江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0507民初4314号原告：耿新培，男，1972年2月23日生，汉族，住江苏省通州市。被告：苏州索斯特酒店管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道润元路**。法定代表人：舒柏良。委托诉讼代理人:周中华，公司员工。原告耿新培与被告苏州索斯特酒店管理有限公司（以下简称索斯特酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日受理后，由审判员魏丽玲适用简易程序，于2020年9月1日组织质证，于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告耿新培，被告索斯特酒店委托诉讼代理人周中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耿新培向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告索斯特酒店承担原告租金损失(1个月房租免收，后续2个月房租减半)5860.08元；2、依法判令被告索斯特酒店赔偿原告租赁合同期内提前被单方面解约赔偿金5860.08元；3、依法判令原告不予退还被告租赁保证金；4、依法判令被告在判决生效日或者调解生效日后的3个工作日之内，按照原先租赁合同签署时收房标准归还房屋给原告方，超过2020年7月15日，被告方按195.3元/日支付给原告方赔偿金直至案件审理结束交房之日止；5、本案诉讼费用由被告方负担。审理中，原告放弃第二项、第三项诉请，明确诉讼请求为：1、被告承担原告租金损失（一个月免收、后续两个月减半）5860.08元即两个月租金。2、被告支付2020年7月16日至被告腾退房屋2020年7月20日止的租金976.68元（2930.04每月/30*5天*2倍）。事实与理由：2017年4月份，原告购买了位于苏州市相城区润元路333号海亮香榭时光的酒店式公寓5064和5065室房屋，当时该批公寓是签署了房屋租赁合同，统一租赁给索斯特酒店开班玺园商务酒店，合同约定租用期限6年，自2017年4月14日起至2023年4月14日止，被告应在每月5号前向原告支付当期租金，月租金标准按照每天1.5元/天/平米×建筑面积×365天/12个月，5064和5065室建筑面积均为32平米，月租金1465.02元每室，两室共计2930.04元每月。自2020年2月起，被告索斯特酒店开始不向原告支付5064和5065室的公寓租金。由于1月底开始全国爆发了比较严重的新冠××疫情，导致酒店行业受到影响，对于该情况原告也表示理解，在被告方逾期未支付租金的情况下，主动联系询问相关情况，但是被告在2月15日单方面微信发送了一份《联系函》给原告方，要求原告按照苏州地方政府发布的新冠疫情期间苏“惠”十条内容，给予被告方1个月房租免收，后续2个月房租减半的优惠。原告出于对酒店的同情，并且在酒店保证以后不再出现类似情况并保证以后一定会按合同支付租金的情况下，同意给予被告二月份1个月房租免收，后续三月、四月2个月房租减半的房租优惠，被告给与了原告感谢信并在感谢信中承诺不以任何理由要求解除合同的履行，但是2020年7月2日原告突然接到被告电话，被告方告知原告酒店自即日起不再支付租金并提前解除合同，然后拿出了一份要求原告承诺不追究违约方违约责任才交接退房的《终止协议书》给原告。对于今年突然爆发的新冠疫情，原告已经给与了被告实际的支持，但是被告却欺骗了原告，动起了假借疫情影响，掩盖自身不想继续经营，损人利己的歪脑筋，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益和实际利益，既然被告单方面推翻减免期间的承诺，那么被告应当退还该期间原告减免的租金。根据双方之前签署的具有法律效力的《房屋租赁合同》规定，由于被告单方面违约解除合同的，需要支付双方逾期租金，同时额外赔偿2个月租金作为解约赔偿，并且不予返还租赁保证金。被告索斯特酒店辩称：疫情期间酒店经营困难，所有酒店行业都是停业状态，被告于2020年3月2日下午在业主微信群内发信息，短信的内容是真诚的感谢您的支持与理解，在这次疫情中给予我们房租一个月减免、两个月减半的优惠，后续月份我们将按合同正常支付房租，请您收到短信回复同意。原告在3月2号下午13:34回复了好的，所以这个是我们协商一致的，所以后续的我们也正常了付租了。在7月上旬的时候，被告提出解约的时候原告也同意了，未到期的租金我们不需要业主返还，同时两个月的押金是不予退还。被告的租金是付到7月15日，被告在7月份6、7号通知原告收房，但其没有来收房子，直接向法院提起了诉讼，我们在7月18号的时候组织了我们调解，原告在7月20日来收房，被告从7月4日就发出通知之日起，就已经不再使用原告房子，表达了要解除合同的意思，原告是到7月20日的时候才来收房，最终的损失不应该由被告来承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月18日，原告耿新培作为甲方（出租方）与被告索斯特酒店作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》两份，约定甲方同意将坐落于苏州市相城区润元路333号5064室、5065室出租给乙方使用；房屋建筑面积分别为32平方米；租赁期限共6年，自2017年4月14日至2023年4月14日（装修免租期及试运营自2017年1月14日至2017年4月14日）；房屋自起租日起租金为1.5元/天/㎡，月租金计算方式为1.5元/天/㎡×建筑面积×365天/12个月；在租赁期起始日前10个工作日内，乙方须向甲方交纳该房屋租赁保证金，租赁保证金为2个月的租金；乙方租金应按每个月支付一次并付至甲方收款账户，租金支付按照先付后用原则，每期租金支付应在该期前一个月5号前向甲方交纳该期租金；乙方的违约责任：1）乙方无故逾期支付租金的，每延期一日向甲方支付日租金的2倍作为违约金。延期支付超过60日的，甲方有权解除合同并可要求乙方支付当期2个月的租金作为违约金，且租赁保证金不予退还。2）若乙方擅自改变房屋使用用途，甲方有权提前解除合同并可要求乙方支付2个月的租金作为违约金，且乙方已经支付的租金和租赁保证金不予退还，因此造成甲方损失的，还应承担相应赔偿责任。上述合同签订后，被告索斯特酒店于2020年2月16日向各业主发送《联系函》，内容为：由于这一突发的新型冠状××疫情，国家和各级政府均陆续出台了相应的返工措施，我们酒店暂时无法开展经营，损失不可估量。为此我们向您倡议如下：一、您同我们是紧密不可分割的合作伙伴和利益共同体，一荣俱荣，一损俱损，为了我们之间更长久的合作及利益，希望您能与我们同舟共济，参照苏州市人民政府制定的支持中小企业共度难关苏“惠”十条，在这特殊的时期减免我们的租金，共渡难关。二、请您收到此联系函后3日内，积极联系我们，明确告知我们是否同意减免租金，并协商减免的方案；如您不同意减免租金的，亦请告知我们，以便我们及时采取止损措施；如您不予回复的，视为您同意参照苏“惠”十条，给予我们1个月房租免收，2个月房租减半的优惠。疫情当前，唯有我们同心协力，众志成城，方能共克时艰。希望疫情早日结束，秩序早日恢复，酒店早日恢复经营，你我能够共赢。后原告实际免除了被告2月份租金，及3月、4月每月一半租金。2020年3月2日，被告索斯特酒店向各业主发出《感谢信》，内容为：疫病无情，人间有爱。岁末年初，突如其来的疫情，让我们措手不及，国家和各级政府均陆续出台了相应的防控措施，我们酒店也暂时停止了经营，到目前仍未开业，在此期间，我们也发出了倡议书，呼吁能得到您的支持，现截止到目前，已有74家业主同意，还有些在考虑中，也有部分退房的业主，为此我们真诚的感谢支持我们的业主：谢谢您们的支持与理解，感谢！同时我们也理解退租的业主们的心情，在此我们表示诚恳的歉意！在后续经营中，我们将承诺除不可抗力及公司解散不再在该商区域经营酒店外，我们不得以任何理由要求解除合同的履行，同时我们也希望因房屋建筑及后期装修的问题瑕疵造成我们无法使用房间的维修问题，希望到时能得到您的理解和配合。没有一个寒冬不会过去，没有一个暖冬不会到来，在这特殊的时期内，我们一起携手共进，共渡难关，再次感谢您们！相信我们！支持我们！我们表示最诚挚的谢意！谢谢！2020年7月4日，被告索斯特酒店发出《通知》，内容为：自疫情发生以来，整个社会经济严重下滑，特别是酒店旅游行业，我们店在2020年1月25号接到派出所通知暂停对外营业，当时复工营业时间还未待定。酒店前景一片迷茫的情况下，是业主您当时给予了我们支持和信心，让我们决定继续携手一起前进；后疫情慢慢好转，我们店在2020年4月15日恢复复工对外营业，在营业后酒店旅游市场大环境还是很恶劣，我们店主要一直是靠着团队游在支撑，所以营业状况很差，每天只能售卖10-20间房左右，而且房价也很低，平均只能卖到90--100左右，每月酒店亏损都很严重，但我们都期待着暑假疫情好转，旅游市场能全部放开，把全部的希望都寄托在暑假7月份时期，可天不遂人愿，当下暑假旅行社市场并未放开，省内及省外游都未开出，我们也咨询过旅行社何时能全部放开，被告知在目前环境下遥遥无期。而我们公司资金已严重紧缺，很难再苦苦支撑，公司股东为此也商讨了很久，迫于无奈，现不得不决定酒店于2020年7月15日正式对外停止营业！业主可以在7月15日－7月30日期间来办理交接手续，为了弥补点业主们损失，押金（2个月的房租）我们不收回了，如在此日期提前退房的业主我们也不要您退还已付的租金。感恩这些年来与你们的相识，相互休戚与共！我们也万般不舍，祝愿你们幸福美满！2020年7月20日，原告耿新培作为甲方与被告索斯特酒店作为乙方签订《终止协议书》，约定：鉴于：1、甲乙双方于2017年4月14日就5064-5065房屋签订了《房屋租赁合同》（以下简称：租赁合同）；2、新型冠状病毒××疫情已严重影响了乙方正常经营和租赁合同的履行；现经甲乙双方自愿、平等、友好协商，就租赁合同终止一事，达成协议如下，以资共同遵守：一、双方确认，租赁合同自2020年7月20日（以下简称：终止日）起终止。自终止日起，租赁房屋由甲方收回、保管并另行处置，乙方无异议。二、乙方在本协议签订日向甲方支付终止日前的租金0元。三、乙方同意甲方无需退还租赁保证金。四、本协议签订前，如各方存在违约行为的，则另一方承诺免除对方的违约责任并放弃向违约方追究违约责任的权利。五、与本协议有关的争议双方应协商解决，协商不成，提交乙方所在地法院诉讼解决。六、本协议自双方签署之日起生效。本协议一式两份，双方各执一份。庭审中，双方当事人一致确认一间房每个月租金1465.02元；被告索斯特酒店已向原告耿新培交纳押金5860.08元，被告当庭表示无需退还；被告索斯特酒店租金实际支付至2020年7月15日，原告耿新培于2020年7月20日收房。关于双方当事人谈论减免租金的事实。原告耿新培陈述，在2月4日被告未支付租金，业务即在微信群中询问，后被告在2月16日发送《联系函》，当即回复是不统一，后业主们商量了下认为酒店如果以后能够正常支付正常经营就支持一下，后业主们同意了。减免租金的前提是被告能够继续正常运营正常支付租金至合同期限届满，为证明该事实，提交另一业主徐发洋（另案诉讼）与被告索斯特酒店工作人员（微信备注为“酒店会计妞妞”）的聊天记录。该记录显示：徐发洋：“原则上我不全部同意，可以适当减免，总计两个月有点多了！我有一个看法和一个问题！我个人觉得我们不能与苏州的惠十条相提并论，那上面的政策是国有租房，是国家的，相当于国家补贴，我们个人跟国家能比吗？这次减免以后，是不是不管后面有什么意外情况，都能确保准时支付房租？”“酒店会计妞妞”回复：“好的，你的意见我和老板说一下，是的，这次减免过后我们会正常付款”。徐发洋：“还有，这次减免如果双方达成意见，我要补充一句：如果有一天酒店停租之类的情况，减免的费用要返还！就是没有正常履行6年租赁合同，提前终止的情况下”。关于收房事实。原告耿新培陈述，在被告发出收房通知后，原告即至房屋处收房，但被告要求原告等业主签订《终止协议书》，否则不予退房。后原告于7月20日收房。关于《终止协议书》内容。该终止协议书文本由被告索斯特酒店提供。对于“乙方在本协议签订日向甲方支付终止日前的租金0元”的理解，原告认为被告支付了0元，其余的（减免租金、7月15日至7月20日的租金、赔偿金）均没有支付。以上事实，由原告提交的联系函、感谢信、通知、终止协议书、房屋租赁合同、微信聊天记录、视频及当事人陈述予以证实。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告耿新培与被告索斯特酒店签订的房屋租赁合同书，系双方当事人真实意思表示，依法成立并合法有效，双方应按约履行各自义务。关于原告要求被告支付免一减二半租金5860.08元，以及自2020年7月16日起至被告腾退房屋2020年7月20日止的租金976.68元（2930.04每月/30*5天*2倍）之诉讼请求。本院经审核后认为，其一，在被告索斯特酒店于2020年2月提出“免一减二半”主张时，有业主选择了同意，亦有业主选择了不同意并退租，被告并未强制性要求原告同意其主张，故原告在同意被告提出的“免一减二半”主张时，双方当事人已对“减免”达成了共识。其二，双方当事人在《终止协议书》上已约定“乙方在本协议签订日向甲方支付终止日前的租金0元”，从该约定表述来看，在双方合同终止日即签订终止协议书即2020年7月20日前的租金为0元。其三，虽系在被告的请求下原告同意“免一减二半”，也系因被告的原因导致租赁合同最终无法继续履行，但纵观被告发出的《联系函》、《感谢信》等内容，可以看出被告想极力恢复酒店正常经营、挽救其及包括原告在内的全部业主的损失的决心。同时，从被告在6月份继续向原告支付租金的行为亦可以看出被告单方解除合同并非恶意，实属经营困难所致。其四，原告提出其应允“免一减二半”，前提条件是被告继续履行合同并按时支付租金至合同终止之主张。本院经审核后认为，案涉租赁合同期限长达六年，合同履行过程中可能会遇见当下不可预见、不可控制的因素，最终导致合同无法正常履行，而本案中被告正是受到了新冠××疫情影响导致其单方解除合同的结果。自2019年12月以来，新冠××疫情突发，在此影响下，国家及各地政府迅速启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，采取了包括对确诊患者隔离治疗、限制人员流动、推迟复工等一系列措施，疫情影响到社会的各个方面，也在一定程度上影响到了租赁合同的正常履行，给全国酒店行业包括本案被告在内带来了严重冲击，在租赁市场消弭的时候，出租方和承租方更要互相体谅，合理分担风险，一起携手战疫、共渡难关。因此，受新冠疫情这一不可抗力因素影响，被告提出减免租金的请求，并非无理，且在双方签订合同当日原告即收回房屋，并一致同意没收保证金（2个月）以弥补其损失，故原告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告耿新培的全部诉讼请求。案件受理费减半收取46.50元，由原告耿新培负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 魏丽玲二〇二〇年十一月三十日法官助理 邓 菲书 记 员 吴静良