文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初14568号原告：贺殷波，男，汉族，1963年8月29日出生，住河北省任丘市。委托诉讼代理人：唐沙沙，重庆康索律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨国园，重庆康索律师事务所实习律师。被告：辜易江，男，汉族，1971年7月28日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：雷玉峰，重庆鲁本律师事务所律师。原告贺殷波与被告辜易江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贺殷波的委托诉讼代理人唐沙沙、杨国园，被告辜易江及其委托诉讼代理人雷玉峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贺殷波向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告2017年3月21日签订的《商铺租赁合同》；2.依法判令被告支付原告截止2020年3月31日的租金525000元；3.依法判令被告按照《商铺租赁合同》约定支付原告自2020年4月1日起至搬离房屋之日止的后续租金;4.判令被告支付原告资金占用损失（按照年利率6%计算）暂计算至2020年1月31日计47250元，至清偿完毕之日止;5.判令被告支付原告违约金1万元；6.本案诉讼费用、保全费、担保费由被告承担。事实及理由：原被告于2017年3月21日签订了《商铺租赁合同》，合同约定，被告自愿租赁原告重庆市渝中区xx号第一层xx街临街4号门面，承租期自2017年3月21日起至2022年3月20日止，第一年至第五年承租费每年按18万元计算。被告于2017年5月开始未向原告支付租金，共计35个月。原告多次催促被告支付租金，被告不予理睬。根据《民事诉讼法》《合同法》之相关规定，请求人民法院支持原告诉求。被告辜易江辩称，第一，2017年3月21日的《商铺租赁合同》出租方并非贺殷波签字确认，辜易江未向贺殷波支付过任何款项，案涉《商铺租赁合同》应属无效合同。辜易江通过中介及物业公司了解到本案商铺，然后与尤正国签订的《商铺租赁合同》，合同甲方署名为贺殷波，但签订合同和收款人均不是贺殷波本人。辜易江使用该商铺不久，重庆市渝北区人民法院于2017年5月16日联系辜易江，告知该商铺已被重庆市渝北区人民法院进行司法查封，并进入强制执行阶段。经重庆市渝北区人民法院调查，案涉商铺的产权人是殷俊，而不是贺殷波。渝北区法院还查明贺殷波也没有取得该商铺的转租权，无权对该商铺进行转租。同日，辜易江及殷俊的委托代理人应渝北区法院要求，到达渝北区法院执行局接待室，殷俊的委托代理人认可该房屋已租赁给其他人，而不是租赁给贺殷波，故贺殷波在不是商铺产权人、也没有取得商铺转租权的情况下，与辜易江签订的《商铺租赁合同》无效，不是本案的适格原告。第二，2017年5月16日，渝北区法院执行局叶景标法官，明确告知辜易江不能将房租交给贺殷波。2017年5月16日，辜易江应渝北区法院要求，到达该院执行局接待室，执行法官明确告知辜易江（执行笔录）：你们承租租金不能再交给出租人。渝北区法院的执行笔录具有法律效力，认定贺殷波不具有转租权的情况下，明确告知辜易江不能将房租交给贺殷波，辜易江应当予以遵守。第三，渝北区法院于2017年11月24日向辜易江送达《通知》，并在案涉商铺的大门上粘贴了查封告知，要求辜易江立即搬离该商铺。2017年11月24日，渝北区法院通知，因该商铺被依法查封并评估，拟对查封房屋依法进行司法拍卖；同日，渝北区法院在商铺的大门粘贴了告知书，因商铺进行司法拍卖，要求辜易江搬离。第四，辜易江收到渝北区法院的搬离通知后，没有再进行经营，从此进入歇业状态，后来联系不到包括贺殷波在内的商铺管理人，辜易江为了减少损失，从2018年3月份，将该商铺门面交给了其他人使用。辜易江收到渝北区法院的通知后，非常慎重对待法院查封事宜，没有再开门进行营业；一个多月后，法院传唤殷俊、银行和辜易江到法院协商，渝北区法院同意辜易江继续使用该商铺，以此弥补辜易江的装修损失和经营损失。辜易江被迫停业期间，直接损失包含停业期间支付员工的工资4.5万元，食材损失5千余元。得到法院许可从新开业后，由于之前的查封流失了大量客户，给原告造成了很大的经营损失。辜易江当时联系中介，中介答复无法联系上商铺管理人，辜易江为了减少损失，只能将该商铺交给其他人使用。综上所述，贺殷波既不是商铺的产权人，也没有取得该商铺的转租权，与辜易江签订的《商铺租赁合同》无效，该商铺被渝北区法院强制执行后，执行法官明确要求辜易江不能将商铺租金支付给贺殷波，经渝北区法院查封后，辜易江联系不上包括贺殷波在内的商铺管理人时，为了减少损失，从2018年3月，就迫不得已将商铺转交给其他人使用。故原告贺殷波不是本案的适格主体，因《商铺租赁合同》无效，被法院查封后给被告造成的60余万元的经济损失，被告辜易江暂保留诉讼的权利，请求法庭驳回原告贺殷波的全部诉讼请求。经审理查明，重庆市渝中区xx号第一层全部房屋（建筑面积1461㎡）于2012年5月24日登记在殷俊名下。2017年3月21日，贺殷波（出租方，甲方）与辜易江（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》一份，内容为：“乙方承租甲方重庆市xx号第一层xx街临街4号门面（建筑面积296.45㎡）用于餐饮行业。物业现状：精装修，有水、电，甲方提供天然气源头，表后乙方自行负责。承租期自2017年3月27日起至2022年3月20日止，承租费第一年至第五年是18万元（15000元/月×12个月）。为保证合同的履行，乙方必须向甲方缴纳承租保证金2万元，如乙方违反或不履行租赁合同的任何条款，则乙方所缴保证金不予退还。第一次付款时间为签订本合同时。第一次付款金额为45000元，付款方式为三个月交付一次，第一次所付款项涵盖的期间为2017年4月、5月、6月。每下一次付款时间为上一次租金期间最后一个月的15日，以后以此类推。甲方应在2017年3月21日将该房屋交给乙方使用。如果乙方未按期支付应付款项，则甲方将自到期之日起每日计收应付款千分之5的违约金，直至应付款项及违约金付清为止，如果应付款项逾期15日以上且甲方已书面通知乙方该逾期款项，甲方有权终止本租赁合同且乙方已缴纳的保证金不予退还。乙方不得擅自将该房屋转租、转借、转让或擅自改变用途，如因经营困难造成无法经营下去，需与甲方协议转让事宜，在征求甲方同意后，方可转让。如因乙方责任造成提前终止本租赁合同，甲方不退还已收取的保证金，并收取乙方违约金1万元，如因甲方责任造成提前终止本租赁合同，甲方应退还乙方保证金，并支付违约金1万元。本租赁合同经合同双方签字、盖章即生效；本租赁合同一式叁份，甲方两份，乙方一份，均具有同等法律效力。”该《商铺租赁合同》“甲方”处实际由尤正国代签“贺殷波”并代为捺印。合同签订当日，尤正国出具《收条》2份，载明：“今收到辜易江交学田湾巨兴村七号一楼门面4号部分租金壹万伍仟元整5月份、保证金2万元。从2017年6月1日起租金交给贺殷波。”《商铺租赁合同》签订当天，辜易江取得案涉门面钥匙。辜易江对该门面进行装修并支付相应装修款，将该门面房屋用于经营“陈姐腊排骨总店”。庭审中，贺殷波陈述，2017年3月21日贺殷波（甲方）与辜易江（乙方）签订的前述《商铺租赁合同》上甲方“贺殷波”签名是贺殷波委托尤正国代签字，并代收租金，因为当时贺殷波在外地。2017年2月18日，中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆两江分行因与殷俊等人金融借款合同纠纷一案向重庆市渝北区人民法院申请强制执行。2017年5月16日，重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112执1740号《执行笔录》中载明有如下内容：执行法官：“今天本院通知抵押房屋的租赁户黄勇、辜易江（身份证号51312419710728xxxx），黄勇租3号门市，辜易江租4号门市。本院到抵押房屋现场发现殷俊将房屋租赁给其他人，租赁合同签约时间未载明，承租期从2012年6月1日至2032年5月31日止。后租赁户贺殷波又将房屋租赁给黄勇。”郭霄（申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆两江分行代理人）：“被执行人向银行贷款时向银行提供2份抵押物租赁合同，其中一份合同签订时间是2013年9月28日，承租期2013年12月19日至2019年12月18日止。另一份合同2013年12月19日签订，承租期2013年9月30日起至2018年9月29日止。”执行法官：“被执行人代理人看合同是否属实？承租人也看一下。”肖宏（殷俊代理人）：“属实。”黄勇、辜易江：“属实存疑，这合同和我们的合同存在冲突。”执行法官：“殷俊在银行提供的合同，重庆毅国实业有限公司盖有公章，租赁期是2019年12月18日到期，抵押在合同租赁后签订办理的，本院认定租赁合同期是2019年12月18日止。殷俊和贺殷波签订的租赁合同未载明签订时间，且是转租合同，租赁期20年，对该份合同真实性无法确认。”肖宏：“我们三个月内将银行贷款还清。”郭霄：“我们要求进行司法评估拍卖。”执行法官：“被执行人在一周内与银行协商还款事宜，若一周内未达成协议，本院将依法对抵押物进行司法评估拍卖。”肖宏：“同意。”郭霄：“同意。”黄勇、辜易江：“我们也只能找合同签署方，毕竟我们签了合同。”执行法官：“你们承租租金不能再交给出租人。”肖宏：“和银行提交的那份租赁合同是中介公司签的。”郭霄：“但合同上确实盖了公章。”肖宏：“我也是把这个情况说明一下。”黄勇、辜易江拒绝在该份笔录上签字。2017年11月24日，重庆市渝北区人民法院作出（2017）渝0112执1740号《通知》并在案涉门面进行张贴公布，内容为：本院受理的中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆两江分行申请执行尤清、重庆毅国实业有限公司、尤娜、殷俊借款合同纠纷一案，执行中，本院依法查封并评估了登记在被执行人殷俊名下位于重庆市渝中区xx号第一层全部房产（房地产权证号：101房地证2012字第06184号）。现本院拟对查封房屋依法进行司法拍卖，现通知上述房产的相关权利人在7日内向本院申报权利并提供相应的证明材料，逾期本院将依法采取强制措施。特此通知。庭审中，原告贺殷波向法庭举示其与殷俊签订的《商铺租赁合同》（签约日期为2012年5月25日）及《补充协议》（签约日期为2012年8月3日），合同主要内容为殷俊将重庆市xx号第一层xx街临街门面1号门面（建筑面积382.86㎡）、2号门面（建筑面积333.6㎡）、3号门面（建筑面积448.08㎡）、4号门面（建筑面积296.45㎡）租赁给贺殷波，承租期自2012年6月1日起至2032年5月31日止；房屋租金20元/平，每年租金为35万元。《补充协议》允许贺殷波将租赁门面进行转租。拟证明原告贺殷波向产权人殷俊租赁了涉案门面，贺殷波为第一承租人，贺殷波取得了涉案门面的转租权。被告辜易江质证不认可《商铺租赁合同》及《补充协议》的真实性，《商铺租赁合同》上“贺殷波”签名不是贺殷波本人所签，且该《商铺租赁合同》重庆市渝北区人民法院不予认可，是虚假合同。即使贺殷波、殷俊双方签订了《商铺租赁合同》，也不能证明双方对该合同进行了履行，所以该证据不能达到原告的证明目的。原告贺殷波陈述重庆市渝北区人民法院执行法官即使从原合同看出贺殷波没有转租权利，但实际上贺殷波、殷俊协商并签订了协议同意转租。执行法官让辜易江暂不要将涉案房屋的租金交给贺殷波，但并没有确认贺殷波不享有收取案涉房屋租金的权利，且执行法官不能对实体权利进行裁决。辜易江实际使用了涉案房屋，涉案房屋即使查封拍卖，也不影响辜易江的权利。庭审中，辜易江向法庭举示辜易江、隆小江、涂玮（甲方）与黄中兰、黄芬（乙方）于2018年3月1日签订的《店面合作经营合同》一份，《店面合作经营合同》约定，甲方将共同投资装修好了的重庆市xx号第一层学田湾临街4号门面与乙方合作经营，合作期自2018年3月1日起至2019年12月20日止；甲方负责提供场地和现有设备，经营模式、经营项目由乙方全权负责，乙方在经营过程中不管盈利亏损，每季度需向甲方分红利36000元；由于此门面的特殊性，甲方承诺在2019年12月20日前法院不会查封门面，否则甲方赔偿乙方1万元整。辜易江还向法庭举示重庆市渝北区人民法院2020年6月23日《执行笔录》一份，该《执行笔录》载明：执行法官：“关于中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆两江分行申请殷俊借款合同纠纷一案，现向你双方了解相关情况？请问殷俊名下房屋是多久抵押？多久出租的？”曾建平（中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆两江分行代理人）：“殷俊名下位于渝中区xx号第一层房屋是2014年5月份向我行办理了抵押合同的抵押登记。”辜易江：“我们和殷俊于2017年4月签订了房屋租赁合同，并未向我方告知存在抵押、查封情况。”曾建平：“由于抵押在前，殷俊在出租并未向我行告知租赁情况。我行也未同意。法院查封日期也在租赁之前，故我行不认同此租赁合同，只是该房屋存在事实租赁。因成都华南家私总店现实租赁。”辜易江：“在我租赁装修后，法院曾过来贴过封条，告知此时房屋已被法院查封。后法院、申请人律师、我方三方协商，同意我方继续使用该房屋至2019年12月底。”曾建平：“经我方、辜易江、黄中兰三方协商一致，同意由黄中兰继续承租使用上述房屋，直至拍卖成交后，期间产生的费用、责任由黄中兰自行承担。”黄中兰、辜易江：“我们同意上述方案。”另查明，重庆市渝北区人民法院未对重庆市渝北区xx号第一层xx街临街门面4号门面（建筑面积296.45㎡）租金采取执行措施。上述事实，有《商铺租赁合同》、收条、房屋产权证书、通知、短信截图等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告贺殷波与被告辜易江签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同双方当事人均应依照合同约定全面履行其合同义务。原告于商铺租赁合同签订后依约将涉案房屋交付给被告使用，被告应当按照合同约定按时足额向原告支付房屋租金等合同项下的费用。关于原告贺殷波请求判令解除原被告2017年3月21日签订的《商铺租赁合同》的请求。被告辜易江于2017年3月21日接手案涉商铺后，仅向原告支付了保证金2万元及1个月的房屋租金15000元，其后，被告未按合同约定履行支付租金的义务，原告于2020年5月18日向本院递交诉状诉请解除原被告双方于2017年3月21日签订的《商铺租赁合同》，符合双方合同约定及相关法律之规定，本院予以支持，解除时间本院确定为原告向本院提交民事起诉状之日即2020年5月18日。关于原告要求被告支付原告截止2020年3月31日的租金525000元的诉讼请求，符合案涉《商铺租赁合同》之约定，本院予以支持。关于原告要求被告按照《商铺租赁合同》约定支付原告自2020年4月1日起至搬离房屋之日止的后续租金的诉讼请求，根据双方合同约定及上述法律之规定，本院确定被告应向原告支付2020年4月1日至2020年5月18日的房屋租金23710元。《商铺租赁合同》解除后至被告实际将房屋腾退原告之日止，被告应当参照《商铺租赁合同》约定的租金标准，向原告支付房屋占有使用费。关于原告要求被告按照年利率6%的标准计算支付原告欠付款项的资金占用损失至清偿完毕之日止的诉讼请求，以及原告要求被告支付原告违约金1万元的诉讼请求。鉴于案涉商铺房屋的特殊情况，结合渝北区法院执行过程中的具体情况，本院认为被告未按《商铺租赁合同》约定支付租赁房屋的租金存在一定的客观原因，故对原告的该两项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告贺殷波与被告辜易江于2017年3月21日签订的《商铺租赁合同》于2020年5月18日解除；二、被告辜易江于本判决生效后10日内支付原告贺殷波截止2020年5月18日的房屋租金548710元；三、被告辜易江从2020年5月19日起按照每月15000元的标准向原告贺殷波支付房屋占有使用费至实际将重庆市渝中区xx号第一层xx街临街4号门面房屋腾退给原告贺殷波之日止；四、驳回原告贺殷波的其他诉讼请求。如果被告辜易江未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计4812元，由被告辜易江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 颜莉丽二〇二〇年十一月二十三日法官助理 蒋雪琴书 记 员 余 峥