山东省潍坊市潍城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0702民初3266号 原告：谢春春，女，1971年3月31日出生，汉族，住济南市历下区。 委托诉讼代理人：周亮，山东胜远律师事务所律师。 被告：姜志杰，男，1978年4月27日出生，汉族，住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：王晓敏，山东瀛鲁律师事务所律师。 原告谢春春与被告姜志杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告姜志杰支付原告谢春春租金51868元；2.请求判令被告姜志杰支付原告谢春春逾期付租金滞纳金（自2019年12月10日至实际付款之日止，按每日395元计算）；3.请求判令被告姜志杰支付原告谢春春物业水费456元；4.请求判令被告姜志杰支付原告谢春春违约金18500元；5.请求本案诉讼费用由被告姜志杰承担。事实和理由：原、被告于2018年2月12日签订《房屋租赁合同》，合同约定：姜志杰租赁谢春春位于潍坊市潍城经济开发区××路××广场商铺××房屋，用于姜志杰经营的潍坊山水景观工程有限公司办公使用。合同租期自2018年2月10日至2020年2月9日共计24个月，合同期满后姜志杰继续使用房屋；2020年5月31日姜志杰才将涉案房屋腾空并返还原告，双方办理了交接手续。截至被告交还房屋止尚欠原告租金51868元（含2019年8月10日-2020年2月9日租金22500元、2020年2月10日-2020年5月31日租金29368元）、物业水费456元未结清。合同第三条第二款约定被告若逾期支付租金，则每逾期一日按月租金5%支付滞纳金。合同第十条约定被告违约应向原告支付总租金10%的违约金。原告多次催要租金，但被告不予理会。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼。 被告姜志杰辩称，我方房租已支付完毕，不存在拖欠情况，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。 本案在诉讼过程中，双方当事人进行了举证，本院依法组织质证。对双方无争议的证据，本院依法予以确认，并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认定如下： 1、原告提供潍坊市潍城经济开发区××路××广场商铺××房屋产权证书各一份，意在证实原告谢春春对涉案房屋享有所有权。被告对该证据的真实性予以认可。本院认为，该证据真实、合法且与本案有关联，依法确认为有效证据。 2、原告提供2018年2月12日双方签订的租赁合同(共四页，双方在最后一页签字确认)一份，合同最后一页载明“本协议一式贰份，自签订之日起生效，甲乙双方各执壹份”，合同另约定原告指定的租金收款账户为窦萍尾号5495的银行账户，意在证实双方之间存在租赁合同关系及双方在合同中约定的相关权利义务。被告对该合同前三页因未经签字确认，真实性不予认可，仅对最后一页予以认可。但被告未提供出其自己持有的租赁合同予以反驳。本院认为，原告提供的租赁合同，前三页虽未有当事人签字，但从交易习惯来看，也符合常理；且被告对原告提交的租赁合同不予认可，但按照其认可的最后一页记载，被告亦持有相应合同，应向法庭提供以反驳原告证据，在被告未提供相反证据的情况下，本院对原告提供的租赁合同真实性予以认定。该证据真实、合法且与本案有关联，依法确认为有效证据。 3、原告提供原告处员工王某与被告处员工李娟签字确认的房屋交接单打印件一份（原件照片在王某手机存储，经当庭展示，与照片中的原件一致），意在证实被告处工作人员李娟与原告处工作人员王某于2020年5月31日办理了房屋交还手续。被告对房屋交接单认为系复印件，真实性不予认可。本院认为，原告提供的该项证据系照片，无原件相核对，照片是否经过编辑无法确认，无法确认其真实性。对该证据，本院不予确认。 4、原告提供原告处员工王某拍摄的被告交房时的照片一宗（该宗照片水印显示拍摄时间为2020年5月31日，但在王某手机的存储时间显示为2020年10月），意在证实被告不爱惜使用租赁物，违反了合同约定。被告对此不予认可，认为照片的拍摄时间不在被告租赁期限内。该证据系照片，拍摄时间与存储时间不一致，真实性无法确认。对该证据，本院不予确认。 5、原告提供2020年6月22日物业水费收据一份、微信付款凭证一份，金额均为456元。意在证实被告承租期间拖欠的物业水费456元已由原告代缴。被告对此不予认可，认为缴费时间不在被告租赁期间内。本院认为，该证据形成时间在原告自认的被告交还房屋时间之后，与本案缺乏关联性，本院不予确认。 6、原告提供其员工王某证人证言一份，意在证实被告欠付房租的情况。证人证言的主要内容为：我是原告处员工，专门为原告打理其在潍坊的房产，被告承租涉案房屋后，自2019年8月至2020年2月，房租应为47500元，被告仅支付25000元，尚余22500元未交。2020年5月31日，被告员工李娟打电话说她过来退房，见面之后我们做了交接，我应她的要求签了房屋交接单，原件由她带走，我拍了照片。交接后，我打开门对房内状况进行了拍摄，并问她房租何时交，她说需要跟原告沟通一下，水电有两个电卡，没办退房手续，水费也没有交。对于证人证言，被告质证称证人系原告处员工，其所阐述的证言及证据均有瑕疵，不予认可。本院认为，证人王某系原告处职工，与原告存在利害关系。对证人证言，本院不予确认。 7、被告提供2018年8月-2019年8月期间缴纳物业费、房租的收款收据6份、2018年2月姜志杰信用卡账户变动信息一份、张庆新2018年2月-2018年3月招商银行历史交易明细表一份、2019年8月-2019年12月农业银行交易明细（其中2019年11月8日转账支付窦萍尾号5495银行账户25000元）一份。意在证实被告已足额缴纳房租、物业费。对以上证据，原告质证称：对收款收据真实性无异议，但是该租金并非原告诉求的租金范围；对其他证据的真实性不认可。本院认为，被告提供的以上证据所显示的缴费时间和项目，均不在本次原告诉讼主张的范围内（其中2019年11月8日转入窦萍尾号5495账户25000元系支付2019年8月至2020年2月期间的部分房租，原告已在诉讼请求中予以扣除），与本案缺乏关联性，本院不予认定。 本院经审理认定事实如下：潍坊市潍城经济开发区××路××广场商铺××房屋属于谢春春所有。2018年2月12日，原告谢春春与被告姜志杰签订房屋租赁合同，约定：原告谢春春将前述房产出租给被告姜志杰使用，租期为24个月，自2018年2月10日起至2020年2月9日止；年租金为第一年90000元／年、第二年95000元／年；租金支付方式为先付租金后使用，合同期满如续租，被告需提前30天支付下一期房租，以原告实际收到为准；被告如逾期支付租金，应向原告支付滞纳金，滞纳金按日计算，每日为月租金的5%，逾期支付超过15天，原告有权解除合同收回房屋；被告应承担租赁期间因居住及营业产生的一切（水费、电费、物业费、垃圾清运费等）费用，并承诺足额按时交纳相关费用；租赁期间，被告未经原告书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋的、制作招牌、户外广告和其他宣传、门前随意摆放货物及其他杂物、私自乱搭、乱建、占用公共区域、绿化区域的，随意丢弃、倾倒垃圾以及逾期未缴纳各项管理费用，经物业书面催缴书下发后15日内拒不缴纳等情况下，原告有权终止合同，收回房屋，被告应按不低于总租金10%的数额支付违约金。房屋交还时，房内一切被告所述物品均须及时处置清理并按照原告要求恢复该房屋租赁前状态的约定。本协议一式贰份，双方各执壹份。 合同签订后，被告一直使用房屋至2020年5月31日。自2019年8月10日至2020年2月9日，被告仅支付租金25000元，其余租金未付。 本案庭审结束后，被告另提出原告在未征得其同意的前提下擅自将其所有的价值200000元以上的亭子推倒掩埋，我方对此有权主张损失。但被告并未就此提出反诉。 本院认为，原、被告之间成立租赁合同关系，本案双方争议的焦点是，被告实际交还房屋的具体时间、被告是否存在不爱惜使用租赁物的情况、是否欠付物业水费。关于被告实际交还房屋的具体时间，虽然合同约定租赁期限截至2020年2月9日，但被告并未举证证实其实际交还房屋的具体时间，应以原告自认的2020年5月31日交还为准认定。在2020年2月9日之后，双方形成事实上的不定期租赁合同关系，相应租金标准应参照租赁合同到期前的约定标准予以认定。原告主张被告存在不爱惜使用租赁物的情况且欠付水费456元，证据不足，本院不予采信。综上，自2019年8月10日至2020年2月9日，被告欠付原告租金22500元（95000元/年÷2-已支付的25000元）。自2020年2月9日至2020年5月30日，租金标准参照合同到期前的95000元/年计算，欠付租金的数额为29151元（95000元/年÷365天×112天）。关于原告主张的违约金及滞纳金，均系因被告违约而应支付的损失，合同约定的标准过高，本院予以调整。对于因欠付2019年8月10日-2020年2月9日期间的租金而支付的违约金及滞纳金应以欠付的22500元为基数自2019年8月10日起至实际付清之日止按照2020年10月中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算。对于2020年2月10日之后被告欠付的租金，因双方未对租金支付方式及欠付租金的违约责任作出约定，因此，对该部分欠付租金不再支持违约金及滞纳金。关于被告主张的原告将其所建亭子推倒的问题，被告并未提出反诉，本院在本案中不予处理，被告可另行主张。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下： 一、被告姜志杰支付原告谢春春欠付的租金51651元，并承担违约金、滞纳金（违约金、滞纳金的计算方式为：以22500元为基数自2019年8月10日起至实际付清之日止按照2020年10月中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算）。于本判决生效之日起十日内履行完毕。 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1570元，减半收取785元，由被告陈志杰负担545元，由原告谢春春负担240元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 员 魏晓莉 二〇二〇年十一月二十七日 代书记员 孙 翔