山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0202民初8218号 原告：刘某，男，汉族，1983年8月3日出生，住即墨市。 委托诉讼代理人：王某，山东海之源律师事务所律师。 被告：青岛兴源房地产开发有限责任公司，住所地青岛市市**新会路**。 法定代表人：王某，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘某，山东平军立稳律师事务所律师。 原告刘某与被告青岛兴源房地产开发有限责任公司（以下简称“兴源房地产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某委托诉讼代理人王某、被告兴源房地产委托诉讼代理人刘某到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。 刘某向本院提出诉讼请求：1、请求判令兴源房地产支付刘某购房面积差退款47427.92元及逾期利息（自2008年1月1日起计算至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款基准利率计算）；2、请求判令兴源房地产支付刘某面积误差比绝对值超过3%部分的房价款13265.12元（其中一倍已计算在47427.92元中）；3、诉讼费用由兴源房地产承担。事实和理由：2007年刘某与兴源房地产签订《商品房买卖合同》向兴源房地产购买了青岛市市南区东海西路XXXXXXXXXXX户房屋。合同约定该房屋产权登记建筑面积应为102.81平方米。根据青岛市不动产登记中心发放的不动产权属证书，涉案房屋实际建筑面积仅为98.85平方米。刘某向兴源房地产主张房屋面积差额款无果遂诉至贵院，望判如所请。 兴源房地产辩称，一、刘某面积差额计算方式错误，应依据双方签订的商品房买卖合同第五条第一款计算；二、2008年涉案房屋已经完成面积测绘，刘某主张已过诉讼时效；三、本案已由青岛市中级人民法院达成调解，双方应严格按照调解书履行，关于涉案房屋买卖之外的其他事项不应再做追究，为此刘某的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证，对双方当事人无异议的证据本院依法予以确认并在卷作证，根据上述真实性无异议的证据，本院依法确认的事实如下： 1、2007年10月24日，刘某与兴源房地产签订商品房买卖合同，合同约定刘某购买兴源房地产开发的青岛市市南区房屋，合同约定房屋建筑面积共102.81平方米。双方在合同第五条面积确认及面积差异的处理条款中约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照第一种方式进行处理：1.双方自行约定：（1）面积误差在1.5%以内不做调整，超过1.5%，按实际面积多退少补。后涉案房屋于2008年初实际交付。 2、因涉案房屋买卖合同履行过程中产生争议，兴源房地产将刘某、案外人刘信理诉至本院，三方最终在青岛市中级人民法院达成调解，青岛市中级人民法院作出（2012）青民一终字第232号民事调解书对三方的调解协议进行了确定。因刘某、案外人刘信理不履行生效调解书义务，兴源房地产依（2012）青民一终字第232号民事调解书向本院申请强制执行。2014年3月13日，案外人刘信理代刘某向青岛市市南区人民法院缴纳完毕全部购房款。2016年3月3日，兴源房地产在本院领取了涉案房屋的剩余全部购房款。 3、因兴源房地产在收取全部购房款后仍未办理涉案房屋的过户手续，刘某遂以协助办理涉案房屋过户为由将兴源房地产诉至本院，青岛市中级人民法院于2019年6月24日作出（2019）鲁02民终2448号民事判决书。因兴源房地产拒不履行生效的（2019）鲁02民终2448号民事判决书确定的义务，刘某遂向本院申请强制执行。2020年1月刘某依青岛市市南区人民法院作出的（2019）鲁0202执3488号执行裁定书办理了涉案房屋的不动产权属登记证书，不动产权属证书登记号为鲁（2020）青岛市不动产权第0010948号，载明涉案房屋实际建筑面积为98.85平方米，比双方合同约定的面积减少3.96平方米。面积误差比在3%以内（含3%）部分的面积为3.08平方米，面积误差比超过3%部分的面积为0.88平方米。 4、涉案的青岛市市南区房屋在本院的（2011）南民初字第10395号判决中确认的房屋成交价为1549758元。根据该价格及签订合同时载明的房屋面积102.81平方米，涉案房屋交易单价为15074元每平方米。 5、庭审中，兴源房地产提交其委托青岛市房产信托公司所做的房屋测绘报告书及（2011）南民初字第10395号判决书书一份。证明2008年7月18日涉案房屋已由青岛市房产信托公司进行房屋面积实测，涉案房屋面积为98.85平方米，根据相关法律规定，只有房屋在进行面积实测之后且向购房人公示才能履行交房义务，刘某在购买房屋时已明知涉案房屋实际面积为98.85平方米，时隔12年之久向兴源房地产主张权利已过诉讼时效。而（2011）南民初字第10395号判决书证明兴源房地产于2011年8月30日之前已经将房屋交付刘某，刘某应当知道涉案房屋包括面积的自然属性状态，但刘某至今才向兴源房地产主张权利已过诉讼时效。刘某对上述证据真实性无异议，但认为刘某于2020年1月才办理涉案房屋过户登记手续，才知道房屋实际面积，虽然之前的判决书在二审达成一致调解意见，但并未对房屋实测面积进行确定，因此刘某是在2020年1月才知道房屋的实测面积。 经本院调取上述涉案的青岛市市南区房屋产生纠纷的（2011）南民初字第10395号案件、（2012）青民一终字232号案件、本院(2016)鲁0202民初4330号案件、(2017)鲁02民终1561号案件、本院（2018）鲁0202民初2696号判决书、（2019）鲁02民终2448号案件的电子卷宗，因双方在上述案件中争议的为房款数额及过户等合同履行问题，在上述案件中除签订的房屋买卖合同中记载的面积为102.81平方米外，双方均未提交涉及涉案房屋面积的证据。本案中兴源房地产提交的房屋测绘报告书也并未在上述案件中提交及出示过，本案中也没有提交证据其将上述房屋测绘报告书所载的实测面积情况告知刘某。 本院认为，涉案的刘某与兴源房地产签订的买卖合同是在双方自愿平等的基础上达成的，且该合同经多次诉讼确认双方均无异议，合同依法有效，双方均应遵照合同约定及相关法律规定履行。经本院庭审查明刘某及兴源房地产对涉案房屋合同约定面积与实际建筑面积及二者的面积差均无异议。本案的争议焦点为：刘某所诉是否超过诉讼时效、之前达成的调解书效力是否及于本案面积差额问题及是否应给付二倍差额部分。 关于诉讼时效问题。根据我国《民法总则》第一百八十八条第二款规定“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”本案中，虽然原、被告双方就涉案房产经历多次诉讼，但诉争的问题均不是房屋面积问题，除双方签订的房屋买卖合同外，双方均未就面积问题举证，虽然刘某已认可其于2008年与兴源房地产交接了房屋，兴源房地产也对房屋面积进行了实测，但上述房屋办理产权过户登记手续时间为2020年1月，前述诉讼及本案均没有证据显示在办理过户前刘某知道该房屋的实测面积，因此对于本案诉讼时效应从房屋办理产权证后刘某知道实测面积开始起算。故对于兴源房地产提出的已经超过诉讼时效的抗辩意见本院不予采纳。 关于（2012）青民一终字第232号青岛市中级人民法院调解书对“双方其他事项互不追究”的约定是否及于本案。经查在该次调解时，刘某并不知道兴源房地产交付的涉案房屋面积与实际面积存在差异数，双方争议的系购房款金额及过户等相关的纠纷，因此在该调解书中对房屋面积并未明确。而本案涉案的合同面积与实测面积相差较大，事关房屋买卖的重要问题，兴源房地产也未提交证据证明刘某实在对涉案房屋面积差额是明知的基础上签订调解协议的，应认定刘某的调解是基于房屋买卖合同约定的102.81平方米就涉案房屋买卖的其他问题达成的解决方案，因此调解不能视为其对房屋面积纠纷的解决。故对于兴源房地产抗辩的应按照（2012）青民一终字第232号调解书确认的调解意见双方互不追究的意见本院不予采纳。 对于兴源房地产是否应支付房屋面积差47427.92元及面积差比绝对值超过3%房价款13265.12元的诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照下列原则处理…”根据上述法律规定，对于合同约定面积与房屋实测面积不符时有约定从约定，无约定的按照法律规定处理。本案中原被告双方在商品房买卖买合同中对合同约定面积与产权登记面积的处理方式为“面积误差在1.5%以内不作调整；超过1.5%，按实际面积多退少补”。该约定是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律规定，因此因交付面积与合同面积的差出现的纠纷应当按照上述双方当事人约定进行处理。因本案涉案房产实际交付面积为98.85平方米，合同约定面积为102.81平方米，根据双方约定的面积误差计算方式，面积误差比为3.85%，已超过1.5%，故根据双方当事人的合同约定，兴源房地产应当退还多收取的房款，因根据房屋交付房款与合同面积计算的房屋每平米价格为15074元，由此核算兴源房地产应退还的购房款为59693.04元（15074元*3.96平方米），刘某计算超出上述金额部分本院不予支持。 对于刘某诉请的利息。本案中，兴源房地产实际收到所有购房款时间为2016年3月3日。在此之前兴源房地产已经于2008年知道房屋合同面积比实测面积小3.96平，但其多次诉讼均未提及，并按照102.81平收取购房款。根据上述情况，其应当在收到房款后就退还多收取的房款。故对于刘某的该诉讼请求，本院支持其按照应退还的购房款59693.04元从2016年3月4日起至实际支付之日止的利息（从2016年3月4日起至2019年8月19日止的，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；其中自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 案经调解未果。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释〉》第十四条规定，判决如下： 一、青岛兴源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向刘某返还房屋面积差额款59693.04元及以该房屋面积差额款为基数计算的从2016年3月4日起至实际支付之日止的利息（从2016年3月4日起至2019年8月19日止的，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；其中自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回刘某其他诉讼请求。 如果青岛兴源房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2336元，简易程序审理减半收取计1168元，由青岛兴源房地产开发有限责任公司负担，因该费用已由刘某预交，青岛兴源房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内与判决款项一并支付刘某。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员  孙 瑛 二〇二〇年十一月二十一日 法官助理  牛艺臻 书 记 员  戴欣怡