黑龙江省密山市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0382民初416号原告（反诉被告）：密山市三中家属楼业主委员会。负责人：王远芳，主任。委托诉讼代理人：季铁英，女，系业主委员会委员。被告：陶雅波，男，1965年5月8日出生，汉族，住所地密山市。被告（反诉原告）：王纪芳，女，1964年11月1日出生，汉族，住所地密山市。原告密山市三中家属楼业主委员会（以下简称三中业委会）与被告陶雅波、王纪芳侵权责任纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，王纪芳提起反诉，本院依法合并审理。又因本案双方当事人争议较大，本案转为普通程序审理。原告三中业委会负责人王远芳及其委托诉讼代理人季铁英，被告陶雅波，被告王纪芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三中业委会向本院提出诉讼请求：1.要求二被告将占用的密山市三中家属楼门卫及周边地方倒出，交付给原告三中业委会使用；2.要求二被告支付占用门卫期间的租金39000元；3.要求二被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：密山市三中家属楼系密山市第三中学于1999年集资建设的家属楼。当时建楼时建设了门卫室，面积约20平方米，用于三中家属楼的全体业主购买的家属楼配套设施使用。从建成后至2017年，小区门卫一直为小区业主服务使用。2017年，由小区业主亦是学校退休领导的吴某某将门卫暂时交付给二被告使用，口头让其暂时担任三中家属楼卫生清扫工作。但是二被告在占用使用期间并没有对小区进行任何服务，相反，将门卫用于其个人目的而使用。同时将门卫室边上的空地占用，用于装一些杂物，严重影响了小区环境卫生与安全。二被告只享有门卫的使用权，门卫的所有权不属于二被告所有。2020年1月下旬，由于新冠疫情严防严控的需要，小区防控防疫人员及志愿者对小区实行封闭式管理，这些人员为了小区防控需要，在寒冷的冬季无处可待，只能待在外面从事疫情防控工作。作为小区全体业主，急需将门卫室倒出用于防控防疫人员工作使用。针对这一特殊情况，三中业委会紧急召开业主会议，一致通过将小区门卫倒出用于防控防疫工作使用。三中业委会于2020年1月向二被告下发了通知，要求其将门卫房倒出，二被告以各种理由拒不倒出。这严重损害了小区业主的合法权益，也严重影响了密山市防疫防控工作的进行。故三中业委会诉至法院，请求支持其诉讼请求。陶雅波辩称，1.原告三中业委会在起诉状中称将此房屋使用权交付给我夫妇二人，与事实不符。事实是将房屋使用权交付给王纪芳，被告陶雅波没有参加任何一次有关房屋使用权、维修等事项的商议、讨论，有关此房屋的各种事项与陶雅波无关。王纪芳回家后对陶雅波说被聘为门卫一事，陶雅波告诉她不要参与此事，王纪芳没有听陶雅波的劝阻，前后用了2个多月时间将该门卫房修缮完毕。陶雅波自始至终没有参与此事。2.三中业委会将陶雅波列为被告，是对陶雅波人格尊严权、名誉权的故意非法侵害。3.三中业委会没有依据议事规则召开业主大会，却在小区业主群里恣意而为，数次煽动广大业主在群里投票表决此事，并且罔顾事实真相。三中业委会的种种行为给陶雅波平静的家庭生活带来了极大的困扰。综上，请求法院驳回三中业委会的全部诉讼请求。王纪芳辩称，1.原告三中业委会作为原告不具有诉讼主体资格。没有召开业主大会，更没有发票、投票、计票、唱票、点票、监票，程序不合法；本次诉讼没有经过小区业主大会讨论，没有小区三分之二以上的业主表决同意。2.是吴某某书记牵头、时任三中副校长季铁英、四中副校长赵某等12人成立了物业委员会，在2017年10月8日开会集体讨论通过，聘用被告王纪芳负责小区安全、大门看护、卫生打扫服务工作。3.被告陶雅波没有被聘用和参与小区任何工作，没有参与门卫维修，也没有参加任何一场小区会议，三中小区的门卫及周边地方，也与陶雅波没有任何关系。4.2020年3月5日，三中业委会谎称王纪芳阻碍抗疫，与密山市特警大队一起非法扣押王纪芳已维修好的门卫房和房间内个人物品、司法文书、影像资料、票据、证据等全部财产，造成了王纪芳的司法文书、影响资料、票据等证据灭失。5.三中家属楼系1998年由三中集资建设，带有福利性质，不是商业建设行为。该门卫曾被用做住宅、小卖部、面条加工坊、物业办公室使用至2013年，2013年至2017年9月之间废弃，并非三中业委会所称“一直承担着小区业主服务使用”。6.2013年至2017年9月，三中小区无人管理，门卫房漏雨、室内发霉，门窗损坏不完善，自来水、暖气全部毁坏，无网无电无下水，地面凹凸不平，门卫房东侧垃圾成堆，小区脏乱差。小区内车辆多次被损，家属楼多次出现被盗情况。2017年10月8日，当时的物业委员会在门卫室开会，由吴书记提议，全体成员通过，王纪芳被聘为三中家属楼门卫工作人员，负责大门看管、院内安保及院内清扫。王纪芳接手后，将垃圾场改造成了工具场存放清扫工具等杂物，既美化了环境，同时也是为了学校、小区安全考虑。经过季铁英提议并提供铁栅栏、摄像头，赵某也拿了宣传栏，经过吴书记同意，王纪芳购买了铁柱子、水泥、沙子，并雇佣电焊工修建了工具场地。7.2019年10月，三中业委会还没有成立，王远芳等人就以业委会的名义抢夺了大门控制权，将电线强行接入门卫并威逼王纪芳退出门卫。2020年2月4日以来，因疫情小区实行封闭管理，王纪芳对前来值守的疫情防控人员给予了方便，无偿提供门卫设施使用。然而三中业委会趁机聚集96户居民在门卫室装机发售门禁卡，双方产生矛盾，派出所到场调解，三中业委会每月给王纪芳电费100元，至疫情结束或法院判决为止。2020年3月5日，王纪芳要求三中业委会签署协议，再交100元电费，三中业委会拒绝。王纪芳怕影响防疫人员进出，拉下电闸，锁上房门，阻止三中业委会进入。三中业委会以阻止防疫为由找来特警大队，特警大队将王纪芳使用的房屋和物品一起扣押给三中业委会至今，不给任何手续。8.三中业委会要求王纪芳支付租金，没有事实依据。2019年12月10日和12月13日，三中业委会以业主大会名义两次向王纪芳下通知，要求王纪芳退出门卫及周边地方，并从2019年11月10日起，交付商用租金每年10000.00元，占用周边租金5000.00元。王纪芳经过修缮房屋修建的物业办公地点，交商业租金从何谈起？综上，请求法院驳回三中业委会的诉讼请求。王纪芳向本院提出诉讼请求：1.要求反诉被告三中业委会赔礼道歉、消除影响，返还包赔被扣押的个人物品，价值28460.00元；2.要求三中业委会支付恶意侵占的门卫室的基础设施维修费29136.00元，赔偿热费1050.17元；3.判决三中业委会退出门卫房，并恢复原状；4.要求三中业委会承担本案的诉讼费用。事实及理由：2020年3月5日下午，三中业委会以非法手段扣押了反诉原告王纪芳已经修好的门卫房基础设施和私人物品、司法文书、影响资料、票据证据等个人物品，造成了王纪芳的司法文书、影响资料、票据等证据灭失。2017年9月以前，三中小区长期无人管理，门卫房破损漏雨、室内发霉、门窗破损不完整，自来水、暖气全部报废损毁，无网络、无下水，所有电路不能正常使用。小区脏乱差，车辆乱停乱放且多次被砸损坏，居民家经常发生被盗情况。2017年10月8日，三中家属楼在吴某某主任组织下，成立以时任副校长季铁英、赵某为副主任的12人业主委员会，由吴某某主任提议，全体成员通过，王纪芳管理三中家属楼门卫，负责家属楼院内卫生和保安工作。吴某某主任向王纪芳交代并承诺门卫房免费使用没有期限，工资待收费后补偿。为了方便物业管理工作，经吴某某、季铁英同意，反诉人出资29136.00元，修缮了门卫房基础设施，在季铁英的提议下，将垃圾场改造修建成杂物工具存放地，既美化了小区环境，又保证了学生和小区的安全，这都是小区居民看得到的事实，从来没有任何人提出异议。2017年11月至12月中旬，王纪芳曾几次要求吴某某、季铁英、赵某签订协议，他们三人均搪塞拖延不予签署，致使王纪芳工资至今未兑现，修缮门卫基础设施房费用没有落实，工作用热、网、电未核销，更为可气的是，王远芳明知王纪芳不挣钱反搭钱，见小区大门可以收费，于2019年10月强行抢夺大门控制权，将电线强行接入门卫室内，剥夺了王纪芳的工作权。2019年11月10日，业主委员会未选举，王远芳等人宣称业主委员会成立，破坏了原有组织结构和工作秩序，为了达到私利目的，王远芳和社区人员在不召开业主大会，不投票、不唱票、不计票、不点票的情况下，于2019年12月6日成立了三中家属楼业主委员会。在没有与前业主委员会协商的情况下，王远芳于2019年12月10日、13日分别两次以业主大会和业主委员会两个名头，出具两个通知，勒令王纪芳退出门卫室和周边地方，并索要商业租金39000.00元。第三中学是在2020年3月24日才将门卫室交付业主委员会，而王远芳即先行侵占了门卫，扣押了王远芳的个人财产和维修的基础设施，致使王纪芳无法按程序正常工作。这是侵权行为。故王纪芳提出反诉，请求法院支持其反诉请求。三中业委会辩称，2017年贵宾集团在三中家属楼楼前施工，侵犯了三中家属楼小区业主的权益，破坏小区的地面和设施，小区居民为了维权，几个业主自发组织成立了临时业委会，反诉人王纪芳主动提出要求看管大门，承诺不让外人进来并打扫卫生。在王纪芳看大门期间，其并没有履行承诺，私自放民工进入小区，有图片为证。外小区车辆随便进入停放，使本小区车辆回来没地方停，多次因此事发生争吵。更严重的是王纪芳利用看大门方便放小商小贩进入小区，据说是她收了人家钱，把小区整的乌烟瘴气。当时的小区一片混乱，存在严重的安全隐患，使小区居民每天生活在提心吊胆之中。王纪芳的哥哥和姐姐也经常出入小区，住在门卫室，大家都有目共睹。1.王纪芳提出被反诉人三中业委会扣押其个人物品不成立，事实是2020年3月6日，密山市防爆大队责令王纪芳打开门卫室交出钥匙，至今每天早7点至晚7点，门卫室的门都是开着的，所有居民都随便进入，没有任何一个人阻拦过王纪芳，何来扣押一说。2.维修费三中业委会不予承担，理由是王纪芳所做的维修包括装修都是为了方便自己经商和提供亲属居住，而且未经业主同意擅自改动门卫室基础，破坏原有格局，利用从三中学校接过来的水源不花钱在里面洗衣服、洗澡、做买卖，维修大部分的材料也都是她捡来或者要来旧的，提供给法庭的票据不真实。并且当时让王纪芳使用门卫室，三中业委会并没有让王纪芳装修和维修，上下水、热水器、电话、网络等等这些纯属为了方便她亲属居住和做买卖使用。3.门卫室属于全体业主共有设施，不属于王纪芳个人财产，王纪芳无权要求退出。综上，不同意王纪芳的所有反诉请求。本院经审理认定案件事实如下：密山市第三中学家属楼于1998年开始建设，1999年年末竣工。为了便于对家属楼的管理，在建楼的同时，建了收发室。2017年，因小区无人管理，急需成立业主委员会。由几位老同志商量成立业主委员会，在征求大家意见后，选出了业主委员会主任和成员。被告王纪芳为业主委员会成员。因收发室需要人负责，当时约定由王纪芳免费使用收发室，但是王纪芳有两个义务，一是看好大门，二是负责小区大门口到小区住宅楼东侧这段距离的卫生。2017年9月，收发室交由王纪芳使用。2017年10月开始，王纪芳对该门卫室进行了维修及建设，维修房顶，换了瓦，屋内进行了粉刷，更换了暖气片，电路重新维修一遍。以前一个灯泡，维修后5个灯6个插座，以前的水管都冻裂了，重新接了水，更换了15块左右玻璃，地面铺设了地砖，挖了下水，安装了洗手盆、监控、电话、网线。大门上安上了门禁。对东侧铁栅栏进行了维修并加高护栏，西侧也加高了护栏。其中铁栅栏和摄像头是三中提供的。2018年5月开始，王纪芳即在该门卫室出售化妆品并悬挂他人的个体工商户营业执照。2019年11月27日，在密山市中心街道办事处城北社区居民委员会的组织下，依法选举产生了密山市三中家属楼小区业主委员会。业主委员会成立后，业主又选举王远芳为业主委员会主任，季铁英等人为业主委员会成员。2019年12月10日和2019年12月13日，三中业委会分别向王纪芳（三单元101业主）下发了通知，主要内容为：要求王纪芳自2019年11月10日起向三中家属楼全体业主交付门卫商用租金，每年10000元，门卫周边占用租金，每年5000元；租金从2019年12月起开始生效，直至王纪芳搬出为止；如不同意交纳上述租金，立即搬出私人物品。王纪芳对该通知书提出异议并拒绝搬出。2020年3月5日，王纪芳与三中业委会因交纳电费一事发生争议，王纪芳将电脑、笔记本、消毒器械等防疫物品拿出门卫室，并锁上门卫室房门。抗疫值班人员报警后，市防疫指挥中心派密山市公安局防暴大队到现场处理，防暴大队工作人员责令王纪芳离开门卫室，并把钥匙等交与业委会使用，并告诫王纪芳不许踏入门卫室捣乱，否则对其进行拘留处罚。2020年3月6日，王纪芳向三中业委会主任王远芳索要门卫室钥匙，称需要浇花，并且换洗衣服生活物品都在门卫室，王远芳答复不能给王纪芳钥匙，门卫室七点以后都有人，王纪芳换衣服、浇花可以去。自2020年3月5日以来，王纪芳未再进入门卫室。王纪芳的衣物等生活物品仍存放在门卫室内。另，被告王纪芳分别于2017年10月、2018年10月、2019年10月交纳了该门卫室2017年度、2018年度和2019年度的取暖费。本院认为，本案诉争的密山市三中家属楼门卫室是该小区建楼之初建设，用于门卫和收发之用，属于物业用房。根据《中华人民共和国物业管理条例》第三十七条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。2017年，该小区部分业主未经法定程序成立的业主委员会，将收发室交由被告王纪芳免费使用的行为属于无权处分，且未取得依法成立的原告三中业委会的追认，该行为无效。三中业委会有权收回该收发室。故三中业委会要求王纪芳将该门卫室及周边地方倒出的诉讼请求，本院予以支持。关于三中业委会要求王纪芳给付租金39000元的诉讼请求，因双方之间既无合同约定，又无租赁事实，故该诉讼请求无法律依据，本院不予支持。因占有使用本案诉争门卫室系王纪芳个人行为，故三中业委会要求被告陶雅波承担责任的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于反诉原告王纪芳对反诉被告三中业委会提出的反诉请求，因王纪芳的个人物品仍存放于该门卫室，且王纪芳未能提供证据证明三中业委会存在扣押其物品并阻止其取回的行为，故王纪芳提出的第一项诉讼请求，要求三中业委会赔礼道歉、消除影响，返还、包赔被扣押个人物品价值28460元，本院不予支持。王纪芳提出的第二项诉讼请求，含基础设施维修费、装饰装修费及供热费。因王纪芳系无偿使用该门卫室，为能够正常使用房屋所产生的基础设施维修费用及取暖费，应由其自行承担。其他装饰装修部分，因其未能提供证据证明已取得了多数业主的同意，应由其自行承担。故王纪芳要求三中业委会赔偿基础设施维修费29136元及供热费1050.17元的诉讼请求，本院不予支持。因王纪芳对该门卫室既无所有权又无合法使用权，故王纪芳提出的第三项诉讼请求，即要求业委会退出门卫室并恢复原状，本院不予支持。综上所述，原告三中业委会要求被告王纪芳将三中家属楼门卫室及周边地方倒出的诉讼请求，本院予以支持。三中业委会的其他诉讼请求及反诉原告王纪芳的全部诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《物业管理条例》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告王纪芳将三中家属楼门卫室及周边地方倒出。于判决生效后三日内履行完毕；二、驳回原告密山市三中家属楼业主委员会的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告王纪芳的全部诉讼请求。本诉案件受理费774元，由密山市三中家属楼业主委员会负担674元，由王纪芳负担100元。反诉案件受理费1266元，由王纪芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长  马玉芳人民陪审员  耿振江人民陪审员  宋元杰二〇二〇年十一月六日书 记 员  许 皓