福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初4104号 原告：高建雄，男，1974年8月5日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：聂莉，福建融成律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王雪香，福建融成律师事务所执业律师。 被告：福州市晋安区名城花园小区业主委员会，住所地福建省福州市晋安区福马路**名城小区**楼**。 负责人：杨诚诚，主任。 委托诉讼代理人：刘朝模，福建诺鲁律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：肖斐，福建诺鲁律师事务所执业律师。 原告高建雄诉被告福州市晋安区名城花园小区业主委员会（以下简称名城花园业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高建雄的委托诉讼代理人聂莉，被告名城花园业委会的主任及被告名城花园业委会的委托诉讼代理人刘朝模、肖斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高建雄向本院提出诉讼请求：1.撤销名城花园业委会于2020年7月22日作出的《关于第二次业主大会的表决结果的公告》（附第四届业委会第二次业主大会表决票统计结果）；2.本案诉讼费由名城花园业委会承担。事实与理由：其系福州市晋安区福马路**名城花园**楼**的产权人，名城花园业委会于2020年4月13日换届成立，王庄街道办事处给予同意备案。2020年5月21日，名城花园业委会发出《关于召开第四届业主大会的公告》，公告拟定于2020年6月6日上午8时到2020年6月24日22时召开第四届第二次业主大会，会议议程：1.是否同意解聘福州名城物业管理有限公司（现物业）；2.是否同意选聘新的物业公司；3.是否同意授权业委会与律师事务所签订委托代理合同，委托律师对侵犯业主共有财产、共用部位、共用设备设施等业主共同利益的事项提起民事诉讼。遂后，名城花园业委会又于2020年5月29日又发出《关于召开第四届第二次业主大会的公告》，公告拟定于2020年7月1日上午8时到2020年7月14日19时召开第二次业主大会，会议议程同上。名城花园业委会在没有告知任何原因的情况下，在以上两个时间内均未按时召开业主大会，又于2020年7月3日发出补充公告，公告业主大会召开日期改为2020年7月4日早上8点半到2020年7月17日中午12点，投票时间为早上8点30分到12点，下午3点到晚上9点。7月17日（约下午2点半）宣布表决票统计结果为：1.解聘现有物业公司（福州名城物业管理有限公司）得票权数（建筑面积）148493.67㎡，占55.76%，赞成人数926，占55.45%；2.选聘海纳物业服务集团有限公司得票权数145412.4㎡，占54.6%，赞成人数905票，占54.19%；3.授权业委会委托律师事务所就以下事务进行诉讼处置，得票权数148767.04㎡，占55.86%，赞成人数936，占56.19%。7月22日名城花园业委会发出《关于第二次业主大会的表决结果的公告》，公告解聘名城物业管理有限公司，选聘福建海纳物业管理有限公司为小区新物业服务单位，授权业委会委托律师事务所诉讼追讨被占有共有收益的决议。其作为名城花园小区的业主，认为该业主大会的召开及票选过程至少存在以下违法之处：1.依据《业主大会议事规则》第十九条规定，业主大会会议分为定期会议和临时会议，业主大会原则上每年1月召开1次定期会议，有下列情形之一的，业委会应当组织召开业主大会临时会议：（一）50%以上业主委员会提议；（二）20%以上业主提议；（三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（四）业主大会议事规则或者业主管理规约规定的其他情况。本案中名城花园业委会公告召开的2020年度第四届第二次业主大会系临时会议，应当符合上述情形之一才能组织召开，但名城花园业委会在2020年4月13日换选成立一个月后就公告召开业主大会，没有履行上述前置程序，不符合《业主大会议事规则》。2.《福建省物业管理条例》第十六条规定的“业主委员会应当于会议召开十五日前将业主大会会议有关事项告知业主和所在地村（居）民委员会”，名城花园业委会7月3日发出补充公告，公告7月4日召开业主大会，违反了上述条例规定的提前十五日的告知时间。3.其向社区了解到，票选中有同一业主拥有多套产权的，也计为多票，依据《业主大会和业主委员会指导规则》第24条规定，同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算，故统计的表决票选业主人数有误。4.名城花园小区存在大量出租户，本次业主大会投票中没有严格审查业主产权证及身份信息，导致出现部分票系非本人（也没有授权委托书）和租户所投，故该部分票选属于废票，应当予以扣除。5.根据《业主委员会章程》第四章“聘用物业管理公司程序”第五十条，第五十一条规定，大名城聘用物业管理管理公司需要采用“招标形式”（第五十条），并且需要经过“业主大会确定选择物业管理公司的因素（包括物业管理内容，范围，收费及服务要求及对投标单位要求等）及评比标准后，授权业主委员会或委托律师，物业顾问等专家组成招标委员会进行具体选聘物业的事务”（第五十一条），故在选聘物业之前必须要获得业主大会的授权，并且需要由业主大会确定招标指标及评比标准，名城花园业委会在没有取得业主大会的授权情况，委托第三方招标公司进行了选聘物业服务公司公开招标，该行为违反了《业主委员会章程》第五十一条规定，从而造成该项招标及本次业主大会的第二项议题侵害原告及全体业主的利益。综上，依据《中华人民共和国物权法》第78条规定，名城花园业委会召开第四届第二次业主大会的程序存在多处违法，且侵害了其的合法权益，故请求法院撤销名城花园业委会于2020年7月22日发出的《关于第二次业主大会的表决结果的公告》（附表决票统计结果）。 名城花园业委会辩称，1.2020年6月18日，本届名城花园业委会7位成员中5位成员同意召开案涉第四届第二次业主大会，本次业主大会前置程序符合规定；《福建省物业管理条例》第十六条第三款“经占总人数百分之二十以上业主提议，或者有业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程规定的其他情形，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议”，住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房［2009］274号）第二十一条第三款规定“有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：……（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况”，案涉小区《业主大会议事规则》第十九条规定“业主大会会议分为定期会议和临时会议，业主大会原则上每年1月召开1次定期会议。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。（一）50%以上业主委员会委员提议”。2020年6月18日，名城花园业委会召集会议，七位业委会成员中的杨诚诚、王朝炜、郑美娟、林宇、陈仲伟五位成员同意就解聘名城物业、选聘海纳物业、授权业委会委托律师事务所就一系列公共事务进行法律诉讼三项事宜召开业主大会。案涉业主大会已经5／7的业主委员会成员提议召开，召开程序符合规定。2.名城花园业委会关于召开案涉第四届第二次业主大会的公告程序合法：《中华人民共和国物业管理条例》第十四条规定“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主”，《福建省物业管理条例》第十六条第二款规定“业主委员会应当于会议召开十五日前将业主大会会议有关事项告知业主和所在地村（居）民委员会”，第七十条第三项规定“乡（镇）人民政府或者街道办事处履行以下职责：（三）指导和监督业主大会、业主委员会开展工作”，第七十一条规定“村（居）民委员会应当协助和配合乡（镇）人民政府或者街道办事处做好物业管理相关工作，并履行下列职责：（三）指导监督业主大会、业主委员会依法开展工作”。2020年5月份，名城花园业委会发出公告召开业主大会，但根据规定，业主大会需要街道办事处、社区的指导、监督、备案；此后，街道办事处、社区对名城花园业委会报送的业主大会方案陆续提出修改意见，直至2020年6月19日，社区、街道办事处才通过了本次业主大会召开时间、议程、选票样式以及具体公告内容等方案。通过的当天，名城花园业委会即张贴了《关于召开第四届第二次业主大会的公告》，公告本次大会召开时间是2020年7月4日上午8点半到7月17日12点，以及本次业主大会的议题、选票计票方式、现场投票地点等事项。名城花园业委会是在业主大会召开前16天，在福州市晋安区大名城社区居民委员会备案通过后，向全体业主公告召开业主大会事宜。2020年7月3日的补充公告，是在业主大会召开时间、会议议题不变的情况下，为考虑业主的投票方便，更加规范的召开此次业主大会，王庄街道通知7月3日早上9：45分在开会，到会人员包括王庄街道办王卫峰副书记、练文副书记，物业站站长王正忠，晋安区房管局物业科科长陈学荣等。经过到会的主管领导及区房管局物业科科长陈学荣科长指导，对具体投票时间、现场投票地点、现场投票方式、流动发放表决票、选票保管方式、委托投票的具体方式予以明确后，名城花园业委会随即在大名城业主群及业委会公示栏公布补充公告。该补充公告是在确定召开业主大会的前提下，对业主投票方案、方式的具体化和可操作化，并不是对业主大会召开时间、大会议题等根本性内容进行变更或修改。法律规定召开业主大会前15天告知全体业主，告知的内容应当是召开业主大会的时间、会议议题等主要、核心内容。案涉补充公告是在社区、街道办的指导、监督下制订和发出，经过了街道办物业站这一行政主管部门的备案监督，显然程序合法、合规。3、本次业主大会方案、表决结果，均经过社区、街道办全程指导、监督，表决结果已经社区盖章认可，并备案，高建雄主张统计的表决票选业主人数有误、存在废票等缺乏事实依据。根据上述所述的《福建省物业管理条例》第七十条第三项及第七十一条规定，名城花园业委会在召开本次业主大会前，将整个方案向所在社区、街道办事处进行了备案，且所在社区、街道办事处亦对业主大会进行全过程的指导、监督，包括选票的发放、投票点的设置、委托投票的方式、计票监督，根据2020年7月3日的《福州市晋安区名城花园小区（大名城）关于召开第四届第二次业主大会补充公告》，业主大会的选票、票箱是在社区监管之下，委托投票需要进行类似公证的方式方有效，排除了配偶、家属相互之间出具的没有经过社区、领事馆认证的委托书进行投票的情况。2020年7月17日选票统计结果，也经过了社区、街道办事处物业站的全程监督及备案，社区对投票统计结果予以盖章确认。4、名城花园业委会委托福建景鑫招标有限公司选聘物业服务企业，业主双过半方式同意选聘名城花园业委会通过招投标程序选出的物业公司，是对选聘物业公司方式及结果的认可，过程完全合法、合规。2020年6月9日，名城花园业委会考虑到疫情情况，成立招标委员会较为困难，决定将现场开标、评标事宜委托景鑫招标公司处理。根据《业主委员会章程》第四十条规定“业主委员会行使下列职权:……（三）考察、选择并组织实施对物业公司的招标或协商工作，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”，名城花园业委会的职责之一就是考察、选择并组织实施对物业公司的招标，因此名城花园业委会委托景鑫招标公司代为现场开标、评标事宜并未超出名城花园业委会的职责范围。名城花园业委会委托景鑫招标公司通过招投标程序选择物业服务公司，是按照福州市普通住宅前期物业服务等级标准规定的物业二级服务标准执行的，对物业服务公司选择的标准已经涵盖物业管理内容、范围、收费及服务要求等涉及物业服务方方面面，且名城花园业委会委托福建景鑫招标有限公司以公开招标的形式选择物业服务公司全过程完全公开、公平、透明。根据《业主委员会章程》第五十条规定“业主大会以招标形式选择具有相应资质的物业管理公司”，名城花园业委会委托景鑫招标公司，并以招标形式选择物业管理公司，形式正规，符合法律规定。高建雄主张选择物业公司的因素及评比标准未经业主大会确定的情形，但并未指出哪些因素、评比标准不合理合规，损害了业主利益。2020年6月19日的《关于召开第四届第二次业主大会的公告》第五点表决结果“（2）解聘物业公司超过双过半业主同意，但选聘物业公司未超过双过半业主同意，业委会应在一个月内重新以公开招投标方式，选出新的物业公司，再召开业主大会投票，直至选出新的物业公司”。根据上述公告内容，选聘物业公司，业主有完全自主的选择权，业主可以选择名城花园业委会通过招投标程序选择的物业公司，也可以不选择该物业公司，对公告中拟聘请的物业公司无法通过双过半的，业委会要继续选择新的物业公司，交业主投票表决。2020年7月17日投票结果，业主大会公告拟选聘的物业公司即海纳物业服务集团有限公司通过了双过半的选票，即案涉小区业主通过民主程序选定海纳物业服务集团有限公司为小区新的物业服务公司。业主投票结果反映大部分业主已经认可了名城花园业委会推荐的物业公司，本次业主大会选聘物业公司程序不违反法律规定。5.本次大会议题包括解聘原物业公司、选聘海纳物业服务集团有限公司、委托律师通过司法程序维护业主公共利益，高建雄起诉状主张的《业主委员会章程》关于选聘物业公司的相关规定与业主大会表决解聘原物业公司、委托律师通过司法程序维护业主公共利益两项表决结果无任何关系，高建雄没有理由撤销该两项表决结果。6.案涉业主大会所作决定未侵害高建雄的合法权益，业主大会或者名城花园业委会也未违反法律、法规强制性规定，故高建雄无权请求撤销该决定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”。业主合法权益包括实体性权益和程序性权益，而实体性权益如业主大会通过决定限制或者剥夺业主对共同所有部分所享有的使用、收益等权利，或者作出的改建、重建建筑物及其附属设施的决定侵害业主的合法权益等。显然，本案不存在侵害高建雄实体合法权益的情形；而程序性权益，是指业主大会或者业主委员会所作决定应当限于法律、法规规定的范围并遵循法律、法规规定的程序。关于法律、法规对表决程序的强制性规定包括了《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款，《物业管理条例》第十二条第一、二、三款，如果业主大会或业主委员会所作决定违反上述强制性规定，法院可予撤销。本案业主大会的决议，未违反上述强制性规定，名城花园业委会也是通过召开业主大会，表决选聘、解聘物业公司等事宜，没有擅自决定选聘或解聘物业公司。总之，高建雄无论是实体性权益，或是程序性权益，均未受到损害，其无权撤销案涉表决结果。7.高建雄诉讼请求存在错误，应予驳回:《中华人民共和国合同法》第七十四条规定“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”。撤销权的对象是指撤销权人得行使撤销权予以消灭的既存法律关系，就业主撤销权而言，其对象应当是业主申请人民法院予以撤销的由业主大会或者业主委员会所作出的侵害其合法权益决定。2020年7月22日发布的《关于第二次业主大会的表决结果的公告》仅仅是对业主大会表决结果情况的公告，并非业主大会或者名城花园业委会的决议。根据法律和司法解释的规定，该公告内容不属于业主撤销权的对象，高建雄诉讼请求错误，应予驳回。8.高建雄作为第三届福州市晋安区名城花园小区业主委员会成员提出本案诉讼，完全出于个人私利，违反民事诉讼诚信原则，人民法院不应支持其诉讼请求。高建雄担任成员的第三届业委会，连续两次未召集业主大会讨论、表决，擅自越权与福州名城物业管理有限公司分别于2016年2月16日、2019年2月23日签订前后两份物业服务合同。因第三届业委会的越权、未尽监督职责，福州名城物业公司长期低质量服务，甚至损害、侵占小区公共利益。第三届业委会出租全体业主的公共产权的价格也明显低于本届业委会出租的价格，且都是签订超过任期的长期合同，可见以高建雄为委员的第三届业委会严重损害业主利益。本届业委会成立后，顺应广大业主的需求，召开业主大会，表决通过解聘福州名城物业公司，而福州名城物业公司在明知业主大会双过半同意解聘其物业服务的情况下，以违反法律强制性规定，属于无效的物业服务合同为依据，恶意向法院提出物业服务合同纠纷诉讼，请求继续在案涉小区提供物业服务。高建雄作为第三届业委会成员，明知成立第三届业委会未召开业主大会，且选聘福州名城物业公司也没有召开业主大会，严重违反了法律、法规强制规定的情形下，仍参与违法聘请福州名城物业公司，并提起本案诉讼，系想阻止福州名城物业公司退出小区物业服务。综上，高建雄对名城花园业委会的诉讼请求缺乏事实和法律依据，人民法院应当驳回高建雄的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于双方当事人对真实性无异议且与本案有关联的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 高建雄系福州市晋安区名城花园13＃楼206单元业主。名城花园业委会于2020年4月13日换届成立，任期三年，并经福州市晋安区办事处备案。2020年5月21日，名城花园业委会发出公告拟定于2020年6月6日上午8时到2020年6月14日22时召开第四届第二次业主大会；2020年5月29日，名城花园业委会又发出公告拟定于7月1日上午8时到2020年7月14日19时召开第四届第二次业主大会。业主大会在上述公告时间内均未召开。2020年6月19日，名城花园业委会发出公告拟定于2020年7月4日上午8点30分到7月17日12时召开第四届第二次业主大会，采用现场投票及上门收集两种方式回收选票，会议议程为：（1）是否同意解聘福州名城物业管理有限公司；（2）是否同意选聘新的物业公司；（3）是否同意授权业委会与律师事务所签订委托代理合同，委托律师对侵犯业主共有财产、共用部位、共用设备设施等业主共同利益的事项提起民事诉讼。2020年7月3日，名城花园业委会对召开第四届第二次业主大会发出补充公告，补充公告内容系针对现场投票地点［（场地Ａ业委会办公室（15号楼架空层）、场地Ｂ社区办公室（16号楼架空层）］、现场投票方式、选票、票箱的保管方式及委托投票方式作了明确说明。2020年7月17日，名城花园业委会宣布表决票统计结果：1.解聘现有物业公司（福州名城物业管理有限公司）的得票权数（建筑面积）148496.67㎡，占55.76%，赞成人数926，占55.45％；2.选聘海纳物业服务集团有限公司的得票权数145412.4㎡，占54.6%，赞成人数905，占54.19%；3.授权业委会委托律师事务所就起诉假山下地下室现承租人、解除合同及追讨损失，起诉现有物业（福州名城物业管理有限公司）追讨被占有共有收益，起诉7、16、17、18号楼架空层霸占人及现有承租户追讨租金损失等事宜进行诉讼处置，得票权数148767.04㎡，占55.86%，赞成人数936，占56.05%。 另，高建雄在庭审中自认其有领取名城花园小区第四届第二次业主大会的选票，但未投票。 审理中，高建雄向本院申请调查令向福建省福州市晋安区大名城社区居民委员会调取福州市晋安区名城花园小区第四届第二次业主大会表决票票选的情况，该居委会于2020年9月4日针对福州市晋安区名城花园小区第四届第二次业主大会召开过程中的相关事项作出《关于福州市晋安区名城花园小区第四届第二次业主大会表决票的票选回复函》，载明：一、名城花园小区第四届第二次业主大会的投票权属总建筑面积为266328平方米；其中住宅237778平方米、非住宅28550平方米，总产权户数1670户，该数字源自第三届业主委员会和第四届业主委员会的数据。二、业主大会制作选票1670张，发放选票1088张，未发放选票582张，收回选票1080张，其中有效票999张，废票80张，弃权1张；本次选举有效权数建筑面积155736.93平方米，占总投票权数58.48%，业主人数967人，占总投票权数57.9%。三、本次大会唱票后，其社区依法保管票根，事后经电话抽查核对票根，部分业主称不是本人所投，但未到现场作出情况说明，其无法判断真实性。四、本次大会现场投票地点场地Ａ业委会办公室（15号楼架空层）在大会期间（7月11日上午）被业委会封掉半天，该半天部分业主无法在该场地投票。 本院认为，业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。据此,业主行使撤销权的前提是其合法权益受到了业主大会或者业主委员会决定的侵害。本案中，高建雄领取表决票，但其未投票系其个人处分行为，而投票表决结果系经名城花园小区业主召开业主大会形成。故名城花园业委会于2020年7月22日发布《关于第二次业主大会的表决结果的公告》的行为系其作为名城花园业主大会的执行机构履行职责的行为，并没有侵犯高建雄的合法权益，且该公告内容系对名城花园业主大会表决结果情况的公告，并非名城花园业主大会或者名城花园业委会的具体决议，不属于行使业主撤销权的对象，不存在可撤销内容，故高建雄以该公告侵害其合法权益，主张撤销该公告,依据不足,本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告高建雄的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告高建雄承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈金 二〇二〇年十一月二日 书记员  陈晗 附：引用的有关法律条文 1.《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。 需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。 立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。