贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初3189号原告：祝瑞霖，女，1990年3月21日生，侗族，住本市云岩区。委托诉讼代理人：张纯婷、封小现，贵州北斗星律师事务所律师。被告：贵州新里程房地产开发有限公司，地址：贵阳市云岩区省府西路商住楼******，统一社会信用代码：915200007096688336。法定代表人李小文，职务：董事长。被告：贵州世联投资有限公司，地址：贵阳市南明区园林路油榨街商住楼**负****，统一社会信用代码：91520100750162113U。法定代表人王树贵，职务：总经理。上列被告共同委托诉讼代理人卢宁，贵州泽行律师事务所律师。李昌奇，贵州泽行律师事务所实习律师。第三人：贵阳天勤营销策划顾问有限公司，地，地址：贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区路**金利大厦********一社会信用代码：91520115095950235P。法定代表人陈栋，职务：总经理。委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师。原告祝瑞霖与被告贵州新里程房地产开发有限公司（以下均简称新里程房开）、贵州世联投资有限公司（以下均简称世联公司）及第三人贵阳天勤营销策划顾问有限公司（以下均简称天勤公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祝瑞霖的委托诉讼代理人张纯婷、封小现，被告新里程房开、世联公司共同委托诉讼代理人卢宁、李昌奇，第三人天勤公司法定代表人陈栋及其委托诉讼代理人石少会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、请求判令原、被告于2018年8月4日签订的《商品房买卖合同》和《商铺租赁合同》无效；2、请求判令被告返还原告及第三人连带责任支付的购买被告开发建设的位于贵阳市云岩区1元及利息（自2018年8月4日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；3、请求判令被告按照已付房款的一倍向原告支付赔偿金422141元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年8月4日，被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，公开向被告销售其所谓开发建设的位于贵阳市云岩区，作出“商铺包租5年，前三年租金和认筹金用于抵扣购房款”的承诺，原告遂向第三人交纳了购房意向金。随后，原告于2018年8月4日与被告签订了《商品房买卖合同》和《商铺租赁合同》，约定将购房意向金转化为购房首付款，原告即通过银行转账的形式向被告支付了剩余首付款，同日，二被告向原告出具收据一张，金额422141元。上述合同签订后，被告以需要审核为由，收回了原告已签字捺印的合同，但拒不返还原告应有的合同至今。后原告经过多方了解发现，被告在收受原告购房款至今，一直未取得商品房预售许可证明，且拒不配合返还原告已付购房款。被告新里程房开辩称，1、原告与新里程房开之间未成立商品房买卖合同法律关系，不应承担商品房买卖合同法律关系的法律责任；2、被告新里程房开仅应在实际收取原告的购房意向款的范围内承担返还责任，而不应对第三人向原告收取的服务费承担责任；3、世联公司不应当承担原告与被告新里程房开之间的缔约责任。被告世联公司辩称，其不是合同相对方，与其无关。第三人天勤公司述称，1、第三人通过策划团购优惠的营销活动，为被告推介购房人，实质上与其形成居间合同法律关系。原告作为购房人通过天勤公司的团购优惠活动，享受到5万元房款优惠，双方实际上形成服务合同关系；2、天勤公司不应当对涉案购房款及资金占用费承担连带责任；3、团购费系天勤公司基于团购活动，向原告收取的服务费，团购费与购房款属于不同法律关系，不应当在本案中一并处理。经审理查明：2018年7月27日，第三人天勤公司向原告出具了《收据》，载明：“今收到祝瑞霖交来阳明小镇21栋16号门面团购服务费人民币50000元”。2018年8月4日，被告新里程房开及被告世联公司以共同加盖财务专用章的方式向原告出具了《收款收据》，载明：“今收到祝瑞霖交来阳明小镇21栋16号门面购房款人民币372141元”。由于“阳明小镇”楼盘未能取得预售许可证，原告向被告要求退款未果，遂向本院提起诉讼，诉请如前。庭审中，二被告对“阳明小镇”楼盘未能取得预售许可证的事实予以认可，并陈述世联公司是新里程房开的投资方。天勤公司是为新里程房开开发的阳明小镇项目进行销售及策划，天勤公司的策划活动是购房人交5万元抵10万元，天勤公司收取的5万元相当于是新里程房开支付给天勤公司的服务费。天勤公司对此予以认可，其庭后提交的代理词中陈述：被告聘请天勤公司为阳明小镇进行营销策划以促进销售，天勤公司策划“购房人交五万抵十万”的团购优惠活动，并负责团购活动的推广、组织和居间，还负责组织该活动人员的接送、接待、参观、选房、协助签约等现场工作。最终通过天勤公司策划的团购活动，为被告推介购房者，并促进被告与原告之间订立认购书或商品房买卖合同。天勤公司与被告新里程房开成立居间合同关系，并非商品房的销售主体。在商品房销售过程中，并未实际获得涉案购房款，即便存在代收情况，亦立即转付给了被告。原告认为被告新里程房开与第三人天勤公司之间的关系与其无关，团购费的性质是房款。上述事实有原、被告及第三人的陈述、《收据》等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，原告未提交证据证明其与被告签订了《商品房买卖合同》和《商铺租赁合同》，故对其主张要求确认原被告双方签订的《商品房买卖合同》和《商铺租赁合同》无效的诉请，因无事实依据，不予支持。对于被告新里程房开及世联公司开发的“阳明小镇”楼盘现未能取得商品房预售许可证的事实，原告与被告新里程房开、世联公司均无异议。因此本案的争议焦点为：一、原告与被告新里程房开、世联公司及第三人天勤公司之间是何种法律关系？二、原告所支付的款项如何退还？三、原告诉请要求承担违约赔偿责任是否应支持？关于争议焦点一：1、原告与被告新里程房开、世联公司之间的法律关系：原告为购买“阳明小镇”商铺向被告新里程房开支付了购房款，被告新里程房开、世联公司共同向原告出具了《收据》，在该收据上载明了房号，故双方形成商品房预售关系。由于被告新里程房开、世联公司现未取得该商品房的预售许可证，其预售行为无效，因此原告所支付的购房首付款被告理应退还原告。2、原告与被告天勤公司之间的法律关系：第三人天勤公司协助原告办理房屋认购手续，享受购房价格优惠，并收取团购服务费，原告与第三人天勤公司系居间合同关系。虽然本案为商品房预售合同纠纷，与原告及第三人天勤公司之间的居间合同关系系不同的法律关系，但为解决当事人诉累，对原告与第三人之间的纠纷，在本案中一并予以处理。关于争议焦点二：被告新里程房开、世联公司共同在《收款收据》加盖财务专用章予以确认，应视为被告新里程房开、世联公司共同收款，应由被告新里程房开、世联公司共同将所收取原告的定金返还给实际支付款项的原告。因被告新里程房开、世联公司未取得商品房预售许可证，原、被告双方不能继续履行购房行为，故第三人天勤公司未能完成居间服务义务，因此其所收取的团购服务费理应退还原告。由于原被告双方未能继续履行购房行为系由被告新里程房开、世联公司未能取得商品房预售许可证，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，被告新里程房开、世联公司负有过错，第三人天勤公司作为居间方未如实向原告告知被告未取得商品房预售许可证的事实，亦具有过错，二被告及第三人占有原告资金亦对原告造成了一定的损失，故原告要求从交款之日起至实际给付之日止，2019年8月20日之前的按中国人民银行同期贷款利率标准支付利息。2019年8月20日之后的按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息的主张，于法有据，本院予以支持。关于争议焦点三：原告要求被告按照已付房款的一倍向原告支付赔偿金，因原告未提交证据证明其与被告签订了书面《商品房买卖合同》，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，故被告新里程房开、世联公司以及天勤公司不应根据该条承担相应赔偿责任。原告的该项诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第二款、第十一条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告贵州新里程房地产开发有限公司、被告世联投资有限公司自本判决生效之日起十日内共同退还原告祝瑞霖所支付的购房款人民币372141元并支付相应利息（2019年8月20日之前的利息为16853.4元。2019年8月20日之后的利息，以372141元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至款项退还之日止）；二、被告贵阳天勤营销策划顾问有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告祝瑞霖支付的团购费人民币50000元并支付相应利息（2019年8月20日之前的利息为2312.05元。2019年8月20日之后的利息以50000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至上述款项退还之日止）；三、驳回原告祝瑞霖其余诉讼请求。案件受理费人民币12242元，减半收取6121元，由原告祝瑞霖负担3060.5元，被告贵州新里程房地产开发有限公司、被告世联投资有限公司负担2697.5元，由第三人贵阳天勤营销策划顾问有限公司负担363元（原告已预交）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴静二〇二〇年十一月十一日书记员  刘航