新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书（2020）新2301民初1305号 原告：王辉，男，1965年1月4日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。委托诉讼代理人：杨志新，新疆星河律师事务所律师。被告：陈有富，男，1957年5月29日出生，回族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。被告：马芳梅，女，1962年8月19日出生，回族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。被告：陈亮，男，1985年1月2日出生，回族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。被告：陈军，男，1987年1月3日出生，回族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。以上四被告共同委托诉讼代理人：马小双，新疆同创律师事务所律师。原告王辉与被告陈有富、马芳梅、陈亮、陈军农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月11日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，裁定转为普通程序，依法组成合议庭于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告王辉及其委托诉讼代理人杨志新，被告陈有富、马芳梅、陈亮、陈军的共同委托诉讼代理人马小双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王辉向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告房屋拆迁款131,687元，（总额796,687元，已付665,000元）；2．判令被告承担违约金50,000元。事实和理由：2011年8月24日原告与四被告商议达成一份《房屋买卖协议》，被告将位于昌吉市××队宅基地上3间（108.75平方米）及院落以160,000元价格转让给原告。2011年8月24日原告将160,000元支付给被告，被告收到钱后向原告出具收条。原告于2012年将土木结构房屋改建为砖混结构二层房屋共计834.54平方米，居住至拆迁前。2018年12月因城市规划拆迁，原告所建房屋在拆迁范围内，经新疆正祥资产房地产土地评估机构评估原告所建砖混房屋、修井、大门、围墙价值为796,687元。现被告将剩余房屋拆迁补偿款131,687元不予返还，侵犯了原告合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。四被告共同委托诉讼代理人辩称，对于第一项诉讼请求，没有事实依据请求驳回，2011年双方达成买卖协议，在法律上属于无效协议，原告明知宅基地的相应情况，仍然向被告购买房屋，即使该协议无效，拆迁时候原告多次阻挠拆迁工作，北沟二村村委会及拆迁办工作人员及警务站警务人员协调下达成一次性解决协议，向原告支付665,000元后原被告再无法律纠纷，被告没有扣留过原告的拆迁补偿款，原被告之间就拆迁事宜在之前就处理完毕，原告违背诚信原则不应当支持，原告的第二项诉讼请求没有事实及法律依据，从合同本身无效，违约金条款也是无效，合同第七条要求被告支付违约金，合同本身被告在2011年合同达成时候就向原告交付房屋院落，2018年拆迁时候是我方不得干涉且我方没有干涉拆迁，是原告不具备拆迁主体资格，导致拆迁只能赔付到被告名下，当时北沟二村针对本村，外村赔偿标准不一样，被告按照外村人员最高标准向原告支付补偿款，无论从协议还是后期双方协商的情况下，请求驳回原告的诉讼请求。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交房屋买卖合同协议一份，收条一张、经质证，被告陈有富、马芳梅、陈亮、陈军共同委托诉讼代理人马小双对上述证据的真实性无异议。本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实本院认定如下：1．原告提交2018年12月8日新疆正祥评估公司出具明细表复印件一张，拟证实原告建筑拥有房屋是砖混结构，房产评估价值是793,305元，原告投资建设的增加项目：建筑物有渗井评估值1,400元，铁大门评估值1,149元，围墙评估值633元，总价值796,687元。经质证，被告委托诉讼代理人对该组证据的真实性、合法性、关联性不予认可，认为证据是复印件真实性无法确认，原被告协商后以665,000元一次性买断了，不应当以评估表中的数额做计算。本院对该证据的真实性不予确认。2．原告提交从拆迁办公室拍的房屋及构筑物现状调查表照片一张，拟证实房屋名称及构筑材料属于原告王辉所有、拆迁办对房屋名称及构筑材料的面积进行过登记。被告质证对证据的真实性、合法性、关联性不认可，认为该证据不能显示是拆迁办调取的。本院对该组证据的真实性不予确认。3．原告提交录音2份，第一份录音于2019年4月5日11时39分，在北沟二村涉案房屋前录的现场录音，拟证实原告、拆迁办工作人员与被告陈军因原告房子的拆迁款发生争执，拆迁办将款项全部支付给被告陈有富账户后，被告没有把所有款项支付原告；第二份录音于2019年春节刚过完在陈有富家里录的现场录音，拟证实当时陈军、陈有富、王辉都在场，原告向被告陈军、陈有富主张房屋补偿款退款，被告认可房屋款进账后及时转给原告。被告质证对关联性不认可，认为该组证据不能反映本案全部事实，被告并没有认可给付所有款项，双方在村委会和民警的协调下达成协议的。本院对该组证据的真实性予以确认。4．被告提交收条影印件一份、农行转账记录一份，拟证实2019年4月3日原告收到665,000元拆迁款，收条中有载明一次性付清，由王辉实收。原告质证对收条的三性不认可，对转账记录真实性认可，认为证据是复印件真实性无法确认，而且收条上一次性付清字样是明显后面加上的，字迹与原告字体不符。本院对收条的真实性不予确认，对银行转账记录的真实性予以确认。5．被告提交情况说明一份，拟证实原、被告在村委会、民警召集下对双方进行协调，双方同意被告向原告一次性支付拆迁款665,000元，并有北沟二村书记马希林、村委会副主任达金玲、民警吕东等四人签名。原告质证对该组证据的真实性、合法性、关联性不认可，认为作为签字人员不能处分不是他自己所有权的资产，违背法律，本院对该组证据的真实性不予确认。另，本院就被告方提出的调取证据申请分别向北沟二村书记马希林和中山路派出所民警吕东做了两份询问笔录，经质证原告对两份证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，认为村委会调解不符合法律规定，村委会和派出所无权处分不属于村委会的资产，马希林与被告存在利害关系。被告对以上证据的三性均认可。本院依法职权从昌吉市拆迁办调取的集体土地房屋附着物搬迁补偿协议书一份和新疆正祥资产评估房地产估价有限公司估价结果明细表一张，虽然该组证据上原告所建建筑拆迁折价为797,187元，与原告计算的总额796,687元有一定出入，经质证，原告证原告三性均认可，坚持自己的诉讼请求。被告对真实性和合法性认可，关联性不认可，认为原、被告之间的房屋转让协议无效合同，被告不应当参照该补偿协议予以赔偿，被告已经一次性补偿完毕。本院经审理认定事实如下：被告陈有富与被告马芳梅系夫妻关系，被告陈亮、陈军系被告陈有富、马芳梅的儿子。四被告系昌吉市北沟二村村民。原告户籍地是山东省曹县。2011年8月24日，原告与被告陈有富、马芳梅、陈亮、陈军签订《房屋买卖协议》一份，协议约定：四被告将位于昌吉市××队属于自己的自建房共计3间，108.75平方米，外加院落合计641.41平方米出售给原告；价格为160,000元，原告一次性付清；协议签订后该房所有权、处置权、居住权归原告所有；今后出现政策上或者政府征迁、征购行为，与被告无关，均有原告处置；协议履行期间原告如需在院子中建房出现纠纷，被告须协助办理；协议签订后，如有一方违约，将承担违约金50,000元并按约时的房屋市场退还房款。本协议签订当日，原告向四被告付清了院落款160,000元。后，原告并在上述转让的宅基地上新修了砖混结构的二层房屋、另外还有渗井、大门、砖围墙等建筑。2018年12月，因北沟二村集体所有的土地及地上附着物被依法征收，被告陈有富与昌吉市中山路街道办事处北沟二村村民委员会签订《集体土地房屋附着物搬迁补偿协议书》一份，协议上被告陈有富在被搬迁集体土地上的房屋情况为：按3300／㎡元收购部分的面积是280.62＋39.38平方米=320平方米（砖混），属于被告宅基地。其他面积超出320平米的混砖房屋按实际建筑价格118.34元／㎡元、成新率85%征收，该部分房屋面积为1040.65平米，本案原告王辉所建的房屋在此范围之中；其他附着物有地坪、大门、渗井、树木等。被告陈有富选择货币补偿，依据评估报告对被告陈有富的房屋及其他附着物给予一次性补偿2,121,652元、一次性搬迁费1,000元，一次性奖励金50,000元，合计2,172,652元，并将补偿款打入了被告陈有富的账户。原告认为根据评估结果认定自己所建的834.54平米混砖房、渗井、大门、围墙等建筑的拆迁款总共是796,687元。2019年4月拆迁办到北沟二村进行拆迁时，原、被告因拆迁款一事产生争议，片区警务人员吕东等民警到场维持秩序，2019年4月3日双方在北沟二村村委会主任马希林等村委会工作人员的口头调解下，双方同意被告陈有富给原告王辉一次性补偿拆迁款665,000元，当日被告陈有富将665,000元转入了原告的账户。2019年4月5日拆迁办到涉案拆迁房屋时，原告称被告陈有富还没有履行完给付义务，剩余131,687元拆迁款原告还没有拿到手，因此阻拦拆迁工作，要拆房屋被告必须给原告打欠条。被告则认为其一次性向原告转了665,000元，已经完成了所有给付义务，因而在拆迁现场双方再次产生纠纷，拆迁工作受到阻挠，村委会、拆迁办、警务室工作人员再次给双方做工作，原告选择走诉讼程序，涉案房屋顺利拆迁，原、被告对部分拆迁款131,687元持有分歧，故原告诉至法院。本院认为，从原被告签订的《房屋买卖协议》能看出，原告明知涉案房屋所依附的土地为宅基地，合同中的建筑明确包含了宅基地本身。《中华人民共和国土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用非农业建设。本案中，原、被告双方所签订的《房屋买卖协议》中转让的标的物涉及宅基地使用权的转让问题，而农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，本案中原告并非涉诉房屋宅基地所在的集体经济组织成员。因此，原、被告所签订的《房屋买卖协议》明显违背了上述我国法律法规中的强制性规定，该合同应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因上述被告出售给原告所涉及的集体土地及地上附着物已被征收，上述财产不能返还，故被告应当折价补偿原告。关于折价问题没有相关依据，双方亦没有约定。在村委会主任、片区民警等工作人员的调解下已得到解决，被告向原告一次性支付了665,000元房屋折价，履行了给付义务。民事活动应当遵循诚实信用原则，故本院对原告主张四被告支付剩余房屋拆迁款131,687元的诉讼请求不予支持。关于原告要求四被告承担违约金50,000元的诉讼请求，因双方签订的《房屋买卖协议》是无效合同，违约条款亦无效，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第六十二条第一款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定、第五十八条之规定，判决如下：驳回原告王辉的所有诉讼请求。本案受理费3,934元，由原告王辉负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。审  判  长   哈迪夏人民 陪 审员   李 旭人民 陪 审员   刘兴汉二 〇 二 〇 年 十 一 月 十 四 日书  记  员   张新丽