重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0154民初4287号原告：黄方玲，女，汉族，生于1973年6月20日，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：李勇，重庆言民律师事务所律师。委托诉讼代理人：李正英，重庆言民律师事务所律师。被告：廖军，男，汉族，生于1976年9月28日，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：邵州国，重庆唐颂律师事务所律师。被告：田洪琴，女，汉族，生于1984年6月19日，住重庆市开州区。原告黄方玲与被告廖军、田洪琴确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告黄方玲及其委托诉讼代理人李勇到庭参加诉讼，被告廖军及其委托诉讼代理人邵州国到庭参加诉讼，被告田洪琴经本院公告传唤后未到庭应诉本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告黄方玲向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认被告廖军与被告田洪琴于2019年1月8日签订的重庆市开州区文峰街道德阳街55号附1号1单元X-1(不动产权证：渝2016开州不动产权第00075XXXX号)房屋的《重庆市房地产抵押合同》无效；2、本案诉讼费由被告田洪琴、廖军共同承担。事实和理由：2018年8月9日，原告黄方玲与被告田洪琴签订《重庆市开州区联心房产经纪有限公司二手房屋买卖（转让）合同》，约定将被告田洪琴名下的位于重庆市开州区文峰街道德阳街55号附1号1单元X-1房屋以466000元售卖给原告。原告黄方玲按照合同约定向被告田洪琴支付首付款152646元（含定金50000元），余下尾款310354元原告通过被告田洪琴在重庆农村商业银行按揭贷款的方式继续还款，预留尾款3000元待产权办理过户时给付被告田洪琴。原告与被告田洪琴签订买卖合同当日，被告田洪琴将房屋交付原告居住至今。双方约定在该房屋产权证满两年办理过户手续，但被告一直拒不配合办理。2019年8月13日，原告向开州区人民法院起诉要求解除与被告田洪琴于2018年8月9日签订的房屋买卖合同，法院审理后支持原告的诉讼请求。2019年1月8日，被告田洪琴将已出卖并交付原告占有使用的涉案房屋又抵押给被告廖军，签订了《重庆市房地产抵押合同》并办理抵押登记。原告认为，被告田洪琴将房屋出卖给原告，原告支付相应价款并交付使用，对涉案房屋享有实际的权益，由于被告田洪琴拒不配合办理产权过户手续导致房屋实际权属与登记权属不一致的情形，该房屋属于“有争议的财产”。被告田洪琴将已经出卖的房屋又恶意与被告廖军签订抵押合同并办理抵押登记，严重违背诚实信用原则。根据《物权法》和《担保法》的有关规定，有争议的财产不得抵押，故原告认为被告田洪琴与被告廖军签订的抵押合同违法国家法律强制性规定，应当属于无效合同。据此，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请秉公裁判。被告廖军辩称：事实理由部分，由法院依法审查，被告对原告与被告田洪琴签订房屋买卖合同并不知情。2019年1月8日，被告与田洪琴签订抵押合同并办理抵押登记属实，是否存在恶意行为以及是否违背诚实信用原则应由被告田洪琴答辩。被告在签订抵押合同时，田洪琴提供了不动产登记证明、个人房屋按揭合同、征信报告，被告完全有理由相信田洪琴对房屋享有房屋所有权，被告取得抵押权合理合法，即使田洪琴存在不诚信行为，被告也符合善意取得。本案原告存在过错，合同约定满两年再办理过户是为了逃避增值税，根据原告和被告田洪琴的约定，涉案房屋过户时间实际上应为2020年10月，原告向人民法院维权时间是2019年5月，设定抵押时间是2019年1月，被告在该期间内设定的抵押有效，程序合法，抵押权人并无恶意。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告田洪琴未作答辩。经审理查明：2018年8月7日，原告黄方玲预购买被告田洪琴所有的位于重庆市开州区三角苑1栋1单元X01房屋，双方协商后签订定金协议，原告黄方玲将定金50000元通过李小平、吴红梅转至被告田洪琴账户。2018年8月9日，原告黄方玲与被告田洪琴签订《重庆市开州区联心房产经纪有限公司二手房屋买卖(转让)合同》，内容为“房屋坐落：重庆市开州区文峰街道德阳街55号附1号1单元X-1房屋，成交金额：466000元，不动产权证号：渝2016开州不动产权第00075XXXX号。付款方式：2018年8月7日支付定金50000元，2018年8月9日支付购房款102646元，剩余房款310354元，由买方按照卖方在银行按揭贷款的方式继续还款，预留尾款3000元待甲方将房屋产权过户（按揭公证）手续办理到乙方指定人名下当日，乙方一次性支付给甲方。该房屋产权证满两年后，乙方待房屋能够正常办理个人住房贷款时，由甲方还清房屋原按揭贷款，配合将房屋过户至乙方名下。甲方签字：田洪琴，乙方签字：黄方玲，2018年8月9日”。其余内容详见合同。原告黄方玲按照合同约定向被告田洪琴支付首付款152646元（含定金50000元），余下尾款310354元原告通过被告在重庆农村商业银行按揭贷款的方式继续还款且预留尾款3000元待产权办理过户时给付被告田洪琴。被告田洪琴于2018年8月9日将房屋交付原告黄方玲居住使用至今。2018年8月15日起至2019年7月14日止，原告黄方玲每月向被告田洪琴的重庆农村商业银行按揭银行卡支付按揭款2070元，共合计支付了24840元。被告田洪琴于2016年9月19日取得案涉房屋的产权证。2019年1月8日，被告黄方玲找被告廖军借款90000元并将该房屋顺位抵押给被告廖军，签订《重庆市房地产抵押合同》且在房管部门办理了抵押登记，贷款期限2019年1月8日至2019年4月7日。因被告田洪琴拒不配合原告黄方玲办理过户手续，致使房屋至今登记在被告田洪琴名下，加之田洪琴负债较多，该房屋又被另案查封。现原告起诉来院，以该房屋属于“有争议的财产”，请求确认被告田洪琴与被告廖军的抵押合同无效。另查明：2019年8月13日，原告向开州区人民法院起诉要求解除与被告田洪琴于2018年8月9日签订的房屋买卖合同，本院于2019年12月27日作出(2019)渝0154民初6851号民事判决书，认定系被告田洪琴不配合过户，构成违约，故判决解除双方签订的房屋买卖合同，由被告田洪琴返还原告购房款并支付违约金。该案现已生效且原告已向本院申请强制执行。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原、被告身份信息，定金协议，二手房买卖合同，收款凭证，房屋交接确认书，重庆市房地产抵押合同，借款合同，民事判决书，银行还款明细，居委会证明等在卷佐证，本院予以采信。本院认为，原告黄方玲与被告田洪琴签订的涉案房屋买卖合同经本院生效法律文书认定为合法有效，并认定系被告田洪琴不配合过户，构成违约。据此可知被告田洪琴于2016年9月19日取得房屋产权证后，未在合同约定的房屋产权证满两年即2018年9月18日办理过户，反而为该房屋设定抵押，其明显存在恶意。被告田洪琴将案涉房屋交付原告占有使用并实际居住，原告黄方玲对案涉房屋已经享有实际的权益，未完善的仅仅是产权过户手续。这种事实导致房屋的实际权利人与登记权利人不一致，使得该房产属于“有争议的财产”。2019年1月8日，被告田洪琴将已经出售并交付原告占有使用的房屋抵押给被告廖军，向其借款90000元，其违背了诚实信用原则。《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定，下列财产不得抵押：“(一)土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地......；（三）学校、幼儿园等以公益事业为目的事业单位......；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产”，据此法律规定，案涉房屋属于有争议的财产，不得抵押，故被告田洪琴与被告廖军签订的《重庆市房地产抵押合同》因违反了法律法规的强制性规定，属于无效抵押。故本院对原告黄方玲主张确认被告廖军与被告田洪琴的抵押合同无效的请求予以支持。对于被告廖军辩称的该抵押系善意取得的理由，因该房屋的抵押违背《中华人民共和国物权法》第一百八十四条的明文规定，因而其不构成抵押权的善意取得，故对被告的该抗辩理由本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十四条，《中华人民共和国担保法》第三十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：确认被告廖军与被告田洪琴于2019年1月8日签订的房地产权证号为渝2016开州不动产权第00075XXXX号的《重庆市房地产抵押合同》无效。案件受理费80元，由被告廖军、田洪琴共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  宋 健人民陪审员  王文珍人民陪审员  谭祖国二〇二〇年十一月十日书 记 员  杨光术