广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初15270号原告:广州市花都华源皮衣皮具有限公司，住所广州市花都区镜湖大道16-18号。法定代表人：邹竹生。委托诉讼代理人：钟慧博，广东谨然律师事务所律师委托诉讼代理人：顾晓倩，广东谨然律师事务所实习律师。被告：广州市花都区新华街三华村西华经济合作社，住所广州市花都区新华街三华村。法定代表人：毕文英，社长。委托诉讼代理人：徐凤鸣，广东正善律师事务所律师。原告广州市花都华源皮衣皮具有限公司（以下简称“华源公司”）与被告广州市花都区新华街三华村西华经济合作社（以下简称“西华经济社”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告华源公司的委托诉讼代理人钟慧博、顾晓倩以及被告的委托诉讼代理人徐凤鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华源公司向本院起诉请求判令：1.被告西华经济社继续履行与原告华源公司签订的《第二号厂房租赁合同》;2.自2019年1月1日至2022年12月31日，涉案厂房租金按照每月每平方米5.4元计算，空地租金按每年每亩8000元计算;3.案件受理费由被告西华经济社承担。事实和理由：原、被告于2006年8月3日签订涉案《第二号厂房租赁合同》，约定：“原告华源公司租用被告西华经济社位于花都区××大道北××号，即新街大道与金华路相交处西华经济社的二号厂房及周围空地，厂房面积4550平方米，厂房用地及空地共5亩，租赁期限为12年，即由2007年1月1日起至2018年12月31日止，因限于新华街对租赁合同租期的管理规定，经双方协商本合同到期后续签至原告华源公司执照经营期即2022年12月31日，期满后在同等条件下原告华源公司有优先续租权，租金2007年1月1日至2012年12月31日每月每平方5元，自2013年开始再递增8%即每月每平方5.4元，原告华源公司承租厂房围墙内空地，期限与厂房承租期限相同，承包款每亩每年8000元，计算面积1亩4分9厘等”。双方租赁期满之日为2022年12月31日，2007年1月1日至2018年12月31日为一个租赁期限，2019年1月1日至2022年12月31日为合同延长期限。2007年1月1日至2012年12月31日，每年厂房租金为273000元，空地每年租金为11920元；2013年1月1日起至2022年12月31日止，每年厂房租金为294840元，空地每年租金为11920元。2010年12月18日，原、被告又签订一份《厂房分租协议》，约定被告西华经济社同意原告华源公司将涉案厂房转租给第三方，租赁期限以原合同为准。2013年2月28日，原告华源公司与第三方广州市花都区玛堤雅皮衣厂（以下简称“玛堤雅皮衣厂”）签订《房屋租赁合同》，该合同约定原告华源公司将涉案厂房租给第三方使用，租赁期限至2022年12月31日止，原告华源公司每年都如期交纳租金，但是被告西华经济社在2018年12月20日发出《通知》，称，本大楼是西华经济社物业，在2018年12月30日已合同期满，请各位租户在本月30日前自行搬迁清理完。被告西华经济社在合同承租期内，擅自发出《通知》声称合同到期属于违约行为，严重侵犯了原告华源公司的合法权益，且违背了民法总则所确立的诚实信用原则和公平原则，故诉请人民法院判令支持原告华源公司的全部诉讼请求。被告西华经济社辩称：不同意原告华源公司的全部诉讼请求。理由如下：第一、涉案租赁合同第二条明确约定租赁期为十二年，即由2007年1月1日起至2018年12月31日止，原、被告签订的《第二号厂房租赁合同》已经由人民法院生效判决认定于2018年12月31日到期终止，被告西华经济社有权另行出租；第二、涉案租赁合同的签订时间是2006年8月3日，而根据2010年及2018年修订的《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定，涉及村民利益事项，经村民会议讨论决定方可办理，其中包括借贷、租赁或其他方式处分村集体财产等，原告华源公司要求续签租赁合同至2022年12月31日，相当于重新签订一份新的租赁合同，涉案租赁合同第三条的续签条款明显规避了《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定，规避了对集体财产进行民主评议的强制性规定，该续签条款为无效条款；第三、即使依据续签条款的约定，续签租赁合同也丧失了续签的条件，涉案租赁合同第三条约定，因限于新华街对租赁期限的管理规定，经双方协商本合同到期后续签至原告华源公司营业执照经营期限即2022年12月31日，期满后在同等条件下原告华源公司有续租权，本条款的真实意思表示是为维护原告华源公司的稳定经营，是附生效条件的条款，前提是原告华源公司仍在正常经营当中，但是原告华源公司已停止经营并被市场监督管理部门吊销营业执照，已丧失了继续经营的主体资格，只能从事与清算有关的活动，因此不存在续签合同的条件和基础；第四、续签租赁合同即为重新签订一份新的租赁合同，仍需要重新协商条款，而非按原合同条款不变地续签租赁合同。原告华源公司与其次承租人玛堤雅皮衣厂签订的《房屋租赁合同》第一条约定“租赁期自2013年3月1日至2018年12月31日止”，第二条约定“自2019年1月1日起租金、土地补偿款由次承租人玛堤雅皮衣厂与被告西华经济社重新签订补充协议”，上述条款可以明显看到原告华源公司在与次承租人玛堤雅皮衣厂签订租赁合同时是明知涉案租赁合同于2018年12月31日到期后，应该对租金标准重新协商，这也是原、被告双方当时签订涉案租赁合同时的真实意思表示，但原告华源公司在明知租金市场价格已发生巨大变化的情况下，仍恶意串通次承租人玛堤雅皮衣厂向法院多次提起诉讼，意图以2006年的低价租金承租涉案物业和地块，已经严重损害了被告西华经济社的集体利益，违反了合同法确立的诚实信用原则和公平原则，置被告西华经济社集体利益于不顾的恶意行为；第五、原告华源公司在2006年就以低于市场价格来承租被告西华经济社的涉案租赁物，租金条款也是过低的，被告西华经济社已给予原告华源公司极大的租赁优惠，在租赁期间原告华源公司基本没有按时缴纳租金，逾期半年，甚至一年是常有的事情，但被告西华经济社仍然认为应有契约精神让原告华源公司承租至2018年12月31日，如果仍然让原告华源公司以不合理的低价承租涉案租赁物，这必然损害被告西华经济社的集体利益。综上意见，请依法驳回原告华源公司的全部诉讼请求。经审理查明：原告华源公司是1990年8月3日登记成立的台港澳自然人独资有限公司，经营期限自1990年8月3日至2022年8月3日，主要经营生产和加工各种皮衣、皮具、皮革制品等业务。因原告华源公司没有按规定提交年度报告以及无正当理由超过6个月未开业，或开业后自行停业连续6个月以上，市场监督管理部门于2017年1月18日吊销了原告华源公司的营业执照。被告西华经济社是农村集体经济组织，主要从事集体资产与管理、集体资源开发与利用、农业生产发展与服务、财产管理与收益分配等业务。根据广州市国土房管部门核发的粤房地证字第××号《房地产权证》载明；“座落广州市花都区新华镇金华路××号的权属人系广州市花都区新华街三华村西华经济合作社，房屋所有权性质为集体房产，土地使用权性质为集体。2006年8月3日，原告华源公司与被告西华经济社签订一份《第二号厂房租赁合同》，约定：“原告华源公司租用被告西华经济社位于花都区××大道北××号，即新街大道与金华路相交处西华经济社的二号厂房及其周边空地，厂房面积为4550平方米，厂房用地及空地共5亩；租赁期为十二年，即由2007年1月1日起至2018年12月31日止；因限于新华街对租赁合同租期的管理规定，经双方协商本合同到期后续签至原告华源公司执照经营期即2022年12月31日，期满后在同等条件下原告华源公司有优先续租权；2007年1月1日至2012年12月31日每月每平方5元，自2013年开始再递增8%即每月每平方5.4元，租用期内原告华源公司每年向被告西华经济社分两期缴交租金，第一期在当年的1月1日前缴交，第二期在当年的7月1日前缴交；原告华源公司应准时向被告西华经济社缴交租金，到期缴交租金如超过30天，被告西华经济社按原告华源公司欠租金的数额及拖欠日期每天计罚1‰的滞纳金，如连续拖欠三个月，被告西华经济社有权终止本合同收回租赁厂房，并追偿拖欠租金的权利；在租用期内原告华源公司如需将所租厂房转租或调换他人使用，必须经被告西华经济社同意；原告华源公司承租厂房围墙内空地，期限与厂房承租期限相同，承包款每亩捌千元，计算面积1亩4分9厘，12年土地租金共计143040元；本合同未尽事宜，经双方协商作出补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力，本合同自签字盖章生效等”。2010年12月18日，原告华源公司与被告西华经济社签订一份《厂房分租协议》，约定：“被告西华经济社同意原告华源公司将涉案厂房分租给第三方，原合同租用厂房花都区××大道北××号第二号厂房即被告西华经济社取得的粤房地证字第××号房地产权证所载之位于广州市花都区新华镇金华路××号之建筑物；第三方的租赁期不得超过原合同的租赁期；租金和管理费由原告华源公司与第三方另行协议签订合同，原告华源公司按原合同的规定向被告西华经济社缴交租金和管理费等”。2013年2月28日，原告华源公司与玛堤雅皮衣厂签订一份《房屋租赁合同》，约定：“原告华源公司将向被告西华经济社租赁的位于广州市花都区新华街三华村西华经济社的位于××大道与××路相交处西华经济社的二号厂房，即花都区新华街金华路××号的厂房租赁使用权按原合同（2006年8月3日所签租赁合同）条款所列条件整体出租给玛堤雅皮衣厂使用，租赁期自2013年3月1日至2018年12月31日止，依据原合同第三条之规定，因限于新华街对租赁合同的管理规定，2018年12月31日到期后玛堤雅皮衣厂可与经济社续签至2022年13月（此处为笔误）31日，租赁厂房总面积为4550平方米，租金管理费每月每平方5.4元，空地面积5亩，按每年每亩8000元缴纳土地补偿款，自2019年1月1日起租金、土地补偿款由玛堤雅皮衣厂同经济社重新协商签订补充协议等”。2018年12月20日，被告西华经济社发出《通知》，内容为：“本大楼是西华经济社物业，在2018年12月30日已合同期满，请各位租户在本月30日前自行搬迁清理完”。因玛堤雅皮衣厂对上述《通知》有异议，故诉讼至广州市花都区人民法院[案号：（2019）粤0114民初36号]。玛堤雅皮衣厂在该案中主张对西华经济社的二号厂房及周边空地，厂房面积4550平方米，空地面积1.49亩，合计用地面积5亩继续承包经营，经营期限至2022年12月31日止；从2019年1月1日起至2022年12月31日期间的厂房租金按面积4550平方米，每月每平方5.83元计算，空地租金按每年每亩8000元，面积为1亩4分9厘，每年空地租金为11920元计算等。2019年3月29日，广州市花都区人民法院一审认定原告华源公司因没有年审被依法吊销营业执照，被告西华经济社与原告华源公司之间的《厂房租赁合同》约定履行条件不存在，被告西华经济社与原告华源公司之间的《厂房租赁合同》已到期终止，被告西华经济社作为涉案租赁物的权属人有权另行出租，故判决驳回玛堤雅皮衣厂的全部诉讼请求。玛堤雅皮衣厂不服上述一审判决，向广东省广州市中级人民法院提起上诉[案号：（2019）粤01民终17680号]。2019年11月27日，广东省广州市中级人民法院终审驳回玛堤雅皮衣厂的上诉，维持原审判决。另查明，被告西华经济社就涉案租赁物及场地的腾空搬迁、占有使用费问题等诉求已另案诉讼至本院[案号：（2020）粤0104民初5285号]，该案尚在审理过程中。本院认为：原告华源公司与被告西华经济社签订的《第二号厂房租赁合同》是讼争双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违法法律、行政法规的禁止性规定，租赁合同依法成立生效，并对原、被告双方产生约束力。从涉案租赁合同的租赁期限条款来看，订明租期为十二年，自2007年1月1日起至2018年12月31日止。虽然第三条约定经双方协商本合同到期后续签至原告华源公司执照经营期即2022年12月31日，期满后在同等条件下原告华源公司有优先续租权。该条款约定原、被告在合同到期后就续签达成合意，但没有约定续签的合同内容须按原合同条款执行，也没有就租金的计算标准、付款时间及违约责任等核心条款进行重新磋商并达成新的合意。故原告华源公司主张继续履行涉案《第二号厂房租赁合同》以及涉案厂房租金按照每月每平方米5.4元计算，空地租金按每年每亩8000元计算的诉求没有合同依据。此外，广州市花都区人民法院作出的（2019）粤0114民初36号民事判决书已发生法律效力。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第六项之规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无须举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。原告华源公司没有提供反证否定上述已生效裁判文书所认定的事实，故本院对原告华源公司与被告西华经济社签订的涉案《第二号厂房租赁合同》于2018年12月31日到期终止的事实亦予以确认。另，原告华源公司已于2017年1月18日被吊销营业执照，根据《中华人民共和国公司法》第一百八十条第四项、第一百八十三条、第一百八十六第三款之规定，依法被吊销营业执照属于公司解散的事由，公司应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算；清算期间，公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动。据此，原告华源公司除为实现清算目的由清算组代表公司处理未了结业务外，不得开展新的经营业务，也不得对外签订新的业务合同。故原告华源公司继续履行合同亦没有法律依据。综合上述评析，原告华源公司的诉讼请求均没有事实依据和法律依据，本院对原告华源公司的全部诉讼请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条以及《中华人民共和国公司法》第一百八十条第四项、第一百八十三条、第一百八十六条第三款之规定，判决如下：驳回原告广州市花都华源皮衣皮具有限公司的全部诉讼请求。本案受理费16854元，由原告广州市花都华源皮衣皮具有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈永华人民陪审员  蔡 蕾人民陪审员  刘宝珍二〇二〇年十一月二十日法官助理刘澜书记员钟伟标