广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初3338号原告：广州海天塑胶有限公司，住所地广州市花都区汽车城内东风西路西侧，统一社会信用代码914401147640455833。法定代表人：刘水彦，任总经理。委托诉讼代理人：钟建春、徐震烁，均为广东誉理律师事务所律师。被告：张照明，男，1970年9月17日出生，汉族，住河南省商城县，委托诉讼代理人：金辉，广东然铨律师事务所律师。原告广州海天塑胶有限公司（以下海天公司）与被告张照明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案后，依法适用简易程序于2020年3月13日公开开庭进行审理。原告海天公司的委托诉讼代理人徐震烁，被告张照明的委托诉讼代理人金辉到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，并依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员李晓琳独任审理。本案现已审理终结。海天公司向本院提出诉讼请求：1.确认海天公司与张照明签订的《厂房租赁合同》无效（合同总价3044200元）；2.张照明向海天公司返还定金254100元，并自起诉之日起至付清款项日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息给海天公司；3.张照明承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年4月25日，海天公司与张照明签订《厂房租赁合同》，约定海天公司租赁张照明名下位于广州市花都区炭步镇××村自编鸭湖工业区16号厂房（以下简称“厂房”），厂房租金为19元/平方米，空地租金为5元/平方米，租金每两年递增10%，厂房面积为4300平方米，均摊空地面积为600平方米，租期为2019年5月11日至2022年5月10日止，合同定金为：254100元。海天公司每月25日向张照明支付下个月的租金，张照明应在收到租金后七天内向海天公司开具发票。合同签订后，海天公司依约履行合同交付了定金和租金，张照明也将涉案厂房交付海天公司使用。2019年8月27日海天公司收到炭步镇消防安全委员会办公室发来《拆除通知书》，告知，涉案厂房因使用泡沫夹彩钢板做瓦顶或隔墙，违反了《消防法》第二十六条，属于违建，应予以拆除。同时经海天公司了解涉案厂房没有房产证、建筑许可证等相关证件。《拆除通知书》下达后，海天公司多次与张照明协商解除合同并要求退还保证金，但张照明均不同意。海天公司于2019年10月4日将涉案厂房及厂房钥匙交付给了张照明。海天公司认为，涉案厂房没有建筑许可证等相关证件且属于违章建筑，依照法律张照明不能向海天公司出租涉案厂房，故而案涉合同为无效合同。另外，涉案房屋是由张照明建设，涉案房屋涉嫌违建也是张照明的责任，因此其应向海天公司返还定金。张照明辩称，1.涉案合同有效，是双方真实意思表示，不存在合同法规定的合同无效的情形，也不违反法律禁止性规定，双方可以按照合同的约定履行义务。2.海天公司称厂房为违法建筑，其依据法律不能向海天公司出租是没有依据的，该厂房属于广州市花都区炭步镇鸭湖经济合作社的土地所建的厂房，该土地属合法使用的土地，我方于2016年从案外人张国辉处承租而来，后于2019年转租给海天公司，我方出租给海天公司的厂房是合法建设的，不存在其所称的违章建筑。海天公司单方解除合同没有依据，根据涉案合同第16条的约定，我方的厂房因消防问题收到整改通知后一直积极整改，且不影响海天公司的使用，没有导致合同不能履行或不能实现合同目的的根本性违约行为，故海天公司要求确认合同无效不符合合同约定，我方有权没收定金。3.因合同有效，海天公司单方解除合同违反合同约定，我方不予退还保证金是有依据的，故海天公司要求返还保证金的主张不成立。且海天公司主张的利息标准不符合九民会议纪要的规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月25日，张照明（甲方、出租方）与海天公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于广州市花都区炭步镇××村自编鸭湖工业区16号（以下简称该厂房）租赁于乙方使用，甲方将厂房面积4300平方米租给乙方作为仓储、物流场地，均摊空地面积为600平方米，作为乙方物流周转用地。租期为3年，从2019年5月11日起至2022年5月10日止。租金按月收取，乙方在每个月25日前向甲方交纳下个月的租金，租金含税，厂房租金19元/平方米，空地5元/平方米，每2年递增10%，2019年5月11日至2021年5月10日期间每月租金为84700元，2021年5月11日至2022年5月10日每月租金为93170元，甲方于2019年5月1日前将厂房交付给乙方，5月1日至5月10日为装修免租期。水、电费由乙方对公支付。在承租合同签订7天内，乙方向甲方缴纳254100元作为租金保证金，待租赁合同期满后或甲乙双方协议终止租赁合同结清所有的房租、水电，保证金7天内无息返还给乙方，如乙方在合同履行期未满时无理停止使用，其保证金归甲方所有，乙方无条件要求返还。甲方须保证该厂房的用地为合法用地，并按相关法律法规办理备案手续，如因该厂房用地涉及违法或证明手续不齐全导致无法办理备案或者导致乙方中途无法正常使用该厂房，乙方因此而造成的损失由甲方负责。合同还约定了其他内容。上述合同签订后，张照明依约将厂房交付海天公司使用。2019年4月30日，海天公司的法定代表人刘水彦向张照明指定的收款账户支付254100元并备注为押金，张照明确认其收取了该笔款项作为合同约定的保证金。诉讼中，海天公司明确其诉讼请求中主张的定金即为该笔保证金。当事人双方一致确认，海天公司已付清2019年9月25日之前的租金及水、电费。海天公司使用案涉厂房期间，炭步镇消防安全委员会办公室于2019年8月21日向海天公司发出《拆除通知书》，通知“经查明，你单位位于炭步镇××村狮头岭厂区内搭建的厂房（或仓库、办公室）为泡沫夹彩钢板做瓦顶或隔墙，存在重大消防隐患，违反了《中华人民共和国消防法》第二十六条的规定：消防构建、建筑材料和室内装修、装饰材料的防火性能必须符合国家标准；没有国家标准的，必须符合行业标准。现我办责令你单位自收到本通知之日起十天内自行拆除，逾期不改正，我办将抄告相关执法以违反安全生产法规、消防法规进行立案查处，并组织强行拆除处理，一切损失后果由你单位自行承担。”张照明称，其已对案涉厂房按照炭步镇消防委员会的要求进行整改，于2019年8月18日与广东中建诚建设工程有限公司签订了《房顶消防隐患工程承包合同》，并于2019年9月17日整改好了5000多平方米，并向炭步镇消防委员会说明了情况，虽炭步镇消防委员会没有书面回复，但已口头回复可以正常使用，因此并不影响海天公司的实际使用。为证明其上述主张，张照明提交了《房顶消防隐患工程承包合同》、《致炭步消防安全委员会书》作为证明。两份文书材料记载的主体为广州市花都区炭步锦和家具制造厂，张照明主张其为该厂的实际控制人。《致炭步消防安全委员会书》记载，“本厂锦和家具制造厂2019年8月15日接到贵委会告知书，要求拆除厂房泡沫瓦顶事项，排除安全隐患。现根据实际情况，特向贵委会报告：我厂从接受拆除告知书始，积极响应上级要求，及时安排整改，已于八月底动工整改好5000多平方米。确因工程面积太大，又时近年底，施工造成停工应向。客户严重流失，工厂面临无以为继的风险。为了求生存，特向上级部门申请后续分两期整改，年底前完成5000平方米，尾期2020年6月前完工，请安委会看在实际情况下，给予时间，谅解为谢。”据张照明提交的2019年9月16日《关于“解除通知”的复函》记载，张照明曾向海天公司说明：“本人已于9月15日收到贵司的‘解除《厂房租赁合同》通知’快递件，现对相关事项回复如下：1.关于缺乏消防资料：贵司所租赁场地已配备消防栓且功能正常，不影响该场地的正常使用。2.关于无产权证：物权所有人××××区炭步镇鸭湖经济合作社签订的合同是工业用地租赁合同，并非建筑物租赁合同，故无产权证。3.关于收到炭步镇安委会办公室《拆除通知书》：经咨询该单位，本人已委托相关有资质单位进行整改，确保符合相关通知要求，不影响该场地的正常使用。该费用本人承担。4.……贵司要求9月30日解除合同不符合合同条款的要求。……本人不同意提前解除合同。”2019年9月25日，海天公司向张照明邮寄《办理房屋交接手续的通知》，该快递投递结果为退回。海天公司于2019年10月4日将案涉厂房钥匙交还张照明。关于海天公司腾空场地的时间，双方当事人各执一词，海天公司主张其于2019年9月初已搬离，张照明主张海天公司于2019年10月4日交还钥匙之后才搬离。据海天公司提交的证据显示，广州高盛家具有限公司的马驰骋于2019年10月4日出具证明确认收到海天公司交还的厂房钥匙。2019年10月8日，张照明向海天公司寄出邮件，通知海天公司缴纳租金，逾期30天则张照明有权终止合同并收回厂房，马驰骋在该邮件寄递事宜申明中寄件人处签名。张照明为广州高盛家具有限公司的法定代表人。因双方当事人无法就案涉保证金达成一致处理意见，海天公司于2020年2月10日向本院提起本案诉讼。为查明涉案场地的土地性质以及规划报建情况，本院依法向广州市规划和自然资源局花都区分局发函调查案涉厂房取得《建设工程规划许可证》或经有关部门批准建设的情况，并补充提交了涉案场地的地图坐标及照片，该局复函表示：“结合贵院提供的地理位置图进行初步核查，我局未查询到来函所述‘广州市花都区炭步镇××村自编鸭湖工业区16号的地上建筑物’办理《建设工程规划许可证》的记录。”海天公司对该复函的真实性、合法性和关联性予以确认。张照明称，1.案涉厂房是否经过规划部门办理规划许可证不影响租赁合同的效力。由于涉案厂房是在炭步镇鸭湖经济合作社的集体土地上建设的，鸭湖经济合作社也允许承租方建设厂房，而且根据当时的社会状态，农村集体土地建设无需规划部门许可，无需办理规划许可证，这属于历史遗留问题。2.本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，该司法解释只调整城镇房屋，但是案涉的厂房并非城镇房屋，不应依据该规定案涉租赁合同无效。3.案涉合同是否有效，应当尊重当事人的意思自治。本案争议的产生是因为海天公司自身原因单方面解除合同，在双方签订合同时，海天公司就已知晓案涉厂房的现状，并以此与张照明签订租赁合同，也已经实际使用，以其实际行为认可了合同的效力。现在海天公司因为有替代案涉厂房的场所，便以合同无效为由要求返还保证金，明显是违反了诚实信用原则以及“任何人不得从其违法行为中获利”的原则。为证明其主张，张照明提交了广州伙伴房地产有限公司出具的《证明》及中介费收据、转账记录，广州市花都区炭步镇鸭湖经济合作社与张永辉签订的《原东辽砖厂土地租赁合同》，张永辉与张俊杰、张国辉签订的《原东辽砖厂土地租赁合同》，张国辉与广州市高盛家具有限公司签订的《2016厂房租赁合同之2019年补充协议一》作为证据。另查明，海天公司提起本案诉讼要求确认《厂房租赁合同》无效，诉讼标的为3044200元，经计算，案件受理费为31154元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。……”该司法解释第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，案涉厂房位于广州市花都区炭步镇××村自编鸭湖工业区，因无证据证明涉案厂房的建设已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，海天公司与张照明签订的《厂房租赁合同》应为无效合同。张照明辩称案涉合同以及案涉厂房的建设状况为当事人所确认并实际履行，据此主张案涉租赁合同有效，该主张缺乏法律依据，本院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。海天公司要求张照明向其返还保证金254100元，合法有据，本院予以支持。至于利息，张照明未退还保证金的行为造成了海天公司资金占用的损失，海天公司主张张照明自起诉之日起即2020年2月10日起支付利息至付清款日止，本院予以支持，但利率应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。海天公司主张中超出部分，本院不予支持。关于案件受理费的负担问题。本案中，张照明作为出租人出租未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的厂房，海天公司作为承租人未尽到审慎义务，未严格审查厂房的规划报建手续，海天公司与张照明对案涉《厂房租赁合同》的无效均负有过错，本案的案件受理费31154元应由双方各负担15577元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，判决如下：一、确认原告广州海天塑胶有限公司与被告张照明于2019年4月25日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告张照明于本判决发生法律效力之日起十日向原告广州海天塑胶有限公司退还保证金254100元并支付利息（计算方法：以254100元为基数，自2020年2月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款日止）；三、驳回原告广州海天塑胶有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31154元，由原告广州海天塑胶有限公司负担15577元，由被告张照明负担15577元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二〇年十一月四日书记员  高 波方琢华陈晓敏