北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初7426号原告：钟勇，男，1975年8月1日出生，汉族，住北京市东城区。被告：北京住总北宇物业服务有限责任公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：姚昕，董事长。委托诉讼代理人：周璇，女，汉族，1995年11月22日出生，北京住总北宇物业服务有限责任公司职员。委托诉讼代理人：郭军跃，男，汉族，1973年10月5日出生，北京住总北宇物业服务有限责任公司职员。被告：北京住总房地产开发有限责任公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：李作扬，董事长。委托诉讼代理人：马金伟，男，汉族，1992年11月7日出生，北京住总房地产开发有限责任公司员工。原告钟勇与被告北京住总北宇物业服务有限责任公司（以下简称住总物业公司）、北京住总房地产开发有限责任公司（以下简称住总房地产公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟勇，被告住总物业公司的委托诉讼代理人周璇、郭军跃，被告住总房地产公司的委托诉讼代理人马金伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟勇向本院提出诉讼请求：要求二被告赔偿漏水造成的财产损失9439元。事实和理由：原告于2008年购置被告2开发的一套房产，系顶层，自从原告入住的第二年开始，屋顶就开始漏水，至今漏水已经长达九年之久，且漏水已经十分严重，楼顶的建筑材料及混凝土已经大量脱落，每年的夏季和冬季入住随时会对住户的生命和财产造成不可估量的损失。被告1作为小区的物业管理，没有尽到维修的责任，年年维修年年漏，且越修，漏水越严重，尤其是在2019年7月底8月初，屋顶的一大块混凝土突然掉落，险些砸到业主家人。为此，原告多次与物业公司负责人沟通解决方法，都被各种理由推脱，同时不给原告家开燃气供暖证明，导致原告家长年没有报销暖气费，也没有对原告出售中水，给原告的生活带来极大的不便。因此，被告2的房屋质量在使用过程中造成了很多的财产损失和精神损失，被告1因为没有尽到物业公司应该尽到的责任，且采用恶劣手段给原告造成了更大的损失。原告特向贵院提起诉讼，请依法判令准许原告的诉讼请求，以切实维护原告的合法权益。住总物业公司辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求。事实和理由：一、被告作为物业管理单位，并非原告所描述的实际损害侵权人，原告钟勇声称其住所自入住之后就存在漏水现象，很可能是房屋质量引起的漏水，而房屋质量是有保修期的，其在保修期内不向有关方主张权利，而在期满后转而向物业公司要求赔偿其长期漏水的全部损失，既不合法，也不合理。二、原告自称自入住之后即发生漏水情况并申请报修，与事实不符根据相关规定，关于房屋质量问题，其在质保期内，应向建设单位主张权利，质保期后可向物业方申请报修，经查询，关于原告房屋漏水情况，其是否在质保期内与建设单位进行治商并不清楚，而在质保期外，我公司仅在2017年后接到过原告的报修请求，相应的我公司对原告的报修都有及时的回复并安排维修人员去处理情况，已尽到了积极维护和管理义务。三、被告作为物业管理单位，已多次积极配合维修，原告及其居住人多次拒绝我公司入户检查根据该小区的物业管理合同约定，我公司确实有对房屋共用部位进行维修的义务，我公司也积极履行了维修的义务，这一点在原告的起诉状中也有提到，公司确实对其漏水部位进行了多次维修。在我公司安排维修工维修要求入户查看漏水情况时，原告及其同住人员多次拒绝我公司入户检查，更有一次原告楼下1201住户漏水向物业报修，维修人员推断是原告家中设备存在问题，多次请求入户维修均未得到同意，后经1201住户报警后原告方才露面。以上种种情况表明因原告自身原因不及时报修、不配合维修，而今自称受到财产损失，其本人、同住人员有不可推卸的责任，其损失不应由我公司承担。四、原告各项主张均不属实，其是否造成损失与我公司无关原告以我公司未尽到义务为由要求我公司对其损失进行赔偿，其所述内容并非事实，也没有提出任何证据加以证明其损失与我公司有关。而事实上其是否造成损失，造成损失多少，造成损失原因并不清晰，不能仅凭其一面之词而要求我公司对其进行赔偿，另原告称我公司拒绝向其出售中水，该情况并不属实，经查询，自原告入住之日起至今，原告本人曾多次购买中水并且购买成功，并不存在我公司拒绝其购买的情况，其所述事实并无依据，不应得到支持。综上，原告各项主张并不属实，我公司请求法院驳回原告全部诉讼请求。住总房地产公司辩称：一、本案涉诉的九号楼建设施工符合相关规范要求，并已经国家相关部门验收合格，本案涉诉房屋不存在质量问题，我公司无须承担任何责任。2009年9月1日，我公司开发建设的涉案楼栋经竣工验收，我公司取得《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》（详见证据一）。此足以证明，我公司于2009年9月17日向原告交付涉诉房屋时，涉诉房屋已经验收合格，具备交付入住条件，不存在质量问题。并且，本案中，原告未提供任何证据证明其所称的房屋漏水是房屋质量问题导致的，也未提供证据证明其房屋漏水的损害与我公司有关，是我公司造成的。因此，我公司认为，原告所称的损害与我公司无关，原告要求我公司承担责任没有任何的事实根据和法律依据，我公司无须为此承担任何责任。二、自原告2009年9月17日入住涉诉房屋起算，本案涉案房屋的防水工程已超过5年的质保期，我公司不应再承担保修义务，原告要求我公司承担赔偿责任没有任何的法律依据和事实根据。根据北京市商品住宅工程质量保修规程的规定（详见证据二），屋面防水工程的保修期为自收房之日起5年。本案中，原告在2009年9月17日办理了涉案房屋的入住手续（详见证据三），其房屋防水工程保修期早已于2014年届满，我公司不应再承担相应保修义务。在原告入住近11年之后，在房屋屋面防水超过质保期6年之后，原告以涉案房屋屋面漏水为由向法院提起损害赔偿纠纷，此已经远远超过5年质保期规定及约定，原告此诉请没有任何的法律依据和事实根据，我公司并非本案的责任主体，无须承担赔偿责任。三、原告所述的漏水事件与事实不符，且自相矛盾，如果存在因原告未及时报修导致了损害结果的进一步扩大，应由原告自行承担相应责任。原告自称漏水发生于2010年，但是，据了解，原告向物业报修的最早日期为2017年，且截至收到本案诉状前，无论是在质保期内，还是质保期之外，原告从未联系过我公司，未向我公司以任何形式主张过漏水的问题，也从未联系我公司要求予以维修或进行其他处理。我公司认为，原告所述的漏水事件与事实不符，此期间如因原告的原因导致损害结果的进一步扩大，原告应当自行承担相应的责任。综上所述，我公司并非本案侵权责任主体，不应当承担因房屋漏水而产生的损害赔偿责任，且原告对于损害结果的产生及扩大有一定的过错，应当承担相应的责任。我公司认为，原告现有诉请缺乏事实根据和法律依据，故恳请人民法院依法裁判，驳回原告全部的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2008年12月8日，出卖人住总房地产公司与买受人钟勇签订《北京市商品房预售合同》，由钟勇购买房屋。2010年7月28日，钟勇取得上述房屋的房屋所有权证，房屋性质限价商品房。住总物业公司为该房屋所在小区提供物业服务。庭审中，钟勇陈述自房屋交付其房屋一直存在顶板漏水情况，漏水原因为房屋质量问题及物业没有做好维修义务。住总物业公司称仅在2018年接到过原告的维修请求。在本案审理过程中，经钟勇申请，法院委托首信（北京）国际资产评估有限公司对房屋因漏水导致的财产损失进行了评估。评估机构接受委托后，于2020年8月21日进行了现场勘查，现场勘验情况：阳台、北卧室、玄关墙面可见开裂、水渍；南卧室、阳台、北卧室原顶面灰层可见贴皮开裂、水渍；玄关实木复合木地板可见起鼓、开裂。现场勘验时，被告代理人对南卧室顶面受损位置修复项目认可，其他修复项目均不认可。2020年8月28日，首信（北京）国际资产评估有限公司出具《资产评估报告》，评估结论为：评估对象因漏水导致的财产损失价值按原告主张项目为9439元；按被告主张项目为691元。本院认为，民事主体的财产权利受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。现案涉房屋发生过漏水，且漏水部位为案涉房屋楼顶，但并无证据证明漏水系房屋质量问题所致，且无证据证明钟勇在质保期内主张过权利，因此钟勇要求住总房地产公司承担赔偿责任，本院不予支持。住总物业公司作为为案涉房屋提供物业服务的公司，对于案涉房屋的屋顶有日常修缮维护的义务，住总物业公司陈述曾多次对屋顶进行过维修，由此亦可见维修后并未彻底解决房屋漏水问题，才会导致多次维修。因此，因屋顶漏水导致的损害，住总物业公司应承担赔偿责任。关于损失的范围，经现场勘验阳台、北卧室、玄关墙面可见开裂、水渍；南卧室、阳台、北卧室原顶面灰层可见贴皮开裂、水渍；玄关实木复合木地板可见起鼓、开裂。本院对首信（北京）国际资产评估有限公司认定的原告主张项目9439元予以认可。综上所述，《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决如下：一、北京住总北宇物业服务有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿钟勇财产损失9439元；二、驳回钟勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由北京住总北宇物业服务有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费4500元，由北京住总北宇物业服务有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  宋玉希人民陪审员  张淑珍人民陪审员  赵凯民二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  王婵娟