河南省禹州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1081民初3026号原告（反诉被告）：禹州万丰置业有限公司，住所地：禹州市颍川办柏山路中段东侧（名亨花园8号楼1单元6—7层）。法定代表人：温留战，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵宁，男，生于1988年2月19日，汉族，住郑州市金水区，系该公司员工。委托诉讼代理人：李伟，河南迅迪律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈大露，女，生于1985年8月1日，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：梁军，河南光宇律师事务所律师。原告（反诉被告）禹州万丰置业有限公司（以下简称万丰公司）诉被告（反诉原告）陈大露房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告万丰公司的委托诉讼代理人赵宁、李伟，被告陈大露的委托诉讼代理人梁军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）万丰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告商铺尾款人民币100万元，并按总房款每日0.1‰的标准支付原告自2020年3月9日起至实际支付之日止的违约金（截止2020年5月29日，违约金共计20528.82元）。2、本案受理费、保全费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2019年3月8日签署《××项目商铺销售协议书》（以下简称原协议），约定，被告购买原告位于××小区商业街二期××号楼××号商铺，建筑面积约238.43平方米，出售单价为人民币10500元／平米，总房款共计人民币2503515元，付款方式为分期付款，被告于2019年3月8日前支付第一期房款1503515元，于2020年3月8日支付尾款100万元。被告逾期支付房款，每逾期一日，应按原协议总房款0.1‰向原告支付违约金。本协议生效后，被告支付了第一期房款，其后，自2019年10月开始，被告多次到原告售楼处采取暴力、谩骂等方式无理要求解除原协议，对原告正常的经营秩序造成了极其恶劣的影响。截止起诉之前，原告多次要求被告按照原协议约定支付商铺100万元尾款，但被告均拒绝支付。为维护原告的合法权益，提起诉讼，请判如所请。陈大露辩称：1、本案合同因没有约定交房期限，合同内容不完整，也无法履行。2、原告万丰公司存在严重的欺诈行为，在原告购买该房产后，又将该房产进行抵押贷款与其他十四套房产一并抵押，贷款金额为20900000元，实际贷款金额为19000000元，贷款期限为2019年12月23日至2020年12月23日，抵押担保的期限为2019年12月23日至2022年12月23日，该行为造成原告的房产根本无法得到，我方享有不安抗辩权，有权拒绝缴纳下余的购房款，我方的行为不具有任何违约行为，原告的本诉请求应依法驳回。陈大露反诉称：1、判令解除反诉原告陈大露与反诉被告万丰公司签订的《××项目商铺销售协议书》；2、判令被告返还原告已经缴纳的购房款1503515元及资金占用费、利息（从2019年3月8日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本息全部结清之日止）。事实与理由：2019年3月8日，反诉原告陈大露作为乙方与反诉被告万丰公司作为甲方签订《××项目商铺销售协议书》（以下简称协议书）一份，约定反诉原告购买万丰公司位于禹州市××小区商业街××楼××号商铺，建筑面积为238.43㎡，总房款共计2503515元。约定房款分两期支付，首付款1503515元于合同签订之日支付，尾款100万元于2020年3月8日支付。反诉原告在合同签订之日支付了首付款1503515元，万丰公司的营销人员承诺后期可以办理按揭贷款。当时，万丰公司告知了该商铺已经租赁给了第三方。缴纳首付款后，反诉原告才发现《协议书》第四条约定“甲方已经如实告知乙方购买的商铺存在抵押和租赁的法律事实，乙方也明知甲方出售给乙方的商铺现有第三方抵押权和租赁事实的存在，但乙方仍然自愿同意购买该商铺”，但却没有看到万丰公司提供的抵押合同。而且，反诉原告还发现《协议书》没有约定房产交付时间。万丰公司的营销人员还称反诉原告的征信有问题，原来承诺的按揭贷款也不能办理了。反诉原告后来顿觉上当，抵押的房产抵押权人有优先受偿权，反诉原告无法对抗抵押权人，将来房产被抵押权人拍卖、变卖掉怎么办？房产已经抵押，怎么再办理按揭贷款？反诉原告就要求万丰公司退房，返还房款。而万丰公司不仅不退房，反而起诉反诉原告索要下余的购房款。接到诉状后，反诉原告通过调查，发现涉案房产在反诉原告购买时，并没有办理房产抵押。万丰公司是在2019年12月23日为禹州市信泰建材有限公司提供抵押担保，用包括本案房产在内的14套商业房地产作为抵押担保，与上海浦东发展银行许昌支行办理了《最高额抵押合同》，被担保的主债权为2090万元，债权确定期间为2019年12月23日至2022年12月23日。贷款实际到账1900万元，贷款期限为2019年12月23日至2020年12月23日。万丰公司在反诉原告购买该房产后，在不告知反诉原告的情况下，用反诉原告购买的房产抵押办理了巨额贷款，存在严重的欺诈行为，也构成严重违约，致使反诉原告根本无法得到房产，无法实现合同目的，给反诉原告造成极大的经济损失。为维护反诉原告的合法权益，依法提起诉讼。反诉被告万丰公司辩称：1、双方签订的销售协议合法有效，应依法得到全部履行，而本案的交房时间虽约定不明确，但完全可以按照和交易习惯履行，但不能成为被告不履行交款的目的。2、案涉房屋已经在2019年1月14日，抵押给了浦发银行许昌分行，被告是在2019年3月8日签订的合同，签合同时明确告知了被告房屋的抵押情况，由于有些房屋需要解除抵押，必须重新签订抵押合同，如果被告有能力合同，需要先把被告房屋解除抵押，再重新办理抵押合同。故万丰公司不存在任何的欺诈行为。如果被告交清余款，合同完全能够得到充分履行，原告也能按照合同约定为被告办理产权证书。被告的不安抗辩权是没有理由的。原告（反诉被告）万丰公司为支持自己的主张，向本院提交的证据有：一、××项目商铺销售协议书，证明1、双方签订的销售协议合法有效，被告应付商铺尾款人民币100万元；2、被告未按销售协议约定履行尾款支付义务，已构成违约，应支付相应违约金。二、《商品房预售合同》审核单，证明被告用自有资金付款，而非采用银行按揭方式付款。三、原告与浦发银行许昌分行分别于2019年1月14日和2019年12月23日签署的《最高额抵押合同》各一份。证明案涉房屋已在2019年1月14日抵押给了浦发银行许昌分行，原、被告在2019年3月8日签订商铺销售协议时已明确告知了被告房屋抵押的情况。由于有些房屋需要解除抵押，必须重新签订新的抵押合同，被告若按商铺销售协议约定交清余款，则被告所购商铺同样需要解除抵押。被告陈大露（反诉原告）为支持自己的主张，向本院提交的证据有：证据一、《××项目商铺销售协议书》。证明：2019年3月8日，陈大露作为乙方与万丰公司作为甲方签订《××项目商铺销售协议书》（以下简称＜协议书＞）一份，约定陈大露购买万丰公司位于禹州市××小区商业街××楼××号商铺，建筑面积为238.43㎡，总房款共计2503515元。约定房款分两期支付，首付款1503515元于合同签订之日支付，尾款100万元于2020年3月8日支付。第四条约定“甲方已经如实告知乙方购买的商铺存在抵押和租赁的法律事实，乙方也明知甲方出售给乙方的商铺现有第三方抵押权和租赁事实的存在，但乙方仍然自愿同意购买该商铺”。该《协议书》没有约定房产交付时间。证据二、收据一份，证明：2019年3月8日，陈大露在合同签订之日支付了首付款1503515元。证据三、根据法庭出具律师调查令，调取到禹房权证禹州字第××号房产证一份、浦发银行编号为1641201900000082《流动资金借款合同》一份、ZD1641201900000082《最高额抵押合同》一份、禹州市2019不动产证明第0019887号不动产他项权利存根、抵押财产清单一份、编号为1641201900000082《流动资金借款合同》项下提款申请书一份。证明：1、本案涉案房产为禹州市××小区商业街××楼××号商铺，房产证为禹房权证禹州字第××号；2、2019年12月23日，禹州市信泰建材有限公司和上海浦东发展银行股份有限公司许昌分行签订编号为1641201900000082《流动资金借款合同》一份，贷款金额为2090万元，贷款期限为2019年12月23日至2020年12月23日；3、万丰公司为禹州市信泰建材有限公司提供抵押担保，用包括本案房产在内的14套商业房地产作为抵押担保，与上海浦东发展银行股份有限公司许昌分行签订了ZD1641201900000082《最高额抵押合同》，被担保的主债权为2090万元，债权确定期间为2019年12月23日至2022年12月23日；4、贷款实际到账1900万元。本院组织原、被告双方进行了证据质证。对万丰公司提交的证据，陈大露的质证意见为：对第一组第二组证据真实性无异议。1、该合同没有约定交房时间，造成房产买卖合同无法履行。2、该合同并没有在房管部门进行登记备案。3、该合同是严重不平等的合同，在卖给原告时同时存在抵押和租赁，造成陈大露无法得到该房产，严重存在霸王条款的协议。对第三组证据2019年1月14日的最高额抵押合同与2019年12月23日最高额抵押合同不是同一合同，2019年1月14日的合同最高额的抵押贷款的债权为55000000元，抵押的期限为2019年1月14日至2021年1月14日，2019年1月14日的最高额贷款合同没有提款申请书，不知道最终数额，也没有流动资金、借款合同，这组证据不完整。关于2019年12月23日抵押合同，真实性我们认可与我方提供的证据一致，但对方提供的合同不完整，应以我方提供的证据为准。对陈大露提交的证据，万丰公司的质证意见为：第一组证据，真实性无异议，对证明目的有异议。双方虽未明确约定交房时间，但仍可以按照法律规定和交易习惯确定。不能成为被告解除合同的理由。该商铺在销售时已经取得销售许可证，这是房子销售的合法基础，按涉房屋虽有抵押租赁的情况，也明确告知了被告。法律也没有规定，已经抵押和租赁的房屋不能出售。该协议合法有效，应依法得到全面履行，不存在不平等的情况。对证据二的真实性及证明目的均无异议。对证据三的真实性无异议，证明目的有异议。2019年1月14日签订的抵押合同是在双方签订销售协议之前，原告并把抵押的情况告知了被告，不存在欺诈情况。2019年12月23日签订的抵押合同，取代了2019年1月14日签订的抵押合同，两个合同有继承性问题，因为2019年1月14日签订抵押合同以后，有些房产需要办理解除抵押，抵押的房产情况发生了变化，就要重新签订新的抵押合同，而不是被告所理解的两份不同的合同。因为在两份合同中，案涉房产均在抵押之内。所以说，被告的诉请没有法律依据。通过证据质证，对双方无异议的证据及符合证据客观性、合法性、关联性的证据，本院予以确认，并在卷佐证。依据上述有效证据及庭审中当事人的陈述，本院确认下列案件事实：2019年3月8日，以万丰公司为甲方，陈大露为乙方，签订《××项目商铺销售协议书》，协议书第一条约定，乙方自愿购买甲方所有的位于禹州颍××段××小区商业街××＃—××号商铺（以甲方实际交付给乙方的商铺现状为准），该商铺建筑面积约为238.43㎡。第二条约定，该商铺的出售单价为人民币10500元／㎡，甲、乙双方协商一致，本协议总房款为人民币贰佰伍拾万叁仟伍佰壹拾伍元整（￥2503515元）。双方约定的付款方式为分期付款。协议议约定，乙方应在2019年3月8日前先行支付总房款的60%，即交付人民币（大写）壹佰伍拾万叁仟伍佰壹拾伍元整（￥1503515元）。剩余房款人民币壹佰万元整（￥1000000元），2020年3月8日，交付金额为人民币壹佰万元整（￥1000000元）。双方同时约定辅助付款方式为：每年3月8号支付剩余房款的40%，壹年付清（甲方协助乙方按揭成功也视为付清）。协议第四条甲、乙双方的声明并共同遵守以下约定：1、甲、乙双方共同确认：自本协议签订之时，甲方已经如实告知乙方购买的商铺存在抵押和租赁的事实存在，但乙方仍然自愿同意购买该商铺。2、产权证办理：乙方无论选择本协议第三条约定的何种付款方式，均在乙方向甲方付清本协议第二条约定的总房款之日起18个月内办理……5、本协议签订之时该商铺有第三方正在承租使用，甲、乙双方协商一致，租金归甲方所有。该商铺原租赁期限届满后，乙方与该商铺租赁户自行协商续租等事宜，均再与甲方无关。五、违约责任。1、乙方选择分期支付房款的，若未按本协议第三条约定向甲方支付各期房款的，每逾期一日，乙方应按本协议总房款的0.1‰按天向甲方支付违约金；乙方逾期付款超过六十日的，甲方有权单方解除本协议，给甲方造成损失的乙方应当予以赔偿。协议签订当天，陈大露依约向万丰公司支付商铺首付款1503515元。2019年1月14日，万丰公司用包括出售给陈大露商铺在内的33处商铺及部分住宅用房作为抵押，同上海浦东发展银行股份有限公司许昌分行签订《最高额抵押合同》，贷款金额以最高不超过等值人民币5500万元为限。后因部分商铺及住宅需办理产权变更登记，万丰公司解除了对部分商铺及住宅的抵押，并于2019年12月23日，用包括出售给陈大露在内的商铺等14处不动产作为抵押，重新与上海浦东发展银行股份有限公司许昌分行签订《最高额抵押合同》，约定贷款金额以最高不超过等值人民币2090万元为限。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。本案中，万丰公司与陈大露签订的《××项目商铺销售协议书》，具备商品房买卖合同的主要内容，并且万丰公司已经收受购房款，该销售协议书应当认定为商品房买卖合同。万丰公司与陈大露签订的销售协议书中虽显示已告知商铺存在抵押和租赁的事实，但在协议书签订及陈大露交付了首付款之后，万丰公司于2019年12月23日在未告知陈大露的情况下，又将陈大露所购商铺进行了抵押贷款。作为陈大露购买商铺其目的在于取得商铺所有权并享受商铺带来的收益。而万丰公司同陈大露签订的销售协议书中，并没有约定商铺交付期限，亦未实际向陈大露交付商铺，陈大露未能获得商铺收益，万丰公司将商铺再次进行抵押贷款的行为，直接影响商品房买卖合同目的的实现，作为买受人的陈大露有权要求解除合同，返还已付房款及利息、赔偿损失。综上，对万丰公司要求陈大露支付商铺尾款人民币100万元及违约金的诉讼请求，本院不予支持。对陈大露要求解除与万丰公司签订的《××项目商铺销售协议书》的及返还已经缴纳的购房款1503515元的诉讼请求，本院予以支持。关于利息，陈大露主张自2019年3月8日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息，因自2019年8月20日起，中国人民银行方授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率，原告主张利息应分段进行计算。2019年3月8日至2019年8月19日之间的利息以1503515元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息以1503515元为基数按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：一、驳回原告禹州万丰置业有限公司的诉讼请求；二、解除反诉原告陈大露与反诉被告禹州万丰置业有限公司签订的《××项目商铺销售协议书》；三、反诉被告禹州万丰置业有限公司于判决生效后十日内返还反诉原告陈大露的购房款1503515元及利息（2019年3月8日至2019年8月19日之间的利息以1503515元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息以1503515元为基数按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算到清偿完毕之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，被告应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费13984元，反诉受理费9166元，共计23150元，由原告（反诉被告）禹州万丰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  郭艳华人民陪审员  王晓峰人民陪审员  郝春营二〇二〇年十一月二十六日法官助理杨凌霄书记员董金凯