重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初3347号原告：重庆鹤臻鸣科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区科城路****，统一社会信用代码：91500107MA5U7J8049。法定代表人：牟卫红，该公司经理。委托诉讼代理人：林玉成，重庆公孝律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑园，重庆公孝律师事务所律师。被告：舒宏，女，汉族，住重庆市九龙坡区。原告重庆鹤臻鸣科技有限公司(以下简称“鹤臻鸣公司”)诉被告舒宏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鹤臻鸣公司的委托诉讼代理人郑园，被告舒宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鹤臻鸣公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的租赁合同于2019年12月11日解除；2.被告向原告支付租金105078元；3.被告向原告支付物业管理费2212.2元；4.被告向原告支付公共区域清洁等费用331.8元；5.被告向原告支付违约金16812元；6.被告向原告赔偿损失105078元；7.原告不予返还履约保证金15000元；8.被告承担诉讼费、保全费等费用。事实和理由：2018年2月1日，原被告签订了《租赁合同》，约定被告租赁原告位于重庆市九龙坡区玉灵路238号负1-3号房屋，双方对租金标准、水电费、物管费、履约保证金、违约责任等进行了约定。2017年10月1日，原告向被告交付了案涉房屋。被告分别于2018年6月1日、6月5日向原告缴纳了履约保证金15000元及第一期租金和物业费（含公共区域清洁费用）107622元。后经双方协商一致，从2018年11月1日起算第一期租金、物业费等相关费用，第一期费用缴纳后，被告未在缴纳，逾期天数长达240天，原告多次催告无果，于2019年12月10日向被告发送了《解除合同通知书》，被告于2019年12月11日签收。故原告起诉来院，望判如所请。被告舒宏辩称，请求驳回原告的诉讼请求，理由如下：原被告签订的合同无效，租赁面积不实，原告实际使用面积比合同约定少；双方曾约定需公路通车才计算租金，但公路至今未通车；案涉房屋漏水导致被告存在损失；与其他承租人相比，原告收取的租金较高，每平方米多收取50余元。当事人双方围绕诉讼请求举示了不动产权证、《租赁合同》、《中辅小时代商业房屋租金起算时间通知》、《中辅小时代商业房屋租金催缴函告》、EMS快递单、邮寄查询记录、《解除合同通知书》、照片等证据材料，本院依法组织双方当事人进行了质证。根据上述证据及当事人陈述，本院确定案件事实如下：位于重庆市九龙坡区玉灵路**房屋的登记权利人为重庆远初房地产开发有限公司。2018年9月6日，重庆远初房地产开发有限公司作为出租方（甲方）与作为承租方的原告（乙方）及担保方签订了《租赁合同》，其中约定：出租方将位于九龙坡区玉灵路238号中辅小时代商铺、车库租赁给原告，承租区域包括负二层商铺、负一层夹层、负一层、一层、二层以及车库，共计租赁面积14086.14平方米；租赁期限为120个月也即2018年3月1日至2028年2月29日；乙方租赁期间，有权对本租赁物业进行整体招商，进行分拆租赁给第三方，由乙方负责招商工作及管理。2020年4月27日，重庆远初房地产开发有限公司出具证明，主要载明：鹤臻鸣公司阳建宏于2016年7月29日向我司交纳了中辅小时代租赁保证金，双方于2016年形成事实租赁关系，鹤臻鸣公司于2017年起开始整体招租，2018年9月与我司签订了正式的租赁合同。因前期未签订正式的租赁合同，故我司于2017年6月1日向鹤臻鸣公司出具了授权委托书，证明其出租中辅小时代房屋（含舒宏玉灵路238号负1-2号和负1-3号商铺，负1-2号对应的门牌号为玉灵路238号负1-20、玉灵路238号负1-21，负1-3对应的门牌号为玉灵路238号负1-18、玉灵路238号负1-19）和收取房屋租金等费用的资格，双方从2016年起一直为租赁合同关系，我公司允许其对外进行转租。2019年11月双方协商根据具体情况逐步解除租赁合同，具体方案为：鹤臻鸣公司协助我公司与租户直接签订租赁合同，签订成功的，从签订之日起鹤臻鸣公司与我司解除该户所租商铺的租赁合同，对该户所租商铺不再享有转租权且只能收取2019年11月前的租金，未签订成功的，由鹤臻鸣公司与租户解除合同，鹤臻鸣公司的转租权及收取租金的权利截止至租户解除合同之日。2018年2月1日，原告作为出租方（甲方）与作为承租方的被告舒宏（乙方）签订了《租赁合同》，其中约定：1、甲方将位于重庆市九龙坡区中辅小时代的房屋（地址（地址为市九龙坡区玉灵路238号负1-3号）出租给乙方用于经营陶瓷产品（冠珠陶瓷品牌），建筑面积：147.48平方米，公摊面积：36.87平方米，共计租赁面积184.35平方米（租赁面积以甲方按照建筑面积和公摊面积实际核算为准，租金、水电费、物管费等所有费用均以租赁面积作为计算基数）。2、乙方租赁期为36个月，从2017年10月1日到2020年9月30日止。3、租赁标准为95元/月/平方米，租赁面积184.35平方米，月租金为17513元/月，之后按照每两年6%递增：2017年10月1日到2019年9月30日租金为95元/月/平方米，月租金为17513元/月。2019年10月1日到2020年9月30日租金为100.7元/月/平方米，月总租金为18564元。4、租金按照先缴后使用的原则，交付时间为每6个月为一期，乙方须于每期首月15日之前向甲方足额缴纳每期租金（如遇节假日交纳日相应提前）也即签订合同当日交纳保证金15000元，2018年3月1日至8月31日期间租金105078元于签订合同当日交纳，2018年9月1日至2019年2月28日期间租金105078元于2018年9月1日前15日交纳……。5、物业管理费按租赁面积每月每平方米2元计算，从计租起始日（2018年3月1日）计算收取，也即租赁期间每月合计物业管理费为368.7元。……物业管理费按照先缴后使用的原则，每6个月为一期缴纳。以后在每期前15日，乙方向甲方随租金支付当期的物业管理费。6、公共区域清洁费等费用按0.3元/月/平方米（55.3元/月）收取，并与租金和物业管理费一起缴纳。7、履约保证金：乙方须向甲方缴纳履约保证金，该保证金金额为15000元；于本合同签署当日一次性缴清。租赁期满，如乙方无任何违约行为且没有给甲方造成损失，则甲方在乙方将房屋完好无损交还甲方后7天内如数退还乙方所交纳的履约保证金。8、甲乙双方签订本合同即视为甲方交付房屋，甲乙双方签订本合同之日即为房屋交付日。9、甲方发给乙方的相关通知、函件，以送达乙方承租房屋为视同送达乙方及签收。10、若乙方拖欠租金及各项费用超过10天，甲方除向乙方追缴应交租金、各项费用和按日计取应缴费用1%违约金外，有权解除本合同，不予返还保证金，并按照6个月租金向甲方计赔损失……。租赁合同还对其他事项进行了约定。2018年6月1日，被告向原告缴纳了九龙坡区玉灵路238号负1-3号商铺保证金15000元，2018年6月5日被告向原告缴纳了九龙坡区玉灵路238号负1-3号商铺租金及物业管理费107622元。审理中，被告舒宏也举示了原、被告双方就位于九龙坡区玉灵路238号负1-3号签订的《租赁合同》一份，在该份租赁合同尾部乙方处之下有手写备注“路通后开始计费”，被告认为，原告举示的《租赁合同》没有骑缝章，合同上的签名、手印均非被告所有。原告对此不予认可。但经法庭询问后，被告不申请对原告举示的《租赁合同》的真实性进行鉴定。经审查比对，原被告举示的《租赁合同》内容一致，原告举示的《租赁合同》尾部乙方处没有手写备注的“路通后开始计费”的内容。2018年11月1日，原告向被告发送了《中辅小时代商业房屋租金起算时间通知》，被告在该通知尾部签收人处签名确认。该通知主要载明：乙方从进场装修、门市营业到至今时间已经达到13个月，根据双方签订的租赁合同条款，现甲方书面通知乙方从2018年11月1日正式开始起算租金、物业费等相关费用，租赁合同每期租金、物业费以现起算时间以此类推，其他合同条款不变，此通知与双方签订的租赁合同具有同等法律效力。2019年6月22日，原告向被告租赁房屋所在地邮寄送达了《中辅小时代商业房屋租金催缴函告》用于催缴租金、物业费等，次日该函告被签收。2019年12月10日，原告向被告租赁房屋所在地邮寄送达了《解除合同通知书》，因被告存在拖欠租金、物业费等费用的情形，原告根据合同约定行使单方解除权，次日该通知书被签收。审理中，双方确认合同解除时间为2019年12月11日。原告举示道路照片，拟证明案涉商铺所在周边道路中未通车的道路为市政道路，玉灵路已经通车，并不影响被告的正常经营。对此，被告举示照片三张，拟证明道路未通，不应当计算租金。但经法庭询问，被告认可确有一条道路已经通车。此外，被告还举示房屋漏水照片，拟证明案涉房屋存在漏水情况。经审查，被告举示的照片仅显示墙面存有水浸痕迹，但照片中未显示地点，亦未显示拍摄时间。审理中，根据原告举示的《重庆市房产面积竣工测算报告书》及照片，拟证明案涉房屋玉灵路238号负1-3号对应两商铺的门牌号为玉灵路238号负1-18号、负1-19号，合计建筑面积为157.76平方米本院认为，合法的租赁关系受法律保护。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意唯有请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，结合案涉房屋所有权人重庆远初房地产开发有限公司与原告签订的《租赁合同》及出具的证明材料等证据，可以确认2017年6月原告就已取得案涉房屋的转租权，原告有权将案涉房屋转租给被告使用。原、被告签订的案涉《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约行使权利与履行义务。故对被告主张原告主体不适格及关于合同效力的抗辩意见，因无事实及法律依据，本院不予采纳。关于案涉租赁合同真实性的问题。庭审中，被告对原告举示的《租赁合同》真实性予以否认，认为合同上无骑缝章，并且否认其中的签名、手印系被告本人所为，但经法庭询问，被告明确表示不对案涉租赁合同及签名、捺印的真实性申请鉴定。其次，有无骑缝章并非判决合同真实性的唯一标准。在结合租赁合同的实际履行情况及原、被告双方举示的《租赁合同》内容均为一致基础上，本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。关于被告举示的《租赁合同》中其手写“路通后开始计费”是否系双方达成一致的合同约定的问题。当事人可以通过书面、口头或是电话、传真等方式订立合同，但是不论通过何种方式，订立合同就是通过要约与承诺的过程，最终协商一致，达成合议。本案中，因被告无法证明双方对该约定已形成一致意见的意思表示。其次，结合被告已经缴纳租金等费用的实际履行情况及被告在《中辅小时代商业房屋租金起算时间通知》上签字确认租金的起算时间，被告的履行行为与该约定内容并不一致。同时，被告亦未举示已付租金系预付性质的相关证据，故本院对被告主张“路通后开始计费”的意见不予采纳。关于被告主张案涉房屋漏水导致其受有损失及原告收取租金单价高于其他案涉房屋的抗辩意见。被告举示的房屋漏水照片中并未显示案涉房屋存在漏水情况，无法核实照片拍摄时间及地点。被告亦未举示证据证明原告存在歧视性收费及租金单价高于别家的情况。故因无相关事实依据，本院对该两项抗辩意见均不予采纳。故原、被告双方建立租赁关系，原告履行案涉房屋的交付义务后，被告应当按照租赁合同约定，按时足额向原告缴纳租金、物业管理费、公共区域清洁费用等相关费用。现被告未按约支付租金等费用，被告应当承担相应的违约责任。庭审中，原、被告认可解除合同的时间为2019年12月11日，同时结合合同约定的送达方式及解除合同通知书的邮寄地址、电话，本院对双方租赁关系于2019年12月11日解除予以确认。关于案涉房屋租金的问题。首先，关于计租面积的认定。庭审中，被告提出原告交付的案涉房屋面积不实。对此，原告举示《重庆市房产面积竣工测算报告书》及照片，可以确认案涉房屋玉灵路238号负1-3号现门牌号为玉灵路238号负1-18号、负1-19号，同时依据报告书中载明的房屋面积，可以确认，负1层商铺18、负1层商铺19的建筑面积均为78.88平方米，合计建筑面积为157.76平方米。虽然租赁合同中约定的计租面积为184.35平方米，但同时约定了租赁面积以甲方按照建筑面积和公摊面积实际核算为准，故本院确认案涉房屋的计租面积实际为157.76平方米。故依据计租面积及合同约定的租金标准、物业管理费标准及公共区域清洁费标准计算案涉房屋的租金为14987.2元/月，物业管理费为315.52元/月，公共区域清洁费为47.33元/月。庭审中，原告明确租金等费用的欠付期间为2019年5月1日至2019年10月31日，故被告应当向原告支付租金89923.2元，物业管理费1893.12元，公共区域清洁费为283.98元。关于保证金是否应当退还的问题。本案中，被告支付的15000元保证金系履约保证金，系被告对合同履行的一种担保方式，具有补偿性、惩罚性。根据合同约定，若被告拖欠租金及各项费用超过10天，原告有权解除合同，且不予返还保证金。本案中，被告因拖欠租金等费用未支付已超过10天，作为对违约行为的惩罚，原告有权不予返还被告支付的保证金。同时，因该约定系双方真实意思表示，符合法律规定，本院对原告主张不予返还保证金15000元的诉讼请求予以支持。关于原告主张的违约金及赔偿损失的问题。本案中，原告主张的违约金系逾期付款违约金，其主张的赔偿损失系合同解除违约金。因被告未按期支付租金等费用，导致合同提前解除，被告应当承担相应的违约责任。但违约金的性质，以补偿为主，惩罚为辅。鉴于重庆远初房地产开发有限公司与原告逐步解除租赁合同的实际情况，且原告并未举示证据证明其存在除资金占用损失外的其他损失，在被告已经承担不予退还保证金的违约责任的情况下，结合本案实际，本院对原告主张被告支付违约金及赔偿损失的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解除（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《之规定，判决如下：一、原告重庆鹤臻鸣科技有限公司与被告舒宏就九龙坡区玉灵路238号负1-3号（现为重庆市九龙坡区玉灵路238号负1-18号、重庆市九龙坡区玉灵路238号负1-19号）签订的租赁合同于2019年12月11日解除；二、被告舒宏于本判决生效日起十五日支付原告重庆鹤臻鸣科技有限公司租金89923.2元，物业管理费1893.12元，公共区域清洁费为283.98元；三、原告重庆鹤臻鸣科技有限公司不予退还保证金15000元；四、驳回原告重庆鹤臻鸣科技有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2484元，由被告舒宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 罗 洪二〇二〇年十一月二十八日书记员 张琬玲