江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0302民初4909号原告：黄永水，男，1966年8月26日生，汉族，住徐州市云龙区。原告：王玉明，男，1963年10月31日生，汉族，住徐州市云龙区。二原告委托诉讼代理人：胡绪辉，江苏它石律师事务所律师。被告：赵惠钢，男，1964年1月13日生，汉族，现在江苏盐城监狱服刑。被告：赵惠鹏，男，1961年10月17日生，居民身份证号码320303196110171618，汉族，住徐州市云龙区民怡园**。被告：李祥顺，男，1964年6月16日生，汉族，住徐州市云，住徐州市云龙区>被告：刘法森，男，1948年12月8日生，居民身份证号码3422221948********，汉族，住徐州市云龙区丰储街3号楼3单元101室。以上三被告共同委托诉讼代理人：李金成，江苏建伟律师事务所律师。原告黄永水、王玉明与被告赵惠钢、赵惠鹏、李祥顺、刘法森承包经营合同纠纷一案，本院于2019年11月26日受理后，依法适用普通程序，并于2020年10月22日在盐城监狱公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人胡绪辉，被告赵惠钢到庭参加诉讼。被告赵惠鹏、李祥顺、刘法森与原告2020年10月9日进行了证据交换，但是没有参加2020年10月22日的庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、四被告支付原告至2019年9月7日的租金923835.27元（自2018年12月1日至2019年9月7日，按照年租金120万元、每年365天计算）。2、四被告赔偿原告租金损失（按照第一项诉请的标准，自2019年9月8日计算至第三人承租涉案房屋之日止，暂计算15万元）。3、四被告赔偿因私自拆卸空调造成的损失45000元。4、四被告赔偿因未付租金及租赁损失造成的损失（按照应付租金、租赁损失数额及起算时间计算至实际支付之日，按照年24%计算）。5、被告协助原告办理徐州易成商务休闲会馆（以下简称易成会馆）的营业执照、质监、税务、消防等证件变更手续或者赔偿原告约定损失30万元。6、诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告将第五项诉讼请求变更为要求被告赔偿损失30万元。事实和理由：2013年，原告黄永水与被告赵惠钢签订《房屋租赁协议》一份，约定黄永水将徐州市院内东、西两幢楼，其中东面三层面积1800平方米，西面三层面积700平方米，以及房屋内外的全部物品租赁给赵惠钢。赵惠钢支付租赁保证金30万元，并约定赵惠钢重新办理工商、税务、质监、公安、消防、卫生等经营手续。合同到期后，2017年10月1日，二原告与四被告签订《房屋租赁协议》一份，约定二原告将上述房产及财产租赁给四被告，租赁期限为三年，即2017年12月1日至2020年11月30日，租金每年120万元。协议签订后3日内，四被告给付原告押金30万元，被告应按时足额缴纳租金，逾期按照每天千分之五收取滞纳金，超过一个月未付租金，原告有权收回租赁权。后双方签订了补充协议一份，约定原告将易成会馆的营业执照、质监、税务、消防等证件变更给被告，租赁期满后变更回原告，否则无条件支付30万元违约损失。2019年8月15日，四被告向原告提出提前解除合同申请，双方协商由被告先将易成会馆经营手续交付原告，由原告向外继续出租，成功出租后由新租赁方直接向原告支付租金。双方同时约定，提前解约的违约损失、未付租金及其他违约行为造成的损失由双方另行协商确定。2019年9月8日，原告、被告双方进行房产、土地以及相关资产的移交，根据双方确认，被告私自拆卸了涉案房产中的空调18台，合计45000元。双方另商定2019年9月10日办理易成会馆营业执照、质监、税务、消防等证件变更手续。2019年9月10日，双方办理变更手续时被告知易成会馆经营异常需要恢复，被告应当将易成会馆恢复至正常状态，并为原告办理变更手续，被告多次承诺办理，但至今未办理完毕。原告为此诉至法院。被告赵惠钢辩称：具体情况问刘法森，我在监狱里说的没用。旧空调拆下来放到库房了，新空调是我们自己装的。被告赵惠鹏、李祥顺、刘法森共同辩称：1、原告第一项至第四项诉讼请求不予认可。第五项因被告赵惠钢在监狱服刑，待其服刑期满之后可以协商处理。2、原告诉请与事实不符。2013年，赵惠钢与原告签订租赁合同，在原租赁合同期满之后，双方再次续签，而承租方始终是按照合同及时履行义务，并不存在违约行为。2018年6月，接到政府禁令，洗浴场所禁止经营。2018年7月，承租人找到出租人将此情形向出租人说明，并提出解除双方之间的房屋租赁合同。因为政府的禁令导致双方的房屋租赁合同不能继续履行，合同目的无法实现。2018年7月，承租人即退出租赁场所，至此，承租人不再对租赁物享有使用权。2019年3月，承租人到租赁场所拆除添附的空调，被出租人限制进入，足以证明双方租赁合同已提前解除。3、承租人租赁后，出租人原有的空调已经无法使用，由其刘姓工作人员拆除并经出租人同意，且自行处理完毕。涉案原告主张的空调实为承租人自行安装使用。综上，原告诉请的租金损失，无事实和法律依据，应予以驳回。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了相应的证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并附卷作证，对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提供的《房屋租赁协议》、《补充协议》能够证明原告与被告之间存在房屋租赁合同关系，本院予以确认，作为定案依据；材料交接清单上有被告刘法森、赵惠钢的签字，本院予以确认，作为定案依据；申请书照片无法证明案件事实，本院不予确认，不作为定案依据；2019年9月8日的交接单、易成会馆的工商登记资料、通知函以及邮政退件能够证明案件相关事实，本院予以确认，作为定案依据。经审理，本院认定事实如下：2013年10月1日，原告黄永水（甲方）与被告赵惠钢（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：租赁物位于徐州市院内。租赁物为东、西两栋楼，东面三层面积1800平方米，西面三层700平方米，以实际建筑面积为准。出租物除了该房屋还有其他物品财产（附清单）。租赁期为四年，即2013年10月1日起至2017年12月1日。前2个月免租金，用于乙方进行装修。协议期满后甲方收回租赁财产。乙方每年向甲方缴纳租金90万元。甲方店内商品按进价转售给乙方（数量、金额附清单），协议签订后30日内一次付清。协议签订后3日内，乙方应付给甲方30万元作为租赁物的保证金，协议期满后退回保证金。因乙方原因，协议期内停租、退租时，甲方不予退还保证金。协议签订后3天内乙方应付甲方全年租金90万元。乙方应在每年租金到期时，提前一个月内向甲方交纳后一年的租金。协议生效后，乙方须重新办理工商营业执照及税务、质监、公安、消防、卫生等经营所需的一切手续。如因无证经营或手续不全，所造成的一切后果乙方自己承担，与甲方无关。乙方按时足额交纳租金，逾期按每天千分之五收取滞纳金，超过一个月未付租金，甲方有权收回该租赁物的租赁权。租赁期间乙方因经营发生的任何债务和其他纠纷，由乙方自行承担。该房屋乙方只能作为合法经营的场所。乙方装潢过程中不得改变建筑物主体结构。乙方不能将租赁物对外进行转租、转借、抵押、担保。乙方应严格按照政府有关安全法规条例执行，合法经营，并承担相应的安全责任及劳动劳务责任。乙方须保管好甲方留下的物品和设施，并在租赁到期时完整地交还甲方。如有损坏或丢失，乙方按折旧作价赔偿。乙方在租赁期间的用电、用水的费用由乙方承担，并按规定向有关部门按时交纳，出现问题乙方自己负责。协议期满后，乙方投入的固定设施及装潢部分无偿归甲方所有。因不可抗力的情况下合同自行取消，甲、乙双方互不承担责任。如遇铁路主管部门对租赁物需要征地、拆迁、改造，造成乙方无法继续承租，甲、乙双方承担各自的经济损失，互不追究责任。乙方对租赁物的改造装修，消防安全由乙方自行负责。2017年10月1日，黄永水、王玉明（甲方）与赵惠钢、赵惠鹏、刘法森、李祥顺（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定租赁期限为四年，即2017年12月1日起至2021年11月30日。乙方每年向甲方缴纳租金120万元，协议签订后3日内乙方应付给甲方30万元作为租赁物的保证金，协议期满后退回保证金。其他约定同2013年10月1日的租赁协议。后双方签订《补充协议》一份，约定：由于乙方在办理营业执照、消防证件中比较困难，经乙方申请，甲方所经营的易成会馆营业执照、质监、税务、消防等证件，经甲方同意，在双方签订的租赁协议期间（2013年10月1日乙方租赁甲方环城西路142号两栋楼），将以上证件变更为乙方。在租赁期满，乙方应无条件将以上证件变更为甲方。如乙方不予协商变更，双方一致同意对甲方的损失不再进行评估、举证损失数额，定为30万元，作为乙方给予甲方的补偿。乙方在经营期间应缴纳的各种税费，乙方应及时缴纳。租赁期满，乙方如没有缴纳，甲方有权用乙方的租赁押金先行缴纳，不足部分，由乙方补足。甲、乙双方在证件变更中，均无资产变更，变更费用均由乙方承担，其他条款仍按原协议履行。上述合同签订后，双方对物品进行了交接。2017年10月1日，被告刘法森、赵惠钢在交接明细上签名确认。2019年9月8日，被告刘法森、李祥顺签字确认少空调18台，其他已交接。2019年9月27日，原告通过彩信的方式向被告赵惠鹏、刘法森、李祥顺发送通知函各一份。2019年10月8日，原告通过EMS邮政快递的方式向被告赵惠钢发送通知函一份。通知要求四被告恢复易成会馆的正常登记状态，将营业执照、质监、税务、消防等手续变更至原告，同时支付拖欠的租金、违约金以及空调等损失。赵惠钢拒收。另查明，2014年5月27日，易成会馆投资人由黄永水变更为赵惠钢。工商档案中显示黄永水与赵惠钢2014年5月26日签订了易成会馆转让协议。2020年6月28日，徐州市鼓楼区市场监督管理局出具《行政处罚决定书》一份（鼓市监案（2020）00774号），载明因易成会馆未依法参加2017年、2018年度年报公示，未依法进行纳税申报，且通过登记住所无法取得联系，在提示性公告期内依然无法履行法定义务，该行为构成《个人独资企业法》第三十六条规定的情形，吊销营业执照。目前，易成会馆企业状态为吊销未注销。案件审理过程中，双方确认第二份合同签订的时候，被告支付30万元的押金以及一年的租金。原告确认诉请中没有扣除押金30万元。被告赵惠鹏、李祥顺、刘法森认为《补偿协议》中约定30万元系对违约金的约定。本院认为：原告与被告签订的房屋租赁合同及补充协议系当事人的真实意思表示，合法有效，能够证明原、被告双方存在承包经营合同关系。关于原告要求被告支付至2019年9月7日租金的诉请。本案中，原告与被告于2017年10月1日签订房屋租赁协议，2019年9月8日双方进行了交接，原告实际收回了涉案房屋，则至2019年9月8日双方合同关系解除。原告要求被告支付至2019年9月7日租金的诉请，具有事实及法律依据。双方约定年租金120万元，则每月租金10万元，每天租金3287.67元。双方确认被告已支付一年的租金，则被告应当继续支付2018年12月1日至2019年9月7日的租金，共计9个月7天，经计算为923013.69元。此外，原告确认被告已经支付30万元的押金，该款项应当从欠付的租金中扣除，故关于原告要求被告支付租金623013.69元的诉请，符合双方约定，本院予以支持，超出的部分，不予支持。关于原告要求被告支付房屋租金损失至第三人承租涉案房屋的诉请。本院认为，租赁合同解除，则双方权利义务关系终止。原告在收回了涉案房屋之后应当尽快出租以减少损失，同时其是否能够再次出租与被告不存在直接因果关系，被告对此没有相应的法律义务，原告要求被告赔偿自2019年9月8日至房屋实际出租之日的房屋租金损失的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。合同解除后，被告应当按照合同约定支付租期内的租金。双方租赁协议约定提前一个月支付下一年度的租金，则被告应当于2018年11月1日前支付2018年12月1日至2019年12月1日的租金，其未按约定支付应当赔偿原告资金占用期间的损失。因此，被告应当自2018年11月2日起向原告支付资金占用期间的损失，该损失应当按照中国人民银行贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算。原告要求被告按照年利率24%赔偿损失不符合法律规定，本院不予支持。关于原告要求的空调损失45000元，因其没有提供购买空调的发票，无法证明损失的具体数额，因此关于原告的该项诉请，证据不足，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿约定损失30万元的诉请。本院认为，双方约定租赁期满，被告将易成会馆的工商、质监、税务等手续变更为原告，现在易成会馆经营状态为吊销但并未注销，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二十六条，个人独资企业被依法吊销营业执照的，应当解散。易成会馆已经无法恢复至正常状态。原告因此要求被告按照合同约定赔偿损失符合法律规定。关于赔偿的数额，双方补充协议中约定不予协助变更，被告补充原告损失30万元。该条是双方对违约金的约定。同时，根据合同法第一百一十四条，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时根据合同法司法解释，当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因此，本案中，被告认为不应当支付该笔违约金，视为要求调整违约金为零。原告没有提供证据证明其损失数额以及计算标准，根据双方合同履行情况以及过错程度，本院认为该违约金数额应当以5万元为宜，故关于原告要求被告支付违约金5万元的诉请，本院予以支持，超出的部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起十日内，被告赵惠钢、赵惠鹏、李祥顺、刘法森一次性向原告黄永水、王玉明支付租金623013.69元及损失（以623013.69元为本金，自2018年11月2日至2019年8月19日，按照人民币同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日至实际付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、本判决发生法律效力之日起十日内，被告赵惠钢、赵惠鹏、李祥顺、刘法森一次性支付原告黄永水、王玉明违约金5万元。三、驳回原告黄永水、王玉明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19820元（原告已预付），保全费5000元，合计24820元，由原告黄永水、王玉明承担14820元，由被告赵惠钢、赵惠鹏、李祥顺、刘法森承担1万元。如不如本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张艳玲人民陪审员  范庆成人民陪审员  张 毅二〇二〇年十一月六日法官 助理  唐 政书 记 员  王琳娜附件本案援引法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国个人独资企业法》第二十六条个人独资企业有下列情形之一时，应当解散：（一）投资人决定解散；（二）投资人死亡或者被宣告死亡，无继承人或者继承人决定放弃继承；（三）被依法吊销营业执照；（四）法律、行政法规规定的其他情形。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。