广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初22850号原告：中山祥盛房地产开发有限公司，住所地广东省中山市×××××××××××××××××××，统一社会信用代码91442000MA4W711T8J。法定代表人：李小波，该公司总经理。委托诉讼代理人：林诗诗，广东厚弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁启燊，广东厚弘律师事务所实习律师。被告：中山市农业经济发展总公司，住所地广东省中山市××××××××。诉讼代表人：中山市农业经济发展总公司管理人。委托诉讼代理人：徐子君，广东国融律师事务所律师。被告：邝伟强，男，1963年11月30日出生，汉族，住广东省中山市西区×××××××××××，公民身份号码440××××××××××××711。原告中山祥盛房地产开发有限公司（以下简称祥盛房地产公司）诉被告中山市农业经济发展总公司（以下简称农经发展公司）、邝伟强案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告祥盛房地产公司的委托诉讼代理人林诗诗、梁启燊，被告农经发展公司的委托诉讼代理人徐子君到庭参加诉讼，被告邝伟强经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥盛房地产公司向本院提出诉讼请求：一、立即解除对中山市××××××××××××××××××××××××××的查封；二、立即停止（2020）粤2071执恢176号案对中山市××××××××××××××××××××××××××的执行。诉讼过程中，祥盛房地产公司撤回了第一项诉讼请求。事实理由如下：在农经发展公司与邝伟强厂房租赁合同租金纠纷执行一案中[案号为（2020）粤2071执恢176号]，本院裁定查封、拍卖位于中山市××××××××××××××××××××××××××[不动产证明号：粤（2018）中山市不动产证明第0168892号]的房地产（以下简称涉案房产）及室内财产，以清偿邝伟强的所欠债务。祥盛房地产公司在收到（2020）粤2071执恢176号通知书后，分别于2020年6月10日、7月10日向本院书面提出执行异议申请，请求停止对涉案房产的执行。2018年11月13日，祥盛房地产公司与邝伟强签订商品房买卖合同及合同补充协议，约定邝伟强购买祥盛房地产公司开发的涉案房产，房价款总额为787600元。之后，祥盛房地产公司、邝伟强及富利建设集团有限公司中山分公司（以下简称富利中山分公司）签订装修协议，约定邝伟强委托富利中山分公司进行装修，房屋装修工程款为366275元。然而截至祥盛房地产公司起诉之日，邝伟强仅支付了房款237600×及装修款116275元，剩余房款550000元及装修款250000元至今尚未支付，已构成根本违约，祥盛房地产公司也因此一直未将涉案房产交付予邝伟强占有和使用。因邝伟强逾期付款超过约定期限，祥盛房地产公司有权解除其与邝伟强签订的商品房买卖合同、合同补充协议及装修协议。2020年5月5日，经双方协商一致，祥盛房地产公司与邝伟强签署解除商品房买卖合同协议书及解除装修协议书，双方约定：解除涉案商品房买卖合同及装修协议，祥盛房地产公司从邝伟强已付房款中直接扣除违约金39380元，剩余房款198220元在办妥注销备案手续及退款手续后60日内无息退还；已装修工程归祥盛房地产公司所有，邝伟强承担相应的违约责任后，富利中山分公司委托祥盛房地产公司在办妥注销备案手续后60日内无息退还剩余装修款97961元。现因涉案房产被查封，祥盛房地产公司与邝伟强无法办理注销备案手续。综上所述，商品房销售登记备案并非物权法意义上的登记备案，仅具有债权合同公示效力，故因邝伟强逾期支付款项导致商品房买卖合同及装修协议解除后，涉案房产的权属回归至合同签订之前的状态，祥盛房地产公司依法享有不动产所有权，就涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。而农经发展公司是基于其享有的一般债权申请对涉案房产查封，根据物权优先于债权的原则，应立即停止（2020）粤2071执恢176号案对涉案房产的执行。被告农经发展公司辩称，一、涉案房产属于邝伟强可供执行的财产，依法可以被查封、拍卖。祥盛房地产公司与邝伟强签订的商品房买卖合同属于双方当事人之间的真实意思表示，合法有效，祥盛房地产公司已经将涉案房产出售给邝伟强并办理了预告登记，该登记依法具有公示、公信的效力。另，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》【法发[2004]5号】第十五条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”之规定，法院依法查封、拍卖涉案房产并无不妥。二、祥盛房地产公司与邝伟强签订的解除商品房买卖合同协议书无效，祥盛房地产公司不享有足以排除涉案房产强制执行的民事权益。祥盛房地产公司与邝伟强签订的解除商品房买卖合同协议书形成时间不明，很可能系祥盛房地产公司和邝伟强为排除涉案房产的执行、转移邝伟强可供执行的财产所签订，直接损害了农经发展公司的利益，根据合同法第五十二条之规定，上述协议应属无效。三、退一步说，即使解除商品房买卖合同协议书、解除装修协议书是有效的，因解除涉案商品房买卖合同及装修协议而返还给邝伟强的全部款项（含祥盛房地产公司扣除的违约金39380元）仍属于邝伟强可供执行的财产，应作为执行款向农经发展公司支付。祥盛房地产公司基于其与邝伟强之间的商品房买卖合同法律关系而生的债权，在未依法取得法院生效裁判的情况下，其无权参与执行款的分配，更无权私自扣除违约金等款项。如果祥盛房地产公司认为其享有对邝伟强的债权，应根据《最高人民法院关于适用的解释》第五百零八条第一款之规定，在依法取得生效裁判后参与分配。四、法院查封涉案房产的时间为2020年4月9日，如果在查封状态下祥盛房地产公司解除涉案商品房买卖合同，将与法院的查封行为相违背，邝伟强无法取得房屋所有权，导致法院的执行无效。五、祥盛房地产公司请求对涉案房产解封或者停止执行应当以其返还购房款、装修款为前提，否则将导致农经发展公司的利益受损，既有的生效裁判无法执行。被告邝伟强未在法定期限内向本院提交书面答辩及证据，亦未到庭应诉、质证、辩论。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：就农经发展公司与邝伟强厂房租赁合同租金纠纷一案，中山市人民法院经审理作出（2001）中石民初字第799号民事判决，判决：“邝伟强于判决生效之日起七日内向农经发展公司偿还所欠租金514728.24元及支付利息……”。判决生效后，因被执行人邝伟强未按生效判决履行所确定的义务，申请执行人向本院申请执行,执行案号为（2002）中法民执字第3146号。后该案于2020年2月25日恢复执行，恢复案号为（2020）粤2071执恢176号。恢复执行过程中，本院作出（2020）粤2071执恢176号之一执行裁定，拍卖或变卖涉案房产，并于2020年5月12日对上述房屋进行清场。执行过程中，本院向祥盛房地产公司送达（2020）粤2071执恢176号通知书，告知祥盛公司本院依法裁定查封、拍卖涉案房产；涉案房产由祥盛公司开发，为预售商品房，目前暂未办理不动产权证；为确保案件的顺利执行及维护祥盛公司的权益，现通知如下：1.如有退回该房地产的购房款给被执行人的情形，祥盛公司应及时通知本院，并协助扣留……。祥盛公司于2020年6月6日收取上述通知书，于2020年7月6日向本院提出执行异议。本院经审查后于2020年7月21日作出（2020）粤2071执异347号执行裁定，驳回祥盛房地产公司的异议请求。祥盛房地产公司不服，于2020年8月13日向本院提起本案诉讼。另查，根据2020年7月17日中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案房产登记座落：中山市××××××××××××××××××××××××××，权利人：邝伟强，证明权利或事项：预告登记，不动产证明号：粤（2018）中山市不动产证明第0168892号。2020年4月9日，（2020）粤2071执恢176号案对涉案房产进行了查封。又查，2018年11月13日，祥盛房地产公司与邝伟强签订商品房买卖合同，约定邝伟强以787600元的价格向祥盛房地产公司购买预售商品房（即涉案房产），付款方式为2018年11月13日现金付款237600元，剩余550000元通过商业贷款在2019年1月13日付清。后双方订立合同补充协议，对于“买受人逾期付款的违约责任”约定为：无论买受人以何种方式付款，只要买受人逾期付款超过上述约定的期限的，无论出卖人是否催告即有权解除合同，出卖人要求解除合同的，买受人应按累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时该违约金不得低于全部房价款的10%，该违约金可在买受人的已付款中直接扣除。后邝伟强（甲方）、富利中山分公司（乙方）及祥盛房地产公司（丙方）签订装修协议，邝伟强将其所购的涉案房产委托富利中山分公司装修，装修款合计366275元，为简化手续，各方一致同意邝伟强直接向祥盛房地产公司支付装修款；如邝伟强未能按照合同的约定支付装修款，富利中山分公司、祥盛房地产公司均有权向邝伟强主张权利。诉讼中，祥盛房地产公司称上述合同签订后，邝伟强无力支付剩余房款，其遂与邝伟强协商解除合同。根据祥盛房地产公司向本院提交的解除商品房买卖合同协议书记载：甲方：（开发商）祥盛房地产公司，乙方（业主）：邝伟强，鉴于甲乙双方于2018年11月13日签订《商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的涉案房产，房价款总额为787600元。截至本协议签订之日，乙方已付房款为（含定金）237600元，现甲乙双方一致同意买卖合同自本协议书签署之日起正式解除；甲方应向乙方退还该物业房款198220元（已扣除违约金39380元），乙方应在办理完成网上备案注销手续并经与甲方确认无误后，由甲方在乙方办理退款手续后60日内退还该房款。该合同落款处有祥盛房地产公司和法定代表人李小波的签章、邝伟强签名并捺印，签订日期为2020年5月5日。根据祥盛房地产公司向本院提交的解除装修协议书载明：甲方（业主）：邝伟强，乙方（装修公司）富利中山分公司，丙方（开发商）祥盛房地产公司，甲、乙、丙三方一致同意装修协议自本协议签署之日起正式解除，已装修的工程归丙方所有，由丙方处置；本协议签署前，甲方已向乙方支付该房屋装修工程款116275元，若甲方配合丙方办理完成网上备案注销手续等全部义务后60天内，乙方委托丙方向甲方无息退还该房屋装修工程款97961元。该合同落款处有富利中山分公司和其主要负责人姜小滨的签章、祥盛房地产公司和法定代表人李小波的签章、邝伟强签名并捺印，签订日期为2020年5月5日。农经发展公司对于祥盛房地产公司提交的解除商品房买卖合同协议书及解除装修协议书的真实性不予确认，其认为前述两份协议上落款的签订时间是祥盛房地产公司为阻碍执行而捏造的，并提供了祥盛房地产公司在（2020）粤2071执异347号一案中提交的解除商品房买卖合同协议书，该协议上并没有载明签订时间。对此祥盛房地产公司表示，协议签订时一式两份，因其盖章需要时间，故业主的协议书没有落款日期，其保留的协议是有落款时间的；前述协议签订后，祥盛房地产公司虽未向邝伟强退还已付购房款和装修款，但是其同意将已付购房款237600元提交本院执行部门用以清偿邝伟强的债务；又因邝伟强尚未履行合同约定办理完成网上备案注销手续，装修款亦非祥盛公司所收取，故其无法决定装修款的退还事宜。再查，2020年1月7日，祥盛房地产公司委托广东厚弘律师事务所向邝伟强发出催促其支付剩余购房款及装修款的律师函，该函以特快专递的形式寄送至邝伟强的住所地，于2020年1月8日被他人代收。之后，祥盛房地产公司于2020年9月24日向中国广州仲裁委员会申请仲裁，请求确认其与邝伟强签订的商品房买卖合同、装修协议于2020年5月5日解除及违约金等，该案尚在审理之中。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，双方争议焦点为祥盛公司对涉案房产享有的民事权益能否排除强制执行。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品预售合同备案登记手续或者商品房预告登记的房屋。”该通知第十六条规定：“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。”由此可知，本案的预查封区别于正式查封。邝伟强与祥盛公司签订商品房买卖合同，并进行预告登记，其仅享有对涉案房产在约定条件成就时要求祥盛公司办理房屋过户登记等债权请求权，而非对涉案房产享有物权；而预查封保全的仅是邝伟强基于商品房买卖合同对开发商祥盛公司享有的不确定的合同权利。现祥盛公司因邝伟强未依约履行付款义务，与邝伟强协议解除商品房买卖合同，符合双方约定及法律规定；祥盛公司亦同意将邝伟强已付购房款237600元交付本院执行用于清偿邝伟强的债务，故本院确认涉案商品房买卖合同已经祥盛公司和邝伟强合意解除，邝伟强基于前述合同对祥盛公司享有的债权已因合同解除而消灭，相应的预告登记亦随之失效。邝伟强未能取得涉案房产的所有权，在此情况下本院对涉案房产的查封失去事实和法律基础，故祥盛公司要求对涉案房产停止执行，理据充分，本院予以支持。此外，邝伟强委托富利中山分公司装修涉案房产，已支付装修款116275元，现邝伟强与祥盛公司解除商品房买卖合同，涉案房产由祥盛公司收回，根据《解除装修协议书》的约定，已装修的工程亦归祥盛公司所有，并且富利中山分公司委托祥盛公司向邝伟强无息退还涉案房产的装修款97961元。因本院已确认涉案房产仍归祥盛公司所有，已装修工程亦归祥盛公司所有，则基于公平原则，祥盛公司应将《解除装修协议书》约定的向邝伟强返还的装修款97961元交由本院执行。综上，在祥盛公司将涉案房产的已收取房款237600元及装修款97961元（合计335561元）交付本院执行后，可停止（2020）粤2071执恢176号案对涉案房产的强制执行。被告邝伟强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：原告中山祥盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内将房款237600元及装修款97961元（合计335561元）交付本院执行；原告中山祥盛房地产开发有限公司将上述款项交付执行后，停止（2020）粤2071执恢176号案对中山市××××××××××××××××××××××××××的强制执行。案件受理费15184元（原告中山祥盛房地产开发有限公司已预交），由被告邝伟强负担（该款于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山祥盛房地产开发有限公司，本院不另作退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  黄小玲人民陪审员  戴映雪人民陪审员  翁帮清二〇二〇年十一月十七日书 记 员  王姿雅钟金花