重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0101民初7225号原告（反诉被告）：陈敏，女，汉族，1979年2月9日出生，住重庆市三峡学院万州区。委托诉讼代理人：王毅，重庆思肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐义春，重庆思肯律师事务所律师。原告（反诉被告）：曾杰瑞，男，汉族，1976年1月26日出生，住重庆市三峡学院万州区。委托诉讼代理人：王毅，重庆思肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐义春，重庆思肯律师事务所律师。被告（反诉原告）：桑良燕，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：王建国，重庆新盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：余林川，男，回族，1984年6月28日出生，住重庆市万州区。被告（反诉原告）：向映霞，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：王建国，重庆新盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：余林川，男，回族，1984年6月28日出生，住重庆市万州区。第三人：重庆三峡学院，住所地重庆市万州区沙龙路**，统一社会信用代码12500000450405937C。法定代表人：张伟。委托诉讼代理人：谭宁，重庆益安律师事务所律师。原告陈敏、曾杰瑞与被告桑良燕、向映霞及第三人重庆三峡学院房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈敏、曾杰瑞及委托诉讼代理人王毅、被告委托诉讼代理人王建国、余林川及第三人的委托诉讼代理人谭宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈敏、曾杰瑞向本院提出诉讼请求：1、请求确认位于重庆市万州区×住房归原告所有；2、判令二被告为原告办理该房屋的过户手续；3、诉讼费用由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告签订的《房屋买卖合同》有效；2、判令第三人安置给被告桑良燕、向映霞的还房及相关补偿权利属原告所有（房屋安置合同权利义务）；3、判令第三人为原告办理安置房屋的产权手续。事实和理由：2005年12月，原告在看到重庆三峡学院校园内张贴的售房广告后电话联系被告要求看房。被告委托其他老师带领原告看房后，双方对房屋买卖达成一致，当时被告承诺该房能办理过户手续，并约定在房屋过户时双方各自承担相应的手续费。出于对老师的信任，原告参照当时万州的房屋买卖价格，一次性支付给被告购房跨99800元。双方签订购房合同，合同明确约定房屋所有权从桑良燕一方转移至陈敏一方，同时卖方将该房唯一合法产权证和契税证移交至陈敏一方。从2005年12月至今，原告已实际居住该房达15年之久，但被告一直未能协助原告办理该房的过户手续。后三峡学院对沙龙路校区房屋安置补偿，被告以房主身份与三峡学院签订相关协议，且拒绝将安置房屋交付原告所有，违反合同约定及诚实信用原则。被告桑良燕、向映霞辩称，被告将房屋出售给原告的事实予以认可，但至今没有过户的过错不在被告。房屋所在土地性质属于划拨，导致没有办理过户，二被告不是不履行协助义务，而是存在法律障碍，现在房屋已经由被告和第三人签订了房屋置换协议，也没有办法将房屋的所有权确认给原告。综上，由于法律上的障碍，被告无法为原告办理本案房屋的过户手续，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人重庆三峡学院述称，同意原告的诉讼请求，原、被告之间的房屋买卖合同有效。被告已将房屋转让给了原告，虽然没有办理过户手续，但是根据诚实信用原则，被告应将还房的合同权利义务转移给原告所有。反诉原告桑良燕、向映霞向本院提出诉讼请求：1、请求确认反诉原告与反诉被告于2005年12月6日签订的《房屋买卖合同》无效，由反诉原告退还反诉被告购房款99800元及利息；2、如不能满足第一项诉讼请求，则请求解除《房屋买卖合同》，并由反诉被告向反诉原告支付房款291180元；3、如不能满足第一项和第二项诉讼请求，则请求由反诉被告向反诉原告支付置换房屋差异面积的房款138476.1元、原房屋面积差价123266.2元、已垫付的应交款17952.78元及学校“应补款”51510元，合计331205.08元；4、反诉费由反诉被告负担。事实与理由：双方签订的《房屋买卖合同》中，房屋所在土地性质属于划拨，根据相关法律规定，划拨土地转让必须经过政府审批同意，否则无效。即使法院认定有效，现在也无法为反诉被告办理过户手续，反诉被告合同目的无法实现，也只能解除合同。反诉原告利用其教师身份在房屋置换及选房资格方面享有特殊政策，为原告带来更大的收益，如果反诉被告不同意解除则应当向反诉原告支付置换房屋与原房屋之间的差价以及其他补偿款。经审理查明，2005年12月6日，桑良燕、向映霞（甲方）与曾杰瑞、陈敏（乙方）签订《房屋买卖合同》，主要约定甲方将重庆三峡学院幢一单元408住房一套卖给乙方。该房97平方米，砖混结构，包括门窗及室内装修及厨房卫生间设施，水电设施及花架等。房屋卖价99800元，一次性付清。该房屋买卖签字生效，交付房产证及钥匙。涉及该房屋以前的有权债权债务由甲方负责与乙方无关，学校或国家对甲方的房屋补贴与乙方无关。办房产证过户手续时，按国家规定纳税，双方各自负责。本合同一式二份，双方各执一份。合同签订当日，曾杰瑞、陈敏支付购房款99800元，桑良燕、向映霞出具收据并出具《授权书》“现将重庆三峡学院×室住房一套卖给曾杰瑞、陈敏二同志，以后一切主权归曾杰瑞、陈敏二同志。如租、借、转让、拆迁等均由买方行使主权，特立此授权书为证。”此后，被告将房屋交付原告居住使用至今。另查明，本案讼争房屋建成使用于1989年9月，1993年12月13日，经原万县市直属单位住房制度改革办公室同意，原三峡大学筹备组将本案房屋部分产权（44.73平方米）出售给被告桑良燕。1998年6月2日，重庆三峡学院（甲方，承建方）与桑良燕（乙方，集资方）签订《集资建房合同》，约定“甲方为解决教职工住房难的现状，经省教委批准，学院实行合作集资建房。现应乙方申请，学院研究同意乙方参加集资建房，根据乙方的工龄、职务、职称、面积，乙方应向甲方交纳集资款15544.93元。”2001年5月14日，被告桑良燕取得万州区×房屋（建筑面积97.06平方米）的房屋所有权证。再查明，2011年12月23日，重庆三峡学院印发《关于印发沙龙校区教职工住房置换办法的通知》（以下简称《通知》），《通知》对置换对象、置换位置、方式、补差办法、选房办法、置换程序等方面进行了规定。其中，在选房办法规定中确定以房屋户主校龄计分分批选房的原则。2020年7月1日，重庆三峡学院印发《沙龙校区教职工住房置换实施补充规定》（以下简称《规定》），《规定》明确适用上述《通知》中确定的选房办法，并对房屋补助、协议签订、房屋搬迁等其他内容进行了明确。按上述文件确定的选房顺序的确定方式，被告桑良燕在B户型选房顺序中名列第12位（总48位）。2020年7月4日，依照上述两个文件精神，重庆三峡学院（甲方）与桑良燕（乙方）签订《重庆三峡学院沙龙校区教职工住房置换协议》，主要约定：乙方同意将沙龙校区内东院×栋×单元×室，建筑面积103.20平方米住房一套退还学校。乙方按照选房规则选定的置换新房为A栋16-1室，建筑面积129.49平方米，套内面积106.02平方米。乙方需向甲方缴纳新旧房屋面积差3平方米、单价4270元/平方米、面积差价7686元、楼层差价315元，宗的补差金额为8001元。甲方按照《置换办法》的规定，向乙方支付以原住房建筑面积按500元/平方米的装修补助，并向乙方支付搬家补助2000元/户……乙方承诺在2020年12月31日前将其落户于被置换房屋的户籍关系迁出……被置换房屋的所有权证的注销，由甲方统一办理，乙方承诺予以配合。置换房屋的不动产权证书的登记，由甲方统一办理，其房屋不动产权证按照原户主姓名办理（户主去世的情况下，办理给其法定继承人），相关费用由乙方自行承担，乙方承诺予以配合。以上事实有原、被告提交的《房屋买卖合同》、《万县市直属单位优惠出售公有住房报批表》、《集资建房合同》、《关于印发沙龙校区教职工住房置换办法的通知》、《沙龙校区教职工住房置换实施补充规定》、《重庆三峡学院沙龙校区教职工住房置换协议》等书面证书以及当事人陈述意见佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同属于有效合同。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，原、被告虽然签订了《房屋买卖合同》，并且原告按照合同约定向被告付清了购房款，但因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，原告并没有取得所购房屋的房屋所有权。被告在收到原告支付的购房款后，双方因客观原因（土地证未分离）未能及时办理产权过户手续，房屋所有权人仍为被告桑良燕。现房屋被三峡学院置换，且据三峡学院陈述该房屋产权证正在办理注销过程中，导致无法办理产权变更手续。被告桑良燕作为案涉房屋的登记所有权人，与三峡学院签订的《重庆三峡学院沙龙校区教职工住房置换协议》，合法有效。在一定意义上而言，被告桑良燕在该协议中的合同权利即为出卖给原告房屋的对价。被告在收取了原告交付的购房款后，本应积极配合原告将出卖房屋过户登记至原告名下，现因拆迁安置原因导致无法办理过户登记手续，且案涉房屋正在办理注销手续，房屋物权即将消灭，在此情况下，原告可以选择解除合同，也可以选择主张交付所购房屋物权消灭的对价即置换利益。被告出具的《授权书》中，实际上对拆迁利益的分配也进行了约定，即由原告享有。现被告已与三峡学院签订置换协议，原告请求享有上述置换协议中相应的权利义务，符合法律规定、合同约定以及权利义务相一致的原则，应当予以支持。因安置房屋暂不具备产权登记条件，对于原告请求第三人为其办理安置房屋产权手续的诉讼请求本院不予支持。对于原告请求第三人立即交付房屋的诉讼请求，因安置房屋交付期限尚未届满，本院对于此项诉讼请求暂不予支持，原告可依据《重庆三峡学院沙龙校区教职工住房置换协议》相关内容与第三人履行。原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，对于反诉原告请求确认无效的诉讼请求，本院不予支持。反诉被告在合同履行过程中没有违约行为，也不符合法定解除的条件，对于反诉原告请求解除合同并返还购房款的诉讼请求不予支持。根据第三人庭审中陈述以及《通知》及《规定》内容，安置房屋系对原房屋的置换，房主身份并不享有置换利益，仅能确定选房顺序。反诉原告由于其校龄长，选房顺序排名靠前，客观上为反诉被告争取到了相对更好的楼层及户型，且庭后反诉被告也书面承诺自愿给予一定补偿，基于以上因素，本院酌情确定由反诉被告补偿反诉原告30000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十三条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告陈敏、曾杰瑞与被告桑良燕、向映霞签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告桑良燕与第三人重庆三峡学院签订的《重庆三峡学院沙龙校区教职工住房置换协议》中的合同权利义务由原告陈敏、曾杰瑞享有和履行；三、驳回原告陈敏、曾杰瑞的其他诉讼请求；四、反诉被告陈敏、曾杰瑞在本判决生效后十日内给付反诉原告桑良燕、向映霞房屋补偿款30000元；五、驳回反诉原告桑良燕、向映霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2295元，由被告桑良燕、向映霞负担；反诉案件受理费3134.04元，由反诉原告桑良燕、向映霞负担2859.04元，由反诉被告陈敏、曾杰瑞负担275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  和小彬人民陪审员  向 良人民陪审员  赵国明二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  宫 婷