广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22496号原告：王丹，女，1978年1月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区大沥镇盐步穗盐东路33号雅居蓝湾四区××××××，公民身份号码430××××××××××××526。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市××××××××××××佛智城×××第16层第41607-41616单元，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄河，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告王丹诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称广佛智城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序于2020年10月10日公开开庭进行了审理，原告王丹，被告广佛智城公司委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《物业使用权转让合同》；2.被告向原告返还转让金275759元并支付违约金（违约金以275759元为本金，从逾期交付之日起按日万分之五的标准计至实际付清之日止，暂计至2020年7月30日为79694.35元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月7日，在广东佛山市南海区××××××××××××的广佛智城商业地产的销售中心，原告与被告签署了项目编号×××××××××号商业用房物业使用权转让合同，并且原告向被告支付了合同约定的全额款项，共计275759元。依据合同约定，被告应将编号×××××××××号商业用房物业的使用权转让给原告，转让期限至2048年12月31日，并约定在2018年12月31日前将该处物业交付给原告。但至起诉之日，被告一直迟迟未将合同约定的物业交付给原告，原告通过调查了解，得知被告由于资金原因，合同约定的物业仍处于施工烂尾阶段。按照合同第五条约定，被告应于2018年12月31日前将物业交付给原告，如迟延交付，应按合同第九条第三项约定承担违约责任，按照已收转让款每日万分之五的标准向原告支付违约金。被告广佛智城公司辩称，一、原告与被告在涉讼《物业使用权转让合同》中并无约定原告就被告迟延交付物业的行为享有合同解除权。因此，被告迟延交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，故原告的该项请求没有合同依据。二、涉讼《物业使用权转让合同》签订后，原告与广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）就涉讼物业签订了《租赁合同》，约定原告将涉讼物业出租给梦乐城公司，租赁期限3年，合同签订后，梦乐城公司已经向原告支付履约保证金及首月租金共4800元，并一直每月向原告支付租金。由此可见，涉讼物业使用权转让合同的合同目的并未因被告广佛智城公司迟延交付物业的行为而无法实现。而且，原告在受让涉讼物业使用权和签订涉讼《租赁合同》时即清楚知道该物业属于梦乐城公司向被告广佛智城公司的租赁定制房，且原告出具了《授权委托书》及《物业管理授权委托书》给梦乐城公司接受物业，被告广佛智城公司无须直接向原告交付物业。因此，原告受让涉讼物业使用权的目的就是出租给梦乐城公司来获得租金收益，并非取得该物业本身来实现合同目的。原告要求解除涉讼《物业使用权转让合同》没有法定事由。三、涉案合同约定的物业交付时间为2018年12月31日，参照商品房买卖合同解除的规定（新的民法典对此已有明确规定），原告至少应当在被告有逾期交行为之日起一年期限内提出。原告未能在一年期限内提出解除合同，即便其享有解除权，该解除权亦因其未在合理期限内行使而消灭。四、原告解除涉讼《物业使用权转让合同》没有事实及法律依据，其无权要求被告返还物业转让金。原告已经实际收取了梦乐城公司支付的租金收益，并未因涉讼物业逾期交付而遭受损失，故原告要求被告广佛智城公司支付逾期交付物业的违约金没有依据，与其收取租金的事实自相矛盾。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性无异议或虽有异议但未能提供反驳证据，本院经审查后确认当事人提交全部证据材料的真实性并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：广佛智城项目（二期）15号楼于2019年6月26日办理了建设工程规划许可证，对应的用地位置为佛山市南海区大沥镇广佛商贸城中心区×××。2017年4月7日，原告（受让方、乙方）与广东广佛智城商业地产投资有限公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区××××××××××佛智城×××××××商业用房的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2037年3月2×日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金275759元，乙方采取一次性付款的方式支付使用权转让款；甲方在2018年12月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底；项目对外经营期间实行统一经营的管理方式进行经营。甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。同日，原告（甲方，新出租方）、广东广佛智城商业地产投资有限公司（丙方，原出租方）、案外人梦乐城公司（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定丙方将涉讼物业使用权转让给甲方，涉讼物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止；丙方负责于2018年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2018年12月31日将物业交付给乙方；第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。原告出具授权，委托梦乐城公司代为办理接收、经营等手续。另查明，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。诉讼中，案外人梦乐城公司向本院出具《情况说明》，确认已向本案原告支付《租赁合同》项下的租金及履约保证金21917元，并明确同意其已支付的款项在本案被告广佛智城公司的债务中进行抵扣。原告亦确认已收到案外人梦乐城公司支付的租金及履约保证金21917元。诉讼中，被告广佛智城公司确认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续，并已收取原告支付的转让金275759元。2020年9月7日，原告提起本案诉讼。被告广佛智城公司在同年9月15日收到本案起诉状等应诉材料。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉讼物业所在楼栋已取得建设工程规划许可证。根据涉讼《物业使用权转让合同》的约定，原告向被告广佛智城公司支付对价所取得的涉讼物业实际使用期限应计至2048年12月31日，已超过法律规定的二十年租赁期限限制，则超出二十年的约定无效，其他有关租赁的约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉讼《物业使用权转让合同》约定被告广佛智城公司应在2018年12月31日前将涉讼物业交付给原告，但至本案庭审辩论终结之日，涉讼物业仍处于在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，故原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认该《物业使用权转让合同》中二十年内有效部分的约定在被告广佛智城公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（2020年9月15日）解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告广佛智城公司收取的转让金275759元应退还予原告。原告虽未在本案中起诉梦乐城公司，但原告与被告广佛智城公司及梦乐城公司签订的《租赁合同》也因上述《物业使用权转让合同》有效部分的解除而丧失履行基础，亦应一并解除，原告收取的租金及履约保证金21917元应当退还予梦乐城公司，而梦乐城公司向本院出具《情况说明》同意将该款项在本案被告广佛智城公司的债务中进行抵扣，为减少当事人的讼累，本院认定将原告收取梦乐城公司的租金及履约保证金21917元在本案被告广佛智城公司应退还给原告的转让金中予以抵扣，即被告广佛智城公司尚应当退还转让款253842元予原告。合同解除的过错方为被告广佛智城公司，原告诉请从逾期交付之日即2019年1月1日起按日万分之五的标准计算违约金，本院结合合同履行及解除情况、当事人过错程度及实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌情予以支持，但应以转让金275759元为本金计算并以已付转让金的15%即41363.85元为上限。截至本案庭审辩论终结之日2020年10月10日按上述标准计算的违约金为89483.8（275759×649×0.05%≈89483.8）元，已经超过本院核定的违约金上限，超出部分，本院不予支持，即被告广佛智城公司应向原告支付违约金41363.85元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告王丹与被告广东广佛智城集团有限公司于2017年4月7日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年9月15日解除；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金253842元并支付违约金41363.85元予原告王丹；三、驳回原告王丹的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3315.9元（原告已预交），由被告广东广佛智城集团有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的3315.9元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二〇年十一月二十六日书记员 李和仪