北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初14860号原告：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：陈淑萍，女，1990年11月3日出生，汉族，该单位员工。被告：德聚鑫隆工程技术（北京）有限公司，住所地北京市怀柔区。法定代表人：王毓，经理。委托诉讼代理人：张景瑞，男，1970年12月26日出生，汉族，该单位员工。委托诉讼代理人：赵春雨，男，1987年3月12日出生，汉族，该单位员工。被告：怀安县永和商贸有限公司，住所地河北省怀安县柴沟堡镇沙家屯村。法定代表人：司永清，总经理。委托诉讼代理人：周尤生，男，1966年5月15日出生，汉族，该单位员工。原告北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）与被告德聚鑫隆工程技术（北京）有限公司（以下简称德聚鑫隆公司）、被告怀安县永和商贸有限公司（以下简称永和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告北京麦田房产经纪有限公司的委托诉讼代理人陈淑萍，被告德聚鑫隆工程技术（北京）有限公司的委托诉讼代理人张景瑞、赵春雨到庭参加了诉讼，被告怀安县永和商贸有限公司经本院依法传唤，参加了第一次庭审，并发表了答辩意见，对于此后的庭审，其表示不到庭应诉，同意法院进行缺席审理，本院对其进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告麦田房产向本院提出诉讼请求：1、要求德聚鑫隆公司、永和公司退还原告36189元；2、要求德聚鑫隆公司、永和公司支付违约金，以36189元为基数，自2019年7月2日至2019年10月7日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年10月8日至实际退还之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。事实和理由：2018年7月15日，原告与德聚鑫隆公司签订房屋租赁合同，原告向其承租坐落于北京市东城区东花市南里一区X部分房屋（以下简称涉案房屋）用于门店经营，因原告经营状况调整，2019年6月17日，原告与德聚鑫隆公司签订解除协议，约定解除协议签署当日原告已撤场并交回房屋，德聚鑫隆公司应于房屋交接后15日内退还押金及租金共计36189元。原告系于2019年6月16日交回涉案房屋，故德聚鑫隆公司应于7月2日退还上述费用。永和公司曾向原告出具保函，就涉案合同及补充协议等所涉德聚鑫隆公司应履行义务承担连带责任。鉴于德聚鑫隆公司至今未退还上述款项，故成此诉。被告德聚鑫隆公司辩称：原、被告签订的涉案合同租赁期限为2018年7月16日至2023年7月15日。2019年4月3日，原告告知被告隔墙漏水，被告当即安排人员检查，因漏水点在隔墙内部，墙两侧有租户，一侧为原告一侧为链家公司，原告和链家公司均未在墙上预留检修口，也不允许现场开口检修，故未能确认漏水原因。2019年4月23日，原告单方提出解除合同，经协商，原告为了不产生空置损失，表示可以不追究原告违约责任。2019年6月11日，经原告居间，北京为臣餐饮管理有限公司（以下简称为臣公司）承租涉案房屋，租期自2019年6月16日至2023年7月15日。2019年6月13日，原、被告签署解除协议。6月17日，原、被告及为臣公司进行交接，三方约定由原告清扫现场后，为臣公司进场。交接时被告将此前漏水情况告知为臣公司。2019年6月20日，原告向被告索要退款，被告明确答复在确认此前漏水与原告无关后，安排退款。2019年6月27日，经原、被告及为臣公司三方现场核实，确认漏水原因系原告安装空调冷凝水管与下水管道连接处出现漏水。查明上述漏水原因后，因原告一直未予回复，被告为不耽误涉案房屋利用，先行安排工人进行了维修，并支付维修费25411.5元。此后，被告曾多次与原告协商漏水赔偿一事，均无果。此后，为臣公司表示因漏水耽误了其装修涉案房屋工期，要求减免误工期间租金并对拆除、恢复损失进行赔偿。被告与为臣公司达成赔偿协议，赔偿其损失9325元。被告同意将扣除上述维修费用及赔偿金后的余款退还原告，不同意支付违约金。被告永和公司辩称，永和公司与德聚鑫隆公司系转租关系。永和公司将涉案房屋转租予德聚鑫隆公司。同意德聚鑫隆公司的意见，同意对扣除维修费及赔偿金的余款与德聚鑫隆公司承担连带责任，不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方没有争议的事实，予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年，原告（乙方）与德聚鑫隆公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定，被告将涉案房屋按现状出租予原告使用。原告承租涉案房屋用于房地产经纪经营项目。租期自2018年7月16日至2023年7月15日。承租人已向出租人支付28000元作为本合同押金。年租金159000元（含租赁税费9000元），租金（不含税）每两年递增5%。租金支付方式押二付半年。甲方保证租赁物及其附属设施设备交付时能够正常使用，甲方提供的设备、设施由于正常磨损及老化而产生的维护和更换费用由甲方承担；由于乙方使用不当造成设备设施损坏的维修和更换费用由乙方承担。租赁期间，乙方自行装修及增加的设备设施及维修费用由乙方自行负责。2019年6月13日，原告（乙方）与德聚鑫隆公司（甲方）签订解除协议，载明原告因公司原因要求终止租赁合同，双方协议如下：1、经双方协商并签订书面合同可提前终止本合同；2、原告截止本合同终止，无拖欠德聚鑫隆公司款项；3、截至本合同签订之日，原告已撤场完毕，并将涉案房屋交回，租赁合同于本合同签订时即行终止。包括保证金在内，德聚鑫隆公司应向原告退还保证金28000元、已交纳未发生租金8189元，共计36189元。上述款项在双方完成房屋交接后15日内向原告支付。另查，2018年10月10日，永和公司向原告出具《保函》，载明永和公司承租涉案房屋并取得转租权后，将涉案房屋转租给德聚鑫隆公司，并同意德聚鑫隆公司将涉案房屋对外转租。原告作为承租人与德聚鑫隆公司就涉案房屋签订房屋租赁合同及补充协议，租期自2018年7月16日至2023年7月15日，永和公司声明对房屋租赁合同及补充协议等所涉出租人德聚鑫隆公司应履行的义务及应承担的责任承担连带责任。关于涉案房屋漏水一节，原告及被告德聚鑫隆公司均认可，原告承租期间多次漏水。但对于漏水原因，原告表示原告安装的空调冷凝水管和下水管道连接处确实出现过渗水，但房屋出现浸水与原告安装上述管道没有因果关系。涉案房屋地势低，原告承租期间链家公司承租的相邻房屋也出现过漏水，原告曾到相邻房屋查看，也有管道漏水问题，如果仅是原告安装管道渗水，不可能出现大面积房屋浸水的情况。对此，原告提交1、2019年2月或3月漏水视频，证明当时隔壁链家公司水管爆裂，导致漏水。2、原告员工管风宁与被告德聚鑫隆公司代理人赵春雨的微信聊天记录，证明2019年4月3日曾发生漏水，原告及时告知德聚鑫隆公司，但德聚鑫隆公司未予检修，原告因此遭受损失；在沟通中，原告并未认可流水系原告原因。3、原告员工吴元明与被告德聚鑫隆公司代理人赵春雨的微信聊天记录，证明2019年5月19日涉案房屋被水浸泡，原告无法正常营业，但当时涉案房屋并未漏水。经质证，德聚鑫隆公司对视频不予认可，对聊天记录的真实性认可，证明目的不予认可。德聚鑫隆公司提交1、漏水视频及照片，证明涉案房屋漏水系因原告安装空调冷凝水管与排水管连接处出现问题。经质证，原告对其真实性、关联性、证明目的均不予认可；2、为臣公司工作人员崔宁的证人证言，证明2019年6月27日，原告、德聚鑫隆公司及为臣公司曾勘察涉案房屋漏水现场，三方均认可漏水系因原告改造上下水管所致，经质证，原告不予认可，表示证人与德聚鑫隆公司存在利害关系。3、建设工程施工合同、结算表、报价单及收据，证明德聚鑫隆公司公司支出维修费25411.5元。经质证，原告不予认可，表示德聚鑫隆公司未提供检修结果，不能证明漏水原因。4、德聚鑫隆公司与为臣公司签署的赔偿协议，证明德聚鑫隆公司支付赔偿款9325元。原告不予认可。5、原告员工管风宁与被告德聚鑫隆公司代理人赵春雨的微信聊天记录，内容与原告提交的微信聊天记录部分内容相一致，显示2019年6月20日原告询问何时退费，被告表示这两天新租户装修，把隔墙打开，确认漏水不是原告责任后，安排退款。原告对其真实性认可，但表示不能证明原告认可漏水系原告所致。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告永和公司经本院依法传唤，仅参加了第一次庭审，此后明确表示不参加庭审，应视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己主张的事实有责任提交证据。证据不足或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告与德聚鑫隆公司签订的房屋租赁合同及解除协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照解除协议约定德聚鑫隆公司应向原告退还保证金、租金等费用，故原告要求德聚鑫隆公司退还上述费用，于法有据。关于漏水一节，德聚鑫隆公司虽表示因原告改造涉案房屋管道导致房屋漏水，给德聚鑫隆公司造成损失，但根据已查明事实，原告承租期间曾发生多次漏水，签订涉案解除协议时，漏水现象双方当事人均明知，但并未在涉案解除协议中进行约定。且根据现有证据，尚不足以证明涉案房屋漏水系因原告不当改造水管所致，且德聚鑫隆公司已自行修复，漏水原因已无法查明，故对于被告的抗辩意见，本院不予采信。德聚鑫隆公司自行与为臣公司达成赔偿协议，其要求在退还款项中扣除赔偿款，缺乏依据，本院不予采信。永和公司曾向原告出具《保函》，表示对涉案房屋租赁合同及补充协议等所涉出租人德聚鑫隆公司应履行的义务及应承担的责任承担连带责任，故原告要求永和公司连带支付上述应退还款项，本院予以支持。另鉴于双方并未对德聚鑫隆公司逾期退款约定违约金，且双方对涉案房屋漏水一事存在争议，德聚鑫隆公司并非故意拖欠，故原告要求二被告支付违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告德聚鑫隆工程技术（北京）有限公司、被告怀安县永和商贸有限公司于本判决生效后七日内退还原告北京麦田房产经纪有限公司36189元；二、驳回原告北京麦田房产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费352元，由被告德聚鑫隆工程技术（北京）有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李晓彤二〇二〇年十一月二十四日法官助理 刘倩茹书 记 员 陈丽娟