四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初7229号 原告：冯艳玲，女，1986年6月3日出生，汉族，住成都市成华区。 原告：陈旺，男，1987年3月15日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：成都泽瀚置业有限公司，住所地成都市新都区新都街道电子路88号第一幢二层二号。 法定代表人：陈志宇，总经理。 委托诉讼代理人：竹颖，四川科信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阳丹，四川科信律师事务所律师。 第三人：陈道兴，男，1970年5月5日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：钟庆林，四川诚伦律师事务所律师。 原告冯艳玲、陈旺与被告成都泽瀚置业有限公司（以下简称泽瀚公司）、第三人陈道兴商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法由审判员王立国适用简易程序公开开庭进行了审理，原告冯艳玲、陈旺、被告泽瀚公司委托诉讼代理人竹颖、阳丹、第三人陈道兴委托诉讼代理人钟庆林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯艳玲、陈旺向本院提出诉讼请求：1.解除冯艳玲、陈旺与泽瀚公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，泽瀚公司返还冯艳玲、陈旺已付购房款495128元，并支付违约金350000元；2.泽瀚公司承担冯艳玲、陈旺已付购房款一倍的惩罚性赔偿金，即495128元；3.泽瀚公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年7月30日，冯艳玲、陈旺通过支付宝转账8000元、银行转账12000元作为定金，定购了泽瀚公司开发的位于成都市新都区××街道××道××号××栋××单元××层××号房屋。同年8月3日，双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定购房总价款495128元，第六条也约定了涉案房屋无抵押、权利状况正常。合同签订之后，泽瀚公司以合同备案为由将合同全部收走。冯艳玲、陈旺通过支付宝转账40128元、435000元付清余款，泽瀚公司确认并出具收据。2019年8月，冯艳玲、陈旺得知涉案房屋于2016年已经网签备案给他人。后经协商，泽瀚公司归还合同一份，双方签订《商品房买卖合同补充协议（二）》，该补充协议约定泽瀚公司在2020年8月15日前为冯艳玲、陈旺完成合同备案。但期限届满后，泽瀚公司仍未履约，且拒绝承担违约责任，故此提起诉讼。 泽瀚公司辩称，1.泽瀚公司将案涉房屋暂时备案给了四川鸿新建筑工程机械有限公司（陈道兴），只是作为泽瀚·峰景二期工地租赁费的保障，并非出售和抵押，不存在一房二卖，隐瞒买受人抵押给他人的情形，冯艳玲、陈旺所所主张的情况并不存在，泽瀚公司无须向其支付购房款一倍的赔偿金。2.泽瀚公司未能在2020年8月15日前完成备案，系因突发疫情之不可抗力所致，非泽瀚公司主观恶意所为。3.泽瀚公司与冯艳玲、陈旺在2020年4月重新签订了补充协议（二），对原主合同条款已进行了变更，故冯艳玲、陈旺仅能按该协议（二）约定的350000元以内主张权利，同时根据合同法规定，考虑到本案案情，且泽瀚公司愿意也恳请法院准予以贷款利率来计算违约金。 陈道兴述称，案涉纠纷与陈道兴无关联性。陈道兴与泽瀚公司就案涉房屋已于2015年7月29日签订商品房买卖合同，并备案登记到陈道兴名下；因案涉房屋备案在陈道兴名下，导致泽瀚公司无法为冯艳玲、陈旺办理案涉房屋的备案登记等手续，完全是泽瀚公司的责任；泽瀚公司也未按照已生效的（2019）川0114民初8409号民事调解书来履行义务，故其应当承担不利后果。 本院经审理认定事实如下：2017年8月3日，冯艳玲、陈旺与泽瀚公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》。合同约定由冯艳玲、陈旺以于2017年8月3日前一次性支付总购房款495128元购买泽瀚公司开发的位于成都市新都区××路××幢××单元××层××号房屋。合同第五条约定：“与该商品房有关的抵押情况为未抵押。”第十八条第一款约定：“出卖人在2018年10月30日前向买受人交付该商品房。”第二十四条约定：“（一）出卖人自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息。（二）本合同采用网上签约并备案登记的，出卖人保持签约文本与备案文本内容的一致。” 2017年7月30日，冯艳玲、陈旺通过支付宝转账方式向泽瀚公司支付购房款8000元，通过银行转账方式向泽瀚公司支付购房款12000元。2017年8月3日，冯艳玲、陈旺通过支付宝转账方式向泽瀚公司支付购房款40128元，通过银行转账方式向泽瀚公司支付购房款435000元。冯艳玲、陈旺共计向泽瀚公司支付购房款495128元。 2020年4月7日，冯艳玲、陈旺与泽瀚公司签订《商品房买卖合同补充协议（二）》，第二条约定：“1、出卖人在2020年8月15日之前完成双方签订的3-1-18-03《商品房买卖合同》的备案手续。2、如出卖人未能按时完成备案或备案完成之前由第三方对3-1-18-03号房屋提出权利主张，买受人有权解除合同并要求出卖人退还房款495128元以及支付违约赔偿金350000元。……”。泽瀚公司于当日将案涉房屋钥匙移交于冯艳玲、陈旺。 另查明，1.甲方泽瀚公司与乙方四川鸿新建筑工程机械有限公司（陈道兴）于2015年7月13日签订《补充协议》，协议第一条约定：“甲方备案‘泽瀚峰景’二期房屋两套给乙方作为塔机、电梯租赁费用，单价按3800元/平方米。（此两套房屋只是作为乙方在泽瀚峰景二期工地租赁费用的保障）。”第二条约定：“乙方在撤场‘泽瀚峰景’二期工地之日内，甲方将塔机、电梯租赁费用付清，同时将上述两套房屋赎回，单价按3800元/平方米；乙方无条件将上述两套房屋撤案，重新备案给甲方，乙方不再产生任何费用。”第三条约定：“上述两套房屋甲方在销售时，溢价部分归甲方所有，乙方只能按3800元/平方米收取。”第四条约定：“备案给乙方的‘泽瀚峰景’房屋，甲方有权按3800元/平方米赎回”。庭审中，经向泽瀚公司与陈道兴确认，作为该协议中涉及到的“房屋两套”包含案涉房屋。 2.泽瀚公司与四川鸿新建筑工程机械有限公司（陈道兴）于2015年12月15日签订了《补充协议》，涉及二套房屋作为四川鸿新建筑工程机械有限公司在泽瀚峰景二期工地租赁费用的保障。协议中提及的作为保障的“二套房屋”不包含案涉房屋，且经庭审中向泽瀚公司与陈道兴核实，均已经解除备案登记。 3.因四川鸿新建筑工程机械有限公司与泽瀚公司就租赁合同发生纠纷，四川鸿新建筑工程机械有限公司起诉至本院，本院于2019年11月8日作出（2019）川0114民初8409号民事调解书，调解达成的协议如下：一、泽瀚公司共需向四川鸿新建筑工程机械有限公司支付租赁费2194816元及利息；二、上述款项泽瀚公司于2020年1月20日前向四川鸿新建筑工程机械有限公司支付700000元，2020年3月30日前支付700000元，2020年4月30日前支付剩余租赁费794816元及上述资金利息（泽瀚公司每支付完毕一期款项，四川鸿新建筑工程机械有限公司向不动产登记中心解除一套房屋的抵押登记）；三、泽瀚公司如未在上述约定按期足额履行支付义务，则向四川鸿新建筑工程机械有限公司支付违约金200000元。 庭审中，经向泽瀚公司和陈道兴核实，该调解书调解协议第二项括号内所述的“房屋”共计三套，包含案涉房屋，且已经解除备案登记一套。 以上事实有四川省商品房买卖合同（预售）、商品房买卖合同补充协议、转账凭证、收据，商品房买卖合同补充协议（二）、钥匙移交单，补充协议（泽瀚公司与四川鸿新建筑工程机械有限公司（陈道兴）签订）、（2019）川0114民初8409号民事调解书、网签合同信息查询记录及到庭当事人的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，冯艳玲、陈旺与泽瀚公司签订的商品房买卖合同及补充协议、补充协议（二）不违背法律法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人应当按合同约定履行义务。 一、关于冯艳玲、陈旺主张解除商品房买卖合同的诉请。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，本案中，双方在《商品房买卖合同补充协议（二）》约定了解除合同的条件，即泽瀚公司未能在2020年8月15日前完成案涉合同备案的，冯艳玲、陈旺有权解除合同，现该条件已经成就，冯艳玲、陈旺据此诉请解除案涉合同，本院予以支持。 二、关于冯艳玲、陈旺主张的泽瀚公司向其支付购房款一倍的惩罚性赔偿金的诉请。本院认为，1.泽瀚公司虽然在与冯艳玲、陈旺签订商品房买卖合同之前，已与陈道兴办理了案涉房屋的商品房买卖合同备案登记，但结合本案已查明的事实，泽瀚公司与陈道兴之间并未建立真实的商品房买卖交易关系，而是建立的租赁（塔机、电梯租赁）关系，案涉房屋实是作为租赁债务的保障。2.商品房预售合同登记备案与否对合同的效力没有影响，商品房预售合同的登记备案仅具有债权公示效力，泽瀚公司与陈道兴并不因进行了买卖合同备案就具有合同效力的优先性。3.根据《中华人民共和国物权法》第一百八十五条第一款“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同”、第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之规定，对房屋办理抵押的，应当订立抵押合同并办理抵押登记。本案中，陈道兴与泽瀚公司就案涉房屋未订立抵押合同，也未办理抵押登记，不是法定抵押权形式，不享有因抵押而产生的优先受偿权。综上可知，本案不存在“一房二卖”或抵押的事实，不具有适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者拆迁补偿安置房屋的事实”之规定的事实和法律依据。故本院对冯艳玲、陈旺的本项诉讼请求不予支持。 三、关于冯艳玲、陈旺主张泽瀚公司应向其支付违约金350000元的诉请。冯艳玲、陈旺认为，因泽瀚公司违约致使合同解除，其应当按照《商品房买卖合同补充协议（二）》约定支付相应的违约金；泽瀚公司认为，该协议约定的违约金过高，应按贷款基准利率计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条规定：“当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本案中，考虑到泽瀚公司已将房屋钥匙交付给冯艳玲、陈旺，且积极采取与对方磋商的措施；冯艳玲、陈旺未举证证明就所受到的具体损失等情形，按照公平原则和诚实信用原则，以及适当惩戒违约方的立法目的，在泽瀚公司请求调整违约金的情况下，本院认为将违约金控制在冯艳玲、陈旺已付购房款的24%以内为宜，该比例占已付房款的相当比例，能公平恰当地体现泽瀚公司因逾期办理合同备案导致合同解除的违约责任。故泽瀚公司应向冯艳玲、陈旺支付违约金为495128元×24%=118830.72元。 关于泽瀚公司辩称的因疫情导致其履行不能。本院认为，泽瀚公司与冯艳玲、陈旺签订《商品房买卖合同补充协议（二）》是在疫情已经爆发之后，其应当预料到疫情所带来的影响及后果，故对泽瀚公司因疫情作为辩称理由不能成立。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百八十五条第一款、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、冯艳玲、陈旺与成都泽瀚置业有限公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》于本判决生效之日解除； 二、成都泽瀚置业有限公司于本判决生效之日起七日内向冯艳玲、陈旺退还购房款495128元，并向冯艳玲、陈旺支付违约金118830.72元； 三、驳回冯艳玲、陈旺的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8431.15元（已因适用简易程序减半收取），由冯艳玲、陈旺负担4569.15元，由成都泽瀚置业有限公司负担3862元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  王立国 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  沈欣瑶