福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终5536号 上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：罗良德，男，1965年5月26日出生，汉族，住福建省德化县。 上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：林丽花，女，1968年12月28日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：罗良德，男，系林丽花配偶。 被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：德化县万佳房地产开发有限公司，住所地福建省德化县浔中镇富东街**楼，统一社会信用代码913505261564291888。 法定代表人：苏银凯，该公司经理。 委托诉讼代理人：张剑平，福建岱仙律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王淑贞，福建岱仙律师事务所执业律师。 上诉人罗良德、林丽花因与被上诉人德化县万佳房地产开发有限公司（以下简称“万佳公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省德化县人民法院（2020）闽0526民初805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 罗良德、林丽花上诉请求：1．撤销原审部分判决，改判支持罗良德、林丽花以下诉讼请求，即判决万佳公司应向罗良德、林丽花支付逾期交房违约金11995.65元以及交房时未将有线电视路线敷设到户的违约金6400元；2．万佳公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1．双方签订的合同附件十一《补充协议》第三条第二项的规定是万佳公司预先拟定，并适用于该楼盘其他买受人，该条款属于格式条款，且没有明确约定因天气、暴雨、中高考等因素可以延期交房，因此，在条款理解存在争议时应作出不利于万佳公司的解释，本案不能将天气、暴雨、中高考作为万佳公司可以延期交房的情形。2．天气、暴雨、中高考等因素也不属于当事人在订立合同时不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，无法认定为法定的不可抗力情形，何况是双方在补充协议内亦未就上述情形可顺延交房进行特别约定。即使上述因素会对交房日期产生影响，那么万佳公司在与罗良德、林丽花签订合同时就应预见，并扣除合理的天数后再与罗良德、林丽花签订合同，确定交房时间。3．本案中仅有气象证明和台风停工通知并不构成可以延期交房的理由，万佳公司还应提供施工日志或监理日记予以证明工程实际延期，即使存在延期，那么万佳公司也可以在延期情形（天气、暴雨、中高考）消除后加派人手加快施工进度，以确保如期交房，但万佳公司并未如此，而是在延期交房后以气象证明和台风通知推脱责任。4．高中学校距离涉案工地至少一公里以上，对中高考考场并不会产生噪音影响，且涉案工地附近在合同约定的交房日期前并无多少居民入住居民区，大部分是工业厂房，也不会对考生的正常休息和考试造成影响，且中高考每年都会发生，万佳公司应当知晓的，因此，中高考天数不应予以扣除。综上，一审法院认定的天气、暴雨、中高考天数合计42天应计入万佳公司逾期交房天数是错误的，应予以纠正。二、一审法院以罗良德、林丽花在接收房屋时没有查验，以确定万佳公司是否按合同约定将有线电视线路敷设到户，该认定是错误的。罗良德、林丽花虽然有接收房屋，但并非敷设有线电视线路的专业人员，无法辨别万佳公司是否有敷设好有线电视线路。通常情况下，买受人均会以为房地产公司已经敷好线路，只需要自己到广电部门开通信号即可。万佳公司提供的广电部门在本案中出具的证明，只能证实其受理开通信号的第一个用户是在2019年12月31日，并不能证明线路何时敷设到户。因此，一审法院以罗良德、林丽花未能提供万佳公司存在有线电视线路未敷设到户的证据驳回罗良德、林丽花的请求是错误的，应予以纠正。 万佳公司辩称，一审判决认定事实基本清楚，证据确实充分，罗良德、林丽花的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。一、原审认定在施工中出现台风、暴雨天气以及中高考等原因不能施工的情形，可以予以扣减交付房屋时间是正确的。双方在附件十一补充协议第三条第2款中也明确约定：“2、遇特殊原因，如已为公众所周知或已通过相关部门、媒介予以宣传、报道，则出卖人无需承担告知义务，也无需提供相关证明文件或材料。除此之外出卖人可以凭德化县相关主管部门、单位或该项目的勘察、设计、施工、装潢或建筑本项目的其他相关专业机构出具的证明文件，据实予以延期。”本案工程在施工过程中出现台风、暴雨天气而致无法施工，气象部门也出具了证明，应予以扣减不能施工的天数，原审认定相应的天数并予以扣减是正确。二、罗良德、林丽花以有线电视线路未敷设为由提起上诉要求万佳公司支付该项目的违约金没有依据。涉案小区早已经与广电、电信、移动、联通等部门沟通协调，小区的通信、网络、有线电视等的光纤线路早已经铺设，业主如要开设有线电视，需自行向广电部门申请开户，广电部门才会安排人员进行开设安装。因小区有电信、移动、联通、广电等多家部门可以选择，业主有的根本不想使用有线电视，有的是房屋装修完毕搬入居住再申请开户，有线电视线路是否有敷设及什么时间敷设并不会影响业主搬入居住的正常使用。原审法院认定该小区广电网络已经敷设并完成信号的开通，驳回罗良德、林丽花原审的该项诉讼请求是正确的。一审对万佳公司的反诉请求未予支持不妥，万佳公司将通过其他途径解决。 罗良德、林丽花向一审法院提出诉讼请求：1.万佳公司支付逾期交房违约金280天×428416元×0.1‰＝11995.65元；2.万佳公司支付未铺设有线电视线路到户违约金（353+287）天×10元＝6400元；3.万佳公司支付租房租金补贴11573元（自2018年3月31日至2019年1月11日止，按每月15元/㎡，即租金1240元/月计算）；4.万佳公司赔偿逾期交房导致的产权减少280天的损失计4760元（428416元÷840÷30×280）。 万佳公司向一审法院提出反诉请求：罗良德、林丽花支付万佳公司为其位于城东花苑的套房增加倒板的费用19.4㎡×2280元/㎡＝44232元，打门洞费用150元，罚款19.4㎡×100元/㎡＝1940元，合计46332元。 一审法院认定事实：2016年10月22日，罗良德、林丽花作为买受人，万佳公司作为出卖人，双方签订一份《商品房买卖合同（预售）》（包括《补充协议》等附件），约定：罗良德、林丽花向万佳公司购买其××幢××号商品房，预测建筑面积82.67㎡，单价为5282.24／㎡，总价款为428416元，按照建筑面积计算（第三、六条）；出卖人应当在2018年3月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（第十一、十二条）；交房时有线电视线路敷设到户，未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付10元的违约金，买受人需自行办理开通手续（第十条）；…等。附件十一《补充协议》第三条第2项规定：遇特殊原因，如已为众所周知或已通过相关部门、媒介予以宣传、报道，则出卖人无须承担告知义务，也无需提供有关证明文件或材料。除此之外出卖人可以凭德化县相关主管部门、单位或该项目的勘察、设计、施工、装潢或建筑本项目的其他相关专业机构出具的证明文件，据实予以延期。 2019年1月11日，万佳公司向罗良德、林丽花发出交房通知。福建广电网络集团股份有限公司德化分公司于2020年2月10日出具的证明证实城东花苑小区的广电网络已敷设完成并开通信号，于2019年12月31日受理开通第一个用户。 2019年2月，万佳公司在未经规划建设主管部门批准情况下，与福建省银美建设工程有限公司签订《采光井工程施工合同》一份，约定由银美公司承担城东花苑1#－5#楼采光井砼板面倒板工程施工，由万佳公司承担相关费用。德化县城市管理局于2019年5月5日以万佳公司违法建设为由对万佳公司作出罚款的行政处罚，万佳公司已缴纳了相应的罚款。 自2016年10月22日合同签订至2019年1月11日通知交房止，根据德化县防汛抗旱指挥部和气象部门提供的台风暴雨工地停工统计数据显示，该期间工地要停工的时间共计为42天（19天+13天+10天）：2017年4月19日、4月21日、5月5日、6月1日、6月7日、6月8日暴雨，9号台风“苗柏”6月12日－16日，10号双台风“纳莎”、“海棠”7月29日－8月3日，13号台风“天鸽”8月22日－23日，合计19天；2018年8号台风“玛莉亚”7月9日－12日，热带低压8月26日－30日，9月12日强降雨，22号台风“山竹”9月14日－16日，合计13天；两项合计32天。另外，根据文件要求，中、高考期间建筑工地也纳入噪音整治工作范围。2017年中考时间为6月23日－25日，高考时间为6月7日－8日；2018年中考时间为6月22日－24日，高考时间为6月7日－8日；以上合计10天。 一审法院归纳本案争议焦点：1.万佳公司是否存在违约行为，如果违约，则违约天数为多少天，具体应承担多少违约金额？ 一审法院认为，万佳公司未能按《商品房买卖合同（预售）》约定的时间（2018年3月30日）将案涉房屋交付给罗良德、林丽花，于2019年1月11日才发出交房通知，已构成违约，应承担相应的违约责任。交付期限届满之次日起至实际交付之日（2019年1月11日）止为286天，案涉合同约定“除不可抗力外”，出卖人应按约定时间交付商品房，因此自合同签订之日起至实际交付之日期间的因天气、政府限制措施等原因不能开工的天数应予扣除，即286天-42天=244天。罗良德、林丽花主张逾期天数280天，对该主张予以部分采纳。万佳公司主张2015年1月1日至2018年11月23日德化城关降水量≧10.0㎜总共有233天就应停工，缺乏依据，不予采纳。合同签订之前天气情况已经发生，不属于不可抗力，且应以德化县防汛抗旱指挥部和气象部门提供的数据，来作为认为属于不可抗力的天气因素的依据。万佳公司主张因创建文明卫生城市须停工10天左右，依据不足，不予支持。 根据合同约定，逾期交付的应自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。万佳公司辩解合同约定违约金标准过分高于损失，但并未提供证据证实，对该辩解意见不予采纳，根据当事人意思自治原则，万佳公司应按合同约定的违约金标准，向罗良德、林丽花支付逾期交房违约金。故，万佳公司应承担支付逾期交房违约金为428416元×244天×0.1‰/天＝10453.35元。 合同又约定，交房时有线电视线路敷设到户，且买受人需要自行办理开通手续；办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验。因此，罗良德、林丽花在接收房屋时，应进行查验，以确定万佳公司是否已按合同约定将有线电视线路敷设到户。万佳公司主张已敷设到户，只是因罗良德、林丽花没有自行到广电部门办理开通手续造成的，该陈述与广电部门出具的证明内容相一致，即城东花苑小区的广电网络已敷设完成并开通信号，于2019年12月31日才受理开通第一个用户。罗良德、林丽花并未能提供证据证实交房时存在有线电视线路未敷设到户的事实，故可认定万佳公司在交房时已敷设有线电视线路到户。因此，罗良德、林丽花要求万佳公司支付未敷设有线电视线路到户违约金6400元的请求，不予支持。 一审法院归纳本案争议焦点：2.万佳公司是否应支付租房租金补贴以及因逾期交房导致的产权减少280天的损失。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的相关规定，只有在商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，逾期交付使用房屋的，违约金数额或者损失赔偿额可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定了逾期交付房屋的违约金计算方式，故罗良德、林丽花在此基础上再要求万佳公司支付其租房租金补贴，于法无据，不予支持。罗良德、林丽花主张的产权70年，应是住宅建设用地使用权70年，而非房屋的使用年限。案涉房屋的土地使用权终止日期为2085年3月15日，可适用住宅建设用地使用权期限届满自动续期的规定，故罗良德、林丽花主张因逾期交房导致产权年限减少的损失，依据不足，不予支持。 一审法院归纳本案争议焦点：3.万佳公司要求罗良德、林丽花承担因增加采光井砼施工而产生的各项费用请求是否能够得到支持？ 一审法院认为，万佳公司提供的《上访情况汇报》《采光井工程施工合同》、工程报价单、图纸、行政处罚决定书，仅能够证明万佳公司已增加采光井倒板并承担相关费用，以及缴交相应的罚款，但并不能证明业主同意放弃追究其逾期交房的违约责任，且该增加倒板的面积并没有取得相关规划建设主管部门的审批，属违章建筑。在此基础上万佳公司要求罗良德、林丽花承担相应的费用，依据不足，应予以驳回。 综上，一审法院认为，《商品房买卖合同（预售）》系罗良德、林丽花与万佳公司自愿签订，且房屋已实际交付，合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。罗良德、林丽花已按合同约定交付相应的购房款，万佳公司逾期交付房屋，已构成违约，应依合同约定承担违约责任，即万佳公司应承担支付逾期交房违约金为428416元×244天×0.1‰/天＝10453.35元，罗良德、林丽花的诉讼请求予以部分支持。罗良德、林丽花要求万佳公司支付有线电视线路未敷设到户违约金6400元，缺乏事实与证据，不予支持。另外，万佳公司反诉要求罗良德、林丽花承担因增加采光井砼施工而产生的各项费用合计46332元，依据不足，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、德化县万佳房地产开发有限公司应于判决生效后十五日内支付给罗良德、林丽花逾期交房违约金10453.35元。二、驳回罗良德、林丽花的其他诉讼请求。三、驳回德化县万佳房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费680.22元，由德化县万佳房地产开发有限公司负担62元，由罗良德、林丽花负担618.22元；反诉案件受理费958元，由德化县万佳房地产开发有限公司负担。 二审中，万佳公司向本院提交《关于城东花苑广电网络建设情况说明》一份【系（2020）闽05民终5536号案件中本院依职权向广电德化分公司调取的复印件】，该情况说明载明：“一、2018年2月27日，福建广电网络集团有限公司是根据城东开发区整个片区规划，把主干光缆及信号建设到城东花苑机房，待项目分配网建设时进行组网建设，没有对该项目的广电网络实质建设。二、城东花苑项目的分配网建设合同于2019年12月6日签订，建设周期约15日左右，实际能受理用户申请开通业务在2019年12月20日。”罗良德、林丽花对该情况说明的真实性无异议，本院予以确认，可证明直至2019年12月20日广电部门才实际能受理用户申请开通业务，斯时万佳公司才完成有线电视线路敷设到户的合同义务。 经审查，除停工天数的认定外，一审法院认定的其余事实清楚，本院予以确认。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案中，在案证据气象证明，相关政府文件等可以证实万佳公司因台风、暴雨天气停止施工，可据实相应顺延交房期限。经审查，2018年8月27日、8月28日、8月29日、9月12日的降雨量均小于50毫米，万佳公司未能提供其他证据证明因上述中雨、大雨天气导致停止施工，一审以此为由予以顺延交房不当，应予纠正。根据万佳公司提供的德化县政府有关中、高考期间环境整治的相关文件，文件仅要求确保考点在考试期间无干扰考试的环境噪音，万佳公司未举证其施工工地在考点周围，无法证明其因中、高考导致停止施工，故万佳公司要求中、高考的天数予以抵扣，不能成立，一审判决予以支持不当，应予纠正。据此，万佳公司逾期交房的天数应为258天，其应承担的逾期交房违约金为11053元（428416元×258天×0.1‰/天）。根据涉案合同第十条约定，交房时有线电视线路敷设到户，未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。万佳公司于2019年1月11日通知罗良德、林丽花交房，直至2019年12月20日才完成有线电视线路敷设到户的合同义务，其行为已构成违约，违约天数为342天，应按合同约定承担违约责任，违约金应计为3420元，罗良德、林丽花请求超过的部分不予支持。综上，万佳公司应支付罗良德、林丽花违约金合计14473元。万佳公司未就反诉部分提起上诉，本院对反诉部分予以维持。 综上所述，罗良德、林丽花的上诉请求部分成立，应予支持，原判决部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省德化县人民法院（2020）闽0526民初805号民事判决第三项； 二、撤销福建省德化县人民法院（2020）闽0526民初805号民事判决第一项、第二项； 三、德化县万佳房地产开发有限公司应于本判决生效后十五日内支付罗良德、林丽花违约金14473元； 四、驳回罗良德、林丽花一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费680元，德化县万佳房地产开发有限公司负担162元，罗良德、林丽花共同负担518元；一审反诉案件受理费479元，由德化县万佳房地产开发有限公司负担；二审案件受理费50元，由德化县万佳房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 洪颍雅 审 判 员 郑 励 审 判 员 李玮玲 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 陈伟莲 书 记 员 梁锡鸿 附：本案适用的主要法条及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。