四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川17民终1398号上诉人（原审被告、反诉原告）：苟云，男，汉族，生于1969年6月25日，住宣汉县。委托诉讼代理人（特别授权）：苟小宇，达州市正大法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告、反诉被告）：宣汉县中普投资经营管理有限公司，住所地：宣汉县东乡镇衙墙街1号，统一社会信用代码：91511722678367949M。法定代表人：肖志平，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：包宇军，系该公司综合办公室主任。委托诉讼代理人：黄先平，四川远创律师事务所律师。上诉人苟云因与被上诉人宣汉县中普投资经营管理有限公司（简称宣汉中普投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，四川省宣汉县人民法院于2018年8月20日作出（2018）川1722民初862号民事判决，苟云不服，上诉于本院，本院于2019年8月26日作出民事裁定，撤销原判，发回重审。四川省宣汉县人民法院依法重新组成合议庭，作出（2019）川1722民初3045号民事判决，苟云仍不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苟云上诉请求：撤销原判第一、二、三、六项并依法改判。事实及理由：一、一审判决认定基本事实错误，认为案涉工程未取得消防验收合格证不导致合同无效是错误的。一审判决认定案涉门市已取得建设主管部门批准的结论错误，案涉《建设工程规划许可证》系被上诉人与宣汉县住建局伪造的，应不予认定。不支持上诉人请求返还已交租金及赔偿损失错误。一审判决认为被上诉人要求腾退并主张下欠租金和占用费及违约金的诉讼请求成立错误；二、一审判决适用法律错误。宣汉中普投资公司辩称，租赁合同合法有效，上诉人认为无效的理由不成立。消防验收不涉及合同效力且事后验收也是合格的。上诉人实际占有使用租赁房屋，现到期应腾退，超期使用应缴纳使用费。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，且有利于上诉人，应驳回上诉，维持原判。宣汉中普投资公司向一审法院起诉请求：1.判令解除宣汉中普投资公司与苟云签订的《国有房屋租赁合同》；2.判令苟云立即返还租赁房屋；3.判令苟云支付宣汉中普投资公司租金16.14375万元（暂计至2018年2月28日，实计至苟云返还房屋日）；4.判令苟云依合同约定支付迟延支付租金的违约金及滞纳金直至苟云履行完毕之日；5.判令宣汉中普投资公司不返还苟云履约保证金0.3万元；6.判令苟云承担全部诉讼费用。苟云反诉请求：1.确认苟云与宣汉中普投资公司于2015年1月11日签订的《国有房屋租赁合同》无效；2.判令宣汉中普投资公司返还苟云已交的房租7.5万元和0.3万元的履约保证金；3.判令宣汉中普投资公司赔偿苟云的装修损失9.7777万元和被扣游戏设备损失3.9万元；4.反诉案件受理费由宣汉中普投资公司负担。审理过程中，宣汉中普投资公司放弃第一项和第四项要求计算滞纳金的诉讼请求，并将违约金的比例调减为10%。一审法院认定事实：案涉门市所属宣汉县西门运动休闲广场是经宣汉县发展和改革局批复同意，由宣汉县财政全额出资、宣汉县住房和城乡规划建设局为建设单位的公益型工程。在建设工程中，该工程先后取得了建设用地规划许可、建设工程规划许可和建设工程施工许可等相关建设手续。2014年1月20日，该工程进行了工程竣工验收。2014年8月3日，宣汉县住房和城乡规划建设局将该工程所有门市及停车库交由宣汉县国有资产监督管理办公室管理。2014年12月，宣汉县国有资产监督管理办公室委托达州市华兴拍卖有限公司将宣汉县西门休闲运动广场1—81号门市的租赁权对外公开竞租。2015年1月11日，苟云通过竞租方式取得宣汉县西门休闲运动广场029、030号门市租赁权。同日，苟云与达州市华兴拍卖有限公司签订《租赁权拍卖成交确认书》。2015年1月11日，与宣汉县国有资产监督管理办公室合署办公的宣汉中普投资公司与苟云签订《国有房屋租赁合同》约定：房屋坐落、面积、装饰装修、设施情况宣汉中普投资公司出租给苟云的房屋位于宣汉县东乡镇西街，门牌号西门休闲运动广场029、030号；出租房屋面积30平方米。租赁期限租赁期共计36个月，自2015年3月1日起至2018年2月28日止；租赁期满，苟云必须无条件在保证租赁物原状情况下交还租赁物给宣汉中普投资公司。租金及支付方式第一年租金7.5万元，不足一年的，按月计算租金。以后每年分别在上年租金的基础上递增5%。先付租金后使用房屋为本合同成立的前提条件。分三期支付租金，后两个租赁年度的租金必须在从开始计算该租赁年度的前一个月的15日内一次性付清。第一期租金交付时间：租赁起始日前3日内交付。出租人交付房屋钥匙之日承租人缴纳履约保证金3000元，待合同履行完毕后十个工作日内经出租人确认后无息退还承租人。违约责任宣汉中普投资公司因不能提供合同约定的房屋而解除房屋和提前收回房屋，应按照当年租金的10%向苟云支付违约金。苟云违反合同之一条者按违约论处，承担合同标的25%的违约金；苟云逾期支付租金，每逾期一日，则按日租金的2倍支付滞纳金。该合同并对合同的变更、解除或终止、房屋修缮与使用、房屋的转租与转让以及争议的解决等予以了约定。合同签订后，宣汉中普投资公司依约向苟云交付了租赁房屋。2016年6月，宣汉县国有资产监督管理办公室将该工程移交给宣汉中普投资公司进行管理。在合同履行过程中，苟云除交纳了2015年3月1日至2016年2月28日的房屋租金7.5万元外，对下欠2016年3月1日至2018年2月28日的房屋租金16.14375万元一直未支付。宣汉中普投资公司于2017年12月6日向苟云发出了编号为2017（18）号“国有房屋租金催收通知”，苟云予以了签收。2017年12月21日，四川聚鑫律师事务所律师冉娟以宣汉中普公司常年法律顾问的身份向苟云发出了《律师函》，要求其交清下欠的门市租金16.14万元，同日，苟云签收了该《律师函》。一审法院同时查明，2006年6月，经宣汉县人民政府宣府发〔2006〕52号文件批准成立的宣汉中普投资公司为事业单位性质的国有独资公司，办公地点设在宣汉县国有资产监督管理办公室内，与宣汉县国有资产监督管理办公室合署办公。2016年6月，因事业单位改革，宣汉中普投资公司与宣汉县国有资产监督管理办公室脱钩，其营业执照批准的经营范围为：项目投资、国有资产租赁、产权转让、交易咨询服务。一审法院认为，2015年1月11日，苟云通过竞租方式取得宣汉县西门休闲运动广场029、030号门市租赁权，并与宣汉中普投资公司签订《国有房屋租赁合同》的事实，双方均无异议，予以确认。本案争议的焦点有：宣汉中普投资公司与苟云签订的《国有房屋租赁合同》是否有效,宣汉中普投资公司要求苟云支付下欠租金16.14375万元、违约金，并要求苟云返还租赁门市的诉讼请求应否得到支持；宣汉中普投资公司请求不返还苟云履约保证金0.3万元及苟云要求宣汉中普投资公司返还履约保证金0.3万元的反诉主张应否支持；苟云要求宣汉中普投资公司返还已交租金7.5万元，并赔偿其损失14.6777万元的反诉请求应否支持。关于宣汉中普投资公司与苟云签订的《国有房屋租赁合同》是否有效问题。宣汉县西门健身运动场工程在建设时虽没有取得建设工程规划许可证，但该项目是经宣汉县发展和改革局批复同意，并取得了建设用地规划许可和施工许可，实际是经主管部门批准建设的工程，且本案在审理中，该工程已取得了建设工程规划许可证。依照《最高人民法院》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规划建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”规定，应当认定宣汉中普投资公司与苟云就宣汉县西门健身运动场工程中029、030号门市签订的《国有房屋租赁合同》属有效合同。苟云要求确认与宣汉中普投资公司签订的《国有房屋租赁合同》无效的理由不能成立，其主张不予采纳。租赁合同有效，宣汉中普投资公司已按照合同约定履行了合同义务，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”之规定，苟云应当按照合同约定支付2015年3月1日至2018年2月28日期间的租金共计23.14375万元，已经支付了7.5万元，下差租金16.14375万元应予支付。宣汉中普投资公司与苟云签订的租赁合同于2018年2月28日到期，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物性质使用后的的状态”之规定，苟云应当按照合同约定在保证租赁物不受毁损的情况下返还给宣汉中普投资公司，并从2018年3月1日起至门市交付之日，按照合同约定支付逾期返还门市占有使用费，其标准参照2017年3月1日至2018年2月28日期间的租金86821.88元÷12个月=7235.16元∕月计算。按照合同约定苟云违反合同之一条者按违约论处，承担合同标的25%的违约金，逾期支付租金的，按每逾期日租金的2倍支付滞纳金。但本案在审理中，宣汉中普投资公司将违约金的比例调减为10%，并放弃主张滞纳金的诉讼请求，符合法律规定，予以确认。因此，苟云支付违约金的比例调减为10%，并以未履行部分租金为基数计算为16.14375万元×10%=16143.75元。关于宣汉中普投资公司请求不返还苟云履约保证金0.3万元及苟云要求宣汉中普投资公司返还履约保证金0.3万元的主张应否支持问题。按照合同约定，苟云交纳的0.3万元履约保证金，在合同履行完毕后10个工作日内无息退还，并未约定苟云有违约行为就不予退还。因此，宣汉中普投资公司请求不予返还0.3万元履约保证金的理由不能成立，其主张不予支持。宣汉中普投资公司应在苟云返还承租房屋10日内返还0.3万元履约保证金，苟云的该反诉请求，予以支持。关于苟云要求宣汉中普投资公司返还已交租金7.5万元和要求宣汉中普投资公司赔偿损失14.6777万元的反诉请求应否支持问题。苟云承租使用宣汉中普投资公司出租的房屋后，苟云按照合同约定交纳租金是其应履行的合同义务，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，苟云请求宣汉中普投资公司返还已交的7.5万元租金的主张无事实和法律依据，该反诉请求，不予支持。苟云承租宣汉中普投资公司出租的房屋后，按照自己的经营业务装修房屋，并至诉讼时仍在正常经营服装业，苟云答辩称宣汉中普投资公司未进行消防验收将案涉房屋出租，以及原规划的是停车场导致租赁门市前经常停放车辆，给其造成了损失,但在诉讼中未提供证据证明。现租期已过，苟云应按合同约定将承租的房屋返还给宣汉中普投资公司，其装修费用9.7777万元不应由宣汉中普投资公司承担。因此，该反诉请求不予支持。苟云提供的证据不能证明其游戏机被没收的损失3.90万元是出租人宣汉中普投资公司的过错，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，苟云要求宣汉中普投资公司赔偿其游戏机被没收的损失3.90万元的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百三十五条和《最高人民法院》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：一、苟云在本判决生效后10内腾退宣汉县西门休闲运动广场029、030号门市并交付给宣汉县中普投资经营管理有限公司；二、苟云于本判决生效后10内向宣汉县中普投资经营管理有限公司支付2016年3月1日起至2018年2月28日止的门市租金16.14375万元、违约金1.6143万元，共计17.75805万元；三、苟云于本判决生效后10日内向宣汉县中普投资经营管理有限公司支付从2018年3月1日起至宣汉县西门休闲运动广场029、030号门市腾退交付之日止按7235.16元∕月标准计算的房屋占有使用费；四、宣汉县中普投资经营管理有限公司在本判决生效后10内返还苟云履约保证金0.3万元；五、驳回宣汉县中普投资经营管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回苟云的其他反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件诉讼费3529元，由宣汉县中普投资经营管理有限公司负担100元，由苟云负担3429元；反诉案件受理费1765元，由宣汉县中普投资经营管理有限公司负担100元，由苟云负担1665元。二审中，上诉人苟云提交了录音证据并申请本院调取了宣建审工建字第（2018）19号及19-1号《建设工程规划许可证》各一份及《调查笔录》二份，证明案涉《建设工程规划许可证》系伪造的，应不予采信。被上诉人宣汉中普投资公司质证认为，对录音证据的真实性不予认可，对本院调取的两份《建设工程规划许可证》及二份《调查笔录》的真实性无异议，认为能够证明案涉工程已取得政府许可并补办了《建设工程规划许可证》，案涉及《房屋租赁合同》合法有效。上诉人苟云质证认为，对本院调取的两份《建设工程规划许可证》及周伟《调查笔录》的真实性无异议，认为对冉莉的《调查笔录》内容有异议，能够证明案涉《建设工程规划许可证》系被上诉人与宣汉县住建局伪造的，应不予采信。被上诉人宣汉中普投资公司二审中未提交新证据。本院对上述证据将结合全案证据再予综合认定。二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人苟云通过竞租方式取得案涉门市租赁权后与被上诉人宣汉中普投资公司签订《国有房屋租赁合同》属实，双方均无异议，本院应予认定。本案二审中双方争议的主要焦点一是案涉《国有房屋租赁合同》的效力；二是上诉人苟云要求返还房租并赔偿损失的一审诉讼请求是否成立；三是被上诉人宣汉中普投资公司要求上诉人苟云支付下欠租金、违约金和房屋占有使用费，并要求返还租赁门市的诉讼请求是否成立。一、案涉《国有房屋租赁合同》的效力。根据在案证据证明，案涉工程系经宣汉县人民政府批准，由宣汉县财政全额出资，由宣汉县住房和城乡规划建设局承建的公益型工程，在经宣汉县发展和改革局批复同意并取得建设用地规划许可等审批手续后进行了建设，竣工验收后进行了交付。虽在案涉门市出租时，未取得《建设工程规划许可证》和《消防验收合格证》，但在本案一审审理期间，经政府主管部门批准补办了《建设工程规划许可证》等建设手续，取得了工程竣工验收消防备案等凭证。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可或者未按照建设工程规划许可的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定,案涉《国有房屋租赁合同》应当认定为有效合同。苟云以案涉门市未取得《建设工程规划许可证》、未通过消防验收为由，主张该租赁合同无效的理由不能成立。对于苟云上诉称补办的案涉《建设工程规划许可证》程序违法，系伪造的，应不予采信的问题，因案涉《建设工程规划许可证》系政府相关主管部门进行的补办属实，至于补办程序及手续是否合法和完备，不属本案审理范畴。二、上诉人苟云要求返还房租并赔偿损失的一审诉讼请求是否成立。苟云在一审诉讼中要求宣汉中普投资公司返还已交纳租金75000元，并赔偿其装修损失97777元和被扣游戏设备损失39000元，但其承租房屋应当按照合同约定履行交纳租金的义务，一审判决根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，对苟云请求宣汉中普投资公司返还已交的75000元租金的主张不予支持并无不当。苟云承租房屋后，按照自己的经营业务装修房屋，并正常经营服装业，现以宣汉中普投资公司出租时未进行消防验收以及原规划的是停车场导致租赁门市前经常停放车辆，给其造成损失等为由,要求宣汉中普投资公司赔偿其装修费用97777元的理由不能成立。苟云还认为其被扣游戏设备损失39000元系出租人宣汉中普投资公司的过错，应予赔偿，但未提供充分证据证明，本院不予支持。三、被上诉人宣汉中普投资公司要求上诉人苟云支付下欠租金、违约金和房屋占有使用费的诉讼请求是否成立。案涉《国有房屋租赁合同》签订后，宣汉中普投资公司交付了租赁门市，苟云对租赁门市进行了使用和经营，现其除交纳了2015年3月1日至2016年2月28日的租金75000元外，下欠2016年3月1日起至2018年2月28日的房屋租金161437.50元且至今未腾退租赁房屋属实。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，苟云应当支付下欠的房屋租金。现租赁期已届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物性质使用后的状态”的规定，苟云应当将承租的房屋进行腾退，并按相应标准支付租金及逾期返还房屋的占有使用费。因苟云未按合同约定支付租金和返还承租的房屋，应当支付相应的违约金。综上所述，苟云的上诉请求和理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3529元，由上诉人苟云负担。本判决为终审判决。审判长 郭 彤审判员 胡光俊审判员 程 瑜二〇二〇年十一月十三日书记员 李秀玲