福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初4899号 原告：南安中禧房地产开发有限公司,住所地福建省南安市仑苍镇仑苍街。 法定代表人：吴成祖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘鹏，北京德恒（厦门）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：蔡铮坤，北京德恒（厦门）律师事务所执业律师。 被告：阮启亮，男，1982年11月24日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：周远红，女，1989年10月3日出生，汉族，住福建省南安市。 第三人：中国建设银行股份有限公司南安支行，住所地福建省南安市柳城普莲路。 负责人：林新宇，该支行行长。 委托诉讼代理人：郭建幸，男，该支行职员。 原告南安中禧房地产开发有限公司（以下简称“中禧房地产公司”）诉被告阮启亮、周远红、第三人中国建设银行股份有限公司南安支行（以下简称“建行南安支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中禧房地产公司的委托诉讼代理人蔡铮坤，被告周远红以及第三人建行南安支行的委托诉讼代理人郭建幸到庭参加诉讼，被告阮启亮经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中禧房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除中禧房地产公司与阮启亮、周远红于2016年10月23日签订的编号为xxx的《商品房买卖合同》及附件；2.阮启亮、周远红配合中禧房地产公司到原合同登记机关办理位于南安市水暖新都城（滨江新城）x号楼xxx室房屋的《商品房买卖合同》及附件的网签注销、合同预售备案登记注销、预购商品房预告登记注销，并与建行南安支行共同配合中禧房地产公司办理预购商品房抵押权预告登记注销等相关手续；3.阮启亮、周远红支付违约金76450.8元；4.阮启亮、周远红支付中禧房地产公司代偿还的按揭贷款本金及利息、罚息、复利86500元（暂计至2020年7月1日，具体以银行记录为准）；5.阮启亮、周远红支付中禧房地产公司为实现债权而支出的律师费5000元。诉讼中，中禧房地产公司自愿申请撤回上述第1、2、3项诉讼请求。事实和理由：2016年10月23日，中禧房地产公司与阮启亮、周远红签订编号为xxx号《商品房买卖合同》一份，合同约定：阮启亮、周远红向中禧房地产公司购买位于南安市水暖新都城（滨江新城）x号楼xxx室的商品房，房屋总价款764508元，付款方式为首付款154508元，剩余全部购房款61万元由阮启亮、周远红向银行申请贷款支付。同时，合同附件四第二条第11款约定：若因阮启亮、周远红连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，在中禧房地产公司履行担保责任后，中禧房地产公司有权向阮启亮、周远红追偿所欠代偿款项并有权单方解除合同，要求阮启亮、周远红支付合同总价10％的违约金。上述违约金可由中禧房地产公司在阮启亮、周远红已交纳的房款中直接扣除。2016年11月2日，中禧房地产公司、阮启亮、周远红与建行南安支行共同签订一份《个人住房借款合同》，约定阮启亮、周远红向建行南安支行借款61万元，用于支付涉案商品房项下的购房款，中禧房地产公司为阮启亮、周远红合同项下借款提供连带责任保证担保。2020年4月7日，因阮启亮、周远红未依约向建行南安支行归还贷款本息，建行南安支行向南安市人民法院提起诉讼，南安市人民法院于2020年5月14日判决解除阮启亮、周远红与建行南安支行签订的《个人住房借款合同》，并判决要求中禧房地产公司对阮启亮、周远红向建行南安支行所借债务承担连带清偿责任；中禧房地产公司承担连带清偿责任后，有权向阮启亮、周远红追偿。此外，中禧房地产公司自2018年6月19日至2020年7月1日代阮启亮、周远红向建行南安支行偿还了贷款本息共计86500元。为此，中禧房地产公司提起本案诉讼。 阮启亮未作答辩。 周远红辩称，她跟阮启亮已经办理离婚手续，当时双方在离婚协议中约定涉案房产归阮启亮，所以应该由阮启亮来承担本案责任，本案与她无关。 建行南安支行述称，南安市人民法院（2020）闽0583民初2327号民事判决书已生效，但阮启亮、周远红、中禧房地产公司均未履行还款义务，在没有履行还款义务之前，他们银行不同意解除涉案《商品房买卖合同》及注销相关手续。 中禧房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行质证，但因阮启亮未到庭，未对中禧房地产公司提供的证据进行质证。对中禧房地产公司提供的证据，本院认定如下：1.中禧房地产公司提供的《南安市商品房买卖合同备案及预告登记申请书》、《商品房买卖合同》（包含附件）、《个人住房借款合同》、（2020）闽0583民初2327号《民事判决书》、《中国建设银行个人贷款对账单》，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且周远红与建行南安支行均没有异议，故对该些证据的真实性、合法性、关联性，予以认定。2.中禧房地产公司提供的《委托代理协议》、《厦门增值税普通发票》、《中国建设银行单位客户专用回单》，欲证明中禧房地产公司为本案诉讼支付律师代理费5000元，但中禧房地产公司委托北京德恒（厦门）律师事务所代理本案诉讼时，北京德恒（厦门）律师事务所所收取的费用标准是按照中禧房地产公司原诉讼请求的标准来收取费用，而本案诉讼中，中禧房地产公司已撤回大部分诉讼请求，故无法区分中禧房地产公司变更后的诉讼请求具体的代理费为多少，故该些证据无法证明中禧房地产公司为本案变更后诉讼请求的诉讼支付多少律师代理费。3.周远红提供的《离婚协议书》，中禧房地产公司与建行南安支行对其真实性无异议，故对其真实性，予以认定，该证据可以证明周远红与阮启亮于2017年4月10日离婚，双方约定涉案房产归阮启亮所有，按揭款由阮启亮自己还清。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 中禧房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发与经营等项目的有限责任公司。2016年10月23日，中禧房地产公司与阮启亮、周远红签订合同编号为xxx的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》等内容。本案合同约定，阮启亮、周远红向中禧房地产公司购买址在南安市仑苍镇仑苍村水暖新都城（滨江新城）x号楼xxx室房，预测建筑面积121.33平方米，单价为每平方米6301.06元，总金额为764508元。付款方式及期限，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人应当于2016年10月23日前支付首期房价款154508元，占全部房价款的20.21％。余款61万元向建行南安支行申请贷款支付。附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第二条第11款约定，阮启亮、周远红应按与按揭银行签订的借款合同约定及时偿还按揭款，如阮启亮、周远红未及时还款造成中禧房地产公司承担担保责任或中禧房地产公司存款被按揭银行扣划，阮启亮、周远红除应偿还中禧房地产公司为阮启亮、周远红代偿的银行本金、利息、违约金及相关费用后，还应向中禧房地产公司支付代偿总额20％的违约金，并承担中禧房地产公司为追偿该代偿款而支付的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。若阮启亮、周远红连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，在中禧房地产公司履行担保责任后，中禧房地产公司有权向阮启亮、周远红追偿所欠代偿款项并有权单方解除《合同》，并要求阮启亮、周远红支付《合同》总价款10％的违约金。上述违约金可由中禧房地产公司在阮启亮、周远红已交纳的房款中直接扣除。……双方并就本案商品房买卖合同办理了备案手续。本案《商品房买卖合同》签订后，阮启亮、周远红支付首付款154508元，余款61万元由阮启亮、周远红向建行南安支行申请按揭贷款予以支付。2016年11月2日，阮启亮、周远红、中禧房地产公司与建行南安支行签订一份《个人住房借款合同》，约定阮启亮、周远红向建行南安支行贷款61万元用于购买本案商品房，借款期限240个月，借款年利率为基准利率上浮0％，还款方式为等额本息还款法；阮启亮、周远红以其购买的涉案房产提供抵押担保；中禧房地产公司自愿为本案借款提供阶段性连带责任保证。建行南安支行与阮启亮、周远红并就本案商品房办理了抵押权预告登记手续。尔后，建行南安支行依约发放了贷款。贷款发放后，阮启亮、周远红未依约按时偿还贷款，建行南安支行于2020年4月7日向本院提起诉讼，本院于2020年5月14日作出（2020）闽0583民初2327号民事判决书，判决：1.解除建行南安支行与阮启亮、周远红、中禧房地产公司签订的编号为xxx号《个人住房借款合同》；2.阮启亮、周远红应于本判决生效后十日内共同偿还建行南安支行借款本金550168.6元及相应的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按中国人民银行的有关规定与本案合同的约定计算，暂计至2020年5月6日为利息11051.42元、罚息253.75元）；3.中禧房地产公司对阮启亮、周远红所欠的上述债务承担连带清偿保证责任，中禧房地产公司承担保证责任后，有权向阮启亮、周远红追偿；4.驳回建行南安支行的其他诉讼请求。该判决已生效。在建行南安支行提起诉讼之前，中禧房地产公司曾于2018年3月22日代阮启亮、周远红偿还按揭贷款本息5000元，于2018年6月19日代偿8500元，于2018年8月31日代偿8000元，于2018年9月26日代偿4000元，于2018年12月21日代偿12000元，于2019年3月26日代偿12000元，于2019年6月24日代偿12000元，于2019年9月23日代偿13000元，于2019年12月17日代偿11500元，合计代偿还86000元。阮启亮、周远红至今未将该代偿款项偿还给中禧房地产公司。 本院认为，中禧房地产公司与阮启亮、周远红签订的《商品房买卖合同》主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，阮启亮、周远红向建行南安支行办理按揭贷款用于支付购房款，并由中禧房地产公司提供阶段性连带保证担保。阮启亮、周远红未依《个人住房借款合同》的约定向建行南安支行按时足额偿还贷款，导致中禧房地产公司自2018年3月至2019年12月间多次代其偿还按揭款本息合计86000元，根据中禧房地产公司与阮启亮、周远红签订的《商品房买卖合同》附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第二条第11款“阮启亮、周远红应按与按揭银行签订的借款合同约定及时偿还按揭款，如阮启亮、周远红未及时还款造成中禧房地产公司承担担保责任或中禧房地产公司存款被按揭银行扣划，阮启亮、周远红除应偿还中禧房地产公司为阮启亮、周远红代偿的银行本金、利息、违约金及相关费用后，还应向中禧房地产公司支付代偿总额20％的违约金，并承担中禧房地产公司为追偿该代偿款而支付的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）”的约定，现中禧房地产公司请求阮启亮、周远红支付代偿的按揭贷款本息86500元，对于符合法律规定的部分即阮启亮、周远红应支付中禧房地产公司代偿的按揭贷款本息86000元，予以支持；对于超过的部分，不予支持。因中禧房地产公司无法证明其为本案变更后诉讼请求的诉讼具体支付多少律师费，故其请求阮启亮、周远红支付律师费5000元，缺乏依据，不予支持。周远红与阮启亮离婚协议中虽然约定涉案房产归阮启亮，按揭款由阮启亮承担，但该约定系其内部约定，不得对抗债权人，故周远红辩称其无需承担责任，于法无据，不予采纳。中禧房地产公司自愿撤回部分诉讼请求，系对其诉讼权利的处分，且不违反法律规定，依法予以准许。阮启亮经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、阮启亮、周远红应于本判决生效后十日内支付南安中禧房地产开发有限公司代其偿还的个人按揭贷款本息86000元； 二、驳回南安中禧房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2088元，减半收取计1044元，由南安中禧房地产开发有限公司负担63元，由阮启亮、周远红负担981元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  卢君玉 人民陪审员  黄玉燕 人民陪审员  黄世超 二〇二〇年十一月二十三日 书 记 员  黄晓玲 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。