海南省陵水黎族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9028民初1137号 原告：海南卓亚众诚置业有限公司，住所地三亚市吉阳区迎宾路360-1号阳光金融广场17楼。 法定代表人：王生孝，董事长。 委托诉讼代理人：麦龙雪、陈绵育，广东金桥百信（三亚）律师事务所律师。 被告：陵水宇全嘉年房地产开发有限公司，住所地陵水黎族自治县英州镇清水湾蔚蓝海岸A03区B16栋702房。 法定代表人：李景伟，董事长。 委托诉讼代理人：杨威，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙铁柱，该公司物业部经理。 原告海南卓亚众诚置业有限公司（以下简称卓亚公司）与被告陵水宇全嘉年房地产开发有限公司（以下简称宇全公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人麦龙雪、陈绵育，被告委托诉讼代理人杨威、孙铁柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卓亚公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的商品房代理销售佣金8805536元；2、被告向原告支付逾期付款违约金（以8702336元为基数，按日万分之五计算，自起诉之日起计算至债务付清之日止）。事实和理由：2016年11月5日，原告与被告签订《“宇全清水湾”项目营销代理合同》（下称《代理合同》），约定：被告委托原告对其开发的宇全清水湾项目商品房代理销售，委托期限自合同签订之日起至2017年5月31日止，代理销售佣金按购房人签约已付款金额的6%结算，被告逾期支付佣金的违约金每日按应付未付金额的万分之五计算。合同签订之后，原告依约进驻现场履行代理销售义务。期间，双方达成补充协议，约定2016年12月8日至2016年12月25日期间成交的代理销售佣金按签约已付款金额的6.5%计提。2017年5月，双方继签《代理合同》，委托代理销售期限延长至2017年11月30日止。双方约定将代理销售佣金计算方式变更为：之后，双方还又另行签订《关于宇全清水湾项目委托代理销售合同的续签协议》，将该项目商品房委托代理销售期限延长至2018年12月31日止。在合同约定的委托代理销售期间，原告共代理销售商品房435套。其中，2016年12月8日至2016年12月25日期间成交商品房94套实收房款58036070元，根据6.5%比例计提佣金377234元。另外，其他期间中以被告关系户方式成交商品房1套，佣金计提1500元；分销自销等其他方式成交商品房340套实收房款288156215元，按6%计提代理销售佣金为17289373元。据此，被告应付原告商品房代理销售佣金共计21063217元，被告已支付12257681元，剩余8805536元至今未付。原告退场后，已将所有售房资料交给被告的财务对账，但被告拖延结算。经原告多次请求支付佣金8805536元，但被告无正当理由拒不付款，已构成违约，应承担逾期付款的违约责任，按合同约定，被告应以未付的佣金8805536元为本金，自起诉之日起按日万分之五计算逾期付款违约金。为维护原告的合法权益，依据《合同法》第一百零七条、第一百零九条、第四百零五条的规定及合同约定，现诉至法院，请判如所请。 被告宇全公司辩称，第一、原告要求被告支付拖欠代理销售佣金8805536元，原告未提交资料给我公司的财务对账，我公司无法确定这笔佣金的具体数额，根据合同约定，有业主退房的原告不应收取佣金，涉案项目有大批量的业主退房，具体结算的佣金无法确定数额。第二、原告主张的违约金，根据我方提交的证据即（2019）琼9028民初918号判决书，该判决认定业主跟卓亚公司签订的协议无效，要求我公司向业主返还购房款，还支付相关利息。因此我公司与卓亚公司签订的代销合同是否有效由法院认定，如果无效，就无需再支付佣金，之前已经支付的佣金原告也应无偿退回公司或者业主本人，法院判令退房款和违约金，也是需要原告来承担的。 原告卓亚公司围绕诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、《“宇全清水湾”项目营销代理合同》、证据2、《“宇全清水湾”项目委托代理销售》、证据3、《关于宇全清水湾项目委托代理销售合同的续签协议》，共同证明：被告委托原告对其开发的宇全清水湾项目商品房代理销售；证据4、宇全清水湾案场开发票明细表，证明：双方约定2016年12月8日至2016年12月25日期间成交的代理销售佣金按签约已付款金额的6.5%计提；证据5、案场成交报告、分销带客确认单、房屋认购协议书、收据、收房通知书、客户特殊情况申请表、缴款单，证明：原告共代理销售商品房435套。 被告宇全公司提交了陵水县房产管理局网上对业主的回复、（2019）琼9028民初918号判决书、（2019）琼96民终1814号判决书3份证据，证明业主与被告签订的认购合同无效。 经质证，原、被告对对方提交的证据真实性无异议，本院予以确认并作为认定事实的依据，证据的证明力待综合全案证据再作认定。 依据当事人人的陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下：被告宇全公司在英州镇开发建设英州商业示范街地产项目,建设的商品房至本案开庭前未取得预售许可证。2016年11月5日，被告为甲方、原告为乙方签订《“宇全清水湾”项目营销代理合同》，约定甲方将所开发的宇全清水湾项目1、2、3号楼及商业综合体委托原告代理销售，委托期限自合同签订之日起至2017年5月31日止。第五条第2项约定了代理费率的结算标准：代理费率按成交金额的6%计算佣金；甲方关系客户所购房屋，乙方按成交的1500元/每套计提代理费；在认筹期内，客户在缴纳所购产品的定金达到10万元以上并签订《认购书》后，乙方可先行按客户所付房款申请相应佣金标准先行支付，若客户退房，乙方应返还该房已付的销售佣金，此结算条件执行至《商品房预售许可证》取得后终止。第六条约定：甲方根据本合同的约定，按乙方代理期内签约已付款金额向乙方支付代理费。第七条约定了因甲方原因及买受人原因造成退房的佣金处理方式，其中第3项约定无论因何原因导致退房的，双方在买受人退房前应界定退房的原因，签署确认书。第十一条第1项约定：若甲方逾期支付代理费的，每逾期一日，应按甲方应付而未付金额的百分之五向乙方支付违约金。第十二条第1项约定第一次结算的时间：截止至合同终止之日，甲方应按代理费标准进行第一次结算，乙方向甲方提交结算确认书，甲方收到确认书后五个工作日内完成审批，并向乙方一次性付完结算款。第2项约定第二次结算的时间为合同终止后12个月内。合同签订之后，原告依约进驻现场履行代理销售义务。期间，双方达成补充协议，约定2016年12月8日至2016年12月25日期间成交的代理销售佣金按签约已付款金额的6.5%计提。2017年5月，原、被告续签《代理合同》，代理期限自2017年6月1日至11月30日止。其中第五条约定：客户与甲方签订《认购书》且向甲方支付全部购房款或支付首付款的，计入乙方销售业绩。续签合同期满后，双方还签订《关于宇全清水湾项目委托代理销售合同的续签协议》，将该项目商品房委托代理销售期限延长至2018年12月31日止。续签合同的权利义务与原合同基本一致。原告代理销售期间，已促成435套房的买受人与被告签订了《宇全清水湾项目房屋认购协议书》，每成交一套房屋，由被告指定的员工在原告提交的《案场成交报告》上签名确认。其中：2016年12月8日至2016年12月25日期间成交商品房94套实收房款58036070元；以被告关系户方式成交商品房1套；分销自销等其他方式成交商品房340套实收房款288156215元。被告已向原告支付佣金12257681元。因被告未取得预售许可证，业主认购房屋后发生退房现象，其中（2019）琼9028民初918号民事判决书确认被告应向业主张艺兴退房款1700000元。本案庭审中，本院限被告于开庭后3日内提供业主退房的证据，被告未提交。 本院认为，被告宇全公司未取得预售许可证，原告卓亚公司获得代理权后，就涉案商品房与买受人签订预约合同由买受人认购房屋，原、被告所签订的《代理合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的效力性禁止性规定，属于有效合同。（2019）琼9028民初918号民事判决书认定买受人与被告订立的认购书有效从而进行解除，被告以该判决解除认购合同为由主张涉案合同无效，无事实与法律依据，本院不予采纳。涉案合同为有效合同，原告已履行了合同义务，被告应依约定支付代理费。原告主张已就435套房屋签订了认购书，被告对此无异议，但被告认为还未与财务对账，无法确定代理费金额。本院认为，根据《代理合同》第十二条的约，与原告结算代理费是被告的合同义务，原告每成交套房屋均有完整的认购资料，可判断原告退场后应向被告提交了结算确认书，双方未结算代理费是被告未履行合同义务所致。原告起诉后，向本院提交了435套房屋的售房资料，本院已依法向被告送达，在举证期限内被告也应积极核对证据以确认原告主张的代理费数额，被告怠于履行结算义务，视为默认原告的主张，本院认定被告应支付的代理费为21063217元，被告已支付12257681元，欠款8805536元。被告抗辩称买受人认购房屋后有退房现象，退房部分不应计算代理费。对此，本院限期被告在开庭之后3日内提交退房的证据，被告未予提交，本院只认定（2019）琼9028民初918号民事判决书所确认的退款1700000元不应计算代理费，按6%的费率计算代理费为102000元。因此，被告应向原告支付的代理费为8703536元，若尚有发生退房情况，被告可与原告协商或另案起诉要求扣减代理费。原告主张自起诉之日起被告按日万分之五计付逾期付款违约金，因原告未能提交证据证明其损失，本院认定其逾期收取代理费的损失仅为利息损失，本院酌定违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，判决如下： 被告陵水宇全嘉年房地产开发有限公司于本判决之日起七日内，向原告海南卓亚众诚置业有限公司支付代理费8703536元及违约金（以8703536元为本金，自2020年8月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费73438.75元，由被告陵水宇全嘉年房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  王素芳 人民陪审员  李 曼 人民陪审员  李孟素 二〇二〇年十一月三十日 法官 助理  蔡晓莹 书 记 员  陈 丰 附相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。