陕西省铜川市印台区人民法院   民 事 判 决 书    (2020)陕0203民初714号   原告：铜川汽车技术学校。   法定代表人：何伟，系该学校校长。   委托诉讼代理人：何炬，系该校副校长。   委托诉讼代理人：董成军，陕西大图律师事务所律师。   被告：王长城，男，汉族。   委托诉讼代理人：耿美玲，陕西融昭律师事务所律师。   原告铜川汽车技术学校诉被告王长城房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李丹独任审理，书记员惠盼担任法庭记录，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何炬、董成军，被告委托诉讼代理人耿美玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告诉讼请求为：1、请求依法判令被告立即返还所占用原告的房屋，并对返还占用房屋予以恢复原状；2、请求依法判令被告立即向原告清偿电费39694元，支付原告自2019年7月起直至返还完毕并交付之日止期间的房屋占用费36000元（暂计算至起诉前2020年7月）； 3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年8月，原、被告经口头协商并达成协议，原告同意被告无偿使用原告所有的、位于学校北侧的三间教室、两间办公室及南面教室一间、厕所一间等房屋和场地进行汽车修理，电费一度一元按表计费收取。原告需要收回房屋时，被告应当在十日内立即腾退、返还房屋并将使用房屋恢复原状。随后原告将上述房屋交付被告实际使用，使用期间被告始终以经济困难为由，对于实际产生的电费44694元，仅向原告支付了5000元。2019年5月，由于铜川市印台区政府新周公路建设需要拆迁原告学校北侧部分房屋及土地，2019年6月原告遂要求被告立即腾退、返还使用房屋。同时，原告明确告知被告：如被告不积极履行腾退、返还使用房屋的义务，自7月开始原告将按照每月3000元的价格要求被告承担上述使用房屋的占用费用，被告亦对此明确同意和认可。但自2019年7月至今被告以种种理由始终不予积极腾退并返还使用房屋，已经给原告生产经营造成巨大经济损失。原告为维护合法权益特依法诉至法院，请求人民法院依法裁判。   被告王长城辩称，1、不同意诉讼请求及事实理由，被告租赁的房屋已返还；2、拖欠电费属实，具体数额不详。双方租赁房屋有合同约定为有偿使用，房屋租赁至今未到期，被告并未同意向原告交纳所谓的房屋占用费，原告说的与客观事实不符。   本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭进行了证据交换和质证。   原告铜川汽车技术学校提交证据如下：证据1、电子式三相四线有功电能表照片一张，证明被告在学校装的电表显示是44694度，电费一直拖欠，2020年4月8日被告微信转账电费5000元，并称其不会欠账；证据2、租赁物使用前和现今的照片，证明被告将原告教室和其他房屋改造成汽车修理厂，并未恢复原状；证据3、录音录像一份，录像证明标的物租赁前和租赁后被告自己改造情况及现在被部分拆除的情况，录音证明2019年4月19日前的电费是43000余元，到原告停产时电费是44694元，还证明从2019年7月份开始每月的租金为3000元，被告还承诺将房屋恢复原状；证据4、被告向政府提交的索赔损失表，证明政府行为造成租赁行为无法继续，且双方同意解除租赁。   对以上证据，被告王长城发表质证意见如下：证据1、按照国家法律规定单位和个人不能私自拉电线，这是违法行为，更何况还是动力电，对于这种违法行为法庭不应该支持。原告提交的这份证据也无法证明是被告使用的电量，原告按照1元计算电费没有依据；证据2、房屋现状的照片予以认可，剩下的不认可，这只是房屋局部照片，是不是租赁房屋的照片不确定；证据3、录音录像是在被告不知情时偷录的且不完整，被告并未同意支付房屋占用费，只是对用电认可，但具体数额不确定，预付5000元电费属实。2019年4月21日被告已经停业，所以原告说的4月19日到4月21日的用电量不属实，能够证明该电表可能不是被告一人使用；证据4、真实性不确定，且与本案无关联，不予认可。   被告王长城提交证据如下：证据1、原、被告双方在2014年11月1日签订的场地租赁合同一份，证明房屋租赁期限是10年，租赁费用是每年10000元，租金支付方式是用被告恢复场地平整和恢复房屋修建费用充抵，被告不再另付给原告租赁费，对于电费在合同中并未约定，且约定原告不得擅自增加本合同未明确被告交纳的费用，现在依然在合同期限内；证据2、房屋征收补偿合同，证明2020年4月21日被告作为修理厂的法人和三里洞街道办事处签订了房屋征收补偿合同，合同约定街道办对被告的14间厂房及设施进行补偿，限被告5月22日前搬离，该合同在约定期限内已经履行完毕，所以原告陈述的5月23日、24日拆除房屋的钩机并不是被告的；证据3、陕西电网销售电价表，证明工商业接其他用电是按阶梯收费，费用是0.3元至0.9元不等，具体结算方式只能由供电部门专业人员计算，故原告按1元电价收费是没有依据的；证据4、照片4张，证明被告租赁场地时房屋及场地内的现状，照片中的小山包平整费用也就是用以充抵租金的费用，还有两张照片是5月23 、24日拍摄的，照片中能够明确显示是政府人员在指挥现场，且现场还有原告工作人员。   对以上证据，原告发表质证意见如下：证据1、场地租赁合同不认可，学校签订任何合同都要加盖骑缝章，这个没有加盖，对第一页内容不认可，第二页公章属实，但何伟二字并非本人签署。原告称合同约定没有明确的费用不能征收，但本案电费是被告自己使用的，不是管理费用，即便该合同属实也能证明平整的土地是全归原告所有；证据2、房屋征收补偿合同的真实性认可，合同内的烤漆房、升降机等附着物包含了原告的房屋，且向政府要的补偿金包含土地平整费用，被告获得了就显失公平，被告拿这份合同证明其5月22日搬离不成立，约定不等于履行，被告说拆迁合同已经履行完毕不等于被告已经将房屋恢复原状并交付给原告；证据3、不予认可，无供电部门的公章，且收费标准只规定了起步价的收费，修理厂工作在白天，是用电高峰，价格超过一元，双方口头约定一度电一元，已实际履行了一部分；证据4、照片拍摄的时间不确定，真实性认可，但不能证明政府的人员在指挥拆迁，更不可能在无手续的情况下拆迁原告的房屋。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月1日，原、被告签订场地租赁合同一份，约定甲方(原告)将位于铜川市印台区重兴北路98号房屋及场地共计600平方米租赁给乙方（被告）作为修理厂使用，租赁期限共十年（自2014年11月1日至2021年10月30日止），房屋及场地租金为每年10000元，共计100000元，租金用被告恢复场地平整和恢复房屋修建的费用冲抵，乙方不再另付给甲方。乙方应按时交纳自行负担的费用，甲方不得擅自增加合同未明确乙方交纳的费用。双方还约定乙方应合理使用其所承租的场地及其附属设施，如因使用不当造成损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。合同还对场地及房屋的转让与转租，合同变更、解除与终止，免责条件等进行约定。其后被告依约对场地进行平整并开办修理厂投入使用。2019年6月原告以案涉房屋需要拆迁为由要求被告腾退、返还使用房屋。2020年4月19日及2020年5月30日原告代理人何炬在与被告的当面谈话及手机通话中要求被告自2019年7月起向原告每月支付房屋占用费3000元，被告仅同意每月支付1000元，双方最终未达成一致意见。2020年4月19日原告代理人何炬与被告王长城确认被告租赁房屋期间的电费为43000元，被告已向原告支付5000元。2020年4月21日，铜川市印台区三里洞街道办事处与铜川市奥奔宝汽车服务有限公司签订房屋征收补偿合同，约定甲方（铜川市印台区三里洞街道办事处）对乙方（铜川市奥奔宝汽车服务有限公司）经营场地进行确认的情况下（钢架结构14间、烤漆房升降机、混凝土地坪、厂棚），同意一次性向乙方支付包括营业损失费在内的一切费用，共计支付补偿金56万元整，该补偿款直接转入乙方指定对公账户内。   以上事实，有场地租赁合同、视频、通话录音、照片、房屋征收补偿合同及庭审笔录等在卷佐证。   本院认为，本案争议的焦点问题为：1、被告是否应将涉案房屋恢复原状并返还给原告；2、被告经营修理厂期间产生的电费是否应向原告支付，如果支付，数额如何认定；3、房屋占用费是否应予支持？   针对焦点1，原、被告在合同中约定被告应合理使用其所承租的场地及其附属设施，如因使用不当造成损坏的应立即负责修复或经济赔偿。被告在承租原告房屋（原为教室）后开办修理厂，为发挥房屋作用对其进行了部分改造（改造内容双方在2020年11月6日的谈话笔录中予以确认），不能使其继续作为教室使用，在被告与铜川市印台区三里洞街道办事处签订房屋征收补偿合同后，双方的场地租赁合同随之解除，被告应该按照合同约定将房屋损坏部分进行修复并返还给原告。关于具体的修复内容，因原告的诉讼请求中要求恢复原状的为房屋，加之在谈话中被告王长城对围墙及厕所的损坏不予认可，原告也未提交证据证明围墙及厕所的损坏是被告造成的，故被告应对其所租赁的房屋予以修复并交付给原告，修复后的外观以双方均认可的照片为据(附件一)，修复材料的价格标准以原告其他教室的材料为据（附件二）。   针对焦点2，原、被告在场地租赁合同中约定被告应按时交纳自行负担的费用，双方虽未明确自行负担费用的具体项目，但被告在开办修理厂期间产生的电费应为其必要支出，按照常理应由其自行承担。关于承担的具体金额，在2019年4月19日原告代理人何炬与被告的谈话中确定电费金额为43000元，其后的电费原告仅提交电表照片一张，被告对此不予认可，原告未提交其他证据以佐证电费增加至44694元，故被告在租赁原告房屋及场地期间的电费应认定为43000元，减去被告已向原告支付的5000元，被告需再向原告支付38000元。   针对焦点3，原、被告双方在场地租赁合同中约定用被告恢复场地平整和恢复房屋修建的费用冲抵十年的租赁费100000元，在被告依约对场地和房屋进行平整修建后，原告在租赁期内要求被告另行支付房屋占用费系对合同条款的变更，需征得被告的明确同意并达成一致意见。根据查明的事实，原、被告曾两次对2019年7月后的房屋占用费进行协商，但均未达成一致意见，且被告的租赁期间未届满，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第七十八条、第二百二十三条第二款之规定，判决如下：   一、被告王长城于本判决生效之日起六十日内将房屋进行修复并交付给原告铜川汽车技术学校（修复内容以2020年11月6日谈话笔录中双方确认的损坏部分为依据，修复后房屋外观以附件一为参考，修复材料价值标准以附件二为参考）；   二、被告王长城于本判决生效之日起十五日内向原告铜川汽车技术学校支付电费38000元；   三、驳回原告铜川汽车技术学校的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。     案件受理费1692元，已减半收取846元，由原告铜川汽车技术学校负担416元，被告王长城负担430元。    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。                                                            审判员    李丹                               二0二0年十一月十六日                               书记员    惠盼                                                                                        1