河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民再34号再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：王成，男，汉族，1979年6月5日出生，住河南省栾川县。委托诉讼代理人：王卫奇，河南豫洛律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）:栾川县粮食局饲料公司，住所地：河南省栾川县城君山路。法定代表人：郭东风，该公司经理。委托诉讼代理人：王青霞，河南登法律师事务所律师。一审被告：洛阳森舜置业有限公司（原洛阳三才置业有限公司），住所地：河南省洛阳市涧西区长春路034街坊06-4-101。法定代表人：赵凯飞。再审申请人王成与被申请人栾川县粮食局饲料公司（以下简称饲料公司）、洛阳森舜置业有限公司（以下简称森舜公司；原洛阳三才置业有限公司，以下简称三才公司）土地使用权转让合同纠纷一案，不服河南省洛阳市中级人民法院(2019)豫03民终5794号民事判决,向河南省高级人民法院申请再审,河南省高级人民法院于2019年12月30日作出（2020）豫民申7210号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭对本案进行了审理，再审申请人王成委托诉讼代理人王卫奇、被申请人饲料公司法定代表人郭东风及饲料公司委托诉讼代理人王青霞到庭参加诉讼，森舜公司经本院合法送达，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王成申请再审称，请求撤销原一、二审判案件。事实与理由：1.森舜公司是君山大厦土地的使用权人，是涉案房屋的开发人和所有权人，法院认定一楼门面房的所有权人为饲料公司属于认定事实错误。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，饲料公司和森舜公司之间属于土地使用权转让合同关系，森舜公司取得该土地全部使用权，其也是涉案房屋的开发人和所有权人，申请人已经实际取得三层商铺的所有权，而饲料公司只能依据双方签订的协议向森舜公司主张违约损失。2.一审依据饲料公司与王玉昆签订的租赁协议，认定一楼门面房已经交付给了饲料公司，属于认定事实错误。饲料公司一审提交的证据中没有该租赁协议，该证据没有经过质证。首先，这份租赁协议是栾川县法院第二次发回重审时才提交的，之前两次都没有提交；其次，租赁协议签订的时间在森舜公司和王成签订合同的前三天，时间上太巧合不符合常理；再次，森舜公司既然承诺将商品房给饲料公司，却返租回来与常理违背；最后，王玉昆是否给饲料公司支付超过30万的租金也无从得知。所以租赁协议是饲料公司伪造的虚假证据，不能作为认定案件事实的证据。3.二审法院依据《物权法》第三十条规定，认定饲料公司是一楼门面房的所有权人适用法律错误。开发商是森舜公司，森舜公司应是所有权人。4.二审法院针对申请人和饲料公司适用不同的法律标准错误。二审法院依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，认定申请人与森舜公司签订的《商品房买卖合同》仅是房屋物权变动的原因行为，不具有物权法规定的物权转移的效力。但是饲料公司同样没有办理产权登记，二审法院认定饲料公司取得一楼门面房的所有权。5.二审法院的判决不仅不能解决双方之间的矛盾，反而会激化社会矛盾，不能促进物尽其用，造成更大的经济损失。涉案君山大厦的三层商铺是相互连通的，楼梯在一楼房屋里面，必须一起使用，不能分开。二审判决一楼门面房归饲料公司，二层、三层申请人将无法使用，并且申请人已经将一楼门面房进行了大部分装修。二审判决认定事实不清、适用法律错误。饲料公司辩称，答辩人将其自有的土地使用权变更至三才公司名下，是双方合作建房中的一个环节，其目的是为了便于履行双方签订的建房合同书，并且是以建成的一楼商品房归饲料公司为基本出发点和落脚点。因此，被答辩人王成认为饲料公司与三才公司之间属于土地使用权转让合同关系，明显违背了合同法的目的解释和体系解释等原则，显系主观臆断和断章取义的理解。2.根据饲料公司和三才公司签订的建房合同书，饲料公司取得建成的一楼商铺所有权从该商铺事实上建成之日起即享有，属于所有权的原始取得，饲料公司对该商铺的所有权是不以相关行政机关给与物权登记和确认为条件的。因此，饲料公司对原始取得的商铺所有权的出租与否，也是饲料公司依法行使所有权权能的一种。3.饲料公司和三才公司签订的建房合同书约定项目建成后，甲方保证乙方通行，乙方享有该项目出路通行权的约定，保障了其他物业现实上的道路通行权。本案是确权纠纷，被答辩人所称的道路通行权是相邻关系纠纷，两只分属于不同的法律关系。综上，认为一、二审判决事实认定清楚、证据确实充分、法律适用正确，因此应驳回被答辩人的再审请求。森舜公司未到庭亦未提交书面意见。饲料公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认栾川县城关镇君山路北侧君山大厦的一楼门面房的所有权属于原告所有；2、诉讼费用由被告承担。第三人王成述称，原告饲料公司诉求缺乏基本事实依据和法律依据，依据的合作建房协议是无效的。作为独立请求权的第三人持有商品房买卖合同，并已经全额交付了房款，合同也在政府职能部门备案，备案具有准物权证的效力，具有对世权利。请求法庭确认2014年12月3日第三人王成与本案被告洛阳三才置业有限公司签订的编号为GF-2000-0171商品房买卖合同合法有效。一审法院认定事实：坐落于栾川县君山中路的栾川县粮食局饲料公司，占地4049.1㎡，其土地原为国有划拨土地，2011年3月26日，原被告双方为开发建设该地，经有关部门批准，将此土地变更为建设用地，受让人为原告。2011年3月18日，原被告双方签订合同书，约定原告提供位于栾川县城君山路饲料公司院内自有的土地，交由被告建造君山大厦暨栾川县粮油交易中心（即君山大厦）。土地由原告饲料公司名下变更至三才置业公司名下，出让金由三才置业公司交纳。项目建成后，一层商场房地产产权归原告所有，其余房屋产权归被告所有，房产证由被告协助办理。2014年春，房屋建成后，被告已经出售部分商品房，但对属于原告的一层商场部分未予办理房产手续。2014年11月30日饲料公司与被告三才置业公司法定代表人王松芳之子王玉昆签订租赁合同，将君山大厦一楼1000㎡商场租给王玉昆。2014年12月3日三才置业公司又将君山大厦1、2、3楼商铺以1279.36万元的价款卖给本案第三人王成，其中一楼1048.8平方米价格5000元/每平方米，并于2014年12月20日到栾川县国土资源局房产交易中心进行商品房买卖合同备案。一审法院认为，当事人应按合同约定全面履行自己的义务。本案中原告将自有的土地转让给被告，约定由被告开发建设，房屋建成后，一楼门面房归原告所有。在房屋建成后，原告将该一楼门面房又租给他人，说明被告已将该一楼门面房交付给了原告，双方已形成了事实上的交付。故对原告的诉讼请求，应予支持。被告在明知事先约定该门面房给原告，且在事实上已交付的情况下，又将该房卖给第三人，属无权处分行为，故被告与第三人王成签订的买卖合同涉及一楼部分无效，对第三人要求确认该房屋买卖合同有效的诉讼请求，不予支持。一审法院判决：一、确认位于栾川县城关镇君山路北侧君山大厦的一楼门面房属于原告栾川县粮食局饲料公司所有。二、驳回第三人王成的诉讼请求。本案原告诉求的受理费10000元，由被告洛阳三才置业有限公司承担（原告已垫付，在执行中一并返还）。第三人王成诉求的受理费10000元，由第三人王成承担。王成不服一审判决，提出上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回饲料公司一审诉讼请求；3.判决确认王成与三才置业公司之间的商品房买卖合同合法有效；4.饲料公司承担本案诉讼费用。二审期间，王成书面申请调查令，调取河南省农村信用社信贷业务申请书、股东会决议、抵押物共有人承诺书、抵押担保保证书、河南省农村信用社存款凭条、河南省农村信用社贷款本金利息收回凭证一组，用以证明君山大厦建成后，三才置业公司用案涉房屋及部分房产设定抵押在河南省××石庙信用联社贷款500万元，于2014年9月底到期偿还贷款后解除抵押才将房子卖给了王成，并没有向饲料公司实际交付。饲料公司质证称，该组证据均为复印件，真实性无法确定。该组证据与房屋是否交付没有关系。经审理查明的事实与一审法院查明的一致，二审予以确认。二审认为：本案的争议焦点是饲料公司与三才置业公司签订的《合同书》及王成与三才置业公司签订的《房屋买卖合同》的效力应如何认定问题。关于饲料公司与三才置业公司签订的《合同书》效力问题。经查，2011年3月18日，饲料公司与三才置业公司签订《合同书》,核心内容是：饲料公司与三才置业公司合作建设君山大厦及栾川县粮油交易中心项目，饲料公司提供自有土地一块，土地过户由饲料公司负责办理到三才置业公司名下，过户费由三才置业公司承担。三才置业公司负责筹集建设资金，所有手续批复、设计、施工等方面工作。项目建成后，除一层商场房地产权归饲料公司所有外，其余房地产权全部归三才置业公司所有。该《合同书》另约定，楼房建成后，房产证由三才置业公司协助办理，房产证办理费用由业主处理。三才置业公司享有该项目出路通行权。该《合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，应为合法有效。该《合同书》签订后，饲料公司依约变更该宗土地性质，并更名过户至三才置业公司名下，该项目已由三才置业公司建设完成，但未办理房产登记手续。饲料公司基于其投资行为对合同约定的案涉房屋一楼门面房取得了原始所有权。一审法院依据双方《合同书》约定判决确认位于栾川县城关镇君山路北侧君山大厦的一楼门面房属于饲料公司所有并无不当。关于王成与三才置业公司签订的房屋买卖合同的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案案涉房屋未办理物权登记，王成与三才置业公司签订的《商品房买卖合同》仅是房屋物权变动的原因行为，备案登记和商品房销售卡不具有物权法规定的物权转移的效力，不发生物权变动的效果。三才置业公司在明知其与饲料公司事先约定案涉房屋一楼门面房属于饲料公司所有的情况下又与王成签订房屋买卖合同，其与王成签订的《商品房买卖合同》因饲料公司已取得案涉房屋一楼门面房的所有权，三才置业公司系无权处分而部分无效。王成可依据该商品房买卖合同向三才置业公司主张相应权利。综上，王成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10000元，由上诉人王成负担。本院再审查明的事实与原一、二审一致。再审另查明，2011年3月18日，饲料公司与三才公司签订《合同书》约定房屋建成后栾川县城关镇君山路北侧君山大厦的一楼门面房属于饲料公司所有，2011年3月26日栾川县国土资源局与饲料公司签订建设用地使用权出让合同约定出让土地面积为4049.1㎡，土地出让金为2601800元。2014年12月3日三才公司在五证齐全的情况下，与王成签订《商品房买卖合同》将上述房屋一并卖给了王成，并于2014年12月20日到栾川县国土资源局房产交易中心进行商品房买卖合同备案。本院再审认为，根据《房地产管理法》第十五条规定，土地出让应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。本案中开发商三才公司与栾川县国土资源局签订土地出让合同依法获得土地使用权，并在具备相关资质的情况下建设房屋，为实际的所有权人。虽然饲料公司与三才公司签订的《合同书》约定合作建房内容属实，也体现了双方真实意思表示，但并未办理房产相关登记手续，王成作为第三人，购买具有合法手续的商品房，并进行了备案，王成与三才公司签订的编号为GF-2000-0171商品房买卖合同合法有效。原审判决认定饲料公司基于其投资行为对合同约定的案涉房屋一楼门面房取得了原始所有权确有不当。饲料公司与三才公司签订的《合同书》约定合作建房内容属实，也体现了双方真实意思表示，因未变更登记手续而导致饲料公司利益受损，饲料公司可以另行主张以实现自己的合法权益。综上所述，王成的再审请求能够成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市中级人民法院(2019)豫03民终5794号民事判决和河南省栾川县人民法院（2017）豫0324民初1717号民事判决；二、王成与洛阳三才置业有限公司签订的编号为GF-2000-0171商品房买卖合同合法有效；三、驳回栾川县粮食局饲料公司的诉讼请求。一审案件栾川县粮食局饲料公司诉求相关受理费10000元，由栾川县粮食局饲料公司承担，王成诉求的受理费10000元，由王成承担；二审案件受理费10000元，由栾川县粮食局饲料公司承担。本判决为终审判决。审判长  赵国欣审判员  李青青审判员  焦丽娟二〇二〇年十一月二十日书记员  任晓梦