辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初2871号原告（反诉被告）：辽宁谢氏餐饮管理有限公司，住所地沈阳市沈河区惠工西一街28号233。法定代表人：谢长余，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗群，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈阳商业城股份有限公司，住所地沈阳市沈河区中街路212号。法定代表人：陈快主，该公司董事长。委托诉讼代理人：张京，该公司员工。委托诉讼代理人：徐洪亮，该公司员工。原告（反诉被告）辽宁谢氏餐饮管理有限公司与被告（反诉原告）沈阳商业城股份有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）辽宁谢氏餐饮管理有限公司的委托代理人罗群，被告（反诉原告）沈阳商业城股份有限公司的委托诉讼代理人张京、徐洪亮均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告辽宁谢氏餐饮管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告3日内支付因被告根本违约而导致原告解除合同的违约金239972.04元；2、判令被告3日内返还原告缴纳的保证金170000元；3、判令被告3日内赔偿原告对租赁物添附投入的已装修设施损失700000元；4、判令3日内返还多收取原告的电费83063元；5、判令被告开具原告缴纳的全部租金数额的发票；6、请求判令我方于2019年9月24日发出的解除合同通知合法有效7、本案诉讼费、鉴定费等一切费用由被告承担。事实与理由：2017年5月，原被告双方签署书面《配套项目租赁合同》（合同文本系被告方的固定文本），被告将沈阳商业城负一层的一块区域场地租赁原告，由原告承租经营美食广场，名称为“阳光嘉宴美食广场”。租赁面积1421.53平方米，租期8年，自2017年6月1日至2025年5月31日，租金标准为固定租金，缴纳方式为月缴，原告承担装修及设施投入，水电费按市政标准由原告自行承担但须交由被告代缴，原告还须向被告缴纳17万元的租赁保证金，原告已缴纳完毕。其它具体权利义务详见合同约定。2017年6月，原告依约进场并开始对美食广场进行装修及设备添置、招商、配置工作人员等筹备工作，总计装修投入即达120余万元。装修等筹备完成，原告依法申请消防验收时，消防及人员多次到场核查并确认该场地无法通过消防验收，向原告下发了书面通知，未通过验收的理由为安全疏散不符合规范要求。一是安全出口数量不够；二是一个消防分区最远点距安全出口超过30米。该两问题系租赁物的建筑结构问题，属被告原因，因此原告多次口头、书面沟通原告配合整改，原告均称改不了，并告知原告正常经营吧，没人来查你，查你我们也能搞定。原告考虑到投入巨大，也知晓被告的能量，便在消防验收未通过的情况下开展了承租经营。自原告承租至合同解除之日，原告均按月足额向被告缴纳租金，然被告收到原告二十几个月的租金却未向原告开具过一次租赁发票，造成原告每月的大额租金钱款支出无发票对应，财务不合规、税务不合法；而被告收到租金后不开发票，所收租金也全部逃税。原告多次要求被告开具，被告均置之不理，恶意持续违约。除上所述外，被告还存在如下诸多违约事实：招商时承诺给予原告在地铁口处的广告位至今未提供，原告自行制作后被告又给予拆除；不定期给予美食广场进行广告宣传至今未履行；承诺被告员工在美食广场消费就餐但很快又单方叫停；承诺在负一层引进超市且于2017年10月开业但却在2019年才引入，引入后反而超市里也有美食广场性质的餐饮业态，造成原告损失惨重；招商时承诺的给予原告10个停车位至今未兑现；原告美食广场档口预升级改造，如亮化牌匾、增加品类等但被告却坚决禁止；合同约定租赁期间的电费由原告按市政标准自行承担但由被告代收代缴，然被告代缴后不仅未向原告交付合法收据却还超标准收取，市政标准电费最高不超过1.2元/度，但被告却按1.5元/度向原告收取，多收份额至少为25%等等。上述被告行为不仅是违约更是有悖诚信的欺诈。基于以上事实，原告于2019年9月24日向被告发出解除合同通知并于2019年9月30日撤出租赁场地，但无法拆除以及拆除后丧失价值的装修物留在租赁物上，随后被告将租赁场地收回控制。因被告根本违约，原告解除合同，被告应依据合同中的对等原则向原告支付违约金；原告缴纳给被告的17万元租赁保证金亦应返还原告；另外，原告在租赁物上投入了大量的装饰装修设备，对于无法拆除的添附装修物，被告依法应当予以补偿，考虑到折旧问题，原告主张数额为70万元（具体以鉴定评估数额为准）；另被告至少多收原告25%份额的电费应当返还原告。综上，原告无奈提起诉讼，请求法院依法主持公义，维护原告的合法权益。被告沈阳商业城股份有限公司辩称，一、关于案涉合同是否系格式文本的问题《配套项目租赁合同》系商业城与谢氏餐饮平等协商达成一致签订，添加或修改的合同条款双方可在该合同第十四条补充条款中体现，案涉合同第十四条新增两个条款，可见，该合同为可修改合同，非原告所述的商业城格式文本。二、关于案涉场地的消防验收问题1、商业城早在2013年就已消防验收合格，商业城依约将消防验收合格的场地交付谢氏餐饮，不存在违约行为；2、谢氏餐饮租赁位置上一家为百奇源美食广场，同样为美食广场业态，百奇源已消防验收合格，不存在消防问题。3、根据合同第4.1/4.4/4.5条约定，商业城将场地交付后，因谢氏餐饮自身将租赁场地装修、改造，擅自拆改原有消防设施，导致其消防未通过的责任应由谢氏餐饮承担，与商业城无关。4、谢氏餐饮提交的《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》系沈河区公安消防大队针对谢氏餐饮出具，不是向商业城出具。说明租赁场地消防问题系谢氏餐饮装修、改造造成，非商业城原因。5．在谢氏餐饮提交的《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》中，消防大队明确告知谢氏餐饮消防不合格应停用的情况下，谢氏餐饮仍继续经营，根据合同第4.5、4.6条约定，商业城有权要求谢氏餐饮承担违约金，并限期整改，损失由谢氏餐饮承担。三、关于开具发票的问题虽然商业城负有向谢氏餐饮开具发票的义务，这一义务属于租赁合同的附随义务。该义务不具有确定性、独立性和可诉性，不能成为诉讼请求的客体。换言之，开具发票本身非人民法院受理范围，且开发票需谢氏餐饮提供开票信息，在谢氏餐饮未提供开票信息的情况下，商业城无法开具发票。四、关于广告位等问题起诉状中所述的广告位、广告宣传、员工就餐、引入超市、停车位等问题，均不能视为商业城就此发出了要约，且双方对此亦无合同约定，因此上述问题对双方不产生法律约束力。此外，合同未约定美食广场排他条款，超市带餐饮项目不违反合同约定，且超市里的餐饮项目也非美食广场性质。五、关于电费问题由于商业城为商业用电，非住宅用电，根据合同第2.7条约定，商业城收取电费系参照市政标准，并考虑人工、损耗等成本后综合计价。商业城按每度1.5元收取电费，未过分高于上述标准，为合理收费。谢氏餐饮要求退还八万余元的电费没有合同依据。六、关于温度问题商业城全楼为统一空调供暖，供暖温度均达标，同是负一层的其他商户均未提出供暖温度有问题。谢氏餐饮提出的温度问题没有事实依据。七、关于谢氏餐饮单方解除合同以及装修损失的问题。1、商业城均按照合同约定履行合同义务，如上所述，商业城不存在根本违约情形，相反，系谢氏餐饮单方解除合同，其要求商业城承担违约金、退还保证金等无事实依据及法律依据。2、谢氏餐饮在商业城没有违约的情况下，向商业城主张单方解除合同，并擅自撤场，且在商业城多次发函要求按照合同约定交纳违约金的情况下，谢氏餐饮均未履行。针对谢氏餐饮的违约行为，商业城已向法院提出反诉，请法院维护商业城合法权益。3、根据合同第4.4条约定，装修费用系谢氏餐饮自行承担。在商业城无违约、谢氏餐饮提前违约撤场的情况下，装修损失由谢氏餐饮自行承担，因此谢氏餐饮所述的装修设施损失无事实以及法律依据。综上，恳请法庭依法驳回被答辩人全部上诉请求，维护答辩人的合法权益。反诉原告（被告）沈阳商业城股份有限公司提出反诉请求：1、判令反诉被告立即支付所欠提前解除合同违约金239972.04元；2、判令反诉被告立即支付前述款项自应付之日起至反诉被告实际返还之日至按每日1‰计算逾期付款利息；3、判令反诉被告保证金170000元不予退还；4、判令反诉被告支付场地占用费1104528.81元（暂计算至2019年4月27日，请求判令至反诉被告实际恢复、返还场地之日止）5、判令反诉被告承担本案诉讼费等一切费用。事实与理由：原被告双方曾签订《配套项目租赁合同》，合同约定，原告为被告提供租赁场地用于阳光家宴美食广场项目，并约定了租赁建筑面积、租赁期限及租金等。2019年9月25日我司接到辽宁谢氏餐饮管理有限公司《解除合同通知》。2019年9月29日，经原告工作人员发现，在原告未同意被告提前撤场的情况下，被告已停止租赁档口的营业并且对部分餐饮档口的设备进行拆除。被告以实际行动说明已单方与原告提前解除合同。同时根据双方签订的《配套项目租赁合同》第10.2条约定；合同期内，乙方（被告，下同）若提前解除合同，应提前三个月书面通知甲方（原告，下同）并不影响甲方租赁场地的持续不间断经营。同时，乙方应于撤场前5日向甲方支付相当于当时租赁年度三个月租金作为违约金，租赁保证金不予退还。如未按期支付违约金的，则甲方有权选择继续履行合同或每逾期一日，应按逾期支付金额的1‰向甲方支付逾期利息。”上述违约金共计239972.04元，同时被告需按日1‰支付逾期付款利息，原告曾多次向被告发函催缴，但被告无任何回复，也未及时缴纳欠款，无奈之下原告起诉恳请法院依法维护原告上述合法权益。反诉被告（原告）辽宁谢氏餐饮管理有限公司辩称：1、我方因为被告（反诉原告）违约而解除的合同，而我方不存在违约行为，因此不具备支付违约金的事实基础，因此被告的1、2、3项反诉请求均无依据。同时，对方反诉状反向证明了双方合同中对于违约金的约定，该合同内容在我方违约的情况下应支付的违约金标准，而本案是对方违约所产生的，但是合同中却未存在违约金标准的约定，因此应适用对等原则；2、关于场地占用费的问题，我方于2019年9月30日已经将人员及可移动设施撤出并将场地还给原告，在答辩中原告已经确认，而我方交纳的租金数额也是到2019年9月30日，因此不存在违规占用场地拖欠费用的情况。反诉被告法人谢长余辩称，2019年9月30日那天晚上我方和被告方姓徐的经理交接撤场了，还有工程部的一个人也参加交接了。沈阳商业城股份有限公司已经同意了，当天晚上公司就来贴了封条，我们有照片确认。关于消防的事，门后面是一大片库房，里面就是一大片，有好几百平米的空场地，里面都是易燃品，都是胶啥的。以前怎么批的我方不知道，但是现在责任制的我们不能给你批。我们是自己改的，后面没有门，商业城让我方在后面弄个假门，让消防看看，后来商业城说，他们给搞定，让我正常开业，我们就在这干了2年，确实消防就没来查过，他们给我找的关系。不然我们消防不合格是肯定不能让我们开业的，后来因为我是法人，我怕出事了我要承担责任，我就害怕了。后来我每次打申请说要改造，申请每次都是给徐经理，但是上面就不给批，不让我动，后来我有录音明说就是不想让我干了，把17万还给我，看能不能找补给我。每次都是姓姜的姓关的和徐经理给我处理这个事，姓姜的每次都是打马虎眼。当事人围绕诉讼请求依法提交了两份配套项目租赁合同、收款收据、消防出具的消防不合格通知书、消防验收不合格整改通知书以及照片5张、微信聊天记录及通知内容、微信截图，施工申请、网页和微信截图、录像、特快专递回执、解除合同通知、报纸登的解除合同、照片8张、租金及电费一览表、交款收据、银行转账记录、电费交款转账记录缴费小票、施工协议、公证书、配套项目补充协议、消防验收合格单、在同一楼层内百盛餐饮，屈臣氏，消防验收合格单、回函、同楼层肯德基提供的证据、合同等证据，经庭审质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月，原、被告双方签署书面《配套项目租赁合同》，被告将沈阳商业城负一层的一块区域场地租赁给原告，由原告承租经营美食广场，名称为“阳光嘉宴美食广场”。租赁面积1421.53平方米，租期8年，自2017年6月1日至2025年5月31日，租金标准为固定租金，缴纳方式为月缴，原告承担装修及设施投入，水电费按市政标准由原告自行承担但须交由被告代缴，原告还须向被告缴纳17万元的租赁保证金。其它具体权利义务详见合同约定。2017年6月，原告依约进场并开始对美食广场进行装修及设备添置、招商、配置工作人员等筹备工作。装修等筹备工作完成后，原告依法申请消防验收时，消防及人员到场核查并确认该场地无法通过消防验收，向原告下发了书面通知，未通过验收的理由为安全疏散不符合规范要求。因此原告多次口头、书面与被告沟通，要求被告配合原告整改，被告未予配合整改并让原告正常经营。自原告承租经营至双方合同解除之日，原告均按月足额向被告缴纳租金，但被告收到原告二十几个月的租金但却未给原告开具过发票。基于以上原因，原告于2019年9月23日向被告发出解除合同通知，被告同月26日即给予回函，而后在9月30日双方已经办理了交接手续，原告撤出租赁场地，被告随即将租赁场地收回并张贴了封条。但无法拆除以及拆除后丧失价值的装修物留在租赁场地。原告向被告索要押金、违约金及经济赔偿，双方协商未果，故起诉来院。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《配套项目租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方当事人均应遵照履行。现被告（反诉原告）向原告（反诉被告）提供的租赁场地安全疏散不符合规范要求，未能通过消防验收，而后在原告多次提出要求被告配合整改解决消防不合格的问题时，被告（反诉原告）却置之不理，导致租赁物使用过程中存在重大的安全隐患。消防验收不合格的主要原因是租赁场地安全疏散不符合规范要求，该问题是租赁场地自身原来就存在的缺陷而非谢氏餐饮承租后装修过程中造成的缺陷。关于原告（反诉被告）辩称，2013年就已通过消防验收的辩解，其提供的《沈公消沈（2013）第0010号建设工程消防设计审核意见书》仅是对商业城二期扩建工程地下一层至地上六层总体装修工程的消防设计进行审核，认为消防设计合格但尚有诸多问题应在施工中进行完善，合格后方可提出消防验收申请，消防验收合格后方可投入使用，该审核意见书并非是消防验收合格的最终认定结论。另外，关于被告辩称该租赁场地上一家“百奇源”美食广场已消防验收合格不存在消防问题的意见，其并未提供相关证据，故对被告的辩解本院不予采信。故原告（反诉被告）要求提前与被告（反诉原告）解除租赁合同的请求，有事实依据，并非原告无故提前解约，不能认定原告（反诉被告）违约。合同解除后，被告应返还原告（反诉被告）租赁保证金并赔偿原告装修设施损失。关于原告要求的解除合同违约金及要求被告返还多收取的电费的问题本院不予支持。关于原告要求确认解除合同合法有效的诉讼请求，因双方已经以实际行动解除了合同无需法院再予确认。关于反诉原告（被告）要求反诉被告（原告）支付提前解除合同违约金的请求，因反诉被告提前解除合同系因反诉原告（被告）存在过错所致，不能认定其违约。故对该项请求本院不予支持。关于场地占用费，因反诉被告（原告）于2019年9月23日向反诉原告（被告）发出解除合同通知后反诉原告（被告）同月26日即给予回函，而后在2019年9月30日双方已经办理了交接手续，收回并实际控制场地，且随即对租赁场地张贴了封条。故不存在反诉被告应再支付场地占用费的问题，故对反诉原告的该项请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）沈阳商业城股份有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）保证金170000元；二、被告（反诉原告）沈阳商业城股份有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）装修物损失276958元；三、驳回原告（反诉被告）辽宁谢氏餐饮管理有限公司的其他诉讼请求及被告（反诉原告）沈阳商业城股份有限公司的抗辩和反诉请求。如被告（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15537元、由被告（反诉原告）沈阳商业城股份有限公司负担8004元，由原告（反诉被告）辽宁谢氏餐饮管理有限公司负担7533元，反诉费7449元由反诉原告（反诉被告）沈阳商业城股份有限公司自行负担，鉴定费9902元由被告（反诉原告）沈阳商业城股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  卑英超人民陪审员  李荣清人民陪审员  吕洪芹二〇二〇年十一月三十日书 记 员  赵 蕾