山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终6746号 上诉人（原审被告）：昌邑市安尚酒店管理有限公司。住所地：昌邑市佳乐家中央商务区圣昌大厦商务楼****房间。 法定代表人：张代升，总经理。 委托诉讼代理人：张通涛，山东文宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王佳，山东文宇律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：马京云，男，1971年1月28日出生，汉族，住昌邑市。 上诉人昌邑市安尚酒店管理有限公司（简称安尚公司）因与被上诉人马京云房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省昌邑市人民法院（2020）鲁0786民初1488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 安尚公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人关于违约金的诉讼请求或发回重审，被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一审判决上诉人承担违约金2340元无事实和法律依据。本案中，被上诉人向上诉人发出解除合同通知书一份，上诉人同意并解除合同、交付涉案房屋，是被上诉人违约提前解除合同，应当由被上诉人向上诉人支付违约金。一审在做出了“上诉人是基于不可抗力逾期支付租金”的情况下，又做出了“系上诉人违约，以实际行动表示合同不能履行”的认定，前后矛盾。一审判决未考虑疫情给市场带来的冲击，仅减少2020年2月份的租金，对1月、3月、4月的租金及违约金不予以减免，未兼顾情理，应予以纠正。 马京云未提交书面答辩意见。 马京云向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令安尚公司将位于昌邑市佳乐家中央商务区××大厦××楼××房××及所有设施完整交付马京云（包括水电暖及装修在内的所有设施），除正常磨损外，需保证设施完好，使用功能正常；2、依法判令安尚公司向马京云支付2020年1月、2月、3月、4月的房租共计3120元；3、依法判令安尚公司向马京云支付逾期支付租金违约金共计1872元（违约金暂计算至2020年5月10日，此后违约金按照每日千分之五的标准计算至实际支付之日）；4、依法判令安尚公司向马京云支付剩余租赁年限租金50%的违约金，共计32760元；5、本案诉讼费由安尚公司承担。案件审理过程中，因双方均认可房屋已实际返还马京云，合同已经解除，马京云放弃对第一项诉讼请求的主张。 一审法院认定事实：2014年5月30日，马京云（甲方）与三富公司（乙方）签订房屋、设备及场地租赁合同，合同约定，甲方将坐落于昌邑市佳乐家中央商务区××大厦××楼××号房××房价211289元的物业出租给乙方，租赁期间内乙方对该物业拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，甲方自愿全权委托乙方按《商品房买卖合同》中的约定与开发单位办理物业交接手续，协调提前进驻装修，以缩短装修时间，开发商具备交房条件后，双方与开发商一起接房，同时甲方将此物业交付乙方；租赁期限144个月，自开发商将该物业交付乙方使用之日起开始计算，物业交付时间为2014年6月1日；物业由乙方统一管理和经营，甲方的年度租金计算：租金为甲方的税后净收益，按房屋买卖合同成交总房价的8%（本总房价不含维修基金、契税、开户费、办证费等），该物业的房屋租赁税由乙方承担，甲方的年度总租金为16903元／年（其中房屋租金4225元，设备租金9508元，场地租金3170元），支付方式为月付，每月支付金额1408元，支付日为次月5日，支付方式为银行转账汇款，汇款时将打印汇款凭证以此作为租金支付凭证，开户银行指定为农村商业银行；合同第六条约定：乙方在租赁期限内有权以任何形式转移经营使用权，保证将已设立租赁事项向受让人及甲方履行告知义务，并在与受让方的合同中以明确的条款约定，受让方必须在甲方租赁期限内继续履行本合同条款，且作为本合同乙方所有义务的承受者，受让方享有乙方应有的权利；乙方的义务中约定：在租赁期内，乙方有按本合同的约定履行向甲方支付租金的义务；合同第七条约定：租赁期届满时，乙方提前三个月通知甲方，在合同期满时将该物业完整交付甲方（包括水电暖及装修在内的所有设施），除正常磨损外，需保证设施完好，使用功能正常；合同第八条第三项规定：乙方应按约定及时支付租金，若逾期2个月乙方未向甲方支付租金，除应付甲方的租金外，乙方应按日向甲方支付违约租金（违约租金为逾期应支付的租金）的5‰为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算，逾期3个月，甲方有权解除合同，乙方承担违约责任，并赔付甲方该房屋剩余租赁年限总租赁费的50%。马京云、安尚公司还对其他方面做了约定。 2019年8月8日，马京云与三富公司（乙方）、安尚公司（丙方）签订补充协议一份，约定甲乙双方于2014年6月1日针对位于昌邑市佳东家中央商务区圣昌大厦商务楼B区1108号房签署《房屋、设备及场地租赁合同》，现经三方友好协商，签订本补充协议。约定原合同项下乙方的权利义务于本补充协议签署之日起全部转让给丙方。同时甲方确认在本补充协议签署日前乙方并无任何违约行为，租金已支付至2019年4月。本补充协议是原合同的补充说明，与原合同具有同等法律效力，本补充协议与原合同有冲突的，以本补充协议与约定为准，本补充协议未约定事项以原合同约定为准执行。 2019年9月25日，马京云（甲方）与安尚公司（乙方）签订房租变更补充协议一份，约定甲乙双方现就2014年5月甲方同三富公司签订的《房屋、设备及场地租赁合同》（下称“租赁合同”）后续履行事宜，本着互利互惠、互谅互让的原则，经协商一致，自愿达成本协议如下：双方同意将“租赁合同”第四条“物业的运营及收益模式”第2项“甲方的年度租金计算：（1）、…（2）、…（3）、…”变更为：“甲方的1108室，月度租金为780元；该租金为甲方的税后净收益，该物业的房屋租赁税由乙方承担。”双方同意将“租赁合同”第四条“物业的运营及收益模式”第3项变更为：“该物业的租金支付方式为月付，支付日为次月10日前。”以上租金调整于2019年9月1日起执行，至2027年5月31日结束；变更前的租金仍按“租赁合同”约定执行，于本协议签订之日起10日内支付到甲方账户，否则，视为乙方不履行协议。“租赁合同”其他内容保持不变。 另查，安尚公司支付马京云租金至2019年12月31日。 2020年5月8日，马京云向安尚公司发函，内容为：2019年9月25日，贵我双方《房租变更补充协议》，就我方物业的经营和房租做了约定，原《租赁合同》其他内容不变。而你方自2020年1月至今未按合同约定支付房租；另，你方单方面将酒店6－9层经营权转让给第三方，却至今未通知10.11层业主如何解决房租问题；你公司负责人不接听业主电话，已失去联系，你方置酒店10.11层两层广大业主利益于不顾，所作所为已经构成根本违约。你方以实际行动表明合同已不能继续履行，严重侵犯了我方的权益。鉴于此，我方提出1、我方同意解除与潍坊市三富酒店管理有限公司于2014年5月30日签订的《房屋、设备及场地租赁合同》、你我双方于2019年8月8日签订的《补充协议》及2019年9月25日签订的《房租变更补充协议》；请你方收到该函后于5日内将昌邑市佳乐家中央商务区圣昌大厦商务楼B区的1108房间及房屋内设施完整交付我方；根据《房屋、设备及场地租赁合同》第八条第三款约定，你方应向我方支付违约金；因你方系以实际行动表明合同不再履行，根据《房屋设备及场地租赁合同》，你方应赔偿我方剩余租赁年限总租金50%的违约金。鉴于你方已经严重违约，请你方于收到该函后5日内向我方支付2020年度1月至4月房租3120元，违约金1872元以及剩余租赁年限总租金50%的违约金32760元，共计37752元。 安尚公司认可已收到上述函件，并于2020年5月13日与马京云办理了租赁物返还交接手续。马京云认可双方已交接，房屋现在马京云控制下。 一审法院认为，马京云与三富公司签订的租赁合同，与三富公司、安尚公司签订的补充协议、与安尚公司签订的房租变更补充协议，均系各方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自的义务。2019年8月8日，马京云与三富公司、安尚公司签订补充协议后，三富公司将《房屋、设备及场地租赁合同》项下的权利义务全部转让给安尚公司，马京云与三富公司间的房屋租赁合同终止，房屋租赁合同的相对方变更为马京云与安尚公司，安尚公司应按合同及补充协议约定按时足额支付租金。因安尚公司将涉案房屋所在的圣昌大厦商务楼B区6－9层转让给第三方，结合安尚公司欠付马京云20**年1月起租金的事实，安尚公司构成根本违约，现双方均认可合同已解除，房屋已由马京云控制。关于马京云要求安尚公司支付2020年1月至4月租金3120的诉讼请求，安尚公司辩称未能按时足额支付给马京云租赁费，是因为发生了新冠病毒传播的疫情，从2020年1月份开始酒店一直处于停产状态，一直亏损，没有能力支付租金，要求马京云予以减免租金。法院认为，疫情作为公认事实，系不可预见、不能避免、不能克服，对合同的履行属不可抗力，基于公平原则，法院认为对疫情期间产生的租金损失应由马京云与安尚公司双方共同适当分担，根据疫情持续的期间、政府发布的暂停餐饮经营单位营业期间及疫情的后续影响，酌情认定扣除一个月(2020年2月)租金即扣除780元，确认剩余欠付租金金额为2340元。 关于安尚公司逾期未支付租赁费产生的违约金问题，合同约定违约金按每日5‰计算，折合成年利率为182.5%,该约定明显过高，且安尚公司对违约金提出抗辩主张，故根据相关法律规定，结合本案查明的事实，本案中马京云主张的损失实际为逾期付款的利息损失，法院酌情认定安尚公司以各期未付租金为基数（2020年2月除外），按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准，自各期租金逾期之日起分别计算至安尚公司实际支付之日止。 关于马京云主张的剩余租赁年限租金50%的违约金32760元的问题，双方合同中约定安尚公司逾期付款3个月，马京云有权解除合同，并按剩余租赁年限总租赁费的50%承担违约责任。本案中，安尚公司将酒店6－9层（马京云房屋所在楼层为11层）经营权转移至第三方，且欠付马京云4个月的租金，马京云与安尚公司解除合同并进行了交接，安尚公司存在根本违约情形。安尚公司对违约金不予认可，结合相关法律法规规定及本案查明的事实，双方合同约定如果合同期限届满，安尚公司应提前三个月通知马京云，双方终止租赁关系，此期限实际为马京云准备收回房屋另行出租而预留的合理期限，结合《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的相关规定，法院认为马京云因解除合同而产生的违约金应以三个月的租赁费计算为宜，计2340元，超出部分不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第八十九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、昌邑市安尚酒店管理有限公司偿付马京云租赁费2340元、解除合同违约金2340元及逾期支付租金违约金【以各期未付租金为基数（2020年2月除外），按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准，自各期租金逾期之日起分别计算至安尚公司实际支付之日止】，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回马京云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费744元，减半收取为372元，由昌邑市安尚酒店管理有限公司负担50元，马京云负担322元。 二审中，各方当事人均未提交新证据。二审认定的其他事实与一审相同。 本院认为，本案争议焦点是安尚公司是否构成违约，应否向马京云支付违约金。新冠疫情虽系不可预见、不能避免、不能克服，对涉案合同的履行产生了一定影响，但安尚公司自2020年1月至马京云提起本案诉讼一直未交纳租金，构成根本违约，故一审判决安尚公司向马京云支付违约金正确。一审认定新冠疫情系不可抗力，判决免除安尚公司一个月租金，该认定与一审基于安尚公司持续未交租金的行为认定安尚公司存在违约行为并不矛盾，安尚公司关于其不构成违约的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人安尚公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费744元，由上诉人昌邑市安尚酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年十一月十六日 书记员  田 然