河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终2911号上诉人（原审被告）：武斌，男，汉族，1964年10月2日生，住开封市顺河回族区。被上诉人（原审原告）：葛晓琳，女，汉族，1962年10月30日生，住开封市鼓楼区。委托诉讼代理人：潘胜超，河南潘胜超律师事务所律师。上诉人武斌因与被上诉人葛晓琳房屋租赁合同纠纷一案，不服开封市金明区人民法院（2020）豫0211民初395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。武斌上诉请求：1.撤销开封市金明区人民法院（2020）豫0211民初395号民事判决或将本案发回重审；2.涉诉一、二审费用全部由葛晓琳负担。事实与理由:2014年11月双方所签协议已于2015年11月到期，该协议已经履行完毕。后葛晓琳委托第三人徐绍亮签订了第二份协议，该协议武斌一直遵守并按协议规定内容履行，根据协议规定武斌投资扩建的房屋是协议规定内容，同时应有部分物权，所以腾退该处房屋的判决是违背有关法律的行为。武斌与葛晓琳素不相识，葛晓琳也没有委托徐绍亮签订租赁协议，租赁协议是武斌和徐绍亮签订的，与葛晓琳无关。一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，依法纠正一审错误判决，维护武斌的合法权益。葛晓琳辩称，本案是一个房屋租赁合同纠纷案件，根据2014年11月15日双方租赁合同的第一条约定，租赁合同到2015年11月到期，且之后在长达5年多的时间内，双方一直未签订新的合同。事实是合同长期处于双方口头约定来维持合同履行。葛晓琳按照合同约定提前一个多月向武斌提出解除不定期租赁合同符合法律规定。因此一审判决事实清楚，证据充分。关于2014年11月15日合同的签订虽然出租方是徐绍亮，但该房屋事实是登记在葛晓琳名下，徐绍亮是受葛晓琳委托来签订该合同的，这一点在一审笔录中已经查实，且对方对此是认可的。另最关键一点，该合同在2014年开始至今在长达近6年时间内武斌至始至终都是将房屋租金打给了徐绍亮（实际房屋是徐绍亮的，但登记在葛晓琳名下的）。所以武斌的上诉请求不能成立。要求驳回上诉，维持原判。葛晓琳向一审法院起诉请求：1.请求依法解除葛晓琳、武斌双方房屋租赁关系，要求武斌腾出所占房屋，恢复原状；2.要求武斌承担自2019年11月16日至腾房之日止的房屋租金（自2019年11月16日至2020年5月31日，共6.5个月，暂计算1000元/月、计6500元）；3.本案诉讼费用由武斌承担。一审法院认定事实:葛晓琳系位于郊区西郊乡马市街××号房屋（房屋产权号为：汴郊字第××号）的产权人。2015年10月25日，武斌（乙方）与葛晓琳的委托人徐绍亮（甲方）签订房屋租赁协议，协议内容为：一、甲方将位于开封市小北岗137号的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2014年11月15日至2015年11月15日，计12个月。二、本房屋月租金为人民币1000元，每半年交付一次。乙方向甲方支付半年租金。……四、乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状，另房屋内有旧空调两个，床板一张。2015年10月25日，葛晓琳出具委托书一份，内容为：北岗新村137号（汴郊字003462号）房主葛晓琳委托武斌在原房两层以上加盖三、四层。并办理报建等相关手续。特此委托，请予核准。2015年12月，武斌与葛晓琳的委托人徐绍亮签订协议书，内容为：北岗新村137号（汴郊字第003462号）房主葛晓琳全权委托徐绍亮（甲方）与租住房户主武斌（乙方）关于在一、二层基础上加盖第三层，就有关事宜经过双方真诚协商，达成以下协议：一、甲方出房屋资源，出具有关手续，配合乙方做好前期报建准备工作。二、乙方出资金组织协调、建设管理加盖两层以上施工周期。建房资金每平米500元，（计划100平方米，约需5万元）。以实际建筑面积为准。三、北岗新村137号加盖房拆迁赔付时，分别先偿还乙方加盖第三层的建房资金。而加盖第三层赔付金余款甲、乙双方各分配50%资金。四、房屋租金每月1000元，半年付一次。房屋租金三年商榷一次。乙方违约投资资金罚没，甲方违约加倍赔付。本合同一式三份，甲、乙双方和房主各执一份，签字后生效。葛晓琳的委托人徐绍亮与武斌在该协议书底部签字确认。另查明，截至庭审武斌仍在涉案房屋内租住。涉案房屋的租金均由武斌向葛晓琳的委托人徐绍亮支付。2019年11月10日，武斌按照每月1100元的标准向葛晓琳的委托人徐绍亮转账支付租金6600元。2019年11月17日12时03分，徐绍亮将武斌支付的6600元租金予以退还。同日的13时14分，武斌再次向徐绍亮转账支付房租6600元。在本案审理过程中，武斌于2020年5月11日向徐绍亮转账支付房租6600元。一审法院认为,葛晓琳、武斌双方签订的租赁合同期满后，武斌继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，葛晓琳要求解除双方租赁关系及武斌腾退涉案房屋，于法有据，依法予以支持。考虑到武斌一家长期居住在该房屋内，酌定搬迁期为二个月。关于葛晓琳主张武斌承担自2019年11月16日至腾房之日止的房屋租金的诉讼请求，本案中，按照葛晓琳、武斌的交易习惯可知，涉案房屋租金系每半年缴纳一次，分别为每年的5月份以及11月份。武斌于2020年5月11日转账支付6600元房租，葛晓琳并未退还该租赁费，依照双方的交易习惯租赁期限应至2020年11月15日止，故葛晓琳、武斌双方可待武斌实际腾退房屋后，结合武斌租金缴纳情况，再行处理。关于葛晓琳主张武斌将涉案房屋恢复原状的诉讼请求，一审法院认为，结合葛晓琳向武斌出具的委托书以及协议书的相关约定可知，武斌加盖房屋的事实是经过葛晓琳同意及认可的，且葛晓琳、武斌双方对涉案房屋拆迁后赔付所得款项进行了约定，武斌依据该约定对涉案房屋进行加盖，现葛晓琳主张武斌恢复原状，于法无据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、解除葛晓琳、武斌双方于2014年11月15日签订的《房屋租赁协议》；二、武斌于本判决生效之日起二个月内腾退位于郊区西郊乡马市街××号的房屋（房屋产权号为：汴郊字第××号）；三、驳回葛晓琳的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计100元，由武斌负担。二审经审理查明的事实与一审判决认定的基本事实相同。本院认为，根据合同法规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，葛晓琳、武斌双方签订的租赁合同期满后，武斌继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。葛晓琳要求解除双方租赁关系及武斌腾退涉案房屋，于法有据，依法应予支持。依据2015年12月武斌与葛晓琳的委托人徐绍亮签订协议书显示，葛晓琳委托徐绍亮与武斌签订房屋租赁等协议事实清楚，且葛晓琳始终予以认可。故武斌关于葛晓琳没有委托徐绍亮签订租赁协议，租赁协议是武斌和徐绍亮签订的，与葛晓琳无关的上诉理由与本案事实不符，不能成立。双方于2015年12月签订的协议书中对涉案房屋拆迁后赔付所得款项进行了约定，并未对涉案房屋的相关物权做出约定，因此，武斌关于根据协议规定投资扩建的房屋，其应有部分物权的上诉理由无合法有效的证据证明且与法律规定不符，不能成立，本院不予采信。武斌的上诉请求应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律及处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人武斌承担。本判决为终审判决。审判长  戴玉峰审判员  孔德亮审判员  孙玲玲二〇二〇年十一月十七日法官助理申和平书记员马凤霞