河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初5770号原告(案外人)：郭馨匀，女,1985年3月6日出生，汉族，住河南省孟津县。委托诉讼代理人：董莎莉，河南吉凯律师事务所执业律师。被告(申请人)：芦玉霞，女,1963年8月15日出生，汉族，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：王涛，河南惠人律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：朱小安，河南惠人律师事务所执业律师。第三人(被执行人)：王艳萍，女,1965年1月31日出生，汉族，住洛阳市西工区。第三人(被执行人)：庞杏锁，男,1963年5月29日出生，汉族，住洛阳市西工区。原告郭馨匀与被告芦玉霞、第三人王艳萍、庞杏锁执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭馨匀及委托诉讼代理人董莎莉，被告芦玉霞及委托诉讼代理人王涛、第三人王艳萍、庞杏锁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭馨匀向本院提出诉讼请求：1.确认洛阳市××工区××龙广场××区××号房屋(房屋合同编号：YSO198512，房屋代码:691620)为原告所有，并解除对该财产的查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告芦玉霞与第三人王艳萍、庞杏锁之间因借款纠纷申请财产保全,2020年1月6日西工法院作出(2020)豫0303财保5号民事裁定书,1月9日查封了涉案房产。在人民法院查封之前，原告已对涉案房产享有合法权利，且足以排除被告对该财产的查封执行。2018年6月7日，原告郭馨匀与第三人王艳萍以及中介机构洛阳享嘉房地产经纪有限公司（以下简称享嘉公司）三方签订了书面《房屋买卖合同》，王艳萍将其名下位于洛阳市××工区××龙广场××区××号房屋出售给原告郭馨匀，房屋总价(合定金)共计36.5万元，一次性支付。原告当日即按约向王艳萍支付1万元定金，向享嘉公司支付6500元中介费。2018年6月11日原告又向王艳萍支付29万元，王艳萍交付了房屋。享嘉公司将保存的《商品房预售合同》原件以及购房发票、契税证明等原件交付原告。双方未办理房屋过户登记手续的原因是因开发商所导致，且出卖人王艳萍以及中介机构享嘉公司也都向原告承诺待年底开发商将房产证办理下来之后，为原告办理过户手续。2018年12月6日因第三人王艳萍急需用钱，在中介机构享嘉公司的见证下与原告达成《补充协议》，原告结清了所有房款。原告郭馨匀通过合法途径购买步案房屋，并已按合同约定结清所有购房款，第三人王艳萍也已按约交付了房屋，原告实际占有至今并已出租多年。在整个买卖过程中原告不存在任何过错及违约。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，原告对涉案房产享有合法权利并足以排除执行。芦玉霞辩称，1.本案房产的性质为预购商品房，预告登记的权利人为王艳萍，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定预告登记的权利人仅享有请求将来发生物权变动的效力，预告登记本身并不导致物权的设立或变动，该房产仍登记在开发商洛阳升龙置业有限公司（以下简称升龙公司）名下。即使原告作为××，也仅仅只能在该房屋登记在王艳萍名下后，请求其办理房产变更登记，该权利为一般的债权请求权。本案不存在《中华人民共和国物权法》第三十三条规定的权属和内容的争议，原告直接要求确认房产归其所有没有事实与法律依据。2.根据原告诉状所述，其对该房屋的性质和不能办理过户的事实是明知的，其应自行承担不能过户的交易风险。且在其与第三人王艳萍合同签订后至本案起诉之日的长达两年时间内，第三人王艳萍既未向开发商要求办理过户，原告也未向第三人要求办理过户，两人长期不主张权利均存在明显的过错，不属于《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(四)规定的“非因××自身原因未办理过户登记。”3.原告并非是消费者购房人，且本案房产尚未登记在第三人王艳萍名下，即使其与第三人之间的合同合法有效，原告仅对第三人享有一般的债权，其权利也不足以排除执行。且根据起诉状所述，其购买该房屋后一直用于出租，属于经营行为，其诉讼请求不能成立。第三人王艳萍、庞杏锁述称，原告起诉没有异议，说的是事实。我这个房子通过二手房来卖是合法的。我的房子是预定的，在销售的过程，房产证没有办下来是开发商的原因，不属于我们的原因。当时升龙公司答应在两年之内办房产证因为升龙公司没有办，最后导致的违约。我起诉了升龙公司，最后以民事调解书赔偿了我违约的赔偿金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：芦玉霞与庞杏锁、王艳萍民间借贷纠纷一案，芦玉霞向本院申请执行财产保全。本院于2020年1月6日作出（2020）豫0303财保5号民事裁定，裁定冻结被申请人庞杏锁、王艳萍银行存款210万元，如存款不足，查封、扣押其相应价值的财产。本院根据裁定内容，于2020年1月9日查封涉案房产（该房产登记所有权人为王艳萍，洛房预市字第00155345号）。郭馨匀对涉案标的提出书面异议，2020年8月10日本院作出了（2020）豫0303执异51号执行裁定书，裁定驳回郭馨匀的异议请求，郭馨匀对该裁定不服，提起了执行异议之诉，遂导致本案纠纷。2.2013年5月25日，升龙公司（出卖人）与王艳萍（××）签订了编号为YS0198512的《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议），由王艳萍购买升龙公司位于洛阳市西工区西小屯、东涧沟村洛阳升龙广场C区商品房。合同第二条约定：××购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为洛阳市房产管理局，商品房预售许可证号为洛房商预字第Y13-039号。合同第三条约定××购买的商品房为第2幢917号房，预测建筑面积共45.92平方米，其中套内建筑面积32.63平方米。合同第四条约定该商品房按建筑面积计算，单价为每平方米5920.91元，总金额271888元。合同第八条约定出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用。附件四第十二条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即完成初始登记。出卖人应当按照合同约定期限履行备案义务。如因出卖人的责任未能在约定时间内将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人按已付房价款的0.5%向××支付违约金。2013年5月8日，王艳萍向升龙公司支付房款81888元，2016年4月4日，王艳萍向升龙公司支付房款190000元。2013年6月23日，王艳萍缴纳契税10875.52元。3.2018年6月7日，卖方王艳萍（甲方）与买方郭馨匀（乙方）、中介方享嘉公司（丙方）签订房屋买卖合同，合同主要内容为：甲方自愿将坐落于西工区西小屯东涧沟村洛阳升龙广场C区2幢917号房屋出售给乙方，该房屋性质为商品房，权属证件号为洛房商预字第Y13-039号，所有权人为王艳萍，无共有权人，建筑面积45.92平方米；甲、乙双方协商后的实际成交价为：人民币叁拾伍万伍仟元整（￥355000元）；房款于2018年7月31日前交付甲方；本合同签订后，甲乙双方应按丙方安排于56日内将办理该房屋过户/贷款手续；甲方于合同签订之日将房屋权属证明购房合同交于丙方代为保管，并承诺于拿到全款腾空房屋，同时将该房屋钥匙交于乙方……合同另约定：该房屋固定装修不能拆改，因该房屋没有房产证，乙方先给甲方叁拾万元整，剩余伍万伍仟元整于房产证下来过户时结清总房款叁拾陆万伍仟元整含购房定金壹万元整。2018年6月7日，郭馨匀向王艳萍尾号为27448的银行账户转款10000元，2018年6月11日郭馨匀向王艳萍尾号为27448的银行账户转款290000元。2018年12月6日，郭馨匀与王艳萍签订补充协议，载明：本人王艳萍(身份证号:)出售给郭馨匀(身份证号:)西工区西小屯东涧沟洛阳升龙广场C区2幢917号房(合同编号：YSO198512。房屋代码:691620)剩余房款陆万伍仟元整(Y:65000.00)，因王艳萍用钱，本协商办理房产过户结清剩余房款。经双方协商提前结清剩余房款，今日已结清总房款叁拾陆万伍仟元整(￥：365000.00)。该套房已交于郭馨匀，房屋所有权归郭馨匀，因郭馨匀产生的所有问题由郭馨匀自行承担。因王艳萍所产生的所有问题，王艳萍承诺全力配合解决。如王艳萍房产证办理完毕后拒绝过户给郭馨匀，王艳萍同意双倍返还已收房款。4.王艳萍因与升龙公司买卖合同纠纷一案，向本院起诉要求升龙公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金1359.44元，并承担诉讼费由。审理过程中，经本院组织双方达成调解，本院于2020年5月26日作出（2020）豫0303民初3180号民事调解书，由升龙公司向王艳萍支付逾期办证的违约金1300元。本院认为,本案系执行异议之诉，郭馨匀作为案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案王艳萍与郭馨匀于2018年6月7日签订房屋买卖合同,约定将诉争房屋即洛阳市××工区××龙广场××区××号房屋卖给郭馨匀，郭馨匀已经按照合同约定支付了全部房款;虽然诉争房产仍未能办理产权证书，导致未能办理产权变更登记手续，但未能办理产权证书的原因在于升龙公司，郭馨匀对此并无过错;且根据郭馨匀提交的证据可以证明其已于2018年11月6日占有并使用该房屋,早于2020年1月9日查封房屋的时间。因此，郭馨匀对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（一）款规定，经合议庭评议，判决如下：一、不得执行位于洛阳市西工区升龙广场C区2幢917号房屋；二、驳回郭馨匀的其他诉讼请求。案件受理费100元，由郭馨匀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  芦炎昌人民陪审员  苗惠霞人民陪审员  杨晓萍二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  李绍男