江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初5318号 原告（反诉被告）:世茂物业管理有限公司徐州分公司，住所地徐州市三环东路瑞龙东方商贸城CD#-2-105。 负责人：王卫芳，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：吴忠玉，该公司员工。 委托诉讼代理人：滕尚文，该公司员工。 被告（反诉原告）：李居堂，男，1986年7月4日生，汉族，住徐州市沛县。 被告（反诉原告）：李居政，男，1987年10月7日生，汉族，住徐州市沛县。 二被告共同委托诉讼代理人：马贵龙，江苏昭鹏律师事务所律师。 原告世茂物业管理有限公司徐州分公司（以下简称世茂物业公司）与被告李居堂、李居政物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世茂物业公司的委托诉讼代理人滕尚文、二被告的共同委托诉讼代理人马贵龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告世茂物业公司向本院提出诉讼请求：判令二被告支付原告物业服务费用52469.59元、水费639元及违约金10621.718元（违约金以欠缴物业费52469.59元为基数按照年息20%自2019年1月1日计算至2019年12月31日）。事实和理由：2010年12月31日，原告接管徐州世茂置业有限公司（世贸广场）项目前期的物业管理，开始为世贸广场项目商业、商务办公提供前期物业管理服务事宜。被告李居堂、李居政系世贸广场钻石公寓内街4-04-0102、4-04-0109、4-04-0112、4-04-0201、4-04-0202、4-04-0203、4-04-0207室业主，截至2019年12月31日，欠原告物业服务费、水费及违约金共计63730.308元。时至今日，被告仍未向原告支付该笔费用。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判如所请。 被告李居堂、李居政共同辩称，原、被告之间存在物业服务合同关系，原告在为被告提供物业服务过程中未能尽到管理义务给被告造成了重大损失。原告与被告就2019年1月1日前物业费交纳问题达成了双方协议，双方同意暂缓交纳物业费，待协商或诉讼后再行交纳。故两被告无违约行为，不承担违约责任。另，109室水费已经交清，112室水费欠费与被告无关。 被告李居堂、李居政共同向本院提出反诉请求：反诉被告世茂物业公司赔偿反诉原告各项损失合计113300元。事实和理由：反诉原、被告之间存在物业服务合同关系，在反诉被告提供物业服务期间，由于反诉被告未能积极履行合同义务导致反诉原告受到多处损失。损失情况如下：1、2018年3月27日，因反诉被告管理的世贸广场外街4号楼消防系统整体处于瘫痪状态（喷淋、消防栓丧失功能），反诉原告被徐州市公安消防支队云龙区大队给予3万元行政处罚；2、2018年8月18、19日反诉被告管理的世贸广场供电设施进水导致反诉原告经营的相约彭城酒店从2018年8月19日1时至2018年8月21日13时停电停业3天，存放的菜品腐败变质和免除客户餐费等损失约56500元，客户被迫取消预订酒席损失约10000元；3、2018年8月18、19日降雨外街4号楼屋面漏雨，反诉被告经催告未能及时维修，反诉原告自行维修支付了维修费用16000元，垃圾清运费800元。事件发生后，反诉原告多次找反诉被告协商解决，反诉被告工作人员承认反诉原告受有损失，也在向上反映情况，但一直未给出明确答复。2019年6月13日为妥善处理物业管理费问题，反诉原、被告签订了双方协议，双方同意对2019年1月1日前的物业管理费搁置争议，2019年1月1日后正常交纳，反诉原告当日即按双方协议约定交纳了后续物业管理费。反诉原告认为，反诉被告没有尽到管理义务给反诉原告造成的损失依法应当赔偿，特提起反诉。 原告世茂物业公司对被告李居堂、李居政的反诉辩称：被告反诉没有事实依据，109室和112室的水费没有交纳。双方确实于2019年6月13日达成协议，但本案诉讼是双方约定保留诉权，协议达成时双方意见并未达成一致，反诉原告称造成的直接损失及间接损失没有证据支持，请法庭不予支持被告的反诉请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李居堂购买了世贸广场商业外街4幢1单元207号、112号房屋，建筑面积分别为76.84平方米、80.52平方米；李居政购买了世贸广场商业外街4幢1单元203号房屋，建筑面积169.46平方米；李居堂、李居政二人共同购买了世贸广场商业外街4幢1单元102号、109号、201号、202号房屋，建筑面积分别为74.26平方米、70.84平方米、232.85平方米、169.62平方米。以上房屋用途均为商服。李居堂、李居政已实际接收房屋，并由李居堂出资设立徐州晟泽餐饮服务有限公司经营餐饮服务。徐州晟泽餐饮服务有限公司的法定代表人系李居堂，监事为李居政，该公司注册地址为徐州市云龙区世贸广场商业外街4号楼1-102，成立时间为2017年11月20日。 世茂物业公司原名称为“黑龙江世茂物业管理有限公司徐州分公司”，于2013年12月6日经核准变更为现名称。2014年8月18日，世茂物业公司（乙方）与徐州世茂置业有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》一份，约定：甲方将世贸广场委托乙方实行前期物业管理服务，物业类型为商业、商务办公，物业区域四至为东至世贸东广场、南至办公楼南围墙以北、西至三期施工围墙以东、北至郭庄路以南，物业管理服务期限自2014年1月1日起至业主大会成立后业主委员会代表业主与所选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止；物业管理服务内容包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，本诉也附属配套建筑和设施的维修、养护和管理等；物业服务费标准为商业5元每月每建筑平方米，产权人/业主应于物业交付使用之日或视为交付使用之日起交纳物业服务费，产权人/业主应当在收房日预付6个月的物业服务费，此后每间隔6个月的对应日交纳一次，支付金额为6个月的物业服务费。其中第二十七条约定，因不可抗力或政府行为导致物业管理服务中断，因物业、各设备设施系统本身固有瑕疵或工程质量造成损失，非因乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失等原因导致的损失，乙方不承担违约/赔偿责任。李居堂、李居政另单独就案涉102号、109号房屋与世茂物业公司签订了前期物业管理服务协议，约定的物业服务费标准与前述《前期物业服务合同》一致。其中第七条“免责条款”约定，因天灾、地震等不可抗力的事由所致的损害，本协议标的物本身固有瑕疵所致的损害等，世茂物业公司不负责赔偿。 2018年3月27日，徐州市公安消防支队云龙区大队作出徐云公（消）行罚决字〔2018〕0031号行政处罚决定书，以徐州晟泽餐饮服务有限公司未经消防安全检查擅自营业违反《中华人民共和国消防法》第十五条的规定为由，依据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第五项之规定，对徐州晟泽餐饮服务有限公司处罚款3万元并责令停产停业。该行政处罚决定书于2018年3月30日送达该公司。2018年8月31日，徐州晟泽餐饮服务有限公司向世茂物业公司递交《关于消防罚款损失的报告》一份，称徐州市公安消防支队云龙区大队在消防验收过程中，由于世茂外街消防管道无水，导致验收一直无法通过，并要求世茂物业公司尽快维修世茂外街消防系统消除消防安全隐患，赔偿其公司因消防不合格而支付的罚款3万元。 2018年8月22日，徐州晟泽餐饮服务有限公司向世茂物业公司出具《关于停电损失的报告》，载明“从2018年8月19日1时至2018年8月21日13时，由于贵公司供电设备故障，造成我公司相约彭城酒店一楼停电（我公司中央空调控制系统在109室），给我公司经营造成重大损失。经初步统计，8月19日中午15桌餐标为1288元/桌的喜面没有付款，8月19日晚至8月21日中午共计18桌预定的客人取消，30多桌到店客人因没电而离开；另外，由于停电造成空调、冰箱和菜品展示台不能正常使用，在如此炎热的天气，造成大量菜品腐败变质而倒掉，给我公司直接造成大约56500元营业损失。……为此我公司向贵公司提出如下要求：……二、赔偿我公司经济损失直接营业损失56500元，和间接经济损失10000元。”该报告下方有谭运强、黄广新等人签字确认，其中谭运强注明“确有此事件，具体费用不了解”。世茂物业公司称谭运强在2018年前是其公司员工，但于2018年离职，认可黄广新是其公司员工。李居堂、李居政提供2018年7月26日徐州晟泽餐饮服务有限公司与案外人汪雁松签订的喜宴预订合同书一份、2018年8月19日协议书一份，欲证明汪雁松预订相约彭城酒店2018年8月19日中午喜宴15桌，因酒店停电，未能提供空调等防暑降温措施，汪雁松在酒店消费的19320元餐费及拱门租用费180元给予免单处理，并赠送汪雁松现金抵用卷2000元作为精神损失赔偿。李居堂、李居政还提供宴会预订单4页，记载8月19日至8月21日共取消客户订单30桌，取消的订单额为26400元。根据李居堂、李居政提供的《相约彭城酒店毁损菜品盘点表》记载，经2018年8月21日盘点，其损毁的各类荤、素菜品原料52种合计35082.95元。 2018年8月31日，徐州晟泽餐饮服务有限公司向世茂物业公司提出《关于屋顶漏水维修、损失的报告》，载明“2018年8月18日至19日徐州市区连降暴雨，我酒店所在的世茂外街4号楼屋顶漏水严重，多次向贵公司反应也无人问津、维修，给我公司经营造成重大损失。目前我公司已委托徐州天狮建筑装饰有限公司进行维修处理，维修四个烟道工料费16000元、垃圾清运费800元，共计16800元，此款项已由我公司代为支付。请贵公司将此笔维修款给予办理。”谭运强在该报告下方签名并注明“确有房屋漏水情况，费用之事不详，无法证明”。李居堂、李居政提供漏水及清理照片11张及徐州天狮建筑装饰有限公司开具的16800元（其中维修烟道4个费用16000元、垃圾清运费800元）的收款收据一张。 世茂物业公司提供百度百科网页打印件一份，记载内容为2018年8月17日8时至19日14时徐州市出现区域性强降雨天气，徐州全市平均降雨量132.2毫米。世茂物业公司据此主张停电积水并非物业原因和服务瑕疵，而属不可抗力因素及合同约定不属于物业责任范围条款。 2019年2月19日，世茂物业公司向李居堂、李居政催交2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费。李居堂、李居政提供2019年6月13日世茂物业公司与李厚伟签订的《双方协议》一份，协议双方就徐州市云龙区世茂外街4号楼1-102、103、108、109、112、201、202、203、207室物业管理费问题达成如下协议：双方一致同意对2019年1月1日前的物业管理费用暂时搁置争议，由双方协商解决，协商不成双方均有诉权，李厚伟从2019年1月1日开始向世茂物业公司交纳物业管理费，世茂物业公司正常提供物业服务。世茂物业公司质证称，双方协议只是约定就2019年1月1日之前的费用暂时搁置，但是均保留诉权，由此看出，双方并未达成一致，故原告有权起诉被告收取物业费。李居堂、李居政此后交纳了2019年1月1日之后的物业服务费，但仍欠2018年1月至12月的物业服务费。 本院认为，一、建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，世茂物业公司与徐州世茂置业有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，依法对业主李居堂、李居政具有约束力。根据该合同约定，物业费标准为商业5元每月每建筑平方米，在世茂物业公司提供了物业服务的情况下，李居堂、李居政二人尚欠2018年全年的物业服务费，故世茂物业公司要求二人交纳相应物业服务费的诉讼请求，应予支持。根据案涉七套房屋权属情况及建筑面积大小计算，李居堂应当支付4幢1单元207号、112号房屋的物业服务费计9441.6元，李居政应当支付4幢1单元203号房屋的物业服务费计10167.6元，李居堂、李居政应共同支付4幢1单元102、109、201、202号房屋的物业服务费计32854.2元。原、被告双方于2019年6月13日签订的双方协议虽约定对该期间的物业管理费用搁置由双方协商，但同时约定均保留诉权，意味着协商不成双方均可起诉，故世茂物业公司起诉并不违反双方约定，也说明双方经协商并未解决该项争议。 二、物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，李居堂、李居政在案涉商铺开设的徐州晟泽餐饮服务有限公司在经营中产生的损失，该公司主张由李居堂、李居政二人主张权利，因该二人系徐州晟泽餐饮服务有限公司的经营者，与公司利益具有一致性，由其二人代为主张权利并无不妥，但其主张的损失应为由于物业服务企业世茂物业公司不履行或者不完全履行物业服务义务所致，且不属于前期物业服务合同约定或法律规定的免责事由。关于徐州市公安消防支队云龙区大队的罚款3万元，徐云公（消）行罚决字〔2018〕0031号行政处罚决定书中明确记载处罚的事由为“徐州晟泽餐饮服务有限公司未经消防安全检查擅自营业”，即徐州晟泽餐饮服务有限公司开业前未经消防安全检查，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，徐州晟泽餐饮服务有限公司的上述违法行为与世茂物业公司履行物业服务的行为无关。关于停电造成的经营损失，世茂物业公司举证能够证明在2018年8月17日至19日徐州市普遍出现强降雨，因强降雨造成的电力故障应属不可抗力，李居堂、李居政举证并不能证明该电力故障系世茂物业公司疏于维护、保养造成，因此不能认定为世茂物业公司未履行物业服务义务所致。关于屋顶漏水产生的维修费，该漏水的期间也是在2018年17日至19日强降雨期间，而且漏水位置在102号房的烟道处，产生漏水的原因，不能排除是房屋自身固有瑕疵或徐州晟泽餐饮服务有限公司装修改造后再遇强降雨造成，李居堂、李居政提供的电子邮件截屏也反映与强降雨有关，故不能认定系世茂物业公司怠于履行维修物业公共部位的责任造成。综上，李居堂、李居政反诉所主张的损失，均不能认定系因世茂物业公司不履行或者不完全履行物业服务义务所致，且部分损失属于前期物业服务合同约定或法律规定的免责事由，对其反诉请求，本院依法不予支持。 三、因李居堂、李居政不交纳物业服务费用的理由不能成立，其二人不交纳物业服务费构成违约，应当承担违约责任。本案前期物业服务合同约定的违约金过高，世茂物业公司主张按照年息20%的利率计算亦属过高，本院调整为按照同期银行贷款利率计算违约金。因原、被告以协议的形式于2019年6月一致同意暂时搁置争议，视为世茂物业公司同意李居堂、李居政缓交物业服务费，故违约金应自双方协商不成后，世茂物业公司主张权利之日即本案立案之日起算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条的规定，判决如下： 一、本诉被告李居堂于本判决生效之日起十日内支付本诉原告世茂物业管理有限公司徐州分公司2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费9441.6元及违约金（违约金以9441.6元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月22日计算至实际支付之日止）； 二、本诉被告李居政于本判决生效之日起十日内支付本诉原告世茂物业管理有限公司徐州分公司2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费10167.6元及违约金（违约金以10167.6元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月22日计算至实际支付之日止）； 三、本诉被告李居堂、李居政于本判决生效之日起十日内共同支付本诉原告世茂物业管理有限公司徐州分公司2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费32854.2元及违约金（违约金以32854.2元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月22日计算至实际支付之日止）； 四、驳回反诉原告李居堂、李居政的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1393元、反诉案件受理费1283元，均由李居堂、李居政负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  梁 征 人民陪审员  张世强 人民陪审员  刘启军 二〇二〇年十一月二日 书 记 员  张 欣