重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初26833号原告：刘瑶，女，1992年9月12日出生，汉族，住重庆市长寿区。被告：陈雷，女，1990年3月2日出生，汉族，住重庆市大足区。原告刘瑶与被告陈雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告刘瑶到庭参加了诉讼。被告陈雷经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘瑶向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间的房屋租赁合同；2.被告退还原告剩余9个月房屋租金10800元及1200元房屋押金，共计12000元；3.被告赔偿违约金2400元；诉讼费由被告承担。事实及理由：2020年5月原告在58同城上看到了重庆市渝北区XX街道XX路XX号XX小区X栋X-X房屋由重庆首资科技有限公司（以下简称首资公司）出租的信息。原告与首资公司签订合同前，首资公司出示了被告与首资公司签订的“授权委托书”，载明被告将案涉房屋全权委托给首资公司出租。2020年5月28日，原告与首资公司签订了房屋租赁合同，约定了租期、租金等内容。但2020年8月18日，自称是被告丈夫的人来到案涉房屋，告知原告称首资公司欠付被告租金，其将在未收到租金15日后收回房屋，要重新出租、让原告尽快搬家。之后原告无法联系到首资公司。2020年8月31日晚被告的丈夫微信联系原告，要求原告与2020年12月30日前搬家，否则将断水电气。原告提出每个月按市场价补贴被告，但被告不同意。2020年9月5日，被告拆除了案涉房屋的电表，导致原告无法正常居住生活。被告与首资公司为委托代理关系，代理人的代理行为产生的法律效力，由被代理人承担。为维护自己合法权益，原告起诉来院。被告陈雷未到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。经审理查明：被告是渝北区龙山街道银桦路39号太阳园2幢13-5房屋的所有权人。2020年5月26日，被告作为委托人（甲方），首资公司作为受托人（乙方）签订《资产委托管理服务合同》，合同编号：YCYJ-CQWT0000138。第一条、资产基本情况。（一）资产类别：房屋，资产坐落于渝北区XX街道XX路XX号XX小区X栋X-X。甲方确保对房屋的情况进行如实陈述，并确保不会影响任何第三方的合法权益，如因甲方提供房屋存在瑕疵，导致本合同不能依约履行，所产生的法律后果均与乙方无关，由甲方承担全部责任并赔偿损失，包括但不限于乙方、实际承租人、财产共有权人其他权利人。（二）甲方同意将房屋委托给乙方做独家委托代理，相应权限包括：代理甲方运营及出租房屋，代为收取租金，委托期间，乙方为甲方提供的服务包括但不限于装修改造、租客管理等，以乙方实际提供运营服务为准。（三）委托房屋用途为居住。第二条、资产收益。本合同甲方可获得的资产收益以租金的形式表现，由乙方代为支付。（一）乙方应按照合同约定的租金支付标准向甲方支付资产收益。委托期限自2020年5月29日起至2022年7月28日止，共计26个月零15天。其中：第一年免租期为2020年5月29日起至2020年6月28日止。第二年免租期为2021年6月29日起至2021年7月28日止。甲方确认在免租期内无资产收益。（二）房屋租金为每月1845元，1、租金支付方式为押一付一，押金的支付日期为2020年5月29日，首期租金于2020年6月28日支付，之后租金依次类推直至租赁期限届满。第三条、管理费。甲方同意向乙方支付服务费（乙方向第三方租赁房屋的，收取的第三方租金高于本合同项下双方约定的房屋租金时，甲方同意高出部分及甲方给予乙方的免租期间的租金收益直接作为乙方的服务费，由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除）。第四条、其它与租赁房屋有关的费用的承担。（一）租赁期内物业费、能耗费、垃圾清扫费由甲方承担。第七条、双方的权利义务。（一）甲方的权利义务。1、甲方授权乙方代理甲方运营出租房屋，签署与资产管理有关的合同（包括但不限于房屋租赁合同等）；处理管理期间发生的纠纷（包括但不限于与使用房屋使用人开展洽商和/或追究其违约、侵权责任或参与相关的诉讼），非因乙方或资产使用人原因而使房屋遭受来自第三方的侵害时所发生的纠纷由甲方自行处理，甲方未能及时排除妨碍的，委托期限顺延，纠纷处理期间租金由甲方承担。第八条、合同的解除与终止。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同。1、乙方逾期支付租金超过十五个工作日，经甲方书面通知后乙方仍不支付租金的；出现上述第（四）款情形的，甲方有权单方解除合同，乙方应赔偿甲方两个月租金作为违约金。第九条、违约责任。（二）乙方违反本合同约定提前解除合同的，乙方应支付甲方2个月的租金作为违约金。同日，被告向首资公司出具了《授权委托书》，主要载明：委托人现依法委托首资公司代理本人全权处理坐落于渝北区XX街道XX路XX号XX小区X栋X-X的房屋所有出租相关事宜。2020年5月28日，被告作为房屋所有权人（业主），首资公司作为房屋出租代管机构（甲方），原告作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。内容为：第一条、房屋标准、用途。（一）乙方所承租房屋坐落于重庆市渝北区XX街道XX路XX号XX小区X栋X-X。（二）房屋租赁用途为居住。第二条、租赁期限。（一）房屋租赁期自2020年5月28日起至2021年5月27日止，共计12月。（二）甲乙双方依据《房屋交割清单》完成房屋交验并在《房屋交割清单》上签字盖章。第三条、租金、押金。（一）房屋租金为每月1200元。押金（即履约保证金）为1200元，于合同签订当日支付，如在合同履行期间因乙方欠缴费用或违约被扣除后不足部分，乙方应接到通知之日补足，否则，甲方有权解除合同收回房屋。（二）租金的付款方式为年付。（四）租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金应首先用于抵扣由乙方承担的费用、未支付租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任等，剩余款项（如有）无息退还乙方，乙方应按照本合同约定按时足额向甲方支付房屋租金，除上述情况外，乙方不得要求以押金（履约保证金）冲抵房屋租金。第九条合同的解除。（一）甲乙双方协商一致，可以解除合同。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、甲方迟延交付房屋达十五日，经乙方书面通知后甲方仍不交付的；2、甲方拒不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；3、房屋承租期内，甲方单方面收回房屋的。第十条、违约责任。甲方有本合同第九条第（三）款约定情形的，应当向乙方支付2个月租金（按乙方最近一期已付租金为标准计算）作为违约金；乙方违反本合同约定，应当向甲方支付2个月租金（按乙方下期应付租金为标准计算）作为违约金，甲方还有其他损失的，乙方一并赔偿。原告于2020年5月28日向首资公司支付了2000元、于2020年5月29日向首资公司支付了13600元。原告称被告拆了案涉房屋的电表，举示了重庆市公安局案（事）接报回执，回执简要报警信息载明：2020年9月5日10时许，原告报警称其租住在XX街道XX路XX号XX小区X栋X-X，今早10时左右，家中没电，后发现租住房屋的电表被拆走。经询问，原告是2020年5月28日在一家名为“首资”的托管公司承租的房屋，并缴纳了一年的租金共计15600元，现因该公司疑似跑路，未将每月房租缴纳给房东吴江，双方发生纠纷。民警随后联系吴江协商，吴江要求只能住四个月再重新签合同才来派出所协商。民警告知双方自行协商解决，协商不成可在派出所驻所律师处进行协调，协调不成，再通过司法途径解决该问题。庭审中，原告称，其与首资公司签订合同时，首资公司向原告出示了合订在一起的《授权委托书》和《资产委托管理服务合同》；《资产委托管理服务合同》是委托合同，被告与首资公司之间是委托授权关系；《房屋租赁合同》相对方是原告与是首资公司，但却是由被告将其房屋委托给了首资公司出租；2020年9月6日原告母亲给被告配偶打电话问是否可以继续居住至2020年1月27日，被告配偶称可以但需要重新签订合同、支付押金1000元、不用给租金，原告同意；但之后双方到派出所协商签订合同时被告又要求原告再给1200元租金才能居住至2020年1月27日，但是原告未同意；2020年9月10日原告搬走，没有给被告说，遗留了一些衣服和鞋子，钥匙未还给被告。上述事实，有《授权委托书》照片、房产证照片、《房屋租赁合同》、支付宝转账记录、重庆市公安局案（事）接报回执、照片、《资产委托管理服务合同》及当事人当庭陈述等证据随案佐证，足以认定。对原告举示的微信聊天记录，无法核实对方的身份，真实性无法核实，故不予采信。本院认为：对于原告与被告的法律关系。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期和方式、租赁物维修等条款。而委托合同是委托人与受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人完成委托事务的，委托人应当向受托人支付报酬。虽然被告与首资公司签订的合同名为《资产委托管理服务合同》，但该合同中约定了房屋租赁期限、租金、押金、免租期、维修等条款，且约定了无论是否对外转租成功，首资公司均应当向被告支付租金。故被告与首资公司的法律关系实质是房屋租赁合同关系。被告出具的《授权委托书》应当视为首资公司有转租权的意思。原告与被告并无直接合同关系，原告签订的《房屋租赁合同》的相对方应当是首资公司。原告基于与被告有房屋租赁合同关系起诉解除与被告的租赁合同、被告退还租金和押金、被告支付违约金的诉讼请求，没有合同和法律依据，本院均予以驳回。被告陈雷无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃各项诉讼权利，自行承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告刘瑶的诉讼请求。本案受理费160元减半收取80元，由原告刘瑶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  黄明真二〇二〇年十一月十九日书记员  陈 实