北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初4245号原告（反诉被告）：徐文奎，男，1971年12月6日出生，汉族，北京东庆源旺商贸有限公司经理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张汀，男，1979年1月4日出生，汉族，北京东庆源旺商贸有限公司员工，住北京市西城区。被告（反诉原告）：孙超，男，1990年5月1日出生，汉族，北京泰隆正发投资管理有限公司物业经理，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张惠明，男，1963年5月26日出生，汉族，北京泰隆正发投资管理有限公司员工，住北京市西城区。原告（反诉被告）徐文奎与被告（反诉原告）孙超房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐文奎及其委托诉讼代理人张汀，被告（反诉原告）孙超及其委托诉讼代理人张惠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐文奎向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告返还房屋租赁押金5万元；2、判决被告支付原告房屋修损失费984540元；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告于2016年9月6日签订了北京市大兴区黄村镇狼垡村金洲御府大院1号楼1层近大门四间底商房屋租赁合同，合同约定房屋用于原告经营美容美发及养生用途。原告在双方签署合同后，立刻对房屋进行了大规模的装修改造工作，装修面积达到了670平米（双层），装修内容包括整体的房屋软包、地板革及木地板、卫生间、整体的空调系统，整体装修成本达到92万元。但是在房屋整体装修完毕，原告准备进行商业经营的时候，被工商局告知：“此房产为非法建筑”不能申请营业执照，为此原告和被告交涉，询问房屋的合法性问题。被告回答：“我正在弄着呢，等几天就成，你先干着有事情给你弄”，原告认为被告在当地有关系就相信了。这是第一次因为房屋无法注册原、被告之间的第一次接触。在得到被告承诺后，原告不在对此提出异议了，继续着日常工作，但是经常性的询问被告房屋进行工商注册的事宜，被告以各种借口搪塞，一直持续到了2017年10月，当地派出所以无照经营查封了原告所经营的美容美发及养生场所。这个时候才知道被告一直在欺骗原告，被告根本没有对原告所在的房产合法性进行任何工作，当时原告再次与被告做了一次正式的交涉，询问关于房屋不合法无法经营的问题，被告以各种借口搪塞，原告被逼无奈的情况下第一次向被告提出了赔偿一事，但是被告拒绝赔偿同时还说了一些：“我一直在弄，当地警察和工商我熟悉，我在弄呢。”并且同意原告做一些自我减损的措施，原告觉得被告是：“地头蛇”不好惹，也希望被告能够处理好这些事情继续经营，同时因为原告损失了大笔的装修费为了能挽回一些损失，原告同意了被告的临时解决方案，继续相信被告有能力处理好这些事情。事情一直拖到了2019年11月，工商局多次的对原告租赁的经营场所进行纠察整改，要求停业整顿。就连原告自我止损的经营也无法进行下去，被告在这么长的时间内也没对这个房屋的合法性做出任何有实际意义的处理，为此原告第三次正式找到了被告，因为对被告失去了信任，同时也对此地的经营彻底丧失了信息，这次不是要求被告处理房屋的事宜，而是要求彻底的终止租赁合同，并对原告的损失进行赔偿，至此被告彻底放弃了伪装，直接拒绝了原告终止合同及进行赔偿的主张，并且蛮横的终止了一切商谈的可能。原告万般无奈之下特向北京市大兴区人民法院提出诉讼，请求法院给予一个公正的判决。孙超辩称：不同意原告全部诉讼请求，应依法予以驳回。原告所述与事实完全不相符，在2016年9月6日原告在承租被告房屋时候多次看房，而且询问了房屋产权问题，被告告知原告房屋没有产权证，办理不了营业执照，原告自愿和被告签订房屋租赁协议，风险应由原告自行承担。之前跟原告明确房屋没有产权证，并不存在隐瞒。押金不同意返还，根据合同第5条第2项待双方结清费用后，没有问题的时候再返还押金5万元，原告现在主张返还押金不成立。装修费不同意承担，原告装修改建没有经过被告同意，原告自己加盖了二层，把一层出租给饭馆，不认可装修费。根据原告的起诉，我方提出反诉：1、要求确认合同无效；2、判令徐文奎向孙超支付拖欠自2019年10月20日起至实际交还之日止的房屋占有使用费671735元（加上2019年10月20日之前拖欠的租金141500元）；3、要求徐文奎将房屋恢复原状交还给孙超。4、反诉费由徐文奎承担。徐文奎针对孙超的反诉辩称：认可合同无效，不同意恢复原状的诉讼请求，租金交到了2019年12月1日，之后就搬走了。被告的房屋租赁违法，属于非法经营，我并没有伤害到孙超的利益，疫情期间房屋所有都是空置的，对方要求支付到今天为止的使用费不同意。本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年9月6日，孙超（出租方，甲方）与徐文奎（承租方，乙方）签订房屋租赁协议，协议约定：一、房屋的座落、面积及装修、设施：1-1、甲方将其合法拥有的座落在北京市大兴区黄村镇狼垡村金洲御府大院1号楼1层近大门四间底商出租乙方使用。1-2、甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积约为348平方米。二、租赁用途：2-1、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营美容美发养生馆使用。2-2、在租赁期限内，未事前征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该房屋使用用途。三、租赁期限：3-1、该房屋租赁期共10年，自2016年10月20日起至2026年10月19日止。3-2、租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的一个月向甲方提出书面意向，重新签定租赁合同。四、租金及支付方式：4-1、该房屋年租金为人民币571590元，房租为每3年递增6%，即2016年10月20日至2019年10月19日年租金为571590元，2019年10月20日至2022年10月19日年租金为605885元，2022年10月20日至2025年10月19日年租金642238元，2025年10月20日至2026年10月19日年租金680772元。第一年甲方给予乙方优惠，租金为508080元，优惠只有第一年，从第二年开始按照上述价格履行。4-2、该房屋租金支付方式为半年付，先付后用；第一期租金签定合同当日支付，以后每期租金提前30日支付，每逾期一天，甲方有权向乙方按照每月租金的百分之三收取滞纳金。注：逾期一个礼拜，乙方有权不接受乙方支付滞纳金，乙方无条件搬离出租房屋。五、其他费用：5-1、乙方在租赁期限内，使用的水费、电费、电话费、网络使用费、暖气费由乙方按有关规定自行承担。并如期足额缴纳，如有拖欠甲方可单方面解除协议，并不赔偿乙方任何损失。5-2、由于该出租房屋是甲方按照乙方要求装修，乙方向甲方支付房屋押金人民币50000元，待租赁期满结清费用后，甲方应于结清当日将押金全额无息退还乙方。六、房屋修缮责任：6-1、在租赁期限内，甲方应保证出租房屋的使用安全。乙方应爱护并合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如乙方因使用不当造成房屋或设施损坏的，乙方应立即负责修复或予以经济赔偿。6-2、如因不可抗力原因，导致房屋损坏或造成乙方损失的，双方互不承担责任。七、转租的约定：7-1、除甲乙双方在本合同补充条款中另有约定外，乙方在租赁期限内，须事先征得甲方的书面同意，方可将承租的房屋部分或全部转租给他人。7-2、乙方转租该房屋，订立的转租合同应符合以下规定：（1）、转租合同的终止日期不得超过本合同规定的终止日期。（2）、转租期间，乙方除可享有并承担转租合同规定的权利和义务外，还应继续履行本合同规定的义务。（3）、转租期间，本合同发生变更、解除或终止时，转租合同也应随之相应变更、解除或终止。八、变更和解除本合同的条件：8-1、在租赁期限内，非下列情况之一的，不得变更或解除本合同。（1）甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或全部房屋的；（2）因出现非甲方能及的情况，是该房屋设施的正常运行，或水、或电等正常供应中断，且中断期一次超过七天，乙方认为严重影响正常使用房屋的；（3）因乙方违反本合同的约定，且经甲方提出后的十五天内，乙方未予以纠正的；（4）因不可抗力的因素致使该房屋及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的。（5）在租赁期间，该房屋经市或区县政府有关部门批准。拆迁或经司法行政机关依法限制其房地产权利的，或出现法律法规禁止的非甲方责任的其他情况。8-2、变更或解除本合同的，要求变更或解除本合同的一方应主动向另一方提出，因变更或解除本合同，使一方遭受损失的，除本合同（8-1条）第（4），第（5）款可依法免除责任外，应由另一方负责赔偿。九、乙方的责任：9-1、在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。甲方不退还乙方所交任何费用。甲方可采取限制乙方使用房屋的措施，如断电等。（1）未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租、转借他人使用的；（2）未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定时间仍未纠正、并修复的；（3）擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋从事违法违章活动的；（4）拖欠租金累计半个月以上的。9-2、在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方向甲方支付半年租金作为违约金；若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。并甲方不退还乙方所交任何费用。十、甲方的责任:10-1、甲方未按本合同约定的时间，交付该房屋供乙方使用的，每逾期一天，甲方应按月租金的0.3%向乙方偿付违约金。逾期七天，则视甲方不履行本合同。甲方除应按上述规定支付违约金外，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。10-2、在租赁期限内，甲方因非本合同第九条第1款规定的情况，擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方向乙方支付半年房租作为违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。10-3、甲方应保证出租之房屋归其所有，并无产权及使用权的纠纷，如发生产权及使用权的纠纷，应由甲方承担乙方的全部损失。11-4、甲、乙方双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决。协商不成时，双方可向该房屋所在地区的人民法院起诉。2016年9月6日，孙超（甲方）与徐文奎（乙方）签订交接单，孙超将涉案房屋交付给徐文奎，明确甲方给乙方免租期45天，2016年9月7日至2016年10月20日，期间乙方方可进行装修改造。乙方进行装修改造应请有资质的公司施工，保证施工质量和施工安全。装修改造不能破坏房屋主体结构。期间发生任何人身安全事故与甲方无关。在本案审理过程中，经徐文奎的申请，本院委托北京中源正信资产评估有限公司（以下简称：中源评估公司）对涉及的位于北京市大兴区黄村镇狼垡金洲御府大院1号底商大门右侧第一至第四间的装修价值进行评估，为法院依法处理案件提供价值参考依据。本项目评估基准日是二〇二〇年七月十六日。评估中所选用的价格、参数均为评估基准日有效的价格标准。评估结论：在实施了上述资产评估程序和方法后，得出下列评估结论：北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初4245号案件涉及的位于北京市大兴区黄村镇狼垡村金洲御府大院1号楼底商大门右侧第一至第四间的装修价值，在评估基准日二〇二〇年七月十六日的市场价值评估价值为￥833101.00元，资产评估结果汇总表，一层评估价值287868.00元，二层评估价值545233.00元，总计833101.00元。为此，徐文奎支付鉴定费22400元。2020年9月5日，徐文奎将位于北京市大兴区黄村镇狼垡金洲御府大院大门北侧1-4间底商钥匙交付给孙超，且双方签署了交接单。双方一直认可涉案房屋没有产权手续，也没有准建规划手续；同时双方认可徐文奎向孙超交纳了5万元的押金，截止2019年10月20日拖欠租金141500元；一层为经营理发店和小吃店，徐文奎提出二层为经营理疗店，孙超提出二层为经营足疗店。徐文奎称：签订合同的时候，当时疏忽了并未要求孙超出具房本进行审查，但是孙超给我提供了北京金洲御府餐饮管理有限公司（以下简称：金洲公司）的营业执照，告知我可以用这个营业执照经营，如果不注册，可以用金洲公司的执照经营。同时说好要进行改造，要加盖二层，而且孙超也同意加盖二层，孙超不同意加盖二层我就不租了。签订合同一年以后，2017年10月开始被派出所查封，说无照经营，我要求去工商局注册，才知道涉案房屋不能登记注册，然后找孙超，孙超表示帮忙弄，一直拖延到2019年；楼上2017年关闭，不再经营，楼下陆续开了关，关了开，到2019年7月不再经营。孙超则认为：涉案房屋性质为小产权，没有小产权手续，在当时签订租赁合同时，就告知徐文奎没有产权；因为徐文奎没有经营许可证，所以工商局才查封。因为分租，我给徐文奎提供了金洲公司的营业执照，但是并不是签订合同的时候提供的。确实我同意徐文奎进行装修，但是并未同意搭建二层，11月知道徐文奎搭建了二层，那时候已经完工，就口头提出恢复原状，徐文奎表示走的时候恢复。徐文奎一直在经营，实际经营至2019年年底，且徐文奎一直拖欠房屋租金。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同协议无效。徐文奎与孙超就涉案房屋签订的房屋租赁合同，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律法规的禁止性规定，该合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。对于徐文奎要求孙超返还房屋租赁押金5万元的诉讼请求，本院予以支持；徐文奎要求孙超支付房屋修损失费984540元的诉讼请求，根据中源评估公司出具的鉴定意见涉案房屋的装修评估价值为833101元，考虑孙超出租的房屋因没有产权手续，是造成合同无效的主要原因，且徐文奎自认在签订租赁合同时因疏忽并未审查孙超的房本，综合双方签订合同的过错程度，本院酌情确定孙超赔偿徐文奎装修损失75万元。现双方均认可涉案房屋已经于2020年9月5日由徐文奎交还了孙超，同时双方均认可截止2019年10月20日拖欠租金141500元，虽然合同无效，徐文奎实际使用了房屋的，仍应向孙超支付占有使用费，同时考虑未能办理营业执照不能正常经营和自2020年1月底起受疫情影响的实际情况，本院酌情确定徐文奎给付孙超占有使用费393952元。因合同没有恢复原状的约定，徐文奎装修系经孙超许可进行的，且涉案房屋徐文奎已经于2020年9月5日交还孙超，对孙超要求徐文奎将房屋恢复原状交还给孙超的诉讼请求，本院不予支持。对于孙超提出徐文奎装修改变主体结构的答辩意见，因未能提供充分的证据予以证明，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认徐文奎与孙超于2016年9月6日签订的房屋租赁协议无效；二、孙超于本判决生效之日起十日内返还徐文奎押金50000元；三、孙超于本判决生效之日起十日内赔偿徐文奎装修损失750000元；四、徐文奎于本判决生效之日起十日内给付孙超（2019年10月20日之前拖欠的费用及至实际交还之日止）的占有使用费393952元；五、驳回双方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费用41769元（案件受理费14110元、反诉费5259元、鉴定费22400元），由徐文奎负担6204元（已交纳），由孙超负担35565元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  彭超二〇二〇年十一月三十日书记员  刘丽