广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22614号原告（反诉被告）：于雷，男，1978年1月29日出生，蒙古族，住内蒙古赤峰市松山区××××××××××，公民身份号码150××××××××××××338。委托诉讼代理人：王云松，广东达熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄诺诗，广东达熙律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市格勤置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区×××××××××××内D区二楼201号，统一社会信用代码91440605MA4X90YE4P。法定代表人：李志鹏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄建南，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫槿，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告于雷诉被告佛山市格勤置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，被告在诉讼中提出反诉，本院依法受理并决定合并审理。本院依法适用简易程序，于2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄诺诗，被告的委托诉讼代理人闫槿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉请求：1.确认原告与被告签订的《商铺租赁合同》于2020年1月31日解除；2.被告向原告返还租赁保证金124200元、物业管理保证金7452元、水电使用周转金5000元；3.被告向原告退还2020年2月租金41400元、3月租金34776元、4月租金34776元；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告以其于2020年6月1日交还涉案商铺钥匙为由变更上述第1项诉讼请求为：确认原告与被告签订的《商铺租赁合同》于2020年6月1日解除。事实与理由：2019年3月22日,原告与被告签订了租期自2019年3月22日至2024年3月21日止的《商铺租赁合同》，就佛山市南海区×××××“天地会”***商铺进行承租。按照合同约定，原告交付了三个月租金124200元作为保证金及支付了物业管理保证金7452元、水电使用周转金5000元。2020年1月31日，原被告双方同意解除《商铺租赁合同》，2020年5月18日原告交还商铺，被告对此出具一份收到钥匙的书面文件。原告要求被告退还保证金，被告不予返还。原告多次与被告沟通无果，提起本案诉讼。被告对本诉辩称，一、原被告并非协商一致解除合同，而是原告单方撤场，其行为构成违约。二、原告缴纳的履约保证金作为合同正常履约的保证，由于原告单方撤场行为造成被告重大经济损失，根据合同相关约定及契约精神、商业惯例，该履约保证金应予以没收。三、2020年2月至4月，原告实际使用涉案场地，虽然2020年1月23日广东省曾发布防控新冠疫情的一级响应，但随着疫情得到控制，原告经营得以正常开展，且原被告双方签订租赁合同租期为5年，不存在长期受到不可抗力影响而无法履行合同的情形，原告依据不可抗力主张返还保证金及租金，不能成立。司法实践中，也有类似判决支持被告的观点。原告违约，应当依照合同约定支付2个月的租金作为违约金。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付违约金82800元；2.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：2019年3月22日，被告与原告签订《天地会租赁合同》，约定由原告承租位于佛山市南海区×××××“天地会”***商铺。租赁期限自2019年3月22日至2024年3月21日。至2020年上半年原告因经营不善，提出终止租赁合同，并在2020年6月1日归还涉案商铺钥匙、自行撤场。被告认为，根据双方签订的《租赁合同》，原告因自身原因需提前终止合同的，应提前60日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，并按照两个月租金的标准向对方支付违约金。原告擅自单方终止合同的行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。原告对反诉辩称，原告不同意被告的反诉请求。涉案合同解除原因为不可抗力，并非原告违约。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，原告不应承担违约责任。原告与被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。双方对对方证据的真实性均无异议，本院对全部证据的真实性予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2019年3月22日，原告（乙方，承租方）与被告（甲方，出租方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方租给乙方使用的场地位于佛山市南海区×××××“天地会”***商铺；该商铺经营范围限于乙方经营餐饮；该商铺租赁期自2019年3月22日起至2024年3月21日止；租金不包括管理费及税费，租金标准为41400元/月，按月支付；每月5日前，乙方向甲方支付当月的商铺租金，租金每年递增5%；签订本合同同时乙方应向甲方缴付租赁保证金124200元（三个月租金作为保证金），在签订本合同当天支付。租赁期满，乙方在履行完本协议所有义务并结清有关费用，经甲方确认后三十天内将保证金无息退给乙方；签订本合同时，应同时向甲方缴付物业管理保证金7452元（三个月管理费作为保证金）。租赁期满，乙方在履行完本合同所有义务并结清有关费用，经甲方确认后三十天内将保证金无息退给乙方。乙方入场经营后需缴纳水电周转金5000元。租赁期满，乙方在履行完本合同所有义务并结清有关费用，经甲方确认后三十天内将保证金无息退给乙方；甲方或乙方因自身原因需提前终止合同的，应提前60日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，并按照两个月租金的标准向对方支付违约金。如甲方提前终止合同的，除应返还保证金等费用外，还应赔偿乙方的装修损失等全部实际损失。租赁期间，乙方未经甲方同意持续三天不营业的，甲方有权解除合同并收回档位另行出租，并将保证金作为违约金予以没收，甲方保留向乙方追索由此引起的一切经济损失。同日，被告向原告出具收据，确认收到原告交来承租被告黄岐天地会广场B104铺租赁保证金124200元、物业管理保证金7452元，合计131652元。2020年3月27日，原告向被告申请减免外摆费用，被告予以同意。2020年3月28日，原告向被告申请2月份的租金分期交，10月份之前付清，被告予以同意。诉讼中，被告确认其已于2020年6月1日收回涉讼商铺，并对原告主张已支付的水电使用周转金数额予以确认。被告陈述，其已于2020年9月至10月期间将涉讼商铺另行出租。本院认为，被告确认其已于2020年6月1日收回涉讼商铺，且原、被告双方一致确认涉讼《商铺租赁合同》于2020年6月1日起不再履行，故原告诉请确认该合同于2020年6月1日解除，本院予以支持。原告主张其于2020年2月至4月期间受疫情影响基本没有使用涉讼商铺，并据此主张被告退回上述月份的租金，但其未能提供有效证据对此予以证明。相反，被告提供的微信朋友圈截图显示原告曾于2020年4月11日变更经营方式，重新开业经营，原告对此亦予以确认。退一步说，即便原告使用涉讼商铺开展经营活动确实受到疫情影响，但原告提交的收条显示，其于2020年6月1日将涉讼商铺的钥匙交还给被告，也就是说，2020年6月1日前涉讼商铺均是由原告在占有使用，原告应当向被告支付相应的租金使用费。况且，被告亦曾给予原告减免部分租金、租金分期支付等优惠措施，故原告诉请被告返还2020年2月、3月、4月的租金，缺乏事实和法律依据，亦不符合公平原则，本院不予支持。此外，原告主张双方协商一致解除合同，被告应向其返还租赁保证金、物业管理保证金及水电使用周转金，但未能提供有效证据对双方协商一致解除合同这一待证事实予以证明，被告亦对此不予确认，原告依法应承担举证不能的不利后果。结合涉讼《商铺租赁合同》约定的租赁期限、合同的履行情况、双方的诉辩陈述等，本院认定原告单方解除合同，已构成违约，依法应向被告支付违约金。被告抗辩主张没收原告已付的保证金，并反诉主张原告应向其支付两个月租金82800元作为违约金，实际上均是主张原告单方解除合同导致的损失。在被告未提供有效证据证明其除空置期损失外还存有其他损失及损失数额的情况下，本院综合考虑本案合同履行情况、当事人过错程度等因素，根据公平原则，酌情认定被告没收原告相当于两个月租金的租赁保证金82800元已足以弥补其损失，超出部分的租赁保证金41400（124200-82800=41400）元及物业管理保证金7452元、水电使用周转金5000元，被告应返还予原告。同理，被告关于原告向其支付违约金82800元的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款的规定，判决如下：确认原告（反诉被告）于雷与被告（反诉原告）佛山市格勤置业有限公司于2019年3月22日签订的《商铺租赁合同》于2020年6月1日解除；被告（反诉原告）佛山市格勤置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）于雷返还租赁保证金41400元、物业管理保证金7452元及水电使用周转金5000元；三、驳回原告（反诉被告）于雷的其他本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）佛山市格勤置业有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费3531.94元（原告已预交），由原告于雷负担2763.77元，被告佛山市格勤置业有限公司负担768.17元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告,本院不另收退。反诉案件受理费935元（被告已预交），由被告佛山市格勤置业有限公司负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二〇年十一月三日书记员 李和仪