江西省石城县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0735民初1903号原告：温小明，男，1969年7月19日生，汉族，居民，住石城县。原告：刘利萍，女，1969年7月4日生，汉族，居民，住石城县。两原告的共同委托诉讼代理人：赖玉婷，广东商达（龙华）律师事务所律师。特别授权代理。执业证号：14403202011186272。两原告的共同委托诉讼代理人：陈学礼，广东商达律师事务所律师。特别授权代理。执业证号：14403201910126441。被告：石城县辉翠投资有限公司，住所地：石城县琴江镇迎宾大道（东方明珠-水晶阁）。统一社会信用代码：9136073507427045XK。法定代表人：李小健，董事长。委托诉讼代理人：柳敏捷，江西博衍律师事务所律师。特别授权代理。执业证号：13610201010183049。原告温小明、刘利萍与被告石城县辉翠投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告温小明、刘利萍的共同委托诉讼代理人赖玉婷及被告石城县辉翠投资有限公司的委托诉讼代理人柳敏捷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告温小明、刘利萍向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告以购房款703393元为基准，按每逾期交房一日支付全部购房款万分之一的标准向原告支付自2020年1月1日起至2020年2月29日止期间的逾期交房违约金4220.36元；2.依法判令被告以购房款703393元为基准，按每逾期交房一日支付全部购房款万分之二的标准向原告支付自2020年3月1日起至被告使涉案房屋符合交房条件并实际交房之日止的逾期交房违约金，暂计至2020年8月5日的逾期交房违约金为22086.54元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月16日，原、被告就被告开发的坐落于石城县琴江镇迎宾大道东端翡翠城（二期）10幢10-1-503号房屋签订了《赣州市商品房买卖合同》。该合同约定：原告所购房屋建筑面积为138.82㎡，套内面积为116.23㎡，单价为5066.94元/㎡，总价款为703393元；该商品房交付时应当满足该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、相关设施设备已符合第十条约定的条件、已取得房屋测绘报告；被告应当在2019年12月31日前向原告交付该商品房；被告逾期交房60日之内，自约定交付期限届满之次日起，按每逾期交房一日向买受人支付全部房价款万分之一的标准计算违约金；被告逾期交房超过60日，自约定交付期限届满60日之次日起，按每逾期交房一日向买受人支付全部房价款万分之二的标准计算违约金。合同签订后，原告按约履行了支付首期房价款和办理按揭贷款的义务，但被告在合同约定的交房商品房期限届满时未向原告交付该商品房。根据相关规定，开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。至今，被告所售出的商品房仍未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，未完成建设工程竣工验收备案登记，未达到交付该商品房的条件。原、被告就逾期交房事宜无法达成一致处理意见，现原告为维护合法权益特提起诉讼。被告石城县辉翠投资有限公司辩称，1.合同约定各配套设施交付时间为2019年12月31日前，根据现行政策，办理竣工备案表系每期只能一并办理，不可单栋办理，而以前是可以单栋办理的，这导致只要有一栋不能办理，所有同期楼房全部不能办理竣工备案表，使得竣工备案表至今仍未下来，但涉案房屋已于2019年7月、8月取得工程竣工验收报告，结论系全部符合要求、合格，即涉案房全部具备了使用条件，且原告于2020年8月7日办理了交房并实际使用了房屋，且大部分业主办理了交房手续，正在装修，故被告自2020年6月后不存在任何违约行为，不承担任何违约赔偿责任。2.2019年12月以来，受到全球性突发公共卫生事件即新冠××的影响，尤其自2020年1月至2020年3月期间，全国基本处于封闭状态，各单位均以抗疫为主要工作，导致被告建设的工程无法办理相关竣工手续，故自约定交房日起至2020年3月31日期间应当扣除，不应计算违约责任。3.被告开发的楼盘存在特殊情形，本楼盘政府要求第一期建设为五星级酒店，并且先行开业，为了酒店开业的美观及形象，政府建议将本属于第三期的第19、20号楼并入第一期商品房建设。因该楼位置不同，影响了第二期全部楼号的竣工备案时间。故应酌情扣减一个月期间，不计算逾期时间。4.根据合同约定，每月违约金近4000元，原告未提供任何证据证明逾期交房给其造成的损失，故应参照逾期交房期间房屋产生租金收益作为原告损失。根据被告调查，与案涉房屋同类的月租金为800元左右，即原告的损失应为每月800元左右。本案合同约定的违约金系原告损失的5倍，属于法律规定的违约金高于损失30%的过分高于的情形。故应将合同十二条违约金数额调整为每月800元。综上，本案房屋双方约定的交房日应为2019年12月31日前，扣减公共卫生事件影响的3个月，并最长计算至2020年3月26日止，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2018年8月16日，原告温小明、刘利萍与被告石城县辉翠投资有限公司签订了一份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为2018081601XX1）。合同约定：买受人温小明、刘利萍购买出卖人石城县辉翠投资有限公司开发的位于石城县琴江镇迎宾大道东端翡翠城（二期）10号楼1单元503室商品房一套，建筑面积为138.82㎡（套内面积116.23㎡、分摊面积22.59㎡），单价为5066.94元/㎡，房屋总价款为703393元。付款方式为：于2018年8月16日前支付首期房价款213393元，余款490000元向商业银行申请贷款支付。商品房交付条件：1.已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2.相关设施设备已符合第十条约定的条件；3.已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期在60日内，在约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付货款部分），并自买受人付款之日起，按照同贷款基准利率计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。房屋交接：商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日书面通知买受人办理交付手续，买受人未收到交付通知书的，以约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同签订后，原告按约履行了支付案涉商品房的首付款及办理银行按揭贷款的义务。2020年8月7日，原告接收了房屋。至本案法庭辩论终结前，被告尚未取得案涉项目的竣工验收备案表。原、被告均认可本案房屋交付争议即为被告尚未取得竣工验收备案表。现原告以被告逾期交房应承担逾期交房违约金为由，诉至本院，请求依法支持其诉讼请求。另查明，被告主张根据《工程竣工验收报告》，案涉项目于2020年7月7日完成了勘察、设计、施工、监理及建设单位的验收，结论为合格，并据此主张案涉房屋具备了使用条件。以上事实，有原告提供的本案《赣州市商品房买卖合同》、首付款税务发票、贷款还款记录；被告提供的《工程竣工验收报告》；当事人陈述及庭审笔录等为证。本院认为，综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.被告是否全面履行房屋交付义务；2.被告应承担的逾期交房违约金数额。对此，分述如下：一、关于被告是否全面履行房屋交付义务的问题。原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》系当事人双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规定效力性禁止规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的义务。房屋交付应当具备合同约定及法律规定的交付条件，开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记，原、被告亦均认可本案房屋交付争议即为被告尚未取得竣工验收备案表。原告已按约履行足额给付房屋价款的义务，被告应按约将符合合同约定及法律规定条件的房屋交付给原告。本案合同明确载明双方约定的交房时间为2019年12月31日前。同时，虽然原告于2020年8月7日已接收房屋，案涉房屋发生了占有转移，但由于案涉工程项目尚未取得建设行政主管部门核发的建筑工程竣工验收备案证明材料，房屋不具备交付转移的实质条件，而被告未能举证证明原告在接收房屋时明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实，故被告以原告已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任，不予支持。被告应当对其未全面履行房屋交付义务的行为，依法承担逾期交房的违约责任。二、关于被告应承担的逾期交房违约金数额的问题。（一）关于本案逾期交房违约金的标准是否应予调整的问题。本案合同约定的逾期交房违约金的标准为：逾期60日内以全部房价款为基数、按每日万分之一计算；逾期60日后以全部房价款为基数、按每日万分之二计算。合同约定的逾期交房违约金每日标准在房屋总价款的万分之一至万分之三范围内，属于合理范围，被告主张约定过高请求调整，不予支持。（二）关于被告主张酌减逾期交房时间认定的问题。因新冠××疫情，2020年1月24日，我省启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，随即开始各类依法管控措施。2020年3月12日，全省由重大突发公共卫生事件省级一级响应调整为二级响应，复工复产有效有力推进。被告关于扣减公共卫生事件影响的抗辩，具有事实依据，但被告要求对此扣减3个月期间，时间过长。本院认为，将前述时间点作为扣减参照更为公平。被告以案涉楼盘存在特殊原因为由主张酌减1个月期间，不属于法定或者约定的免责事由，且未提供任何证据予以证实，不予支持。综上所述，本院对被告抗辩中的合理部分予以采纳，对原告诉讼请求中的合理部分予以支持，酌减逾期交房时间49天后，认定本案逾期交房违约金的起算日期为2020年2月19日。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第二百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，并参考江西省高级人民法院下发的《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第2条、第3条第一款、第4条第一款、第7条、第9条的规定，判决如下：一、被告石城县辉翠投资有限公司应当于本判决生效之日起10日内向原告温小明、刘利萍支付自2020年2月19日起至2020年4月18日止的逾期交房违约金，以房屋总价款703393元为基数，按日利率万分之一计算，计4220.36元；二、被告石城县辉翠投资有限公司应当于本判决生效之日起10日内向原告温小明、刘利萍支付自2020年4月19日起至涉案房屋取得建筑工程竣工验收备案登记手续之日止的逾期交房违约金，以房屋总价款703393元为基数，按日利率万分之二计算；三、驳回原告温小明、刘利萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费306元（原告温小明、刘利萍已预交，已减半收取），由原告温小明、刘利萍负担32元，由被告石城县辉翠投资有限公司负担274元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为二年。审判员  胡建芳二〇二〇年十一月三十日书记员  徐 涛