宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初7096号原告：胡某，宁夏彭阳县人，住宁夏彭阳县。被告：吕某，宁夏固原市人，住固原市。委托诉讼代理人：郭某，宁夏顺悦律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告胡某与被告吕某土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡某、被告吕某及其委托诉讼代理人郭某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡某向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告签订的《土地租赁合同》；2.要求被告退还租金及押金30000元（见收条）；3.要求被告赔偿原告损失28000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告经人介绍与被告认识。被告自称有一块工业用地准备出租。原、被告经协商，自愿达成意见签订了一份《土地租赁合同》（见该合同）。该《土地租赁合同》约定，乙方（原告）租赁甲方（被告）位于××村土地12.92亩从事生产使用，该地租赁经营期限三年，从2020年6月15日至2023年6月14日；土地用途：生产面包砖、砌块；年租金20000元，三年租金合计60000元；本合同签订之日，乙方向甲方支付押金一万元；合同签订之日，乙方每年支付一次租赁费，其他条款见该合同。本合同签订生效后，原告于2020年5月29日（农历）一次性向被告支付第一年租赁费20000元及押金10000元。该合同签订生效后，被告将该土地交付原告使用。原告开始整理土地，准备建厂房、打地坪进行备料，聘用施工人员。原告从2020年6月19日开始动工建房。2020年7月1日已建成彩钢瓦平房五间，即120平方米；架设高压线760米。2020年7月2日官厅镇政府下发通知，要求限期拆除违章建设房屋，原告及时将彩钢瓦房拆除。官厅镇政府不让在该土地建厂房，原告租赁土地目的不能实现，找被告解除双方签订的《土地租赁合同》，退还租金和押金，被告拒不退还租金和押金。原告在租赁期间，向被告索要土地权属证件，办理环评报告，被告说土地在村支书郭某12郭某2名下，原告找郭某12郭某2索要无果，导致原告租赁土地无法使用，给原告造成巨大经济损失。现原告要求解除该租赁合同，退还租金和押金以及造成损失。为维护原告合法权益，依法提起诉讼。吕某辩称，原告所述事实不属实，被告不同意解除合同，双方协议合法有效，应继续履行。被告将自己与案外人郭某12郭某2共同拥有的土地约13亩租赁给原告使用确有其事，但出租的土地并非工业用地，而属于一般农业用地，在经相关部门的批准后可以用于生产经营。从双方约定的租金也足以证实该土地的性质，双方约定的年租金为2万元，合计13亩，一亩地每月的租金仅为128.20元，如此低廉的租金根本不符合工业用地的出租价格，原告也未提供证据证实被告承诺向原告租赁土地为工业用地，故不存在被告欺诈原告的情形。另外，双方协议约定租赁期限为一年，并非原告所称租赁期限为三年。在双方协议签订后，被告也全面履行了自己的义务，并未出现违约行为，故被告不同意解除合同，合同应按照双方约定继续履行。原告要求退还租金及押金3万元没有事实及法律依据。在双方协议签订后，原告仅向被告支付了2万元的租金，1万元的押金原告至今未向被告支付，原告向被告支付2万元租金也有证人在场，被告提供的证据也能够证实。双方约定租赁期限并未届满，被告也不存在根本违约的情形，故双方合同在未解除的情况下，原告要求被告退还租金及押金既无事实支撑，也不符合法律规定。原告要求被告赔偿损失与被告的出租行为不具有因果关系，故被告不同意赔偿损失。原告在租赁土地之上建设厂房，后因属于违章建筑被官厅镇政府要求限期拆除，原告要在该土地建设生产厂房需要按照官厅镇土地总体规划的要求，报送官厅镇政府及相关部门审批，在得到批准之后，原告才能建设生产厂房。原告在建设厂房时没有报送信息审批导致建设的厂房被认定为违章建筑并限期拆除，是原告自身的过错导致受损。原告拆除房屋的损失与被告之间不具有因果关系，故被告不同意向原告赔偿损失。综上，被告认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，望依法驳回原告全部的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据。本院对当事人提交的证据认定如下：原告提交的收条来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信；原告提交的土地租赁合同来源合法，内容真实，证明双方曾签订过该合同，本院予以采信；原告提交的收据、收条均系与他人制作，真实性无法核实，本院不予采信。被告提交的协议来源合法，内容真实，能够证明双方在签订了土地租赁合同后，又重新签订了该份协议，本院予以采信；被告提交的郭某12郭某2出具的证明、视频资料不符合证据形式，证人应当出庭作证，该组证据本院不予采信。本院认定的事实如下：2020年5月29日，被告收取原告租赁其位于固原市××区土地租费2万元，押金1万元，向原告出具了收条，并在该收条上签字确认。2020年6月15日，原、被告签订了一份《土地租赁合同》，合同约定，原告租赁被告位于固原市××区土地12.92亩，用于从事生产使用。租赁内容如下：土地12.92亩，长90米，宽95米，合计8550㎡；土地用途为生产面包砖、砌块，租赁形式为自主经营；土地租赁经营期限为三年，自2020年6月15日至2023年6月14日，租金2万元/年，三年租赁费合计6万元整，本合同签订之日，原告向被告支付押金1万元，合同签订之日原告每年支付一次租赁费。双方还约定了其他诉讼权利义务。同日下午，原、被告又签订了一份协议，协议约定，经原、被告双方协商，被告将位于固原市××区地皮13亩，包括水、电租赁给原告用于生产面包砖、砌块，期限为一年。在租赁期间，如有因当地居民或者其他人员以各种借口阻挠原告经营或者原告车辆通行，被告应全权负责处理并保证道路畅通无阻，租赁费为每年2万元，租赁费于原告正式投产后付清。该协议双方还约定了其他诉讼权利义务。同时查明，被告租赁的涉案土地为一般农用地。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。本案中，被告将位于固原市××区一般农用地13亩租赁给原告用于生产面包砖，砌块，原告租赁被告涉案土地用于生产面包砖、砌块，应当办理农用地转用审批手续，但本案中被告作为出租人，在未办理农用地转为建设用地的相关审批手续的情况下，就将涉案土地租赁给原告用于生产面包砖、砌块，违反了法律规定，故双方签订的《土地租赁合同》及《协议》均属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告对合同无效存在过错，故收取原告的租金及押金应当退还。原告作为承租人，未对涉案土地的权属、用途等情况进行核实就承建厂房，同样存在过错，故原告在涉案土地上建设厂房，后被限期拆迁，该损失应当自己承担过错责任。综上，原告要求被告退还租金及押金共计3万元的诉讼请求成立，本院予以支持。原告要求解除与被告签订的《土地租赁合同》，因该合同为无效合同，故其该项诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿损失2.8万元的诉讼请求，本院不予支持。被告抗辩不同意解除合同的理由于法无据，本院不予采纳。被告又抗辩仅收取了2万元土地租赁费，未收取押金，但其提交的证据不能充分证明未收取押金的情形，该抗辩理由本院不予采纳。综上所述，原告的部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告胡某与被告吕某签订的《土地租赁合同》及《协议》均无效；二、由被告吕某于本判决生效之日起十日内一次性向原告胡某退还租赁费2万元及押金1万元；三、驳回原告胡某的其他诉讼请求。案件受理费1250元，减半收取计625元，由原告胡某负担350元，由被告吕某负担275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 任卫敏 二○二○年十一月四日书记员 吴 燕一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。