湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初11598号原告长沙谷山源房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区观沙岭街道滨江海棠湾******。法定代表人李其，该公司董事长。委托代理人杨东升，湖南湘达律师事务所律师。委托代理人李森，湖南湘达律师事务所律师。被告彭祥根，男，1987年7月11日出生，汉族，住湖南省武冈市。被告周丹丹，女，1992年8月27日出生，汉族，住湖南省武冈市。原告长沙谷山源房地产开发有限公司（以下简称“谷山源公司”）诉被告彭祥根、周丹丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年10月27日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告谷山源公司的委托代理人李森，被告彭祥根、周丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谷山源公司向本院提出下列诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付欠付的租金170928元；2.判令被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金（按所欠租金总额的0.1%每日标准计算，暂计算至2020年8月25日为37433.23元，计算至实际付清之日止）；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年9月1日，原、被告签订《租赁合同》，约定两被告承租原告位于长沙市岳麓区××路××路××广场××栋××楼××号商铺，租赁面积为237.4平方米，租赁期限为5年，自2018年9月1日至2023年8月31日，用于经营乐洋洋儿童乐园。被告于2018年8月30日依约向原告支付了合同保证金14244元及第一笔租金85464元，原告亦依约将门面交付给被告使用，但是被告支付完第一笔租金后，并未依约于2019年7月31日前向原告支付第二笔租金，亦未于2020年7月31日前向原告支付第三笔租金，经原告多次催讨后均未果。原告认为，原、被告双方签订的合同合法有效，双方均应依约履行。原告已经依约向被告交付了商铺，被告一直占用商铺至今，被告无故拖欠租金的行为严重侵害了原告的合法权益，为维护自身合法权益，原告起诉至法院，请求判如所请。被告彭祥根辩称，本人在开发商招商时承租了六个门面，签订了两个租赁合同。本人承租门面之时涉案门面是露天的，但是后来开发商在本人承租的门面之上加盖了一层用于超市经营，造成本人承租的商铺光线变暗，致使本人承租的商铺用电成本增加。此外，因本人承租的商铺之上加盖的超市地面防水没有做好导致漏水，水从楼上渗漏至本人经营的游乐场。2020年8月13日，原告将本人经营的游乐场封锁，导致本人店铺内的设备损坏及丢失。在原告将本人承租的店铺封了之后，本人只欠付了原告2019年9月1日至2020年9月1日期间的租金。被告周丹丹辩称：一、2018年8月，本人与被告彭祥根一起与原告方签订了租赁合同，但是本人在2018年10月11日就将所有股权转让给了被告彭祥根，本人已经退出了涉案儿童乐园的经营，本人亦已经提交了相应的证据予以佐证，本人之后既未参与经营亦未从经营中获取分红。二、2020年10月，被告彭祥根向本人出具过一份承诺书承诺涉案游乐场的水电费、租金、会员费等费用都与本人无关，都由被告彭祥根自行承担。三、2018年10月，本人退出了涉案儿童乐园的经营之时已经将此事告知了原告及物业人员，他们是知情的。四、本人自2018年10月退出经营后，原告及物业公司从未向本人催讨过租金或物业费，原告方对本人已经退出经营的事情是知情且默认的。经审理查明，2018年9月1日，原告谷山源公司（甲方）与被告彭祥根、周丹丹（乙方）签订《租赁合同》，约定：一、甲方将位于长沙市岳麓区××路××路××广场××栋××楼××号商铺××㎡）租赁给乙方用于儿童游乐、淘气宝、喂奶鱼。二、租赁期限为5年，自2018年9月1日至2023年8月31日，甲方于2018年9月1日起将门面交付给乙方。租金从2018年9月1日开始计算，租金单价为60元／月／平方米，每月租金为14244元。乙方签订合同时首次交纳6个月租金，甲方给予免租期6个月，乙方于2019年7月31日前第二次交纳6个月租金，甲方给予免租期6个月，乙方于2020年7月31日前第三次交纳6个月租金，甲方给予免租期6个月，合计免租期18个月。租金标准自第四年开始递增，比上一年度递增6%。三、乙方在合同签订的同时应当向甲方支付履约保证金14244元，合同期满后，乙方结清所有费用，无任何违约及无相关设施设备修复的费用产生，乙方撤出甲方场地，甲方在7个工作日内将保证金无息退还给乙方。如有其它费用产生，甲方将在扣除相关费用后，余额在7个工作日内退还给乙方，保证金余额不足以抵扣的，由乙方另行向甲方支付。四、甲、乙双方的权利义务：1.乙方需要甲方缴纳的租金、合同保证金等一切费用应及时缴纳，乙方逾期不缴纳的，逾期一天，乙方应按所欠金额的0.1%向甲方缴纳日滞纳金。超过10天仍不缴纳，甲方有权对乙方实行断电、封铺或解除本合同，并扣除乙方全额保证金等相关费用及有权要求乙方赔偿相应损失。2.乙方必须按照本合同规定及时向甲方交纳场地租金、各项管理费等收费款项，逾期10天以上不交，甲方有权终止本合同，扣除乙方合同保证金，并对乙方商铺内的商品货物进行封存拍卖处理。另，合同还就协议的变更、解除、违约责任、争议的解决等事项进行了约定。上述租赁合同签订后，原告依约将涉案商铺交付给被告使用，被告用于经营乐洋洋儿童游乐园。合同履行过程中，被告依约向原告交纳了履约保证金14244元以及第一笔6个月租金（2018年9月1日至2019年8月31日），对2019年8月31日之后的租金未再支付给原告。因被告一直未向原告支付租金，原告于2019年12月22日向被告发出《房租催款通知》要求被告于2019年12月30日前向其支付下一年度的房屋租金，未果。2020年8月12日，原告在被告经营的店铺外张贴《告示》，载明：“乐洋洋游乐园商户：因你处逾期交租、欠租金额巨大，经我司多次催收无果。现依据《租赁合同》第四条第3款约定，我司决定对你处采取断电、封铺处理，直至交清所欠租金及滞纳金等相关费用，由此造成的影响及损失由你自行负责。”后被告仍未向原告支付租金，原告于2020年8月15日对被告经营的店铺断电，被告自该日起停止经营。上述租赁合同履行期间，被告所租涉案商铺楼上超市漏水（该超市系原告招商引进），导致原告商铺内天花板发生漏水，并致被告商铺内的部分装修及设备受损。被告将上述情况反映给原告，但原告未进行处理。后被告自行聘请维修人员对天花板漏水部位进行了修复处理。另查明，2018年10月11日，被告周丹丹与案外人周桂芳将其对乐洋洋儿童乐园的60%股份（被告周丹丹、案外人周桂芳各持30%）全部转让给被告彭祥根，三方签订了相应的《股权转让协议书》，被告周丹丹将其退出经营一事告知了原告公司的招商人员。此后，被告周丹丹退出了涉案乐洋洋儿童乐园的经营，该儿乐园自此开始由被告彭祥根一人经营。2020年10月11日，被告彭祥根向被告周丹丹出具《承诺函》一份，承诺涉案乐洋洋乐园的所有债务与被告周丹丹无关，由被告彭祥根一人承担。庭审中，被告彭祥根亦明确表示涉案儿童乐园系其一人经营，所有事情与被告周丹丹无关。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《租赁合同》、保证金收据、《商铺装饰装修管理协议》、《商铺装饰装修申请表》、《装修垃圾自行清运协议》、商铺装修防火责任书、《房租催款通知》、《告示》及照片，被告提交并经庭审质证的涉案商铺漏水的照片及光盘视频，被告周丹丹提交并经庭审质证《股权转让协议书》、《承诺函》、被告周丹丹与原告工作人员的微信聊天记录截图以及通话录音光盘及文字说明等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告谷山源公司与被告彭祥根、周丹丹签订的涉案《房屋租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，原、被告双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。本案中，原告谷山源公司已经按照合同约定将涉案房屋交付给被告使用，被告彭祥根理应按照合同约定向原告支付租金，然其仅向原告支付租金至2019年8月31日，对2019年9月1日起的租金未再向原告履行支付义务，其行为显然构成违约，依法应当承担相应的违约责任。现原告要求被告向其支付欠付的租金，理由正当，本院予以支持。关于欠付租金的具体计算问题，因原告于2020年8月15日对被告所经营的儿童乐园采进行断电，致使被告此后停止经营，由于被告经营的业态为游乐性质的儿童乐园，电力的正常供应系被告所租商铺运营必不可少的资源，原告对被告商铺强行断电，无异于直接对被告商铺进行封铺，且其行为事实上造成了被告此后未再经营，应视为双方通过各自的行为解除了双方签订的租赁合同，故对2020年8月15日原告对被告商铺强行断电之后的租金，本院不予支持。对2019年9月1日至2020年8月15日期间的租金，被告理应依据租赁合同约定予以支付，根据原、被告在涉案租赁合同中约定的租金支付标准及支付方式，核减约定的免租期后，被告自2019年9月1日至2020年8月15日共计应支付给原告的租金为78342元。虽然被告在庭审中称对疫情期间的租金应予免除，但原告已在租赁期前三年每年均给予了其6个月免租期，且本院在计算其欠付的租金时亦未计算免租期的租金，故对其要求免除疫情期间租金的意见，本院不予采纳。关于原告要求被告支付滞纳金的诉请，虽然被告存在拖欠原告租金的违约行为，且原、被告在涉案租赁合同中约定逾期支付租金的需要按照欠付金额0.1%每日支付滞纳金，但该标准明显过高，且原告作为出租方，在被告通知其涉案房屋存在漏水问题后未采取任何措施进行处理，致使被告的经营在客观上遭受了影响，显然，原告亦存在违约行为，故考虑到上述因素，对被告应当支付的滞纳金，本院从公平原则的角度考量酌情予以调整，酌定由被告彭祥根一次性向原告支付滞纳金10000元。关于被告周丹丹是否应当对涉案债务承担偿还责任的问题，虽然被告周丹丹在上述合同中作为承租人签字，但其已于2018年10月11日即将涉案儿童乐园全部股权转让给了被告彭祥根，退出了经营，并将此事告知了原告的招商工作人员，此后，该儿童乐园的事实上亦系由被告彭祥根经营，被告彭祥根对此亦无异议，故对上述租赁合同履行过程中产生的债权债务理应由被告彭祥根个人承担。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、限被告彭祥根于本判决生效之日起十日内向原告长沙谷山源房地产开发有限公司支付租金78342元、滞纳金10000元；二、驳回原告长沙谷山源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2213元，由原告长沙谷山源房地产开发有限公司负担213元，由被告彭祥根负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二〇年十一月二十六日法官助理龚雪娟书记员罗翠玲附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。