山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终11980号上诉人（原审原告、反诉被告）：济南市天主教爱国会，住所地济南市。法定代表人：张宪旺，主任。委托诉讼代理人：曹立营，山东安邦顺意律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢文杰，山东安邦顺意律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：汪桂兰，女，1929年10月30日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张安华（系汪桂兰之子），男，住济南市。上诉人济南市天主教爱国会（以下简称天主教会）因与被上诉人汪桂兰房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初1252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员明霞独任审理了本案。本案现已审理终结。天主教会上诉请求：1.撤销一审判决第四项；2.依法改判驳回汪桂兰的反诉请求；3.本案一、二审诉讼费由汪桂兰承担。事实和理由：一审法院认定“现汪桂兰同意腾退，根据公平原则，天主教会应适当赔偿汪桂兰的经济损失，赔偿价格为评估价格的三分之二即358800元为宜”。该认定无论从本案的事实认定和适用法律均存在错误。一、天主教会和汪桂兰签订的《购住房权协议》合法有效，双方应全面履行自己的合同义务。天主教会在合同履行中没有任何违约行为，一审判决天主教会赔偿汪桂兰经济损失没有事实和法律依据。二、天主教会要求汪桂兰腾房有充足的合同依据，天主教会在履行双方于2010年1月1日签订的《私有房屋租赁契约》中没有任何的违约行为，一审判决天主教会赔偿汪桂兰经济损失没有事实和法律依据。根据双方签订的《私有房屋租赁契约》的约定，承租人累计30天不交租金，出租人有权解除租赁契约，收回房屋。由于汪桂兰房屋租金交至2016年12月31日，天主教会要求腾房有充足的事实和合同依据。三、双方关于涉案房屋腾退的调解意见为汪桂兰同意退房，天主教会支付涉案房屋价款的25%，该意见是在法院主持下口头达成的，天主教会也是法院通知后对涉案房屋申请的鉴定，一审法院根据公平原则判决天主教会赔偿汪桂兰的经济损失违背了当事人的意思自治原则，该判决没有任何的事实和法律依据。四、一审法院根据公平原则确定天主教会对汪桂兰赔偿损失随意扩大司法自由裁量权，把属于侵权责任中的归责原则在合同纠纷中予以适用，属于适用法律错误。首先，公平责任原则一般适用于侵权案件，其适用有补充性，只有在不能适用其他归责原则确定责任或者适用其他归责原则会产生不公平后果的情况下，才能适用公平责任原则，本案合同纠纷一般不适用公平责任原则。其次，合同纠纷中的公平强调的是双方当事人之间的权利义务要公平合理，强调一方给付与对方给付之间的等值性，合同上的负担和风险的合理分配。如果在合同权利义务确定中确实违反了公平原则，根据《合同法》规定权利人有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中《购住房权协议》所约定的条款均是双方的真实意思表示，如果汪桂兰认为该协议显失公平可以根据《合同法》的规定行使撤销权。最后，既然双方均同意退房，那么根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除的后果为双方返还，但一审法院依据《合同法》第一百零七条进行判决，在合同履行、解除过程中，天主教会没有任何的违约行为，自然不存在经济赔偿的问题。综上所述，天主教会在《购住房权协议》、《私有房屋租赁契约》履行和解除过程中均没有违约行为，在法院达成调解意见进行鉴定评估后，一审法院没有尊重双方的意思表示。在一审法庭辩论终结后，汪桂兰提出反诉，程序违法。故一审认定事实不清，适用法律错误，反诉程序违法。汪桂兰辩称，对一审判决不认可，合同没有日期，不是一个完整的合同，天主教会已经违背了原始的合同，请求驳回天主教会的上诉请求。天主教会向一审法院起诉请求：1.判令汪桂兰立即向天主教会腾退济南市历城区学府路17号院6号楼(原洪家楼17号院西楼)3单元401室房屋；2.判令汪桂兰向天主教会支付所欠的房屋租金及利息(房屋租金以59.24平方米为建筑面积基数，以8元/㎡/月为租金标准，自2017年1月1日起计算至判决生效日止，租金暂计算至2019年12月31日即17061.12元)；3.案件受理费由汪桂兰承担。天主教会当庭增加诉讼请求：评估费6000元由汪桂兰承担。汪桂兰向一审法院反诉请求：请求天主教会：1.返还购房款23595元并赔偿利息损失（以23595元为基数，自1997年2月21日起至实际履行之日止，按同期银行贷款利率计算）；2.返还供电一户一表改造费用300元、供水一户一表改造费用300元、前后阳台封装费用3000元、卫生间装修费用4000元，并赔偿上述费用的利息损失；3.赔偿经济损失514605元；4.承担本诉与反诉的诉讼费用。一审法院认定事实：1997年，天主教会与汪桂兰签订《购住房权协议》，约定汪桂兰以每平方米550元，总价23595元的价格，购买济南市历城区学府路17号院6号楼(原洪家楼17号院西楼)3单元401室即涉案房屋住房使用权。协议还约定了天主教会收款后即付该套房屋的钥匙、签订正式的租赁协议，并到所属房管局办理租赁证等条款。1997年2月，汪桂兰向天主教会支付23595元，天主教会为汪桂兰开具收款收据两张，其中一张写明交款事由为“收洪楼17号宿舍楼四层”，另一张写明交款事由为“收洪楼17号宿舍楼补交购房款”。2001年5月23日，济南市历城区土地管理局向天主教会颁发了包含涉案房屋座落土地在内的土地使用证，该证载明，土地使用权类型为划拨，用途为宗教。2002年12月7日，济南市房产管理局向天主教会颁发了包含涉案房屋在内的房屋所有权证。2010年1月1日，天主教会与汪桂兰签订租赁契约，契约载明房屋使用面积42.9平方米，月租金43元，退租日期处为空白。另双方约定共同遵守事项有六条，其中的第二、三、六条为：“二、出租人应和承租人共同协商租金。并应及时检修房屋主体结构，确保承租人的居住安全。三、承租人应按约定日期向出租人交付房租，不得无故拒付租金，如累计30天不缴租金，出租人有权解除租赁契约，收回房屋。六、租赁如有变更或终止，需经双方协商。”2015年5月25日，经济南市历城区房屋管理服务中心测绘，涉案房屋的建筑面积59.24平方米，套内面积51.46平方米。2016年11月4日，天主教会向汪桂兰在内的洪家楼17号院租户以公告的形式下发《通知》，主要内容为，因房屋维修成本增加，决定自2017年1月1日起提高房屋租金，凡在2016年12月1日前签订合同的给予优惠，购买住房权的价格每平方米每月8元，按建筑面积计算，以房管局测绘的数据为准。2017年8月11日，天主教会在汪桂兰所住房屋入户门上张贴《通知》，主要内容为，汪桂兰如拒绝签订新的租赁合同，双方租赁关系自2017年11月1日解除，汪桂兰应及时腾房。汪桂兰质证称未收到该《通知》。因天主教会单方提高房屋租金，双方就此未达成一致意见，故汪桂兰交纳租金至2016年12月31日，2017年1月1日后的租金未交纳。在一审法院审理的（2018）鲁0112民初2033号案件中，天主教会对历城区洪家楼17号院的房屋租金标准申请评估。2018年6月22日，济南万通价格评估有限公司评估结果为，自2017年3月21日至2018年6月21日期间的租金每日、每建筑面积平方米1元。因双方对涉案房屋总价值无法达成一致意见，诉讼过程中，天主教会申请对涉案房屋价值进行评估，一审法院依法委托山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司进行评估，该评估公司于2020年8月10日作出鲁贵估字[2020]596号评估报告，报告载明：涉案房屋于价值时点2020年7月10日的市场价值为53.82万元。天主教会为此支付评估费6000元。一审法院认为，天主教会是涉案房屋的登记所有权人，其合法权益受法律保护。经评估，相同地段租金在2017年3月21日至2018年6月21日已达1元/平方米/日，但天主教会与汪桂兰的租赁关系基于《购住房权协议》产生，不同于一般的房屋租赁关系，天主教会在收取汪桂兰涉案房屋的协议价款后，租金标准应低于市场价格。但2010年双方约定的租金标准为1元/平方米/月左右，至今若仍按此标准履行，明显过低，对天主教会显失公平。现双方对租金数额无法协商一致，天主教会要求租金标准按8元/平方米/月计算，不超出合理范围，一审法院予以支持。关于该租金，应自天主教会起诉之日起至判决生效之日止为宜，起诉之前的租金标准仍按原租金标准执行。双方2010年签订的租赁契约，以房屋使用面积42.9平方米计算租金，但后经实际测量，房屋建筑面积为59.24平方米，套内面积为51.46平方米，故计算租金时应延续双方按使用面积计算的原约定，但应以实际测量为准，即按套内面积51.46平方米计算。天主教会要求按建筑面积计算的请求，一审法院不予支持。天主教会请求汪桂兰腾退房屋，汪桂兰同意，一审法院予以准许。涉案房屋系1997年汪桂兰按42.9平方米，每平方米550元购买，但后经实际测量，建筑面积为59.24平方米，当时购买总价为23595元，每平方米应为398元。汪桂兰购买的并非房屋所有权，而是购买的“住房权”，此价格在当时低于购买房屋所有权的市场价格。双方签有《购住房权协议》及租赁契约，故双方的关系不是房屋买卖关系，而是房屋租赁关系，但不是一般的房屋租赁，而是特殊历史时期落实宗教政策的产物，具有历史特殊性。现汪桂兰同意腾退房屋，根据公平原则，天主教会应适当赔偿汪桂兰经济损失，赔偿价格为评估价格的三分之二即358800元为宜。汪桂兰其他请求无依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、汪桂兰于判决生效之日起两个月内向济南市天主教爱国会腾退济南市历城区学府路17号院6号楼(原洪家楼17号院西楼)3单元401室房屋；二、汪桂兰于判决生效之日起十日内支付济南市天主教爱国会自2017年1月1日起至2020年2月12日止的租金1609元（43元×37个月+43元÷29天×12天）；三、汪桂兰于判决生效之日起十日内支付济南市天主教爱国会自2020年2月13日起至判决生效之日止的租金，按照月租金411.68元（8元/平方米/月×套内面积51.46平方米）的标准支付；四、济南市天主教爱国会于判决生效之日起两个月内赔偿汪桂兰经济损失358800元；五、驳回济南市天主教爱国会其他诉讼请求；六、驳回汪桂兰其他反诉请求。案件受理费188元，由济南市天主教爱国会、汪桂兰各负担94元。反诉费4629元，由济南市天主教爱国会负担3341元，汪桂兰负担1288元。评估费6000元，由济南市天主教爱国会、汪桂兰各负担3000元。二审中，当事人均未提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，天主教会和汪桂兰签订《购住房权协议》后，汪桂兰支付了涉案房屋价款，并以交纳租金的形式使用涉案房屋至今。一审中，汪桂兰同意返还天主教会涉案房屋，因汪桂兰已经以购买住房权的形式交纳了房屋价款，在汪桂兰同意返还房屋的情况下，天主教会应支付汪桂兰因房屋增值产生的合理损失。一审法院结合汪桂兰购买涉案房屋时的市场价值、汪桂兰已交纳房款的数额及经评估确认的房屋现在的价值，酌情判决天主教会赔偿汪桂兰经济损失358800元，并无不当，本院予以确认。虽然汪桂兰提起本案反诉是在一审法庭辩论终结后，但天主教会对此未提出异议，一审审理程序合法。综上所述，天主教会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6682元，由上诉人济南市天主教爱国会负担。本判决为终审判决。审判员  明霞二〇二〇年十一月十一日书记员  刘彤