贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初6560号原告：肖高亮，男，1989年2月13日出生，侗族，住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：姚婕，贵州兄弟律师事务所执业律师。被告：凯里市百盛房地产经纪有限责任公司金山大道分公司，组织机构代码91522601MA6H7U7B8W，住所地：贵州省凯里市金山大道1号裕豪国际写字楼22层4号。负责人：冯鸿，公司经理。被告：凯里市百盛房地产经纪有限责任公司，组织机构代码91522601MA6DJUPM4G，住所地：贵州省凯里市金山大道3号裕豪国际写字楼2栋22楼2201-2204号。法定代表人：冯鸿，公司执行董事。二被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：杨伟，贵州财团律师事务所执业律师。第三人：王婧娴，女，1988年7月12日出生，苗族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：母勇,北京隆安(贵阳)律师事务所执业律师。原告肖高亮与被告凯里市百盛房地产经纪有限责任公司金山大道分公司（以下简称百盛金山分公司）、凯里市百盛房地产经纪有限责任公司（以下简称百盛公司）、第三人王婧娴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告肖高亮的委托诉讼代理人姚婕，二被告百盛金山分公司、百盛公司的共同委托诉讼代理人杨伟，第三人王婧娴的委托诉讼代理人母勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告肖高亮向本院提出诉讼，请求：一、判令二被告连带支付原告房屋租金275400元;二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月19日,原告与被告百盛金山分公司签订了《租赁合同》,约定原告将位于凯里市门面出租给被告使用。租期五年,自2019年4月1日至2024年3月31日止,每月租金30000元，第二年起按逐年递增6%计算,先支付租金后使用房屋,租金每三个月支付一次。合同签订之日起10日内,被告需向原告支付3个月（2019年4月1日至2019年6月30日）租金共计9万元。合同签订后,原告将房屋交付被告使用,但被告未能按时支付租金,其仅支付原告2019年4月1日至2019年9月30日期间的租金18万元,之后的租金至今未付,经原告多次催促未果。根据合同约定,房屋租金自2020年4月1日起增长至每月31800元,且被告应于2020年4月1日前支付自2020年4月1日至2020年6月30日期间的租金。原、被告签订的租赁合同合法有效,各方应当遵照执行,原告履行了合同约定的房屋交付义务,被告依法应按时足额支付房租。被告逾期付款的行为已经构成违约,严重侵害了原告的合法权益,原告还曾向被告发律师函催收房租;被告二作为被告一的总公司,其依法应对被告一的债务承担支付责任。综上所述,原告的诉请事实清楚,证据确实充分,恳请法院依法支持原告的全部诉请,维护原告的合法权益。庭审中，当庭变更第一项诉请“判令二被告连带支付原告房屋租金275400元”为“判令二被告支付原告房屋租金466200元，房屋门头维修费用660元，二项共计466860元”。被告百盛金山分公司、百盛公司辩称：一、涉案房屋依法属于原告与第三人的夫妻共同财产，二人离婚时未对案涉房屋进行分割,第三人对案涉租赁房屋依法享有50%的所有权。二、原告在未征得第三人同意的情况下,擅自将案涉房屋出租给被告,损害了第三人的合法权益,第三人在对被告与原告签订的《租赁合同》进行追认后,有权依法对该房屋产生的权利进行处分。由于原签订的租赁合同约定的租金过高,且被告经营困难,被告在与第三人协商一致后,一致同意自2020年1月1日起,将租赁合同中约定的月租金30000元变更为25000元,于是被告与第三人于2020年1月1日签订《租赁合同补充协议》,第三人在该补充协议上签字按指印,其并代表原告在该协议上签字按指印,该补充协议中针对租金的调整系对原合同的补充,依法应合法有效,对被告、原告、第三人依法具有法律约束力。同时,因为2020年1月爆发的新冠肺炎疫情的严重影响,且由于原签订的租赁合同及补充协议中约定的租金仍然过高,导致被告租赁涉案房屋从事的经营活动无法开展,严重亏损,被告无力支付租金,于是被告与第三人协商,双方签署《补充协议》,同意于2020年3月31日解除被告与第三人、原告签订的《租赁合同》,同意免收被告1.5个月的租金即2020年2月1日至2020年3月15日期间的租金,被告向原告交付的30000元押金冲抵被告应付案涉房屋的租金,剩余的7500元租金被告在2020年6月30日前付清,该补充协议同样合法有效,依法对被告、原告、第三人依法具有法律约束力。因此,涉案的租赁合同已于2020年3月31日解除,自2020年4月1日起该合同已不再履行,且被告已于2020年3月31日将案涉房屋交还给第三人。三、被告已向原告支付了27万元租金、3万元押金、2.5万元转让费,被告就案涉房屋欠付的租金为7500元,原告诉称被告欠付275400元租金,没有事实和法律依据。因原告母亲与第三人对被告应付的租金未能达成分配协议，导致被告无法支付欠付案涉房屋的7500元租金，只要原告与第三人协商一致，被告同意随时支付。综上所述，恳请人民法院依法查明本案事实,并依法判决被告向原告及第三人支付尚欠的7500元租金,驳回原告的其余诉讼请求。庭审中补充：由于被告就涉案房屋与原告及第三人已于2020年3月31日签订了补充协议，解除了涉案的租赁合同，被告已于2020年3月31日将涉案租赁房屋交还给第三人，因此，原告增加2020年4月1日之后的租金没有事实和法律依据，依法不应得到支持。针对原告方增加的维修费，该费用产生于被告向原告及第三人交还租赁房屋后产生的费用，且在被告向第三人交还涉案租赁房屋时，该房屋门头并没有损坏，因此即便产生门头修复费也与被告无关。第三人王婧娴述称：案涉房屋属于第三人与原告夫妻共同财产，第三人对该房产的权益享有相应的份额，包括租金收益权，同时也享有相应的处分权；本案中第三人并未收取任何租金，不应当承担任何租金责任，相反原告方向被告方收取了2019年3月至2019年12月期间的租金，对该租金，第三人应当享有50%的权利；被告方是否向原告方支付完毕租金，以及应当支付多少租金的问题，由法院依法判决。本院经审理认定事实如下：凯里市门面登记于肖高亮、王婧娴名下。肖高亮与王婧娴于2012年12月5日办理结婚登记，2018年8月14日办理离婚登记手续，签订离婚协议书时，双方对涉案门面未进行分割处理。2019年3月19日，肖高亮作为出租方（甲方）与承租方（乙方）百盛金山分公司签订《租赁合同》，合同主要约定：“甲方出租给乙方的房屋位于凯里市门面，不动产权证号为00××72号，面积约200平方米，租赁期限5年，自2019年4月1日起至2024年3月31日止，租金每月按3000元计算，第二年起按逐年递增6%计算，……”嗣后，王婧娴在百盛金山分公司持有的涉案《租赁合同》中甲方处补签其名。百盛金山分公司按合同约定向肖高亮支付了2019年4月1日至2019年12月31日期间的租金共计27万元。后因百盛金山分公司未支付2020年1月之后的租金，2020年3月6日，肖高亮向百盛金山分公司发出《律师函》，催促其交纳2020年第一个季度的租金。2020年3月8日，百盛金山分公司收到该律师函后仍未履行涉案合同约定的义务，肖高亮遂诉至本院。另查明，2020年1月1日，王婧娴作为出租方共有人（甲方）与承租方（乙方）百盛金山分公司签订《租赁合同补充协议》，协议主要约定：“根据甲乙双方于2019年3月19日签订的《租赁合同》的约定，将该合同第五条租金支付方式变更为，该房屋租金从2020年1月1日起，每月租金按25000元计算，直至合同期满，支付方式为按月支付，先交后用，乙方从2020年1月1日起，每月将该房屋租金支付给出租方共有人指定银行账户，……”。2020年3月30日，王婧娴作为出租方共有人（甲方）与承租方（乙方）百盛金山分公司签订《租赁合同补充协议之二》，协议主要约定：“鉴于疫情导致乙方停止经营，甲方同意免去乙方2020年2月1日至2020年3月15日的租金，甲乙双方同意《租赁合同》于2020年3月31日终止，2020年4月1日起甲方自行收回或出租该门面，……”。上述两份补充协议中甲方“肖高亮”的名字及手印均系王婧娴书写捺印。《租赁合同补充协议之二》签订后，百盛金山分公司于2020年3月31日将涉案门面交付给王婧娴，王婧娴于2020年7月3日与案外人龙翠辉签订《租赁合同》，将涉案门面出租给案外人龙翠辉，并收取了3个月租金及押金共计10万元。同年7月8日，王婧娴与案外人龙翠辉解除该租赁合同。目前涉案门面钥匙由王婧娴持有。本院认为，我国合同法所述的租赁合同是指出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，受法律保护。合同的订立者应依约行使权利、履行义务。原告已履行了交付房屋的义务，被告亦应依约向原告支付房屋租金，被告未支付租金的行为，违反了民事活动中的诚实信用原则，构成违约，其依法应承担继续履行合同义务的责任。被告百盛公司作为被告百盛金山分公司的总公司，依法对其分公司的债务承担连带支付责任。关于涉案《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《租赁合同补充协议之二》的效力问题。原告与被告百盛金山分公司签订的《租赁合同》系双方在平等自愿的基础上签订，是各方真实意思表示，嗣后，第三人在合同中的出租方及甲方处亲笔签名，视为其对合同的追认，故该合同合法有效，对原、被告及第三人均具有约束力。第三人在未经原告同意授权的情况下与被告百盛金山分公司签订《租赁合同补充协议》、《租赁合同补充协议之二》，并代原告在协议中签名捺印，第三人只能处分其本人享有的权利部分，在没有原告授权的情况下其无权处分原告对涉案房屋享有的权利，该两份合同内容明显损害了原告的合法利益，原告对第三人代签其名的行为及合同均不予认可，故第三人的行为属于无权处分，《租赁合同补充协议》、《租赁合同补充协议之二》对原告没有法律约束力，亦未产生租金降低、免租及合同解除的法律效力。据此，涉案《租赁合同》没有解除，二被告仍应继续按该合同的约定履行义务。二被告关于《租赁合同补充协议》、《租赁合同补充协议之二》的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于租金，因涉案《租赁合同》没有解除，被告则应继续按合同约定向出租方支付租金。原告诉请被告支付2019年10月1日至2020年12月30日租金共计466200元，经查明，2019年12月31日前的租金被告已付清，2020年1月1日之后的租金未予支付，故被告应按合同约定支付涉案门面2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金共计376200元，原告诉请超过部分，本院不予支持。二被告抗辩称只欠租金7500元，缺乏事实依据，理由不成立，本院不予采纳。关于门面的门头维修费，门头损坏并非被告造成，而是系被告将门面交付第三人后而发生的，被告对维修费不应承担支付责任。原告的该项诉请理由不成立，本院不予支持。被告的该项抗辩理由成立，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十一条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告凯里市百盛房地产经纪有限责任公司金山大道分公司、凯里市百盛房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起10日内连带支付原告肖高亮2020年1月1日至同年12月31日期间的房屋租金376200元。二、驳回原告肖高亮的其余诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8303元，由原告肖高亮负担1360元，被告凯里市百盛房地产经纪有限责任公司金山大道分公司、凯里市百盛房地产经纪有限责任公司负担6943元，此款原告肖高亮已先行交付，二被告在支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审 判 长  黄原慧人民陪审员  张 英人民陪审员  刘 涛二〇二〇年十一月四日书 记 员  王 宇