葫芦岛市连山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1402民初1267号原告杜志平，男，1955年10月5日出生，汉族，个体，现住葫芦岛市连山区。委托诉讼代理人杨宝光，系辽宁大鸣律师事务所律师。被告史武堂，男，1969年4月15日出生，汉族，农民，现住葫芦岛市连山区。被告史振堂，男，1962年10月3日出生，汉族，农民，现住葫芦岛市连山区。被告陈素珍，女，1953年2月10日出生，汉族，农民，现住葫芦岛市连山区。被告宋景石，男，1951年2月16日出生，汉族，农民，现住葫芦岛市连山区。被告宋连兴，男，1947年5月13日出生，汉族，农民，现住葫芦岛市连山区。被告宋景田，男，1952年11月10日出生，汉族，农民，现住葫芦岛市连山区。被告李云腾，男，1965年12月23日出生，汉族，农民，现住葫芦岛市连山区。被告王树文，男，1963年5月5日出生，汉族，农民，现住葫芦岛市连山区。被告李政纯，男，1957年9月21日出生，汉族，农民，现住葫芦岛市连山区。被告史卜田，男，1952年1月14日出生，汉族，农民，现住葫芦岛市连山区。被告李德印，男，1951年9月8日出生，汉族，农民，现住葫芦岛市连山区。被告王佐纯，男，1951年1月13日出生，汉族，农民，现住葫芦岛市连山区。被告常玉忠，男，1948年12月14日出生，汉族，农民，现住葫芦岛市连山区。被告李丙吉，男，1955年8月29日出生，汉族，农民，现住葫芦岛市连山区。被告李政春，男，1952年1月10日出生，汉族，农民，现住葫芦岛市连山区。被告李太宝，男，1987年3月24日出生，汉族，农民，现住葫芦岛市连山区。被告李太宏，男，1967年9月13日出生，汉族，农民，现住葫芦岛市连山区。被告李丙昆，男，1957年9月29日出生，汉族，农民，现住葫芦岛市连山区。被告杨连顺，男，1959年3月5日出生，汉族，农民，现住葫芦岛市连山区。被告宋连忠，男，1968年10月10日出生，汉族，农民，现住葫芦岛市连山区。被告宋景东，男，1965年7月7日出生，汉族，农民，现住葫芦岛市连山区。第三人葫芦岛市连山区富农果蔬专业合作社，住所地葫芦岛市连山区钢屯镇张家沟。法定代表人张树秋，系该合作社理事长。第三人张树秋，男，1955年6月17日出生，汉族，系连山区富农果蔬专业合作社理事长，现住葫芦岛市连山区。原告杜志平与被告史武堂、史振堂、陈素珍、宋景石、宋连兴、宋景田、李云腾、王树文、李政纯、史卜田、李德印、王佐纯、常玉忠、李丙吉、李政春、李太宝、李太宏、李丙昆、杨连顺、宋连忠、宋景景、第三人葫芦岛市连山区富农果蔬专业合作社、张树秋执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜志平及其委托诉讼代理人杨宝光、被告史武堂、宋景石、王佐纯、第三人葫芦岛市连山区富农果蔬专业合作社法定代表人张树秋及第三人张树秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜志平诉称，被告史振堂等21人与第三人葫芦岛市连山区富农果蔬专业合作社、张树秋、李守良、张玉刑事附带民事赔偿纠纷一案中，贵院于2017年5月18日作出（2017）辽1402执487执行裁定书，将登记在张树秋名下坐落于连山区永昌第三分区3-14号房屋进行查封。原告得知此事后于2019年向法院提出异议申请，贵院于2020年3月18日作出（2020)辽1402执异5号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。故原告提起执行异议之诉，理由如下：2013年4月1日，原告与第三人张树秋签订了房屋买卖协议书原告购买涉案房屋，陆续给付张树秋购房定金65万元。张树秋为原告出具收条。2012年5月3日，张树秋从李凯处借款200万元，借款期间为2年，借款到期后，张树秋想继续借款，于2014年5月7日重新签订借款协议，并办理抵押登记，将该房屋抵押给李凯，同时办理了公证。张树秋与原告协商，由原告替张树秋偿还200万元借款，该款抵顶原告购买张树秋的购房款。原告于2015年4月21日通过转账方式给付李凯200万元。同时，李凯、张树秋办理了房屋解除抵押登记手续。2015年4月23日，第三人与原告正式签订《房屋买卖协议书》，张树秋将涉案房屋卖给原告。同时，由于该房屋此前己租给李凯使用，原告同意李凯继续租用，直至租期届满。租赁费用8万元，给付原告。该房产已交付给原告，原告用于经营饭店使用。原告要求张树秋办理房屋过户手续，但张树秋因涉嫌重大责任事故罪于2015年4月28日被刑事拘留，同年5月8日被依法逮捕。葫芦岛市连山区人民法院于2016年3月24日作出（2015)连刑初字第00254号刑事判决书，判决被告人张树秋犯重大责任事故罪，判处有期徒刑二年零十个月。（刑期从判决执行之日起计算，判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2015年4月28日起至2018年2月27日止。）根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封扣押、冻结;第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该房屋原告于2013年先支付购房定65万元，2015年4月21日支付200万元（原告替张树秋偿还李凯200万元借款）后，双方签订买卖合同，并将房屋交付原告。而2015年4月28日，张树秋因涉嫌犯罪被刑事拘留，致使原告无法办理房屋过户。综上所述，该涉案房屋应属原告合法财产，请求贵院依法：一、停止对坐落于连山区永昌第三分区3-14号楼房产的执行，解除该房产的查封（房屋证号：葫房权证连字第××号）。二、确认连山区永昌第三分区3-14号楼房产为原告所有。三、本案诉讼费由被告承担。被告史武堂、宋景石、王佐纯辩称，房屋买卖没有成立，原告也没有在房屋里居住，没有变更房屋产权登记，原告起诉属于无理要求。第三人葫芦岛市连山区富农果蔬专业合作社、张树秋述称，发生火灾之前，房子卖给杜志平了，杜志平在一、二年间陆续把钱付给我了，付完钱以后的一天，我与我妻子给原告出具了买卖房屋协议书，协议书出具没有几天，我的山上就失火了，又过了几天我就被刑事拘留，后被判刑两年零十个月。经审理查明，第三人张树秋系第三人葫芦岛市连山区富农果蔬专业合作社的法定代表人（企业负责人），2015年4月25日，第三人张树秋在安排李守良在第三人葫芦岛市连山区富农果蔬专业合作社院内进行电焊作业时，引燃山火，过火面积825亩，其中有林地637.5亩，包含本案被告的林地。第三人张树秋等因涉嫌重大责任事故罪，于2015年4月28日被刑事拘留，同年5月8日被依法逮捕。葫芦岛市连山区人民检察院于2015年10月16日对张树秋等人向本院提起公诉，本案被告作为附带民事诉讼原告向本院提起附带民事诉讼，后本院作出（2016）辽1402刑初296号刑事附带民事判决书，张树秋犯重大责任事故罪，判处有期徒刑二年零十个月（自2015年4月28日起至2018年2月27日止），同时判决附带民事诉讼被告葫芦岛市连山区富农果蔬专业合作社赔偿本案被告等人经济损失，张树秋等人对赔偿款项承担连带赔偿责任。后因第三人等未履行赔偿义务，本案被告向本院申请执行，本院于2017年5月18日作出（2017）辽1402执487号执行裁定书，将张树秋所有的位于连山区永昌第三分区3-14号楼，面积690.09平方米的房屋（门市房）查封，后本案原告作为执行案件中的案外人提出执行异议，称其已于2013年4月1日与张树秋签订协议，其购买了张树秋的位于连山区永昌第三分区3-14号楼，即涉案房屋，并即时以转账方式给付张树秋65万元，余款200万元于2015年4月21日直接付款给该房屋的抵押权人李凯（张树秋曾于2012年5月31日向李凯借款200万元）。杜志平认为其已全部付清购房款，房屋已交付其用于经营饭店，在办理过户时张树秋由于刑事犯罪被羁押而没有及时办理，已实际取得房屋所有权，请求立即中止对该财产的执行。本院于2020年三月十八日作出（2020）辽1402执异5号执行裁定书，认为：葫芦岛市不动产登记中心档案记载连山区永昌第三分区3-14号楼房屋所有权人为张树秋，张树秋为被执行人，故查封该房产并无不当，案外人（杜志平）称已购买该房产付清全款并实际占有，但案外人（杜志平）提供的证据有矛盾之处且无法作出合理解释，证据不够充分，不足以阻抗执行，故裁定驳回本案原告的异议。另查明，原告与第三人张树秋于2013年4月1日签订《房屋买卖协议书》，第三人张树秋将其所有的坐落于葫芦岛市连山区永昌路第三分区3-14号楼1-3层、建筑面积690.09平方米的楼房卖给原告，该协议书中甲方为张树秋，乙方为杜志平，该协议约定：房产总价为264万元，本协议签订之日乙方向甲方支付64万元，双方约定在办理该房屋过户手续中所发生的一切费用由乙方负责，甲方积极配合，及时提供办理过户手续中所需的各种资料及票据，由于该房产一楼甲方租给第三方考虑租期未到原因，甲方与第三方产生的任何经济纠纷与乙方无关。此外，该协议书中原有的第三条及第四条内容被划掉，第三条内容为：“由于此楼一层楼甲方已租给第三方，使用到2014年7月6日，乙方同意到期后由甲方一楼收回完整交付乙方”；第四条内容为：“余款人民币贰佰万元整，双方协商于2014年5月1日付清。（甲方用房产抵押给现租房贷款人民币：贰佰万元整），利息每年贰拾肆万元，转租乙方用，利息由乙方出资。”即2013年5月1日乙方付给甲方转交现租方，甲方将租方收款收条交给乙方作为凭证。同日，张树秋为原告出具“立据”，载明：今立据收杜志平购房款人民币：陆拾伍万元整（含太阳能、空调、煤气装置费用10,000元）。该“立据”下方注明：今日前各收条作废。2012年5月3日，第三人张树秋及其妻子杨玉芹向案外人李凯及其妻子邵云丽借款200万元，约定借期一年，即2012年5月3日至2013年5月2日，如果到期还不上全款，可延期一年，年利息24万元，在借款之日提前付清，第三人张树秋及其妻子杨玉芹同意用案涉房屋抵押。同日，葫芦岛市辽西公证处对该借款赋予借款协议强制执行效力进行了公证。因借款到期未还，2014年5月7日，张树秋及其妻子杨玉芹又与李凯及其妻子邵云丽签订借款合同，约定张树秋及其妻子杨玉芹向李凯及其妻子邵云丽借款200万元，借款期限自2014年5月2日起至2016年5月1日止，仍然用案涉房屋进行抵押。2014年6月16日，葫芦岛市辽西公证处再次为该借款进行了赋予借款合同强制执行效力的公证。2015年4月23日，原告与被告又签订了一份《房屋买卖协议书》，该协议第二条约定：“本协议签订之日乙方向甲方支付购房款人民币贰佰陆拾肆万元整”，第五条约定：“由于该房产一楼甲方租给第三方，甲方与第三方产生的任何纠纷与乙方无关，全部由甲方负责，同时乙方同意第三方租期到2016年7月6日”，该协议其他内容与前一份协议基本相同。2015年4月21日，案外人杜丹转账给李凯200万元，案涉房屋于2015年4月21日解除抵押。该房屋至今仍登记在第三人张树秋名下，未办理房屋产权变更登记。庭审中，原告称第一份《房屋买卖协议书》签订后，陆续给付第三人张树秋65万元，第三人张树秋称，该65万元记不清给付的是现金或转账，李凯交付的租金由原告收取；原告还称，原告替第三人张树秋向案外人李凯支付借款利息,并提供了2012年5月4日的李凯出具的24万元利息的收条一份及2013年5月3日张树秋向李凯转账24万元的凭证，另有36万元已付张树秋，由张树秋转付李凯，但未提供证据加以证明。原告还提供了交费名称为百家宴东兴楼酒店的2020年8、9月交纳电费、燃气费的凭证。上述事实，有各方当事人的陈述、《房屋买卖协议书》两份、公证书两份、收条、银行业务回单、房屋所有权证、土地使用证、电费及燃气费交费凭证、葫芦岛市连山区人民法院（2016）辽1402刑初296刑事附带民事判决书及（2020）辽1402执异5号执行裁定书等证明材料载卷为凭，经开庭质证和本院审查，可以确认。本院认为，原告与第三人张树秋签订的《房屋买卖协议书》约定的房屋价款为264万元，原告提供的“立据”中记载第一份《房屋买卖协议书》签订之日原告给付第三人张树秋购房款65万元，但庭审中原告称第一份协议书签订后陆续给付65万元，张树秋也不能说明该65万元是现金给付还是转账支付，原告及第三人张树秋均未提供有效证据证明该65万元已实际支付。原告称以向案外人李凯支付第三人张树秋应付的借款利息的方式抵顶部分购房款，而其提供的一笔24万元的付款收条记载的时间在第一份《房屋买卖协议书》签订之前，无法认定与购房款有关，且其未能提供与其主张的已付利息数额相符的证据，故无法认定原告以替张树秋偿还案外人李凯借款利息的方式抵顶购房款的事实，也无法证明已抵顶的数额。《房屋买卖协议书》约定的购房价格为264万元，而原告又称替张树秋向案外人李凯偿还借款利息，假设先前已付购房款65万元且后200万元亦为购房款，由此房屋的实际价格并非264万元，其准确数额无法确定，进而原告已付数额亦无法确定，即不能说明原告已付清购房款。原告与第三人张树秋签订的第一份协议书中约定购房款264万元，“立据”显示协议签订之日原告给付第三人张树秋购房款64万元，而第二份协议书又约定，协议签订之日原告给付第三人张树秋购房款264万元，两份协议存在矛盾之处。第一份协议书中划掉的第三条及第四条约定，第三人张树秋于2014年7月6日向原告交付房屋，原告于2014年5月1日付清余款200万元，原告及第三人未对该两条约定被划掉作出合理解释，而如果按第一份协议的此部分约定，原告在付清房款后至张树秋被逮捕之日，完全有充足的时间办理房屋产权变更登记，即使张树秋被羁押后，其仍可委托他人办理房屋产权变更登记，原告亦可主张变更房屋产权登记。此外，原告亦未提供有效证据证明其在本院查封案涉房屋之前，既已实际占有使用该房屋。综上，原告提供的证据存在矛盾之处，不能相互印证，无法证明已付清购房款，无法证明在本院查封房屋之前已占有使用该房屋，亦无法证明不可归责于自身的原因而未办理房屋产权变更登记，原告对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，案涉房屋不能确认归原告所有，故对原告的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款的规定，判决如下：驳回原告杜志平的诉讼请求。案件受理费28000.00元，由原告杜志平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  马文胜人民陪审员  聂永新人民陪审员  聂占新二〇二〇年十一月三十日书 记 员  蔡 博