北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初20609号原告：李学光，男，1974年1月9日出生，回族，王府井集团北京长安商场有限责任公司职员，住丰台区。委托诉讼代理人：南珏，北京市两高律师事务所律师。被告：改霞，女，1979年2月25日出生，回族，北京乐跑科技有限公司职员，住北京市西城区。被告：北京丽泽金都置业有限公司，住所地北京市丰台区东管头**院**楼2050-1。法定代表人：淡长朋，董事长。委托诉讼代理人：王华，女，北京丽泽金都置业有限公司员工，住北京市丰台区。原告李学光与被告改霞、北京丽泽金都置业有限公司（以下简称：丽泽金都置业公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李学光及其委托诉讼代理人南珏，被告改霞、被告丽泽金都置业公司的委托诉讼代理人王华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李学光向本院提出诉讼请求：1、判令二被告于2019年11月18日签订的《定向安置住房买卖合同》无效；2、诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告李学光与改艳于2004年6月2日登记结婚，被告改霞为改艳之妹。改艳、改霞的父母为改崇祥、马敬和。2015年改崇祥位于北京市丰台区骆驼湾甲11号48间2排6号的房屋被北京丽泽金都开发建设有限公司拆迁（以下简称：丽泽金都开发公司）拆迁，根据拆迁政策，改崇祥选购了北京市丰台区丽泽金融商务区北区菜户营地块的定向安置房一间，即菜户营项目10号楼3单元26层2603号，并于2015年11月15日与丽泽金都公司签订了《北京丽泽金融商务区北区菜户营定向安置房选房认购协议书》。上述房屋购房款已经在改崇祥获得的拆迁补偿款中直接予以扣除，剩余款项于2016年1月13日发放给改崇祥。2016年11月17日改崇祥去世，2016年11月20日改艳去世，2018年1月29日马敬和去世。改崇祥去世后，改崇祥的继承人未对上述已购定向安置房的继承问题进行过协商，其后改艳和马敬和相继去世，对上述房屋享有继承权的李学光和改霞一直也未就上述房产的继承问题进行过沟通，2019年11月18日，改霞在李学光不知情的情况下，擅自与丽泽金都置业公司签订了上述改崇祥已认购房屋的买卖合同，即本案诉争合同，原告认为，本案诉争合同涉及的房产是改崇祥在世时已经认购并且交付了购房款的，改崇祥去世后，上述遗产并未进行继承分割，后改艳、马敬和相继去世，本案原告李学光作为改艳的转继承人，改霞作为改崇祥继承人，对诉争合同涉及的房产均享有继承权，现改霞在李学光不知情的情况下，擅自与丽泽金都置业公司签订买卖合同，将改崇祥的遗产据为己有，其行为已经严重侵害了李学光的合法权利，为维护原告合法权益，诉至法院。被告改霞辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，我是改崇祥与马敬和唯一合法的继承人，原丰台区骆驼湾甲11号院48间2排6号拆迁，我与改崇祥户籍在上述房屋，属于被安置人，房屋拆迁后家庭内部已达成共识，该房由我购买，父亲改崇祥生前同意属于他的部分，由我支配，这是我父亲生前自由支配的权利，根本不属于遗产，且在2015年-2016年1月期间、改崇祥、马敬和、改艳在世时，在无争议的情况下，我与丽泽金都开发公司先后签订了《居民非成套住宅搬迁补偿安置协议书》等七份拆迁手续是以合法手续签订的。其次，2019年10月底涉案房屋封顶验收，我接到开发商通知于2019年11月18日与丽泽金都置业公司签署了《北京丽泽金融商务区菜户营项目定向安置住房买卖合同》及《菜户营定向安置房屋权属初始登记分配表》。综上，该房屋从拆迁到购买时均由本人签署，没有任何违法行为，李学光与本案没有利害关系，既与本人改霞没有任何协议，也与丽泽金都置业公司没有任何协议，不具有法律意义上的原告主体资格，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告丽泽金都置业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，二被告签署的《定向安置住房买卖合同》为双方真实意思表示且有《居民非成套住宅房屋搬迁补偿安置协议书》《选房认购协议书》、授权委托书、《菜户营定向安置房屋权属初始登记分配表》等作为依据，前述《定向安置住房买卖合同》应认定合法有效。其次，就前述协议的洽商及签署丽泽金都置业公司已尽到必要的审查义务，被告丽泽金都置业不应为原告与改霞之间因家庭人员变故导致的继承事项承担诉讼费用。丽泽金都开发公司在办理被拆迁人改崇祥拆迁及安置事项时已对被拆迁人的身份、被拆迁房屋的情况、安置对象、被拆迁人的授权书等必要资质进行了核查，并在充分核查的基础上于2015年11月15日与被告改霞签署了《选房认购协议书》，并于2019年11月18日向被告改霞出具了《菜户营定向安置房屋权属初始登记分配表》。被告丽泽金都置业公司依据该分配表，与被告改霞签署了《定向安置住房买卖合同》。再次，原告并非三定三限住房的被拆迁人或被安置人，依据北京市现有三定三限政策，其不具备签署《定向安置住房买卖合同》并取得安置房权益的身份。最后，原告起诉的案件及背景信息来看，本案涉及一起极其复杂的继承案件，被告丽泽金都置业公司根本不具备审查其继承人合法性的专业能力，且丽泽金都置业公司与改霞拆迁安置的过程中上述继承关系基于特定人员的死亡而渐次发生，为此被告丽泽金都置业公司认为不宜对如此复杂的继承关系作出专业的判断和认定。原告可以另案起诉改霞处理继承事宜，本案应在原告先行完成与改霞及其他案外人员的继承案判决后，再行恢复审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：改崇祥与马敬和婚后生育二名子女，即改艳、改霞。2004年6月2日李学光与改艳登记结婚。改崇祥于2016年11月17日死亡，改艳于2016年11月20日死亡，马敬和于2018年1月29日死亡。2015年10月27日，改崇祥（乙方）与案外人丽泽金都开发公司（甲方）签订《居民非成套住宅房屋搬迁补偿安置协议书》，约定：乙方在拆迁范围内需要搬迁的房屋位于丰台区骆驼湾甲11号48间2排6号。经认定，非成套住宅房屋建筑面积30平方米，乙方在册人口2人，实际居住人口2人，分别为改崇祥、改霞。甲方支付乙方拆迁所得款（房屋评估价款、奖励款、补助款、补足面积补助费）总计为717402元。改霞作为委托代理人在乙方处签字。同年11月15日改崇祥与丽泽金都开发公司签订《北京丽泽金融商务区北区菜户营定向安置房选房认购协议书》及《居民非成套住宅房屋补充协议书》。其中《认购协议书》中约定：改崇祥（乙方）安置购房指标为销售建筑面积63平方米，安置房屋地址为菜户营10号楼3单元26层03室，一居室，建筑面积63平方米，单价6500元/每平方米，总价409500元。乙方所认购的房屋为期房，预计竣工交房时间为2018年10月27日，届时，乙方须本人持身份证、户口本、人名章、搬迁补偿协议、选房认购协议书在甲方通知的时间、地点与甲方签订正式《安置房买卖合同》。《补充协议书》中约定：乙方自愿一次性预缴认购上述安置用房应支付的购房款共计409500元。并不可撤销地授权甲方将上述全部购房款在《居民非成套住宅房屋搬迁补偿安置协议书》及本协议中约定的总补偿款中直接抵扣，用于支付购房款。2019年11月18日丽泽金都开发公司向改霞出具《菜户营定向安置房屋权属初始登记分配表》，内容为：“被搬迁人改崇祥（已故），原房地址：丰台区骆驼湾甲11号48间2排6号；安置房认购房号为10号楼3单元2603，房屋产权人为改霞。并在分配表下注明：房屋权属登记人必须是搬迁补偿协议中列存的被搬迁人或被安置人，并年满18岁，必须是北京户籍。被搬迁人声明：以上回迁安置房屋权属分配系相关权利人在遵守国家法律法规和相关政策条件下自愿达成的一致意见，愿承担因此造成的一切法律后果”。改霞在被搬迁人处签字。同日改霞与丽泽金都置业公司签订《北京丽泽金融商务区菜户营项目定向安置住房买卖合同》（三定三限三结合项目），内容为：“出卖人以出让方式取得坐落于北京市丰台区卢沟桥乡丽泽金融商务区北区菜户营地块的国有土地使用权。根据定向安置房项目三定三限三结合方案联合审核会议纪要，买受人购买的定向安置住房所在土地用途为住宅；该定向安置住房地址为丰台区菜户营西路6号院1号楼3单元26层2602号。其实测建筑面积为64.77平方米，该定向安置住房单价为每平方米6500元，总价款为421005元。”本院认为，原告李学光主张合同无效的理由是：涉案房屋应系改崇祥的遗产，原告李学光基于转继承改艳的遗产份额，涉案房屋应当属于改崇祥的继承人共同共有；改霞擅自与丽泽金都置业公司签订买卖合同，属于无权处分，因此改霞与丽泽金都置业公司签订的《北京丽泽金融商务区菜户营项目定向安置住房买卖合同》应为无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，无论改霞与丽泽金都置业公司签订合同时，是否属于无权处分，均不因此导致《北京丽泽金融商务区菜户营项目定向安置住房买卖合同》无效，若李学光认为涉案房屋中存在继承问题尚未处理，可通过另案解决。故本院认为原告李学光主张合同无效的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告李学光的全部诉讼请求。案件受理费三十五元，由原告李学光负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 郭 爽二〇二〇年十一月二十七日书记员 丁焕然