四川省大英县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0923民初1490号 原告：张本玉，男，1963年6月2日出生，汉族，住四川省大英县。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨明亮，四川斗城律师事务所律师。 被告：陈德平，男，1962年10月16日出生，汉族，住四川省大英县。 委托诉讼代理人（特别授权）：段娜，四川同载律师事务所律师。 被告：陈德明，男，1963年3月4日出生，汉族，住四川省大英县××镇××街××号，公民身份号码510921196303××××。原告张本玉与被告陈德平、陈德明合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月21日、11月3日两次公开开庭缺席进行了审理。原告张本玉及其委托诉讼代理人杨明亮、被告陈德平及其委托诉讼代理人段娜到庭参加诉讼。被告陈德明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张本玉向本院提出诉讼请求：1.请求判决二被告按《旧房改建联建协议》将其《国有土地使用权》交出和原告的《国有土地使用权》一起在国土部门进行土地合宗并配合办理双方全部不动产权证书；2.判决由被告承担预付办理第一项房产事务中应当由被告陈德平承担的各项费用4万元（估算、具体金额以实际产生为据）；3.由被告承担违约金5万元；4.由被告承担本案全部案件受理费用。事实与理由：2012年3月1日，原告与被告陈德平签订《旧房改建联建协议》，主要内容是对原告和被告等人的房屋一起进行联合建设，对于相关事项进行了约定。此后，房屋建设报建，以及现在办理房屋权属证书进行消防评估、房屋质量鉴定报告等，均是以当时联合建房户的名义进行的，前期花费约五万元均是原告垫付的。现在根据国土局等主管部门的要求，被告陈德平必须将其《国有土地使用权证》拿出来进行合宗，被告陈德平以各种理由拒绝。根据原告委托律师调查，被告陈德平与被告陈德明之间曾因房产纠纷于2012年2月24日在大英县人民法院达成了民事调解书，载明：产权和国土使用权证均办理被告陈德平名下，但费用由被告陈德明承担。截止今天，被告陈德平、陈德明仍未办理在被告陈德平名下，现在主管部门根据大府函（2019）45号印发《大英县解决城镇规划区不动产登记历史遗留问题实施方案》规定，要求尽快解决像原、被告这类问题，逾期将不再办理，原告感到时间非常紧迫，主动多次与被告陈德平协商，被告陈德平拒不配合，导致原告根本无法继续完善办理不动产权证书的相关手续。另外，原告和被告等土地使用性质原来是划拨，现在办理不动产权证必须要补缴土地出让金，原告也愿意暂为被告陈德平垫付，但是被告陈德平仍然固执己见，从而影响包括原告在内的房屋所有人共16套房屋的产权办理权利。原告认为，自双方签订《旧房改建联建协议》并实施后，原、被告的相关利益捆绑在一起了，彼此之间均有无条件配合办理不动产权事务的合同义务。如果被告陈德平、陈德明不配合，会导致原告永远办理不了不动产权证书。由此，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告陈德平辩称：原告的第一项诉讼请求依法不应当得到支持。1.原告与被告陈德平签订《旧房改建联建协议》第四条约定的是被告陈德平门面房以上的所有空间所有权归原告所有，原告享有的仅仅是被告陈德平门面房以上的空间权益，原有土地使用权仍然归被告陈德平所有，这是双方明确约定，应当遵从当事人意思自治原则；2.被告陈德平与原告签订的协议内容中，被告陈德平没有义务将其国有土地使用权证交出与原告的土地进行合宗，双方协议约定的是被告陈德平门面房的配套费由被告陈德平自行负担，房屋产权证、土地使用证等一切证件由被告陈德平自行办理，该条约定的本意就是各办各的证、各交各的费用，所以合同仅仅约定了被告陈德平权属证书自行办理，未约定要协助原告办理相关证件，法律也没有强制性规定要求被告陈德平必须协助原告办理；3.原告与被告陈德平联建房屋时，原告告知被告陈德平是修4层，因为政府相关部门只批准4层，在修建过程中，被告陈德平在街上无居住地，便居住在农村带小孩，殊不知原告修建了7层，在本案件阅卷过程中查阅到审批许可证显示的是5层加哨棚，所以本案所涉建筑属于违章建筑，按照相关规定不合法，更不应当得到支持；4.原告与被告陈德平原土地性质属于划拨，并且联建时也没有约定要将土地性质变为出让即商用性质，现在原告要强制性将土地变更为商用性质，所以被告陈德平是不可能去配合变更，法律没有规定划拨的土地改建后必须变更为商用性质，起初的约定是联建、自建、自用；5.原告强行变更土地性质后，其上楼层也要分摊被告陈德平的土地面积，由原来的47.13㎡，经过强行分摊后变成1.93㎡，明显违背了被告陈德平与之联建的本意。针对第二项诉讼请求，双方约定是各自办证，被告陈德平费用自行承担，所以不存在被告陈德平要付4万元的情形，并且该金额也未实际产生，无事实和法律依据。针对第三项诉讼请求，无事实和法律依据，本案的被告陈德平不存在协议所约定的违约行为，是原告强行变更合同内容，导致其无法办证，与被告陈德平无任何关系，所以不应当得到支持。本案案件受理费应该由原告承担。 被告陈德明未到庭参加诉讼，亦未作口头或书面答辩和向本院提交证据，视为其放弃答辩、举证和质证的权利。 原、被告围绕各自诉、辩主张，在举证期限内向本院提交了证据，经庭审质证及本院分析、认定如下： （一）原告提供的证据 1.原告身份证复印件、二被告人口信息（户籍）证明复印件，证实原、被告的主体资格。被告陈德平质证认为，请人民法院依法审查。本院审查认为，对该组证据的真实性予以确认。 2.见证书、旧房改建联建协议、大英县乡村建设规划许可证申请表复印件，证实原告与被告陈德平签订的《旧房改建联建协议》是双方的真实意思表示，经过了大英县象山法律服务所的见证，《旧房改建联建协议》第一至三条约定了修建后被告陈德平的产权以及面积，第四条约定了被告陈德平门面上的所有空间的所有权全部归原告所有，不再与被告陈德平有任何关系的本意是指被告陈德平门面上所有房屋的权属归原告，言下之意是该房屋占有的国有土地也应当由被告陈德平和原告的土地进行合宗分摊，否则该条约定的房屋就会形成空中楼阁，被告陈德平有义务配合原告对修建后的房屋办理产权证书，但费用各自承担。申请表证实修建房屋获得了主管部门的审批，是合法的。综上，因为联建这一大前提就注定双方有相互配合办证的义务，至于土地由划拨变更为出让是政府行为，原、被告均有义务按照国家政策进行办理。被告陈德平质证认为，对《旧房改建联建协议》真实性无异议，但对证明观点有异议，协议第二条的本意是不管是在修建前后，乙方（被告陈德平）现有的住房门面一直是作为自有产权，事实上房屋修建后被告陈德平也将住房门面作为自有产权居住至今，自有产权就包括房屋所有权以及土地使用权，所以原告不做任何经济补偿。协议第四条，双方所约定的门面以上所有空间所有权全部归甲方（原告）所有，事实上原告在门面以上的空间修建了房子，进行了使用，被告陈德平没有进行任何干涉，所以被告不存在违约情形，原告所享有的只是门面以上的空间权益，并未约定门面房以下的土地既要进行变更性质也要进行分摊。协议第七条，约定很明确，被告陈德平门面的配套费由被告陈德平自行承担，办证由其自行处理，所以不存在要支付给原告4万元的情形，该协议也未约定土地性质要由划拨变为出让。申请表系复印件，是否真实请求法院核实。申请表中的姓名有“张本军、张本玉、张本志、陈仲平”，对于“陈仲平”三字，非陈德平本人所写，该规划许可证非被告陈德平本人申请，原告告知被告陈德平的是修建4层，但是原告私自申请5层另加哨棚，并且擅自修建成了7层，恰恰证明未按照建设规划许可证的内容进行修建，系违章建筑，不应该取得权属证书，对于违章建筑，被告陈德平更不会配合其办理相关手续。本院审查认为，对该组证据的真实性予以确认。 3.（2012）大英民初字第214号民事调解书复印件、协助执行通知书（国土局、房管局）复印件、档案查询单，证实被告陈德平、陈德明因房屋和土地发生纠纷后达成了调解协议，最终房屋和土地均归被告陈德平，人民法院分别向房管局和国土局发出协助执行通知书，要求二部门协助办理该房屋和土地过户至被告陈德平名下，原告与被告陈德平签订联建协议的基础就在这里，将陈德明作为被告是因为该房屋证和国土证尚未办理在陈德平名下，与陈德明有利害关系。原告于2020年10月21日在不动产登记中心查询到，被告陈德明将该房屋的土地使用权已经过户到被告陈德平名下。被告陈德平质证认为，对该组证据的真实性无异议，查询单显示案涉土地在被告陈德平名下，使用权类型为划拨，恰恰证明陈德明名下的大英房权证象民字第1××5号房屋属于被告陈德平所有。本院审查认为，对该组证据的真实性予以确认。 4.案涉房屋分层、分户各类面积测算统计表、宗地图、陈德平全楼分层分户信息表及房屋平面图复印件，证实原告为了办理不动产权证进行了房屋测绘并交纳了相关费用，其中包括被告陈德平的门面房，他的分摊面积是1.93㎡。被告陈德平质证认为，对证据三性不予认可，被告陈德平并未授权原告进行测算，对该测算结果完全不予认可，协议约定的被告陈德平享有原门面产权47.13㎡，经过原告私自测算变更为1.93㎡，明显不是被告陈德平的本意，所以对该组证据不认可。本院审查认为，原告未提供证据证实被告陈德平参与或授权原告对房屋进行测算或者事后予以追认，对该组证据不予采纳。 5.鉴定报告复印件（2020年6月19日由四川省坤泰建设工程质量检测鉴定有限公司出具），证实案涉房屋经过鉴定，结论是主体结构安全、可正常使用，即房屋是合格的，可以办证，这是办理产权证书的必须要的手续，房屋鉴定报告和测绘都是经过被告陈德平同意的。被告陈德平质证认为，该组证据系复印件，对证据三性不予认可，所有的测绘和鉴定报告被告陈德平均不知情，该报告即便是真实的，也改变不了违章建筑这一事实，并且该报告仅仅显示2020年6月19日当时的状态，预测不了违章建筑此后的安全隐患，案涉建筑超建两层，在使用年限上以及安全隐患上均远远不及按照规定修建，所以不予认可该组证据，并且与本案无关。本院审查认为，原告未提供证据证实被告陈德平参与或授权原告对房屋进行鉴定或者事后予以追认，对该组证据不予采纳。 6.大英县人民政府办公室大府办函[2019]45号文件复印件，证实原、被告之间的所有问题，该文件都已阐明，处理有政策依据，但有时间限制。被告陈德平质证认为，该组证据系复印件，对证据三性不予认可，即使该文件真实，大英县人民政府无权印发违反法律规定的通知，根据该通知内容明确写明具有以下情形的不予受理，其中包括有权属纠纷的。再者，本通知处理的是自建自用房，本案的原告在庭审过程中已经认可富余的房屋进行了出售。该通知截止时间为2020年5月31日，逾期未办，不再纳入遗留问题处理，说明该通知已经过期，并没有补充文件证实办理时间延至2020年12月31日止，并且通过向不动产登记中心及国土资源局了解到，原、被告联建房屋本来就没有打算纳入一起处理，所以与被告陈德平是否履行合同无任何关系。本院审查认为，对该证据的真实性予以确认。 （二）被告陈德平提供的证据 大英房权证象民字第1××5号、大英县国有建设用地使用权登记审查意见书，证实原登记在陈德明名下的大英县××镇××街××号房屋和土地使用权均属被告陈德平所有。原告质证认为，对该组证据真实性无异议，对房屋产权仍登记在陈德明名下，未过户给陈德平无异议，审查意见书只能证明二被告有办理土地使用权转让的过程，但是并不能证明该产权目前就属于陈德平个人所有，因为没有土地使用证证号。本院审查认为，对该组证据的真实性予以确认。 对本案法律事实认定如下：2012年3月1日，原告与被告陈德平签订《旧房改建联建协议》，约定：“甲方：张本玉乙方：陈德平甲乙双方经协商联建四川省大英县××镇××街××号和78号住房，经双方协商达成如下协议：一、甲乙双方提供（以政府测量规划）的现有住房面积为准进行修建。张本玉作甲方代表，陈德平作乙方代表，按四个门面统一规划设计，四个门面开间间距均等。甲方提供双方房屋修建施工、原材料及人工费用。甲方承担房屋修建90%，乙方承担10%的安全责任，双方以此作为条件进行合作建房。二、乙方现有住房门面作为自有产权，甲方不作任何经济补偿。三、在房屋修建竣工后，乙方享有门面房一间，门面卷帘门由甲方安装到位，费用由甲方提供。四、门面房以上的所有空间的所有权全部归甲方所有，不再与乙方有任何关系。五、乙方原有与陈方的共墙在房屋完工后，共墙产权归甲方所有，乙方享有使用权。靠张本志一方一楼墙体归乙方所有。六、乙方门面房内的水、电、气、闭路电视都由甲方负责施工，其费用（材料费、人工费）由乙方承担。七、乙方门面房的配套费由乙方自行负责。房屋产权证、土地使用证等一切证件由乙方自行办理。八、甲乙双方如任何一方反悔视为违约，应向守约方承担5万元的违约金。本协议自甲乙双方签字捺印后生效，一式六份，甲乙双各执一份，见证人一份，公证处一份存档。”同年3月2日，双方在遂宁市大英县象山法律服务所办理见证书。2012年5月3日，原告以“张本志、张本军、张本玉、陈德平”四人名义向行政主管部门递交《大英县乡村建设规划许可证申请表》，申请在××镇××街××房，建筑结构为混合，层数为5层另加哨棚，开间进深16.5米＊13.9米，面积1277平方米。行政主管部门审批意见为同意修建。嗣后，原告修建了案涉房屋，房屋实际修建层数为7层。被告陈德平分得位于原房屋坐落位置的门面房一间，其余房屋均归原告及案外人所有，其中部分房屋已出售他人。案涉房屋建成后一直未办理权属登记手续。 2019年5月16日，大英县人民政府办公室下发大府办函[2019]45号《大英县人民政府办公室关于印发的通知》。原告欲借此政策完成案涉房屋的权属登记，但与被告陈德平就办理权属登记事宜发生分歧，原告遂诉至本院。 另查明，被告陈德平以其胞弟陈德明擅自拆除其所有的房屋，给其造成财产损害为由诉至本院，本院于2012年2月24日作出（2012）大英民初字第214号民事调解书，载明：“一、位于大英县××镇××街××号房屋［大英房权证象民字第1××5号、大国用（2005）第2××5号］属陈德平所有。二、被告陈德明承担将该房国土使用权证办理到原告陈德平名下的费用。”当日，本院向大英县房地产管理局、大英县国土资源局发出协助执行通知书。2012年2月27日，大英县国土资源局审核通过陈德平（权利受让人）与陈德明（权利转让人）之间的划拨国有建设用地使用权变更登记。 本院认为，根据原告与被告陈德平签订的《旧房改建联建协议》，结合当事人的当庭陈述，被告陈德平实际上仅提供土地使用权而不实际出资建房，房屋建成后亦是通过分配特定门面房作为固定收益，因此，原告与被告陈德平之间名为联合建房，实为土地使用权的部分转让。因案涉土地使用权类型为划拨，且原、被告均未提供证据证实在起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让人订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效”的规定，原告与被告陈德平之间的土地使用权转让合同无效。 关于原告诉请的土地使用权登记和不动产登记问题。庭审中，被告陈德平表明愿意配合原告办理划拨国有建设用地使用权登记，而原告因为出售了部分房屋而要求办理土地使用权出让手续，对于土地使用权类型的变更审批属于行政机关的行政管理范围，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。案涉房屋修建前的申请报批手续和实际修建均是原告在负责，而案涉房屋实际修建7层，超过了审批的规划许可范围，且原告自述建房当时的政策要求超容积率需缴纳相应费用，原告为了不缴纳该费用，一直未办理房屋权属初始登记，故案涉房屋未能办理权属登记的责任不在于被告陈德平。虽然现在地方人民政府制发了解决城镇规划区不动产登记历史遗留问题的实施方案，但案涉房屋的不动产登记问题是否符合该方案适用的范围应由行政机关进行认定。而被告陈德平是否办理自己占有房屋的不动产登记属于其自有权利，原告无权要求被告陈德平去办理。同时，原告要求被告承担预付办理不动产登记事务中应当由被告陈德平承担的各项费用40000元并承担违约金50000元，缺乏事实与法律依据。 综上所述，原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告张本玉的全部诉讼请求。 案件受理费2050元，减半收取1025元，由原告张本玉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员  赵光华 二〇二〇年十一月十日 书记员  陈 应