广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初20411号原告：广州市汇信房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华镇公益路25号观景阁1楼。法定代表人：邝凖，总经理。委托诉讼代理人：李伟忠、钟润谋，广东四端律师事务所律师。被告：黄业敬，男，1952年7月9日出生，香港特别行政区居民，联系地址广州市花都区。被告：陈鑫，男，1990年6月7日出生，汉族，住广州市花都区。原告广州市汇信房地产开发有限公司与被告黄业敬、陈鑫商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李伟忠，被告陈鑫到庭参加诉讼。被告黄业敬经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告在判决发生法律效力之日起5日内共同向原告支付位于广州市花都区三东大道89号1801房面积差异款人民币103226.76元，以及从原告起诉之日起按每日万分之五的标准向原告支付至清偿之日止的违约金；2.本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由：2011年1月20日，原告与被告黄业敬就位于花都奕翠园第11幢18层1801房（即广州市花都区三东大道89号1801房）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及相应附件与《补充协议》。合同约定该房屋建筑面积共272.24平方米，套内建筑面积220.09平方米，以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米21372.17元，总金额4703800元。2018年12月28日，被告陈鑫通过司法拍卖取得该房及1901房，成交价为6463968元。涉案房屋实际套内建筑面积与合同约定套内建筑面积不一致，两被告应当向原告支付面积差的购房款。被告黄业敬未应诉答辩。被告陈鑫辩称：不同意原告诉讼请求。我方通过司法拍卖取得的物业不存在面积差；我方是根据实际面积拍得房屋并已支付全部款项，故不存在所谓的面积差异款；花都区人民法院对原告主张的面积差异情况及面积差异款不予认可；我方并非本案适格被告，原告诉请我方支付面积差异款、诉讼费用没有法律依据。原告围绕其诉讼请求，向本院提交了广州市商品房买卖合同（预售）、补充协议、广州市花都区人民法院拍卖公告和拍卖成交确认书、涉案房屋房地产分户图、促请支付面积差异款及EMS快递单等证据，被告陈鑫提交了广州市花都区人民法院拍卖公告和标的物详情表、房地产估价报告、关于对黄业敬、黄香生名下房屋拍卖事宜的复函。本院组织当事人质证，并据审查确认的证据认定事实如下：2011年1月20日，原告与被告黄业敬签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中约定：被告黄业敬购买的商品房为花都奕翠园第11幢18层1801房，房屋地址是广州市花都区三东大道89号1801房；房屋建筑面积共272.24平方米，套内建筑面积220.09平方米，共有分摊面积约52.15平方米；以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米21372.17元，总金额4703800元；合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中建筑面积误差在3%以内（含3%）部分的房价款由被告黄业敬补足价格。同日，双方签订《补充协议》，对合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积差有关问题进行补充约定：合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积差异值为±0.6%以上至±3%以内（含3%）的，双方按合同约定的房屋单价多退少补；被告黄业敬在接到原告通知之日起30日内按合同约定补交差异款，逾期补交差异款的，应每天按应付款额的万分之五向原告支付违约金至付清之日。2018年11月28日，广州市花都区人民法院发布拍卖广州市花都区三东大道89号第11幢1801房、1901房（该两套房产打通使用）房产（合计建筑面积409.52平方米）的公告，其中载明，该房产是被执行人黄香生、黄业敬向广州市汇信房地产开发有限公司（本案原告）购买的预购商品房，未办理产权证，均登记在广州市汇信房地产开发有限公司名下；涉及购买房款、楼宇质量、抵押欠款、收楼手续费、物业维修基金及办理房屋产权转移登记和房产证相关手续等问题须与开发商协商解决；房屋按现状交吉拍卖；拍品介绍：拍卖对象位于广州市花都区三东大道89号第11幢1801房、1901房，套内建筑面积分别为224.92平方米、106.6平方米。《拍卖成交书》显示，被告陈鑫于2018年12月18日通过公开竞价成交广州市花都区三东大道89号1801房、1901房，成交价6463968元。2019年1月17日，原告向被告陈鑫发送函件，要求被告陈鑫支付前述1801房面积差异款103226.76元、两套房屋相关的物业管理费、滞纳金等费用，并告知在缴清上述费用的前提下，才同意协助被告办理两套房屋的产权转移登记手续。粤（2019）广州市不动产权第08016455号《不动产权证书》载明，陈鑫是广州市花都区三东大道89号第11幢1801房的所有权人，房屋建筑面积277.84平方米，专有建筑面积（套内面积）224.92平方米，分摊建筑面积52.92平方米，房屋所有权取得方式是拍卖。另查明，本案受理后，因被告黄业敬下落不明，本院于2019年8月24日向其发布送达起诉状副本、开庭传票等诉讼材料的公告。本院认为，被告黄业敬为香港特别行政区居民，本案为涉港商品房预售合同纠纷，参照适用涉外民事诉讼程序进行审理。本案合同签订地、履行地在广州市花都区，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条关于当事人可以协议选择合同适用的法律，当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律的规定，本院适用中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法。原告与被告黄业敬签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方真实意思表示，对双方均有法律效力。按照约定，被告黄业敬向原告购买广州市花都区三东大道89号第11幢1801房，房屋套内建筑面积220.09平方米，单价为每平方米21372.17元，总购房款4703800元。2018年12月18日，被告陈鑫通过司法拍卖取得前述1801房，拍卖公告载明该房套内建筑面积为224.92平方米。粤（2019）广州市不动产权第08016455号《不动产权证书》也显示该房屋套内建筑面积是224.92平方米。由此可见，原告与被告黄业敬在合同中约定的1801房套内建筑面积小于该房屋实测套内建筑面积，面积差为4.83平方米。依据合同之约定，被告黄业敬应当以每平方米21372.17元的单价，向原告支付房屋面积差的购房款，即103227.58元。原告主张被告黄业敬支付该面积差购房款103226.76元，具有充分的事实和法律依据，本院予以支持。广州市花都区人民法院发布的拍卖公告明确涉案1801房套内建筑面积是224.92平方米，被告陈鑫作为司法拍卖房的买受人，在知晓拍卖公告后参与竞价，并支付成交款。因此，被告陈鑫买受的是1801房实测套内建筑面积224.92平方米，并非原告与被告黄业敬约定的房屋套内建筑面积220.09平方米，不存在面积差。被告陈鑫已按照实测套内建筑面积支付购房款，不负支付房屋面积差购房款的义务。原告对被告陈鑫提出的诉讼请求，不能成立，应予驳回。原告与被告黄业敬在《补充协议》中约定，被告黄业敬在接到原告通知之日起30日内按合同约定补交差异款，逾期补交差异款的，应每天按应付款额的万分之五向原告支付违约金至付清之日。原告未提交本案起诉前已通知被告黄业敬支付房屋面积差购房款的证据，本院于2019年8月24日向被告黄业敬发布送达起诉状副本、开庭传票等诉讼材料的公告，经过3个月即2019年11月24日视为送达。基于此，本院认定被告黄业敬在2019年11月24日收到原告要求支付房屋面积差购房款的通知，按照前述约定，被告黄业敬需在2019年12月24日前支付款项。被告黄业敬逾期支付面积差购房款，应当以103226.76为基数，按照每日万分之五标准向原告支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百六十一条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告黄业敬向原告广州市汇信房地产开发有限公司支付购房款103226.76元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告黄业敬向原告广州市汇信房地产开发有限公司支付违约金（以103226.76元为计算基数，按照每日万分之五标准从2019年12月25日计付至实际清偿日止。）；三、驳回原告广州市汇信房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2365元，由被告黄业敬负担。如不服本判决，原告及被告陈鑫可在本判决书送达之日起十五日内，被告黄业敬可在本判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在自接到人民法院缴纳诉讼费用通知次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长 欧阳福生人民陪审员 杨 卫 兴人民陪审员 刘 雪 葵二〇二〇年十一月十三日书 记 员 叶 荣 幸