吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉01民终4394号 上诉人（原审原告）：陈国明，男，1957年4月28日生，汉族，住吉林省长春市双阳区云山街道办事处于家村小河沿子屯。 委托诉讼代理人：甘雨忱，吉林辽东律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吉林双阳农村商业银行股份有限公司土项支行，住所地吉林省长春市双阳区太平镇土顶街道。 法定代表人：李国东，该支行行长。 委托诉讼代理人：王宁，吉林良正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：长春市德建房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市南关区东大小区2-8号综合楼。 法定代表人：林绍政，该公司经理。 原审第三人：周立军，男，1967年9月12日生，汉族，住吉林省长春市双阳区云山街道于家村后于家屯。 原审第三人：乔连柱，男，1939年5月1日生，汉族，住吉林省长春市双阳区晨宇小区10号楼3单元301室。 原审第三人：程立民，男，1956年9月9日生，汉族，住吉林省长春市双阳区鹿乡镇石溪村朝阳沟屯。 原审第三人：王兴连，女，1953年5月27日生，汉族，住吉林省长春市双阳区云山街道于家村后于家屯。 上诉人陈国明因与被上诉人吉林双阳农村商业银行股份有限公司土顶支行（以下简称双阳农商行土顶支行）、长春市德建房地产开发有限公司（以下简称德建房地产公司）、原审第三人周立军、王兴连、乔连柱、程立民确认抵押权无效纠纷一案，不服长春市双阳区人民法院（2019）吉0112民初2317号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈国明上诉请求：一、撤销长春市双阳区人民法院（2019）吉0112民初2317号民事判决，依法改判支持陈国明的原审诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由双阳农商行土顶支行、德建房地产公司承担。事实和理由：一、《物权法》第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。根据该款“但书”部分，不动产物权，在法律另有规定的情况下，即使未经登记，也将发生效力。例如《物权法》第28条因特殊原因导致物权设立、变更、转让或者消灭的规定，第29条因继承或者受遗赠等而取得物权的规定等等。登记物权为法律物权，未登记物权为事实物权，事实物权同样受法律保护。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条第2款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第6章所称的业主。”《物权法》第6章第70条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。最高院司法解释承认商品房买卖关系中买受人的事实物权人地位，陈国明是案涉房屋事实上的所有权人，《物权法》71条还赋予了陈国明对案涉房屋占有、使用、收益、处分的权利。虽然案涉房屋仍登记在德建房地产公司名下，但根据“一物一权”原则，德建房地产公司对案涉房屋已没有占有、使用、收益、处分的权利。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第113条“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产做抵押物的，应当认定抵押无效”的规定，德建房地产公司抵押案涉房屋无效。二、《物权法》第106条规定了物权的善意取得制度，取得物权的条件之一是受让人为善意。德建房地产公司将已经抵账的房屋作抵押，双阳农商行土顶支行作为专业的金融机构，没有对房屋进行现场调查，以查明抵押物是否真实存在以及抵押物上是否存在真实的权利人；没有对房屋实现抵押权的可行性进行严格审查。在该抵押物上存在诸多事实物权人的情况下，错误接受案涉房屋作为抵押，违反了《贷款通则》的规定，存在重大过失，因此不构成善意取得，对案涉房屋不享有优先受偿权。最高人民法院类似案例(2019)最高法民申2834号民事裁定书同样认为：“未尽到作为专业的金融机构审慎、合理的注意义务”而不享有抵押权。一审判决以“土顶支行在办理抵押时不知道案涉房屋已卖给他人”为由，认定双阳农商行土顶支行为善意第三人，适用法律错误。综上，一审判决适用法律错误，请二审法院依法改判。 双阳农商行土顶支行辩称：请求驳回陈国明的上诉请求，依法维持原判。1.根据双阳区人民法院作出的（2013）双执字第683-2号执行裁定，包括案涉房屋在内的房产及土地已作价抵偿给双阳农商行，用以抵偿执行款，因此陈国明诉请的案涉房产的产权已转移至双阳农商行，与陈国明无关；2.根据陈国明的诉请，陈国明是基于合同之债主张的债权，而我方是基于抵押登记享有的抵押权，根据物权法的规定抵押权作为物权优先于债权，因此陈国明的上诉请求不成立，请求法院依法驳回上诉请求。 德建房地产未到庭，未发表答辩意见。 乔连柱未到庭，未发表答辩意见。 周立军述称：同一审意见。 程立民述称：同一审意见。 王兴连述称：同一审意见。 陈国明向一审法院起诉请求：1.确认德建房地产公司的抵押权涉及陈国明房屋部分（位于长春市德建经贸公司德阳购物中心西区跃层门市房11号、面积约120平方米）无效；2.确认双阳农商行土顶支行（原长春市双阳区农村信用合作联社土顶信用社）对陈国明房屋部分（位于长春市德建经贸公司德阳购物中心西区跃层门市房11号、面积约120平方米）不享有优先受偿权；3.本案诉讼费用由双阳农商行土顶支行、德建房地产公司承担。 一审法院认定事实：2006年1月27日，德建房地产公司因欠周立军、乔连柱、程立民、侯明（已死亡，继承人为王兴连）材料款，将其所有的位于长春市德建经贸公司德阳购物中心C区跃层11号面积约120平方米的门市房，以22万元价格抵顶给周立军、乔连柱、程立民、侯明，双方签订了《房屋出售协议》，德建房地产公司将该房屋交付给周立军、乔连柱、程立民、侯明。2009年3月31日，周立军、乔连柱、程立民、侯明又将该房屋以15万元价格抵顶给陈国明，双方签订了《房屋买卖合同》，陈国明一直占有、使用该房屋至今。2010年12月17日，案外人张忠平与土顶信用社签订《个人经营借款合同》，约定借款金额为450万元，借款期限为2010年12月17日至2013年11月20日。同日，德建房地产公司与土顶信用社签订《最高额抵押合同》，德建房地产公司以其名下位于长春市双阳区东双阳大街北的二处房产（一处丘地号为13-1／190-1-0，权利证号为XXXXXXX，一处丘地号XX-X／XXX-X-X，权利证号为XXXXXX及一宗土地（土地证号为长双国用2002第XXXXXX号）为张忠平借款提供抵押担保，并办理抵押登记。案涉房屋包含在丘地号为XX-X／XXX-X（0）、权利证号为XXXXXX的房屋内。2010年12月31日，长春市黎明公证处作出（2010）吉长黎明经证字第769号具有强制执行效力的债权文书公证书，赋予张忠平与土顶信用社签订的《个人经营借款合同》（附带最高额抵押合同）生效之日具有强制执行效力。《个人经营借款合同》中的借款到期后，案外人张忠平未按约偿还借款。2013年12月13日，长春市黎明公证处作出（2013）吉长黎明执证字第70号执行证书，确定申请执行人双阳农商行可持本证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。双阳农商行向法院申请执行后，法院于2014年2月11日及2014年8月18日作出（2013）双执字683号及683-1号执行裁定：扣押、拍卖被执行人德建房地产公司名下的两座房屋及3973.90平方米土地。该司法拍卖流拍后，法院于2015年1月13日作出（2013）双执字683-2号执行裁定：“将被执行人长春市德建房地产开发有限公司的两处房产（产权证号分别为：长双权字第XXXXXX号、XXXXXX号）及一宗土地（土地证号为长双国用2002第011210187号）作价7202332.16元，交付申请执行人吉林双阳农村商业银行股份有限公司抵偿本案全部执行款686781.26元。”2016年，双阳农商行通知陈国明腾出案涉房屋，后陈国明诉至法院。 2012年12月26日，吉林双阳农村商业银行股份有限公司成立，该公司承接原长春市双阳区农村信用合作联社及所辖分支机构一切债权债务关系，原长春市双阳区农村信用合作联社土顶信用社变更为吉林双阳农村商业银行股份有限公司土顶支行。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，案涉房屋通过抵账方式出售并交付给陈国明，没有办理过户登记，不发生物权变动的效力，德建房地产公司仍然享有该房屋的所有权。虽然程立民、周立军、侯明（已死亡）、乔连柱与德建房地产公司签订的《房屋出售协议》及陈国明与程立民、周立军、侯明、乔连柱签订的《房屋买卖合同》合法有效，但陈国明取得的权利是请求将房屋所有权转移给自己的债权，并未取得具有公示效力的所有权。德建房地产公司为案外人张忠平的借款提供抵押担保并与土顶信用社签订了抵押合同，且在房管部门办理了案涉房屋的抵押登记，不违反法律、行政法规的强制性规定，抵押权成立并生效，双阳农商行土顶支行在办理抵押时不知道该房屋已卖给他人的事实，系善意第三人，双阳农商行土顶支行依法享有对案涉房屋的抵押权。由于德建房地产公司的不诚信行为，在办理抵押时未告知双阳农商行土顶支行房屋已售出的事实，最终导致权利冲突，应由德建房地产公司承担相应的民事责任。在双阳农商行土顶支行对案涉房屋依法享有抵押权的情况下，陈国明可依据债权性质的房屋买卖合同主张权利，而不是请求人民法院确认双阳农商行土顶支行的抵押权无效。经法院释明后，陈国明不同意变更诉讼请求，故陈国明主张抵押权无效，于法无据，法院不予支持。因双阳农商行土顶支行依法享有案涉房屋抵押权，其当然享有优先受偿权，故陈国明请求确认双阳农商行土顶支行对案涉房屋不享有优先受偿权的主张，法院亦不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十九条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决：驳回陈国明的诉讼请求。案件受理费3300元，公告费560元，合计3860元，由陈国明自行负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”因此，房屋买卖合同不能直接引起物权变动的法律效果,在办理房屋所有权转移登记手续之前,事实上的占有和使用亦不能必然取得对诉争房屋的所有权。虽陈国明主张因其与程立民、周立军、侯明、乔连柱签订的《房屋买卖合同》并已占有使用案涉房屋而实际享有房屋的所有权，但其并未依法办理登记手续，且亦未有其他证据证明在双阳农商行土顶支行在办理案涉房屋抵押权时陈国明已依法取得案涉房产所有权。本案中，双阳农商行土顶支行在办理案涉房屋抵押权时,基于信赖产权登记信息记载的产权人为德建房地产公司的权利推定效力与法定公示效力,订立了抵押合同,并依法在产权部门办理了不动产抵押登记,取得他项权证,抵押权依法设立。综上，陈国明主张确认双阳农商行土顶支行对案涉房屋享有的抵押权无效并不享有优先受偿权,本院不予支持。 综上所述，上诉人陈国明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由陈国明负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡月皓 审判员  张兴冬 审判员  张 巍 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  宋晓宁