广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初9250号原告（反诉被告）：吴善武，男，1968年6月29日出生，汉族，住浙江省三门县。委托诉讼代理人：梁敏杰，广东国慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹帆，广东国慧律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市南海区创荣房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：何朝沛，广东富友鹏律师事务所律师。原告吴善武与被告佛山市南海区创荣房地产开发有限公司（以下简称创荣公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告提起反诉，本院经审查后决定将反诉与本诉合并审理，并于同年6月22日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人梁敏杰，被告的委托诉讼代理人何朝沛到庭参加了庭审。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告吴善武向本院提出诉讼请求：1.确认《厂房租赁合同》无效；2.创荣公司返还押金60000元；3.创荣公司赔偿违约金23500元；4.创荣公司承担本案诉讼费。事实与理由：吴善武与创荣公司签订《厂房租赁合同》约定吴善武租用创荣公司位于佛山市南海区***（以下简称涉讼租赁物），约定了租金和租赁期限等。合同签订后，吴善武通过微信和银行转账方式支付了押金60000元，但创荣公司一直未按约定交付场地给吴善武使用，此后创荣公司违反约定单方要求变更电费收费标准，未获吴善武同意，双方发生争议，吴善武暂存在场地内的原材料创荣公司拒绝返还。吴善武认为，创荣公司未按合同约定交付租赁物，致使吴善武签订租赁合同的目的无法实现且拒不归还原材料予吴善武，创荣公司的行为已构成了违约。被告创荣公司辩称，一、合同签订后创荣公司已按照合同约定交付了场地给吴善武使用。《厂房租赁合同》约定创荣公司应在2019年11月5日向吴善武交付按签约前现状的房产给吴善武使用且吴善武在2019年11月5日开始交付租金。吴善武在2019年10月24日之前已把生产所用的物料堆放在涉讼租赁物内。创荣公司在约定的2019年11月5日前已交付涉讼租赁物。二、吴善武在创荣公司交付厂房后未按照标准支付租金且没有足额支付保证金。被告创荣公司向本院提出反诉请求：1.吴善武支付房租50450元（自2019年10月16日起算至2020年3月26日按每月租金23500元标准计算）；2.吴善武承担本案全部诉讼费。事实与理由：一、合同签订到合同解除共产生租金110450元。合同签订后，创荣公司配合吴善武进场并堆放生产原材料，吴善武于2020年3月26日搬走堆放的物料，4个月21天租金为110450元。二、扣除吴善武支付的保证金后，吴善武拖欠创荣公司租金50450元。吴善武于2019年9月10日支付10000元定金给创荣公司，2019年10月16日创荣公司与吴善武签订《厂房租赁合同》。吴善武于2020年3月26日搬走堆放的物料。基于吴善武违约行为，创荣公司扣除吴善武的履约保证金后，吴善武还应当支付创荣公司租金50450元。创荣公司本来扣除吴善武履约保证金后不愿再追究吴善武的其他责任，可是吴善武违反《厂房租赁合同》在先，却声称创荣公司没有依约交付厂房，要求创荣公司退还履约保证金，并起诉至法院，创荣公司无奈提起反诉。针对被告创荣公司反诉，吴善武辩称，1.《厂房租赁合同》无效，吴善武无需向创荣公司支付合同租金。2.吴善武认为交付租金的前提是创荣公司已按合同约定交付厂房给吴善武使用，但实际上创荣公司并未交付厂房给吴善武使用，双方没有办理厂房交接手续，在2019年10月，创荣公司因为规避航拍，在厂区之外堆放大量泥土，场地无法正常使用，实际上吴善武并未使用场地，不需支付费用。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议，本院予以确认并附卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年10月16日，吴善武（承租方、乙方）与创荣公司（出租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于***，租赁期限为三年，自2019年10月16日至2022年10月16日止，乙方支付70500元作为保证金；租金第一年、第二年、第三年每月租金23500元，从乙方租用厂房即日算起厂房租金每三年递增10%，如此类推至租赁期满为止；乙方在每月5日前以转账形式支付租金。甲方在2019年11月5日向乙方交付按签约前现状的房产给乙方使用，交付厂房即日算起甲方应给乙方20天免租期的搬厂时间，但管理费不免。自2019年11月5日开始交付租金。乙方在租赁期间所产生的一切电量按照供电局标准收费（基本电费23元/KVA，电价按峰平谷标准收取）基础上每度电另加收0.1元于当月连同租金一起支付甲方，税费5.0。吴善武与创荣公司工作人员通过微信发送如下信息：2019年10月20日，吴善武发送如下内容“做那个水池先，明日开始”。2019年10月24日，吴善武陈述：“现在已经开始搞了”，创荣公司工作人员语音陈述现在在挖泥巴无法过车。2020年10月27日，吴善武陈述“我可能这两天搞过去”。2019年12月13日，创荣公司工作人员发送如下信息“吴老板你那东西搬了没有啊？我要招租了，你不租我就租了”及“东西都放了几个月还没有搬东西进来”。2019年12月23日，创荣工作人员发送如下信息“什么时候过来，你不过来的话，到时候可能都不会留给你啦”。2020年1月15日，吴善武陈述“你应该把钥匙给我”，创荣公司工作人员陈述“钱都没有交，交齐再给你”。2020年1月15日，创荣公司工作人员陈述“免租几个月，还装修，东西放几个月”，吴善武陈述“是你违建造成的。”2020年3月25日，吴善武陈述“下午我安排车过厂房装货”及“物料我已经搬走了”。2020年3月8日，创荣公司工作人员在微信中向吴善武发送了物料堆放的视频，视频内容载明物料堆放了涉讼租赁物的部分面积而非全部；该视频未拍摄涉讼租赁物全部范围。2020年3月23日，创荣公司委托广东富友鹏律师事务所律师向吴善武发送《律师函》。诉讼中，吴善武与创荣公司确认吴善武向创荣公司支付了保证金60000元。吴善武及创荣公司确认吴善武曾在涉讼租赁物存放过物料。本院认为，吴善武、创荣公司均未能提供合法有效证据证明租赁的涉讼租赁物办理了合法报建和竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，吴善武、创荣公司于2019年10月16日签订的《厂房租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，吴善武要求创荣公司退还保证金60000元，理据充足，本院予以支持。合同无效约定的违约条款无效，吴善武主张创荣公司支付违约金23500元，缺乏依据，本院予以驳回。2020年1月15日，吴善武要求创荣公司向其交付钥匙但创荣公司予以拒绝，创荣公司提交的证据亦不足以证明其已向吴善武交付了涉讼租赁物。虽创荣公司未正式交付涉讼租赁物，但吴善武曾在涉讼租赁物存放过物料。虽然租赁合同无效，但吴善武存放物料在涉讼租赁物处，应支付占用使用费给创荣公司。证据中的视频载明内容虽无法判断吴善武堆放物料占据涉讼租赁物的面积但可以看出物料并未占据涉讼租赁物的全部空间，故创荣公司主张吴善武以租金标准支付占用费的要求明显过高。通过吴善武及创荣公司双方的微信聊天记录可以判断，2020年10月27日至2020年3月25日吴善武将物料存放在涉讼租赁物内。结合物料存放时间及微信视频载明的占据涉讼租赁物面积的情况，根据公平原则，本院酌定吴善武向创荣公司支付物料存放期间的占用费23500元，创荣公司的主张超过本院核准的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）吴善武与被告（反诉原告）佛山市南海区创荣房地产开发有限公司于2019年10月16日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）佛山市南海区创荣房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金60000元予原告（反诉被告）吴善武；三、原告（反诉被告）吴善武应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占用费23500元予被告（反诉原告）佛山市南海区创荣房地产开发有限公司；四、驳回原告（反诉被告）吴善武其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）佛山市南海区创荣房地产开发有限公司其他反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取6130元（吴善武已预交），由吴善武负担3065元，佛山市南海区创荣房地产开发有限公司负担3065元。反诉受理费530.63元（佛山市南海区创荣房地产开发有限公司已预交），由吴善武负担265.63元，佛山市南海区创荣房地产开发有限公司负担265元。抵扣后，佛山市南海区创荣房地产开发有限公司应于上述付款同期迳付案件受理费2799.37元予吴善武,本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二〇年十一月十一日书记员  谭国敏