重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初27425号原告：张跃军，男，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告：陆华莲，女，汉族，住四川省巴中市巴州区。被告：重庆市金科宸居置业有限公司，住所地：重庆市南岸区茶园新城区世纪大道99号A栋，统一社会信用代码915001085721372486。法定代表人：喻林强，该公司总经理。委托诉讼代理人：董星星，女，汉族，住重庆市渝北区，该公司员工。原告张跃军、陆华莲诉被告重庆市金科宸居置业有限公司（以下简称金科公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张跃军、陆华莲，被告金科公司的委托诉讼代理人董星星，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张跃军、陆华莲请求判令：1.（1）对屋顶防水进行补漏确认；（2）屋内的两个次卧室的墙面空鼓需处理；（3）两个次卧和客厅的墙面结构梁与砌体有裂缝，需修复处理；（4）阳台的落水管管道周边渗水漏水处理；（5）地面找平处理；（6）阴阳角严重不直，需处理；（7）灯线的穿线管堵塞处理；（8）次卧的窗口保温层有开裂现场，需处理。2.金科公司支付逾期维修赔偿金（以房屋总价款750386元为基数自2014年11月28日起按照日万分之一计算，计算至房屋修缮质量达标双方签字确认日止）；3.金科公司支付自2014年11月28日起至今因房屋质量问题未修缮导致不能入住产生的物业相关费用；4.金科公司支付精神损失费1万元；4.本案诉讼费由金科承担。诉讼中，张跃军、陆华莲称对于第一项诉讼请求中的（1），由金科公司在2020年6月19日多次整改后没有漏水；第一项诉讼请求中的（4）阳台的落水管管道周边渗水已经处理了，但是管道的锈蚀没有处理。事实和理由：2013年10月29日，张跃军、陆华莲与金科公司签订购买金科·中央御院X房屋买卖合同。2014年11月28日，张跃军、陆华莲与金科物业服务公司共同签印的《接房通知书》通知要求到场办理接房手续。到场后，张跃军、陆华莲在查勘验房过程中，对金科公司委托的金科物业公司工作人员讲明涉及结构方面质量问题需由金科公司专用仪表测评后用数据回复，同时提出入户门漆面严重脱落、客厅阳台滑拉门划痕严重、屋顶渗漏、阳台外落水管锈蚀严重等问题，并在房屋验收记录表上要求按照两书（即《新建商品房质量保证书》、《新建商品房使用说明书》）约定整改达标后再行查验认可后方接房完成。2014年12月7日，前述所列质量缺陷问题原貌存在。后去物业管理处问询，工作人员称处理好会正式通知。此后，双方多次交涉。截止2016年2月28日，金科公司仅对入户门的漆面潦草处理。再之后，张跃军、陆华莲与金科公司交涉均未果。2018年11月18日，金科公司通知现场查验滑拉门的修复验收，但张跃军、陆华莲均不予认可。2019年6月14日，张跃军、陆华莲再次询问金科物业公司管家“桃子”其房屋质量修复问题。次日，张跃军、陆华莲与金科物业公司主管马轩，并告知其接房后的整个过程。2019年10月27日，张跃军、陆华莲与金科物业公司管家“管家”再次前往所购房屋处踏勘现场，看到屋顶引入的落水管周边还在渗漏、卧室屋顶渗漏、墙面空鼓、保温开裂、墙体角不垂直等，并告知金科物业公司管家“桃子”，但时至起诉之时，房屋质量问题依法存在。被告金科公司辩称：关于第一项诉讼请求。1.对屋顶防水进行补漏确认的问题，金科公司已经进行修复。2020年6月19日，经金科公司多次整改后已没有漏水。2.确实存在空鼓现象，可以处理。3.两个次卧和客厅的墙面结构梁与砌体断裂，需修复处理。金科公司认为是不需要修复的，符合施工和设计要求，属于正常的结构缝。4.阳台的落水管漏水处理。属于公共区域的问题，是金科物业公司在定期维护。5.地面找平处理。张跃军、陆华莲在接房之时提到了，但是这个地面不平的阈值是符合设计施工的。6.阴阳角严重不直，需处理。需要借助专业仪器测量，可以请第三方机构进行测量。对于5、6项，经过第三方的认定存在数值偏差，可以依法进行整改。7.灯线的穿线管堵塞处理。金科公司的工程部已经采取了堵漏措施。8.次卧的窗口室外保温层，属于公共区域。第二项诉讼请求。金科公司不认可，如房屋存在问题，张跃军、陆华莲应按照两书的约定进行报修，但其前述质量问题已经修复，不存在逾期维修，因此不存在逾期维修的赔偿金。第三项诉讼请求，金科公司不认可。因张跃军、陆华莲跟金科物业公司之间存在物业服务合同，张跃军、陆华莲享受了相关物业服务，应缴纳相关物业费。本案中张跃军、陆华莲陈述的房屋质量问题，对其实际装修并入住并不产生影响。因此，张跃军、陆华莲应按照物业服务合同的约定履行相关义务。第四项诉讼请求不认可，张跃军、陆华莲应提供相应的依据作为支撑。经审理查明：2013年10月29日，陆华莲与金科公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定以下主要内容：陆华莲购买金科公司出售的位于重庆市南岸区茶园-鹿角组团I分区08-3/02、08-1/02、09-1/03号地块X号商品房，商品房建筑面积100.34平方米；本商品房总成交金额750386元，陆华莲在本合同签订时支付350386元，另向银行按揭贷款40万元；本商品房属预售商品房，金科公司应在2015年1月5日前，依照国家和地方有关规定将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付陆华莲使用。同时，《补充协议》还约定：金科公司按约定标准交付房屋，交房时发现裂缝、空鼓、渗漏等非主体结构安全质量问题的建筑质量通病，陆华莲不得拒绝接房，但金科公司应在陆华莲接房后，按保修的规定进行维修，金科公司应在与陆华莲协商约定的时间内完成维修义务，如金科公司超过与陆华莲协商约定的时间完成维修义务的，对超过的时间由金科公司按已付房款的日万分之五计算，向陆华莲支付赔偿金；金科公司依法选聘的物业服务企业为重庆市金科物业服务有限公司，在该物业管理区域尚未成立业主大会前，自该房屋交付之日起，即接受物业服务企业实施物业管理服务。2014年11月28日，张跃军、陆华莲接到金科公司的接房通知书后，与金科物业公司到场办理接房手续。同时，金科公司向张跃军、陆华莲交付了《新建商品房质量保证书》、《新建商品房使用说明书》。其中《新建商品房使用说明书》载明：本商品房所属项目名称为金科·中央御院一期，竣工验收备案登记证取得时间为2014年9月22日。《新建商品房质量保证书》载明：墙体开裂保修期限为2年，保修正常完成时限为1月内；屋面防水工程、有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、地下室的防渗漏保修期限为5年、保修正常完成时限1月内；墙面、顶棚抹灰层、地面空鼓开裂、大面积起沙保修期限2年，保修正常完成时限为20日内，电气管线、给排水管道、燃气管线保修期限为2年，保修正常完成时限为5日内。同时，《新建商品房质量保证书》载明本商品房交付日期为2014年11月28日，陆华莲作为业主签字、金科公司作为保证单位盖章、金科物业公司作为物业管理公司盖章确认。2017年9月20日，案涉房屋登记在陆华莲、张跃军名下，权属证书号为渝（2017）南岸区不动产权第X号。交付房屋之时，陆华莲签字的房屋验收记录表中写明：防盗门：门漆面污染、上方角变形、猫眼生锈，地面：无专业仪器检查，肉眼观看很多处严重不平，墙面：无专业仪器检查、无法检查阴角、阳角及空鼓检查，空调位、给排水管、给水管闸阀、冷凝水管、卫生间防水均无条件检查，排水口：屋面排水口生锈、阳台外台返水、漆面脱落、其余无条件检查，地漏无法检查，铝合金门窗：阳台门划痕严重、门周边连接处不规则。2014年12月7日，前述所列质量缺陷问题原貌存在。后去物业管理处问询，工作人员称处理好会正式通知。此后，双方多次交涉。截止2016年2月28日，张跃军、陆华莲称金科公司仅对入户门的漆面潦草处理。再之后，张跃军、陆华莲与金科公司交涉均未果。2018年11月18日，金科公司通知现场查验滑拉门的修复验收，但张跃军、陆华莲均不予认可。2019年6月14日，张跃军、陆华莲再次询问金科物业公司管家“桃子”其房屋质量修复问题。2019年10月27日，张跃军、陆华莲与金科物业公司管家“管家”再次前往所购房屋处踏勘现场，看到屋顶引入的落水管周边还在渗漏、卧室屋顶渗漏、墙面空鼓、保温开裂、墙体角不垂直等，并告知金科物业公司管家“桃子”。此后，张跃军与金科公司、金科物业公司多次沟通房屋维修事宜。诉讼中，本院前往案涉房屋现场勘察，发现屋顶存在漏水痕迹，屋内的两个次卧室的墙面存在空鼓情况，两个次卧和客厅的墙面结构梁与砌体有裂缝；阳台的落水管管道周边渗水漏水，灯线的穿线管堵塞，次卧的窗口保温层有开裂现象。截至本院第二次开庭之时，金科公司自2020年6月19日后多次整改后屋顶已不再漏水，阳台的落水管管道周边渗水已经处理。本院认为，金科公司将案涉房屋交付给张跃军、陆华莲后，理应依法按照《新建商品房质量保证书》的约定和相关法律规定承担相应的质量保修责任。根据本院已查明的事实，张跃军、陆华莲在接房之时就已对房屋渗水、漆面脱落等问题向金科物业公司反映，此后，金科公司及金科物业公司对防盗门、阳台滑门等问题等处理和修复。同时，在案件处理过程中对房屋渗水问题已经整改。现仍存在屋内的两个次卧室的墙面存在空鼓情况，两个次卧和客厅的墙面结构梁与砌体有裂缝；灯线的穿线管堵塞，次卧的窗口保温层有开裂现场。结合金科公司答辩意见和现场勘验情况，对于张跃军、陆华莲提出第一项诉讼请求中的（2）屋内的两个次卧室的墙面空鼓问题；（3）两个次卧和客厅的墙面结构梁与砌体有裂缝问题；（7）灯线的穿线管堵塞处理；（8）次卧的窗口保温层有开裂现场问题，由金科公司依法整改。对于张跃军、陆华莲提出的（5）地面找平处理和（6）阴阳角严重不直问题，仅凭其单方陈述不足以认定上述问题的存在，需对此进行司法鉴定。庭审中，经本院依法释明，张跃军、陆华莲明确表示不申请司法鉴定。鉴于此，两原告依法就此承担相应举证不能的责任。关于第二项诉讼请求。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中补充协议的约定，金科应在陆华莲接房后按保修规定进行维修，金科公司应在与陆华莲协商约定时间内完成维修义务，如超过协商时间完成维修义务的，对超过时间由金科公司按已付房款的日万分之一计算支付赔偿金。结合上述本院关于金科公司违约责任的认定和本院已查明的事实可知，关于案涉房屋的维修事宜时间跨度较长，且时间不具有连贯性和紧密型，并未有证据证明双方就房屋维修事宜积极协商确定维修时间，双方均未采取积极有效的措施防止损失的进一步扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：当事人一方违约后，对方应采取适当措施方式损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。基于上述规定，本院认为，在金科公司未按照《新建商品房质量保证书》的规定及时履行保修义务的情况，张跃军、陆华莲亦应采取积极行为与金科公司协商确定维修时间和维修范围，同时在规定时间或约定时间未进行或维修不能的情况下可另行委托他人维修，由此产生的相应修复费用和造成的损失可向金科公司主张。但纵观本案，双方均未采取积极适当措施防止损失的进一步的扩大，张跃军、陆华莲不得就扩大的损失要求赔偿。基于上述评析，本院认为对于该项赔偿金，结合房屋存在的瑕疵问题和《新建商品房质量保证书》中关于相应问题保修正常完成时限的约定，赔偿金从张跃军、陆华莲接房之日1个月后计算为宜，即从2014年12月28日开始计算。对于截止时间，本院认为，根据现存在的各项需整改问题对应的保修期限从接房之日起计算两年即2016年11月28日止，超出此时限的范围，不应再行继续计算。鉴于此，由此计算出的赔偿金为52602.05元。关于第三项诉讼请求。系属张跃军、陆华莲与金科物业公司在履行物业服务合同纠纷中产生的相关问题，不能就此认定为金科公司应向其赔偿的损失之范畴，故本院不予支持。关于第四项诉讼请求。结合本案诉之类型，张跃军、陆华莲主张精神损失费1万元，于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告重庆市金科宸居置业有限公司于本判决生效之日起10日内依法对原告张跃军、陆华莲名下重庆市南岸区茶园-鹿角组团I分区08-3/02、08-1/02、09-1/03号地块X号商品房中屋内的两个次卧室的墙面空鼓问题、两个次卧和客厅的墙面结构梁与砌体有裂缝问题、灯线的穿线管堵塞处理、次卧的窗口保温层有开裂现场问题依法整改；二、被告重庆市金科宸居置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告张跃军、陆华莲支付赔偿金52602.05元；三、驳回原告张跃军、陆华莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3366元，由原告张跃军、陆华莲负担2212元，由被告重庆市金科宸居置业有限公司负担1154元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  李明刚人民陪审员  荣必聪人民陪审员  于 杰二〇二〇年十一月三十日书 记 员  陈江游