河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民初82号原告（申请执行人）：河南中德建筑工程有限公司，住所地：河南省郑州经济技术开发区航海东路**富田财富广场**楼****。法定代表人：余世德，总经理。委托诉讼代理人：杨友信，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。被告（案外人）：刘明杰，男，1976年6月28日出生，汉族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：宋中海，焦作市武陟县中信法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：武陟县东泰置业有限公司，住所地：河南，住所地：河南省武陟县龙源东仲许村法定代表人：银功亮，总经理。委托诉讼代理人：王不井，男，汉族，1974年7月3日出生，住河南省武陟县，该公司员工。原告河南中德建筑工程有限公司（以下简称中德公司）与被告刘明杰、武陟县东泰置业有限公司（以下简称东泰公司）执行异议之诉一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中德公司的委托诉讼代理人杨友信，被告刘明杰的委托诉讼代理人宋中海，被告东泰公司的委托诉讼代理人王不井到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中德公司向本院提出诉讼请求：1.依法撤销（2020）豫08执异189号执行裁定书；2.准许对位于武陟县东盛苑小区1号楼商业109号房产（以下简称案涉房产）强制执行。事实和理由：一、被告刘明杰没有按与东泰公司签订的商品房买卖合同约定一次性将购房款交清，是导致未能备案的原因，存在过错。2018年7月6日，刘明杰与东泰公司签订《商品房买卖合同》，合同第六条关于付款方式及期限的约定，采用一次性支付房款133万的方式。而刘明杰实际于2018年1月22日支付房款67万，剩余房款均在2019年支付。另根据该合同第24条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内向武陟县房产管理局申请登记备案。但刘明杰未能按合同约定一次性支付购房款，导致东泰公司不能为其办理备案，刘明杰对未能办理备案存在过错。二、刘明杰未提供交付全部房款的相应银行凭证。根据刘明杰提交的证据，其于2019年分两次将剩余房款66万元向东泰公司交清，东泰公司仅向其出具收据，没有相应的银行转款或取款凭证予以印证，如此大额的款项以现金交付不现实。且东盛苑小区1#、2#存在在建工程抵押，在未解押和未办理房屋产权登记的情况下，刘明杰将全部购房款交清，不合情理。被告刘明杰辩称，应驳回中德公司的诉讼请求。案涉房产应属刘明杰所有，刘明杰至2018年1月22日交过首付款后开始装修，2018年7月刘明杰与东泰公司签订房屋买卖合同，之后刘明杰开始在案涉房产内经营超市至今。刘明杰除了经营超市外还有门市部，流动资金每天有50万，家里也存放有大量现金。东泰公司向刘明杰口头通知交现金，之后刘明杰均是以现金方式交付，东泰公司出具了收据，适用该房屋时曾要求东泰公司办理房产登记，东泰公司告知整栋楼都没有办理，办证需要一起办。被告东泰公司辩称，所有在东泰公司购房业主不管是不是签订全款购房合同，只要东泰公司愿意与业主达成任何支付方式即为有效。交款方式可以在签订合同后随时根据请款口头协商改变。东泰公司因资金问题未能办理备案，刘明杰不存在过错。东泰公司在催交房款时会分时段将业主分多次交纳的款项收据收回，另开具一张或多张总的收据。因东泰公司需要大量现金，在催要房款时会告知交款人交纳现金，故不存在银行转账等相关凭证。本案审理过程中，原告中德公司围绕诉辩主张提交以下证据：商品房买卖合同1份，收据3张，证明刘明杰存在过错，且未提供交付全部房款的相应银行凭证。被告刘明杰提交以下证据：第一组：商品房买卖合同1份、收据3张、建设银行交易明细1张，证明刘明杰签订合同后多次交纳现金，东泰公司出具3张收据，刘明杰已将房款133万结清。第二组：物业费票据2张、购电记录2页，证明刘明杰购买房屋后实际占有并使用至今。第三组：营业执照2份，2020年8月24日本院拍卖成交确认书1份，收据1张、执行裁定书1份，证明刘明杰从事商业活动，其名下经营两个超市，经常留存大量现金，个人具有较强经济实力，并再次购买东泰公司房产的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实本院认定如下：关于中德公司提交的证据，该证据与被告刘明杰提交第一组证据中的部分证据一致，本院对其真实性予以认定。被告刘明杰提交的第三组证据与本案不存在关联性，本院不予认定，其余证据与本案争议焦点相关，本院将结合已查明案件事实在本院认为部分予以论述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：中德公司与东泰置业公司、东仲许村委会建设工程施工合同纠纷一案中，中德公司在诉讼期间向本院申请财产保全，本院经审查认为，中德公司的财产保全申请符合法律规定，于2019年5月30日作出（2019）豫08民初82号民事裁定书，裁定冻结东泰置业公司银行存款39956583元，或查封其等额财产。本院于2019年7月1日作出（2019）豫08执保37号协助执行通知书，请武陟县房产管理中心查封了东泰置业公司名下位于木××大道与××交叉口东盛苑小区包括案涉房产在内的141套房产。查封期限自2019年7月1日至2022年6月30日止。本院于2019年10月15日作出（2019）豫08民初82号民事判决书，判决：一、东泰公司与中德公司于2013年9月8日签订的《建筑工程施工合同》、2015年1月1日签订的《建筑工程施工合同》、2014年6月1日签订的《补充协议》、2014年9月17日签订的《补充协议》、2015年7月25日签订的《以房抵账协议》、2016年3月9日签订的《补充协议》予以解除；二、东泰公司于该判决生效后三十日内支付中德公司工程款18825680.7元及其利息（从2016年10月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算值实际付清之日止）；三、驳回中德公司的其他诉讼请求。法律文书发生法律效力后，东泰公司未能自觉履行，中德公司向本院申请执行。2020年3月31日本院作出（2019）豫08执保37号查封公告。另查明：2018年7月6日被告刘明杰与东泰公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房产，房款共计1330000元。刘明杰自称其已将购房款支付给东泰公司，2018年1月22日，东泰公司给刘明杰出具670000元购房收据。2019年1月13日，东泰公司给刘明杰出具140000元购房收据，2019年5月20日，东泰公司给刘明杰出具520000元购房收据。刘明杰在案涉房产中开设超市，并于2018年7月办理营业执照，自2018年8月31日起交纳涉案房产电费。另案涉房产因东泰公司原因未办理过户登记。本院认为，本案的争议焦点是刘明杰对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。故本案应适用该规定进行审查，即排除特定标的物执行应同时具备该规定四个要件。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的四个要件分析：案涉房产被人民法院查封时间为2019年7月1日，被告刘明杰与被告东泰公司签订《商品房买卖合同》的时间系2018年7月6日，同时结合刘明杰向东泰公司支付部分够房款的转款时间，可以证明刘明杰在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；依据刘明杰提供的物业费交纳收据、购电记录表以及其经营的武陟县易康**活超市营业执照登记时间等证据均可表明，在法院查封之前，案涉房产即已处于刘明杰的实际控制之下,其主张在人民法院查封前合法占有该不动产，本院予以支持；依据本案已查明事实，案涉房产未办理过户登记非因买受人刘明杰自身原因。关于刘明杰是否已支付全部价款的认定，依据已查明的案件事实，案涉房产全部价款为1330000元，除300000元为银行转款外，其余均系通过现金交易完成，但刘明杰作为负有举证责任一方，并未提供相应的银行取款凭证，亦未提供现金来源的其他相关证据，故本院认为大额的现金交易不具有合理性，刘明杰关于其已全额支付购房款的主张缺乏依据,本院不予支持。故原告刘明杰对案涉房屋享有的民事权益不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的全部要件，其对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，判决如下：准予执行武陟县东泰置业有限公司名下位于木栾大道与沁河路交叉口东盛苑小区1号楼商业109号房产。案件受理费11300元，由刘明杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。本院（2020）豫08执异189号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长  谢华海审判员  李 军审判员  米新秀二〇二〇年十一月二十四日书记员  苗 全