广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初30437号原告：刘春燕，女，1983年1月19日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告：李皓琳，女，2005年12月16日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告：李柏铖，男，2011年3月30日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告：李皓洋，女，2015年1月18日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，上述四原告共同委托诉讼代理人：朱政宇，广东纵横天正律师事务所律师。被告：孔繁杰，男，1968年9月26日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，原告刘春燕、李皓琳、李柏铖、李皓洋与被告孔繁杰租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日受理后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告刘春燕、李皓琳、李柏铖、李皓洋的共同委托诉讼代理人朱政宇到庭参加了诉讼，被告孔繁杰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告提起诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的房租及水、电费合计993329元；2、被告向原告支付迟延履行违约金（迟延履行违约金以993329元为计算基数，按每天千分之一标准计算，自2020年5月21日起计至实际清偿之日止；暂计至2020年8月10日为81452元）；3、被告向原告支付的押金50000元为原告所有，原告无需退还；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由如下：2002年8月15日开始，被告向李志开承租白云区均禾街清湖村大布路**号厂房（以下简称涉案厂房），双方就租赁事宜一直有签订《租赁合同》。最后一份合同签订于2018年1月1日，约定出租年限自2018年1月1日至2020年12月31日。但被告自2017年就开始拖欠厂房的租金及水电费，李志开多次要求被告支付拖欠的租金和水电费，被告于2019年7月22日分别出具《欠款清单》、《还款计划清单》，但被告并未按还款计划履行。2019年9月4日，出租人李志开因病去世，原告为李志开的合法继承人。之后，原告也多次向被告主张拖欠的租金及水电费，但被告一直未履行。故提起本案诉讼。被告孔繁杰于庭审后接受法庭询问陈述：我与李志开于2002年签订合同时，李志开才二十多岁，厂房是否是李志开合法经营存在疑问。原告主张的993329元数额不对，多了10000元，原告提供的证据上只有95万多。涉案厂房是违建，押金要退给我。合同约定面积与实际面积不符，合同约定是2栋2层厂房，但是有1栋4层是没有的，原告多收的租金也要计算。4月26日合同解除时，我当天还在生产，房东与村里面的治安、街道办，一共几十个人来到工厂，要求马上停工及签还款协议、结算员工工资。时间紧迫，签字时我比较焦虑，处理完之后，我与员工要全部撤出厂房，房东锁门，之后我们进去也要经过房东同意。房东将整个工厂的设备、原料以及其他东西全部据为己有。关于水电费，应按照水电规定的价格收取，多收的水电费应该退还。2020年4月16日，我签了一份承诺书，支付了60000元。厂房的楼顶是简易厂房，经过十年之久全部漏水，无法使用，原告一直没处理，2012年开始我便空着二楼没用了。双方口头协商，或者由我将二楼退租，或者由我维修后转租。之后房东承诺由我使用二楼，一楼退给房东，于是我将二楼楼顶的铁皮全部更换，费用由我垫付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的租赁合同、厂房租赁合同、欠款清单、还款计划清单、微信聊天记录、律师函及邮寄记录、协议书、还款计划书、居民死亡医学证明书、遗体火化证、户籍档案摘抄证明、亲属关系证明、承诺书、照片等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年8月15日，李志开（甲方、出租方）与被告孔繁杰（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将广州市白云区新市镇清湖村大布园的厂房出租给被告，月租金12000元，每三年递增10%，租期自2002年9月15日至2012年8月31日；等等。2018年1月1日，李志开（甲方、出租方）与被告孔繁杰（乙方、承租方）再次签订《厂房租赁合同》，约定甲方将广州市白云区新市镇清湖村大布路**号厂房租赁给被告，整套厂房内有两栋两层、一栋四层建筑，总建筑面积2215平方米，空地130平方米，总配电提供100千瓦给乙方使用，每度电按1.3元收费，若供电部门电费上涨或下调，则乙方的电费也随之调整；自来水费按清湖村委会收费标准收取；租期自2018年1月1日至2020年12月31日，双方签订协议后乙方向甲方交纳50000元作为租赁押金，每月租金24200元，每隔三年递增10%；等等。2019年7月5日，被告作为欠款人出具欠款清单，记载被告2017年5月份止欠厂租及水电费共639902元，2017年6月至2019年6月欠租金及水电费共815679元，合计1455581元；2018年至2019年6月27日共支付490000元，共欠李志开厂租及水电费965581元。2019年7月22日，被告出具还款计划清单，记载欠款965581元分6个月还清，2019年8月至2020年1月每月分期还款160930元，逾期未还甲方有权加收5%滞纳金以日计算，超过2020年3月未还，由甲方起诉还款。2019年9月4日，李志开去世。2019年9月29日，广州市白云区均禾街清湖经济联合社及广州市公安局白云区分局均禾街派出所共同出具亲属关系证明，记载李志开配偶为刘春燕，子女为李皓琳、李柏铖、李皓洋，李志开父亲李永杞已于2012年11月23日去世，母亲黎建珍已于2011年12月16日去世。2020年4月13日，原告委托律师向被告发出律师函，记载被告出具欠款清单及还款计划清单后仅于2019年11月28日偿还10000元，其余均未偿还，并催促被告返还欠款。2020年4月16日，被告向原告出具承诺书，记载被告承诺在2020年4月20日前准备60000元承诺金，如做不到，21日房东可封厂处理；如承诺金到位，25日盈溢鞋材厂结业，盈溢鞋材厂孔繁杰负责结清所有员工工资。原告对该承诺书无异议，确认收到该60000元并同意在原告诉请中予以扣减。2020年4月26日，原告刘春燕（甲方）与被告孔繁杰（乙方）签订《协议书》，约定乙方原与甲方配偶李志开（已故）就白云区均禾街清湖村大布路***号厂房签订厂房租赁合同，现双方就租赁关系终止事宜约定如下：《厂房租赁合同》于2020年4月26日终止，乙方于该日退还厂房给甲方，乙方确认截止本协议签订之日，乙方尚拖欠房租及水电费合计993329元，乙方承诺在三年内即2023年4月25日前付清，每逾期一天，按照未付金额的千分之一的标准计算违约金；乙方确认押金50000元归甲方，无需退还；等等。同日，被告（乙方）向原告刘春燕（甲方）出具还款计划书，记载乙方欠费993329元，自2020年5月开始，每月20日前支付27592元，直至还清，如有任何一期未按时支付，视为全部欠款金额还款期限届满，甲方有权立即诉至本院追索全部欠款。该清单下方书写“2019年11月28日1万元——955581元”。2020年9月28日，广州市规划和自然资源局向本院复函，记载暂未查到涉案场地的建设工程规划许可证信息及相关产权记录。审理中，被告出示微信通信记录，记载2020年2月27日及3月26日有向原告刘春燕支付租金；4月16日被告向原告刘春燕支付10000元后，原告刘春燕确认收到3月份租金20000元；4月19日至4月24日期间被告共微信转账支付60000元，4月28日支付6000元、4月30日支付1200元。原告确认收到上述款项，主张4月19日至4月24日期间的收到60000元即为承诺书中的承诺金，4月28日及4月30日支付的7200元为被告向原告购回其工厂物品的款项，现同意在诉请金额中予以扣减67200元。本院认为，经查，涉案厂房未取得建设工程规划许可证或相关产权登记，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，李志开与被告就涉案厂房签订的《厂房租赁合同》应属无效。因李志开已故，四原告作为李志开的法定继承人，可依法继承李志开在《厂房租赁合同》中的相关权利义务。关于租金即占有使用费及水电费，被告签署协议书及出具还款计划书确认截止2020年4月26日尚欠原告租金及水电费共993329元，本院予以采纳。被告在出具还款计划书后未按时按期还款，应视为全部款项的还款期限已届满，原告现要求被告支付该欠款合法合理，本院予以支持。因被告已在4月19日至4月24日支付60000元、4月28日及4月30日支付7200元，共计67200元，该款项应予以扣减。被告另主张押金不应由原告收取，因涉案《厂房租赁合同》为无效合同，依据该无效合同所取得的款项应当予以返还，即使协议书约定押金由原告没收，但因违反相关法律规定，该没收押金的约定亦属无效，故该押金50000元亦应予以扣减，本院对原告要求没收押金的诉请不予支持，予以驳回。被告还主张存在多计算面积及二楼房顶维修费应予以扣减，均未能提供充分证据予以证实，应由被告承担举证不能的不利法律后果，本院对被告该抗辩不予采纳。故扣减后被告还应支付876129元。关于迟延履行违约金，被告出具还款计划书后未按计划还款，原告依据协议书的约定要求被告承担迟延履行违约金具有合同依据，但因原告未能举证证实因被告迟延履行给原告造成的实际损失，故本院酌情调整违约金标准为以876129元为本金自2020年5月21日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场同期报价利率计算至付清之日止。被告孔繁杰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告孔繁杰向原告刘春燕、李皓琳、李柏铖、李皓洋支付占有使用费及水电费共876129元；二、自本判决生效之日起五日内，被告孔繁杰向原告刘春燕、李皓琳、李柏铖、李皓洋支付违约金，以876129元为本金自2020年5月21日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场同期报价利率计算至付清之日止；三、驳回原告刘春燕、李皓琳、李柏铖、李皓洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7461.5元，由原告刘春燕、李皓琳、李柏铖、李皓洋共同负担1649.5元，由被告孔繁杰负担5812元。被告负担的受理费应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年十一月二十四日书记员  苏秋雅