广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0304民初1784号 原告：广西洁安物业发展集团有限公司，住所地桂林市七星区毅峰南路9号办公科研大楼，统一社会信用代码：91450300732230303B。 法定代表人：王朝胜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑霞，女，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：张艳英，女，该公司员工。 被告：阳连付，男，汉族，1962年3月25日出生，住广西灵川县。 原告广西洁安物业发展集团有限公司（以下简称洁安物业）与被告阳连付物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洁安物业委托诉讼代理人郑霞、张艳英、被告阳连付均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告洁安物业向本院提出诉讼请求：1．判令被告付清拖欠的物业服务费5559元，其中物业费4488元（88元／月×51个月）、垃圾清运费510元（10元／月×51个月）、公摊水电费561元（22.09平方米×0.5元／月×51个月）；2．判令被告承担因违约的滞纳金12685.31元；3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告购买了坐落在桂林市象山区，建筑面积为22.09平方米，并已入住至今。原告分别于2014年12月25日、2017年1月4日、2018年12月23日与桂林市旅批·北斗商区业主委员会签订了《北斗商区市场物业服务委托合同》，约定：北斗大厦一楼商铺按建筑面积4元/月/平方米收取物业服务费，商区公摊水电费用按0.5元/月/平方米，商区垃圾清运费按每间10元/月收取。原告按照合同约定履行了义务，被告自2016年4月开始拒绝缴纳物业服务费和其他费用。原告多次采取上门、电话等方式催收费用，但均未果。2019年10月8日，原告与桂林市旅批·北斗商区业主委员会联合在被告的住宅房及小区公示栏张贴《催缴物业费函》，“限定接本函后三天内到物业办公室交纳相关费用，逾期我公司将采取相应程序予以追缴，请予以配合”。至今，被告未交纳各项费用，其逾期缴费的行为已构成违约，应按合同约定支付违约金。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告阳连付辩称，对原告主张的欠费时间段和金额无异议，但被告是从2020年3月份才开始使用涉诉商铺，使用之后的物业服务费被告愿意交纳。2020年3月份之前的物业服务费应由实际使用人给付。实际使用人之所以从2016年4月开始没有支付物业服务费是有正当理由的，因小区乱搭乱建问题严重，其多次向原告反映，原告均未予以处理，可见原告提供的服务明显不符合合同约定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告原名称为桂林市洁安物业服务有限责任公司，于2020年8月18日变更为现名称。 2014年12月25日，原告（乙方）与桂林市旅批·北斗商区业主委员会（甲方）签订《北斗商区市场物业服务委托合同》，约定：甲方将北斗商区市场委托于乙方实行统一物业服务，物业坐落桂林市环城××号，委托范围1＃、4＃、5＃、6＃、7＃、8＃、9＃、10＃一层商铺，11＃、12＃负一层地下停车场、一至二层商铺、三至11层住宅，13＃（Ｓ1）、14＃（Ｓ2）、15＃（Ｓ3）、16＃（Ｓ4）一至三层商铺。委托管理期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止。乙方负责向业主和物业使用人收取以下几项费用：1．物业管理服务费的收取；2．停车场管理费的收取，收取办法由乙方制定方案，必须经甲方审核通过方能实施；3．商区公共水电公摊费的收取；4．有关部门约定由乙方代收的其他费用。物业管理服务收费标准如下：北斗大厦三至十一楼按建筑面积1元/月/平方米，商区公摊水电费用按每月0.5元/平方米（建筑面积），商铺的垃圾清运费用按每间10元/月收取。物业管理费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月10日至31日履行义务，超过上述时间缴纳物业管理费的业主或物业使用人应当按逾期缴纳的天数计算违约金，每天按欠费金额的3‰向乙方缴纳违约金。上述合同到期后，原告与桂林市旅批·北斗商区业主委员会分别于2017年1月4日、2018年12月23日两次续签物业服务委托合同，委托管理期限延长至2020年12月31日，合同其他条款与第一份合同基本一致。 另查明，被告系桂林市象山区环城××号桂林国际旅游品批发市场及住宅组团Ｓ-4栋1-97号房的产权人，该房屋建筑面积为22.09平方米，设计用途为商铺。被告自2016年4月1日起未交纳物业服务费、公摊水电费、垃圾清运费。原告多次催收未果，故诉至法院，提出前之诉请。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，原告与桂林市旅批·北斗商区业主委员会签订的《北斗商区市场物业服务委托合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告作为小区业主，是该物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，其应当依约履行合同义务。原告依约对涉诉小区提供了物业服务，被告应当依照合同约定按时足额支付物业服务费等费用，故其应向原告支付2016年4月1日至2020年6月30日期间的物业服务费4506.36元（22.09平方米×4元/月/平方米×51个月）、垃圾清运费510元（10元/月×51个月）、公摊水电费563.3元（22.09平方米×0.5元/月×51个月）。现原告仅要求被告支付物业服务费4488元、垃圾清运费510元、公摊水电费561元，合计5559元，系其对自身权利的合法处分，本院予以准许。 关于被告辩称涉诉商铺在2016年4月至2020年2月期间由他人使用，该期间的物业服务费应由实际使用人负担，与其无关的意见。《物业管理条例》第四十二条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。因被告未提供相关证据证明其与物业使用人约定物业服务费由物业使用人承担，原告亦不认可。故本院对被告该辩称意见不予采纳。 关于被告提出涉诉小区存在乱搭乱建现象，多次反映，原告均未处理的意见。本院认为，该问题应由相关职能部门处置，不能归责于物业公司，物业公司的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身对搭建违章建筑等行为并无强制制止、拆除等执法权力。且本案中原告亦针对乱搭乱建问题，积极推进与相关单位和职能部门的协调对接工作，履行了相关合同义务。被告以此为由拒绝交纳物业服务费，依据不足，本院不予采纳。物业管理服务系针对广大业主，业主利益角度不同，物业管理服务不可能让每个业主满意。若业主均以物业管理服务不能令其满意、存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业管理服务正常运行所需要经费将无法得到保障，最终导致小区的物业管理服务恶化，损害到大多数业主的权利。当然，在被告履行交纳物业服务费义务的同时，提供物业管理服务的原告应多站在业主的立场角度，考虑业主的意见及切身利益，改进物业管理服务中的不足，提高服务质量，从而建立良好的服务合同关系。 关于原告主张被告按每日千分之三支付滞纳金的问题。本院认为，原告主张的滞纳金属违约金性质。从我国合同法的规定以及立法精神来看，违约金是以补偿性为主，惩罚性为辅，其主要的功能在于弥补一方当事人因对方违约产生的损失，而不是一方因对方违约过度受益。本案中，原告按照合同约定向被告提供了物业管理服务，但被告未按合同约定支付物业服务费，已构成违约。因被告逾期付款给原告造成的损失主要体现为资金占用利息，在原告未能举证证明存在其他损失的情况下，双方约定逾期付款被告每日需按欠费金额的3‰支付违约金明显过高，故本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金按未付物业服务费的20%计算，即897.6元（4488元×20%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告阳连付于本判决生效之日起十日内支付原告广西洁安物业发展集团有限公司2016年4月1日至2020年6月30日期间的物业服务费4488元、垃圾清运费510元、公摊水电费561元，共计5559元； 二、被告阳连付于本判决生效之日起十日内支付原告广西洁安物业发展集团有限公司违约金897.6元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费256元（原告已预交），由原告广西洁安物业发展集团有限公司负担165元，被告阳连付负担91元；公告费300元（原告已预交），由被告阳连付负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。 审 判 长  蒙晓霞 人民陪审员  黄丽波 人民陪审员  秦初玉 二〇二〇年十一月二十四日 书 记 员  唐 静