江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终4762号上诉人（原审被告）：刘世文，男，1973年10月15日生，汉族，经商，住石城县。委托代理人：赖小梅，女1975年7月19日生，汉族，住江西省赣州市石城县，系上诉人妻子。被上诉人（原审原告）：赣州颐天物业管理有限公司，住所地江西省赣州市石城县琴江镇赣江源北大道616号颐高电商城2楼。统一社会信用代码：91360735MA37NM2M7U。法定代表人：胡资华，总经理兼执行董事。委托代理人：黄生明，男，1982年7月9日生，汉族，住江西省抚州市金溪县，系该公司项目经理。上诉人刘世文因与被上诉人赣州颐天物业管理有限公司（以下简称颐天物业）物业服务合同纠纷一案，不服石城县人民法院（2020）赣0735民初827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘世文上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定上诉人与建设单位颐天置业有限公司（以下简称颐天置业）签订的《前期物业服务合同》合法有效，属事实认定错误，上诉人与颐天置业签订的是《商铺租赁合同》并非《前期物业服务合同》；2.上诉人与颐天置业签订的《商铺租赁合同》在前，被上诉人与颐天置业签订《前期物业服务合同》在后，从签订合同的先后时间以及合同相对性原则，《前期物业服务合同》对上诉人没有约束力；3.《前期物业服务合同》中约定业主承担管理费，并非承租人承担；4.一审法院判决上诉人承担违约金显失公平。被上诉人应向颐天置业公司主张物业管理费，且被上诉人未尽到物业管理的义务，上诉人承租的商铺位于开发商承建大楼不足10米，经常发生堵路或坠落物砸下来，导致招牌、店门被砸，二楼展厅楼板漏水导致灯具受损以及车辆乱停乱放等，被上诉人的收费与服务不对等，理应降低收费标准。被上诉人颐天物业辩称，1.上诉人主张《前期物业服务合同》对其没有约束力，不需要承担交纳物业管理费的观点没有事实和法律依据。上诉人与颐天置业签订了《商铺租赁合同》，约定承租人应当交纳承租物的物业管理费，颐天置业公司将交纳物业管理费的合同义务转移给上诉人后，上诉人就负有交纳物业管理费的义务；2.上诉人应承担违约金。上诉人长期不交物业管理费已构成违约，应当根据《前期物业服务合同》约定承担相应的违约责任。另，在建房屋离上诉人的商铺有足够的安全距离，在建房屋周围已用铁皮围墙进行了隔离，假设在建房屋对上诉人的经营造成了不良影响，这也是与房屋租赁有关，跟物业管理无关，不能成为上诉人不交物业费的理由。因此，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。颐天物业向一审法院起诉请求：1、依法判令被告刘世文向原告支付2018年3月1日至2020年6月30日的物业管理费33541元，并向原告交纳滞纳金6461.8元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由:2018年2月28日，原告与开发商江西颐天置业有限公司签订了《前期物业合同》，开发商聘请原告为其开发的石城县颐高电子商务产业园(颐高?外滩国际)提供前期物业管理服务，并承接原物业管理公司的物业管理合同。《前期物业合同》约定，物业服务费按房屋产证建筑面积交纳，商业(商铺)物管费为2元/平方米/月;已出售或出租的物业，由业主承担物管费。被告从2016年10月27日开始承租石城颐高?外滩国际精品建材城4栋共10个商铺，编号分别为4-105、4-106、4-107、4-108、4-109、4-110、4-111、4-112、4-113、4-115号，租赁面积合计854.73平方米。被告与开发商签订了《商铺租赁合同》。但是被告从2018年3月1日至今没有交纳租赁商铺的物业管理费。截至2020年3月10日，被告拖欠物业管理费33541元(从2018年3月1日至2020年3月1日)，按三个月计算的滞纳金为6461.8元。原告多次上门催缴被告交纳拖欠的物业管理费，并送达了缴费通知书，但被告一直没有交纳。一审法院认定事实：江西颐天置业有限公司系石城县颐高电子商务产业园(颐高?外滩国际)开发建设单位。2018年2月28日，该公司与原告签订了《前期物业合同》，合约约定原告为该项目提供前期物业管理服务，合同履行期限自2018年3月20日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。《前期物业合同》约定，物业服务费按房屋产证建筑面积交纳，商业(商铺)物管费为2元/平方米/月;尚未出售或尚未交付的物业，物业管理费由开发商承担，已交付的物业由业主足额承担物业管理费；物业管理费按季缴纳，如业主当期未缴纳物业管理费的，原告以书面形式催告业主在合理期限内缴纳。经催告后无正当理由仍未缴纳的，承担违约责任：自次季度开始视为逾期缴纳物业管理费，原告按日加收欠款总额5‰的滞纳金追究其违约责任。颐高外滩国际临时管理规约在产业园公告栏中进行了张贴公告。江西颐天置业有限公司另与江西颐石商业运营有限公司签订《商业运营管理合作协议》，委托后者对颐高电子商务产业园运营管理，并有权以该公司名义对外出租、自营、代收租金。2016年10月27日，江西颐石商业运营有限公司与被告刘世文签订了《商铺租赁合同》，约定被告承租石城颐高?外滩国际精品建材城4栋共10个商铺，编号分别为4-105、4-106、4-107、4-108、4-109、4-110、4-111、4-112、4-113、4-115号，该商铺为复式结构，上下两层，每层427.37平方米，合计面积854.73平方米，租赁期限60个月。同时约定，承租方必须足额缴纳物业管理费。被告承租后未按时缴纳物业管理费，2018年7月经本院调解，被告向原告支付了2017年7月1日至2018年2月28日的物业管理费，但2018年3月1日之后的物业管理费至今未缴纳，故原告现向本院主张被告支付2018年3月1日至2020年6月30日的物业管理费及相关滞纳金。另查明，原告于2019年12月20日及2020年3月22日向被告妻子赖小梅所送达的《缴费通知书》中要求缴纳的物业管理费标准一楼的按1.4元/平方米/月，二楼则按0.7元/平方米/月的标准收取物业管理费用。同时两份《缴费通知书》中分别注明，业主在收到《缴费通知书》后未在2019年12月31日、2020年3月31日内结清物业管理费，则按相关规定每天收取5‰的滞纳金。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、关于原告是否有权向被告主张物业管理费的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业管理费，物业服务企业请求业主支付物业管理费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。物业的承租人、借用人或者其他物业使用人违反物业服务合同引起的物业服务纠纷，参照关于业主的规定处理。本案中，被告与建设单位江西颐天置业有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，该合同对被告具有约束力，原告颐天物业有权要求作为承租人的被告缴纳物业管理费。被告主张其未与原告签订合同及物业服务不到位的抗辩理由不成立，本院不予支持。2、关于物业管理费的计算标准问题。原告主张被告所承租的店铺一二楼均按1.4元/平方米/月计算物业管理费，虽未超过《前期物业服务合同》的约定标准，也未违反相关收费规定，但根据原告送达给被告妻子《缴费通知书》的照片及庭后被告补交给本院盖有原告公司章的两份《缴费通知书》可以看出，2019年12月份及2020年3月份，原告均通知被告按照承租店铺一楼1.4元/平方米/月、二楼0.7元/平方米/月的标准来缴纳物业管理费。本院认为，原告对其物业管理费的收费标准在未损害被告利益的情况下进行下调，并通知了被告，应当予以确认。故经计算，被告应向原告缴纳2018年3月1日至2020年6月30日的物业管理费应为25129元（427.365平方米×1.4元/平方米/月×28个月；427.365平方米×0.7元/平方米/月×28个月）。3关于原告是否有权主张滞纳金的问题。因《前期物业合同》中约定了被告逾期支付物业管理费的情况下应当支付滞纳金，且送达给被告的《缴纳通知书》中也注明了未在通知的时间内缴纳物业管理费则会按每天收取5‰的滞纳金，故认为被告在无正当理由的前提下拒不缴纳物业管理费，原告有权主张被告支付滞纳金。虽然原告只主张了三个月的滞纳金即从2020年1月1日起至2020年3月30日止为6462元（854.73平方米×1.4元/平方米/月×12×5‰×90天），但其计算标准还是过高，根据上述确认的物业管理费计算标准调整滞纳金按每天3‰收取为2908元（427.365平方米×1.4元/平方米/月×12×3‰×90天；427.365平方米×0.7元/平方米/月×12×3‰×90天）。综上，判决如下：一、被告刘世文应在本判决生效后10日内向原告赣州颐天物业管理有限公司支付自2018年3月1日至2020年6月30日物业管理费25130元；二、被告刘世文应在本判决生效后10日内向原告赣州颐天物业管理有限公司支付滞纳金2908元；三、驳回原告赣州颐天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元（原告预交，已减半收取），由原告赣州颐天物业管理有限公司负担100元，由被告刘世文负担300元。本院二审期间，上诉人向本院提交了以下证据：1、照片三张，证明目的：小区内车辆乱停乱放；2、照片四张，证明目的：房屋漏水，被上诉人不处理；3、被上诉人与承租人陈怡欣签订《前期物业服务协议》、被上诉人与颐天置业签订的《前期物业服务合同》，证明目的：因为物业服务没有达到标准，上诉人没有与被上诉人签订前期物业合同。被上诉人质证认为，证据1照片显示区域就是规定的车辆的停车区，不属于乱停乱放；对证据2照片的关联性有异议，漏水属于房屋质量问题导致的，物业公司积极维护，上诉人应向施工方申请赔偿，因为漏水不是物业公司造成的；对证据3的真实性无异议，对关联性有异议，与本案无关，上诉人虽然未与我方签订前期物业服务协议，但我方提供了完善的物业服务，不能以拒签协议就拒不缴纳物业费。本院经审查认为，上诉人提交的证据1、证据2不能证明被上诉人未尽物业服务义务以及证据3中承租人陈怡欣签订《前期物业服务协议》与本案的关联性，本院不予确认；证据3中被上诉人与颐天置业签订的《前期物业服务合同》在一审中已提交并进行了质证，本院不作评判。本院二审查明的事实和一审查明事实一致。本院认为，建设单位颐天置业与被上诉人签订的《前期物业服务合同》合法、有效，该合同对作为物业承租人的上诉人具有约束力，上诉人以没有与被上诉人签订《前期物业服务合同》和并非业主为由提出抗辩，于法无据，本院不予支持。关于上诉人提出，原审法院认定“本案中，被告与建设单位江西颐天置业有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，该合同对被告具有约束力……”系事实认定错误，上诉人并没有与颐天置业签订《前期物业服务合同》，一审判决对这一基本事实认定不清导致判决出现错误。经审查，上诉人指出的一审判决书上述错误，属笔误，对上诉人提出的该点上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人提出被上诉人未尽物业管理服务，一审判决上诉人承担违约金显失公平的问题，经查，由于上诉人在二审中提交的证据不能证明被上诉人未尽物业服务责任，《前期物业服务合同》中约定了关于逾期缴交物业费应支付违约金。上诉人在收到被上诉人送达的《缴费通知书》后，仍未在通知的时间内缴纳物业费，依照合同约定应承担违约责任，一审判决对违约金的处理并无不当，故对上诉人提出一审判决其承担违约金显失公平的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，上诉人刘世文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费501元，由上诉人刘世文负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 宁审 判 员  赖国东审 判 员  蔡启霞二〇二〇年十一月二十七日代理书记员  雷 娜