山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋07民终1263号上诉人（原审原告）：山西盛典帝景房地产开发有限公司，住所地：山西省寿阳县朝阳东街盛典商务楼**。法定代表人：侯有俊，该公司经理。委托诉讼代理人：赵慧青，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王满元，寿阳县法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：王雷生，男，1971年8月16日出生，汉族，山西省太原市杏花岭区居民，现在山西省忻州监狱服刑。上诉人山西盛典帝景房地产开发有限公司（以下简称盛典帝景公司）、王雷生因租赁合同纠纷一案，不服山西省昔阳县人民法院（2018)晋0724民初490号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。盛典帝景公司上诉请求：1.请求在一审判决基础上判决王雷生再赔偿盛典帝景公司经济损失906.7万元；2.本案一、二审诉讼费由王雷生承担。事实和理由：1.一审认为“第三人干扰商场运营”无事实依据，据此而核减50%的租金明显不当。2.合同未履行，王雷生不应享有免租期免交租金待遇。免租期免交租金指的是在正常履行合同的情况下，盛典帝景公司给予王雷生的优惠待遇，该优惠是附条件的民事行为，即正常履行合同为前提条件。本案是由于王雷生单方违约致合同不能履行，故王雷生应按法律规定与合同约定赔偿盛典帝景公司的经济损失。王雷生针对盛典帝景公司的上诉辩称，首先，对于盛典帝景公司提出的“第三人干扰商场经营无事实依据”的问题，我认为合同签订具有欺骗性，合同写的很清楚，房屋的产权是没有经过出售、出租的。我租下房子后，装修时，购买房子的人不让我装修，说房子是他的，不让装修和经营，实际上是对我后期经营造成非常大的影响。而且，在我和盛典帝景公司合作时，盛典帝景公司的赵慧青说我受贿，2016年5月24日把我欺骗到寿阳开股东会，然后把我抓起来，判了五年，这个情况对方完全清楚，对方在2018年3月份提起本案诉讼，我无法履行合同，事实上在2016年5月份已经无法履行合同了，我进来就是他们弄的，所以盛典帝景公司2018年提出我违约，我要求寿阳法院全院回避。盛典帝景公司提出1500万的诉讼请求，昔阳法院问他有何依据，他又变回了主张1040万。上次开庭时对方提供了一份假的授权，我不认可一审中盛典帝景公司提供的李海全的通知以及给郭小燕的授权书。盛典帝景公司说即使出现出售房子的情形也不影响合同的履行，是否影响不能单方面说，而且合同也有约定，合同是主线，提供证据得有依据。盛典帝景公司提出免租期是合同履行后才有免租期是强词夺理，免租期是双方自愿签订的。王雷生上诉请求：1.依法撤销（2018)晋0724民初490号民事判决书“第二项”，并改判王雷生不承担任何经济损失或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由盛典帝景公司承担。事实和理由：一审判决认定王雷生承担经济赔偿缺乏事实与法律依据。首先，关于违约的问题。一审法院既然依据经双方质证的证据之一,即郭小燕证词及光盘，认定王雷生在其商场开业后有相关第三人主张该承租房屋权利的事实存在，随即又否定盛典帝景公司违约的事实，该认定明显前后矛盾，同时该认定也违反双方租赁合同中“保证房屋无任何权属争议”之约定，应当予以纠正。事实上，盛典帝景公司与王雷生签订《租赁合同》之前，且在履行合同过程中就明知其出租的房屋与第三人之间存在权属争议，该事实已由寿阳县人民法院于2016年4月15日作出的（2015)寿民初字第845、846、847、848、865、871号民事判决书确认，而该事实在签订合同之时盛典帝景公司并未向王雷生说明，导致合同履行过程中相关权利人因该租赁房屋争议向王雷生主张权利的纠纷频频发生。其次，关于经济损失的承担问题。从盛典帝景公司与王雷生签订的租赁合同来看，双方约定2015年7月1日至2017年6月30日为免租期，即在此期间不需要缴纳租金，2017年7月1日起为计租日。而王雷生于2017年3月20日被寿阳县人民法院以非国家工作人员受贿罪判处五年有期徒刑，对于该事实盛典帝景公司也明知，并知晓双方签订的租赁合同无法继续履行的事实，而盛典帝景公司直到2018年3月7日才向法院提起诉讼,要求解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第一百四十一条规定,盛典帝景公司因王雷生违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大，没有采取措施而致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿，故一审法院判决认定王雷生赔偿盛典帝景公司经济损失于法无据。盛典帝景公司针对王雷生的上诉辩称，第一，王雷生所称的郭小燕的证词是未经质证的王雷生一方的陈述，不能作为证据使用，而且郭小燕陈述的事实与实际情况不符。另外，关于对方提到的在履行合同中的情况也和事实不符，而且在一审期间王雷生没有举证证明其主张，我们认为王雷生的上诉请求、理由没有事实和法律依据。王雷生主张的第三人主张权属争议干扰了他的正常经营没有法律依据。退一步讲，即使有争议，也不影响租赁合同的履行。房屋交付后王雷生应该按合同约定履行。公司起诉时间是2018年3月6日，这个案子是王雷生提出管辖权异议造成诉讼时间的延长，根据合同约定，在上一次开庭的时候，这个损失应该是主张三年，1500多万，当时增加了诉讼请求，但考虑到增加诉讼请求需要给对方举证答辩时间，所以我们仍按原来的诉讼请求要求王雷生赔偿损失1040万元。我们主张损失是依据合同第十六条第七款约定，对方提的免租期是合同履行完毕后我方给王雷生的优惠条件，如果没有履行合同，王雷生不应享受免租期的优惠。盛典帝景公司向一审法院起诉请求：1.请求解除盛典帝景公司与王雷生之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令王雷生赔偿因违约致盛典帝景公司经济损失1040万元；3.本案诉讼费由王雷生承担。一审法院认定事实：2013年，盛典帝景公司在寿阳县城开发了寿阳县盛典名品时代广场。该公司股东和法定代表人为冀林义、李国涛、张贵柱、赵慧青。2015年6月15日，盛典帝景公司与王雷生签订《房屋租赁合同》。合同约定：①由王雷生租赁盛典帝景公司位于寿阳县盛典名品时代广场项目地下一、二层至地上四层部分商业用房用于经商；②租赁期限为15年，自2015年7月1日起至2030年6月30日止；③自盛典帝景公司向王雷生交房之日起，盛典帝景公司按约给予王雷生免租期，以便王雷生对标的房屋进行装修，筹备开业及试营业等，免租期内王雷生不需交纳租金，但需承担水、电费用。2015年7月1日至2017年6月30日为免收租金期；④合同签订后，盛典帝景公司保证房地产没有与任何第三人的租赁关系，不存在任何权属争议；⑤王雷生开业后，连续亏损12个月的，王雷生有权书面通知盛典帝景公司解除本合同，并不负任何违约和赔偿责任；⑥合同生效后，如单方强制解除合同，则按计租年度租金标准总额为标准赔偿对方经济损失。王雷生签订合同后，与合伙人郭小燕开始合作并注册成立山西盛德富鑫商贸有限公司，从2015年8月1日起负责商场的运营、收费、管理和维护等。公司任命郭小燕为总经理，全面负责商场的经营和管理。2015年7月10日，盛典帝景公司将重要合同、房屋钥匙、商户定金名单、物业交接条件表、办公室存放财产等物品交于郭小燕接受。王雷生授权的山西盛德富鑫商贸有限公司通过装修、改造、招商等一系列工作流程，于2016年1月1日使该租赁商场入驻商户，正式开业。2016年5月24日，王雷生因接受盛典帝景公司财物，被寿阳县公安局刑事拘留；2017年3月20日寿阳县人民法院作出判决，以非国家工作人员受贿罪判处王雷生有期徒刑五年。现王雷生服刑于山西省忻州监狱。一审法院认为，本案的争议焦点有二，第一，盛典帝景公司与王雷生签订的《房屋租赁合同》应否解除。诉讼中，盛典帝景公司要求解除合同，王雷生也明确表示同意解除合同，一审法院应予准许。第二，盛典帝景公司主张的经济损失是否合理及责任承担问题。从双方签订的合同看，2015年7月1日至2017年6月30日为免租期，即王雷生在此期间无需交纳租金。2017年7月1日起为计租日，至2019年6月30日两年租金共计800万元。因此盛典帝景公司所诉损失应当按自起租日开始至盛典帝景公司起诉之日（2018年3月7日诉至寿阳法院）共计8个月计算租金损失（800万元／24个月×8个月=266.6万元）较为合理；关于盛典帝景公司上述损失的承担问题，盛典帝景公司认为系王雷生单方违约终止合同，致使盛典帝景公司遭受租金经济损失；王雷生则抗辩称由于盛典帝景公司在签订合同时，刻意隐瞒房屋的租赁和出售情况，致使商场无法正常经营，在连续亏损200万元的情况下，无奈撤出商场，因而王雷生不存在违约。从庭审中双方提供的证据分析来看，王雷生商场在经营期间，确有第三人主张权利进而干扰商场正常营运之事实存在，依照合同法相关规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”。因此，王雷生作为承租人应承担盛典帝景公司租金损失的50％，即133.3万元。综上，盛典帝景公司、王雷生签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示,且不违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应恪守履行。在履行合同过程中，由于种种原因，致使双方意见发生分歧，现盛典帝景公司要求解除合同，王雷生表示同意，该院应依法准许。关于盛典帝景公司诉求的租金损失，对其合理部分，该院予以支持;不合理部分予以驳回。对王雷生辩称应由盛典帝景公司赔偿自己200万元经济损失之抗辩意见，因其未提供相应证据证实，故不予支持，待其取得确凿证据之后，另行解决为宜。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零八条、第二百二十八条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：（一）自判决生效之日起解除山西盛典帝景房地产开发有限公司与王雷生于2015年6月15日签订的《房屋租赁合同》；（二）王雷生在判决生效之日起三十日内给付山西盛典帝景房地产开发有限公司经济损失133.3万元；（三）驳回山西盛典帝景房地产开发有限公司的其它诉讼请求。经二审审理查明的基本事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案在二审期间争议的焦点问题是：一审判决确认的经济损失及责任承担是否合理。本案中，关于应否核减租金损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款规定“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”本案一审期间，王雷生提供了郭小燕的证词及录音光盘证据，用以证明合同履行期间存在第三人主张权利、扰乱经营的情形，盛典帝景公司虽对该证据提出异议，但对证人所述事实并未提出实质性的反驳意见，亦未提供反驳证据，一审法院审查后采信该证据并据之认定案涉合同履行期间确有第三人主张权利进而干扰商场正常运营的事实存在并无不妥，本院对此予以维持。盛典帝景公司所称郭小燕的证词未经质证与事实不符。依据前述法律规定，本案房屋租金应当予以适当核减。关于免租期内的租金应否支付的问题。为便于承租人对标的房屋进行装修、筹备开业及试营业等，盛典帝景公司与王雷生在租赁合同中约定了两年的免租期。现双方提前解除合同，盛典帝景公司要求王雷生支付免租期内的租金，王雷生则对此提出异议。本院经审查后认为，双方当事人在租赁合同中对承租人在租期内享有免租期作了明确约定，此为双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同并未对承租人享有免租期设定限制条件，现盛典帝景公司提出免租期内的租金损失主张既无合同约定，亦无法律依据，本院对其该项主张难以支持。关于王雷生提出其于2017年3月20日被判处刑罚，而盛典帝景公司于2018年3月7日提起本案诉讼，盛典帝景公司无权就扩大的损失向其要求赔偿一节，本院认为，王雷生接受刑事处罚系因其自身存在违法犯罪行为，且本案租赁合同的实际履行系由经王雷生授权的山西盛德富鑫有限公司负责经营管理，王雷生接受刑事处罚并不必然导致合同无法履行，王雷生提出盛典帝景公司扩大损失并无事实及法律依据，本院对其该项上诉理由不予采纳。综上，二上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费92066元，由上诉人山西盛典帝景房地产开发有限公司负担75269元，上诉人王雷生负担16797元。本判决为终审判决。审判长  元晓鹏审判员  胡 睿审判员  杨姣瑞二〇二〇年十一月十日书记员  张亚红