湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0211民初3273号原告：中国银行股份有限公司株洲市珠江南路支行，所在地湖南省株洲市珠江南路**。负责人：廖年丰，系该支行行长。委托诉讼代理人：凌果，湖南恒昌律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为提起诉讼，代为申请执行，代为提出、承认、变更、放弃诉讼请求；代为和解、调解、签收法律文书；代为领取案款等。委托诉讼代理人：朱慧阳，湖南恒昌律师事务所实习律师。代理权限为一般代理。被告：张红，女，汉族，1986年8月25日出生，住，住重庆市江津市/div>被告：株洲市天玺房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区体育路**。法定代表人：胡杨，系该公司执行董事兼总经理。原告中国银行股份有限公司株洲市珠江南路支行（以下称中国银行珠江南路支行）诉被告张红、株洲市天玺房地产开发有限公司（以下简称天玺房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理，依法适用简易程序，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告中国银行珠江南路支行的委托诉讼代理人凌果到庭参加了诉讼。被告张红、天玺房产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国银行珠江南路支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告张红签订的《个人一手住房贷款合同》；2、被告张红偿还借款本金179314.05元，利息（含罚息）3749.22元，合计183063.27，（利息及罚息暂计算至2020年8月11日，此后的利息及罚息按合同约定的逾期贷款利率计算至实际清偿之日止）；3、被告张红承担原告为实现上述债权所支付的律师代理费18306元；4、原告对被告张红向原告提供抵押的位于株洲市芦淞区××路××号上城国际1202号房产在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；5、被告天玺房产公司对上述全部债务承担连带清偿责任；6、上述被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2011年9月12日，原告与被告张红签订了《个人一手住房贷款合同》，约定原告向被告张红发放贷款人民币32万元，借款期限15年，被告天玺房产公司对上述贷款承担连带清偿责任。上述合同生效后，原告依约履行了放款义务，但被告张红未依约履行按时足额还本付息义务，截至2020年8月11日，被告仍拖欠本金9303.02元，借款利息及罚息3749.22元。《个人一手住房贷款合同》附件一第三条约定：借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，并要求保证人承担保证责任。为确保上述合同履行，被告张红以其位于株洲市芦淞区××路××号上城国际1202号房产设定抵押，并办理了抵押预告登记。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告张红、天玺房产公司未向本院提出答辩意见，亦未提供证据材料。经审理查明：2011年9月12日，原告作为贷款人、抵押权人与被告张红（借款人、抵押人）及被告天玺房产公司（保证人）签订了《个人一手住房贷款合同》一份，合同主要约定：被告张红向原告贷款32万元用于购买位于株洲市芦淞区××路××号上城国际1202号房产，并以该房产向贷款方提供抵押担保；贷款期限为180个月，自贷款人实际放款日起算；贷款月利率采取浮动方式计算，具体利率水平按中国人民银行及中国银行股份有限公司届时公布的相关规定确定；按月结息和付息，每月的10日为结息日和付息日；还款方式为按月等额本息还款法，每期还本息金额为人民币2885.2元；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至借款人清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率；保证人天玺房产公司提供阶段性连带责任保证，本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任；借款人未按期偿还贷款本息构成违约，贷款人有权宣布本合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部或部分立即到期，终止或解除本合同，有权行使其他担保物权，要求保证人承担保证责任，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用、催收短信费用、资产评估及处置费用、鉴定费用、公告费用等）由借款人承担；被告张红自愿以案涉房屋为原告的上述债权提供抵押担保。原告与被告张红于2011年12月22日在株洲市房××商品房抵押预告登记（登记证明号：1000232702），但该房屋至今未办理不动产权证及抵押他项权证。上述合同签订后，原告于2012年1月10日向被告张红发放了32万元贷款，但被告张红未能按期还款，截止至2020年8月11日，被告张红欠原告贷款本金179314.05元，利息及罚息3749.22元。原告经催促还款未果，向本院提起诉讼。另查明，原告与湖南恒昌律师事务所订立了一份《民事委托代理合同》，委托该所代理本案的诉讼事宜，约定本案律师代理费按诉讼标的的10%计收。上述事实，有原告、被告天玺房产公司的营业执照、工商登记信息、被告张红的身份信息及常住人口登记卡、《个人一手住房贷款合同》、中国银行借款借据、株洲市房产登记证明预购商品房抵押预告登记、个人贷款未收应还本息清单、《民事委托代理合同》以及原告的陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。本案审查的重点为：1、原告与被告张红签订的《个人一手住房贷款合同》应否解除？原告所主张的借款本息金额及律师代理费有无事实及法律依据？2、被告天玺房产公司是否应对被告张红的债务承担连带清偿责任？3、原告对被告张红提供抵押的房屋是否享有优先受偿权？现具体分析如下：原告与被告张红签订的《个人一手住房贷款合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。原告依约提供了借款，但被告张红存在逾期还款的行为，其应按合同约定承担相应的违约责任。原告要求解除贷款合同，由被告张红偿还借款本金179314.05元及利息（含罚息）3749.22元（暂计算至2020年8月11日，之后的利息及罚息按合同约定计算至全部借款清偿之日止）的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。原告与被告在合同中约定了因合同争议解决发生的费用包括律师费，由借款人承担。但原告主张的律师代理费过高，综合考虑本案争议标的额，难易程度可能耗费成本，本院认为参照湘发改价服（2016）129号文件确定的相关标准予以计算较为适宜。按此规定标准，本案被告张红应承担的律师代理费为5492元（183063.27元×3％），对原告主张过高的部分，本院不予支持。被告天玺房产公司在《个人一手住房贷款合同》上作为保证人盖章捺印，向原告做出担保的意思表示，双方之间的保证合同关系成立并有效，被告天玺房产公司应按合同约定承担阶段性连带责任保证。根据《个人一手住房贷款合同》的约定，借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于该日之前发生借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的保证责任，因本案中被告张红并未办妥抵押他项权证，故被告天玺房产公司需对合同项下被告张红应付的本金、利息、罚息、复利和原告为实现债权所发生的其他费用承担连带担保责任，即对上述被告张红所负债务承担连带清偿责任，故原告主张被告天玺房产公司对被告张红的债务承担连带清偿责任，符合合同约定，本院予以支持。被告天玺房产公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，抵押权自登记时设立。依照《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，抵押预告登记是为保障将来实现抵押权所作的预告，其效力在于将来进行抵押权登记的排他性请求权，并非对现实抵押权的登记，故不能产生设立抵押权的法律效力。本案案涉房屋至今未办理现实抵押登记，故原告对案涉房屋不享有抵押权，对原告要求就案涉房屋实现抵押权的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，被告张红、天玺房产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院无法组织调解。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第三十一条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司株洲市珠江南路支行与被告张红、株洲市天玺房地产开发有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》；二、被告张红于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司株洲市珠江南路支行偿还借款本金179314.05元及计算至2020年8月11日止的利息及罚息3749.22元，之后的利息及罚息的计算按合同约定的利率标准计算至全部借款还清之日止；三、被告张红于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司株洲市珠江南路支行支付实现债权的律师代理费5492元；四、被告株洲市天玺房地产开发有限公司就本判决第二、三项所确定的债务向原告中国银行股份有限公司株洲市珠江南路支行承担连带清偿责任（保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿）；五、驳回原告中国银行股份有限公司株洲市珠江南路支行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4320元，减半收取2160元，由原告中国银行股份有限公司株洲市珠江南路支行负担137元，由被告张红、株洲市天玺房地产开发有限公司共同负担2023元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后收到预交诉讼费通知之日起七日内，到株洲市中级人民法院立案大厅或者以银行转账方式（户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101********，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部）交纳案件受理费。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  文姝婷二〇二〇年十一月十九日实习法官助理范亚西书记员  何 婷附本案适用法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。第一百八十条第一款第（一）项债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。