广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初8079号原告：广东上城建设有限公司，住所地广东省广州市越秀区渔唱街1号501房自编02室。法定代表人：黄佳，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陈美娟，广东洛亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓航，广东洛亚律师事务所实习人员。被告：周桂华，女，1942年4月8日出生，汉族，住湖南省隆回县。委托诉讼代理人：何焕明，广东任高扬律师事务所律师。第三人：广州市万茂房地产有限公司，住所地广东省广州市增城区朱村街朱村大道东72号。法定代表人：李金虎，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈美娟，广东洛亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓航，广东洛亚律师事务所实习人员。原告广东上城建设有限公司诉被告周桂华，第三人广州市万茂房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东上城建设有限公司及第三人广州市万茂房地产有限公司的共同委托代理人陈美娟、陈晓航，被告周桂华的委托诉讼代理人何焕明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东上城建设有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付欠付服务费1202180元；二、判令被告向原告支付违约金175758.72元（以总服务费1202180元为本金，按每日0.02%的标准自2018年6月15日起暂计至2020年6月15日，实际计算至清偿之日止）；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2018年6月29日签订了《无忧家居安装整合服务协议》，约定原告为被告所购买的广州市增城区朱村街××大道东××房提供家装整合服务，总服务费为1202180元。合同约定，被告的部分服务费以分期支付的方式付款，如被告未按期限支付服务费，原告有权要求被告每日按总服务费0.02%的标准计算违约金。被告逾期支付分期装修服务费，原告己于2019年4月11日向被告发出逾期付款催告函，要求被告向原告支付欠付服务费，但截至本诉状提交之日，被告仍未向原告支付。原告认为，双方签订的《无忧安居家装整合服务协议》是双方真实意思表示，合法有效，被告应当按照合同的约定向原告按期支付分期服务费。被告逾期支付款项的行为，己构成违约，依据约定应向原告支付欠付的款项，并按每日总服务费0.02%的标准支付违约金。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼，恳请人民法院依法判决，支持原告的全部诉讼请求。被告周桂华辩称：一、被告认为原告的委托代理人既做原告的代理人又做第三人的委托代理人，程序不合法。二、驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：1.直到拿到诉状之日，被告才知道原告与杨长娥签订了服务协议，而被告并没有委托杨长娥签订协议，杨长娥无权签订涉案协议，被告只是委托杨长娥签订购房协议。据被告了解，商品房合同价格就是第三人在政府部门的备案价格，因此，服务协议不包含在房价内。2.因原告一直不提供服务协议，在杨长娥多次追索的情况下，于2018年11月22日原告才将服务协议交付杨长娥。在此之前，包括杨长娥自己都不知道如何支付所谓的服务费。杨长娥拿到服务合同以后多次通过邮寄和电话的方式要求原告履行服务协议的内容，即提供相关的设计建议、提供装修方案给被告方确认，但是原告不理会被告，杨长娥向原告以及其当时的代理人广州金鹏律师事务所均发出了解除服务合同的通知书，于2019年4月26日到达被告方当时的代理人处，双方的案涉合同已经解除。3.依据商品房买卖合同，交房时间是在2020年5月30日，在此之前，原告并没有装修，原告没有请求支付违约金的事实基础。4.《无忧家居安装整合服务协议》并非被告的真实意思表示，是原告为了规避限购政策而签署的，是无效的。在这种情况下，原告不能以该合同要求被告支付涉案服务费及违约金，享有该权利的是第三人。5.若法院支持的情况，被告认为违约金计算标准有异议，原告主张的违约金过高，原告也没有证明其损失。且合同无效，原告主张的万分之二的违约金标准也是无效，导致合同无效的责任在于原告，被告并未获得任何少付房款的利益，反而需要承担更多的首付款，基于此，原告需要承担一定的责任和损失，被告认为应按照银行间同业拆借利率计算为合理。第三人广州市万茂房地产有限公司陈述：同意原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2018年4月28日，被告签署《公证书》，载明因被告拟向第三人购买位于广州市增城区朱村万科春风十里3栋2003房，委托杨长娥代为处理该商品房的购买、贷款、收楼、办理权属证书等事宜。2018年6月29日，第三人（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告向第三人购买位于增城区朱村街××大道东××房。上述合同还约定以下内容“……第七条计价方式和价款……该商品房以套出售，总金额（人民币）1548641元……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第1种方式支付房款：1.一次性付款……第十条逾期付款的违约责任1.一次性付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金……第十三条房屋交付甲方应当在2020年5月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行……”。合同附件七约定“本合同补充协议：……九、对合同第十四条的补充：……卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%……”，合同落款为“周桂华杨长娥代”。2018年6月29日，被告（甲方、业主）与原告（乙方、装修单位）就涉案房屋签订《无忧家居安装整合服务协议》，载明以下内容“……鉴于甲方购买了朱村街朱村大道东72号3栋2003房（以下简称该房屋），并已与开发商签订《商品房买卖合同》，……第一条服务内容：1.乙方……为甲方提供详尽的咨询意见、装修设计理念、装修施工及部分设施设备的采购安装服务，并配套良好的社区服务活动……第二条服务概况：鉴于乙方的品牌价值、先进的技术……双方确定乙方提供的安居家装服务解决方案的总服务费为1202180元，该价格包括但不限于装修款、材料款、施工费、人工费、设计费、安全文明施工保障费、措施费、税金、服务费、咨询费、增值配套服务等的部分或者全部费用，该价格为大包干。第三条付款方式：甲方按下列第2种方式支付服务费（下称该款项），乙方于收款时间向甲方出具收据。……2.分期方式付款首期款：须于2018年6月29日前支付该款项的0%，金额0元。除首期款外，剩余该款项金额1202180元分期支付，2018年6月15日前支付该款项的25%，金额300545元。2018年12月15日前支付该款项的25%，金额300545元。2019年6月15日前支付该款项的25%，金额300545元。2019年12月15日前支付该款项的25%，金额300545元。……第四条逾期付款的违约责任：甲方未按照约定的时间支付本协议第二条约定该款项的，或者未按本协议约定的时间申请办理银行按揭手续并向银行提供银行要求的所有真实有效的按揭贷款申请资料的……甲方应以本协议第二条约定该款项的总额按每日万分之二的标准向乙方支付违约金……．如逾期30日以上的，视为严重违约，甲方应以本协议第二条约定该项的总额按每日万分之二的标准向乙方支付违约金，同时乙方有权顺延本协议第五条约定的交房时间，直至甲方交清本协议第二条约定的该款项以及前述违约金。第五条：乙方承诺于2020年6月30日完成该房屋的装修，并交付给甲方使用……”，合同落款为“周桂华杨长娥代”。2018年6月29日，被告（甲方、业主）、原告（乙方、装修单位）、第三人（丙方、项目开发公司）签订《三方协议》，载明“……1、甲方同意乙方在该房屋达到甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件后直接代甲方收楼，并且在收楼后按《无忧家居安装整合服务协议》约定对房屋进行装修服务。……3、《商品房买卖合同》《无忧家居安装整合服务协议》均为房屋买卖不可分割的部分，若上述合同中其一解除，另一份合同也一并解除……”，合同落款为“周桂华杨长娥代”。2019年4月11日，原告就涉案房屋的装修款向被告发送《逾期付款催告函》，载明服务费的付款的时间及数额以及被告未按照约定支付服务费应承担违约责任等。2019年4月23日，杨长娥向原告发出函件，载明解除《无忧家居安装整合服务协议》，并要求原告不得进入涉案房屋进行装修；该函件被拒收。2019年5月23日，原告委托广州金鹏（白云）律师事务所王志勇律师向被告发出《律师函》，载明被告逾期支付《无忧家居安装整合服务协议》之服务费等内容。本院于2020年10月27日组织双方进行庭审。庭审中，一、原告陈述：原告与第三人均是万科地产旗下关联公司，第三人负责销售房屋，原告负责装修房屋；涉案房屋交易的对价是综合价款，是购房合同和装修合同约定的款项之和，被告在签订合同时已知悉该交易模式，并对此予以认可；原告并未收到被告邮寄的解除《无忧家居安装整合服务协议》的函件；涉案《无忧家居安装整合服务协议》与商品房买卖合同均是涉案商品房的相关购买文件，杨长娥代为签署均为有效合同。二、被告陈述：1、杨长娥是被告的女儿；2、被告于2018年11月与万科销售总监王丙寅通过微信沟通将服务协议并入购房合同，但是没有成功，以及被告于2018年11月22日才拿到王丙寅派人送过来的《无忧家居安装整合服务协议》，并提交杨长娥丈夫与王丙寅的微信聊天记录到庭；对于王丙寅的身份，原告称庭后核实后回复本院，但并未回复；3、被告在收到《逾期付款催告函》时和函件上载明的罗小姐联系过，罗小姐明确其是第三方公司，不是万科公司；4、为证明《无忧家居安装整合服务协议》已解除，被告向本院提交了被告女婿张作亮与王志勇律师的通话录音，拟证明王志勇律师已经收到被告快递的回复函件，并已转交给万科公司等；5、为证明《无忧家居安装整合服务协议》中的服务款仅为装修款，被告提交广州万科企业有限公司向广东省消费者委员会回复的《广东省消费者委员会促进投诉和解函的回函》到庭，该函件中载明万科公司称并未与客户违规签订装修协议，客户签订的装修协议是与第三方装修公司签订的等。三、第三人陈述：同意原告代为收取该部分款项。庭后，被告向本院提交《评估申请书》，要求对涉案房屋的装修价格进行鉴定评估。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。被告委托杨长娥与第三人就涉案房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件），是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。而对于《无忧家居安装整合服务协议》，从该协议的内容来看，缺乏对相关装修条款的明确约定，既缺乏对各部分装修对应的单价、材料、品牌等内容的约定，又未约定装修总价的具体构成，显然与一般的装修合同的条款约定不同。结合房地产调控政策，可以认定签约双方的真实意愿并非在《广州市商品房买卖合同（预售）》以外另行订立并履行独立的《无忧家居安装整合服务协议》，该协议所约定的服务费实际属被告购买涉案房屋应支付房价款的一部分，与《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定的价款共同构成涉案房屋的总价款2750821元（1548641元＋1202180元）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，原、被告签订的《无忧家居安装整合服务协议》为虚假意思表示，应为无效合同。而对于被告抗辩的其未授权杨长娥签署《无忧家居安装整合服务协议》，以及《无忧家居安装整合服务协议》已解除的抗辩，本院均不予采信。如上文所述，由于《无忧家居安装整合服务协议》中的服务费系被告购买涉案房屋的应付房价款，且第三人对于原告向被告主张支付款项及违约金的权利表示同意，故原告要求被告支付上述对价，本院予以支持。同理，被告提出的对装修进行评估的申请，本院不予准许。至于被告支付上述款项的期限如何确定问题，虽原、被告双方约定在签订《无忧家居安装整合服务协议》时，对上述款项的支付日期已经达成合意，理应参考上述约定的付款日期。但根据被告的举证及庭审陈述，原告至2018年11月22日才交付合同文本给被告，故原告主张要求自2018年6月15日起要求被告支付违约金，显失公平，本院不予支持。因此，被告应在2018年11月22日前支付300545元，在2018年12月15日前支付300545元，在2019年6月15日前支付300545元，在2019年12月15日前支付300545元，但被告至今未支付，其迟延付款的行为已构成违约，故现原告请求被告支付上述款项及逾期付款违约金，理据充分，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，虽然《广州市商品房买卖合同》中关于延期支付购房款违约金的标准按万分之五计算，但是原告请求按《无忧安居家装整合服务协议》中约定的万分之二的标准计算，且合同附件七补充协议第九条约定违约金累计不超过商品房总价款的3%，因此，本院认为违约金应按每日万分之二为标准计算。综上，违约金应分段计算：从2018年11月23日起以300545元为本金按每日万分之二计算至付清之日止；从2018年12月16日起以300545元为本金按每日万分之二计算至付清之日止；从2019年6月16日起以300545元为本金按每日万分之二计算至付清之日止；从2019年12月16日起以300545元为本金按每日万分之二计算至付清之日止；且上述违约金总额以总价款2750821元的3%即82524.63元为上限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告周桂华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东上城建设有限公司支付1202180元及违约金（违约金分段计算：从2018年11月23日起以300545元为本金按每日万分之二计算至付清之日止；从2018年12月16日起以300545元为本金按每日万分之二计算至付清之日止；从2019年6月16日起以300545元为本金按每日万分之二计算至付清之日止；从2019年12月16日起以300545元为本金按每日万分之二计算至付清之日止；且上述违约金总额以82524.63元为上限）；二、驳回原告广东上城建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8601元，由原告广东上城建设有限公司负担492元，被告周桂华负担8109元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二〇年十一月二十日书记员  李慧芳