招解除2018年10月24日签订的《房屋买卖协议书》。陈招于2020年8月19日签收上述函件，并于2020年8月20日致电许江珠，双方协商约定由许江珠选定时间通知陈招，并带上身份证等过户材料一起去行政服务中心办理过户事宜。后经许江珠了解，涉案房屋存在违建未处理及不能办理独立产权证而未赴约，并于2020年9月7日向陈招发送《解约函》，正式告知陈招解除双方于2018年10月24日签订的《房屋买卖协议书》，并要求陈招返还所收购房款。陈招于2020年9月8日签收上述函件。因《房屋买卖协议》未明确办理何种房屋产权证，许江珠认为其购买的房屋为单独所有产权证，陈招则认为系按份共有的产权证。合同订立时涉案房屋为整栋楼一本产权证，未分层办证。合同订立至今，陈招未向许江珠交付过涉案房屋，涉案房屋亦未加装电梯。 另查明，闽（2019）政和县不动产权第0××0号不动产权证记载，政和县Ａ幢5层（涉案房屋）为陈招2014年建的产业，系陈招与案外人宋瑞青按份共有，土地使用面积35.61平方米，房屋建筑面积193.84平方米，陈招占36%，宋瑞青占64%，该房于2019年3月8日办理房屋权属登记，目前无查封，无抵押。涉案房屋楼栋审批建设为五层，现有状况为八层，存在违建。 还查明，《政和县城区村（居）民个人建房管理暂行规定》第十九条规定：“非直系亲属、非法定继承人或非法定赠予人所建个人房屋不得分层办证。”上述规定自2015年7月1日起执行。2016年10月8日，政和县人民政府专题会议纪要《关于严格审批一类区自建房和危房改造的会议纪要》（〔2016〕48号），纪要（一）为关于城区一类区自建房有关事项，其中第5项规定：“加强全程监督管理。个人自建房要严格按照农村一户一宅和《中共政和县委政和县人民政府关于印发政和县城区村（居）民个人建房管理暂行规定的通知》（政委〔2015〕38号）文件第十条、第十三条、第十七条、第十九条、第二十条等规定办理。严格执行个人建房承诺。”纪要（二）为关于城市一类区危房改造有关事项，其中第3项规定：“直系亲属认定标准：除祖宅或持有五年以上住宅自然继承情况外，以本纪要印发之日前的户主户口簿为准，在房屋变更登记时，对房屋产权采取整幢办理，按共同共有原则，只在产权证上注明所占份额，由申请人签订承诺书。” 上述事实，有原被告双方均向法庭提交的《房屋买卖协议书》，有许江珠提交的《转让合同》、福建省村集体专用收款票据1506770、存款明细账、关于要求办理过户手续的函、解约函、邮件交寄单、中国邮政速递物流、房屋照片，有陈招提交的闽（2019）政和县不动产权第0××0号不动产权证、政和县不动产登记查询证明、通话录音，本院调取的《关于严格审批一类区自建房和危房改造的会议纪要》（〔2016〕48号）、《政和县城区村（居）民个人建房管理暂行规定》、（2020）闽0725民初518号庭审笔录，及双方庭审陈述所证实，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点在于：一、原被告双方于2018年10月24日签订的《房屋买卖协议书》，是否达到解除条件；二、违约责任如何认定。 关于第一个焦点。原被告双方于2018年10月24日签订的《房屋买卖协议书》，是否应予解除。本院认为，许江珠与陈招签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均需按照协议约定履行各自义务。许江珠曾于协议订立后撕毁协议，明确要求解除合同，但该解除行为无法律依据，且未得到陈招认可，合同并未解除，继续有效。双方对《房屋买卖协议》办理何种房屋产权证存在争议，协议亦未明确，许江珠认为其购买的房屋为单独所有产权证的房屋，陈招辩解为按份共有产权证房屋。双方均未提交证据证明各自主张。但2020年8月17日许江珠向陈招发送《关于要求办理过户手续的函》，内容明确要求陈招在七日内办妥涉案房产的过户手续（独套不动产权证），陈招收到通知书后未予拒绝，双方相约办证，应视为双方进一步对办理单独所有产权证进行明确。鉴于涉案房屋目前实际情况，已无法办理单独所有产权证，订立合同目的已无法实现，合同陷入履行不能，故对许江珠请求解除双方于2018年10月24日签订的《房屋买卖协议书》，本院予以支持；对陈招抗辩要求继续履行合同本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，对于已履行的部分以恢复原状为原则，现许江珠诉请陈招返还已支付购房款170000元，于法有据，本院予以支持。 关于第二个焦点。违约责任如何认定。从庭审查明事实可知，《政和县城区村（居）民个人建房管理暂行规定》于2015年7月1日起施行，《关于严格审批一类区自建房和危房改造的会议纪要》于2016年10月8日形成，上述文件均明确我县个人自建房需严格落实农村一户一宅及自建房采取整幢办理产权证等规定。涉案房屋为陈招2014年建成的自建房，原被告双方于2018年10月24日订立《房屋买卖协议》，许江珠作为购房者对房屋情况未尽合理谨慎注意义务，陈招作为出售方及提供合同文本的一方，未提交证据证明其在双方订立合同时已将涉案房屋权属情况告知许江珠，双方均存在过错，对合同不能履行给当事人造成的损失，由各自承担，当事人之间互不追究违约责任。故对双方当事人各向对方主张承担违约责任诉请，本院均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除许江珠与陈招于2018年10月24日签订的《房屋买卖协议书》； 二、陈招于本判决生效之日起十五日内返还许江珠购房款170000元； 三、驳回许江珠的其他诉讼请求； 四、驳回陈招的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5450元，减半收取2725元，由许江珠负担1015元，陈招负担1715元；反诉费1150元，由陈招负担。上述款项于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效法律文书所确定的法律义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 黄仁灿 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 范丽丽 书 记 员 应建秀 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。