福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终4164号 上诉人（原审原告、反诉被告）：郭淑珍，女，1959年6月10日出生，回族，住福建省泉州台商投资区。 委托诉讼代理人：郭钊阳，男，系郭淑珍外甥，住福建省泉州台商投资区。 委托诉讼代理人：谢竞忠，福建泉台律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：胡敦煌，男，1984年5月20日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：刘荣辉，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕君彦，福建天衡联合（泉州）律师事务所实习律师。 上诉人郭淑珍因与上诉人胡敦煌房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2019）闽0521民初5468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郭淑珍上诉请求：撤销一审判决判决第二、三、四、五、六项，并改判如下：1.胡敦煌应支付郭淑珍房屋占有使用费1418600元（其中2013年12月9日至2014年3月1日按月租金52900元计算；2016年9月1日至2019年4月30日按月租金47900元计算）；2.胡敦煌赔偿郭淑珍安装在泉州台商投资区××镇××村××埔的房屋内的“海力格”牌电梯损失50000元、不锈钢门窗损失234644.55元、消防梯损失33060元，合计317704.55元；3.驳回胡敦煌的反诉诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审认定胡敦煌无需支付免租期间的房屋占有使用费是错误的。一审既已认定房屋租赁合同无效，合同中关于免租期的约定也相应无效，而胡敦煌在该免租期内实际占有使用案涉房屋，根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”，郭淑珍诉请要求胡敦煌按双方约定的租金标准支付占有使用费符合事实和法律规定，一审判决认为郭淑珍的该项请求缺乏依据，违背本案事实和法律规定。2.胡敦煌应支付房屋占有使用费的截止时间应为2019年4月30日。郭淑珍虽于2018年7月10日与征迁部门达成补偿协议，但在2018年7月10日至2019年4月30日期间，胡敦煌仍实际占用案涉房屋（这从胡敦煌于2019年4月19日出具自行搬离承诺书可证实），郭淑珍与征收单位签订的补偿协议并未影响胡敦煌的房屋使用权。而郭淑珍却因胡敦煌的占用无法按时向征迁部门腾空交房，并实际影响郭淑珍相关补偿款项的领取，因此胡敦煌应支付房屋占有使用费至实际腾房之日。一审错误认定胡敦煌仅应支付房屋占有使用费至2018年7月9日，与本案胡敦煌实际腾房之日的事实不相符。3.电梯、消防梯、不锈钢门窗等为可拆、可移物品，应按权属予以确定补偿费用的归属，而上述设施系郭淑珍所有，现胡敦煌将上述设施私自拆走，据为己有，胡敦煌的行为属于无权占有，应承担赔偿上述设施损失的责任。一审以电梯、消防梯、不锈钢门窗等属于拆迁安置补偿协议书赔偿的附属物范围，不予支持郭淑珍的请求，混淆了房屋租赁合同与拆迁安置补偿合同的法律关系。4.本案不存在如一审法院所称的双方均未能举证证明其各自投入及区分泰德酒店的装修残值与骏怡酒店装修的折旧价值的情形。一审既已认定郭淑珍出租房屋时并非毛坯房，而且原租户也是经营酒店（若胡敦煌在承租后有进行相应的重新装修，也是在原泰德酒店装修的基础上进行），同时在郭淑珍与胡敦煌已申请法院委托鑫八闽公司对案涉房屋中胡敦煌的装修情况进行评估鉴定的情况下，一审法院却不适用鑫八闽公司的鉴定报告认定胡敦煌的装修损失，显然与本案事实不符，也不符合证据认定规则。5.案涉房屋的一楼店面在拆迁时系由郭淑珍经营皮革生意，而胡敦煌已停业，且涉及生产经营及停产停业征迁补偿款的受领人只是特定为征迁业主，与承租户无关。因此一审认定胡敦煌享有该部分补偿项目款项属认定事实错误。二、一审以拆迁安置补偿协议中的二次装修数额作为胡敦煌主张二次装修补偿款的计算标准是错误的，本案相应的二次装修损失的赔偿数额应以诉讼中双方申请法院委托鑫八闽公司作出的评估结果作为计算依据。1.本案审理的是郭淑珍与胡敦煌之间的房屋租赁合同关系，基于该房屋租赁关系及案涉租赁合同无效，胡敦煌可主张的是对其已投入的装修装饰物的损失赔偿，而不是以拆迁涉及的不同法律关系来主张装修补偿款。一审判决支持胡敦煌二次装修补偿款等项目，不仅与本案的法律关系不相符，也超出本案的审理范围。2.房屋拆迁安置补偿协议中的二次装修补偿款等项目是征迁部门给予房屋所有权人的补偿，郭淑珍作为房屋所有权人这一特定身份享有相应的拆迁安置补偿权益。拆迁安置补偿协议中，郭淑珍系作为被征收人与拆迁指挥部签订协议而获得补偿款，拆迁安置补偿协议书上明确该款项是属郭淑珍所有。而胡敦煌不是房屋所有权人即不是拆迁安置的补偿对象，胡敦煌无权要求郭淑珍支付二次装修补偿款等费用。3.郭淑珍不是拆迁补偿款的发放主体，若胡敦煌有权获取拆 迁补偿款，其也应当向拆迁指挥部另行主张，而非主张分取郭淑珍已经通过合法手续从指挥部获得的补偿款。4.胡敦煌在重审中将诉请郭淑珍支付经济损失变更为二次装修补偿款、一次性经营补贴款、停产停业补助费、搬迁补助费。胡敦煌的以上请求属于房屋拆迁安置补偿协议范畴，与本案不属于同一法律关系，不但不属于本案的审理范围，也于法无据。5.征迁部门的评估报告的评估标准为征迁实施方案有关的法律规范，与本案租赁合同无效后的折价或现值定价规范不同。本案不是处理房屋拆迁安置补偿协议的法律关系，故不能以拆迁安置补偿协议中的数额作为本案涉及财物价值的计算依据。6.鑫八闽公司于原一审作出的评估报告应作为认定事实的计算依据。鑫八闽公司所作的评估报告系郭淑珍与胡敦煌共同申请并由法院委托所作的评估，评估鉴定人员具备相应的鉴定资格，鉴定程序合法，鉴定结论正确，该评估报告合法有效，依法应作为涉及财物价值计算的依据。因此，胡敦煌诉请的二次装修补偿款等无事实和法律依据，一审判决支持该请求是错误的。三、一审适用法律错误。1.本案郭淑珍与胡敦煌系租赁合同关系，双方为平等主体间的法律关系，适用的是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，所产生的法律后果也是相应的损失赔偿问题，而非拆迁补偿款，胡敦煌的诉请无法律依据，一审判决支持胡敦煌相应的二次装修补偿款、一次性经营补贴款、停产停业补助费、搬迁补助费属适用法律错误。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案应适用上述规定，由郭淑珍折价补偿，而一审未适用上述条款审理本案，违反租赁合同无效的相关法律规定。四、一审未按合同无效责任分担规定由胡敦煌自行承担损失是错误的。1.郭淑珍将案涉房屋出租给胡敦煌时，已经将房屋相关产权证书提交给胡敦煌，胡敦煌是知情的，而且胡敦煌也因此向工商部门办理登记，并承诺明确案涉房屋的产权情况，及愿意承担案涉产权所引起的责任。因此，案涉合同无效的责任应由胡敦煌承担。2.本案胡敦煌长期拖欠租金才引起双方讼争，胡敦煌对此产生的后果应承担全部责任，其无权向郭淑珍提出任何主张。3.胡敦煌提出反诉请求的主张不但没有法律根据，而且其理由也无法支持其主张，反而能支持郭淑珍的诉讼请求。综上，原判决存在适用法律错误以及认定事实和计算错误的情形，根据《民事诉讼法》第一百七十条，请求二审法院查明事实、正确适用法律，支持郭淑珍的上诉请求。 胡敦煌辩称，郭淑珍要求支付房屋占有使用费1418600元没有事实和法律依据。双方共同约定的免租期即使合同无效，按公平原则，郭淑珍无权再主张该款项。2016年9月1日至该房屋签订拆迁安置协议的2018年7月10日，因郭淑珍恶意停水停电导致胡敦煌无法正常经营，该期间也不应计算房屋占有使用费。2018年7月10日之后案涉房屋已经由郭淑珍与拆迁指挥部签署协议，并按协议约定领取了相应的补偿费用，因此，从该时间起，郭淑珍已经没有房屋所有权，无权主张房屋占有使用费。郭淑珍主张电梯、消防梯等损失，没有事实和法律依据。这些物品已经包含在拆迁安置补偿费中，郭淑珍没有权利主张。至今，郭淑珍也未提交证据证明这些物品是胡敦煌拆除的。 胡敦煌上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、五项，改判支持胡敦煌一审提出的第二项反诉诉讼请求即判决郭淑珍支付胡敦煌5584860元，其中二次装修补偿款4932389元、一次性终止经营补贴款（经营性用房）466630元、停产停业补助费（经营性用房）66040元、拆迁补助费（经营性用房）2201元、因租赁合同无效给胡敦煌造成的酒店加盟费损失117600元；2.本案所有诉讼费用由郭淑珍承担。事实和理由：一、关于房屋占有使用费用，一审对于占有使用的时间认定有误。胡敦煌一审期间提交的证据《报警回执》明确载明郭淑珍故意停掉案涉房屋水电，使得胡敦煌的骏怡酒店陷入长期无法营业的状态，胡敦煌开设酒店的意义在于经营进而产生收益，郭淑珍的行为导致胡敦煌无法对案涉房屋进行使用。因此，从郭淑珍停水停电时起，即自2016年9月1日起不应继续计算胡敦煌案涉房屋占有使用费用。二、一审判决认定“泉州台商投资区东园片区项目土地房屋征收拆迁指挥部”（下称“指挥部”）制作的案涉房屋“二次装修补偿款”由胡敦煌与郭淑珍按比例享有，比例酌情由胡敦煌与郭淑珍各享有50%份额无任何事实及法律依据。（一）关于案涉房屋一至六层消防系统补偿款1041209元。胡敦煌发回重审时于2019年9月2日提交的福州万全消防设备有限公司泉州台商投资区分公司（下称“万全公司”）于2014年3月25日至5月20日的《施工记录》（消防内业资料）、万全公司2014年5月28日出具的《竣工说明》、泉州市公安消防支队台商投资区大队于2014年7月28日出具的《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，完整地证明胡敦煌针对案涉房屋一至六层面积约2280平方米进行装修，且委托万全公司针对案涉房屋一至六层面积约2280平方米的火灾自动报警及联动系统、室内消火栓系统、室内自动喷淋灭火系统进行了消防工程施工。而指挥部是在案涉房屋《二次装修金额》后附的《泉州台商投资区征迁工程附属及其他补偿计算表》（一层）的第197项是单列“消防系统（一至六层）”评估价值为“1041209元”，且指挥部按此金额予以补偿，故该金额显然是应归胡敦煌全部所有。（二）案涉房屋不存在泰德酒店的装修残值问题。1.泰德酒店经营期限是到2011年4月21日，而胡敦煌是在两年多之后即2013年12月9日才向郭淑珍承租案涉房屋的。2.按胡敦煌与郭淑珍及郭淑珍所申请出庭作证的证人欧某在原一审的陈述，案涉房屋二、三层原是作为ＫＴＶ经营使用，胡敦煌承租之后案涉房屋二、三层改变装修作为客房使用经营，并且欧某在原一审出庭作证时，明确陈述“......（泰德）酒店停止经营时的二楼除了主体部分已全部拆除”。但此次一审判决却认定“二至六层主楼且案涉房产在胡敦煌承租前已有作为酒店经营装修过”，进而认定还存在泰德酒店装修残值，是不折不扣的无视各方当事人及证人共认的事实。3.原一审法院在审理过程中根据胡敦煌和郭淑珍的申请对案涉房屋进行相关价值评估时进行现场勘查，案涉房屋的二、三、四、五、六层的装修风格一致，一楼大厅的装修也与郭淑珍提供的照片所体现的装修不一致，可见案涉房屋交付给胡敦煌，胡敦煌已对案涉房屋进行重新装修。即使案涉房屋交付给胡敦煌前已有装修，而胡敦煌进行装修必然会造成案涉房屋原有装饰装修损坏。（三）即使案涉房屋存在泰德酒店的装修残值，也不应是由郭淑珍享有相应的权益。1.郭淑珍及其申请的证人欧某均在原一审确认，案涉房屋用于经营泰德酒店是欧某外包给装修公司装修的，而非郭淑珍。2.一审判决认定胡敦煌与郭淑珍就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》因违法而无效，那么郭淑珍与之前的欧某就案涉房屋的租赁合同关系亦无效。根据我国《合同法》第五十八条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”，而一审法院却以“公平诚信原则”为名，使得根本对案涉房屋二次装修没有任何投入的郭淑珍，反而因违法无效的租赁合同关系分得了多达1739184元的二次装修补偿款，实在是错得离谱!三、指挥部支付给郭淑珍案涉房屋的一次性终止经营补贴款（经营性用房）466630元、停产停业补助费（经营性用房）66040元、拆迁补助费（经营性用房）2201元应全额由胡敦煌享有。正如一审判决所认定的，郭淑珍未能举证证明案涉房屋除胡敦煌进行酒店经营外还存在其他商业性经营。而根据胡敦煌一审提交的《泉州台商投资区土地房屋征收拆迁补偿安置实施方案指导意见》“第四部分经营性房屋补偿认定”中关于“十八补偿计算”里规定得非常清楚，按本案案涉房屋情况，应当是第一层部分面积按经营性房屋补偿，且必要条件为“（1）持有手续完整或手续不完整的房屋；（2）持有工商营业执照和税务登记证，连续经营时间达三年以上，且征收时仍在经营的”。但一审法院却按胡敦煌承租比例予以调整案涉房屋的一次性终止经营补贴款（经营性用房）466630元、停产停业补助费（经营性用房）66040元、拆迁补助费（经营性用房）2201元，显然是无事实及法律依据的。综上，请查明事实后依法支持胡敦煌的上诉请求。 郭淑珍辩称，郭淑珍从未对胡敦煌停水停电。本案纠纷实际是胡敦煌长期拖欠租金及水电费，加上其自身经营不善所致。胡敦煌所称的无法经营与郭淑珍无关。胡敦煌截止2019年4月30日仍实际占用案涉房屋。因此，胡敦煌应支付至2019年4月30日的占有使用费。胡敦煌承租之前，案涉房屋也是作为酒店经营，已有相应的消防系统。现胡敦煌主张案涉房屋及消防系统均为其施工，明显与事实不符。台商投资区征迁工程附属及其他补偿计算表不能作为本案胡敦煌主张赔偿的计算依据。一审适用法律错误。案涉房屋附合着原泰德酒店装修残值，征迁所得相应的权益应由郭淑珍享有。征迁指挥部支付的一次性经营补贴款、停产停业补助费、拆迁补助费等依法应全额归郭淑珍所有，与胡敦煌无关。虽然案涉租赁合同无效，但租赁合同无效并未实际造成胡敦煌无法进行酒店经营的经济损失。因此，胡敦煌主张郭淑珍应支付因租赁合同无效造成的酒店加盟费损失不能成立。 郭淑珍向一审法院起诉请求：1.判决解除郭淑珍、胡敦煌于2013年12月9日签订的《房屋租赁合同》；2.判决胡敦煌立即将位于泉州台商投资区××镇××村××埔的房屋（原泰德商务酒店）一层杏秀路段的靠北面2间店面、二至六层主楼部分及所有的配套工程系统和租赁房屋内的一切设备交付给郭淑珍；3.判决胡敦煌支付郭淑珍租金287400元，并按每月47900元的标准计付2017年3月1日起至合同解除之日止的租金；4.判决胡敦煌按每月47900元的标准向郭淑珍支付自合同解除之日起至胡敦煌将房屋含一切设备交付郭淑珍之日止的房屋占有使用费。诉讼中，郭淑珍变更诉讼请求：1.判决胡敦煌将位于泉州台商投资区××镇××村××埔的房屋（原泰德商务酒店）一层杏秀路段的靠北面2间店面、二至六层主楼部分及所有的配套工程系统交付给郭淑珍；2.判决胡敦煌赔偿郭淑珍各项财产经济损失共计3000000元（具体以评估结果为准）；3.判决胡敦煌支付郭淑珍自2013年12月9日至2014年3月1日期间按月租金52900元标准计算的房屋占有使用费158700元；4.判决胡敦煌支付郭淑珍自2016年10月1日起至胡敦煌将租赁房屋含一切设备交付给郭淑珍之日止按月租金47900元标准计算的房屋占有使用费；5.判决胡敦煌将原安装于涉案房屋的“泰德商务酒店”字样的四块广告牌（东面店面1块、立面2块、北面屋顶2块）恢复原状；6.判决胡敦煌修复因装修漏水造成的郭淑珍房屋损坏；7.判决胡敦煌将涉案房屋东面原二至六层整体ＬＥＤ等按现场恢复原状；8.判决胡敦煌立即拆除安装在涉案房屋的广告字牌，并对损坏部分进行修复；9.判决胡敦煌立即搬走及拆除放置于郭淑珍房屋的所有动产及未形成附合物的物品；10.判决胡敦煌返还郭淑珍代为支付的电费10886.9元及自2017年4月29日起至付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失。后郭淑珍又撤回其变更后的诉讼请求中的第五、六、七、八项诉讼请求。重审中，郭淑珍变更诉讼请求：1.判决胡敦煌支付郭淑珍房屋占有使用费1418600元（其中2013年12月9日至2014年3月1日按约定的月租金52900元、2016年9月1日至2019年4月30日按约定的月租金47900元计），并自2019年5月1日起至款项付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付资金占用期间的利息损失；2.判决胡敦煌赔偿拆除郭淑珍安装在泉州台商投资区××镇××村××埔的房屋内的“海力格”牌电梯（型号ＴＫＪ1000／1.0-ＪＸ）损失50000元、不锈钢门窗损失234644.558元、消防梯损失33060元，合计317704.558元（具体以评估为准）。 胡敦煌向一审法院反诉请求：1.判决确认本案《房屋租赁合同》无效；2.判决郭淑珍赔偿胡敦煌经济损失包括装饰装修费用2800000元、无法继续经营酒店而产生的可得利益损失1400000元、酒店加盟费168000元，合计4368000元；3.判决郭淑珍支付胡敦煌履约保证金52900元。重审中，胡敦煌变更反诉诉讼请求为：1.确认案涉《房屋租赁合同》无效；2.判决郭淑珍支付胡敦煌5584860元，其中：（1）二次装修补偿款4932389元；（2）一次性终止经营补贴款（经营性用房）466630元；（3）停产停业补助费（经营性用房）66040元；（4）搬迁补助费（经营性用房）2201元；（5）因租赁合同无效给胡敦煌造成的酒店加盟费损失117600元；3.判决郭淑珍支付履约保证金52900元。 一审法院认定事实：2013年12月9日，郭淑珍与胡敦煌签订《房屋租赁合同》1份，约定郭淑珍将位于泉州台商投资区群青村西埔的房屋［国有土地使用权证：惠国用（2004）出字第110039号、惠国用（2004）出字第110045号］出租给胡敦煌，租赁范围包括：1、一楼杏秀路段的4间店面（电梯外的场地，该场地不计租金为双方共同使用）；2、二层至六层主楼部分；3、酒店所有的配套工程系统（包括配电、给排水、电梯），租赁期限自2013年12月9日起至2024年3月1日止，一层四间店面年租金120000元，二至六层及所属设备和设施年租金514800元，每年3月1日和9月1日前各支付该半年房租。合同签订之日起到2014年3月1日为胡敦煌装修期，不计租金。胡敦煌应支付郭淑珍相当于1个月房租作为履约保证金。合同第五条第7点还约定，租赁期限内如遇有关部门对租赁物实施拆迁，则全部房屋主体、场地和土地部分及已装修好的房屋房间赔偿等一切的赔偿款项归甲方（郭淑珍）所有，乙方（胡敦煌）部分二次装修由乙方自行向政府理赔。合同签订后，胡敦煌向郭淑珍支付履约保证金52900元。胡敦煌承租房产用作骏怡酒店经营，并办理个体工商户登记。在合同履行过程中，胡敦煌将一楼南面两间店面返还给郭淑珍，并调整为按每月47900元的标准支付租金。郭淑珍起诉后，胡敦煌支付费用220000元。另查明案涉房产未取得建设规划许可证。2014年7月28日，骏怡酒店福建泉州店室内装修工程竣工验收消防复查合格。2018年7月10日，郭淑珍作为乙方与泉州台商投资区环境与国土资源局作为甲方签订协议编号分别为高0106ＣＭ、高0107ＣＭ的《土地房屋征收拆迁补偿安置协议书》各1份，其中高0106ＣＭ号《土地房屋征收拆迁补偿安置协议书》项下的土地及房屋的征收拆迁补偿费用为6104810元，总建筑面积为1922.55平方米（其中：一层至三层均为252.65平方米；四层至六层均为245.75平方米），合同第二条约定，补偿方式部分货币补偿和部分产权调换。第五条约定，过渡补助费、搬迁补助费、按期签约腾空奖励金、自行过渡奖励金、按期搬迁奖励金、提前搬迁奖励金……对照《实施方案》的规定，确定乙方应得的住宅过渡补助费、搬迁补助费、按期签约腾空奖励金、产权调换自行过渡奖励金标准（具体金额见附件五《财务结算表》）。第六条约定，房屋腾空验收1、乙方应在本协议签订之日起20日内将房屋腾空交付甲方验收拆除、腾空交付后不得回迁。自验收之日或腾空期限届满之日起，房屋的所有权归甲方所有，甲方有权在未经履行任何法律程序的情况下，直接组织进行房屋腾空并委托施工单位对房屋及附属物实施拆除作业。如乙方尚有部分物品放置在房屋内而没有申请延期搬离的，则视为乙方已放弃该物品的财产所有权，甲方有权直接采取必要措施予以清理。乙方对甲方采取的一切处理行为无任何异议，自愿放弃一切可能的索赔或起诉权利。2、乙方将房屋腾空交付甲方验收后，不得擅自拆除已由甲方给予补偿的物品（如房屋附属物、门窗和水电设施等）。否则甲方有权取消乙方已享有或可享有的补助……。编号为×××03的附表《财务结算表》中一、征收补偿费用：……3.二次装修增加补偿金额2729593元。4.房屋附属物及地上附属物242636元。……六、发放金额……7.一次性终止经营补贴（经营性用房）212140元。8.停产停业补助费（经营性用房）29381元。9.搬迁补助费（经营性用房）979元。编号为×××03的泉永信拆评报字［2018］第4-144-1号用地征迁补偿价格评估分户报告的估计结果：一至八层特征楼地面瓷砖铺贴、水泥漆、墙裙、吊顶、卫橱设施齐全、消防系统、监控、网络、弱电、强电等装饰装修补偿价值3114105元。编号为×××03的泉永信拆评报字［2018］第4-145-2号用地征迁补偿价格评估分户报告的估计结果：附属项目补偿价值110573元，其中包含电梯七层七站七门的补偿价值12540元。 另，高0107ＣＭ号《土地房屋征收拆迁补偿安置协议书》项下的土地及房屋的征收拆迁补偿费用为5677952元，总建筑面积为1717.24平方米（其中：一层为269.92平方米，二层至三层均为269.72平方米；四层至六层均为232.97平方米）。合同第二条、第六条与高0106ＣＭ号《土地房屋征收拆迁补偿安置协议书》约定内容一致。编号为×××03-1的附表《财务结算表》中一、征收补偿费用：……3.二次装修增加补偿金额2438086元。4.房屋附属物及地上附属物251477元。……六、发放金额……7.一次性终止经营补贴（经营性用房）254490元。8.停产停业补助费（经营性用房）36559元。9.搬迁补助费（经营性用房）1222元。案涉征迁补偿附属物已包含电梯、不锈钢门窗及消防梯等。2018年12月28日，郭淑珍出具《说明》1份，载明：本人位于泉州台商投资区××镇××村的房地产（图纸编号为×××03、×××-1）被征收并签订征收拆迁补偿安置协议后，本人已经将房屋内的个人物品全部办理，房屋内已无本人物品，房屋内现有的其他物品均系承租人胡敦煌的物品，与本人无关。2019年1月23日，泉州台商投资区东园片区项目土地房屋征收拆迁指挥部发出公告1份，载明：郭淑珍位于泉州台商投资区××镇××村的房地产（图纸编号为×××03、×××-1）被依法征收，郭淑珍已经就该房地产的征收补偿安置事宜签订了土地房屋征收拆迁补偿安置协议书。郭淑珍已经将该房地产移交给指挥部。目前该房屋内仍然遗留部分具有利用价值的物品，对此，郭淑珍本人确认其已经将房屋内的个人物品全部搬离，房屋内已无郭淑珍的物品……。2019年4月19日，胡敦煌出具《自行搬离承诺书》1份，承诺至2019年4月22日前将位于泉州台商投资区××镇××村××房产内遗留的自有物品全部搬离。庭审中，郭淑珍自认至2019年1月17日已领取拆迁补偿款1050万元，其中一层二次装修金额1811187元（已含住宅房屋室内二次装修补偿全新单价200元／㎡，下同）；二层二次装修金额605408元；三层二次装修金额623694元；四层至六层二次装修金额均为630700元。因本案一审诉讼过程中案涉房产被拆迁，本院依据双方申请委托福建鑫八闽价格鉴定评估公司对案涉房产装饰、装修工程费用及租赁屋内物品的价值进行价格评估并依据评估结果作出（2016）闽0521民初9738号民事判决：一、确认原告郭淑珍与被告胡敦煌于2013年12月9日签订的《房屋租赁合同》无效。二、被告胡敦煌应于本判决生效之日起十五日内搬离、拆除其放置于原告郭淑珍位于泉州台商投资区××镇××村××埔的房屋内未形成附合的装饰装修物品（以福建鑫八闽价格鉴定评估公司作出的鑫八闽价鉴（2017）631号评估意见书中的第八页至第十页载明的清单为准）。三、被告胡敦煌应于本判决生效之日十五日内将原告位于泉州台商投资区××镇××村××埔的房屋返还给原告。四、被告胡敦煌应支付原告郭淑珍房屋占有使用费780900元。五、反诉被告郭淑珍应赔偿反诉被告胡敦煌经济损失773791元。六、上述第四项与第五项相扣抵，被告胡敦煌应支付原告郭淑珍7109元，款项应于本判决生效之日起十五日内支付。七、驳回原告郭淑珍的其他诉讼请求。八、驳回反诉原告胡敦煌的其他诉讼请求。双方均不服上述判决，上诉至泉州市中级人民法院，泉州市中级人民法院认为案涉房产已被拆迁且补偿金额巨大，郭淑珍亦领取了相应的补偿款，该事实影响案件处理，故作出（2019）闽05民终645号民事裁定书，裁定撤销（2016）闽0521民初9738号民事判决，发回本院重审。 重审中，郭淑珍申请对案涉房产内的“海力格”牌电梯（型号TK1000/1.-JX）、不锈钢门窗（816.78平方米）、消防梯等损失进行评估。本院依法委托泉州华天资产评估房地产评估有限公司、泉州闽南资产评估房地产土地估价有限责任公司进行评估，但该两家公司均回函无法对本院委托事项作出鉴定，本院于2019年12月11日依法终结对外委托司法鉴定。 一审法院认为，因案涉房产未取得建设工程规划许可证，故双方之间签订的《房屋租赁合同》无效，胡敦煌请求确认双方之间的《房屋租赁合同》无效，理由和依据充分，应予支持。虽然案涉租赁合同无效，但因胡敦煌未能足额支付其占有使用案涉房产的使用费，故郭淑珍请求胡敦煌支付房屋占有使用费，符合法律规定，予以支持，但房屋占有使用费的金额予以调整为847706元。郭淑珍主张的利息损失缺乏依据，不予支持。郭淑珍请求胡敦煌赔偿“海力格”牌电梯（型号TKJ1000/1.0-JX)损失、不锈钢门窗损失、消防梯损失，亦缺乏依据，不予支持。胡敦煌请求郭淑珍支付二次装修补偿款，予以支持，但二次装修补偿金额予以调整为1739184元，胡敦煌请求郭淑珍支付一次性终止经营补贴款（经营性用房）、停产停业补助费（经营性用房）、搬迁补助费（经营性用房），予以支持，但数额予以调整为：一次性终止经营补贴款（经营性用房）320808元、停产停业补助费（经营性用房）45403元、搬迁补助费（经营性用房）1513元。案涉租赁合同虽因未取得建设施工许可证而无效，但租赁合同无效并未实际造成胡敦煌无法进行酒店经营造成其经济损失，胡敦煌无法继续进行酒店经营的实际原因是因政府拆迁造成，故胡敦煌请求郭淑珍赔偿其酒店加盟费，依据不足，不予支持。因案涉房屋租赁合同为无效合同，郭淑珍也未要求将履约保证金作为胡敦煌应支付的房屋占有使用费予以扣抵，故胡敦煌请求郭淑珍返还履约保证金52900元，予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决：一、确认郭淑珍与胡敦煌于2013年12月9日签订的《房屋租赁合同》无效。二、胡敦煌应于本判决生效之日起十五日内支付郭淑珍房屋占有使用费847706元；三、郭淑珍应于判决生效之日起十五日内支付胡敦煌二次装修补偿款1739184元、一次性终止经营补贴款（经营性用房）320808元、停产停业补助费（经营性用房）45403元、搬迁补助费（经营性用房）1513元；四、郭淑珍应于判决生效之日起十五日内支付胡敦煌履约保证金52900元；五、上述第二、三、四项判决相抵扣后，郭淑珍应于判决生效之日起十五日内支付胡敦煌1312102元；六、驳回郭淑珍的其他诉讼请求。七、驳回胡敦煌的其他诉讼请求。 二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：郭淑珍二审提供的惠安县东园镇东园村民委员会出具的2份书面证明、个体工商户营业执照及一审提供的现场照片可以证明，案涉房屋所在楼房被拆迁前郭淑珍、黄添元在该楼房一层经营泉州台商投资区达泰皮革店，予以采信。一审认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，案涉房产未取得建设工程规划许可证，故郭淑珍、胡敦煌之间签订的《房屋租赁合同》无效，胡敦煌请求确认双方之间的《房屋租赁合同》无效，理据充分，应予支持。虽然案涉租赁合同无效，但因胡敦煌未能足额支付其占有使用案涉房产的使用费，故郭淑珍请求胡敦煌支付房屋占有使用费，符合法律规定，予以支持。双方约定2013年12月9日至2014年3月1日为装修期免租期，鉴于双方的合同无效，该段时间郭淑珍未能使用案涉房产，而胡敦煌尚处于装修阶段未能产生收益，故郭淑珍请求胡敦煌支付的2013年12月9日起至2014年3月1日止的房屋占有使用费按月租金52900元的50%计算为72293元，加上2016年9月至2018年7月9日期间尚未支付的占有使用费847706元，胡敦煌合计应支付的占有使用费为919999元。鉴于案涉房屋被列入政府征收范围，郭淑珍也于2018年7月10日就房屋征迁与拆迁指挥部达成补偿协议，于2019年1月17日领取了拆迁补偿款，故其请求自2018年7月10日起的房屋占有使用费的损失，缺乏依据，不予支持。郭淑珍于2018年7月10日就房屋征迁与拆迁指挥部达成拆迁安置补偿协议书，根据拆迁安置补偿协议书的约定，电梯、消防梯、不锈钢门窗均属于拆迁安置补偿协议书赔偿的房屋附属物范围，故郭淑珍请求胡敦煌赔偿上述房屋附属物的损失，缺乏依据，不予支持。案涉房产已被拆迁安置，在郭淑珍与政府签订的拆迁安置补偿协议书中对二次装修的金额已经有明确的评估数额5895639元，因郭淑珍出租案涉房产时并非毛坯房，故根据《泉州台商投资区土地房屋征收拆迁补偿安置实施方案指导意见》附表3的规定，二次装修补偿款中200元/㎡的装修补偿由业主郭淑珍享有。因案涉房产被拆迁时胡敦煌仅租赁郭淑珍一层的四间店面中的两间及二层至六层主楼且案涉房产在胡敦煌承租前已有作为酒店经营装修过，现案涉房产已经被拆除且双方均未能举证证明其各自投入及区分泰德酒店的装修残值与骏怡酒店装修的折旧价值，根据公平诚信原则，胡敦煌承租部分的二次装修补偿款扣除200元/㎡的装修补偿外剩余的补偿款3478368元由双方按各50%享有，故郭淑珍应支付胡敦煌二次装修补偿款1739184元。案涉被拆迁房屋共8层，胡敦煌承租了一层四间店面中的两间及二至六层用于酒店经营，且郭淑珍举证证明其有在一层经营个体工商户，故一审按胡敦煌实际租赁范围将一次性终止经营补贴款（经营性用房）、停产停业补助费（经营性用房）、搬迁补助费（经营性用房）分别调整为320808元、45403元、1513元是正确的，应予维持。胡敦煌支付郭淑珍履约保证金52900元，因案涉房屋租赁合同为无效合同，郭淑珍应返还胡敦煌履约保证金52900元。本案租赁合同无效并未实际造成胡敦煌无法进行酒店经营造成其经济损失，胡敦煌无法继续进行酒店经营的实际原因是因政府拆迁造成，故胡敦煌请求郭淑珍赔偿其酒店加盟费，依据不足，不予支持。 综上所述，胡敦煌的上诉请求不能成立，不予支持。郭淑珍的上诉请求部分成立，予以部分支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省惠安县人民法院（2019）闽0521民初5468号民事判决的第一项、第三项、第四项、第七项； 二、撤销福建省惠安县人民法院（2019）闽0521民初5468号民事判决的第二项、第五项、第六项； 三、胡敦煌应于本判决生效之日起十五日内支付郭淑珍房屋占有使用费919999元； 四、以上判决的款项相抵后，郭淑珍应于本判决生效之日起十五日内支付胡敦煌1239809元； 五、驳回郭淑珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费56477.5元，由郭淑珍负担32175元，由胡敦煌负担24302.5元；一审评估费65000元，由郭淑珍负担46679元，由胡敦煌负担18321元。二审案件受理费30872元，由郭淑珍负担13872元（多预交的4205.5元予以退还），由胡敦煌负担17000元。（多预交的13436.91元予以退还）。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  刘志健 审判员  尹立新 二〇二〇年十一月十三日 书记员  赖俊杰 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。