江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初950号原告：张君，女，1976年8月4日出生，汉族，住连云港市海州区。原告：李云峰，男，1977年9月6日出生，居民身份号码320704197709064512，汉族，住连云港市海州区秦东门大街兴亿达大厦15楼。以上二原告共同委托诉讼代理人：李阳、于春凤，江苏顺维律师事务所律师。被告：连云港祥生连报房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区朝阳东路3号。法定代表人：周银君，该公司总经理。委托诉讼代理人：何文龙、朱孔超，江苏云港律师事务所律师。原告张君、李云峰与被告连云港祥生连报房地产开发有限公司（以下简称祥生公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，后发现本案不宜适用简易程序审理，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李云峰及原告张君、李云峰的共同委托诉讼代理人李阳、于春凤、被告祥生公司的委托诉讼代理人何文龙、朱孔超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张君、李云峰向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿原告的房屋价值损失10万元；2.判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告偿还原告的房屋价值损失20374.4元。事实和理由：2018年，原告欲购买被告位于江苏省连云港市海州区海宁中路祥生苍梧春晓苑的房产，被告称房源紧张，必须先购买位于负二层的地下车位才有资格选房。原告购买地下车位后与被告签订了房屋买卖合同，合同写明“建筑层数地上18层，地下2层”。此时涉案楼栋处于建设阶段，无法对楼栋的情况进行查看。后被告通知原告交房，原告到现场后发现事实与合同严重不符，涉案楼栋没有负二层，其他楼栋均有负二层且电梯直达，2号楼住户达到地下车位需通过电梯到达负一层后，经楼梯走到地下车位，此情形与合同约定相违背，构成违约，该违约行为同时给原告造成极大的不便，造成涉案房屋使用价值大大降低，给原告造成实际损失。经查该楼栋在原告与被告签订商品房买卖合同之前就已调整，文件中没有建设负二层的规划，被告向原告隐瞒该事实，让原告陷入错误的认识，被告的行为涉嫌欺诈，若原告知晓该楼电梯不能到达负二层，就不会签订买卖合同。经多次交涉被告拒不赔偿，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告祥生连报公司辩称，1.不存在所谓的“捆绑销售”，涉案房屋买卖合同及地下车库使用协议系双方当事人的真实意思表示，自愿所签，不存在任何的欺诈、胁迫等违法事由。车位的购买是业主根据自身需要所作出的决定，原告没有证据证实被告有必须先购买车位才能选房的行为。且对于“捆绑销售”法律也没有明确的规定；2、被告已按照约定提供了“地上18层、地下2层的建筑”，不存在任何违约行为。房屋规划许可证和地下车位规划许可证两证是分开的，且最终形成了地下2层，且现状是地下一层和二层是完全相通的；被告至始至终没有承诺过电梯到达负二层。被告不存在欺诈行为；3、原告不存在任何经济损失。被告在签订、履行合同过程中，不存在任何违约或者违法行为，原告无证据证明存在任何的经济损失，且涉案房屋是经过规划部门规划和确认的；4、涉案商品房电梯无法直达负二层虽然给需要使用地下车位的业主造成一定程度的不便，但影响极小，显然不会像原告所述的极大不便。5、原告主张10万元损失无任何法律依据。因为同一个小区的房价会因采光度、地势、朝向、相邻物等多因素综合决定，而非单一因素决定，所谓的差价也不属于实际损失，房屋的功能是居住而非交易，以房屋差价来主张损失无法律依据。6.估价报告书存在错误，依据的前提条件有误，评估公式存在严重不合理性，评估结果缺乏合理的解释说明，不应作为本案裁判的参考依据。综上所述，本案系房屋买卖合同纠纷，被告不存在任何违约或者侵权行为，且原告亦不存在任何实质性损失，被告向原告出售的房屋也不存在任何质量问题，也不存在任何影响房屋正常居住使用的问题，原告亦同小区楼栋内部布局有所不同的不平衡心态主张莫须有的损失，无事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求向本院提交商品房买卖合同、照片及视频光盘、地下车位使用协议及车位公示图、建设工程规划许可证，还有本院依法调取关联案件（2020）苏0706民初931号司法鉴定的《估价报告书》，本院依法组织原、被告双方质证。本院经审理认定如下事实：2017年，被告祥生连报公司取得《建设工程规划许可证》，该许可证载明建设项目名称苍梧春晓苑2#楼、4#-7#楼，建设位置连云港市海州区海宁路南、通灌路西，2#楼地下共1层、地上18层，4#-7#楼地下共2层、地上18层。2018年7月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《地下车位使用协议》，主要约定：1.甲方同意将其位于本小区地下车库第1191号车位使用权提供给乙方，车位的用途系用于停车，车位使用费总价150000元；2.甲方在乙方付清全额车位款及所有一切款项后并达到交房条件之日起将上述车位交付乙方使用。该协议另约定了交付条件、车位使用权特别约定等内容。2018年1月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：1.被告将位于连云港市海州区房屋出售给原告；2.该商品房用途为住宅，层高2.9米，建筑层数地上18层，地下2层；3.涉案房屋建筑面积127.34平方米，每平方米单价9913.08元，房屋总价款1162332元；4.经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起90天内将买受人已付款退还买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率给付利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。合同还另约定了付款方式及期限、买受人逾期付款违约责任、交付期限、出卖人逾期交房违约责任等内容。本案被告亦为本院受理（2020）苏0706民初931号案件被告，系其他业主就《商品房买卖合同》与本案相同事实诉讼纠纷。在案件审理过程中，该案针对因被告未按约定建设负2层地下室给原告造成的损失价值，依当事人申请本院委托鉴定机构进行司法鉴定，江苏旺达行房地产土地与资产评估造价咨询有限公司于2020年9月25日出具《评估报告书》，经过综合测算，对比同一小区其他楼栋的房屋，原告因被告未按约定建设地下负二层造成电梯无法直达地下停车位，给原告造成的损失平均每平方米约160元。本案原告在庭审中按照该评估结果将诉讼请求中的损失赔偿金额调整变更为20374.4元。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》第三条约定该商品房用途为住宅，层高2.9米，建筑层数地上18层，地下2层。综合本案证据及当事人陈述，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定被告建造的苍梧春晓苑2#楼建筑包含地下2层，被告应当承担未建设地下负二层给原告造成的损失。现根据评估，该房产未建造地下负二层损失平均每平方米为160元，故原告主张被告赔偿损失20374.4元（127.34平方米×160元/平方米），符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告连云港祥生连报房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张君、李云峰损失赔偿金20374.4元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元（原告已预交），由原告张君、李云峰负担1930元，被告连云港祥生连报房地产开发有限公司负担370元，被告负担部分于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。户名：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：62×××69（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审 判 长  王 敏人民陪审员  徐启湘人民陪审员  韦 艳二〇二〇年十一月二十日法官 助理  万绪文书 记 员  周春艳法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。三、案款缴纳账号开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理处开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：32×××99-014752