新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0103民初1637号原告：朱奋彬，男，1971年3月16日出生，汉族，无固定职业，住所地乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：朱洁，上海段和段（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：安芳，上海段和段（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：乌鲁木齐仟叶学校，住所地乌鲁木齐市黑龙江路21号。法定代表人：叶继坚，该学校校长。委托诉讼代理人：肖艳丽，女，该学校法务。委托诉讼代理人：陈东，新疆天阳律师事务所律师。原告朱奋彬与被告乌鲁木齐仟叶学校（以下简称仟叶学校）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱奋彬的委托诉讼代理人朱洁，被告仟叶学校的委托诉讼代理人肖艳丽、陈东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱奋彬向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原、被告于2015年12月30日签订的《合同书》；2、判令被告返还原告购房预收款500,000元；3、判令被告支付购房款占用期间利息95,000元，同时按照本金500,000元，年利息6%的标准计息至本判决生效之日；4、判令被告赔偿原告损失2,430,000元；5、判令被告承担本案诉讼费、保全费、送达费。事实和理由：原告与被告于2015年12月30日签订《合同书》，被告承诺将位于和田一街129号综合楼第1栋B座第一层商业1号（建筑面积360.26㎡）转让给原告，交易价款为2,570,000元。合同约定被告取得案涉房屋所有权后生效，同时被告收取了原告500,000元购房款。合同签订时，被告已经法院认定的事实及判决结果，取得了案涉房屋在先权利的法律认可。但被告为获取更多利益，在未经原告同意的情况下，以获取5,000,000元为条件放弃取得案涉房屋所有权，恶意阻止与原告签订的合同生效条件成就。原告系案涉房屋的承租人，长期占有使用案涉房屋，同时原告经营的物业公司也在为案涉房屋提供物业服务。被告严重违背诚实信用原则的行为，给原告造成了巨大的损失，被告因其过错而获利的行为，应当受到法律惩戒。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告仟叶学校辩称，2015年12月30日，我学校与原告就案涉房屋签订《合同书》，约定合同的生效条件是我学校取得案涉房屋所有权，现合同生效条件未成就，因此合同未生效。被告没有恶意阻止合同生效条件的成，（2014）年乌中民四终字第125号民事判决书生效后，2014年6月9日，乌鲁木齐市房产局给姜洪洁颁发了房产证，姜洪洁取得了案涉房屋的所有权。2014年6月9日，姜洪洁将案涉房屋抵押给王红娟，并于2014年6月16日办理了抵押登记。（2016）新0103民初5929号民事调解书是2017年12月8日作出的，而据不完全统计，截至2017年12月20日，新疆豫疆房地产开发有限公司（以下简称豫疆公司）被执行案件就有21件，涉案标的总计31,447,080.06元。姜洪洁依据（2013）沙民三初字第663号民事判决书和（2014）年乌中民四终字第125号民事判决书取得案涉房屋所有权，上述两份判决被撤销后，被告取得案涉房产所有权至少还需要三个先决条件：王红娟的抵押权被解除或被判决无效，豫疆公司取得案涉房屋使用权，案涉房屋登记在豫疆公司名下，被告才能取得案涉房屋所有权。然而，案涉房产的抵押权能否解除或被判决无效均无法确定，豫疆公司涉诉标的巨大，一旦案涉房屋登记在豫疆公司名下，根本轮不到过户给被告就被其他人保全或强制执行了，基于上述原因被告才同意调解，不存在恶意，且姜洪洁支付被告的是5,000,000元赔偿款不是房款。原告关于赔偿损失的诉讼请求不能成立，没有事实及法律依据。被告同意退还500,000元预付款，并按照比例承担诉讼费用。关于合同是否解除，请求人民法院自由裁量。原告朱奋彬公司围绕诉讼请求提交《合同书》、打款凭证、（2015）民申字第2674号裁定书复印件、（2016）新0103民初5929号民事调解书、姜洪洁等人的银行流水、房屋评估报告、《商品房预售合同》复印件。被告仟叶学校对《合同书》、打款凭证的真实性、合法性、关联性均不持异议，对（2015）民申字第2674号裁定书复印件的真实性、合法性、关联性均不予认可，对（2016）新0103民初5929号民事调解书、姜洪洁等人的银行流水、房屋评估报告的真实性认可、关联性不予认可，对《商品房预售合同》复印件真实性、合法性、关联性均不予认可。本院对《合同书》、打款凭证、（2015）民申字第2674号裁定书复印件、（2016）新0103民初5929号民事调解书、姜洪洁等人的银行流水、房屋评估报告的真实性、合法性、关联性予以确认，对《商品房预售合同》复印件的真实性、合法性、关联性综合本案查明其他事实再行认定。被告仟叶学校提交《合同书》、微信截图、全球邮政特快专递单、告知函、（2018）新0103民初4435号民事判决书、（2019）新01民终1149号民事判决书、（2016）新0103民初5929号民事调解书、23份执行裁定书。原告朱奋彬对《合同书》的真实性、合法性、关联性均不持异议，对微信截图、全球邮政特快专递单、告知函的真实性、合法性、关联性均不予认可，对（2018）新0103民初4435号民事判决书、（2019）新01民终1149号民事判决书真实性、合法性认可，对关联性不予认可，对23份执行裁定书的真实性、合法性、关联性均不认可。本院对《合同书》、（2018）新0103民初4435号民事判决书、（2019）新01民终1149号民事判决书的真实性、合法性、关联性均予以确认，对微信截图、全球邮政特快专递单、告知函、23份执行裁定书真实性、合法性予以确认，对关联性综合本案查明其他事实再行认定。本院经审理认定事实如下：经生效判决认定，2010年8月27日，豫疆公司与仟叶学校签订《商品房买卖合同》，约定豫疆公司将位于乌鲁木齐市××区豫疆综合楼第一层共600平方米售予仟叶学校，房款总金额为2,400,000元。2011年4月12日，豫疆公司与仟叶学校签订《商品房预售合同》，约定豫疆公司将位于乌鲁木齐市××区第1栋B座1层1号房屋（预测建筑面积648.7平方米）售予仟叶学校，按建筑面积计算，该商品房总金额为2,399,999.99元，同日该房屋办理了预购商品房预告登记。2013年4月23日，该房屋办理了预售登记注销，同日豫疆公司与仟叶学校签订《商品房现房买卖合同》，约定豫疆公司将位于乌鲁木齐市××街第1栋1层商业1号房（建筑面积360.26平方米）售予仟叶学校，按建筑面积计算，该商品房总金额为1,412,219.2元。同日，该房办理了现房网上签约。豫疆公司认可上述合同中房款仟叶学校已付清。另2011年10月29日，豫疆公司与姜洪洁签订商品房预售合同，约定豫疆公司将沙依巴克区和田一街号城市公社第1栋B座1层1号房屋（预测建筑面积361平方米）出售给姜洪洁。双方于同日签订补充合同约定，位于乌鲁木齐市和田街361平方米的门面属于豫疆公司所有，现折价抵姜洪洁的债权6,990,000元。2013年6月4日，姜洪洁向本院提起诉讼，要求豫疆公司办理该房屋所有权证书并交付房屋。本院于2013年11月28日作出（2013）沙民三初字第663号民事判决：一、豫疆公司于本判决生效后十日内将沙依巴克区和田一街号城市××栋房屋（预测面积361平方米）交付给姜洪洁；二、豫疆公司于本判决生效后三十日内协助姜洪洁办理乌鲁木齐市沙依巴克区和田一街129号城市公社1栋B座1层1号房屋（预测建筑面积361平方米）的产权证书。豫疆公司不服提起上诉，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院作出（2014）乌中民四终字第125号民事判决：驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，经姜洪洁申请法院强制执行，2014年6月9日，乌鲁木齐市房产局给姜洪洁颁发了乌房权证沙依巴克区字第XXXX号房产证，该房产证记载：房屋所有权人为姜洪洁，房屋坐落于××区商业1，建筑面积为360.26平方米。2014年5月27日，仟叶学校向新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院提起诉讼，请求撤销（2013）沙民三初字第663号民事判决书及（2014）乌中民四终字第125号民事判决。新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院于2014年11月28日作出（2014）乌中民撤销初字第1号判决，判决撤销（2013）沙民三初字第663号民事判决书及（2014）乌中民四终字第125号民事判决。后姜洪洁不服（2014）乌中民撤销初字第1号民事判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院提起上诉，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2015年7月31日作出（2015）新民一撤销终字第1号判决，判决驳回上诉，维持原判。后姜洪洁不服该判决，向最高人民法院提起再审申请，最高人民法院于2016年1月13日作出（2015）民申字第2674号判决，判决驳回姜洪洁的再审申请。2015年，朱奋彬与豫疆公司签订了《房屋产权转让协议书》，双方针对位于乌鲁木齐市××街.26平方米的产权转让事宜进行约定，转让价格20,000元/平方米，总金额7,225,200元。鉴于此房产权未在吕有录名下，待豫疆公司将此房产权由仟叶学校、豫疆公司吕有录及朱奋彬签订三方协议后，由朱奋彬代吕有录偿还仟叶学校欠款后，方可支付协商后的余款。三方按照协议全部履行完毕后，包括产权过户到朱奋彬名下，双方如果对此房屋价格不能达成一致时，朱奋彬保留2,000,000元利润后，豫疆公司有权对此房屋进行二次交易。如果豫疆公司在二个月内完不成二次交易，此房屋价格按照20,000元/平方米执行，朱奋彬付清全部余款。鉴于此转让涉及诸多交易事项，经双方协议，委托案外人朱念武协助此协议的完全履行。协议签订后，任何一方不得违约，如另行销售他人的，赔偿违约金300,000元。2015年12月30日，仟叶学校与朱奋彬签订合同书，双方约定：仟叶学校承诺在取得乌鲁木齐市××区29号综合楼（豫疆大厦综合楼）第1栋第1层商业1号（360.26平米）的房产所有权证及最高人民法院驳回姜洪洁再审申请后将该房产转让给朱奋彬。双方同意待本条上述条件成立且朱奋彬付清全部房款后仟叶学校将上述房产变更登记至朱奋彬名下。仟叶学校应与朱奋彬签订符合乌鲁木齐市房屋产权交易中心要求的《房产转让合同》并将符合要求的《房产转让合同》备案，存档于乌鲁木齐市房屋产权交易中心。该房产价款为257万元。自仟叶学校签章和朱奋彬签字后，朱奋彬即向仟叶学校支付预付款50万元，仟叶学校取得该房产所有权及最高人民法院驳回姜洪洁再审申请后，朱奋彬即再向仟叶学校支付剩余207万元。仟叶学校同意待其取得该房产所有权证及最高人民法院驳回姜洪洁再审申请和朱奋彬付清全部房款后即将该房产交付给朱奋彬。双方确认交付时按房产现状交付。如有租赁等情形的，由朱奋彬和承租人和使用人、占有人进行协商解决。本合同自仟叶学校取得上述房屋的房产所有权后生效。2015年12月，朱奋彬向仟叶学校的校长叶继坚支付50万元的购房预付款。2016年8月8日，豫疆公司向本院提起诉讼，要求确认姜洪洁与王红娟的借款抵押合同无效以及并将房屋恢复至执行前状态。在该案中，案外人朱念武作为豫疆公司的委托诉讼代理人参与诉讼。2017年12月8日，各方当事人在法院主持下达成（2016）新0103民初5929号民事调解书，调解内容为：一、位于乌鲁木齐市××区房屋（房产证号：乌房权证沙依巴克区字第XXXX号）归姜洪洁所有；二、姜洪洁于2017年12月8日向仟叶学校支付5,000,000元赔偿款。逾期付款，则加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、豫疆公司、仟叶学校于2017年12月15日前申请解除对乌鲁木齐市沙依巴克区和田一街129号综合楼1栋1层商业1号房屋的财产保全措施或执行查封、冻结措施；四、豫疆公司、姜洪洁、仟叶学校对乌鲁木齐市沙依巴克区和田一街129号综合楼1栋1层商业1号房屋所有权再无争议，且互相不再在存在债权债务关系。豫疆公司、仟叶学校自本协议签订之日起，对涉案房屋不再享有任何权利；姜洪洁亦不得向仟叶学校主张任何权利；五、仟叶学校向豫疆公司支付律师代理费150,000元；六、案件受理35元（豫疆公司已预交），由豫疆公司承担。2018年5月31日，朱奋彬不服本院（2016）新0103民初5929号民事调解书向本院提起第三人撤销之诉，朱奋彬在庭审中称被告恶意串通达成调解协议，故意隐瞒房屋转让事实及房屋实际占有的情况，未将朱奋彬列为案件当事人，也未通知朱奋彬参加诉讼，导致朱奋彬利益受损，但朱奋彬未能提供相应证据证实姜洪洁对此知情，姜洪洁称其并不知道仟叶学校、豫疆公司与朱奋彬之间的协议。本院作出（2018）新0103民初4435号民事判决书，判决驳回朱奋彬要求撤销（2016）新0103民初5929号民事调解书的诉讼请求。朱奋彬对该判决不服上诉至乌鲁木齐市中级人民法院，中级人民法院作出（2019）新01民终1149号民事判决书，判决驳回上诉维持原判。本院认为，朱奋彬与仟叶学校订立《合同书》的合同目的是当《合同书》的生效条件成就时，朱奋彬可依约取得案涉房屋的所有权，但经本院（2016）新0103民初5929号民事调解书调解确认案涉房屋归姜洪洁所有，《合同书》的生效条件已无法成就，合同目的亦无法实现，朱奋彬请求解除《合同书》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条合同解除的其他情形，故本院对朱奋彬请求判令解除《合同书》的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现《合同书》已由本院确认解除，仟叶学校应当向朱奋彬返还预收款500,000元并支付资金占用期间的利息。被告仟叶学校辩称，其多次催促原告提供收款账号，但原告拒不提供导致预收款至今未能退还，因此被告不应承担利息。本院认为，即使被告辩称意见属实，被告占有预收款500,000元至今而未办理第三方提存属无争议的事实，被告应当向原告支付资金占用期间的利息，但原告的利息计算标准过高，本院予以调整，调整后2016年1月1日至2019年8月19日利息计算为86,340.47元【500,000元×4.75%÷12个月×43个月（2016年1月1日至2019年7月31日）＋500,000元×4.75%÷365天×19天（2019年8月1日至2019年8月19日）】，2019年8月20日至判决生效日止的利息，以未付本金为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告。关于原告主张的损失2,430,000元能否成立的问题。本院认为，原告主张的该项损失系可得利益损失，在计算和认定可得利益损失时,应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等,从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。本案中，朱奋彬就案涉房产分别与与仟叶学校签订《合同书》，与豫疆公司签订《房屋产权转让协议书》，通过上述两份合同的内容可知，朱奋彬在签订《合同书》时，明知案涉房屋产权存在争议，《合同书》也可能存在永久无法生效的问题，现《合同书》已由本院判决解除,并判令仟叶学校返还朱奋彬已付预收款500，000元,支付朱奋彬占用资金期间的利息,朱奋彬的损失已通过利息得到部分弥补。朱奋彬主张的损失2,430,000元，系其依据同地段其他房屋的评估价值，据此计算案涉房屋的增值部分，但该评估报告并非针对案涉房屋所做，据其计算预期损失缺乏依据。综上，朱奋彬请求判令仟叶学校赔偿原告损失2,430,000元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告朱奋彬与被告乌鲁木齐市仟叶学校于2015年12月30日签订的《合同书》；二、被告乌鲁木齐市仟叶学校于本判决生效之日起十日内返还原告朱奋彬购房预售款500,000元；三、被告乌鲁木齐市仟叶学校于本判决生效之日起十日内支付原告朱奋彬2016年1月1日至2019年8月19日利息86,340.47元，2019年8月20日至判决生效日止的利息，以未付本金为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、驳回朱奋彬请求判令被告乌鲁木齐市仟叶学校赔偿损失2,430,000元的诉讼请求。本案争议标的3,025,000元，给付标的586,340.47元，占争议标的的19.38%，本案案件受理费31,000元（原告已预交），由原告朱奋彬负担80.62%，即24,992.2元，由被告仟叶学校负担19.38%，即6,007.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  张 阳人民陪审员  王德喜人民陪审员  周明清二〇二〇年十一月二十日书 记 员  王小燕