河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民初134号原告(案外人)：张**，女，汉族，1956年10月5日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：刘胜春，河南向群律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞锋，河南向群律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：张占娃，男，汉族，1966年3月24日出生，住河南省汝阳县。委托诉讼代理人：张丹丹，女，汉族，1992年7月11日出生，住河南省汝阳县。系张占娃女儿。第三人（被执行人）：深圳市博瑞祥房地产开发有限公司，住所地深圳市盐田街道深盐路海港大厦附楼**。法定代表人：沈云飞，该公司执行董事兼总经理。第三人：深圳市博瑞祥房地产开发有限公司洛宁分公司，住，住所地河南省洛宁县购物城院内/div>负责人：王平。原告张**与被告张占娃，第三人深圳市博瑞祥房地产开发有限公司（以下简称博瑞祥公司）、深圳市博瑞祥房地产开发有限公司洛宁分公司（以下简称博瑞祥公司洛宁分公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张**及其委托诉讼代理人刘胜春、张瑞锋，被告张占娃及其委托诉讼代理人张丹丹到庭参加诉讼，第三人博瑞祥公司、博瑞祥公司洛宁分公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张**向本院提出诉讼请求：1.依法确认洛宁县××大道东段陶朱富地5#楼临街第三层由西向东第一、二、三、四、五、六间商铺归原告所有；2.依法撤销（2019）豫03执异501号民事裁定，中止对涉案商铺的查封及执行。3.本案诉讼费由张占娃承担。事实和理由：2011年12月19日开始博瑞祥公司洛宁分公司陆续向张**借款，至2017年6月15日，经双方算账后，博瑞祥公司洛宁分公司向张**借款本金及利息共计106万元，经双方协商，博瑞祥公司洛宁分公司以涉案商铺抵顶张**借款及利息，并签订售房合同书，后张**将涉案房产出租。此期间，张**多次要求办理房产登记手续，因涉案房产五证不全，无法办理过户手续，后涉案房产被本院查封。张**向本院提出执行异议，本院以（2020）豫03执异121号裁定驳回异议申请。该裁定对张**占有使用涉案商铺没有审查。张**在执行异议程序中已提交充分证据证明在人民法院查封前，张**已与博瑞祥公司洛宁分公司签订合法有效的售房合同书，并支付全部价款，合法占有使用涉案商铺，非因自身原因造成未办理房产登记手续。本院以博瑞祥公司尚未取得土地使用权及办理审批、报建许可，涉案房屋合法性未经确认为由驳回张**的异议请求。既然涉案商铺的合法性和所有权不确定，人民法院又是依据何种法律规定查封涉案商铺的。因此，张**认为本院的查封及裁定具有明显倾向性，对张**极为不公。综上，张**对涉案商铺享有足以排除执行的合法权益，请求依法判决，以维护张**的合法权益。张占娃辩称，1.本院（2019)豫03执501号执行裁定及(2020)豫03执异120号执行裁定，认定事实清楚，适用法律正确，不存在被撤销的事由。根据执行异议和复议案件规定第30条规定，涉案房产未办理产权登记，也未进行预告登记，不动产权属尚未变更，仍属于博瑞祥公司的财产，人民法院查封该房产符合法律规定。2.张**等11人购买涉案房产的行为是虚假的，且未办理房屋产权登记，不符合执行异议和复议案件规定第28条规定的情形，不享有足以排除强制执行的权利，对其异议请求应予驳回。对于涉案房产不能办理产权登记，张**存在过错。其作为洛宁县当地人，对陶朱富地小区的具体情况应十分了解，对其不具备办证条件应当是明知的。退一步讲，任何一个理性购房人在购买房产时最关心的问题就是办理产权登记。张**提交的购房合同中未约定办理产权登记的相关事宜，不符合房屋买卖交易规则。由此可证明张彩红对涉案房屋不能办理产权登记存在重大过错，亦或是明知的。3.本案不适用执行异议和复议案件规定第29条规定。涉案房产并非用于居住的住宅，系投资性质的商铺，不能排除执行。4.博瑞祥公司不具备出售房产条件，其出售房产的行为违反相关法律规定，应属无效。故张**的异议请求不能成立，不应解除对涉案房产的查封。5.博瑞祥公司实际控制人王平向执行法官提交了陶朱富地小区《已售房产清单》，该清单并不显示涉案商铺的出售情况，足以证明涉案商铺并未出售。张占娃多次向执行法官请求查阅该清单，均被拒绝。张**等无充足证据证明已支付全部房款并实际占有涉案商铺。王平与张**等恶意串通，转移财产，规避法院强制执行。综上所述，张**等提出的主张无事实及法律依据，依法不能成立，请求对其异议请求，依法予以驳回。博瑞祥公司、博瑞祥公司洛宁分公司未到庭及答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人举证及质证的情况，本院认定事实如下：1.张**主张购买并实际占有涉案房产的事实。2017年6月15日，张**与博瑞祥公司洛宁分公司签订《售房合同书》一份，主要内容为：博瑞祥公司洛宁分公司将位于洛宁县永宁大道东陶朱富地5号楼三楼由西向东第一、二、三、四、五、六间出售给张**，建筑面积800平方米，总面积以实测为准。按照约定价格付款，合计壹佰万元。博瑞祥公司洛宁分公司保证房屋权属产权没有任何纠纷，保证房屋没有设定抵押担保、没有权属纠纷。张**持有的收据显示：2017年6月15日，收到张**交来陶朱富地5号楼三楼门面房由西向东第一至六间，购房款人民币100万元整，收据上加盖了博瑞祥公司洛宁分公司财务专用章，收款人处有张三平签名。张**的中国建设银行账户显示2011年12月至2015年1月期间，共向王平转账74万元。2018年8月10日，张**与洛阳市迈科斯体育健身有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将位于永宁大道玩具厂对面陶朱富地小区临街门面房三楼由西至东第1-6间出租给洛阳市迈科斯体育健身有限公司，面积约800平方米，租期十年，从2018年12月1日至2028年11月30日，租金一年一交，第一年租金8万元，于每年到期前一个月交下一年租金，前五年租金不变，第六年随行就市。合同到期后，洛阳市迈科斯体育健身有限公司在同等条件下优先租用。租赁期间的水电、物业等费用由洛阳市迈科斯体育健身有限公司承担。洛宁县安卓物业管理有限公司出具证明称，该公司2018年9月1日开始负责陶朱富地物业，张**是“陶朱富地”5号楼三楼由西向东第一、二、三、四、五、六间房屋的业主，该房产的物业费、水电费一直由张**及其租户缴纳。洛阳市迈科斯体育健身有限公司注册日期为2017年11月11日，经营场所为河南省洛阳市永宁大道**。且张**提交了洛阳市迈科斯体育健身有限公司自2018年12月起至2020年4月交纳电费的凭证。2.张占娃作为申请执行人申请执行涉案房产的相关事实。博瑞祥公司与张占娃、洛阳未来建设工程有限公司、博瑞祥公司洛宁分公司建设工程施工合同纠纷一案，河南省高级人民法院于2019年6月25日作出（2018）豫民终1818号民事判决，判令博瑞祥公司于判决生效后十日内在欠付洛阳未来建设工程有限公司工程款7328824.47元范围内对张占娃承担给付责任。2020年5月14日，本院作出（2019）豫03执501号查封公告，查封了博瑞祥公司开发的位于洛宁县××大道东段洛宁县陶朱富地5#楼临街一至四层所有商铺。3.其他事实。国家企业信用信息公示系统生成的博瑞祥公司洛宁分公司的企业公示报告显示，该公司隶属于博瑞祥公司，2018年5月25日，该公司负责人由王平变更为李次民。本院在（2020）豫03执异127号民事裁定书中查明，涉案房产所在的陶朱富地项目工程没有取得土地使用权及报批报建许可。另，张三平出庭作证称，在2001年至2018年期间其担任博瑞祥公司洛宁分公司的会计，门面房一共14间，房款有的转到王平账上，有的转到其个人卡上，有的经公司指定转到公司债权人的卡上，合同、收据都由其经手出具。本院认为，案外人能够证明其对执行标的享有足以排除执行的民事权益的，应当判令停止执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，张**提交的其与博瑞祥公司洛宁分公司签订的房产买卖合同、转款凭证、租赁合同等证据，能够证明在涉案房产被本院查封前，张**已经合法购买、且支付了全部房款并实际占有、支配。因项目工程手续不全，涉案房产所在项目工程不具备办证条件，故不应认定系因张**原因未办理房产登记手续。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”基于张**提交的证据，应当认定张**所提异议符合该条规定，其主张对涉案房产享有足以排除执行的民事权益具有证据优势，应当予以支持。因张**对于购买涉案房产未进行合同登记备案及未能及时办理房产证没有尽到必要的注意义务，本案诉讼费用酌定由张**承担。关于张**所提确认其对涉案房产归其所有的诉讼请求能否成立的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”我国不动产物权采取登记生效的原则。本案中，涉案房产所在的陶朱富地项目工程没有取得土地使用权及报批报建许可，在涉案房产的相关和审批手续办理之前，张**要求确认诉争房屋归其所有，法律依据不足，本院不予支持。综上所述，张**要求对涉案房产的执行、解除查封的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、三百一十二条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、不得执行位于洛宁县永宁大道东段陶朱富地5#楼临街第三层由西向东第一、二、三、四、五、六间商铺，并解除查封；二、驳回张**的其他诉讼请求。案件受理费13800元，由张**负担。如不服本判决可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。本院（2020）豫03执异121号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年十一月十日书记员 苏彦辉