河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终7028号上诉人（原审被告、反诉原告）：周朋，男，1983年11月11日生，汉族，住洛阳市吉利区。委托诉讼代理人：冯兵智，男，住孟州市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：卫水群，男，1957年4月16日生，汉族，住陕西省宝鸡市金台区。委托诉讼代理人：刘全发，河南洛太律师事务所律师。上诉人周朋因与被上诉人卫水群合同纠纷一案，不服河南省洛阳市吉利区人民法院（2020）豫0306民初421号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月21日公开开庭审理了本案。上诉人周朋的委托诉讼代理人冯兵智、被上诉人卫水群的委托诉讼代理人刘全发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周朋上诉请求：1.依法撤销吉利区人民法院(2020)豫0306民初421号民事判决书第一项、第三项;2.依法确认周朋与卫水群签订的《协议书》无效;3.诉讼费由卫水群承担。事实和理由:一是原审认定《协议书》有效是不正确的，因为该《协议书》不客观、不真实、不合法，不符合合同成立要件;二是原审适用法律错误，涉及房屋租金的诉讼时效属于特别法,而不可以用普通法来调整。综上,请求中级人民法院根据《民事诉讼法》第170条第1款第2项、第4项规定,依法判决或者发回重审。卫水群辩称，我方有宅基地使用证，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回对方诉求。卫水群一审时向吉利区人民法院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付房屋租金82500元；2、由被告承担本案的诉讼等费用。周朋一审时向吉利区人民法院提出反诉请求：1、依法确认被告与卫水群之间签订的《协议书》无效；2、反诉费由卫水群承担。一审法院认定的事实：原告卫水群与被告周朋系舅甥关系。原告在洛阳市××区××街道××社区（××）有宅基地一处，使用权证号为洛吉建宅字NO.05857，面积318.72平方米。2014年5月9日，被告周朋（乙方）与原告卫水群（甲方）签订“协议书”，约定：1、甲方同意乙方在其门面房后院建三层楼房，甲方把门面房其中一间及二楼提供给乙方使用（门面房最东边一间）；2、乙方从2018年起每年给甲方支付2万元；3、甲方退休后，乙方给甲方提供住房；4、前门面房租金由甲方及乙方母亲各受益50%；5、如将来拆迁，乙方所建房屋赔偿全归乙方所有；6、前门面房如拆迁，赔偿款项由甲方和乙方母亲各所得50%，院基地赔偿款项全归甲方所有。协议签订后，被告未给付原告租金，双方发生纠纷。经吉利区河阳街道冶戌村人民调解委员会调解，无果。协议书中所涉门面房及三层楼房均在原告的宅基地中。关于协议中的“前门面房”，即现在“大自然地板”商店所占门面房。对于前门面房由谁建成，现在由谁出租，原、被告的意见不一：原告称系被告建成、被告出租，被告称系被告母亲建成、被告母亲出租。现在前门面房的租金为每年1.5万元。一审法院认为，合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告签订的协议，没有上述无效的情形，因此双方所签订的协议为有效协议，对双方均有约束力，被告应按协议约定向原告支付租金。《民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案关于诉讼时效的适用，应以民法总则为准。双方所签的协议，对支付租金的期限没有约定，根据合同法第二百二十六条的规定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。因此，2018年、2019年均已届满一年，被告应向原告支付两年的租金，2020年未届满一年，原告应在届满一年时主张租金。关于被告是否应向原告支付前门面房的租金，在协议书中，双方仅约定了“甲方同意乙方在其门面房后院建三层楼房，甲方把门面房其中一间及二楼提供给乙方使用（门面房最东边一间）”，但对于前门面房是否提供给被告使用，双方没有约定，因此原告向被告主张前门面房租金的一半，就应当提供证据证明被告应向原告支付前门面房的租金，但双方在协议中约定的是“前门面房租金由甲方及乙方母亲各受益50%”，而没有给付租金的义务人。因此原告要求被告给付门面房租金的诉讼请求，不予支持。综上所述，被告应按每年2万元给付原告2018年和2019年的租金，以后的租金可另行主张。原告的其他诉讼请求本院不予支持，被告的反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告周朋于判决生效后十日内给付原告卫水群租金4万元；二、驳回原告卫水群的其他诉讼请求；三、驳回被告周朋的反诉请求。本案二审中，上诉人周朋提交了新证据：证据1.《土地房产所有证存根》，证明方向：涉案房屋的土地使用权人是卫清全（是卫水群的爷爷）；证据2.最高人民法院（2017）最高法民申2096号《民事裁定书》1份：证明方向：原审采信洛阳市吉利区自然资源局出具的《不动产登记资料查询结果证明》和冶戌村委出具的《证明》，认为卫水群有土地使用权是违法的；证据3.卫果的《参加诉讼申请书》和《邮局收据查询单》，证明方向：原审没有通知卫果参加诉讼，造成了认定涉案协议书有效错误、造成了案件事实不清、判决结果侵犯了卫果的合法权益。卫水群质证称：1.《土地房产所有证存根》是解放前的存根，不能对抗我方的宅基地所有证，对真实性有异议；2.最高院的裁定与本案没有直接关系，一审我方提交的吉利区自然资源局书写的证明，充分证明该宅基地户主为卫水群，不知卫果是谁，周朋盖的房支付的租金。对于一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：关于产权争议问题。《中华人民共和国物权法》第十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。根据洛阳市吉利区自然资源局出具的《不动产登记资料查询结果证明》，坐落于原××区××街道××社区（××），东至周好，西至孙强，南至路，北至路，面积318.72平方米的宅基地使用权人为卫水群（使用权证号为：洛吉建宅字NO：05857）。关于合同效力问题。卫水群与周朋签订的《协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定。卫水群应当将协议书约定的门面房一间、楼房二楼提供给周朋使用，周朋应当从2018年起每年支付给卫水群两万元。关于合同涉及相对人以外的第三人。《协议书》第4条约定：“前门面房租金由甲方及乙方母亲各受益50%”、第6条约定：“前门面房如拆迁，赔偿款项由甲方和乙方母亲各所得50%”，周朋以上述条款涉及合同之外的第三人利益为由，请求确认该合同无效的观点，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效，结合本案事实，双方当事人并无恶意串通的情形，因此《协议书》有效。涉及合同外第三人卫果权利的条款，因卫果本人未对利益分配方式提出主张，故效力待定，本院不进行处理。关于诉讼时效。周朋自2018年起就未依约向卫水群支付租金，现双方租赁关系仍然存在，周朋拒付租金的违约行为处于持续状态，不能起算诉讼时效。因此，周朋关于诉讼时效期间经过的主张本院不予支持。周朋应当向卫水群支付2018年、2019年两年的租金4万元。以后的租金可另行主张。综上所述，上诉人周朋的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1863元，由周朋负担。本判决为终审判决。审判员  裴文娟二〇二〇年十一月五日书记员  常冰莹