山东省寿光市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0783民初325号 原告：潍坊世纪嘉铭商业发展有限公司。住所地：寿光市石马路53号。统一社会信用代码：913707837774326387。 法定代表人：朱红然，经理。 委托诉讼代理人：秦彩雯，山东联邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张铭，山东联邦律师事务所律师。 被告：林明臻，女，1985年3月5日出生，汉族，住寿光市。 委托诉讼代理人：张子君，寿光圣城法律服务所法律工作者。 第三人：寿光群利置业有限公司，住所地：寿光市渤海路136号。统一社会信用代码：91370783780752026U。 法定代表人：王卫东，经理。 原告潍坊世纪嘉铭商业发展有限公司（以下简称“嘉铭公司”）与被告林明臻、第三人寿光群利置业有限公司（以下简称“群利公司”）债权人代位权纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人秦彩雯、张铭、被告委托诉讼代理人张子君到庭参加诉讼，群利公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉铭公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告将应缴纳给第三人的购房款210000元支付给原告并支付利息（自2011年1月25日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息至全部清偿之日）；2.诉讼费用等由被告承担。事实和理由：2009年11月6日原告同寿光群利置业有限公司签订了《房地产楼宇包销合同》，该合同第四条约定：本案商业房报销总金额为8881万元，后原告已将全部包销款支付寿光群利置业有限公司。2010年11月10日，被告林明臻以按揭贷款方式购买了本案原告包销的两套房屋，现尚欠第三人购房款210000元。根据原告同寿光群利置业有限公司的约定，超过包销款的部分第三人应返还原告，但因第三人怠于行使对被告的债权，致使原告超过包销款的溢价款部分无法实现，根据《中华人民共和国合同法》73条的规定，特诉至法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 林明臻辩称，1.原告及第三人从未向被告主张过房款，也没有催收过，所以诉讼时效已经远远超过，不应得到法庭的支持；2.时至今天第三人尚未向被告交付合同约定的商铺，因此被告有不交二期房款的抗辩理由；3.到目前为止合同约定的商铺没有达到交付条件及标准；4.没有在合同规定的时间内对房屋进行竣工验收；5.被告保留要求解除合同，退还已交房款的权利。 群利公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年11月6日，群利公司与嘉铭公司签订《房地产楼宇包销合同》（以下简称“包销合同”），约定：由嘉铭公司包销群利公司开发建设的“寿光群利商住中心”商业用房地上第一层（除去北、南、西部分临街商铺）、地上第二层、地下第一层；包销期限自本合同生效之日起至2010年10月1日止；在包销期内，嘉铭公司对本合同约定范围内的商品房享有依法自主销售的权利，同时群利公司在此期限不再自行或委托第三方销售；双方商定本合同商业房的包销总金额暂定为8881万元人民币，按建筑面积计算折合每平方米为4093元；对于包销房款的支付，约定本合同签订后三个工作日内支付第三人群利置业公司人民币500万元，作为履约保证金，2009年12月31日前支付1500万元，2010年2月5日前支付3000万元，同年年5月30日前支付1000万元，本合同通过竣工验收后三日内支付2381万元（12-1#，13#，15#外街商铺，嘉铭公司应在本合同签订后30日内办理相关按揭手续，首付款在第二款付款中扣除，按揭贷款发放的资金抵扣本期，即第五期应付款项），开始办理包销房产权属证时付500万元；包销期满未销出部分由包销方自行或指定其他自然人认购，群利公司按要求给予办理权属证，或由双方采取其他合法方式使嘉铭公司取得包销房产的实际控制所有权；包销房产销售款超过包销金额的，超过部分的税费由嘉铭公司承担。双方还对其他事项作出约定。 2010年9月30日，嘉铭公司与群利公司约定包销房款超出8881万元的溢价部分返还给嘉铭公司。 在上述包销合同包销范围内，为包销商品房，嘉铭公司与林明臻于2010年11月16日签订商铺委托管理合同（以下简称“托管合同”），约定：林明臻将位于群利商住中心负一层B-095号、B-096号的商铺委托给嘉铭公司代管理，期限2010年10月1日至2015年9月30日止，共计五年，自2014年10月1日至2015年9月30日按每年22038元+20321元的托管收益标准进行支付，2010年10月1日至2013年9月30日托管收益127078元可抵购房款；合同还约定了其他事项。合同当日，林明臻向嘉铭公司交付房款86518元、担保费2508元、抵押费6880元、其他费用13663.3元，并缴纳契税12707.91元，房款及127078元的托管收益由嘉铭公司合计开具收据。 结合履行上述包销合同及托管合同，2010年11月16日，群利公司与林明臻作为甲乙方签订商品房买卖合同，约定：林明臻购买群业公司位于寿光市新兴街南、渤海路东“群利商住中心”的商业楼Ｆ1314号、Ｆ1××2号商品房，商品房面积17.72＋17.72平方米、总价款423597元，林明臻采用贷款方式付款；群利公司应当在2010年9月30日前将验收合格的商品房交付使用，逾期超过60日的，每日按已交付房价款万分之二支付违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续；合同同时约定了其他事项。合同签订后，贷款手续未办理，林明臻尚有210000元房款未支付。 上述包销合同在履行过程中，包销范围内的商品房于2013年4月竣工验收，同年5月15日备案合格。自2011年至2016年，合同双方多次发生纠纷诉讼。2017年1月13日，山东省潍坊市中级人民法院（2017）鲁07执复3号执行裁定书认定：根据山东省高级人民法院（2012）鲁民一终字第333号民事判决书、山东省潍坊市中级人民法院（2013）潍民初字第216号民事判决书、山东省高级人民法院（2016）鲁民终字1567号民事判决书确认的内容及嘉铭公司与群公司的执行和解协议，各项相抵后，群利公司尚欠嘉铭公司赔偿款1651.6931万元，同时认定嘉铭公司已全部履行完包销款8881万元的付款义务。上述商品房买卖合同履行中，群利公司未举证证明向林明臻主张过房款。 本案在审理过程中，经本院调解询问，嘉铭公司、林明臻达成协议如下：双方同意用涉案房屋Ｆ1314、Ｆ1312作价296518元，抵顶林明臻所欠购房款21万元，剩余86518元及林明臻所交纳的担保费、抵押费等23051.3元，由嘉铭公司予以返还；林明臻所缴纳的Ｆ1××2号房契约税6096.39元、Ｆ1314号房契约税6611.52元，待购房合同更名后，若需另行缴纳购房契税，则本案的契税由林明臻自行处理，若更名后不需要另行缴纳契税，则本案的契税由嘉铭公司返还给林明臻；购房合同、托管合同及购房单据、担保费单据、抵押费等单据原件，在更名时一并交付给嘉铭公司；嘉铭公司于更名后3日内返还林明臻上述费用；双方均担案件受理费、保全费。 本院认为，嘉铭公司与林明臻达成以房抵款协议，系各方权利的自行处分，意思表示真实，且不违反法律强制性规定，故本院予以确认。群利公司未到庭参加诉讼，视为对质证、辩论等诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、林明臻于本判决生效后三十日内协助潍坊世纪嘉铭商业发展有限公司办理Ｆ1314、Ｆ1××2号房产的更名手续；并在更名时向潍坊世纪嘉铭商业发展有限公司交付购房合同、托管合同及购房单据、担保费单据、抵押费等单据原件； 二、潍坊世纪嘉铭商业发展有限公司于上述第一项房产更名后3日内支付林明臻房款86518元及担保费、抵押费等23051.3元； 三、上述第一项Ｆ1××2号房产契税6096.39元、Ｆ1314号房产契税6611.52元，在购房合同更名后，若需另行缴纳购房契税，则该契税由林明臻自行处理，若更名后不需要另行缴纳契税，则该契税由潍坊世纪嘉铭商业发展有限公司于更名后三十日内返还给林明臻； 四、驳回潍坊世纪嘉铭商业发展有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4450元，保全费1645元，由潍坊世纪嘉铭商业发展有限公司、林明臻均担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  郝新堂 人民陪审员  董祥丰 人民陪审员  薛建珍 二〇二〇年十一月二十七日 书 记 员  王 欣