北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初27970号原告（反诉被告）：朗姿股份有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇白马路**，统一社会信用代码9111000079598548XH。法定代表人：申东日，董事长。委托诉讼代理人：陆玉红，北京陆源律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁峰，北京市安桥律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京合创挑战者教育科技有限公司，，住所地北京市朝阳区常营乡管庄路**院**楼****统一社会信用代码91110105MA00A0F90T。法定代表人：马成，执行董事。委托诉讼代理人：肖伟宾，北京天初律师事务所律师。被告：北京民益房地产开发中心，住所地北京，住所地北京市顺义区后沙峪镇马头庄村委会西500米用代码9111011373346497XG。法定代表人：周帅，总经理。委托诉讼代理人：孙茹，北京双法律师事务所律师。原告（反诉被告）朗姿股份有限公司（以下简称朗姿公司）与被告（反诉原告）北京合创挑战者教育科技有限公司（以下简称合创公司）、被告北京民益房地产开发中心（以下简称民益中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员杨秀芝独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朗姿公司委托诉讼代理人陆玉红、袁峰，被告（反诉原告）合创公司法定代表人马成及委托诉讼代理人肖伟宾，被告民益中心法定代表人周帅及委托诉讼代理人孙茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朗姿公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告一于2017年6月1日签订的《北京市房屋租赁合同》；2.请求判令二被告支付原告2019年1月1日至2019年12月31日期间的房屋租金3869000.4元(322416.7×12)；3.判令二被告支付原告违约金1160700.12元(3869000.4×30%)；以上共计5029700.52元；4.诉讼费由二被告承担。案件审理中，朗姿公司将诉讼请求变更为：1.请求判决确认原告与合创公司签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年9月27日解除；2.请求判令二被告支付原告2018年6月的房屋租金304164.7元【2129166.7元（首笔应付）-1825002元（已付）】；3.请求二被告支付原告2019年1月1日至2019年9月26日期间的房屋租金2452202元（4300x2.12x269天）；4.请求判决二被告支付原告2019年9月27日至2020年9月8日期间房屋占用费：3172368元（4300x2.12x348天），并判决二被告自2020年9月9日起继续按照4300㎡和2.12元/天/㎡标准支付实际交房前的房屋占用费；5.请求判决二被告支付原告违约金998202元（4300㎡x2.12元/天x365天x30%-998202元）；6.请求判决二被告把涉诉房屋恢复原状或赔偿损失；7.判决诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告与被告一合创公司于2017年6月1日签订《北京市房屋租赁合同》，约定租期为2017年6月1日至2032年11月30日止，租金自2017年12月1日开始计算，租金第一年2元/天/平方米，第二年2.12元/天/平方米，第三年2.12元/天／平方米，租金支付方式为押二付六;双方合同第十四条（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋:1.不支付或者不按照约定支付租金及押金，且经甲方催告后五日内仍未支付的；同时，双方约定的第十五条违约责任条款中，被告不按约定支付租金，被告应该支付原告年租金30%的违约金。现在，被告未交2019年的租金，经原告催告后仍未交。被告二民益中心的曾用名是北京民益投资管理中心，于2017年5月26日做出承诺，对履行合创公司与朗姿公司的房屋租赁合同承担连带责任。为维护原告合法权益，提起本诉讼。合创公司就朗姿公司变更后的诉讼请求辩称：同意解除双方签订的房屋租赁合同，但解除的理由是原告违约导致，解除的时间由法院判决。第2、3项诉讼请求没有事实及法律依据。双方在《北京市房屋租赁合同》第七条第二款明确约定了租金支付方式是押二付六，而首笔租金自2017年12月1日起算，合创公司在2017年11月11日支付了六个月的租金到2018年5月31日，符合合同的约定，2018年6月的租金也已经给了，原告主张2018年6月的租金没有事实和法律依据。合创公司不同意支付原告房屋租金，原告交付的房屋不符合合同约定，属于不安全状态，且没有在2017年9月1日交付仓库，所以合创公司没有支付原告租金是依法行使抗辩权，整个合同先履行义务的一方是原告，不是合创公司。不同意支付2019年9月27日至2020年1月17日期间的房屋占有使用费，理由同第3项诉讼请求的答辩意见。2020年1月17日，原告作出不同意接收房屋的意思表示，从2020年1月17日以后原告主张的占有使用费属于原告扩大的损失，原告的主张没有法律依据。原告第3、4、5项诉讼请求中提到的4300㎡的说法，没有事实和法律依据，合创公司不认可。本案违约的一方是原告，而非合创公司，应当由原告向合创承担违约金，而不是由合创公司向原告支付违约金。合创公司对于涉诉房屋进行了抗震加固改造，对房屋的安全等级鉴定经过了原告同意，方案设计得到了原告的审批和确认，施工过程中原告对该工程进行了监督，并且对施工情况予以认可和赞赏，原告主张恢复原状或赔偿损失没有法律依据。民益中心就朗姿公司变更后的诉讼请求辩称：1.民益中心不承担保证人责任，朗姿公司与合创公司协商租赁事宜，朗姿公司提出合创公司注册资金只有10万元，让合创公司找一个担保人，朗姿公司提供了担保文本，即本案的《担保函》，合创公司找到民益中心。2017年5月26日民益中心在朗姿公司提供的《承诺函》的文本上盖章后由合创公司交给朗姿公司。在民益中心出具《承诺函》之后的第六天即2017年6月1日，朗姿公司才与合创公司签订涉案《北京市房屋租赁合同》。该合同明确约定了合同项下的权利义务，后来朗姿公司与合创公司私自改变合同项下的权利义务，且未告知民益中心，民益中心对此不了解，也不知情。在历次庭审中及鉴定现场，朗姿公司均陈述其对合创公司拆除原有建筑重建等改变原合同项下权利义务的行为均不知情，合创公司提供证据证明朗姿公司对此是知情且同意的，鉴于以上事实，民益中心认为朗姿公司与合创公司以事实行为变更了涉案合同项下的权利义务，民益中心对此不了解、也不知情。朗姿公司与合创公司实际变更主合同，应当征得保证人民益中心的书面同意，未经保证人民益中心书面同意的，民益中心不再承担保证责任。2.涉案的《北京市房屋租赁合同》无效。除认可2020年1月13日合创公司在民事反诉状提出的因房屋未经消防验收等导致合同无效的理由之外，涉案合同还存在擅自改变土地和房屋使用用途的无效情形。涉案土地是工业用地，房屋是工业用房，涉案合同约定的用途是办学使用，至今朗姿公司与合创公司并未将涉诉土地和房屋的用途变更为办学用途。涉案合同因违反《中华人民共和国土地管理法》第五十六条的强制性规定应属无效。3.根据“主合同无效，从合同无效”的规定，2017年5月26日民益中心出具的承诺函无效。故民益中心不再承担保证责任。合创公司向本院提出反诉请求：1.确认朗姿公司与合创公司于2017年6月1日签订的《北京市房屋租赁合同》无效；2.判令朗姿公司赔偿合创公司加固改造工程款（具体数额待鉴定报告出具后确定）；3.本案全部诉讼费用由朗姿公司负担。案件审理过程中，合创公司将诉讼请求变更为：1.请求判令原告赔偿合创公司加固改造工程款13856331.68元；2.请求判令原告退还合创公司押金（租赁保证金）608334元；3.请求判令原告支付合创公司违约金870174.60元（计算方式：3973.4*2*365*30%=870174.60）；4.请求人民法院判令原告退还合创公司房屋租金3522252元；5.本案诉讼费用、鉴定费用由原告承担。事实与理由：2017年6月1日，原告与被告合创公司签订了《北京市房屋租赁合同》，约定由合创公司承租原告位于北京市顺义区×××房屋、库房及房屋所在院落（实有建筑面积共计5000平米）；房屋所有权证号为×××号；租赁用途为：办学使用；租期自2017年6月1日至2032年11月30日，共计15年，其中2017年6月1日至2017年11月30日为合同免租期。第十一条第（一）款约定，租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障影响乙方正常使用时，应及时告知甲方并通知物业维修，相关维修费用由甲方负担。第十五条第（一）款约定，如原告交付房屋不符合合同约定，严重影响乙方使用的，应按年租金的30%向被告支付违约金。第十六条第（一）款约定，租赁房屋所在院落内的仓库现由甲方自用，甲方应于2017年9月1日前将仓库按约定条件交付给乙方；第（二）款约定，甲乙双方共同在2017年12月1日前进行消防报审，如在2018年6月1日前仍未能通过一次建筑消防报审，则甲乙双方均享有单方解除本租赁合同的权利，如合同解除，甲方应于解除后五个工作日内将收取的乙方保证金608334元全额退还给乙方；第七条第（二）款约定，甲乙双方协商确定，合同签订后甲乙双方共同办理此处房屋一次消防手续为期六个月，即自2017年6月1日至2017年11月30日。由甲方负责建筑一次消防备案手续办理并承担相关报批费用，由乙方负责基础建筑一次消防装修改造工程并承担相关费用。2017年6月初，原告交付了除仓库之外的其他租赁标的。合创公司共计支付给原告4130586元，其中保证金608334元。在履行合同过程中，原告存在以下违约情形：1.原告交付的房屋系危房，不符合合同中适用和安全的约定。因合创公司是要开办学校，需要对房屋整体安全进行评估检测，原告为合创公司出具授权后，合创公司委托奥来国信（北京）检测技术有限责任公司对所租赁房屋的安全进行了鉴定，鉴定结论为：根据现场检测、检查结果以及安全性鉴定、抗震鉴定结果，依据《房屋结构综合安全性鉴定标准》（DB11/637-2015）中的相关要求，北京挑战者国际小学安全性鉴定等级评定为Csu级，按后续使用40年（B类建筑）进行的抗震能力鉴定等级评定为Cse级；以二者中较低的级别做为房屋结构综合安全性评级，故北京挑战者国际小学按后续使用40年（B类建筑）进行的综合安全性鉴定等级评定为Ceu级（注：Ceu级一房屋结构安全性不符合《房屋结构综合安全性鉴定标准》（DB11/637-2015）的安全性要求，影响整体安全；或建筑抗震能力不符合《建筑抗震鉴定标准》GB50023-2009和《房屋结构综合安全性鉴定标准》DB11/637-2015的要求；在后续使用年限内显著影响结构整体安全性能或显著影响整体抗震性能）。处理建议：整体抗震加固或结合规划进行其它方式的处理。因原告出租的房屋属于不适用和不安全的状态，合创公司当即向原告提出异议，原告同意由合创公司进行加固新建改造，全部费用由原告承担。2.原告交付给合创公司的房屋未经建设工程消防验收，按照《消防法》第十三条的规定，禁止投入使用；双方签订的合同应属无效合同范畴。合同约定第七条及第十六条均约定：2017年11月30日前，原告负责建筑一次消防备案手续的办理并承担相关报批费用，但是截至2018年6月1日原告也一直没有完成报备手续。后经了解，虽然原告的房屋有房产证，但从未进行过建设工程消防验收，依法应禁止投入使用，不得对外出租。原告将不得出租的房屋出租，本身就属于违法行为，因合同无效而产生的损失，应全部由原告承担。3.原告未按合同约定交付全部租赁标的，导致合创公司租赁目的无法实现，其行为构成违约。合同约定2017年9月1日前，原告应将仓库按约定条件交付给合创公司，但原告一直没有交付；2018年9月份至10月份，原告的仓库被其拆除；合创公司租赁的实有建筑面积无法达到5000平米，实际只有3973.4平米，缺少1026.6平米，缺少率达到20.5%，导致合创公司整体学校规划、运作等无法继续进展和完成，原告的行为已构成根本违约。合创公司未继续支付租金系因原告上述违约行为，且房屋目前仍处于不适用和不安全的状态，原告在此情况下，仍要求按照适用和安全状态下的标准支付租金明显显失公平。合创公司依照合同法的规定，在原告没有消除违约状态的情形下，系依法行使抗辩权，并非属于违约的范畴，原告主张合创公司承担租金及违约金的理由并不成立。综上，合创公司认为双方签订的合同因违反法律强制性规定而属无效合同，且造成合同无效的原因在于原告，故提起反诉。朗姿公司就合创公司变更后的反诉请求辩称：1.不同意赔偿加固改造款。因合创公司未经原告同意擅自拆除，也未办理合法建设手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人应自行承担费用。同时，《中华人民共和国城乡规划法》（2015）第四十条：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。”第四十五条：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。”第六十四条：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”同时，《中华人民共和国建筑法》（2011年修正版）第四十九条涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质条件的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工。以上法律规定，合创公司擅自施工没有办理建设工程规划许可证、审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图、有相应资质条件的设计单位提出设计方案等，不符合法律规定，也无法改正，会限期拆除。故原告不能赔偿合创公司的加固改造费。2.原告不能退还押金608334元。双方合同的第七条（二）款中，明确约定，乙方违约，押金不予退回。合创公司未按合同约定交纳租金，是根本违约，故原告不退押金。3.原告没有违约行为，故不同意支付违约金。4.不同意退还合创公司房屋租金，该房屋已经交付合创公司使用，不同意退还租金。合创公司擅自拆除原告的合法建筑，并进行违法的扩建，这个行为不仅是违法行为，同时也违反双方合同第11条第六项约定，装修改造方案需要符合国家相关规范，且相关部门审批备案后方可实施，合创公司在实施拆除和扩建的时候没有取得相关手续，应当承担相应法律责任。现在房屋现状与交付的房屋现状不同，不具有合法手续，也无法使用，原告现在不同意接收房屋，要求合创公司交付占有使用费到房屋满足合法的建设手续，满足合同约定的向原告交还的条件为止。5.关于事实与理由的答辩意见：原告未及时报建筑消防的过错在合创公司，原告未违约。合创公司于2017年10月27日至2017年11月15日间私自拆除产权建筑物50%以上的建筑结构，同年因违规拆除行为被城管查封现场。合创公司已把原告的房屋拆除，原告根本无法报消防。从合创公司提交的证据可以证明，一次消防未按合同约定进行的原因在合创公司私自拆除房屋。原告的房屋不是危房、有房本，是合法建设的房屋，合创公司提交的鉴定结论未说房屋是危房。同时，合创公司的鉴定是单方委托，不符合相关规定；其次，鉴定意见未及时告知原告，导致原告不能及时发表意见；再次，合创公司的鉴定结论是按40年的使用时间鉴定，但双方合同的承租时间就15年，15年的使用时间和40年的标准不一样，合创公司是多此一举。鉴定公司的建议是加固或结合规划进行其他方式的处理，合创公司为何不结合规划进行其他方式的处理？如果房屋不安全，合创公司为何不告知原告？根据合同十一条第（一）款约定，合创公司应该告诉原告，由原告来修复，故合创公司擅自拆除改造，又未遵守合同约定。不认可合创公司陈述原告未完全交付租赁标的。双方合同第一条约定，租赁标的是包含建筑物在内的整个院落，原告已把整个院落交给合创公司。关于1000平方米的临建也已交付，合创公司还支付未拆除之前的租金。后因相关部门要求拆除，此是国家政策，不是原告可以主导的。同时，原告房本上没有1000平方米的库房，合创公司在承租时有房本复印件，原告已通过房本告知1000平方米没有产权证，合创公司坚持承租，就应该承担被拆除的风险。其次，关于临建被拆除后，双方已协商按照4300平方米交租金，合创公司已按照4300平方米交租金，合创公司以实际履行的行为认可双方协商的结果，故不存在未足额交付标的的问题。合创公司拆除原告的合法建筑，并进行违法的扩建，不仅是违法行为也违反了双方合同第十一条第六项的约定，合创公司在实施拆除和扩建的时候没有取得相关手续，应当承担相应的法律责任。现在的房屋与交付时的房屋完全不同，不具有合法手续，也无法使用，合创公司现在要求交还房屋，原告认为还不具备条件，也不符合合同第十条的约定，原告现在不同意接收房屋，要求合创公司交付占有使用费到房屋具备合法建设手续，满足合同约定的向原告交还的条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年6月1日，朗姿公司（出租方、甲方）与合创公司（承租方、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市顺义区×××幢房屋、库房及房屋所在院落（实际建筑面积共计5000平方米）租赁给乙方使用，甲方对该房屋享有所有权，房屋所有权证号为×××号，租赁用途为乙方作为办学使用。合同第五条“房屋改善”约定：甲方允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物，装修、装饰或添置新物的范围是建筑外立面装修及室内精装修，达到乙方办公要求，但乙方对屋内原有格局进行变更，需书面征得甲方同意。第六条“租赁期限”约定：租期自2017年6月1日至2032年11月30日，共计15年，其中2017年6月1日至2017年11月30日为合同免租期，租金自2017年12月1日开始计算。第七条“租金标准及支付方式”第一款约定：首年2元/天/平方米（含税），月租金为304167元；第2、3、4年的租金标准为2.12元/天/平方米，月租金为322416.7元；房屋租金乙方按附件一房屋租金支付表向甲方付款。房屋租金支付表约定合同签订时即2017年6月1日付押金608334元，2017年6月1日至2017年11月30日为消防免租期，2017年12月5日付2017年12月1日至2018年6月30日的租金2129166.7元，2018年7月5日付2018年7月1日至2018年12月31日的租金1825000元，2019年1月5日付2019年1月1日至2019年6月30日的租金1934500元并补齐押金差额36500元，2019年7月5日付2019年7月1日至2019年12月31日租金1934500元。第七条第二款约定：租金支付方式以押二付六方式通过银行汇款方式向甲方支付租金，双方协商确定合同签订后三个工作日内乙方支付甲方二个月的租金作为押金，中途如遇乙方违约不租或提前退租情况，押金不予退回。双方约定，合同签订后甲乙共同办理此处房屋一次消防手续为期六个月，即自2017年6月1日至2017年11月30日，由甲方负责建筑一次消防报审备案手续办理并承担相关报批费用，由乙方负责基础建筑一次消防装修改造工程并承担相关费用。乙方进场二次装修前须支付房屋租金，首笔租金在2017年12月1日前支付，逾期十天未付，视作乙方违约，支付押金甲方不予退还乙方。第八条“保证金”：甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付的押金转为房屋租赁保证金，具体金额为608334元。第十条“房屋的交付及返还”约定：甲方应于2017年6月1日将租赁标的以现状交付给乙方使用，乙方签订《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章确认并移交房门钥匙及本合同签订后视为交付完成。合同期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，乙方添置的新物可由其自行收回，对于乙方装饰、装修的部分，在合同解除或终止时，乙方向甲方支付恢复原状所需费用或负责恢复原状，在不影响租赁房屋完整性的前提下，乙方可拆走房屋内乙方投入的经营设施及其他乙方的可移动物品，但已固化为建筑物的组成部分，且将其拆除将影响到房屋使用功能的装修、设备设施等无偿归甲方所有，乙方不得拆除。第十一条“房屋、家具及附属设施的维护”约定：（一）租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障影响乙方正常使用时应及时告知甲方并通知物业修复，相关维修费用由甲方承担；……（六）甲方同意在不危及房屋安全和不违反消防法规的前提下，乙方可根据经营需要对租赁房屋进行装修和改造，但装修改造方案需符合国家相关规范且相关部门审批备案后方可开始实施。第十四条“合同的解除”约定：（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.未按约定时间交付该房屋达15日的；2.交付的房屋不符合合同约定，严重影响乙方使用的；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.不支付或者不按照约定支付租金及押金，且经甲方催告后五日内仍未支付的……4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的……第十五条“违约责任”约定：（一）甲方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，应按年租金的30%向乙方支付违约金；（四）乙方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，应按当年租金的30%向甲方支付违约金；（六）乙方不按约定支付租金、未按约定时间返还房屋的或任何违反本协议约定的，乙方应按年租金的30%支付违约金，对甲方造成损失的，还应承担相应赔偿责任，且甲方有权单独提前解除合同，乙方保证金不予退回。第十八条“其他约定事项”约定：（一）租赁房屋所在院落内的仓库现由甲方自用，甲方应于2017年9月1日前将仓库按约定条件交付给乙方；（二）甲乙双方共同在2017年12月1日前进行消防报审，如在2018年6月1日前仍未通过一次建筑消防报审，则甲乙双方均享有单方解除本租赁合同的权利，如合同解除，甲方应于解除后五个工作日内将收取的乙方保证金608334元全额退还给乙方。截至合同解除时乙方仍应按协议约定支付相应租金。（四）乙方在租赁范围内对租赁物进行外立面装修改造，需提交改造图纸于甲方及相关政府部门审核，批准后乙方有权对租赁物改造。为了保障合同的履行，在朗姿公司与合创公司签署房屋租赁合同之前，2017年5月26日，民益中心向朗姿公司出具一份《承诺函》，承诺内容为：合创公司是我司于2017年投资的一个项目，其主要经营项目集中在学校管理及教育培训领域，且近期我司会重点投资开发。鉴于合创公司与朗姿公司于2017年6月1日签订房屋租赁合同，合同履行期限为15年，特我司承诺为合创公司履行该房屋租赁合同承担连带责任，若合创公司不能继续履行合同，由民益中心继续履行该合同权利、义务和责任。根据房屋产权证书记载，涉诉4幢房屋均为混合结构，1幢房屋为4层，2、3幢均为3层，4幢为5层，四幢房屋的建筑面积合计3973.4平方米，记载房屋用途为工业用房，房地产平面图上显示在四幢房屋的南侧有一处临建库房，面积为1000余平方米，但未纳入产权登记的建筑面积之内。在建设工程规划许可证附图中有临建库房。《北京市房屋租赁合同》签订后，朗姿公司将合同约定的四幢房屋及院落交付合创公司，但1000平方米左右的库房未在约定的2017年9月1日前交付合创公司，一直由朗姿公司自用。2018年8、9月份，该库房被拆除。2017年10月24日，合创公司与北京顺翔嘉瑞建设工程有限公司（以下简称顺翔公司）就涉诉房屋主楼部分的拆除和新建签订《建设工程施工合同书》，工程内容为A、C、D区及B区（对应前述4幢房屋）部分拆除，A、C、D区开槽、基础、回填（不含电梯井）、新建钢结构框架、新建钢结构楼承板（不含桁架板）。合创公司又与北京科安达消防工程有限公司签订施工合同，对涉诉房屋的加固改造工程进行消火栓、火灾自动报警系统及喷淋系统进行施工。2018年9月3日，合创公司关联公司果行育德（北京）教育科技有限公司与北京浦深建设工程有限公司签订施工合同，就4幢房屋的加固（B区）、二次结构、装修、市政等进行施工，工期自2018年9月7日至2019年3月31日。2018年10月19日，果行育德（北京）教育科技有限公司与北京汇博盟工程技术有限公司签订结构改造加固工程施工合同，工期自2018年10月25日至2018年11月15日。2017年6月1日合同签订当日，合创公司向朗姿公司付押金608334元（后转为租赁保证金）；2017年11月1日，合创公司付租金1825002元；2018年9月7日，合创公司付租金912500元；2019年1月11日，合创公司付租金788400元，之后未再付租金。2019年9月5日，朗姿公司向合创公司发出《解约告知函》，称合创公司应在2018年12月1日前交纳第1期租金1934500.2元，在2019年6月1日前交纳第2期租金1934500.2元，但至函件发出时，合创公司仍欠朗姿公司租金2579333.6元，朗姿公司提出合创公司已构成违约，且给朗姿公司造成一定的经济损失，朗姿公司有权依据合同约定单方解除合同，收回租赁房屋，并要求合创公司承担违约责任，故向合创公司发出解约通知：一、至本告知函发出之日起解除双方于2017年6月1日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、合创公司应于2019年10月1日前结清所有房租欠款后清理并腾空涉诉房屋并撤离所有物品，……四、要求合创公司按约定支付所有房租欠款并承担违约责任，五、要求合创公司承担朗姿公司因向合创公司主张权利而产生的全部损失以及支出的所有费用。合创公司于2019年9月26日收到上述《解约告知函》。自此，合创公司未再就涉诉房屋施工。双方产生纠纷发生本诉讼。庭审中，双方对于在合同履行中何方违约产生争议。朗姿公司称合创公司未按合同约定支付租金，包括未按房屋租金支付表明细于2017年12月5日前足额支付2017年12月1日至2018年6月30日共七个月的租金2129166.7元，而是仅付了六个月的租金1825000元，尚欠2018年6月的租金未付，就第二笔租金亦逾期且未足额支付，故朗姿公司认为合创公司未按合同约定支付租金构成违约，其享有合同解除权，并主张双方合同自《解约告知函》送达合创公司之日解除。合创公司则认为朗姿公司违约在先，其未按时足额交纳租金系在行使先履行抗辩权。合创公司主张朗姿公司违约体现在：1.未按约定在2017年9月1日前交付库房，违反合同第十八条第一款的约定，而合创公司第一笔租金的履行期限为2017年12月1日前，故朗姿公司先违约；2.朗姿公司交付的房屋不符合安全标准，不适用，属于危房，违反了双方合同第十一条第一款的约定。经双方协商后由合创公司对房屋进行抗震加固，合创公司一直无法正常使用房屋；3.朗姿公司未按合同约定期限办理一次消防手续；4.朗姿公司单方提出解除合同构成根本违约。关于由合创公司对涉诉房屋进行抗震加固改造是否经过了朗姿公司的同意，双方各执一词。朗姿公司提交如下证据欲证明合创公司对房屋拆除改建未经其同意：1.2018年4月10日告知函，内容为：合创公司未经朗姿公司书面同意，私自拆除租赁物楼体且未办理任何行政报备审批手续，朗姿公司于2017年11月2日发现合创公司将主楼拆除时已告知停工恢复楼体原貌并办理相关部门审批手续，于2017年12月14日，朗姿公司接受临空经济核心区安全生产检查人员的检查，发现合创公司在租赁期间存在多处违规操作，且未取得相关部门审批、未办理开工证等，责任整改并现场查封。朗姿公司当天再次告知合创公司停止施工尽快补齐相关部门审批恢复原貌。现朗姿公司郑重告知，合创公司的行为已严重违反合同约定，在给予合理期限内仍未解决，严重影响租赁物的安全及正常使用，望合创公司于2018年4月15日前向朗姿公司提供恢复整改方案，办理合规审批手续，负责恢复楼体原貌。2.以合创公司名义于2018年9月5日作出的“关于‘协助办理在建工程备案手续’函”，内容为：我司接手后已开始对房屋进行装修改造，现我司已取得北京市建委颁发的施工许可证，但是应北京临空经济核心区管理委员会规划建设出监督管理科的要求，需要将相关材料进行备案，进而需要由贵司在相关文件上盖公章（后附具体需要盖章的文件）。贵司于2018年4月10日发出的告知函已收悉。我司经研究决定，尽快缴纳本期拖欠的租金，申请先付一半（3个月）912500.1元，于完工验收后交纳包括全部拖欠租金和按照合同条款应预交的全部租金（因我方承租仓库建筑物在租赁期将进行拆除，拆除后的各期租金具体数额待双方商榷后确定）。贵司施工期间（拆除仓库），您方施工人员安全、财产及施工中出现的意外情况由贵司自行负责，我司施工期间，我方人员、财产及施工中可能出现的意外情况由我司全权负责。鉴于上述情况，为保证双方利益不受损失，我司计划于2018年12月31日前完成恢复楼体及装修，请贵司尽快配合办理。但该份函件落款处并无合创公司盖章。合创公司对朗姿公司提交的上述两份证据的真实性均不认可，称未收到过告知函也未作出过函件。朗姿公司未能举证证明将告知函实际送达合创公司，也未能提供函件的接收路径。为证明合创公司对房屋进行拆除、加固改造未经政府部门审批，朗姿公司提交以下证据：1.2017年12月14日，北京临空经济核心区管委会安全生产督办通知单复印件，指出在安全生产检查过程中发现的未办理开工证、未在消防部门备案等问题，记载的被检查单位为“朗姿股份有限公司（北京莱茵服装有限公司）”。2.合创公司于2018年5月15日向朗姿公司出具的《封条撤销说明》，内容为顺义区公安消防支队于2017年12月15日在涉案项目北门贴了封条，合创公司一直积极进行开工手续办理工作，按照顺义区建委办理开工许可证的要求，顺义区建委安全监督站要在项目内安装联网监控设备，合创公司委托施工单位于2018年4月17日向消防支队书面提出撤销项目北门封条的申请，消防支队同意进去安装监控设备和撤销封条，并于2018年4月20日执行封条撤销，项目处于待开工状态，已经取得施工许可证。3.合创公司向朗姿公司出具的《裕东路五号院项目责任说明》对开工后双方承担的责任和义务进行说明：甲方（朗姿公司）在核实开工许可证真实性时应尽可能保持低调，……乙方（合创公司）保证楼体重建材料材质的合格性、装饰装修材料的合格环保性。朗姿公司以上述证据欲证明合创公司对房屋进行改建时未取得相关的审批手续，属于违法建设行为，违反了双方合同的约定，亦属于违约行为。合创公司的质证意见为：证据1与涉诉房屋改造工程无关联性；对证据2真实性认可，但对证明目的不认可，是因为朗姿公司未按合同约定在2017年12月1日前进行消防报审，才导致消防部门在12月15日张贴了封条；对证据3真实性认可，证明目的不认可，根据该说明可以认定合创公司已经向朗姿公司表达部分楼体需要重建的现实情况，建筑部分楼体土建施工是双方沟通一致的结果，不是朗姿公司所述未经其同意即拆除重建。为证明对房屋进行拆除、加固改造经过了朗姿公司的同意，合创公司提交如下证据：1.与朗姿公司原员工黄方勇自2018年9月3日以后的微信聊天记录并提供了手机载体。2018年9月18日，黄方勇提出要去工程现场看看，并询问计划月末完成到什么程度，马成回复称争取干完结构。黄方勇提出市环保检查比较严，地面苫盖要，地面苫盖要注意进度、注意应对检查等进行交流。2018年10月31日，合创公司的工作人员将裕东路五号院项目进展汇报表发给黄方勇，项目情况包括楼体钢结构已建好，新建暖气沟已完成，地基加固完，地基加固完成体加固，加固完成后整体可达到使用60年抗震设防烈度8度，待加固完成后进入现场，进行消防施工。2018年11月，黄方勇提出朗姿公司的律师要到现场查勘，并表示公司领导对施工满意，要求早期将外立面和内部装修的方案发给他。2.合创公司接收房屋后，于2017年7月委托奥来国信（北京）检测技术有限责任公司（以下简称奥来公司）对房屋的安全性进行鉴定的鉴定报告。奥来公司在鉴定报告中记载涉案房屋有以下问题：局部有渗漏水现象，部分钢筋轻微锈蚀，部分构件钢筋保护层厚度不满足设计要求，构件混凝土抗压强度不满足设计要求，个别板钢筋间距不满足设计要求，鉴定结论为涉诉房屋的综合安全性鉴定等级评定为Ceu级（注：Ceu级——房屋结构安全性不符合《房屋结构综合安全性鉴定标准》（DB11/637-2015）的安全性要求，影响整体安全；或建筑抗震能力不符合《建筑抗震鉴定标准》GB50023-2009和《房屋结构综合安全性鉴定标准》DB11/637-2015的要求；在后续使用年限内显著影响结构整体安全性能或显著影响整体抗震性能），处理建议为整体抗震加固或结合规划进行其他方式的处理。3.合创公司与北京中环世纪设计工程设计有限责任公司（以下简称中环设计公司）于2017年9月7日签订的《建设工程设计合同》及中环设计公司出具的工程设计图。合创公司称根据奥来公司的鉴定报告，其委托中环公司对涉诉房屋的抗震加固工程出具施工图，并于2017年10月6日将工程设计图交付合创公司，朗姿公司与合创公司均在该图纸的每页右下方盖章，设计图内容包括电气平面图、弱电平面图、火灾自动报警、给排水消火栓、喷淋、照明、采暖、空调、空调水，在基础新建、改造平面图中，注明：本工程分为建筑改造和新建钢框架两个部分。4.合创公司另提交了一份2017年10月17日致朗姿公司的《方案设计审批函》，内容为：我司现承租贵司位于北京市顺义区×××号地产，目前工程主楼设计方案已经完成，现将全套设计图纸报于朗姿公司进行审批。朗姿公司于2017年10月23日回复同意并加盖公章，但未有具体负责人签名。庭审中，合创公司提供了上述《建设工程设计图纸》《方案设计审批函》的原件对上述证据1微信记录，朗姿公司认可黄方勇系其公司人员，但现在已离职，无法核实微信的真实性，称合创公司有可能删除微信的内容。对证据2鉴定报告，朗姿公司提出鉴定未经其同意，且报告中存在产权人姓名、检测时间等几处瑕疵，不认可鉴定结论。对于证据3、4，朗姿公司称因当时的经办人已经离职，上述证据中的公章是否是朗姿公司的不清楚，但不申请对公章的真实性进行鉴定，按照合同约定合创公司在改造动工前必须取得相关政府部门的审批才可施工，即使上述证据上的公章是真实的，也不代表合创公司在未取得审批手续的情况下施工经过了朗姿公司的同意，合创公司仍然构成违约。在合创公司提交的与黄方勇的微信群聊天记录中，黄方勇在2018年10月24日提出：“为了你们赶工，新产生的租金什么时候支付咱们也得说说，双方好有个计划”，合创公司员工回复：“您什么时候回北京？咱们喝一顿，聊聊房租的事儿”。2018年11月8日，黄方勇向合创公司提出“1.下周是否能提供出较为稳定的设计方案和施工图纸，2.年末前交齐2018年租金，这两件事都对后期的合作推进有很重要的影响”。合创公司回复：“黄总，房租是不是您要给我个说明？咱们拆除的面积怎么算？然后折价后的每月房租数？”黄方勇回复：“我不说你就不吭声呗”，“拆除面积约1000平米，考虑到长期租赁合作，考虑予以从拆除月开始对拆除建筑物免除租金处理，但同样因为用地面积不变，我建议整体折让租赁面积扣减700平。”合创公司员工回复：“好，我上报下公司”。2018年12月18日，黄方勇：“这周我跟马总先确定租赁协议变动及缴纳租金的事儿”。2019年1月9日，黄方勇：“按照咱们约定的方式你算一下到12月租金要交的金额，我让财务核一下，另外你看看周五前后是否有资金支付”，“确认付款情况与合同无误后，确认一下剩余租金和支付日期”，“下周咱们争取把租金调整的补充协议搞定，按照4000+300”。2018年12月20日、21日，黄方勇与马成的微信记录中，黄方勇称老板要求按照重建后的4300平方米计算租金，马成要求按照原4幢房屋的建筑面积约4000平方米计算租金。庭审过程中，合创公司申请对新建、改造工程的造价进行鉴定，经北京市高院随机确定，本院委托北京京诚博产工程项目管理有限公司进行鉴定，合创公司预付鉴定费42.6万元。鉴定机构出具鉴定报告，其中含税工程造价为13856331.68元，不含税工程造价为12704605.68元。各分项工程的报价为：围挡工程257671.12元（含税）、232136.14元（不含税），拆除工程1480821.09元（含税）、1334073.05元（不含税），钢结构工程4256661.94元（含税）、3834830.58元（不含税），建筑工程3014730.5元（含税）、2740664.09元（不含税），装饰工程1880606.18元（含税）、1725326.77元（不含税），采暖工程42507.25元（含税）、38642.95元（不含税），给排水工程94170.54元（含税）、85609.58元（不含税），通风工程29225.26元（含税）、26568.42元（不含税），电气工程851271.85元（含税）、773883.6元（不含税），电梯工程251596.61元（含税）、228724.19元（不含税），弱电工程93484.58元（含税）、84985.98元（不含税），消防工程53584.76元（含税）、49160.33元（不含税），加固工程1550000元（依据（2019）京0113民初17004号民事判决书认定）。合创公司主张按照含税工程造价计算损失，朗姿公司主张按照不含税工程造价作为计价，同时认为加固工程的施工合同不是以合创公司的名义签订的，且该部分计价是直接按照法院的判决书确定的，要求将加固工程从工程造价中扣除。上述事实，有庭审笔录、《北京市房屋租赁合同》、房屋产权登记证书、建设工程规划许可证、解约告知函、银行回单、承诺函、微信记录、奥来公司检测报告、工程设计图、《方案设计审批函》、《建设工程设计合同》、评估报告、现场照片等在案佐证。本院认为：朗姿公司与合创公司签订的《北京市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。朗姿公司应按照约定完整交付安全、适用的房屋，合创公司应按约定按时、全额支付租金。实际履行过程中，朗姿公司按约于2017年6月1日前将四幢房屋交付合创公司，但未按约于2017年9月1日前将1000平方米左右的临建库房交付合创公司，且此后库房因被拆除一直未能交付合创公司使用，朗姿公司违反了合同约定。关于租金支付方式和期限，合同第七条第一款与第二款表述略有不同，双方最主要的争议为第一笔租金期限如何确定，朗姿公司主张第一笔租金为2017年12月1日至2018年6月30日共七个月租金，合创公司主张按照第七条第二款“押二付六”的约定第一笔租金为2017年12月1日至2018年5月31日。综合分析合同条款，为了将租金交纳周期调整为自然年度节点，将第一个租金周期包含了2017年12月共七个月，此后则按照每六个月给付一次的租金支付周期，第一期租金应按附件一的租金支付明细表支付。合创公司亦未按约支付第一期租金，构成违约。朗姿公司未完整交付房屋违约在先，合创公司未全额支付租金违约在后。通过黄方勇与合创公司相关人员的微信记录也可以看出，在1000平方米左右的临建库房拆除后，双方有对库房拆除后房屋如何计租进行协商的意愿和过程。朗姿公司作为房屋的出租人，应当保证房屋的安全性以满足合创公司承租房屋用于办学的合同目的，合同第十一条也约定朗姿公司应保证房屋处于适用和安全状态。合同签订后，合创公司自行委托奥来公司对房屋的安全性、抗震性进行了检测，检测结论为房屋为危房、不符合抗震等级要求。本案中，合创公司未提交证据证明上述检测经过了朗姿公司的同意，也未证明朗姿公司认可上述鉴定结论。但是，合创公司根据检测结论委托第三方设计公司设计的工程设计图及《方案设计审批函》经过了朗姿公司的盖章确认，可以推定朗姿公司同意合创公司按照加固改造设计图纸对涉诉房屋进行加固改造；此外，在合创公司对房屋进行拆除、加固改造的过程中，朗姿公司的黄方勇一直与合创公司保持联系，未向合创公司提出异议，完全认可合创公司的改造过程并督促改造进展、检查改造阶段成果。综上，本院认定合创公司对涉诉房屋进行拆除、加固改造系经过了朗姿公司的同意，并进一步推定合创公司主张的涉诉房屋为危房、双方同意对涉诉房屋进行加固改造的事实成立。在合同的履行过程中，双方虽互有违约行为，但均以实际行为表明了继续履行合同、不欲解除合同的意思表示，2019年1月合创公司支付了最后一笔租金、朗姿公司予以接收，黄方勇直到2019年6月仍在与合创公司沟通改造事宜。2019年9月，朗姿公司以合创公司未按期足额支付第一、二期租金为由要求行使合同解除权，但由于朗姿公司违约在先且以其实际履行合同的行为使得合创公司相信朗姿公司不会解除合同，且当时双方就临建库房拆除后租金如何支付事宜仍处于协商未果阶段，此种情况下，本院认为朗姿公司不享有单方合同解除权，对其要求行使合同解除权解除合同的诉讼请求不予支持。在朗姿公司不享有合同解除权而提出单方解约的情况下，朗姿公司构成根本违约。合创公司于庭审中虽不认可朗姿公司的解约理由，主张朗姿公司单方解约违约，但同意合同于2019年9月26日解除，本院确认双方的合同于2019年9月26日解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。按照权利义务对等原则，合创公司应按照实际接收的房屋面积3973.4平方米向朗姿公司支付租金至合同解除之日，经本院计算为5412884元，现合创公司共支付租金3525902元及租赁保证金608334元，扣除后合创公司仍应支付租金1278648元。合创公司反诉要求朗姿公司退回已支付租金及租赁保证金，本院不予支持。朗姿公司要求合创公司自2019年1月1日起按照4300平方米的标准支付租金，但合创公司支付的最后一笔租金的数额不能证明双方就租金计算标准变更达成一致意见，故对朗姿公司的相应诉求不予支持。本案审理过程中，合创公司提出向朗姿公司腾退返还房屋，朗姿公司于2020年1月17日书面回复拒绝按照现状接收房屋院落，且要求合创公司将房屋恢复原状。因合创公司对承租房屋进行拆除及加固改造，系经过朗姿公司同意，故朗姿公司要求合创公司将房屋恢复原状本院不予支持。合创公司在合同解除后占用房屋院落应向朗姿公司交纳的房屋占用费用应计算至2020年1月17日，具体数额本院根据纠纷发生的原因、房屋实际使用情况、双方过错等因素酌情确定，朗姿公司主张过高部分本院不予支持。因朗姿公司拒绝接收房屋，其后不应再向合创公司主张占用使用费。朗姿公司在合同履行过程中违约在先，且合同履行过程中有新情况发生，双方就租金支付协商未果，考虑上述因素，朗姿公司要求合创公司支付逾期付款违约金本院不予支持。合创公司要求朗姿公司赔偿加固改造费用，根据工程造价报告，合创公司建设房屋的工程造价包括为了满足房屋安全性的拆除、加固工程，也包括属于房屋装饰装修及消防改造工程。根据合同约定，房屋不满足安全需求需要维修的，维修费用应由朗姿公司负担。房屋进行改造，承租双方应互相配合办理合法的审批手续，但双方在未取得合法审批手续的情况下改造房屋，双方对此明知且认可，对未取得合法审批手续均有过错。根据合同约定及双方过错，本院酌定就主体加固改造朗姿公司应赔偿合创公司的损失数额。关于装饰装修等其他损失，合同系因出租人朗姿公司的过错解除，应当赔偿合创公司已形成添附的装饰装修残值损失，具体数额本院结合合同的履行期限、房屋的实际使用情况等因素酌情确定。因合创公司提交了相关的施工合同，委托有关单位进行施工改造，本院确认以评估机构出具的含税价格作为计算损失的依据，评估机构依据已生效民事判决书认定工程款亦是一种工程造价的确认方式，朗姿公司要求从工程造价中扣除加固工程费用，本院不予支持。合创公司要求朗姿公司支付违约金，根据双方合同约定，朗姿公司若有未按约定时间交付房屋达15日或者交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的，朗姿公司应按年租金的30%向合创公司支付违约金。因为朗姿公司仅是未交付小部分房屋且本院已将该部分租金从合创公司应付租金中扣除，而涉诉房屋虽存在安全隐患但双方已达成一致意见以加固改造的方式解决该问题。综上考虑，对合创公司要求朗姿公司支付违约金的诉讼请求本院不予支持。民益中心出具承诺函对涉诉合同的履行承担连带责任，故应就合创公司应付租金向朗姿公司承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）朗姿股份有限公司与被告（反诉原告）北京合创挑战者教育科技有限公司于二〇一七年六月一日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一九年九月二十六日解除；二、被告（反诉原告）北京合创挑战者教育科技有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）朗姿股份有限公司租金一百二十七万八千六百四十八元；三、被告北京民益房地产开发中心对被告（反诉原告）北京合创挑战者教育科技有限公司的上述付款义务承担连带责任；四、被告（反诉原告）北京合创挑战者教育科技有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）朗姿股份有限公司房屋占用使用费五十万元；五、原告（反诉被告）朗姿股份有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）北京合创挑战者教育科技有限公司经济损失一千一百五十万元；六、驳回原告（反诉被告）朗姿股份有限公司其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）北京合创挑战者教育科技有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费六万零二百八十九元，由朗姿股份有限公司负担四万四千八百零九元（已交纳），由北京合创挑战者教育科技有限公司负担一万五千四百八十元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费十三万四千九百四十三元，北京合创挑战者教育科技有限公司负担五万二千六百四十八元（已交纳），由朗姿股份有限公司负担八万二千二百九十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费四十二万六千元，由北京合创挑战者教育科技有限公司负担七万二千四百四十三元（已交纳），由朗姿股份有限公司负担三十五万三千五百五十七元，于本判决生效之日起七日内直接支付给北京合创挑战者教育科技有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 杨秀芝二〇二〇年十一月三十日法官助理 郭文攀书 记 员 王梦伟