河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初7095号原告：李娜，女，汉族，1976年3月1日出生，住河南省，镇平县。委托代理人：张小芾，男，汉族，1976年3月8日出生，住河南省镇平县，代理权限特别授权。被告：河南豪盛商贸有限公司。统一社会信用代码：91411300783406807R。法定代表人：陈兰，任执行董事兼总经理职务。住所地：河南省南阳市人民路鸿徳购物公园1幢。委托代理人：张伟，河南通义律师事务所律师，代理权限特别授权。委托代理人：康建平，女，汉族，1963年6月22日出生，住河南省南阳市宛城区，系公司员工，代理权限特别授权。被告：南阳市万德隆商贸有限责任公司。统一社会信用代码：914113007156402713。法定代表人：王献忠，任董事长职务。住所地：河南省南阳市宛城区南都路与范蠡路交叉口西南角。委托代理人：靳成磊，河南宛东律师事务所律师，代理权限特别授权。原告李娜与被告河南豪盛商贸有限公司、南阳市万德隆商贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，原告李娜于2020年11月6日诉至本院，本院同日作出受理决定，在法律规定的期限内向原告送达了受理案件通知书、举证通知书和开庭传票，向被告送达了应诉通知书、诉状副本、举证通知书和开庭传票等相关法律手续。本案依法由审判员张宏显独任审判，于2020年11月23日公开开庭对本案进行了审理。原告李娜的委托代理人张小芾、被告河南豪盛商贸有限公司（以下简称豪盛公司）的委托代理人张伟、康建平、被告南阳市万德隆商贸有限责任公司（以下简称万德隆公司）的委托代理人靳成磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李娜诉称：2016年4月15日，原告购买南阳鸿德房地产开发有限公司开发的位于南阳市人民路东侧的鸿德购物公园负一层万德隆区163号、164号房产，合同约定该房屋面积24.84平方米，总价612197元。该房产交付时间为2016年4月15日。原告又与豪盛公司签订了《南阳豪盛百货商铺委托统一管理协议书》，约定原告将购买的上述商铺房屋租赁给豪盛公司，租金为每月6168元。被告豪盛公司仅支付租金至2018年4月，南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初937号民事判决书判决：解除原告李娜与被告豪盛公司签订的《南阳豪盛百货商铺委托统一管理协议书》。法院已经判决解除合同，但是豪盛公司仍然把商铺房屋租给了实际使用者万德隆公司，豪盛公司没有履行法院判决，既没有向我们交付商铺房屋，也没有支付商铺房屋占用金。因双方协商不成，现原告诉至法院，请求依法判令：1、被告支付原告房屋占用费自2019年5月1日至2020年9月30日每月6168元，合计117192元，并自欠费之日起按银行同期贷款利率支付占用费利息13359.89元，共计130551.89元。2、诉讼费由被告承担。被告豪盛公司辩称：一、本案被告与原告此前的商铺房屋租赁协议在尚未到期时，原告与被告在继续履行上存在严重争议，并没有继续履行的合意，租赁合同关系已经通过法院判决解除，且此后没有续签新的租赁合同，不符合合同法第二百三十六条规定的情形，因此双方之间已经不存在租赁合同关系。并且，原告本次起诉请求被告支付的是“占用费”而非“租金”，证明原告也认可双方之间已经不存在租赁合同关系。本案被告并没有占用原告的商铺房屋，原被告双方之间的租赁合同解除后，该商铺房屋目前由万德隆公司使用，原告将该公司列为被告，证明对此事实是予以认可的。也能说明原租赁关系已经解除了，原告请求参照原租赁合同约定的标准要求被告支付占用费，没有依据。二、被告豪盛公司没有故意、恶意占用原告的商铺房屋。原被告之间的返租协议是基于南阳鸿德房地产开发有限公司与万德隆公司之间的租赁合同而存在，上述二公司之间的租赁合同仍在履行中。因本案原、被告之间的返租协议被解除后，没有考虑到后续的遗留事宜，所以才出现了今天这种商铺房屋仍然被使用的状况，该状况并非被告豪盛公司故意恶意占用所导致，原告将万德隆公司列为被告，说明原告对此事实是予以认可的。三、原告诉请的占用费标准过高。目前不管是谁在占用原告的商铺房屋，都不能再按照原来的租金标准计算占用费。原告诉请的占用费参照以往判决书在租赁关系中认定的租金数额来确定，没有事实依据和法律依据。即便应该支付占用费，也应参照市场租金价格确定占用费。1、原告请求参照的租金标准不合法。原告与南阳鸿德房地产开发有限公司签订的《鸿德购物公园商铺房屋房认购协议书》或《房屋买卖协议》，与原告和豪盛公司签订的《南阳豪盛百货商铺委托统一管理协议书》实际上是配套使用的，本案涉及的《南阳豪盛百货商铺委托统一管理协议书》本质上是销售合同中的一个促销环节，是附加条款，并非真正意义上的租赁。关于租金的约定数额也并非市场租金标准，实际上是返还购房款的约定，因此该租金标准不仅在合同期内不应当予以支持，也不应当在合同到期后继续参照适用，因此关于租金的约定不具有法律效力。2、原告要求参照的租金标准，严重违背市场规律规律，显失公平。按照原告的计算标准，租金每平方米高达260元，实际上同区域的价格为每平方米60到80元左右，万德隆公司的租金仅为每平方米18元。被告豪盛公司已经向法院提交了周边同区域商铺房屋以及万德隆公司的租赁合同，足以证实该事实的存在。因此原告要求参照的租金标准严重违背市场规律，显失公平，不应当得到支持。四、豪盛公司有权请求法院依法调整占用费标准。1、合同法第54条规定，在订立合同时显失公平的，当事人有权请求法院或仲裁机构变更或者撤销。本案原告请求的占用费标准显失公平。被告豪盛公司，请求法院按照市场标准予以调整。2、原告常其围堵被告管理的商场影响正常经营活动。目前带头闹事的相关人员已被公安机关立案侦查，追究其刑事责任。基于该事实，原告应当承担因为堵商场给被告豪盛公司及万德隆公司造成的两个月无法经营所造成的经济损失，原告请求的占用费应当减免两个月计算。3、受新冠疫情的影响，商场经营受影响，属于因不可抗力不能履行合同，根据河南省高院2020年2月28日《关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》明确指出“经审查继续履行合同对该当事人一方确属明显不公平的，应予以变更，并结合案件情况、根据公平原则，确定如何变更。”基于以上政策和规定，涉及豪盛公司的集体诉讼案件，在宛城区法院及专案组的协调下，均已经落实了减免三个月租金的政策，故本案涉及的占用费，也应减免三个月租金。五、原告请求的违约金或利息不应当支持。原被告之间不存在租赁合同关系，也没有约定支付占用费的时间，所以被告不存在逾期付款的违约问题。原告请求支付违约金或利息，没有事实依据，也没有合同约定，因此不应当予以支持。综上，被告请求法院支持豪盛公司的主张，依法按照市场标准，以每平方米60-80元的标准确定占用费数额，并减免五个月租金。被告万德隆公司辩称：一、原告是否具有本案租赁房屋的产权，是否是本案的适格主体，我公司无法明确。原告称其于2015年11月购买本案涉及的房屋，而我公司于2011年5月28日与南阳鸿德房地产开发有限公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定的房屋租金为每平方米18元，而鸿德房地产公司是否将本案涉及的房屋出售给原告，有待查明。同时，被告豪盛公司与本案的法律关系如何，我公司不清楚。二、原告诉称宛城区人民法院的生效判决为解除其与豪盛公司的《南阳豪盛百货商铺委托统一管理协议书》，且生效判决已申请强制执行，原告的诉讼涉及重复诉讼，原告应当依法通过强制执行程序实现其权利。三、我公司已经按照《房屋租赁合同》的约定足额向鸿德房地产公司交纳了房屋租金，向豪盛公司交纳了物业费，房屋租金交至2020年11月30日，物业费交至2020年5月份。原告与被告豪盛公司的合同关系，我公司不知情，也并非合同当事人。我公司于2011年5月份与鸿德房地产公司签订《房屋租赁合同》时，当时原告并未获得本案房屋的产权，后期产权如何变化，我公司不知晓，按照法律规定的买卖不破租赁，《房屋租赁合同》至今有效且继续履行。原告请求我公司承担房屋占用费于法无据。综上，我公司请求法院依法驳回原告对我公司的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：一、2016年4月15日原告与南阳鸿德房地产开发有限公司【南阳豪盛百货】商铺认购协议及收据一份，2016年4月15日原告与被告豪盛公司及南阳鸿德房地产开发有限公司签订的《南阳豪盛百货商铺委托统一管理协议书》一份，用于证明：原告在南阳鸿德房地产开发有限公司（以下简称鸿德公司）处购买163号、164号商铺房屋，商铺房屋面积为24.84㎡，并支付商铺房屋购买款612197元，原告与被告豪盛公司及南阳鸿德房地产开发有限公司签订《南阳豪盛百货商铺委托统一管理协议书》，由被告豪盛公司经营管理原告购买的商铺房屋，被告豪盛公司按商铺房屋面积及价款每月向原告支付商铺房屋租金，商铺房屋每年收益金为购房合同价的10%，为6168元/月。二、南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初937号民事判决书一份，用于证明：原告向法院提起诉讼，法院支持原告的请求，判令被告豪盛公司支付拖欠原告的房屋租金，并解除原告与被告豪盛公司签订的《南阳豪盛百货商铺委托统一管理协议书》。三、购买商铺时的图纸一份，用于证明：商铺房屋的位置。对原告所举证据，被告豪盛公司发表质证意见为：对证据的真实性无异议，证明方向有异议，不能证明原告与被告豪盛公司存在租赁合同关系。对原告所举证据，被告万德隆公司发表质证意见为：该证据与我公司无关，合同签订时间是在我公司占有房屋之后，我公司占有房屋系合法占有。被告豪盛公司向本院提交证据如下：第一组：（2019）豫1302民初937号民事判决书，用于证明：被告与原告此前的商铺房屋《南阳豪盛百货商铺委托统一管理协议书》在尚未到期时，原告与被告在继续履行上存在严重争议，并没有继续履行的合意，租赁合同关系已经通过法院判决解除，且此后没有续签新的租赁合同，不符合《合同法》第236条规定的情形，因此双方之间已经不存在租赁合同关系。第二组：负一楼流行前线同区域业主的《委托租赁协议书》24份，用于证明：同区域业主与豪盛公司之间签订的协议，租金平均在80.5元/㎡左右，而本案原告与被告之间此前诉讼涉及的《南阳豪盛百货商铺委托统一管理协议书》中的所谓租金的数额，高达260元/㎡左右，这实际是返还购房款的标准，不是租金标准，按照这一标准，明显背离市场规律。因此，占用费不应参照该标准。第三组：负1楼万德隆同区域《房屋租赁合同》1份，用于证明：鸿德房公司与万德隆公司之间的商铺房屋租赁合同约定，租金平均在18元/㎡，而本案原告与被告豪盛公司之间此前诉讼涉及的《南阳豪盛百货商铺委托统一管理协议书》中的所谓租金的数额，高达260元/㎡左右，这实际是返还购房款的标准，不是租金标准，按照这一标准，明显背离市场规律。因此，占用费不应参照该标准。对被告豪盛公司所举证据，原告发表质证意见为：第一组证据，判决书的真实性无异议，法院确实判决解除了合同，实际上被告豪盛公司未按照判决书履行义务，未向原告交付商铺房屋，未办理任何商铺房屋交付手续，也未支付商铺房屋占用费，我们认为仍应当按照原合同的租金标准支付房屋占用费。被告万德隆公司称房屋租金已经交至2020年11月30日。我们对此有异议。第二组证据，合同与我们无关。第三组证据，万德隆公司与豪盛公司或鸿德公司签订合同与我们无关，支付租金数额也与我们无关。我们当时购买商铺房屋，是因为看到鸿德公司及豪盛公司的宣传，称十年返本，我们才全款购买的商铺房屋，且我们与被告豪盛公司签订的《南阳豪盛百货商铺委托统一管理协议书》明确约定租赁期为十年，每年收益为购房款的10%，《商铺认购协议书》、《南阳豪盛百货商铺委托统一管理协议书》对十年返本作出了明确约定。如果被告豪盛公司在我们购买商铺房屋并签订《商铺认购协议书》、《南阳豪盛百货商铺委托统一管理协议书》时，明确告知有风险，按照市场标准每平方米18元或80元支付商铺房屋租金，我们是不会购买该商铺房屋的。现在被告豪盛公司要求降低租金或占用费，属于欺诈行为。被告万德隆公司向本院提交证据如下：第一组：房屋租赁合同，用于证明：万德隆公司于2011年5月28日与被告豪盛公司签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限为15年，自2012年3月1日至2027年2月28日，合同详细约定了房屋租赁费以及物业费。第二组：2018年4月15日的租赁费收款收据、2020年1月3日物业费收款收据和2020年5月21日物业费缴纳发票和转账凭证、2019年5月15日房屋租赁费领款凭条、2020年5月29日房屋租赁费收款收据，用于证明：万德隆公司已经交纳房屋租金至2020年11月30日，物业费已经交纳至2020年5月31日，万德隆公司从未拖欠出租人被告豪盛公司房屋租金。第三组：广东省深圳市中级人民法院（2015）深中法执字第663号执行裁定书一份、2019年5月20日复函一份、2020年5月20日的工作联系函一份，用于证明：本案房屋已于2014年被深圳市中级人民法院依法采取诉前财产保全措施，且于2018年4月19日抵偿给东银实业（深圳）有限公司。原告已不享有本案房屋的所有权，原告依法已具备本案适格的诉讼主体。对被告万德隆公司所举证据，原告发表质证意见为：第三组证据，我们没有办理房产证，被告提交的判决书有房产证号，我们应该不在其中。其他证据均无异议。对被告万德隆公司所举证据，被告豪盛公司发表质证意见为：真实性均无异议，但是与原告的请求没有任何关联性。根据原、被告的举证、质证，本院认证如下：对于原、被告双方无异议的证据本院予以采信，对双方有异议的证据，本院在评理部分予以评析。根据原、被告的陈述、举证、质证、本院认证及庭审调查，确认以下事实：2016年4月15日，原告与鸿德公司签订《商铺认购协议书》，双方约定：原告指定认购的商铺房屋为163号、164号，建筑面积为24.84平方米，实际支付价款为612197元，一次性付清。原告、鸿德公司分别在合同落款处签名、加盖公司公章。原告向鸿德公司支付商铺房屋购买款612197元。同日，原告与被告豪盛公司签订《南阳豪盛百货商铺委托统一管理协议书》，双方约定：原告为豪盛购物公园负一层163号、164号商铺房屋购买人，商铺房屋面积为24.84平方米。原告自愿将该商铺房屋租赁给被告豪盛公司统一招商、经营和管理（规划、装修和经营），期限为十年。被告豪盛公司每年支付商铺房屋收益金为总价款的10%，即74023元，每月6168元。被告豪盛公司每月30日将上月。商铺房屋收益金存入原告指定银行账户。被告豪盛公司若不能够及时、足额地向原告支付商铺房屋收益金，自应支付之次日开始算起，每月承担应付款万分之十五的罚金。原告、被告豪盛公司分别在合同落款处签名、加盖公司公章。因被告豪盛公司未按合同约定向原告支付房屋租金，原告于2019年向南阳市宛城区人民法院提起诉讼，要求法院判令被告豪盛公司支付欠付的租金及违约金，并要求法院判决终止与被告豪盛公司的租赁协议。2019年5月27日，本院作出（2019）豫1302民初937号民事判决：被告豪盛公司支付原告欠付的租金61680元并支付违约金；解除原告与被告豪盛公司签订的《南阳豪盛百货商铺委托统一管理协议书》。本院判决解除原告与被告豪盛公司签订的《南阳豪盛百货商铺委托统一管理协议书》后，被告豪盛公司仍然经营管理该商铺房屋，未向原告支付任何租金或占用费。现原告诉至本院，请求法院判令被告豪盛公司及万德隆公司支付房屋占用费及违约金。另查明，被告万德隆公司于2011年5月28日与鸿德公司签订《房屋租赁合同》，双方约定：鸿德公司将位于南阳市人民路以东大统百货以北，鸿德百货负一层及正一层西门入口，共计建筑面积12826平方米的物业，整体租赁给万德隆公司做经营、商业场所使用。租赁期限自2012年3月1日起至2027年2月28日止，共计15年。15年协议期满时同等条件下，万德隆公司有优先续租权。上述租赁物的负一层及正一层西门入口，面积共计12826平方米，每平方米每月租金价格为18元，每年租金共计2770416元。双方在合同落款处加盖单位公章并由负责人签名。被告万德隆公司按合同约定向被告豪盛公司交纳房屋租金及物业费，租金交至2020年11月30日，物业费交至2020年5月31日。本院认为，本案争议焦点为：1、在原告与被告豪盛公司的租赁合同已经解除的情况下，被告豪盛公司是否还应当按照原合同租金标准向原告支付房屋占用费及利息。2、被告万德隆公司是否应当承担支付房屋占用费的责任。一、原告与被告豪盛公司签订的《南阳豪盛百货商铺委托统一管理协议书》，原告与鸿德公司签订的《商铺认购协议书》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效协议，原告与鸿德公司成立房屋买卖合同关系，与被告豪盛公司成立房屋租赁合同关系。被告豪盛公司辩称的：“《南阳豪盛百货商铺委托统一管理协议书》本质上是《商铺认购协议书》中的促销环节，是附加条款，并非真正意义上的租赁，实际上是返还购房款的约定，关于租金的约定不具有法律效力”的意见，本院不予采纳。原告与鸿德公司、被告豪盛公司应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自的义务。原告履行了足额交付商铺房屋购买款的义务，但被告豪盛公司未按合同约定支付房屋租金。本院判决解除《南阳豪盛百货商铺委托统一管理协议书》后，鸿德公司未向原告实际交付商铺房屋，被告豪盛公司未返还占有房屋，仍然实际管理经营租赁房屋，也未向原告支付房屋占用费，系侵权行为。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据上述规定之精神及等价有偿原则，合同解除后，被告豪盛公司实际占有使用商铺房屋，应当向原告支付房屋占用费，房屋占用费应参照《南阳豪盛百货商铺委托统一管理协议书》约定的租金标准计算。关于被告豪盛公司辩称“《南阳豪盛百货商铺委托统一管理协议书》解除后，按照原协议约定的租金数额计算房屋占用费，违背市场规律，显失公平”的辩解意见，本院认为，原告与被告豪盛公司在《南阳豪盛百货商铺委托统一管理协议书》中约定的房屋租金是双方达成合意后，由被告豪盛公司拟制格式合同，原告在合同上签字，不存在威胁、欺诈、重大误解的情形，不符合我国合同法规定的显失公平的条件，不属于显失公平的合同。双方在合同履行过程中，如履行条件发生变化，继续按照合同履行，将对合同一方造成明显损失，此属于市场交易风险，不属于签订合同时不可归因于双方当事人的不可预见的重大变化，不符合情势变更原则应予强行变更合同的条件，在双方未协议变更租金条款前，双方应按原租金条款计算房屋占用费。原告基于对被告豪盛公司及鸿德公司销售、统一经营管理商铺房屋、年回报率为10%的承诺的信赖才购买商铺房屋，现《南阳豪盛百货商铺委托统一管理协议书》已经解除，但鸿德公司无法向原告实际交付商铺房屋、被告豪盛公司实际占有使用商铺房屋，基于公平原则及诚实信用原则，仍应参照原租金标准支付房屋占用费，对被告豪盛公司要求的以市场价标准调整租金的辩称意见，本院不予支持。二、《南阳豪盛百货商铺委托统一管理协议书》已经本院判决解除，双方约定的违约金条款不再约束被告豪盛公司，原告因被告豪盛公司侵权行为造成的损失已经获得赔偿，其请求豪盛公司支付违约金或者占用费的利息，并无依据，本院不予支持。三、被告万德隆公司于2011年与鸿德公司签订《房屋租赁合同》，并已经向被告豪盛公司足额交纳房屋租金至2020年11月30日，被告万德隆公司不承担向原告支付房屋占用费及违约金的责任。四、被告豪盛公司辩称“因原告长期围堵商场，导致无法正常经营长达两个月”，但被告豪盛公司未提交证据证明因原告导致其两个月无法经营造成经济损失的证据，对该辩称意见，本院不予采纳。被告豪盛公司辩称“受2020年初新冠疫情影响，商场经营受影响，应减免三个月房屋占用费”，因新冠疫情确系事实，本院酌定减免被告两个月占用费。综上，被告豪盛公司支付原告自2019年5月1日至2020年9月30日房屋占用费，共17个月，以6168元/月计算，扣减应减免的两个月房屋占用费，共计92520元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告河南豪盛商贸有限公司支付原告李娜自2019年5月1日起至2020年9月30日的房屋占用费92520元。二、驳回原告李娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1456元，由被告河南豪盛商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  张宏显二〇二〇年十一月二十九日法官助理苏静书记员任娟