云南省禄丰县人民法院民 事 判 决 书(2020)云2331民初449号原告：禄丰祥隆房地产开发有限公司。（以下简称“祥隆公司”）统一社会信用代码:91532331568810428B。住所：禄丰县世纪大街北延长线祥隆龙湖新城********。法定代表人：姜雪梅，女，1977年4月13日生，汉族，重庆市人，住重庆，住重庆市区董事长）。委托诉讼代理人：马艺怀，重庆炜林律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：余小平，男，1962年3月11日生，汉族，四川省岳池县人，高中文化，公司职工，原住云，原住云南省曲靖市麒麟区麒麟西路**丰县。代理权限：特别授权。被告：李金禄，男，1985年1月4日生，彝族，云南省禄丰县人，住禄丰县，住禄丰县）被告：樊仙艳，女，1987年8月27日生，汉族，住武定县，住武定县）原告禄丰祥隆房地产开发有限公司与被告李金禄、樊仙艳商品房购销合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告禄丰祥隆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人余小平、马艺怀到庭参加诉讼，被告李金禄、樊仙艳经本院依法通过2020年6月25日《人民法院报》公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、风险告知书及开庭传票等材料，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。原告祥隆公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告签订的《商品房购销合同》，立即将涉案房屋返还交付原告；2.判令被告立即向原告支付违约金及垫付银行按揭款项等损失共计为21084元（该损失为扣除被告已支付全部购房款项后的余额）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月16日，原、被告签订了《商品房购销合同》，该合同约定，原告将其开发的龙湖××小区××组团××单元××号商品房出售给被告。房屋建筑面积为149.83平方米，房屋总价款为492491元，首付款为148491元，余款办理银行按揭，按揭贷款为344000元，原告为被告的按揭贷款担保人。在签订《商品房购销合同》的同时，原、被告还签订了《商品房购销合同》补充协议一份，该协议约定，被告不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，从而导致原告承担保证责任，原告有权解除合同，收回房屋，扣除原告垫付的银行款项后，被告还应向原告方支付总房价款10%的违约金。截止2020年2月28日，被告共计向原告支付首付款1544元，按揭贷款344000元，合计支付房款345544元。但是从2019年5月开始，被告未向银行偿还每月的按揭贷款，在银行的要求下，原告代为被告偿还了按揭贷款本金及利息共计9092.8元，即将代为偿还剩余全部贷款本金308286.12元。经原告多次通知被告偿还原告垫付的款项，被告拒绝偿还，也不继续偿还银行按揭贷款，被告的行为严重违反了合同的约定，给原告造成巨大经济损失，原告有权按照合同约定解除双方签订的《商品房购销合同》并要求被告返还垫付的银行本息和支付原告违约金，抵扣被告已经支付的房款后为21084元。〔具体计算方式如下：（原告代为被告已经偿还垫付的银行本息9092.8元＋即将代为被告偿还剩下全部银行本息308286.12元＋违约金49249.1元）-（被告已支付首付款1544元＋被告委托银行支付的按揭贷款的总额344000元）＝21084元〕。为此，根据法律的规定，特起诉至人民法院，请求判如所请，以维护原告的合法权益。被告李金禄、樊仙艳未到庭进行答辩，也未向法庭提交任何证据。原告祥隆公司针对其诉讼请求依法提交了证据，被告李金禄、樊仙艳经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭发表质证意见，应视为自愿放弃质证的权利。对原告提交的证据，本院认定如下：1、原告提交了《商品房购销合同》（合同编号：XL0749）、《补充协议》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2016年贷字50号）各一份，欲证明：⑴原、被告房屋买卖合同成立及合同基本内容；⑵被告不能履行银行的还款义务，导致原告承担保证责任，原告有权解除合同，收回房屋，根据补充协议的约定被告还应向原告方支付总房价款10%的违约金即49249.1元；⑶原告在被告与中国银行股份有限公司禄丰支行个人购房贷款合同中承担连带担保责任，如果被告不能按期偿还按揭贷款原告将承担连带还款责任。本院认为，该组证据来源合法，形式要件符合证据规则，能证实原告的证明目的，本院对真实性、合法性、关联性及证明力予以采信；2、原告提交的中国银行股份有限公司禄丰支行记账凭证、业务回单各一份，欲证明：原告依照合同约定代为被告偿还了个人购房按揭贷款共计9092.8元。本院认为，该组证据系中国银行股份有限公司禄丰支行出具，其来源合法，能证实原告的证明目的，对该组证据本院予以采信；3、原告提交的贷款已还款明细清单一份，欲证明如果解除原、被告签订的《商品房购销合同》，截止2020年3月10日，原告还即将代为被告偿还剩余的贷款本金308286.12元。本院认为，该组证据系中国银行股份有限公司禄丰支行出具，其来源合法，能证实原告的证明目的，对该组证据本院予以采信；4、原告提交的《借款协议书》一份，欲证明被告由于资金暂时困难首付款通过向原告借款的方式至今未偿还，实际并未按照《商品房购销合同》支付首付款。本院认为，原告提交的该组证据仅有合同乙方当事人的签名及捺印，不足于证实原告的诉讼请求，故在本案中不予采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月16日，原告祥隆公司（甲方、出卖人）与被告李金禄、樊仙艳（乙方、买受人）签订《商品房购销合同》，其中该合同约定：乙方购买甲方开发的“祥隆?龙湖新城”第A组团第5幢2单元第12层01号房，套内建筑面积124.98㎡，参考建筑面积为149.83㎡，按套计价总价款492491元；乙方选择按揭贷款方式支付房款，乙方应于2016年7月16日前向甲方支付总房价款30.15%的首付款计人民币148497元，剩余房款乙方在签订本合同7日内向银行提交所需按揭资料，并办理按揭贷款手续，通过银行担保贷款进行支付；甲方应于2015年12月20日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；单方提出解除合同或者变更本合同约定的，按《合同补充协议》约定处理。该合同还约定了违约责任等其他权利义务。同日，原告祥隆公司（甲方）与被告李金禄、樊仙艳（乙方）还签订《〈商品房购销合同〉补充协议》约定：乙方选择银行担保贷款方式购买商品房的，乙方须与甲方指定的银行办理住房担保贷款手续，自贷款之日起至房产证办妥交付贷款银行之前，甲方为乙方贷款债务的偿还提供连带责任保证；乙方应在《商品房购销合同》签订后10日内向贷款银行提供办理担保贷款的相关资料（乙方办理贷款的年限、利率由贷款银行确定），乙方须无条件配合贷款银行办理所有贷款手续；如乙方未按照上述期限提交资料或资料不齐全的，除非一次性将剩余房款支付给甲方，否则为乙方违约；乙方违约的，甲方有权按照每日60元计收违约金并继续履行合同；甲方也可以直接行使合同解除权，收回房屋另行销售，乙方应向甲方赔偿损失，损失的计算方法为房屋总价款的10%；若在依法办妥房产证之前，乙方不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，从而导致银行要求甲方承担连带保证责任的，甲方在承担保证责任后，有权解除合同，收回房屋，并要求乙方承担甲方向银行支付的全部贷款本息（包括逾期利息、罚息或其他违约金）；同时，乙方应向甲方支付总房价款10%的违约金；乙方己向甲方支付的房价款（包括首付款及银行直接支付给甲方的银行担保贷款房款），在扣除甲方己向银行代为偿还的贷款本息及乙方应当支付的违约金后，尚有余额的，甲方应将该余额退还给乙方，余额为负数的，乙方还应按该数额向甲方予以赔偿；在交房前，若由于乙方的原因导致《商品房购销合同》被解除的，则乙方应按总房价款的10%向甲方支付违约金，已发生的所有交易税、费及其它相关费用均由乙方承担，该套商品房由甲方收回另行出售；补充协议同时还约定了其他内容。2016年8月19日，被告李金禄、樊仙艳（借款人）、中国银行股份有限公司禄丰支行（贷款人）、原告祥隆公司（保证人、开发商）签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定：贷款344000元用于购买龙湖新城A-5-2-12-01的房屋，贷款期限240个月，贷款利率所参考利率选择中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，利率定价方式为浮动利率方式，采用的参考利率为定价日当日使用的参考利率；重新定价日的贷款利率采用的参考利率为重新定价日当日适用的参考利率，每12个月为一个浮动周期，付息方式为按月付息；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%、挪用贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；贷款支付方式为受托支付；还款方式为等额本息按月还款；并采用以所购房产抵押、开发商阶段性担保的担保方式……该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。另查明，《商品房购销合同》签订时，被告李金禄、樊仙艳向原告祥隆公司支付了购房首付款1544元，并通过向中国银行股份有限公司禄丰支行贷款344000元支付原告祥隆公司部分房款。被告李金禄、樊仙艳购房后至今未到原告祥隆公司办理接房手续，涉案房屋现仍登记在原告祥隆公司的名下。还查明，被告李金禄、樊仙艳向中国银行股份有限公司禄丰支行办理按揭借款后，自2019年5月起未向银行按时归还借款本息。中国银行股份有限公司禄丰支行要求原告祥隆公司承担保证责任。原告祥隆公司代被告偿还了借款本金9092.8元。因二被告未按约定履行其还款义务，故原告祥隆公司向本院提起诉讼。在庭审过程中，原告祥隆公司自愿放弃要求被告支付违约金及垫付银行按揭款项等损失共计为21084元的诉请。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告祥隆公司与被告李金禄、樊仙艳签订的《商品房购销合同》及《补充协议》，被告李金禄、樊仙艳与中国银行股份有限公司禄丰支行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》均系合同双方的真实意思表示，合同内容未违反法律的相关规定，系合法有效合同，对合同双方当事人均有约束力，被告李金禄、樊仙艳应按约定履行购房款的还款义务。因被告李金禄、樊仙艳未按照合同约定履行按期还款义务导致了原告祥隆公司代其履行还款义务，故被告李金禄、樊仙艳的行为已经构成违约。根据原、被告双方签订的《〈商品房购销合同〉补充协议》中约定的：“若在依法办妥房产证之前，乙方不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，从而导致银行要求甲方承担连带保证责任的，甲方在承担保证责任后，有权解除合同，收回房屋，并要求乙方承担甲方向银行支付的全部贷款本息（包括逾期利息、罚息或其他违约金）；同时，乙方应向甲方支付总房价款10%的违约金”。因此，原告祥隆公司要求解除与被告李金禄、樊仙艳签订的《商品房购销合同》有事实及法律依据，本院予以支持，《〈商品房购销合同〉补充协议》作为《商品房购销合同》的从合同，在主合同《商品房购销合同》解除时，从合同也一并解除。对于在庭审中，原告自愿放弃要求被告支付违约金及垫付银行按揭款项等损失共计为21084元的诉请系其对自身诉权的处置，其行为不违反法律规定，也不损害他人利益，是对被告有利的行为，故本院予以支持。被告李金禄、樊仙艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告禄丰祥隆房地产开发有限公司与被告李金禄、樊仙艳于2016年7月16日签订的《商品房购销合同》及《补充协议》，涉案商品房（即禄丰县Ａ-5-2-12-01号房）于本判决生效之日起三日内返还给原告禄丰祥隆房地产开发有限公司。案件受理费328元，公告费560元，合计888元，由被告李金禄、樊仙艳负担（因原告禄丰祥隆房地产开发有限公司已预交，由被告李金禄、樊仙艳在本判决生效后三日内支付给原告禄丰祥隆房地产开发有限公司）。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  李春华审判员  王金仙审判员  张自华二〇二〇年十一月二十四日书记员  付秀峰