贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终6464号上诉人（原审被告）：苏州共创房地产营销策划有限公司，住所地苏州市总官堂路******。法定代表人：李中华，该公司总经理。委托代理人：朱立才。被上诉人（原审原告）：贵州君腾城市文化旅游置业开发有限公司，住所地贵，住所地贵州遵义市桐梓县娄山关街道马鞍山**工程******商业用房v>法定代表人：甫家仪，该公司总经理。委托代理人：张绍明，贵州贵遵律师事务所律师。委托代理人：夏小雪，贵州贵遵律师事务所律师（实习）。上诉人苏州共创房地产营销策划有限公司（以下简称共创公司）因与被上诉人贵州君腾城市文化旅游置业开发有限公司（以下简称君腾公司）合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。共创公司上诉请求：撤销原判，改判驳回君腾公司一审诉求，并负担全部诉讼费用。事实和理由：君腾公司完全认同上诉人的销售方案，不再按季度指标执行，年度指标的最后期限是2020年3月31日，但该公司却于2019年12月28日强行侵占售楼处，导致上诉人无法履行合同，上诉人仅通过一场演唱会，就实现了两个亿的销售业绩，该公司通知解除合同时，上诉人正与中央电视台星光大道栏目组合作，却因该公司解除合同致上诉人与星光大道合作未成。因此，原判认定上诉人违约是严重错误的。君腾公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。君腾公司向一审法院起诉请求：一、判决确认双方于2019年3月29日签订的《28°百信广场销售代理合同》已经于2019年12月26日通知送达之日起解除；二、判决共创公司按照《销售代理合同》约定一次性支付违约金50万，并赔偿经济损失100万元（最终以委托鉴定评估损失金额为准）；三、本案的诉讼费用、鉴定费用等由共创公司负担。一审法院认定事实：2019年3月29日，君腾公司为甲方与共创公司为乙方签订的《28°百信广场销售代理合同》约定甲方委托乙方独家代理销售甲方所开发的28°百信奥园广场楼盘可售物业。项目名称：28°百信奥园广场，代理销售团队组建基本要求：乙方本项目负责人陈飞、李荣，乙方在2019年4月1日前组建销售团队约80人开展营销工作。销售代理期限：自2019年4月1日起至2020年9月30日止，代理销售方式：全案代理、独家代理，双方所有合作房源的底价表和实际销售价格表，由甲方审批后执行，溢价分成：正常情况下，乙方按销售底价出售，根据项目营销策略，乙方高于甲方认可的销售底价出售，需经甲方书面同意后予以销售，产生的溢价部分按照5：5比例分成，但在分成前需由甲方先行扣除税费15%。代理销售目标：在2020年3月31日前，完成销售额5亿元，上下浮动15%。法律条件约定：甲方须具备合法的经营资质并保证本案楼盘房地产权属合法、清晰等，乙方必须提供合法的公司经营资质及其他相关资料等。本案营销推广策略、销售策略、销售价格体系等由乙方编制完成，报甲方书面签字确认后执行。销售佣金：按实际到账金额的10%+溢价部分的50%计提佣金（2020年3月31日前，乙方完成5亿元销售指标，甲方在上述约定付款方式外，另行额外再支付成交总额的2%的奖励佣金），截止2020年3月31日，如果未完成全年任务，将按照2020年3月的全月销售任务所对应的佣金扣除20%作为处罚，处罚金不予退还。自乙方进场后，甲方以十天为一个周期结算代理佣金。违约责任：甲乙双方均不得违反本合同约定或随意解除本合同，否则，违约方须向守约方一次性支付50万元违约金，并赔偿守约方由此造成的经济损失，若乙方组建团队不能满足代理销售团队组建的要求，或不能达到销售目标所需，则甲方有权视为乙方根本违约并有权追究其违约责任。约定年度销售总目标为5亿元，第一季度（2019年4月-6月）销售指标为年度总指标的15%，第二三季度（2019年7月-9月和10月-12月）的销售指标均为年度总指标的35%，第四季度（2020年1月-3月）为年度总指标的15%。2019年7月20日，君腾公司向共创公司发出《工作联系函》，要求共创公司于次日书面回复君腾公司关于项目未能在2019年7月20日整体开盘的具体原因，要求共创公司于当月30日前对涉案项目开盘销售。2019年10月18日，君腾公司向共创公司发出《履行合同通知书》，要求共创公司按合同约定每天安排80人上班，做好宣传推广，完成销售任务等，同年10月20日，君腾公司向共创公司发出《整改落实通知书》，要求共创公司对前期销售的160余户催收款项等。2019年11月29日，共创公司股东吴健起诉君腾公司归还其个人借款900万元，法院判决支持吴健的诉讼请求。2019年12月23日，桐梓县住房和城乡建设局向共创公司下发《责令停止违法行为通知书》和《整改通知书》，要求对共创公司存在的问题：预售资金未缴存到监管账户、未在省建设行政主管部门办理入黔备案手续和未设立分支机构、商品房销售人员未取得从业资格等进行整改。2019年12月24日，君腾公司向共创公司发出《解除合同通知书》，以共创公司存在诸多违法行为为由，立即解除双方签订的涉案《28°百信广场销售代理合同》，该通知于同年12月26日邮寄送达。另，共创公司以君腾公司未支付佣金23384074.5元为由，于2020年1月提起诉讼，该案正在审理过程中。本案在审理过程中，共创公司向原审法院提出管辖权异议申请，原审法院经审查，于2020年4月27日裁定驳回共创公司对本案管辖权提出的异议。一审中，君腾公司将诉讼请求变更为要求判决解除双方签订的《28°百信广场销售代理合同》。一审法院认为，君腾公司与共创公司签订的《28°百信广场销售代理合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同内容自觉履行义务，不得擅自变更或者解除。但是，根据双方签订的《28°百信广场销售代理合同》第三条第（一）款、第三条第（七）款、第五条第（二）款第（14）项、第十一条，以及《2019年4月-2020年3月百信广场年度销售计划》约定，共创公司应当于2020年3月31日前完成销售额5亿元，上下浮动15%，且约定了在合同代理期限内，若代理业绩与合同约定目标（或者销售业绩目标）相差较大的，君腾公司有权要求共创公司撤场，共创公司应当在接到原告通知书后10个工作日内无条件退场，现共创公司未能达到合同约定的销售业绩（君腾公司自认销售业绩为1.8亿多元），已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，鉴于共创公司不能完成销售目标任务的60%，符合双方约定的合同解除条件，且共创公司的现场工作人员已经全部退场，以其行为表明不继续履行合同义务，故君腾公司要求解除双方于2019年3月29日签订的《28°百信广场销售代理合同》的请求，依法予以支持。对于合同解除后的处理问题，共创公司已经另案提起诉讼，要求君腾公司给付和结算代理销售佣金和报酬，不予评价。同时，鉴于双方在《28°百信广场销售代理合同》第九条第（一）款中约定，任何一方违约，应当承担违约金50万元，并赔偿守约方由此造成的损失，故君腾公司要求共创公司承担违约金50万元的请求，符合双方合同约定，依法应予支持，君腾公司主张要求共创公司赔偿损失，由于君腾公司未提供充分的证据证明因共创公司的违约行为给其造成了经济损失，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己的主张，有责任提供证据”之规定，因君腾公司证据不足，故该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除贵州君腾城市文化旅游置业开发有限公司与被告苏州共创房地产营销策划有限公司于2019年3月29日签订的《28°百信广场销售代理合同》。二、苏州共创房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内支付原告贵州君腾城市文化旅游置业开发有限公司违约金50万元。三、驳回贵州君腾城市文化旅游置业开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费18330元，减半收取9165元，由贵州君腾城市文化旅游置业开发有限公司负担5165元，苏州共创房地产营销策划有限公司负担4000元。本院二审期间，君腾公司提供本院审判笔录说明原判关于其自认共创公司已完成销售目标1.8亿的认定有误，共创公司对该笔录的证据属性不持异议，而一审庭审笔录中君腾公司并未自认共创公司的销售目标达1.8亿元。共创公司主张双方以客观履行改变原有合同的约定，君腾公司不认可，共创公司未举证。本院对原判文书认定事实部分的认定予以确认。本院认为，君腾公司在一审庭审笔录中并未自认共创公司销售业绩达1.8亿多元，原判关于该公司自认共创公司销售业绩达1.8亿多元的认定，该公司二审中不认可，且举示本院审判笔录证明该数据系共创公司在另案中提出，故本院对原判的该认定不予采信，并予纠正。共创公司对原判认定案涉合同有效，符合法律规定，双方无异议，本院予以确认。在该合同履行过程中，君腾公司对共创公司未能如期让楼盘开盘发出工作联系，对共创公司因上班人数达不到合同约定发出履行合同通知，对共创公司前期销售的160余户催收款项等问题发出《整改落实通知书》，桐梓县住房和城乡建设局向共创公司下发《责令停止违法行为通知书》和《整改通知书》，以及共创公司未完成季度工作目标等事实，足以认定共创公司存在严重的违约行为，严重影响该合同目标的如期实现，在此情况下君腾公司向共创公司发出解除合同的通知符合双方合同约定及法律规定，且共创公司收到后在法律规定的期间并未持异议，故该解除通知已生效，依法应予确认。但，君腾公司在起诉请求确认解除该合同的效力后，又于2020年5月29日的一审庭审中变更请求为解除该合同，因该合同已经该公司通知解除，故该公司提出解除合同缺乏相应的合同基础，应不予支持。一审法院在该合同已经君腾公司通知解除生效的情况下，以共创公司未完成总体销售目标为由，认定共创公司违约，认定共创公司的违约行为导致合同目的不能实现，与事实不符，适用法律错误，本院不予采信。共创公司关于君腾公司于2019年12月24日向其发出解除合同通知，双方由此解除合同，原判却以公司未完成年度总销售目标认定其违约，导致目的难以实现的上诉理由，并不能改变君腾公司发出解除合同通知之前存在违约行为，且属合同约定的根本性违约性质，故该上诉理由不成立，本院不予采纳。共创公司关于君腾公司允许其推迟开盘以及未违约时即通知解除合同等于双方以行为方式变更了原合同文本的内容，公司不存在违约行为的上诉理由，与双方在合同履行中君腾公司多次向该公司工作联系及相关函件呈现的内容不相符，且未提供证据证明，本院不予采纳。因共创公司在履行案涉合同过程中违约，原判支持君腾公司关于共创公司承担违约金50万元的请求，符合双方案涉《28°百信广场销售代理合同》第九条第（一）款的约定，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，本院予以维持。原判驳回君腾公司损失赔偿的诉请，双方未上诉，视双方服判，本院予以维持。综上所述，共创公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原判共创公司承担案涉合同违约责任的认定正确，应予维持，但就该合同解除事实的认定及法律适用错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、（二）之规定，判决如下：一、维持贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初841号民事判决主文第二项即“二、苏州共创房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内支付原告贵州君腾城市文化旅游置业开发有限公司违约金50万元。”；二、撤销贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初841号民事判决主文第一项即“解除贵州君腾城市文化旅游置业开发有限公司与被告苏州共创房地产营销策划有限公司于2019年3月29日签订的《28°百信广场销售代理合同》。”、第三项即“三、驳回贵州君腾城市文化旅游置业开发有限公司的其他诉讼请求。”；三、驳回贵州君腾城市文化旅游置业开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9165元，由贵州君腾城市文化旅游置业开发有限公司负担5165元，苏州共创房地产营销策划有限公司负担4000元；二审案件受理费元，由苏州共创房地产营销策划有限公司8800负担。本判决为终审判决。审判长 佘  异审判员 令狐荣强审判员 何  容二〇二〇年十一月十三日法官助理杨颜穗书记员罗然