贵州省遵义市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）黔03民终2951号上诉人（原审原告）：侯昌军，男，1969年5月3日出生，汉族,住遵义市汇川区。委托代理人：令狐昌洋，贵州他山律师事务所律师。委托代理人：齐鲁黔，贵州他山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义鸿诚房地产开发有限公司，统一社会信用代码91520300666983795X，住所地红花岗区桃溪寺桃溪河畔桃居**。法定代表人：冉兴萍，执行董事兼总经理。委托代理人：胡廷兴，贵州名城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州鼎康置业有限公司，统一社会信用代码91520393MA6E8JB9XH，住所地红花岗区海尔大道龙腾大厦****。法定代表人：陶利，执行董事兼总经理。委托代理人：令狐兴中，贵州子尹律师事务所律师。委托代理人：杜秋霖，贵州子尹律师事务所律师。原审第三人：贵州世纪龙腾房地产开发有限公司，统一社会信用代码91520322670703370B，住所地桐梓县娄山关镇凤鸣路法定代表人：赵正庆。委托代理人：陈勇，贵州与之律师事务所律师。原审第三人：遵义市市场监督管理局。法定代表人：黎治光。委托代理人：王海军。上诉人侯昌军因与被上诉人贵州鼎康置业有限公司（以下简称鼎康公司）、遵义鸿诚房地产开发有限公司（以下简称鸿诚公司）、原审第三人贵州世纪龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）、遵义市市场监督管理局（以下简称市场监督局）合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初10632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人侯昌军的委托代理人令狐昌洋、齐鲁黔，被上诉人鸿诚公司法定代表人冉兴萍及委托代理人胡廷兴，被上诉人鼎康公司委托代理人杜秋霖，原审第三人龙腾公司委托代理人陈勇，原审第三人市场监督局委托代理人王海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯昌军上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由如下：1.原遵义市食品药品监督管理局（以下简称原市药监局）与其系委托合同关系，原审判决认定《商品房团购协议》、《会议纪要》中确定的涉案商品房价格系原市药监局为职工谋取福利的行为无事实和法律依据；2.涉案《商品房回购协议》没有损害国家利益、社会公共利益及他人合法权益，没有违反法律、法规的强制性规定，且龙腾大厦项目已经取得预售许可证，合法有效；3.鼎康公司与鸿诚公司签订联合开发协议，龙腾大厦项目目前由鼎康公司开发，鼎康公司应承担连带责任；四、本案诉讼未超过诉讼时效。鸿诚公司辩称，1.侯昌军的诉请不是合法的债权，而是原市药监局为其职工谋取的福利，侯昌军的主张依法不应得到支持；2.侯昌军的起诉已超过诉讼时效，根据回购协议约定，龙腾公司应在龙腾大厦开盘之日起30日内，一次性将该商品房回购款直接交付给侯昌军，龙腾大厦项目于2014年9月29日取得预售许可证，侯昌军的起诉超过诉讼时效。鼎康公司辩称，侯昌军要求其承担连带责任无事实和法律依据，其只是政府引进解决“问题楼盘”的施工方。龙腾公司述称，其已将龙腾大厦项目的全部手续变更至鸿诚公司名下，龙腾大厦项目与其无关。市场监督局二审期间同意上诉方意见。侯昌军向一审法院起诉请求：1.依法判决鸿诚公司、鼎康公司向其支付商品房回购款80984元，违约金自2014年12月18日起按银行同期贷款利率计算至本金及违约金支付完毕止；2.本案案件受理费、保全费及其他相关费用由鸿诚公司、鼎康公司负担。一审法院认定事实：侯昌军系原市药监局职工。2009年，其所在单位原市药监局与龙腾公司协商，将其所在单位国家划拨用于建设办公大楼后的多余土地交政府挂牌处置，一并解决职工住房问题。后龙腾公司竞买取得土地使用权。2009年10月13日，原市药监局职工团购房代表与龙腾公司签订了《商品房团购协议书》，约定龙腾公司提供30套4000平方米住房，按照每平方米1300元优惠价格出售给单位职工。2009年12月13日，原市药监局与龙腾公司签订《土地出让责权利明晰协议》，约定因该宗土地前期拆迁、安置，青苗、果木赔偿，场地平整等费用是由原市药监局支付，该宗地挂牌出让后的土地款返还部分归原市药监局所有，同时，龙腾公司帮助原市药监局协调政府有关部门，土地款返还部分划到原市药监局后，其中50%由原市药监局划给龙腾公司。2011年10月24日，龙腾公司原法定代表人罗开强、相关人员黄至万、田小江与原市药监局团购商品房领导小组成员黄河、令狐克武、宋扬、刘娸、陈志宇等七个职工代表开会协商，形成《会议纪要》，《会议纪要》载明“龙腾公司向原市药监局提供4500㎡商品房；团购房价格为2380元/㎡；原市药监局职工与龙腾公司签订协议时不购买商品房，龙腾公司按800元/㎡支付给该职工”。此后，原市药监局有职工42名，其中有12名选择要房，并按合同约定交纳了部分购房款，原告及另29名职工选择不要房。故侯昌军于2012年1月与龙腾公司签订《商品房回购协议》，约定“侯昌军确定不购买房屋，龙腾公司按800元/㎡的价格对房屋进行回购，回购总价款为80984元；在龙腾大厦项目开盘之日起30日内一次性支付给侯昌军，如逾期支付，甲方按银行同期贷款利率计算支付违约金”。后龙腾公司因资金问题无法继续“龙腾大厦”项目的开发建设，将项目转让给鸿诚公司。鸿诚公司于2014年11月18日出具《情况说明》：“龙腾公司于2014年7月1日将项目转让给鸿诚公司，与市原市药监局所签的协议继续有效”。鸿诚公司受让“龙腾大厦”项目后，项目推进仍很困难，被列入中心城区存在突出问题的房开项目。根据遵义市市委、市政府的工作要求，红花岗区人民政府成立专项处置工作领导小组-遵义市南部新区房开突出问题处置工作领导小组(以下简称南部新区房开问题领导小组)化解“龙腾大厦”项目问题。南部新区房开问题领导小组于2018年引进鼎康公司完善余下工程。2018年6月1日，鸿诚公司（甲方）与鼎康公司（乙方）签订《遵义市龙腾大厦项目房地产联合开发合同》，约定乙方出资共计2480万元，根据工程进度和工程量自行选择每笔资金的投入时间，该项目之前的所有债务与乙方无关，但乙方有义务协助甲方解决甲方的债务问题，双方签订合同之日起，所有债权债务与此项目无关。该项目开发完成后，甲方应将其具有完整所有权的房源按照3800元/平方米抵偿予乙方，商业层一层约1090.75平方米按照4000/平方米抵偿予乙方，车库按/元平方米抵偿给乙方（具体见明细）。乙方按照合同约定工程完成期限为6个月，乙方负责修建该项目的后续工程，包括但不限于电梯、发电机、表前强电、表前给水等，要达到竣工验收标准，所有资料由乙方全部负责完成，包括相关费用。甲方用该项目未出售房源及商业层、车库抵偿乙方实际的出资金额，甲方须将未出售房源先行备案到问题房开办所指定的单位名下。后于2018年6月13日，由问题房开办指定忠庄街道办事处与鸿诚公司、乙方鼎康公司、丙方遵义市南部新区忠庄街道办事处签订《三方协议》，完成了前述约定事项。2017年，原市药监局、工商局、技监局依法合并为现在的第三人市场监督局，由于鸿诚公司在经营过程中仍因资金问题成为问题楼盘，第三人市场监督局因回购款问题多次向问题房开办反映职工团购房及返还回购款问题无果，双方引发讼争。一审法院认为，原市药监局职工团购房代表于2009年10月13日与龙腾公司签订了《商品房团购协议书》,2009年12月13日签订了《土地出让责权利明晰协议》,2011年10月24日印发了双方签字的《会议纪要》,2012年1月侯昌军与龙腾公司签订了《商品房回购协议》，整个过程可以看出侯昌军所诉求的利益是由原市药监局为职工所谋取的福利。而该福利的获取是以原市药监局同意出让其国家划拨土地使用权作为条件，这并不符合劳动法及国家行政机关、事业单位有关规定规范的职工获取单位福利的范畴，侯昌军诉求标的无相应法律依据，依法不能得到法律保护。其次，根据《中华人民共和国民法通则》第四条：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”之规定，民事活动应当遵循等价交换原则。等价原则要求民事主体在财产关系活动中，要按照价值规律的要求进行等价交换，实现各自的经济利益。等价交换原则要求取得一项权利要向对方履行相应义务，不得无偿占有、剥夺他方财产，不得非法侵害他方利益。侯昌军作为原市药监局的职工，享受相关利益，与龙腾公司签订了《商品房回购协议》，并未付出合同的对价。双方签订《商品房回购协议》的初始前提条件是其单位同意将该宗土地交由政府处置，因此，侯昌军与龙腾公司所订立的《商品房回购协议》违反了等价交换原则，依法不能得到保护。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：驳回侯昌军的诉讼请求。案件受理费已减半收取1190元，保全费185元，由侯昌军负担。本院对原判认定事实予以确认。另，案涉楼盘宗地系原市药监局于2004年在海尔大道南邻公园斜对面以划拨方式取得，并完成该地拆迁，其中建设综合大楼占地约三亩，余下三亩多地意通过转让龙腾公司，由该公司为员工建团购房。由此，该局同意将余下的三亩多地交回国土部门依法出让，并促成龙腾公司参与竞买取得该宗地的土地使用权。2011年8月8日，遵义市人民政府向遵义市国土局作出遵府【2011】147号收回包括涉案宗地在内七幅地块国有建设用地使用权并以挂牌方式公开出让的批复，龙腾公司于2011年8月26日通过遵义市土地交易中心挂牌出让竞得该宗地土地使用权，并于2011年9月22日交纳竞买土地出让金14560000元。2011年10月28日，遵义市国土局与龙腾公司签订国有建设用地使用权出让合同，龙腾公司以14560000元，每平米2868.96元单价受让涉案楼盘5075平米的土地。后，龙腾公司原法定代表人罗开强、相关人员黄至万、田小江与原市药监局团购商品房领导小组成员黄河、令狐克武、宋扬、刘娸、陈志宇等七个职工代表于2011年10月24日开会协商，形成《会议纪要》，该《会议纪要》载明“龙腾公司向原市药监局提供4500㎡商品房；团购房价格为2380元/㎡；原市药监局职工与龙腾公司签订协议时不购买商品房，龙腾公司按800元/㎡支付给该职工”。后，侯昌军选择不购买该商品房，遂于2012年年初按该《会议纪要》的内容与龙腾公司签订了《商品房回购协议》。2014年6月30日，龙腾公司将“龙腾大厦”项目的开发建设权转让给鸿诚公司，与鸿诚公司签订了土地使用权转让协议及补充协议将项目转让给鸿诚公司。2014年11月18日，鸿诚公司出具《情况说明》：“龙腾公司于2014年7月1日将项目转让给鸿诚公司，与市原市药监局所签的协议继续有效”。鸿诚公司受让“龙腾大厦”项目后，项目推进困难，被遵义市人民政府、红花岗区人民政府列入中心城区存在突出问题的房开项目。本院认为，侯昌军根据案涉《商品房回购协议》所主张的权利来源于原市药监局的划拨地，以及原市药监局与龙腾公司因该划拨地而订立的《土地出让责权利明晰协议》和原市药监局团购商品房领导小组成员黄河、令狐克武、宋扬、刘娸、陈志宇等七个职工代表与龙腾公司开会协商而形成的《会议纪要》。原市药监局团购房职工代表与龙腾公司达成该《会议纪要》后所签订的《商品房回购协议》，形式上是关于该商品房回购权利义务的约定，实质上系原市药监局向职工分配利益，故本案纠纷属于单位内部利益分配所致，不属于人民法院民事案件受理范围。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初10632号民事判决；二、驳回侯昌军的起诉。一审案件受理费1190元，退还侯昌军，保全费185元，由侯昌军负担；二审案件受理费2380元予以退回。本裁定为终审裁定。审判长 易 大 刚审判员 令狐荣强审判员 何  容二〇二〇年十一月三十日法官助理杨颜穗书记员罗然