重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终6107号上诉人（原审被告）：邢道余，男，1970年4月8日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：唐沙沙，重庆康索律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆美联营销策划有限公司，住所地重庆市渝中区民生路235号附1号第48层5-1、5-2单元，统一社会信用代码91500103753050432Q。法定代表人：张锦成，该公司董事长。委托诉讼代理人：左清松，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：马剑星，中豪律师事务所律师。上诉人邢道余因与被上诉人重庆美联营销策划有限公司（以下简称美联公司）合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2020）渝0103民初3075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邢道余上诉请求：撤销一审判决，改判驳回美联公司的诉讼请求。事实与理由：1.《买卖协议书》约定的邢道余支付中介服务费已经通过签订《承诺书》进行变更，邢道余未与周金华私下交易，不应支付中介费；2.周金华没有交购房订金，美联公司没有履行转付租金的义务，其明知周金华没有购买能力却主动邀约邢道余签订《买卖协议书》，未向邢道余如实告知订阅合同时买方的真实情况，给邢道余造成了重大损失，不得要求邢道余支付中介费；3.《买卖协议书》为美联公司提供的格式合同，第13条显失公平，且免除其自己的重大责任，美联公司未尽到提示说明义务，不应当产生法律效力，该条款应当撤销。美联公司辩称，1.美联公司为促成邢道余、周金华交易已为双方提供了中介服务，按《买卖协议书》第13条约定，邢道余应在该协议签订之日向美联公司支付中介服务费；2.美联公司没有转付定金是因为周金华没有将定金支付给美联公司，周金华是否履行《买卖协议书》支付定金和购房款的义务是邢道余与周金华之间的关系，与美联公司无关；3.《承诺书》不是对《买卖协议书》约定付款条件的变更，签订《承诺书》的目的是防止邢道余与周金华越过美联公司私下交易，没有发生该情形邢道余仍应支付中介服务费；4.《买卖协议书》第13条约定未明显加重邢道余负担，以示范文本订阅合同条款并非格式条款。美联公司向一审法院提起诉讼请求：1.邢道余支付美联公司中介服务费36500元；2.邢道余支付美联公司自2018年12月1日起至2019年10月14日的违约金，共计5785.25元，并从2019年10月15日起，以36500元为基数，按照每天万分之五的标准计收违约金，至全部中介服务费支付完毕之日止；3.邢道余支付美联公司因维权产生的律师5000元。一审法院认定事实：2018年12月1日，美联公司（经纪人）与邢道余（卖方）及案外人周金华（买方）签订《买卖协议书》，三方约定：邢道余与周金华通过美联公司买卖位于北部新区房屋，总价为365万元。《买卖协议书》约定:购房定金50万元，于2018年12月4日之前支付，交易余款315万元，在过户当日前支付。因美联公司已促成邢道余与周金华签订本协议，故邢道余、周金华均同意在本协议签订之日向美联公司支付中介服务费，其中，邢道余同意支付中介服务费36500元，周金华同意支付中介服务费36500元。若未按上述约定时间支付服务费的，从逾期之日起，按日以应付服务费的万分之五向美联公司支付违约金。邢道余和周金华确认，美联公司为促成本次交易已为双方提供了中介服务，双方承诺：签订本协议书后，未能依本协议买卖该物业或者双方解除本协议的，均不影响美联公司按本协议书的约定收取中介服务费。守约方向违约方主张权利产生的合理费用(包括但不限于律师费、差旅费等)，由违约方承担。协议备注载明：买方以全款方式购买此房，买卖双方约定于2018年12月31日之前到房交所办理过户手续。买方所有款项打到美联公司账户，再由美联公司转给卖方。三方还就其他事项作了约定。2019年1月29日，邢道余（甲方）、案外人周金华（乙方）及美联公司的工作人员刘明全（丙方）共同签订《承诺书》一份，各方约定：1、三方协商将甲方托管在丙方处的房产证原件归还甲方，由甲方自行保管；2、甲乙双方承诺未经丙方同意不得私自办理该房屋交易和过户手续，否则丙方有权追究甲乙双方的违约责任，并追收甲乙双方房屋交易的中介费。同时，《承诺书》上批注“邢道余2019年1月31日拿到房产证”。邢道余确认于2019年1月31日拿到房产证。另查明，美联公司与中豪律师事务所签订委托代理合同，收费约定：美联公司因与邢道余、周金华合同纠纷两案，委托中豪律师事务所提供法律服务。委托事项为两案一审程序，中豪律师事务所指派左清松、马剑星实习律师为上述法律服务的代理律师。美联公司向中豪律师事务所支付律师费的标准为1万元，其中与邢道余居间合同纠纷一案律师费5000元。2019年10月24日，中豪律师事务所向美联公司开具了金额为1万元的重庆增值税专用发票，发票载明服务名称为：法律咨询、法律服务费。2019年11月28日，美联公司支付中豪律师事务所15000元。一审法院认为，美联公司与邢道余及案外人周金华签订的《买卖协议书》、《承诺书》系各方真实意思表示，依法成立，应属有效。邢道余辩称不应支付中介服务费，其理由为：1、美联公司未向周金华收取定金及购房款，违反合同义务；2、美联公司未将周金华无购房能力的真实情况提供给邢道余，违反合同法第四百二十五条规定，造成邢道余严重损失；3、《买卖协议书》第13条约定显失公平，系免除美联公司责任加重邢道余义务的格式条款，对邢道余不发生法律效力；4、三方签订的《承诺书》实质解除了《买卖协议书》，邢道余仅在与周金华私自交易案涉房屋时才应承担支付中介服务费的责任。分别评述如下：首先，《买卖协议书》备注部分约定，由美联公司收取所有应由买方周金华支付的款项，该约定仅表明美联公司为交易款项的收款人，不能认定其负有向周金华催收交易款项的义务。同时，美联公司在本案系居间人，不是买卖合同的相对人，不享有买卖合同的权利，自然不负有买卖合同的义务，故周金华未向美联公司支付房款并不构成美联公司违反合同义务。其次，从合同约定看，美联公司系促成邢道余与周金华达成买卖合同的居间人，其负有向双方提供订立合同真实信息的义务，该义务是指居间人应如实报告所掌握的与合同订立相关的重要信息，包括交易双方真实身份、交易标的物理状态、交易标的权利状态等，但对于交易方是否具有完成交易的资金能力应属交易相对方商业判断的范畴，即周金华能否按约支付全部房款，系邢道余的自身商业风险，除非作出特别约定，不应将该商业风险苛求由居间人承担，也不得以此作为拒付中介服务费的理由。第三，《买卖协议书》第13约定，签订本协议书后，未能依本协议买卖该物业或者双方解除本协议的，均不影响美联公司按协议书约定收取中介服务费。该约定并未明显加重邢道余的合同义务，根据我国合同法第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。邢道余与周金华签订《买卖协议书》即证明美联公司已促成买卖合同成立，协议书约定签订本协议书时即支付中介服务费，该约定符合法律规定，故美联公司有权依约收取中介服务费，买卖双方事后未实际履行买卖合同并不构成收取中介服务费的阻却条件。最后，三方签订的《承诺书》主要约定两项事由：一是美联公司返还邢道余房产证原件；二是邢道余与周金华私自交易的，美联公司可向双方追收中介服务费。分析上述约定，在房产证返还邢道余后，买卖双方私自交易已无限制，可能使得居间人的利益落空，故在第二条中就私自交易的后果进行约定，其目的是限制私自交易，但不是变更《买卖协议书》关于中介服务费支付条件的约定，也不能仅以《承诺书》中“追收”的表述即认定各方解除了原协议书的约定。综上，邢道余的上述抗辩依法不能成立，不予采信。现协议书约定的付款条件已经成就，邢道余应当支付美联公司中介服务费36500元。根据协议书第12条，逾期支付的应当自逾期之日按照每日万分之五支付违约金。协议书载明签订本协议之日即支付中介服务费，邢道余未按期付款，自2018年12月2日起构成逾期付款，邢道余应当自2018年12月2日起向美联公司支付逾期付款违约金。邢道余抗辩约定的违约金过高，应当调低，经审查，其逾期付款行为给美联公司造成的损失为一般的资金占用损失，按照约定的违约金标准计算，年利率超过18%，超出一般资金占用损失，且美联公司也未举证证明其损失达到约定的违约金程度，综合考虑违约情节，兼顾公平原则，酌情调整违约金标准为年利率6%。故邢道余应承担违约金为以36500元为基数，自2018年12月2日起按照年利率6%计算。关于律师费，双方在《买卖协议书》中约定，守约方向违约方主张权利产生的合理费用包括律师费由违约方承担。本案中，邢道余逾期支付中介服务费构成违约，美联公司为实现其权利委托律师发生律师费5000元，该律师费未超过律师服务收费的标准，按约应由邢道余承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、邢道余在判决生效之日起十日内支付美联公司中介服务费36500元，并支付以36500元为基数，自2018年12月2日起至付清之日止按照年利率6%计算的违约金；二、邢道余在判决生效之日起十日内支付美联公司律师费5000元；三、驳回美联公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取491元，由邢道余负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，《买卖协议书》第13条约定并无免除美联公司重大义务或明显加重邢道余义务负担的内容，不构成显失公平，邢道余应按该条约定向美联公司履行给付中介服务费的义务。因《买卖协议书》中并无周金华不履行义务时美联公司承担责任的约定，周金华是否履行合同中支付定金、房款的义务以及有无实际履行能力，与美联公司无关。《买卖协议书》约定美联公司收到周金华交付的款项后转付给邢道余，该约定并非美联公司的先履行义务或邢道余支付中介服务费的条件，邢道余以美联公司未转付定金抗辩支付中介服务费不予支持。《承诺书》中并无邢道余与周金华未私自交易则邢道余不支付中介服务费义务的约定；《承诺书》约定的邢道余与周金华私自交易则美联公司追收中介服务费，从逻辑上亦不能得出上述结论。邢道余主张《承诺书》对《买卖协议书》中邢道余向美联公司支付中价服务费的约定进行了变更，不能成立，不予采纳。综上所述，邢道余的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费982元，由上诉人邢道余负担。本判决为终审判决。审判长  吴宝山审判员  吴贵平审判员  章若微二〇二〇年十一月二日书记员  吴耀东