河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初7328号原告：驻马店市中汇房地产开发有限公司。住所地：驻马店市中华路799号。统一社会信用代码：91411700577641910F。法定代表人：谢新国，总经理。委托诉讼代理人：王奇萌，河南精锐律师事务所律师。被告：张梦瑶，女，2002年1月9日出生，回族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：张大旺、辛承谦，河南成盛律师事务所律师。被告：汤琪森，男，2004年10月12日出生，汉族，住河南省确山县。法定代理人：汤涛，男，1981年9月5日出生，汉族，系汤琪森的父亲，住址同上。第三人：聂建军，男，1978年8月1日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：刘朋飞，河南华珠律师事务所律师。第三人：张力，男，1969年12月9日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：张转，河南华珠律师事务所律师。原告驻马店市中汇房地产开发有限公司（以下简称中汇公司）诉被告张梦瑶、汤琪森、第三人聂建军、张力商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中汇公司的委托诉讼代理人王奇萌，被告张梦瑶的委托诉讼代理人张大旺，被告汤琪森的法定代理人汤涛，第三人聂建军的委托诉讼代理人刘朋飞，第三人张力的委托诉讼代理人张转到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中汇公司诉称，原告与被告之间签订的商品房买卖合同是基于原告中汇公司与第三人张力之间的民间借贷纠纷,原告在向张力借款后因无力归还借款,将自己的14套房产以物抵债的方式抵债给张力指定的聂建军,聂建军将该14套房产的其中一套分配给本案被告并签订了商品房买卖合同办理了网签备案。但在原告与被告签订商品房买卖合同后,聂建军又以民间借贷纠纷为由向法院提起诉讼,要求中汇公司偿还借款及利息,该案经法院审理提供相应还款记录可以看出,原告已经超额还款张力的借款的本金和利息。最重要的是与被告之间签订的房屋买卖合同并没有被用于抵偿原告所欠的第三人张力的欠款。本案被告也并未向原告交纳过分文购房款,也并未收到过任何人替本案被告支付的购房款。原告的该套房屋第一没有用于抵债偿还债务,第二没有收到购房款。请求：一、解除原告与被告之间签订的《盘古佳苑房屋认购协议书》。（协议房价为399218元）；二、请求法院依法判决被告返还原告的该套房产。诉讼中，原告明确其诉讼请求为：一、依法解除原告与被告张梦瑶于2018年5月8日签订的《盘古佳苑房屋认购协议》（协议房价为368311元）；依法解除原告与被告汤琪森签订的《盘古佳苑房屋认购协议》（协议房价为368311元）二、依法判决被告返还原告的该套房产。被告张梦瑶辩称，2018年5月8日，被告张梦瑶购买原告中汇公司开发的盘古佳苑12号楼1单元103号房屋，并交纳全部购房款。2019年1月23日，被告张梦瑶将涉案房屋售于汤琪森，且经过中汇公司同意，中汇公司于2019年1月23日与汤琪森重新签订《盘古佳苑房屋认购协议书》一份，中汇公司与汤琪森签订的《盘古佳苑房屋认购协议书》系双方自愿签订的，系双方的真实意思表示，双方签订的认购协议书成立且生效，该认购书不符合解除的条件，且原告行使解除权的期限已经消灭。现原告的诉讼请求没有事实和法律依据，综上所述，望依法驳回原告的诉讼请求。被告汤琪森辩称，汤琪森从张梦瑶处购买涉案房屋，后经原告中汇公司同意与汤琪森重新签订了认购协议书，原告中汇公司应该依照协定与汤琪森签订商品房买卖合同并办理网签网备。认购协议符合法律规定，应当继续履行。第三人聂建军述称，1、2017年8月6日，原告与第三人聂建军签订的协议同意以其开发的房屋冲抵拖欠聂建军的债务，该协议系双方的真实意思表示，根据九民会议纪要第四十四之规定，该合同系诺成合同且不违反法律规定合同成立即生效，双方应当按照合同履行。2、在履行中，原告将应该抵债的容易卖的房屋在和被告签订合同时替换成了本案房屋，虽然最终冲抵的不是协议上的房屋，但聂建军对外出售后中汇公司与被告签订买卖合同，出具收据，证明中汇公司已经同意聂建军的处理行为，并出具相应手续予以确认，本案的买卖合同应真实有效，依法应当得到保护。3、聂建军对外出售的涉案房屋所得房款，用于抵偿债权转让后未履行所产生的利息。聂建军同意中汇公司冲抵债务。4、聂建军所收款项该案购房款，以驻马店市鼎信物业管理有限公司（以下简称鼎信物业公司）出具的收据为准。原告起诉没有事实及法律依据应当驳回原告的诉讼请求。第三人张力述称，2013年6月4日至2015年4月25日，驻马店市万博公司、中汇公司、谢新国三方借张力1900万元，借款后一直未归还本金和利息。2015年至2016年1月9日上述借款方借任留柱等人900万元归还了2015年至2016年1月9日的利息900万元，下欠本金1840.40万元一直未还。2017年2月7日，万博公司、中汇公司谢新国三方与张力协商协商同意双方签订了以房抵债协议，该协议中张新军的签名系张力代为书写。2017年4月5日双方明确了以房抵债房屋的具体位置、建筑面积、价格及销售方式。2017年8月10日依据2017年4月5日协议约定以物抵债的房屋归张力所有，由张力负责销售，中汇公司负责办理手续，所得价款全部归张力所有。同日万博公司、中汇公司、谢新国、张力、聂建军五方协商同意将抵账给张力的房屋抵偿给聂建军，中汇公司与聂建军之间签订了以物抵债协议，聂建军依据该协议处理抵偿房屋符合法律规定和合同约定，被告购买的房屋以及签订的买卖合同应当合法有效受法律保护，其他同意聂建军意见，应依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告中汇公司与他人之间存在债权债务关系，2017年8月，原告中汇公司与第三人聂建军协商约定将原告中汇公司开发的位于驻马店市雪松大道与盘古山路交叉口西南侧盘古佳苑小区部分房屋抵偿给第三人聂建军，并约定原告中汇公司与第三人聂建军均可以销售抵债房屋。其后，被告张梦瑶为购买房屋，向第三人指定方简称鼎信物业公司交纳购房款417880元，鼎信物业公司向被告出具收据一份。2017年12月6日，原告与被告张梦瑶签订《盘古佳苑房屋认购协议书》，协议约定被告张梦瑶购买原告开发的位于雪松路与××大道交叉口东南角××米××单元××层××号房屋，房屋面积为128.78平方米，房款为399218元等条款。2018年5月8日，因房屋面积变更为118.81平方米，原告中汇公司与被告张梦瑶重新签订了《盘古佳苑房屋认购协议》，约定张梦瑶购买原告开发的位于雪松路与××大道交叉口东南角××米××单元××层××号房屋，房屋面积为118.81平方米，房款为368311元等条款。2018年5月8日，原告中汇公司向被告张梦瑶出具收据一份，写明：“兹收到张梦瑶交来12号楼1单元103号房款368311元”。2019年1月23日，张梦瑶将涉案房屋出售给汤琪森。当日，中汇公司与汤琪森签订了《盘古佳苑房屋认购协议》一份，约定张梦瑶购买原告开发的位于雪松路与××大道交叉口东南角××米××单元××层××号房屋，房屋面积为118.81平方米，房款为368311元等条款。当日，中汇公司将其于2018年5月8日向张梦瑶出具的368311元的收据中的交款人由张梦瑶更改为汤琪森。后原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。另查明，一、聂建军另案以民间借贷纠纷将中汇公司、谢新国、韩卫菊等人诉至法院，请求判令中汇公司、谢新国、韩卫菊支付1840.40万元及相应利息，案号为（2020）豫1702民初2884号，该案目前尚未审结。二、诉讼中，原告称，诉争房屋现在主体已经起来，尚未完工，该房屋五证齐全。被告汤琪森认可房屋尚未交付。三、诉讼中，第三人聂建军称，张梦瑶购买房屋的房款实际为368311元，在聂建军起诉原告案件中应扣除的数额为368311元，第三人聂建军认可该房款368311元冲抵原告欠第三人聂建军的欠款及利息，在欠款中已经予以扣除。上述事实，有当事人提交的相关证据以及当事人陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告中汇公司与第三人聂建军之间协商约定将中汇公司开发的位于驻马店市雪松大道与盘古山路交叉口西南侧盘古佳苑小区部分房屋抵偿给第三人聂建军，并约定原告中汇公司与第三人聂建军均可以销售抵债房屋。因第三人聂建军已经认可被告张梦瑶向其指定方支付的368311元用于抵偿原告债务并同意从原告欠款本息中扣除，故原告主张被告张梦瑶所付购房款未用于抵偿债务，本院不予采信。诉讼中，原告称另案诉讼证据显示其已向第三人结清债务且已付超，第三人对此不予认可；因该案系原告与第三人等人之间的债务纠纷，且尚未审结，对于该债务纠纷，双方应通过另案诉讼予以解决。现无证据证明被告张梦瑶在购买诉争房屋时对原告所称情况知情，原告在被告张梦瑶购买房屋时也未提出异议并向被告张梦瑶出具了房款收据，被告张梦瑶在支付房屋对价以及签订合同过程中均属善意，其合法权利应依法予以保护。之后，被告张梦瑶将诉争房屋转卖给被告汤琪森，原告直接与汤琪森重新签订了《盘古佳苑房屋认购协议》，并将其向张梦瑶出具的收据更名为汤琪森，故原告与被告张梦瑶之间的《盘古佳苑房屋认购协议》已实际解除，而原告与被告汤琪森之间的认购协议书系当事人意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。本案中，第三人收张梦瑶的房款用于抵债的行为符合原告与第三人之间的约定，且原告向被告张梦瑶出具房款收据，应视为被告张梦瑶已向原告履行了支付购房款义务，之后原告将张梦瑶的收据更名为汤琪森，应视为原告对张梦瑶所付的购房款转化为汤琪森所付房款的认可。现原告以被告汤琪森、张梦瑶未支付购房款为由请求解除合同、返还房屋，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告驻马店市中汇房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费7920元，由原告驻马店市中汇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长 刘 林审判员 张伟光审判员 王 鹏二〇二〇年十一月十九日书记员 孙 鑫