山东省昌邑市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0786民初2456号 原告：潍坊市三富酒店管理有限公司，住所地：安丘市天下客商贸A座。 法定代表人：殷录财，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：潘敬国，山东宏鼎律师事务所律师。 被告：魏桂永，男，1972年5月7日出生，汉族，现住昌邑市。 原告潍坊市三富酒店管理有限公司（以下简称“三富酒店”）与被告魏桂永房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人潘敬国、被告魏桂永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三富酒店向本院提出诉讼请求：请求依法判令解除原、被告之间签署的《房屋、设备及场地租赁合同》。事实和理由：2014年5月，原告与被告签署《房屋、设备及场地租赁合同》，约定原告租赁被告所有的坐落于昌邑市佳乐家中央商务区××大厦××楼××区房屋，租期144个月，原告按月向被告支付租金。除租用被告房屋外，原告还与其他90余位出租人签订《房屋、设备及场地租赁合同》，并将全部租赁房屋用于经营速八酒店。自2018年下半年起，原告经营状况不佳，持续亏损，原告与包括被告在内的全体业主协商，提出更换酒店经营方，下调租金支付标准等方案，以维持酒店后续经营以及租赁合同顺利履行。然被告拒绝上述方案并诉至法院，要求支付欠付租金及违约金。审理过程中，原被告达成一致调解意见，继续履行租赁合同，原告就拖欠租金向被告作出补偿。另，原告与被告以外的其他80余位出租方签署协议，下调房屋租金，同时将酒店资产及经营权转让给案外人昌邑市安尚酒店管理有限公司。2020年初，全国爆发新冠肺炎疫情，酒店餐饮等行业遭受重大打击，昌邑市安尚酒店管理有限公司无力按时向原告支付租金，导致原告对被告租金支付逾期，并一直持续至今。现安尚酒店公司告知原告，涉案房屋自2020年1月1日起空置至今，未正常使用，后续亦不再租用。对此，原告与被告协商解除租赁合同，并提出对未支付租金和相关损失在公平、合理的基础上进行清算，因双方意见差距过大，双方未能达成一致。2020年6月17日，为减少损失，维护原被告的共同利益，原告向被告发出《终止履行合同告知函》，告知被告自2020年7月1日起，终止履行租赁合同。综上，因不可抗力及客观市场经济环境的影响，原被告签署的合同陷入僵局，已不具备继续履行的条件，强行继续履行合同对原告显失公平，原告亦愿意在可承受范围内承担应有的责任。现原告根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院依法支持。 魏桂永书面答辩称，1、原告用恶意拖欠房租的形式，逼迫签署酒店转租降租协议，在被告起诉后，原告迫于压力才会调解，调解2个月后又恶意拖欠房租；2、原被告双方系租赁合同中的双方，安尚酒店的现状，不应成为本案的任何理由；3、双方的租赁合同在2014年签订，并没有表明疫情为不可抗力，而且被告租赁给原告的房屋一直处于可以正常营业的状态，6-9层大部分业务都能按时收到租金，因此新冠疫情不足以作为原告要求解除合同的理由；4、原告上年度恶意拖欠房租已经通过法院调解，承诺履行合同并个人担保，因此原告一方没有合同解除权。综上，被告不同意解除合同。 本院经审理认定事实如下：2014年5月29日，被告魏桂永（甲方）与原告潍坊市三富酒店管理有限公司（乙方）签订房屋、设备及场地租赁合同，合同约定，甲方将坐落于昌邑市佳乐家中央商务区××大厦××楼××号房（实为速八610）、总房价为212009元的物业出租给乙方，租赁期间内乙方对该物业拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，甲方自愿全权委托乙方按《商品房买卖合同》中的约定与开发单位办理物业交接手续，协调提前进驻装修，以缩短装修时间，开发商具备交房条件后，双方与开发商一起接房，同时甲方将此物业交付乙方；租赁期限144个月，自开发商将该物业交付乙方使用之日起开始计算，物业交付时间为2014年5月31日；物业由乙方统一管理和经营，甲方的年度租金计算：租金为甲方的税后净收益，按房屋买卖合同成交总房价的8%（本总房价不含维修基金、契税、开户费、办证费等），该物业的房屋租赁税由乙方承担，甲方的年度总租金为16961元／年（其中房屋租金4240元，设备租金9540元，场地租金3181元），支付方式为月付，每月支付金额1413元，支付日为次月5日，支付方式为银行转账汇款，汇款时将打印汇款凭证以此作为租金支付凭证，开户银行指定为农村商业银行；合同第六条乙方的权利和义务中第一款乙方的权利中第四项约定：乙方在租赁期限内有权以任何形式转移经营使用权，保证将已设立租赁事项向受让人及甲方履行告知义务，并在与受让方的合同中以明确的条款约定，受让方必须在甲方租赁期限内继续履行本合同条款，且作为本合同乙方所有义务的承受者，受让方享有乙方应有的权利；乙方的义务中约定：在租赁期内，乙方有按本合同的约定履行向甲方支付租金的义务；合同第七条约定：租赁期届满时，乙方提前三个月通知甲方，在合同期满时将该物业完整交付甲方（包括水电暖及装修在内的所有设施），除正常磨损外，需保证设施完好，使用功能正常；合同第八条第三项规定：乙方应按约定及时支付租金，若逾期2个月乙方未向甲方支付租金，除应付甲方的租金外，乙方应按日向甲方支付违约租金（违约租金为逾期应支付的租金）的5‰为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算，逾期3个月，甲方有权解除合同，乙方承担违约责任，并赔付甲方该房屋剩余租赁年限总租赁费的50%；第八条第四项约定：本合同在有效期内，除本合同第十一条的约定外，甲乙双方均不得提前解除合同。如果甲方提前解除合同，应赔偿乙方剩余租赁年限总租赁费的50%、装修及停业损失费；如果乙方提前解除合同，应赔偿甲方剩余租赁年限总租金的50%。原、被告还对其他方面做了约定。 合同签订后，被告按约交付房屋，原告因欠被告租金，被告魏桂永于2019年诉至昌邑市人民法院，本院于2019年11月21日作出（2019）鲁0786民初2741号民事调解书，调解协议内容为：一、潍坊市三富酒店管理有限公司支付魏桂永2019年5月-10月房屋租赁费8478元及违约金3000元，以上共计11478元，于2019年11月21日付清；二、魏桂永与潍坊市三富酒店管理有限公司于2014年5月29日签订的《房屋、设备及场地租赁合同》继续履行，该合同第六条第四项变更为“在租赁期限内潍坊市三富酒店管理有限公司享有对租赁物的转租权，无转让权，但转租后租金仍由潍坊市三富酒店管理有限公司支付”；三、殷录财对潍坊市三富酒店管理有限公司的租金支付义务承担连带责任；四、魏桂永自愿放弃其他诉讼请求；五、案件受理费1444.02元，减半收取为722.01元，财产保全费677.61元，共计1399.62元，由魏桂永负担。 2019年10月23日，原告潍坊市三富酒店管理有限公司（甲方，转让方）与昌邑市三富商务酒店（乙方，转让方）、昌邑市安尚酒店管理有限公司（丙方，受让方）、张代升（丁方，受让方）签订昌邑市速八酒店经营权及资产转让合同，合同约定：甲方、乙方自愿将坐落在昌邑市佳乐家中央商务区圣昌大厦6-11层的昌邑市速八酒店之经营权及经营中的资产转让给丙方，转让资产的情况详见合同附件转让资产清单，甲、乙两方保证未就该酒店经营权及资产设定任何担保、抵押及存在任何权利瑕疵；四方约定上述经营权及资产的转让总价款为1620000元，基于丁方正在办理手续将成为丙方的股东，该转让款由丁方进行支付；丁方于2019年10月10日已经支付定金200000元，剩余款项，丁方于2019年10月25日前交付1000000元，剩余420000元于2019年11月11日前付清；四方定于2019年10月25日办理上述经营权及资产的交接手续，交接完成后，丙方取代甲乙方成为昌邑市速八酒店的实际经营权人及资产的所有权人，在交接日期之前，因酒店经营产生的一切民事、行政等纠纷由甲方负责解决并承担相关责任，在交接日期之后的，因酒店经营产生的所有责任由丙方承担。合同还对其他方面作了约定。该合同签订后，各方于2019年10月25日办理了交接。 受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响,山东省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制。2020年1月29日,昌邑市新型冠状病毒感染肺炎防控工作领导小组指挥部发布关于全市餐饮经营单位暂停营业的通知,要求从1月29日起全市各外包经营单位暂停营业，直到疫情结束。自2020年3月7日24时起,山东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。自2020年5月6日0时起,山东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。 因昌邑市安尚酒店管理有限公司未能按合同约定向原告支付租金，2020年6月17日，原告向被告发出终止履行合同告知函，内容如下：1、自2019年底，我国发生新冠病毒疫情，山东省启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，山东省昌邑市卫健委发布关于全市餐饮经营单位暂停营业的通知，要求餐饮经营单位自2020年1月29日起至疫情结束暂停营业，速八酒店经营受此影响极其严重，亏损严重；2、速八酒店经营方昌邑市安尚酒店管理有限公司自2019年12月份起持续拖欠我公司房屋租金，导致我公司无法按时向贵方履行交付租金义务；3、因昌邑市安尚酒店管理有限公司债权债务纠纷，现速八酒店被第三方接管，该第三方明确表示拒绝租用贵方所有的房屋及支付租金，贵方房屋自2020年1月份起空置至今。基于上述事实，为防止损失的继续扩大，维护双方利益，我公司无奈向贵方告知：我公司决定自2020年7月1日起终止履行《房屋、设备及场地租赁合同》，贵方可自2020年6月20日起，与我司办理房屋交接手续及租金结算手续。被告收到该告知函，但不认可，认为原告发出的解除合同告知函不具备法律效力。 另查，原告在庭审中提供视频，证明涉案房屋目前处于空置状态，原告已经腾空原酒店经营物品，表明不再继续履行租赁合同。 再查，原告庭审中提供通过“企查查”查询的原告企业涉诉及执行案件明细，证明原告目前涉诉及被执行案件较多，企业经营明显陷入困境，无能力继续履行房屋租赁合同。 又查，原告支付被告租金至2019年12月31日，自2020年1月1日起未向被告支付租金。 本院认为，2020年以来的新型冠状病毒肺炎疫情爆发突然、影响范围广、严重程度高,全国各地均采取了强力的疫情防控措施,考虑到疫情影响营业、酒店经营困难,加之原告涉诉及被执行案件较多而缺乏履行能力，涉案房屋长时间处于闲置状态，如果持续闲置，将会使双方当事人的利益受损，且造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展，从平衡双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，依照公平和诚实信用原则，原告为防止损失进一步扩大,要求解除合同,不违反法律规定,故对原告要求解除合同的诉讼请求,本院依法予以支持。原告主张自2020年7月1日双方合同终止，被告不予认可，原告自2020年1月1日起欠付被告租金，构成违约，其单方发出终止履行合同告知函，与被告之间就合同解除问题并未达成合意，故原告于2020年6月17日向被告发出的终止履行合同告知函对被告不发生解除合同的法律效力。被告在答辩中对解除合同后的后果提出了自己的主张，被告虽未提起反诉，但基于定纷止争是当事人进行民事诉讼活动的重要目的，也是社会主义追求的重要价值目标，为了有效化解矛盾，减少当事人诉累，对于合同解除后的法律后果本院一并处理。合同解除后，原告潍坊市三富酒店管理有限公司应返还所租赁被告的涉案房屋，因合同约定每月支付租金1413元，支付日为次月5日，故原告应向被告支付自2020年1月份至10月份的租金共计14130元（1413元×10个月）；因房屋尚未交接，解除合同后的占用费按每月1413元计算至原告返还房屋之日，原告未按时支付租赁费产生的违约金，合同约定违约金为逾期应支付租金按每日5‰计算，原告主张过高，要求调整，《中华人民共和国合同法》第114条第2款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告未按时支付租赁费产生的违约金实际为逾期付款的利息损失，双方约定的违约金按每日5‰计算折合成年利率为182.5%,该约定明显过高，本院认为以各期未付租金为基数，自各期租金逾期之日起分别按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算至原告实际给付之日计算逾期付款违约金为宜。 关于原告提前解除合同应赔付被告的损失问题，合同第八条第四项约定，如果原告提前解除合同，应赔偿被告剩余租赁年限总租金的50%，原告要求按三个月的租金数额赔付被告损失，被告不予认可，双方合同中约定如果合同期限届满，原告应提前三个月通知被告，双方终止租赁关系前约定的此期限实际为被告准备收回房屋另行出租而留的合理期限，综合考虑疫情对本案合同履行的影响，本院认为原告因提前解除合同赔偿被告的损失以六个月的租赁费为宜，计8478元，超出部分本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告潍坊市三富酒店管理有限公司与被告魏桂永于2014年5月29日签订的《房屋、设备及场地租赁合同》，原告潍坊市三富酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内返还被告魏桂永坐落于昌邑市佳乐家中央商务区××大厦××楼××号房屋； 二、原告潍坊市三富酒店管理有限公司偿付被告魏桂永2020年1月至10月租赁费14130元及11月之后的占用费、逾期付款违约金（占用费自2020年11月起按每月1413元计算至原告返还房屋之日，逾期付款违约金自各期租金逾期之日起分别按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算至原告实际给付之日），于本判决生效之日起十日内付清； 三、原告潍坊市三富酒店管理有限公司向被告魏桂永赔偿提前解除合同的损失8478元，于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2376元，减半收取为1188元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提出副本四份，同时预交上诉费2376元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员 卢 栋 二０二〇年十一月三十日 书记员 郭萌萌