上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初31533号原告：张健，女，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：史梦哲，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴海静，上海融力天闻律师事务所律师。被告：上海极富房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：张宁，执行董事。委托诉讼代理人：陈洋，男。原告张健与被告上海极富房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张健的委托诉讼代理人史梦哲，被告上海极富房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张健向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期办理不动产转让登记手续的违约金暂计人民币(币种下同)2,850,000元(以13,600,000元为本金,按照日万分之1.7的利率自2017年4月1日起至2020年10月16日止)。事实与理由：2016年8月26日,原、被告签订《上海市商品房预售合同》,原告向被告购买坐落于上海市闵行区申虹路XXX弄XXX号XXX室房屋，该房屋总价款13,600,000元,合同约定被告应当于2016年12月20日前将该房屋交付给原告。合同签订后,原告按照合同约定支付房款,并自2017年1月1日起缴纳该房屋的物业费、三联供费用。原告认为,根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”由于原告自2017年1月1日起已经开始缴纳该房屋的物业费、三联供费用,而预售合同补充条款一第8条第1款规定缴纳物业费应当作为房屋交付的依据,因此该房屋于2017年1月1日起已交付给原告,原告应当于2017年4月1日前办理该房屋的房屋所有权登记手续。然而被告却一直未能配合原告办理该手续,使得原告遭受极大损失,严重影响原告正常使用房屋。在此情况下,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定：“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任：……(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内……”，被告应当自2017年4月1日起向原告承担未能办理房屋产权证而产生的违约责任。综上，原告为维护自身合法权益以讼称事由诉至法院。被告上海极富房地产开发有限公司辩称：1、首先就本案原告主张的事实，我方确实存在逾期办理小产证的问题，但原告方计算的期间存在问题，被告于2017年5月3日将涉案房屋交付原告，根据商品房销售管理办法相关规定，房地产开发企业应在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，结合政府部门及实际办理的普遍情况，办理大产证的时间应该是在实际交付使用之后90天，小产证的办理时间应为此后的150天，被告在大产证办理后，有150天的时间协助原告办理小产证，故从原告实际接收房屋起，被告实际需要办证的时间为240天。2、原告已经于2020年4月9日领取办理小产证的相关资料，被告同意算至2020年4月16日作为最后截止日期，但原告在2020年10月16日才取得小产证，责任在于原告自己。3、违约金的计算标准过高，根据合同第十九条约定即使原告有权解除合同，根本违约情况下，违约金大概在房屋总价的3%，现在原告主张的违约金达到了合同总价的20%，故违约金过高。涉案房屋购房时的单价为52,000元每平方米，总价13,600,000元，参考2020年同小区同类型的房屋单价65,000元每平方米，现总价约在17,000,000元。涨幅达25%，故在本案逾期办证期间属于房屋价值大幅上涨期间，涉案房屋的价值高于购买价格，原告并无实际损失，其也未举证证明实际损失。原告于2017年5月3日拿到房屋并实际使用，逾期办证并未影响其入住使用，未造成实际影响，也未造成损失。4、涉案房屋性质为办公，由于政府政策变化，导致大产证办理延迟，大产证于2020年3月11日办出，并非系被告故意导致，被告不存在主观恶意违约，故认为违约金计算过高，应按照总房价为基数，日万分之一的标准按天计算违约金，具体天数由法院认定。本院经审理认定事实如下：2016年8月26日，被告上海极富房地产开发有限公司(卖方、签约甲方)与原告张健(买方、签约乙方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买申虹路xx弄x号x层x室，政府批准的规划为办公；据甲方暂测该房屋建筑面积为261.52平方米，其中套内建筑面积为179.61平方米、公用分摊建筑面积为81.91平方米；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为52,003.67元，乙方购买该房屋的总房价款为13,600,000元；乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之2计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天后，甲方有权单方解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方，如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索；甲方定于2016年12月20日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过60天，乙方有权单方面解除本合同；该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起3天内，会同甲方对该房屋进行验收交接；在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证；乙方于2016年8月26日与甲方签约，并付首付款1,360,000元，乙方于2016年9月26日前应支付房款2,720,000元，乙方于2016年10月26日前应支付房款2,720,000元，尚有房款6,800,000元，乙方承诺于首付款交清当日办理银行按揭。合同补充条款一还约定：关于该房屋的交接形式，以下列最早发生的作为交付日，并作为房屋交付的标志，乙方签署了该房屋的《房屋验收维修单》，乙方取得了该房屋的主要入户钥匙，乙方缴纳了物业管理费，根据本合同及补充条款规定视为交房的；该房屋的交付条件以合同第十条约定为准，合同第十条关于甲方承诺取得大产证的约定并非该房屋的交付条件，而是在房屋交付之后甲方应该履行的义务。合同第十三条中的“合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件”指竣工验收报告；甲方按合同第十一条约定日期将该房屋交付给乙方的条件是乙方已付清全部费用，包括但不限于全部房价款、逾期付款的违约金(若有)、物业专项维修基金、物业管理费、由甲方垫付的公共事业费(包括电表费、有线电视初装费及水费等)，若乙方未在第十一条约定日期前付清全部费用，甲方有权拒绝交付房屋，且不承担合同第十二条约定的逾期交房违约责任，由此产生的后果由乙方自行承担，若乙方尚有费用未付清，甲方未拒绝交付房屋的，甲方保留追究乙方责任的权利；乙方应在甲方书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行领受房屋的义务，如乙方因任何原因未收到甲方的交房通知，则乙方有义务按本合同约定的交房期限前往该房屋所在地办理房屋交接手续，否则视为乙方逾期收房，由乙方承担相关责任；若乙方未按照约定付清所有费用，甲方有权拒绝乙方办理产证的要求，由此产生的后果由乙方自行承担；乙方承诺最晚应于甲方取得大产证后60日内前往甲方处签署《房屋交接书》，最晚应于甲方取得大产证后150天内取得该房屋的小产证，否则每逾期一日，按房价款总额万分之二向甲方支付违约金等。另补充条款一第十五条还约定了双方的联系方式：1、双方承诺合同中所提供的联系地址、电话等真实有效，且所列联系地址系送达地址，如有变动应及时书面通知对方，若因提供有误或在变更后未及时书面通知对方，引起合同履行停滞或不能履行，由提供方承担责任。5、送达形式：除合同正文第二十七条之规定外，如以快递、特快专递、EMS的方式送达通知等文件的，同城以投递后第三日视为已送达收件人，异地以投递后第五日为视为已送达收件人。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告于2016年分五次向被告支付房款50,000元、50,000元、1,260,000元、2,720,000元、2,720,000元，通过贷款方式于2017年4月26日向被告支付房款6,800,000元。被告先后于2016年12月24日、2017年4月27日向原告开具了金额均为6,800,000元的购房发票二张。另查明，被告通过原告于《上海市商品房预售合同》上留存的地址上海市浦东新区沪南路XXX弄XXX号，分别于2016年12月22日、2017年1月6日、2017年4月17日通过EMS方式向原告寄送收楼通知书及收楼催告函。2017年5月3日，原告至被告处办理案涉房屋的交接手续，并签署了《【xx】房屋交付使用通知书》一份。还查明，被告于2020年3月11日取得上海市闵行区申虹路XXX弄XXX号房屋的不动产权证。2020年4月9日，原告在产证资料签收表上签字确认收到包括预售合同原件2份等资料一组，并于2020年10月16日取得案涉房屋小产证。以上事实，由原告提交的《上海市商品房预售合同》、签购单五张、购房发票二张，由被告提交的房款支付凭证一份、《【xx】房屋交付使用通知书》及房屋交接表、产证资料签收表、EMS面单及物流信息等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，属合法有效，当事人均应依约履行。本案的争议焦点为被告是否存在逾期配合办理小产证的违约行为。关于办理小产证的时间，合同约定为：“在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证”，但是双方对大产证取得时间未作约定，双方也未能就此达成补充协议，故根据合同法相关规定，可由人民法院根据合同有关条款及交易习惯对取得大产证的合理时间进行合同解释予以确定。根据《商品房销售管理办法》第三十四条之规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”，因被告于2017年5月3日已将案涉房屋交付原告使用，综合双方合同约定、房屋权属证书办理的相关规定及实践办理的一般情况，本院推定案涉房屋交付使用之日起90日内为被告办理并取得大产证的合理期间，小产证的约定办理时间应为此后150日内，即被告应于2017年12月28日前配合原告办理房屋过户手续，现被告未能按期履行已属违约，故对于原告要求被告承担逾期过户违约责任的诉讼请求，本院予以支持。但原告要求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项之规定以房屋交付后90日为逾期办理小产证的起算日的意见，本院不予采纳。对于被告辩称其未及时办理大产证系因政府政策所致，且案涉房屋价值在逾期办证期间大幅上涨，原告并无实际损失的意见。本院认为，被告对其辩称意见未提供有效证据证明，合同也未约定被告可以以第三方原因免责，且违约金兼具补偿性和惩罚性特征，故对被告该辩解意见，本院不予采纳。被告提出其已于2020年3月11日取得案涉房屋的不动产权证，并于同年4月9日由原告签字确认领取相关办证资料，可见被告已履行了告知与协助义务。现被告同意在2020年4月9日的基础上再给原告7天合理宽限期，并主张逾期过户违约金的截止日期应为2020年4月16日的意见，本院予以采纳，对于原告主张逾期过户违约金截止日期应为2020年10月16日的意见，本院不予采纳。关于原告主张的逾期过户违约金计算标准，被告认为合同中并未约定逾期过户违约金计算标准，原告主张的计算标准过高，请求法院调整为以总房价为基数，按日万分之一的标准计算。本院认为，预售合同中确未约定逾期过户违约金的计算标准，但是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。另依据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条之规定：“逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”。但是自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率(LPR)，中国人民银行不再公布贷款基准利率，且即使依据中国人民银行于2019年8月19日之前公布的一年到五年期的贷款基准利率为4.75%，上浮后利率标准也未到日万分之1.7，故原告主张该利率标准并无依据。综上，本院依据罚息利率计息标准确定被告以13,600,000元为基数，向原告支付自2017年12月29日起至2020年4月16日止的逾期过户违约金，其中，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的1.3倍计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的1.3倍计付。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告上海极富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张健支付以13,600,000元为基数，自2017年12月29日起至2020年4月16日止的逾期过户违约金，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的1.3倍计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的1.3倍计付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计14,800元，由原告张健负担5,609元，由被告上海极富房地产开发有限公司负担9,191元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  谢 威二〇二〇年十一月十三日法官助理  谭静贤书 记 员  许婵娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。