北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初5894号原告：北京市久筑物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区南新园小区**楼**。法定代表人：朱宝东，董事长。委托代理人：靳鹏飞，北京海润天睿律师事务所律师。被告：韩福臣，女，1962年11月19日出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人：刘晓丽，北京广衡律师事务所律师。原告北京市久筑物业管理有限责任公司（以下简称久筑物业公司）与被告韩福臣物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告久筑物业公司之委托代理人靳鹏飞，被告韩福臣之委托代理人刘晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。久筑物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令韩福臣支付全部欠缴物业管理费总计439816.67元；2、请求判令韩福臣按中国人民银行一年期贷款利率支付因逾期未缴纳物业费用所产生的滞纳金（以439816.67元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2011年7月1日开始计算至实际付清之日止）。事实理由：我公司是北京市海淀区采石路×号院小区，即玉海园五里小区的物业服务机构，为小区及小区全体业主提供物业服务。韩福臣为玉海园五里×号楼的房屋所有权人或实际使用人，建筑面积2665.56平方米，该楼房产性质为商业用楼。2004年前后，韩福臣取得×号楼的产权，成为本小区业主。韩福臣在2011年至2018年间，欠缴部分物业费。虽然我公司未与其签订物业合同，但未签订的原因系韩福臣不予配合，但韩福臣事实上享受了我公司提供的物业服务，也缴纳了部分年度物业费。根据相关法律规定，双方之间形成物业服务合同关系。我公司历年采用派人上门、电话及张贴催收通知的方式催缴物业费。依据我公司与小区开发商新兴公司所签的《前期物业服务合同》约定的物业费收费标准，韩福臣在2011年至2018年间累计拖欠439816.67元物业费。另，上述合同还明确约定了逾期缴纳物业费的违约金，韩福臣还应当依约支付违约金91589.58元。此外，因涉案房屋实际产权面积与开发商告知的产权面积不同，此前我公司一直按涉案房屋建筑面积2665.56平方米向韩福臣收取物业费，实际建筑面积应为2645.79平方米，我公司同意在本案中折抵此前韩福臣多交纳的物业费6046.56元，经折抵核算后，韩福臣尚欠付物业费436555.35元。为维护合法权益，故诉至法院。韩福臣辩称，一、久筑物业公司严重怠于行使物业服务的催收义务，部分请求已过诉讼时效。第一，该公司在《前期物业服务合同》明确了交纳物业费的时间及方式，即每年3月31日之前按年交纳。但该公司怠于行使合同中的各项权利义务，未及时履行合同相关催交义务。2015年，我和实际承租人对该公司物业服务内容、服务事项以及收费依据、收费公示等提出异议后，该公司也从始至终未给予我和承租人任何答复。第二，久筑物业公司在2019年9月9日之前的催交物业费通知从未送达给我，不存在诉讼时效中断的事由。1、该公司提交的催交物业费的证据真实性存疑，根本无法证明实际张贴时间和地点，不能证明其已向我催交。2、该公司在庭审中认可涉案院落为独立院落，属于我的私有领域，不在物业服务的范围内。承租人又是航天控制仪器研究所和航天时代激光导航技术有限责任公司，两家航天公司由于涉密性质，都不允许其他人员随意进出，物业、保安、清洁都由承租方自行配备。我也与承租人确认过，该公司工作人员从未进入过涉案房屋，也没有张贴过催收物业费通知。而且，我也住同一小区，从未收到过催收通知。第三，该公司的部分诉讼请求超过诉讼时效。每年物业费的诉讼时效期间应当自当年4月1日起计算。故该公司主张的2016年之前（含本年）的物业费已经超过法定诉讼时效两年。该公司主张的2011年7月1日至12月31日的物业费，我方证实已经交纳。二、久筑物业公司违法、违约在先，存在违规多收费、不依法公示、不履行物业管理义务等行为。1、该公司擅自扩大收费范围，多收取我物业费。涉案房屋建筑面积2645.79平方米，但该公司多年来一直按2665.56平方米向我收取物业费，其应当将多收取的物业费向我返还。2、该公司违约在先，不履行维修、养护、管理和维护义务，且不依法将服务内容以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示，严重侵犯了我的知情权。该公司从未进过涉案房屋的公共区域，更未对涉案房屋及公共区域提供过物业管理，涉案房屋及该部分公共区域的保安、保洁、绿化等工作均需我自行雇人处理。涉案房屋所在小区，物业管理存在严重问题：小区环境脏乱、卫生打扫不到位、小广告张贴的到处都是；小区无草坪和绿植、花坛内杂物和垃圾遍地、垃圾随意堆放；小区内路边乱停、占用应急车道的车辆随处可见；小区安保也不到位。该公司明显怠于履行物业服务义务，应当承担违约责任。3、涉案房屋为居住小区内经营性的配套用房，其物业费应依据物业服务协商确定。根据《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》的通知第八条，居住小区配套用房，属经营性的，物业费视其需要提供的劳务及使用公共设施的程度，参照本办法规定的标准协商议定。我多次提出与该公司议定符合实际需求的物业服务项目但均被拒绝。实际上，由于涉案房屋所在位置区域特殊，我及承租人并未享受该公司提供的物业服务，也未使用小区内的公共设施。该公司也未对涉案房屋尽到维修义务，我和承租人还需额外支出维修管理费用，该行为严重损害了我的合法权益。三、我对久筑物业公司主张的滞纳金不予认可。第一，我与该公司并未签订物业合同，我也未就滞纳金条款作出承诺，故不认可该公司主张的滞纳金。第二，如前所述，该公司未尽物业服务义务，其主张滞纳金无事实及法律依据。四、我取得房产证后，该公司依然与开发商签订前期物业合同，属于违法行为。综上，我不同意久筑物业公司的全部诉讼请求，请求法院驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2019年9月10日，久筑物业公司向韩福臣发送《关于玉海园五里×号楼拖欠物业费的律师函》，要求其支付自2011年起，截至2018年7月31日的物业费用。上述律师函所载期间内，韩福臣系北京市海淀区玉海园五里×号楼×层×等5套房屋（以下简称涉案房屋）的业主，涉案房屋建筑面积为2645.79平方米。久筑物业公司系涉案房屋所在小区的物业管理公司。经询，双方当事人之间未单独签订物业服务合同。有争议的证据和事实如下：久筑物业公司庭审时主张韩福臣应当立即支付涉案房屋2011年7月1日至2011年12月31日、2014年7月1日至2018年7月31日期间的物业费用共计439816.67元，以及相应的滞纳金；本案庭审结束后，久筑物业公司向法院提交书面意见，自认其诉讼请求主张有误，实际应按涉案房屋建筑面积2645.79平方米计算，而此前存在按2665.56平方米计算向韩福臣多收取物业费的情况，经核算韩福臣实际欠付物业费用应为436555.35元。久筑物业公司为此提交其历年来催缴通知照片、其与北京市新兴房地产开发总公司签订的两份《前期物业合同》（两合同时间接续，自2011年1月1日起至2020年12月31日止；办公楼及商业的物业服务费标准均为3元每月每平方米）等予以证明。韩福臣不认可上述久筑物业公司提交证据的真实性及证明目的。韩福臣抗辩主张及举证如下：1、韩福臣主张2011年全年物业费用已结清，其中2011年7月1日至2011年12月31日的物业费用由承租人北京航天控制仪器研究所（以下简称研究所）交纳。经韩福臣申请调查取证，研究所提供久筑物业公司开具的发票一张，发票记载“项目：物业费2011年部分，金额47980元，付款单位研究所……”。久筑物业公司认可该发票的真实性，但主张发票金额对应的涉案房屋物业费为2011年1月1日至6月30日，并非2011年7月1日至2011年12月31日。2、韩福臣主张涉案房屋建筑面积2645.79平方米，但该公司多年来一直按2665.56平方米向我收取物业费，多收取的部分应当予以退还。久筑物业公司认可自2005年7月1日至2014年6月30日期间（不含2011年7月1日至2011年12月31日）确存在多收取韩福臣物业费用的事实，多收费面积差应为19.76平方米，多收取费用为6046.56元。韩福臣主张多收费的面积差应为19.77平方米。经询，双方当事人均同意多收取的物业费部分在本案中予以折抵。3、久筑物业公司怠于行使物业服务费用的催收义务，韩福臣及承租人研究所均未收到催收通知，故该公司主张的2016年之前（含本年）的物业费已经超过法定诉讼时效两年。4、该公司违约在先：不履行维修、养护、管理和维护义务，且不依法将服务内容以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示，严重侵犯了业主的知情权；涉案房屋为独立院落，不在物业服务的范围内，承租人又是涉密单位，不允许其他人员随意进出，故该公司从未进过涉案房屋的公共区域，更未对涉案房屋及公共区域提供过物业服务，涉案房屋及该部分公共区域的物业、保安、保洁、绿化等工作均需韩福臣或承租方自行雇人处理；涉案房屋所在小区的环境、卫生、绿化、垃圾清理、车辆停放、安保等服务均存在严重问题。5、业主取得房产证后，该公司依然与开发商签订前期物业合同，属于违法行为。涉案房屋为居住小区内经营性的配套用房，其物业费收费标准应依据物业服务协商确定。综上，基于上述理由，双方之间亦并无合同约定，故不同意久筑物业公司的全部诉讼请求。韩福臣就其上述主张提交照片以及研究所提供的记账凭证、发票及经费报销单予以证明。久筑物业公司不认可韩福臣提交上述全部证据的真实性及证明目的。本院认为，久筑物业公司为涉案房屋所在的小区提供物业服务期间，韩福臣作为涉案房屋的业主，接受了相应的物业服务，应当向久筑物业公司交纳相应的物业服务费。关于韩福臣的抗辩意见：1、2011年全年物业费用已结清。久筑物业公司对此不予认可，研究所提供的发票所载金额47980元，经核算仅为半年物业费用（按2665.56平方米计算），韩福臣亦未对其该项主张提交其他证据予以证明，故本院对此不予采信，认定2011年韩福臣仅交纳半年的物业费用（按2665.56平方米计算）；2、久筑物业公司存在多收取物业费的情况。根据久筑物业公司提交的起诉书“建筑面积2665.56平方米”，根据当事人庭审陈述以及本案证据，涉案房屋实际建筑面积应为2645.79平方米，多收取面积差为19.77平方米，经核算，韩福臣此前多向久筑物业公司交纳物业费6049.62元。鉴于双方当事人均同意该部分费用在本案中予以折抵，本院对此不持异议，为一次性解决纠纷，在计算韩福臣应向久筑物业公司支付的费用时予以扣减；3、部分诉讼请求超过诉讼时效。鉴于久筑物业公司提供的物业服务是持续、不间断的过程，且该公司提交了催缴物业费的通知单等证据，并不存在明显怠于行使催缴义务的情形，物业服务合同关系具有不同于其他民事法律关系的公共服务性，且缴费主体众多，对于分散居住者收费不便等因素，对诉讼时效的法律适用，不宜过苛，故对于韩福臣该项抗辩主张本院依法不予支持；4、久筑物业公司违约在先，所提供的各项物业服务存在严重问题，且涉案房屋为独立院落，承租人又是涉密单位，该公司并未对涉案房屋及公共区域提供过物业服务。久筑物业公司对此不予认可，韩福臣提供的证据亦不能充分有效的证明其该项主张。物业服务是一个长期、动态的过程，物业公司提供的服务是否达到标准，应在较长期的整体情况下去判断。如果物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，业主不能仅以物业服务不到位、物业服务有瑕疵为由，拒绝交纳相关物业管理费用，否则有违公平原则，也将造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，最终损害其他正常交纳物业服务费的业主的利益。故韩福臣的该项抗辩主张，事实及法律依据不足，不足以构成免除物业费的理由；5、业主取得房产证后，该公司依然与开发商签订前期物业合同，属于违法行为,涉案房屋为居住小区内经营性的配套用房，其物业费收费标准应依据物业服务协商确定。该项抗辩主张事实及法律依据不足，本院依法不予采信。综上，基于上述分析，扣除多收取的物业费用部分之后，韩福臣应向久筑物业公司支付2011年7月1日至2011年12月31日、2014年7月1日至2018年7月31日期间的物业费用共计430505.73元。关于滞纳金，双方当事人并无约定，因韩福臣存在对物业服务质量不满的情形才未交物业费，与故意拖欠物业费的一般情形有所不同，故对该项诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、韩福臣于本判决生效之日起7日内向北京市久筑物业管理有限责任公司支付2011年7月1日至2011年12月31日、2014年7月1日至2018年7月31日期间的物业费用共计430505.73元；二、驳回北京市久筑物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3949元（北京市久筑物业管理有限责任公司已预交），由北京市久筑物业管理有限责任公司负担84元，已交纳；由韩福臣负担3865元，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王媛媛二〇二〇年十一月十九日书记员  周宇蕾