北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初22352号原告：贺良军，男，1977年10月19日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区。委托诉讼代理人：马延莹，北京市一格律师事务所律师。被告：北京城建兴华地产有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：武涛，董事长。委托诉讼代理人：唐涣，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪荣，北京大成律师事务所律师。原告贺良军与被告北京城建兴华地产有限公司（以下简称城建兴华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贺良军之委托诉讼代理人马延莹，被告城建兴华公司之委托诉讼代理人唐涣、倪荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺良军向本院提出如下诉讼请求：1.请求法院判令城建兴华公司履行双方签订的《北京市商品房预售合同》，向我交付符合该公司在北京市大兴区住房和城乡建设委员会备案的规划设计图纸以及竣工验收图纸等各项文件的、位于北京市大兴区魏善庄镇北区、西区xx地块xx其它类多功能用地项目x#办公楼的公摊部分（含卫生间、走道）；2.城建兴华公司承担本案诉讼费。事实和理由：我为购房人，城建兴华公司为开发商，双方于2016年5月14日签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，约定由我购买位于北京市大兴区魏善庄镇北区、西区xx地块xx其它类多功能用地项目x#办公楼、商业楼x层x单元-xx房间。其中，《商品房预售合同》第19页项目说明四，明确说明：x#楼办公、x#商业共同分摊部位2至7层包括：“电梯间、电梯厅、管井、楼梯间、外墙一半、卫生间、走道。”同时，合同第8页第九条约定了“出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。”但我于2017年9月25日收房后慢慢发现，开发商并未依照合同对公摊部分建设的约定，所建6层并不含卫生间等公共区域，而原规划中卫生间等公摊部分被以赠送面积从而提高售房总价的形式高价卖给其他业主，该公司由此重复获利。我认为该公司在该项目于建委验收竣工备案以后，又变更了原有的规划设计，其事实上向我交付的并不符合其向建委备案的竣工验收及规划设计图纸。我公摊面积现状是我并未享受到合同约定的公摊利益，且我每年按照含公摊计算的建筑面积交纳采暖费、物业费，现该公摊被该公司在售房时便以赠送面积的形式变相高价卖出，因此城建兴华公司的行为给我造成了损失。为了维护我的合法权益，故诉至贵院，望判如所请。城建兴华公司辩称，我公司已经严格按照规划设计建造房屋竣工验收质量合格，且已经将涉案房屋交付，验收交付时，贺良军没有提出异议，所有交付时是符合规划的。我公司已经履行完毕合同项下的交付义务。在双方的预售合同附件九第13条和其他利害关系业主的合同中均约定，涉案共有部分的使用权专有使用权已经赋予与该部分相连的业主使用，贺良军自愿放弃该共有权益。最高院物权法研究小组编著的中华人民共和国物权法条文理解与适用第231页，也规定某一个或数个区分所有人或特定第三人可以基于法律规定或区分所有人的约定对建筑物区分所有权的共有部分享有排他独占使用的权利。根据前述规定和约定，本案诉争共有部分已经约定归相邻业主使用。综上，贺良军的诉请没有事实和法律依据，请法院予以驳回。根据物权法第6条和最高院建筑物区分所有权司法解释，涉及共有部分需要过半业主的同意，所以贺良军没有起诉的主体资格。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。城建兴华公司系“兴融中心”项目的开发商。2016年5月14日，城建兴华公司（出卖人）与贺良军（买受人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称预售合同），主要内容包括：“该商品房房屋坐落为：大兴区魏善庄镇北区、西区xx地块x其它类多功能用地项目x#办公楼、商业楼x层x单元-xx（以下简称涉案房屋）。该商品房所在楼栋的主体建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为9层，其中地上7层，地下2层。该商品房为第一条所规定项目中的4＃办公楼、商业楼第x层x单元－xx。该商品房的用途为办公，层高为4.2米。出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京新兴华安测绘有限公司，其预测建筑面积共65.21平方米。其中，套内面积46.9平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积18.31平方米。有关共同部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米32805.5元。规划变更的约定：出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。设计变更的约定：经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式。交付条件：出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。交接手续：交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照第(3)种方式处理：（3）详见补充协议约定。”预售合同附件二“共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明”中“x#办公楼公用建筑面积分摊部位说明”载明：项目说明：4#办公楼坐落位于大兴区魏善庄镇，其中地下2层，地上7层，项目性质为办公楼，结构为钢混。大兴区魏善庄镇4#办公楼内功能区分布为：4#楼地下办公：-1层。4#楼库房：－l层。4-2#楼地下商业：-1层。4#楼商业：1层。4-2#楼地上商业：1至2层。4#楼地上库房：2层。4#楼办公：1-7层。共有部分明细：一、1＃楼办公、1#楼库房、1＃商业、1＃楼地库车位、2＃地库车位、2＃楼办公、2＃楼库房、2＃楼商业、3＃楼办公、3#楼库房、3＃楼商业、4#楼办公、4＃楼地上库房、4＃楼地下办公、4＃楼库房、4#楼商业、4－2＃楼地上商业、4－2＃楼地下商业共同分摊部位：1、C01＃汽车库－2层：报警阀室。2、C02－1＃汽车库及C02－2＃汽车库及C02－3＃汽车库－2层：报警阀室、管井1、换热站、走道1、给水机房、通信机房、中水机房、移动通信机房、有线电视机房。3、2#办公楼－1层：消防控制室。4、4＃办公楼、商业楼－1层：消防控制室。二、1＃楼地库车位、4#楼办公、4＃楼地上库房、4＃楼地下办公、4＃楼库房、4#楼商业、4－2＃楼地上商业、4－2＃楼地下商业共同分摊部位：1、4#办公楼、商业楼－1层：4＃变配电室。三、4#楼办公、4＃楼地上库房、4＃楼地下办公、4＃楼库房、4#楼商业、4－2＃楼地上商业、4－2＃楼地下商业共同分摊部分：1、－1层：强电间、弱电间。四、4#楼办公、4#楼商业共同分摊部位：1、1层：电梯间、电梯厅、管井、楼梯间、外墙一半、走道。2、2至7层：电梯间、电梯厅、管井、楼梯间、外墙一半、卫生间、走道。预售合同附件九“补充协议”第十三条其他约定：“买受人知晓并同意将该商品房所在楼栋的露台（若有）、卫生间（部分共用部位）、地下储藏间归设计通道与之相连的专有商品房所属的业主使用，该业主享有对上述部分的独立专有使用权，买受人自愿放弃对该部分的共有权益，且出卖人已就上述情况对买受人进行了购房价款的优惠补偿，买受人确认在签署本补充协议时对上述情况明确知晓，并且不就此向出卖人提出任何异议或主张任何赔偿。享有上述部分独立专有使用权的购房人对该部分无权进行产权登记并无权就该部分取得产权证书，该购房人对其使用不可用于营利用途，不得危及建筑物及公共安全，且应自交付使用后承担其维修、维护费用，并保证无条件配合对共用设备、设施的维护、维修。”预售合同签订后，涉案房屋于2016年12月23日完工并通过质量验收，另于2017年1月5日完成了工程竣工验收备案。期间，贺良军向城建兴华公司支付了购房款，后于2017年9月25日与城建兴华公司办理了涉案房屋交付手续，所签署的《房屋验收交接记录表》中，除记录有对客厅、阳台存在的部分异议外，贺良军未提出其他异议。对有争议的证据和事实，本院认定如下：庭审中，贺良军诉请城建兴华公司交付预售合同所约定的公摊部分，其请求的基础为城建兴华公司未履行房屋交付义务，城建兴华公司则对此不予认可。其中，经本院组织双方当事人结合所提供的平面图、宣传册页图及现场照片等证据，确定涉案房屋位于x单元第x层，该层东侧共有11户，涉案房屋为xx号，该侧房屋两端规划设计为卫生间，而涉案房屋所在现场东侧两端并非公共卫生间，两端分别被朝向公共通道的户门所封闭。另经本院询问，贺良军现主张交付的公摊部分即指上述东侧房屋两端的卫生间及走道区域。贺良军据上述事实主张城建兴华公司存在擅自变更规划设计的情形，城建兴华公司向本院提供涉案房屋质量竣工验收记录及竣工验收备案表予以反驳，贺良军未能就其上述主张向本院提供充分证据。城建兴华公司另否认贺良军有主张交付公摊区域的权利，所依据的是上述双方预售合同补充协议其他约定相关条款内容，主张贺良军通过约定放弃了对争议部分的共有权益。贺良军对该条款内容约定事实无异议，但主张该约定违反法律规定而无效。本院认为，合同是规范当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力。本案中，贺良军与城建兴华公司自愿签订商品房预售合同，不违背法律，行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方均应遵照履行。根据合同性质及双方约定，贺良军主要负有支付购房款义务，城建兴华公司则主要负有交付符合约定房屋之义务。实际履行中，贺良军履行了支付购房款义务，城建兴华公司亦向贺良军实际交付了涉案房屋，交付时，贺良军并未就交付房屋的面积提出任何异议。庭审中，贺良军主张城建兴华公司未全面履行房屋交付义务，但根据现有证据及其陈述，可确定争议所指向的系公摊部分。根据上述公摊说明，可知涉案房屋所在的x#楼办公参与分摊部分不仅针对2-7层的卫生间、走道等，其对应权利涉及其他众多业主，没有证据证明贺良军有权独立主张交付所述卫生间、走道区域。贺良军主张城建兴华公司擅自变更了规划设计，城建兴华公司为此向本院提供了竣工验收备案文件，贺良军未能就其主张向本院提供充分证据。故现没有证据证明城建兴华公司存在未履行房屋交付义务的违约情形，贺良军要求城建兴华公司交付卫生间、走道，缺乏合同、法律依据，本院对此不予支持。根据现有证据及双方当事人陈述，双方争议的实质在于公用部分的利用问题，而城建兴华公司亦依据上述补充协议相关条款内容进行了抗辩，贺良军对于该条款内容约定事实无异议，但主张违反法律规定而无效，其亦未能就此主张向本院提供充分的法律依据。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回贺良军的全部诉讼请求。案件受理费18647元，由贺良军负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  黎 健人民陪审员  靳艺红人民陪审员  李孟超二〇二〇年十一月三十日书 记 员  王晓华