湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1102民初884号原告：中国银行股份有限公司黄冈分行，住所地:黄冈市黄州区西湖二路29号，统一社会信用代码：91421100880320570E。负责人：方国森，该行行长。委托诉讼代理人：石纯刚，该行员工，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：张亮，湖北首义律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：陶海明，男，汉族，1983年12月3日出生，住湖北省黄冈市黄州区，被告：保利（武汉）房地产开发有限公司，住所地：武汉市东湖新技术开发区关山大道1号光谷软件园1.1期产业楼A5幢3-5层，统一社会信用代码：91420100737534170T。法定代表人：杨海波，总经理。委托诉讼代理人：邹睿，该公司职员，代理权限：特别授权。原告中国银行股份有限公司黄冈分行（以下简称中行黄冈分行）诉被告陶海明、保利（武汉）房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人石纯刚、张亮,被告陶海明、保利（武汉）房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告陶海明偿还贷款本金279659.08元、利息3930.92元，本金罚息80.68元、利息罚息82.80元，合计283753.48元（截至2020年1月7日）；并判令其自2020年1月8日起以283753.48元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍支付利息直至本息清偿完毕之日止；2、判令原告对被告陶海明所购买的湖北省黄冈市黄州区XXX保利壹号公馆XXX不动产行使抵押权，并有权就其拍卖、变卖、折价所得款项优先受偿；3、判令陶海明支付原告聘请律师代理费18160元和实现债权所产生的一切费用；4、判令被告保利（武汉）房地产开发有限公司对被告陶海明所负上述债务本息承担连带清偿责任。被告陶海明未答辩。被告保利（武汉）房地产开发有限公司辩称：一、我公司与原告中国银行股份有限公司黄冈分行之间不存在合同关系，未就原告中国银行向被告陶海明的贷款提供连带担保责任。二、黄冈保利公司经合法程序依法注销，原告中国银行从未向黄冈保利清算申报债权。原告对答辩人提出的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。原告向本庭提交的证据：1.原、被告身份信息；2.《个人一手住房贷款合同》；3.贷款借据；4.商品房预售抵押预告登记；5.贷款已还款明细清单；6.《风险代理协议》；7.黄冈保利公司注销清算的工商登记资料。被告保利（武汉）房地产开发有限公司对证据2证明目的有异议，黄冈保利公司清算已注销，原告未在公告期限内申报债权，对未申报债权黄冈保利没有清偿义务，被告武汉保利公司更无须承担责任；对证据8未发表质证意见；对其他证据无异议。被告保利（武汉）房地产开发有限公司向本庭提交的证据：1、备案通知书；2.《黄冈日报》；3.准予注销登记通知书；4.（2019）鄂1102民初2485号民事判决书。原告对以上证据真实性均无异议，但认为黄冈保利公司清算程序不合法，未通知已知债权人，不能证明其证明目的。原、被告提交的证据内容真实，形式合法，与本案相关联，本院均依法采信作为本案案件事实认定的依据。被告陶海明未向本庭提交证据。本院审理查明的事实：2012年1月5日，被告陶海明因购房需要向中行黄冈东坡支行贷款，并与黄冈保利房地产开发有限公司、中行黄冈东坡支行签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定：贷款金额370000元，贷款期限为240个月；贷款用途为购买位于黄冈市××门路保利壹号公馆XXX的房屋；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人放款之日起每12个月重新定价一次，重新定价日为实际放款之日在重新定价当月对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日，第一个浮动周期内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮15%计息；还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月的10日；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；担保方式为：借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，并由保证人提供阶段性连带责任保证，即自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任及保证责任；借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的相关费用损失，要求保证人承担保证责任。合同签订后，原告依约向被告陶海明发放贷款370000元，自2019年10月11日起陶海明未按合同约定偿还贷款。截至2020年1月7日，陶海明下欠原告贷款本金279659.08元、利息3930.92元，本金罚息80.68元、利息罚息82.80元。陶海明购买的位于黄冈市××门路保利壹号公馆XXX房屋于2012年1月12日为370000元贷款办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为中行黄冈东坡支行。另查明，中国人民银行股份有限公司黄冈分行于2018年7月6日下发《关于明确黄冈城区各支行授信不良资产法律诉讼主体清收的通知》：对城区各支行授信不良资产向人民法院提出法律诉讼请求时，主体统一为中国银行股份有限公司黄冈分行。还查明，保利（武汉）房地产开发有限公司是黄冈保利房地产开发有限公司唯一股东。黄冈保利房地产开发有限公司成立清算组于2017年5月25日开始对公司进行清算。2017年10月30日黄冈保利房地产开发有限公司出具《清算报告》，写明公司资产总额为17584718.58元，剩余财产17584718.58元全部由保利（武汉）房地产开发有限公司分得；公司注销后如有遗留问题以及有关法律责任，由公司股东按比例承担。2017年11月29日，黄冈保利房地产开发有限公司在工商部门注销登记。以上事实，有原告提供的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、借款借据、房屋抵押权预告登记证书、还款明细表、《清算报告》等为证。本院认为，原告中行黄冈东坡支行与被告陶海明、黄冈保利房地产开发有限公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合同内容真实、合法、有效，本院依法予以确认。原告按照合同的约定履行了借款义务，被告陶海明应按照合同的约定按期还款，被告未按期归还贷款本息，原告有权宣布合同项下贷款本息全部提前到期，并可以要求保证人承担保证责任。因被告陶海明的贷款已于2019年10月逾期，原告可以依据合同约定要求其偿还全部贷款本息，故被告陶海明依法应承担偿还借款的民事责任。故原告主张被告偿还截至2020年1月7日，陶海明下欠原告贷款本金279659.08元、利息3930.92元，本金罚息80.68元、利息罚息82.80元，并应按合同约定支付2020年1月7日之后的逾期付款的利息的诉讼请求，本院予以支持。根据《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。根据上述规定，抵押权预告登记的法律效力并非设立现实的抵押权，而是产生对将来设立抵押权的排他性请求权，抵押权预告登记不具备直接产生物权的效力，故原告主张对被告陶海明所购买的位于黄冈市××门路保利壹号公馆XXX不动产行使抵押权，并有权就其拍卖、变卖、折价所得款项优先受偿的诉讼请求本院不予支持。原、被告双方在合同中约定了原告为实现债权支付的代理费由被告承担，原告与湖北首义律师事务所签订了风险代理协议，且湖北首义律师事务所已经履行了代理职责，但原告主张律师费18160元过高，本院结合案情确认律师费8000元。依据《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定，保证人提供阶段性连带责任保证，即自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任及保证责任。本案中，被告陶海明所购房屋至今未办理房屋抵押登记，故黄冈保利房地产开发有限公司应对被告陶海明因逾期付款而产生的债务承担连带清偿责任。因黄冈保利房地产开发有限公司已清算注销，但保利（武汉）房地产开发有限公司作为该公司的唯一股东，已承继该公司剩余财产17584718.58元，故被告保利（武汉）房地产开发有限公司亦应在承继财产的范围内对原黄冈保利房地产开发有限公司的债务承担连带清偿责任。故原告主张被告保利（武汉）房地产开发有限公司对被告陶海明承担连带清偿责任的诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陶海明在本判决生效之日起十五日内偿还原告中国银行股份有限公司黄冈分行借款本金279659.08元及利息（截至2020年1月7日的利息4094.4元，之后利息以279659.08元为本，自2020年1月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至偿清之日止）；二、被告陶海明在本判决生效之日起十五日内支付原告中国银行股份有限公司黄冈分行律师费8000元。三、被告保利（武汉）房地产开发有限公司在取得原黄冈保利房地产开发有限公司剩余财产17584718.58元的范围内对被告陶海明的上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告中国银行股份有限公司黄冈分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5828元，由被告陶海明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  卢丽娟人民陪审员  肖 萍人民陪审员  祁梦玲二〇二〇年十一月十三日书 记 员  柯 卉