海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9002民初3135号 原告：陈巧燕，女，1973年10月25日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。 委托诉讼代理人：徐勇（系原告的丈夫），住贵州省安顺市西秀区。 被告：海南大印房地产开发有限公司，住所地：海南省琼海市嘉积镇金海路192号。 法定代表人：王雅琪，该公司董事长。 原告陈巧燕与被告海南大印房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐勇到庭参加诉讼，被告海南大印房地产开发有限公司（以下简称大印公司）经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈巧燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理位于海南省琼海市嘉积镇银海路16号大印名豪广场A2幢2单元3层302号房的不动产权证书；2.判令被告按已付购房款的每日万分之一支付自2015年5月3日起至2020年10月20日止的逾期办证违约金59353.25元给原告；3.判令被告退还契税税款5747.9元给原告；4.判令被告退还房屋专项维修资金3565元给原告；5.判令被告退还办证费300元给原告。庭审中，原告放弃第4项和第5项诉讼请求。事实与理由：原告于2013年4月9日在被告处购买位于琼海市嘉积镇银海路16号大印名豪广场A2幢2单元3层302号房，双方于当天签订《琼海市商品房买卖合同》，并经琼海市房管局备案登记。根据该合同约定：1.购买的商品房建筑面积60.79平方米，单价4894.08元/平方米，房款总价297510元；2.被告应在交付房屋之日起720日内为原告办理房屋权属证书，若逾期则每日按已付房款总价的万分之一向原告支付违约金；3.被告收取办理权属登记所需要的税费应符合有关规定的标准。合同签订后，原告于2013年5月3日已付清购买房屋的全款297510元，并支付了契税款8723元、专项维修资金3565元和办理不动产权证工本费300元，同时向被告提供了办理该房屋不动产权证所需要的材料。2013年5月3日，被告向原告交付涉案房产，但被告至今仍未将该房屋产权证办理到原告名下。原告认为，被告的行为已侵犯原告的合法权益，为此特提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告大印公司未作答辩，也未提交证据。 原告陈巧燕围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.《琼海市商品房买卖合同》《琼海市商品房买卖合同备案确认表》，2.《销售不动产统一发票》，4.《往来凭证》，3.缴交契税税款情况表，4.《名豪广场验收楼交接书》，5.《入伙手续书》复印件。本院经审核，以上证据能够形成证据链，相互佐证，故对以上证据的真实性、合法性、关联性予以确认，并作为认定案件事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月9日，原告与被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市嘉积镇银海路16号大印名豪广场A2幢2单元3层302号房，建筑面积59.41平方米，计价方式为按建筑面积计价，每平方米4894.08元，总房价款290757元，付款方式为一次性付款。合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在720日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。原告已按房屋建筑面积60.79平方米向被告支付购房款297510元,并向被告支付契税税款8723元及专项维修资金、房产测绘费、工本费等费用。案涉房产契税税款为2975.1元，被告已代原告足额缴纳给税务机关。被告2013年5月2日向原告交付了房屋，至今没有为原告办理房屋不动产权证书。为此，原告于2020年10月21日向本院提起民事诉讼。本院立案后，依法向被告送达了应诉通知书、起诉状副本及开庭传票等诉讼文书，被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。 另查明，2014年11月24日，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，该条例于2015年3月1日正式施行后，琼海市于2015年11月6日成立不动产登记中心，作为不动产物权登记机构，并于2016年4月28日正式受理不动产登记。 本院认为：本案系因商品房买卖合同引起的民事纠纷。原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案中，原告已向被告支付购房款297510元及其他费用，履行了合同约定的义务。被告已将房屋交付给原告，也收取为原告办理产权证书的各项费用，被告应按合同第十五条的约定为原告办理房地产权属证书。根据合同第十五条约定，被告应当自房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后720日内为原告办理土地使用权证。虽然合同中约定了被告应为原告分别办理房屋所有权证、土地使用权证，但随着国家对不动产登记制度的变革，在《不动产登记暂行条例》2015年3月1日实施后，房屋产权的物权效力以不动产登记机构依法登记发生效力，以取得不动产登记机构颁发的不动产权证书作为取得物权效力的凭据,不动产权证书载明土地使用权和房屋所有权。双方合同约定的办证事项已不符合现行的产权登记制度，致使合同约定的事项不能实现，属于合同约定的条款不符合现行法律法规的规定,而必须以办理不动产权登记、取得不动产权证书作为取得房屋物权效力的凭证。在双方未对办理不动产权证的期限重新进行约定的情况下，应参照合同约定的办理房屋产权证与土地使用权证的期限合计，确认办理不动产权证的期限为交房之日起1440日内。被告于2013年5月2日向原告交付房屋，从交房之日起计算，被告为原告办理不动产权证期限至2017年4月11日已届满，现原告请求判决被告为原告办理案涉房屋的不动产权证书，有事实根据和法律依据，依法应予支持。因被告未于2017年4月11日前为原告办理不动产权证书，已构成违约，应当承担违约责任，按合同约定自逾期之日即2017年4月11日起每日以原告已付购房款297510元的万分之一计付违约金给原告，其中截止2020年10月20日的违约金共计38319.29元。现原告请求判决被告支付自2015年5月3日起至2020年10月20日的违约金59353.25元，其请求超出部分的违约金没有事实根据和法律依据，依法应予驳回。因被告已收取原告支付的契税税款8723元,但被告代原告向税务机关缴纳的房产契税税款仅为2975.1元，被告应退还多收取的契税税款5747.9元给原告。故原告请求被告退还多收取的契税税款5747.9元，有事实根据和法律依据，本院予以支持。 综上所述，被告为原告办理案涉房产的不动产权证书的期限已于2017年4月11日届满，其应为原告办理案涉房产的不动产权证书，并支付自2017年4月11日起至2020年10月20日止期间的逾期办证违约金38319.29元及退还多收取的契税税款5747.9元给原告。原告超出部分的诉讼请求没有事实根据和法律依据，依法应予驳回。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告海南大印房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告陈巧燕办理位于海南省琼海市嘉积镇银海路16号大印名豪广场A2幢2单元3层302号房的不动产权证书。 二、被告海南大印房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付自2017年4月11日起至2020年10月20日止期间的逾期办证违约金38319.29元给原告陈巧燕； 三、被告海南大印房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还契税税款5747.9元给原告陈巧燕； 四、驳回原告陈巧燕的其他诉讼请求。 案件受理费762元，由原告负担275元，被告海南大印房地产开发有限公司负担487元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 符小丽 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 黄雪莹 书 记 员 王 凯 附相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。