河南省社旗县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1327民初1089号原告（案外人）：古平林，男，汉族，1953年3月22日出生，住河南省社旗县。委托诉讼代理人：党晓勇，董哲，河南隆翔律师事务所律师，一般代理。被告（申请执行人）：南阳市龙城房地产开发有限公司，住所地：河南省南阳市宛城区环城乡李相公庄，统一社会信用代码：914113007492224220。法定代表人：靳兴文，任总经理职务。委托诉讼代理人：王熙，张晋，河南汉冶律师事务所律师，特别授权。第三人（被执行人）：侯春峰，男，汉族，1966年11月4日出生，住河南省社旗县。委托诉讼代理人：王玉红，女，汉族，1967年9月30日出生，住河南省社旗县，系第三人（被执行人）妻子，特别授权。原告古平林与被告南阳市龙城房地产开发有限公司、第三人侯春峰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用普通程序开庭审理，原告古平林的委托诉讼代理人董哲、被告南阳市龙城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王熙、第三人侯春峰委托诉讼代理人王玉红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告古平林向本院提出诉讼请求：1、不得执行被告侯春峰名下位于社旗县××小街南段东房产证号为社房证字第××号的房产；2、请求确认侯春峰名下位于社旗县××小街南段东房产证号为社房证字第××号的房产的所有权归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：在南阳市龙城房地产开发有限公司与侯春峰建设工程合同纠纷一案中，社旗县人民法院于2017年11月28日做出（2017）豫1327民初240号民事裁定书，裁定查封侯春峰名下位于社旗县××小街南段东房产证号为社房证字第××号的房产。2019年12月31日，原告对上述执行标的提出书面异议。2020年4月27日，社旗县人民法院（2020）豫1327执异9号做出执行异议裁定，认为原告未提交能够证明未办理过户登记非其自身原因的证据，因此不能排除执行，驳回原告的执行异议请求。原告认为：法院查封被告南阳市龙城房地产开发有限公司申请执行的侯春峰名下位于社旗县××小街南段东房产证号为社房证字第××号的房产的实际所有权人为原告；被告南阳市龙城房地产开发有限公司申请对涉案房屋查封、限制，没有事实与法律依据。2013年4月27日，王玉红、被告侯春峰与原告签订了房屋买卖合同，约定将位于社旗县××小街南段东房产证号为社房证字第××号的房产出售给原告。同日，原告将房款12万交付给被告侯春峰，侯春峰、王玉红将房屋交付给原告，原告居住至今。原告已经实际占有该涉案房屋。因原告购买涉案房屋系转让出售，在办理房屋过户手续时，原告无法找到被告侯春峰，导致房屋无法过户。原告已支付了涉案房屋的全部价款，并实际占有涉案房屋，且因非原告的原因导致无法过户，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记的规定：原告对涉案房产符合上述情形且其拥有的权利能够排除执行。综上，原告认为社旗县人民法院执行涉案房屋无法律依据，故此，原告根据《民事诉讼法》等法律法规的相关规定特诉至法院，请准其所请。被告南阳市龙城房地产开发有限公司辩称:一、龙城公司申请查封的登记在侯春峰名下的房产号为社房证字第××号的房产，房屋所有权归侯春峰所有，房产是以登记为准，故被告申请查封是正确的。二、本案原告称其购买了侯春峰的房产且对房产未办理过户无过错不能成立：1、原告不能证明其与侯春峰之间进行了实际买卖交易；2、不能证明其实际占有了该房产；3、原告称无法找到侯春峰办理过户无证据支撑，理由也不能成立，故原告的诉请不符合最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定的28条，不能排除执行，请求人民法院依法驳回原告的诉请，诉讼费由原告承担。另补充以下意见：原告提交的房屋买卖合同和缴纳水电费相关手续，不能证明在涉案房产被查封前，原告与侯春峰之间的交易实际发生，不能证明原告已实际占有该房屋；房屋系大宗交易，原告对出卖人侯春峰的家庭住址和其他情况不了解的情况下，不可能就相信侯春峰并进行交易，原告说买房后找不到侯春峰办理不了过户这种说法不属实，侯春峰夫妻就在社旗县城居住，找到侯春峰并不难，且侯春峰代理人也说到卖房后原告也曾经找过侯春峰；2016年土地证仍然办理在侯春峰名下，进一步说明了该房产和土地任然是侯春峰的，若像原告所述其找不到侯春峰，办不了过户其没有过错这种说法要是成立的话，这就会造成社会交易秩序的混乱，房屋登记就没有什么效率可言。我司认为本案的查封符合法律规定，涉案的房产应当依法予以执行，原告请求不得执行的理由不能成立，请求确认房产归原告所有的理由也不能成立，我方要求依法驳回原告的诉请。第三人侯春峰辩称：侯春峰与被告间的纠纷是2017年发生的，而我们家西小街的房子是在2013年4月份的时候，已经全款卖给了原告。当时已经全款交付了，签订了买卖协议并办理了公证，当时因为是老房子没有土地证，当时说的是要办理土地证时在一并将房权证进行过户，已经将房权证给了原告，中间几年因为我生病了，××，手机号换了。所以是这个原因导致中间也联系不上了。后来都是聊过，然后想起这个事了，找建筑、土地上的人问问，说的这么长时间证下来没有？他说我们的土地证早就下来了，后来说到那让他拿过来，由于那阶段身体不好，心情也不好。当时因为是原告全款已经交付，我们相互比较信任，都给他土地证就说给人家了。房子在西小街大世界后面，土地是国有划拨土地。土地证和房产证名字一致是方便办理手续，另收据12万元，这么大的金额若不是实际收到，谁会随便写，且签字画押。原告为支持其诉讼请求，向法庭提交下列证据：第一组证据：公证书一份、收条一份，证实2013年4月27日，原告与侯春峰、王玉红签订房屋买卖合同，双方买卖房屋合同合法有效以及原告依约支付全部购房款的事实。第二组证据：社房证字第××号房屋所有权证、社G国用（2016）第01-093号国有土地使用权证一份，证实涉案房屋的土地使用证于2016年7月20日方办理完毕的事实。第三组证据：社旗县人民法院作出的（2017）豫1327民初240号协助执行通知书，证实涉案房屋于2017年11月20日被法院查封三年，在查封期内不得办理房屋产权登记变更的事实。第四组证据：户口本两页，涉案房屋缴纳水电费票据各两份，证实自原告购买房屋后一直居住在涉案房屋内。被告南阳市龙城房地产开发有限公司质证意见：对原告第一组证据的公证书、收条，若公证书属实的话，只能证明侯春峰夫妻与原告签订了买卖合同，但不能证明买卖合同是否真正履行，收条是12万元不是一个小数目，应当以打款的形式完成，该收条不能证明是否实际进行了交易。对第二组证据的房权证，房权证上的房屋所有权人仍然是侯春峰，恰恰能够证明原告所称的交易是不成立的；土地证登记时间是2016年，这就证明了2016年土地仍然登记在侯春峰名下，所以正好说明了在2016年的时候该房屋的土地及房产的所有权仍登记在侯春峰名下，另该土地性质是划拨，划拨土地是有针对性的，不允许随便交易，未经有关部门批准变更，不允许进行交易。对协助执行通知书真实性无异议，我方是针对房屋登记的所有权人进行查封的。对户口本有异议，没有见到原件，无法核实，不能证明原告，对水电费有异议，水电费清单及发票不显示是哪栋房子，2020年8月11日的水电费收据，该收据的开具时间在我方查封之后，不能证明原告的证明方向；对自来水缴费清单、用电明细有异议，均系打印件，没有印章，不能证明出处，不能证明原告在查封之前实际居住。被告侯春峰质证意见：所有证据均属实，2013年原告购买后一直在那里居住，我们一直没有去过，房屋买卖协议签订后房款交付时，房权证就已经给原告，原告一直凭借房权证在那里居住到现在。本院认为，结合庭审陈述，原告的证据能够证明从侯春峰、王玉红购得涉案房屋，并且在该房屋居住。本院经审理认定事实如下：2013年4月27日，原告古平林与被告侯春峰及王玉红签订了房屋买卖合同，约定将位于社旗县××小街南段东房产证号为社房证字第××号的房产出售给原告，同日该买卖合同在社旗县公证处办理了公证。同日，原告将房款12万交付给被告侯春峰，侯春峰、王玉红将房屋交付给原告，原告即在该房屋居住。在办理房屋过户手续时，原告无法找到被告侯春峰，导致房屋无法过户。在南阳市龙城房地产开发有限公司与侯春峰建设工程合同纠纷一案中，社旗县人民法院于2017年11月28日做出（2017）豫1327民初240号民事裁定书，裁定查封侯春峰名下位于社旗县××小街南段东房产证号为社房证字第××号的房产。2019年12月31日，原告对上述执行标的提出书面异议。2020年4月27日，社旗县人民法院作出（2020）豫1327执异9号执行裁定，认为原告未提交能够证明未办理过户登记非其自身原因的证据，因此不能排除执行，驳回原告的执行异议请求。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合当事人庭审陈述，古平林提交的房屋买卖合同、收条、收据等证据能够形成证据链条，证明古平林在本院查封案涉房屋前已经签订书面买卖合同并按约定付清了购房款，且已实际占有使用案涉房屋，2016年7月20日涉案房屋取得土地使用证。因古平林与侯春峰、王玉红通过社旗县本地媒体《古城广告》取得联系，签订合同，后双方未及时联系上没有办理过户手续并不是因为古平林自身的原因。因此古平林对作为执行标的的案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，对二人要求解除查封、停止执行的诉讼请求，应予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据物权法定原则，案涉房屋登记在侯春峰名下，古平林虽然通过房屋买卖合同受让案涉房屋所有权，但未经依法登记，尚不能产生物权变动的效力，古平林享有物权期待权，可以要求侯春峰按照买卖合同约定协助办理房产过户登记，原告申请解除查封，属于执行程序事项，不属于本案处理范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下:一、不得执行位于社旗县城关镇西小街南段东房产证号为社房证字第××号的房产；二、驳回古平林其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告南阳市龙城房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起，十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  李 满审 判 员  韩 雪人民陪审员  孙黎静二〇二〇年十一月二日书 记 员  侯克钊