呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2019）内0103民初3004号原告：依兰塔，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：王海风，北京市中洲（呼和浩特）律师事务所律师。被告：张树森，男，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：云兆祥，内蒙古亿舜宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾闻冰，内蒙古亿舜宏律师事务所律师。被告：于晓珍，女，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：云兆祥，内蒙古亿舜宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾闻冰，内蒙古亿舜宏律师事务所律师。第三人：内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市第三分公司，营业场所内蒙古自治区呼和浩特市新城区呼伦贝尔北路呼和佳地苍龙苑1号楼沿街1-1商铺。负责人：李占慧，该公司经理。委托诉讼代理人：岳亚妮，女，该公司员工，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：孟阳，男，该公司员工，住呼和浩特市。原告依兰塔与被告于晓珍、张树森，第三人内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市第三分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告依兰塔及其委托诉讼代理人王海风，被告张树森及其委托诉讼代理人贾闻冰，被告于晓珍委托诉讼代理人贾闻冰，第三人内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市第三分公司委托诉讼代理人岳亚妮、孟阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告依兰塔向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判令解除原告与二被告于2018年9月21日签订的《房屋买卖居间合同》及《呼和浩特市存量房屋买卖合同》；2.判令二被告向原告返还购房定金50000元、办理房本费用10000元；3.判令二被告向原告赔偿中介费19000元、鉴定费5950元及房屋差价损失426893元，上述共计511843元；4.本案诉讼费、保全费5000元由二被告承担。事实和理由：2018年9月21日，原、被告及第三人京城广厦第三分公司签订了《房屋买卖居间合同》，原、被告签订了《呼和浩特市存量房屋买卖合同》。居间合同第一条约定，被告向原告出售坐落于呼和浩特市××区房屋，第四条约定房屋交易价格为950000元，第七条第一款约定签订合同后原告向被告支付购房款定金50000元整，第七条第二款约定付款方式为银行贷款，第七条第三款约定被告应于2019年1月1日之前将房本办理完毕（签订合同时涉案房屋暂未办理房本），原被告自行办理银行贷款和过户手续。上述合同签订后，原告按约定向被告支付定金50000元，并向第三人支付中介费19000元。2018年12月12日，原告向被告支付了10000元用于被告办理房本。2018年12月17日，二被告办理了不动产权证书。上述房本办理完毕后，原告及二被告到中国建设银行内蒙古分行营业部办理了按揭贷款面签手续，该银行也审核批准了原告的贷款申请。但是后来原告要求被告履行过户手续时，二被告要求原告在约定好的950000元总价额外增加70000元才给过户。至此，二被告欲单方撕毁协议，坐地起价，已严重违背诚实信用原则。2019年9月10日，原告从呼和浩特市不动产登记中心查询得知，二被告于2019年2月2日，将上述房屋抵押给了案外人齐某，担保债权800000元。2019年2月14日，二被告将上述房屋又抵押给了案外人田某，担保债权300000元。2019年6月4日，二被告将上述房屋再度抵押给了案外人田某，担保债权200000元，上述三笔抵押担保都在呼和浩特市不动产登记中心做了抵押登记。所以，包括农业银行的按揭贷款600000元，该房屋担保的债权数额已经达到1900000元，远远超出其实际价值。二被告在与原告签订房屋买卖合同后，又将房屋抵押给其他第三人，已经用实际行为表示其不履行合同，二被告已构成严重违约，并给原告造成了重大经济损失。2020年1月8日，内蒙古华诚源房地产土地资产评估有限公司作出“内华诚源估字（2020）第0007号”房地产司法鉴定估价报告，评估结论为案涉房屋2019年9月10日的市场价值为1376893元。故原告依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告张树森、于晓珍辩称，根据原告提交的房屋买卖合同第1.5款及第7.2款的约定，根据存量合同的3.2.2项及第5条的约定，根据房地产买卖契约第2条约定，买受人办理过户及办理注销抵押手续的前提是原告付清全部房款，但直至今日原告仅支付了定金和办房本费，并未支付其他房款，原告的行为构成严重违约，其无权向被告追责，无事实及法律依据。第三人内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市第三分公司述称，原告与二被告签订了房屋买卖居间合同及存量合同，签署合同时是三方真实意思表示。2019年春节之前被告提出多交100000元首付款，原告不同意。后被告取得不动产权证，将涉案房屋进行二次抵押，并未通知原告以及第三人。房屋二次抵押的款项已经超过房屋总价款70000元。在办理解除抵押的过程中，经过我方协调原告同意多交70000元解除抵押，但是解除抵押之后需要返还70000元。但是在办理手续的时候，被告不同意返还70000元，声称房屋涨价。在合同履行过程中，原告积极履行合同的义务，按照合同的约定也积极配合被告。被告的违约行为致使合同目的无法实现，在履行的过程中频频设置障碍，被告的行为已经构成违约。我方作为居间方，积极促成交易，没有违约。本院经审理认定事实如下：1.2018年9月21日，原告依兰塔（乙方）与被告张树森（甲方）、内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市第三分公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定甲方出售的房屋坐落于呼和浩特市××区，建筑面积为153.86平方米。该房屋有抵押，抵押权人为中国农业银行。抵押日期为2016年5月1日，至今未还银行贷款余额约为600000元。该房屋已经设定抵押的，出售人应于过户之前办理抵押注销手续。甲、乙双方同意共同委托丙方作为上述房屋交易的居间方及办理权证过户的代理方，委托期限自本合同签订之日起至乙方领取新房产证，甲方取得全部售房款之日止。甲、乙双方同意上述房产的交易价格为950000元。丙方居间服务的范围包括协调甲乙双方之间的关系，监督双方履行《呼和浩特市存量房买卖合同》中约定的义务，配合守约方追究违约方的违约责任。合同约定丙方服务项目收费19000元，由乙方支付。签订本合同乙方即向甲方支付购房款定金50000元，乙方的付款方式为银行贷款（商贷）。甲方承诺应于2019年1月1日之前将房本办理完毕。任何一方单方拒绝履行合同，对方可解除合同，违约方应向守约方支付总房款20%的违约金。甲、乙双方任何一方违反了本合同关于房屋买卖部分条款的，守约方可追究违约方责任，但不能向丙方主张赔偿，丙方对守约方予以配合。丙方已收的所有费用不予退还（含居间服务费、贷款服务费、过户服务费），可由守约方向违约方主张赔偿。2.2018年9月21日，原告依兰塔（买受人）与被告张树森（出卖人）签订《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，合同约定：出卖人所售房屋坐落为呼和浩特市回民区成吉思汗大街梦溪苑小区3号楼2单元301室，建筑面积153.86平方米。该房屋已经设立抵押，抵押权人为中国农业银行，抵押登记日期为2016年5月1日，出卖人应于过户之前办理抵押注销手续。约定房屋成交价格为950000元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金50000元。买受人支付房款的方式为直接支付给出卖人。出卖人应当在收到全部房款当天将房屋交付给买受人。3.2018年9月21日，被告张树森出具《定金收条》，载明：“今收到购房人依兰塔身份证号×××支付的购买位于呼和浩特市××区房屋定金共计人民币50000元整。”4.第三人于2018年9月21日收取原告支付的中介费19000元。5.原告提交了《中国建设银行个人再交易住房贷款售房人面谈记录表》，被告张树森、于晓珍在售房人处签名捺印。6.2018年12月12日，被告张树森出具《办房本费收条》，载明：“今收到购房人依兰塔交来的的购买位××区房屋办房本费10000元整。”7.原告在立案时向法院提交了2019年1月11日签订《房地产买卖契约》复印件一份，该契约复印件显示：原告依兰塔及案外人敖某勒（买方）、被告张树森及于晓珍（卖方）签订《房地产买卖契约》，约定甲方自愿将坐落在××区的房地产出售给乙方，成交价格为950000元，买方于2018年2月28日前2次付清给甲方。本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。经本院依法询问案外人敖某勒，敖某勒表示本案涉案房屋与其并无关系，其对该房屋不享有权利也不承担任何义务。8.本院依原告申请依法委托内蒙古华诚源房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估，该公司作出内华诚源估字[2020]第0007号《房地产司法鉴定估价报告》，评估结论为：该房地产在价值时点2019年9月10日的市场价值为1376893元。原告为此支出鉴定费5950元。9.被告于2019年2月2日、2019年2月14日、2019年6月4日分三次为涉案房屋办理了抵押登记，担保债权共计1300000元。10.原告支出诉前保全费5000元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点为：1.本案中违约方如何确定；2.原告的各项诉讼请求是否具有事实及法律依据，是否应当予以支持。针对第一个争议焦点，原告、被告、第三人之间签订的《房屋买卖居间合同》以及原告、被告之间签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》系各方真实意思表示，应属合法有效，各方均应恪守履行。在本案中原、被告均主张对方违约导致合同无法继续履行，对此双方均未提交有效证据证明各自的主张。双方签订的《房屋买卖居间合同》中约定，由第三人监督原被告双方履行《呼和浩特市存量房买卖合同》中约定的义务，配合守约方追究违约方的违约责任。第三人在庭审中陈述如下事实，被告以不返还解除抵押费用的方式变相上涨购房款，另外被告在合同履行过程中擅自为涉案房屋多次设立抵押，被告的以上行为违反合同约定致使合同目的无法实现，故应当在本案中承担相应的违约责任。关于被告于晓珍在本案中是否应当承担责任的问题，经庭审依法询问被告于晓珍代理人，其表示涉案房屋系二被告的夫妻共同财产，且于晓珍对于售房一事知情，故被告于晓珍应当与被告张树森共同在本案中承担确定的责任。关于《房地产买卖契约》，该契约虽系双方房屋买卖合同构成的一部分，但该合同中附有生效条件，即该合同经房地产买卖主管机关审查批准后生效，现生效条件未成就，该契约未生效，故本院对于该合同不予审查。在该契约中虽然约定原告于2018年2月28日前向被告付清购房款，但该付款日期远远早于双方签订合同的日期，不符合交易常理，该付款日期约定不明应认定为无效，故原告不存在逾期付款的违约行为。针对第二个争议焦点，关于原告请求解除合同的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因被告违约行为导致合同目的不能实现，原告诉请解除各方签订的《房屋买卖居间合同》及《呼和浩特市存量房屋买卖合同》请求于法有据，本院依法予以支持。关于原告的第二项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状，故被告应当向原告返还已付购房定金50000元及办理房本费用10000元。关于原告的第三项诉讼请求，根据合同约定，被告作为违约方应向原告赔偿中介费19000元。关于房屋差价损失，因被告违约致使合同无法继续履行而被依法解除，原告丧失了在立约时本可获得的房屋上涨价值的预期利益，另外原告在涉案合同解除后重新购买相同地段房屋将支出额外的费用，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失，故原告作为守约一方有权要求违约方承担因此造成的损失，原告主张的房屋差价损失426893元于法有据，本院依法予以支持。关于鉴定费5953元，该费用系确定房屋差价损失的必要支出费用，本院依法予以支持。关于保全费，该费用已实际发生且原告将其列入诉讼请求，依法应由被告予以承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：一、解除原告与被告张树森于2018年9月21日签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，解除原告与被告张树森、第三人内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市第三分公司于2018年9月21日签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告张树森、于晓珍于本判决生效之日起十五日内共同向原告返还购房定金50000元、办理房本费用10000元；三、被告张树森、于晓珍于本判决生效之日起十五日内共同向原告赔偿中介费损失19000元、鉴定费5950元、房屋差价损失426893元。案件受理费8920元、保全费5000元，由被告张树森、于晓珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长 姜 薇人民陪审员 颉文霞人民陪审员 谷 强二〇二〇年十一月十三日书记员 刘媛媛