福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初4900号 原告：蓝四金，女，1983年11月9日出生，畲族，住福州市晋安区。 被告：福州泰禾新世界商业物业管理有限公司，住所地福州市晋安区岳峰镇竹屿路6号东二环泰和城市广场三期22＃楼第7层的编号为15的商铺，统一社会信用代码913501110843477727。 法定代表人：杨家勇，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：罗若壮，男。 原告蓝四金与被告福州泰禾新世界商业物业管理有限公司（以下简称福州泰禾新世界公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蓝四金到庭参加诉讼，被告福州泰禾新世界公司经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告蓝四金向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付2019年10月1日起至2020年8月31日止的租赁租金310822.42元及以每季度租金84769.75元（第四年度租金343466元÷4）为基数按同期银行贷款利率的2倍计算的自每季度的第二个月的15个工作日的次日开始计算至还清款款项之日止的违约金；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2015年12月30日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于晋安区××路××路××新区××期××＃楼××层××号建筑面积约为149.53平方米出租给被告,主要用作商业用途。期限5年，自2016年4月1日起至2021年4月1日止。租金标准为第四、第五个租赁年度的租金总额计均为339079元（相当于购房合同总价8%,每季度为84769.75元，每月为28256.58元）。每3个月缴纳一次房租,计租日（2016年4月1日）起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金；若被告逾期支付租金,应按同期银行贷款利率两倍向甲方支付逾期违约金。合同依法签订生效后,原告依照合同约定向被告交付上述房屋。被告于计租日2016年1月1日起至2019年9月30日止均依照合同约定定期向原告支付租金。然被告于2019年10月1日起至2020年8月31日止均未依照合同约定向原告支付租金。虽经原告多次催收，但被告仍拒付租金及滞纳金。 被告福州泰禾新世界公司未到庭参加诉讼，但庭前向本院提交了书面答辩意见。具体如下：一、原告未提供任何证据证明租金欠付情况。即使存在逾期租金，2019年10月1日至2020年8月31日期间被告作为商业物业管理公司受“新冠肺炎”疫情影响较大，经营困难，本案系因疫情影响致使合同不能履行导致，请求法院依据最高人民法院以及福建省高院的指导意见，依法适用不可抗力的规定，减免被告责任。二、违约金计算基数和起算时间没有依据。即使存在逾期租金，原告的损失仅仅是被告逾期支付的租金在逾期支付期间的资金占用的损失，原告主张按同期贷款利率的两倍计算逾期支付违约金显然是远远超过了其发生的实际损失。《最高人民法院关于适用 原告围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁合同》、不动产权证书等证据。被告未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，原告提供的证据符合证据的客观性、关联性、合法性特征，可作为定案依据。 根据审查确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 原告作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落于晋安区××路××路××新区××期××＃楼××层××号房屋（建筑面积149.53平方米）出租给乙方使用。其中，合同第二条第四款约定，该房屋租期五年，自甲方按合同约定向乙方交付该房屋之日起前三个月为装修免租期，租赁期限为免租期满次日起算至满五个日历年的前一天止；第六款约定，房屋实际交付之日起三个月装修免租期满的次日为租赁年度起算日，向后推算，每满十二个月为第一租赁年度，其他租赁年度以此类推。第三条约定，乙方应支付给甲方第一个租赁年度的租金总额为254309元；第二个租赁年度租金总额共296694元；第三个租赁年度296694元；第四个租赁年度339079元；第五个租赁年度339079元。租金三个月支付一次，乙方在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金（如遇法定节假日，则顺延）。第七条约定，乙方逾期支付租金，应按同期银行贷款利率两倍向甲方支付逾期违约金等。租赁合同还对双方的其他权利、义务作了约定。 此后，被告与开发商办理了讼争房屋的交接手续。据原告所述，原、被告双方于2015年12月30日签订了上述房屋租赁合同，被告于2016年7月22日支付首次2016年4月-6月的租金63577.25元，最后一次于2020年1月17日支付2019年7月-9月的租金84769.75元，后未再付款。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。根据上述合同关于在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金（如遇法定节假日，则顺延）的约定，原告主张被告支付2019年10月至2020年6月的部分租金254309.25元（339079÷4×3），有事实和法律依据，本院予以支持。依据上述合同的约定，被告应于2020年10月29日支付2020年7月-9月（三个月）的租金，但该期间租金的付款时间在本案一审辩论终结前（2020年10月15日）尚未到来，现原告主张被告支付2020年7月-8月的租金，本院不予支持，原告可另行主张。 被告逾期支付租金，已构成违约，应当依照法律规定和合同约定承担违约责任。原告主张被告支付以每季度欠付的租金84769.75元为基数按同期贷款利率两倍计算违约金，有合同依据，可以支持。鉴于现已无“同期贷款利率”的表述，本院按全国银行间同业拆借中心公布的一年期的贷款市场报价利率的二倍即7.7%（3.85%×2倍）计算。原告主张的违约金标准并未过高，被告关于违约金的计算标准过高的辩解意见，本院不予采纳。关于违约金的计算期间，根据上述合同关于在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金（如遇法定节假日，则顺延）的约定，其中，2019年10月-2020年12月的租金被告依约应于2020年1月22日前支付，并应自2020年1月23日起开始支付违约金；2020年1月-2020年3月的租金被告依约应于2020年4月22日前支付，并应自2020年4月23日起开始支付违约金；2020年4月-2020年6月的租金被告依约应于2020年7月21日前支付，并应自2020年7月22日起开始支付违约金。之后的逾期付款违约金，在本案一审辩论终结前依约尚未开始计算，原告可另行主张。疫情因素虽然给各行各业造成一定的影响，但被告出现经营困难并非单由疫情因素造成的，现被告以疫情原因抗辩减免租金，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告福州泰禾新世界商业物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告蓝四金支付2019年10月至2020年6月租金254309.25元。 二、被告福州泰禾新世界商业物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告蓝四金支付以每期欠付的租金84769.75元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期的贷款市场报价利率的二倍即7.7%（3.85%×2倍）计算的自各期应付之日起（第一期自2020年1月23日起、第二期自2020年4月23日起、第三期自2020年7月22日起）至款项付清之日止的违约金。 三、驳回原告蓝四金的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6405元，减半收取计3202.5元，由原告蓝四金负担743元，被告福州泰禾新世界商业物业管理有限公司负担2459.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 徐光智 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 陈新建 书 记 员 林锟瑶 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。