江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初10579号原告：杨新安，男，1973年6月20日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：申震，江苏永信律师事务所律师。被告：连云港三十六艺商业管理有限公司，登记住所地连云港市海州区通灌南路96号。社会统一信用代码91320700MA1XERQE9U。法定代表人：何希春，该公司董事长。委托诉讼代理人：宫超、林映彤，江苏苍佑律师事务所律师。原告杨新安与被告连云港三十六艺商业管理有限公司（以下简称三十六艺公司）、北京新希望阳光教育科技（集团）有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月16日立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于同年4月15日公开开庭进行了审理。被告北京新希望阳光教育科技（集团）有限公司因下落不明，原告当庭申请撤回对该公司的起诉，本院口头裁定准许；原告杨新安及其委托诉讼代理人申震到庭参加诉讼，被告三十六艺公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后因案情需要，本院又分别于同年7月30日和10月14日再次公开开庭进行了审理，原告杨新安及其委托诉讼代理人申震、被告委托诉讼代理人宫超均到庭参加诉讼;第二次庭审，被告委托诉讼代理人林映彤也到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《联营合同》；2、返还原告房租及押金252639元，赔偿各项损失987279元，合计1239918元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告经被告联系人（股东）白雪招商，于2019年3月20日在海州区与被告三十六艺公司签订为期5年的《联营合同》，租用被告433平米商铺，用于加盟开办“上海乂学教育连云港松鼠全科教育通灌校区”，并向被告交纳房租及押金计252639元。与被告签订《联营合同》的第二天，原告即与上海乂学教育科技有限公司正式签订了咨询（加盟）协议，并向该公司一次性支付咨询（加盟）费45万元。《联营合同》第11条明确约定，由被告负责办理《消防安全许可证》和《办学许可证》，原告也是基于被告的这两点承诺，才与被告签订《联营合同》，但被告自合同签订后，直到2019年5月1日校区装修完毕、师资全部到位时，被告仍声称两证还在办理之中，直接导致原告无法如期开学招生，为随时准备开学，原告聘用的师资始终处于在岗状态，但被告却一拖再拖。2019年7月17日，原告给被告发去书面的《告知函》，被告于7月20日回函称“办证已取得一定进展”，要求原告继续等待。2019年10月8曰，在继续等待3个月后，原告又给被告发去第二份《告知函》，要求被告承担违约赔偿责任，但被告拒不理睬。被告与原告签订合同后，还违反教育广场的专属经营范围，将二楼出租给百达菲力娱乐会所，该所营业时间违反了联营合同第20条第一款早9点至晚21点的规定，从下午一直营业到深夜，巨大的音响导致原告在三楼无法正常办公，进出该会所的社会青年身上都有纹身，他们与孩子、家长同用一部电梯和楼道，给孩子造成严重的不良影响，这样的环境根本无法正常开展办学活动，因此即使被告在本案审理期间办下了办学许可证，原告也无法正常开展教学过程。现诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提供了以下证据：1、双方签订的《联营合同》1份，证明双方存在合同法律关系且被告根本违约的事实；2、被告向原告出具的收据4张，证明原告于2019年3月22日向被告缴纳房租押金等计252639元的事实（合同保证金2个月，计57689元；管理费6个月，计172917元；空调费6个月，计12990元；卫生费6个月，计9093元）；3、原告于2019年7月17日发给被告的告知函1份、被告于2019年7月20日回复1份，证明原告因被告根本违约，向被告发函，要求解约以及被告推脱责任的事实；4、原告于2019年10月8日第二次给被告发告知函1份，证明被告因根本违约，导致原告经济损失并向被告索赔的事实；5、原告索赔项目清单1份，证明原告的诉求构成和计算依据；6、被告三十六艺教育广场外景照片2张，证明被告将该广场二楼出租给百达菲力娱乐会所的事实；7、原告损失清单（构成说明及装修合同、付款凭证1组，具体包括：1、原告与连云港铁恒装饰工程有限公司签订的装修合同及130600元付款收据3张；2、原告与江苏穹顶机电设备安装有限公司签订的新风系统合同及21000元转帐截屏3张；3、其他装修费用支出50513元，支付凭证7页21张，其中转帐截屏17张，收据4张；4、原告校区装修前后对比图1页3张），证明原告已经按联营合同约定累计投资202113元，对校区进行装修并于2019年5月1日装修完毕，具备开学硬件条件的事实；8、原告支付员工工资损失304072元构成说明、工资表、转帐截屏14页58张，证明原告因被告承诺的办学许可证和消防许可证一直办不下来，原告为保证随时可以开展招生和教学活动，截至2019年12月，为必须配备的师资人员已实付工资213988元，员工培训费9205元，截至2020年3月，原告还应付工资80879元，合计304072元；9、原告采购的办公用品及固定资产明细表1张、相对应的付款凭证9页35张（截屏34张、收据1张），证明原告为筹备开学，采购必要的教学设备计76619元的事实，因被告根本违约，无法开学，原告主张赔偿折旧费21605元或者由被告作价收购。10、原告与上海乂学集团签订的加盟协议书和上海乂学教育集团与松鼠AI苏北校长群（20）发布的2019苏北区域暑期争霸战排名表1份、2019苏北区域秋季业绩排名表1份、2019年12月26日微信截屏2页，证明原告加盟的上海乂学教育集团所属苏北十五个城市校区2019年6月至11月月均招生收入均不低于11万元的事实，同时证明如果被告提供办学许可证和消防许可证，原告扣除房租和人员工资月均55000元，原告校区月均招生净收益应不低于5万元，据此，原告仅主张8个月的可得利益损失459489元，如将该损失分摊到五年合同期内，每月仅7600元，证明原告的此项诉求合理性。11、案涉房屋产权人江苏我家鲜生超市有限公司发给被告的《关于收房告知书》《解除合同通知书》各1份，证明被告已丧失继续与原告履行联营合同的基础条件，且我家鲜生公司已实际接管涉案房屋，被告人员已全部清退出场，从客观上讲，被告已无法继续履行联营合同。被告三十六艺公司向本院提出答辩意见：1、虽然原告和答辩人签订的是《联营合同》，但是本案的真实法律关系是租赁合同纠纷；2、涉案联营商铺从签订《联营合同》至今一直在正常经营，原告主张的各项损失没有事实和法律依据；3、原告开设的教育机构没有办学许可，不违反国家效力性强制规定，有关主管部门也没有对涉案教育机构未取得办学许可的行为进行处罚，客观上并不影响原告的经营活动，也没有对原告造成经济损失，原告不能以消防许可证和办学许可证未能办理为由主张涉案合同解除。综上，请求依法驳回原告诉求。被告为证明其主张，向本院提供了以下证据：1、《联营合同》一份，证明案涉合同名为联营，实为租赁，被告已经履行了相关交付义务；2、照片、视频；证明被告已经为原告提供了两处广告位，原告的店面一直在正常经营，而且原告现仍在网络上挂招聘员工的信息，原告没有因为未取得办学许可和消防许可而导致不能正常经营。本院依法调取了以下证据：1、我家鲜生超市有限公司与被告签订的《房屋租赁解除协议书》，证实被告已于2020年6月1日解除与我家鲜生超市有限公司于2018年11月12日签订的房屋租赁合同，并约定解除当日迁出；2、涉案房屋业主连云港力联商贸有限公司与连云港启航贸易有限公司、连云港启航贸易有限公司与连云港北斗艺术培训有限责任公司分别签订的《房屋租赁合同》，证实业主将涉案房屋于2020年5月10日出租给连云港北斗艺术培训有限责任公司使用；3、连云港市公安消防支队消防工程验收意见书，证实涉案房屋所在丰联广场工程消防验收合格；4、王某（原系我家鲜生超市有限公司经理，代表该公司与被告签订租赁合同，现任连云港启航贸易有限公司法定代表人）询问笔录，证明原告租用被告房屋时，安装了监控系统、新风系统、教学硬件设备以及教学单间和外间的玻璃门，并装修了墙面和吊顶，原告于2020年8月15日正式离开并将监控系统、新风系统、教学硬件设备、教学单间的玻璃门、电灯、电缆、插座、开关等可以拆卸的材料全部拆除搬走。上述证据均经双方庭审质证，根据双方的质辩意见，本院依法认证并确定以下事实：2019年3月20日，被告三十六艺公司作为甲方、原告杨新安作为乙方，经协商签订一份《联营合同》。合同第七条约定：甲方以场地投资，乙方以技术投资，甲方每年收取乙方管理费合计345835元；第八条约定：联营公司独立核算，自负盈亏，由乙方负责统一核算盈亏，利润由乙方独自拥有或亏损由乙方独自负责；第十一条约定：在本合同的联营地址和联营期间内，甲方负责联营场所内的公共区域始终符合消防安全管理要求，并按规定取得消防安全许可证，乙方可以不再单独办理消防安全许可事宜，如果乙方自身可以办理独立的消防安全行政许可，则甲方提供方便；如果乙方自身办理不了独立的消防安全许可证，则甲方可以让乙方挂靠在甲方的消防大证内，但乙方必须服从甲方的统一安排。甲方负责提供教育主管部门核发的《办学许可证》，乙方原则上不再单独办理《办学许可证》，可以挂靠在甲方的办学许可证之下……如甲方被吊销或者注销《办学许可证》，乙方有权立即解除本合同，终止联营并追究甲方的违约责任；第十二条约定：甲方将坐落于连云港市海州区通灌南路96号连云港36艺商业管理有限公司第三层商铺3号网点，以联营投资形式交给乙方使用，该商铺面积433平方米；第十三条约定：本合同期限为五年；第十五条约定：管理费付款方式半年，乙方应向甲方交纳四个月的管理费计115278作为保证金，于本合同签订后7日内交纳；第十六条、十七条约定：商铺预计于2019年3月20日前交付，自商铺交付之日起二个月为装修期，装修期免管理费用;第三十一条补充条款：物业费3.5元/月/平，年计18186元；空调费60元/年/平，年计25980元；物业费、空调费半年付；第四年起租金年付，每年按5%递增；该教育广场内除此外不得再经营中小学全科类辅导，甲方免费提供正面外立面广告位二处供乙方使用。合同还约定了其他事项。原告在落款处签名确认，被告在落款处加盖公司和法定代表人印章予以确认。2019年3月21日，原告与上海乂学教育科技有限公司签订5年期的《咨询协议》，约定使用该公司专有商标，在连云港市新海实验中学片区选择培训机构地点开展教学活动并一次性支付咨询费45万元。同年3月22日，原告向被告支付了半年管理费172917元、空调费12990元、卫生费（即物管费）9093元和保证金57689元，合计252639元。同年4月4日，原告向江苏苍穹机电设备安装有限公司采购联营商铺内全热新风系统并将安装和空调改造工程发包给该公司，共支付费用2.1万元，其中设备材料费用计17000元。同年4月6日，原告将联营商铺装修工程发包给连云港铁恒装修工程有限公司施工,共支付费用130000元，其中钢化玻璃隔断门价值46916元。原告还安装了灯具、监控设施、窗帘、固定柜桌等设施，花费43120元，购买了教学必备的课桌等设施并聘用教师、发布广告，准备以松鼠全科教育的名义对外开展教育培训活动。2019年7月17日，原告向被告发出书面告知函，通知其联营商铺已于2019年5月1日完成装修，家具、设备、人员均已到位，因被告未能取得《消防许可证》和《办学许可证》，导致其无法开业，要求被告于同年7月23日前提供两处广告位并办好“两证”，具备开业相关条件。被告收函后，于同年7月20日回复已经申办“消防许可证”并取得一定进展，届时《办学许可证》也会一并办理并准备再提供一处户外广告位。2019年10月8日，原告再次向被告发出书面告知函，通知因其未能取得“两证”、只提供一处广告位，导致原告错过6月暑期、9月秋季最佳招生季，产生员工薪资损失16.5万元（10人×5个月×3300元/人/月）和物业租金等损失暂定327500元，要求被告承担。原告发函后无果，遂成诉。另查明，2018年11月12日，被告与出租方江苏我家鲜生超市有限公司、担保方连云港力联商贸有限公司签订一份《房屋租赁合同》，约定连云港力联商贸有限公司将其位于本市海州区产整租给江苏我家鲜生超市有限公司，江苏我家鲜生超市有限公司又将该房屋第一、三层商铺（第三层建筑面积5000平方米）出租给被告，租期9年。本案诉讼期间，因被告未能按约向江苏我家鲜生超市有限公司支付押金和房租，该公司于2020年5月1日书面通知被告解除双方签订的《房屋租赁合同》，双方于同年6月1日签订解除合同协议。原告于同年8月15日撤出涉案商铺并拆除安装的新风系统、监控、灯具等设备和隔断玻璃门。该商铺已由第三方承租并重新装修。本院认为，原被告双方签订的《联营合同》合法有效，双方都应严格履行。三十六艺公司违反双方约定，未能取得联营场所内的公共区域消防安全行政许可和《办学许可证》，使原告不能正常开展教学培训活动；被告与房屋转租人解除《房屋租赁合同》，使其丧失与原告继续履行合同的能力；被告的行为导致原告合同目的不能实现，已构成根本违约，应当依法承担赔偿损失等违约责任。原告提出“解除双方签订的《联营合同》、返还原告房租、押金、空调费、物管费252639元”的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告装修和安装的设备损失，因被拆除，无法进行工程造价审计，但原告损失确实存在，本院酌定拆除的固定设施均按对价折算，确认损失如下：1、装修：106542元（13万元-46916元×50%）；2、新风系统：12500元（21000元-17000元×50%）；3、监控、开关插座、灯具、窗帘、软装、吧台等固定设施：36972元【43120元-（7000元+3796元+1500元）×50%】；4、员工薪资损失19800元（3人×2个月×3300元/人/月）】。至于其他投资和可得利益损失，因原告提供的证据不充分，本院不予认定；可以挪动的电脑、投影仪、桌椅等通用设备，因其不具有专属性，该费用不应作为损失认定。综上，除付给被告相关费用以外，原告因被告违约造成损失共计175814元，被告应予赔偿。被告提出“本案真实法律关系是租赁合同纠纷”的答辩意见成立；但提出“原告从签订《联营合同》至今一直正常经营”的意见无事实依据，提出“有关主管部门没有对涉案教育机构未取得办学许可的行为进行处罚，客观上并不影响原告的经营活动、原告主张的各项损失没有事实和法律依据，原告不能以消防许可证和办学许可证未能办理为由主张涉案合同解除”的意见，本院审查后认为，原告坚持守法经营既是其合同权利，也是民商事活动的基本原则，双方《联营合同》第十一条约定：“如甲方被吊销或者注销《办学许可证》，乙方有权立即解除本合同，终止联营并追究甲方的违约责任”，而被告从未取得办学许可证，完全符合双方解除合同的约定条件，被告的抗辩意见不能成立；请求“依法驳回原告诉求”的主张，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四项）、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2019年3月30日签定的《联营合同》；二、被告连云港三十六艺商业管理有限公司于判决书生效之日起十日内返还原告杨新安支付的管理费、押金、空调费、物管费252639元并赔偿原告各项损失175814元；三、驳回原告杨新安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15959元（已预交），由原告负担8230元，被告连云港三十六艺商业管理有限公司负担7729元并连同赔偿款一并付给原告。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年审 判 长  王宝留人民陪审员  余汶娟人民陪审员  刘 莹二〇二〇年十一月三日书 记 员  江向晖法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催缴上诉费通知》具有同等法律效力。