湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初4155号原告：李水源，男，1968年12月29日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省永兴县。委托诉讼代理人：陈郁庆，湖南楚瑞律师事务所律师。被告：郴州大汉城镇建设有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区安和镇万华社区郴州国际机电建材城A1栋109号。法定代表人：潘安民，系公司总经理。委托诉讼代理人：肖伟，男，1986年12月23日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：陈威，湖南正强律师事务所律师。原告李水源与被告郴州大汉城镇建设有限公司（以下简称大汉建设公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李水源及其委托诉讼代理人陈郁庆，被告大汉建设公司的委托诉讼代理人陈威、肖伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李水源向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年3月30日签订的商铺定购协议书；2、判令被告退还原告商铺定金50000元；3、判令被告支付违约金50000元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告大汉建设公司答辩要点：一、双方签订的《大汉建材城商铺定向开发团购协议书》明确约定，如果被答辩人对答辩人所定制的物业确认购买则参与选铺，交付定金5万元（含2万元认筹金转为定金），此5万元定金在协议里明确约定不予退还。被答辩人依约交付定金50000元，并参与选铺，答辩人也向其明确了销售价格。协议还约定，在已经达到办理商品房网签手续的条件时，被答辩人需与答辩人签订正式商品房买卖合同并支付剩余款项，答辩人向被答辩人交付定制的商铺。在达到能够网签以及交房条件时，答辩人多次催促被答辩人履行合同义务，被答辩人以受疫情影响、对商铺价格、位置不满意等理由拒绝与答辩人签订商品房买卖合同及支付剩余款项，给答辩人造成了巨大的经济损失，严重损害了答辩人的合法权益，根据法律规定，被答辩人无权要求答辩人返还定金50000元。至于50000元的违约金，既无合同约定也无法律规定，应当予以驳回。二、答辩人是应被答辩人及郴州大汉建材城团购委员会的申请与要求，定向开发属于被答辩人私人定制的商铺物业一套，在协议中明确约定了开发下首层商铺一间。答辩人也完全按照被答辩人的要求进行定向开发、设计、报批、建设。以上内容完全符合关于承揽合同相关法律规定的情形，双方系承揽定作合同法律关系，合同内容系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应当认定有效。合同没有约定合同解除的条件，被答辩人诉请解除合同不能成立。三、合同没有约定逾期交房可以退还定金，同时被答辩人拒绝与答辩人签订网签合同向答辩人交付剩余款项，违约在先；协议约定的延期交房是由于合同约定的恶劣天气、特殊地质状况等不可抗力因素；就算延期交房给被答辩人造成损失，也是承担违约责任的问题。综上所述，被答辩人的诉讼请求均不能成立，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。查明的事实根据原、被告的诉辩主张及举证、质证情况，结合庭审中当事人陈述，本院确认如下案件事实：一、2019年3月30日，以大汉建设公司为甲方、李水源为乙方签订了《大汉建材城商铺定向开发团购协议书》（以下简称《团购协议书》）。约定：乙方已经详细了解[大汉建材城]建材区针对郴州市建材老旧市场自营商户定向开发团购的相关事宜，并知悉相关条款，现自愿参加由郴州大汉建设公司与郴州大汉建材城团购委员会联合组织的[大汉建材城]定向开发团购活动。乙方为合法的民事主体，决定申请团购甲方大汉建材城商铺。甲、乙双方确认本协议是双方的真实意思表示，具备《中华人民共和国合同法》规定的基本要素，合法有效，依法受法律保护。乙方声明对所申请团购的商铺状况、交易条件、周边环境等已有充分了解。经过双方友好协商，特签订本协议，以资信守。1、团购资格：乙方必须是符合[大汉建材城]业态规划的经营户，团购时必须提供本人经营的营业执照原件（原件备查）、复印件，先经郴州大汉建材城团购委员会验证盖章，再经甲方审核确认后方可签订本协议。乙方承诺其所提交的资料均真实、有效，否则甲方有权随时解除本合同，不予退还乙方所交商铺定向开发认筹金或商铺定向开发定金，且乙方需承担由此给甲方造成的一切损失。2、团购物业：甲方[大汉建材城］物业为双首层设计。现乙方向甲方申请进行定向开发，乙方申请团购物业为：下首层商铺壹间；（房号和面积最终以房产局测绘的房号和面积为准）。其中下首层层高约6-6.6米，面宽约4.5米，进深约9-14.5米；上首层一层层高约4.8米，上首层二层层高约4.2米，进深约9-12米，最终以政府部门审批为准。乙方所申购商铺的具体均价（此具体均价解释为一铺一价，有位置、转角、朝向等价格差异）以公开选铺当天公布的一铺一价为准。3、团购商铺定向开发认筹金及付款方式：乙方于签订本协议时，向甲方交纳20000元/套的商铺定向开发认筹金，共计壹套，合计认筹金20000元，作为乙方申请团购通过及与甲方签订《商品房买卖合同》和履行本协议的必要条件。该商铺定向开发认筹金在乙方与甲方签订《商铺认购协议》后，此认筹金转为购房款的一部分（该认筹金不计息）。签订本协议则可视为乙方定向开发团购申请获得甲方审核通过，但乙方故意提供虚假或无效资料的除外，乙方须按照以下方式向甲方分阶段交付定向开发购铺款，并办理购铺手续。①商铺定向开发认筹金转商铺定向开发定金：甲方桩基工程达到50%后，乙方应交纳伍万元/套的商铺定向开发定金（含2万元/套的商铺定向开发认筹金），共计壹套商铺，合计商铺定向开发定金伍万元整（￥50000.00）,方可参加选定商铺。②甲方采用的电话通知、微信、短信通知等形式均视为通知有效送达。乙方应自甲方发出通知之日起7天内按时到甲方营销中心补齐商铺定向开发定金，此定金不能退，如未补齐定金则视为乙方自动放弃商铺定向开发团购活动。甲方在开盘活动结束后30个工作日内将乙方所交2万/套的商铺定向开发认筹金退给乙方（不计息）。③当大汉建材城建材排铺区达到开盘条件（取得预售许可证），乙方如属按揭购销客户，则须在开盘后7个工作日内配合甲方及向按揭银行提交办理按揭所需的一切资料到银行办理面签，并按照面签规定支付商铺总房款的50%（含已付的商铺定向开发定金，最终首付款多少以银行规定为准）。乙方如因包括但不限于征信、资料不全等因素不能办理银行按揭手续（以银行审批为准），乙方应在24小时之内通知甲方，且须在银行未审批通过之日起一个月内改为一次性付款且付清总房款的100%。如乙方未在一个月内付清总房款的100%，视为乙方放弃购铺，甲方有权解除《商铺认购协议书》，将乙方所定的商铺另行出售，乙方已交的定金作为违约金不予退还；开盘后，一次性付款的客户须在7个工作日内签订《商品房买卖合同》同时付清总房款的100%（含已付的商铺定向开发定金），否则视为乙方放弃购铺，甲方有权解除《商铺认购协议书》，将乙方所定的商铺另行出售，乙方已交的定金作为违约金不予退还。4、商铺交付使用约定：乙方所购商铺于2019年12月31日（若遇到复杂地质条件如地质溶洞或因洪水、冰雹、政府行为等不可抗力因素等延误工程，以团购委员会现场确认为准，交付使用时间相应顺延）之前达到交付使用标准（质量验收合格），甲方将乙方所购商铺交付乙方使用。如未按时交付使用甲方将双倍返还2万元/套的商铺定向开发认筹金给乙方。二、协议签订当日，李水源向大汉建设公司支付了“商铺定向开发定金”50000元。2019年12月18日原告到被告公司选商铺，并在设计图纸上自己所选商铺上签字确认。三、2020年1月被告取得了国有土地使用证、该工程建设用地规划许可证、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证等。四、从2020年1月21日开始，被告多次短信通知原告到公司办理网签手续，原告以被告未在协议约定的2019年12月31日交付商铺等为由，拒绝签订商品房买卖合同，并诉至本院。五、被告提供了2020年7月17日郴州市气象台出具的《气象资料证明》，内容为：2018年10月1日-2019年9月30日，郴州市气候异常，先后发生了重度连阴雨、中等强度雨雪冰冻、重度冬酣、暴雨洪涝、中度高温热害等灾害天气。根据气候与工程建设的影响评价，评定为偏差。因频降暴雨，导致项目二期7号栋坍塌，需要补充勘察，原告提供了7号栋坍塌的照片、因地面坍塌补充勘察的现场照片及郴州国际机电建材城二期岩土工程补充勘察报告。被告称延误了工期，要求顺延。六、自2019年12月湖北发现××，2020年1月23日，湖南启动重大突发公共卫生事件一级响应，全省进入紧张防备的状态防控××。2020年3月10日由一级调整为二级。被告提供了湖南省住房和城乡建设厅下达的《湖南省住房和城乡建设厅关于××疫情防控期间建设工程计价有关事项的通知》，相关内容为：受××疫情影响，疫情防控期间未复工的项目，工期应按照《建设工程工程量清单计价规范》第9.10不可抗力的规定予以顺延，顺延工期从2020年1月23日起（湖南省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应）至解除之日止。被告以此为由主张交房时间应相应顺延。七、从2020年3月13日开始，被告陆续与原告之外的其他业主签订了《郴州市商品房买卖合同》，合同相关内容为：出卖人应当在2022年12月31日前向买受人交付该商品房。在《关于前期物业管理的约定》中另行约定：应买受人要求并提出申请，经出卖人同意，可以将物业提前交付给买受人进行装修，提前交付时间：2020年6月28日，且买受人同意接受并遵守《前期物业服务协议》、《临时管理规约》的全部权利和义务。判决的理由与结果本院认为，本案中，案涉《团购协议书》仅是双方对将来签订商品房买卖合同等有关事项的初步确认，双方还约定须在此后某一时间签署商品房买卖合同，该《团购协议书》并不直接产生交房付款的义务，尚需双方再行签订商品房买卖合同以完成房屋买卖行为，故本案为商品房预约合同纠纷。本案的争议焦点为：原告的诉讼请求是否应支持。案涉《团购协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。本案中，案涉《团购协议书》第三条2.1条约定，当大汉建材城建材排铺区达到开盘条件（取得预售许可证）时，对不同付款方式的合同签约时间、付款时间及违约责任进行了约定，被告已提交证据证明取得了预售许可证及与其他业主签订的《商品房买卖合同》，且被告已通知原告办理签约手续，故双方具备签订《商品房买卖合同》的条件，现原告以被告延期交房为由，拒绝签订《商品房买卖合同》，并要求退还定金、支付违约金，不符合合同约定及上述法律规定，本院不予支持。同时案涉《商铺认购协议书》第四条约定，乙方所购商铺应于2019年12月31日之前达到交付使用标准（质量验收合格），同时约定了交付使用时间顺延的情形，被告提供证据证明存在复杂地质条件需要补充勘察、新冠疫情等，商铺交房时间可进行相应顺延，即使考虑上述因素，被告亦认可存在延期交房情形。《商铺认购协议书》第四条对未按时将商铺交付使用的违约责任进行了约定即“甲方将双倍返还2万元/套的商铺定向开发认筹金给乙方”，未约定原告享有解除权，且本案也不符合原告主张的因被告严重违约导致合同不能履行的情况，故对原告要求解除双方于2019年3月30日签订的《商铺定购协议》，于法无据，本院不予支持，针对延期交房情形，原告可在双方签订《商品房买卖合同》后另行主张违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院》第二条、第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李水源的诉讼请求。如果被告郴州大汉城镇建设有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1190元，由原告李水源负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  贺丽梅二〇二〇年十一月十七日书记员  蔡晓慧附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。