北京市朝阳区人民法院民 事 裁 定 书（2019）京0105民初85491号原告：北京正鹏房地产开发有限公司，住所地北京市延庆县八达岭工业开发区康西路**。法定代表人：钟永添，董事长。委托诉讼代理人：郑欣，北京清律律师事务所律师。被告：北京诚通华亿房地产有限公司，住，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路**开发区办公楼**-203（经济开发区集中办公区）/div>法定代表人：宋成，总经理。委托诉讼代理人：房青青，男，1975年1月26日出生，汉族，北京诚通华亿房地产有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李艳娜，北京市炜衡律师事务所律师。原告北京正鹏房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告北京诚通华亿房地产有限公司（以下简称被告）合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑欣，被告委托诉讼代理人房青青、李艳娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告（包括以后受让一期房屋的业主）对会所与二、三期业主享有同样的使用条件（依据协议书2．1条）；2、请求判令原告（包括以后受让一期房屋的业主）对东、西两个出入口及道路享有永久无偿的通行、使用权，但施工期间自出入口西侧门进出、通行（依据协议书2．3条）；3、请求判令原告有权派驻保安对东、西两个出入口进行管理（依据协议书3．2条）。事实和理由：1、新星花园项目原由北京建兴房地产开发有限公司(以下简称建兴公司)发开建设，分为一、二、三期。其中新星花园一期项目早已经开发建设完成，并于1998年交付给了第一任业主西门子公司使用，但新星花园二、三期均未完成开发建设。原告于2009年依法取得了新星花园一期项目的房屋所有权，并取得了对应土地的国有土地使用权。被告于2009年通过拍卖的方式取得了新星花园二、三期土地使用权及地上物所有权。因新星花园小区整体公建、配套设施等均在建兴公司二期开发的范围内，北京高院将二期的国有土地使用权拍卖给被告的行为，侵害了新星花园一期业主的合法权益。为此一期业主向北京高院提起了执行异议之诉。经北京高院的多次调解，原被告双方于2011年7月5日签署了《关于新星花园的协议书》（以下简称协议书），对项目的配套设施、物业管理等事宜均予以了明确约定。2、在协议书履行过程中，被告已经严重违反了约定，拒绝及阻扰原告的通行，同时多次表示不会允许原告(包括以后受让一期房屋的业主)使用会所等配套设施。原告认为，协议书是在北京高院的主持下签署，经过了双方充分的协商，该协议真实、合法、有效，对原、被告双方均具有法律效力，被告应当严格依据约定履行义务及责任。为了维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求被告辩称，第一，原告第一项诉讼请求不明确且没有事实及法律依据，请求贵院依法予以驳回。首先，原告从未向被告提出过使用会所的要求。现在原告向法院起诉要求判令其对会所与二、三期业主享有同样使用条件，是基于被告阻拦其使用会所而提起的侵权之诉，还是基于被告未履行合同而要求被告继续履行合同。其次，原告只要符合协议约定的业主身份条件及会所的使用条件，原告可以正常使用会所进行消费，但由于现在情况比较复杂，被告无法确认原告的身份，希望原告在此予以明确。再次，原告的行为已经导致双方不存在合作的基础，被告在原告土地使用范围内的公共道路上为整个项目搭建花坛、围挡，原告要求被告拆除，反而原告又提出使用被告地块之上的会所，我们认为是不合理的。最后，基于一期项目目前为一片空地，今后是否改建/开发、改建或开发后是否能将项目卖与他人，这些都存在不确定因素，都是未知的。原告和被告都没有权利为尚不存在所谓未来的业主设定权利与义务。第二，原告第二项诉讼请求已有生效判决予以确认，原告再次在本案提起该项诉讼请求纯属滥诉，依法应予驳回。一方面，原告再次提起该项诉讼请求违反了“一事不再理”原则，依法应予驳回。原告曾在2018年向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，要求法院判令被告排除妨害，保证东、西两个出入口打开，原告及其委托的施工人员从东西口进入。该案经过一审【案号(2018)京0105民初48420号】、二审【案号(2019)京03民终228号】，法院认定东门入口处已经完成绿化及地砖铺设等工作，且东出入口为别墅区业主私家车进出通道，而新星花园一期项目目前是一片空地，如果允许原告从东门进入，将给现有业主造成一定影响。为了达到合理使用目的，原告施工车辆从西门进入为宜。最终判决原告及其委托的施工人员可以自新星花园一期与二期相连的现有公共道路及出入口西侧门(以现状为准)进出、通行。现在原告又对同一份协议、同一事实再次诉至法院，纯属滥用诉讼权利，请法院依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，驳回其起诉。另一方面，原告在本案中对会所、出入口提出主张，违反了权利义务对等原则。协议书是一个双务合同，原告要求依据该协议享有权利，那么其也应当依据协议履行相应的对等义务。被告为了整个项目开发建设需要，为了业主利益需要，在建设花坛和搭建围挡时占用了一部分原告土地使用范围内的公共道路，原告便要求被告全部拆除，接照其逻辑，会所和东、西出入口虽属共用设施，但是在被告土地使用范围之内，原告也应当无权使用。现在原告一味地要求被告满足其要求，却不对等满足被告的合理要求，违反了权利义务对等原则，显然是强盗逻辑。第三，原告要求对东、西两个出入口派驻保安进行管理的要求，依法应予驳回。其一，协议书第3．2条“新星花园项目的出入口，由双方派驻保安进行共管”的约定违反了“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的强制性规定，应属无效条款。《物业管理条例》第三十三条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。该规定是基于业主共用部位、共用设施的管理设计社会公共利益的考虑，针对建筑物区分所有权的物业管理区域而制定的，如果对于业主共用部位、共用设施允许由多个物业服务企业提供服务，必将导致管理秩序混乱，损害全体业主，进而损害社会公共利益。在本案中，从建设规划许可证上可以看出一期、二期、三期存在业主共用道路、共用服务设施，一期、二期、三期属同一物业管理区域，应当由同一物业公司进行管理。而东、西门属于物业管理区城范围，那么就只有一个物业服务企业进行管理。因此，协议书第3．2条“新星花园项目的出入口，由双方派驻保安进行共管”的约定违反了“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的强制性规定，应属无效条款。若法院支持原告对一个物业管理区域的出入口派驻管理的请求，那势必会造成新星花园项目的每个业主都有权利派驻保安管理出入口的混乱局面，这与法律相悖，也不符实际情况。其二，原告作为一期业主，其无权自行派驻保安。根据《物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人、或者涉及有关共有和共同管理权利的其他重大事项应由业主共同决定，原告只是一期的业主，其只能对其专有部分进行自行管理，而东、西出入口是业主共用部分，其无权自行派驻保安对业主共有部位进行管理。其三，原告现在要求对东、西两个出入口派驻保安进行管理不符合项目现状。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十五条规定建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。由于新星花园三期已由被告建设完成，被告按照合法程序陆陆续续将房屋卖与其他业主，那么被告在出售二期、三期房屋时就应当按照上述法律规定选聘物业服务企业，由物业公司对物业管理区域实施物业管理，很显然，东、西两个出入口属于物业管理区域范围之内，且在被告享有土地使用权的土地范围内，那么在业主大会成立且业主大会选聘新的物业服务企业前，东、西两个出入口由被告选聘的物业服务企业派驻保安进行管理是合法合规的。最后，原告对东、西两个出入口派驻保安管理将会激化矛盾，不利于社会稳定。现阶段被告已经依照法律规定选定了物业公司对东、西口进行管理，业主生活井然有序；原告在施工期间的出入口使用问题也已经得到生效判决的确认。2011年协议签订至今原告都没有依据协议履行派驻保安的义务，此时原告起诉要求对出入口派驻保安的目的何在，无非是为了日后可以挑衅被告、恶意滋事寻找一个看似合法的途径，若原告对东西出入口派驻保安，极易造成各方冲突，并引起其他业主不满，不利于小区环境的和谐安定，也不符合业主利益。综上所述，为了新星花园业主的利益，为了社会稳定，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕本案诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2011年7月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订协议书，约定：“……关于会所，华亿公司承诺将依照规划管理部门的国土管理部门的竣工要求按时进行会所的交付，会所投入使用后，正鹏公司与二、三期业主享有同样的使用条件。……关于小区道路及出口事宜，华亿公司承诺一期与二期相连的现有公共道路及出入口在指界清晰的基础上又双方共同使用，正鹏公司（包括以后受让一期房屋的业主）享有永久无偿的通行使用权；华亿公司如需进行调整的，不得影响正鹏公司的通行使用权。……新星花园项目的出入口，由双方派驻保安进行共管。待二、三期的建设完成并交房投入使用后，由一期、二期、三期业主共同成立的业主委员会指定的物业公司统一管理。……”2019年3月18日，北京市第三中级人民法院做出《民事判决书》，载明：“上诉人（原审原告）：北京正鹏房地产开发有限公司，住所地，住所地北京市延庆县八达岭工业开发区康西路**诉人（原审被告）：北京诚通华亿房地产有限公司，住所地北京，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路**开发区办公楼**-203（原审被告）：北京诚通嘉晟物业管理有限公司，住所地北京市大，住所地北京市大兴区团河路**院**楼**107一审法院起诉请求：判令华亿公司和嘉晟公司排除妨碍，保证进入朝阳区东苇路三号正鹏公司享有使用权的土地入口打开，并不得阻止正鹏公司及委托的施工人员从上述土地的主、次入口进入土地进行施工。一审法院认定事实：1、2011年7月5日，华亿公司作为甲方与正鹏公司（乙方）签订了《关于新星花园的协议书》，确认华亿公司于2009年7月通过竞买的方式从北京市高级人民法院处获得新星花园二期、三期项目，正鹏公司于2009年和案外人新星亚太有限公司签订《存量房屋买卖合同》，取得了编号为X京房权证朝字第XXXX和766998号房屋所有权证，协议书2．3条约定，关于小区道路及出口事宜，华亿公司承诺一期与二期相连的现有公共道路及出入口在指界清晰的基础上由双方共同使用，正鹏公司（包括以后受让一期房屋的业主）享有永久无偿的通行使用权，华亿公司如需进行调整的，不得影响正鹏公司的通行使用权；3．1条约定，关于物业管理事宜，华亿公司进驻后，新星花园二期、三期的物业管理，在业主委员会成立前，暂由华亿公司委托的物业公司管理，一期由正鹏公司自行管理；3．2条约定，新星花园项目的出入口，由双方派驻保安进行共管。待二、三期的建设完成并交房投入使用后，由一期、二期、三期业主共同成立的业主委员会指定的物业公司统一管理。2、2011年8月8日，正鹏公司取得了坐落于朝阳区东苇路3号（F1-3）的土地使用权，使用权面积为3216．4平方米，地号为05372，地号为053720100038000000国用（2011出）第00341号。同日，正鹏公司取得了坐落于朝阳区东苇路3号的土地使用权，使用权面积为32156．2平方米，地号为05372，地号为053720100038000000国用（2011出）第00342号，共用宗地平面图显示，正鹏公司享有使用权的土地呈梯形，位于华亿公司享有权利的土地中间。3、2014年8月15日，正鹏公司（乙方）和华亿公司签订《〈关于新星花园协议书〉的补充协议》，乙方承诺在协议签订日之后45日内，将新星花园一期现有地上建筑全部拆除。为满足乙方市政接驳条件，甲方在市政施工时需占用甲乙双方之间道路乙方一侧路面，乙方同意甲方在市政规划和施工过程中，根据具体需要将一部分市政管线设置在乙方一侧路面执行，同时为了便于施工乙方同意甲方在施工期间另外占用乙方用地红线范围内9米的范围作为施工区域，占用时间至2014年11月30日止，施工之日甲方负责沿施工边界设置围挡并负责施工区域内的管理；甲方施工期间，应保证乙方施工等车辆进出乙方场地，给予乙方保留项目东南及南侧两个车辆出入口，甲方施工期满后，应将道路全部恢复至原先能够使用状态。本协议2．3条约定，乙方施工期间甲方积极配合乙方并确保施工路线出入口畅通。4、2017年1月6日，正鹏公司取得北京市规划委员会颁发的2017规朝建字0003号《建设工程规划许可证》，建设项目名称为1#住宅楼等8项（新星花园一期改建项目），建设位置为朝阳区东苇路，建设规模为31857．5平方米。许可证‘其他’部分第4条规定，本项目与二三期新星花园业主共同使用小区道路、居住公共服务设施等。2017年7月3日，北京市发展和改革委员会与北京市住房和城乡建设委员会共同签发京发改（核）【2017】153号文件，同意正鹏公司继续开发建设新星花园一期改建项目。5、华亿公司（甲方）和嘉晟公司（乙方）签订《九章别墅前期物业委托服务合同》，将位于北京市朝阳区东苇路3号九章别墅项目委托嘉晟公司管理，项目基本情况部分写明项目占地39．5899万平方米，建筑面积91924平方米，区域四至分别为东至康营北路，南至东苇路，西至东苇路，北至首都机场高速辅路南侧绿地，乙方应当提供的物业服务包括以下内容：1、制定物业服务工作计划并组织实施，管理相关工程图纸、档案与竣工验收资料等，根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务的有关制度；2、负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；3、负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；4、负责共有绿地、景观的养护和管理；5、负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集等；6、负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作包括对车辆停放进行管理；7、协助做好安全防范工作；8、消防服务；9、负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案；10、按照法律、法规的有关约定对物业装饰装修提供服务；11、发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面的法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告；12、制订预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容；13、设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示。物业服务期限自首户业主收房之日起至九章别墅业主委员会合法成立并签订新物业服务合同之日止。嘉晟公司自行制订了《九章别墅园区封闭式管理规定》及《九章项目秩序部操作流程》，对人员进出、车辆进出及施工设置了要求。6、法院现场勘验查明，朝阳区东苇路3号现有东门和西门可供出入，其中位于朝阳区绿化二大队正对面的西门处设有保安岗，门口处有两三名保安，从西门进入时受到阻拦；结合建设工程规划许可证附图确认，附图中C1区域为正鹏公司享有土地使用权的土地，位于规划地块中间，被华亿公司的项目包围，目前系空地，C1的东侧、北侧及西侧均建成别墅，南侧有项目正在施工；在规划范围南侧有一个临时的门，用于华亿公司南侧项目施工；自西门进入后，发现往东的规划道路北侧停有私家车，但尚未堵塞道路；在C1区西侧通往建成别墅的方向有道路，环绕C1区，最南侧安装有铁栅栏门，门口设有保安；在C1区东侧道路之南，也安装有铁栅栏门，门口设有保安；C1区东侧有绿植和简易墙体，将其与小区道路及华亿公司所建别墅隔离，从小区东门进入，无法到达C1区；小区东门距C1区东侧约300米左右，C1区东侧已经完成绿化及道路铺设，东门口设置有保安岗亭，有人值班，东门外为东苇路；C1区南侧围墙外堆放有建筑垃圾，为华亿公司南侧区域正在施工的项目临时占用。经询问，华亿公司称C1外围的28栋别墅目前已售出26栋，大约有一半的入住率，业主装修所用车辆、建材自西门进入，经C1西侧南门达到相关区域，东侧门是业主进出的通道。7、自2018年2月6日开始，双方因正鹏公司及施工人员欲进入C1区多次发生争执，2018年3月29日，在法院指定的现场勘验时间，双方又发生争执，正鹏公司提交的现场录像显示，华亿公司和嘉晟公司均有工作人员参与到冲突中来。2018年4月12日，正鹏公司方安排人员及车辆欲进入C1区时，遭遇嘉晟公司安保及其他人员的阻拦，双方再次发生冲突。法院于2018年9月27日再次现场勘验时，也遭遇嘉晟公司安保阻拦，随后在华亿公司和嘉晟公司工作人员及本案诉讼代理人的协调之下方才进入争议区域。……判决：华亿公司房地产有限公司和北京诚通嘉晟物业管理有限公司排除妨碍，不得阻止北京正鹏房地产开发有限公司及其委托的施工人员自新星花园一期与二期相连的现有公共道路及出入口西侧门（以现状为准）进出、通行。各方当事人在本院审理期间均未提交新的证据材料。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，排除妨害纠纷是指因为物受到他人的妨碍而引发以排除这种妨碍为目的的纠纷，当物权的行使受到现实或者可能的妨害时，物权人可以要求排除妨害。现有证据表明，正鹏公司是**域的土地使用权人，系相关行政部门依法审批的开发建设方，有权对享有权利的土地进行开发建设。根据正鹏公司、华亿公司签订的协议书中对有关通行问题进行的约定，结合正鹏公司对其享有权利的土地依法进行开发建设的事实，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条‘当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果’的规定，在正鹏公司、华亿公司目前提供的证据不能证明上述约定对其双方不具有约束力的情形下，一审法院根据公共道路及出入口自上述协议签订后并未改变的事实，判决华亿公司不得阻止正鹏公司及其委托的施工人员自新星花园一期与二期相连的现有公共道路及出入口西侧门（以现状为准）进出、通行的处理意见并无不妥，故本院对正鹏公司有关‘正鹏公司享有项目东、西两个出入口及相连道路通行、使用权，一审法院判决正鹏公司及施工人员自出入口西侧进出、通行，侵害了正鹏公司的利益’、华亿公司有关‘应判决驳回正鹏公司诉讼请求’的上诉理由和请求不予采纳。嘉晟公司是华亿公司委托的前期物业管理企业，依照上述民事诉讼法司法解释的规定，在嘉晟公司目前提供的证据不能证明正鹏公司排除妨害请求权不成立的情形下，本院对嘉晟公司有关‘应改判驳回正鹏公司全部诉讼请求或发回重审’的上诉理由和请求亦不予采纳。综上所述，正鹏公司、华亿公司、嘉晟公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。”庭审中，经本院询问，原告认可至今一期地块内建设项目尚未开工；在上述排除妨害一案判决书中，法院最终系依据本案协议书做出判决。就被告主张的原告重复起诉一节，原告称，上述判决书确认了施工期间西门可以通行，但是对于施工完成之后东门的通行没有处理。本院认为，本案虽系原告起诉被告的合同纠纷之诉，但原告的全部诉讼请求均为要求法院确认其享有合同约定之权利，应属确认之诉范畴。确认之诉是指原告请求法院确认争议的民事法律关系、民事权益或者特定法律事实是否存在或者是否合法有效之诉。确认之诉具有如下特征：首先，确认之诉具有补充性。确认之诉的出现主要是为了补充某些情况下给付之诉难以实现的功能。其次，确认之诉具有预防性。通过确认之诉可以固定法律关系，预防冲突发生。强调确认之诉的预防性，是为了明确确认之诉的提起条件，避免确认之诉的滥用。最后，确认之诉具有反转性。确认合同有效之诉的原、被告在确认合同无效或者债务不存在的诉讼中可能完全颠倒。原告提起确认之诉，应当具备相应诉的利益。诉的利益是指法院通过诉讼解决纠纷的必要性与实效性。确认之诉的诉的利益，在原告的权利或法律地位现实处于不安状态，而且，在原告与被告之间，通过对作为该诉讼标的的权利或法律关系之存在与否做出判决，使消除这种不安有效且适当的方法时，才能获得认可。判断确认之诉是否具有诉的利益可从两个方面入手：其一，确认对象的妥当性。一是原则上不能就事实的存在与否提出确认之诉，只能针对法律关系的争议提起确认之诉。这是因为事实是法律关系发生、变化的原因或前提，属于认知对象的范畴，而事实通常不能作为确认之诉的客体，但法律有例外情形规定的除外。二是不能就过去的法律关系要求确认。当事人所提起的确认之诉所要求确认的法律关系应是现存的，因为过去和将来的法律关系有可能已经发生了变动或将要发生变动，故均无诉的利益。其二，纠纷解决方法的妥当性。在可以提起给付之诉的情形下，没有提起给付之诉，而是对给付请求权提出确认之诉，就不具有确认之诉的诉的利益。虽然按照处分原则当事人可以自由行使诉讼权利，但在可以直接提起给付之诉的情形，提起确认之诉是没有必要的。同样，原告能够提起形成之诉时，也没有必要对形成请求权单独提起确认之诉。具体到本案中，从被告答辩意见可以看出，被告怠于履行义务的行为使原告的权益“现实地陷入危险和不安”，本院有必要认同原告提起确认之诉以谋求判决利益的必要性。但原、被告双方实际争议的核心法律关系是原告对被告是否享有约定债权的履行请求权，而原告所提出的要求确认原告对被告享有债权的诉讼请求仅为该案诉讼核心的一个前提。鉴于涉案协议书已被生效判决认定为依法成立并生效，在无新证据证明其效力存在瑕疵的情况下，应认定原、被告双方对合同效力在法律上没有争议，故原告的诉讼请求可在给付之诉中一并予以解决，本案之诉缺乏要求裁判所必须具备的必要性，不具有诉的利益。至于被告主张协议书违反的《物业管理条例》第三十三条规定，并非效力性强制性规定，故被告据此主张协议书约定内容无效，本院不予支持。基层人民法院审理的因送达等程序性事项超过审限而转为普通程序审理的简单案件，可以由法官一人适用普通程序独任审理。故本案适用普通程序由审判员一人独任审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告北京正鹏房地产开发有限公司的起诉。如不服本裁定，可于本判决书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 阳二〇二〇年十一月二十七日书记员 张晨璐