山东省昌邑市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0786民初2890号 原告：夏佳佳（反诉被告，下称原告），女，1987年7月27日出生，汉族，现住昌邑市。 委托诉讼代理人：刘治国，山东大本律师事务所律师。 被告：黄石磊（反诉原告，下称被告），男，1992年11月12日出生，汉族，现住昌邑市。 委托诉讼代理人：卢沈阳，山东恒昶律师事务所律师。 原告夏佳佳与被告黄石磊租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏佳佳及委托诉讼代理人刘治国、被告黄石磊及委托诉讼代理人卢沈阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告之间签订的租赁合同解除；2.判决被告支付租赁费1166元，之后的房屋占用费计算至实际返还房屋之日;3.依法判决被告将租赁房屋恢复原状或承担房屋维修费用15000元;4.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将第二项、第三项诉讼请求变更为：判决被告支付租赁费1166元;3.依法判决被告将租赁房屋恢复原状或承担房屋维修费用14396元、评估费1000元。 事实和理由：2017年7月16日，原被告签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告的位于昌邑市××路××号门头房用于经营使用，租期2018年7月29日至2021年7月28日，租金每年28000元，按年支付。但被告一直拖欠第三年度房屋，且因经营洗车业务将原告房屋损坏严重。原告多次协商不成，向被告发出解除房屋租赁合同通知书，通知被告解除合同，返还房屋并承担维修义务，但被告拒不履行，原告无奈提起诉讼，请求依法判决。 被告辩称，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，由于原告在合同第二年未到期时即在2020年7月22日就让其母亲到涉案的房屋内提出要解除与被告之间的租赁合同并采取比较恶劣的方式妨碍被告进行经营，致使被告无法正常经营，被告曾多次找原告协商想继续承租，原告声称即使每年房租增加为50000元也不再租给被告，被告要求给予合理的搬迁时间用于被告另外租赁房屋并搬离租赁屋里的设备，当时原告也同意，另外当初原被告协商租赁该房屋时原告非常清楚被告是用于汽车美容的经营，包括对车辆的冲洗，因此当初对租赁费的商谈时原告要了远远高于同类门头的租赁费，即每年28000元，而其他门头当时的租赁费为22000-24000元，由于原告的违约行为致使被告受到了经济损失包括搬迁期间的停业损失、重新装修房屋的损失及租赁未到期当初的装修损失，还有原告的违约根据双方约定应承担的违约责任，因此在本案中被告同时提起反诉要求原告赔偿被告的相应损失共计70143.98元，并按约定支付十倍定金数额的违约金30000元。 被告向本院提出反诉请求：1.请求依法判令驳回反诉被告主张房屋占用费及恢复原状或承担维修费用的诉讼请求；2.判令反诉被告因其单方违约给反诉原告造成的经济损失70143.98元，并按约定十倍返还定金30000元。 事实和理由：2019年7月16日，反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同，租赁反诉被告沿街房用于经营洗车店，约定每年租赁费28000元，租期三年，至2021年7月28日到期。租赁费于每年的7月28日前一年一交。今年七月份，反诉被告及其母亲突然到反诉原告店里，通知反诉原告不让用了，至租赁费缴纳日之前，反诉被告一直拒收反诉原告房租，并一再坚持不再继续租赁给反诉原告，阻止继续经营。万般无奈之下，反诉原告另租别的地方。因为反诉被告单方违约，造成反诉原告的客户流失，营业收入严重受损。因搬家无法营业，洗车卡退费截止目前1840.7元，因搬迁新址，造成停业24天，按照此前三个月反诉原告的平均月营业额，造成的停业损失为36473.28元，搬迁新址造成支出的装修费用为31830元。另外，2018年6月29日，反诉被告为反诉原告出具收到定金条一份，定金3000元，同时约定，若有违约方，赔偿对方定金的十倍数额。为此，特对反诉被告提出反诉，请法庭依法判决。 原告针对被告的反诉辩称，被告的反诉请求没有事实和法律依据请求法庭依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月29日，原、被告出具定金条一份，载明“今收到黄石磊房屋定金3000元，年租金为两间三层28000元。7月29号前交齐今年的租金，若有违约方，赔偿对方定金的十倍数额，双方签字生效”，原、被告分别在该定金条上签字确认。 2018年7月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同，约定“乙方租赁甲方位于昌邑市××路××号，上下三层门面房楼一套；租赁期限自2018年7月29日至2021年7月28日共三年，三年房租共计84000元；三、租赁费每年28000元，签订合同同时乙方向甲方交纳2018年7月29日至2019年7月28日的房租28000元，第二年房租于2019年7月28日前乙方向甲方缴纳房租28000元，第三年房租于2020年7月28日前乙方向甲方缴纳房租28000元。合同期满，乙方若继续租赁，须提前一个月交纳下年租赁费；为明确双方安全，乙方如需对房屋进行装修，需征得甲方同意后，方可施工，但是必须不影响房屋原有结构不受影响；乙方需交纳水、电、房屋设施押金3000元。合同终止时，乙方结清所有费用，押金退还，否则甲方从押金中扣除，剩余部分退还”。合同还对其他方面作了约定。 合同签订后，原告向被告交付涉案租赁房屋，被告已向原告支付2020年7月28日前房租共56000元。 另查，2020年8月12日，原告向被告发出解除房屋租赁合同通知书，载明“合同履行期间内，您无正当理由拒不支付房租租金，并且对所租赁房屋进行了严重破坏，经我方催告，仍不履行支付租金的义务，对破坏的房屋也拒不维修，我作为出租人有权解除之前签订的房屋租赁合同，因此，现依法通知您：一、自本通知函发出之日起，双方签订的房屋租赁合同解除，请您在收到本书面通知后2日内搬出昌邑市××路××号上下三层门面房，并对房屋进行维修；二、若您在上述期限内不搬出上述房屋并对房屋进行维修，本人将通过法律途径解决，并有权要求您承担相应的损失”。 又查，原告单方委托山东鲁伟保险公估股份有限公司对昌邑市××路××号沿街门房（三层）维修的价格进行评估，该评估公司出具评估报告，评估结论为：昌邑市××路××号沿街门头房（三层）在2020年9月15日维修的价格为14396元。原告花费评估费1000元。被告主张该评估报告系单方委托不认可。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点：一、涉案房屋租赁合同解除时间，原告要求被告支付拖欠租赁费的诉求能否支持；二、原告要求被告支付房屋维修费用的诉求能否支持；三、被告要求原告支付经济损失及十倍返还定金的诉求能否支持。 关于焦点一。原告主张合同解除时间为2020年8月12日，为证明自己的主张，原告提交以下证据： 1.照片18张、视频5份，用以证明被告在使用房屋期间对房屋破坏严重，根据法律规定租赁费受到损失的，出租人可以要求解除合同并要求赔偿损失； 2.原、被告微信聊天记录，用以证明被告在使用涉案租赁房屋过程中损害房屋，原告提出解除合同，被告同意解除和维修，双方商定2020年8月9日前修缮好房屋并倒出房屋，但到期后被告未履行； 3.解除房屋租赁合同通知书及视频，用以证明原告于2020年8月12日向被告送达了书面解除合同通知书。 被告质证称，对证据1不认可，被告未在场不能确认视频中内容是真实的，但认可视频中房屋系涉案租赁房屋；对证据2真实性无异议，通过双方的聊天记录可以确认是原告要求解除合同，并且在被告要求续租的情况下原告并不同意，在该聊天记录中也可以证实被告已于2020年8月9日搬离涉案租赁房屋，并告知原告且交付了钥匙。至于该聊天中原告催交租赁费首先系原告单方提出，且双方已解除租赁合同，因此不存在欠租赁费的问题；对证据3不认可，双方早已解除合同并将房屋钥匙返还原告，该通知书系原告为起诉做准备而单方制作无实际意义，而双方聊天记录中被告从未认可将原告房屋损坏。 本院认为，被告虽对照片及视频有异议，但被告认可视频中的房屋系涉案租赁房屋，本院予以确认。原、被告双方对微信聊天记录真实性无异议，本院予以确认。针对涉案租赁合同，现原、被告双方均认可已解除，本院予以确认。针对合同解除时间，原告主张解除通知书送达之日即2020年8月12日，被告主张依据微信聊天记录系2020年7月28日解除。本院认为，通过双方微信聊天记录内容，可以确认原、被告双方在2020年7月24日就涉案房屋不再出租的相关事宜进行了协商，2020年7月28日被告提出希望继续租赁涉案房屋的意愿，且此时也未将租赁房屋交还原告，直至2020年8月9日被告将涉案租赁房屋钥匙交还原告，双方对此均无异议，应视为双方对解除租赁合同达成了合意，故本院确认涉案房屋租赁合同解除时间为2020年8月9日。 原告要求被告支付自2020年7月28日至2020年8月12日期间的租赁费1166元，被告不予认可。本院认为，原、被告均确认被告已交付租赁费至2020年7月28日，而根据前述确定的租赁合同解除时间，可以确定自2020年7月29日至2020年8月9日，被告仍实际租赁并占用涉案租赁房屋，故被告应向原告支付该期间内房租租赁费920.55元（28000元÷365天×12天），对超出部分的租赁费，本院不予支持。 关于焦点二。原告要求被告支付房屋维修费用14396元，被告不予认可。本院认为，首先，涉案房屋于2018年7月由原告交付被告，针对该房屋的初始交付状态，原、被告均未提交证据证明；其次，原告所依据的评估报告系单方委托，在该评估报告中，租赁房屋所需维修的项目，并未经过原、被告双方确认或公证部门或第三方权威机构确认，该评估报告对维修项目的认定，依据不足。该单方委托的评估报告，不能作为原告主张维修费用的依据。针对损失数额，被告向原告交还租赁房屋后，双方虽未就被告是否对租赁房屋造成毁损及毁损项目进行确认，但通过焦点一中原告提交的2020年8月28日视频显示，租赁房屋内墙面、地面、门窗等均有不同程度的损坏，因此，在无法确定被告毁损项目及需维修至何种状态的情况下，鉴于被告租赁原告房屋已长达两年之久且被告系从事洗车业务，对租赁房屋尤其是室内墙皮造成一定程度损坏系客观必然，而原告在将房屋出租给被告时，亦知被告租赁房屋用途为洗车，对洗车可能对房屋造成的毁损应有一定的预见，故对原告主张的维修损失，根据公平合理原则，本院酌情认定为1500元。对超出部分及评估费，本院不予支持。 关于焦点三。被告要求原告支付因解除合同造成的停业损失36473.28元、新店装修费用31830元、十倍返还定金30000元。为证明自己的主张，被告提交以下证据： 1.被告与洗车客户的微信聊天截图，用以证明原告解除合同致使被告将系洗车的洗车卡进行退回，共退款1840.7元； 2.被告单方制作的解除合同前三个月的营业收入账目及支付宝、微信收款明细一宗，用以证明被告月收入45591.6元，日平均收入额1519.72元，停业24天，损失36473.28元； 3.单据及从淘宝购买材料截图一宗，用以证明被告租赁原告房屋后对房屋进行装修所花的维修费用共计35830元； 4.2018年6月29日，原、被告双方签字的定金条一份，用以证明原告收到被告定金3000元，并约定若有违约方赔偿定金十倍数额的违约金，即30000元。 原告质证称，对证据1不认可，与本案无关联；证据2系被告单方制作，原告不认可，也不能证明被告主张；对证据3不认可，与本案无关联性，即使装修费用是真实的也应该由被告自己承担；证据4中签名系原告所签，其他内容不是原告书写，对其他内容不清楚，定金条中的3000元就是双方租赁合同中约定的水电设施押金3000元，对被告要求原告承担违约金不认可。 本院认为，根据焦点一确定，涉案房屋租赁合同虽系原告先单方提出，但通过双方的微信聊天记录，可以确认原、被告双方在后期就涉案租赁合同的解除达成了合意。因此，被告在涉案合同解除后，另行租赁新店铺所花费的房屋装修费用，并非解除合同造成的直接损失，本院不予支持。针对被告主张的退洗车卡款1840.7元，还包含了成本费用，鉴于原告先提出解除合同，虽双方在后期达成解除合意，但根据公平原则，对被告主张的退洗车卡费用，本院酌情认定800元；被告依据其单方制作的营业收入账目及支付宝、微信收款明细证明其营业损失，证据不足，本院不予支持。故对被告主张的损失70143.98元，本院支持800元，对超出部分，本院不予支持。 关于3000元性质的认定。原告主张该3000元系租赁合同中的押金，被告主张系定金，应依照定金条约定。本院认为，涉案租赁合同签订前，被告向原告交付3000元，并形成定金条。而涉案租赁合同签订于2018年7月2日，在该合同中双方约定了押金3000元，该押金被告并未再额外交付。因此，原、被告针对押金3000元的约定晚于定金的约定，且被告在双方约定押金后并未再另行支付，因此，该3000元应认定为双方针对涉案租赁合同，由被告向原告交付的租房押金，亦符合当前房屋租赁市场的交易习惯和规则。涉案租赁合同解除后，原告应向被告返还押金3000元。对被告要求十倍返还的主张，本院不予支持。 综上所述，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规规定，本院予以确认。后原、被告双方确认解除合同，本院认定涉案租赁合同于2020年8月9日解除，合同解除后，原告应向被告返还押金3000元并支付退卡损失800元。被告向原告支付房屋租赁费920.55元及维修费用1500元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十二条之规定，判决如下： 一、确认原告夏佳佳与被告黄石磊于2018年7月2日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月9日解除； 二、被告黄石磊向原告夏佳佳支付房屋租赁费920.55元、维修费用1500元，共计2420.55元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、原告夏佳佳向被告黄石磊返还押金3000元、支付损失800元，共计3800元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回原告夏佳佳的其他诉讼请求； 五、驳回被告黄石磊的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费176元，由原告负担150元，被告负担26元。反诉案件受理费1151元，由原告负担44元，被告负担1107元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  徐卫真 人民陪审员  黄 琳 人民陪审员  张曰星 二〇二〇年十一月二十六日 书 记 员  陈 蓓