河北省霸州市人民法院民 事 判 决 书（2020）冀1081民初4894号原告:陈欢，女，1989年6月27日出生，汉族，身份证住址河北省保定市望都县。委托诉讼代理人：关新，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：周凤玲，北京市京师律师事务所实习律师。被告：廊坊市永泰房地产开发有限公司，类型有限责任公司（自然人投资或控股），住所地河北省廊坊市霸州市霸州镇牛业庄村东京开路西侧，统一社会信用代码9113108166908420XM。法定代表人:刘国菊，任公司总经理。委托诉讼代理人：徐晶，河北腾驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁文民，河北腾驰律师事务所律师。原告陈欢诉被告廊坊市永泰房地产开发有限公司（以下简称永泰公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法由审判员邱无幽担任审判长，与人民陪审员韩伯才、安永昕组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人关新、周凤玲，被告永泰公司委托诉讼代理人徐晶、祁文民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告依法履行合同，向原告及时交付霸州市商品房预售合同中所涉及的房产；2、判决被告承担依据合同约定的违约金442903元人民币（以所交购房款1018167元为基数，按照日利率万分之五，自逾期交房之日2018年1月1日暂计算至2020年5月20日共计870天，即1018167元*万分之五*870天=442903元），2020年5月21日至房屋实际交付之日的违约金继续按照上述标准支付；3、判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：原告与被告永泰公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的霸州镇牛业庄旧城改造（一期）项目的商品房，被告永泰公司收取了业主的购房款。《商品房买卖合同》中对于商品房的价款以及交付商品房的日期予以明确的约定。在合同履行过程中被告应该在2017年12月31日前向业主交付涉案房屋，但是涉案房屋至今没有交付，被告的行为严重违反了合同约定构成严重违约，致使业主不能按时入住新房，给其生产、生活带来极大的不便。原告为维护合法权益依法提起诉讼。被告辩称：原告诉请没有事实和法律依据，应依法驳回原告的起诉，理由如下：1、涉案房屋早已具备交付条件，并已经验收合格。2018年8月中旬我方以邮寄的形式向原告寄发了交房通知，将交房日期确定于2018年8月28日，原告因自己的原因一直未前来办理收房手续。2、我方在合同履行过程中并未违约。因霸州市政府相关部门发布的各类重污染天气预警，而致使施工工地停工，导致我方从开工到验收共影响施工344天，这种情况我方不能预见也不能避免、不能克服，应属于不可抗力，因不可抗力造成我方在合同约定的期限内不能履行交房义务，应当顺延履行期限，因这种因素不是由我方的主观因素造成，因此应免除我方延期履行的责任，且本案中我方在合同约定的交房期限届满前，就以邮寄告知的形式通知了原告，涉案工程存在因不可抗力延期交房的情形，并向原告致歉，履行了告知义务。而原告收到我方的延期交房通知书后并未提出任何异议，应视为原、被告对合同中关于交房期限条款所做的相应变更和调整，因此不应认定我方存在违约行为。3、原告主张的逾期交房违约金过高，如果法庭最终认定被告有逾期交房的违约行为，我方也不同意按照原告所主张的计算标准和方式进行计算。我方认为计算标准可按照银行业间同业拆借贷款利率的标准进行计算。原告就被告的答辩意见补充：被告在2018年8月中旬通知原告收房时，并不具备商品房买卖合同中第八条、第十一条约定的交付条件，不能视为被告已经交付房屋。原告向法庭提供如下证据：1、《商品房买卖合同》一份。证明原、被告于2017年1月23日签订了商品房买卖合同，该合同对商品房的价款、房屋交付日期、违约责任等做了明确约定，双方应当自觉遵守。2、2017年1月23日被告为原告出具的收到原告缴纳购房首付款308167元的收据一份，华夏银行借款凭证一份。证明原告在2017年1月23日缴纳购房首付款308167元，并以向华夏银行借款方式支付剩余购房款71万元。。被告质证：1、对证1真实性认可，对原告的证明目的不认可。关于合同第九条约定的出卖人逾期交房的违约责任，我方认为按照日利率万分之五支付违约金明显过高，根据合同法的相关规定应当予以降低。关于合同第八条约定的交付期限，我方认为应该以我方向原告发出的延期交房通知书以及交房通知来确定交房期限。2、对证2的真实性无异议，我方在2017年1月23日收到原告首付款308167元，并于2017年4月21日收到原告在华夏银行办理的住房贷款71万元整。被告向法庭提供如下证据：1、延期交房通知书两份及相应的邮寄给原告的EMS快递单两份（附快递邮寄明细）。证明被告分别于2017年5月17日和2017年11月30日向原告发送延期交房通知，因受政府性停工、停产影响，将交房日期顺延至2018年8月31日，通知同时说明如原告对延期交房有意见或要求可及时联系被告，否则视为同意延期交房，并对延期交房表示歉意。2、交房通知书一份及相应的邮寄给原告的EMS快递单一份（附快递邮寄明细）。证明被告于2018年8月向原告发送交房通知，通知原告于2018年8月28日办理房屋交付手续。3、霸州市大气污染治理工作小组办公室关于预警发布情况的统计一份及被告代理人汇总的停工日期明细一份。证明涉案房屋工程自2015年4月29日开工至2018年8月28日交付房屋，受政府指令影响共计停工344天。4、河北省建设工程竣工验收报告一份。证明涉案房屋工程于2018年11月28日完成竣工验收。这里要明确的是，虽然验收报告显示的时间是2018年11月28日完成竣工验收，但实际上我方在通知交房前已达到验收标准，并已进行了相应的分步验收，只是相关部门出具验收报告的日期为2018年11月28日。原告质证：1、对证1真实性、关联性、合法性及证明目的均不认可，无法证明停工的真实发生，并且所述内容所谓的政府指令性停工不属于不可抗力的范畴，该份通知也不能证明开发商的违约责任与免责事由之间存在因果关系及原因力的大小；快递单据仅有公司名称和收件人，也并无寄件人的签署以及文件内容，EMS的投递及签收流程无法核实。2、对证2证明目的不认可，通知发出之时并不具备交付条件，不能视为房屋交付。3、对证3证明目的不认可，1）该份证据仅能证明大气办政府相关部门预警发布的通知情况，但是不能证明政府发布时其工程施工的进度以及是否存在全部停工的必要性。2）预警发布情况并非直接的约束力，也不是停工令，并不是政府部门向其直接下发的停工通知，无法证明被告工地临时停工的事实和停工的依据，以及对施工产生的实质性和直接性的影响。该预警发布天数不等同于停工天数，更不能以此扣减开发商的被告公司违约责任范围。4、对证4真实性、合法性、关联系认可，但对其证明目的不认可，该份证据正是印证了被告于2018年11月28日具有竣工验收的结论、质量合格同意交付使用，但据我们了解被告进行竣工验收的备案的时间是2020年9月2日，房屋交付标准不仅是以此单一的验收报告作为房屋质量合格的证明条件。本院对原、被告双方提交的证据作如下认证：被告对原告提交的《商品房买卖合同》、缴纳购房首付款的收据、华夏银行借款凭证的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。原告对被告提交的交房通知书及邮寄单据、霸州市大气污染治理工作领导小组办公室关于预警发布情况的统计、河北省建设工程竣工验收报告的真实性未提出异议，本院对其真实性予以确认。原告对被告提交的延期交房通知书及相应邮寄单据的真实性、关联性、合法性及证明目的均不认可，认为无法证明停工的真实发生，且所述内容所谓的政府指令性停工不属于不可抗力的范畴，快递单据仅有公司名称和收件人，也并无寄件人的签署以及文件内容，EMS的投递及签收流程无法核实。对此，本院认为，当延期交房的事由发生后，出卖人按照《商品房买卖合同》中载明的买受人的地址及联系方式向买受人邮寄延期交房通知的，无论买受人是否收到，均应视为履行了告知义务。被告提交的两份邮寄单据显示，被告分别在2017年5月18日、2017年11月30日按照原告在《商品房买卖合同》中预留的地址及联系方式向原告发送了EMS快递，两份EMS详单均显示“投递并签收”。两份EMS单据的发出时间与被告延期交房通知落款时间相吻合，原告虽然否认被告邮寄的是延期交房通知，但亦未举证说明所收快递内容，故对原告的质证意见本院不予采信，对该组证据的真实性本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年1月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的暂定名为霸州镇牛业庄旧城改造（一期）项目12#楼1单元1403号房，该商品房单价为每平方米8026.54元，总金额1018167元，原告以银行按揭贷款方式付清了全部购房款。合同第八条约定：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因（遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的），除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际加付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的而违约金，合同继续履行，（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的而违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2017年5月17日，被告向12#楼业主发出延期交房通知，称：自公司开发建设的牛业庄旧城改造项目一期12#楼开工以来，因受雾霾天气及两会、治理大气污染、扬尘治理等政府指令性停工、停产的影响，造成12#楼在施工过程中多次停工，导致施工进度严重超期，故交房时间由原定的2017年12月31日前延期至2018年5月30日前办理。如有不同意见或要求，请在收到本通知7日内联系公司，并提出具体意见，否则视为同意本通知的内容。该通知于2017年5月19日到达原告处。2017年11月30日，被告向12#楼业主再次发出延期交房通知，称：因为接到政府下发的《京津冀及周边地区2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》（2017年10月-2018年3月）的通知，12#楼须按照政府防治大气污染的治理的相关政策规定的要求无条件停工，因此12#楼的交付时间顺延至2018年8月31日。该通知于2017年12月1日到达原告处。2018年8月中旬，被告向12#楼业主发出交房通知，称：12#楼已具备入住条件，入住手续办理时间及地点为2018年8月28日上午9点-下午4点霸州市岔河集乡北夹河村津保路南侧澜湖地产二楼。该通知于2018年8月18日到达原告处。2018年11月28日，被告取得12#楼“质量合格，同意交付使用”的竣工验收结论。另查，12#楼的开工日期为2015年4月29日。根据被告提交的《霸州市大气污染治理工作领导小组办公室关于预警发布情况的统计》，以及本院在审理类似案件时确认的相关材料《霸州市建设局中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念活动期间空气质量保障方案》、《霸州市建设局关于进一步加强建筑施工扬尘防治管理工作的通知》，自2015年4月29日至2017年12月31日，因政府指令性停工240.5天。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。原告依约交付了房款，被告应依约向原告交付房屋。经查，自涉案房屋所在楼栋12#的开工日期2015年4月29日至合同约定的交房日期2017年12月31日，因政府指令性停工达240余天，因此，被告两次向原告发出延期交房通知并最终将交房日期确定为2018年8月31日的行为并无不当，原告在收到该通知后并未提出异议，应视为双方对交房日期的变更，故被告应在2018年8月31日前将验收合格的商品房交付原告使用。被告在2018年8月中旬向原告发出收房通知，通知原告于2018年8月28日收房，原告因被告不能出示竣工验收结论而拒绝收房，根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告不能出示商品房经验收合格的证明文件，原告有权拒绝收房，故原告的这一行为并无不当，由此产生的延期交房责任应由被告承担。但被告在2018年11月28日即取得了12#楼“质量合格，同意交付使用”的竣工验收结论，故自2018年11月29日起，原告仍拒收房屋的后果应由原告自行承担，被告不再承担延期交房的责任。故原告的第一项诉讼请求没有事实基础，不应得到支持。被告应向原告支付自2018年9月1日至2018年11月28日共计89天的延期交房违约金。《商品房买卖合同》约定按已付房价款日万分之五支付逾期交房违约金，被告认为过高应予调整，本院酌定按照被告逾期之日即2018年9月1日中国人民银行一年期贷款基准利率4.35%的1.3倍向原告支付逾期交房违约金，违约金应为1018167元×4.35%×1.3÷365天×89天=14039元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告廊坊市永泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告陈欢逾期交房违约金14039元。二、驳回原告其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7944元，原告承担7794元，被告承担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  邱无幽人民陪审员  韩伯才人民陪审员  安永昕二〇二〇年十一月十九日书 记 员  段蕴珈