湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0111民初4256号原告（反诉被告）：刘建波，男，1979年6月12日生，汉族，住湖北省汉川市,被告（反诉原告）：武汉兰桂坊综合市场有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区珞南街卓刀泉南路10号。法定代表人：张一星，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：汪翊华，湖北筑予律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：杨婷，湖北筑予律师事务所律师。特别授权代理。原告（反诉被告）刘建波与被告（反诉原告）武汉兰桂坊综合市场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员姚紫茶独任审判，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘建波、被告（反诉原告）武汉兰桂坊综合市场有限公司的委托诉讼代理人汪翊华、杨婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘建波向本院提出诉讼请求：一、判令被告退还原告合同保证金12470元。二、判令被告退还原告2020年1月26日至2020年3月15日期间的租金，计8313元（合计20783元）。第三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月29号原告承租被告位于洪山区××5111的商铺间，面积58.43平米用于开办餐馆使用，向被告交纳了2019年8月1号至2020年1月31日租金2月1日至3月15日为免租金期37410元整。以及物业费等其他生活费用至2020年3月15日，2019年9月3日缴纳合同保证金，2020年1月份疫情期间，由于不准许经营等其他原因，原告至今就没有在经营使用该店铺，自春节过后原告就及时与被告商讨，要求被告退还原告的保证金及未用完的租金的，但被告一直拒绝，原告为了生存，多次报警以及到街道办事处和居委会要求被告出面协调，退还原告的保证金及房租，但被告一直故意躲避不见，因此，原告特向贵院依法起诉，恳请贵院依法判决。被告（反诉原告）武汉兰桂坊综合市场有限公司辩称：被告不应当退还保证金以及2020年1月26日至2020年3月15日期间租金，因为原告存在长期不缴纳租金的违约行为，合同保证金按照租赁合同的约定不应当退还。并且在租赁期内的租金也不应当退还。关于原告的事实部分，租赁合同是原告及案外人李攀在2017年8月7日签订的，原告于2019年9月1日变更申请为其个人承租。被告（反诉原告）武汉兰桂坊综合市场有限公司向本院提出反诉请求：1、依法判决被反诉人向反诉人支付2020年3月16日到2020年7月1日的租金21822.5元及逾期支付租金违约金(以21822.5元为计算基数，按每天千分之三计算，从2020年7月2日起计算到实际清偿之日止，暂计至2020年11月2日为7856.1元)；2、本案的本诉和反诉的所有诉讼费用由被反诉人承担。3、请求判令原告支付更名费5000元。事实与理由：2017年8月7日，反诉人和被反诉人及李攀签订了《房屋租赁合同》一份，约定由被反诉人及李攀承租反诉人坐落于武汉市洪山区卓刀泉南路10号（HO街内）第5区1层111室，建筑面积58.43平方米的房屋，租赁期自2017年9月16日起至2019年9月15日止。后经双方协商一致，起计租日定为2018年1月1日，2019年9月1日，被反诉人向反诉人申请将承租人变更为被反诉人个人。因为租赁合同有8个半月的免租期，所以实际的租赁合同截止日期为2020年9月15日，被反诉人租金支付到2020年3月15日，之后再也没有支付任何租金，并且一直占用承租房屋至2020年7月1日。2020年6月17日，被反诉人将反诉人起诉至法院，要求反诉人退还合同保证金等。反诉人认为，双方签订的房屋租赁合同真实合法有效，被反诉人长期不缴纳租金，实际上是违反《房屋租赁合同》相关约定的违约行为。故按照法律规定，提出反诉。原告（反诉被告）刘建波辩称：我方没有逾期不交房租，因为我们都是预交房租的，后经营的。2020年4月11日的时候，被告把电卡收回去了，2020年7月1日，我方提出向被告交钥匙等，被告不要。非要我方向其交合同，才能让我方退场。本院经审理认定事实如下：2017年8月7日，案外人李攀与被告签订房屋租赁合同一份，甲方为被告武汉兰桂坊综合市场有限公司，乙方为李攀。合同约定：由被告将位于武汉市洪山区卓刀泉南路10号（HO街内）第5区1层111室，建筑面积58.43平方米的房屋出租给李攀作餐饮使用。未经甲方许可，乙方不得改变本合同约定的房屋用途。房屋租赁期自2017年9月16日起至2019年9月15日止。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；乙方如要求续租，则必须在租赁期满叁个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。租金标准为计租租赁期第一年、第二年租金单价140元/月/平方米，实收6235元/月。租金支付实行先付费后使用的原则，租金首次按年付，后期按每3个月交付一次。首期租金乙方应在甲方通知可以交房后3个工作日内向甲方付清，以后各期租金乙方须于当期起始日30天前按3个月将当期租金一次性付清；如乙方未能按时向甲方缴清租金的，甲方有权按本合同约定追究乙方违约责任。乙方享受免租政策的免租期共7月，于2018年9月16日起至2019年4月15日止。免租期满后次日开始恢复计算租期。乙方应于签订本合同之日起当日内向甲方支付房屋租赁履约保证金，具体金额为12470元整。保证金作为乙方忠实履行合同的保证，乙方不得要求用此保证金来冲抵租金及其他应付费用。租赁期满后，若乙方无任何违约行为且乙方已清缴其全部费用，向甲方返还房屋并全面履行其按本合同所承担责任及义务的情况下，甲方需将保证金如数无息归还乙方。若乙方确因特殊原因需要转租的，乙方须事先征得甲方书面同意且不破坏租赁合同的前提下，与甲方办理转租手续，并承担5000元的更名费用。合同的解除和终止条款中约定：有下列情形之一的，本合同自动终止，甲乙双方互不承担违约责任，甲方退还乙方保证金、剩余租金。……2、因不可抗力原因（含因地震、自然灾害、政府行为、国家或军队政策法规重大调整等）而终止合同的；3、因政府有关部门的管理行为，导致市场不能如期开业或中途歇业的；……合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，案外人李攀于2018年退出与被告的租赁关系，转而由原告继续承租案涉房屋直至2020年，案外人李攀与原告刘建波并于2019年9月1日共同向被告提出“关于HO街5-111号商铺更名的申请”，申请将案涉商铺的承租人由李攀变更为刘建波。此后，原告替被告将履约保证金支付给李攀，转而由原告继续承担12470元的保证金，被告于2019年9月3日通过收据的形式对原告承担履约保证金的事宜予以了确认。原告刘建波承租案涉房屋后，按照6235元/月的标准将房屋租金交到了2020年1月31日止，但原被告未再重新签订书面的房屋租赁合同。2020年1月23日，武汉市爆发新型冠状病毒疫情，政府有关部门为应对疫情传播，对武汉与全国其他地区交通出行、武汉市区内的交通及人员出行、城市商业经营等进行了管制，原告无法及时回到武汉进行商业经营。2020年4月8日，武汉地区逐步解除了疫情防控措施，原告于2020年4月回到武汉，并在此后与被告交涉了退还押金、房租及卫生费的问题。2020年6月25日，被告收到了原告要求退场的通知，并于当日对原告搬离物品予以了放行，原告于2020年6月25日从案涉房屋搬离，直至2020年7月1日，经被告放行后原告继续搬离了自己的剩余物品。另查明，原告刘建波于2020年5月28日向武汉市洪山区人民政府珞南街办事处反映退租金、押金、卫生费事宜，武汉市洪山区人民政府珞南街办事处于2020年7月22日出具《处理意见书》，告知原告上述问题应通过法律途径解决。还查明，案涉房屋的所有权人为武汉蓝牧商贸有限公司，该公司已将案涉房屋出租事宜授权被告武汉兰桂坊综合市场有限公司租赁、运营。本院认为，原被告提交的书面房屋租赁合同系案外人李攀与被告签订，该租赁合同的租赁期至2019年9月15日已到期，而此后原告与被告并未重新签订书面的房屋租赁合同，因此原被告之间的房屋租赁合同关系为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同的当事人可随时解除合同。在原告的通知下，被告已于2020年6月25日对原告退场予以了放行，双方的租赁合同关系已解除，故原告诉请退还12470元保证金，本院予以支持。对原告诉请退还2020年1月26日至2020年3月15日期间的租金、卫生费，本院认为，原告提交的收据上载明了其2019年8月29日交的租金是2019年8月1日至2020年1月31日期间的租金共计37410元，武汉地区实行疫情管控是自2020年1月23日起，因此，2020年1月23日至2020年1月31日期间原告并未进行实际经营，故被告应当退还原告2020年1月23日至2020年1月31日期间的租金，因原告交付租金是按照6235元/月交付的，故被告应向原告退还的租金应为6235元/月÷30天×9天=1870.5元。关于原告（反诉被告）主张的物业管理费，本院认为，因原告缴纳的是2020年2月1日至2020年3月15日的物业费，该期间正是武汉地区实行疫情管控期间，无证据证明被告在此期间公司在进行正常物业管理活动，因此不应计算此期间的物业管理费，该费用1315元应当予以退还。关于卫生费657元，原告陈述该卫生费对应的期间是2020年2月1日至2020年3月15日，本院认为，收据上并未注明657元卫生费对应的期间，在双方对此未作特别说明的情况下，本院认可被告陈述的原告缴纳的657元卫生费对应的期间是2019年8月1日至2020年3月15日共计228天期间的卫生费，扣除2020年1月23日起至2020年3月15日止的卫生费，原告在2019年8月1日至2020年1月22日共计175天期间，共计产生的卫生费应为657元÷228天×175天=504.3元，故被告应当退还的卫生费应为657元-504.3元=152.7元。综上，除保证金外，被告应当退还的租金、物业费、卫生费共计1870.5元+1315元+152.7元=3338.2元。对于反诉原告主张的租金，本院认为，2020年4月8日以前武汉地区都处于疫情管控的特殊时期，就全国范围内而言，武汉地区的疫情最为严重，所采取的疫情管控措施相对而言也最为严格，经济生活受到的影响相比全国其他地区而言也最大，原告利用案涉房屋经营的餐饮行业也属于受疫情影响最为严重的行业之一；从另一方面而言，被告也未提交证据证明其在疫情期间就案涉房屋还存在其他损失，故基于疫情管控措施的不可抗力影响，并考虑到双方可能产生的损失程度，本院认为2020年1月23日至2020年4月8日的租金，不应予以收取。但2020年4月8日以后，在原告（反诉被告）未提交充分证据证明其于2020年6月25日以前向被告（反诉原告）发出过解除合同的通知的情况下，原被告之间的不定期租赁合同关系不应被认定为解除。本院认为，一般而言，合同的解除应当以通知为前提，本案原被告之间虽未重新签订书面的房屋租赁合同，但原告（反诉被告）从案外人李攀处获得的书面房屋租赁合同上已明确载明了承租人与出租人相互通知的方式和地址，原告（反诉被告）完全可以通过该合同上载明的地址向被告（反诉原告）发送解除合同的通知，但原告（反诉被告）怠于行使自己解除合同的权利，而自行认为双方的合同已于2020年1月解除的抗辩理由不能成立。原告系于2020年6月25日开始退场，直至2020年7月1日才搬离完毕。因此，原告（反诉被告）应当向被告（反诉原告）缴纳自2020年4月8日起至2020年7月1日止的租金，根据合同法的有关规定，按照双方的交易习惯，本院以6235元/月的标准计算该期间原告（反诉被告）应缴纳的租金金额为6235元/月÷30天×85天=17665.83元。关于被告（反诉原告）诉请的违约金，本院认为，原被告双方系不定期租赁合同，双方并未就租金交付的方式及违约责任的承担方式进行具体的书面约定，况且，案涉租赁合同纠纷产生的主要因素仍是疫情爆发的不可抗力而导致双方对租金的交付及续租产生争议而引起，故参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）、（二），本院认为应当免除原告（反诉被告）的违约责任。关于反诉原告诉请的更名变更费，本院认为，更名费实际是反诉原告与李攀所约定，原告与被告之间并未明确约定更名费用。案涉书面的《房屋租赁合同》并未由被告（反诉原告）在刘建波更改签名处予以签章确认，原被告之间仍无书面的房屋租赁合同。因此，反诉原告主张更名费用，本院不予支持。关于原告（反诉被告）以珞南街办事处的处理意见书为证抗辩称其在2020年6月25日前通知过被告解除合同的事宜，本院认为，该处理意见书上仅载明了原告曾提出要求被告退押金、房屋和卫生费的诉求，并未载明原告曾通知过被告解除合同的内容。故对原告主张的解除合同的时间，因无证据予以证明，本院不予认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）武汉兰桂坊综合市场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘建波退还保证金12470元；二、被告（反诉原告）武汉兰桂坊综合市场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘建波退还租金、物业费、卫生费共计3338.2元；三、原告（反诉被告）刘建波于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）武汉兰桂坊综合市场有限公司支付租金17665.83元；四、驳回原告（反诉被告）刘建波的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）武汉兰桂坊综合市场有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取为160元，由原告刘建波负担38元，由被告（反诉原告）武汉兰桂坊综合市场有限公司负担122元；案件反诉受理费334元，由原告（反诉被告）刘建波负担170元，由被告（反诉原告）武汉兰桂坊综合市场有限公司负担164元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  姚紫茶二〇二〇年十一月二十四日书记员  王荣康