天津市和平区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0101民初5084号原告：天津优贝教育咨询有限公司，住所地天津市和平区南市街庆善大街与福安大街交口西北侧金茂广场5号楼5-16、5-17。法定代表人：崔超，总经理。委托诉讼代理人：李士弟，天津金诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙学桦，天津金诺律师事务所律师。被告：天津市恒诺商业管理有限公司，住所地天津市和平区南市街道庆善大街与福安大街交口西北侧金茂广场5-15-2。法定代表人：赵凤联，总经理。委托诉讼代理人：王雅楠，北京君泽君（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭玲玲，北京君泽君（天津）律师事务所律师。原告天津优贝教育咨询有限公司与被告天津市恒诺商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津优贝教育咨询有限公司的法定代表人及委托诉讼代理人、被告天津市恒诺商业管理有限公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。天津优贝教育咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告免予收取原告3个月房租，减半收取原告3个月房租；2.判令被告退还原告交付的保证金人民币107900.22元；3.判令被告赔偿原告经营损失共计人民币89780.4元；4.判令被告赔偿原告剩余租赁期装饰装修损失共计人民币313559元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告（历史名称：天津市金茂商业管理有限公司）于2018年10月24日签订《天津市和平区金茂商业广场五号楼商业街商铺租赁合同》(以下简称《商铺租赁合同》)，合同约定：被告承租原告所有的金茂广场5号楼5-16、5-17商铺用于经营东方爱婴-抱抱熊早教，租赁期限为2018年10月15日至2023年10月14日，计60个月，租期5年；租金为月付，每期到期前一个月，缴纳下个月租金，并支付保证金人民币107900.22元。合同签订后，原告一直正常经营，后由于疫情影响，根据国家以及政府要求，于2020年1月27日暂停营业。国家八部委及天津市政府先后发布关于房租减免的相关文件，对承租国有资产类经营用房的中小企业房租免收3个月房租、3个月房租减半。被告系中国华宇经济发展有限公司全资子公司，原告认为被告出租房屋应遵守上述规定，亦本着诚信合作的精神，努力保持与被告的沟通，依法积极回复、表达相关意见并进行协商，但被告仍于2020年5月6日单方告知原告仅免除疫情期间一个月的租金，拒不执行有关房租减免政策并拒绝协商，并于2020年6月10日单方停止向原告供电，意图以此逼迫原告按其单方规定交纳房租，导致原告无法正常使用租赁房屋。至今，被告仍未改正其行为，致原告无法复工复产，损失巨大。综上，被告在原告依据政府措施与其商议租金减免之际，单方面停止向原告供电，致原告无法正常使用房屋、《商铺租赁合同》目的无法实现，已经严重侵犯了原告的利益，构成违约，根据合同约定及法律规定，原告有权解除合同，并要求被告赔偿损害。故，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条、《中华人民共和国合同法》第94条之规定，诉至贵院，望判如所请。2020年8月10日原告收到被告送达的解约通知函，原告接到该通知后考虑与被告无法在继续履行合同，故起诉。原告向本院提交如下证据材料：1.1《天津市和平区金茂广场五号楼商业街商铺租赁合同》；1.2租金发票(No.05159938)；1.3保证金收据(No.0002025)，拟证明1.原告与被告签订《商铺租赁合同》约定：被告承租原告所有的金茂广场5号楼5-16、5-17商铺用于经营东方爱婴-抱抱熊早教，租赁期限为2018年10月15日至2023年10月14日，计60个月，租期5年，免租期2个月；承租商铺租金标准第二年（2019年10月15日至2020年10月14日）为2.5元/天/建筑平方米，月租金共计32113.16元。租金为每1个月支付一次，每期到期前一个月，缴纳下个月租金；2.原告向被告支付保证金共计人民币107900.22元，终止合同后，被告应将保证金退还原告；3.疫情发生前，原告按照《商铺租赁合同》约定按时交纳租金至2020年3月14日。综上，原告一直按照《商铺租赁合同》约定内容履行合同、交纳租金。2.1.2020年6月11日被告断电后原告报警录音材料；2.2要求立刻纠正断电行为的函件（两份），拟证明原、被告协商租金减免之际，被告擅自于2020年6月10日切断电源，致原告无法正常使用承租房屋，经原告与被告沟通、致函，被告至今未纠正违约行为、恢复供电。3.1复工复产申请材料；3.2优贝教育托育退费凭证及收据两张、《北京市东方爱婴咨询有限公司特许经营合同书》及初始授权费发票；3.3《劳动合同书》三份及工资支付业务回单三份，拟证明1.原告于2020年6月10日申请复工复产，由于被告擅自切断原告承租商铺电源致原告无法继续经营、产生损失；原告至今无法进行正常教育培训工作致部分家长退学并由此产生退费损失共计人民币1938元；由于原告承租商铺无法继续使用，违反《北京市东方爱婴咨询有限公司特许经营合同书》中关于授权经营地址的约定，原告无法继续经营从而产生加盟费损失等共计人民币80944元；原告无法进行正常经营，无收入及利润产生，为维护客户及后台运行支付员工工资共计6898.4元；4.1《天津市小型建设工程施工合同》及补充协议、收据五张；4.2《消防工程承包合同》及收据；4.3《装饰装修设计合同》及收据付款凭证；4.4《海信中央空调销售安装合同》及发票；4.5天津飞天视讯科技有限公司销售单及收据；4.6《灯箱招牌制作安装合同》《制作安装协议》、收据两张；4.7《销售合同》及付款凭证、发票；4.8《迪尔斯（瑞）橱柜订货合同》(0002672、002674)及收据；4.9《订货/销售收款单》(N.4131603、4131622)，拟证明基于五年租期的《店铺租赁合同》，原告对承租铺面进行了大规模装饰装修，因被告的违约行为致《店铺租赁合同》提前解除，被告应赔偿原告剩余租赁期内（40个月）的装饰装修残值共计人民币313559元。天津市恒诺商业管理有限公司辩称，1.认可解除与原告之间的租赁合同，但解除提起为2020年8月10日，解除方式为被告因原告违约而行使约定解除权。2.被告不同意原告全部诉讼请求。首先，原告存在逾期支付租金的违约行为；其次，被告不存在任何违约行为，不应当将被告行使先履行抗辩权的行为、解约行为和依约扣留保证金的行为视为“违约”；最后，既然被告不存在任何违约行为，也就谈不上对于作为违约方的原告的所谓损失承担，且原告的所谓损失也并不存在。3.针对原告违约而给被告造成的损失，被告保留反诉或另案主张索赔的权利。被告提交如下证据材料：1.商铺租赁合同，拟证明原被告对于租赁事宜相关约定，其中约定了原告逾期支付租金被告有权解除合同；2.租金缴纳催缴函，拟证明被告同意免收一个月租金，同时催缴原告拖欠的房屋；3.律师函，拟证明被告向原告再一次催收欠付的租金；4.解约通知书，拟证明被告依约解除合同。本院经审理认定事实如下：1.涉诉房屋为坐落于本市和平区庆善大街与福安××街××广场××号楼××商铺，产权人为被告。原被告于2018年10月24日签订《天津市和平区金茂商业广场五号楼商业街商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定被告将位于金茂广场5号楼5-16、5-17商铺租赁给原告用于经营东方爱婴-抱抱熊早教使用，租赁区域建筑面积422.31平方米，租赁期限为2018年10月15日至2023年10月14日，共计60个月，租期为5年，自2019年10月15日至2020年10月14日，租金标准为2.5元／天／建筑平方米，月租金32113.16元。双方于12.2条约定：甲乙双方签订本合同并且乙方已支付了合同中规定的保证金等有关费用后，由于乙方原因造成合同不能继续履行，属乙方违约，届时甲方有权扣除乙方已支付的保证金、并有权对其因乙方违约行为而遭受损失提出相应赔偿的要求。租赁合同签订后，被告依约将租赁商铺交付给原告占有并使用，原告交纳房屋租金至2020年3月14日。后因年初新冠肺炎疫情影响，原告未按期交纳后续租金，双方故而发生矛盾。被告于2020年6月10日停止了涉诉房屋的用电供应。基于被告断电后原告无法复工复产使用涉诉房屋继续进行早教经营，原告分别于2020年6月23日、6月24日、8月4日产生了三笔退费共计5568元。后双方继续协商未果，被告于2020年8月10日向被告寄送《解约通知函》，通知原告因其未按约定支付租金，且经多次催告仍未履行租金支付义务。故双方租赁合同于2020年8月5日解除。并于2020年8月28日将原告租用房屋通道大门上锁。2.被告曾用名为天津市金茂商业管理有限公司。2020年5月20日，经天津市和平区市场监督管理局批准更名为天津市恒诺商业管理有限公司。被告为有限责任公司（法人独资），其股东为华宇华泰（天津）实业有限公司，企业类型为有限责任公司（法人独资）。本院认为，1.关于原告主张的减免租金问题，经庭审查明，双方因交纳租金问题协商未果，被告于2020年6月10日停止了涉诉房屋的电能供应。被告作为房屋的出租方理应保证承租方能够正常的使用租赁房屋，但被告的断电行为致使原告无法正常使用。且2020年8月28日，被告又将通往涉诉房屋通道的大门锁死，致使原告不能进入承租房屋。据此，2020年6月10日后因为被告的断电及锁门行为导致原告无法正常使用房屋，故原告应缴纳租金至2020年6月9日。原告虽主张被告为国有企业，应依照相关政府文件实行房租减三免三的政策，但原告提交的证据材料不能证明本案涉诉房屋系符合国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局2020年5月9日发改投资规[2020]734号文件及天津市人民政府办公厅津政办发[2020]1号文件规定的“国有房屋”“国有资产类经营用房”。考虑被告因疫情因素已经同意减免原告2020年3月15日至4月14日的房屋租金，已经尽到了企业义务。故2020年4月15日至6月9日的租金被告应予支付，金额为59944.6元。2.关于原告主张的退还保证金一项，根据双方《租赁合同》12.2条的约定，若非原告原因造成合同不能继续履行，被告应退还其保证金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条的规定，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案事实情况符合上述指导意见规定，故原告未及时交纳租金的行为不应认定为违约行为，也未造成合同不能继续履行，现被告主张解除合同原告同意，系双方协商一致解除，被告应退还原告已交纳的保证金。3.关于原告主张的经营损失一项，由于被告在2020年6月10日单方断电，2020年8月28日又将通往涉诉房屋的通道门上锁，导致原告无法继续经营而产生了三笔退费共计5568元，该损失是原告的直接损失，被告应予赔偿；原告主张的加盟费及员工工资系其经营的必要成本，并非被告造成的损失，且原告未举证证明对其加盟费造成了何种损失以及损失的金额，故原告主张被告予以赔偿无法律依据，本院不予支持。4.关于原告主张装饰装修损失一项，因房屋装饰装修系原告经营必然支出的成本，且原告亦同意解除双方租赁合同关系，不再继续使用房屋，现又行主张房屋装饰装修损失亦无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，原告天津优贝教育咨询有限公司支付被告天津市恒诺商业管理有限公司2020年4月15日至6月9日房屋租金共计59944.6元；二、本判决生效之日起十五日内，被告天津市恒诺商业管理有限公司退还原告天津优贝教育咨询有限公司保证金107900.22元；三、被告天津市恒诺商业管理有限公司赔偿原告天津优贝教育咨询有限公司经营损失5568元；四、驳回原告天津优贝教育咨询有限公司其他诉讼请求。案件受理费8912元，减半收取4456元，由原告天津优贝教育咨询有限公司承担3171元，被告天津市恒诺商业管理有限公司承担1285元。（本判决生效之日起十五日内被告自行给付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 刘 蕊二〇二〇年十一月三十日书记员 高雨馨附：本裁判文书所依据的具体条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。