四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川17民终1228号上诉人（原审第三人）：刘代勇，住四川省大竹县。上诉人（原审第三人）：欧平云，住四川省大竹县。上诉人（原审第三人）：卢敏，住四川省成都市金牛区。上诉人（原审第三人）：卢燕，住四川省大竹县。上列上诉人共同委托诉讼代理人：钟卉，四川法之缘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大竹县美又天土地整理有限公司。法定代表人：刘应明，执行董事。委托诉讼代理人：邱德学，四川黎明律师事务所律师。原审被告：达州市桓源房地产开发有限公司。法定代表人：王飞，董事长。上诉人刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕因与被上诉人大竹县美又天土地整理有限公司（以下简称美又天公司）、原审被告达州市桓源房地产开发有限公司（以下简称桓源公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省大竹县人民法院（2019）川1724民初3767号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年8月26日立案受理后，依法组成合议庭于2020年9月21日公开开庭进行了审理。上诉人刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕共同委托诉讼代理人钟卉，被上诉人美又天公司的法定代表人刘应明及其委托诉讼代理人邱德学，原审被告桓源公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕上诉请求：1、依法撤销四川省大竹县人民法院（2019）川1724民初3767号民事判决，判决驳回被上诉人在一审的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人在一审的诉讼请求第一项“判决确认第三人与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效”，被上诉人在一审诉讼请求第三项“依法确认被告与第三人签订的《商品房买卖合同》无效”，一审判决对上诉人和被上诉人明确的诉讼请求没有在判决书中予以表述和判决，程序违法；2、桓源公司与被上诉人签订《股权收购协议》并收购其股权，一审法院应对股权收购情况依法予以查明并作出认定，一审法院仅以大竹县人民法院作出（2013）大竹刑初字第138号刑事判决载明的情况，认定上诉人关于股权收购问题辩解理由不成立不符合法律规定；3、上诉人与桓源公司签订《商品房买卖合同》，支付4010503元对价，在大竹县规划和建设局予以备案登记，并装修为“蜀翰大酒店”经营多年，实际占有案涉房屋，上诉人与桓源公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，依法应予保护；4、被上诉人与桓源公司签订的《拆迁房屋产权调换协议书》，虽对还迁的具体位置、面积、楼层、用途予以约定，但没有明确约定将案涉房屋作为还迁内容，因此，一审法院认定被上诉人对案涉房屋在有优先取得权的基础上主张拆迁人应按拆迁协议在拆迁房屋具备并付条件时进行交付，属于认定事实和适用法律错误；5、上诉人对案涉房屋享有优先取得权，本案应当根据实际占有和使用情况，确认上诉人具有优行取得权，桓源公司应协助上诉人办理房屋产权登记手续；6、被上诉人的诉请超过诉讼时效，不应受到法律保护。美又天公司答辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持一审判决；2、一审对上诉人与被上诉人关于桓源公司的买卖合同的效力已经进行了判决，即使一审认定上诉人与桓源公司的买卖合同涉嫌诈骗，这个合同肯定无效，一审判决驳回其诉请也包含了这一项；3、被上诉人与桓源公司签订股权收购协议，收购其股权，刑事判决已经明确定义，在2011年12月6日桓源公司还在进行对拆迁安置房进行位置测量，不存在2008年就有收购；4、上诉人与桓源公司签订的买卖合同无效，上诉人与桓源公司之间没有真实的房屋买卖意思表示，是高利贷行为，以物抵债，也没有交购房款，合同双方恶意串通损害国家、集体或他人利益，符合合同无效的规定，所以应无效；5、涉案房屋美又天公司享有法定优先权，我方拆迁协议早于上诉人与桓源公司的买卖合同，我方的房屋位置面积确认早于上诉人，从时间来看我方的合同优先。合同性质来看，我方是以物易物，产权调换，而上诉人与桓源公司是没有支付任何购房款，恶意串通损害他人利益的合同。川鄂宾馆被拆迁，修建桓源尚城的事实存在，并且部分房屋已经拆迁备案到美又天名下，我方认为对涉案房屋有优先权，上诉人认为其已经占有房屋，但是非法占有，刑事犯罪的诈骗行为不受法律保护；6、本案诉争的是不动产物权，不适用诉讼时效制度；7、美又天公司是本案纠纷的受害人，无论如何处理，被上诉人没有承担诉讼费的义务。桓源公司未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。美又天公司向一审法院起诉请求：1.依法确认美又天公司、桓源公司签订的《拆迁房屋产权调换协议书》及补充协议合法有效，并依法判决美又天公司对该合同项下的位于大竹县“桓源·尚城”二期3号楼第三层约826.12平方米房产面积享有拆迁安置房屋优先取得权，该房屋归美又天公司所有；2.依法判决桓源公司将上述房产交付给美又天公司，并协助美又天公司办理房屋产权登记手续；3.依法判决确认桓源公司与刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕签订的商品房买卖合同无效；4.依法判决桓源公司向美又天公司支付违约金100万元；5.本案诉讼费由桓源公司承担。刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕向一审法院提出诉讼请求：1、判决确认刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕与桓源公司签订的商品房买卖合同合法有效；2、判决刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕对买卖的房屋有优先取得权；3、判决桓源公司协助刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕办理上述房屋产权登记手续；4、诉讼费用由美又天公司、桓源公司承担。一审法院认定事实：2007年4月27日，桓源公司（甲方）因开发“桓源·尚城”项目需要拆迁美又天公司（乙方）所有的位于大竹县竹阳镇竹海路东段（原川鄂宾馆及附属房屋），总面积为2407.94平方米的混合结构用房，双方签订了《拆迁房屋产权调换协议书》，主要约定：1.乙方上述房屋为被拆迁房屋；2.甲方以修建竣工验收合格的“桓源·尚城”项目紧靠原川鄂宾馆位置的商业用房与乙方被拆迁房屋调换产权，具体调换方式为一层门市面积为196.57平方米，同层库房479.13平方米，三层以上（含三层）设计为宾馆用1732.24平方米的商业用房与乙方被拆迁房屋调换，互不补差价，如有超出面积乙方按市场价补差给甲方；在“桓源·尚城”项目内安排三楼以下办公用房160平方米给乙方，由乙方补给甲方1万元，超出160平方米部分按市场价补差给甲方；3.乙方所选的调换房，应当在设计图纸上标明，由双方盖章后作为本合同的附件；4.甲方在交房后六个月内为乙方办理好《房屋所有权证》《国有土地使用权证》；5.任何一方不履行或不完全履行，应当赔偿由此给对方造成的损失，并承担违约金100万元。甲乙双方法定代表人均在合同上签名、盖章。2011年12月6日，双方在设计图纸上明确了还迁房屋的具体位置，其中第三层为3#楼3-5层平面图横向轴线3-A至3-K，纵向轴线3-1至3-16，建筑面积854.14平方米。次日,双方再次签订《补充协议书2》，主要约定：甲方现已用桓源·尚城二期三号楼地上第一层542平方米。地上第二层854.14平方米还迁给乙方（详见施工平面图），由于还迁面积不够，经甲乙双方协商剩余面积用地上第三层以上（含第三层）面积还迁，或双方另行协商。2012年2月21日，桓源公司与刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕签订《商品房买卖合同》，主要约定由桓源公司将“桓源·尚城”项目二期3号楼第三层3-1号建筑面积818.47平方米的商品房以每平方米2000元的单价出售给刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕，并于2012年2月24日在大竹县住房和城乡规划建设局备案登记，备案内容为：共有人刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕，房屋坐落于大竹县竹阳镇新生街216号钢混结构成套住宅，建筑面积818.47平方米，房号为3号楼3-1，档案编号为101208160318531。2012年3月20日，桓源公司向刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕出具收据一张，收据载明收到第三人购桓源尚城二期3号楼第三层购房款现金4010503元。之后，刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕对该房屋进行了装修，于2012年底完工，从事经营“大竹县蜀瀚酒店”至今。2012年9月5日，桓源公司的法定代表人由邓杰变更为王飞。同年11月23日，邓杰因涉嫌犯罪被捕。2014年7月4日，大竹县人民法院作出（2013）大竹刑初字第138号刑事判决：桓源公司因犯合同诈骗罪、非法吸收公众存款罪、逃税罪判处罚金500万元，并被追缴违法所得的一切财物；邓杰因犯合同诈骗罪、非法吸收公众存款罪、逃税罪判处有期徒刑十九年，并处罚金70万元。邓杰不服该判决提起上诉，达州市中级人民法院于2014年12月19日作出（2014）达中刑终字第144号刑事裁定：驳回上诉，维持原判。该判决书认定了桓源公司将“桓源·尚城”项目二期3号楼第三层以价款4010503元重复销售给刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕四人构成合同诈骗罪的事实。2018年2月9日，桓源公司张贴公告通知“桓源·尚城”项目二期3号楼交房。诉讼过程中，桓源公司针对合同约定的违约金问题向一审法院提出意见，认为合同约定违约金100万元过高，要求法院依法调整。经一审法院审判委员会研究讨论后认为：一、案涉《拆迁房屋产权调换协议书》《补充协议书2》及《商品房买卖合同》的效力问题及案涉房产相关权利的问题。美又天公司与桓源公司签订的《拆迁房屋产权调换协议书》及《补充协议书2》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。美又天公司按照协议约定提供了被拆迁房屋用于桓源公司开发使用，桓源公司应该按照协议约定履行房屋补偿安置义务。桓源公司与第三人签订的《商品房买卖合同》已被法院生效裁判文书（2013）大竹刑初字第138号刑事判决认定为重复销售行为，属于桓源公司犯合同诈骗罪的犯罪事实。对刑事判决已经认定的事实，一审法院在本案中不再进行评价和处理。美又天公司与桓源公司在签订的《拆迁房屋产权调换协议书》《补充协议书2》中明确了诉争补偿安置房屋的位置、用途，双方于2011年12月6日在施工平面图纸上以横、纵轴线方式对本案诉争房屋明确为“3号楼第三层建筑面积854.14平方米”。一审法院认为，桓源公司作为拆迁人与被拆迁人美又天公司按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，本案美又天公司有权依据双方的协议对诉争房屋主张优先取得权，在此基础上拆迁人桓源公司应在还迁房屋具备交付条件时按照约定向被拆迁人交付，在具备办理房屋产权登记时协助被拆迁人办理产权登记。而美又天公司起诉时主张诉争房屋归其所有，一审法院认为其该项请求系物权请求权，经法院释明后，美又天公司变更诉讼请求，在主张房屋优先取得权的基础上主张拆迁人应按协议在拆迁安置补偿房屋具备交付条件时进行交付，并办理产权登记。一审法院认为，美又天公司的该项诉讼请求符合法律规定，依法应予以支持。二、刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕辩解美又天公司、桓源公司双方签订拆迁协议后又签订了股权收购协议，股权收购协议优于拆迁协议应履行股权收购协议的问题。大竹县人民法院（2013）大竹刑初字第138号刑事判决书载明：“被告人邓杰的辩护人提供的证据材料仅能证实从2007年至2009年期间被告单位（指桓源公司）、陈中华就收购大竹县美又天土地整理有限公司股份与股东及股民达成过收购协议的事实，但不能证实被告单位已经完成对大竹县美又天土地整理有限公司股份的收购，更不能证实大竹县美又天土地整理有限公司的资产就是被告单位桓源公司的资产。”该刑事判决书已对该事实作出认定，该文书系生效法律文书，故刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕这一辩解理由不能成立，不予采纳。三、美又天公司的诉讼请求是否适用和超过诉讼时效的问题。刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕以其于2012年2月购买案涉房产后，桓源公司遂即便将案涉房产交付，并由其使用至今为由辩解原告美又天公司应当知道其权利受到侵害，但美又天公司并未向相关部门主张权利，已超过诉讼时效。一审法院认为，本案美又天公司依据《拆迁房屋产权调换协议书》主张权利的基础是不动产物权，而物权是指权利人依法享有的直接支配特定物并对抗第三人的财产权利，权利人可以依据自己的意志占有、使用或者处分其物，权利人可以对抗一切不特定的义务人，在其未受损害之前，其可以自主行使权利，不存在请求义务人履行义务以实现其权利，故物权的行使自不适用诉讼时效的规定,进而刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕的辩解理由不成立，不予支持。四、违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款和第二款:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，桓源公司将安置给美又天公司的案涉房产又出售给刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕，刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕对案涉房产占有使用，其行为已构成违约。桓源公司与美又天公司合同约定，任何一方不履行或不完全履行，应当赔偿由此给对方造成的损失，并承担违约金100万元。美又天公司已经进行的多次诉讼中皆未提交桓源公司这一违约行为给其造成的实际损失，而桓源公司在2018年的原审一审中提出违约金100万元过高，要求法院予以调整，结合本案交付时间、案涉房产现状等实际情况，酌情支持违约金50万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二款、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，判决：一、大竹县美又天土地整理有限公司与达州市桓源房地产开发有限公司签订的《拆迁房屋产权调换协议书》及《补充协议书2》合法有效；二、大竹县美又天土地整理有限公司对位于大竹县竹阳镇新生街216号“桓源·尚城”3号楼3-1房产（建筑面积818.47平方米）享有拆迁安置房屋优先取得权；三、在上述房产具备交付条件时，由达州市桓源房地产开发有限公司向大竹县美又天土地整理有限公司交付，并协助大竹县美又天土地整理有限公司办理房屋产权登记手续；四、达州市桓源房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付大竹县美又天土地整理有限公司违约金50万元；五、驳回大竹县美又天土地整理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕的所有诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80800元，由达州市桓源房地产开发有限公司负担。二审中，美又天公司向本院提交大竹县人民法院（2019）川1724民初3770号民事判决及生效证明，拟证明该生效判决确认美又天公司与桓源公司签订的产权调换协议和补充协议合法有效，股权收购和优先权问题是上诉人子虚乌有的意见。刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕质证认为，与本案没有关联性，该判决载明的产权协议明确的是第一层，本案争议的是第三层；美又天公司谈到股权转让协议确认问题，无论是判决事实、认定、判项部分，均未认定。本院对美又天公司提交的证据将结合全案证据予以综合认定。二审查明的其余案件事实与一审认定的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，综合各方当事人的诉辩主张及理由，本案二审争议的主要焦点为：一、美又天公司房屋拆迁安置范围是否包括“桓源·尚城”二期3号楼第三层，应否获得案涉房屋优先取得权；二、美又天公司的诉请是否超过诉讼时效。刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕上诉主张桓源公司与美又天公司签订的《拆迁房屋产权调换协议书》没有明确约定将案涉房屋作为还迁内容，其基于与桓源公司签订的《商品房买卖合同》，对案涉房屋享有优先取得权。根据查明的事实，2007年4月27日美又天公司将位于大竹县竹阳镇竹海路东段建筑面积2407.94平方米混合结构用房与桓源公司签订《拆迁房屋产权调换协议书》，约定桓源公司以一层门市面积196.57平方米，同层库房479.13平方米，三层以上（含三层）设计为宾馆用1732.24平方米进行拆迁房屋调换，该协议第三条约定，美又天公司选择的调换房，应当在设计图纸上标明，由双方盖章后作为合同的附件等内容。2011年12月6日桓源公司与美又天公司在施工平面图纸上共同盖章确认安置位置，其中3#楼第三层建筑面积854.14平方米（案涉争议房屋），该图纸作为合同附件明确约定了安置房屋的具体位置就是加盖印章部分，故本案争议房屋即“桓源·尚城”二期3号楼第三层应在桓源公司安置美又天公司还迁房屋范围内。因此，桓源公司与美又天公司订立的拆迁安置补偿协议，系采限产权调换为补偿方式的以物易物的互易合同，并明确约定了位置、用途特定房屋予以补偿安置，美又天公司对拆迁协议约定应得的还迁房屋具有特种债权的优先权，具有对抗第三人的效力，美又天公司对案涉房屋享有优先取得权。2012年2月21日，桓源公司与刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕签订《商品房买卖合同》，但该《商品房买卖合同》已经大竹县人民法院生效裁判文书（2013）大竹刑初字第138号刑事判决认定为重复销售行为，属于桓源公司犯合同诈骗罪的犯罪事实。且刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕亦不能依此商品房买卖合同对抗美又天公司具有的特种债权优先权。故刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕主张桓源公司与美又天公司没有明确约定将案涉房屋作为还迁内容，和基于与桓源公司签订的《商品房买卖合同》，对案涉房屋享有优先取得权，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。关于刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕提出美又天公司的诉请已超过诉讼时效的问题，本院认为，美又天公司依据与桓源公司签订的《拆迁房屋产权调换协议书》诉请桓源公司因产权互易安置房屋，并办理产权登记手续，属于基于物权产生的纠纷，不适用诉讼时效规定的情形。刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕认为美又天公司诉请超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。对于刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕提出的其他上诉请求，一审判决已充分评析，本院予以认同，不再赘述。综上所述，上诉人刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40400元，由上诉人刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕共同负担。本判决为终审判决。审判长  牟春艳审判员  古 霞审判员  钟 伟二〇二〇年十一月九日书记员  王继泽