四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3156号 上诉人（原审被告）：吕媛薇，女，汉族，1993年4月9日出生，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：吕宏伟，男，汉族，1970年11月28日出生，住址同上，系吕媛薇之父。 被上诉人（原审原告）：成都金房物业集团有限责任公司，住所地四川省成都市金牛区金房苑北路**。 法定代表人：林瑶。 委托诉讼代理人：曹秀峰，四川天普律师事务所律师。 上诉人吕媛薇因与被上诉人成都金房物业集团有限责任公司（以下简称金房物业）物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初2940号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 吕媛薇上诉请求：1.撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初2940号民事判决，并依法改判；2.金房物业整改全部问题后，吕媛薇再按50%缴纳之前的物业费；3.诉讼费由金房物业负担。事实与理由：1.一审法院拒绝受理吕媛薇的反诉请求，忽略吕媛薇的同时履行抗辩权，对吕媛薇提交的证据予以否定，属认定事实错误。2.金房物业没有按《南充市物业管理二级服务标准》履行物业服务合同，其在小区消防管理、技术防范安全管理、封闭管理、停车管理、行车秩序管理、公共设施管理、垃圾清运、房屋修缮等方面均存在严重失职，无法达到合同约定的服务标准。一审法院也认定了金房物业存在违约行为，却仍判决吕媛薇全额缴纳物业费不合理。3.金房物业进驻小区以来，消防系统全面瘫痪，环境杂乱无章，广告纸到处乱贴，娱乐设施破烂，路面到处积水，绿化从未修建，金房物业严重失职。综上，请求二审法院支持吕媛薇的上诉请求。 金房物业辩称：1.吕媛薇上诉提出的问题，有的问题不属于金房物业的解决范围，有些问题不属于业主主张权利的范围，应另案主张。2.金房物业的主张已由物业服务合同转化为债的法律关系，吕媛薇所提问题不能成为拒缴物业费的理由。3.金房物业收取的物业费比南充市房地产管理局南发改收费（2012）532号文件规定的价格更低，多年来从未涨价。4.金房物业代收垃圾清运费符合政策规定。5.电动车堵塞消防通道的问题，金房物业向社区、房管局反映过，因业主强烈反对，金房物业就没有整改。综上，吕媛薇的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 金房物业向一审法院提出诉讼请求：1.判令吕媛薇给付2013年12月18日至2019年9月30日物业管理费6,327.02元；2.判令吕媛薇按照每日万分之五支付逾期付款的违约金直至结清全部物管费，截止2019年9月30日应支付违约金3,020.67元；3.判令由物业代收的市政环卫生活垃圾处置费每月6.5元，共计448.50元；4.判令吕媛薇负担本案诉讼费用。 一审法院经审理查明：2010年3月，乐山中盛房地产开发有限公司（甲方，以下简称中盛房产公司）与金房物业（乙方）签订了《前期物业服务合同》一份，约定乙方对南充公馆小区提供物业管理服务，由住宅业主或使用人按其拥有的物业面积交纳物管费，三楼以下（含三楼）的按每平方米每月1.00元标准、四楼（含四楼）以上的按1.10元标准、非住宅物业按1.50元标准向乙方金房物业交纳物业管理服务费；前期物业服务的期限为2年，自2012年5月1日0时0分起至2014年4月30日12时0分止，合同期满或业主委员会与业主大会所聘的物业服务公司签订物业服务合同生效时本合同自然终止；本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按照本合同的约定提供服务，在此期间的物业服务费仍由业主按本合同约定的标准交纳；业主未按期交纳物业服务费的，按逾期金额每日万分之五的标准承担滞纳金；本物业区域物业服务收费选择包干制方式；实行包干制的，盈余或者亏损均由乙方承担，乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务内容等。 2012年12月26日，吕媛薇与金房物业签订了《南充公馆前期物业服务协议》，约定内容与前述协议基本一致。合同签订后至今，金房物业一直在为南充公馆小区业主提供物业管理服务。 一审法院另查明，吕媛薇系南充公馆1幢3单元11层3号房屋业主，案涉房屋面积为82.8平方米，物业管理费为1.1元/月/平方米；吕媛薇于2012年12月26日向金房物业交纳了2012年12月18日至2013年12月17日期间的物业管理服务费，从2013年12月18日起至今未交纳物业管理服务费，截止2019年9月30日已经欠物业服务费6,327.02元，应支付滞纳金3,020.67元。金房物业通过邮寄书面催收函向吕媛薇催收未果，遂诉至一审法院，提出前述诉讼请求。 一审法院同时查明，金房物业在南充公馆小区服务期间，在公共设施设备维护、绿化养护、环境维护方面存在瑕疵。 一审法院认为：金房物业与中盛房产公司签订的《南充公馆住宅物业项目前期物业服务合同》、吕媛薇与金房物业签订的《南充公馆前期物业服务合同》内容不违反国家法律的规定，对其真实性、合法性、关联性均予以认可。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，上述《南充公馆前期物业服务合同》对金房物业和南充公馆小区内包括本案吕媛薇在内的全体业主均具有法律约束力，双方都应按约履行。合同约定的2年的物业服务期限虽已届满，但因南充公馆小区至今未有新的物业服务企业承接其物业管理服务工作，根据合同约定，金房物业继续按该合同的约定为该小区提供物业管理服务，该小区包括吕媛薇在内的业主仍应按该合同约定的标准交纳在此期间产生的物业服务费。金房物业起诉要求吕媛薇支付物业管理费的诉讼请求，于法有据，予以支持。垃圾处理费由环卫部门按标准收取，应由垃圾生产的单位及人员负担。该费用由物业管理人代为收取后再向环卫部门缴纳符合通行做法和法律规定，金房物业要求吕媛薇支付该项费用予以支持，故确认吕媛薇应向金房物业给付从2013年12月18日至2019年9月30日期间的物业管理费6,327.02元、生活垃圾处理费448.50元，共计6,775.52元。关于房屋质量问题、小区未配备消防设施、公共绿地变停车位以及利用物业共用部位、共用设施进行经营的问题认定。关于房屋质量问题，这并非物业服务企业的职责范围。小区消防设施是否合格，属消防行政部门管理范畴，应由消防行政部门处理，本案不予处理。物业公司占用小区公共面积进行经营因涉及小区公共利益，应由小区业主委员会主张，业主不宜单独主张；关于小区绿化带被改建为停车位的事实，涉及小区公共利益，应由金房物业与小区业主委员会协商处理或由业主委员会主张，吕媛薇单独主张，不予支持。关于吕媛薇提出的物管聘请涉黑人员殴打小区业主，吕媛薇未提交相应的证据予以证实，若吕媛薇仍认为金房物业的行为有涉黑的嫌疑，可向公安机关举报。关于吕媛薇提出金房物业在服务期间小区绿化、卫生、安保、车辆管理等方面存在瑕疵，并提供了相应的证据予以佐证，从证据来看，金房物业在公共设施及环境维护、绿化养护、车辆管理方面确实存在一定瑕疵。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，吕媛薇可要求物业服务企业继续履行、采取补救措施或赔偿损失。吕媛薇以物业服务有质量瑕疵为由进行抗辩存在一定正当性。在履行该物业服务合同过程中，金房物业、吕媛薇双方均存在违约行为。从维护小区物业整体秩序出发，对金房物业主张吕媛薇给付物业服务费及生活垃圾处理费的诉讼请求予以支持，对金房物业主张吕媛薇支付违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、吕媛薇于判决生效后五日内支付金房物业2013年12月18日至2019年9月30日期间的物业管理服务费6,327.02元、生活垃圾处理费448.50元，上述费用合计6,775.52元；二、驳回金房物业的其他诉讼请求。本案案件受理费25元，由吕媛薇负担。 二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。 本院认为：根据上诉人吕媛薇的上诉请求及双方当事人的诉、辩意见，本案二审争议焦点为吕媛薇支付物业费的标准。 上诉人吕媛薇主张金房物业提供的物业服务无法到达物业服务合同约定的《南充市物业管理二级服务标准》，金房物业在消防管理、技术防范安全管理、封闭管理、停车管理、行车秩序管理、公共设施管理、垃圾清运、房屋修缮等方面均存在严重失职。但上述问题属于合同履行之瑕疵，不属于合同法中的根本违约，吕媛薇不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。物业服务企业的服务具有公共性，物业费是整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。另一方面，金房物业作为物业服务的提供者，本应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，为南充公馆小区提供更好的物业服务。但从吕媛薇诉讼中提供的证据看，金房物业提供的物业服务确实存在不够到位之处。结合金房物业实际提供的物业服务水平，本院按物业服务合同约定标准的80%酌情计算2013年12月18日至2019年9月30日期间的物业费为5,061.62元（6,327.02元×0.8）。至于生活垃圾处理费448.50元，金房物业代为收取后已向行政部门缴纳，故吕媛薇理应全额支付。 应当指出，创造良好、和谐的生活环境是物业服务公司和每一个业主的共同愿望，该愿望的实现，一方面需要物业服务公司在服务等诸多方面尽心尽力努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解与配合。业主与物业服务公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业服务管理费的情况下，物业服务公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，互相制约和促进。物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，正由于物业服务的这一特性，致使物业服务公司的服务难免会出现一些问题，导致业主对其服务的不满意而拒不交纳物业费，双方之间的矛盾由此而产生。如果业主拒绝交纳物业费，则会陷入欠费——服务下降——更大范围欠费——服务进一步恶化的恶性循环。如此下去，真正受到损害的就是业主的利益。当然，物业服务公司亦应在服务过程中，加强与业主的沟通，努力在现有情况下提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，尽量取得业主的理解。缺少业主的理解与支持，物业服务公司的服务工作很难有效开展下去。一般情况下，只要物业服务公司按合同提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主们均应支付相应的物业服务管理费。当然，业主在物业服务过程中所提出的各种建议和意见，既是对物业服务公司今后工作的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策，物业服务公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。 另外，吕媛薇向一审法院提出反诉，一审法院未予受理，本院二审案件不予处理。 综上，吕媛薇的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初2940号民事判决第二项，即驳回成都金房物业集团有限责任公司的其他诉讼请求； 二、变更四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初2940号民事判决第一项，即“吕媛薇于判决生效后五日内支付成都金房物业集团有限责任公司2013年12月18日至2019年9月30日期间的物业管理服务费6,327.02元、生活垃圾处理费448.50元，上述费用合计6,775.52元”为“吕媛薇于本判决生效后五日内支付成都金房物业集团有限责任公司2013年12月18日至2019年9月30日期间的物业管理服务费5,061.62元、生活垃圾处理费448.50元，共计5,510.12元”； 三、驳回成都金房物业集团有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由吕媛薇负担；二审案件受理费80元，由吕媛薇负担64元，由成都金房物业集团有限责任公司负担16元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 程 鹰 审判员 唐晓兰 审判员 苟 豪 二〇二〇年十一月三十日 书记员 周 针