北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初65281号原告（反诉被告）：北京云嘉律师事务所，住所地北京市朝阳区雅宝路12号11层1111。负责人：樊文娟，主任。委托诉讼代理人：张亮，北京云嘉律师事务所律师。被告（反诉原告）：雷凤霞，女，1955年9月11日出生，汉族，哈尔滨市靖宇百货公司退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张宪成，男，1955年12月20日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。原告（反诉被告）北京云嘉律师事务所（下称云嘉律所）与被告（反诉原告）雷凤霞房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。云嘉律所委托诉讼代理人张亮，雷凤霞及其委托诉讼代理人张宪成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。云嘉律所向本院提出诉讼请求：1、判决雷凤霞退还2018年6月21日至7月6日的租金6826.70元；2、判决雷凤霞按照年化6%的标准向云嘉律所支付2018年6月21日至2019年6月26日的资金占用期间利息420.98元，直至实际支付完毕之日止。事实和理由：双方于2017年8月5日签订《写字楼租赁合同》，北京市第三中级人民法院在（2019）京03民终7474号民事判决书中认定双方《写字楼租赁合同》自2018年6月20日解除。云嘉律所已预先向雷凤霞支付2018年6月21日至2018年7月6日期间的房租6826.70元，但雷凤霞拒绝返还上述房租费用。故诉至法院要求支持云嘉律所的诉讼请求。雷凤霞辩称，在之前的诉讼中，云嘉律所只主张退还2018年7月7日至2018年8月10日的租金，当时法庭也释明了，但其并未主张退还其他期间的租金，故云嘉律所不应该再行主张。双方间的合同合法有效，均应按约履行。不同意云嘉律所的诉讼请求。雷凤霞向本院提出反诉请求：1、判令云嘉律所支付违约金25600元；2、判令云嘉律所赔偿雷凤霞中介费12800元；3、判令云嘉律所赔偿房屋空置期造成的损失费26880元；4、判令云嘉律所支付免租期损失费5119元；5、判令云嘉律所赔偿精神损失费20000元；6、判令云嘉律所支付上述五项诉讼请求的利息损失。事实和理由：双方于2017年8月5日签订《写字楼租赁合同》，由云嘉律所承租雅宝路华声国际1305房屋，租期2年，免租期2017年8月5日至2017年8月10日，月租金12800元。合同履行中，云嘉律所于2018年6月13日突然搬走。因云嘉律所违约，给雷凤霞造成房屋空置、中介费等损失。之前判决云嘉律所支付的违约金并不能弥补雷凤霞的实际损失，故诉至法院要求支持雷凤霞的反诉请求。云嘉律所针对雷凤霞的反诉辩称，雷凤霞主张的违约金、中介费、房屋空置期损失及免租期损失，没有证据支持，也不符合原判决内容。在房屋租赁合同纠纷中也不应该主张精神损失费。另，云嘉律所从没有放弃2018年6月7日至2018年8月10日期间的租金，因在二审期间无法变更诉讼请求，所以提起本次诉讼尽可能挽回损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月5日，云嘉律所（承租方、乙方）、雷凤霞（出租方、甲方）和居间方北京联泰房地产经纪有限公司（下称联泰公司）签订《写字楼租赁合同》。约定：甲方同意将位于北京市朝阳区X出租给乙方使用；免租期为5天，自2017年8月6日起至2017年8月11日止；租赁期自2017年8月11日起至2019年8月10日止；租金为每月12800元；支付方式为押二付三，租金每三个月支付一次，于付款月起租日7天前支付下一次租金；押金相当于两个月租金即25600元；如乙方违反本合同的约定，甲方可按双方约定扣留全部或部分押金，如押金不足以弥补甲方损失，乙方应按约定另行赔付；乙方未经甲方书面同意，转租、转借本房屋或者未按期缴纳合同约定的各项费用累计金额超过一个月房租的，甲方有权解除本合同，甲方无须退还乙方所交付的押金，如押金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿；本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方两个月房租作为违约金。乙方在租期内，如遇特殊情况在不影响甲方出租的情况下提前一个月告知甲方并配合甲方共同出租此房屋待房屋出租后甲方应无息退还乙方两个月押金。承租期内若房屋出现任何问题乙方应及时通知甲方。合同签订后，雷凤霞将房屋交付云嘉律所，云嘉律所房租交纳至2018年8月10日，并向雷凤霞交纳两个月押金25600元。2018年6月7日，云嘉律所向雷凤霞表示想换房。2018年6月13日，云嘉律所搬离涉案房屋。2019年，云嘉律所以房屋租赁合同纠纷为由向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，要求雷凤霞退还房屋押金25600元及利息，并返还预缴的2018年7月7日至2018年8月10日房租及利息。本院经审理认为，云嘉律所在合同未到期的情况下于2018年6月13日搬离涉案房屋，已经构成违约，鉴于云嘉律所以自身行为表明不履行合同义务，租赁合同目的已无法实现。故本院认定双方合同关系于2018年6月20日解除，雷凤霞多收的租金予以退还，云嘉律所交纳的押金抵扣其应承担的违约金。2019年3月7日，北京市朝阳区人民法院作出（2019）京0105民初1787号民事判决，判决雷凤霞退还云嘉律所2018年7月7日至2018年8月10日的租金14080元；驳回云嘉律所的其他诉讼请求。判决后，雷凤霞不服，向北京市第三中级人民法院提起上诉。2019年6月6日，北京市第三中级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。另查，雷凤霞在前次诉讼中称为了避免损失的扩大，其于2018年9月10日将涉案房屋再次出租他人。本院认为：云嘉律所与雷凤霞签订的《写字楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法、有效的。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。云嘉律所在合同未到期的情况下于2018年6月7日向雷凤霞作出想换房的意思表示，2018年6月13日搬离涉案房屋，上述行为已构成违约。生效判决认定双方合同关系于2018年6月20日解除，并判决雷凤霞退还云嘉律所2018年7月7日至2018年8月10日的租金，但云嘉律所租金交纳至2018年8月10日，对于2018年6月21日至2018年7月6日的租金6826.70元雷凤霞应予退还。云嘉律所主张的利息，依据不足，本院不予支持。双方在合同中约定，押金不够赔付给雷凤霞带来的经济损失，雷凤霞可再向云嘉律所追偿。雷凤霞称其于2018年9月10日将涉案房屋再次出租他人，因此2018年6月21日至2018年9月10日为该房屋的空置期，现云嘉律所只向雷凤霞赔偿了相当于两个月房租的违约金，对于其余空置期的损失云嘉律所应予赔偿。雷凤霞主张的违约金、中介费、免租期损失、精神损失费及相对应的利息损失，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）雷凤霞于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京云嘉律师事务所二〇一八年六月二十一日至二〇一八年七月六日的租金六千八百二十六元七角。二、原告（反诉被告）北京云嘉律师事务所于本判决生效后七日内赔偿被告（反诉原告）雷凤霞空置期损失费八千五百三十三元。三、驳回原告（反诉被告）北京云嘉律师事务所之其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）雷凤霞之其他反诉请求。如果原告（反诉被告）北京云嘉律师事务所、被告（反诉原告）雷凤霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费50元，由被告（反诉原告）雷凤霞负担（于本判决生效后七日内交纳）。案件反诉受理费1030元，由原告（反诉被告）北京云嘉律师事务所负担97元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）雷凤霞负担933元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 高 祺审判员 张玉倩审判员 张 怡二〇二〇年十一月十六日书记员 张 倩