江苏省常熟市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏0581执异115号 案外人：常熟园山居中环商业广场有限公司，统一社会信用代码：913205816945364828,住所地常熟市书院街**（园山居）**。 法定代表人：邬明，该公司总经理。 申请执行人：常熟市兴特艺纺织品有限公司，统一社会信用代码：91320581MA1T7FU80L，住所，住所地常熟市古里镇东南开发区金华路**div> 法定代表人：钱志明。 被执行人：江苏瀛环国际集团有限公司，工商注册号：320581000075747，住所地常，住所地常熟市黄河路**国际贸易中心**2401、2501、2601v> 诉讼代表人：朱萍。 被执行人：常熟市海城置业有限责任公司，统一社会信用代码：91320581752706647K，住所地常熟，住所地常熟市经济开发区海城花苑**> 法定代表人：胡惠文。 被执行人：常熟市恒隆置业有限公司，统一社会信用代码：9132058177379202XN，住所地常熟，住所地常熟市黄河路**国际贸易中心****> 诉讼代表人：蒋瑜。 被执行人：胡惠文，男，汉族，1955年5月14日生，住常熟市。 本院在执行常熟市兴特艺纺织品有限公司（以下简称兴特艺公司）申请执行江苏瀛环国际集团有限公司（以下简称瀛环国际）、常熟市海城置业有限责任公司（以下简称海城置业）、常熟市恒隆置业有限公司（以下简称恒隆置业）、胡惠文金融借款合同纠纷一案过程中，案外人常熟园山居中环商业广场有限公司（曾用名称：常熟市中环商贸有限公司，以下简称园山居中环公司）向本院提出书面异议。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2016年12月5日，本院对中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司诉被告瀛环国际、海城置业、恒隆置业、胡惠文金融借款合同纠纷一案作出（2016）苏0581民初6483号民事判决：一、被告瀛环国际于本判决生效之日起十日内归还原告中国信达资产管理有限公司江苏省分公司编号为2014苏银贷展字第CS0757号的《人民币借款展期合同》项下借款本金人民币1000万元，支付计算至2015年3月5日的利息人民币272137.49元，并支付自2015年3月6日起至实际履行之日止以人民币1000万元为基数按2013苏银贷字第CS0757号的《人民币流动资金贷款合同》约定的罚息利率10.35%计算的罚息，以人民币272137.49元为基数按2013苏银贷字第CS0757号的《人民币流动资金贷款合同》约定的罚息利率10.35%计算的复利。二、被告瀛环国际于本判决生效之日起十日内归还原告中国信达资产管理有限公司江苏省分公司编号为2014苏银贷展字第CS0487号的《人民币借款展期合同》项下借款本金人民币490万元，支付计算至2014年12月18日的利息人民币75829.24元，并支付自2014年12月19日起至实际履行之日止以人民币490万元为基数按2013苏银贷字第CS1061号的《人民币流动资金贷款合同》约定的罚息利率10.35%计算的罚息，以人民币75829.24元为基数按2013苏银贷字第CS1061号的《人民币流动资金贷款合同》约定的罚息利率10.35%计算的复利。三、被告瀛环国际于本判决生效之日起十日内归还原告中国信达资产管理有限公司江苏省分公司编号为2014苏银贷展字第CS1073号的《人民币借款展期合同》项下借款本金人民币500万元，支付计算至2015年2月5日的利息人民币138084.59元，并支付自2015年2月6日起至实际履行之日止以人民币500万元为基数按2013苏银贷字第CS1073号的《人民币流动资金贷款合同》约定的罚息利率10.35%计算的罚息，以人民币138084.59元为基数按2013苏银贷字第CS1073号的《人民币流动资金贷款合同》约定的罚息利率10.35%计算的复利。四、被告瀛环国际于本判决生效之日起十日内归还原告中国信达资产管理有限公司江苏省分公司编号为2014苏银贷展字第CS0488号的《人民币借款展期合同》项下借款本金人民币480万元，支付计算至2014年12月20日的利息人民币82800元，并支付自2014年12月21日起至实际履行之日止以人民币480万元为基数按2013苏银贷字第CS1074号的《人民币流动资金贷款合同》约定的罚息利率10.35%计算的罚息，以人民币82800元为基数按2013苏银贷字第CS1074号的《人民币流动资金贷款合同》约定的罚息利率10.35%计算的复利。五、被告瀛环国际于本判决生效之日起十日内归还原告中国信达资产管理有限公司江苏省分公司编号为2014苏银贷字第CS0737号的《人民币流动资金贷款合同》项下借款本金人民币410万元，支付计算至2015年3月4日的利息人民币145946.33元，并支付自2015年3月5日起至实际履行之日止以人民币410万元为基数按合同约定的罚息利率10.62%计算的罚息，以人民币145946.33元为基数按合同约定的罚息利率10.62%计算的复利。六、被告瀛环国际于本判决生效之日起十日内归还原告中国信达资产管理有限公司江苏省分公司编号为2014苏银贷字第CS0746号的《人民币流动资金贷款合同》项下借款本金人民币90万元，支付计算至2015年3月5日的利息人民币32037元，并支付自2015年3月6日起至实际履行之日止以人民币90万元为基数按合同约定的罚息利率10.62%计算的罚息，以人民币32037元为基数按合同约定的罚息利率10.62%计算的复利。七、原告中国信达资产管理有限公司江苏省分公司有权以折价或者拍卖、变卖被告海城置业抵押的位于常熟市虞山镇书院街19号（园山居）-101至-124房屋及自用房2（登记的抵押最高额为人民币3020万元）及常熟市虞山镇书院街19号（园山居）-1层的国有建设用地使用权（登记的抵押最高额为人民币165万元）后的所得价款在各自登记设定的抵押最高额内优先受偿涉案债权。八、被告恒隆置业对被告瀛环国际的涉案付款义务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人瀛环国际追偿。九、被告胡惠文对被告瀛环国际的涉案付款义务在最高额人民币3185万元范围内承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人瀛环国际追偿。上述付款义务，由被告瀛环国际于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币194034元、财产保全费人民币5000元，合计诉讼费人民币199034元，由被告瀛环国际负担，由被告海城置业、恒隆置业、胡惠文承担连带清偿责任。被告负担的诉讼费用由被告于本判决生效后十日内向法院交纳。后中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司将本案债权转让给了宁波梅山保税港区华利明湖投资合伙企业（有限合伙）。 2017年4月26日，宁波梅山保税港区华利明湖投资合伙企业（有限合伙）向本院申请强制执行，案号（2017）苏0581执2890号。该案执行中，因判决明确的抵押财产被其他法院首查封，本院未取得处置权，本院于2017年12月15日作出（2017）苏0581执2890号之一裁定书，终结了本院(2016)苏0581民初6483号民事判决的本次执行程序。 2019年2月25日，本院作出并张贴执行公告，执行公告载明：被执行人海城置业名下位于常熟市书院街19号（园山居）负一层、4层、5层、6层房产已被本院查封，本院将对其进行评估、拍卖。现将相关事项公告如下：1、非经本院同意，任何人不得占有、处分上述房地产。否则，本院将依法追究其法律责任。2、任何占有、使用该房地产人员，需于本通知张贴之日起十日内自行向本院申报权利……逾期未能提供的，……本院将采停水停电、强制腾空等措施。3、凡有阻扰、妨碍执行工作的，本院将依法对其采取罚款及司法拘留措施；涉嫌刑事犯罪的，依法追究其刑事责任。 2019年3月8日，园山居中环公司向本院主张租赁权，并提交了相关证据。 2019年3月14日，本院作出（2017）苏0581执2890号之二执行裁定书，裁定变更杭州坤盛资产管理有限公司为本案申请执行人，原申请执行人的权利义务由杭州坤盛资产管理有限公司继受。 2019年9月20日，本院作出（2017）苏0581执2890号之三执行裁定书，裁定变更兴特艺公司为本案申请执行人，原申请执行人的权利义务由兴特艺公司继受。兴特艺公司向本院申请涤除租赁后拍卖。 2019年9月26日，本院作出（2017）苏0581执2890号之四执行裁定书，载明：一、除去园山居中环公司与海城置业位于常熟市书院街19号（园山居）房地产上的租赁关系。二、责令上述房地产的占有人员在收到本裁定之日起十日内腾空上述房地产。 2019年11月27日，园山居中环公司向本院提出执行异议，本院立案审查，案号为（2019）苏0581执异89号。园山居中环公司认为其对案涉房屋享有租赁权，请求对案涉房屋带租拍卖。2019年12月5日，本院作出（2019）苏0581执异89号裁定书，载明：“……故本院对案外人园山居中环公司的租赁关系予以涤除符合法律规定，案外人园山居中环公司的异议请求不能成立，本院不予支持。……驳回园山居中环公司的异议请求。”。后园山居中环公司向苏州市中级人民法院申请复议，2020年4月2日，苏州市中级人民法院作出（2020）苏05执复34号裁定书，载明：“对被执行的财产，人民法院非经查封、扣押、冻结不得处分。对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。本案中，案涉不动产系本院首先查封，执行法院的轮候查封尚未生效，异议裁定未对执行法院是否取得处置权进行查明。执行法院在尚未取得处置权的情况下，对案涉不动产上的租赁进行涤除，缺乏依据。再者，执行法院在处置财产前,应当依法全面、具体、详细调查财产情况。结合园山居中环公司提供的海城置业与钱文林签订的落款时间为2010年9月10日的《房屋租赁合同》，该租赁权在案涉不动产设立抵押之前，而常熟市虞山镇日丰宾馆、钱文林又于2017年6月8日将常熟市虞山镇日丰宾馆整体承包给园山居中环公司经营等情况，执行法院对此未作区分，一并裁定上述房地产的占用人员腾空案涉不动产，应予纠正。……一、撤销江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581执异89号执行裁定；二、撤销江苏省常熟市人民法院（2017）苏0581执2890号之四执行裁定。”。 2020年8月10日，兴特艺公司向本院申请恢复执行，本院立案恢复执行，案号为（2020）苏0581执恢652号。该案执行中，兴特艺公司要求本院涤除租赁后拍卖判决明确的抵押财产。2020年9月25日，本院作出（2020）苏0581执恢652号之一裁定，载明：“园山居中环公司提交的其与被执行人海城置业签订的租赁合同日期为2014年2月22日，撇开合同真实性不论，该租赁关系是在本案抵押权设立之后，故依法不得对抗抵押权的实现。苏州市中级人民法院已将本案所涉抵押物的处置权移交本院，申请执行人要求涤除本案抵押物上的租赁关系进行拍卖，本院予以支持。……一、除去园山居中环公司与海城置业位于常熟市书院街19号（园山居）-101至-124及自用房2不动产上的租赁关系。二、责令园山居中环公司自本裁定送达之日起十日内腾让上述不动产。”。 案外人园山居中环公司向本院提出异议称：2010年11月18日，异议人与海城置业就常熟市虞山镇书院街19号园山居负一层房屋签订委托经营协议（包含本案的-101至-124及自用房2）。2010年6月1日，异议人与海城置业就常熟市虞山镇书院街19号园山居第四层、第五层、第六层房屋签订委托招商协议。2014年2月22日，异议人与海城置业签订房屋租赁合同，约定海城置业将上述房屋出租给异议人。租金的支付共有三部分组成，一是异议人对大楼进行改造装修支付的5260000元，二是海城置业拖欠的物业管理费1800000元，三是异议人为海城置业支付代招工人工资560000元。异议人认为已对上述房屋取得了租赁权。常熟法院认为异议人与海城置业的租赁关系形成时间在抵押权设立之后，不得对抗抵押权，该观点忽视了异议人对上述房屋管理使用权取得的时间，虽然租赁合同是在2014年形成，但异议人2010年即取得了上述房屋的管理、使用权，房屋的招商全部是由异议人负责处理，其本质是一种转租行为，而2014年签订的租赁合同是对之前租赁状态的延续予以确认。根据异议人与海城置业2015年3月1日签订的《园山居商业拓展协议书》，海城置业总计欠异议人7620000元，双方达成以该欠款抵扣房屋租金的一致意思表示，协议不违反法律，应认为成立并生效，因为，应该定异议人已支付7620000元租金。异议人的租赁权取得在房屋抵押之前，签订合法有效的书面租赁合同，租金已支付完毕，且已取得实际使用权，异议人的租赁权应当予以保护。请求：确认异议人对常熟市虞山镇书院街19号（园山居）-101至-124及自用房2不动产享有租赁权，确认异议人无需腾让上述房屋，并中止对上述不动产的执行。 另查明，中信银行股份有限公司常熟支行于2013年1月14日在案涉不动产上进行了最高额抵押登记。 异议审查期间，异议人园山居中环公司向本院提交了下列证据： 1、2014年2月22日签订的《房屋租赁合同》复印件一份，主要内容：海城置业将坐落于常熟市书院街19号（园山居商业项目）6层整层、5层整层、4层403、405、406、407、416、417、418、419号商铺、3层343号商铺、1层150、156、123号商铺以及-1楼整层租赁给园山居中环公司；租赁期限自2014年3月2日起至2029年3月1日止，免租期从2014年3月2日-2015年3月1日；过免租期后每六个月支付一次租金，每次提前15日支付下半年度租金。 2、2015年3月1日签订的《“园山居”商业拓展协议书》复印件一份，主要内容：应由海城置业承担的费用762万元，由园山居中环公司在应交付给海城置业的租赁房产的租金中逐年扣除（自2015年3月1日至扣清为止）。上述欠款扣除后，园山居中环公司将应付房屋租金每年支付给海城置业。 3、2015年8月18日签订的《合同权利转让通知书》复印件一份，主要内容：海城置业通知钱文林（常熟虞山镇日丰宾馆），将海城置业与钱文林签订的房屋租赁合同项下的全部权利转让给园山居中环公司，所欠租金一并向园山居中环公司交纳。 4、2010年9月10日签订的《房屋租赁合同》复印件一份，主要内同：海城置业将坐落于常熟书院街19号园山居5层及6层部分出租给钱文林，租赁期限自2011年3月1日起至2022年2月29日止。 5、《补充合同》复印件一份，主要内容：海城置业与常熟市虞山镇日丰宾馆（经营者：钱文林）约定在2010年9月10日签订的《房屋租赁合同》基础上，补充约定租金自2015年3月1日至2016年2月29日年租金为45万元，自2016年3月1日至2027年2月29日年租金为每年85万元。 6、2017年5月15日签订的《协议书》复印件一份，主要内容：常熟市虞山镇日丰宾馆、钱文林依据《补充合同》约定，每年缴纳物业管理费38万给园山居中环公司。 7、2017年6月8日签订的《承包经营合同书》复印件一份，主要内容：常熟市虞山镇日丰宾馆、钱文林将常熟市虞山镇日丰宾馆整体承包给园山居中环公司经营。承包期限从2017年7月1日起至2027年2月29日止。 本院认为，案外人园山居中环公司提交的其与海城置业订立的房屋租赁合同签订于案涉房屋设立抵押之后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，如带租拍卖将损害抵押权人及其他债权人利益。案外人园山居中环公司认为其自2010年即取得案涉房屋管理使用权，实际上取得了案涉房屋的整体租赁权。对此，本院认为，案外人园山居中环公司于案涉房屋设立抵押之前与海城置业订立的若干委托协议与租赁合同非同一法律关系，案外人主张其租赁权在案涉不动产抵押之前已取得无事实和法律依据，本院不予支持。故本院对案外人园山居中环公司的租赁关系予以涤除符合法律规定，案外人园山居中环公司的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下： 驳回常熟园山居中环商业广场有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向苏州市中级人民法院申请复议。 审判长  浦小宝 审判员  蒋先锋 审判员  王 芳 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  张 燕