广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初8547号原告：广东福禄实业投资有限公司，住所地广东省东莞市中堂镇北王路中堂段233号5栋110室。法定代表人：肖明海。委托诉讼代理人：张良飞、靳文涛，广东赋诚律师事务所律师、实习律师。被告：广东明亮传媒有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西76号3017房。法定代表人：钟卫。委托诉讼代理人：钟曲倩，广东品盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕锦扬，该公司员工。原告广东福禄实业投资有限公司诉被告广东明亮传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东福禄实业投资有限公司的委托诉讼代理人张良飞，被告广东明亮传媒有限公司的委托诉讼代理人钟曲倩、吕锦扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东福禄实业投资有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告立即向原告支付拖欠的2018年12月1日至2019年7月31日期间的房屋租金146800元及逾期付款违约金146800元（自每期欠付之日起按每日5‰计至清偿日止，其中暂计至2020年7月31日止已超过本金，原告同意按不超过本金计）；二、被告立即向原告支付2019年8月1日至2019年11月4日期间的房屋占有使用费57435元及其利息（以57435元为本金自2019年11月5日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率上浮50%计至清偿之日止，其中暂计至2020年7月31日止为3601元）；三、被告承担诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2017年8月24日签订《租赁合同书》，约定被告按建筑及消防、环保现状向原告承租位于广州市增城区新塘镇沙浦荔新10路22号创兴工业园05栋7楼B区房屋做仓库使用（《房屋所有权证》编号:粤房字第××号），租赁房屋面积为1400㎡（含公共分摊）；租赁期限为自2017年8月1日起至2019年7月31日止；每月不含税租金为17500元；被告应于每月5日前支付当月租金，逾期每天计收租金5‰的违约金；被告应全面负责租赁物的消防安全，按规定配备灭火器材并承担其费用。双方依据合同实际执行的为含税租金每月18350元。2018年11月24日9时07分，该房屋内发生火灾。根据广州市消防支队增城区大队出具的《火灾事故认定书》，该火灾由被告仓库内机器人故障引起燃烧并蔓延成灾。火灾事故发生后，被告先后提出无理索赔诉讼【（2019）粤0118民初2561号】和无理要求返还房屋租赁押金的诉讼【（2019）粤0118民初4955号及（2020）粤01民终9542号】，迟迟不返还租赁房屋。在上述4955号案于2019年7月31日开庭审理中，被告主张双方租赁合同于当日因合同期满而终止，但此后仍然占用房屋不返还。经原告不断催告，被告直到2019年9月19日才将房屋腾空移交装修。2019年12月4日，双方在上述2561号案中当庭确认房屋损坏修复装修期为1.5个月（自2019年9月20日起至2019年11月4日止）。被告在原本没有接入任何室内电线的承租房屋内私拉乱接大量电线并大量使用电器，将约定的仓库用途违约变成了电器工作室，并在无人看守的情况下违规使用电器，引发火灾，造成重大安全生产责任事故，其一切事故责任应由被告承担。上述民终9452号案判决亦认定被告过错造成火灾，其没有尽到承租房屋安全保障和损坏修复责任，应当承担根本违反合同的违约责任。因此，被告应当向原告支付拖欠租金及占用费，并承担迟延付款的违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告广东明亮传媒有限公司辩称：一、2018年11月24日火灾发生后至2019年9月19日被告清空租赁房屋一切货物并交还给原告期间，共9个月零27天，被告无法使用租赁房屋，无义务支付租金、房屋占有使用费，更无需承担逾期付款违约金、利息。二、即使被告需要承担2018年11月24日至2019年9月19日期间租金、房屋占有使用费的一部分，也仅应按被告在火灾的过错比例来承担相应的租金、房屋占有使用费，而不是承担全额租金、房屋占有使用费。原告应根据其在火灾的过错程度承担相应责任。三、假设被告需要按过错比例承担火灾发生后的部分租金，即使被告在法律上和客观上需要承担逾期支付租金的违约金，在此假定前提下：1、因涉案《租赁合同书》第三条第1款约定的月租金为17500元（不含税），即月租金应以17500元计算，且税费不能计入月租金并作为计算违约金或利息的基数。2、因涉案《租赁合同书》第三条第2款约定的逾期支付租金的违约金明显过高，也请求法院将逾期支付租金的违约金调整为按同期银行贷款利率计算。3、在（2020）粤01民终9542号判决书中，已将履约保证金52500元作出不予退还被告的处理，履约保证金也属于违约金，如本案产生违约金的，也应先从履约保证金予以抵扣。四、关于2019年9月20日至2019年11月4日期间的房屋占有使用费及利息，被告无法使用租赁房屋，被告无义务支付该期间房屋占有使用费，更无须承担利息。即使被告需要承担该期间房屋占有使用费一部分，也仅应按被告在火灾的过错比例来承担相应的房屋占有使用费，而不是承担全额房屋占有使用费。原告应根据其在火灾的过错程度承担相应责任。五、原告对于火灾的发生和蔓延存在严重过错，故应免除被告大部分租金。1、原告未经消防部门批准改变房屋用途并在房屋中改建或内部装修，对火灾发生及蔓延存在严重过错。2、根据合同第四条第1款的约定，原告应提供可使用的消防设施，并保证消防设施处于适用和安全的状态，但原告没有提供，原告的行为系导致火灾发生及扩大的重要原因。3、涉案房屋作为仓库使用，应设置自动灭火系统，并宜采用自动喷水灭火系统。但事实上，涉案房屋没有采用自动喷水灭火系统、设置烟感报警器，致使没能及时发现火灾，也因没有配备自动喷淋灭火设备未能及时淋灭火苗，最终导致火灾蔓延成灾，给被告造成特别巨大的损失。4、原告未尽到专业管理人的谨慎注意义务。六、涉案火灾引发的（2019）粤0118民初2561号案尚在审理中。为避免两案的判决出现冲突，请对两案综合审查后再作适当处理。经审理查明：2017年6月3日，广州胜兴隆服装有限公司出具授权书，记载：兹有广州胜兴隆服装有限公司，现授权广东福禄实业投资有限公司对广州增城区新塘镇沙浦荔新10路22号创兴工业园3、4、5、6号厂房和C幢宿舍楼（包括相应区域配套设施）进行全权管理、出租和签署合同。特此授权，授权有效期2017年07月1日起至2037年6月31日止。2017年8月24日，被告（承租方、乙方）与原告（出租方、甲方）签订《租赁合同书》，载明：“……第一条、租赁厂房甲方将位于广州市增城区新塘镇沙浦荔新10路22号创兴工业园05栋7楼B区出租给乙方用于仓库使用，面积1400平方米（含公共分摊），实用率不低于80%；……如需改变用途，需征得甲方的书面同意。第二条、租赁期限乙方租赁期限自2017年8月01日起至2019年07月31日止。自2017年08月10日起开始计算租金。……第三条、租赁费1、租金：租赁物0507B楼按月租金为￥17500元（大写人民币：壹万柒仟伍佰元）正；本价格为不含税价，甲方向乙方开出发票时，乙方另行支付税费。2、乙方须在签订本合同时，向甲方支付履约保证金￥52500元。另乙方应交纳首月租金￥17500元正，共计￥70000元正。乙方应在每月五日前交付当月租金及上月费用，逾期每天将计收租金及费用5‰的违约金并停水停电，所有损失均由乙方自行承担；逾期一个月者，视为乙方单方解除合同，乙方同意甲方不通过仲裁或诉讼，径直收回物业，另行处理，乙方所交纳本合同条款内的一切费用不予退还，甲方有权对租赁物及其内部的所有物品自行处理，并有权优先抵扣乙方所欠租金、水电费等费用，但甲方存在违约情况的除外。……第四条、维修保养……2、甲方将租赁物及附属的设备、设施以现状交于乙方使用，乙方所租赁期间若租赁物及附属的设备、设施出现或发生妨碍安全、损坏、漏雨或故障等情形的，并及时告知甲方维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限同时向乙方支付维修费用，如乙方租赁区域人为损坏相关设施的，由乙方自行负责修复。第五条、消防安全甲方将租赁物以合格消防交付给乙方，乙方应按相关规定全面负责租赁物的消防安全，按规定配备消防灭火器，承担因此支付的费用。甲方有权检查租赁物的消防安全。……第七条、物业管理……6、乙方每年6月份向甲方缴纳消防设施及其他公共设施维护使用800元/年。……第九条、合同解除……3、乙方有下列行为之一的，经劝告后仍拒不改进的，甲方有权解除合同，并没收履约保证金；……（3）、损坏承租租赁物，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。……（6）、拖欠房租和其他应交的一个月费用。……”。2019年6月11日，广东明亮传媒有限公司（以下简称明亮传媒公司）起诉广东福禄实业投资有限公司（以下简称福禄投资公司）、广州胜兴隆服装有限公司（以下简称胜兴隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，诉讼请求：一、福禄投资公司立即返还明亮传媒公司2017年8月1日起至2018年11月30日期间明亮传媒公司多付的租金64521.35元及利息；二、福禄投资公司立即返还明亮传媒公司履约保证金52500元；三、由福禄投资公司承担本案诉讼费用。本院审理后，于2020年1月13日作出（2019）粤0118民初4955号民事判决书，查明如下事实：一、位于增城新塘镇沙埔长巷村下庄（厂房G2）的登记所有权人为胜兴隆公司。二、2017年5月26日，福禄投资公司与胜兴隆公司签订《创兴工业园厂房仓库宿舍租赁管理合同》，约定福禄投资公司向胜兴隆公司承租位于广州市增城区新塘镇沙埔荔新10路22号部分（内部编号：③④，⑤⑥号楼，C幢）房地产，租赁期限20年。三、2019年1月23日，增城市公安局消防大队作出穗应急增消火认字[2019]第0001号《火灾事故认定书》，载明：“火灾基本情况：2018年11月24日09时07分许，广州市增城区新塘镇沙埔创兴工业园五号楼7楼广东明亮传媒有限公司仓库发生火灾，现场过火面积约100平方米，火灾直接财产损失约195万元，无人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：本次事故起火时间为2018年11月24日09时07分许，起火部位为创兴工业园五号楼7楼广东明亮传媒有限公司仓库内东南侧机器人残骸处，起火原因系仓库内机器人（自编号5号）故障引起燃烧并蔓延成灾。……”。四、明亮传媒公司作为原告，以福禄投资公司、胜兴隆公司为被告于2019年3月5日诉至本院，主张福禄投资公司作为涉案房屋的转租人和物业管理方，胜兴隆公司作为所有权人，对涉案房屋火灾蔓延造成明亮传媒公司损失存在过错，并据此请求判令：一、福禄投资公司、胜兴隆公司赔偿明亮传媒公司3143400元（此金额为暂定额，按6286800×50%计算，最终按火灾给明亮传媒公司造成直接损失评估金额的50%计算）；二、诉讼费用由福禄投资公司、胜兴隆公司负担。本院予以受理，案号为（2019）粤0118民初2561号。福禄投资公司在该案中提出反诉，主张因明亮传媒公司的过错致使涉案房屋发生火灾造成房屋损坏，并据此请求判令：一、明亮传媒公司向福禄投资公司赔偿房屋损害损失1049433元；二、反诉受理费由明亮传媒公司承担。该案目前尚在审理中。本院经审理认为：福禄投资公司向胜兴隆公司承租涉案房屋后与明亮传媒公司签订《租赁合同书》，胜兴隆公司对此没有异议，上述合同是订约双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规范，是合法有效的，订约双方均应依约履行。对于履约保证金应否退回的问题，按照《租赁合同书》的约定，履约保证金的退回以明亮传媒公司不存在违约，不存在损坏承租租赁物且在合理期限内未予修复等为前提。根据《火灾事故认定书》的认定，起火原因系明亮传媒公司存放在租赁物的机器人故障引起燃烧并蔓延成灾，现场过火面积约100平方米。由此可见对于火灾造成租赁物的损坏明亮传媒公司是存在过错的，而根据（2019）粤0118民初2561号的审理可知明亮传媒公司并未就该损坏进行修复，因此，明亮传媒公司主张福禄投资公司退回履约保证金，理据不足，本院不予支持。判决如下：驳回原告广东明亮传媒有限公司的全部诉讼请求。判后，明亮传媒公司不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院审理后于2020年5月29日作出（2020）粤01民终9542号民事判决书，认为：关于福禄公司是否需向明亮公司返还履约保证金的问题。双方在《租赁合同书》中约定，“乙方（明亮公司）有下列情形之一的，经劝告后仍拒不改进的，甲方（福禄公司）有权解除合同，并没收履约保证金：……（3）损坏承租租赁物，在甲方提出的合理期限内仍未修复的……”。依此约定，在明亮公司存在损坏租赁物且未履行修复义务的情况下，福禄公司有权没收明亮公司的履约保证金，而根据本案已查明的事实，在明亮公司承租涉案房屋期间，明亮公司存放的物品故障引致火灾发生，导致涉案房屋损坏，故福禄公司抗辩不予返还履约保证金符合合同约定，原审判决对此予以采纳，并据此判决驳回明亮公司要求福禄公司返还履约保证金的诉请亦无不当，亦应予维持。判决如下：驳回上诉，维持原判。2019年9月19日，原告与被告签署《房屋交接书》，确认被告于当天清空位于广州市增城区新塘镇沙埔荔新10路22号创兴工业园05栋7楼B区一切货物，并交还给原告。2020年3月30日，广州德高价格评估有限公司出具《评估报告书》，载明：在评估基准日，广东明亮传媒有限公司仓库因火灾造成的装饰装修受损恢复至原状所需费用为370655元。审理中，原告另提供如下证据：1、增公消验[2006]第70号《关于广州胜兴隆服装有限公司厂房、宿舍楼的消防验收合格的意见》复印件，载明：广州胜兴隆服装有限公司你单位在增城市沙埔镇长巷村兴建G型厂房二幢七层……的工程已竣工。根据你单位的申请，按我大队审核意见书（增公消审[2003]第030544号、增公消审[2004]第644号）的要求，经检查验收，消火栓动作基本正常，土建项目基本符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件。拟证明涉案房屋消防验收合格。2、租金发票复印件，拟证明月租金为18550元（含税）。被告另提供如下证据：《封闭火灾现场公告》复印件，载明：从2018年11月24日18时00分起，对增城区新塘沙埔创业集团工业园5号楼7楼火灾现场予以封闭。警戒标志撤除时，视为现场封闭解除。庭审中，一、原、被告共同确认如下事实：涉案房屋损坏修复装修期为1.5个月。二、原告陈述如下内容：1、合同约定的租金是不含税的，但是被告要求开具发票，必然产生税费，故每月租金应按含税价计算。2、对于占用费的利息，合同约定了迟延支付租金的违约金，现原告主动放弃部分违约金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮50%计算。3、原告提供的增公消验[2006]第70号《关于广州胜兴隆服装有限公司厂房、宿舍楼的消防验收合格的意见》是被告在（2019）粤0118民初2561号案件中提交的证据。三、被告陈述如下内容：1、双方签订的合同是原告提交的格式合同，相关条款是格式条款，关于第四条第二款、第五条，存在两种以上理解，应当作出不利于原告的解释。原告未向被告提供符合仓库使用的合法的消防设施，故原告存在违约，直接导致涉案火灾发生，应承担相应的责任。2、被告在（2019）粤0118民初2561号案件中提交了增公消验[2006]第70号《关于广州胜兴隆服装有限公司厂房、宿舍楼的消防验收合格的意见》复印件作为证据。本院认为：根据已经发生法律效力的（2019）粤0118民初4955号民事判决书、（2020）粤01民终9542号民事判决书，对涉案《租赁合同书》的效力问题已经做出了认定。现原告主张被告支付2018年12月1日至2019年7月31日的租金、2019年8月1日至2019年11月4日的占用费，被告辩称该期间被告无法使用涉案房屋，无义务支付租金、占用费，即使被告要承担部分费用，也应根据火灾的过错分担。结合《火灾事故认定书》中所载“起火原因系仓库内机器人（自编号5号）故障引起燃烧并蔓延成灾”、（2019）粤0118民初4955号民事判决书“对于火灾造成租赁物的损坏明亮传媒公司是存在过错的”以及（2020）粤01民终9542号民事判决书“在明亮公司承租涉案房屋期间，明亮公司存放的物品故障引致火灾发生，导致涉案房屋损坏”的认定，虽然火灾现场进行了封闭，但系被告存放的物品故障引起的火灾，且被告尚有物品存放于涉案房屋，故对于火灾发生后至被告实际交还房屋，以及房屋损坏修复装修期内的租金及占用费，被告应当支付。对于被告上述辩称，本院不予采信。关于被告辩称合同第四条第二款、第五条系格式条款，该条款不存在加重被告责任或降低原告责任的情形，亦未免除原告的责任，对于被告的该辩称，本院亦不予采信。关于租金、占用费的标准，根据《租赁合同书》第三条第一款的约定，原告主张按含税价计算租金，理据充分，本院予以支持。现原告主张含税价18350元，系其对自身权利的处分，本院予以准许。经核算，2018年12月1日至2019年7月31日的租金为146800元（18350元/月×8月）。2019年8月1日至2019年11月4日的占用费为57497元（18350元/月×3月+18350元/月÷30天×4天）。原告主张57435元，系其对自身权利的处分，本院予以准许。关于原告诉请的逾期支付租金的违约金以及占用费的利息问题。火灾发生后，被告不缴纳租金、占用费并非是其恶意违约，因为双方的争议尚未解决，因此对于原告要求被告支付延迟支付租金违约金、占用费的利息的请求，本院暂不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广东明亮传媒有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东福禄实业投资有限公司支付2018年12月1日至2019年7月31日的租金146800元；二、被告广东明亮传媒有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东福禄实业投资有限公司支付2019年8月1日至2019年11月4日的占用费57435元；三、驳回原告广东福禄实业投资有限公司的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3310元，由原告广东福禄实业投资有限公司负担1404元，被告广东明亮传媒有限公司负担1906元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇二〇年十一月十七日书记员  赖蓝婷