山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终6688号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王红，女，1969年4月5日出生，汉族，住北京市海淀区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：张广岭，男，1948年7月7日出生，汉族，住山东省潍坊市。 上诉人王红因与上诉人张广岭房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青州市人民法院(2019)鲁0781民初1666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王红上诉请求：撤销一审判决，依法改判张广岭赔偿王红经济损失（1、房屋设施损坏赔偿10000元；2、月租金30%的违约金3300元；3、房租损失17233.33元；4、未提前通知解约的月租金50%违约金5500元；5、偿还原告垫付燃气安装费26000元和燃气拆除费800元；6、押金10000元不予退还。张广岭承担本案诉讼费用。事实与理由：对于涉案房屋是否损坏，王红一审提交了现场照片，还提交下一位租户的租赁协议予以佐证，该协议明确扣除1万元的租金作为房屋修复补偿。对于张广岭未提前通知解约的租金损失17233.33元，一审未予理涉。对于燃气安装费和燃气拆除费，双方未在租赁合同中约定，但受益人是张广岭，因此王红作为无因管理人，有权要求张广岭偿付必要的费用。 张广岭上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审认定张广岭单方解除合同系认定事实不清。张广岭早在2017年7月1日和2018年就声明如果年租金上涨到12万元，则后续不再租赁。2018年7月1日，王红通知张广岭年租金12万元，否则不再谈，该通知恰回应了张广岭提出的提前解除合同的要求，可以看出王红对张广岭到期不再租赁是有心理预期的。2018年7月1日之后，双方就解除合同的问题多次沟通，2018年7月31日，双方约好时间一起到涉案房屋进行验收及交接，王红的父亲出具收条，并承诺退还押金。显然双方一致同意解除合同，并非张广岭单方解除合同。二、一审认定张广岭支付王红违约金5500元、租赁费损失11000元，张广岭押金10000元不退还系认定事实不清。王红与新承租人于2018年9月1日签订新的租赁合同，按照交易习惯，出租人会给承租人一定的时间装修，该时间为免租期，无需支付房租，所以王红不存在租金损失或远低于一审认定的金额。三、一审判决张广岭支付王红26500元，远远超过王红的损失，系适用法律错误。 王红向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令张广岭支付因违约给王红造成的经济损失共计26500元。2、诉讼费用由张广岭负担。王红将诉讼请求变更为：一、张广岭支付因违约给王红造成的经济损失共计62833元（具体为：1、房屋设施损坏赔偿10000元；2、月租金30%的违约金3300元；3、房租损失17233.33元；4、月租金50%的违约金5500元；5、偿还王红垫付燃气安装费26000元和燃气拆除费800元；6、押金10000元不予退还。）；二、张广岭承担诉讼费用。 张广岭向一审法院提出反诉请求：1、请求判令王红向反诉人退还押金10000元、预存电费2070元、预存燃气费1000元，合计13070元；2、王红承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年5月11日，王红之父王法文代表王红（甲方）与张广岭代表青州市丽华粥店（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将位于青州市××小区××街商业房（面积322.3平方米）出租给乙方用于餐饮经营，租赁期限自2014年8月1日至2023年7月31日，共计9年。租金标准及支付方式：第一阶段：2014年8月1日至2015年7月31日，年租金标准为人民币10万元；第二阶段：2015年8月1日至2017年7月31日，年租金标准为人民币12万元；第三阶段：2017年8月1日至2020年7月31日，年租金标准为在12万元基础上，每月再增加不超过上限1000元；第四阶段：2020年8月1日至2023年7月31日，期间租金双方同意按照市场酌情商定。每年房屋租金现金支付，每年的7月份支付下一年的租金。押金：该房屋押金为人民币10000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第八条第四款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日的；2；欠缴各项费用达1000元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设施设备损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7、擅自将房屋转租给第三人的；8、其他因乙方原因致使甲方房屋受到严重损害的。合同第九条违约责任约定：一、甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按照月租金的30%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按照月租金的30%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。二、租赁期内，甲方需提前收回房屋的，应提前60天通知乙方，并按照月租金的50%向对方支付违约金；乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按照月租金的50%向对方支付违约金，同时甲方不退还乙方多缴纳的租金并扣除押金。张广岭系青州市丽华粥店实际经营者。 2014年7月29日，王红向青州市丽华粥店出具授权委托书一份，主要内容为：本人王红授权委托王法文办理以下两项事宜，其签字与行为本人均与认可，授权书有效期限与房屋租赁合同期限一致：一、办理与青州市丽华粥店《房屋租赁合同书》的签订事宜；二、收取上述合同项下约定的租金，其收款信息为：开户行：中国邮政储蓄银行青州市支行，账户名称：王法文，账号：6045××××6332。 合同签订后，张广岭按照合同约定开始餐饮经营，并于2014年8月19日向王红支付押金10000元。 2017年7月30日，王红与张广岭又签订房屋租赁合同的补充合同一份，补充合同约定，自2017年8月1日至2018年7月31日期间房租定为110000元，房租为每半年支付，即2017年8月1日前支付55000元，2018年2月1日支付55000元，补交2017年7月31日前房租5000元，本合同为甲乙双方2014年5月11日签订房屋租赁合同的补充合同，与原合同具有同等法律效力。张广岭按补充合同约定支付了王红房租费并继续餐饮经营。 2018年7月1日，王红与张广岭通过微信就房租费进行协商沟通，王红明确表示“12万一年，不谈了”。张广岭于2018年7月31日向物业公司交清物业费及水费并搬离腾出涉案租赁房屋。2018年8月1日，王红之父王法文给张广岭出具收到条一份，载明：“今收到丽华粥店二店门钥匙二套，押金后付。另收到电卡二张、气卡一张。王法文2018.8.1”。 2018年9月1日，王红之父王法文代表王红与案外人李健签订了涉案房屋的租赁合同，该房屋由李健开始租赁。2018年9月7日，王法文向张广岭方出具告知书一份，提出以下要求：“一项：1、我甲方直损8月份租金10900元。2、房屋修复补助金10000元。二项：应退你乙方合同押金10000元、电费2070元，（燃气费等办结完单独退还）。合体算下，你须给我8830元，以上情况你若无异议，本月内转我账户，合同终止。要不咱们就十月一节后照合同十条处理，请酌。王法文敬告2018年9月7日”。庭审中王红与张广岭双方均认可双方之间的房屋租赁合同现已解除。 同时查明，2014年5月29日王红之兄王海与青州华润燃气有限公司签订管道燃气设施配套建设合同一份，由该公司为涉案房屋安装燃气管道。王海支付该公司燃气安装开户费26000元。庭审中王红称其已经支付王海燃气安装开户费26000元，王海对此认可。 一审法院认为，王红与张广岭签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效。王红与张广岭双方应按合同约定履行各自的义务。现涉案房屋已经由王红另行出租，王红与张广岭均认可双方之间的租赁合同已经解除。根据合同第九条第二款约定：乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按照月租金的50%向对方支付违约金，同时甲方不退还乙方多缴纳的租金并扣除押金。在双方就租赁费数额重新协商未达成一致的情况下，张广岭于2018年7月31日向物业公司交清物业费及水费并搬离腾出涉案租赁房屋，系提前退租，张广岭并无充分证据证实其已提前60日通知王红退租，故应根据合同约定按照月租金的50%向王红承担违约金5500元，同时根据合同约定应扣除押金10000元，因此，对王红主张的张广岭提前退租违约金5500元予以支持，对张广岭反诉主张的退还押金10000元的反诉请求，不予支持。关于王红主张的房租损失，因张广岭提前退租未提前60日通知王红，未给王红留出充分的时间对外寻租，导致王红2018年9月1日才将涉案房屋另行出租，对王红因此造成的一个月的租赁费损失11000元，张广岭应予赔偿。关于王红主张的房屋设施损坏，应由张广岭赔偿损失10000元并根据租赁合同第九条第二款约定承担违约金3300元的诉讼请求，因王红无充分证据证实涉案房屋被损坏，故对王红的该两项诉讼请求，不予支持。关于王红主张的偿还王红燃气安装费及燃气拆除费的诉讼请求，因王红与张广岭双方并未约定燃气安装及拆除费用由张广岭承担，且燃气系王红自行安装及拆除，故对王红的该项诉讼请求，亦不予支持。关于张广岭反诉主张的预存电费，王红之父王法文在向张广岭出具的告知书中明确表示应退还张广岭电费2070元，据此，可以确认张广岭预存电费数额尚有2070元未退，合同解除后，该电费应由王红退还给张广岭，故对张广岭的该反诉请求，予以支持。张广岭反诉主张的燃气费1000元，王红不认可，张广岭无证据证实燃气费数额，故不予支持，张广岭有新证据后可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、张广岭支付王红违约金5500元、租赁费损失11000元，共计16500元，于判决生效之日起五日内付清；二、王红退还张广岭电费2070元，于判决生效之日起五日内付清；三、驳回王红的其他诉讼请求；四、驳回张广岭的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1371元，由王红负担1158元，张广岭负担213元；反诉案件受理费127元，由王红负担50元，张广岭负担77元。 二审中，各方当事人均未提交新证据。二审认定的其他事实与一审相同。 本院认为，王红与张广岭签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。合同约定租赁期限为2014年8月1日至2023年7月31日。在双方未对租金达成一致的情况下，张广岭于2018年7月31日搬离腾出涉案租赁房屋，故张广岭的行为系违反租赁合同约定提前退租，应当按照合同约定向王红支付违约金并赔偿王红的租金损失。关于违约金数额，合同约定为月租金的50%，一审判决张广岭承担5500元违约金正确。关于租金损失，王红于2018年9月1日将涉案房屋另行出租，租金损失为一个月，故一审判决张广岭赔偿王红11000元租金损失亦无不当。对于燃气安装费和燃气拆除费，双方合同对此没有约定，一审对王红的主张未予支持正确。对于张广岭主张房屋损害赔偿，因双方对涉案房屋已办理交接，交接时王红并未提出房屋损坏的主张，一审中也未提交充分证据证实，故对王红主张的扣除10000元的租金作为房屋修复补偿的上诉理由不予支持。 综上，上诉人王红与张广岭的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实正确，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费1834元，由上诉人王红负担1371元，上诉人张广岭负担463元。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年十一月二十日 书记员  田 然