广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初13664号原告：何嘉杰，男，1988年9月26日出生，汉族，住广东省佛山市南海区××××××××××××××，公民身份号码440×××××××********。原告：孔瑞行，男，1965年12月19日出生，汉族，住广东省佛山市南海区××××××××××××××××，公民身份号码440×××××××********。两原告的共同委托诉讼代理人：谢明，广东信孚律师事务所律师。被告：潘耀基，男，1968年3月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××××，公民身份号码440×××××××********。被告：冯燕齐（曾用名：冯渐齐），女，1969年12月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××××，公民身份号码440×××××××********。原告何嘉杰、孔瑞行与被告潘耀基、冯燕齐租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用普通程序于2020年11月13日公开开庭审理了本案。原告何嘉杰、孔瑞行的共同委托诉讼代理人谢明到庭参加诉讼，被告潘耀基、冯燕齐经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何嘉杰、孔瑞行向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与被告潘耀基于2018年7月4日签署的《厂房使用权租赁合同》；2.被告潘耀基支付原告2019年6月1日至8月31日共三个月的租金142980元及滞纳金（以每月应付租金为本金，以逾期之日起按照月利率2%计算至实际清偿日止）；3.依法确认被告潘耀基交付原告的履约保证金95320元归原告所有；4.被告冯燕齐对原告第二项诉讼请求承担连带责任；5.本案的案件受理费由两被告承担。事实和理由：2004年8月25日，被告潘耀基就位于盐步镇×××××××××的建设用地，与土地权属人原南海市盐步区×××××××××合作社达成一致的租赁意思表示并签署《场地承包合同书》。合同约定：大基尾村经济合作社提供前述地址10000m²建设用地给被告潘耀基使用，土地用途为商业店铺及厂房仓库，建筑标准为一层水泥砖瓦结构，每平方米每月承包费(租金)2元；承包(租赁)期限从2005年1月1日起至2033年12月31日止(详见《场地承包合同书》)。被告潘耀基承包后在承包的土地建设了厂房、仓库等建(构)筑物，用于出租或者自行经营。2018年4月28日，被告潘耀基将其承租的10000㎡建设用地当中的5000㎡土地的使用权以及该土地上的4000㎡上盖物一次性转让给两原告使用。原告孔瑞行以儿子孔××名义，原告何嘉杰以母亲万××的名义与被告潘耀基签署《场地承包合同书》。转让时，因被告潘耀基在转让前就利用两原告受让的部分上盖物登记设立佛山市南海区×××××××××公司(以下简称×××公司)，转让后被告潘耀基仍需要继续经营该公司，故被告潘耀基向两原告返租该公司经营场所所占土地及厂房2383㎡，并签署了《厂房使用权租赁合同》。合同约定，租期从2018年8月1日起，至2023年07月3日止，共计伍年；每月租金为47660元，递增方式为每一年递增3%，租金按以转账方式支付，两原告指定收款账户信息；租金按每月缴纳，被告潘耀基应当在每月5日前向原告付清当月的租金，逾期缴纳，原告有权按照日千分之八向被告潘耀基计收逾期缴纳部分的滞纳金；被告潘耀基超过15日仍未能付清到期款项的，视为被告潘耀基违约，承担违约责任，原告有权解除本合同，没收被告潘耀基所有履约保证金，无偿收回本合同项下租赁厂房及用地，并有权继续追讨乙方逾期未付款项及相应的滞纳金、违约金等一切应当由乙方承担的款项，如由此而产生诉讼的，该费用由乙方一并承担；本合同的履约保证金金额为95320元，合同签订日当天被告潘耀基支付原告(详见《厂房使用权租赁合同》)。合同签订后，被告冯燕齐于2018年8月9日支付原告第一个月的租金及履约保证金合计142980元，并与被告潘耀基共同支付之后的租金至2019年5月。自6月起，两被告突然失联，并且停止支付租金，以致两原告无法与其取得联系。与此同时，被告潘耀基经营的×××公司，也因拖欠工人工资被投诉，劳动主管部门介入处理，公司的库存产品及设备被售卖用于支付工资，余额280000元由原告孔瑞行及案外人李良垫付共同垫付(孔瑞行垫付233334元，李良垫付46666元)。为减少粤骏达公司倒闭导致两原告的租金损失，2019年9月，两原告将被告潘耀基人去楼空的厂房收回出租给案外人。以致被告潘耀基尚欠两原告2019年6月至8月三个月的租金合计人民币142980元，故起诉。两被告没有答辩。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面答辩状、质证意见及证据材料，视为放弃答辩、质证及举证的权利。经审查，两原告提交的证据材料来源合法、内容真实，且与本案相关联，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2004年8月25日，南海市盐步河西村大基尾经济合作社（甲方）与被告潘耀基（乙方）签订《场地承包合同书（一）》，约定：甲方提供位于盐步镇×××××××××，面积为10000平方米给乙方使用，土地用途为商业店铺及厂房仓库，承包期从2005年1月1日起至2033年12月31日止。双方并约定其他权利义务。2018年4月24日，被告潘耀基出具收据，确认收到孔俊力诚意金100000元。2018年4月28日，被告潘耀基（甲方）与孔俊力、万丽贞（乙方）、被告冯燕齐（丙方、担保人）签订《场地承包合同书（二）》，约定：鉴于甲方在2004年8月25日与佛山市南海区×××××××基尾股份合作经济社签订《场地承包合同书》，承包使用位于盐步镇河西管理区大基尾村市场西侧（现大沥镇盐步×××××××××）面积为10000平方米的土地，土地用途为商业店铺及厂房仓库，承包期从2005年1月1日起至2033年12月31日止，甲方承包后在承包土地上建设了厂房、仓库等建（构）筑物，现将其中的5000平方米土地使用权及4000平方米上盖建（构）筑物（厂房、仓库）的使用权、投资权益提供给乙方使用；承包期从2018年5月1日起至2033年12月31日止，承包款总额4080000元，乙方已在2018年4月24日支付100000元诚意金给甲方，合同签订后乙方再向甲方支付900000元，余款3080000元在2018年5月25日前付清，乙方付清余款时，合同场地的投资权益归属乙方。各方并约定其他权利义务。2018年4月28日，被告潘耀基出具收据，确认收到孔××、万××场地承包首期款900000元。2018年5月21日，被告潘耀基出具收据确认收到孔××、万××场地承包尾期款3080000元。2018年7月4日，原告何嘉杰、孔瑞行（出租方、甲方）与被告潘耀基（承租方、乙方）签订《厂房使用权租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方出租给乙方的厂房位于佛山市南海区××××××××××××××侧厂房，租赁面积约2383平方米（以下简称涉讼租赁物），厂房租赁期自2018年8月1日至2023年7月31日，共5年，每月租金为47660元；租金按每月缴纳，乙方应当在每月5日向甲方付清当月的租金，逾期缴纳的，甲方有权按照日千分之八向乙方计收逾期缴纳部分的滞纳金，乙方超过15日仍未能付清到期款项的，视为乙方违约，承担违约责任，甲方有权解除合同，没收乙方所有履约保证金，无偿收回合同更详细租赁厂房及用地，并有权继续追讨乙方逾期未付款项及相应的滞纳金、违约金等一切应当由乙方承担的款项，如由此产生诉讼的，该费用由乙方一并承担；合同履约保证金金额为95320元，合同签订日当天乙方支付给甲方，合同约定的履行期限届满，乙方结清所有费用后并按照合同约定交回租赁物后十五日内，甲方将履约保证金退还给乙方；乙方当月用水量价格按4.5元每方计算，用电量按1.15元每千瓦时进行计算，并在每月5日前向甲方缴纳水费、电费，由甲方进行代理缴费；乙方拖欠租金、滞纳金或者其他费用达15日的，甲方有权单方解除合同。双方并约定其他权利义务。2018年8月9日、2019年1月29日、2019年1月30日、2019年5月29日，被告冯燕齐向原告孔瑞行转账部分款项。另查明，被告潘耀基与被告冯燕齐于1992年9月21日登记结婚。孔瑞行与孔××是父子关系，万××与原告何嘉杰是母子关系。2020年6月10日，原告提起诉讼。诉讼中，原告陈述其于2019年9月份自行收回涉讼租赁物并另行出租；被告已向原告支付至2019年5月31日的租金，从2019年6月起未再支付租金；涉讼租赁物没有产权证或规划报建手续。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。两原告出租给被告潘耀基的涉讼租赁物未办理规划报建手续，两原告和被告潘耀基之间签订的涉讼合同无效，无效合同自始没有法律约束力，两原告要求解除涉讼合同无事实和法律效力，本院依法不予支持。合同无效，因无效合同取得的财产应当予以返还，两原告要求没收被告潘耀基的履约保证金95320元无事实和法律依据，本院依法不予支持。涉讼合同虽然无效，但被告潘耀基实际使用涉讼租赁物，应参照双方约定的租金标准支付实际使用涉讼租赁物期间的使用费予两原告。两原告主张被告潘耀基未向其支付2019年6月至2019年8月的使用费，被告潘耀基既未到庭提出异议，又未提供证据证明其已支付该期间的使用费或未支付该期间的使用费有法定或约定的理由予以抗辩，应自行承担相应不利后果，故本院对两原告要求被告支付2019年6月至2019年8月期间使用费的诉请依法予以支持。关于被告潘耀基欠付使用费的数额，涉讼合同无效，两原告收取的履约保证金95320元应当予以退还，该履约保证金抵扣被告潘耀基欠付两原告2019年6月至2019年8月使用费142980元（47660元/月×3个月）后，被告潘耀基尚需两原告支付使用费47660元（142980元-95320元）；两原告对使用费的诉请超出核定部分，本院依法不予支持。两原告主张的滞纳金属于两原告对被告逾期付款损失的主张。参照涉讼合同约定，被告潘耀基应于每月5日前支付当月使用费给两原告，被告潘耀基逾期支付使用费给两原告，给两原告造成了相应的资金占用损失，被告潘耀基应赔偿相应损失予原告。本院根据被告潘耀基逾期支付使用费给两原告造成的实际损失情况，酌定被告潘耀基以逾期付款金额为本金，从逾期之日起按年利率4.35%计算利息予两原告。对于以履约保证金抵扣的使用费部分，两原告在收回涉讼租赁物时即应对各自权利义务进行结算，履约保证金亦应当在此时进行相应抵扣，本院根据两原告主张的使用费期间及其关于收回涉讼租赁物的陈述，酌定以2019年8月31日作为抵扣日。综上，被告潘耀基应各以47660元为本金，分别从2019年6月6日、2019年7月6日起，各项均至2019年8月31日止，按年利率4.35%计算利息818元（494元+324天）予两原告；被告潘耀基还应以47660元为本金从2019年8月6日起至实际付清欠款之日止按年利率4.35%计付利息予两原告。涉讼合同无效，两原告要求按月利率2%计算逾期付款损失无事实和法律依据，其诉请超出核定部分，本院依法不予支持。被告冯燕齐与被告潘耀基是夫妻关系，在两原告和被告潘耀基签订涉讼合同后，被告冯燕齐有向原告孔瑞行支付过部分款项，故本院对两原告认为本案所涉债务为夫妻共同债务的主张予以采信，对两原告要求被告冯燕齐对被告潘耀基的上述债务承担连带责任的诉请予以支持。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告潘耀基应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费47660元予原告何嘉杰、孔瑞行；二、被告潘耀基应于本判决发生法律效力之日起十日内支付利息818元予原告何嘉杰、孔瑞行；三、被告潘耀基应以47660元为本金从2019年8月6日起至实际付清欠款之日止按年利率4.35%计算利息予原告何嘉杰、孔瑞行，本项随上列第一项清；四、被告冯燕齐对被告潘耀基的上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任；五、驳回原告何嘉杰、孔瑞行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费29905.57元（两原告已预交），由原告何嘉杰、孔瑞行负担13897.57元，被告潘耀基、冯燕齐负担16008元，被告潘耀基、冯燕齐应于本判决发生法律效力之日起十日迳付16008元予原告何嘉杰、孔瑞行，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  赵 燕人民陪审员  何文格人民陪审员  杨雪萍二〇二〇年十一月二十日书 记 员  陆美羽