河南省遂平县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1728民初2908号原告：遂平县春天物业管理有限公司，位于遂平县泰安路16巷。法定代表人：刘东辉，该公司总经理。委托诉讼代理人:孟凡勇，男，1984年10月16日出生，汉族，住河南省遂平县。该公司副经理。被告：张海华，女，1973年10月15日出生，汉族，住河南省遂平县。委托诉讼代理人：赵朝欣，男，1972年9月24日出生，汉族，住河南省遂平县。与被告张海华系夫妻关系。原告遂平县春天物业管理有限公司（以下简称春天物业公司）与被告张海华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告春天物业公司委托诉讼代理人孟凡勇、被告张海华委托诉讼代理人赵朝欣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告春天物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2019年1月1日至2020年8月31日物业基础费1658元；2、请求判令被告给付2019年1月1日至2020年8月31日电梯运行费400元；3、请求判令被告给付2019年1月1日至2020年8月31日二次增压费200元；4、请求判令被告按照日千分之一支付逾期付款的滞纳金，自2019年1月1日至2020年8月31日滞纳金1426元；5、请求判令被告给付代收政府城市垃圾处理费2019年1月1日至2020年8月31日计100元；6、被告承担诉讼费用。上述一至五项费用共计3784元。事实与理由：被告属于原告管理的天和人家小区业主。根据原告与驻马店市嵖岈山旅游发展有限公司签订的物业服务协议约定，原告按照建筑面积收取每户每月基础物业费0.65元/㎡、电梯运行费每户每月20元、二次增压费每户每月10月、城市垃圾处理费每户每月5元。被告房屋位于遂平县天和人家小区××楼××单元××楼西户，建筑面积127.6㎡。从2019年1月1日至2020年8月31日，被告共计拖欠原告物业基础费、电梯运行费、二次增压费、城市垃圾处理费及滞纳金共计3784元。在被告欠费期间，原告对其物业安全、卫生及设施设备维护进行了一系列的物业管理工作。经原告工作人员无数次催要，被告拒不支付上述费用。为维护原告合法权益，根据物业管理条例和根据法律规定，请求人民法院依法判处。被告张海华辩称，1、没有缴纳物业费是因为原被告双方没有签订物业服务合同，双方未形成有效的物业服务关系，原告不具备诉讼主体资格。2、既使双方形成事实上的物业服务关系，但原告自2018年5月份进入小区至今，没有提供任何有效服务，小区各方面管理十分混乱，已造成违约。原告没有履行物业服务应尽的义务，无权要求被告支付物业费。被告作为小区业主，根据法律规定可以行使同时履行抗辩权。原告的违约行为表现在：对小区公共设施设备维护管理不到位，对电梯出现的问题不管不问；对公共秩序未做到井然有序，车辆停放消防通道，消防箱消防水带缺失；环境卫生脏乱及绿化树木无人修剪；侵占属于全体业主的广告费用；2019年夏季因高压线路故障导致小区停电三天三夜，给业主造成损失和不便。3、原告请求的物业费中部分项目收费标准不合理、不合法。小区之前的鑫鼎物业收费：物业基础费0.65元/㎡/月（含人员成本、物业共用部位、共有设施日常维护的费用、清洁费用、垃圾清运、消杀费用、绿化种植、肥料、器材、杀虫、公共秩序的维护等），水电公摊和电梯运行费根据楼层的不同收费不等，原告请求的费用标准从何而来？原告方服务劣质在先，不严格履行合同在先，私自涨价在先，因此被告不存在恶意拖欠物业费之说，也就不存在滞纳金。被告所在楼层是三层，不存在二次供水。请求法庭认真审查业主的抗辩事由、业主不缴纳物业费的真实原因，作出正确的评判。综上，原告请求给付3784元物业管理费无事实依据和法律依据。鉴于原告已提供了物业服务，尽管是劣质的服务，被告方愿意参照驻马店市锦绣江南小区、中业花园小区的物业收费标准，按照0.29元/㎡/月交纳22个月物业费和电梯运行费，并要求原告退回被告多交的物业费391.76元。经审理查明：2018年5月21日，春天物业公司与驻马店市嵖岈山旅游发展有限公司天和人家项目部签订《小区物业托管合同》。驻马店市嵖岈山旅游发展有限公司将其开发建设的遂平县天和人家小区物业委托给春天物业公司管理。合同第十二条约定，春天物业公司负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理综合服务费；2、房屋共有部分和共用设施日常维护费；电梯运行每户每月20元，二次增压每月每户10元；3、停车费；4、装修垃圾清运费。合同第十五条约定委托管理期限为5年，自2018年1月1日起至2023年12月31日止。试用期一年。合同第十九条物业管理综合服务费：1、住宅房屋由乙方（春天物业公司）按建筑面积每月每平方米0.65元向业主或物业使用人收取；商业部分由乙方按建筑面积每月每平方米1.35元向业主或物业使用人收取；2、空置房的管理服务费，按全额收取；3、业主和物业使用人逾期交纳的，按下列方法处理，从逾期之日起每天应按费用的千分之一交纳滞纳金。春天物业公司2018年5月开始进驻天和人家小区提供物业服务。被告张海华系遂平县天和人家小区业主，其购买的房屋为天和人家小区7号楼1单元3楼西户，建筑面积127.6㎡。被告张海华入住天和人家小区后，交纳了2019年1月1日之前的物业费、公共用电水及二次增压费、电梯使用费及城市卫生费。2019年1月1日以后至今的物业费、公共用电水及二次增压费、电梯使用费、城市卫生费，被告张海华未交纳。另查明，原告春天物业公司请求被告张海华支付物业费的收费标准为0.65元/月/平方米、电梯运行费20元/月/户、二次增压10元/月/户，城市卫生费5元/月/户。上为本案事实。上述事实，有原、被告双方的当庭陈述及原、被告双方提供的相关书证在卷为据，已经质证，足以认定。本院认为，原告春天物业公司与开发商驻马店市嵖岈山市旅游发展有限公司签订的《小区物业托管合同》合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，《小区物业托管合同》对包括被告张海华在内的所有业主具有约束力。被告张海华作为原告春天物业公司管理服务的业主，与原告春天物业公司已经形成事实上的物业服务合同关系。被告张海华应当按照《小区物业托管合同》约定向原告春天物业公司交纳物业管理综合服务费、电梯运行费、二次增压费。同时，按照《遂平县城市生活垃圾处理收费标准的批复》的规定，应当缴纳每月5元的生活垃圾处理费。根据被告张海华住房面积127.6㎡和《小区物业托管合同》约定的住宅每平方米收取综合服务费0.65元、电梯运行费每月每户20元、二次增压费每月每户10元计算，2019年1月1日至2020年8月31日，合计21个月。原告春天物业公司请求被告张海华按0.65元/月/平方米向原告春天物业公司支付2019年1月1日至2020年8月31日期间的物业费1658元的诉讼请求，不违反法律和合同的约定，本院予以支持。关于原告春天物业公司请求被告张海华按5元/月支付2019年1月1日至2020年8月31日期间的城市卫生费100元的诉讼请求，因该项费用是原告春天物业公司依照遂平县市场发展局的文件批复向每户代收的60元（每年）城市垃圾处理费，符合规定，应予支持。关于原告春天物业公司请求被告张海华按10元/月/户支付2019年1月1日至2020年8月31日期间的二次增压费200元、按20元/月/户支付2019年1月1日至2020年8月31日期间的电梯运行费400元的诉讼请求，不违反法律和合同的约定，本院予以支持。关于原告春天物业公司请求的滞纳金，因原告春天物业公司在服务过程中存在瑕疵，没有达到物业服务合同要求的服务标准，因此，原告春天物业公司对被告张海华未交纳物业费及其他相关费用亦存在一定的过错，其请求被告张海华支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称参照驻马店市锦绣江南小区、中业花园小区的物业收费标准向原告缴纳物业费和电梯运行费，并要求原告退回被告多交的物业费的意见，证据不足，对该辩称意见本院不予采信。综上所述，本案原、被告双方对引起本案纠纷均有责任。原告春天物业公司要提高服务质量，把业主当家人。业主也要珍惜物业人员的劳动成果，共同改善小区的生活居住环境，大家一起创造文明和谐家园。本案经调解未达成一致意见。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张海华于本判决生效之日起五日内向原告遂平县春天物业管理有限公司支付物业管理费1658元、电梯运行费400元、二次增压费200元、城市垃圾处理费100元，共计2358元；二、驳回原告遂平县春天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张海华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员 李 莉二〇二〇年十一月二十日书记员 王兴珂