河北省张家口市宣化区人民法院 行 政 判 决 书 （2020）冀0705行初30号 原告张家口市XX委员会，住所地张家口市宣化区财神庙街。 负责人杜卫星，主任。 委托代理人刘晓亮，河北洋阳律师事务所律师。 委托代理人杜万平。 被告张家口市宣化区住房和城乡建设局，住所地张家口市宣化区钟楼大街132号，统一社会信用代码：11130705MB0W954082。 法定代表人孙继科，局长。 委托代理人张文杰，该单位职工。 委托代理人张永梅，河北凯华律师事务所律师。 原告张家口市委员会（财神庙业委会）与被告张家口市宣化区住房和城乡建设局（以下简称宣化区房管局）行政管理一案，于2020年8月21日向本院提起行政诉讼。本院于2020年8月21日立案后，于2020年8月24日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年10月27日公开开庭审理了本案。原告张家口市委员会负责人杜卫星及委托代理人刘晓亮、被告张家口市宣化区住房和城乡建设局委托代理人张文杰、张永梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 被告张家口市宣化区住房和城乡建设局于2017年11月22日作出《关于同意财神××商业区召开业主大会通告》告知财神庙商业区业主如果委员会在规定的时间内不组织换届选举的，下一步将在街道办事处及社区的知道和监督下组织换届选举，2017年12月29日作出《通知》，告知财神庙商业区业委会经召开业主大会进行了改造，并在张家口市宣化区住房和城乡建设局备案，原业主委员会在接到通知后3日内，将公章及相关资料移交新业主委员会，并停止一切影响财神庙商业区正常运转的行为。 原告张家口市委员会诉称：2013年12月13日，原告经业主依法换届选举并在被告处备案登记，依法取得业委会公章行使合法权利。原告的上届业委员会于2013年3月16日与宣化玉鑫物业服务有限责任公司（以下简称玉鑫物业）签订了财神庙商业区物业合同，双方约定由玉鑫物业为财神庙商业区提供物业服务。约定合同期限为五年，2013年1月至2018年1月，合同履行期间，玉鑫物业擅自改变公共场地结构，占用公共用地违法出租并收取不当利益，擅自出卖业主共有财产并占为己有等违法行为，从而导致财神庙商业区管理混乱，违章建筑林立。在此情况下，业主委员会曾向被告进行反应要求解聘该物业公司，并起诉至法院要求玉鑫物业对私搭乱建恢复原状，但玉鑫物业雇佣社会人员长期霸占该物业项目，拒不退出。原告与玉鑫物业签订的管理协议约定为五年，期限届满前，2017年11月27日，原告通过公开招聘与张家口恒峰房地产经纪有限公司签订新的物业委托合同，期限为三年，自2018年1月1日至2020年12月31日。但玉鑫物业为了达到长期霸占财神庙物业目的，违法组织人员假冒业主名义成立改选商业区委员会筹备组，向被告提交召开临时业主大会并制作改选业主委员会征求意见表，在该文件中的签名并非广大业主本人，没有原告业委会任何成员的签字，且多处存在重复签字，甚至有玉鑫物业原法定代表人汪洁旺及妻子郝建敏，玉鑫物业更名为张家口仁和物业服务有限公司法定代表人郝建军（韩建敏的弟弟）等人签字，被告作为业主委员会改选的监督机关，不但没有履行核实人员名单真实性的法定职责，甚至故意纵容支持玉鑫物业的违法行为，在原告任期尚有一年届期的情况下，2017年7月22日，被告擅自下发关于同意财神××商业区召开业主大会通知书，并最终确认了以汪洁旺为首的非法改选业主委员会的行为。玉鑫物业控制的业主委员会擅自刻章，又与玉鑫物业签订长期协议，严重的损害了广大业主的合法权益。原告成员为阻止其违法行为多次走访被告处、宣化区的检察院、法院、公安局、信访局，区委区政府，张家口市市政府，甚至向中纪委，巡视组等领导部门写信控告。在此期间，玉鑫物业多次雇佣社会人员对原告业主采取停电、堵门等违法行为予以报复。最终，河北省第九巡视组要求宣化人民政府进行调查，宣化区人民政府指派张家口市宣化区天泰寺街道办事处对财神庙商业区改选委员会情况进行核实，结果共计127名业主中仅有27户知晓，未参加改选业主95户，并出具关于对××××商业区改选业主委会的情况调查，将结果报送宣化区人民政府及抄送被告。该情况汇总足以证明改选没有达到《物业管理条例》中关于改选业主委员会的成员法定人数要求，后成立的业委会为违法组织。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第三十二条业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，原告业主大会制定委员会的任期也为五年，完全符合法律规定。第二十一条第（二）款（一）项经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的可召开临时业主大会。《物业管理条例》第十四条“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。”第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。”可见，后业主委员会在成立过程中没有通知广大业主及委员会，选举的结果不符合法律规定。无论从实体上或程序上后成立的业主委员会为违法组织，但被告不仅不履行监督职责，甚至纵容违法行为。为此，诉至宣化区人民法院请求：1.请求依法确认被告下发的2017年11月22日《关于同意财神××商业区召开业主大会通告》和2017年12月29日《通知》无效；2.请求依法确认被告要求原告将其保管资料、公章及其他相关资料移交新业主委员会并停止一切影响财神庙商业区正常运转的行为无效；3.请求依法判令被告采取补救措施，消除影响，恢复原告委员在被告处的备案。确认被告为2017年12月后成立的业主委员备案行为无效，协助收回后业主委员会公章，并宣布后成立的业主委员会为不合法组织。 原告张家口市委员会向本院提交了以下证据：1、财神庙商业区物业委托合同两份及报纸公告、解聘通知；2、改选业主委员会征求意见表（附签名和房号）；3、宣化区房管局2017年11月22日下发的《关于同意财神庙商业区召开业主大会通告》；4、宣化区房管局物业科2017年12月29日下发告知财神庙商业区业委会已改选备案，要求原业委会向新业委会移交工作的《通知》；5、宣化区天泰寺街道办事处对财神庙商业区改选委员会情况的调查汇总两份及情况说明；6、2017年12月5日宣化区天泰寺街办事处按院社区的情况说明；7、张家口仁和物业服务有限公司（原张家口玉鑫物业服务有限公司）的企业登记信息。 被告张家口市宣化区住房和城乡建设局辩称，一、本案原告不具有诉讼主体资格，依法应裁定驳回起诉。根据2009年《业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条，改选业主委员会，需经专有部分占建筑总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议，组织召开业主大会临时会议进行商议才能进行。在财神庙商业区物业合同届满前，财神庙商业区70多名业主联名成立改选业主委员会筹备小组，并向房管局物业管理科和天泰寺街办事处按院街社区提交了《新一届业主委员会成员候选人情况说明》，被告依照规定程序于2017年11月22日向财神庙商业区业主和天泰寺街办事处按院街社区下发《关于同意财神××商业区召开业主大会通告书》，依据指导规则第五十七条的规定，在天泰寺街办事处的指导监督下组织召开业主大会，11月27日财神庙商业区进行了新一届业主委员会委员选举，选举产生了9名业委会委员，选举程序合法。依据《物业管理条例》第十六条规定，新一届业主委员会向本案被告依法进行了备案。依据规定，一个商业区只能有一个业主委员会，由于财神庙商业区业主委员会进行了合法的换届选举并产生了新的业主委员会，原告的主体资格已经不存在，那么原告当然的不具有诉讼主体资格，所以依法应裁定驳回原告起诉。二、依据《中华人民共和国行政诉讼法》第46条规定，本案已超过法定的起诉期限，依法应当裁定驳回原告起诉。被告于2017年11月22日向财神庙商业区业主和天泰寺街办事处按院街社区下发《关于同意财神庙商业区召开业主大会通告》，11月27日财神庙商业区进行了新一届业主委员会委员选举，原告在诉状中陈述及原告在中院庭审中陈述足以证明原告知道或者应当知道被告下发通告及通知，应当在《中华人民共和国行政诉讼法》第46条规定的6个月起诉期限内提起行政诉讼，中院作出发回重审裁定适用法律错误。综上原告不具有行政诉讼主体资格，本案已超过法定的起诉期限，应依法驳回原告起诉。 被告张家口市宣化区住房和城乡建设局向本院提交了以下证据：1、关于财神××商业区业主委员会换届问题的通告，拟证明被告依法作出该通告；2、2017年12月29日通知复印件，拟证明被告依法作出该通知；3、2013年12月份业主委员会备案表复印件，拟证明2013年业委会进行了备案；4、2017年12月份业主委员会备案表复印件，拟证明财神××商业区业委会依法进行了换届并备案；5、证明两份，拟证明原告及负责人均不具有诉讼主体资格。 经庭审质证，对被告提交的证据1的真实性、合法性及证明目的不予认可，原告的期限不满五年，所依据的法律依据是业主大会在换届期限内组织换届，证实被告主动依据职权对原告不法换届；对证据2的真实性、合法性不认可，被告违法干涉业主委员会的正常活动，损害了我业主委员会的权益；对证据3、4，即2013年业主委员会备案表无异议，但是对证明目的提出异议，对与本案的关联性提出异议；对证据5认为杜卫星不是房主并不能证明原告不具有主体资格，但是因为受到干涉无法进行正常的改选，杜卫星系个人，是业主委员会的主任，主体资格合法有效。 对原告提交的证据1的三性被告提出异议，认为委托合同期限是五年，2013年1月到2018年12月是不符合规定的，本身就是无效合同；报纸也是五年，日期不一致，通知也是无效的；对证据2认为是复印件，不能证明证据的三性，按手印的人员需要出庭作证。 本院对上述证据认证如下：对被告提交的证据1、2被告未提交其他相应证据及法律依据证明其作出通告和通知的合法性，本院不予采信；对被告提交的证据3、4被告未举证证明其行为合法性，本院不予采信；对被告提交的证据5不能达到被告证明目的，本院不予采信。对原告提交的证据1，本院认为被告对物业合同的异议不成立，本院予以采信;对原告提交的证据2、5、6，被告异议不成立，本院予以采信。 经审理查明，2017年11月10日，被告张家口市宣化区住房和城乡建设局收到财神庙商业区改选商业区业主委员会筹备组递交的《改选业主委员会征求意见表（附签名和房号）》，经本院审核该份意见表中业主签名存在张家口仁和物业服务有限公司（原张家口玉鑫物业服务有限公司）法定代表人汪结旺、公司高管郝建军、郝建敏等人签字且多处重复。2017年11月22日，宣化区房管局物业科下发《关于同意财神庙商业区召开业主大会通告》告知财神庙商业区业主经过该科走访、书面及电话征询意见就“选举新一届业主委员会”一事做了前期民意调查，告知各位业主同意财神庙商业区召开业主大会改选业主委员会。2017年12月29日，宣化区房管局物业科下发《通知》，告知“财神庙商业区业主委员会召开业主大会进行了改选，并在我局备案。原委员会业主在接到通知后3日内，将公章及相关资料移交新业主委员会，并停止一切影响财神庙商业区正常运转的行为”；2017年12月5日，宣化区天泰寺街办事处按院社区向宣化区房管局物业科出具说明从候选人的确定、选票的印制、票箱的设置及组织方式等方面均符合召开业主大会换届选举的相关规定及及要求。原告业主委员会认为选举不实多次到被告处、信访局和各级政府走访，向中纪委、巡视组等领导部门写信控告。2018年河北省第九巡视组指令宣化区人民政府对业委会改选进行调查，宣化区人民政府委派宣化区天泰寺街道办事处进行核实，宣化区天泰寺街道办事处于2018年10月15日对财神庙商业区改选委员会情况进行了第一次调查汇总：财神庙商业区C区D区（商业区共有商铺205户，其中能联系到商铺业主本人118户，联系不到商铺业主本人的87户，入户率57.56%，知晓并参与委员会改选的37户，占调查总数的31.36%，不知道并未参与改选的76户，约占调查总数的64.4%，不配合调查的5户，约占总调查数的4.24%。第一次调查后，该办事处将结果抄送了宣化区房管局，房管局认为此次调查结果业主人数并未达到法定业主人数要求重新核实。宣化区天泰寺街道办事处于2019年4月17日第二次进行了调查汇总如下：财神庙商业区C区（137户）D区（69户）共有商铺206户，其中能联系到商铺业主本人127户，联系不到商铺业主本人的79户，入户率61.65%，知晓并参与委员会改选的27户，占调查总数的21.26%，不知道并未参与改选的95户（由商户参与），约占调查总数的74.80%，不配合调查的5户，约占总调查数的3.9%。 本院认为，业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对业主委员会的日常活动进行指导和监督。本案中被告做出2017年11月22日《关于同意财神庙商业区召开业主大会通告》和2017年12月29日《通知》同意业主委员会进行改选，后要求原业主委员会将公章及相关资料移交新业主委员会并停止一切影响财神庙商业区正常运转的行为属于实施具体行政行为。本院认为，被告作为房地产行政主管部门，对业主委员会的日常活动具有指导和监督职责，被告在收到财神庙商业区改选商业区业主委员会筹备组递交的《改选业主委员会征求意见表》就应当履行相应的监督职责，对表中签名是否为真实业主进行核实，对出现的重复签名进行查证，显然被告并未如实履行该职责。根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：......（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员......”及第十二条第一款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”经宣化区天泰寺街道办事的两次核实调查最终的业主选举人数并未达到法律规定比例，无法证实被告如实履行该监督职责。同时，被告作为监督部门对业主委员会日常活动具有指导和监督的职权，但并不具有直接停止业主委员会工作和职能，并要求业主委员会转交材料、公章及其他相关财务的权力，因此被告就改选业委会所做的《通知》明显缺乏基本的事实及法律依据。关于被告张家口市宣化区住房和城乡建设局作出的《关于同意财神庙商业区召开业主大会通告》，并未对原告权利产生影响，本院不予审理。 关于原告诉讼请求中第二项及第三项不在本案审理范围。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条的规定判决如下： 确认被告张家口市宣化区住房和城乡建设局所做2017年12月29日《通知》内容行为无效； 案件受理费50.0元，由被告张家口市宣化区住房和城乡建设局负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 长  杨 永 人民陪审员  贾艳宏 人民陪审员  裴延平 二〇二〇年十一月三十日 书 记 员  刘亚梅 附相关法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十五条行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法行为，原告申请确认行政行为无效的，人民法院判决确认无效。