福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0502民初5012号 原告：泉州福隆置业有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区浮桥街廷玉路1号。 法定代表人：杨荣春，董事长。 委托诉讼代理人：蔡志全，福建远大联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林，福建远大联盟律师事务所律师。 被告：吴龙强，男，1988年2月19日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 原告泉州福隆置业有限公司（以下简称“福隆公司”）与被告吴龙强商品房预售合同纠纷一案，本院2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告福隆公司委托诉讼代理人林、被告吴龙强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福隆公司向本院提出诉讼请求：一、福隆公司与吴龙强于2018年11月25日签署的编号为201811250036的《商品房买卖合同》（以下简称“案涉合同”）附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”的内容变更为：1.外墙：陶瓷马赛克、涂料；2.起居室：（1）内墙：水泥砂浆；（2）顶棚：腻子刮白；（3）室内地板：混凝土结构面；3.厨房：（1）地面：混凝土结构面；（2）墙面：水泥砂浆面；（3）顶棚：水泥砂浆；（4）厨具：无；4.卫生间：（1）地面：水泥砂浆面加防水层；（2）墙面：水泥砂浆面；（3）顶棚：水泥砂浆面；（4）卫生器具：无；5.阳台：不封闭；6.电梯：（1）品牌：国产一线品牌；（2）型号：满足设计要求；7.管道：采用优质管道；8.窗户：铝合金窗；9.上述各项标准内容如有表述未尽或与实际交付状况有差异的，则届时均以实际交付状况为准。二、吴龙强承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年11月25日，福隆公司就吴龙强购买的泉州宝嘉誉峰花园7号楼906室（下称“案涉房屋”）事宜与吴龙强签订案涉合同。该合同附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”的约定与福隆公司售楼处公示的《商品房买卖合同》文本及报送泉州市住房和城乡建设局（以下简称“泉州市住建局”）进行建模备案的合同文本中附件六的约定不符。后经排查，发现系因为泉州市住建局商品房合同网上签约系统关于附件六的装饰装修标准每个项目均存在系统默认标准和福隆公司录入标准，而福隆公司的录入标准内容被默认放在了最后一个方框选项中。而在案涉合同最后生成和打印之时，系统并没有将每个项目的所有标准全部打印在纸质文本中，仅生成并打印了每个项目的第一个默认标准，福隆公司所录入的标准因处于各项的最后一个位置，未被打印于纸质合同之中，造成打印错误。根据福隆公司售楼处公示《商品房买卖合同》文本以及报送泉州市住建局进行建模备案的合同文本，附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”应为：1.外墙：陶瓷马赛克、涂料；2.起居室：（1）内墙：水泥砂浆；（2）顶棚：腻子刮白；（3）室内地板：混凝土结构面；3.厨房：（1）地面：混凝土结构面；（2）墙面：水泥砂浆面；（3）顶棚：水泥砂浆；（4）厨具：无；4.卫生间：（1）地面：水泥砂浆面加防水层；（2）墙面：水泥砂浆面；（3）顶棚：水泥砂浆面；（4）卫生器具：无；5.阳台：不封闭；6.电梯：（1）品牌：国产一线品牌；（2）型号：满足设计要求；7.管道：采用优质管道；8.窗户：铝合金窗；9.上述各项如有表述未尽或与实际交付情况有差异，则均以实际交付状况为准。截至2019年3月11日，福隆公司均未发现该错误打印事件，仍在使用错误打印的《商品房买卖合同》与其他购买者进行合同签署工作。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的……当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”及《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十一条“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等错误认识，使行为后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解”的规定，福隆公司认为，首先，本次案涉合同附件六打印错误系因为商品房合同网上签约系统生成纸质文件的内容与福隆公司报送内容不一致导致的，而福隆公司本身亦未发现该错误打印的情形便与吴龙强签署了案涉合同，系对合同标的物的品种、质量、规格存在错误认识，导致毛坯房变成精装房，造成了重大损失，明显属于重大误解的范畴；其次，假设福隆公司出售的是精装房，势必会将相关的装修施工的标准、图纸、文件等作为合同附件一并与吴龙强签署确认，然而双方之间并没有关于装修施工的任何文件，也没有另外签订相关的装修协议，明显不符合关于精装房交付的交易习惯。而且，若按照案涉合同的错误约定，则变成了仅有起居室部分需要进行简单装修，而厨房、卫生间等部分仍然是毛坯交付，案涉房产变成了部分装修交付、部分毛坯交付，明显不符合常理，且还会导致吴龙强在交房之后甚至需要拆除该部分简单装修进行重新装修，反而会增加吴龙强的装修成本；最后，附近其他同期毛坯房交付的楼盘售价与泉州宝嘉誉峰花园楼盘售价大致相符，甚至部分楼盘售价还高于泉州宝嘉誉峰花园售价，福隆公司以此毛坯房售价，却需要按照精装房的标准进行交付，亦明显属于显失公平的情形。综上所述，关于案涉合同附件六，福隆公司系在重大误解的情况下与吴龙强签署，且该部分条款亦存在显失公平的情形，故福隆公司提起本案诉讼。 吴龙强辩称：应驳回福隆公司的全部诉讼请求，由福隆公司承担诉讼费用，福隆公司应承担答辩人所有经济损失，包括但不限于交通费、误工费等，案涉合同是有效的，双方到了对簿公堂的程度，福隆公司应就案涉装修条款根据实际评估价格以现金形式执行。答辩人不应对福隆公司内部的工作失误承担任何法律责任。答辩人和案涉合同附件六的错误没有直接的因果关系，并不会必然导致案涉合同附件六的错误的出现。签署合同与公示、备案的合同不符，福隆公司涉嫌合同欺诈。若是福隆公司员工因工作失职，其责任主体是福隆公司员工，与答辩人无关。签署合同行为并不是造成福隆公司损失的直接原因。合同备案程序并不是预售合同成立的必要条件，未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的成立，更不能以此排除答辩人在内一般购房者的合法权益。福隆公司将案涉合同打印好后与答辩人确认后签名，此时预售合同成立有效，后与泉州市住房和城乡建设局完成备案的程序，登记备案程序并不是合同成立的要件，故福隆公司将责任归咎于系统打印错误作为合同重大误解的缘由是不成立的，是福隆公司自身工作失误对合同未尽审核导致的结果。原本作为保护购房权益的合同备案竟然成为保护福隆公司随意单方变更合同条款的理由，即便要变更合同也不能由开发商单方提出条款，需要经过双方协商一致。商品房预售合同系格式合同。根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》规定，当合同当事人对格式条款的理解发生分歧时，应适用特殊解释方法，作出对格式条款拟定者不利的解释。作为格式条款，案涉合同附件六中有关装饰装修及相关设施标准的全部约定，因双方对其具体内涵理解不一致，法院对此应作出不利于福隆公司的解释，认定福隆公司需按约履行义务。本案双方交易的是期房而非现房，福隆公司在缔约、履约过程中处于绝对优势地位，答辩人等购房者处于被动地位，福隆公司会充分利用自己的交易优势来实现自己的利益最大化，故法院对有争议的格式条款的解释，应充分尊重合同的缔约精神，兼具实质和程序公正。案涉合同没有可撤销的法律依据。显失公平是指合同中的权利义务关系明显不符合权利义务对等原则的合同。这是一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反了公平、等价有偿这一基本民法原则，而使另一方的利益严重受损的一种情形。答辩人在合同签订处于弱势一方，案涉合同为福隆公司提供的格式条款，不可能利用优势或者利用开发商没经验从而促成案涉合同的签订。答辩人所签署的案涉合同为根据福隆公司提供的格式条款所订立的合同。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案不存在答辩人利用优势促成案涉合同的签订的可能性。本案显失公平条件不成立。构成重大误解必须具备以下4个要件：1.对合同主要内容发生了重大误解。案涉争议条款为合同附件，非该合同的主要条款，且不影响合同的目的及双方当事人的权利义务。2.误解人因为误解作出了意思表示。3.误解是由误解人自己的过错造成的。4.误解是误解人的非故意行为。不允许当事人以重大误解为借口，而实属于故意或重大过失的行为来撤销合同。证据证明是福隆公司的工作人员的重大过失行为所导致的直接结果。本案不具备法律规定的“重大误解”条件，更不存在应变更之说。福隆公司的起诉和立案日期均为2020年3月，但其于2019年4月13日就已经公开申明发现错误，本案撤销权消灭。若变更附件六，答辩人将承受重大经济损失，有违公平原则。答辩人就要额外支付一笔简单装修的费用，对普通家庭来讲，这才是遭受重大损失。其毫无过错却要为福隆公司的错误买单，违反公平公正原则。作为审判机关的法院，不能代表任意合同一方签订者的意思表示，故不能直接裁定变更为福隆公司提供的合同条款。倘若法院执意认定该合同中的附件六中部分条款需要变更，但合同的变更也需要合同双方经过协商一致再次签订，而不是福隆公司单方面再次提供的条款。类案判决中，法院均认为《商品房买卖合同》存在重大误解，判决将附件六内容变更为与福隆公司报送泉州市住房和城乡建设局备案存档文本一致的内容。答辩人认为类案判决是错误的，相关判决应按审判监督程序处理。综上所述，福隆公司的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行证据交换和质证，对当事人无争议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年5月9日，福隆公司报送泉州市住建局备案的《商品房买卖合同（预售）示范文本》（以下简称“《示范文本》”）二期（小区3号楼、5号楼、7号楼）附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”载明：“双方就装饰装修的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：1.外墙：陶瓷马赛克、涂；2.起居室：（1）内墙：水泥砂浆；（2）顶棚：腻子刮白；（3）室内地面：混凝土结构面；3.厨房：（1）地面：混凝土结构面；（2）墙面：水泥砂浆面；（3）顶棚：水泥砂浆；（4）厨具：无;4.卫生间：(1)地面：水泥砂浆面加防水层；（2）墙面：水泥砂浆面；（3）顶棚：水泥砂浆面；（4）卫生器具：无；5.阳台：不封闭；6.电梯：（1）品牌：国产一线品牌；（2）型号：满足设计要求；7.管道：采用优质管道；8.窗户：铝合金窗；9.上述各项标准内容如有表述未尽或与实际交付状况有差异的，则届时均以实际交付状况为准。”该《示范文本》通过备案后，福隆公司取得预售许可证。 2018年11月25日，福隆公司就吴龙强购买的泉州宝嘉誉峰花园案涉房屋事宜与吴龙强签订案涉合同。该合同附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”载明：“……双方就装饰装修的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：1.外墙：瓷砖；2.起居室：（1）内墙：涂料；（2）顶棚：石膏板吊顶；（3）室内地板：大理石；3.厨房：（1）地面：水泥抹面；（2）墙面：耐水腻子；（3）顶棚：水泥抹面；（4）厨具：无;4.卫生间：(1)地面：水泥抹面；（2）墙面：耐水腻子；（3）顶棚：水泥抹面；（4）卫生器具：无；5.阳台：塑钢封闭；6.电梯：（1）品牌：国产一线品牌；（2）型号：满足设计要求；7.管道：采用优质管道；8.窗户：铝合金窗……” 2019年4月13日，福隆公司发布了《宝嘉誉峰关于附件六的更正公告及补充协议》，更正公告载明：“……2.由于该系统在附件六‘关于装饰装修及相关设备标准的约定’的生成及打印过程中，并未按照备案模板显示的所有条款选项内容全部打印，而是直接默认选择并只打印了各条款中的第一个选项。导致签订合同附件六的内容与本公司向住建局进行备案及公开公示的内容不同……有鉴于此，本公司已将购房合同附件六进行了订正，制作了《关于附件六的补充协议》供各位业主进行更正签署，望各位业主拨冗赴泉州宝嘉誉峰花园售楼中心进行签署，请大家相互配合及理解……”此后，陆续有业主与福隆公司自行协商变更了附件六内容。 2019年5月27日，本院受理了与本案属于类案的福隆公司起诉一业主的商品房预售合同纠纷案，该案经本院审判委员会讨论后，于2020年3月6日作出（2019）闽0502民初2795号民事判决书，确认“截止至2019年3月11日，福隆公司对讼争合同与报送泉州市住建局时备案存档的《示范文本》存在不一致情况尚不知情”，并判决支持福隆公司要求变更合同内容的诉讼请求。该判决于2020年3月26日发生法律效力。 另查明，2020年3月10日，福隆公司就其与吴龙强等数百户业主商品房预售合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院予以立案受理，案号为：（2020）闽0502民初739号。2020年6月间，经福隆公司申请，本院将部分案件从上述案件中拆分出来另立案号进行审理，其中（2020）闽0502民初1992号一案，本院判决支持了福隆公司要求变更合同内容的诉讼请求，业主上诉后经福建省泉州市中级人民法院作出（2020）闽05民终4481号终审民事判决，维持原判。2020年11月3日，经福隆公司再次申请，本院将本案从（2020）闽0502民初739号案件中拆分出来另立案号进行审理。上述案件高度一致。 本案的争议焦点为：福隆公司要求变更案涉合同是否具有法律依据，是否超过法定期间。 本院认为，福隆公司以重大误解为由请求变更案涉合同的附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”的内容。而吴龙强认为本案不构成重大误解，不应变更。对此，本院认为，重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的情形。要确定当事人是否存在因重大误解订立合同，合同内容是否属于可变更情形，应先确定合同内容是否为当事人的真实意思表示。从本案在案证据看，可以认定案涉合同的附件六并非福隆公司的真实意思表示，理由如下：第一，福隆公司在泉州市××房××商品房预售合同与案涉合同关于附件六的约定内容并不一致，对于不一致的原因，福隆公司已作出了合理解释，并提供了相应的合同版本制作视频加以佐证；第二，如案涉合同附件六为当事人真实意思表示形成的合意，那么该约定应当是确定的、具有明确可履行性的，而案涉合同附件六里有关装修装饰的内容约定并不明确，所约定的装修材料没有相应的标准，如按照该约定履行，可能导致产生新的纠纷，因此该约定明显与日常交易常识不符。对此，吴龙强未能作出合理的解释，也未举证证明双方对于案涉合同装修的标准曾进行磋商；第三，从福隆公司就同一项目住宅签订的合同看，在其发现签署的合同版本与备案版本不一致后，及时发出了更正公告，并且在与后续其他业主签订的合同中均与备案合同的样式一致。综上理由，可以认定案涉合同附件六约定的内容与福隆公司的真实意思表示相悖。虽然案件合同附件六系因福隆公司对标的物认识错误而签订的，但福隆公司以重大误解为由请求人民法院变更该合同内容，还需要达到法律规定的因重大误解而造成较大损失的标准。如单就本案一份合同的情况看，福隆公司按照普通标准履行案涉合同的装修装饰内容，不能达到使其遭受较大损失的标准，但从本院受理案件的情况看，除本案诉争的合同外，福隆公司还以同样的事实和理由向本院提起诉讼，请求变更其与数百户业主之间签订的商品房预售合同，上述数百户业主与福隆公司签订的商品房预售合同均与本案属于同一项目住宅，且合同约定的装修内容一致，如福隆公司均按照签订的合同履行，则将确实导致福隆公司遭受重大经济损失。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第一项：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的”之规定，福隆公司主张其签订合同存在重大误解，请求变更合同，符合法律规定，本院予以支持。对合同效力的变更就是使违背当事人一方真实意思表示的那部分合同效力消灭，也就是对合同部分内容的撤销。关于福隆公司请求变更合同是否超过法定期间的问题。本案虽然于2020年11月3日进行一审立案，但该立案时间并非福隆公司开始主张撤销权的时间。2020年3月10日福隆公司就其与包括吴龙强在内的数百户业主商品房预售合同纠纷已向本院提起诉讼，本案系从上述案件中拆分出来进行审理，故应认定福隆公司主张撤销权的时间为2020年3月10日，该时间距离2019年3月11日福隆公司知晓合同错误的撤销事由并未超过《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款规定的一年期间。 需要指出的是，本案纠纷系福隆公司工作人员疏忽大意、未认真履行合同的审慎义务所致，业主一方并无过错。望福隆公司正视问题，以负责任的态度积极主动同业主进行协商，把因自身失误对业主造成的影响降至最低，做到案结事了人和。同时，受此影响的除本案当事人外，还有其他签署同样合同的数百位业主，本院期盼福隆公司与业主之间均能够本着诚实信用、互惠互利的原则，真诚沟通，妥善实质化解矛盾纠纷，构建和谐美好家园。 综上，福隆公司主张签订案涉合同时存在重大误解，并据此诉请按《示范文本》内容变更案涉合同内容，具有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条规定，判决如下： 泉州福隆置业有限公司与吴龙强于2018年11月25日签订的编号为201811250036的《商品房买卖合同》附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”的条款变更为：1.外墙：陶瓷马赛克、涂料；2.起居室：（1）内墙：水泥砂浆；（2）顶棚：腻子刮白；（3）室内地板：混凝土结构面；3.厨房：（1）地面：混凝土结构面；（2）墙面：水泥砂浆面；（3）顶棚：水泥砂浆；（4）厨具：无;4.卫生间：(1)地面：水泥砂浆面加防水层；（2）墙面：水泥砂浆面；（3）顶棚：水泥砂浆面；（4）卫生器具：无；5.阳台：不封闭；6.电梯：（1）品牌：国产一线品牌；（2）型号：满足设计要求；7.管道：采用优质管道；8.窗户：铝合金窗；9.上述各项标准内容如有表述未尽或与实际交付状况有差异的，则届时均以实际交付状况为准。 案件受理费100元，减半收取为50元，由泉州福隆置业有限公司负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员 林   舒   岚 二〇二〇年十一月二十五日 书记员 黄愈金速录员张隆星 本判决适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭： （一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权； （二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。