黑龙江省牡丹江市东安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1002民初589号 原告：孙国华，女，1976年7月出生，汉族，xx学校教师，住黑龙江省鸡西市鸡东县。 委托诉讼代理人：苏葆华，黑龙江明镜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：褚明明，黑龙江明镜律师事务所律师。 被告：鸡东县房地产开发公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡东县鸡东镇前进街银峰路南商贸小区1号楼2楼。 法定代表人：孙广清，该公司经理。 被告：牡丹江光大建筑安装工程有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区兴隆镇。 法定代表人：骆昀光，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王蔷，女，该公司职工。 原告孙国华与被告鸡东县房地产开发公司（以下简称鸡东县房地产公司）、牡丹江光大建筑安装工程有限公司（以下简称光大工程公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月30日公开开庭进行了审理。原告孙国华及其委托诉讼代理人褚明明、苏葆华、被告光大工程公司的委托诉讼代理人王蔷到庭参加诉讼，被告鸡东县房地产公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。2020年8月13日至2020年10月12日为公告期间。本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告孙国华向本院提出诉讼请求：1.要求立即停止对鸡东县鸡东镇迎宾广场综合楼五单元601室房屋的执行，解除对上述房屋的查封；2.要求确定原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，被告鸡东县房地产公司在上述房屋解除查封后立即将该房屋过户到孙国华名下；3.诉讼费由二被告承担。事实和理由：孙国华于2005年11月23日与鸡东县房地产公司签订商品房买卖合同，购买其开发的鸡东县鸡东镇迎宾广场综合楼五单元601室房屋，并付清了全部价款共计76000元。后鸡东县房地产公司将该房产交付给孙国华使用，孙国华一直占有、使用至今。因鸡东县房地产公司的原因一直未办理房屋产权证，导致涉案房屋仍然登记在其名下。后被告光大工程公司与鸡东县房地产公司发生了建设工程施工合同纠纷，本院作出（2007）东民初字第37号民事判决书，并发生法律效力。在案件审理过程中光大工程公司保全了鸡东县房地产公司的涉案房产，后在执行过程中本院作出（2008）牡东执字第97号之十一执行裁定书对孙国华的涉案房屋进行了查封。孙国华对此提出了异议，认为被执行查封的涉案房产实际权益应当属于孙国华，本院作出（2020）黑1002执异3号执行裁定书，驳回了孙国华的异议。故原告孙国华提起诉讼。 被告鸡东县房地产公司未到庭应诉，亦未提供答辩意见。 被告光大工程公司辩称，1.原告孙国华无法证明其已在法院查封该房屋之前购买了该房屋。孙国华向法院提供的购房收据不是国家正式税务发票。该收据制作的时间有很大的随意性。不能客观、正确的反应其购买房屋的准确时间；2.法院查封房屋时，光大工程公司有工作人员在场，是在鸡东县房产局查询了鸡东县房地产公司房屋销售情况后，对尚未销售的房屋进行查封的。孙国华购买了已被法院查封的房屋，未尽到注意义务，自身有过错，综上请求法院驳回孙国华的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告孙国华所举证据五，鸡东县不动产登记中心复函一份，鸡东县不动产登记中心出具的证明一份，被告光大工程公司无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告孙国华所举有争议的证据，本院认定如下： 证据一，商品房买卖合同一份。意在证明：原告孙国华于查封前的2005年11月23日就已经与被告鸡东县房地产公司签订合法有效的书面买卖合同，约定购买住宅，位于黑龙江省鸡东县鸡东镇迎宾广场综合楼五单元601室，建筑面积80.21㎡，总价款76000元。 被告光大工程公司对此份证据的形式要件无异议，对证明问题有异议。该合同是手写合同，什么时间都可以签订。不能证明原告孙国华想要证明的问题。 本院认为，此份证据是合法有效的书证，具有客观真实性，本院予以采信。 证据二，购房款收据一张。意在证明：原告孙国华已经依据合同约定，支付给被告鸡东县房地产公司购房的全部价款。 被告光大工程公司对此份证据的形式要件及证明问题均有异议。不是国家的正式发票，随时都可以出具这个材料，而且光大工程公司也没有见过真实的鸡东县房地产公司的公章。 本院认为，此份证据是合法有效的书证，具有客观真实性，本院予以采信。 证据三，配套费、物业费、供热费等费用收据39页。意在证明：在人民法院查封之前至今孙国华始终占有涉案房屋。 被告光大工程公司对此组证据中手写收据的真实性、内容和时间都有异议。有税务编号的票据等正式发票形式要件及证明问题均无异议。 本院认为，此份证据是合法有效的书证，具有客观真实性，本院予以采信。 证据四，执行裁定书两份。意在证明：原告孙国华作为案外人已经于人民法院查封之前实际占有涉案房屋的事实，因涉案房屋从2007年2月12日起至今始终处于被查封的状态，导致原告未能办理涉案房屋的产权过户登记，这是非因原告自身原因才未办理过户登记的。 被告光大工程公司对此份证据的形式要件无异议，对证明问题有异议。光大工程公司不清楚原告孙国华是否在涉案房屋居住。 本院认为，此份证据是生效的法律文书，具有客观真实性，本院予以采信。 被告鸡东县房地产公司未向法庭提供证据，亦未提交书面质证意见。 被告光大工程公司未向法庭提供证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2005年11月23日，原告孙国华与被告鸡东县房地产公司签订商品房买卖合同，约定：“出卖人：鸡东县房地产开发公司……买受人：【本人】姓名：孙国华……第三条买受人购买商品房的基本情况。……迎宾广场综合楼5单元601号房。该商品房的用途为住宅。……该商品房建筑面积共80.21平方米……总金额76000元……出卖人：鸡东县房地产开发公司（公章），买受人：孙国华。”同日，孙国华向鸡东县房地产公司交付购房款76000元，鸡东县房地产公司向孙国华出具收据一份，载明：“今收到孙国华交迎宾广场综合楼5单元601号……金额柒万陆仟元整，￥76000元。鸡东县房地产开发公司（公章）。”2006年鸡东县房地产公司将房屋交付给孙国华后，孙国华一直占用使用至今。 2006年12月29日光大工程公司因建设工程施工合同纠纷在本院起诉鸡东县房地产公司，要求解除双方之间的建设工程施工合同并给付工程款共计1985942.08元。经光大工程公司申请，本院于2007年2月12日作出（2007）东民初字第37-1号民事裁定书，查封包括涉诉房屋在内的20户房屋。2008年5月20日本院作出（2007）东民初字第37号民事判决书，判决：“被告鸡东县房地产开发公司于本判决生效后10日内给付原告牡丹江光大建筑安装工程公司工程款1985942.08元。”（2007）东民初字第37号民事判决生效后，鸡东县房地产公司未按生效法律文书规定的义务向光大工程公司履行还款义务，光大工程公司于2008年6月24日向本院申请强制执行。2017年1月16日本院作出（2008）牡东执字第97号之十一执行裁定书，续行查封本案涉诉房屋在内的8户房屋。2020年4月14日，原告孙国华对执行标的提出书面异议，本院于2020年4月26日作出（2020）黑1002执异3号执行裁定书，裁定：“驳回案外人孙国华的异议请求。” 另查明，孙国华、孙国华配偶孔令臣及其女儿孔靖淇在鸡东县范围内未查询到可供居住的房产。 本院认为，本案为原告孙国华对涉案房产主张实体权利，请求人民法院对该实体上法律关系进行裁判而引发的诉讼，故本案案由为案外人执行异议之诉。 关于原告孙国华针对涉诉房产是否有权利能够排除执行，本院认为，《最高人民法院》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，孙国华在人民法院查封涉诉房产前，于2005年11月23日与被告鸡东县房地产公司签订商品房买卖合同并全额交付了购房款，该房屋亦在2006年由鸡东县房地产公司交付给孙国华占有、使用至今。孙国华及其配偶、未成年子女名下在鸡东县范围内均未查到居住用房登记。故本院认为，针对涉诉房产应认定为消费者购房人。按照《最高人民法院》的司法精神，建设工程价款具有优先性，但滞后于消费者购房人的物权期待权，该规定是法律基于生存权之上的考虑所作的特殊规定。综上所述，本院认为针对涉诉房产孙国华所具有的权利能够排除执行。 关于原告孙国华要求确认其与被告鸡东县房地产公司签订的商品房买卖合同有效，并要求鸡东县房地产公司协助办理涉案房屋产权登记的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，孙国华于鸡东县房地产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应按照约定履行。孙国华已经向鸡东县房地产公司履行了交付购房款的义务，鸡东县房地产公司也已向孙国华履行了交付房屋的义务，故本院认为，鸡东县房地产公司应当继续向孙国华履行协助办理房屋产权登记的附随义务。 被告鸡东县房地产公司经本院合法传唤未到庭，亦未提交答辩意见，视为其自愿放弃答辩、举证及质证的权利，并应承担相应的法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院》第二十九条之规定，判决如下： 一、停止（2008）东执字第97号执行案件对鸡东县鸡东镇迎宾广场综合楼五单元601室房屋的执行； 二、原告孙国华与被告鸡东县房地产开发公司签订的商品房买卖合同有效； 三、被告鸡东县房地产开发公司于本判决生效后十日内协助原告孙国华办理鸡东县鸡东镇迎宾广场综合楼五单元601室房屋的不动产权利登记。 案件受理费1700元，由被告鸡东县房地产开发公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 长  管仁英 人民陪审员  张丽冬 人民陪审员  张 静 二〇二〇年十一月二日 书 记 员  李 昊