广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初9192号原告：陈庭盛，男，1966年10月9日出生，汉族，身份证住址福建省建瓯市，委托诉讼代理人：张泽华，广东辩明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小云，广东辩明律师事务所实习律师。被告：卢永春，男，1978年3月9日出生，汉族，身份证住址广州市萝岗区，被告：广州贵森物业管理有限公司，住所地广州市白云区广州大道**首层**。法定代表人：卢永春。原告陈庭盛诉被告卢永春、广州贵森物业管理有限公司（以下简称被告贵森公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员钟钜珍独任审理。原告陈庭盛的委托诉讼代理人张泽华、陈小云到庭参加了诉讼，被告卢永春、贵森公司下落不明，经本院公告送达，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈庭盛向本院提出诉讼请求：1.被告卢永春、贵森公司向原告返还租金1470000元及利息（利息自2019年8月12日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算；从2019年8月20日起计至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.被告卢永春、贵森公司向原告返还押金367500元、水电费押金50000元及利息（利息自2019年8月12日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算；从2019年8月20日起计至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.被告卢永春、贵森公司向原告赔偿律师费损失30000元；4.被告卢永春、贵森公司承担本案诉讼费。事实和理由：2019年，被告卢永春告知原告其拥有广州市白云区同和蟹山村两栋物业，拟对外招租，并提供了《购房合同书》以及其他资料，证实其享有涉案物业的合法产权，并带原告参观涉案物业，涉案物业8、9层均为被告卢永春实际控制的德森集团办公经营场所。被告卢永春告知原告，可以将其楼下控制的3-7层均租赁给原告使用。2019年8月12日，基于被告卢永春的陈述以及对其信任，原告与被告卢永春实际控制的被告贵森公司签订了《租赁合同书》。该合同约定，被告贵森公司将位于广州市白云区同和蟹山东街13号三至七楼租赁给原告；租赁期限为2019年8月15日至2029年9月5日，从2020年1月1日起计租；每月租金为122500元。签订《租赁合同书》后，被告卢永春要求原告一次性支付一年的租金，并称一次性支付一年的租金可以享受2个月租金减免。在被告卢永春的强烈要求下，原告支付了自2020年1月1日起一年的租金1470000元、押金367500元、水电费押金50000元，共计1887500元。在原告对涉案房屋投入大量资金进行装修的情况下，案外人李燕于2020年3月找到原告，告知原告涉案物业的产权归李燕与李东所有，被告卢永春无权将涉案物业租赁给原告，并报案处理。后原告向当地村委会核查，被告知涉案物业的产权归属李燕的父亲，因其已经去世，房屋一直由李燕和李东负责管理。后原告多次联系两被告，均无法取得联系。原告认为两被告将他人享有产权的物业出租给原告，属于无权处分，且实际权属人已明确拒绝认可相关处分行为，依据法律规定，原被告签订的《租赁合同书》应当无效，两被告应当立即向原告返还已支付的租金、押金、水电费等费用，且由于被告属于典型恶意，应当严惩，故原告要求被告按照占用时间支付利息，原告的诉请1、2应当予以支持。同时，原告基于对《租赁合同书》的信赖，已经进场装修，产生的巨额投入，为了保住这些投入，原告不得已与实际产权人李燕、李东进行多轮协商，花费额外费用聘请律师进行谈判，与案外人李燕、李东重新签订新的租赁合同，缴纳押金、租金等费用，以避免损失进一步扩大。故原告的诉请3应当予以支持。综上，请贵院支持原告的全部诉讼请求。被告卢永春、广州贵森物业管理有限公司未答辩。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月27日，被告（乙方）卢永春与案外人李东（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定，1、甲方现将位于广东省广州市白云区同和镇蟹山村南街2号自建房屋出租给乙方使用，面积约为6000平方米（不包括已出售的商铺）。2、租期为12年，由于物业内还有未到期的旧合约，故本合同分为两期进行：第一期：1-3层，2014年9月1日至2015年4月30日；第二期：1-9层，2015年5月1日至2027年4月30日。3、第一期租金为每月36600元；第二期租金为每月110000元。租赁保证金为500000元。12、租赁期间，乙方不得擅自将物业整栋转租、转让、出借、抵押、出售。乙方违反上述任何一项规定的，均属于严重违约。甲方有权单方解除本合同并没收租赁保证金等。合同签订后，李东将上述房屋交付卢永春使用。2019年8月12日，原告（乙方、承租方）陈庭盛与被告（甲方、出租方）贵森公司签订《租赁合同书》，约定：甲方将位于广州市白云区同和蟹山东街13号三至七楼出租给乙方使用，一、租赁期限从2019年8月15日起至2029年9月5日。从2020年1月1日起计算租金，总面积3500平方米。二、乙方需按时向甲方缴交下月租金：122500元／月（不含税费和乙方在经营中产生的一切费用），并交付367500元作为水电及公寓押金，押金不计息，合同期满即退还给乙方。租金自2023年1月1日起每三年递增3%。三、甲方责任：所有出租的场地无任何单位或个人有法律纠纷或债权、债务等。五、合同期内乙方无故解除合同或违约的，甲方不退保证金。甲方中途无故解除合同，应赔偿乙方所有投资损失等。合同签订后，原告根据贵森公司法定代表人卢永春的要求，将一年的租金、押金和水电费押金转账至其指定的银行账户。贵森公司于2019年8月12日向原告出具收据，确认收到原告租赁同和蟹山东街13号楼三至七楼的房屋押金367500元、水电费押金50000元以及2020年1月1日至2021年2月28日租金1470000元（实收12个月租金赠送2个月）。之后，贵森公司将涉案房屋交付原告使用，原告也对涉案房屋进行装修。在原告对涉案房屋进行装修过程中，案外人李燕于2020年3月初向原告提出，其与李东才是涉案物业的实际产权人，卢永春无权出租涉案房屋。原告到当地村委会了解情况并知悉涉案房屋属于李东、李燕等人的财产，且实际地址为广州市白云区同和镇蟹山村南街2号。在无法联系贵森公司及卢永春的情况下，为了继续使用涉案物业，原告陈庭盛、冯建新作为（承租人、乙方）于2020年3月9日与李燕、李东作为（出租人、甲方）签订《租赁合同》，约定，一、甲方将位于广州市白云区同和镇蟹山村南街2号一楼两个电梯口中间部分以及二楼至九楼总面积约6000平方米左右的物业按现状租赁给乙方。租赁期限为十二年，即从2020年4月1日起至2030年5月31日。二、乙方在签订本合同之日一次性向甲方支付租赁押金336000元。乙方在2020年4月1日一次性向甲方交纳四月、五月份租金240000元。自2020年6月起，乙方按照每月168000元的标准向甲方交纳租金等。另外，基于李东与卢永春的租赁关系及卢永春长期拖欠房屋租金的情况，李东于2020年3月初收回卢永春承租的上述房屋，并于同年4月7日向本院起诉要求卢永春、广州德森集团有限公司支付2018年2月1日至2020年2月29日的房屋租金及占用费。本院于2020年9月3日作出（2020）粤0111民初9838号民事判决：一、在本判决生效之日起三日内，被告卢永春向原告李东支付房屋占有使用费2662000元；二、驳回原告李东的其他诉讼请求。被告贵森公司于2009年9月9日成立，法定代表人为卢永春，为其他有限责任公司，股东为卢永春、广州德宇森集团有限公司。诉讼中，原告确认在《租赁合同书》上写明涉案房屋的地址为广州市白云区同和蟹山东街13号的三至七层，但实际涉案房屋的地址为广州市白云区同和镇蟹山村南街2号的三至七层。2020年4月27日，本院向广州市白云区国土资源和规划委员局发出协助查询函，查询广州市白云区同和街蟹山村东街13号（原告确认该物业地址与同和镇蟹山南街2号为同一地址，详见卫星定位图）物业的产权及规划报建情况？同年5月14日，广州市白云区国土资源和规划委员局复函称暂查无相关《建设工程规划许可证》信息及产权登记记录。诉讼中，原告提交1、《购房合同书》的复印件，上述合同约定被告卢永春向麦亚胜购买位于广州市白云区同和街蟹山村东街十三号楼一楼电梯门、楼梯口、二至九楼、蟹山南街二号诊所6000多平方米，总定价为20000000元；2、《专项法律服务合同》、《民事委托代理合同》，拟证明原告为了与李燕达成新的协议支付律师费20000元，为了向二被告追讨损失支付律师费10000元。以上事实，有当事人提供的购房合同书、租赁合同书、收据、银行流水、专项法律服务合同、民事委托代理合同及当事人的陈述等证据证实。本院认为，原告与被告贵森公司签订《租赁合同书》，约定由被告贵森公司将白云区同和蟹山东街13号三至七楼出租给原告使用，经核查并经原告确认，上述地址实为白云区同和蟹山南街2号。本院对该事实予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。经向国土规划部门查询，上述涉案房屋没有相关《建设工程规划许可证》信息及产权登记记录，属于未规划报建的房屋。且被告贵森公司通过其法定代表人卢永春向出租方承租上述房屋后，在未取得出租方同意的情况下，将涉案房屋转租给原告，其与原告签订的《租赁合同书》因被告贵森公司无权出租及租赁物违法而属于无效合同。合同无效，双方取得的财产应各自返还。因案外人李东已收回涉案房屋，并另行出租给原告，故本案对涉案房屋不作处理。被告贵森公司收取原告的房屋押金以及水电费押金，应予以返还。该公司收取原告预交的租金，在扣除实际应交部分后剩余部分返还给原告。合同签订后，原告向被告支付了14个月租金1470000元、押金367500元、水电费押金50000元，实际使用了涉案房屋。此后，因涉案房屋的业权人李东与卢永春发生纠纷，于2020年3月初收回房屋，并就涉案房屋另行与原告签订租赁合同。因此，应认定原告履行上述租赁合同，使用涉案房屋至2020年2月底止。在使用房屋期间，根据公平原则，原告仍应向被告贵森公司支付房屋使用费，按照已付14个月租金1470000元平摊计算，每月租金为105000元，扣除实际使用2个月期间的房屋使用费，剩余的1260000元应由被告贵森公司返还给原告。因此，原告要求被告贵森公司返还该部分的房屋租金合理合法，本院予以支持。在合同无效的情况下，原告使用涉案房屋期间不存在拖欠租金及水电费的情形，其要求被告贵森公司返还押金367500元及水电费押金50000元合理合法，本院予以支持。原告要求被告贵森公司支付上述三项费用的利息从2019年8月12日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算；从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率的标准计付至实际付清之日止合理，本院亦予以支持。至于原告要求被告赔偿律师费的诉讼请求，因聘请律师代理诉讼并非诉讼必须产生的费用，租赁合同也没有约定律师费的承担，故原告该项诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。因被告卢永春并非租赁合同的相对方，也未收取涉案房屋的租金和押金，故原告要求被告卢永春返还租金和押金没有事实和法律依据，本院不予支持。被告卢永春、贵森公司经本院公告送达，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告广州贵森物业管理有限公司向原告陈庭盛退还租金1260000元、押金367500元、水电费押金50000元，并支付该三项费用的利息（以1677500为本金，从2019年8月12日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的标准计付；从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率的标准计付至实际付清之日止。）；二、驳回原告陈庭盛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22496元，由原告陈庭盛负担3754元，被告广州贵森物业管理有限公司负担18742元并于本判决生效之日起5日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  钟钜珍二〇二〇年十一月十九日书记员  郑萍军