云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0502民初4478号 原告:徐文，男，1953年2月15日出生，汉族，隆阳区人，户籍地为隆阳区，现住隆阳区。 委托诉讼代理人：杨双桥，云南吉昌律师事务所律师。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：王从妮，云南吉昌律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。 被告：云南白地房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：91530500568818219G。 住所地：云南省保山市隆阳区永昌镇永昌路（新华小区）。 法定代表人：张自国，任该公司董事长。 委托诉讼代理人：姚卫果，云南春裕律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告徐文与被告云南白地房地产开发有限公司（以下简称白地公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨双桥、王从妮，被告白地公司法定代表人张自国及委托诉讼代理人姚卫果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐文向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告限期赔付原告双倍房屋使用权总价款71.6万元及收益金9.1648万元（35.8万元×12.8%×2），合计80.7648万元。二、本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2015年10月12日，原被告签订了《房屋使用权认购书》，约定：原告认购被告位于建设路76号杏花苑Ｄ栋Ｄ-1房屋，认购使用权面积126.31平方米，认购期限3年，认购价格为35.8万元，定金为10万元，于2015年11月12日签署《房屋使用权买卖合同》时支付购买使用权房款35.8万元（含已付认购定金10万元）。同时还约定：被告只销售该房屋三年使用权，属学生的周期房，学生三年、六年毕业后，被告（甲方）将原告（乙方）购买房屋使用权的全款及三年收益金12.8%、六年收益金17%—次性返还。2015年10月12日，原告通过现金方式支付被告定金人民币10万元。2015年11月10日，原被告签订了《房屋使用权买卖合同》，合同中约定：原告（乙方）所购使用权房屋为现房，坐落于保山市隆阳区建设路76号杏花苑D幢1号房（商铺），建筑结构为砖混，建筑楼层为3层，该房屋使用权面积为126.31平方米；房屋使用权期限为3年（自2015年11月10日至2018年11月10日）；房屋使用权总价款为35.8万元，支付方式为签订《房屋使用权买卖合同》当日一次性付清（含定金）。原告（乙方）购买房屋使用权按照合同规定年限到期后，原告（乙方）不再享有该房屋的使用权。被告（甲方）在7日内返还本合同中原告（乙方）支付的总价款，并支付给原告（乙方）合同总价款12.8%的收益金。房屋交付时间为原告（乙方）付清全款后获得房屋使用权，在2015年11月10日前，被告（甲方）将房屋、钥匙移交给原告（乙方）。其中第五条第3项约定：该合同到期后，被告（甲方）未按约定返还原告（乙方）房屋使用权总价款，原告（乙方）可凭此合同要求被告（甲方）赔付双倍房屋使用权总价款，并到房屋产权管理中心办理房屋变更手续，将房屋产权变更为原告（乙方）所有，办证所产生的各种税、费由被告（甲方）承担；被告（甲方）未按约定支付原告（乙方）收益金的，原告（乙方）有权要求被告（甲方）支付双倍收益金的赔偿。还约定了关于使用权的规定、争议处理、合同份数、合同生效及解除等。原告按合同约定向被告支付了剩余价款25.8万元，被告按合同约定向原告交付了房屋、钥匙。合同到期后，截止原告起诉之日，被告未按约定返还给原告房屋使用权总价款358000元及收益金45824元，合计403824,00元。应当按合同第五条约定承担违约责任。综上，原被告签订的《房屋使用权认购书》、《房屋使用权买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。原告已经按照《房屋使用权认购书》、《房屋使用权买卖合同》约定履行完毕，但被告未按《房屋使用权买卖合同》约定返还给原告房屋使用权总价及收益金，应当按合同第五条约定承担违约责任。其行为侵害了原告的合法权益，为保护自己的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求为谢！ 被告白地公司辩称：一、涉案房屋的所有权不属于徐文。徐文与白地房地产公司签订的只是房屋使用权买卖合同，不是购房合同，约定了使用权期限，为2015年11月10日至2018年11月10日，合同的解除根据合同约定年限，到期后自动解除。现徐文的使用权期限已届满，使用权已不复存在，也没有与白地房地产公司签订购房合同，房屋的所有权不属于徐文，无权继续占有房屋，应该退还白地房地产公司。二、徐文应该及时将涉案房屋退还白地房地产公司，并恢复学区房原状。既然涉案房屋的所有权不属于徐文，房屋到期应该恢复学区房原状，进行房屋结构主体鉴定，确保学区房无质量安全隐患，双方进行验收后，办理移交手续，及时退房，其无权长期霸占房屋，所以产生一切费用由徐文自己承担。明知道房屋的所有权不属于自己，在学区房使用期间，徐文大拆、大改变房屋的使用功能，将学区房改变用途，向外出租给安娜柯琳美肤中心，获取高额利益。房屋使用权尚未到期，白地房地产公司法人张自国主动于2018年9月25日上午到恩德医院四楼找到徐文，同时递交红包安慰徐文，要求徐文到时把房屋退给白地房地产公司，请房屋鉴定部门出示报告。徐文拒绝将房屋退还白地房地产公司，并派唐开艳到白地房地产公司四楼办公室找到张自国，要求缓交869012.80元购房款，张自国不同意，要求必须一次性交清。徐文一拖再拖，也不签订购房合同，张自国经多次追讨未果，引发房屋纠纷的根源在徐文。三、徐文应该向白地房地产公司交纳房租。徐文在使用权期限届满后，企图霸占房屋，白地房地产公司不同意，双方发生纠纷。既然房屋的所有权不属于徐文，徐文就应该按市场价向白地房地产公司交纳房租至实际移交房屋为止。四、徐文擅自将涉案房屋装修、出租，应该承担违约责任。《房屋使用权买卖合同》第四条关于使用权的约定中：乙方（徐文）不得改变该房屋的用途、结构、功能，不得堆放危险物品及其他杂物、私自增设其他设施，不得妨碍他人房屋使用权。乙方在享有该房屋的使用权后，可对该房屋使用权进行转让、出租，但必须到物业管理公司办理使用权人更名登记。徐文未到物业管理公司办理手续，擅自将房屋装修、出租，改变房屋的整体结构，应该承担违约责任。五、徐文无权获得房屋使用权价款及收益金。徐文应恢复房屋原状，移交房屋，交清所欠的房租费，缴纳拖欠房租费滞纳金，并且应该赔偿打伤张自国的损失。徐文在使用权期限届满后，仍然霸占房屋，未将房屋及时移交白地房地产公司，严重违反合同第二条第1、2款，第四条第1、2、3款，第五条第4款之约定，无权获得房屋使用权价款及收益金。为达到霸占房屋的目的，徐文于2019年12月2日14时44分找社会闲杂人员到永昌路102号汉庄建筑公司办公楼二楼走道殴打白地房地产公司法人张自国，企图逼迫张自国就范。将张自国打伤后，因公司出纳杨桂仙及时报警，兰城派出所民警出警，徐文不可告人的目的才没有得逞。张自国受伤后，伤情一直未好，兰城派出所至今没有解决。所以，徐文严重违反合同，无权获得房屋使用权价款及收益金，还应该赔偿打伤张自国的费用。综上所述，请依法驳回徐文的全部诉讼请求，判令其退还房屋，恢复原状，并赔偿白地房地产公司和张自国的全部损失。 原告针对其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 一、《房屋使用权买卖合同》复印件、《房屋使用权认购书》复印件、短信截图复印件各1份，欲证实双方签订的合同名为使用权买卖合同，实为房屋所有权买卖合同的事实。经质证，被告对证据的三性不持异议，但对证明目的不予认可，提出本案实际上并不是买卖合同，而是租房合同，短信截图也说明是租房关系。本院认为，该组证据能够证明本案案件事实，故本院予以采信。 二、中国建设银行账户交易明细1份，欲证实原告于2015年10月12日从妹妹唐开颜账户取现金100000元、于2015年11月10日从妹妹唐开颜账户取现金148000元、于2015年11月30日从妹妹唐开颜账户取现金100000元，加上原告自己持有的现金10000元支付给被告358000元的事实。经质证，被告提出该交易明细与本案无关，被告对收到358000元房款的事实予以认可，但原告的资金从何而来不是本案应该查清的事实。本院认为，该组证据与本案无直接关联，故本院不作为本案证据使用。 三、白杏苑房屋交接清单复印件1份，欲证实2015年11月10日被告白地公司将涉案房屋交付原告的事实。经质证，被告不持异议，提出签订合同的当天被告就已经把房屋交付了原告。本院认为，该组证据能够证明本案案件事实，故本院予以采信。 四、收据复印件19份，欲证实原告自2015年12月18日至2019年9月30日交纳水电费的事实。经质证，被告对证据的关联性持有异议，提出与本案无关，并且现在原告还占用着房屋，水电费理应由原告承担。本院认为，该组证据与本案无直接关联，故本院不作为本案证据使用。 五、云南省保山市中级人民法院（2017）云05民初10号民事裁定书复印件及查封公告复印件各1份，欲证实涉案房屋被保山市中级人民法院查封的事实。经质证，被告对证据的真实性不持异议，但提出保山市中级人民法院查封的时候没有通知被告及被告的法定代表人张自国，被告是在2018年12月12日因为其他案件才知道这一情况，该证据与本案无关。本院认为，该组证据能够证明本案案件事实，故本院予以采信。 六、云南省保山市中级人民法院（2019）云05执异83号执行裁定书复印件、云南省保山市中级人民法院（2020）云05民初52号民事判决书复印件各1份，欲证实原告已提起执行异议之诉的事实。经质证，被告对证据的关联性持有异议，提出该组证据与本案无关，在执行异议之诉一案中法院了驳回原告的诉讼请求，这恰好证明房屋所有权属于被告白地公司，而不属于原告。本院认为，该组证据能够证明本案案件事实，故本院予以采信。 七、徐文身份证复印件1份，欲证实原告基本情况的事实。经质证，被告不持异议。本院认为，该组证据能够证明原告的身份情况，故本院予以采信。 被告针对其答辩主张，向本院提交了如下证据： 一、房屋使用权买卖合同复印件1份，欲证实：1、原告明知租房到期，应恢复原状，移交房屋，双方结算清楚，互相找补。但原告至今没有恢复原状，移交房屋的事实；2、原告未经被告同意擅自将房屋出租给他人进行盈利活动，应该承担违约责任的事实；3、原告未经被告同意擅自装修房屋，改变了房屋的整体结构，应该恢复原状，同时应该扣除收益金的事实；4、使用权期限届满后，原告未交还房屋，应向被告支付房租，房租应支付到实际移交房屋为止。经质证，原告对证据的三性不持异议，但对证明目的不予认可，提出：1、合同没有约定使用权到期后应当恢复原状及结清费用相互找补的问题；2、原告没有擅自将房屋出租给他人，不存在违约责任；3、装修经过被告的同意，合同并没有约定不允许装修，原告装修没有改变房屋整体结构；4、合同没有约定原告要付给被告房租，该合同不是房屋租赁合同，而是买卖合同，故不能证明被告的证明目的。本院认为，该组证据能够证明本案案件事实，故本院予以采信。 二、短信截图复印件1份，欲证实被告法定代表人张自国发给原告短信，明确涉案房屋价款，原告表示要购买该房屋，但至今原告也没有支付剩余的房款的事实。经质证，原告对证据的真实性不持异议，但对合法性、关联性及证明目的持有异议，提出被告的法定代表人的确给原告发过短信，但是不止这一条，还有其他短信，这只是被告的邀约行为，原告没有做出承诺。本院认为，该组证据能够证明本案案件事实，故本院予以采信。 三、房屋照片3张，欲证实原告未经被告同意擅自将涉案房屋装修、出租，应该承担违约责任的事实。经质证，原告对证据的三性不持异议，但对证明目的持有异议，提出原告没有擅自将涉案房屋装修、出租，并且该组证据也不能证明原告擅自将涉案房屋装修、出租的事实。本院认为，该组证据能够证明本案案件事实，故本院予以采信。 四、房租费结算清单复印件1份，欲证实房屋使用权期限届满后，原告仍霸占房屋，应支付房租至实际移交房屋为止的事实。经质证，原告对证据的三性及证明目的均不予认可，提出该组证据属于被告自己制作，没有得到原告认可，并且与本案事实不符，不能作为证据使用。 五、会议签到表复印件1份，欲证实被告白地房地产公司法定代表人张自国于2020年4月1日派沈阳、朱小宇找原告收取房租，原告认为房租过高，拒绝在会议签到表上签字，也拒绝交纳房租的事实。经质证，原告对证据的三性和及证明目的均不予认可，提出该证据属于被告自己制作，没有得到原告认可，并且与本案事实不符，不能作为证据使用。 本院认为，被告提交的证据四、五均系被告自行制作，属于当事人陈述范畴，该两组证据均无其他证据相印证，故本院不予采信。 六、接处警登记表复印件、张自国受伤费用清单复印件各一份，欲证实：1、由于原告在使用期限届满后企图霸占涉案房产，被告不同意，原告于2019年12月2日14时44分找社会闲杂人员到永昌路××建筑公司办公室殴打被告法定代表人张自国，公司出纳杨桂仙报警后，兰城派出所民警出警，但认为是民事纠纷，建议双方通过法院解决的事实；2、张自国被原告打伤后，张自国伤情未好，原告应该赔偿各项费用314920元，至今兰城派出所未解决的事实。经质证，原告对接处警登记表的真实性不持异议，但对合法性、关联性及证明目的持有异议，被告在执行异议之诉一案中提交的接处警登记表与本案的不一致，公安机关在同一天出具了两份接处警登记表，并且与本案无关；原告对张自国受伤费用清单的三性及证明目的均不予认可，提出该清单属于张自国自制，该清单列明的费用与事实不符合，张自国与本案没有关联性，本案被告是白地公司而不是张自国，该笔费用即使存在也是另一法律关系，与本案无关。本院认为，该组证据与本案无直接关联，故本院不作为本案证据使用。 根据庭审和举证、质证、认证，本院认定案件事实如下： 2015年10月12日，原被告签订了《房屋使用权认购书》一份，约定“原告认购被告位于建设路76号杏花苑Ｄ栋Ｄ-1房屋，认购使用权面积126.31平方米，认购期限3年，认购价格为35.8万元，定金为10万元，于2015年11月12日签署《房屋使用权买卖合同》时一次性支付购买使用权房款35.8万元（含已付认购定金10万元），该房屋属学生的周期房，被告只销售该房屋三年使用权，学生三年、六年毕业后，甲方（被告）将乙方（原告）购买房屋使用权的全款及三年收益金12.8%、六年收益金17%—次性返还”。当天，原告向被告支付了定金10万元。2015年11月10日，原被告签订了《房屋使用权买卖合同》，合同中约定“乙方（原告）所购使用权房屋为现房，坐落于保山市隆阳区建设路76号杏花苑D幢1号房（商铺），建筑结构为砖混，建筑楼层为3层，该房屋使用权面积为126.31平方米；房屋使用权期限为3年（自2015年11月10日至2018年11月10日）；房屋使用权总价款为35.8万元，支付方式为签订《房屋使用权买卖合同》当日一次性付清（含定金）；乙方（原告）购买房屋使用权按照合同规定年限到期后，乙方（原告）不再享有该房屋的使用权；甲方（被告）在7日内返还本合同中乙方（原告）支付的总价款，并支付给乙方（原告）合同总价款12.8%的收益金；房屋交付时间为乙方（原告）付清全款后获得房屋使用权，在2015年11月10日前，甲方（被告）将房屋、钥匙移交给乙方（原告）；该合同到期后，甲方（被告）未按约定返还乙方（原告）房屋使用权总价款，乙方（原告）可凭此合同要求甲方（被告）赔付双倍房屋使用权总价款，并到房屋产权管理中心办理房屋变更手续，将房屋产权变更为乙方（原告）所有，办证所产生的各种税、费由甲方（被告）承担；甲方（被告）未按约定支付乙方（原告）收益金的，乙方（原告）有权要求甲方（被告）支付双倍收益金的赔偿；合同根据约定的年限，到期自动解除。”合同还对房屋权属、使用方式、合同终止的违约责任、争议处理等相关事项进行了约定。合同签订当天，原告按合同约定向被告支付了剩余价款25.8万元，被告按合同约定向原告交付了房屋及钥匙。原告接手房屋后，将该房屋用作“安娜柯琳美肤中心”的经营场所。2017年4月云南省保山市中级人民法院受理了黄国维与云南白地房地产开发有限公司、云南汉庄建筑工程有限公司、张鹏民间借贷纠纷一案，并根据黄国维的财产申请查封了云南白地房地产开发有限公司的两宗房地产［1、土地使用权证号：隆国用（2013）第××号，房权证号：保山权证隆阳区字第00066989号；2、土地使用权证号：隆国用（2013）第××号，房权证号：保山权证隆阳区字第00066988号］，原告使用的案涉房屋在被查封该两宗房地产范围内。2018年9月，原被告对案涉房屋的产权买卖进行过协商，但双方未能达成一致。2018年11月10日原被告签订的《房屋使用权买卖合同》合同到期后，被告未按约定返还给原告房屋使用权总价款358000元及收益金45824元，原告也未向被告退还案涉房屋。2018年11月27日黄国维与云南白地房地产开发有限公司、云南汉庄建筑工程有限公司、张鹏民间借贷纠纷一案由云南省保山市中级人民法院立案执行，2019年12月4日本案原告徐文向该院提出执行异议，要求解除对前述房地产的查封。同月18日该院作出（2019）云05执异83号执行裁定书，驳回了徐文的异议请求，徐文不服，于2020年4月7日向该院提起了案外人执行异议之诉，2020年6月22日该院作出（2020）云05民初52号民事判决，判决驳回了徐文的诉讼请求。该案宣判后，徐文未提出上诉。2020年8月20日，原告诉至本院并提出前述诉讼请求。目前，原告仍在占用本案所涉房屋。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据原被告的约定，双方签订的《房屋使用权买卖合同》根据约定的年限，到期自动解除。合同到期后，原告负有向被告退还房屋的义务，被告则负有向原告返还价款并支付收益金的义务；但合同到期后，原被告均未履行各自的合同义务，现原告根据双方关于违约责任的约定要求被告双倍赔付价款、双倍支付收益金的诉讼请求，符合合同约定，但该违约责任的约定过分高于造成的损失，应适当予以调整，结合本案实际情况，违约金按价款与收益金之和的30%确定较宜，具体为121147.20元[（358000元+358000元×12.8%）×30%]，故对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。与此同时，双方的合同到期后，已自动解除，故原告应当履行向被告交还案涉房屋的合同义务。对于合同期满后，原告仍占用案涉房屋的费用问题，因被告未提出反诉请求，故本案不予处理，由被告另案起诉。被告法定代表人人身损害赔偿问题不属于本案处理范畴，由其本人另案起诉。被告的其他辩解部分成立，本院部分采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、由原告徐文向被告云南白地房地产开发有限公司交还位于隆阳区建设路76号杏花苑D幢1号房（商铺）。 二、由被告云南白地房地产开发有限公司向原告徐文返还价款358000元、支付收益金45824元及违约金121147.20元，合计524971.20元。 上列一、二项于判决生效后十五日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23752元，减半征收11876元，由原告徐文负担2826元，由被告云南白地房地产开发有限公司负担9050元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。 审 判 长  郑汝松 人民陪审员  岳春兰 人民陪审员  张大和 二〇二〇年十一月十三日 书 记 员  梁永飞