四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0903民初5623号 原告：遂宁银行股份有限公司，住所地遂宁市国开区明月路******，统一社会信用代码91510900673528758Q。 法定代表人：刘彦，该公司董事长。 委托诉讼代理人：廖星，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘旭锋，该公司员工。 被告：唐容，女，1983年12月25日出生，汉族，住遂宁市船山区。 原告遂宁银行股份有限公司（以下简称遂宁银行）与被告唐容返还原物纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告遂宁银行的委托诉讼代理人廖星，被告唐容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告遂宁银行向本院提出诉讼请求：1.判令被告从原告所有的位于遂宁市开发区××路××栋××层××号门面房中迁出并向原告返还该房屋；2.被告向原告赔偿2019年9月3日至2020年9月2日期间占用遂宁市开发区××路××栋××层××号门面房的租金收益损失55000元及2020年9月3日至该房屋返还之日的租金收益损失（按照55000元／年的标准计算）;3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年1月16日，原告与冉华、罗琼签订了《最高额抵押合同》，冉华、罗琼自愿以其所有的位于遂宁市开发区××路××栋××层××号门面等房屋为债务人在最高额限额内提供抵押担保，并于2012年1月18日办理了抵柙登记。2016年6月30日，原告与遂宁市俐程商贸有限公司签订了《流动资金借款合同》，原告按照约定发放了借款，该借款的担保方式为上述最高额抵押担保。因借款人未按时偿还借款，原告诉至遂宁市船山区人民法院,船山法院于2018年6月19日作出（2018）川0903民初2843号民事调解书，确认原告对上述抵押房屋享有优先受偿权。因被告未按期履行生效法律文书确定的义务，原告向船山法院申请强制执行。案件执行中，因被执行人未自动履行义务，船山法院依法对上述抵押房屋以网络竞价的方式在司法拍卖网络平台进行了两次公开拍卖，均因无人竞买而流拍。船山法院于2019年9月3日作出（2018）川0903执1717号之三执行裁定书，将上述房屋裁定抵偿给原告，并于同日向原告送达了该执行裁定书。原告认为，案涉房屋于2012年1月18日办理了抵押登记，原告为抵押权人，未经抵押权人原告同意，抵押期内在该房屋上设立的任何权利负担（出卖、出租、以物抵债等均对抵押权人无效，故被告在抵押期内与他人签订的租赁合同对原告无效（先抵后租）。船山法院于2019年9月3日将案涉房屋裁定抵偿给原告，即日起该房屋的所有权属于原告，房屋的租金收益等物权已属于原告，他人无权享有和处分属于原告的该权利。被告占用属于原告所有的案涉房屋，既未与原告签订租赁合同，也拒不向原告交纳租金，侵害了原告的合法权益，给原告造成了租金收益等损失，被告应当返还房屋并赔偿占用期间的租金收益损失。请求支持原告的诉讼请求。 被告唐容辩称：我与冉华签订房屋租赁合同时，房屋还是属于冉华的，我已经给付了房屋租金，按照合同约定应继续履行到租赁期满。冉华和遂宁银行的抵押是他们之间的纠纷，现在租赁期没满，我不应腾退房屋，且房屋租金我已支付，不应再重复向遂宁银行支付租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理查明确认的证据，本认定事实如下： 遂宁市开发区××路××栋××层××号房屋（遂房权证船山区字第0××2号），原属于案外人冉华和罗琼共同所有。2012年1月16日，原告遂宁银行与冉华、罗琼签订《最高额抵押合同》，用冉华、罗琼所有的包括上述房屋在内的7套房屋，为债务人于2012年1月16日-2017年1月15期间与原告形成的债务在最高额500万元内提供的担保。2012年1月18日，原告办理了上述房屋的抵押登记。原告于2016年6月30日向遂宁市俐程商贸有限公司发放贷款500万元，担保方式为上述最高额抵押担保。后遂宁市俐程商贸有限公司未能偿还借款本息，诉至本院，经本院组织调解，于2018年6月19出具了（2018）川0903民初2843号民事调解书，确认原告对案涉房屋享有优先受偿权。债务人未履行该调解书所确定的义务，原告向本院申请强制执行。本院依法对案涉房屋等进行拍卖，在拍卖案涉房屋时，在拍卖网站中案涉房屋的详情页面附有《标的调查情况表》，该情况表标明：利用现状为“已出租，租期自2018年3月23日-2021年3月22日止，租金每年55000元，三年租金已一次性付清，起拍价已考虑租金损失”。通过一拍、二拍因无人竞买而流拍。原告申请以第二次拍卖保留价将流拍的房屋抵债，本院于2019年9月3日作出（2018）川0903执1717号之三执行裁定，将案涉房屋作价926391.2元抵偿给原告，房屋的所有权及相应的其他权利自本裁定送达原告时转移。 2018年3月23日，被告唐容与案外人冉华签订《房屋租赁合同》，约定冉华将案涉房屋出租给被告唐容，租赁期为2018年3月23日-2022年3月22日止，第一年租金总额为55000元，因冉华免去唐容每年租金递增，故唐容一次性支付冉华三年租金，共计165000元。2018年3月25日，冉华向被告唐容出具《收条》一份，载明：今收到唐容付明月东路门面租金人民币，每年55000元，共计三年租金合计人民币165000元。租赁时间：2018年3月23日至2021年3月22日。收款人：冉华，身份证号：510902196302××××，收款时间：2018年3月25日。 本院认为，本案为返还原物纠纷，即原告遂宁银行系作为案涉房屋的所有权人向本院提起诉讼，要求被告返还房屋并支付租金，而非基于对案涉房屋享有的抵押权。原告遂宁银行作为债权人，因其享有抵押权的案涉房屋在拍卖中两次流拍，遂申请以案涉房屋在第二次拍卖中的保留价作价抵偿其债权，本院也于2019年9月3日作出（2018）川0903执1717号之三执行裁定，将案涉房屋抵偿给了原告。现原告遂宁银行主张被告唐容与冉华之间的租赁合同无效，即使有效，案涉房屋现已归其所有，被告唐容也无权以其与案外人冉华之间的租赁合同对抗其对案涉房屋享有的占有、使用、收益、处分权利。该主张是否能得到支持。首先，原告遂宁银行主张被告唐容与冉华之间的租赁合同无效的依据是该租赁合同签订在其抵押权设立之后，不能对抗其抵押权。但根据已查明事实，原告遂宁银行对案涉房屋享有的抵押权已经因抵偿行为而消灭，现原告遂宁银行对案涉房屋享有的是所有权而非抵押权，故遂宁银行以已经消灭的权利主张唐容与冉华之间还在履行期内的租赁合同无效，不能成立。其次，我院在对案涉房屋进行拍卖时，已明确告知案涉房屋现状是出租，拍卖的价款已考虑拍卖人的租金损失，即该挂网拍卖的价款是低于无负担的房屋的拍卖价款的。在此情况下，原告作为一个具有完全权能的法人组织，仍然申请以拍卖保留价作价抵债，即表明原告遂宁银行至少对案涉房屋的出租现状是了解的。最后，被告唐容在庭审中出具了其与冉华签订的《租赁合同》及冉华向其出具的收到租金的收条，证明了其租房的真实性，原告遂宁银行认为其租房真实性存疑，但并未向本院提供相应的证据予以证明，应承担不利的法律后果。故被告唐容与案外人冉华之间的租赁合同应为有效，原告遂宁银行通过法院裁定抵偿取得案涉房屋物的所有权，应对该房屋所负担的租赁合同享有权利和承担义务。鉴于合同未到期，被告唐容已按合同约定交纳了租金，原告遂宁银行现提起的诉讼请求尚不能成立，本院依法予以驳回。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第一百七十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告遂宁银行股份有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费590元，减半收取295元，由原告遂宁银行股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员  陈海军 二〇二〇年十一月二日 书记员  唐 忠