四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0181民初3849号 原告：程龙，男，1983年12月20日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：王诺寒，四川法隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈妍竹，四川法律律师事务所律师。 被告：明光福，男，1957年7月29日出生，汉族，住四川省都江堰市。 被告：甘春蓉，女，1958年5月13日出生，汉族，住四川省都江堰市。 第三人：成都兴建房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市青羊区金盾路52号。 法定代表人：廖忠友，职务不详。 委托诉讼代理人：张建新，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伍蓓蓓，四川衡平律师事务所律师。 第三人：都江堰（彭山）昌承房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市新时代广场商场三楼。 法定代表人：段昌泉，职务不详。 原告程龙与被告明光福、甘春蓉，第三人成都兴建房地产开发有限公司（以下简称兴建公司）、都江堰（彭山）昌承房地产开发有限公司（以下简称昌承公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月25日依法委托人民调解员廖磊进行诉前调解未果，于2020年10月9日立案受理后依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告程龙及其委托诉讼代理人王诺寒、陈妍竹，第三人兴建公司的委托诉讼代理人伍蓓蓓到庭参加诉讼，被告明光福、甘春蓉及第三人昌承公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 程龙向本院提起诉讼请求：1．判令第三人协助明光福、甘春蓉为程龙办理位于都江堰市“怡家新城”Ｅ区××幢××层××号房屋的不动产权证；2．本案诉讼费由明光福、甘春蓉与第三人承担。庭审中，程龙将诉请明确为由兴建公司、昌承公司协助明光福、甘春蓉为原告办理该房屋的不动产权证书，本案诉讼费由明光福、甘春蓉、兴建公司、昌承公司负担。事实和理由：明光福、甘春蓉系夫妻关系。2006年5月二人以都江堰市米市××街××号附7号（3楼）、125.49平方米的住宅，与兴建公司、昌承公司共同开发的位于都江堰市××幢××单元××楼××号××幢××单元××层××号××房屋进行了拆迁产权调换，并于2009年8月取得了房屋所有权证。2007年12月21日，明光福、甘春蓉将2幢2单元4层9号房屋出售给程龙，程龙依约支付了购房款，明光福、甘春蓉于2009年11月将该房屋所有权过户至程龙名下，但未办理国有土地使用权证。该房屋系由新建公司、昌承公司联合建设，且土地使用权至今登记在昌承公司名下，亦未办理分户手续，新建公司、昌承公司应承担协助办理不动产权证。故涉诉，望判如所请。 明光福、甘春蓉未到庭，但在庭前向本院提交了《情况说明》，辩称，其于2006年与新建公司签订《都江堰市住宅（自用房屋）房屋拆迁产权调换协议书》，兴建公司拆迁了其位于都江堰市米市××街××号附7号（3楼）、115.49平方米的住宅，调换成怡家新城1幢1单元5号和2幢2单元10号两套房屋。在向新建公司支付了差价后，最终协商调换成怡家新城1幢3单元9号、2幢2单元9号的两套房屋。2007年我们将2幢2单元9号房屋出售给程龙，因兴建公司一直未办理土地使用权证，其无法过户给程龙，也不能为之办理不动产权证。对于1幢3单元9号房屋我们已经起诉至贵院，并判决由新建公司、昌承公司为我们办理不动产权证书，该案已经进入执行阶段，相关材料已递交到不动产登记中心。故我们认为，2幢2单元9房屋的不动产权证也应由兴建公司、昌承公司办理，如果需要配合，我们可以配合。 兴建公司述称，本案中涉及两个合同法律关系，即程龙与明光福、甘春蓉之间的房屋买卖合同法律关系，以及明光福、甘春蓉与新建公司的房屋拆迁调换协议法律关系。根据合同相对性原则，新建公司应向明光福、甘春蓉承担责任，其与程龙之间未订立合同，故程龙直接向新建公司主张权利无事实和法律依据，本案诉讼费也不应当由第三人承担，法院应依法驳回。 昌承公司未到庭参加诉讼，但在庭前向本院提交了《情况说明》，述称，关于办理房屋证照事宜，已与新建公司在配合办理过程中。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、关联案件查明的相关基础事实。2020年3月18日，本院受理了明光福、甘春蓉诉新建公司、昌承公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷，明光福、甘春蓉诉称因拆迁产权调换，其以位于都江堰市米市××街××号附7号（3楼）、115.49平方米的住宅，调换成怡家新城1幢3单元9号和2幢2单元9号两套房屋，遂向二公司提出为之办理怡家新城1幢3单元9号房屋不动产权证书等请求。本院于2020年7月14日依法作出（2020）川0181民初1004号民事判决书，并支持了明光福、甘春蓉主张的办理不动产权证的诉讼请求。该判决书业已生效，其查明的与本案有关的基本事实如下： 1．关于拆迁人的基本情况。2001年11月29日，都江堰市建设局（都江堰市城乡建设委员会）与昌承公司签订《都江堰市米市坝片区旧城改造项目意向协议书》，载明都江堰市建设局同意将都江堰市米市坝片区旧城改造项目确认给昌承公司全额投资开发建设。 2002年4月23日，昌承公司与四川省都江堰市国土资源局签订《都江堰市国有土地使用权出让合同》，载明昌承公司通过出让方式取得位于灌口镇报恩寺Ｅ区，宗地面积为8163.7㎡地块的使用权，土地使用权出让年限为50年，总体规划为综合用地。昌承公司于2002年4月26日取得了相应的国有土地使用证（都国用2002字第0××6号）。 2003年3月23日，昌承公司（甲方）与兴建公司（乙方）签订《合作投资开发协议》，约定双方共同联名投资开发都江堰市米市坝片区旧城改造项目，开发范围限于都江堰市米市××区的房地产开发与经营。 2003年7月15日，都江堰市房产管理局向兴建公司发放拆许字（2003）第15号的房屋拆迁许可证，准予兴建公司对米市坝E区旧城改造项目范围内的房屋及附属物实施拆迁。 2005年10月18日，都江堰市发展计划局出具都计项目［2005］214号《关于米市坝片区旧城改造怡家新城Ｅ区项目立项的批复》，同意新建公司对该项目进行开发，占地面积8163.7㎡，建筑面积13512㎡，项目地址都江堰市××镇××街。 2．关于被拆迁人产权调换情况。明光福、甘春蓉于1982年登记结婚，二人系夫妻关系。 2006年5月16日，明光福（乙方）作为被拆迁人与兴建公司（甲方）作为拆迁人签订《都江堰市住宅（自用房屋）房屋拆迁产权调换协议书》，案涉条款约定：甲方因实施建设项目，经批准需拆迁以下产权属乙方所有的住宅房屋，根据成都市人民政府令第88号的规定，乙方自愿选择以产权调换方式实行拆迁补偿，甲乙双方经协商达成如下协议：一、乙方被拆迁房位于米市坝街21号附7号（3楼），建筑面积125.49平方米，房屋建筑结构为混合结构，房屋使用性质为住宅。二、甲方以怡家新城小区（街）1幢3单元9号6楼和2幢2单元9号4楼（以下简称诉争房屋）建筑面积分别为114.64、54.39平方米（含楼梯间不含其它公摊）房屋建设结构为混合结构，房屋使用性质为住宅，与乙方被拆迁房屋进行产权调换，并由甲、乙双方按规定结算产权调换的差价（乙方向甲方交款70534.80元）。上述协议由兴建公司盖章及公司代理人签名、代办拆迁单位盖章及代理人签名、明光福签名。 二、本案查明的其他事实。 1．《房屋买卖合同》签订情况。2007年12月21日，明光福（卖方）与程龙（买方）签订《房屋买卖合同》，约定（与本案有关的内容）：一、买方将位于4楼10号，面积54.31㎡的住房出售给乙方。二、房价：192000元。三、付款方式：分期性付款。买方于2007年12月21日前支付定金10000元，首付款112000元于2007年12月31日支付，第二次付款50000元，于2008年元月支付，余款20000元于卖方协助过户后支付。庭审中，程龙诉称，该合同因时间长久，导致第一条内容部分缺失，上述所载“4楼10号”系笔误，该合同交易的房屋应是本案诉争房屋即4楼9号。对此事实，明光福、甘春蓉于《情况说明》中予以认可。 2．关于房款支付情况。庭审中，程龙诉称其以现金方式履行了房屋支付义务，至今已付房款182000元，尚余10000元待诉争房屋办理不动产权证后另行支付。对已付房款，明光福、甘春蓉于2008年1月17日出具收条，载明“今收到苏万清购买怡家新城2幢2单元4楼9号房款172000元，余款贰万元，等双证办齐时一次性付清”。庭审中，程龙确认苏万清系其母亲。2009年9月25日，明光福出具收据，载明“今收到程龙加付给房款壹万元整，还有一万余款等交土地证时一次性全部付清。另，如土地证属划拨土地，过户时本人承担划拨土地应该付的费用。如不属划拨土地，过户的所有费用由程龙承担”。 3．诉争房屋所有权登记情况。根据2020年8月14日在成都个人住房信息系统查询到的记录显示，2009年8月5日，甘春蓉、明光福以拆迁交换方式取得了位于××镇××街××栋××单元××楼××号的住宅所有权，该房屋于2009年11月30日以私产买卖的方式被登记至程龙名下，证书编号为监证0160936。程龙已办理的房屋所有权证显示，该房屋坐落于四川省成都市都江堰市××镇××街××幢号××层××号，丘地号为权0127216。 4．诉争房屋国有土地使用权登记情况。根据2020年11月9日查询到的成都市不动产登记信息记录显示，不动产权证书号为都国用2002字第0××6号、位于灌口镇报恩寺街的土地权利人为昌承公司，该土地无抵押、查封、限制信息。 以上事实，有当事人当庭陈述，以及程龙提供的诉争双方身份信息、《房屋买卖合同》、收条、房屋所有权证、房屋查询记录、（2020）川0181民初1004号民事判决书、成都市不动产登记信息查询结果，以上数组证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，本案中程龙与明光福、甘春蓉所签订的《房屋买卖合同》，是双方真实意思的表示，其内容未违反法律、行政法规强制性规定，该合同依法成立并有效，双方应全面履行。 本案争议的焦点在于本案的责任主体问题，即兴建公司、昌承公司是否有义务协助明光福、甘春蓉为程龙办理诉争房屋不动产权证。本院分点评析如下： 首先，关于明光福、甘春蓉的责任问题。依照《中华人民共和国物权法》第十条第二款“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”，第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”，《不动产登记暂行条例》第五条第二项“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（二）房屋等建筑物、构筑物所有权”之规定，都江堰市人民政府也于2016年11月15日起正式启动不动产统一登记，将房屋所有权证、国有土地使用权证二证合并为不动产登记簿。本案中，程龙已经取得了诉争房屋的房屋所有权证，但一直未取得相应国有土地使用权。虽《房屋买卖合同》未明确约定办理相应国有土地使用权的时间，但本案诉讼距程龙取得房屋所有权证已有十余年，已超出办理土地使用权证的合理期限，作为合同相对方的明光福、甘春蓉，应当将诉争房屋所对应的国有土地使用权变更登记至程龙名下，但根据上述法律规定，现办理国有土地使用权证已属客观履行不能，故明光福、甘春蓉应依法为程龙办理位于四川省都江堰市××镇××街××栋××单元××层××号房屋的不动产权证（证书编号：监证0160936）。 其次，关于兴建公司、昌承公司的责任问题。本案系因房屋连续买卖但均未办理国有土地使用权变更登记而引发的多重房屋买卖纠纷，涉及前手出卖人对终局买受人是否负有协助义务的法律问题。本院认为，基于合同义务及诚实信用原则，从减轻当事人诉累、便于实际履行的角度，本案中诉争房屋由兴建公司、昌承公司共同开发建设，且案涉房屋的国有土地使用权尚登记在昌承公司名下，作为前手买卖合同的出卖人的兴建公司、昌承公司，在未向明光福、甘春蓉全面履行变更登记义务的情形下，应当协助终局买受人程龙办理诉争房屋不动产权证。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十条、第十七条，《不动产登记暂行条例》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告明光福、甘春蓉及第三人成都兴建房地产开发有限公司、都江堰（彭山）昌承房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告程龙办理位于四川省都江堰市××镇××街××栋××单元××层××号房屋的不动产权证（证书编号：监证0160936）。 案件受理费已减半收取100元，由被告明光福、甘春蓉、第三人成都兴建房地产开发有限公司、都江堰（彭山）昌承房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  刘 闽 二〇二〇年十一月十三日 法官助理  邓 娟 书 记 员  詹有玉