安徽省亳州市谯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1602民初9375号 原告：张诚妍，女，1998年7月22日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：徐逸群，安徽王善利律师事务所律师。 被告：安徽省外经建设集团亳州德盛置业有限公司，住所地：安徽省亳州市谯城区百合星城3号楼1单元101室，统一社会信用代码9134160033681098X。 法定代表人：蒋召耀,该公司董事长。 委托诉讼代理人：王文辉，安徽亳乐律师事务所律师。 原告张诚妍与被告安徽省外经建设集团亳州德盛置业有限公司（以下简称外经公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月1日以简易程序立案受理，于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告张诚妍的委托诉讼代理人徐逸群，被告外经公司的委托诉讼代理人王文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张诚妍向本院提出诉讼请求：要求被告按照逾期签订合同的约定,支付四个月违约金12万元,按照逾期交房的约定,暂定支付违约金85300元,合计支付违约金205300元；按照补充协议约定,免除5年的物业费；本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年原、被告就“外经钻石广场B9#楼”达成购房合意,原告于2018年9月25日向被告全额支付购房款1417008元,购买外经钻石广场B9#楼301-303共三间房,付款后被告以各种理由拒绝交房,后B9被别人保全而无法签订正式购房合同。经原、被告双方协商,于2019年8月15日签订补充协议,约定“甲方承诺:第二项、2019年8月31日之前与乙方签订正式购房合同,如不能按期签订合同,每推迟一个月甲方必须包赔乙方叁万元人民币,以此类推”。第三项2019年仍不能交房,甲方每推迟一个月,除给乙方要按2019年交房日期包赔滞纳金外,还要承担给乙方每推迟一个月免一年物业费,以此类推。后原、被告双方协商将B9房产置换为B5房产,补交差价。被告于2019年12月20日同原告签订正式购房合同,距离补充协议约定逾期四个月。于2020年4月26日正式交房,距离补充协议约定逾期301天。 被告外经公司辩称，涉案B9栋楼不能交付原因是因为合肥建工集团公司起诉申请诉讼财产保全，亳州市中级人民法院将涉案房屋进行超标的查封，且至今无诉讼结果。无法交付系因法院查封所致，非被告过错造成。原告于2019年12月18日向被告出具付款承诺函，自愿将购买的B9栋楼301-303变更为B5栋楼301-303，且表示以后不再反悔。表明双方之前签订的补充协议已被该付款承诺函替代，原补充协议不再适用。于2019年12月20日双方签订正式商品房买卖合同，被告在签订合同方面无过错，应驳回原告要求的逾期签订合同违约金。逾期交房的计算应以2019年12月31日为起点，还应扣除签订合同后发生的环保、疫情导致的停工天数，其中环保为13天，因疫情停工为94天，合计为107天。以上因政府禁令导致停工属于不可抗力，且根据最高人民法院关于审理新冠疫情期间案件的指导意见规定，交房时间应顺延至2020年4月26日。综上，应驳回原告诉讼请求。 经审理查明：2019年7月30日,原告张诚妍与被告外经公司签订补充协议，约定原告于2018年9月25日向被告支付B9（301-303）全款1417008元；因各种原因未能兑现于2019年6月30日交房的承诺，现定于2019年9月30日交房，否则原告可以申请全额退款；如果原告不申请退款，被告每推迟一个月给原告免一年物业费。后于2019年8月15日双方又签订一份补充协议，主要约定被告承诺于2019年8月31日前与原告签订购房合同，否则每推迟一个月包赔原告3万元，如果被告于2019年不能交付房屋，原告可申请全额退款，如果原告不申请退款，被告每推迟一个月给原告要按2019年6月30日交房日期赔偿滞纳金外，还要承担给原告免一年物业费（无论由谁接管物业）。2019年12月18日原告和案外人李梦贇向被告出具付款承诺函，承诺将原计划购买外经钻石广场B9（301-308#）商铺预付款3948996元转为B5（301-309#）购房款，B5（301-309#）总房款为4257129元，扣除上述预付款后，剩余房款308133元当场付清。2019年12月20日双方签订三份商品房买卖合同，房屋分别为外经钻石广场B5#楼301铺、302铺、303铺，付款方式均为一次性付款，于2019年12月31日前支付全部购房款；交房时间均为2019年12月31日前，除不可抗力外，被告未按照约定时间交付房屋，逾期在90日内，自约定交付期限届满次日起至实际交付之日止被告按日向原告支付全部购房款万分之2的违约金；超过90日的，原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付全部购房款万分之2的违约金。补充协议第四条约定，被告可以延期交房事由包括不可预见、不可避免、不能克服的公共卫生事件、自然灾害、政府行为国家法律政策变更等。 另查明，B5#楼301铺房款为278543.59元、302铺房款为610038.79元、303铺房款为504192.96元，合计1392775.34元，上述购房款原告已按约定支付完毕。涉案房屋于2020年4月26日交付给原告。外经钻石广场B5#楼301铺、302铺、303铺因被告与合肥建工集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案于2019年7月23日被亳州市中级人民法院查封，查封期限至2022年7月22日。自2019年12月20日至2020年4月26日因环保及疫情原因停工为42天。自2020年1月1日至2020年4月26日逾期交房天数为115天，扣除42天后被告逾期交房73天。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害其他人利益，应为有效合同，双方应当依约履行合同。本案中，因双方在2019年8月15日补充协议中约定被告应于2019年8月31日前签订B9（301-303）房屋合同，否则每逾期一个月签订包赔三万元。因B9（301-303）被查封无法签订合同及交付，再签订B9（301-303）合同已履行不能，后双方协商将B9（301-303）变更为B5（301-303），故应以双方开始协商变更房号时间作为逾期签订合同时间终点。因双方对开始协商变更房号时间点不能达成一致意见，结合商品房买卖合同缔结习惯、双方有关陈述及原告出具付款承诺函时间，本院酌定逾期签订合同时间为1个月，故被告按约定应支付逾期签订合同违约金为3万元。另外，因双方在2019年12月20日双方签订的商品房买卖合同中对约定交付房屋时间及逾期交付违约责任进行变更，应以变更后的交付房屋时间及逾期交付违约责任为准，故对于原告要求免除5年物业费请求不予支持。被告停工系因环保、疫情防控等政策原因导致，被告的停工行为有利于生态环境保护和人民群众身体健康，符合国家整体利益，且系双方约定的可以延期的情形，被告按约定可以延期交付房屋。延期之后被告逾期交房时间为73天，按合同约定每日违约金为278.555元（1392775.34元×0.0002），故被告应支付的逾期交房违约金为20334.5元（278.555元/天×73天）。依照《中华人民共和国民法总则》第九条《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，判决如下： 一、被告安徽省外经建设集团亳州德盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张诚妍支付逾期签订合同违约金3万元、逾期交房违约金20334.5元，合计50334.5元。 二、驳回原告张诚妍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4460元，减半收取2230元，由原告张诚妍负担1578元，由被告安徽省外经建设集团亳州德盛置业有限公司负担652元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审判员  张从顺 二〇二〇年十一月二十日 书记员  刘占占