广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初3456号原告：黄炳华，男，1974年5月30日出生汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：郭杏珍，广东流溪律师事务所律师。被告：康佳集团股份有限公司昆明分公司（统一社会信用代码：91530100X22705415X），住所地：云南省昆明市官渡区双桥路201号银海尚御小区1栋1单元1612、1613、1614及1701、1702、1703、1704号。负责人：常东。委托诉讼代理人：王瑞升，该公司员工。委托诉讼代理人：陈璟，该公司员工。第三人：广州家化置业有限公司（统一社会信用代码:9144018477566948XE），住所广州市从化区温泉镇环湖路4号3楼。法定代表人：男航。原告黄炳华与被告康佳集团股份有限公司昆明分公司、第三人广州家化置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法先适用简易程序进行审理，后因无法及时联系被告进行送达，本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，口头裁定转为适用普通程序，由审判员李秋玲独任审理，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告黄炳华的委托诉讼代理人郭杏珍、被告康佳集团股份有限公司昆明分公司的委托诉讼代理人王瑞升、陈璟到庭参加诉讼，第三人广州家化置业有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、第三人立即协助被告办理广州市从化区温泉镇温泉东路77号37幢房屋之不动产权证并登记到被告名下，产生的费用由原告承担；二、被告在取得广州市从化区温泉镇温泉东路77号37幢房屋的房地产权证后五日内协助原告办理该房屋的不动产权证，产生的费用由原告承担；三、本案诉讼费用由被告承担。原告诉称事实和理由：案外人振华集团红州无线电厂因欠被告到期债务无力偿还，用其于1996年向开发商从化中利房地产开发有限公司购买的位于从化县“温泉山庄”第26号单位（总建筑面积281.76平方米）以房抵债，内部转让给被告，开发商为此向被告收取转名手续费，振华集团红州无线电厂并已协助被告于1998年6月19日与开发商重新签订了《商品房产买卖合同》并于当日到从化县公证处办理了《公证书》，但一直没有办理房地产权证。2016年10月14日原告与被告签订了《二手房买卖合同》，被告以85万元的价格转让上述房屋给原告，原告委托中介方钟某向被告银行转账的方式代为付清了购房款85万元给被告。原告购买该房产后尝试联系开发商从化中利房地产开发有限公司办理产权证，但因开发商已经倒闭，无法联系上。后原告从广州市从化区国土资源和规划局了解到诉××房屋现公安门牌为温泉镇××幢，涉案楼盘由从化中利房地产开发有限公司开发，后于2005年11月15日由第三人广州家化置业有限公司通过法院拍卖竞得，目前广州家化置业有限公司已经办理涉案房地产的大确权。这意味着，第三人广州家化置业有限公司已经承接了原开发商从化中利房地产开发有限公司的一切权利义务，包括办证义务。因原告已经依约交清了购房款给被告，被告也已经依约交清了购房款给原开发商，且现承接原开发商权利义务的第三人广州家化置业有限公司也办理了大确权，故该诉争房屋已经具备办理房地产权证书的法定条件，依据被告与原开发商所签订的《商品房产买卖合同》第十一条“乙方（即被告）在交清购楼款后，由甲方（即原开发商）发出付清楼款的发票，并代办理房屋产权证和国有土地使用证，即取得居住、出租、抵押、转让、赠与、遗赠等权利。但乙方购置的房屋所占土地属中华人民共和国所有。乙方所购楼宇的建筑面积以从化县政府部门认可的查丈结果为准”之约定，理应第三人先为被告办理房地产权证，然后再为原告办理房地产权证。参照广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法（2017）191号】第二十五条第二款“被告以及第三人不能提出抗辩或者抗辩理由不成立的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记”之规定，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，恳请法院查明事实，判如所请。原告为证明其主张，在举证期限内向本院提交以下证据：（1）《商品房产买卖合同》、《公证书》、《授权委托书》，证明：1998年6月19日被告授权其委托代理人代表其与开发商签订了《商品房产买卖合同》，并于当日到从化县公证处办理了《公证书》。（2）购房款发票及《收款收据》，证明：位于从化县“温泉山庄”第26号单位是振华集团红州无线电厂于1996年向开发商从化中利房地产开发有限公司购买，振华集团红州无线电厂付清了购房款给开发商，后该电厂请求开发商内部更名给被告，开发商向业主收取内部转名手续费。（3）《二手房买卖合同》，证明：2016年10月14日原告与被告签订了该合同，说明转让的房屋的相关情况，被告以85万元的价格转让上述房屋给原告。（4）《非预算合同申请》及交接清单，证明：被告将涉案房屋及房屋相关资料交付给原告。（5）《房款代付说明》，证明：原告向被告购买涉案房屋，委托钟松南代为支付购房款85万元给被告。（6）《中国工商银行个人业务凭证》，证明钟松南已于2016年10月14日、10月26日转账10万元、75万元合计85万元给被告。（7）《商品房产权证明书》，证明：涉案房屋已大确权到第三人广州家化置业有限公司名下，具备过户办理条件。（8）《地址门牌证明书》，证明涉案物业门牌号原来为：广州市从化区温泉镇温泉东路77号26幢，现变更为：广州市从化区温泉镇温泉东路77号37幢。（9）（2019）粤0117民初2188号《民事判决书》，证明：1、从化法院生效判决认定第三人广州家化置业有限公司承继原温泉山庄开发商从化中利房地产开发有限公司为小业主办理商品房产权证的义务；2、本案与该案为同一小区的同类型案件，对本案判决结果具有直接参照意义。被告康佳集团股份有限公司昆明分公司辩称：我们在交易的时候已经将房屋的历史向原告说明，也将相关的文件复印件将给原告，被告一直没有为原告办理房屋产权证不是被告的原因，是开发商的原因，同意配合原告办理房屋的过户手续。对原告诉称的事实和证据无异议。被告自愿确认原告主张的案件事实及证据，第三人广州家化置业有限公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩和证据，视为其放弃答辩和举证、质证权利。原告所提交的以上证据，证据来源、形式合法，与待证事实相关联，形成完整的证据链，本院予以采纳，并确认原告主张的上述案件事实。另，本院于2020年10月12日向广州市规划和自然资源局查询涉案房屋产权登记信息，该局出具的《广州市不动产登记查册表》显示：坐落：广州市从化区温泉镇温泉东路77号37幢，权利人：广州家化置业有限公司，不动产权证书号：粤从证59938号，建筑面积279.72平方米。该不动产没有查封、抵押等记录。本院认为：被告康佳集团股份有限公司昆明分公司与从化中利房地产开发有限公司于1998年6月19日签订的《商品房产买卖合同》以及原告与被告于2016年10月14日签订的《二手房买卖合同》，分别系合同双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告主张第三人广州家化置业有限公司协助被告办证的问题。首先，涉案房屋所在的“温泉山庄”项目原由从化中利房地产开发有限公司开发，后因项目烂尾，经法院委托拍卖，由第三人广州家化置业有限公司竞得涉案烂尾项目的土地使用权及烂尾楼（但涉案房屋不包括在内）后重新开发。该情形有别于通常的房地产开发商售楼后协助业主办理房地产权证的情况；其次，根据涉案地块的拍卖公告载明，第三人广州家化置业有限公司竞买的标的物中包括涉案房屋在内的49幢别墅只能作为已建别墅占地和公共通道、市政配套用地，不能由买受人实际使用，因而，第三人广州家化置业有限公司作为竞买人应当清楚知悉涉案地块所披露的瑕疵状况，且理应接受并负责解决瑕疵状况的遗留问题；再次，虽涉案房屋并非第三人广州家化置业有限公司所建，但根据《广州市不动产登记查册表》显示，该房屋大确权已登记于第三人广州家化置业有限公司名下，结合第三人广州家化置业有限公司已对涉案地块进行重新整体开发的事实，第三人广州家化置业有限公司实际上已被赋予该房屋开发商的角色，依照广州市办证的相关规定，第三人广州家化置业有限公司应协助办理涉案房屋交易过户的转移登记；第四，如上所述，涉案房屋已办理大确权登记，且没有被查封及抵押等限制权利转让的情形，具备了办理房地产权证的条件，被告享有向第三人主张其于《商品房产买卖合同》项下的办证权利。被告怠于行使上述办证权利。根据《中华人民共和国合同法》第七十三条第一款的规定：“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。”原告作为与被告签订的房屋买卖协议的相对方，有权代位被告主张上述办证权利。被告同意配合原告办理涉案房屋的过户手续。综上，对于原告主张由第三人协助被告办理涉案房屋房地产权证，被告协助原告办理涉案房屋房地产权证的诉请，本院予以支持。原告表示愿意承担第三人与被告之间，其与被告之间过户办证环节产生的相关税费，本院予以照准。鉴于原告向被告买受涉案房产时，被告已明确向原告告知买卖不动产的权属登记状况，被告对迟延办证不具有主观故意的过错，故本院认为案件受理费由原告自行承担为宜。第三人广州家化置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院对案件依法进行审理及缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第二款、第七十三条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条和《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下：第三人广州家化置业有限公司应自本判决发生法律效力之日起十五日内协助被告康佳集团股份有限公司昆明分公司办理位于广州市从化区温泉镇温泉东路77号37幢房屋的房地产权证（产生的税费由原告黄炳华承担）；被告康佳集团股份有限公司昆明分公司在取得广州市从化区温泉镇温泉东路77号37幢房屋的房地产权证后五日内协助原告黄炳华办理该房屋的房地产权证（产生的税费由原告黄炳华承担）。本案受理费7767元，由原告黄炳华负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李秋玲二〇二〇年十一月十七日书记员  陆明皓