山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终6673号 上诉人（原审被告、反诉原告）：山东大正新材料科技股份有限公司，住所地：潍坊市潍城区拥军路2798号。 法定代表人：陈昱城，总经理。 委托诉讼代理人：刘长安，男，1978年9月8日出生，汉族，该公司职工，住潍坊市潍城区。 委托诉讼代理人：王明娟，山东国曜（潍坊）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告)：山东瑞谊机械有限公司，住所地：潍坊市潍城区潍胶路3688号。 法定代表人：马倩倩，经理。 委托诉讼代理人：尹晓东，山东瑞诺律师事务所律师。 上诉人山东大正新材料科技股份有限公司（简称大正公司）因与被上诉人山东瑞谊机械有限公司（简称瑞谊公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院（2020）鲁0702民初1169号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 大正公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回瑞谊公司的诉讼请求并判令瑞谊公司支付其租金及赔偿相关损失；诉讼费由瑞谊公司负担。事实与理由：政府拆迁行为不能导致涉案租赁合同解除，一审法院认定涉案租赁合同于2018年1月2日解除不当，瑞谊公司一直实际占用涉案厂房直至其在公证处公证的情形下将瑞谊公司的物品进行清理，因此，其不应退还瑞谊公司已缴纳的租金并应由瑞谊公司承担其两个月的租金损失44919元。 瑞谊公司辩称，一审判决事实清楚，证据确凿，适用法律准确，程序没有瑕疵，请求二审法院予以维持。 瑞谊公司向一审法院起诉请求：1、请求依法确认瑞谊公司与大正公司签订的《厂房租赁合同》在2018年1月3日依法解除。2、请求依法判令大正公司返还瑞谊公司租金86712.33元及暂计算至2019年3月25日的利息19771.09元(利息以86712.33元为基数，按银行同期贷款利率的四倍为标准，从2018年1月17日计算至付清之日)。3、本案诉讼费用由大正公司承担。 大正公司向一审法院反诉请求：1、依法判令瑞谊公司支付其房屋租金44919元;2、本案诉讼费由瑞谊公司承担。 一审法院认定的事实： 一、2016年8月23日，瑞谊公司（承租方、乙方）与大正公司（出租方、甲方）签订《厂房租赁合同》一份，主要内容约定：甲方将位于潍坊市潍城区××路××号内厂房租赁给乙方使用，面积1872㎡，办公楼一楼6间（约230㎡）；室内由乙方存放货物使用；室外院子为公共停车使用，甲乙双方不得再搭建建筑物；租期4年，每年交租金时续签一次合同；首次使用前30天为装修期，装修期内甲方免收租金；正式起租时间为2016年9月23日；厂房年租金第一年为120000元，每两年递增承租费5%；甲方为乙方提供用电用水，另行安装水、电表；本合同有效期内，如国家或甲方有新的规划时，双方应配合新的规划执行，甲方须提前三个月通知乙方，甲、乙双方协商解决；本合同有效期内，任何一方违约，对方都有权提出解除本合同；由此造成的经济损失，由违约方负责赔偿；如发生自然灾害、不可抗力或意外事故，使本合同无法履行时，本合同自动解除；双方还对其他事项作了约定。合同签订后即予履行。2016年8月23日、2017年9月12日，瑞谊公司两次交纳了2016年9月23日至2018年9月23日的租金共计240000元。 二、2017年11月24日，潍坊市潍城区北关街道办事处印发《搬迁拆除通知》，并在大正公司处张贴。《搬迁拆除通知》主要内容为：辖区周边工业园区环境脏乱差、安全生产不规范，影响了城市形象，区委区政府决定进行集中整治清理；搬迁范围为建成区内集体土地上的所有企业、经营单位（含沿街门头）；时间要求为11月25日-12月15日为集中搬迁时间，时间20天；对于不配合或未在规定时间完成搬迁拆除的，街道将联合区直部门进行依法强制拆除并处罚款等等。2017年12月25日，潍坊市潍城区政府办公室向潍坊供电公司发函，请求对不符合条件的散乱污企业、违章建设、临时建设采取停电措施；北关街道办事处向北关供电所发函，商请对相关业户于2018年1月2日采取永久性停电及用电客户销户措施。在断电销户企业名单中列有涉案租赁区域友爱路1569号。基于上述原因，瑞谊公司于2018年1月2日前搬离了租赁的厂房，但未与大正公司办理交接手续。2018年1月17日，瑞谊公司向大正公司送达通知一份，主要内容为：根据双方所签厂房租赁合同第十二条，该租赁合同已于2018年1月3日终结（断电）；根据第四条和第十四条应于解除合同之日起三日内退还剩余租金和保证金。2018年1月20日，大正公司给瑞谊公司回复称：停电事宜为政府协调电业部门强行停电，属政府行为，合同解除乙方应依法定条件与甲方协商解决，退还保证金和剩余租金应按合同约定将租赁厂房及区域全部腾空，和甲方交接完毕结清水电等各项费用后合同终结。2018年12月14日，大正公司公证向瑞谊公司送达了《催告超期租赁房屋及设备搬出函》，主要内容为：缴清租金273260元；如续租，签订续租合同；如不续租，将屋内剩余物资搬出，并补交实际占用房屋租金44919.46元。2019年6月3日，大正公司公证对涉案租赁厂房进行了证据保全，通过现场照片可看出厂房内已空、窗户张贴封条。审理中，大正公司自认其于2019年2月24日、2020年7月2日将涉案厂房、办公楼另行出租。 一审法院认为，瑞谊公司、大正公司签订的《厂房租赁合同》合法有效成立。合同履行中，因政府“集中整治清理、断电、拆迁、限期搬迁”等行为，致使瑞谊公司继续履行租赁合同已属不可能，涉案合同已因不可归责于任何一方的客观原因导致合同目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”双方签订的《厂房租赁合同》约定“如发生自然灾害、不可抗力或意外事故，使本合同无法履行时，本合同自动解除。”故瑞谊公司在政府及北关街办要求的期限内搬离租赁厂区、主张合同解除既符合法律规定，也符合合同约定，双方签订的《厂房租赁合同》于2018年1月2日解除。至于2018年1月2日以后涉案租赁区域是否拆迁、供电，已不影响涉案合同的依法解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行。”瑞谊公司已交纳2016年9月23日至2018年9月23日的租金240000元，涉案合同于2018年1月2日解除，瑞谊公司实际使用467天，租赁费为153534.25元（120000元÷365天×467天）。因涉案合同的解除非瑞谊公司原因所致，故对尚未履行部分的租金86465.75元（240000元-153534.25元），大正公司应予返还。瑞谊公司要求大正公司返还租金86465.75元的诉讼请求成立，法院予以支持；要求大正公司支付利息，因瑞谊公司搬出后一直未与大正公司办理交接，对纠纷的发生也有责任，对该利息请求，法院不予支持。因涉案合同已于2018年1月2日解除，大正公司再反诉要求瑞谊公司支付合同解除后的租金44919元理由不当，证据不足，法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十四条第（一）项、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告山东瑞谊机械有限公司与被告山东大正新材料科技股份有限公司于2016年8月23日签订的《厂房租赁合同》于2018年1月2日解除。二、被告山东大正新材料科技股份有限公司返还原告山东瑞谊机械有限公司租金86465.75元，于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回原告山东瑞谊机械有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告山东大正新材料科技股份有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2429.67元，由原告山东瑞谊机械有限公司负担468.03元，被告山东大正新材料科技股份有限公司负担1961.64元。反诉案件受理费922.98元，减半收取461.49元，由反诉原告山东大正新材料科技股份有限公司负担。 二审中，上诉人大正公司提交录像资料、物品清单、证人证言等证据，用以证明瑞谊公司不支付租金却实际使用涉案房屋直至2018年12月20日，其租金损失应当得到支持，一审法院认定合同解除的时间为2018年1月2日不当。 本院二审查明的其他事实与一审事实基本一致。 本院认为，上诉人大正公司与被上诉人瑞谊公司签订的《厂房租赁合同》因政府拆迁行为导致无法实现合同目的而解除，一审法院认定涉案租赁合同于2018年1月2日解除，符合合同约定和法律规定，应无不妥，大正公司应退回瑞谊公司合同解除后的租金。 上诉人大正公司主张一审法院认定涉案租赁合同于2018年1月2日解除不当，该与在案证据及查明的事实不符，不予支持。上诉人大正公司另主张被上诉人瑞谊公司应赔偿其租金44919元，因瑞谊公司自认合同解除后未与大正公司办理交接手续，且瑞谊公司的物品未及时从涉案厂房中清理，影响大正公司的正常出租，应对大正公司主张的租金损失承担相应责任。本院综合本案情况，酌定瑞谊公司对大正公司主张的租金损失承担40%的过错责任，即瑞谊公司向大正公司支付租金损失17967.6元。 综上所述，上诉人大正公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十四条第（一）项、第九十七条、第九十八条、第二百三十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省潍坊市潍城区人民法院（2020）鲁0702民初1169号民事判决第一项、第二项、第三项，即：“一、原告山东瑞谊机械有限公司与被告山东大正新材料科技股份有限公司于2016年8月23日签订的《厂房租赁合同》于2018年1月2日解除；二、被告山东大正新材料科技股份有限公司返还原告山东瑞谊机械有限公司租金86465.75元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告山东瑞谊机械有限公司的其他诉讼请求。”。 二、变更山东省潍坊市潍城区人民法院（2020）鲁0702民初1169号民事判决第四项为：“四、被上诉人山东瑞谊机械有限公司支付上诉人山东大正新材料科技股份有限公司租金损失17967.6元，于本判决生效之日起十日内付清。” 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2429.67元，由原告山东瑞谊机械有限公司负担468.03元，被告山东大正新材料科技股份有限公司负担1961.64元。反诉案件受理费922.98元，减半收取461.49元，由反诉原告山东大正新材料科技股份有限公司负担。 二审案件受理费2430元，由上诉人山东大正新材料科技股份有限公司负担1458元，被上诉人山东瑞谊机械有限公司负担972元。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年十一月十六日 书记员  田 然