湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0121民初4335号原告朱红艳，女，汉族，1983年2月3日出生，住湖南省浏阳市。原告李道武，男，汉族，1981年4月14日出生，住址同上。以上两原告共同委托代理人黎茂国，湖南律畅律师事务所律师。以上两原告共同委托代理人霍范群，湖南律畅律师事务所律师。被告湖南景上财信置业发展有限公司，住所地：长沙经济技术开发区星沙街道黄兴大道218号。法定代表人李森贤，总经理。委托代理人覃辉，湖南广济律师事务所律师。原告朱红艳、李道武与被告湖南景上财信置业发展有限公司（以下简称景上财信公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱红艳、李道武及其委托代理人黎茂国、霍范群，被告景上财信公司的委托代理人覃辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱红艳、李道武请求判令：一、解除原告朱红艳、李道武与被告景上财信公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告景上财信公司返还原告朱红艳、李道武已付购房款1650000元；三、被告景上财信公司向原告朱红艳、李道武支付购房利息9714.7元，赔偿原告朱红艳、李道武因购房产生的税费、专项维修资金、物业费、误工费、交通费、通信费及不能使用房屋期间的租金损失等各项损失共计308257.54元；四、由被告景上财信公司承担本案诉讼费用。被告景上财信公司答辩要点：1、解除合同没有依据，不同意解除；2、该商铺是现房，购买的时候现状就是这样，商铺存在渗水的问题，属于房屋保修的范围，应按照保修处理。3、该房屋经行政监管部门验收备案，不存在严重影响使用的质量问题，也不存在主体结构和地基基础的质量问题。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1、2018年7月9日，原告朱红艳、李道武与被告景上财信公司签订一份《长沙县商品房买卖合同》。第二条买受人购买的房屋位于海伦春天第20、21幢-1层01号房屋，规划用途为商业，建筑面积204.57平方米。第五条计价方式及价款约定，出卖人与买受人约定按照下述第2种方式计算该商品房价款：2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为8364元每平方米，总价款1650000元。第六条付款方式及期限，买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款，首付款1650000元于本合同签订之日支付。第八条交付时间及条件（一）出卖人应当在2018年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；3、该商品房获得竣工验收报告。合同第十条交接手续（二）查验房屋3、查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房时之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；……房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准自查验该商品房时之次日起60日内负责修复，并承担修复费用；若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十一条处理。修复后或经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。（三）查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。第十七条房屋质量的约定（一）出卖人承诺交付的房屋主体结构和地基基础合格，经检测不符合标准和设计要求的，买受人有权退房。（二）出卖人承诺：4、交付的该商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准；如不符合工程质量规范，或出卖人交付的该商品房达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理：（1）及时更换、重作、修理；（3）房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人有权退房。第十八条房屋保修责任（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应在收到买受人通知后90日内履行保修义务，买受人应当配合保修。原告朱红艳、李道武在买受人处签名，被告景上财信公司在出卖人处盖章。附件一、房屋平面图；附件二、该商品房共用部分及设施具体约定；附件六、保修范围、保修期限和保修责任的约定，1、地基基础和主体结构，保修期限为合理使用寿命年限，保修期内，因设计或施工的原因，造成建筑物地基下陷、倾斜及主体结构件开裂、变形、破损且超出国家设计规范的规定值的，无偿进行保修。2、屋面防水，保修期限为5年，保修期内，因设计、施工或所用防水材料的质量问题，造成天面渗水、滴漏的，无偿进行保修。附件八、补充协议。2、2018年7月4日，被告景上财信公司向原告朱红艳、李道武开具一张《湖南增值税普通发票》，原告朱红艳、李道武交纳1650000元购房款。3、2018年7月4日，原告朱红艳、李道武交纳房屋契税62857.14元、印花税825元，合计63682.14元。4、2018年7月4日，原告朱红艳、李道武交纳物业专项维修资金22502元。5、2018年7月11日，被告景上财信公司向原告朱红艳、李道武代收产权登记费550元、房产证印花票10元、共有产权10元。6、原告朱红艳、李道武向被告景上财信公司缴纳2018年11月-2019年1月的物业管理费1842元。7、2016年6月20日，“海伦春天”住宅小区20、21号栋进行了竣工验收备案《建设工程竣工验收备案表》显示：建设单位为湖南景上财信置业发展有限公司，工程名称为“海伦春天”住宅小区20、21号栋；勘察单位(湖南中核建设工程公司)意见：符合设计要求，同意竣工验收；设计单位（广东建筑艺术设计院有限公司）意见：符合设计要求，同意竣工验收；施工单位（湖南长沙榔梨建筑工程有限公司）意见：我司已完成本工程合同内所有工程量，经自检合格，同意验收。监理单位（湖南正茂建设管理有限公司）意见：本工程已完成工程量，质量验收合格，同意竣工验收。建设单位（湖南景上财信置业发展有限公司）意见：施工单位已完成合同规定工程量，质量验收合格，同意竣工验收。工程竣工验收备案文件目录包括：工程竣工验收报告、工程施工许可证、施工单位签署的工程质量保修书等等。备案意见：“海伦春天”住宅小区20、21号栋工程的竣工验收备案文件已于2016年6月20日收讫，文件基本齐全；以上加盖长沙县建设工程竣工验收备案专用章。8、案件审理中，为彻底解决问题，化解矛盾，本院办案人员实地勘察、调查了解，针对房屋存在的问题，组织双方人员到房屋现场，责令被告景上财信公司限期整改，被告景上财信公司提出了具体的解决商铺渗水和地下室积水的处理方案，包括以下措施：（一）关于墙壁渗水，渗水原因系二楼外墙绿化区与房屋外墙接壤处雨水经该区域土壤渗透往下导致，被告景上财信公司采用挖开全部接壤部位土壤、砌混凝土加防水工艺处置，加大施工力度，解决渗水问题。（二）关于地下室积水，1、将商铺地下室负一层赠送空间内的积水抽干、淤泥和卫生进行清理，同时对负一层的地面和墙面进行烘干处理；2、在地下室负一层角落处凿挖0.8x0.8x0.6米深集水井上盖铸铁（或成品水泥）井盖，内置一台自动抽水泵和一台备用抽水泵，压力提升排水至就近楼栋的电梯基坑集水井；3、商铺负一层与主体楼栋的孔洞进行砌筑封堵分隔处理。9、被告景上财信公司维修以后，本院组织双方人员到现场进行复查、验收，经现场勘察，房屋现状为：商铺的二楼，被告景上财信公司通过外层防水，挖开小区绿化带，重新进行了修复，二楼墙面原渗水处加了混凝土墙，墙面正在刷新搅拌的混凝土，将原有渗水的地方进行加厚处理，二楼靠近马路的墙壁上无渗水现象。商铺的地下室已抽干积水，且安装了自吸泵，按照整改方案作了防水和预防将来渗水的措施，地下室靠近马路边墙壁上有部分潮湿、水渍现象。商铺的一楼无渗水现象。争议的事实及认定一、案涉房屋是否存在严重质量问题，是否达到合同约定的解除合同的条件。原告朱红艳、李道武认为房屋渗水，多次维修仍无法使用，应解除《房屋买卖合同》，为证明自己的主张，提交了以下证据：1、2018年6月29日的报修记录；2、2018年7月4日商铺的现场照片；证据1-2用以证明合同签订之前，原告朱红艳、李道武发现涉案商铺存在渗水问题，因看房后被告景上财信公司坚持称是小问题且承诺会在一周内完全解决，原告朱红艳、李道武才与被告景上财信公司签订了购房合同。3、《关于20-21栋101商铺漏水告知函》，合同签订后，被告景上财信公司并未在承诺期间解决商铺渗水问题，原告朱红艳、李道武向被告景上财信公司发出通知，被告景上财信公司再次承诺将于2019年1月30日前解决好。4、房屋质量投诉反馈，2019年4月11日、2019年5月6日、2019年7月9日等时间，原告朱红艳、李道武向长沙县热线办等部门打电话投诉，要求解决门面漏水问题。5、2019年5月7日的商铺现场照片，用以证明渗水问题没有解决。6、2019年5月17日的《退房通知》，商铺渗水严重，致使原告朱红艳、李道武不能对其装修并投入使用。7、2020年2月29日的商铺现场照片，证明目的同上。8、历次现场照片及视频的光盘，证明目的同上。9、光盘一张，用以证明地下室有积水，对房屋安全造成隐患。10、手机视频资料，用以证明门面有四层，地上两层，地下两层。被告景上财信公司对以上证据，质证认为：一、证据1是对方单方面制作，没有证明力。二、证据2，照片不能证明原告朱红艳、李道武的房屋存在质量问题影响使用。三、证据3，是原告朱红艳、李道武的单方面陈述，不能达到原告朱红艳、李道武的证明目的。四、证据4，最终确认的也只是商铺存在渗水问题，没有达到退房的程度，且公司也派人维修处理了。五、证据5，同证据2的质证意见。六、证据6，没有收到此退房通知。七、证据7的质证意见同证据2的质证意见。八、证据8，是有渗水的问题，至于渗水的具体程度以实际情况为准。九、证据9，和本案无关。十、证据10、设计报建的图纸没有负2层，合同只是约定一层、二层门面，不仅没有负二层，负一层的归属也没有说给原告朱红艳、李道武。被告景上财信公司认为房屋经竣工验收合格，满足商品房交付条件，不存在严重影响使用的质量问题，原告朱红艳、李道武收楼后对门面进行了使用，房屋渗水问题属于保修范围，已经修复，原告朱红艳、李道武无权以此为由解除购房合同。为证明自己的主张，提交以下证据：1、建设工程竣工验收备案表，用以证明原告朱红艳、李道武的房屋已经行政监管部门验收备案，无影响使用的质量问题。2、原告朱红艳、李道武的商铺缴费记录及缴纳物业管理费、电费的发票，用以证明原告李道武已于2108年10月开始使用商铺，产生相关水电费，从2018年7月至2018年12月，实际缴纳物业管理费1842元、电费2200元。3、原告朱红艳、李道武的商铺现场照片5张，用以证明商铺周边道路及设施未完善，暂时无法产生商业利润。4、整改过程和设计施工的资料，整改方案和设计单，用以证明原告朱红艳、李道武提出的漏水问题，被告景上财信公司已经通过整改修缮解决了。5、单项维修记录单、整改施工图、施工照片等，用以证明具体的修复措施。原告朱红艳、李道武对以上证据质证认为：一、证据1，对真实性无异议，对合法性有异议。二、证据2，对关联性和证明目的有异议，水费、电费，具体交多少不清楚。三、证据3，对证明目的有异议，因为没有完善的设施造成了原告朱红艳、李道武的损失。四、证据4，维修没有解决根本问题，以后还会漏水。五、证据5，对其证明目的有异议，对合法性有异议。经审查，本院认为，综合分析双方提交的证据，案涉房屋存在渗水、漏水的问题，在诉讼之前，原告朱红艳、李道武多次与被告景上财信公司交涉，并向相关部门投诉，要求解决渗水问题，被告景上财信公司也做了一些维修工作，原告朱红艳、李道武不满意，认为没有修理好。在本案审理阶段，本院两次去现场勘查、调查了解具体情况，对房屋存在的各种问题，责令被告景上财信公司限期整改，被告景上财信公司采取了具体的整改措施，经本院组织双方到现场验收、查看，基本上没有渗水现象，房屋存在的渗漏问题基本上修复。综上，房屋存在的渗水等瑕疵属于商品房保修范围，被告景上财信公司已经履行了修复责任，原告朱红艳、李道武没有提供证据证明房屋存在严重影响居住使用的质量问题，该房屋经竣工验收质量合格，满足商品房交付条件，原告朱红艳、李道武以房屋质量问题为由要求解除购房合同的理由不成立，本院不予支持。鉴于长沙地区的天气因素，雨水多，如果该房屋以后还出现渗水等问题，被告景上财信公司继续承担保修责任。二、本案涉房屋是否因逾期交房而达到解除合同的条件。原告朱红艳、李道武要求解除合同的理由之一是认为被告景上财信公司没有按期交房，逾期交房，合同约定是2018年10月31日交房，房屋漏水严重不可能验收。被告景上财信公司认为不存在逾期交房，原告李道武在2018年8月31日就交了三个月的物业管理费，之后没有办理交接是因为原告朱红艳、李道武不配合，房屋已经实际使用了，只是没有办理交接手续。经审查，结合被告景上财信公司提交的证据，购房合同签订之后，原告朱红艳、李道武于2018年7月开始使用该门面，并缴纳了物业费、电费、水费等，已实际使用该房屋，只是没有办理交接手续，原告朱红艳、李道武已用行动表示了收房，故原告朱红艳、李道武以逾期交房为由解除合同的理由不成立，本院不予采信。判决的理由与结果本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告朱红艳、李道武与被告景上财信公司于2018年7月9日签订的《长沙县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。一、原告朱红艳、李道武要求解除与被告景上财信公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，如上文分析，房屋渗水问题已修复，瑕疵基本上解决，原告朱红艳、李道武要求解除合同的理由不成立，本院不予采信，予以驳回，房屋已事实上交付，合同继续履行，如果以后还有房屋质量方面的瑕疵，被告景上财信公司继续履行保修责任。二、原告朱红艳、李道武要求被告景上财信公司返还已付购房款1650000元的诉讼请求，如上文分析，本院不予支持，予以驳回。三、原告朱红艳、李道武要求被告景上财信公司支付购房利息9714.7元的诉讼请求，合同解除的理由不成立，该项诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。四、原告朱红艳、李道武要求被告景上财信公司赔偿因购房产生的税费、专项维修资金、物业费、误工费、交通费、通信费及不能使用房屋期间的租金损失等各项损失共计308257.54元的诉讼请求，如上文分析，合同继续履行，原告朱红艳、李道武主张赔偿税费、专项维修资金、产权登记费、物业服务费、租金损失的诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。原告朱红艳、李道武主张误工费10000元的诉讼请求，考虑到被告景上财信公司交付的房屋确实存在渗水的质量瑕疵，被告景上财信公司和物业公司与业主的交流沟通及工作方式方法需要改进，解决渗水问题不彻底，导致原告朱红艳、李道武多次交涉、往返，必然产生一些误工损失，本院酌情予以支持误工费6000元，超过部分不予支持。原告朱红艳、李道武主张交通和通信费1000元的诉讼请求，考虑到本案的实际情况，为解决房屋渗水问题，原告朱红艳、李道武多次找被告景上财信公司协调，必然产生合理的交通费、通信费开支，对该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条、第八十八条之规定，判决如下：一、被告湖南景上财信置业发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告朱红艳、李道武误工费6000元；二、被告湖南景上财信置业发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告朱红艳、李道武交通费和通信费共计1000元；三、驳回原告朱红艳、李道武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22512元，减半收取11256元，由被告湖南景上财信置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  唐昌新二〇二〇年十一月十五日法官助理黄香连书记员蒋培滔附：本判决参考适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。第八十八条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。