云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0102民初3154号原告：绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司，统一社会信用代码：9153010205946546X9。住所：云南省昆明市五华区学府路690号金鼎科技园内二号平台B1栋3楼308房。法定代表人：侯光军，执行董事。委托诉讼代理人：杨红芳、马睿翎，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：黄龙海，男，1986年10月16日出生，汉族，身份证住址：四川省长宁县。被告：王朝敏，女，1991年1月10日出生，彝族，身份证住址：云南省昆明市五华区。原告绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司与被告黄龙海、王朝敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月8日作出（2017）云0102民初5912号民事判决书，原告绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司不服该判决，向云南省昆明市中级人民法院提起上诉。云南省昆明市中级人民法院于2018年11月14日作出（2018）云01民终5381号民事裁定书，裁定发回重审。本院于2020年4月8日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨红芳到庭参加诉讼，被告黄龙海、被告王朝敏经本院公告送达未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》解除；2、请求法院判令被告支付原告44516.30元（445163*10%）的违约金；3、请求法院判令被告支付原告10340.75元的损失；4、请求法院判令被告在判决7日内与原告共同办理解除合同及注销登记手续，逾期办理的，每逾期一天按商品房总价的万分之五承担赔偿责任；5、请求法院确认被告所应支付给原告的费用在其已付原告的购房款中直接予以扣除；6、请求法院判令被告承担本案的诉讼费、律师费（5000元）、鉴定费、调查取证费、评估费等。事实和理由：原、被告双方于2015年10月26日签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，合同约定被告向原告购买绿地香树花城C地块8号楼701号房，总房款为445163元。被告按揭部分向浦发银行贷款310000元，因被告未按时向浦发银行付款，导致原告对此承担了连带责任并于5月16日向浦发银行支付了320340.75元。原告已要求被告向原告支付相应款项，但被告声称无力偿还并拒绝履行，为维护原告之权益，特诉至贵院，请求法院依法判决。被告黄龙海、王朝敏未到庭，无答辩意见。原告绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司围绕其诉讼请求提交以下证据：第一组：黄龙海、王朝敏身份证复印件，欲证明被告主体适格；第二组：商品房购销合同、销售确认单、发票，欲证明两被告向原告购买涉案房屋，支付135163元首付款后剩余购房款向银行按揭支付；第三组：快递单，欲证明原告多次向被告发函要求履行付款义务；第四组：关于黄龙海贷款担保责任的通知、浦发银行业务回单、证明，欲证明两被告未按时向银行还款导致原告对此承担连带保证责任。被告黄龙海、被告王朝敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为两被告放弃对原告所举证据抗辩的权利，原告提交的证据形式合法，内容真实，能够证明原告主张的事实，故本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2015年10月26日，原告绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司（商品房出卖人，甲方）与被告黄龙海（商品房买受人、乙方）、王朝敏（共同买受人）签订《商品房购销合同》（合同编号：C8-701）及《合同补充协议》，约定以下涉案内容：“1、乙方购买甲方位于昆明市绿地香树花城（C地块）8号楼7层701号房产，建筑面积56.86平方米，单价7829.11元，总金额445163元；2、乙方首期支付购房总价的30.36%，即135163元，付款日期为2015年10月26日，其余价款310000元，向银行贷款支付；3、乙方采用贷款付款，则乙方应当自《商品房购销合同》签署之日起一个月内完成贷款审批手续，并向甲方支付相应房款，甲方若推荐银行为乙方提供贷款支付，则乙方应自签署本合同之日起7日内备齐按揭所需资料到甲方推荐银行办理相关手续，否则，每逾期一日，乙方应当向甲方支付100元作为违约金，逾期超30天，甲方有权单方解除合同；4、甲方担保期内若因乙方拖欠偿还银行的贷款本息、罚息及相关费用而致甲方代为偿还的，乙方应在接到甲方书面通知之日起10日内全额返还甲方代付款及承担该费用10%的违约金，若乙方未按时间支付的，甲方有权选择要求乙方直接支付并承担200元/日的违约金或单方面解除《商品房购销合同》另行出售该房屋并由乙方赔偿甲方全部损失；5、无论因甲方原因或是乙方原因导致合同解除的，乙方都应在收到甲方通知后的7个工作日内与甲方共同办理解除合同及注销登记手续，乙方逾期办理的，每逾期一天应该按商品房总价款的万分之五承担赔偿责任，且在乙方配合办理完毕注销合同网上备案手续之前，甲方有权不向乙方退还任何应退还款项，直至乙方配合办理完毕；6、无论因甲方原因或是乙方原因导致合同解除的，乙方特此同意，甲方应返还的款项中，对于乙方尚欠按揭贷款银行的按揭贷款及利息，甲方有权直接返还给按揭贷款银行；7、《商品房购销合同》及《合同补充协议》约定的损失包括：（1）合同约定的房价与解除合同时该房屋市场评估价之间的差额，（2）甲方为追究乙方的责任而支出的律师费、鉴定费、调查取证费等……”。2015年11月3日，原告与两被告签订的上述《商品房购销合同》及《合同补充协议》进行了网上备案登记，合同登记号为KM2015110369832。查明，两被告于2015年10月16日、10月24日及10月30日分三次共计向原告支付购房首付款135163元。二、2015年11月25日，上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行（贷款人）、两被告（借款人）及原告（保证人）三方签订《个人购房担保借款合同》，约定以下涉案内容：“1、两被告向上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行贷款310000元，用于购买座落于昆明市绿地香树花城C地块Ⅰ8号楼7层701号房屋，贷款期限为30年，预计自2015年12月10日起至2045年12月10日止，具体以贷款借据（借款凭证）记载的日期为准，贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上上浮10%计算，签订合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为4.9%，逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收50%执行，还款方式为等额本息还款，每期还款日为10日；2、两被告以其购买的上述涉案房屋为贷款提供抵押担保，抵押财产所担保的主债权为根据合同由贷款人向借款人提供的贷款本金，抵押担保的范围为借款人在合同项下全部贷款本金及利息等，借款合同项下债务履行期限届满（包括提前到期的）抵押权人未受清偿时，抵押权人可与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖抵押财产所得的价款优先受偿，协议不成的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产，如本合同已办理具有强制执行效力的公证债权文书的，则合同各方当事人同意抵押权人可以直接向法院申请强制执行；3、原告为两被告的上述贷款提供阶段性连带责任保证，保证担保的主债权为根据合同由贷款人向借款人提供的贷款本金，保证担保的范围为借款人在合同项下全部贷款本金及利息等，保证人提供阶段性连带责任保证的，保证期间为自合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止，借款人未依照借款合同规定履行债务的，在合同约定的保证期间内，贷款人可以要求保证人承担保证责任，对借款人到期应付未付的全部债务，保证人均应无条件地按贷款人的要求直接向贷款人支付，保证人明确放弃要求先履行债务人提供的物的担保的抗辩；4、借款人未按合同约定日期归还贷款本金或利息的，贷款人有权宣布合同项下借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期，且贷款人有权按逾期罚息利率计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，按担保合同或担保条款的约定处分抵押财产或质押财产，清偿贷款本息，或依法追索保证人的连带责任……”。上述合同签订后，上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行于2015年12月10日向原告账户转入两被告贷款款项310000元。三、2017年5月15日，上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行向原告发出《关于黄龙海贷款履行担保责任的通知》载明：“……截止2017年5月15日，借款人黄龙海已连续10期未按约定归还贷款本息，现贷款剩余本金303894.91元；尚欠本金3290元，逾期利息、罚息合计12879.22元，共计16169.22元未偿还。经我行反复多次、多方式督促其还款，但黄龙海仍未能偿还；黄龙海已正式告之我行，其本人经济困难，无力偿贷。鉴于上述情况，我行遂根据签订合同约定，宣布黄龙海个人住房按揭贷款抵押贷款提前到期，请贵公司根据合同约定履行连带保证责任为谢……”。2017年5月16日，原告向上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行支付两被告向原告的剩余贷款本息及逾期本息共计320340.75元。同日，上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行向原告出具《证明》，载明：“借款人黄龙海（身份证号：51152419861××××××××）于2015年12月10日向我行申请个人长期一手房购房贷款，贷款金额31万元，期限30年，用于购买昆明市五华区泛亚科技新区绿地香树花城Ｃ地块Ｉ8号楼7层701号住宅，截止2017年5月16日，该笔商业贷款已结清”。2017年5月17日，原告通过顺丰快递向两被告邮寄《通知函》（邮寄地址为《房屋认购书》中注明的买方地址，即昆明市盘龙区金瓦路金沙小区金夏苑3栋4单元501），函称：“你们于2015年10月26日与我公司签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》（以下简称“合同”），向我公司购买绿地香树花城Ｃ地块8号楼701号房，总房价为445163元，你们以按揭贷款方式向浦发银行贷款310000元。因你们连续拖欠九期贷款未归还，导致浦发银行要求我公司于5月16日向浦发银行代你们偿还了320340.75元。基于以上事实，根据法律规定及合同约定，特向你们发出此函：1、请于收到本通知之日起10日内全额返还我公司代你们向浦发银行支付的320340.75元，及向我公司支付32034.08元的违约金，共计352374.83元；2、若你们未按时履行第1项义务，则我公司有权解除合同，你们应向我公司支付总房价10%的违约金，并向我公司支付我公司由此所受的全部损失”，上述邮件于同年5月22日因收件方拒收被退回。四、另查明：1、涉案房屋至今未办理房屋产权证，未办理抵押登记手续，且原告未向两被告交房；2、庭审中原告明确第六项诉请实际仅产生律师费5000元、案件受理费1296元。本院认为，首先，原告绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司与被告黄龙海、王朝敏于2015年10月26日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定。本院依法确认合同成立并生效，合法的权利义务关系受法律保护，各方当事人均应诚信履行约定的各项义务。其次，关于合同的解除。被告黄龙海、王朝敏逾期未按约定向银行归还贷款，导致原告绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司根据《个人购房担保借款合同》以担保人的身份向银行连带偿付了款项320340.75元。而就此因双方在《合同补充协议》第一条第1.1（2）明确了原告享有要求两被告承担违约金或有权选择单方面解除合同另行出售该房屋的约定，故现原告绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司请求解除双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》的请求具有事实和法律依据，本院依法确认解除原告绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司与被告黄龙海、王朝敏于2015年10月26日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》。第三，关于合同解除的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人刻意要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故合同解除后，两被告有配合原告注销该商品房买卖合同登记备案等相关手续的义务，但原告需要给两被告合理的准备时限。至于原告主张要求由两被告承担逾期办理注销登记的赔偿责任的诉讼请求，因无事实和法律依据，本院亦不予支持。第四，关于原告主张的损失。原告在银行偿付贷款过程中产生的利息损失10340.75元符合事实，且亦是由于两被告未及时归还贷款而产生，故该损失依法应当由被告黄龙海、王朝敏承担，本院予以支持。原告主张的律师费5000元系原告向两被告主张权利支出的合理费用，且双方在合同中对该费用的承担进行了明确约定，故原告的该项诉请，依法予以支持。另原告在本案中的损失系代偿银行贷款的资金占用损失和实现债权的费用，现上述诉请已支持，故在原告已经选择解除合同的情况下，对于原告主张两被告支付违约金44516.30的诉讼请求不能成立，本院不予支持。第五，应当说明的是，本案《商品房购销合同》及《合同补充协议》解除后，双方所涉合同权利义务消灭，故在注销本案所涉房屋备案登记的同时，原告应向两被告返还首付购房款135163元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司与被告黄龙海、王朝敏于2015年10月26日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》（合同编号：C8-701、登记合同号：KM2015110369832）；二、被告黄龙海、王朝敏于本判决生效之日起三十日内协助原告绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司办理《商品房购销合同》及《合同补充协议》（合同编号：C8-701、登记合同号：KM2015110369832）的备案注销手续；三、被告黄龙海、王朝敏于本判决生效之日起十日内支付原告绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司偿付贷款损失10340.75元；四、被告黄龙海、王朝敏于本判决生效之日起十日内支付原告绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司为主张权利而支出的律师代理费5000元；五、原告绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向被告黄龙海、王朝敏返还购房款135163元；六、驳回原告绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费共计1296元，由原告绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司负担648元，由被告黄龙海、王朝敏负担648元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  王 凡人民陪审员  李桂仙人民陪审员  丁 茜二〇二〇年十一月四日书 记 员  涂馨月