上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初24239号原告：李皓。原告：于秉真。两原告共同委托诉讼代理人：丁勇，北京盈科(上海)律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：王琪，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海宝龙康骏房地产开发有限公司。法定代表人：吕翠华，总经理。委托诉讼代理人：侯新怡，上海申企律师事务所律师。原告李皓、于秉真与被告上海宝龙康骏房地产开发有限公司(以下简称“宝龙公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王琪和被告委托诉讼代理人侯新怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2017年11月29日签订的《上海市商品房预售合同》；2、判令被告返还购房款人民币2,203,845元(以下币种同)；3、判令被告赔偿原告资金占用损失(以10万元为基数，自2017年11月22日起算；以563,845元为基数，自2017年11月29日起算；以44万元为基数，自2017年12月7日起计算；以25万元为基数，自2018年3月23日起算；以85万元为基数，自2018年3月24日起算，以上均算至被告实际清偿之日止，其中2019年8月19日前按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，2019年8月20日后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算)。事实和理由：自2015年起，被告大力推广宣传其位于上海嘉定宝龙广场内尚未建成的商铺系黄金旺铺，并承诺长达八年的高额收益等。2017年11月29日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于上海市嘉定区阿克苏路宝龙商业中心1099号1层1110室商铺(以下简称“涉案商铺”)，总价为2,203,845元；合同第十四条约定，在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由原、被告双方签署本合同规定的《房屋交接书》；在双方签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理房地产权证(小产证)。同时，合同签订当日，原告与被告关联公司上海华瞻商业经营管理有限公司(以下简称“华瞻公司”)签订《委托经营管理协议》，约定自2018年2月1日起由华瞻公司受托管理经营。合同签订前后，原告分多笔支付了全部房款。其中，原告于合同订立前，支付购房款10万元；合同订立当日支付房款563,845元；合同订立后支付全部剩余房款154万元。被告于2018年2月1日前交付了涉案商铺。但在房屋交付之后，被告不仅未按照最初的包租承诺为原告带来收益，更为严重的是，本应及时办理的产证迟迟不予办理。原告多次催告被告办理产证，被告以各种理由推脱拒绝。原告认为，按照合同第十四条和合同后附补充条款一第十条第4款约定，被告最晚应当于房屋交付使用后360天内办理大产证；在办理大产证后30天内，双方签署《房屋交接书》；在《房屋交接书》后180天内办理小产证。经计算，涉案商铺按照2018年2月1日交付起算，办理大产证的期限最晚为2019年1月27日，办理小产证的期限最晚为2019年8月25日。现被告已经逾最后办理期限超过一年的时间。被告直至2020年9月9日才取得大产证，晚于应办出时间591天。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，原告已经依法享有合同解除权并可以主张赔偿损失，故诉至法院，要求判如所请。被告辩称，不同意原告的全部诉请。双方合同履行中不存在法定或约定解除情形，原告无权单方主张解除。原告系根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同司法解释》)第十九条之规定行使法定解除权。而根据《商品房买卖合同司法解释》第十九条之规定，只有在因出卖人即被告的原因无法办理产权的情况下，原告才享有法定解除权。事实上，被告为维护双方利益，一直在积极协调办理大产证的相关事宜，涉案商铺的大产证已于2020年9月9日办理完毕，故原告援引该第十九条行使法定解除权，明显于法无据。具体理由如下：1、被告已按照合同约定交房，并不存在违约；2、根据原告与华瞻公司签订的《委托管理协议》，为便于统一出租，原告同意华瞻公司对涉案商铺进行统一管理经营、拆除分户隔墙，对涉案商铺进行统一装修、改造，将原来小间的商铺变更为大通间，从而导致上海市嘉定区住房保障和房屋管理局以商铺隔墙拆除，申请办证的不动产实际结构与规划设计不符，不动产单元四至范围不确定为由暂未颁发大产证，而涉案商铺的隔断拆除系原告与华瞻公司为便于统一出租、协商一致的结果，与被告无关，所以涉案商铺大产证未如期办出并非被告原因；3、根据《商品房买卖合同司法解释》第十八条之规定，即使由于出卖人的原因无法办证的情况下，如双方有约定，则应按照双方的约定处理。而双方合同补充条款一第十条第4款明确约定即使由于被告的责任，无法按时办理产权初始登记，原告亦无权退房，该协议系双方协商一致所签，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力；4、根据原告与华瞻公司签订的《委托管理协议》，原告将涉案商铺委托给华瞻公司统一管理经营，并对外出租，约定由华瞻公司按照固定的年化经营收益向原告支付收益，可见原告购买涉案商铺的目的在于投资并收取固定的经营收益，而原告享有投资收益是以涉案商铺是否交付为前提条件。因此即使涉案商铺大产证未按约定时间办出并不构成法律规定或合同约定的根本违约，不符合行使合同单方解除权的情形，因此，结合《合同法》第九十四条之规定，原告也不得以此要求解除合同；5、根据《上海市商品房预售合同》第十四条、补充条款一第十条第4款的约定，涉案商铺办理小产证的日期为2020年10月22日。根据《商品房买卖合同司法解释》第十九条的规定，在2020年10月22日之后，因被告原因无法办理小产证的，原告才有权主张解除合同。实际上，被告已于2020年9月9日办理完毕大产证，原告完全可以办理小产证，故原告无法定解除权；6、目前，涉案商铺的大产证已于2020年9月9日办理完毕，原告完全可以办理出小产证，因此原告无权于2020年9月9日之后起诉被告要求解除合同并返还相应的款项等。此外，若法院判令解除合同，则必将引起一系列相关合同的解除及相应违约责任承担等事项，使目前处于正常运行的宝龙商业广场陷入混乱甚至经营停滞状态，严重扰乱正常的社会经济秩序，且目前涉案商铺已增值，合同继续履行更能维护双方当事人的权益。因原告并无解除权，因此被告无须向原告退还购房款并支付相应的利息损失，且即使合同解除，根据合同第十九条的约定，利息也应该按照中国人民银行公布的同期存款利率计算。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月29日，李皓、于秉真(乙方)与宝龙公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买涉案商铺，政府批准的规划用途为店铺，暂测建筑面积为45.19平方米，总房价为2,203,845元；付款方式分期付款，商业贷款：乙方应于2017年11月29日与甲方签约时支付首付款663,845元，于2017年12月10日前支付44万元；于2018年1月15日前支付110万元；合同第十四条约定：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同补充条款一第十条第4款双方特别约定：出卖人应当在该房屋交付使用后360日内(若由于非出卖人原因导致房屋实际交付日期晚于约定交付日期的，则从实际交付之日起算)，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，无法按时办理产权初始登记，买受人不退房，出卖人按已付房款的日万分之零点五向买受人支付违约金，且违约金最高不超过买受人已付购房款的百分之一。合同另对其他事项进行了约定。上述合同签订同时，李皓、于秉真(委托方、甲方)和华瞻公司(受托方、乙方)签订《委托经营管理协议》，约定甲方将涉案商铺交付乙方统一经营管理，委托管理期限自2018年2月1日起至2021年1月31日止，为期3年；乙方有权根据经营需要，自主选择是否将委托期限向后顺延，但不超过5年；在委托经营管理期限的前3年，乙方无需向甲方支付收益，之后的年化经营收益为销售合同额的8%；甲方授权乙方对委托物业可根据委托经营的需要进行改建、装修；期限届满后，乙方按当时的现状向甲方交还商铺等。上述合同签订前后，李皓、于秉真于2017年11月22日支付宝龙公司10万元；于2017年11月29日支付563,845元；于2017年12月7日支付44万元；于2018年3月23日支付25万元；于2018年3月24日支付全部剩余房款85万元。2016年9月27日，宝龙公司取得涉案商铺的《建设工程竣工验收备案证书》。另查明，1、宝龙公司已于2020年9月9日取得了涉案商铺的不动产权证(大产证)；2、李皓、于秉真于2020年10月起诉来院。审理中，双方确认宝龙公司已将涉案商铺交付李皓、于秉真，但对交付时间双方意见不一。宝龙公司提交了《交房通知书》(2018年3月29日)和《房屋交接确认书》，主张交接日期为2018年3月31日。李皓、于秉真对此不予认可，认为该日期系宝龙公司单方面修改，其认为交付日期系双方口头协商的2018年2月1日即委托管理的起始日期。本案的争议焦点为：李皓、于秉真是否有权解除合同？本院认为，李皓、于秉真与宝龙公司签订的《上海市商品房预售合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。双方合同第十四条约定了办理小产证的流程及相应的履行期限，合同补充条款一第十条第4款之特别约定部分则对办理大产证的时间进行了补充约定，明确交房之日起360天内办理大产证。结合上述条款之约定，根据《房屋交接确认书》的交房时间，宝龙公司最迟应于2019年10月底前协助李皓、于秉真办理涉案商铺的小产证。根据《商品房买卖合同司法解释》第十九条的规定，因宝龙公司原因无法办理小产证的，李皓、于秉真于2020年10月底之后才有权主张解除合同，然宝龙公司已于2020年9月9日办出了涉案商铺的大产证，故李皓、于秉真无法定解除权。即使根据李皓、于秉真主张的交付日期，宝龙公司最迟应于2019年8月底前协助李皓、于秉真办理涉案商铺的小产证。现李皓、于秉真依据《商品房买卖合同司法解释》第十九条的规定行使解除权，该条规定系对出卖人超期仍无法办出小产证，买受人合同目的无法实现的情形下所适用的司法救济途径。但本案中，涉案商铺早已交付，李皓、于秉真向法院提起诉讼时，宝龙公司亦已办理出了大产证，此时李皓、于秉真办理房屋所有权登记(小产证)、取得所购房屋之物权权利的合同目的可以实现，故李皓、于秉真此时再依据该司法解释主张解除商品房预售合同缺乏事实依据，本院难以支持。其要求宝龙公司返还房款、赔偿资金占用损失的诉请系合同解除的后果，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：原告李皓、于秉真的全部诉讼请求均不予支持。本案受理费26,691元，减半收取13,345.50元，由原告李皓、于秉真负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 邓珍二〇二〇年十一月三十日法官助理 方靖书 记 员 姚青附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。