杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初4842号 原告：杭州华财投资管理有限公司。住所地：杭州市下城区华丰路**华悦大厦**楼****。 法定代表人：袁桂良。 委托诉讼代理人：车王望、王翔，浙江汉博律师事务所律师。 被告：杭州杰仕健健身有限公司。住所。住所地：杭州市西湖区文一路**金都城市芯宇**楼****div> 法定代表人：马成虎。 委托诉讼代理人：孙迪君、吴燕娜，浙江君策律师事务所律师。 原告杭州华财投资管理有限公司（以下简称华财公司）与被告杭州杰仕健健身有限公司（以下简称杰仕健公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告华财公司的委托诉讼代理人车王望、王翔，被告杰仕健公司的委托诉讼代理人孙迪君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华财公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金536500元；2、判令被告支付逾期付款滞纳金78456元（自2019年10月25日起按每日千分之一分段计算，暂算至2020年7月8日，实际计算至租金付清之日止）；3、判令被告支付物业费19445元、能耗费人民币36389元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年6月28日，原告与杭州杰仕健身有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于杭州市××路××号杭州华悦国际酒店四楼原桑拿房、游泳池出租给杭州杰仕健身有限公司健身使用。租期10年，自2016年11月ｌ日起至2026年10月31日止。其中2019年11月1日至2022年10月31日年租金为124.2万元（不含税），租金按季度支付，先付后用，提前7日支付。物业管理费50000元／年，能耗费10000元／年向酒店物业管理方（浙江**丰企业集团有限公司）缴纳。逾期支付租金的，原告有权收取滞纳金（按每日拖欠租金的1‰计算）。承租人提前解约，押金958330元甲方不予返还。前述《房屋租赁合同》签订后，根据杭州杰仕健身有限公司实际控制人（法定代表人）马成虎经营需求，将《房屋租赁合同》项下承租人权利义务全部转让给被告，并签订《补充协议》，被告同样由马成虎实际控制并担任法定代表人。2020年年初，被告因经营不善向原告提出减免租金要求，但双方未能协商一致。2020年被告以疫情影响为由要求单方面解除合同，并要求2020年6月5日终止合同，承诺6月8日前结清水电，6月20日前腾空场地。事实上，被告自2020年1月1日起便拖欠原告租金（期间仅支付50000元租金），且一直怠于履行物业费及能耗费缴纳义务（物业费自2020年2月1日起未缴纳，能耗费自2016年11月ｌ日起未缴纳）。2020年6月21日酒店物业管理方浙江**丰企业集团有限公司函告原告要求支付被告欠缴物业费、能耗费共计55834元，否则将采取停水停电措施。原告迫于无奈为被告代付了该笔费用。2020年6月24日，原告就被告拖欠租金、物业费、能耗费等事宜函告被告及其法定代表人马成虎，要求在收函后7日内付清上述欠款。但令人遗憾的是，直至今日被告仍怠于履行付款义务，经原告多次催讨被告仍予以拖延。故诉请法院判如所请。 被告杰仕健公司答辩称：一、被告承租原告转租的房屋属实，但对于原告主张的未付租金存有异议。1、因2019年11月至2020年1月接近年关，也是健身房的淡季。故经被告法定代表人与原告的股东袁东斌协商，原告同意被告每月支付当月的租金。虽然被告在2020年1月支付当月租金50000元，剩余租金53500元未付，但在双方解除合同时被告未退还的押金足己抵扣该部分租金，因此2020年1月之前的租金被告已付清。2、因受疫情影响，原告应根据浙江省政府、杭州市政府的相关文件规定免除被告2020年2月至4月的租金。3、2020年3月21日杭州市政府发布包含体育场等营业场所即日恢复营业，但被告承租的酒店被杭州市下城区卫计委确定为防疫隔离点，导致答辩人客观上无法正常使用承租的房屋，客户也被迫分流或转移到其他健身馆。因此，隔离点自2020年3月25日起至5月25日期间的租金请求法院酌情予以免除。4、双方同意在2020年6月5日解除租赁合同，由于被告经营的设施、器械都很重，搬离时要拆卸，花费的时间较长，因此原告同意被告在6月20日前搬离显然是给予一个合理的搬离期，故该期限也不应向答辩人主张租金。二、被告与原告签订的《房屋租赁合同》中约定的能耗费系按实结算并由被告直接支付给浙江**丰企业集团有限公司。根据支付的流程，被告在收到原告出具的水电用量清单后再行支付费用。本案中被告在2020年6月11日收到原告提供的水电费清单后即在12日付清水电费，因此不存在原告所说的拖延支付，不存在违约行为。而作为物业费，2020年1月之前的费用被告已付清。2020年2月-4月受疫情影响，物业公司也未复工，同时被告并没有接收到相应的服务，因此，上述物业费也应随减免的房租一同减免。三、原告主张的违约金标准过高，应以原告的实际损失作为参考。综上所述，受疫情影响导致被告无法经营，经与原告协商已解除租赁合同。同时根据相关政府的文件规定及作为隔离点的影响，原告应响应政府号召免除扣除被告的疫情期间2月至4月的租金及作为隔离点影响5月的租金，扣除被告押金，双方的款项已结清。要求法院驳回原告的全部诉请。 本院经审理认定的事实基本一致。 另查明：原告华财公司（甲方）与杭州杰仕健身有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，还约定：乙方向甲方支付承租押金95833元，该押金在10年承包期满后无息退还甲方；乙方应及时向酒店物业管理方缴纳水（冷、热）、电、物业、空调、暖气、宽带、物业管理费、公共能耗费、车位使用等费用，其中：物业管理费50000元/年，公共能耗费10000元/年，每月水费按5.50元/吨、电费按1.20元/度、热水按40-45元/吨据实计收，当月水电费的缴纳期限为次月1日至5日；在房屋租赁期内，如乙方提前解约，则乙方支付给甲方的押金95833元不予返还，如甲方提前解约，则甲方在返还给乙方95833元押金的同时，再支付95833元作为违约处罚。合同签订当日，杭州杰仕健身有限公司向华财公司支付押金95833元。 上述合同履行过程中，华财公司（甲方）、杭州杰仕健身有限公司（乙方）、杰仕健公司（丙方）签订《补充协议》一份，约定：乙方将上述《房屋租赁合同》项下的全部权利义务转让给丙方。杰仕健公司自2020年1月起未按约支付房租，仅于2020年1月15日支付当月租金50000元，此后未再履行支付租金的义务。此外，自2020年2月1日起的物业费杰仕健公司也未支付，公共能耗费自承租之日起分文未付。华财公司于2020年6月24日向浙江**丰企业集团有限公司支付杰仕健公司欠缴的物业费、能耗费共计55834元。 2020年6月2日，杰仕健公司以受疫情影响导致其无法经营，之后承租房屋所在的杭州华悦国际酒店客房又被政府部门征用为疫情隔离点，致使其会员无法接受，不愿意至该门店锻炼，新冠疫情属不可抗力，其合同目的无法实现为由要求解除合同，并要求在2020年6月5日办理交接手续。2020年6月20日，杰仕健公司将承租房屋的钥匙交还华财公司。华财公司在收回出租房屋后，通过特快专递和微信聊天的方式致函杰仕健公司，要求杰仕健公司收到函件后7日内支付租金536500元及相应滞纳金、物业费19455元、公共能耗费36389元。杰仕健公司收到函件后仍未履行付款义务。 庭审中，双方当事人均确认杭州市下城区华丰路160号华悦大厦一号楼南幢四层即杭州市××路××号杭州华悦国际酒店四楼原桑拿房、游泳池。华财公司同时确认杭州华悦国际酒店5-10楼的客房在2020年3月25日至5月19日被政府部门征用为疫情隔离点。 本院认为，华财公司与杭州杰仕健身有限公司签订的《房屋租赁合同》及原、被告双方与杭州杰仕健身有限公司三方签订的《补充协议》均意思表示真实，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应确认有效。各方当事人均应恪守约定，全面适当履行合同义务。对于华财公司主张的租金，杰仕健公司未按约履行合同义务已构成违约，应按约向华财公司支付2020年1月的剩余租金53500元。2020年春节前后发生的新冠疫情虽属于不可抗力，对疫情暴发期间及承租房屋所在的杭州华悦国际酒店客房被政府部门征用为疫情隔离点期间的合同履行及合同目的实现均有影响，疫情本身及政府部门为全体市民健康而采取的防控手段，使华财公司作为业主无法为承租人提供优质高效的服务，杰仕健公司作为承租人也无法正常使用租赁房屋开展经营活动。双方当事人均因疫情遭受了损失。国有企业在疫情期间同样也遭受了损失，政府部门要求国有企业免除疫情期间承租人的房租，系国家让利于民，体现了党和政府对民生的关心和民营企业的扶持。但华财公司非国有企业，杰仕健公司与华财公司应共克时艰，通过协商妥善解决疫情带来的经营困难并分担因此遭受的损失，华财公司应适当减免杰仕健公司疫情期间及杭州华悦国际酒店客房被政府部门征用为疫情隔离点期间的租金。杰仕健公司要求华财公司免除疫情期间全部租金，华财公司要求杰仕健公司支付疫情期间全额租金的要求均过高。本院根据疫情在我市发生、缓解的过程及杭州华悦国际酒店客房被征用为疫情隔离点的具体情况，酌定杰仕健公司在2020年2月1日至5月19日应付租金105000元。2020年5月20日至6月20日，杰仕健公司应按合同约定的金额向华财公司支付租金103500元。对华财公司主张的滞纳金，本院根据疫情给企业经营带来的困难，酌定本案受理前的滞纳金予以免除。同时，合同约定的滞纳金计算标准过高，本院酌情调整至按银行同期贷款利率的1.5倍计算。至2020年6月2日，新冠疫情已缓解并得到有效控制，案涉房屋租赁合同已可以继续履行，杰仕健公司继续以疫情系不可抗力为由提出解除合同缺乏事实和法律依据，其单方提出解除合同已构成违约；华财公司同意解除合同并不意味其同时放弃向杰仕健公司主张违约责任。对于杰仕健公司的违约责任，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条的规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。但当履约保证金的约定具备定金性质时，发生纠纷则适用定金条款。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《房屋租赁合同》在违约责任部分约定“如乙方提前解约，则乙方支付给甲方的押金95833元不予返还，如甲方提前解约，则甲方在返还给乙方95833元押金的同时，再支付95833元作为违约处罚”，根据该条款，合同约定的押金具有定金性质。杰仕健公司单方解除合同既已构成违约，应适用定金罚没法则，罚没金额应按合同实际履行期限在整个合同履行期限中的占比计算。合同约定的租期为10年，实际履行了将近三年零八个月，应罚没金额为60662元。余款35171应抵作租金。综上，杰仕健公司拖欠的租金为53500+105000+103500=262000元，扣除押金中抵作租金的35171元后，还应支付226829元。对物业管理费，疫情期间及杭州华悦国际酒店客房被政府部门征用为隔离点期间，杰仕健公司无法正常经营，也无法享受正常的物业服务，物业费也应相应减免，本院酌定杰仕健公司应付物业费为10500元。对公共能耗费，虽疫情期间及杭州华悦国际酒店客房被政府部门征用为隔离点期间，杰仕健公司无法正常经营，但整座大厦仍有公共能耗，杰仕健公司仍应按约支付，华财公司主张的金额合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州杰仕健健身有限公司于本判决生效后十日内支付原告杭州华财投资管理有限公司租金226829元； 二、被告杭州杰仕健健身有限公司于本判决生效后十日内支付原告杭州华财投资管理有限公司逾期付款滞纳金（滞纳金利息以226829元为基数，自2020年8月12日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.5被计算至本判决确定的履行期限届满之日止）； 三、被告杭州杰仕健健身有限公司于本判决生效后十日内支付原告杭州华财投资管理有限公司物业费10500元、公共能耗费36389元； 四、驳回原告杭州华财投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10508元，因适用简易程序减半收取5254元，由原告杭州华财投资管理有限公司负担2551元，由被告杭州杰仕健健身有限公司负担2703元；财产保全申请费3876元，由原告杭州华财投资管理有限公司负担1987元，由被告杭州杰仕健健身有限公司负担1889元。 原告杭州华财投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告杭州杰仕健健身有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员 叶盛华 二〇二〇年十一月十一日 代书记员 王依仁