上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初7009号原告(反诉被告)：杨光，女，1967年11月16日出生，汉族，户籍地山东省。被告(反诉原告)：沈策挺，男，1975年10月25日出生，汉族，户籍地浙江省慈溪市。委托诉讼代理人：蒋海虹(系沈策挺之妻)，女，1970年3月10日出生，汉族，户籍地浙江省慈溪市。委托诉讼代理人：岳天奇，上海捷勋律师事务所律师。第三人：上海永升物业管理有限公司，住所地上海市青浦区朱枫公路XXX号XXX幢XXX层XXX区XXX室。法定代表人：梁斌，总经理。委托诉讼代理人：伍传聪。原告(反诉被告)杨光与被告(反诉原告)沈策挺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨光及被告委托诉讼代理人蒋海虹、岳天奇参加了2020年5月28日庭审。后本院于2020年6月17日追加上海永升物业管理有限公司(以下简称“永升公司”)作为本案第三人参加诉讼。原告杨光及其原委托诉讼代理人任晓萱、被告委托诉讼代理人蒋海虹及岳天奇、第三人永升公司委托诉讼代理人伍传聪参加了2020年7月24日庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告之间的房屋租赁合同于2020年3月11日解除；2．被告支付原告违约金人民币(以下币种同)3,600元；3．被告承担原告给顾客的退款金额38,819元；4．被告返还自2020年1月28日起至同年2月15日的19天租金3,800元；5．被告退还原告押金6,000元；6．被告退还原告代缴物业管理服务费2,000元；7．被告支付原告装修折价款80,000元(装修费用总计85,940元)。事实与理由：原、被告于2018年11月28日签订1份《房屋租赁合同》，约定由原告承租位于上海市嘉定区宝翔路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，租赁面积为50.19㎡，租赁期限自2018年12月15日至2020年12月14日，每月租金6,000元，物业费等由被告承担。合同签订后，原告投资150,000元进行装修、购置家电用于店铺经营。合同履行中，原告从未拖欠被告租金，在新冠疫情发生之前已经预付了疫情发生后的租金至2020年2月15日，并代被告缴纳其应付的物业管理费2,000元。2020年年初，新冠疫情爆发，全国各省市疫情形势严峻复杂，上海市于2020年1月24日宣布启动应对新型冠状病毒感染应急预案一级响应。根据上海政府的沪美发美容(2020)5号文件正式通知，2020年3月10日才开始复工复产。被告于2020年3月11日强制停电、3月13日强制锁门，致使原告无法继续经营，造成无法给预付服务费的客户继续提供服务，故被告应承担原告由此给客户的退款金额。同时，被告的妻子蒋海虹于2020年3月13日19点左右殴打原告，致使原告鼻梁、眼睛受伤严重。被告家人态度恶劣导致双方已无友好协商之可能，原、被告的房屋租赁合同已无法继续履行。被告强制锁门致使租赁店面无法继续经营，该行为已构成违约，根据《房屋租赁合同》第十三条约定，被告应承担违约责任，应支付原告违约金3,600元。庭审中，原告撤回诉讼请求4。被告辩称，同意解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，但合同解除的日期为2020年3月20日。不同意向原告支付违约金，本案违约方系原告。不同意原告主张的诉讼请求3，《房屋租赁合同》第七条第二款约定所有营业中产生的纠纷由乙方处理，与甲方无关。本案中，被告虽然在2020年3月13日对系争房屋采取了锁门的措施，但被告锁门的原因系原告想偷偷跑掉，被告迫于无奈才将门锁上，故原告的经营损失应由原告自行负责，与被告无关。不同意退还原告押金，合同对押金虽无约定，但根据交易惯例，房客提前退租，房东一般不退还押金。原告主张的诉讼请求6并非物业费，该费用系原告自行改装系争房屋内的消防设施额外支付给物业公司的费用，与被告无关。不同意赔偿原告装修损失，《房屋租赁合同》第九条约定租期结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构，乙方装修费甲方不作赔偿。对于原告陈述的2020年3月11日停电的情况，导致断电的原因系原告长期拖延支付水电费用，物业公司多次通知下才断了原告的水电，与被告无关。第三人述称，原告租赁期间，第三人向原告发送了催交水电费的函，但原告以其向物业公司交纳了2,000元为由拒交水电费，第三人与原告多次沟通。2020年3月7日，第三人与被告一同至系争房屋与原告协商，催缴相关费用，原告仍然拒交，第三人遂向原告发函通知原告限期缴纳，如不缴纳，第三人将采取停水停电措施。原告诉请6主张的2,000元系原告在装修系争房屋时改动消防向第三人缴纳的费用，与物业费无关。被告向本院提出反诉请求：1．确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年3月20日解除；2．原告腾退系争房屋并支付2020年2月15日至同年3月20日的租金7,200元、水电费8,662.56元(暂计至2020年2月29日)；3．原告支付房屋占有使用费(按每月6,000元的标准，自2020年3月21日计算至实际腾退之日止)；4．原告支付被告滞纳金(按每日180元的标准，自2020年2月15日计算至实际清偿之日止)；5．原告支付被告因营业执照未迁出而造成的损失(按300元/天计算，自2020年4月4日计算至营业执照实际迁出之日止)；6．原告支付被告解除合同违约金3,600元。事实与理由：原、被告于2018年11月28日签订1份《房屋租赁合同》，约定的租赁期限为2018年12月15日至2020年12月14日，租金付二押一，即每两个月的15日付两个月租金。2020年年初发生新冠疫情，原告提出减免房租的要求，被告同意减免半个月租金，但原告不同意。后原告未在2020年2月15日前支付2020年2月15日至同年4月14日期间的房屋租金，并企图不办理房屋交接手续即搬离系争房屋，而原告自2019年5月起便一直未交水电费，被告遂在物业陪同下报警处置。依据双方签订的《房屋租赁合同》第十一条第四款及第十三条之约定，原告构成违约，拖延支付租金满一个月视为原告自动退出。被告遂向原告发函告知原告解除合同、结清水电租金费用并腾退房屋，但原告拒不同意。现原告依旧占用系争房屋、拒不支付水电费用，被告遂提起反诉。针对被告的反诉，原告辩称，同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，现原告也不愿再租赁系争房屋，但被告于2020年3月9日采取了停电措施，并在2020年3月13日采取了锁门措施，而被告并没有按照合同约定提前一个月通知原告，故违约方系被告。不同意支付被告主张的2020年2月15日至同年3月20日的租金，因为2020年年初爆发新冠疫情，上海市自2020年1月27日一级响应后就不允许开店，而原告已经支付租金至2020年2月15日，国家不允许开店，租金可以减免。若原告提供水电费单据，被告同意支付。被告自2020年3月11日采取断电锁门措施，原告无法正常营业，故不同意支付房屋占有使用费。违约方系被告，故不同意支付逾期付款违约金。被告采取断电锁门措施导致原告无法正常使用系争房屋，被告系违约方，故不同意支付解约违约金。针对被告的反诉，第三人述称，水电费需要缴纳，缴纳水电费后第三人可以开具发票。本院经审理认定事实如下：1．系争房屋登记在沈策挺及案外人沈某某(系沈策挺之子)名下。沈某某同意沈策挺以个人名义对外出租系争房屋。2018年11月28日，沈策挺(出租方、甲方)与杨光(承租方、乙方)签订1份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方房屋位于嘉定区宝翔路XXX弄XXX号XXX室，位于第一层，共一间，房屋结构为砖混结构，建筑面积50.19平方米；房屋用途为店铺；租赁期限自2018年12月15日至2020年12月14日止；房屋租金为6,000元/月；甲方提供装修免租期，免租期为2018年11月28日至2018年12月14日；如甲乙双方合同终止，乙方需在10个工作日内将营业执照地址变更，如未按合同执行，影响甲方房屋租赁而造成的损失，每天按房屋月租费用的5%扣款；租金付2押1，由乙方于每2月15日前通过转账支付至甲方账户；物业管理费由甲方自行向物业管理公司交纳，水电费由乙方自行交纳；租期结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构，乙方装修费甲方不作赔偿；乙方拖欠租金累计达1个月，作为乙方自动退出，甲方可无理由解除合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿，乙方因此引起的损失乙方自己承担；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的5%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租的3%向乙方加收滞纳金；合同另约定了其他内容。上述合同签订后，沈策挺将系争房屋交付杨光使用，杨光对系争房屋装修后开设美容院，并以系争房屋地址申请注册“名媛美容店”；杨光向沈策挺支付了6,000元押金，并支付租金至2020年2月14日。2．2020年1月30日，杨光通过微信联系蒋海虹，称“哎……想说商量你看这个月能否给我减点店租，实在是没人啊……不知道怎么办？”后杨光与蒋海虹就租金减免事宜进行了协商。2020年2月8日，蒋海虹通过微信联系杨光，称“我们个人能力有限，给你减免半个月租金吧。”同日，杨光通过微信回复蒋海虹“我这个月根本没有钱，开业还要等通知，二三月份是暂时出台的政策。你要我没钱给你，我们都是被疫情造成影响，不是我不给你，是根本不能开门。”“你看之前很多人都早就免了，我跟你商量过了，你要一直这样我也没办法。没钱给你怎么办？”“二月份肯定不可能给你付房租了，三月份看让开业吗？就算有让开业，像我这样的服务行业也是顾客很敏感的，不会有人敢进来店的。”“谁也不想碰到这样的事，但是遇到这样国难的事情，大家都能体谅一下了……”。3．2020年3月13日，杨光欲将系争房屋内电器搬走，遭蒋海虹阻止，双方发生肢体冲突。当晚，沈策挺对系争房屋采取加锁措施，后沈某某通过微信告知杨光之女“那个门上已经被加锁了，你们现在打不开的。”2020年3月15日，沈策挺向杨光发出《限期搬离通知书》，该通知书载明“你、我双方于2018年11月28日签订《房屋租凭(赁)合同》，按照合同条款第十一条第4项及第十三条协议，你方已拖欠房租1个月违反了合同条款，我方多次与你方联系，你方拒不付房租，根据《中华人民共和国合同法》的要求，你方现已违法，并对我方造成经济损失，限你方于2020年3月20日前将房屋内属于贵方的一切财物清理搬走，并缴清我方屋内的一切费用(房租、水电费)，逾期不清理的，视为你方放弃对场所内的财物的所有权和处置权，我方有权自行处理而不承担任何责任。同时，因你方拒绝搬离对我方造成租金、清场、处置、起诉等一切损失，将有你方承担。”2020年3月16日，杨光向沈策挺发出1份《回函》，该函载明“我坚决反对你在《通知书》所说的我拖欠租金等全部事宜。我认为自双方签订合同至2020年1月24日，我一直如约缴纳租金，从未拖欠，甚至超额缴纳了时至2020年2月份的租金……上海市也于2020年1月24日宣布启动应对新型冠状病毒感染的肺炎应急预案一级响应。截止今日，疫情防控措施仍未解除。根据我国法律规定，上述疫情属于不可抗力事件。根据合同第十二条第二款的约定，当出现不可抗力因素，你有义务通知我解除合同，但你至今未通知我，已严重违约，并造成我的重大损失……。”针对上述《回函》，沈策挺于2020年3月17日向杨光发送1份《回函》，该函载明“1、双方租赁合同约定，租金支付方式系付二押一，贵处应于2020年2月15日之前支付我方2020年2月15日至4月14日的租金，贵处延迟支付租金一直到3月15日通知贵处结清全部费用后搬离，即解除合同，但你方拒绝配合搬离，且半夜拆除相关设备准备偷偷搬走，物业电话通知我方，遂报警处理。2、今年的疫情爆发，我方表示惋惜，2020年3月初，贵处想要协商减免租金的情况下，我方同意减免半个月租金，但是你方不同意减免方案，我方也表示你可以不继续承租，搬离商铺，贵处却无理取闹且各种威胁不同意搬离也不支付租金，我方认为贵处系想要继续履行租赁合同。”2020年3月17日16：35，蒋海虹通过彩信向杨光发送一张系争房屋大门照片，该照片显示系争房屋大门上张贴了《限期搬离通知书》等文件，门上未见沈策挺的加锁。4．2020年5月28日庭审中，蒋海虹表示沈策挺对系争房屋的加锁已于2020年3月17日解除，并通过彩信照片的形式告知了杨光，杨光表示其虽然收到了彩信照片，但并不知晓蒋海虹发送彩信的意图，蒋海虹也没有告知加锁已被解除的情况。因双方均要求解除租赁关系，本院遂向杨光告知沈策挺已当庭表示其已将加锁解除，杨光将其物品搬离系争房屋已不存在障碍，为避免损失扩大，杨光应及时将系争房屋内的个人物品搬离并将系争房屋返还沈策挺。2020年5月30日，杨光至系争房屋搬离其个人物品，但遭永升公司阻止。后经本院协调，永升公司亦征求了沈策挺意见，永升公司同意不以水电费没有结清为由阻止杨光搬离个人物品，本院将该情况于2020年6月5日告知杨光。但杨光未及时搬离。2020年7月24日庭审中，杨光表示需沈策挺支付一定赔偿费用后，杨光方愿意返还系争房屋。2020年8月4日，杨光将系争房屋返还沈策挺，双方进行了房屋交接。本院另查明：1．关于系争房屋产生的水电费，沈策挺于2020年5月28日第一次庭审中提交了水电费单据，水电费金额共计8,662.56元，杨光表示对上述水电费单据没有异议，也确实尚未支付，但要求将装修前交至物业公司的保证金2,000元从中予以抵扣。后杨光于2020年7月24日庭审中表示水电费金额有问题。2.上海市嘉定区南翔镇名媛美容店于2020年7月27日被准予注销登记。3.为应对新冠肺炎疫情，上海市自2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月24日调整为二级响应。审理中，因杨光于2020年8月4日将系争房屋返还沈策挺，故沈策挺撤回了要求杨光腾退系争房屋的反诉请求。以上事实，有《房屋租赁合同》、微信聊天记录、限期搬离通知书等证据材料及庭审笔录为证。本院认为，杨光与沈策挺签订的《房屋租赁合同》系当事人间真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方应依约恪守。杨光租赁系争房屋经营美容院，新冠肺炎疫情对于杨光的经营业态确有一定影响，双方理应友好协商促进问题解决，但双方协商未果甚至发生肢体冲突且均要求解除《房屋租赁合同》，双方就租赁合同的解除均负有过错。沈策挺于2020年3月15日向杨光发出《限期搬离通知书》主张解除合同，杨光于次日回函沈策挺表示沈策挺有义务通知其解除合同并向沈策挺主张各项因合同解除而产生的损失，故双方于2020年3月16日就合同解除达成合意，《房屋租赁合同》于该日解除。因双方就合同解除均负有过错，故本院对杨光主张的违约金、装修损失的本诉请求以及沈策挺主张的滞纳金、解除合同违约金的反诉请求均不予支持。合同解除后，沈策挺应将房屋押金6,000元返还杨光。关于租金及占有使用费的金额，考虑到杨光已全额支付租金至2020年2月14日，并综合考虑新冠疫情对合同履行的影响，依据公平原则，本院认定杨光无需支付沈策挺2020年2月15日至同年3月12日期间的租金。双方就疫情期间租金减免问题未协商一致，沈策挺于2020年3月13日径行对系争房屋采取加锁措施，并将实施加锁措施的情况明确告知了杨光，致使杨光无法正常使用系争房屋。沈策挺于当月17日向杨光发送了一张张贴了《回函》等文件且已无加锁的系争房屋大门照片，但沈策挺并未说明发送照片的目的，而杨光收到沈策挺发出的含有要求其搬离的函件后亦未及时与沈策挺联系，故双方对系争房屋在该段时间未能及时交接均负有过错。直至2020年5月28日庭审，本院告知双方及时进行房屋交接，考虑到杨光于2020年5月30日欲搬离个人物品时遭永升公司阻止，故本院酌定杨光支付2020年3月17日至同年6月5日期间的房屋占有使用费7,900元。后杨光要求沈策挺支付一定赔偿费用后再返还系争房屋，致使系争房屋交接迟延，故杨光应按租金标准向沈策挺支付2020年6月6日至同年8月4日房屋占有使用费11,600元。关于杨光主张的其他本诉请求以及沈策挺主张的其他反诉请求，杨光要求沈策挺支付顾客退款金额、代缴物业管理服务费无事实和法律依据，本院不予支持。杨光在第一次庭审中认可水电费金额，但后又表示该金额有问题，根据禁反言原则，本院采信其第一次陈述，杨光应向沈策挺支付水电费8,662.56元。本院已确认杨光按照租金标准向沈策挺支付房屋占有使用费至2020年8月4日，而名媛美容店已于2020年7月27日被准予注销登记，故本院对沈策挺主张的要求杨光支付因营业执照未迁出而造成的损失的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)杨光与被告(反诉原告)沈策挺于2018年11月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月16日解除；二、被告(反诉原告)沈策挺应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)杨光房屋押金6,000元；三、原告(反诉被告)杨光应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)沈策挺房屋占有使用费19,500元；四、原告(反诉被告)杨光应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)沈策挺水电费8,662.56元；五、原告(反诉被告)杨光的其余本诉请求，不予支持；六、被告(反诉原告)沈策挺的其余反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2,984.38元，减半收取1,492.19元，由原告(反诉被告)负担1,425.49元，被告(反诉原告)负担66.7元。被告(反诉原告)负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。反诉受理费286.56元，减半收取143.28元，由被告(反诉原告)负担79.51元，由原告(反诉被告)负担63.77元。原告(反诉被告)负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  马 丹二〇二〇年十一月三十日法官助理  罗宇驰书 记 员  俞佳悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……