四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初6870号 原告：成都市海伦堡商业管理有限公司，住所地成都市新都区新都街道电子路172号。 法定代表人：严飞，总经理。 委托诉讼代理人：晏常恒，男，该公司工作人员。 被告：成都乐微服饰有限公司，住所地成都市温江区成都海峡两岸科技产业开发园温泉大道三段255号。 法定代表人：白彩平，总监。 委托诉讼代理人：张徐，女，该公司工作人员。 原告成都市海伦堡商业管理有限公司（以下简称海伦堡公司）与被告成都乐微服饰有限公司（以下简称乐微公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海伦堡公司的委托诉讼代理人晏常恒、被告乐微公司的委托诉讼代理人张徐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海伦堡公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除海伦堡公司与乐微公司签订的《成都海伦城市广场租赁合同书》和《补充协议书》；2.判令乐微公司退还海伦堡公司的保证金40万元，并支付资金占用利息（以40万元为基数，按中国人民银行同期银行贷款利率计算，从2020年5月29日起计算至乐微公司返还保证金之日止）。事实和理由：2015年，海伦堡公司与乐微公司签订了《成都海伦城市广场租赁合同》，约定由乐微公司承租海伦堡公司位于成都市新都区（海伦城市广场）第一层20／21／31／32号商铺，面积为307.34平方米，租赁期限为8年，自2015年12月18日起至2023年12月17日，租金依据乐微公司营业额进行提成，第1-2年租金按8%提成，第3-5年租金按9%提成，第6-8年租金按11%提成，租金按月支付。为了确保上述合同的履行，海伦堡公司又与乐微公司签订了《补充协议书》，约定由海伦堡公司向乐微公司支付保证金40万元，乐微公司在合同期满后的20个工作日内无息返还海伦堡公司。合同签订后，海伦堡公司按约向乐微公司支付了保证金40万元，并按合同约定将案涉房屋于2015年11月14日向乐微公司予以了交付，以及对乐微公司承租物业提供物业管理服务。但乐微公司却多次逾期支付租金、物业管理费、电费，累计次数已达3次，且乐微公司自2020年3月以来多次未按合同约定的营业时间进行营业，给海伦堡公司造成了较大的经济损失。为此，海伦堡公司按照合同约定在2020年4月14日向乐微公司发出《合同解除函》，通知乐微公司双方签订的《成都海伦城市广场租赁合同书》《成都海伦城市广场物业管理合同》及《补充协议书》于2020年4月30日解除，乐微公司回函同意2020年4月30日进行撤柜，但其却拒不退还海伦堡公司支付给乐微公司的保证金。综上所述，乐微公司的行为已构成根本违约，已给海伦堡公司造成较大的损失，海伦堡公司有权解除合同，收回案涉房屋，乐微公司应按合同约定返还保证金，并承担由此给海伦堡公司造成的损失。 乐微公司辩称，乐微公司不认可海伦堡公司的第二项诉讼请求。自2018年起，乐微公司承租物业所在商场便出现经营不善，商铺大量空置，营业率严重不足的情况，商场整体开业率远远低于75%，根据《补充协议书》第一条的约定，乐微公司有权没收保证金40万元不予退还。乐微公司是按合同约定有权不退还保证金，故也不存在拒不退还海伦堡公司保证金的违约行为。 本院经审理认定事实如下：成都一方投资有限公司委托海伦堡公司对其位于成都市新都区商业用房（套内建设面积52977.62平方米）进行出租和管理。委托期限为480个月，从2015年8月1日起至2055年7月31日止。海伦堡公司接受上述委托后，与乐微公司签订了《成都海伦城市广场租赁合同》，约定海伦堡公司将位于成都市新都区（海伦城市广场）第一层20／21／31／32号的商铺，面积为307.34平方米出租给乐微公司使用，租赁期限为8年，自2015年12月18日起至2023年12月17日。海伦堡公司应于2015年10月30日上将上述物业交付乐微公司。租金依据乐微公司营业额进行提成，第1-2年租金按营业额的8%提成，第3-5年租金按营业额的9%提成，第6-8年租金按营业额的11%提成，双方每个月核算一次营业额提成租金，乐微公司于每个月的第三个工作日或之前向海伦堡公司书面提供前一个月营业额和应计营业额提成租金金额。乐微公司应于合同签订的同时或之前，向海伦堡公司支付合作保证金20000元。从计租日起，乐微公司应当按照租赁物业的租赁面积缴纳物业服务费，合同期内，案涉物业的水费、电费等均由乐微公司承担，在承租期内发生的水、电等费用，于下一个月8日前向海伦堡公司缴纳。合同第15.10条约定“乙方拖欠甲方租金、水电费、物业服务费等费用视为违约。每逾期一天按拖欠金额千分之二支付违约金；拖欠超过7天，甲方有权对乙方进行停业整改和采取停止向乙方提供有关服务等其他强制措施；拖欠达20天的，甲方有权终止合同，乙方所交保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方。双方特别确认，在合同期限，若乙方延迟交纳租金或物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除合同。”合同中双方当事人并对其他事项进行了约定。在上述合同的基础上，海伦堡公司又与乐微公司签订了《补充协议书》，该协议第一条约定“甲方支付乙方经营期间保证金计人民币40万元，原合同签订后5个工作日内支付，乙方于合同期满后在20个工作日内无息退还甲方；但经营期间（合同期内），如果甲方商场整体开业率（按租赁面积计）低于75%（Ｂ1-4Ｆ）且持续1个月以上，乙方有权无责解约合同，并没收保证金40万（元）。”上述合同及协议签订后，2015年11月11日，海伦堡公司向乐微公司支付了40万元保证金，2015年11月14日，海伦堡公司将案涉物业交付乐微公司使用。 2020年4月14日，海伦堡公司向乐微公司发出《合同解除通知函》，该函载明由于乐微公司未履行相关合同义务，累计延迟交纳能源费用超过3次，违反合同的相关规定，现通知乐微公司双方签订的《成都海伦城市广场租赁合同书》《成都海伦城市广场物业管理合同》《补充协议书》于2020年4月30日解除，并要求乐微公司将案涉商铺恢复清水（状态）退还海伦堡公司，以及要求乐微公司在收到该函之日起10日内返还40万元保证金、付清所欠租金以及应缴纳的相关能源费用，且按照合同第十五条的规定赔偿海伦堡公司的所有损失。乐微公司收到《合同解除通知函》后，于2020年4月22日回函称对海伦堡公司提出2020年4月30日撤柜，乐微公司愿意配合，双方协商一致撤柜，双方互不承担任何违约责任；根据《补充协议书》第一条的约定，海伦堡公司商场商户撤柜较多，空铺数量增加，经营率严重不足，商场客流急速减少，经营氛围差，乐微公司店铺也受到严重影响，销售业绩下滑严重，已满足合同约定的乐微公司有权扣除保证金的情形。针对保证金的退还事宜，双方意见不一，乐微公司建议双方在撤柜完成后另行沟通解决保证金的相关事宜。海伦堡公司收到乐微公司的回函后，回复要求乐微公司于2020年4月30日撤柜，将案涉商铺恢复清水（状态）退还海伦堡公司，以及对于乐微公司提到的关于开业率问题，按照双方签订的《补充协议书》关于开业率的约定（按租赁面积计），海伦堡公司开业率是高于75%，故要求乐微公司在收到回复函之日起于4月30日前返还40万元保证金、付清所欠租金以及应缴纳的相关能源费用，且海伦堡公司要求乐微公司按合同第十五条约定的条款赔偿海伦堡公司所有损失。2020年4月30日，乐微公司撤柜，将案涉商铺腾退给了海伦堡公司。但因未按海伦堡公司的要求退还40万元保证金，故引起本案纠纷。 对于当事人没有争议的上述事实，本院予以确认，并有当事人提交的《成都海伦城市广场租赁合同书》《补充协议书》《房屋租赁授权委托书》《交/收铺确认单》、付款回单、合同解除通知函、关于《合同解除通知函》的回函、针对《合同解除通知函的回函》的回函等证据在卷佐证。 对于当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：乐微公司为证明其承租商铺所在商场在其撤柜前，因经营不善出现大面积商铺空置（停业闭店），开业率严重不足75%，且长时间未招到新商户入驻，空铺时间远远超过1个月，已满足合同约定的乐微公司没收保证金40万元的条件，乐微公司有权不予退还。提交了2020年4月3日商场商铺经营现状照片、2020年4月16日商场1-4楼商铺经营现状视频4个及案涉商铺店长谢飞的证人证言。海伦堡公司对乐微公司提交的照片、视频的真实性存疑，虽然2020年因疫情的原因，影院、培训类教育机构等按照政府的要求并不是每天都在营业，但租金都是继续缴纳的。且照片、视频也不能证明商场的开业率不足75%。本院认为，乐微公司提交的照片、视频仅是部分商铺在某天或某一段时间未营业的状况，不能证明未营业的商铺已与海伦堡公司解除租赁合同，不再承租案涉商场内的商铺，也不能达到乐微公司所主张的整个案涉商场整体开业率未达到75%，且已持续1个月以上的状况的证明目的，故本院对乐微公司提供的照片、视频、证人证言不予采信。 本院认为，海伦堡公司与乐微公司签订的《成都海伦城市广场租赁合同书》《补充协议书》应是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现海伦堡公司主张解除上述合同及协议，因已查明2020年4月22日海伦堡公司向乐微公司发出《合同解除通知函》，通知乐微公司上述合同及协议于2020年4月30日解除，乐微公司对上述海伦堡公司解除合同的意思表示未提出异议，同意在2020年4月30日撤柜，且乐微公司实际也于2020年4月30日撤柜，腾退了案涉商铺。故双方当事人之间的上述合同、协议实际已于2020年4月30日解除，无需再通过诉讼解除。因此，海伦堡公司现要求解除上述合同及协议的诉讼请求，本院不予支持。本案中，双方当事人现争议的焦点是40万元保证金及利息乐微公司是否应退还海伦堡公司的问题。针对焦点，本院分析认定如下： 本案中，海伦堡公司按照《补充协议书》的约定向乐微公司支付了40万元保证金系客观事实。因上述本院已认定双方当事人之间签订的《成都海伦城市广场租赁合同书》《补充协议书》已于2020年4月30日解除，合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故海伦堡公司现要求乐微公司退还40万元保证金。对此，乐微公司抗辩称自2018年起，乐微公司承租物业所在商场整体开业率低于75%，根据《补充协议书》第一条的约定，乐微公司有权没收保证金40万元不予退还。而本案中，乐微公司所提供的证据却不足以证明其上述抗辩主张，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，乐微公司应承担举证不能的不利后果，即其应承担向海伦堡公司退还40万元保证金的责任。关于海伦堡公司主张的保证金资金占用利息，根据《补充协议书》的约定，乐微公司应于合同期满后20个工作日内无息退还保证金。海伦堡公司主张利息计算起始时间是2020年5月29日，是通知乐微公司于2020年4月30日解除合同后的第20个工作日，但其在本案诉讼中，又提出了要求解除合同的诉讼请求，故本院认为，保证金资金占用利息的计算起始从海伦堡公司向本院提起诉讼之日开始计算为宜，计算标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准。 综上所述，海伦堡公司要求解除《成都海伦城市广场租赁合同书》《补充协议书》的诉讼请求，本院不予支持；海伦堡公司要求乐微公司退还保证金40万元及要求乐微公司支付资金占用利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、成都乐微服饰有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内给付成都市海伦堡商业管理有限公司40万元及利息（以40万元为基数，从2020年9月3日始计算至本判决确定的本金给付之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）； 二、驳回成都市海伦堡商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3750元（已因适用简易程序减半收取），由成都市海伦堡商业管理有限公司负担100元，成都乐微服饰有限公司负担3650元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  严振波 二〇二〇年十一月十一日 书记员  侯 毅