上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初6309号原告：瞿维，女，1970年11月24日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：占健文，上海赢火虫律师事务所律师。被告：上海翌力健身管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：高宋巍。原告瞿维与被告上海翌力健身管理有限公司(以下简称翌力公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。瞿维的委托诉讼代理人占健文到庭参加诉讼。翌力公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告瞿维向本院提出诉讼请求：1、要求判决瞿维与翌力公司订立的《租赁合同》于2020年6月12日解除；2、要求翌力公司支付拖欠的房屋租金共计42800元；3、要求翌力公司支付逾期支付租金的违约金，按照每日万分之三的标准，分别以2,000元为本金，自2020年1月1日起计算至实际付清之日止，以24,000元为本金，自2020年3月1日起计算至实际付清之日止，以16,800元为本金，自2020年5月1日起计算至实际付清之日止；4、要求没收翌力公司支付的租赁保证金22,000元；5、要求翌力公司承担瞿维收回房屋产生的清洁费用2,000元。事实与理由：2017年12月17日，瞿维与翌力公司订立《租赁合同》一份，约定翌力公司向瞿维承租上海市普陀区澳门路XXX弄XXX号楼1202A室房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日，前两年月租金11,000元，第三年月租金12,000元，租金每两个月为一期支付，每次租金于到期日前7日支付，先付后用，租赁保证金22,000元，租赁保证金不可视为翌力公司预付的租金等。按照合同约定，自2020年1月1日起，翌力公司应当按照每月12,000元的标准向瞿维支付租金，但其实际支付的2020年1月1日至2020年2月29日期间的租金总额中少支付了2,000元，自2020年3月1日起未再支付租金，经瞿维多次催讨，仍不履行租金支付义务。2020年6月8日，瞿维向翌力公司的法定代表人发送短信告知因翌力公司的严重违约行为要求解除合同，要求翌力公司于2020年6月12日将系争房屋归还瞿维，但翌力公司未有回应，因此瞿维出于不扩大损失的考虑，在2020年6月12日自行收回系争房屋，进入系争房屋后发现系争房屋内十分凌乱，为了收拾系争房屋花费了清洁费2,000元。被告翌力公司未到庭答辩。本院经审理认定事实如下：2017年12月17日，瞿维作为出租方(甲方)与翌力公司作为承租方(乙方)订立《租赁合同》一份，约定租赁标的物为系争房屋，权利人为瞿维、高缘，房屋建筑面积133平方米，租赁用途为办公用房；租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日；每月租金11,000元，该房屋租金二年内不变，自第三年起，租金每月12,000元，租金每两个月支付一次，即22,000元，每次租金于到期日前7日支付，先付后租；保证金22,000元，该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁出交还房屋并已结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用后三天内无息返还乙方；乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，甲方按月租金金额的3%收取违约金，如乙方拖欠租金达十日时，则视为乙方自动放弃所承租房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同；租赁期满或因乙方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将房屋及甲方提供的设备如数归还，除非经甲方同意，乙方任何遗留在房屋中的物品将被视为放弃，甲方有权处置；乙方于签订本合同后，未经甲方书面同意擅自提前解约或其他严重违约致本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿等等。合同订立后，瞿维将系争房屋交付翌力公司，翌力公司支付了租赁保证金22,000元。2019年12月25日，翌力公司向瞿维支付了2020年1月至2月的租金22,000元，嗣后未再支付租金。2020年3月10日，瞿维委托律师向翌力公司发送了《律师函》，分别邮寄至系争房屋以及上海市长宁区福泉路XXX弄XXX号XXX室，收件人为翌力公司的法定代表人高宋巍，两份《律师函》均显示已签收。《律师函》的主要内容是2020年3月1日至4月30日为期两个月的租金2.4万元，翌力公司应当于2020年2月23日(到期日前7日)支付，但翌力公司未按约定支付租金，2020年3月9日，瞿维通过手机短信和张贴付款通知书的方式督促翌力公司履行租金支付义务，但翌力公司仍拒不支付，若翌力公司于2020年3月24日前按照租赁合同约定将2020年3月1日至4月30日为期两个月的租金足额支付，那么对于翌力公司之前延期支付租金的违约责任不予追究，双方继续履行合同，若到期未按上述告知办理，则应当于2020年3月24日前主动联系律师提出租赁合同争议解决方案，若翌力公司提出的方案不能接受或者翌力公司于该期限内未提出有效的解决方案，则瞿维将采用包括不限于诉讼方式主张权利，主张终止本合同、收回房屋、主张逾期支付租金期间的违约金，没收租赁保证金，继续要求翌力公司支付拖欠的租金和合同终止后若继续占用房屋期间的占用费。2020年4月，瞿维起诉至本院，起诉时的原诉讼请求为要求翌力公司支付拖欠的房屋租金至合同实际终止时止以及支付逾期支付租金的违约金,审理过程中变更诉请。2020年6月8日，瞿维委托律师向翌力公司的法定代表人高宋巍(手机号：XXXXXXXXXXX)发送短信，主要内容是鉴于翌力公司拖欠租金至今，已经严重违反合同，特告知于2020年6月12日解除双方签订的房屋租赁合同，同时翌力公司仍负有向瞿维支付拖欠租金的义务，并应当承担合同约定的违约责任，给瞿维造成损失的，还需承担损害赔偿责任；2020年6月12日翌力公司应当将系争房屋腾空交还给瞿维，若无正当理由拒不交房，瞿维为了防止损失进一步扩大，将单方进入并收回房屋，重新对外出租，若房屋内还有翌力公司遗留的物品，瞿维将进行单方面清点，保管1个月，1个月内仍不取走物品，视为翌力公司已经遗弃该物品，届时由瞿维进行任意处置等等。嗣后，因翌力公司未有回复，2020年6月12日，瞿维自行收回系争房屋。审理中，瞿维向本院提交了日期为2020年6月29日的发票一张，开票单位系上海毕威货运代理有限公司，发票摘要为垃圾处理费，金额2,000元。审理中，瞿维表示不清楚翌力公司何时撤场，2020年3月发送《律师函》后，翌力公司未有回复，瞿维也无法与翌力公司取得联系，因此2020年4月起诉至法院要求翌力公司支付欠付的租金，后经法院释明为了避免损失进一步扩大，故向翌力公司发送短信要求其返还系争房屋，但仍未有回复，因此在2020年6月12日自行收回系争房屋，当日发现系争房屋内有利用价值的物品已经被搬空，留有的均是废弃物。本院认为，瞿维与翌力公司订立的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。《租赁合同》就租金的支付方式、支付时间均有明确约定，翌力公司作为承租人在承租系争房屋过程中向出租人支付租金系其最重要的合同义务，2020年1月至2月的租金根据合同约定少付2,000元并且自2020年3月起未再向瞿维支付租金，经催告后仍未支付，瞿维向翌力公司发出解除合同的短信后，已自行收回系争房屋，现瞿维要求将其收回房屋之日确定为双方合同解除日期，并未违反法律规定，本院予以准许。瞿维主张的欠租、逾期付款违约金、没收租赁保证金的诉讼请求，均符合合同约定，关于欠付租金金额，瞿维计算有误，本院依法予以纠正，关于逾期付款违约金标准，现瞿维自愿调低为日万分之三，本院依法予以照准。关于瞿维主张的清洁费用，即垃圾清运费2,000元，翌力公司搬离时理应对系争房屋进行清理以使得系争房屋处于正常可使用状态，现结合瞿维提供的现场照片以及相关垃圾清运费发票，瞿维要求翌力公司支付代为清理系争房屋内的物品而支出的清运费用2,000元，尚属合理，本院予以支持。翌力公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉抗辩，由此产生的不利后果，应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告瞿维与被告上海翌力健身管理有限公司订立的《租赁合同》于2020年6月12日解除；二、被告上海翌力健身管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告瞿维欠付的房屋租金共计42,734.25元；三、被告上海翌力健身管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告瞿维逾期支付租金的违约金，分别以2,000元为基数，自2020年1月1日起开始计算，以24,000元为基数，自2020年3月1日起开始计算，以16,734.25元为基数，自2020年5月1日起开始计算，均按照每日万分之三的标准计算至实际付清之日止；四、被告上海翌力健身管理有限公司支付的租赁保证金22,000元，原告瞿维不予返还；五、被告上海翌力健身管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告瞿维垃圾清运费用2,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,170元，由被告上海翌力健身管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱 骏审 判 员  曹 彬人民陪审员  刘瑜凤二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  计晓菲附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。