辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初5470号原告：张国龙，男，1976年3月14日生，汉族，住所辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：姜艳、张祖杰，均系辽宁滳盈律师事务所律师。被告：大连金万科置业有限公司，统一社会信用代码91210200MA0P5QCG56，住所辽宁省大连市甘井子区山东路**。法定代表人：周旭升，系总经理。委托诉讼代理人：梁红，辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘子瑄，辽宁智库律师事务所实习律师。原告张国龙（以下简称“原告”）与被告大连金万科置业有限公司（以下简称“被告”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，经原、被告同意适用简易程序进行审理，并于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人姜艳律师、张祖杰律师，被告的委托诉讼代理人梁红律师、刘子瑄实习律师均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年3月31日，原、被告协商一致签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的商品房。2019年7月10日，被告通知原告办理入住手续。原告在验房过程中发现房屋存在严重质量问题导致无法入住：1、没有按照宣传安装室内基础楼梯；2、房屋大面积的渗漏水；3、被告维修房屋装饰材料与前期房屋装饰材料存在差异。介于以上质量问题，原告拒绝收房并多次与被告进行协商，被告自2019年8月开始维修至今，仍未维修好，维修期间多次损害原告房屋，导致严重影响原告入住。综上所述，被告的违约行为造成了原告的巨大损失，为维护原告的合法权利，故诉请判令：1、被告赔偿因房屋无法入住，使原告无法按期收房所造成的损失167737.5元（自2019年7月10日至2020年4月5日止，共270天）；2、被告承担房屋维修完善前的取暖费2895.36元、物业费5194.8元、车辆管理费990元（暂计算至2020年4月5日）。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1、案涉房屋已于2018年12月28日取得《竣工验收备案表》，具备交付条件，不存在原告主张的没有达到交付标准的情形。2、合同约定的交房时间为2019年7月10日前，房屋交付时并不存在渗漏问题。2019年8月，案涉房屋因遭遇超强台风“利奇马”影响致渗漏，具有不可预见性，属于不可抗力，根据法律规定，我公司对此无责任，且我公司已履行保修义务。3、我公司已经按照双方合同约定，对案涉房屋及时履行了保修义务，渗漏问题已经于2019年11月30日前修复完毕。4、根据《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人通知送达后，除非有合法的理由，买受人超过通知规定的时间15日未办理房屋交接手续的，视为出卖人已按期交付。房屋交付时，买受人认为存在下列情形的，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理：（1）主体结构以外的质量问题；（2）装修和设备标准与合同约定不一致；（3）设备及配套设施不符合《新建住宅使用说明书》的约定。我公司已经于2019年7月10日前书面通知原告收房，其无正当理由拒绝收房的，案涉房屋自2019年7月10日起已经视为交付原告，原告无权要求我公司承担逾期交房违约金。5、至于原告所主张的室内楼梯，不属于双方商品房买卖合同附件三约定的交房标准，原告无权以此为由，拒绝收房，进而要求我公司承担逾期交房违约金。6、原告主张按照日万分之1.75标准要求被告承担逾期交房违约金，无事实及合同依据。7、原告主张的物业费及取暖费等费用与本案并非同一法律关系，不应在房屋买卖合同案件中处理。8、原告主张“维修房屋装饰材料与前期房屋装饰材料存在差异”一节，无事实依据。合同附件三对室外部分外饰面的交付标准约定为多层干挂石材、涂料、面砖结合，而我公司维修的部分是房屋外饰面的涂料部分，现外饰面所用装饰材料仍为涂料，并不存在更换装饰材料的事实。原告未举证证明其关于“维修房屋装饰材料与前期装饰材料存在差异”的主张，应承担举证不能的不利后果。综上，被告不同意原告提出的逾期交房违约金、物业费等全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对案涉事实认定如下：原告张国龙（买受人）与被告大连金万科置业有限公司（出卖人）于2018年3月31日签订《商品房买卖合同》约定，买受人购买行政街号甘井子区商城花园北街XXX号房屋，按套计算该商品房总价款3550000元。合同第八条约定：出卖人应当在2019年7月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有经验收合格条件的商品房交付买受人使用。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第八条约定的可以据实延期交付房屋的特殊原因包括：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人未付清房款及其他应交的费用的；3、因执行国家法律、法规、政策、政府指令导致的延期，因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致的延期。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、如买受人未付清应付款或违约金，则交付日期相应顺延；2、自合同约定的交付日期，商品房毁损、灭失的风险及物业服务费、采暖费等与本商品房有关的费用由买受人承担，该商品房保修期限亦从此日起计算。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人先行修复，如不能修复，则以同等品质的材料设备代替。该合同所附八栋墅叠拼交付标准中没有关于楼梯的记载，并备注有“其余未约定部分均以实际交付标准”的内容。该合同附件4为补充协议。补充协议第九条约定：出卖人的通知送达后，除非有合法的理由，买受人超过通知规定的时间15日未办理房屋交接手续的，视为出卖人已按期交付，房屋交付时，买受人认为存在下列情形的，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理：1、主体结构以外的质量问题；2、装修和设备标准与合同约定不一致；3、设备及配套设施不符合新建住宅使用说明书的约定。商品房毁损、灭失的风险及物业管理费、采暖费等相关费用，自交付之日或视为交付之日起由买受人承担。补充协议第十三条约定：买受人认为交付的商品房有质量瑕疵时，应以书面形式向出卖人提出，出卖人应在7个工作日内派工作人员前往处理，依据《住宅质量保证书》及时给予保修服务。买卖双方对交付商品房的质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体结构质量不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人直接损失。买受人无合法理由未按约定日期办理房屋交付手续，保修期从视为交付之日计算。上述合同签订后，原告向被告交付了房款。后被告向原告送达案涉房屋的交付使用通知书，告知其可在2019年7月9日至2019年7月10日期间办理房屋交接手续。原告实际于2020年4月5日收房并于接收房屋时交付自2019年7月10日起的物业费、车位服务费及2019年至2020年度采暖费。原告称其未按期收房系因为案涉房屋存在漏水的严重质量问题，并提供信访事项答复意见书、关于尽快开展对八栋墅小区房屋渗漏等质量问题进行维修的函、微信聊天记录截图、视频记录证明其所述。原告称对房屋存在的质量问题，被告虽进行过维修但始终未能维修好，漏水一直存在，原告根本无法居住使用。被告则提交大连市甘井子区城市建设管理局于2018年12月28日出具的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，拟证明甘井子区华东路26号宗地项目1#-14#楼、CK1#-CK3#楼工程已竣工验收备案，故被告可在合同约定的交付期限内向原告交付符合合同约定的房屋。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。案涉商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。合同约定的交房标准为商品房经验收合格，而案涉房屋于2018年12月28日经竣工验收备案，被告已通知原告于2019年7月9日-7月10日办理案涉房屋交接手续，即被告已在合同约定的交房期限前通知原告交付符合合同约定条件的房屋。原告以房屋存在质量问题为由要求被告赔偿因房屋没有达到入住标准使原告无法按期收房所造成的损失的诉讼请求，本院无法予以支持。关于原告诉称案涉房屋仍存在漏水的质量问题，按照《住宅质量保证书》应由被告承担相应的保修责任。原告要求被告承担2019年7月10日至其实际收房之日期间的采暖费、物业费及车位管理费的诉讼请求，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用驳回原告张国龙的诉讼请求。案件受理费1918元（简易程序减半收取），由原告张国龙自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  马雯菁二〇二〇年十一月十九日书记员  王 健本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。