黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终4018号上诉人（一审原告）：张雪，女，1989年12月28日出生，汉族，佳木斯大学附属第二医院行政工作人员，住黑龙江省佳木斯市东风区。委托诉讼代理人：陈刚，黑龙江三江律师事务所执业律师。被上诉人（一审被告）：邵凤英，女，1962年11月24日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：段蓓蕾，黑龙江新时达律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：王海艳，黑龙江新时达律师事务所执业律师。被上诉人（一审被告）：陈薇薇，女，1981年8月30日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省集贤县。被上诉人（一审被告）：安铁成，男，1978年7月27日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省集贤县。上诉人张雪因与被上诉人邵凤英、被上诉人陈薇薇、被上诉人安铁成案外人执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初4054号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，采取阅卷询问和调查当事人的方式对本案公开进行了审理。上诉人张雪的委托诉讼代理人陈刚，被上诉人邵凤英的委托诉讼代理人段蓓蕾、王海艳到庭参加诉讼。被上诉人陈薇薇、安铁成经公告传唤未到庭。本案现已审理终结。张雪上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判不得执行位于佳木斯市××区××楼××单元××室的房屋；解除对该房屋的查封。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，法院查封的房屋不是陈薇薇的房产。1.案涉房屋在佳木斯市产权部门只有一个预告登记证，一审法院是通过预购商品房预告登记查封涉案房屋。一审法院到佳木斯市房产交易中心查询办理预告登记的不动产登记机打合同，在2014年4月14日已经被注销。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。物权法司法解释一第五条规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。根据以上规定，陈薇薇向佳木斯市不动产登记管理局注销了不动产登记合同，具备了债权消灭的情形，该预购商品房预告登记失效。一审法院查封的房屋与陈薇薇无任何关系。2.2014年4月，陈薇薇已经将涉案房屋出售给案外人陈洪义、叶秀杰，且将涉案房屋交付给案外人陈洪义、叶秀杰。案外人陈洪义、叶秀杰及陈薇薇和开发商三方共同在佳木斯市不动产登记管理局将登记备案的商品房买卖机打合同进行了注销，注销之后案涉房屋就不属于陈薇薇。案外人陈洪义、叶秀杰将涉案房屋出售给张雪。张雪对涉案房屋占有、使用、居住至今，开发商在2015年1月22日为张雪出具购房收据三联单，说明涉案房屋已经变更张雪名下。张雪如没有签订合法有效合同，开发商不会为张雪出具购房收据三联单。综上，一审法院认定事实错误，请查明事实，支持张雪的上诉请求。邵凤英辩称，一、张雪主张涉案房屋与陈薇薇无关的理由不能成立。张雪陈述《商品房买卖合同》登记注销，一种情形是涉案房屋已登记在案外人名下，另一种情形是涉案房屋登记在开发商名下。一审法院在不动产局已经办理了查封登记，涉案房屋登记状态是在陈薇薇名下，故张雪主张涉案房屋与陈薇薇无关，一审法院查封错误的理由不能成立。二、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，张雪对涉案房屋不享有足以阻却执行的民事权利。1.张雪的权利基础是其与叶秀杰、陈洪义签订的《房屋买卖合同》和陈薇薇与叶秀杰、陈洪义签订的《协议书》，该《协议书》系附生效条件的合同，因涉案房屋未办理产权证，故《协议书》未生效。张雪与无权处分人签订《房屋买卖合同》存在过错，即涉案房屋未办理过户登记张雪存在过错。2.张雪与叶秀杰、陈洪义签订了《房屋买卖合同》，合同总价款为55万元，张雪无证据证明已实际支付了购房款，无证据证明其实际占有涉案房屋。3.依据《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，涉案房屋所有权人为陈薇薇，张雪就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，张雪主张解除对涉案房屋的查封无事实及法律依据。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应驳回张雪的上诉请求，维持原判。陈薇薇、安铁成未出庭，未提交答辩意见。张雪向一审法院起诉请求：不得执行张雪所有的位于佳木斯市××区××楼××单元××室的房屋，并解除对该房屋的查封，确认该房屋归张雪所有。一审法院认定事实：邵凤英与陈薇薇、安铁成民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年12月2日作出（2015）里民二商初字第1348号民事判决，判决：一、安铁成于判决生效后十日内偿还邵凤英借款本金100万元；二、安铁成于判决生效后十日内偿还邵凤英借款自2014年1月1日至2016年4月28日的利息533,792元，2016年4月29日至实际付清之日止的利息按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；三、陈薇薇为第一、二项给付内容承担连带清偿责任。该案执行过程中，一审法院于2017年9月19日作出（2017）黑0102执2686号执行裁定，查封案涉房屋。其后，张雪向一审法院提出书面异议。一审法院于2018年3月7日作出（2018）黑0102执异13号执行裁定，驳回张雪的异议请求后，张雪提起本案诉讼。2013年3月8日，佳木斯广安建筑开发有限公司与陈薇薇签订商品房买卖合同，将涉案房屋出售给陈薇薇，房屋价款352,512元。该商品房买卖合同办理了备案登记，已于2014年4月14日注销。2014年4月9日，叶秀杰与陈薇薇、安铁成签订协议书，约定陈薇薇、安铁成无力以现金偿还叶秀杰债务，自愿以涉案房屋折抵所欠叶秀杰60万元债务。该协议第五条约定：本协议签订后，陈薇薇、安铁成所抵债务，房产自叶秀杰取得房屋所有权凭证（房照）之日发生效力，若叶秀杰未取得争议房屋，叶秀杰仍享有对陈薇薇、安铁成该部分债权。2015年11月29日、2016年8月30日，张雪两次为涉案房屋缴纳电费共计264.24元。一审法院认为，本案争议焦点为张雪对涉案房屋是否享有足以阻却执行的民事权利。首先，张雪提交的其与叶秀杰、陈洪义签订的房屋买卖合同系复印件。因陈薇薇、安铁成与叶秀杰、陈洪义签订的协议书系附生效条件的合同，且案涉房屋始终未办理产权证书，因此该协议未生效。故叶秀杰、陈洪义对涉案房屋不具有实体权利，即使张雪与叶秀杰、陈洪义签订了房屋买卖合同，二人与张雪签订买卖协议属于无权处分行为，该法律行为未经权利人追认，故不能认定张雪与涉案房屋权利人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，综合本案张雪的举证，张雪没有取得涉案房屋的不动产发票，未能提供涉案房屋办理交接入住的书面证据。不能认定张雪在查封之前就已经取得对涉案房屋的合法占有。再次，张雪未举示证据证明其向叶秀杰、陈洪义支付了购买涉案房屋的全部价款。最后，张雪在明知叶秀杰与陈薇薇签订的以房抵债协议所附条件未成就，合同未生效的情况下，仍与其签订以房抵债协议，构成了对他人权利的忽视，换言之，张雪对涉案房屋未办理过户登记存在过错。综上，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，张雪对涉案房屋不享有足以阻却执行的民事权利，故对其诉讼请求，不予支持。综上，《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条、《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条之规定，判决：驳回张雪的诉讼请求。案件受理费100元、公告费1080元，由张雪负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。张雪提交六组证据。证据一、商品房买卖合同撤销申请书1份。意在证明：涉案房屋买卖合同已于2014年4月10日，被陈薇薇以未能办理房照要求退房为由申请撤销。依据物权法司法解释一第五条规定，陈薇薇失去涉案房屋取得的债权基础，预告登记失效，涉案房屋不属于陈薇薇所有。证据二、佳木斯市房产产权市场管理处商品房销售合同、登记备案卡各1份，交款人为陈薇薇的黑龙江省政府非税收入票据2张，黑龙江省住宅专项维修资金票据1张。黑龙江省服务业统一发票1张，契税完税证件1张。意在证明：陈宏义、叶秀杰在把涉案房屋出售给张雪时，将从陈薇薇处取得的涉案房屋的原始资料交付张雪，张雪占有使用涉案房屋。证据三、佳木斯供电公司电力销售发票21张，黑龙江省增值税电子普通发票15张，黑龙江省增值税电子明细表6张。意在证明：涉案房屋自2015年开始至今，一直由张雪交纳涉案房屋电费。证据四、佳木斯首居物业公司收费凭证1份，景龙熙小区综合楼用水户信息核对单1份。意在证明：涉案房屋水费由张雪缴纳。证据五、佳木斯广安建筑开发公司第五分公司证明1份，佳木斯市东风区建国街五彩社区居委会介绍信1张。意在证明：张雪系五彩采社区常住居民，在涉案房屋居住，涉案房屋于2017年9月15日即可办理房产登记。证据六、佳木斯市人民政府佳政规（2017）7号文件1份，佳木斯市不动产权证办理工作组佳权办（2017）14号工作函1份。意在证明：佳木斯市人民政府对于本市行政区域内截止2013年12月31日前，已经实际销售并交付使用，无法办理产权登记手续的房屋，在2017年年底前完成房产登记发证工作。涉案房屋自2017年可以办理房屋登记手续。涉案房屋陈薇薇于2011年从房地产开发商处购得，张雪于2015年从陈宏义、叶秀杰处购买涉案房屋，未办理产权登记非张雪自身原因。经质证，邵凤英对证据一的真实性、关联性及证明的问题均有异议。认为该份申请书系陈薇薇与开发单位广安建筑公司之间的信息，张雪不是申请书中的当事人，且未通过法院依法申请调取，故对该份证据的合法性、真实性不予认可。张雪主张陈薇薇已丧失债权，涉案房屋不属陈薇薇所有，无法将涉案房屋卖给叶秀杰、陈洪义。张雪无权通过叶秀杰、陈洪义取得房屋所有权，故张雪主张不符合常理。仅凭此份撤销申请书无法证明陈薇薇不是涉案房屋的所有权人。邵凤英对证据二的真实性予以认可，对证明问题有异议。认为该份证据能证明陈薇薇与开发商签订的商品房销售合同进行了登记，且专项维修基金发票等户名均为陈薇薇，证明涉案房屋所有权人为陈薇薇。该组证据无法证明叶秀杰、陈洪义将涉案房屋出售给张雪是合法有效的，也无法证明张雪实际使用了涉案房屋，因为叶秀杰、陈洪义与张雪签订买卖合同时，附有生效条件，即只有在叶秀杰与陈洪义取得涉案房屋产权证时，此买卖协议方有效。由于叶秀杰、陈洪义未取得案涉房屋产权证时，故该买卖协议无效。对证据三的真实性无异议，对证明问题有异议。认为该份证据显示购买方为陈薇薇，证明涉案房屋所有权人为陈薇薇，且交款的数额都是1元、2元或是5元，证明涉案房屋没有被实际使用，即张雪没有居住涉案房屋。对证据四的真实性、合法性以及关联性均有异议。邵凤英认为该证据无法证明收费的是涉案房屋，物业公司的收费凭据没有证明收的是哪个房屋，收的是什么费用，且一楼用水单与本案无关，无法证明涉案房屋的水费是由张雪缴纳。对证据五的真实性、证明问题均有异议。认为该证据不属于新证据，在证明处盖章的佳木斯广安建筑开发有限公司第五分公司处于吊销状态，且该证明没有经办人及公司法定代表人的签字，不能作为单位出具的证明使用，且该公司并非涉案房屋的开发公司。对证据六的真实性、证明问题均有异议。邵凤英认为该证据与本案无关，不能证明张雪欲证明的问题。本院认证，邵凤英对张雪提交证据一的真实性、关联性及证明的问题均有异议。因该证据的待证事实与本案已经查明的客观事实相悖,对该证据本院不予采纳。邵凤英对张雪提交证据二的真实性认可，对该证据的真实性予以确认。邵凤英对张雪提交证据三的真实性无异议，对该证据的真实性予以确认。邵凤英对张雪提交证据四的真实性、合法性、关联性均有异议。在邵凤英未提交反证证实的情况下，对该证据的真实性本院予以确认。邵凤英对张雪提交证据五的真实性、证明问题均有异议。因该证据属言词证据，且出证人未出庭接受质询，该证据不符合单位出具证明的形式要件，对该证据本院不予采纳。邵凤英对张雪提交证据六的真实性、证明问题均有异议。因张雪提交证据系未经与证据原件核对的复印件，对该证据的真实性本院不予采纳。张雪提交上述证据的待证事实，因缺乏直接证据证实，且本案间接证据之间未形成完整证据链条，对上述证据的证明问题，本院不予采纳。本院审查认定事实与一审法院认定事实一致，对一审查明事实予以确认。本院认为，张雪是否享有足以抗拒执行的民事权利，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定审查。具体到本案，依据张雪提交的2014年4月9日，甲方叶秀杰、陈洪义与乙方安铁成、陈薇薇签订的协议书中关于“本协议签订后，乙方所折抵甲方债务，房产自甲方取得房屋所有权凭证（房照）之日起发生效力。若甲方未取得乙方用于所折抵债务的房屋，甲方仍享有对乙方的该部分债权；”的约定，以及已审理中查明叶秀杰、陈洪义未实际取得涉案房屋产权证照的客观事实，结合张雪仅取得涉案房屋开发商出具的收据，尚未取得涉案房屋销售发票的证据，及张雪在庭审中所作没有与涉案房屋的开发单位签订书面买卖合同的自认，可知一审法院关于“因陈薇薇、安铁成与签订的协议书附有生效条件，因案涉房屋叶秀杰、陈洪义未能办理产权证书，故协议尚未生效。叶秀杰、陈洪义对涉案房屋不具有实体权利，即使与张雪签订房屋买卖合同，亦属无权处分行为。涉案房屋被人民法院查封之前，张雪与涉案房屋权利人并未签订合法有效的书面买卖合同”的认定并无不当。在金钱债权执行中，张雪虽对登记在被执行人陈薇薇名下的不动产提出异议，但按照张雪关于涉案房屋是张雪父亲用位于集贤县天水家园小区的房屋，通过以房抵房的方式顶抵涉案房屋购房款的陈述，一审法院认定张雪无证据证实其已向向叶秀杰、陈洪义支付购买涉案房屋的全部价款，并因此而不享有足以排除执行的民事权利，亦无不当。依据上述法律规定，张雪的上诉主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，张雪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张雪负担。本判决为终审判决。审判长 崔 宁审判员 刘 峰审判员 张天翼二〇二〇年十一月三日书记员 赵春莹