浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0382民初4987号原告：张松龙，男，1966年12月12日出生，汉族，住乐清市。委托诉讼代理人：吴思清、高云，浙江人民联合律师事务所律师。被告：王顺豹，男，1957年8月1日出生，汉族，住乐清市。委托诉讼代理人：吴岩银、徐庆，浙江泽大（乐清）律师事务所律师。被告：叶华姿，女，1987年11月13日出生，汉族，住乐清市。第三人：郑德胜，男，1959年12月28日出生，汉族，住乐清市。原告张松龙与被告王顺豹、叶华姿、第三人郑德胜侵权责任纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告及其特别授权委托诉讼代理人吴思清、高云、被告王顺豹及其特别授权委托诉讼代理人徐庆、被告叶华姿到庭参加诉讼。因本案审理结果涉及他人利益，本院依法追加第三人郑德胜参加诉讼，继续适用简易程序于2020年8月24日公开开庭进行了审理，原告及其特别授权委托诉讼代理人吴思清、高云、被告王顺豹及其特别授权委托诉讼代理人徐庆、被告叶华姿、第三人郑德胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张松龙向本院提出诉讼请求：1.依法确认两被告于2020年3月25日签订的《房屋租赁协议书》中关于出租坐落于乐清市××镇××村××路××号西边间门面房无效。2.依法判令两被告共同支付原告房屋占有使用费暂计5000元（从2020年3月26日起计算至实际腾空之日止，租金暂计算至2020年5月25日止5000元，租金按照2500元／月计算）。3.判令两被告立即腾空坐落于乐清市××镇××村××路××号西边门面房并归还给原告。4.判令被告王顺豹支付原告精神抚慰金10000元。5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告张松龙系坐落于乐清市××镇××村××路××号西边间房屋的所有权人。原告因常年在外经商，平时不在家里。最近原告得知，被告王顺豹在未经原告同意的情况下，擅自将其坐落于北白象镇前程村龙象二路215号西边间一楼门面房，出租给被告叶华姿使用，且两被告签订了《房屋租赁协议书》，该协议书约定：甲方出租的房屋坐落于乐清市××镇××村××路××号西边三间门面房，租赁期限从2020年3月26日至2022年3月25日。其中该协议所约定的三间门面房就包括原告所有的坐落于北白象镇前程村龙象二路215号西边间门面房。之后，原告要求被告立即腾空一楼门面房，时至今日，被告仍继续占有使用原告的门面房。综上所述，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，且给原告带来了极大的精神伤害。被告王顺豹答辩称，一、诉争三家门面系原告、被告王顺豹和第三人郑德胜共同建造、共同使用。2016年，鉴于原龙象二路175-215号房屋建于上世纪八十年代，已成危房，相关21户房主协商一致决定拆除危房重新建造，并为此达成相关协议及办理规划建设手续。协议签订后将原175-215号房屋拆除。现新房屋已建造完工并按约定进行了分配。本案涉及的三幢房屋建有电梯一间及楼梯一间归原告与被告王顺豹及第三人郑德胜三户共同使用。因电梯及楼梯占用了部分建筑面积，故张松龙、王顺豹、郑德胜三人共同约定一楼三间店面以及二楼一层由三家共同占有使用。该三间房屋的第三层归被告王顺豹占有使用，第四层归张松龙占用使用，第五层归郑德胜占有使用。因此，原告所诉称的龙象二路215号旧房产已被拆除，重建的房屋四至及建筑面积均与旧215号房屋不一致。二、以被告王顺豹为代表与被告叶华姿签订的《房屋租赁协议书》合法有效。2017年，新房屋已建造完工并按约定进行了分配后，现龙象二路175-215号所有房东将楼下门面全部出租给案外人郑友谊，租期为2018年3月18日到2023年3月18日，租赁期间，案外人郑友谊又将诉争门面转租给了被告叶华姿。2020年，案外人郑友谊与全部房东解除了租赁合同，不再承租175-215号房屋楼下所有门面。故被告叶华姿就找到了诉争门面的房东之一王顺豹，要求补签房屋租赁合同。被告王顺豹告诉叶华姿，其与张松龙存在矛盾，被告叶华姿就称张松龙方面由她解决。后来，叶华姿找到王顺豹，称已与张松龙说好，并提供《房屋租赁协议书》范本交王顺豹签署。王顺豹联系郑德胜，郑德胜也同意租给叶华姿，故王顺豹代表三房东与叶华姿签订了《房屋租赁协议书》。后王顺豹收到叶华姿6万元租金，将2万元租金转账给郑德胜。由于王顺豹没有张松龙微信，其将另外2万元租金微信转账给郑德胜，再由郑德胜微信转账给张松龙，张松龙于2020年3月29日收取了该2万元租金。综上所述，王顺豹没有擅自出租诉争门面，而且在收到叶华姿6万元租金后，均分给张松龙与郑德胜，其与叶华姿签订的《房屋租赁协议书》合法有效。三、原告要求被告王顺豹支付精神抚慰金的诉请没有依据，应予驳回。王顺豹没有侵犯原告权益，且张松龙在门面出租后收取了被告租金2万元，说明张松龙对出租事宜的认可。即便认为王顺豹侵犯了原告的权益，被告王顺豹没有侵害到张松龙的人身权益，也未造成其严重精神损害，张松龙无权要求王顺豹支付精神损害赔偿。因此，原告要求被告王顺豹支付精神抚慰金的诉请没有事实和法律依据。综上诉述，请求驳回原告全部诉请。被告叶华姿答辩称，被告叶华姿与被告王顺豹签订房屋租赁协议之前并不知道原告张松龙一方的存在。签订协议后，原告张松龙老婆打电话告知后才知情。本案起诉前，已在派出所调解多次均未果。被告叶华姿现在要求退还租金，并且可以马上腾空店面，但是原告、被告王顺豹和第三人一直没有同意导致被告叶华姿现在还没有腾空。现在原告要求被告叶华姿和被告王顺豹共同承担责任没有依据。被告叶华姿在第二次开庭时答辩称，已于2020年8月2日搬离诉争店面。第三人郑德胜陈述称，被告王顺豹将另外2万元租金转给第三人，第三人转给原告。原告张松龙隔了一段时间将2万元租金退还给第三人，但第三人没有收取。第三人平时一直在外经商，这个房屋一共是21间，其他人都是6间套，原告、被告王顺豹和第三人三个人是三间套。当时三人约定楼梯间放在哪里都没有事，因为店面要租出来，租3万每人分1万，租6万每人分2万，大家都是平均分的，楼梯间放在第三人这一间也没关系，后来楼梯间就建在第三人这一间。现在原告要求隔开，楼下是3.8米高，隔了2米后，剩下就1.8米。楼梯间在第三人这一间，第三人就隔不起来，损害了第三人的利益，电梯间及楼梯间第三人没有了，请法庭公平处理。第三人的要求是213和215号按1.8米，原告、被告王顺豹一人各拿出10万给第三人，不然第三人也要起诉。本院经审理认定事实如下：原告张松龙原有坐落于北白象镇前程村龙象二路215号房屋一间（权证号**），产权登记时间为2000年5月17日，建筑面积为166.5㎡。该房屋位于原龙象二路175至215号联建房（共计21间）西边间。2016年6月12日，原龙象二路175至215号联建房户主达成《关于本幢龙象二路175至215号危房拆建的协议书》《关于二十一户危房拆建户的承诺书》，共同约定，二十一间房屋西侧两间（原张松龙、王顺豹房屋）被征用于村道路建设，实际拆改建占地面积为原十九间房屋，新建后二十一间商住房一层店面每间宽度为2.95米（中对中），退南面4米，东至王高兴自立墙，西至象港路，并按原旧房门牌号编序。2017年2月20日，张松龙、王顺豹、郑德胜（委托其妹夫南津代签）达成《龙象路从175号至215号危房拆建关于其中西三间套的协议》，约定“由于地理位置的关系，从东至西共设四台电梯，即从东起六间套共建十八间，余下三间即是郑德胜、王顺豹、张松龙，电梯间设郑德胜间”。二十一间联建房建成后，张松龙与王顺豹、郑德胜因建房补偿费用发生争执。2019年6月5日，经北白象镇人民调解委员会调解，三方达成调解协议，约定“……2.边间张松龙房屋挑出的阳台罚款以及办理房屋所产生的额外费用由郑德胜和王顺豹、张松龙三家共同承担……4.一楼店面随时可以隔开单间使用，租金由业主本人收入，三家互不干涉……”。2020年3月25日，被告王顺豹与被告叶华姿分别作为出租方（甲方）、承租方（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，约定如下：“一、甲方出租的房屋坐落于乐清市××镇××村××路××号西边三间门面房。二、租金每年陆万元整，每年三月二十六日前支付。租赁期限从2020年3月26日至2022年3月25日。三、乙方租赁期满前，甲方不可单方面无故终止合同。四、乙方租赁期间，水费、电费需自行承担，租赁期满前，需结清所有费用。”合同签订后，被告叶华姿支付被告王顺豹租金6万元。2020年3月27日，被告王顺豹分别通过网上银行和微信转账形式向第三人郑德胜支付租金共计4万元。2020年3月28日，第三人郑德胜通过微信转账形式向原告张松龙支付租金2万元，原告张松龙于次日予以领取。2020年5月间，原告张松龙通过微信转账的形式向第三人郑德胜退还2万元租金，第三人郑德胜未予领取。《房屋租赁协议书》签订后至本案起诉至本院，因张松龙、王顺豹、郑德胜发生争执以及新冠疫情爆发等原因，诉争店面未正式经营餐饮生意。涉诉各方当事人均确认叶华姿于2020年8月2日搬离诉争店面。另查明，根据乐清市住房与城乡规划建设局于2016年8月16日颁发的《建设工程规划许可证》（建字浙规证2016-0383D0429）许可内容显示，建设个人为张松龙的建设规模为“改建壹间肆层建筑面积：壹佰伍拾陆平方米”。经现场查看及询问相关职能部门，可以确认涉诉房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设。现龙象二路175至215号房屋均未取得相关权属证书。上述事实由原告、被告和第三人身份证明、《乐清市不动产登记信息查询记录》、《建设工程规划许可证》、《北白象镇人民调解委员会调解协议书》、《房屋租赁协议书》、《关于本幢龙象二路175至215号危房拆建的协议书》、《关于二十一户危房拆建户的承诺书》、《龙象路从175号至215号危房拆建关于其中西三间套的协议》、照片、庭审笔录等证据予以佐证。本院认为，关于房屋租赁协议效力问题，原告认为被告王顺豹未经原告同意擅自将涉案房产出租给被告叶华姿，并签订《房屋租赁协议书》，主张该协议无效。而原告、被告王顺豹、第三人均未举证证明被告叶华姿在签订《房屋租赁协议书》时明知涉案房产系原告、被告王顺豹、第三人各自所有，且被告叶华姿已支付协议对价，应属善意。原告以此主张协议无效，理由不能成立。虽然原告主张协议无效的理由不能成立，但根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。而涉案房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设，房屋建成后至今未能取得房屋产权证书，故被告王顺豹与被告叶华姿于2020年3月25日签订的《房屋租赁协议书》依法应认定无效。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。本案中，被告叶华姿已支付占有使用费6万元，原告张松龙在收到第三人转付的2万元占有使用费后，虽在1个多月后，将2万元转还给第三人，但第三人并未领取，相应款项仍为原告占有。结合三间店面租金为每年6万元及被告叶华姿已于2020年8月2日搬离的实际，原告已收取的款项已超过被告叶华姿应付的占有使用费金额。故原告主张被告再行支付，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。如前所述，被告叶华姿已于2020年8月2日搬离涉案房屋，故原告主张腾空，于法无据，本院不予支持。关于原告主张被告王顺豹支付原告精神抚慰金10000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：一、确认被告王顺豹与被告叶华姿于2020年3月25日签订的《房屋租赁协议书》无效。二、驳回原告张松龙的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费175元，减半收取87.5元，由原告张松龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审判员  王海亮二〇二〇年十一月九日书记员  廖承诺