福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书                            案号                       （2020）闽0203民初7955号                       适用程序                       普通程序（独任）                               案由                       物业服务合同纠纷                       立案时间                       2020年5月11日                               原告                       厦门厦禾物业管理公司（以下简称厦禾物业），住所地福建省厦门市思明区故宫路****。             法定代表人：钟武春，该公司执行董事。             委托诉讼代理人：曾文威，福建天翼律师事务所律师。             委托诉讼代理人：卓亮超，福建天翼律师事务所律师。                               被告                       厦门乾阳箱包有限公司（以下简称乾阳公司），住所地，住所地福建省厦门市同安区新民镇文化活动中心综合楼****>             法定代表人：吴丽治。                                                                                           判决             主文                                                                                                 判决主文                       一、 厦门乾阳箱包有限公司于本判决生效之日起十日内支付厦门厦禾物业管理公司位于厦门市湖里区泗水道623号同安大厦401单元房产2017年9月1日至2020年3月31日期间的物业管理服务费34340.82元、房屋公共维修金5723.47元及逾期付款违约金（2017年9月-11月的违约金应以2407.86元为基数，分别自2017年9月6日、10月6日、11月6日起计至实际支付之日止；2017年12月-2020年3月的违约金应以1172.88元为基数，分别自当月6日起计至实际支付之日止；均按日千分之一标准计）；             二、 厦门乾阳箱包有限公司于本判决生效之日起十日内支付厦门厦禾物业管理公司位于厦门市湖里区泗水道623号同安大厦401单元房产2017年11月1日至2020年2月29日期间的公摊电费4278.29元、代缴电费5507.09元，2019年2月1日至2020年2月29日期间的公摊水费83.15元、2018年1月1日至2020年2月29日期间的代缴水费272.2元；             三、 驳回厦门厦禾物业管理公司的其他诉讼请求。             如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                               诉讼             请求                       1.乾阳公司支付厦门市湖里区泗水道623号同安大厦401单元房产2017年9月1日至2020年3月31日期间的物业管理服务费35036.51元、房屋公共维修金5839.42元以及相应的违约金（违约金以前述期间的尚欠物业管理费为基数，自物业管理费逾期支付之日起按日千分之一的标准计至实际付清之日）；2.乾阳公司支付厦门市湖里区泗水道623号同安大厦401单元房产2017年11月1日至2020年2月29日期间的公摊电费4278.29元、代缴电费5507.09元，2019年2月1日至2020年2月29日期间的公摊水费83.15元、2018年1月1日至2020年2月29日期间的代缴水费272.2元。                                                                               案件             基本             事实                                                                                                                                     案件基本事实                                                                                               讼争房屋址于厦门市湖里区泗水道623号401单元，于2013年4月12日登记至乾阳公司名下，建筑面积466.67㎡，用途为办公。厦门市同安区建设局（甲方）与厦禾物业（乙方，更名前为厦门市厦禾旧城改造物业管理公司）签订《五缘湾运营中心（同安园）前期物业服务合同》一份，约定甲方选聘乙方对“《五缘湾运营中心（同安园）”提供前期物业管理服务，物业类型为甲级写字楼；物业服务收费实行固定收费，其中物业管理服务费为6元/㎡/月、房屋公共维修金为1元/㎡/月，均按建筑面积计；公摊水电费由全体业主/物业使用人按照国家相关规定另行分摊，每月分摊一次；房屋交付之日起的物业服务费用由业主/物业使用人承担，业主或/物业使用人应于每月5日前向乙方交纳当期的物业服务费；甲方或该项目开发商、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业管理服务费）的，每逾期一日应按欠交总额的1‰的标准向乙方支付违约金；合同期限为竣工验收后十日起至业主委员会成立后三十日止。厦禾物业主张上述合同签订于2009年，其自2009年1月6日起为案涉物业提供物业服务至今。因乾阳公司欠付物业服务费等，厦禾物业分别于2019年4月18日、2019年11月15日两次发送《律师函》，要求乾阳公司支付自2017年5月1日起欠付的物业管理费、公共维修金、公摊水电费、代缴水电费及逾期付款违约金等。就水电费情况，厦禾物业提供了由电力和水务部门盖章的明细表予以核对。另查明，乾阳公司还系同一物业同一楼层402单元（建筑面积663.19㎡）、403单元（建筑面积457.22㎡）房屋的权属人，三套房屋均于2014年10月11日登记设立了最高额抵押，并于2019年5月17日被惠安县人民法院予以查封。                                                                               裁判             理由                                                                                                                                     裁判理由                                                                                               厦门市同安区建设局与厦禾物业签订的《前期物业服务合同》系当事人的真实意思表示，内容于法不悖，合法有效。该合同对包括乾阳公司在内的五缘湾运营中心（同安园）的全体业主均具有约束力。厦禾物业提供物业管理服务，乾阳公司应依约履行交费义务。乾阳公司并未举证证明其已依约足额支付了讼争房屋产生的物业管理服务费、房屋公共维修金、公摊水电费等费用，本院对厦禾物业主张乾阳公司欠付相关费用的事实予以确认。乾阳公司未依约履行合同，构成违约，应承担相应的违约责任。案涉物业合同对逾期支付物业服务费的违约责任进行了明确约定，乾阳公司未到庭对违约金标准进行抗辩，本院对厦禾物业主张的违约金计付方式予以确认。根据厦禾物业明确的各项费用的计算标准，其中2017年9月-2017年11月期间的物业管理费、公共维修金系按着三套房屋建筑面积1169.83㎡计付，2017年12月-2020年3月系按建筑面积569.83㎡计付，再根据各套房屋的面积比例（4层总面积1587.08㎡、401单元面积466.67㎡）进行分摊，即讼争房屋2017年9月-2017年11月期间的物业管理费、公共维修金的月标准为2063.88元、343.98元2017年12月-2020年3月期间的物业管理费、公共维修金的月标准为1005.33元、167.55元，经核算，乾阳公司尚欠的物业管理费为34340.82元，公共维修金为5723.47元。故2017年9月-11月的违约金应分别以2407.86元为基数，自2017年9月6日、10月6日、11月6日起计至实际支付之日止；2017年12月-2020年3月的违约金应以1172.88元为基数，分别自当月6日起计至实际支付之日止。超出本院上述认定的数额，不予支持。                               适用             法律                       《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定。                               诉讼             费用                       案件受理费1544元，由厦门厦禾物业管理公司负担18元、厦门乾阳箱包有限公司负担1526元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。                                                       上诉权利                                     上诉权利                       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。             本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。                审 判 员 戴建平 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 冯莉平 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。