山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1083民初2984号原告：刘某某，男，1989年7月13日出生，满族，住内蒙古包头市昆都仑区。委托诉讼代理人：曹某某，山东青凯律师事务所律师。被告：乳山市银海达置业有限公司。住所地：山东省威海市乳山市海阳所镇吕家庄村南。法定代表人：吕某某，经理。委托诉讼代理人：陈某某，乳山持正法律服务所工作人员。原告刘某某与被告乳山市银海达置业有限公司（以下简称“银海达公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某某委托诉讼代理人曹某某、被告银海达公司委托诉讼代理人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘某某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决银海达公司继续履行《商品房买卖合同》，向刘某某交付房屋并协助刘某某办理不动产登记；2.请求依法判决银海达公司支付逾期交房违约金205，056元；3.请求本案全部诉讼费用由银海达公司承担。事实和理由：2012年5月27日，刘某某、银海达公司签订《商品房买卖合同》，约定刘某某购买银海达公司开发的位于乳山市户房屋，房屋总价款为683,520元。刘某某于签订合同时向银海达公司支付首付款343,520元，银海达公司为刘某某出具了收款收据。余款340，000元刘某某于2012年6月27日在中国农业银行办理了按揭贷款，该款项由中国农业银行直接汇入银海达公司账户，刘某某履行了支付全部房款的义务。银海达公司却违反了《商品房买卖合同》第八条、第九条、第十五条等条款的约定，迟迟未向刘某某交付房屋，更未协助刘某某办理产权登记。依据《商品房买卖合同》第八条约定，银海达公司应当在2012年10月31日前将商品房交付刘某某，并提交相关材料。第九条约定，逾期超过30日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，银海达公司应按照己交房款日万分之五的比例向刘某某支付违约金，现刘某某主张银海达公司按照总房款的百分之三十承担违约金。综上，银海达公司的行为严重违反了合同约定，侵犯了刘某某的合法权益，现诉至法院，望判如所请。银海达公司辩称，1、刘某某的主体不适格。根据（2013）乳民初字第221号及（2014）威民终字第33号民事判决认定的事实，涉案房屋系案外人姜呈权以刘某某等人的名义购买，所有的手续也都是由姜呈权代为办理，银海达公司并不认识刘某某，结合姜呈权在2014年涉嫌诈骗及刘某某系姜呈权妹夫的特殊关系，不排除本案存在虚假诉讼情况，要求刘某某本人出庭确认本案系出于其本意。2、即使本案商品房买卖合同关系存在并成立，该合同也是双务合同，刘某某负有先履行给付金钱的义务，但由于刘某某至今没有支付首付款343,520元，且涉案房屋在办理按揭贷款后由于刘某某违约还款导致银行直接从银海达公司的保证金账户扣划了90,177.87元，故刘某某在合同履行过程中违约在先。涉案房屋现在的房价与签订合同时的房价有较大出入，且刘某某拒不支付房款及不按时还贷给银海达公司造成很大损失，合同目的无法实现，主要责任在刘某某。综上，刘某某的诉讼请求不能成立，请求依法驳回刘某某的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：刘某某自认姜呈权原系其姐夫。2012年2月23日，银海达公司出具编号为NO.0306711的收据一份，载明交款单位为杜宇，金额为107,283元，收款方式为现金，收款事由为1#3单元2层209。该收据记账联有姜呈权的签名。2012年2月24日，银海达公司出具编号为NO.0306713的收据一份，载明交款单位为杜宇，金额为67,000元，收款方式为现金，收款事由为1#3单元2层209。该收据记账联有姜呈权的签名。2012年2月27日，银海达公司与杜宇签订商品房买卖合同一份，约定杜宇购买银海达公司开发的房屋，总价款347，283元，另约定杜宇于签订合同时付清首付款107，283元，余款240,000元办理银行按揭贷款。2012年3月9日，银海达公司出具编号为NO.0306714的收据一份，载明交款单位为姜呈权，金额为200,820元，收款事由为购1#2单元2层608。该收据记账联有姜呈权的签名。2012年3月12日，银海达公司与姜呈权签订商品房买卖合同一份，约定姜呈权购买银海达公司开发的房屋，总价款400,820元，另约定姜呈权于签订合同时付清首付款200,820元，余款200,000元办理银行按揭贷款。2012年5月23日，银海达公司出具编号为N0.0021624的收据一份，载明交款单位为刘某某，金额为343,520元，收款事由为“购福泰花园19#-1-401”。该收据记账联有姜呈权的签名。2012年5月27日，刘某某与银海达公司签订编号为（乳）W1201343的商品房买卖合同一份，约定刘某某购买银海达公司开发的乳山市房屋，总房款为683,520元。合同第六条付款方式及期限约定，买受人按下列第3种方式按期付款，即买受人签订合同时付清首付款计343,520元，余款340,000元按揭贷款。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。2012年5月31日，原乳山市住房保障和房产管理局某某分局为上述商品房买卖合同办理了备案登记。2012年6月27日，中国农业银行股份有限公司乳山支行（以下简称“农行乳山支行”）与刘某某、银海达公司签订个人购房担保借款合同一份，约定刘某某借款340,000元用于购买上述房屋，银海达公司提供阶段性担保。刘某某姑姑刘沈出具共同还款责任承诺书，为上述借款提供保证。农行乳山支行依约发放借款后，因刘某某未按期偿还贷款，农行乳山支行于2016年5月10日诉至本院，要求刘某某偿还借款本金301,151.13元及按合同约定计算至实际履行之日止的利息、罚息等，另要求刘沈、银海达公司对上诉债务承担连带清偿责任。经审理后，本院于2016年7月11日作出（2016）鲁1083民初1956号民事判决，判决：刘某某偿还农行乳山支行借款本金301,151.13元及利息（利息按合同约定计算至本判决执行之日止），刘沈、银海达公司对刘某某的上述债务承担连带清偿责任。上述判决生效后，因刘某某、刘沈、银海达公司未履行生效判决确定的义务，农行乳山支行于2020年4月17日向本院申请强制执行。现刘某某的贷款已于2020年6月10日全部结清。另查，2013年1月23日，姜呈权向银海达公司出具收条一份，载明：“今收到杜宇、姜呈权、刘某某首付款收据四张，共计柒拾壹万捌仟陆佰贰拾叁元整，此款未付”。2013年7月5日，本院立案受理银海达公司诉姜呈权商品房买卖合同纠纷一案。银海达公司诉称于2012年3月12日与姜呈权签订商品房买卖合同后已履行交房义务，但姜呈权至今尚欠首付款200,820元，要求姜呈权支付首付款200,820元及违约金。姜呈权答辩称双方并不是真正意义上的商品房买卖合同，涉案房屋系银海达公司用来抵顶所欠工程款，工程未最终结算，故无需支付房款。该案于2013年8月7日第一次法庭审理时，姜呈权提交银海达公司分别与杜宇、刘某某签订的商品房买卖合同二份，并据此主张涉案房屋及以杜宇、刘某某名义签订商品房买卖合同约定购买的房屋均是银海达公司抵顶欠姜呈权的工程款。经审理后，本院于2013年11月29日作出（2013）乳民初字第211号民事判决，认为：姜呈权与银海达公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定有效，双方均应依合同约定严格履行各自的义务。银海达公司已按合同约定的期限将约定商品房交付姜呈权使用，姜呈权亦应按照合同约定履行交付购房款之义务，银海达公司要求姜呈权支付尚欠购房款200,820元并按照合同约定支付违约金的理由正当，予以维持。关于姜呈权提出的抗辩理由，其所提交的证据不足以证实其主张，证据不足，不予支持。判决：姜呈权支付银海达公司购房款200,820元及违约金（以200820元为本金，自2012年3月13日起，按每日万分之三计算至确定的给付之日止计算）。姜呈权不服上述判决，上诉至山东省威海市中级人民法院。经审理后，山东省威海市中级人民法院于2014年6月18日作出（2014）威民一终字第33号民事判决，认为：姜呈权主张双方不存在真实的房屋买卖关系，诉争房屋系银海达公司向姜呈权抵顶的工程款，但姜呈权未提供相关建设工程施工合同，亦未能提供相关证据真实双方就诉争房屋达成抵顶协议，故应当认定姜呈权与银海达公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，根据姜呈权出具的收条，其收到银海达公司出具的首付款的收款收据，但并未实际向银海达公司支付该款，其也未提供证据证实已通过其他方式付款，故姜程权应当承担给付购房款的义务。至于姜呈权主张与银海达公司存在工程款纠纷系另一法律关系，可另行主张权利。判决：驳回上诉，维持原判。再查，现刘某某持银海达公司出具的上述编号为N0.0021624的收据收款联，并据此主张已以现金方式向银海达公司付清购房首付款343，520元，现金来源一部分为刘某某自有的现金，另一部分为刘某某的亲属凑的现金，但具体数额已经记不清，刘某某在2012年左右每月的工资底薪为5，000元。银海达公司对刘某某上述主张予以否认，并解释称涉案商品房买卖合同系刘某某的姐夫姜呈权以刘某某的名义购买，出具收据仅系用作办理银行按揭贷款，姜呈权后期向银海达公司出具的收条已证实收据载明的款项未付，且银海达公司承担保证责任，为刘某某的贷款垫付90，177.87元，故刘某某违约在先。经本院释明后，银海达公司称在本案中不再反诉要求刘某某支付购房首付款343，520元，另行主张权利。现吕家庄福泰花园小区第19幢1单元401号房屋仍登记在银海达公司名下，且未交付给刘某某。本案经调解无效。本院认为，涉案商品房买卖合同已明确载明买受人为刘某某并办理了备案登记，且刘某某、银海达公司与农行乳山支行签订的个人购房担保借款合同中亦已明确载明刘某某为购买涉案房屋向农行乳山支行借款340,000元，银海达公司为其上述借款提供阶段性连带责任保证，故银海达公司关于刘某某非涉案房屋买受人的抗辩主张，无事实及法律依据，本院不予支持。涉案商品房买卖合同系双方当事人在自愿的基础上签订的，系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点问题是刘某某是否已向银海达公司付清购房首付款343,520元，银海达公司是否应履行交付房屋、协助办理产权转移登记的合同义务并承担支付逾期交房违约金的责任。首先，根据法律规定，当事人对自己的主张应当提供证据予以证实。根据已生效的（2013）乳民初字第221号民事判决及（2014）威民一终字第33号民事判决所认定的事实，姜呈权在银海达公司出具的刘某某、姜呈权、杜宇购买房屋首付款收据的记账联中签名并向银海达公司出具收条，证实其收到上述首付款收据但款项均未实际向银海达公司支付。因商品房买卖合同及收据均系证实当事人权利义务归属的重要文本，但在上述案件中，姜呈权却提交了刘某某、杜宇的商品房买卖合同复印件并据此提出抗辩，另基于姜呈权系刘某某姐夫的特殊身份关系，应当认定姜呈权出具收条的证明力。现刘某某主张首付款系以现金方式支付，但未提交相关证据证实其具备支付金额达343,520元款项的能力及银行取款明细等证据证实其上述主张，应由刘某某承担举证不能的法律后果。另外，涉案收据系于2012年5月23日出具，但涉案商品房买卖合同系于2012年5月27日签订，收据出具时间早于商品房买卖合同签订时间，若刘某某已于收据出具时缴纳了购房首付款，则涉案商品房买卖合同第六条付款方式及期限中应当约定为买受人签订合同时已付清首付款或已付首付款，而非所约定的买受人签订合同时付清首付款。综上，刘某某关于已付清首付款343,520元的主张，无事实依据，本院不予支持。其次，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，涉案商品房买卖合同约定刘某某应于合同签订时即2012年5月27日付清首付款，另约定银海达公司于2012年10月31日前将经验收合格的涉案房屋交付使用并在交付使用后90个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据上述约定，刘某某的付款义务先于银海达公司的交房、办证义务，因刘某某未向银海达公司缴纳购房首付款343,520元，且未付款的比例占总房款的50.26%，故刘某某违约在先，银海达公司有权行使后履行抗辩权拒绝交付房屋及协助办理产权转移登记。刘某某以银海达公司逾期交房为由要求银海达公司交付房屋、协助办理产权转移登记并承担逾期交房违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。刘某某可在付清购房首付款后，另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条的规定，判决如下：驳回原告刘某某的诉讼请求。案件受理费4,376元，减半收取计2,188元，由原告刘某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  孙文星二〇二〇年十一月二十六日书记员  谭晓莹