广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初11671号原告：许向辉，男，汉族，住广东省广州市花都区，委托诉讼代理人：郑桂英，广东港宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙华伟，广东港宏律师事务所律师。被告：广州隆翠荟酒店管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区钟村街汉兴直街68号608，统一社会信用代码：9144010133138992XN。法定代表人：陈某彦，职务：执行董事兼总经理。被告：陈某彦，男，汉族，住广西浦北县，被告：广州隆翠酒店管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区桥南街南华路359号1416，统一社会信用代码：91440113MA59CE2W2Q。法定代表人：罗俊杰。被告：吴某梅，女，汉族，住广东省广州市番禺区，原告许向辉诉被告广州隆翠荟酒店管理有限公司、陈某彦、广州隆翠酒店管理有限公司、吴某梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员胡林适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告许向辉的委托诉讼代理人郑桂英、龙华伟到庭参加诉讼。被告广州隆翠荟酒店管理有限公司、陈某彦、广州隆翠酒店管理有限公司、吴某梅经本院合法传唤，无正当理由，均未到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告许向辉向本院提出诉讼请求：一、被告广州隆翠荟酒店管理有限公司交付房屋（剩余租金为209940元）；二、被告广州隆翠荟酒店管理有限公司支付房屋2020年2月1日至5月17日租金14944元；三、被告广州隆翠荟酒店管理有限公司支付延期支付租金违约利息暂计18元（按照1%每日标准计算，自2020年2月28日起暂计至2020年5月20日，实际应当计算至清偿之日止）；四、被告广州隆翠荟酒店管理有限公司支付解除合同违约金共计50280元（按照当年租金总额计算，以4190元/月/间×12个月）；五、被告广州隆翠荟酒店管理有限公司支付自2020年5月18日起至实际交房日止的房屋占用费280元（按照140元/日/间，暂计至2020年5月20日起诉日，实际应计算至实际交房日）；六、被告广州隆翠荟酒店管理有限公司支付自2020年4月1日起至实际交房日的物业管理费、电费、水费1107元；七、被告广州隆翠荟酒店管理有限公司支付房屋装修损失共计57626元（以112900元为基数，除以8年即96个月，乘以合同未履行期间49个月）；以上合计：109394.80元；八、被告陈某彦、广州隆翠酒店管理有限公司、吴某梅对以上债务承担连带清偿责任；九、四被告共同承担本案的诉讼费。事实与理由：2015年10月10日，被告广州隆翠荟酒店管理有限公司与原告签订《房屋租赁合同书》，租赁原告位于广州市番禺区奥园城市天地9区1栋1619号房屋，用于经营公寓式酒店，租赁期限为8年，自2016年7月1日起至2024年6月30日止，租金第一年3800元/月/间，每两年递增5%，至2020年为4190元/月/间，每月30日前由被告广州隆翠荟酒店管理有限公司全额一次性转账支付给原告，租赁期间物业管理费、水电费由被告广州隆翠荟酒店管理有限公司支付。双方还约定原告委托被告将涉案房屋按照被告广州隆翠荟酒店管理有限公司要求的装修标准进行装修，装修费用由原告支付。合同签订后，双方均按照约定履行各自义务。然好景不长，2020年2月起，被告广州隆翠荟酒店管理有限公司开始拖欠租金，在原告等业主的不断催促下，至今仍未支付应付租金。2020年4月17日，被告广州隆翠荟酒店管理有限公司发出《通知函》，通知原告其单方解除租赁合同，双方租赁关系终止，但并未与原告对房屋状况及设备设施进行清点，也未办理房屋交接手续。原告认为，被告广州隆翠荟酒店管理有限公司与原告签订的《房屋租赁合同书》合法有效，受法律保护。被告广州隆翠荟酒店管理有限公司拖欠租金，并单方提前终止租赁合同，应当缴清欠付租金及欠付的物业管理费、水费、电费；根据《房屋租赁合同书》第十四条第3条、第5条约定，还须支付延迟支付租金违约金及赔偿原告相当于当年租金总额的解除合同违约金；且被告广州隆翠荟酒店管理有限公司并未与原告办理房屋交接手续，视为该房屋仍为被告广州隆翠荟酒店管理有限公司占有，还应支付房屋占有期间的房屋占用费及物业管理费、水费、电费；此外，涉案房屋按照被告广州隆翠荟酒店管理有限公司设定的装修标准及附属设施统一装修、配备，系为配合被告广州隆翠荟酒店管理有限公司经营使用而专门设定的装修标准，现因被告广州隆翠荟酒店管理有限公司违约导致《房屋租赁合同书》解除，原告收回房屋后作为他用还需按照非酒店经营标准重新装修，故被告还应承担合同未履行期间的装修分摊费用。被告陈某彦作为被告广州隆翠荟酒店管理有限公司的唯一股东，在不能证明其财产与被告广州隆翠荟酒店管理有限公司财产相互独立的前提下，应对被告广州隆翠荟酒店管理有限公司的上述债务承担连带责任。被告广州隆翠酒店管理有限公司于2016年4月15日联合被告广州隆翠荟酒店管理有限公司向原告发出《公司更名通知函》，声明被告广州隆翠荟酒店管理有限公司自2016年4月起变更登记为“广州隆翠公寓管理有限公司”（被告三的曾用名），原“广州隆翠荟酒店管理有限公司”的业务由“广州隆翠公寓管理有限公司”统一经营，但实际情况是被告广州隆翠荟酒店管理有限公司并未变更登记，双方为独立的主体。被告广州隆翠酒店管理有限公司的行为应当视为对被告广州隆翠荟酒店管理有限公司经营风险的担保以及对被告广州隆翠荟酒店管理有限公司的经营债务的加入，故应对被告广州隆翠荟酒店管理有限公司的债务承担连带责任。被告吴某梅作为被告广州隆翠荟酒店管理有限公司的实际控制人、装修委托款的收款人及装修委托协议书的实际履行人，应当对装被告广州隆翠荟酒店管理有限公司的债务承担连带责任。今原告依据以上事实与理由，诉至贵院，恳请法院查明事实，望判如所请。被告广州隆翠荟酒店管理有限公司、陈某彦、广州隆翠酒店管理有限公司、吴某梅均无答辩。经审理查明：位于广州市番禺钟村街汉兴五街11号1619房的所有权人为原告许向辉，建筑面积为45.17平方米。被告吴某梅是被告广州隆翠荟酒店管理有限公司的原法定代表人、财务负责人及三名股东之一，广州隆翠荟酒店管理有限公司的另两名股东为罗俊杰、罗俊乐；2020年4月8日，广州隆翠荟酒店管理有限公司办理变更登记，法定代表人变更登记为陈某彦，股东变更登记为陈某彦一人。被告广州隆翠酒店管理有限公司原名广州隆翠公寓酒店管理有限公司，股东为罗俊杰、吴某梅。2016年7月9日，原告许向辉作为甲方与被告广州隆翠公寓管理有限公司（后变更登记为：广州隆翠酒店管理有限公司）作为乙方签订《租赁合同》、《装修委托协议书》各一份，约定广州隆翠酒店管理有限公司租赁原告许向辉名下位于广州市番禺区奥园城市天地9区1栋1619号房屋用于经营公寓式酒店，租赁期限为8年，自2016年7月1日起至2024年6月30日止，自起租日起，第一年租金3800元/月，租金每两年递增5%，至2020年6月30日为3990元，2020年7月1日起租金为4190元/月，每月30日前由被告广州隆翠酒店管理有限公司全额一次性转账支付租金给原告，租赁期间物业管理费、水电费由被告广州隆翠酒店管理有限公司支付，乙方向甲方支付相当于第一个月租金3800元作为房屋租赁押金。该合同书第十条第（二）款第5项约定因不可归责于乙方的事由，例如：不可抗力等（此不可抗力指：战争、地震、水灾等）致使租赁物业毁损、灭失的，双方解除合同，无须承担违约责任。合同书第十四条约定乙方未能在约定时间内支付租金，每迟延一日，按迟延支付的租金金额的百分之一向甲方支付违约金；若延迟支付租金超过二个月，甲方解除合同，乙方应向甲方支付相当于当年租金总额的违约金；乙方如欲提前终止合同，须提前一个月书面通知甲方，通知到达后甲方即视为合同终止，并须赔偿甲方相当于当年租金总额作为违约金。双方还约定原告委托被告将涉案房屋按照被告广州隆翠酒店管理有限公司要求的装修标准进行装修，原告同意支付装修费112900元至广州隆翠酒店管理有限公司指定的吴某梅名下银行账户内。上述《租赁合同》、《装修委托协议书》还对其他相关事项进行了约定。原告分三期支付了装修款，广州隆翠荟酒店管理有限公司开具的收据加盖了“广州隆翠公寓管理有限公司财务专用章”。上述《租赁合同》、《装修委托协议书》签订后，双方均按照约定履行各自义务。原告诉称从2020年2月起被告广州隆翠酒店管理有限公司开始拖欠租金。2020年4月17日，被告广州隆翠荟酒店管理有限公司发出《通知函》，通知原告因为疫情带来的打击，导致酒店无法继续经营，故通知原告自本通知送达之日即解除所签订的租赁合同，被告广州隆翠荟酒店管理有限公司会支付租金至2020年1月31日、结清2020年3月31日前的所有费用，房屋钥匙采用智能密码锁，密码会直接独立以短信方式发送给原告，自密码发送至原告手机之日，即视为房屋已交付给原告。原告在本案中称其已于2020年8月底已经进入涉案房屋，被告广州隆翠荟酒店管理有限公司在2020年4月份已经没有在经营了，涉案房屋目前空置，原告未再进行装修，目前正在对外放租。原告已经缴清涉案物业2020年4月1日至2020年6月1日期间的物业管理费及水电费。原告许向辉因催收拖欠租金未果，遂于2020年7月15日将各被告诉至本院。原告许向辉在本案庭审中表示，因系被告违约，故广州隆翠荟酒店管理有限公司缴纳的3800元房屋租赁押金应当予以没收。本院立案受理本案后，已依法向各被告邮寄送达或电子送达本案的原告民事起诉状及证据材料副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等司法文书，但本院组织开庭审理时，各被告均未到庭，也均未向本院提交书面的答辩或证据材料。另查明：被告广州隆翠荟酒店管理有限公司与广州隆翠公寓酒店管理有限公司于2016年4月15日向奥园城市天地各业主发出《公司更名通知函》，该函称：由于公司发展需要，原“广州隆翠荟酒店管理有限公司”名称从2016年4月起变更登记为“广州隆翠公寓管理有限公司”，届时原公司“广州隆翠荟酒店管理有限公司”的业务由“广州隆翠公寓管理有限公司”统一经营。公司更名后，业务主体和法律关系不变，原签订的合同继续有效，原有的业务关系和服务承诺保持不变。再查明，因被告广州隆翠荟酒店管理有限公司及广州隆翠酒店管理有限公司拖欠租金，与该两被告签订《房屋租赁合同》的其他业主亦将本案四被告诉至本院，其中本院受理的（2020）粤0113民初11669、11674、11676、11677号案件中，原告提交的装修款收据上加盖的均是广州隆翠酒店管理有限公司的公章。以上事实有原告许向辉提供的证据及本案庭审笔录等可予以证实。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在本院作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据原告提供的证据材料及陈述，可以证实原告与被告广州隆翠酒店管理有限公司之间存在房屋租赁合同关系，被告广州隆翠酒店管理有限公司为与原告签订《租赁合同》的向对方，因该合同产生的相关权利义务应当由广州隆翠酒店管理有限公司承受。因被告广州隆翠酒店管理有限公司已于2020年4月17日向原告发函要求提前解除双方之间的房屋租赁合同。双方虽然未办理涉案房屋的交付手续，但被告广州隆翠酒店管理有限公司已在《通知函》中告知由于疫情影响无法继续经营，且原告也自认其已于2020年8月底实际进入了涉案房屋，故本院对原告要求本院判决被告广州隆翠酒店管理有限公司交付涉案房屋的主张不予支持。本案系被告广州隆翠酒店管理有限公司拖欠租金、并要求提前解除租赁合同，显然属于被告广州隆翠酒店管理有限公司违约，被告广州隆翠酒店管理有限公司应当承担相应的违约责任。原告要求租金计算至被告广州隆翠荟酒店管理有限公司发出解除通知函后一个月即2020年5月17日，合情合理，本院应当予以支持，因2018年7月1日至2020年6月30日期间的租金标准为每月3990元，即被告广州隆翠酒店管理有限公司应当向原告支付2020年2月1日至2020年5月17日期间的租金为14158元（3990元/月×3月+3990元/月÷31天×17天）。被告广州隆翠酒店管理有限公司违约要求提前解除合同，给原告造成了相应损失，理应支付逾期交租利息，但被告广州隆翠酒店管理有限公司提前解除合同系因遭受疫情冲击并将相关情况告知了原告，《租赁合同》中约定的逾期交租利息标准也过高，且《租赁合同》还约定了提前解除合同时需支付当年租金作为违约金，原告在本案中除主张租金外，还主张逾期交租利息、解除合同违约金、房屋占有使用费、物业管理费、水电费、房屋装修损失、没收房屋租赁押金等，显然累计的原告各项主张过高。本院认为，判令由被告承担一定数额的违约金，即有惩罚性，也有补偿性，故本院综合全案事实，根据公平合理原则，酌情确定在由被告广州隆翠酒店管理有限公司没收房屋租赁押金、承担全案诉讼费的基础上，再由被告广州隆翠酒店管理有限公司支付当年全年租金即47880元作为被告广州隆翠酒店管理有限公司的违约金，对原告另主张的逾期交租利息、房屋占有使用费、物业管理费、水电费、房屋装修损失等，本院则均不予支持。因本案中，原告许向辉是与被告广州隆翠酒店管理有限公司签订《租赁合同》，且本案中的收款人亦为广州隆翠酒店管理有限公司，广州隆翠荟酒店管理有限公司与广州隆翠酒店管理有限公司联合发出的《公司更名通知函》并未对广州隆翠荟酒店管理有限公司承担广州隆翠酒店管理有限公司与各个业主之间的权利义务作出意思表示，根据合同的相对性，本案与广州隆翠荟酒店管理有限公司无关，故广州隆翠荟酒店管理有限公司及其法定代表人无需对本案债务承担连带责任。虽《装修委托协议书》约定将装修费用支付至被告吴某梅名下，但吴某梅收取装修费用符合原告与广州隆翠酒店管理有限公司的约定，亦是原告自愿按该协议约定方式支付装修费用给广州隆翠酒店管理有限公司，故吴某梅收取费用是履行职务行为。广州隆翠酒店管理有限公司为被告吴某梅与案外人罗俊杰投资设立的有限责任公司，原告主张被告吴某梅对广州隆翠酒店管理有限公司的债务承担连带责任，于法无据，本院不予支持。被告广州隆翠荟酒店管理有限公司、陈某彦、广州隆翠酒店管理有限公司、吴某梅经本院合法传唤，均拒不到庭参加诉讼，应当视为放弃抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告广州隆翠酒店管理有限公司应当于本判决发生法律效力之日起七日内支付2020年2月1日至2020年5月17日期间的租金14158元给原告许向辉。二、被告广州隆翠酒店管理有限公司应当于本判决发生法律效力之日起七日内支付违约金47880元给原告许向辉。三、被告广州隆翠酒店管理有限公司支付给原告许向辉的房屋租赁押金3800元归原告许向辉所有。四、驳回原告许向辉的其他诉讼请求。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4450元，由被告广州隆翠荟酒店管理有限公司、陈某彦连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 胡 林二〇二〇年十一月六日书记员 王雅佩