广东省东源县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1625民初1029号原告：张仙琴，女，汉族，1974年8月19日出生，住广东省河源市××××××××××××××，身份证号码：362××××××××××××629。委托诉讼代理人：卢泽楚，广东中建合展律师事务所律师。委托诉讼代理人：方松鑫，广东中建合展律师事务所实习律师。被告：东源县理想实业有限公司，统一社会信用代码：91441625MA4URWQP6H，住所：广东省东源县××××××××××边地段。法定代表人：古某1。委托诉讼代理人：王潘锋，广东金唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：和良辉，广东金唐律师事务所律师。原告张仙琴与被告东源县理想实业有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年7月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张仙琴的委托诉讼代理人卢泽楚，被告东源县理想实业有限公司的委托诉讼代理人王潘锋、和良辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张仙琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告东源县理想实业有限公司立即向原告支付逾期交房违约金73824.4元（违约金以已支付购房款1039780元为基数，每逾期交付一天按已付房款万分之五计算，自2019年12月31日起计至实际交付之日止，暂计至2020年5月20日为人民币73824.4元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售的位于河源市东源县×××××××××××××××××1×××××，总房款为1039780元，首付款为339780元，银行贷款为700000元。该合同约定，被告须将满足交付条件（1.取得建设工程竣工验收备案证明材料；2.取得房屋测绘报告等）的商品房于2019年12月30日前交付原告使用，如逾期交房，原告有权要求被告每日按已付购房款的万分之五支付逾期交房违约金。合同签订后，原告依约支付了首付款，并与被告、中国农业银行股份有限公司河源源城区支行签订《个人购房按揭借款合同》，中国农业银行股份有限公司河源源城区支行也向被告支付了700000元。2020年4月30日，被告向业主发送《致理想家园1-6栋业主的一封信》中，明确承认暂未取得竣工验收备案手续及其他手续，并尽力在2020年6月30日前完成上述工作。经核查，被告至今仍未取得建设工程竣工验收备案证明材料、房屋测绘报告，被告的行为严重违反《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房{2010}53号）第十一条之规定，已构成逾期交房，原告有权要求赔偿。为维护原告的合法权益，请贵院准予原告所请。被告东源县理想实业有限公司辩称，一、原告购买的案涉房屋具备如期交付的法定条件，答辩人不构成交付不能，且已经事先通知原告按时收楼，不存在逾期交付的情况。1.案涉的理想家园住宅楼已于2019年12月19日经竣工验收合格，且房屋的相关配套设备符合《商品房买卖合同（预售）》第十条约定的交付条件，已满足安全条件和居住要求，可以正常入住使用，即在合同约定的交房时间2019年12月30日前，案涉房屋实际已经具备法定交付使用条件。根据相关规定，房地产项目经有关单位验收合格，即具备法定交付条件，是否取得竣工验收备案证明并不影响房屋的交付使用，原告拒收涉案房地产不具备事实前提。2.答辩人在约定的交房日前已事先通知案涉理想家园住宅楼的全体业主如期收楼，并于2019年12月22日向原告寄送了收楼通知且原告已经签收，但原告到场后却拒绝收房，其余近600多户业主则相继办理了收楼手续并入住。由此可见，答辩人并非无法如期交付案涉房屋，案涉房屋也不存在无法使用的质量缺陷，不存在交付不能的违约行为，无需支付违约金。三、交房时未取得竣工验收备案，是属于不可归责于答辩人自身原因导致的，有权依据合同约定顺延交房期限，不应承担违约责任。1.影响答辩人未能取得竣工验收备案手续和测绘报告的原因在于第三方及不可抗力因素，不可归责于答辩人，且答辩人自身一直在努力地解决相关问题。具体如下：（1）案涉理想家园住宅楼项目在施工过程中受当地政府申请创建国家卫生城市和文明城市的影响，以及台风、防汛等因素影响，还有施工期间现场临近学习考试等因素影响，导致工期实际延长20个月以上；（2）案涉理想家园住宅楼项目所在土地被第三方违法占用建设，且长时间未予拆除，后期由政府强制进行了拆除清理，由此影响施工进度；（3）因受新冠肺炎疫情的影响，企业复工受阻，政府机关迟延恢复办公，答辩人办理备案程序的时间受到严重影响；（4）案涉理想家园住宅楼项目的施工单位广东家园建筑工程有限公司严重违反合同约定和法律规定，在无正当理由的情形下拒不配合答辩人在竣工验收备案表上盖章签字，致使答辩人未能办理备案手续。2.根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第十五条第3款的约定，导致备案延期的因素属于不可抗力及不可归责于答辩人的事由，答辩人在案涉房屋的交付过程中，有权相应顺延。三、答辩人已多次通知原告按时办理收楼手续，在完成竣工验收备案手续之后，也通过多种形式通知原告前来收楼，并且已经办理完毕案涉房屋的房产证，原告逾期不接收房屋，应自行承担相应的后果。四、原告主张按照购房款总额每日万分之五的标准主张逾期交房的违约金，明显过高，且严重高于原告可能遭受的损失。同时，原告在本案中也并未举证证明其因延迟收楼遭受的实际损失，应承担举证不能的责任，法院应依法不予支持或调整降低该违约金。综上，原告提起的诉求存在事实和法律依据不足，恳请贵院充分考虑案件基本事实和客观情况，判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年11月27日，被告东源县理想实业有限公司作为出卖人与原告张仙琴作为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017113556），约定原告购买被告开发的位于东源县×××××××××××××××1××××××，总房款1039780元。合同与本案诉争有关的主要内容包括：第九条商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房。附件十一补充协议第十四条其他约定：2.（3）逾期超过180日，继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之五的违约金；3.对非因出卖人原因造成的延期交房或者其他违反本合同约定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务的期限，且不承担违约责任；4.本合同所指“非因出卖人原因”包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府、测量机构或法律、法规、政策发生变化等不可抗力原因导致时间延误、误差等事件。原告已按照合同约定向被告交齐首期款339780元，并通过在中国农业银行股份有限公司永和路支行办理个人购房按揭贷款方式向被告支付700000元。被告于2019年12月23日邮寄送达《收楼通知书》、《理想家园收楼须知》通知原告于12月30日办理房屋交付手续，案涉商品房于2020年7月2日办理了不动产权登记至原告名下。另查明，理想家园1-6栋住宅楼项目于2019年12月19日竣工验收合格，于2020年3月6日取得房屋测绘报告。被告主张于2019年12月30日前已申请房屋测绘与竣工验收备案，但因施工单位广东家园建筑工程有限公司未在竣工验收备案表上盖章签字，其通过于2020年4月24日向本院起诉等方式与广东家园建筑工程有限公司多方协商，案涉项目于2020年6月23日取得竣工验收备案表，其中竣工验收意见栏显示勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位的签章时间均为2020年3月31日。被告曾于2020年4月30日向业主发出《致理想家园1-6栋业主的一封信》，告知案涉项目进程，并承诺于2020年6月30日前完成竣工验收备案工作。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、贷款合同、广东增值税普通发票、不动产登记证明、致理想家园1-6栋业主的一封信、房屋建筑工程和市政基础设施工程、建设工程规划验收合格证、建设工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、工程基本情况、工程质量评价表、受理案件通知书、电子票据；被告提供的建筑工程竣工验收报告、收楼通知书、收楼须知、EMS回执单、邮件投递信息查询页面截图、东预测（2017）016号预测算报告书及房屋平面图、竣工验收备案表、河源市住房和城乡规划建设局关于开展全市建筑施工安全生产大检查工作的通知、关于印发《东源县住房和城乡规划建设局2018年防汛防台风工作实施方案》的通知、关于加强高考期间考场周边建筑工地停止施工的通知、关于2019年普通高考和高中学业水平考试期间严格控制噪声污染的通知、违法违章建筑物限期拆除通知书及政府强制拆除的图片、东源县××××××商住楼工程施工合同协议书及签署页、诉广东家园建筑工程有限公司一案的立案受理通知书、民事裁定书、新冠肺炎疫情期间广东省政府关于启动一级响应及国务院、广东省政府通知延长假期、复工时间和调整响应级别的公告、不动产权证书；及开庭笔录等予以证实，并经庭审质证，可以作为本案认定事实的依据。本院认为，原告张仙琴与被告东源县理想实业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已依约向被告交付了全部购房款，根据合同约定，被告应在2019年12月30日前将“已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告”等符合交房条件的商品房交付给原告。但是，被告分别于2020年3月6日、2020年6月23日才取得房屋测绘报告及竣工验收备案表，案涉商品房并不符合约定的交房条件，故被告应承担相应的违约责任。被告辩称因施工单位原因导致交房时未取得竣工验收备案，属于不可抗力，不承担违约责任。本院认为，案涉项目施工单位广东家园建筑工程有限公司未在竣工验收备案表上盖章签字确实导致竣工验收备案表迟延取得，但竣工验收备案表中竣工验收意见栏显示勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位的签章时间均为2020年3月31日，明显亦晚于约定交房时间，同时被告作为具有专业资质的房地产开发企业，应当熟知工程竣工验收环节向相关部门申请竣工验收备案应当以正式、书面形式提出，并应持有收取相关资料的书面回执，被告主张于2019年12月30日前已申请房屋测绘及竣工验收备案，但并未提供证据予以证实，且民商事法律中对不可抗力有着严格的限制性规定，即不可抗力是指不可预见、不能避免和不能克服的客观情况，施工单位迟延盖章显然不能构成不可抗力，亦不符合合同附件十一补充协议第十四条第4款“非因出卖人原因”约定的情形。另被告辩称因受天气、当地政府创文、创卫及新冠肺炎疫情等影响导致逾期竣工，本院认为，被告作为开发企业对开发房地产所在地区的气候等情况，可能对施工和交付造成的影响应有所预见，并不符合不可抗力的条件。而新冠肺炎疫情系发生在被告迟延履行交付符合条件的商品房之后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，被告不能据此免除责任。综上，被告的上述抗辩意见，理据不足，本院均不予采纳。关于违约金，原、被告双方在合同中约定了违约金的计算方法，但根据《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为“过分高于造成的损失”。对此，本院认为，因原告未提供证据证实因被告逾期取得房屋测绘报告及竣工验收备案证明文件的行为给其造成的实际损失，且被告提出原告诉请违约金过高，请求适当调减，本院结合本案合同履行情况以及被告在履行合同过程中的违约程度等因素，从优化营商环境、平衡双方利益等方面综合考虑，适当将违约金计算标准由日万分之五下调为日万分之一，酌定被告应向原告支付逾期交付商品房违约金，金额自逾期交付商品房之日即2019年12月31日起以商品房总房价1039780元为基数，按每日万分之一的利率计算至被告取得竣工验收备案表之日即2020年6月23日止共176日，共计18300.13元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告东源县理想实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张仙琴支付逾期交付商品房的违约金18300.13元；二、驳回原告张仙琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7079元（按简易程序收取），由原告张仙琴负担3539元，由被告东源县理想实业有限公司负担3540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审判员  李衍军二〇二〇年十月二十六日黄丽静书记员古思维