湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0117民初2023号原告：吴桂兰，女，1940年1月11日出生，汉族，住武汉市新洲区，委托诉讼代理人：吴焕，湖北精图治律师事务所律师。被告：钟双全，男，1953年9月9日出生，汉族，住武汉市新洲区，委托诉讼代理人：程礼贵，湖北安达诚律师事务所律师。被告黄换枝（曾用名黄焕芝），女，1952年8月5日出生，汉族，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人靖向军，武汉市新洲区邾城街道法律服务所工作人员。原告吴桂兰与被告钟双全、黄换枝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。开庭前，被告钟双全之妻黄换枝于2020年8月11日向本院申请以当事人的身份参与诉讼，本院依据黄换枝的申请依法追加黄换枝作为本案被告参与诉讼。原告吴桂兰及其委托诉讼代理人吴焕、被告钟双全及其委托诉讼代理人程礼贵、被告黄换枝及其委托诉讼代理人靖向军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴桂兰向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告钟双全将新洲区××××组的土地过户登记到原告名下；（土地证编号：M190203B065，土地上附着房屋的房产证号为：新房房私字第××号）。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1996年5月28日，胡华荣（原告吴桂兰丈夫，已死亡）与被告钟双全签订了《买卖房屋协议书》，约定胡华荣以85000元的价款购买被告在幸福村的一栋楼房（坐落于城关镇蔡壕村三组），被告负责办理土地证、房产证的转移登记手续。胡华荣向被告履行了付款义务，但被告仅向胡华荣办理了房产证的过户登记手续，未办理土地证的转移登记手续，并以一张伪造的土地欺骗胡华荣土地已经登记到了其名下。直到2020年，胡华荣的亲属在土地资源与规划局查询房屋的土地信息时，发现土地仍登记在被告钟双全名下。2005年10月15日，胡华荣去世，根据（2020）鄂新洲内证字第1003号公证书，由胡华荣之妻吴桂兰继承胡华荣全部资产，被告钟双全应当继续履行合同，将土地转移到原告吴桂兰名下，但被告拒不履行，被告钟双全的行为损害了原告的合法权益。故提起诉讼，请求依法判决。被告钟双全辩称，一、钟双全与胡华荣双方的买卖协议无效，钟双全没有处分权。二、根据合同相对性原则，钟双全只与胡华荣之间有协议关系，钟双全已向胡华荣交付了《国有土地使用证》，属已经办理了过户登记。原告起诉要求将房子过户到吴桂兰，中间有两层法律关系，一是钟双全与胡华荣之间的买卖关系，二是胡华荣去世之后吴桂兰的继承关系，两层关系均需办理相关手续，交纳相关费用，继承人吴桂兰与钟双全没有法律关系，原告的诉讼请求应予驳回。被告黄换枝辩称，钟双全与胡华荣签订的买卖协议无效。钟双全与胡华荣签订买卖协议的房屋属黄换枝所有，黄换枝取得了该房屋的土地证、建房许可证、个人用地申请书，上述文件上面注明的均是黄换枝的姓名，且该土地证属于集体土地证，钟双全无权处分黄换枝的房屋。请求驳回原告的诉讼请求。原告吴桂兰围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：证据一、原告身份证，被告户籍信息，证明原、被告的身份情况。证据二、《买卖房屋协议书》及收条三份，证明胡华荣与被告钟双全于1996年5月28日签订了《买卖房屋协议书》，胡华荣以85000元的价款购买被告钟双全位于新洲区××××组的房屋，协议约定被告钟双全负责办理土地证、房产证有关手续；证据三、《房产所有权证》、《土地登记审批表》、《国有土地使用证》（含施工许可证），证明胡华荣购买房屋的房产证已经过户登记，但土地仍登记在被告钟双全名下，未完成过户登记；证据四、〔2020〕鄂新洲内证字第1003公证书一份，证明胡华荣的资产全部由原告吴桂兰继承。被告钟双全未提交证据。被告黄换枝围绕抗辩主张向本院提交了如下证据：证据一、黄换枝的居民户口簿、结婚证、身份证及新洲区邾城街东安社区居委会与武汉市公安局邾城街邾城派出所共同为黄换枝出具的身份证明。证明黄换枝的身份情况。证据二、黄换枝的个人用地申请书、土地使用证及原新洲城关镇建筑物构筑物建设许可证（编号分别为000454、002388、002295）。证明案涉房屋属黄换枝个人所有。本院依职权要求新洲区自然资源和规划局协助调查原告提交的《国有土地使用证》的真实性，新洲区自然资源和规划局回函内容为：一、钟双全交给胡华荣的土地使用证非伪造，是由当时城关土管所颁发。二、城关土管所颁发胡华荣土地使用证时，没有按转移登记法定程序办理，导致土地登记档案没有变更。三、土地使用权证与土地登记卡不一致时，以土地登记卡为法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院组织当事人当庭对上述证据进行了质证。被告钟双全对原告吴桂兰提交的证据质证意见为：证一身份证、户籍信息真实性无异议。原告应举出证明吴桂兰与胡华荣婚姻关系相关证据。证二《买卖房屋协议书》真实性无异议，但不能证明买卖行为合法有效，因为买卖行为违反了国家城市房地产管理法规定，是无效合同；收条的真实性无异议。证三《房产所有权证》、《土地登记审批表》、《国有土地使用证》真实性无异议，但登记是错误的，房产、土地全部登记信息全部错误，房子是被告黄换枝的名字，房屋产权登记到胡华荣名下，土地使用证上的名字是胡华荣，但档案登记（土地登记审批表）在钟双全名下，登记是没有来源的，可以查询档案；施工许可证是假证，买卖行为是1996年发生，1993年买卖行为还未发生，就发了施工许可证。证三均不符合事实。证四公证书与被告钟双全无关。被告黄换枝对原告吴桂兰提交的证据质证意见为：证一胡华荣的户口未显示注销，无死亡证明。证二《买卖房屋协议书》真实性以钟双全的质证意见为准，因为签合同时黄换枝不在场，买卖合同是无效合同，房子是黄换枝的，钟双全无权签订买卖合同。证三真实性以法院认定为准，同意钟双全关于施工许可证的质证意见，合同在后，施工许可在前，不符合事实逻辑。证件都没有显示房屋是过户转让，属登记错误，房屋所有权人应该是黄换枝。证四与本案无关联性。原告吴桂兰对被告黄换枝提交的证据质证意见为：证一无异议。证二建设许可证和土地使用证真实性由法院核定，关联性有异议，建设许可证登记的时间在1985、1987、1988年，根据原告在土地局调取的土地登记表的时间，土地使用登记卡名字变更为钟双全的时间为1992年，故原告认为1996年钟双全与胡华荣签订房屋买卖协议时，钟双全对于房屋和土地是完全所有权人。被告钟双全对被告黄换枝提交的证据均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认证如下：《买卖房屋协议书》真实，买卖行为合法有效。二被告抗辩房子是黄换枝的，签合同时黄换枝不在场，钟双全无权签订买卖合同，钟双全与胡华荣买卖房屋行为属无效买卖行为。本院认为，土地使用权登记卡上土地使用者于1992年登记为钟双全，钟双全1996年将房屋出售给胡华荣时已经具备对房屋的民事处分权。且被告钟双全于1996年将房屋交付给原告，原告在该房屋居住生活多年，足以认定黄换枝作为钟双全的配偶认同被告钟双全出售房屋给胡华荣的事实成立。黄换枝抗辩不知情不符常理，且未举证证明。故二被告的该抗辩意见本院不予采纳。原告吴桂兰提交的证据形式、来源符合法律规定，内容真实，与案件事实相关联，应当作为认定案件事实的根据，证据的效力依法应予以确认。根据对上述证据的审查及当事人的陈述，本院查明案件如下：1996年5月28日，案外人胡华荣（原告吴桂兰丈夫）与被告钟双全签订了一份《买卖房屋协议书》，协议约定被告钟双全将其所有的坐落于武汉市新洲区××××组（现武汉市新洲区邾城街幸福里24号）的两间三层砖混楼房一栋以85000元的价款卖给胡华荣，甲方（钟双全）负责办理土地证、房产证以及水、电房屋有关手续，乙方（胡华荣）在1996年8月31日前交清全部购房款，同时甲方交给乙方以上有关手续。协议还约定了其他内容。协议签订后胡华荣依约向被告钟双全履行了付款义务，被告钟双全于1996年8月为胡华荣办理了房屋所有权证的过户登记手续，向胡华荣交付了房屋所有权证（房屋所有权证编号：新房房私字第××号）。同时还向胡华荣交付了《国有土地使用证》一本，该土地使用证载明土地使用者为“胡华荣”（证项均为手动填写），填发机关处加盖了“新洲县土地管理局土地登记颁证承办专用章”，颁证日期系手动填写为1993年2月10日。1996年10月胡华荣一家对案涉房屋进行装修后即入住居住生活至今。直至2019年农历11月，因原告吴桂兰想要办理不动产权证，其亲属在新洲区土地资源与规划局查询房屋的土地信息时，发现该局档案中案涉房屋的国有土地使用权登记卡上土地使用者仍登记为被告钟双全。原告吴桂兰即要求被告钟双全履行将案涉房屋土地使用权证过户给原告的义务，被告钟双全以已向原告方交付了《国有土地使用证》为由拒绝履行。另查明，胡华荣于2005年10月18日去世，胡华荣的继承人为：配偶吴桂兰，女儿胡幼平，长子胡献忠，次子胡中源。吴桂兰、胡幼平、胡献忠、胡中源于2020年6月4日申请了继承权公证。湖北省武汉市新洲公证处于2020年6月10日作出（2020）鄂新洲内证字第1003号公证书，内容为：子女胡幼平、胡献忠、胡中源均表示自愿放弃对遗产的继承。兹证明胡华荣遗产，即坐落于新洲区××××组的房屋（房屋所有权证编号：新房房私字第××号）由吴桂兰继承。2020年9月28日，武汉市新洲区自然资源和规划局针对本院的协助调查函向本院回复：一、钟双全交给胡华荣的土地使用证非伪造，是由当时城关土管所颁发。二、城关土管所颁发胡华荣土地使用证时，没有按转移登记法定程序办理，导致土地登记档案没有变更。三、土地使用证与土地登记卡不一致时，以土地登记卡为法律依据。本院认为，被告钟双全与原告吴桂兰之夫胡华荣签订的《房屋买卖协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且双方当事人已实际履行了该合同的主要义务，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。被告钟双全与胡华荣签订房屋买卖协议中约定“……甲方（钟双全）负责办理土地证、房产证以及水、电房屋有关手续，乙方（胡华荣）在1996年8月31日前交清全部购房款，同时，甲方交给乙方以上有关手续。”。根据该协议的约定，结合交易习惯，案涉房屋买卖双方的合同目的系由被告钟双全将案涉房屋的土地使用证、房屋所有权证变更登记至买方胡华荣名下，以实现案涉房屋的土地使用权、房屋所有权证的转让。该协议明确了被告钟双全负责为胡华荣办理案涉房屋土地使用证、房产证过户登记的义务，同时亦明确了钟双全应承担土地使用证过户登记相关费用的义务。被告钟双全虽于1996年8月向胡华荣交付了载明土地使用者为“胡华荣”的《国有土地使用证》，根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”的规定，本案被告钟双全未按土地登记规则正常办理土地变更登记，导致土地登记簿上所载权利人未变更，案涉房屋的土地使用权实际未能转移登记至胡华荣名下。即钟双全未能依约全面履行将案涉房屋土地使用证变更登记至买方胡华荣名下的义务，合同目的未实现。胡华荣去世后，胡华荣遗产案涉房屋，即坐落于新洲区××××组的房屋（房屋所有权证编号：新房房私字第××号）由原告吴桂兰继承。原告吴桂兰作为胡华荣遗产的继承人有权要求被告钟双全将案涉房屋土地使用证过户登记至原告名下。钟双全卖给胡华荣的案涉房屋土地使用权虽登记在钟双全名下，但该案涉房屋属钟双全、黄换枝夫妻共同财产，故被告钟双全、黄换枝应当共同遵循诚实信用原则，按照协议约定全面履行合同义务，将案涉买卖房屋的土地使用权转移登记至原告吴桂兰名下。原告吴桂兰请求判令被告钟双全将案涉房屋土地使用权过户登记至原告名下，具备事实和法律依据，本院依法予以支持。被告钟双全以已向原告方交付了《国有土地使用证》为由拒不履行案涉房屋的土地转移登记义务，其抗辩理由不能成立，本院不予采信。被告黄换枝辩称钟双全与胡华荣签订的买卖协议无效，钟双全无权处分黄换枝的房屋。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，被告黄换枝的该抗辩意见无事实和法律依据，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国继承法》第八条、第十条、第二十五条，《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告钟双全、黄换枝于本判决书生效后三十日内，将现登记权利人为钟双全的坐落于新洲区城关镇蔡壕村三组的房屋（房屋所有权证编号：新房房私字第××号）的土地使用证过户登记至原告吴桂兰名下。办理土地使用证过户登记手续的相关费用由被告钟双全、黄换枝承担。案件受理费100元，由被告钟双全、黄换枝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  程红梅二〇二〇年十一月十八日书记员  李 颖