广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初9714号原告（反诉被告）：魏敏青，女，1976年11月19日出生，汉族，住广东省中山市东区×××××××××××××，公民身份号码442××××××××××××382。委托诉讼代理人：翁冰璇，北京市盈科（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄青荣，北京市盈科（中山）律师事务所实习律师被告（反诉原告）：中山市弘乐体育培训有限公司，住所地广东省中山市东区××××××××××××4卡，统一社会信用代码91442000MA51TT8M54。法定代表人：林强，经理、执行董事。被告：林强，男，1991年2月26日出生，汉族，住浙江省苍南县××××××，公民身份号码330××××××××××××834。上列两被告共同委托诉讼代理人：冯兴，广东凯行律师事务所律师。被告：温作碧，男，1990年11月26日出生，汉族，住浙江省平阳县××××××，公民身份号码330××××××××××××35X。原告魏敏青与被告中山市弘乐体育培训有限公司（以下简称弘乐公司）、林强、温作碧租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，被告弘乐公司提起反诉，本院依法予以合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）魏敏青委托诉讼代理人翁冰璇、黄青荣，被告（反诉原告）弘乐公司与被告林强共同委托的诉讼代理人冯兴到庭参加诉讼。被告温作碧经本院公告传唤，公告期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏敏青向本院提出诉讼请求：1.原告对被告已经交纳的押金40000元不予退还；2.三被告连带向原告支付2020年1月至将租赁物恢复原状前10日期间的租金（按每月20000元暂计三个月为60000元）、以及2020年1月、3月期间的水电费4413元；3.三被告连带向原告支付为违约金40000元；4.三被告将租赁物恢复原状；5.两被告连带补偿原告律师费损失5000元；6.被告弘乐公司变更注册地址。事实与理由：原告与其配偶共同经营中山市东和球会羽毛球场，被告林强为经营篮球教学和训练于2018年5月27日与原告签订场地租赁合同，约定租用原告四片羽毛球场地，面积约500平方米，租赁期限三年（2018年6月27日至2021年6月27日止），每月租金为20000元，水电费按实计算，租金及水电费于每月15日前支付。原告于签订合同当日将租赁场地交付给被告，被告随即进行装修，将原来的羽毛球场改建为篮球训练场地。被告向原告交纳押金40000元。2018年6月8日，被告林强、温作碧作为股东，以租赁物地址为住所地，注册了被告弘乐公司并对外经营，注册资本100万元，被告林强、温作碧分别认缴资本为70万元、30万元。2020年1月起，被告开始拖欠租金及水电费，经原告多次催促，仍不予支付。被告的违约行为给原告造成极大损失。另外，租赁场地原来安装的是实木地板，被告承租后将该地板拆除，重新装修为篮球场，现被告使用中导致龙骨架断裂，木地板已出现多处凹陷、破损，修复地面将需花费大额费用。诉讼中，原告魏敏青明确诉求2中水电费是指2019年7月至12月产生的水电费；明确诉求4中恢复原状是指将涉案租赁物恢复为羽毛球场；明确诉求5中两被告是指被告弘乐公司、林强连带补偿原告律师费损失。被告弘乐公司、林强共同辩称，1.场地租赁合同无效，原告第1、3项诉讼请求应予以驳回，且押金与违约金均具有惩罚性及补偿性，场地租赁合同9.3条有关合同提前终止则乙方不得动用场地所有物品、全部归甲方所有的约定同样具有惩罚性及补偿性，原告同时主张押金和违约金没有事实和法律依据。2.场地租赁合同无效，可以支付占有使用费。按照场地租赁合同9.3条约定，承租方提前终止合同时，已免除承租方恢复原状的义务。且原告没有尽到止损义务，原告要求计算租金至恢复原状无事实与法律依据。被告自2020年1月份以后就没有使用过场地，2月份的水电费没有事实及法律依据。3.场地租赁合同9.3条约定已免除承租方恢复原状的义务，原告要求诉求4违反合同约定，也应予以驳回。被告弘乐公司承租涉案场地后，投入了大量资金进行装饰装修。被告弘乐公司在2020年1月停止支付租金后，于2020年1月15日告知原告不再承租，并告知原告所有场地设施及押金都归原告所有，被告无义务恢复原状。4.根据合同相对性原则，涉案场地实际承租人为被告弘乐公司，应由被告弘乐公司承担相关责任，被告温作碧、林强不是适格主体，不应承担责任。因场地租赁合同无效、原告违法出租，原告主张律师费没有依据。两被告同意原告诉求6，也急于变更注册地址，但因涉诉而无法完成变更手续。被告温作碧未作答辩，亦未提交证据。被告弘乐公司向本院提出反诉请求：1.确认场地租赁合同无效；2.反诉被告返还反诉原告押金40000元。事实与理由：其法定代表人与反诉被告在2018年5月27日签订场地租赁合同，约定月租金20000元，每月15日前支付，押金40000元。合同签订后，反诉原告斥资建设篮球场及相关设施，随后从2020年1月15日起停止使用涉案租赁场地且停止支付租金。对此，反诉原告已告知反诉被告，并依据场地租赁合同第9.3条约定将场地所有物品交予反诉被告。2020年5月21日，反诉原告收到反诉被告本案诉状及证据材料后得知涉案租赁场地属于无产权房，系违章建筑，故场地租赁合同应属于无效合同，故反诉被告获得押金无依据，构成不当得利，应予以返还。反诉被告魏敏青就反诉辩称，1.场地租赁合同合法有效，涉案租赁物有国有土地使用证、建设用地规划许可证，是经有关行政管理部门批准建设的合法建筑物；2.场地租赁合同第9.3条仅是对场地内可以移动的物品进行约定，没有排除反诉原告将该场地恢复原状的义务，且租金应计算至恢复原状前10日止。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2018年5月27日，甲方（出租方）魏敏青与作为乙方（承租方）的林强签订场地租赁合同，约定：甲方场地为中山市东和球会羽毛球场，使用范围为四片羽毛球场及周边约500平方米；该场地用于少年儿童篮球教学与训练，成人篮球比赛及公司篮球比赛活动，乙方不得改变场地用途，除双方另有约定除外；租赁期限为三年，从2018年6月27日至2021年6月27日；甲方从2018年5月27日提供租赁场地给乙方进行装修，装修期间一个月免收租金；乙方装修的部分，使用权归乙方，乙方购置的物品（附着于租赁物的除外），所有权归属乙方；租赁期限届满，乙方不继续承租，应于十日内拆除篮球架及清理现场，并将租赁场地恢复原状后甲方七天内退回乙方所付押金；乙方于2018年7月1日前向甲方交纳押金40000元；租金为每月20000元，于每月15号前支付；甲方配合乙方场地整改，装修场馆方案等日常事宜，乙方对租赁场地的整改、装修方案，须经甲方审核同意，方可开始使用场地；在租赁期间甲方如提前终止合同承担40000元违约金，遇到不可抗拒的自然灾害、战争、拆迁等情形除外，但甲方应向乙方退回所交押金40000元及剩余场地租金（扣除水电费、洗手间使用费等）；（第9.3条）在租赁期间乙方如提前终止，则乙方不得动用场地所有物品，全部归甲方所有，并承担40000元违约金，甲方已收取的押金和租金不予退还；租赁期限届满，乙方应于十日内拆除篮球架及清理现场，并将租赁物恢复原状，否则视为乙方违约，甲方有权自行拆除篮球架并将租赁物恢复原状，所有费用由乙方承担；违约方应承担守约方维护本合同权利的所有费用，包括但不限于律师费等。场地租赁合同还约定了其他内容。场地租赁合同签订后，林强以合同约定的租赁物即中山市东区××××××××××××4卡登记设立了弘乐公司。诉讼中，弘乐公司、林强主张，前述场地租赁合同实际由弘乐公司作为承租人履行合同，魏敏青亦认可场地租赁合同的权利义务应由弘乐公司承担。另，魏敏青确认，弘乐公司、林强将涉案租赁物由羽毛球场改建为篮球场地，其系知情且同意。2.弘乐公司系有限责任公司，成立于2018年6月8日，现登记住所为中山市东区××××××××××××4卡；其股东为林强、温作碧，二人认缴出资金额分别为70万元、30万元，出资时间均为2033年12月31日前。3.位于中山市东区×××的工业用地土地证号为中府国用（2001）字第214380号，使用面积为5228.8平方米，邓桂文作为该土地使用权人于2001年7月25日领取了国有土地使用证。2012年8月，该土地变更新地址为中山市东区××××××××××之一。魏敏青称其与邓桂文是夫妻关系，并提交了其与邓桂文的结婚证予以佐证。魏敏青称，2002年，前述土地以中山市美林家具有限公司（以下简称美林公司）名义通过工业厂房形式办理报建，后于2012年申请规划许可证将该地块用地性质变更为商业住宅；涉案租赁物是该土地上的临时建筑，但系行政管理批准建设，而行政管理部门未明确使用期限，仅要求规划需要时须无条件拆除，就涉案租赁物签订的场地租赁合同有效。就此，魏敏青提交了有关土地使用权的权属证明文件：（1）邓桂文与案外人梁洪广等人经广东香山律师事务所律师见证，于2004年6月24日签订的退股协议书（有原件），反映：邓桂文与案外人梁洪广等人于2002年5月17日合作经营美林公司，双方就邓桂文退出美林公司合作经营达成一致，美林公司现时所在土地为邓桂文及梁洪广所有，邓桂文占5228.8平方米、梁洪广占11503.1平方米；邓桂文同意退股后仍按双方约定，由美林公司承租至2010年5月31日止，每月租金1元/平方米（不含税），梁洪广等人依约向邓桂文支付其所占份额的租金等内容。该合同后附有邓桂文持有的前述中府国用（2001）字第214380号国有土地使用权证。（2）中山市人民政府同意美林公司家具生产项目立项，于2002年8月12日出具的500万元以下一般镇办建设项目立项审批表（无原件），反映该项目总建筑面积10000平方米，建设用地要求为简易厂房，计划动工时间、竣工时间分别为2002年8月8日、2002年11月8日。中山市公安消防支队第一大队于2002年11月25日出具的建筑工程消防验收合格意见书，反映：美林公司位于中山市东区三溪工业区的厂房、仓库、宿舍及办公楼消防工程验收合格，可投入使用。（3）中山市规划局于2003年4月29日出具的建筑工程报建批复书（无原件），反映：建设单位（个人）为梁洪广，工程地点位于中山市东区三溪工业区，建设项目为临时厂房，总面积10295.37平方米，审批意见为“同意补办报建作临时使用，规划需要时须无条件自行拆除”。该批复书上加盖有“作废”字样以及“该件由中山市城建档案馆原件复制”（2012年12月6日）的印章，并手书签注有“该档案已注销（2011.11.14）”。（4）中山市“三旧”改造工作领导小组办公室2012年6月25日出具的关于“三旧”改造地块认定的批复（有原件），反映：认定位于东区三溪村的旧厂房用地（面积5228.8平方米）符合有关“三旧”改造政策规定，已纳入省国土资源厅“三旧”改造的地块数据库。中山市城乡规划局2012年7月17日出具的建设用地规划许可证，反映：邓桂文名下位于中山市东区×××面积为5228.8平方米的工业用地性质转为商业住宅性质。（5）中山市东区三溪股份合作经济联合社、中山市东区×××××××××民委员会于2018年11月共同出具的证明（有原件），反映：中山市东区三×××××××××之一与中府国用2001字第214380号土地使用权证所载中山市东区×××的土地系同一地址，该工业用地上的建筑物于2002年兴建，为简易铁棚结构，产权人为邓桂文，建筑面积2688平方米，由于历史原因未领取房产证，属临时厂房建筑，可作工业之用。（6）中山市东和球馆营业执照，反映邓桂文以该中山市东区××××××××××之一的地址登记设立中山市东和球馆，经营羽毛球室内场所服务等。4.魏敏青提交照片，拟证明涉案租赁物出租给弘乐公司前为羽毛球场地的原貌、出租给弘乐公司后改建为篮球场的现状，以及涉案租赁物存在部分木地板破损及凹陷、部分墙面破损的状况。弘乐公司认为，魏敏青提交的羽毛球场照片并非魏敏青交付其使用时的样貌，确认改建为篮球场地后的样貌，该租赁物内木地板、墙面均由其建造，但并未破坏魏敏青出租的租赁物，照片中反映的墙面破损不是由弘乐公司造成，按照约定合同终止后场地内所有物品包括地板等均归魏敏青所有，其不负有修缮义务。5.弘乐公司自2020年1月起即未向魏敏青支付租金。魏敏青与林强的手机短信反映：2020年3月30日，魏敏青向林强发送租金催收函，要求林强于五日内支付2020年1月至2020年3月30日的租金60000元，如林强计划解除合同则尽快明确并协商相关事宜；林强回复，其1月份已交不起租金，“30天自动解约，同时不再使用场地”；魏敏青回应：林强从未通知解除合同，且提前解除合同应与其协商，地板有多处损坏，林强须将地板修复并恢复原状。后因双方未能达成一致意见，魏敏青遂向本院提起本案诉讼。6.弘乐公司认为场地租赁合同无效，其自2020年1月起即未使用涉案租赁物，已以不支付租金的行为表示不再使用涉案租赁场地；魏敏青一直都可以控制使用涉案场地，只是因为疫情原因在疫情期间没有经营；其不负有将涉案租赁物恢复原状的义务，只同意拆除篮球场篮球架等设施，不同意将涉案租赁物恢复为羽毛球场的状态。魏敏青认为，场地租赁合同合法有效，且系于2020年3月30日解除，其在合同解除后即控制了涉案租赁物，但认为弘乐公司未将涉案租赁物恢复原状，导致其不能正常使用该租赁物；因两种球类对场地要求不同，原先的羽毛球场地面无法满足篮球运动需要，须将羽毛球场地板及龙骨全部铲除在重新铺设篮球场所需的龙骨及木地板，其认为将涉案租赁物恢复原状并不是简单将篮球架及护栏拆除，而是指将整个场地恢复为毛坯后再建设为羽毛球场。另，魏敏青提交了其与案外人于2020年8月签订的装饰装修工程施工合同、PVC运动地板工程合同书，两份合同反映涉案场地恢复为羽毛球场有关材料订购、施工费用共计177197.05元。诉讼中，魏敏青称，其已聘请案外人于2020年10月将涉案场地内地板拆除，但尚未进行后序施工，目前篮球架及护栏设施也尚未拆除。7.魏敏青提交了抄表记录及其与弘乐公司工作人员的微信聊天记录，拟证明弘乐公司2019年7月至2019年12月期间因涉案租赁物产生水电费4413元未支付。弘乐公司对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。8.魏敏青为进行本案诉讼，已支出律师费5000元。本院认为，本案系租赁合同纠纷。关于场地租赁合同效力的问题。《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条规定：“在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。”《广东省城乡规划条例》第四十八条规定：“在城市、镇规划区范围内进行临时建设的，应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府指定的镇人民政府申请核发临时建设工程规划许可证。临时建设工程规划许可证有效期不超过二年。使用期限届满确需延期的，应当在有效期届满三十日前向原核发机关申请办理延期手续，延续期限不超过一年。临时建设必须按照批准的用途使用，不得改变用途或者转让。临时建设应当在批准的使用期限届满前自行拆除，恢复土地原状。”《最高人民法院》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”已查明的事实反映，涉案租赁物属于临时建筑，其所涉建筑工程报建批复书没有原件核对，落款日期为2003年并签注有该份资料已“作废”、“档案注销”，现既无证据反映涉案租赁物2012年土地性质变更后有重新办理规划审批手续，亦无证据反映规划等行政主管部门实际上批准延长了涉案租赁物使用期限，魏敏青与林强就涉案租赁物签订的场地租赁合同违反了前述法律法规的有关强制性规定，应认定为无效。林强作为弘乐公司的法定代表人系为设立弘乐公司而签订该场地租赁合同，现魏敏青与弘乐公司、林强均确认场地租赁合同的双方当事人为魏敏青与弘乐公司，根据合同的相对性原则，应由弘乐公司享有承租人的权利、履行承租人的义务及承当相应的法律责任。由于场地租赁合同无效，有关违约责任条款亦属无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”规定，魏敏青主张已收取的押金40000元归其所有、弘乐公司支付违约金40000元、赔偿律师费损失5000元的诉求，均没有法律依据，本院不予支持。弘乐公司主张魏敏青返还押金40000元，符合前述法律规定，本院予以支持。关于租金、水电费、变更注册地址。《最高人民法院》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因魏敏青自认其在2020年3月30日之后实际控制涉案租赁物，林强2020年3月30日才明确告知魏敏青弘乐公司不再承租该租赁物，本院认定弘乐公司应参照场地租赁合同约定的租金标准支付占有使用费至2020年3月30日，即支付占有使用费共计60000元（20000元/月×3个月）。弘乐公司确认其使用涉案租赁物期间尚有水电费4413元未支付，魏敏青主张弘乐公司支付该水电费4413元，本院予以支持。因变更公司工商登记住址的诉求，不属于民事诉讼的受理范围，且现事实上履行不能，魏敏青有关弘乐公司变更注册地址的诉求，本院不予支持。关于恢复原状的问题。已查明的事实反映，魏敏青有关恢复原状的诉求，实际包含了拆除现有篮球架、护栏，以及将涉案租赁物重新建设为羽毛球场。《最高人民法院》第九条第一款规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”因涉案租赁物改建为篮球场地所产生的装饰装修系经魏敏青同意，现弘乐公司同意拆除未形成附合的装饰物篮球架、护栏，本院予以认可。但魏敏青依据无效的场地租赁合同主张将租赁物重新建设为羽毛球场，没有法律依据，且弘乐公司明确不同意，本院不予支持。关于温作碧、林强的责任承担问题。因魏敏青已明确选定弘乐公司作为其合同相对方，且温作碧、林强作为弘乐公司股东的出资期限尚未届满，魏敏青有关温作碧、林强就弘乐公司本案债务承担连带责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《广东省城乡规划条例》第四十八条，《最高人民法院》第三条、第五条第一款、第九条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告中山市弘乐体育培训有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告魏敏青支付占有使用费60000元、水电费4413元；二、被告中山市弘乐体育培训有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内拆除并移走位于中山市东区××××××××××之一中山市东和球馆内的篮球架及护栏设施；三、驳回原告魏敏青的其他诉讼请求；四、确认反诉原告中山市弘乐体育培训有限公司与反诉被告魏敏青签订的场地租赁合同无效；五、反诉被告魏敏青返还反诉原告中山市弘乐体育培训有限公司押金40000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3288元（原告魏敏青已预交），由原告魏敏青负担1770元，被告中山市弘乐体育培训有限公司负担1518元（被告中山市弘乐体育培训有限公司负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告魏敏青）；反诉案件受理费400元（反诉原告中山市弘乐体育培训有限公司已预交），由反诉被告魏敏青负担（反诉被告魏敏青于本判决发生法律效力之日起七日内迳付反诉原告中山市弘乐体育培训有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  姚 班人民陪审员  李国荣人民陪审员  欧阳毅二〇二〇年十一月十六日书 记 员  刘尉婷简培华