云南省玉溪市江川区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0421民初735号原告（反诉被告）：陈斌，男，1963年4月6日出生，汉族，居民，住云南省玉溪市江川区。委托诉讼代理人：杨琴（系陈斌妻子），女，住云南省玉溪市江川区。原告（反诉被告）：陈刚（曾用名陈岗、陈其华、陈七华），男，1972年5月12日出生，汉族，农民，住云南省玉溪市江川区。被告（反诉原告）：玉溪市俊宇新型墙材有限公司（曾用名为江川小煤窑新型墙材有限公司），住所地为玉溪市江川区大街街道土官田村委会土官田村。法定代表人：李乔毅，执行董事。委托诉讼代理人：金友富，云南川和律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：王文江，云南川和律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。第三人：杨宝金，男，1968年8月14日出生，汉族，农民，住云南省玉溪市江川区。原告陈斌、陈刚与被告玉溪市俊宇新型墙材有限公司（以下简称俊宇公司）、第三人杨宝金租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日受理后，依法适用简易程序于2020年7月16日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，不宜适用简易程序审理，本院于2020年8月12日裁定转为普通程序，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告陈斌及其委托诉讼代理人杨琴、陈刚，被告俊宇公司法定代表人李乔毅及委托诉讼代理人王文江、第三人杨宝金到庭参加诉讼，第二次庭审中，原告陈刚及陈斌的委托诉讼代理人杨琴、被告俊宇公司法定代表人李乔毅及委托诉讼代理人王文江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈斌、陈刚共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行于2014年12月2日与二原告签订的协议；2.判令被告支付租金人民币300000元以及利息，利息按照年利率7.395%计算自2016年1月1日至款项付清之日止；3.判令被告支付违约金人民币120000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告俊宇公司系李乔毅、杨宝金、侯宝坤等人的几个红砖厂整合的企业组织。2014年因被告需要占用二原告曾经合伙经营的已停用的沙场内部分土地修路，运输“硅盐矿石”（生产建筑墙砖的必用资源）到自己生产区（原小煤窑红砖厂），经双方多次协商，自愿达成协议，并于2014年12月2日双方签订租赁合同，同时投入使用至今。该租赁合同约定了四至范围及界线，约定的承租期限为20年（自2014年10月20日至2034年10月19日止），每年租金是30000元；约定了给付租金的方式和时间，即自协议签订之日起，由被告分两次支付二原告，2014年12月31日前首次付款叁拾万元，2015年12月31日前付款叁拾万元；约定了双方的违约责任是承担租金总额20%的违约金。此后，被告按照租赁合同的约定，支付了第一次的租金叁拾万元。但是，第二次的叁拾万元至今未付。几年来，经二原告多次催要无果。被告无故拒不支付二原告租金的行为，导致2014年12月2日双方签订的租赁合同无法实现，严重损害了二原告的合法权益，故向法院提起诉讼。俊宇公司提出反诉请求：1.依法判决确认其公司与原告2014年12月2日签订的道路土地租赁协议无效；2.判令原告返回其公司租金30万元；3.一切诉讼费用由原告承担。事实及理由：2014年12月2日，原告兄弟二人与其公司协商，由原告将在土官田村的一条道路出租给其公司作为到矿区开采硅盐矿石的道路使用，当时双方就出租道路签订了书面《协议》。《协议》签订后，其公司支付了原告首期租金30万元，2015年年初，其公司开始使用该道路，对开采、运输矿石作道路的填平，清理障碍等前期准备工作，结果才一开始使用道路，当地村民组织、部分村民便找到其公司，主张其公司所租赁土地、道路，原告陈斌、陈刚没有出租权，土地、道路的所有权、使用权属于当地村民组织和村民，要求其公司重新支付租金，否则不准使用，少数村民还带着席子、被子到其公司睡着不走，纠纷发生后，其公司立即将情况向原告说明，并要求原告出面解决，但原告不闻不问，之后其公司到大街街道土官田村民委员会及相关部门了解到，原告出租给其公司的道路根本没有合法的所有权和使用权，属非法行为，2015年12月31日，其公司终止了对原告二期30万元租金的支付，2016年因国家建设江通高速路，其公司的矿点以及原告出租的道路均被使用。根据相关法律规定，原告出租给其公司的道路未取得土地使用审批手续和规划手续，出租道路属非法行为，双方订立的《协议》为无效协议，应由原告返还所收取的租金，故依法提起反诉。陈斌针对俊宇公司的反诉辩称，土地流转有相关的法律规定，双方的合同是有效的，请求驳回被告的反诉请求。陈刚针对俊宇公司的反诉辩称，其租给被告的土地属于其的流转土地，是合法的。被告之所以没有用那条路，是因为被告没有按照法律法规办理相关审批手续，与其没有关系。其与被告签订合同是双方自愿的，被告后面修路还占了其他村民的土地，但与其没有关系，其只是按照合同要求被告支付费用。杨宝金述称，其以前是小煤窑的股东，2015年已经退出来了，对俊宇公司后面的情况不清楚。当时双方约定第一次给30万元，已经给了，至于后面发生的事情，其不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对二原告提交的2015年12月17日的《通知》、国内挂号信函收据，欲证明其二人向被告俊宇公司催讨租金的情况，俊宇公司和杨宝金质证后对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，本院认为，二原告提交的国内挂号信函收据上加盖有相应印章，且有对应的邮件编号，对其真实性，本院予以确认。2.对二原告提交的临时道路使用补偿合同，俊宇公司及杨宝金质证后对证据的真实性、合法性、关联性不予认可，本院认为，该份合同系云南玉溪市公路建设开发有限公司与江川区大街街道土官田村委会土官田村民一组所签订的合同，其上加盖有双方及相关部门公章，且其上记载的内容也得到当事人的认可，对其真实性，本院予以确认。3.对二原告提交的申请两份、江川县中小企业局建设项目登记表、云南省划定矿区范围批复、云南省采矿权申请登记审批责任表、采矿权申请登记审批表、采矿许可证发证情况备案表、采矿权登记颁发采矿许可证资料目录、云南省准予办理采矿登记通知、企业名称预先核准通知书、非煤矿山整顿验收补办手续意见表、中华人民共和国采矿许可证，俊宇公司及杨宝金质证后认为与本案无关，对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，本院认为，该组证据系二原告办理砂场过程中的审批材料，对证据的真实性，本院予以确认。4.对二原告提交的《协议》三份，俊宇公司及杨宝金质证后对证据的真实性、合法性、关联性不予认可，本院认为，根据协议记载内容，在办理砂场过程中，陈刚与案外人陈江**通过互换、出租的方式取得了部分土地的使用权，该内容与本院调查了解的内容一致，对该证明目的，本院予以确认。5.对二原告提交的两份收条，因收条上记载的内容涉及的是陈斌、陈刚与案外人陈江**三人合伙办沙厂时的费用结算，与本案不具备关联性，本院对证据的关联性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案认定案件事实如下：陈斌与陈刚系兄弟。2002年，陈斌、陈刚与案外人陈江**合伙办理沙厂，并以陈刚名义递交申请，办理了采矿权审批及企业名称核准等手续，于2002年8月8日取得了采矿许可证，在土官田村野红瓜山设立了江川县大街镇长青砂场。在办理沙厂过程中，陈刚与案外人陈江**通过向其他村民支付土地使用费用，以及用自己承包的土地与村民互换的方式，取得了部分土地用于沙厂经营及道路运输。后在经营过程中，沙厂停厂未予经营，陈斌、陈刚在沙厂及道路周围栽种了桉树。2014年12月2日，陈斌、陈刚作为甲方、江川小煤窑新型墙材有限公司作为乙方，双方签订《协议》，约定：“经甲方测量绘制图纸后，甲乙双方共同多次实地踏勘现场勘界，并又多次磋商，因乙方需要，甲方陈斌、陈刚将合伙经营沙场的道路出租给乙方用于运输硅盐矿石（生产建筑墙砖的必用资源）到乙方生产区（原小煤窑红砖厂），现达成协议如下：一、出租范围及界限：南由江川县乡道134线土官田村至小洞村途经“石卷槽”涵洞左边盆沙场进入路口为起点（坐标），北至野黄瓜山上大刺棚脑山细脖子处现有一河咀火炮厂装药房处为终点（坐标），全长大约400ｍ左右（注：东接壤为上大刺棚脑山处）。超出甲方区域的范围由甲方负责协商处理。其中包括终点处的河咀火炮厂的装药房及相关副设物。二、承租期限：20年（贰拾年），自2014年10月20日至2034年10月19日止。三、租金每年30000元（大写：叁万元整），另外，一次性支付给陈刚叁仟元整作为本协议出租范围北边路口处的相关费用。四、付款方式（租金）：自协议签订之日起，由乙方分两次支付给甲方，2014年12月31日前首次付款叁拾万元整（￥300000.00元），2015年12月31日前付款叁拾万元整（￥300000.00元）……十一、违约责任：甲乙双方若有违约行为，由违约方承担租金总额20%的违约金……”协议签订后，俊宇公司于2014年12月3日将第一笔30万元租金打入陈刚的银行账户中。俊宇公司组织人员对所租赁的道路进行平整和扩宽。之后江通高速公路开工建设，并途经案涉道路，在建设过程中因施工需要，2017年3月13日，负责承建江通高速公路工程建设项目的云南玉溪市公路建设开发有限公司与江川区大街街道土官田村委会土官田村民一组签订《临时道路使用补偿合同》，将案涉道路作为江通高速公路工程建设项目的临时便道，并由云南玉溪市公路建设开发有限公司补偿两年的补偿金30万元。该笔补偿款已经汇入江川区大街街道农经中心账户。另查明，俊宇公司系成立于2014年1月29日的有限责任公司，曾用名称为江川小煤窑新型墙材有限公司。本案案涉道路的土地分类为林地，属农业用地的范畴。陈斌、陈刚在办理沙厂过程中该道路未办理过相应农用地转用审批手续。本院认为，本案主要的争议焦点在于双方签订的土地租赁协议是否有效的问题。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”第三十七条规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”本案中，案涉道路主要是陈刚以及案外人陈江**通过与村民互换、出租的方式取得，根据法律规定，上述流转土地的行为应当进行备案，但陈斌、陈刚并未提交证明已经进行过备案，且在作为沙厂道路使用过程中，陈斌、陈刚并未就该道路办理过农用地的转用审批手续，之后在将该道路出租给俊宇公司使用时，也未办理过农用地转用审批手续，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”陈斌、陈刚将农业地作为建设用地使用但未办理审批手续，之后将该道路出租，与俊宇公司签订租地《协议》，该行为违反了法律、行政法规的强制性规定，租地《协议》应为无效。陈斌、陈刚要求俊宇公司继续履行合同并支付剩余租金以及违约金的主张，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，陈斌、陈刚将农用地改为建设用地并出租的行为存在过错，俊宇公司在租赁过程中，未尽到必要的审查义务，且租赁之后还在原有道路基础上进行了扩建，本身也存在过错。对于俊宇公司反诉要求返还30万元租金的主张，因双方当事人均存在过错，且俊宇公司已经对道路进行了修建使用，本院结合双方过错程度以及道路使用情况，由陈斌、陈刚返还俊宇公司12万元土地租金。据此，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十七条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：一、驳回陈斌、陈刚的全部诉讼请求；二、陈斌、陈刚与玉溪市俊宇新型墙材有限公司于2014年12月2日签订的《协议》无效；三、陈斌、陈刚于判决生效后15日内返还玉溪市俊宇新型墙材有限公司土地租金12万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7600元，反诉费2900元，由陈斌、陈刚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审 判 长  罗 江人民陪审员  赵宝昆人民陪审员  黄 辉二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  李明丽