上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初32959号原告(反诉被告)：李领存，女，1974年3月1日出生，汉族，户籍地河北省廊坊市，现住上海市嘉定区。被告(反诉原告)：宋明才，男，1944年1月18日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：王宇娟，上海市新闵律师事务所律师。原告李领存与被告宋明才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案受理，依法适用简易程序，由审判员杨伟华独任审判。本案诉讼期间，宋明才提起反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)李领存、被告(反诉原告)宋明才的委托诉讼代理人王宇娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)李领存向本院提出本诉诉讼请求：1.判令宋明才退还房屋押金3500元；2.判令宋明才支付违约金3700元；3.判令宋明才支付装修成本10000元及装修时长一个月的房租3500元；4.判令宋明才支付租赁此房所付中介费1225元；5.本案诉讼费由宋明才承担;6.判令宋明才承担物品搬运费。本诉事实和理由：2016年12月16日，李领存与宋明才通过中介签订了租房合同，约定李领存向宋明才承租位于上海市闵行区莘沥路XXX弄XXX号XXX室房屋，租期五年，前二年3500/月，后三年3700/月。合同履行三年多，李领存均按时足额付租，无违约之处。2020年2月3日，宋明才的委托人金月娥以李领存违约转租房屋为由要求解除合同，并要求李领存于2月底前交还房屋并明确不会退还任何费用，李领存遂与金月娥多次协商，希望继续履行租赁合同，但金月娥坚持要在2月份内收房。李领存遂于2020年2月27日与金月娥进行交接，并向其出示《房屋租赁授权委托书》，并表态会通过法律途径维护自身利益。李领存认为：其系有权出租房屋，并未违约，出租方无故终止合同系违约，应进行相应赔偿。此后双方就款项退还及赔偿问题多次进行交涉，但并未达成一致，遂起诉。被告(反诉原告)宋明才辩称：宋明才的委托人金月娥与李领存于2016年11月20日签订《房屋租赁合同》。2020年2月3日，因疫情原因，居委会要求房东登记房屋内居住人的信息，当日金月娥发现李领存转租房屋，李领存亦承认转租的事实。因李领存违反合同约定擅自转租房屋，金月娥明确告知李领存的行为属于违约，解除双方之间的租赁合同，并且押金不予退还。双方于2020年2月27日上午办理了房屋交还手续。宋明才于2020年3月27日书面通知李领存，确认双方合同于2020年2月27日已解除，退还原告18天的租金。导致合同解除的原因系李领存的违约行为所致，故不同意支付违约金。装修费用、中介费用及搬迁费用在合同中均无约定，且在2020年2月27日屋内物品均已交接完毕，故三项费用均无事实及法律上的依据。综上，不同意李领存的本诉诉讼请求。宋明才向本院提起反诉诉讼请求如下：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年2月27日解除；2.判令李领存支付的租房押金3500元不予退还；3.判令李领存支付免租期25天租金2917元(3500/30×25);4.判令李领存支付房屋清理费用764元。庭审中，宋明才撤回第2项反诉诉讼请求。针对宋明才的反诉请求，李领存辩称，宋明才无故终止租赁合同，应承担违约责任，租房押金应予退还。李领存作为守约方无需支付免租期租金，且房屋较为整洁，清洁费不应超过200元。本院经审理认定事实如下：坐落于上海市闵行区莘沥路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人系宋明才与案外人宋某某。2016年11月20日，宋明才(出租方、甲方)与李领存(承租方、乙方)通过中介公司居间介绍签订《房屋租赁合同》，合同中与本案有关的主要条款内容如下：一、出租房屋基本情况：甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市闵行区莘沥路XXX弄XXX号XXX室，房屋用途：居住，建筑面积：约65.36平方米，装修情况：精装；三、交付日期和租赁期限。甲方应于2016年12月16日之前向乙方交付房屋。租赁期限自2016年12月16日起至2021年12月15日止；四、租金、支付方式与支付日期。4.1甲乙双方约定，月租金为3500元；4.3乙方支付租金方式为银行转账，甲方收取租金的账户为：户名：金月娥；开户银行：中国农业银行账户；账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX;五、租赁保证金(押金)和其他费用。5.1甲乙双方约定，乙方应直接或通过丙方向甲方支付房屋租赁保证金(押金)，数额为1个月的租金，即3500元；……租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金(押金)除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方;六、甲方的权利和义务。6.1甲方保证有权出租该房屋，该出租行为已经得所有房屋权利人同意。……6.6返还房屋后，乙方留置在房间内的物品，视为放弃，甲方有权处置，合同另有约定的除外；七、乙方的权利与义务。7.1乙方应保证所提供的资料真实，保证租赁用途符合本合同约定，且乙方对该房屋的使用不违反法律及相应法规、规章的规定。如乙方违反上述保证，甲方有权单方解除本合同并收回房屋，租赁保证金(押金)不予返还，因此产生的损失由乙方负责。7.2乙方遵守《上海市居住房屋租赁管理方法》及公共道德及社区公约,无权将该房屋转租，不得破坏原始户型，不得影响周围邻居的居住、休息。……7.6乙方需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意……乙方增设的附属设施和设备的归属及其维修责任由甲方与乙方另行书面约定；7.7租赁期满，乙方应即日将承租的房屋及设施交还甲方，结清相应款项，并保证房屋设施完好，房内清洁。九、违约责任。9.2若甲方有下列情形之一，乙方可书面通知甲方解除合同，且甲方应当向乙方支付数额相当于1个月租金的违约金：(1)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定或不符合6.1款的，致使不能实现租赁目的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；(2)甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后7日仍未交付，或在合同期限届满前，甲方无正当免责理由提前解除合同的。9.4若乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同，且乙方应当向甲方支付数额相当于1个月租金的违约金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(1)乙方在甲方按时交付该房屋的情形下，未能配合办理交房手续，经甲方催告后7日仍未配合办理交房手续的；(2)乙方未征得甲方书面同意擅自改变该房屋用途致使该房屋损害；或因乙方原因造成该房屋主体结构损坏；或擅自转租该房屋或转让该房屋承租权的。……十、居间条款。三方一致确认，甲、乙双方在丙方的居间介绍之下达成本交易，甲、乙双方签署本合同即为丙方居间成功，应根据各自与丙方签署的佣金确认书等类似协议向丙方支付佣金。……合同另对其他事项作了约定。又查明，宋明才(出租方)与李领存(承租方)于2016年11月20日签订一份《租赁协议》。约定：1.租期为五年，日期自2016年12月16日起至2021年12月15日止，租金为前两年3500元，后三年3700元；2.保安费、保洁费共40.5元/月，由租户承担，物业费由业主承担；3.若合同未到期，乙方违约，需把免租期25天的租金补给业主，若合同未到期，甲方违约，需赔偿乙方装修费，按实际日期平摊。除此之外，违约责任依然承担，即赔偿一个月租金；……5.如果承租方将沙发或电视柜或餐桌替换掉，需还房时将替代家具留下。协议备注：灶台和热水器由房东换新。还查明，上述《房屋租赁合同》及《租赁协议》均由房屋所有权人宋明才、宋某某委托儿媳金月娥签订，《房屋租赁授权委托书》载明由金月娥全权行使房屋的出租和经营管理权力，委托权限：1.房屋的出租和日常管理；2.房屋的物业管理；3.房屋的相关设施设备的维护与管理；4.法律法规规定由房屋产权方负责管理的其他事项。委托期限为60月，从2016年12月16日起至2021年12月15日止。合同签订后，宋明才向李领存交付了房屋，李领存向宋明才支付了租赁保证金3500元。2020年2月3日，金月娥得知李领存转租房屋，遂要求李领存2月底前交还房屋。2020年2月27日，双方办理房屋交还手续。此后，李领存与金月娥多次通过微信对合同解除、款项退还事宜进行交涉，但并未达成一致意见。2020年3月27日，金月娥书面通知李领存，确认双方合同于2020年2月27日已解除，并退还2020年2月27日至2020年3月15日的18天的租金(128元/天)2304元。庭审中，双方对合同解除后退还的租金金额均表示无异议。以上事实，由原告(反诉被告)李领存提供的《房屋租赁合同》、《租赁协议》，被告(反诉原告)宋明才提供的委托书及房屋租赁授权委托书及当事人的庭审陈述所证实，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院认为，原告(反诉被告)李领存与被告(反诉原告)宋明才就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》、《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守约定。本案的争议焦点：李领存是否有权转租？李领存对其转租事实无异议，但认为其持有房东宋明才、宋某某签署的房屋授权委托书，系有权转租，并未违反合同约定，宋明才无故提前解除合同，应退还押金、支付违约金。李领存提交了房屋租赁授权委托书，庭审中，李领存陈述其提交的授权委托书系中介转交，未见过房东。宋明才则认为其从未见过李领存，不可能直接委托李领存出租房屋，其只出具过委托书给其儿媳金月娥，委托金月娥将房屋出租。其从未也不可能出具委托书给李领存，当时其在出租房屋前在中介处留了几张甲方名字签好、乙方名字空白的委托书，李领存出具的这份委托书应该是李领存自己在空白处签的。本院认为：1.宋明才与李领存各提交了一份除受托方外，其它内容均相同的委托书，按常理，委托方不会签署两份格式内容相同，受托人却不同的委托书；2.从双方租赁关系建立开始，出租人一方都是金月娥出场处理相关事宜，与宋明才提交的委托书内容是一致的；3.就委托书的内容而言，委托事项系委托人授权受托方全权行使房屋的出租和经营管理权力，委托权限为“1.房屋的出租的日常管理；2.房屋的物业管理；3.房屋的相关维护与管理；4.法律法规规定由房屋产权方负责其它事项。”涉及的均是房屋租赁关系中关于出租人的权利义务，并未涉及到授予承租人转租的事宜。更何况，委托书的落款时间为2016年11月19日，此日期系金月娥代表宋明才与李领存签订房屋租赁合同的前一天，此时承租人为谁尚未可知，遑论授予转租权。4.双方在房屋租赁合同中对转租事项已作了明确约定。基于以上理由，本院确认宋明才提交的委托书的证明力，该份委托书系宋明才委托金月娥对外出租房屋所用，而李领存提交的委托书不能证明作为出租人的宋明才授予李领存转租的权利，因此关于转租事宜应按双方在合同中的约定处理，即“擅自转租该房屋或转让该房屋承租权的”应按约承担违约责任，李领存转租未经出租人同意，系无权转租，其要求出租人支付违约金、装修费用及装修时长一个月房租，本院不予支持。在此情形下，出租人得依约解除房屋租赁合同。双方协商后于2020年2月27日进行了房屋交接，故本院确认上述合同于该日解除。基于双方所签订的《房屋租赁合同》已实际终止履行，故宋明才理应将收取的押金返还给李领存。李领存另要求宋明才承担中介费和物品搬运费，没有合同依据，本院不予支持。虽然李领存系无权转租，但综合考虑到李领存一直按约支付房租，三年多来均保持良好支付记录，事发之时正值新冠疫情席卷全国的特殊时期，且宋明才已于2020年5月将涉案房屋再次出租等情形，本院依据合同约定和当事人陈述意见，从利益衡平角度，对宋明才要求李领存支付免租期租金的诉讼请求不予支持，确定李领存支付宋明才房屋清理费200元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)李领存与被告(反诉原告)宋明才于2016年11月20日签订的《房屋租赁合同》及《租赁协议》于2020年2月27日解除；二、被告(反诉原告)宋明才于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)李领存房屋押金3500元；三、原告(反诉被告)李领存于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)宋明才房屋清理费200元；四、驳回原告(反诉被告)李领存的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)宋明才的其余诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计174.07元，由李领存负担147.07元、宋明才负担27元；反诉案件受理费减半收取计25元，由宋明才负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 杨伟华二〇二〇年十一月十九日法官助理 吴嘉雯书 记 员 吴嘉雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。……