海城市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0381民初6668号原告：张伟。委托诉讼代理人：戚峰，系辽宁海清律师事务所律师。被告：高明。委托诉讼代理人：梁玉辉，系辽宁法理律师事务所律师。被告：海城市骏峤房屋开发有限公司，统一社会信用代码证号：912103116672976314。住所地：鞍山市千山区大屯镇林家村。法定代表人：李云峰，系公司经理。委托诉讼代理人：梁殿君，系公司副经理。委托诉讼代理人：李春苗，系公司副经理。原告张伟诉被告高明、被告海城市骏峤房屋开发有限公司（以下简称骏峤公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月28日作出（2017）辽0381民初8289号民事判决，被告高明不服上诉至鞍山市中级人民法院，鞍山市中级人民法院于2019年7月18日作出（2019）辽03民终1870号民事裁定书，裁定：一、撤销海城市人民法院（2017）辽0381民初8289号民事判决；二、本案发回海城市人民法院重审。本院重审受理后，依法组成合议庭，两次公开开庭进行了审理，第一次庭审原告张伟及其委托诉讼代理人戚峰、被告高明及其委托诉讼代理人梁玉辉、被告峻峤公司委托诉讼代理人梁殿君到庭参加诉讼；第二次庭审原告张伟、被告高明及委托诉讼代理人梁玉辉、被告骏峤公司委托诉讼代理人李春苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张伟诉称：2012年8月，鞍山凯程砼业有限公司与海城市骏峤房屋开发有限公司签订混凝土买卖合同。骏峤公司以圣源山庄3号楼16-20号门点抵顶混凝土款，其中19、20号门点经上述两单位同意，归我所有。并于2014年5月份，我与骏峤公司签订了买卖合同，并领取了钥匙，于2017年3月交纳了物业费，找平差等。我认为，依据《最高人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原告未办理过户登记。”我购买房屋及签订买卖合同是在贵院查封之前，并且在贵院查封之前，已经合法占有该房屋。房屋价款已经全部付清，由于骏峤公司的原因造成无法办理房照。我享有排除执行的权利。故依法提出执行异议之诉。诉讼请求：1、请求对海城市骏峤房屋开发有限公司开发的圣源小区3号楼19、20门点解除查封并排除执行；2、诉讼费由被告承担。被告高明辩称：1、海城市骏峤房屋开发有限公司与原告之间没有真实的买卖；2、原告也没有实际入住；3、海城市骏峤房屋开发有限公司没有出售该商品房的权利。被告骏峤公司辩称：房屋应该是已经抵顶给符华了，至于符华和原告之间的买卖我公司不清楚。审理查明：本院在审理高明与骏峤公司民间借贷纠纷一案中，经高明申请，本院于2017年4月26日查封了被告骏峤公司开发的位于海城市圣源山庄3号楼商网16号、17号、18号、19号、20号共计五个门市。2017年8月10日，海城市人民法院做出（2017）辽0381民初2773号民事判决书，判决骏峤公司于本判决生效后十五日内给付高明借款本金200万元及利息（利息自2014年9月28日始至本判决确定给付之日止，按月利率2%计算），该案现已进入执行程序。原告张伟以3号楼商网19、20号门点系其所有提出执行异议，要求解除查封。本院于2017年11月11日作出（2017）辽0381执异131号执行裁定书，以该房屋并未办理房屋产权过户登记、房屋仍在被执行人名下为由，驳回原告的异议请求。另查：2018年7月10日，鞍山市凯程砼业有限公司出具情况说明一份：“我公司于2012年与海城市骏峤房屋开发有限公司签订混凝土买卖合同。海城市骏峤房屋开发有限公司以本公司开发的圣源山庄3号楼1-5号门店抵顶混凝土款，我公司将所有抵顶房屋都归属符华（身份证号：2103191964××××××××）所有并处理。由符华与开发公司办理具体买卖、转售和进户事宜”。圣源山庄3号网点7#楼-12#楼之间16#、17#、18#、19#、20#门市与3号网点1#、2#、3#、4#、5#门市系同一处房屋。2014年5月14日，案外人符华将位于圣源山庄楼盘7-12号楼之间南20号、19号门市出售给张依、单一伦，原告张伟代替其女儿张依、案外人单铁军代替儿子单一伦并经案外人符华介绍分别与被告骏峤公司签订圣源山庄商业门市认购协议各一份，被告骏峤公司将位于圣源山庄楼盘7-12号楼之间南20号、19号门市分别出售给案外人张依及案外人单一伦，并于当日出具专用收款收据2张，金额分别为1,273,600元、960,000元，张伟及单铁军在签订合同后分别支付房款70万元，该笔房款最终由鞍山市凯程砼业有限公司收取。后案外人单一伦放弃购买19号门市，由原告张伟购买上述门市，将房款返还给单铁军，并与鞍山市凯程砼业有限公司将剩余房款结算完毕。原告张伟与被告骏峤公司就圣源山庄3号网点4号、5号门市（20号、19号门市）签订商品房买卖合同（预售）两份，两份合同的签订时间均显示系2014年5月14日，对此被告骏峤公司出具说明一份，说明该合同实际签订时间系2017年3月15日，张伟交纳补平差5,950元。同日，原告张伟向海城市润鑫物业管理有限公司交纳了物业费、公共设施开放违约金、找平差价、垃圾清运费、电费、水费、取暖费等相关费用。2017年6月24日，原告张伟将上述门市出租。以上事实，除一审原、被告提供的证据、本院调取的证据、依职权做的询问笔录外，原告提供的证据有：鞍山市中级人民法院（2019）辽03民终1954号民事判决书1份及其陈述；被告骏峤公司提供的证据有：商品房预售许可证3份及其陈述；被告高明提供的证据有：其陈述。上述证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为：本案争议焦点系圣源山庄3号商网19号、20号共计两处门市是否原告已购买，对此原告提供了认购协议书、专用收款收据、商品房买卖合同（预售）、补平差价款收据、电费、水费、垃圾清运费、取暖费、物业费等收据、照片等一系列证据，这些证据能够形成完整的证据链条来证明被告骏峤公司因欠鞍山凯程砼业有限公司商砼款而将本案争议房屋抵顶给鞍山凯程砼业有限公司，鞍山凯程砼业有限公司又认可该房屋归符华所有，符华将该房屋出售给原告张伟，原告张伟与被告骏峤公司签订了商品房买卖合同（预售），并交纳了相关费用且实际占有房屋，未办理房屋所有权证书并非因原告的原因，故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，对原告的诉讼请求，本院予以支持。关于被告高明辩解两份合同的签订时间系2014年5月14日，合同上显示有商品房预售许可证号，而此时被告骏峤公司并未取得商品房预售许可证，这显然矛盾，一审时被告骏峤公司已出具说明对此问题进行了解释，故本院对被告高明的辩解不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款、第三百一十四条之规定，判决如下：不得对被告海城市骏峤房屋开发有限公司开发的位于海城市圣源山庄3号楼商网19号、20号共计两处门市的执行，海城市人民法院（2017）辽0381执异131号民事裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费100元，由被告高明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  陈 雪人民陪审员  赫英龙人民陪审员  王莹莹二〇二〇年十一月三日书 记 员  王 月