福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初1320号 原告：闽侯县上街镇中美村民委员会，住所地福建省福州市闽侯县上街镇溪源宫路98号。 法定代表人：陈成峰，主任。 委托诉讼代理人：谢依妹，女，工作人员。 委托诉讼代理人：陈家文，北京中银（福州）律师事务所执业律师。 被告：福州振兴物业管理服务有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区白马北路17号8层805室。 法定代表人：谢美慧，执行董事。 委托诉讼代理人：柯志恒、陈巧贞，福建亚嘉律师事务所执业律师。 原告闽侯县上街镇中美村民委员会（以下简称中美村委会）与被告福州振兴物业管理服务有限公司（以下简称振兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，在本院审理（2019）闽0121民初1390号振兴物业公司诉中美村委会物业服务合同纠纷一案过程中，中美村委会提起反诉，本院以其主体不适格为由裁定驳回反诉，中美村委会不服，向福州市中级人民法院提起上诉。福州市中级人民法院于2019年12月3日作出（2019）闽01民终8797号民事裁定书，指令本院审理本案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中美村委会法定代表人陈成峰及其委托诉讼代理人谢依妹、陈家文，被告振兴物业公司法定代表人谢美慧及其委托诉讼代理人陈巧贞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 中美村委会向本院提出诉讼请求：1.判令振兴物业公司向中美村委会退还其与中国铁塔股份有限公司福州分公司（以下简称铁塔公司）、福州心聚力传媒有限公司（以下简称心聚力公司）协议款87800元；2.判令振兴物业公司向中美村委会退还多收取的物业公摊费407185元；3.判令振兴物业公司承担本案诉讼费。 事实和理由：中美村委会与振兴物业公司于2015年5月22日签订《福州市前期物业服务合同》和《补充协议》，合同期限自2015年7月1日至2018年6月30日。在合同履行过程中，中美村委会依约向振兴物业公司缴纳物业服务费，而振兴物业公司未依照合同提供约定的服务内容和质量标准，履行合同不符合合同约定。一、违法收取合同款。2017年6月29日,振兴物业公司未经中美村委会同意与中国铁塔股份有限公司福州市分公司签订《闽侯上街中美1号楼基站租赁合同》及《闽侯上街中美2号楼基站租赁合同》,违法收取合同款81000元。2018年3月11日,振兴物业公司未经中美村委会同意与福州心聚力传媒有限公司签订《福州声画轿厢视频合作协议》,违法收取合同款68O0元，上述款项依法应归中美村委会所有,振兴物业公司应予返还。二、多收公摊费。合同履行期间，中美村小区所有公用电费计294839元,其中振兴物业公司物业用电131426元(4号楼电动车库充电用电74933元、1号及2号楼中国铁塔用电24762元、2号楼充电堡用电6866元、物业办公室及保安宿舍用电24865元)。小区公共部分所有用电163413元,除以小区住户总面积2835540平方米,每平方公摊电费为0.05763元。而振兴物业公司以每平方0.22元收取公摊费,三年收取公摊费570596元,应退还其多收取的公摊费407185元。振兴物业公司未经同意出租业主共有部分及多收公摊费用的行为违反了《福建省物业管理条例》和《福州市前期物业服务合同》的规定，侵害了业主的合法权益，中美村委会特向法院提起诉讼，望判如所请。 振兴物业公司辩称，一、中美村委会主张振兴物业公司退还协议款及多收的公摊费用，主体不适格。1.《业主大会和业主委员会指导规则》第58条规定了居民委员会代行业主委员会职责，但本案中美小区已交房过半，不属于条文规定的“因客观原因未能产生业委会”的情况，且条文规定的是居民委员会代行业主委员会职责，并未规定村民委员会代行职责，同时条文仅指代行行政管理职能，不等同代行民事权利。2.《福建省物业管理条例》第六十三条规定，物业服务企业利用物业管理区内属于业主共用部分、公用设施设备所产生的公共收益归全体业主所有，因此，即使存在物业公司利用共有部分、公用设备进行盈利收益的事实，中美村委会也无权主张。3.每位业主公摊费缴纳数额因私有面积不同而不同，公摊费的缴纳主体是中美小区业主，中美村委会只是中美小区业主之一，无权主张返还，若判决返还，将侵害中美小区其他业主的合法权益。4.即使中美村委会可以代行业主委员会职责，未经业主大会授权，也无权代表业主提起诉讼。二、中美村委会主张振兴物业公司退还协议款及多收的公摊费用，无事实依据。1.中美村委会并未提供证据证明振兴物业公司收取铁塔公司、心聚力公司协议款，因村民阻挠，振兴物业公司与聚心公司的合同并未实际履行。2.中美村委会主张振兴物业公司按每平方0.22元收取公摊费，三年共收取570596元，多收取407185元，均是其主观臆测的结果，并没有事实依据，事实上还有大量业主尚欠公摊费，大部分公摊费是其先行垫付的。 本院经审理认定事实如下：2015年5月22日，振兴物业公司与中美村委会签订《福州市前期物业服务合同》，约定：中美村委会选聘振兴物业公司为中美村小区提供前期物业服务合同；总建筑面积110547平方米，其中住宅96897平方米，非住宅4508平方米；本合同期限为三年，自2015年7月1日起至2018年2018年6月30日止。2017年6月29日，振兴物业公司与铁塔公司签订《闽侯上街中美1号楼基站租赁合同》，约定振兴物业公司将位于福建省福州市闽侯县××号楼屋面出租给铁塔公司使用，租期3年，自2017年7月1日起至2020年6月30日止，年租金为18000元（含税）。2016年7月25日，振兴物业公司与铁塔公司签订《闽侯青洲南基站租赁合同》，约定振兴物业公司将位于福建省福州市闽侯县××号楼屋面出租给铁塔公司使用，租期4年，自2016年4月1日起至2020年3月31日止，年租金为15000元（含税）。上述两份合同均约定，铁塔公司应以银行转账的方式将租金支付至振兴物业公司在福建海峡银行服务股份有限公司福州科技支行开设的××××账户，若账户信息发生变更，振兴物业公司应提前七天书面通知铁塔公司。庭审中，振兴物业公司自认共收取铁塔公司合同款81000元。 2018年3月16日，振兴物业公司与心聚力公司签订《福州声画轿厢视屏合作协议》，约定心聚力公司在振兴物业公司管理物业的中美小区电梯轿厢内安装ＬＥＤ有声视频设备并用于经营使用，有效期3年，从2018年4月1日起至2021年3月31日止，使用费为6800元／年，该费用由心聚力公司转账支付给振兴物业公司在福建海峡银行福州科技支行开设的××××账户。本院依中美村委会申请，向福建海峡银行闽侯支行调取了振兴物业公司与心聚力公司的账户交易往来，银行核实自2012年7月31日至2020年9月21日之间，双方并无交易往来。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。中美村委会与振兴物业公司于2015年5月22日签订《福州市前期物业服务合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，具有法律约束力，双方均应依约履行。振兴物业公司未经业主同意将物业管理区内属于业主共有部分出租盈利，中美小区业主有权主张返还。《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”中美小区系安置房小区，至今未成立业主委员会，中美村委会与振兴物业公司于2015年5月22日签订《福州市前期物业服务合同》，聘请振兴物业公司为中美小区提供物业服务，现由中美村委会代行业主委员会职责，诉请振兴物业公司退还其与铁塔公司、心聚力公司协议款87800元，主体适格。故振兴物业公司认为中美村委会主体不适格，无权主张退还协议款的抗辩理由，本院不予采纳。庭审中，双方均确认振兴物业公司共计收取铁塔公司租金81000元，故中美村委会主张振兴物业公司退还收取的铁塔公司协议款81000元的诉讼请求，本院予以支持。因在案证据无法证明振兴物业公司收取心聚力公司协议款6800元，故对于中美村委会主张振兴物业公司退还收取的心聚力公司协议款6800元的诉讼请求，本院不予支持。关于中美村委会主张振兴物业公司退还多收取的物业公摊费407185元的诉讼请求，因其提供的收款收据不能证明振兴物业公司三年来所收取的公摊费用总额，且其提交的中美小区用电统计表及中美小区公摊电费计算表系其单方制作，不足以证明振兴物业公司多收取公摊费用407185元的主张，故本院对其该主张不予支持。可待证据充分后由权利人依法另行主张。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、福州振兴物业管理服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向闽侯县上街镇中美村民委员会退还收取的中国铁塔股份有限公司福州市分公司协议款81000元。 二、驳回闽侯县上街镇中美村民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2808元，由福州振兴物业管理服务有限公司负担1825元，由闽侯县上街镇中美村民委员会负担983元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈菁菁 人民陪审员  李 梅 人民陪审员  黄轩绯 二〇二〇年十一月二日 法官 助理  李 平 书 记 员  陈 桦 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。