北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初23298号原告（反诉被告）：安庆，女，1968年12月1日出生，汉族，北京中水科水电科技开发有限公司职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘嘉璐，北京市时代九和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈学军，北京市时代九和律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京广厦时代阜成门房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区阜外大街甲6号3层328室。法定代表人：范晓凤，总经理。委托诉讼代理人：唐亮，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。原告（反诉被告）安庆诉被告（反诉原告）北京广厦时代阜成门房地产经纪有限公司（以下简称：广厦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）安庆的委托诉讼代理人刘嘉璐、被告广厦公司的委托诉讼代理人唐亮到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告安庆向本院提出诉讼请求：1.广厦公司给付安庆逾期违约金13800元；2.判令广厦公司向安庆支付自2020年5月15日起至2020年6月3日的房屋租金4370元，自2020年6月4日至8月18日占用费17020元，共计21390元；3.判令被告赔偿原告家具损失3000元；4.判令被告支付欠付水费796元；5.确认涉案房屋租赁合同于2020年6月3日解除；6.判令广厦公司承担本案诉讼费。事实与理由：2019年11月14日，安庆与广厦公司签订北京市房屋出租委托代理合同，安庆同意广厦公司将位于北京市西城区XXXXX房屋进行代理出租，月租金6900元，出租代理期自2019年10月15日至2020年11月15日，租金总计82800元。合同约定被告应于2019年11月15日、2020年2月15日、2020年5月15日及2020年8月15日分四期将租金划入安庆指定账户。合同签订后，安庆已完全履行交付房屋义务，广厦公司于2019年11月17日、2020年2月15日支付了前两期房租，但之后未按约定支付第三期租金，并明确表示不再继续履行房屋租赁代理合同。根据合同第九条约定，合同已达到约定解除条件，安庆享有解除权。因广厦公司延期支付房屋租金，应支付相应的违约金。涉案房屋已于2020年8月18日返还原告，经安庆查看房屋内双人床一台、四门衣柜一个、沙发一组、空调遥控器一个丢失，要求广厦公司赔偿相应的损失3000元。租房期间广厦公司欠付水费796元，应由广厦公司支付。综上，为了维护安庆的合法权益，特提起本案诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）广厦公司辩称，不同意安庆诉讼请求，认可安庆所述的房屋租赁合同签订情况及房屋租金支付情况。认可涉案房屋于2020年8月18日交付给安庆，但2020年2月起广厦公司就已经通知安庆收房，2020年4月广厦公司已经提起诉讼。因此广厦公司不同意支付违约金。2020年2月时广厦公司积极跟安庆沟通，但是安庆一直不予理会，是安庆不履行业主的责任，导致租赁合同无法履行，因此广厦公司不应支付房屋占用费。不认可涉案房屋租赁合同于2020年6月3日解除，广厦公司认为2020年2月15日已经通知安庆不再履行涉案房屋租赁合同，因此涉案房屋租赁合同应于2020年2月15日解除。租赁期间，广厦公司为涉案房屋也添置了一些设备，广厦公司并没有提出赔偿，因此不认可安庆的财产损失。涉案房屋的水费已经结清，不同意给付水费。综上，请求法院驳回安庆的全部诉讼请求。被告（反诉原告）广厦公司向本院提出反诉请求：1.确认广厦公司与安庆之间的《北京市房屋出租委托代理合同（X宅）》于2020年2月15日解除；2.安庆返还广厦公司租金20700元并支付利息（以20700元为基数，自2020年2月15日起计算至实际返还之日止，按年利率4%计算）；3.安庆返还广厦公司电费843元；4.诉讼费用由安庆负担。事实与理由：2019年11月14日，安庆与广厦公司签订北京市房屋出租委托代理合同，合同约定安庆同意将其名下位于北京市西城区XXXXX房屋委托广厦公司进行代理出租，合同期限自2019年10月15日至2020年11月15日，月租金6900元，年租金82800元。广厦公司每三个月给付安庆租金20700元。合同第九条约定，出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。合同生效后，广厦公司将房屋出租给租客使用，并依约向安庆汇付租金。后因新冠疫情影响，涉案房屋小区实施了严格管理，不让出租房屋，房屋中介机构无法进入开展业务。广厦公司告知安庆相关情况，并于2020年2月15日将2020年2月至2020年5月的租金20700元预付至安庆银行账户。安庆收到款项后，拒绝按照政府规定履行房东义务，并一直不出现，不与广厦公司沟通，导致房屋租客无法使用房屋，广厦公司无法再受托出租。后广厦公司联系安庆商讨退还房租事宜，安庆拒绝沟通。2020年8月18日，双方已办理房屋交割手续，但安庆仍拒绝退还租金。广厦公司认为双方的租赁代理合同已于2020年2月15日解除，2020年2月15日后的租金应由安庆退还广厦公司，并支付相应的利息损失。房屋交接时查明广厦公司多交纳了电费843元，该笔费用应由安庆退还广厦公司。综上，为维护广厦公司的合法权益，特提起反诉，望判如所请。原告（反诉被告）安庆辩称，不同意广厦公司的全部反诉请求。广厦公司要求确认涉案房屋出租代理合同于2020年2月15日解除无事实及法律依据。广厦公司没有向安庆发送任何解除通知，广厦公司提交的证据显示其从未要求解除合同，只是要求减免租金。即使广厦公司以不可抗力主张解除合同，也应及时通知安庆，以减轻给双方的损失。广厦公司既不发出解除通知也不履行合同义务，一直占用涉案房屋不归还，现要求确认涉案房屋出租代理合同于2020年2月15日解除没有法律依据。依据合同第九条约定，由于广厦公司没有按照约定支付租金，已经触发合同解约条件，广厦公司应支付违约金。安庆已于2020年6月3日发出律师函正式要求解除合同，广厦公司应承担合同解除后至房屋实际返还安庆期间的房屋占用费。涉案房屋出租代理合同已实际履行，广厦公司求退还房屋租金无任何依据。期间安庆也与广厦公司沟通，安庆已经履行业主的义务，广厦公司说安庆不沟通导致租客无法使用不是事实。2020年2月17日广厦公司工作人员告知安庆，租客要求广厦公司退房租，并要求安庆减免两月租金。但安庆将房屋委托中介公司出租就是因为顾虑租金回报，之前广厦公司多收取的租金也不会分给业主。广厦公司以高价出租并收取中介费，应该承担相应的商业风险，广厦公司要求退还房屋租金无法律依据合同依据。本案不构成不可抗力，广厦公司无权依据不可抗力解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月14日，安庆（甲方）与广厦公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定安庆将其名下位于北京市西城区XXXXX房屋委托广厦公司进行代理出租。合同期限自2019年11月15日至2020年11月15日，月租金6900元，年租金82800元。广厦公司每三个月向安庆给付租金20700元。租赁房屋用途为居住。合同第九条约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以终止本合同。（二）出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.未按约定划付租金达5日以上的……。合同还约定：乙方有上述第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同签订后，安庆向广厦公司交付了涉案房屋。广厦公司依据合同约定向安庆支付房屋租金至2020年5月14日。此后广厦公司未再向安庆支付租金。2020年6月3日，广厦公司以委托合同纠纷为由起诉至本院，要求确认广厦公司与安庆之间的《北京市房屋出租委托代理合同》于2020年2月15日解除，并要求安庆返还广厦公司租金20700元并支付利息。2020年7月9日，安庆提起本案诉讼。2020年7月15日，本院向广厦公司送达了本案起诉书及证据。后广厦公司撤回了对安庆的委托合同纠纷诉讼，并在本案中提起反诉。2020年8月18日，广厦公司将涉案房屋返还安庆，安庆及广厦公司的员工胡春凤签署收房验收单。验收单中显示：“空调无遥控器，无法证明好坏”“双人床、四门衣柜、沙发”后均备注为：无。另有“3人沙发”后备注为“√”。“水”备注为“748”，“电”备注为：“余843元（28495.01）”。审理中，安庆为证明因广厦公司不按时交纳房屋租金，安庆向广厦公司发出律师函要求解除房屋租赁代理合同，提交微信聊天记录打印件一份及律师函复印件一份。该聊天记录显示2020年6月3日，安庆通过胡洁向广厦公司发送律师函一份。律师函主要内容为因广厦公司未按期支付房屋租金达五日以上，安庆通知广厦公司解除涉案房屋租赁代理合同。广厦公司不认可上述微信记录的真实性，不认可胡洁系广厦公司员工，不认可收到安庆所述的律师函。审理中，安庆为证明广厦公司拖欠水费，向本院提交自来水缴费通知单两份及水费用量情况照片一张。其中2020年1月水费通知单显示欠付水费666元，用水量90立方米；2020年11月7日水费通知单显示水表起数为722，水表止数为751，本期用水量29立方米，水费145元。水费用量照片显示，2019年11月1日时，水表止数为632，欠费情况为0。广厦公司不认可上述证据的真实性，不认可拖欠水费。审理中，广厦公司为证明疫情后与安庆沟通解除房屋租赁代理合同情况，提交微信聊天记录打印件一份。该微信记录的起始日期为2020年2月17日，聊天记录显示广厦公司员工自2020年2月17日起联系安庆，以疫情导致房屋空置为由，要求减免两个月租金，但安庆一直未回复。直至2020年5月8日，安庆回复广厦公司员工，但沟通内容均为广厦公司要求减免疫情期间部分房屋租金，并未明确表示要求解除涉案房屋租赁代理合同。审理中广厦公司为证明因疫情原因导致无法履行涉案房屋租赁代理合同，向本院提交承租人为刘彦菊的房屋租赁合同一份。及刘彦菊书写的《情况说明》一份。其中房屋租赁合同显示承租房屋为本案涉案房屋，租金标准为每月7000元。情况说明内容为：“本人（刘彦菊）因疫情及个人等自身原因，于2020年2月15日下午提出退租要求，并提前终止位于XXXXX号的房屋租赁合同。本人已经向西城工商局提出要求解决剩余房屋租金退还问题。”审理中，广厦公司对于其所述安庆未尽业主义务导致涉案房屋租赁合同无法履行的事实未提交证据予以证明。广厦公司主张其已向刘彦菊退还了部分房屋租金，但对该事实未提交证据予以证明。受新冠肺炎疫情影响，2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月30日，北京市政府将重大突发公共卫生事件一级响应转为二级响应。2020年6月6日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应调整为三级响应。2020年6月17日，北京市政府将重大突发卫生事件三级响应调至二级响应。2020年7月20日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应转至三级响应。本院认为：第一，安庆与广厦公司之间的法律关系。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，根据双方合同约定，安庆将涉案房屋交付广厦公司使用，广厦公司向安庆按月支付房屋租金，因此安庆与广厦公司虽签订的是《房屋出租委托代理合同》，但双方之间实际成立房屋租赁合同关系。该合同系安庆与广厦公司的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，安庆与广厦公司均应按合同约定履行相应的义务。第二，广厦公司是否有权解除本案房屋租赁合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。当事人一方依照上述规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，广厦公司主张涉案房屋租赁合同应于2020年2月15日解除，其依据主要有两点：第一，张安庆未履行业主义务；第二，因不可抗力导致涉案房屋租赁合同自动解除。首先，安庆作为房屋租赁合同的出租方，其主要义务为向承租方提供符合合同约定的房屋。现广厦公司未提交证据证明安庆未履行合同义务致使合同目的无法实现，因此广厦公司无法依据安庆单方违约而取得涉案房屋的解除权。其次，关于广厦公司能否依据不可抗力解除合同。新冠肺炎疫情发生以来，为保护公众健康政府采取了一系列的防控措施，在疫情初期，政府鼓励民众减少外出，并对部分小区采取了封闭管理措施。在此期间，广厦公司作为房屋中介公司，疫情防控措施在一定程度上会影响广厦公司出租房屋的业务，疫情及防控措施对广厦公司而言构成不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力。虽然疫情及防控措施属于不可抗力，但是构成不可抗力与不可抗力导致合同不能履行是两个层面的问题。即某一客观情况构成不可抗力，但不一定能够导致合同解除。合同是否解除应当结合具体内容、履行期限、受疫情的影响程度等情况予以综合分析认定。具体到本案中，首先，根据广厦公司提交的刘彦菊情况说明，刘彦菊未居住涉案房屋，系因疫情原因及自身原因，因此疫情不是唯一导致刘彦菊不再承租涉案房屋的原因，并且广厦公司未提交证据证明因刘彦菊未居住涉案房屋，导致广厦公司产生租金收入损失；其次，新冠肺炎疫情发生于2020年1月底，至2020年4月30日，北京市政府已将重大突发公共卫生事件一级响应转为二级响应。广厦公司未提交证据证明此后政府的疫情防控措施对其出租房屋有何影响。广厦公司直至2020年6月3日才向法院提起诉讼，要求解除涉案房屋租赁合同，应认定此时新冠肺炎疫情已不足以导致涉案房屋租赁合同无法履行。第三，涉案房屋租赁合同不能因疫情自动解除。广厦公司如主张因疫情原因不能履行合同的，应当及时通知安庆，并应当在合理期限内提供证明。但根据广厦公司提交的证据，至广厦公司提起委托合同纠纷诉讼前，其一直在与安庆协商减免租金问题，广厦公司未提交证据证明其于2020年2月15日明确向安庆通知要求解除房屋租赁合同。综上，本院认为，新冠肺炎疫情及防控措施会对广厦公司合同目的实现造成一定的影响，但此种影响尚不足以达到无法实现合同目的的程度，本院对于广厦公司要求依据不可抗力，确认涉案房屋租赁合同于2020年2月15日解除的反诉请求不予支持。因涉案房屋租赁合同于2020年2月15日未解除，广厦公司要求安庆退还已支付的房屋租金并支付相应利息的反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。第三，安庆是否有权解除本案房屋租赁合同。涉案房屋租赁合同第九条约定：广厦公司未按约定划付租金达5日以上的，安庆有权单方解除合同。广厦公司房屋租金交纳至2020年5月15日，其后未再向安庆支付租金。现安庆要求解除涉案房屋租赁合同，于法有据。关于房屋租赁合同的解除时间，安庆虽主张其于2020年6月3日向广厦公司发出了律师函，要求解除涉案房屋租赁合同。但广厦公司不认可收到该份律师函。因安庆提交的微信聊天记录为复印件，且无法确定通信对方胡洁的身份，在安庆未提交其他证据予以佐证的情况下，本院对于安庆要求确认涉案房屋租赁合同于2020年6月3日解除的诉讼请求，不予支持。安庆于2020年7月9日提起本案诉讼。本院于2020年7月15日向广厦公司送达本案起诉书及证据。因此，本院认定安庆要求解除涉案房屋租赁合同的通知于2020年7月15日送达广厦公司，涉案房屋租赁合同于2020年7月15日解除。第四，涉案房屋租赁合同解除后，双方如何分配责任。因广厦公司房屋租金交纳至2020年5月14日，但其后广厦公司一直占用涉案房屋，广厦公司应当向安庆支付2020年5月15日至2020年7月15日期间的房屋租金，及2020年7月16日至2020年8月18日期间的房屋使用费。安庆要求房屋使用费参照租金标准计算，未明显超出合理标准，本院予以准许。考虑到疫情及防控措施对于广厦公司的合同履行确造成一定影响，因此本院酌定减免广厦公司45天的租金。根据涉案房屋租赁合同第十条约定，广厦公司欠付租金达5日以上的，应当按月租金的200%向安庆支付违约金。但考虑到因疫情原因，广厦公司一直在与安庆协商减免部分租金，并非故意欠付租金。且安庆未提交证据证明因广厦公司迟延支付租金造成其财产损失。因此本院照公平原则和诚实信用原则，根据案件具体情况，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、当事人过错程度，对广厦公司的违约金予以酌减，确定广厦公司应向安庆支付迟延履行违约金6900元。第五，对于其他财产损失部分。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，安庆要求广厦公司赔偿家具损失3000元，其依据仅为收房验收单一份。该验收单上“沙发”后备注为：无；“3人沙发”后备注为“√”。因此是否存在沙发的损失，该证据无法说明。并且安庆未提交其他证据证明其所主张的4门衣柜及双人床的价值。依据现有证据，本院无法确认安庆所主张的家具损失的价值，安庆应承担举证不能的责任。对于安庆要求广厦公司赔偿家具损失3000元的诉讼请求，本院不予准许。安庆主张广厦公司欠付水费796元，其依据为收房验收单及水费缴纳通知单、水费用量情况照片。根据上述证据，本院认定安庆将涉案房屋交付广厦公司时，不存在拖欠水费的情，因此广厦公司应负担使用涉案房屋期间的水费。广厦公司虽不认可安庆提交上述证据的真实性，但广厦公司未提交反证证明其主张，安庆提交的证据可以相互印证，且安庆主张的水费金额未明显超出合理标准，因此安庆主张广厦公司应给付安庆欠付水费796元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。广厦公司主张安庆应退还其为涉案房屋多支付的电费843元，根据安庆提交的收房验收单，广厦公司将涉案房屋交付安庆时，确有电费余额843元，该笔费用应由安庆退还广厦公司，广厦公司的该项反诉请求有事实及法律依据，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）安庆与被告（反诉原告）北京广厦时代阜成门房地产经纪有限公司于2019年11月14日签订的关于西城区XXXXX房屋的《北京市房屋出租委托代理合同》于2020年7月15日解除；二、自本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）北京广厦时代阜成门房地产经纪有限公司向原告（反诉被告）安庆支付2020年5月15日至2020年7月15日期间的房屋租金3680元；三、自本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）北京广厦时代阜成门房地产经纪有限公司向原告（反诉被告）安庆支付2020年7月16日至2020年8月18日期间的房屋使用费7590元；四、自本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）北京广厦时代阜成门房地产经纪有限公司向原告（反诉被告）安庆支付延迟支付房屋租金的违约金6900元；五、自本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）北京广厦时代阜成门房地产经纪有限公司向原告（反诉被告）安庆支付欠付的水费796元；六、自本判决生效之日起七日内，原告（反诉被告）安庆向被告（反诉原告）北京广厦时代阜成门房地产经纪有限公司退还电费843元；七、驳回原告（反诉被告）安庆的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）北京广厦时代阜成门房地产经纪有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费340元，由原告（反诉被告）安庆负担175元（已负担），由被告（反诉原告）北京广厦时代阜成门房地产经纪有限公司负担165元（自本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费167元，由原告（反诉被告）安庆负担7元（自本判决生效后七日内交纳）；由被告（反诉原告）北京广厦时代阜成门房地产经纪有限公司负担160元（已负担）。如果原告（反诉被告）安庆、被告（反诉原告）北京广厦时代阜成门房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 方晓晨二〇二〇年十一月二十七日法官助理 彭 瑜书 记 员 郭 欣