北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初13568号原告（反诉被告）：霍焰，女，1979年9月14日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张文焱，北京市华伦律师事务所律师。被告（反诉原告）：熊淑平，女，1943年5月8日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：张海荣，女，1972年9月23日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：张海明，男，1969年5月23日出生，汉族，住北京市海淀区。三被告共同委托诉讼代理人：孟昭龙，北京市天沐律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：菅磊，北京市天沐律师事务所律师。原告（反诉被告）霍焰与被告（反诉原告）熊淑平、被告（反诉原告）张海荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案后，于2018年8月14日作出（2018）京0108民初15809号民事判决。熊淑平、张海荣不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2019年1月23日裁定撤销原判，发回重审。本院于2019年3月12日立案后，追加张海龙、张海明为共同被告，于2019年10月29日作出（2019）京0108民初22739号民事判决，熊淑平、张海荣、张海龙、张海明不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2020年4月1日裁定撤销原判，发回重审。本院于2020年4月15日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）霍焰委托诉讼代理人张文焱、被告（反诉原告）熊淑平、被告（反诉原告）张海荣、被告张海明共同委托诉讼代理人孟昭龙、菅磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。霍焰向本院提出诉讼请求：1.判令熊淑平履行《房屋使用权买卖协议》（以下简称涉案协议），将坐落于北京市海淀区×房屋（以下简称涉案房屋）过户并交付给我，熊淑平、张海荣、张海明协助办理涉案房屋过户手续；2.判令熊淑平向我支付迟延迁出户口的违约金，按照每日200元标准自2013年7月29日起计算至实际户口迁出之日止；3.判令张海荣就第二项诉讼请求承担连带清偿责任。事实和理由：我与熊淑平、张海荣于2012年7月18日签订涉案协议，约定我在支付定金后，对方应全力协助办理房屋更名，同时我支付剩余款项。双方约定过户条件成熟，对方应全力协助办理产权变更手续。协议签订后，我支付了25万定金，后对方一直称在与单位办理手续。直到2016年我发现对方在链家地产出售涉案房屋，才知晓对方已经获得涉案房屋产权，遂要求对方办理涉案房屋过户，但对方拒不办理。综上所述，对方无理由拒不履行合同义务，已构成违约，我维护自身合法权益，特向法院起诉，望依法裁判，支持我的诉讼请求。熊淑平、张海荣、张海龙共同辩称，不同意霍焰的全部诉请，事实和理由如下:2012年7月，熊淑平的老伴张凤林患有心脏病，所以熊淑平经过中宇地产中介公司经理李敏生想卖掉涉案房屋，卖房款用于治病或换低楼层房屋，当时张凤林、熊淑平居住的涉案房屋是承租公房，只有使用权，没有所有权，不能直接上市交易，所以他们找到李敏生，李敏生向熊淑平保证可以出卖涉案房屋，称涉案房屋满足房改条件，可以上市交易。李敏生找到霍焰，与熊淑平签订涉案协议，内容是霍焰作为使用权买方只需向熊淑平交付定金10万元，实付后不要求熊淑平交付涉案房屋，满足上市交易条件后，再交付房屋并支付余款。该协议实际是霍焰只需交付定金就预定了当时依法不允许上市交易的涉案房屋未来可能取得的所有权。此外，涉案协议并未约定预约合同的失效期限，导致了霍焰在远超合理期限的6年多之后，于2018年10月向法院起诉。签订涉案协议时,作为房屋共有人的张凤林不知情，也没有同意，所以涉案协议应属无效。另外，李敏生因为虚假介绍房源被立案侦查，霍焰及其父在海淀法院有大量涉及民间借贷和房产等案件，可以推断霍焰是职业放贷或炒房人。涉案协议实为房屋所有权预定协议，是李敏生、霍焰对熊淑平的欺诈，张凤林自始自终不知道也不同意涉案协议，且整个过程霍焰只支付了10万元定金，目前涉案房屋也尚未交付，一直由熊淑平及另外亲属居住。霍焰或李敏生都不是法律规定的善意第三人，涉案房屋也没有过户，所以涉案协议无效。即使我们善意相信前审没有徇私舞弊问题，那现在涉案协议也解除了。本案霍焰起诉后，李敏生也向海淀法院起诉，持有与涉案协议几乎一样的合同，出卖人是熊淑平，购房人是李敏生。这是涉案协议签订后，霍焰找不到了，李敏生告知我方霍焰没钱买房了，10万元是其支付的，要求我方与他重新签订购房合同，后续购房款由李敏生继续支付。熊淑平在非常善意的情况下与李敏生签订了新的购房协议，但签署后李敏生也找不到了，因为被抓了。但现在李敏生以一房二卖起诉了熊淑平。李敏生、霍焰都自称支付了10万元定金，涉及虚假诉讼。霍焰在之前庭审中自认交易前对该区域房屋进行调查，知道周围房屋有上市成功情况，才购买涉案房屋；交易时其知道熊淑平有配偶；其没有现场看房，不是正常交易，因为熊淑平着急卖房，才以低价购买涉案房屋的未来可上市交易的所有权；在2012年至2018年期间，我们无法联系到霍焰，其电话都是李敏生提供，在没有提供有效联系电话情况下，我们无法与霍焰取得联系，在此期间霍焰也没有联系过我们，且霍焰起诉状中提供的张海荣信息也是错误的，可以看出霍焰不掌握被告情况；我们出卖涉案房屋是为了看病，并换小房，因为霍焰不履行合同行为，导致卖房目的无法实现，遭受巨大损失，所以涉案协议是无效的，即使法院认定有效，也不存在履行合同条件。熊淑平、张海荣向本院提出反诉请求：判令解除涉案协议及补充协议。事实和理由：我们首先认为涉案协议无效，不存在解除问题，如法院认为涉案协议有效，也不存在履行合同条件，我们有权反悔。因为涉案房屋现在满足了上市交易条件，但2012年出售款只有130万元，过了六、七年，都联系不到霍焰、李敏生，我们享有漠视解除权。霍焰对熊淑平、张海荣的反诉辩称，首先，涉案协议的名称虽为房屋使用权买卖协议，但本质是涉案房屋所有权买卖合同，依据该合同第四项，涉案协议签订时虽然没有取得涉案房屋所有权，但是有法律效力，不是预约合同，而是为了取得涉案房屋所有权标的的买卖合同。双方之所以没有明确过户时间，是不清楚什么时候房改，所以约定先支付10万元定金，待上市交易后再办理移交，这是比较合理的设计。当时熊淑平向我称可以很短时间内完成房改，推进后续程序。我没有想到熊淑平一直拖延房改进行，期间还与我签订补充协议加价30万元，但后续张海荣要求我增加购房款30万元。2012年7月20日我向张海荣交付15万元，是办理房改手续要交钱，但是对方没有，要求我支付，为了履行合同所以我作为房款先行支付，之前庭审中对方否认该情况，认为是借款，但双方之间并没有借款事实，后又承认用于房改。后续对方就消极对待房改，张海荣跑到辽宁无法联系，熊淑平在涉案房屋内，要我找张海荣。2016年12月对方取得涉案房屋所有权但是没有告知我，我一直不知道可以履行过户，在2017年底我在涉案房屋附近的链家中介处发现涉案房屋被售卖，知道对方取得产权后没有告知我可履行合同，而是要出卖涉案房屋，所以2018年初我起诉，并进行保全。之所以2018年我才起诉，是因对方一直拖延履行义务，不进行房改并过户，在取得涉案房屋所有权后对我隐瞒，要出售涉案房屋，我知道后才起诉。李敏生是涉案房屋买卖的介绍人，我事前并不知晓李敏生与熊淑平的关系。根据对方说法，对方与我签订涉案协议后，又与李敏生签订买卖合同，存在一房二卖的情况。对方称是李敏生说10万元是他给的，要重新签订买卖合同，但我今天的补充证据可以证明10万元是我支付的，对方所述站不住脚，就是一房二卖。李敏生在知道我起诉后，已变更诉请要求对方解除合同并赔偿损失。关于涉案协议是否无效问题，首先我购买涉案房屋时候多次看房，熊淑平、张凤林都在，张凤林虽然腿脚不好但是意识清楚，几人还聊天过，所以卖房时张凤林知情，现在无证据证明张凤林不同意出售，不能证明无权处分。涉案协议签署人有熊淑平的女儿张海荣，对协议内容的理解双方都知晓，双方就协议的约定比较公平，在取得涉案房屋产权后再进行交易的模式不是虚假、恶意，不适用民法总则第46条。关于对方主张合同解除，根据涉案协议约定，对方取得涉案房屋产权后出售，我可以支付对价，不存在合同无法履行的情况，我也没有向对方表述不能履行的意思表示。关于对方所述我长期不履行合同导致漠视解除，是因为熊淑平长期不履行进行房改的义务，房改后又不告知我，我在知道房改后立刻起诉，不存在我不履行权利的情况。关于对方所述长期联系不到我，熊淑平居住在涉案房屋，我多次找过她，我也与张海荣多次联系，她去辽宁后就不再联系我，2013年张海荣找我要钱，双方均有联系，钱陆续给，是可以联系我的。涉案合同不存在长期联系不到我的情况。关于对方所述我不是善意第三人问题，不适用于本案。本案是房屋买卖合同纠纷，李敏生现不再主张取得涉案房屋所有权，没有善意第三人是否实际取得房屋对抗第三人的情况，我是善意当事人且可以正常履行完成合同。关于对方所述李敏生和我的问题，我接触李敏生不多，不清楚其情况。我代父亲参与过庭审，不能认定我蓄意与他人勾结，坑害熊淑平，二者没有因果关系。对方反悔出售是因为房价上涨。对方在2016年底完成房改，没有通知我，一拖再拖才到现在，我没有恶意，是善意的。我是出售自己房屋购买涉案房屋。我不同意对方的反诉请求，涉案协议合法有效，我没有恶意与他人串通损害对方利益的行为，法院应支持我的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：熊淑平与张凤林系夫妻关系，共生育张海荣、张海龙、张海明三子女。2009年3月6日，熊淑平与原单位北京公交控股集团有限公司第四客运分公司签订《北京市公有住宅租赁合同》，承租涉案房屋，合同载明涉案房屋使用面积62.4平方米。2012年7月18日，熊淑平、张海荣（出卖人、甲方）与霍焰（买受人、乙方）签订涉案协议，约定：甲乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提订立本合同条款如下，以资共同遵守。一、甲方自愿将涉案房屋的房屋使用权，使用面积62.4平方米，以人民币140万元的房价款出售给乙方，乙方付款方式为过户时一次性支付，除定金外。二、乙方已明确知悉本协议签订时甲方仅享有上述房屋的使用权，且自愿以上述价格购买该房屋的自本协议生效之日起至该房屋所属土地使用年限终止之日的使用权，所以乙方不得以甲方无该房屋的所有权为由向甲方过分主张。三、该房屋的使用权自乙方支付完上述全部款项后转让给乙方，乙方享有对房屋的使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利。四、乙方享有该房屋的使用权期间，如过户条件成熟，甲方应全力配合协助乙方办理产权及更名手续，如甲方未及时协助乙方办理相关产权及更名手续，甲方将在五日内退还乙方全部定金。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。五、乙方支付甲方定金10万元，如甲方反悔按本协议约定总房款的50%赔偿，如乙方反悔本协议，定金不退。六、本协议签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用，本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人签订《买卖合同》。七、甲方如不按协议规定日期交付房屋，每逾期一天按房价总额百分之一计算违约金支付给乙方，逾期超过一个月的乙方有权解除合同，甲方按定金双倍退还。八、乙方全部或部分不履行本协议规定的付款日期及方式的，其逾期部分乙方应加付按日百分之一计算的违约金给甲方，逾期超过一个月的，甲方有权解除合同。九、本协议签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同，如因重大客观原因导致本协议的解除，双方协商解决。本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向房屋所在地的人民法院起诉。十、本协议自双方签字之日起生效，本合同未尽事宜双方可以签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。张海荣于同日在涉案协议尾部空白处手书“今收到乙方打入甲方××××××工商银行卡的定金5万元”。同日，熊淑平、张海荣（出卖人，甲方）与霍焰（买受人，乙方）签订《补充协议》，约定：一、壹年内甲方把本房内所有户口全部迁出，未迁出按每天200元支付违约金；二、根据第六条，甲方应于乙方支付全部房屋款项后1个月内将房屋交付乙方；三、如甲、乙两方都配合办理更名及过户手续，仍未能办理更名及过户手续，甲方不负责赔偿乙方所出资办理更名及过户手续费20万元整，双方均不承担违约责任。2012年7月20日，张海荣（甲方）与霍焰（乙方）签订《补充协议》，约定：1.原合同签订价格为人民币140万元整，之外支付张海荣人民币30万元整，共计170万元整。2.合同之外支付张海荣的30万元是因张海荣与熊淑平商量后定的价格。如办理期间熊淑平违约，由张海荣双倍返还，此款项与房屋总价同时支付。张海荣于同日在涉案协议尾部空白处手书“今收到乙方送来现金人民币5万元，以上款项由张海荣代熊淑平收讫”，并另外手书收条，内容为：今收到霍焰送来人民币15万元，特此证明！霍焰在收条上手书“此款项用于支付房屋：北京市海淀区×号部分购房款”。2013年2月24日，霍焰向张海荣账户转款5万元。2015年11月17日，张凤林去世。2016年10月24日，熊淑平取得涉案房屋不动产权证，载明房屋建筑面积80.4平方米。2018年3月14日，本院立案受理原告（反诉被告）霍焰诉被告（反诉原告）熊淑平、张海荣房屋买卖合同纠纷一案，后于2018年4月23日作出财产保全裁定书，裁定查封熊淑平名下涉案房屋，查封期间禁止办理买卖、抵押、过户等手续。霍焰向本院支付保全申请费5000元。2018年4月18日该案庭审中，霍焰称涉案协议约定房款140万元，包含定金10万元，之后双方签署补充协议，共同确认补30万元，房款共计170万元。熊淑平、张海荣称属实，但是使用权。本院于2018年8月14日作出（2018）京0108民初15809号民事判决书，判决如下：一、熊淑平于判决生效后十日内协助霍焰将涉案房屋所有权转移登记至霍焰名下；二、霍焰于熊淑平过户涉案房屋之日支付熊淑平购房款145万元；三、熊淑平于收到购房款145万元之日起三十日内将涉案房屋交付霍焰；四、熊淑平于判决生效后十日内给付霍焰逾期迁户违约金（按每日50元的标准，从2018年3月14日起计算至全部户口迁出之日止）；五、驳回霍焰的其他诉讼请求。熊淑平、张海荣不服上诉，北京市第一中级人民法院于2019年1月23日作出（2019）京01民终115号民事裁定书，认为涉案房屋是否是熊淑平、张凤林的夫妻共同财产，熊淑平、张海荣与霍焰签订涉案协议时是否经过配偶张凤林的同意，一审法院未予以查明。现张凤林已经去世，应当通知继承人参加诉讼。故一审法院认定基本事实不清，望重审时予以查明，最终裁定撤销原判，发回重审。2018年8月2日，本院立案受理张海明诉熊淑平、张海龙、张海荣析产继承纠纷一案，并于2018年8月14日作出（2018）京0108民初43289号民事调解书，调解协议如下：熊淑平名下涉案房屋中百分之五十的份额归熊淑平所有，另百分之五十份额由张海明、熊淑平、张海龙、张海荣各继承百分之十二点五。霍焰后向本院提出第三人撤销之诉，要求撤销该民事调解书，该案尚在审理过程中。2019年3月12日，本院立案重审原告霍焰诉被告熊淑平、张海荣、张海龙、张海明房屋买卖合同纠纷一案。2019年5月9日庭审中，各方认可涉案房屋系张凤林和熊淑平的夫妻共同财产。关于霍焰支付涉案协议对价情况，经询问，霍焰称总共支付了25万元，一笔是熊淑平收的10万元定金，一笔是张海荣收取的15万元现金房款；熊淑平称其听张海荣说这15万元拿去办涉案房屋房改；张海荣称不认可其收的15万元系购房款，系为交付过户的费用，办理和霍焰之间房屋买卖的过户手续；霍焰称当时涉案房屋办理房改需要交纳相应费用，对方家里没人愿意出钱，所以约定由其来支付该款办理房改，其与对方之间除涉案房屋买卖之外没有其他债权债务关系，所以这15万元系为购买涉案房屋。关于卖房时是否和张凤林商量了，经询问，熊淑平称其和霍焰签订合同，张凤林是知道的，但张凤林当时已经病重，意识不清楚，所以他没有表示同意，也没有表示不同意。关于涉案房屋内户口情况，双方认可涉案房屋内尚有熊淑平、张海明、张海龙、张海荣、刘思远（熊淑平之外孙）、张昱晴（熊淑平之孙女）、张小云（熊淑平之儿媳）、闫歆瑶（熊淑平之外孙女）等8人户口未迁出。关于涉案房屋居住情况，熊淑平称现其与张海明一家三口、张海龙以及张海荣之子刘思远共6人居住于涉案房屋内，霍焰称在其起诉时，涉案房屋只有熊淑平居住；对方签订调解协议时，每个人都写了自己住址，不住在涉案房屋内，后其提起第三人撤销之诉时，对方又说都住在涉案房屋内，法院按该地址送达其他被告，但送达不到，故不认可其他被告居住涉案房屋的事实，坚持要求由熊淑平向其交付涉案房屋。本院于2019年10月29日作出（2019）京0108民初22739号民事判决书，判决如下：一、熊淑平于判决生效后十日内协助霍焰将涉案房屋所有权转移登记至霍焰名下；二、霍焰于熊淑平过户涉案房屋之日支付熊淑平购房款145万元；三、熊淑平于收到购房款145万元之日起三十日内将涉案房屋交付霍焰；四、熊淑平于判决生效后十日内给付霍焰逾期迁户违约金（按每日50元的标准，从2018年3月14日起计算至全部户口迁出之日止）；五、驳回霍焰的其他诉讼请求。熊淑平、张海荣、张海龙、张海明不服上诉，北京市第一中级人民法院于2020年4月1日作出（2020）京01民终19号民事裁定书，认为熊淑平、张海荣于2018年5月11日向原审法院提起反诉，要求解除其与霍焰签订的涉案协议及补充协议，原审法院受理了其反诉请求。本次一审法院遗漏该项诉讼请求，未做审理、判决，二审法院进行调解，双方未达成一致意见。因程序具有“不可逆性和不可弥补性”，二审法院对此直接处理将严重损害当事人的程序权利，故本案应发回重审，最终裁定撤销原判，发回重审。2020年2月19日，张海龙去世，其配偶王海鸥及其子张晨、张坤在本案审理中表述放弃张海龙对涉案房屋的继承权利，不参加本案诉讼。2020年10月20日本案庭审中，经询问，熊淑平、张海荣、张海明共同委托诉讼代理人称涉案协议无效的法律依据和理由为：一、合同法第51条，熊淑平与张海荣无权处分；二、民法总则第146条，涉案协议签订是霍焰以房屋使用权转让名义对房屋所有权预定行为，是虚假意思表示，故无效；涉案协议解除的法律依据和理由为：一、合同法第94条第4项，霍焰在长达六年多时间内没有向熊淑平主张任何权利，也没有支付剩余款项，要求交付等履行合同义务；二、物权法第106条，霍焰不构成善意取得，涉案协议应该解除；后在邮寄的书面意见中称涉案协议符合合同法第52条规定的全部5项无效情形，认为霍焰以欺诈手段与熊淑平签订涉案协议，对国有公房的所有权进行交易，损害了国家利益；涉案协议以使用权买卖作为合法形式，掩盖所有权转让的非法目的；一旦合同顺利履行，则公房承租就成公房私有，明显损害社会公共利益；霍焰、李敏生合谋诈骗，虚假诉讼，不仅违反法律关于公房禁止买卖的相关规定，更涉嫌构成刑事犯罪；其有权按照涉案协议第五条约定的反悔条款单方解除合同。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.熊淑平、张海荣、张海明提交2019年5月9日原一审庭审笔录节选、霍焰及其父霍德俊在海淀法院涉诉的其他案件四份判决书，证明：一、熊淑平、张海荣无权作为出卖人签订涉案协议，该协议因无权处分而应当被认定无效；二、霍焰作为一个职业放贷人、炒房人，在订立合同时明知熊淑平、张海荣系无权处分而仍签订涉案协议的行为明显不构成法律意义上的善意第三人，依法无权主张合同有效，更无权要求继续履行合同。经质证，霍焰对上述证据真实性认可，证明目的不认可，质证理由同答辩意见；其代理父亲买卖交易不能证明其是职业炒房人，与没有关联性，不影响本案交易。本院认为，霍焰认可上述证据真实性，本院不持异议；关于上述证据能否支持其证明目的，在本院认为部分结合其他事实统一论述。2.熊淑平、张海荣、张海明提交熊淑平与李敏生、李宏签订的《房屋使用权转让协议书》、民事起诉状、变更诉讼请求申请书，人民网刊登的李敏生相关新闻报道，中宇慧通资产管理集团有限公司企业信用信息、2019年5月9日原一审庭审笔录节选，证明：一、霍焰与其通过李敏生牵线介绍相识，李敏生是中宇慧通公司的海淀区经理，是专门从事房产中介业务的人员；二、李敏生及其所在的中宇慧通公司曾因参与房地产销售合同诈骗被公安机关立案侦查，该公司后被吊销营业执照；三、李敏生在霍焰起诉后，持与涉案协议几乎完全一致的购房合同起诉其一房二卖，整个过程中明显存在与霍焰恶意串通、虚假诉讼的情形；四、事实上其根本不是一房二卖，而是陷入两名专业人员共同实施的骗局，法院应当依法查清案件事实，决不能让骗子得逞。经质证，霍焰认可对方当庭用手机登录出示的新闻报道和企业信用信息网页内容与复印件内容一致，不认可新闻报道和企业信用信息的真实性和关联性，其他证据认可真实性，认可其是经过李敏生认识的对方，不认可其他证明目的。本院认为，上述证据的真实性可以认定，关于能否支持其证明目的，在本院认为部分结合其他事实统一论述。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为涉案协议是否合法有效；如合法有效，涉案协议是否应继续履行。本院在本案查明事实基础上分别论述如下：关于涉案协议是否合法有效一节。熊淑平、张海荣、张海明辩称涉案协议未经涉案房屋共有权人张凤林同意而签订，系无权处分而无效，但熊淑平在2019年5月9日原一审庭审中自认张凤林知道涉案协议的签订，而三人均未能充分举证推翻上述自认，亦未充分举证证明张凤林在知道涉案协议后不同意涉案协议，故三人关于张凤林不同意涉案协议的主张缺乏事实依据；此外，《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；故三人关于涉案协议系无权处分而无效的抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予支持。熊淑平、张海荣、张海明主张霍焰与李敏生合谋诈骗，以欺诈手段与熊淑平、张海荣签订涉案协议，以使用权买卖的合法形式，掩盖买卖公房所有权的非法目的，损害国家利益和社会公共利益，违反法律的强制性规定，因而涉案协议无效。但根据三人答辩所述，熊淑平当初联系李敏生想卖掉涉案房屋用于张凤林治病或换低楼层房屋，因涉案房屋当时是承租公房，尚未取得所有权，故李敏生找到霍焰与熊淑平、张海荣签订涉案协议，由此可见，涉案协议的签订系双方真实意思表示，本案现有证据并不足以证明霍焰与李敏生合谋诈骗，以欺诈手段签订涉案协议。涉案协议虽名为房屋使用权买卖协议，但协议第四条约定如过户条件成熟，熊淑平、张海荣应全力配合协助霍焰办理产权及更名手续，由此可见，涉案协议在实质上是熊淑平、张海荣作为出卖人转移涉案房屋的所有权于霍焰，霍焰作为买受人支付价款的房屋买卖合同，只是由于签约时涉案房屋尚系承租公房，产权单位仍系熊淑平的原单位，尚不具备所有权转移条件，故双方约定在过户条件成熟时再进行过户。从涉案协议的内容来看，并不存在损害国家利益、社会公共利益、违反法律的强制性规定等情形，故熊淑平、张海荣、张海明的上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，熊淑平、张海荣与霍焰签订的涉案协议及补充协议均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院确认合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应严格遵守履行。关于涉案协议是否应继续履行一节。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。熊淑平、张海荣、张海明主张霍焰在签约后长达六年多时间内未向熊淑平主张任何权利，也未支付剩余款项，其无法联系上霍焰，享有漠视解除权。根据涉案协议约定，霍焰支付剩余价款的时间为过户时一次性支付。因双方在签约时不清楚何时房改，故未明确过户具体时间。熊淑平于2016年10月24日取得涉案房屋不动产权证，涉案房屋具备过户条件，此时熊淑平、张海荣本应依照涉案协议第四条约定，积极履行协议，主动联系霍焰办理涉案房屋的过户手续，但其并未举证证明曾主动联系霍焰履行协议，且在霍焰发现涉案房屋具备过户条件，要求协助过户时明确予以拒绝，不履行合同义务，因此，熊淑平、张海荣、张海明的上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。熊淑平、张海荣、张海明主张霍焰不构成物权法第一百零六条的善意取得，涉案协议应该解除，本院认为，本案现有证据并不足以证明霍焰在签订涉案协议时是恶意的，涉案房屋的交易价款170万元在当时的市场条件下，考虑涉案房屋尚不具备过户条件等因素，并非明显不合理的低价，且涉案房屋所有权仍登记在熊淑平名下，本案并不存在上述法律条款规定的善意取得问题，故熊淑平、张海荣、张海明的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。熊淑平、张海荣、张海明主张其有权按照涉案协议第五条约定的反悔条款单方解除合同。从涉案协议第五条的内容来看，该条款并非约定一方解除合同的条件，而系约定一方违约时应向对方承担的违约责任，故熊淑平、张海荣、张海明的上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，熊淑平、张海荣不履行合同义务，其行为构成违约，应承担继续履行的违约责任，霍焰依约支付了定金10万元和房价款15万元，亦同意一次性支付剩余购房款145万元，双方履行涉案协议不存在其他障碍，故涉案协议应继续履行。熊淑平、张海荣、张海龙主张15万元系张海荣向霍焰所借款项，并非涉案房屋购房款，但其主张缺乏事实依据，本院不予采信。熊淑平、张海荣请求判令解除涉案协议和补充协议的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。霍焰请求判令熊淑平、张海荣、张海明协助办理涉案房屋过户手续。熊淑平、张海荣不履行合同义务，应承担继续履行涉案协议，协助将涉案房屋过户至霍焰名下的违约责任。张海明虽非涉案协议主体，但考虑到涉案房屋的共有权人张凤林已经去世，其作为张凤林的继承人及涉案房屋的共有权人之一，亦应协助将涉案房屋过户至霍焰名下。霍焰请求判令熊淑平向其交付涉案房屋，具有事实和法律依据，本院予以支持。霍焰请求判令熊淑平按每日200元标准向其支付自2013年7月29日起计算至实际户口迁出之日止的违约金。双方2012年7月18日的补充协议约定熊淑平、张海荣在一年内将涉案房屋内所有权户口全部迁出，未迁出按每天200元支付违约金。根据本案查明事实，涉案房屋尚有户口未迁出，熊淑平、张海荣不履行上述合同义务，应承担支付违约金的违约责任。上述补充协议虽明确约定了迁出户口的时间以及违约金标准，但涉案协议自熊淑平于2016年10月取得房屋不动产权证书后才具备继续履行条件，现霍焰主张自2013年7月29日起按照每日200元标准计算违约金显失公平，且霍焰并未举证证明其因逾期迁户行为导致实际损失的具体金额，故本院结合合同履行情况及熊淑平的过错情况等因素，兼顾公平及诚实信用原则，酌情判处熊淑平按每日30元标准向霍焰支付2018年3月14日立案起诉之日起至户口实际迁出之日止的违约金。霍焰请求判令张海荣就上述违约金承担连带清偿责任，张海荣系涉案协议主体，且涉案房屋上亦有其户口，故其应对上述违约金承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、熊淑平、张海荣、张海明于本判决生效后十日内协助霍焰将位于北京市海淀区×号房屋的所有权转移登记至霍焰名下；霍焰于房屋所有权转移登记之日向熊淑平、张海荣支付剩余购房款145万元；二、熊淑平于收到剩余购房款145万元之日起三十日内向霍焰交付北京市海淀区×号房屋；三、熊淑平、张海荣于本判决生效后十日内按每日30元标准向霍焰连带支付自2018年3月14日起至北京市海淀区×号房屋上全部户口迁出之日止的违约金；四、驳回霍焰的其他诉讼请求；五、驳回熊淑平、张海荣的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由熊淑平、张海荣负担。本诉案件受理费10050元，由熊淑平、张海荣负担。反诉案件受理费10050元，由熊淑平、张海荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 胡 光人民陪审员 袁 卫人民陪审员 陆友才二〇二〇年十一月三十日书 记 员 崔 丽