江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0311民初4777号 原告：徐州市泉山区奎山街道奎东社区居民委员会，住所地徐州市奎山中街20号。 负责人：周凤兵，该委员会主任。 委托诉讼代理人：刘曼，江苏昭鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章安庆，江苏昭鹏律师事务所实习律师。 被告：王建华，男，1958年8月24日出生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：何宏，江苏胜家律师事务所律师。 徐州市泉山区奎山街道奎东社区居民委员会（以下简称奎东社区居委会）诉王建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理，并于2020年10月27日依法公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘曼、章安庆、被告委托诉讼代理人何宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告奎东社区居委会向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2、请求被告在合理期限内搬离奎山东路奎河边上房屋（带院落），并恢复原状；3、请求被告向原告支付欠交租金710000元及资金占用期间利息123300元、滞纳金249990元，共计1083290元（利息计算标准以欠交租金为本金，年利率6%计算至实际给付之日；滞纳金计算标准为欠交房子租与利息总和的30%）；4、如被告迟延交房应按合同约定支付日租金4倍的延期交房滞纳金。事实与理由：被告王建华自1997年10月1日承租原告集体所有的徐州味精厂及其附属房屋，2009年8月14日双方续签合同，约定租金为60000元至80000元，租赁期三年。租赁期满后双方未再续签合同，但房屋依旧由被告使用，并按期支付租金。2015年4月11日原告奎东社区居委会委托九州拍卖公司拍卖上述房屋承租权，被告王建华参与竞拍并在拍卖公示上签字，最终由被告拍得该房屋租赁权，租期三年，年租金以180000元为基础，自第二年开始每年递增10000元。双方重新签订了书面房屋租赁协议，协议中约定了房屋租赁期限、年租金以拍卖成交结果为准，该房不得转租等权利义务。徐州九州拍卖公司制作了《拍卖成交确认书》，确认该厂房地点、租赁期限为三年、租金、承租人王建华等，并附被告王建华身份证复印件，被告王建华在该确认书上签字确认上述内容。后徐州九州拍卖公司于2015年10月8日向王建华邮寄了催款通知，要求王建华于2015年10月18日前付清全款。被告王建华收到通知后依旧未支付剩余租金，后其将部分房屋转租他人。另原、被告重新签订租赁合同后，被告王建华未全部履行变更后的合同义务，依然按照2009年8月14日订立的租赁合同，以每年80000元支付租赁费，一直付至2019年12月31日。综上，被告王建华的长期违约行为已经侵害了原告的合法权益，导致集体资产流失，为维护自身权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告王建华辩称：1、被告王建华的确与原告奎东社区居委会形成了事实上的租赁合同关系，按照当初双方签订的书面合同约定，租金每年80000元。虽然后期涉案房屋租赁权进行了拍卖，被告王建华也在《拍卖成交确认书》上签字，但是被告王建华另签署的交易单上注明原、被告双方拍卖结果应报区相关部门审核，且事实上原、被告在拍卖后并未重新签订房屋租赁合同，致使被告王建华认为双方仍然适用之前的书面合同，年租金为80000元，一直付到2019年12月31日，原告奎东社区居委会也是按此标准每年收取租金，可以证明原告是默认租赁合同关系及租金标准。2、被告王建华对原告奎东社区居委会提出的欠付710000租金不予认可，原告奎东社区居委会应当提交证据予以证明，另原、被告之间亦无书面合同约定相关违约责任，故对原告奎东社区居委会提出的利息及滞纳金，亦不予认可。3、当事人一方迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人才能解除合同，本案中，原告奎东社区居委会并未向被告王建华发出催告，也没有让被告王建华在合理期限内予以履行的告知，因此，原告奎东社区居委会要求解除与被告王建华的租赁合同关系无法律依据。 本院经审理查明：被告王建华自1997年10月1日承租原告集体所有的奎山东路奎河边房屋（有院落）（以下简称标的房屋），2009年8月14日双方续签合同，约定租金为60000元至80000元，租赁期三年。租赁期满后双方未再续签合同，但房屋依旧由被告使用，并按期依据每年80000元的租金标准支付租金。 2015年4月1日原告奎东社区居委会委托徐州九州拍卖有限公司对包含标的房屋在内的四处房屋对外进行租赁权拍卖，2015年4月10日被告王建华向徐州九州拍卖公司出具《个人竞买申请书》，并按拍卖公示交纳竞买保证金20000元。被告王建华竞拍成功后于2015年4月11日签署《拍卖成交确认书》，载明租赁标的为“奎山东路奎河边房屋，原味精厂房屋及院落三年期租赁权”，年租金成交价格为“180000元”，三年租赁期总成交价为“第一年租金为拍卖成交价，从第二年开始每年租金比上一年递增壹万元整，上述三年租金相加为三年租赁期总成交价”。《拍卖成交确认书》附随的《房屋租赁合同》中租赁标的、租赁具体期限及年租赁、履约保证金等内容均为空白，但在合同签章下方注明“本合同上列空白未填写依据房屋租赁权拍卖标的明细说明表、拍卖公示、成交结果为准”，原告奎东社区居委会、被告王建华在合同下方签字、盖章确认上述内容。 被告王建华通过拍卖取得涉案房屋租赁权后，并未按照拍卖成交确认书的约定按年租金180000元且每年递增10000元的方式交纳租金，而是仍按照原租赁合同约定以年租金80000元标准支付租金。徐州九州拍卖公司曾于2015年10月8日向被告王建华寄送《催款通知》，内容为“你于2015年4月11日拍卖成交的奎山东路奎河边原味精厂房屋三年期租赁权，年租金成交价为人民币壹拾捌万元整。现付款期限已过，但你未向泉山区奎山办事处奎东居民委员会（出租方）缴纳拍卖成交后需缴纳的首期全款，请你于2015年10月18日前完成付清全款及相关义务，否则视为反悔应承担违约责任。”但被告王建安仍按照每年80000元的标准支付租金至2019年12月31日，后未再支付租金亦未返还房屋。原告奎东社区居委会催要不成，遂诉至本院。 本院认为，承租人取得承租房屋后应当按照约定按期足额支付租金。关于被告王建华应按何标准支付年租金的问题，原告奎东社区居委会主张其应按照《拍卖成交确认书》的约定自2015年4月12日起按年租金180000元支付，在租赁期三年内每一年增长10000元；被告王建华辩称因双方未重新签订房屋租赁合同，故仍应当适用之前的租金标准按年租金80000元支付。对此，本院认为被告王建华应当按照《拍卖成交确认》中的约定向原告奎东社区居委会按期足额支付租金，理由如下：首先，原告奎东社区居委会与徐州九州拍卖公司之间系委托代理关系，徐州九州拍卖公司受托办理原告奎东社区居委会待出租房屋的租赁权拍卖事宜，其与被告王建华签署的《拍卖成交确认书》对委托人奎东社区居委会及被告王建华均有效力，被告王建华应当按照签署的《竞买规则与须知》、《拍卖公示》等约定履行相应义务。其次，根据原告奎东社区居委会与徐州九州拍卖公司签署的《房屋租赁权委托拍卖书》及被告王建华签署的《拍卖成交确认书》及附属《房屋租赁合同》的相关约定，可视为原、被告就标的房屋的租赁事宜已达成一致的意思表示，包括租赁标的坐落、租期、年租金、租赁物用途等，且以书面形式予以明确。虽然《房屋租赁合同》部分内容为空白，但该合同尾部已注明“本合同上列空白未填写依据房屋租赁权拍卖标的明细说明表、拍卖公示、成交结果为准”，故原、被告履行租赁合同相关义务时亦应当遵守上述《房屋租赁合同》的约定，合同无约定的遵守《拍卖确认书》的内容。最后，徐州九州拍卖公司亦于2015年10月8日向被告王建华寄送《催款通知》，已明确告知被告王建华年租金标准，故被告王建华辩称其主观仍认为按照原年租金80000元的标准支付租金缺乏事实依据。综上，根据《拍卖成交确认书》约定的租金标准，结合被告王建华使用涉案标的房屋至今并交纳租金至2019年12月31日的现实情况，原告奎东社区居委会要求被告王建华支付欠付租金710000元，本院予以支持692356.16元（2015年4月12日至2016年4月11日欠付100000元；2016年4月12日至2017年4月11日欠付110000元；2017年4月12日至2018年4月11日欠付120000元；2018年4月12日至2019年4月11日欠付120000元；2019年4月12日至2020年4月11日欠付142356.16元；2020年4月12日暂计算至2020年10月11日欠付100000元）。 因原、被告在上述《房屋租赁合同》于2018年4月11日到期后未再签订书面租赁合同，但被告王建华仍在实际使用标的房屋，故原、被告就标的房屋形成的法律关系为不定期租赁关系，原告奎东社区居委会有权在给被告王建华预留合理期限后随时要求解除合同。另因被告王建华于2019年12月31日后未再按期支付租金，至原告奎东社区居委会起诉至本院时逾期已近九个月，符合合同法定解除事由即“在履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要义务”，故原告奎东社区居委会要求解除其与被告王建华的租赁合同符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告王建华负有将标的房屋恢复原状并将房屋归还原告奎东社区居委会的义务，因双方之间未明确约定房屋返还的期限，故本院根据标的房屋的面积、使用情况等因素，酌定被告王建华应于合同解除之日起十五日内将标的房屋恢复原状并搬离。 关于被告王建华应否向原告奎东社区居委会支付租金利息123300元及滞纳金213000元的问题，本院认为，被告王建华未足额支付租金且自2020年1月1日起拖欠租金的行为已构成违约，应当承担违约责任。因涉案《房屋租赁合同》的租赁期限届满后，原、被告未再签订书面租赁合同，亦未明确约定被告王建华逾期支付租金的违约责任，故原告奎东社区居委会要求被告王建华按年利率6%给付租金利息损失及欠付租金30%的滞纳金无合同及法律依据，上述数额亦过分高于被告王建华违约行为造成的损失，本院不予支持，被告王建华应承担的违约责任应当与其违约行为给原告奎东社区居委会造成的实际损失相当。因此，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告王建华应当以同期欠付租金为基数，自2015年4月12日起向原告奎东社区居委会给付欠付租金的资金占用损失。经计算，截至2020年10月11日，被告王建华应向原告奎东社区居委会支付资金占用损失共101655.35元（2015年4月12日至2016年4月11日期间损失为32490.41元；2016年4月12日至2017年4月11日期间损失为23533.97元；2017年4月12日至2018年4月11日期间损失为19973.42元；2018年4月12日至2019年4月11日期间损失为14273.42元；2019年4月12日至2020年4月11日期间损失为9353.58元；2020年4月12日暂计算至2020年10月11日期间损失为2030.55元），后续损失按欠付租金为基数，自2020年10月12日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告王建华付清租金之日止。 关于被告王建华向本院提交徐州正大会计师事务所于2003年9月25日出具的《报告书》辩称原、被告之间就标的房屋购置和新增固定资产方面未处置完毕，应当将被告王建华新增的固定资产在其欠付租金内予以扣减，但该《报告书》系于2003年出具，距今已余七年之久，已超过报告有效期限，且被告王建华未提出反诉，故对上述辩称本院不予理涉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、解除原告徐州市泉山区奎山街道奎东社区居民委员会与被告王建华之间就奎山东路奎河边房屋（带院落）达成的房屋租赁合同； 二、被告王建华应于本判决生效之日起十五日将奎山东路奎河边房屋（带院落）恢复原状并搬离； 三、被告王建华应于本判决生效之日起十日内支付原告徐州市泉山区奎山街道奎东社区居民委员会租金692356.16元及资金占用损失101655.35元（该损失暂计算至2020年10月11日，后续损失以欠付租金为基数，自2020年10月12日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告王建华付清租金之日止）； 四、驳回原告徐州市泉山区奎山街道奎东社区居民委员会的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14550元，减半收取7275元，由原告徐州市泉山区奎山街道奎东社区居民委员会负担1405元，由被告王建华负担5870元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 员 强晋川 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 宁 琳 书 记 员 姚梦寒