新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0105民初2001号 原告：胡艺江，男，1973年3月24日出生，汉族，新疆中安科消防科技有限公司职员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。被告：乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区七道湾南路西11巷**。法定代表人：王钊，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李煜，男，该公司职员。委托诉讼代理人：张华青，女，该公司职员。原告胡艺江与被告乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡艺江、被告乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡艺江向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告于2018年6月2日签订的《乌鲁木齐恒大绿洲-二期商品房认购书》；2.判令被告返还双倍定金共20000元；3.判令被告返还原告剩余购房款871164元；4.判令被告返还原告办证费550元；5.判令被告赔偿原告利息损失79304元（利息以871164元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年6月1日暂计至2020年9月30日直至付清之日止）（原告在诉讼过程中将主张的利息损失金额由19165元增加至79304元）；6.判令被告承担已付房款881714元的赔偿责任；7.判令被告支付原告律师代理费50000元；8.判令由被告承担本案的诉讼费。事实及理由：2018年6月2日，原告与被告签订《乌鲁木齐恒大绿洲-二期商品房认购书》，认购乌鲁木齐恒大绿洲-二期楼盘10幢XX号房屋，房屋面积共88.11平方米，单价为10000.73元/㎡。房屋总价款为881164元，原告分期支付房款，于签署认购书之前支付10000元作为定金，之后分别于2018年6月2日支付166233元、2018年8月31日支付176233元、2018年11月30日支付176233元、2019年2月28日支付176233元、2019年5月31日支付176232元。同日，原告即向被告支付定金10000元及首期房款166233元，之后原告要求按照《认购书》签订《商品房买卖合同》，但被告推脱不能签订；后原告又按照《认购书》约定的付款日期向被告支付剩余房款共计704931元。截至2019年5月31日，原告履行完付款义务即881164元，而原告多次催被告签订《商品房买卖合同》，至今未予原告签订《商品房买卖合同》，之前被告承诺2019年10月底前交房，至今也未交付房屋。后原告通过不动产登记中心查询，才知悉涉案商品房已于2017年8月28日办理了抵押登记，抵押期间为2017年8月28日至2020年8月28日，抵押权人为中信银行。但原、被告签订《商品房认购书》时，被告对涉案商品房抵押的事实故意进行了隐瞒。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已抵押的事实”之规定，且被告至今未能向原告交付房屋并办理产权证，应承担双倍返还定金、返还已付房款并支付利息、承担不超过已付房款一倍的赔偿责任等法律责任。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特具状向人民法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司辩称，答辩人与原告签订的《乌鲁木齐恒大绿洲二期商品房认购书》不应予以解除，且答辩人不应向原告返还购房款，不应向原告给付利息、赔偿金。理由如下：1.现原告对该房屋随时可以办理网签手续，双方订立合同的目的完全可以实现。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条的规定，违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的的实现，守约方请求解约合同的，合同应当继续履行。因此，就本案房屋所签订的认购书不应予以解除，答辩人也不应向原告返还相应的房款；2.原告诉请的双倍定金系建立在双方没有签订合同的前提下，而双方已签署《认购书》，故不应支持原告的诉讼请求。同时，在双方合同不应解除的情况下，原告要求返还双倍定金、购房款、办证费、利息、赔偿等主张并无合同及法律依据，法庭不应予以支持；3.原告要求被告承担的律师代理费，其应向法庭提交律师履行职责及收费的相关证据予以证明。如其无法举证，恳请法庭对其律师代理费不予支持。本院经审理认定事实如下：2018年6月2日，原告胡艺江（合同乙方、买受人）与被告乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司（合同甲方、出卖人）签订《乌鲁木齐恒大绿洲-二期商品房认购书》（以下简称“认购书”），编号为0003389，认购书约定原告向被告认购乌鲁木齐恒大绿洲-二期楼盘10幢2-902，该商品房建筑面积为88.11平方米，其中，套内面积66.27平方米。按建筑面积计算，单价为10000.73元/㎡；总金额为人民币捌拾捌万壹仟壹佰陆拾肆元整（即￥881164元）。认购书第一条约定：“乙方同意签署本认购书时，支付人民币壹万元整（￥10000元）作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。”认购书第二条约定付款方式为分期付款，即乙方须于2018年6月2日前支付首期房款￥166233元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年8月31日前付清￥176233元；于2018年11月30日前付清￥176233元；于2019年2月28日前付清￥176233元；于2019年5月31日前付清￥176232元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。认购书第六条约定：“如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。”蒲育在认购书下方甲方销售经理处签字。认购书签订后，原告按照约定于签订合同当日即2018年6月2日向被告支付首期款（含定金10000元）176233元和办证费550元、于2018年8月30日支付购房款176233元、于2018年11月29日支付购房款176233元、于2019年2月28日支付购房款176233元、于2019年5月31日支付剩余购房款176232元。新（2019）乌鲁木齐市不动产证明第0044201号不动产登记证明载明：乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司将位于乌鲁木齐市××区以北恒大绿洲商住××区等383处（包含原告认购的乌鲁木齐恒大绿洲-二期楼盘10幢2-902号房屋）房产抵押给中信银行股份有限公司乌鲁木齐分行，抵押权担保的债权起止时间为2017年8月28日至2020年8月28日。2020年1月3日，中信银行股份有限公司乌鲁木齐分行出具解押证明，解除10栋服务型公寓2-902一套房产，面积为88.11及相应国有土地使用权，剩余面积继续抵押。原告于2019年10月30日向被告发出《解除合同通知》称因涉案房屋被被告抵押给银行未能完成合同登记备案，故要求解除认购书，同时要求被告返还其购房款、支付利息、双倍返还定金、给予不超过已付房价款一倍的赔偿金。蒲育于2020年5月11日签收了《解除合同通知》。本院认为，原告与被告签订的认购书明确约定了当事人的名称或姓名和住所、商品房的基本状况、商品房的价格确定方式及总价款、付款方式、付款时间、违约责任等，并且原告已经按照认购书约定支付了全部购房款881164元，原告与被告之间存在商品房买卖合同关系，原告按时履行了给付购房款的合同义务，但是被告没有按照约定在2018年6月2日原告支付首期房款166233元后与原告签订《商品房买卖合同》，而被告未与原告签订《商品房买卖合同》的原因是涉案房屋已经被被告抵押并办理了抵押登记，无法办理网签手续，被告的行为构成违约。1、对于原告胡艺江要求解除与被告乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司之间《乌鲁木齐恒大绿洲-二期商品房认购书》的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告自称于2019年8月左右得知被告与原告签订认购书时已经将涉案房屋抵押给他人的事实，致使无法签订商品房买卖合同并办理网签手续，原告享有法定解除权并于2019年10月30日履行解除权向被告出具了《解除合同通知》，且原告已经于2019年11月20日向本院提交了民事起诉状及附件要求解除双方签订的认购书，被告工作人员蒲育于2020年5月11日的签字行为即视为原告解除合同的通知到达被告，认购书自解除通知到达被告乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司时解除，故本院认定原告胡艺江与被告乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司于2018年6月2日签订的《乌鲁木齐恒大绿洲-二期商品房认购书》已经于2020年5月11日解除。2、对于原告胡艺江要求被告乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司双倍返还定金20000元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中被告乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司与原告签订认购书时已经将涉案房屋抵押给银行，导致商品房买卖合同未能订立，构成违约，符合法律规定的应当双倍返还定金的条件，故对于原告胡艺江要求被告乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司返还双倍定金共20000元的诉讼请求，本院予以支持。3、对于原告胡艺江要求被告乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司返还原告剩余购房款871164元、返还原告办证费550元、赔偿利息损失79304元（从2019年6月1日暂计至2020年9月30日直至实际付清之日止）、承担已付房款881714元的赔偿责任的诉讼请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；……”2018年6月2日，被告乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司与原告胡艺江签订《乌鲁木齐恒大绿洲-二期商品房认购书》时，未将认购房屋已经设定抵押权的事实告知原告，属于故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，双方签订的《乌鲁木齐恒大绿洲-二期商品房认购书》因此被解除，原告作为买受人要求被告返还除定金外剩余已付购房款871164元、办证费550元有事实和法律依据，本院予以支持；原告主张被告赔偿利息损失79304元的诉讼请求，鉴于原告关于双倍返还定金的主张已经得到本院的支持，故应当将定金10000元从计算利息损失的本金中剔除，按中国人民银行一至五年（含五年）同期贷款年利率4.75%计算，分段计算明细为：第一笔款项（166233元+550元）×4.75%×1年（2018年6月2日至2019年5月31日）=7922.2元、第二笔款项176233元×4.75%÷12个月×9个月（2018年8月30日至2019年5月31日）=6278.3元、第三笔款项176233元×4.75%÷12个月×6个月（2018年11月30日至2019年5月31日）=4185.5元、第四笔款项176233元×4.75%÷12个月×3个月（2019年2月28日至2019年5月31日）=2092.8元、全款871714元×4.75%÷12个月×16个月（2019年6月1日至2020年9月30日）=55208.6元，以上利息损失合计75687.4元，故本院对原告主张的2018年6月2日至2020年9月30日期间的利息损失正确部分75687.4元予以支持，对原告要求被告支付其2020年10月1日至实际付清之日以应返还款项871714元为基数、按年利率4.75%计算的利息损失予以支持。原告主张被告承担已付房款881714元的赔偿责任，本院认为被告违约是事实，理应承担违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，被告违反了合同的诚实信用原则，应当向原告作出惩罚性赔偿，综合全案并根据公平原则，原告已经要求被告返还双倍定金20000元并赔偿利息损失至实际付清款项之日止，原告未提交证据证明被告的违约行为给原告造成其他损失，本院酌情判令被告向原告支付除定金10000元以外的购房款871164元的10%即87116.4元作为赔偿，故对原告胡艺江要求被告乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司承担已付房款881714元的赔偿责任的诉讼请求，本院酌情对87116.4元部分予以支持。4、对于原告胡艺江要求被告乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司支付律师代理费50000元的诉讼请求，原告未提交相应证据予以证明，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告胡艺江与被告乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司于2018年6月2日签订的《乌鲁木齐恒大绿洲-二期商品房认购书》于2020年5月11日已经解除。二、被告乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司返还原告胡艺江双倍定金20000元。三、被告乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司返还原告胡艺江购房款871164元。四、被告乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司返还原告胡艺江办证费550元。五、被告乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司赔偿原告胡艺江自2018年6月2日至2020年9月30日期间的利息损失75687.4元。六、被告乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司赔偿原告胡艺江自2020年10月1日至实际付清之日的利息损失（以应返还款项871714元为基数、按年利率4.75%计算）。七、被告乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司向原告胡艺江承担87116.4元的赔偿责任。八、驳回原告胡艺江要求被告乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司支付律师代理费50000元的诉讼请求。以上被告乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司应给付原告胡艺江款项共计1054517.8元，须于本判决生效之日起十日内一次付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21924.59元，减半收取即10962.29（原告胡艺江已预交），由原告胡艺江负担4933.03元，由被告乌鲁木齐盛世俊景房地产开发有限公司负担6029.26元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   喜慧二 〇 二 〇 年 十 一 月 五 日法 官 助 理   王琴书  记  员   王焕