河南省西峡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1323民初1420号原告（执行案外人）：贾宏瑞，女，汉族，1972年10月2日出生，住河南省西峡县。委托诉讼代理人：冯书强，男，汉族，1973年11月12日出生，住河南省西峡县，系贾宏瑞丈夫，特别授权。委托诉讼代理人：肖克，河南问鼎律师事务所律师，一般代理。被告（申请执行人）：张丰雷，男，汉族，1972年6月9日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：赵启夫，河南青剑律师事务所律师，一般代理。被告（被执行人）：河南诗篇房地产开发有限公司，统一社会信用代码：9141130058034655X5，住所地：河南省南阳市建设东路联通大楼五楼。法定代表人：陈某某，该公司经理。委托诉讼代理人：关振杰，男，汉族，1980年11月20日出生，住河南省南阳市宛城区，系该公司员工，特别授权。第三人：朱怀亮，男，汉族，1954年2月15日，户籍地河南省南阳市卧龙区，现住南阳市。第三人：王新博，男，汉族，1985年2月28日出生，住河南省南阳市宛城区。第三人：潘建波，男，汉族，1982年10月7日出生，户籍地河南省西峡县，现住。第三人：任文来，男，1984年5月6日出生，住西峡县。原告贾宏瑞与被告张丰雷、被告河南诗篇房地产开发有限公司（以下简称诗篇公司）、王新博、朱怀亮、潘建波、任文来案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾宏瑞委托诉讼代理人、被告张丰雷委托诉讼代理人、被告诗篇公司委托诉讼代理人、第三人王新博、朱怀亮、潘建波到庭参加诉讼，第三人任文来经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾宏瑞向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认原告贾宏瑞对位于西峡县××路与芳华路交汇处XXXX自西向东第10号别墅（房屋）具有物的所有权；2.请求人民法院依法停止对位于西峡县××路与芳华路交汇处XXXX自西向东第10号别墅的强制执行；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：张丰雷与诗篇公司承揽合同纠纷案，2019年9月19日河南省西峡县人民法院作出（2019）豫1323民初33XX号民事判决书，判决：诗篇公司在判决生效后十日内支付张丰雷工程欠款3651158.7元，并自2019年8月15日起至付清之日，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付利息；案件受理费18005元由河南诗篇房地产开发有限责任公司承担。该判决于2019年8月15日生效，2019年12月2日河南省西峡县人民法院依据张丰雷的申请，作出对贾宏瑞居住的位于XX路与芳华路交汇处XX路自西向东第10号别墅进行查封的裁定，并张贴了公告。贾宏瑞于2020年4月26日，向河南省西峡县人民法院提出执行异议，2020年5月9日，河南省西峡县人民法院以不动产物权的设立、变更、转让和消灭经登记发生效力，未经登记不发生效力；贾宏瑞所提供的证据不足以证明其系案涉房屋的权利人为由。驳回了贾宏瑞的异议请求。贾宏瑞对驳回其异议的请求不服，现提出起诉，其理由如下：贾宏瑞对案涉执行房屋（位于西峡县××路与芳华路交汇处XXXX自西向东的10号别墅即案涉执行房屋）具有物的占有权且为善意。1.贾宏瑞取得执行标的占有途径有三：①从案外人经2017年4月27日XXXX项目住宅认购书、2018年5月13日房屋买卖协议、2018年9月3日房屋买卖协议，并均足额以合同约定的房款支付现金而取得（基于合同而取得）；②2019贾宏瑞在以合同取得房屋占有后，自己又投入80余万元对该房屋进行装修（基于事实的添附而取得）；③贾宏瑞并2019年11月14日实际搬进该房屋居住（基于标的物的交付而取得）。2.贾宏瑞取得的该房屋的占有是善意的：①贾宏瑞购买该房屋足额付清了房款;②贾宏瑞从案外人处购房没有损害诗篇公司利益;③2018年3月9日贾宏瑞从案外人处购房，案外人已向贾宏瑞做出了相关权利保证、当时张丰雷与诗篇公司的纠纷尚未浮出;④贾宏瑞对该房屋的占有，没有损害张丰雷与诗篇公司承揽合同后起纠纷的合同利益;⑤诗篇公司不是贾宏瑞取得占有该房屋的直接相对人。贾宏瑞对该房屋的占有能够阻却法院对案涉执行房屋的强制执行。1.贾宏瑞主张的对该房屋的占有权时间节点问题，①早在2017年4月27日诗篇公司就将该房屋实际交付给案外人朱怀亮;②2018年8月13日，朱怀亮又将该房屋交付给潘建波、任文来;③2018年9月3日，该房屋经潘建波、任文来部分装建后交付给贾宏瑞;故诗篇公司2017年4月27日对该房屋已失去实际的占有，该房屋自2018年9月3日经辗转交付给贾宏瑞占有。2.贾宏瑞在占有案涉房屋后对该房屋进行了巨额装修投资。3.贾宏瑞在张丰雷申请查封之前已居住在该房屋内。4.贾宏瑞已支付所买房屋的全部价款。5.案涉执行房产未办理登记手续并非贾宏瑞自身原因形成(即非因买受人自身原因未办理登记)。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用解释》第三百零四条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，向法院起诉，请依法支持原告的诉请。被告张丰雷辩称，一、原告不具备执行异议之诉的诉讼主体资格，不能作为执行案外人提出执行异议之诉。本案是执行程序中案外人提出的执行异议之诉纠纷。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条:对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人。(二)该权利的合法性与真实性。(三)该权利能否排除执行。第25条:对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:“(一)已登记的不动产,按照不动产登记簿判断:未登记的建筑物，构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。根据西峡县人民法院(2020)豫1323执异17号执行裁定书查明的事实，案涉房产属于XXXX项目,该项目是被告诗篇公司利用西峡县五里桥镇五里桥村邹营组的预留地进行开发建设的。诗篇公司对该宗土地未取得土地使用权登记,未办理建设工程规划许可,商品房预售许可等手续。案涉房产未进行房产初始登记。依据《中华人民共和国物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力,未经登记不发生效力。原告提供的证据不能证明其系案涉房产的合法权利人。因此，对其诉讼请求应当裁定驳回。二、案涉房产的买卖行为违反了法律强制性规定，应该无效。依据《中华人民共和国房地产管理法》第38条：下列房地产不得转让：(六)未依法登记领取权属证书的。原告购买案涉房产的行为违反了法律的强制性规定，买卖行为无效。三、原告取得的案涉房产并非善意取得。从原告提供的证据来看，2017年4月27日，诗篇公司将案涉房屋以160万元的价格卖给朱怀亮。2018年8月13日，朱怀亮以95万的价格将案涉房产卖给潘建波和任文来，仅仅过了21天,也就是9月3日,潘建波和任文来又以145万的价格又将案涉房产卖给了原告。原告在购买案涉房产时,应该对该房产的手续进行了查验，朱怀亮以低于购买时一半的价格，将案涉房产卖给潘建波和任文来，这种交易是明显的不正常交易,是在企图逃避什么，在原告查验手续时,对这种不正常的交易应该是明知的,对取得案涉房产是非善意的。原告对如此大的交易数额从未向开发商诗篇公司核实或询问过。2019年7月，诗篇公司派人阻止原告正在进行的装修施工，对原告装修施工场地进行了断水断电，原告也未与诗篇公司物业公司交涉。从原告购买的案涉房产当时的现状来看，包括案涉房产在内十栋别墅均处于停工状态。内外粉刷，室内地坪，排污管道铺设均没有做，院墙也没有建，门窗均未安装。原告对案涉房屋不能交易，应该是明知的。四、案涉房产所有权仍归诗篇公司。第三人朱怀亮并未支付购房款给诗篇公司，诗篇公司也不认可将房屋卖给朱怀亮。2014年4月30日，朱怀亮借给王新博50万元，月息二分六，因王新博没有还款，朱怀亮带人到工地上威胁王新博，王新博找到诗篇公司，诗篇公司作为见证人方，在王新博与朱怀亮的借款协议签了字，后朱怀亮要求诗篇公司给他出具房屋担保协议即“购房协议书”，诗篇公司给朱怀亮出具了“购房协议书”，签订时间是2017年4月27日，截止2017年4月27日，50万借款本息合计86万元，诗篇公司以160万价格“卖给”朱怀亮的房屋，名为买卖，实为债务担保，所有权仍归诗篇公司。五、最高人民法院在（2020）民申1100民事裁定书中认为:买受人与出卖人签订买卖合同购买案涉房屋时,出卖人尚未取得房屋产权证，故买受人在签订房屋买卖合同时，就应当预见到出卖人向其办理房屋过户登记存在障碍。人民法院认定系买受人自身原因未办理过户登记，并无不当。原告与潘建波和任文来签订案涉房屋买卖合同时，原告至少对案涉房屋未取得产权证是明知的。参考该司法观点，原告对未能办理过户登记是有过错的。综上所述，原告不是案涉房屋的合法权利人，案涉房屋所有权仍然归诗篇公司所有，原告购买的案涉房产是非善意取得的，原告占有案涉房屋不应受法律保护，应驳回原告的诉请。被告诗篇公司辩称，原告贾宏瑞，潘建波和任文来、朱怀亮都跟诗篇公司没有任何的业务关系。当时房子是最早三号楼的项目施工方叫王新博，借有朱怀亮的款，朱怀亮问王新博多次要款，王新博跟诗篇公司是分包承建关系，工程款未结算，后来找到陈某某说由公司的房屋给王新博做担保，等工程结算款之后给朱怀亮。截止目前诗篇公司和王新博的账还没有结算，在此期间发现涉案房产在装修，诗篇公司进行了书面的告知，原告方未停止装修，所以就出现了现在这个案件。第三人王新博述称，王新博从朱怀亮处借款属实，此借款是用于XXXX三号楼的工程建设，工程款一直未拨，借朱怀亮的钱也一直未还，陈某某是诗篇公司的法人代表，找陈某某去协商这个事情，陈某某指的日子同时把XXXX的2号别墅和认购协议作为还款保证，陈某某的意思是如果钱还不上就把这个别墅用于抵账。到2017年元旦前王新博又去找陈某某说这个事，陈某某说没有钱还不上，王新博说那把房子给朱怀亮算了。第三人朱怀亮述称，2015年4月，王新博借朱怀亮的钱，说是陈某某有个项目，朱怀亮2016年、2017年要这个钱他们说是没钱，后来找到陈某某，陈某某说把这个别墅用于抵账，写了一个协议，说把这个房子给朱怀亮算了。第三人潘建波述称，2018年8月13日潘建波和任文来从朱怀亮手里买了房屋，当时朱怀亮手里有房屋的认购书和收据，收款收据盖有公章和公司法人签字，潘建波、任文来当时打听了小区的其他房屋主都是持有这些内容，潘建波、任文来认为这是正规正常的程序，潘建波、任文来还花了30万左右又给房屋做了装修，于2018年9月13日将房屋卖给了贾宏瑞，潘建波、任文来和贾宏瑞之间签有字，潘建波认为与原告之间的买卖是合法有效的。法院如果认为房屋占有土地不合法涉及村组土地，那么法院对该房屋进行的查封拍卖也应当是不合法的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张丰雷与被告诗篇公司承揽合同纠纷一案，本院于2019年9月19日作出（2019）豫1323民初33XX号民事判决书，判决被告诗篇公司在判决生效后十日内支付原告张丰雷欠款3651158.7元,并自2019年8月15日起至付清之日，按中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率支付利息。案件受理费18005元由被告诗篇公司承担。该判决于2019年10月7日发生法律效力。2019年12月2日，本院依据张丰雷申请，对诗篇公司的位于XX路与芳华路交汇处“XXXX”自西向东第10套别墅（以下简称案涉房屋）予以查封，期限三年。同日张贴查封公告。在张丰雷申请执行诗篇公司承揽合同纠纷一案中，原告贾宏瑞于2020年4月26日向本院提出了书面异议，请求解除对案涉房屋的查封。本院于2020年5月9日作出（2020）豫1323执异17号执行裁定，认为诗篇公司建设的案涉房屋未依法登记，也未依法取得该宗土地的使用权,未办理建设工程规划许可、商品房预售许可手续。贾宏瑞提交的房屋买卖协议，即使在合法有效的情况下，也不发生物权设立、变动的效力。贾宏瑞所提供的证据,不足以证明其系案涉房屋的权利人，驳回了贾宏瑞的执行异议。贾宏瑞不服该裁定，于2020年5月26日向本院提起案外人执行异议之诉。案涉房屋由诗篇公司开发建设，第三人王新博是案涉房屋所在房地产项目XXXX的施工人之一，在施工过程中，王新博向第三人朱怀亮借款，王新博与朱怀亮之间是民间借贷关系。在第三人朱怀亮向王新博追要欠款过程中，王新博认为所欠借款是用于XXXX项目建设，诗篇公司应该还款。王新博与朱怀亮一起找到诗篇公司法定代表人陈某某。陈某某代表诗篇公司与朱怀亮于2017年4月27日签订了《XXXX项目住宅认购协议书》，协议约定XXXX第4幢10号三层房，计价1600000元。该协议甲方由诗篇公司盖章，陈某某签字，乙方由朱怀亮签字。签订协议同时，诗篇公司向朱怀亮出具了1600000元的收款收据，加盖诗篇公司印章。2018年8月13日，以朱怀亮为甲方，第三人潘建波、任文来为乙方，签订《房屋买卖协议》，将XXXX别墅自东向西第二套（自西向东第十套）作价950000元，卖给第三人潘建波、任文来。朱怀亮将原《XXXX项目住宅认购协议书》和收据交给了潘建波、任文来。2018年9月3日，以第三人潘建波、任文来为甲方，原告贾宏瑞为乙方，签订《房屋买卖协议》，将案涉房屋作价1450000元卖给了贾宏瑞，截止本案审理时，原告贾宏瑞已支付房款1300000元。原告贾宏瑞购买房屋后，与丈夫冯书强自2018年至2019年，对案涉房屋进行了装修，原告贾宏瑞现居住在案涉房屋。原告向本院提交了西峡县不动产登记部门出具的个人房屋信息查询情况表，显示原告贾宏瑞、冯书强夫妇无登记房屋。庭审过程中，诗篇公司提出《XXXX项目住宅认购协议书》是民间借贷合同的担保，第三人朱怀亮和王新博不予认可，认为陈某某在债务到期后，又明确表示房屋抵给朱怀亮。诗篇公司还提交了通告一份，证明原告贾宏瑞在装修房屋过程中，诗篇公司曾通知房屋有纠纷，不得装修，通告内容为：“通告（关于别墅擅自施工一事）未经开发公司同意，擅自施工，后果自负。”原告否认收到了通告。被告张丰雷提交了诗篇公司将案涉房屋抵偿给被告张丰雷的协议书，证明诗篇公司和多名第三人之间的流转价格过低。第三人朱怀亮提交了转账给第三人王新博的500000元转账凭证和借条，证明原民间借贷关系。XX路与芳华路交汇处“XXXX”项目系诗篇公司利用西峡县五里桥镇五里桥村邹营组的预留地进行开发建设。诗篇公司对该宗土地未取得土地使用权登记，未办理建设工程规划许可、商品房预售许可手续。案涉房屋未进行房产初始登记。本院认为：本案原告贾宏瑞请求确认对案涉房屋享有所有权，请求确认的物权为不动产物权，不动产物权合法的公示方式是经依法登记。在没有进行产权登记的情况下，当事人请求确认权利之建筑是否认定违法或合法，应属于行政机关职权范围。本案所涉房屋建成达数年之久，不动产登记机关对建造的房屋不予登记，或者认为建造的房屋不具备登记条件，即为行政机关经过审查对建造房屋合法性的否定或认为该房屋进行登记有补充其他条件之必要，人民法院不能通过确认所有权归属等方式使违法建筑合法化。本案案涉房屋所在房地产项目，由诗篇公司开发建设，未取得用地审批、规划许可、建设施工许可，房地产开发属于事关公共利益事项，诗篇公司在未经政府许可情况下，开发房屋对外出售，其与第三人之间所签的《XXXX项目住宅认购协议书》，以及第三人与第三人之间所签、第三人与原告所签的《房屋买卖协议》，在开发项目未经有关机关补办审批手续情况下，均难谓有效，买受方也不能依据协议取得物权。因此，原告贾宏瑞请求确认对案涉房屋享有所有权，本院不予支持。另一方面，案涉房屋所在房地产项目未取得行政许可审批，案涉房屋不能有序规范流转，是因为诗篇公司的不诚信经营造成。因为诗篇公司的不诚信经营，将案涉房屋抵债时随意变化，房屋流转时不能提供备案的房地产买卖合同，只以诗篇公司出具的认购协议书为凭，在没有取得1600000元房款情况下，给相对方出具足以导致他人相信的收款收据。在本案审理过程中，诗篇公司又认为案涉房屋应当执行抵偿申请执行人的债务。在房屋流转过程中，流转过程的第三人为了获取更多经济利益，也存在流转中，没有披露足够的信息给买受方的不诚信行为。但是，原告方不应当为这些不诚信行为承担后果，原告贾宏瑞是签订协议后的守约方，原告方支付了合理的对价，第三人提供了诗篇公司所签协议和收据，对房屋装修入住，是一种合理信赖，出卖方或开发公司未对原告方已支付房款和装修进行合理补偿前提下，不能依据无权处分或中间方违约取回房屋。但原告方在交易过程中，未对房屋能否登记和最终能否取得完整物权进行审查，后果应由原告方自行承担。在原告贾宏瑞与被告张丰雷的权利比较上，原告贾宏瑞支付合理对价，并对房屋装修后入住，在行政机关未对案涉房屋认定违法需拆除情况下，原告对房屋有居住利益，居住是人生存的基本权利；张丰雷享有的是对诗篇公司的普通债权，在不能执行案涉房屋时，仍可继续执行诗篇公司财产实现债权，是经济来往过程中的交易风险。被告张丰雷若认为诗篇公司一房多卖，诗篇公司存在诈骗行为的，可以向公安机关报案。被告诗篇公司若认为朱怀亮未足额支付《XXXX项目住宅认购协议书》约定款项，或者朱怀亮无权处分诗篇公司财产造成其损失的，可以另行向朱怀亮主张权利。综上，本院认为，原告贾宏瑞支付合理对价，对房屋装修入住，对案涉房屋有居住利益，原告方请求停止对案涉房屋强制执行，本院予以支持。故根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行原告贾宏瑞居住的位于西峡县XX路与芳华路交汇处XXXX自西向东第10号别墅。本院(2020)豫1323执异17号执行裁定书于本判决生效时自动失效。二、驳回原告贾宏瑞的其他诉讼请求。本案受理费17850元，由原告贾宏瑞负担8925元，由被告河南诗篇房地产开发有限公司负担8925元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审 判 长  李 克人民陪审员  陈晓丹人民陪审员  王文彬二〇二〇年十一月二十日书 记 员  程 晨