广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初27983号原告：谢秋媚，女，1987年8月15日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：胡金瑞，广东诺臣律师事务所律师。被告：季慧宏，女，1973年10月29日出生，汉族，居住地址广州市白云区，委托诉讼代理人：练晓新，广东安国律师事务所律师。被告：季卫娟，女，1971年2月16日出生，汉族，身份证住址江苏省启东市，被告：季悦，女，2002年4月18日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：季卫娟，母女关系。被告：季永成，男，1946年5月30日出生，汉族，身份证住址江苏省启东市，被告：倪亚香，女，1946年2月5日出生，汉族，身份证住址江苏省启东市，两被告共同委托诉讼代理人：季卫娟，两被告女儿。原告谢秋媚诉被告季慧宏、季卫娟、季悦、季永成、倪亚香物权保护纠纷一案，本院于2020年8月13日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员陶向军独任审理，公开开庭进行了审理。原告谢秋媚的委托诉讼代理人胡金瑞，被告季慧宏及其委托诉讼代理人练晓新，被告及被告季悦、季永成、倪亚香的共同委托诉讼代理人季卫娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢秋媚向本院提出诉讼请求：1、五被告向原告腾空并交付位于广州市白云区解放北路金桂街x号x房；2、五被告向原告支付房屋占有使用费暂计为10987.21元（以房屋面积109.8721平方米，参照广州市房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价的标准，自2020年6月16日起计至实际腾空并交付房屋之日止）；3、五被告共同返还原告垫付的物业费4681.9元、水费216.9元和电费249.71元；4、被告季卫娟、季悦共同返还原告垫付的个人所得税99297元；5、本案诉讼费、保全费由五被告承担。事实与理由：2020年5月30日，原告通过淘宝网司法拍卖网络平台公开竞价，以最高价购得原属于被告季卫娟和被告季悦所有的位于广州市白云区解放北路金桂街x号x房（以下简称“涉案房屋”）。2020年6月16日，江苏省启东市人民法院作出（2019）苏0681执恢519号之一《执行裁定书》，裁定：“被执行人季卫娟、第三人季悦名下位于广州市白云区解放北路金桂x号x房地产的所有权归买受人谢秋媚所有。上述标的物的所有权自本裁定送达买卖人时转移”。2020年7月21日，原告办理了涉案房屋的产权登记。之后，原告在收房时发现涉案房屋有人居住，原告多次要求被告搬离涉案房屋，均遭拒绝，于2020年8月1日发出《腾退房屋通知书》，但仍非法占有涉案房屋。同时，原告办理涉案房屋过户和物业登记时，向广州市白云区税务局代季卫娟、季悦缴纳涉案房屋的个人所得税99297元和欠付的物业费4681.9元、水费216.9元和电费249.71元。经原告了解，季慧宏、季卫娟、季悦为近亲属关系，季慧宏与季卫娟为姐妹关系，季卫娟与季悦为母女关系，季慧宏、季卫娟、季悦曾在江苏省启东市人民法院拍卖涉案房屋时，以承租人和共有人的身份分别向启东市人民法院提出执行异议，但均被法院驳回。原告通过司法拍卖平台购得涉案房屋并办理产权登记，合法取得涉案房屋所有权，对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，现五被告没有取得允许情况下，非法占有涉案房屋的行为已构成严重侵犯原告的合法权益，故诉至法院。被告季慧宏辩称，一、我与季卫娟在2014年案涉房屋未查封之前便签订租赁合同，并实际入住至今，我与季卫娟的租赁合同是合法有效的，即使案涉房屋被拍卖，也不能违反“买卖不破租赁”的原则。原告明知案涉房屋有租赁合同、有实际居住，仍然贪图低价购买，应遵循我的租赁权、居住权。二、即使物权优于债权，但也有例外的情形。本案我与季卫娟签订的案涉房屋租赁合同便是例外的情形，法律应对我的租赁权进行保护，才符合“买卖不破租赁”的原则。三、根据《民法典》第三百六十六条关于居住权规定，我患有老年痴呆的父亲和残疾的母亲一直居住在案涉房屋，我因季卫娟无法偿还债务，也无力再安置双亲。被告季卫娟辩称，我们的房子当初是因为我欠了季慧宏的钱，因为季慧宏的房子被拍卖，拍卖后季慧宏就没有地方居住，就搬到涉案房屋居住，季慧宏搬进来后我就搬走了，然后由季慧宏、季悦和我父母共同居住，直到2015年我母亲摔跤住院都是季慧宏一个人处理，直到现在原告停水停电，对于原告提出9万多元税费，原告购买涉案房屋之前有没有看拍卖公告第2项第7条明确规定所有费用（包括物业费、税费、水电费）都由原告支付，所以不同意原告的诉讼请求。被告季悦辩称，答辩意见与季卫娟一致。被告季永成、倪亚香辩称，我们于2002年10月和女儿季卫娟、外孙女季悦入住涉案房屋，至今差不多有20个年头，已经老迈，老年痴呆，行走不便。2006年季慧宏在广州天河买房，给了12万元支助，2013年年度季卫娟公司破产，又拿出剩下的所有积蓄支助季悦完成学业，现季卫娟房产被拍卖，要我们搬家腾房，坚决不同意。经审理查明，江苏省启东市人民法院2014年12月29日作出（2014）启滨民初字第00413号民事判决书，判令季卫娟与江苏政全塑胶工业有限公司返还张**、夏军代偿款1595814.33元及利息。2014年8月27日查封季卫娟位于广州市白云区解放北路金桂街x号x房的份额（季悦、季卫娟共同共有），张**、夏军2015年6月23日申请执行，因江苏政全塑胶工业有限公司进入破产程序，案件终结本次执行，2018年1月恢复执行，江苏省启东市人民法院裁定对涉案房屋进行评估、拍卖，季悦作为利害关系人认为估价过低，提出执行异议，江苏省启东市人民法院作出执行裁定，季悦不服提出复议，江苏省南通市中级人民法院于2020年4月2日作出执行裁定书，驳回季悦的复议请求。季慧宏提出执行异议，2019年11月14日，江苏省启东市人民法院裁定驳回执行异议请求，季慧宏后提起执行异议之诉，于2020年1月13日撤诉。2020年4月，江苏省启东市人民法院在淘宝网司法拍卖平台公开拍卖涉案房屋（拍品现状中租赁情况一览载明由共有人及第三人使用中，现状拍卖，法院只负责房产及车位的产证过户，买受人需与使用人自行协商解决腾空问题，如遇纠纷，另寻法律途径解决，相关风险及后果由买受人自行承担，本院不作任何承诺，请谨慎购买；税费负担情况：买、卖双方的税费均由买受人承担）。2020年5月30日，本案原告谢秋媚在淘宝平台上以最高价421.29万元竞得，拍卖款已全部缴清。2020年6月11日江苏省启东市人民法院裁定广州市白云区解放北路金桂街x号x房归谢秋媚所有。谢秋媚办理不动产权证后要求腾空涉案房屋未果，向我院起诉。谢秋媚出具税收完税证明，证实2020年7月16日代纳税人季卫娟、季悦支付涉案房屋转让所得税99297元。另出具广州市金桂园管理有限公司收款单，证实垫付2019年1月至2020年9月物业费及滞纳金合计4651.9元，2020年4月至9月垃圾费30元，2020年1月至6月水费216.9元，出具电费单，证实支付2020年7月1日至31日电费249.71元。季慧宏提出在2014年3月7日涉案房屋未查封前签订租赁合同并实际入住，季慧宏出具租赁合同，因季卫娟配偶汪家湖债务以季慧宏名下天河南二路房屋作出抵押担保，因汪家湖无法偿还债务，双方约定由季慧宏承租季卫娟与季悦共有房屋，以房屋租金抵扣汪家湖及季卫娟所欠债款，从2014年2月1日起交付使用，租赁期限20年，月租金5500元。季慧宏出具以房抵债协议书，以天河南二街房屋抵偿借款本金220万元，房屋过户给债权人。季慧宏确认涉案房屋现由其使用，父母季永成、倪亚香由其照顾共同使用，季慧宏对物业费表示愿意缴纳。以上事实，有执行裁定书、民事裁定书、不动产权证书、拍卖公告、收款单及当事人陈述等证据证实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》第三十条规定“人民法院裁定拍卖或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人，被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行”。原告认为被告占有涉案房屋应当移交而拒不移交的，应当由原拍卖涉案房屋的法院强制执行，原告要求支付房屋占有使用费的请求与返还涉案房屋相关联，可待涉案房屋办理交付手续后另行主张权利，原告上述主张属于法院强制执行程序中的问题，不属于人民法院民事案件受理的范围，应裁定驳回起诉（已另行制作裁定书）。原告要求返还垫付的物业管理费4681.9元、水费216.9元和电费249.71元，上述费用产生期间涉案房屋由季慧宏实际使用，季慧宏应承担缴纳上述费用的责任，原告要求季慧宏返还上述费用的诉请，本院予以支持，季卫娟与季悦并未使用涉案房屋，季永成、倪亚香作为季慧宏同住人，均不应承担给付义务，原告要求季卫娟、季悦、季永成、倪亚香承担返还责任的请求，本院不予支持。原告要求季卫娟与季悦返还垫付的个人所得税99297元，涉案房屋的拍卖公告注明买、卖双方的税费均由买受人承担，原告作为买受人应承担双方税费，故该请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告季慧宏返还原告谢秋媚垫付的物业费4681.9元、水费216.9元和电费249.71元；二、驳回原告谢秋媚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2534元、保全费1098元，由原告谢秋媚负担受理费2409元、保全费1049元，被告季慧宏负担受理费125元、保全费49元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇二〇年十一月二十日书记员  郑萍军