河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终8523号上诉人（原审被告）：徐栋，男，1989年5月18日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：何早，北京大国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洛阳师范学院。住所地：河南省洛阳市伊滨区吉庆路6号。法定代表人：梁留科。委托诉讼代理人：张继承，河南大进律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋炎斌，男，1970年4月16日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：赵克强、王治国，河南晟阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：任水兴，男，1959年4月15日出生，汉族，住河南省孟津县。委托诉讼代理人：任晓磊，男汉族，1988年5月7日出生，住址，系任水兴儿子。被上诉人（原审被告）：洛阳斯雷克体育发展有限公司。住所地：河南省洛阳市老城区黄梅路41号院内一楼、二楼。法定代表人：任水兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：任晓磊，男汉族，1988年5月7日出生，住址，系任水兴儿子。上诉人徐栋因与被上诉人洛阳师范学院（以下简称师范学院）、宋炎斌、任水兴、洛阳斯雷克体育发展有限公司（以下简称斯雷克公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服洛阳市老城区人民法院（2020）豫0302民初934号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐栋上诉请求：撤销一审判决，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院查明的事实有遗漏。师范学院的原黄梅路校区涉案房产，其前身是洛阳市教育学院的房产。根据1996年10月14日洛阳市计划委员会洛市计资发（1996）第85号文件，涉案房产系洛阳市利用世界银行贷款投资建设，已报送市政府、建管委、规划局等部门审批，属于洛阳市1996年基本建设项目计划中的续建项目之一。二、一审法院适用法律错误。1.涉案房产建设工程规划许可证问题。2008年1月1日开始施行的《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。2009年9月1日开始施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。该司法解释所指向的效力性强制性规定即《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，而本案所涉房产取得涉案房屋所有权证均在《中华人民共和国城乡规划法》施行之前，已经履行相应的建设规划报批手续，应视为已取得了相应的相关主管部门的凭证，故应认定相关租赁合同有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定主要是指就违法建筑签订的房屋租赁合同无效。本案房屋租赁合同不属于上述司法解释规定的无效情形。一审法院适用法律不当。2.被上诉人洛阳师范学院不是涉案房屋的所有权人，不是适格原告，无权要求返还房屋。三、一审法院审理程序有瑕疵。一审法院查明涉案房屋未取得建设工程规划许可证，没有经过法庭的质证、辩论程序，违反法律相关规定。洛阳师范学院答辩称，一审判决认定租赁合同无效缺乏事实与法律依据。根据相关司法解释，建筑经过政府相关部门批准建设的，租赁合同也应认定有效。我方与宋炎斌签订的是短期合同，而且合同约定可以随时解除。我方与城建投对涉案房屋进行了交接，城建投也向各租户发出了通知要求返还房屋或与其商讨续租事宜。经市政府协调，现在城建投要求我方将遗留问题处理完毕，所以由我方进行了起诉。宋炎斌答辩称，同意上诉人的上诉意见。任水兴、斯雷克公司共同答辩称，同意上诉人的上诉意见。师范学院向一审法院提出诉讼请求：判令四被告立即向原告返还租赁的黄梅路41号院内教学楼一层和二层（不包含一层西北2间）。一审法院认定事实如下：2011年洛阳市人民政府筹资为师范学院建新校区，师范学院应将黄梅路校区等处的土地及地面附属建筑交市政府处置。2015年9月师范学院与洛阳市新区管委会签订协议，师范学院于2015年10月搬迁后将黄梅路校区等处土地使用权及地上建筑物交市政府处置。2016年12月26日和2017年6月28日师范学院物业服务中心与宋炎斌签订了“黄梅院教学楼租赁合同”和“黄梅小区原餐厅租赁合同”，分别约定宋炎斌承租黄梅路41号院教学楼及一楼地面附属物和餐厅及多功能厅；租期自合同签订之日起至市政规划用地或其他不可抗力因素导致无法继续使用时，合同解除；租金为每年50万元和5万元，水费每吨4元，电费每度0.568元等内容。宋炎斌共支付租金55万元，并将承租房屋全部转租给徐栋。徐栋于2017年9月29日将教学楼一层和二层（不包含一层西北2间）转租给斯雷克公司。2017年11月25日师范学院通知宋炎斌终止两份租赁合同。2018年1月12日洛阳城乡建设投资集团有限公司（曾用名洛阳市新区建设投资有限公司，以下简称城投公司）给宋炎斌、徐栋发通知称，师范学院黄梅路校区于2016年6月30日移交城投公司，该处资产已归城投公司所有，师范学院于2016年将该处房产出租无依据。要求其3日内与城投公司商谈租赁费用事宜，商谈无果应在一个月内搬出。2018年1月18日师范学院与城投公司签订了“黄梅路校区实物交接证明”确定黄梅路校区所有实物移交给城投公司。因涉案房屋未返还给师范学院，2019年11月中旬涉案房屋被断水断电。2019年12月12日师范学院告知宋炎斌要求其清退商户。涉案房屋至今未返还。另查明，涉案房屋未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，师范学院与宋炎斌，宋炎斌与徐栋，徐栋与斯雷克公司之间签订的房屋租赁合同均因违反法律、行政法规的强制性规定应依法认定为无效；因合同取得的财产，应予返还。师范学院作为出租方有权要求返还房屋，不受其与城投公司之间交接的影响。任水兴签字系职务行为，师范学院要求其返还房屋无事实依据。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、宋炎斌、徐栋、洛阳斯雷克体育发展有限公司应当在判决生效后10日内向洛阳师范学院返还租赁的黄梅路41号院内教学楼一层和二层（不包含一层西北2间）；二、驳回洛阳师范学院的其他诉讼请求。案件受理费100元，宋炎斌负担50元，徐栋负担25元，洛阳斯雷克体育发展有限公司负担25元。本院经审理查明的事实与一审法院一致。另查明，一审中，师范学院提交一份城投公司于2020年7月24日出具的情况说明，其中，城投公司称，师范学院与城投公司完成黄梅路校区土地使用权及地上建筑物实际交接日是2018年1月18日，此前师范学院对上述土地和房屋有使用和管理的权利，有权对外出租房屋。二审中，城投公司于2020年11月12日出具一份《洛阳城乡建设投资集团有限公司关于黄梅路校区的情况说明》称，“黄梅路校区产权所有人于2012年由师范学院变更为我公司，2018年1月18日双方办理实物交接。因该校区资产涉及对外出租，并存在租赁混乱的现象，经双方协商，同意由师范学院继续管理该校区直至所有租赁户撤场并确保无遗留问题后再交由我公司管理。同时，市政府于2020年5月7日专题会议中，明确指出：由洛阳师范学院负责，加快黄梅校区遗留问题的司法进程。”本院认为，师范学院经城投公司同意负责处理黄梅路校区遗留问题，故师范学院具有本案原告的诉讼主体资格。师范学院在从黄梅路校区搬迁后、实际向城投公司进行实物交接前，将其实际管理的原黄梅路校区部分房产租赁给宋炎斌，本案所涉宋炎斌与师范学院之间签订的两份租赁合同系双方真实意思表示，并不违反法律强制性规定，均应为有效合同。上述合同中对于租期的约定表明双方对于租赁物状态均知情，鉴于涉案租赁物已由城投公司接收，师范学院与宋炎斌之间的两份租赁合同中约定的合同解除条件已成就，故宋炎斌及其转租承租人徐栋、斯雷克公司应向师范学院返还租赁物。一审法院认定事实及适用法律有误，但处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由徐栋负担。本判决为终审判决。审判长 祖    萌审判员 于    磊审判员 王    睿二〇二〇年十一月二十七日书记员 郭海涛（兼）