辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0283民初5589号原告：大连铭润物业管理有限公司。住所地：庄河市城关街道海洋村。法定代表人：寇伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭仁雨，系辽宁昌汉律师事务所律师。被告：季淑洁，女，1956年2月28日出生，汉族，住庄河市。委托诉讼代理人：朴晶，系辽宁海晏律师事务所律师。原告大连铭润物业管理有限公司诉被告季淑洁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大连铭润物业管理有限公司的委托诉讼代理人郭仁雨、被告季淑洁及其委托诉讼代理人朴晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大连铭润物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告支付2017年12月31日至2019年12月31日的物业管理服务费4612元，滞纳金2000元，合计6612元。（滞纳金计算方法：按照合同约定，逾期缴纳物业费，按日千分之三计算滞纳金，计算后已超过2000元，原告按照2000元主张。）2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告作为物业管理服务公司自2013年5月至今服务于铭润福邸小区业主。2014年11月26日，被告作为（建筑面积：76.87平方米）业主与原告签订《前期物业服务协议》，协议约定：由原告为其提供物业管理服务，物业服务费标准为按建筑面积每月2.5元/平方米计算；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应收费用千分之三的滞纳金其权利义务内容。原告在为该小区业主提供物业管理服务期间，已切实履行物业管理服务义务，但被告自2017年12月31日至今无故拖延交纳自2017年12月31日至2019年12月31日期间（24个月）的物业服务费用4612元。且被告经原告多次催缴，至今仍未交纳，已构成违约。原告为维护自身合法权益，故诉至贵院，请求贵院依法裁判。被告季淑洁辩称，被告不支持原告诉讼请求，请求予以驳回。一、原告要求支付2.5元/平方米标准不具有收费和程序的合法性。（一）前期物业费应按照住宅小区物业的配套设施、环境和物业服务企业提供的服务内容、服务标准及服务质量等因素，实行政府指导价：根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》及《辽宁省物业管理条例》第四十二条规定，“住宅前期物业服务收费实行政府指导价，由市、县价格主管部门会同物业行政主管部门制定，并定期公布。”原告在与本案关联案件中明确2.5元的收费标准是其自定的，价格收取无任何法律依据。如物业服务企业擅自制定属于政府指导价的服务价格，将根据《价格违法行为行政处罚规定》第九条第三款的规定，受到相应的行政处罚。（二）前期物业服务合同实质上是建设单位选聘物业服务企业后签订的，是否与业主后续再分别的签订合同都不影响物业服务合同的效力。实际案件审理当中，有很多小区，业主并未与物业服务企业签订过前期物业服务合同，但是法庭审理当中，均认可前期物业服务合同效力，是普遍适用于所有业主的。根据《物业管理条例》第二十一条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，可以了解到前期物业服务合同对业主具有普遍约束力，因此其内容具有一致性，也就是指价格应当具有统一性。前期物业服务合同是格式合同，也包括了价格的统一性。2013年，也就是原告被选聘为物业服务企业之时，其公开的统一的格式化前期物业服务合同，多层和高层住宅物业服务费标准为1.2元，如后期要对此标准进行变更，根据前期物业服务合同的内容和《物权法》第七十六条第七项的规定可以了解到，调整物业服务收费标准，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并经过许可和备案。（三）物业服务收费价格未按照法定方式予以公示即收费，属于依法禁止行为，被告有权不支付。《物业服务收费管理办法》第八条和《辽宁省物业管理条例》第五十六条第二款规定，“物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务质量标准、收费方式、收费标准等有关情况公示。”《大连市关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》大价发〔2016〕19号规定，“物业（停车）服务企业向业主提供服务并收取费用时，应严格按照规定实行收费公示，未经公示或公示以外的收费项目禁止收费，对不按规定实行收费公示或利用收费公示进行价格欺诈的行为，价格主管部门将依法进行查处。”二、原告擅自制定的服务价格与服务不相适应，未全面履行合同义务，未达到其约定的服务标准。《辽宁省物业管理条例》第五十六条第一款规定，“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，依法在物业服务合同中约定。”被告及多数业主认为，原告低质量的服务水平与每月/2.5元/平方米的物业费用不适应，未体现费用与服务水平相适应的原则，未达到其约定提供的服务标准。根据原告提供的《前期物业服务协议》、房屋交接入户验收单、铭润福邸小区住户缴费清单、物业费催缴通知书，被告提供的视频、照片，本院经审理认定事实如下：被告季淑洁系庄河市房屋业主，建筑面积76.87平方米。2014年11月26日大连铭润物业管理有限公司（甲方）与季淑洁（乙方）签订《前期物业服务协议》。协议约定原告的服务内容包括：房屋建筑共用部位的维修、保养和管理；共用设施、设备的维修、保养、运行和管理；小区内共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、花木、照明灯、建筑雕塑、导示系统等的保养与管理；附属配套建筑和设施的维修、保养、和管理；公共环境卫生的清洁和管理；维护物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；维护公共秩序；房屋装饰装修管理服务；消防管理服务；电梯的运行和日常维护管理等。乙方应当依据协议交纳物业管理服务费用及其它费用；物业管理服务费高层住宅按每月每平方米2.5元收取，物业费起算日以房屋交付通知规定时间为准。首次物业服务费缴纳后，以后每年12月末前十日内预交下一年度物业费。业主逾期交纳的，从逾期之日起按日0.3%交纳滞纳金。本协议自签订之日起生效，至业主大会成立，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务合同签订之日止。庭审中，被告提供视频、照片，拟证明物业公司在小区环境卫生、设备维护、公共区域管理等方面服务未达到约定标准。后原告为案涉小区提供了物业管理服务，被告在入住后已交纳两年的物业费4612元（76.87平方米×2.5元/月/平方米×24个月），被告未按期交纳2017年12月31日至2019年12月31日物业费4612元（76.87平方米×2.5元/月/平方米×24个月）。现原告诉至本院，要求被告交纳诉请物业费及违约金，并承担本案诉讼费用。本院认为，依法成立的合同受法律保护。季淑洁与大连铭润物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，协议对当事人具有约束力。原告已对被告居住的小区实施了物业管理服务，并履行了相应的义务，被告理应交纳物业管理服务费，拖欠不交已构成违约。关于被告辩称原告擅自更改物业收费标准问题。根据原告的陈述，案涉小区多层住宅的收费标准系每平方米每月1.2元，高层为2.5元，对于该标准，自物业公司与业主签订《前期物业服务协议》时业已确定，未更改过。且被告亦认可，故对被告辩称原告擅自更改物业费收费标准，无事实依据，本院不予采信。关于被告提出物业费收费标准未实行政府指导价、未经审批、公示一节，该事项非违反法律效力性强制性规定，并不影响双方基于形成物业服务合同关系的《前期物业服务协议》效力，并不是被告拒缴物业费理由。但物业公司应依据相关规定及时将应向业主公开的内容依法向业主公开、公示。关于被告辩称的小区服务不到位问题，物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业企业提供的服务。原告在物业管理服务过程中存在瑕疵，对小区业主提出的问题，物业公司应当主动及时加以整改，承担养护、维修公共设施、设备的责任，清理乱停乱放、清除堵塞消防通道各种杂物，对小区内私占公摊面积违章建筑，应及时制止，不听劝阻的，及时向有关执法部门报告，配合执法部门依法强制处理。原告应与业主一道共创文明、美丽、安全、和谐的小区。被告作为业主，不能因原告个别地方做的不足，以拒交物业管理服务费的方式对抗物业服务瑕疵的行为，影响整个小区正常的物业管理，且这种方式没有法律依据。业主也应对物业服务工作给予必要的理解和支持，应及时交纳物业费用，遇到问题与物业公司积极沟通，形成物业与业主良性互动的局面，共同营造小区良好的生活环境和运转秩序。对原告要求被告承担滞纳金的诉讼请求，原告在提供物业服务时确实存在一定的瑕疵，为缓解双方的矛盾，促进原告重视物业服务质量，免去滞纳金为宜，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，对原告要求被告给付物业管理费的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告承担滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告季淑洁于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连铭润物业管理有限公司2017年12月31日至2019年12月31日期间物业管理费4612元；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  宋相官二〇二〇年十一月十二日书记员  于 歌