苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0506民初807号原告：苏州跃龙房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区宝带东路345号文化创意大厦19层02室。法定代表人：杨江辉,该公司董事长。委托诉讼代理人：丁叶，江苏诚鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝晨，江苏诚鑫律师事务所实习律师。被告：苏州木森投资管理有限公司，住所地江苏省苏州市东北街74号。法定代表人：林敏，该公司总经理。被告：林敏，男，1987年9月2日生，汉族，户籍地福建省仙游县，现住江苏省苏州市虎丘区。两被告共同委托诉讼代理人：刘柏成，江苏言灿律师事务所律师。原告苏州跃龙房地产开发有限公司（以下简称跃龙公司）诉被告苏州木森投资管理有限公司（以下简称木森公司）、林敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法由审判员肖仁刚适用简易程序公开开庭进行了审理。后依法裁定转为普通程序审理，按照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员肖仁刚独任审判。原告跃龙公司的委托诉讼代理人丁叶、祝晨，被告木森公司、林敏的共同委托诉讼代理人刘柏成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告跃龙公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告木森公司支付其2018年5月15日至2018年11月14日的租金320250元、2019年11月15日至2020年1月20日的租金、房屋占有使用费126208元。二、被告木森公司支付其以3个月租金160125元为基数、自2019年11月8日起至实际清偿之日止、按照日千分之三的标准计算的逾期付款违约金。三、被告木森公司支付其违约金320250元。四、被告林敏对被告木森公司的上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：2018年3月14日，其与苏州赛龙语言培训有限公司（以下简称赛龙公司）签订《苏州海星生活广场商铺租赁合同》(以下简称《租赁合同》)一份，约定赛龙公司向其承租位于苏州市吴中区商铺，租赁面积1525平方米，用于经营教育培训。租赁期限自2018年5月15日至2023年5月14日止，每月租金为53375元。后赛龙公司于2019年4月18日将原合同中所有的权利义务主体变更为被告木森公司，并且签订了《补充协议》，约定被告林敏对在本补充协议签署前所产生的一切权利及义务承担连带责任。《租赁合同》应严格遵守，但两被告未按约付款，构成严重违约，故诉至法院。被告木森公司辩称：一、其无需支付租金。因本案合同解除系原告提出，故免租期租金无需支付，后续租金也因原告未履行义务导致租赁物无法使用，故在原告未就空调、气味问题解决的前提下，其有权不支付租金。2019年12月25日，其已将租赁房屋的80%面积返还原告，故原告主张租金计算至2020年1月20日无事实依据。二、其并未违约，故无需支付原告主张的违约金320250元，且违约金约定过高。三、被告缴纳了保证金106750元，如果存在租金，保证金应先抵扣租金。请求依法判决。被告林敏辩称，2019年4月18日签订的《补充协议》约定，其对补充协议签署前产生的义务承担连带责任，本案争议租金系该协议签订后产生，故其不承担责任。请求依法判决。经本院审理认定事实如下：2018年3月13日，原告（甲方）与被告林敏（乙方1）、赛龙公司（乙方2）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于苏州海星生活广场内编号为02栋03-69～91、94号单元出租给乙方，租赁面积为1525平方米，乙方在该租赁区域经营教育培训，租赁期限自2018年5月15日至2023年5月14日止，装修免租期为2018年3月15日至2018年5月15日止。经营免租期为2018年5月15日至2018年11月14日止，每月租金53375元，租金按季支付，每季租金在自然季首月七日前交纳。合同签署之日，乙方应向甲方支付履约保证金106750元。乙方拖欠租金达十五天（或以上）的，甲方有权单方解除合同，且乙方应按合同约定支付违约金，乙方行为造成甲方损失的，乙方应负责赔偿全部损失。违约责任中还约定：若乙方拖欠租金等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠金额按每日千分之三计收违约金，直至付清之日。因乙方违约导致甲方解除本合同的，乙方已交纳的租金、运营管理费、履约保证金等相关费用，甲方无需退还。合同由于乙方原因提前终止或解除，视为乙方不享有前述免租期，乙方须在合同终止或解除后3日内向甲方补交前述免租期内的所有租金（按合同租赁期内第一年的租金标准计算）。未经甲方书面同意，乙方提前解除本合同，乙方应向甲方支付6个月租金作为违约金。另查明，2019年4月18日，原告（甲方）、苏州乐龙商业运营管理有限公司（乙方，以下简称乐龙公司）、赛龙公司（丙方）、木森公司（丁方）、林敏（戊方）签订《补充协议》一份，约定丙方将原《租赁合同》项下所有权利义务主体变更为丁方；戊方愿意对在本补充协议签署前所产生的一切权利及义务承担连带责任。又查明，被告木森公司已付清截至2019年11月14日的租金；另原告收取了履约保证金106750元。2019年11月，经书面催告付款未果后，原告于2019年12月8日向赛龙公司、木森公司、林敏送达了《解约函》，明确《租赁合同》解除。审理中，原告确认其于2020年1月20日所有商户均撤离后收回涉讼房屋。原告另表示，其要求被告木森公司支付以3个月租金160125元为基数、自2019年11月8日起至实际清偿之日止、按照日千分之三的标准计算的逾期付款违约金的诉讼请求在本案中不作主张。审理中，原告表示：本案所涉承租区域不是全封闭的，交付场地时其预装了空调系统，承租人承租后对租赁区域进行了分隔和装修，隔了很多单独间的教室，被告木森公司主张空调不制冷，原因不能归结于原告；关于气味问题，原告提供的照片显示，承租人装修期间，卫生间的下水管道未做任何包裹的情况下直接连接到整栋楼的下水道中，未做密闭处理，是被告装修造成的，与原告无关。以上事实，有《租赁合同》、补充协议、催缴函、告知函、解约函、照片、邮寄凭证、微信聊天记录及开庭笔录予以证明。本院认为，《租赁合同》、《补充协议》合法有效，当事人均应全面履行合同义务。原告按约交付房屋用于租赁，被告木森公司也应按约支付租金。被告木森公司提出的空调、气味等问题并不构成拒付租金的理由，作为承租人拒付租金不当。被告木森公司理应寻找真实原因、解决实际问题，更何况其并未提供充分证据证实是原告的原因导致上述问题。在承租人拒付租金的情况下，原告行使合同解除权符合法律规定，原告于2019年12月8日向赛龙公司、木森公司、林敏送达了《解约函》，《租赁合同》解除。关于原告主张的2019年11月15日至2020年1月20日的租金、房屋占有使用费，由于被告木森公司未提供交割返还房屋的充分有效证据，故本院认定房屋返还时间是原告确认的2020年1月20日，故被告木森公司应支付原告2019年11月15日至2020年1月19日租金、房屋占有使用费共计115646元。关于原告收取的履约保证金106750元，按照约定原告无需退还或抵付租金，但根据本案具体情况，该106750元从被告木森公司应付租金、房屋占有使用费中扣除。关于原告主张的2018年5月15日至2018年11月14日的免租期租金320250元，根据当事人的约定被告木森公司应予支付，且合同解除后原告再次出租势必存在招租、给予新的承租人免租期等损失，再综合履约保证金已抵付租金、房屋占有使用费，充分考量了承租人利益的情况，原告要求木森公司支付该租金320250元的诉讼请求本院予以支持。综上，被告木森公司应支付原告租金、房屋占有使用费共计329146元。关于被告林敏的责任问题，由于《补充协议》（2019年4月18日签订）约定林敏对《补充协议》签署前产生的义务承担连带责任，本案争议的2019年11月15日之后的租金、占有使用费及原告主张的免租期租金（该免租期租金在双方发生本案争议后才产生，并非《补充协议》签署前产生的义务）均不属于被告林敏作出担责意思表示的范围，故原告要求被告林敏承担责任无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张的违约金320250元，根据的是《租赁合同》约定的未经出租人书面同意，承租人提前解除合同情形下产生的违约金责任，而本案是原告（出租人）单方行使解除权解除合同，该违约金责任不能适用，故原告提出的该违约金请求无法律依据，本院不予支持。为衡平双方利益，原告也不再主张损失。原告表示其要求被告木森公司支付以3个月租金160125元为基数、自2019年11月8日起至实际清偿之日止、按照日千分之三的标准计算的逾期付款违约金的诉讼请求在本案中不作主张，于法不悖，本案不作理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零九条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告苏州木森投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州跃龙房地产开发有限公司租金、房屋占有使用费共计人民币329146元。二、驳回原告苏州跃龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11467元、财产保全费4399元，以上合计人民币15866元，由原告苏州跃龙房地产开发有限公司负担5230元，被告苏州木森投资管理有限公司负担10636元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 员 肖仁刚二〇二〇年十一月二十三日法官助理 王 亭书 记 员 朱 婷