贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0222民初6250号原告：吕甫尧，男，1975年10月2日生，汉族，住贵州省盘州市。委托诉讼代理人：谢小芬，贵州贵君律师事务所律师，执业证号：15270202011182637。被告：贵州红果天日领翔置业投资有限公司，住所地：贵州省盘州市两河街道旧铺村，统一社会信用代码：915202000677343245。法定代表人：赖加种，贵州红果天日领翔置业投资有限公司执行董事。委托诉讼代理人：王攀，执业证号：32409131100123。委托诉讼代理人：何艳，执业证号：32409172100120。原告吕甫尧与被告贵州红果天日领翔置业投资有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕甫尧及其委托诉讼代理人谢小芬、被告贵州红果天日领翔置业投资有限公司（以下简称“红果领翔公司”）的委托诉讼代理人王攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕甫尧向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告于2014年7月14日签订的9-3-16#商品房（商铺）买卖合同。2、请求判令被告立即退还原告购买9-3-16#商铺而支付的入会费2000元、一期订金100000元、首付款12645元、维修基金2715元、预告登记费1100元，合计118460元。3、请求判令被告支付原告截至2020年9月3日的利息36209元（利息按原告已支付款项118460元为基数，从支付款项之日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至2020年9月3日按中国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），2020年9月4日后的利息，仍以118460元为基数，按中国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，直至款项完全清偿之日止。4、请求判令案件受理费由被告承担。事实与理由：原告为购买被告开发的项目名称为“领翔国际五金矿山建材专业市场”的9-3-16#商铺，2014年1月15日，原告向被告交纳入会费2000元成为普通会员，按约定享受9.9折购房优惠。2014年1月16日，原告又向被告支付入会费（订金）100000元成为至尊金卡会员，按约定享受9折购房优惠。2014年7月14日，原、被告签订了9-3-16#商品房买卖合同，除了原告所交入会费102000元抵扣首付款外，原告向被告另行支付9-3-16#的首付款差额12645元、维修基金2715元和预告抵押登记费1100元。后因被告资金链断裂，涉案项目未能如期开盘和交房，且原告选购的9-3-16#商铺在宣传海报上位于两栋楼间连廊电梯口处，但实际建造的商铺没有设置安装连廊电梯，直接影响了原告购买商铺的目的。原告于2015年12月29日向被告申请退款，但被告拒绝退款。原告认为，因被告逾期交房导致原告购房目的不达，被告应退还购房款，同时应支付原告利息。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请依法支持原告吕甫尧的诉讼请求。被告红果领翔公司辩称，对原告主张的涉案款项，被告没有异议，被告的确收到原告交纳的各种款项共计118460元。但是，根据双方约定，原告向被告交纳入会费2000元成为普通会员，可享受9.9折购房优惠，交纳入会费（支付订金）100000元就成为至尊金卡会员，可享受9折购房优惠。原告因已交纳入会费2000元和订金100000元成为至尊金卡会员，被告已按约定的9折优惠条件向原告出售涉案商铺并与之签订9-3-16#商品房买卖合同，涉案入会费102000元已抵扣首付款。因此，原告所交纳的入会费，属于被告为原告提供的可以优先任意选房并享受购房优惠待遇的一个服务承诺，并且该领卡书中第四项明确约定：若持卡方放弃选房，则由销售方代为转让，故原告要求退还入会费100000元没有事实依据。对于原告所缴纳的入会费2000元，因入会须知第九项明确约定，如需退费可在开盘后七日向销售中心退款，而涉案楼盘已于2014年7月取得销售许可证并开盘，故原告的该项诉请已过诉讼时效。对于原告主张的首付款12645元、维修基金2715元和预告登记费1100元，由于涉案商铺被告已依法取得了销售许可证，原告反悔不愿继续购买商铺，应属于原告违约，被告不存在违约情形，原告应继续履行合同支付下欠购房款。对于原告主张的利息，由于合同中没有利息的相关约定，应依法驳回。本院经审理认定事实如下：原告吕甫尧为购买被告红果领翔公司开发的项目名称为“领翔国际五金建材商贸城”的商铺，2014年1月15日，原告向被告提交了《红果领翔国际会员入会须知》，申请成为红果领翔国际商铺会员，约定会员交纳入会费2000元，在开盘购房、选房时可享受9.9折购房优惠，退卡客户可在开盘日起7个工作日后由本人带齐《红果领翔国际会员入会须知》、会员卡、会费收据到营销中心办理退卡退费手续。当日，原告交纳了四套商铺的入会费8000元。2014年1月16日，原告吕甫尧委托其弟吕闯尧向被告提交了《红果领翔国际至尊金卡会员申领须知》，约定：每个商铺，申请人自愿交纳100000元作为入会费成为至尊金卡会员，会员在“领翔国际”正式公开选房时获得优先选房权，可直接锁定房源，在认筹期内认购商铺时可享受9折优惠，在开盘七日内签订商品房买卖合同并交齐首付款的，一次性付款的可享受每平方米628元，按揭付款的可享受每平方米288元的优惠。当日，原告吕甫尧委托其弟吕闯尧向被告选定了四套房，房号分别为：9-A1-17#、9-A1-18#、9-3-16#、9-3-17#。同时，吕闯尧以其名义向被告提交了《红果领翔国际至尊金卡申领书》，约定吕闯尧自愿交纳400000元作为入会费，同意在“领翔国际”正式选房当天到销售中心指定地点选房，并向被告交纳了400000元的入会费。2014年7月14日，原告与被告签订了9-3-16#商品房买卖合同和9-3-17#商品房买卖合同，原告于2014年1月16日所交的两个商铺的普通会员入会费4000元及至尊金卡会员入会费200000元，被告同意将入会费折抵首付款，经核算后原告另外补交了9-3-16#商铺的首付款差额12645元、维修基金2715元和预告抵押登记费1100元；另外补交了9-3-17#商铺首付款差额12645元、维修基金2715元和预告抵押登记费1100元。对原告之前选购的9-A1-17#、9-A1-18#商铺，双方至今未签订商品房买卖合同，也未退还入会费204000元。另查明，涉案商铺于2014年7月3日取得商品房预售许可证，后因被告资金链断裂，导致涉案工程停建，被告未能向原告如期交付商铺，直到2017年房屋建成后才交给其他客户使用。涉案纠纷系原告订购的四套商铺中的9-3-16#商铺，原被告双方签订的商品房买卖合同约定：付款方式为贷款方式付款，买受人以银行按揭或公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首付款114645元，余款100000元以银行按揭或公积金贷款支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请资料提交出卖人，在接到出卖人书面通知后7日内办理贷款相关手续，因买受人的原因导致贷款不能的，出卖人同意买受人接到书面通知7日内支付不足款项的，不承担违约责任；逾期出卖人有权解除合同并将已付款退还买受人；因出卖人的原因导致贷款不能的，出卖人有权要求买受人继续履行合同，具体付款方式和付款期限另行协商并签订补充协议。因不可归责于双方的原因，导致贷款不能的，买受人应在30日内支付不足款项，逾期不支付，任何一方均可解除合同；合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。同时合同约定，买受人未按约定时间付款的，逾期30日内的，按每日万分之一向出卖人支付违约金，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，按应付款的1%向出卖人支付违约金并由出卖人退还买受人全部已付款，买受人继续履行合同的，按每日万分之一向出卖人支付违约金；出卖人应当在2015年11月28日前向买受人交付商品房，逾期交房的，逾60日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之一的违约金；超过30日，买受人有权退房，书面通知出买人，出卖人自收到书面通知30日内退还全部已付款，并按全部已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求履行的，则按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同履行过程中，被告因停工原因逾期交房，原告未获得贷款，也未向被告补足下差款项，被告也未向原告交付涉案商铺。双方协商未果，原告遂至本院。上述事实的认定，有双方当事人的陈述、《红果领翔国际会员入会须知》、《红果领翔国际至尊金卡会员申领须知》、会员入会收据、至尊卡申领书、至尊卡会员费收据、一期订金、首付款收据、维修基金收据、预告、抵押登记费收据、宣传广告和置业计划表各一份及庭审笔录在卷佐证。本院认为，被告红果领翔公司制作并向不特定人发出的宣传广告、置业计划表、《红果领翔国际会员入会须知》和《红果领翔国际至尊金卡会员申领须知》属于要约邀请，原告欲购买商铺而向被告提交申请要求加入会员属于要约，被告接收要约、收取入会费并向原告出具入会费收据属于承诺，故原被告之间存在服务合同关系，服务内容主要是原告成为会员后可享受会员购房折扣优惠，即普通会员享受9.9折购房优惠、至尊会员享受9折购房优惠。该服务合同依法成立并生效，未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应受法律保护。事后，被告按约定履行服务承诺，并按服务合同约定的9折购房优惠条件与原告签订9-3-16#商铺商品房买卖合同，并将入会费102000元抵作首付款，因该服务合同已经履行完毕，原告无权依据该合同主张退还入会费，但该102000元实际上已转化为商品房首付款，原告可依据商品房买卖合同主张权利。对于原被告签订的9-3-16#商铺商品房买卖合同，该合同系双方当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，是依法成应并生效的合同，对原被告具有拘束力，当事人均应恪守，一方不得擅自变更或解除。但是，根据涉案合同中关于“因不可归责于双方的原因导致贷款不能的，买受人在30日后不支付款项，任何一方均可解除合同；出卖人应当在2015年11月28日前向买受人交付商品房，逾期交房超过30日，买受人有权退房”的相关约定，涉案商铺至今未获得贷款，因原告未提供其已履行提交贷款资料的相关证据，被告也未提供其已履行了通知、督促、协助办理贷款的相关证据，故无法确定贷款不能到底是原告违约还是被告违约，但鉴于涉案合同明确约定出卖人应当在2015年11月28日前向买受人交付商铺，而涉案商铺于2017年才建成的客观事实，应认定系被告违约，故原告有权解除双方签订的9-3-16#商品房买卖合同。庭审中，原告增加此项诉讼请求，被告未要求另行指定举证期限，本院依法对原告的该项诉请进行了审理。因原告不愿继续履行涉案商品房买卖合同，故涉案商品房买卖合同应依法解除。对于原告要求被告退还普通会员入会费2000元、至尊会员入会费100000元、首付款差额12645元、维修基金2715元和预告抵押登记费1100元的请求，根据合同中“逾期交房超过30日，买受人有权退房，书面通知出卖人，出卖人自收到书面通知30日内退还全部已付款”之约定，涉案普通会员入会费2000元和至尊会员入会费100000元，因被告已履行了服务合同本来不予退回，但由于双方签订商品房买卖合时后已将该款项抵作首付款，根据后合同优先于先合同的原则以及双方关于“解除合同后应退还全部已付款”之约定，原告的该项请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付利息的诉讼请求，由于涉案合同并没有利息的相关约定，但根据合同中关于“逾期交房超过30日，买受人有权退房，出卖人应按全部已付款的1%向买受人支付违约金”之约定，原告主张由被告支付截至2020年9月3日的利息36209元以及从2020年9月4日起直至款项完全清偿之日止按中国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金的诉讼请求，本院不予支持。但原告有权主张违约金，涉案违约金依法计算为1185元，被告应当支付。被告提出继续履行合同不予退还的辩解理由，无事实依据和法律依据，本院不予采信。综上所述，原告提出的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告吕甫尧与被告贵州红果天日领翔置业投资有限公司2014年7月14日签订的9-3-16#商铺买卖合同。二、被告贵州红果天日领翔置业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告吕甫尧已支付的购房款118460元。三、被告贵州红果天日领翔置业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告吕甫尧违约金1185元。四、驳回原告吕甫尧的其他诉讼请求。若义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1697元，由原告吕甫尧负担384元，被告贵州红果天日领翔置业投资有限公司负担1313元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  张成富二〇二〇年十一月十日法官助理罗勰书记员周若兰