重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0108民初15515号原告（反诉被告）石小平，男，1974年8月24日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托代理人刘后文（特别授权），重庆祥永律师事务所律师。委托代理人石晓玲（特别授权），女，1977年6月7日出生，汉族，住重庆市涪陵区，与原告（反诉被告）石小平系兄妹关系。被告（反诉原告）廖选香，女，1976年10月5日出生，汉族，住重庆市忠县。委托代理人何龙江（特别授权），重庆学苑（北碚）律师事务所律师。委托代理人吴昌伦（特别授权），重庆学苑（北碚）律师事务所律师。原告（反诉被告）石小平与被告（反诉原告）廖选香房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）石小平的委托代理人刘后文、石晓玲，被告（反诉原告）廖选香的委托代理人何龙江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石小平诉称，其与被告廖选香于2017年1月4日签订房屋租赁合同，租赁期为2017年1月4日起至2022年1月4日止，原告于当日向被告支付了3000元押金。合同中约定了双方可协商变更和终止合同，且合同解除后房屋不需要恢复租前原貌，被告验收合格后即日无息退还保证金。该租赁房屋交付给原告时为清水状态，因使用需要，原告经被告同意后自费50000余元进行了装修。2019年12月30日，原告因工作调动无法继续承租该房屋且在第一时间向被告说明了情况，被告随即同意终止合同。被告于2020年1月4日收到原告退回的二把房屋钥匙。因房屋装修花费巨大，期间原告为合理减少损失，将装修的费用合理折价给被告，未达成共识，被告同意原告拆走由原告自费添置的设施，在原告拆除过程中，被告以更换门锁等强制手段阻碍原告的合理合法行为，鉴于被告至今未对原告的装修花费进行任何补偿，也未如约退还保证金，原告遂起诉来院，提出如下诉讼请求：1、判令被告补偿原告因为装修被告所有的位于重庆市南岸区同景国际城X组团X栋X、XX号房屋所花费的装修折旧款25000元；2、判令被告返还原告租房保证金3000元；3、判令被告承担原告律师费3000元及本案诉讼费用。原告石小平为证实诉称事实，向本院提交了下列证据材料：1、房屋租赁合同；2、押金收条；3、装修收条；4、装修临时出入证；5、微信聊天记录截屏；6、法律事务委托合同；7、律师费发票；8、装饰装修管理服务协议；9、装修物业备案图；10、照片（物业服务人员）。被告廖选香辩称，原告石小平在租赁合同未到期的情况下提出终止合同，已构成违约，其要求被告补偿装修装饰损失，应依法不予支持；鉴于原告提前解除合同已构成违约，其现要求被告返还租房保证金条件不具备，该诉求也不成立；诉讼律师费的承担租赁合同中未作约定，原告该诉求也不应支持。被告廖选香为证实辩称事实，向本院提交了下列证据材料：不动产权证书（二份）。反诉原告廖选香诉称，其与反诉被告石小平于2017年1月4日签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2017年1月4日至2022年1月4日，租金前三年为每月2689元，三年后每年递增5%，租金支付方式为半年支付一次，在合同履行期间，如有一方违约应向守约方支付年度租金20%的违约金。2019年12月30日，反诉被告向反诉原告表示无法继续履行合同，并将钥匙交给房屋中介，反诉原告从中介处拿到钥匙后进屋查看，发现房屋窗户被反诉被告拆除，严重影响其房屋使用安全，同时还对房屋的一个厕所进行了封堵，导致该房屋丧失厕所使用功能。反诉原告在反诉被告不愿恢复房屋使用功能的情况下，自行找工人对厕所及窗户进行了修复，共计花费3300元。本案审理中，反诉原告提出如下反诉请求：1、判令反诉被告支付反诉原告违约金6453.60元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告因房屋恢复原状产生的维修费用3300元；3、判令反诉被告将其在XX号房间内拆除的隔断墙及门窗恢复至原状；4、判令反诉被告承担本案的反诉诉讼费用。反诉原告廖选香为证实诉称事实，向本院提交了下列证据材料：1、新兴门窗销售订购单；2、收条；3、身份证（施工人）；4、装修备案登记表；5、情况说明（二份）；6、视频光盘；7、短信记录截屏。反诉被告石小平辩称，其系与反诉原告廖选香协商解除的房屋租赁合同，其不应当承担给付违约金的法律责任；其对厕所的装修及XX号房屋房间内隔断墙的拆除，均经反诉原告同意后实施，其不应当承担赔偿及恢复原状的法律责任。反诉被告石小平未向法庭举示证据。经审理查明，被告廖选香系位于重庆市南岸区同景路X号X幢X号、XX号房屋的所有权人。2017年1月4日，被告廖选香作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的原告石小平签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的上述X、XX号房屋出租给乙方办公使用；租赁期共5年，从2017年1月4日起至2022年1月4日止；房屋月租金为2689元，半年支付一次，租期满3年后每年递增5%（每年1620元），递增日期从2021年1月4日起；乙方在签订合同之日，向甲方缴纳租房保证金3000元，合同期满后，乙方结清该房屋所有物业费用、水电气费、垃圾清运费及一切乙方自行产生相关费用，经甲方验房合格后，即日无息将保证金退还给乙方；在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金；租期满后房屋不需恢复租前原貌。同日，原告给付被告租房保证金3000元。合同签订后，被告廖选香即将上述房屋交付原告石小平使用。原告接房后经被告同意并在物业完善相关手续后，即对承租房屋的客厅、房间、厨房、卫生间等进行了包括水电管线、天花板吊顶、地板铺设、墙面砖漆等项目的装饰装修。其中对21-4号房屋卫生间地面进行了回填封堵平整，将原卫生间门位置作了改变，原告将该房间卫生间装修后用作其办公使用。同时，原告还对XX号房屋客厅与外阳台间的隔断墙及安装在隔断墙上的塑钢门窗进行了拆除。2019年12月30日，原告石小平因其自身原因，向被告廖选香提出解除房屋租赁合同，被告予以同意。2020年1月4日，原告石小平撤离承租房屋，并且与被告廖选香完成房屋钥匙的交接。被告廖选香收回所租房屋后，为恢复X号房屋卫生间的使用功能，对其进行了修复改造，产生费用1800元。同时，被告还对XX号房屋外阳台进行了封闭，安设了塑钢滑窗，产生费用1500元。2020年7月10日，原告石小平起诉来院，并提出如前所述之诉讼请求。本案审理中，被告廖选香提出反诉，并且提出如前所述之反诉诉讼请求。本案审理中，本院对诉争房屋进行了现场勘察，制作了《现场勘察记录》，并作为本案证据在庭审中进行了质证。庭审中，被告廖选香表示对原告石小平撤离承租房屋后未予拆除的装饰装修附合物不同意予以利用。同时，对其反诉中要求恢复XX号房屋隔断墙及门窗至原状这项诉讼请求，申请予以撤回。另查明，被告廖选香现已将本案诉争房屋租与他人使用。上述事实，有原、被告举证及陈述为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，城镇房屋租赁合同中，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除的，除当事人另有约定外，未形成附合装饰装修，可由承租人拆除，因承租人违约导致合同解除，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，人民法院不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。承租人擅自变动房屋建筑主体的或者未按照租赁物的性质使用租赁物，致使出租人遭受损失的，承租人应当承担赔偿责任。本案中，原告石小平与被告廖选香就诉争房屋签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，签约双方主体适格，合同内容不违犯法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告在合同履行期间内因其自身原因提出解除合同，其系违约方，其要求被告补偿其承租房屋的装饰装修折旧费用的诉讼请求，于法无据，本院不予支持，应予驳回。鉴于原、被告间租赁合同亦已解除，原告已将承租房屋交还被告，同时被告现也将诉争房屋租与他人，其与原告约定的退还原告租房保证金的条件已成就，其收取原告的3000元租房保证金现应予退还，原告该项诉讼请求，本院应予支持。被告关于该房屋保证金退还条件未予具备的抗辩意见，本院不予采纳。原、被告租赁合同中未就诉讼纠纷律师费的承担进行约定，原告请求被告承担给付律师费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持，应予驳回。反诉被告石小平在合同履行期限未届满的情况下提出解除合同，反诉原告廖选香虽予同意，但双方未就合同解除的违约责任再行协商及约定，原租赁合同的违约条款对反诉被告具有约束力，反诉原告要求反诉被告依约承担6453.60元违约金的反诉请求，本院应予支持。反诉被告关于双方系协商解除合同，其不应当承担违约责任的抗辩意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。本案中关于诉争房屋卫生间恢复改造损失赔偿问题。本院认为，住宅房屋的卫生间有其独立的专有的使用功能，属房屋建筑主体及特殊性质范畴，反诉被告未经反诉原告同意的情况下，擅自将其承租房屋的卫生间进行了封堵平整改造，使其丧失了卫生间应当具有的使用功能，同时也造成该房屋租赁合同期满后后续使用的障碍，在未作特别约定的情况下，对其破坏及使用不受双方合同约定的“租期满后房屋不需恢复租前原貌”的约束，反诉原告在要求反诉被告就此进行恢复未果的情况下，自行进行了恢复修造，由此产生的相应费用作为其损失，反诉被告应予承担赔偿责任，反诉原告要求反诉被告赔偿卫生间恢复修造损失1800元的诉讼请求，本院应予支持。反诉被告关于其改造卫生间系经反诉原告同意及合同约定无需恢复的抗辩意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。反诉原告在收回诉争房屋后，自行对XX号房屋的外阳台进行了塑钢滑窗的安装封闭，其产生的相关费用应由其自行承担，其相关反诉请求，于法无据，本院不予支持，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十条、第十一条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决如下：一、被告廖选香退还原告石小平租房保证金3000元；二、反诉被告石小平给付反诉原告廖选香违约金6453.60元；三、反诉被告石小平赔偿反诉原告廖选香因恢复修造卫生间损失1800元；（对以上一、二、三判项进行品迭，石小平应支付廖选香5253.60元，石小平于本判决生效之日起十日内向廖选香付清）四、驳回原告石小平的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告廖选香的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费500元，由原告石小平负担450元，由被告廖选香负担50元，反诉案件受理费50元，由反诉被告石小平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长 田 涛人民陪审员 邹 亮人民陪审员 李 艺二〇二〇年十一月十六日书 记 员 高小涵