北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初83085号原告：宋现磊，女，1991年2月8日出生，汉族，户籍地山东省曹县。委托诉讼代理人：郭昕，北京市奕明律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳兴，1991年3月5日出生，汉族，北京市奕明律师事务所实习律师。被告：李慧芹，女，1985年8月12日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：彭少华，北京市京银律师事务所律师。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301号。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：李春燕，女，1991年3月27日出生，汉族，北京麦田房产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区。原告宋现磊（以下称原告）与被告李慧芹（以下称被告）、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人郭昕、李佳兴、被告委托诉讼代理人彭少华到庭参加了诉讼，第三人经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求确认原告、被告、第三人签署的《北京市房屋租赁合同》于2019年8月16日解除；2.要求被告向原告退还押金1.47万元。事实和理由：2019年5月9日，原告、被告、第三人签订了《北京市房屋租赁合同》，约定被告将位于北京市朝阳区xxx单元2602（以下称2602室）出租给原告，租期为2019年5月11日至2020年5月10日，租金为1.47万元/月，支付方式为押一付三。合同签订后，原告依约向被告支付房租4.41万元，押金1.47万元。原告入住之后发现房屋务中充满了刺鼻的气味和大量狗毛，原告与第三人、被告沟通，被告承认房屋中的异味可能是之前养狗所致，原告多次与被告、第三人协商清除该气味，但是被告屡屡推诿。因房中异味严重影响了原告的居住，并导致原告身体出现过敏反应，故原告想协商退租事宜，被告不同意。迫于无奈，原告继续租住在房屋中，并购买了犬用除臭剂、雇佣保洁自行处理异味，但是效果甚微。因居住环境严重影响了原告的身体健康，故原告于首期租金到期之后搬离了房屋，且被告在2019年8月18日将2602号房屋换锁，致使合同无法继续履行，但被告拒绝退还押金。根据合同第九条第（三款）第二项规定，因被告交付的房屋影响原告健康、安全，原告有权单方解除合同，故原告诉至法院。被告辩称，我方已于2019年8月16日收回2602号房屋，该租赁合同已经解除；原告要求退押金于法无据。原告一直未按约定交纳租金，违约在先，2019年5月12日原告与被告、第三人共同办理了验房，当日原告签署了《房屋交接清单》，确认“合法房屋交验条件……同意接受”。交房后，原告向第三人提出因车库问题要求解约，在未能实现其无理要求的情况下，原告又以房屋存在异味为由要求解除合同，拖延支付租金。2019年8月6日原告应当支付第二期房租，当日及之后被告向原告进行催收，原告始终推诿怠于履行约定义务。根据租赁合同，2019年8月16日被告向原告发送解除函。2019年8月18日，被告委托律师通过原告提供的身份证地址邮寄律师函通知原告解除合同，以及要求原告承担违约金，原告采取不接电话以及关机的方式拒收律师函。被告在履行上述通知义务后，当日行使合同解除权并收回了2602号房屋。被告认为合同已经于2019年8月16日解除，并于2019年8月18日收回了房屋。本案租赁合同合法有效，是双方自愿签订的。原告在签订合同前已经对房屋进行了考察，对房屋状态有合理认识，交接前多次实际查验，并在《房屋交接清单》上明确认定“符合房屋交验条件……同意验收”。原告提出搬入房屋后发现有异味，并不符合所谓合同解除条件。根据租赁合同第九条约定，只有交付的房屋严重不符合约定或者影响被原告安全、健康的，原告才有权单方解除合同。根据原告提交的证据，不足以证明房屋影响其安全及健康。原告认为房屋有异味是通过其主观判断的，不同的人有不同的认识，原告也未出具第三方机构出具的勘验报告或者鉴定结论。双方解除合同后，2602房屋一直有人承租，也没有人提出有异味的情况。原告违约在先，无权要求我方退还押金，按照合同约定，原告应按约支付租金，在经我方多次催缴后仍不交纳，我方有权依约解除合同并要求对方承担月租金100%的违约金，我方根据该约定，将押金折抵违约金。第三人未出庭，提交书面意见述称，原告的诉讼请求与我方无关，我方不发表意见，遵从法院判决；我方居间义务已经完成，无瑕疵且无过错。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下：2019年5月9日，原告作为乙方（承租人）与被告作为甲方（出租人）、第三人作为丙方（居间人）签署《北京市房屋租赁合同》，约定被告将2602房屋出租给原告使用，甲方向丙方支付佣金7350元；租赁期限自2019年5与11日至2020年5月10日，月租金1.47万元，支付方式为押一付三；支付时间为2019年5月11日、2019年8月6日、2019年11月6日、2020年2月6日。甲方有下列情形的乙方有权单方解除合同：1.延迟交付房屋达10日，2.交付的房屋严重不符合合同约定或者影响乙方健康、安全，3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除而合同，收回房屋：1.不按约定支付租金达10日，欠缴各项费用达2000元、擅自改变房屋用途……。甲方有约定的情形之一导致合同解除，应按月租金100%向乙方支付违约金；乙方有约定的导致合同解除的情形的，应按月租金的100%支付违约金；乙方提前退租或者甲方提前收回房屋的，应当提前30日通知对方，并支付月租金100%的违约金。原告于2019年5月9日、5月11日委托案外人王x会向被告支付1.47万元、4.41万元。原告于2019年8月16日搬出2602号房屋；被告认可2019年8月18日收回2602号房屋。原告提交与被告的微信聊天记录、短信，原告最早提出房屋有异味的时间为2019年5月17日，后多次联系被告要求解决房屋内异味问题；被告称需要原告提交第三方机构出具的鉴定报告；2019年8月16日，被告向原告发送解除合同通知书，以原告未按时交纳租金为由要求原告2019年8月17日搬出。原告认可原来在2602号房屋内养过狗，但是原告在租赁前并未询问过是否养过狗；签合同后没有核实过是否有异味，为原告买过炭包和香薰。原告称在租赁前问过被告是否养过狗，被告称并未养过狗；签完合同之后问过中介公司的人员是否养过狗。促成本次租赁合同的第三人工作人员张x立称其出租前被告并未告知中介是否养过狗；张立春称自己没有闻到异味，带同事过去，在次卧的墙角闻到有点闻到，但是不强烈。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人对自己主张的事实应当提供相应的证据，不能证明者应当承担相应的法律后果。原告与被告、第三人签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人均应当严格履行。现原告主张合同于2019年8月16日解除，被告认可，本院不持异议。关于原告提出的有异味问题，根据原告与被告的微信记录、张x立陈述、被告承认养过狗的事实、为原告购买过炭包、香薰等情形，可以认定2602房屋内确实存在异味；但对于异味的程度，原告并未提交证据，并未证明超过一般人的耐受程度，达到了严重影响其健康、安全的程度。另，考虑到对于宠物的异味耐受度，因人而异，包含相当的主观因素；原告无证据证明在租赁前询问过是否养过宠物，被告亦未证据证明其已经告知过原告之前曾经养过宠物；故双方对于签约后不能继续履行合同均存在一定的过错，另考虑到被告收回房屋后不能立即出租房屋、支付中介费等，存在一定损失及原告实际腾退房屋的时间等因素，本院酌情判令被告退还部分押金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告宋现磊于被告李慧芹、第三人北京麦田房产经纪有限公司二〇一九年五月九日签署的《北京市房屋租赁合同》于二〇一九年八月十六日解除；二、被告李慧芹于本判决生效后十日内向原告宋现磊退还押金七千三百五十元；三、驳回原告宋现磊其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168元，由原告宋现磊负担84元（于本判决生效后七日内交纳），由被告李慧芹负担84元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈峰二〇二〇年十一月三十日书记员  马赫