文书内容江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初6025号原告：浙江开元物业管理股份有限公司苏宿园区分公司，统一社会信用代码91321395MA1MLKX246，住所地宿迁市青海湖路苏宿工业园区亿嘉江南水岸物业服务处。法定代表人：王开春。委托诉讼代理人：杜文望，系该公司员工。被告：张朝阳，男，1987年7月12日生，住宿迁市宿城区。原告浙江开元物业管理股份有限公司苏宿园区分公司（以下简称开元物业公司）与被告张朝阳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告开元物业公司委托诉讼代理人杜文望、被告张朝阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开元物业公司向本院提出以下诉讼请求：一、判令被告向原告支付物业服务费3787元（取整，下同，94.67平方米×0.8元/月/平方米×50个月，2016年5月1日至2020年6月30日）、公共能耗费492元（94.67平方米×0.2元/月/平方米×26月，2018年5月1日至2020年6月30日）,并支付滞纳金即违约金347元（具体计算见附件）。事实和理由：原告自2014年8月起一直为宿迁市江南水岸小区提供物业服务工作，并秉持诚实信用原则认真履行相关合同所确定的各项义务。但被告在享受物业提供服务的同时却无故拒缴物业服务费。原告多次催缴未果，故而起诉。被告张朝阳辩称：不同意原告主张。1、我曾与开发商、物业公司签订前期物业服务合同，约定业主委员会成立之前的物业服务费、公共能耗费由开发商承担，成立后由业主承担。2、我家于2014年8月9日收房，次卧室北侧墙体于2016年发现渗水发霉，2016年原告向我催缴物业费，我每次都反映，但一直没有给予处理；主卧室南侧墙体在保修期内从2017年夏天起渗水发霉，原告没有给予处理，开庭前一周左右打电话告诉我过保修期了。3、2017年秋天左右，门岗以没有车位为由，不让我车进小区，为此我和物业公司发生口角冲突，第二天车胎没气了，我报警要求物业调取监控，但物业公司一直没有回复。4、2018年左右，我的山地美利达牌自行车被盗，我向物业反映要求提供监控，物业提供了当时的监控，但是没有拍到地下车库位置。5、2019年，我家水被无故停了3天，自来水公司给我反映是人为造成的，让我报警，我家属报警，我与原告发生口角冲突，我要求调取监控，原告提供监控，但没有拍到我家自来水表。警方因为调取不到摄像资料，也没有给予处理结论，让物业公司给我回复，物业公司没有给我回复。6、我家所在单元入户门破损无人修理，入户门西侧墙体广告牌发霉，墙体脱落无人无维修。7、10栋地下车库顶部玻璃2016年左右就损坏了，现在共五块坏损，无人维修处理。8、10栋地下车库两侧灯，1个灯坏了1到2个月，电线裸露无人维修。9、假山有喷泉，但入住以来一次都没有喷水。经审理查明：被告张朝阳系住宿迁市宿城区江南水岸小区10栋3单元305室房屋业主，该房面积为94.67㎡，交付时间为2014年8月9日。2014年8月9日，原告开元物业公司（甲方）与被告张朝阳（乙方）签订《江南水岸小区前期物业服务协议》一份，主要约定：第一条、关于甲乙双方的权利义务约定：甲方对物业共用的部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。乙方遵守《临时管理规约》等相关规定，向甲方交纳物业服务费用等。第二条、关于物业管理服务内容：一、房屋共用部位的维护和管理。共用部位是指物业服务区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。二、房屋共用设施设备的维护和管理，共用设施设备是指物业服务区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、电梯、地源热泵恒温系统、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、进户门、园林景观建筑、宣传栏等设施设备。三、环境卫生，1、物业服务区域内公共场所清扫、道路保洁；2、共用设施设备保洁；3、生活垃圾收集、清运及虫害防治。四、安全防范。1、内容：（1）门岗值班；（2）物业服务区域内巡视；（3）公共报警监控系统。2、责任：（1）协助公安部门做好物业管理服务区域内的安全防范工作。发生安全事故时，甲方在采取应急措施的同时，应当及时向：政管理部门报告，协助做好救助工作；协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序……八、公共绿化。1、内容：（1）修剪、浇灌、施肥、除虫等绿化养护；（2）清理公共绿地；2、责任：（1）及时养护，促使花草树木的正常生长；（2）保持公共绿地整洁。第三条、物业管理服务质量。一、房屋外观务的。1、每年定期对房屋外观（墙体、墙面）进行检查，发现问题及时处理，做好记录。二、共用设施设备的维护和管理：1、共用设施设备运行正常；2、专人定期维护保养。三、境卫生：1、环境整洁；2、生活垃圾及时清理。四、绿化：养护得当，定期修剪；2、美观协调……七、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修，小修：及时修理，三天内完成，并建立登记、回访制度。急修：30分钟赶到现场，视故障情况，一般在当天完成（特殊情况除外），并建立登记、回访制度。第四条、物业服务费。一、乙方交费时间为交房之日开始预交12个月的物业服务费，以后每12个月首月5日前交纳一次，亦可提前交纳。逾期交费补交所欠月外，还将以所欠服务费为基数每天计收千分之二的滞纳金。二、收费标准（按建筑面积）多层0.8元/㎡/月,公共能耗费0.4元/月……原告在提供服务期间存在登记回复制度不完善、小区走廊通道、车库顶部玻璃及路面等房屋共用部位及设施维护不到位、公共绿化未及时养护、人员配备不完善等情况。另查明,被告于收房时向原告支付装修保证金500元。该款项原告愿意从被告所欠款项中进行抵扣。以上事实有商品房买卖合同、江南水岸小区前期物业服务协议、催缴物业费通知现场照片、原告举证的微信截图、工资明细、登记簿，被告举证的照片、出警记录及当事人陈述等在卷佐证，足以认证。本院认为，被告张朝阳为江南水岸小区业主，被告与原告开元物业公司签订的物业服务合同对被告具有约束力，原被告之间存在物业服务合同的法律关系。原告应当按照合同约定，提供物业管理服务。被告也应当按照合同约定，履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。对于确有证据证明物业公司提供物业服务存有瑕疵的，应按照物业公司的过错大小，减轻业主的缴费义务。关于物业服务费、公共能耗费，原告依据或参照合同主张的计算物业服务费为3787元，因原告在提供服务期间，存在对业主反映问题登记回复制度不完善、小区走廊通道、车库顶部玻璃及路面等房屋共用部位及设施维护不到位、公共绿化未及时养护、人员配备不完善等情况，属于瑕疵履行合同，被告可以适当减少给付物业费，本院从权利义务对等原则考量，综合原告举证服务情况等酌定对原告主张的物业服务费被告按90%比例支付，即3408元，抵扣被告给付的500元保证金后为2908元。公共耗能费因系用于小区公益支出，故不予减少支付。综上，被告应支付原告物业服务费为2908元、公共耗能费用为492元。关于被告辩称依据其与开发商之间《前期物业服务合同》前期物业服务费应开发商由交纳问题，本院认为原告并非被告举证合同的当事人，该份合同对原告没有约束力，被告因此拒交物业服务费等理由不能成立，本院不予采信。关于滞纳金，被告应按合同约定及相关法律规定及时缴纳物业服务费及公共照明费，根据本案合同约定原告的主张应认定为违约金，其计算起止时间、计算标准符合约定且并不违反法律规定，但计算基数应调整为应缴纳数额，故为347元。关于被告辩称涉案房屋渗漏、原告未及时维修问题，《物业管理条例》第三十一条规定：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”《江苏省物业管理条例》第七十一条规定：“在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修。保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担。”被告自认其房屋在保修期内即存在渗漏问题，根据上述规定，被告以原告没有履行房屋维修责任而拒付物业服务费的理由不能成立，本院不予采信。综上，本案调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告张朝阳于本判决生效之日起十日内给付原告宿迁市开元物业公司管理有限公司苏宿园区分公司物业费2908元、公共能耗费492元及违约金347元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告张朝阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  臧玉艳二〇二〇年十一月六日书记员  刘婷婷法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。附件：滞纳金即违约金计算明细1、2016年5月1日至2016年12月31日期间物业服务费606元，扣减500元保证金后为106元，违约金为29元即以106元为基数，按年利率7.8%的标准计算自2017年1月1日至2020年6月30日；2、2017年1月1日至2017年12月31日物业服务费909元，违约金为177元即以909元为基数，按年利率7.8%的标准计算自2018年1月1日至2020年6月30日；3、2018年1月1日至2018年12月31日物业服务费909元，违约金为106元，即以909元为基数，按年利率7.8%的标准计算自2019年1月1日至2020年6月30日；4、2018年1月1日至2018年12月31日物业服务费909元，违约金为35元，即以909元为基数，按年利率7.8%的标准计算自2020年1月1日至2020年6月30日。1-4合计为347元。