湖北省洪湖市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1083民初1468号原告：陈坚，男，1987年6月8日出生，汉族，自由职业，住湖南省岳阳市云溪区。委托诉讼代理人：陈琳，湖南奉宪律师事务所律师。被告：华太建设集团有限公司，住所地：温岭市滨海镇滨海大道2号。法定代表人:王良财，董事长。委托诉讼代理人:戴文琦，湖北炽升律师事务所律师。第三人：洪湖市兴农房地产开发有限公司，住所地：洪湖市新堤办事处洪林路。法定代表人:吕斌，总经理。委托诉讼代理人:宋先华，湖北兴湖律师事务所律师。原告陈坚与被告华太建设集团有限公司（以下简称华太公司）、第三人洪湖市兴农房地产开发有限公司（以下简称兴农公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈琳、被告华太公司委托诉讼代理人戴文琦、第三人兴农公司委托诉讼代理人宋先华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈坚向本院提出诉讼请求：1、停止对洪湖市××办事处××大道“香榭丽舍”第8幢上下两层102-106号商业门面产权的查封、冻结、拍卖；2、请求确认洪湖市××办事处××大道“香榭丽舍”第8幢上下两层102-106号商业门面产权归原告所有；3、责令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告华太公司与第三人兴农公司因建设工程施工合同纠纷一案在执行过程中，被告华太公司申请法院查封、冻结了由第三人兴农公司开发建设的位于洪湖市××办事处××大道“香榭丽舍”8栋102-106号上下两层五个门面。对此，原告以该涉案门面归原告所有为由提出了执行异议，洪湖市人民法院作出（2020）鄂1083执异27号《执行裁定书》，驳回原告的执行异议。为此，原告提出执行异议之诉。事实与理由如下：2013年3月27日，原告与第三人签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买第三人兴农公司开发建设的位于洪湖市××办事处××大道“香榭丽舍”8栋102-106号上下两层五个门面，建筑面积1129.67平米，金额总计壹仟肆佰陆拾捌万伍仟柒佰壹拾元整（￥：14685710元），随后2013年3月29日，原告通过本人账号向第三人兴农公司的财务人员朱某付款380万元，另分别委托姜宝根向朱某付款460万元、李君雄付款100万元、王鹏付款400万元、喻林茂付款50万元，上述款项合计1390万元。该《商品房买卖合同》已在洪湖市房产管理局登记备案，并盖有“洪湖市房产管理局商品房销预售备案专章”，至此，原告已经取得涉案102-106号商业房产的所有权。但《执行裁定书》以“未缴纳全款”非“善意取得”且未提供证据证明“合同办理了合同备案”为由驳回原告执行异议，显属事实认定错误。原告认为，与第三人兴农公司所签订的《商品房买卖合同》经房产管理局登记备案，且已支付绝大部分款项的情况下，原告已经取得了涉案房屋的所有权，洪湖市人民法院依照被告华太公司的申请对涉案房屋进行了查封、冻结、拍卖，严重损害了原告的合法权益。为此，原告依据相关法律规定提起诉讼，请求法院依法查明事实，判决支持原告的诉讼请求。被告华太公司辩称，1、原告所购买的房屋房号是并不存在，原告没有合法的买卖合同关系，原告买卖的标的物与执行的标的物并不是同一标的物，原告与第三人兴农公司是以房屋买卖合同方式做的债权担保。2、原告既没有合法占用案涉房屋也没有全款购买房屋，房屋也是商用并不是住宅，不符合法律规定的排除执行的规定。3、原告、第三人兴农公司以及另案执行异议人中国有色金属实业技术开发有限公司（以下简称有色金属公司）三家涉嫌虚假诉讼，干扰正常的司法秩序和执行秩序。第三人兴农公司述称，原告2013年购买案涉商铺的时候已经办理了网签备案，原告购买商铺是成立的也是合法的。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原被告双方对对方提出的证据均提出异议，第三人对原告提出的证据均无异议。对原被告双方提交的证据及主张的事实，本院认定如下：被告华太公司对原告陈坚提交的如下证据提出异议：证据一、商品房买卖合同、洪湖市住房和城乡建设局建筑业管理股证明一份。证明内容：1、2013年3月27日原告与第三人兴农公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买第三人兴农公司开发建设的香榭丽舍第8幢1层102-106号五个门面，购房总金额为14685710元。2、原告已经于2013年3月27日购买了案涉商铺即香榭丽舍8号楼商铺5间，编号：102-106，面积1026.95平方米，合同编号0015614。证明目的：1、原告与第三人已就案涉门面签订买卖合同；2、该合同已在洪湖市房产管理局登记备案，并盖有备案专章，该合同具有对抗第三人的效力。被告华太公司对商品房买卖合同的三性均有异议，认为该商品房买卖合同并非是双方真实意思的表示，且价款的约定与另案同等地段的商品房具有显著差距，且该合同未完成合同备案，该合同中的标的物也就是房号是不存在的，足以证明签订合同时房屋没达到销售的条件，不能达到原告的证明目的。对洪湖市住房和城乡建设局证明的合法性有异议，该证明并不是该局出具的，是该局建筑业管理股（以下简称建管股）出具的，建管股是无权代表洪湖市住房和城乡建设局出具证明的，且上面没有该局负责人的签名，所以该证明不具有合法性，该证明只是说原告购买了商品房，而未证明原告购买商铺进行了备案，行政机关无权证明民商事关系，该证明与本案没有关联性，达不到原告的证明目的。第三人兴农公司对证据一没有异议，认为以前的商品房买卖合同是纸质合同，以后变成了网签合同备案。本案的合同是纸质合同，后面有蓝色的备案章，当时洪湖市都是纸质合同备案，现在才是网签备案，所有合同的签订是住建局建管股（以前是房管局）进行监管的。本院认为，原告提交的《商品房买卖合同》上加盖有“洪湖市房产管理局商品房销预售备案专章”，且洪湖市住房和城乡建设局建管股对该合同的签订也予以了证明，虽然洪湖市住房和城乡建设局建管股不具备出具书证的主体资格，该书证本身不具有合法性，但该书证能佐证原告提交的《商品房买卖合同》的真实性，本院对原告提交的证据一的真实性及证明目的予以采信。证据二、银行转账回执、流水（香榭丽舍购铺转账明细）。证据内容：原告陈坚及案外人姜宝根、李君雄、王鹏、喻林茂于2013年3月29日分别向第三人兴农公司财务人员朱某转账380万、460万、100万、400万、50万，谢小红于2013年4月1日转账69万元，合计1459万元。证明目的：原告已向第三人兴农公司支付购房款1459万元，已经履行完绝大部分的付款义务。被告华太公司质证认为，对证据二的真实性请求法院核实，对关联性有异议，不能证明上述案外人的转款就是本案案涉商铺的转款。上述银行转账单未有明显备注证明款项的用途，且多人的转款行为与正常生活中的购房转款方式明显相悖，房屋买卖的付款向个人转账明显不符合会计制度，正常的商品房买卖是有专用账户的，不可能向个人转账。第三人兴农公司对证据二没有异议。证据三、姜宝根、李君雄出庭作证证言、王鹏、喻林茂、谢小红三人的书面证言，证明原告与第三人签订商品房买卖合同之后，房款的来源和付款经过。被告华太公司对三份书面证明的合法性有异议，认为证人没有出庭，按照法律规定该证言不具有合法性。对出庭作证证人证言的真实性有异议，证人明显与本案存在利害关系，证言不符合生活交易习惯明显是谎言，这么巨额的投资没有书面协议，证人根本不知道也不关心购买房屋的面积。且证人应当知道商品房买卖付款应该对公支付，但证人对向出纳付款没有做出合理解释，证人说是合伙购买的商铺，但是以原告陈坚一个人的名义购买，是无法进行产权分割的，所以证人不存在与原告合伙投资的行为。上述证人证言和证明不能达到原告的证明目的，反而证明是一种融资借贷行为。第三人兴农公司质证认为对出庭作证的证人证言没有异议，对三人书面的证言由法院认定。证据四、第三人兴农公司出纳朱某证言一份。证明内容：朱某关于收到原告六笔转账1459万元的陈述及委托其母亲周艳枝向第三人兴农公司转账的银行流水凭证。证明目的：朱某作为第三人兴农公司的财务人员，收取了原告支付的购房款1459万元，上述款项最终进入第三人兴农公司的银行账户，第三人兴农公司已经收到上述款项。被告华太公司质证认为证人未出庭，对该书面证言合法性有异议，真实性无法核实，证据内容也与本案无关，整个说明没有对1459万元的性质作出认定，并且朱某是利害关系人，证明力不够，对原告的证明目的也有异议。第三人兴农公司对该证据没有异议，认为朱某确实是第三人公司出纳，这笔款项也确实是朱某转到第三人公司的。证据五、收据一张、发票七张。证明内容：第三人兴农公司就案涉的五个门面向原告出具的1459万元收据，其中开具销售发票510.61万元。证明目的：证实原告与第三人兴农公司之间的买卖合同的真实性。被告华太公司对收据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为收据有两份，一份是2013年3月25日收据，是在交款之前开具的，另外一份同年4月8日收据不是三联的，是单独一页开的，没有复印的痕迹。对发票的真实性、合法性、关联性也均有异议，发票的单价与合同单价明显不一致，系先有债权，再根据债权反推房屋单价。第三人兴农公司陈述因为原告一直要求开票，第三人没有钱开票，但是原告要求对所有案涉商铺的面积开票，所以只有按照第三人能够缴纳税金的开票额来开票，就只能降低房屋单价，目的是为了办证。对原告陈坚提交的证据二至证据五，本院认为，原告提交的银行转账回执、流水不足以证明相关款项系支付案涉商铺的购房款；姜宝根、李君雄出庭作证证言存在不符情理之处，王鹏、喻林茂、谢小红三个人打印的书面证言格式相同，只是填写的银行账号、转款金额及姓名不同，且三证人无正当理由未出庭作证。证人朱某作为证明案件要件事实的证人，其亦无正当理由未出庭作证，上述证人证言本院不予采信。对原告提交的1459万元简易收据，因收据本身不是合法票据，在原告是否交付款项存疑的情形下，收据不足以证明原告已支付了相应款项。且本院向第三人核实该收据所在的整本收据时，第三人表示时间久远，该本收据已不存在，本院无法核实其真实性。原告提交的增值税发票金额仅为510.61万元，亦不能证明原告已足额交付购房款。证据六、通知、转租转售告示。证明内容：2013年10月15日，第三人兴农公司通知湖北隆赢物业有限公司，在没有为原告办理不动产权证前免缴其物业费，请物业公司立即接通水电，并做好相关服务工作。证明目的：原告所购门面实际上已经交付，具备使用条件，原告基于此早已在门面内张贴转租告示。原告在2013年10月份收铺后就挂出租广告。证明原告已经占有案涉商铺。被告华太公司认为湖北隆赢物业有限公司是利害关系人，对上述通知的真实性、合法性、关联性均有异议，且该物业公司在2013年10月22日才成立，10月15日就在上述通知上盖章不符情理。另2019年案涉商铺都没有竣工验收，所以在2013年是无法交付的。对转租转售告示认为不能达到证明目的，案涉商铺大概在2019年3、4月份洪湖市人民法院现场对案涉房屋进行查封的时候，案涉房屋是空置状态，没有装修，后来才有不知身份的人到案涉房屋里面装修，当时还做了笔录，请求法院核实。因此上述证据不能达到原告的证明目的。第三人兴农公司对该证据无异议。本院认为，原告提交的上述证据不足以证明其已合法占有案涉商铺。原告陈坚对被告华太公司提交的如下证据提出异议：证据一、案外人有色金属公司与第三人的一份商品房买卖合同，该合同中商铺单价是6457.487元，时间是2012年12月14日，在原告与第三人签订合同之前仅三个月，证明原告与第三人签订的1.3万元的合同单价明显偏离真实，是虚假的。原告质证认为：1、有色金属公司提起了执行异议之诉，被告也认为是虚假合同，被告拿出其认为是虚假的合同来证明其证明目的不能成立。2、该合同是真实的，合同签订的时间与我们签订的时间有一年的时间，一年的时间内房地产价格上扬是正常的，只要是双方的真实意思表示，价格的高低不能作为合同虚假的证明。第三人兴农公司对该商品房买卖合同的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为商品房买卖是根据门面地段和时间、资金回笼时间来定的单价。本院认为，有色金属公司及原告陈坚均与第三人签订商品房买卖合同，分别购买相邻两栋商铺，价格悬殊，原告与第三人均不能作出合理解释，但仅凭两份合同，不足以否认原告与第三人合同的真实性，故对被告华太公司的证明目的本院不予采信。证据二、两份执行异议书，异议人分别是原告陈坚和有色金属公司。证明两份执行异议书内容近乎雷同，涉嫌虚假诉讼。原告陈坚认为内容是否雷同要看法律事实是否一致，对法律事实基本一致的情况，难道需要用两种语言表达？不存在虚假诉讼。第三人兴农公司对两份证据的真实性没有异议，证明目的表示由法院裁定。本院认为，两份执行异议书内容雷同，不足以证明就存在虚假诉讼，对被告华太公司之证明目的本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月27日，原告陈坚与第三人兴农公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买第三人开发建设的位于洪湖市××办事处××大道“香榭丽舍”8栋102-106号上下两层五个门面，建筑面积1129.67平米，单价每平方米1.3万元，总价14685710元，付款方式及期限为2013年3月27日一次性付全款。之后，原告于2013年3月29日通过本人账号向第三人兴农公司的财务人员朱某付款380万元。2018年7月28日，第三人向原告开出了7张增值税发票，价税合计510.61万元。另查明，2018年10月16日，本院受理华太公司诉兴农公司建设工程施工合同纠纷一案，根据华太公司财产保全申请，本院于2018年11月5日作出（2018）鄂1083民初1516号民事裁定，裁定对包括案涉商铺在内的若干商铺予以查封。对此，原告以该案涉商铺归原告所有为由向本院提出了执行异议，本院作出（2020）鄂1083执异27号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。还查明，洪湖市不动产登记中心对“香榭丽舍”8号楼上下两层商铺登记为101商铺和201商铺。而洪湖市住房和城乡建设局将上述商铺登记为101-106商铺。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，本案主要审查原告作为案外人对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本案争议焦点为：一、在本院查封之前原告与第三人是否已签订合法有效的书面买卖合同；二、在本院查封之前原告是否已合法占有该不动产；三、原告是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。针对上述争议焦点，本院作如下评判：一、关于在本院查封之前原告与第三人是否已签订合法有效的书面买卖合同问题。本院对诉争房屋查封时间为2015年11月27日，原告与第三人就案涉商铺签订《商品房买卖合同》的时间为2013年3月27日，且已在原房产管理局进行了备案。故在本院查封之前原告与第三人已签订了合法有效的书面买卖合同二、关于在本院查封之前原告是否已合法占有该不动产问题。关于案涉商铺是否交付，原告委托诉讼代理人在庭审中陈述“2014年上半年交了钥匙，后来不知道是谁换了锁，没有装修，钥匙不知道在谁手里，已经进行了管理，对外招租和出售”，第三人陈述“交付是买房之后不久，具体交付时间不清楚”。关于何时张贴出租出售告示，原告委托诉讼代理人陈述“当事人只说贴了已经很久了，好几年了”。故第三人是否将案涉商铺钥匙交付原告，原告是否接受了钥匙，除了当事人陈述，无其他有效证据佐证。原告对案涉商铺实际上也未进行装修、使用。对出租告示，原告也不知何时张贴，连现在案涉商铺钥匙在哪，原告都表示不清楚。故原告所提交的证据达不到民事诉讼高度盖然性的证明标准，不能证明其已合法占有案涉商铺的事实主张。三、关于原告是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行问题。原告认为其已向第三人交付1459万元，交付了绝大部分购房款。余款第三人不再要求支付。第三人对原告主张的事实予以认可。被告华太公司认为原告主张交付的上述款项并非购房款。本院认为，原告提交的证据不足以证明其已支付全部购房款，理由如下：1、原告陈述其与案外人姜宝根、李君雄等共六人合伙投资购买案涉商铺，六人共同出资1459万元。姜宝根、李君雄出庭作证陈述六人口头协议共同购买案涉商铺，不分份额，每人有多少出多少，以原告名义与第三人签订买卖合同。因为案涉商铺约定了固定总价，关于各人出资份额，如果随意出资，那必须要达到合同约定金额，故不可能没有明确约定，至少有一个人要明确表示其他人随意出资，不够的部分由其全部补足。故上述证人之陈述与情理不符，且其他出资人出具格式完全相同的打印书面证明，亦无正当理由未出庭作证。故原告主张的所谓共同投资人之证言可信度不高，证明力不强。2、关于原告的款项交付情况，按照原告所提交的证据及主张的事实，原告等六人是向第三人所开发的中央美域项目出纳朱某在民生银行武汉市洪山支行开具的银行卡汇款，后又由朱某母亲周艳枝银行卡转账汇款给第三人，而周艳枝汇款到第三人的金额远超原告等六人汇给朱某的金额，朱某银行卡上款项如何转到又为何转到其母亲银行卡上，两者银行卡上资金有无关联，不得而知，朱某又无正当理由未出庭作证。故原告提交的证据不足以证明其已向第三人交付1459万元购房款的事实主张。3、在本院审查原告提出的执行异议程序中及原告在本案起诉状中，均陈述其自己及委托案外人姜宝根、李君雄、王鹏、喻林茂共向朱某付款1390万元。后来在本案审理期间，原告在本院指定举证期限内又主张其与姜宝根、李君雄、王鹏、喻林茂及谢小红系合伙投资关系，共同以其名义购买案涉商铺，之前，原告遗漏了谢小红的出资69万元，加上谢小红的69万元出资，六人共出资1459万元。一千多万元的重大合伙投资，原告在向本院提出执行异议阶段及起诉状中遗漏合伙人及合伙投资金额，明显不符情理。综上所述，本院认为，虽然在本院查封前，原告与第三人签订了合法有效的商品房买卖合同，但原告提交的证据不足以证明其在本院查封之前已合法占有案涉商铺，也不足以证明其已向第三人支付了全部购房款。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。另外，关于原告要求确认诉争房屋为其所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外”之规定，诉争房屋并未登记在原告名下，原告该主张于法无据，不能成立。原告之诉讼请求本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告陈坚的诉讼请求。本案案件受理费109914元，由原告陈坚负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  李秀军人民陪审员  余 洋人民陪审员  李华谋二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  刘 椰