湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0302民初2994号 原告：范静，女，汉族，1989年1月13日出生，住湖南省隆回县。 委托诉讼代理人：胡辉华，湖南君子莲律师事务所律师。 被告：湘潭名生置业有限公司，住所地：湖南省湘潭市九华经开区传奇西路9号九华创新创业综合大楼10层1012室，统一社会信用代码：914303006962118259。 法定代表人兰维勇，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：代新新，系湘潭名生置业有限公司员工。 原告范静与被告湘潭名生置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用普通程序，并组成了由审判员范安伟担任审判长，人民陪审员陈野林、罗泽丰参加的合议庭，于2020年11月6日对本案公开开庭进行了审理，原告范静的委托诉讼代理人胡辉华，被告湘潭名生置业有限公司的委托诉讼代理人代新新到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告范静向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告继续履行双方签订的“XTH20190821005290”《商品房买卖合同》；2.判决生效后七天内为原告办理好合同备案手续；3.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2019年8月4日签订《湘潭恒大书香门第商品房认购书》，约定原告购买被告湘潭恒大书香门第楼盘XX幢XX单元，面积168.74平方米，总购房款1112760元，首期房款700000元（不含定金）。后双方签订《商品房买卖合同》，被告盖章的合同没有交给原告，但是为原告办理好了网签，确认原告购买的房屋为“湘潭市经开区江南大道XX号书香门第XX栋XX单元XX号”，确认购房款为1092539元，原告实际交纳房款为1112760元，全部购房款已交清。原告房款的交纳情况如下：2019年8月4日扫二维码付款50000元，2019年8月21日通过余额宝支付70000元，2019年8月21日通过Pos机付给湘潭名生置业有限公司630000元,2019年12月18日支付150000元,2019年12月28日支付100000元、108900元两笔，共计支付购房款1108900元,加上现金支付，总共交纳了1112760元购房款。原告交纳购房款全部在被告售楼部，通过售楼顾问完成。2019年8月4日，原告交纳的定金50000元，被告给原告开具了《交款核对单》，被告并于2019年8月21日给原告开具了《首付证明》，证明收到原告700000元首付款及50000元定金。被告于2019年12月18日，给原告开出了《交款核对单》，证明其收到150000元购房款。2019年12月28日，被告给原告开出了《交款核对单》，证明其收到原告购房款212760元。同时，被告要求原告交纳了物业专项维修资金19405元，为原告办理了合同网签。现被告拒绝为原告办理合同备案，并有不想继续履行合同的意思，为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法维护原告的合法权益。 被告湘潭名生置业有限公司辩称，被告从未与原告有过任何商品房买卖的合同签订和收款行为，事实上被告是将涉案房屋出售给了邹望君并收取了邹望君包括定金在内的房款273135元，其中有十余万元是余杨代付，余杨现已被公安机关涉嫌诈骗罪立案侦查，在贵院审理的涉及本标的商品房的另一案件中原告提交的公安机关询问笔录里明确本案的房款系余杨收取，所有出售房屋的行为也是余杨指示他人处理的，本案系余杨以售楼名义骗取房款，与我司无关并且在原告提交的证据中首付证明和两份交款核对单上的公章均系伪造，70万的首付的首付证明本身也不符合法律规定和常理，交款核对单应该加盖财务章而不是公章，也不符合常理，综上，本案过程中涉嫌犯罪且不构成民事责任承担，系案外人伪造公章并盗用被告的网签系统从事诈骗行为导致，原被告之间不存在民事法律关系，被告不应该承担民事责任，同时根据相关法律规定，本案应当裁定驳回起诉。 根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月4日，原告范静到被告湘潭名生置业有限公司在湘潭市经开区江南大道2号处所开发的“恒大·书香门第”楼盘售楼中心看房，并由被告售楼员工龙立喆接待。当时，原告看中了龙立喆推荐的本案涉案商品房，即“恒大·书香门第第XX栋XX单元XX层XX号房屋（建筑面积168.74㎡），并就涉案房屋签订了一份《湘潭恒大书香门第商品房认购书》（编号为0013251，有销售经理王维签字，系被告制作的格式合同，并由龙立喆填好交给原告），并约定总价1112760元，由原告于签署本认购书时支付50000元作为定金，该定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款，于2019年7月9日前支付首期房款700000元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》（原告提交的该合同没有被告盖章签字），余款362760元须于2019年11月4日前付清，由原告支付首期款的同时预缴税费9000元。（该认购合同的左下方“甲方签章：湘潭市名生置业有限公司”处加盖有被告公章）。当日，原告通过微信支付向龙立喆转账50000元，并被开具《交款核对单》。2019年8月21日，原告通过被告售楼部员工提供的POS机刷卡630000元，其刷卡POS机交易明细显示收款方账号和户名为“831430370132003湘潭名生置业有限公司”，另通过支付宝向龙立喆转账了70000元，故当日被开具了一份《首付证明》，其内容如下：今收到客户范静，身份证号：430524198901137763，认购恒大书香门第XX栋XX号房，首付款700000元及50000定金，共计750000元。客户收到7栋1302002号发票后，此首付证明自动作废。收款方：（此处加盖有湘潭名生置业有限公司公章）。2019年12月18日，原告再次通过POS机刷卡支付了150000元（开具了《交款核对单》，加盖被告公章，但均没有销售主管、现场经理、财务签字，下同），但POS机交易明细显示收款方账号和户名为“湘潭市雨湖区台湾红蜻蜓皮鞋专柜”。（对此，原告称：“被告要原告刷卡就刷了，自己本身不知道，在银行调取银行流水的时候才看到收款方名字”。）2019年12月26日，原告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：XTH20190821005290），并办理了合同网签手续（被告称，怀疑是余杨操作了并利用内部员工盗用网签密码狗），约定由原告购买被告所开发的涉案房屋，毛坯单价4874.69元、装修总价269984元，总购房价款1092539元，分四期支付房款，（后通过补充协议确认原告于2019年4月19日支付54627元，2019年7月10日、2019年10月10日、2020年1月10日、2020年4月10日、2020年7月10日、2020年10月10日前均支付109254元，2021年1月10日前支付163880元，余款218508元于2021年4月10日前付清。该合同还约定被告应于2020年6月31日前将符合约定的涉案房屋交付原告使用，其交付条件为“该商品房已办理竣工验收备案”。2019年12月27日，原告缴纳了涉案房屋的物业专项维修资金19405元（由被告售楼部工作人员出具《湘潭市物业专项维修资金银行自缴缴款单》，原告自行前往银行缴纳）。2019年12月28日，原告仍通过POS机分别刷卡100000元、108900元，但其POS机刷卡交易明细显示收款方账号和户名为“900553552510004湘潭四方达五金商贸有限公司”。当日，原告亦被开具了一份《交款核对单》，金额为212760元（原告称，除上述两笔刷卡金额外，余款系现金支付）。为此，原告截止2019年12月28日共计支付了房款1112760元：50000元+70000元+630000元+150000元+212760元（100000元+108900元+现金）。此后，原告要求被告履行合同，为其办理合同备案手续，但均遭到被告拒绝，故诉至本院，并形成本诉。 另查明：（1）湘潭市住房和城乡建设局房产信息查询证明显示原告所购买的涉案房屋销售交易状态为“未备案”。（2）原告签订上述《湘潭恒大书香门第商品房认购书》、《商品房买卖合同》、支付房款、开具《首付证明》、《交款核对单》、办理网签手续等均在被告“恒大·书香门第”楼盘售楼中心处完成，且均系由被告售楼员工经办（余杨经办交款、网签手续，其余主要系龙立喆经办）。（3）根据原告所提交的公安询问笔录（龙立喆陈述），被告就本案涉案楼盘有个内部销售政策，即员工或内部人员可以事先认购房源缴纳较低首付，然后该房源则由认购者负责出售，认购者出售该房源可以赚取差价，并有回款提成，而本案所涉房屋系销售员余杨以其亲戚名义认购，然后把这房源委托售楼中心卖出，故该销售政策在收取房款的途径上可以直接通过财务交给公司，也可以由房源内部认购人（余杨）收取，然后再把房款交给财务。（4）原告向本院提交的《湘潭恒大书香门第商品房认购书》、《商品房买卖合同》、《首付证明》、《交款核对单》等均系复印件，其中《商品房买卖合同》没有双方的签字和盖章（原告称，签约时被告销售员工不给原件，把两份签字的《商品房买卖合同》等都收走了，后因余杨失踪，才去找龙立喆要了一份没有签名手续的合同），对此，被告辩称：“原告提交的《首付证明》、《交款核对单》上的公章均系伪造，故申请公章鉴定，且交款核对单上应加盖财务章而不是行政公章。本案所涉房款系余杨以售楼名义个人收取（骗取）而未将房款交给被告，所有出售房屋的行为均系其指示他人处理的，故本案实为案外人伪造公章并盗用被告的网签系统从事诈骗行为所致，原、被告之间不存在民事法律关系，被告不应承担民事责任”。（5）被告向本院提交了其与案外人邹望龙签订的两份《湘潭恒大书香门第商品房认购书》（编号0012831、0012837，系格式合同，同原告所签订的认购书，均约定由案外人邹望龙向被告认购本案所涉房屋，但此后双方未签订房屋销售网签合同）、四份《交款核对单》（均有主管、现场经理、财务签字）、一份由余杨出具的《代付声明》（声明金额109254元，系作为其个人代邹望君业主购买恒大书香门第楼房的房款），以及POS机刷卡单、银行转账记录等证据，拟证明被告已将涉案房屋实际出售给了案外人邹望君，并收取了273135元房款。（6）原告曾于2020年4月2日就本案纠纷事由起诉至本院，本院立案受理后，经审理于2020年4月17日以案件可能涉嫌伪造公司印章及诈骗犯罪为由，裁定驳回起诉，并将案件移送公安机关先行处理，后经原告上诉，湘潭市中级人民法院于2020年6月18日以“双方涉案房屋买卖纠纷虽与余杨诈骗犯罪有关联，但属于不同法律关系，依法不影响案件审理”为由，裁定将该案移送本院继续审理。（7）根据被告陈述（提交了一份《劳动合同》），案外人余杨系长沙易居投资顾问有限公司员工，其派遣到被告处从事销售置业顾问工作，但其已于2019年3月离职，并失踪不知去向。 以上事实有原、被告陈述，以及原告范静提交的“原被告身份信息、《湘潭恒大书香门第商品房认购书》（编号为0013251）、《商品房买卖合同》（合同编号：XTH20190821005290）、湘潭市住房和城乡建设局房产信息查询证明、物业维修资金自缴缴款单、物业专项维修资金专用收据、《首付证明》、账单详情、交通银行交易明细、交款核对单3份、建设银行转账流水、公安询问笔录”和被告湘潭名生置业有限公司提交的“《湘潭恒大书香门第商品房认购书》（编号0012831、0012837）、缴款核对单四份、POS机刷卡单、银行转账凭证、代付申明、立案决定书”等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，最高人民法院于1998年4月9日颁布的《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条已明确规定：“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以该单位的名义对外签订经济合同，将取得财物部分或全部占为己有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，该单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果，依法应当承担民事责任”。本案中，原告范静未能提交《湘潭恒大书香门第商品房认购书》（0013251）以及《商品房买卖合同》（XTH20190821005290）原件，其《交款核对单》无主管、现场经理、财务签字，POS机交易明细中亦存在收款方账号和户名非被告名称等情形，而被告辩称本案纯系其外聘销售顾问（于2019年3月离职）余杨的个人诈骗行为所为（包括指示他人所为），房款也系余杨个人所收取并未缴纳公司财务，故原被告之间无民事法律关系，不应承担民事责任。对此，本院认为，原告范静所签订的前述“0013251号”《湘潭恒大书香门第商品房认购书》以及“XTH20190821005290”《商品房买卖合同》均在被告的售楼部，且刷卡、转账缴款、办理网签、开具《首付证明》等手续都是在被告的销售人员经手办理的，原告作为购房者已经尽到了相应的审查和注意义务，故不管上述房屋销售行为是否系个人行为以及是否构成诈骗，根据前述司法解释规定，被告应对其外聘员工因签订、履行上述合同造成的后果，依法承担民事责任。另，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。从本案的事实来看，虽被告主张原告购房及办理手续时，外聘销售顾问余杨已系离职状态而非其员工，如上所述，原告完全有理由相信行为人（余杨）有代理权的，且原告也交纳了房屋全款、物业维修专项资金并办理了网签手续，故本案构成表见代理，被告依法应承担上述代理行为之法律后果，即被告应承担上述《湘潭恒大书香门第商品房认购书》（0013251）、《商品房买卖合同》所约定的有关权利义务。再者，从被告的内部销售政策来看，员工或内部人员可以事先认购房源缴纳较低首付，然后该房源则由认购者负责出售，认购者出售该房源可以赚取差价，并有回款提成，而本案所涉房屋系余杨以其亲戚名义认购，然后把这房源委托售楼中心卖出，故该销售政策在收取房款的途径上可以直接通过财务交给公司，也可以由房源内部认购人（余杨）收取，然后再把房款交给财务，现余杨收取该房款据为己有，系被告内部销售政策存在的合理风险范围内，故不应由原告承担该损失，否则有悖公平原则和诚实信用原则。此外，根据《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条规定，“人民法院在审理经济纠纷案件中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的经济犯罪嫌疑线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，经济纠纷案件继续审理”，原、被告之间存在的房屋买卖合同纠纷，虽与余杨涉嫌诈骗犯罪有一定关联，但属于不同的法律事实和法律关系，且本案曾以案件可能涉嫌伪造公司印章及诈骗犯罪为由，裁定驳回起诉，并将案件移送公安机关先行处理，但后被湘潭市中级人民法院裁定撤销并指定继续审理，再加之本案所涉《湘潭恒大书香门第商品房认购书》（0013251）、《商品房买卖合同》（XTH20190821005290）以及《交款核对单》上公章是否系余杨伪造，均不影响本案审理亦对判决结果不造成影响，故对于被告所主张的公章鉴定申请，本院不予采纳。 由上可知，原被告之间的房屋买卖合同关系成立，其未违法法律强制性规定，亦未违背公序良俗，依法应当合法有效，双方均应依据《湘潭恒大书香门第商品房认购书》（0013251）、《商品房买卖合同》（XTH20190821005290）各自履行合同义务。现原告依约缴纳全额房款、物业维修资金并办理网签后，被告拒不为原告办理备案已构成违约，故原告提出诉讼请求“判令被告继续履行双方签订的“XTH20190821005290”《商品房买卖合同》以及被告于判决生效后七天内为原告办理好合同备案手续”有事实和法律依据，本院予以支持。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告湘潭名生置业有限公司继续履行其与原告范静所签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XTH20190821005290）； 二、被告湘潭名生置业有限公司于本判决生效之日起七天内为原告范静办理上述第一项合同备案手续。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费14810元，由被告湘潭名生置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  范安伟 人民陪审员  陈野林 人民陪审员  罗泽丰 二〇二〇年十一月二十日 法官 助理  徐慧鹏 书 记 员  张 彤 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》 第三条：单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以该单位的名义对外签订经济合同，将取得财物部分或全部占为己有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，该单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果，依法应当承担民事责任。 第十条：人民法院在审理经济纠纷案件中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的经济犯罪嫌疑线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，经济纠纷案件继续审理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。