上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初52260号原告李志兴，男，1955年10月8日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人张峻，上海段和段律师事务所律师。被告上海罗店房地产有限责任公司，住所地上海市宝山区。法定代表人金海龙。委托代理人黄俊英，上海昊坤律师事务所律师。委托代理人周婷，上海昊坤律师事务所律师。原告李志兴诉被告上海罗店房地产有限责任公司(以下简称罗店公司)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案受理，依法适用简易程序，于2020年9月2日、9月25日进行了两次公开开庭审理。原告李志兴及委托代理人张峻，被告罗店公司委托代理人黄俊英、周婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李志兴诉称：2012年12月13日，原、被告之间签订了沪宝罗(2005)拆协字第2-47号《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议(适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋)》(以下简称《补偿安置协议》)，约定拆除原告金星村东街生产队的房屋，安置原告四套房屋：罗盛苑XXX弄XXX号XXX室(以下简称101室)、罗盛苑XXX弄XXX号XXX室(以下简称502室)、塘西街XXX弄XXX号XXX室(以下简称301室)、塘西街XXX弄XXX号XXX室(以下简称501室)，其中101室、502室、301室已经交付原告，但是501室至今未交付。原告多次向被告要求归还《补偿安置协议》原件，但被告只给了复印件，且将协议中涉及501室房屋的条款遮掩。原告认为，被告应当交付双方约定的安置房屋，现将原告房屋扣留，严重侵害了原告合法权益。办理房产证的过程中，需要《补偿安置协议》原件，被告应将协议原件交付原告或提供相应的合同证明。故原告起诉来院，要求判决被告罗店公司交付501室房屋。被告罗店公司辩称：其于2010年5月7日取得房屋拆迁许可，于2012年12月13日与原告签订《补偿安置协议》，根据基地的政策及协议约定，原告可得购房款人民币(以下币种均为人民币)650,000元，可购置同等价值产权房屋，其余补偿款均以现金方式发放。该基地的动迁安置房均价为2,600元/平方米，可购房面积为250平方米，该基地基于优惠的购房政策，动迁户可优惠购房30-60平方米，但最高不得突破60平方米。已经交付原告的三套房屋面积总计308.24平方米，已经获得优惠购房面积58.24平方米。原告主张交付第四套房屋缺乏事实证据及政策依据。原告可换购动迁安置房的面积不是由拆迁人和被拆迁人协商的，也不可由哪一位工作人员自己决定，应该根据该基地政策计算，任何人无权突破该政策界限。因种种原因，即使《补偿安置协议》上记载了四套安置房屋，但实际并未按此履行，被告在自查中发现上述协议不符合政策规定，已经开始整改纠错。综上所述，被告不同意交付501室房屋，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，本院确认以下事实：2010年5月7日，罗店公司因罗新苑一期配套商品房项目，取得沪宝房管拆许字(2010)第0002号《房屋拆迁许可证》。拆迁范围：东至抚远路、西至荻泾河、南至祁北路、北至罗新路。拆迁实施单位为上海虹口动拆迁实业有限公司。拆迁期限自2010年5月10日至2011年5月9日，后经延长至2014年5月9日。2012年12月13日，原告李志兴与被告罗店公司签订《补偿安置协议》，约定拆除原告坐落于上海市宝山区金星村东街生产队的房屋，建筑面积194.12平方米，被告应支付原告货币补偿款437,095元。另有棚舍和其他附属物补偿款含装潢及回土费共计211,655元，被告按规定支付原告搬家补助费3,883元，设备迁移费1,250元。2012年12月13日至2014年6月12日过渡费27,954元。被告以同等价值产权房调换安置原告房屋四套：1.101室(高层，建筑面积97.67平方米，房价238,474.60元)；2.502室(高层，建筑面积124.08平方米，房价375,998.64元)；3.301室(建筑面积86.49平方米，房价253,708.20元)；4.501室(建筑面积85.7平方米，房价241,470.32元)。上述安置房屋建筑面积总计393.94平方米，总价1,109,651.76元。被告另支付原告速迁奖励费9,706元，政府二次动迁补贴费9,706元，三代同住补助费27,000元。另查明，属原告所有的上海市宝山区金星村东街生产队的房屋已经被拆除，101室、502室、301室三套安置房屋已经交付原告。以上事实，沪宝房管拆许字(2010)第0002号《房屋拆迁许可证》及延长房屋拆迁期限许可的通知、由宝农(罗店)字第027298号上海市宝山区农村宅基地使用证、上海市征用集体所有土地居住房屋拆迁估价分户报告单、征地财务补偿明细表、房屋拆迁计算表、金星村东街动迁户确认表、金星村东街、西街、南陆生产队房源价目表、罗府(2004)66号《罗店镇人民政府关于征用集体所有土地村(居)民住宅拆迁安置实施细则》《罗店镇金星村东西街生产队居农民动迁安置房安置办法》、完整版的《补偿安置协议》复印件、隐去501室的《补偿安置协议》复印件、盖有更正章的《补偿安置协议》、上海市宝山区罗店镇人民政府(以下简称罗店镇政府)动迁办公室分别于2013年2月28日、2018年10月30日出具的情况说明(两份)、罗店镇政府于2020年9月22日出具的情况说明、(2019)沪0115民初39468号案件答辩状及民事裁定书、(2018)沪0113民初18427号案件庭审笔录、原告提交的钱款计算情况等证据结合当事人庭审陈述予以佐证。本院认为，根据《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》第四条规定，征地拆迁房屋，应当按规定对征地范围内的房屋所有人给予补偿安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。被拆迁人以合法有效的房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件计户，拆迁补偿安置按户进行。被告罗店公司依法取得房屋拆迁许可证，系合法的拆迁人。原告李志兴系被拆迁房屋的宅基地使用权人，房屋位于拆迁许可范围内，系适格的被拆迁人。诉讼过程中，原、被告双方一共向法院提供了三份不同的《补偿安置协议》，包括完整版的《补偿安置协议》复印件、隐去501室的《补偿安置协议》复印件、盖有更正章的《补偿安置协议》。其中，完整版的《补偿安置协议》与隐去501室的《补偿安置协议》内容对比，隐去501室的《补偿安置协议》上有明显的遮掩痕迹，隐去了501室房屋信息及总建筑面积、房屋总价的信息，其余内容一致。盖有更正章的《补偿安置协议》与完整版的《补偿安置协议》对比，盖有更正章的《补偿安置协议》上将501室房屋信息及总建筑面积、房屋总价的信息划去，并盖有更正章。原告认为，2012年12月13日签订的是完整版的《补偿安置协议》，但被告始终未将原件交付原告，原告多次要求交付均遭到拒绝，后来向原告出示了隐去501室的《补偿安置协议》复印件，完整版的《补偿安置协议》原件系罗店镇政府在上海市宝山区人民法院审理的民事案件中才出示，原告拍照获取。被告罗店公司认为，原告第一次以罗店镇政府为被告向上海市宝山区人民法院起诉时，罗店镇政府曾向检察院借阅《补偿安置协议》原件向法院出示，上面没有更正章，此次获取的原件上面的更正章应是上一次庭审至此次开庭前的时间段内加盖。对此，本院认为，根据原、被告出示的三份不同的《补偿安置协议》及双方庭审陈述、质证，隐去501室的《补偿安置协议》从始至终未见原件，本院对其真实性不予认可。盖有更正章的《补偿安置协议》上的更正章系事后补盖，未经双方当事人协商一致，系自行单方变更，本院亦不予认可。完整版的《补偿安置协议》系在上海市宝山区人民法院庭审过程中出示，罗店镇政府在该案庭审过程中明确《补偿安置协议》原件没有给过原告，而本案中被告明确罗店镇政府动迁办系受被告委托负责本次动迁的具体工作。综合以上分析，完整版的《补偿安置协议》系双方在动迁过程中协议一致签订，系双方真实意思表示，且协议内容并不违反法律、行政法规、拆迁政策的强制性规定。依法成立的合同受法律保护，原告依据完整版的《安置补偿协议》约定主张501室安置房屋于法有据，应予支持。根据《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》第六条规定，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴×被拆除房屋的建筑面积。罗府(2004)66号《罗店镇人民政府关于征用集体所有土地村(居)民住宅拆迁安置实施细则》第一条第(五)项第2点的规定，选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。如超出同等价值的由被拆迁人按市场价补足。选择货币补偿的补偿金额计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新+土地使用权基价1,246元/平方米+价格补贴350元/平方米)×被拆除房屋的建筑面积。关于501室房屋交付及款项结算的问题。本案中，双方确认被拆迁人购房款为650,000元，包括货币补偿款437,095元，棚舍及其他附属物补偿(含装潢及回土费)211,655元，设备迁移费1,250元。此外，双方约定由被告支付原告搬家补助费3,883元，过渡费从2012年12月13日至2014年6月12日共计27,954元；速迁奖励费9,706元，政府二次动迁补贴费9,706元，三代同住补助费27,000元。以上费用共计728,249元。《补偿安置协议》记载被告提供的四套安置房共计1,109,651.76元。各方当事人确认101室、502室、301室已经交付，原告自述已经领取的款项为51,249元。未交付的501室建筑面积为85.7平方米，《补偿安置协议》记载按动迁价格计算为241,470.32元。本院认为，一方面，501室房屋系双方协商一致由拆迁人提供给被拆迁人的安置房屋，在原告已经依协议约定交付被拆迁房屋的前提下，具有主张被告交付安置房屋的法律及协议依据。而购买安置房屋的资格实际系安置补偿利益中的重要部分，如不交付该房屋，实际上严重损害原告的安置补偿利益；另一方面，因双方约定被拆迁人可购房款为650,000元，已经交付的三套安置房屋价格共计为868,181.44元，已经超出可购房款项20余万元。在计算该户可购房面积的过程中，拆迁人已经在货币补偿款之外，将棚舍及其他附属物补偿(含装潢及回土费)以及设备迁移费计算在内，已经最大限度的保障该户可购房面积方面的利益。综合以上两方面考虑，以《安置补偿协议》及该基地购买安置房屋的价格政策为依据，既保障原告通过动迁安置方式购买501室安置房屋的利益，同时基于公平原则，考量原告意愿、超购房款情况以及对拆迁安置秩序维护等因素，本院认可原告愿意以该安置房屋动迁市场价均价4,500元/平方米的价格进行购买的方案，按该标准，501室房屋价格为385,650元。结合以上钱款计算，在被告交付501室房屋的同时，原告应支付被告款项共计为576,831.44元。应予说明的是，该数额以501室建筑面积85.7平方米为基础，如实际交付房屋建筑面积有出入，据实结算。双方当事人之间如有其他款项未在本案中出示或结算，可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：被告上海罗店房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告李志兴交付上海市宝山区塘西街XXX弄XXX号XXX室的房屋。案件受理费人民币80元，减半收取人民币40元，由上海罗店房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹加沅二〇二〇年十一月二十日书记员  唐晓波附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。