安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0102民初9066号 原告：李善海，男，1962年6月1日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 被告：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区双桥西路12号1层128，统一社会信用代码911101133530090944。 法定代表人：韩光，经理。 委托诉讼代理人：贾怀亮，男，1981年1月18日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 被告：合肥佰诚公寓管理有限公司，住所地安徽省合肥市政务区南二环路3818号合肥天鹅湖万达广场1-8幢2-办1106，统一社会信用代码91340104MA2Q4C4M43。 法定代表人：贾怀亮，经理。 原告李善海与被告北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称“美丽屋公司”）、合肥佰诚公寓管理有限公司（以下简称“佰诚公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李善海，被告美丽屋公司的委托诉讼代理人贾怀亮、佰诚公司的法定代表人贾怀亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李善海向本院提出诉讼请求：1、解除李善海与美丽屋公司签订的关于合肥市瑶海区吟春园小区高5幢705室《合肥市房屋出租委托合同》及《补充协议》；2、美丽屋公司向李善海支付违约金30362元（合同租金总额182600元×17%）；3、美丽屋公司补交三个月的房屋租金7500元（2500元／月×3个月）；4、要求美丽屋公司拆除客厅加盖的一间房屋，将所有房屋墙面改色部分恢复为白色并恢复原状，要求美丽屋公司返还原房屋内枣红色单座实木沙发两张，枣红色实木茶几一个，美的牌柜室空调一台；5、由美丽屋公司、佰诚公司承担全部诉讼费。事实和理由：2018年6月30日，李善海与美丽屋公司签订《合肥市房屋出租委托合同》，将位于合肥市瑶海区.29平方米自住房屋全权委托美丽屋公司出租，允许其增添1间房屋；委托期限至2024年10月1日，共6年；美丽屋公司向李善海按季度支付租金7500元。前二年免收美丽屋公司5个月租金，系基于六年期合同做出的免租约定，按照惯例租一年免一个月，但美丽屋公司实际承租两年，只能免2个月房租，另外3个月房租应当予以支付。合同约定美丽屋公司未按约定支付租金达5日的或者影响他人正常工作、生活的视作违约，应按合同总租金的17%向李善海支付违约金。双方另签订《补充协议》，约定合同到期交房时乙方负责拆除增添房屋、恢复所有墙面为白色并承担费用。合同签订后李善海依约履行义务。但自2019年9月，美丽屋公司要求重新签订合同未获同意后，多次以各种理由要求减免租金、改变租金支付方式等变更合同条款。2020年4月2日应付租金7500元至当月16日支付，李善海于2020年4月21日、5月28日分别向美丽屋公司发出协商信函和《解除合同通知书》，均未获回应。美丽屋公司租赁房屋期间随意要求变更合同主要条款、经常拖欠水电费等行为给李善海带来诸多麻烦，合同已无法继续履行，恳请依法支持李善海的诉讼请求。 美丽屋公司、佰诚公司共同辩称，1、2018年6月30日，美丽屋公司与李善海就案涉房屋签订了合肥市房屋出租委托合同，约定李善海委托美丽屋公司进行管理、出租，委托期限2018年10月2日至2024年10月1日。合同签订后，双方依约履行合同义务。2020年1月，由于新型冠状病毒肺性炎疫情影响，合肥市采取小区封闭、控制人员出入、拒绝外部人员居住等防御措施，致美丽屋公司业务无法正常开展亏损严重，遂与李善海协商延迟支付房租，但协商过程中李善海于2020年7月7日更换房屋门锁致合同无法正常履行。根据安徽省高院发布的关于审理疫情期间房屋租赁合同纠纷案件的审理意见，处理租赁合同纠纷时，应依照民法总则180条、合同法117条有关不可抗力的规定，部分或者全部免除责任，逾期的一般不算违约。因疫情导致双方之间合同不能继续履行，应属于无责解约范围，美丽屋公司延迟支付行为不属于违约，不同意承担违约金，而且合同中约定的违约责任过高。2、美丽屋公司应于2020年4月2日向李善海支付2020年4月2日至2020年7月1日的房租，因疫情影响经协商美丽屋公司克服困难于2020年4月16日支付，后于2020年7月6日支付了2020年7月2日应付的2020年7月2日至2020年的10月1日的租金，合同约定可延迟5日支付租金，2020年7月6日支付租金并未违反合同约定。3、美丽屋公司逾期支付房屋系不可抗力因素所致，李善海无法单方行使合同解除权，无权强制收回房屋。李善海收回房屋自身原因导致合同无法履行，现其要求解除合同，美丽屋公司亦同意解除合同，但已付的2020年7月2至10月1日三个月的租金7500元李善海应予返还并应支付因其强制收回房屋导致合同无法履行的违约金。4、双方合同中约定了免租五个月，第一年免三个月，第二年免两个月，美丽屋公司已明确告知业主前期装修找客户的时间是不予计算的。李善海主张仅免租两个月，但实际是李善海直接收回房屋导致合同无法继续履行，系其自身直接造成的损失，应由其自己承担。5、美丽屋公司经业主同意在案涉房屋客厅里加盖了一间房屋，因李善海更换了门锁，无法进入房间，故没有拆除恢复。房屋墙面改装为淡黄色，目前还是淡黄色。公司无法进入该房屋，无法核实是否存在李善海所称的枣红色单座实木沙发两张，枣红色实木茶几一个，美的牌柜式空调一台，房屋出租交付时列有清单，都是经过双方核实确认的，而且清单中并未列有沙发和茶几，应该不存在该物品，至于柜式空调需要核实庭后再回复。 经审理查明：李善海系合肥市新站区临泉路吟春园高05幢705室（房地权合产字第××号）房屋所有权人。2018年6月30日，李善海出具委托书一份，载明：兹有李善海委托美丽屋公司全权办理物业地址为合肥市新站区的房屋所有出租相关事宜，包括签订租赁合同、代收房租、租房押金等租赁费用，委托期限自2018年10月2日至2024年10月1日，共6年。当日，李善海（委托人、甲方）与美丽屋公司（房屋管理机构、乙方）签订《合肥市房屋出租委托合同》一份，约定：甲方李善海将其位于合肥市新站区房屋，建筑面积137.29平方米委托乙方进行管理；房屋常住人数为8人，用途为居住，甲方预计办理装修手续日期为2018年6月30日，允许乙方增添1间房屋；甲方同意预留给乙方的免租期作为乙方装修、添置物品、广告发布、寻找客户的工作期，免租期内甲方不收取租金；甲方授权乙方的委托期限自2018年10月2日至2024年10月1日，共6年，其中2018年7月2日至2018年10月1日为免租期共计3个月，2019年10月2日至2019年12月1日为免租期共计2个月。租金标准第一年2018年10月2日起2500元／月，合同总租金3万元，第二年2019年10月2日起2500元／月，合同总租金2.5万元，按季支付，租金按以下具体日期支付至李善海名下尾号8705的中国建设银行账户中：2018年7月2日支付房租7500元，2019年1月2日支付房租7500元，2019年4月2日支付房租7500元，2019年7月2日支付房租7500元，2019年10月2日支付房租2500元，以此类推；乙方未按约定支付租金达5日等情形的，甲方有权单方解除合同；出租委托期内甲方或乙方必须提前终止合同的应提前30日书面通知对方，并按照合同总租金的17%向守约方支付违约金；乙方有逾期5日支付房租等情形的视作违约，应按合同总租金的17%向甲方支付违约金。合同附件一《物业交接清单》载明房屋内物品有双人床3张，双人垫3张，衣柜2个，餐桌1个，椅子6把，电视柜1个，不锈钢柜子1个，冰箱、洗衣机、柜式空调各1台、挂式空调3台、燃气热水器、抽油烟机各1个，交房日期为2018年7月2日，李善海与美丽屋公司分别在该交接清单甲乙方落款处签字盖章予以确认。同日，双方签订补充协议（房主版）一份，约定合同到期交房时美丽屋公司负责拆除加建房，并承担拆除清理费用，改色污损的墙面恢复为原白色。 合同签订后，李善海按约交付房屋，美丽屋公司按约支付租金，直至2020年突发疫情，美丽屋公司开始迟延支付租金。美丽屋公司于2020年4月16日通过北京美丽屋卓越科技咨询有限公司向李善海尾号8705账户转账支付2020年4月-6月期间三个月租金7500元。因双方未能达成有效沟通，李善海于2020年5月29日向佰诚公司邮寄落款日期为2020年5月28日的《解除合同通知书》一份，该通知书载明“鉴于你方管理不善、严重违约，且无协商解决之意，现正式通知你方解除吟春园高05幢705室的合肥市房屋出租委托合同。2020年7月2日前按补充协议条款要求交还房屋，否则按有关条款计算拆除、清理、恢复房屋的费用，支付违约金30362元，补交三个月租金7500元。”5月31日，该邮件显示签收，美丽屋公司表示工作人员确实收到该通知书，但其迟延交付系疫情原因受到影响曾与李善海有过协商，且于2020年7月6日通过北京美丽屋卓越科技咨询有限公司向李善海尾号8705账户转账支付了2020年7月-9月期间三个月租金7500元，李善海却于2020年7月7日擅自更换门锁收回房屋，导致合同无法继续履行。李善海亦表示其于2020年7月7日已收回案涉房屋，房屋水电费已结清，房客已全部搬走，目前其在居住使用。 上述事实，有经过质证的身份证复印件、公司信息打印件、房地产权证书、合肥市房屋出租委托合同及补充协议、物业交接清单、解除合同通知书、运单号邮寄信息打印件、付款电子回单打印件、照片打印件及到庭当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，李善海与美丽屋公司签订的合肥市房屋出租委托合同及补充协议，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。李善海主张根据合同约定美丽屋公司应于2020年4月2日支付租金7500元，但其迟延至2020年4月16日支付，未按约支付租金达5日以上，李善海有权解除合同并要求按照合同总租金的17%支付违约金。美丽屋公司辩称延迟支付系受新冠疫情影响公司收益受损所致，且就延迟支付经与李善海协商后，美丽屋公司克服经营困难于2020年4月16日向其支付了三个月租金7500元，之后为减少经营损失仍积极克服困难于2020年7月6日支付了2020年7月2日至2020年10月1日期间三个月租金7500元，但李善海却于2020年7月7日擅自更换门锁收回房屋，系李善海单方收回房屋的行为导致合同无法继续履行，疫情应属不可抗力，美丽屋公司延迟支付并不当然导致合同无法履行，不应承担违约责任。本院认为，双方虽因疫情导致继续履行租赁合同出现困难，但可以通过协商减免租金、延长租期或者延期支付租金等方式予以妥善解决，并不必然导致合同不能继续履行。李善海于2020年7月7日收回房屋，美丽屋公司亦表示李善海更换门锁收回房屋后便无法再使用案涉房屋，合同已无法继续履行。在此情况下，如强令其继续履行合同、使用租赁房屋，已不能实现合同目的，故从定纷止争、防止损失扩大、减少诉累的角度出发，本院依法认定李善海与美丽屋公司签订的案涉《合肥市房屋出租委托合同》及《补充协议》于2020年7月7日解除。疫情防控期间，李善海以美丽屋公司未能及时交付租金而提前收回房屋解除合同的行为欠妥，故对其所主张的违约金损失本院依法不予支持。 关于李善海主张补交三个月房租7500元的请求，根据合同约定，出租委托期限自2018年10月2日至2024年10月1日，共6年，其中2018年7月2日至2018年10月1日、2019年10月2日至2019年12月1日共计5个月为免租期。现李善海主张免租期5个月系基于合同期限6年而定，美丽屋公司实际仅承租2年只应免除2个月房租，另外3个月房租7500元应予补交。美丽屋公司辩称之前已明确告知李善海前期装修找客户的时间是不予计算租金的，且系李善海单方收回房屋的行为导致合同无法继续履行，故该免租期的房租不应补交，美丽屋公司于2020年7月6日支付了2020年7月2日至2020年10月1日期间的租金7500元李善海应予返还。根据双方的陈述，李善海的该主张符合双方签订合同时房屋租赁行业的交易习惯，李善海前期已免除美丽屋公司两个月的房租亦可适当地弥补了美丽屋公司前期装饰及找客户所产生的空置损失，且双方在合同履行过程中系遭遇疫情不可抗力，导致合同未能继续履行，故本院综合考虑疫情因素、合同解除的原因和经过、合同履行的实际情况，根据公平原则，判令美丽屋公司应补交李善海三个月租金7500元较为适宜。鉴于美丽屋公司于2020年7月6日已向李善海预付了2020年7月2日至2020年10月1日期间三个月的租金7500元，为避免诉累，美丽屋公司应补交的三个月租金7500元可从其预付的2020年7月2日至2020年10月1日期间三个月的租金7500元中直接冲抵。 关于李善海主张要求美丽屋公司拆除客厅内加盖的一间房屋并将墙面颜色恢复为白色的请求。美丽屋公司辩解称系经过李善海同意在案涉房屋客厅内加盖了一间房屋，墙面改为淡黄色。根据双方签订的补充协议约定，合同到期交房时美丽屋公司负责拆除加建房，并承担拆除清理费用，改色污损的墙面恢复为原白色。因此，案涉房屋虽然并非到期交房，但合同已解除，故美丽屋公司仍应按照协议约定拆除案涉房屋中加盖的房屋一间并将墙面颜色予以恢复为白色。 关于李善海主张美丽屋公司返还房屋内枣红色单座实木沙发两张、枣红色实木茶几一个及美的牌柜式空调一台。根据双方签字盖章确认的物业交接清单，明确列有柜式空调一台，未列有枣红色单座实木沙发两张及枣红色实木茶几一个。鉴于李善海提供的证据不足以证明其委托美丽屋公司出租的房屋中有枣红色单座实木沙发两张及枣红色实木茶几一个，且美丽屋公司对此不予认可，故本院对其主张返还上述沙发及茶几的请求不予支持。至于美的牌柜式空调，物业交接清单中已明确列明，虽未标注品牌，但美丽屋公司对此未提出异议，仅表示庭后核实后书面回复，但截至目前美丽屋公司仍未向本庭回复，故本院对李善海该主张返还美的牌柜式空调予以采信，美丽屋公司应返还李善海美的牌柜式空调一台。案涉合同系李善海与美丽屋公司所签订，李善海主张佰诚公司承担责任，依据不足，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告李善海与被告北京美丽屋资产管理有限公司就合肥市新站区房屋签订的《合肥市房屋出租委托合同》及《补充协议》于2020年7月7日解除； 二、被告北京美丽屋资产管理有限公司支付原告李善海三个月租金7500元，该款项从被告北京美丽屋资产管理有限公司已付的2020年7月2日至2020年10月1日期间三个月租金7500元中直接冲抵； 三、被告北京美丽屋资产管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告李善海美的牌柜式空调一台； 四、被告北京美丽屋资产管理有限公司于本判决生效后二十日内拆除李善海名下的位于合肥市新站区房屋客厅内加盖的一间房屋并将房屋墙面颜色恢复至白色； 五、驳回原告李善海的其他诉讼请求。 案件受理费1776元，减半收取计888元，由原告李善海负担300元，被告北京美丽屋资产管理有限公司负担588元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  王文慧 二〇二〇年十一月三十日 法官助理余田 书记员赵海云 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债务人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律法规或者当事人约定终止的其他情形。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。