广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初16991号原告（反诉被告）：阿里加控股（中国）有限公司，住所地：广东省广州市天河区黄埔大道****A33。法定代表人：陈冠名，职务：总经理。委托诉讼代理人：杨**，广东金粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴天赏，广东金粤律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：广东灿灿实业集团有限公司，住所地：广，住所地：广东省广州市越秀区水荫路**星光映景大厦****>法定代表人：林子顺。委托诉讼代理人：宋珊，广东晟晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：王一如，广东晟晨律师事务所律师。反诉被告：前海亿源（深圳）投资有限公司，住所地：广东省深圳市前海，住所地：广东省深圳市前海深港合作区前湾一路******限公司）。法定代表人：雷小勇，职务：总经理。反诉被告：广东幸福女人文化传播有限公司，住所地：广东省广州市越秀区水，住所地：广东省广州市越秀区水荫路**星光映景商业中心****le='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：李青璇，职务：总经理。反诉被告：李常娥，女，1981年9月13日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。上述三反诉被告共同委托诉讼代理人：朱艳，广东中泽律师事务所律师。原告（反诉被告）阿里加控股（中国）有限公司（以下简称阿里加公司）与被告（反诉原告）广东灿灿实业集团有限公司（以下简称灿灿公司）、反诉被告前海亿源（深圳）投资有限公司（以下简称亿源公司）、广东幸福女人文化传播有限公司（幸福女人公司）、李常娥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。阿里加公司委托诉讼代理人杨**，灿灿公司委托诉讼代理人宋珊、王一如，亿源公司、幸福女人公司、李常娥共同委托诉讼代理人朱艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阿里加公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认广州阿里加网络科技发展有限公司与灿灿公司在2017年9月29日签署的《星光映景租赁合同》（合同编号：租xgyj0129）于2020年2月18日解除；2.请求判令灿灿公司返还阿里加公司租赁保证金人民币343916元、管理费保证金人民币20230元；3.请求判令灿灿公司支付阿里加公司损失343916元；4.请求判令灿灿公司给予合理时间和条件协助阿里加公司撤场，返还阿里加公司滞留在“星光映景”商业中心5层01-08单元的全部物品；5.请求判令本案的诉讼费用全部由灿灿公司承担。事实和理由：2017年9月29日，广州阿里加网络科技发展有限公司（以下简称阿里加网络公司）与灿灿公司签订《星光映景租赁合同》，约定阿里加网络公司向灿灿公司承租位于越秀区××街道水××路××号“星光映景”商业中心5层01—08单元的物业，租赁期自2017年10月16日至2020年12月31日，2020年1月1日至2020年12月31日期间的月租金为人民币189584元，租赁保证金人民币343916元、管理费保证金人民币20230元。2019年11月14日，阿里加网络公司注销，阿里加公司作为阿里加网络公司的唯一股东，承继涉案合同的权利义务，并代替阿里加网络公司实际缴纳2019年12月和2020年1月的租金、管理费等。阿里加公司、灿灿公司对于2020年新年伊始便突然爆发的新冠疫情始料未及，尤其是作为以培训高端企业、开设面对面教学课程为唯一业务来源的阿里加公司而言，更是致命打击。根据国家和地方政策，即便在3月份迎来了其他行业的复工，但是培训行业的复工之日还遥遥无期。面对每月的巨额租金压力和贷款压力以及人工压力，阿里加公司虽苦不堪言，但仍遵守契约精神，按照合同约定的“不可抗力”条款以及国家政策与被告协商减免租事宜以及若不能减租免租便因不可抗力终止合同，阿里加公司自2020年2月13日起多次联系被告，并在2020年2月18日表达希望双方由于不可抗力终止合同，并友好协商双方责任。然而灿灿公司不但拒绝减租、免租，更是无视阿里加公司提出的不可抗力条款，并于2020年3月9日发出单方解除租赁合同并收回房屋的通知。阿里加公司在收至灿灿公司通知前后，多次请求灿灿公司协助辙场，但灿灿公司却采取关闭货梯、客梯、断水、断电等方式恶意阻挠阿里加公司搬离属于自有的物品，阿里加公司无奈之下，只能借助公证处将阿里加公司物品进行清点，并将房屋钥匙等归还灿灿公司。综上，阿里加公司特提起本案诉讼。在庭审过程中，阿里加公司当庭申请撤回第四项诉讼请求，本院当庭口头裁定予以准许。灿灿公司辩称，不同意阿里加公司的全部诉讼请求。理由如下：1.涉案租赁合同是于2020年4月1日解除，阿里加公司所称的2月中旬与灿灿公司协商减租一直到2020年3月2日灿灿公司对阿里加公司要求减租进行复函，也就是说一直到2020年3月2日，双方仍就涉案租赁合同的减租事宜进行协商，那么阿里加公司所称的于2月18日协商要求解除租赁合同，双方既未达成一致，阿里加公司也未履行合同解除的法律程序，故阿里加公司主张于2月18日涉案租赁合同解除是没有事实依据的。灿灿公司于2020年3月9日向阿里加公司催缴租金是基于租赁合同的约定，且广东在当时也已经由一级响应降为二级响应之后，即不在新冠疫情爆发期间之后，阿里加公司仍拖欠灿灿公司两个月的租金的情况下的一个催告行为。灿灿公司是在收到阿里加公司于3月22日发出的通知函即复函后，在该函件中阿里加公司要求解除案涉租赁合同的情况下，灿灿公司于4月1日答复阿里加公司根据广东省高级人民法院关于审理涉新冠××疫情案件若干问题的指引规定，案涉租赁合同根本不存在疫情或者防控措施导致原合同继续履行对一方当事人明显不公平，或者不能实现合同目的的情形。因此，灿灿公司认为阿里加公司以疫情作为不可抗力要求单方解除合同的条件不成立。但是考虑到阿里加公司经营不善，已无力继续履行涉案租赁合同的客观现状，因此灿灿公司同意解除租赁合同，涉案租赁合同自4月1日起解除。2.涉案租赁合同是因阿里加公司在租赁期间未届满前单方解除，新冠疫情并非不可抗力。根据租赁合同的约定，灿灿公司可没收其缴纳的保证金，阿里加公司主张返还保证金就没有事实和合同依据。3.涉案租赁合同的解除是因阿里加公司原因单方解除，阿里加公司主张赔偿损失也没有事实和合同依据。灿灿公司向本院提起反诉，请求：1.确认灿灿公司与阿里加网络公司于2017年9月29日签署的《星光映景租赁合同》（合同编号：租xgyj0129）于2020年4月1日解除；2.阿里加公司、亿源公司、幸福女人公司、李常娥共同向灿灿公司支付拖欠的租金合计人民币379168元（计算方式：189584元×2个月）及违约金34125元（计算方式：189584元×0.2%×60天+189584元×0.2%×30天）。3.阿里加公司、亿源公司、幸福女人公司、李常娥共同支付灿灿公司场地占用费人民币315973元（自2020年4月1日起计至场地实际交付之日止，按照实际天数以及合同约定的最后一个月的租金标准计算）；4.灿灿公司没收阿里加公司的租赁保证金共计人民币343916元；5.本案诉讼费用由阿里加公司、亿源公司、幸福女人公司、李常娥承担。关于反诉请求2、3中亿源公司、幸福女人公司、李常娥应承担的责任比例，灿灿公司主张按补充协议约定中的费用负担平方米数和计得的租金支付比例为准，具体为亿源公司负担15.16%的责任比例、幸福女人公司负担5.68%的责任比例、李常娥负担53.44%的责任比例。事实与理由如下：2017年9月29日，灿灿公司与阿里加网络公司签署的《星光映景租赁合同》（合同编号：租xgyj0129）。租赁合同签订后，灿灿公司如约交付租赁物业。2019年6月30日前，灿灿公司与阿里加公司、亿源公司、幸福女人公司签订《补充协议》（协议编号：xgyj0129补01），约定自2019年6月30日起由阿里加公司、亿源公司、幸福女人公司共同支付租金。灿灿公司与李常娥签订《补充协议》（协议编号：xgyj0129补02），约定自2019年6月30日起，由李常娥支付月租金。因此阿里加公司、亿源公司、幸福女人公司、李常娥应按补充协议约定共同支付租金。2019年11月14日，阿里加公司在未告知灿灿公司的情况下，注销了阿里加网络公司。由于新型冠状××疫情影响，承租合同双方主体于二月中旬协商减免租金事宜，但一直未协商达成一致。2020年3月9日，灿灿公司按照租赁合同的约定向阿里加公司发出催款通知书，要求对方缴纳拖欠的租金。同日，阿里加公司向灿灿公司发出《通知函暨复函》，通知灿灿公司租赁合同因不可抗力无法继续履行，已于2020年2月18日终止。对此，灿灿公司于2020年4月1日复函阿里加公司称，由于双方未就租金减免达成一致，任何一方不得就新型冠状××疫情要求解除合同，但考虑到阿里加公司无力履行租赁合同的现状，我司同意解除合同。根据租赁合同的约定，因阿里加公司原因而解除租赁合同的，阿里加公司缴纳的租赁保证金不予退还，并敦促阿里加公司尽快移交场地，以减少损失的继续扩大。为此，灿灿公司特提出以上反诉请求。阿里加公司就灿灿公司反诉请求辩称：1.关于双方合同解除时间，阿里加公司认为应为2020年2月18日，而非2020年4月1日。2.关于灿灿公司要求支付2个月租金，即支付至2020年3月31日以及违约金32125元没有事实和法律依据。3.关于灿灿公司要求支付占用费的问题没有事实和法律依据。因阿里加公司早于2月18日便要求解除合同并要求撤场，但灿灿公司恶意阻挠，导致阿里加公司无法退场，且阿里加公司众多物品被强行滞留在涉案房屋，直至2020年7月下旬，灿灿公司有新客户意欲寻租才松口可以撤场。4.关于灿灿公司要求没收保证金的问题，阿里加公司认为于法无据。阿里加公司没有违约行为，不应没收保证金。亿源公司、幸福女人公司、李常娥就灿灿公司反诉请求共同发表答辩意见称：1.合同解除时间应为2020年2月18日。2.对于灿灿公司的反诉请求1和2的意见同阿里加公司意见。3.关于保证金的问题，合同因不可抗力解除，阿里加公司、亿源公司、幸福女人公司、李常娥均不负违约责任，因此灿灿公司无权没收押金，且其已在2月份实际使用场地18天，阿里加公司也明确表明可以用押金去抵扣部分租金，剩余的押金应于返还。4.补充协议的性质属于第三人代为履行，从补充协议的内容来看，补充协议仅涉及到租金结算条款中租金支付主体的变更，并不涉及原租赁合同中承租方和出租方的变更，原合同主体不变。补充协议签订后，从双方发生争议之日至灿灿公司提起反诉之时，也是由阿里加公司作为阿里加网络公司的继受股东与灿灿公司针对租金的减免以及合同的解除持续协商，并未涉及三反诉被告。从原协议和补充协议的性质来看，补充协议仅对租金进行变更，其他的条款均按照原协议履行，而原协议中所有的条款均仅仅约束灿灿公司和阿里加网络公司，并不涉及三反诉被告，因此原协议中所有的条款对三反诉被告无约束力。经本院审理查明：2017年9月29日，灿灿公司作为出租方（甲方）与阿里加网络公司作为承租方（乙方）签订《星光映景租赁合同》（合同编号：租xgyj0129，以下简称《租赁合同》），约定：甲方同意将坐落广州市越秀区××街道水××路××号“星光映景”商业中心5层01—08单元出租给乙方作办公用途使用，建筑面积共2023.04平方米。双方在《租赁合同》第三条约定：2017年10月16日至2017年12月31日为免租期（免租期内需支付管理费等其他费用）；2018年1月1日至2018年12月31日，月租金为171958元；2019年1月1日至2019年12月31日，月租金为180556元；2020年1月1日至2020年12月31日，月租金为189584元；租金按月结算，由乙方在每个计费月之前的上个自然月最后一个工作日结束前缴付租金给甲方。第四条约定：保证金：乙方需在本合同签约的同时向甲方交纳343916元租赁保证金及20230元管理费保证金，否则甲方按乙方单方终止本合同处理；甲方应在租赁期满后依照合同约定五日内将保证金退还乙方。第七条约定：乙方的权利和义务：1.按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期1日，乙方须按“该物业”当月租金金额的0.2%向甲方支付违约金，逾期七日未交付租金的，甲方可单方解除合同，收回房屋，没收保证金，并要求赔偿损失。……6.租赁期届满或合同解除，应将原承租房屋交回甲方，若逾期交还物业的，则乙方须另行按本合同最后一年月租金标准的双倍按实际逾期天数向甲方支付房屋使用费。7.根据乙方该物业的装修情况，甲方物管公司可要求乙方在租赁期届满或合同解除之日，将租赁物业内由乙方增加或修改的装修及设施做必要的拆除并还原（还原需达到完好状态，不能有破烂产生），如乙方不同意拆除，则甲方物管公司有权提出收取乙方相应的还原及相关费用。第九条约定：违约责任：1.租赁期内任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房屋租赁管理法律、法规导致合同无法履行，则对方有权提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。2.若乙方于租赁期内单方终止本合同，乙方已付之所有费用及保证金不予退还。同时乙方应于3个工作日内按本合同要求交回该物业，甲方保留向乙方索偿一切有关费用及损失的权利。3.若甲方于租赁期内单方终止本合同（因本条第4款及第十条原因终止合同除外），甲方将退回任何乙方已付而未到期之租赁费用、管理费及已付租赁保证金，并按乙方所支付租赁保证金同等金额作为违约金另行赔偿乙方。合同第十条约定：在租赁期内，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理。上述合同签订后，灿灿公司向阿里加网络公司交付涉案房屋。2017年9月29日，广东美园上宅物业管理有限公司（以下简称美园上宅公司）向阿里加网络公司出具《收据》，确认收到阿里加网络公司交付的管理费保证金20230元。2017年10月9日，灿灿公司出具《收据》，确认收到李常娥代阿里加网络公司支付的租赁保证金343916元。为证明阿里加公司、亿源公司、幸福女人公司、李常娥有义务共同承担租金，灿灿公司向本院提交了两份补充协议。其中协议编号为“租xgyj0129补01”的《补充协议》（以下简称01号补充协议）由灿灿公司作为甲方、阿里加网络公司作为乙方、阿里加公司作为丙方、亿源公司作为丁方、幸福女人公司作为戊方共同签订。01号补充协议约定：1.本补充协议为原合同的组成部分，与原合同具有同等效力。本补充协议与原合同内容有冲突的，以本补充协议为准，没有涉及的内容按照原合同执行。2.五方同意由2019年6月30日起由丙方（阿里加公司）和丁方（亿源公司）和戊方（幸福女人公司）共同支付甲方部分租金，丙方每月支付租金金额为￥46428元（520.26㎡），丁方每月支付租金金额为￥27375元（306.76㎡），戊方每月支付租金金额为人民币10254元（114.90㎡）。五方仍按原合同约定的递增率和递增时间递增租金。协议编号为“租xgyj0129补02”（以下简称02号补充协议）由灿灿公司作为甲方、阿里加网络公司作为乙方、李常娥作为丙方共同签订。02号补充协议约定：1.本补充协议为原合同的组成部分，与原合同具有同等效力。本补充协议与原合同内容有冲突的，以本补充协议为准，没有涉及的内容按照原合同执行。2.三方同意由2019年6月30日起由丙方（李常娥）支付甲方部分租金，丙方每月租金金额为￥96499元（1081.12㎡），三方仍按原合同约定的递增率和递增时间递增租金。2019年11月14日，阿里加网络公司注销，阿里加公司系其唯一股东。阿里加公司确认其在阿里加网络公司注销后承接了阿里加网络公司与灿灿公司签署的《租赁合同》，并代阿里加网络公司支付了2019年12月及2020年1月的租金。阿里加公司自称从事培训行业，培训的内容类似于成功学方面的培训，面对的学员主要是各公司的高管。2020年2、3月期间因新冠××疫情爆发无法举办培训班，直到5月份才慢慢恢复正常的培训。阿里加公司主张因新冠××疫情爆发，其自2020年2月13日起就与被告多次协商减租、免租等事宜，并提供了其员工与灿灿公司员工的多次通话记录及微信聊天记录作为证据。其中，2020年2月18日的通话记录显示阿里加公司员工拨打手机用户名为“熊艳（星光映景招商）”、电话号码为“137××××****”的电话，电话通话时长为9分46秒，但该通话并未有录音。灿灿公司认为该通话记录不能证明双方通话内容是协商减租免租甚至终止履行合同的相关事宜。2020年2月15日，灿灿公司向阿里加网络公司发出《通知函》，该函载明：“你好！我司尚未收到贵司应付租金。由于疫情发生，贵司经营可能遭遇一定困难，我司感同身受，对此表示理解。我司同属民营企业，星光映景大厦系由我司单独出资与军队合作建设的项目，巨大的投入（包括定期向军队及托管单位缴纳租金及银行还贷压力）与有限的回报期使本项目与市场上其他项目相比更具挑战性，但我司为履行甲方应尽的责任及义务，保证贵司的应有权利，仍不惜在日常的运营中投入人力物力保持项目的优良运行。……作为投资方，租金是我们唯一的收入来源，如果在这资金链上出现问题，我司更要陷入资金困境。针对当前形势，我司相关工作人员已在催交租金工作上实行人性化的处理，请贵司履行合同协议缴纳租金的责任，使合作更加开放融洽。我司密切关注政府对企业出台的相关扶持政策，如有相关的扶持政策出台减租或免租，我司必定按相关政策法规履行。”2020年3月2日，灿灿公司向阿里加网络公司发出《关于贵司要求减租的复函》，称“贵司要求减租金的申请信息我司已收悉”，其余正文内容与2月15日《通知函》基本一致，并未同意对阿里加网络公司予以减租、免租。2020年3月9日，灿灿公司向阿里加网络公司发出《停止使用及收回房屋通知书》（以下简称《收回房屋通知书》），该函载明：“截止到今天，经我司多次催缴，贵司仍不支付以下款项（详细看附表），已构成严重违约行为。……如我司今天还没收到以上款项，贵司不得再使用该单元，我司收回该单元并对外出租，贵司所欠我司租金请尽快偿还，否则我司将通过相关方式及法律途径予以追讨。”根据该通知书附表显示，阿里加网络公司尚欠灿灿公司2020年2、3月租金，合计欠款为379168元。该《收回房屋通知书》于当天通过微信及张贴到涉案房屋门口的方式送达阿里加公司。2020年3月22日，灿灿公司向阿里加网络公司发出《解除合同及收回房屋通知书》（以下简称《解除合同通知书》），该函载明：“截止至今天贵司拖欠我司广州市越秀区黄花岗街道水荫路117号‘星光映景’商业中心5层01—08单元（以下简称该物业）的2月份租金￥189584元及3月份（截止至2020年3月22日）租金共￥139028元及拖欠租金所产生的相关违约金。……我司现单方解除我司与贵司签定的‘该物业’租赁合同（合同编号：租xgyj0129），从即日起收回‘该物业’，没收贵司保证金，并保留要求贵司赔偿我司损失的权利，贵司须在收到本通知书三日内与我司办理‘该物业’的相关退场交接手续及缴清相关费用后将属于贵司的可移动办公设备物品等搬离，否则我司将把贵司所遗留物品视为废弃物处理。”该《解除合同通知书》于当天通过微信方式送达阿里加公司，阿里加公司对此予以确认。同日，阿里加公司向灿灿公司发出《通知函暨复函》，该函载明：“我司为广州阿里加网络科技发展有限公司的股东，我司已经代替广州阿里加网络科技发展有限公司支付了2019年12月和2020年1月份的租金和相关费用。由于深受新冠疫情的影响，我司作为培训行业更要积极响应国家和地方政策号召，无法复工。巨额的租金压力、贷款压力等使得我司无法再继续使用租赁房屋。我司于2020年2月13日起多次同贵司协商免、减租事宜以及如不可行便因不可抗力终止合同事宜。但遗憾的是，贵司并不同意减、免租，也无视我司根据合同第十条不可抗力的约定提出的协商条件，不作任何沟通的情况下直接于2020年3月9日向我司发出单方解除租赁合同的通知，明令我司自2020年3月9日之后不得使用租赁房屋。我司对此结果深表遗憾，但为了不扩大双方损失，我司便积极主动联系贵司撤场，贵司明知我司有巨额物品在房屋内的情况下，先行关闭货运电梯，不予放行。我司依然遵守和平解决的方式和贵司申请撤场，但贵司竟于今日（2020年3月22日）关闭房屋所在楼层的客运电梯，再次阻挠我司撤场。无奈之下，我司正式通知贵司：1.贵司与广州阿里加网络科技发展有限公司签署的租赁合同因不可抗力无法继续履行，已于2020年2月18日终止；2.请贵司给予合理时间和条件配合我司撤场；3.请贵司在我司撤场后5日内退还广州阿里加网络科技发展有限公司缴纳的保证金等合同约定的款项；4.因为贵司阻挠我司撤场等不当行为给双方带来的损失均由贵司承担。”该函后附有《房屋内物品清单》，该清单显示涉案房屋内尚有吧台桌、台式电脑、打印机等190件物品。为证明灿灿公司阻挠阿里加公司撤场，阿里加公司提供多组2020年3月22日当天拍摄的视频，以证明灿灿公司通过关闭涉案房屋所在楼层电梯以及物业公司美园上宅公司工作人员阻止搬离涉案房屋内物品。其中，阿里加公司提交的两段3月22日拍摄的视频（阿里加公司证据34），拟证明由于灿灿公司不让阿里加公司搬离，阿里加公司选择报警处理。视频中有警察、阿里加公司员工以及灿灿公司员工马国华。视频中，灿灿公司员工马国华向警察称：“是这样，他这个是五楼，阿里加的，他们租了两千平方作业的，然后现在也是因为这个疫情，然后他们现在这个租金呢也是差不多欠了两个月啦，然后呢，我们也给时间了，他们最后决定说，哎呀，他们也租不下去啦，然后要搬走。但是搬走呢，我就和他说啦，我们按合同规定你们费用要缴清，费用缴清了就爱搬就搬嘛，就按合同。”另一段视频中则显示在警察到场之前，阿里加公司员工、物业公司人员及灿灿公司员工马国华僵持在一楼大堂，马国华称：“现在不是商量，现在不商量，现在是你首先东西要先搬回去，东西搬不出去的，知道吗？因为你欠费了，你欠了租金了……我留着你这些东西其实也没用的，问题是我不可能给你搬出去的，因为你欠费了，没办法的，对不对？”对于阿里加公司提供的上述视频，灿灿公司未发表质证意见。关于3月22日电梯停止使用的问题，灿灿公司称是物业公司当时在履行物业管理职能，电梯当时是在进行日常维护，并提供物业公司对电梯管控、维护的照片，根据照片显示：电梯门处有围蔽，围蔽上显示“电梯维护中”字样，为证明照片的拍摄时间，拍照人手持2020年3月22日的《南方日报》版面进行拍照。但在灿灿公司出示该照片原始载体时，显示拍照时间为3月26日，灿灿公司确认该照片实际系于2020年3月26日拍摄的。此外，灿灿公司庭后提交说明，称其与物业公司是财务与管理分别独立的法人。根据灿灿公司提交的企业信用报告显示，灿灿公司法定代表人林子顺是灿灿公司的股东，持股比例为4%，同时林子顺也是物业公司美园上宅公司的大股东和实际控制权人，持股比例为51%。2020年3月23日，阿里加公司向广州市南沙公证处（以下简称南沙公证处）申请对涉案房屋的现状及内部物品清点过程进行保全证据公证。南沙公证处工作人员前往涉案房屋，对室内部分物品进行查看和清点，并现场制作《物品清单》，随后阿里加公司委托代理人将相关钥匙（共三十把）全部现场交给公证员保管，公证员在涉案房屋大门上贴上封条并进行拍照，对上述过程进行了录像。同日，阿里加公司通过南沙公证处保全证据公证的方式向灿灿公司邮寄涉案房屋所涉三十把钥匙及《通知》《通知函暨复函》《特别提示函》，收件人为马国华，邮寄地址为广州市越秀区水荫路119号。2020年3月26日，南沙公证处作出（2020）粤广南沙第6509号、6510号《公证书》，对上述公证过程予以记录。2020年4月1日，灿灿公司向阿里加网络公司发出《复贵司“通知函暨复函”的函》，称“……2.关于货运电梯关闭的事宜。为了响应国家防控疫情的政策，小区物业公司为了减少人员聚集，客户需要特殊使用货梯的可于申请后开通，并不存在我司故意关闭货梯、不予放行的情形。经我司核查，物业公司于2020年3月22日实施关闭楼层电梯的措施是电梯维护保养的需要。……4.对于贵司附件载明的‘房屋内物品清单’是贵司单方制作，并未经第三方或我司确认。该房屋内物品清单上载明的物品遗失、损坏的，我司不承担任何法律责任。提醒贵司注意的是，贵司委托的南沙公证处对租赁场地张贴公证封条不仅导致租赁场地仍由贵司实际占有，而且导致物业管理公司无法对租赁物内的水电实施管理，因此导致的损失均由贵司承担。”2020年4月3日，阿里加公司复函称：“1.关于贵我双方在解除合同前是否减免租金的问题，我司如前所述，一如既往欢迎沟通、协商。2.关于解除合同的事宜，我司从事的业务是现场培训，无法正常使用租赁房屋确属不可抗力的影响，且贵司也于3月9日通知我司解除合同，故双方就解除合同是一致的。3.关于目前租赁房屋的现状问题，由于贵司不予放行我司撤场，除了故意制造限制外，也通过物业公司阻挡我司撤场，我司出于无奈方求助于公证处，将我司现有物品作公证，并将钥匙归还贵司。故，实际占有人是贵司是毫无争议的事实。”在庭审过程中，灿灿公司确认涉案房屋于2020年5月14日解封。2020年5月21日，灿灿公司向阿里加公司发出《通知函》，载明：“关于贵司现仍占用我司物业星光映景商业中心5层（以下简称‘该物业’）原贵司办公场地放置家具物品一事，南沙公证处已解封‘该物业’，为避免因贵司事实上仍占用‘该物业’（2023.04㎡）而导致贵司仍需承担场地占用费，损失继续扩大的后果，望贵司尽快交付场地给我司，为此，我司可提供地下室（约200㎡左右）给贵司暂时放置物品，地下室放置费用可友好协商或以法院判决，地下室放置费用可友好协商或以法院判决为准'LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>2020年5月27日，阿里加公司向灿灿公司发出《复函》，回复如下内容：“我司于2020年5月26日收悉贵司发来的通知函，先就贵司在通知函所述的事宜回复如下：……2.关于我司办公物品‘占用’涉诉物业的情况：首先，需要明确我方在2020年3月份便已经要求撤场，搬出办公物品，但贵司恶意阻挠才导致我司众多价值不菲的物品尚‘留’在涉诉物业，绝非我司故意‘占用’。其次……我司仍然希望给予合理时间、条件协助我司将物品搬离至我司指定的地点，希望贵司再行考虑。再次，如果贵司依然不同意我司将所有办公物品搬离至我司指定的地点，也希望贵司可以具体问题具体分析，本着确实止损的原则处理此事。……故如果贵司不同意我司将所有办公物品搬离至我司指定的地点，也希望将我司急用的以及不适合摆放地下室的物品先行搬出至我司指定的地点。”2020年7月14日，灿灿公司向阿里加公司发出《限期搬离通知书》，要求阿里加公司在收到该通知书起3日内搬离涉案房屋。2020年7月17日，阿里加公司向灿灿公司发出《复函》，该函载明：“我司于2020年7月16日收悉贵司发来的《限期搬离通知书》，我司当日便立即前往贵司就通知书中的搬离事宜协商。但为防止不必要的误会和歧义，就具体细节回复贵司如下：1.我司从2020年3月份便已经要求撤场，搬出办公物品，贵司在我司于2020年5月26日收悉的通知中第一次‘同意’我司可以搬出办公物品，但是前提是搬至地下室，且面积缩小为200平方米。尽管条件苛刻，但我司仍立即回复和沟通希望协商具体细节，但是贵司就再也没有回音，直至2020年7月16日的通知。经过2020年7月16日、7月17日双方的当面沟通，贵司将搬离工作依然设置了一个前提，即先行交纳2万元所谓的管理费便可以先行搬离。同时双方均认可双方的纠纷可待法院审判解决后根据相应责任承担。……”同日，阿里加公司向地址“广东省广州市越秀区水荫路117号星光映景”邮寄上述函件，但该函件送达不成功，原因为“拒收”。2020年7月18日，阿里加公司法定代表人陈冠名向物业公司美园上宅公司转账20000元，银行附言载明：“管理费，该费用待租赁纠纷解决后确定担责方。”双方均确认阿里加公司于2020年7月24日撤出涉案房屋。阿里加公司主张因灿灿公司恶意阻挠撤场造成了损失，具体有公证费用7000元、新购买设备费用6万元左右、一年的装修损失33万元，上述合计金额参照合同约定的保证金数额予以调低。为证明其损失，阿里加公司提供毛坯房照片、《广东增值税电子普通发票》（公证）、购买新办公设备的部分票据、视频等作为证据。灿灿公司对上述证据的关联性均不予认可。关于阿里加网络公司应承担的租金部分，阿里加公司表示其会承接阿里加网络公司应承担的责任部分；亿源公司、幸福女人公司、李常娥则确认参照补充协议中的数额确认责任比例，但认为补充协议属于第三人代为履行，其只是租金支付的履行主体，并非原租赁合同的当事人。关于保证金部分，灿灿公司表示不同意以保证金抵扣租金。另查明，灿灿公司称涉案物业以及部队的住宅物业均系由其出资建设，建设完成后，灿灿公司享有涉案商业物业18年的经营权和对外出租的权利，除了建设费用之外，每年还要定期给部队租金，在疫情期间并无享受部队给予的优惠政策。再查明，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。本院认为，阿里加网络公司与灿灿公司签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，灿灿公司已将房屋交付给阿里加网络公司使用，阿里加网络公司亦向灿灿公司支付保证金。在阿里加网络公司注销后，阿里加公司作为其唯一股东，同意承接阿里加网络公司与灿灿公司签署的《租赁合同》，并代阿里加网络公司继续支付租金。由此可见，阿里加公司以其代付租金的行为变更了原《租赁合同》的合同主体，而灿灿公司并未对阿里加公司该行为提出异议，故《租赁合同》的合同主体已变更为阿里加公司。现阿里加公司、灿灿公司均主张解除《租赁合同》，但双方对合同解除的时间存在争议。关于合同解除时间的问题，本院作出具体认定如下：首先，阿里加公司称其于2020年2月18日即向灿灿公司发出解除合同的意思表示，但并无提供证据证明，根据其在诉讼中提供的微信聊天记录、灿灿公司向其发出的《关于贵司要求减租的复函》显示，截至2020年3月2日，双方仍就减租、免租事宜进行磋商，故阿里加公司主张双方合同于2020年2月18日已解除并无事实依据，本院不予采纳。另关于阿里加公司以不可抗力为由要求解除合同的主张，因阿里加公司并未提供充分证据证明其因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，故本院对阿里加公司该项主张同样不予采纳。其次，灿灿公司主张涉案《租赁合同》于2020年4月1日解除，本院认为该主张同样不能成立。根据双方提交的证据显示，灿灿公司最早系于2020年3月9日即向阿里加公司发出《收回房屋通知书》，而该《收回房屋通知书》于当天便到达阿里加公司。根据涉案《租赁合同》约定，承租人逾期七日未交付租金的，出租人有权行使单方解除权。现双方均确认阿里加公司欠付2月、3月租金，虽然当时正处在疫情防控阶段，但阿里加网络科技公司的欠租行为确属违约，灿灿公司有权依据合同约定行使单方解除权。综上，本院认定涉案《租赁合同》于2020年3月9日灿灿公司向阿里加公司发出《收回房屋通知书》之日解除。关于灿灿公司请求阿里加公司支付拖欠租金的问题。2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从响应级别来看，一级响应期间确对以当面培训作为主营业务的阿里加公司影响较大，但从二级响应开始各项经营开始逐步恢复，故对阿里加公司未付的2020年2月1日至2020年3月9日期间的租金，双方应抱着疫情防控期间共担风险、共渡难关的态度。根据公平原则，本院酌定该期间的租金由阿里加公司和灿灿公司各自分担50%。综上，阿里加公司应向灿灿公司支付的拖欠租金总额为122312.2元【（189584元+189584元/31天*9天）/2】。关于灿灿公司请求阿里加公司支付场地占用费的问题。在涉案《租赁合同》解除后，双方本应就撤场事宜协商解决，但自2020年3月22日阿里加公司撤场不成功后，阿里加公司于2020年3月23日委托南沙公证处对涉案场地进行公证并贴封条查封，直至2020年5月14日涉案场地才得以解封。故2020年3月23日至5月14日期间，涉案场地实际由阿里公司占用，导致灿灿公司无法收回涉案场地。然而，根据双方提供的函件往来及阿里加公司提供的视频显示，阿里加公司无法撤场的原因在于灿灿公司阻挠撤场，从而导致阿里加公司委托公证机关对涉案场地内的物品进行公证。即使在涉案场地解封后，灿灿公司仍消极处理阿里加公司要求撤场的要求，在阿里加公司要求撤出涉案场地的情况下，仅同意阿里加公司将涉案场地内物品搬至地下室而非撤走，且阿里加公司在涉案场地解封后多次发函要求撤场，灿灿公司时隔一月有余，至2020年7月14日方回函同意阿里加公司撤走。综合而言，灿灿公司对于合同解除后涉案场地被占用的过错更大，故本院酌定2020年3月10日至2020年7月24日期间的场地占用费应由灿灿公司承担70%的责任、阿里加公司承担30%的责任。双方在《租赁合同》中约定场地占用费按最后一年月租金标准的双倍计算，现灿灿公司主张按照最后一年每月租金标准189584元计算场地占用费系其对自身权利的处分，本院予以支持。根据该场地占用费计算标准，结合双方过错比例，阿里加公司应向灿灿公司支付的场地占用费为255020.88元【189584元/31天*22天+189584元*3个月+189584元/31天*24天】。至于保证金的问题。虽然涉案《租赁合同》系由于阿里加公司迟延缴付租金导致灿灿公司行使单方解除权而解除的，但鉴于疫情对灿灿公司、阿里加公司双方经营均有影响，故本院依据公平原则酌定灿灿公司没收的保证金为阿里加公司已付租赁保证金总额的50%。经查，阿里加公司向灿灿公司支付的租赁保证金为343916元，故灿灿公司应向阿里加公司退还租赁保证金171958元。至于管理费保证金的问题，因该笔保证金系由物业公司美园上宅公司收取，与本案不属同一法律关系，阿里加公司应另寻法律途径解决，本院对阿里加公司关于退还管理费保证金的主张不予支持。关于违约金应否支付的问题。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”阿里加公司作为培训机构，在疫情爆发期间无法正常经营属客观存在事实，其迟延支付2、3月租金系因疫情原因。故根据该条规定，灿灿公司主张阿里加公司支付违约金没有依据，本院对此不予支持。关于应否支持阿里加公司主张损失的问题。首先，阿里加公司主张的公证费用及新购买设备费用部分，其提供的相关票据与本案并不具有必然关联性。其次，阿里加公司主张的装修损失部分，根据涉案《租赁合同》约定，合同解除后，承租人应拆除装修及设施并对涉案场地还原，现阿里加公司主张装修损失并无合同依据。综上，阿里加公司该项主张既无事实依据，也无合同依据，本院不予支持。关于亿源公司、幸福女人公司、李常娥责任承担的问题。因亿源公司、幸福女人公司、李常娥分别在两份《补充协议》中同意共同承担阿里加网络公司部分租金，且《补充协议》并未免除阿里加网络公司支付租金的义务，亿源公司、幸福女人公司、李常娥的行为构成债的加入，故亿源公司、幸福女人公司、李常娥应分别在其同意的责任比例范围内连带承担阿里加网络科技公司的债务。根据《补充协议》约定，亿源公司应承担15.16%的连带清偿责任，幸福女人公司应承担5.68%的连带清偿责任，李常娥应承担53.44%的连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广东灿灿实业集团有限公司与广州阿里加网络科技发展有限公司就广州市越秀区广州市越秀区水荫路119号“星光映景”商业中心5层01-08单元签订的《星光映景租赁合同》（合同编号：租xgyj0129）于2020年3月9日解除；二、本判决生效之日起十日内，原告（反诉被告）阿里加控股（中国）有限公司向被告（反诉原告）广东灿灿实业集团有限公司支付租金122312.2元；三、本判决生效之日起十日内，原告（反诉被告）阿里加控股（中国）有限公司向被告（反诉原告）广东灿灿实业集团有限公司支付场地占用费255020.88元；四、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）广东灿灿实业集团有限公司向原告（反诉被告）阿里加控股（中国）有限公司退还租赁保证金171958元；五、反诉被告前海亿源（深圳）投资有限公司对本判决第二、三项确定的原告（反诉被告）阿里加控股（中国）有限公司的债务承担15.16%的连带清偿责任；六、反诉被告广东幸福女人文化传播有限公司对本判决第二、三项确定的原告（反诉被告）阿里加控股（中国）有限公司的债务承担5.68%的连带清偿责任；七、反诉被告李常娥对本判决第二、三项确定的原告（反诉被告）阿里加控股（中国）有限公司的债务承担53.44%的连带清偿责任；八、驳回原告（反诉被告）阿里加控股（中国）有限公司的其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）广东灿灿实业集团有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10881元、反诉费7230元、保全费2415.84元，由阿里加控股（中国）有限公司负担受理费8238元、反诉费2542元、保全费2415.84元，广东灿灿实业集团有限公司负担受理费2643元、反诉费4688元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应自接到人民法院交纳诉讼费用通知次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘洁珺人民陪审员  蔡明开人民陪审员  胡翠玲二〇二〇年十一月二十五日法官助理刘敏书记员陈益融