杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初10199号 原告：杭州贵创实业有限公司，统一社会信用代码91330109MA28M1A129，住所地杭州市萧山区新塘街道通惠中路**。 法定代表人：钱大海，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陶兴波，浙江协鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛爱军，浙江协鼎律师事务所律师。 被告：祁远钦，男，1990年6月7日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：杨湖滨，北京尚荣信（杭州）律师事务所律师。 原告杭州贵创实业有限公司（以下简称“贵创公司”）诉被告祁远钦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，依法由审判员孙立军适用简易程序于同年9月30日公开开庭进行了审理。贵创公司的委托诉讼代理人陶兴波，祁远钦及其委托诉讼代理人杨湖滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贵创公司向本院提出诉讼请求：1.确认贵创公司与祁远钦的房屋租赁合同于2020年6月18日解除；2.祁远钦支付贵创公司房屋租金742140元；3.祁远钦支付贵创公司物业管理费28102元；4.祁远钦支付贵创公司违约金200000元；5.祁远钦支付贵创公司律师费损失25000元。庭审中，贵创公司变更第2项诉讼请求为：祁远钦支付贵创公司房屋租金528479元（以年租金1050000元为标准，自2019年8月6日起计算至2020年6月19日，计318日，共计914795元，减去已支付186316元，减去抵扣的履约保证金200000元）。事实与理由：2018年5月30日，贵创公司与祁远钦签订了《租赁合同》（合同编号20180508）一份，约定由祁远钦承租贵创公司位于杭州市萧山区××路××号××层××号房屋（以下简称“案涉房屋”），租赁面积共计约448平方米；房租不包含物业费，物业费为6元／平方米／月，首期物业费为37632元，第二年开始每期物业费为32256元；祁远钦须按合同约定按期足额缴纳租金及其他各种费用，如不能按期缴纳，每逾期一日则按未付金额的1%收取滞纳金，如逾期超过15天，贵创公司有权采取停电、停水、及关闭所有大门等措施。如逾期超过30天，则贵创公司可以提前解除合同并收回该出租经营用房；在合同有效期内，任何一方如有违约行为，守约方可自行解除合同，违约方必须赔偿守约方违约金200000元；守约方为追究违约方责任而支付的实现债权费用，包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、鉴定费、律师费、审计费、评估费、公证费等均由违约方承担。同时双方对其他合同内容进行了约定。合同履行过程中，祁远钦未按合同约定支付房租，贵创公司向本院提起诉讼，要求解除与祁远钦订立的《租赁合同》，祁远钦支付房租及违约金，本院以（2019）浙0109民初6731号立案审理。审理过程中，贵创公司与祁远钦达成调解协议，民事调解书对祁远钦应支付的租金及期限进行了确定，但祁远钦未按时支付调解书确定的款项。后贵创公司向本院申请强制执行，本院以（2019）浙0109执4924号立案执行。执行过程中，双方达成执行和解协议，约定祁远钦需支付贵创公司款项588683元，现祁远钦已履行完毕。另，根据《租赁合同》的约定，祁远钦应于2019年7月5日支付贵创公司租金525000元，于2020年1月5日支付贵创公司租金525000元及第二年的物业管理费32256元。现祁远钦于2019年8月29日支付贵创公司100000元，于2019年9月25日支付贵创公司86316元，已构成了违约。2020年6月11日，祁远钦向贵创公司送达《解除告知函》，要求解除《租赁合同》，并对案涉房屋进行交接。鉴于祁远钦拖欠租金、物业费，单方违约并要求解除合同等事实，贵创公司为避免不必要的损失，回函给祁远钦，同意解除双方之间的《租赁合同》，先行配合交接案涉房屋，但要求祁远钦支付违约金200000元，以及未支付的租金、物业费、律师费（如诉至法院）。祁远钦于2020年6月18日签收了回函。现案涉房屋已于2020年6月19日交接完毕，祁远钦未履行其付款义务。故起诉来院，望判如所请。 祁远钦辩称：祁远钦因与案外人程凯合伙经营“传陈粥铺”而与贵创公司订立《租赁合同》，注册并实际经营该店铺，并作为合伙事务执行人，全面负责店铺日常经营。后因程凯怠于履行其合伙人的出资、管理等义务，且店铺经营不善，处于亏损状态，致使祁远钦未按期支付租金，贵创公司向本院提起民事诉讼，双方达成民事调解。期间，祁远钦多次联系程凯协商解决，程凯拒绝承担相应责任。故程凯与本案有利害关系，申请追加程凯为本案第三人参加诉讼，并按照《投资协议书》及法律法规规定，认定其承担相应的法律责任。（2019）浙0109民初6731号案件调解过程中，祁远钦希望贵创公司下调剩余租期的租金单价，并明确向贵创公司提出返还租金170000元作为租金减免，或者直接将该170000元抵扣下一期租金的意向。贵创公司明确同意在2019年8月6日起的租期内给祁远钦下调租金单价即第二年租金为793632元、第三年为872995元等。祁远钦希望在上述下调年租金基础上再往下调整租金，贵创公司同意协商，称协商一致则减免租金170000元或直接抵扣下一期租金。后祁远钦多次与贵创公司原法定代表人及股东温杨全就上述下调年租金事宜进行协商。2019年8月13日19时09分，温杨全在微信聊天中明确告知祁远钦“本期应付金额：386316元-170000元=216316元”，即2019年8月6日至2020年8月5日年租金为772632元（386316元×2），在减免租金170000元后，2019年8月6日至2020年2月5日应付租金为216316元。后祁远钦分别于2019年8月29日、2019年9月25日向温杨全账户转账100000元及86316元。以年租金772632元为依据，祁远钦应支付2019年8月6日至2020年6月18日（共计317天）租金671025.60元，扣除减免租金部分170000元以及已支付的租金186316元，祁远钦实际欠付贵创公司租金314709.60元；对贵创公司主张的欠付物业费28102元无异议。另，祁远钦已支付贵创公司履约保证金20000元，要求予以抵扣。因程凯怠于履行其合伙人的出资、管理等义务，同时受新冠肺炎疫情及疫情防控措施的影响，祁远钦未能按期支付租金。祁远钦已就租金减免、变更合同内容等事宜多次与贵创公司协商，但未果。祁远钦主观上无违约的故意及过错，贵创公司要求支付违约金200000元明显不当。退一步讲，即便祁远钦违约造成贵创公司实际或合理损失，也应当由双方及程凯合理分担。请求依法判决。 贵创公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《租赁合同》一份，欲证明祁远钦、贵创公司于2018年5月30日订立《租赁合同》，双方对合同权利义务等进行约定的事实；2.（2019）浙0109民初6731号《民事调解书》一份，欲证明在合同的履行过程中，祁远钦未按合同约定支付租金，贵创公司提起诉讼，后经本院调解，双方达成调解协议的事实；3.《执行和解协议书》一份，欲证明祁远钦未按期履行调解书确定的付款义务，贵创公司申请强制执行，双方达成执行和解协议，确认祁远钦支付贵创公司588683元的事实；4.《解除告知函》、《关于解除告知函的回函》各一份，欲证明贵创公司与祁远钦就《租赁合同》解除达成一致，但贵创公司要求祁远钦支付违约金200000元，以及未支付的租金、物业费、律师费（如诉至法院）的事实；5.《法律服务委托合同》、发票、转账凭证各一份，欲证明贵创公司因本次诉讼支出律师费25000元的事实。上述证据经庭审质证，祁远钦对证据均无异议。本院审查后认为，上述证据是客观、真实的，且与本案事实有关联，故对上述证据的证明效力予以确认。 祁远钦为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.调解笔录一份，欲证明（2019）浙0109民初6731号案件调解过程中，祁远钦与贵创公司就案涉房屋租金下调及减免等事宜进行协商的事实；2.微信截图打印件三页及《公证书》一份，欲证明祁远钦与贵创公司原法定代表人及股东温杨全就实际租金金额及减免金额达成合意的事实；3.银行转账凭证打印件二页，欲证明祁远钦于2019年8月29日、2019年9月25日共计支付贵创公司租金186316元的事实；4.《投资协议书》一份，欲证明祁远钦与案外人程凯系合伙经营关系，程凯应承担相应责任的事实。上述证据经庭审质证，贵创公司对证据1、2、3的真实性无异议，但认为证据2聊天记录不全面，对证据4的真实性有异议。本院审查后认为，上述证据1、2、3是客观、真实的，且与本案事实有关联，故对上述证据的证明效力予以确认。证据4的真实性无法确定，对该证据的证明效力不予确认。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2018年5月30日，贵创公司与祁远钦签订《租赁合同》（合同编号20180508）一份，约定贵创公司将案涉房屋出租给祁远钦，租赁面积共计约448平方米；租赁期限为2018年5月30日起至2024年8月5日；第一年租金为1000000元，第二年租金为1050000元，第三年租金为1155000元；2018年6月1日前应支付2018年5月30日至2018年11月5日租金250000元，2018年10月5日前应支付2018年11月6日至2019年2月5日租金250000元，2019年1月5日前应支付2019年2月6日至2019年8月5日前租金500000元，2019年7月5日前应支付2019年8月6日至2020年2月5日租金525000元，2020年1月5日前应支付2020年2月6日至2020年8月5日租金525000元…….；祁远钦应支付贵创公司履约保证金200000元。房租不包含物业费，物业费为6元/平方米/月，首期物业费为37632元，第二年开始每期物业费为32256元；祁远钦须按合同约定按期足额缴纳租金及其他各种费用，如不能按期缴纳，每逾期一日则按未付金额的1%收取滞纳金，如逾期超过15天，贵创公司有权采取停电、停水、及关闭所有大门等措施。如逾期超过30天，则贵创公司可以提前解除合同并收回该出租经营用房；在合同有效期内，任何一方如有违约行为，守约方可自行解除合同，违约方必须赔偿守约方违约金200000元；守约方为追究违约方责任而支付的实现债权费用，包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、鉴定费、律师费、审计费、评估费、公证费等均由违约方承担，同时双方对其他合同内容进行了约定。 合同订立后，贵创公司将案涉房屋交付祁远钦使用，祁远钦支付贵创公司履约保证金200000元。因祁远钦未按期支付租金，贵创公司于2019年4月10日向本院提起民事诉讼，要求解除与祁远钦订立的《租赁合同》，祁远钦腾退案涉房屋；祁远钦支付房屋租金164545元、违约金200000元、物业管理费26880元、律师费10000元。本院以（2019）浙0109民初6731号立案受理，贵创公司的委托诉讼代理人为陶兴波、葛爱军，提交的授权委托书载明委托权限为：有权代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，签订调解、和解协议，并就调解协议申请及办理司法确认、提起反诉、上诉等特别权利；代收法律文书的权利；代为提供原告或者申请执行人的银行账户信息（包括户名、账号及开户行名称）；代退案件受理费、代收案款的权利；代为申请执行，承认、放弃、变更执行请求、进行执行和解、调解，签订和解、调解协议等特别权利；有权代为调取案卷笔录、卷宗资料、工商信息。审理过程中，2019年6月10日双方经本院主持调解，达成如下调解协议：一、祁远钦于2019年6月16日前支付贵公司租金及物业费合计575022元；二、祁远钦于2019年6月16日前支付贵创公司律师费10000元；三、如祁远钦未按期足额支付上述第一、二项款项，应加付贵创公司违约金50000元；四、贵创公司自愿放弃其余诉讼请求。（2019）浙0109民初6731号案件调解笔录载明“原代：原告可以继续与被告履行租赁合同，但是上述575022元款项要求被告在2019年6月16日前付清；被告：同意在上述期限内付清，另外，被告付清原告起诉的这期款项后，如果在后续的租期内还是要求与原告继续履行租赁合同的话，希望原告与被告之间就剩余租期的租金单价下调的问题进行协商，并且希望原告同意返还575022元租金中的170000元给被告作为租金减免，或者直接将该170000元抵扣下一期租金。原代：原告同意在2019年8月6日起的租期内给被告下调租金单价，按照原告的意思第二年租金为793632元，第三年租金为872995元，从实际收取租金的第四年起，每年租金标准在前一年租金标准基础上上涨5%，该租金为税前价。被告：被告希望原告可以在上述下调租金的基础上再往下调整下租金，具体被告在另行在庭外再与原告协商。原代：同意协商，如果双方之后就2019年8月6日起剩余租期的租金下调价格协商一致的话，在此基础上原告可以同意本案调解的欠款金额575022元中的170000元返还给被告作为租金减免，或者直接抵扣下一期租金。被告：同意的。”笔录经陶兴波与祁远钦签字确认。后祁远钦未按时支付调解书确定的款项。贵创公司向本院申请强制执行，本院以（2019）浙0109执4924号立案执行。执行过程中，双方于2019年7月11日达成执行和解协议，约定祁远钦需支付贵创公司款项588683元，该款祁远钦已经支付300000元，剩余288683元于2019年7月16日前付清。后祁远钦于2019年7月16日向本院缴纳执行案款288683元，本院支付贵创公司案款272022元，并开具金额为16661元的执行费票据，贵创公司向本院出具执行结案报告，剩余执行款项自愿放弃。 2019年8月13日19时09分，温杨全在与祁远钦微信聊天中告知祁远钦“本期应付金额：386316元-170000元=216316元”。祁远钦于2019年8月29日支付贵创公司100000元，于2019年9月25日支付贵创公司86316元。2019年10月24日，贵创公司向祁远钦发送《补充协议》，要求就《租赁合同》变更事宜签订相应的《补充协议》，祁远钦收到《补充协议》后，对贵创公司提出的违约金条款有异议，双方遂未签订书面《补充协议》。2020年6月11日，祁远钦向贵创公司送达《解除告知函》，要求解除《租赁合同》，并对案涉房屋进行交接。贵创公司回函给祁远钦，同意解除双方之间的《租赁合同》，先行配合交接案涉房屋，但要求祁远钦支付违约金200000元，以及未支付的租金、物业费、律师费（如诉至法院）。祁远钦于2020年6月18日签收了回函。贵创公司与祁远钦就案涉房屋已于2020年6月19日交接完毕。案涉房屋至今尚空置未出租。贵创公司为实现对祁远钦的本案债权，支出律师代理费25000元。 另查明，2019年4月11日贵创公司经工商登记，法定代表人由温杨全变更为苏忠虎。2019年8月6日，贵创公司经工商登记，法定代表人变更为钱大海，股东为石伏育、温杨全，石伏育持股51%、温杨全持股49%。 本院认为：贵创公司与祁远钦签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，成立并合法有效，双方应当根据合同约定全面履行各自的义务。合同履行过程中，祁远钦要求解除《租赁合同》，贵创公司复函同意解除，祁远钦于2020年6月18日签收了回函，故本院认定案涉《租赁合同》于2020年6月18日经双方协商一致解除。 本案主要争议焦点为，2019年6月10日双方在（2019）浙0109民初6731号案件调解过程中，是否对租金减免已达成一致。祁远钦主张认为，该案调解过程中已明确向贵创公司提出返还租金170000元作为租金减免，或者直接将该170000元抵扣下一期租金的意向，贵创公司明确同意在2019年8月6日起的租期内给祁远钦下调租金单价即第二年租金为793632元、第三年为872995元等。贵创公司认为系在祁远钦全面履行后期租期的情况下同意减免租金。本院经审理后认为，首先（2019）浙0109民初6731号案件审理过程中，陶兴波作为贵创公司的委托诉讼代理人参与庭审调解，其应当在委托权限内行使代理权。调解过程中，祁远钦就该案争议事实之外对合同约定的租金标准提出了变更意思表示，陶兴波对此所作的意思表示，应当已超出贵创公司对其在该案民事诉讼过程中的委托权限。故应当认定陶兴波所作的意思表示不构成诉讼过程中的代理行为。其次，根据调解笔录，可以认定陶兴波作为贵创公司委托诉讼代理人所作的意思表示系在祁远钦继续全面履行《租赁合同》并给贵创公司带去租金收益的情况下，同意减免租金或变更租金标准，因祁远钦对贵创公司提出的减免幅度仍存有异议，要求进一步协商，故双方未达成书面调解协议，本院亦未在该案调解书中对租金减免或租金标准变更进行确认。最后，虽然2019年8月13日温杨全在微信聊天中告知祁远钦“本期应付金额：386316元-170000元=216316元”，存在减免租金的意思表示，但根据查明的事实，2019年8月13日温杨全已非贵创公司法定代表人，其所做的意思表示不构成职务行为，对贵创公司不具有约束力。同时，结合贵创公司于2019年10月24日要求与祁远钦就《租赁合同》变更事宜签订《补充协议》，因祁远钦对违约金条款有异议，双方遂未签订书面《补充协议》的事实，及2020年6月11日祁远钦向贵创公司发送的《解除告知函》证实祁远钦提出因受新冠肺炎疫情及疫情防控措施影响，导致营业收入明显减少，要求贵创公司减免租金，贵创公司执意要求按照原《租赁合同》履行的事实，可以认定祁远钦与贵创公司未就租金减免或者租金标准变更全部事宜达成一致。根据以上分析，本院据此认定2019年6月10日贵创公司与祁远钦在（2019）浙0109民初6731号案件调解过程中及合同调解履行过程中未就租金减免达成一致，祁远钦应当按照《租赁合同》的约定全面及时履行租金付款义务。 审理查明，祁远钦应于2019年7月5日前支付贵创公司2019年8月6日至2020年2月5日的租金525000元，于2020年1月5日前支付贵创公司2020年2月6日至2020年8月5日的租金525000元。祁远钦于2019年8月29日支付贵创公司100000元，于2019年9月25日支付贵创公司86316元。祁远钦迟延支付租金的行为已构成违约，双方协议解除租赁合同后，祁远钦应支付贵创公司2019年8月6日至2020年6月18日租金及2020年6月19日占有使用费914795元，管理费28102元，祁远钦已支付贵创公司186316元，故尚应再支付贵创公司案涉房屋租金、占有使用费及管理费756581元。审理过程中，贵创公司同意合同解除后贵创公司应返还祁远钦的履约保证金200000元与祁远钦应支付的租金、占有使用费及管理费进行债务抵消，抵消后，祁远钦应支付贵创公司租金、占有使用费及管理费556581元。《租赁合同》约定，任何一方如有违约行为，守约方可自行解除合同，违约方必须赔偿守约方违约金200000元；守约方为追究违约方责任而支付的实现债权费用，包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、鉴定费、律师费、审计费、评估费、公证费等均由违约方承担。现祁远钦未按期支付租金并要求解除《租赁合同》，应当按照约定支付贵创公司相应的违约金，并承担贵创公司为实现债权而支出的费用。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。审理查明，《租赁合同》约定案涉房屋月租金为87500元，《租赁合同》于2020年6月18日解除后案涉房屋至今空置未出租，故本院认定《租赁合同》约定的违约金标准未明显高于祁远钦违约造成贵创公司的实际损失，故贵创公司要求祁远钦支付违约金200000元并赔偿律师代理费损失25000元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 综上，贵创公司的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。祁远钦的辩称缺乏相应的事实及法律依据，本院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认杭州贵创实业有限公司与祁远钦于2018年5月30日就杭州市萧山区××路××号××层××号房屋订立的《租赁合同》于2020年6月18日解除； 二、祁远钦在本判决生效后十日内支付杭州贵创实业有限公司房屋租金、占有使用费及管理费556581元，违约金200000元，律师代理费损失25000元，合计781581元。 如祁远钦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11616元，减半收取5808元，由祁远钦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  孙立军 二〇二〇年十一月六日 代理书记员  汪燕楠