贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终6294号上诉人（原审原告、反诉被告）：姜林，男，1998年11月8日出生，汉族，贵州省绥阳县人,住绥阳县。委托代理人：陈鹏飞，贵州港丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：遵义市新雪域置业有限公司，统一社会信用代码91520302577109190Y，住所地贵州省遵义市南部新区南关办南关山村湘江大道530号。法定代表人：李强，该公司董事长。委托代理人：杨万祥，贵州山一律师事务所律师。上诉人姜林因与被上诉人遵义市新雪域置业有限公司（以下简称新雪域公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院(2020)黔0302民初6966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。姜林上诉请求：改判原判部分判决。事实和理由如下：1.原审法院将《补充协议》第三条理解为超过90日未办理网签，姜林只有在解除《认购书》及《补充协议》后，才能主张违约金是错误的。这一错误解释剥夺了守约方的选择权，保护了违约方的利益，损害了守约方的权益，同时也违背了诚信原则。真实的意思表示应为，愈期超过90日，姜林可以选择要求新雪域公司继续履行《认购书》及《补充协议》，以合同总价为基数按每月2%主张违约金至双方办理网签手续日止，也可以选择解除《认购书》及《补充协议》，并主张以合同总价为基数按每月2%计算违约金；2.原审法院将姜林要求新雪域公司承担违约金认定为既不具备约定的约束性，也不是真实意思的表示有误；3.原审法院适用法律错误，判决结果有失公平。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，结合双方签订的《认购书》及《补充协议》内容，约定的是一方数额的违约金，并非是约定违约产生损失的计算方法。依据《最高人民法院司法观点集成》（民事卷）第2版第1175页的裁判观点，违约金的支付仅需存在违约行为即可，而约定违约损失应以存在损失为前提条件。原审法院以姜林不存在损失，不存在风险为由判决不支持要求新雪域公司支付约定的违约金数额，属于适用法律错误，判决结果有失公平。遵义市新雪域置业有限公司辩称，1.原判已经加重其责任，未上诉的原因系因为疫情期间，经营困难，缴纳上诉费困难，加之原审法院认为公司应当给姜林一定补偿，所以才未上诉；2.涉案房屋在双方签订认购协议时已经设定了抵押权，姜林知晓该情况，给了其三年签订正式商品房买卖合同的期限；3.《补充协议》载明的期限适用的前提条件系抵押权必须要注销，而抵押权注销需要时间；4.姜林购买房屋后已经营使用，未签订正式商品房买卖合同，没有遭受任何损失，违约金系补偿性，惩罚是其次，补偿是要参照对方损失作为参考条件，然而姜林并未遭受损失。姜林向一审法院起诉请求：判决新雪域公司向姜林支付自2019年1月14日起至实际签订《商品房买卖合同》止期间的逾期签订《商品房买卖合同》违约金,暂时计算自2019年1月14日至2020年6月13日止期间的违约金为360780.8元。新雪域公司向一审法院反诉请求：1.判决驳回姜林的本诉诉讼请求。2.判决解除双方于2018年6月29日签订的《新雪域西南农产品交易中心认购书》及双方于2018年7月26日签订的《补充协议》；3.由姜林向新雪域公司交还“遵义市新雪域冷链物流园二号地块2栋-1F-037号”商铺一间(新雪域公司向姜林退还购房款)。一审法院认定事实：2018年6月29日，姜林（乙方）与新雪域公司（甲方）签订《新雪域西南农产品交易中心认购书》，约定新雪域公司将位于遵义市红花岗经济开发区“新雪域西南农产品交易中心”（该名为推广名，批文名：遵义市新雪域冷链物流园）二号地块3栋-1Ｆ-037号铺位，建筑面积82.9ｍ2,套内面积49.05ｍ2商业营业用房以价格1061120元出售给姜林。姜林选择分期付款方式，即2018年7月10日支付房款400000元，2018年7月15日支付房款661120元。其中第六条特别说明及约定“（二）若乙方认购的物业暂时不具备签订《商品房买卖合同》的条件如该物业暂时处于消防验收阶段、该物业在银行办理了在建工程抵押等其他原因，需待甲方完成相关验收、办理银行解押等其他手续后才能进行《商品房买卖合同》的签订。该物业不具备签订《商品房买卖合同》条件的情况已由甲方向乙方充分解释说明，乙方对此知情且无异议。……该物业暂时不具备签订《商品房买卖合同》的条件，乙方已充分知晓；乙方同意签订本《认购书》并同意给予甲方为乙方办理《商品房买卖合同》签订的期限，期限自签订本《认购书》之日起三年内。若三年期限届满，甲方未能与乙方签订《商品房买卖合同》的，则甲乙双方签订的《认购书》及其他与乙方因为购的物业有关的合同双方同意解除，所有合同、协议解除后甲方退还乙方的全部购房款，并根据中国人民银行的同期存款基准利率计算购房款的利息后作为补偿向乙方支付；支付后甲乙双方的权利义务自始终止”。2018年7月1日姜林与新雪域公司签订《补充协议》，该协议约定：姜林承诺于2018年7月15日付清购房款1061120元，新雪域公司承诺于2019年1月13日前与姜林共同办理网签手续，即签订《商品房买卖合同》。其中第三条约定：姜林（乙方）与新雪域公司（甲方）签订《新雪域家产品交易中心认购书》中第七条违约责任第（二）项修改为若乙方付清购房全款后，因甲方原因逾期未能办理网签手续，则应按合同总价每月承担2%的违约金；若逾期超过90日，则乙方有权解除协议，甲方除应退还全部购房款外，还应从乙方付清全款之日起每月承担2%的违约金（计算过违约金的期间不再重复计算违约金）。另查，2018年6月29日、7月13日两日姜林共向新雪域公司支付定金210000元，7月13日，7月15日两日姜林向新雪域公司支付第一期房款851120元。一审法院认为，当事人双方均应按合同履行自己的义务。本案中双方补充协议第3条中约定如新雪域公司于2019年1月26日未能办理网签手续，则其应承担每月2%的的违约金，超过90日后则姜林方可解除合同，并由新雪域公司退还房款及承担违约金。对上述约定，应结合本案的实际情况进行解释，既要保护双方的利益，也要让合同得以有效的履行。首先，如新雪域公司未履行合同，承担2%的违约金是约定的义务，具有对违约方的惩罚性质，而超过90日则姜林可行使解除合同的权利。从双方的约定来看，超过90日后姜林行使解除权后才享有2%月息的违约金。而本案的实际情况是姜林购买的房屋未来尚有两三年不能办理网签手续，如果按月息2%计算违约金，则违约金都接近购房款本金了，因此，姜林可请求90日内解除合同前的违约金，超过90日后可选择解除合同并要求支付退回房款及违约金，但不能要求被告承担从违约之日至网签成就之日的违约金。同时，新雪域公司提出了反诉，要求解除合同，理由是暂时无法履行网签手续义务，合同目的不能实现。对该项主张，不予支持，理由如下：姜林购买房屋主要目的是用于经营，现原诉原告一直占有使用，并不导致合同的主要目的不能实现。因此，新雪域公司担心的是因自己的原因不能履行网签的义务进而导致高额的违约金不得以提出的解除请求。姜林要求新雪域公司承担违约金既不具备约定的约束性，也不是真实的意思表示，众所周知，如按此违约金计算方式，在较长的时间段内可获得较大的收益，而该收益远高于所购房屋所带来的预期收益，五年不能办理网签，则所花费的购房款都回本了，而所购房屋仍然在姜林使用中，既获得了使用收益，也获得了违约补偿，显然不符合权利义务一致的原则。而涉案房屋不能办理网签并不影响姜林的使用，影响的是姜林上市交易权和房屋被抵押所带来的风险。房屋被抵押产生的风险不能通过违约金的方式能够有效化解，即新雪域公司即便支付了违约金，仍不能让上述风险消灭，因此，从价值角度来看，也不能仅要求新雪域公司赔偿违约金来处理纠纷。如姜林害怕抵押所产生的风险，应当行使合同的解除权，既让新雪域公司减少损失，也让姜林减轻了风险。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条的规定，判决如下：一、由遵义市新雪域置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿给姜林以购房款1061120元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金；二、驳回姜林的其他诉讼请求；三、驳回遵义市新雪域置业有限公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3355元，反诉案件受理费25元，合计3380元，由遵义市新雪域置业有限公司负担。二审期间，双方均无新证据提交。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，双方对一审判决驳回新雪域公司诉讼请求未上诉，本院应予维持。新雪域公司与姜林签订的《新雪域西南农产品交易中心认购书》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应属有效合同。姜林已依据《补充协议》之约定支付完全部购房款，但涉案房屋至今未能办理网签手续已超出约定办理网签的时间，故新雪域公司应承担违约责任。但，姜林在与新雪域公司签订《新雪域西南农产品交易中心认购书》时知晓该房屋存在抵押，未能办理网签系因该房屋处于抵押状态，且该房屋已实际交付姜林使用，姜林并未因未签订正式商品房买卖合同造成较大损失，故双方在《补充协议》约定新雪域公司应以合同总价按月承担2%的违约金过高，新雪域公司请求调减，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，并结合疫情经济下滑及遵义市经济发展状况，本院就本案违约金酌情进行调减至按中国人民银行同期贷款利率计算，故新雪域公司应以姜林缴纳的购房款1061120元为基数从2019年1月14日起按中国人民银行同期贷款利率计算违约金至2019年8月19日，以后违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至办理网签手续为止。姜林关于应以合同总价为基数按每月2%计算违约金的上诉理由不充分，本院不予采纳。原判主文未对计算违约金的起止时间进行明确，且在贷款利率市场变化后仍以中国人民银行贷款利率作标准错误，本院予以纠正。综上所述，姜林的上诉请求不能成立，应予驳回。原判就违约金的计算时间、标准有误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市红花岗区人民法院(2020)黔0302民初6966号民事判决主文第三项即“三、驳回遵义市新雪域置业有限公司的诉讼请求”；二、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院(2020)黔0302民初6966号民事判决主文第一项即“一、由遵义市新雪域置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿给姜林以购房款1061120元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金”；第二项即“二、驳回姜林的其他诉讼请求”；三、由遵义市新雪域置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿姜林以购房款1061120元为基数从2019年1月14日起按中国人民银行同期贷款利率计算违约金至2019年8月19日，以后违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至办理网签手续时为止；四、驳回姜林的其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3355元，反诉案件受理费25元，合计3380元，由遵义市新雪域置业有限公司负担；二审案件受理费6710元，由姜林负担。本判决为终审判决。审判长 周 亚 琼审判员 令狐荣强审判员 何  容二〇二〇年十一月十三日法官助理杨颜穗书记员罗然