吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终3911号上诉人（原审被告）：刘丽菊，女，1974年10月22日出生，现住长春市南关区。委托诉讼代理人：李东升，系刘丽菊丈夫。委托诉讼代理人：于占波，吉林北振律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连万景物业服务有限公司吉林省分公司。住所地：吉林省长春市南关区。代表人：于英福，经理。委托诉讼代理人：邵忠举，公司职员。委托诉讼代理人：王鹏飞，吉林诚信律师事务所律师。上诉人刘丽菊因与被上诉人大连万景物业服务有限公司吉林省分公司（以下简称大连万景物业吉林省分公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省长春市南关区人民法院（2020）吉0102民初1147号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘丽菊上诉请求：撤销原审判决发回重审或改判支持刘丽菊一审诉讼请求。事实和理由：庭审中刘丽菊提出了大连万景物业吉林省分公司进入长春明珠小区获得物业服务资格所依据的《长春明珠管理规约》《长春明珠业主大会议事规则》在（2009）南民初字第1031号民事判决书中已经依法被撤销，现在该小区以上两份文件作为进入小区的法律依据支撑，明显违法，故而大连万景物业吉林省分公司入驻并服务该小区没有法律依据，也不应该收取物业费。大连万景物业吉林省分公司代理人称，本案不是物业服务合同案件，人民法院以此立案认定错误，法院不应判决刘丽菊向其缴纳物业费，但是刘丽菊应当向其缴纳其在小区服务的费用，具体费用，大连万景物业吉林省分公司并未提供相应的标准，也就是说大连万景物业吉林省分公司自认本案不是物业服务合同纠纷案件，裁判中不应适用物业管理方面的所有法律规定和法律性文件。根据禁止反言原则，大连万景物业吉林省分公司不是基于物业服务合同主张物业费，人民法院不应当作为物业费案件进行审理，尤其是民事法律案件，当事人自认并取得对方当事人认可的事实部分，只要不违反法律强制禁止性规定就应当作为事实证据依法认定，成为查明事实部分，法院不用再依法进行查明，因此本案不应当作为物业服务合同案件进行裁判，如果依此裁判，必然导致裁判结果错误。至于垃圾处理费，依照《长春市收取城市生活垃圾处理费实施细则》规定，社区和物业公司需得到环保部门授权才可以收取，而庭审中被上诉人提供不出相关授权，也没有出具任何合法票据及其收取费用转交给有关部门的证据，此种情况下，南关区人民法院便做出要求刘丽菊承担缴纳以上费用的裁判，明显是缺少事实和法律支撑的，裁判判词质量实在太粗糙，自然是错案无疑。关于刘丽菊的反诉，刘丽菊提供了大量证据及报案记录，庭审中大连万景物业吉林省分公司也对此确认，南关区人民法院罔顾此种法律证据，是不正义的。大连万景物业吉林省分公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉，维持原判。大连万景物业吉林省分公司向原审法院提出诉讼请求：1．判令刘丽菊立即支付拖欠物业费4995.33元（从2017年9月9日至2019年12月31日止）及2017年9月9日至2018年12月31日物业费滞纳金2125.56元，垃圾处理费83.2元（2017年9月9日至2019年12月31日止），合计：7204.09元；2．诉讼费由刘丽菊承担。事实和理由：大连万景物业吉林省分公司系小区的物业服务单位，刘丽菊购买了C19栋3单元501室，建筑面积为138.55平方米的房屋。依2017年9月9日签订的吉林省长春市南关区长春明珠社区《物业服务合同》，约定大连万景物业吉林省分公司的物业服务期间自2017年9月9日起至2020年9月8日止；按照《物业服务合同》第七条第一款、物业服务费第一项：按建筑面积：普通住宅每月每平方米人民币1.30元、联排别墅每月每平方米人民币1.30元、办公场所每月每平方米人民币1.30元、商业物业每月每平方米人民币1.30元。第二项：空置房屋的物业服务费按正常入住收取。第三项：电梯运行费（包括小修、日常维护、年检、保险等日常使用）：2层25／月／户、3-5层30元／月／户、6一8层35元／月／户、9-11层、40元／月／户、12-20层：45元／月／户、21层以上：50元／月／户。一层业主或物业使用人不承担电梯运行费用，但应按房屋建筑面积承担电梯的大修、中修和更新改造费用。第四项：业主缴纳费用时间：上述费用每月缴纳一次，每月1-5日为交费日（国家法定假日顺延）。《物业服务合同》第三条关于乙方的权利和义务第4款约定：根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取本合同约定的物业服务费用，对于拖欠物业服务费用的行为可以通过将欠缴费用的业主名单在物业管理区域内予以公布等合法手段催收、催缴；乙方有权对逾期交纳物业服务费用的业主收取滞纳金，从逾期之日起每日按应缴费总额的千分之三标准向乙方缴纳滞纳金，未交物业服务费用超过3个月的，乙方依法向本物业所在地人民法院提起诉讼。合同签订后，大连万景物业吉林省分公司依约履行了物业服务的职责，但刘丽菊物业费于2017年9月9日开始至今都未按协议约定及时缴纳，经大连万景物业吉林省分公司多次催缴后，刘丽菊拒绝缴费。刘丽菊在原审辩称：物业费数额不清楚，刘丽菊有证据证明大连万景物业吉林省分公司没有按照物业服务合同履行相关义务，已经构成实质违约，该合同已经不具备法律效力，对刘丽菊没有约束力，大连万景物业吉林省分公司服务不到位，物业费及滞纳金不应支持。垃圾清运费也不应当缴纳，大连万景物业吉林省分公司没有提供合法的收费票据及委托机关提供的授权委托书。刘丽菊向原审法院提出反诉请求：1．判令大连万景物业吉林省分公司赔偿刘丽菊在小区停放车辆被人为损坏的损失6350元，大连万景物业吉林省分公司向刘丽菊支付其主张的物业服务费数额30％的违约金，赔偿刘丽菊精神损失费5000元；2．判令大连万景物业吉林省分公司向刘丽菊公示其在签订《物业服务合同》后出租明珠小区公建部分所有项目情况，包括：每个出租的共建单位名称、出租期限、价格（年）、收益使用情况及该收益使用的依据（法律依据、合同内容依据）；3．判令大连万景物业吉林省分公司向刘丽菊公示其与长春明珠社区签订《物业服务合同》时按照招标文件要求所提供投标文件中的符合合同约定的服务人员名单和相关人员资格证书（网上可查）及实际参与小区服务人员名单和相应资格认证（网上应可查）；4．依法确认大连万景物业吉林省分公司违反合同约定，构成违约，并依法撤销该物业服务合同；5．大连万景物业吉林省分公司依法公示其向刘丽菊主张垃圾处理费的相关文件及委托单位提供的合法收费票据及委托手续；6．鉴定费、诉讼费由大连万景物业吉林省分公司承担。事实与理由：大连万景物业吉林省分公司与刘丽菊物业服务合同纠纷一案，贵院已经受理再审案件并送达刘丽菊，因大连万景物业吉林省分公司取得该《物业服务合同》方式违反相关法律规定（刘丽菊已另案提出告诉），故而刘丽菊对此提出异议，大连万景物业吉林省分公司因此多次骚扰刘丽菊，2018年12月31日，刘丽菊停放在园区内家楼下的×××丰田霸道原厂进口车辆两个前倒车镜被人掰坏，造成损失6350元整，刘丽菊报警至长春市公安局南关区分局明珠派出所，但是公安机关至今无法确定行为人，该案未侦破，作为小区的物业服务单位，故意不安装监控设备，使小区业主人身和财产安全得不到应有保障，处于极度危险状态，并已经造成实际损失，理应赔偿。同时，在大连万景物业吉林省分公司服务期间，经常有自称原物业服务公司（深圳陆港物业服务公司）的人员到刘丽菊家中胡闹，并且经常和大连万景物业吉林省分公司单位人员在一起来刘丽菊家中，威胁刘丽菊及家人的人身安全，造成刘丽菊极大的精神压力，因此大连万景物业吉林省分公司应当对刘丽菊进行精神损害赔偿。大连万景物业吉林省分公司违反法律规定，与长春明珠街道长春明珠社区串通投标，获得在小区的物业服务活动，行为不正义，作为物业服务的接受者及物业费义务实际承担者，有权利主张其向刘丽菊承担物业服务合同的违约金。为维护合法权益，故提出反诉请求。大连万景物业吉林省分公司针对反诉在原审辩称：刘丽菊的反诉请求与本案无关，刘丽菊所诉的相关人员的内容，招投标文件里的物业服务人员是我们公司的人员，但不一定是大连万景物业吉林省分公司的人。一审法院认定如下事实：2017年8月29日，明珠园区业主大会选聘物业服务企业第二轮投票结果公告，大连万景物业服务有限公司（以下简称大连万景物业）选聘成为明珠园区物业。公证员元芳、公证员助理赵晶莹在2017年8月29日上午八点来到长春市南关区明珠社区四楼社团活动中心对“明珠园区业主大会选聘物业服务企业”的全过程进行了现场监督。2017年9月4日，中华人民共和国吉林省长春市国民公证处出具《公证书》，证明本次大会的唱票过程合法，大会结果均真实、有效。2017年9月8日，长春市南关区明珠街道明珠社区居民委员会与大连万景物业签订《吉林省长春市南关区长春明珠社区物业服务合同》，约定物业服务期限为三年，即2017年9月9日至2020年9月8日。物业服务费按建筑每月每平方米1.3元，电梯运行费（包括小修、日常维护、年检、保险等日常使用）：2层25／月／户、3-5层30元／月／户、6-8层35元／月／户、9-11层40元／月／户、12-20层45元／月／户、21层以上：50元／月／户。一层业主或物业使用人不承担电梯运行费用，但应按房屋建筑面积承担电梯的大修、中修和更新改造费用。上述费用业主或物业使用人每月交纳一次，每月1-5日为交费日，业主如逾期交费，从逾期之日起每日按应缴费总额千分之三的标准向物业公司交纳滞纳金。2017年5月25日，大连万景物业吉林省分公司成立并于2017年9月13日领取营业执照。2017年9月9日，大连万景物业成立大连万景物业吉林省分公司，并向其出具《授权委托书》，委托大连万景物业吉林省分公司全权处理授权范围内大连万景物业在长春市明珠小区的相关物业服务事宜，授权范围：1.开展业务；2.代表我公司进行谈判和相关协商工作；3.根据特别授权代表我公司签订合同及参与起诉、应诉活动；4.代表本公司聘用员工，并按国家规定办理相关手续。此委托有效期自2017年9月9日起至2020年9月8日止。2018年7月19日，大连万景物业公司出具《情况说明》：物业服务合同签订后，我公司成立了大连万景物业服务有限公司吉林省分公司对明珠小区物业提供服务，在物业服务合同履行过程中，明珠小区部分业主欠缴物业服务费，我公司同意由大连万景物业服务有限公司吉林省分公司向业主主张权利。大连万景物业服务有限公司吉林省分公司在追缴欠物业服务费过程，作出的一切事宜，我公司均予以认可。刘丽菊为明珠小区C19栋3单元501室业主，该房屋建筑面积为138.55平方米的房屋，大连万景物业吉林省分公司按照物业服务合同约定履行了合同义务，对刘丽菊进行了物业费的催收，经催收后，刘丽菊仍然不交纳物业服务费。一审法院认为：长春市南关区长春明珠社区居民委员会与大连万景物业签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，对小区全体业主产生约束力，双方应按合同约定行使权利，履行义务。明珠社区选聘物业公司时，经过全体业主大会投票。投票过程经长春市国民公证处公证，证明选聘过程合法，大连万景物业成为明珠小区物业公司。根据其岀具的授权委托书及情况说明，同意大连万景物业吉林省分公司履行明珠小区物业服务合同，追缴物业欠费等相关事宜，明确说明对大连万景物业吉林省分公司所从事的一切事宜承担全部责任。大连万景物业吉林省分公司虽不具备独立的法人资格，但是按照法律的规定进行登记，取得了营业执照，具备了经营资格，可以以自己的名义签订及履行合同。大连万景物业吉林省分公司作为分公司经营范围也为物业服务，符合法律规定。原告的民事责任法律规定应由总公司承担，故大连万景物业吉林省分公司履行物业服务合同应视为大连万景物地方限公司履行合同义务。分公司虽不具有独立的法人资格，但属于民事诉讼法上的其他组织，分公司具有诉讼主体资格，大连万景物业吉林省分公司有权提起诉讼并主张收取物业费。刘丽菊虽抗辩称“招标公告房屋总面积为892,900平方米，公证书显示86.16万平方米”“此事已经报到区政府，在区政府没有明确答复前不能证明原告主体身份”，但大连万景物业公司系由社区招标中标后进入该小区为该小区提供物业服务，并如约履行其合同约定义务，为小区提供物业服务，招标公告、公证书内容不一致原告并无过错，即使按照刘丽菊所称其已向相关部门反映以上问题，相关部门最终否定原告中标资格，刘丽菊在此期间亦应支付关于大连万景物业吉林省分公司提供服务刘丽菊应负担的物业服务费用。故对大连万景物业吉林省分公司主张刘丽菊立即支付拖欠物业费4995.33元（从2017年9月9日至2019年12月31日止）一节，自2017年9月9日至2019年12月31日，大连万景物业吉林省分公司实际提供服务期限为27个月23天，物业费应为1.3元／平方米／月×138.55平方米×27月＋1.3元／平方米／月×138.55平方米／31×23=4996.74元，故大连万景物业吉林省公司主张4995.33元属于对自己权利的处分，应予支持。大连万景物业吉林省分公司主张的2017年9月9日至2018年12月31日物业费滞纳金2125.56元，滞纳金是指行政机关对不按期履行金钱义务的相对人，可以新的金钱给付义务的方法，本案滞纳金应为迟延履行违约金，但双方并未对违约金重新作出约定，故该项诉讼请求亦不予保护；大连万景物业吉林省分公司主张的垃圾处理费83.2元（从2017年9月9日至2019年12月31日止），刘丽菊辩称大连万景物业吉林省分公司没有权利主张收取垃圾处理费，根据《长春市收取城市生活垃圾处理费实施细则》的通知第五条规定：“城市居民、暂住人口以户为单位按月定额收费，生活垃圾袋装化区域每户每月7元，非袋装化区域每月4.5元”。刘丽菊应当支付此款项，对于该项诉讼请求，应予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、刘丽菊于判决生效后立即给付大连万景物业服务有限公司吉林省分公司自2017年9月9日起至2019年12月31日止的物业服务费4995.33元、垃圾处理费83.2元（2017年9月9日至2019年12月31日止）；二、驳回大连万景物业服务有限公司吉林省分公司其他诉讼请求；三、驳回刘丽菊的反诉请求。案件受理费50元、反诉费84元，由刘丽菊负担。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明：2020年9月，刘丽菊等54名业主在长春市南关区人民法院以业主知情权为由向长春市南关区明珠街道明珠社区居民委员会、大连万景物业服务有限公司提起诉讼，要求1.向业主提供大连万景物业服务有限公司参与投标和签订明珠小区2017年物业服务合同期间所有的投标文件；2.撤销2017年9月8日长春市南关区明珠街道明珠社区居民委员会与大连万景物业服务有限公司签订的《吉林省长春市南关区长春明珠社区物业服务合同》。2020年9月28日，长春市南关区人民法院作出（2020）吉0102民初4990号民事裁定：驳回刘丽菊等54人的起诉。刘丽菊等54人向本院提起上诉，案件正在二审审理中。2018年12月31日，刘丽菊丈夫李东升向长春市公安局南关区分局明珠派出所报警称“自己的私家车倒车被破坏镜”。该派出所出具了报警回执。二审中，刘丽菊明确表示对一审中提出的第二项至第四项反诉请求，已在另案中主张权利，本案中不再主张权利。本院认为:刘丽菊对大连万景物业吉林省分公司提供了保洁、保安、养护等物业服务的事实没有异议，但提出大连万景物业吉林省分公司提供的物业服务有瑕疵质量不高。对于大连万景物业吉林省分公司在服务中存在的问题，如公共部位养护不及时、绿化受损等，均系大连万景物业吉林省分公司在服务中存在的瑕疵。需要指出的是，物业服务企业与业主之间的关系应是建立在互谅互利的基础上，共同维护小区环境，推动物业管理水平的提高，如相互挑剔，激化矛盾，势必陷入业主怠于交纳物业费，物业服务企业怠于提供物业服务的死循环。原审判决就此问题已进行充分考虑，结合双方过错程度，驳回了大连万景物业吉林省分公司关于违约金部分的诉讼请求，并无不当之处，本院亦不再进行调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”刘丽菊与大连万景物业吉林省分公司形成的是物业服务关系，而非保管关系，大连万景物业吉林省分公司提供了保安服务，现有证据不足证明刘丽菊家的车辆被破坏系大连万景物业吉林省分公司所致或其提供的保安服务不当所致，故刘丽菊反诉要求大连万景物业吉林省分公司赔偿车辆捐款损失及精神抚慰金，事实及法律依据均不足，原审未予支持并无不当。如前所述，大连万景物业吉林省分公司向案涉小区业主提供了物业服务，依据公平及诚实信用原则，该小区业主亦应承担物业服务费用，且已生效的判决已确认小区其他业主向大连万景物业吉林省分公司交纳物业服务费，故本案不存在中止审理的情形。刘丽菊主张本案应中止审理，依据不足，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘丽菊的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘丽菊负担。本判决为终审判决。审判长  白业春审判员  吕玉玉审判员  张兴冬二〇二〇年十一月二十五日书记员  王 建