山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0403民初3813号 原告：王新，女，1962年7月2日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：赵子龙，山东尚群律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：枣庄德圣房地产开发有限公司，住所地：薛城区太行山路东侧240号，统一社会信用代码：91370400778417165Q。 法定代表人：公维安，总经理。 委托诉讼代理人：戴文鹏，男，公司员工，住，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：刘朋，山东薛国律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：孟建国，男，1958年6月22日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。 第三人：周巍，男，1973年4月18日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。 原告王新与被告枣庄德圣房地产开发有限公司（以下简称德圣公司）、孟建国及第三人周巍商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王新及委托诉讼代理人赵子龙，被告德圣公司委托诉讼代理人戴文鹏、刘朋，被告孟建国以及第三人周巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王新向本院提出诉讼请求：一、依法确认《认购协议书》中枣矿城巨山花园项目34号楼1单元302号房产（成交价777,433元）的实际购房人为原告；二、判令被告德圣公司与原告继续履行商品房买卖合同；三、判令被告孟建国配合原告到被告德圣公司办理更名手续；四、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月19日，第三人周巍用被告孟建国的购房指标向被告德圣公司认购了被告德圣公司开发的巨山花园房产一处，并向被告德圣公司缴纳了10万元诚意金。2016年3月份，原告欲向被告德圣公司购买房产,但被告德圣公司的工作人员告知目前房产已没有好位置,可以通过购买第三人周巍退的房产。经被告德圣公司工作人员的联系,原告在被告德圣公司工作人员的陪同下,向第三人周巍支付了现金10万元，取得了第三人退的房产（同时第三人购房的原始手续原件一并交付给原告)。2016年3月25日,被告德圣公司通知原告须缴纳首付款并签订《枣矿城巨山花园认购成交协议书》，故原告又向被告德圣公司支付了现金14万元(至此原告累计支付了首付款24万元),同日,被告德圣公司与原告签定了上述成交协议书。2019年12月份，原告接到被告德圣公司的通知,又到被告德圣公司处选取了车位和储藏室,被告德圣公司也向原告出具了相应凭证。然而,2020年7月底,当可以签订正式商品房买卖合同时,原告持有上述手续前往被告德圣公司处签订正式商品房买卖合同时,却被被告德圣公司告知需要被告孟建国配合办理,鉴于原告不认识被告孟建国,被告德圣公司经与被告孟建国多次协商无果,导致现无法为原告更名并无法继续履行签订商品房买卖合同。综上所述,原告认为,原告向被告德圣公司购买其开发的巨山花园房产一处,并已及时按照协议书的约定完成了购买方的义务,无论被告德圣公司的内部管理规定如何,均不应当影响原告作为实际购买方的实体权利。被告德圣公司与原告签订协议书和接受原告首付款的行为,应当视为被告德圣公司认可原告是实际购买方的主体地位,然而现被告德圣公司以被告孟建国拒不配合为由,拒绝与原告签订商品房买卖合同,这一行为已严重侵犯了原告的合法权利,为此原告诉至贵院,请求判准所请。 被告孟建国辩称，原告在诉状中所述与事实不符,应当依法予以驳回。本案案涉房屋属于枣庄矿业集团内部开发带有福利性质的房屋(附:枣矿城巨山花园选房方案)，其享有购房待遇。原单位老领导周广连(退休)打电话找到其,想用其享有待遇购买该房屋(因周广连已退休,不享有购房权利),后经与其协商购买该房屋,其同时也告知周广连,该房屋一是不得对外出售,二是该房屋周广连不买时应退回给其。后由周广连以其名义将购房诚意金10万元交付给了德圣公司，该房屋因属于期房一直在建设中。在此期间,德圣公司在明知该房屋系登记在其名下的情况下,还将该房屋推荐给原告,并通过第三人周巍办理相关购房手续,在办理房屋买卖协议手续时,因房屋登记为其必须由其签字认可,其才知情该房屋已由周广连之子周巍专卖给了原告,其认为该房屋登记在其名下,原交款人是周广连,且德圣公司与第三人周巍无权私自对该房屋进行处置,加之该房屋属于单位福利房,不允许对外出售,周广连也不得将该房屋对外出售,而且德圣公司明知该房屋不得随意对外出售和登记在其名下,还为原告与第三人周巍办理了购房手续,并且又收取了原告的房款,直接对该房屋进行处置,严重侵害了其合法权利,第三人周巍、德圣公司与原告签订合同应视为无效行为,请法庭依法解除原告与德圣公司之间签订的买卖合同,并依法驳回原告对其的起诉。综上所述,由于第三人周巍与德圣公司无权对其享有待遇房屋进行出售,在没有通过房屋登记人私自与原告签订合同应视为无效合同,而且周广连在其告知该房屋不得随意对外出售的前提,还将该房屋进行出售,给其造成了极大的不良影响,其保留向周广连追回该房屋的权利。 被告德圣公司辩称，1、交付意向金、签订认购协议及交付款项等都是以孟建国名义实施的,依据合同相对性原则,只能认定孟建国为案涉房产买受人；2、因原告与孟建国无法协商一致,不能共同到我公司办理更名及签订合同事宜,无法证明孟建国同意将案涉房屋转移给原告、由原告享有相关权利,我公司不能直接与原告签订买卖合同；3、如果孟建国同意将案涉房屋转移给原告、由原告享有相关权利，我公司同意配合，并同意与原告签订并继续履行房屋买卖合同；4、我公司在房屋认购、签订认购协议、收取款项过程中以及原告未能办理房产权益转移过程中没有任何过错,原告不应将我公司列为被告,我公司也不应当承担案件受理费。综上,请依法判决,驳回原告对我公司的诉讼请求。 第三人周巍陈述称，其买这个房子是孩子上学，其父亲退休了不允许报名就用孟建国的名额进行报名，报名一切事宜都是孟建国完成。定金是其和家属去交的，因为房子交付跨度大，孩子上学来不及，其又从别的小区买的房子，其到德圣公司要求退回定金，德圣公司负责二号院的销售经理及员工带着原告去给其退的定金10万元，德圣公司销售负责人及员工代表德圣公司，其一分钱利润没赚，就是纯粹把房子退给德圣公司了。其与原告不认识，一切都是德圣公司销售人员去做，其对原告诉请不发表意见。 本院经审理确认下列事实：2016年1月19日，第三人周巍以被告孟建国的名义向被告德圣公司提交认购申请单，意欲购买该公司开发的枣矿城巨山花园住宅，并于同年1月20日向被告德圣公司交纳诚意金10万元，后又因他故退房；经人介绍，原告愿购买该住宅，并支付给第三人周巍10万元；同年3月25日，原告以被告孟建国的名义与被告德圣公司签订枣矿城巨山花园认购成交协议书，认购了该巨山花园34号楼1单元302室房屋，并约定在具备合同签订条件后一个月内到枣矿城巨山花园售楼处签订《商品房买卖合同》，当日原告又以被告孟建国的名义向被告德圣公司交纳房款14万元。 2019年12月15日，被告德圣公司向原告发放了车位储藏室选购须知、流程卡及活动流程导图。 2020年9月9日，被告德圣公司向原告提供其公司营业执照复印件，并备注：仅限于办理34-1-302（巨山花园）更名起诉。 上述事实，由原告提交的被告德圣公司的营业执照、认购申请单、收款收据、银行现金取款回单、枣矿城巨山花园认购成交协议书、巨山花园2.1期车位储藏室选购活动须知和流程卡及活动流程导图、中国农业银行交易明细清单、枣庄银行个人账户交易明细等证据以及原、被告及第三人的当庭陈述予以证实，可以认定。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。虽然涉案房屋相关手续显示的名义购房人为被告孟建国，但原告提交的2016年1月20日10万元购房诚意金收据（第三人周巍交，后原告将该款支付给第三人周巍）、2016年3月25日的枣矿城巨山花园认购成交协议书（原告与被告德圣公司签订）、2016年3月25日当日的14万元收款收据（原告向被告德圣公司交纳），结合被告德圣公司向原告发放的车位储藏室选购活动须知、流程卡、活动流程导图以及向该公司原告提供的、用于原告就涉案房屋进行更名诉讼的该公司营业执照复印件等证据，与原、被告及第三人的当庭陈述可以相互印证，形成完整的证据链，可以认定被告德圣公司开发的枣矿城巨山花园34号楼1单元302室房屋实际购房人为本案原告王新，对原告的第一项诉讼请求本院予以支持；现商品房买卖合同尚未签订，原告即要求被告德圣公司与其继续履行商品房买卖合同，其该项诉请（第二项诉讼请求）本院不予支持；本案中，并无合同约定和法律规定证明被告孟建国负有配合原告到被告德圣公司办理更名手续的义务，对原告的第三项诉讼请求本院亦不予支持，更名并与原告王新签订商品房买卖合同的义务由被告德圣公司自行承担。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条,《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第三条、第八十五条、第八十八条、第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条、第一百四十二条、第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告枣庄德圣房地产开发有限公司开发的枣矿城巨山花园34号楼1单元302室房屋实际购房人为原告王新，被告枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后30日内与原告王新签订《商品房买卖合同》； 二、驳回原告王新的其他诉讼请求。 案件受理费11,574元、减半收取5,787元，由被告枣庄德圣房地产开发有限公司负担，于判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交上诉状副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  王雷 二〇二〇年十一月十八日 书记员  杨静