河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初5338号原告（反诉被告）：郑州市海神停车设备有限公司，住所地新郑市龙湖镇107国道与双湖大道交叉口北200米路东侧。法定代表人：郑观立，总经理。委托诉讼代理人：郑晓刚，该公司股东。被告：张孝青，男，1969年3月20日出生，汉族，住新郑市。委托诉讼代理人:周义强,河南英伦律师事务所律师。委托诉讼代理人:罗明浩,河南英泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑州驾六汽车销售服务有限公司，住所地新郑市龙湖镇双湖经济开发区（双湖大道与107交叉口北200米路东）。法定代表人：张孝青，董事长。委托诉讼代理人:周义强,河南英伦律师事务所律师。委托诉讼代理人:罗明浩,河南英泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑州驾六汽车维修有限公司，住所地新郑市龙湖镇双湖经济开发区（双湖大道与107交叉口北200米路东）。法定代表人：张孝青，董事长。委托诉讼代理人:周义强,河南英伦律师事务所律师。委托诉讼代理人:罗明浩,河南英泰律师事务所律师。原告（反诉被告）郑州市海神停车设备有限公司（以下简称海神公司）与被告张孝青、被告（反诉原告）郑州驾六汽车销售服务有限公司（以下简称驾六汽车销售公司）、被告（反诉原告）郑州驾六汽车维修有限公司（以下简称驾六汽车维修公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海神公司的法定代表人郑观立及委托诉讼代理人郑晓刚，被告张孝青、被告驾六汽车销售公司、驾六汽车维修公司的法定代表人张孝青到庭参加了2020年8月18日的庭审。原告海神公司的法定代表人郑观立及委托诉讼代理人郑晓刚，被告张孝青、被告驾六汽车销售公司、被告驾六汽车维修公司的共同委托诉讼代理人罗明浩到庭参加了2020年9月2日的庭审。本案现已审理终结。海神公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告张孝青清偿2020年3月-2020年6月房屋租金113000元（四个月房租116000元，3月份已付房租3000元）；2、本案诉讼费、保全费由被告承担；3、解除合同限期腾退房屋，赔付延迟腾退房屋给原告造成的损失及违约金，自2020年7月5日至2020年9月5日，计两个月每月30000元。4、判令被告支付逾期还款的利息按银行间同期贷款利率到还清欠款之日止。案件审理过程中，原告明确其诉讼请求为：要求三被告共同承担责任。事实与理由：2015年7月28日，原告与被告张孝青签订一份《租赁协议书》，原告将坐落于新郑市××镇××大道与××国道交叉口向北约300路东侧房屋出租给被告，合同约定期限为四年(自2015年9月1日开始计算)租金每两年上浮一次，上浮比例为租金的20%。被告张孝青于2016年7月在承租地址上先后成立了驾六汽车销售公司和驾六汽车维修公司，均任法定代表人，是这两个公司的实际控制人。租赁期满后被告愿意继续使用，于2019年12月5日补签《租金支付约定》的短期合同，每月支付贰万玖仟元租金可以临时使用。因为疫情原因，原告为照顾被告，双方口头约定2020年租金不再上涨20%，税务由被告承担。被告于2020年3月开始拖欠租金，原告多次催要无果，于2020年7月1日给被告下达解除租赁合同告知函，被告蛮横无理不予理睬，撕毁告知函继续占用原告房屋不予腾退，原告在2020年7月7日报警处理，龙湖镇派出所有出警记录。为维护自己的合法权益，故原告诉至法院。张孝青辩称，张孝青作为两个公司的法定代表人，履行的是职务行为，代表公司，把张孝青列为被告是不合适的。驾六汽车销售公司、驾六汽车维修公司辩称，2015年7月份，原、被告双方签订两份租赁协议，租赁原告的厂房和门前场地，作为公司经营使用。当时租赁的场地属于地铁二号线废料堆放场，场地内大土坑、废旧石头、铁路废旧钢模板，被告分几次雇佣吊车等机器，将场地清空，整理，碾压，铺装，然后使用，花了三万多元。被告租赁的厂房属于简易钢结构大棚房，当时不具备使用条件，被告把室内土地土坑填平，铺装混凝土一千六百平左右，铺地板砖近两千平，安装四副玻璃大门，吊顶一千多平，铺装电路设施八万多元，改造男女厕所三处两万多元，安装监控摄像头二十个1.5万元，安装门头3万多元，门前场地铺装混凝土和石末近1万元，二楼北头装修办公花了1.4万元左右，门前无塔供水器和租赁场地供排水花了1.4万元左右。其他投资不说了。毛场地被告干了三个月才到能正常经营使用的要求和条件。从2015年7月份到现在，累计给原告交房租140多万元。至今多次向原告催要租赁发票，原告以种种理由推辞，不给出具租赁发票。由于被告投资巨大，无法搬走，原合同所定电费1元1度，后原告强行收取1.3元1度，否则拉闸停电。由于疫情影响，被告和原告多次沟通协商，原告承诺疫情期间给被告减免3个月租金。后来由于其他人要租赁卖车场地，房东出价比被告原出价高。原告想把被告撵走，强行断电断水剪网线，把人锁房屋里，封锁出行道路，龙湖镇派出所有报警记录，到目前为止无法使用房屋。反诉原告驾六汽车销售公司、驾六汽车维修公司向本院提出反诉请求：1、依法判令被告立即停止锁门、停水、断电等侵权行为;2、依法判令被告赔偿原告停业损失暂定84000元至反诉之日，之后按每日2000元计算至停止侵权之日；3、依法判令被告赔偿原告物品设备损失22000元；4、依法判令被告出具总额为原告缴纳租金总额的发票；5、被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由:反诉被告起诉反诉原告的诉讼请求，没有事实依据和法律依据。张孝青作为反诉原告的法定代表人，其签字行为系职务行为，不应作为被告。原、被告双方于2015年6月28日签订租赁合同，约定反诉被告将涉案场地合计25000平方米出租给反诉原告使用。当时场地基本上是空地，根本达不到经营条件。反诉原告投资了六十多万元经过3个月的改造，才达到经营条件。反诉原告原本坚决不同意租赁期限仅为四年，但反诉被告煞有其事地说涉案场地2019年很可能拆，反正不管拆不拆、何时拆，肯定让反诉原告经营到拆迁之日止。当时双方关系非常融治，反诉原告就在对方提供的格式合同上签了字，也没有注意到“附属物归甲方”这一格式条款。涉案场地目前没有任何拆迁消息。只因反诉原告要求减免疫情期间的租金、要发票、另有人欲出更高价承租，反诉被告就想赶走反诉原告。反诉原告的装修投资才折旧四年，按规定至少是十年以上折旧期。反诉被告从7月份开始通过锁门、停水、断电等侵权行为，导致原告完全停止经营，损失惨重。反诉原告交纳租金后，一直找反诉被告要发票，反诉被告一直以种种理由推脱。为维护合法权益，反诉原告特提起诉讼，请求依法支持反诉原告的诉讼请求，驳回反诉被告的诉讼请求。反诉被告海神公司辩称，被告租房合同已到期，到期后多次催促不给房租，只有停水停电。被告给原告写的有保证书，准许停水停电，可以锁门。被告有什么证据证明其物品有损失。这5年被告都没要过发票，发票是税务所开的，不是原告开的。是税务所查税时查到被告偷税漏税，被告才要发票。所有诉讼费用被告应承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：位于龙湖××××国道东侧地号为6-G15-2的7644.16㎡土地，2006年7月4日海神公司取得该土地的使用权，用途系工业。2015年6月28日，海神公司（甲方、出租方）与张孝青（乙方、承租方）签订《租赁协议书》一份，主要内容为：一、甲方自愿将其所有的紧邻107国道东侧的一栋三层钢构简易楼房约一千八百平方米（此楼房南端过桥大门南侧的部分楼房除外）及此楼房门以西的所有场地租赁给乙方使用。此楼房和门西场地的具体位置在新郑市××镇××大道与××国道交叉口向××路东侧。二、租赁期限暂定四年(自2015年9月1日开始计算)。此四年租赁期限内，租金每两年上浮一次，上浮比例为租金的20％，即2015年9月1日至2017年9月1日为每年贰拾万元人民币，2017年9月2日至2019年9月2日每年租金为贰拾肆万元整。届时期满后若乙方愿意继续使用，拥有优先使用权，租金参照此处物业南侧第三方物业租金，并比南侧第三方租金低10％商议确立。三、此出租的楼房门西的自备水井，如果乙方愿意使用，则无偿供乙方使用，抽水电费由乙方自负。四、租金经双方商定每半年支付一次，提前一个月交付下半年房租。在此协议履行期间，此租赁楼房和场地若因为此地块被征收拆迁占用等等必须终止此协议的情况出现时，已交付的租金按实际已使用期限折算，多退少补。七、甲方同意乙方在安全的前提下对此楼房进行符合乙方需要的改造，改造费用由乙方自理，甲乙双方终止此租赁合作时，楼房附属改造部分留给甲方；乙方无需对楼房己改造部分恢复原样，双方互不纠纷。八、甲方允许乙方与其他人合作利用此楼房与场地，做到物尽其用，充分发挥此物业的价值。在此协议履行过程中，如因甲方出租的楼房质量问题而给乙方造成的损失，由甲方对乙方进行赔偿。此协议签订生效后，因为此处租赁物业门前修铁路，甲方给乙方两个月的免费筹备期。即2015年7月1日至2015年9月1日免费。协议落款处甲方由郑观立签字确认并加盖海神公司印章，乙方由张孝青签字确认，后加盖驾六汽车销售公司印章。2015年7月28日，海神公司（甲方、出租方）与张孝青（乙方、承租方）签订《租赁协议书》一份，主要内容为：一、甲方自愿将其所有的紧邻107国道东侧的一栋简易厂房约700平方米租给乙方使用，此厂房的具体位置在新郑市××镇××大道与××国道交叉口向××路东侧××自西向东方向的第二栋厂房。二、租赁期限暂定四年(自2015年9月1日开始计算)。此四年租赁期限内，租金每两年上浮一次，上浮比例为租金的20％，即2015年9月1日至2017年9月1日为每年玖万元人民币，2017年9月2日至2019年9月2日每年租金为壹拾万零捌仟元整。届时期满后若乙方愿意继续使用，拥有优先使用权，租金参照此处物业南侧第三方物业租金，并比南侧第三方租金低10％商议确立。七、甲方同意乙方在安全的前提下对此楼房进行符合乙方需要的改造，改造费用由乙方自理。此协议终止时，乙方无需对厂房己改造部分恢复原样，双方互不纠纷。八、甲方允许乙方与其他人合作利用此厂房与场地，做到物尽其用，充分发挥此物业的价值。在此协议履行过程中，如因甲方出租的厂房质量问题而给乙方造成损失，由甲方对乙方进行全额赔偿。此协议签订生效后，因为此处租赁物业门前修铁路，甲方给乙方壹个月的免费筹备期。其他条款同2015年6月28日海神公司与张孝青签订的《租赁协议书》。协议落款处甲方由郑观立签字确认并加盖海神公司印章，乙方由张孝青签字确认，后加盖驾六汽车维修公司印章。2019年12月5日，海神公司与张孝青签订《租金支付约定》，主要内容为：兹有张孝青（驾六汽车销售公司、驾六汽车维修公司）租赁海神公司的房子与场地，每个月为贰万玖仟元整。2019年11月租金尾款壹万玖仟元于2019年12月10日前付清，2019年12月租金于2019年12月20日前付一半，12月底付清。自2020年元月开始，以后每月租金当日10号前付一半，当月20日付清，如果承租人不能如期支付租金，则可以锁承租人的房门，待承租人付清租金开门或者承租人付清租金自行搬迁。约定落款处出租人由海神公司盖章确认，承租人由张孝青签字确认。庭审中，张孝青称上述《租金支付约定》系其书写，但是在海神公司威胁情况下签的，不是其真实意思表示。海神公司向本院提交告知函及照片，拟证明海神公司已于2020年7月1日将告知函贴在涉案场地门上，被告2020年7月7日撕毁。告知函内容为：“贵我双方于2019年12月5日签订的《租金支付约定》，但贵方在合同履行过程中已严重违约，根据《中华人民共和国合同法》的规定，现决定自即日起解除双方的租赁合同，请你收到本告知函通知之日起三日内（即在2020年7月4日前）腾退房屋，付清费用，并承担违约责任。根据约定我方有权锁门停水停电，并申请法院依法查封房屋内所有物品”。三被告向本院提交照片及光盘，拟证明原告封锁其经营场地、破坏物品、阻碍原告正产营业，被告迫不得已报警。原告对此证据有异议，称这是被告自己破坏的，照片没有意义，被告应提供出警记录。案件审理过程中，原告针对《租金支付约定》向本院明确，2015年6月28日的合同每月租金20000元，2015年7月28日的合同每月租金9000元。原、被告双方均认可2015年6月28日、2015年7月28日约定的租金是一起支付的，已支付至2020年2月底，3月份租金支付了11000元。另查，驾六汽车销售公司成立日期为2016年7月11日，系自然人独资的有限责任公司，法定代表人系张孝青。驾六汽车维修公司成立日期为2016年7月13日，系自然人投资或控股的有限责任公司，法定代表人系张孝青。上述事实，有原、被告双方的陈述，《租赁协议书》、《租金支付约定》等相关证据证明。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，海神公司与驾六汽车销售公司于2015年6月28日签订的《租赁协议书》、海神公司与驾六汽车维修公司于2015年7月28日签订的《租赁协议书》，租赁期限均自2015年9月1日开始计算四年，2019年8月30日租赁到期后，双方未续签新的租赁合同，驾六汽车销售公司、驾六汽车维修公司继续使用涉案场地，海神公司对此未提出异议，双方之间的租赁期限为不定期。二被告支付租金至2020年2月，2020年3月份二被告仅向原告支付了11000元租金，二被告未按照协议约定向海神公司交纳租金,已构成违约，原告有权请求解除合同，原告提供的证据证明其于2020年7月1日已向被告发出告知函，原告请求解除双方之间《租赁协议书》的诉请本院予以支持，合同解除之日即为2020年7月1日。涉案2015年6月28日协议约定，双方终止此租赁合作时，楼房附属改造部分留给原告，被告无需对楼房己改造部分恢复原样，双方互不纠纷；涉案2015年7月28日协议约定，双方终止此租赁合作时，被告无需对楼房己改造部分恢复原样，双方互不纠纷。故合同解除后，被告应将涉案场地腾空返还给原告。庭审中被告称原告从2020年7月份开始锁门、停水、断电，导致其停止经营，但其尚未从涉案场地搬走，故被告应将涉案场地腾空。被告辩称《租金支付约定》是在海神公司威胁情况下签的，不是其真实意思表示，但张孝青认可该《租金支付约定》系其书写，张孝青作为完全民事行为能力人，应知晓其在《租金支付约定》上签字的法律后果，对其辩称意见本院不予采信。被告辩称其没有收到告知函，但原告提交的证据显示原告已将告知函张贴至被告公司处，对此辩称意见本院不予采信。对于原告请求被告支付2020年3月至6月租金的诉请，双方于2019年12月5日签订的《租金支付约定》明确约定，租金每个月为29000元，原告与驾六汽车销售公司签订的《租赁协议书》每月租金20000元，折合每天657.53元（20000×12÷365），原告与驾六汽车维修公司签订的《租赁协议书》每月租金9000元，折合每天295.89元（9000×12÷365）。原告认可，被告已支付2020年3月份租金11000元，折合约为12天租金（四舍五入），故驾六汽车销售公司仍应支付原告3个月零19天的租金72493.07元（20000×3+657.53×19）；驾六汽车维修公司仍应支付原告3个月零19天的租金32621.91元（9000×3+295.89×19）。对于海神公司请求被告支付延迟腾退房屋造成损失的诉请，被告认可其仍未腾空涉案场地，被告给原告造成的损失应为场地占有期间的使用费，但自2020年7月1日起原告就停水停电、将被告的公司锁门，双方产生纠纷。结合本案的证据及庭审情况，被告未腾退房屋的责任不仅仅在于被告，对于合同解除后产生的场地占有期间的使用费，应由双方各承担50%为宜。原告请求被告赔付自2020年7月5日至2020年9月5日延迟腾退房屋造成的损失，参照双方约定的租金标准，驾六汽车销售公司应支付原告场地占有使用费20000元，驾六汽车维修公司应支付原告场地占有使用费9000元。因涉案协议未对违约金、逾期还款利息作出约定，故对原告请求被告支付违约金、逾期还款利息的诉请本院不予支持。张孝青在驾六汽车销售公司、驾六汽车维修公司成立前，代表2个公司与海神公司签订合同的行为系履行职务行为，张孝青辩称其不应被列为被告，但驾六汽车销售公司系自然人独资的有限责任公司，驾六汽车维修公司系自然人投资或控股的有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。张孝青作为驾六汽车销售公司、驾六汽车维修公司的法定代表人，张孝青未提供证据证明公司财产独立于其自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。针对反诉请求，因涉案合同已解除，反诉原告驾六汽车销售公司、驾六汽车维修公司请求反诉被告海神公司停止锁门、停电、断电等侵权行为的诉请本院不予支持。针对反诉原告请求反诉被告赔偿其停业损失及物品设备损失的请求，反诉原告提供的证据不足以证明其停业损失的具体数额及物品设备损失的具体数额，对此本院不予支持。对反诉原告请求反诉被告出具缴纳租金总额发票的请求，因涉案租赁协议书对此并未作出约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告郑州市海神停车设备有限公司与被告郑州驾六汽车销售服务有限公司于2015年6月28日签订的《租赁协议书》；解除原告郑州市海神停车设备有限公司与被告郑州驾六汽车维修有限公司于2015年7月28日签订的《租赁协议书》。被告郑州驾六汽车销售服务有限公司、郑州驾六汽车维修有限公司应于本判决生效之日起三十日内将涉案场地腾空。二、被告郑州驾六汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郑州市海神停车设备有限公司支付2020年3月至2020年6月期间的租金72493.07元及2020年7月5日至2020年9月5日场地占有使用费20000元。三、被告郑州驾六汽车维修有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郑州市海神停车设备有限公司支付2020年3月至2020年6月期间的租金32621.91元及2020年7月5日至2020年9月5日场地占有使用费9000元。四、被告张孝青对上述第二、三项承担连带责任。五、驳回原告郑州市海神停车设备有限公司的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告郑州驾六汽车销售服务有限公司、郑州驾六汽车维修有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3760元，减半收取计1880元，由原告郑州市海神停车设备有限公司负担423元，被告郑州驾六汽车销售服务有限公司、张孝青负担1005元，被告郑州驾六汽车维修有限公司、张孝青负担452元；反诉案件受理费2420元，减半收取计1210元，由反诉原告郑州驾六汽车销售服务有限公司、郑州驾六汽车维修有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 高 伟二〇二〇年十一月四日书记员 陶岩岩