北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初16997号原告：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市大兴区安定镇安定北街北京安定京安园林绿化有限公司内****，社会信用代码91110102674273048R。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：杜艳晶，女，1990年6月4日出生，汉族，北京爱家营企业管理有限公司法务专员，户籍所在地河北省保定市定兴县，公民身份证号×××。被告：任萍，女，1980年10月20日出生，汉族，户籍所在地辽宁省锦州市古塔区，现住址北京市顺义区，公民身份号码×××。原告北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）与被告任萍合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告爱家营公司之委托诉讼代理人杜艳晶、被告任萍到庭参与诉讼，本案现已审理终结。原告爱家营公司向本院提出诉讼请求：1．判令双方签订的《北京市房屋租赁合同》继续履行；2．被告向原告支付自2019年10月25日至2021年1月24日止的房屋租金共计127500元，按照合同约定每月8500元计算；3．依法判令被告给付违约金17000元；4．本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月23日，原告与被告签署编号为AFCZ10456761ZY的《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），合同中约定被告承租位于北京市顺义区×北街×号院×号楼×层×单元×的房屋，租赁期限为2018年10月25日至2022年1月16日，租金为8500元/月，租金支付方式为押一付三，合同签署后原告依约将房屋交付被告使用，但被告自2019年10月25日起再未交纳租金，在此期间原告多次向其催缴租金，被告始终不配合，拒绝交纳所欠租金。根据双方签署的《租赁合同》被告应按照合同约定支付租金，逾期五日未支付租金的，已构成违约，应承担违约责任。为了维护自身的权益，现原告诉至贵院，请求法院依法裁判。被告任萍辩称：同意继续履行合同，我主张抵扣三个月的房租，其余房屋租金愿意给付。不同意给付违约金，是原告违约在先。2019年10月18日，涉诉房屋内两台电视出现问题，报修后维修人员说不再具备维修价值，报上去更换，但无人联系我说明问题，直至2019年10月25日，还是无人与我联系，因其不履行维修义务，我便不再进行房租支付。后我与房东取得联系，房东把有问题的电视机搬走了，说让我跟原告协商。我多次与原告沟通但找不到负责人，只能自己更换了电视机，期间墙皮脱落也是自行更换。空调暖气漏水、热水器漏电均自行支付了维修费用。依据双方合同第七条第三款第三项，原告不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用房屋的，属于合同严重违约，且因维修影响正常居住的，应相应减少租金。因此，不同意原告的请求，我工作较忙，付出的时间和精力来处理本纠纷就是我的损失。本院经审理认定事实如下：2018年10月23日，爱家营公司与任萍通过“相寓”APP软件在线签订编号为AFCZ10456761ZY的《北京市房屋租赁合同》（机构代理成交版），约定任萍承租位于北京市顺义区×北街×号院×号楼×层×单元×的房屋，租赁期限为2018年10月25日至2022年1月16日，月租金8500元，押一付三，主要条款有“……第四条、房屋维护及维修。……（三）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。1．对于该房屋及其附属物品、设备设施损坏发生的维修，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方正常居住的，应相应减少租金。……第七条、合同解除。……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：……03．不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，应承担违约责任，甲方有权单方解除合同，收回房屋：01．不按照约定支付租金达五日的。……第八条、违约责任（一）甲方有第七条第（三）款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第七条第（四）款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。……（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担相应的赔偿责任。……。”其中附件中有《北京市房屋租赁合同》（经济机构居间成交版），为丁有红与任萍在北京我爱我家房地产经纪有限公司作为居间人的情形下签订，爱家营公司作为丁有红的租赁代理机构，该合同主要内容与前述合同一致，仍是爱家营公司与任萍签署，居间人系北京我爱我家房地产经纪有限公司。爱家营公司称通过“相寓”APP平台，有查询到任萍2019年10月18日通过平台报修过电视机故障，且该公司派出了维修师傅上门，但无法维修，后与房主丁有红协商更换电视机，一直未能协商妥，也就没有为任萍维修好或更换故障电视机。任萍在庭审中称爱家营公司在上门维修后称需要更换电视机，但始终未更换，也没有人解决问题，影响其正常居住使用，遂自2019年10月25日起拒绝交纳房租至今；因涉诉房屋空调漏水自行支付了维修费用、因热水器漏电自行支付了维修费用，没有在“相寓”APP平台报修。任萍提交了与房主丁有红的微信聊天记录、购买墙纸等截图以证明其实际支出的维修费用。经当庭核实，涉诉房屋在任萍承租时有三台电视机，但任萍称主要使用客厅的电视机，另有一台电视机也是坏的，后客厅的电视机故障才报修；任萍确认，涉诉房屋有两个卫生间，其中一个卫生间内的热水器漏电，另一个卫生间的热水器可以正常使用，垫付的维修费用收据未提交，其中热水器漏电维修费用400元、空调漏水维修费用280元，热水器维修费用400元有微信聊天记录为证。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》（机构代理成交版）、微信聊天记录、购买截图、APP截图等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《北京市房屋租赁合同》（机构代理成交版）系原告爱家营公司与被告任萍的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，双方之间的法律关系系房屋租赁关系，故任萍与爱家营公司均应按照该合同履行。关于原告爱家营公司主张继续履行合同的诉讼请求，被告任萍予以同意，故本院对原告主张继续履行合同予以认定，双方应继续如实履行涉诉房屋的租赁合同。关于原告主张被告支付自2019年10月25日至2021年1月24日的房屋租金，被告任萍同意在抵扣三个月租金后继续给付欠付原告的租金，鉴于在房屋租赁期间电视机并非房屋主体使用中的不可分割部分，暂时无法使用不会影响房屋使用的主要功能价值，本院认为被告任萍主张抵扣三个月房租的请求没有依据，其违约行为的事实明确，本院对其辩解意见不予支持。同时，鉴于原告不积极履行维修义务的过错属实，作为专门从事房屋租赁业务的企业应更全面、谨慎履行合同义务，故对于原告主张违约金的请求不予认定；依据《北京市房屋租赁合同》（机构代理成交版）第四条第三款的约定，原告未及时维修时，被告可以代替维修并由原告承担费用，本案中被告自行更换了电视机，该费用可以在本案中抵扣租金，本院依据双方陈述及客观市场价值酌定电视机维修抵扣的费用为1500元；关于被告主张其他维修费用，因被告未及时通知原告，也未提交充分合法证据证明实际支出，本院对此难以认定，其辩解意见不予支持；关于被告辩称处理纠纷的时间和精力也是较高费用才提出抵扣三个月房租的意见，其未提交证据予以证明，本院难以认定。因此，本院确认双方继续履行租赁合同符合双方的合同签订目的，结合合同内容，至本案庭审结束前被告房租给付日期为2020年10月25日，应付房租的租期至2021年1月24日，本院确定被告任萍给付拖欠房租自2019年10月25日起至2021年1月24日的金额共计127500元，在扣除电视机更换即替代维修费用1500元后还应给付原告拖欠租金126000元，并自2021年1月25日起被告应按照双方所签订的合同条款向原告继续履行给付租金的合同义务及其他合同约定的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告北京爱家营企业管理有限公司与被告任萍继续履行双方签署的《北京市房屋租赁合同》；二、被告任萍于本判决生效之日起七日内给付原告北京爱家营企业管理有限公司自二〇一九年十月二十五日起至二〇二一年一月二十四日止的房租共计十二万六千元（已扣减电视机更换费用一千五百元）；三、驳回原告北京爱家营企业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千三百八十九元，由原告北京爱家营企业管理有限公司负担三百八十九元（已交纳），由被告任萍负担一千元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，于本判决生效之日起七日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 冯晨晨二〇二〇年十一月二十六日法官助理 夏 天书 记 员 田小星