北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初44234号原告（反诉被告）：北京卓星教育科技有限公司，住所地北京市朝阳区秋实街1号3层3F-D01。法定代表人：綦东慧，女，1981年5月1日出生，汉族，北京卓星教育科技有限公司总经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：马宁宁，北京市季诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京易事达世代百货超市有限公司，住所地北京市朝阳区北苑家园秋实街1号。法定代表人：程慎仪，执行董事。委托诉讼代理人：赵小英，女，1963年3月9日出生，汉族，北京易事达世代百货超市有限公司员工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：宋秀芬，北京市领度律师事务所律师。原告（反诉被告）北京卓星教育科技有限公司（以下简称卓星公司）与被告（反诉原告）北京易事达世代百货超市有限公司（以下简称易事达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。卓星公司法定代表人綦东慧及委托诉讼代理人马宁宁，易事达公司委托诉讼代理人赵小英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。卓星公司向本院提出诉讼请求：1、判令易事达公司返还2020年2月至3月期间的租金179521.25元；2、判令易事达公司返还履约保证金306527元。事实和理由：2017年年初，张洋洋拟承租北京市朝阳区北苑易事达广场三层部分场地经营特特乐儿童乐园。按照易事达公司的要求，尽管张洋洋已经取得特特乐商标权利人北京九连星教育科技有限公司（以下简称九连星公司）的经营授权，但仍要以九连星共你是为合同的名义承租人。为此，2017年3月31日，易事达公司作为出租人与九连星公司签订《租赁合同》，租赁场地位于北京市朝阳区北苑家园秋实街一号易事达购物休闲广场三层部分面积的场地（场地面积646平方米）（以下简称涉租场地），租期自2017年6月1日起至2022年5月31日止，张洋洋作为九连星公司授权代表在落款处签字，也是特特乐的实际经营人。2018年7月，在正常经营情况下，九连星公司单方提出要重新签订租赁合同，将租期缩短为20个月20天，截止至2020年3月20日止。张洋洋提出质疑，承租场地时是按照5年租期进行的装修，易事达公司单方缩短租期会造成装修损失和经营困难。易事达公司明确承诺到期后一定续租，碍于其强势地位，2018年7月13日，张洋洋时任法定代表人的我方被迫与易事达公司签订租赁合同，除缩短租期外，其与条款没有变化。2019年年底，我方多次与易事达公司协商租赁合同续租事宜，其一直推脱，不予答复，强调与产权方北京城建兴华地产有限公司（以下简称城建兴华公司）协商，并提出整个广场要进行整体装修改造，让我方安心经营。2019年12月11日，易事达公司组织全体商户开会，提到其与城建兴华公司租期截止到2020年2月29日到期，到期后如何经营一概不知，让商户继续做好经营工作。2020年3月，易事达公司向我方送达了告知函，要求我方明确是否继续经营，我方予以肯定。此后，我方多次询问续租事宜，均陷入等待中。2020年4月30日，我方突然收到了易事达公司的公函，其无视疫情时期的经营困难，无视租期已满丧失出租权的客观情况，依然向我方催缴2020年3月21日至2020年5月31日的租金。2020年年初，受新冠肺炎疫情影响，北京市采取各种防疫措施，涉租场地无法开展正常经营，2月份营业额仅为338.71元，3月、4月营业额为0。根据北京市应对疫情的相关政策，我方有权要求减免2月至4月期间的租金。由于易事达公司强硬态度，续签租赁合同已无可能。故诉至法院，望判如所请。易事达公司辩称并提出反诉请求：1、判令卓星公司办理涉租房屋为注册地址的工商、税务等所有证照注销后变更手续；2、判令卓星公司将涉租场地腾空并返还我方。事实和理由：我方不同意返还卓星公司租金，虽然租赁合同于2020年3月20日到期，但卓星公司一直实际经营，其租金仅支付至2020年3月20日，尚欠付2020年3月21日至5月31日期间的租金，待与产权人完成清算后，我方会予以追偿。涉租场地的产权人并没有给出减免政策，我方没有享受到租金减免优惠。如果产权人未来给予租金优惠减免，我方可以将减免的租金惠及卓星公司。不同意返还履约保证金。双方签订租赁合同后，我方没有收取卓星公司的履约保证金，没有九连星公司的授权，我方不同意返还。双方所签租赁合同于2020年3月20日到期，卓星公司经营至5月31日，自2020年6月1日起租赁合同终止履行。依据合同约定，卓星公司应当于2020年6月30日前完成涉租房屋为注册地的工商、税务等所有证照注销或变更手续，并在2020年5月31日前腾退并交还涉租场地，现卓星公司未能完成上述约定义务，即使九连星公司将退还履约保证金的权利转让给卓星公司，目前也不具备保证金退还条件。故提起反诉，望判如所请。卓星公司针对反诉辩称：不同意易事达公司的反诉请求。易事达公司要求我方办理工商、税务变更手续的前提是其对涉租场地享有转租权，因此造成转租损失。现易事达公司与产权方的租赁合同已经到期，双方未达成续约意向，易事达公司不享有涉租场地对外出租的权利，无权要求我方办理工商、税务变更手续。我方正与产权人协商租赁事宜，如果产权人不同意出租，我方会办理迁出手续。考虑到目前处于协商过程中，且易事达公司没有出租的权利，我方不同意其反诉请求。如果我方与产权人协商成功，还是要继续经营儿童乐园。我方停业是因为场地断水断电，被易事达公司控制，不具备腾退条件。现易事达公司不是涉租房屋承租人，我方没有义务将涉租场地腾退交还易事达公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年7月13日，易事达公司（甲方）与卓星公司（乙方）签署《租赁合同》，甲方将涉租场地出租给乙方用于开设特特乐儿童乐园品牌专卖，计租面积646平方米。租赁期限自2018年7月1日至2020年3月20日止，双方确认自2018年7月1日起正式计收租金。租赁期满，甲方有权收回租赁场地，乙方应在租赁期满日将租赁场地按合同约定标准交还甲方。第一期租赁期限为2018年7月1日至2019年5月31日，月租金102175.67元，租金合计1123932.37元；第二期租赁期限为2019年6月1日至2020年3月20日，月租金108306.21元，租金合计1045970.93元。乙方每二个月作为一个结算周期向甲方支付租金一次，乙方提前20天向甲方支付下一结算周期的租金，即乙方应于每年6月12日之前支付7月1日至9月30日的租金，9月12日之前支付10月1日至11月30日的租金，以此类推。合同签订当日，乙方向甲方一次性支付履约保证金306527元，合同期满三个月后如未发现乙方存在质量、服务和其它纠纷，乙方无违约且没有给甲方造成任何损失，甲方于本合同期满三个月后的30天无息退还乙方。合同终止后的30日内，乙方需要办理以该租赁房屋为注册地址或营业地址的工商、税务等所有证照的注销或变更手续。合同到期后，双方未续签合同的，乙方在本合同租期届满日腾退租赁场地内的所有物品及设施设备，并将租赁场地按交房确认书中的标准交付给甲方。否则，甲方可直接采取换锁等方式收回接管该租赁场地，对乙方未腾退的物品、设施设备及装修装饰，视为乙方放弃，甲方有权对该租赁场地内的物品、装饰装修及设施设备任意处置，处置费用由乙方承担。《租赁合同》甲方处由易事达公司签章确认，乙方处由张洋洋签字并加盖卓星公司公章。庭审中，双方均确认卓星公司已付租金至2020年3月20日。租赁期满后，双方未签署续租协议，卓星公司尚未腾退涉租场地。经查，卓星公司于2017年5月17日以涉租场地为注册地址设立登记，设立时法定代表人系张洋洋。2019年6月19日，卓星公司法定代表人变更为綦东慧。另查1，2017年4月7日，张洋洋与九连星公司签订《设备采购合同》订购相关产品及服务安装于涉租房屋。2017年5月1日，九连星公司授权张洋洋在涉租场地使用TeTeLe标志、著作权、集中广告计划、销售及管理培训计划等项的知识产权权利，运营及管理均遵照特特乐全国统一模式。另查2，同期，九连星公司与易事达公司签署《租赁合同》承租涉租场地用于经营特特乐儿童乐园，租赁期限自2017年6月1日至2022年5月31日。第一、二租赁年度月租金102175.67元，年租金1226108元；第三、四租赁年度月租金108306.21元，年租金1299674.48元；第五租赁年度月租金114810.08元，年租金1377720.97元。签约当日，乙方向甲方支付履约保证金306527元。《租赁合同》甲方处由易事达公司签章确认，乙方处由张洋洋签字并加盖九连星公司公章。另查3，易事达公司于2017年3月27日向九连星公司开具收据，载明收到定金10万元；于2017年4月13日向九连星公司开具收据，载明收到押金206527元，交款人由张洋洋签名确认。庭审中，卓星公司提交张洋洋书面证言，表述：张洋洋于2017年想经营儿童乐园，一方面联系易事达公司承租涉租场地，另一方面联系九连星公司取得授权及特许经营。因易事达公司要求以特特乐商标权利人九连星公司名义签约，故以九连星公司名义承租，但实际经营人、签署合同、交纳租金及保证金均系张洋洋。后易事达公司于2018年7月提出重新签约，缩短周期，但承诺可以续签。在没有商量余地情况下，张洋洋以卓星公司为承租人被迫重新签约。已付租赁保证金306527元直接转移至新合同中，避免又退又交的手续。就上述书面证言，张洋洋出庭认可并接受了双方当事人询问。本院认为，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，卓星公司自易事达公司处承租涉租场地经营儿童乐园，疫情期间采取的防控措施确会对经营产生一定影响，发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化，继续沿用合同约定的租金标准对于卓星公司明显不公。根据京政办发（2020）7号及京政办发（2020）15号政策规定，综合考虑涉租场地权属情况，卓星公司要求免除2020年2月及3月租金理由正当，本院对其主张返还租金予以支持。关于履约保证金，结合在案证据可知，张洋洋取得九连星公司授权后交纳履约保证金、按期支付租金并实际使用涉租场地，九连星公司与易事达公司签署之《租赁合同》项下实际履约方系张洋洋。后张洋洋以卓星公司名义与易事达公司签署涉案《租赁合同》，除租赁期限变更外，租金标准、保证金数额等涉及租赁事宜的相关约定均未变更，双方亦均据此履约。现张洋洋确认履约保证金权利转移至卓星公司，本院不持异议；现租赁期限届满，卓星公司要求易事达公司返还租赁保证金理由正当，本院予以支持。关于反诉请求，卓星公司以涉租场地办理工商及税务相关登记手续应属行政职能管理范畴，易事达公司要求卓星公司办理上述登记注销手续并非法院受案范围，应予驳回。鉴于本案涉及其他本诉及反诉请求，需予实体处理，故对易事达公司上述反诉，本院按照“判决吸收裁定”的原则处理。依据《租赁合同》约定，租赁期限届满后，卓星公司应腾退租赁场地内的所有物品及设施设备，并将租赁场地交还易事达公司。易事达公司要求卓星公司腾退并交还涉租场地有事实及法律依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京易事达世代百货超市有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）北京卓星教育科技有限公司租金十七万九千五百二十一元二角五分。二、被告（反诉原告）北京易事达世代百货超市有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）北京卓星教育科技有限公司履约保证金三十万六千五百二十七元。三、原告（反诉被告）北京卓星教育科技有限公司于本判决生效之日起七日内腾退北京市朝阳区北苑家园秋实街一号易事达购物休闲广场三层部分面积的场地（场地面积646平方米），将上述场地交还被告（反诉原告）北京易事达世代百货超市有限公司。四、驳回被告（反诉原告）北京易事达世代百货超市有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4975元，由被告（反诉原告）北京易事达世代百货超市有限公司负担（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京卓星教育科技有限公司）。反诉案件受理费75元，由原告（反诉被告）北京卓星教育科技有限公司负担（于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京易事达世代百货超市有限公司）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日之内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇二〇年十一月二十六日书记员 李剑奇