吉林省白城市洮北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0802民初3076号 原告：白城市明珠花园房地产开发有限公司。 法定代表人：王兆华，系董事长。 委托诉讼代理人：管庆福，系公司总经理，男，1987年9月27日生，汉族，现住吉林省白城市洮北区。 委托诉讼代理人：刘玉梅，系辽宁申扬律师事务所律师。 被告：许峰，男，1973年7月1日生，汉族，现住吉林省白城市洮北区。 委托诉讼代理人：时国峰，系吉林飞达律师事务所律师。 被告：许凤，女，1964年5月8日生，汉族，现住吉林省白城市洮北区。 委托诉讼代理人：时国峰，系吉林飞达律师事务所律师。 原告白城市明珠花园房地产开发有限公司（以下简称明珠房地产）与被告许峰、许凤民间借贷纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人管庆福、刘玉梅、二被告委托诉讼代理人时国峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 明珠房地产向本院提出诉讼请求：1.请求法院准许明珠房地产立即向许峰、许凤支付实际借款本金18.8万元；请求法院准许明珠房地产立即向许峰、许凤支付实际借款本金人民币655,690元；2.请求法院确认明珠房地产与许峰、许凤为办理借款抵押手续于2015年8月18日签订的《购房协议书》及购房《收据》（No：0011695）无效；请求法院确认明珠房地产与许峰、许凤为办理借款抵押手续于2015年8月17日签订的《购房协议书》及购房《收据》（NO：0011690）无效；3.请求确认明珠房地产与许峰口头约定的借款月利率6分的标准无效；请求确认明珠房地产与许凤口头约定的借款月利率6.33分的标准无效；4.请求法院判令明珠房地产与许峰、许凤双方的借款按年利率15.4％的标准计息，利息应自2015年10月19日起计算至判决生效之日止；5.请求法院判令许峰返还超出年利率36％部分的已付利息12,720元；请求法院判令许凤返还超出年利率36％部分的已付利息49,329元；6.请求法院判令许峰无条件向明珠房地产返还所强占的位于“明珠花园小区”瑞光街以西第44号楼面积134平方米门市房；判令许凤无条件向明珠房地产返还所强占的位于“明珠花园小区”瑞光街以西第56号楼和57号楼总面积413.96平方米的二套门市房；7.诉讼费由许峰、许凤共同承担。事实与理由：1.明珠房地产开发的明珠花园项目，其部分工程承包给实际施工人刘亚庆，刘亚庆为明珠房地产施工后，明珠房地产应付刘亚庆工程款18.8万元，因刘亚庆欠许峰款项，故明珠房地产向许峰借款20万元、口头约定借款月利率为6分。该借款用于支付刘亚庆工程款18.8万元（借款20万元直接扣一个月的利息1.2万元），该借款18.8万元许峰并未实际支付给明珠房地产，只是刘亚庆以该款与欠许峰的债务等额抵顶，刘亚庆给明珠房地产出具了《收据》。同时口头还约定，明珠房地产以位于“明珠花园小区”瑞光街以西第44号楼面积134平方米门市房抵押给许峰；因为借款抵押担保的上述门市房无法办理抵押登记，便于2015年8月18日以签署《购房协议书》和开具购房《收据》（实际未收款）的方式作为该笔借款的抵押担保形式。之后明珠房地产于2015年9月17日和2015年10月19日向许峰指定的第三人王卫共计支付了二个月的利息（实际支付三个月利息，第一个月利息已扣减本金，不再计算）。后期明珠房地产便向许峰多次提出利率标准过高，要求按照法律规定的标准履行偿还借款本息的义务、收回抵押的房产及全部手续，明珠房地产多次找许峰、许凤协商，但许峰屡次拒绝、坚持索要超出法律规定的利息部分，使明珠房地产无法及时偿还借款本息，导致明珠房地产无形之间多承担了自向许峰、许凤请求还款之日起至本案起诉之日止的利息损失。2.明珠房地产于2015年8月份提出向第三人宋晓伟和许凤共同借款150万元，口头约定月利率为6.33分，明珠房地产以位于“明珠花园小区”瑞光街以西第58号楼面积189.02平方米门市房和59号楼面积约89.47平方米的门市房，以及53号楼面积134.28平方米门市房抵押给第三人宋晓伟；以位于“明珠花园小区”瑞光街以西第56号楼和57号楼、总面积413.96平方米的门市房抵押给许凤。因为借款抵押担保的上述门市房无法办理抵押登记，便以签署《购房协议书》和开具购房《收据》（实际未收款）的方式作为该笔借款的抵押担保形式。明珠房地产与第三人宋晓伟和许凤分别签署《购房协议书》、并开具购房《收据》后，第三人宋晓伟和许凤便于2015年8月18日委托第三人王卫向明珠房地产转付借款28.2万元、委托许峰向明珠房地产转付借款63.8万元，许凤向明珠房地产支付借款48.5万元，明珠房地产实际收到借款总计140.5万元（即第三人宋晓伟和许凤支付借款150万元时直接扣除一个月的利息95,000元）。之后明珠房地产于2015年9月17日和2015年10月19日向第三人宋晓伟和许凤指定的第三人王卫共计支付了二个月的利息总计19万元（按月利率6.33分标准、实际支付三个月利息，第一个月利息已扣减本金，不再计算）。后期明珠房地产便向第三人宋晓伟和许凤多次提出利率标准过高，要求按照法律规定的月息二分的标准履行偿还借款本息的义务、收回抵押的房产及全部手续，明珠房地产多次找第三人宋晓伟和许凤协商，第三人宋晓伟与明珠房地产达成协议，偿还第三人宋晓伟借款本金80万元及相应的利息、许凤坚持索要超出法律规定的利息部分，使明珠房地产无法及时偿还许凤的借款本息，导致明珠房地产无形之间多承担了请求还款之日起至本案起诉之日止的利息损失，尤为严重的是明珠房地产发现许凤擅自强占了用于借款抵押的“明珠花园小区”瑞光街以西第56号楼和57号楼、总面积413.96平方米的二套门市房。许凤的擅自强占房屋的行为已侵犯了明珠房地产的房屋所有权，依法应无条件返还。3.根据2020年8月18日最高人民法院审判委员会第1809次会议修正的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，因本案利率标准的口头约定违反了法律的强制性规定，原约定的借款月利率6分的标准依法应认定无效，法院应按照2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价年利率15.4％的标准计算本案借款的利息数额。明珠房地产已支付的每月利息为12,000元，超出年利率36％的部分为每月多付6360元，已付利息二个月，故超出36％的部分利息共计12,720元，许峰应予立即返还，许凤返还超出年利率36％部分的已付利息49,329元。同时，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（修正）第二十七条“借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金”。鉴于许凤在借款150万元中已扣除一个月的利息95,000元，实际向明珠房地产支付借款140.5万元，故许凤借款本金70万元应依法认定实际借款本金应为655,690元。关于明珠房地产与许峰、许凤之间签署的《购房协议书》，是一份用于借款抵押担保的形式，是双方同意以房屋为上述借款进行抵押的真实意思表示，不是双方买卖房屋的意思表示，所以上述《购房协议书》因不是真实的购房关系，法院应依法认定《购房协议书》及购房《收据》无效，且明珠房地产现请求立即偿还借款本息、结清债务，对于明珠房地产开具的购房款《收据》系用于抵押的相关手续，因许峰、许凤没有实际的付款行为应予作废。综上足见，明珠房地产的主张尊重客观事实，证据充分，有法可依，请人民法院支持明珠房地产的诉讼请求。 许峰、许凤辩称，1.明珠房地产诉求所主张，是民间借贷关系，其主张所依据的事实和理由不符合事实。更不符合常理。理由如下，真实的事实是许峰、许凤作为同胞姐弟关系与明珠房地产经过协商是购买了案涉的三户门市房屋。当时。许峰、许凤之所以购买案涉的三户门市房屋是因为明珠房地产急需用钱，以低价出卖给许峰、许凤，这是双方真实意思表示，不存在意思表示的瑕疵，当时在2015年8月17日/18日许峰、许凤均向明珠房地产以转账方式转款63.8万元和48.5万元，还有因抵账方式明珠房地产代刘亚庆向明珠房地产偿还20万元的钱款，合计金额131万多元，这就是双方约定三户门市房的真实交易价格。2.关于明珠房地产为许峰、许凤出具的收据上的金额实际上是明珠房地产在此之前已经有多户门市房屋顶账他人，是以每平1万多元顶抵，怕这些人来找后账，才商请许峰、许凤在收据上写按1.2万元每平计算价格，但实际上仍以我们双方实际交易的价格来确认。3.许峰许凤在协议签订后已经实际接收占用使用案涉的三户门市房屋，具体在2015年8月份之后，许峰、许凤就实际对案涉房屋进行装饰装修并经营超市、水果店、小吃，许峰、许凤对该房屋实际占用后向物业公司、热力公司和水电部门缴纳了相应的费用。明珠房地产也都是知晓的。如按照明珠房地产所诉称的事实是借贷关系，而不是买卖关系，明珠房地产是不会允许许峰、许凤实际占有经营案涉房屋。基于这些事实足以说明，本案客观事实应当是买卖关系，而非民间借贷。4.明珠房地产如果主张是借贷关系，应当提供借据，然而明珠房地产并没有提及过双方有借据、欠据等证明借贷关系存在的证据。这不符一般的让与担保或者明为买卖实为借贷的交易习惯。综上，请贵院判决驳回明珠房地产的诉请。支持许峰、许凤抗辩主张。 本院经审理认定事实如下：2015年8月17日明珠房地产为甲方与许凤为乙方签订购房协议书一份，约定：乙方自愿选购甲方瑞光街以西门市房第56号、57号楼，面积约413.96平方米，总价为4,967,520元，交房日期2015年12月31日，门市房按乙方提供的产权办理产权证，税费由甲乙双方按当地政府所执行的国家商品房所收税费规定，各自承担应交税费。同日明珠房地产向许凤出具收据一枚，收款事由为56、57号商铺房款金额为4,967,520元。 2015年8月18日明珠房地产为甲方与许峰为乙方签订了购房协议书一份，约定：乙方自愿选购甲方瑞光街以西门市房第44号楼，面积约134平方米，单价为12,000元/平方米，总价为1,608,000元，交房日期2015年12月31日，门市房按乙方提供的产权办理产权证，税费由甲乙双方按当地政府所执行的国家商品房所收税费规定，各自承担应交税费。同日明珠房地产向许峰出具收据一枚，收款事由为44号楼门市房款金额为1,608,000元。 2015年8月18日许峰通过银行账户向明珠房地产转款63.8万元，许凤通过银行账户向明珠房地产转款48.5万元，同日许峰给付刘亚庆18.8万元，以偿还明珠房地产欠刘亚庆的工程款，由刘亚庆向明珠房地产出具了收据，该款用于抵付许峰房款，上述三笔款项为许峰、许凤合计向明珠房地产支付房款131.1万元。许峰、许凤于2015年占有使用诉争的门市房至今。 本院认为，明珠房地产与许峰、许凤之间签订的房屋买卖协议合法有效。明珠房地产依据被告的金融转账凭证提起民间借贷诉讼，认为，其与许峰、许凤签订的房屋买卖协议书是对双方的民间借贷关系的担保，但许峰、许凤认为双方签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，故明珠房地产仍应就双方的借贷关系的成立承担举证责任。明珠房地产举证其与案外人宋晓伟、王卫之间的金融转账凭证、房屋买卖协议及明珠房地产与宋晓伟之间达成关于偿还宋晓伟80万元借款的协议，拟证明宋晓伟与许凤共同向明珠房地产提供借款150万元，其中宋晓伟本金80万元，许凤本金70万元，但许峰、许凤认为宋晓伟、王卫与明珠房地产之间的借贷关系与其无关，且明珠房地产称曾向许凤偿还利息，而却是向王卫的银行账户中转款，故本院认为明珠房地产所出示的上述证据与本案并无关联性，不足以证明明珠房地产与许峰、许凤之间存在借贷关系。虽然许峰、许凤向明珠房地产支付的房屋款项明显低于房屋买卖协议书中的金额，但也不足以证明原、被告之间系借贷关系，如果涉及双方的房屋买卖关系的争议明珠房地产应另案告诉。 综上所述，明珠房地产的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十七条规定，判决如下： 驳回原告白城市明珠花园房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费6429元，由原告白城市明珠花园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 审判员  郭昕 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  高明