山东省桓台县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0321民初1674号 原告：宗俊萍，女，1977年12月1日生，汉族，住桓台县。 被告：恒生地产淄博桓台有限公司。住所地：桓台县建设街**恒生未来城**楼112铺。统一社会信用代码：913703210906593854。 法定代表人：李玉贵，经理。 委托诉讼代理人：于霞，山东大地人（桓台）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马慧，山东大地人（桓台）律师事务所实习律师。 原告宗俊萍与被告恒生地产淄博桓台有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，于2020年7月9日裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告宗俊萍、被告恒生地产淄博桓台有限公司的委托诉讼代理人于霞、马慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宗俊萍向本院提出诉讼请求：1.判令恒生地产淄博桓台有限公司支付延期交房违约金10332.67元；2.判令恒生地产淄博桓台有限公司支付延期办理房产证违约金17237.44元；3.诉讼费由恒生地产淄博桓台有限公司承担。诉讼过程中，宗俊萍变更第一项诉讼请求为判令恒生地产淄博桓台有限公司支付延期交房违约金64493.49元，变更第二项诉讼请求为判令恒生地产淄博桓台有限公司支付延期办理房产证违约金21350.92元。事实和理由：2014年5月，宗俊萍以“预交20万元，每平方米优惠300元”的方式预购了恒生地产淄博桓台有限公司开发的恒生未来城一期房地产项目的商品房。2015年1月21日，双方签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）。合同约定，恒生地产淄博桓台有限公司应当在2016年11月30日前将商品房交付给宗俊萍使用，若延期，恒生地产淄博桓台有限公司应当自最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价的万分之一的违约金。合同签订后，宗俊萍即办理了公积金贷款，向恒生地产淄博桓台有限公司付清房款453150元，并于2015年6月30日付清储藏室款36550元。至此，宗俊萍向恒生地产淄博桓台有限公司付清全部房款489700元。恒生地产淄博桓台有限公司实际交房时间为“2016年11月30日至2016年12月15日”，宗俊萍于2016年12月10日收房。现宗俊萍发现所购房屋20号楼1单元1602室所在的20号楼实际单体竣工验收时间为“2017年1月24日”，包括20号楼在内的恒生未来城一期房地产开发项目竣工综合验收时间为“2017年6月27日”，综合验收备案时间为“2017年6月30日”。而《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省商品房销售管理条例》、《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》等诸多法律明文规定“房地产开发项目需经竣工综合验收合格并取得备案证明后，方可交付使用”。综上所述，恒生地产淄博桓台有限公司虽按购房合同约定如期交房，但交付的商品房不符合法律的强制性规定和合同约定的交付条件。即交付的商品房既未通过单体竣工验收，更未进行竣工综合验收。此外，涉案工程因“拆迁补偿问题未落实”，相应《竣工综合验收备案证明》依法无效，根据《中华人民共和国合同法》相关规定及购房合同约定，恒生地产淄博桓台有限公司应承担延期交付的违约责任，违约期间为2016年12月1日起至宗俊萍变更诉讼请求之日即2020年7月9日，共1317天，故恒生地产淄博桓台有限公司应向宗俊萍支付延期交房违约金为489700元×0.1‰×1317天=64493.49元。另，合同还约定，出卖人应当在2017年11月30日前，为买受人办理完毕房屋权属登记，若延期且买受人不退房，出卖人应当按照已付房价款的0.2‰×超期天数向买受人支付违约金。买受人实际于2018年下半年收到出卖人办理的房产证，证上记载的日期为2018年5月25日，产权抵押时间为2018年7月2日，出卖人延期办理，应当承担相应违约责任。因房屋权属登记包括初始登记、转移登记、抵押权登记等，故出卖人为买受人办理完毕房屋权属登记的时间应为抵押权设置完毕的时间。故恒生地产淄博桓台有限公司应向宗俊萍支付延期办证违约金为489700元×0.2‰×218天=21350.92元。为维护宗俊萍的合法权益，特依法诉讼。 恒生地产淄博桓台有限公司辩称，我公司不存在宗俊萍所述违约行为，不应承担违约责任，请求驳回宗俊萍的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。宗俊萍提交商品房买卖合同1份、不动产权证书1份、交费收据1份、国家税务总局个人所得税APP网页截图1份、储藏室价款收据1份、办证费收据1份、房屋分户平面图1份、购房发票1份、完税证明1份、住宅专项维修资金专用票据1份、恒生地产淄博桓台有限公司对其真实性没有异议。恒生地产淄博桓台有限公司提交的2017年11月23日向桓台县不动产登记中心办理房屋权属登记备案资料申请、宗俊萍宗地图1份、不动产登记受理通知单5份，宗俊萍对其真实性没有异议。对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 宗俊萍提交恒生地产淄博桓台有限公司在微信公众号发布消息的微信截图、桓台县人民政府网站发布恒生地产淄博桓台有限公司3小时内500组客户预购文章的截图、宗俊萍自己撰写的关于恒生未来城存在一系列欺诈问题的文章4篇、土地使用权证、恒生未来城一期工程项的核准意见、建设用地规划许可证、工程报建证、建设工程规划许可证、物业管理策划建议、物业管理招投标活动备案、房地产开发项目手册、20号楼施工许可证、20号楼商品房预售许可证、建设工程竣工规划核实合格证（多层）、20号楼分户验收记录表、领取交房通知书的网页截图、质检站质检时间材料、交房现场照片、房屋分户平面图、建筑节能认可意见、高层环评公示（桓台县人民政府网站网页截图）、环保验收批复、建设工程竣工规划核实合格证（高层）、单体竣工验收时间材料、小区绿化建设照片、绿化工程竣工预验收备案合格证、城镇污水排入排水管网许可证、房地产开发项目配套市政和环卫设施功能核验申请表、竣工综合验收报告（没有3、10、17、25号楼）、竣工综合验收备案表（没有3、10、17、25号楼）、恒生未来城一期施工现场图片、恒生未来城一期施工现场围墙小区外拍摄的照片、小区围墙照片（2017年2月20日）、建设工程规划许可证（3、10、25号楼新增商业以及地下车库）、报建证、3号楼施工许可证、防空地下室施工图设计审查申报表、恒生未来城一期地下车库正在施工的照片、建设工程竣工规划核实合格证（3、10号楼）、环保验收批复（3、10号楼）、原告在桓台县住建局档案室借阅登记表、恒生未来城一期17栋楼分布俯瞰图（恒生未来城一期东墙翻拍的照片）、住宅产业化基数要求落实情况证明、前期物业管理备案证明、恒生未来城入住率不足50%的文档、所有楼层全部封顶的文章截图、多层预售许可证、3号楼竣工验收报告表、竣工验收备案表、10号楼竣工验收备案表（表1）、17号楼竣工验收报告表和备案表、3号和10号楼计划施工和监理工期、10号楼开工令、3号楼施工组织设计材料、3号和10号楼年工作8760个小时的证明、3号和10号楼竣工测量报告书、3号楼分户验收汇总表、3号和10号楼工程档案目录、17号楼施工合同、17号楼施工管理人员名单、施工组织审核表、17号楼开工令、17号楼施工监理单位中标通知书、17号楼施工测量记录、工程质量监督登记证书、17号楼竣工验收文件、17号楼工程概况表、施工图审查合格书、竣工图、竣工验收备案表（多层5-8、11、12号楼），高层竣工验收备案表（18-21号楼、26-28号楼）、民事裁定书5份、执行裁定书1份、2015年起北斗星纺织有限公司停止支付职工医疗保险和养老保险网页截图、项目申请报告、勘察合同、设计合同、定线报告、施工单位中标通知书、20号楼工程概况表、开工报告、竣工报告、工程质量验收记录、施工管理人员名单、施工方案审核表、施工合同、监理合同、监理工期、一中西路高温水主管线建设工程中标公示、一中西路建设工程环境影响报告表、一中西路综合管廊及配套工程施工中标公告及项目可行性研究报告、一中西路已通车照片截图、山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法解读1份、17号楼竣工验收报告表1份、建设工程规划许可证2份、建设工程竣工规划核实合格证3份、宗俊萍与淄博智帅房地产营销策划有限公司工作人员的通话录音2份、宗俊萍与恒生地产淄博桓台有限公司置业顾问毕翠萍的通话录音1份、微信截图2份、宗俊萍与于霞的通话录音1份、宗俊萍及恒生未来城一期两位业主购房合同共3份、6位业主签署的证明书1份、宗俊萍及恒生未来城一期5位业主购房合同6份、宗俊萍与桓台县不动产权登记中心工作人员的通话录音。 恒生地产淄博桓台有限公司提交竣工验收报告表1份，买受人于童、甘海洋的商品房买卖合同，买受人苗昌金、孙鹏、杨娜、王超、胡爱华、刘刚的交款通知单，收据，银行回单，图片2张。 对宗俊萍提交的土地使用权证、恒生未来城一期工程项的核准意见、建设用地规划许可证、工程报建证、20号楼施工许可证、20号楼商品房预售许可证、建设工程竣工规划核实合格证（多层）、20号楼分户验收记录表、高层环评公示（桓台县政府网站网页截图）、环保验收批复、竣工综合验收备案表（没有3、10、17、25号楼）、高层竣工验收备案表（18-21号楼、26-28号楼）、项目申请报告、勘察合同、设计合同、定线报告、施工单位中标通知书、20号楼工程概况表、开工报告、竣工报告、工程质量验收记录、绿化工程竣工预验收备案合格证、城镇污水排入排水管网许可证、房地产开发项目配套市政和环卫设施功能核验申请表、竣工综合验收报告（没有3、10、17、25号楼），系影印件，恒生地产淄博桓台有限公司对其真实性有异议，但未提交相反证据，本院对上述证据予以采信。对宗俊萍提交的微信公众号发布消息的微信截图、桓台县人民政府网站发布恒生地产淄博桓台有限公司3小时内500组客户预购文章的截图、宗俊萍自己撰写的关于恒生未来城存在一系列欺诈问题的文章4篇、物业管理策划建议、物业管理招投标活动备案、房地产开发项目手册、质检站质检时间、交房现场照片、房屋分户平面图、建筑节能认可意见、单体竣工验收时间、小区绿化建设照片、恒生未来城一期施工现场图片、恒生未来城一期施工现场围墙小区外拍摄的照片、小区围墙照片（2017年2月20日）、建设工程规划许可证（2016年4月27日，3、10、25号楼新增商业以及地下车库）、报建证（2016年4月28日）、3号楼施工许可证、防空地下室施工图设计审查申报表、恒生未来城一期地下车库正在施工的照片、建设工程竣工规划核实合格证（3号和10号楼）、环保验收批复（3号和10号楼）、宗俊萍在桓台县住建局档案室借阅登记表、恒生未来城一期17栋楼分布俯瞰图、住宅产业化基数要求落实情况证明、前期物业管理备案证明、恒生未来城入住率不足50%的文档（桓台县人民政府网站下载）、所有楼层全部封顶的文章截图、多层预售许可证、3号楼竣工验收报告表、竣工验收备案表、10号楼竣工验收备案表（表1）、17号楼竣工验收报告表和备案表、3号和10号楼计划施工和监理工期、10号楼开工令、3号楼施工组织设计、3号和10号楼年工作8760个小时的证明、3号和10号楼竣工测量报告书、3号楼分户验收汇总表、3号和10号楼工程档案目录、17号楼施工合同、17号楼施工管理人员名单、施工组织审核表、17号楼开工令、17号楼施工监理单位中标通知书、17号楼施工测量记录、工程质量监督登记证书、17号楼竣工验收文件、17号楼工程概况表、施工图审查合格书、竣工图、竣工验收备案表（多层5-8、11、12号楼）、民事裁定书5份、执行裁定书1份、2015年起北斗星纺织有限公司停止支付职工医疗保险和养老保险网页截图、施工管理人员名单、施工方案审核表、施工合同、监理合同、监理工期、一中西路高温水主管线建设工程中标公示、一中西路建设工程环境影响报告表、山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法解读1份、17号楼竣工验收报告表1份、建设工程规划许可证2份、建设工程竣工规划核实合格证3份、微信截图2份、宗俊萍与于霞的通话录音1份、宗俊萍及恒生未来城一期两位业主购房合同共3份、6位业主签署的证明书1份、宗俊萍及恒生未来城一期5位业主购房合同6份、宗俊萍与桓台县不动产权登记中心工作人员的通话录音，与本案缺少关联性，本院不予采信。对宗俊萍提交的与淄博智帅房地产营销策划有限公司工作人员的通话录音2份、与恒生地产淄博桓台有限公司置业顾问毕翠萍的通话录音1份，恒生地产淄博桓台有限公司对其真实性有异议，通话录音另一方当事人亦未到庭作证，对其真实性本院不予采信。 对恒生地产淄博桓台有限公司提交的竣工验收报告表1份，宗俊萍对真实性有异议，本院经审查认为，恒生地产淄博桓台有限公司提交的竣工验收报告表加盖有建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位印章，对其真实性本院予以采信。对恒生地产淄博桓台有限公司提交的买受人于童、甘海洋的商品房买卖合同，买受人苗昌金、孙鹏、杨娜、王超、胡爱华、刘刚的交款通知单，收据，银行回单，图片2张，宗俊萍对真实性有异议，因上述证据与本案缺少关联性，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2015年1月21日，出卖人恒生地产淄博桓台有限公司与买受人宗俊萍签订商品房买卖合同1份，合同约定，宗俊萍购买恒生地产淄博桓台有限公司开发的位于桓台县建设街以南、一中西路以西的恒生未来城20号楼1单元1602号楼房一套，总金额为453150元。关于计价方式与价款，合同第四条约定，出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积算，该商品房单价为每平方米4770元，总金额453150元。关于房屋交付期限，合同第八条约定，恒生地产淄博桓台有限公司应当在2016年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备符合附件五第五条第（1）项约定的条件，且符合本合同约定的商品房交付宗俊萍使用。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定，恒生地产淄博桓台有限公司未按合同约定的期限将该商品房交付给宗俊萍使用，逾期超过90日后，宗俊萍要求继续履行合同，合同继续履行，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒生地产淄博桓台有限公司按日支付已交付房价款万分之一的违约金。关于房屋登记，合同第十五条约定，预售人与预购人或预购人可以持本合同向房屋登记机构申请预购商品房预告登记，恒生地产淄博桓台有限公司应当在2017年11月30日之前（商品房交付使用后360日内），为宗俊萍办理完毕房屋权属登记。如因恒生地产淄博桓台有限公司的责任，宗俊萍不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，恒生地产淄博桓台有限公司按已付房价款的0.2‰×超期天数向宗俊萍支付违约金；如果因宗俊萍提供的个人资料不齐全或政府部门工作变动等使宗俊萍不能在规定期限内取得房地产权属证书的，不由恒生地产淄博桓台有限公司承担相关责任。合同附件五第五条第（1）项约定，商品房单体竣工验收合格后，双方视为房屋达到交付条件，室外工程不作为房屋交付的必要条件。“商品房单体竣工验收合格”是指按照国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理单位进行的建筑单体（楼座）工程竣工验收合格，由参加竣工验收各方签署的竣工验收合格证明文件是证明房屋具备交付条件的证明文件。附件五第六条规定，宗俊萍需在接到恒生地产淄博桓台有限公司办理权属登记通知后十个工作日内按有关规定与恒生地产淄博桓台有限公司签订移交结算协议书，并办理房屋权属登记。自恒生地产淄博桓台有限公司将办理房屋权属登记备案的资料报产权登记机关备案之日起即视为恒生地产淄博桓台有限公司已完成协助宗俊萍产权登记工作。合同附件四附着物条款约定，储藏室不计单价，不计面积，按套出售，该套地下室总价36550元。 合同签订后，宗俊萍向恒生地产淄博桓台有限公司支付首付款253150元，2015年5月，宗俊萍通过申请公积金贷款方式向恒生地产淄博桓台有限公司支付剩余房款200000元，2015年6月30日，宗俊萍向恒生地产淄博桓台有限公司支付储藏室款36550元。 2016年11月15日，恒生地产淄博桓台有限公司向宗俊萍等20#楼业主发出交房通知书，通知交房时间为2016年11月30日至2016年12月15日。2016年11月25日，宗俊萍购买的涉案房产所在的恒生未来城20#楼通过商品房单体竣工验收，相关建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位在相应竣工验收报告表上盖章确认。2016年12月10日，宗俊萍查验了所购商品房并在交付验收记录单上签字。 2017年6月30日，桓台县房地产开发项目竣工综合验收备案管理办公室通过了恒生地产淄博桓台有限公司提交的涉案20#楼的竣工综合验收备案申请。2018年3月3日，恒生地产淄博桓台有限公司就宗俊萍购买的涉案房产开具增值税专用发票。2018年5月25日，宗俊萍名下的涉案房产办理了不动产登记。2018年7月2日，宗俊萍名下的涉案房产办理了抵押权登记。2018年7月8日，淄博智帅房地产营销策划有限公司向宗俊萍出具《收据》1份，载明收到宗俊萍办证费400元。 本院认为，恒生地产淄博桓台有限公司与宗俊萍签订的商品房买卖合同、补充协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定:“房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”国务院2011年1月8日颁布实施的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定:“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”第十八条规定:“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况； （二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况； （五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”第十九条规定：“房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。”依照上述规定,房地产开发企业向购房人交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工综合验收备案。恒生地产淄博桓台有限公司在涉案房屋交付前未办理涉案工程竣工综合验收备案，应视为其所交付的条件不符合合同约定及法律规定的条件，构成违约。恒生地产淄博桓台有限公司应当以宗俊萍所支付购房款即453150元为基数，按照合同约定的日万分之一的计算标准自合同约定的交房之日即2016年11月30日起向宗俊萍支付违约金。截至涉案20#楼的竣工综合验收备案申请通过之日即2017年6月30日，违约金计9606.78元。对宗俊萍主张的桓台县房地产开发项目竣工综合验收备案管理办公室开具的竣工综合验收备案证明的行政行为无效，不属于本案审理范围，本院不予处理。因商品房买卖合同第四条明确约定“商品房价款”为453150元（未包含储藏室款），合同第八条逾期交房违约金条款部分的“房价款”应与第四条载明的“商品房价款”内涵相一致，对宗俊萍关于违约金相应计算基数应包括储藏室款的主张，本院不予支持。综上，对宗俊萍所诉违约金超出9606.78元金额部分，缺少合同依据和法律依据，本院不予支持。 根据商品房买卖合同约定，恒生地产淄博桓台有限公司应于2017年11月30日之前为宗俊萍办理完毕房屋权属登记，但恒生地产淄博桓台有限公司直至2018年5月25日才为宗俊萍办理完毕房产证，恒生地产淄博桓台有限公司构成违约，应承担违约责任。宗俊萍不退房，恒生地产淄博桓台有限公司应按已付房款453150元的0.2‰×超期天数向宗俊萍支付违约金15950.88元。对宗俊萍所诉超出部分，缺少合同依据和法律依据，本院不予支持。恒生地产淄博桓台有限公司辩称其将办理房屋权属登记资料报产权登记机关备案之日起即视为已完成协助宗俊萍办理产权登记工作。但根据庭审调查的事实，涉案房产购房款发票的出具时间晚于恒生地产淄博桓台有限公司所述向产权登记机关提交相应权属登记资料时间，且向产权登记机关提交相应资料并不能证明提交的材料齐全并符合产权登记机关办证要求，恒生地产淄博桓台有限公司亦未举证证明系宗俊萍原因或产权登记机关原因导致房产证无法按期办理，对恒生地产淄博桓台有限公司的该项辩称意见，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下： 一、被告恒生地产淄博桓台有限公司于本判决生效后十日内支付原告宗俊萍逾期交房违约金9606.78元； 二、被告恒生地产淄博桓台有限公司于本判决生效后十日内支付原告宗俊萍逾期办证违约金15950.88元； 三、驳回原告宗俊萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1946元，由原告宗俊萍负担1367元，被告恒生地产淄博桓台有限公司负担579元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  周继锋 人民陪审员  孙淑君 人民陪审员  郑 红 二〇二〇年十一月十九日 书 记 员  刘格格