广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初37483号原告：广东康景物业服务有限公司，住所地广东省广州市中山大道105号华景新城华门阁二楼。法定代表人：何超华，总经理。委托诉讼代理人：吴米琪,广东普罗米修（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾景熙,广东普罗米修（广州）律师事务所律师。被告：何芬，女，汉族，1984年9月14日出生，住址湖北省汉川市。原告广东康景物业服务有限公司与被告何芬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日受理后，依法由审判员陈永华适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾景熙到庭参加诉讼；被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告向本院起诉请求判令：1.被告支付拖欠的管理费33254.4元及违约金（违约金根据协议约定自逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计算至被告实际付清之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月15日，被告因购买位于广州市从化区太平镇珠江国际城田园××街××号，与原告签订一份《前期物业管理服务协议》，约定由原告提供房屋共用部分的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；被告自向开发商收楼之日起，依时交纳物业服务费，被告违反协议，不按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金，被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。2016年1月15日，被告签署了包括《紧急联络记录表》、《珠江国际城收楼表清单》、《缴费协议书》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。但被告自2018年1月起未按期向原告交纳物业管理费，至2020年8月共拖欠物业管理费33254.4元，原告催收未果，故诉请人民法院判决支持原告的全部诉讼请求。被告没有到庭答辩，亦没有向本院提供证据。经审理查明：2011年2月22日，被告（买方）与广州市从化珠江房地产开发有限公司（卖方）签订一份《商品房预售合同》（编号：201102138946号），约定：“被告向广州市从化珠江房地产开发有限公司购买位于从××太平镇珠江国际城自编A××区A××-B××-××号商品房，该商品房的用途为住宅，建筑面积为324.76平方米，卖方应选聘具有相应资质的广东康景物业服务有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同，物业服务合同期限至业主委员会成立之日，物业服务费为每月每平方建筑面积3.2元等”。2008年3月7日，广州市从化珠江房地产开发有限公司与广东康景物业服务有限公司从化分公司签订《珠江国际城前期物业服务合同》，约定委托广东康景物业服务有限公司从化分公司管理珠江国际城住宅小区的房屋建筑共用部分、共用设施、设备及场地的使用、维修、养护、运行和管理等，委托管理期限自2007年12月22日起至小区业主委员会选聘新的物业管理企业止。2016年1月15日，被告（乙方，业主）与广东康景物业服务有限公司从化分公司（甲方，物业管理企业）签订一份《珠江国际城前期物业服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；本物业名称为从化珠江国际城；乙方所购房屋销售（预售）合同编号201102138946，座落位置位于广州市从化区太平镇神岗村国际城田园××街××房，类型为商品房，建筑面积324.76平方米；乙方交纳物业管理服务费用，从《房地产买卖合同》约定交付所购房屋之日起计（如有变更以交楼通知书交楼日期起计）；住宅按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米3.20元；交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合缴交一次，乙方出租物业时，物业管理服务费用由乙方交纳；乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用，物业管理服务费用标准按本物业管理费用实际收支情况，参照物价涨跌幅度调整；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金等，本协议自签字之日起生效。2016年1月15日，被告接收涉案房屋并填写了《珠江国际城收楼表清单》、《紧急联络记录表》，并与广东康景物业服务有限公司从化分公司签订《缴费协议书》，确认是珠江国际城A××区组团××座××单元的业主，同意按时向服务中心交纳有关费用，并愿意承担因迟/不缴款而需承担的法律责任。此外，在《紧急联络记录表》中载明被告的联络地址位于广州市白云区同泰路春晖闲庭××栋××梯××，服务中心若有任何文件资料寄往上述地址，即视为被告本人已收到。根据原告出示的《珠江从化国际城田园××街××号欠费清单》显示，被告自2018年1月起停止向原告缴纳物业管理费，截止至2020年8月31日，共拖欠32个月的物业管理费。经本院核算，依据合同约定涉案房屋所在小区每月每平方米管理费3.2元为标准计，每月管理费为1039.2元（计算公式：3.2元/㎡/月×324.76㎡=1039.2元），32个月的物业管理费合计为33254.4元。针对被告拖欠物业管理费的行为，原告曾于2018年9月9日向被告在《紧急联络记录表》中记载的联络地址“广州市白云区同泰路春晖闲庭××栋××梯××”发出法律函，根据原告出示的EMS快递查询单显示，上述函件于2018年9月10日到达上述地址，并由他人签收。以上查明的事实，有《珠江国际城前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、《广州市商品房买卖合同》、《珠江国际城收楼表清单》、《紧急联络记录表》、《缴费协议书》、欠费清单以及庭审笔录等证据材料予以佐证。本院认为：原告与被告签订《前期物业服务协议》的内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，服务协议的内容亦体现了缔约双方的合意，故服务协议依法成立生效，并对原、被告双方产生约束力，双方当事人在协议生效后均应恪守遵行。被告在履行协议过程中未能按约向原告支付2018年1月至2020年8月期间的物业管理费的行为构成违约，故被告应向原告清付2018年1月至2020年8月期间的物业管理费33254.40元（计算公式：3.2元/㎡/月×324.76㎡×32=33254.40元）。至于违约金的计付问题。被告逾期缴纳违约金的行为已损害了了原告的合法债权，原告为弥补其经济损失，有权向被告计收逾期付款违约金，但涉案《前期物业服务协议》约定自被告逾期缴纳物业管理费之日起按每天1‰为标准计收违约金的标准明显偏高，本院基于公平、等价有偿的原则，对上述违约金的计算标准予以适当调整，被告自2018年2月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%为标准计，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%为标准计，违约金的数额以不超过被告拖欠的物业管理费为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告何芬应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付物业管理费33254.40元及违约金[违约金分段计算，以当期应交物业管理费为基数（每两个月为一期），自2018年2月1日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%为标准计，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%为标准计，该项违约金以不超过被告何芬所欠物业管理费总额为限]给原告广东康景物业服务有限公司；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费316元，由被告何芬负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈永华二〇二〇年十一月十一日法官助理刘澜