上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初7697号原告(反诉被告)：周婕，女，1968年1月23日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告(反诉原告)：向贤勇，男，1971年1月6日出生，汉族，户籍地浙江省。被告(反诉原告)：向威，男，1992年10月27日出生，汉族，户籍地浙江省。被告(反诉原告)：罗碧芳，女，1972年5月14日出生，汉族，户籍地浙江省。上列三被告共同委托诉讼代理人：李军，上海君拓律师事务所律师。原告周婕与被告向贤勇、罗碧芳、向威房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2020年6月3日第一次公开开庭进行了审理，原告周婕及三被告的共同委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼。审理中，被告提起反诉，本院依法受理后与本诉合并审理。本案于2020年7月8日第二次公开开庭进行审理，原告周婕及三被告的共同委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼。本案于2020年9月17日第三次公开开庭进行了审理，原告周婕、被告向贤勇及三被告的共同委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周婕向本院提出诉讼请求如下：1.双方之间的租赁合同关系于2020年1月11日解除；2.被告返还原告租金人民币15,000元；3.被告返还原告押金15,000元;4.被告赔偿原告违约金15,000元；5.被告赔偿原告装修费损失27,300元、经营损失32,700元。审理中，原告变更诉请2为：被告退还原告2020年1月17日至2020年2月28日租金10,952元，并撤回第5项诉讼请求。事实与理由：原、被告于2019年2月20日在第三方上海开跃房地产经纪有限公司居间下签订关于青浦区盈浦街道淀山湖大道859弄75号房屋的租赁合同，租期自2019年3月1日至2022年2月28日，租金第一年每月7,500元。租期内，原告多次要求被告配合办理《食品卫生许可证》，被告一直推诿。后经查实，该房屋不具备作餐饮的条件，不能办理《食品卫生许可证》，原告不能正常经营，损失惨重，被告构成违约。中间多次电话沟通催告解决此事，但被告一直不出面处理。原告在2020年1月11日发函要求解除合同，故原告诉至法院作如上诉请。被告向贤勇、罗碧芳、向威辩称：不同意原告的全部诉请。被告是首次将涉案房屋出租给原告，原告租赁时说做奶茶，本案中一再强调是租赁后做餐饮，与承租时用途不一致。原告租赁系争房屋是为转租，合同未约定是经营餐饮，原告承租后的目的，与被告无关。涉案房屋旁边也有经营餐饮的店面，被告去物业了解过，原告转租给牛奶和烧烤，但烧烤烟比较大，物业要求装排烟管，原告不配合，排烟问题与房屋无关。被告已按约提供标的物，不存在违约。被告收到催告函后回函给原告，不认可催告函的内容，要求继续履行合同。被告收到解除合同的函后，也联系原告不同意解除。被告表示：根据合同约定，租金三个月为一期支付，每期租金支付时间应为该期租金应付日的前三日，原告仅支付了2020年2月底的租金，后续租金未付，构成违约，被告提出反诉请求判令：1.双方租赁合同于2020年6月8日解除；2.反诉被告支付反诉原告2020年3月1至2020年6月8日的租金24,500元；3.反诉被告支付反诉原告自2020年6月9日至实际交房之日止的房屋使用费，按原租金标准支付；4.反诉被告支付反诉原告2020年3月至2020年5月逾期支付租金的违约金(按250元每日的标准，从2020年3月1日起计算至实际清偿日止)；5.反诉被告支付反诉原告2020年6月1日至2020年6月8月逾期支付租金的违约金(按250元每日标准，从2020年6月1日起计算至实际清偿日止)；6.反诉被告支付反诉原告违约金15,000元；7.反诉被告支付反诉原告物业费(按每月201.60元为标准，自2019年3月1日至实际交房之日止)；8.反诉被告返还反诉原告水电卡；9.反诉被告拆除系争商铺中的隔断墙和一口酸门面柜台。原告针对被告反诉请求辩称：不同意全部反诉请求。针对诉请1，被告已在2020年3月委托中介出租，被告认可合同已经解除。针对诉请2、3、4、5，原告租金已支付到2020年2月28日，原告没有违约,且已在2020年1月中旬完成交接，后续租金及相关违约金不同意承担，且违约金标准过高。针对诉请7，原告是将商铺转租，下家表示已经交纳了物业费，核实后如未交，同意支付至2020年1月17日的物业费。针对诉请8，水电卡确实在原告处，卡中仍有原告存钱，双方结算后同意返还水电卡，卡中钱款756.70元，同意在本案中一并处理。针对诉请9，装修时确实打了隔断，一口酸的柜台放在外面，但合同未约定双方交接要恢复原状，不同意拆除，且本案是被告违约，也不同意拆除。审理中，被告表示撤回第8项反诉请求，并同意水电卡中原告的756.80元在本案中一并处理。经开庭审理查明：本案涉案房屋位于上海市青浦区盈浦街道淀山湖大道859弄75号，被告于2018年12月15日取得涉案房屋产权证。被告就涉案房屋所签的《上海市商品房预售合同》(下简称预售合同)附件三第10条约定，淀山湖大道859弄81、77、75、3号等商品房不具备经营餐饮的条件，未预留排风管井、排油烟管井、燃气接驳竖井。2019年2月20日，被告(甲方、出租方)与原告(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租涉案房屋。第3.1条，租期三年，自2019年3月1日起至2022年2月28日。第3.2条，自交房之日起九日为免租金装修期，从2019年2月20日起至2019年2月28日止。第3.3条，第1年自2019年3月1日至2020年2月28日，年租金90,000元，月租金7,500元；第2年自2020年3月1日至2021年2月28日，年租金97,200元，月租金8,100元；第3年自2021年3月1日起至2022年2月28日，年租金104,976元，月租金8,748元。第3.4条，租金按三个月为一期支付，第一期租金乙方应于2019年2月25日前付清，以后每期租金支付时间应为该期实际应付日的前三日支付。第3.5条，如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过三十日，除如数补足租金及逾期违约金。第3.6条，乙方需支付给甲方租赁保证金15,000元。除本合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且乙方将房屋及其附属物品向甲方交割清楚，付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。第3.7条，租期内，水费、电费、煤气费、电话(通讯)费、电视机收视等房屋使用费由乙方承担，物业管理费由乙方承担。第6.3条，乙方需要对该房屋装修、添附的，装修、添附的图纸和方案须符合该房屋所在地物业管理部门的要求及国家的相关装修要求。租赁期限届满时，甲乙双方如不续租的，乙方在返还该房屋时有权将其对该房屋的装修、添附拆除。第6.1条，甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备(详见附件)处于正常的可使用状态。第6.4条，乙方应按时支付租金，租赁保证金及其他各项应付费用。乙方逾期不支付租金累计超过二个月的，甲方有权单方解除本合同，并根据本合同第八条追究乙方违约责任。第7.2条，除甲乙双方续租外，乙方应在租赁期限届满后七日内将该房屋及装修、附属设施、设备(详见附件)在经正常使用后的状态下返还甲方。若逾期返还该房屋的，乙方需按日租金的一倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。第8条，任何一方未按合同约定履行，本合同另有特别约定的相关责任的，从其约定；本合同没有特别相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除合同，违约方需支付守约方违约金，违约金数额为月租金的二倍。若甲方违约，且乙方或第三方已经对房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需承担乙方或第三方装修费、添附补偿费、相关经验损失及甲方实现债权的费用(包含律师费、调查评估费等)；若乙方违约，按本条款执行。第10.2条，甲方同意租赁期限内乙方可将该房屋的全部或部分转租给第三方，或者乙方将其对该房屋的承租权转让给第三方。如第三方需要，则甲方应协助第三方办理营业执照、租赁设备等相关事宜。合同另对其他事项作出约定。合同签订后，原告向被告支付租赁保证金15,000元，并付清了截至2020年2月28日的租金。被告将房屋交付原告，原告进行转租。涉案房屋被进行隔断分割，一间经营一口酸牛奶，一间经营串小贱烧烤。2020年1月5日，原告向被告罗碧芳邮寄催告函，内容为：我方承租商铺，因该商铺没有具备作餐饮的条件，食药监不予批复(物业查询，也登记在黑名单上)，我方多次电话沟通，贵方一直推诿不予出面处理，导致我方无法正常开业经营，损失严重，至今停业。根据合同约定，我方催促贵方在2020年1月8日12点前给予我方解决此事。鉴于此，我方再次郑重催告贵方：务必于2020年1月8日12时前将以上事宜配合办理好。我方给予贵方上述宽限期，并不代表我方放弃追究违约责任的权利。该催告函期限届满日即视为贵方在该房地产租赁行为中根本违约，我方将要求贵方按照合同第八条承担违约金等，并且保留追究贵方其他法律责任的权利。2020年1月7日，被告罗碧芳回复告知函给原告，内容为：1、租赁合同中未约定房屋用于餐饮，我也未向你承诺该房屋可以用于餐饮。我哪来的违约？2、经向物业核实，你方租赁后将房屋分割用于转租，自己未经营，其中一半出租用于经营奶茶饮料；另一半出租用于经营烧烤，你方将房屋转租，如何选择租客、经营什么业务，是你自己考虑的问题，不是房东考虑的问题。3、你办理证照需要我方提供产证，我都配合，其他无理要求，无法接受。4、房屋拿到后第一次出租给你，此前从未出租从未使用，我的房子怎么上了黑名单。是你造成的，善意提醒你把黑名单处理好，尽早消除，否则会追究你相应的法律责任。2020年1月11日，原告向被告罗碧芳寄送通知函，内容为：我方发催告后，贵方仍不积极配合并解决问题，基于贵方的违约行为，根据合同的约定，我方郑重通知解除租赁合同(该房产钥匙已放置居间方中介处)。同时贵方应按合同第八条承担违约责任，支付违约金壹万伍仟元，退还剩余已付租金款，并保留追究贵方其他法律责任和经济损失。2020年1月16日，原告将涉案房屋钥匙邮寄给被告。被告于2020年1月17日收到钥匙。以上查明的事实，由当事人的陈述，上海市商品房预售合同、上海市不动产权证、房屋租赁合同、付款明细、收据、照片、催告函、通知函、视频、邮寄凭证等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告称：承租房屋时要自己经营餐饮，不清楚为何未写用途。当时原告与中介口头说过要经营奶茶，未与被告说过租赁用途，不清楚中介有无与被告说过租赁用途。考虑原告万一不经营，可以转租，故约定了转租条款。原告承租后给烧烤店，下家再行转租与原告无关。承租前未问过被告及中介房屋能否做餐饮，也未了解过涉案房屋能否作餐饮和办理相关证照，不清楚奶茶和餐饮的边界。如知道不能经营餐饮，原告不会承租。当时工商联说物业出具证明即可经营餐饮，原告下家不同意，无法办出餐饮，原告下家与原告解除合同，并要求原告赔偿经营损失及装修费。为此，原告提供了：1、万达茂5、6、7号底楼商铺汇总表，证明涉案房屋不具备餐饮条件，因不能办理废弃油脂运输协议，不能办理食品许可证。2、电话通话记录，证明原告通知被告解除合同，交接钥匙，但被告一直没有空。3、原告与中介李某某的录音及文字，证明中介告知被告原告经营餐饮。同时，原告申请证人李某某和杨某出庭作证。证人李某某陈述，在2017年8月左右入职开跃房地产，负责与被告联系，另外一位中介杨某联系原告。原告来看商铺时，告知被告经营业态是烧烤、小吃，当时承租用途都是听杨某转述要经营小吃、烧烤，后证人转述给被告。证人不清楚商铺不能经营餐饮，只能从业主处得知。之前有过业主电话，但手机没有备注业主名字，也加过微信好友，后来拉黑。合同没有写明用途，是考虑客户可能改变经营业态，合同也未写禁止经营什么。证人杨某陈述，当时原告告知杨某租赁用途是做餐饮，也告知了李某某，不清楚李某某有无告知房东，签订合同时杨某不在现场。原告一直与杨某联系，通过杨某联系的商铺。证人没有了解过商铺禁止经营的业态，从正常流程看，应该会告知房东经营用途，不然租赁无法继续。被告质证如下：证据1的真实性、合法性、关联性均不认可，无具体来源，未加盖公章。证据2，真实性无异议，无法证明通话内容，未说过交接。证据3、真实性、合法性、关联性均不予认可，无形成时间，对话人员身份不明，不能达到证明目的。对证人证言均不认可，对李某某身份不认可，其提供的名片和劳动合同不认可，李某某不是经办人。李某某的证言与杨某的证言存在矛盾，李某某证言是孤证，没有证据证明已告知被告原告从事餐饮及询问被告是否能经营餐饮。如原告通过杨某告知李某某承租后是餐饮，但合同并未约定租赁用途，也不合常理。杨某本身不与被告对接，不清楚杨某与原告的关系，杨某的证言不能达到证明目的。被告表示：当时签订合同时，被告告知原告房屋不能做餐饮，可以开超市、奶茶，所以合同未写明经营用途。原告当时没有明确经营什么，中介也未说经营什么，是被告问原告，原告说要做奶茶。当时未向原告出示预售合同中不能做餐饮的条款。中介对商铺不能做餐饮也是清楚的。第一次庭审中，原告承租说的是经营奶茶，但原告转租后是奶茶和烧烤。合同未约定过经营餐饮，未约定被告配合办理餐饮证照，被告没有义务配合原告办理，原告拿房产证及租赁合同原件可以自行办理。第二次庭审中，原告才陈述经营烧烤。收到原告的告知函后被告去物业了解，才知道原告转租，是下家拒绝配合办理排烟手续故无法经营，与被告无关。原告不能经营餐饮可以经营其他业态，合同不存在无法履行的情况。合同虽未约定原告拆除柜台及隔断，但原告提前解约，导致被告合同利益损失，一口酸柜台超出卷帘门范围，无法拉下卷帘门，被告另行拆除会产生费用，故要求拆除。审理中，被告提供了物业费发票，证明被告已经垫付了截至2020年12月31日的物业费。原告对真实性无异议，但被告未提供物业费缴费凭证。根据庭审查明的事实，本院认为，涉案租赁合同系当事人的真实意思表示，于法无悖，各方均应恪守。关于合同解除权的享有主体及合同解除时间，本院认为，被告作为出租方，有义务提供合法适租、正常使用的租赁物，并将租赁物上存有的瑕疵如实告知承租方。而原告作为承租方，理应将租赁用途告知出租方并根据自身租赁用途或转租用途，对租赁物是否符合经营用途或符合转租用途，尽到审慎核查的注意义务。从涉案合同的内容来看，并未明确约定原告承租后是用于经营餐饮，原告主张其承租前已告知被告原告系经营餐饮，但未就此进行充分举证；两位证人证言系孤证，难以形成完整的证据链以证明原告上述主张；且原告对承租前已告知被告经营用途的陈述，前后不一。原告在承租后进行了转租，原告主张涉案房屋在转租后次承租人无法经营餐饮，系被告构成根本违约，要求确认涉案合同于2020年1月11日解除的诉请缺乏依据，本院难以支持，故，本院认定原告并无合同解除权，对原告主张的违约金，本院难以支持。原告在合同租期内退租并将钥匙返还，被告催告继续履行合同，但原告拒绝履行，原告构成违约，被告有权依约解除合同并主张相关违约责任。被告在2020年6月8日的庭审中表示解除合同，故本院认定涉案合同于2020年6月8日解除。对于被告主张的违约金15,000元，本院予以支持。关于租赁保证金15,000元，合同解除后，被告理应返还原告。关于双方分别主张的租金，原告租金付至2020年2月28日，此前双方已因证照办理问题产生争议，并有函件往来，后原告向被告寄送房屋钥匙，被告于2020年1月17日收到钥匙，故至迟自该日起，原告已经以其实际行动表示不再履行合同，房屋已由被告控制。截至该日，被告虽未行使合同解除权，但也应预见涉案合同事实上无法继续履行，其理应接收房屋并及时止损。结合被告收到房屋钥匙的时间，本院认定2020年1月18日至2020年2月28日的租金10,500元，被告理应退还原告。同时，对于被告主张的2020年3月1日之后的租金及相关占有使用费，本院不予支持。对于被告主张逾期支付租金违约金，本院亦难以支持。关于被告主张的物业费，合同约定应由原告支付，原告表示已经支付但未提供支付凭证，且被告已经提供了物业费缴费凭证，本院结合合同约定标准、房屋返还时间、实际使用情况、物业费计费标准，本院认定原告应支付被告2019年3月1日至2020年1月17日的物业费合计2,170元。关于水电卡中费用，双方一致确认仍有原告留存的756.70元，且双方均同意在本案中一并处理，本院予以照准，被告应退还原告。关于隔断和柜台拆除，原告未提供证据证明被告同意搭建隔断墙，原告理应拆除。涉案柜台影响房屋使用，基于合同解除后果，原告也理应予以拆除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十四条第(二)项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告向贤勇、罗碧芳、向威应于本判决生效之日起十日内退还原告周婕租金10,500元；二、被告向贤勇、罗碧芳、向威应于本判决生效之日起十日内退还原告周婕租赁保证金15,000元；三、原告周婕的其余诉讼请求不予支持；四、反诉原告向贤勇、罗碧芳、向威与反诉被告周婕于2019年2月20日签订的房屋租赁合同在2020年6月8日解除；五、反诉被告周婕应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告向贤勇、罗碧芳、向威物业费2,170元；六、反诉被告周婕应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告向贤勇、罗碧芳、向威违约金15,000元；七、反诉被告周婕应于本判决生效之日起十日内拆除位于上海市青浦区盈浦街道淀山湖大道859弄75号房屋内的隔断墙和一口酸门面柜台；八、反诉原告向贤勇、罗碧芳、向威应于本判决生效之日起十日内支付反诉被告周婕水电卡中的费用756.10元；九、反诉原告向贤勇、罗碧芳、向威的其余反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费860元，减半收取计430元，由原告负担342.50元，由被告负担87.50元；反诉受理费462.50元，由反诉原告负担347.90元，反诉被告负担114.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二〇年十一月十二日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。