河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民初159号原告:杨廷军（案外人），男，汉族，1973年4月21日出生，住河南省洛宁县。被告：张占娃（申请执行人），男，汉族，1966年3月24日出生，住河南省汝阳县。委托诉讼代理人：张丹丹，女，汉族，1992年7月11日出生，地址同上。系张占娃女儿。被告：深圳市博瑞祥房地产开发有限公司（被执行人），住所地广东省深圳市盐田区盐田街深盐路海港大厦附楼704室。法定代表人：沈云飞，系该公司总经理。原告杨廷军与被告张占娃、深圳市博瑞祥房地产开发有限公司（以下简称博瑞祥公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨廷军，被告张占娃及其委托诉讼代理人张丹丹到庭参加了诉讼，第三人博瑞祥公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨廷军向本院提出诉讼请求：1、请求停止执行位于洛宁县陶朱富地小区临永宁大道3街门面自西向东一楼第七、八间、二楼第七、八间及三楼第七至十四间共八间房的房产并解除对该房产的查封程序。2、请求确认上述房产归原告所有。3、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告根据洛宁县人民法院于2015年12月4日作出的（2015）宁民初第776号民事判决书向法院申请强制执行，后于2016年5月13日与被告博瑞祥公司达成执行和解协议，约定:一、博瑞祥公司自愿将陶朱富地临永宁大道沿街门面从西往东数一楼第七、八间、二楼第七、八间、三楼第七至十四间共八间交给杨廷军抵顶所欠债务；二、二楼第七第八间最迟于2018年8月30日前交给杨廷军，房子交付后10日内杨廷军再付给博瑞祥公司现金50万元，房子交付前的租金由杨廷军收取；三、一楼、三楼房屋于协议签订后十日内交付，楼后空地允许杨廷军安装电梯及无偿使用。后原告与被告博瑞祥公司积极履行和解协议，上述房产已经由博瑞祥公司交付给原告占有使用并收益，原告也于2018年9月10日支付给博瑞祥公司50万元，案涉房产全部价款已经支付完毕，由于博瑞祥公司一直没有办理好土地使用权证以及相关手续，导致原告至今不能办理房屋权属登记。（2019）豫03执501号查封公告查封原告的上述房产后，原告向洛阳市中级人民法院提起执行异议申请，洛阳市中级人民法院作出（2020）豫03执异156号执行裁定书驳回了原告的异议请求，原告杨廷军认为洛阳中院驳回原告的异议请求错误，其享有足以排除案涉房屋执行的民事权益。一、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告于2016年5月13日与被告博瑞祥公司达成执行和解协议，且已经通过履行执行和解协议支付了房屋全部价款。被告博瑞祥公司已经向原告交付案涉房产，现有证据足以证明原告已经实际上占有案涉房产，并对房屋进行了控制、管理，且根据洛阳中院作出的（2020）豫03执异156号执行裁定书，博瑞祥公司未取得土地使用权证及办理报批报建许可手续，现有证据显示导致原告不能办理权属变更登记的原因是因为博瑞祥司手续未能办妥，原告并无过错。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣柙、凉结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据上述条款规定，案外人在未办理财产登记的情况下，原告支付了全部价款并实际占有，且原告对于案涉房屋办理过户登记没有过错，请求洛阳中院停止执行案涉房产并解除查封程序的请求是合法合理的。三、民事活动中首先遵循自愿及诚实信用原则，原告与被告博瑞祥公司早在2016年就达成了执行和解协议并积极覆行，洛宁县人民法院也根据双方达成的执行和解协议，作出了（2017）豫0328执恢95号执行裁定书终结洛宁县人民法院（2015）宁民初776号民事判决书的执行，双方的真实意愿得到了尊重和保护，但是洛阳中院于2020年5月14日对案涉房屋的查封行为，将导致原告与博瑞祥公司的纠纷不能得到妥善解决。原告认为，原告享有足以排除案涉房屋执行的民事权益，根据法律及现行有效的司法解释，请求法院停止对案涉房屋的执行并解除查封程序，并确认位于洛宁县陶朱富地小区临永宁大道沿街门面自西向东一楼第七、八间、二楼第七、八间及三楼第七至十四间共八间房的房产归原告所有，望判如所请。张占娃辩称，一、洛阳市中级人民法院（2019）豫03执501号民事裁定书及（2020）豫03执异156号民事裁定书认定事实清楚，适用法律正确，不存在被撤销的事由。根据《执行异议和复议案件规定》第30条的规定，本案房产未办理产权登记，也未进行预告登记，不动产权属尚未变更，仍属于被执行人的财产，法院查封该房产符合法律规定。二、十一位原告所购买案涉房产的行为虚假，未办理房屋产权登记，不符合《执行异议和复议案件规定》第28条的条件，不享有足以排除强制执行的权利，对其异议请求应予驳回。对于涉案房产不能办理产权登记，原告是存在过错的。原告作为洛宁县当地人，对陶朱富地小区的具体情况应是十分了解的，对其不具备办证条件应当是明知的。退一步讲，任何一个理性购房人在购买房产时最关心的就是办理产权登记问题，在执行异议阶段十原告提交的购房合同中均未约定办理产权登记有关事宜，显然不符合房屋买卖的交易规则。由此也可证明原告对涉案房屋不能办理产权登记是存在重大过错的，亦或是明知的。三、本案不适用《执行异议和复议案件规定》第29条的规定。涉案房产并非用于居住的住宅，系属于投资性质的商铺，不能排除执行。四、被执行人不具备出售房产的条件，其所出售房产行为违反相关法律规定，该行为应属无效。故案外人异议请求不能成立，不应解除案涉房产的查封。五、依据被执行人实际控制人王平向执行法官提交的陶朱富地小区《已售房产清单》，该售房清单不显示商铺的出售情况，证明涉案商铺全部未出售。申请执行人多次向执行法官请求查阅该清单，但执行法官均拒绝提供。十位异议人无充足证据证明已支付全部房款并实际占有涉案商铺。王平与十位异议人恶意串通，转移财产，规避法院强制执行，应当驳回十原告的异议请求。综上所述，答辩人认为，十原告提出的主张无事实及法律依据，不能成立，请求人民法院依法驳回其请求，继续对本案的执行。博瑞祥公司未到庭及答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人举证及质证的情况，本院认定事实如下：1、杨廷军主张以房抵债并实际占有涉案房产的事实。2014年1月16日杨廷军、雷少辉作为乙方与作为甲方的博瑞祥公司洛宁分公司王平签订《售房协议》，约定乙方向甲方购买位于洛宁县××小区门面房××、××、××及××、××层整层，房款共计壹仟壹佰伍拾万元整，协议签订当天乙方支付房款肆佰万元整，余款分期支付。当天杨廷军与雷少辉签订《协议》，雷少辉退出合伙，签订的买房协议由杨廷军全权出资购买与雷少辉无关。2014年1月17日，博瑞祥公司洛宁分公司给杨廷军、雷少辉出具确认收到400万元的收据，收据上加盖了博瑞祥公司洛宁分公司财务专用章。2016年5月13日，杨廷军与博瑞祥公司达成《执行和解协议》，约定:一、博瑞祥公司自愿将位于陶朱富地小区临永宁大道沿街门面从西往东数一楼第七第八间门面房、二楼第七第八两间、三楼第七至第十四间共八间交给杨廷军抵顶所欠债务；二、二楼第七第八间最迟于2018年8月30日前交给杨廷军，房子交付后10日内杨廷军再付给博瑞祥公司现金50万元，房子交付前的租金由杨廷军收取；三、一楼、三楼房屋于协议签订后十日内交付，楼后公用空地允许杨廷军安装电梯及无偿使用。杨廷军于2018年9月10日转账给博瑞祥公司张三平50万元，博瑞祥公司洛宁分公司给杨廷军出具确认收到50万元的收据，收据上加盖了博瑞祥公司洛宁分公司财务专用章。2017年9月7日，杨廷军作为出租方与承租方史红波签订《租赁合同》一份，约定出租方将位于陶朱富地小区商铺由西往东第七第八间两层租赁给史红波，租期五年，从2017年10月1日至2022年9月30日，租金一年一交，前两年租金不变，每年为15万元。2、张占娃作为申请执行人申请执行涉案房产的相关事实。博瑞祥公司与张占娃、洛阳未来建设工程有限公司、博瑞祥公司洛宁分公司建设工程施工合同纠纷一案，河南省高级人民法院于2019年6月25日作出（2018）豫民终1818号民事判决，判令博瑞祥公司于判决生效后十日内在欠付洛阳未来建设工程有限公司工程款7328824.47元范围内对张占娃承担给付责任。2020年5月14日，本院作出（2019）豫03执501号查封公告，公告查封博瑞祥公司开发的位于洛宁县永宁大道东段洛宁县陶朱富地5#楼临街一至四层所有商铺。3、其他事实。国家企业信用信息公示系统生成的博瑞祥公司洛宁分公司的企业公示报告显示，该公司隶属于博瑞祥公司，2018年5月25日，该公司负责人由王平变更为李次民。本院在（2020）豫03执异123号民事裁定书中查明，涉案房产所在的陶朱富地项目工程没有取得土地使用权及报批报建许可。另在原告张彩红所提执行异议之诉一案中，张三平出庭作证，称在2001年至2018年期间其担任博瑞祥公司洛宁分公司的会计，门面房一共14间，房款有的转到王平账上，有的转到其个人卡上，有的经公司指定转到公司债权人的卡上，合同、收据都由其经手出具。本院认为，案外人能够证明其对执行标的享有足以排除执行的民事权益的，应当判令停止执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，杨廷军提交的其与博瑞祥公司洛宁分公司签订的《执行和解协议》、转款凭证、将房产出租的租赁合同等证据，能够证明在涉案房产被本院于2020年5月14日公告查封之前，杨廷军已经合法取得并实际占有、支配了案涉房产。因相关手续不全，涉案房产所在项目工程不具备办证条件，故不应认定系因杨廷军原因未办理房产登记手续。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”基于杨廷军提交的证据，应当认定杨廷军所提异议符合该条规定，其主张对涉案房产享有足以排除执行的民事权益具有证据优势，应当予以支持。因杨廷军对于涉案房产未进行合同登记备案及不能及时办理房产证没有尽到必要的注意义务，本案诉讼费用酌定由杨廷军承担。关于杨廷军所提确认涉案房产归其所有的诉讼请求能否成立的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”我国不动产物权采取登记生效的原则。本案中，涉案房产所在的陶朱富地项目工程没有取得土地使用权及报批报建许可，在涉案房产的相关和审批手续办理之前，杨廷军要求确认诉争房屋归其所有，法律依据不足，本院不予支持。综上所述，杨廷军要求对涉案房产的执行、解除查封的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、三百一十二条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、不得执行位于洛宁县陶朱富地小区临永宁大道沿街门面自西向东一楼第七、八间、二楼第七、八间及三楼第七至十四间共八间房产，并解除查封；二、驳回杨廷军的其他诉讼请求。案件受理费42800元，由杨廷军负担。如不服本判决可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。本院（2020）豫03执异156号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年十一月十日书记员 刘 博