新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院民 事 判 决 书（2020）新4223民初1128号 原告（反诉被告）：乌鲁木齐天山盛火热源科技发展有限公司。住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区青峰路719号泰裕小区一期4-2-502室。统一社会信用代码：91650103798186886Q。法定代表人：夏建元，系该公司总经理。委托诉讼代理人：秦勤，系新疆立业律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓芳，系新疆立业律师事务所律师。被告（反诉原告）：新疆天博宏发投资有限公司（曾用名：沙湾天博生态农业开发有限责任公司）。住所地新疆维吾尔自治区沙湾县大泉乡三道沟村居民点南侧。统一社会信用代码：91654223564384433A。法定代表人：李国清，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李勇，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨海成，系新疆明强律师事务所律师。原告（反诉被告）乌鲁木齐天山盛火热源科技发展有限公司（以下简称天山盛火公司）与被告（反诉原告）新疆天博宏发投资有限公司（以下简称天博宏发公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序分别于2020年7月6日、2020年10月14日公开开庭审理。原告天山盛火公司委托诉讼代理人秦勤、李晓芳，被告天博宏发公司委托诉讼代理人李勇、杨海成本案现已审理终结。原告天山盛火公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告2015年4月30日签订的《协议》及2016年11月23日签订的《房屋买卖协议》已经于2018年12月10日正式解除。2、请求法院依法判令被告向原告支付欠款1207900元。3、请求法院依法判令被告向原告支付自2018年12月10日起至2020年6月10日期间占用利息损失为108711元（1207900元×6％／12个月×18个月）。4、请求法院依法判令被告向原告按年息6％支付自2020年6月11日起至欠款清偿之日止期间的占用资金日利息损失。上述合计1316611元。5、判令本案诉讼费、送达费由被告承担。事实和理由：原、被告系多年合作关系，自2011年6月起原告应被告要求，向被告位于沙湾县多个工程项目供应热力管道系统工程设备，被告陆续付款，2015年4月30日原被告对账核算后被告尚欠原告1207900元，双方于2015年4月30日对账当日达成《协议》一份，约定被告以其位于××县，建筑面积460平方米的房屋折抵欠款。后双方又于2016年11月23日就抵账房屋签订《房屋买卖协议》一份，约定该套别墅转让价150万元，协议签订之日向原告交付房屋，双方办理交验手续。后因抵账房屋未竣工验收，被告无法交付房屋。双方于2018年12月初口头协商一致解除《协议》和《房屋买卖协议》，被告于2018年12月10日向原告出具对账函一份，经原告多次催款无果，现原告诉至本院。原告天山盛火公司为支持其诉讼请求，向法庭提供以下证据：书证1，总分类账目与协议一份（出示原件，提交复制件），证明：2015年4月30日，被告负责人及财务人员对2011年6月至2015年4月30日期间，原、被告之间历年的合同价款支付进行对账，截止2015年4月30日被告尚欠原告1152900元的货款。针对上述欠款本案原、被告于当日达成以房抵债协议一份，协议内容约定被告将位于××县平方米以184万元出售给原告。被告欠款1152900元冲抵原告应付的购房款，原告欠付被告剩余房款687100元，以后期购置设备冲抵。书证2，2016年11月23日对账单一份，房屋买卖协议一份（出示原件，提交复制件），证明：2016年11月23日，本案原、被告对2015年4月30日至2015年12月29日进行对账，截止2016年12月23日被告欠原告货款1207900元。对账当日原、被告就上述欠款达成房屋买卖协议一份。房屋买卖协议约定被告将位于沙湾县农业部培训基地天博公馆A-4号461.46平方米房屋一套以150万元价格出售给原告，且被告保证产权明确，没有担保和权属纠纷，且协议约定合同签订之日原告交付购房款150万元，签订之日被告将房屋交付原告，双方办理交付手续，约定双方买卖合同是以住建局登记的商品房买卖合同为准的，目前为止，我方并未签署住建局备案的商品房买卖合同，2016年11月23日房屋买卖协议实际是对2015年4月30日的补充约定。书证3，2018年5月23日及2019年12月31对账函各一份（出示原件，提交复制件），证明：2018年5月23日及2019年12月31日原告以书面形式向被告催收欠款，被告对欠款数额及欠款事实无异议，且作出书面回复，2016年11月23日签订的房屋买卖协议，因房屋不具备商品房的法定交付条件，未经过消防验收，未备案，没有住房质量保证书和住房使说明书，未经过五方验收，房地产开发项目必须复核国家相关材料，建设施工合格证和消防合格证，没有上下水，且应在当天具备法定条件）该协议到目前为并未实际履行，被告未向原告交付房屋。2018年5月23日因房屋长时间未能达到交付条件，协商一致解除2015年4月30日及2016年11月23日签订的两份协议。同时原告继续要求被告支付欠款的义务，被告于2018年12月10日对支付欠款数额进行重新确认。书证4，2020年4月14日现场实地勘察照片7张，地点为沙湾县农业部培训基地天博公馆别墅区（出示原件，提交复制件），证明：房屋未交付的责任在于被告。当时涉案房屋无上下水等。被告天博宏发公司辩称，原告与被告于2015年4月30日签订《协议》，及2016.11.23签订《房屋买卖协议》，合法有效继续履行。被告在抵账协议签订以前欠款1207900元设备款，经财务核实存在分歧，在抵账后原告欠被告292100元。原告支付被告支付自2016年11月23起至2020年7月22期间占用利息损失为64262元。原告给被告按照合同约定办理锅炉使用手续并提供发票。被告天博宏发公司为支持其辩解意见，向法庭提供以下证据，书证1，房屋买卖协议二份，对账单一份（出示原件，提交复制件）证明：原告设备欠款是由协议和房屋买卖协议房屋价款进行冲抵。原告欠付被告房款的事实。书证2，不动产产权证书一份，（出示原件，提交复制件），证明：本案抵账房屋是合法的，对于无法交付，未竣工验收的事实不认可，未交付的原因是原告未将房款付清。书证3，工业品买卖合同一份，产品购销合同4份（出示原件，提交复制件），证明：原告在总分类账目中12万平方米的供热站，原告对账凭证记载是70万元，我方合同记载是52万元，对方分类总账目是3302000元，我方合同没有这么多。缺少2012年7月26日新增材料165000元合同，2013年8月31日换热站办公区22万元合同，电线电缆6.8万的合同。书证4，微信聊天记录一组（提交手机截屏打印件），证明：2017年11月21日还在要求原告办理锅炉使用证，原告要求付6000元办理费用，并提供卡号，付款完毕后至今未拿到锅炉使用证。2019年12月30日给原告方发房产证截屏，要求对账。原告至今未办理锅炉使用证，且费用由原告承担。合同约定办证时是原告承担相关费用。2017年至2019年原告未向我方主张欠款。反诉原告天博宏发公司向本院提出反诉请求：1、依法确认反诉被告2015年4月30日签订的《协议》及2016年11月23日签订的《房屋买卖协议》合法有效继续履行。2、依法判令反诉被告向反诉原告支付欠款863100元。事实与理由：自2011年6月起，反诉被告向反诉原告位于沙湾县多个工程项目供应热力管道系统工程设备，至2016年11月30日双方对账核算后，反诉原告尚欠反诉被告设备款1207900元，双方于2015年4月30日对账当日达成协议一份，约定反诉原告用460平方米的房屋折抵欠款，后双方又于2016年11月23日就抵账房屋签订房屋买卖协议一份，约定该套别墅的转让价格为150万元，并约定协议签订之日向反诉被告交付房屋，反诉被告交清所有房款后，房屋产权、土地产权由反诉被告自己办理，反诉原告为反诉被告提供相关资料，登记费用包含契税、维修基金、产权登记费用等由反诉被告承担。两项折抵反诉被告尚欠反诉原告房款863100元，反诉被告迟迟不支付剩余房款不办理房产过户手续，现提起反诉。反诉原告天博宏发公司为支持其反诉请求，向法庭提供以下证据：书证1，协议书一份，房屋买卖协议一份（出示原件，提交复制件），证明：2015年4年30日及2016年11月23日方达成以物抵债协议，反诉原告以自有别墅一套作价150万元抵顶欠付反诉被告的欠款。协议书真实合法有效。书证2，产品购销合同4份，工业品买卖合同一份（出示原件，提交复制件），证明：2012年5月3日双方就无塔供水买卖达成协议，一套96000元，与反诉被告提供的总分类账中2012年5月3日无塔供水96000元一致。2012年5月3日反诉原告购买反诉被告12万平方米供热站设备一套，价款是52万元，与反诉被告提供总分类账记载不一致。反诉被告的总分类账将52万元记账为70万元，对账时反诉原告财务人员未发现多记了18万元。2012年5月3日反诉原告购买反诉被告宾馆热水换热站设备一套，价格为85000元，与反诉被告提供证据记载一致。2012年9月16日反诉原告购买反诉被告不锈钢水箱60方，价款为108000元，与分类账记载一致。2011年7月28日反诉原告购买反诉被告20吨热水锅炉一套和2吨热水锅炉一套，价款为185万元，与总分类账记载一致。锅炉主机与配套辅机清单。综合证明双方买卖交易习惯为签订书面买卖合同，反诉被告提供的总分类账中记账有误，与双方签订的合同不符，新增材料款165000元，双方没有签订书面合同，反诉原告未收到新增材料，不知新增材料，反诉原告购买的锅炉设备由反诉被告安装，新增材料在安装时应当发生，锅炉附带有附属材料，反诉被告应提供发货单及其他证据印证。2013年8月31日换热站没有履行。分类账其余项目与我方一致。货款共计2737000元。书证3，其余付款凭证与反诉被告提供总分类账目付款数额一致，提供不一致的一笔，2017年11月21日收条一份，网银凭证一份（出示原件，提交复制件）证明：反诉原告给反诉被告支付了6000元办理锅炉手续的资料费，反诉被告收到6000元后至今并未办理锅炉使用手续。反诉原告已经支付货款2161000元。书证4，房屋产权证一份及房屋图片2张（出示原件，提交复制件），证明：反诉原告抵顶给反诉被告别墅现状和外貌，现在门牌号天博公馆A-4号，该别墅产权手续具备履行的条件，因反诉被告法人预将别墅转售他人，故一致未办理产权过户手续。反诉被告天山盛火公司辩称，本案原被告与2018年协商一致解除了双方达成的房屋买卖协议，2015年4月30日及2016年11月23日签订的协议，且双方在2018年12月10日本案反诉原告被告对此债权进行了再次确认，在此期间，反诉原告并未对对账单数额及工程质量问题提出异议。双方合同已解除，不存在本案反诉原告欠付剩余购房款的事实。双方于2015年4月30日进行了对账，期间反诉原告并未对锅炉产生异议，双方未约定锅炉的使用手续由反诉被告进行办理，且双方进行了交付手续，反诉原告一直使用。双方提供发票问题，约定本案费用不包含发票，截至目前，反诉原告并未对反诉被告索要发票，反诉原告主张已过诉讼时效。且约定的质保期为1年，质保期也已经超过诉讼时效。反诉被告天山盛火公司为支持其反诉辩解意见，向法庭提供以下证据：书证1，沙湾县不动产中心调取的不动产登记册一份。2017年1月11日办理了抵押登记，登记的抵押权人是新疆沙湾农村商业银行股份公司，土地及房屋抵押权注销登记时间是2020年4月28日，证实2016年11月23日签订顶账协议后第二年年初办理了抵押权的登记，不符合双方约定的产权无争议，不符产权明确没有担保和权属纠纷的合同约定。因此解除了抵账协议。在新疆塔城地区特种设备检验检测所调取的锅炉安装监督检验证书及调查令回函各一份，证明：2014年10月21日对于送检的反诉被告提供的锅炉进行质检，后该锅炉出厂资料安装资料符合监督检验要求，回函证实质检证书只有一份的原因是反诉原告未缴纳检验费用，无法提供。涉诉锅炉证件提交给新疆特种检验检测所。经审理查明，原、被告系多年合作关系，2015年4月30日被告负责人及财务人员与原告方就2011年6月至2015年4月30日期间，双方之间历年的合同价款支付进行对账，形成总分类账目表一份对账结果为：截止2015年4月30日被告尚欠原告货款1152900元。原、被告负责人及财务人员在总分类账目表中签字，在对结果金额处加盖有被告天博宏发公司公章。同日，原、被告签订《协议》一份，约定被告将其所有的的位××县房屋。建筑面积460平方米（其中地上面积333.4平方米，地下面积126.6平方米），以184万元出售给原告，每平方单价为4000元。经双方对账确定的被告欠付原告1152900元货款，冲抵原告应付的购房款，购房款超出货款的部分，是原告欠付被告剩余房款，金额为687100元，并约定以后期购置设备冲抵。该协议中还确认，被告购买原告的锅炉设备款总计3302000元，被告已向原告支付货款2155000元，欠付1152900元。2016年11月23日，天博宏发公司经理李勇代表天博宏发公司与天山盛火公司法定代表人夏建元签订《房屋买卖协议》，该协议约定被告将位于沙湾县农业部培训基地天博公馆别墅区第A-4号，建筑面积461.46平方米的房屋一套以150万元价格出售给原告，该房屋附属设施包括地下室，室内装饰、装修标准一房房屋的实际现状为准。且被告保证该房屋的产权明确，没有担保和权属纠纷，且协议约定合同签订之日原告交付购房款150万元，合同签订之日被告将房屋交付原告，双方办理交付手续。原告交清所有房款后，房屋产权、土地产权由原告自己办理，被告为原告提供相关资料，登记费用（契税、维修基金、产权登记费）由原告承担，交付以后该房屋产生的水电费、暖气费、天然气初装费等由原告负担。一方违约向另一方支付购房款20%的违约金。上述两份协议签订后，原告天山盛火公司称与被告天博宏发公司于2018年12月10日口头协商一致解除《协议》和《房屋买卖协议》。被告于2018年10月10日向原告出具对账函一份。被告在庭审中，对原告主张的双方曾口头协商解除上述两份协议的事实不予认可，并辩解称两份协议双方没有解除，应当继续履行，遂提起反诉，要求反诉被告继续履行协议，并支付剩余房款863100元。庭审中反诉原告放弃主张利息的诉讼请求。本案争议焦点，本诉部分：1、双方当事人签订的协议及房屋买卖协议是否有效？是否符合法定解除条件？2、被告欠付原告货款数额。反诉部分：1、双方当事人签订两份房屋买卖协议是否解除？2、反诉被告是否应当支付欠款？双方当事人签订的对账单是否是双方当事人真实意思表示？本院认为，原、被告于2015年4月30日签订的《协议》，以及2016年11月23日签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律法规规定，属有效协议。关于双方是否于2018年12月10日口头协商一致解除上述两份协议的问题。庭审中，原、被告各执一词，分歧较大。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。因此应由原告天山盛火公司对此承担举证责任。协议是否解除，因双方未签订书面协议，原告提供2018年5月23日、2019年12月31日的两份对账单，以此证明在双方口头协商解除协议后，又重新对买卖合同的账款进行了重新对账确认，被告对该证据的质证意见为真实性无异议，但仅为复核账目，不是催款结果，房屋未能交付是因原告未付清剩余房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，对于双方当事人是否协商一致解除两份协议，原告仅提供两份对账单证明，而对账单中载明“本函仅为复核账目之用，并非催款结果”，对账函落款被告签字盖章处写明的是“数据证明无误”，而被告方工作人员在签字盖章时，亦签署了“数据无误”的意见，故不能视为原、被告口头协商一致解除了《协议》及《房屋买卖协议》。故对原告主张《协议》及《房屋买卖协议》已经解除的意见本院不予采信。对原告认为《房屋买卖协议》中约定的位于沙湾县农业部培训基地天博公馆别墅区第A-4号房屋，因为竣工验收，被告无法交付的意见，被告向法庭提供了该房屋的不动产权证书，该证书颁发日期为2017年1月10日，编号为新（2017）沙湾县不动产权第0000120号。根据《中华人民共和国建筑法》及《中华人民共和国合同法》的相关规定，未经验收或者验收不合格的不得交付使用。原告主张房屋未竣工验收，但未提供证据证明，被告已经取得合同所涉房屋的不动产权证书，可以证明房屋具备交付条件，故对原告的该主张，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第三项规定，债务相互抵消，合同的权利义务终止。本案中在原、被告签订《协议》及《房屋买卖协议》合法有效的情形下，原告提出的确认两份协议已经于2018年12月10日解除，要求被告支付货款及利息诉讼请求本院不予支持。对于反诉原告天博宏发公司提出的反诉请求，结合前述，对反诉原告请求确认与反诉被告2015年4月30日签订的《协议》及2016年11月23日签订的《房屋买卖协议》合法有效继续履行的诉讼请求本院予以支持。对反诉原告主张反诉被告支付欠付房款863100元。反诉原告主张2015年4月30日及之后的对账，双方错误计算货款，致使多计算欠付货款的意见，根据原、被告签订的两份协议，该两份协议系双方当事人真实意思表示，被告曾多次与原告核对欠付货款数额，反诉原告仅以核对时未发现错误为由，否认欠款数额，本院认为反诉原告为该主张提供的证据不足以证明，故本院不予采信，欠付房款数额以原、被告签订《协议》和《房屋买卖协议》中的约定计算，即292100元（房款150万元-欠付货款1207900元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条、第八条、第九十一条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告乌鲁木齐天山盛火热源科技发展有限公司的诉讼请求。二、确认反诉被告乌鲁木齐天山盛火热源科技发展有限公司与反诉原告新疆天博宏发投资有限公司于2015年4月30日签订的《协议》及2016年11月23日签订的《房屋买卖协议》合法有效且继续履行三、反诉被告乌鲁木齐天山盛火热源科技发展有限公司于本判决生效之日起支付反诉原告新疆天博宏发投资有限公司房款292100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉争议标的1316611元，案件受理费适用简易程序减半收取8325元，由原告乌鲁木齐天山盛火热源科技发展有限公司负担。反诉标的863100元，反诉费6216元，由反诉原告新疆天博宏发投资有限公司负担多诉部分4112元，反诉被告乌鲁木齐天山盛火热源科技发展有限公司负担2104元。保全费5000元由原告乌鲁木齐天山盛火热源科技发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区塔城地区中级人民法院。审  判  员   张琼二 〇 二 〇 年 十 一 月 七 日书  记  员   王佳