山东省泰安市泰山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0902民初6775号 原告（反诉被告）：泰安金翼教育文化发展有限公司，住所地泰安市泰山区财源街道泮河路117号十二号楼104室。 法定代表人：李蕾，执行董事。 委托诉讼代理人：赵玉森，山东锦春律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宋溪溪，女，1990年4月3日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：周士帅，泰安岱岳创新法律服务所法律工作者。 原告泰安金翼教育文化发展有限公司与被告宋溪溪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰安金翼教育文化发展有限公司的法定代表人李蕾和委托诉讼代理人赵玉森、被告宋溪溪的委托诉讼代理人周士帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰安金翼教育文化发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告腾退其占用的泰安市泰山区××街××号××层二楼南侧房屋两间，并自2019年7月28日起至房屋腾退之日止，按每平方米90.41元支付房屋占用费；2.被告承担逾期交房给原告造成的损失20000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月27日，原被告签订门头房租赁合同书，由被告承租原告使用的南关大街14-*号二楼南侧房屋两间，建筑面积总计140平方米，用途为乐器培训，租赁期限为5年，自2018年10月1日至2023年9月30日，每年租金33000元。2019年9月27日，双方终止协议。但合同终止后，被告仍然占用该房屋，导致原告利益受损。 宋溪溪辩称，一、原告的主体不适格。依据合同，合同的双方是李蕾与我，我的租金是直接交付于李蕾的，与金翼之间没有任何的权利义务关系。本案中，将金翼列为原告向我主张权利，于法无据。因李蕾拖欠原房东马某某房租导致房屋被锁闭，双方间合同已解除。在我与李蕾的合同解除后，我们双方间再无任何权利义务关系，我所租赁房屋的所有权益只与原房东马某某有关联，应由原房东马某某向我主张权利，而不是李蕾。本案中，原告主体错误。二、原告主张房屋占用费用无事实及法律依据。案涉房屋因李蕾拖欠原房东房租，原房东于2019年7月25日向我发出通知，将我所承租的房屋进行锁闭，导致我无法正常使用房屋进行日常工作经营，是李蕾的行为导致合同无法继续履行。后经协商，双方解除合同，但没有约定腾退的具体时间。2019年11月27日，李蕾发出通知要求于次日9时前腾退房屋，我准时将房屋腾空并要求交付李蕾，但李蕾没有接收。本案中，因李蕾违约在先，没有依照合同提前三个月给我通知的情况下将房屋收回，我无法在短时间内找到能安置器材及人员的地址，应给予我合理的腾退时间。李蕾于2019年11月27日要求腾退房屋，我也按照通知及时进行了腾退。依照合同约定，原告主张解除合同的，应于三个月之前通知，根据合同和事实情况，三个月的腾退时间是合理期限。三、原告主张因逾期交房造成损失没有依据。本案中，造成逾期交房的原因是原告负责人李蕾与原房东马某某间的纠纷，在此过程中，我不存在任何过错，原告向我主张该项损失于法无据。 宋溪溪向本院提出反诉请求：1.被反诉人赔偿反诉人违约金3300元，退还转让费4200元；2.反诉费由被反诉人承担。事实和理由：2018年9月27日，反诉人与被反诉人签订门头房租赁合同书，约定了租赁期限、年租金、转让费及违约责任。合同生效后，反诉人积极履行了合同义务，但被反诉人并未按合同约定履行，在履行期内即通过锁门等方式阻止反诉人正常的使用及经营，又违反合同约定解除合同、克扣转让费。被反诉人的行为违反诚实信用原则及合同约定，给反诉人造成极大的经济损失。 泰安金翼教育文化发展有限公司针对宋溪溪的反诉辩称，原被告已经协商终止合同，原告不欠被告任何债务，双方对于租赁合同期间的权利义务已经终止，再无牵连。 本院经审理认定事实如下：2018年9月27日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）签订门头房租赁合同书，约定原告将泰安市泰安市泰山区××街××号××层（办公室南两间）出租给被告用于乐器培训，租赁期限为5年，自2018年10月1日起至2023年9月30日止；租金为每年33000元，按年结算；转让金17000元，转让费一次性付清；租赁期间乙方必须信守合同，如提前终止合同，需提前3个月通知甲方，经双方协商后签订终止合同书，并须向甲方交纳年度租金的10%作为违约金；如甲方提前终止合同，需提前3个月通知乙方，须双方协商签订终止合同书，并向乙方退还未使用的房款，以及年度租金的10%作为违约金。同日，李蕾收到房租订金5000元。2018年10月6日，李蕾出具房租收据一份，载明：“今收到通天街校区（南关大街14-8号），二楼南侧2间，房租共计50000元（伍万元整），之前交的5000元押金已算入。时间：2018.10.1-2019.9.30，共一年。李蕾2018.10.6押金今收到水电保证金2000元。李蕾2018.10.6”。 2019年7月27日，宋溪溪出具收到条一份，载明：“因故终止原合同，今收到通天街校区（××街××号××层）二楼南侧2间李蕾退房租共计两个月（2019.8月-2019.9月）5500元（伍仟伍佰元整），退回转让金9400元整，大写玖仟肆佰元整（包括空调等设施），退回水电保证金1200元整（壹仟贰佰元整），共计16100元（壹万陆仟壹佰元整），协商后退回。房租及保证金已全部退清，无再牵扯，此房屋有任何纠纷，与李蕾无关。”原被告均称收到条中所涉款项均已退还，房租算到2019年7月27日，之后未再交纳。庭审中，双方对哪一方提出了解除合同的要求有争议，但均未提交证据予以证实。 2019年12月12日，宋溪溪向李蕾发送一条信息，内容为：“李蕾老师好，我已于2019年11月28日9：00之前腾空南关大街14-8号晓天下教育广场二楼南侧房屋两间（办公室南两间）”。 另查明，2017年7月3日，济南晓天下教育科技有限公司作为甲方、泰安金翼教育文化发展有限公司作为乙方签订房屋租赁合同一份，约定乙方租用甲方坐落在泰安市泰山区××街××号××层的房屋（建筑面积约207平方），租赁期5年，自2017年7月20日起至2022年7月19日止。合同签订后，泰安金翼教育文化发展有限公司接收房屋，用于文化课培训。2019年11月28日，泰安金翼教育文化发展有限公司腾空房屋，并将钥匙放置在房屋内，但双方未办理交接手续。2020年1月2日，济南晓天下教育科技有限公司将泰安金翼教育文化发展有限公司诉至本院，要求解除双方之间的租赁合同，泰安金翼教育文化发展有限公司支付违约金5000元及房租。泰安市中级人民法院于2020年10月15日作出二审判决，该判决本院认为部分载明“在租赁合同解除后，作为承租人的泰安金翼公司应将涉案房屋交还济南晓天下公司，泰安金翼公司虽然主张其使用的房屋2019年5月31日已腾空，但此时其转租给宋溪溪的房屋并未腾空，从泰安金翼公司提交的2019年11月28日视频及宋溪溪的短信和微信截图，可以证实涉案房屋2019年11月28日已经全部腾空，在济南晓天下公司不予接受的情况下，泰安金翼公司将钥匙放置在房屋内，证明泰安金翼公司已经腾退租赁房屋。因此本院认定泰安金翼公司已于2019年11月28日返还租赁房屋，泰安金翼公司对返还房屋后的租金不应予以支付。” 庭审中，被告提交2018年9月27日，李蕾作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）签订的门头房租赁合同书复印件，主张合同相对人系李蕾和被告。该合同内容同2018年9月27日原告作为出租方、被告作为承租方签订的门头房租赁合同内容区别是合同首部和结尾处未加盖泰安金翼教育文化发展有限公司合同专用章。原告质证称该证据显示的仅是被告与原告签订合同过程中的一个阶段性的图片，李蕾是原告的法人，在签订合同后需要加盖原告公章。 本院认为，被告仅提交2018年9月27日门头房租赁合同书复印件主张本案法律关系系李蕾和被告之间的房屋租赁关系，原告对此不予认可，本院对被告该主张不予采信。根据原告提交的门头房租赁合同书可以确认原被告之间存在房屋租赁关系，对被告主体错误的辩称本院不予采信。原被告于2018年9月27日签订的房屋租赁合同系其真实意思表示，合法有效。 根据2019年7月27日宋溪溪出具的收到条内容，双方对解除合同达成了一致，并进行了结算。合同解除后，被告应向原告腾退房屋。鉴于被告已于2019年11月28日实际腾空涉案房屋，原告现主张被告腾退，本院不再支持。被告应向原告支付自解除合同次日（2019年7月28日）至实际腾空之日（2019年11月28日）即四个月的房屋占用费11000元。原告主张房屋腾空后的占用费，无事实和法律依据，对此本院不予支持。根据另案裁判结果，原告对其前手承担责任的截止时间同样是2019年11月28日，原告现要求赔偿逾期返还房屋的损失，本院不予支持。 原被告双方在2019年7月27日解除合同时已明确退回转让金的数额，被告现又主张退回部分转让费，对此本院不予支持。双方在解除合同时未明确违约金如何处理，现被告主张违约金3300元应证实原告存在违约行为。鉴于收到条中未载明合同解除的原因，被告亦未举证证实原告提前终止合同，故对反诉原告该诉请本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条规定，判决如下： 一、被告宋溪溪于本判决生效之日起十日内支付原告泰安金翼教育文化发展有限公司占用费11000元； 二、驳回原告泰安金翼教育文化发展有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告宋溪溪的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元，反诉费25元，由原告泰安金翼教育文化发展有限公司负担75元，被告宋溪溪负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决书为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  马 翔 二〇二〇年十一月十日 法官助理  高文科 书 记 员  顾绍武