湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘1002民初4898号原告：段斌，男，1963年9月2日出生，汉族，住湖南省耒阳市。委托诉讼代理人：黄亚梅，湖南问由律师事务所律师。被告：湖南紫瑜市场开发有限公司。住所地：湖南省郴州市国庆南路**湘南国际物流园办公楼**。法定代表人：周再明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：雷石军。委托诉讼代理人：方一乔，湖南星河律师事务所律师。原告段斌与被告湖南紫瑜市场开发有限公司（以下简称紫瑜公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段斌的委托诉讼代理人黄亚梅，被告紫瑜公司的委托诉讼代理人雷石军、方一乔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告段斌向本院请求判令：一、被告支付原告逾期办理房屋首次登记（初始登记）造成原告无法办理不动产权证（房屋权属登记）违约金21780元。二、本案诉讼费用由被告承担。被告紫瑜公司答辩要点：一、案涉房屋确实有逾期办理首次登记情况，但存在不可归责于被告的客观事实。被告一直在积极为业主办理不动产首次登记，并于可以实际办证的第一时间办妥了案涉房屋的不动产首次登记，不存在拖延登记的故意；二、原告诉请的违约金计算期限有误。原被告之间签订的《郴州市商品房买卖合同》已明确约定了逾期办理产权登记的违约金计算方式为按照已付房款的万分之一计算，并非每日支付万分之一，原告诉请的违约金在期限和计算方式上均存在错误；三、被告作为开发商，始终在竭尽所能履行合同义务，并没有给业主带来实际直接的经济损失，甚至还主动在力所能及的范围内向大多数业主作出了补偿，原告诉请的违约金过高，将导致案涉项目的经营难以为继。请求法院根据公平合理原则综合考虑。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实：一、2016年11月15日，原告段斌（买受人）与被告紫瑜公司（出卖人）签订编号为20150301122的《郴州市商品房买卖合同》。合同主要约定：原告段斌购买被告紫瑜公司开发的位于湘南大市场项目中的第15、16栋1-3层122号房，建筑面积110.31平方米，每平方米6588.34元，总房款为726760元。其中，合同第五条、第九条约定，买受人于本合同签订之日向出卖人支付首付房款（含定金）366760元，余款360000元通过银行按揭支付，出卖人应当在自本合同签章生效之日起10个月内依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用。合同第十六条约定，出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：1.买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起/日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的/%赔偿买受人损失。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。合同签订后，原告依约向被告紫瑜公司支付了购房款726760元，被告紫瑜公司于2017年6月1日将房屋交付给了原告使用。二、因湘南大市场项目土地存在跨宗地建设需调整土地使用权年限，国土部门先后于2018年12月11日、2019年5月21日、2019年8月14日对该项目土地验收。三、案涉房屋所在15、16栋于2019年8月26日完成不动产首次登记。判决的理由与结果本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，原、被告双方签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，原、被告均应按照合同的约定履行各自义务。本案的争议焦点为：一、能否认定被告紫瑜公司存在违约行为；二、若被告紫瑜公司存在违约行为，该如何承担违约责任。对此，本院作如下评判：焦点一，能否认定被告紫瑜公司存在违约行为。原告认为，被告应在商品房交付使用后360个工作日内，完成该商品房的产权登记手续，被告逾期未完成，应承担相应的违约责任，向原告支付逾期办证违约金。被告则认为初始登记未完成是土地验收中跨宗地建设，政策变动，职能机构整合、办理流程缓慢等不可归责于被告的客观原因所致。本院认为，依据案涉《郴州市商品房买卖合同》约定，被告紫瑜公司最迟应当在2018年11月8日办理好不动产首次登记（即初始登记），而被告紫瑜公司直至2019年8月26日才办妥案涉房屋所在栋的不动产首次登记，明显超过合同约定的期限。被告紫瑜公司作为专业性开发房地产企业，被告应当知晓既然项目存在跨宗地建设，那么通过土地验收则必需对跨宗地合宗并调整土地使用年限。而土地、消防、人防验收等是被告办理不动产首次登记的必要条件，但被告仍与原告约定办证期限，且案涉合同为被告自己所拟制的格式合同，对于合同的履行后果预判明显优于原告。因此，被告紫瑜公司其行为已经构成违约，应当承担违约责任。被告紫瑜公司辩称未能如期办证不是其过错的理由，本院不予采纳。焦点二，违约责任如何承担。原告认为，合同约定被告应当自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金。被告则认为合同约定的违约金是按照已付房款万分之一计算。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定可知，违约金的本质上具有以补偿性为主、以惩罚性为辅的双重性质，系以在补偿守约方损失为主要功能的基础上，对违约方加之以惩罚，因此，双方约定的违约金在适用意思自治原则的前提下，应当由契约正义的原则予以规制。本案中，原、被告对于逾期办证违约金计算方式约定不明确，原告亦未提供证据证明因逾期办证产生的实际损失数额，且被告目前已为原告办妥了案涉房屋所在栋的不动产首次登记。因此，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院酌定被告向原告支付3000元违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告湖南紫瑜市场开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告段斌逾期办证违约金3000元;二、驳回原告段斌的其他诉讼请求。如果被告湖南紫瑜市场开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取172元，由被告湖南紫瑜市场开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  谢萍二〇二〇年十一月二十日法官助理吴明星书记员李佳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。