终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初6206号原告（反诉被告）：张世居，男，1971年2月21日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：杨晖，是广东力诠律师事务所律师。委托诉讼代理人：王奕钧，是广东力诠律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：胡勇毅，男，1993年2月23日出生，汉族，地址：广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：朱文权，广东正肯律师事务所律师。原告（反诉被告）张世居诉被告（反诉原告）胡勇毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法由审判员侯炜邦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张世居的委托诉讼代理人杨晖、王奕钧，被告胡勇毅的委托诉讼代理人朱文权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张世居诉称：原告作为乙方与被告作为甲方于2016年6月14日签订《店面租赁合同》，约定被告将位于广州市荔湾区下九路96号首层商铺租赁给原告，租赁期限自2016年6月21日至2021年6月30日，押金为46万元，进场费15万。租赁期限按三个阶段计算，分别自2016年6月21日起自2019年6月30日止，自2019年7月1日起自2020年6月30日止，自2020年7月1日起自2021年6月30日止。自合同生效之日起，原告一直秉持诚实守信的原则，如约按时履行合同，恪守合同义务，及时缴纳租金。但在2020年2月21日，原告收到该店铺真正业主广州市中荔物业管理有限公司（以下简称中荔公司〕的《通知函》，告知该店铺被告无权转租，由于被告拖欠2020年2月的租金（原告已经将店铺2月的租金支付给被告），己通知被告准备解除双方签订的租赁合同。通知原告无权使用该店铺，中荔公司拟收回该店铺，勒令原告做好店铺清空随时退出。原告立即跟被告进行了沟通，被告也确认了中荔公司所述的情况属实，基于上述情况，原告被迫暂停了营业，陆续将店铺内的物品逐步开始搬离，4月21日接到中荔公司的《限期搬离通知书》之日已将店铺彻底腾空，并将店铺交给被告。基于上述情况，原告于4月24日向被告发《律师函》，告知被告由于其违约行为导致原告无法经营，已经造成原告损失，希望被告在收到《律师函》后，于2020年4月30日前，退还原告所交付给被告的转让费、保证金和2月份的租金，但被告一直不予理睬。由于被告租赁给原告的租赁店铺是被告无权处分和对外转租的物业，被告违反与该租赁店铺真正业主中荔公司合同中不得转租的约定，以及拖欠中荔公司的租金，导致中荔公司收回该涉案店铺，致使原告无法继续经营，给原告造成巨大损失，根据双方签订的《店面租赁合同》第八条“…如甲方毁约，则甲方赔偿乙方的两倍保证金及一切装修费用。”约定，为维护原告的合法利益免遭损害，特向法院提起诉讼。请求判令：一、判令被告退还原告所交的顶手费15万元；赔偿店铺装修费214317元，双倍返还原告所交保证金92万元；并从2020年4月30日起按银行同期贷款利率向原告支付上述款项的利息直至实际支付之日，暂计人民币4885.76元，暂共计人民币1289202.76元。二、判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告胡勇毅答辩暨反诉称：一、原告在店铺正常经营而合同未到期情况下，于2020年4月21日提出提前解约撤场，根据双方签订的店面租赁合同，原告在合同期内中途毁约的，被告不作退回原告的保证金转让费、装修费。二、原告从2019年5月份起就因经营不善，没有按照合同的约定缴纳租金，具体情况2019年5、6月份缴纳租金20万，每月欠租3万。7月份后就按照241500元租金计算，2019年7月份缴纳租金20万，每月欠租41500元，一直欠租至2020年4月份撤场。原告拖欠租金行为构成违约。三、原告在诉讼中所提到的收到合同之外的案外人的通知函，以及限期搬离通知书，该案外人不是合同相对人，与原被告没有任何关联性，没有权利向原告或被告作出限制民事权利等相关的文件或意思表示，原被告也没有义务履行案外人作出的限制原被告的民事权利义务的意思表示，被告也没有收到原告所提到的案外人发出的通知函限期搬离通知书等文件。四、因今年年初爆发的新冠病毒疫情，原告经营比较困难，被告从原告疫情期间实际经营状况考虑，给予原告2月份3月份租金减半的优惠政策，但也同时明确告知原告必须按期按额交租，否则按违约处理，但到了2020年3月5日被告没有按照合同的约定，在单月的5日前支付4月份的租金，实际上，本案是原告店铺经营不善导致无法交租，而全心意图解除合同，并非原告所说的案外人或店铺的真正业主强行要求其搬离，原告租赁涉案的店铺也有三年多接近四年，期间，原告一直正常经营，没有遭受任何人的阻扰妨碍经营的情形，假若原告能按时按额缴纳租金，就不会引起本案的诉讼，被告也没有故意违约的情形，甚至在疫情期间给予租金减免的优惠政策，被告对原告的经营是抱着支持甚至希望其经营下去的希望，因此，被告是没有在合同期内故意违约的意图及事实。被告胡勇毅提出反诉：1、判决确认反诉被告张世居在合同期内单方提前解除合同；2、判决确认反诉被告张世居违约；3、判决反诉原告胡勇毅没收反诉被告张世居交付的履约保证金460000元；4、判决反诉被告张世居向反诉原告胡勇毅支付租金794500元（截止至2020年4月21日）；5、判决反诉被告张世居向反诉原告胡勇毅支付欠缴的水电费109500元（截止至2020年4月21日）；6、判决反诉被告张世居承担本案诉讼费用。原告张世居答辩称：一、原告不存在任何违约行为，相反是由于被告违约，才导致原告无法按照合同约定继续使用涉案店铺，被告应当承担其违约责任。二、原告从未欠缴租金、水电费，被告诉请缺乏事实和法律依据。从2019年5、6月起，每月租金从23万元下调至21.5万元，从2019年7月起，每月租金从241500元下调至每月21.5万元，原告每月缴纳租金20万元，其余租金15000元从押金中抵扣，截止至2020年2月共抵扣押金15万元，与双方的微信聊天记录里协议调整的租金一致。对水电费原告没有欠缴，被告说的欠缴水电费没有事实依据。3月份租金问题是从2020年2月21日起，因为被告违约，原告无法正常使用店铺，无法正常经营，从3月起开始进行撤场，所以没有缴纳租金。经审理查明：2016年6月14日被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《店面租赁合同》，约定：甲方将广州市荔湾区下九路96号首层面积85平方商铺租给乙方使用，租赁期：自2016年6月21日到2021年6月30日止（备注：每逢单月的5号前付租金）；其中2019年5、6月每月租金230000元，2019年7月1日到2020年6月30日止每月租金241500元。合同签订后乙方须付460000元作为履约保证金给甲方，合同期满后甲方将保证金无息退还给乙方。甲方于2016年6月21日交店乙方使用，装修期限6月21日到6月30日共10天。为确保双方利益，在合同期内，双方不得在中途毁约，如乙方毁约，甲方不作回乙方的保证金、转让费。如甲方毁约，则甲方赔偿乙方的两倍保证金及一切装修费用。合同签订后，原告向被告支付店铺押金460000元，2016年7、8月租金460000元，进场费150000元，合共1070000元。被告将店铺交原告使用，原告进场装修后使用“爱依服”的字号进行经营。2019年5月被告就原告承租店铺的租金调整通过微信进行协商。2019年5月17日原告向被告支付20万元。2019年6月5日被告微信回复原告的员工何武根下调后租金为215000元。后原告的员工何武根提出每个月保证付20万元，可按照每个月抵扣押金15000元。2019年6月8日原告分四次共向被告支付6月份的租金20万元。2019年7月4日原告向被告支付7-8月份的租金40万元。2019年9月4日原告向被告支付9-10月份的租金40万元。2019年11月4日原告向被告支付11-12月份的租金40万元。2020年1月4日原告向被告支付1月份的租金20万元。2020年1月7日原告向被告支付2月份的租金20万元。2020年3月11日被告向原告的员工何武根发出微信，告知原告因新型冠状病毒的影响为响应国家号召及体恤目前的经营情况下，被告与原告合作的商铺，既广州市荔湾区下九路96号首层商铺作出以下调整：免除2020年2月份及2020年3月份的半个月租金。但由于该商铺租金为两月一交所以请原告于2020年3月15日前处理4月份租金，一旦出现租金拖欠的情况被告会采取与原告签订的租赁合同上出现的违约行为进行处理。2020年4月27日原告委托律师以2020年2月21日收到该店铺真正的业主广州中荔物业管理有限公司的《通知函》，告知该店铺被告无权转租，由于被告拖欠2020年2月的租金（原告已经将店铺2月份的租金支付给被告），通知原告无权使用该店铺，并勒令原告做好随时清空店铺。因此，被告已构成违约，被告应支付原告双倍保证金，请被告在收到律师函后于2020年4月30日前，退还原告所交付给被告的转让费、保证金和2月份的租金。2020年4月21日原告搬离承租商铺，将商铺交还给被告。在庭审中，原告还提供如下证据：《装修凭证》，拟证明原告为经营涉案店铺进行装修的事实。《房屋租赁合同》，拟证明案外人才是涉案店面的真正业主，被告无权处分和转租的事实。《通知函》（致荔湾区下九路96号首层爱依服店铺的经营者）、《限期搬离通知函》（致爱依服店铺的经营者），拟证明由于被告违约，涉案店面业主勒令原告搬离店面，无法继续经营的事实。《装修凭证》被告认为是原告单方制作，没有客观单据佐证。《房屋租赁合同》被告认为真实性、合法性没有异议，关联性有异议，与原告没有实际关联。《通知函》、《限期搬离通知函》被告认为原告从签订合同起至2020年4月21日提前撤场时止，没有出现任何的阻却其正常经营的事实。被告提供以下证据：被告与原告员工何武根的微信聊天截图、《通知函》、《催款通知》、顺丰快递单查询，拟证明被告于2020年3月11日通知原告应在2020年3月15日前交纳4月份租金，2020年4月2日被告再次通知原告交纳4月份租金，至原告起诉时止原告仍然没有缴纳租金，原告已经严重违约，截至2020年4月18日止原告共拖欠租金、水电费共904000元。原告认为聊天记录的真实性、合法性认可，关联性不认可，该聊天记录已经证明被告免除原告2020年2月整月，及3月半月的租金，原告已经缴纳2020年2月租金，3月之后因被告违约，原告无法正常经营，因此原告不存在拖欠被告租金、水电费的事实。通知函、催款通知、快递单查询三性均不予认可，因为没有原件，所以原告无法质证，且该快递单查询记录只显示寄到厦门，没有具体的地址与联系方式，无法确认是否是寄给原告，也无法证明快递的内容。被告与原告员工何武根的微信聊天截图，拟证明原告于2020年4月21日提出撤店要求，原告构成违约。原告认为真实性、合法性认可，关联性、证明目的不予认可，该证据证明是因为被告违约，原告无法正常使用店铺，不得以撤场，被告对其违约的行为与原告的困难予以认可，并予以配合。中国民生银行个人账户对账单，拟证明原告从2019年5月起至2020年4月止没有按照《店面租赁合同》的约定交纳租金，原告不按时、不按金额交租金的行为已经构成根本违约。原告认为真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可，可以证明原告缴纳的租金是与被告沟通协商后，自2019年5月起每月租金下调为21.5万，原告提出每月按时缴纳租金20万，剩余15000元从押金中抵扣。《水电费明细表》，原告认为三性不予认可，该证据为被告单方面制作，没有认可签章证明其真实合法性，其次，该证据没有原始载体，也没有任何计算依据与证据来源，不具有证明力。本院认为：原告与被告签订的《店面租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，根据原告提供场地出租方广州市中荔物业管理有限公司的《通知函》、《限期搬离通知函》可以确认原告所承租的涉案商铺存在杨桂财欠租未付的行为，而被告未能及时解决拖欠出租方租金问题，导致出租方广州市中荔物业管理有限公司要求原告在2020年4月21日搬离涉案商铺的事实。故《店面租赁合同》不能继续履行属被告的违约责任。对于原、被告2019年5月至2020年4月止的租金标准问题。根据双方在2019年5月的微信记录显示，原、被告双方在该期间就2019年5月起的租金标准进行约定，被告同意2019年5月起的租金标准为每月21.5万元，原告提出每月按时缴纳租金20万元，剩余15000元从押金中抵扣。并且原告按上述约定履行支付租金给被告至2020年2月止，被告无证据证明其自接收上述款项后向原告提出异议，故可确认自2019年5月起的租金双方合意降为每月21.5万元，并由原告按每月缴纳租金20万元，剩余15000元从履约保证金中抵扣。但原告没有按被告微信通知在2020年3月15日前支付2020年4月的租金给被告，原告的行为构成违约。由于原、被告双方均存在违约行为，故原告要求被告双倍反还履约保证金、赔偿商铺装修费及被告反诉要求确认原告违约解除合同并没收原告履约保证金的诉讼请求，本院不予支持。由于原告于2020年4月21日才搬离涉案商铺，故仍应支付该时段租金140000元给被告。对于原告请求被告退还的顶手费15万元问题。原、被告双方在《店面租赁合同》中并没有约定顶手费及承顶的范围项目，故可认定原告所交纳的顶手费实为预付租金的一部分，现《店面租赁合同》已经履行租赁期接近76%的期限，尚余24%的期限未履行，经折算被告应将36000元退还给原告。对于被告反诉要求原告支付涉案商铺的水电费，因被告的证据是其自行制作且也没有代原告进行垫付予以证实，故被告反诉要求原告支付水电费的诉讼请求，本院不予处理，被告可另行主张。对于履约保证金计算问题。原告虽然在签订租赁合同时向被告支付46万元的履约保证金，但其在2019年5月与被告协商调整月租金时，已经明确自2019年5月起每月租金确定为21.5万元，其中15000元从履约保证金中抵扣。自2019年5月起至2020年4月21日期间共应用履约保证金抵扣租金165000元，被告应退还履约保证金295000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告胡勇毅自本判决发生法律效力之日起十五日内退还履约保证金295000元及顶手费36000元给原告张世居。二、原告张世居自本判决发生法律效力之日起十五日内支付2020年4月1日-21日的租金140000元给被告胡勇毅。三、驳回原告张世居其他诉讼请求。四、驳回被告胡勇毅的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8201元及反诉费8538元，由被告胡勇毅负担9764元，原告张世居负担6975元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二〇年十一月四日书记员  谢绮雯黄嘉琪