河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初7075号原告：驻马店市中汇房地产开发有限公司。住所地：驻马店市中华路799号。统一社会信用代码：91411700577641910F。法定代表人：谢新国，总经理。委托诉讼代理人：王奇萌，河南精锐律师事务所律师。被告：武书枝，女，1966年6月14日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。第三人：聂建军，男，1978年8月1日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：刘朋飞，河南华珠律师事务所律师。第三人：张力，男，1969年12月9日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：张转，河南华珠律师事务所律师。原告驻马店市中汇房地产开发有限公司（以下简称中汇公司）诉被告武书枝、第三人聂建军、张力商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中汇公司的委托诉讼代理人王奇萌，被告武书枝，第三人聂建军的委托诉讼代理人刘朋飞，第三人张力的委托诉讼代理人张转到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中汇公司诉称，原告与被告之间签订的商品房买卖合同是基于原告中汇公司与第三人张力之间的民间借贷纠纷,原告在向张力借款后因无力归还借款,将自己的14套房产以物抵债的方式抵债给张力指定的聂建军,聂建军将该14套房产的其中一套分配给本案被告并签订了商品房买卖合同办理了网签备案。但在原告与被告签订商品房买卖合同后,聂建军又以民间借贷纠纷为由向法院提起诉讼,要求中汇公司偿还借款及利息,该案经法院审理提供相应还款记录可以看出,原告已经超额还款张力的借款的本金和利息。最重要的是与被告之间签订的房屋买卖合同并没有被用于抵偿原告所欠的第三人张力的欠款。本案被告也并未向原告交纳过分文购房款,也并未收到过任何人替本案被告支付的购房款。原告的该套房屋第一没有用于抵债偿还债务,第二没有收到购房款。请求：一、依法解除原告与被告之间签订的网签备案《商品房买卖合同》（合同号为：驻20180034522，合同房价为366358元）；二、依法判决被告返还原告的该套房产。被告武书枝辩称，2017年9月经西班牙小镇售楼部业务员张程翔介绍购买了盘古佳苑得房子，2017年9月19日在西班牙××××钱一共471800元整（134平方米×3500），钱交给了西班牙小镇，现金不让转账，西班牙小镇的工作人员称为了少交税，票开的是3100元每平方米，之后签购房协议时发现房屋面积及位置都发生了变化，我们也认了，只要房子给我就行了。可在我一次又一次的催促下，一直到了2018年9月18日才通知我们签订购房合同，房屋面积又从115.58平方米变为118.18平方米，补给了盘古佳苑8215元，合同约定2019年7月30日交房，可至今没有交房，反而我还成为了被告，希望法院能够公正驳回原告诉求。第三人聂建军述称，1、2017年8月6日，原告与第三人聂建军签订的协议同意以其开发的房屋冲抵拖欠聂建军的债务，该协议系双方的真实意思表示，根据九民会议纪要第四十四之规定，该合同系诺成合同且不违反法律规定合同成立即生效，双方应当按照合同履行。2、在履行中，原告将应该抵债的容易卖的房屋在和被告签订合同时替换成了本案房屋，虽然最终冲抵的不是协议上的房屋，但聂建军对外出售后中汇公司与被告签订买卖合同，出具收据，证明中汇公司已经同意聂建军的处理行为，并出具相应手续予以确认，本案的买卖合同应真实有效，依法应当得到保护。3、聂建军对外出售的涉案房屋所得房款，用于抵偿债权转让后未履行所产生的利息。聂建军同意中汇公司冲抵债务。4、聂建军所收款项该案购房款，以驻马店市鼎信物业管理有限公司（以下简称鼎信物业公司）出具的收据为准。原告起诉没有事实及法律依据应当驳回原告的诉讼请求。第三人张力述称，2013年6月4日至2015年4月25日，驻马店市万博公司、中汇公司、谢新国三方借张力1900万元，借款后一直未归还本金和利息。2015年至2016年1月9日上述借款方借任留柱等人900万元归还了2015年至2016年1月9日的利息900万元，下欠本金1840.40万元一直未还。2017年2月7日，万博公司、中汇公司谢新国三方与张力协商协商同意双方签订了以房抵债协议，该协议中张新军的签名系张力代为书写。2017年4月5日双方明确了以房抵债房屋的具体位置、建筑面积、价格及销售方式。2017年8月10日依据2017年4月5日协议约定以物抵债的房屋归张力所有，由张力负责销售，中汇公司负责办理手续，所得价款全部归张力所有。同日万博公司、中汇公司、谢新国、张力、聂建军五方协商同意将抵账给张力的房屋抵偿给聂建军，中汇公司与聂建军之间签订了以物抵债协议，聂建军依据该协议处理抵偿房屋符合法律规定和合同约定，被告购买的房屋以及签订的买卖合同应当合法有效受法律保护，其他同意聂建军意见，应依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告中汇公司与他人之间存在债权债务关系，2017年8月，原告中汇公司与第三人聂建军协商约定将原告中汇公司开发的位于驻马店市××大道与盘古山路交叉口西南侧盘古佳苑小区部分房屋抵偿给第三人聂建军，并约定原告中汇公司与第三人聂建军均可以销售抵债房屋。其后，被告武书枝为购买房屋，向第三人指定方鼎信物业公司交纳购房款417880元，鼎新物业公司向被告出具收据一份。2018年1月3日，原告中汇公司向被告武书枝出具收据一份，写明：“今收到武书枝，1#1单元21层南户房款358143元”。2018年1月3日，原告中汇公司与被告武书枝签订了《盘古佳苑房屋认购协议书》一份，约定被告购买原告开发的位于驻马店市雪松大道与××大道交叉口东南角××米××单元××层南户房屋，房屋总价为358143元。2018年9月18日，原告中汇公司（出卖人）与被告武书枝（××）又签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定被告购买原告开发的位于驻马店市雪松大道与盘古山路交叉口西南侧盘古××小区××楼××单元××号房屋，房屋总价为366358元，交房日期为2019年7月31日前等条款。当日，被告向原告补交房款8215元。2018年9月18日，原告中汇公司向被告武书枝出具收据一份，写明：“兹收到武书枝交来独单元2103室房款366358元”。后原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。另查明，一、被告称，由于房屋调换，实际退还了购房款59737元；第三人聂建军称，诉争房屋的购房款其已收取了358143元，其认可房款抵债数额为358143元，在欠款中已经予以扣除，原告自行收取被告的8215元不能抵偿其欠款本息。二、聂建军另案以民间借贷纠纷将中汇公司、谢新国、韩卫菊等人诉至法院，请求判令中汇公司、谢新国、韩卫菊支付1840.40万元及相应利息，案号为（2020）豫1702民初2884号，该案目前尚未审结。三、诉讼中，原告称，诉争房屋现在主体已经起来，尚未完工，该房屋五证齐全，已经签订商品房买卖合同，已办理网签备案，尚未交付。被告认可房屋尚未交付。上述事实，有当事人提交的相关证据以及当事人陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告中汇公司与第三人聂建军之间协商约定将中汇公司开发的位于驻马店市××大道与盘古山路交叉口西南侧盘古佳苑小区部分房屋抵偿给第三人聂建军，并约定原告中汇公司与第三人聂建军均可以销售抵债房屋。因第三人聂建军已经认可被告向其指定方支付的358143元用于抵偿原告债务并同意从原告欠款本息中扣除，故原告主张被告所付购房款未用于抵偿债务，本院不予采信。诉讼中，原告称另案诉讼证据显示其已向第三人结清债务且已付超，第三人对此不予认可；因该案系原告与第三人等人之间的债务纠纷，且尚未审结，对于该债务纠纷，双方应通过另案诉讼予以解决。现无证据证明被告在购买诉争房屋时对原告所称情况知情，原告在被告购买房屋时也未提出异议并向被告出具了房款收据，原、被告也已签订了商品房买卖合同，原告亦认可已办理网签备案；被告在支付房屋对价以及签订合同过程中均属善意，其合法权利应依法予以保护。综上，原、被告之间的商品房预售合同系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。本案中，第三人收取被告房款用于抵债的行为符合原告与第三人之间的约定，且原告已向被告出具房款收据，目前证据亦显示原告还收取有被告的补交房款，以上应视为被告已向原告履行了支付购房款义务。现原告以被告未支付购房款为由请求解除合同、返还房屋，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告驻马店市中汇房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费6796元，由原告驻马店市中汇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长 刘 林审判员 张伟光审判员 王 鹏二〇二〇年十一月十九日书记员 孙 鑫