西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0113民初20450号原告（本诉）：陈宁，男，汉族，1987年7月17日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：张广杰，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡仕智，陕西稼轩律师事务所律师。被告（本诉）：黄鑫，男，汉族，1990年12月15日出生，住陕西省西安市高新区。委托诉讼代理人：李军，陕西金镂律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡滨，陕西金镂律师事务所实习律师。原告（反诉）：黄鑫，男，汉族，1990年12月15日出生，住陕西省西安市高新区。委托诉讼代理人：李军，陕西金镂律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡滨，陕西金镂律师事务所实习律师。被告（反诉）：陈宁，男，汉族，1987年7月17日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：张广杰，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡仕智，陕西稼轩律师事务所律师。原告陈宁（反诉被告）诉被告黄鑫（反诉原告）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭，对本诉、反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人张广杰、蔡仕智，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人李军、胡滨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（本诉）诉称，2019年1月18日，原告与出租方田某某签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租田某某位于西安市高新区XX街道XX路XX号XX大厦XX层南侧房屋，用于西安市高新区XX馆XX酒吧的经营，房屋建筑面积460平方米。《房屋租赁合同》签订后，双方按照合同约定支付了保证金、租金，交付了房屋，原告装修店，购买设备、家具、货品近3000000元。2020年5月19日，原告与被告签订《店铺转让合同》，《店铺转让合同》约定，原告将上述店铺现有装修、装饰、家具、剩余租金一并转让给被告，转让费共600000元，并由被告继续履行《房屋租赁合同》并交纳租金、水电费等各项费用。《房屋租赁合同》签订后，原告按照约定向被告交付房屋及钥匙，履行了义务并注销了各类证照，被告支付了部分转让费40万元。2020年6月14日，由于被告资金不足，不能支付剩余转让款，遂与原告协商，要求将店铺转租，随后，被告向原告出具《承诺》，承诺无论是否再转租成功，都将继续履行与原告签订的《店铺转让合同》，并承担原告支付给出租方田某某的2020年6月、7月的房租费用，逾期交付则按照《店铺转让合同》的1%按日支付利息。被告尚欠付原告200000元转让费及原告垫付的租金、物业管理费等112840元。原告多次与被告沟通，要求其支付上述款项并承担违约金和资金占用利息，但被告均以各种理由推脱，故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付转让费200000元；2、被告向原告支付垫付的租金、物业管理费等共计112840元；3、被告向原告支付违约金60000元《店铺转让合同》合同金额600000元的10%为60000元）。四、被告向原告支付资金占用利息32490元（根据《承诺》每日按照合同金额的1%计算利息，原告方酌减为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率的4倍，以200000元为基数，从2020年8月1日起暂计算至2020年8月14日为32490元，要求支付至实际支付之日）；5、本案的诉讼费由被告承担。被告（本诉）辩称，原告与被告签订的店铺转让合同，原告将涉案房屋转租给申请人，按照原告与原房东之间的房屋租赁合同约定，转租需要原出租方田某某同意，并与其签订租赁合同方可成立。转让合同签订后，被告委托第三方向原告支付40万元，后田某某与被告一直未签订租赁合同。且该房屋已经被第三方使用。因为原告未能按田某某认可的方式转租导致店铺转让合同无法实际履行。被告无法实际使用涉案房屋，故被告请求原告返还已经支付的转让费40万元。并且本案的诉讼费由陈宁告承担。反诉原告（本诉被告）诉称，本案被反诉人陈宁与第三人田某某于2019年签订了《房屋租赁合同》，承租了田某某位于高新区瑞吉大厦460平方商铺用于酒吧经营。鉴于该租赁合同未到期，反诉人黄鑫与被反诉人陈宁于2020年5月19日，签订了《店铺转让合同》，约定由黄鑫按照原《房屋租赁合同》履行租金等义务，同时装修及店内物品一并转让，转让人陈宁承诺积极促成本人黄鑫与店内物品一并转让，转让人陈宁承诺积极促成本人黄鑫与房东田某某另行签订租赁合同。转让合同签订后，反诉人黄鑫委托朱育锦作为代理人向陈宁支付了40万元转让费，随后在陈宁的主持下黄鑫及田某某商议另行签订合同事宜，但不知什么原因房东田某某至今不愿与黄鑫签订租赁合同。近期在未告知黄鑫情况下陈宁与田某某签订了终止协议，陈宁丧失租赁权，田某某已将房屋租赁他人，基于以上原因，反诉人认为陈宁未能履行转让合同义务，具有欺诈行为，依法应当归还转让费。故反诉原告诉至本院请求判令：1、被告陈宁返还已支付的转让费400000元；二、本案诉讼费由被告承担；三、解除反诉人黄鑫与被反诉人陈宁于2020年5月19日签订的《店铺转让合同》。反诉被告（本诉原告）辩称，双方签订的《店铺转让合同》是双方真实意思表示，合法有效，陈宁的合同主要义务已经履行完毕，没有返还40万元的义务。反诉原告与反诉被告之间应该为买卖合同纠纷，合同约定的60万元转让费系对涉案房屋内的装修、家具、灯饰、设备等进行了买卖，不存在不能履行需要解除合同的情形。经审理查明（本诉、反诉），2019年1月18日，原告与案外人田某某签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告租赁田某某位于西安市高新区XX街道XX路XX号XX大厦XX层南侧房屋建筑面积为460平方米，出租给乙方经营使用。本合同起租日期为2017年9月1日起至2023年12月31日止，2017年9月1日至11月5日为免租期；免租期为66天。同时约定，乙方（本案原告）如需将房屋转租第三方，应提前书面通知甲方（田某某）并征得书面同意。2020年5月19日，陈宁与黄鑫签订了《店铺转让合同》，合同约定，甲方（陈宁）同意将自己位于西安市高新区XX街道XX路XX号XX大厦XX层南侧的店铺转让给乙方（黄鑫）使用，建筑面积为460平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。店铺转让给乙方，乙方同意代替甲方履行原有《店铺租赁合同》中所规定的条款，并且定期缴纳原有《店铺租赁合同》中的租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费等其他各项费用；转让店铺现有装修、装饰及其他所有设备等全部归乙方。转让费总计陆拾万元整（600000）；乙方分肆次向甲方支付，第壹次在店铺转让合同签订后，当场向甲方支付人民币伍万元整，第二次在2020年5月31日之前向甲方支付人民币叁拾伍万元整，第三次在合同签订后两个月内，即2020年7月31日之前，乙方应向甲方支付壹拾万元整，第四次在合同签订三个月内，即2020年8月31日之前，乙方应向甲方支付人民币壹拾万元整。如合同履行过程中因乙方原因导致逾期、终止的，甲方有权解除本合同，同时乙方必须按照本合同金额的10%作为违约金支付给甲方；如因甲方原因导致逾期、终止的，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付本合同金额的10%作为违约金支付给乙方。乙方于2020年5月19日拿走店铺钥匙，乙方保证店内所有设备、物品不丢失、损坏、否则按价赔偿。2020年3月30日，陈宁向田某某提出书面申请，转让申请书，载明：“因我方经营不善，一直处于亏损状态，现无法继续经营下去，由于我方前期有装修、设备投入的成本，现申请转让。望同意为盼！”原房东田某某回复：“同意转让。但承接人必须要经过我的审核，并与我完成租赁合同签订方成立。”2020年5月19日、31日，黄鑫分两次向陈宁支付转让费共计40万元；陈宁出具收条。后原房东田某某并未与黄鑫签订涉案房屋的租赁合同，且庭审中向原、被告核实，涉案房屋已经被原房东田某某收回。对上述事实，原、被告均认可。另查，黄鑫提供陈宁出具的承诺书复印件，复印件显示：“本人陈宁，关于原租赁田某某XX路XX区XX号XX层460平方的房屋。原来转租、续租房费交至2020年7月31日，就该房屋本人愿意继续延长租赁（为了转让）承诺如下：一、延长租赁时间为3个月即2020年8月1日至10月31日，在此期间如转出去租金自然为承接人的租金，3个月的租金及物业费为163890元；二、最迟交清以上费用的截止日期为2020年8月5日，之前付5万元，剩余房租于8月9日之前付清。否则视为本人自愿放弃续租该房屋，主动交回承租期间所有费用，或者放弃搬走该房屋内现有的本人所属物品，作为给田某某的损失补偿。三、如果本次交租按期完成，在此期间仍未转出，如果本人愿意继续延长租期，则必须提前半个月交清后3个月的所有费用，否则视为自动放弃续租。交回房屋。承诺人：陈宁2020年8月2日”。陈宁方称该承诺书恰恰证明原告在给黄鑫争取足够宽限期，为其再向外转让店铺，为减少损失而努力。同时陈宁方称本案系买卖合同纠纷，转让房屋实际是对店内装修、物品、灯饰、设备的买卖。黄鑫方称，涉案系房屋租赁合同纠纷，陈宁无法取得原房东同意，从而转租一直未能达成，合同无法履行，主张解除。上述事实，有《房屋租赁合同》、《店铺转让合同》、转让申请书、收条、转账凭证、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，可以认定。本院认为，关于本诉反诉争议焦点，一、本案为转租产生的房屋租赁合同纠纷还是买卖合同纠纷。转租是指：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。买卖合同是指：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，根据原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《店铺转让合同》，系基于对其承租的场所（涉案房屋）、场所内设备、装修、物品一并转让给次承租人，并且合同约定：“并保证乙方（黄鑫）同等享有甲方（陈宁）在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；店铺转让给乙方，乙方同意代替甲方履行原有《店铺租赁合同》中所规定的条款，并且定期缴纳原有《店铺租赁合同》中的租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费等其他各项费用；”。该合同符合转租产生的房屋租赁合同的特征，且黄鑫签订该合同，为了取得涉案房屋、场所及内部物品使用、收益及经营权，而并非仅涉案场所内物品所有权，装修及物品均依附房屋、场地产生，故本案符合房屋租赁合同的特征，故本案系房屋租赁合同纠纷，并非买卖合同纠纷。争议焦点二：陈宁是否已履行其全部义务，涉案合同是否能够继续履行。根据陈宁提供与原房东田某某签订的《房屋租赁合同》显示，陈宁对外转租房屋的，需取得原房东田某某的书面同意。根据陈宁提供的转让申请书上显示，原房东田某某对于转让的意见为：“同意转让。但承接人必须要经过我的审核，并与我完成租赁合同签订方成立。”该但书表明，转让的成立需田某某审核，并且与田某某重新订立租赁合同才可基于转租取得租赁权。经查，根据原租赁合同中对转租的约定及田某某的但书，陈宁要使得房屋转租成立，须田某某与黄鑫签订转租合同，其义务才算履行完毕。而直至庭审，田某某并未跟黄鑫订立租赁合同，且房屋已被田某某收回。涉案《店铺转让合同》已无法实际履行，合同目的无法实现。综上，对于本诉原告陈宁的诉讼请求，因《店铺转让合同》已实际无法履行，合同目的不能实现，故本院不予支持。因陈宁未能促成原房东与黄鑫签订租赁合同，其与黄鑫间的《店铺转让合同》已实际无法履行，合同目的不能实现，故对于反诉原告关于解除《店铺转让合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故反诉原告黄鑫要求反诉被告退还400000元的诉讼请求，本院予以支持。对于反诉被告辩称，其支付的转让费系店内装修、物品设备价款，经查，双方《店铺转让合同》中虽标注“乙方于2020年5月19日拿走钥匙，乙方（黄鑫）保证店内所有设备、物品不丢失、损坏，否则按价赔偿”，该约定中虽反诉原告黄鑫得到钥匙，但是“保证”、“按价赔偿”的字样，显示店内物品所有权并未发生转移，且综合反诉原告提供的“承诺书”，承诺书中显示陈宁承诺：“否则视为本人自愿放弃续租该房屋，主动交回承租期间所有费用，或者放弃搬走该房屋内现有的本人所属物品，作为给田某某的损失补偿。”即截止承诺出具之时，涉案店铺使用权、店内物品所有权均未转移给黄鑫，且物品陈宁承诺补偿房东，故对反诉被告陈宁的辩称，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告陈宁的全部诉讼请求；二、解除反诉原告黄鑫与反诉被告陈宁于2020年5月19日签订的《店铺转让合同》；三、反诉被告陈宁于本判决生效之日起十日内返还反诉原告黄鑫转让费400000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7380元，减半收取，由本诉原告陈宁自行承担。反诉案件受理费4900元，减半收取，由反诉被告陈宁承担，鉴于反诉原告黄鑫已预交，故反诉被告在履行上述金钱义务时将其应承担的部分一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员 李 漾二〇二〇年十一月十一日书记员 张婧媛1