浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初5238号 原告：杭州聚大房地产营销策划有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区北干街道金城路**萧山商会大厦****，统一社会信用代码913301095687871096。 法定代表人：黄军珍，系公司总经理。 委托诉讼代理人：詹前进、陈祥泰，浙江商祺律师事务所律师。 被告：绍兴恒丰房地产有限公司，住所，住所地浙江省绍兴市柯桥区齐贤街道羊山村社会信用代码913306216923860621。 法定代表人：山柏芳，系公司董事长。 委托诉讼代理人：徐梦城，浙江朋成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈丽平，系公司员工。 原告杭州聚大房地产营销策划有限公司（以下简称“杭州聚大公司”）与被告绍兴恒丰房地产有限公司（以下简称“绍兴恒丰公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，先后于2020年7月3日、7月22日二次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，于2020年9月18日公开开庭进行了审理，原告杭州聚大公司的委托诉讼代理人詹前进，被告绍兴恒丰公司的委托诉讼代理人徐梦城、沈丽平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭州聚大公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告销售代理费及溢价分成款1049690.3元，并支付逾期付款违约金182076元（以1049690.3元为本金，自2018年9月16日起，按日万分之三暂计算至2020年4月15日止，为179497元，此后按此标准计算至实际清偿之日止），合计1229187.3元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月19口，原、被告签订了一份《恒丰·金玉园项目销售代理合同书》，约定：1、委托内容：被告（甲方）委托原告（乙方）独家代理其位于浙江省绍兴市柯桥区××镇××商品房××商铺等可售物业）提供全案营销策划及独家销售代理。代理的范围：恒丰·金玉园项目剩余所有排屋、高层、商铺以及车位等可售物业类型。2、合同有效期限：6个月（2018年1月19日-2018年7月18日）。3、佣金提成及溢价分成标准：双方按约定确立销售基准价由附件形式双方盖章确认，实际佣金支付方式：当期房产实际销售产品的基准价乘以1.2%佣金比例，超出基准价以上溢价部分不计入佣金提成。溢价分成标准：双方按四、六分成（原告40%、被告60%）。4、佣金及溢价分成的付款办法：双方共同确认每月销售套数及基础价单和实际成交价单，甲方应及时审核确认并按第八条2、3约定及时支付乙方。5、违约责任：2018年2月-2018年7月18日，乙方应完成销售目标52套，否则甲方有权无条件解除合同并有权扣除乙方前期应得佣金50万元。如在该期限内未完成该销售目标，甲方应将乙方应结算佣金于次月15日前付清。本合同代理期限届满时，甲方按照成交客户的回款数量与乙方结算代理佣金。如甲方逾期支付乙方上述费用，应当按照每日万分之三的比例支付滞纳金与乙方结算。此外，双方还对其他事宜进行了约定。合同签订后，原告即组织人员进场从事相应销售代理工作。伊始，进展良好。2018年4月19日，被告未经原告同意，擅自单方面上调拟销售案涉房产的价格，此举造成原告销售案涉房产进度不畅，原告亦表示强烈反对。2018年8月16日，被告向原告发出一份书面《合同终止函》，在该函件内，被告以原告未能达到销售考核目标为由，擅自单方面扣除原告前期应得佣金50万元。另，合同有效期内，原告按约定完成销售房产37套。依据合同约定，其应得代理费佣金及溢价分成2514426.18元（其中代理费佣金2138658.98元，溢价分成款375767.2元）。期间，被告已支付款项786968.88元，另抵扣其他费用（如：业务人员工资端午费用及食堂餐费共计123933元，破底费用436455元，物业赠送部分117379元，合计677767元），尚有应结算的销售代理费及溢价分成款项1049690.3元。此款经原告多次催要未果，为此双方发生纠纷。原告认为：双方签订的《恒丰·金玉园项目销售代理合同书》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，故合法有效。各方均应按合同内容全面履行各自义务。合同履行期内，被告未经原告同意，擅自单方面变更合同内容，上调案涉房产销售的基准价格，此举造成原告销售工作受阻。不仅如此，被告还单方面以原告未履行合同义务为由单方面扣减原告应得佣金50万元，其行为显属违法，且系根本性违约，其主张无任何事实及法律依据，故其应承担本案全部的民事责任。为此具状起诉，请求判令如前所请。 被告绍兴恒丰公司辩称，一、原告无权主张暂扣的50万元佣金。根据双方签订的《恒丰·金玉园项目销售代理合同书》第九条规定，从2018年2月开始到7月18日作为考核期，在此期间，若原告未完成销售目标52套，则被告有权无条件解除合同，且前期暂扣的50万元佣金原告自愿放弃，被告不予支付。而在合同期限内，原告仅完成销售37套（实际为35套，另2套为被告自己销售），远未达到销售52套的销售目标。二、2018年11月16日以后的回款金额共计19678000元，计佣金236136元应予扣除。总溢价部分金额为218944元，溢价分成部分为87577.6元应予扣除。根据双方签订的《恒丰·金玉园项目销售代理合同书》第三条、第八条第5项规定，服务期限从2018年1月19日起至2018年7月18日止，服务期限结束后的3个月为过渡期，过渡期结束后的回款等均不再计取代理佣金和溢价部分。被告于2018年8月16日通知原告结束代理关系，为此，从2018年11月16日起，被告回收的购房款，原告无权主张该部分的佣金及溢价分成。三、被告自己销售的房源，原告无权主张佣金80160元。根据《恒丰·金玉园项目销售代理合同书》第四条第5项规定，被告不得委托第三方销售本项目，否则仍需向原告支付代理佣金。现被告自己销售了枫丹苑8-102、香榭苑8-104，该两套房源的回款金额共计668万元，佣金为80160元，因该两套房源并非原告销售，且原告也未承担破底金额而要求结算佣金，故根据合同规定，原告要求结算该部分佣金没有事实和法律依据。四、被告有权调整案涉房产价格，并且被告就价格调整已与原告协商一致形成合意并已实际履行，因此，价格调整系双方仅对原合同销售价格的变更。原、被告签订的《恒丰·金玉园项目销售代理合同书》本质上是居间合同，作为房源销售价格等核心内容，作为委托方的被告依法有权决定。同时，关于从2018年4月23日起调整房源价格，被告事先也征得了原告的认可并协商一致，另外，为保证合同的履行，原告对本次调整价格也提出了保留五套房源按原价销售的条件作为缓冲，该要求也取得了被告的认可，因此，此次调整价格系经双方协商一致并形成合意的。另外，在原告提供的结算清单中，原告就是按照2018年4月23日调整后的价格进行包括成交价格、底价、溢价计破底等进行销售、结算的。双方已按调整后的价格实际履行。五、对于原告超10%收取的团购费部分，原告无权享有。根据《恒丰·金玉园项目销售代理合同书》第八条第五款第F项规定，原告的团购费按10%以内收取，原告刷团账户需上报被告备案。原告销售的白露苑2-104室，原告实际收取团购费625000元，超出最高10%团购比例计62500元，引起客户投诉，原告拒不解决，因此，无权享有超过规定收取的62500元团购费。六、原告主张违约金没有事实和法律依据。根据《恒丰·金玉园项目销售代理合同书》第八条第7点虽约定滞纳金，但滞纳金的适用是发生在国家行使公共权力的过程中，不属于民法的调整对象，而本案系平等民事主体之间的合同关系，双方约定的所谓“滞纳金”无法律依据。同时，根据《恒丰·金玉园项目销售代理合同书》第十三条第2项规定，若因原告责任引起的争议，原告赔偿被告损失外，应积极解决并承担相应的费用。现原告销售的白露苑2-104号房源时，超规定比例收取团购费，引起客户投诉产生纠纷，但原告至今不予解决，再原告向被告结算佣金时，被告明确告知原告在妥善解决客户纠纷的情况下，按合同规定进行结算，因此原告主张违约金没有事实和法律依据。综上，被告同意在扣除因未完成销售任务暂扣的50万元佣金、扣除代理期结束后的收款折算的佣金236136元及溢价分成87577.6元、扣除原告超10%收取的团购费62500元、扣除被告自己销售的房源折算的佣金80160元后，被告应支付原告佣金及溢价分成共计83316.7元，在原告妥善处理好超收团购费引起的纠纷后，被告同意予以支付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《恒丰·金玉园项目销售代理合同书》、《关于上调排屋销售价格的函》、《合同终止函》、增值税发票、银行业务回单、《商品房销售折扣审批表》、《订购协议书》、2018年8月8日《恒丰金玉园销售结算清单》、2018年8月24日《恒丰金玉园销售结算清单（二）》等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月19日，原告杭州聚大公司（乙方）与被告绍兴恒丰公司（甲方）签订《恒丰·金玉园项目销售代理合同书》一份，约定甲方委托乙方独家代理恒丰·金玉园项目商品房（含车位、商铺等可售物业）的销售、营销推广及销售管理等方面服务。合同第三条服务期限：服务期为6个月，从2018年1月19日起至2018年7月18日止，服务期满前30天内，双方协商是否续约，经协商一致续约的，则双方另行签署服务协议。第八条销售代理费用及相关费用：1、基准价与实际销售价格定义：基准价是本案最低销售价，也是乙方计算代理佣金的基准，双方约定的销售基准价以附件形式双方盖章确认，包含案场最低成交折扣。实际销售价格是指实际成交价，每套的实际销售价格不得低于其基准价，特殊情况需得到甲方书面认可。溢价是实际销售价格减基准价的部分，但合同签约最高价不得超过政府备案价。2、佣金提成标准：甲方根据乙方《商品房买卖合同》实际签约首付款及相应回款支付佣金。实际佣金支付方式为：当期实际销售产品的基准价乘以1.2%佣金比例，超出基准价以上溢价部分不计入佣金提成。3、溢价分成标准：本合同溢价是指单套房源实际销售价格减去该房源基准价的部分，乙方享有溢价部分的40%的分成，乙方须向甲方开具该部分金额的相应增值税专用发票。支付时间为次月15日前。……5、代理佣金及溢价分成的付款办法：a)甲乙双方需共同确认每月销售套数及基础价单和实际成交价单。自该项目正式销售至本合同终止时止，乙方须于房源成交当天提供《溢价结算单》以及每月最后一日前向甲方提供当月销售报表以及《佣金结算单》按照第八条结算费用。b)甲方在收到乙方发来的《溢价结算单》《佣金结算单》后及时审核确认并按照第八条2、3约定及时支付乙方。c)本合同到期后或甲方终止与乙方合作的，甲方应将乙方实际销售（签订买卖合同）的全部剩余代理费用和溢价部分在合同到期或终止后，经甲方按本合同约定进行考核后予以支付。e)本合同代理期限届满时，甲方将按成交客户的回款数量与乙方结算代理佣金。代理期限结束后的3个月内为过渡期，在过渡期内如乙方拓展的尚未与甲方签订《买卖合同》或虽签定买卖合同但未向甲方支付房款的客户与甲方签订《买卖合同》并向甲方交纳房款的，甲方应支付该部分回款的代理佣金及溢价部分。过渡期结束后乙方客户的回款或者新订合同乙方不再计取代理佣金费用和溢价部分。f)甲乙双方认可团购费按10%以内收取，乙方刷团账户需上报甲方备案，甲方有权监管，具体监管账户约定另签补充协议约定。……7、甲方应按照本条款规定的日期向乙方支付代理佣金和溢价部分，逾期支付的乙方将按照每日万分之三的比例向甲方收取滞纳金。若因甲方延期付款导致乙方延迟完成工作，将视为甲方之责任。……第九条销售部的组建及销售目标：……5、乙方按销售目标进行销售，双方约定，从2018年2月开始到7月18日，若在考核期内乙方未完成销售目标52套，则甲方有权无条件解除合同，且前期暂扣的50万佣金，乙方自愿放弃，甲方不予支付。若乙方在考核期内提前完成销售目标，甲方要把乙方应结未结部分佣金在次月15日前结算支付给乙方。双方还约定了其他权利义务。 合同签订后，原告进场开展合同约定事宜。2018年4月19日，被告发送《关于上调排屋销售价格的函》，通知原告于2018年4月23日上午8:00时起，按照被告最新提供的房源价目表规定的底价进行销售，并附上调后的价格表一份。嗣后，原告法定代表人黄军珍就被告临时涨价问题微信联系被告法定代表人山柏芳进行协商，并提出保留五套房源作为缓冲。2018年8月8日，双方第一次结算代理服务费为1211375.88元，扣除未完成任务500000元后，被告向原告支付了代理服务费711375.88元。2018年8月16日，被告向原告发送《合同终止函》，通知原告自收函之日起终止合作，不再续签合同，要求原告收函后即办理交接手续并退场，被告将根据合同约定与原告进行结算。双方于2018年8月24日第二次结算后，被告向原告支付了代理服务费75593元。现原告要求被告支付剩余佣金及溢价分成并支付逾期付款违约金，遂成讼。 同时查明，代理服务期内，原告共销售房产37套，截止2020年9月3日，回款总额177261000元，其中154783000元为2018年11月16日过渡期满以前回款金额，22478000元为过渡期满以后回款，溢价总额939418元，破底金额436455元，另服务期内业务人员工资、端午费用及餐费共支出123933元，物业赠送117379元。 本院认为，原、被告签订的《恒丰·金玉园项目销售代理合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。双方当事人均应按照合同约定，履行各自的权利义务。本案中，双方对于合同于2018年8月16日终止，代理服务期内恒丰·金玉园项目共销售房产37套、回款情况、溢价金额、破底金额及相关应扣款项目金额均无异议，本院予以确认。结合原、被告诉辩意见，案件争议焦点在于：一、已销售的37套房产中，枫丹苑8幢102室、香榭苑8幢104室原告可否主张佣金，是否应当承担破底费用；二、被告是否应当支付过渡期满后回款部分的佣金及溢价分成；三、被告主张扣除未完成销售目标的500000元佣金及超10%收取的团购费是否合理有据；四、原告主张违约金有无事实和法律依据。对于上述争议焦点，本院分述如下： 一、已销售的37套房产中，枫丹苑8幢102室、香榭苑8幢104室原告可否主张佣金，是否应当承担破底费用。被告辩称上述两套房产系由被告自行销售，原告无权主张佣金。本院认为，被告提交的其法定代表人与原告法定代表人的微信聊天记录，仅能证明被告负责人曾基于私人关系要求原告对相关客户进行关照，但并不足以证明该两套房产系由其自行销售，故应当向原告支付相应佣金。至于该两套房产实际销售价格低于基准价，原告是否应当承担破底费用，根据合同第八条第1点约定，每套的实际销售价格不得低于其基准价，特殊情况需得到被告书面认可。如前所述，被告负责人曾就该两套房屋向原告提出关照，根据原告提供的《商品房销售折扣审批表》，足以证明该两套房产破底销售已经得被告书面认可，有此产生的破底费用不应由原告承担。 二、被告是否应当支付过渡期满后回款部分的佣金及溢价分成。关于佣金部分，原告主张双方曾于2018年8月24日对账，被告曾确认剩余未结部分房产过渡期满后的回款仍计算佣金，并提供一份盖有被告发票专用章的《恒丰金玉园销售结算清单（未结部分一）、（未结部分二）》予以证明，被告表示该结算清单未经二次复核并审批，对此不予认可。本院认为，根据双方合同第八条第5点约定，佣金、溢价分成的结算应经过被告的审核确认。结合2018年8月24日由原告方统计人员黄银飞签字的《恒丰金玉园销售结算清单（二）》及原告提供的《恒丰金玉园销售结算清单（未结部分一）、（未结部分二）》格式，可见双方结算需经过二次复核并审批，被告的上述辩称，本院予以采信。现原告提供的《恒丰金玉园销售结算清单（未结部分一）、（未结部分二）》上仅有一个工作人员签名，且所盖印章系发票专用章而非被告公章，亦无审批人员签字确认，故对原告主张未结部分房产应根据该《恒丰金玉园销售结算清单（未结部分一）、（未结部分二）》结算佣金，本院不予采纳。根据合同第八条第5点约定，代理期限结束后的3个月内为过渡期，过渡期结束后原告客户的回款或者新订合同原告不再计取代理佣金费用和溢价部分。现原告对于部分房产回款发生于过渡期届满后并无异议，故其要求支付该部分回款的佣金，缺乏依据，本院不予支持。关于溢价分成部分，被告辩称存在过渡期满后支付回款的八套房产溢价分成部分应予扣除。本院认为，根据双方合同第八条第3点约定，溢价分成系以实际销售价格和基准价为计算依据，并非回款，本案中虽有部分房产在过渡期满后有回款产生，但该部分房产均系在过渡期满前由原告拓展并签订订购合同，实际销售价格和基准价均已确定，现被告以该部分房产在过渡期满后有回款产生为由主张扣除溢价分成，缺乏依据，本院不予采纳。 三、被告主张扣除未完成销售目标的500000元佣金及超10%收取的团购费是否合理有据。关于500000元佣金是否应予支付，根据双方合同第九条第5点约定，原告应按照销售目标进行销售，若在考核期内未完成销售目标52套，则自愿放弃前期暂扣的500000元佣金。现原告对于未完成销售目标并无异议，但其主张未能完成销售目标系因被告在合同履行期间擅自调高底价所致，被告存在违约，应当支付该笔佣金。本院认为，首先，底价即基准价，系案涉项目房产的最低销售价，系双方为计算代理佣金的基准而设定，底价并非对外公布的销售价格，底价的调整直接影响的是原告的利润空间，但并不必然导致销售困难。通过分析本案已售37套房产的销售情况，被告调整底价系在2018年4月23日，处于代理服务中期，调价前后原告销售的房产数量及存在溢价销售的房产数量占比基本相当，且在被告调整底价前，原告亦未能按照合同约定的月计划完成目标，故原告关于因被告调高底价导致其无法完成销售任务的主张，理据不足，本院不予采纳。其次，根据合同第十条违约责任约定，因一方未遵守合同中的任何条款，则守约方可书面通知违约方承担相应责任及义务，违约方仍不承担的，守约方有权提前终止本合同的履行。被告虽未经与原告协商单方调整底价，但原告未曾以此向被告主张违约责任，而根据双方法定代表人的微信聊天记录及各自提交的结算清单，双方应对新底价已达成一致并在结算中实际执行，且2018年8月8日结算时，合同约定的代理服务期已届满，原告未完成销售任务亦已明确，双方在该次结算中已共同确认扣除500000元佣金，现原告又以被告擅自调价违约为由主张该500000元佣金，依据不足，本院不予支持。关于超10%收取团购费问题，被告辩称因原告超10%比例收取团购费导致客户投诉存在违约，应当扣除该笔团购费。本院认为，双方合同虽对团购费收取比例作了约定，但被告自认其提交的原告与杭州房邻网络科技有限公司相关团购服务协议系原告为开展团购而向其提供，可见原告团购项目已向被告备案，被告既未举证证明其按约对原告团购账户进行监管，也未举证证明其曾以此为由向原告主张违约责任，又未充分举证证明客户投诉系因原告超比例收取团购费所致，故对被告的该项辩称，本院不予采纳。 四、原告主张违约金有无事实和法律依据。根据双方合同约定，合同到期或被告终止与原告合作的，被告应将原告实际销售的全部剩余代理费用和溢价部分在合同到期或终止后，经被告按合同约定考核后予以支付。双方合同于2018年8月16日终止，因存在3个月过渡期，故被告理应于2018年11月16日结算支付剩余代理费用和溢价部分，现被告未予支付，明显构成违约，应当承担相应的违约责任。至于违约金计算标准，因双方合同第八条第7点对于被告逾期付款责任作出约定，现原告根据该约定主张按照日万分之三标准支付违约金，本院予以支持。违约金起算时间，本院依法调整为自2018年11月17日起。 综上，根据本院查明事实部分认定的过渡期满前回款情况、溢价金额、破底金额及相关应扣款项目金额，结合庭审中双方确认的佣金按照实际回款金额1.2%计算的标准，被告应当支付已售37套房产的佣金总额为1857396元（154783000元×1.2%），溢价分成375767.2元（939418元×40%），扣除破底金额436455元、业务人员工资等费用123933元、物业赠送117379元、未完成销售任务佣金500000元及已支付费用786968.88元，尚应支付268427.32元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告绍兴恒丰房地产有限公司尚应支付原告杭州聚大房地产营销策划有限公司销售代理费及溢价分成款共计268427.32元，并支付该款自2018年11月17日起至实际款清之日止按每日万分之三标准计算的违约金，款限于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告杭州聚大房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15863元，由原告杭州聚大房地产营销策划有限公司负担12399元，由被告绍兴恒丰房地产有限公司负担3464元，被告应负担部分限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  张丽燕 人民陪审员  盛文法 人民陪审员  王 俞 二〇二〇年十一月二十七日 书 记 员  曹颖颖 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。