福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终3967号 上诉人（原审被告）：徐才福，男，1987年4月20日出生，汉族，福建省泉州市泉港区南埔镇沙格新村**，现住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：钟江海，福建厦信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建省景力商业管理有限公司，住所地福建省安溪县城厢镇永安路**海峡茗城****。 法定代表人：凌云，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨玲玲，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张婷婷，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 上诉人徐才福因与被上诉人福建省景力商业管理有限公司（以下简称“景力公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2020）闽0524民初548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐才福上诉请求：1.撤销一审，依法改判；2.一、二审诉讼费用均由景力公司承担。事实与理由：原审判决认定事实错误，导致适用法律错误。一、案涉店铺系基弘城市广场开发商自行整体改建负一层地下车库而成的商场店铺，未依法取得建设工程规划许可证，未经规划、消防验收等合法手续，案涉租赁合同无效。徐才福在本案一审第一次庭审结束后，才于2020年4月4日得知案涉店铺存在前述违法情形。案涉店铺不属于福建基弘实业有限公司（以下简称“基弘公司”）可以根据《安溪县人民政府关于部分项目协调会的专题会议纪要》等文件要求将车库调整为商业使用的店铺。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”等规定，案涉《租赁合同》应为无效。二、一审法院在知悉有案涉店铺未依法取得建设工程规划许可证相关证据的情况下，未依职权主动对合同效力进行审查，反而认定案涉租赁合同有效，属认定事实错误。三、徐才福已另行提起诉讼，要求确认案涉租赁合同无效，本案属于《民事诉讼法》第150条有关诉讼中止规定的情形，应先中止审理，待确认合同无效案件审结后再进行审理。四、导致案涉租赁合同无效的过错责任在于景力公司，徐才福在承租时已尽到注意义务。五、案涉租赁合同无效，景力公司应返还徐才福已支付的履约保证金、租金，赔偿已形成附合的装饰装修物现值损失，无权没收履约保证金，无权要求支付租金，无权要求支付已优惠的免收租金，无权要求赔偿律师费损失。 景力公司辩称，一、本案不属于《合同法》第52条规定的因违反法律、行政法规强制性规定而导致合同无效的情形，改变车库用途出租，租赁合同不因此而无效。案涉租赁商铺是否改变使用性质不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的租赁合同无效的情形。徐才福未能提供证据证明案涉租赁商铺所在的项目未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，其主张租赁合同无效，应承担举证不利的法律后果。案涉租赁合同约定的租赁商铺位于海峡茗城项目负一层，属于报建范围内。即使改变车库为商业用途应经行政主管部门批准、案涉商铺在开业前也应当进行消防验收，但均并非导致租赁合同无效的效力性强制规定，不能以此认定租赁合同无效。二、案涉租赁合同也未违反《物权法》第140条、《土地管理法》第56条、《城市房地产管理法》第18条等法律、行政法规的强制性规定。项目车库转变为商业用途是该项目建设完成后的改变使用功能的调整行为，不属于改建。且涉案租赁商铺基弘公司根据政府会议纪要进行的调整，并非自行调整。三、在租赁合同签订之时，安溪县住房和城乡规划建设局已经通过安溪县人民政府官方网站以及在海峡茗城项目现场公示的方式就海峡茗城负一层车库调整为商业用途予以公示，徐才福作为承租人，在承租案涉商铺时就已经明确该情况。四、安溪县住房和城乡规划建设局做出安建[2017]279号公示及安建函[2017]110号函，应当视为建设单位合法履行了改变用途的手续。五、案涉租赁商铺所在的海峡茗城项目在建成后已通过消防验收，且按照《租赁合同》的约定，二次消防验收的办理及通过由徐才福自行负责，景力公司仅有协助义务，且徐才福在承租案涉商铺期间，并未因二次消防问题影响经营，而是无力经营才擅自解除合同并自行撤场。一审争议焦点并不包括消防验收问题。且海峡茗城1#-5#楼地下一层商业区域地面、墙面和顶棚部位的室内装修工程已经消防验收合格，并依法取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。六、案涉租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。徐才福在一审庭审中答辩其系因长期亏损，无力继续经营、未能及时缴纳租金等，才要求单方解除合同并自行撤场，应当按照一审查明的事实进行审查。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持，驳回徐才福的上诉请求。 景力公司向一审法院起诉请求：1.确认景力公司与徐才福于2018年7月29日签订的《租赁合同》已经于2020年1月9日解除；2.徐才福立即向景力公司返还符合租赁合同约定的承租房屋；3.确认景力公司有权没收徐才福的履约保证金11,012元(按照2018年度月租金5,506元标准，计算2个月)；4.徐才福立即向景力公司支付违约金11,562元（按照2019年度月租金5,781元标准的2倍计算）；5.徐才福立即向景力公司支付已经优惠的免收租金52,029元（按照2018年度月租金5,506元×9个月）；6.徐才福立即向景力公司支付租金15,105.19元（按照2019年度月租金5,781元标准，自2019年10月20日起计算至2020年1月8日止）；7.徐才福立即向景力公司支付综合物业管理费6,826.5元（按照每平方米15元/每月标准，自2019年7月1日计算至2020年1月8日止）；8.徐才福向景力公司赔偿律师费损失4,000元；9.徐才福承担本案诉讼费。诉讼过程中，景力公司变更第二项诉讼请求为：确认徐才福于2019年10月31日返还租赁房屋。 一审法院认定事实：2018年7月29日，景力公司（甲方）与徐才福（乙方）签订《安溪·基弘城市广场租赁合同》，合同约定：甲方将其位于中华人民共和国福建省泉州市安溪县××镇××路××号××广场××层××号××号物业【租赁场所面积按建筑面积（含分摊面积）计算为68.82平方米】出租给乙方；租赁期限为3个租赁年度，租赁起始日自租赁场所实际交付之日（即2018年9月1日）开始计算；租金为第一年5506元／月，第二年5781元／月，第三年6056元／月，其中第一年免租前9个月租金，第三年免租后9个月租金；乙方应当按照租赁场所的计租面积另行向甲方支付综合物业服务费，该综合物业服务费标准为每平方米15元／月；乙方应在本合同签订后5日内向甲方支付相当于本合同约定的第一个租赁年度的2个月的租金作为履约保证金，任何因乙方违约导致甲方提前解除合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还；乙方逾期超过30天未能支付、不支付或者延迟支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方的费用的（包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等），视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同；若甲方给予乙方优惠免收租金或综合管理费的，乙方违反本合同任一条款约定的，甲方有权随时取消给予乙方的优惠，并随时要求或通过诉讼途径请求乙方支付优惠的租金或综合管理费；若通过诉讼解决争议，则败诉一方应承担守约方因此支出的费用包括但不限于律师费、鉴定费、差旅费、文印费等费用。合同签订后，徐才福依约支付履约保证金2个月租金（计11012元）、预付租金3个月租金（计16518元）。2019年10月11日，景力公司将涉案店面租赁给谢万生，并签订了租赁合同。2020年1月15日，景力公司向法院提起诉讼，并为此支付律师费4000元。 一审法院认为，一、关于景力公司与徐才福是否已经解除案涉《安溪·基弘城市广场租赁合同》，若已经解除，何时解除的问题。徐才福提供的徐才福与景力公司员工黄明亿微信聊天记录、景力公司办公场所照片、徐才福与景力公司员工黄明亿通话录音、徐才福与张扬男装老板面谈录像、徐才福与张扬微信聊天记录、朋友圈信息、张扬男装店铺照片、证人林某、郑某、高某的证人证言等证据均只能证明徐才福于2019年7月29日办理案涉店面腾空移交景力公司，且案涉店面于2019年10月租给其他人的事实，无法证明徐才福就解除案涉租赁合同与景力公司达成合意。故徐才福主张案涉合同已于2019年7月29日解除，不予支持。景力公司在徐才福搬离案涉店面后，景力公司于2019年10月11日将案涉店面出租给案外人谢万生，应当认定景力公司于2019年10月11日依合同约定行使合同解除权解除案涉租赁合同。故景力公司主张案涉租赁合同至今未解除，不予支持。二、关于徐才福何时返还案涉店面的问题。徐才福提供的证据不足以证明其返还案涉店面的时间为2019年7月29日，故对其主张，不予采信。景力公司于2019年10月11日将案涉店面出租给第三人谢万生，应当认定徐才福已于2019年10月11日返还案涉店面。景力公司主张徐才福于2019年10月31日返还案涉店面，不予支持。三、关于景力公司主张的违约金是否过高的问题。案涉租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当依照合同约定履行合同义务。徐才福未能及时缴纳租金、综合物业服务费，系属违约行为，应当依照合同约定承担相应的违约责任。故景力公司要求没收徐才福的履约保证金11012元、收取违约金11562元、收取免租租金52029元，有事实和法律依据，予以支持。徐才福主张违约条款无效、违约金过高，不予采信。 四、关于徐才福是否应当补交租金、综合物业管理费的问题。首先，景力公司主张徐才福已缴纳租金至2019年10月19日，因案涉租赁合同已于2019年10月11日解除，故景力公司要求徐才福支付2019年10月20日至2020年1月8日的租金，没有事实依据，不予支持。其次，景力公司主张徐才福缴纳综合物业管理费至2019年6月30日，在徐才福自认缴纳综合物业管理费至2019年7月29日的情况下，景力公司未能提供证据证明其主张，故景力公司要求徐才福按每平方米15元/月的标准支付2019年7月1日至2020年1月8日的综合物业管理费，没有事实依据，不予支持。徐才福应当按每平方米15元/月的标准支付2019年7月30日至2019年10月10日的综合物业管理费。五、关于徐才福是否应当赔偿景力公司律师费4,000元的问题。案涉租赁合同中明确约定“若通过诉讼解决争议，则败诉一方应承担守约方因此支出的费用包括但不限于律师费、鉴定费、差旅费、文印费等费用”，徐才福违反合同约定，故景力公司要求徐才福支付律师费4,000元，有事实和法律依据，予以支持。徐才福的主张，不予采信。六、关于徐才福已缴纳的预付租金、装修押金、预付综合物业管理费的问题。该问题与本案无关，不予处理，徐才福可另行提起诉讼。七、关于景力公司是否未能提供符合合同约定的经营环境的问题。该问题与本案无关，本案不予处理，徐才福可另行提起诉讼。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认景力公司与徐才福签订的《安溪·基弘城市广场租赁合同》于2019年10月11日解除。二、确认徐才福已于2019年10月11日将址于福建省泉州市安溪县城厢镇永安路777号的基弘城市广场B1层编号为148号物业返还景力公司。三、确认景力公司有权没收徐才福所支付的履约保证金11,012元。四、徐才福应于判决生效之日起十日内支付景力公司违约金11,562元。五、徐才福应于判决生效之日起十日内支付景力商公司已优惠的免收租金52,029元。六、徐才福应于判决生效之日起十日内支付景力公司综合物业管理费1,445.2元（按每平方米15元/月的标准支付2019年7月30日至2019年10月10日止）。七、徐才福应于判决生效之日起十日内支付景力公司已支付的律师费4,000元。八、驳回景力公司的其他诉讼请求。案件受理费2,311元，由景力公司负担510元，由徐才福负担1,801元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 徐才福提交证据如下：1.建设工程规划许可证、建设工程竣工规划条件核实意见书、建设工程消防验收意见书，证明案涉店铺系基弘城市广场（原海峡茗城）的开发商基弘公司自行整体改建负一层地下车库而成的商场店铺，案涉店铺的改建未依法取得建设工程规划许可证，未经过规划、消防验收等合法手续，仅有原建设工程规划许可证。证据2.《关于福建基弘实业有限公司拟将海峡茗城项目负一层停车位的用途调整为商业使用的公示》，证明案涉店铺不属于基弘公司可以根据会议纪要文件将车库调整为商业使用的店铺。证据3.案件受理通知书，证明徐才福已就案涉店铺租赁合同的效力问题另行提起诉讼，要求确认案涉租赁合同无效。景力公司质证认为：对证据1建设工程规划许可证、建设工程竣工规划条件核实意见书、建设工程消防验收意见书的真实性和合法性无异议，对关联性有异议，没法证明徐才福证明目的；对证据2公示的真实性和合法性无异议，对关联性有异议，没法证明徐才福的证明目的；对证据3案件受理通知书的真实性和合法性无异议，对关联性有异议，该组证据与本案无关。 景力公司提交证据如下：证据1.安溪县人民政府专题会议纪要、《关于福建基弘实业有限公司拟将海峡茗城项目负一层停车位的用途调整为商业使用的公示》《关于海峡茗城项目负一层停车位的用途调整为商业使用的函》，证明安溪县人民政府同意案涉商品房所在的安溪县海峡茗城负一层车库在规划指标不变下，转变为商业用途，并且由规划部门公示、消防部门配合的事实。证据2.公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、建设工程消防验收意见书，证明案涉商品房所在的安溪县海峡茗城地下一层商业区域已经取得消防验收合格证的事实。证据3.租赁场所平面图、建设工程规划许可证，证明2011年11月15日安溪县规划建设局核发的《建设工程规划许可证》载明：建设项目名称为安溪砖文片区C13-3地块（海峡茗城），建设规模中的地下车库面积为27889.56平方米，层数2层。徐才福承租的店铺，位于海峡茗城负**，在报建范围内。徐才福质证认为：对证据1、2公示、函、合格证、验收意见书等证据的真实性和合法性无异议，对关联性有异议，上述文件只是明确调整部分车库，并不是全部予以调整和改造，案涉店铺不属于调整的范围。消防合格证及意见书都是2019年5月的文件，明确是地下负一层局部，而不是全部，通过的只是局部的消防验收，而整个店铺开始运营的时间是2018年，景力公司明显是无视消防安全问题。对证据3平面图及许可证的真实性和合法性无异议，但不能证明案涉店铺由车库调整为商业用途已取得建设规划许可证，部分允许调整的是可以发证的，但案涉店铺是不属于调整的范围且没有取得权属证书。 双方当事人对对方二审提交的证据的真实性和合法性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对当事人二审争议的事实，根据双方二审提交的证据，本院认定如下：基弘公司建设的安溪砖文片区C13-3地块（海峡茗城）于2011年11月15日取得《建设工程规划许可证》。2015年2月27日，安溪砖文片区C13-3地块（海峡茗城）1-5#楼地下室工程消防验收合格。安溪县人民政府于2017年4月19日以会议纪要形式，“对海峡茗城开发商提出的‘不改变物业性质，将海峡茗城负一层整体车库的用途调整为商业’的申请原则上予以同意。”安溪县住房和城乡规划建设局于2017年6月22日作出《关于福建基弘实业有限公司拟将海峡茗城项目负一层停车位的用途调整为商业使用的公示》，并于2017年7月13日向泉州市公安消防支队发出《关于海峡茗城项目负一层停车位的用途调整为商业使用的函》，函请该支队按规定予以办理相关手续。2019年5月10日，泉州市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，评定安溪县海峡茗城1#-5#楼地下一层商业区域地面、墙面和顶棚部位的室内装修工程消防验收合格。案涉租赁店铺即福建省泉州市安溪县城厢镇永安路777号基弘城市广场B1层编号148号物业，位于上述建设项目地块海峡茗城负**。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点在于本案《租赁合同》的效力问题。徐才福上诉认为“案涉店铺系基弘城市广场开发商自行整体改建负一层地下车库而成的商场店铺，未依法取得建设工程规划许可证，未经规划、消防验收等合法手续，案涉租赁合同无效。”景力公司则认为，案涉《租赁合同》不存在《合同法》第52条规定的因违反法律、行政法规而应当认定无效的情形。经查，安溪砖文片区C13-3地块（海峡茗城）建设项目于2011年取得《建设工程规划许可证》。2017年4月19日，安溪县人民政府以会议纪要形式原则上同意“将海峡茗城负一层整体车库的用途调整为商业”。2017年6月22日，安溪县住房和城乡规划建设局作出《关于福建基弘实业有限公司拟将海峡茗城项目负一层停车位的用途调整为商业使用的公示》，并于2017年7月13日向泉州市公安消防支队发出《关于海峡茗城项目负一层停车位的用途调整为商业使用的函》，函请该支队按规定予以办理相关手续。2018年7月29日，景力公司作为建设单位基弘公司的经营管理方，与徐才福签订本案《租赁合同》，将海峡茗城负一层编号148号物业租赁给徐才福。本案没有证据证明案涉《租赁合同》存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的租赁合同无效的情形。徐才福的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。案涉《租赁合同》系景力公司与徐才福双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行合同义务。一审法院据此判决徐才福承担相应违约责任，并无不当。 综上所述，徐才福的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2311元，由上诉人徐才福负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李瑞阳 审 判 员 林锡平 审 判 员 蒋秀华 二〇二〇年十一月三日 法官助理 李婉芬 书 记 员 庄雯茜 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。