广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初22975号原告（反诉被告，以下简称原告）：深圳市大江电子商务有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人：王超，该公司董事长。委托诉讼代理人：别彦豪，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文芳，女，汉族，1980年6月27日出生，住址广州市花都区，系公司员工。被告（反诉原告，以下简称被告）：温朕宇，男，汉族，1976年6月20日出生，住址广东省深圳市罗湖区。被告（反诉原告，以下简称被告）：卢剑，女，汉族，1975年1月6日出生，住址广东省深圳市福田区。两被告共同委托诉讼代理人：傅发彪，广东嘉银律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：刘珍香，广东嘉银律师事务所实习律师。上列原告深圳市大江电子商务有限公司诉被告温朕宇、卢剑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2020年8月12日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人别彦豪、王文芳，被告温朕宇、被告卢剑及两被告的委托诉讼代理人傅发彪、刘珍香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告于2019年5月22日签订《房屋租赁合同》，双方约定原告承租被告卢剑名下物业深圳市福田区，租期为一年，每月租金为13000元，租赁押金为26000元。合同对双方的义务、违约责任、管辖条款等均有明确约定。两被告是夫妻关系，《房屋租赁合同》也是由被告卢剑签订的。原告承租后，将涉案房屋作为员工宿舍，员工入住当天就发现空调不能正常使用，次日发现房间存在漏电情况，严重威胁员工人身安全，原告还垫付了空调维修费580元，而被告卢剑仅仅安排电工进行检修并未正真完成电器维修，导致漏电、跳闸、空调不能正常使用等情形时常发生。原告一直寄希望于被告卢剑，希望被告卢剑能维修好房间电路，彻底解决漏电、跳阐等问题，但经多次沟通，问题一直未得到解决，直至双方矛盾激化，被告卢剑也未能提供能够保障人身安全的出租房屋。2019年11月29日，被告卢剑甚至直接停水导致无法正常居住，随后被告卢剑即要求原告退租，因遐租和退押金的问题，双方一直未能达成一致意见，为此被告温朕宇先生与原告公司员工发生冲突，导致员工软组织挫伤。但两被告均拒绝政府部门和派出所的协调，双方的矛盾已达到无法调和的地步。原告认为双方的租赁关系应当于2019年11月29日终止，因非原告的原因导致合同无法继续履行的，被告卢剑不予退还收取的押金已构成不当得利，对于未结清的水电费、管理费等应当由原告承担的合理费用原告同意从押金中扣除。综上，原告认为，被告提供的房屋不能保证人身安全、不能正常使用，已构成根本违约，原告无法实现合同目的。双方的租赁合同关系已然解除，被告应立即向原告退还收取的押金26000元及资金占有期间的利息，承担原告垫付的维修费用580元，并承担原告由此产生的维权律师费6000元。两被告为夫妻关系，且被告温朕宇为合同的实际签订人和租金的实际收取人，两被告应当对原告主张的诉讼请求承担连带清偿责任。据此，请求判令：1、原被告签订的《房屋租赁合同》已解除；2、两被告立即向原告退还收取的押金26000元及逾期支付期间的利息暂计94元（以26000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2019年11月29日暂计至2019年12月30日，要求付至实际清偿之日）；3、两被告支付原告垫付的维修空调费用580元；4、两被告承担原告为维护合法权益产生的律师费支出6000元；以上金额共计人民币32674元。两被告辩称，一、因原告提前退租，导致双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年12月11日解除。二、原告拖欠租金、物业管理费、电费及在租赁房产墙壁钉钉子、挂钩的行为，已违反双方签订的租赁合同，构成严重违约。两被告有权没收租赁押金。三、原告主张的维修空调费用和律师费用，均无事实及法律依据，应予驳回。两被告并提起反诉，称：双方于2019年5月22日签订《房屋租赁合同》，约定原告承租两被告位于深圳市福田区的房产，租期为一年，租金应于每月1日支付。租赁期限内，原告存在诸多违反租赁合同条款的情形，如每个月均拖欠租金、物业管理费、电费等费用。截止至原告单方违约并搬离租赁房屋，仍拖欠2019年12月份租金4763元、2019年9月-ｌ1月物业管理费1216.42元、电费639元。根据双方签订的租赁合同约定，原告拖欠相关费用、毁损租赁房产的行为已构成根本违约，甲方有权终止合同并没收租赁押金。另外，原告在租赁房产墙面打孔钉钉子、粘挂钩等，恶意毁损租赁房产，导致两被告花费了1750元将墙面恢复原状。原告未按约将租赁产清洁至原状，导致两被告花费的房屋清洁费为250元。综上，为维护两被告的合法权益，特提起反诉请求判令：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年12月11日解除；2、原告向两被告支付拖欠的租金、物业管理费、电费、维修费用合计8638.53元及按照全国银行间同业拆借中心公市的贷款市场报价利率计算的资金占用利息；3、原告负担两被告为维护合法权益产生的律师费用8000元；4、原告承担本案的诉讼费用。庭审时，原告明确反诉请求第二项中维修费用包含维修墙面费用1750元及清洁费250元，资金占用利息系以8638.53元为基数自2019年12月11日起计至实际支付之日止。针对两被告的反诉，原告辩称：1、确认双方签订的房屋租赁合同已经解除，解除时间应为2019年11月29日；2、反诉请求第二项中的租金不应支持，于11月29日之后原告已无法正常租住该房屋，对于2019年11月29日之前产生的物业管理费、电费等费用，原告同意在租金押金中抵扣；3、对于两被告提出的房屋墙面被钉钉子而产生的维修费用，原告在入住该房屋时该房屋墙面已有钉子，墙面的钉子并非原告及原告工作人员所为，被告在原告入住涉案房屋时还收取了上任租客8000元钱，对两被告要求承担维修费用的诉讼请求不应当支持。经审理查明，被告卢剑系涉案房产的产权人，两被告系夫妻关系。2019年5月22日，被告卢剑（出租方、甲方，其中被告温朕宇为其代理人）与原告（承租方、乙方）签署《房屋租赁合同》约定：甲方将其名下位于深圳市福田区房产（以下简称涉案房产）出租给乙方使用，房屋用途为住宅；租期为1年，自2019年6月1日至2020年5月39日，月租金为13000元，每月1日前由乙方支付甲方；租赁押金26000元，合同期满，如乙方不再续租，甲方应将押金退还给乙方（不计利息）。如乙方未按时支付租金和其他费用，甲方有权从押金中抵扣所欠金额。如押金不足以抵付所欠金额，乙方应于接到甲方付款通知起五日内补足；在租赁期间房屋的管理费、清洁费、电费等相关费用均由乙方支付；租赁期内，甲方应保证租赁房屋的使用安全。该房屋及附属设施的维修责任及维修费用除本合同及补充条款另有约定外，均为甲方负责（乙方使用不当除外）。乙方须爱护房屋及室内设施，如有损坏应负责恢复原状或赔偿；乙方必须按时交纳租金及各项费用，如拖欠租金超过10天或拖欠管理费，水电费两个月，甲方有权终止合同，收回房屋。乙方须无条件立即迁出该物业且承担违约所造成的全部责任，及负责赔偿甲方的经济损失。租赁期满，乙方应如期归还房屋。若甲方违反本合同的约定造成乙方未能承租该物业的，或提前解除合同，收回房屋，甲方应向乙方双倍返还租赁押金。若乙方违反本合同约定未承租该物业，或提前退租，甲方有权没收乙方所支付的租赁押金，并有权将该物业另行出租；双方还约定乙方不得在墙壁上钉钉子、粘钩子等，乙方退租时，需将房间清洁至原状。同日，双方还签订家私清单，对空调、冰箱等电器进行清点。同日，被告温朕宇向原告出具收款收据，载明收到涉案房产押金26000元。合同签订后，原告工作人员入住涉案物业，期间原被告双方因电路跳闸及电器正常使用、电费管理费缴纳等问题产生纠纷，根据原被告提交的微信聊天记录及维修记录显示：1、关于电路跳闸问题。2019年6月12、13日原告员工王文芳告知被告卢剑“房子一直跳闸”、“又跳闸了”，被告卢剑回复“我给电工师傅打电话”；2019年7月12日被告询问原告员工王文芳“跳闸的事情解决了吗？有没有再约电工师傅去检测冰箱和客厅的空调”，同日王文芳回复“没有解决。我们一忙就没去管……”，被告回复“我让电工师傅联系你”；2019年7月20日，被告卢剑告知王文芳“电工已经把电路全部修好了，并且让屋里的住客把所有电器打开，使用了一个小时都没有再跳闸了，住客确认都没问题了，电工才离开”；此外两被告为证明其履行了维修义务，提交被告卢剑2019年7月20日聘请电工进行电路检测及2019年7月21日要求海尔冰箱维修人员上门维修的记录。2、关于空调维修问题。2019年9月16日原告员工王文芳向被告卢剑发送信息“厅里的空调不制冷，冰箱还是不能用”；2019年12月5日，王文芳向被告卢剑发送信息称“9月16日我跟你说大厅空调不制冷，你没有理我，之后我们自己找电工维修”并向对方出具了收款收据一份。该收款收据载明涉案房产于2019年9月17日发生维修空调（换压缩机起动器、加雪种）费用580元，原告主张该费用为其支出的维修空调费用。3、管理费电费缴纳问题。2019年10月16、21日，被告卢剑催促原告员工王文芳结清电费，2019年10月30日被告卢剑告知对方“你们9月电费还没交，供电局已经停电了。另外，你们已拖欠两月物业费合计793.63元”，2019年12月2日被告卢剑告知对方共欠三个月物业费1216.42元及电费639元。关于原告已支付的租金及物业管理费、电费情况。庭审时，原被告双方确认租金已缴至2019年11月，2019年12月1日后未支付租金；对于物业管理费及电费，两被告主张原告拖欠2019年9月至11月的物业管理费，原告认可物业管理费、电费确有部分未缴纳，但具体金额并不清楚且应从押金中扣除。此外，根据案外人深圳市恒立冠物业管理有限公司恒运豪庭管理处2019年11月29日出具的《2019年11月缴费通知单》显示，涉案房产物业管理费等应交款为1216.42元，其中包含物业管理费350.23元、本体基金26.53元、拖欠款793.63元、违约金5.92元，原告认可该凭证的具体金额；关于电费，两被告未提交相应的代缴证明。关于房屋退还情况。根据原被告的庭审陈述，2019年11月29日原被告双方协商退房，但期间因退押金未达成合意交接未果。原告主张其于2019年11月29日已搬离，但因双方冲突未进行交接，搬离时还遗留有红花梨餐桌及床上用品；两被告称于2019年12月11日才实际将房屋收回。另根据原告提交的证据，原被告曾于2019年12月2日在涉案房屋内协商退房，但双方发生冲突协商未果；另，两被告不确认解除合同时对涉案房产采取断水断电措施。另查，两被告提供微信转账记录主张其支出了清洁费用，该聊天记录显示于2019年12月11日向微信用户“深圳陈姐钟点工”转账250元。此外，为证明其恢复墙面损失的修补费用，两被告提供落款时间为2020年2月2日收款收据一份，载有平底浆、水性无铅漆、修复费用合计1750元，但该收据未显示顾客名或施工地点。2020年6月19日，案外人深圳市恒立冠物业管理有限公司恒运豪庭管理处出具说明，载明涉案房产住户自2019年5月22日起宣称发生屋内电路跳闸，要求管理处电工排查，电工入户排查期间未发现故障源，为安全起见于5月23日为该户更换安装新漏电保护开关。该住户2009年4月购房入住，2019年5月22日之前未有该住户进行电路排查相关记录。2019年12月11日，物业管理处张主管陪同户主，进行了收房，全程录像。2019年12月11日后至今，该户未发生过要求我方进行电排查的相关需求。再查，原告为本案诉讼而委托广东广和律师事务所指派律师作为原告诉讼代理人参加诉讼活动，并为此而支出了律师费6000元；两被告提交《民事委托代理合同》主张为本案诉讼委托广东嘉银律师事务所指派律师作为两被告诉讼代理人参加诉讼活动，并为此而支出了律师费8000元，《民事委托代理合同》上载明为两被告与案外人王超租赁合同纠纷，而王超即原告法定代表人。本院认为，原告与被告卢剑签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。至于被告温朕宇能否作为合同当事人参与诉讼，本院认为两被告系夫妻关系，且从合同履行情况看被告温朕宇作为代理人签订合同，清楚合同的签订、履行情况并收取押金，被告温朕宇也在答辩及反诉中事实上认可其出租方身份，合同的履行所可能产生的收益亦由夫妻共同分享，在本案无证据显示两被告达成过任何关于夫妻关系存续期间财产所有权分配的特别约定的情况下，本院认定两被告均作为出租方履行合同项下债权债务。本案中，两被告作为出租方，其主要义务是为原告提供适租的房屋，而原告作为承租方，其主要义务为支付租金及使用租赁房屋产生的费用。关于原被告双方是否构成违约，本院作如下分析认定：一、原告是否构成违约。根据合同约定原告拖欠管理费、水电费两个月以上两被告有权终止合同，收回房屋。两被告主张原告拖欠2019年9月至11月的物业费及水电费，原告虽未认可但对物业公司出具的缴费通知单并无异议，根据物业公司出具的《2019年11月缴费通知单》可知应交款1216.42元中包含物业管理费350.23元及拖欠款793.63元，这也与被告卢剑多次向原告员工发送的催款金额能予以对应，且原告员工在两被告多次催款时并未提出异议，足以形成证据链认定原告拖欠2019年9月至11月间物业管理费等租赁费用，原告虽称该部分费用可在押金中予以扣除，但也不能对抗其拖欠租赁费用构成违约的事实。二、两被告是否构成违约的双方争议焦点主要集中于电路问题是否影响适租。根据查明事实，首先，双方在签订合同时已对物业进行验房确认，且在原告告知被告卢剑电路出现跳闸情形时，被告卢剑也积极聘请电工排查修复故障，在2019年7月20日排查故障后直至双方因合同解除发生争议前，未见原告再行通知两被告电路问题；其次，电路跳闸故障成因多样，原告提交证据不足以证明电路问题系因两被告房屋附属设施导致，也不能排除原告未能合理用电的因素，且原告未能提交证据证明电路问题导致其无法居住或无法使用涉案房产的事实，故应承担举证不能的后果；再者，根据物业公司出具的说明也可见在租赁物业期间，物业公司进行电路排查未发现故障源。综上，原告主张两被告未提供适租房屋构成违约的主张不成立。关于合同解除。根据合同约定，两被告有权在原告拖欠租赁费用构成违约情况下行使单方合同解除权，原告主张其于2019年11月29日实际搬离并解除合同，但未能提交交接证明，且原告确认仍有物品遗留于涉案房产内，双方还于2019年12月2日在涉案房产内协商交接也与原告所称11月29日已解除合同情况有悖，故本院采信两被告自认于2019年12月11日以收回房屋的形式解除合同的主张，据此本院认定涉案合同已于2019年12月11日解除。关于租金、物业管理费、电费、维修费用。1、结合上述分析，本院确认原告拖欠两被告2019年12月1日至12月11日的租金4612.90元（11/31天×13000元）及物业管理费1216.42元；2、对于两被告主张的维修费用中的清洁费250元，涉案合同中约定由原告承担且两被告确有实际支出该笔费用，支付时间也与两被告收房时间吻合，故对该项请求本院予以支持；3、对于两被告主张的电费及维修费用中墙面修补费用1750元，关于电费两被告并无提交相应的代缴凭证，而两被告主张的维修费用中的墙面修补费用，两被告提交的收据载明时间与收回房屋时间相距较远，其余证据也难以证明系因原告原因导致墙面打钉破损，故对两被告上述请求本院均不予支持；4、原告主张的维修空调费用580元，原告所提交的证据无法证明空调质量问题成因,不能排除原告使用不当可能，且费用发生数月直至双方争议前原告才告知两被告该笔费用产生，也与一般常理不符，故原告要求两被告赔偿维修空调费用580元,缺乏事实依据,不予支持。关于押金。涉案合同关于押金的处理，既约定在原告未按时支付租金和其他费用时两被告有权从押金中抵扣所欠金额，也约定在原告提前退租时两被告有权没收租赁押金。本案中，因原告欠费违约造成合同提前解除，两被告有权二者择一以没收租赁押金的形式弥补损失及追究原告的违约责任，故对原告请求退还租赁押金的诉请，本院不予支持。至于律师费及利息。原告主张的律师费及逾期利息，因合同并未约定且现有证据不足以证明两被告存在违约且需返还租赁押金的情形，原告要求被告承担律师费及逾期利息没有依据，本院不予支持。而两被告主张的律师费及资金占用利息，亦未作约定，二者虽可视为因原告违约而给两被告造成的损失，但两被告没收的租赁押金已足以弥补两被告的上述损失，故对两被告关于律师费及资金占用利息的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市大江电子商务有限公司与被告卢剑于2019年5月22日签订的《房屋租赁合同》已于2019年12月11日解除；二、原告深圳市大江电子商务有限公司应于本判决生效之日起10日内向被告温朕宇、卢剑支付租金4612.90元、物业管理费1216.42元、清洁费250元；三、驳回原告深圳市大江电子商务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告卢剑、温朕宇的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费616.85元（已由原告预交），由原告负担；反诉案件受理费107.98元（已由两被告预交），由原告负担40元，由两被告负担67.98元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 曾   鸣人民陪审员 曾   鲁人民陪审员 井   梅二〇二〇年十一月十六日书 记 员 李妍（代）陈桂坍