北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初10828号原告：高宝泉，男，1985年3月9日出生，汉族，住北京市西城区。被告：孙朝娟，女，1987年6月19日出生，汉族，户籍地河北省石家庄市桥西区，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人：白雪梅，北京闻道律师事务所律师。原告高宝泉与被告孙朝娟共有纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高宝泉、被告孙朝娟及其委托诉讼代理人白雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高宝泉向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告向原告返还原告为其垫付的购房款100000元，并判令被告向原告支付垫付购房款之利息（以100000元为基数，自2017年9月27日计算至实际支付之日止，2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率，2019年8月19日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）；2.请求人民法院判令被告向原告支付其代收的涉案房屋在共有期间产生的租金59895.24元（自2018年1月27日至2019年12月27日）；3.请求人民法院判令被告向原告返还其代收的退回中介费10000元；4.请求判令本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年底，原、被告双方在共事公司相识并确定恋爱关系。2017年8月，双方约定共同购买房屋一套作为结婚之用，并商定以被告的名义购房。2017年8月11日，被告通过居间方——北京链家房地产经纪有限公司与聂锦贤签订房屋买卖合同，以总价人民币439万元购买坐落于北京市昌平区×（以下简称涉案房产）一处。2017年9月27日，原、被告双方就涉案房产签署《房屋购买首付出资证明》，约定:在上述购房首付款共计210万元中，原告出资170万，被告出资40万；如双方在购房后结婚，则上述各自首付款金额为双方各自的婚前财产。2017年9月29日，被告取得涉案房产不动产产权证，涉案房产登记为其单独所有。2017年10月，双方频发争执以致分手，共同购置婚房之合同目的已无法实现。2018年，原告将被告诉至人民法院，要求被告向原告返还全部购房款。最终，经北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初15933号、北京市第一中级人民法院（2020）京01民终3037号两审判决确定，原告与被告之间参照《房屋购买首付出资证明》约定的首付出资17:4的比例确定双方就涉案房屋所占份额以及各自负担贷款之比例，被告根据该份额向原告支付涉案房屋的折价补偿款。现该案已处理完毕。但是，由上述判决书可知被告事实上并未完全履行完毕双方约定的首付出资义务，其承认仅出资30万元，剩余10万元由原告垫付，对此法院并未进行处理，而是在判决书中以双方存在争议为由，要求另行解决，故本案因而成诉。现涉案房屋已按照双方约定的比例进行分割，被告亦先应当按照约定的比例履行出资义务，即向原告返还原告为其垫付的10万元。至于被告曾主张该10万元系原告的赠与，这是毫无事实和法律依据的。此外，虽然原、被告在双方《房屋购买首付出资证明》中约定的包括中介服务费在内的首付款为210万元且上述另案中法院也是按照210万元首付款为基准计算被告向原告支付的房屋折价补偿款，但是实际上，最初的房屋首付款应该为211.76万元，后中介机构退还了一万元，故双方才确定首付款金额为210万元。该多出的1万元中介费系原告支付，然而被告在收取退款后一直未向原告返还，对此双方另案的庭审笔录及短信记录均可证明。最后，因涉案房屋一直在被告的控制之下，在原告与其对涉案房屋构成按份共有期间，被告一直在对外出租该房屋以收取租金。根据原告取得的被告房屋租赁合同的照片可知，涉案房屋第一次租赁期限自2018年1月27日至2019年1月26日，共12个月，月租金5700元，被告应已取得租金68400元；第二次租赁期限自2019年2月18日至2019年6月17日，共4个月，月租金5500元，被告应已取得租金22000元。在此之后原告虽未取得相应的租房合同，但根据上述双方另案判决书事实查明部分可知，被告一直在对外出租涉案房屋。根据常理，其租金标准应当至少与之前持平，计算至双方共有关系终结的2019年12月应为33000元。现人民法院已判决双方按照17:4的比例分割涉案房屋份额，且原告已按照比例承担了截止2019年12月双方共有涉案房屋期间的按揭贷款，因此，对于在此期间涉案房屋之租金收益，也应当按照上述比例在原被告之间分割。经计算，被告在此期间应已至少收取123400元租金，其中属于原告的部分为99895.24元，扣除其已向原告支付的4万元，仍下欠59895.24元。综上所述，原、被告双方共有的涉案房屋之份额及贷款承担已参照《房屋购买首付出资证明》约定的17:4之比例分割完毕，但被告却并未履行完毕《房屋购买首付出资证明》约定的出资义务，在原告已为其先行垫付的情况下，其应当承担返还责任；同时，在双方对涉案房屋共有期间，被告对外出租涉案房屋而获得的租金收益，也应当按照17:4之比例在原、被告之间进行分割；原告多支付的中介费1万元，被告亦应当向原告返还。经原告多次催要，被告仍拒绝支付上述款项。故诉至法院，请判如所请。被告孙朝娟辩称：不同意原告的全部诉讼请求，请求驳回原告的诉讼请求，并由原告承担本案的诉讼费。1.本案为共有权纠纷，解决的应是共有权权属确认、分割、共有物管理等事宜，对于原告第1项及第3项主张的购房款及中介费事宜的纠纷不应该在本案中处理。2.如果人民法院对原告诉讼请求第1项及第3项也做出处理，则我方对该两项请求发表答辩意见如下:首先，原、被告在恋爱期间购买涉案房产，基于原告当时不具备购买首套房资质，此种情况下，决定使用被告的首套房购买名额并以被告名义申请按揭贷款，于是在原告向被告转账177.5万元（179.5万元扣除被告转回去的2万元）并向原房主聂锦贤转账5万元及向中介公司转账1万元的情况下，双方签订《房屋购买首付出资证明》。鉴于购买该房屋使用了被告首套房购房资格并用其名义申请按揭贷款，于是在《出资证明》中将原告的出资款确认为170万元，被告的出资款确认为40万元，并以此作为划分所有权份额的依据，因此，原告第1项诉求中所主张的10万元并非原告为被告垫付的出资款，也不应要求被告返还。其次，对于原告的第3项诉讼请求，原、被告前期共向原业主支付首付款196万元（1万元物业交割保证金未支付），向中介公司支付101570元，后退回1万元，并交付税金56105元，此时共计支出2107675元（已扣除退回的中介费1万元），双方在《出资证明》对双方实际出资额确认为原告出资170万，被告出资40万。该210万元中并未包含后期应支付的物业交割保证金1万元，在物业交割完成后，被告自行交付了该物业交割保证金，物业交割保证金为购房款的构成部分，应由双方进行分担，并且，被告于2017年12月12日已向原告转账1万元，原告再要求被告返还该1万元缺少事实依据。3.对于房屋收益问题，涉案房屋共出租三次，第一次租期为2018年1月至2019年1月，月租金为5700元，总租金为68400元；第二次租期为2019年2月至2019年6月，月租金为5500元，总租金共计22000元；第三次租期为2019年10月22日至2020年2月22日，月租金为5250元。又因（2018）京0114民初15933号民事判决书中原告承担的贷款利息只计算至2019年11月，因此其收益权也应计算至2019年11月，即2019年10月22日至2019年11月30日总租金收入为6650元。同时，被告为出租涉案房屋之目的，为涉案房屋添置了窗帘、沙发、电视柜、餐桌、2张床、4个衣柜，2台空调，共计支付6006.89元，另外支付2018年物业费837.36元，2019年物业费827.36元，维修油烟机350元，修锁180元,以上共计8201.61元,该等支出应该首先在总租金收益中予以扣除,因此,租金还剩余88848.39元。另外,(2018)京0114民初15933号民事判决书将原、被告对涉案房屋的共有产权终止期限确定为2019年11月,而后原告上诉,导致一审判决未能生效,直至2020年5月14日人民法院做出二审判决,即2019年12月至2020年5月14日涉案房屋仍为双方共有,在此期间共产生按揭贷款利息56354.55元,对于该利息双方仍应按照产权份额进行分担,总剩余租金扣除该部分利息支出后还剩余32493.84元,在原告承担该部分利息支出的情况下被告也愿意将最后一次租赁协议2019年12月1日至2020年2月22日的租金与原告进行分配,该三个月租金总计14350元,加上剩余租金32493.84元,总计46843.84元,原、被告按照17:4的比例进行分配,原告应分配37921.2元,被告分配8922.64元。而被告此前已向原告支付过租金4万元,该数额已超过原告应分配的数额,因此,被告不应再向原告支付任何租金收益。基于上述事实与理由,恳请人民法院在查清事实的基础上驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月11日，聂锦贤（出卖人）与孙朝娟（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：出卖人所售房屋坐落为昌平区×；出卖人与买受人通过北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间介绍成交；该房屋成交价格为374万元；该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价65万元；买受人向出卖人支付定金50万元，定金直接支付给出卖人；买受人向银行申办抵押贷款，买受人拟贷款金额为243万元。双方在该合同中还约定了其他内容。2017年8月11日，聂锦贤（出卖方）、孙朝娟（买受方）及链家公司（居间方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计439万元；乙方于2017年8月10日将第一笔定金10万元自行划转给甲方；乙方于批贷函下发后三个工作日内或2017年9月22日前将第二笔定金40万元以理房通支付给甲方；乙方于2017年10月25日前将第一笔首付款131万元以建委监管支付方式支付给甲方；乙方于2017年10月25日前将第二笔首付款14万元以理房通支付方式支付给甲方。三方在该合同中还约定了其他内容。2017年8月11日，聂锦贤（出卖方）、孙朝娟（买受方）及链家公司（居间方）签订《居间服务合同》，约定向丙方支付居间代理费87800元，乙方承担87800元，并应于本合同签订当日向丙方支付。2017年9月5日，孙朝娟（借款人）与交通银行北京芳群园支行（贷款人）签订《个人房产抵押贷款合同》，约定贷款金额为242万元，贷款期限300个月，借款人选择的还款法为等额本息还款法，每期还款额为14006.44元。自2017年11月24日起，孙朝娟每月偿还贷款14006.44元。2017年9月27日，孙朝娟（甲方）与高宝泉（乙方）签订《房屋购买首付出资证明》，约定：甲方与乙方以合资出首付和按揭贷款的方式购买昌平区×室商品房，使用甲方在北京的首套房购房资格并以甲方名义向银行贷款，而乙方作为该商品房购房首付款的主要出资人；房屋购买总价439万元，首付款（含中介费）210万元，银行按揭贷款242万元；首付款中，甲方出资40万元，乙方出资170万元；如甲乙双方在购房后结婚，则上述各自首付款金额为双方各自的婚前财产。双方在该协议中还约定了其他内容。2017年9月29日，该房屋登记至孙朝娟名下，共有情况为单独所有。2018年1月21日，孙朝娟将前述房屋出租，租期自2018年1月27日至2019年1月26日，月租金5700元。2019年2月18日至2019年6月17日，月租金5500元。庭审中，高宝泉称孙朝娟一直在对外出租房屋，租金标准至少与之前持平，计算至2019年12月应至少为33000元。被告对此不予认可，表示房屋共三次出租，第三次出租为2019年10月22日至2020年2月22日，月租金5250元，之后房屋处于空置状态，并表示为出租房屋购置了家具、进行了维修，要求将购置费、维修费及物业费在房租收益中予以折抵。2018年8月15日，高宝泉以共有纠纷将孙朝娟诉至我院，我院经审理作出（2018）京0114民初15933号判决书，确定房屋归孙朝娟所有，由孙朝娟给付高宝泉相应折价补偿款，并参照首付款出资17:4的比例认定本案判决之前双方各自负担贷款的比例及双方就涉案房屋所占份额，判决孙朝娟给付高宝泉房屋折价补偿款1290115元。高宝泉不服该判决并上诉至北京市第一中级人民法院，2020年5月14日北京市第一中级人民法院作出（2020）京01民终3037号判决书，判决驳回上诉，维持原判。庭审中，孙朝娟认可虽双方出资证明载明其出资40万元，但其实际支出首付款30万元，并表示因占用了孙朝娟的购房资格和贷款资格，差价款10万元应为高宝泉对孙朝娟附条件的赠与；高宝泉对此不予认可，称双方约定办完贷款后被告提取公积金偿还该10万元，并提交电子邮件截图及个人纠纷合同，证明自己未表示过10万元系赠与。高宝泉称其以电子邮件的方式向孙朝娟发送文件《离场账目》，要求孙朝娟在一定期间内以替乙方（高宝泉）支付月供比例金额的形式，等效累计、已达到约定比例的40万元首付款，孙朝娟对《离场账目》内容进行了修改，增加了2018年2月至2018年6月期间的月供，使甲方（孙朝娟）累计数额达到39万余元，说明被告认可“以替原告支付月供比例金额的形式完成首付款约定金额”，不存在赠与；孙朝娟对此不予认可，表示没有跟高宝泉通过邮件沟通过，即使沟通也只是协商的过程，并没有达成一致意见。高宝泉提供的《个人纠纷合同》显示，2017年9月17日，孙朝娟（甲方、借款人）与高宝泉（乙方，贷款人）约定：甲方自愿放弃对在与乙方合资购买北京市昌平区×室房屋过程中所缴纳的全部定金和部分中介服务费合计人民币拾壹万元整；甲方必须无条件配合乙方和中介机构，完成对上述合资购买的房屋执行房屋变更流程，即变更上述房屋所有权到乙方名下，乙方负责完成其余房屋购买流程，并承担变更后房屋交易过程中的一切风险等。孙朝娟承认该协议真实性，但表示该协议并未实际执行，房子仍然办理至孙朝娟名下，协议已自动失效，并表示分手前被告从未主张该10万元，分手后被告才主张要回10万元。经询问，孙朝娟称中介公司退回的1万元中介费，已经用于支付物业交割保证金。在本案审理过程中，本院对双方当事人进行了多次调解，但未能达成一致意见。上述事实，有房屋购买首付出资证明、生效裁判文书、庭审笔录、房屋租赁合同等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中原、被告双方就首付款中孙朝娟出资的10万元差额性质不能达成一致意见，但从双方于2017年9月27日签署《房屋购买首付出资证明》来看，该出资证明系双方在签订房屋买卖合同并支付了首付款之后所出具，系双方对房屋首付款各自出资情况的确认，在孙朝娟实际出资30万元现金的情况下，高宝泉仍同意签署载明“孙朝娟出资40万”的出资证明，证明其认可孙朝娟实际出资为40万元，结合实际使用孙朝娟购房资格及贷款资格办理房屋买卖事宜的事实，将该10万元差额认定为高宝泉基于使用孙朝娟的购房及贷款资格而对孙朝娟的赠与更为合理。虽然高宝泉提出曾以电子邮件的方式与孙朝娟进行沟通，但孙朝娟并不认可，也无证据证明双方就该10万款项的性质已经达成一致意见。至于《个人纠纷合同》，其约定孙朝娟放弃定金和中介费以及变更房屋所有权至高宝泉名下等内容，与之后签订的《房屋购买首付出资证明》和房屋所有权人登记为孙朝娟的实际情况明显不一致，应视为双方以实际行动对合同内容进行了变更。而且该《个人纠纷合同》要求孙朝娟放弃已经支付款项及房屋的权利，明显不符合常理，亦不能证明该笔款项系借款。故高宝泉称该10万元系其为孙朝娟垫付的购房款的主张，本院不予采信。对其要求孙朝娟返还该10万元并支付利息的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于共有期间租金一节，经生效判决认定，高宝泉、孙朝娟合资购买涉案房屋，就涉案房屋存在共有关系，且属于按份共有，并参照首付款出资比例确定双方就涉案房屋所占份额。高宝泉作为按份共有人有权依其份额获得对共有物的使用、收益，即有权按照17:4的比例享有涉案房屋的租金收益。由于(2018)京0114民初15933号判决书中高宝泉承担的贷款利息计算至2019年11月，故高宝泉对房屋的收益也应计算至2019年11月。孙朝娟自认房屋共出租三次，即2018年1月27日至2019年1月26日，月租金5700元；2019年2月18日至2019年6月17日，月租金5500元；2019年10月22日至2020年2月22日，月租金5250元；对此，本院不持异议。至于高宝泉主张房屋一直处于出租状态，由于其未提交证据予以证明，本院不予采信。综上，本院酌情认定高宝泉享有房租收益78706元。关于孙朝娟主张为出租涉案房屋之目的添置物品的费用、维修油烟机费用、修锁费用应在收益中予以折抵一节，由于没有证据证明上述支出系用于涉案房屋出租使用，本院不予支持。关于孙朝娟主张2018年、2019年物业费应在收益中予以折抵一节，由于物业费系对涉案房屋管理的正常支出，应由共有人按照各自份额负担，故本院酌情认定高宝泉承担1292元，并在房屋收益中予以折抵。关于孙朝娟主张应扣除已支付租金4万元一节，该4万元已在(2018)京0114民初15933号判决书中确认为房屋的房租收益，对此本院不持异议，在高宝泉的房租收益中予以扣除。关于退回中介费10000元一节，孙朝娟认可该中介费系高宝泉所交纳并由中介退给自己，但该笔款项已用于交纳物业交割保证金。但根据购房相关合同以及付款过程可知，物业交割保证金为购房款的一部分，在出资时已将其计算在内，最初购房首付款应为211.76万元，而原、被告签订的出资证明确定首付款为210万元，故对高宝泉提出的退还的1万元中介费非首付款且应予返还的主张，本院予以支持。孙朝娟应将该笔款项返还给高宝泉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告孙朝娟于本判决生效后十日内给付原告高宝泉涉案房屋共有期间的租金37414元；二、被告孙朝娟于本判决生效后十日内给付原告高宝泉中介费10000元；三、驳回原告高宝泉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1849元，由原告高宝泉负担1356元（已交纳）；由被告孙朝娟负担493元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 敏二〇二〇年十一月六日书记员 吕萍萍