文书内容江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初13610号原告：苏州佰伦物业管理有限公司，住所地江苏省苏州工业园区开源路36号A栋3151室，统一社会信用代码91320594MA1T93QP2W。法定代表人：朱国建，该公司总经理。委托代理人：陶义，男，该公司员工。被告：易事特新能源（昆山）有限公司，住所地江苏省昆山市陆家镇华夏路99号1号房，统一社会信用代码91320583MA1MTC94XH。法定代表人：何佳联，该公司总经理。原告苏州佰伦物业管理有限公司（以下简称佰伦物业）与被告易事特新能源（昆山）有限公司（以下简称易事特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月15日受理后，依法适用简易程序于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告佰伦物业的委托代理人陶义到庭参加庭审，被告易事特公司未到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告佰伦物业提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的《昆山市房屋租赁合同书》；2、判令原告没收被告已付的押金36132元；3、被告支付原告违约金54198元；4、被告向原告返还涉案房屋，并支付2020年5月12日起至合同解除之日期间的租金及物业费（标准按照每日602.2元计算），以及合同解除之日起至返还房屋之日止的占用使用费（按照843.07元每日为标准计算）；5、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由，2019年11月11日，原被告双方就位于昆山市租赁事宜签订了《昆山市房屋租赁合同书》。根据租赁合同约定，租期为2年，自2019年11月12日起至2021年11月11日止；月租金为人民币12646元，月物业服务费为人民币5420元，合计18066元；被告每期房租及物业服务费应提前30日支付；工商、政法机关或政府相关部门查封乙方财产的视为被告根本违约；在本合同有效期内若被告逃逸原告可立即单方解除，同时，原告没收押金，被告除需按标准如数支付本合同约定的各项租赁费用外，还要向原告支付免租期的租金；合同期内如任何一方根本违约的，均需支付与退租当月月租金及其他固定费用(基本电费除外)的3倍金额给对方作为违约金，守约方可立即解除本合同；本合同解除时，本合同解除时(包含违约解除及合同期届满解除)被告应立即将诉争房屋内的财产搬离，如被告逾期不迁离或不返还诉争房屋的，原告有权随时收回乙方租赁的房屋，并就逾期部分向被告收取双倍租金及其他费用。被告逾期滞留在甲方房屋内的所有财产、物品，视为被告遗弃物，原告有权作垃圾处理。相应的处理费用由被告承担。合同签订后，被告向原告支付房屋押金及六个月的房屋租金(含物业服务费)144528元。2020年4月3日，被告承租房屋被苏州工业园区人民法院查封，查封公告编号为(2020)苏0591执152、1053号；同时，按租赁合同约定，被告应于2020年4与11日前向原告支付下一期租金，时至今日，被告逾期支付租金超过30日，虽经原告多次催讨，被告拒不履行租金支付义务。原告认为被告已违约，故提起本案诉讼。被告易事特公司书面答辩称，被告将房屋转租给苏州欧姆尼克公司。案涉房屋被查封，是由于苏州欧姆尼克能源科技有限公司破产清算，并不涉及房屋本身，不会因此减损房屋的任何使用价值。即使第三方财产被查封，也不影响原、被告之间租赁合同的继续履行。原、被告之间的租赁合同尚在有效期内，且被告逾期支付租金并不会导致出租人合同目的无法实现，双方之间也无其他导致合同解除权形成的条件。经审理查明，2019年5月7日原告佰伦物业从江苏威人服饰有限公司处承租昆山市陆家镇顺铁路99号园区整体厂房，租期至2035年3月31日。2019年11月11日，原、被告之间签订了《昆山市房屋租赁合同书》，原告将昆山市陆家镇顺铁路99号园区中的2号仓库4楼402室租赁给被告。合同中约定租期为2年，自2019年11月12日起至2021年11月11日止。合同约定月租金为12646元，月物业服务费为人民币5420元，合计18066元。房租支付方式为，被告每期房租及固定费用应提前30日支付；房租及固定费用按每6个月为一个结算期予以结付。每期租金及固定费用应于当年4月11日前、10月11日前共分贰次向甲方支付。以上押金(房屋、水电)、预付陆个月租金及其它费用合计144528元，乙方须在合同签定之日起当日内交清，否则视为乙方违约，已交费用，不予退还。房屋押金为两个月的房屋租金及物业费，即36132元。装修免租期50天，免租期的租金须在乙方完全履行完合同的最后一年最后一期减免，减免租金共计金额为27273元。若乙方在合同期内提前退租，则不享受此免租期。租赁押金不得作为乙方应当支付的租金等费用，未经甲方书面确认，乙方不得主张以押金优先抵扣任何到期应付甲方的款项或债务。房屋租赁期间，甲方在收到乙方的费用后向乙方开具增值税发票。如乙方到应交费用日期起20天内仍拖欠本期房租、上月水电费等相关费用，甲方可立即单方解除本合同，且甲方不退还乙方租赁押金，因乙方严重违约，乙方还需向甲方支付按当月的月租金及其他固定费用(基本电费除外)的3倍金额的违约金，乙方滞留在甲方房屋内的所有财产甲方有权留置并处理用以弥补乙方拖欠的各项费用，不足部分甲方保有追索权。关于违约责任合同约定，合同期间如任何一方根本违约的，均需支付与退租当月月租金及其他固定费用(基本电费除外)的3倍金额的款项给对方作为违约赔偿金，守约方可立即解除本合同。乙方有下列情形的视为乙方根本违约。工商、政法机关或政府相关部门查封乙方财产；乙方擅自改变租赁房屋的用途或将租赁房屋转租或分租给其他方。本合同解除时(包含违约解除及合同期满解除)乙方应立即特和优房屋内的财产搬离，如乙方谕期不离或不返还租赁房屋的，甲方有权随时收回乙方和货的房屋，并就逾期部分向乙方收取双倍租金及其他费用。乙方逾期滞留在甲方房屋内的所有财产、物品，视为乙方遗弃物，甲方有权作圾处理。相应的处理费由乙方承担。另查明，上述合同签订后，原告将涉案厂房交由被告承租，被告按约向原告交付了租赁押金，但原告称被告仅支付租金及物业费至2020年5月11日，此后租金及物业费未付。再查明，2020年4月3日苏州工业园区人民法院在涉案厂房上张贴了（2020）苏0591执152、1053号查封公告及封条，根据查封公告内容，法院因执行申请人苏州工业园区鸿科精密机械有限公司等人与被执行人苏州欧姆尼克新能源科技有限公司买卖合同纠纷案件，查封了苏州欧姆尼克新能源科技有限公司的财产。根据原告提供的现场照片，涉案仓库内存放有大量货物物品被查封。原告称其通过该查封公告才知晓被告将厂房转租给了苏州欧姆尼克新能源科技有限公司。现该厂房内仍存放有苏州欧姆尼克新能源科技有限公司物品，其破产清算尚未完成。原告佰伦物业公司及苏州欧姆尼克新能源科技有限公司的破产管理人出具情况说明均同意待厂房内物品清算完毕后双方自行交接。上述事实，有原告和案外人江苏威人服饰有限公司签订的租赁合同、产权证、原被告之间的厂房租赁合同、（2020）苏0591执152、1053号查封公告、现场照片等，以及当事人陈述予以证实。本院认为，原、被告之间的厂房租赁合同依法成立有效，双方均应恪守履行。根据原告陈述，被告仅支付租金至2020年5月11日，此后租金未付，被告未举证证明其履行了租金支付义务，应承担相应的不利后果。且本案中被告承租涉案厂房后转租给案外人苏州欧姆尼克新能源科技有限公司，其未举证证明转租行为经原告同意。据此，被告逾期支付租金以及擅自转租他人的行为均属于合同中约定的根本违约情形，原告要求解除双方之间的租赁合同本院予以支持。由于涉案厂房被转租给苏州欧姆尼克新能源科技有限公司，被告并非实际占有使用人，厂房内现存放有苏州欧姆尼克新能源科技有限公司的物品并已被法院查封，审理中原告佰伦物业公司及苏州欧姆尼克新能源科技有限公司的破产管理人均同意待厂房内物品清算完毕后双方自行交接，故本案中对于厂房返还不作处理。关于未付租金及物业费，本院认定被告按照18066元/月为标准，支付自2020年5月12日至本判决生效之日期间的租金及物业费。此后若涉案厂房仍继续发生占有使用费，原告可就其权利另行主张。关于被告违约责任，根据合同约定被告发生根本违约的应由原告没收押金并承担月租金及固定费用三倍的违约金，该约定于法无悖，故本院认定被告支付的押金36132元原告不予返还，被告另支付原告违约金54198元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告苏州佰伦物业管理有限公司与被告易事特新能源（昆山）有限公司之间的《昆山市房屋租赁合同书》予以解除；二、被告易事特新能源（昆山）有限公司支付的押金36132元原告苏州佰伦物业管理有限公司不予返还，被告易事特新能源（昆山）有限公司另支付违约金54198元，于本判决生效后十五日内履行完毕。(如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32×××60)如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4524元，减半收取2262元由被告易事特新能源（昆山）有限公司承担，该款原告已支付本院，本院不再退还。被告于本判决生效后十五日内履行完毕。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  何跃武二〇二〇年十一月十三日书记员  颜晓龙