上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初13302号原告(反诉被告)：朱海霞，女，1989年1月19日出生，汉族，住浙江省温岭市。原告(反诉被告)：桂金顺，男，1987年4月3日出生，汉族，住安徽省池州市。上述两原告之共同委托诉讼代理人：顾纹天，上海志良律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海奥武实业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：陈春，执行董事。委托诉讼代理人：周弘杰，上海市建纬律师事务所律师。原告(反诉被告)朱海霞、桂金顺与被告(反诉原告)上海奥武实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)朱海霞、桂金顺之共同委托诉讼代理人顾纹天、被告(反诉原告)上海奥武实业有限公司之委托诉讼代理人周弘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)朱海霞、桂金顺向本院提出诉讼请求：1、确认《房屋租赁协议》及《中原路XXX号三楼租房补充协议》于2020年5月23日解除；2、判令被告向原告退还押金100,000元；3、判令被告向原告退还租金75,000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月11日，原、被告签署《房屋租赁协议》，约定被告将上海市杨浦区中原路XXX号一楼前台部分、二楼和三楼全部房屋租给原告用于教育培训用途，租期三年，从2018年11月11日起至2021年11月10日止。租金采用付三押二方式，月租金80,000元，押金160,000元，每租金计算单位开始前十五日支付该计算单位的租金。因该处房屋为地铁配建房，产权不清晰，无法提供办学场所的房屋产权证明，不能满足上海政府有关规定对于开设教学机构或教学点的相关要求，原告始终无法为中原路XXX号教学点办理合法资质。2020年1月19日，双方协商对原协议进行变更，租赁范围缩小至三楼，月租金调整为50,000元，押金调整为100,000元。押金差额60,000元，扣除40,000元，剩余20,000元转入2020年2月10日至5月10日的租金。同日，原告向被告支付了上述期间的租金余款130,000元。2020年1月24日，受新冠疫情影响，上海宣布启动重大突发公共卫生事件一级响应，全市范围内教育机构停止线下培训工作，承租房屋一直空置，原告损失惨重。疫情发生后，原告希望被告能够按照国家政策减免两个月或三个月租金，即2月10日至4月10日或5月10日免租，已缴纳的租金顺延计算至7月10日或8月10日。但双方就减免方式存在较大分歧。被告多次要求原告必须于5月10日前支付5月11日至7月11日的租金，否则将于6月10日收回房屋。被告于5月12日再次通知原告撤场。原告于2020年5月23日与被告办理了房屋交接手续。原告认为因为新冠疫情的爆发，导致原告无法复工复产，因被告无法提供房屋产权证和土地证，导致原告无法通过相关审批，无法恢复线下教育培训业务，故原告主张按照不可抗力解除合同，双方互不承担违约责任，被告应当返还租赁押金，并且应当按照国家政策对原告减免租金，返还原告已支付的2020年2月10日至2020年4月10日的租金，抵扣原告未支付的2020年5月11日至2020年5月23日期间的租金后，被告仍应返还原告租金75,000元。被告(反诉原告)上海奥武实业有限公司辩称并反诉称，中原路XXX号房屋属于地铁配套用房，由被告从上海市申通集团有限公司承租做商业配套使用，没有产权证，这点原告在承租房屋时便是知情的。疫情发生后，政府虽然关闭了地铁站，但并未关闭地铁站外的配套用房，并不影响原告使用房屋。原告不能因为自身经营出现困难，就主张要求被告减免租金。实际上，疫情发生后，原告并未停止线下培训工作，并且疫情也不影响原告采用线上培训模式。原告无权依据不可抗力解除合同，原告擅自解除合同，应承担相应的违约责任，被告有权依据合同约定将租赁押金抵作违约金。虽然2020年5月23日原告委托他人交还了房屋钥匙，但是并不意味着双方达成了解除合同的合意，被告仍应支付2020年5月11日至2020年8月10日期间的租金。此外，被告在收回房屋后才发现，原告在搬离时将被告在房屋内的桌椅、窗帘、投影仪等物品占为己有，并且仍有水电费未支付。故不同意原告全部诉请，并提出反诉请求：1、请求判令反诉原告与反诉被告之间的《房屋租赁协议》及《中原路XXX号三楼租房补充协议》于反诉状副本送达反诉被告之日解除；2、请求判令反诉被告向反诉原告支付2020年5月11日至2020年8月10日期间的租金150,000元及逾期支付的利息1,724元(以150,000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年5月11日计算至2020年8月27日)；3、请求判令反诉被告向反诉原告支付水电费26,262.4元，其中电费自2019年11月24日计算至2020年8月24日为11,685.6元，水费自2018年11月11日计算至2020年8月24日为14,576.8元；4、请求判令反诉被告向反诉原告返还房屋内的桌椅、投影仪、窗帘等物品或赔偿损失20,000元；5、本案反诉诉讼费由反诉被告承担。原告(反诉被告)朱海霞、桂金顺辩称，双方签订的《房屋租赁协议》及《中原路XXX号三楼租房补充协议》已经于2020年5月23日解除，并且原告已经于当天将房屋交还被告，故同意支付2020年5月11日至2020年5月23日期间的租金，但是对于2020年5月24日至2020年8月10日期间的租金不同意支付。2020年5月23日之后的水电费也与原告无关。双方曾口头约定原告无需支付水费，租赁期间被告也从未实际收取过水费，故水费不同意支付，2019年11月24日至2020年5月23日的电费原告同意支付。此外，房屋内的桌椅、投影仪、窗帘是原告购置的，故原告撤场时将这些器材物品都搬离带走，被告无权主张返还物品或赔偿损失。本院经审理认定事实如下：2018年10月11日，被告上海奥武实业有限公司(甲方)与原告朱海霞、桂金顺(乙方)签订《房屋租赁协议》约定，第一条，房屋坐落于上海市杨浦区中原路XXX号(8号线地铁站翔殷路站)，使用位置为一楼前台部分、二楼全部、三楼全部。合计建筑面积约880平方米。第二条，乙方使用房屋用于教育培训。第五条，房屋租赁期限为叁年，即自2018年11月11日起至2021年11月10日止。第六条，租赁期内租金为捌万每月，每三个月支付租金一次，第一次为贰拾肆万元。乙方支付租金，甲方应开具正式发票。在每租金计算单位开始前十五日内乙方向甲方支付该计算单位的房屋租金。乙方应缴租赁押金160,000元给甲方。协议期满，若乙方无违约情形的，甲方在协议期满当日应将租赁押金无息退还给乙方。第八条，1、甲方保证该出租房屋产权明晰并保证出租行为符合国家的相关法律、法规、行政规章的规定。……3、甲方保证乙方在租赁期内能够正常使用该房屋。第九条，……2、水电费由乙方按季度自行支付。第十条，……2、返还：使用期满或协议解除后，甲乙双方应结清各自应当承担的费用，乙方交回钥匙，即视为房屋交付完成。第十一条，1、使用期间，乙方要提前解除协议，需要提前三个月书面通知对方，并以甲方签字认可后方可生效。甲方同时退还租赁押金和已交付但未使用的房屋租金。在出租期间甲方擅自解除协议的，应赔偿乙方一个月租金并退还租赁押金和已交付但未使用的房屋租金；乙方未征得甲方书面同意擅自解除协议的，乙方已交付房屋租金不予退还，租赁押金抵做违约金。……3、因不可抗力原因导致该房屋损毁或灭失而不能继续使用的，则任何一方可解除本协议，且互不承担违约责任，甲方按实际租期收取租金，租赁押金予以退还。2020年1月19日，原告桂金顺与被告上海奥武实业有限公司法定代表人陈春签订《中原路XXX号三楼租房补充协议》约定，三楼5万元每月，押金10万。原来的押金16万，其中10万自动转到三楼的租赁合同中，另外的6万，扣除4万，退还2万给乙方。在三楼合同的第一个季度房租中抵扣掉，即第一个季度只付13万元。审理中，原、被告均确认双方于2020年1月19日达成一致，租赁标的由一楼前台部分、二楼全部、三楼全部变更为三楼全部，一楼、二楼不再租赁，租金及押金按照该补充协议相应调整。审理中，原、被告双方均确认，原告支付租金至2020年5月10日，原告另支付被告租赁押金10万元。另查，根据原告提供的微信聊天记录显示，2020年4月，原、被告通过微信就因疫情免租一事进行协商，原告先提出要求减免两个月租金，经双方磋商后被告同意减免并要求原告在2020年4月25日之前支付一个月租金5万元作为下一季度的租金；但原告表示要求将已付租金顺延两个月，至2020年6月25日再支付下一季度全额租金，不同意在4月25日支付下期租金；被告告知若原告未按合同约定时间支付下期租金，将按原告违约处理。2020年5月9日，因原告未按时支付租金，被告再次催告原告支付下期租金，并表示不付就视为原告退房。2020年5月17日，被告再次催告原告，原告又提出按照最新政策要到8月10日再支付房租，被告未予同意。2020年5月21日，被告告知原告若确定退租，就尽快办理房屋交接；原告表示要求退租并要求被告退还押金。2020年5月23日，原告委托案外人与被告法定代表人陈春交接了房屋钥匙，并且签署钥匙交接清单。被告确认于当天收到全部房屋钥匙并收回房屋，但未对水、电数目进行查看结算，亦未就房屋内物品设备制作交接清单。此外，双方均确认，被告向原告交房时，亦未签订设备交接清单。审理中，原告称双方曾达成口头协议，原告无需向被告支付水费，故实际从未支付过水费。被告确认租赁期内确实未向原告收取过水费，但是不认可承诺过免除原告支付水费的义务。双方均认可，原告电费支付至2019年11月23日。被告称其于2020年8月24日查看了水、电表读数，计算得出2019年11月24日至2020年8月24日期间一至三楼房屋共使用电费11,685.6元，2018年11月11日至2020年8月24日期间一至三楼房屋共使用水费14,576.8元。原告表示愿意参照往年同期电费标准支付2019年11月24日至2020年5月23日期间的电费6,000元，水费不同意支付。对于上述当事人各方没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案租赁合同履行过程中，因受新冠疫情影响，原告提出减免两个月租金，被告予以同意并允许原告下一季度租金仅支付一个月租金金额。在此情况下，原告仍拒绝按照合同约定的付款时间支付租金，并提出退租，已构成违约。原告提出其系因不可抗力退租，并无依据，本院难以采纳。原告于2020年5月23日委托案外人与被告办理了房屋交接手续，被告亦确认收回房屋，可视为双方已就当日解除租赁合同达成一致，本院确认双方签订的《房屋租赁协议》及《中原路XXX号三楼租房补充协议》于2020年5月23日解除。因原告违约导致合同解除，故原告应承担相应违约责任。根据合同约定，被告有权将租赁押金抵作违约金，原告诉请要求被告返还押金，于法无据，本院难以支持。原告另诉请要求被告退还租金75,000元，并无事实与法律依据，本院不予支持。关于反诉部分，因原告仅支付租金至2020年5月10日，合同解除前，2020年5月11日至2020年5月23日的租金20,968元原告仍应支付。合同解除后，被告仍向原告主张租金至2020年8月10日，并无事实与法律依据，本院不予支持。关于逾期支付租金的利息，因被告已主张将租赁押金抵作违约金，故本院对于利息不再支持。关于被告诉请主张的水电费，因交接房屋时被告并未对水表、电表进行查看，且原告从2020年1月19日起仅承租三楼，现被告主张的水电费为一楼、二楼、三楼共同的使用量，并无依据。原告参考往年同期电费标准，同意支付6,000元电费，尚属合理，本院予以认可。原告表示因双方口头达成协议免除水费，故不同意支付水费，因被告在租赁期内实际从未向原告主张收取过水费，亦无法提供证据证明原告在租赁期内实际使用的水费金额，故对于被告主张原告支付水费的诉请，本院难以支持。被告另主张原告返还房屋内桌椅、投影仪、窗帘等物品或赔偿损失20,000元，然而2020年5月23日被告收回房屋时并未提出物品设备缺失，审理中亦无法提供交房及退房时的物品清单等相关证据予以证明，故对于该项诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)朱海霞、桂金顺与被告(反诉原告)上海奥武实业有限公司于2018年10月11日签订的《房屋租赁协议》及2020年1月19日签订的《中原路XXX号三楼租房补充协议》于2020年5月23日解除；二、原告(反诉被告)朱海霞、桂金顺应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海奥武实业有限公司自2020年5月11日起至2020年5月23日止的租金20,968元；三、原告(反诉被告)朱海霞、桂金顺应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海奥武实业有限公司电费6,000元；四、原告(反诉被告)朱海霞、桂金顺之其余诉讼请求，不予支持；五、被告(反诉原告)上海奥武实业有限公司之其余反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,800元，由原告(反诉被告)朱海霞、桂金顺负担；反诉案件受理费2,885元(已减半收取)，由原告(反诉被告)朱海霞、桂金顺负担261元，由被告(反诉原告)上海奥武实业有限公司负担2,624元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 崔 艺 萍二〇二〇年十一月二十七日法官助理 季   宇书 记 员 王好义汪健附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。