广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6330号上诉人（原审被告）：惠州市太东实业投资有限公司，住所：惠州大亚湾澳头进港大道63号。法定代表人：苏某1。委托诉讼代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐某某，女，汉族，1982年3月14日出生，住址：湖南省祁东县***********，身份证号码：430************562。上诉人惠州市太东实业投资有限公司与被上诉人唐某某商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2019）粤1391民初956号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人惠州市太东实业投资有限公司向本院提出上诉请求：1、请求撤销原判决第一项，改判为：惠州市太东实业投资有限公司无需向原告支付迟延办证违约金18863元。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人请求支付逾期办证违约金无事实和法律依据，一审法院作出的判决属于错误理解合同约定。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。如因上诉人责任，被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，该第3项为由被上诉人自愿委托上诉人办理房屋产权手续。该约定属于双方对产权登记的特别约定。双方对合同第十五条第一款和第二款（前两款均有违约金数额的约定）内容的放弃，已明示了因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书且买受人不退房情况下，出卖人不承担违约金。该约定系双方真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该约定应为合法、有效，双方均应依合同的约定履行合同义务。对于买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方约定为：“自愿委托上诉人办理房屋产权手续”，该约定属于办证期限约定不明确，不应属于违约金约定不明确。根据《合同法》第六十二条第一款第四项关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，因合同中对于上诉人协助办理产权证的截止时间未作明确的约定，故被上诉人可以随时请求上诉人为其履行办证义务，但应当给予上诉人必要的准备时间，上诉人如在宽限期内仍然未能履行办证义务的，则宽限期届满后，被上诉人才能按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，向上诉人主张支付逾期办证的违约金。二、补充协议已经明确约定办证费用的缴交时间，未按期缴交导致的逾期责任不应由上诉人承担。根据补充协议第九条：“买受人应承担的办证费由买受人在本合同签订时，按本合同签订的政府收费标准一次性预交给出卖人代收代缴，并在办证后多退少补……如买受人未按本合同约定预交办证费及提供应由买受人提供的有效办证所需资料等非出卖人的原因，办证期限顺延，逾期办证责任及损失由买受人承担”约定，代收的办证费是在签订合同时就应当预交，且涉案楼盘数百宗案件，绝大部分都在签订合同时已经预交，被上诉人直至庭审时都没有缴纳代收的办证费，根据合同约定，应自行承担逾期办证的责任。综上所述，一审法院判决错误，请求二审法院改判。被上诉人唐某某未发表答辩意见。原审原告向一审法院提出起诉请求：一、请求判令被告向原告支付逾期办证的违约金暂计34456元（以510000元为基数，自2017年8月16日计至2018年10月30日，按照年利率6%计算）。二、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实：2016年2月26日，原告唐某某与被告太东实业公司签订了《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定的主要内容有：一、物业情况，原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区石化大道西33号时尚岛花园13栋二单元2004号房，建筑面积89.66平方米，总价510000元；二、关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理，即原告自愿委托被告办理房屋产权手续。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告依约付清了购房款。因逾期交房和逾期办证问题，原告向一审法院提起(2017）粤1391民初2638号商品房预售合同纠纷一案，一审法院作出生效判决，判决被告向原告支付2017年8月12日至2017年12月29日的逾期办证违约金11736.99元。另查明：被告开发的“时尚岛花园”项目已于2014年3月10日完成了建设工程消防验收，于2015年3月28日完成了电梯监督检验，于2015年4月28日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收，于2017年11月29日办理竣工验收备案登记。其中时尚岛花园13栋、14栋、15栋首次登记权籍调查时间为2017年12月26日至2017年12月29日，并于2018年1月23日完成首次登记。2018年8月16日，惠州大亚湾不动产登记中心向被告出具了涉案房屋转移登记的受理回执。一审法院认为,原告唐某某与被告太东实业公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。对被告存在逾期办证的违约事实，已由生效判决作出认定，一审法院予以确认。原告第一次起诉后，被告直至2018年8月16日才向不动产登记部门提交转移登记所需的材料，故仍应向原告支付2017年12月30日至2018年8月16日止共229天的逾期办证违约金。在惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2016年6月份联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。因此，自2016年6月30日之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。该增加环节所需的时间在原、被告双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由被告承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果是不公平的，故一审法院酌情予以扣除。扣除被告为涉案房屋申请首次权籍调查的时间4天后（因被告未能提供涉案房产转移登记权籍调查的明确时间，一审法院不予扣除），被告还应向原告支付225天的违约金。根据生效判决确定违约金计算标准，以原告已付房款为基数，按年利率6%的标准计算违约金为18863元（510000元×6%/年÷365天/年×225天）。原告主张2017年8月16日至2017年12月29日的逾期办证违约金，属重复主张，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告唐某某支付迟延办证违约金18863元；二、驳回原告唐某某其他的诉讼请求。案件受理费331元，由原告唐某某负担151元，被告惠州市太东实业投资有限公司负担180元。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，结合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：上诉人惠州市太东实业投资有限公司应否承担逾期办证的违约责任。具体分析如下：上诉人主张根据涉案《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：···3、买受人自愿委托出卖人办理房屋产权手续”的约定，上诉人不承担逾期办证的责任。对此，在被上诉人第一次起诉上诉人主张逾期办证违约金时，该案的已生效判决（2018）粤13民终4054号已作出详实的分析论述：“太东公司作为房地产开发企业，依据该条约定，首先负有将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。该义务的履行期限是明确的，即在商品房交付使用后365天内。如果太东公司没有依约履行，则应当承担相应的违约责任。在将相关资料提交产权登记机关备案后，房地产开发企业则是协助相关行政机关为购房者在规定期限内办理出房产证，但只要不是缺少应当由房地产开发企业自行准备以及向买受人收集的资料，相关行政机关何时能办理出房产证非房地产开发企业所能控制。该条款后半段中的‘规定期限’与前半段约定的365天并不相同，上诉人太东公司将两者混淆，其上诉主张没有法律依据，本院不予支持”，故本案对此不再赘述，上诉人的该主张，理由不充分，本院不予支持。至于上诉人主张本案迟延办证是因被上诉人缴交办证费迟延导致，对此，在被上诉人第一次起诉上诉人主张逾期办证违约金时，上诉人从未提及此点，在本案中也未提供其通知被上诉人缴交办证费但其未交的证据，故对该主张，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费331元，由上诉人惠州市太东实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 胡 江审判员 于海砚二〇二〇年十一月十二日书记员 叶秀婷