苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初6360号原告：苏州众策汇资产管理有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇珠江南路378号5436室。法定代表人：刘华杰。委托诉讼代理人：吕亚强，江苏益友天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：王忠，江苏益友天元（昆山）律师事务所律师。被告：吴江财智置业发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇花园路2518号鼎盛银座商务楼401室。法定代表人：陈荣荣。委托诉讼代理人：毛春泉，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：平佳翱，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。原告苏州众策汇资产管理有限公司（以下简称众策汇公司）与被告吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，组织当事人进行证据交换，并组成合议庭于2020年9月21日公开开庭进行了审理，原告众策汇公司及其委托诉讼代理人吕亚强、王忠，被告财智公司的委托诉讼代理人毛春泉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众策汇公司向本院提出的诉讼请求：1.财智公司返还保证金1500万元并支付逾期付款利息(以1500万元为基数，自2019年12月21日起,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款日);2.财智公司支付佣金8441580.75元和逾期付款违约金(以8441580.75元为基数，自2019年9月10日起按照每日万分之二计算至实际付款日)；3.诉讼费用由财智公司承担。事实和理由：2019年3月5日，众策汇公司、财智公司就吴江财智置业(二期)项目签署《包销合作协议》，协议约定财智公司委托众策汇公司开展吴江财智商业中心项目二期的全案包销，合同期限自签署项目《进场确认书》之日开始起算，为期12个月。所有房源成交底价均为9000元/㎡。最终销售合同单价在每套10200元/㎡之内，合同单价与销售均底价9000元的差价部分为众策汇公司的佣金，合同单价超过每套10200元/㎡价格的溢价部分，双方分别得50%。同时协议约定如本项目受到政府官方行政因素的干预而不能持续性销售的，进而导致众策汇公司未能如期实现销售目标，则财智公司须一次性无息返还乙方全部保证金。协议签署后，众策汇公司向财智公司支付了1500万元保证金，并且按约履行合同义务。但2019年12月20日，因财智公司方面的原因导致涉案房屋被住建局限制转让，进而导致众策汇公司无法继续开展销售工作。经过多次沟通，财智公司既无法支付众策汇公司应付的佣金，并且目前涉案房屋仍然无法对外销售，财智公司亦不能履行保证金的退还义务。财智公司财智公司辩称：1.由于众策汇公司未依约完成销售考核指标，所以众策汇公司交纳的1500万元保证金已转为购房款。即使需要返还保证金，根据合同约定，财智公司也是无息返还。2.众策汇公司主张的佣金系其单方计算，未经双方确认,事实上双方对部分佣金已进行过结算和确认。3.众策汇公司未向财智公司开具并交付代理费发票，根据合同约定，财智公司有权拒绝付款，众策汇公司要求财智公司支付佣金及逾期付款违约金，不符合合同约定。经审理查明：2019年3月5日，财智公司（甲方）与众策汇公司（乙方）签订《吴江财智置业（二期）项目包销合作协议》。合同约定，甲方委托乙方在中国地区开展吴江财智商业中心项目二期（即C区地块建筑塔楼）的全案包销，合同期内甲方不得再另行委托其他销售代理商、渠道代理商及包销商等。委托可售套数296套、面积约18130.60㎡，具体数据以甲方提供的房源清单为准。双方同意包销代理期限以双方合同签订，乙方正式开展销售工作，签署本项目《进场确认书》之日开始起算，为期12个月，合同到期后自动解除。所有房源成交底价均为9000元/㎡。关于销售考核和保障，合同第4条约定：①甲方承诺乙方对本合同项下的所有房源享有独家销售权，由乙方负责渠道分销资源整合、案场销售客户接待洽谈销售及签约等事宜。②乙方向甲方支付2000万元保证金。③乙方同意接受甲方的销售考核指标（考核期从甲方拿到商品房预售许可证之日起开始），乙方必须在合同期6个月内，完成销售总额达到1亿元，若乙方不能完成上述指标的，则甲方有权解除合同。④保证金的返还：在合作期12个月内，按完成总销售额度退还相应保证金。若乙方在拿到商品房预售许可证后6个月内销售总额达到1亿元，则甲方在乙方完成销售指标后1个月内退还50%的保证金；若乙方在本项目合同销售期结束，完成合同约定房源的95%以上，则甲方在合同结束后的1个月内退还剩余保证金；上述保证金均无息退还。⑤如乙方在6个月内未达到1亿元的销售总额，保证金按双方约定的合同底价转为购房款，相应房屋过户到乙方或乙方自定的第三人名下。如乙方于本项目包销期结束，仍未完成可售房源的销售，则保证金以乙方包销底价购买剩余未售房源，相应房屋过户到乙方或乙方指定的第三方名下。⑥乙方保证金到账后，甲方以两倍金额的现有房源进行抵押。保证金退还，则原抵押饭馆依据退还的金额同时进行相应的解押。⑦如本项目受到政府官方行政因素的干扰而不能持续性销售的，进而导致乙方未能如期实现销售目标，则甲方须一次性无息退还乙方全部保证金。关于佣金结算，合同第五条第1、2款约定：①合同单价在每套10200元/㎡之内，合同单价与销售底价9000元的差价部分为乙方佣金；合同单价超过每套10200元/㎡价格的溢价部分，甲方得50%、乙方得50%。②乙方带看推荐的客户最终与开发商签订销售代理范围内的《商品房买卖合同》的，视为乙方销售成功。（1）客户选择一次性付清全额房款的，以该套商品房全部价款付清作为代理费结算依据，合同签约双方审核后10个工作日内结算全部佣金；（2）客户选择分期付款（首付款不低于房款的50%）的，客户合同签约后，甲方于签约审核后10个工作日内结清房款的全部佣金；（3）客户选择按揭贷款的，客户合同签约缴纳首付款，付款的首付房款审核后10个工作日内进行结算，按揭部分以客户贷款资料提供齐全并银行审核通过后10个工作日内结算佣金；（4）所有佣金支付乙方需提供正规发票给甲方，佣金总额超过5%部分，需乙方出具转嫁发票进行结算。关于佣金支付，合同第五条第3款约定：甲方每周与乙方核对成交金额，佣金每10个工作日结算一次。乙方于每周一将上周达到结算标准的结算请款单报送给甲方，甲方签收后应在3个工作日内完成审核。甲方如对结算单有异议，应在审核周期结满后2个工作日内以书面方式提出，如约定时间内甲方未提出异议，视为甲方无异议。审核完成后，乙方根据双方认可的结算金额当月开具代理费发票给甲方，甲方在收到代理费发票后10个工作日内将相应金额的代理费支付乙方，未开具代理费发票的，甲方有权拒绝付款。如甲方无正当理由，从乙方开具代理费发票并交付给甲方之日30个工作日内不能将代理费支付给乙方，则甲方从第31个工作日起按每日万分之二的标准向乙方支付违约金。超过40个工作日仍未支付的，乙方有权单方面解除合同，在甲方结清代理费及违约金后，双方做工作交接。关于客户退房的佣金结算，合同第五条第4款约定：若客户在签署《商品房买卖合同》并交付全部或部分房款后，假如出现特殊情况需要退房退款，则该套房屋的酬金若已支付则从其他应付款中作扣除，若未支付则不予支付。合同签订后，众策汇公司向财智公司支付了1500万元保证金，财智公司提供了备案价3000万元左右的商品房，网签备案至众策汇公司名下。2019年5月14日，案涉包销商品房取得《商品房预售许可证》。2019年9月19日，众策汇公司向财智公司开具了691967.51元增值税发票；2019年10月21日，众策汇公司向财智公司开具了50万元增值税发票；2019年10月8日、11日，财智公司分别支付了佣金30万元、391967.50元。2019年12月2日，财智公司（甲方）与众策汇公司（乙方）签订《协议书》。协议约定，甲方于2020年3月20日前支付佣金2419875元给乙方；如甲方未按期支付，则以该协议约定的5套房屋折抵佣金款。以房抵款后，乙方可以在2020年3月20日后自己或指定购买人与甲方签订《商品房买卖合同》并办理房屋权属登记。该协议签订后，财智公司并未与众策汇公司或其指定购房人签订《商品房买卖合同》。财智公司、众策汇公司、苏州房联网络科技有限公司（以下简称房联公司）签订了《吴江中山南路1818号金鹰商业中心项目二期（C区塔楼）项目团购合同》。合同约定，财智公司、众策汇公司委托房联公司就团购房源开展团购优惠活动，由房联公司组织客户在团购房源总价的基础上，向客户推行5万抵10万的优惠政策，帮客户在表总价的基础上，实际享受到每套5万元的优惠。团购费由房联公司自行向客户收取，费用用于组织和支付中介以及分销的佣金以及自身的劳动报酬和税费；团购费部分用于项目的推广。2019年9月，财智公司与众策汇公司签订了《众策汇代销佣金结算表（第一批）》，双方对36套包销房屋进行了结算，结算的佣金金额为1691967.50元。该表列明的项目有：序号、客户姓名、房号、面积、签约单价、签约总价、团购金额、团购单价、包销底价、单价差额、整体溢价、整体单价、10200以下、10200以上、溢价部分、实际结算、底价、破底金额。关于佣金计算方式，以该表第2项为例（面积65.55㎡、签约单价9763.54元/㎡、签约总价64万元、团购金额5万元、团购单价762.78/㎡、包销底价9000元、单价差额763.54元、整体溢价100050元、整体单价10526.32元、10200以下78660元、10200以上21390元、溢价部分89355元、实际结算39355元、底价641079元、破底金额1079元）；整体单价的计算方式：签约总价64万元加上团购费5万元再除以面积65.55㎡；10200元以下部分的计算方式：以10200元减去包销底价9000元再乘以面积65.55㎡；10200元以上的计算方式为整体单价减去10200元再乘以面积65.55㎡；溢价部分的计算方式为：10200元以下+10200以上乘以50%；实际结算金额的计算方式：溢价部分减去团购费5万元。2019年11月，财智公司与众策汇公司签订了两份《众策汇代销佣金结算表（第二批）》，其中一份结算表，双方对31套包销房屋进行了结算，结算的佣金金额为1447853.20元，该份结算的是100%的佣金。另外一份结算表，双方对39套房源进行结算，结算的佣金金额为1867234.30元，因购房客户贷款未审核，结算了50%的佣金。后案涉包销未售房屋被苏州市吴江区住建局限制转让。2020年1月7日，财智公司名下的国有土地使用权被另案查封。另查明：1.2019年10月22日、11月22日，众策汇公司向财智公司提出《特价房申请》，申请部分房屋以特价9700元/㎡进行销售。后财智公司在该申请书上盖章，并注明“以上房源同意以单价9700元作为底价进行销售”。2.众策汇公司销售的1503号房屋，买受人已与财智公司签订购房合同，合同约定买受人以贷款方式支付，首付款294840元。财智公司提供的收据显示，买受人已支付26万元。3.天虹公司、财智公司的员工购买了案涉包销房源中的17套房屋，买受人未缴纳该部分房屋的团购费用。其中的1724号房屋，买受人已退房。庭审中，众策汇公司同意不结算1724号房屋的佣金。4.根据财智公司统计，众策汇公司已销售房屋中，尚有18套房屋银行按揭贷款未审批通过，财智公司主张结算50%的佣金。以上事实，有包销合作协议、收据、团购合同、可售楼盘展示的截屏、结算表、发票、付款凭证、协议书、特价房申请书以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：财智公司与众策汇公司签订的《商品房包销协议书》依法成立并有效，双方应按照约定履行自己的义务。合同约定的包销代理期限为12个月，案涉项目于2019年5月14日取得商品房预售许可证，故双方签订的包销协议于2020年5月13日期满终止。关于保证金1500万元的返还问题。包销合同约定，众策汇公司在6个月内未完成1亿元的销售额或包销期满未完成可售房源的销售，保证金转为购房款，由众策汇公司以底价购买未售房源。但在上述期限届满之后，未售包销房源已被限制转让，财智公司已无法以底价将未售的包销房源出卖给众策汇公司。此外，财智公司主张以每平方米9000元的价格，以网签“抵押”房源折抵上述保证金，但合同对此没有约定，众策汇公司亦不接受，故财智公司的该项主张，本院不予支持。在包销协议期满终止后，财智公司应当返还众策汇公司保证金1500万元。合同虽约定无息返还，但该无息指的是财智公司无需支付包销协议终止前的利息，在财智公司逾期返还保证金的情况下，众策汇公司有权根据法律的规定，要求财智公司承担逾期付款利息损失。关于佣金结算、支付的问题。本院认为，第一，在合同履行过程中，双方对106套已售房屋的佣金进行过结算，由双方签字确认，故该106套房屋的佣金结算金额应以双方签字认可的结算表为准。根据双方之间签字确认的结算方式，可以认定双方已经变更了合同约定的佣金结算方式，即将团购费折算进房屋整体单价，作为佣金结算的基础，并在最终的溢价金额中扣除5万元，作为实际结算的佣金金额。第二，对于员工购买的16套房屋，该部分房屋属于众策汇公司包销范围，合同并未约定财智公司自行销售的房屋无需向众策汇公司支付佣金，故该部分房屋应当结算佣金。第三，对于其余18套房源的佣金结算，因双方已对佣金结算方式进行了变更，故应当将团购费5万元作为佣金结算的基础。该18套房屋中部分房屋底价已经为众策汇公司提交的特价房申请书所确定，对于特价房的底价和破底金额本院予以确认；其余部分房屋底价和破底金额，并无证据证实已经得到众策汇公司认可，系财智公司单方确定，故对于财智公司主张的该部分房屋的破底金额，本院不予认可。第四，对于财智公司主张的有18套房屋的按揭贷款尚未审批通过，本院认为，该部分房屋已由众策汇公司销售成功、购房人已付清首付款，距今已有相当长的时间，目前贷款未审批通过，不可归责于众策汇公司，与财智公司自身存在一定关系，并非众策汇公司的原因所导致，同时考虑到案涉合同已经终止，对于该18套房屋的佣金应当进行结算、支付。第五，对于1503号房屋，根据财智公司提供的购房合同和收据显示，目前购房人尚未足额支付首付款，该房屋目前不具备结算条件。根据上述确定的结算规则，以及庭审中双方达成的一致意见，经本院核算，具备结算条件的房屋佣金金额为6253954.42元（106套房屋的佣金5007055元+18套房屋佣金805011.50元+16套房屋佣金441887.92元）。扣除财智公司已支付的691967.50元，余款5561986.92元，财智公司应当支付。关于逾期支付佣金的违约金问题。本院认为，众策汇公司于2019年10月21日向财智公司开具50万元的佣金发票，按照合同约定，财智公司不能在30个工作日内支付佣金的，财智公司从第31日个工作日起按每日万分之二的标准支付违约金，故对于该50万元，财智公司应当自2019年12月3日起按每日万分之二的标准支付逾期付款违约金。对于剩余金额5061986.92元，虽众策汇公司未开具发票，但基于财智公司此前存在收到发票后仍未付款的违约行为，可以合理预见到即使众策汇公司开具全部发票，财智公司仍不会按约付款，财智公司存在预期违约行为，故众策汇公司虽未开具发票，其仍有权要求财智公司承担逾期付款的违约责任，考虑到双方对佣金结算存在争议以及佣金结算、支付周期，本院酌情自众策汇公司起诉立案之日，开始计算该部分佣金的逾期付款违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴江财智置业发展有限公司返还原告苏州众策汇资产管理有限公司保证金1500万元，并赔偿逾期付款利息损失（以1500万元为基数，自2020年5月14日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止），于本判决生效后十日内履行。二、被告吴江财智置业发展有限公司支付原告苏州众策汇资产管理有限公司佣金5561986.92元以及违约金（以50万元为基数，自2019年12月3日起，按每日万分之二计算至实际给付之日止；以5061986.92元为基数，自2020年6月3日起，按每日万分之二计算至实际给付之日止），于本判决生效后十日内履行。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160025元、保全费5000元，合计165025元，由原告众策汇公承担12875元；由被告吴江财智置业发展有限公司负担152150元，并于本判决生效之日起十日内支付至法院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××63）。原告苏州众策汇资产管理有限公司预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将缴纳上诉费的凭证提交本院。审 判 长  陆菊文人民陪审员  仓公鼎人民陪审员  戴秀英二〇二〇年十一月二十日书 记 员  李 薇附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。第二十一条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。