河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民再105号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：洛阳天仁物业管理有限公司。住所地：洛阳市西工区中州路与芳林路交叉口天仁.爱丽舍公寓顶层。法定代表人：何磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：司马争，河南焦点律师事务所律师，特别授权。被申请人（一审原告、二审上诉人）：杨莳祺，女，汉族，1982年11月18日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：刘志韫，河南智明律师事务所律师，一般代理。再审申请人洛阳天仁物业管理有限公司（以下简称天仁公司）因与被申请人杨莳祺租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）豫03民终5119号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2020年6月9日作出（2020）豫民申1500号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人天仁公司的委托诉讼代理人司马争、被申请人杨莳祺的委托诉讼代理人刘志韫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天仁公司申请再审称，请求：1.撤销二审判决，改判驳回杨莳祺的上诉请求，维持一审判决；2.一、二审诉讼费由被申请人承担。事实和理由：一、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.涉案停车场一直是由被申请人占有、使用。自合同签订后一直到2019年8月16日，涉案停车场一直是由被申请人占用、使用。2019年8月16日，因洛阳市西工区人民法院强制执行（2019）豫0303民初3521号民事调解书一案，才强制将被申请人一直停放在该停车场上的一台装载机和一辆马自达轿车挪走，并更换了停车场大门的锁，在此之前，涉案停车场的大门钥匙由被申请人掌握，且其一直使用着停车场。2.再审申请人自始至终没有任何的违约行为，也从未因为被申请人自身出现的违约行为而拒绝履行合同义务。被申请人仅向再审申请人交纳租赁费用至2017年8月31日，自2017年9月1日起被申请人就拖欠租赁费用一直未付。即使被申请人存在拖欠租赁费用的违约行为，再审申请人也从未因此而拒绝履行合同义务，再审申请人早已协调并安排位于军分区旁边的一片空地随时供其停车使用。3.被申请人作为一审原告，其主张再审申请人存在违约行为，其诉求“继续履行合同，提供车位”，但再审申请人不存在违约行为，被申请人的诉求没有事实依据，其诉讼请求不应得到支持。4.二审判决提到的酒店租赁纠纷一案（2019）豫03民终3721号案件，该案河南省高级人民法院已经指令再审。5.关于酒店的租赁纠纷，实质上不影响本案停车场租赁纠纷的认定与判决。被申请人不仅恶意拖欠租赁费用，而且对于再审申请人为其协调安排的停车场，拒不配合接收。无论酒店租赁纠纷一案的判决结果如何，基于再审申请人自身没有违约行为的客观事实，被申请人的诉求不应予以支持。二、二审判决适用法律确有错误。在本案中，被申请人提供的证据根本不能够证实再审申请人存在违约行为，既然无违约事实，被申请人就应当承担举证不利的法律后果。杨莳祺辩称，一、答辩人从来没有违约，系天仁公司及其关联公司洛阳金沙房地产开发有限公司（以下简称金沙公司）不断违约，金沙公司为了开发金沙广场项目需拆除出租给答辩人的房屋而采用系列恶意、不诚信行为让答辩人至今无法经营酒店。二、天仁公司与金沙公司系关联公司，《停车场物业租赁协议》虽然是答辩人与天仁公司签署，每次停车费均交付给金沙公司，金沙公司拒收房租后天仁公司也随后拒收物业费、水电费，不再给酒店提供物业服务。答辩人租赁房屋用于酒店经营，停车场属于金沙公司租赁房屋的附属设施，要进行酒店经营停车场属于房屋租赁合同不可分割的一部分，而且停车场的位置也属于酒店的消防及供水通道，停车场的保留对于酒店至关重要，遭到破坏或者不予以提供酒店就无法经营。三、本案系天仁公司为配合金沙公司进行房地产开发获取更大利益而引发，二公司存在恶意违约，答辩人不存在违约行为，是否履行合同或者解除合同的选择权在答辩人一方，答辩人的起诉目的是让天仁公司及金沙公司全面履行合同，能够保证酒店的正常经营。杨莳祺向一审法院起诉请求：判令天仁公司按照与杨莳祺基于2015年8月13日签订的《停车场物业租赁协议》，继续履行双方的权利义务，并按照该协议约定向杨莳祺提供四十个以上的车位用于酒店经营。一审法院认定事实：2015年8月15日，金沙公司（甲方）与杨莳祺（乙方）签订《物业租赁合同》。金沙公司将其位于洛阳市西工区凯旋西路原科技大厦一层门厅、二至五层房屋、建筑面积为2070.84平方米的房屋租赁给杨莳祺用于经营和悦酒店。租赁期限为2015年8月15日至2023年8月14日止。2015年8月13日，天仁公司（甲方）与杨莳祺（乙方）签订《停车场物业租赁协议》，天仁公司将位于洛阳市西工区凯旋西路原科技大厦北侧地面停车场、面积共为2327平方米的物业出租给乙方用于和悦酒店停车专用。租赁期限为自2015年8月15日起至2023年8月14日止，租赁费用为每月5000元。付款方式为按半年支付，乙方应于每年的8月15日、2月15日前付清该年全部租赁费。协议约定，不论车位是否空置，乙方均应按时足额缴纳租赁费用。甲方承诺如因甲方原因造成乙方无法正常使用该协议约定的停车场时，甲方将积极协调保证乙方在另外的停车场正常使用，车位数不少于四十个位置。费用仍按该协议约定的费用。合同签订后，天仁公司将停车位交付杨莳祺使用。双方均认可杨莳祺缴纳租赁费用至2017年8月31日。杨莳祺最后一次向天仁公司缴纳租赁费系2017年8月23日，其缴纳的租金系2017年6月1日至2017年8月31日期间租金。杨莳祺并未按合同约定的先缴费后使用的方式缴纳租金。杨莳祺提交照片及视频资料拟证明停车场2018年4月已经被破坏的状态。天仁公司经质证认为杨莳祺提供的视频资料的拍摄时间无法确认。其视频文件的属性中修订时间等与其视频文件的时间不一致。该视频反映的施工范围系金沙广场项目靠近北边部分，而和悦酒店是项目靠南的部分，即便施工属实也不影响停车场的使用。天仁公司陈述，2019年6月案涉停车场地面才开始破坏，杨莳祺使用案涉停车场至2019年4月和悦酒店停止经营之后。在此之前，杨莳祺一直使用案涉停车场。一审法院判决：驳回杨莳祺的诉讼请求。一审案件受理费100元，由杨莳祺负担。杨莳祺不服一审判决，上诉请求：撤销原判，发回重审或改判。本院二审认定事实：经审理查明的事实与原审查明的事实认定一致。另查明：一、金沙公司与杨莳祺房屋租赁合同纠纷一案中，金沙公司向一审法院起诉请求：1.确认金沙公司与杨莳祺签订的《物业租赁合同》已于2019年2月27日解除；2.杨莳祺将房屋恢复原状之后交还给金沙公司。该案一审法院作出（2019）豫0303民初1869号民事判决：一、确认金沙公司与杨莳祺签订的《物业租赁合同》已于2019年2月27日解除；二、杨莳祺于判决生效后十日内将位于洛阳市西工区凯旋西路原科技大厦一层门厅、二层至五层房屋、建筑面积2070.84平方米的租赁物腾空后交还金沙公司。杨莳祺不服该判决上诉于本院，本院审理后于2019年11月4日作出（2019）豫03民终3721号判决：一、撤销原判；二、驳回金沙公司的诉讼请求。该判决已生效。二、本案中天仁公司出租给杨莳祺的停车场系金沙公司出租给天仁公司。金沙公司与天仁公司租赁合同纠纷一案，一审法院于2019年7月17日立案后，双方自愿达成调解协议，一审法院作出（2019）豫0303民初3521号民事调解书，确认：一、金沙公司与天仁公司自愿解除2015年6月1日双方签订的《停车场租赁合同》；二、天仁公司于2019年7月22日之前向金沙公司支付拖欠的租赁费用60000元；三、天仁公司于2019年7月22日之前将位于洛阳市西工区凯旋西路原科技大厦北侧地面停车场（面积共2327平方米）恢复原状（包括将停车场上加盖的附属物拆除、将停车场停放的车辆全部挪走）并交还金沙公司（包含交付停车场大门钥匙）；四、若天仁公司未按上述第二、三项约定履行，则须向金沙公司支付违约金20000元；五、双方纠纷就此了结。本院二审认为，杨莳祺与天仁公司签订的《停车场物业租赁协议》是双方真实意思表示，合法有效。该停车场租赁协议是作为杨莳祺与金沙公司签订的《物业租赁合同》配套使用，杨莳祺租赁金沙公司物业用于开办酒店，租赁天仁公司停车场供酒店使用。因本案二审中杨莳祺与金沙公司签订的用于酒店经营的租赁合同经生效判决确认继续履行，因此本案《停车场物业租赁协议》也以继续履行为宜。杨莳祺未按协议约定及时缴纳租赁费，构成违约，但鉴于本案中存在金沙公司工程施工影响停车场正常使用的因素，因此不宜以此解除停车场租赁协议。另，虽然本案停车场是天仁公司从金沙公司租赁，而天仁公司与金沙公司在其他诉讼中已协商解除了停车场租赁合同，但天仁公司在《停车场物业租赁协议》中承诺如因其原因造成杨莳祺无法正常使用该协议约定的停车场时，将积极协调另外提供停车场保证杨莳祺正常使用。且本案二审审理中天仁公司答辩称在杨莳祺能够结清其所欠全部租赁费用，并且能够及时、足额支付后续租赁费用的前提下，可以考虑继续履行协议，安排位于和悦酒店附近的位置供其停车使用，因此本案《停车场物业租赁协议》亦存在继续履行的事实基础。关于停车场租赁费，因天仁公司在本案中未反诉，本案不予处理，天仁公司可另行起诉。综上所述，杨莳祺的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，本院二审判决：一、撤销河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初2985号民事判决；二、洛阳天仁物业管理有限公司继续履行与杨莳祺2015年8月13日签订的《停车场物业租赁协议》，向杨莳祺提供四十个以上车位用于酒店经营。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，由杨莳祺、洛阳天仁物业管理有限公司各负担50元。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：对原审查明的事实予以查明。另查明：金沙公司诉杨莳祺租赁合同纠纷一案，河南省高级人民法院于2020年5月22日作出（2020）豫民申1493号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2020年10月23日作出（2020）豫03民再75号民事判决：一、撤销本院(2019)豫03民终3721号民事判决；维持河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初1869号民事判决。本院再审认为，杨莳祺主张案涉停车场对其酒店的经营至关重要，属于酒店的附属设施，二审也是在认定杨莳祺未按协议约定及时缴纳租赁费，构成违约的前提下，考虑到杨莳祺与金沙公司签订的用于酒店经营的租赁合同当时经另案判决确认继续履行，本案《停车场物业租赁协议》也以继续履行为宜，遂判决支持杨莳祺的诉讼请求。但金沙公司诉杨莳祺租赁合同纠纷一案，经河南省高级人民法院指令再审，本院已作出再审判决，判决解除金沙公司与杨莳祺之间的《物业租赁合同》。鉴于案涉停车场作为酒店经营必要附属设施的前提已不存在，杨莳祺也自2017年9月1日起再未交纳过案涉停车场的租赁费，且天仁公司也已经与金沙公司解除了《停车场租赁合同》，杨莳祺关于天仁公司继续履行双方的权利义务，并按照约定向其提供四十个以上的车位用于酒店经营的诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，天仁公司的再审请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫03民终5119号民事判决；二、维持河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初2985号民事判决。二审案件受理费100元，由杨莳祺负担。本判决为终审判决。审判长  赵国欣审判员  焦丽娟审判员  李青青二〇二〇年十一月四日书记员  王佳欣