福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终3817号 上诉人（原审原告）：陈文选，男，1978年7月10日出生，汉族，住福建省永春县。 委托诉讼代理人：郑文峰，福建泉中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张建华，福建泉中律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：潘元佳，女，1982年2月8日出生，汉族，住福建省永春县。 委托诉讼代理人：郑文峰，福建泉中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张建华，福建泉中律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：福建省兴宇房地产开发有限公司，住所地福建省永春县五里街镇溪滨路阳光豪庭**楼店面9—10#。 法定代表人：颜家玲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑梦阳，福建李林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林清荣，福建李林律师事务所律师。 上诉人陈文选、潘元佳与上诉人福建省兴宇房地产开发有限公司（以下简称兴宇公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服福建省永春县人民法院（2020）闽0525民初614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈文选、潘元佳上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判支持陈文选、潘元佳的一审诉讼请求。事实与理由：一、关于诉讼时效问题。本案系同小区业主维权系列案件之一，一审法院在认定诉讼时效问题上互相矛盾，部分案件判决认定未超过诉讼时效，部分案件判决认定超过诉讼时效。认定超过诉讼时效属适用法律错误，未考虑违约金存在连续、不可分割的本质，完全脱离实际，没有考虑新冠肺炎疫情属于不可抗力，可中止诉讼时效。另外，兴宇公司在一审答辩时也没有提出诉讼时效的抗辩，一审法院主动审查是错误的。二、关于消防验收前交房无效的问题。诉争楼盘须通过消防验收才能交房不仅是法律规定，而且是合同约定。没有通过消防验收的房屋存在巨大的消防事故风险，若发生火灾，后果非常严重。兴宇公司隐瞒重要事实，欺骗业主办理交房手续。陈文选、潘元佳在知道诉争楼盘没有通过消防验收之后，根本不敢装修入住、不敢使用。如此情况下的交房行为，一审法院认定交房有效是置人民群众生命财产安全于不顾。三、关于《商品房买卖合同补充协议》第三条中关于违约金标准按同期存款利率计算的约定。该约定系格式条款，极大程度减轻了兴宇公司的法律责任，且未作粗体提示，未对业主说明法律后果，根据合同法的相关规定应当认定为无效条款。一审法院对此视而不见，违背了法律基本公义。另外，若该条款有效，将导致兴宇公司违约程度越大而违约责任越小，结果显然不公。而且，即便条款有效，因陈文选、潘元佳主张按日万分之三计算，对于合同约定的违约金显然过分低于所造成的损失，一审法院也未予调整，是错误的。四、关于兴宇公司主张的可延期交房的天数问题。在同一个楼盘的系列案件中，是否存在可延期交房的因素，应当是一致的。但兴宇公司利用《商品房买卖合同补充协议》第三条的约定以及法院的错误认定，在个案中不主张可延期交房，故意让违约天数大于120天，以此获得不当利益。一审法院在部分系列案件中扣除了延期天数，在部分案件中不予扣除，违背了统一认定、统一处理、统一对待的原则。本案中，因一审法院支持了陈文选、潘元佳关于诉讼时效的主张，且已实际交房，故陈文选、潘元佳在二审审理中确认撤回上诉状中第一和第二点关于诉讼时效及交房问题的上诉意见。 兴宇公司辩称，一、陈文选、潘元佳主张未通过消防验收交房无效的问题不能成立。二、本案中争议的条款系逾期交房违约金的约定，是对权利义务的约定，虽然该约定会对当事人的利益关系有所调整，但是远远达不到对权利义务关系的否定，或是对权利义务关系根本性失衡的程度。因此，陈文选、潘元佳以格式条款规则请求确认该条款无效是不能成立的。三、民事诉讼的基本原则是“谁主张谁举证”，兴宇公司考虑到自身利益的最大化而进行适当举证，是法律所允许的。另，违约金属于债权范畴而不是物权，所以不存在不可分割性。而且福建省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》意见也明确违约金是按日计算诉讼时效的，该意见目前在司法实践中仍然具有指导作用。违约金的计算标准只要有合同约定就应按合同的约定执行。消防验收的迟延是有关部门工作效率低下所致，目前各省的司法案例以及相关的解释意见均明确以土建竣工验收为交房基本要件。 兴宇公司上诉请求：1.请依法撤销一审判决，并予以改判；2.一、二审诉讼费用由陈文选、潘元佳承担。事实理由：一、原审法院认为本案逾期交房违约金的诉讼时效不能适用福建省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第21条属适用法律错误，应予纠正。本案中，逾期交房时间超120日，仅是违约金的标准按照银行同期存款利率计算，同样还是按日计付，因此，同样适用福建省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第21条中关于诉讼时效的规定。二、原审法院判决逾期办证违约金以日万分之一的标准（67.33元/天）进行计算偏高，在陈文选、潘元佳未提供证据证明其确有因此遭受如此损失的情况下，应予调整降低。 陈文选、潘元佳辩称，1.关于本案逾期交房违约金的诉讼时效问题。2020年1月25日福建省人民政府启动《重大公共卫生事件一级响应机制》，目前司法实践均认为该事件属于不可抗力，因此诉讼时效于2020年1月25日中止。2.关于违约金计算标准问题。首先日万分之一的标准不存在过高，而且该违约金的起算时间是在补充协议中通过格式条款的形式，将起算时间从90日延长到365日，该条款已极大程度减轻了兴宇公司的责任，应当根据格式合同的相关规定认定为无效，逾期办证的违约金起算时间应当从实际交房后90日起算。 陈文选、潘元佳向一审法院起诉请求：1.判决确认《商品房买卖合同》补充协议附件六第三条中“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应当向买受人支付己交房款的利息，按银行同期存款利率计算”的内容无效；2.判决兴宇公司立即向陈文选、潘元佳支付自2016年12月31日起至2018年1月30日期间以购房总价673309元为基数按日万分之三计算的逾期交房违约金；3.判决兴宇公司立即向陈文选、潘元佳支付自2017年7月11日起至通知办理产权证之日期间以购房总价673309元为基数按日万分之一计算的逾期办证违约金。（以上各项暂计金额62230元）。一审诉讼过程中，陈文选、潘元佳明确第三项诉讼请求为：判决兴宇公司立即向陈文选、潘元佳支付自2017年7月11日起至2019年3月23日止期间以购房总价673309元为基数按日万分之一计算的逾期办证违约金。 一审法院认定事实：2016年9月10日，陈文选、潘元佳与兴宇公司签订《商品房买卖合同》及附件，约定陈文选、潘元佳向兴宇公司购买兴宇·富临国际第B20#幢20-1403号商品房，房屋总价款为673309元。合同并就项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、关于产权登记的约定等进行了约定。其中合同第八条约定“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、其它非出卖人原因导致的工期延误，如市政配套安装延期及市政重要活动改造工程无法施工等；3、中、大暴雨及六级以上台风、停水、停电（以永春气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工。”第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、详见合同附件六补充协议有关条款。”第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”同日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议。该协议记载：附件六合同补充协议买受人与出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就《商品房买卖合同》达成如下补充协议。第三条记载，出卖人逾期交房的违约责任逾期在120日以内的，本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，逾期在120日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应向买受人支付已交房款的利息，按银行同期存款利率计算。第四条记载，买受人应在出卖人通知办理产权7日内交清办理两证应缴纳的契税等各项相关费用，并提交办证时需由买受人提供的证件由出卖人代为办理，由此产生的经济及法律责任由买受人承担。经双方协商后，买受人同意将房屋买卖合同中第十四条关于产权登记的约定中出卖人协助办证的时限由90天变更为365天，即如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按第十四条第二项的约定承担责任。合同签订后，陈文选、潘元佳支付购房款673309元。2017年5月2日，兴宇公司将讼争房屋实际交付给陈文选、潘元佳使用。2017年8月18日，讼争房屋所涉工程通过竣工验收。2018年1月30日，讼争房屋所涉工程通过消防验收。2019年2月26日，兴宇公司获得闽（2019）永春县总不动产证明第0004号不动产登记证明。2019年3月23日，兴宇公司通知陈文选、潘元佳办理房屋权属登记。 一审法院认为，陈文选、潘元佳与兴宇公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律行政法规规定，应认定为合法有效，双方应依约履行。陈文选、潘元佳请求确认《商品房买卖合同》补充协议附件六第三条中“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应当向买受人支付己交房款的利息，按银行同期存款利率计算”的内容无效，依据不足，不予支持。兴宇公司逾期交房，应按该补充协议第三条的约定承担违约责任。兴宇公司依合同约定应于2016年12月31日前向陈文选、潘元佳交付讼争房屋，而兴宇公司却迟至2017年5月2日才将讼争房屋实际交付给陈文选、潘元佳使用，故兴宇公司应向陈文选、潘元佳支付自2016年12月31日起至2017年5月2日止以673309元为基数按中国人民银行同期同档定期存款利率计算的利息。兴宇公司认为，2017年3月19日之前的逾期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，应驳回该部分诉求。因本案中双方当事人在补充协议中仅约定按银行同期存款利率计算己交房款的利息，并未约定违约金的支付期限，兴宇公司于2017年5月2日将讼争房屋实际交付给陈文选、潘元佳使用，陈文选、潘元佳于2020年3月17日向一审法院提起诉讼，并未超过诉讼时效，因此兴宇公司的关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。陈文选主张的逾期交房违约金，在上述认定范围内予以支持，超出部分，不予支持。补充协议第四条约定，兴宇公司应于商品房交付使用后365天即2018年5月1日前完成协助办证义务，而兴宇公司却迟至2019年3月23日才通知陈文选、潘元佳办理房屋权属登记，应支付自2018年5月2日起至2019年3月22日止每日按已付款的0.01%支付违约金21883元[（673309元×0.01%）/天×325天]。陈文选、潘元佳主张，兴宇公司应履行委托办证义务，因其未举证证明已书面委托兴宇公司向房屋权属登记机构代办权属登记，不予采信。陈文选、潘元佳主张的逾期办证违约金，在上述认定范围内予以支持，超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第五十一条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、兴宇公司应于判决生效之日起十日内向陈文选支付逾期交房违约金以673309元为基数自2016年12月31日起至2017年5月1日止按中国人民银行同期同档定期存款利率计算的利息；二、兴宇公司应于判决生效之日起十日内支付陈文选逾期办证违约金21883元；三、驳回陈文选的其他诉讼请求。案件受理费1356元，减半收取计678元，由陈文选负担413元（多预交的943元予以退回），兴宇公司负担265元，应在判决生效后五日内缴交。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈文选、潘元佳二审提供的2013年1月至2019年12月永春县降水、台风等气象资料、相关部门出具的停电、停水材料，欲证明兴宇公司在同系列案件中以天气因素、停水停电因素主张顺延交房的事实。兴宇公司以陈文选、潘元佳未提供证据原件为由不予质证。兴宇公司在本案中既未主张可顺延交房也未提交相关证据。因陈文选、潘元佳提供的上述证据材料系兴宇公司在系列另案中向一审法院提供的证据，本院对证据的真实性予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据《商品房买卖合同》第八条约定，兴宇公司在本案中因中、大暴雨及六级以上台风天气、停水、停电等因素可据实予以延期交房天数共计19天，即兴宇公司最迟应于2017年1月19日前交房。一审查明认定的其他事实清楚，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，陈文选、潘元佳与兴宇公司于2016年9月10日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，合法有效，双方均应依约履行合同义务。关于逾期交房违约金。经顺延后，兴宇公司最迟应于2017年1月19日前交房，却于2017年5月2日才向陈文选、潘元佳实际交付诉争房屋，已构成逾期交房，应根据补充 协议第三条“逾期在120日以内的，本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金”之约定承担违约责任。因双方合同约定逾期交房120日内的违约金按日计算，故陈文选、潘元佳波向兴宇公司主张逾期交房违约金适用诉讼时效的规定，按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。因新冠肺炎疫情，福建省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十四条第一项之规定，诉讼时效中止。故对陈文选、潘元佳于2020年3月17日向一审法院诉讼主张2017年1月24日前的逾期交房违约金，本院不予支持。因此，兴宇公司应向陈文选、潘元佳支付自2017年1月24日起至2017年5月2日止的逾期交房违约金19997.3元[（673309×0.03%）天×99天]。关于逾期办证违约金。根据合同约定，兴宇公司应向陈文选、潘元佳支付自2018年5月2日起至2019年3月22日止的逾期办证违约金21883元[（673309元×0.01%）/天×325天]。 综上所述，陈文选、潘元佳与兴宇公司的上诉理由，部分成立的，本院予以采纳；一审判决错误，本院予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省永春县人民法院（2020）闽0525民初624号民事判决； 二、福建省兴宇房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈文选、潘元佳支付逾期交房违约金19997.3元； 三、福建省兴宇房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈文选、潘元佳支付逾期办证违约金27883元； 四、驳回陈文选、潘元佳的一审其他诉讼请求； 五、驳回福建省兴宇房地产开发有限公司的上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1356元，减半收取计678元，由陈文选、潘元佳负担413元（多预交的943元予以退回），福建省兴宇房地产开发有限公司负担265元。二审案件受理费997元，由陈文选、潘元佳负担100元（多预交的1256元予以退回），由福建省兴宇房地产开发有限公司负担897元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李瑞阳 审 判 员 林锡平 审 判 员 蒋秀华 二〇二〇年十一月三日 法官助理 李婉芬 书 记 员 庄雯茜 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。