云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初4468号原告：王立军，男，1975年6月7日生，白族，云南省宾川县人，住云南省大理白族自治州宾川县。委托诉讼代理人：虞怀兴，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨鑫倩，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。被告：大理堃达房地产开发有限公司,住所地云南省大理白族自治州大理市海东镇海东临时建材市场内。统一社会信用代码：91532900MA6K88RDXY。法定代表人：赵海峰，职务总经理。被告：李金山，男，1972年10月5日生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。被告：赵海峰，男，1981年6月16日生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。被告：杨毅，男，1980年5月21日生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。四被告共同委托诉讼代理人：杨世春，男，1971年3月12日生，特别授权代理。原告王立军与被告大理堃达房地产开发有限公司（以下简称大理堃达公司）、赵海峰、李金山、杨毅合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告王立军及其委托诉讼代理人虞怀兴，被告大理堃达公司、赵海峰、李金山、杨毅的共同委托诉讼代理人杨世春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王立军向本院提出诉讼请求：1.解除原告和被告大理堃达公司签订的《四季花城认购协议书》、《商品房预定合同》、《委托经营管理协议》；2.判令被告大理堃达公司返还原告房款335,702元，并承担该款从2019年1月1日起至付清之日止按照每日万分之一计算的利息；3.如果被告大理堃达房地产开发有限公司不能清偿原告诉讼请求2的债务，由被告李金山、赵海峰对大理堃达房地产开发有限公司承担的上述债务不能清偿部分承担补充赔偿责任，杨毅对李金山的上述不能赔偿责任承担连带清偿责任；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由，2018年6月9日，原告与被告大理堃达公司签订了《四季花城认购协议书》，并支付了50,000元购房订金，被告大理堃达公司向原告出具了订金收据。2018年6月23日，原告与被告大理堃达公司签订《商品房预定合同》，向大理堃达公司购买“四季花城”xxxx号商铺，并支付购房款285,702元。合同约定房屋交付日期为2019年12月31日。2018年6月23日，原告还与被告大理堃达公司签订《委托经营管理协议》，约定原告将商铺委托给被告大理堃达公司经营管理，委托期限10年，自2020年1月1日起至2029年12月31日止。但经调查，开发商销售房屋时未取得规划许可和商品房预售许可，更无法履行按期交付房屋的义务，原告要求被告大理堃达公司退款，但一直未退还，被告赵海峰、李金山、杨毅系被告大理堃达公司股东，未实际履行出资义务，应承担相应责任。被告大理堃达公司、赵海峰、李金山、杨毅辩称，被告大理堃达公司愿意退还原告购房款及支付利息，但因疫情和海东开发停工影响，请求延长返还时间。被告大理堃达公司与原告存在合同关系，应由公司承担责任，被告赵海峰、李金山、杨毅不应承担责任。当事人围绕诉讼请求及答辩意见分别提交了证据，本院组织到庭双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定法律事实如下：2018年6月9日，原告向被告大理堃达公司预订“四季花城”xxxx号房屋，并于当天支付了购房订金50,000元。2018年6月23日，原告与被告大理堃达公司签订了《商品房预订合同》，约定：原告向被告大理堃达公司预订“四季花城”xxxx号房屋；该房屋建筑面积47.45㎡，预订总价为455,702元；原告向被告支付等额于预订总价的保证金455702，于2018年6月23日付清保证金335,702元，余款120,000元以银行按揭贷款付清。合同约定支付的保证金日后可等额冲抵正式合同项下的房产预定价款。房屋交付条件为工程竣工验收合格；交付日期为2019年12月31日前。此外，合同还就违约责任、产权登记等进行了明确。合同签订后，原告于2018年6月23日向被告大理堃达公司支付保证金285,702元。同日，原告与被告大理堃达公司又签订了《委托经营管理协议》，约定原告将上述房屋委托给被告大理堃达公司经营管理。双方签订该项目至今未取得商品房预售许可证。另查明，大理堃达公司成立于2016年11月17日，登记时的股东及认缴出资份额为：杨毅60%、李金山40%，杨毅是法定代表人。2016年11月16日制定的公司章程中约定股东认缴出资时间为2017年8月8日前。2019年3月2日，杨毅与赵海峰签订股权转让协议，约定杨毅将该公司60％的股权无偿转让给赵海峰。2019年3月3日，大理堃达公司召开股东会形成决议，认可杨毅和赵海峰之间的股权转让，并决定将公司法定代表人变更为赵海峰，同时，公司章程中约定股东认缴出资时间为2019年5月1日前。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，双方签订的《商品房预订合同》具备了商品房买卖合同的主要内容,并且大理堃达公司已按合同约定收受了原告的订金和保证金共计335,702元,该款实际为购房款，该《商品房预订合同》实为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，大理堃达公司至今也未取得案涉项目商品房的预售许可证明，故本院确认双方签订的《四季花城认购协议书》和《商品房预订合同》无效。在《四季花城认购协议书》和《商品房预订合同》无效情况下，原告要求解除《四季花城认购协议书》、《商品房预订合同》于法无据，本院不予支持。《四季花城认购协议书》和《商品房预订合同》无效，双方订立的《委托经营管理协议》亦无履行可能，故原告要求解除《委托经营管理协议》的诉讼请求，本院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告要求被告大理堃达公司返还保证金和订金335,702元及支付该款自2019年1月1日起至款项付清之日止按每日0.01%计算利息的诉请合法有据，本院予以支持。关于其他被告是否承担责任的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）》第十三条第二款、第三款的规定：“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。股东在公司设立时未履行或者未全面履行出资义务，依照本条第一款或者第二款提起诉讼的原告，请求公司的发起人与被告股东承担连带责任的，人民法院应予支持；公司的发起人承担责任后，可以向被告股东追偿。”李金山作为大理堃达公司股东、赵海峰作为公司股东届期未履行出资义务，应当在未出资的本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。杨毅作为大理堃达公司的发起人，在公司设立时未履行出资义务，届期仍未履行，应当对被告李金山担责部分承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）》第十三条之规定，判决如下：一、原告王立军与被告大理堃达房地产开发有限公司订立的《四季花城认购协议书》和《商品房预订合同》无效。二、解除原告王立军与被告大理堃达房地产开发有限公司订立的《委托经营管理协议》。三、由被告大理堃达房地产开发有限公司于本判决书发生法律效力之日起十日内返还原告王立军保证金及订金335,702元，并承担该款自2019年1月1日起至款项付清之日止按每日0.01%计算的利息。四、被告李金山、赵海峰对大理堃达房地产开发有限公司承担的上述债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。五、被告杨毅对被告李金山的上述补充赔偿责任承担连带清偿责任。六、驳回原告王立军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,640元，减半收取3,320元，由被告大理堃达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员  赵良二〇二〇年十一月五日法官助理邵艳书记员杨筱榕