浙江省浦江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0726民初2563号 原告：黄如珍，男，1946年9月9日出生，汉族，住浦江县。 原告：姚根花，女，1949年11月6日出生，汉族，住浦江县。 以上二原告委托诉讼代理人：张彩萍，浦江县江南法律服务所法律工作者。 被告：沈根法，男，1958年6月23日出生，汉族，住浦江县。 委托诉讼代理人：黄小青，系沈根法的妻弟，1965年5月7日出生，汉族，住浦江县。 原告黄如珍、姚根花与被告沈根法农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告及其委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄如珍、姚根花向本院提出诉讼请求：1.依法判令原告黄如珍与被告沈根法于1996年2月10日签订的卖屋契无效；2.要求被告腾空并返还位于浦江县黄宅镇上市村面积为139.71ｍ？的房屋给原告（价值15万元）；3.由被告沈根法将土地证返还给原告黄如珍所有。事实与理由：两原告系夫妻关系。1996年2月10日，原告黄如珍因母亲病重急需医疗费，将位于浦江县××镇××村××宗地，第07-05-261宗地）的房屋以34800元的价格出卖给被告。由于被告不是原告所在的上市村村民，至今未办理土地证过户等手续。根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，任何行业和个人不得侵占买卖或者以其他形式非法转让土地，向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的应该认定无效。由于卖房契约所涉及的土地属于农民集体性质住宅用地，该房屋买卖明显违反法律和政策规定，依法应确认无效。 沈根法辩称，房屋买卖属实，但至今已超过24年，为何还能起诉主张。黄如珍当过兵，也曾在交警队上班，比一般老百姓更懂法律规定，那当时为何要出卖房屋给被告。房屋的房产证已经做好，所有费用都正常缴纳过。而且像这样买卖房屋的情况在农村比比皆是。现在房产都已经过户，被告认为不能再随便收回房屋。所以请求驳回原告诉请。另外，房屋实际价款为54800元，多出的20000元是买房两年后另外给原告的，相关的条子暂时找不到了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，双方质证及本院认证的情况如下： 原告提供证据：1.买屋契复印件一份，以证明房屋买卖经过。 2.浦江县不动产登记信息查询记录及用地权属说明，以证明房屋所在的土地仍登记在黄如珍名下。 3.沈根法的户籍证明一份，以证明原、被告不在同一村集体。 被告提供证据：4.买屋契原件一份。 5.集体土地建设用地使用证一份，以证明卖屋契签订后，原告即将土地证交给了被告。 6.房产证二份，以证明案涉房屋已登记在被告名下。 7.房产证的审批材料二份，以证明办理房产证经过。 本院认证认为，对于证据1，被告质证对真实性无异议，但认为实际交付房价款为54800元。因证据1与证据4分别系买屋契复印件和原件，当事人对真实性均无异议，本院予以确认，至于房价款，在被告未能提供相应证据佐证的情形下应以合同载明的价格为准。对于证据2、证据3，被告质证无异议，本院对该组证据真实性、合法性、关联性予以确认。对于证据5，二原告质证对真实性无异议，但认为不是原告交给被告的，是被告自己到村里领取的；因该土地证真实有效，本院予以确认，且按农村房屋买卖的交易习惯，出卖方交付土地证等证件系通常做法。对于证据6，二原告质证认为真实性由法院认定，原告没有去协助办理过房产证。对于证据7，二原告质证认为备案的房屋买卖合同价格与卖屋契不对应，二原告也没有去签字办手续。因证据6房产证真实有效，证据7系从不动产登记中心查阅档案获取，是办理房产证时的相关审批材料，包括房地产买卖契约、契税完税凭证、姚根花的房产证、集体土地使用证复印件等，虽办证时补签的合同价款与最初的卖屋契有出入，但差距不大，且该情况在实际生活中确实较常发生，并不能因此否定其真实性，故本院对该二组证据予以确认。 结合当事人陈述及已审查确认的证据，本院认定下列事实： 原告黄如珍、姚根花系夫妻关系。1996年2月10日，由黄如珍出面将其夫妻共同所有的位于浦江县黄宅镇上市村的二层二间和一层一间共三间房屋，外加小平屋一个，出卖给被告沈根法，双方在亲戚及上市村村干部的见证下签订了《卖屋契》一份，并约定房价款为34800元、当场现款收足无误、听凭过户等。合同签订后，被告付清房款，二原告将房屋交付给了被告占有使用，集体土地建设用地使用证亦交给了被告。被告自此居住至今，并对房屋进行了重新装潢，另外对三间房屋中一层的一间升高至二层。 另查明，上述房屋（小平屋所属地号为07-05-260，三间房屋所属地号为07-05-261）自1993年8月1日起一直登记在黄如珍名下。2002年7月29日，姚根花取得案涉房屋的房屋所有权证（房产证号分别为浦房权证黄宅字第0××6号、浦房权证黄宅字第0××7号）。同年12月18日，房屋从姚根花过户到沈根法名下，沈根法取得房屋所有权证（房产证号分别为浦房权证黄宅字第0××2号、浦房权证黄宅字第0××1号）。 本案诉讼过程中，本院对案涉土地证与房产证所对应的土地是否为同一宗地以及土地性质等问题向浦江县自然资源和规划局进行函询，其回复“黄如珍名下坐落于浦江县××镇××号的不动产，土地证号：浦集用（1993）第＊＊＊＊＊号，土地使用权面积为139.71平方米，土地用途为住宅，土地权属性质为集体。浦集用（1993）第＊＊＊＊＊号所登记的07-05-260与07-05-261地块面积分别为11.21平方米和128.5平方米。黄如珍名下07-05-260地块与姚根花名下浦房权证黄宅字第0××6号房屋及沈根法名下浦房权证黄宅字第0××1号房屋为同一宗地；07-05-261地块与姚根花名下浦房权证黄宅字第0××7号房屋及沈根法名下浦房权证黄宅字第0××2号房屋为同一宗地。经调查，黄如珍、姚根花为夫妻关系，黄如珍为城镇户口，姚根花系黄宅镇上市村村民。坐落于浦江县××镇××号的两宗房屋原属黄如珍、姚根花共同所有。由于当时土地使用权和房屋所有权分别由不同部门登记，土地使用权由国土部门登记，房屋所有权由建设部门登记，造成了土地、房屋权利人登记不一致，土地使用权登记在黄如珍名下，房屋所有权登记在姚根花名下。后因房屋出卖给了沈根法，姚根花与沈根法办理了房产过户手续，沈根法领取了浦房权证黄宅字第0××1号、第0××2号房屋所有权证。但因沈根法非上市村村民，不具备享受农村宅基地资格，所以土地使用权至今仍然登记在黄如珍名下。” 本院认为，根据原、被告各自的主张和抗辩，双方当事人争议的焦点是：一、本案是否超过诉讼时效；二、原告黄如珍与被告沈根法签订的房屋买卖合同的效力。 关于焦点一，原告要求确认案涉合同无效，属于确认之诉，要求返还房屋等，又属于物权请求权，均不受诉讼时效的限制。因此，被告对于本案已超过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。 关于焦点二，原告黄如珍与被告沈根法签订《卖屋契》系双方真实意思表示，虽当事人非同一农村集体经济组织成员，但被告自合同签订后长期占有使用案涉房屋，并依法取得了房屋所有权证，在该房屋所有权证合法有效且未被否定的情形下，被告对于案涉房屋的所有权已得到相关行政主管部门的确认。据此应认定案涉房屋买卖合同有效。原告在出售房屋二十六年之后再要求确认合同无效，有违诚实信用原则。至于原告在出卖房屋时自愿交付的集体土地建设用地使用证仅为权利凭证，不影响土地登记效力，并无返还的必要。综上，原告的诉讼请求，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条规定，判决如下： 驳回原告黄如珍、姚根花的诉讼请求。 案件受理费1650元（已减半收取），由原告黄如珍、姚根花负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  许 可 二〇二〇年十一月九日 代书记员  张珺潓