河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0882民初2584号原告：赵胜利，男，1981年5月27日出生，汉族，住沁阳市。原告委托诉讼代理人：张新乐，上海段（郑州）律师事务所律师。被告：沁阳市太行办事处亢庄社区居民委员会，住所地：河南省焦作市沁阳市太行办事处亢庄景苑路**，机构代码：55410882MEA4263426。法定代表人：沈立敏，该居委会主任。委托诉讼代理人：王世工，沁阳市太行办事处推荐的委托诉讼代理人。原告赵胜利与被告沁阳市太行办事处亢庄社区居民委员会为租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵胜利及其委托诉讼代理人张新乐，被告沁阳市太行办事处亢庄社区居民委员会法定代表人沈立敏及其委托诉讼代理人王世工到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵胜利向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即返还原告的门面房租金102887.4元（暂从2011年12月1日计算至2020年9月1日，之后的继续主张，直至实际返还之日止）；2、依法判令被告支付原告未返租金的利息暂计16879.3元（暂从2013年1月1日计算至2020年9月1日，按照同期贷款市场报价利率计算，之后的利息继续计算，直至被告实际返还之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年2月，沁阳市人民政府决定对太行办事处亢庄村临太行路门面房进行拆迁，拆迁后的土地无偿交付给市政府，由市政府进行挂牌、拍卖，统一规划建设。建设完工后一、二层商业用房建筑面积5025平方米置换给亢庄村，由亢庄村居委会组织分配给原有住户。原告在沁阳市××办事处亢庄村拥有的门面房屋原系同父异母的哥哥赵平所有，但该门面房的全部投资均是原告母亲李敏出资，2000年8月份分家，赵平分得老宅基地，原告分得该门面房，赵平请求亢庄村居委会将该房屋的所有权更正至赵胜利名下，2005年5月6日，被告亢庄居委会同意更名为赵胜利。原告赵胜利的此处门面房也在拆迁范围内，置换后房屋面积114.81平方米。2011年12月，沁阳市洪通房地产开发有限公司将房屋建成后交付给被告，被告也按照测绘面积分配给了亢庄村村民。为了便于出租和管理，亢庄村五十七户村民的门面房均由被告代为管理，并选出六名村民代表协助管理，由被告统一与商户们签订房屋租赁协议和收取房屋租金，租金约定为每月每平方20元。门面房的租金都是被告统一收取后再分配给亢庄村村民，但是被告从2011年12月将门面房对外出租后每年都是按照83.84平方米返给原告租金，剩余30.97平方米的租金至今一直未返还，另外，被告每年返还的83.84平方米的租金中，除2011年12月至2012年12月正常按照与商户们签订的租赁协议每月每平方20元的标准返还外，其他时间都是以各种理由少付，原告每年都多次向被告催要，被告总是置之不理。综上，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，为了依法维护，特提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉情。被告沁阳市太行办事处亢庄社区居民委员会辩称，原告所诉没有事实依据和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，理由如下：1、原告起诉被告主体不对，原告在诉状中称2011年12月沁阳市洪通房地产开发有限公司将房屋建成后交予被告，被告也按照测绘面积分配给了亢庄村民的事实。那么现在门面房的产权不是被告所有，而属亢庄村60户门面房村民所有，这个事实原告在诉状中也认可。2、当时门面房分配时是经过亢庄村召开村民会议表决决定分配的，成立了亢庄60户门面房管理领导小组，原告在诉状中也承认选出了6名代表的事实，门面房的对外出租，租金的收益和租金的分配等日常工作都是由该小组负责管理，退一步讲，门面房管理领导小组召开群众大会分配时，原告明知道自己的权益受到损失，也没有向门面房管理领导小组反映，时至今日，近10年也早已超过了诉讼时效。3、原告在诉状中称57户村民的门面房租金都是由被告管理，不是57户而是60户，由60户推荐出来的代表，对外签订门面房的租赁协议，租金的分配，代表表决决定与被告没有任何关系，被告只是起到了指导、协调、监督等作用，综上所述，门面房现在的所有权实属亢庄社区60户居民所有，对外签订的租赁合同，也是60户选出来的代表所行使的权利，租金的分配和租金的收入，也是代表表决决定分配的，因此原告起诉被告无任何事实依据和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告方向本院提供的证据有：1、户口本复印件一份，证明原告赵胜利系沁阳市××办事处亢庄村村民，也系家庭的户主。2、房屋所有权证复印件一份，证明原告赵胜利拥有拆迁前的门面房的房屋所有权。3、照片二张，证明原告拆迁前的门面房的原貌，包括原告在内的只有四家是二层门面房，面积为114.81平方米。4、沁阳市人民政府[2008]10号和[2009]51号文件各一份(复印件，原件在被告处)，证明：（1）沁阳市人民政府2008年2月决定对太行办事处亢庄村太行路门面房进行拆迁的事实；（2）原告赵胜利的门面房也在拆迁范围内；（3）开发商建成后将一、二层商业用房建筑面积5025平方米返还给太行办事处亢庄村，由亢庄村居委会组织分配给原有住户。5、亢庄门面房测绘面积分布图一份(复印件)，证明亢庄村57户村民的门面房测绘总建筑面积为5025.89平方米，原告赵胜利的门面房面积和自建面积总共为114.81平方米。6、亢庄门面房返还交接证明一份(复印件)，证明拆迁置换的所有商业门面房于2011年12月1日已实际交付给被告。7、房屋租赁协议一份(复印件)，证明被告从2011年12月商业门面房交付后就开始代为管理出租并收取租金，租金每月每平方米为20元。被告未按照与商户们签订的租赁合同约定的租金标准返还给原告赵胜利租金。8、2012年和2013年的门面房租金领款明细表各一份（系复印件），证明原告赵胜利2012年和2013年分别领取门面房的租金情况。9、便条三份(复印件)，证明2015年-2020年原告赵胜利领取门面房租金的情况。10、证人冯某和刘某出庭作证，证明原告的门面房的面积、被告未返还原告30.97平方米的门面房租金、少返租金及交房后都是被告代为管理门面房等事实。被告对原告提供的证据质证意见是：被告对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、8、9未发表质证意见，对证据7的质证意见为这份租赁协议虽然加盖有居委会的公章，但加盖居委会公章仅仅是租赁户用于去办理营业执照所用，从协议后面的签字可以反映出这门面房的出租是由60户6个代表所表示真实意思。上面签字都是由代表签字，没有居委会工作人员签字。也就是说这些门面房是由这60户居民自己管理，并没有委托被告进行管理。对证据10的质证意见为：证人刘某系原告赵胜利的亲戚，与原告有利害关系，其证言不能作为证据使用。被告向本院提交的证据是：提供亢庄六十户门面房管理小组与商户签订的房屋租赁协议二份。证明门面房的出租和管理都是由六十户门面房管理小组来决定的，与被告没有任何关系。原告对被告提供的证据的质证意见是：被告提供的房屋租赁协议上所盖的亢庄60户门面房管理小组专用章是不存在的，甲方代表中有赵国保签字，但是赵国保是居委会的两委干部，并不是57户选出来的代表。该房屋租赁协议涉嫌伪造，与事实明显不符。合同内容中的商铺面积、包括每月每平方米多少租金都是空白的，该份协议与原告方提供的房屋租赁合同的主体相互矛盾，更加印证了被告提供的房屋租赁协议是伪造的。事实上，57户门面房的管理都是居委会在管理，包括收取租金、分配租金。门面房村民代表从一开始就形同虚设，村民代表什么都没有实际参与，哪个商户不交租金的情况下，代表们去堵堵门催要租金。之前开会的时候说选举的代表是由村民三年轮流替换，都是尽义务的，不发工资。但是实际履行过程中，代表们都是居委会给开工资的。被告提供的两份租赁合同上甲方代表签字都是不同的，人数也是不一样的，该两份协议缺乏客观真实性，不能作为证据使用，也不能证明其证明指向。对原被告提供的无争议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：1、对原告提供的证据7即房屋租赁协议复印件一份，证明被告从2011年12月商业门面房交付后就开始代为管理出租并收取租金，租金每月每平方米为20元。被告未按照与商户们签订的租赁合同约定的租金标准返还给原告沈会福租金。被告提出虽然加盖有居委会的公章，但仅仅是租赁户用于去办理营业执照所用，从协议后面的签字可以反映出这门面房的出租是由60户选出的6个代表出租的，上面签字都是由代表签字，没有居委会工作人员签字。也就是说这些门面房是由这60户居民自己管理，并没有委托被告进行管理。因被告居委会是基层组织，其是协助、监督6个代表管理门面房事宜，同时60户门面房代表也在该合同上签有字，且被告也认可租赁合同上所盖的居委会公章，被告虽提出租赁合同盖章的目的是租赁户用于去办理营业执照所用，但该门面房系60户门面房业主所有，且6名代表在该租赁合同上签字，证明该门面房系60户门面房业主所有，故对该租赁合同的出租方为6个代表与租赁户签订的租赁合同的事实予以认定，对原告认为居委会系60户门面房业主委托被告管理门面房并代门面房业主签订的事实不予认定。2、对原告提供的证据10中证人刘某的证言，因该证人与原告有利害关系，原告亦认可，故该证人证言不予采信。3、对被告方提供的二份亢庄六十户门面房管理小组与商户签订的房屋租赁协议。因所出租的门面房确为60户房主所有，且在居委会主持下也由六十户门面房业主选出了6名代表管理门面房的出租事宜，6名代表中大多数也在租赁合同上签字，实际上门面房也一直在出租中，至于亢庄60户门面房管理小组专用章系6个代表中所刻，但不影响门面房租赁合同的成立。居委会派代表参与门面房的管理，是60户门面房户主的要求，也是承租户的要求，所以无论是盖的是居委会的公章还是亢庄60户门面房管理小组专用章都改变不了60户门面房的所有权的性质为60户户主所有，故对被告提供上述二份合同，本院予以采信。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院可以确认以下案件事实：沁阳市人民政府为改变沁阳市容市貌，改善太行办事处亢庄村居民的居住环境，决定对太行办事处亢庄村临太行路门面房进行拆迁改造。2008年2月，2009年12月，沁阳市人民政府先后召开市长办公会议形成会议纪要，（2009）51号市长办公会议纪要决定“……4、一、二层商业用房规划设计方案要征求亢庄村民代表大会同意，形成一致意见后方可开工建设”。5、“开发商要将该宗土地建设完工后一、二层商业用房建筑面积5025平方米返还给太行办事处亢庄村所有……”。之前沁阳市太行办事处亢庄社区原有老住户居民60户，为解决以前老住户60户居民(第一期57户、第二期3户)的生活问题由居委会沿街盖了60间（上下两间，面积52.86平米）门面房分给各户出租收取房租，随后60户居民各自在各自的门面房后又加盖了一间一层厢房（面积为30.98平米），后原告又在自己的门面房后加盖了一间两层厢房（面积为61.95平米）。2008年2月份，时任居委会支部书记、居委会主任的沈运动聘请沁阳市方兴房地产测绘队对太行办事处亢庄村北段门面房进行了测绘，经测绘原有建筑面积（门面房＋自建房）5025.89平米，其中，被告房屋面积为门面房面积52.86平米，自建房面积61.95平米，合计114.81平米，其中包括原告门面房在内的60户业主有房产证，而自建房均无房产证。2011年12月1日，沁阳市洪通房地产开发有限公司将建好的洪通怀府世家一、二层亢庄门面房交付被告沁阳市太行办事处亢庄社区居民委员会，并签订了书面“亢庄门面房返还交接证明”，该交付的门面房未办理房产证。后第二期拆迁的3户门面房业主也参与到57户原有建筑面积5025.89平米商铺租金的分配。后在居委会主持下召开了60户门面房业主会议，选出了6名代表负责门面房租金的收取，居委会为监督租金的管理派一名居委会干部协助6名代表，并由居委会干部开设专户负责租金的管理，在6名代表的监督下由居委会干部负责造表发放租金。后门面房的6名代表陆续将门面房出租，并与承租户签订了租房合同，6名代表在合同上签字，在其中的一份租房合同上居委会加盖了居委会公章，其余租房合同加盖了亢庄六十户门面房管理小组专用章。自2012年1月9日起至2020年7月，包括原告在内的60户门面房业主每户均按83.84平米领取租金，此为本案事实。本院认为，一、关于被告诉讼主体资格问题。本案中，沁阳市人民政府为改变沁阳市市容市貌，改善太行办事处亢庄村居民的居住环境，决定对太行办事处亢庄村临太行路门面房进行拆迁改造，2011年12月1日，沁阳市洪通房地产开发有限公司将建好的洪通怀府世家一、二层亢庄门面房交付被告沁阳市太行办事处亢庄社区居民委员会，在居委会主持下，60户门面房业主选出了6名代表管理门面房，后6名代表将60户门面房业主所有的门面房出租给了承租户，并与承租户签订了租房合同，在租房合同上6名代表签字并加盖了亢庄六十户门面房管理小组专用章，虽然有个别租房合同加盖有居委会的公章，并不能代表出租的房屋是被告所有,且加盖公章被告也作出了合理说明，被告系基层组织,工作职责主要是办理本居住区的公共事务和公益事业，原告所诉的门面房租金系包括原告在内60户门面房业主所有，被告无权处理门面房租金如何分配，而应由60户门面房业主决定门面房租金的分配，被告沁阳市太行办事处亢庄社区居民委员会不应作为本案的被告。二、关于被告委托管理问题。委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，因门面房系包括原告在内的60户业主所有，门面房业主既没有书面委托被告代为管理门面房租金的收取和发放事宜，也没有口头委托被告。而被告派出的居委会干部参与是监督、协助6个代表对门面房的租金的收取和发放进行管理，同时租金的发放要经6个代表确认后才可以发放，6个代表没有委托被告对门面房进行管理，原告提供的证据不足以证明被告直接管理门面房租金的收取和发放，其参与行为是协助，而不是直接管理。三、关于原告诉讼时效问题。根据原告提供的门面房租金领款明细表，原告自2012年1月以来一直是按门面房83.84平米的面积领取租金，对此原告也予以认可，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。原告自2012年1月在领取其门面房租金时起就发现少领了30.97平米的租金，但原告在长达数年的时间内未向有关部门主张权利，应视为其默认接受按每户83.84平米的面积接受租金的事实，且被告也未提供向有关部门主张权利的证据。综上，故对原告要求被告返还其门面房租金102887.4元及利息16879.3元的请求，理由不足，证据不力，本院不予支持。被告辩称理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第（一）项之规定，判决如下：驳回原告赵胜利的诉讼请求。案件受理费2696元,减半收取1348元，由原告赵胜利负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  杨文元二〇二〇年十一月二十日书记员  王冰霞