上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初31464号原告：柳莉,女,1968年2月1日出生。委托诉讼代理人：林德杰，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：李育华,女,1973年11月28日出生。原告柳莉与被告李育华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告柳莉及其委托诉讼代理人林德杰、被告李育华到庭参加诉讼。审理中，经本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限一个月。本案现已审理终结。原告柳莉向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方就上海市平型关路XXX号XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《办公租赁合同》于2020年6月15日解除；2、要求被告支付2020年6月1日至2020年6月14日的一层过道占用费500元；3、要求被告支付原告已垫付的2020年6月电费59.1元；4、要求被告赔偿开锁损失费80元；5、要求没收租赁保证金12,800元；6、要求被告支付违约金38,400元；7、要求被告支付自2020年6月15日至2020年8月3日的房屋占用费42,650元；8、要求被告支付物业费943元。事实与理由：2020年6月1日,原告将系争房屋出租给被告,并签订《办公租赁合同》,约定租赁期限为2020年6月15日至2023年6月14日，2020年6月15日至2022年6月14日期间月租金为12,800元，交房日为2020年6月15日。同时,双方还约定,被告应当于签订合同时支付原告租赁保证金12,800元，第一季度租金38,400元。签订合同当日，被告提出希望在6月15日之前先使用系争房屋内的一间放置其物品,因当时原告与案外人的租赁合同尚未到期(到期日为6月14日),经原告与案外人沟通协调,案外人同意以2020年6月1日至2020年6月14日期间收取4,500元租金的标准,给予被告房屋一层的一间房放置其物品。被告同意该租金标准,并于2020年6月1日将4,500元租金及租赁保证金12,800元合计17,300元支付给原告。2020年6月3日,案外人从系争房屋往外“搬家”时,发现被告轮椅占据一层过道无法行走，便通知原告,要求原告通知被告前往处理过道轮椅清理出通道,并将放置物品的房间打开以便拆除案外人所有的空调、新风机、投影幕布等。此时,原告才知道被告私自将轮椅放置在过道堵住了通道,随即联系通知被告前往处理,但被告却拒绝前往配合,并提出“退租”。原告为此向被告明确如果不租,必须在2020年6月14日之前清空房屋,15日交还房屋给原告，并在已付租金4,500元基础上再补交租金1,000元。否则,严格按照双方签订的《办公租赁合同》执行。然而,被告既没有在2020年6月15日将清空房屋交还给原告,也没有按照《办公租赁合同》约定支付第一季度租金38,400元，被告的行为已经构成严重违约。为此,原告于2020年6月15日晚通知被告解除双方签订的《办公租赁合同》,并要求被告承担各项违约责任，然而被告并未支付相应费用，故原告起诉至法院。被告李育华辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告就系争合同签订的《办公租赁合同》从未履行过，2020年6月15日仍在免租期内，并未到支付租金时间，原告无权要求支付租金。合同履行前原告将部分房屋交付被告存放物品，后又强制被告将物品取走并腾空，当时钥匙双方均持有，原告要求不合理。被告于签约当日支付17,300元，是部分租金及押金，存放物品的场所原告主张收取4,500元无任何依据，双方也没有约定，原告原承诺5月可以入住，但签约后告知被告要6月才能入住。过道费原来原告要求1,000元，但被告没有同意。被告只是将物品搬入，但没有使用电。被告于2020年6月16日已将物品搬走，电话联系原告未果，微信通知原告已搬走。不同意支付开锁费。原告是违约方，其将钥匙交付被告由被告存放物品是合理合法的，被告并未同意过4,500元作为半个月的场地租金。2020年6月4日原告已在微信中同意解除合同，但并没有按被告的要求结算钱款，且要求被告补足租金也没有依据。违约金约定过高，要求法院调整。当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2020年6月1日，柳莉(甲方)与李育华(乙方)签订《办公租赁合同》，约定甲方同意乙方承租系争房屋，租赁面积为113.17平方米。租赁期限为2020年6月15日至2023年6月14日，甲方应于2020年6月15日将系争房屋交付给乙方使用，若甲方提前交付系争房屋，则起始计租日相应提前。系争房屋的起始计租日为2020年6月15日，免租期为2020年6月15日至2020年6月29日，共计15天，免租期内物业费、水、电等费用由乙方承担。2020年6月15日至2022年6月14日的月租金为12,800元，2022年6月15日至2023年6月14日的月租金为13,440元。乙方应在签署合同同时向甲方支付保证金12,800元、第一季度的租金38,400元。如果乙方违反合同约定，甲方可以使用或者扣留全部或部分保证金，数额视乙方所欠租金或其他费用的数额或视合同约定而定。乙方违约的，须在甲方提出终止合同的次日中午12点前，将系争房屋按其正常使用后的状态返还甲方，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付系争房屋占用期间的使用费。一方逾期不支付租金；乙方逾期不支付租金及其他相关费用累计超过10日的，甲方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按租期第一年月租金的三倍支付违约金。如发生合同约定的甲方解除合同情形的，在甲方要求的时间内，乙方不对物品搬离的，视作乙方放弃设备、设施、用品和可能有的装饰、装修；若人员不搬离的，甲方可采取强制措施，如果在上述行为中发生清场、清退人员的任何损害的，由乙方承担一切责任。合同签订当日，被告支付原告17,300元。2020年6月3日，原告微信联系被告要求被告派人把走廊的轮椅推走，同时原租客需要被告房间的钥匙，拿黑板等。被告表示本人不在上海，走廊的轮椅推出来即可，房间堆满东西进不去，无法进去拿黑板等物品，要求原告让原租客等被告东西拿出来再过来取。之后原、被告就搬轮椅、腾东西事宜于微信中发生争执，被告微信中提出不租了，要求在原告退还钱款后把东西搬走。原告于2020年6月4日微信回复称：“既然你说不租，6月14日之前必须清空，15号完整地把房子交给我，租金是5,500元，已经交4,500元，补交1,000元，提前搬走也是这个费用，把房子完整交给我们同时把押金退给你，这是我们的底线。”“……如果不同意上述底线，说的解决方案包括答应退你押金的话一律作废，严格按照合同约定来……”被告回复称“你凭什么加1,000元”。2020年6月13日，原告将上述内容再次发送给被告，被告回复称“你先给钱啊……万一搬走你不给钱，再说15天没有到……你应该按照面积收租金……我用你多少面积算多少钱…钱不算好，我不搬……”之后，关于过道面积，原告按照被告提出的2平方计算为328元，原告微信称“……12,800元减去328元，明天当场给你”，被告回复称“明天时间没有到吧，应该后天……你金额不对，我给你17,300元，你那个房间多少平米，我用多少时间，按照合同价……”原告称“……4,500元是租金当时你答应的一间房子的租金，已经给人家了，328元是过道的租金……和你的合同是15号开始，4,500元是给人家的租金”。2020年6月14日，原告微信联系被告，称“第一我们可以在现场你搬好后，当场退押金，第二你现在租的这间房子是你看好、价格认可已付租金至6月14日，不可能退你钱。328元是你另外占用面积的租金，必须付，这个你也认可了的，第三你定个时间我们过去，时间是在6月15日下午3点前，否则不但不退还你的押金，我将严格按照我们双方签订的《办公租赁合同》追究你的全部违约责任，并按合同的约定处置你留在承租房屋里的物品”。被告称“这个房间的钱一个月应12,800元除六……凭什么一个房间收4,500元……走廊收钱的事都做……”2020年6月15日，原告微信联系被告，称“我们双方于2020年6月1日签订了《办公租赁合同》，根据合同第4.2条规定，你未在6月10日前支付第一季度的租金38,400元，你的行为已经严重违反合同约定，我有权单方面解除合同，现郑重通知你：1、因你的严重违约行为，我们双方从6月15日起解除签订系争房屋的《办公租赁合同》；2、我将依据合同相关条款规定依法追究你的违约责任和给我造成的一切损失；3、我已无义务按合同约定向你交付系争房屋；4、根据你现占用系争房屋部分房间的事实，我有权根据合同相关规定采取强制措施，并有权向你追究因我无法正常租赁系争房屋所造成的一切损失……你应在本月16日中午12点前，将承租房屋按正常使用后的状态返还我方，每逾期一日，应按日租金的2倍支付占用期间的使用费……”关于房屋返还，原告提供2020年6月30日的照片，证明被告于该日仍占用过道及部分房间。被告表示对上述照片不认可，认为电子凭证可以作假，被告已于6月中旬就已搬离，但电话无法联系上原告，7月微信通知原告。原告表示，2020年7月12日收到被告消息称房子不用了，但也没有说明物品也搬走了。直至2020年8月3日，原告接到物业的通知称被告已将物品搬离系争房屋，故自行前往开锁收回系争房屋，并提供开锁发票及照片。被告表示存放物品的一间房间上的锁是被告加的，因原告不同意结算，故被告不同意开锁。关于电费，原告提供2020年7月抄表日为4日的系争房屋中510室及511室两张电费账单合计59.1元，被告表示未使用过电。关于违约责任，原告表示实际损失及违约责任均要主张，其中过道占用费、物业费、开锁费、电费均是原告实际发生的损失。本院认为，原、被告于2020年6月1日签订的《办公租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，根据合同约定起始计租日为2020年6月15日，而原、被告又另行协商将系争房屋的一楼一间房间于2020年6月1日至2020年6月14日交由被告放置物品，因2020年6月3日双方就一楼过道物品放置等原因产生争执，被告提出要退租，但原告要求被告支付过道费用328元，并于2020年6月15日下午3点前搬离系争房屋，才同意退还押金，否则按合同追究违约责任。但被告因不认可放置物品的房间的费用标准，认为4,500元过高，应按照面积计算，过道不应收费，双方未达成一致意见，故原告于2020年6月15日微信明确告知被告，被告未根据合同约定在2020年6月10日前支付第一季度的租金38,400元，已构成违约，原告有权单方面解除合同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告因物品放置问题产生争执，被告提出退租，即单方提前解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予认可。对于被告主张原告于2020年6月4日已同意解除合同，但根据原、被告的微信记录，原告始终要求以返还房屋及结算费用为协商前提，否则按照合同约定追究被告违约责任。本案中双方因就放置房间的费用标准及过道费用问题未达成一致，故本院认定原、被告双方并未协商一致解除合同。现原告主张根据合同约定，被告应在签署合同当日即2020年6月1日支付第一季度的租金38,400元，但被告逾期不支付租金已超过10日，结合被告明确表示其不再承租系争房屋，故原告于2020年6月15日明确表示于该日单方解除合同，有事实和法律依据，本院予以认可，故本院认定原、被告签订的《办公租赁合同》应于2020年6月15日解除。合同解除后，双方应对相关费用进行结算，被告于签约时向原告支付17,300元，被告主张2020年6月1日至2020年6月14日放置物品的一间房间收取4,500元的费用标准过高，结合原、被告的微信聊天记录及被告实际将物品存放于系争房屋的部分房间的事实，被告也并未提供证据证明其存放物品时不认可该标准，故对于被告的上述主张，本院不予采信，故认定原、被告就2020年6月1日至2020年6月14日被告使用原告一楼一间房间存放物品的费用为4,500元。对于原告主张的2020年6月15日至2020年8月3日的双倍房屋占用使用费，因原告于2020年6月15日解除合同，而合同约定计租日为2020年6月15日，且原告微信解除合同时明确表示，原告已无义务按合同约定向被告交付系争房屋，并表示根据被告现占用系争房屋部分房间的事实，被告应在6月16日中午12点前，将承租房屋按正常使用后的状态返还原告。原告有权根据合同相关规定采取强制措施。因此，本院认定原告并未根据双方《办公租赁合同》约定向被告交付全部房屋，被告是基于双方另行协商的物品放置的约定占用系争房屋的一间房间。因被告未于2020年6月15日前向原告返还其放置物品的房间，且被告也于庭审中明确表示其在放置物品的房屋加锁，且因原告不同意返还保证金故不同意开锁，故被告加锁的事实，对原告自行收房设置了障碍，被告虽主张其于2020年6月中旬就已搬离，但未提供证据予以证明，本院不予采信。原告庭审中表示2020年7月12日收到被告消息称房子不用了，但其直至2020年8月3日接到物业通知才找人上门开锁收房，原告在明知双方合同已无实际履行可能后，并未积极收回系争房屋，对损失扩大亦有一定责任。综上，本院酌情认定被告应支付原告占用费10,500元。关于原告主张的违约金，因双方合同应被告违约的行为解除，被告应向原告支付违约金，现原告要求没收保证金12,800元并支付违约金38,400元，而没收保证金的性质同属解除合同违约金，属重复主张，被告认为违约金过高，要求法院调整，本院考虑到本案实际情况，将违约金调整至12,800元，原告可没收租赁保证金12,800元作为违约金。关于原告主张的实际损失包括过道占用费、物业费、开锁费、电费，考虑到本案中原告并未向被告交付全部的系争房屋用于办公，也未提供证明被告用一间房间存放物品期间的具体对应电费金额，且违约金12,800元已足以弥补原告的上述损失，故对于原告主张上述实际损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、原告柳莉与被告李育华就上海市平型关路XXX号XXX、XXX室房屋签订的《办公租赁合同》于2020年6月15日解除；二、原告柳莉收取被告李育华的租赁保证金12,800元，不予返还；三、被告李育华应于本判决生效之日起十日内支付原告柳莉房屋占用费10,500元；四、原告柳莉其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费670元，由被告李育华负担。案件受理费1,771元，减半收取计885.5元，原告柳莉负担624.5元，被告李育华负担261元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  卓蕾蕾二〇二〇年十一月十九日书记员  鲁佩侃附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。