北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初8262号原告：北京展鹏世纪投资管理有限公司，住所地北京市东城区永定门内东街中里9-17号252房间。法定代表人：潘石屹，董事长。委托诉讼代理人：阚文颖，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旻，北京市中闻律师事务所律师。被告：北京鑫农源房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区中门良实家园1-3号楼1楼A129室。法定代表人：曲俞洁，执行董事。委托诉讼代理人：马睿君，女，1984年1月7日出生，回族，该公司职员。委托诉讼代理人：闫毅，男，1977年10月3日出生，汉族，该公司职员。原告北京展鹏世纪投资管理有限公司（以下简称展鹏公司）与被告北京鑫农源房地产开发有限公司（以下简称鑫农源公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告展鹏公司的托诉讼代理人李毅、李梦璇，被告鑫农源公司的委托诉讼代理人马睿君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告展鹏公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的租赁合同于2019年5月24日解除；2、判令被告向原告支付2019年4月1日至2019年5月24日期间的欠付租金427302.87元；3、判令被告支付违约金434143.4元；4、判令被告向原告双倍支付延期返还房屋的占用费1065273.68元；5、判令被告向原告支付拖欠租金的滞纳金，以427302.87元为基数，按照每迟延日千分之三的标准，自2019年3月25日计算至实际给付之日；6、判令被告向原告支付迟延办理房屋交付手续导致的违约金88565.25元；7、判令被告支付原告已装修的A4-0102、A4-0202装修复原费用102207元；8、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年签订店铺租赁合同，约定被告承租原告北京市东城区前门大街XX室（以下简称涉案房屋），租赁期限自2017年3月1日至2025年2月28日，租赁面积340.69平方米。第一个租赁年度月租金为206734.95元……第三个租赁年度月租金为227460.26元。被告应于每个公历月第二十五日或之前支付下一个公历月的租金、管理费及其他应付费用，迟延支付任何款项，应按日息0.3%的标准向原告支付滞纳金，租赁期内，因被告违约导致原告解除合同，被告应向原告支付相当于保证金金额的违约金，若被告迟延办理房屋交付手续，每迟延一日应按保证金金额的0.3%向原告承担违约金责任；且被告返还房屋时应履行复原义务。合同履行期间，被告于2018年3月25日开始拖欠租金，经多次催缴，最终交纳租金至2019年3月31日，此后租金未交纳。2019年5月23日，原告向被告发出《终止函》，通知被告涉案合同于2019年5月24日解除，此后，被告于2019年8月1日腾退涉案房屋。被告违约行为给原告造成巨大经济损失，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告鑫农源公司辩称：原告利用自身地位违背了市场规则，而双方合同属于格式合同，约定的双方义务严重不对等，加重了被告的责任，扩大了原告行使单方解除权的范围，给被告造成了损失。被告交纳租金至2019年3月底，之后因被告经营原因未交纳租金。被告没有收到原告发出的解除通知书，因为被告不在该地址实际办公。原告在2019年6月3日将涉诉房屋锁闭，此时被告才知道原告提出解除合同。因原告强行锁门，导致被告新设的北京只有文化发展有限公司无法履行其与商户的租赁合同，因此承担了相应的损失，对此原告存在一定过错。8月1日，双方对房屋进行了交接。原告的不当行为导致被告无法继续使用合同，故原告主张的违约金没有事实和法律依据。被告已交纳保证金应当在抵扣所欠租金后差额返还。被告在承租期间对涉诉房屋铺设了木地板，墙面制作了木饰，且在腾退时未恢复原状。由于原告单方解除合同，其无权主张恢复原状的费用。同意支付4月1日至5月24日前的租金或使用费，但其总额应为424056.84元。因被告不存在违约行为，不同意支付违约金、占用费、滞纳金，且被告主张的各项违约金标准均过高，若法院认定被告欠租，也应在合法的范围内衡量被告的违约责任，请求法院予以酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：坐落于北京东城区前门大街4、6、8、10、12、14、16、18号系原告所有。2017年，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《店铺租赁合同》，约定甲方同意将坐落于北京市东城区前门大街XX室出租给乙方。甲方已向乙方出示该店铺的《房屋所有权证》。乙方应仅以新设公司商号经营永新华韵的品牌。乙方在签署本合同之前已至现场详细视察过该店铺，乙方已充分了解本合同附件四所列之该店铺现状（包括但不限于该店铺现有装修及设施状况）并对该店铺现状表示满意和接受。租赁期限自2017年3月1日至2025年2月28日。第一个租赁年度（2017年3月1日至2018年2月28日）的日租金为19.95元/日/平方米，增值税为1元/日/平方米，月租金为206734.95元，增值税为10336.75元……第三个租赁年度（2019年3月1日至2020年2月29日）的日租金为21.95元/日/平方米，增值税为1.1元/日/平方米，月租金为227460.26元，增值税为11373.01元。管理费指乙方对管理公司提供的管理服务应负的费用。乙方应在每个公历季度最后一个公历月的第25日或之前支付下一个公历季度的租金及增值税、管理费及增值税。若乙方迟延支付合同项下任何应付款项及增值税，应按应付未付款项金额每日0.3%的标准向甲方及/或管理公司支付滞纳金。保证金指为保证乙方完成及充分履行其于合同项下义务之目的而应向甲方及管理公司支付的保证金。乙方应向甲方支付租金保证金434143.4元，向管理公司支付管理费保证金54510.元。若乙方不履行其于合同项下任何义务的，甲方及/或管理公司有权扣除乙方保证金，以弥补甲方及/或管理公司因乙方违约而蒙受的损失。合同期满或提前解除，乙方未发生合同约定的违约事件，已履行复原义务并返还该店铺并付清所有款项及增值税，完成合同项下乙方应履行的全部其他义务（包括但不限于退还保证金收据），甲方及/或管理公司应在签署条件全部满足之日起30个工作日内将保证金无息退还乙方。除甲方书面同意乙方续租外，乙方应于合同期满或提前解除日17:00点前完全履行其将该店铺恢复至合同附件四所列交付状态或甲方另行书面同意之状态的义务（简称复原义务），并将该店铺返还甲方。返还时，应经甲方或管理公司验收并书面认可方可视为乙方已完全履行复原义务。乙方结清全部款项，并将钥匙返还甲方。若乙方未全面、充分履行复原义务，甲方可选择代为履行复原义务，乙方应赔偿甲方因此遭受的一切损失。自合同解除日起至乙方办妥交接手续之日止，乙方应以合同解除日前一日所适用的租金、管理费、公用事业费标准为基数，向甲方双倍支付延迟返还期间该店铺的占用费、管理费及其他费用。乙方应在租赁期满或合同提前解除日后20个工作日内完成该店铺内以该店铺地址登记注册手续的注销或迁移。乙方违反本条款，保证金不予退还。乙方单次拖欠租金及管理费超过15个工作日，甲方可单方解除合同提前收回涉案房屋。且乙方已支付的保证金不予退还，并应向甲方支付相当于保证金金额的违约金；乙方迟延办理该店铺交付手续的，每延迟一日乙方应按保证金金额0.3%的标准向甲方承担违约责任。甲方向乙方发出书面解除通知书，通知书中载明日期即为提前解除日。依据该合同发出的通知、单据等均应采用书面形式，并用挂号或快递方式发至合同所示的联系地址，投递后的第三个工作日即视为送达。合同履行期间，原告向被告交付了涉诉房屋，被告将涉诉房屋交由案外商户经营。被告依约向原告交纳了租金保证金434143.4元，向物业公司交纳物业管理费保证金54510.4元，并对涉案房屋进行了装修，租金交纳至2019年3月31日，此后租金未再交纳。2019年5月23日，原告按照合同所示地址向被告发出《终止函》，载明因被告拖欠租金、管理费及其他费用，租赁合同于2019年5月24日终止。被告应自终止日起3个工作日内一次性付清欠付费用，并于合同终止日当日下午五时之前按照租赁合同约定返还房屋。该快递于2019年5月25日签收。此后，原告对涉诉房屋锁门。因原告要求收回涉诉房屋产生争议，有公安部门出警。关于报警的主体，原、被告均认可为实际经营的商户。2019年8月1日，双方对涉诉房屋进行了交接。另，关于涉诉房屋装修状况，双方均未提交证据予以证明。经询，涉诉商铺已另行出租。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当全面履行自己的义务。按照合同约定，被告单次拖欠租金及管理费超过15个工作日，原告可单方解除合同，被告并应向原告支付相当于保证金金额的违约金；原告向被告发出书面解除通知书，通知书中载明日期即为提前解除日。根据已查明事实，被告租金交纳至2019年3月31日，此后租金未交纳，2019年5月23日，原告向被告发出《解除函》，载明涉案合同自2019年5月24日解除。但被告于2019年5月25日才收到该解除函。故双方租赁合同应于原告送达解除函之日即2019年5月25日解除。合同解除前的租金，被告应予支付。故原告要求被告支付2019年4月1日至2019年5月24日期间租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付解约违约金的诉讼请求，亦于法有据，本院予以支持。根据合同约定，出现因被告违约解除合同情况时，已交纳的保证金不予退还，被告并应支付相当于保证金金额的违约金。上述“保证金不予退还”也具有违约金性质。故对于原告主张的违约金，本院将在原告已支付的租金保证金尚不足以冲抵其应当承担的违约责任的范围内，考虑合同已履行时间、交接情况、当事人过错程度及原告因被告违约造成的损失等因素，对另行支付的违约金数额依法进行确定。合同约定，自合同解除日起至被告办妥交接手续之日止，被告应以合同解除日前一日所适用的租金标准为基数，向原告双倍支付延迟返还期间的占用费。鉴于合同解除后，至2019年7月31日期间，被告仍占有使用涉案房屋，故此间的占有使用费，被告亦应支付，被告主张的2019年5月25日的占用费实为租金，被告要求原告支付自2019年5月25日至2019年7月31日期间的房屋租金及占用费的诉讼请求，本院予以支持。但鉴于双方均认可原告有锁门的行为，被告无法正常使用涉案房屋，故对于占用费，本院依法于以酌定。原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持，该滞纳金实则拖欠租金的违约金，但违约金约定标准过高，本院对此依法酌定。关于原告要求被告支付迟延办理房屋交付手续导致的违约金一节，违约金的实质系用于弥补当事人因对方的违约行为而遭受的损失。鉴于原告已向被告主张了迟延办理房屋交付手续期间的房屋占用费，故原告要求被告支付该项违约金，依据不足，本院不予支持。关于装修复原费一项，鉴于原告将涉诉商铺已另行出租，而未就其实际支付的复原费用进行举证，故对此项本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京展鹏世纪投资管理有限公司与被告北京鑫农源房地产开发有限公司签订的《店铺租赁合同》于2019年5月25日解除；二、被告北京鑫农源房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告北京展鹏世纪投资管理有限公司支付欠付租金（含税）427302.87元（租金保证金434143.4元予以折抵）；三、被告北京鑫农源房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告北京展鹏世纪投资管理有限公司支付违约金238833.27元（剩余租金保证金6840.53元予以折抵，尚余231992.74元应予支付）；四、被告北京鑫农源房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告北京展鹏世纪投资管理有限公司支付房屋使用费533997.2元；五、被告北京鑫农源房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告北京展鹏世纪投资管理有限公司支付滞纳金3106元；六、驳回原告北京展鹏世纪投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11868元，由原告北京展鹏世纪投资管理有限公司负担7556元（已交纳），由被告北京鑫农源房地产开发有限公司负担4312元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李晓彤二〇二〇年十一月二十六日法官助理 刘倩茹书 记 员 陈丽娟