临河区人民法院民事判决书（2020）内0802民初1280号原告：焦某，个体户，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。公民身份号码×××。原告：胥某，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。公民身份号码×××。二原告委托诉讼代理人：付某，内蒙古希伦律师事务所律师。被告：张某，个体户，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：王某，内蒙古日恒律师事务所律师。被告：巴彦淖尔市国泰房地产开发有限公司。统一社会信用代码91150802701433386X。法定代表人：徐某。委托诉讼代理人：郑某，内蒙古扬阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗某，内蒙古扬阳律师事务所律师。被告：巴彦淖尔市弘瑞物业服务有限公司。统一社会信用代码911508020959421983。法定代表人：李某。委托诉讼代理人：吴某，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。公民身份号码×××。原告焦某、胥某与被告张某、巴彦淖尔市国泰房地产开发有限公司（以下简称国泰房地产公司）、巴彦淖尔市弘瑞物业服务有限公司（以下简称弘瑞物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告焦某、胥某及其委托诉讼代理人付某，原告张某及其委托诉讼代理人王某，被告国泰房地产公司的委托诉讼代理人郑某，被告弘瑞物业公司的委托诉讼代理人吴某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告焦某、胥某向本院提出诉讼请求：三被告赔偿原告各项损失128326元。事实和理由：二原告系夫妻关系。2018年12月26日原告与被告张某签订了“商铺租赁合同”，合同约定：被告张某向原告出租位于临河区四季花城四区嘉音酒店地下一层南室用于胥某舞蹈室经营，建筑面积300平方米；租期3年，从2019年3月1日起至2022年3月1日止，年租金15000元。合同签订后，原告经过被告张某同意对租赁房屋进行了装修。后原告经营的胥某舞蹈室在使用过程中，于2019年9月10日晚10点发生漏水，经临河区西环办事处调查结论是舞蹈室内楼顶自来水主管道破裂，造成胥某舞蹈室木地板、墙体、舞蹈用具、音响设备等（详见损失清单）被水浸泡，导致舞蹈室损失巨大，不能正常使用和经营。因自来水主管道破裂，导致楼上的11户经营者无法正常用水引发纠纷，2019年9月18日经临河区西环办事处调解，原告同意11户经营者对破损管道进行维修，恢复了正常用水，但对因主管道破裂给原告造成的损失却无人给予赔偿。原告认为，被告国泰房地产公司作为开发商，被告弘瑞物业公司作为该小区的物业公司，理应对该小区的设施设备承担维修和管理责任，因自来水主管道破裂给原告造成的损失二被告应承担赔偿责任。另外，本案中受损的舞蹈室是被告张某出租给原告的，根据相关法律规定，被告张某作为出租人对出租的房屋应承担维修和维护的责任，未尽到相应的责任，也应承担赔偿责任。被告张某辩称，不认可原告主张的各项损失。一、涉案商铺于2019年9月10日晚10点多，因楼顶自来水主管道破裂发生漏水，事故发生时，张某在自己经营的奥美健身会所发现漏水，及时通知原告查看现场，同时，张某告知了弘瑞物业公司，要求及时止水维修。为了尽快关闭止水从而减少损失，当晚，张某联系维修工人李凯到场及时对破裂的管道进行关阀止水。张某告知原告尽快清理积水减少损失，但原告未对地面存水及水淹物品进行清理即锁门离开。至2019年9月18日，在人民调解委员会的调解之下，业主们与原告就管道维修一事协商达成一致。调解当日，张某牵头由共用该自来水管道的业主共同出资雇佣维修工人李凯对管道破裂进行更换维修，维修完毕后恢复正常供水。二、关于各方责任问题。原告的损失是因承租商铺楼顶自来水主管道破裂发生漏水导致的，而自来水主管道属于市政建设的基础管道，根据《城市供水条例》第二十七条及《物业管理条例》第五十一条等规定，应当由自来水管理公司负责维护管理，不属于业主日常维护的范围。国泰公司作为案涉商铺开发商，应对本案商铺上下水管线发生漏水履行保修义务，并对损失承担责任。国泰公司责任有两种情形，一是涉案商铺自来水主管道使用材料符合工程建设标准，则国泰公司只在保修范围和保修期限承担责任；二是涉案自来水主管道使用材料不符合工程建设标准，国泰公司无论是否超出保修期都应承担责任。弘瑞物业公司作为涉案商铺的物业服务公司，自来水管道维护属于涉及业主人身财产安全的基本物业服务内容，弘瑞物业公司未尽到日常维护保养义务，且在漏水事故发生后，弘瑞物业公司处于消极的应对状态，没有积极主动履行维修义务，未能协调业主与原告就维修水管达成一致，故弘瑞物业公司应对原告合理损失进行赔偿。张某作为涉案商铺的出租人，对本案损害结果不存在过错，也未违反双方签订的《商铺租赁合同》约定，故张某不承担责任。涉案商铺自来水主管道破裂不属于业主日常维护范围，以入户水表为界限，入户水表之前的部分属于市政设施，由市政或工程维护保养，入户水表之后的部分属于业主自行维护范围。本案发生漏水管道在入户水表之前，不属于业主维护范围。双方签订的合同第四条约定甲方对商铺的装修及修缮概不负责，原告在承租商铺之初自行装修，故张某对此不承担责任。原告应自行承担未及时止损导致损失扩大部分。被告国泰房地产公司辩称，四季花城四区的竣工验收时间为2009年12月份，国泰公司已经将涉案地下商铺实际是地下车库以工程款抵顶的方式于2009年或2010年划拨给了张某2，张某2是本案被告张某的父亲，其是四季花城的实际施工人。地下车库的所有权已归张某2，与国泰公司没有关系，且已过2年保修期。涉案商铺最初用途是地下车库，是原告或张某将地下车库改为商业用途，且擅自改水电，由此造成的损失应由其自行承担。被告弘瑞物业公司辩称，被告公司不是本案适格被告，涉案商铺不是被告公司服务范围，根据临河区西环办事处花城社区业主委员会与被告公司签订的物业管理合同第二条约定，被告公司管理的是四季花城3、4区居民小区物业，管理范围是居民住宅的物业服务。根据合同的相对性原则，被告公司没有收取四季花城嘉音酒店的物业管理费，故原告漏水造成的损害不应由被告公司承担。本院经审理查明事实如下，2018年12月26日，原告焦某（乙方）与被告张某（甲方）签订“商铺租赁合同”，主要约定：乙方承租甲方所有的四季花城四区嘉音酒店地下一层南室，建筑面积360平方米；租期3年，自2019年3月1日至2022年3月1日止；年租金15000元；乙方需在甲方经过同意后才可对房屋进行一定改造及装修，乙方的装修及修缮，甲方概不负责等等内容。原告焦某租赁上述地下室用于“胥某舞蹈室”的经营。2019年9月10日晚10点，舞蹈室内自来水管道断裂漏水，造成舞蹈室内墙面、地板、物品等损失，经原告申请，本院委托内蒙古国宏价格评估有限公司对损失情况进行了评估，该公司作出国宏（价）字2020第082号价格评估结论书，价格评估结论为“评估标的在评估基准日的价格为24819元”，本次评估支出评估费10000元。2019年12月6日，原告焦某与案外人郑某12签订“房屋租赁合同”，另行租赁房屋用于“胥某舞蹈室”的经营。2020年7月6日，原告焦某、胥某申请对其二人误工费及雇佣人员费用损失的评估，本院委托内蒙古诚森价格评估有限责任公司作出内诚价评字〔2020〕第046号评估意见书，价格评估意见为“为焦某、胥某二人的误工费为每人每日224元，雇佣人员费用损失每人每日72元”，本次评估支出评估费2500元。另查明，涉案地下室原为地下车库，开发公司为国泰房地产公司，于2009年12月之前竣工验收。2010年1月10日，国泰房地产公司将地下车库向案外人张某2抵顶了工程款。再查明，2018年6月15日，西环街道办花城社区业主委员会与弘瑞物业公司签订“物业管理服务合同”，主要约定：物业名称为临河区四季花城三区、四区，物业类型为住宅。2020年3月，临河区西环街道花城社区业主委员会出具证明，证明该委员会与弘瑞物业公司签订的物业服务合同中，物业管理服务范围不包括商业门店、办公楼、公寓、酒店、宾馆、健身会所、银行等非居民住宅的场所，只服务于四季花城三、四区居民住宅。上述事实，有各方当事人提供的商铺租赁合同、房屋租赁合同、泰城新居地下车库交款协议、物业服务合同、证明、证人证言等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，造成原告财产损失的原因是舞蹈室内自来水管道断裂漏水，原、被告当事人对漏水造成财产损失的金额有异议，经内蒙古国宏价格评估有限公司评估损失金额为24819元，本院予以采信。关于原告请求的误工费及雇佣人员工资损失，“胥某舞蹈室”并未正式开业，且漏水事故发生后，原告于2019年12月6日另行租赁房屋用于舞蹈室的经营，对于该项损失本院不予支持，该项评估的评估费2500元，由二原告自行承担。关于责任认定，涉案舞蹈室原为地下车库，被告张某将其改变用途作为商铺出租，出租人负有租赁物在租赁关系存续期间设施设备完好且正常使用的义务，被告张某对出租的地下室供水设备造成原告方损害具有过错，应承担70%的主要责任，即17373.3元，评估费7000元。原告焦某、胥某在漏水事故发生后未能采取合理措施及时止损，对损失的扩大亦有过错，应承担30%的次要责任，即7445.7元，评估费3000元。被告国泰公司虽是地下室所在工程的开发商，但该工程已于2009年竣工验收，依据《建设工程质量管理条例》第四十条“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”的规定，涉案舞蹈室内的自来水管道已过保修期，原告请求被告国泰公司承担损害赔偿责任于法无据，本院不予支持。被告弘瑞物业公司非地下室的物业服务公司，对于断裂自来水管道没有管理维修的义务，故，被告弘瑞物业公司不应承担责任。被告张某称应由自来水公司承担维修断裂水管的义务，但其未申请追加自来水公司为本案当事人。综上，原告的合理诉求本院予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、被告张某于本判决生效后十日内赔偿原告焦某、胥某财产损失17373.3元，评估费7000元，合计24373.3元；二、驳回原告焦某、胥某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2867元，被告张某负担545元，原告焦某、胥某负担2322元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审判长 胡月颖人民陪审员 杨丽霞人民陪审员 王海峰二○二○年十一月十六日书记员 贾丙楠附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。