福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终4492号 上诉人（原审原告）：苏瑞芳，女，1982年1月22日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：陈榕，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘翠云，福建天衡联合（泉州）律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组**，统一社会信用代码91350500553225111E。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：宗同健，男，该公司员工。 上诉人苏瑞芳与上诉人福建中超实业有限公司（以下简称中超公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2020）闽0503民初2677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 苏瑞芳上诉请求：1.撤销一审民事判决书第一项，依法改判中超公司向苏瑞芳支付逾期交房违约金18770.4元(792000元×0.0001×237天)；2.本案一、二审费用由中超公司承担。事实和理由：一审判决认定中超公司逾期交房天数为237天正确，但逾期交房违约金的计算标准适用错误。苏瑞芳与中超公司签订的《商品房买卖合同》，第十二条第1款约定：“按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)：(1)逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；(2)逾期超过180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。”根据上述合同约定，合同对中超公司逾期交房的时间设定了两种情形，即180天以内和超过180日后，并对两种情形分别约定了不同的违约金计算方式，并明确按照逾期时间分别处理，不作累加。本案中，一审判决认定中超公司逾期交房为237天，根据上述合同约定，应适用逾期超过180日后的违约金计算标准进行计算，即逾期天数237天应全部按照全部房价款每日万分之1的标准计算违约金，一审判决以180日内按日万分之0.5、超过180日后的按日万分之1的标准进行计算逾期交房违约金，违背了“分别处理、不作累加”的合同约定，错误理解了合同条款，计算错误。有鉴于此，中超公司逾期交房天数为237天，按照合同约定中超公司应向苏瑞芳支付逾期违约金18770.4元(792000元×0.0001×237天)，一审判决计算错误，请求依法撤销一审判决，改判支持苏瑞芳的全部上诉请求。 中超公司辩称，一审法院认定的逾期交房违约金的计算标准是正确的，以180日内按日万分之0.5、超过180日后的按日万分之1的标准进行分段计算，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。 中超公司上诉请求：1.撤销一审民事判决书并依法改判。2.一、二审诉讼费由苏瑞芳承担。事实与理由：中超公司认为，原审判决认定事实不清，适用法律错误，判决有误，依法应予以改判。理由如下：本案存在恶劣天气、台风、中高考、停电停水等诸多可以延期交房的不可抗力之事由，原审判决认定中超公司可以顺延交房的天数有误，应予纠正。中超公司与苏瑞芳签订的《商品房买卖合同》第十二条第一款约定，若存在不可抗力之事由，中超公司可以顺延交房日期。原审法院对于中超公司所提供的证据中中雨、大雨天气以及中高考的事由影响不予确认为不可抗力是错误的。一、中雨、大雨天气已经严重影响建筑施工安全，应属于不可抗力，应被计算在为可顺延交房天数内。众所周知，建筑业作为专业性极强、对施工环境要求较高的行业，在较大的风雨中施工存在安全隐患，尤其是出现极端天气时更增加了事故发生的可能性，不仅会增加了开发商的施工成本，更会危害劳动者的生命安全，故而大风大雨的极端天气中不利于施工也不可能施工。本案中，根据中超公司一审提供的天气资料分析报告，自合同签订的2016年11月20日起至约定的交房日期期间，存在中雨和六级以上风68天。由于中大暴雨会导致建筑材料被淋坏，施工不安全等情形，中超公司与苏瑞芳签订《商品房买卖合同》时，因实践中预售合同的签订时间距离交房时间较长，以现有的气象预报技术水平，中超公司无法预见在两三年的施工期间会出现多少中雨、大雨的情形，而上述恶劣天气是绝对不能施工的，停工延期不可避免，因此，中超公司认为原审法院否认了中雨、大雨属中超公司不能预见、不可避免的不可抗力事由是错误的。二、中高考学校的选定属于无法预见的事情，应属于不可抗力，应被计算在为可顺延交房天数内。案涉建设施工场地位于丰泽区华大街道城东社区前林小组5号，附近有华侨大学、泉州鹤山小学、城东中学、丰泽第八中心小学等多所学校。就生活实践可知，中高考所选定的考点校区因政府政策原因存在不确定性，中超公司无法准确预知周边学校是否在合同期内会被指定作为考点校区。因此，中超公司认为中高考应当视为不可抗力的具体情形之一，原审法院认为上述情况在中超公司的可预见范围内而对此不予认定是错误的。中超公司认为，不可抗力事件的不可预见性和偶然性，决定了人们不可能列举出它的全部外延，不能穷尽人类和自然界可能发生的种种偶然事件。在合同签订到约定交房日期的两三年时间内，以现有的技术水平无法准确预知合同期内可能存在的恶劣天气或者出现的因中高考被迫停工的事由。因建筑行业的特殊性，上述情况均是不可避免且不可克服的需要停工的情形，因此，虽然中超公司未将中雨或者举行中高考的事由一在合同中列举出来，但是上述情形均属于不可抗力的情形，应当认定中超公司可据此顺延交房日期。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，判决有误，应依法请求撤销(2020)闽0503民初2677号民事判决，支持中超公司的上诉请求。 苏瑞芳辩称，中超公司主张中雨、大雨天气、中高考等作为不可抗力情形是不能成立的。双方合同虽然约定了不可抗力可以逾期交房，但并没有约定不可抗力的具体情形。在建设工程施工文本中，对于不可抗力的解释不包括中雨、大雨、中考等。涉案房产在泉州，泉州本就是多雨的天气，中超公司可以通过查询天气预知降雨情况，中超公司与苏瑞芳签订合同时应充分知晓天气因素。中超公司及施工单位作为专业单位，完全有能力调整施工计划避免导致停工。关于中高考属于不可抗力不认可，案涉建设工程旁有多所学校，中超公司应当可以预知这些学校会被作为考场。 苏瑞芳向一审法院起诉请求：请求判令中超公司立即向苏瑞芳支付自2019年1月1日起至2019年9月23日止共计265天的逾期交房违约金20988元。 一审法院认定事实：2016年11月20日，苏瑞芳与中超公司签订合同编号为201611200068的《商品房买卖合同》一份，约定由苏瑞芳向中超公司购买址在福建省泉州市丰泽区××街道××号楼××号房屋，房屋总价款为792000元，苏瑞芳应当在2016年11月30日前支付首期房价款260000元，余款532000元向银行申请贷款支付；该商品房交付时应当符合下列1、2项条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；中超公司应于2018年12月31日前向苏瑞芳交付诉争房屋；除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。上述合同于2016年11月20日在泉州市房屋交易中心登记备案。苏瑞芳已全额支付购房款，其中390000元系通过银行贷款支付。诉争房屋于2019年8月28日取得建设工程竣工验收备案证明文件、于2019年9月12日取得房产测绘报告。中超公司于2019年8月28日书面通知苏瑞芳于2019年9月8日交房，苏瑞芳于2019年8月30日签收，但未按通知时间办理交房手续；中超公司又于2019年9月12日书面通知苏瑞芳于2019年9月23日交房，并于2019年9月23日将诉争房屋实际交付苏瑞芳使用。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、中超公司逾期交房天数如何认定；二、逾期交房违约金是否应当采用分段计算标准。关于争议焦点一，从中超公司的答辩及庭审陈述来看，其对逾期交房的违约事实并无异议，但对苏瑞芳所主张的逾期交房天数有异议。中超公司提供证据拟证明存在合同约定的不可抗力因素可据以延期交房的情形，由于双方的合同对于哪些情形属于不可抗力未作约定，故可结合法律规定、日常生活经验及证据等综合分析认定。首先，中高考属于订立合同时可预见的因素，故不属于不可抗力的范畴；其次，自行车赛、停水、停电等因素，上述因素系客观原因，非出卖人所能控制，且中超公司提供相应施工日志证明停工情况，故上述情形可作为延期交房的事由；第三，对于中超公司主张的天气因素，可参考气象灾害预警信号等级划分确定天气因素的影响是否属于不可抗力因素。气象台站向社会公众发布预警信息系根据气象灾害可能造成的危害程度、紧急程度和发展态势进行划分，一般划分为四级，依次用蓝色、黄色、橙色和红色表示。其中，12小时内降雨量将达50毫米以上，或已达50毫米以上，可能或已经造成影响且降雨可能持续的，发布暴雨蓝色预警信号。24小时内可能受大风影响，平均风力可达6级以上，或者阵风7级以上，或者已经受大风影响，平均风力为6-7级，或者阵风7-8级并可能持续的，发布大风蓝色预警信号。至于热带低气压和台风，其风力等级均在6-7级以上。因此，可认定上述标准及以上的天气属于不可抗力因素。至于中超公司主张的中雨、大雨天气，尚未达到气象灾害预警等级，且中超公司未提供证据证明中雨和大雨天气足以对施工造成影响，故对其该部分主张不予采纳。根据上述分析，合同签订后至合同约定的交房日期期间，可据以延期的不可抗力因素影响包括自行车赛1天、停水3天、停电7天、暴雨5天、六级以上大风8天、热带低气压和台风5天，以上合计29天，即中超公司可延期至2019年1月29日交房。关于实际交房时间，虽然中超公司于2019年8月28日第一次通知要求苏瑞芳于2019年9月8日办理交房手续，但根据合同第九条约定，诉争商品房的交付条件需符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件及取得房屋测绘报告，而诉争房屋于2019年9月12日才取得房产测绘报告，故2019年9月8日诉争房屋尚不具备交付条件。苏瑞芳根据中超公司的第二次通知，于2019年9月23日实际接收房屋，故实际交房日期为2019年9月23日。因此，中超公司逾期交房的天数计为237天。关于争议焦点二。关于逾期交房违约金的计算标准，诉争合同第十二条约定就“逾期在180日之内”和“逾期超过180日后”的两种逾期情形所应当参照的违约金计算标准分别进行了约定，双方对于逾期交房违约金的计算标准是区分情形整段计算或区分情形分段计算存在争议。根据合同第十二条规定，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：逾期在180日之内，出卖人按买受人支付全部房价款的日万分之0.5计算违约金；逾期在180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按买受人支付的全部房价款的日万分之1计算违约金。从上述规定的文义进行解释，如两种逾期情形违约金的计算标准是分情形整段计算，则合同约定无须强调（1）和（2）不作累加；而且，第二种逾期情形，根据其表述的字面含义，合同约定的是逾期超过180日后的违约金计算标准。因此，双方约定的逾期违约金计算标准，是对逾期在180日之内和逾期超过180日后进行分段计算。综上，苏瑞芳与中超公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。双方明确约定交付诉争房屋的期限为2018年12月31日，中超公司逾期交房，已构成违约，应承担相应的违约责任。但六级以上大风、暴雨、热带低气压和台风、自行车比赛、停电、停水的情形，确属于出卖人中超公司在签订合同当时不可预见、难以控制并会导致工程停工的客观原因，可以在逾期天数当中相应予以扣除，扣除后中超公司逾期交房天数认定为237日。中超公司应按全部房价款792000元为基数分段计算逾期交房违约金，其中，180日内按日万分之0.5的标准支付苏瑞芳逾期交房违约金计7128元；超过180日后的逾期天数计57天，按日万分之1计算逾期交房违约金计4514元，以上两项逾期交房违约金合计11642元。因此，苏瑞芳诉求的违约金以11642元为限予以支持，超出部分不予支持。苏瑞芳同时请求逾期交房违约金的利息损失，该请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百二十五条规定，判决：一、福建中超实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付苏瑞芳逾期交房违约金11642元；二、驳回苏瑞芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费324.7元，减半收取计162元，由苏瑞芳负担73元，福建中超实业有限公司负担89元。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方除对中超公司逾期交房天数有异议外，对一审查明的其它事实无异议，本院予以确认。 本院认为，苏瑞芳与中超公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的合同义务。一、关于逾期交房天数。中超公司主张案涉项目周边是中、高考考点，中、高考期间应作为可据以延期交房的因素，但因中、高考考点每年相对确定，不是不可预见，且中超公司未提供证据证明其有收到相关管理部门要求其在中考、高考期间停止施工的证明，对中超公司关于中、高考应计算在可顺延交房天数内的主张不予支持。根据本院针对中超·水木春天B地块5、6号楼所作出的业已生效的同类判决，中超公司提供的气象资料、停电停水公告、施工日记、停工明细表等证据可以作为中超公司延期交房的依据。结合一审认定的其它可延期交房情形，本院对中超公司据以延期交房天数认定如下：自合同签订的2016年11月20日起至约定的交房日期2018年12月31日期间，存在中雨33天、大雨22天、暴雨5天、六级以上风6天、热带低气压和台风5天（已扣除2018年9月15日重复一日、2018年11月1日重复二日）、自行车赛1天、停水3天、停电8天，以上合计83天，即中超公司可延期至2019年3月24日，又因2019年1月1日至2019年3月24日期间出现中雨4天、暴雨1天，又可据以延期至2019年3月28日交房，又因2019年3月24日至2019年3月28日期间出现中雨1天，又可据以延期至2019年3月29日交房，至此中超公司可延期至2019年3月29日交房。关于实际交房时间，一审法院认定为2019年9月23日，双方均无异议，本院予以确认。故中超公司逾期交房的天数合计178天。二、关于逾期交房违约金的计算方法问题。因苏瑞芳已向中超公司支付全部购房款，但中超公司逾期交房构成违约，应当支付逾期交房违约金。案涉《商品房买卖合同》第十二条作了约定：“（1）逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）及利息，并支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。”故中超公司应当按照每日万分之0.5的标准计付逾期交房违约金。经计算，中超公司应支付的逾期交房违约金为7048.8元[（792000元×0.05%）/天×178天]。一审法院判决中超公司应支付苏瑞芳逾期交房违约金11642元错误，予以纠正。 综上所述，苏瑞芳及中超公司的上诉请求，合理的部分予以支持，不合理的部分予以驳回。一审判决认定事实有误，予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2020）闽0503民初2677号民事判决； 二、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给苏瑞芳逾期交房违约金7048.8元； 三、驳回苏瑞芳的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费324.7元，减半收取计162元，由苏瑞芳负担73元，福建中超实业有限公司负担89元。二审案件受理费148元，由苏瑞芳负担74元，由福建中超实业有限公司负担74元。 本判决为终审判决。 审判长  庄希文 审判员  王经艺 审判员  郑 励 二〇二〇年十一月三十日 书记员  杨雅真 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。