河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民终1185号上诉人（一审原告、执行人案外人）：陈光兴，男，1970年9月9日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：刘振方，北京富鼎律师事务所律师。上诉人（一审原告、执行人案外人）：杨慧萍，男，1957年3月3日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：刘振方，北京富鼎律师事务所律师。上诉人（一审原告、执行人案外人）：木明光，男，1951年12月24日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：刘振方，北京富鼎律师事务所律师。上诉人（一审原告、执行人案外人）：陈朝荣，男，1962年2月6日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：刘振方，北京富鼎律师事务所律师。上诉人（一审原告、执行人案外人）：彭茂笑，男，1976年1月13日出生，汉族，住浙江省温州市瑞安市。委托诉讼代理人：刘振方，北京富鼎律师事务所律师。上诉人（一审原告、执行人案外人）：金训，男，1972年10月1日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：刘振方，北京富鼎律师事务所律师。上诉人（一审原告、执行人案外人）：许慧坚，男，1987年7月8日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：刘振方，北京富鼎律师事务所律师。被上诉人（一审被告、申请执行人）：温州东瓯建设集团有限公司，住所地浙江省温州火车站站前1号地块。法定代表人：陈晓义，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴娜丽、李令鹏（实习），上海市建纬（郑州）律师事务所律师。被上诉人（一审被告、被执行人）：商丘市金维城房地产开发有限公司，住所地河南省商丘市梁园区八一路南侧桂林路。法定代表人：李振洪，该公司总经理。上诉人陈光兴、杨慧萍、木明光、陈朝荣、彭茂笑、金训、许慧坚（以下简称陈光兴等七人）因与被上诉人温州东瓯建设集团有限公司（以下简称东瓯公司）、商丘市金维城房地产开发有限公司（以下简称金维城公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省商丘市中级人民法院（以下简称商丘中院）（2020）豫14民初98号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2020年11月19日开庭进行审理。陈光兴等七人委托诉讼代理人刘振方，被上诉人东瓯公司委托诉讼代理人吴娜丽、李令鹏到庭参加诉讼，被上诉人金维城公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈光兴等七人上诉请求：依法撤销商丘中院（2020）豫14民初98号民事判决，判令不得执行商丘市××与××路交叉口东北角主楼（××广场）701铺房产并解除查封措施，判令上述房产归陈光兴等七人共同所有。事实与理由：一、上诉人提交的证据足以证明案涉房屋购房款已支付完毕。上诉人在本案中提交的证据均为与案涉房产相关的购房款证据，其他经济往来所涉及款项远高于本案证据记载的金额；二、上诉人对涉案房产未能办理过户登记不存在过错。上诉人购买案涉房产时，尚没有到办理房产证的时间，根据房管局公示的房产登记备案信息均显示案涉房产属于正规备案房产，上诉人没有必要再去核实房产手续的完备性；三、上诉人有权要求在本案中确认案涉房产归上诉人所有。东瓯公司答辩称，一、上诉人对案涉房屋不享有排除执行的民事权益，不符合异议复议规定第28条。上诉人提交的证明购房款已经支付的证据不是向金维城公司支付，是其他法律关系，不是购房款，回单无法证明付款方是上诉人；二、上诉人对涉案房产没有办理过户登记存在过错，杨慧萍、陈朝荣在商丘市旺角投资有限公司（以下简称旺角公司）担任职务，旺角公司是案涉房产的销售方，对案涉房产的情况了解，对未办理登记存在过错；三、上诉人称其有权要求确认案涉房产归上诉人所有系上诉人对一审判决理解有误。陈光兴等七人一审诉讼请求：1.判令不得执行商丘市××与××路交叉口东北角主楼（××广场）701铺房产，房产价值1800000元；2.判令解除对商丘市××与××路交叉口东北角主楼（××广场）701铺房产的查封措施；3.判令商丘市××与××路交叉口东北角主楼（××广场）701铺房产归陈光兴等七人共同所有；4.本案诉讼费由东瓯公司、金维城公司承担。事实和理由:1.2010年10月30日，陈光兴等七人通过金维城公司代理销售公司合伙购买包括案涉房产在内的商丘市××与××路交叉口东北角主楼（××广场）房产及附属设施（1-8），陈光兴等七人购买的全部房产均由金维城公司办理权属备案，并支付全部购房款，实际占有使用案涉房屋至今，使用期间陈光兴等七人对该房屋进行装修，并添置电梯等固定设施。金维城公司已为陈光兴等七人办理了部分房产的不动产登记，案涉房屋虽未办理不动产登记手续，但系金维城公司所致，陈光兴等七人无过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。”，依照上述执行规定，案涉房产属于陈光兴等七人财产，不得查封且能够排除执行。2.《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”陈光兴等七人有权在本案执行异议之诉程序中要求确认案涉房产为其所有。东瓯公司辩称，1.案涉6-8层房产至今未取得建设工程规划许可证、商品房预售许可证明，也未取得不动产权证书，该房产至今仍登记在金维城公司名下，因此《协议书》中关于6-8层房屋买卖条款无效。商丘中院（2018）豫14民终268号民事判决认定杨慧萍、陈朝荣在旺角公司任主要职务，对案涉房屋的情形知晓，陈光兴等七人对案涉房屋买卖合同无效具有过错。2.陈光兴等七人未支付全部购房款，金维城公司未向陈光兴等七人交付案涉房屋，其占有该房屋的行为属于非法占有。3.陈光兴等七人未支付6-8层价款。一是陈光兴等七人所提交的大部分付款凭证都是代付款，并不是直接向金维城公司支付，且都因其他法律关系支付，如《情况汇报》中记载的股本、借款，并不是购房款，陈光兴等七人未提交证据证明该款项为购房款，金维城公司明确否认该款为购房款，且大多数款项发生在《协议书》签订之前，无法证明该款与本案购房款有关，而且金维城公司与付款方此后并未就该款冲抵购房款达成合意，不能当然把该款项视为购房款。二是陈光兴提交的《会议纪要》形成于2019年3月15日，东瓯公司与金维城公司建设工程施工合同纠纷诉讼之后，李振洪与金维城公司均未参加该会议，该会议纪要仅有陈朝荣等人签字，无金维城公司盖章，金维城公司不认可该《会议纪要》，该《会议纪要》对金维城公司不产生法律效力，不能排除本案执行。三是陈光兴等七人提交的部分凭证是现金存款回单，无法证明付款方是杨慧萍或其他原告，也无法证明与案涉房屋购房款有关，且提交的付款凭证与其主张的已付款金额不符。四是陈光兴等七人与金维城公司及股东存在其他经济往来和纠纷，还购买了新天地广场（即××广场）其他房屋，不能排除陈光兴等七人支付的款项为其他用途。4.案涉房屋1-5层已办理房产过户登记，6-8层因不符合建设工程规划条件而未能办理房产过户登记。由于旺角公司系××广场的销售商，其应当对案涉房屋的开发建设手续是否完备有充分认知，而陈光兴等七人中的杨慧萍、陈朝荣在旺角公司任主要职务，亦应对案涉房屋的情形知晓，但是其未尽到合理的注意义务，对于购买建设手续不完备的房屋，从2010年购买案涉房屋后长期不能办理过户登记具有过错。金维城公司辩称，1.旺角公司与金维城公司是两个独立的公司，双方未签订委托销售协议，旺角公司本身不具有销售房屋的资质，房屋销售协议应当加盖金维城公司印章。2.陈光兴等七人提交的转款记录系杨慧萍代表旺角公司代金维城公司向他人支付的其他款项，不是本案购房款。3.2013年之前金维城公司印章被国安权、许南京、杨慧萍控制，其实施的损害金维城公司利益的行为，金维城公司不予认可。一审法院认定事实如下：东瓯公司与金维城公司、旺角公司、李振洪、陈朝荣、国安权、许南京、国振益、孙志胜建设工程施工合同纠纷一案，根据东瓯公司申请，商丘中院于2017年8月2日对河南省商丘市梁园区××路与××路东北角的××广场A区主楼701商铺进行查封，2018年8月13日作出（2017）豫14民初132号民事判决，驳回东瓯公司的诉讼请求，东瓯公司提出上诉，本院于2019年10月10日作出（2018）豫民终1435号民事判决，判决主要内容：一、撤销商丘市中级人民法院（2017）豫14民初132号民事判决；二、金维城公司于判决生效后十日内支付东瓯公司工程款3489595.2848元及利息（利息自2013年11月19日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清为止）。判决生效后，东瓯公司于2019年12月6日向商丘中院申请强制执行。陈光兴等七人认为案涉房产系其七人所有，于2020年6月15日向商丘中院提出执行异议，该院于2020年6月29日作出（2020）豫14执异84号执行裁定，驳回陈光兴等七人的异议请求。陈光兴等七人对该裁定不服，提起本案之诉。另查明，商丘中院（2018）豫14民终268民事判决查明，2007年10月，金维城公司与国安权签订销售委托书，委托国安权代为销售××广场项目的全部商品房，国安权系旺角公司的法定代表人。2010年10月30日，旺角公司与陈光兴等七人分别以甲、乙双方的身份签订转让协议，约定“一、甲方把位于商丘市××与××路交叉口东北角的房地产及附属设施一并转让给乙方，乙方同意以人民币陆仟叁佰万元付给甲方；二、房地产具体说明：总面积约18700平方米（一层面积约1900平方米：沿街商铺××路86号一间、××路87号一间、步行街西大门朝北商铺1号、3号二间、一楼大厅；二层至五层营业大厅面积约15000平方米；六、七、八层办公用房面积约1800平方米；楼内现有设施：高压变压器……）”。2011年6月20日，陈光兴等七人将商丘市梁园区××路××广场（新天地广场）A区主楼1-8层（建筑面积约18700平方米）授权商丘市旺角百货有限公司以其名义对外出租。2013年11月18日，商丘市旺角百货有限公司将涉案房屋出租给郭峰侠用作早教中心经营。2016年5月1日，商丘市旺角百货有限公司又将涉案房屋出租给郑明来用作经营场地。目前涉案房产登记在金维城公司名下。该判决维持一审判决驳回陈光兴等七人要求停止对位于河南省商丘市梁园区××路与××路东北角的××广场A区主楼六层601商铺的强制执行，并解除查封扣押的诉讼请求。再查明，商丘中院（2016）豫14民初134号民事判决，判决准许对位于商丘市梁园区××路东××路北××广场A区主楼第八层801铺面积为509.8平方米的房产进行执行。本院（2017）豫民终1037号民事判决，维持商丘中院（2016）豫14民初134号民事判决，并查明，杨慧萍认可旺角公司的股东有国安权、杨慧萍、陈朝荣等9人，其中杨慧萍系该公司出纳，陈朝荣系财务总监、副总经理。陈光兴等七人认可案涉房屋未办理房屋过户登记系6-8层房屋规划、建筑手续不完备造成。陈光兴等七人举证的2011年10月30日金维城公司开具的20547407.26元收据，杨慧萍陈述：由于旺角公司受金维城公司委托代为销售××广场房屋，杨慧萍系旺角公司出纳，旺角公司将销售款项交付金维城公司，并与陈光兴等七人支付的案涉房屋款项未开具发票的部分，一并由金维城公司向旺角公司开具收据。一审法院认为，陈光兴等七人与金维城公司未签订商品房买卖合同，未办理过户登记，其尚未取得案涉房屋所有权，陈光兴等七人基于购买金维城公司开发建设的非居住使用房屋享有的权利系物权期待权，当与东瓯公司主张的债权发生冲突时，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行处理，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。”一、陈光兴等人提交的《情况汇报》及《会议纪要》显示，陈光兴等七人与金维城公司及股东存在其他经济往来和纠纷，金维城公司开发的房屋由旺角公司销售，杨慧萍在（2017）豫民终1037号案件中认可，金维城公司出具的收款凭证中包括旺角公司代金维城公司销售××广场其他房屋的售房款，且陈光兴等七人提交的支付凭证部分为代付款，并不是直接向金维城公司支付，双方存在多种经济纠纷，陈光兴等七人未提交双方清算的证据，其提交的证据不足以证明案涉房屋购房款已支付完毕。二、案涉房屋1-5层已办理房产过户登记，6-8层建设规划手续不完备而未能办理房产过户登记。由于旺角公司系××广场的销售商，其应当对案涉房屋的开发建设手续是否完备有充分认知，而共同买受人陈光兴等七人中的杨慧萍、陈朝荣在旺角公司任主要职务，亦应对案涉房屋的情形知晓，但是其未尽到合理的注意义务购买建设手续不完备的房屋，从2010年购买案涉房屋后长期不能办理过户登记，陈光兴等七人具有过错。三、《中华人民共和国物权法》第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”案涉房产登记在金维城公司名下，未进行变更登记，不发生物权变动效力，陈光兴等七人要求判令归其所有，于法无据，不予支持。综上所述，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形，陈光兴等七人要求排除对案涉房屋的执行，解除查封，确认该房屋为其所有，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款、第三百一十三条第一项规定，判决如下：驳回原告陈光兴、杨慧萍、木光明、陈朝荣、彭茂笑、金训、许慧坚的诉讼请求。案件受理费21000元，由原告陈光兴、杨慧萍、木光明、陈朝荣、彭茂笑、金训、许慧坚负担。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：陈光兴等七人对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。本案中，陈光兴等七名案外人对法院执行查封登记在被执行人金维城公司名下的房产提出异议，主张对案涉房产享有物权期待权，可以排除强制执行，应适用上述法律规定予以审查。只有在陈光兴等七人同时具备上述法律规定的四个要件时，才能认定其对案涉房产享有物权期待权，继而可以排除强制执行。首先，案涉房产登记下金维城公司名下，陈光兴等七人作为买受人，应与房屋所有权人金维城公司签订房屋买卖合同。而陈光兴等七人并未与金维城公司签订书面买卖合同，仅与委托销售商旺角公司以甲、乙双方的身份签订转让协议，不能认定在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，案涉房屋未办理房屋过户登记是因6-8层房屋规划、建筑手续不完备造成，而上诉人杨慧萍、陈朝荣在案涉房屋销售商旺角公司担任主要职务，应对案涉房屋的开发建设手续是否完备有充分了解，其购买建设手续不完备的房屋，对不能办理过户登记存在过错。故陈光兴等七人不符合上述法律规定的四个要件，对案涉房屋尚不享有物权期待权，因而不能够排除强制执行，其上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21000元，由上诉人陈光兴、杨慧萍、木光明、陈朝荣、彭茂笑、金训、许慧坚负担。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  刘海全审判员  朱 虹二〇二〇年十一月三十日书记员  高 嫱