江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0722民初4740号原告：赵亚菲，女，1991年11月14日生，居民身份证号码：410184199111145043，汉族，住东海县牛山街道祥和苑2号楼2单元501室。委托诉讼理人：庞培培，江苏瑞宏律师事务所律师。被告：钮保胜，男，1979年7月19日生，汉族，住东海县。被告：钮娜，女，1982年11月2日生，汉族，住址同上。被告钮保胜、钮娜共同委托诉讼代理人：马加玉，江苏汇丰恒通律师事务所律师。被告：刘敏，男，1988年10月20日生，汉族，住东海县牛山街道张庄村19-12号，现住东海县。委托诉讼代理人：何立军，江苏田湾（东海）律师事务所律师。被告：连云港市东海县鼎盛房产中介有限公司，住所地东海县牛山街道郑庄路2号。法定代表人：张占，该公司董事长。委托诉讼代理人：鲍近近，女，1985年9月9日生，汉族，住东海县。原告赵亚菲与被告钮保胜、钮娜、刘敏、连云港市东海县鼎盛房产中介有限公司（以下简称：鼎盛房产中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵亚菲及其委托诉讼代理人庞某，被告钮娜及其与钮保胜的共同委托诉讼代理人马加玉，被告刘敏的委托诉讼代理人何立军，被告鼎盛房产中介的委托诉讼代理人鲍近近到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵亚菲向本院提出诉讼请求：１．判令解除原告与被告钮保胜、鼎盛房产中介的房屋买卖居间合同，被告钮保胜和钮娜返还原告购房首付款213000元及定金30000元，并承担违约金95000元，被告刘敏承担共同返还责任；2.判令被告鼎盛房产中介退还原告中介费9500元；3.本案诉讼费用由四被告共同承担。事实和理由：2020年5月6日，原告与被告钮保胜及被告鼎盛房产中介签订了房屋买卖居间合同，被告刘敏作为钮保胜及钮娜的受托人代为签字。合同约定，被告钮保胜将其连云港市东海县牛山镇幸福南路28号中央花园10-1-106室房屋转让给原告，房屋总价款为950000元，由原告和被告共同携带相关资料向房屋权属登记机关办理房屋所有权转移登记。合同签订后，原告按照合同约定向被告钮娜的银行账户汇入购房首付款213000元（因该房屋在银行评估为1043000元，需付首付313000元，其中原告付了213000元，另外100000元由案外人张雷垫付，后该费用待房屋成交办理过户手续后，由张雷向卖家追要）以及向被告刘敏缴纳定金30000元，并支付被告鼎盛房产中介中介费9500元。双方在办理了贷款审批手续后，被告及其受托人刘敏不履行后续手续，在原告多次催告中得知该房屋在此之前已经被贷款机构二次抵押，被告至今未能解决抵押债权问题，导致该房屋目前无法办理过户手续。原告认为，被告与其受托人刘敏故意隐瞒房屋已经被抵押的事实，且不积极处理该债务纠纷，导致不能及时过户给原告，已经构成根本违约，根据合同约定，原告有权要求其退还购房首付款和定金以及要求承担违约责任，同时被告鼎盛房产中介作为居间人，没有履行对房源信息的审查义务，导致合同目的不能实现，居间义务未能全部履行，应承担相应的法律责任。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求支持原告诉求。被告钮保胜、钮娜辩称，两被告与原告之间未签订任何房屋买卖合同，原告无权起诉被告，请求驳回原告诉求。2019年12月28日，被告将位于东海县出售给被告刘敏，面积131.41平方米，价格910000元，刘敏交付定金100000元并约定2020年5月5日之前双方到中介公司办理银行贷款手续，待贷款手续审批通过后7日内办理房屋所有权转移登记手续。被告刘敏拿到新不动产权证7日内到房产公司办理抵押手。合同补充条款甲方承诺（被告钮保胜、钮娜）2020年1月6日交房给被告刘敏装修，乙方（被告刘敏）可以装修卖给任何人且溢价部分归乙方所有，乙方过户前帮助甲方垫付二次抵押贷款且不另外收取甲方费用，甲方不承担中介费及垫付费用。被告已经将房屋交给被告刘敏，但刘敏并没有按照合同要求将剩余按揭贷款及二次抵押贷款还清，属于违约，应承担继续履行合同并支付违约金的责任。至于刘敏和原告之间签订的买卖合同和被告钮保胜、钮娜无关，被告从未和原告签订任何合同，也没有委托被告刘敏代替被告签订买卖合同。综上，二被告和被告刘敏之间是房屋买卖关系，不是委托关系，请求驳回原告的诉讼请求。被告刘敏辩称，一、被告刘敏在本案房屋买卖合同中是被告钮保胜、钮娜的委托代理人，被告刘敏代被告钮保胜、钮娜签订的房屋买卖居间合同，其合同权利义务应由被告钮保胜、钮娜承担。本案中，由被告刘敏提供被告钮保胜、钮娜售房信息，并作为其出售房屋的委托代理人从事相应服务，由被告鼎盛房产中介提供原告即购买者信息，促成双方交易。为此被告钮娜曾向被告出具授权委托书，而被告刘敏也是在房屋买卖居间合同上甲方委托代理人处签字。因此，被告刘敏在本案的房屋买卖居间合同上签字，是履行受托职责的代理人行为，其法律后果应当由委托人钮保胜、钮娜承担。二、原告诉状中称因为涉案房屋被二次抵押，被告至今未解决抵押债权，导致房屋无法办理过户手续，与事实不符。涉案房屋目前没有过户，与二次抵押没有关系。涉案房屋是被告钮保胜、钮娜通过银行按揭贷款购买，在办理按揭后被告钮保胜、钮娜又进行了二次抵押借款。被告刘敏在履行代理职责与原告签订买房协议时，告知了原告涉案房屋存在银行按揭抵押的情况，对于二次抵押确实没有对原告进行讲述，这是因为被告钮保胜、钮娜联系被告出售房屋时，请求被告对其二次抵押贷款进行垫还，并承诺在获得购房款后立即偿还被告垫还的部分，被告也予以同意。在本案买卖合同签订后，被告积极联系被告钮保胜、钮娜偿还按揭贷款以便过户，并已经准备好了二次抵押贷款垫还的款项，但据被告所致，被告钮保胜、钮娜一直无法偿还按揭贷款，无法办理解除按揭的抵押手续。因此被告认为，二次抵押对于房屋买卖过户不可能造成任何的影响，所以就没有对原告讲述，不存在原告诉称的隐瞒，造成不能办理过户手续的情况。三、本案房屋买卖居间合同不符合解除条件，原、被告之间的房屋买卖居间合同没有约定合同解除的条款，也不符合法定解除合同的条件。合同的订立，本身就是鼓励和保障交易的，涉案合同标的为950000元，2020年5月6日签订，约定2020年6月5日之前支付首付，待买方银行贷款审批通过后7日内，办理过户手续等。原告在2020年7月21日提起诉讼，对于如此大额的房产交易，且不论中间各方需履行的义务，仅从签订合同到原告起诉才2个半月时间。这期间，无论是卖方准备资金偿还银行按揭还是办理解除抵押等相关手续，或者买方筹措资金履行合同直至提供资信办理贷款审批手续，均需要一定的时间。因此，本案显然不可能符合法定的解除条件。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告鼎盛房产中介辩称，被告公司已经履行了合同，无需退还中介费。经审理查明：2019年12月28日，被告钮保胜（出售方，甲方）和被告刘敏（买受方，乙方）、连云港麒麟房地产经纪有限公司中央花园店（居间方，丙方）签订《房屋买卖居间合同》一份，合同第一条预定房屋基本情况：1、甲方自愿将坐落于连云港市东海县牛山镇幸福南路28号中央花园10-1-602的房屋出售给乙方，房屋所有权人：钮保胜；不动产权号：N00058419；面积：131.41平方米。……3、房屋在建设银行贷款剩余金额约200000元……合同第二条约定成交价格及付款方式：1、经甲乙双方协商一致，同意该房屋转让价格为人民币910000元，2、乙方在签订本合同时，支付人民币100000元作为定金转交甲方。……3、甲方双方约定自签订本合同后于2020年5月5日之前，双方配合到丙方指定银行办理银行贷款手续……合同第十条约定补充条款：甲方承诺于2020年1月6日前搬离本套住房并交房给乙方装修，乙方可以转卖给任何人，且溢价部分归乙方所有，乙方需要在过户前帮甲方垫还二次抵押贷款，且不另收甲方费用，甲方不承担中介费及垫资费用。合同还对其他方面的权利义务进行了约定，被告钮娜作为共有人在甲方处签字，被告刘敏同时作为丙方签字。2019年12月28日，被告钮娜向被告刘敏出具授权委托书一份，载明“本人因工作繁忙，不能亲自办理房屋出售相关手续，特委托刘敏身份证号：作为我的合法代理人，全权代理我办理地址为：东海县牛山镇幸福南路28号中央花园10-1-602室，代签房屋买卖合同及代收购房定金和房屋水、电、燃气、物业过户缴纳费用等相关事项，对被委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，我均予以认可，并承担相应的法律责任。委托期限为：2019年12月28日至2020年12月27日”。2020年5月6日，被告钮保胜（出售方、甲方）、原告赵亚菲（买受方、乙方）、被告鼎盛房产中介（居间方）签订《房屋买卖居间合同》一份，合同第一条约定房屋基本情况：1、甲方自愿将坐落于连云港市东海县牛山镇幸福南路28号中央花园10-1-602的房屋出售给乙方，房屋所有权人：钮保胜；不动产权号：N00058419，面积：131.41平方米。2、甲方保证该房屋一切情况介绍属实，权属无任何瑕疵，承诺和保证该房屋无任何权属或经济纠纷，同户籍、相关亲属及房产共有、所有权人同意出售，同时保证已将该房屋的状况充分告知乙方，如甲方未履行房屋权属状况的告知义务而导致乙方重大误解并造成损失的，由甲方承担相应违约责任。待房产过户后，该房屋的一切权利转移到乙方名下，归乙方所有。在此之前，有关该房屋的一切债权债务与乙方无关。3、该房屋在/银行贷款剩余金额约￥/元。……合同第二条约定成交价格及付款方式：1、经甲、乙双方协商一致，同意该房屋转让价格为人民币950000元。2、乙方应在签订本合同时，支付人民币30000元，作为定金转交甲方，其中人民币10000元作为交房押金暂由丙方保管，待甲乙双方办理完物业交割后，由丙方转交甲方。3、乙方采取以下第2种方式付款：……2、银行贷款（1）甲、乙双方约定自签订本合同后于2020年6月5日之前，双方配合到丙方指定银行办理银行贷款手续，并且按该银行规定将首付款200000元（除定金）打到甲方银行账户，暂定银行贷款金额为720000元（实际金额以银行最终审批结果为准）。（2）如乙方所申请贷款未能全额获得银行批复，银行自行筹其剩余房款，以现金形式支付甲方。合同第三条约定房屋过户手续办理：1、待买方银行贷款审批通过后7日内甲乙双方准备齐全证件资料，由丙方协助到房产交易部门办理该房屋所有权转移手续；拿到乙方新不动产权证7日内乙方必须配合丙方到房产交易手续办理抵押手续。2、甲乙双方共同承诺，办理该房屋过户手续时相互给予协助，由于双方任何一方不积极配合办理手续或者不及时提供相关资料的，按违约情形处理。合同第四条约定税费支付情况：甲、乙双方按国家规定各自承担自己的税费。合同第五条约定中介服务费及支付：甲乙丙三方签订本合同时，按国家及行业相关规定，甲乙双方须向丙方支付中介居间服务费，服务费应于本合同签订同时支付给丙方。甲乙双方各支付丙方该房屋成交价总价的1%作为中介居间服务费，签约当日付清。合同第七条约定责任承担：1、甲方保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任……4、如加以任何乙方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、3违约责任，均由违约方向守约方支付本合同第二条确定的房屋转让的10%的违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还由违约方承担。合同还对其他方面的权利义务进行了约定。庭审中根据原、被告陈述，本合同中被告钮保胜的签名是被告刘敏代签。2020年5月6日，被告刘敏向原告出具定金收条一份，载明收到原告购买案涉房屋定金30000元。原告向被告鼎盛房产中介购买案涉房屋中介费9500元。2020年6月4日，原告家属马**通过常熟农商银行向被告钮娜银行账户转账313000元。其中100000元系案外人张雷垫付。张雷与刘敏系朋友关系，上述钮娜收款（31.3万元）的银行卡在张雷手中，密码和银行卡由张雷控制，当时开户办卡也是预留张雷的手机号码。另查明，案涉东海县牛山街道幸福南路28号中央花园10-1-602室房屋所有权人为被告钮保胜、钮娜，该房屋存有中国建设银行股份有限公司东海支行抵押贷款340000元，贷款期限自2012年8月3日至2027年8月3日，同时存有重庆海尔小额贷款有限公司抵押贷款550000元，抵押期限自2019年11月12日至2024年11月12日。截止本案法庭辩论终结时，上述两份抵押登记均未涤除。2020年5月6日，刘敏经手与原告签订的房屋买卖合同，二手房银行贷款已通过。在合同履行过程中，刘敏与钮保胜、钮娜就垫还银行贷款发生争议，刘敏称根据合同，他只负责垫还二次抵押贷款，不包括首次银行按揭贷款，钮保胜、钮娜反驳称上述抵押贷款均应由刘敏负责垫还。因为案涉房屋现有的抵押贷款未涤除，导致房屋买卖合同无法继续履行办理过户手续，遂原告诉至本院。上述事实，有当事人陈述、《房屋买卖居间合同》、定金收条、授权委托书、常熟银行交易证明、东海县不动产登记中心不动产登记簿查询记录等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，钮保胜和刘敏签订的房屋买卖居间合同，刘敏经手与赵亚菲签订的房屋买卖居间合同，合法有效，不违反法律强制性规定，对当事人具有约束力。原告赵亚菲按照合同约定支付首付款，案涉房屋二手房贷款也审批通过，因为被告刘敏与钮保胜、钮娜就垫还银行贷款发生争议，导致合同不能继续履行，房屋无法办理产权过户，因此原告请求解除其作为购买人签订的房屋买卖居间合同，符合法律规定，本院予以支持。关于刘敏与钮保胜、钮娜之间的关系，刘敏与钮保胜签订有单独的居间房屋买卖合同，刘敏并已向钮保胜、钮娜支付购房款14.7万元。刘敏经手与原告签订的房屋买卖合同价款，与前一份合同价款并不一致，相差4万元，而且在其与原告交易的过程中，原告支付的定金及首付价款实际由刘敏掌握，2019年12月28日，被告钮娜向被告刘敏出具的授权委托书，实际上当事人之间因连环买卖房屋，但是为了减少中间过户环节，规避国家税收，应当认定无效，刘敏与钮保胜、钮娜之间本质上是属于买卖关系，而非刘敏主张的委托代理关系，因此刘敏经手与原告签订的房屋买卖合同，相关行为后果由刘敏本人承担，刘敏应当向原告返还首付款21.3万元及定金3万元，并按合同约定支付违约金9.5元。本案中，被告鼎盛房产中介已促成买卖双方签订合同，协助完成二手房贷款审批，但是买卖双方并未实际完成交易，尚有房屋过户交割等居间服务内容未履行，应当适当减少中介费用，根据本案实际情况本院酌情减少2000元，故鼎盛房产中介返还原告中介费2000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第四百二十七条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2020年5月6日签订的房屋买卖居间合同；二、被告刘敏于本判决生效后十日内返还原告赵亚菲购房定金3万元及首付款21.3万元；三、被告刘敏于本判决生效后十日内向原告赵亚菲支付违约金9.5万元；四、被告连云港市东海县鼎盛房产中介有限公司于本判决生效后十日内返还原告赵亚菲中介费2000元；五、驳回原告赵亚菲其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费13300元，由原告负担300元，被告刘敏负担13000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时交纳二审上诉案件受理费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长 吴 鹏人民陪审员 唐 明人民陪审员 方长宁二〇二〇年十一月九日法官 助理 孟丽娟书 记 员 刁晨露