广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初25078号原告：李文杰，女，1973年11月11日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：蒋剑明，广东环球经纬（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱笑玲，广东环球经纬律师事务所律师。被告：佛山市溢汇盛投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：饶某1。被告：佛山市三溢同利置业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：游某1。两被告共同委托诉讼代理人：潘洁颜，广东颂勤律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：黄健仪，广东颂勤律师事务所律师。第三人：佛山市南海区桂城街东区×奕东股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：邵某1。原告李文杰与被告佛山市溢汇盛投资有限公司（以下简称溢汇盛投资公司）、佛山市三溢同利置业投资有限公司（以下简称三溢同利公司）、第三人佛山市南海区桂城街东区×奕东股份合作经济社（以下简称奕东经济社）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月28日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月2日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人蒋剑明、朱笑玲，被告溢汇盛投资公司、三溢同利公司的委托诉讼代理人黄健仪到庭参加了诉讼，第三人奕东经济社经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告退还租赁使用费80251.16元（其中超过二十年部分77118.63元及逾期交付未使用退费3133.13元）；2.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2014年5月22日，第三人与被告三溢同利公司签订《土地使用权租赁合同》，约定第三人将佛山市南海区***地块出租给三溢同利公司使用。2014年9月28日第三人与两被告签订《补充协议》约定由被告溢汇盛投资公司享有和承担被告三溢同利公司《土地使用权租赁合同》项下权利义务。2017年6月11日，原告与被告溢汇盛投资公司签订《物业租赁合同》（以下简称涉讼合同）。《物业租赁合同》约定：租赁物业位于佛山市南海区***（以下简称涉讼物业），合同租赁期加免租使用期至2049年5月21日，租赁期限内的全部租赁使用费为293000元，原告应于2017年6月11日前付清首期租赁使用费153000元，剩余租赁使用费办理银行贷款，被告溢汇盛投资公司应于2018年8月31日前交付租赁物。同日原告和被告溢汇盛投资公司签订《补充协议》，约定：除原告已支付首期租赁使用费153000元，剩余租赁费140000元变更付款方式为分60期于每月15日签支付，每月付2334元加上手续费770元，即每月支付3104元。《物业租赁合同》、《补充协议》签订后，原告向被告溢汇盛投资公司支付了款项。原告认为《物业租赁合同》约定的使用期限超过20年，超过部分无效，该部分物业租赁使用费应予退回。租赁合同有效使用期限从2018年8月31日至2038年8月30日共7305天，原合同约定的使用期限从2018年8月31日至2049年5月21日共11222天，原告在合同有效期内应支付的对价为190729.37元，原告已付267848元，超出部分77118.63元被告溢汇盛投资公司应予退还。另因房屋质量问题，被告逾期交房，直至2018年12月30日才向原告交付房屋，逾期120天，被告溢汇盛投资公司应退120天租金。被告溢汇盛投资公司是被告三溢同利公司的全资子公司，是被告三溢同利公司的项目公司，两被告应对《物业租赁合同》、《补充协议》的义务承担连带责任。第三人是涉讼物业的业主，与案件有重要关联，应作为第三人参与诉讼。被告溢汇盛投资公司、三溢同利公司辩称，两被告不同意原告的所有诉讼请求。理由如下：一、涉讼物业所在的土地位于佛山市南海区***。被告溢汇盛投资公司按《土地使用权租赁合同》约定，在涉案土地上“溢东广场”，该建筑工程项目已依法办理相关用地和报建手续，并已合法取得规划、消防等政府行政部门的合格验收备案登记。以上事实也有生效的民事判决书予以确认。二、被告溢汇盛投资公司与原告所签订的涉讼合同没有违反法律法规的效力性强制性规定，依法不存在无效的法定情形。三、涉讼合同及其履行过程中不存在法定和约定的可以变更合同、解除合同的情形，该租赁合同是原被告双方自愿平等基础上签订，是双方真实的意思表示，合法且有效。四、溢汇盛投资公司已经按照《物业租赁合同》约定的交付标准向原告交付了涉讼物业，原告对此确认并已经接收。1.涉讼合同不存在无效的法定情形，且经生效判决认定为有效，同时，涉讼合同亦不存在可变更关于租赁使用费支付方式的法定情形，因此原告所主张的退还租赁使用费为无稽之谈，无任何事实依据和法律依据。2.在原告未能举证证明其要求被告返还已支付款项，符合涉讼合同约定的情形下，应承担举证不能的后果。3.涉讼物业已具备交付条件，且溢汇盛投资公司已向原告寄出《收楼通知书》，因此原告依据涉讼合同取得租赁物进行使用的合同目的已经达到，并且，原告在接收涉讼物业当日，针对涉讼物业的逾期交付期间违约金一事，原被告双方已经进行结算并处理完毕，故原告无权要求退还已支付的租赁使用费。五、原告要求两被告承担共同连带责任，没有任何法律和事实依据。第三人奕东经济社没有答辩。原、被告围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。第三人奕东经济社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，对相对方对其真实性未提出异议的证据，本院采信其真实性。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：溢东广场2座已办妥竣工验收备案手续。涉讼物业为溢东广场2座其中一个单元的房屋。2017年6月11日，原告（乙方）、被告溢汇盛投资公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方承租涉讼物业；本项目物业不属于商品房，乙方取得的只是有期限的使用权，并非所有权；涉讼物业的租赁期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算；在乙方按照合同约定履行的前提下，租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费赠送给乙方使用至2049年5月21日；赠送期间，乙方仍应自行承担该物业管理费、水电费等，同时关于物业的使用仍应按照本协议约定履行，乙方应在免费赠送期届满前5日内将该物业交还给甲方；涉讼物业租赁期限内使用费为293000元；乙方须于2017年6月11日前签署合同时付清首期租赁使用费153000元，并办理剩余租赁使用费140000元的银行贷款手续；甲方应当在2018年8月31日前将涉讼物业交付乙方使用，乙方未在甲方通知期限内接收物业或因乙方导致甲方延期的，视为甲方已于合同约定或通知接收期限届满之日将该物业交付给乙方。同日，原告（乙方）、被告溢汇盛投资公司（甲方）签订《补充协议》，约定：双方确认涉讼物业首期租赁使用费153000元于签订《物业租赁合同》当日付清，剩余物业租赁使用费变更为分期付款方式支付，分60个月付清，每月2334元，须于每月15日前支付；分期付款手续费770元/月。2018年12月30日，原告签署《收楼声明及确认书》，确认涉讼物业符合租赁合同约定的交付标准，无质量瑕疵，同意按现状接收该物业。同日，原告签署《确认函》确认同意被告溢汇盛投资公司就延期交付涉讼物业按已付款项金额的万分之一/天计算，截止2018年10月19日，折算物业管理费8个月（不满一个月按一个月计算），并额外赠送一个月物业管理费，最终可抵扣物业管理费9个月；原告同意以上处理结果，并不以任何理由或者方式向被告溢汇盛投资公司提出其他处理要求。另查明，被告溢汇盛投资公司为一人公司，其股东为被告三溢同利公司。诉讼中，原、被告确认原告已支付款项共计270952元，其中手续费29260元及使用费241692元。原告确认被告溢汇盛投资公司在《确认函》承诺的物业管理费已抵扣。本院认为，原告与被告溢汇盛投资公司签订的《物业租赁合同》约定原告是以支付租金的方式取得涉讼物业一定期限内的使用权，未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故原告与被告溢汇盛投资公司就涉讼物业形成租赁合同关系，本案为租赁合同纠纷。《物业租赁合同》虽约定租赁期限为二十年，从涉讼物业交付使用之日（约定交付日期为2018年8月31日）起计算，但又约定在原告按照合同约定履行的前提下，被告溢汇盛投资公司赠送使用期限至2049年5月21日。从本案的实际情况来看，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故本院认定涉讼物业的实际租赁期限应为《物业租赁合同》约定的租赁期限加赠送期限，故本院确认《物业租赁合同》关于租赁期限超出20年部分的约定无效。因涉讼物业所在楼宇已经办妥竣工验收备案手续，故《物业租赁合同》除租赁期限超出20年部分的约定无效之外，其他约定并无无效的情形，该部分的约定是双方真实意思表示，合法有效。《补充协议》的内容是原告与被告溢汇盛投资公司关于《物业租赁合同》项下使用费的支付的补充约定，并未违反法律强制性规定，《补充协议》的约定合法有效。《物业租赁合同》所约定的2038年8月31日至2049年5月21日期间使用涉讼物业的对价，被告溢汇盛投资公司基于该部分的租赁约定无效而应退款，故经核算，原告在2018年8月31日至2038年8月30日期间使用涉讼物业的对价为190729.37元（2018年8月31日至2049年5月21日共11222天，2018年8月31日至2038年8月30日共7305天，故293000×7305÷11222=190729.37元）。截至庭审当日，原告已付款金额为270952元，该款扣除原告应付的使用涉讼物业20年的对价及应付的分期付款手续费29260元后，被告溢汇盛投资公司应返还50962.63元予原告。原告诉请被告返还租赁使用费及手续费本金超出以上核定的，本院不予支持。因原告在接收涉讼物业时已与被告溢汇盛投资公司就逾期交付房屋违约问题进行结算并处理完毕，故原告关于被告溢汇盛投资公司应退未使用期间的租赁使用费的诉请，本院不予支持。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告溢汇盛投资公司是被告三溢同利公司投资设立的一人公司，该两被告在本案中并未提交证据证明其财产相互独立，故原告诉请被告三溢同利公司对溢汇盛投资公司在本案的债务承担连带清偿责任符合法律规定，本院予以支持。第三人奕东经济社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下被告佛山市溢汇盛投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还50962.63元予原告李文杰；被告佛山市三溢同利置业投资有限公司对被告佛山市溢汇盛投资有限公司在上述第一项的债务向原告李文杰承担连带清偿责任；驳回原告李文杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计903.14元（原告已预交）。本案因被告溢汇盛投资公司提供的格式合同文本存在部分无效的情形所致，故本院酌情确定本案诉讼费用由被告溢汇盛投资公司、三溢同利公司连带负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二〇年十一月九日书记员  杨文晖