山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终7242号 上诉人（原审被告）：秦健，男，1986年1月18日出生，汉族，住高密市。 委托诉讼代理人：褚世绍，山东蓝诺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高敏，女，1969年11月21日出生，汉族，住高密市。 委托诉讼代理人：杨月娟，山东潍州律师事务所律师。 原审被告：高密市伍捌房产中介服务中心，住所地高密市利群路吉祥密都苑黄金A座。 法定代表人：李敏，经营者。 上诉人秦健因与被上诉人高敏、原审被告高密市伍捌房产中介服务中心房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省高密市人民法院（2019)鲁0785民初5469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 秦健上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，上诉人不存在任何违约行为，被上诉人的行为才构成根本性违约。上诉人与被上诉人双方的房屋买卖合同系双方分别委托中介机构所订立，上诉人委托了高密市讯银置业有限公司，并于2019年5月4日支付2万元中介费；被上诉人委托了原审被告高密市伍捌房产中介服务中心，但一直拖欠中介费。被上诉人除于合同签订当日交付3万元定金外，还应于2019年5月15日前向银行递交贷款手续，在兴业银行已经批准贷款的情况下，被上诉人单方撤回房贷手续终止了借款程序，后被上诉人要求上诉人协助其到高密农商行办理房贷业务，但由于被上诉人尚有房贷未清偿导致被上诉人不能通过房贷支付房款，一审对此事实并未认定。2、上诉人已于2019年9月14日明确向被上诉人表示解除合同。3、一审判决认定被上诉人实际付款数额错误。一审判决认定被上诉人向上诉人付款62万元，而上诉人实际收到的款项为619328元，对二者之间的差额672元，上诉人提交的相关证据缺乏证明力。4、一审判决存在程序违法、适用法律错误的情形。 被上诉人高敏辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 高敏向一审法院起诉请求：1、判令秦健返还高敏购房62万及利息。2、秦健向高敏支付总购房款30%的违约金。3、案件受理费及保全费由秦健承担。 一审法院认定事实：2019年5月2日,高敏（乙方）与秦健（甲方）双方签订了买卖合同一份，合同约定：一、乙方购买甲方所有的坐落于高密市××街道××花园小区××号楼××单元××室房屋一套，建筑面积168.32平方，附房21平方。二、房屋成交价1580000元，此房包括房屋配套费。合同签订乙方向甲方支付房屋定金30000元，其余款的付款方式为银行贷款支付：首付款800000元，乙方于银行审批通过后2日内支付甲方（含购房定金），剩余购房款780000元，由乙方于2019年5月15日前递交贷款手续，按银行放款程序放款后支付甲方。（1）首付款以房款总额减去实际贷款额为准，若乙方的购房贷款不足本合同约定的额度，则规定于过户当日，补充该不足部分。（2）甲乙双方需提供银行及房管局所需的所有相关资料（身份证、结婚证单身证明、户口本、首套房证明、收入证明等，以中介方通知为准），如一方在中介通知后7日内证件提供不全，致中介服务无法继续，照违约处理。（3）乙方应积极办理贷款，如乙方推迟不办贷款或抵押证或不把抵押证送到银行，属于乙方自动放弃贷款，需在10日内凑齐房屋尾款，付给甲方。以上款项延迟支付按200元每天作为滞纳金，延迟超过30天，甲方有权单方解除合同。三、甲方无偿协助乙方办理过户、贷款，费用各自承担。四、甲方承诺在收到全款后3日内交割房产，并迁出全部在此房产中的户口。甲方如未按本合同规定日期将房屋及时交付使用，每逾期一天，按照200元支付违约金。逾期达一个月以上的，即视为甲方违约，由甲方承担此次交易中的全部费用，并向乙方支付房价30%的违约金。…五、甲方保证该房产合法、权属清楚，…六、在办理房权证、过户及贷款期间，甲乙不因市场价格变动而随意涨价，按照本合同严格执行，直到合同履行完毕。七、本合同签订后，任何一方不得违约。如乙方违反合同，所交款项不退，如甲方违约，乙方权权追回所交款项，并要求甲方支付与所交款项等额的违约金。八、本合同签订时，甲乙双方一次性支付给中介所提佣金。因甲乙两方任何一方违约造成中介服务无法继续，双方中介费不退，由违约方承担。九，……。 协议签订后，高敏于2019年5月4日交付秦健定金3万元，同年7月6日交付首付款339328元，2019年8月28日、8月30日、8月31日、9月6日、9月8日各转款5万元，合计25万元，又通过微信转账形式转给秦健672元，合计付款62万元。 双方当事人共同于2019年5月份向兴业银行提交了房屋贷款手续，后因兴业银行贷款利率改变上浮，2019年7月6日双方转向农商银行重新办理贷款，双方于2019年8月15日向农商行共同提交了手续，但农商行明确答复不予办理贷款。 2019年9月15日，秦健委托其他中介公司将该房卖出，同年9月17日，秦健通知高敏解除合同，双方遂产生纠纷。 一审法院认为，高敏与秦健签订的房屋买卖合同意思表示真实，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应当认定有效，双方均应按约定履行自己的合同义务。高敏按约定交付定金后，双方先到兴业银行办理房屋贷款手续，因兴业银行贷款利率改变上浮，双方转向农商银行重新办理贷款，并于2019年8月15日向农商行共同提交了手续，但农商行明确答复不予办理贷款，此后，自2019年8月28日、8月30日、8月31日、9月6日、9月8日高敏依然多次支付房款，秦健并未明确表示解除合同，在未告知高敏的情形下委托其他中介公司将房屋出卖，有违诚信，现该合同无法继续履行，故其应返还高敏房款并承担违约责任，违约责任按所交房款的30%计算，应为186000元（620000元×30%）。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，判决如下：一、秦健返还高敏房款620000元；二、秦健支付高敏房款620000违约金186000元；上述一、二两项，于判决生效后十日内付清。三、高密市伍捌房产中介服务中心不承担责任；四、驳回高敏的其他诉讼请求。如果秦健未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10000元，减半收取5000元，由秦健负担。 本院二审期间，上诉人提交了收款收据和微信聊天记录，主张因被上诉人迟延交付房款，被迫提出解除合同。经质证，被上诉人认为，对证据的真实性无异议，但对证明的目的有异议，被上诉人不存在违约行为，上诉人委托其他中介公司将房屋卖出，导致双方签署合同的目的不能实现，构成根本违约。不能排除上诉人存在一房二卖的嫌疑。 二审经审理查明的其他事实与一审认定事实基本一致。 本院认为，上诉人秦健与被上诉人高敏签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同义务。依据查明的事实，高敏按约定交付定金后，先到兴业银行办理房屋贷款手续，后又向农商行办理贷款，但均未完成贷款，此后，高敏先后多次支付房款，但均未达到双方约定的数额，后秦健将涉案房屋委托中介公司另行出卖。在该合同履行过程中，先是高敏迟延履行，后秦健将房屋另行委托出卖，双方均存在违约行为，根据本案的实际情况，一审认定秦健违约并支付违约金不妥，本院予以纠正。 综上所述，秦健的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省高密市人民法院（2019）鲁0785民初5469号民事判决； 二、秦健返还高敏房款620000元及利息（自每一笔房款支付之日起至实际履行日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）于本判决生效之日起十日内付清； 三、高密市伍捌房产中介服务中心不承担责任； 四、驳回高敏的其他诉讼请求。； 二审案件受理费10000元，由上诉人秦健负担5000元，由被上诉人高敏负担5000元。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  朱 峰 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  褚诗舒