广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0902民初3513号原告：远洋亿家物业服务股份有限公司。住所地：北京市怀柔区雁栖经济开发区雁栖大街31号。法定代表人：杨德勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈锡有，该公司员工。委托诉讼代理人：曾清愿，广东大展律师事务所律师。被告：吴爱芹，女，1978年12月19日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区×××××××，公民身份号码440××××××××××××240。委托诉讼代理人：张学清，广东粤茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：林芷铃，广东粤茂律师事务所实习律师。第三人：茂名市锦绣河山房地产开发有限公司。住所地：广东省茂名市茂南区××××××××××××××、156号第3层8号房。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：卢西楠，该公司员工。第三人：远洋亿家物业服务股份有限公司茂名分公司。住所地：广东省茂名市××××××××计星物流广场F4区二层06号铺。法定代表人：万某1。委托诉讼代理人：何裕芳，该公司员工。第三人：茂名市茂南康泰物业管理有限公司。住所地：广东省茂名市茂南区开发区××××××××××、13号房。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：梁雅丽，该公司员工。原告远洋亿家物业服务股份有限公司（以下简称远洋亿家公司）与被告吴爱芹、第三人茂名市锦绣河山房地产开发有限公司（以下简称锦绣河山公司）、远洋亿家物业服务股份有限公司茂名分公司（以下简称远洋亿家茂名公司）、茂名市茂南康泰物业管理有限公司（以下简称康泰公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告远洋亿家公司的委托诉讼代理人陈锡有、曾清愿，被告吴爱芹的委托诉讼代理人张学清、林芷铃，第三人锦绣河山公司的委托诉讼代理人卢西楠，第三人远洋亿家茂名公司的委托诉讼代理人何裕芳，第三人康泰公司的委托诉讼代理人梁雅丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告远洋亿家公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2019年6月1日至2020年4月30日的物业服务费5403.16元；2.请求判令被告按照每日千分之一支付逾期付款起暂计至2020年4月30日的违约金368.83元；3.请求判令被告承担诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的茂名远洋山水花园，茂名市茂南区××××××××××××××业主。原告按《物业管理条例》的相关规定与第三人锦绣河山公司司签订了《前期物业服务合同》，并约定按建筑面积2元／平方收取物业服务费。原告按《前期物业服务合同》约定对被告物业进行了系列的物业管理工作，被告从2019年6月1日至今一直未交物业服务费。经原告工作人员多次催促未果，为倮护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，根据相关法律规定，请法院给予判决。原告远洋亿家公司为支持其主张，向本院提交如下证据：1.营业执照，证明原告的主体资格；2.被告身份证复印件，证明被告的主体资格；3.广东省商品房买卖合同，证明被告系涉案小区的业主的事实，被告购买涉案小区房屋的面积；4.茂名市××××前期物业服务合同，证明原告系涉案小区物业服务单位的事实，小区物业收费标准的计算方法；5.关于双城温泉首府住宅小区更换前期物业服务公司的公告，证明原告与涉案小区的建设单位以及原物业公司共同公示公告通知该小区业主已更换物业公司的事实；6.关于收取物业费的温馨提示、关于优惠2019年6月-12月别墅区地下室物业费的通知，证明原告已催告被告应缴纳物业费的事实；7.营业执照，证明第三人远洋亿家茂名公司是原告分公司的事实；8.接管公告张贴的三张照片，证明原告与第三人锦绣河山公司共同公示告知被告更换物业公司的事实；9.工作记录，证明原告已履行合同义务，为被告提供物业服务的事实；10.微信记录、邮政挂号函、交寄清单，证明原告已履行催告通知义务，被告也已知悉未缴纳物业管理费的事实。被告吴爱芹辩称,一、要求驳回原告的诉讼请求，由原告承担本案的诉讼费用。被告的前期物业服务企业并不是原告，原告的进场不符合法定程序，根据相关规定，双方应当有业主并经业主同意才能作为物业，提供物业服务。根据相关规定，交接是需经过法定的程序。原告接管物业的服务没有物业，收费也没有公示。原告没有提供符合开发商承诺给业主的服务，开发商在售楼时曾与业主有书面承担，包括有关物业的收费条件等，并经解除应当有效。具体在证据中有显示。条件未经法定程序变更下，原告不能另外收费。二、实际上原告的服务质量差，包括对工程擅自破坏等，都是给业主最差的体验，给业主带来各种不便，为此业主曾多次向有关部门投诉，组成微信群加以维权，拍摄大量的照片作为证据提交给法庭。原告的服务不达标。违法了物业管理条例63条规定。业主没有成立业委员，物业管理条例条规定，应成立业委员。原告没有达到过半的要求。三、原告如果能提供以之前的物业服务，业主愿意接受。相反，原告不能提供达标的物业服务，如不能承诺履行，违法了物业管理条例23条规定，业主不能接受。被告吴爱芹为支持其主张，向本院提交如下证据：1.身份证复印件，证明被告身份信息；2.收楼须知，证明被告是茂名市××××××的业主；3.《前期物业服务协议》、收据，证明被告一直按时向第三人康泰公司交纳物业管理费；茂名市锦绣河山房地产开限公司未经业主大会和被告的同意便强行转让物业管理服务，其与原告签订的合同对被告不具有约束力，原告不是本案适格的主体，被告也无需履行合同义务；4.《业主手册》、维权微信记录截图，原告的物业管理服务质量远远达不到《业主手册》第十三章规定的前期物业管理标准；业主也多次向有关部门投诉；5.光盘（含视频及照片），证明原告没有提供正常的物业服务。第三人锦绣河山公司、远洋亿家茂名公司述称，认可第三人锦绣河山公司与原告签订的物业服务合同，小区目前没有业委会，现在处于前期物业阶段，第三人锦绣河山公司作为开发商与物业公司签订的物业服务协议是合法有效的，对业主是具有约束力。第三人锦绣河山公司有与业主进行沟通，新的物业进驻前，老的物业公司有发公告。被告不满意服务，间接证明了原告有提供服务，个人的满意程度是不同的。第三人康泰公司述称，我司已经退出小区的物业管理，我司赞同原告的管理。第三人锦绣河山公司、远洋亿家茂名公司、康泰公司未向本院提交证据。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告吴爱芹系茂名市×××××××××××别墅（建筑面积：328.09平方米）的所有人，系茂名远洋山水花园的业主。2019年4月29日，原告远洋亿家公司（甲方）与第三人远洋亿家茂名公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同主要内容为：一、甲方选聘乙方实施前期物业服务。二、参照《关于印发茂名市物业服务收费管理实施细则的通知》（茂价[2012]347号）的服务项目及内容，乙方提供的前期住宅物业服务应达到以下约定的质量标准：（一）房屋管理采用第一级标准。三、物业服务费别墅2元／月／平方米，业主从办理收楼手续后当日开始交纳物业服务费，以后按月交纳，业主或物业使用人应在每月5号前交纳，从逾期之日起每天接应交物业服务费的千分之一交纳违约金。四、本合同服务期限自签订之日起至本物业业主委员会召开业主大会决定同意与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。原告远洋亿家公司、第三人远洋亿家茂名公司签订《前期物业服务合同》后，原告远洋亿家公司、第三人锦绣河山公司、第三人康泰公司于2019年5月10日向茂名远洋山水花园的业主作出《关于双城温泉首府住宅小区更换前期物业服务公司的公告》，公告内容：将第三人康泰公司承担的小区物业服务管理工作更换为第三人远洋亿家茂名公司，第三人远洋亿家茂名公司于2019年5月15日进驻小区后，将按其与第三人锦绣河山公司签订的《前期物业服务合同》约定的服务质量、服务标准等为小区业主提供服务。并报备于茂名市茂南区山阁镇东山社区×民委员会备案。第三人远洋亿家茂名公司于2019年6月1日入驻涉案小区提供物业管理服务。被告吴爱芹未向第三人远洋亿家茂名公司缴交2019年6月1日至2020年4月30日期间的物业服务费。原告远洋亿家公司于2019年10月17日向茂名远洋山水花园小区业主发出《关于收取物业费的温馨提示》，向业主催收物业费。原告远洋亿家公司于2019年11月15日向茂名远洋山水花园小区业主发出《关于优惠2019年6月－12月别墅区地下室物业费的通知》，通知内容：对于别墅区业主在2019年12月15日之前结清本年度物业费的可享受减免地下室部分物业费，以此作为回馈别墅区业主对物业公司的支持，2020年1月1日起按房产登记面积执行收费标准，逾期（2019年12月15日后）缴费的不在优惠范围。另查明，2016年12月24日，被告吴爱芹、第三人康泰公司签订《前期物业服务协议》，由第三人康泰公司为茂名远洋山水花园小区担保物业管理服务。被告吴爱芹按合同约定向第三人康泰公司交纳物业服务费。再查明，原告远洋亿家公司于1999年9月9日登记成立，经营范围包括物业管理等。第三人远洋亿家茂名公司系原告远洋亿家公司的分公司。原告远洋亿家公司、第三人远洋亿家茂名公司认可第三人远洋亿家茂名公司与第三人锦绣河山公司签订的《前期物业服务合同》的行为系原告远洋亿家公司的行为，由原告远洋亿家公司承担民事责任。从被告提供的证据可知原告在涉案小区进行物业服务过程中存在服务瑕疵。原告以被告未付清物业服务费为由，于2020年6月10日诉至本院。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告是否适格主体；《前期物业服务合同》的效力应如何认定；二、原告请求的各项费用是否合理。一、关于原告是否适格主体的问题。根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，第三人远洋亿家茂名公司系原告远洋亿家公司的分公司，第三人远洋亿家茂名公司与第三人锦绣河山公司签订的《前期物业服务合同》应由原告远洋亿家公司承担民事责任，因此，原告远洋亿家公司可行使第三人远洋亿家茂名公司的权利，其向被告吴爱芹主张物业管理费，符合法律规定，系本案适格主体。二、关于《前期物业服务合同》的效力应如何认定的问题。原告远洋亿家公司、第三人锦绣河山公司、第三人康泰公司于2019年5月10日向茂名远洋山水花园的业主作出《关于双城温泉首府住宅小区更换前期物业服务公司的公告》，已告知小区内的全体业主关于物业服务公司变更的情况，及第三人远洋亿家茂名公司进驻小区，将按《前期物业服务合同》约定的服务质量和收费标准为小区业主提供服务，并报备于茂名市茂南区山阁镇东山社区×民委员会备案，其内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，本院予以确认。被告吴爱芹作为茂名远洋山水花园的业主，应按《前期物业服务合同》的约定，履行其权利、义务。三、关于原告请求的各项费用是否合理的问题。1.物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，原告提供物业服务不到位，被告作为业主可按法律规定的程序要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等民事责任，但不能成为其不交或者减交物业服务费的理由。因此，原告远洋亿家公司请求被告支付从2019年6月1日至2020年4月30日的物业管理费，符合法律规定，本院予以支持，故物业服务费为7217.98元（2元/月/平方米×328.09平方米×11个月），原告远洋亿家公司主张物业服务费5403.16元，系其自主处分权利的行为，没有违反法律禁止性规定，本院予以支持。2.违约金。从被告提供的证据可知原告在涉案小区进行物业服务过程中确有过服务瑕疵，被告并不是无故拖欠物业服务费，故原告请求违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第三十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告吴爱芹于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费为5403.16元给原告远洋亿家物业服务股份有限公司。二、驳回原告远洋亿家物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告吴爱芹负担。被告负担的受理费限于本判决生效之日起十日内迳付原告，本院不再另行退收。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  何秋玲人民陪审员  谭雅元人民陪审员  陈玲辉二〇二〇年十一月十九日书 记 员  赖晓萍冯斯婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。