北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初1843号原告：李生，男，1965年2月8日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告：魏德胜，男，1950年1月16日出生，汉族，河北省保定市徐水县高林村镇高林营村农民，住北京市丰台区。被告：赵需阳，男，1979年9月2日出生，汉族，现下落不明。原告李生与被告魏德胜、赵需阳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李生、被告魏德胜到庭参加诉讼。被告赵需阳经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李生向本院提出诉讼请求：1.要求解除2000年9月19日双方签订的《买卖房契约》；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：位于北京市丰台区长辛店火神庙口****三间是我叔伯大哥李振业的房屋，其在沈阳居住，房屋由我家代管，由我居住使用。我与魏德胜不相识，2000年我因赌博向他人借钱，到期后无法偿还。魏德胜找到我询问是否卖房，我回答卖不了，可以抵押。后魏德胜借给我3.6万元，双方约定以房屋为抵押物，二年内我向魏德胜偿还6万元。2000年9月19日，我与被告魏德胜及其妻赵淑芳签订《买卖房契约》，该协议由魏德胜拟好，虽写明是“买卖”，实际为抵押。我欠债较多，不敢回诉争房屋，二年后没有钱，也未赎回房屋。2018年我才知道诉争房屋由魏德胜居住，我找人与魏德胜协商过，因魏德胜要的钱较多，我没有能力给，所以一直未解决。赵淑芳已去世，赵需阳系其子。现诉争房屋无法过户至魏德胜名下，合同目的无法实现，故我要求解除合同。被告魏德胜辩称，我与李生于2000年9月19日签订的《买卖房契约》经法院认定有效，双方应按照合同履行。签订合同后，李生没有地方居住，双方约定由李生居住二年，折抵一部分的房款，所以我给了李生36200元，还约定二年后李生可以以6万元赎回房屋，且每延后一年赎房，就增加1万元，如五年不赎回，李生给我办理房屋过户。二年后，我找不到李生。李生的三哥李荣业知道我买了房屋，便将房屋腾空，我对房屋进行装修后入住。我找到李生的三嫂，她曾说替李生赎回房屋，我说赎回就要给我买房钱3.8万元及装修费1.5万元，她未赎回。过了几年，李生二哥李贵叶也曾找过我要求赎回房屋，我向他要11万元，他后来也未赎回。后李生找我要房，根据双方约定我要求李生给我过户，李生为此向我要30万元，双方未达成合意。我爱人赵淑芳原有房管所的公房，因其去世，房屋已经交回，现在我没有地方居住。即使诉争房屋无法过户，也是我出资购买的，我不同意原告的诉讼请求。被告赵需阳未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证，并认定事实如下：魏德胜与赵淑芳原系夫妻关系，双方未生育子女。赵淑芳系再婚，与前夫育有一子赵需阳。位于北京市丰台区长辛店火神庙口4号院原系李振业的祖产。1984年8月8日，李振业取得该院内西房三间的《房产所有证》（编号：丰字第01190号）。1998年5月6日，李振业向李盛业出具公证委托书，内容为委托李盛业代理其出卖诉争房屋，委托期限为1998年5月6日至1998年11月5日。魏德胜持有《卖房契约》一份，该契约列明的买产人为李生、卖产人为李振业、代理人为李盛业，日期为空，内容为：“兹有房屋产权人李振业因使用不便自愿将座落在丰台区长辛店火神庙口4号丰第01190号私有西瓦房3间建筑面积39.1平米卖给本家兄弟李生所有，双方协商买卖价以每间500元整合计为1500元整，已于1992年9月20日交清。由于我住在沈阳又体弱多病不能亲自到北京办理过户手续，特委托我另一本家兄弟李盛业代理我办理房屋买卖过户手续。”2000年9月19日，李生（甲方）与魏德胜、赵淑芳（乙方）签订《买卖房契约》，约定：“经双方协商甲方把丰台区长辛店火神庙4号西房三间5*卖给乙方，房价叁万捌仟元整。甲乙双方另有约定如下：一、两年内甲方如有能力再从乙方买回火神庙4号西房三间5*现定房价陆万元整。二、五年内国家占用，把国家给的占用私有房屋房价全部的陆万元给乙方，剩余部分甲乙双方一人一半。三、五年后，甲方无条件给乙方办理一切房产手续。甲乙双方立字为证，不得反悔。”该契约签订当日，魏德胜向李生支付房款36200元，其余房款用于折抵李生租金。2001年11月28日，赵淑芳死亡。2002年，李生未依约赎回诉争房屋，魏德胜于2003年搬入房屋居住至今。现李振业名下的诉争房屋《房产所有证》、李振业委托李盛业出售房屋的委托书、李生与李振业之间的《卖房契约》均由魏德胜收存。2010年4月9日，辽宁省沈阳市皇姑公证处为李振业之女李秀华出具（2010）沈皇证房民字第306号《公证书》，确认李振业及其妻刘立荣的遗产由李秀华继承。2010年4月13日，李秀华在报纸上刊登声明，内容为李振业名下的丰字第01190号《房产所有证》因遗失作废。4月14日，李秀华领取了诉争房屋的房屋所有权证，该证登载的房屋所有权人为李秀华。4月16日，李秀华又在辽宁省沈阳市皇姑公证处办理了委托李贵叶代其出售诉争房屋的委托公证。4月19日，李贵叶与于延杰签订《存量房屋买卖合同》，以200000元的价格将诉争房屋出售给于延杰，并于其后办理了房屋所有权转移登记手续，将该房屋所有权转移登记至于延杰名下。2010年12月，魏德胜以房屋买卖合同纠纷诉至本院，要求确认其与李生之间的房屋买卖合同有效、李秀华与于延杰之间的房屋买卖合同无效，并要求李生与李秀华为其办理诉争房屋的过户手续。经我院（2011）丰民初字第3524号判决书、北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第01077号判决书认定：“魏德胜根据原房屋所有权人李振业名下的《房产所有证》、李振业出具的委托书以及李振业与李生之间的《卖房契约》等一系列证据，有理由相信李生已从李振业手中购得诉争房屋，并就该房屋支付了相应对价，亦已实际入住多年。为维护交易秩序、保障交易安全，魏德胜与李生签订的《买卖房契约》可确认为有效。李生称该房屋实为典当，但并无相关证据予以证明，本院不予采信。另根据查明事实，魏德胜控制诉争房屋至今长达10余年，原房主李振业去世后，李秀华在多年未考量诉争房屋实际状况的情况下，径行继承该房屋并迅速予以出售。另从于延杰起诉魏德胜腾房的时间点来看，于延杰应系在明知魏德胜实际控制该房屋的情况下仍迅速予以购买及过户，本院有理由认为其二人的一系列行为有悖房屋买卖的一般常理。故判决：一、李秀华与于延杰就诉争房屋签订的买卖合同无效；二、魏德胜与李生签订的房屋买卖合同有效；三、驳回魏德胜其他诉讼请求。”该判决于2013年2月16日生效。后，于延杰申请再审，2014年5月28日北京市高级人民法院以（2014）高民申字第00211号民事裁定书驳回其再审申请。2012年9月11日，本院作出（2012）丰民初字第03291号民事判决书，判决确认李振业与李生之间的《卖房契约》无效，该判决于2012年9月27日生效。庭审中，李生表示本院（2017）京0106民初17538号民事判决书中认为魏德胜可依据（2011）丰民初字第3524号生效判决追究其合同责任，现魏德胜无法取得房屋产权，合同目的无法实现，其将承担更多的赔偿，故要求解除双方之间于2000年9月19日签订的《买卖房契约》。本院认为，赵需阳经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为放弃答辩和质证的权利，本院依据现有证据依法缺席审理。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。李生将李振业名下的诉争房屋《房产所有证》、李振业委托李盛业出售房屋的委托书及其伪造的与李振业之间的《卖房契约》交与魏德胜，造成魏德胜误认为其已购买诉争房屋，并与魏德胜签订《买卖房契约》，该契约已经法院生效判决确认为有效，且魏德胜已实际控制房屋十数年，亦无其他房屋，现李生要求解除上述契约依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回李生的全部诉讼请求。案件受理费11600元，公告费560元，均由李生负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  张立楠人民陪审员  侯秋莲人民陪审员  李海英二〇二〇年十一月二十九日书 记 员  王 玉