湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0105民初4982号原告：章少兰，女，1961年1月1日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：王**，系原告之子，1984年7月12日出生，汉族，住武汉市汉阳区，特别授权代理。委托诉讼代理人：梁延丹，系湖北佳元律师事务所律师。一般授权代理。被告：杨超，男，1983年9月29日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：纪素娥，系被告之母，1957年1月29日出生，汉族，住武汉市汉阳区，特别授权代理。委托诉讼代理人：周威，系武汉市武昌区正大法律服务所法律工作者。一般授权代理。第三人：湖北福星惠誉汉阳房地产有限公司，住所地：武汉市汉阳区栖贤路12号，统一社会信用代码91420000667670408P。法定代表人：谭少群。原告章少兰诉被告杨超、第三人湖北福星惠誉汉阳房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王侃独任审判，于同年11月11日公开开庭进行了审理。原告章少兰及其委托诉讼代理人梁延丹、王**，被告杨超委托诉讼代理人纪素娥、周威到庭参加诉讼，第三人湖北福星惠誉汉阳房地产有限公司经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告章少兰向本院提出诉讼请求：1、判令依法确认原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》有效。2、判令被告、第三人协助原告办理位于武汉市汉阳区汉阳华府3栋2单元35楼1号房屋的产权登记手续。3、判令被告支付原告延期办证违约金。4、判令被告承担办理不动产权证的所有费用。5、判令被告返还原告多支付的购房款46,027.87元。6、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2016年12月13日签订房屋买卖合同，约定被告将其武汉市汉阳区汉阳华府3栋2单元35楼1号房屋售卖给原告，合同约定建筑面积58.13平方米，实际建筑面积57.65平方米。原告依约在2017年1月20日之前共支付被告购房款730,000元。2018年5月11日被告将诉争房屋交付原告使用，但在其具备办证的条件下被告迟迟不予配合办证，严重侵害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，故起诉来院。被告杨超辩称：第一，房屋买卖合同有效无异议；第二，因第三人原因被告至今未办理房屋产权登记手续，故无法协助原告办理涉案房屋产权登记手续，同时原告在履行双方签订的房屋买卖合同协议中，存在违约行为，因此被告不应承担违约责任；第三，依照双方签订的买卖合同协议书的约定，办理房屋产权证的所有费用应由原告承担；第四，原告并未多支付购房款46,027.87元，该诉请纯属原告编造事实，恶意诉讼。故请求法院在查明事实的基础上驳回原告诉请。另补充一点，被告先和案外人签订合同，收了案外人100,000元订金，准备将房子卖给案外人。后来因被告母亲和原告丈夫是同学关系，聚餐时原告要求买房，被告同意后要赔偿案外人违约金130,000元，该款就是原告2016年12月2日支付的130,000元，是原告同意支付的，不是原告诉状中所说多支付的。第三人湖北福星惠誉汉阳房地产有限公司未作答辩。经审理查明：2016年12月13日，原告章少兰与被告杨超签订《房屋买卖协议书》，约定由被告将位于武汉市汉阳区汉阳华府3栋2单元35楼1号房屋（建筑面积58.13平方米）作价690,000元卖予原告。合同约定，“此房屋面积为拆迁安置协议书中的面积，实际面积以交房为准，由乙方（原告）多退少补”“此住宅售价为甲方（被告）净得金额，其交易过程中所发生的其他一切费用（过户、物业等）均由乙方（原告）承担，甲方不再支付任何费用，此价格甲乙双方签订协议书之日起不得变更。”双方还补充约定，“其中甲方办证所产生的费用若超出壹万元整，由甲（乙）方自行承担，其他不变。”该补充协议中由何方承担处有修改痕迹，为“甲”“乙”二字叠加。2016年12月19日，被告父亲杨和平向原告丈夫王志翔出具《收条》一张，确认收到“购房款订金伍仟元正”。2016年12月4日，原告通过银行转账的方式向被告父亲杨和平支付130,000元；2017年1月20日，原告通过银行转账的方式向被告父亲杨和平支付595,000元，同日被告向原告丈夫王志翔出具《收条》一张，确认收到“购房款595,000元”。即原告共计向被告支付730,000元。被告对此无异议，本院予以确认。原告述称，2018年11月22日，第三人在案涉房屋所在小区张贴《通知》，通知业主办理签订购房合同手续。因双方未能就办理产权登记手续达成一致，遂引起本次诉讼。关于购房款支付的事实。原告共计向被告支付730,000元，被告认为，原告不存在多付房款，因其在将案涉房屋卖予原告前，先行卖给了案外人，故需支付案外人130,000元的违约金，这笔钱就是对应原告2016年12月先支付的130,000元，并申请案外人王素琴、余凡出庭作证，拟证明上述主张。王素琴述称，2019年4月原告丈夫王志翔给其打电话，让其约被告母亲纪素娥出来商量案涉房屋的过户问题；当时王志翔表示是他违约，要付130,000元的违约金，其与余凡、王志翔、纪素娥均在现场。余凡述称，三年前同学聚会在王志翔家的摊位吃宵夜，听说纪素娥将房子卖给王智翔，但是纪素娥说房子先卖给了别人，且定金已付，王智翔表示这个钱由他来出；并表示2019年并未与王素琴、纪素娥、王志翔见面。原告质证对上述证人证言真实性有异议，认为被告并无直接证据证明存在先卖房给别人而需要支付违约金；且原告多付房款是因为房屋交易过户会产生必要费用，多付的钱是为了办证。本院认为，因王素琴、余凡的证人证言表述存在不一致，被告亦无其他证据对其主张予以佐证，故对被告的上述辩称，本院不予采信。因双方在合同中约定“交易过程中所发生的其他一切费用（过户、物业等）均由乙方（原告）承担”，故原告的上述陈述具备合理性，本院予以采信。另查明，2014年7月3日，被告与第三人湖北福星惠誉汉阳房地产有限公司签订《房屋拆迁产权调换安置协议书》，约定由第三人按产权调换方式进行拆迁安置，安置房屋位于汉阳华府3栋2单元35楼1号，建筑面积约58.13平方米。2018年5月，被告将房屋交付原告。2018年11月22日，第三人发出通知：汉阳华府即将启动办理不动产权证，请各位业主根据实测面积对照拆迁协议结算面积差价款。该通知下附表一份，载明案涉房屋户型实测面积为57.65平方米。庭审后，本院向第三人核实案涉房屋的交易流程。湖北福星惠誉汉阳房地产有限公司表示必须业主本人签订《商品房买卖合同》，在业主本人与该公司签订《商品房买卖合同》后办理《商品房买卖合同》备案手续，即可办理业主本人名下的不动产权证，之后才能过户登记至他人名下。上述事实有原被告及第三人陈述、房屋拆迁产权调换安置协议书、通知、房屋买卖协议书、银行流水、电话录音在卷证实，足以认定。本院认为：原告章少兰与被告杨超签订的《房屋买卖协议书》，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，原被告双方对合同的效力均无异议，该合同合法有效，双方当事人均应严格遵守并切实履行。合同约定，被告将位于武汉市汉阳区汉阳华府3栋2单元35楼1号房屋（建筑面积58.13平方米）作价690,000元卖予原告。原告为买方已经按照协议约定支付了全部购房款，被告作为卖方亦应当履行房屋买卖合同的主要义务，配合原告理诉争房屋的过户手续。第三人湖北福星惠誉汉阳房地产有限公司虽与原告无合同关系，但从第三人的陈述可知，案涉房屋的过户需其配合方可办理，故其亦应协助原告办理案涉房屋的产权登记手续。关于原告要求被告支付延期办证违约金及承担办理不动产权证费用的诉请。庭审后，原告向本院表示撤回上述两项诉讼请求，并表示由其承担案涉房屋的办证费用，本院予以照准。关于原告要求被告返还多付购房款的诉请。合同约定，购房总价款为690,000元，“此房屋面积为拆迁安置协议书中的面积，实际面积以交房为准，由乙方（原告）多退少补”。原告实际向被告支付730,000元，因实测面积为57.65平方米，应返还购房款差价5,697.58元，在过户登记费用由原告承担后，原告所支付的40,000元过户登记费用亦应由被告返还，合计被告应退还原告多付购房款及过户登记费用共计45,697.58元。综上，原告诉讼请求中经本院核准的部分，予以支持；过高及不合理的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告章少兰与被告杨超于2016年12月13日签订的《房屋买卖协议书》有效；二、被告杨超、第三人湖北福星惠誉汉阳房地产有限公司协助原告章少兰办理位于武汉市汉阳区汉阳华府3栋2单元35楼1号房屋的产权过户登记手续，于本判决发生效力之日起三十日内履行，产权过户登记费用由原告章少兰承担；三、被告杨超返还原告章少兰购房款及过房登记费用共计45,697.58元，于本判决发生效力之日起十日内付清；四、驳回原告章少兰的其他诉讼请求。如果被告杨超未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费人民币减半收取5,580元，原告章少兰已预交，由被告杨超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王侃二〇二〇年十一月二十七日法官助理杨昀晅书记员杨娜