河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初2892号原告:郑州自来水投资控股有限公司，住所地郑州市中原区中原中路67号。法定代表人：孙依群，职务董事长。委托诉讼代理人：吴莹，河南辰中律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨柳，河南辰中律师事务所律师。被告：郑州雷奥健身服务有限公司，住所地郑州市二七区淮河路街道办事处路砦社区人合家苑1号楼底商2层。法定代表人：杨小亮，职务总经理。委托诉讼代理人：吕杨，男，1988年1月23日出生，汉族，住郑州市中原区。被告：郑州雷奥健身服务有限公司建设路店，住所地郑州市中原区工农路31号院。法定代表人：杨小亮，职务总经理。委托诉讼代理人：吕杨，男，1988年1月23日出生，汉族，住郑州市中原区。原告郑州自来水投资控股有限公司与被告郑州雷奥健身服务有限公司、郑州雷奥健身服务有限公司建设路店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序独任审理的方式，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、二被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑州自来水投资控股有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付原告房屋占有使用费99825元（自2019年7月1日暂计算至2020年5月1日，实际计算至腾空房并归还房屋之日止）；二、请求依法判令被告赔偿因侵占给原告造成的损失161815.03元（以17.62元/月/平方米标准，侵占918.36平方米，自2019年7月1日暂计算至2020年5月1日，实际计算至腾空房并归还房屋之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将其诉讼请求计算方式明确如下：1.第1项诉讼请求是按照原被告签订的租赁合同最后一年的租金标准108900元计算，99825元计算的是从2019年7月1日至2020年5月1日，共计10个月的租金。2.第2项诉讼请求是根据（2019）豫0102民初12840号判决书认定的侵占面积（918.36平方米），按照所评估的2019年租金标准16.8元/月/平方米计算的。事实与理由：2016年7月22日，原告郑州自来水投资控股有限公司与被告郑州雷奥健身服务有限公司签订《租赁合同》，约定：被告承租原告房屋，面积500平方米，租赁期36个月，自2016年7月1日至2019年6月30日；第一年租金为90000元，第二年租金为99000元，第三年租金为108900元。现租期已满，但被告依然占据租赁物，且一直未支付超期租金。另外，《租赁合同》的租赁面积仅为500平方米，但被告又侵占原告约918.36平方米房产，即被告实际占用的房屋面积约为1418.36平方米。现为维护原告合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特起诉要求解决。二被告辩称：针对原告第一项诉讼请求，2019年7月1日至2020年5月1日期间，当时因为签订的合同和房屋实际面积不符，双方产生纠纷，通过惠济区纪委调解，给的处理意见是，保证二被告正常营业，不断水不断电，等到案件处理完之后才说房屋的事，这个事当时是三方口头协商过的，2019年7月1日到期后，原告公司也没有通知二被告腾空房屋。另外，期间涉及疫情，疫情期间房租按照有关政策进行处理。针对第二项诉讼请求中的17.62元/月，二被告不认可，同时针对房屋侵占面积918.36平方米也不认可。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了证据交换和质证。根据原、被告举证质证和陈述意见，本院确认以下法律事实：一、原被告以往诉讼情况针对本案纠纷，原告于2019年起诉来院请求被告支付相应租金、违约金、损害赔偿金等并要求被告返还房屋。本院经审理于2019年12月27日作出（2019）豫0102民初12840号民事判决，该判决认定主要事实如下：经招投标方式，郑州自来水投资控股有限公司作为甲方（出租人），原河南雷奥健身服务有限公司（2019年5月28日变更为郑州雷奥健身服务有限公司）作为乙方（××)签订《租赁合同》一份，主要内容有：甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋；房屋的坐落、面积、装修、设施情况：1.甲方出租给乙方的房屋、场地位于郑州市工农路××号院。2.出租房屋面积500平方米；租赁期限、用途：1.该房屋租赁期共36个月。自2016年7月1日起至2019年6月30日止。2.乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营使用。3.租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，合同履约完毕，同时终止。租金、履约保证金及支付方式：1.该房屋第一年租金为人民币90000元（大写：玖万元整）；第二年租金为人民币：99000元整（大写：玖万玖仟元整）；第三年租金为人民币：108900元整（大写：壹拾万捌仟玖佰元整)。租赁期满前，乙方需要继续租赁的，可以通过招投标方式公平参与竞争，如果中标，按照相应程序履行合同签订手续，如果未中标，乙方必须在中标通知书发放之日起3日内将房屋腾空，无条件交回原租赁房屋钥匙。合同签订后，被告开始租赁使用房屋，并向原告交纳了履约保证金22500元和第一年租金90000元；但使用房屋面积超出合同约定的500平方米，实际为1418.36平方米。该判决还查明，2019年11月22日，郑州市惠济区监察委员会在办理有关案件中，委托河南省豫华价格事务所有限公司对郑州自来水投资控股有限公司工农路31号院内厂房（现雷奥健身租赁）2014年6月1日至2018年12月31日期间应收租金进行评估，河南省豫华价格事务所有限公司做出豫价评估[2019]1204号结论书，结论书有以下内容：2016年1月1日至6月30日，租金为16.67元/月/平方米，面积1418.36平方米，金额141895元；2016年7月1日至12月31日，租金为16.67元/月/平方米，面积1418.36平方米，金额141895元；2017年1月1日至12月31日，租金为17.47元/月/平方米，面积1418.36平方米，金额297284元；2018年1月1日至12月31日，租金为17.62元/月/平方米，面积1418.36平方米，金额299858元。该判决认为：被告应当支付第二年度、第三年度约定的租金，以及还应当支付三个年度因超占面积所致原告的损失，上述损失参照豫价评估【2019】1204号结论书中的确定的租金标准进行计算，计为：1.自2016年7月1日至2019年6月30日期间因超占面积所致原告的损失575646.43元（第一年度188116.87元：2016年7月1日至2016年12月31日按16.67元/月/平方米计算为91854.37元；2017年1月1日至2017年6月30日按17.47元/月/平方米计算为96262.5元；第二年度193351.52元：2017年7月1日至2017年12月31日按17.47元/月/平方米计算为96262.5元、2018年1月1日至2018年6月30日按17.62元/月/平方米计算为97089.02元，第三年度194178.04元：2018年7月1日至2019年6月30日按17.62元/月/平方米计算为194178.04元）；2.自2017年7月1日至2019年6月30日期间合同约定的未付租金207900元（第二年度租金99000元、第三年度108900元）。该判决依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州雷奥健身服务有限公司、郑州雷奥健身服务有限公司建设路店自本判决生效之日起十日内向原告郑州自来水投资控股有限公司支付租金207900元；二、被告郑州雷奥健身服务有限公司、郑州雷奥健身服务有限公司建设路店自本判决生效之日起十日内向原告郑州自来水投资控股有限公司返还位于郑州市工农路××号院面积为1418.36平方米的房屋；三、被告郑州雷奥健身服务有限公司、郑州雷奥健身服务有限公司建设路店自本判决生效之日起十日内向原告郑州自来水投资控股有限公司支付超占面积损失575646.43元；四、被告郑州雷奥健身服务有限公司、郑州雷奥健身服务有限公司建设路店自本判决生效之日起十日内向原告郑州自来水投资控股有限公司支付以应付金额为基数按照年利率7.8%计付的违约金（违约金具体计算办法为：第二年度租金99000元的违约金为从2017年7月8日起；第三年度租金108900元的违约金从2018年7月8日起；第二年度超占面积损失193351.52元的违约金从2017年7月8日起；第三年度超占面积损失194178.04元的违约金从2018年7月8日起，均至实际付清之日止）；五、驳回原告的其他诉讼请求。该判决作出后，原被告均未提起上诉，该判决发生法律效力。后原告向本院申请了强制执行，现仍在执行过程中。二、本次诉讼情况原告因在（2019）豫0102民初12840号案件中未主张双方租赁合同到期后（2019年7月1日之后）的房租，故提起本案诉讼要求解决。本案诉讼过程中，本院组织原被告双方对案涉房屋进行了交接，被告于2020年10月16日将房屋交付给了原告。经庭审，原被告双方本次争议焦点有二：其一，房屋占用费计算截止时间及因疫情是否需要减免费用。其二，诉争918.36平方米房屋占用费标准如何确定。针对房屋占用费计算截止时间及因疫情是否需要减免费用。本院作出的（2019）豫0102民初12840号判决要求被告将案涉房屋返还原告，诉讼中，在本院的主持下，被告于2020年10月16日将房屋交付给了原告，故房屋占用费应自2019年7月1日计算至2020年10月16日。关于因疫情是否需减免费用的问题，根据国家发展和改革委员会等于2020年5月9日发布的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》规定，推动对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。本院结合本案案情及上述规定，认定以免除二被告3个月房屋租金为宜。针对诉争918.36平方米房屋占用费标准的确定。根据豫价评估[2019]1204号《价格评估结论书》中（六）确定各年度租金单价的内容，2019年度租金单价为16.8元/月/平方米，原告亦同意按此价格计算，本院予以认定。综上，二被告每月应向原告支付房屋占有使用费24503元（108900元÷12+16.8*918.36），本院对该事实予以确认。本院认为，原被告之间的租赁合同法律关系已经生效裁判文书所认定，二被告在合同解除后应及时向原告返还案涉房屋，因其未及时返还，原告向其主张自2019年7月1日至2020年10月16日的逾期腾房占有使用费符合法律规定，应当予以支持。根据本案查明的事实，上述期间内逾期腾房占有使用费数额共计379796元。受疫情影响，二被告所主张的相应减免费用的请求与法有据，应当予以支持，结合本院查明事实，应当免除二被告3个月的费用共计73509元，扣除该部分费用后，二被告仍应向原告支付逾期腾房占有使用费306287元，对原告主张过高部分不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州雷奥健身服务有限公司、郑州雷奥健身服务有限公司建设路店自本判决生效之日起十日内向原告郑州自来水投资控股有限公司支付逾期腾房占有使用费306287元；二、驳回原告郑州自来水投资控股有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5225元，由被告郑州雷奥健身服务有限公司、郑州雷奥健身服务有限公司建设路店负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李军波二〇二〇年十一月七日书记员  王正光