广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初5835号原告：卢苏记，男，1957年5月20日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：毛日蒸、黄志武，广东达盛律师事务所律师。被告:广州聚鑫实业投资有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇东洲大道东面水产市场旁68号厂房。法定代表人：刘明中。被告：刘明中，男，1981年7月6日出生，汉族，住湖南省冷水江市。两被告共同委托诉讼代理人：张泰峰、于宸坤，广东法丞汇俊律师事务所律师。原告卢苏记诉被告广州聚鑫实业投资有限公司（以下简称聚鑫公司）、刘明中房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告卢苏记的委托诉讼代理人毛日蒸、黄志武，被告聚鑫公司的委托诉讼代理人张泰峰、于宸坤，被告刘明中及其委托诉讼代理人张泰峰、于宸坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢苏记向本院提起诉讼请求：一、解除原、被告双方于2018年8月13日签订的《厂房租赁合同》以及后因该原合同所签订的补充协议；二、两被告向原告腾退并交还租赁物；三、两被告向原告支付自2019年10月1日至将租赁物退回给原告之日止的租金，按月租金29万元计算，现暂计算至2020年6月30日的未付租金为58万元；四、被告已缴纳的押金918000元由原告没收；五、被告向原告支付逾期付款滞纳金58万元；六、被告向原告支付代为缴纳的电费20848.43元；七、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年8月13日，原告与被告聚鑫公司签订《厂房租赁合同》，约定由被告聚鑫公司承租原告位于广州市增城区新塘镇牛仔城一路6号的厂房。原被告就合同未尽事宜后签订了多份补充协议，并将每月租金确定为29万元，租赁保证金为918000元，每月的15日为交租日，逾期交租的按每日3‰的标准计算滞纳金，逾期60天未交租的原告有权解除合同、没收保证金。被告聚鑫公司自2019年10月起一直未依合同约定向原告支付租金，暂计算至2020年6月30日的未付租金为58万元，在原告多次催收下，仍拒不支付，已构成根本性违约。被告聚鑫公司系个人独资公司，被告刘明中作为被告聚鑫公司的自然人股东，在不能证明个人财产与公司财产互相独立的情况下，应对被告聚鑫公司的债务承担连带清偿责任。为此，诉至法院，望判如所请。被告聚鑫公司、刘明中辩称：本案不符合解除合同的条件，请求法院判令继续履行合同，驳回原告的诉讼请求。一、涉案房产的产权人是增城市新塘镇大敦前海制衣厂，故原告的诉讼主体不适格。二、被告要求就拖欠租金进行对账后支付，但原告拒绝对账，导致无法确认欠租数额，系导致租金迟延交纳的原因之一，原告应承担全部责任。三、疫情期间发生的欠租行为，应属不可抗力，双方免责。四、关于2019年10月至2020年3月每个月所拖欠的5万元，实际上原告已经口头允诺缓交。且被告已于2020年8月11日交清全部租金。虽然原告未按合同约定在厂房内修建排污管道，构成违约，但被告仍愿意继续履行合同。五、被告未足额交纳租金也是行使履行抗辩权，依法不应承担责任。原告多次承诺由其修建市政排污管道，但至今未修建，故被告未足额缴清租金也是行使履行抗辩权的表现。六、被告投入巨额资金对涉案房屋进行改造、招租，基于公平原则不应解除合同。经审理查明：根据粤房地证字第××号《房地产权证》所载：房地座落：增城市新塘镇工业加工区甘湖工业村（厂房），权属人：增城市新塘镇大敦前海制衣厂，建筑面积：13874.49平方米。根据粤房地证字第××号《房地产权证》所载：房地座落：增城市新塘镇工业加工区甘湖工业村（宿舍），权属人：增城市新塘镇大敦前海制衣厂，建筑面积：3440.01平方米。2018年8月13日，原告（甲方、出租方）与被告聚鑫公司（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，约定“……第一条：租赁标的物1、甲方已建的工业厂房位于广州新塘牛仔城一路6号，厂房房产证面积13875平方米，宿舍房产证面积3440平方米，除一楼约100平方米给甲方办公使用，合计17215平方米。……第三条：租赁期限1、期限15年，即从2019年1月1日起至2034年1月31日止。……2、甲方清空厂房给乙方免租期75天，双方书面交接之后开始计算。第四条：租金及租金交纳方式1、租赁期内，乙方租赁甲方整座工业厂房，整厂合计每月租金共306000元人民币（含税）。2、租赁期内，乙方必须在当月的15日前交清当月的租金，租金以转方式交纳，甲方开出收据交给乙方。若乙方逾期60天未付清租金算是违约，并承担违约责任，甲方有权单方终止合同。并保留使用其他合法的追缴权力，由此造成的经济损失由乙方负责，另每天收取乙方滞纳金3‰给甲方。……第五条：租赁押金乙方与甲方签约之日，乙方支付叁个月租金保证金918000元人民币给甲方；双方履行合同到期满时，如乙方不续租，则作乙方付清政府有关部门的税费和工人及管理人员工资并维修清理好厂房后，甲方即依数退回押金给乙方，不计利息。第六条：双方权利和义务……4、厂房内的间隔、装修、改造及水、电线线路布局由乙方自行负责，费用乙方自理，但不能破坏厂房的主要体结构。……”。2018年10月10日，原告（甲方、出租方）与被告刘明中（乙方、承租方）签订《合同补充协议书》，约定“本协议中的所有术语，除非另有说明，否则其定义与双方于2018年8月13日签订合同中的定义相同。……1、乙方所有出租合同一式三份……合同必须得到甲方盖公章确认才生效，并要求第三方（即使用方）同意如果承包方不交租金即由使用方缴交。……本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。……”。2019年3月4日，原告（甲方、出租方）与被告聚鑫公司（乙方、承租方）签订《合同补充协议书》，约定“……一、补充的内容为：1、……乙方同意，乙方与第三方签订的租赁合同中，应在合同的条款中要求分租方（即使用方）同意，如乙方不按时交租给甲方的则由分租方（即使用方）直接缴交给甲方……2、乙方应在2019年4月15日前交付第一个月的租金。……二、变更内容：1、原合同约定的租赁期限为15年，双方一致同意将租赁期限调整为12年，即变更为：2019年2月1日至2031年1月31日。2、原合同约定的租金计算标准为306000元每月，双方同意调整后前三年的月租金为290000元。……3、原合同约定的争议解决方式为向东莞市人民法院提起诉讼，双方同意变更为向租赁物所在地人民法院提起诉讼。……”。原告（甲方、出租方）与被告聚鑫公司（乙方、承租方）签订《合同补充协议书》，约定“……一、协议内容部分为：……4、甲方保证签合同时厂房不在水源保护区内，厂房有市镇排污管道。……”。被告聚鑫公司通过欧红梅向原告转账如下：2019年10月11日200000元；2019年10月23日40000元；2019年11月12日200000元；2019年11月22日40000元；2020年1月20日100000元；2020年3月10日140000元；2020年3月31日240000元；2020年4月27日240000元；2020年5月5日50000元；2020年5月19日200000元；2020年6月3日103000元；2020年6月17日100000元；2020年6月27日100000元；2020年7月1日60000元；2020年8月15日290000元；2020年8月11日330000元。被告聚鑫公司通过刘明中向原告转账如下：2019年12月13日200000元；2019年12月25日40000元。被告聚鑫公司向广州市增城纺胜纺织品经营部转账如下：2020年1月14日140000元；2020年7月16日100000元；2020年7月24日100000元；2020年7月26日90000元。2020年6月2日，原告委托广东达盛律师事务所向两被告发出《律师函》，载明：时至2020年5月31日你方仍拖欠委托人租金39万元尚未支付。另外，依据约定你方应按照政府的有关规定做好雨污分流工程并承担相应的费用，但至今你方仍未完成。请你方务必于2019年6月7日前向委托人支付上述租金，并按政府的规定做好雨污分流工程。否则，本律师将依据委托人的授权将此事诉诸有关机构，依法追究你方的法律责任（包括追究未付租金、违约金，收回厂房，没收押金、保证金等）等内容。2020年6月28日，增城市新塘镇大敦前海制衣厂出具证明，载明：兹证明位于广州新塘牛仔城一路6号的工业厂房[座落于广州市增城区新塘镇工业加工区甘湖工业村，面积13875平方米，粤房地证字第××号]，及宿舍楼[座落于广州市增城区新塘镇工业加工区甘湖工业村，面积3440平方米，粤房地证字第××号]归属于本公司増城市新塘镇大敫前海制衣厂所有，卢苏记（身份证号码：）是本公司的法定代表人，为方便上述物业的管理，自2018年开始我厂将上述物业交由卢苏记进行经营管理，并由卢苏记以其名义对外进行出租，并获取租金收益。审理中，一、原告另提供如下证据：1、被告聚鑫公司会计与卢楚轩的微信聊天记录，2019年12月30日，卢楚轩：你好，我上星期已经跟刘总谈过，这俩个月租金要正常支付。年底了资金非常紧张。2、被告刘明中与卢楚轩的微信聊天记录，2019年6月26日，刘明中：至于电费有争议双方确定在说。卢楚轩：合同我是用私人名义同你签的，也要求你把租金打到私人账号。二、被告提供如下证据：1、2020年5月27日，广州市增城区新塘镇环境保护所与广州市增城区新塘镇市政管理所向聚鑫电商产业园做出的《要求限期完成排水单元达标改造的通知》复印件，载明：为了实现我镇污水管网全覆盖、污水全收集目标，现要求我镇范围内所有企业、工厂等单位自行对内部进行雨污分流、达标单元改造。通知你单位：一、立即摸清本单位各类排水接入情况并形成摸查台账，针对摸查的结果立即落实改造。二、最迟在2020年6月15日前完成改造，并向镇水务管理办公室（河长组）申请验收等内容。2、被告与卢楚的微信聊天记录，2019年10月17日，被告：公司想这个月欠你5万，等厂房租完了再还给你们，希支持下工作。卢楚：这问题我跟股东说一下。2019年12月23日，卢楚：股东那边说只能借给你那边十万元，这个月租金要全额支付。……十月份我也问过老朱和老黄，他说公司每月两万多，现在我借了十万给你，到过年你们那边应该都没问题吧，你们应该还有备用金。2月13日，被告：卢总，刚开完市防控疫情会，文件是倡议你们按文件落实……希望你们支持免租协议，毕竟防疫还行严重，租户还没复工。……卢楚：那你叫政府倡议银行免了我的贷款利息可以吗？如果不可以就没那必要讲了……。被告：我也没办法啊，租户天天为难我公司，你们适当免点，就当赞助……卢楚：你叫他们去跟银行说。被告：等复工后，王总尽快安排租户和业主协商，大家都考虑一下再做决定吧。卢楚：我只对你，你和你的租户怎样谈，我不管的。2月19日，卢楚：老板，这两天先安排一部租金过来，要还贷款。先安排二十吧，1011121每个月还差我五万呢。被告：我还有这么多电费、工资、贷款，等收到房租再转，相互支持。卢楚：那你还是要安排二十万过来。5月21日，卢总：二月份的租金不对了，跟刘总谈的时候是减免租25%，到刘总要求减30%。这个也没问题。只收到14万。29-（29*.3）-5=15.3万，是不是少了1.3万。5月24日，卢楚微信发送《排水单元自行整改流程图》，卢楚：股东那边同意去搞这个，但是按照昨天去政府拿的这个表，要重新办证可能没那么快，反正你过几天如环保再来查的时候，你跟说房东在搞了就行了。5月28日，被告：你跟王总说你负责，上次又说出十万，现在又一人一半。卢楚：我是跟王总说帮你接雨水管，但你那边也要把管分出来，验收合不合格，你们自己负责。还有你那边当时报价，如果是小几万块的，我包也没所谓，现在十几万。还有这个是租赁内，政府的新政策，这个和我没关系。我是说过十万内我包，现在是十几万，好吗？另查明，被告聚鑫公司为有限责任公司（自然人独资），股东为被告刘明中。审理中，原、被告共同确认如下事实：1、广州新塘牛仔城一路6号与增城市新塘镇工业加工区甘湖工业村（厂房）、（宿舍）是同一地址。2、双方共签订了三份补充协议。3、截至庭审之日，被告已经付清了2020年8月之前的租金。4、关于原告的第六项诉讼请求中的电费20848.43元，原告已经收到了被告缴纳该金额电费。原告陈述如下内容：1、没有落款日期的补充协议是在2018年12月左右签订的。2、原告第一项诉讼请求中要求解除的补充协议是要求解除双方签订的三份补充协议。3、原告第三项诉讼请求的租金，是2019年10月至2020年3月期间每月欠付的5万元，共30万，起诉时少算了一万，2020年6月的租金还有29万没有支付。3、即使被告付清了2020年8月之前的租金，也是迟延支付，构成根本违约，原告有权要求解除合同并追究被告的违约责任。4、被告提供的微信聊天记录中的卢楚是原告的儿子卢楚轩，原告从未授权卢楚轩减免租金。5、原告没有同意2019年10月至2020年3月期间每月的5万元租金可以延期缴纳。原告一直有催收。6、涉案厂房有排污管道，而雨污分流工程是2020年5月政府要求改造的，被告按现状承租，故之后政府要求的改造应由被告自行负责。7、原告收取了被告缴纳的918000元押金。但是被告已经违约，所以原告有权没收押金。8、根据合同第四条第二款，原告可以要求被告支付逾期付款的滞纳金，因滞纳金已超过本金，故以本金58万收取。被告陈述如下内容：1、没有落款日期的补充协议不记得是何时签订的，是在签订合同后。2、租赁的涉案厂房原来是有排污管道的，但是不是雨污分流。雨污分流排水管道不属于合同约定的内部改造，应由原告负责。3、关于原告第六项诉讼请求的电费20848.43元，被告已交纳，但是不代表双方对该电费没有争议。4、除了微信聊天，在2月29日双方也是在现场协商了2月份租金减免问题和延缓交租的事宜，原告当时也是口头同意延缓交租。5、2020年5月多交的13000元是补交2020年2月的租金。2020年6月之所以少交30000元是因为厂房漏水维修的费用应由原告承担。为了减少双方分歧，在2020年8月11日也补交了该30000元。本院认为：关于涉案《厂房租赁合同》的主体问题。根据增城市新塘镇大敦前海制衣厂出具的《证明》，其是同意由原告以原告的名义对外进行出租，并获取租金收益，结合原告提供的微信聊天记录，被告聚鑫公司也是知晓原告是以个人名义与其签订涉案合同，故原告主体适格。涉案《厂房租赁合同》及三份《合同补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人应依约履行各自的权利义务。原告依据《厂房租赁合同》中“若乙方逾期60天未付清租金算是违约，并承担违约责任，甲方有权单方终止合同。并保留使用其他合法的追缴权力，由此造成的经济损失由乙方负责，另每天收取乙方滞纳金3‰”的约定，主张被告逾期60天未付租金，故请求解除合同并承担违约责任。对此本院分析如下，首先，根据原告庭审中对第三项诉讼请求中租金数额的明确，该58万元租金是2019年10月至2020年3月期间每月欠付的5万元，共30万，起诉时少算了一万。那么被告并非是拖欠整月租金，结合原、被告双方每月约定的租金金额为29万元，即被告已经支付了大部分租金，同时参考被告聊天记录内容，被告一直在与原告就2019年10月至2020年3月期间每月拖欠5万元的租金能否减免、缓交进行协商，之后，原告也对于2020年2月份的租金给予了缓交5万元。通过上述证据以及原、被告双方实际的履行行为，被告并无拖欠原告租金的恶意。其次，根据双方微信聊天记录显示，被告因为疫情原因，与原告协商、减免租金。即使原告不同意进行减免，但疫情确实是影响整体经营环境的因素。根据原、被告双方签订的《合同补充协议书》中约定“……1、乙方所有出租合同一式三份……合同必须得到甲方盖公章确认才生效，并要求第三方（即使用方）同意如果承包方不交租金即由使用方缴交”，即实际使用方也可以代替被告向原告履行交租义务，那么在双方均没有证据表明通知实际使用方代被告履行交租义务的期间，不宜直接解除原、被告双方之间的《厂房租赁合同》。且被告在与原告沟通中提出疫情复工后，组织业主与租户进行商谈的请求，也表明被告并非恶意违约。最后，现被告已经足额支付拖欠的租金以及相关费用，并积极履行合同。综合论述，从维护合同稳定性角度考虑，被告行为不宜认定构成违约，原告诉请解除合同、补充协议、腾退交还租赁物、没收押金以及支付逾期付款滞纳金的请求，本院均不予支持。因原告诉请解除合同的请求不能成立，合同继续履行，即在本案中不存在腾退之可能，故本院对于原告诉请租金支付至腾退之日止的请求不予支持。现根据双方庭审陈述，双方均确认被告已经付清了原告的第六项诉讼请求中的电费20848.43元，即被告已经履行完毕义务，本院对于原告该项请求不予重复处理。至于诉讼费分担问题，本院结合原、被告双方的行为，以及产生本案纠纷的原因，予以综合分担。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告卢苏记的全部诉讼请求。案件受理费250600元，由原告卢苏记负担125300元，由被告广州聚鑫实业投资有限公司、刘明中负担125300元。诉讼保全费5000元，由原告卢苏记负担2500元，由被告广州聚鑫实业投资有限公司、刘明中负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  顾丽娟人民陪审员  郭家骏人民陪审员  黄建华二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  卢品仪赖蓝婷