北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初24763号原告：北京德茗鑫置业有限公司，住所地北京市丰台区草桥欣园****楼******。法定代表人：李东星，经理。委托诉讼代理人：刘泽政，北京市青山律师事务所律师。被告：北京芝麻开餐饮管理服务有限公司第二分公司，住所，住所地北京市丰台区草桥欣园****楼****A206A210div>法定代表人：周东伟，总经理。委托诉讼代理人：贾舒森，北京秉道律师事务所律师。原告北京德茗鑫置业有限公司（以下简称：德茗鑫公司）与被告北京芝麻开餐饮管理服务有限公司第二分公司（以下简称：芝麻开二分公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德茗鑫公司的委托诉讼代理人刘泽政，被告芝麻开二分公司的法定代表人周东伟、委托诉讼代理人贾舒森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德茗鑫公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2018年6月17日至2018年12月16日的租金1049448元；2、被告支付自2018年6月17日起至实际支付之日止，以1049448元为基数，按照日千分之三的标准计算的违约金；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、关于本案租赁关系的基本事实：2016年7月23日，原告将北京市丰台区草桥欣园二区9号楼A座铺位号二层A201、A202、A203、A205、A206、A207、A208、A209、A210、A211号商铺租赁给北京徽珍源餐饮管理有限公司（以下简称：徽珍源公司），合同号为A2-1，租赁建筑面积为3306平方米，经营用途为餐饮、办公、培训，租赁期为10年，第1-3年租金标准为4.1元/平方米（建筑面积）/天，第4-5年租金标准为4.31元/平方米（建筑面积）/天，第6-7年租金标准为4.53元/平方米（建筑面积）/天，第8-9年的租金标准为4.76元/平方米（建筑面积）/天，第10年租金标准为5元/平方米（建筑面积）/天，租金缴纳方式为押二付六，在前一期租金对应的租期届满前15日内支付下一期租金。2016年8月2日，原告与徽珍源公司签订《商户交房确认书》；2016年10月18日，徽珍源公司将上述商铺中的A201、A202号商铺转租给北京芝麻开餐饮管理服务有限公司（以下简称：芝麻开公司），徽珍源公司与芝麻开公司签订租赁合同，合同号为A2-1&2，租赁建筑面积为1200平方米，经营用途为餐饮，租赁期为10年，第1-3年租金标准为4.8元/平方米（建筑面积）/天，第4-5年租金标准为5.18元/平方米（建筑面积）/天，第6-7年租金标准为5.59元/平方米（建筑面积）/天，第8-9年租金标准为6.03元/平方米（建筑面积）/天，第10年的租金标准为6.49元/平方米（建筑面积）/天，租金缴纳方式为押二付六，在前一期租金对应的租期届满前13日内支付下一期租金；双方还在租赁合同中特别注明：“若租赁期间乙方经营效益较好，乙方应适当酌情给甲方增加租金标准”。二、关于《交款协议书》的有关约定：在租赁合同履行过程中，尚福春公司因经营不善，不能及时向原告支付租金，导致原告屡次发函催促；为避免各方利益受损，原告德茗鑫公司（丙方）、北京尚福春餐饮有限公司（以下简称：尚福春公司）（甲方）、被告芝麻开二分公司（乙方）、北京艾德物业管理有限公司（丁方）于2018年1月9日签订《交款协议书》，主要内容如下：“一、甲方同意乙方今后将房租直接交予丙方、物业费直接交予丁方。二、乙方将2017年12月17日至2018年6月16日租金共1049448元于2018年1月15日前直接交予丙方。三、乙方将2017年8月2日至2018年8月1日物业费437270元于2018年1月15日前直接交予丁方。四、乙方应按照上述第一、二、三条的约定支付租金和物业费，后续的租金和物业费，乙方应在收到丙方和丁方的通知后及时缴交纳；如乙方不能按照约定或通知交纳，应按照应付款总金额日千分之三向丙方和丁方支付相应违约金，且丙方和丁方均有权直接采取停水停电等措施予以催收，由此造成的一切后果，均由乙方自行承担；在交清房租和物业费后，丙方和丁方保证相应期间和物业期内的乙方的水电正常交纳供应，否则应赔偿乙方的相应损失（但遇法律规定的不可抗力因素除外）。”需要特别说明的是：《交款协议书》中六个月租金的计算方式为：4.8元/建筑面积平方米/天*1198平方米*365天/2=1049448元，故芝麻开公司的租赁建筑面积已由1200平方米变更为1198平方米。三、关于被告违约的事实：上述《交款协议书》签订后，芝麻开公司依约支付了2017年12月17日至2018年6月16日的租金共1049448元、2017年8月2日至2018年8月1日的物业费432270元。就2018年6月17日至2018年12月16日的租金交纳事宜，原告依据《交款协议书》之约定，于2018年6月13日向芝麻开公司第一次发函催收、2018年7月18日第二次向被告发函催收；2018年7月19日，艾德公司依据《交款协议书》，向芝麻开公司催收2018年8月2日至2019年8月1日的物业费437270元。但芝麻开公司收到上述催款函后，以尚福春公司租赁面积欺诈、已向法院提起诉讼为由，要求原告“等待诉讼结果后与芝麻开公司重签合同……”；原告向芝麻开公司回函承诺：“在贵司按照《交款协议书》第一、四条之约定，向我司支付2018年6月17日至2018年12月16日租金共计1049448元及后续租金后，我司将秉持实事求是原则，按照法院生效判决认定的贵司承租面积收取租金，多退少补！”但被告予以拒绝。综上所述，鉴于被告的违约行为已给原告的合法权益造成重大损害，经与被告和芝麻开公司多次协商未果，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告芝麻开二分公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、按照合同的相对性原则，原告起诉被告本身就是错误的，原告与被告之间不存在合同关系，双方不存在所谓的合同纠纷。原告和尚福春公司之间存在直接法律关系，尚福春公司与被告芝麻开公司之间存在直接法律关系，两者不可混为一谈，这就是合同相对性。且尚福春公司与芝麻开公司之间的租赁合同仍然有效，原告的起诉违反了合同相对性原则。二、原告提交的缴款协议书系伪造，不能作为证据使用。原告提交的2018年1月9日的“交款协议”系伪造，与芝麻开草桥店店长薛彦洋与法定代表人周东伟1月8日的微信聊天记录中提到的“交款协议”有本质的不同，且“交款协议”虽然第二页有被告的盖章，但是第一张没有盖章，且没有四方的骑缝章，只有一个原告公司自己的骑缝章，严重违反合同盖章的基本规范及常理。三、被告与尚福春公司就房屋合同纠纷正在诉讼，案子尚在处理中。被告依法起诉尚福春公司的案子中没有提到解除《租赁合同》，只是对其合同的面积误差或者面积欺诈提出请求，因此被告与尚福春公司之间的《租赁合同》是合法有效的，在合同有效尚未解除的前提下，被告的交款行为应当是只发生在被告和尚福春公司之间，原告没有合法理由让被告向其交付房租等，更何况被告与尚福春公司之间的面积争议达到了350平方米，在这种情况下，被告有理由相信和尚福春公司之间交付房租的面积依据都可能发生重大变更，交付的租金也可能发生重大变更。原告的核心证据交款协议书对被告不利，但该证据系伪造。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年7月23日，德茗鑫公司（甲方、出租方）与案外人北京徽珍源餐饮管理有限公司（乙方、承租方，以下简称：徽珍源公司）签订合同号为A2-1的《租赁合同》，约定：“第一条租赁商铺内容1、甲方将坐落于北京市丰台区草桥欣园二区9号楼A座铺位号为二层A201、A202、A203、A205、A206、A207、A208、A209、A210、A211号的商铺（以下简称“租赁商铺”）租赁给乙方……2、甲方租赁给乙方的租赁商铺建筑面积为3306平方米……第二条租赁商铺租赁期限1、租赁期为10年，自2016年7月15日起至2026年7月14日止，租金起始日自装修免租期结束后首日开始。2、装修免租期：甲方给乙方装修免租期120天，装修免租期自签署租赁商铺交付确认书之日起计算。……第三条租赁商铺交付事宜1、甲方预计于2016年7月15日前将租赁商铺按照本合同附件约定的条件交付乙方，乙方正式进驻前需与甲方签订《租赁商铺交付确认书》，并与甲方委托的物业公司签订《物业服务协议书》。……第四条租金及其他费用事项1、双方商定，该商铺全年净租金为4947429元，每月租金为412286元。……双方确认，上述约定的租赁商铺租金标准并非固定不变，该租赁商铺的租金标准应按本合同第五条第4款“租金递增标准”的约定予以递增。……第五条租金交付方式1、租金交付以六个月为单位，在签署本合同及《租赁商铺交付确认书》后5个工作日内乙方一次性向甲方交纳首期租金2473715元。……2、租金采取“先付后租”的方式支付。乙方在前一期租金对应的租期届满前15日内，向甲方支付下一期租金。……4、租金递增标准为：第一年至第三年的租金标准为4.1元/㎡（建筑面积）/天；第四年至第五年的租金标准为4.31元/㎡（建筑面积）/天；第六年至第七年的租金标准为4.53元/㎡（建筑面积）/天；第八年至第九年的租金标准为4.76元/㎡（建筑面积）/天；第十年的租金标准为5元/㎡（建筑面积）/天。”2016年10月18日，徽珍源公司（甲方、出租方）与芝麻开公司（乙方、承租方）签订合同号为A2-1&2的《租赁合同》，约定：“第一条租赁商铺内容1、甲方将坐落于北京市丰台区草桥欣园二区9号楼A座铺位号为二层A201、A202号的商铺（以下简称“租赁商铺”）租赁给乙方。……2、甲方租赁给乙方的租赁商铺建筑面积为1200平方米。……第二条租赁商铺租赁期限1、租赁期限为10年，自2016年7月15日起至2026年7月14日止，租金起始日自装修免租期结束后首日开始。2、装修免租期：甲方给予乙方装修免租期90天，装修免租期自甲方从德茗鑫公司签收《租赁商铺交付确认书》之日起计算（即2016年8月2日起算）。……第四条租金及其他费用事宜1、双方商定，该商铺全年净租金为2102400元，每月租金为175200元。……双方确认，上述约定的商铺租赁条款租金标准并非固定不变，该租赁商铺的租金标准应按本合同第五条第4款“租金递增标准”的约定予以递增。……第五条租金交付方式1、租金交付以六个月为单位，在签署本合同后5个工作日内乙方一次性向甲方交纳首期租金1051200元。……2、租金采取“先付后租”的方式支付。乙方在前一期租金对应的租期届满前13日内，向甲方支付下一期租金。……4、租金递增标准为：第一年至第三年的租金标准为4.8元/㎡（建筑面积）/天；第四年至第五年的租金标准为5.18元/㎡（建筑面积）/天；第六年至第七年的租金标准为5.59元/㎡（建筑面积）/天；第八年至第九年的租金标准为6.03元/㎡（建筑面积）/天；第十年的租金标准为6.49元/㎡（建筑面积）/天。注：若租赁期间乙方经营效益较好，乙方应适当酌情给甲方增加租金标准。……第八条违约情形处理4、乙方未按时向甲方支付租金的，每逾期一天，除付清所欠款项外，乙方每天应向甲方支付所欠款项总额千分之三的违约金。……”2017年7月13日，徽珍源公司与尚福春公司签订《确认函》，内容为：“从2016年4月开始至2017年7月13日止，为筹备尚福春公司，以徽珍源公司名义为尚福春签订的包括租赁房屋、装修、房屋出租、购买第三方设备等完全用于尚福春经营所需的租赁和采购合同，尚福春是上述合同全部权利的唯一合法有效享有者，也是上述合同义务的直接承担者。如果尚福春需将上述合同主体徽珍源变更为尚福春，或处理与徽珍源有关的合同纠纷时，徽珍源公司须无条件配合，包括但不限于向尚福春提供徽珍源公章、法人代表签字、法人代表身份证及复印件、委托授权书等。……”2018年1月17日，尚福春公司（甲方）、芝麻开二分公司（乙方）、德茗鑫公司（丙方）、北京艾德物业管理有限公司（丁方，以下简称：艾德物业公司）签订《交款证明书》，内容为：“一、乙方已于2018年1月17日将2017年12月17日-2018年6月16日租金共1049448元交予丙方。二、乙方已于2018年1月17日将2017年8月2日-2018年8月1日物业费437270元交予丁方。至此，乙方已将相应房租及物业费全部交清，与甲方、丙方、丁方再无相应房租及物业费等经济纠纷，特此证明。”四公司分别在该《交款证明书》下方加盖公章。庭审中，芝麻开二分公司认为上述四方交款证明书系为保证其公司将款项交给尚福春公司后能够交到德茗鑫公司处才签订的，并非变更合同的行为；德茗鑫公司认为，上述四方交款证明书特别注明了芝麻开二分公司是支付相应的房租和物业费，由此可见交款证明书并非一次性的交款协议。芝麻开二分公司另向本院出示2017年12月4日芝麻开公司向尚福春公司出具转账支票100000元的建设银行回单、2018年1月17日费用报销单（载明已交纳房租2017年12月17日至2018年6月16日半年4.8元/平*1198平*182.5天=1049448元、物业费2017年8月2日至2018年8月1日一年1元/平*1198平*365天=437270元，领款人为杨秀）、2018年1月17日尚福春公司出具的收据（载明收到芝麻开二分公司交来2017年12月17日-2018年6月16日期间房租1049448元及2017年8月2日-2018年8月1日物业费437270元，附尚福春公司及杨秀签章）、物业费费用报销单、2017年12月13日芝麻开公司向艾德物业公司出具转账支票294800元的建设银行回单、转账支票等证据，用以证明：芝麻开二分公司给尚福春公司支付的前期100000元发现尚福春公司迟迟不将钱交给德茗鑫公司，导致德茗鑫公司断水断电，故为自身权益才出具前述四方交款证明书，但芝麻开二分公司一直是向尚福春公司交纳相关款项的事实。庭审中，德茗鑫公司认可上述证据真实性，但认为芝麻开公司缴纳相应房租及物业费后尚福春公司依据合同相对性出具收据系合理行为。德茗鑫公司向本院出示了《交款协议书》、关于交纳2018年6月17日至2018年12月16日租金的告知函及2018年7月18日关于限期缴纳房租的告知函（即：催收函）、2018年7月19日德茗鑫公司向芝麻开公司出具的回复函、2018年7月18日芝麻开公司向德茗鑫公司出具的关于限期缴纳房租回函、2018年7月19日关于北京德茗鑫置业有限公司给北京芝麻开餐饮管理服务有限公司函的回复、律师函及附件、2018年7月27日德茗鑫公司向芝麻开公司出具的关于《律师函》的回复函等，用以证明：租赁合同履行中因尚福春公司经营不善不能及时向德茗鑫公司支付租金，故德茗鑫公司、芝麻开二分公司、艾德物业公司、尚福春公司签订《交款协议书》且签订《交款协议书》后德茗鑫公司曾催收并就芝麻开公司来函进行回复，但芝麻开公司收到催缴函后以其与尚福春公司之间存在诉讼纠纷为由要求等诉讼结果后双方重签合同，并在德茗鑫公司回函承诺多退少补后仍予拒绝的事实。其中，附有尚福春公司（甲方）、芝麻开二分公司（乙方）、德茗鑫公司（丙方）、艾德物业公司（丁方）盖章的《交款协议书》内容为：“一、甲方同意乙方今后将房租直接交予丙方、物业费直接交予乙方。二、乙方将2017年12月17日-2018年6月16日租金共1049448元于2018年1月15日前直接交予丙方。三、乙方将2017年8月2日至2018年8月1日物业费437270元于2018年1月17日前直接交予丁方。四、乙方应按照上述第一、二、三条的约定支付租金和物业费，后续的租金和物业费，乙方应在收到丙方和丁方的通知后及时交纳；如乙方不能按照约定或通知交纳，应按照应付款总金额日千分之三向丙方和丁方支付相应违约金，且丙方和丁方均有权直接采取停水停电等措施予以催收，由此造成的一切后果，均由乙方自行承担；在交清房租和物业费后，丙方和丁方保证相应租期和物业期内的乙方的水电正常交纳供应，否则应赔偿乙方的相应损失（但遇法律规定的不可抗力因素除外）。……本协议书自2018年1月9日签章后生效。”2018年7月19日芝麻开公司出具的《关于北京德茗鑫置业有限公司给北京芝麻开餐饮管理服务有限公司函的回复》载明：“德茗鑫公司：收到贵公司的函后……特回复如下：……三、2018年1月9日尚福春公司、芝麻开公司、德茗鑫公司、艾德物业公司四方签署的交款协议书为一次性协议书。芝麻开公司为保证正常经营是在尚福春公司正常经营拖欠房租及贵公司停水、停电威胁的情况下签署的。……”庭审中，芝麻开二分公司仅认可证据的真实性，且仅认可交款协议书有其公司公章的第二页的真实性，不认可无其公司公章的第一页的真实性，辩称其公司收到的是正反面的一张纸而德茗鑫公司提交的交款协议书是两张纸，称交款协议书没有芝麻开二分公司骑缝章，认为系德茗鑫公司伪造；认为催收函无具体日期，真实性无法确认。德茗鑫公司向本院出示了芝麻开二分公司工商信息、（2018）京0106民初38656号民事裁定书及传票、增加诉讼请求申请书等证据，用以证明芝麻开公司承租涉案商铺后于2017年1月22日设立芝麻开二分公司、且两公司法人/负责人均为同一人、芝麻开公司曾以自己名义起诉德茗鑫公司和尚福春公司的事实。庭审中，芝麻开二分公司认可上述证据真实性，但辩称其公司只将相关钱款交予尚福春公司，至于尚福春公司此后将钱交给谁与其公司无关。另，庭审中德茗鑫公司表示其同意徽珍源公司将涉案房屋转租给芝麻开二分公司，并称芝麻开二分公司占用涉案房屋至今；对此，芝麻开二分公司辩称自2018年8月24日起其公司即不再使用涉案房屋。芝麻开二分公司向本院出示了周东伟（芝麻开二分公司负责人）与夏铁良的微信聊天记录、尚福春公司缴费通知、芝麻开公司店长龙洋微信回复及汇报的协议书、尚福春公司会计杨秀出具的缴费与收据凭证、与德茗鑫公司工作人员李东星的微信聊天记录、2016年10月18日德茗鑫公司（出租方、甲方）与芝麻开公司（承租方、乙方）签订的《租赁合同》，用以证明：德茗鑫公司出示的《交款协议书》系伪造、涉案商铺租赁实际面积与所收取租金对应面积相差300余平方米、德茗鑫公司于2018年8月22日再次强行断水断电导致芝麻开二分公司无法继续经营被迫关店至今等事实。其中，该《租赁合同》载明：“第一条商铺租赁合同1、甲方（德茗鑫公司）将坐落于北京市丰台区草桥欣园二区9号楼A座铺位号为二层A206、A210号的商铺租赁给乙方（芝麻开公司）……2、甲方租赁给乙方的租赁商铺建筑面积为950平方米……第四条租金及其他费用事项1、双方商定，该商铺全年净租金为1664400元，每月租金为138700元……”芝麻开二分公司称其所提交的《租赁合同》复印件系为了办理营业执照而签订的，且表示手中只有复印件。德茗鑫公司对上述全部证据的真实性和证明目的均不认可，认为应以四方《交款协议书》为准，并表示其公司从未与芝麻开公司签订过《租赁合同》，认为芝麻开二分公司如无法提供该《租赁合同》原件则不认可其真实性。芝麻开公司曾起诉尚福春公司房屋租赁合同纠纷一案，认为芝麻开公司所承租房屋面积存在重大误差，属于法律上的显示公平，要求撤销双方签订的租赁合同，经本院审理后认为，因原告不申请对案涉商铺建筑面积进行测绘评估，因此无法认定原告主张面积存在重大误差的事实，故驳回原告芝麻开公司的诉讼请求。芝麻开公司不服提出上诉，经二审法院审理后，驳回上诉，维持原判。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告德茗鑫公司向芝麻开公司第二分公司主张权利的依据为四方签署的《交款协议书》，内容为：芝麻开公司第二分公司应按照上述约定支付租金和物业费，后续的租金和物业费，乙方应在收到丙方和丁方的通知后及时交纳。协议签订后，芝麻开二分公司依约履行了向德茗鑫公司交纳2017年12月17日-2018年6月16日房屋租金的义务，现双方对于交纳后续租金产生争议。根据相关法律规定，当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。因此德茗鑫公司可以依据《交款协议书》向芝麻开二分公司主张相应的房屋租金，虽然芝麻开二分公司提出交款协议书中第一页未加盖公司公章也没有其他公司的骑缝章，因此对第一页的内容不予认可，本院认为被告提出的上述意见存在可能性，但依据被告提交的证据不足以认定该交款协议书系伪造，且芝麻开公司于2018年7月19日向德茗鑫公司的回复中提出“……四方签署的交款协议书为一次性协议书。芝麻开公司为保证正常经营，在尚福春公司正常经营拖欠房租及贵公司停水、停电威胁的情况下签署的”，从该内容上可以认定，芝麻开公司已经变相认可了交款协议书中含有交纳后续的租金的意思表示。因此被告芝麻开二分公司应当按照《交款协议书》中约定的内容履行交纳房租的义务。故本院对原告主张房屋租金的诉讼请求予以支持。考虑到芝麻开二分公司与尚福春公司就合同内容存在争议，被告并非故意拖延付款，因此对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条及第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京芝麻开餐饮管理服务有限公司第二分公司于本判决生效后十日内给付原告北京德茗鑫置业有限公司2018年6月17日至2018年12月16日的租金1049448元；二、驳回原告北京德茗鑫置业有限公司的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14245元，由被告北京芝麻开餐饮管理服务有限公司第二分公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  郭 爽人民陪审员  袁丽萍人民陪审员  张四梅二〇二〇年十一月三十日书 记 员  丁焕然