河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终4770号 上诉人（原审被告）:李如敬，男，1970年7月14日出生，汉族，住河北省高碑店市。 被上诉人（原审原告）：高碑店市福安物业服务有限责任公司，住所地河北省高碑店市和平路南侧海洋花园3-1-101A室。 法定代表人：张福军，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘月，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：赵丽华，女，该公司员工。 上诉人李如敬因与被上诉人高碑店市福安物业服务有限责任公司（以下简称福安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院（2020）冀0684民初1687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。 李如敬上诉请求：1.请求人民法院撤销一审判决，依法改判；2.此案的诉讼费有福安物业承担。事实与理由：一、上诉人已足额缴纳了2015年至2019年的物业费，一审按八元每平米交纳依据不足。福安物业应遵守物业服务收费管理办法中的价格法律法规。二、被上诉人没有出示服务评定等级。没有业主与物业管理企业根据基准价和浮动幅度约定的服务合同。此合同是由业主和服务企业签订的，不是由第三方与物业服务企业签订的。若根据被上诉人与隆基泰和房地产开发商签订的合同作为依据，合同 2 价格要遵守相关规定。如果是政府指导价请出示福安物业的服务评级和高碑店市现实行的相应的基准价和浮动幅度的文件及业主和物业服务企业签订的物业服务合同。如果是市场调节价请出示业主与物业管理企业签订的物业服务合同。物业管理服务费是质量价格相符的费用，与服务等级相适应的价格，无服务评级证明。本案物业服务企业违反规章规定提高收费标准或重复收费。 被上诉人福安物业公司辩称，一、关于合同问题，物业服务合同系被上诉人与建设单位所签，系真实意思表示，对上诉人具有约束力。最早一份合同签订于2011年，上诉人自2015年欠费，业主缴费行为也以明确对合同进行了追认。收费标准问题，被上诉人为三级资质物业，高碑店市并未出台现行有效的物业费指导价，可参考保定市出台文件中的收费标准，被上诉人收取8元／年的费用平均每月0.67元，仅能达到三级收费标准，被上诉人的服务在保定市政府指导范围内。二、被上诉人在有维权途径及司法救济途径下，上诉人欠费行为逾越其权利代替国家行政机关及业主大会对物业服务企业进行惩罚性措施，构成根本违约且己给小区其他业主及被上诉人造成利益损失及不良影响，望维持原判。 福安物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令李如敬立即支付福安物业公司物业服务费5928元，利息1000元，合计人民币6928元；2.本案全部诉讼费用由李如敬承担。 一审法院认定事实：李如敬系高碑店市业主，房屋面积为176.27平方米。2006年10月23日，高碑店市隆泰物业管理有限责任公司与李如敬签订《物业服务委托代管合同》，约定甲方委托乙方全权管理坐落在高碑店市房屋，托管期限定为至业主委员会成立时，代表甲方与乙方签订《物业 3 管理委托合同》时终止。甲方同意按照高碑店市物业管理收费标准为指导向乙方交纳托管费用，收费标准为14元/平方米（其中取暖费11元/平方米，物业费3元/平方米。根据市场物价波动规律调整）。2011年9月21日，福安物业公司与隆基泰和实业有限公司续签《前期物业服务合同》，约定福安物业公司为高碑店市阳光海洋花园小区提供物业服务，物业费4元/平米。2016年10月1日，福安物业公司与隆基泰和实业有限公司续签《前期物业服务合同》，继续为高碑店市阳光海洋花园小区提供物业服务。该合同第五条约定“本物业区域物业服务收费选择（包干制）方式。”第六条第1项“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：{多层住宅、商业物业费}：8元/平方米/年；{多层住宅取暖费}：19元/平方米/年；{公共区域照明费}：30元/年；{垃圾清运费}：36元/年”。对于物业收费标准，福安物业公司称是依据《前期物业服务合同》第六条，高碑店市物价局并未出台相关物业服务企业物业收费标准政府指导价，只能参照保定市物业服务企业收费标准，福安物业为三级资质物业服务企业，我方未超过收费标准。据此，福安物业公司提交《关于调整保定市主城区（莲池区、竞秀区、高新区）住宅小区物业服务等级和收费标准的通知》。李如敬质证称，上述规定的是保定主城区，高碑店不属于保定主城区。李如敬提交《高碑店市物价局、高碑店市房产局关于进一步规范全市物业服务加强物业服务企业收费管理的通知》。福安物业公司质证称，李如敬提交的文件是2012年的，适用期一年，现已失效。另查明，李如敬所在小区未成立业主委员会和业主大会。参照该小区其他物业服务合同纠纷案件生效裁判及福安物业公司实际收费情况，该小区2015-2016年度物业费收费标准为4元/年/平方米，2016-2019年度李如敬应缴纳的物业服务费用为8元/年/平方米。公共区域 4 照明费30元/年；垃圾清运费36元/年。李如敬已按照4元/平米交纳2820.32元物业费。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”福安物业公司向李如敬提供物业管理服务，李如敬作为业主属于享受服务的一方，应向福安物业公司支付相应物业管理服务费用。现福安物业公司参照当地政府部门出台的相关文件及《前期物业服务合同》的约定收取相关物业费用并无不当。2015-2016年度李如敬应缴纳的物业服务费用为：物业费705.08元（4元/年/平方米×176.27平方米），公共照明费30元，垃圾清运费36元，共计771.08元；2016-2019年度李如敬应缴纳的物业服务费用为：物业费4230.48元（8元/年/平方米×176.27平方米×3年），公共照明费90元（30元/年×3年），垃圾清运费108元（36元/年×3年），合计4428.48元；以上共计5199.56元。福安物业公司要求李如敬按照民间借贷标准支付利息1000元，双方并未对利息做出约定，但福安物业公司起诉后，李如敬仍未交纳物业费用，应支付自起诉之日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。李如敬主张福安物业公司服务不达标、不合格，未能提供充足证据予以证实，不予支持。综上所述，李如敬已交 5 纳物业费2820.32元，李如敬尚应支付福安物业公司2015-2019年度物业服务费用2379.24元和资金占用期间的利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、被告李如敬于判决生效后十日内给付原告高碑店市福安物业服务有限责任公司2015年度至2019年度物业管理服务费用2379.24元及利息（以2379.24元为基数，自2020年7月13日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告高碑店市福安物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告负担5元，被告负担20元。” 本院二审期间，上诉人提交以下证据：1.情况说明三份，拟证明被上诉人有恶意催缴的情况。2.网上截图一张，拟证明高碑店市有效现行的指导价。3.2020年视频，拟证明被上诉人达不到标准的物业服务水平。被上诉人质证称对证据1真实性和关联性不认可，该证据属于证人证言，应由签字当事人出庭，与物业服务无关联性，内容不真实。证据2真实性、关联性、合法性均不认可，不能代表高碑店市政府官方回应，截图文件是一审提交的，有效期一年，非现行有效文件。证据3关联性不认可，视频拍摄时间为2020年，不在涉案范围，视频中可看出物业服务痕迹有相关标志及绿化，反映物业的服务，视频中地面问题属年久老化，是正常现象，非被上诉人过错导致，不能以此拒缴物业费。被上诉人提交阳光海洋花园小区2015至2016年年度预算成本 6 费用明细、成本费用明细公告、通知、关于海洋花园调整物业费的情况说明、海洋花园收费统计表、海洋花园业主缴费收据，拟证明价格调整经过小区过半数业主同意，调价程序合法。上诉人质证称均不认可，没有提供相应税票，没有通过审计部门审查。本院查明其余事实与一审无异。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，涉案小区至今未成立业主委员会，且上诉人认可从2017年至今一直是被上诉人提供的物业服务，隆基泰和实业有限公司与福安物业公司签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力。福安物业公司与小区全体业主均应按合同约定履行各自义务。根据《最高人民法院关于适用的解释》九十三条的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实除当事人有相反证据足以推翻的外，无需举证证明。故一审法院参照涉案小区其他物业服务合同纠纷案件生效裁判及福安物业公司的实际收费情况确认涉案小区收费标准并无不当。至于上诉人举证被上诉人达不到标准的物业服务水平，但其所提交的证据不足以证实被上诉人存在不履行约定义务或履行约定义务存在重大瑕疵的情形，故对上诉人该主张不予支持。 综上所述，上诉人李如敬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李如敬负担。 7 本判决为终审判决。 审判长 曲     刚 审判员 宋**审判员马媛 二〇二〇年十一月二十四日 书记员 崔     瑱