安徽省枞阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)皖0722民初1364号原告：安庆物华地产有限公司，住所地安徽省铜陵市枞阳县。法定代表人：胡世安，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈德霞，女，该公司员工。委托诉讼代理人:陈明泽,安徽景旺律师事务所律师。被告：齐进，男，汉族，居民，住安徽省铜陵市枞阳县。第三人：中国银行股份有限公司枞阳支行，住所地安徽省铜陵市枞阳县。负责人：陈勇敢，该行行长。原告安庆物华地产有限公司（以下简称物华公司）与被告齐进、第三人中国银行股份有限公司枞阳支行（以下简称中国银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告物华公司的委托诉讼代理人陈德霞、陈明泽到庭参加诉讼，被告齐进经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，第三人中国银行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物华公司向本院提出诉讼请求：1.解除物华公司与齐进于2018年3月4日签订的编号为XXX的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；2.判令齐进立即支付代偿款本息32739.28元；3.判令齐进赔偿物华公司违约损失，其中因物华公司向中国银行代偿贷款本息违约损失3273.93元；齐进逾期领房违约损失自2019年10月25日起，按照每日130.6元的标准，计算至判决生效之日（暂计算至2020年4月8日，为167天，计21810.20元）；4.判令齐进已向物华公司支付的定金2万元不予返还；5.判令齐进负担案件受理费。诉讼过程中，物华公司变更上述诉讼请求为1.解除物华公司与齐进于2018年3月4日签订的编号为YS0016319的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；2.判令齐进立即支付代偿款本息339159.82元；3.判令齐进赔偿物华公司代偿贷款本息违约损失33916元、逾期领房违约损失（该损失自2019年10月25日起，按照每日130.6元的标准，计算至判决生效之日，暂计算至2020年1月16日，计10970.40元）及物华公司因第三人中国银行的起诉而支付的诉讼费2974元、律师费6000元；4.判令物华公司于齐进退还房屋后十日内，将扣除齐进应向物华公司支付的代偿款、违约金及其他违约损失后的剩余房款退还给齐进；5.判令齐进负担案件受理费。事实和理由：2018年3月4日，物华公司与齐进签订编号为YS0016319的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定齐进购买物华公司开发的“龙湖国际城”C12幢901号房屋，建筑面积为144.29平方米，房屋单价每平方米3835.17元，房屋总价653015元；付款方式为首付款327015元（含定金2万元），剩余按揭款部分（326000元）于2018年5月20日前付至物华公司，对于按揭款及付款方式的有关细节按照《合同补充协议》执行。《合同补充协议》第9条约定，若齐进拖欠银行贷款造成物华公司代偿的，应在接到物华公司的通知十日内全额偿还代付款并支付该费用10%的违约金；逾期，物华公司有权解除购房合同并扣除定金，第10条约定齐进逾期领房第26日按每日总房款的万分之二支付违约金。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订之日，齐进向物华公司缴纳房屋定金2万元，随后该定金冲抵在首付款327015元中。2018年8月3日，银行按揭款326000元支付到位。另齐进与物华公司、中国银行签订的借款合同及保证合同约定，物华公司为齐进获批的上述房贷提供阶段性连带责任担保。后因中国银行起诉要求解除与齐进的贷款合同并偿还全部贷款，物华公司作为阶段性担保人，又为其代偿借款306420.54元，负担诉讼费2974元，支付律师费6000元。因齐进未及时归还代偿款并赔偿违约损失，为维护物华公司的合法权益，特提起诉讼。齐进未作答辩，中国银行未作陈述。物华公司为证明其主张，向本院提交以下证据：一、物华公司的《营业执照》副本及齐进的《公民身份证》复印件各一份，中国银行的企业信息查询表打印件一份；证明物华公司、齐进以及中国银行的主体身份信息。二、编号为XXX的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》复印件各一份；证明物华公司与齐进于2018年3月4日签订的编号为XXX的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并对房屋价格、违约责任、定金等进行了约定。三、《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》复印件各一份；证明齐进为购买案涉房屋在中国银行办理了按揭贷款手续，物华公司为该笔贷款提供了阶段性担保。四、《收据》复印件一份；证明齐进于2018年3月4日支付定金2万元。五、《安徽省增值税普通发票》复印件一份；证明齐进支付了案涉房屋的首付款，且定金2万元包含在其中。六、《收据》、《中国银行凭证》复印件各一份；证明2018年8月3日，中国银行的按揭款326000元支付到位。七、《中国银行划款凭证》复印件四张、《中国银行贷款还款明细表》复印件各一份；证明齐进自2018年12月1日，第三期还款时出现逾期，截至2019年12月17日，物华公司为其代偿贷款本息32739.28元。八、《律师函》、邮寄退改批条、EMS网络查询单、微信聊天记录复印件各一份；证明物华公司多次通过微信、律师函等方式通知齐进及时归还代偿款本息及赔偿违约损失的事实。九、《民事裁定书》原件一份；证明物华公司因齐进未按时偿还贷款被中国银行起诉，进而为齐进代偿了银行贷款本息、诉讼费及律师费的事实。十、《银行转账凭证》复印件两张；证明物华公司为齐进代偿了银行贷款306420.54元及诉讼费2974元、律师费6000元。齐进、中国银行均未提交证据。经审查，本院认为物华公司提交的证据一至十，经与原件核对无异，其内容客观、真实、合法，与案件具有关联性，予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：物华公司系房地产开发、销售企业。2018年3月4日，齐进与物华公司签订编号为XXX的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定齐进购买物华公司开发的位于安徽省铜陵市枞阳县枞阳镇金山西路的龙湖国际城C12幢901号房，建筑面积170.27m2，套内建筑面积144.29平方米,总价款653015元，首付款327015元（含定金2万元），余款326000元通过办理银行按揭方式支付。物华公司应在2019年6月30日前将经验收合格并取得竣工验收备案证明的商品房交付给齐进。另还对物华公司逾期交付的违约责任进行了约定：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，物华公司按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日之后，买受人有权解除合同。…《合同补充协议》第9条约定，物华公司担保期内，若因齐进拖欠银行贷款本息、惩罚及全部费用而致物华公司代为偿还的，齐进应在接到物华公司通知之日起10日内全额偿还物华公司代付款，并向物华公司支付该费用的10%的违约金。若物华公司的实际损失超过违约金，按实际损失赔偿；逾期物华公司有权单方面解除合同，并扣除定金。如商品房已交付的，齐进应将商品房完好的退还给物华公司，物华公司有权自交房之日起至退房之日止，按市场同类房屋租金标准收取租金。第10条约定，齐进自规定领房之日起25日内没有领房的，物华公司有权自第26日起每日向齐进收取总房款万分之二的违约金。2018年6月6日，物华公司与中国银行签订《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》，约定物华公司与中国银行就位于安徽省铜陵市枞阳县枞阳镇金山西路的“龙湖国际城”三期（C3、C7、C12、D4、D5、D6）房屋项目开展房屋贷款事宜，符合中国银行贷款条件的购房借款人购买物华公司销售的上述房产，可向中国银行申请个人房屋贷款。2018年7月16日，物华公司与齐进、中国银行签订《中国银行股份有限公司个人一手房住房贷款合同》，约定齐进为案涉房屋在中国银行贷款326000元，贷款期限为120个月，采用等额本息还款法，还款信息以实际放款日确定的还款计划为准。另约定物华公司为保证人，为上述贷款提供阶段性担保。同时约定齐进未按期归还贷款本息或应支付的其他费用即构成违约，中国银行有权宣布贷款本息全部或部分提前到期、终止或解除本合同、要求保证人承担保证责任等。2018年3月18日,齐进支付首付款307015元，连同之前已支付的定金2万元，计327015元。同年8月3日，中国银行依合同约定发放贷款326000元至物华公司账号，该次借款借据载明利率为4.81833‰。齐进取得借款后，未能按约定及时归还，物华公司分别于2019年7月31日、8月30日、9月29日、12月17日代偿了贷款本息7300元、3600元、10968.24元、10871.04元，合计32739.28元。另查明,2020年3月26日,中国银行起诉齐进、物华公司，请求1、解除其与齐进签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；2、齐进偿还拖欠的贷款本息及未到期本金；3、支付律师代理费、公告费、诉讼费，4、对抵押物龙湖国际城C12幢901号房产进行拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；5、要求物华公司对上述第2、3项承担连带清偿责任。2020年6月24日，物华公司代偿了贷款本息284404.77元、22015.77元，合计306420.54元。综上，物华公司共代偿339159.82元。本院认为：齐进与物华公司签订的编号为YS0016319的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，物华公司与中国银行签订《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》，物华公司与齐进、中国银行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；齐进取得借款后，未能按约定及时偿还贷款，导致物华公司为其代偿贷款本息339159.82元，显属违约，物华公司有权主张解除编号为XXX的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》,且有权要求齐进偿还贷款本息339159.82元。根据合同约定，物华公司代偿后，齐进应向物华公司支付该费用的10%的违约金，故物华公司按约定要求齐进支付33916元的违约金，不违反法律规定，应予支持。关于物华公司要求齐进支付逾期领房违约损失（该损失自2019年10月25日起，按照每日130.6元的标准，计算至判决生效之日，暂计算至2020年1月16日，计10970.40元）的诉讼请求，因物华公司在齐进尚未实际受领房屋前提出了解除合同，考虑到物华公司在未提供证据证明其因齐进违约所遭受实际损失的情况下，已经判令齐进按约定承担了违约责任，同时也兼顾当前该商品房销售价格与签订合同时的价格有所上涨的现实，本院对物华公司要求齐进支付逾期领房的违约损失的诉讼请求不予支持。关于物华公司要求齐进支付其因第三人中国银行的起诉而支出的诉讼费2974元、律师费6000元的诉讼请求，因其未能提供相应的证据予以证明，故本院对该诉讼请求不予支持。扣除物华公司支付的代偿贷款本息339159.82元及齐进应支付给物华公司的违约金33916元，物华公司应退还齐进购房款279939.18元（653015元-339159.82元-33916元=279939.18元）。鉴于《商品房买卖合同》与《合同补充协议》解除后，双方互负返还义务，现物华公司又要求将扣除齐进应向其支付的代偿款、违约金及其他违约损失后的剩余房款退还给齐进，故本院对物华公司该诉讼请求予以支持。齐进、中国银行未到庭参加诉讼，应视为对物华公司的诉求及证据放弃抗辩及质证，不影响本案的审理。综上所述，本院对物华公司符合法律规定的诉讼请求予以支持,对其不符合法律规定的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告安庆物华地产有限公司与被告齐进于2018年3月4日签订的编号为XXX《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、被告齐进在本判决生效后十日内给付原告安庆物华地产有限公司代偿贷款本息339159.82元；三、被告齐进在本判决生效后十日内给付原告安庆物华地产有限公司违约金33916元；四、原告安庆物华地产有限公司于本判决生效后十日内返还被告齐进购房款653015元；上述判决第二、三项与第四项内容相抵后，原告安庆物华地产有限公司于本判决生效后十日内返还被告齐进剩余购房款279939.18元；五、驳回原告安庆物华地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11108元，由齐进负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审 判 长  汪华斌审 判 员  陈 刚人民陪审员  唐小牛二〇二〇年十一月三十日法官助理陈华琴书记员吴春梅附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。