上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初6785号原告：张翔东，男，1972年7月3日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：倪超峰，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐川，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：高境国，男，1981年10月27日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：王乐，男，1985年7月17日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：上海睿亚房地产经纪有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：王乐，经理。原告张翔东与被告高境国、王乐、上海睿亚房地产经纪有限公司(以下简称睿亚公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月9日组织当事人进行证据交换。后本案因审理需要，依法组成合议庭，于2020年7月7日再次组织当事人进行证据交换。当事人曾申请庭外和解但未能达成和解协议。本院于2020年10月20日对本案公开开庭进行了审理。原告张翔东及其委托诉讼代理人倪超峰、被告高境国、王乐(同时作为被告睿亚公司的法定代表人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张翔东向本院提出诉讼请求：1.三被告共同返还原告双倍定金2,000,000元；2.三被告共同返还房款2,000,000元；3.三被告共同返还房屋手续费500,000元、中介费180,000元；4.三被告共同支付逾期还款利息损失，以2,680,000元为基数，按每年10%的比例，自2019年4月16日起算至全部付清之日止。审理中，原告明确第4项诉讼请求的基数2,680,000元的构成为第2项诉讼请求的房款2,000,000元及第3项诉讼请求的房屋手续费500,000元、中介费180,000元。事实和理由：为购买上海市徐汇区云锦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)事宜，原告于2019年3月1日与出售方高境国、王乐、睿亚公司共同协商并签订了《房地产买卖居间协议》，各方约定房屋总价款为9,000,000元，房屋手续费500,000元，中介费180,000元，合计9,680,000元。合同签订后，原告于2019年3月1日支付了定金1,000,000元至王乐账户。2019年4月9日，原告向王乐转账支付500,000元，通过原告之妻赵国光向王乐转账支付3,450,000元，通过原告朋友相洁向王乐转账支付4,730,000元，合计8,680,000元。2019年4月16日，王乐电话通知原告，出售方高境国无权处分涉讼房屋，协议无法继续履行。在原告催促下，王乐陆续还款6,000,000元，对于剩余款项表示目前无力偿还。原告也要求高境国双倍返还定金及返还房款、费用等，对方表示拒绝。原告还电话联系睿亚公司，对方也拒绝回应。按照三方签署的《房地产买卖居间协议》第四条第二项、第六条的规定，因为出售方的原因导致协议无法履行的，应向购买方双倍返还定金，并支付违约金。此外，由于协议无法履行，三被告应立即返还原告剩余房款2,000,000元和房屋手续费以及中介费680,000元。因三被告未及时归还原告已付房款及手续费、中介费，造成了利息损失，故对剩余房款2,000,000元及房屋手续费、中介费680,000元应支付利息损失。关于三被告的责任问题，高境国在签订协议时确认其有权出售涉讼房屋，其因此取得了原告信任并签订协议，但实际上其系无权处分，致使涉讼房屋无法正常交易，最终给原告造成了经济损失；王乐、睿亚公司作为房产中介本应提供全面适当的居间服务，但其未能审核涉讼房屋产权状况，给原告造成了实际经济损失；此外，原告的全部购房款项均支付给了王乐，再由王乐转账交付高境国，对于王乐与高境国、睿亚公司之间的具体利益分配、款项往来，原告均不知情。因此，三被告应承担共同还款责任。原告遂向本院提起诉讼，请求判如所请。被告高境国辩称，本案涉刑事案件，1,000,000元定金的确收到，但已交付给刑事案件被告人毛金华，无法返还。对于原告所主张的其余款项，其并未收到。不同意原告的诉讼请求。被告王乐、上海睿亚房地产经纪有限公司辩称，其仅系受高境国指示，代为经手转交相关款项。就原告及其他房屋的买家，睿亚公司实际代收16,780,000元，代转、代退16,700,000元，差额80,000元系中介费，睿亚公司同意退还原告。王乐作为睿亚公司员工，其行为系职务行为。不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就当事人对真实性未提出异议的《房地产买卖居间协议》、《佣金确认单》、《收款收据》、王乐出具的《收条》、银行交易凭证及交易明细、询问笔录、讯问笔录、刑事判决书、工商登记信息等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2019年3月，高境国作为出售方(甲方)、原告作为购买方(乙方)、睿亚公司作为居间方(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定甲乙双方在丙方居间下，就乙方购买甲方涉讼房屋达成如下买卖条件并签订该协议：购买总价款9,000,000元；乙方通过居间方支付给甲方房屋定金1,000,000元，购买甲方涉讼房屋，剩余房款8,000,000元在双方签订完一手商品房买卖合同15日内通过居间方一次性支付给甲方(此房为70年住宅产权)；如因甲方原因导致买卖合同最终未签署的，则甲方应双倍返还定金给乙方，并向丙方支付该房屋成交总价2%的违约金；甲乙双方应在签署买卖合同当日各向丙方支付本次房屋成交总价1%的佣金；甲方保证对所出售房地产拥有出售之权利，若因甲方无权或超越处分等原因造成本协议未能履行的，甲方需按本合同第四条规定向乙方、丙方承担违约责任。2019年3月1日，原告向王乐转账交付1,000,000元，王乐随后将该1,000,000元转账交付高境国，两笔转账均附言为涉讼房屋定金。当天，王乐向原告出具该1,000,000元定金的《收款收据》。2019年4月9日，相洁受原告指示向王乐转账交付4,730,000元，赵国光受原告指示向王乐转账交付1,000,000元、1,000,000元、1,000,000元、450,000元，原告向王乐转账交付500,000元，以上合计8,680,000元。当天，王乐向原告出具金额为8,000,000元的《收款收据》，确认该8,000,000元系涉讼房屋部分房价款。此外，王乐在当天另向原告出具《收条》一份，载明：收到原告购买涉讼房屋的手续费500,000元、中介费180,000元。2019年4月11日，褚依昆、毛金华因涉嫌诈骗被上海市公安局徐汇分局刑事拘留。2019年4月11日当天，褚依昆接受上海市公安局徐汇分局凌云路派出所民警讯问：问：继续交代？答：我主动联系毛金华，问他百汇园的房子要不要，我这里有渠道可以低价出售。他说可以，他去找客户买房。一开始，我收他一套房子20万的定金，后来收30万一套的定金。我原本只想骗他5套房子的定金，没想到他一直往我卡里打钱，付房子的定金，陆陆续续打给了我大概30套房子的定金。一开始，我给了他2本假的售房合同，上面有房产的地址，房价等信息，购买人的信息是空白的。我将合同交给他，来获取他的信任。后来，他又问我要合同，我说合同还没出，再等等，他就一直盯着我要合同，说如果再没有合同，他的客户一定会闹到派出所的。我被他逼的没办法了，又伪造了10本合同给他。后来我想办法问他收回了这些假合同，然后我自己全部销毁了。2019年4月17日，原告接受上海市公安局徐汇分局凌云路派出所民警询问：问：你把事情详细讲一下？答：……2019年2月26日，我购买上海市长宁区黄金城道258号4号楼201室的房产的中介章丁仁向我介绍百汇园的房产，问我有没有兴趣，我表示有兴趣，章丁仁告诉我这个房产王乐比较了解，于是把王乐的微信推给我，我和王乐微信添加了好友后，稍微聊了下这个房产的情况。之后，在2019年2月28日，王乐带我到百汇园小区去看房，我们没有进去看，就在小区楼下看了一下，……此次交易中，此套面积是114平米左右，房价总共是900万元人民币，服务费50万元人民币，中介费18万元人民币，共计968万元人民币。于是我就在2019年3月1日支付了100万元人民币的订金给王乐，随后在次日王乐将经纪合同给我送过来，让我签订，合同中卖家是一名姓高的男子，还有王乐所属的中介公司的印章。合同中规定了，100万元人民币订金折算在总房价中，之后的余款在15日内付清，才能进行后续的交易手续(递交房产局办理产证)。之后我不断的催促王乐跟进此事，在2019年4月7日，王乐拿了一份正式的房产交易合同给我签订，合同中卖房方是“上海百汇房地产开发有限公司”，受托方是“上海市徐汇区房产交易中心”和“上海市徐汇区国土资源局”，买房方就是我。在签订了该正式交易合同之后，我在2019年4月9日将余款868万元人民币转账给了王乐。2019年4月16日王乐和我沟通，让我来派出所配合调查，于是今日我就来了。……问：是谁提出支付968万元人民币全额购房款的？答：是我和王乐签订的经纪合同中注明的情况，要求余款15日内付清，才能进行后续的交易手续(递交房产局办理产证)。并且王乐也告诉我，因为房产数量有限，订购人数众多，哪位买家先行在15日内付清，就能先抢得房源进行后续的交易手续。2019年4月17日，王乐接受上海市公安局徐汇分局凌云路派出所民警询问：问：你和高境国是什么关系？答：我们是朋友关系，高也是我们买卖百汇园房产的上家，百汇园的房产信息是高提供给我的，我帮他找买房的客户，从中抽取服务费。问：高境国是什么时候提供给你百汇园的房产信息？答：是2019年2月份，高对我说他手里有一批百汇园9号、10号、11号的房源，价格比市场价便宜30%，叫我去找客户，如果事成之后我收取一笔佣金。问：你怎么向客户收取佣金？答：我会在签买卖合同之前向客户提出签一份佣金协议书，收取2%的中介费和50万的服务费。问：你的工作是什么？答：我是房产中介，睿亚公司，公司法人是我老婆魏子钧，我是公司的实际经营者。问：你为高境国找了几个客户？答：我为高境国找了4个客户，都是在2019年的3月份分别以转账的方式转给我100万元的定金，都是转到我招商银行的账户里，我都是及时将这400万元的定金都转给了高境国建设银行的账户。……问：目前流程走到了哪一步？答：原告已经在4月5日左右的一天，我将高境国交给我的2本商品房的买卖合同送到了原告的住处(长宁区的嘉年华庭)楼下的大堂，让他签了这2本合同后，我再将合同送给了高境国。之后在4月9日原告在我的要求下我们在龙水南路的工商银行里面，原告一共转账给我868万的人民币，加上之前的100万定金，总价是968万人民币的一套百汇园的114平方的房子的全额都付给了我。问：你有没有及时将这笔钱转付给高境国？答：没有。问：高境国是怎么交代你的？答：高境国告诉我说签完合同之后就要我将全款收齐。问：你收到原告的全额之后有没有告诉过高境国？答：没有告诉他。问：你为什么没有及时告知高境国？答：我在4月5日交合同给高境国的时候我告诉过他，原告会在4月9日给我打全款，我认为这就是告诉他了。问：这868万元现在何处？答：其实我的卡里有868万元原告购买百汇园的房款和290万元卞爱霞购买盛华景苑房产的房款，一共是1,158万元人民币。我于2019年4月16日下午三点在家里通过手机网上银行分别转给了卞爱霞410万元人民币，转给了汪毅200万元，我2019年3月份从收到的房款里面转给我老婆100万元我是想让她用这个钱把我老家房子的贷款还掉然后就可以抵押出去我再购买盛华景苑的房子，这100万现在还在我老婆那里没动。……2019年4月18日，王乐向原告转账交付5,000,000元，附言退款。2019年4月22日，王乐向原告转账交付1,000,000元，附言退房款。2019年4月22日，高境国接受上海市公安局徐汇分局凌云路派出所民警询问：问：继续说下去？答：2019年2月底的时候，毛金华又联系过我老婆问百汇园的房子要不要。详细的都是他和我老婆联系的。问：是否看过房子？答：2019年2月26日，毛金华带着我们去看过百汇园11号2602室的房子，说是这个房子是已经别人买下的房子，可以给我们看一下，当天我去的晚，我去的时候，毛金华已经和我老婆聊的差不多了，我看了一下房子之后也就走了，当时毛金华还带着一个戴眼镜的男子。……问：毛金华是否有给过交易合同？答：2019年3月底还是4月初的时候，因为我老婆怀孕不方便，所以毛金华把购房合同给到我，我再拿下去发给王乐以及其他人。问：你们利润如何计算？答：就是每一层找下去，获取中间的差价。比如就是毛金华找到我老婆之后，她再找到王乐，王乐再往下找原告等其他的下家。每层和下层的差价就是利润。2019年4月25日，睿亚公司股东及法定代表人由魏子钧变更为王乐。2019年6月5日，睿亚公司股东持股比例由王乐100%持股，变更为王乐持股99%、郭磊持股1%。2019年7月2日，原告就系争纠纷向本院提起诉讼〔案号为(20xx)沪0105民初xxxxx号〕。2019年10月25日，本院就该案作出(2019)沪0105民初14603号民事裁定，认为：1.公安机关已受理了王乐的报案，以涉嫌刑事案件予以立案侦查，该刑事案件侦查的范围可能涵盖原、被告履行涉讼房屋协议的相关事实；2.刑事案件的最终处理结果可能影响该案的定性及结果的处理。本院据此一审裁定驳回原告的起诉。其后，原告提起上诉。2020年3月27日，上海市第一中级人民法院作出(2020)沪01民终2609号民事裁定，认为：对于发现涉嫌犯罪后何种情况可驳回起诉，应遵循“同一性”标准加以审查，即所涉刑事犯罪嫌疑与相关民事纠纷是否为同一事实。该案中上海市公安局徐汇分局已立案侦查的王乐被骗一案与本案并非同一事实，故原审法院裁定驳回起诉不当，应予以纠正。该院据此作出二审裁定：一、撤销本院(2019)沪0105民初14603号民事裁定；二、该案指令本院审理。2019年11月14日，上海市徐汇区人民检察院就褚依昆、毛金华被控诈骗罪一案，向上海市徐汇区人民法院提起公诉〔案号为(20xx)沪0104刑初xxxx号〕。2019年12月10日，上海市徐汇区人民法院作出(20xx)沪0104刑初xxxx号刑事判决，一审判决：一、褚依昆犯诈骗罪，判处有期徒刑十三年十个月，剥夺政治权利四年，并处罚金三十万元(刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2019年4月10日起至2033年2月9日止。罚金自该判决生效之日起一个月内缴纳。)。二、毛金华犯诈骗罪，判处有期徒刑十一年三个月，剥夺政治权利三年，并处罚金十万元(刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2019年4月10日起至2030年7月9日止。罚金自该判决生效之日起一个月内缴纳。)。三、责令被告人将违法所得退赔给各被害人；缴获的伪造公章等予以没收。其后，毛金华不服判决，提出上诉。2020年9月24日，上海市第一中级人民法院作出(2020)沪01刑终72号刑事裁定：驳回上诉，维持原判。该裁定为终审裁定。审理中，原告陈述，其与高境国系房屋买卖合同关系，其与睿亚公司系居间关系，《房地产买卖居间协议》因事实上无法履行，已于2019年4月16日解除。对此，高境国表示，《房地产买卖居间协议》应在刑事案件二审判决时解除。王乐、睿亚公司表示，对《房地产买卖居间协议》已于2019年4月16日解除无异议，当天，王乐接到公安电话，意识到涉讼房屋涉及诈骗，协议已无法继续履行。审理中，原告最终确认，其要求三被告承担共同还款的理由，系三被告在共同经营过程中，共同收取款项，共同分享收益，三被告实施共同行为。王乐确认，已返还原告的6,000,000元系房款。因当事人意见不一，致本院调解不能。本院认为，根据当事人陈述及在案证据，原告与高境国在睿亚公司的居间下，就购买涉讼房屋事宜签订《房地产买卖居间协议》。原告为购买涉讼房屋，共向王乐转账交付9,680,000元，用以支付9,000,000元房款(含定金1,000,000元)、500,000元手续费及180,000元中介费。王乐在收到1,000,000元定金后，转账交付高境国。其后，因高境国对涉讼房屋不享有权利，故《房地产买卖居间协议》实际已无法继续履行，原告在此情况下有权要求解除协议。原、被告在审理中对解除协议没有异议，本院予以确认。关于原告提出的双倍返还定金2,000,000元的主张，鉴于协议系因出售方无法履约而导致解除，且1,000,000元定金已实际交付高境国，故高境国应对此承担还款责任。原告要求王乐、睿亚公司就该笔款项承担共同还款责任，并无法律依据，原告认为三被告所实施的系共同行为，并无证据证明，本院难以采信。关于原告提出的返还房款2,000,000元的主张，根据协议约定，剩余房款应通过居间方支付，王乐作为睿亚公司实际从事涉讼房屋居间服务的人员，其收取款项的行为应视为职务行为，故睿亚公司应对此承担还款责任。王乐自高境国处获取房源信息，至其向高境国转交部分款项过程中，均系以个人名义与高境国联系，其在收取房款后，并未转入公司账户，也未及时交付给高境国，甚至根据其在公安机关的陈述，其将收到的房款中的1,000,000元转给妻子，欲以归还老家房屋的贷款，且其在公安机关也均系以个人名义陈述整件事情经过。可见，王乐在以睿亚公司名义签订协议后，并未将收取的房款实际交付公司，而是利用己方为公司实际经营者的特殊身份及便利条件，实际控制、持有上述款项并挪作自用。王乐在《房地产买卖居间协议》无法继续履行的情况下，未及时将其收取的房款全部退还原告，侵害了原告的合法权益，原告有权向王乐主张该2,000,000元房款。王乐所提出的其系受高境国指示，代为经手转交相关款项的抗辩，并无在案证据证明，本院难以采信。原告要求高境国对该2,000,000元房款承担共同还款责任的主张，并无法律依据，本院难以采信。关于原告提出的返还房屋手续费500,000元、中介费180,000元的主张，房屋手续费500,000元在《房地产买卖居间协议》中并未涉及，且系由王乐个人收取并出具《收条》确认，并无在案证据证明该笔费用与高境国、睿亚公司有关，故应由王乐承担还款责任。中介费180,000元根据《房地产买卖居间协议》约定，应向睿亚公司支付，而睿亚公司在居间过程中未尽到审慎核查义务，致使原告因协议无法履行而受到损害，故应返还该笔中介费。鉴于王乐在收取中介费后，并未及时入公司账户等上文所述之原因，原告有权向王乐主张该180,000元中介费。原告要求高境国对该180,000元中介费承担共同还款责任的主张，并无法律依据，本院难以采信。关于原告提出的逾期还款利息损失的主张，鉴于王乐、睿亚公司表示，对《房地产买卖居间协议》已于2019年4月16日解除无异议，在当天接到公安电话时，已意识到涉讼房屋涉及诈骗，协议无法继续履行，故王乐、睿亚公司在当时即应当返还房款、房屋手续费及中介费。鉴于王乐、睿亚公司未及时返还上述费用，的确对原告造成有利息损失，故本院自2019年4月17日起，就2019年8月19日之前酌情依照同期中国人民银行公布的贷款基准利率支持，自2019年8月20日起酌情依照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：一、被告高境国应于本判决生效之日起十日内返还原告张翔东双倍定金共计2,000,000元；二、被告王乐、上海睿亚房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告张翔东房款2,000,000元；三、被告王乐应于本判决生效之日起十日内返还原告张翔东房屋手续费500,000元；四、被告王乐、上海睿亚房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告张翔东中介费180,000元；五、被告王乐、上海睿亚房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张翔东支付房款2,000,000元的逾期利息(自2019年4月17日起至实际清偿时止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)；六、被告王乐应于本判决生效之日起十日内向原告张翔东支付房屋手续费500,000元的逾期利息(自2019年4月17日起至实际清偿时止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)；七、被告王乐、上海睿亚房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张翔东支付中介费180,000元的逾期利息(自2019年4月17日起至实际清偿时止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)；八、驳回原告张翔东的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45,328元，由被告高境国负担18,352元，由被告王乐负担14,874元，由被告上海睿亚房地产经纪有限公司负担12,102元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽审 判 员  臧佳俊人民陪审员  赵扬扣二〇二〇年十一月十二日书 记 员  屠晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。