天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初8603号原告：李振强，男，1968年11月14日出生，汉族，住天津市宝坻区。被告：内蒙古途家商业管理有限公司天津分公司，住所地天津市武清区杨村光明道华德广场1号楼406号。负责人：高全起，总经理。原告李振强与被告内蒙古途家商业管理有限公司天津分公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李振强及被告负责人高全起到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李振强向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付原告2017年5月至2017年9月未付清的房租8585元；2.要求被告给付原告2020年2月至2020年4月的房租10299元；3.要求被告给付原告违约金6866元；4.不同意解除原、被告签订的合同；5.要求按合同补齐租赁房屋内的智能房门、书桌、躺椅、餐桌、餐椅；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月22日，原告与被告签订房屋租赁合同以及物业委托管理经营合同，约定原告将坐落在天津市武清区光明道华德广场1号楼1114号房屋租赁给被告使用，租赁期限为2017年5月1日至2032年4月30日，年租金为41196元，租金按月支付（即每月3433元），每月7日前支付当期租金，如被告违约，按一个月租金的两倍向原告支付违约金。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，但被告在2017年5月至2017年9月期间每月只向原告支付1716元的租金，拖欠原告上述五个月的租金8585元未支付，之后原告多次要求被告支付上述拖欠的租金，但被告却以种种理由一拖再拖。自2020年2月开始至今，被告违约未向原告支付租金，原告曾多次找到被告，要求其给付未付的租金，但被告却拒绝给付。2020年5月，被告单方面通知原告解除租赁合同。综上所述，被告拖欠原告2017年4月至2017年9月及2020年2月至4月的租赁，并单方面解除租赁合同，严重侵犯了原告的合法权益，故按照双方租赁合同规定，根据相关法律规定，原告向贵院提起诉讼，请人民法院查清事实，支持原告的诉讼请求。内蒙古途家商业管理有限公司天津分公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。因受疫情及部分业主阻挠的影响，导致答辩人经营严重困难，无力支付租金。2020年2月起，因疫情致使答辩人数月无法经营。2020年4月，因无力支付租金，部分业主强行取回房屋钥匙并采取非法手段阻碍干扰答辩人正常经营。根据最高法院司法解释，承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。因此，答辩人请求依法减免租金。原告主张的违约金过高，请求减免答辩人的违约责任。另外，原告在2020年4月10日强行取走涉案房屋的钥匙，现在原告的房屋就是安装的酒店智能门锁，其他房屋设施都在屋子里。2017年5月到9月只支付原告一半房屋租金，是因为当时原告是贷款房屋，贷款没下来，原告只是交了首付，房屋还不是完全属于原告，所以出于人道才给原告半个月租金，因为当时原告贷款没有办下来，我们将原告欠的剩余房款垫付给开发商，开发商才把房子交给我们使用，2020年2月至2020年4月10日之前的房租被告认可，2020年4月10日以后的被告就不认可了，因为原告在2020年4月10日已经将钥匙强行取走了，被告认为已经自动解除合同了。本院经审理认定事实如下，2016年8月30日，原告与被告分别签订了《房屋租赁合同》和《物业委托管理经营合同》各一份，租赁合同约定原告将坐落在天津市武清区光明道华德广场1号楼1114号房屋租赁给被告使用；租赁期限自2017年5月1日至2032年4月30日；每年租金41198.4元（实际按年租金41196元计算）；租金按月支付，每个月7日前向原告支付作为当期租金；双方如有违反相关约定的，应按一个月租金的两倍向对方支付违约金，超出违约金标准的据实赔偿；经双方协商一致，可以解除本合同，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。托管合同约定原告提供的房屋包含附属设施为电视机、机顶盒、冰箱、空调、洗衣机、组合式厨房设备、热水器、沙发、茶几、餐桌、餐椅子、电视柜、衣柜、睡床、床垫、床头柜、窗帘、遮光帘、纱窗等；托管经营的期限自2017年5月1日起至2032年4月30日止；托管经营期间，如因被告原因导致合同无法继续履行的，被告应向原告一次性支付24个月的租金作为违约金赔偿；由于不可抗力导致本合同不能正常履行的，双方互不承担违约责任。由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，不可抗力因素消除后，双方顺延履行本合同。租赁合同和托管合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，自2017年5月至同年9月，被告每月向原告支付租金1716元，自2017年10月至2020年1月被告依约定支付了原告相应的租金。2020年1月新冠疫情爆发后，被告未支付原告2月以后的租金。2020年2月8日，杨村街道新型冠状病毒引发的肺炎防控工作指挥部发布提示，要求各商户在未接到营业通知之前，不要自行开门营业。因被告未按时支付租金导致部分业主采取了一些阻碍被告正常经营的行为。2020年4月10日，因被告拖欠原告部分租金不付，原告派人到被告处将涉案房屋的钥匙取走。2020年4月30日零时起，天津市将重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级，大力推进全面复工复产。后双方因后续事宜协商未果，故原告诉至本院。审理中原告提供了下列证据：证据一、房屋租赁合同一份，证明原、被告之间存在租赁关系；证据二、物业委托管理经营合同一份，证明诉讼请求第四项；证据三、交易明细2张，证明在2017年5月到9月份，被告每月只付给了原告半个月的租金；证据四、途家酒店算价表，证明开业前的租金是30927元，开业以后被告没有理由不给租金；证据五、买卖合同一份，证明涉案房屋是原告购买的。经质证，被告对证据一、证据二、证据三、证据五没有异议；对证据四不认可，因为上面没有签字、盖章，对这件事不知情。被告提供了下列证据：证据一、杨村街道防控工作指挥部在2020年2月8日下发的通知，证明因疫情影响在2、3月份让被告停止营业；证据二、照片5张，证明在2020年5月份，部分房屋出租户用沙子对被告公司堵门、贴大字报、喷字等手段，阻止被告正常营业。经质证，原告对证据一没有异议；对证据二不清楚，当时原告在国外。本院对上述双方没有争议的证据予以确认。本院认为，原、被告签订的租赁合同及托管合同合法有效，双方均应按照相关约定履行各自的义务。关于原告主张的2017年5月至2017年9月被告少支付的一半租金8585元，被告的相关答辩意见证据不足，被告应支付下欠原告的部分租金并承担违约责任；原告主张的此项违约金过高，应予调整。关于原告主张的2020年2月至4月的租金，在履行合同过程中因受新冠疫情影响，导致被告经营受到影响，结合天津市调整重大突发公共卫生事件应急响应级别的时间，根据公平原则，本院酌情确定该期间的租金按照原租金标准的50%支付；原告于2020年4月10日自行从被告处取走了房屋钥匙，因此，租金应计算至该日。原告主张的该项违约金，因被告延付租金系受新冠疫情影响，新冠疫情符合不可抗力的特征，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的相关规定，本院对原告该项诉讼请求不予支持。原告要求被告交出房屋钥匙不让被告使用房屋，被告同意将房屋钥匙交付原告，视为双方解除合同达成合议，应认定双方所签订的《房屋租赁合同》和《物业委托管理经营合同》于2020年4月10日已经解除，对原告不同意解除合同的请求不予支持。原告未提供被告单方解除合同的证据，对原告主张的相关事实不予采信。关于原告要求被告按合同补齐租赁房屋内的智能房门、书桌、躺椅、餐桌、餐椅的请求，由于原告自行派人到被告处取走房屋钥匙，当时未与被告核对房屋内物品是否齐全，现原告提出物品缺失，被告不予认可，如有缺失责任也在于原告，故本院对原告的该项请求不予支持。综上，原告的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告内蒙古途家商业管理有限公司天津分公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李振强支付2017年5月至2017年9月所欠房屋租金8585元，支付2020年2月至2020年4月10日的房屋租金4005元（8010元×50%），同时支付违约金（以8585元为基数，自2017年10月1日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算；自2019年8月20日至实际付清之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）。二、驳回原告李振强的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2464元，减半收取1232元，由原告李振强担负965元，被告内蒙古途家商业管理有限公司天津分公司担负267元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 孙 刚二〇二〇年十一月六日书记员 齐月元附：本判决书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。