浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0104民初5604号 原告（反诉被告）李琴，女，1973年12月22日出生，汉族，住杭州市。 原告（反诉被告）周亚利，女，1973年2月6日出生，汉族，住杭州市江干区。 被告（反诉原告）杭州东洲商业管理有限公司，住所地杭州市江干区德胜东路3333号东大门商品交易中心1幢5层A-3-556-2。 法定代表人沈锡富，经理。 委托诉讼代理人颜志康，浙江融哲律师事务所律师。 原告李琴、周亚利为与被告杭州东洲商业管理有限公司（以下简称杭州东洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年8月7日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，实行独任审判。诉讼过程中，反诉原告杭州东洲商业管理有限公司于2020年9月7日提起反诉，本院予以受理并合并审理，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李琴、周亚利，被告（反诉原告）杭州东洲公司委托代理人颜志康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李琴、周亚利基于商铺租赁协议，被告应于2020年5月31日前支付第三年租金，但被告一直未付，故向法院起诉，诉请判令：被告支付2020年7月1日-2021年6月30日租金27400元并追偿日万分之五计的滞纳金至付清日。因被告杭州东洲公司反诉要求解除合同，原告变更诉请为：1、解除商铺租赁协议。2、被告按合同约定标准支付自2020年7月1日起至判决解除之日止的租金及自合同解除之日至实际腾退商铺之日止按租金标准计的占有使用费、被告支付半年租金计的违约金人民币13700元，并支付至付清之日止以未付租金、违约金为基数按日万分之五计的滞纳金。 被告杭州东洲公司辩称：1、因受新冠疫情影响，被告发生经营履行困难，希望解除合同，不再支付租金。2、新冠疫情影响应属于不可抗力，应当免除滞纳金的责任。 反诉原告杭州东洲公司反诉称：反诉原告向反诉被告承租了案涉商铺，租赁期限为12年，2020年初，因新冠疫情影响，市场关闭了几个月，很多商户退租流失，留下的商户也要求降低租金、减免租金，导致反诉原告收不到商户租金，从而导致反诉原告无法按约及时足额向反诉被告支付下一年的租金。反诉原告曾于2020年5月初与各业主协商变更协议，但未成功。后经与业主选派的代表协商后，大部分业主于2020年8月统一与反诉原告解除了商铺租赁协议。现诉请判令：1、判令解除商铺租赁协议并要求反诉被告退还商铺押金3000元、补偿反诉原告装修费10000元。2、反诉被告因疫情原因免除反诉原告三个月租金3425元（具体减免租金期间为2020年2月20日至2020年5月20日）。3、反诉费用由反诉被告承担。 反诉被告李琴、周亚利辩称：同意解除合同，但要求反诉原告按合同约定支付租金、违约金、滞纳金。装修补偿费不同意返还。如反诉原告付清租金、违约金、滞纳金，押金同意在违约金中抵扣。 经审理查明：2018年1月22日，原告李琴、周亚利（甲方）与被告杭州东洲公司（乙方）签订商铺租赁协议，约定：甲方同意将坐落于杭州市江干区××路××号××商铺××层，编号为Ａ1-057号商铺出租给乙方使用，租赁期限为十二年，自2018年7月1日至2030年6月30日。商铺押金3000元，合同履行期限满，该押金在铺位恢复至原样及无任何欠款的前提下归还。租金及支付：乙方向甲方一次性支付第一、二年租金27400元及押金3000元，合计人民币30400元，2020年5月31日前支付第三年租金人民币27400元。违约责任：如乙方逾期支付租金，则按当期应付款项日万分之五向甲方支付滞纳金，甲方可优先在押金中直接扣除作为滞纳金使用，押金扣除后不够部分乙方应在一周内补足。如乙方逾期一个月（当年6月30日止）未支付全额租金的，除需支付滞纳金外，甲方有权单方面解除本协议，乙方需无条件将商铺归还给甲方，并赔偿甲方当年租金的50%违约金、支付占用商铺期间的租金。因不可抗力原因导致本协议无法继续履行的，双方互不追究责任。“不可抗力”指各方不能预见、不能避免、不能克服且阻碍各方全部或部分履行本协议义务的客观情况，该客观情况包括但不限于任何自然灾害、恐怖事件、罢工、战争和政府行为等。 双方庭审中确认被告租金已经支付至2020年6月30日。2020年7月1日起的租金未支付。 另查明，2020年8月，杭州东洲公司与郑丽红等134位业主达成协议书，解除商铺租赁协议，涉及195个铺位。本案原告及铺位未包含在其中。 上述事实，由原告提供的商铺租赁协议、反诉原告提供的解除合同协议书及各方当事人庭审陈述等证据证明。 本院认为，原告李琴、周亚利与被告杭州东洲公司签订的商铺租赁协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。现双方对解除案涉协议均无异议，本院确认案涉商铺租赁协议基于双方的合意于2020年9月22日解除。双方确认被告租金支付至2020年6月30日，被告应按合同约定标准向原告支付至解除之日的租金、此后按租金标准计算至实际腾退涉案商铺之日止的占有使用费，经计算，计算至2020年9月22日的租金为人民币6240元，原告的该项诉请，本院予以支持。 被告杭州东洲是否应承担合同解除的违约责任。根据合同约定，被告应于2020年5月31日前支付第三年租金27400元，被告未按约支付，构成违约，应承担相应的违约责任。原告诉请被告按合同约定支付半年租金即人民币13700元，结合新冠疫情对涉案商场经营情况的影响、被告违约程度较轻微及新冠疫情防控过程中被告积极与商铺所涉商户进行沟通并与多数商户达成协议以避免损失扩大，考虑公平原则，本院调整违约金为2个月的租金即人民币4566元。原告诉请被告支付按日万分之五计的滞纳金，本院认为，被告支付的租金、违约金已足以弥补原告的损失，该项诉请，本院不予支持。 反诉原告诉请反诉被告返还押金人民币3000元，因案涉协议基于双方合意解除，反诉被告庭审中明确在反诉原告付清租金、违约金、滞纳金情况下，押金同意在违约金中抵扣，为减少当事人的诉累，本院直接在反诉原告应支付的违约金中直接予以抵扣，经抵扣，被告还需支付违约金1566元。 反诉原告诉请要求反诉被告补偿装修费，但未提供证据证明装修费用的具体金额，双方也未约定该费用的承担，反诉原告的该项诉请，依据不足，本院不予支持。反诉原告诉请反诉被告免除三个月的租金3425元，在庭审中反诉被告同意最多扣减一个月租金，本院认为，反诉原告未提供证据证明其因疫情原因减免了相应的承租人3个月租金，考虑到疫情的客观存在及反诉被告同意减免1个月租金的意思表示，也未提供证据证明案涉商场疫情期间因防疫需要而关停，本院相应减免一个月的租金，经与被告应付的租金6240元相抵扣，被告还应支付租金人民币5098元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告李琴、周亚利与被告杭州东洲商业管理有限公司签订的商铺租赁协议于2020年9月22日解除。 二、被告杭州东洲商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李琴、周亚利租金人民币5098元及自2020年9月23日起至实际腾退之日止按年租金27400元标准计的占有使用费。 三、被告杭州东洲商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李琴、周亚利违约金人民币1566元。 四、驳回原告李琴、周亚利的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告杭州东洲商业管理有限公司的诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币142元，减半收取为人民币71元，财产保全申请费人民币294元，合计人民币365元，由原告李琴、周亚利负担人民币253元，由被告杭州东洲商业管理有限公司负担人民币112元（原告应于本判决生效后十日内向本院申请退回案件受理费、财产保全申请费；被告应于本判决生效后十日内支付至本院）。 按规定减半收取的反诉案件受理费人民币120元，由反诉原告杭州东洲商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  高 箭 二〇二〇年十一月十九日 法官助理  李学娟 代书记员  张佳凤