河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民初51号原告（执行案外人）：邢军杰，男，1990年12月29日出生，汉族，住河南省封丘县。委托诉讼代理人：姚彦峰，河南飞鸿律师事务所律师。被告（申请执行人）：濮阳市濮银建设工程有限公司。住所地：濮阳市黄河路与文化路交叉口西北角。法定代表人：武学银，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱金玉，河南君洁律师事务所律师。第三人（被执行人）：濮阳陶富房地产开发有限公司。住所地：河南省濮阳县吴家口路商业街**楼**房。法定代表人：任兆阳，该公司董事长。原告邢军杰诉被告濮阳市濮银建设工程有限公司（以下简称濮银公司）、第三人濮阳陶富房地产开发有限公司（以下简称陶富公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邢军杰的委托诉讼代理人姚彦峰，被告濮银公司的委托诉讼代理人朱金玉，第三人陶富公司的法定代表人任兆阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢军杰诉讼请求：对邢军杰购买的花好月圆1号商住楼1单元1-1804号房产予以解除查封，并不得对该房屋采取强制执行措施。事实与理由，2017年4月5日，邢军杰与第三人陶富公司就花好月圆1号商住楼1单元1-1804号房产签订了《商品房买卖合同》一份，合同签订后，邢军杰于2017年分次将购房首付款137,886元交付给了陶富公司，该房屋也已于2017年8月份交付给邢军杰使用至今。后因陶富公司与被告濮银公司债务纠纷，该房屋于2017年4月18日被人民法院查封，导致邢军杰迟迟不能办理房产登记手续，侵害了其合法权益。邢军杰在执行案件执行过程中提出异议，该异议被人民法院驳回，邢军杰不服，故提起执行异议之诉。被告濮银公司辩称，原告邢军杰与第三人陶富公司签订的《商品房买卖合同》违反《商品房管理办法》第十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第十四条，本案符合《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条以及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第五大项第15、16项规定的情形。邢军杰与第三人陶富公司应当签订商品房预售合同，并且陶富公司应当在签约后30日内向房地产管理部门办理备案手续。涉案《商品房买卖合同》为无效合同，由无效合同涉案的所有预售房款，根据住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（九），涉案房款的支付违法。结合相关证据不能证明存在阻碍强制执行涉案房产的事由，应当驳回邢军杰的诉讼请求。第三人陶富公司述称，原告邢军杰的诉讼请求成立，陶富公司与邢军杰签订的《商品房买卖合同》真实合法有效，请求人民法院依法判决。本院组织原告邢军杰、被告濮银公司、第三人陶富公司对其提交的证据进行了举证、质证。被告濮银公司与第三人陶富公司建设工程施工合同纠纷一案，本院做出（2017）豫09民初57号民事判决。陶富公司不服该民事判决，向河南省高级人民法院提起上诉，河南省高级人民法院做出（2018）豫民终1890号民事判决，1、维持濮阳市中级人民法院（2017）豫09民初57号民事判决第一项（即陶富公司与濮银公司双方于2014年9月21日签订的《建设施工总承包合同》和2014年10月25日签订的《建设工程施工合同》均无效）、第五项（即陶富公司返还濮银公司工程保证金500,000元）、第六项（濮银公司于判决生效后三十日内将施工部分涉案工程竣工验收备案的相关资料交付给陶富公司）；2、撤销濮阳市中级人民法院（2017）豫09民初57号民事判决第七项（即驳回濮银公司的其他诉讼请求，驳回陶富公司的其他诉讼请求）、第八项（即上述第（二）、（三）、（四）、（五）项于本判决生效后十日内履行完毕）；3、变更濮阳市中级人民法院（2017）豫09民初57号民事判决第二项为濮阳陶富房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向濮阳市濮银建设工程有限公司支付工程款20,644,977.67元及利息（利息自2017年3月14日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；4、变更濮阳市中级人民法院（2017）豫09民初57号民事判决第三项为濮阳市陶富房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还濮阳市濮银建设工程有限公司租赁的施工设备架杆35,804.3米、架扣23,221个、吊篮一台、塔机一部，并赔偿濮阳市濮银建设工程有限公司50%的租金损失，其中架杆每天每米0.012元、架扣每天每个0.008元、吊篮每天50元、塔机每月6,500元，租金损失计算时间自2017年3月14日起至租赁设备返还的前一日止；5、变更濮阳市中级人民法院（2017）豫09民初57号民事判决第四项为濮阳陶富房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿濮阳市濮银建设工程有限公司遗留在工地的自购的施工设备、工具及剩余建筑材料损失共计1,564,367元的50%即782,183.5元；6、驳回濮阳市濮银建设工程有限公司的其他诉讼请求，驳回濮阳陶富房地产开发有限公司的其他诉讼请求。陶富公司不服河南省高级人民法院（2018）豫民终1890号民事判决，向最高人民法院提出申诉，最高人民法院做出（2020）最高法民申1913号民事裁定书，驳回陶富公司的再审申请。本院于2017年4月17日做出（2017）豫09民初57号民事裁定书，查封了登记在第三人陶富公司名下包括原告邢军杰主张的花好月圆1号商住楼1单元1-1804号在内的房产。本院于2020年3月11日做出（2020）豫09执3号执行裁定书，对登记在陶富公司名下包括原告邢军杰主张在内的房产予以续行查封。邢军杰于2020年5月7日向本院提起案外人执行异议申请，本院于2020年5月28日做出（2020）豫09执异20号执行裁定书，驳回异议人邢军杰的异议申请。濮阳县相关部门颁发给陶富公司的《商品房预售许可证》、濮县濮国用（2014）第10号《国有土地使用证》、《中华人民共和国建设用地规划许可》、《中华人民共和国建设工程规划许可证》。各方当事人对以上事实不持异议，本院予以确认。原告邢军杰为证明其诉讼请求成立，提交证据如下：第一组，《商品房买卖合同》一份，主要约定邢军杰购买第三人陶富公司开发的位于濮阳县城区红旗路东段北侧县移动公司西侧花好月圆1号商住楼1单元1-1804号房，面积117.94平方米，单价3,628元╱平方米，总价款427,886元。交房时间2017年1月31日前。证明2017年4月5日邢军杰与陶富公司签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，合法有效。第二组，1、加盖陶富公司印章的收款收据三份，邢军杰提交的收据联显示，2017年3月10日刷卡交购房款116,118元，2017年4月5日交购房定金11,000元（刷卡10,000元，现金1,000元，为记账联），2017年4月7日交购房款现金10,768元（为记账联），以上总计金额137,886元。2、户名为陶富公司法定代表人任兆阳的中原银行客户明细对账单显示于2017年3月10日转入两笔，第一笔109，982元、第二笔6,100元。2017年4月5日收到邢军杰转账交款9,982元；POS机小票三份，显示刷卡金额2017年3月10日二份分别为110,000元、6,118元，2017年4月5日一份10,000元，以上金额共计126,118元。3、《河南增值税普通发票》一份，该增值税发票显示房价金额与增值税金额相加为427,886元。证明邢军杰已支付购房首付款137,886元。第三组，1、邢军杰、田倩倩《结婚证》复印件一份和银行对账单二份，证明购房款系邢军杰妻子田倩倩所交，收款人是任兆阳个人账户。2、濮阳县房地产管理局《个人房屋信息查询情况表》一份，该表显示，邢军杰在该局无登记住房。证明截止到2020年5月25日，邢军杰名下没有其他用于居住的房屋，涉案商品房用于居住。本院未能联系到邢军杰进行现场查看。第四组，河南省濮阳市中级人民法院（2020）豫09执异20号执行裁定书，证明邢军杰在濮银公司申请执行陶富公司期间提出案外人执行异议被驳回，现对该裁定不服，依法向河南省濮阳市中级人民法院提起诉讼的事实。被告濮银公司对原告邢军杰提交上述证据的质证意见：对第一组证据，合同书显示签订时间是2017年4月5日，该房屋是预售，根据《商品房销售管理办法》第十条的规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。第三人陶富公司应当与邢军杰签订商品房预售合同，应当在2017年5月3日前做备案登记，双方违法签订商品房买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院关于《合同法》的有关司法解释、《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国民法通则》及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的有关规定，该《商品房买卖合同》为无效合同，没有登记备案就没有买卖，不能阻止对涉案房屋的执行拍卖。对第二组证据，收款条不能证明房款真正支付，邢军杰应有转账记录，交现金应当提交款项来源证明，买房的零钱都用现金支付不符合交易习惯，应当作出合理解释，付款凭证POS机小票不清楚，应当有银行交易流水证明收款人是陶富公司以及收房款的真实性；陶富公司应当提交所交款项的去处。增值税发票2017年10月18日开具，是记账联，与《商品房买卖合同》不一致，在2017年4月18日人民法院查封该房产以后的销售行为是违法销售。对第三组证据，《结婚证》是复印件，不是原件，不能达到邢军杰证明目的。《个人房屋信息查询情况表》不能证明涉案房屋是邢军杰的唯一住房，起诉状自称其住所地为河南省××××号。对第四组证据，该执行裁定书证明邢军杰已经提出异议申请，被河南省濮阳市中级人民法院依法驳回，理由是没有提交向陶富公司转账的银行流水，该证据不能证明已经支付房款。第三人陶富公司对原告邢军杰提交证据的真实性和证明目的无异议。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，原告邢军杰为消费购房，故该案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。该案争议的焦点为：1、邢军杰与第三人陶富公司签订的《商品房买卖合同》是否为有效合同；2、邢军杰已缴纳购房款及数额；3、涉案房屋是否为邢军杰在濮阳县城区范围内的唯一住房；4、邢军杰是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于原告邢军杰与第三人陶富公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题。涉案房产在邢军杰与陶富公司签订商品房买卖合同前陶富公司已取得商品房预售许可。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的合同无效：第（五）项违反法律、行政法规强制性规定。”《城市商品房预售管理办法》为建设部1994年11月15日发布，2001年8月15日修改，为部门规章，属于管理性规定。《全国法院民事审判工作会议纪要》第30条、强制性规定的识别，“下列强制性规定，应当认定为效力性强制性规定：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易标的禁止买卖的，如禁止人体器官、毒品、枪支等买卖；违反特许经营规定的，如场外配资合同；交易方式严重违法，如违反招投标等竞争性缔约方式订立合同的；交易场所违法的，如在批准的交易场所之外进行期货交易。陶富公司取得预售许可后，与邢军杰双方签订的《商品房买卖合同》，不违反法律法规效力性强制性规定，应为有效合同。关于原告邢军杰是否已缴纳了购房款。从邢军杰提交的三张刷POS机的小票，金额共计126,118元；加上2017年4月5日邢军杰交购房款刷卡10000元、现金1,000元，计11，000元，有POS小票与客户为任兆阳的明细对账单相互印证，虽提交的为记账联亦应认定为邢军杰缴纳的购房款，对2017年4月7日交购房款现金10,768元，因其只有记账联收据无其他证据相印证，本院对该笔款项不予认定，故认定邢军杰缴纳的购房款金额为127，118元。该房产总价款为427,886元，邢军杰缴纳房款为房产总价款的29.7%，不足房产总价款的50%。关于涉案房屋是否为原告邢军杰的唯一住房。根据邢军杰提交的《个人房屋信息查询表》，邢军杰在濮阳县城区范围内并无可用于居住的房屋，故应当认定该套房屋系邢军杰在濮阳县城区范围内的唯一住房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权力能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。以现有证据不能证明原告邢军杰已缴纳购房款达到合同约定总价款的百分之五十，其权利不能够排除执行。邢军杰缴纳的购房款127，118元，应从拍卖该房价款中返还给邢军杰。综上，原告邢军杰排除执行的请求，依据不足，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：驳回原告邢军杰的诉讼请求。案件受理费5,800元由原告邢军杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  苏章臣审判员  李光胜审判员  张慧勇二〇二〇年十一月十二日书记员  赵亚贺