上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初22485号原告(反诉被告)：张冬梅，女，1958年5月18日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告(反诉原告)：阮美琪，男，1948年10月3日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：阮翔(系阮美琪儿子)，住上海市静安区。被告：阮翔，男，1980年5月5日出生，汉族，住上海市静安区。原告张冬梅诉被告阮美琪、阮翔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序。本院于2020年7月24日公开开庭进行了审理。审理中，被告阮美琪提出反诉，本院于2020年10月13日就本诉及反诉一并公开开庭进行了审理。原告张冬梅，被告阮美琪、阮翔(暨被告阮美琪的委托诉讼代理人)到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张冬梅向本院提出诉讼请求：1、判令两被告双倍返还原告定金40,000元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月12日，原告与被告阮翔在上海家轩乐房产经纪事务所(以下简称家轩乐事务所)签订《房地产买卖居间合同》，约定将产权人为被告阮美琪的坐落于上海市奉贤区西渡镇水岸家苑8幢26号301室房屋(以下简称系争房屋)出售给原告。被告阮美琪作为房屋产权人未亲自到场签字,居间合同由被告阮翔代签，附委托书一份，委托书记载阮美琪因有事不能到场签订出售系争房屋定金合同事宜，特委托儿子代为签署此房一切相关事项。合同签订后，原告按照合同约定支付20,000元定金，在支付首付款之前，原告找到被告阮翔要求与产权人被告阮美琪当面确认卖房事实，后在一家养老院见到了瘫痪的被告阮美琪，被告阮美琪亲口向原告承认其不知道委托书的具体内容，被告阮翔当场恼羞成怒，阻止原告与被告阮美琪确认委托书的真伪，并在此后拒绝原告与被告阮美琪再次见面。原告多次与被告阮翔沟通，被告阮翔均拒绝向原告说明被告阮美琪及房屋的实际情况。现两被告在未通知原告的情况下，于2020年3月将系争房屋再次出售，并拒绝返还原告定金。故原告诉至法院，请求判如所请。被告阮美琪、阮翔辩称，不同意原告的诉讼请求。2019年12月12日，双方签订居间合同，两被告的名字都是阮翔签的(阮翔作为阮美琪的代理人签名)，被告认可该合同的效力。合同约定2019年12月25日前支付首付款330,000元，但原告表示要到养老院询问被告阮美琪的意见后再支付。2019年12月25日，原告到养老院，以被告阮美琪未居住在家为由拒绝支付首付款及签订网签合同。根据居间合同第十一条的约定，因原告违约，定金不予退还，若造成其他经济损失的，应当按照法律法规的规定予以赔偿。反诉原告阮美琪向本院提出反诉请求：1、请求判令定金20,000元归反诉原告所有，不予退还；2、请求判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失20,000元；3、请求反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年12月12日，反诉原告委托儿子阮翔在家轩乐事务所签订《房地产买卖居间合同》，约定将系争房屋出售给反诉被告，出售价格为2,190,000元。反诉原告未亲自到场签字，居间合同由反诉原告委托阮翔代签。合同签订后，反诉被告支付了20,000元定金，按照合同约定，反诉被告须在2019年12月25日前支付首付款330,000元，2020年1月13日前支付剩余首付款300,000元。由于反诉被告款项不够，需要再卖一套房子后才能支付剩余款项，因此约定在2020年4月30日前支付剩余1,540,000元。后反诉被告由于自己所出售的房屋挂牌后无人问津，不愿意继续履行《房地产买卖居间合同》，家轩乐事务所吴某某多次催告反诉被告按时付款，反诉被告在约定的付款期限内未付首付款，构成违约。由于反诉被告不履行合同，反诉原告再次挂牌出售系争房屋。出售期间，反诉被告多次去家轩乐事务所吵闹，欲要回20,000元定金，阻止反诉原告再次出售系争房屋，并诬蔑反诉原告瘫痪在床无法签署合同。后反诉原告于2020年2月21日以2,160,000元的价格再次出售系争房屋。反诉被告不履行合同以及多次吵闹，阻止反诉原告出售系争房屋，导致反诉原告产生房屋差价损失。故反诉原告提出反诉，请求判如所请。审理中，反诉原告变更上述第二项反诉请求为：判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失10,000元(该损失为房屋差价损失，鉴于反诉原告已经要求没收反诉被告定金20,000元，故30,000元的房屋差价损失，反诉原告只主张10,000元)。反诉被告张冬梅辩称，不同意反诉原告的反诉请求，反诉原告的委托手续有瑕疵，反诉原告违约。不认可反诉原告主张的损失，反诉原告以2,160,000元的价格出售系争房屋的事情反诉被告不清楚，出售房屋价格下降系疫情原因所致，与反诉被告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月12日，阮美琪作为甲方与张冬梅作为乙方、家轩乐事务所作为丙方签订《房地产买卖居间合同》，约定：甲方提供系争房屋，建筑面积为92.18平方米，经乙方验看产权房后以及到现场查看房屋结构、装修设备、管道设施等各方面均感到满意，决定购买此房；此房价为219万元；本合同签订日，乙方向甲方支付定金20,000元整；付款方式为：1、乙方于2019年12月25日前首付款330,000元；2、乙方于2020年1月13日前第二次首付款300,000元；3、乙方于2020年4月30日前支付房款1,540,000元。甲乙双方擅自解除合同或不遵守合同约定的，应承担违约责任。若乙方违约定金不退，作违约处理。甲方应支付定金的50%给丙方作为劳动报酬。若甲方违约则赔偿乙方定金的双倍，作为违约金，丙方从违约金中提取50%作为劳动酬劳。若违约方给对方造成其他经济损失的，应当按照法律、法规的有关规定予以赔偿。备注：……本次甲方产权人没有亲自到场签名，有委托书一份为证。……落款甲方处有阮翔代阮美琪的签名，乙方处有张冬梅的签名，丙方处有家轩乐事务所的盖章。同日，阮翔代阮美琪出具《收款收据》一份，载明收到张冬梅支付的定金20,000元。落款日期为2019年12月12日的《委托书》载明：本人阮美琪身份证号……有事不能到场签订出售上海市奉贤区西渡街道水岸家园26号301室的房屋定金合同事宜，特委托儿子身份证号……代为签署此一切相关事项，此委托真实有效，特此委托。2019年12月25日，双方与家轩乐事务所员工吴某某及吴某某朋友李某某至阮美琪居住的养老院协商系争房屋买卖事宜。吴某某于当日向张冬梅发送微信：您购买的上海市奉贤区西渡水岸家苑8幢26号301室房屋，按购房定金合同约定，您应于2019年12月25日晚上24时之前，未付首付款给出售方的，就视为您违约了，已支付的定金，出售方不予退还。后张冬梅未支付首付款。2019年12月28日，阮美琪与案外人及居间方家轩乐事务所签订《居间合同》，约定将系争房屋出售给案外人，房屋购买总价款2,160,000元。2020年2月20日，阮美琪与案外人签订《上海市房地产买卖合同》，约定案外人受让阮美琪自有的系争房屋，转让价款2,160,000元。案外人向阮美琪支付购房款共计2,160,000元。2020年3月10日，系争房屋权利人核准登记为案外人。另查，阮翔系阮美琪儿子。以上事实，有当事人当庭陈述，张冬梅提供的《房地产买卖居间合同》、委托书等，阮美琪、阮翔提供的视频光盘等证据为证，并经庭审查证属实，本院予以确认。审理中，阮美琪方申请证人吴某某、李某某出庭作证。证人吴某某述称，其系家轩乐事务所的工作人员。2019年11月，张冬梅开始看房，之后看中系争房屋。2019年12月11日联系房东，阮翔称阮美琪腿脚不方便不能来，证人让阮翔准备好委托书和照片。2019年12月12日，双方签订居间合同，阮翔带来了委托书、照片以及产证、上海市不动产登记簿，证人未将产证、上海市不动产登记簿的书面材料给张冬梅。张冬梅系通过置换购买系争房屋，张冬梅曾经向其提出过担心自己的房子卖不掉。2019年12月25日，双方约好支付首付款，阮美琪方发来了地址，证人过去之后发现是养老院。三方沟通后，张冬梅称不付首付款了，也没有说什么原因，就说阮美琪住在养老院。当日证人为双方调解，让阮美琪方将定金退还给张冬梅，张冬梅不要，证人向张冬梅发送短信告知2019年12月25日前支付首付款，认可阮美琪方提供的微信记录，并出示手机载体原件。之后证人又做张冬梅工作，张冬梅坚持要走法律途径。证人李某某述称，其系上海沪丰房地产经纪事务所的中介人员，系吴某某的朋友。2019年12月25日，吴某某称要与客户去市区付首付款，让其过去帮忙作证。我们到了之后发现是个养老院，从进养老院开始我就拍了视频。当时其与张冬梅、阮美琪、阮翔、吴某某在场，张冬梅的意思是中介没有告知其房东住在养老院，我们解释房东住在哪里没有关系，只要有行为能力就可以了。我们询问了养老院的工作人员，说阮美琪只是腿脚不好。张冬梅提出让阮美琪方拿病历，阮美琪方也拿来了，张冬梅又不看，坚持认为阮美琪住在养老院，中介没有告诉她。张冬梅虽然没有明说不要房子了，但她的态度就是不要了。我们在养老院里提出让张冬梅付首付款，张冬梅也没有答复。当天吴某某给张冬梅发短信，张冬梅很生气，回复说事情没有那么简单。过了几天我们给双方调解，让阮美琪退还定金，这件事情就解决了，阮美琪也同意了，但张冬梅坚决要求阮美琪双倍返还定金。后来阮美琪找到新的下家，张冬梅还来吵闹，最后证人让交易双方到证人的中介公司来签约的。张冬梅表示对吴某某的身份无异议，对李某某的身份不清楚，2019年12月25日当天该两人都在场，但当天其没有说过不买房子或解除合同，而是提出直至当天中介都没有给其看产证或上海市不动产登记簿，应该先让阮美琪做公证，以防出现意外，吴某某说不付首付款不让其看产证。对证人的其他陈述无异议。阮美琪方表示对上述证人证言无异议。审理中，因双方各执己见，致调解未成。本院认为，张冬梅与阮美琪、家轩乐事务所之间签订了《房地产买卖居间合同》，张冬梅与阮美琪之间成立房屋买卖合同法律关系，双方当事人意思表示真实，合法有效，双方应当依约履行。合同上阮美琪的签名虽为阮翔代签，但阮美琪已出具委托书，且阮美琪本人亦表示同意由阮翔代理其出售系争房屋，并对合同效力予以认可。张冬梅认为委托手续存在瑕疵，当时阮美琪的行为能力可能有问题，又在起诉状中称阮美琪瘫痪，庭审中阮美琪本人出庭，阮美琪仅系腿脚不好，并非瘫痪，且张冬梅当庭表示确认阮美琪有民事行为能力，张冬梅的上述主张与事实严重不符，与阮美琪方提供的2019年12月25日拍摄的视频亦相悖，本院难以采信。2019年12月25日，双方及中介方均到场协商房屋买卖事宜，张冬梅亦当场与阮美琪本人进行核实，现又以对方未办理公证委托为由才拒付首付款，实无履行合同之诚意，张冬梅未按合同约定支付首付款，构成违约，中介方亦向张冬梅发送微信告知其应于2019年12月25日晚上24时之前，未付首付款给出售方的，就视为其违约了，已支付的定金，出售方不予退还。故本院认定张冬梅与阮美琪之间的房屋买卖合同法律关系于2019年12月26日解除，依据合同约定，乙方违约定金不退，现张冬梅构成违约，定金不退，张冬梅诉请要求双倍返还定金，本院不予支持，阮美琪反诉要求定金20,000元归其所有，有合同依据，应予支持。双方约定系争房屋出售价格为2,190,000元，因张冬梅违约导致合同不能继续履行，阮美琪将系争房屋以2,160,000元的价格出售给案外人，产生房屋差价损失30,000元，阮美琪考虑其已主张定金20,000元归其所有，故仅反诉要求张冬梅赔偿房屋差价损失10,000元，尚属合理范围，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：一、原告张冬梅(反诉被告)的全部诉讼请求，不予支持；二、定金20,000元归被告阮美琪(反诉原告)所有；三、原告张冬梅(反诉被告)应于本判决生效之日起十日内向被告阮美琪(反诉原告)支付房屋差价损失10,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费800元，减半收取400元，反诉案件受理费275元，均由原告张冬梅(反诉被告)负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  冯旭二〇二〇年十一月十六日书记员  纪洪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……