广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初10886号原告：高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司，住所地广州市天河区花城大道86号1-4层316B房，统一社会信用代码914401015602365211。负责人：吴健梅，职务总经理。委托诉讼代理人：禤藴菁，系广东胜伦律师事务所律师。被告：尹艳，女，1972年6月4日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：邹卫俊，广东圣和胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾小东，广东圣和胜律师事务所实习律师。原告高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司(以下简称高成公司花城分公司)诉被告尹艳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告高成公司花城分公司的委托诉讼代理人禤藴菁，被告尹艳的委托诉讼代理人邹卫俊、曾小东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高成公司花城分公司向本院提出诉讼请求：1.被告尹艳支付拖欠的2020年2月至2020年4月的管理服务费42208.05元（每月管理费为14069.35元）及其迟延支付管理费的违约金(以当月欠缴的管理费为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，自当月6日期计算至实际付清之日止，以本金为限)；2.被告尹艳支付拖欠的2020年1月的水费293.44元；3.被告尹艳支付原告高成公司花城分公司为实现债权支出的律师费3000元；4.被告尹艳承担本案诉讼费。诉讼中，原告高成公司花城分公司将诉讼请求一中计算违约金的标准变更为按全国银行间拆借利率上浮50%的计算，并明确诉讼请求二中的水费为笔误，应为电费，原告高成公司花城分公司其余诉讼请求没有变更。事实和理由：原告高成公司花城分公司与被告尹艳签订了《临时场地使用协议》，约定原告高成公司花城分公司提供广州市天河区花城大道84号首层至4层首层自编106商铺给被告尹艳使用，使用期从2019年9月15日至2020年10月14日，使用场地使用管理费为每月14069.35元。被告尹艳应于每月5日前支付当月管理费与上月水电费，逾期支付的，每日按欠缴金额的千分之五支付违约金。签订合同后，原告高成公司花城分公司按约将上述场地交付给被告尹艳，但被告尹艳未按约支付2020年2月至4月的管理费及1月的电费。为维护原告高成公司花城分公司的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告尹艳答辩称，一、原告高成公司花城分公司没有证据证明其是合法物业管理企业，原告高成公司花城分公司不能根据原始场地使用协议约定的标准来收取物业管理费，根据法律规定，同一物业管理区域内同样性质物业，物业管理费应该是一致的。二、被告尹艳与原告高成公司花城分公司签订的临时使用场地协议并非物业管理服务合同，而是场地租赁合同，原告高成公司花城分公司只是物业管理公司，并非权利人，无权对场地进行处分。三、由于案涉物业为违法建设，该原始场地使用协议应认定为无效合同，故其取得的保证金和周转金应予以返还。四、即使临时场地使用有效，因疫情导致被告尹艳无法正常使用场地，被告尹艳有权不支付管理费给原告高成公司花城分公司。五、原告高成公司花城分公司无权要求被告尹艳支付管理费，原告高成公司花城分公司也不能要求被告尹艳承担律师费。六、原告高成公司花城分公司没有提供证据证明被告尹艳拖欠其2020年2月电费，被告尹艳也不认可其要求支付此费用的诉讼要求。经审理查明：位于广州市天河区珠江新城K1-1、K1-2地块建筑物的建设单位为案外人广州市天河区猎德经济发展公司（以下简称猎德公司）、广州市嘉裕房地产发展有限公司（以下简称嘉裕公司），已经取得《建设工程规划许可证》[穗规建证〔2010〕736号，申请（变更)门牌批准通知书对应上述证号的路名、门牌号为××、84号）。案外人广州市高德美居置业有限公司（以下简称高德置业公司）承租位于广州市天河区花城大道84号首层至4层房屋，租赁期限2015年9月1日至2025年8月31日（房屋租赁登记备案号：穗租备2015B0601300842号）。2015年12月31日，猎德公司、嘉裕公司共同出具转租证明，内容为：“1.猎德公司是广州市天河区珠江新城花城大道84号1-6层建筑物所有权人；猎德公司对广州市天河区珠江新城花城大道84号1-6层建筑物具有出租权；2.根据猎德公司与高德置业公司于2010年1月28日签订《广州市房屋租赁合同》，高德置业对广州市天河区珠江新城花城大道84号1-6层建筑物享有自2012年1月1日至2025年8月31日期间占有、使用、经营管理及收益权（包括但不限于出租、收取租金、支付或收取其他一切有关费用）。”高德置业公司与高成公司花城分公司签订了《委托物业管理合同》，约定由高德置业公司将位于广州市天河区花城大道、兴国路地段的CBD项目委托高成公司花城分公司实行物业管理，委托管理期限与高德置业公司经营期相同。高成公司花城分公司（甲方，下同）与尹艳（乙方，下同）签订《临时场地使用协议》，约定：甲方提供广州市天河区花城大道84号首层至4层首层自编106铺场地（以下简称“涉案商铺”）给乙方使用；该场地计租面积44.95平方米；该场地的装修及设备按现状交付乙方；使用期限从2019年9月15日至2020年10月14日；该场地的使用范围只限乙方用于珠宝；乙方使用场地的管理费按每月14069.35元计算；每月5日前乙方应主动到甲方财务部缴交当月管理费及上月水电费；逾期支付的，甲方有权按日加收所欠缴金额5‰的违约金；如乙方拖欠费用达三十天，甲方可无条件收回该场地及清理场地内乙方的物品，以折抵欠缴的费用，不足部分甲方保留继续向乙方追偿的权利；乙方在签订本协议时，除应向甲方一次性支付管理费保证金42208.05元、水电周转金3000元外，还须预付管理费14069.35元；管理费保证金与水电周转金在乙方无任何违约和无赔偿的前提下如数（不计利息）退还乙方；铺位按现状交付，乙方装修方案必须提交甲方审批，审批合格后方可施工；乙方承诺：乙方已到现场查看，已明知及充分了解场地现状、空间、结构、条件及风险，甲方只提供该场地空间给乙方；由于乙方欠费导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等合同条款。其后，高德置业公司追认其已将包括广州市天河区花城大道84号物业中临时场地使用及管理等相关事宜委托高成公司花城分公司处理，由高成公司花城分公司与临时场地实际使用人签订合同并收取相应费用。合同签订后，尹艳向高成公司花城分公司交纳了管理费保证金42208.05元、水电周转金3000元。高成公司花城分公司已将涉案商铺交付给尹艳使用，并对涉案商铺提供了服务和管理。尹艳没有向高成公司花城分公司缴纳2020年2月起的场地管理费。高成公司花城分公司（甲方）与广东胜伦律师事务所（乙方）签订《委托律师代理民商事案件合同》，约定甲方委托乙方在甲方与尹艳等6件案件中担任甲方的委托代理人，各案一审律师代理费3000元，合计18000元；高成公司花城分公司已向广东汇胜律师事务所支付了律师费18000元。诉讼中，高成公司花城分公司主张尹艳拖欠2020年1月电费293.44元，高成公司花城分公司没有举证证明，尹艳也予以否认。诉讼中，高成公司花城分公司主张其与尹艳签订的临时场地使用协议同时存在租赁和物业管理服务关系，每月收取的管理费中包含了场地使用费和物业管理费在内，两者具体数额不能区分。高成公司花城分公司确认同时期在同一商场非临时商铺每月物业管理费为43元/平方米。诉讼中，双方确认涉案铺位是在涉案建筑工程竣工验收后在一楼扶手电梯下面空间搭建的简易建筑物。尹艳主张疫情导致其无法正常使用场地。尹艳自认自高成公司花城分公司于2020年4月29日向其发出解除合同通知后才撤离场地。本院认为，高成公司花城分公司与尹艳签订的《临时场地使用协议》，约定由高成公司花城分公司提供场地给尹艳使用，尹艳按月向高成公司花城分公司支付管理费，基于高成公司花城分公司为涉案商铺所在物业的物业管理人，而尹艳向高成公司花城分公司支付的对价是管理费，因此，该合同名为场地使用协议，实际上同时包含了房屋租赁和物业服务的法律关系。高成公司花城分公司与尹艳签订的《临时场地使用协议》,没有违反法律、法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应严格履行。高成公司花城分公司依约提供场地和物业管理服务，尹艳理应向高成公司花城分公司支付对价。新冠××疫情属于重大的公共卫生事件，严重影响到了相关企业的生产经营。从民事活动的公平原则出发，可以适当减免尹艳应付的租金。由于高成公司花城分公司每月收取的管理费14069.35元中包含了场地使用费和物业管理费在内，而两者具体数额又不能区分，本院参考同时期在同一商场非临时商铺每月物业管理费为43元/平方米的标准，将每月管理费14069.35元按建筑面积计算出每月每平方米的单价与每月43元/平方米之间的差额作为租金的参考标准，并通过适当调整减免的比例，对管理费中包含的租金进行减免有所体现。综合尹艳的经营项目、受疫情和疫情防控措施影响的程度等情况，本院酌定涉案物业2月、3月份的租金各减免40%，4月份的租金减免20%，故尹艳尚需向高成公司花城分公司支付2020年2月至4月管理服务费（即租金、物业管理费）合计30076.95元。尹艳虽迟延支付管理服务费，鉴于其受疫情及疫情防控措施影响从而导致其收入大幅减少，故其未按照合同约定的时间足额支付管理服务费，不存在主观恶意，而具有法律上的合理事由。因此，对高成公司花城分公司要求按照合同约定的时间开始计算违约金，本院不予支持。同理，对于高成物业公司主张赔偿其支出的律师费，本院不予支持。尹艳自认自高成公司花城分公司于2020年4月29日向其发出解除合同通知后才撤离场，尹艳此时应当向高成物业公司结清欠付的费用，其继续拖欠已不具有合理性，故本院酌情其应从2020年5月1日起支付迟延付款的违约金。合同约定的违约金标准为每日千分之五，高成物业公司主动调整为按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准支付违约金，本院予以支持，违约金以不超过物业管理费的本金为限。高成公司花城分公司诉请尹艳支付电费，但未提交证据予以证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告尹艳于本判决书发生效力之日起三日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付拖欠2020年2月至2020年4月管理服务费30076.95元及违约金（违约金的具体计算标准为：以30076.95元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%，从2020年5月1日起计算至实际付清之日止，违约金以本金为限）；二、驳回原告广州高卫物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费469元，由原告广州高卫物业管理有限公司负担159元，被告尹艳负担310元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  郭志峰二〇二〇年十一月二日法官助理张彩莲书记员麦秋菊