重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0241民初696号 原告：重庆市六顺房地产开发有限公司。住所地：重庆市铜梁区平摊镇双龙街36号。统一社会信用代码：915002247339857165。 法定代表人：陈东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贺德政，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨滔，重庆大渝律师事务所律师。 被告：何政全，男，1947年11月02日生，汉族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住秀山县。 被告：李悦川，女，1957年08月15日生，汉族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住秀山县。 被告：彭小红，女，1984年01月12日生，土家族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住秀山县。 委托诉讼代理人：魏江龙，男，1983年11月30日生，汉族，湖南省东安县人，住东安县。 被告：魏山人，男，1974年10月14日生，汉族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住秀山县。 被告：龙集荣，男，1979年02月18日生，汉族，重庆市荣昌区人，住荣昌区。 被告：池群华，女，1967年12月29日生，苗族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住秀山县。 被告：周佳猷，男，1959年10月13日生，汉族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住秀山县。 被告：何友仙，女，1965年08月12日生，汉族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住秀山县。 被告：王烈长，男，1965年02月25日生，土家族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住秀山县。 被告：邱静，女，1973年06月09日生，汉族，黑龙江省北安市人，住该北安市。 被告：尚代军，男，1971年11月16日生，苗族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住秀山县。 被告：耿智，男，1977年05月12日生，汉族，重庆市江北区人，住江北区。 被告：刘斌，男，1974年05月15日生，土家族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住秀山县。 被告：重庆紫东建设工程（集团）有限公司，住所地：重庆市北碚区柳荫街道，组织机构代码203231319。 法定代表人：李四春，该公司董事长。 被告：重庆市君安居民房地产经纪有限公司南岸分公司，住所地：重庆市南岸区天龙广场A-26-10号，组织机构代码688920170。 委托诉讼代理人：张文才，男，1979年8月24日生，汉族，重庆市渝北区人，住渝北区。 被告：文庭斌，男，1987年05月01日生，汉族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住秀山县。 被告：石化勤，男，1967年06月15日生，苗族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住秀山县。 被告：吴洪友，男，1954年06月16日生，苗族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住秀山县。 被告：重庆市渝北区龙山法律服务所，地址：重庆市渝北区红石路150号A22-20，统一社会信用代码33500000065682305W。 法定代表人：陈永标，系该服务所主任。 被告：廖孟臣，女，1944年12月22日生，苗族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住秀山县。 委托诉讼代理人：廖德厚，男，1951年12月17日生，苗族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住秀山县。 被告：梅东，男，1948年07月19日生，汉族，重庆市北碚区人，住北碚区。委托诉讼代理人：刘彪，重庆群峰律师事务所律师。 被告：杨再文，男，1942年04月09日生，汉族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住秀山县。 被告：周秀均，女，1947年11月11日生，汉族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住秀山县。 被告：李月华，女，1965年5月17日生，汉族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住秀山县。 被告：袁显富，男，1948年04月18日生，汉族，重庆市永川区人，住永川区。 被告：魏秀君，女，1971年12月22日生，土家族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住秀山县。 被告：唐红，女，1971年08月13日生，汉族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住秀山县。 被告：彭润，男，1988年04月21日生，土家族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住秀山县。 被告：罗从仙，女，1963年12月22日生，汉族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住秀山县。 被告：杨文忠，男，1962年02月14日生，土家族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住秀山县。 被告：丁佩钗，女，1946年06月26日生，汉族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住秀山县。 被告：杨斌，男，1968年09月25日生，土家族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住秀山县。 被告：重庆雷奇房地产经营发展有限公司，统一社会信用代码915001052030477570。 被告：余社华，男，1974年02月15日生，汉族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住秀山县。 被告：胡仁斌，男，1968年05月09日生，汉族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住秀山县。 被告：彭静，女，1981年01月13日生，土家族，重庆市渝中区人，住渝中区。 被告：杨亚，女，1981年11月09日生，土家族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住秀山县。 被告：张玉祥，男，1965年08月09日生，汉族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住秀山县。 被告：廖德厚，男，1951年12月17日生，苗族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住秀山县。 被告：陈瑜，男，1980年03月16日生，汉族，重庆市南岸区人，住南岸区。 第三人：重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司。住所地：秀山县中和镇建设路54号。统一社会信用代码：91500241709408169Y。 法定代表人：李秀莲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：兰中迅，重庆朋昇律师事务所律师。 原告重庆市六顺房地产开发有限公司（以下简称六顺公司）诉被告何政全、李悦川、彭小红等40人、第三人重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司（以下简称新动力公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告六顺公司的委托诉讼代理人杨涛、贺德政，被告李悦川、彭小红的委托诉讼代理人魏江龙、龙集荣、池群华、何友仙、邱静、廖孟臣、刘斌、重庆市君安居民房地产经纪有限公司南岸分公司的委托诉讼代理人张文才、石化勤、吴洪友、重庆市渝北区龙山法律服务所的法定代表人陈永标、梅东的委托诉讼代理人刘彪、杨再文、李月华、唐红、罗从仙、杨斌、胡仁斌、张玉祥、廖德厚、第三人新动力公司的委托诉讼代理人兰中迅到庭参加诉讼。被告何政全、魏山人、周佳猷、尚代军、耿智、重庆紫东建设工程（集团）有限公司、文庭斌、周秀均、袁显富、魏秀君、杨文忠、丁佩钗、重庆雷奇房地产经营发展有限公司、余社华、杨亚、陈瑜、王烈长、彭静、彭润经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告六顺公司诉称：1.请求立即停止执行重庆市秀山土家族苗族自治县温州商业城二期A组团（西街商都）建筑面积约6574.275平米，价值约1972.83万元的在建房屋66套的执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由:1.原告六顺公司（案外人）不是该案生效法律文书确认的被执行人，也不是申请执行人依法追加的被执行人。按照最高人民法院的有关规定，人民法院执行部门无权不经依法判决确认或不经依法追加，随意执行案外人的财产。2.秀山法院对案外人房产的查封行为，违反了物权法定原则。该项目系由案外人为开发建设主体，依法取得了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等合法手续后开发建设的。虽然此前第三人新动力公司曾经取得过该项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等行政许可，但均因其无能力继续完成该开发项目而被政府撤销了上述行政许可。并将土地出让给了案外人。案外人享有该项目除被拆迁安置还房以外的所有房地产物权。秀山法院认为以案外人为主体，第三人原投入的拆迁费用转为合作建设投资份额等同于房产份额，并且认为形成的房产是双方按份共有财产，是错误的。其查封行为，违反了物权法定原则。3.第三人（被执行人）新动力公司在本项目已无任何权利。虽然案外人认可新动力公司的投资额占本项目投资收益权份额的25%，但因被执行人欺骗案外人，违法销售楼花，违法以房抵债；在政府工作组公开清理后得知：新动力公司在双方签定合作协议前及签订合作协议后，非法私自处置了本项目超过一半（共260套，处置了131套，仅剩119套）的住房楼花及9间应归还被拆迁户商业门市，加上以第三层1300平米商业用房抵偿永川小贷公司借款800万元，及违规向本项目总承包商欣耀建司收取506.8万元工程保证金等。新动力公司以各种手段，在本项目非法抽回的资金远远多于其投入本项目的合作资金。因新动力公司的在本项目的投资资金1716.94万元，早已被其超额抽逃，抽逃后新动力公司实际未履行投资义务，故新动力公司实际已无任何权利。4、即使第三人新动力公司并未抽回投资，新动力公司也仅享有本项目税后净收益的分配权，法院只能冻结其收益分配益权。首先，该项目系房地产开发经营项目，开发土地的使用权系由案外人公司依法取得的。不动产权证上登记权利人为案外人公司，按房随地走的原则，案外人公司在该土地上建设的房产，其物权自然归案外人所有。其次，该项目不是按比例集资，自建、自享、自用的，不用于销售的集资建房项目，并非案外人与第三人按份共有的房产。本项目所建房产固化了土地出让金、拆迁成本、建筑成本、建安税、销售不动产营业税、契税、土地增值税、城市建设配套费等行政规费、资金成本、管理费用、销售费用、开发利润等。正常楼盘的开发利润仅占销售收入的20%左右，而本项目因被查封停工长达三年之久，损失巨大，有没有利润还未可知。贵院视本项目在建的25%房产的全部价值归新动力公司所有，并且全部用于清偿非联营债务，犯的是常识错误。 综上，贵院因第三人新动力公司债务纠纷，在没有任何法律依据的情况下，不能随意查封案外人的在建房产，如果被告认为第三人在本项目享有收益分配权，也只能要求案外人协助执行其联营份额内应分得的收益。执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。为了维护原告的合法权益，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的规定》的相关规定及《民事诉讼法》第二百零四条之规定起诉至贵院，请求法院立即停止对上魔述房屋的执行。 被告杨斌辩称：新动力公司和六顺公司是怎么开发的我不清楚，法院查封是没有问题的。 被告李月华辩称：同意杨斌的意见。 被告邱静辩称：债权债务没有清楚的情况下，六顺公司暗箱操作接手新动力公司的项目，两公司在债权人不清楚的情况下达成的协议，不应该影响债权人的利益，法院查封是合法的。 被告重庆市渝北区龙山法律服务所辩称：质证后再发表答辩意见。 被告张玉祥辩称：六顺公司与新动力公司怎么合作我们也不清楚，请求维持原裁定。 被告廖孟臣辩称：六顺公司和新动力公司合作前就应当了解新动力公司的情况，在接手前应当有自己的判断，现在接手不想承担责任不合法。 被告罗从仙辩称：同意廖孟臣意见。 被告梅东辩称：之前是和新动力公司借款产生的债权债务关系，生效判决已经判决新动力应当偿还债务500万余元，又签订了购房书，以欠款抵房款。由于庭审前，六顺公司和新动力公司合作开发，已经取得了预售许可，购房合同是生效合同，对于这些房屋已经取得了期权。六顺公司通过协议的形式和新动力进行合同，应当明知有关房产已经出售给被告梅东，根据相关法律规定，六顺公司应该交付房屋或者返还购房款。通过法院的判决，新动力公司应当返还购房款，六顺公司的房屋进行强制执行是合理合法的。 被告廖德厚辩称：新动力公司和我们签订合同，他们一贯毁约，六顺公司进场前是了解该情况的，原告和新动力合作之前是应当清楚的，应当强制执行。 被告何友仙辩称：同意廖德厚意见。 被告杨再文辩称：新动力拆迁房屋后产生了纠纷，现在六顺公司不承担责任，当初拆迁房屋新动力负责赔偿，六顺公司现成修房屋不承担责任直接收益不合法。应当按照执行局强制执行查封。 被告池群华辩称：六顺和新动力公司说的不认可，我们借钱在先，六顺公司接手的时候不承担债务不告知我们，不合法。应当执行。 被告李悦川辩称：同意池群华。 被告刘斌辩称：同意池群华。 被告胡仁斌辩称：详见答辩状。 被告石化勤辩称：支持法院原判决。 被告唐红辩称：无论如何，这个钱是要还给我的。 被告重庆市君安居民房地产经纪有限公司南岸分公司辩称：同意前面石化勤的意见。 被告彭小红辩称：1.我们是受害人，今天还成了被告，心里不舒服，六顺公司和新动力的纠纷不应当损害我们的利益；2.2014年起诉后，执行的时候新动力没有财产，新动力债务问题应当解决；3.新动力和六顺之间的合作，还有政府牵头来解决，应当把房屋或者钱直接还给我们，我们也愿意尽快解决。法院现在执行我们支持的。 被告吴洪友辩称：应当不损害我们利益。驳回原告诉求。 第三人新动力公司述称：原告的陈述属实，本公司无异议。案涉房屋开发建设及销售由法院审查，六顺公司是否与本公司共同担责或者是否查封案涉房屋由法院判决。 经审理查明：本院在执行本案原告申请执行新动力公司过程中作出（2017）渝0241民执1544号之一执行裁定书，查封了温州商业城二期A组团66套房屋。案外人六顺公司向本院提出书面异议，本院于2019年2月2日作出(2019)渝0241执异7号执行裁定书，驳回了六顺公司的异议请求，六顺公司遂向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，2014年12月15日，六顺公司与新动力公司签订《房地产合作开发协议书》《房地产合作开发补充协议》约定：双方合作开发温州商业城二期A组团项目（瑞都国际），计划开发总建筑面积42723.32平方米（住宅26613.56平方米，商用10194.92平方米），由六顺公司筹资开发，其中六顺公司出资3500万元，用于支付土地出让金、配套费用、办公费用、管理费用、工程进度款、退还新动力公司收取重庆市欣耀建设工程有限公司的工程保证金和停工损失等开发费用，并负责管理项目的建设与销售等所有开发事宜。新动力公司与重庆市欣耀建设工程有限公司签订的工程总承包合同及补充协议以及已签认的工程量继续有效。新动力公司协助六顺公司办理项目前期的土地出让、土地用途变更、图纸设计、规划审批、施工许可、拆迁赔偿等相关手续，解决拆迁户的遗留问题，办理土地出让金的退返事宜，积极争取优惠政策，负责支付、承担拆迁户2015年1月1日以前的过渡费。项目的《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》等一切相关手续、权证等均以六顺公司名义登记、注册或备案。六顺公司享有固定收益3000万元，项目总收益扣除约定的所有支出，支付完税费、应付款等一切费用及债务后，所余收益归新动力公司所有。新动力公司收取上述收益后，因本项目因其的一切债务由约定的“风险金”支付，不足部分由新动力公司承担，与六顺公司无关。协议签订后，六顺公司通过招拍挂取得了土地使用权，办理了《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》并进行了工程的施工。2017年1月20日，新动力公司与六顺公司签订《房地产合作开发协议解除合同》约定本项目实际投资金额经双方委托第三方审计机构审计，结果为：该项目已完成投入总额为8035.89万元，其中六顺公司投资额为6318.95万元，占比78.63%；新动力公司投资额为1716.94万元，占比21.37%。该协议同时载明，考虑到新动力公司的实际困难，六顺公司同意新动力公司占本项目25%的股份，六顺公司占本项目75%的股份。 还查明，温州商业城二期A组团项目（瑞都国际）尚未清盘结算。 以上事实有《重庆市房地产权证》《商品房预售许可证》《合作开发协议书》《委托支付款项汇总表》《房地产合作开发协议书》《补充协议书》《承诺书》《房地产合作开发协议解除合同》在卷佐证，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点为：六顺公司对重庆市秀山县温州商业城A组团（西街商都）66套在建房屋是否享有排除执行的权利。 （一）关于六顺公司与新动力公司就温州商业城二期A组团项目签订的房地产合作开发协议及补充协议的性质问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”因此六顺公司与新动力公司签订的协议的性质是房地产合作开发合同还是名为房地产合作开发合同实为在建工程转让合同，其判断标准是六顺公司与新动力公司是否共同投资、共享利润、共担风险。从六顺公司与新动力公司签订的房地产合作开发协议及补充协议的内容看，双方明确“就温州商业城二期A组团商住楼开发建设项目合作事宜”达成协议,六顺公司与新动力公司签订《房地产合作开发协议解除合同》约定新动力公司占秀山县温州商业城二期A组团项目25%的股份，六顺公司占75%的股份，由此可以认定秀山县温州商业城A组团（西街商都）项目是新动力公司与六顺公司共同投资开发的房地产项目。依据六顺公司与新动力公司签订的《房地产合作开发协议书》《房地产合作开发补充协议》以及《房地产合作开发协议解除合同》的约定，新动力公司与六顺公司共享合作开发房地产的利润、共担合作开发房地产的风险，因此，六顺公司与新动力公司之间签订的是房地产合作开发合同并非在建工程转让合同。六顺公司提出其与新动力公司实质上形成的是合同的概括转让关系的理由，与合同约定不符，本院不予支持。 （二）关于秀山县温州商业城A组团（西街商都）项目的土地、房屋权属如何认定的问题。六顺公司与新动力公司约定秀山县温州商业城A组团（西街商都）项目的《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》等一切相关手续、权证等均以六顺公司名义登记、注册或备案。秀山县温州商业城A组团（西街商都）项目的房地产权证上载明的土地使用权的权利人虽然是六顺公司，但实际上为六顺公司与新动力公司履行合作开发协议的结果。其次，对于涉案房屋的建设与开发新动力公司与六顺公司均投入了资金。因此，秀山县温州商业城A组团（西街商都）项目的土地、房屋并非六顺公司单独所有的财产，而是双方共同投资合作开发期间所取得的共同财产。六顺公司上诉主张其与新动力公司之间不是房产的按份共有，而是投资收益的按份共有，与本案事实不符，本院不予支持。 （三）关于六顺公司对重庆市秀山县温州商业城A组团（西街商都）项目66套在建房屋是否享有排除执行的权利的问题。因秀山县温州商业城A组团（西街商都）项目系六顺公司与新动力公司合作开发，新动力公司系该项目的按份共有人之一，对该项目享有25%份额的所有权，本案被告作为新动力公司的债权人，有权就新动力公司所有的财产申请人民法院强制执行。至于六顺公司与新动力公司之间因合作开发秀山县温州商业城A组团（西街商都）项目而产生的债权债务，双方可另行清算，不影响人民法院对涉案房屋的执行，六顺公司主张清算后才能对项目25%的收益进行执行，于法无据，本院不予采纳。 综上，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告重庆市六顺房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费140170元，由原告重庆市六顺房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  白 译 人民陪审员  糜良政 人民陪审员  曾凡伟 二〇二〇年十一月十日 书 记 员  洪冰霓