北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初64736号原告：马亦文，男，1949年9月28日出生，台湾居民，住中国台湾桃源县桃园市，证件号码：06638996。委托诉讼代理人：田源源，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：周少华，北京市隆安律师事务所律师。被告：崔艳，女，1975年2月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：彭艾林，国浩律师（北京）事务所。委托诉讼代理人：常敏，国浩律师（北京）事务所。被告：北京市住邦房地产开发有限责任公司，住所地北京市平谷区大华山镇经济联合总公司院内。法定代表人：冯弢，董事长。委托诉讼代理人：郑勇，男，1982年11月5日出生，汉族，北京市住邦房地产开发有限责任公司经理助理，住北京市朝阳区。原告马亦文与被告崔艳、被告北京市住邦房地产开发有限责任公司（以下简称住邦公司）侵权损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。马亦文委托诉讼代理人田源源、周少华，崔艳及委托诉讼代理人彭艾林、住邦公司委托诉讼代理人郑勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马亦文向本院提出诉讼请求：1、判令崔艳、马亦文连带赔偿我方自2016年12月至2019年10月期间的租金损失，按照每月46000元标准合计161万元；2、判令崔艳对（2009）朝民初字第xxxxx号民事判决书第二判项载明的住邦公司的给付义务承担连带清偿责任。事实和理由：2006年10月27日，我与住邦公司签订《商品房买卖合同》购买其开发的北京市朝阳区八里庄西里住邦xxxxx号西区2207号房屋（以下简称2207号房屋），房屋总价款3692776元，住邦公司应于房屋交付后一年内为我办理房屋所有权证书。签约后，住邦公司向我交付了**房屋，但其未能履行办证义务。2009年，我向法院提起诉讼，经（2009）朝民初字第xxxxx号民事判决书判决住邦公司为我办理房屋所有权证书并向我支付2007年11月1日至办理完毕所有权证书之日止的违约金。判决生效后，住邦，住邦公司仍然怠于履行判决义务请了强制执行，但至今仍未收到违约金。执行过程中，我得知2207号房屋登记在崔艳名下，导致无法办理过户手续。住邦。住邦公司为了骗取银行贷款与单位员工崔艳于2006年签订了虚假的商品房买卖合同崔艳名义向银行按揭贷款200余万元。而且，2016年11月底，住邦，住邦公司持崔艳的委托书强行撬锁2207号房屋对外出租至2019年10月。2016年，我向法院提起诉讼要求确认崔艳与住邦公司签订的商品房买卖合同无效，并要求承担赔偿责任。经（2017）京0105民初xxxxx号民事判决书认定商品房买卖合同无效，该判决现已生效。但由于损害赔偿与确认合同效力非同一法律关系，判决我可另行主张。我认为，崔艳与住邦公司恶意串通，签订虚假买卖合同并办理房屋所有权登记导致我未能取得房屋所有权证，其共同实施的骗贷行为侵犯了我的合法权益，崔艳应当对于（2009）朝民初字第xxxxx号民事判决书第二判项确定的住邦公司所负债务承担连带清偿责任。而且，自2016年12月起，崔艳与住邦公司恶意串通强行占有2207号房屋导致我遭受租金损失，亦应承担赔偿责任。故诉至法院，望判如所请。崔艳辩称：1、我对2207号房屋自始没有占有、使用的意图，仅作为住邦公司员工配合签署《商品房买卖合同》及《贷款合同》，配合办理贷款并将款项支付住邦公司。我与住邦公司于2003年10月29日签署商品房买卖合同，约定2207号房屋成交价格为3449368元。我与兴业银行、住邦、住邦公司于2003年12月12日签署《个人住房贷款合同》金额275万元，期限自2003年12月12日至2023年12月11日。兴业银行于2003年12月12日放款275万元，我收到后全部汇至住邦公司名下。2006年10月23日，我取得2207号房屋所有权证书，兴业银行于2007年4月17日办理了抵押权登记。我既没有实际占有使用房屋，也没有从中获利，不仅因为名下房屋丧失购房权利，还因住邦公司停止还贷导致我个人信用受到不良影响，因诉讼耗费大量人力财力，我也是此事件的受损方。2、我没有实际参与合同履行，未获取贷款，未实际占有房屋，未从中获利，无须对马亦文主张的侵权损害赔偿承担连带责任。2007年我从住邦公司离职，对于房屋是否出售及使用情况均不清楚。住邦。住邦公司于2016年找到我我签署备忘录和委托书，我签署初衷是为了便于住邦公司对于房屋的维护和管理，配合其签署相关文件，并不知道住邦公司会对2207号房屋如何处分，更无法控制住邦公司对于房屋的处分。对于马亦文提到的住邦公司撬门强占房屋的情况更是无法知晓，亦无授权强占的任何动机。3、我对于马亦文未及时取得房屋物权不存在任何过错，现马亦文意图通过多个诉讼，在明知住邦公司已无清偿能力的情况下，追加同样为房屋利益受损方的我承担连带赔偿责任，有违公平原则。4、马亦文自述在（2009）朝民初字第xxxxx号民事判决书执行过程中得知房屋登记在我名下，但截止至2017年也没有向我主张过承担判决书中的连带责任，已过诉讼时效。望在查明案件事实的基础上，综合考虑各方过错、损益等因素依法裁判，减少各方诉累。住邦公司辩称：1、2003年10月29日，我方与崔艳签署2207号房屋的商品房买卖合同，并于2006年10月23日为崔艳办理了房屋所有权证书，崔艳一直是房屋的唯一所有权人。我方资金紧张，为了周转，在崔艳不知情的情况下，于2006年10月27日未经崔艳同意私下与马亦文签订商品房买卖合同。后马亦文起诉我方与崔艳确认合同效力纠纷一案，经（2017）京0105民初xxxxx号民事判决书判定我方与崔艳签订的商品房买卖合同无效，该判决于2019年5月9日生效。在（2019）经0105民初xxxxx号马亦文诉美柯（北京）科技有限公司返还原物纠纷一案中，法院认定马亦文享有的权利足以抵抗崔艳享有之物权，更能明确崔艳享有房屋物权。在（2017）京0105民初xxxxx号民事判决书、（2019）京0105民初xxxx号民事判决书未生效之前，崔艳是2207号房屋唯一所有权人，我方作为房屋管理方有权依法处分房屋，并未对马亦文造成任何损害。即便认定存在侵权行为，对马亦文造成的租金损失也是我方独自承担，但马亦文主张的租金损失没有法律依据。2、崔艳对我方将2207号房屋出售给马亦文毫不知情，而马亦文所支付的购房款等相关款项也全部支付给我方，马亦文从未向崔艳支付过任何款项，且经判决认定由我方向马亦文支付自2007年11月1日至办理完毕房屋所有权证的违约金。马亦文主张我方未能及时履行办证义务有违事实，2007年、2010年住建部先后出台政策，外籍人士不得购房，而马亦文因此不能办理产权相关手续。2013年7月，因房屋政策发生变化，我方曾告知马亦文需要提供在京居留证明后协助其办理房屋所有权证，但马亦文无法提供，也没有积极配合，导致崔艳名下的2207号房屋因马亦文外籍人员身份问题无法顺利完成房屋产权登记导致长达数年的多次诉讼，造成诉累。故恳请驳回马亦文对我方的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2003年10月29日，住邦公司与崔艳签订《商品房买卖合同》（合同编号：315340），住邦，住邦公司将**房屋出售给崔艳总金额3449368元。合同约定崔艳已支付总房款20%购房款计699368元；剩余房款275万元，崔艳于签署合同之日起三十日内以银行按揭贷款方式支付。2003年12月12日，崔艳、住邦公司与、住邦公司与兴业银行北京朝外支行签订《个人住房贷款合同》资金不足向兴业银行北京朝外支行贷款275万元，住邦公司承，住邦公司承担保证责任2003年12月12日至2023年12月11日止。崔艳自2004年1月20日起每月20日等额还款18209.6元。同日，崔艳收到发放贷款275万元后，将上述贷款全部汇至住邦公司名下。2006年10月23日，崔艳取得2207号房屋所有权。2006年10月27日，住邦公司与马亦文签订《商品房买卖合同》（合同编号：06092301），住邦公司将，住邦公司将**房屋出售给马亦文53.63平方米，房屋总价款3692776元。马亦文于2006年10月30日前向住邦公司付清全部购房款，住邦公司于200，住邦公司于2006年11月1日向马亦文交付**房屋iv id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>2009年，马亦文以房屋买卖合同纠纷为由将住邦公司诉至本院，要求住邦公司办理2207号房屋所有权证并支付逾期办证违约金。本院于2009年12月18日作出（2009）朝民初字第xxxxx号民事判决书，判决：“一、被告北京市住邦房地产开发有限责任公司于本判决生效生效后十日内，为原告马亦文办理北京市朝阳区八里庄西里住邦xxxx商务中心1号楼西区2207号房屋的所有权证书。二、被告北京市住邦房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内，向原告马亦文支付自二〇〇七年十一月一日起至办理完毕房屋所有权证书之日的违约金，以购房款三百六十九万二千七百七十六元为基数，按照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率计付。”住邦公司不服判决，提起上诉。二审期间，住邦公司撤回上诉。北京，住邦公司撤回上诉于2010年10月作出（2010）二中民终字第xxxxx号民事裁定书，裁定：准许北京市住邦房地产开发有限责任公司撤回上诉，双方均按原审法院判决执行。2017年，马亦文以确认合同无效纠纷为由将崔艳、住邦公司诉至本院，要求、住邦公司诉至本院签订的《商品房买卖合同》无效，崔艳与住邦公司连带支付因房屋无法出租遭受的实际损失（按每月40887元的标准，自2016年12月1日计算至实际占有房屋之日止），并要求崔艳支付因未能办理房屋所有权证遭受的损失10万元。本院于2019年4月22日作出（2017）京0105民初xxxxx号民事判决书，认定“二被告就买卖涉案房屋并不存在真实的意思表示，其签订买卖合同的目的旨在为住邦公司向银行申办贷款，二被告系以虚假的意思表示签订的房屋买卖合同，该合同应认定为无效。本案系确认合同效力纠纷，原告要求二被告向其赔偿损失，与本案并非同一法律关系，原告可另行主张权利。”判决：“一、确认被告北京市住邦房地产开发有限责任公司与被告崔艳于二〇〇三年十月二十九日签订的《商品房买卖合同》无效；二、驳回原告马亦文的其他诉讼请求。”该判决书于2019年5月9日发生法律效力。关于2207号房屋占有使用情况，马亦文自2006年11月起委托住邦公司代为出租2207号房屋用于收益，后，双方发生履约争议。2010年，马亦文以租赁合同纠纷为由将住邦公司诉至本院，本院于2011年5月12日作出（2010）朝民初字第xxxxx号民事判决书，判决：“一、马亦文与北京市住邦房地产开发有限责任公司所签委托租赁合同于本判决生效之日解除；二、北京市住邦房地产开发有限责任公司自二〇一〇年六月十一日至委托租赁合同解除之日即本判决生效之日止每月按照二万四千六百一十八元五角的标准向马亦文支付租金（本判决生效之日起十日内执行）；三、北京市住邦房地产开发有限责任公司向马亦文支付违约金五万九千零八十四元四角（本判决生效之日起十日内执行）。四、驳回马亦文其他诉讼请求。”后，马亦文收回2207号房屋自行出租至2016年11月底。经查，2016年11月22日，崔艳向住邦公司出具《委托书》全权委托住邦公司代为如下事项：一、代为办理上述房屋验收、交接等相关事宜；有权签署相关合同、文件；二、代为办理上述房屋租赁并收取相关租赁费用，有权签署相关合同、文件；三、代为交纳上述房屋产生之相关费用事宜；四、代为办理上述房屋银行按揭贷款的相关等事宜，有权签署相关文件。住邦公司以崔艳出具《委托书》，己方享有房屋经营权和管理权等权利为由于2016年12月收回2207号房屋。2019年，马亦文以返还原物纠纷为由将美轲（北京）科技有限公司（以下简称美轲公司）、第三人住邦公司诉至本院，要求美轲公司腾空2207号房屋，予以交还。本院于2019年10月15日作出（2019）京0105民初77950号民事判决书，判决“美轲（北京）科技有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空北京市朝阳区八里庄西里住邦xxxxx号西区2207号房屋，将上述房屋交付原告马亦文。”马亦文表示自2019年11月起与美轲公司建立租赁合同关系，月租金4.4万元左右。庭审中，马亦文表示2006年委托住邦公司出租房屋时月租金24618.5元，2011年自行出租房屋时月租金在3万元至4万元之间，2016年11月租期届满时与租户商定的月租金为4.6万元，住邦公司强行收回房屋后，住邦公司强行收回房屋后与租户订立了租赁合同屋后自行出租标准为每月4.4万元。马亦文认为住邦公司曾于（2017）京0105民初xxxxx号案件庭审时自述占有2207号房屋期间对外出租的租金大概为每月4.6万元，故据此主张2016年12月至2019年10月期间的租金损失。对此，住邦公司表示2006年，住邦公司表示2006年向马亦文出售**房屋时带有租约住邦公司于2016年12月1。住邦公司于2016年12月1日收回**房屋后没有找到租户月租金4.4万元左右，不认可马亦文主张按月租金4.6万元支付房屋占有损失。对此，崔艳表示不清楚情况，从未占有房屋用于收益。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任；二人以上共同实施侵权行为造成他人损害的，亦或二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，每个人的侵权行为都足以造成全部损害的，行为人应当承担连带责任。本案中，马亦文认为住邦公司与崔艳共同侵权导致其权利受损，并主张损失赔偿，本院就马亦文主张侵权行为结合双方诉辩意见及在案证据分别予以审查。关于马亦文主张崔艳与住邦公司恶意串通，办理虚假物权登记和抵押登记损害其权益一节。首先，住邦公司与崔艳于2003年10月2，住邦公司与崔艳于2003年10月29日签订《商品房买卖合同》207号房屋所有权证书，后住邦公司将2207号房屋出售给马亦文。虽经（2017）京0105民初xxxxx号民事判决书认定该《商品房买卖合同》无效，但系因住邦公司与崔艳签订买卖合同旨在为住邦公司申办贷款，故依据虚假意思表示实施的民事法律行为无效之法律规定作出判决，并不能据此认定崔艳与住邦公司存在共同侵害马亦文权益的主观恶意。且在合同条款约束下，崔艳亦不具有放任住邦公司一房二卖的主观过失，难以认定崔艳与住邦公司存在共同过错。其次，崔艳与住邦公司签约在先，马亦文与住邦公司签约在后，前手购房人崔艳办理房屋产权登记及抵押登记行为均系依约履行，并非针对马亦文而刻意实施之侵权行为。第三，马亦文要求崔艳就（2009）朝民初字第xxxxx号民事判决书第二判项所涉住邦公司给付义务承担连带责任，该判项系住邦公司向马亦文支付逾期办证违约金。违约责任系由合同双方协商订立，对于违约方违约行为予以约束，兼具补损及惩戒效果，遵以契约信守原则，具有合同相对性，难以认定为侵权客体。第四，（2009）朝民初字第xxxxx号民事判决书于2009年12月18日作出，经二审撤诉后于2010年10月发生法律效力。马亦文自述于执行过程中得知2207号房屋登记于崔艳名下，其于2019年6月6日向本院递交诉状主张权利，但未能举证证明存在诉讼时效中止、中断情形，崔艳以超过诉讼时效抗辩于法有据。综上，本院对于马亦文要求崔艳对（2009）朝民初字第xxxxx号民事判决书第二判项载明的住邦公司的给付义务承担连带清偿责任不予支持。关于马亦文所述崔艳与住邦公司恶意串通，强行占有及处分房屋损害其权益一节。马亦文所述侵权行为发生于2016年12月至2019年11月期间，其于2019年6月6日向本院提交诉状主张权利并未超过诉讼时效，本院对于崔艳的时效抗辩不予支持。住邦公司与马亦文签约出售2207号。住邦公司与马亦文签约出售**房屋实意思表示，且该房屋买卖行为已经（2009）朝民初字第xxxxx号民事判决书予以确认。住邦公司明确知晓其以与崔艳签订《商品房买。住邦公司明确知晓其以与崔艳签订《商品房买卖合同》方式用以获取银行贷款对价款并已向马亦文交付房屋后，于2016年12月至2019年10月期间自马亦文处强行收回并处分2207号房屋，存在明显恶意，对马亦文依约所享房屋使用权造成损害，构成侵权，住邦公司应当赔偿马亦文上述期间房屋租金损，住邦公司应当赔偿马亦文上述期间房屋租金损失。住邦公司代理人于另案诉讼中虽表述月租金为4场的机会成本，难以据此认定住邦公司具体获利数额，本院参考住邦公司过错程度及马亦文受损情况酌情判处住邦公司赔偿马亦文租金损失154万元。崔艳物权公示为房屋权利人，但并非实际权利人，其向住邦公司出具《委托书》载明事项包括房屋处分、交纳费用、偿还贷款等多项涉房事宜，意于明晰房屋权利由住邦公司享有，并非仅针对住邦公司收回房屋另行出租予以授权，且崔艳并未因此获利取得收益，难以认定崔艳存在与住邦公司共同侵权之故意及动机，亦非崔艳实施侵权行为造成马亦文房屋使用权受损情形，故马亦文要求崔艳承担连带赔偿责任依据不足，本院难以支持。综上，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告北京市住邦房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告马亦文租金损失一百五十四万元。二、驳回原告马亦文的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19290元，由原告马亦文负担630元（已交纳），由被告北京市住邦房地产开发有限责任公司负担18660元（原告马亦文已交纳，被告北京市住邦房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付原告马亦文）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日之内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 孙 琪审判员 文怡昊审判员 杨 静二〇二〇年十一月十日书记员 李剑奇