广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初24410号原告：卢洁倩，女，汉族，住中山市。委托诉讼代理人：杨湛钊，系原告丈夫。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区×。法定代表人：梁某1。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：梁某1。上列两被告共同委托诉讼代理人：梁溢华，男，公司员工。原告卢洁倩诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称“盛明公司”）、佛山市盛明投资咨询有限公司（以下简称“盛明投资公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序于同年10月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨湛钊，被告盛明公司、盛明投资公司的共同委托诉讼代理人梁溢华到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告佛山盛明置业有限公司于2017年9月9日签订的《物业使用权转让合同》；2.解除原告与被告佛山盛明置业有限公司于2017年9月9日签订的《盛明广场装修协议》；3.被告佛山盛明置业有限公司向原告返还已付物业使用权转让款155425元；4.被告佛山盛明置业有限公司向原告支付物业使用权转让款违约金(违约以155425元为基数按日千分之一自2019年1月1日起计算至实际退还物业使用权转让款之日止)；5.被告佛山盛明置业有限公司向原告返还已付装修款36500元及利息(以36500元为本金按中国人民银行同期贷款利息(1-3年期贷款年利率4.75%算)自2019年5月1日计算至实际退还装修款之日止)；6.被告佛山市盛明投资咨询有限公司对被告佛山盛明置业有限公司的上述债务承担连带清偿责任；7.两被告共同承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年9月9日，原告与被告佛山盛明置业有限公司签订了《物业使用权转让合同》(下称《转让合同》)，被告将位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××××物业(下称“该物业”)的使用权转让给原告，转让费为187090元。同日，原告与被告佛山盛明置业有限公司还签订了《盛明广场装修协议》(下称《装修协议》)，约定原告向被告支付该物业装修费36500元。于2019年5月3日原告与被告佛山盛明置业有限公司签订了《转让合同》和《装修协议》的共同补充协议(下称《补充协议》)。按照约定，原告在2017年9月3日一次性向被告支付了转让费30000元、2017年9月9日一次性向被告支付了转让费20000元、2017年9月11日一次性向被告支付了转让费97594元，2018年3月9日至2019年10月15日分7期支付转让费合计44331元，以上费用总合计191925元(该款项已包含装修费36500元)。按《转让合同》，被告应在2018年12月31日前将该物业毛坯交付原告使用；《装修协议》约定原告于2019年1月1日提供该物业给被告装修，被告应于2019年4月30日前完成装修交付原告使用。2019年4月30日由于被告无法按照约定条件交楼给原告，在2019年5月3日原被告签订《补充协议》，写明延期交楼责任是被告自愿补贴原告2200元/月，直到该物业实际交付原告使用为止，但是原告实际收到延期补贴5期(2019年5月至2019年9月)，合计11000元，2019年10月份之后经过多次催促被告均没有按时给付，直至本起诉状签署之日前，被告从未通知原告收楼，装修更是无从谈起。截止至2020年7月27日，原告逾期交楼已超450天(从2019年5月1日起算)。根据《转让合同》第十条违约责任第2点：“甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，逾期超过90天的，乙方有权解除本合同。乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。”由于佛山盛明置业有限公司是佛山市盛明投资咨询有限公司成立的一人公司，佛山市盛明投资咨询有限公司应对佛山盛明置业有限公司的债务承担连带清偿责任。因此，被告佛山盛明置业有限公司逾期交楼，同时没有按约定给付延期交楼补贴，已构成违约，并严重损害了原告利益。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特向法院具状起诉，请求法院公正审理，维护原告合法利益，支持原告全部诉讼请求。被告盛明公司、盛明投资公司辩称，同意退还原告缴纳的155425元转让款、装修费36500元，同意以155425元为本金自2019年1月1日起按日万分之五的标准向原告支付违约金，上限为35627.5元（转让款155425元的30%-原告已收取的补贴款11000元）、以36500元为本金自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告作为占用资金的补偿。盛明投资公司同意对盛明公司的上述债务承担连带清偿责任，同意解除《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》，不同意其他诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织被告进行了质证。原告的举证，被告对真实性均无异议，本院确认其真实性并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场3座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。2017年9月9日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编xxx物业的使用权转让给乙方。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止。总转让款金额为187090元，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款111094元于本合同签订当日支付（含定金），余款75996元于三年内平均分12期免息付清。甲方在2018年12月31日前将该物业毛坯交付给乙方使用。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除本合同。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2017年9月10日前一次性支付装修费用36500元给甲方，乙方于2019年1月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年4月30日前完成装修并交付使用。双方并约定其他权利义务。被告盛明公司于2020年9月29日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。诉讼中，被告盛明公司陈述涉案物业所在楼栋尚未办理竣工验收备案。本院认为，原告与被告盛明公司签订《物业使用权转让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明公司之间形成预约租赁合同关系。涉案租赁物租赁期限应自交付之日（2018年12月31日）起算至2051年12月30日，实际租赁期限超过法律规定的二十年有效期，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告盛明公司没有按照《物业使用权转让合同》约定期限交付涉案物业予原告，原告依据合同约定诉请解除《物业使用权转让合同》、《装修协议》，本院予以支持并确认以载有解除意思表示的起诉状送达被告盛明公司之日（2020年9月29日）为上述合同解除之日。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，原告诉请退还已付转让款155425元，本院予以支持。原告诉请的违约金标准过高，本院参照《物业使用权转让合同》对于原告逾期付款违约责任的约定，结合合同履行及解除情况、被告盛明公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定以未退转让款155425元为本金按日万分之五标准计算从逾期交付之日（2019年1月1日）起至实际清偿之日止的违约金，且以已付转让款30%（即155425元*30%=46627.5元）为上限。被告盛明公司支付的补贴款11000元属于违约而已付的款项，应在上述违约金中予以扣减，即违约金计算上限应为35627.5元=46627.5元-11000元。因2019年1月1日起至本案庭审辩论终结之日（2020年10月26日）的违约金已超过违约金上限标准（35627.5元），则本院对原告诉请违约金仅支持35627.5元，原告主张超出部分，本院不予支持。《装修协议》解除，被告盛明公司应退还装修款项，原告诉请退还装修款36500元，本院予以支持。装修协议并未约定违约条款，对原告就装修款主张计付违约金的诉请，本院仅支持以36500元为本金从2020年9月22日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告，超出部分本院不予支持。盛明公司为法人独资的有限责任公司，盛明投资公司为盛明公司的股东，盛明投资公司未举证证明盛明公司的财产独立于其财产，故盛明投资公司应对盛明公司的债务承担连带责任，本院对原告诉请盛明投资公司承担连带清偿责任予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告卢洁倩与被告佛山盛明置业有限公司于2017年9月9日签订的《物业使用权转让合同》中关于2018年12月31日至2038年12月30日期间的租赁约定于2020年9月29日解除；二、确认原告卢洁倩与被告佛山盛明置业有限公司于2017年9月9日签订的《盛明广场装修协议》于2020年9月29日解除；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款155425元及支付违约金35627.5元予原告卢洁倩；四、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款36500元及利息（以36500元为本金自2020年9月22日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告卢洁倩；五、被告佛山市盛明投资咨询有限公司对被告佛山盛明置业有限公司的上述第三至四项确定的债务承担连带清偿责任;六、驳回原告卢洁倩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3011元（原告已预交），由被告佛山盛明置业有限公司、佛山市盛明投资咨询有限公司共同负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告已预交的案件受理费3011元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇二〇年十一月十三日书记员  成海欣