江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初7876号 原告：周俊，女，1989年1月3日生，汉族，住徐州市新城区。 委托诉讼代理人：李宪民，徐州市云龙区新生法律服务所法律工作者。 被告：董洋，女，1989年8月15日生，汉族，住徐州市。 被告：夏友军，男，1966年8月2日生，汉族，住徐州市。 二被告共同委托诉讼代理人：曾永，徐州市铜山区棠张法律服务所法律工作者。 原告周俊与被告董洋、夏友军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月16日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告周俊及其委托诉讼代理人李宪民、被告董洋、夏友军的共同委托诉讼代理人曾永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告与被告签订的自2019年5月15日至2020年5月15日期间的房屋租赁协议无效；2、被告返还收取原告的转让费3万元、已缴纳但未使用的三个月租金12000元、装修费12000元。事实和理由：2019年5月15日，原告与被告董洋签订房屋租赁协议书，原告租赁位于云龙区-1门面，租期一年，合同约定年租金5万元与2019年8月1日付清，并交纳押金2000元，后被告董洋又收取转让费3万元，签订合同时二被告再三保证其有权出租此房，被告董洋是被告夏友军的儿媳。2019年11月中旬，原房主手持与被告夏友军签订的房屋租赁合同，到原告租赁的房子里找到原告，讲明该房屋为其所有，并讲明其在将此房屋租给夏友军时，合同第6条明确约定不准转租，后将合同让原告看后拍照，同时，原房主要求原告立即搬离此房，要收回房屋，原告认为，被告董洋将被告夏友军租赁的没有转租权的房屋冒充其有转租权，并租给原告，骗取租金及转让费，故双方签订的房屋租赁协议应为无效协议，为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告董洋辩称，一、原、被告签订的房屋租赁协议是有效的。首先，无效合同是指法律行为当然、自始、确定的无效，合同的无效不因时间的经过而发生改变，确认无效的请求也不受诉讼时效规则的限制，而根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，6个月的异议期满后，是否经出租人同意转租就不再成为影响转租合同效力的因素。本案中，六个月的异议期已满，是否经出租人同意就不再成为影响转租合同效力的因素。其次，未经出租人同意的转租不属于合同法第五十二条所列的无效事由。合同法第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定合同无效的，人民法院不予支持。可见，对于承租人未经出租人同意转租的，法律的规定均系为出租人设定的救济途径并非为次承租人设定的救济。而且原告在诉争房屋实际使用租赁期限已届满，原、被告双方的权利义务已履行完毕，因此，涉案的房屋租赁协议是有效的。二、转让费3万元是原告购买被告店内的物品、装潢及稳定的客源而自愿支付的相关费用，原告也进行了实际经营，并且获得了相应利润，因此被告不应返还转让费。据被告董洋所述，原、被告是同学关系，在房屋进行转租的时候被告在门前进行了招商广告，当时有好多家来洽谈业务，由于原告与被告是同学关系，就将此地进行了转让，并且告知房屋是一年一租，当时并没有隐瞒房屋所有权人是谁。原告所称的事实欺骗行为不存在，租金实际给付是48000元。实际房主找过原告是事实，但实际房主没有说要解除与被告的合同，也没有要原告停止经营，并且原告直到2020年的5月15日经营期满才撤离所租赁的房屋。综上所述，请求法院查明事实，驳回原告对董洋的诉讼请求。 被告夏友军辩称，原告与董洋订立房屋租赁协议，合同的相对方是董洋，与夏友军无关，因此请求驳回原告对夏友军的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告董洋作为甲方（出租人）与作为乙方（承租人）的原告周俊签订《房屋租赁协议书》一份，约定：甲方将云龙区-1门面出租给乙方使用，租期为一年，自2019年5月15日至2020年5月15日止，年租金为50000元，留押金2000元，若乙方中途退租，甲方不退租金；房租一次付清，2019年8月1日付清50000元；乙方在承租期间爱护室内一切设施，不得损坏或擅自改动，人为造成损坏按价赔偿或修复；承租期间所发生的各种税、费由乙方负责，房租到期后双方将租期内各项费用结清；乙方在承租期间发生跑水、漏电、失火等事故造成的一切损失均由乙方赔偿；若房屋到期，乙方需要续租提前一个月同甲方协商相关事宜，并交纳续租租金，否则甲方可以自有将房屋转租给他人。 2019年8月1日，周俊支付董洋租金50000元（含押金2000元），同时支付董洋转让费30000元。原告还提供金额为3850元的门头、广告费收据一张，金额为8000元的装修款收条一张，金额为7240元的购买货架、衣架等物品的清单一张，拟证明其接收房屋后进行装修花费18000元。 涉案房屋于2019年8月份交付原告。原告称其自2019年8月1日接收房屋，到2020年1月出现疫情后就关门不能使用，所以使用了半年，2019年11月中旬原房东出现要求收回房屋，在原告向原房东哀求的情况下原房东许可三个月，后一直到期后搬出。 原告提供2019年11月3日的录音一份，拟证明被告对其不是原房东这一事实予以认可。原告陈述，该录音地点在夏友军家的客厅，是原告用其手机录音，录音时未告知夏友军。 另查明，被告夏友军与涉案房屋所有人潘向阳签订房屋租赁合同一份，约定夏友军承租潘向阳门面房一间，年租金41000元，夏友军只有房屋使用权并且不得改变房屋结构及转租他人。潘向阳已经收取夏友军2019年5月20日至2020年5月19日的租金计48000元。 本院认为：涉案房屋系被告夏友军从房屋所有权人处承租而来，再由董洋转租给原告，故原告与被告董洋签订的房屋租赁合同实为房屋转租合同。虽然董洋不是承租人，但其转租房屋系经承租人夏友军认可。而夏友军与房屋所有权人订立的房屋租赁合同中，虽约定不得转租，但根据原告当庭陈述，其使用房屋至转租合同到期，故其未因出租人的原因而无法使用房屋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原告与董洋签订的房屋转租合同是双方真实的意思表示，原告在签订合同时亦明知董洋系转租，二人在订立合同时的意思表示一致，合同已经成立并生效。原告以转租行为未得到出租人的同意为由主张合同无效，无法律依据，本院不予支持。原告称夏友军冒充原房东，其在夏友军、董洋的欺骗下签订合同，被告对此予以否认，并称当时并未隐瞒房屋所有权人是谁。原告为此提交的录音证据，因录音地点在夏友军家中，且录音时未告知夏友军，属在他人的私密场所偷录，侵犯了夏友军的隐私，该证据取得方式不合法，不能作为认定案件事实的依据，故原告主张其受到二被告的欺骗才签订合同的事实，无证据证明，本院不予采信，原告据此主张该合同符合合同法第五十二条规定的无效情形，亦无事实依据，本院不予支持。 关于被告收取的转让费30000元应否退还的问题。董洋出具收条载明收取原告转让费30000元，但未列明转让的内容及价格，结合一般经营用店铺转让的惯例认定，本案转让费实为原房屋承租人将案涉房屋经营权转交次承租人从事经营活动而收取的费用。在转租合同能够正常履行的情况下，转让费可以不予退还。本案原告自接受房屋后至租赁期限届满才搬离，应当认定其正常使用的房屋，转租合同已正常履行，故该转让费30000元不应退还，原告要求被告退还转让费30000元的诉讼请求，本院依法不予支持。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”双方租赁合同中未对装修装饰费用进行约定，且原告使用房屋至租赁期间届满时，故其要求被告返还装修费12000元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 原告自2019年8月1日接收房屋，使用至2020年5月15日租赁期满，其实际使用时间未满一年，按照合同约定的一年50000元的租金标准计算，原告未使用房屋的期限为2.5个月，故原告未使用房屋期间的租金10415元，被告应予退还。原告主张疫情期间的租金减免事由，符合不可抗力的适用原则，对因疫情防控期间所产生的损失，应当由合同双方合理分担。根据疫情防控的实际期间计算，将原告主张返还租金12000元与其未使用房屋期间的租金10415元之间的差额1585元作为被告应当分担的损失数额，较为合理公平。因此，原告要求被告退还租金12000元的诉讼请求，本院予以支持。因本案转租合同的转租人即合同相对人系董洋，收取原告租金的亦系董洋，故退还租金的主体应为董洋，被告夏友军不是合同相对人，不应当承担该合同义务。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十六条第一款之规定，判决如下： 一、被告董洋于本判决生效之日起十日内退还原告周俊房屋租金12000元； 二、驳回原告其他的诉讼请求。 案件受理费900元，由原告负担800元、被告董洋负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  梁 征 人民陪审员  任晓东 人民陪审员  刘 兰 二〇二〇年十一月十四日 书 记 员  张 欣