福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终5206号 上诉人（原审被告）：李明慧，男，汉族，1985年10月20日出生，户籍地海南省洋浦经济开发区，现住福建省泉州市泉港区。 被上诉人（原审原告）：泉州市别样红物业管理有限公司,住所地福建省泉州市泉港区山腰街道金山商业街**楼116店面。 法定代表人：陈守将，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈航，福建欣港律师事务所律师。 上诉人李明慧因与被上诉人泉州市别样红物业管理有限公司（以下简称别样红物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省泉州市泉港区人民法院（2020）闽0505民初1884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李明慧上诉请求：请求撤销一审判决，改判李明慧支付物业服务费1512元。李明慧于2019年5月23日支付了别样红物业公司2019年1月至2019年5月的物业费及2019年2月至2019年5月的公摊水电费共计705元。《福建省前期物业服务合同》（以下简称“物业合同”）中没有关于公摊水电费收费标准，收费金额为别样红物业公司擅自决定，无法律依据。一审中，李明慧答辩称尚未缴纳部分物业费及公摊水电费，但有交过物业费，不过对所欠具体金额不清楚。李明慧直到被起诉后才从一审法院处得到物业提供的所欠金额清单，之前从未当面收到拖欠物业费用的任何材料。在一审中，双方仍对《物业合同》及物业服务标准存在争议，不存在违约产生的滞纳金。 别样红物业公司答辩称，别样红物业公司在一审起诉状中主张的物业费从2017年1月1日至2020年6月30日，期间已经扣除了李明慧支付自2019年1月至2019年5月的物业费及2019年2月至2019年5月的公摊水电费共计705元。《物业合同》规定公共用水用电由业主公摊，有公告张贴清单，《物业合同》也约定了违约责任。一审判决正确，应驳回上诉，维持原判。 别样红物业公司向一审法院起诉请求：判令被告支付原告自2017年7月1日至2020年6月30日物业管理费人民币3906元，2016年5月1日至2020年5月31日公摊水电费人民币992元，滞纳金493.29元，总计5391.29元。 一审法院认定事实：别样红物业公司与泉州市洛江区华大房地产开发有限公司（以下简称华大公司）签订《物业合同》，别样红物业公司自2012年10月15日至2015年10月15日为华盛时代新城（二期）提供前期物业服务。《物业合同》约定，合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业；本合同期满后，乙方仍提供不低于本合同约定内容和标准服务，若无专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主提出异议的，可继续适用本合同。该小区业主大会尚未成立，现仍由别样红物业公司提供物业服务。李明慧是该小区4#2003室的业主。经别样红物业公司催收，李明慧仍未支付自2017年7月1日至2020年6月30日的物业管理费3906元，2016年5月1日至2020年5月31日的公摊水电费992元，滞纳金493.29元。 一审法院认为，别样红物业公司与华大公司签订的《物业合同》，系合同双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李明慧作为该小区的业主，《物业合同》对其具有约束力。别样红物业公司提供了相应的物业服务，李明慧应当按照约定支付物业管理费。李明慧对尚欠的物业费、公摊水电费及滞纳金的金额均无异议，本院予以确认。故别样红物业公司主张李明慧支付物业管理费3906元、公摊水电费992元及滞纳金493.29元，合计5391.29元，本院予以支持。李明慧以物业服务不到位为由拒绝缴纳物业管理费等费用，无事实与法律依据，且其提供的照片无法充分证明别样红物业公司不履行或不完全履行物业服务合同约定的义务，别样红物业公司对此又不予认可，李明慧应承担举证不能的法律后果，故本院对李明慧的此项辩解不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决被告李明慧应于本判决生效之日起十日内向原告泉州市别样红物业管理有限公司支付物业管理费3906元，公摊水电费992元，滞纳金493.29元。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李明慧负担，应于本判决生效之日起五日内向本院交纳。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李明慧二审提供的别样红物业公司出具的收款凭证，证明李明慧支付了2019年1月至5月的物业费及2019年2月至5月的公摊水电费。但别样红物业公司在一审起诉时已扣除了该部分费用，一审认定的物业管理费、公摊水电费正确。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，别样红物业公司与华大公司签订的《物业合同》，主体适格，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定合同合法有效正确。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该《物业合同》对华盛时代新城（二期）的业主具有约束力。李明慧作为该小区的业主，《物业合同》对其具有约束力，李明慧与别样红物业公司之间存在物业服务合同关系。根据《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，李明慧自2017年7月1日至2020年6月30日(其中2019年1月至5月的物业费已支付)止尚欠别样红物业公司物业费3906元，自2016年5月1日至2020年5月31日(其中2019年2月至5月已支付)的公摊水电费992元，违反合同约定和上述法律规定，别样红物业公司要求李明慧支付其拖欠的上述物业费3906元、公摊水电费992元，依法有据，一审予以支持正确，本院予以维持。李明慧在一审庭审中明确表示其对别样红物业公司主张的物业费3906元、公摊水电费992元没有意见，其上诉主张一审判决认定物业费、公摊水电费错误，但未能提供证据予以证明，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，李明慧若认为别样红物业公司提供的物业服务不符合合同约定或者存在损害业主利益的行为，应另行向别样红物业公司主张采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。李明慧以此为由拒绝交纳物业费，缺乏法律依据，本院不予采纳。本案中，李明慧未能依约缴纳相应物业费,系因其对别样红物业公司所提供的物业服务内容与质量提出异议,并非恶意拖欠,且从李明慧在一审中提供的照片体现，别样红物业公司在物业服务方面确实存在一定程度的瑕疵,有待在后续物业服务中改进，且双方的《物业合同》关于滞纳金的约定不明确，故本院对别样红物业公司要求李明慧支付滞纳金的主张不予支持。一审判决李明慧应支付滞纳金493.29元缺乏依据，应予改判。 综上所述，李明慧的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省泉州市泉港区人民法院（2020）闽0505民初1884号民事判决； 二、李明慧应于本判决生效之日起十日内向泉州市别样红物业管理有限公司支付物业费3906元，公摊水电费992元； 三、驳回泉州市别样红物业管理有限公司一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取计25元，由李明慧负担。二审案件受理费50元，由李明慧负担。 本判决为终审判决。 审判长  傅家顶 审判员  董耿瑜 审判员  孙志坚 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  苏阿云 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。