河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0502民初1316号原告：安阳市金地农机有限公司，住所地安阳市殷都区文明大道路**。负责人：刘胜利，职务：总经理。委托诉讼代理人：曹慧晶，河南骏腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欢欢，河南骏腾律师事务所律师。被告：安阳市太兴房地产开发有限责任公司，住，住所地安阳市文峰区相三路**楼****/div>法定代表人：王天顺，职务：经理。委托诉讼代理人：李文瑞，河南永生律师事务所律师。委托诉讼代理人：李可飞，河南永生律师事务所实习律师。第三人：尚瑞军，男，1973年4月29日出生，住安阳市殷都区。委托诉讼代理人：宋昆，河南国厚律师事务所律师。第三人：夏新华，男，1960年3月10日出生，汉族，住安阳市殷都区。委托诉讼代理人：于强，大沧海律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫玉蕾，大沧海律师事务所律师。原告安阳市金地农机有限公司（以下简称金地公司）与被告安阳市太兴房地产开发有限责任公司（以下简称太兴公司）、第三人尚瑞军所有权确认纠纷一案，本院立案后，依法追加夏新华作为本案第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告金地公司的委托诉讼代理人曹慧晶、刘欢欢，被告太兴公司的委托诉讼代理人李文瑞，第三人尚瑞军的委托诉讼代理人宋昆，第三人夏新华的委托诉讼代理人闫玉蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金地公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决原告享有涉案被拆迁平房，位于安阳市农机家属院南数**，西数1-2间的所有权及基于该所有权享有拆迁权益；2、判决原告就清风祥和家园2号楼2单元1201号房屋优先取得房屋所有权，标的为430800元；3、判决被告与第三人办理将案涉房屋所有权登记到原告名下的所有手续；4、案件诉讼费由被告承担。事实与理由：原告作为被拆迁房屋的所有权人应该优先取得清风和祥家园2号楼2单元1201号房屋的所有权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”太兴公司曾承诺将涉案房屋置换给原告，但出售给了第三人尚瑞军，故原告作为被拆迁房屋的所有权人，有优先取得房屋的权利，望判如所请。被告太兴公司辩称，1、被拆迁平房的所有权属于金地公司，被告认可该事实；2、被告将案涉房屋出售事出有因，目前案涉房屋已经出售给尚瑞军，原告应另行起诉赔偿；3、由于该房屋已出售给第三人尚瑞军，签订购房合同且备案登记，无法过户给原告。目前小区尚未竣工验收，不具备过户条件，应当驳回原告的诉讼请求。第三人尚瑞军辩称，1、对被拆平房所有权属于金地公司没有异议。2、夏新华没有优先取得房屋的权利：①《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该解释明确保护的是被拆迁人房产所有权，是由于所有权有公示性、排他性，所以该规定必须严格按照法条原文适用，不能类推适用。②被拆迁平房所有权属于农机公司，即夏新华没有被拆平房的所有权，拆迁协议虽名为《产权征收(置换)协议书》，但实质并非所有权调换形式，且类似生效判决已经认定该协议不是基于所有权，而是一份显失公平的协议，只不过太兴公司丧失了撤销权。夏新华没有平房所有权，不能适用该规定。从金地公司起诉以及陈述来看，金地公司并没有放弃任何权利，也没有追认拆迁协议的意思表示，故夏新华没有优先取得案涉房屋的权利。3、金地公司没有优先取得房屋的权利：①被告太兴公司违法征收拆迁系纠纷产生根本原因，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年1月21日实施）第四条规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”依据该规定政府是征收安置的合法主体；《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定了拆迁补偿安置的公布程序、公告时间、听证程序，及在确定拆迁补偿准确方案后的公告程序；若拆迁主体合法、程序合法，安置房禁止对外出售，本案纠纷就不会发生。金地公司、太兴公司、夏新华之间的纠纷不应干涉第三人的权利。②拆迁相关法规及政策发生实质性变化，买卖合同司法解释不能机械适用，更不能类推适用；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日施行），其背景是《城市房屋拆迁管理条例》（2001年11月1日-2011年1月21日），该条例允许政府以外的单位从事拆迁工作，也就客观存在开发商拆迁后将安置房出售给第三人的情况。但是2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》的实施，已经在行政法规层面彻底杜绝了这种情况，如果依法拆迁，不会产生本案纠纷。③第三人尚瑞军属于善意购房人，依照法定交易程序购得案涉房产，且房产已实际交付第三人占有使用，第三人的合法权益应予保护，不动产的交易安全与交易秩序更应保护。本案中，第三人尚瑞军在购买涉案房产时并不知晓也无从知晓夏新华与太兴公司私下达成的置换协议内容，更无从知晓金地公司与太兴公司的纠纷，第三人尚瑞军基于商品房买卖的交易习惯，即网签和备案，才购买了该房屋，第三人尚瑞军已尽到一般购房者应尽的全部合理注意义务，故第三人尚瑞军属于善意购房人。如果第三人通过正常渠道购买房屋也要承担失去房屋的风险，必然严重扰乱市场秩序和交易安全。否则，司法机关应当告知商品房买受人如何才能避免这种风险。而且如果无法保护买受人的权利，则无法避免开发商与其他人恶意串通，利用优先权来侵害善意买受人的权利。第三人尚瑞军已经实际占有使用涉案房屋，如果第三人尚瑞军因金地公司、太兴公司、夏新华的纠纷而失去房屋，必然会制造更大的矛盾引起更多的纠纷，严重损害政府公信力、损害交易安全和交易秩序。4、案涉房屋已无履行可能，夏新华或金地公司可诉太兴公司要求赔偿。第三人尚瑞军合法购买了涉案房产，并且支付了对应的房款，在房管局办理了备案登记手续，金地公司或夏新华主张诉请已无履行可能。夏新华或者农机公司的权益可以通过起诉太兴公司要求赔偿的方式得到补偿。综上，夏新华由于没有所有权，没有优先取得房屋的权利。金地公司由于拆迁活动违法、房屋已出售给第三人尚瑞军等原因，也没有优先取得房屋的权利。原告诉请无事实和法律依据，望依法驳回。第三人夏新华辩称，1、本案涉及的拆迁行为就是对住户的拆迁，住户即是被拆迁人（被征收人）。（2018）豫0505民初694号等生效判决书中显示，拆迁户提交了安阳市国有企业改革领导小组于2007年12月24日出具关于安阳市农业机械公司国有产权转让的情况说明：“…2007年9月27日，受让方王来生等10名自然人组建了金地公司，金地公司接收原农机公司的全部债权债务，并安置全体职工。”夏新华系原安阳农机公司职工，属于被安置范围，但由于历史遗留问题，所住职工房没有单独办证，仍登记在金地公司名下。被拆迁的房屋系原农机公司建造并分配给职工的家庭福利房，多数农机公司职工在被拆迁房屋居住已40余年。拆迁时，房屋原住户均不同意拆迁，在清风街道办事处、农机公司相关领导的动员下，经协商，开发商最终与被拆迁房屋住户达成了拆迁安置意见，签订了《产权征收（拆迁）置换协议书》。因此，协议的内容系多方协商的结果，即太兴公司、金地公司、清风街道办事处都认可原住户作为被拆迁人的主体身份。在此情形下，原告金地公司就涉案房屋提起诉讼，不仅有意歪曲事实，而且存在干扰另案审理的嫌疑。2、夏新华与被告太兴公司签订的《产权征收（拆迁）置换协议书》中并没有明确约定夏新华需具有被拆迁房屋的产权，也未明确约定被拆迁人需提供被拆迁房屋的何种手续，双方签订协议时就夏新华对拆拆迁房屋并无产权的事实是明知的，且太兴公司依据该置换协议的约定出具了订房通知单。房屋坐落认证单中也明确显示夏新华被拆迁房屋的坐落。协议签订系双方真实意思表示，夏新华已按协议约定履行完毕，且原告金地公司和被告太兴公司未在法定期间内依法申请撤销该置换协议书。因此，该置换协议书合法有效。3、原告要求优先取得涉案房屋没有法律依据。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。”参照上述法律，涉及到商品房买卖与拆迁安置的应当有书面的合同就各方权利义务进行约定，而本案中原告金地公司以被告太兴公司口头承诺为由要求优先取得涉案房屋，显然不符合法律规定。法律明确规定，被拆迁人享有优先权，不管基于何种事实理由，法律的权威和公信力都应当得到维护。另外，通过正常途径购买房屋的业主的权利，也可以通过其他程序另行主张，通过其他渠道得到救济。第三人尚瑞军提交的证据，涉及到购房内容的仅有收费的二联单据和房屋预售合同，而未出具正式的发票，也没有转账等交易凭证。一次性支付如此数额的现金至少也应当存在取现等交易记录。结合当时房地产企业大面积集资的社会背景，我们有理由怀疑该房屋备案系被告太兴公司和第三人之间的借款担保。另本案相同的诉讼标的已经另案开庭审理，除本案原告在内的所有诉讼参与人均知悉案件情况，且原告金地公司相关负责人此前全程参与原农机公司拆迁事宜的协调。原告在此时提起诉讼，其他诉讼参与人未作应对积极应诉，不排除恶意串通损害夏新华合法权益的可能，请法院高度重视。综上，夏新华系被拆迁人，其与被告太兴公司签订的产权置换协议书合法有效，且夏新华已按协议内容履行完毕，夏新华作为被拆迁人应当优先取得补偿安置房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告金地公司提交房产证及附图、从房产中心复印的查档证明、安阳市国有企业改革领导小组办公室出具的改制情况说明、被告太兴公司和夏新华签订的产权征收置换协议、太兴公司给原告出具的情况说明、和夏新华相同情况的其他住户补充协议。被告太兴公司未提交证据。第三人尚瑞军提交商品房预售合同1份、房款收据1份。第三人夏新华提交产权征收置换协议书、房屋坐落认证单、订房通知单、收款收据、王小萍、苏慧菊律师询问笔录两份、夏新华手写证明1份、李蓉案件民事判决书和再审民事裁定书、（2018）豫0505执保203号通知书、（2018）豫0505财保140号民事裁定书。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2011年12月18日，第三人夏新华（乙方被征收方）与被告太兴公司（甲方征收方）签订产权征收（拆迁）置换协议书，协议内容为：根据安阳市城市总体规划和安阳市发改委【2011】430号文件精神，市政府安政文【2009】280号文件规定，经批准，现对安阳市农机公司地块实施改造拆迁，为保护甲乙双方当事人的合法权益，经友好协商，签订如下征收安置协议：一、拆迁简况：根据规划精神，甲方征收乙方位于安阳市农机公司家属院平房南数四排西数1-2间，原住户夏新华，房屋建筑面积47.18平方米（以双方现场测量相关房屋面积为准，原产权归农机公司所有），规划内厨房面积15.02平方米，简易棚面积为8.86㎡。二、甲方安置乙方住房的相关情况：1.甲方为乙方安置新住宅房一套，地址位于文明大道与铁一路交叉口西北角由太兴房地产开发有限责任公司开发的清风和祥家园住宅小区**，（毛墙、毛地、无室内门、进户门为防盗门、含水、电、气、暖），图纸计算面积为141.57平方米，房屋最终面积以房产局测绘为准。三、结算金额及缴款时间：经相互协商，乙方向甲方补缴房款10万元（房屋面积差价按房产局测绘面积多退少补另计）。合同签订后三天内交清补缴款项。四、双方权利及义务：甲方所提供的安置房应具备完善的相关手续，符合质量要求，产权清楚，并协助乙方办理合法的房产手续，费用由乙方自理。甲方在取得预售许可证后签订统一的商品房买卖合同，甲方按统一的商品房买卖合同约定交房。乙方对提供的原居住房，应对其真实性、准确性负责（无产权纠纷），否则，由此引起的纠纷由乙方承担一切法律责任，并结清原住房的水、电、气等费用。甲方对补偿后的房屋及附属物享有处置权，乙方不得干预并保持其房屋及附属物现状不变。五、协议签订后，乙方应在2011年12月18日前搬迁完毕，乙方将原住房交与甲方，甲方给乙方开具订房通知单。乙方最终的安置房确定由甲方开具的订房通知单为准。本协议一式四份，甲乙双方各二份，签字生效。第三人夏新华及被告太兴公司均在该协议上签字盖章。合同签订后，被告太兴公司于2011年12月18日向第三人夏新华出具订房通知单，确定第三人夏新华订购的房屋为清风和祥家园2号楼2单元12层东户，房号为2-2-1201。夏新华依上述合同约定分两笔向被告交纳房款共计10万元。2、第三人夏新华已按产权征收（拆迁）置换协议约定搬迁完毕，被告开发的清风和祥家园案涉房屋已竣工，但被告太兴公司未按约定将案涉房屋交付夏新华。3、2016年1月26日，被告太兴公司与第三人尚瑞军签订商品房预售合同一份，约定尚瑞军购买清风和祥家园2号楼2单元1201号房屋；2016年1月27日，被告太兴公司向尚瑞军出具收款收据，显示收到尚瑞军清风和祥家园2-2-1201房款588760元。清风和祥家园2号楼2单元1201号房屋现在尚瑞军名下预售备案登记。夏新华提交2018年6月19日清风和祥家园房屋装修许可证，称其知道涉案房屋被他人占有后，到该房屋处发现正在装修，告知占有房屋的人，该房屋存在纠纷，夏新华申请对该房屋进行了诉讼保全。3、2007年12月24日，安阳市国有企业改革领导小组作出《关于安阳市农业机械公司国有产权转让的情况说明》，明确王来生等10名自然人组建金地公司，组建完成后由新公司接收原安阳市农机公司的全部资产、负债，落实职工安置方案。金地公司提交的房产证及附件显示，案涉夏新华原居住被××房屋所有权人为安阳市市农机公司，所有权性质：全民所有。原农机公司院内有多排平房，公司将该平房提供给公司职工及家属居住。在对安阳市农机公司该地块进行拆迁改造过程中，对于该处平房的拆迁，太兴公司与多名安阳市农机公司职工签订了产权征收（拆迁）置换协议书。4、第三人夏新华提交（2018）豫0505民初735号民事判决书、（2019）豫05民终980号民事判决书、（2019）豫民申6798号民事裁定书，为李蓉起诉太兴公司、安阳市金地农机有限公司（第三人）房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件，生效判决确认太兴公司向李蓉交付位于安阳市文明大道清风和祥家园住宅小区2号楼2单元102室房屋并协助李蓉办理该房屋的不动产登记事宜。（2018）豫0505民初735号民事判决经一审、二审、再审，现判决书已生效。本院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。原告金地公司提交的房产证显示案涉夏新华原居住的安阳市农机公司家属院平房南数四排西数1-2间所有权人为安阳市农机公司，所有权性质为全民所有，且该房屋现已被拆迁，房屋的所有权无需法院确认。依据原告提交的《关于安阳市农业机械公司国有产权转让的情况说明》，金地公司接收原安阳市农机公司的全部资产、负债，落实职工安置方案。但原告金地公司并未与被告太兴公司达成协议，确认原告享有被拆迁房屋的拆迁权益及对位殷都区文明大道与××交叉口口西北角清风和祥家园2号楼2单元1201号房屋享有权益，原告该部分主张无合同及法律依据，故对原告主张确认原告就被拆迁房屋享有拆迁权益，对位殷都区文明大道与××交叉口口西北角清风和祥家园2号楼2单元1201号房屋优先取得房屋所有权，被告太兴公司及第三人应协助原告办理该房屋所有权登记手续的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告安阳市金地农机有限公司的诉讼请求。案件受理费7762元，由原告安阳市金地农机有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  张 伟审 判 员  祝 昉审 判 员  李 雪二〇二〇年十一月二十七日代理书记员  张燕莎