云南省开远市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2502民初1511号原告：开远闽南建材市场管理有限公司。住所地：云南省开远市乐白道仁者村。法定代表人：林文理。职务：总经理。委托诉讼代理人：张华，开远市灵泉街道办事处人民调解委员会调解员，代理权限为特别授权诉讼代理。被告：高树才，男，1981年10月9日生，汉族，现住云南省开远市。原告开远闽南建材市场管理有限公司（以下简称闽南建材公司）与被告高树才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告闽南建材公司的委托诉讼代理人张华到庭参加诉讼，被告高树才经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告闽南建材公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《开远闽南建材市场商位有期有偿协议书》；2.判令被告返还租赁房屋；3.判令被告支付房屋租金人民币28945.60元（暂计至2021年10月21实际要求计算至被告返还房屋之日止）；4.判令被告支付迟延支付租金的违约金人民币2894.56元（按每天所欠租金3‰暂计至起诉之日，实际要求计算至被告履行之日）；5.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月22日，原告与被告签订《开远闽南建材市场商位有期有偿协议书》，约定原告将位于开远市商位出租给被告。面积88.40平方米，租期三年即自2017年10月22日至2019年10月21日，租金按每平方米10元每月计算即每月为884.00元，年租金为10608.00元，租金为一年一付。合同签订并履行后，被告交纳了2017-2018年度租金，20182019年度租金只缴纳了5000.00元。余款5608.00元经多次催要被告一直拖延未交。被告不交租金的行为已实际违约，为维护原告的合法权益，请求判如所请。被告高树才未到庭答辩，也未提交书面答辩意见。原告闽南建材公司为证明自己的主张，向本院提供下列证据：1.营业执照一份、法人身份证明一份、法人身份证复印件一份，证明原告闽南建材公司的诉讼主体资格；2.被告工商登记资料及被告身份证复印件各一份，证明被告的基本信息和主体情况；3.《开远闽南建材市场商位有期有偿协议书》一份，证明原、被告双方签订房屋租赁协议，约定了租期、租金、违约责任等信息；4.微信记录，证明原告多次通过微信等方式与被告沟通并要求其支付房租；5.欠款明细，证明被告拖欠房租的计算方式。被告高树才未出庭对原告闽南建材公司提交的证据进行质证。对原告闽南建材公司提交的证据，本院认为，证据1、2、3、4、5均客观、真实反映了本案的相关事实，其合法性、关联性、真实性本院均予以认可，本院确认其具有证明力。被告高树才未向本院提交证据。经审理查明，2017年10月22日，原告与被告签订《开远闽南建材市场商位有期有偿协议书》，约定原告将位于开远市商位出租给被告。房屋出租面积为88.40平方米，租期三年即自2017年10月22日至2019年10月21日，租金按每平方米10元计算，月租金为884.00元，年租金为10608.00元，租金为一年一付。其中，协议书第四章第二条第1项约定：承租方如有其它违反本合同的违约行为，应向出租方支付租金总额的10%的违约金。合同签订并履行后，被告交纳了2017年10月22至2018年10月21日租金10608.00元，及交纳了2018年10月22至2019年5月6日租金5000.00元，余款即2019年5月7至10月21日的租金5608.00元、2019年10月22至2020年10月21日的租金10608.00元均未交纳。另查明，2019年10月21日，原告与被告签订的《开远闽南建材市场商位有期有偿协议书》到期后，双方未就合同重新进行协商及约定，但被告仍然将生产设备存放于所涉房屋内。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告闽南建材公司与被告高树才签订《开远闽南建材市场商位有期有偿协议书》，将位于开远市商位出租给被告。该合同是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规，对双方当事人均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原、被告双方约定租期为三年即自2017年10月22日起至2019年10月21日。被告在租赁房屋期间交纳租金至2019年5月6日，至2019年10月21日的剩余租金经原告多次催促仍未支付，其行为已构成违约，因此原告“判令被告支付房屋租金”的诉讼请求本院予以支持。关于其请求“计算租金至2021年10月21日”的观点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，在双方签订的《开远闽南建材市场商位有期有偿协议书》到期后，双方未就合同重新进行协商及约定，但被告仍然将生产设备存放于所涉房屋内，应视为其对涉案房屋不定期租赁。因此，原告的上述观点本院仅支持租金计算至2020年10月21日止。《中华人民共和国合同法》第九十二条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。因此，原告请求解除双方的租赁合同的观点与本案实际相符，本院予以支持。关于原告请求“判令被告支付迟延支付租金的违约金人民币2894.56元（按每天所欠租金3‰暂计至起诉之日并要求计算至被告履行之日）”的观点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案原、被告在双方签订的有偿协议书第四章第二条第1项中约定：承租方如有其它违反本合同的违约行为，应向出租方支付租金总额的10%的违约金。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人的约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，本案原、被告双方上述约定未超出法律规定的范围，本院对请求支付违约金的观点予以支持，但应以年租金总额10608.00元为计算基数按双方约定10%计算，即本院支持违约金为人民币1060.8元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。因此，原告闽南建材公司请求判令被告高树才“返还租赁房屋”的观点，本院予以支持，综合本案实际特别是双方约定的租金给付时间等，应给予被告高树才相应合理的腾房时间。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十二条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第一百一十四条、第二百三十五条第、第一百零七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告开远闽南建材市场管理有限公司与被告高树才签订的《开远闽南建材市场商位有期有偿协议书》；二、由被告高树才于本判决生效后十日内支付原告开远闽南建材市场管理有限公司2019年5月6日至2020年10月21日的租金16216.00元。并按双方《开远闽南建材市场商位有期有偿协议书》约定支付原告开远闽南建材市场管理有限公司2020年10月22日起至腾空房屋交付原告开远闽南建材市场管理有限公司之日止的租金；三、由被告高树才于本判决生效后十日内支付原告开远闽南建材市场管理有限公司违约金人民币1060.80元；四、由被告高树才于本判决生效后30日内将位于开远市商位腾空并交还原告开远闽南建材市场管理有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币262.00元，由被告高树才负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  尹光辉二〇二〇年十一月二十七日书记员  何圆双