江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0791民初2466号原告：于赛雄，女，汉族，1961年11月28日生，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：于胜雄，女，汉族，1956年1月31日生，住江西省赣州市章贡区，系原告的姐姐,特别授权。委托诉讼代理人：于七雄，男，汉族，1973年6月4日生，住江西省赣州经济技术开发区，系原告的弟弟，特别授权。被告：杨剑婷，女，汉族，1975年11月1日生，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：邱继伟，北京市中银(赣州)律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：郭飞，北京市中银(赣州)律师事务所律师，特别授权。原告于赛雄诉被告杨剑婷租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告于赛雄及其委托诉讼代理人于胜雄、于七雄、被告杨剑婷的委托诉讼代理人郭飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于赛雄向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告租金11853元，并交纳违约金（滞纳金）6590元(暂计至2020年4月30日止，后续租金、违约金按照合同约定继续计算)；2、依法判决被告承担将店铺南北方向的两面分隔墙砌墙施工所发生的费用约15000元；3、拆除玻璃墙及搬运费约2000元；4、财物损坏费约4000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年2月12日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定租赁期限为5年，从2019年2月13日至2024年2月12日止；租金按季交纳，第一年月租金按照110元/㎡计算，即每月租金3763元，第二年开始每月租金在前一年的月租金基数上递增5%。合同同时约定，被告应当在每季首月5日前交付当季的租金；被告向原告支付1000元作为保证金，若被告拖延交纳租金，原告有权按照所欠房租金额每天1%收取滞纳金，并可以解除合同、没收保证金合同签订后，原告体谅被告的困难，曾多次给予被告交纳租金的方便，将租金按季收取改为按月收取。但是被告从2020年2月开始至今拖欠原告租金共计11853元。被告应当交纳滞纳金6590元，原告向被告多次催交租金未果后，为了维护自己的合法权益，原告于2020年4月7日委托律师向被告发出律师函函告被告支付租金并解除合同，但是，被告至今依然没有支付被拖欠的租金，也没有将店铺交还给原告。综上所述，由于被告不能依约支付租金给原告，致使原告合同目的无法实现，原告均有权解除本房屋租赁合同。合同解除后，被告除应当退出房屋外，还应当归还店铺，交付钥匙。鉴于被告的违约行为显然严重损害了原告的合法利益。为了维护原告的合法权益，原告只好诉至法院，请求法院依法判决，并支持原告的诉讼请求。杨剑婷辩称，一、被告承租原告店面近7年，一直按约支付租金，并不存在恶意拖欠原告租金的主观故意。被告自2013年5月与原告签订租赁合同承租其店面，租了近7年时间，7年来被告一直按双方约定及时支付租金，从不无故拖欠。至于2020年1月份租金，事实上答辩人在2020年1月21日春节前（24日除夕）已经通过银行转账付给原告。二、受疫情影响，春节后被告根本无法继续经营，不得不解除租赁合同，于2020年3月15日腾空店铺交还原告，至于2020年2月份、3月份半个月租金按政府帮扶政策可以减免，并不存在违约，原告主张支付租金11853元和违约金6590元没有事实和法律依据应予以驳回。新冠疫情严重打破了被告的原有计划，被告直到2020年3月初才回到赣州，但受疫情影响，店铺一直无法开张正常营业，损失惨重。因疫情一直没有缓解，实在无法继续经营，被告最后不得不解除租赁合同，并于2020年3月15日将原告的店铺腾空交还原告，原告对此也是知道认可的，从双方微信聊天中原告主张三月份算半个月租金可以证实。过了几天安装好卷闸门后被告将钥匙放在店铺对面一个店老板那让原告自行来取(其他房东也已自行取走，但原告提出要求被告砌墙等不合理要求拒收)，被告不知道原告住哪，疫情期间也根本无法上门送钥匙。此次疫情属于不可抗力，出现不可抗力双方可以依法提前解除合同。至于2020年2月份及3月份半个月租金，因受疫情影响，根本无法开业经营，被告本身遭受到重大损失。各级政府都出台相关帮扶政策，减免租金共克时艰，大多免除2-3个月租金。三、被告承租时店铺之间就是连通的，且《租赁合同》中也只是约定归还店铺时对固定装修不得拆除，原告要求被告支付分隔墙砌墙施工、拆除玻璃墙及搬运费等费用没有事实依据，不应支持。综上，原告诉请没有事实和法律依据，请法院驳回原告诉求。本院经审查认定事实如下：2019年2月12日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于赣州经济技术开发区店面壹间租赁给被告使用，租赁期间为2019年2月13日至2024年2月12日，每月租金为3763元，第二年开始每月租金在前一年的月租金基数上递增5%，房屋租金按季交付，被告应在每季的首月5日内交清当季租金。以上款项若有迟缴，原告有权每天按所欠金额的1%收取滞纳金，合同终止时所租房屋内已装修的门窗、地面、墙砖等固定装修不得拆除，应完好无损交还原告。受疫情影响，被告无法继续经营，被告从2020年2月份开始拖欠原告租金。期间原告多次催告被告履行租赁合同，交付租金，但是被告仍未履行交付义务。原告于2020年4月7日委托律师向被告发出律师函函告被告支付租金并解除合同，被告收到律师函后，于2020年4月17日腾空店铺。另查明，2020年2月1日至2月13日的租金为3763元／月×13天=1631元，2020年2月14日至4月17日的租金为3951元/月×64天=8429元，上述租金共计10060元。以上事实，有当事人的庭审陈述和原告提交的身份证复印件、房屋租赁合同、律师函、签收回执、微信聊天记录等相关证据相互印证，足以认定。本院认为，原、被告订立的《房屋租赁合同》是出于双方真实的意思表示，双方租赁合同关系依法成立并生效。被告拖欠原告租金，原告向被告发出律师函，要求解除租赁合同，被告同意解除租赁合同并腾空店铺，双方的租赁合同关系已于2020年4月17日解除。对被告拖欠的租金，被告主张因疫情影响免除一个月租金，因租赁关系已解除，被告并未继续租赁原告店铺，故被告的辩称并非法定或约定免除租金的事由，本院不予采信。原告主张租金继续计算至被告交还钥匙之日止，被告已于2020年4月17日腾空店铺，对店铺失去了控制，原告可以对店铺行使权利，故本案租金应计算至2020年4月17日腾空店铺之日止，而非交还钥匙之日止，即本院支持原告的租金为2020年2月1日至2020年4月17日的租金共计10060元。对原告要求被告支付违约金，因被告违约系受到新冠××疫情的影响导致无法继续经营，并非恶意违约，故对要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。原告要求被告承担店铺南北方向的两面分隔墙砌墙施工费15000元、拆除玻璃墙及搬运费2000元、财物损坏费4000元的诉请，均不符合租赁合同的约定，原告也未向本院提供充分证据予以证明，故本院均不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨剑婷于本判决生效后15日内向原告于赛雄支付租金10060元；二、驳回原告于赛雄的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费393元（已减半收取），由原告于赛雄承担343元，被告杨剑婷承担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 员  陈小金二〇二〇年十一月十七日代理书记员  邹 奕