四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1503民初1222号 原告：王华香，女，汉族，1978年8月14日出生，住四川省宜宾市南溪区。 原告：熊兵，男，汉族，1977年1月5日出生，住四川省宜宾市南溪区。 委托诉讼代理人：谢林蓉。 被告：宜宾市鸿钜房地产开发有限公司，住所地：宜宾市南溪区紫云街紫云小区商住楼C栋9-10号。 法定代表人：李国忠，职务：董事长。 委托诉讼代理人：任震，四川远皓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪进莲，四川远皓律师事务所律师。 原告王华香、熊兵与被告四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司（以下简称：鸿钜房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王华香，原告王华香、熊兵的委托诉讼代理人谢林蓉，被告鸿钜房产公司的委托诉讼代理人任震、汪进莲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王华香、熊兵向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告回购其开发的西南物产贸易中心1幢第-1层-1-197号铺位，并退还原告购房款114700元；2、判令被告退还其代收的税费6701元；3、判令被告支付2019年8月30日至2020年8月30日铺面租金9176元；4、判令被告支付律师服务费5000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系。2015年1月，二原告在被告公司售楼部了解到，在被告开发的宜宾市南溪区洪州广场西南物产贸易中心购买摊位，每年可以赚取租金，5年后假如觉得摊位没有发展前景，还可以要求开发商按原价回购此摊位。原告觉得此项投资没有风险，同时可以赚取租金，故于2015年1月29日购买了被告开发的位于宜宾市南溪区××广场××幢××层××房，并与被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号为201500333。该合同约定了该套房产的建筑面积为13.66平方米，套内面积为7.14平方米，总价为114700元。出卖人保证该财产无产权纠纷，因出卖人原因导致该财产不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任，以及约定了其他权利义务。同日，原被告双方签订了《售后返租合同》，其中第六条第12款约定“当第一个托管期（五年）到期前三个月，甲方可以选择要求丙方无条件按原购房合同约定价格原价回购该物业，且该托管期内甲方所收到的租金不予退还……”。原告分别于2015年1月9日、2015年1月29日、2015年5月6日、2016年7月18日向被告支付全部购房款114700元，于2016年7月18日向被告支付其代收的办证税费6701元。在合同履行过程中，被告不仅延期支付租金，而且至今都未为原告办理产权登记。如今，第一个5年即将到期，因为摊位经营非常萧条，没有发展前景，原告多次找到被告，要求被告按照合同约定回购原告所购买的商品房（摊位），但被告均以种种理由进行推诿，拒不按合同办事。原告为维护自身合法权益，特诉至人民法院，请求判决支持原告的全部诉讼请求。 被告鸿钜房产公司辩称：二原告所购买的案涉商铺是被告开发的“洪州广场”首轮销售的物业。当时，为了将整个楼盘炒火，鸿钜房产公司听取了销售公司的意见，拿了40余户商铺出来搞促销活动，也就是原、被告双方签订的《商品房销售合同》及《售后返租合同》上约定的内容。被告对这部分事实无异议。但是，针对原告的诉讼请求，被告认为不应得到支持。理由如下：1、售后返租协议是原告王华香一人签订，因此，熊兵不是本案适格的原告主体；2、售后返租合同中的回购协议条款，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的相关规定，同时，九民会议纪要31条也规定：违反规章一般情况下不影响合同的效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。具体到本案，被告的销售行为及售后返租合同，实质上就是一种变相返本销售或变相售后包租的方式，售后返租合同中约定的回购条款，已经涉及并影响到整个房地产市场的交易秩序，无论从《商品房销售管理办法》的考察规范对象、从出于交易安全保护因素、从房地产市场的监督力度还是对整个社会的影响而言，该回购行为都应当被法律否定，回购条款都应当被认定为无效条款；3、售后返租合同中约定的回购条款在客观上根本无法切实履行。首先，原、被告签订的商品房买卖合同已经依法成立并生效，虽然目前尚未办理产权过户手续，但除了需要缴纳的税费外，被告已经就过户所需的其他一切手续准备完毕，且涉案的商铺已经在不动产登记中心进行了网签登记，已经备案至原告名下。同时，在开盘时享受了回购政策的40余户业主，有一半都已经办理完毕了过户登记手续，该部分业主已经是法律上确定的物权人。其次，回购协议的性质为原买卖合同的双方重新建立房屋买卖关系，即以被告作为买受人，原告作为出卖人另行签订合同并履行。而售后返租合同的回购条款中，除了标的物、价款明确约定外，对于合同所需要的其他主要权利义务，如购房款的支付方式、支付期限、另行过户登记手续的办理期限、税费的承担、过户相关费用的负担、权利义务的先后履行顺序、违约责任等均未作出任何约定。对这部分没有约定的内容，需要双方对合同实质条款进行平等协商一致后予以确认，而不能通过司法途径来强迫双方当事人接受某一项尚未经过协商的合同义务，否则违反了合同最基本的平等原则。最后，原告在房价大涨时，可以选择继续享有物业所有权，在房价形势不好时，可以选择要求出卖人回购物业，从此内容可看出，回购条款明显违反了合同法中权利义务对等的原则。综上，回购条款属无效条款，对当事人不具有约束力。故请求驳回原告的诉讼请求。 根据双方提交的无争议的证据，本院认定如下事实： 原告王华香与熊兵系夫妻关系。2015年1月29日，二原告与被告在洪州广场销售中心签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的西南物产贸易中心“洪州广场”商铺（以下统称该物业）），物业编号暂定为1幢X单元第-1层-1-197号，预测面积13.66平方米，套内建筑面积7.14平方米。物业单价每平方米人民币16064.43元，总价款114700元。付款方式为分期付款。出卖人应当在2015年8月31日前向买受人交付该物业……。 2015年1月29日，甲方王华香、乙方宜宾西南物产贸易中心管理有限公司、丙方宜宾市鸿钜房地产开发有限公司签订《售后返租合同》，约定如下：一、根据有关相邻关系的法律规定和项目物业的特殊性，为维护全体业主的共同利益，项目实行统一经营管理的方式进行经营和收益，即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动，统一向甲方支付租金和收益，对此甲方签订《商品房买卖合同》时也充分了解，并予以同意。二、统一经营管理分成若干个连续的托管期限，其中从甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》约定的交房之日第2天起算5年，为托管该房屋的第一个托管期。以后每五年为一个托管期。三、甲方委托和协助乙方按照本协议附件二所列交房标准与开发商办理房屋交接手续。在办理房屋交接手续时，乙方的签收行为对甲方具有法律效力。在第一个托管期限届满，甲方需收回该物业经营权时，该物业由乙方移交，移交时甲方同意乙方和丙方均无需对该房屋所在的物业的共用部分承担任何维修责任和恢复责任。四、甲方同意就所购买的房屋委托乙方招商及营运管理，自购买该房屋之日起，以乙方的名义为该房屋寻找承租人、与目标承租人签订有关承租意向、合同等文件，代收租金、代为缴纳税金等应付费用并完成托管工作。租赁期限为5年。五、在该房屋的第一个托管期内，该房屋的目标月租金如下：第一至第五年，该房屋年租金为购买该物业总房款的8%即人民币9176元。第六至第十年年租金金额根据市场行情在第五年到期前六个月由甲方代表和乙方代表协商确定。合同第六条甲方的权利义务第12项约定：当第一个托管期（五年）到期前三个月，甲方可选择要求丙方无条件按原购房合同约定价格原价回购该物业，且该托管期内甲方所收租金不予退还。如到第一个托管期（五年）到期之日，甲方未提出回购事宜，则视为甲方接受该物业实际产权。合同第八条第3项约定：丙方有义务按期支付给甲方所约定的租金，租金按年支付，由甲方携带租赁协议于合同期满1年之时30个工作日之内前往丙方指定场所领取。第九条违约责任第2项约定：乙方或丙方违反本协议约定，应赔偿应其违约行为造成甲方或其他守约方的直接经济损失。 2016年7月18日，王华香与鸿钜房产公司签订房屋交接单，载明：鸿钜房产公司于2016年7月18日将公司开发的西南物业贸易中心-1层197号商铺交付于业主王华香。房屋状态：建筑面积为14.02平方米。套内面积为7.14平方米，公摊面积为6.38平方米。（摊位因已经装修，考虑以后公司经营，实际面积有一定的误差，但不更改产权面积）。业主已于2016年7月18日缴清房款114700元。公司已预收其税费6701元。税费按实际缴纳后票据为准，实行多退少补的原则。 另查明：案涉该物业至今未办理产权过户登记。被告鸿钜房地产公司按《售后返租合同》约定已向原告支付了第一个托管期内的前四年租金，2019年8月30日至2020年8月30日的租金9176元至今未给付。 上述合同履行期间，原告要求被告鸿钜房产公司按合同约定回购案涉物业遭拒。原告遂诉至本院，为此产生律师费5000元。 根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案被告鸿钜房产公司在出售案涉物业时，以与物业买受人签订《售后返租合同》的促销形式，吸引买受人购买物业，属于一种促销手段，该促销行为不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容也是双方当事人的真实意思表示，从尊重当事人意思自治原则出发，现被告鸿钜房产公司又以其与物业买受人签订的《售后返租合同》中的”回购条款”影响了整个房地产交易市场秩序为由主张回购条款无效的抗辩理由，显然有违诚实信用原则，本院依法不予采纳。《售后返租合同》是依法成立的合同，合法有效，当事人应按约履行各自义务。根据《售后返租合同》第六条第12项约定，原告有权要求被告无条件按原购房合同约定价格原价回购该物业，故本院对原告请求被告支付回购款114700元的诉讼请求依法予以支持。关于原告要求被告退还其代收的案涉物业交易费、维修基金、契税等合计6701元的请求，经查明，被告代收了以上费用后至今未向任何职能部门缴纳，客观上案涉物业还未实际产生各种税费等，故对原告的该项请求，本院依法予以支持。关于原告请求被告给付2019年8月30日至2020年8月30日租金9176元的请求，符合《售后返租合同》约定，本院依法予以支持。关于原告主张律师费5000元的问题，因该费用并非原告的直接经济损失，故本院对该项主张依法不予支持。关于被告抗辩熊兵不是本案适格原告的问题。本院认为，二原告共同与被告签订的《商品房买卖合同》是合同双方当事人的真实意思表示，为有效合同。根据该合同，能证明购房人为二原告，虽然《售后返租合同》是王华香一人所签，但鉴于王华香与熊兵二人系夫妻关系，王华香有权行使家事代理权，熊兵认可王华香签订的《售后返租合同》，该《售后返租合同》对熊兵仍然有效，故熊兵是本案适格的原告主体。 本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告宜宾市鸿钜房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王华香、熊兵支付回购款114700元； 二、被告宜宾市鸿钜房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王华香、熊兵缴纳的交易费、维修基金、契税等合计6701元； 三、被告宜宾市鸿钜房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王华香、熊兵2019年8月30日至2020年8月30日租金9176元； 四、原告王华香、熊兵于本判决生效之日起十日内返还被告宜宾市鸿钜房地产开发有限公司西南物业贸易中心-1层197号商铺； 五、驳回原告王华香、熊兵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2728元，依法减半收取计1364元，保全费1120元，合计2484元，由被告宜宾市鸿钜房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员 徐 珊 二〇二〇年十一月十七日 书记员 张乃予