北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初61461号原告：北京誉鹰佰嘉物业服务有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇回南路9号院32号楼-1层-101。法定代表人：王玉峰。委托诉讼代理人：张明威，该单位员工。委托诉讼代理人：魏铭，该单位员工。被告：张妍，女，1982年9月28日出生，汉族，现住北京市顺义区。委托诉讼代理人：曾永昌，北京中银律师事务所律师。原告北京誉鹰佰嘉物业服务有限公司（以下简称誉鹰公司）与被告张妍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告誉鹰公司委托诉讼代理人张明威、魏铭，被告张妍委托诉讼代理人曾永昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。誉鹰公司向本院提出诉讼请求：1.判令张妍立即支付所拖欠的物业费259939.87元；2、本案诉讼费由张妍承担。事实与理由：张妍系北京市海淀区西杉创意园×区×号楼×层×室（以下简称×室）业主。我方为该小区提供物业服务，并与开发商北京西山产业投资有限公司（以下简称西山公司）签有《物业管理服务委托合同》（以下简称物业合同）。我方依约提供了物业服务，但张妍拖欠2012年7月1日至2019年12月31日物业费共计259939.78元，其中物业费本金112365.9元，违约金147573.88元。我方多次催要但张妍仍未缴纳，故我方诉至法院，请求依法判决。张妍辩称，我方于2011年底入住海淀区西杉创意园×区前，与物业公司签署过《前期物业服务合同》。在2011年6月23日，小区受大雨影响，上百住户房屋出现漏雨，我方的房屋屋顶外墙，地下室全部进水，即将完工的装修全部损毁。我方大量的个人物品家具也受到损毁，开发商和物业公司怕影响后期的销售，同意给予赔偿所有损失并进行维修，但始终未补偿，也未拿出维修方案。之后我方一直等待开发商和物业公司的处理方案，并搬离小区，在其他地方租房居住，期间全家移居英国，每年回来一次或两次，每逢雨天，整个房屋和地下室必漏水。即不能居住，也无法出租，我方告造成了巨额的经济损失和精神负担。每次和物业交涉，物业都以各种理由搪塞我方。要求物业公司根据物业合同进行修缮，物业公司以大修基金用完，公司亏损等原因拒绝为我方的房屋进行修缮。2017年12月24日经过我方的反复交涉，誉鹰公司同意为我方全部翻新装修房屋并免除我方从签订购房合同至2017年底的物业费。《前期物业服务协议》第二条物业公司的义务中明确约定物业公司有保持所有公共部位处于良好、清洁、安全，卫生的状态，保持公共部位上下水道，水管及其他管道通畅的责任，并且要为公共设施设备进行投保，费用由物业管理账户中支付的约定。但物业公司未办理该保险。第三条对房屋公用部位和公共设施进行了界定：房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、楼板、屋顶）、户外墙面、天台等都属于公用部位；公共设施设备包括上下水管道。根据《物业管理服务委托合同》第二十八条的约定大中修费用、更新费用由专项维修资金承担。物业公司均负有主动维修，自动维修的义务。我方购房后在长达11年的时间里，因为物业公司的不作为，致使房屋漏水、渗水的问题未得到任何解决，并且越来越严重，物业公司负有不可推卸的责任。我方请求法院查清事实，驳回誉鹰公司的诉讼请求，维护我方的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的事实可查明，张妍系×室业主，该房屋建筑面积390.16平方米，于2011年底入住。誉鹰公司原名北京佰嘉国仕物业管理有限公司。2012年7月16日，张妍（乙方）与北京佰嘉国仕物业管理有限公司西山分公司（甲方）签订《西杉创意园前期物业服务协议》，约定：甲方系房地产开发单位委托之物业管理企业；甲方从事任何物业管理必要工作，以保持所有公共部位（单元内除外）处于良好、清洁、卫生、安全的状态，及时定期安排垃圾清理，将所有垃圾清运出本项目，保证垃圾搜集设备处于良好工作状态；保持公共部位上下水道、水管或其他管道清洁、畅通，防止堵塞，并在所有公共地方发生堵塞时排除障碍物；为公共部位设施投保，对其金额及险种作出建议，提交开发商作出决定，费用由物业公司管理账户中支付；共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、楼板、屋顶）、户外墙面、天台等。2013年3月1日，予以公司（乙方）与西山公司签订物业合同，约定：誉鹰公司为本案所涉小区提供物业服务，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任；委托管理事项：物业房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括建筑屋顶、外墙面、主体结构、承重结构、公用楼梯间、公告走廊通道、公共门厅等；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、二次供水系统、市政排水设施等、公告设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括上下水管道；物业委托管理期限自本合同签署生效之日起至本园区业主大会成立后业主委员会代表全体业主与所聘用的物业服务企业签订物业服务合同生效时止；物业服务费用标准二区3.2元/平方米/月；乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；业主盈余入驻通知书所约定的房屋交付之日缴纳物业服务费用；业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费用的，按以下方式处理，从逾期之日起，按所欠物业服务费用每日千分之一标准向未能按时足额缴纳物业服务费用的业主或物业使用人收取违约金。上述协议签订后，誉鹰公司于2012年7月入住本案所涉小区提供物业服务。张妍未交纳2012年7月1日至2019年12月31日物业费。张妍主张其因誉鹰公司怠于履行公共部位维修义务导致房屋因漏水受损，对此未提交相应充足证据证明；主张物业公司曾与其协商为其翻新房屋并免除其购房至2017年底的物业服务费，亦未提交相应充足证据证明。本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，张妍与誉鹰公司签订的《西杉创意园前期物业服务协议》、誉鹰公司与西山公司签订的物业合同均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应按合同约定履行各自义务。物业合同对本案所涉小区全体业主具有约束力。誉鹰公司依约为本案所涉小区提供了物业服务，张妍理应按照约定交纳相应的物业费。因此誉鹰公司主张的物业费，本院予以支持。关于誉鹰公司主张的违约金，因张妍未交纳物业费系对誉鹰公司物业服务不满，非恶意拖欠，故本院对其该项主张不予支持。张妍辩称因誉鹰公司怠于履行公共部位维修义务导致其房屋因漏水受损，对此未提交充足证据证明，本院在本案中暂不予支持；如张妍确有相应损失发生，可另行主张权利；张妍辩称物业公司曾与其协商为其翻新房屋并免除其购房至2017年底的物业服务费，亦未提交相应充足证据证明，本院对于其该项抗辩亦不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张妍于本判决生效后七日内向北京誉鹰佰嘉物业服务有限公司交纳2012年7月1日至2019年12月31日物业服务费112365.9元；二、驳回北京誉鹰佰嘉物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，由北京誉鹰佰嘉物业服务有限公司负担2952元，其中2600元已交纳，余款352元，于本判决生效后七日内交纳；由张妍负担2248元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  孟昕伟人民陪审员  张金海人民陪审员  庞奎玉二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  杨萧菁书 记 员  张晓晨