河南省开封市禹王台区人民法院民 事 判 决 书（2020)豫0205民初461号原告：开封市禹王台区融元·景园小区业主委员会。住所地：开封市禹王台区东闸口街。负责人：冉惠君，主任。委托诉讼代理人：于红、符东风，该业主委员会委员。代理权限为特别授权代理。被告：河南亚新物业服务有限公司。统一社会信用代码：91410103725812807K。住所地：郑州市十七区航海北街195号。法定代表人：张玮，该公司总经理。委托诉讼代理人：苗利闯、赵洁，河南允和律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：河南亚新物业服务有限公司开封分公司。统一社会信用代码：91410200584392692C。住所地：开封市二大街郑开橄榄城三期1号楼1单元二楼东户。负责人：张卫彬，该公司经理。委托诉讼代理人：潘恒志，河南允和律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告开封市禹王台区融元·景园小区业主委员会诉被告河南亚新物业服务有限公司（以下简称亚新物业公司）、河南亚新物业服务有限公司开封分公司（以下简称亚新物业开封分公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人于红和符东风、被告亚新物业公司和被告亚新物业开封分公司的委托诉讼代理人潘恒志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令：1、请求法院依法判令解除双方签订的《开封市融元·景园小区物业服务合同》（以下简称物业服务合同）；2、被告给原告建非机动车棚和附属充电设施(鉴定结论出具后，要求按评估报告确定的数额（包括电器部分）支付给原告，自己找信得过的单位建造)；3、被告支付原告办公经费19000元和多种经营费分成3442元；4、被告支付合同违约金50000元，以上3、4项合计72442元；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由，2017年12月28日，原告与被告亚新物业开封分公司签订《物业服务合同》、《补充协议》共三份，《物业服务合同》约定，被告在原告小区服务期限三年，自2018年1月1日至2020年12月31日。《物业服务合同》约定了服务标准和服务事项及双方的权利义务。在《补充协议》中又约定了被告为原告小区新建非机动车棚及充电设施，同时又约定按月支付给原告办公费等相关费用。直到2020年2月两年多的时间内，被告未履行承诺。被告在服务期间服务质量严重背离合同约定，保洁和保安服务未达到合同约定标准，小区杂草丛生，污水遍地，盗窃案件时有发生，原告多次约见被告要求改进服务质量，被告始终未重视和采取有效措施。2019年底，合同履行不到二年，被告以物业费收缴未达到预期目标为由，向原告提出提前解除合同的请求，原告拒绝。××疫情最严重期间，被告无视政府关于全力以赴共同抗击疫情的规定，对原告所在小区疫情漠不关心，未实施任何防护措施，小区防疫形势落后于本地区无物业服务的小区，给原告小区业主造成心理上的恐慌和压力。被告在原告小区提供服务期间，违反合同约定，未尽合同义务，违约事实成立，请求法院判如所请，以维护原告的合法权益。被告亚新物业公司辩称，被告亚新物业开封分公司是独立法人，有营业执照，亚新物业公司不应成为本案被告。被告亚新物业开封分公司辩称，双方签订《物业服务合同》是事实，但亚新物业开封分公司根据《物业服务合同》第十条的约定，提前3个月书面通知对方，并将所有的财物及时完整的移交业主委员会，双方于2020年2月7日完成交接，一致同意亚新物业开封分公司于2020年2月11日零点起终止物业服务。亚新物业已经完成交接义务，应视为合同解除；建设非机动车车棚和附属充电设备已视为对该条款的变更，且新增的非机动车车棚需要该小区业主委员会划定位置进行新建，但该业主委员会一直未就设置地点达成统一意见，以致于物业公司无法新设非机动车棚，影响合同的履行未建设非机动车车棚及附属设备的过错不能归于亚新物业开封分公司；对于应支付的办公经费和经营费分成，我公司表示认可，具体数额应按照合同约定结合实际收入按比例进行分成；根据《物业服务合同》第八章约定的违约责任条款，原告诉求合同违约金没有事实和法律依据，亚新物业开封分公司在提供物业服务期间，美化小区环境、充分维护小区业主的人身、财产安全，安装门禁管理系统、智能快递柜系统和自助售水机，除此之外，还在该小区的基础设施、垃圾处理、绿化环境等方面尽心为该小区业主提供高品质服务，对此，亚新物业开封分公司已经高质量的完成物业合同所约定的服务内容与服务标准，该小区业主委员会声称亚新物业在服务期间严重背离合同约定，明显与事实不符，对方诉求支付五万元的合同违约金更是于法无据；履约保证金50，000元是为了防止合同相对方在合同执行过程中违反合同规定或违约而要求提供的保证金，并在双方合同到期或者依法解除时才予以退还。亚新物业开封分公司与原告已经一致达成协议解除双方物业服务合同，履约保证金50，000元应当予以返还。经审理查明，2017年12月28日和2018年4月3日，原告与被告亚新物业开封分公司签订《物业服务合同》一份和《补充协议》二份，显示：被告在原告小区服务期限自2018年1月1日至2020年12月31日，期限三年。被告每年向业主公布公共服务收支情况；因被告故意和过失造成原告小区公共设施、设备损坏，及业主、物业使用权人财产损失和人身伤害的，由被告承担赔偿责任，损失在五万元以上的扣除全部履约保证金，损失在五万元以下的，扣除的数额与损失相等。2018年2月28日前，被告负责改造小区现有的非机动车停放车棚和4月30日前新设小区非机动车停放车棚，在非机动车停放处安装充电桩，方便业主充电，加强非机动车辆的管理。自动售水机、非机动车充电盈利费用、丰巢快递柜、回收旧衣柜。协议约定的结算时间为每季度首月15日结算上季度费用，而实际结算时间晚于约定的时间。2018年的经营分成3994.32元，被告于2019年才支付，2019年全年的分成费用至今未向原告支付。被告每月向原告拨付1000元作为业主委员会正常办公运营经费，被告除向原告支付2018年上半年6000元的费用外，2018年7月至今未支付剩余的19000元的办公运营费。原、被告签订《物业服务合同》后，被告与开封市苏通基础设施维修服务部签订为期8天的《景园物业服务中心化粪清掏合同》一份，与郭玉兰签订为期一年的《垃圾清运服务协议》一份，与河南冠嘉建筑工程有限公司签订为期8天的《景园物业服务中心工程合同》一份，与河南虢云信息技术服务有限公司签订《融元景园道闸、平移门系统合同协议书》一份，用于增设和改善其接管融元景园小区后的公共设施和完善配套服务。2019年11月11日，被告亚新物业开封分公司致原告解除《物业服务合同》的函一份，该函显示：2018年1月1日至12月31日，欠费业主504户，欠费金额393，900元，欠费比例54.72%；2019年1月1日至12月31日，欠费业主448户，欠费金额435，800元，欠费比例56.25%；小区物业服务因缺少现金流支持，已无法维持服务与管理，决定退出融元·景园小区管理并停止提供服务，与业委会解除《物业服务合同》，退出日期为2020年2月10日。2019年12月25日，原告致函回复称，根据2017年12月28日双方签订的《物业服务合同》，委托服务期限自2018年1月1日至2020年12月31日，为期三年，目前并未到期不具备法定提前解除合同的事实和理由，不同意提前解除，应当继续合同至终止。由于你公司自身的原因，确实不能履行《物业服务合同》，你公司应派人前来与业主委员会协商提前解除事宜。如双方未能达成解除协议，你方强行解除，由此造成的法律后果由你公司承担。2020年2月7日和2月10日，原、被告签订《交接清单》二份，被告将其管理期间的使用的设备和物品交付原告，原告方原法定代表人崔铁忠代表原告签字确认。2020年11月19日，河南建达工程管理有限公司出具鉴定意见书显示：新建车棚工程造价预算为43，116.75元，其中电气安装部分为7，882.31元。经本院组织质证，原告认可鉴定意见书所确定的数额，同意被告亚新物业开封分公司在双方选定的位置上新建车棚；二被告认为该鉴定报告未达到本次委托鉴定的目的，鉴定报告是套用定额标准进行评估，与原合同中的约定不相符，与实际车棚的施工材料和成本支出有很大出入，评估数额过高；鉴定意见选定的标准是以改造好的车棚计算的，但是双方在合同中均未认可，且该鉴定意见采用并非双方认可的标准做出的，鉴定报告不应采信；同时，建议判决生效后两个月内给原告修建，原告方需提前完成场地清平工作。该车棚位于融元·景园小区23-25号楼之间东边至小区围墙间。原告认可鉴定报告的数额。但其认为，目前，小区全体业主对被告已失去信任，同时也对被告建车棚的质量表示质疑，被告管理期间的服务不到位和退出，已失去了被告新建车棚的客观条件，原告要求按评估报告确定的数额（包括电器部分）自己找信得过的单位建造，也便于后期管理。鉴定意见书已交付原、被告。本院还查明，被告亚新物业开封分公司在融元·景园小区管理服务期间，存在管理不到位，生活垃圾不能及时清运，地面污水不能及时处理，办公经费不能约定返还等情况。另查明，双方签订《物业服务合同》后，原、被告对原告收取被告亚新物业开封分公司履约保证金50，000元均无异议，该款未退还。涉案新建自行车棚造价鉴定，原告支付鉴定费2，000元。以上事实有《物业服务合同》、《补充协议》、《函》、《回复函》、《照片》、《鉴定意见书》、等及原、被告陈述在卷为证。本院认为，被告亚新物业开封分公司是被告亚新物业公司开办的分公司，系领取营业执照的非法人企业，依照法律规定，被告亚新物业公司是本案适格被告。原告和被告亚新物业开封分公司签订的《物业服务合同》，合同的内容未违反我国法律规定，系有效合同，双方均应当按照约定履行，虽然被告亚新物业开封分公司请求提前解除合同原告未同意，但协议履行已无可能，故应予以解除；责任方应当按《协议》约定承担各自的善后义务。对于原告请求的办公经费19，000元和多种经营费分成3，442元，被告亚新物业开封分公司当庭予以认可，故本院予以确认，由被告亚新物业开封分公司支付给原告。关于原告请求违约金50，000元问题。就目前全国物业服务情况看，物业管理市场还不成熟，规范化管理也不尽人意、精细化不到位、专业化水平不高，是整个物业管理市场的普遍现象。但是，不能因为整个物业管理市场的不完善就降低对被告亚新物业开封分公司管理融元景园小区的要求，从庭审查明情况看，融元景园确实存在生活垃圾不能及时清运导致的“脏、乱、差”问题，被告亚新物业开封分公司也未依《补充协议》约定的日期为融元景园新建自行车棚，也未按合同约定支付办公经费和多种经营分成的费用，显然，其未能完全按双方协议很好的履行义务，一定程度上存在违约行为，应当支付一定数额的违约金，本院酌定违约金10，000元。关于新建自行车棚问题。被告亚新物业开封分公司为原告新建自行车棚一个是双方在《补充协议》中约定的，至2020年2月10日被告亚新物业开封分公司退出，并未为融元景园小区建成自行车棚，虽然其已经退出，但原告要求被告为融元景园新建自行车棚的请求合法合理，本院应予以支持。河南建达工程管理有限公司出具鉴定意见书显示新建车棚工程造价预算为43，116.75元，其中电气安装部分为7，882.31元，双方虽对新建自行车棚的造价估算意见不一，但其结论的客观公正性毋庸置疑，工程造价也不可能采用没有国家标准和行业标准可以依据的“非标”材料为依据进行估算，故本院对鉴定报告结论予以认可并采信。因被告亚新物业开封分公司违约且已经退出服务将近一年，业主对被告亚新物业开封分公司已失去信任，也已失去建车棚的客观条件，即便是允许被告亚新物业开封分公司新建车棚，也会出现因土地平整、施工噪音、采用材料标准等诸多因素产生矛盾，不利于社会稳定，也还是会引发新的矛盾。被告亚新物业开封分公司按评估报告确定的数额43，116.75元（包括电器部分）支付给原告由原告自己建造，不会因建设质量及后期管理等问题再与被告亚新物业开封分公司发生纠纷。本院统筹考虑，认为被告亚新物业开封分公司按评估报告确定的数额43，116.75元（包括电器部分）支付给原告由原告自己建造，更有利于化解纠纷实现案结事了的最终司法目的。故对原告变更后请求被告亚新物业开封分公司按评估报告确定的数额43，116.75元（包括电器部分）支付对价款的请求予以支持。被告亚新物业开封分公司支付对价款后，不再有义务为原告新建自行车棚。本案中，被告亚新物业开封分公司向原告缴纳的是履约保证金，而履约保证金是指为合同的履行所提供的一种金钱保证，并在双方合同到期或者依法解除时才予以退还，本案中的履约保证金的性质明显在于担保被告亚新物业开封分公司全面履行合同。上述履约保证金目前并未退还被告亚新物业开封分公司，被告亚新物业开封分公司全面履行合同存在瑕疵并构成一定程度上的违约，其未按约定支付的办公经费19，000元、多种经营费分成3，442元及本院确认的违约金10，000元，新建自行车棚款43，116.75元，合计75，558.75元，参照债的抵消原则，扣除原告应退还的履约保证金50，000元，不足部分25，558.75元，由被告亚新物业开封分公司支付给原告。被告亚新物业开封分公司是被告亚新物业公司的下属分公司，依照法律规定，分公司虽依法登记并领取有营业执照，但其不具有法人资格，其民事责任由开办的公司承担。但本案被告亚新物业开封分公司独立经营管理，具有一定的财产支付能力，其无力清偿部分，应当由其开办机构被告亚新物业公司补充清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，判决如下：一、本判决生效后五日内，被告河南亚新物业服务有限公司开封分公司支付原告开封市禹王台区融元·景园小区业主委员会办公经费、多种经营费分成、违约金、新建自行车棚款（包括电器部分）合计25，558.75元；二、被告河南亚新物业服务有限公司对上述款项承担补充清偿责任。三、驳回原告开封市禹王台区融元·景园小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费844元，鉴定费2，000元，合计2，844元，原告负担25元，二被告负担2，819元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 员 姚洪涛二〇二〇年十一月二十七日代书记员 汪来超