山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1502民初10439号原告：于爱民，男，1954年10月10日生，汉族，农民，住聊城市茌平区。原告：李伟，女，1986年6月16日生，汉族，农民，住址同上，系于爱民之儿媳。原告：吴凤英，女，1958年3月12日生，汉族，农民，住址同上，系于爱民之妻。原告：于广庆，男，1986年7月17日生，汉族，房屋经纪人，住址同上，系于爱民之子。原告共同委托诉讼代理人：石陈荣，山东智祥律师事务所律师。被告：曹曰成，男，1952年9月30日生，汉族，农民，住聊城市茌平区。委托诉讼代理人：曹学新，女，1979年6月27日出生，汉族，住聊城市茌平区，系曹曰成之女。委托诉讼代理人：郭丹丹，河北陶山律师事务所律师。第三人：杨**，男，1972年7月20日生，汉族，无业，现住山东省乳山市，送达地址是杨玉焕的家庭住址。第三人：崔华英，女，1973年4月2日生，汉族，无业，系杨**之妻，住聊城市茌平区。原告于爱民、李伟、吴凤英、于广庆与被告曹曰成、第三人杨**、崔华英案外人执行异议之诉案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告于爱民、李伟、于广庆及四原告委托诉讼代理人石陈荣，被告曹曰成及其委托诉讼代理人曹学新、郭丹丹，第三人杨**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于爱民、李伟、吴凤英、于广庆向本院提出诉讼请求：1.停止执行位于聊城市茌平区××街道××村××层楼的一楼西数第三间门脸房（宽4米、深12.6米）并解除查封；2.请求确认原告与第三人在2019年5月14日签订的《房屋转让协议》有效，确认上述房产归原告所有；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与杨**崔华英夫妇存在民间借贷关系，后经茌平县人民法院判决杨**夫妇偿还于爱民40万元及利息。因杨**无力偿还，杨秀英、杨**、崔华英与原告于2019年5月14日自愿达成《房屋转让协议》，约定对方将上述房屋转让给原告方，抵顶欠款40万元，签订合同后于爱民于2019年5月17日向杨秀英转账13万元，备注“给杨秀英房款”，杨秀英将房屋交给于爱民。当时该房屋正处于租赁状态，经协商，最终同意承租人将已经预付给杨秀英的租赁费保持不变，在2019年7月1日开始承租人将租赁费交给原告。曹曰成与第三人杨**、崔华英也存在民间借贷纠纷，经曹曰成申请执行，东昌府区法院作出（2019）鲁1502执473号执行裁定书，对上诉房屋进行了错误查封。原告提出异议后被驳回。曹曰成辩称，被查封房屋为杨**、崔华英夫妇所有，查封该房屋符合法律规定。查封房屋建筑面积约2000平方米，建造成本400余万元。杨秀英系杨**之母，年事已高，无经济能力承建房屋。根据杨**夫妇及其母杨秀英，其姐姐杨玉芳、杨玉焕的能力，杨**、崔华英为查封房屋的实际所有人。对于原告所称的与杨**夫妇签订以房抵债协议，因没有办理登记手续，不产生物权效力，答辩人查封该房屋符合法律规定，且原告所称实际收取租金的时间为2019年7月1日，晚于曹曰成申请查封时间，请求驳回原告的诉讼请求。第三人杨**辩称，涉案房屋属于我母亲杨秀英与我姐姐杨玉芳、杨玉焕，属于他们三人共同共有。因为我欠于爱民40多万元，好多年未还，后来我与我母亲协商我母亲用其中一间房屋抵账，抵账时我两个姐姐和母亲已经替我还了2、3间，并未告知我两位姐姐房子已经抵给于爱民。抵给于爱民的这间房子是我母亲同意的，我认为查封的涉案房屋归杨秀英、杨玉芳、杨玉焕所有，我母亲同意用这一间房子替其儿子还账，但未征求杨玉芳、杨玉焕的同意，我母亲杨秀英抵给于爱民的一间房子已经形成事实。第三人崔华英未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的事实，本院予以确认并在卷佐证。具体陈述如下：原告杨秀英系原告杨玉芳、杨玉焕与第三人杨**之母，其夫杨兴顺已去世。当事人争议的标的物为坐落于茌平区××村临街门市楼的一部分。该楼为独栋楼，位于××街路××庄××路××，共是4层，每层5间半。该楼东邻原点国际生态幼儿园，西邻张某临街楼，北邻大路，整栋楼位于××村××队小区。原告争议的房屋一楼从西边数第三间门脸房，从东边数第五间，房屋宽4米，长12.6米，面积为50.4平方米。无门牌号，未做产权登记。2002年8月，第三人杨**获得茌集用（2002）字第1026985号集体土地使用证，取得茌平南关村第248号宅基宗地使用权，使用权面积为167平方米；杨兴顺获得茌集用（2002）字第1026986号集体土地使用证，取得茌平南关村第249号宅基宗地使用权，使用权面积为169平方米。案涉房屋建筑在杨**、杨兴顺获得土地使用权的248、249号宅基宗地上。杨玉芳、杨玉焕婚后均在居住地所在村集体获得了宅基地使用权，在××村××地。茌平县人民法院在审理曹曰成与杨**、崔华英、吴月民民间借贷纠纷一案中，于2015年4月20日出具（2014）茌民一初字第1162号民事判决书，判决如下：一、被告杨**、崔华英于判决生效后10日内偿还原告曹曰成借款本金60万元及利息(利息按月息1.5分自2012年5月26日起计算至本判决确定的给付之日止)。二、被告杨**、崔华英于判决生效后10日内偿还原告曹曰成截至2012年5月25日尚欠的借款利息8万元。三、被告吴月民对上述借款本息承担连带清偿责任。四、被告吴月民承担连带保证责任后，有权向被告杨**、崔华英追偿。案件受理费10600元，由被告杨**、崔华英负担，被告吴月民承担连带支付责任。该判决生效后，被告未履行付款义务。经申请执行人曹曰成申请执行，茌平县人民法院于2015年9月18日立案执行。2017年1月20日，聊城市中级人民法院以该案长期未能执结而出具（2017）鲁15指执字6号执行裁定书，裁定如下：茌平县人民法院作出的（2014）茌民一初字第1162号民事判决一案，由聊城市东昌府区人民法院执行。本院于2019年2月27日立案执行，执行案号为：（2019）鲁1502执473号。2019年5月22日，本院出具（2019）鲁1502执473号执行裁定书，裁定如下：“一、查封被执行人杨**、崔华英夫妇在山东省茌平县××村的临街四层楼一幢（该楼东临原点国际生态幼儿园，西邻张某临街楼，北邻大路）。二、查封期为三年，在查封期间（自2019年5月22日至2022年5月21日），未经本院许可，被执行人不得买卖、抵押、赠与等被查封的财产，不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为......。”同日，本院在涉案房屋处张贴了查封公告。2012年5月21日，于爱民以杨**、崔华英为被告提起诉讼，要求二被告偿还其借款40万元及利息，茌平县人民法院于2012年7月27日出具（2012）茌民一初字第994号民事判决书，判决被告杨**、崔华英于判决生效后十日内偿还原告于爱民借款本金40万元及利息等。该判决生效后，于爱民未申请执行，但与杨秀英、杨**、崔华英协商以房抵债，2019年5月14日，于爱民、李伟、吴凤英、于广庆（乙方）与杨秀英、杨**、崔华英（甲方）签订《房屋转让协议书》一份，内容为：“甲乙双方因楼房转让事宜达成如下协以：一、甲乙双方均同意甲方将其在茌平县振兴办事处南关牟庄村的临街门市楼（中心街路东牟庄路口路南西数第三间即东数第五间门脸朝北，宽4米，深12.6米，面积50.4平方米的一楼一间门市房）转让给乙方，以抵顶所欠乙方所有欠款40万元，利息以（已）免，另收现金壹拾叁万元整。二、因上述楼房没有办理房屋登记手续，之后如需办理，甲方应予以配合。三、上述房屋抵顶转让后，甲方将不再欠乙方任何欠款及利息。四、本协议自甲乙双方签字之日起一项所述楼房即归乙方所有。五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。六、此协议书为第一份协议，其他协议一律无效。本协议甲乙双方同意，受法律保护。”协议落款处有甲、乙双方签名捺印，另有见证人张某签名捺印，协议最下方注有：“杨**的兄弟、姐妹出现问题，由杨**、崔华英处理”。2019年5月17日，于爱民通过中国工商银行向杨秀英账户汇款13万元，备注为：“给杨秀英房款”。2019年5月17日，于爱民作为出租方，孙孟玉作为承租方对上述抵债房屋签订《房屋租赁合同》，约定上述抵债房屋自2019年5月17日起至2021年12月31日止租赁给孙孟玉使用等，但合同落款处注有“2019年7月1日以前的房租已全部付清”的内容，原告认可上述抵债房屋2019年5月17日至同年7月1日的房屋租金是由杨秀英收取的。于爱民实际是从2019年7月1日开始收取房屋租金的。当事人争议的焦点集中在原告方是否对案涉房屋享有排除执行的权利，对此，本院从两个方面分析如下，一、关于案涉房屋的原始归属在案涉房屋尚未进行确权登记的情形下，人民法院应当依照我国物权法关于不动产物权取得的其他规定判断房屋归属。对第三人杨**与其父杨兴顺名下的宅基地，依照我国夫妻财产共同共有的基本原则，应当分别视为杨**与其妻子崔华英共同共有，和杨兴顺与其妻子杨秀英共同共有。故本案所涉房屋占用了杨**夫妇与杨秀英夫妇各自共同共有茌平区南关村248、249号宅基宗地。由于该房屋系整体独栋建筑，无法进行物理分割，故如无相反证据，该房屋整体应当属于杨**夫妇和杨秀英夫妇共同共有。杨玉芳、杨玉焕在结婚后均于居住地所在村集体获得宅基地使用权，继续主张二人均在出嫁前“娘家”父母与兄弟家宅基地上投资建房，不符合生活常理，不能为本院支持。该房屋的原始归属系杨秀英夫妇与杨**夫妇共同共有，在杨兴顺死亡后，房屋内依法包含其继承人应得份额。二、关于案涉房屋的继受取得本案中于爱民、李伟、吴凤英、于广庆（乙方）与杨秀英、杨**、崔华英（甲方）在2019年5月14日签订《房屋转让协议书》，约定甲方等人将案涉房屋转让于乙方，约定受让价款为53万元，其中以原债务抵顶40万元，支付现金13万元。2019年5月17日，于爱民将13万元转账给甲方杨秀英。于爱民、李伟、吴凤英、于广庆从拥有宅基地使用权的合法建造者手中以买卖方式取得房屋并支付价款，享有对案涉房屋的所有权期待权。三、关于原告的权利可否排除强制执行本案中，判断原告的权利可否排除强制执行，关键在于判断原告取得该房屋的管领控制时间。于爱民、李伟、吴凤英、于广庆在签订房屋转让合同后三日即如约付清价款，且于付款当日就与承租人签订新的租赁合同，基于“一手交钱、一手交货”的日常生活经验，以及付款当日以“房屋主人”名义出现与承租人订立新的租赁合同表现出的对物的管领控制，故能够认定转让方在收款当日即2019年5月17日已经将房屋交付原告。同时，案涉房屋在转让前已经租赁给他人，双方的买卖没有破坏租赁关系，原告方虽然自2019年7月1日实际收取租赁费，但租金收取之债权关系与对享有所有权期待权的物进行实际管领并非一个层面，此时间不能作为判断原告方实际管领控制该房屋的依据。综上，原告获得对该房屋管领控制的时间早于我院查封的时间2019年5月22日。原告基于买卖合同取得对案涉房屋的所有权期待，且占有使用早于我院查封，其权利可以排除强制执行。另，被告曹曰成对第三人杨**、崔华英享有的债权本金为60万元，案涉房屋中除去案外人主张权利的部分仍有三层、四层房屋未予转让，原告就该楼房被查封的其他部分能够实现其债权。综上所述，原告于爱民、李伟、吴凤英、于广庆的部分诉讼请求应予支持。原告请求确认2019年5月14日签订的《房屋转让协议》有效因涉及案外人杨秀英、对涉案房屋的确权请求因其权利仅停留在所有权期待状态，均无法为本院支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一项之规定，判决如下：一、不得执行位于××街路××庄××路××东邻原点国际生态幼儿园，西邻张某临街楼，北邻大路）楼体中一楼东起第五间房屋。二、驳回原告于爱民、李伟、吴凤英、于广庆的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由被告曹曰成负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院（上诉需在向本院提交上诉状之日起七日内依法缴纳上诉费，否则视为撤回上诉）。审 判 长  赵耀彤人民陪审员  袁义刚人民陪审员  张春亮二〇二〇年十一月十七日法官 助理  孔 艳书 记 员  李茹欣