广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初13399号原告：朱勤，男，汉族，1941年8月27日出生，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：黄锐，广东华澜律师事务所律师。被告：金航，男，汉族，1957年8月25日出生，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：李魏，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李锋，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：胡志刚，男，汉族，1984年7月31日出生，住广东省深圳市福田区。被告：刘凤晖，女，汉族，1978年8月16日出生，住广东省深圳市龙岗区。被告胡志刚、刘凤晖共同委托诉讼代理人：陈婷婷，广东星辰律师事务所律师。上列原告朱勤诉被告金航、胡志刚、刘凤晖确认合同无效纠纷一案，本院于2020年2月5日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄锐，被告金航的委托诉讼代理人李魏、李锋，被告胡志刚、刘凤晖共同委托诉讼代理人陈婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，深圳市福田区房产，是原告与被告金航早年共同购买所得，各自占有50%的产权份额。早年因原告身体状况不佳，未过问房产使用的事情。近期原告委托亲属查看上述房产的状况，发现上述房产已被他人使用。后经到租赁办查询得知：早在2007年上述房产就己经在租赁处有过登记出租记录，而最近一份合同是在2015年8月20日，在未经告知作为产权人的原告本人、更未经本人同意的情况下，被告金航、胡志刚采用欺诈的手段，冒充本人签名委托胡志刚，与被告刘凤晖签订一份《房屋租赁合同》，将上述房产出租给被告刘凤晖，租赁期限自2015年9月2日至2021年8月31日，租金为65.6元/平方米（其时政府指导租金为70元/平方米)。原告认为：三被告未经产权人之一的原告同意，未取得代理权限的情况下，以冒充原告签名的欺诈行为签订《房屋租赁合同》，租赁使用上述房产，该行为侵犯了原告的合法权益，属无效合同。三被告应向原告退还上述房产，并承担房产占用期间的房屋占用费（参照政府指导租金，自2015年起为70元/平方米，按50%的份额计算）。为维护原告权益，特诉至法院，请求判令：1、确认三被告于2015年8月20日所签订的《房屋租赁合同》无效;2、三被告立即腾空涉案房产并向原告移交；3、三被告共同向原告支付房屋占用费人民币1617823.2元（参照指导租金标准70元/平方米，从2015年9月2日暂计至2019年9月1日，之后计至被告交还房屋为止)；4、本案全部诉讼费用由三被告共同负担。被告金航辩称，我方认为原告诉讼请求不能成立。理由如下：涉案房屋百分之百的产权属于被告金航，原告仅仅是代持业主，对涉案房屋并不享有任何实质上的权利，被告金航有权独自处分收益，被告金航已经就涉案房屋的产权特向福田区人民法院另行提起确权之诉。被告胡志刚、刘凤晖辩称，涉案合同合法有效，我方有权在租赁期限内继续使用涉案房产，本案的被告金航持有涉案房产50%的份额，我方自2007年7月开始与被告金航、原告朱勤就涉案房产签订了房屋租赁合同，租赁期限自2007年9月1日至2015年9月1日，上述合同的洽谈、签订、租赁合同登记备案手续、物业管理处的水电登记、交房等，均经由被告金航、原告朱勤的员工陈钢全权代理，陈钢向我方出示了涉案房产的房产证原件委托书及被告金航、原告朱勤的身份证复印件等材料，在陈钢离职后出租方与涉案房屋相关事宜一直由被告金航与我方联系，在租赁期间我方按约按时足额支付了租金和依法代替被告金航、原告朱勤缴纳税款，在长达9年的租赁期限内原告从未向我方提出过使用房屋的任何异议，2007年的合同在2015年已经履行完毕，原告提出被告金航、胡志刚采取欺诈的手段，冒充其签名委托被告胡志刚与被告刘凤晖签订涉案合同的陈述与事实不符。2015年8月，被告金航向我方提供了其与朱勤的授权委托书，被告胡志刚到房屋租赁管理所办理续签合同登记备案事宜，我方续签合同签订后也一如既往地按月支付租金和代为缴纳税款。我方认为，首先，在涉案合同签订前我方已多年合法承租涉案房屋，多年来原告从未向我方提出异议，并且在受托人陈钢离职后，一直是被告金航负责与我方联系和收租，基于被告金航的业主身份和前合同的履约过程，我方完全有理由相信被告金航有权负责处置涉案物业。其次，被告金航向我方提供了原告的授权委托书证明，我方在承租和续租物业时已对涉案物业的处置权尽到了形式审查义务，已尽到了合理注意义务。我方在涉案合同的签订和履行过程中，不存在过错，系善意的第三方。在续签合同时，即使被告金航未获得朱勤的有效授权，但合同法第四十九条规定行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。据此我方认为涉案合同合法有效，我方有权在租赁期限内继续使用涉案房产。另，我方已足额支付使用房屋的租金，原告要求我方支付房屋占用费没有事实和法律依据，综上原告主张涉案的房屋租赁合同无效，要求我方腾空涉案房屋并向原告移交，并要求我方支付房屋占用费缺乏事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告诉讼请求。经审理查明如下事实：深圳市福田区房产（以下简称涉案房产）于1997年10月6日登记在原告及被告金航名下，双方各持涉案房产的1/2份额。2015年7月10日，委托人“朱勤、金航”委托被告胡志刚就涉案房产代为签订房屋租赁合同及办理房屋租赁合同登记（备案）手续。2015年8月20日，出租方“朱勤、金航”与承租方被告刘凤晖签订《房屋租赁合同》，由被告刘凤晖承租涉案房产，涉案房产建筑面积为962.99平方米，租金按每平方米每月65.6元计算月租金总额为63172.8元，租赁期限为2015年9月2日至2021年8月31日止，其中被告胡志刚作为出租方的委托代理人，与被告金航在落款部分出租人（签章）处签字确认，被告刘凤晖在承租人处签字确认。此外，被告刘凤晖称自2007年已承租涉案房产，根据被告刘凤晖提交的两份《委托书》及于2007年7月28日签订的《房屋租赁合同》显示，由“朱勤”及被告金航委托案外人陈钢代为办理涉案房产租赁事宜，“朱勤”确认由被告金航收取全部房租，其中在2007年7月28日《房屋租赁合同》上由案外人陈钢作为“朱勤、金航”代表人与被告刘凤晖签约。庭审时，就合同的签订还查明如下情况：1、被告金航确认上述《房屋租赁合同》、授权委托书、委托书中涉及“朱勤”的签名均不是原告本人签字，系经办人代签。被告刘凤晖称对于授权委托书、委托书中“朱勤”签名代签一事并不知情。2、原告陈述自2019年才关注涉案房产情况，且确认在提起本案诉讼前未对被告刘凤晖的租赁行为提出异议。另查，被告刘凤晖提交2007年7月29日向被告金航支付104000元的汇款回单、2008年1月7日至2020年4月20日间被告刘凤晖向被告金航及被告金航委托收款人陈大简的银行转账流水以及2017年10月起至2019年12月间涉案房产的个人房屋租赁税费电子缴纳凭证，主张其自2007年承租涉案房产后一直依约按月支付租金并支付租赁税款。被告金航确认被告刘凤晖按约缴租事实，且涉案房产截至庭审之日仍由被告刘凤晖租赁使用。再查，被告金航主张其就涉案房产享有百分之百的产权，故就涉案房产已另行向本院提起所有权确认纠纷之诉，具状起诉要求确认登记在原告名下的涉案房产1/2产权属被告金航所有并要求原告将1/2份额协助过户至被告金航名下，案号为（2020）粤0304民初26512号。根据另案查明事实，涉案房产的《房地产证》原件由被告金航持有，购房款2118578元由案外人深圳华晶丰电子有限公司向开发商深圳天安工业开发有限公司转账支付，2020年6月5日案外人深圳华晶丰电子有限公司出具《代付购房款证明》称上述2118578元系受被告金航委托代其个人购买涉案房屋的购房款，被告金航在该案中还提交了2014年7月至2019年12月期间涉案房产管理费、污水处理费、专项维修基金、水电费收据原件。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告金航未经涉案房产共有人朱勤同意与被告刘凤晖（实际合同签章人为三被告）于2015年8月20日签订《房屋租赁合同》是否无效；二、原告是否能享有涉案房产的租赁收益或房屋占有使用费。一、根据查明事实可知，从物权登记的形式要件上来说，原告与被告金航均系涉案房产按份共有产权人，被告金航确认签订涉案《房屋租赁合同》时未取得原告的授权，即涉案《房屋租赁合同》实质是被告金航在出租涉案房产时未经另一共有人暨原告同意而与被告刘凤晖签订的租赁合同。根据合同法相关规定，涉案《房屋租赁合同》因被告金航无权处分行为构成效力待定，但原告对涉案房产享有的是物权权益，涉案租赁合同关系为债权关系而非侵犯物权，原告以三被告侵害其物权权益为由要求认定租赁合同债权行为无效，对此参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的人民法院不予支持，因此，对于原告要求确认2015年8月20日三被告签订的《房屋租赁合同》无效及要求腾房移交涉案房产的主张,本院不予支持。二、结合上述分析，首先，涉案《房屋租赁合同》并不存在无效情形，被告胡志刚在涉案租赁合同关系中并非合同相对方，被告刘凤晖已依约履行承租方义务，因此，假定原告因涉案租赁合同遭受了损失，其可追索的对象也是可能的越权行为人暨被告金航，故对于原告要求被告胡志刚、刘凤晖支付房屋占用费的主张，本院不予支持。其次，关于原告是否能要求被告金航支付房屋占用费，被告金航亦为涉案房产的产权人，原告该项请求实质是要求被告金航承担返还原告1/2份额所对应的租金收益或所谓房屋占用费的侵权责任，与涉案租赁合同关系属不同的法律关系，另鉴于原告与被告金航就涉案房产的所有权存在诉争，原告的该项请求不宜在本案中一并处理，故本院对原告请求被告金航支付房屋占用费的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告朱勤的全部诉讼请求。本案案件受理费19360.41元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审 判 长 曾   鸣人民陪审员 邱 卫 华人民陪审员 李 招 荣二〇二〇年十一月二十七日书 记 员 李妍（代）