新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4002民初1350号 原告：车毅龙，男，1988年9月28日生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 委托诉讼代理人：秦启勇，伊宁市佳诚法律服务所法律工作者。 被告：新疆汇丰房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市经济合作区广东路**格林雅居C1-C4商业楼**。 法定代表人：张爱荣，该公司总经理。 委托诉讼代理：熊莉，新疆天娇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈香香，新疆信禾诚律师事务所律师。 被告：新疆正恒建设工程有限公司，住所地新，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市经济合作区广东路**格林雅居C1-C4商业楼**v> 法定代表人：梁凯，该公司经理。 委托诉讼代理人：王静，女，该公司员工。 被告：张亮，男，1985年2月18日生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州特克斯县。 委托诉讼代理人：张某，新疆怀泽律师事务所律师。 第三人:伊犁浩鸿房产经纪有限公司，住所地新疆伊犁哈萨，住所地新疆伊犁哈萨克自治州伊宁市斯大林街6巷******iv style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：在乃拜，该公司总经理。 原告车毅龙与被告新疆汇丰房地产开发有限公司（以下简称汇丰房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，于2019年9月27日做出（2019）新4002民初3059号民事判决书。此后被告汇丰房产公司提起上诉，新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院依法组成合议庭进行了审理，并于2019年12月25日做出（2019）新40民终1983号民事裁定书，认定一审判决遗漏应当参加诉讼的当事人，违反法定程序，撤销本院做出的（2019）新4002民初3059号民事判决书，本案发回重审。原告在发回重审的案件中新增被告新疆正恒建设工程有限公司（以下简称正恒建设公司）、张亮及第三人伊犁浩鸿房产经纪有限公司（以下简称浩鸿经纪公司）参加诉讼。2020年5月2日本院重新立案，并依法重新组成合议庭公开开庭进行了审理。原告车毅龙的委托诉讼代理人秦启勇、被告汇丰房产公司的委托诉讼代理人熊莉、陈香香、被告正恒建设公司的委托诉讼代理人王静、被告张亮、第三人浩鸿经纪公司的法定代表人在乃拜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告车毅龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告汇丰房产公司返还房款23万元；2、判令被告汇丰房产公司支付占有原告房款期间的损失（按应返还房款23万元为基数，按伊犁邮储银行同期贷款利率5.88%计算，从2016年11月3日至实际给付之日）；3、涉诉费用由被告承担。事实及理由：2016年10月期间，原告通过第三人购买了被告张亮从正恒建设公司处工程抵款的位于伊宁市××区的汇丰格林雅居住××区房屋，因该房屋为新开发的商品楼，故张亮工程抵款的房屋没有办理产权变更登记，仅由被告出具了工程抵款房内部联办确认单，原告持工程抵款房内部联办确认单于2016年10月20日与被告汇丰房产公司签订房屋买卖合同。合同中约定了房屋项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件、逾期交付责任等条款，交付时间为2017年6月30日前。因该房屋是工程抵款房，原告并未向被告汇丰房产公司实际付款，但因原告购买房屋时向他人借款，故与被告汇丰房产公司协议按银行贷款的形式从银行按揭23万元，由原告按月偿还贷款，贷款到被告汇丰房产公司账后，由被告汇丰房产公司返回给原告用于偿还他人借款。合同签订后，被告汇丰房产公司未在合同约定的交付期限交付原告购买的房屋，同时贷款到账后，被告汇丰房产公司未向原告返还。我方认为本案为债权债务转让纠纷引起的不当得利。原告多次与被告汇丰房产公司协商无果，无奈诉至贵院。 被告汇丰房产公司辩称，原告要求我方返还23万元并承担损失的请求没有依据，请求驳回原告对我方的全部诉讼请求，本案涉案房屋是工程抵款房，原告自认涉案房屋是张亮处购买，故因涉案房屋在我公司名下，所以原告才会与我方签订商品房买卖合同，但该合同的签订仅是为了办理涉案房屋的产权登记手续，我公司与原告没有买卖涉案房屋的合意，我公司也不是买卖合同的相对方，故原告无权对我公司主张任何权利。涉案房屋是被告汇丰房产公司抵偿给被告正恒建设公司，只是抵账方式比较特别，双方协商的涉案房屋总价款为459,463.68元，首付款229,463.68元作为工程抵款，按揭款的23万元不计入工程抵款，这样就完成了涉案房屋归被告正恒建设公司,按揭款23万元归被告汇丰房产公司的买卖合同关系，至此本案涉案房屋被告汇丰房产公司、被告正恒建设公司之间以房抵债协议履行完毕，涉案房屋债权债务一并转移给被告正恒建设公司，我公司不再是该房屋的处分权人。同理，被告正恒建设公司又将涉案房屋以相同的方式抵给了傅建发、张吉洪，傅建发、张吉洪又以相同方式抵给了张亮，张亮出售给了原告，最终涉案房屋的处分权人是张亮，张亮才是合同的相对方，原告无权突破合同的相对性原则向我公司主张权利。该涉案房屋经几手抵账，另案处理的张吉洪、傅建发针对该房屋的抵款事宜已经进行了处理，原告在反过来向我公司要按揭款没有依据，多次首付款的抵账就是为了最终有人支付涉案房屋的首付款并承担贷款，而根据原告的自认及商品房买卖合同的内容可知，原告知情由其支付首付款并承担贷款，我公司不承担任何责任。 被告正恒建设公司辩称，原告方的诉请并未请求我公司承担责任，因此不予过多陈述，涉案房产是被告汇丰房产公司以首付款抵付我公司的工程款，我公司不承担责任。 被告张亮辩称，抵房过程同意被告汇丰房产公司、被告正恒建设公司的陈述，但我方认为各抵房人之间均是全款抵付。房屋抵付给我方后，我方找了第三人将房屋出售变现，之后找被告汇丰房产公司办理房屋过户手续，办完后我方最终将房屋全额变现，但我方卖给原告时告知其房屋已经付过款，是全额抵付的。后期的贷款，是原告与被告汇丰房产公司、被告正恒建设公司及第三人浩鸿经纪公司具体操作，我方不清楚，本案与我方无关。 第三人浩鸿经纪公司述称，张亮找到我公司，出售其三套工程抵款房，手续都是我公司全程陪同办理。当时原告将款项全部支付给被告张亮后，原告还想贷款，然后再办理联办单时我方找了被告汇丰房产公司的几位高层签字，他们配合让我们去银行贷款，贷出的款项返还给贷款的本人即原告。被告张亮工程抵款的三套房子都是此程序办理出售给三个客户即依克布尼、马学亮及原告，依克布尼当时贷完款后汇丰房产公司就将款项返还，马学亮通过诉讼今年3月汇丰公司将贷款也已经返还，现仅剩原告的贷款没有返还。 对于原告车毅龙提供的商品房买卖合同、房屋居间买卖合同，庭审笔录，收条、转款凭证，保全费发票、担保费发票及被告汇丰房产公司提供的法庭笔录，由于各方当事人对上述证据真实性均认可，且上述证据与本案具有关联性，本院经审查后对上述证据予以采信并在卷佐证。 对双方存在争议的证据，本院认定如下： 原告车毅龙提交的证据： 证人马学良的证言，内容为：我是原告车毅龙的朋友，我也通过本案第三人购买了张亮抵款的房屋，当时购买张亮抵款房屋的有三个人，我、车毅龙以及依克布尼，手续都是一起通过汇丰公司办的。我们购买房屋时没有向汇丰公司支付首付款，车毅龙也没有支付。我们三人都利用合同通过汇丰房产公司在银行贷款，当时汇丰说贷款的钱还给贷款人，依克布尼和我的贷款汇丰房产公司还了，我的贷款是通过诉讼还的，依克布尼是直接给的。原告是通过什么方式从张亮处购买房屋的我不知道，应该是签合同。车毅龙购买的房屋张亮是从他人处全款抵款取得的，我和被告汇丰房产公司之间签订商品房买卖合同，当时房屋是全款抵账的房屋。当时我没有钱支付全部款项，就贷款了，贷款的钱银行应当给我，但是银行把钱打给被告汇丰房产公司了，最后通过诉讼，汇丰房产公司打给我的。我从张亮处购买房屋时没有向张亮付款，我是从陈平手上买的，张亮将房屋抵给陈平了，我又从陈平手上拿的，当时只给了陈平定金，诉讼完后将所有款项都给陈平支付完了。张亮的房子是被告汇丰房产公司抵给他的。汇丰房产公司将房屋抵给张亮，张亮将房屋卖给我们了，第三人带我们办理了相关手续。原告与第三人之间办房产手续时我在场，当时与开发商签了商品房买卖合同，过了几天就由第三人带我们去银行办了贷款，其他我不清楚。 原告车毅龙质证称，对证人证言真实性、合法性、关联性均认可，证人客观真实地反映了三套房屋的交易过程及三人与被告汇丰房产公司签订商品房买卖合同的目的。贷款回来后钱的走向，也清楚的向法庭表述了被告汇丰房产公司未向其返还贷款，整个的诉讼过程，最终是人民法院通过诉讼和执行将贷款执行回来并交付给证人。 被告汇丰房产公司质证称，对证人证言真实性、合法性、关联性均不认可，证人所陈述的返还贷款的情形与原告完全不同，证人在张亮处购买的房屋是我方全款抵款的房屋，原告在张亮处购买的房屋是首付款抵款的房屋，性质完全不同。 被告正恒建设公司质证称，对证人证言真实性、合法性、关联性均不认可，与我公司无关； 被告张亮及第三人浩鸿经纪公司质证称，对证人证言真实性、合法性、关联性认可，证人证言客观反映了三套房屋的事实经过； 本院认为，证人在发问阶段陈述原告与开发商签订合同时他在场，此后第三人带证人与原告去办理贷款，其与情况证人不清楚，可见证人证言中涉及“车毅龙购买的房屋张亮是从他人处全款抵款取得的”内容系证人推断性的语言，且证人对房屋抵款的描述为本案争议房屋系汇丰房产公司抵付给张亮的与原被告自认事实不符，证人陈述的依克布尼以及证人自己的买方过程与本案不具有关联性，故本院对该证人证言不予采信。 被告张亮向本院提交证据: 民事判决书，拟证实：1、我方将其中一套房屋抵给陈平，陈平将房屋卖给了马学良的事情经过；2、马学良申请贷款后银行未将款项支付给马学良给了被告汇丰房产公司，因被告汇丰房产拒不返还银行贷款，致使马学良诉讼后经法院判决给付，与我方所述的抵房过程一致。 原告车毅龙及第三人质证称，对该证据真实性、合法性、关联性均认可，证明目的也认可，在马学良与被告汇丰房产公司签订的商品房买卖合同中也约定了房屋总价款为442,525.02元，与原告约定的459,465.68元相似，马学良贷款是309,000元，人民法院判决返还的数额也是309,000元，原告贷款是23万元，现我方要求返还的也是23万元，合同中约定的房屋总价仅是为了贷款所虚设的价款，并没有真实意义，也并非该房屋的真实价值。 被告汇丰房产公司质证称，对该证据真实性认可，对关联性不认可，该证据中列的贷款是309,000元，说明房屋总价不是这个数额，即便是这个数额，房屋是从陈平处购买的，是被告正恒建设公司全额442,525.02元给陈平，陈平以多少钱出售与我方无关，也不能反映原告购买的房屋不是首付款抵账房。 被告正恒房产公司质证称，对该证据真实性认可，抵付马学良的房屋是全额抵付，抵付的是工程款，原告的房屋抵付的是首付款，抵付给张吉洪、傅建发。 本院认为，该证据的真实性双方均无异议，本院对该证据的真实性、合法性予以认定，但与本案不具有关联性，该证据无法证明原告车毅龙购买的房屋与马学良购买的房屋情形完全一样，故本院对该证据不予采信。 本院经审理认定事实如下：被告汇丰房产公司因欠被告正恒建设公司工程款，双方协商后被告汇丰房产公司将伊宁市合作区广东路××号汇丰××居×号楼×单元××室的房屋抵偿给被告正恒建设公司。被告正恒建设公司又将该房屋抵偿给实际施工人张吉洪、傅建发，上述抵偿债务过程中抵债方及被抵债方均认可几方的抵债过程中仅为房屋的首付款部分抵付债务。此后张吉洪、傅建发将上述房屋又抵偿给被告张亮，庭审中被告张亮认为本案房屋系全款抵付其工程款，但对具体抵款款项数额陈述因双方未算账，无法确定抵付款项。2016年10月18日被告张亮通过第三人浩鸿经纪公司与原告车毅龙签订房屋买卖居间合同，将伊宁市合作区广东路××号汇丰××居×号楼×单元××室房屋以33万元出售给原告车毅龙，现原告已将33万元房款全额给付被告张亮。 2016年10月20日原告车毅龙与被告汇丰房产公司签订商品房买卖合同，合同约定被告汇丰房产公司将伊宁市合作区广东路1899号汇丰格林雅居6号楼1单元2106室房屋出售给原告车毅龙，总价款为459,463.68元，约定首付金额为229,463.68元，贷款金额为23万元。贷款手续办完后，被告汇丰房产公司自认于2016年11月15日收到银行贷款23万元。 原、被告以及第三人均认可：因涉案房屋系工程抵账房，被告正恒建设公司、张吉洪、傅建发、张亮之间并未签订商品房买卖合同，也未办理所有权变更登记。本案实际履行的房屋买卖合同为原告车毅龙与被告张亮及第三人签订的房屋买卖居间合同。原告车毅龙与被告汇丰房产公司签订的商品房买卖合同仅仅是为了办理涉案房屋的产权登记手续，被告汇丰房产公司与原告车毅龙之间并无买卖房屋的合意。 原告曾于2019年11月4日及2020年7月13日向本院申请诉讼财产保全，本院下发（2019）新4002民初3059号及（2020）新4002民初1350号民事裁定书，裁定冻结被申请人汇丰房产公司的银行存款。原告缴纳财产保全案件申请费1791元及1218.23元，因财产保全提供担保缴纳担保费763元。 本院认为，本案原告车毅龙主张汇丰房产公司没有合法依据取得其房屋贷款进而要求其返还，并在庭审中明确本案是基于不当得利法律关系主张，而非基于商品房销售合同关系诉讼，因此本案案由应为不当得利纠纷。本案的争议焦点为：被告汇丰房产公司取得该房屋贷款是否有合法依据。 本案中被告汇丰房产公司与被告正恒建设公司就欠付工程款事宜达成以本案争议房屋首付款清偿的以物抵债协议，此后被告正恒建设公司将以物抵债协议中的债权债务概括转移给张吉洪、傅建发，张吉洪、傅建发又转让给被告张亮，上述债权债务转移后，原债权人被告正恒建设公司及张吉洪、傅建发脱离原债权债务关系，被告张亮以此取得以物抵债协议的权利及义务，庭审中被告汇丰房产公司认为本案房屋系仅抵付首付款部分的工程款，剩余房屋款项并未抵付的抗辩意见，应系其与新债权债务人被告张亮之间的纠纷，其应向被告张亮主张剩余房屋款项。此后被告张亮虽将本案争议房屋转卖给原告车毅龙，并与原告车毅龙签订房屋买卖居间合同，但由于原告与被告张亮之间在签订该房屋买卖居间合同前并未互负债务，故该房屋买卖居间合同不属于以物抵债协议债权债务的概括转移，属于原告、被告张亮及第三人三方当事人之间另行成立的新的合同。故被告汇丰房产公司以本案房屋仅抵付房屋首付款部分数额的工程款的抗辩意见不能针对原告行使，本院对其该抗辩意见不予采信。 庭审过程中原被告及第三人均认可本案实际履行的系被告张亮、原告及第三人之间签订的房屋买卖居间合同，同时均表示原告与被告汇丰房产公司之间并无房屋买卖的合意，经审查，本案张亮虽未取得房屋产权证书，但汇丰房产公司庭审中对张亮的处分行为并无异议。被告张亮、原告及第三人之间签订的房屋买卖居间合同系三方真实表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定应属有效合同。原告车毅龙与被告汇丰房产公司签订的商品房买卖合同系原告为获取银行贷款及办理产权证书而签订，双方之间并无真实买卖房屋的合意，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，故而原告车毅龙与被告汇丰房产公司签订的商品房买卖合同应属无效。被告汇丰房产公司也无权基于其与原告之间的商品房买卖合同占用原告车毅龙以涉案房屋抵押办理的贷款23万元，被告汇丰房产公司占用原告贷款的行为致使原告的权利受到侵害，且被告侵占贷款的行为与原告利益受损之间存在因果关系，故被告汇丰房产公司应予返还原告该23万元。对于占用房款期间的损失，原告未提供证据证实其银行贷款发放时间及银行向其贷款利率，故本院根据被告汇丰房产公司自认收到贷款时间确认其应承担的占用期间的损失，即以23万元为基数，自2016年11月16日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 对于原告主张的其他涉诉费用，原告庭审中提供了财产保全申请费及担保费，该费用属于被告汇丰房产公司占用23万元贷款产生的，故本院对原告花费的财产保全案件申请费1791元及1218.23元及财产保全担保费763元予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告新疆汇丰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告车毅龙230,000元； 二、被告新疆汇丰房地产开发有限公司向原告车毅龙承担资金占用损失（以23万元为基数，自2016年11月16日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、被告新疆汇丰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告车毅龙支付财产保全申请费及保全费合计2682.23元； 四、驳回原告车毅龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4750元，由被告新疆汇丰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审 判 长  沈 玲 人民陪审员  刘志彩 人民陪审员  袁德生 二〇二〇年十一月二十六日 书 记 员  隋华月