上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初20425号原告：上海坤熵资产管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：朱静，董事长。委托诉讼代理人：毛伟疆。委托诉讼代理人：徐恺迎，北京安杰(上海)律师事务所律师。被告：郑海依，女，1986年3月18日生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海坤熵资产管理有限公司(以下简称“坤熵公司”)与被告郑海依房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告坤熵公司的委托诉讼代理人徐恺迎、毛伟疆，被告郑海依到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告坤熵公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《租赁合同》于2020年6月30日解除；2、判令被告腾退位于上海市宝山区塘西街路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室的房屋(以下简称“系争商铺”)，并恢复原状后返还给原告(交付标准为原告交付被告时的状态，见合同附件二)；3、判令被告支付原告2020年3月1日至2020年6月30日的租金61,713元(详见计算明细)；4、判令被告按照每日万分之五的标准支付原告上述欠付租金的滞纳金(以当期应付的租金为本金，自应付未付的次日起计算至实际清偿之日，暂算至2020年6月30日为3,304.63元，详见计算明细)；5、判令被告支付原告自2020年3月1日至2020年6月30日的物业管理费20,280元(详见计算明细)；6、判令被告按照每日万分之五的标准支付原告上述欠付物业管理费的滞纳金(以当期应付的物业管理费为本金，自应付未付的次日起计算至实际清偿之日，暂算至2020年6月30日为1,105.26元，详见计算明细)；7、判令被告支付原告房屋占用使用费(按照终止合同前日租金与物业管理费之和两倍的标准，自合同解除次日2020年7月1日起计算至实际返还房屋之日止)；8、判令被告已支付的保证金43,550元不予返还；9、判令被告支付原告违约金65,325元(违约行为发生时月租金16,705元与月物业管理费5,070元之和的3倍)。事实和理由：原、被告于2019年9月签订《商铺租赁合同》，约定原告将系争商铺出租给被告使用，原告依约将房屋交付给被告，但被告自2020年3月1日起一直拖欠原告租金、物业费等费用，原告多次催告未果，故提出诉请如上。被告郑海依发表答辩意见如下，同意诉请一和诉请二。诉请三不同意，起诉后郑海依又支付了一个月的租金，租金已经支付到2020年3月31日，另外要求减免3个月疫情期间的租金和物业费。诉请四的滞纳金不同意。诉请五的物业管理费不同意，要求减免，起诉后郑海依又支付了一个月的物业费，物业费支付到2020年3月31日。诉请六不同意。诉请七不同意，没有收到解除函，签收人不是本人。诉请八不同意，不返还保证金。诉请九不同意，被告不是故意违约。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：坤熵公司经各业主授权对包括系争商铺在内的上坤购物广场进行统一出租和经营管理。2019年9月，坤熵公司(甲方)与被告郑海依(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将系争商铺出租给乙方，建筑面积共计211.23平方米，房屋租赁期限自2019年9月20日起至2022年12月31日止。2019年9月20日至2020年2月19日月租金为10,023元，自2020年2月20日起至2021年9月19日止，租金为2.6元/平方米/天，即月租金16,705元。租赁期内第一年的物业管理费为每月建筑面积每平方米24元，即每月5,070元。租金、物业管理费每3个月为一个支付期，先支付后使用。乙方在每个支付月的第10日之前支付下一期的租金、管理费。乙方另需支付租赁保证金43,550元。乙方应在本合同的租期届满或提前终止后的七日内，把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，在与原状一致或甲方书面认可的干净、整洁和标准的可租用良好使用状态下交给甲方。返还时，应经甲方验收认可，乙方结清其应当承担的所有费用。同时，须将通向该广场及该房屋各部分的钥匙交还甲方。若乙方违约，甲方有权不予退还乙方已付的保证金。乙方逾期支付租金、物业管理费累计超过30天的，经甲方书面催告仍未缴纳的，违约方应向守约方按违约行为发生时月租金及物业管理费之和的三倍支付违约金，同时守约方有权书面通知违约方解除本合同。若乙方逾期支付本合同项下的任何款项，甲方还可要求乙方就其延迟支付之应付款项支付违约金，每逾期支付一日，按未付款项每日0.05%计收。合同签订后，郑海依支付保证金和部分租金、物业管理费，郑海依认为租金和物业费支付至2020年3月31日。经坤熵公司核查，起诉后，郑海依又支付租金和物业费20,503元，另外还支付了1,272元生活垃圾费，但并非物业费。所以郑海依尚拖欠2020年3月31日之前的物业费1,272元及之后的物业费，租金支付至2020年3月31日。2020年3月起坤熵公司多次向郑海依发送缴费通知、催款函、告知函等，要求郑海依缴纳拖欠的租金等费用并返回系争商铺。另外，郑海依认为2020年1月24日至同年4月24日期间，因为新冠疫情原因，系争商铺处于停业状态。坤熵公司认为，商场在疫情期间始终能够正常营业，大部分商铺也于2020年3月初开始陆续恢复，郑海依的商铺在4月初恢复营业是郑海依自己的原因导致的，与坤熵公司无关。以上事实，有《商铺租赁合同》、《商铺委托经营管理合同》等证据及当事人的陈述为证，有关证据已经经过质证，可以认定。本院认为，坤熵公司与郑海依就系争商铺签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，郑海依存在拖欠租金行为的，坤熵公司有权行使合同的单方解除权。现坤熵公司要求解除《商铺租赁合同》，本院予以支持。郑海依同意解除合同，但表示合同解除函未收到，坤熵公司也未证明已经送达到郑海依本人，郑海依于2020年9月8日收到本院寄送的诉讼通知等材料，故本院确定合同的解除日期为2020年9月8日。合同解除后，承租方应返还租赁物，双方就租金等进行计算。关于坤熵公司要求郑海依将系争商铺恢复原状后返还给坤熵公司的主张，本院予以支持，在返还之前应该参照租金标准支付房屋使用费。关于坤熵公司要求郑海依支付拖欠的租金及物业费的主张，具有事实和合同依据，本院予以认可，关于租金及物业费的标准，本院认为，因受疫情影响，客观上确实存在无法正常使用房屋的情形，但坤熵公司亦确有成本支出，根据公平原则、诚实信用原则，坤熵公司与郑海依应互谅互让、共担风险。郑海依提出疫情期间的租金应该予以减免，考虑到疫情属于不可抗力，对系争商铺的正常使用确实造成影响，即使郑海依能够开门营业，客流量等也与正常情况有所不同，故本院酌情确定减免一个半月租金。坤熵公司要求没收保证金43,550元，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金65,325元，系因郑海依逾期支付房租构成违约导致，双方合同约定应支付违约金，但是该约定明显高于坤熵公司的损失，在本院已经支持坤熵公司不予返还保证金的基础上，本院酌情确定郑海依再支付1万元违约金。关于逾期支付租金及物业费的滞纳金，坤熵公司的主张标准过高，鉴于本院已经支持了同一责任的违约金，故对于滞纳金，本院不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、原告上海坤熵资产管理有限公司与被告郑海依就上海市宝山区塘西街XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室房屋签订的《商铺租赁合同》于2020年9月8日解除；二、被告郑海依于本判决生效之日起十日内搬离上海市宝山区塘西街路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室房屋，并恢复原状后返还给原告上海坤熵资产管理有限公司；三、被告郑海依于本判决生效之日起十日内，按照每月16,705元的标准支付原告上海坤熵资产管理有限公司自2020年4月1日至实际返还商铺之日止的租金及使用费(在总金额中扣除一个半月的租金即24,112.5元)；四、被告郑海依于本判决生效之日起十日内，支付原告上海坤熵资产管理有限公司2020年4月1日前欠付的物业管理费1,272元，并按照每月5,070元的标准支付自2020年4月1日至实际返还商铺之日止的物业管理费；五、被告郑海依于本判决生效之日起十日内，支付原告上海坤熵资产管理有限公司违约金10,000元；六、原告上海坤熵资产管理有限公司收取的保证金43,550元不再返还；七、驳回原告上海坤熵资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费减半收取2,001元，由被告郑海依负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  韩 亮二〇二〇年十一月四日法官助理  杨 丽书 记 员  周秋娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。