昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初4035号原告：王仕静，女，1981年8月26日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。原告：王x，男，1976年11月28日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。共同委托诉讼代理人：范婧珺，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明东信房地产开发有限公司，住所地：中国（云南）自由贸易试验区昆明片区经开区洛羊街道办事处春漫大道水岸御园高层写字楼****。统一社会信用代码：91530100668252945R。法定代表人:刘邦迁。委托诉讼代理人：宋惠颖，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：徐东升，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告王仕静、王x与被告昆明东信房地产开发有限公司（以下简称：东信公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月22日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王x及其共同委托诉讼代理人范婧珺，被告东信公司的委托诉讼代理人宋惠颖、徐东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王仕静、王x向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付暂计自2013年12月31日至2020年5月31日止（2343天），以706677元为本金，按年利率6%计算逾期交房违约金272177.13元。2.判令被告向原告支付违约金至实际交付的房屋能够使用之日止。3.判令被告原告房屋内修建符合国家案件标准的楼梯，直至原告可以正常使用房屋为止。4.判令被告即时为原告办理房屋产权证书，并依照合同约定承担违约金7066.77元（按706677元×1％)。5.判令被告赔偿原告因逾期交房及交付房屋后仍不能正常使用给原告造成的损失239956.37元（被告铺设公共消防设施导致商铺负一层的二分之一即32.74平方米原告不能使用，按7329.15元×32.74平方米）。6.判令被告为原告房屋安装入户水表。7.本案案件受理费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2013年12月26日签订《商品房购销合同》，合同约定交房时间为2013年12月30日前。合同签订后，原告以按揭的方式向被告付清了房屋购房款706677元。《商品房购销合同》第九条约定，如被告未按期交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，按每天10元向原告支付违约金合同继续履行；逾期30天后，被告按原告已付款的0.001%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，《商品房购销合同》约定被告应于2013年12月30日前交房，但时至今日，被告的房屋仍不具备交房条件，原告购买的房屋系三层楼商铺，但三层楼的商铺内却没有楼梯。原告无法到达任何一层楼层，这样的房屋即使交付原告，原告也无法正常使用。并且，被告在原告所购买的商铺负一层里铺设了公共消防设施，致使原告根本无法使用负一层，根据《合同法》第42条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。”被告在向原告预售商品房时并未告知原告会在其购买的商铺内会铺设公共消防设施。被告属于故意隐瞒重要事实，应承担相应的赔偿责任。虽然被告于2017年书面通知原告接房，但是在接到书面接房通知后，原告于2017年10月16日以书面的形式向被告发出《关于东信中心城交房回复函》，明确被告所交房屋不具备交房条件，请被告解决及修复原告提出的所有问题后，再交接房屋。被告在收到原告发出的《关于东信中心城交房回复函》仅是口头承诺会解决原告的各项诉求，但实际上被告并未实际解决。后原告又于2020年4月7日、2020年4月12日再次向被告发出《关于东信中心城交房回复函》，2020年4月15日被告书面向原告发出《情况说明》，回复原告关于商铺整改及赔偿方式的诉请，因公司领导不在昆明，暂时不能给到客户正式的解决回复，现承诺于4月30日以前给予客户正式回复。落款人为公司负责人田岚，并留下了联系方式，但被告却迟迟未给原告一个正式的回复。原告对于被告要求原告2017年接房的通知不予认可，双方多次就交房事宜进行书面及口头的协商，直至2020年4月30日都未能得到妥善的解决。同时，按照双方签订的《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定，被告应为原告办理好房屋产权证书，但被告至今都未为原告办理房屋产权证书，故被告应按合同约定为原告办理房屋产权证书。原、被告在《商品房购销合同》虽然约定了被告逾期交房时需向原告支付违约金的方式，但该约定明显过低，被告在占用原告资金期间，给原告造成了资金占用损失，原告主张按年利率6%计算违约金有事实和法律依据。被告逾期交房已成事实，已构成违约，给原告造成的损失显而易见。迄今为止被告交付的房屋完全不能正常使用，原告购买的房屋系商铺，具有的商业价值远远高于用于居住的房屋，因被告逾期交付房屋且交付的房屋无法正常使用，造成原告不能将商铺出租产生收益，也不能自用产生收益，故被告还应承担由此给原告造成的损失。被告东信公司答辩称：一、被告认为逾期交房的违约金，首先起算点不应当是2013年12月30日，而是2017年1月1日。其次，利息计算的利率，应该明确按照合同的约定，及逾期交房60日之内按照每天10元，超过的按照已付款每天0.001%计算。二、原告未明确第二项具体针对的违约事项，从字面意思看被告认为其要求承担的是房屋不能使用的违约金，对此不予认可。理由如下：一是被告已经交付了符合合同约定的房屋；二是房屋不存在不能使用的情况。三是第二项和第五项是重复计算。三、对修建楼梯的主张不予认可，按照合同约定以及设计图、施工图，都表明本案涉案房屋交付标准不包含楼梯。四、根据实际情况，如果原告接房并且提供相应的办证材料，被告是可以协助原告办理产权证的，办理产权证并不存在实质上的障碍。另外，在办证的过程中，被告只是协助义务，并不是主要办理人，因此不能办证的责任并不在于被告，对此不予认可。五、对原告负一层不能使用的损失。首先，原告主张的负一层并不是实际意义上的负一层或者是地下室，而是地面上的正一层和地下室中间的一个夹层，该夹层的目的就是用来储存货物的，并不存在不能使用的情况；其次，逾期接房的责任也不在于被告，被告已经按照合同的约定向原告交付了符合合同约定的房屋，是原告没有进行接收，导致后期不管是租金损失或者是其他的损失，存在持续扩大的状态；最后，原告没有举证证明其实际损失的大小及金额，甚至是否发生损失均无证据证明。六、请求判令被告修复漏水，墙壁长霉的情况，被告认为根据合同约定，是被告保修义务，可以按照合同约定履行，被告予以认可，并且根据个案不同，部分已经是修好了，但是原告拒绝接受房屋。七、案件受理费由法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依法确认如下法律事实：2013年12月26日，原告王仕静、王x（乙方）与被告东信公司（甲方）签订《商品房购销合同》，原告购买被告开发建设的昆明经济技术开发区房屋，房屋总价706677元。合同第七条关于交付期限约定：甲方应于2013年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第十条约定，该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以电话或春城晚报公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：预售商品房以乙方交清结算完款项的前提下，按本合同第七条规定的交房截止日为限，甲方延期交房按壹拾元／天向乙方支付滞纳金。如接房时，甲方按乙方要求整改的期间不计滞纳金，如遇不可抗力因素，交房时间则顺延不计滞纳金。第十二条关于产权登记的约定为：买受人委托出卖人代办房屋产权证的，买受人应在办理好商品房接房手续后一周内向出卖人提供全部办理房产证所需手续，并交纳代办费。出卖人在收到买受人的全部资料后报房产办证部门并在二十四个月内办理好房产证。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列约定处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款1％向买受人支付违约金。买受人逾期不提交或提交不齐办证手续的，出卖人不承担任何责任。2013年12月26日，原告向被告缴纳了房屋的首付款356677元，并通过按揭贷款的方式支付可剩余房款。2013年12月26日，原告王仕静、王x（乙方）与被告东信公司（甲方）签订《补充协议》，约定基于甲方给予乙方购房的优惠政策，乙方在该商铺按约定接房时，乙方同意将该商铺免费给甲方使用三年，即2014年1月1日至2016年12月31日止，甲方在3年的房屋试用期内，拥有该房屋的使用权、经营权、对外租赁权；乙方不得以任何理由干涉、阻止甲方或第三方承租方的正常经营活动。乙方委托甲方代为办理房屋交接手续，甲方或甲方委托的第三方办理的一切接房手续的签字依据均视为乙方接房的依据，乙方无异议。设计报规图纸中明确“钢梯用户自理”。2016年2月2日，诉争项目消防验收合格。2016年5月23日，被告对诉争房屋组织竣工验收并取得《竣工验收合格证明书》。2016年7月13日，诉争项目取得昆明市经济技术开发区建设工程竣工验收备案证明。2017年10月14日，原告收到被告方发出的交房通知函。被告公司认可房屋未安装入户水表的情况，并同意进行维修。本院认为：一、原、被告之间存在合法有效的商品房购销合同关系，被告公司应当按照合同约定在2013年12月30日前向原告交付符合合同约定的房屋，但双方签订《补充协议》，双方确认以原告出让房屋使用期限利益的方式取得诉争房屋的购房优惠，系双方自愿达成的协议，原告也已取得出让该期所取得的对价，因此该协议中约定的2014年1月1日至2016年12月31日不应计算在内，被告应自2017年1月1日起承担逾期交房的违约责任，被告于2017年10月14日通知原告接房，则被告应承担的逾期交房责任因自2017年1月1日起算至2017年10月14日期间，根据双方合同约定的违约金标准，被告应当承担的逾期交房违约金应为人民币2860元（286天×10元/天）。对于原告主张逾期交房违约金按年利率6％的标准计算至实际交付房屋能使用之日止的主张，其所依据的回复函无被告公司签章及授权人员签字，本院对此主张不予支持。二、对于原告主张被告在房屋内修建符合国家标准的楼梯直至原告可以正常使用房屋为止的主张，因双方合同中并未约定交付标准中包含钢梯，被告也举证证实设计报规图纸中明确“钢梯用户自理”，因此本院认为该部分设施并非双方合同约定交付标准，本院对此不予支持。同时，原告认为双方商铺负一层因消防设施设置不能使用，但其并未能举证证实，该层商铺与合同存在不符的事实，因此本院对于原告主张的房屋不能使用的损失不予支持。对于原告主张被告为其办理房屋产权证书并承担违约金的诉讼请求，因原告尚未办理接房也未向被告交付办理产权证的相应材料，诉争房屋尚不具备合同约定的办证条件，因此对于原告的该项主张不予支持。三、对于原告主张被告为其房屋安装入户水表，因双方确认存在该部分问题，被告对此不持异议，本院对此予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告昆明东信房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告王仕静、王x支付逾期交房违约金2860元；二、由被告昆明东信房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内为昆明经济技术开发区信息产业基地29＃地块商业2段1层2-05号房屋安装入户水表；三、驳回原告王仕静、王x的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4496元，由被告昆明东信房地产开发有限公司承担25元，由原告王仕静、王x承担4471元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审判员  朱曦二〇二〇年十一月二十日书记员  张倩