四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1181民初575号 原告：四川和济隆昇商业管理有限公司，住所地四川省峨眉山市胜利街道旅博大道**，统一社会信用代码915111005975063021。 法定代表人：陈浩，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：陈凯，四川高贸律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：焦波，四川高贸律师事务所律师。 被告：邱文惠，女，1877年11月28日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：吕岗，四川齐力律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：雷敏敏，四川齐力律师事务所律师。 原告四川和济隆昇商业管理有限公司（以下简称和济商业管理公司）诉被告邱文惠租赁合同纠纷一案，本院于2020年04月09日立案受理，依原告和济商业管理公司申请，对被告提交的《租赁合同》进行鉴定而扣除审限30日。依法适用简易程序于2020年04月29日、07月30日公开开庭进行审理。后因案情复杂于2020年08月04日裁定适用普通程序审理于2020年11月09日公开开庭进行审理。原告和济商业管理公司的委托诉讼代理人陈凯、焦波第一次、第二次庭审诉讼，原告和济商业管理公司的委托诉讼代理人陈凯到庭参加了第三次庭审诉讼，被告邱文惠及其委托诉讼代理人吕岗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告和济商业管理公司向本院提出诉讼请求：判决被告立即腾退并向原告交还位于峨眉山市××街道××村××组××栋××楼的租赁房屋；判决被告向原告支付从2019年12月31日起至实际腾退房屋之日止，按每日770.33元（其中租金为每日627.01元，物业管理费为每日143.32元）向原告支付租赁费损失；判决被告向原告支付《租赁合同》项下逾期付款违约金62971.59元；诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年11月03日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告承租位于峨眉山市××街道××村××组××栋××楼××㎡的房屋；租期自2015年12月31日起至2019年12月30日止；租赁费包括租金、物业管理费和能耗费用；租赁费按季支付，在当季租赁费对应租期届满前十日支付下一个季度的租金；被告未按足额向原告支付租赁费的，则每天按应付租赁费的1%向原告支付违约金；2018年度的租金为16.20元／月／㎡，物业管理费为4元／月／㎡；2019年度的租金为17.50元／月／㎡，物业管理费为4元／月／㎡等内容。合同签订后，原告按约向被告提供了租赁房屋，但被告自2018年一季度起，每季度均未按约足额向原告支付租赁费。为此，被告应当承担违约责任。2019年12月30日，合同约定租期届满，被告迄今既未支付逾期付款违约金，亦未腾退并交还租赁房屋。被告的拒不腾退交还租赁房屋和支付违约金的行为已严重违反合同约定，损害了原告的合法权益。请求判如所请。 被告邱文惠辩称，原、被告双方于2015年11月03日签订《租赁合同》，约定的租赁期限为四年，自2015年12月31日至2019年12月30日，后因教育部门办证需要，又与原告签订六年期的租赁合同，期限是从2015年12月31日至2021年12月31日止。迄今为止，双方的租赁合同还在约定的租赁期限内，原告所提的第一项诉讼请求和第二项诉讼请求，缺乏事实基础和法律依据。被告确实在租赁期间有迟延给付租赁费的现象，但是每次迟延给付租赁费都是征得了原告方的同意，并且都是向原告提交了相应的申请和得到了原告方的批准的，被告迟延支付租赁费已经获得了原告的同意，不存在违约的事实。 当事人围绕原告诉讼请求，原告依法提交《租赁合同》一份，证明所主张的双方间签订租赁合同的事实，以及合同约定期限为自2015年12月31日起至2019年12月30日止，按季度给付租赁费，实行先交租后使用的原则，逾期给付租金的按应付赁费金额的每日1%支付违约金，以及2019年度的租赁费为277319元，每季度租赁费为69329.75元，每日租赁费为770.33元等具体内容；违约金计算明细，证明违约金的时间、金额及违约金数额。被告依法提交《租赁合同》一份，证明与原告签订的租赁期限为六年，自2015年12月31日至2021年12月30日止,前四年的租金及支付方式、违约金等与原告提交的四年期合同约定一致，同时在该合同中约定有2020年和2021年的租金和支付方式等内容;证人吴某的当庭证言，证明签订六年期租赁合同的经过，即2016年上半年，证人找原告办公室唐经理说教育部门办证需要六年的租赁合同，唐经理就在电脑上改好合同打印出来，唐经理亲自盖上公章。被告对原告提交的《租赁合同》的真实性无异议，认为这是先签订的合同，后因教育局规定租赁期限不应低于六年，所以退还给原告作废后，重新签订了一份租期为六年的合同；对违约金计算明细中的迟延给付租赁费无异议。原告对被告提交的租赁合同有异议，对真实性不予认可，认为合同的骑缝章只盖了合同的前两页和最后一页，其余的都没有盖章，申请对这份合同的骑缝章和尾页上签名盖章处的印章是否加盖进行鉴定；认为证人吴某的证言完全不真实，根据核实，根本就没有签订过六年期的租赁合同，因证人与被告系雇佣关系，与被告有利害关系，其证言不具有证明力，同时证言也存在诸多疑点，不应作为本案事实的认定依据。经本院审查，对双方当事人无异议的原告提交的《租赁合同》以及违约金计算明细中被告迟延给付租赁费的事实予以确认并存卷佐证。对于有争议的被告提交的《租赁合同》和证人证言分别进行评判。对于被告提交的《租赁合同》，本院认为有诸多可疑之处无法得到释疑，依法不予采信，其理由为:一、双方于2015年11月03日签订四年期的《租赁合同》，双方间建立租赁合同关系，合同的约定对双方当事人具有约束力，如需对合同约定的内容进行更改，必须经双方协商一致，即双方均对租赁期限更改为六年以及变更期限后的租赁费等的意思表示一致。从被告的当庭陈述及证人吴某的当庭证言所述，被告更改租赁合同期限的目的是为了在教育部门办证需要，证人吴某的证言也未证实原、被告双方对租期更改进行过具体的协商，也未证实更改租赁期限是原告方的真实意思表示；二、租赁期限更改形式不符合合同约定，双方签订的四年期《租赁合同》约定“本合同未尽事宜双方协商作出补充协议，补充协议与本合同具有同等的法律效力”，按此约定如需变更合同的约定，更改租赁期限应由双方协商签订补充协议，但双方间并没有签订的补充协议；三、被告提交的《租赁合同》与原告提交的《租赁合同》的签订日期均是2015年11月3日，两份合同签订日期相同，而合同约定的内容不一致，如被告所述六年期合同是后来重新签订的，应是在重新签订的合同中明确约定怎样处理以前签订的合同，但被告提交的六年期合同中并无此约定；四、原告出租的房屋也是与产权人签订有合同，合同截止日期为2020年12月31日，原告不能与被告签订超过此期限的租赁合同，否则，原告就应向产权人承担违约责任，常理原告只能与被告签订截止日期为2020年12月31日或者之前的合同，而被告提交的《租赁合同》截止期限为2021年12月30日，超过的原告与产权人间合同约定的期限；五、被告所提交的六年期合同经鉴定系打印或复制形成，并非是原件，无法确定其真实性。对于证人吴某的证言，有多处矛盾，依法不予采信，其理由为：一、证人吴某系被告工作人员，与被告有利害关系；二、证人陈述其更改租赁期限的目的是为了教育部门办证需要，而非双方协商一致的合意；证人陈述合同中被告的签名和捺印不是被告本人亲笔签名和捺印，而是他人代签捺印，对于代签捺印人，证人吴某先陈述是自己代签捺印，后又陈述是汤某代签捺印。 根据当事人的陈述及本院确认的证据，本案事实为：2014年06月30日，原告与峨眉山君逸商业投资有限公司达成《峨眉中央购物公园项目运营管理合同》，约定峨眉山君逸商业投资有限公司位于峨眉山市东部新区××期（水晶广场项目）、2期（成昆复线项目）的物业管理、商业运营和管理交由原告负责；期限自本合同签订之日起至2020年12月31日等内容。2015年11月03日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《租赁合同》，约定鉴于甲方受租赁物业所有权人峨眉山市君逸商业投资有限公司之委托，对租赁物业进行全权的招商、营运、商业管理及物业管理，双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房屋租赁管理办法》以及其他法律法规及峨眉山市有关规定，本着自愿平等互利的原则，以友好协商，现就乙方向甲方承租物业事宜达成一致意见，签订本合同；乙方承租甲方位于峨眉山市××街道××村××组××栋××楼××㎡的房屋；租期自2015年12月31日起至2019年12月30日止；租赁费包括租金、物业管理费和能耗费用；租赁费按季支付，在当季租赁费对应租期届满前十日支付下一个季度的租金；不按照本合同约定的时间和金额向甲方缴纳租赁费用之部分或者全部超过三十日，若未超过三十日或超过三十日但甲方未主张解除合同的，则乙方每逾期一日按应缴纳金额的1%向甲方支付违约金；2018年度的租赁费260551元，其中租金为16.20元／月／㎡，物业管理费为4元／月／㎡；2019年度的租赁费为277319元，其中租金为17.50元／月／㎡，物业管理费为4元／月／㎡；合同期满，乙方若需续租的，应需提前3个月书面通知甲方并协商续租条款，若乙方未通知或者双方未就续租条款达成一致意见的，甲方有权另行选择承租方；本合同未尽事宜双方协商作出补充协议，补充协议与本合同具有同等的法律效力等内容。合同签订后，原告将约定房屋交付被告。2017年12月21日，被告未按约定应当给付2018年第一季度的租赁费65137.73元，而是于2018年10月17日给付50000元，于2018年11月2日给付15137.73元；2018年03月20日，被告未按约定给付2018年第二季度的租赁费65137.73元，而是于2018年11月02日给付34862.27元，于2018年11月29日给付30275.46元；2018年06月20日，被告未按约定给付2018年第三季度租赁费65137.73元，而是于2018年11月29日给付19724.54元，于2018年12月27日给付30000元，于2019年03月04日给付15413.18元；2018年09月20日，被告未按约定给付2018年第四季度租赁费共计65137.73元，而是于2019年03月04日给付；2018年12月20日，被告未按约定给付2019年第一季度的租赁费共计69329.76元，而是于2019年03月04日给付69329.09元，于2019年7月16日给付0.67元；2019年3月20日，被告未按约定给付2019年第二季度租赁费69329.76元，而是于2019年07月16日给付9999.33元，于2019年09月16日给付20000元，于2019年10月21日给付35000元，于2019年12月7日给付4330.43元；2019年06月20日，被告未按约定给付2019年第三季度的租赁费69329.76元，而是于2019年12月7日给付65669.57元，于2019年12月20日给付3660.19元；2019年09月20日，被告未按约定给付2019年第四季度的租赁费69329.76元，而是于2019年12月20日给付。合同约定期限届满后。被告未按约定将租赁的房屋退还原告。原告于2020年04月09日向本院提起诉讼，请求判如所请。 诉讼中，原告申请对被告提交的《租赁合同》进行鉴定，经原、被告双方确定对被告提交的《租赁合同》中尾页的原告印章和第一页、第二页、尾页上的骑缝章是否加盖形成进行鉴定。经本院委托，成都联合司法鉴定中心于2020年06月22日以成联[2020]文鉴字第06013号司法鉴定意见书，确定被告提交的《租赁合同》其第1张上骑缝印文为彩色打印/复印形成；第2张上骑缝印文为彩色打印/复印形成；尾页上骑缝印文为彩色打印/复印形成；尾页上甲方处印文为彩色打印/复印形成。原告支付鉴定费3400元。原告要求被告负担鉴定费。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方依约定享受权利和履行义务。本案原、被告于2015年11月03日签订四年期的《租赁合同》是双方的真实意见表示，双方当事人依约定履行义务，被告未按合同约定期满后将承租房屋返还原告，依法应当承担腾退返还责任，故原告要求被告腾退返还租赁物的请求符合法律规定，依法予支持。被告在合同期满后，继续占用租赁物，依法应当给付原告占用期的占用损失，现原告主张以合同约定的期满前一年的租赁费用计算占用损失，符合法律规定，依法予支持。在合同履行过程中，被告未按合同约定时间给付租赁费，违反了合同的约定，依法应当承担违约责任，按合同约定被告未按时给付租赁费的，在超过三十日还未给付的，每逾期一日按应付金额的1%支付违约金，诉讼中，原告认为约定的违约金过高，自行调整为按年利率24%计算，本院认为原告自行调整后的违约金也过高，调整违约金为按中国人民银行同期贷款利率或者按同期全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。诉讼中，原告申请对被告提交的《租赁合同》进行鉴定，鉴定结论与原告的鉴定要求一致，其支付的鉴定费3400元应由被告承担。被告以租赁合同约定的期限为六年的辩称，因无确凿的证据予以证实，其辩称不能成立，被告另辩称原告已认可其迟延交付租金，不存在违约的事实，因未提供证据予以证实，其该辩称不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告邱文惠在本判决生效后三十日内将位于峨眉山市××街道××村××组××栋××楼××㎡的房屋腾退返还给原告四川和济隆昇商业管理有限公司； 二、被告邱文惠本判决生效后三十日内给付原告四川和济隆昇商业管理有限公司自2019年12月31日起至房屋腾退返还之日止按每日770.33元计算房屋被占用的损失； 三、被告邱文惠本判决生效后三十日内给付原告四川和济隆昇商业管理有限公司迟延给付租赁费用的违约金,其违约金为以本金65137.73元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍自2018年01月21日起计算至2018年10月17日止；以本金15137.73元，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍自2018年10月18日起计算至2018年11月2日止；以本金65137.73元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍自2018年04月20日起计算至2018年11月2日止；以30275.46元为基数，按按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍自2018年11月03日起计算至2018年11月29日止；以本金65137.73元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍自2018年7月20日起计算至2018年11月29日止；以本金45413.18元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍自2018年11月30日起计算至2018年12月27日止；以本金15413.18元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍自2018年12月28日起计算至2019年3月4日止；以本金65137.73元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍自2018年10月20日起计算至2019年03月04日止；以本金69329.76元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍自2019年01月20日起计算至2019年03月04日止；以本金0.67元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍自2019年03月05日起计算至2019年07月16日止；以本金69329.76元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍自2019年04月20日起计算至2019年07月16日止；以本金59330.43元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍自2019年07月17日起计算至2019年08月19日止；以本金59330.43元为基数，按同期全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年08月20日起计算至2019年09月16日止；以本金39330.43元为基数，按同期全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年09月17日起计算至2019年10月21日止；以本金4330.43元为基数，按同期全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年10月22日起计算至2019年12月07日止；以本金69329.76元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍自2019年07月20日起计算至2019年8月19日止；以本金69329.76元为基数，按同期全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年08月20日起计算至2019年12月07日止；以本金3660.19元为基数，按同期全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年12月08日起计算至2019年12月20日止；以本金69329.76元为基数，按同期全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年10月20日起计算至2019年12月20日止； 四、驳回原告四川和济隆昇商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3304元，由被告邱文惠负担。诉讼中原告垫付的鉴定费3400元，被告邱文惠在本判决生效后三十日内给付原告原告四川和济隆昇商业管理有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  王宇锋 人民陪审员  祝建伟 人民陪审员  韩燕芳 二〇二〇年十一月九日 书 记 员  赵 娟 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。