福建省闽清县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0124民初1759号 原告：福建省闽清恒昌商业运营管理有限公司，住所地福建省福州市闽清县梅城镇南山新村**。统一社会信用代码91350124MA34A28R86。 法定代表人:章洁,董事长。 委托诉讼代理人：张延清，福建日荣律师事务所律师。 被告：福建省福州市闽清县梅城镇城关村民委员会，，住所地福建省福州市闽清县梅城镇解放大街**统一社会信用代码54350124ME1007520P。 法定代表人：吴贤成，主任。 委托诉讼代理人：郭学金，福建学金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚兴禄，福建学金律师事务所律师。 第三人：聂若增，男，1983年12月29日出生，汉族，住福建省闽清县。 委托诉讼代理人：林衡，北京地平线（福州）律师事务所律师。 原告福建省闽清恒昌商业运营管理有限公司（以下简称恒昌公司）与被告福建省福州市闽清县梅城镇城关村民委员会（以下简称城关村委会）、第三人聂若增物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，根据申请追加聂若增为第三人，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒昌公司的委托诉讼代理人张延清、被告城关村委会的委托诉讼代理人郭学金、第三人聂若增及其委托诉讼代理人林衡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒昌公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令支付拖欠的2019年9月1日起至2020年5月31日止的物业服务费113397.25元、水电公摊费用10155.61元;2.由城关村委会、聂若增承担本案的诉讼费。事实与理由：2017年7月12日,福建省闽清恒昌置业有限公司与闽清县土地储备中心签订的《商品房买卖合同》（合同编号:20170030435）约定,闽清县土地储备中心购买福建省闽清恒昌置业有限公司开发的位于闽清县××街××号××号楼××层××房,建筑总面积为6999.83平方米。2018年9月30日,闽清县土地储备中心将该1-3层商业用房移交城关村委会掌管使用,现产权已变更至城关村委会名下,持有闽（2019）闽清县不动产权第0××5号《不动产权证书》。至此,上述《商品房买卖合同》中闽清县土地储备中心的相关权利义务均由城关村委会承继。按照《商品房买卖合同》附件四2017年7月27日闽清县土地储备中心签署的《前期物业服务合同》（甲方为福建省闽清恒昌置业有限公司,乙方闽清县土地储备中心）第五条约定,恒昌公司按产权建筑面积向业主收取物业服务费,收费标准:3、商业物业为1.80元／月／平方米”。第九条约定,物业服务费按月进行交纳,业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务。据此,城关村委会每月5日前应按其拥有的上述商业用房产权建筑总面积6999.83平方米计付恒昌公司物业服务费,每月应付物业服务费为12599.69元。梅城镇天行大街3号财富中心业主应公摊的水电费用10155.61元（2019年9月1日到2020年5月31日，公摊水电总计79231.72元）,城关村委会按其商业用房产权建筑总面积6999.83平方米计算,每月应公摊的水电费用为2099.95元。2019年9月19日,城关村委会通过闽清县梅城镇城关村经济合作社转账支付了2019年8月31日以前的物业费113397元。而2019年9月1日起至2020年5月31日止的物业服务费113397.25元（1.8元／平方米·月×6999.83平方米×9月）及水电公摊费用10155.61元（0.3元／平方米·月×6999.83平方米×9月）至今未付。2018年9月到2019年8月31日的水电费尚未缴纳该部分费用另行起诉。为此,恒昌公司请求依法判准如上所请。 城关村委会辩称，1.答辩人支付物业费113397元不等于答辩人认同恒昌公司具备收费条件及相应的收费标准。2019年8月31日之前,答辩人的房屋持续空置中,依照规定业主房屋空置期间,物业管理费可以不收或少收,答辩人向恒昌公司支付的113397元为预付款项,目的是为了有序地开展招租工作,答辩人对恒昌公司的收费标准没有予以认可,对房屋空置期间恒昌公司是否具备收费条件也没有予以认同,为此,请求法院依法对恒昌公司的收费标准及收费条件的合法性、合理性进行审查认定。2.答辩人已于2019年9月10日起将案涉房屋出租给第三人,第三人是恒昌公司的实际服务对象,第三人承租期间持续向答辩人反映恒昌公司不提供任何物业服务,严重违反合同约定,存在严重违约情形,主张依法可拒绝缴纳物业服务费,第三人已针对恒昌公司的起诉提出抗辩并举证,请求法院依法对第三人的主张和举证进行客观公正地查证认定。3.答辩人虽然是房产不动产所有权人,但房屋已出租第三人,双方的租赁合同已约定房屋的物业服务费、水电费等由承租人承担,依法答辩人仅承担连带付款责任。恳请法院依法客观公正地认定、合理地判决。 聂若增述称，恒昌公司至今没有提供与恒昌置业签订的前期物业服务合同，第三人认为恒昌公司不具有适格的主体资格。 1.恒昌公司不提供任何物业服务，严重违反合同约定，已构成根本违约，第三人不交物业服务费合理合法。福建省闽清恒昌置业有限公司（下称“恒昌置业”）于2017年7月12日与闽清县土地储备中心（下称“土地储备中心”）签订《商品房买卖合同》，约定恒昌置业出售其开发建设的位于闽清县××街××号××号楼××层××房给土地储备中心，恒昌公司作为“财富中心”前期物业管理人，合同期三年。附件四《前期物业服务合同》第四条明确约定恒昌公司应提供如下物业公共服务事项，质量应符合三级物业服务等级标准：（一）物业共用部分及共用设施设备的管理和维护；（二）公共绿化的养护和管理；（三）公共区域的环境卫生维护；（四）物业管理区域内的安全防范和秩序维护等事项的协助管理；（五）装饰装修管理。前期物业服务合同还对其他物业服务进行了约定。2019年9月9日，第三人聂若增与城关村委会签订《房屋租赁合同》，承租财富中心1-3层商业用房。使用该房屋后，发现恒昌公司没有履行对1-3层商业用房的物业服务职责，具体为：没有对商业用房的公用设备进行管理和维护，致使二、三楼烟雾报警器、消防栓无法使用，造成严重的安全隐患。公用排水管道破损，污水横流；没有对商业用房公共区域的环境卫生进行维护，没有配备保洁人员，公共过道、公用电梯间等公用区域无人打扫，甚至垃圾转运费用也是答辩人自行承担；没有对装饰装修进行管理，建筑装修垃圾随意堆放现象严重，严重影响答辩人及商户的经营；在未取得答辩人同意的情况下，私自对外承接建筑外立面广告，侵害答辩人合法权益；没有提供安保服务，致使二、三层商场电缆被盗，第三人聂若增为此损失一万多元；未对物业管理、水电费等进行公示，乱收取水电公摊费用。鉴于恒昌公司以上种种不作为的情况，答辩人多次找恒昌公司要求整改，均未理会。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”根据该条法律规定，恒昌公司未提供任何物业服务，第三人聂若增有权拒绝履行支付物业费的义务。另已向恒昌公司发出解除物业服务合同通知，故第三人聂若增与恒昌公司不存在物业服务合同关系。2.恒昌公司收取的水电公摊没有事实依据和法律依据。1-3层商业用房与财富中心1、3号楼不相连，是各自独立的建筑物。《商品房买卖合同》附件五临时管理规约第六条约定，单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构、公共门厅部分、公共走廊、公共楼梯、户外墙面、屋面等。单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、照明设施、消防设施、避雷设施、安防设施等。根据该约定，1、3号楼既然与1-3层商业用房是分开分别独立的建筑物，1-3层商业用房的业主没有使用1、3号楼的公用设施设备，没有使用1、3号楼的公用部位，那么1、3号楼因使用公用设施设备和公共部位而产生的水电费用，应由1、3号楼业主进行分摊，而不是1、3幢的公摊水电费用由1-3层商业用房的使用人即第三人聂若增来承担。答辩人已支付1-3层商业用房的水电费用，该费用已包含了1-3层商业用房的公共部位和公用设施设备产生的水电费用。《物业管理条例》第四十四条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”《福建省物业服务收费管理办法》第十三条规定：“物业服务区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用：业主自用的向业主收取；物业服务企业使用的向物业服务企业收取；公共使用的由业主按实分摊，具体分摊办法由物业服务企业与开发建设单位、业主或者业主委员会在物业服务合同中约定。开发建设单位在房屋买卖合同中应当包含上述约定的内容。”根据以上规定，公共使用的供水供电费用，由使用的业主按照实际情况进行分摊。财富中心1-3号楼分别为住宅和ＳＯＨＯ公寓、1-3层商业用房，电力公司共配置了1-3层商场、住宅、ＳＯＨＯ、酒店四个配电房，配电房安装电表各自独立。1-3层商场的电表户名为城关村委会，户号为76XXXX746，地点，地点为闽清县XXXX水务公司同样配置了1-3层商场有独立的供水水表，户名为城关村委会，缴费编号×××90。独立的水电表已经涵盖了1-3层商业用房的公共部位和公用设施设备，这些水电费均由第三人聂若增以城关村委会的名义缴纳，不存在恒昌公司另行向电力公司和水务公司缴纳水电费的问题。疫情停业期间，第三人聂若增每月自行承担的水电损耗达1000多元。因此，不存在答辩人还需承担1-3层商业用房水电公摊的问题。恒昌公司提出1-3层商场业主应公摊的水电费标准为0.3元／平方米，还是今天恒昌公司提出的新的计算标准，都只是根据1、3号楼2018-2019年使用情况推算出来的，该标准不符合规定。恒昌公司要提供代缴的公摊水电费明细，公摊水电费的区域，分摊使用办法。由于1-3层商业用房配电房已经是城关村委会的户名，恒昌公司提出的水电公摊亦没有明确说明1-3层商业用房的公共部位和公共设施设备的水电使用具体数量，故第三人聂若增认为恒昌公司收取水电公摊没有依据。综上所述，恒昌公司的诉请没有任何事实和法律依据，请法庭依法驳回恒昌公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议证据及事实本院认定如下：恒昌公司提供的《商品房买卖合同》(合同编号:20170030435)、闽(2017)闽清县不动产证明第0007520号不动产登记证明、《梅城镇城关村民委员会商业用房移交及费用缴交协议书》、《不动产权属变更协议书》、交房通知书、交房流转单、授权委托书、受托人身份证复印件、事业单位法人证书，系案涉房产的交房、权属变更等情况，内容与本案有关联性，予以采纳；关于闽清县农村信用合作联社贷方凭证、竣工验收报告、增值税普通发票，系案涉房产的小区总建筑面积及2019年8月31日前的物业服务费缴纳情况，内容与本案有关联性，予以采纳；关于水电费清单及明细，系整个小区的公共用电用水情况，不足以证明案涉房产应承担公摊水电费的具体金额情况，不予认定。 城关村委会提供的房屋租赁合同，系城关村委会与第三人聂若增之间签订的房屋租赁合同，可以证明城关村委会所要证明的事实，第三人聂若增对此证据的真实性和证明对象均无异议，且内容与本案有关联性，予以采纳。 第三人聂若增提供的报警回执、现场照片、烟雾报警器、消防栓现场照片、分布图纸、垃圾桶、公共过道现场照片、外立面广告照片、水电费缴费明细、财富中心现场照片，该组证据不足以证明第三人聂若增所要证明的事实，不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月12日,福建省闽清恒昌置业有限公司与闽清县土地储备中心签订的《商品房买卖合同》（合同编号:20170030435）及《前期物业服务合同》，闽清县土地储备中心购买福建省闽清恒昌置业有限公司开发的位于闽清县××街××号××号楼××层××房，建筑面积为6999.83㎡。2018年9月30日,闽清县土地储备中心将该1-3层商业用房的不动产权过户给城关村委会。《前期物业服务合同》约定,恒昌公司按产权建筑面积向业主收取物业服务费；商业物业服务费每月为1.8Ｏ元／㎡；物业服务费按月进行交纳,业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务；公共水电费用单独按实由业主分摊，具体分摊办法由物业服务企业与业主在《临时管理规约》中约定，物业服务企业每月应在小区醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电分摊详细情况，电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理等费用按照实际发生金额由业主或物业使用人分摊承担。案涉商业用房每月物业服务费为12599.69元（6999.83㎡×1.8Ｏ元／㎡）。2019年9月19日,城关村委会通过闽清县梅城镇城关村经济合作社转账支付了2019年8月31日之前的物业服务费113397元。2019年9月1日至2020年5月31日的物业服务费113397.25元（1.8元／㎡×6999.83㎡×9月）未予给付。 2019年9月9日，城关村委会与聂若增签订房屋租赁合同，约定:将案涉商业用途房屋出租给聂若增经营使用；聂若增应负责缴纳承租房屋租赁期内所发生的物业服务费、水电费等。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。城关村委会系案涉商业用房的所有权人是物业的业主,城关村委会将案涉商业用途房屋出租给聂若增经营使用，聂若增是物业的使用人，根据城关村委会与聂若增之间签订的房屋租赁合同,约定由实际使用人聂若增交纳物业费用,故聂若增应当向恒昌公司交纳拖欠的物业费用,城关村委会作为业主应当对聂若增应交纳的物业费承担连带责任。恒昌公司主张支付拖欠的2019年9月1日至2020年5月31日的物业服务费113397.25元,该数额属实，本院予以支持。恒昌公司主张支付拖欠2019年9月1日至2020年5月31日的公摊水电费10155.61元，由于《前期物业服务合同》和《临时管理规约》中未对公摊水电费的分担作出具体的约定，且恒昌公司提供的证据不足以证明案涉房产应承担公摊水电费的具体金额，对该项主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条、第六条规定，判决如下： 一、聂若增于判决生效之日起十日内向福建省闽清恒昌商业运营管理有限公司支付2019年9月1日至2020年5月31日的物业服务费113397.25元； 二、福建省福州市闽清县梅城镇城关村民委员会对上述款项承担连带支付责任; 三、驳回福建省闽清恒昌商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2945元，由福建省闽清恒昌商业运营管理有限公司负担377元，聂若增负担2568元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  钱 旭 人民陪审员  谢铃铃 人民陪审员  陈飞辛 二〇二〇年十一月十八日 书 记 员  徐 静 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。