北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初47352号原告：北京化工大学，住所地北京市朝阳区北三环东路15号，统一社会信用代码：1210000040000182XD。法定代表人：谭天伟，校长。委托诉讼代理人：陈永芳，女，该学校员工。委托诉讼代理人：王惠蓉，北京市京师律师事务所律师。被告：北京屹云林贸易发展有限责任公司，住所地北京市朝阳区樱花园东街6、8号楼院南平房3幢3号，统一社会信用代码：91110105681241984R。法定代表人：陈小明，经理。委托诉讼代理人：张洪旗，男，该公司员工。被告：北京康佰馨紫竹桥大药房有限公司，住所地北京市海淀区北洼路(北京化工管理干部学院12号楼)，统一社会信用代码：91110108633633545G。法定代表人：李东，经理。委托诉讼代理人：张秋华，男，该公司职员。北京化工大学（以下简称化工大学）与北京屹云林贸易发展有限责任公司（以下简称屹云林公司）、北京康佰馨紫竹桥大药房有限公司（以下简称康佰馨药房）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。化工大学之委托诉讼代理人陈永芳、王惠蓉及屹云林公司公司委托诉讼代理人张洪旗、康佰馨药房委托诉讼代理人张秋华到庭应诉。本案现已审理终结。化工大学向本院提出诉讼请求：1、确认我方和屹云林公司之间就坐落于北京市海淀区紫竹院路×号×段首层临街房的租赁关系于2019年12月30日解除；2、屹云林公司与康佰馨药房向我方交还北京市海淀区紫竹院路×号×段首层临街房屋，建筑面积167平方米；3、屹云林公司向我方支付2014年11月21日至2020年1月6日期间拖欠租金1135616.4元以及按照每日1643.84元的标准向我方支付自2020年1月7日至房屋实际交付之日的房屋使用费；4、屹云林公司向我方赔偿违约金18000元；5、康佰馨药房对屹云林公司的房屋使用费承担连带责任；6、诉讼费由屹云林公司、康佰馨药房承担。事实和理由：我方与屹云林公司就坐落于北京市海淀区紫竹院路×号×段首层临街房（以下简称×号临街房）分别于2013年3月7日、2014年10月23日签署了《房屋租赁合同》。其中，2014年10月23日签署的《房屋租赁合同》约定：房屋租建筑面积为167平方米，房屋租赁期限为6个月，自2013年11月21日至2014年5月20日止，年租金为60万元，租金为半年付，每年的7月1日、12月31日各支付半年房租，第一次付租金时间为签订合同后的15日内支付。2014年5月20日之后，双方就案涉房屋未再签署任何书面租赁合同，屹云林公司仍继续使用房屋至今。另经我方了解得知，其未经我方同意擅自将房屋全部转租给了康佰馨药房使用。2014年5月20日之后，双方就案涉房屋之间为不定期租赁关系，我方有权单方解除与屹云林公司之间的房屋租赁关系。2020年1月6日，我方书面通知屹云林公司解除了房屋租赁关系，并催促其腾房、结清欠付租金等。此后，我方又以书面方式向康佰馨药房通知腾房。至今均未履行。综上，屹云林公司及康佰馨药房的行为严重侵害了我方合法权益，特提起本次诉讼。屹云林公司公司辩称，我方和化工大学在2014年签订了房屋租赁合同，半年一签，一直到2015年7月。之后因为学校不允许对外出租等因素就没有签订书面租赁合同了。但是我方一直在使用该房屋，也一直交纳房租，半年一交，采取上交费方式。头年的12月左右交上半年房租，6月-7月间交下半年的房租。2015年，在拆除案涉房屋处的违建之前，交纳的租金标准是固定的。在拆除违建后，化工大学经测量表示面积减少了40多平米，就通知我方将年租金调整为40万元。我方在去年是不欠付租金的，今年的房租还没有交。2020年1月6日的解除函我方收到了，是张贴在门上的，收到后我方就找学校协商钱款的事宜。现在我方不同意解除合同，我方还在实际使用房屋，尚未腾空。我方没有违约，不同意支付违约金，如果法院认定需要支付违约金，请求法院酌减，违约金标准过高。康佰馨药房辩称，我方和屹云林公司是合作关系，现在在实际使用案涉房屋（近100多平米）。我方是自己在经营，但会向屹云林公司每年交付费用，上交费，每年年初交65万元。我方已缴纳租金至2020年11月30日。我方不清楚化工大学发出的解约函的事宜。我方不同意腾退，也不同意就屹云林公司的房屋使用费承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年10月23日，屹云林公司（承租方、乙方）与化工大学（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同一），约定：×号临街房产权系化工大学。乙方承租用途系经营药店及医疗器械，房屋建筑面积为167平方米。房屋租赁期限为六个月，自2013年11月21日起至2014年5月20日止（含首尾两日）。2013年11月l日起至2013年11月20日为装修期免交租金。依法、依约解除或终止合同之日，乙方应立即将所租赁房屋交还给甲方。年租金为60万元。租金起租时间为2013年11月21日，租金为半年付，即每年的7月1日、12月31日各付半年房租，第一次付租金时间签订合同后15日之内支付半年房租30万元。乙方的责任中约定：按本合同有关条款规定，按时足额向甲方缴纳房租。若由于乙方的过错，逾期超过30天（含30天）的，还应支付应付租金按同期银行贷款利率计算的滞纳金。乙方在合同期内依法经营，不得以任何方式转租。第十条违约责任约定：除本合同另有约定外，甲、乙任何一方违反本合同的任何一项条款，在收到对方书面通知一周内，不予纠正或不能给出满意的答复，均视为违约，一旦违约成立，违约方应向遵约方支付相当于壹年租金的3%的违约金，遵约方有权单方书面通知违约方解除本合同。解除合同通知书自送达违约方之日生效。屹云林公司承租×号临街房后，其作为出租方、甲方于2013年11月15日与康佰馨药房（承租方、乙方）签订《房屋出租合同》(以下简称出租合同)，约定由康佰馨药房自屹云林公司处承租×号临街房，租赁期限为3年，自2013年12月1日至2016年11月30日。租赁合同一履行期限届满后，化工大学与屹云林公司于2014年3月7日续签《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同二），约定房屋租赁期限自2014年5月21日起至2014年11月20日止。其他内容与租赁合同一一致。租赁合同二履行期届满后，双方未再行续签，但屹云林公司一直出租使用×号临街房至今，康佰馨药房亦一直在该房屋处经营。屹云林公司及化工大学认可双方形成不定期租赁合同关系。化工大学认可屹云林公司在2014年5月21日后，分别于2018年10月29日、2018年12月4日、2019年1月2日、2019年12月3日、2019年12月30日及2020年9月9日支付租金60万元、19万元、40万元、20万元、10万元及15万元，认为其在2014年11月21日至2020年1月6日期间共拖欠租金1135616.4元。屹云林公司认为双方之间曾将年租金标准由60万元调整至40万元，并称其之前不欠付租金，2020年的租金确实没有交纳，但其就租金标准的变更及2014年5月21日至2019年12月31日期间的租金交纳情况均未提交相应证据。2019年12月26日，化工大学委托律师向屹云林公司出具并送达《律师函》，主要内容系通知屹云林公司自其收到该函件之日，解除与屹云林公司就×号临街房的租赁关系，并要求其在收到函件后5日内腾退交还房屋，并结清各项费用、承担违约责任。2019年12月30日，屹云林公司签收上述函件。2020年1月6日，化工大学在康佰馨药房处张贴《腾退通知》，主要内容为：化工大学已经于2019年12月30日解除了与屹云林公司之间就×号临街房的租赁关系，并通知了屹云林公司在2020年1月4日前腾退并交付房屋。你方属于无权占用×号临街房，通知你方在2020年1月10日前腾退占用的×号临街房，否则将采取停水、停电等措施维护合法权益。化工大学以屹云林公司拖欠支付租金构成违约为由，要求屹云林公司依据年租金的3%的标准支付违约金，并要求其参照租金标准给付2020年1月7日至房屋实际交付之日的房屋使用费。同时，化工大学以屹云林公司违法转租、康佰馨药房为实际使用人为由，要求屹云林公司及康佰馨药房之间就房屋使用费承担连带责任。本院认为，租赁合同系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，化工大学与屹云林公司签订的租赁合同一及租赁合同二合法有效。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同履行期间，屹云林公司认为租金标准调整至年租金40万元，但对此未提交相应证据，故对于其关于租金标准的主张，本院不予采信，本院将按照年租金60万元核算不定期租赁期间的租金交纳情况。不定期租赁合同关系中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，化工大学与屹云林公司之间形成不定期租赁合同关系。双方均有权随时解除合同。化工大学于2019年12月30日向屹云林公司送达了解除不定期租赁合同的书面通知。但该通知并未给承租人留出解除合同后续事宜的准备时间，即未在合理期限之前通知。因此，化工大学主张双方的不定期租赁合同关系解除，于法有据，本院予以支持，但其要求确认的合同解除时间不符合诚实信用原则，本院结合租赁合同履行情况、承租人租赁用途等综合考虑，确认双方不定期租赁合同解除时间为2020年1月31日。经询问，化工大学表示若法院认定的租赁合同解除时间与其主张的解除时间不一致，则同意由法院根据依法认定的解除时间对其主张的租金及房屋使用费的起止日期予以调整。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。屹云林公司在其与化工大学的不定期租赁合同关系到期后，应及时返还案涉房屋。现化工大学要求屹云林公司及康佰馨药房返还案涉房屋的主张，于法有据，本院予以支持。经核算，屹云林公司在2014年11月21日至2020年1月31日期间共欠付租金共计1178356.16元，现化工大学要求屹云林公司支付欠付租金的主张，于法有据，本院予以支持，但其主张期间及金额有误，本院予以调整。屹云林公司逾期支付租金构成违约，化工大学依照合同的约定要求其支付违约金18000元，于法有据，本院予以支持。房屋租赁合同解除后，化工大学要求屹云林公司及康佰馨公司共同支付因逾期腾房产生的房屋使用费的主张，于法有据，标准合理，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、北京屹云林贸易发展有限责任公司与北京化工大学之间的不定期租赁合同于2020年1月31日解除；二、北京屹云林贸易发展有限责任公司、北京康佰馨紫竹桥大药房有限公司自本判决书生效后15日内向北京化工大学返还位于北京市海淀区紫竹院路×号×段首层临街房屋；三、北京屹云林贸易发展有限责任公司自本判决书生效后15日内向北京化工大学支付2014年11月21日至2020年1月31日期间欠付的租金1178356.16元；四、北京屹云林贸易发展有限责任公司自本判决书生效后15日内向北京化工大学支付违约金18000元；五、北京屹云林贸易发展有限责任公司、北京康佰馨紫竹桥大药房有限公司自本判决书生效后15日内按照每日1643.84元的标准向北京化工大学支付自2020年2月1日至实际腾退之日的房屋使用费；六、驳回北京化工大学其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8724元（北京化工大学已预交），由北京屹云林贸易发展有限责任公司负担，于本判决书生效后7日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 周 红二〇二〇年十一月二十八日书记员 张慧聪