辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初5618号原告（反诉被告）：大连龙湖东港房地产有限公司，统一社会信用代码91210200051106112T，住所辽宁省大连市中山区职工街兴盛里9号。法定代表人：李军利，系总经理。委托诉讼代理人：李升斌，系上海市协力（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯智，系辽宁众雯成律师事务所律师。被告（反诉原告）：宫某，男，2003年2月10日生，汉族，住所辽宁省大连市甘井子区。法定代理人：刘伟（宫某母亲）、宫本钢（宫某父亲），均系本案被告。被告（反诉原告）：刘伟，女，1977年9月30日生，汉族，住所。被告（反诉原告）：宫本钢，男，1978年2月1日生，汉族，住所辽宁省大连市甘井子区。三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：张福刚、王志攀，系北京德恒（大连）律师事务所律师。原告（反诉被告）大连龙湖东港房地产有限公司【以下简称“原告（反诉被告）”】与被告（反诉原告）宫某、刘伟、宫本钢商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）及三被告（反诉原告）均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）本诉称，2014年11月30日，原告（反诉被告）与宫某（刘伟作为法定代理人代为签订）签订了《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的“水晶郦湾”项目XXX号房屋，总价款7592728元。合同签订后，被告未按约定履行付款义务，仅累计支付购房款759273元，仍欠付房款6833455元。经原告多次催要，但被告不仅始终未支付剩余房款，而且擅自占有使用房屋，严重损害了原告的合法权益。后被告宫本钢（被告宫某的父亲）于2017年8月28日与原告、大连宏达建设监理有限公司签订《协议书》，对于宫某购买的该房屋，被告宫本钢承诺于2017年11月30日前支付至合同额的50%，并同意于2017年12月31日前全款支付完成，否则，愿意按《商品房买卖合同》的约定承担违约责任。但该《协议书》签订后，被告仍未按约支付房款。被告逾期付款的行为已构成违约，依据双方签订的《商品房买卖合同》第七条“自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。”被告不仅应向原告支付剩余房款，而且还应向原告支付自欠付款至实际全额款项之日止的违约金。因被告宫某未成年，被告刘伟、宫本钢作为被告宫某的父母负有房款及违约金的支付责任。而且被告宫本钢在签署《协议书》中承诺2017年12月31日前支付房款。因此，被告刘伟、宫本钢应当对该三套房屋的房款支付承担责任。故请求判令：1、三被告支付欠付购房款人民币6833455元；2、三被告支付逾期付款违约金（以759273元为基数，自2015年3月26日计算至实际给付日；以759273元为基数，自2015年5月26日计算至实际给付日；以759273元为基数，自2015年7月26日计算至实际给付日；以765636元为基数，自2015年9月26日计算至实际给付日；以3790000元为基数，自2015年11月10日起算至实际给付日；以上均按日万分之二的标准计算）。被告（反诉原告）宫某、刘伟、宫本钢辩称，不同意原告的本诉诉讼请求。原告交付的房屋存在设计缺陷，防水没有做好，导致房屋漏水，给被告造成了严重的损失，原告至今没有赔付。关于房款支付及损失赔偿的问题，原、被告于2017年8月28日另行签订了协议书，根据协议书的约定，被告支付房款之前，原告应先行解决房屋漏水的相关问题，但原告未按照协议约定的内容履行，依照协议约定的时间履行顺序，被告有权拒绝支付剩余房款。且《协议书》对剩余房款的支付时间和方式等做出了变更，违约责任的起始时间也相应的改变。被告（反诉原告）宫某、刘伟、宫本钢反诉称，2014年11月30日，被告刘伟代理被告宫某与原告（反诉被告）签订了《商品房买卖合同》，购买原告（反诉被告）开发的“龙湖水晶郦湾七期”项目XXX的三套公建房屋，房号分别为XXX号、XXX号、XXX号。2017年8月3日，大连市内降雨，因原告（反诉被告）房屋设计缺陷及屋顶防水没有做好，雨水通过楼顶进入被告（反诉原告）购买的公建房屋内，导致屋内的装修物品损坏、家具及茶叶被水浸泡，合计损失额为4080902元。此后，原、被告进行交涉协商，原告（反诉被告）同意将公建房屋内物品移入“龙湖水晶郦湾七期项目”XXX号和XXX号房屋内进行存放，确定无法售卖的受淋茶叶，交于原告（反诉被告）处理。因案涉房屋质量缺陷，给被告造成财产极大损失，原告（反诉被告）的行为已构成违约，故反诉请求：原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）宫某、刘伟、宫本钢装修、家具及茶叶损失共计4080902元。原告（反诉被告）辩称，不同意其反诉请求。理由如下：第一，被告（反诉原告）提出的反诉请求为要求原告（反诉被告）赔偿因漏水导致的装修、家具及茶叶损失，该诉求的法律关系应为财产损害赔偿法律关系，而本案的法律关系为商品房销售合同法律关系，反诉与本诉并非基于同一法律关系，不能在本案中合并审理，应裁定驳回起诉。第二，原告（反诉被告）诉请三被告（反诉原告）支付水晶郦湾项目XXX号房屋的欠付房款及逾期付款违约金，而其提出的反诉请求为赔偿财产损失包含的房屋除案涉房屋外，还有其他房屋，且三被告（反诉原告）无法分辨出案涉房屋的财产损失的具体数字，故三被告（反诉原告）的反诉请求已经超过本案标的范围，应另行起诉而不是在本案中提出反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对案涉事实认定如下：2014年11月30日，原告（反诉被告）（合同中为“出卖人”）与被告（反诉原告）宫某（合同中为“买受人”、因宫某为未成年人，合同由其母亲刘伟代为签署）签订了《商品房买卖合同》，约定：被告宫某购买原告开发的龙湖水晶郦湾七期XXX号公建，建筑面积312.7平方米，总价款7592728元。关于付款方式，合同第六条约定双方选择分期付款方式：（1）2014年11月30日前，买受人缴纳房款（人民币）759273元。（2）2015年3月25日前，买受人缴纳房款（人民币）759273元。（3）2015年5月25日前，买受人缴纳房款（人民币）759273元。（4）2015年7月25日前，买受人缴纳房款（人民币）759273元。（5）2015年9月25日前，买受人缴纳房款（人民币）765636元。（6）2015年11月9日前，买受人缴纳房款（人民币）3790000元。合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第八条约定：出卖人应当在2016年1月1日前，将具备“经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告”的商品房交付买受人使用。买受人没有付清本房屋的全部款项之前，出卖人可不交付本房屋。第十六条约定：买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。被告宫某于2014年11月30日向原告支付定金200000元、房款559273元，共计759273元。2017年8月28日，原告（甲方）与被告宫本钢（乙方）及案外人大连宏达建设监理有限公司（丙方）签订《协议书》，《协议书》约定：乙方、丙方同意于2017年8月30日前完成甲方开发的东港区XXX项目地块（大连龙湖水晶郦湾项目）XXX楼竣工备案工作。如因未配合完成竣工备案工作而产生的损失由乙、丙方承担。对于乙方儿子宫某购买的三套公建房屋，乙方同意于2017年11月30日前将三套公建房屋的房款支付至合同额的50%，并同意于2017年11月30日前将按揭贷款所需全部材料准备齐全并提交给贷款银行，并于2017年12月31日前全款支付完成，否则，愿意按《商品房买卖合同》约定承担违约责任。本合同签订后，如涉及办理该三套公建房屋网签备案手续的，乙方应予以协助办理。关于甲方与丙方的监理合同事宜，甲方同意按原《监理合同》条款约定的付款条件支付剩余监理费218513元，并一次性支付丙方100000元监理合同延长期内的监理服务费，同时按照原《监理合同》条款约定支付监理合作奖励233215元，前提是乙方及丙方必须配合完成H03地块9#楼竣备工作。《协议书》第七条约定，因乙方的儿子宫某购买的大连龙湖水晶郦湾项目9#三套公建房屋的时间较早，该三套房屋存在部分配套工程不完备，东侧及西侧楼板不满足交付条件的情况，甲方同意一次性支付乙方450000元作为房屋功能缺陷补偿，支付后除四层楼板二次搭设相关工程由甲方负责施工外，其余工程均由乙方自行施工，与甲方无关，此后该三套房屋出现任何质量问题、工程问题及其他任何问题也与甲方无关，由乙方和购房者自行负责。《协议书》第八条约定，三方确认：所有五至七条中甲方向乙方及丙方支付的资金，甲方支付的前提必须是乙方及丙方按本协议约定按时履行义务，否则，甲方不予支付。此外，甲方支付的前提还必须是乙方及丙方履行了本协议第一、二条约定义务后，甲方直接支付并全部用于乙方儿子宫某购买的三套公建的最后一期房款。《协议书》第十一条约定，就乙方儿子宫某购买的三套公建房屋2017年8月3日漏水的相关事宜，甲方与乙方约定于2017年10月30日前协商解决完成。关于案涉房屋漏水的原因，经委托大连市建筑工程质量检测中心有限公司并作出（2019）大法技字第1419号鉴定报告，其中记载经过现场勘查，案涉屋面设有四个排水管，孔径约为100mm，天沟宽约为360mm，高约为300mm。经与设计图纸对比，该工程屋面、排水主管落水口设计数量与设计相符，但其做法不符合设计图纸屋面排水示意图中“国00J202-1”做法的要求。实际落水口施工情况详见照片：落水口目前尚有淤泥存在。鉴定意见为：导致案涉房屋出现漏水问题的原因有2个方面：屋面实际排水管落水口施工与设计要求不符。屋面排水管落水口由于杂物垃圾等堵塞，导致排水不畅积水外泄，从而造成室内进水。关于屋面排水管落水口的施工，原、被告存在争议。原告（反诉被告）称：2014年中旬，案涉楼盘尚在施工过程中，被告便进入案涉房屋并进行自主装修，房屋后期施工也不再由原告来进行。且案涉楼盘已经于2015年8月20日完成了五方验收报告，报告结果显示合格。被告刘伟作为案涉楼盘监理公司的法定代表人，被告宫本钢作为监理公司的实际负责人参与了实际验收过程并加盖了监理公司印章，对于案涉房屋的状态，被告是明知的。故即使存在落水口施工与设计不符，被告也应完全知晓，且作为监理单位也负有不可推卸的责任。关于房屋交付时间，原告（反诉被告）称因为被告刘伟、宫本钢是案涉楼盘的监理人，在施工过程中将案涉楼盘作为场地内的办公用房，后来其提出要购买案涉房屋，便直接进入占有使用并进行装修，故此没有正式交付时间。三被告（反诉原告）则辩称原告（反诉被告）所述并非真实，其未对房顶屋面进行施工，屋顶落水口由于杂物垃圾等堵塞也是因为原告交付房屋时未进行清理所造成。关于2017年8月3日房屋漏水的损失情况，三被告（反诉原告）提交照片等证据拟证明损失包括存放在标号为“888、999”房间内的被泡茶叶及案涉房屋、XXX号公建屋内家具等物品、装饰装修损失等。关于被泡茶叶，三被告（反诉原告）称“888、999”房间均为XXX号公建，关于该公建内的物品损失，三被告（反诉原告）称因该房屋与案涉房屋系上下楼，因案涉房屋漏水后水渗至该公建内致使屋内存放的物品及装修受损。三被告（反诉原告）称因原告未能按协议书及时解决漏水纠纷，其已自行修复房屋内的装饰装修。本院认为，参考类案裁判意见，案涉《商品房买卖合同》合同列明的买卖双方虽为原告（反诉被告）与被告（反诉原告）宫某，但该合同签署时宫某不到12岁，属限制民事行为能力人。而商品房买卖合同属宫某依法不能单独订立的合同，且案涉《商品房买卖合同》事实上亦是由宫某的母亲刘伟代为签署，合同实质约束的是原告（反诉被告）与宫某的法定代理人刘伟、宫本钢。在此情况下，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）宫某承担案涉房屋的购房款及逾期付款违约金，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于被告（反诉原告）宫本钢、刘伟对未付房款6833455元是否因房屋质量问题而享有先履行抗辩权，本院认为，双方间《商品房买卖合同》及与大连宏达建设监理有限公司签署的《协议书》约定的付款时间现均已超过。被告（反诉原告）宫本钢、刘伟虽主张原告（反诉被告）将不具备交付条件的房屋交付其使用，但根据《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2016年1月1日前将经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告的商品房交付买受人使用。而根据另案生效判决所认定的事实，案涉房屋所在项目于2015年8月20日经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位验收合格，达到合同约定的交房条件。《协议书》第七条虽提到“该三套房屋存在部分配套工程不完备、东侧及西侧楼板不满足交付条件的情况下，甲方（龙湖公司）同意一次性支付乙方（宫本钢）450000元作为房屋功能缺陷补偿……”，但该协议书第八条亦约定了“所有五至七条中甲方（龙湖公司）向乙方（宫本钢）及丙方（大连宏达建设监理有限公司）支付的资金，甲方支付的前提必须是乙方及丙方按本协议约定按时履行义务，否则，甲方不予支付”，而该条款中的“乙方及丙方按本协议约定按时履行义务”包括该协议书第二条所约定的应履行的房款给付义务。按上述条款理解，房款给付义务在先，而原告（反诉被告）支付房屋功能缺陷补偿款在后。而且，《协议书》第十一条虽约定“就乙方儿子宫某购买的三套公建房屋2017年8月3日漏水的相关事宜，甲方与乙方约定于2017年10月30日前协商解决完成”，但该条款并未将房屋漏水事宜解决完毕作为给付剩余房款的先履行义务予以约定。据此，被告（反诉原告）宫本钢、刘伟所称在原告（反诉被告）未向其赔付相关损失情况下，其依据《协议书》的约定享有先履行抗辩权的观点，缺乏事实基础和法律依据，本院不予采纳。综上，被告（反诉原告）宫本钢、刘伟未按照合同及协议约定履行给付房款的义务构成违约，应按照合同约定支付剩余房款并承担违约责任。关于违约金的标准及起算时间，《协议书》第二条已约定，宫本钢同意于2017年11月30日前将三套公建房屋的房款支付至合同额的50%，并同意于2017年11月30日前将按揭贷款所需全部资料准备齐全提交给贷款银行，并于2017年12月31日前全款支付完成；否则，愿意按《商品房买卖合同》约定承担违约责任。上述约定虽对此前《商品房买卖合同》约定的付款时间和金额进行了变更，但该条款又同时约定如未按该协议书约定履行付款义务，则按《商品房买卖合同》约定承担违约责任。现被告（反诉被告）宫本钢、刘伟仍未按《协议书》约定付款，其理应仍按照《商品房买卖合同》的约定承担逾期付款的违约责任。故违约金应根据合同约定的付款期限截止日及日万分之二的标准分段进行计算至房款给付之日止。关于案涉房屋2017年8月3日出现漏雨及三被告（反诉原告）提出的反诉请求一节，根据鉴定结论，案涉房屋漏雨的原因有二：屋面实际排水管落水口施工与设计要求不符。屋面排水管落水口由于杂物垃圾等堵塞，导致排水不畅积水外泄，从而造成室内进水。原告（反诉被告）虽辩称案涉房屋排水管落水口系由被告（反诉原告）宫本钢于2014年占有使用后自行进行施工并留有杂物堵塞的情况，但原告（反诉被告）又辩称案涉房屋于2015年8月20日即达到合同所约定五方验收合格的条件。故原告（反诉被告）应承担举证责任证明上述与设计不符的落水口施工及垃圾堵塞系房屋交付后由被告（反诉被告）另行施工所造成。而事实上，双方对于房屋交付的时间既未达成一致意见也均未能提供充分证据予以证明。且原、被告另行签订《协议书》时漏水已发生，但在《协议书》中仍未明确案涉房屋交付使用、房屋（特别是落水口）施工的具体情况。故原告（反诉被告）作为开发商未能举证证明案涉房屋漏水原因均由三被告（反诉被告）所造成，应对因施工与设计不符、排水口垃圾堵塞的房屋质量问题承担维修义务并赔偿三被告（反诉原告）因该质量问题所造成的损失。原告（反诉被告）另答辩被告（反诉被告）宫本钢、刘伟所经营的监理公司监管不到位的意见，如被告（反诉被告）所辩，原告（反诉被告）与监理公司间的监理合同关系与本案并非同一法律关系，原告（反诉被告）不应因被告（反诉被告）身份上的多样性而将两种法律关系混同进而提出对其有利的答辩意见。现被告（反诉原告）所提出的反诉请求中的损失不仅包括了案涉房屋的装修损失另包括其他房屋内的物品及装修损失，被告（反诉原告）虽诉称其他房屋内的损失均是由案涉房屋漏雨所造成，但另两套房屋中一套与案涉房屋同为4楼层，另一套则为3层，而本案仅鉴定案涉房屋漏水原因，无法从鉴定结论直接推定另出两套房屋内出现的漏水情况完全是因为案涉房屋所存在的质量问题所造成，故被告（反诉原告）将其他两套房屋内的漏雨所造成的损失均作为案涉合同项下房屋质量问题所造成的损失缺少证据支持。故被告（反诉原告）的反诉请求可能涉及原、被告间其他两份商品房买卖合同，不属于本案可并案处理的反诉。同时因原告未能区分各房屋内的具体损失情况，而坚持对三处房屋内的装修、物品损失一并进行鉴定，故本院对其反诉在程序上予以驳回，反诉费亦予以退回，三被告（反诉原告）可另行起诉。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第十七条、第十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘伟、宫本钢自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）大连龙湖东港房地产有限公司支付购房款6833455元及违约金（分段计算：以759273元为基数，自2015年3月26日起算；以759273元为基数，自2015年5月26日起算；以759273元为基数，自2015年7月26日起算；以765636元为基数，自2015年9月26日起算；以3790000元为基数，自2015年11月10日起算；均按日万分之二的标准，计算至实际支付之日）；如果被告（反诉原告）刘伟、宫本钢未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告（反诉被告）大连龙湖东港房地产有限公司对被告（反诉原告）宫某的全部诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）宫某、刘伟、宫本钢的反诉。本诉案件受理费76784元（按照本诉房款6833455元及暂计违约金2450000元计算，原告按照普通程序已预交），由被告（反诉原告）刘伟、宫本钢承担并支付原告。反诉案件受理费19724元（按照反诉请求4080902元减半计算），待本判决生效后退回被告（反诉原告）宫某、刘伟、宫本钢。鉴定费用（以鉴定费发票、收据所载数额为准），由原告（反诉被告）大连龙湖东港房地产有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  马雯菁人民陪审员  张晓青人民陪审员  陈 梅二〇二〇年十一月十八日书 记 员  王 健本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法总则》第十七条十八周岁以上的自然人为成年人。不满十八周岁的自然人为未成年人。第十九条八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。