贵州省大方县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0521民初5766号原告：朱勇，男，汉族,1990年5月10日出生，住贵州省大方县。原告：张鑫，女，白族,1995年1月29日出生，住贵州省大方县。上述二原告委托诉讼代理人（特别授权）：李海龙，贵州本芳律师事务所律师。上述二原告委托诉讼代理人：黄妮，贵州本芳律师事务所实习律师。被告：杨永发，男，汉族,1972年12月4日出生，住贵州省大方县。被告：田艳，女，汉族，1980年11月22日出生，住贵州省大方县。原告朱勇、张鑫与被告杨永发、田艳确认合同无效纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序于2020年10月28日公开开庭进行了审理，原告朱勇及二原告的委托诉讼代理人李海龙、黄妮，被告杨永发、田艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱勇、张鑫向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告双方2017年10月22日签订的《房屋转让协议》无效；2.判决被告向原告返还支付的房款260000元，并以260000元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借利率从2017年10月22日起计算至被告还清全部购房款之日止向原告支付利息(暂计:33553.89元)；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年10月22日，原、被告双方签订《房屋转让协议》约定被告将坐落于大方县核桃乡民生村定联组大纳路边住房转让给原告作永久居住使用，转让价款为460000元。双方约定，自签订协议之日起原告支付房款260000元，余下房款于2019年10月22日前一次性支付。签订协议后，原告向被告支付了260000元，原告随即向房屋转移登记部门咨询房屋转移登记事宜，被告知因原告与被告不属于同一经济集体经济组织，不能办理房屋转移登记。由于原、被告双方不属于同一集体经济组织，签订的《房屋转让协议》无效，不能办理转移登记手续，原告就没支付后期款项，原告遂多次与被告进行协商，要求被告退还已付的全部购房款，但均未达成一致意见。原告认为，《中华人民共和国物权法》第一百五三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”；《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有”、第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”、第六十三条第一款规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。根据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第十九条：“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定”的规定，大方县并非农村宅基地制度改革的试点地区，不能使用宅基地制度改革的规定，该房屋的转让必须符合宅基地转让的相关法律规定，农村宅基地的所有权属于村集体所有，农村宅基地房屋的转让双方须是本村集体经济组织的成员。本次的房屋转让中，原告与被告并不属于同一农村经济组织，故原告并不具有房屋受让的主体资格。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。至此，原、被告双方于2017年10月22日签订的《房屋转让协议》因违反了《中华人民共和国土地管理法》等法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。合同无效后，被告应返还原告购房款及其利息。因此，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所诉。被告杨永发、田艳辩称：购买房屋是原、被告双方的真实意思表示，不是杨永发强加朱勇购买，朱勇为了达到购买房屋的合法性，与其妻离婚骗取了原告的绝对信任，被告转让房屋是在农村，此房有相应的合法手续，农村房屋只要进行登记确权就是农民的不动产，就享有了对自己房屋的所有权，对房屋具有占有、使用、处分的权利，与原告签订的房屋转让合同合法有效，原告必须履行合同并承担违约责任。由于原告单方违约，给被告造成损失，应承担相应责任。本院经审理认定如下事实：原告朱勇系贵州省大方县村民，原告张鑫系贵州省大方县村民；被告杨永发、田艳系贵州省大方县村民。经相关政府部门批准后，被告杨永发、田艳在大方县核桃乡民生村定联组大纳路边修建住房一栋。2017年10月22日，被告杨永发作为甲方与原告朱勇作为乙方签订了《房屋转让协议》，约定“经甲、乙双方于2017年10月22日在杨永发家中共同协商，甲方将座落于核桃乡民生村定联组大纳路边住房转让给乙方作永久性居住使用，为今后空口无凭，立下此协议，协议内容如下：一、四至界限为：东抵大纳路边沟（其中：墙体长4.34米，院坝宽4.34米），南抵杨永军地界，西抵杨永发圈（其中：墙体长4.42米，以该转让房板面滴水为界），北抵杨永亮住房（其中，从前面到杨永亮厨房边沿长度11.7米，朱勇、杨永亮各占二分之一宽度，又从杨永亮厨房边沿外到后面墙体归朱勇所有，长度15.98米，该段中间的门、窗必须封闭，墙上眉毛檐必须切掉）。二、转让价为人民币肆拾陆万元整，（小写：460000元），付款方式乙方自签定之日起付给甲方人民币贰拾陆万元整（小写：260000元），所欠转让款贰拾万元于2019年10月22日前乙方一次性付给甲方，否则甲方有权收回该房产，前期所付房款甲方不给退回，乙方在付清房款后，甲方将准建许可证交给乙方作永久性保留。三、该房产自签字之日起生效，今后任何一方不履行承诺，赔偿另一方违约金人民币捌拾万元整，并追究相关法律责任。四、此协议一式二份，甲、乙双方各执一份。”，原告朱勇、张鑫在合同尾部乙方处分别签名、捺印予以确认，被告杨永发、田艳在合同尾部甲方处分别签名、捺印予以确认。合同签订后，原告朱勇向被告杨永发支付了房屋转让款260000元，并出具欠条一张，内容为“今欠到杨永发房款200000元，定于2019年10月22日前付清”。约定的房屋转让尾款到期后，原告未支付剩余的房屋转让款200000元，并于2020年9月2日诉至本院，请求判如所诉。以上事实，有原、被告的陈述，原告提交的身份证复印件、收条、户名为朱勇的银行账户明细、贵州省村镇规划建设准建证、贵州省村镇规划建设用地许可证、房屋转让协议，被告提交的身份证复印件、房屋转让协议、欠条、集体土地建设用地使用证、建设用地批准书、贵州省村镇规划建设准建证、贵州省村镇规划建设用地许可证等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本案的争议焦点为：原、被告于2017年10月22日签订的《房屋转让协议》是否有效。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”的规定，被告作为案涉房屋的权利人，对案涉房屋享有占有、使用、收益及处分的权利，但其对涉案房屋的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定，不得损害社会公共利益。原、被告签订的《房屋转让协议》虽是双方的真实意思表示，但案涉房屋系在集体土地上修建的房屋，根据“地随房走”的原则，该房屋的买卖必然涉及到宅基地的使用权转让。根据《中华人民共和国土地管理法》第九条“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”、第十一条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”的规定，宅基地属于村集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织内成员享有的权利，具有一定的福利保障功能和人身依附性，原则上只能在本集体经济组织范围内流转，非本集体经济组织成员无权取得。结合最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》在“关于农村房屋买卖问题”一节中的规定：“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定”，大方县不属于试点地区，被告系大方县核桃乡民生村村民，与原告非同一集体经济组织成员，被告将宅基地上的房屋转让给非本集体经济组织成员的原告的行为实际已经侵害了本集体经济组织其他成员的利益，违反了法律强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，原告与被告于2017年10月22日签订的《房屋转让协议》应当认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，双方因该合同取得的财产应予以返还，即原告退还向被告购买的住房，被告返还原告已支付的购房款。原告主张被告支付利息无事实和法律依据，本院不予支持。被告抗辩主张原告朱勇改变案涉房屋结构及因转让房屋后原告为重建房屋居住在大方县富民村镇银行贷款30万元对自己造成损失，但所举证据不能达到其证明目的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告应承担举证不利的责任，本院对被告的上述抗辩主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告朱勇、张鑫与被告杨永发、田艳于2017年10月22日签订的《房屋转让协议》无效；二、在本决生效后十五日内，由原告朱勇、张鑫退还向被告杨永发、田艳购买的住房（该房屋位于贵州省大方县大纳路边），由被告杨永发、田艳返还原告朱勇、张鑫购房款260000元；三、驳回原告朱勇、张鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5700元，适用简易程序减半收取2850元，由原告朱勇、张鑫负担1425元，被告杨永发、田艳负担1425元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（附文档光盘），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。如果义务人未按本判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满之日起二年内向本院或被执行人财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 员 王   勇二〇二〇年十一月二十五日法官助理 谢   兰书 记 员 谢兰（代）