广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5947号上诉人（原审原告）：程跃珍，女，1963年12月11日出生，汉族，住广东省广州市天河区**************。委托诉讼代理人：卢雅，广东载信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁婵娟，广东载信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*****************02卡，统一社会信用代码914************752。法定代表人：林滔，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈琪璋，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：林添财，广东恒生律师事务所律师。上诉人程跃珍因与上诉人中山市合生宏景房地产有限公司（以下简称合生公司）商品房预售合同纠纷一案，双方不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初13137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。程跃珍上诉请求：撤销一审判决，改判合生公司向程跃珍支付逾期办证违约金（以1158368元为基数，按年利率6%计算，从2016年7月4日起计算至合生公司将涉案房屋权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案并取得不动产权登记受理通知书之日止）。事实与理由：一审关于涉案房屋实际交付时间的事实认定错误，涉案房屋已于2014年12月31日实际交付。一、2014年12月31日，合生公司向程跃珍出具了由其盖章确认的交楼通知单，该证据一审期间双方均已提交。同日，程跃珍收楼时按合生公司要求向广东康景物业服务有限公司中山市分公司缴存了专项维修资金，物业公司出具其盖章确认的住宅专项维修资金缴款通知书。以上证据足以证明程跃珍于2014年12月31日办理涉案房屋的收楼手续。二、一审期间，程跃珍向一审法院提交了物业费发票，证明其于2017年1月以前已缴纳物业费。根据《物业管理条例》第四十一条第2款、《广东省物业管理条例》第四十一条以及广东省物价局、广东住房和城乡建设厅《关于物业服务收费的管理办法》第十六条第1款规定，程跃珍于2017年1月以前已承担涉案房屋的物业费，证明其于2017年1月以前已实际交付涉案房屋，办理完毕收楼手续。三、2014年12月25日，合生公司向业主发出了交楼通知书，明确记载涉案房屋交楼时间为2014年12月31日，并在第四条第3点作出说明，即使程跃珍在2015年1月15日前未办理收楼手续，也视为程跃珍在上述期限届满之日接受该房屋，视为该房屋已验收通过并交付使用，房屋的风险责任转移给买受人负担。2014年12月31日，程跃珍按要求至帝景苑销售中心办理收楼手续。退一步讲，即使程跃珍未在2015年1月15日前办理收楼手续，根据上述通知书内容，也应视为合生公司将涉案房屋实际交付给程跃珍使用。合生公司应对其作出的通知书中不利于自己一方的内容承担相应不利后果。四、一审法院仅凭程跃珍与物业公司签署的文件以及物业费缴费凭据认定涉案房屋交付时间为2017年9月11日，认定事实错误。程跃珍向物业公司缴纳的物业费并非自2017年9月11日开始计收，而且其签署的业主、住户入住合约不能直接证明程跃珍的收楼时间为2017年9月11日，只能证明其入住时间。入住和收楼是两码事。程跃珍按合同约定时间办理收楼手续，事后入住时再与物业公司签订合约，并无冲突，一审认定实际交付时间没有依据。程跃珍已提供充分证据证明于2014年12月31日办理收楼手续并交纳了物业费。相反，合生公司在通知书通知上诉人后，没有充分证据证明程跃珍2017年9月11日办理收楼手续，应从2016年7月4日起承担逾期办证违约责任。合生公司辩称：一、本案收楼时间为2017年9月11日，该时间有证据予以佐证，并非程跃珍主张的2014年12月31日，其主张没有依据。合生公司在2014年12月31日发出收楼通知书后，程跃珍以房屋存在问题为由没有办理收楼手续，其提出的住宅专项维修基金问题是其向物业公司缴纳的，不代表办理实际的收楼手续。一审对此认定正确。二、物业费发票由物业公司开具，合生公司不清楚具体情况。且发票开具时间为2017年9月11日，说明程跃珍在该日办理收楼手续。合生公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判合生公司按照合同约定的已付购房款每年1%的标准承担逾期办证违约金，且该违约金金额不应当超过已付购房款的5%的上限，且逾期办证期限应扣除2019年1月4日至规划验收通过之日止的期间。事实与理由：一审法院针对逾期办证问题事实认定及法律适用错误。一、程跃珍阻挠合生公司积极推进办证事宜，是造成逾期办证的原因之一。针对因程跃珍原因造成的逾期办证期间，合生公司应予免责，免责期限为2019年1月4日至规划验收通过为止。一审庭审期间，合生公司主张包括程跃珍在内的部分业主阻挠合生公司积极推进办证事宜，并提供了相关证据予以证明。政府主管机关不予行政许可，主要是因为业主反对并怂恿其他业主反对规划方案变更造成逾期。因四期原来的规划方案不符合现行新的规划设计规范和政策规定要求，合生公司已在2018年12月24日向中山市城乡规划局火炬开发区分局申请变更规划设计方案并于2019年1月4日通过初审，出具《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示》。因没有人在规定期间内提出请求，该规划变更已生效，下一步即可办理规划验收。但规划部门要求还要征询包括程跃珍在内的三分之二的业主的意见后方可办理。但程跃珍等业主一方面通过反对规划验收以阻碍拖延涉案项目的验收，一方面利用该拖延的时间作为逾期办证时间索要高额违约金，与合生公司的积极推进办证构成明显的利益冲突。因此即使存在逾期办证，业主也有一定的原因，一审未予查明，属于事实认定不清。而且，业主已占有使用涉案房屋4年多，其主张的违约金近购房款的一半，在高额的违约金刺激下，其肯定会不同意规划变更的验收，其行为有违诚信原则，于情于理不应得到法律支持。甚至在一审开庭前，大量业主发布公开信，于2019年5月5日向省委第二巡视组、中山市委提交申诉函进行信访。在存在如此严重的利益冲突情况下，法院应免除因业主拒绝配合办理规划变更造成的规划验收、竣备及产权登记迟延期间的违约责任。二、政府变更验收条件导致合生公司需变更规划验收条件，但政府在办理规划变更过程中又违法增设规划变更许可条件要求三分之二业主签字同意程序，业主为了追逐违约金而不予配合签字致使无法验收，因政府原因导致延期办证、延期交楼等期间责任应予免除。三、合生公司一直积极推动规划验收流程，分别于2018年11月、2019年6月、2019年11月三次启动规划变更程序，小区业主却以规划以外的额外要求阻挠进程推动，不予配合并有意阻挠规划变更进程，其故意阻挠导致逾期办证、逾期交楼的期间责任应予免除。四、新型冠状病毒肺炎疫情的爆发导致合生公司因不可抗力无法继续规划验收进程，疫情期间应予免责。五、一审未查明本案因政府原因及小区业主不予配合导致，错误判决合生公司应对此承担违约责任，并超越双方合同约定的违约金标准进行裁判，严重损害合生公司的合法利益。六、一审法院一方面认定合同条款合法有效，另一方面又违反合同约定对违约责任承担的约定内容进行调整为按年利率6%计算，缺乏事实及法律依据。合生公司在合同中已对违约金条款通过文字加粗加黑及下划线的方式进行提示，程跃珍在阅读合同文本后依旧选择与合生公司签订合同，表明该约定是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。故合生公司应按照已付购房款的1%每年向程跃珍支付逾期办证违约金，且上限不超过5%。二审调查期间，合生公司另补充上诉事实理由如下：一、因政府职能部门误读了规划验收的前置程序，规定变更方案许可申请需要三分之二以上业主签名同意，在双方当事人存在明显利益冲突的情况下，程跃珍等业主不同意签名通过规划验收，至2018年11月开始规划验收无法推进，进而无法办证，此期间（即从2018年11月至今）逾期办证责任应予扣除，更不应以此认定合生公司须超出合同约定标准的5%上限承担惩罚性违约责任。二、目前涉案四期小区已取得竣工验收备案登记证并为程跃珍办理房产证，目前房产证已出证，不存在合同违约金标准无法督促办证的事由，即使业主有损失，则损失可控，合同约定违约金标准足以弥补其损失，本案不应当突破合同约定标准调高至年利率6%。三、程跃珍一审所依据的广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定因相关司法解释的出台，已不再适用，其无权主张调整违约金标准至年利率6%。四、新型冠状病毒肺炎疫情的爆发导致合生公司因不可抗力无法继续规划验收进程，疫情期间即2020年1月24日至今应予免责。程跃珍辩称：一、合生公司在变更规划前应征得全体业主的书面同意，其擅自变更规划的行为已损害全体业主的合法权益，也违反法律规定与合同约定，构成重大违约，应承担违约责任与无法通过规划验收的不利后果。其无权要求业主配合其变更规划。二、合生公司向法院提交的证据不具有关联性，无法证明程跃珍具有实施阻挠其办证的行为，是其推卸自身责任的深刻体现。至于其他业主通过合法方式行使申诉、举报及异议权利的行为与合生公司逾期办证行为无关，是否被采纳的决定权在职能部门，合生公司不得以此为由主张免责。三、合生公司提交的证据证明商品房项目未通过规划验收原因是项目超容，而此前其在类案中提交的上诉状中自认为由于商品房项目容积率问题导致规划验收无法通过，原因是其违规建设，责任在合生公司，与业主无关。四、合生公司逾期办证系列案中，（2018）粤2071民初14272号案中的商品房交付时间为2014年5月31日，意味着合生公司至少应在该日前就商品房项目取得竣备证。其以原规划设计方案不符合现行政策为由推卸未通过规划验收的责任，没有证据及法律依据。五、根据合同法第一百一十七条规定，合生公司在本次新冠疫情前即已违约，而且其也始终没有履行书面通知义务，本案不适用不可抗力的规定免除其责任。六、涉案补充协议第4条属于无效格式条款。七、合生公司长达数年之久逾期办证的行为对答辩人造成损失是客观存在的，合生公司应对此承担逾期办证违约责任，该损失属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的“损失数额难以确定”的情形，5%上限条款的违约金金额显然过低，属于无效条款，也与造成的损失失衡，不足以弥补业主的经济损失，故逾期办证违约金不应设置上限。一审法院在认定事实清楚的基础上对逾期办证违约金进行调整，适用法律正确。八、最高人民法院出台的关于审理民间借贷案件的相关司法解释是针对民间借贷法律关系的规定，合生公司无权擅自扩大该司法解释的适用范围，广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引第38条规定并未变化，应适用年利率6%的违约金标准。程跃珍向一审法院起诉请求：合生公司向程跃珍支付逾期办证违约金（以1158368元为基数，按年利率6%的标准，从2016年7月4日起计算至合生公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案并为该商品房办理不动产权登记证书之日止）。一审法院认定事实：1.2013年3月9日，程跃珍（买受人）、合生公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》约定，由买受人以1158368元向出卖人购买位于中山市火炬开发区********************，买受人按银行按揭方式按期付款，其中231674元于2013年2月17日支付，356694元于2013年3月2日支付，570000元以商业贷款方式于2013年5月9日支付；如果买受人未能按约定期限支付房款，出卖人有权要求买受人按日应付款的万分之五的标准支付违约金；出卖人应于2014年12月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得质监站《建设工程施工质量验收监督意见书》的商品房交付买受人使用，逾期交房超过180日后，出卖人从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金；出卖人应当在房产交付使用后550日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人从逾期之日起，每满一年按已付房价款的1%向买受人支付违约金。双方还签订了补充协议一，其中第2条约定,“收楼时以满足基本入住条件为准（水、电、门窗安装到位），买受人应依约定交清房款……，否则，出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交楼和相应顺延办理房产证”;第4条约定,“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外”;第7条约定,“因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方面解除本合同，买受人需支付总房价的百分之二十作为违约金，还需承担解除合同的所有费用”。合同签订后，程跃珍于2013年2月10日支付购房款100000元，于2013年3月9日支付购房款488368元，于2013年3月22日支付购房款570000元。2014年12月31日，程跃珍缴纳了涉案房屋的专项维修资金。同日，合生公司向帝景苑物业管理中心出具交楼通知单，内容为程跃珍已交清公司规定的入住前应交房款，请帝景苑物业管理中心协助程跃珍办理收楼手续。2017年9月11日，程跃珍与涉案小区的物业管理公司签订业主、住户入住合约，约定程跃珍完全同意和严格遵守《合生帝景苑管理规约》的一切条文和小区的各项管理规定，保证按时缴纳管理费等。同日，程跃珍缴纳了涉案房屋的物业管理费。涉案商品房所在工程至今未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。程跃珍未取得涉案房屋权属证书。2.2019年6月3日，中山市自然资源局向合生公司发出不予行政许可通知书，对于其申请的“办理建设工程规划许可证内容调整及变更报建施工图纸”事项不予变更规划许可，理由为：因共收到85户业主反对该公示方案，反对的业主数量超过已销售户数的三分之一。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。程跃珍、合生公司签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。综合双方的诉辩意见,本案的争议焦点为:程跃珍能否主张逾期办证违约金。根据合同约定，合生公司应当在商品房交付使用后550日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因合生公司的责任导致程跃珍不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，合生公司每年按已付房价款的1%向程跃珍支付违约金。一审法院认为，此条款中商品房交付使用之日应指商品房实际交付之日或视为交付之日。本案中，程跃珍于2017年9月11日与涉案小区的物业管理公司签署了业主、住户入住合约并缴纳了物业管理费，一审法院认定涉案房屋于2017年9月11日实际交付。程跃珍主张其于2014年12月31日已经实际收楼，但其提供的证据不足以证明，一审法院不予采信。因合生公司逾期付款18日，根据合同约定可相应顺延18日。因此，合生公司应自2019年4月1日前完成上述协助办证义务。合生公司现未能按合同约定履行上述义务，主张系由于程跃珍等业主反对规划变更导致办证迟延。一审法院认为，征得业主同意方可进行规划变更是其法定也是合同约定的义务，其以此作为“利益冲突”的理由并要求免除部分期间的违约责任，无法律依据，一审法院对于合生公司此项抗辩主张不予采纳。现由于合生公司原因导致程跃珍不能在规定期限内取得房地产权属证书，其应当承担相应的违约责任。关于逾期办证违约金的计算标准问题。合生公司主张即使其存在违约，也应按总房价的1%每年计算违约金，且累计不得超过5%上限。程跃珍请求按年利率6%计算。双方对于违约金计算标准争议较大。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如因合生公司原因导致无法在规定期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起，每满一年合生公司按已付购房款的1%向买受人支付违约金；而程跃珍如未能按期付款的，则每日按应付款的万分之五标准支付违约金。首先，在主合同中对于双方违约责任约定并不对等，且相差较大（按日万分之五计则年利率超过18%）。其次，双方在补充协议第4条虽约定：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外。”但第7条约定：“因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方面解除合同，买受人支付总房价的20%作为违约金，还需承担解除合同的所有费用。”也即签订补充协议亦未使得双方违约责任对等，合生公司通过补充协议“但书”的方式使得程跃珍违约责任的上限突破了总房价的5%。从已查明的事实来看，合生公司逾期办证时间较长。如果按合同约定的逾期办证违约金的计算方法，在达到上限后，合生公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，无法更好地促进合生公司履行义务，不利于程跃珍实现其对涉案房屋所享有的物权权益,不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期办证违约金仅按年利率1%计算且设定上限的条款有失公允。在合生公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的程跃珍以约定违约金过低为由，请求将逾期办证违约金的计付方式调整为以总房价为基数按年利率6%计算，合乎情理，一审法院予以支持。关于合生公司主张2020年初爆发的新冠疫情属不可抗力，其可据此免除该期间的逾期交房违约责任。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，合生公司主张，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:合生公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向程跃珍支付逾期办证违约金（以1158368元为基数，按年利率6%的标准，自2019年4月1日起计算至合生公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得不动产登记受理通知书之日止）。案件受理费5378元，减半收取2689元，由程跃珍负担1887元，合生公司负担802元。本院二审期间，合生公司向本院提交以下证据：1.中山市建设工程报建变更批复书，拟证明合生公司已于2020年7月6日取得中山市自然资源局作出的报建变更批复书，同意小区增设300平方米的物业管理用房；2.中山市建设工程规划条件核实确认书、中山市建设工程竣工验收备案登记证，拟证明合生公司一直积极推进规划验收、竣备及办证事宜，涉案小区四期已于2020年8月24日通过规划验收，9月4日取得竣工验收备案登记证，办证的客观障碍已经消除，本案业主办证权利已得到保障，不存在需要调整违约金以督促开发商履约情形，本案应遵守合同约定，不应调整合同约定的违约金标准；3.关于核准国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记的通知，拟证明合生公司已于2020年9月22日取得中山市自然资源局核准首次登记的通知，即合生公司已取得涉案小区的大确权，并已可以为小区业主办理不动产转移登记，不存在无法为业主办理房产证的事由；4.办理不动产权证书的通知、邮寄记录，拟证明合生公司已于2020年9月24日通知程跃珍前来办理不动产权证书手续，其已收到并知悉，合生公司一直积极推进办证事宜；5.不动产登记受理通知书，拟证明合生公司已为程跃珍办理房产证，并已取得受理通知书，且根据国土局告知的办证进度，房产证已出证，合生公司已充分履行了办证义务，本案不存在无法督促合生公司办证的事由。程跃珍没有提交新证据，其对合生公司的上述证据的质证意见为：确认证据1-3的真实性、合法性，但不确认其待证事实，恰恰能说明其逾期办证的事实，且相关责任均在合生公司；确认证据4、5的真实性、合法性、关联性，该证据也恰恰证明了合生公司逾期办证的事实，其迟延数年为程跃珍办理涉案商品房的不动产权证书，已严重违反合同义务。一审查明事实清楚，本院予以确认。本院另查明：1.合生公司一审提交的《捍卫家园，不得不争！——致合生帝景苑业主的一封公开信》主要载明涉案小区四期的八位业主在2019年5月3日下午与合生公司新来的区域总经理胡道政进行沟通的情况，并在公开信的最后呼吁“每一位业主群策群力，合力而为，共同敦促开发商在不过分损害业主权益的前提下把房产证办下来，让整个小区长治久安，和谐安宁。”2.合生公司提交的《信访函》（申诉函）显示涉案小区业主在2019年5月5日向省委第二巡视组及中山市委投诉举报中山市火炬开发区规划局领导及工作人员的工作态度及作风问题以及规划部门违规、违法的问题。3.合生公司提交的中山市自然资源局于2019年6月3日出具的《中山市自然资源局不予行政许可通知书》显示，合生公司申请“办理建设工程规划许可证-内容调整及变更报建施工图纸”，不予许可的理由为“我局共收到85户业主反对该公示方案，反对的业主数量超过已销售户数的三分之一，按照相关法律法规，不予变更规划许可。”并同时告知合生公司，如不服该决定，可申请行政复议或提起行政诉讼。4.合生公司提交的《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示》显示，中山市城乡规划局火炬开发区分局于2019年1月4日就合生公司申请该分局变更合生帝景苑商住小区第四期规划设计方案进行公示，并载明“公示期内，该项目的相关利害关系人可以携带身份证、房地产权属证书等资料到火炬开发区规划分局查询相关情况，提交陈述、申辩意见书或者听证申请书。”5.双方当事人签订的涉案《中山市商品房买卖合同》第十条约定：“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同……”6.本院已发生法律效力的（2020）粤20民终2182号等民事判决（合生公司逾期办证纠纷系列案件）均查明：2019年2月19日，中山市城乡规划局火炬开发区分局出具的《关于合生帝景苑小区项目规划验收发现问题的回复》（中开规［2019］21号），载明：“经核查，中山市合生宏景房地产有限公司开发的合生帝景苑小区规划验收发现问题如下：一、项目的竣工计容面积超出报建批复的计容面积。二、地下车库布局有改变，地下车库停车位及地面停车位的布局有调整变化。三、在小区绿地率没减少情况下，小区内部道路、绿化布局有调整变化。四、A-4、A-5、A-6、A-7、A-8、A-9、A-10栋架空层没有布置绿化，B2-7栋首层的电房改为架空层。”7.合生公司二审提交的证据显示，其于2020年9月4日取得涉案商品房所在工程项目的竣工验收备案登记证，并于2020年10月19日取得涉案商品房的不动产登记受理通知书。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审的争议焦点为一审判决确定合生公司应支付的逾期办证违约金是否妥当。一、关于合生公司主张的逾期办证违约金免责事由问题。合生公司上诉主张因程跃珍的原因导致逾期办证，免责期限应自2019年1月4日计至规划验收通过为止，理由包括：1.政府变更验收条件；2.规划部门要求进行规划验收的前置程序，即取得涉案小区三分之二业主的签名同意；3.涉案小区业主不配合签名同意规划变更，故意阻挠规划变更进程；4.受新型冠状病毒疫情影响，合生公司无法进入涉案小区联络业主签名。本院认为，合生公司的上述理由均不能成立，理由在于：第一，虽然合生公司主张政府变更验收条件导致其需变更规划验收条件，但合生公司并未提供规划验收标准发生改变的证据佐证其该主张。同时，根据本院另案生效民事判决查明事实可知，涉案小区存在若干规划变更的问题，显然系合生公司未严格按照规划报建资料进行施工所造成的，相关不利后果亦应由合生公司自行承担。而合生公司提交的相关证据亦显示，涉案小区规划的变更系合生公司主动向规划部门提出申请，内容包括变更报建施工图纸、总平面图。所以，从本案现有证据来看，涉案小区规划验收未获通过，系合生公司自身原因所致。此外，即使合生公司所述属实，其作为专业的房地产开发商，应预见到其开发的建设工程项目办理规划验收时标准发生改变的可能性，其以此为由主张免除相应期间的逾期办证责任，理据不足，本院不予支持。第二，关于合生公司所述，涉案小区业主拒不配合其办理规划变更手续的问题。因业主与合生公司签订的商品房预售合同明确约定，商品房预售后，合生公司不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，合生公司应书面征得买受人同意。故涉案小区业主在选购涉案小区的商品房后，对于涉案小区规划的调整享有决定权，即涉案小区业主既可同意合生公司调整涉案小区的规划，也可反对规划的调整。合生公司以涉案小区业主拒不配合其办理规划变更手续为由，主张免除其相应期间的逾期办证责任，实质上系要剥夺双方合同约定的涉案小区业主对于小区规划调整的决定权，有违诚信原则。同时，合生公司作为开发商，其保证涉案小区的规划在商品房预售后不发生改变，亦系其作为商品房的开发商所理应承担的义务。此外，合生公司提交的相关证据显示涉案小区业主曾与合生公司协商涉案小区规划变更等问题、向相关职能部门举报规划部门不作为、乱作为等问题以及向规划部门表达不同意调整小区规划并要求增设物业用房的意见，此系涉案小区业主行使其申诉、举报权及异议权的表现，业主提出的异议、诉求和建议是否被采纳，决定权在相关职能部门，若合生公司认为相关职能部门接受业主提出的异议或者受理业主申诉的行为不当，可另行向相关职能部门提出异议或主张权利，但合生公司不能以此为由主张免除其应承担的相应期间的逾期办证责任。第三，关于合生公司主张的新型冠状病毒疫情影响其征集涉案小区业主意见，导致其无法及时办理规划验收手续的问题。如前所述，本院已认定合生公司未能在双方约定的办证期限内及时履行递件办证义务，其行为已构成违约。虽然2020年爆发了新型冠状病毒疫情确实对企业的生产及经营活动产生一定的影响，但该疫情系在合生公司违约后发生，根据《合同法》第一百一十七条关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，合生公司不能以此作为免除其支付相应期间的逾期办证违约金的合理理由，本院对其上诉主张不予支持。二、关于合生公司应支付逾期办证违约金的计算标准的问题。本案中，虽然合生公司已向业主交付了涉案商品房，业主已可以对涉案商品房行使占有、使用的权能。但业主因合生公司的违约行为，未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到限制。而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜所具有密切联系。因此，虽然在开发商逾期办证的情况下，买受人遭受损失的数额往往难以确定，但买受人因合生公司的违约行为受到的损失客观存在。及时按合同约定为业主办理房屋权属登记是合生公司重要的合同义务。双方当事人在合同中约定了较长的办理房屋权属登记期限，但合生公司仍逾期办证，其违约行为给业主造成直接或间接不利影响客观存在，损失额难以确定，如仍按已付房价款1%/年、违约金总额不超过购房款5%的较低标准支付固定的逾期办证违约金，显然不能保障业主的合法权益，不足以督促合生公司尽早履行办证义务。在业主已明确提出上调违约金计算标准的诉求的情况下，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，并结合业主的诉讼请求，将违约金的计算标准予以调整并无不当。三、关于合生公司应支付逾期办证违约金的起止时间问题。首先，程跃珍主张合生公司于2014年12月25日向其发出收楼通知书后，其已于2014年12月31日办理涉案房屋收楼手续，但涉案商品房当时并未办理竣工验收备案登记手续，不符合法定及约定的交楼条件，程跃珍提交的房屋专项维修资金、交楼通知单等证据亦不足以证明其已实际办理收楼手续，合生公司亦对此不予确认，程跃珍应承担举证不能的不利后果，本院对其相关上诉主张不予采纳。其次，程跃珍又主张其已缴纳2017年1月至9月期间的物业费，故合生公司已于2017年1月前实际交付涉案商品房、其已办理完毕收楼手续，但该缴费时间为2017年9月11日，一审已查明其与物业公司于该日方才签订入住合约，即程跃珍所缴纳的该部分物业费系补缴并未实际收楼期间的费用，系其与物业公司之间的法律关系，在未经合生公司确认的情况下，并不能在程跃珍与合生公司之间产生变更收楼时间的法律效果。一审认定涉案商品房于2017年9月11日实际交付正确，本院予以维持。最后，根据双方当事人二审确认的证据来看，合生公司已于2020年10月19日履行一审判决认定的递件义务，应自2019年4月1日起计至该日为止合生公司共逾期567天，故本案逾期办证违约金应计为107966元（1158368元×年利率6%×567天/365）。综上所述，程跃珍与合生公司的上诉请求均能不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依据二审出现新的事实改判，不属一审错判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初13137号民事判决；二、中山市合生宏景房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向程跃珍支付逾期办证违约金107966元；三、驳回程跃珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5378元，减半收取2689元，由程跃珍负担1887元，合生公司负担802元（程跃珍已预交2689元，合生公司负担部分于本判决生效之日起七日内迳付程跃珍）。二审案件受理费5378元（中山市合生宏景房地产有限公司已预交1604元，程跃珍已预交3774元），由上诉人中山市合生宏景房地产有限公司负担1604元，由程跃珍负担3774元。本判决为终审判决。审判长 黄   岳   文审判员 吴合波审判员马燕清二〇二〇年十一月二十日书记员 高       丽