湖北省安陆市人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0982民初1837号原告：湖北涢德商业管理有限公司，住所地湖北省安陆市太白大道56号。法定代表人：秦忠奎，公司总经理。委托诉讼代理人：孙平，该公司员工。委托诉讼代理人：向开权，湖北浩法律师事务所律师。被告：章小玲，女，1977年2月1日出生，汉族，湖北省安陆市人，住安陆市东城经济开发区。原告湖北涢德商业管理有限公司与被告章小玲租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告湖北涢德商业管理有限公司委托诉讼代理人孙平、向开权，被告章小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖北涢德商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告于2018年11月22日签订的《商铺租赁合同》依法解除；2、判决被告向原告支付2019年7月1日至2020年3月31日期间下欠租金、物业管理费、统一经营管理服务费总计134345.97元（扣除租赁保证金及经营保证金合计48480.15元后，下欠85865.82元。）；3、判决被告承担欠缴租费及逾期付款违约金合计75970元；4、判决被告向原告支付截止2020年4月18日欠缴空调使用费13575.75元；5、判决因被告单方面违反商铺租赁合同条款约定，要求被告赔偿不低于3个月租赁费用的违约金45480元。以上项金额合计220891.57元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月28日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于安陆市太白大道56号东大时代广场商业街二层214、215号约336.89平方米商铺，用于好妈妈品牌经营。合同租期为五年零90天，租赁期间自2018年10月1日至2023年12月31日止，租费为每月每平方米45元。但被告欠原告费用总计223891.72元。经原告及律师函催要，被告仍不给付。根据合同第十三条第三款、第六款第一项约定，被告拖欠租金、统一经营管理费、物业管理费、各项保证金及其他款项的，原告可以解除合同及向被告要求赔偿不低于3个月租费标准的违约金。另根据合同约定，被告拖欠租金等费用及其他款项的，应向原告每日按欠款总额的千分之三支付违约金。截至2020年5月20日，被告应向原告支付租赁费用逾期付款违约金75970元及单方面解除合同赔偿3个月损失45480元，请求法院判如所请。原告湖北涢德商业管理有限公司为支持其诉讼主张向本院提交了如下证据：证据一：原告公司营业执照、法定代表人身份证明、授权委托书复印件，拟证明原告诉讼主体资格及原告公司有关信息及相关手续；证据二：被告身份证、营业执照复印件，拟证明被告诉讼主体资格；证据三：商铺租赁合同、租费欠费财务证明复印件，拟证明租赁期限、租金、物业管理费、统一经营服务费数额及支付方式和支付期限、违约责任及被告欠租金等费用的事实；证据四：租费催缴通知函、使用空调费回执确认、律师函、空调使用费缴纳单复印件，拟证明原告以函件方式向被告催缴费用的事实；证据五：店铺照片复印件，拟证明被告已于2020年5月20日擅自撤店的事实。被告章小玲辩称，1、对2019年7月1日至2020年3月31日期间欠缴租金134345.97元没有异议；2、空调使用费计算不合理，应当按照实际使用面积计算；3、不认可违约，因是疫情原因导致无法经营，而非被告主观不想经营。被告章小玲未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交证据三真实性无异议，但认为空调使用费应当按照实际面积计算，违约金不应当计算。本院认为，原告提交证据三是原告按照合同约定计算的相关费用，具有真实性，本院予以采信，但相关费用是否支持，将在本院认为部分作出评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月30日，被告（乙方）与原告（甲方）签订商铺租赁合同，约定被告承租原告位于安陆市太白大道56号东大时代广场商业街二层214号、215号约336.89平方米商铺，用于好妈妈品牌经营。合同租期为五年零90天，租赁期间自2018年10月1日至2023年12月31日止。合同主要条款为：1、租金、物业管理费及统一经营服务费。第一、二租赁年度（2018年10月1日至2020年9月30日）的租金为每月每平方米19元；第三、四租赁年度（2020年10月1日至2022年9月30日）的租金为每月每平方米20.5元；第五租赁年度（2022年10月1日至2023年12月31日）的租金为每月每平方米22.1元。2、物业管理费、统一经营服务费为每月每平方米13元。3、中央空调由甲方统一供应，费用为15×承租建筑面积÷30×实际开机天数。4、保证金：乙方在签订合同时向甲方一次性交纳3个月租金、统一经营管理服务费和物业管理费为标准的租赁保证金，共计45480元，经营管理保证金3000元，合计48480元。5、若拖欠租金、物业管理费、统一经营管理服务费，应支付逾期付款违约金，每日按欠费总额的千分之三计算。6、因乙方违约导致本合同解除的，甲方有权立即收回商铺，不返还保证金及乙方已交纳的其他款项，并要求乙方赔偿不低于三个月租赁费用（含租金、统一经营管理服务费、物业管理费）的违约金，因甲方违约导致本合同解除的租金、统一经营管理服务费按实际租期结算，物业管理费据实结算，且按约退还保证金，乙方有权要求甲方赔偿不低于三个月租赁费用（含租金、统一经营管理服务费、物业管理费）的违约金。合同签订后，被告向原告交纳统一经营管理服务费3000元，租赁保证金45480.15元，合计48480.15元。另查明，被告欠2019年7月1日至2020年3月31日期间租金、统一经营管理服务费、物业管理费计134345.97元。欠缴空调使用费13575.75元（截至2020年4月18日）。本院认为，原、被告之间的租赁合同不违反法律强制性规定，合法有效。被告欠原告租金、统一经营管理服务费、物业管理费计134345.97元以及空调使用费13575.75元，合计147921.72元，以上款项有原、被告之间租赁合同约定标准和原告向被告发出的催缴函为证，足以证明原、被告之间的债权债务关系，被告作为义务人未提交充足证据予以反驳，本院对原告要求被告支付下欠原告租金、统一经营管理服务费、物业管理费以及空调使用费的诉讼请求予以支持。依据合同约定，被告存在未按期按时交纳租赁合同项下相关费用，但被告向原告交纳的统一经营管理服务费和租赁保证金，是对前述费用支付方式的一种保障，且该费用能够相应抵扣被告部分未交纳的相关费用，由此不能说明被告存在未按合同约定交纳费用的逾期违约行为，故本院对原告要求被告承担逾期付款违约责任的诉讼请求不予支持。2020年5月20日，被告关闭其经营租赁的店铺并在诉讼中自认是从该日起解除与原告之间的商铺租赁合同，被告的这一行为实际上是向原告发出解除合同的意思表示，原告对此未予否认且在诉讼中同意于该日解除与被告之间的商铺租赁合同，这说明原、被告达成了于2020年5月20日解除案涉商铺租赁合同的一致意见，也是双方履行案涉租赁合同过程中就合同履行问题的一种协商解除方式，不存在单方解除合同的问题。故原告诉称被告系单方违反约定解除合同与本院查明事实不符，对原告要求被告承担单方违反合同约定应赔偿不低于3个月租赁费用的诉讼请求不予支持。原、被告在签订案涉商铺租赁合同时，被告依据约定向原告交纳的保证金，其性质是诚信合同履行的保证，不是订约的定金，因此，该保证金不能依据定金性质并采用罚则方式予以适用。在未按约定履行合同义务时，则该费用应自动以抵扣方式冲抵未履行部分的相关费用。因此，被告应支付原告款项的数额为：99441.57元（租金134345.97元+空调使用费13575.75元-租金保证金、统一经营保证金计48480.15元）综上，原告部分诉讼请求有事实及法律依据予以支撑，本院依法予以支持。被告辩称事实没有证据加以证明，也与合同约定不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下；一、确认解除原告湖北涢德商业管理有限公司与被告章小玲于2018年9月30日签订的商铺租赁合同；二、被告章小玲于本判决生效后十五日内向原告湖北涢德商业管理有限公司支付下欠租金、统一经营保证金、物业管理费、空调使用费计99441.57元；三、驳回原告湖北涢德商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4613元，减半收取计2306.5元，由原告湖北涢德商业管理有限公司负担1038元，被告章小玲负担1268.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  胡柏松二〇二〇年十一月二十四日书记员  曾 梦附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。