上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初69613号原告：顾元梅，女，1988年1月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：杜长明，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告：尚林倩，女，1989年7月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告顾元梅与被告尚林倩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顾元梅的委托诉讼代理人杜长明、被告尚林倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。顾元梅向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的租赁合同，被告将上海市浦东新区环桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)返还原告；2.被告支付原告逾期付款违约金65,163元；3.被告支付原告房屋恢复原状费用5,000元(恢复原状指拆除隔断、清除垃圾)。事实和理由：2016年4月17日，原、被告签订《东康房产租赁合同》，合同约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2016年5月24日至2022年5月23日，合同另对租金、付款时间、违约责任等均作了约定。合同签订后，原告按约履行，但被告在支付租金上存在逾期行为。并且被告在屋内进行隔断，将房屋转租给他人。被告的行为已违反了合同约定，为维护合法权益，原告诉至法院。尚林倩辩称，不同意原告的诉请。被告承租系争房屋时系毛坯，被告对房屋进行了装修。涉案合同约定，前2年三个月为一期支付租金，2018年5月起租金半年一付。因原告变更了收款银行卡号，原告致电被告，并要求被告继续按3个月为一期支付租金，故被告仍按每3个月为一期支付，原告从未曾提出过异议。今年疫情期间，原告还提出被告可以延迟支付租金。被告未有逾期付款的行为，被告的租金已支付至2020年11月23日。合同约定被告可在房屋内增设隔断。本院经审理认定事实如下：原告为系争房屋登记的产权人。2016年4月17日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)就系争房屋签订《东康房产租赁合同》，合同约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用，房屋仅作为居住使用；房屋建筑面积98平方米，系毛坯。租赁期限自2016年5月24日起至2022年5月23日止；乙方在签订合本合同时支付给甲方房租金费用共计16,000元，付款方式为付叁押壹；乙方从第二次付款开始，每次应提前七天向甲方支付。4.3条乙方应按本合同的规定合法使用该房屋(即系争房屋)，不得擅自改变使用性质，不应存放中华人民共和国法律所禁止的危险物品，不得从事违法乱纪活动，如因此发生损害，乙方应承担全部责任，包括因给甲方造成损失而对甲方的赔偿；4.4条在承租期间，乙方对于出租房屋不得以任何形式转租、转让、转借(“转租、转让、转借”一处有划去痕迹)、抵押或其他有损甲方利益的行为；5.4条乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款项1%的违约金。超过30日甲方有权采取措施、收回房屋；合同尾部附补充协议：1.甲方同意厅里分割，不能破坏房屋结构，一切安全由乙方负责(包括经济纠纷)。2.双方在合同期内任何一方违约向对方赔偿违约金为捌万元正。3.最后三年每年租金为4,100元，从2019年5月24日-2022年5月23日止。4.后肆年租金半年一付(6个月)，从2018年5月24日-2022年5月23日止；合同另对其他事项作了约定。合同签订后，被告对系争房屋作了装修、客厅内进行隔断，房屋用于转租。被告已支付原告租金至2020年11月23日，另曾支付原告押金4,000元。2020年7月6日，原告向被告发送告知函，函件中称因被告长期违约以及将房屋进行租赁运营，违反合同约定，故即日起收回系争房屋、解除租赁合同并限期被告于7月31日前搬离。被告于当日收到该函件。2020年7月27日，康桥镇群租整治办公室在系争房屋门上张贴群租房整改告知书，载明因系争房屋属群租房，存在消防、治安等隐患，限三日内进行自行整改，劝退违规居住人员、恢复房屋原状等。另查明，系争房屋原户型为两室一厅一厨一卫。被告称其承租后将客厅进行了隔断，原厨房用于居住，房屋内居住4户(次承租人)，整改通知发送后，现厨房内的居住人员已清空，仅用于堆放物品。审理中，原告向本院提交了其自行制作的2016年5月至2020年6月期间被告历次支付租金的时间及金额，显示2016年8月至2018年2月，被告有6期租金存在迟延1-7天不等的延期，合计25天；2018年5月至2020年6月期间，被告仍按每三个月为一期支付租金(未按照每六个月为一期支付)；2019年5月24日起的租金递增部分(每月递增100元)，被告直至2020年6月27日才支付。原告按欠付租金的每日1%，计算逾期付款违约金计65,163元。经庭审质证，被告对每期已付租金的实际付款日无异议，对原告计算的应付日期有异议。被告认为每期23日前支付下期租金即不存在逾期行为，双方在履行期间同意按每3个月为一期支付租金。被告为证明其主张，向本院提交其与原告之间2018年2月至2020年6月期间的的微信、短信聊天记录，证明自2018年5月起原、被告双方仍同意按三个月一期付款；2020年2月，因疫情爆发，原告提出被告可延期至5月再支付租金，免收因此产生的违约金、利息等；2020年6月，原告向被告提出欲出售房屋。经庭审质证，原告对短信、微信聊天记录真实性当庭进行查看，无异议，但不认可被告的证明目的。前述微信记载：2018年5月原告将新开户的银行卡号报给被告，被告于5月20日向其支付了三个月租金。原告发微信确认收到。2018年8月，被告发送微信询问应付租金数。原告发送金额(系三个月租金)。此后双方每期仍按三个月为一期支付。2020年2月，原告发送微信给被告，同意租金延期至5月支付，免收违约金、欠缴利息等。审理中，原告另称其于2020年6、7月份上门查看时，才知道被告将房屋转租、群租的事实。原告同意将押金退还被告，若2020年11月23日后被告仍未返还系争房屋的，要求计算房屋使用费至实际返还房屋之日止，使用费标准按每月4,100元计。被告表示若涉案租赁合同解除，要求原告赔偿被告装修费等经济损失6万元。原告则表示不同意。关于逾期付款的违约金，被告表示倘若法院认定被告有违约行为、涉案合同需解除，则要求违约金天数及标准均予以调低。原告表示同意调整，由法院酌定。本院认为，原、被告就系争房屋签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守履行。承租人对租赁物的使用，应当符合按照约定的使用方法或者按照租赁物的性质使用租赁物，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。涉案合同虽然在转租、转借条文处有划线痕迹，但并不因此证明原告同意被告转租。况且，系争房屋原为两室一厅，被告却将其转租给多户次承租人居住，带来一定的安全隐患，更被相关行政部门纳入“群租”综治治理范围。被告未能按照房屋的性质合理、合法使用系争房屋。原告行使解除权，于法有据，本院予以支持。原告的解除通知已于2020年7月6日送达被告，故本院确认涉案租赁合同于2020年7月6日解除。合同解除后，被告已无合同及法律依据继续使用系争房屋，理应将系争房屋返还给原告，并支付占用房屋期间的房屋使用费。鉴于被告的租金(房屋使用费)已支付至2020年11月23日，若被告在前述期间内未返还系争房屋的，还应当支付原告2020年11月24日起至实际返还系争房屋之日止的房屋使用费。原告主张按每月4,100元的房屋使用费标准参照了合同约定的租金标准，本院予以采纳。合同约定被告每期租金的支付时间应提前7天，被告存在零星的逾期付款行为。虽然涉案合同中约定自2018年5月24日起租金每半年一付，但从双方的短信及微信往来显示，原、被告双方事实上仍遵从按每三个月为一期支付而无异议。故原告主张被告违反每六个月支付一次的合同约定而主张的逾期付款违约金，本院不予采纳。2019年5月24日起的租金递增部分，被告直至2020年6月27日才补足，存在逾期付款的违约行为。鉴于被告认为合同约定的逾期付款违约金标准过高，请求予以调整，本院予以准许。根据公平及诚实信用的原则，综合双方的合同履行情况及过错责任，本院酌情确定被告支付原告逾期付款违约金1,000元。关于原告主张的恢复原状费用即拆除客厅隔断，涉案合同的补充协议中对有关客厅隔段作了约定，原告诉请被告支付恢复原状的费用，无相关依据，本院不予支持。由于被告的违约行为致使涉案租赁合同提前解除，被告要求原告赔偿其装修及其他经济损失6万元，无事实依据，本院不予支持。原告同意退还被告押金，本院予以准许，本案中一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，判决如下：一、原告顾元梅与被告尚林倩就上海市浦东新区环桥路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《东康房产租赁合同》于2020年7月6日解除；二、被告尚林倩于本判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区环桥路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将前述房屋返还原告顾元梅。若被告尚林倩返还前述房屋的日期晚于2020年11月23日，另应支付原告顾元梅自2020年11月24日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，按每月4,100元为计算标准；三、被告尚林倩于本判决生效之日起十日内支付原告顾元梅逾期付款违约金1,000元；四、原告顾元梅于本判决生效之日起十日内返还被告尚林倩租赁押金4,000元；五、驳回原告顾元梅的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,554元，减半收取计777元，由原告顾元梅负担377元，被告尚林倩负担400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年十一月十一日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……