北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初21875号原告（反诉被告）：程烨，女，1981年8月16日出生，蒙古族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：孙萍悦，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：李保明，男，1980年8月5日出生，汉族，荣德天津投资管理有限公司经理，住山东省聊城市东昌府区。原告（反诉被告）程烨（以下简称姓名）与被告（反诉原告）李保明（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。程烨的委托诉讼代理人孙萍悦，李保明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。程烨向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2019年5月7日签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》（以下简称房屋租赁合同）；2、判令李保明支付租金10539．6元及利息，利息以10539．6元为基数，按照贷款市场报价利率标准自2019年12月26日计算至实际给付之日止；3、判令李保明支付违约金18600元。事实和理由：2019年5月9日，双方签署房屋租赁合同，我方将位于北京市朝阳区xx号房屋（以下简称涉案房屋）出租给李保明，租赁期限自2019年4月20日至2022年4月19日，租金每月6200元。按照合同约定，李保明应于2019年4月20日支付24800元，于2019年7月20日支付18600元，2019年10月20日支付18600元，以此类推，但李保明未按照合同约定支付房租，经我方催款后于2019年4月28日支付19300元，于2019年11月22日支付21000元。李保明于2019年12月26日擅自搬离涉案房屋，期间共产生租金50839．6元，已付40300元，拖欠租金10539．6元。李保明三次迟延支付租金已构成严重违约，我方有权单方解除合同，其应当按照合同约定支付违约金18600元。李保明辩称并反诉称，不同意解除房屋租赁合同，第一次四月份房租延迟支付是因为上年度租金都是打入程烨的委托代理人范xx的账户，2019年4月23日范xx才告知我新的收款账户，我于2019年4月28日支付租金，迟延支付租金未达10日，不应当支付违约金。第二次七月份房租延迟支付我不否认，由于疏忽忘记打房租，但房东也未起到提前提醒或告知义务，后来范xx电话联系后，第一时间转账支付21000元，范xx知晓后并谅解。第三次未支付房租是因为房东告知房屋要出售，出于自我保护意识，怕支付给房东租金后，房屋出售后不退还剩余租金。我共计居住8个月零6天的租金50840元，已付租金40300元，加上上年度押金5800元，还有房东出售房屋提前解除合同应当给我的违约金6200元，共计52300元，所以不存在拖欠租金的情况。出于对房东的理解，剩余1460元未要求程烨支付。房屋租赁期间，根据买卖不破租赁的原则，我方有优先购买权，程烨未按此规定出售房屋，房屋买卖合同应属无效，我方有权继续使用涉案房屋。程烨让我搬离房屋并更换门锁，导致屋内物品无法搬走，上年度主卧卫生间的装修也未给予赔偿，故我方提起反诉：1、判令继续履行双方于2019年5月7日签订的房屋租赁合同；2、判令程烨赔偿物品损失，包括衣柜4500元，电视400元，沙发200元、空调950元，并支付主卧卫生间装修费5560元。程烨对李保明的反诉请求辩称，李保明自行搬离涉案房屋，现房屋已经出售，不具备继续履行条件，不同意继续履行合同。收房的时候没有见到家具家电，卫生间是我方自行装修的，交付房屋时就能正常居住，不存在李保明自行装修的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月9日，李保明（乙方、承租方）与程烨（甲方，出租方）的委托代理人范xx签订房屋租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁房屋用途为居住，租赁期限为3年，自2019年4月20日至2022年4月19日。租金标准为每月6200元，押一付三，各期支付时间为2019年4月20日、2019年7月20日、2019年10月20日、2020年1月20日，以此类推，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日的；2、欠缴各项费用达1000元的……乙方如有租期内提前退租房屋，应按月租金的100%向甲方支付违约金，乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，应按月租金100%标准支付违约金。李保明于2019年4月28日支付租金19300元，于2019年11月22日支付租金21000元。2019年12月26日，李保明搬离涉案房屋。经查，涉案房屋所有权人原为程烨，建筑面积97．03平方米，2020年3月9日，程烨将涉案房屋出售给案外人刘x。经询，程烨称涉案房屋已于2020年5月12日过户至刘x名下。庭审中，李保明主张双方曾于2016年4月首次就涉案房屋签订房屋租赁合同，租赁期限自2016年4月20日至2019年4月19日，租金每月5800元，押金5800元，因主卧卫生间是毛坯状态，自行雇佣装修工人对卫生间进行装修改造，以现金方式支付装修费5560元，并购买2个衣柜、1台电视、1个沙发、1台空调，因程烨擅自更换门锁，离开房屋时未将上述家具家电搬走，并就此提交收据、装修单、链家看房App截图予以证明,其中截图显示房屋内存在电视机1台、衣柜1个。程烨则表示卫生间由其自行装修，收回房屋时不存在上述家具家电。经询，双方均同意将李保明原先支付的押金5800元抵扣租金。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，应属合法有效，各方应依约履行。根据本案查明的事实，李保明未按照合同约定期限支付租金，构成违约，程烨根据合同违约条款主张解除房屋租赁合同，有事实和法律依据，本院予以支持。关于未付租金，李保明于2019年12月26日搬离房屋，租金应计算至该日止，李保明尚未足额支付租金，应当承担继续支付租金的义务，程烨的诉讼请求于法有据，本院予以支持，并将李保明已付押金5800元在此项中予以抵扣。关于利息，程烨的主张缺乏依据，本院不予支持。关于违约金，李保明未按约定支付租金，应当支付违约金，程烨主张的违约金过高，本院按照一个月租金的标准予以支持。李保明虽辩称程烨提前解除租赁合同构成违约，但李保明拖欠租金违约在先，程烨有权按照合同约定解除合同，本院对此不予支持。关于反诉请求，现租赁合同已经解除，李保明要求继续履行缺乏依据，本院不予支持。关于装修损失，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。根据李保明陈述，其主张的主卧卫生间装修发生于上一份租赁合同履行期间，该合同已经正常履行完毕，李保明要求赔偿装修损失，缺乏依据，本院不予支持。关于物品损失，根据李保明提交的证据可以证明程烨出售房屋时，房屋内确实存在李保明购买的电视和衣柜，本院对该物品损失予以支持，具体数额本院依据李保明提供的物品收据、照片、结合使用年限及自然损耗等因素酌情予以支持。李保明主张的其他物品损失，因无法证明搬离时仍然存放于涉案房屋内，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）程烨与被告（反诉原告）李保明于二〇一九年五月九日签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》；二、被告（反诉原告）李保明于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）程烨租金四千七百三十九元六角；三、被告（反诉原告）李保明于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）程烨违约金六千二百元；四、原告（反诉被告）程烨于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）李保明物品损失一千二百元；五、驳回原告（反诉被告）程烨的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）李保明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费528元，由原告（反诉被告）程烨负担330元（已交纳），由被告（反诉原告）李保明负担198元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费45元，由原告（反诉被告）程烨负担5元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）李保明负担40元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 肖**林二〇二〇年十一月三十日法官助理 梁 远书 记 员 周欣月