河南省温县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0825民初1899号原告：郑彦军，男，1972年9月17日出生，汉族，住温县。委托诉讼代理人：程晨，河南功道律师事务所律师。执业证号：14101201610959228。被告：焦作市东成房地产开发有限公司，住所地：温县古温大街中段新时代小区1号楼1楼北一层。统一社会信用代码91410825050859550B。法定代表人：李迎春，该公司经理。委托诉讼代理人：毛赞全，河南新潮律师事务所律师。执业证号：14108199610789108。被告：张保金，男，1965年3月20日出生，汉族，住温县。被告：王素芬，女，1966年5月8日出生，汉族，住址。系被告张保金妻子。被告张保金、王素芬委托诉讼代理人：马萍，河南豫星律师事务所律师。执业证号：14108198911248918。原告郑彦军与被告焦作市东成房地产开发有限公司（以下简称东成公司）、张保金、王素芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑彦军及其委托诉讼代理人程晨到庭参加诉讼，被告焦作市东成房地产开发有限公司的委托诉讼代理人毛赞全、被告张保金、王素芬及其委托诉讼代理人马萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑彦军向本院提出诉讼请求，1、请求法院依法确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》无效；2、请求法院依法判令被告退还原告购房款1485317元及利息(利息按照银行同期贷款利率从2018年9月28日计算至将所有款项还清之日止)同时赔偿原告已付购房款的一倍支付赔偿金；3.请求法院依法判令被告张保金、王素芬对上述款项承担连带还款责任;4、本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由:2017年5月16日，张保金、王素芬在东成公司购买了位于温县子夏大街与太行路交叉口的新东城未来城2号楼108/208商铺，交纳了部分购房款735317元。并将该房屋出租给月满大江饭店的老板王春艳。后因张保金资金困难，将上述房屋转卖给了原告郑彦军，郑彦军和张保金于2018年9月28日共同到东成公司更換了购房手续，原告与被告东成公司签订了该房屋的买卖合同，原告向被告东成公司通过刷卡支付1380317元、支付改合同费用5000元，向被告张保金、王素芬支付了房屋差价款100000元。共计支付了1485317元，被告张保金、王素芬拿回了退还的全部房款及100000元房屋差价款。2017年焦作市中级法院下达的(2017)豫08民初55号民事裁定书査封了原告所购买的上述房屋。此时原告才发现，原告从被告张保金、王素芬手中所买的由被告东成公司所开发的房屋早已经于2018年2月11日因为涉及被告东成公司与案外人闫小毛的纠纷被焦作市中级人民法院子以查封。被告在明知该房屋已经被法院查封的情况下，仍然隐瞒査封事实将房屋全款转卖给原告，明显涉嫌恶意的欺诈，原告购买房屋的合同目的也无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项之规定:“出卖人订立商品房买卖合同时，”导致合同无效或者被撤销，解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，并可以要求出卖人承担已付购房款一倍的赔偿责任”。因此，三被告应当退还原告所交纳的全部房屋款项1485317并支付相应的利息，同时应当赔偿原告已付购房款的一倍支付赔偿金。原告认为，三被告的行为违背了诚实信用原则，明显涉嫌恶意欺诈，严重损害了原告的合法权益，因此，提起诉讼。被告东成公司辩称，请求驳回原告对东成公司的诉讼请求。一、东成公司只是名义上所谓的出卖人，其实是原告和被告张保金、王素芬夫妇的房屋买卖关系。2017年春，被告张保金、王素芬夫妇购买原告的位于温县子夏大街与大行路交叉ロ的新东未来城2号楼108、208号商铺，但房款未交清。张保金、王素芬夫妇于2018年3月2日给东成公司出具委托书让东成公司给其出售涉案房屋。2018年9月28日，张保金和原告共同到东成公司，张保金提出把所欠房款结清后要求东成公司将房屋买卖合同的买受人改成原告的名字。这样的话，原告和被告张保金、王素芬夫妇就免去了二次交易税。因此，实实在在是原告和被告张保金、王素芬夫妇的房屋买卖关系，1、原告的起诉书中自认是张保金将房屋转卖给原告的，(2019)豫08执异109号焦作市中级人民法院执行裁定书中，原告也是这样自认的；2、张保金、王素芬夫妇给东成公司出具委托书让东成公司给其出售涉案房屋，东成公司只是代理人。根据《民法通则》第六十三条第二款之规定，涉案房屋的买卖责任应由委托人张保金、王素芬夫妇承担；3、原告诉称的房屋差价款100000元实际是房屋的增值款而该增值款是张保金、王素芬夫妇得走了。如果是东成公司出卖涉案房屋的话，该房屋的增值款应由东成公司取得，而东成公司只得了5000元改合同费，这改合同费恰恰说明东成公司只是名义上的所谓的出卖人；4、东成公司已经将涉案房屋出卖给张保金、王素芬夫妇有与其签订的房屋买卖合同在，且人家已经交了部分房款东成公司有何理由、有何权力去卖人家的房屋；二、为了配合法庭査明事实，东成公司阐明一下应该与东成公司无关的理由。1、张保金、王素芬夫妇已经于合同的买受人更名的当日将涉案房屋的租金转交给了原告，并且原告作为新的出租人又收了一年多的租金，直至现在仍在收取租金。因此，原告没有理由主张所交房款的利息，不能既的租金又得利息；2、原告称“合同目的无法实现”是虚拟的、是或然的情况。法院查封是事实，但并没有不让使用，原告仍在继续收取房屋租金，况且若东成公司清偿了债务，法院解封的可能性，所以原告的起诉为时过早；3、原告主张赔偿已付购房款一倍的赔偿金，没有事实和法律依据。本案的情况不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项的规定，且该法条没有比照适用的兜底条款，所以本案不能适用上述法条。综上所述，请依法驳回原告对东成公司的诉讼请求。被告张保金、王素芬辩称，原告要求张保金、王素芬对被告东成公司应负的责任承担连带还款责任，没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。具体理由如下：1、原告诉称二被告购买本案所涉房屋的时间为2017年5月16日与事实不符。张保金、王素芬于2017年2月27日向东成公司交付购房定金20000元，此后陆续向其交齐了首付款。由于该房屋出售给张保金、王素芬之前，东成公司已经出租给了案外人王春艳，所以张保金、王素芬将房屋买走后东成公司让被告张保金、王素芬和王春艳补签了租赁合同；2、原告之所以和被告东成公司就本案所涉房屋签订商品房买卖合同，是因为其在当时既想购买该房屋，又不愿意和张保金、王素芬建立买卖关系，想直接从开发商东成公司手中买走。经协商，张保金、王素芬将房屋退还给东成公司，双方之间的房屋买卖关系已经消灭，由东成公司和原告直接签订商品房买卖合同，建立买卖关系，原告所买的实际为东成公司的房屋而非张保金、王素芬的房屋；3、关于原告所述的100000元房屋差价款，由于在张保金、王素芬将房屋退还给东成公司时，本案所涉房屋已经增值，所以退还的房价中包含有100000元的房屋增值部分，这是原告应支付给东成公司房款的一部分，但由于该部分款项东成公司需要支付给张保金、王素芬，所以由原告直接予以了支付。因为在此之前张保金、王素芬已收取有部分房屋租金原告支付时予以了扣除，其并未实际支付张保金、王素芬100000元；4、原告所述“三个被告在明知该房屋已经被法院查封的情况下，仍然隐瞒查封事实将房屋全款转卖给原告，明显涉嫌恶意的欺诈”严重背离客观事实。本案所涉房屋在张保金、王素芬购买期间，出租给了他人进行经营活动，由于承租人按时交纳租金，加之张保金、王素芬未在县城居住生活，所以对房屋的具体情况并不了解。在2018年9月28日原告购买该房屋时，被告张保金、王素芬根本不知道房屋已经被查封的事实，产生将房屋出售的想法纯属资金紧张的缘故，原告所述的“隐瞒”、“恶意欺诈”毫无根据。综上所述，张保金、王素芬认为，对原告损失的造成张保金、王素芬没有任何过错，原告要求张保金、王素芬承担责任无据可依，请求依法驳回原告对张保金、王素芬的诉讼请求。根据原被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：原告与被告东成公司存在什么法律关系，原告与东成公司签订的房屋买卖合同的效力；原告与被告张保金、王素芬是否存在商品房买卖及合同效力；三被告是否串通、隐瞒买卖房屋被查封的情形及对合同的影响力；原告的诉讼请求是否成立。围绕争议焦点，原告所举证据有：第一组证据：1、商品房买卖合同；2、被告焦作东成房地产开发有限公司出具的房款收据；3、原告在被告焦作市东成房地产开发有限公司支付购房款的POS机刷卡单；4、原告的中国农业银行卡交易明细清单；5.第三人焦作市东成房地产有限公司出具的证明。证明目的:证明原告与被告在2018年9月28日签订了商品房买卖合同，并向被告东成房地产有限公司支付了1380317元的房款的事实。第二组证据：6、张保金2018年9月28日出具的证明2份；7、张保金中国建设银行个人活期账户交易明细3张；8、河南省农村信用社账户历史交易明细清单；9、营业执照；10、房屋租赁合同；11、用水清单。证明目的:证明原告系从张保金手中买的房子，张保金配合协助原告和被告东成房地产有限公司签的合同，原告已经将购房款支付给了被告东成房地产有限公司，原告另外向张保金支付了房屋差价款100000元。第三组证据：12、焦作市中级人民法院(2017)豫08民初55号民事裁定书、协助执行通知书；证明目的:证明被告东成房地产有限公司和张保金转卖给原告的房屋，在2018年2月6日已经被法院查封。三被告在明知房屋被查封的情况下仍然将房屋转卖给原告。被告东成公司质证称，一、对1-5号证据的真实性无异议，但对其指向有异议：1、为什么有三份合同和三张东成公司的收据。这说明东成公司全是配合原告与张保金的房屋买卖行为，否则东成公司不会出具三份合同和三张收据。应出示证据原件。2、东成公司只是名义上的卖房；二、对6-11号证据的真实性无异议，但对其指向有异议，原告付给张保金100000元房屋增值款，恰恰证明是被告张保金与原告的房屋买卖关系；三、对12号证据真实性无异议，但对指向有异议，按原告提供的2017年3月20日和2018年1月有16日的合同，当时房屋还未被告查封，因查封时间是2018年2月6日，原告和张保金的买卖关系早已发生，根本不存在明知房屋被查封而仍买卖的情况。被告张保金、王素芬质证称，第一组质证意见，对证据真实性不持异议，可以证明原告与东成公司建立了商品房买卖关系，且原告已支付合同约定价款的事实；第二组质证意见，真实性不持异议，但6号证据的实际出具时间并非书上显示的2018年9月28日，而是原告因与闫小毛、东成公司之间产生诉讼，要求张保金出具的，证明上显示的张保金将房屋转让给郑彦军，只是其事先的协商，最后实际履行的是张保金和东成公司之间解除买卖关系，其双方之间建立了买卖关系。房屋差价原告并未实际支付，而是扣除了之前张保金的房租；10、房屋租赁合同的时间为2017年2月18日，是二被告均买东成公司房产后按照东成公司要求签的合同，因在二被告购买房屋之前东成公司已经出租给了王春艳。11、用水清单上尽管显示用户名称为王素芬，但只是名称未变更而已。自2018年9月28日后，王素芬不是该房屋的购买人；第三组质证意见，对真实性无异议，但不能证明张保金、王素芬对此明知。对原告提供的焦作市中院裁定书和判决书的真实性不持异议，但裁定书因原告提起诉讼而不产生法律效力。围绕争议焦点、被告东成公司提供证据有：1、（2019）豫08执异109号焦作市中级人民法院执行裁定书，证明原告自认是张保金转卖给其的涉案房屋。2、2018年3月2日，张保金、王素芬出具的委托书，证明东成公司仅是名义上的卖房人，实际是张保金、王素芬是卖房人。原告质证称，对证据的真实性、合法性、关联性没有异议。该证据反而证明了涉案房屋是由被告王素芬、张保金转卖给原告，但并不改变和推翻被告东成公司与原告签订房屋买卖合同存在房屋买卖合同的事实，被告东成公司也并非是名义的卖房人。被告张保金、王素芬质证称，对证据1真实性不持异议，但因裁定书下达后原告提出诉讼而不产生法律效力。对证据2真实性不持异议，但该委托书是在东成公司要求二被告交纳房款，二被告无力交纳的情况下给东成公司出具的委托书，但东成公司未实际给二被告处理。围绕争议焦点、被告张保金、王素芬提供证据有：1、河南省高级人民法院民事判决书一份（2018）豫民终1418号，证明案外人闫小毛申请执行东成公司一案的原另一方当事人为焦作市黎阳建筑安装工程有限公司，终审判决下达于2019年4月28日，在案件审理阶段申请执行人闫小毛并非案件的当事人；2、焦作市中级人民法院执行裁定书2份，证明裁定书认定，2019年5月16日，闫小毛和黎阳公司达成协议，黎阳公司将（2018）豫民终1418号民事判决书所确定的全部债权及相关权利一并转让给闫小毛，闫小毛2019年5月21日向法院申请强制执行，该两份裁定书的时间均为2019年11月8日；3、焦作市中级人民法院执行裁定书，证明闫小毛申请执行一案，2019年6月12日才张贴查封公告，在此之前查封裁定下达时未张贴，张保金、王素芬不知道查封的情况。原告质证称，其提交的证据与本案没有关联性。被告东成公司质证称，对证据的真实性无异议，对证明指向也无异议。证据的分析与认定：对原、被告双方均无异议的证据，本院对该证据的真实性予以认定。由于原告提交了多份其与东成公司的买卖合同，合同上签订的时间不同，当事人说法不同，故对原告与东成公司签订合同的时间不予认定。对证明指向有异议的，结合其它证据，予以综合评述。依据当事人的陈述、举证、质证和诉辩意见，并结合证据的分析与认定，本院确认以下案件事实：2017年2月27日，被告张保金、王素芬夫妻购买了被告东成公司位于温县子夏大街与太行路交叉口的新东未来城2号楼108/208商铺。被告张保金、王素芬夫妻分多次将首付款735317元交给了被告东成公司，被告东成公司将该房交给了被告张保金、王素芬，该房租赁给他人经营餐饮。后因被告张保金、王素芬资金困难就将此房通过房屋中介公开买卖。原告从中介处得知此房屋信息后欲购买，随进行了解并与三被告进行协商达成一致意见，被告张保金、王素芬与被告东成公司解除房屋买卖合同，原告郑彦军与被告东成公司另行签订了房屋买卖合同，原告郑彦军给付被告东成公司房款1380317元和改合同费用5000元，给付被告张保金、王素芬房屋差价款100000元（其中含部分房租金），同时原告郑彦军接收了该房屋。2018年2月11日，被告东成公司因与他人建设工程施工合同产生纠纷，焦作市中级人民法院以（2017）豫08民初55号民事裁定书将上述房屋予以查封，焦作市中级人民法院将查封手续送达给了被告东成公司。后原告郑彦军得知后，向焦作市中级人民法院提起了执行异议之诉，其具体请求为：依法撤销或变更（2017）豫08民初55号民事裁定书，解除对郑彦军所有的位于温县子夏大街与太行路交叉口的新东未来城2号楼108/208商铺的查封。经焦作市中级人民法院进行审查，作出（2019）豫08执异109号执行裁定书，驳回了郑彦军的异议请求。之后，郑彦军提起了执行异议之诉，经焦作市中级人民法院（2019）豫08民初144号判决书判决，驳回了郑彦军立即停止对上述房屋的强制执行并解除对该房屋的查封、确认郑彦军与东成公司签订的该房屋买卖合同有效，该房屋归郑彦军所有的请求，该判决书生效后，该房屋已被焦作市中级人民法院启动执行程序将该房屋处置用于优先偿还被告东成公司欠他人的工程款，造成原告郑彦军对所买的房屋权利丧失，原告的购房款等损失。另查明，焦作市中级人民法院对本案所涉房屋的查封处置，因被告东成房地产公司系其它案件的被执行人，对该房屋的查封、处置应知晓明白，原告郑彦军、被告张保金、王素芬在对该房屋买卖交易时对该房屋的查封均不知情。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。一、关于房屋买卖合同的效力问题。本案中，首先存在被告东成公司与被告张保金、王素芬之间的房屋买卖关系，所签订的合同当事人意思表示真实，不违反法律强制性规定，应为有效合同，双方已按合同约定各自履行义务，履行中，因张保金、王素芬欲将该房屋转让、出售而原告郑彦军欲购买该房并要求与被告东成公司签订合同的缘故，经协商，先由被告东成公司与被告张保金、王素芬与被告东成公司解除原房屋买卖合同，然后由原告郑彦军与被告东成公司签订房屋买卖合同，最终被告东成公司与原告郑彦军签订了房屋买卖合同，原告支付了房款1485317元，取得了该房屋的所有权；其次，被告张保金、王素芬与被告东成公司解除合同意思表示真实，不违反法律，为有效行为，受法律保护。双方解除合同后，张保金、王素芬获得所交买房款和房屋增值款，已征得东成公司同意，为合法所得，而东成公司在解除合同后取得房屋所有权，其有权处分该房屋；再次，原告与被告东成公司签订的房屋买卖合同意思表示真实，不违反法律的强制性规定，为有效合同，受法律保护。综上，原告与被告东成公司、东成公司与被告张保金、王素芬之间签订的房屋买卖合同只限于各合同当事人之间产生权利义务关系，而原告与张保金、王素芬之间并不存在合同关系或其它法律关系，因此，该房屋不符合转卖的法律特征，不应认定为转卖行为。本案中张保金、王素芬获取的房屋增值款虽从原告处直接取得，但应认定为东成公司与原告房屋买卖合同中的一部分；二、关于已被法院查封、变卖等强制性行为对原告与东成公司房屋买卖合同的效力影响问题。本案中，由于东成公司欠他人工程款形成诉讼，而他人的工程款优先受偿被人民法院生效裁判文书确定，涉案房屋被人民法院查封、处置，从而造成原告购买房屋所有权丧失，因属于物权变动问题，不影响买卖合同的效力。因此，原告以房屋被人民法院查封等理由主张合同无效并要求支付已付房款的支付赔偿金，于法无据；三、关于过错和责任承担问题。本案中，由于被告东成公司拖欠他人工程款形成诉讼，且未能履行付款义务，从而被人民法院依法执行，东成公司与原告签订房屋买卖合同中对查封的房屋进行买卖也未告知原告，合同履行后造成原告购买的房屋权利丧失，东成公司存在过错，给原告造成的损失应承担全部责任。被告张保金、王素芬因对该房屋被人民法院查封等情况并不知情，其将房屋合同解除后该房屋由东成公司与原告签订买卖合同，其与原告不存在合同等法律关系；因此，被告张保金、王素芬在房屋买卖中不存在欺诈等行为，也无证据证明其与东成公司存在串通一气之情形，故其无过错，不应承担民事责任；四、关于原告诉求能否支持的问题。原告要求与被告东成公司签订的房屋买卖合同无效，经法官释明，仍坚持诉求不变，因买卖被人民法院查封的财产，依法不属于合同无效的情形，不应适用合同无效条款，因原告与东成公司签订的房屋买卖合同为有效合同，由于该房屋系被告东成公司不履行还款义务给原告造成的致使原告与东成公司的合同目的已不能实现，本案中，原告不要求解除与东成公司签订的房屋买卖合同只要求东成公司返还购房款和利息及改合同费5000元，依法应予支持。原告要求东成公司赔偿已付购房款的一倍支付赔偿金的请求，于法无据，不予支持。原告要求被告张保金、王素芬对上述款项承担连带还款责任的请求，于法无据，不予支持。由于本案所涉房屋的出租合同不属于本案审理范围，被告东成公司辩称以租金充抵利息的理由，不予采纳。被告张保金、王素芬辩称，所收取的100000元系房屋增值款，予以采纳，不应返还原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；”、第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，判决如下：（3）确认原告郑彦军与被告焦作市东成房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效；（3）被告焦作市东成房地产开发有限公司应返还原告郑彦军购房款1485317元并赔偿损失（损失参照全国银行间同业拆借中心公布的借款市场报价利率自2018年1月16日起计算至款付清之日止），于本判决生效后十日内履行；（3）驳回原告郑彦军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19505元，由被告焦作市东成房地产开发有限公司负担14505元，由原告郑彦军负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  张立俭人民陪审员  和向阳人民陪审员  王淑霞二〇二〇年十一月二日书 记 员  张艳辉