广东省翁源县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0229民初284号原告：何新望，男，1967年7月4日出生，汉族，翁源县人，住址：广东省翁源县******春晖苑首层光大电器商场。委托诉讼代理人：何新立，男，广东达梦律师事务所律师。被告：杨育泉，男，1970年12月6日出生，汉族，河源市人，住址：广东省韶关市浈江区************。委托诉讼代理人：胡小兵，男，广东韶华律师事务所律师。原告何新望与被告杨育泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告何新望及其委托诉讼代理人何新立、被告杨育泉及其委托诉讼代理人胡小兵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告何新望向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告于2019年1月1日签订的《租赁合同》，被告立即将租赁门店交回给原告。2、判令被告立即向原告付清2019年8月1日至2020年3月1日的租金176000.00元。2020年4月1日以后的租金按每月22000.00元计算直至交回门店之日止。3、判令被告以22000元为基准，按每日1%的标准向原告支付逾期违约金52580元（暂从2019年8月1日计至2020年3月1日，共239天），2020年4月1日以后的违约金按此标准计至付清租金之日止。以上合计：228580元，减除被告已付25000元，尚欠203580.00元。4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月间，原告与被告签订了一份《租赁合同》，约定被告向原告租赁位于翁源县******—38号二间铺面，面积为147平方米（含公摊面积），用于经营手机等电子商品。当时约定的租金为每月26000元，后来被告说生意不好做，要求降低租金，原告同意降为每月24000元。2017年11月，被告又说生意难做，再次要求降低租金，原告又答应降为每月22000元。于是，双方于2019年1月1日重新签订了现在的《租赁合同》，原告为甲方，被告为乙方。合同第一条约定，租期从2019年1月1日至2022年11月30日止，共3年10个月。第二条约定租金为每月22000元。租金每月交一次，即每月5日前交纳当月租金，若乙方逾期7日未交纳租金，每天应加收月租金的1%作为违约金，逾期1个月未交清租金，甲方有权终止合同，押金不予退还。合同第9条还约定，承租方不能私自转让该商铺，若要转租，需事前知会房东，经同意后方可转让。第13条约定，乙方把门店退回甲方，天花和地板不得挪动。被告在承租期间多次逾期交纳租金，经原告催收，被告才交租金。从2019年8月份开始，被告以生意难做，经济困难为由，一直没有向原告缴交租金，至今已拖欠原告8个多月租金。经原告多次催促，被告均说过几天交租，但每次都自食其言，一次次欺骗原告。更甚的是，被告于2019年12月间，竟然将门店内的天花拆除，并挂上转租的信息。原告得知后多次打电话给被告催收租金，但被告不但不支付，还态度恶劣。后在原告多次催索下，被告于2019年12月17日支付了25000元租金。现被告已搬走，未再经营，也没有交租金。2020年2月间，原告再次叫被告前来协商处理，但被告置之不理。综上，被告的行为已经构成根本性违约，合同目的无法实现。根据《合同法》、《民事诉讼法》等相关规定，特向人民法院起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。原告为支持其主张提交的证据如下：1、租赁合同复印件，证明原、被告签订了门店《租赁合同》，约定了租金、租期、违约金等相关权利义务。2、房地产权证复印件，证明原告对本案租赁门店享有所有权，有权出租。3、被告身份证复印件，证明被告的身份信息。4、相片，证明被告已搬离租赁门店，并毁坏了部分装修的天花和墙体，被告已构成根本违约。被告杨育泉答辩称，一、《租赁合同》已经由双方合意解除，门店也已经交还给原告，原告再次诉请要求解除合同、交还门店的请求没有事实根据。2019年11月后，因生意难做，答辩人就此后的租金与原告协商，希望能达成一致（租赁合同也未对此后租金标准作出约定）。当时原告表示，做不下就将店面给还他。于是，在2019年12月15日双方确定了可以撤场，由答辩人搬离出店面。2019年12月17日，答辩人将店铺腾退时，原告妻子前来要求支付部分租金，于是答辩人按原告要求支付了25000元租金，并当场交付了一套钥匙给原告妻子，两天后的19日，再由店长黄俊将另一套钥匙交还给了原告。此后原告于2020年1月4日开始挂出了横幅，对该门店自行进行了招租。因此，双方实际已经于2019年12月15日合意终止（解除）了租赁合同。二、答辩人至今只欠2.6万元租金未付，原告要求支付2019年12月15日之后的租金，没有事实和法律依据。基于双方已经于2019年12月15日协商一致，终止了租赁合同，故不存在违约问题，也不存在此后租金的缴付问题。事实是，截止2019年12月，答辩人应付租金是7.4万元（已经扣除2019年12月17日支付的2.5万元），扣除押金4.8万元，实际未付租金只有2.6万元。综上所述，《租赁合同》由答辩人与原告协商一致终止了，原告诉请要求解除没有事实根据：而答辩人也只欠2.6万元的租金，原告超出该2.6万元部分的诉请不应得到支持。被告杨育泉为支持其抗辩理由，提交的证据为：1、网上银行电子回单，证明2019年12月17日被告交了部分租金，协议一致终止合同；2、招租横幅相片，证明原告在2020年1月4日挂的招租横幅，并不是原告起诉状所说的事实，招租横幅的电话号码也是原告的；3、通话录音，证明双方是合意解除合同的；4、押金单（收据），证明以押金抵兑租金；5、租赁合同，证明2019年的合同与原告提交的合同是一致的；6、情况说明，证明我方在2019年12月17日搬走的时候给了25000元和第一套钥匙，第二套钥匙在19日交给了原告，证明整个搬离过程原、被告双方都是清楚的，也是达成了共识的。经庭审质证，被告对原告提交的证据质证意见为：对证据1的真实性没有异议，但是该合同只约定了2017年11月-2019年11月的租金标准，对以后的租金的多少没有作出具体的约定，所以在2019年12月以后的租金双方是欠缺具体的租金标准的；对证据2、3的三性没有异议；对证据4的真实性没有异议，但证明目的与关联性有异议，原告说的毁坏是不存在的，也不违反合同的约定，我方只是对装修物的拆除，这是双方合意解除合同的。原告方对被告方提交的证据质证意见为：对证据1真实性、合法性没有异议，这个是被告长期拖欠原告租金，原告多次向被告催缴租金，然后被告认为生意不好做要求降租，催了多次被告才交的租金，只交了一部分，不存在双方合意解除合同的事实；对证据2招租横幅，真实性没有异议，但对关联性有异议，原告挂的招租横幅，不是涉案门店的招租，而是原告在工业路春晖苑一楼的长虹专卖店的三间门店的店铺的招租，所以被告故意把此事捏造事实；对证据3（经过播放录音），从录音中，原告的声音是模糊不清的，而且被告在录音的时候，被告的发问都带有诱导性，即使是原告与被告的通话，也不能证明双方达成解除合同的合意，因为从录音中也能听得到是双方协商租金和被告偷偷搬走东西的过程，录音中也有争吵，不存在达成解除合同的合意，录音中提到招租横幅的事情，原告也说到租的门店是另外一个地方的，另外钥匙的问题，不要钥匙硬给，我方并没有答应，与老板娘的电话也没有达成解除的合意，都是被告单方的；对证据4押金单，真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，被告长期都没有按照合同的约定缴交租金，所以构成违约，按照合同约定，违约是不退还押金的，而且被告也没有在本案中提出反诉，所以押金问题不能在本案中一并处理。对证据5，与我方提交的其中一份是一样的，真实性、合法性没有异议，原告与被告不是只签了一份合同，在2016年11月的时候，被告就开始租原告的门店，最开始是每月26000元的租金，到2017年11月的时候，被告说租金太贵，要求降租金，所以原告照顾被告将租金降为每月24000元，到了2019年1月1日，被告又说租金太贵，要求照顾，原告再次照顾被告，将租金降为22000元一个月，所以双方重新签订了一份合同，就是2019年1月1日签订的合同，在重新签订的合同里，双方有明确约定是三年10个月，即从2019年1月1日到2022年11月30日，双方改合同的时候，由于双方的失误，合同中第二条的租金时间没有改正，但是双方是认可每个月22000元租金的，被告也是按这个金额进行缴租金的，因此，不是被告说的2019年11月份之后的合同没有约定，要结合租赁时间进行分析，不能断章取义。对证据6情况说明，对该证据三性均有异议，不予认可，“黄俊”的名字不是其亲笔签名，而是打印的，其次，黄俊是被告所说的店长，与被告有利害关系，所写的内容都完全按照被告的意思书写，是不真实的，所以我方不认可黄俊所描述的经过。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，经综合分析审查判断，符合有效证据特征的，本院予以采信。经审理查明，原告何新望用于出租的门店坐落于翁源县*******天天广场（第一、二层），两间门店的权属人分别为何新望、许娟（系原告的妻子），权属人为何新望的门店，建基面积76.02平方米，建筑面积152.04平方米，权属人为许娟的门店，建基面积61.54平方米，建筑面积123.08平方米。被告杨育泉从2016年11月份开始租用上述门店，2016年11月，双方签订第一份合同，约定每月租金为26000元；2017年10月双方签订第二份合同，约定每月租金为24000元，2019年1月1日，双方签订第三份合同，约定每月租金为22000元。原、被告于2019年1月1日签订的《租赁合同》主要内容为：“甲方何新望，乙方杨育泉，经双方协议。甲方同意乙方租用翁源县************铺面，面积为147平方米（含公摊面积）。经双方协议同意下列条款执行：1、租期：时间由2019年1月1日至2022年11月30日止。共3年10个月，如租期届满，在同等条件下，乙方享有优先租用权。2、租金2017年11月至2019年11月每月为人民币22000元，租金每月交纳一次，即每月5日前交纳当月租金。若乙方逾期7日未交纳租金，每天应加收月租金的1%作为违约金，逾期1个月未交清租金，甲方有权终止合同，押金不予退还。2016年11月11日-2016年11月30日为甲方提供免租金的装修期。3、押金为人民币48000元正。合同期满。则一次性无息退回乙方。4、甲方向乙方提供水、电使用，每月所用的水、电费由甲方通知乙方，每月按时交纳，乙方不得拖欠，否则甲方有权停止供水电。6、……”被告杨育泉从2019年1月1日签订《租赁合同》后继续租用上述门店，被告曾于2017年12月1日租店铺期间向原告交押金48000元，原告出具了《收据》给被告，收据内容：今收到37-38号铺押金人民币肆万捌仟元正￥48000元。经手人：何新望。从2019年8月份起，被告以生意难做，经济困难为由，未向原告交租金。经过原告何新望的催讨，被告于2019年9月17日通过转账方式支付两个月的租金44000元给原告。原、被告均认可被告已交付租金到2019年7月31日止，从2019年8月份开始没有交纳租金。被告杨育泉自称，2019年11月之后，因生意难做，被告就此后的租金与原告协商，希望达成一致，当时原告表示，做不下去就将店面给回他，于是，在2019年12月15日，双方确定了可以撤场，由被告搬离出店面。原告何新望不承认双方达成了终止租赁合同的协议，而是被告在履行合同过程中，经常拖欠租金，到2019年12月被告私自将门店装修拆了一部分，搬走店里的东西。被告杨育泉在2019年12月17日搬店里的物品走时，原告出面制止，认为被告所欠租金没有交清，不能搬走。后经过原、被告的协商，由被告支付25000元租金给原告，才允许被告搬走物品，被告于2019年12月17日下午17时35分，通过郑贤芝的账户转账25000元到原告的账户作为交租金。当天被告将店里的物品陆续搬走，并将其中一套钥匙交给原告妻子。12月19日被告的店长黄俊将另一套钥匙送到原告所经营的电器店里交给原告。此后，被告杨育泉未再交纳租金给原告何新望。原告以被告不按时交租金，并已搬走未再经营为由，诉至本院，请求判如所请。在庭审调解中，原告何新望的调解意见为：除押金不退外，再由被告一次性支付220000元。被告杨育泉的意见为：如不退押金，只同意再支付28000元给原告。因原、被告调解意见分歧较大，无法达成协议。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：㈠因不可抗力致使不能实现合同目的的；㈡在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行动表明不履行主要债务；㈢当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，原告何新望与被告杨育泉于2019年1月1日签订《租赁合同》，该合同是双方自愿签订的，不违反有关法律规定，属于有效合同，双方形成房屋租赁合同关系。合同签订后，被告在该店铺经营新星源手机店，从2019年1月至2019年5月被告能按合同约定正常交付租金给原告，从6月份开始，被告以生意难做，经济困难为由，未及时交付租金给原告，后经过原告的催促，被告才于2019年9月17日交付了6、7月份的租金44000元给原告，此后被告又因经济原因未按时交付租金给原告。2019年11月之后，被告杨育泉以生意难做为由，与原告协商要求再降低租金，被告杨育泉称原告的答复是：你做不下去就将店面还回给他。因此，被告杨育泉决定停止经营，将物品搬走后再将店铺交还给原告。2019年12月17日被告杨育泉准备搬物品走时，原告出面制止，要求被告交付所欠租金，经过双方协商，达成口头协议，即由被告先支付25000元租金才由被告搬走物品。被告于当天下午17时35分，通过郑贤芝的账户转账25000元到原告的账户作为交租金。当天被告将店里的物品陆续搬走，并将其中一套钥匙交给原告妻子，门店也已交回给原告管理。因此，原、被告签订的《租赁合同》，在交付钥匙后，已经事实上解除合同，终止履行合同。从2019年8月1日起至2019年12月17日止，被告杨育泉应承担的租金为：22000元／月×4个月＋（22000元／月÷30天×17天）＝100466.67元，减除被告2019年12月17日所交的租金25000元，被告杨育泉仍欠原告租金75466.67元，被告杨育泉应将所欠租金75466.67元交付给原告。对原告主张判令被告以22000元为基数，按每日1%的标准向原告支付逾期违约金52580元（暂从2019年8月1日计至2020年3月1日，共239天），2020年4月1日以后的违约金按此标准计至付清租金之日止之请求。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。依照上述规定，原告主张违约金52580元过高，应适当减少违约金，本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定由被告杨育泉支付15000元违约金给原告。对被告杨育泉所交给原告的押金44000元，原告起诉时未对押金主张权利，被告也未对押金提出反诉请求，因此，在本案中本院对押金不作处理，由被告另行通过合法途径解决。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原、被告于2019年1月1日签订的《租赁合同》，由被告将租赁店铺交回给原告。（已于2019年12月17日晚上交回给原告）二、被告杨育泉租用店铺期间仍欠原告何新望租金100466.67元[22000元／月×4个月＋（22000元／月÷30天×17天）]，减除被告2019年12月17日所交的租金25000元，被告杨育泉实欠原告租金75466.67元，限被告杨育泉在本判决生效之日起十日内付清给原告何新望。三、限被告杨育泉在本判决生效之日起十日内支付违约金15000元给原告何新望。四、驳回原告何新望的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期限间的债务利息。案件受理费4353.70元，由原告何新望负担2395元，由被告杨育泉负担1958.70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。审 判 长  邱快爽人民陪审员  黄权威人民陪审员  朱秀兰二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  林 辉