四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初4347号 原告：邓守元，男，1945年9月25日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 委托诉讼代理人：刘毅，四川承道律师事务所律师。 被告：白美琼，女，1969年1月2日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：贺震彬，四川公生明律师事务所律师。 第三人：肖祥，男，1989年2月14日出生，汉族，住重庆市江津区。 原告邓守元与被告白美琼、肖祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月25日、2020年9月11日两次公开开庭进行了审理，原告邓守元的委托诉讼代理人刘毅、被告白美琼的委托诉讼代理人贺震彬、被告肖祥到庭参加诉讼。第二次开庭审理过程中，邓守元撤回对肖祥的诉讼请求，请求将肖祥列为第三人，本院予以准许。本案现已审理终结。 邓守元向本院提出诉讼请求：1．判令解除邓守元与白美琼于2018年12月5日签订的《房屋买卖合同》；2．判令白美琼返还邓守元购房款378851元、赔偿（退还）税费11699元，并承担资金占用利息（该利息计算方式：以390550元为基数，自2020年1月3日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；3．判令白美琼支付邓守元违约金81770.2元；4．判令肖祥对白美琼应返还的购房款378851元、税费11699元承担共同返还责任（第二次庭审中，邓守元撤回对肖祥的该项诉讼请求）。事实和理由：成都泽霏企业管理有限公司（以下简称泽霏公司）为白美琼的委托人，成都聚链房地产营销策划有限公司（以下简称聚链公司）为居间人，2018年12月5日，泽霏公司代表白美琼与邓守元签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：邓守元购买白美琼所有的位于成都市新都区××镇××街××号××栋××层××号房屋（以下简称案涉房屋），产权证监证号：02，产权证权证号：07，建筑面积47.13平方米，购房总价408851元。该合同同时约定了付款方式、过户登记、房屋交付条件等条款（具体内容详见双方上述合同文本）。2019年1月18日，邓守元与泽霏公司之间签订了《七号公馆房屋租赁合同》，该合同约定案涉房屋租赁至泽霏公司，租期自2019年3月1日至2029年12月31日，该合同同时约定了房屋租金及支付方式、房屋交付、双方权利义务、违约责任等条款（具体内容详见双方上述合同文本）。上述合同签订后，邓守元依约履行了合同义务，已支付购房款378851元和办理过户所需税费11699元，但白美琼未按上述两合同约定办理过户登记、装修完成、房屋交付等手续。2019年12月2日，邓守元向泽霏公司、白美琼邮寄律师函，该函件要求：1.于收到该函件十日内，完成上述房屋装修；2.于收到该函件三日内，完成办理过户递件手续。后经邓守元多次催促，白美琼与泽霏公司仍未按合同约定履行义务，白美琼与泽霏公司的行为已违反了合同约定及相关法律规定。为维护自身合法权益，邓守元诉至本院，提出前述诉讼请求。 白美琼辩称，第一，白美琼与泽霏公司之间不是委托代理关系，而是普通的合同关系及债权债务关系。白美琼与泽霏公司签订的《房屋销售代理合同书》系双务合同，双方互负权利义务，该合同虽然包含了“代理”二字，但根据合同具体条款能够看出泽霏公司负责对外寻找客户以销售房屋，白美琼作为房主收取固定房款，而超出部分作为赚取的佣金由泽霏公司取得，白美琼并不向泽霏公司支付代理费。依据《中华人民共和国民法典》第156条规定，委托代理授权应采用书面形式，白美琼未向泽霏公司出具书面的授权委托文件。第二，《房屋销售代理合同书》第二条第2-4款约定，白美琼在收到40%的房款后才有义务配合泽霏公司办理过户手续，目前白美琼尚未收到40%的房款，协助过户条件不具备。同时，邓守元知晓《房屋销售代理合同书》内容，知晓前述的协助过户条件。第三，《房屋销售代理合同书》中无任何关于房屋装修和租赁的内容，邓守元与泽霏公司签订的《房屋买卖合同》系邓守元与泽霏公司的双方意思表示，根据合同的相对性，《房屋买卖合同》仅在邓守元与泽霏公司之间发生法律效力。白美琼对此并不知情，且完全超出了《房屋销售代理合同书》的约定范畴。第四，《房屋销售代理合同书》具备履行条件，根据该合同约定，泽霏公司享有对案涉房屋的部分处置权，有权与邓守元签订《房屋买卖合同》。故《房屋买卖合同》应属合法有效，且能继续履行，白美琼在符合《房屋销售代理合同书》约定条件下愿意配合过户。本案是由于邓守元违反诚实信用原则及签订合同后反悔导致产生纠纷。第四，白美琼与邓守元之间没有直接的合同关系，且相关的购房款、税款均由泽霏公司收取。本案是独立的两个合同法律关系，根据合同的相对原则，各方在各自的合同项下承担权利义务，故白美琼不具备任何退款和承担违约责任的义务。第五，白美琼认为本案案涉合同能够继续履行，各方应根据合同履行各自的义务，如法院判决合同解除，相关的责任应由肖祥承担。综上，请求驳回邓守元的全部诉讼请求。 肖祥述称：第一，泽霏公司成立于2018年3月29日，为一人有限责任公司，肖祥为投资人和唯一股东，认缴出资金额2000万元，出资期限为2048年3月28日，未实缴出资，泽霏公司已于2020年3月6日注销。第二，泽霏公司与白美琼之间为委托代理关系。《房屋销售代理合同书》中约定，白美琼委托泽霏公司对案涉房屋进行销售，委托出售价格为7000元每平方米，代理期限自2018年9月6日至2019年9月6日止共计12个月。根据以上约定，能够认定该合同符合合法的委托授权形式。同时，该合同第三条第3-2款约定“甲方不得指定其他个人或中介机构销售该套房屋”，可见泽霏公司为独家代理。基于委托代理关系，泽霏公司有权代表白美琼与邓守元签订《房屋买卖合同》，对过户递件、交付房屋期限进行约定。房屋销售过程中，邓守元共缴纳购房款378851元，差30000元未结清。第三，对于装修方面，泽霏公司认可无权代表白美琼约定装修事宜，但白美琼知晓相关情况，该约定不影响合同其他内容的效力。第四，泽霏公司与邓守元约定于2018年12月9日办理房屋过户，但由于邓守元住院导致延期，后临近春节房产交易中心暂停办理业务、邓守元和白美琼又在异地过春节，故一直未办理过户。在2019年3月18日，双方重新约定过户时间，但邓守元想放弃购买，要求解除合同并退款。第五，泽霏公司未按《房屋销售代理合同书》约定向白美琼付款是因为计划在过户时支付总房款的40%，过户完后支付剩余的60%总房款。此做法的原因是，按《房屋销售代理合同书》约定，白美琼如违约仅需赔偿2万元，为降低交易风险，泽霏公司未按约向白美琼付款。第六，泽霏公司代表白美琼与邓守元签订的《房屋买卖合同》中约定在2019年8月31日前交付房屋，是指在买方付清全部购房款并且办理过户之后方才交付房屋，但邓守元未付清购房款，案涉房屋目前亦未过户，故未交付房屋不构成违约。综上，如果邓守元单方面想解除合同，应当按照《房屋买卖合同》第十六条解决，如果不满足，则合同应当继续履行。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人无争议的事实，本院予以确认。2018年9月3日，白美琼（委托方、甲方）与泽霏公司（代理方、乙方）签订《房屋销售代理合同书》，载明：“根据甲方物业的具体情况（前期甲方整体物业是经营酒店及酒店配套服务的，所以乙方制定了一个能够最大限度发挥甲方物业优势和卖点的方案，继续引进一家高端品牌酒店入驻，以带酒店租约和酒店经营分红的形式出售（酒店装修时间初步定为甲方所属物业销售出50套左右时进行，装修标准为豪华装修）”，合同第一条“房屋的坐落、面积”约定：“1-1甲方将位于成都市新都区××镇××街××号××栋××层××号房屋委托给乙方进行销售……”；合同第二条“销售价格与收款方式”约定：“2-1房屋委托代理的最终销售单价为7000元／平方米，面积为47.13平方米、总价为329910元（人民币）。2-2签订合同以后，甲方不需要再支付该套房屋买卖时所产生的任何费用（税费、过户费、销售费、等等费用）。同时该房屋所产生的溢价归乙方单方所有。2-3甲方同意乙方客户一次性付清或银行按揭两种付款方式。2-4甲方同意由乙方收取，一次性付清房屋房款客户的买房定金，甲方在收到总房款40%后，由甲方配合乙方，与乙方客户办结房屋过户手续，办完房屋产权过户手续以后，该套房屋总房款剩余60%款项必须由乙方当日内支付给甲方。如三日内仍未转入（以银行交易明细为准）,乙方需按1.1倍赔偿给甲方该笔房屋款项。2-5按揭贷款的结算方式为：乙方与其购房客户签定房屋买卖合同后，购房客户直接向乙方支付首期房款，甲方在与乙方客户办理房屋产权过户前，乙方需向甲方支付总房款40%，在乙方客户银行按揭放款后的当天，由乙方把剩余总房款的60%支付给甲方，如三日内仍未转入（以银行转账明细为准），乙方需按1.1倍赔偿给甲方该笔房屋款项”；合同第三条“代理期限及代理权限”约定：“3-1本合同代理期限为12个月，自2018年9月6日至2019年9月6日止。3-2在本合同有效代理期内，甲方不得指定其他个人或中介机构销售该套房屋，不得单方面终止该合同。如违反此约定甲方需向乙方赔偿20000元。（乙方为了甲方物业的销售前期投入资金比较大）……”；合同第四条“双方的权利和义务”约定：“4-1甲方应积极配合乙方与所签买受人办理该房屋过户等相关手续，甲方应在得到乙方通知后三日内配合乙方到指定政府机构办理相关事宜，如因甲方不配合造成乙方未能在约定时间内与他所签买受人办理过户相关手续，造成乙方违约，违约责任由甲方全部承担。4-2在该合同期内甲方与乙方未达成销售事实，或与乙方引进的酒店方没有签定租赁合同，或没征得甲方书面同意以前，乙方对甲方房屋内的所有设备设施没有使用权与支配权，不得改造房屋或变动房屋格局，也不得私自转租或转借他人使用，如乙方违反此约定需要赔偿给甲方10000元违约金（乙方只享有甲方整体物业电梯等公共设备设施的使用权）”……4-5甲方与乙方买受人房产证过户办理完结，并与乙方结清该房屋房款后，本合同自动终结……；合同第五条“特别约定”约定：“5-1如乙方在与甲方签约满八个月仍没有卖出该房屋，乙方自愿拿出3000元交由甲方暂管，若在剩余4个月合同期内出售，则甲方退还该笔款项。若甲方房屋在剩余满4个月后仍未售出，乙方须向甲方赔偿6000元（陆仟元）人民币。（因八个月未售出己支付3000暂管，所以如合同到期后仍未售出只需再支付3000元）。5-2甲方与乙方签约后，甲方房屋钥匙应交由乙方保管，如没有钥匙乙方可自行更换门锁。因甲方暂末通水通电到户，乙方需临时用水，用电应自行解决……”；合同第八条“合同的生效及其他”约定：“本合同（因为甲方所属物业业主众多，需最低满足150户业主与乙方签定房屋销售代理合同后）正式生效……”。 2018年12月5日，邓守元与泽霏公司签订《房屋买卖合同》，合同记载：买方（购买方）为邓守元，卖方（出售方）为白美琼，白美琼委托代理人为泽霏公司，经纪方为聚链公司。合同约定：“1、卖方房屋坐落在成都市新都区××镇××街××号××栋××层××号，产权证监证号为：028，产权证权证号为：07，该房屋建筑面积47.13平方米，该房屋产权性质办公，所有权人：白美琼，目前是否抵押：否……3、该房屋按套转让，成交价为408851元，其中包含装修费用。4、付款方式：（1）定金：定金50000元，该定金已于2018年12月5日支付。（2）房款支付（除定金之外的购房款）按以下方式执行。特别说明：在本合同中，“过户递件”指买卖双方到房屋所在地不动产登记中心（房管局）提交过户所需的不动产权证（或产权证）等相关证件并通过不动产登记中心（房管局）审核合格，“过户取件”指从房屋所在地不动产登记中心（房管局）领取过户到买方名下的新不动产证。由买卖双方自行交接房款（由该交接方式所产生的任何争议和纠纷均与经纪方无关），按下列Ａ方式执行。Ａ.一次性付款：合同签订当日，买方将房款328851元支付给卖方；过户取件完成后当日内，买方将剩余房款30000元支付给卖方……6、房屋交易所涉及的税费（以下简称“过户税费”）项目有：①维修基金②增值税③个人所得税④契税⑤书证费⑥委托公证费⑦印花税，其中，由买方承担第①②③④⑤⑥⑦项的税费，买方应于合同签署当日向支付经纪方房屋总价的3%即金额11699元用于支付上述税费，买方支付金额不足支付税费部分由卖方承担，若买方支付金额在支付上述税费后有剩余，剩余金额买卖双方同意不再要求经纪方以任何形式退还……8、为保证该房屋交易的顺利进行，买卖双方应在2018年12月30日之前向经纪方交齐相关证件（以下简称“交件”即交齐过户需要由买卖双方各自提供的相关证件、证明等），买卖双方均已了解：①若房屋为按揭（抵押）状态，卖方结按（解押）后；②若买方通过按揭贷款方式支付房款，在银行受理后。在上述两条均达到后，才办理过户递件手续。买卖双方应在2019年2月28日之前至房屋所在地不动产登记中心（房管局）办理过户递件手续……11、买方与卖方不同意全权委托经纪方代办过户并办理委托公证书……12、房屋现状：该房屋现为清水房，带租约出售。即买卖双方签订买卖合同的同时，由买方与泽霏公司签订《房屋租赁合同》，若因买方原因未与泽霏公司签订《房屋租赁合同》，卖方有权解除合同，已收定金不予退还，并有权追究买方违约责任。买方明确已知《房屋租赁合同》的详细内容。13、房屋交付条件：（1）买方按约定付清全部房款（含装修款）。（2）卖方在2019年8月31日前完成房屋装修，装修标准以酒店实际经营需求为准。14、交付房屋：在达到本合同13条约定交付条件后，卖方最迟应于2019年8月31日之前将该房屋交付给买方，并负责结清交房之前该房屋的水、电、气、物管及其它有关该房屋的使用费……15、卖方保证对该房屋享有完整的所有权或已得到该房屋所有权人的授权，能完全支配及处置该房屋，否则卖方应赔偿由此给买方和经纪方造成的一切损失……16、买方擅自解除本合同或买方单方面违约致使本合同被解除或无法履行的，须向卖方支付该房屋成交价20%的违约金。买方逾期支付房款，或未能按时履行本合同约定的其它义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权解除本合同，本合同解除的，买方须向卖方支付该房屋成交价20%的违约金，并承担卖方支付的佣金损失，买方逾期支付佣金，每逾期1天，按未付佣金的5%向经纪方支付违约金，买方擅自解除本合同或买方单方面违约致使本合同被解除或无法履行的，给卖方造成损失的，除承担违约金外，还应赔偿损失。17、卖方擅自解除本合同或卖方单方面违约致使本合同被解除或无法履行的，须向买方支付该房屋成交价20%的违约金，卖方逾期办理房屋过户递件或取件的或未能按时履行本合同约定的其它义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向买方支付违约金，逾期30天，买方有权解除本合同，本合同解除的，卖方须退还买方已付的所有款项；并向买方支付该房屋成交价20%的违约金，并承担买方支付的佣金损失。卖方逾期交房，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向买方支付违约金，卖方逾期支付佣金，每逾期一天，按未付佣金的5%向经纪方支付违约金，卖方擅自解除本合同或卖方单方面违约致使本合同被解除或无法履行的，给买方造成损失的，除承担违约金外，还应赔偿损失……”。邓守元与肖祥一致确认：在签订《房屋买卖合同》时，泽霏公司向邓守元出示了《房屋销售代理合同书》第1、2、4、6页，且隐去了第二条2-1款中关于房屋委托代理的最终销售单价金额和总价金额。 2019年1月18日，邓守元（出租方、甲方）与泽霏公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋及屋内设备出租给乙方进行经营管理，乙方支付费用包括房屋租金与设备使用费，租赁期从2019年3月1日起至2029年12月31日，租金乙方按季度一次性支付甲方，其中2019年2月1日至2019年11月31日租金为0元，2019年12月1日至2020年11月31日、2020年12月1日至2022年11月31日每季度租金为5232元，2022年12月1日至2025年11月31日每季度租金为5542元，2025年12月1日至2028年11月31日每季度租金为5868元，2028年12月1日至2029年12月31日每季度租金为6219元。其中第四条“房屋支付”约定甲方交付的房屋为精装全配房。 邓守元与肖祥一致确认：邓守元于2018年12月5日、2019年1月18日分别向泽霏公司支付371698元、18852元，两笔合计390550元；其中购房款378851元、税费11699元，泽霏公司分别向邓守元出具了相应的收据。肖祥与白美琼一致确认：泽霏公司于2018年12月8日向白美琼支付100000元，此外未向白美琼支付案涉房屋其他销售所得。截止庭审时，白美琼与泽霏公司均未向邓守元交付案涉房屋及办理权属转移登记。 另查明，案涉房屋为白美琼单独所有，白美琼于2013年3月7日取得案涉房屋的房屋所有权证【新房权证监证字第0××8号】、于2014年1月6日取得案涉房屋的国有土地使用权证【新都国用（2013）第19号】。据打印日期2020年5月25日的房屋信息摘要3记载，案涉房屋上无查封信息及抵押信息。存在权利登记信息为：登记权利人为白美琼，权证号：监证；登记义务人为潘志洪、袁辉，权证号：监证051、监证051；登记原因为主体发生变化的房屋分割。 再查明，2018年3月29日，泽霏公司注册成立，注册资本50万元，法定代表人与唯一股东均为肖祥；肖祥以货币的方式认缴出资50万元，出资时间为2048年3月28日。2018年10月16日，泽霏公司召开股东会决定增加注册资本，注册资本由50万元变更为2000万元，肖祥以货币方式认缴出资2000万元，出资时间为2048年3月28日。2020年3月6日，泽霏公司注销登记。 以上事实，有各方当事人确认一致的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，本案中邓守元基于泽霏公司系受白美琼委托代白美琼与邓守元签订《房屋买卖合同》的主张，行使约定解除权，请求判令解除案涉《房屋买卖合同》，由白美琼返还购房款、赔偿税费、承担资金占用利息并支付违约金。围绕争议焦点，本院评述如下： 关于各方当事人之间法律关系的性质。除基于法律特别规定，民事法律关系的产生、变更、消灭，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成，在各方对于涉诉的法律关系持不同意见时，书面的合同文本作为直接证明法律关系性质的证据具有较高的证明力，否定书面合同外化固定的意思表示应当有充分证据证明。本案中，泽霏公司以白美琼的委托代理人身份与邓守元签订了《房屋买卖合同》，对登记为白美琼单独所有的案涉房屋的交易价格、价款支付方式、办理过户递件手续、违约责任等事宜进行约定，白美琼本人未参与磋商订立该《房屋买卖合同》、未追认泽霏公司相应行为效力，并提出白美琼与泽霏公司之间属于保价销售而非委托代理关系的答辩意见。结合各方确认一致事实，白美琼与泽霏公司于2018年9月3日订立《房屋销售代理合同书》，载明白美琼为委托方、泽霏公司为代理方，约定白美琼将案涉房屋委托给泽霏公司进行销售，合同第三条“代理期限及代理权限”约定有代理期限、有效代理期内白美琼不得指定他人销售该房屋等内容，第四条约定白美琼应积极配合泽霏公司与所签买受人办理房屋过户登记等手续的义务，该《房屋销售代理合同书》符合《中华人民共和国民法总则》第一百六十五条对于书面委托代理授权的形式要件的规定，泽霏公司于委托授权期限内作为白美琼的委托代理人，以白美琼名义与邓守元就案涉房屋订立《房屋买卖合同》，其在代理权限内实施的民事法律行为对白美琼产生约束力。 关于邓守元所主张的约定解除权能否成立。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力……相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任”，第一百七十二条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”。邓守元与泽霏公司签订的《房屋买卖合同》第17条约定卖方逾期办理房屋过户递件或未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天买方有权解除合同。邓守元主张的约定解除权能否成立，需结合泽霏公司代理行为的效力判断。邓守元确认泽霏公司与之签订《房屋买卖合同》前已向其出示《房屋销售代理合同书》第1页（隐去委托代理销售单价）、第2页（隐去委托代理销售总价）、第4页、第6页，就已出示的授权委托内容应为知悉。1.关于未在约定期限内装修完毕房屋和逾期交付房屋。《房屋买卖合同》第13条第2款约定“卖方在2019年8月31日前完成房屋装修，装修标准以酒店实际经营需求为准”，第14条约定“在达到本合同第13条约定交付条件后，卖方最迟应于2019年8月31日之前将该房屋交付给买方”，系泽霏公司代白美琼承诺在2019年8月31日前完成房屋装修并交付给邓守元，且交付以完成合同第13条所约定条件为前提，但泽霏公司向邓守元出示的《房屋销售代理合同书》第4页5-2条约定，白美琼与泽霏公司签约后房屋钥匙交付泽霏公司保管、房屋暂未通水电到户、泽霏公司需临时用水用电应自行解决，第1页载明酒店装修时间初步定为案涉房屋所属物业销售出50套左右时进行，表明白美琼委托泽霏公司销售的房屋尚未通水电到户、并非已按酒店经营需求装修完毕的房屋，且委托销售期间房屋钥匙已交泽霏公司保管，邓守元对该约定内容知情，此情况下泽霏公司以白美琼名义与邓守元约定于2019年8月31日前按照酒店实际经营需求标准完成装修，应属超越代理权限实施代理行为且未经白美琼追认，故该约定对白美琼不发生效力。而在白美琼已经将房屋钥匙交付给代理人泽霏公司保管、邓守元也未直接向白美琼主张交付房屋的情况下，无论泽霏公司是超出约定期限未向邓守元交付房屋，还是因没有完成约定的装修而不能向邓守元交付，均不应认定为白美琼违反《房屋买卖合同》约定逾期交付房屋。2.关于逾期办理过户递件。邓守元与泽霏公司签订的《房屋买卖合同》第8条约定“买卖双方应在2019年2月28日之前至房屋所在地不动产登记中心（房管局）办理过户递件手续”，白美琼与泽霏公司所签订《房屋销售代理合同书》第2页2-4条约定“甲方同意由乙方收取，一次性付清房屋房款客户的买房定金，甲方在收到总房款40%后，由甲方配合乙方，与乙方客户办结房屋过户手续，办完房屋产权过户手续以后，该套房屋总房款剩余60%款项必须由乙方当日内支付给甲方”，该2-4条约定在文义表述上虽易于引发泽霏公司仅有权代白美琼收取“一次性付清房屋房款客户的买房定金”还是有权代白美琼收取买受人所支付全部购房款的不同理解，但结合同一条文中“该套房屋总房款剩余60%款项必须由乙方当日内支付给甲方”的表述，可以明确白美琼具备委托泽霏公司代为收取购房款的意思，且泽霏公司在向邓守元出示《房屋销售代理合同书》时隐去委托出售总金额，邓守元无从计算于白美琼而言“收到总房款40%”的金额，实际履行过程中其直接向泽霏公司的账户支付购房款378851元、税费11699元并无不当，但泽霏公司在收到邓守元付款后，仅于2018年12月8日向白美琼支付100000元，即白美琼实际收取购房款并未达到《房屋销售代理合同书》约定总房款的40%（329910元*40%=131964元），白美琼也是基于此提出待收到约定比例购房款后才配合过户的抗辩。则逾期办理过户之后果应否由白美琼承担之关键，在于泽霏公司代白美琼约定在2019年2月28日之前办理过户手续是否超越代理权限，以及泽霏公司与白美琼之间关于白美琼在收到《房屋销售代理合同书》所约定总房款的40%后配合办结过户手续的约定能否产生对抗邓守元履行请求的效力。对此本院认为，案涉房屋登记所有权人为白美琼，白美琼并未授权泽霏公司代办过户，而是约定在白美琼收到40%购房款后由白美琼配合泽霏公司为其指定主体办理过户，该约定内容在泽霏公司与邓守元订立《房屋买卖合同》时已向邓守元披露，则泽霏公司虽可以代白美琼约定办理过户递件手续的时间，但白美琼、泽霏公司、邓守元均知悉配合办理过户递件手续仍需以白美琼收到约定条件的购房款为前提，由邓守元直接向泽霏公司支付购房款这一履行方式，即存在泽霏公司在约定期限届满前未将相应款项支付给白美琼的可预见风险。实际履行中，泽霏公司在收取邓守元所支付的已超过该公司与白美琼所签订《房屋销售代理合同书》所约定委托销售总价的购房款后，未按约定足额向白美琼支付40%的房款，前述风险成就，白美琼有权根据已向邓守元披露的约定内容提出抗辩，而泽霏公司不诚信行为后果不应由白美琼承担。现泽霏公司已经注销，但其唯一股东肖祥陈述同意继续履行《房屋买卖合同》和《房屋销售代理合同书》，白美琼也陈述在收取《房屋销售代理合同书》所约定金额后同意配合办理过户，案涉《房屋买卖合同》尚不具备《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的法定解除条件。在邓守元向肖祥、白美琼催告继续履行后，如肖祥仍未向白美琼足额支付达到《房屋销售代理合同书》约定配合过户条件的款项，或白美琼在收取约定比例款项后仍不履行，邓守元有权基于基础事实变化继续提起解除合同诉讼。 故此，邓守元基于白美琼逾期履行《房屋买卖合同》关于装修并交付房屋义务及逾期办理过户递件手续而行使约定解除权，其请求权基础不能成立，据以提出的判令白美琼返还购房款、赔偿税费、承担资金占用利息并支付违约金的请求，缺少事实和法律依据，本院依法不予支持。因泽霏公司行为对邓守元所造成的损失，邓守元可以另案向泽霏公司的权利继受主体和责任人员主张。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十五条、第一百七十一条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回邓守元的全部诉讼请求。 案件受理费4192元（已因适用简易程序减半收取），由邓守元负担（此款邓守元在起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余晨 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  曾妙