北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初9326号原告（反诉被告）：北京科桥宝恒文化发展有限公司，住所地：北京市东城区建国门内大街9号1幢等3幢5层5001，统一社会信用代码：91110101MA00844R89。法定代表人：张冰月。委托诉讼代理人：于涛，男，1985年9月10日出生，该公司总经理，住该公司宿舍。被告（反诉原告）：瑞纳化妆品（北京）有限公司，住所地：北京市朝阳区朝阳北路237号楼4层508，统一社会信用代码：91110105MA006BYX6P。法定代表人：凯瑟琳.李，执行董事。委托诉讼代理人：贾小菊，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦梦洁，北京市盈科律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京科桥宝恒文化发展有限公司（以下简称科桥宝恒公司）诉被告（反诉原告）瑞纳化妆品（北京）有限公司（以下简称瑞纳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）科桥宝恒公司的委托诉讼代理人于涛，被告（反诉原告）瑞纳公司的委托诉讼代理人贾小菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）科桥宝恒公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付免租期租金及管理费118187.91元；2、判令被告支付租金及管理费125623.41元（2020年6月10日前的租金及管理费）；3、判令被告支付相当于保证金额度的违约金374077.74元；4、判令被告支付电费1220.4元；5、诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年12月12日原、被告签订《北京国际饭店办公房屋租赁合同》，原告将×××号房屋出租给被告，租期为2019年1月10日至2022年1月9日，其中免租期自2019年1月10日至2019年2月9日。2019年10月23日原、被告签订《北京国际饭店办公房屋租赁合同》，原告将×××号房屋出租给被告，租期为2019年10月23日至2022年1月9日，其中免租期自2019年10月23日至2019年11月14日。2020年4月17日原告收到被告通过电子邮件发送的《解除合同告知书》，被告以新冠肺炎疫情致使合同无法继续履行为由，解除合同并拒绝支付下一期租金及管理费。当月被告未通知原告，未交还租赁房屋办理交接手续的情况下，以更换家具为由自行搬离租赁房屋。被告单方解约行为构成严重违约，原告有权将被告交纳的保证金不予退还，被告应赔偿原告所有损失外，还须向原告赔偿相当于保证金额度的违约金。同时因被告的违约行为，其无权享受合同约定的免租期，其应将免租期对应的租金及管理费给付原告。另被告尚有2019年12月31日至2020年4月1日期间电费1220.4元未予支付。被告（反诉原告）瑞纳公司辩称：被告不同意原告的诉讼请求。双方签订合同情况属实，被告一直如约履行，不存在违约行为。2020年1月疫情爆发，属于不可抗力因素。因疫情影响，被告的员工和客户无法进入办公场所，无法正常使用房屋，所以被告于2020年4月17日提出解除合同并不再使用房屋，被告租金已交纳至2020年5月，所以不应再交纳租金。鉴于被告基于不可抗力解除合同，依据合同约定双方互不承担违约责任。免租期的租金及管理费依据合同约定应在被告违约的前提下才能给付，被告不存在违约情形，因此不应给付。原告要求违约金缺乏合同依据，被告并非擅自退租，而是因不可抗力，故不应给付原告违约金。针对电费被告已交纳至2020年1月11日，4月17日搬离，原告主张6月8日之前的电费被告不予认可。另被告符合国家规定的中小微企业免除租金的情形，原告应退还被告交纳的相应租金。被告提出反诉：1、要求原告返还房屋保证金374077.74元；2、要求原告返还2020年2月1日至2020年4月30日房租租金374077.74元；3、要求原告返还2018年12月12日租赁合同中2020年4月17日至2020年5月9日期间的房屋租金66637.35元；4、要求原告返还2019年10月23日租赁合同中2020年4月17日至2020年5月14日期间的房屋租金30440.11元；5、反诉费由原告承担。针对被告（反诉原告）瑞纳公司的反诉，原告（反诉被告）科桥宝恒公司辩称：原告提供的房屋符合办公使用，但被告自行搬离，原告不同意被告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年12月12日原、被告签订《北京国际饭店办公房屋租赁合同》，原告将×××号房屋出租给被告用于办公，计租面积292.89平方米，租期为2019年1月10日至2022年1月9日，其中免租期自2019年1月10日至2019年2月9日，共一个月，免租期内被告无需向原告支付该期间内的租金及管理费。每平方米每天租金为5.1元、管理费为5.1元，月租金和管理费为每月90869.12元，付款方式：押三付三，保证金为三个月租金及管理费，即272607.36元，保证金作为被告履行合同各项约定义务的担保，如发生被告违约或侵权等情况，以保证金作为被告承担法律责任的担保，原告可直接扣划或抵扣；最终所发生的法律责任超出保证金范围的，被告应另行补充，直接支付。非合同规定的情况，被告擅自中途退租的，即构成严重违约，原告有权要求被告继续履行合同或者解除合同，且被告已交纳之保证金不予退还。具备上述情况，原告有权书面通知被告，立即解除合同，被告除赔偿给原告造成的所有损失外，还须向原告赔偿相当于保证金额度的违约金。因被告违约而导致合同解除，致使合同实际履行期限未能达到完整的三个租赁年（即36个月），则被告无权享受合同的免租期，被告应按照合同将已享受的免租期的等额租金及管理费无条件补齐给付原告。不可抗力持续时间超过30日，并导致租赁房屋无法继续使用的，则任何一方均有权解除合同，且双方互不承担违约责任。双方确认2019年1月10日为上述租赁房屋交付日，并认可租金及管理费已交纳至2020年5月9日。2019年10月23日原、被告签订另一份《北京国际饭店办公房屋租赁合同》，原告将×××号房屋出租给被告用于办公，计租面积109.02平方米，租期为2019年10月23日至2022年1月9日，其中免租期自2019年10月23日至2019年11月14日，共23天，免租期内被告无需向原告支付该期间内的租金及管理费。每平方米每天租金为5.1元、管理费为5.1元，月租金和管理费为每月33823.46元，付款方式：押三付三，保证金为三个月租金及管理费，即101470.38元。合同其他条款同2018年12月12日双方签订的合同。双方确认2019年10月23日为上述租赁房屋交付日，并认可租金及管理费已交纳至2020年5月14日。2020年4月1日原告出具《缴费通知单》催促被告交纳8层43-45号房屋2020年5月10日至2020年8月9日租金272607.36元，2019年12月31日至2020年4月1日电费1067.85元；同日原告出具《缴费通知单》催促被告交纳×××号房屋2020年5月15日至2020年8月14日租金101470.38元，2019年12月31日至2020年4月1日电费152.55元。2020年5月8日原告向被告发送《关于贵司所欠费用的催缴函件》，催缴被告于2020年5月15日17：00前尽快缴纳拖欠的租金及管理费、电费共计375298.14元、滞纳金13466.8元，且告知被告原告将依照合同相关约定执行并保留司法诉讼权利。原告自认于2020年4月17日收到被告通过电子邮件发送的《解除合同告知书》，被告表示合同约定，合同履行期间若发生不可抗力事由，双方有权解除合同，且互不承担违约责任。被告认为新冠肺炎疫情致使合同无法继续履行，构成不可抗力，所以要求解除合同并要求适当退还部分租金和保证金。双方均认可被告交纳保证金共计374077.74元，原告表示被告于2020年4月14-16号左右搬离，被告自认于2020年4月17日彻底搬离。另原告表示北京国际饭店整体对其减免租金半个月，但原告的租户必须符合相应条件并经过审批才可减租。被告认为自己属于美容美发类的小微企业，应该享受相应政策减免租金。本院认为：原、被告签订的两份《北京国际饭店办公房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方约定不可抗力持续时间超过30日，并导致租赁房屋无法继续使用的，则任何一方均有权解除合同，且双方互不承担违约责任，被告认为因新冠肺炎疫情系不可抗力，故其有权依据上述条款解除合同且不必承担违约责任。双方面对疫情的影响应充分沟通协商、共担风险、共渡难关，根据现有证据及查明的事实可以看出，疫情虽对合同的履行造成一定影响，但尚未达到导致合同彻底无法履行的程度，此种情况合同双方均不必然拥有合同解除权。被告在受疫情影响的前提下提出解除合同虽系违约，但应在考虑疫情影响因素、原告的实际损失等情况的基础上确定其应承担的违约责任。被告提前解除合同，应按照合同约定将免租期对应的租金及管理费给付原告。鉴于免租期对应的期间尚未受到疫情影响，故被告应全额向原告给付。双方均认可被告2020年4月17日以前已搬离租赁房屋，但未与原告办理交接手续，本院认为原告应在合理的期间内（15日内，即5月2日前）自行收回房屋避免损失扩大，原告自认2020年6月11日收回房屋，主张被告支付2020年6月10日以前的租金及管理费，未超15日以内的期间被告已交纳租金，不应再额外给付，原告主张的超过15日以外被告未交纳租金的期间对应的金额实际为其损失，鉴于被告已向原告交纳合同保证金，故此部分款项不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。合同虽约定被告违约时额外给付相当于保证金额度的违约金条款，但考虑到原告的实际损失状况及已考虑空置期的损失等情况，本院认为被告交纳的合同保证金足已弥补原告损失，故对该项诉讼请求不予支持。针对电费原告自认于2020年6月8日查表，主张的为2019年12月31日至4月1日期间的电费，被告自认电费交纳至2020年1月11日，但未提交相应证据，考虑到原告未提交证据证明被告搬离后至查表期间是否存在用电情况，故针对电费本院将考虑实际情况依法进行酌定。被告在合同尚未达到解除条件的情况下自行搬离，属于违约行为，故保证金不予退还。被告反诉请求的第二项实质为因受疫情影响要求减免租金，被告主张其符合国家规定的中小微企业免除租金的情形，原告虽承认涉诉房屋系国有性质，但双方约定被告承租房屋用于办公，而根据相关规定，需符合条件的服务业或从事生产经营活动的中小微企业，且需相关部门进行审核的情况下，才能享受相应的租金减免。鉴于目前被告未提供充足证据证明其符合相关规定且经过相关部门审批，故本院对其主张全部退还租金不予支持。鉴于原告自认北京国际饭店减免其半个月的租金，同时考虑到被告在疫情期间使用租赁房屋受到一定影响，故本院判令原告适当退还被告部分租金及管理费。反诉请求第三、四项所主张的期间被告虽未使用租赁房屋，鉴于其未与原告办理房屋交接手续，应适当交纳相应的租金及管理费，故本院不支持向其退还全部租金。被告反诉请求第二至四项存在期间重叠问题，本院将依法予以调整。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内被告（反诉原告）瑞纳化妆品（北京）有限公司向原告（反诉被告）北京科桥宝恒文化发展有限公司给付免租期租金及管理费118187.91元；二、本判决生效之日起七日内被告（反诉原告）瑞纳化妆品（北京）有限公司给付原告（反诉被告）北京科桥宝恒文化发展有限公司电费1000元；三、本判决生效之日起七日内原告（反诉被告）北京科桥宝恒文化发展有限公司退还被告（反诉原告）瑞纳化妆品（北京）有限公司2020年2月1日至2020年4月17日房租租金157830.06元；四、本判决生效之日起七日内原告（反诉被告）北京科桥宝恒文化发展有限公司退还被告（反诉原告）瑞纳化妆品（北京）有限公司2018年12月12日租赁合同中2020年4月18日至2020年5月9日期间的房屋租金20912.35元；五、本判决生效之日起七日内原告（反诉被告）北京科桥宝恒文化发展有限公司退还被告（反诉原告）瑞纳化妆品（北京）有限公司2019年10月23日租赁合同中2020年4月18日至2020年5月14日期间的房屋租金13344.05元；六、驳回原告（反诉被告）北京科桥宝恒文化发展有限公司其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）瑞纳化妆品（北京）有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11122.17元（含本诉费4996元、反诉费6126.17元），由原告（反诉被告）北京科桥宝恒文化发展有限公司负担4996元（已交纳）；被告（反诉原告）瑞纳化妆品（北京）有限公司负担6126.17元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  徐 静二〇二〇年十一月二十日法官助理  刘 娅书 记 员  宋治国