北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初8764号原告：常铁香，女，1969年9月22日出生。委托诉讼代理人：刘金，北京市佳诺律师事务所律师。被告：董丽丽，女，1981年4月17日出生。被告兼被告董丽丽的委托诉讼代理人：陈广毅（董丽丽之夫），男，1976年12月31日出生。被告：北京昊鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区城关南关大街**。法定代表人：孙雅芹，总经理。委托诉讼代理人：李伟，男，该公司职工。委托诉讼代理人：勾术新，女，该公司职工。原告常铁香与被告董丽丽、陈广毅、北京昊鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称昊鑫伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常铁香的委托诉讼代理人刘金，被告兼被告董丽丽的委托诉讼代理人陈广毅，被告昊鑫伟业公司的委托诉讼代理人李伟、勾术新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常铁香向本院提出诉讼请求：1.要求解除常铁香与陈广毅签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.陈广毅双倍返还常铁香已付定金4万元，诉讼中变更为返还定金2万元，退还常铁香购房款18万元，赔偿常铁香违约金368000元；3.昊鑫伟业公司与陈广毅、董丽丽承担连带赔偿责任；4.昊鑫伟业公司退还常铁香中介费29992元；5.本案诉讼费用及保全费由陈广毅、董丽丽共同承担。事实和理由：陈广毅与董丽丽系夫妻关系。2019年12月23日经昊鑫伟业公司居间服务，陈广毅（卖方）与常铁香（买方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定常铁香购买陈广毅所有的位于房山区xx街道办事处东大街北侧xx家园x号楼x单元x室的房屋（房产证号：X京房权证房字第XX**），该合同对购买标的、购房价款、中介费、违约金等进行了约定。合同签订后，陈广毅与董丽丽、昊鑫伟业公司未出示房产证原件、购房发票原件等原始文件，也未告知出售的房屋存在个人抵押的情况。合同签订后常铁香按照合同约定支付了2万元定金，后来又在陈广毅的强烈要求下支付了18万元首付款。但是因为陈广毅故意隐瞒房屋存在个人抵押的事实，不能提供有效的房屋核验信息，导致合同不能按约定日期履行。2020年3月份又出现房屋被法院查封冻结过户等情况，导致合同已经无履行可能。陈广毅以上行为构成欺诈，根据《北京市存量房屋买卖合同》第十三条约定，陈广毅上述行为属于违约。而昊鑫伟业公司在合同签订前没有尽到应有的注意义务和告知义务，没有认真审核陈广毅的相关售房资格和房屋权属情况，导致常铁香在为充分了解相关信息的情况下签订合同，以及后期合同无法履行，存在严重过错，应当承担连带责任。故常铁香诉至法院。董丽丽、陈广毅辩称：不同意原告的诉讼请求。不同意解除合同，常铁香开始说买房，后来又说不买，我始终是积极配合常铁香，我的房屋现在有抵押，我想把这个房子卖了，但原告申请财产保全房屋被查封，不能出卖，我不同意解除合同。昊鑫伟业公司辩称，合同签订开始一直我们在积极配合双方做手续，也在给双方调解，合同我们收的是信息费，这个费用合同有约定，如果有违约方是向违约方要，合同已经签订了，不同意退还信息服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈广毅与董丽丽系夫妻关系。位于房山区xx街道办事处东大街北侧xx家园******房屋（以下简称“x号房屋”）房屋所有权人为陈广毅。2019年12月23日陈广毅（出卖人，甲方）与常铁香（买受人，乙方）、昊鑫伟业公司（居间方，丙方）签订存量房屋买卖合同，双方约定甲方将以184万元的价格出售予乙方。合同签订之日，买受人交纳购房定金2万元，买受人于过户当日支付全部房款。房屋抵押情况为该房屋未设定抵押。办理时间约定及所需提交材料约定买受人应于2020年1月15日向居间方提供真实有效的购房资格审核材料，出卖人应于2020年1月15日向居间方提供真实有效的存量房屋房源核验材料。房屋的交付约定出卖人应当收到全款之日起五日内将房屋交付给买受人。违约责任约定：自本合同签订之日起出卖人不卖，买受人不买或买卖双方任何一方拒绝履行本合同之相关内容均视为违约，由违约方支付总房价款的20%违约金给对方，并由违约方承担房价款2.2%信息费及房价款0.5%服务费。1.合同签订后，若出卖人未按照本合同约定延迟不配合买受人办理手续的（含提交资料、房源核验、网签、贷款、过户、交房等手续）或其他违约行为导致交易不能进行的，逾期在15日天之内的，每逾期一天，出卖人应按照总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天，买受人有权单方解除合同，出卖人应按照总房价款的20%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付款项（不计利息）及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳房价款2.2%信息费及房价款0.5%服务费。2.合同签订后，若买受人未按照本合同约定的时间付款或其他违约行为（含提交资料、购房审核、网签、贷款、过户等手续）导致交易不能进行，逾期在15天内的，每逾期一天，买受人应按总房价款的万分之五向出卖人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天，出卖人有权单方解除合同，买受人应按总房价款的20%向出卖人支付违约金。买受人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将违约金支付给出卖人，同时出卖人将买受人的已付款项（不计利息）返还给买受人，期间产生的所有费用由买受人承担，买受人承担向居间方交纳的总房价款2.2%信息费及房价款0.5%服务费。3.合同签订后，如果未经居间方同意，买、卖双方协议解除此房屋买卖合同的相关约定，出卖人应承担向居间方交纳房价款1.1%的信息费；买受人应当承担向居间方交纳总房价款1.1%的信息费。4.出卖人未经买受人及居间方同意将该房屋出卖给第三方的，导致合同不能继续履行，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起5个工作日内退还买受人全部已付款项（不计利息），且承担总房价款的20%的违约金，并承担向居间方交纳总房价款2.2%信息费及房价款0.5服务费，并对其他事项进行了约定。2019年12月23日，董丽丽签署共有权人同意出售声明，董丽丽作为房屋共有权人同意将x号房屋出售给常铁香。同日，常铁香签署购房承诺书及家庭购房申请表，并向陈广毅交纳定金2万元，向昊鑫伟业公司交纳信息服务费29992元。2020年1月5日，常铁香向陈广毅支付购房首付款18万元。昊鑫伟业公司于2020年1月19日、2020年3月31日两次向常铁香发出告知函，告知其“202号房屋做房源核验时发现该房源有抵押，业务员多次联系陈广毅沟通一直未解决，导致合同未能履行”。2020年5月28日常铁香向本院申请财产保全，本院于2020年5月28日作出（2020）京0111财保74号民事裁定书：一、冻结常铁香中国银行北京xx北街支行账户存款164万元；二、对陈广毅名下x号房屋予以查封（轮候查封，查封期限2020年6月2日至2023年6月1日）。2020年6月，常铁香诉至本院。另查明，2018年4月26日，陈广毅将202号房屋抵押给案外人来冠军，被担保主债权数额78万元，债务履行期限自2018年4月25日至2018年10月24日，并办理抵押登记。现该抵押登记尚未注销。有争议的事实，本院认定如下：常铁香认为陈广毅构成违约，坚持要求解除合同，要求陈广毅赔偿违约金，不再坚持双倍定金返还的请求，不同意代陈广毅清偿债务消灭抵押权。陈广毅明确表示无能力消灭抵押权。陈广毅、昊鑫伟业公司均主张与常铁香签订房屋买卖合同时，告知常铁香x号房屋有抵押，常铁香知晓抵押事宜。常铁香不予认可，并提交昊鑫伟业公司2020年1月19日、2020年3月31日两次的出具告知函，才知晓x号房屋存在抵押事宜本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。常铁香与陈广毅通过昊鑫伟业公司签订的存量房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持。x号房屋在签订房屋买卖合同时存在抵押登记，现常铁香明确表示不代陈广毅清偿债务消灭抵押权，且陈广毅无能力清偿债务消灭抵押权，双方签订的房屋买卖合同履行不能，合同目的无法实现，陈广毅构成违约，应承担违约责任。依据房屋买卖合同关于房屋抵押情况约定及昊鑫伟业公司为常铁香出具的告知函，陈广毅、昊鑫伟业公司关于出卖房屋时已告知常铁香房屋存在抵押的抗辩理由，缺少事实及证据佐证，本院不予采纳。现常铁香要求解除合同，并要求陈广毅返还定金、退还已付房款及支付违约金的诉讼请求，理由正当，本院应予支持。违约金数额，本院结合合同履行情况、购房款交纳情况、陈广毅违约程度等因素，酌情予以考虑。常铁香要求过高部分，本院不予支持。昊鑫伟业公司作为居间方未尽到审查注意义务，未能明确告知常铁香x号房屋存在抵押情况，常铁香要求昊鑫伟业公司退还中介费（信息服务费）的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。信息服务费昊鑫伟业公司可基于合同约定向陈广毅另行主张权利。董丽丽虽与陈广毅为夫妻关系，但并非房屋买卖合同相对人，常铁香要求董丽丽承担相应责任，无事实法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除常铁香与陈广毅于2019年12月23日签订的北京市存量房屋买卖合同；二、陈广毅于本判决生效后十日内返还常铁香定金、购房款20万元。三、陈广毅于本判决生效后十日内支付常铁香违约金30万元。四、北京昊鑫伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还常铁香信息服务费29992元。五、驳回常铁香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由陈广毅负担（于本判决生效后七日内交纳）。案件受理费4970元，由常铁香负担200元（已交纳），由陈广毅负担4500元（于本判决生效后七日内交纳），由北京昊鑫伟业房地产经纪有限公司负担270元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 冯永良二〇二〇年十一月六日法官助理 王泽磊书 记 员 隗美娜