山东省商河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0126民初2741号 原告：济南鹏达恒运混凝土有限公司，住所地济南市商河县。 法定代表人：陈佃雷，总经理。 委托诉讼代理人：路光亮，山东尽善律师事务所律师。 被告：山东建泽混凝土有限公司商河分公司，住所地商河县。 负责人：范江河，经理。 被告：山东建泽混凝土有限公司，住所地济南市。 法定代表人：黄人杰，董事长。 以上两被告的委托诉讼代理人：李鑫，女，该单位工作人员。 以上两被告的委托诉讼代理人：杜文堂，山东众诚清泰律师事务所律师。 原告济南鹏达恒运混凝土有限公司（以下简称鹏达公司）与被告山东建泽混凝土有限公司商河分公司（以下简称建泽商河分公司）、山东建泽混凝土有限公司（以下简称建泽公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序。原告于2020年8月6日向本院申请财产保全，并以诉讼财产保全责任保险提供担保，本院裁定予以准许。本案于2020年9月1日与（2020）鲁0126民初2761号案件公开开庭进行了合并审理。原告鹏达公司的委托诉讼代理人路光亮，被告建泽商河分公司、建泽公司的委托诉讼代理人李鑫、杜文堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鹏达公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认其与建泽公司于2019年8月1日签订的《搅拌站租赁合同》于2020年8月3日解除；2.依法判令建泽商河分公司、建泽公司向鹏达公司支付2019年8月1日至2020年7月31日的预期可得利益（搅拌站租金）80万元，另自2020年8月1日至实际返还搅拌站之日的租金，按照每天12514元计算；3.判令建泽商河分公司、建泽公司向鹏达公司支付违约金100万元；4.诉讼费、保全费由建泽公司商河分公司、建泽公司承担。在本案审理期间，鹏达公司变更第二项诉讼请求为：依法判令建泽公司与建泽商河分公司向鹏达公司支付2019年8月1日至2020年7月31日的预期可得利益（搅拌站租金）80万元，2020年8月1日至2020年12月31日的预期可得利益（搅拌站租金）1903125元，小计2703125元；另自2021年1月1日至实际返还搅拌站之日的租金，按照每天12514元计算占用费用。事实和理由：建泽公司与2019年8月1日与鹏达公司签订搅拌站租赁合同，约定建泽公司租赁鹏达公司所有的位于济南市商河县的混凝土搅拌站，合同第四条第一款约定不动产租金：第一年2250000元,第二年2317500元,第三年2387025元，设备租金：第一年2550000元，第二年、第三年为2250000；第二款约定鹏达公司向建泽公司提供发票后15个工作日内，建泽公司支付当年的租金；合同第十条约定建泽公司不能按时向鹏达公司缴纳租金时，鹏达公司有权单方解除合同；第十一条约定违约金，任何一方违约，向对方支付违约金100万元。建泽公司租赁上述混凝土搅拌站后，由建泽商河分公司用于经营搅拌站使用。建泽公司违约后，鹏达公司多次向其催促未果，无奈，鹏达公司依法向其发出解除合同通知，为维护自身利益诉至法院，望支持鹏达公司的诉讼请求。 建泽商河分公司、建泽公司共同辩称，第一，原告诉请的解除涉案租赁合同的理由不能成立。其一基于原被告双方签订涉案租赁合同以后，原告在被告的承租范围之内新增建一条混凝土生产线，不论是从业务上与被告直接工程竞争关系，还是从使用关系上直接利用了被告所承租的场地，并且在原告的生产线生产经营期间使用被告承租范围内的地磅、实验室、厂内道路等设备设施，其已构成根本性违约。被告基于止损的需要拒绝支付2019年8月1日至2020年7月31日剩余租金80万元，是在行使抗辩权而非违约行为。其二，退一万步讲即使被告应支付上述剩余租金，被告的行为也不构成原告解除合同的根本性违约行为的理由；第二，原告在2020年8月3日以被告逾期支付租金为由向被告送达解除通知，是原告在收到被告向其送达的解除通知后的对抗行为，并基于原告在庭前会议提交相关证据的证明目的来看，逾期支付租金并不是原告解除合同的真实理由；第三，原告要求支付剩余80万元租金的诉讼请求不能成立，具体理由同被告在另案中的起诉状以及本案中答辩意见的第一点；第四，原告主张合同解除之后的可得利益及占用费不能成立，被告在2020年7月31日书面通知原告解除涉案合同后，即开始将承租范围内被告的相关物料、设备设施进行撤离，但因原告以双方的纠纷未解决为由，对承包现场进行封闭，为此被告先后两次报警，公安机关的答复意见是维持现状，由双方通过法律途径解决争议。基于上述事实，被告相关的物料、设备设施仍在承租范围内（原告处），不是被告的使用行为，也不是被告恶意拖延搬离所产生的后果。特别是原告在庭前会议中予以确认上述物料及设备设施不同意被告搬离，是在行使留置权，也进一步印证被告在合同解除之后没有继续占有承租场地；同时，承租的标的为搅拌站，其正常的使用功能是应由原告自行经营，而非出租。在涉案的合同解除之后，原告完全可以直接利用上述搅拌站进行相应的生产经营，原告主张解除之后的租金作为其可得利益损失没有事实依据，特别是原告在主张违约金的同时，主张可得利益损失，也不能成立。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.鹏达公司提交的不予备案理由告知书。经与商河县住建局城乡建设和建筑业管理科（建筑业管理科电话：84862777）的工作人员联系，该份告知书确属本单位出具，当时的情况是：建泽公司工作人员办理到住建委建筑业管理科备案，工作人员经审查不符合规定，建泽公司人员要求出具书面证明，为此，建委建筑业管理科工作人员出具告知书不予备案的理由。故，对该份证据的真实性、合法性及关联性本院予以认定，对该份证据的证明力予以采信。2.双方解除合同后，是否就返还租赁物进行了交接。建泽公司主张于2020年8月5日到涉案租赁场地拉回东西时即视为交接，鹏达公司主张双方未进行交接。对此本院认为，建泽公司与鹏达公司均同意解除合同后，应就租赁物及各自所有物品的返还进行正式交接。建泽公司主张的拉回自己的东西即视为交接不符合行业交易习惯，且其未提交足以证明其向鹏达公司明确表示要求交接的证据，故本院对其该主张不予认可。勘验现场时，双方均同意自2020年11月11日起开始办理交接并返还相互物品，本院确认双方就返还租赁物及各自物品进行交接的时间为2020年11月11日。 根据当事人的陈述及本院审查认定的证据，本院认定事实如下：2019年8月1日出租方（甲方）鹏达公司与承租方（乙方)建泽公司签订《搅拌站经营租赁合同》一份，双方约定：1.1租赁物为甲方拥有合法所有权的位于山东省济南市商河县的混凝土搅拌站，包括21.408亩场地及全部生产设备设施和部分地上建筑物、构筑物（租赁物明细见附件）；2.1租赁期限为3年，自2019年起至2022年止；4.1本租赁物的租金（1）租金构成：搅拌站不动产租金+设备租金。（2）搅拌站不动产租金第一年的租金为人民币2250000元；自第二年起，不动产租金逐年递增3%，即第二年、第三年不动产租金分别为2317500元、2387025元；（3）设备租金第一年为人民币2550000元；自第二年起，设备租金为人民币2250000元/年；4.2租金支付方式为，第一次付款时间为乙方正式签订合同后，按双方正式资产交接日起开始计算租期，甲方向乙方开具符合乙方财务要求的正规税务发票后15个工作日内，乙方向甲方支付当期公历年的租金。以后每年租金支付时间以每一公历年开始后3个工作日，乙方在收到甲方所开具符合乙方财务要求的正规税务发票后15个工作日内，向甲方支付当期公历年的租金。不足一年的按实际租赁发生月支付租金；10.1甲乙各方均无权单方变更或解除本合同，但有以下情况发生时，可解除本合同：（1）乙方不能按时向甲方缴纳租金时；（2）乙方违规、违法经营，给甲方造成严重的信誉损失和不可预计的经济损失和法律风险时；10.3租赁期内因任何原因导致乙方无法连续正常生产经营时，乙方可提出解除合同，甲方不得因此要求乙方承担违约责任；11.1甲乙双方中任何一方违反本合同约定的义务或承诺以及保证事项,违约方应赔偿守约方造成的全部经济损失,并向守约方支付违约金100万元；11.2乙方应按照本合同约定支付租金，如延期支付则每日按支付租金的万分之一支付违约金，逾期超过60日，甲方有权单方面解除合同。合同中另约定了将租赁物内容及用途、租赁物的交接等内容。 2019年8月1日，鹏达公司与建泽商河分公司进行交接完毕，建泽商河分公司使用、占用租赁物至今。 2019年9月20日，建泽商河分公司与案外人韩荣利签订《房屋租赁合同》，约定由建泽商河分公司租赁韩荣利所有的位于鹏达公司办公楼前路南小院15间瓦房及办公楼后9间瓦房（以下简称该房屋）；租赁期限自2019年9月20日至2020年9月19日止。合同签订后，双方就该房屋进行了交接。建泽商河分公司将该瓦房用作实验室。 鹏达公司于2019年10月31日购买s180机组一套，于同年12月31日安装完毕。2019年11月22日鹏达公司就在该院内扩建预拌混凝土、湿拌砂浆及建筑垃圾粉碎生产线项目进行了备案。 鹏达公司分别于2019年8月27日向建泽公司开具了2019年8月1日至2019年12月31日的增值税发票21张，金额共计200万元；2020年1月8日、1月9日开具了2020年1月1日至2020年12月31日的增值税发票50张，金额470.3125元。建泽公司于2020年3月23日前向鹏达公司支付租金400万元。 2020年7月24日，商河县住建局城乡建设和建筑业管理科为建泽公司出具《不予备案理由告知书》，载明不予备案的理由是：建泽公司提出的备案要求中，与鹏达公司违反了《建筑业企业资质管理条例》第三章第二十一条规定，存在伪造、编造、倒卖、出租、出借或者企业非法转让等现象。 2020年7月30日，建泽商河分公司以鹏达公司擅自占用承租范围内的场地新建了一条混凝土生产线，擅自占用承租范围内的20平方米左右的外加剂复配车间，并多次占用已经出租的实验室，砂石分离机、地磅等设备、设施，鹏达公司已构成根本性违约，造成建泽商河分公司无法利用承租的搅拌站进行正常生产经营，使其遭受巨大损失为由，向鹏达公司发出解除《搅拌站经营租赁合同》通知书，并于同日邮寄向鹏达公司进行了送达。鹏达公司拒收，该邮件于2020年8月10日退回。 2020年8月3日，鹏达公司向建泽公司经微信送达解除合同通知书，并于同年8月4日邮寄送达于建泽商河分公司。 2020年8月7日，建泽公司向鹏达公司出具《关于“解除租赁合同告知书”的回函》，同意解除双方签订的《搅拌站经营租赁合同》。 本院认为，本案争议焦点为：一、鹏达公司与建泽公司的分别行使合同解除权的法律效力及合同解除的时间；二、建泽公司、建泽商河分公司应向鹏达公司支付租金的数额；三、建泽商河分公司实际占用期间的租金是否应予支持及应支持的数额；四、建泽公司、建泽商河分公司是否应向鹏达公司支付违约金100万元。 关于焦点一，鹏达公司主张建泽公司未依据双方签订的《搅拌站经营租赁合同》中4.2租金支付方式，在其向建泽公司提供了相应发票后15日内向鹏达公司支付相应租金，逾期超过60日，鹏达公司有权单方解除合同。故鹏达公司依约定分别于2020年8月3日（经审查解除合同通知书的落款时间为2020年8月4日）、8月4日向建泽公司、建泽商河分公司发送了《解除租赁合同告知书》，合同已于2020年8月3日解除。建泽公司则辩称因鹏达公司擅自在其已承租的土地上新建混凝土生产线，擅自占用已承租土地以及实验室等，致使建泽商河分公司不能正常生产经营，导致合同目的不能实现，故于2020年7月30日，建泽商河分公司向鹏达公司发送“解除《搅拌站经营租赁合同》通知书”，合同已于该日解除。鹏达公司则进一步主张，新建生产线系经建泽公司同意，且未占用建泽商河分公司的实验室等设备，并提交了鹏达公司法定代表人陈佃雷与建泽公司的工作人员相勇的微信聊天记录（打印件）及建泽商河分公司与韩荣利签订的房屋租赁合同予以证实。本院经现场勘验确认，鹏达公司新建生产线位于已出租给建泽公司两条生产线之后（北侧），系租赁场地中原有空场部分，在生产使用中不足以影响、导致建泽商河分公司对已承租生产线的使用、经营，在该新建生产线建设及建成后（2019年12月31日至2020年7月31日）8个月内均未向鹏达公司提出异议，也未提交证据证明双方就该新建生产线及地磅、砂石分离机、停车场合用产生分歧或纠纷，应推定建泽公司对鹏达公司协商一致后，建泽公司同意鹏达公司新建该组生产线，并合用地磅、砂石分离机、停车场等。双方签订的租赁合同中亦未明确约定双方不能新建生产线、合用地磅、砂石分离机、停车场等。建泽商河分公司作为建泽公司的分公司，依此为由向鹏达公司发送“解除《搅拌站经营租赁合同》通知书”，不符合合同法第九十四条约定的法定解除条件，不能导致合同解除的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方签订的租赁合同中第11.2项约定了解除合同的条件。鹏达公司于2019年8月27日、2020年1月8日、9日向建泽公司出具了租金发票数额分别为200万元、280万元、1903125元，共计6703125元。建泽公司于2019年9月5日、2020年3月23日分别向鹏达公司支付租金各200万元（共计400万元）后，未依约于鹏达公司向其出具发票15个工作日后60日内支付尚余租金2703125元（开具发票的时间分别为2020年1月8日、2020年1月9日），致使双方约定的解除合同的条件已成就，故鹏达公司分别于2020年8月3日、8月4日（自2020年3月23日起已逾期超过60日）向建泽公司、建泽商河分公司送达“解除租赁合同告知书”系行使的双方约定的单方解除权。建泽公司未就此提出异议且同意解除合同，故鹏达公司的该单方解除权具有法律效力。本院确认鹏达公司与建泽公司签订的《搅拌站经营租赁合同》已于2020年8月3日解除。 关于焦点二，鹏达公司与建泽公司于2019年8月1日签订《搅拌站经营租赁合同》后，并于当日完成交接，建泽公司应依约向鹏达公司支付自2019年8月1日至合同解除（鹏达公司主张至2020年7月31日）之日的租金，该租金数额应为480万元【（2250000元+2550000元）÷12个月×5个月+（2250000元+2550000元）÷12个月×7个月】。因建泽公司已向鹏达公司支付租金400万元，建泽公司应向鹏达公司支付尚余租金80万元。 关于焦点三，合同解除后建泽公司未明确向鹏达公司交付租赁场地及相关设备，因双方同意于2020年11月11日进行交接并返还租赁物及各自物品。自2020年8月1日起至实际返还搅拌站之日（2020年11月11日）的租金数额为合同解除后至双方交接后返还租赁物期间，产生的实际占用期间的租金损失数额为1263914元【（2317500元+2250000元）÷365天×101天】。鹏达公司主张的2020年8月1日至2020年11月11日期间的为“预期可得利益”的表述，应更正为“实际占用期间的租金损失”。对于鹏达公司诉讼请求中超出该期间部分的可得预期利益（搅拌站租金），因建泽商河分公司已于2020年11月11日始向鹏达公司返还租赁物，故本院不予支持。鹏达公司已向建泽公司出具的超出该期间的发票，可由建泽公司向鹏达公司予以返还，或由鹏达公司另行向其主张相应税点抵扣损失。 关于焦点四，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方于10.2、11.2项中分别约定了违约金的数额（100万元）、具体计算标准（日万分之一）。因鹏达公司未能提供证据证明因建泽公司逾期支付租金造成的损失或损失数额，鹏达公司要求被告支付100万元违约金本院不予支持。本院按双方约定的“乙方应按照本合同约定支付租金，如延期支付则每日按支付租金的万分之一支付违约金”支持鹏达公司关于违约金的诉讼请求。 鹏达公司要求建泽商河分公司向其支付租金及违约金，因《搅拌站租赁合同》系鹏达公司与建泽公司签订，故对鹏达公司该诉求，本院依据合同相对性原则及《中华人民共和国公司法》第十四条“……分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”之规定不予支持。 综上所述，鹏达公司的请求事项，事实清楚，权利义务关系明确，对其合理合法的请求，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告济南鹏达恒运混凝土有限公司与被告山东建泽混凝土有限公司于2019年8月1日签订的《搅拌站租赁合同》于2020年8月3日解除； 二、被告山东建泽混凝土有限公司于本判决生效之日起向原告济南鹏达恒运混凝土有限公司支付2019年8月1日至2020年7月31日的尚余租金80万元、另自2020年8月1日至2020年11月11日返还租赁物之日的实际占用期间的租金损失1263914元； 三、被告山东建泽混凝土有限公司于本判决生效之日起向原告济南鹏达恒运混凝土有限公司支付本判决第二项确认的逾期租金（租金损失）2063914元的违约金损失（以2063914元为基数，自2020年1月25日起至实际履行之日止，按日万分之一标准计算）； 四、驳回原告济南鹏达恒运混凝土有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28426元，减半收取14213元，由原告济南鹏达恒运混凝土有限公司负担2557.50元，由被告山东建泽混凝土有限公司负担11655.50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 李鑫 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 张菁 书 记 员 韩磊