贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初6568号原告：深圳市住宅物业管理有限公司，住所：深圳市福田区益田村中心广场康乐中心二楼，统一社会信用代码：91440300715257416P。法定代表人：李东升，系该公司董事长。委托代理人：赵腾飞，男，该公司员工，特别授权代理。委托代理人：郑国帆，男，该公司员工，特别授权代理。被告：兰洋，男，1992年1月28日生，汉族，户籍地：广东省珠海市香洲区。原告深圳市住宅物业管理有限公司（以下简称深圳物业公司）与被告兰洋物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳物业公司的委托代理人赵腾飞、郑国帆、被告兰洋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。深圳物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费63,811.8元、电费615元，并按每日0.3%支付违约金至支付日；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年3月19日，原告与绿地集团（贵阳）置业有限公司签订了《贵阳绿地·联盛国际前期物业服务合同》，合同约定物业服务收费选择包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为办公楼4.9元/月·平方米（不含能耗）、公寓式办公楼1.98元/月·平方米、商业4.9元/月·平方米（不含能耗），未能按时缴纳物业服务费用的按欠费金额每日0.3%支付违约金。合同签订后，原告正式入驻位于贵阳市观山湖区绿地联盛国际项目，并安排原告贵州分公司为绿地联盛国际项目提供物业管理服务。被告系上述物业X号楼X层X室的业主，建筑面积262.6平方米，按约定应当按每月每平方米4.5元向原告缴纳从2014年5月1日至2018年10月31日的物业管理费63,811.8元，2018年7月1日至2018年10月31日的电费615元。但被告一直拒绝缴费。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告拒不履行自己的缴费义务。现特向人民法院提起诉讼，维护原告的合法权益。被告兰洋认可深圳物业公司诉称的房屋面积，但辩称：对于原告提出的诉讼要求，希望法院不予支持。1、我们到现在为止都没有见到过物业服务合同，也不知道其在哪里签订的物业合同；2、在他们服务期限内，我们的需求他们都没有处理，比如漏水，都是我们自己来修理的，空调到现在也一直没有修理过，都是我们业主自己修理的。很多我们业主的共同区域他们也没有经过我们同意，就出租给别人，很多业主都不知情。原、被告围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院依法组织了庭审、质证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月19日，绿地集团（贵阳）置业有限公司（委托方/甲方）与原告深圳物业公司（受委托方/乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对绿地联盛国际提供前期物业管理服务事宜。在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、使用；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。物业服务收费选择包干制方式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：办公楼4.9元/月·平方米（不含能耗）、公寓式办公楼1.98元/月·平方米、商业4.9元/月·平方米（不含能耗）、公寓式办公楼裙房商铺3.9元/月·平方米（不含能耗）。业主应于接到开发商正式书面通知之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方交纳；……物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在每季的首月10日之前履行交纳义务。同时约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条（交费标准和期限）的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按欠费金额每日0.3%的标准向乙方支付违约金；甲方违反本合同第十七条（甲方的物业保修责任）的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担；本合同期限自2013年4月1日起，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。被告兰洋为联盛国际11#楼1单元22层01、02、03、04房的买受人，于2013年6月19日签署业主入驻会签单。因兰洋未缴纳11#楼22层02室2014年5月1日至2018年10月31日的物业费及2018年7月1日至2018年10月31日的电费615元，原告深圳物业公司遂起诉来院要求判令如前诉请。与本案同日开庭的原告深圳物业公司与被告冉应方一案中，本院查明，绿地·联盛国际小区11号楼大堂未经全体相关业主同意，被改变用途，由万颐酒店作为其酒店大堂使用。以上事实有原告营业执照、被告身份证、《前期物业服务合同》、业主入驻会签单、照片、及当事人陈述等在卷佐证，并经庭审举证，予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1、原告深圳物业公司的是否有权请求被告支付物业费；2、被告兰洋是否应当支付欠缴的物业费并支付违约金；3、被告兰洋是否应当向原告深圳物业公司缴纳电费。对于深圳物业公司的主体资格问题，首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”、以及《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”规定，在业主委员会重新选聘物业服务企业前，建设单位与所选聘企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。选聘物业服务企业的目的，是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理以及维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等。对前述设施、场地等共有部分的维护、养护是全体业主的权利，亦是享有共有部分权益的业主的义务。在业主可以自行行使或履行相关权利义务前，建设单位为保证房屋交付，并保证房屋的共有部分和设备得到必要的物业服务管理，可以按照法律、法规的规定选聘物业服务企业、签订前期物业服务合同。其次，被告认为该《前期物业服务合同》与购房合同的约定不同，原购房合同注明物业服务企业为上海科瑞公司，并以此否认原告深圳物业公司的主体资格。但根据深圳物业公司的说明，案涉小区更换物业服务企业系因为原服务企业上海科瑞物业管理发展有限公司因其发展战略调整而退出物业市场，即原物业服务合同已不能履行。小区的建设单位签订物业服务合同，根本目的是通过委托物业服务企业对小区共有部分的设施、设备、场地等进行有效的养护和维护。值得强调的是，案涉小区在2013年3月19日签订《前期物业服务合同》时，并未成立业主委员会，不具备由业主自行选聘物业服务企业的条件。因此，在2013年3月19日，原前期物业服务合同不能履行，业主也不具备重新选聘物业服务企业条件的情况下，建设单位与深圳物业公司签订物业服务合同并无不当。且根据法律规定，前期物业服务合同具有临时性的特点，在业主委员会重新选聘新的物业服务单位后即得终止。鉴于从2013年至2018年超过五年的时间内，绿地·联盛国际小区均未成立业主委员会，也未重新与其他物业服务单位签订物业服务合同，应视为该小区业主在这期间接受了深圳物业公司提供的物业服务。深圳物业公司依据合法签订的物业服务合同，在绿地·联盛国际小区提供了物业管理服务，有权请求业主缴纳相应的物业管理费。对于被告兰洋是否应当支付欠缴的物业费并支付违约金。原告深圳物业与建设单位绿地集团·贵阳（置业）有限公司签订的物业服务合同约定了物业费的缴纳期限和计费方式，兰洋应当按照约定缴纳费用。深圳物业公司主张双方实际按照4.5元每月每平方米计算物业费，低于《前期物业服务合同》的约定，本院予以支持。被告兰洋主张深圳物业公司在服务期内对于业主的需求都没有处理，但并未提供任何证据予以证明，本院不予采信。兰洋又主张很多业主的共同区域深圳物业公司未经业主同意就出租给别人，对此，在与本案同日开庭的原告深圳物业公司与被告冉应方一案中本院查明，绿地·联盛国际小区11号楼大堂未经全体相关业主同意，被改变用途，由万颐酒店作为其酒店大堂使用，但该情况并未超过一般瑕疵标准,未影响物业服务整体工作的正常运转，深圳物业公司仍然就物业服务管理合同履行了大部分合同义务，兰洋仍应按照约定支付物业费用，具体金额为4.5元/月/m2×54月×262.6m2=63,811.8元。对于兰洋认为深圳物业提供服务存在的瑕疵，兰洋可通过向业主委员会提请磋商、更换物业服务企业等方式维护自己的权益，如因此产生损失，可于案外与深圳物业公司协商或另案主张。对于深圳物业公司主张由兰洋支付违约金，深圳物业公司未提供任何证据证明其向兰洋履行了催收的义务，故本院对原告主张的违约金不予支持。另原告深圳物业公司主张兰洋向其支付电费615元，但并未提供任何证据予以证明，被告也未予认可，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二十一条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”、第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、由被告兰洋于本判决生效之日起十五日内支付原告深圳市住宅物业管理有限公司物业费63,811.8元；二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费705元，由被告兰洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请强制执行。审判员  舒瑛二〇二〇年十一月十三日法官助理刘忱书记员邵曦霖