广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初23985号原告：程志宁，男，1982年5月20日出生，汉族，住广东省佛山市高明区××××××××××市人才交流中心集户，公民身份号码452××××××××××××015。委托诉讼代理人：黄灿灿，广东为峰（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭杞盛，广东为峰（白云）律师事务所实习律师。被告：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区××××××××××长华国际商业中心10栋二层196商铺，统一社会信用代码914××××××××1168694。法定代表人：林某1，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄新浩，男，该公司员工。被告：广东长华投资集团有限公司，住所地广东省广州市番禺区×××××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××684N。法定代表人：林某1。原告程志宁诉被告佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）、广东长华投资集团有限公司（以下简称长华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案，依法适用简易程序，于2020年10月21日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄灿灿，被告粤海通公司的委托诉讼代理人黄新浩到庭参加诉讼。被告长华公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告粤海通公司向原告支付逾期交付长华国际商业中心房xx号房屋的违约金（违约金以1001867元为本金，从2018年9月1日起按日万分之三的标准计算至实际交付之日止）；2.被告长华公司对被告粤海通公司的违约金承担连带责任；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告就以1001867元的价格购买被告粤海通公司位于长华国际商业中心房xx号房屋于2016年9月8日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告粤海通公司应在2018年1月31日前交房（合同第十一条），甲方如未能按本合同规定的期限交房，不解除合同的履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之三的标准向乙方支付违约金（合同第十二条）。原告按约定付清房价款，但被告粤海通公司未在合同约定的交付时间2018年1月31日前交付房屋，即至2018年2月1日起交楼逾期，后原告于2019年1月2日收楼。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，房价款支付后，被告粤海通公司应按合同约定履行交楼义务。现被告粤海通公司逾期交楼，依法应承担违约责任。另，被告粤海通公司是由被告长华公司投资成立，是法人独资的一人有限责任公司，不能证明公司财产独立的，应对被告粤海通公司的债务承担连带责任。被告粤海通公司辩称，一、涉讼《补充协议》是双方协商一致的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，属于有效合同条款，应尊重缔约双方的意思自治，遵照该协议条款处理双方关于逾期交楼违约金的纠纷。根据上述《补充协议》第三十条约定，出卖人根据买卖合同及本协议约定向买受人支付的违约金或赔偿金，最高不超过商品房总价款的2%，而本案原告诉请的逾期交楼违约金已超过总房价款的2%，超过部分的违约金理应予以驳回。况且，双方在签订《认购书》前，粤海通公司已向原告明示了《补充协议》，并进行了详细合理的沟通、解释和说明，原告已知悉、理解和认可《补充协议》约定的内容，且同意对《补充协议》不作任何更改。二、《补充协议》第六条约定：“商品房交付条件变更为：该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》。”因此，双方约定的交付条件是取得《工程竣工验收报告》，而非取得竣工验收备案表和房屋测绘报告。三、本案双方买卖的实际上为精装修房,而非毛坯房,故交楼时间应以精装修房的交楼时间为准(2018年8月31日),而非以毛坯房的交楼时间为准：（一）双方签订的《认购书》第二条明确约定，案涉房屋的毛坯标准以《商品房买卖合同》所列标准为准，并约定乙方须与第三方签订《委托装修协议》，并以《委托装修协议》的装修标准为准。事实上，双方也是按照《认购书》的约定操作精装修房买卖事宜的，双方在签订毛坯房的《商品房买卖合同》时，为了达到实际交易房屋为精装修房的目的，同时又签订了免费的《委托装修协议》，并明确约定了精装修房交付的时间。由此可见，双方交易的房屋实际上为精装修房，只是将精装修房买卖合同，人为地拆解为毛坯房买卖合同和委托装修协议进行签署，即本案的房屋买卖合同实际上由《商品房买卖合同》和《委托装修协议》组成，《委托装修协议》实际上就是对案涉房屋装修方面的补充约定，属于《商品房买卖合同》关于装修标准方面的补充协议，两者缺一不可，否则无法构成完整的买卖合同内容。《商品房买卖合同》约定的毛坯房交楼时间，并非双方实际交易的交楼时间，最终交楼时间应以《委托装修协议》约定的交楼时间为准。《商品房买卖合同（预售）》约定的购房价款实际上已包含了《委托装修协议》的装修价款。如原告主张以《商品房买卖合同》约定的毛坯房交楼时间为起算点，则计算逾期付款违约金时本金也应调整为毛坯房价款，即减去《委托装修协议》所涉装修工程的装修款，否则对被告粤海通公司不公平。（二）从双方履行合同的情况来看，实际上原告也从不认可《商品房买卖合同》约定的交楼时间，也从未进行过任何关于毛坯房的交楼验收，甚至在被告粤海通公司屡次发出毛坯房交楼通知后，也不予理会，直至被告粤海通公司完成了精装修房收楼通知，原告方予以收楼。可见，双方执行的其实是《委托装修协议》的交楼时间。（三）事实上，签订并实施《委托装修协议》的佛山市长华装饰工程有限公司为被告粤海通公司的关联公司，完全是接受被告粤海通公司的委托与原告签订《委托装修协议》，故《委托装修协议》的签约和履行主体实质上是被告粤海通公司，由此也可以证明双方买卖的是精装修房。四、根据《补充协议》第九条的约定，出卖人交付商品房逾期不超过90天的，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款的0.02%的违约金，逾期超过90日的，自第92天起，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款的0.03%的违约金。原告主张的违约金全部按已付商品房价款的0.03%计算，不符合合同约定。五、即使按照《商品房买卖合同》主合同约定取得竣工验收备案和房屋测绘报告的交楼条件，涉案房屋取得竣工验收备案表时间为2018年12月4日，取得房屋测绘报告时间为2018年12月29日，被告在涉案房屋符合交楼条件后，已分别于2018年10月21日、2018年12月5日、2018年12月30日通知原告收楼，原告于2019年1月2日实际收楼。原告未及时履行收楼义务，造成的损失应由原告自己承担，被告无需承担逾期交楼的责任。综上，被告粤海通公司认为房屋交付日为装修合同确定的交楼日，之后开始计算逾期交楼违约金，且所计算的违约金总额应以总房价款的2%为限。而且，被告自己不及时履行收楼义务，造成的逾期责任及损失应由原告自行承担。被告长华公司没有答辩。原告与被告粤海通公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。双方对对方证据的真实性均无异议，本院对全部证据的真实性予以确认并在卷佐证。被告长华公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证与质证权利。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2016年9月8日，原告（买受人）与被告粤海通公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：出卖人将其建设的位于广东省佛山市南海区××××××××××长华国际商业中心xx房出售给买受人，成交价1001867元；自预售合同网上签订之日起1日内支付首期款301867元，剩余房款金额700000元应于2016年9月15日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年1月31日前向买受人交付商品房；出卖人逾期交付在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。同日，原告（买受人）与被告粤海通公司（出卖人）签订《补充协议》，约定：买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至出卖人收款账户，否则，自买卖合同签订后的第61日起，买受人应承担逾期付款违约责任；买受人逾期付款（包括但不限于商品房价款、住宅专项维修资金等款项或税金）的，出卖人有权将买卖合同第十一条约定的交付时间和第二十条约定的办证期限同时相应顺延；买卖合同第九条的商品房交付条件变更为商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；出卖人交付商品房逾期不超过90日的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，合同继续履行；出卖人交付商品房逾期超过90日的，双方同意继续履行合同，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.03%的违约金；买受人未能按照买卖合同第七条或买卖合同附件四约定的期限将各期商品房价款支付至出卖人的收款银行账号的，自逾期付款之日起，买受人应向出卖人支付应付未付商品房价款0.06%的违约金；买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权随时单方面解除买卖合同；按照买受人提供的通讯地址发出书面通知的，以收件人签收日为送达时间，自发出书面通知之日起5日内，收件人未签收或拒绝签收的，寄件人与收件人地址为同个地级市范围内的，以邮政快递交寄日（备注：交寄日为第一日）的第二日为送达日；不同地级市范围内的，以邮政快递交际日的第三日为送达日；出卖人根据买卖合同及协议约定向买受人支付的违约金或赔偿金，最高不超过商品房总价款的2%，买受人应向出卖人支付的违约金可以叠加。同日，原告（甲方、委托人）与佛山市长华装饰工程有限公司（乙方、受托人）签订《委托装修协议》，约定：甲方委托乙方对涉案商品房进行装修；甲方同意自被告粤海通公司与甲方签订的涉案合同约定的商品房交付当日（如粤海通提前交付商品房的，则以实际交付日为准）将商品房交付给乙方进行装修，并同意将商品房大门钥匙委托给乙方或该商品房所在小区的物业公司保管；乙方应当在2018年8月31日前完成协议约定装修工程并交付给甲方；乙方同意免费实施上述装修工程；如甲方未能按《买卖合同》约定的商品房交付时间（如粤海通公司提前交付商品房的，则以实际交付日为准）与粤海通公司办理毛坯收楼手续并将毛坯商品房交付乙方的，装修完成时间顺延，甲方不得因此追究乙方的责任。2018年12月4日，长华国际商业中心（7-9幢）办理了竣工验收备案手续。2018年12月29日，长华国际商业中心7-9幢（住宅）取得测绘报告书。被告粤海通公司分别于2018年10月21日、2018年12月25日、2018年12月30日向原告邮寄发出收楼通知书，其中，落款日期为2018年12月5日的《装修交楼通知书》通知原告于2018年12月16日至2018年12月18日收楼。2019年1月2日，原告出具两份《确认函》，确认被告粤海通公司已于同日按《商品房买卖合同》约定将涉案房屋交付给原告，佛山市长华装饰工程有限公司已完成全部装修工程，并于同日交付给原告，原告同意接收。2020年6月19日，被告粤海通公司向原告开具广东增值税普通发票，载明的合同编号与涉讼《商品房买卖合同（预售）》的合同编号一致，价税合计1001867元。诉讼中，被告粤海通公司确认原告未存在逾期付款的情况。另查明，被告粤海通公司原为被告长华公司独资的一人有限责任公司，于2019年6月14日增加自然人股东林奕锋。本院认为，原告和被告粤海通公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。关于涉案商品房的交付标准，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。该通知属于房地产交易与市场的部门规范性文件，被告粤海通公司作为房地产开发商向购房者交付商品房时亦应遵循上述最低标准。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，对购房者不具有法律约束力。原告与被告粤海通公司签订的《补充协议》中关于涉案商品房交付条件为经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格并取得《工程竣工验收报告》的约定低于商品房交付的最低标准，对原告不产生约束力，故涉案商品房的交付标准应当以涉案合同约定的交付条件为准，即取得竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告。关于逾期交楼违约金的标准，涉讼合同第八条、第十二条对原告逾期付款及被告粤海通公司逾期交楼的违约责任作了平等、对等的约定，而双方于同日签订的补充协议，对原告逾期付款及被告粤海通公司逾期交楼的违约责任作了变更，且限制被告粤海通公司向原告支付的违约金或赔偿金最高不超过商品房总价款的2%，原告向被告粤海通公司支付的违约金可以叠加。被告粤海通公司作为提供格式合同条款的一方，不仅未对双方的违约金责任作出对等约定，反而存在明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，该格式条款对原告不具有法律约束力，被告粤海通公司应按照《商品房买卖合同（预售）》的约定向原告承担逾期交房违约责任。现被告粤海通公司逾期交房，故其应以购房款总额为本金按照日万分之三的标准计付逾期交楼违约金予原告。综合考虑违约责任的性质、当地租金水平、现行利率标准等因素，双方约定的日万分之三的逾期违约金标准并不过高，对被告粤海通公司请求调整违约金标准的主张，本院不予采纳。关于被告粤海通公司逾期交楼违约责任的起止时间。首先，在签订涉讼合同当日，原告与被告粤海通公司的关联公司佛山市长华装饰工程有限公司签订《委托装修协议》，约定佛山市长华装饰工程有限公司对其所购房屋进行免费装修。据此，可认定涉讼房屋的购房款包括了装修工程款，而《委托装修协议》约定房屋装修后的交付时间为2018年8月31日，因此，应视为双方变更了《商品房买卖合同（预售）》约定的交付时间。原告主张被告粤海通公司逾期交楼的违约责任应自2018年9月1日开始起算，合理有据，本院予以支持。其次，被告粤海通公司应在涉讼商品房已具备交付使用条件的情况下向原告发出收楼通知书。原告提供的《装修交楼通知书》虽载明被告粤海通公司及佛山市长华装饰工程有限公司通知原告于2018年12月16日至2018年12月18日期间办理交楼手续，但涉讼商品房于2018年12月29日方才取得测绘报告，即上述通知办理交楼手续期间，涉讼商品房尚不符合合同约定的交付条件，原告有权不予收楼。被告粤海通公司提交的EMS快递单显示，其于2018年12月30日有向原告邮寄发出收楼通知书及收楼须知，该证据虽无显示原告签收的具体时间，但结合双方通讯地址及快递一般投递时间，原告于2019年1月2日出具《确认函》确认收楼，属于在收到收楼通知后在合理期间内办理收楼手续，故原告主张被告粤海通公司逾期交付违约责任应计算至实际交付之日2019年1月2日止，合理有据，本院予以支持。综上，本院认定粤海通公司逾期交楼时间应自2018年9月1日至2019年1月2日止共计123天。综上所述，本案中被告粤海通公司应向原告支付的逾期交付违约金为36968.89元[1001867元×0.0003/天×123天]。被告长华公司在2019年6月14日前为被告粤海通公司的唯一股东，本案债务产生过程中被告长华公司作为粤海通公司的唯一股东，并未提供证据证明被告粤海通公司增加股东、变更企业类型前的财产独立于其自己的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，被告长华公司仍应对被告粤海通公司的债务承担连带责任。被告长华公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市粤海通房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金36968.89元予原告程志宁；二、被告广东长华投资集团有限公司应对被告佛山市粤海通房地产有限公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费302元（原告已预交），由被告佛山市粤海通房地产有限公司、广东长华投资集团有限公司共同负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告程志宁，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二〇年十一月二日书记员 李和仪