湖南省张家界市武陵源区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0811民初334号原告：黎德明，男，1970年7月7日出生，白族，高中文化，个体户，住湖南省张家界市武陵源区。原告：黎海燕，女，1995年3月17日出生，高中文化，个体户，土家族，住湖南省张家界市武陵源区。二原告共同委托诉讼代理人：谭爱民，慈利县零阳法律服务所法律工作者。被告：卓芳，女，1984年9月13日出生，土家族，住慈利县。委托诉讼代理人：邓先锋，湖南风云律师事务所律师。第三人：彭锦云，男，1977年12月8日出生，土家族，大专文化，住湖南省张家界市武陵源区。原告黎德明、黎海燕与被告卓芳合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案，2020年10月12日，黎德明、黎海燕申请追加第三人彭锦云，本院准许并通知第三人彭锦云参加诉讼，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎德明、黎海燕及其委托诉讼代理人谭爱民，被告卓芳及其委托诉讼代理人邓先锋律师，第三人彭锦云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎德明、黎海燕向本院提出诉讼请求：1.原告与被告解除2018年6月5日签订的《承包经营合同》；2.被告给原告返还多收取的承包经营费66.1万元及其利息；3.本案诉讼费由被告承担。2020年11月4日，黎德明、黎海燕将第二项诉讼请求变更为：被告和第三人共同给原告返还多收取的承包经营费66.1万元及其利息。事实及理由：2016年11月10日，被告卓芳与第三人彭锦云签订了《承包经营合同》，彭锦云将位于武陵源的“天福客庄”承包给被告卓芳，承包经营期限为9年。2018年6月15日，被告与两原告签订了《承包经营合同》，被告将天福客栈承包经营权转包给两原告，签订合同后被告共收取两原告143.4万元，多收66.1万元。由于被告给原告移交的天福客庄存在一系列问题，导致原告无法正常经营，一是未向原告移交合法经营手续；二是天福客庄存在消防安全隐患，不符合《中华人民共和国消防法》的有关规定，并被武陵源区消防大队责令限期改正，严重影响原告营业；三是酒店顶层擅自加层，构建集会场所，并经常聚会，不但影响原告正常经营而且加层对酒店安全也构成威胁，存在潜在危险；四是电梯井及负一楼渗水严重，餐厅积水无法营业。被告对上述问题一直不解决，原告无法继续经营，另受疫情影响，加上原告妻子身患癌症，原告无心经营，无力经营，无法实现合同目的，原告坚决要求解除合同，并要求被告返还多收的承包费，以维护自己的合法权益。卓芳承认黎德明、黎海燕主张的房屋转包的事实，但不承认黎德明、黎海燕提出的退还租金的诉讼请求，是否解除合同要看彭锦云的意见，彭锦云同意解除合同我也同意解除合同。辩称：1.没有违约事实，原告给我只支付68万元，2020年度及2021年的租金均由彭锦云直接收取。2.加层的问题是经营过程中彭锦云加的，与我无关。3.渗水问题的确存在，但对经营影响不大。4.消防大队限期整改确有此事，本来是与我无关，但是我还是出了2万元协助整改，整改结果我不清楚。5.经营手续已经全部移交给原告，不会影响正常经营活动。第三人彭锦云承认黎德明、黎海燕主张的酒店承租、转租的事实，但不承认黎德明、黎海燕的诉讼请求，述称：1.消防存在问题属实，我已经整改，整改花了一周，消防也就解封了，没有影响经营。2.加层属实，是因隔壁漏水老找我麻烦，我的房子先修，我就把上面铁架装修了，装成了一个喝茶的地方，同时我还给酒店带了客户。3.渗水问题属实，是因为今年雨水多，酒店总共经营6年了，一直没有问题，原因是原告关闭了排水井，没有进行抽水造成的。电梯能正常使用。4.经营执照等证件已经全部移交给卓芳，没有影响正常经营。故要求驳回原告的诉讼请求。若原告执意解除合同，除承担违约责任外，还应赔偿相关损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的如下证据：1.当事人的身份证复印件；2.张家界市规划管理局武陵源分局于2014年4月8日给彭锦云核发的张规（武）建规（地）字第20140408026号《建设用地规划许可证》以及该局于2014年4月10日给彭锦云核发的张规武工建规（建）字第20140410038号《建设工程规划许可证》；3.张家界天福旅游发展有限公司的《营业执照》《卫生许可证》《餐饮服务许可证》；4.彭锦云与卓芳签订的《承办经营合同》及附件资产明细表，卓芳与黎德明、黎海燕签订的《承办经营合同》及附件资产明细表，彭锦云与黎德明签订的《补充协议》；5.彭锦云给黎德明、黎海燕出具的两份租金收条；6.武陵源区公安消防大队于2014年7月31日给张家界天福旅游发展有限公司核发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、于2019年4月9日给天福客栈作出的《责令限期整改通知书》及2019年5月15日制作的《消防监督检查记录》；7.黎德明与卓芳的短信聊天记录；8.水电费交纳发票及相关照片。本院予以确认并在卷佐证。当事人对各自持有的转租合同中个别条款的添加内容有异议：1.卓芳主张转租合同首部甲方栏彭锦云签有“彭锦云”字样，彭锦云否认是本人所签，经审查，该转租合同落款部没有彭锦云签名，但彭锦云当庭承认是同意转租的，故可以认定转租合同是取得出租人彭锦云同意的事实。2.卓芳主张转租合同第三条“提前一年付清”字样及第七条填空处“叁”万元是黎德明添加的，黎德明当庭表示不承认，后又表示记不清了。经审查，卓芳持有的转租合同与黎德明持有的转租合同虽然存在个别添加文字不一致情形，但添加的文字内容与原租赁合同的内容一致，没有改变原合同的基本原意和精神。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年，彭锦云通过参加拍卖竞拍得原索溪峪工商所办公房产。2014年4月8日，张家界市规划管理局武陵源分局给彭锦云核发了张规（武）建规（地）字第20140408026号《建设用地规划许可证》，用地个人：彭锦云，用地项目名称为：住宅，用地面积为：355.8平方米；2014年4月10日，该局给彭锦云核发了张规武工建规（建）字第20140410038号《建设工程规划许可证》，建设个人为：彭锦云，建设项目名称为：住宅，总建筑面积为：1515.82平方米。取得两证后，当年，彭锦云对上述房屋进行了翻修，并装修成酒店，成立张家界天福旅游发展有限公司，从事住宿经营。2014年6月17日，彭锦云取得张卫许证字（2014）第280号《卫生许可证》，有效期限：2014年6月17日至2018年6月16日；2014年7月31日，彭锦云取得公消安检字(2014)第0016号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》；2014年11月1日，彭锦云取得《营业执照》，名称为：张家界天福旅游发展有限公司，法定代表人彭锦云，经营范围：住宿服务等；2015年9月21日，彭锦云取得《餐饮服务许可证》，有效期限为：2015年9月21日至2018年9月20日。因未交清土地出让金，至今没有办理该房产的不动产登记。2016年11月10日，彭锦云将房屋出租给卓芳经营，双方签订《承包经营合同》，合同约定：承包经营期为9年，从2016年12月1日至2025年12月1日；每年租金39.6万元，2016年11月30日前一次性付清三年（即到2019年12月1日）的承包款116万元，2019年元月1日付2020年的租金39.6万元，2020年元月1日付2021年的承包款，以此类推。合同期内，卓芳有权转让，但需告知彭锦云并确保彭锦云利益不受损失。合同期内，双方均不能无故终止合同，若一方违约，需向对方支付年承包费80%的违约金，未尽事宜，另行协商。合同签订后，彭锦云依约给卓芳移交了“天福客栈”的所有设施（消防通道上方仓库除外），包含客栈房间、餐厅、超市、停车场等设施（详见移交清单）及所有合法经营相关证件。卓芳给彭锦云支付了三年（即到2019年12月1日止）的承包款共计116万元。2018年6月15日，经彭锦云同意，卓芳就房屋转租给黎德明、黎海燕经营，并签订了一份《承包经营合同》，合同约定：承包经营期为7年半，从2018年6月15日至2025年12月1日；每年租金39.6万元，付款方式按原合同办理。合同期内，黎德明、黎海燕有权转让，但需告知卓芳并确保卓芳利益不受损失。合同期内，双方均不能无故终止合同，若一方违约，需向对方支付年承包费80%的违约金，未尽事宜，另行协商。合同签订后，卓芳依约给黎德明、黎海燕移交了“天福客栈”的所有设施（消防通道上方仓库除外），包含客栈房间、餐厅、超市、停车场等设施（详见移交清单）及所有合法经营相关证件。黎德明、黎海燕给卓芳支付转让款68万元。2018年底，彭锦云在客栈顶层用水泥板、瓷砖及木料搭建、装修了一间喝茶、唱歌用的房间。2019年元月2日，黎海燕给彭锦云支付2020年度（2019年12月2日至2020年12月1日）租金39.6万元。2020年元月4日，黎德明与彭锦云签订了一份《补充协议》，双方约定：彭锦云将酒店的一个超市和消防器材店收回自行经营，黎德明每年只需支付承包款35.8万元。当天，黎德明给彭锦云支付了2021年度（2020年12月2日至2021年12月1日）房租款35.8万元。2019年4月9日，武陵源区公安消防大队对天福客栈进行检查，发现天福客栈存在如下消防安全隐患：负一楼只有一个安全出口；五楼客房采用木质材料构建、装修；通往室外楼梯安全出口疏散门不能向外开启；一楼两个客房设置铁防盗窗；未设置封闭楼梯间等问题，当场对该客栈进行了查封并发出《责令限期整改通知书》。黎德明、黎海燕、卓芳与彭锦云进行协商，约定由彭锦云具体整改，卓芳自愿出2万元整改费用，黎德明、黎海燕自愿出1.7万元费用。彭锦云花了一周时间整改，具体整改内容如下：消防通道拆除了员工房（黎德明搭建）；拆除到负一楼通风口的玻璃，加了楼梯；拆掉了楼顶木质材料，加了防火涂料；每间房都加了配电箱；整栋上面的两层加了10间房的无烟系统报警器。整改后，武陵源区公安消防大队于2019年5月15日进行了整改检查，并制作有《消防监督检查记录》，内容显示：1.负一楼只有一个安全出口，已加装一部疏散楼梯；2.五楼客房采用木质材料构建、装修，部分客房未整改完毕；3.通往室外楼梯安全出口疏散门不能向外开启，已整改；4.一楼两个客房设置铁防盗窗，已整改；5.未设置封闭楼梯间，未整改。在黎德明、黎海燕经营期间的春夏季节，尤其2020年雨水较往年多，涉案房屋多次发生负一楼餐厅及电梯井内渗水，致使餐厅不能正常使用，影响客栈正常经营。2020年7月4日，黎德明通过手机短信给卓芳发出解除转租合同通知，短信内容为：“卓芳好，我们之间签订的天福客庄（现春暖花开客栈）由于各种违规行为，设施、消防、电力等不合格，不合法。造成客庄多重危险，不安全因素，特别的影响到乙方无法正常经营，故要求解除合同，要求卓芳7月5日至8日三天内来客栈清点物资、东西，以防丢失。7月8日晚上12点前，甲方未来清点的物资、东西，乙方不再管理，甲方自行负责，收到短信后，回复，乙方只管三天”。2020年7月7日，黎德明再次给卓芳发出短信，短信内容为：“卓芳，春暖花开客栈（原天福客庄）现水满地下餐厅，电梯底口水满了，电路断电，整栋房屋的地下水上冒，整栋房屋危险，危机，不敢经营住客，请你跟房主一起协商解决，就这三天内（7月7日至9日），收到，回复”。2020年7月16日，卓芳给黎德明回复了短信，内容为：“我和你签的合同，我和彭老板签的合同都是交房的时候，房子正常设施设备没有问题，我也不想你吃亏，我也不想我吃亏，我也不想彭老板说，做好能做的事吧，你把钥匙放一个地方发个信息，我花点钱请个人常常去看看门，别今年大雨都霉坏啦！我们凤凰这边都霉坏啦，你自己在官司没有打完前也可以关心一下房子，毕竟人一生还是和气，你钥匙放哪里告诉我，我安排人去拿，我怕大雨到时候打官司和彭老板扯”。2020年7月16日，黎德明给卓芳回短信，内容为：“钥匙放在天喜酒店的，大虎手里拿，你安排人来拿”。此后，黎德明、黎海燕自行离开租赁房屋并停业至今。2020年8月28日，黎德明、黎海燕诉至本院。本院当日立案受理。本院认为，当事人之间的争议属于房屋租赁转租合同纠纷。当事人争议的焦点是案涉房屋存在的消防问题、顶层装修问题、负一楼及电梯井口渗水问题是否构成转租合同解除的法定事由等问题。从庭审查明的事实及相关法律规定，就当事人争议的焦点问题及原告的诉讼请求，分别评述如下：关于转租合同效力问题分析。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，彭锦云所修建的房屋，虽然未办理不动产权登记，但在翻修前已取得《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》，彭锦云与卓芳所签订的合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”。本案中，卓芳在征得彭锦云同意后，将自己在合同中的权利和义务一并转让给黎德明、黎海燕，与黎德明、黎海燕所签订的转租合同，符合法律规定，合法有效。彭锦云与卓芳所签订的租赁合同继续有效。二、黎德明、黎海燕在经营期间，案涉房屋存在的消防问题、顶层装修问题、负一楼及电梯井口渗水问题及经营证件移交问题是否构成转租合同解除的法定事由分析。（一）关于经营证件移交问题。经庭审查明，彭锦云与卓芳签订合同后，给卓芳移交了《卫生许可证》《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》《营业执照》《餐饮服务许可证》等证照，履行了合同约定的义务；卓芳转租给黎德明、黎海燕后，也移交了上述证照，且卓芳与黎德明、黎海燕在各自的经营期间，没有因证照问题被相关政府职能部门查处，没有影响黎德明、黎海燕的正常经营活动。故黎德明、黎海燕提出因未移交相关证照而提出解除转租合同的理由不能成立。（二）关于彭锦云在房屋顶层装修问题。经庭审查明，彭锦云于2018年底在房屋顶层用水泥板、瓷砖及木料搭建、装修了一间用于喝茶、唱歌的房间。彭锦云承认有朋友、客人通过酒店电梯、楼道出入该房间时，对黎德明、黎海燕的正常经营活动有些影响，但也可以照顾酒店生意。黎德明、黎海燕以房屋顶上加层影响客栈正常经营为由请求解除转租合同的意见。本院认为，彭锦云装修的房间因使用有易燃的木质材料，虽然对黎德明、黎海燕的正常经营活动尚未构成实质性影响，但存在重大消防安全隐患，黎德明、黎海燕提出的意见，本院结合其他因素综合评判。（三）关于房屋负一楼及电梯井口渗水问题。经庭审查明，黎德明、黎海燕经营期间，遇天下大雨时，客栈负一楼餐厅及电梯最下面的井口内确实存在渗水问题，2020年雨水多，渗水问题尤为严重。彭锦云、卓芳认为属于天灾，为不可抗力，且影响时间不长。黎德明、黎海燕据此提出解除转租合同的意见。本院认为，渗水问题是天灾，属于不可抗力，对黎德明、黎海燕的正常经营活动存在一定程度的影响，但影响时间不长，可以通过整改、适当延长租期等方式解决。渗水问题出现后，彭锦云、卓芳未及时修理房屋排水系统，未与经营者黎德明、黎海燕协商处理方案，存在一定过错，本院将结合其他因素综合评判。（四）关于房屋存在的消防安全隐患问题。黎德明、黎海燕提出：案涉房屋存在消防安全隐患，不符合《中华人民共和国消防法》的有关规定，并被武陵源区消防大队责令限期改正，严重影响原告营业。卓芳认为：消防大队限期整改确有此事，与我无关，但是我还是出了2万元协助整改，整改由彭锦云负责，整改结果我不清楚。彭锦云认为：已经整改到位，且与消防部门协调好了，解除了查封措施，没有影响黎德明、黎海燕的正常经营。经庭审查明，武陵源区公安消防大队于2019年4月9日对案涉房屋进行消防安全检查，发现存在诸多消防安全隐患，并当场采取了临时查封措施，责令限期整改。黎德明、黎海燕与卓芳、彭锦云经协商，约定由彭锦云负责整改，卓芳出2万元整改费用，黎德明、黎海燕出1.7万元费用。彭锦云虽进行了整改，但经武陵源区公安消防大队对整改情况进行监督检查，发现整改不彻底、不到位，仍然有部分安全隐患没有整改到位。根据《中华人民共和国消防法》第二十六条规定：“建筑构件、建筑材料和室内装修、装饰材料的防火性能必须符合国家标准；没有国家标准的，必须符合行业标准。人员密集场所室内装修、装饰，应当按照消防技术标准的要求，使用不燃、难燃材料”，以及该法第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”。本院认为，彭锦云在客栈及顶层装修中使用了易燃的木质材料，经整改后仍然没有达到消防合格标准，故案涉房屋依法应当不得投入使用、营业。经彭锦云协调，虽然消防部门没有再次对房屋进行查封，但房屋的消防安全隐患仍然存在，危及入住客人及黎德明、黎海燕等人自身安全或者健康的危险因素仍然没有消除。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一、三项的规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”，可见，黎德明、黎海燕依法享有解除转租合同的权利。三、关于黎德明、黎海燕要求解除转租合同的诉讼请求是否支持问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案中，黎德明、黎海燕在经营期间，因彭锦云在装修中使用有易燃木质材料及其他不符合要求的装修等原因，导致消防检查验收不合格，仍然存在消防安全隐患问题，负一楼餐厅及电梯井口渗水问题没有得到有效整改和处理等问题，有的属于无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，有的属于不可抗力因素所致，有的属于人为因素所致，继续履行合同对于黎德明、黎海燕明显不公平，依照上述法律、司法解释的规定，结合案件的事实情况，黎德明、黎海燕要求解除与卓芳签订的转租合同的诉讼请求，既有事实依据，又有法律依据，本院予以支持。四、关于转租合同解除时间的认定问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。经庭审查明，2020年7月4日，黎德明、黎海燕给卓芳发出了解除合同的短信通知。2020年7月16日，卓芳给黎德明回复短信说“你把钥匙放一个地方发个信息，我花点钱请个人常常去看看门”，“你钥匙放哪里告诉我，我安排人去拿”。庭审中，卓芳对解除合同的态度取决于彭锦云，彭锦云同意解除合同她也同意解除合同。可见，卓芳对黎德明、黎海燕发出解除合同的通知没有异议，也没有提出实质性异议。故转租合同解除日期可以认定为2020年7月16日。五、关于原告请求被告卓芳和第三人彭锦云共同返还多收取的承包经营费66.1万元及其利息的诉讼请求是否支持问题。经庭审查明，卓芳一次性给彭锦云付清三年（即到2019年12月1日）的承包款116万元，2018年6月15日，黎德明、黎海燕与卓芳签订转包合同后，给卓芳交纳转包费68万元，可以经营到2019年12月1日。2019年元月2日，黎海燕给彭锦云直接支付2020年度（2019年12月2日至2020年12月1日）租金39.6万元，2020年元月4日，黎德明给彭锦云直接支付了2021年度（2020年12月2日至2021年12月1日）房租款35.8万元。本院认为，黎德明、黎海燕与卓芳签订的转租合同确认为2020年7月16日解除，解除前的租金应由黎德明、黎海燕支付，解除后多交的租金，应由卓芳退还。但因卓芳要求黎德明、黎海燕将2020年度以后的租金直接交给彭锦云，彭锦云又直接收取了2020年度及2021年度的租金，故合同解除后多交的租金应由彭锦云直接退还给黎德明、黎海燕。黎德明、黎海燕给彭锦云直接交2020年度的租金为39.6万元，黎德明、黎海燕只需支付2020年7月底前的租金26.4万元（39.6万元/12个月*8个月）即可，多交的2020年度的租金13.2万元（39.6万元-26.4万元）及2021年度的租金35.8万元，共计49万元，应由彭锦云直接退还给黎德明、黎海燕。故黎德明、黎海燕要求卓芳返还多收取的承包经营费的诉讼请求，与查明的事实不符，本院不予支持；黎德明、黎海燕要求彭锦云返还多收取的承包经营费49万元的诉讼请求，有事实依据，本院予以支持；超过部分，予以驳回。六、对当事人提出的其他相关问题的意见。黎德明、黎海燕提出酒店电路不通，经常冒火、烧物及受新冠疫情影响导致无法实现合同目的意见，经审查，黎德明、黎海燕没有提交相关证据证实，其主张酒店电路不通，经常冒火、烧物的事实不予认定。2020年爆发的新冠疫情，对各行各业均有不同程度的影响，依照最高人民法院及国家相关部门应对“疫情”影响出台的相关政策及审理民商事合同纠纷案件指导意见的相关精神，可以酌情核减承租人三个月左右的租金，但因黎德明、黎海燕没有提出核减租金的诉讼请求，故本院不予审查。彭锦云在庭审答辩中，有主张黎德明、黎海燕存在违约行为及对房屋相关设施造成有损坏，应承担赔偿责任，但因没有提出具体明确的反诉请求，本院亦不予审查。相关问题，当事人可另行协商处理或者另案主张。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十四条第一款、第二百三十三条，《中华人民共和国消防法》第十五条、第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除黎德明、黎海燕与卓芳于2018年6月5日签订的《承包经营合同》；二、彭锦云在本判决生效后十日内退还黎德明、黎海燕多交的2020年8月2日以后的租金13.2万元及2021年的租金35.8万元，共计49万元；三、驳回黎德明、黎海燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17706元，减半收取8853元，卓芳承担3620元，彭锦云承担4325元，黎德明、黎海燕负担908元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  覃玉奇二〇二〇年十一月十六日书记员  邓 杰附：相关法律规定一、《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。二、《中华人民共和国消防法》第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。第二十六条建筑构件、建筑材料和室内装修、装饰材料的防火性能必须符合国家标准；没有国家标准的，必须符合行业标准。人员密集场所室内装修、装饰，应当按照消防技术标准的要求，使用不燃、难燃材料。第七十三条本法下列用语的含义：（一）消防设施，是指火灾自动报警系统、自动灭火系统、消火栓系统、防烟排烟系统以及应急广播和应急照明、安全疏散设施等。（二）消防产品，是指专门用于火灾预防、灭火救援和火灾防护、避难、逃生的产品。（三）公众聚集场所，是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等。（四）人员密集场所，是指公众聚集场所，医院的门诊楼、病房楼，学校的教学楼、图书馆、食堂和集体宿舍，养老院，福利院，托儿所，幼儿园，公共图书馆的阅览室，公共展览馆、博物馆的展示厅，劳动密集型企业的生产加工车间和员工集体宿舍，旅游、宗教活动场所等。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。五、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。