河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0329民初3596号原告：翟晓彦，女，汉族，1984年10月20日生，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：常晓潇，河南开物律师事务所律师。被告：伊川县立奇置业有限公司，住所地：河南省洛阳市伊川县滨河街道办事处滨河大道与志远路交叉口西50米，统一社会信用代码：91410329579218956K。法定代表人：董文杰，系公司监事。委托诉讼代理人：刘跃辉，河南绿洲律师事务所律师。原告翟晓彦与被告伊川县立奇置业有限公司(以下简称“立奇公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告翟晓彦及委托诉讼代理人常晓潇到庭参加了诉讼，被告立奇公司的委托诉讼代理人刘跃辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告翟晓彦向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付具备《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证件及符合《商品房预售合同》约定的房屋平面图及装饰、设备标准的伊水华庭住宅小区13幢2单元1401号房屋；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金暂计16330.83元（按原告已付房价款每日万分之一的标准，暂支付自2020年1月1日至2020年10月31日期间的逾期交房违约金，最终支付至《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》办理完毕及交付符合《商品房预售合同》约定的房屋平面图及装饰、设备标准的房屋之日止；3.判令被告赔偿原告物业费1727元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月22日原、被告双方签订《商品房预售合同》（以下简称合同），约定被告向原告出售“伊水华庭”13幢2单元1401号商品房，房屋价款535437元。原告已按合同约定支付全部购房款。被告应按照该合同第八条约定的交付期限即2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备符合本合同预定且经验收合格的商品房交付原告使用。2020年1月2日被告通知原告办理房屋交付手续，被告不但未按照合同第十一条“交接”约定，向原告出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，且在原告未验收房屋的情况下，强制要求原告先签署《工程交房验收单》，并向其关联物业公司缴纳当年一整年的物业费1727元后才向原告交付钥匙准许验房。原告验房后发现屋内结构与合同附件一的房屋平面图及附件三约定的商品房装饰、设备标准严重不符，其中卫生间、厨房、客厅阳台处缺少三面墙壁，客厅阳台处缺少推拉窗和地漏，顶棚缺少黑色胶灰批顶，且原告发现该房屋根本没有按照国家规定及合同约定进行竣工验收备案，根本不符合合同约定房屋交付的条件。原告认为，双方签订的合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。现原告已按合同约定履行全部付款义务，被告未按约定及法定标准交付房屋已构成严重违约，故原告特诉至法院。被告立奇公司辩称：一、原告购买的商品房已达到交付条件，并未给原告的装修及入住造成损失和影响。答辩人与原告于2018年11月22日签订的《商品房预售合同》第八条约定的房屋交付条件为：1、经验收合格；2、综合验收合格；3、分期综合验收合格。该商品房经验收合格是指开发商在交付房屋时应当具备由勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位联合验收并盖有五家单位公章的竣工验收合格表；商品房综合验收是指经由城建、规划、工程质量、消防等有关部门对住宅小区进行的验收。而答辩人与原告选择的是第1项即商品房经验收合格，答辩人按照设计图纸进行了施工，于2019年12月10日组织监理、施工、设计、勘察单位对伊川县伊水华庭小区13号楼进行了工程质量竣工验收，经五方检验后出具了《单位工程质量竣工验收记录》，能够证明伊川县伊水华庭小区13号楼已验收合格，达到交付使用条件。答辩人也通知原告前来办理交房手续，原告也根据自身需要进行了装修并入住，足以能够证明房屋未给原告造成任何损失和影响其居住的后果。二、原告已办理房屋装修并入住应视为对房屋现状的认同并以实际行动履行了交房。原告于2020年1月7日办理了交房手续并于当日对房屋进行了装修且于2020年7月22日入住该房屋，原告的装修、入住行为能够充分证明对房屋现状的认同并以实际行为接受了房屋；原告办理交房手续和装修、入住行为实际是对双方签订的《商品房预售合同》相关约定事实上的变更补充的认可及实际履行。三、原告应当缴纳物业管理费用。原告已经接受房屋并对涉案房屋进行了装修及入住，享受了物业管理公司为其提供的物业管理服务，物业管理公司也对涉案房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，因此，根据《物业管理条例》第四十一条之规定缴纳物业费。四、国家环保政策以及“新冠疫情”不可抗力事件对建筑施工进度的重大影响。由于2019年秋冬季节，我市及我县出现重度污染天气，市县两级环保部门多次下发通知，要求自2019年9月24日起全市建筑施工工地暂停施工，该环保政策一直持续到2020年1月底，在此期间单体商品房已验收且单体工程验收合格，答辩人为了执行国家环保政策所做出的停工措施也必然影响到总体施工进度和综合验收。再加上2020年元月份爆发“新冠疫情”导致全国各行各业停工停学停产直至2020年5月8日才逐渐恢复正常，上述事实均属于不可抗力事件必然影响到上诉人的总体施工进度和综合验收。况且截至目前“新冠肺炎”疫情尚未解除，请法庭充分考虑“新冠疫情”对各行各业的影响。综上所述，基于上述事实，答辩人认为原告诉讼的请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院根据当事人的陈述、举证及庭审情况认定本案以下事实：2018年11月22日，原告翟晓彦作为买受人，被告立奇公司作为出卖人，双方签订编号为YS0139095的《商品房预售合同》，合同约定原告以535437元的价格购买被告开发的“伊水华庭”住宅小区（现福泉林溪）第13-2-1401房屋，建筑面积共143.95平方米，付款方式为买受人首付款165437元，余款37万元整办理银行按揭。房屋交付期限：出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。该合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任进行了明确约定，（1）逾期交房不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十条对规划、设计变更的约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议”。合同第十一条对房屋交接进行约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”。第十三条对出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任进行约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照合同附件三的标准进行更换维修或者按装饰、设备的实际差价进行赔偿”。第十四条对出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺做了约定：“出卖人承诺与商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.交房之日达到水通、电通，道路达到使用条件……”。原告首付165437元，后办理按揭贷款37万元，共计交付被告购房款535437元。2020年1月2日被告交付房屋，原告验房后发现屋内结构与合同附件一的房屋平面图及附件三约定的商品房装饰、设备标准不符，其中卫生间、厨房、卧室处缺少三面墙壁，客厅、阳台缺少地漏，顶棚缺少黑色胶灰批顶。2020年1月8日，原告申请装修，该房屋目前已简单装修。涉案房屋设计变更被告没有和原告沟通，仅于2019年12月10日有5家参加验收单位出具单位工程质量竣工验收记录，综合验收结论为验收合格，截至庭审之日涉案房屋尚没有进行竣工验收备案。本院认为，原、被告双方签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，应当认定合法有效。合同签订后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议焦点是被告是否违约，是否应当承担违约责任，以及违约责任如何承担。关于原告主张被告交付具备《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证件的诉讼请求，虽然双方在合同中有约定，被告存在违约，但该部分证件并非被告单方能够完成，系行政机关的职权范围，需由行政机关审核办理，故对原告的该项请求，本院不予支持。关于原告主张被告交付符合《商品房预售合同》约定的房屋平面图及装饰、设备标准的涉案房屋，该合同第十条关于规划设计变更约定“……出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议”，本案中被告未和原告沟通设计变更就交付房屋，且涉案房屋未经竣工验收备案，被告存在违约，原告可按照合同约定选择退房或者另行签订补充协议，原告诉求交付原设计平面图房屋，客观不能，本院不予支持。关于顶棚缺少黑色胶灰批顶，原告可按合同约定另行主张被告按装饰、设备的实际差价进行赔偿。本案中，双方合同约定交房期限为2019年12月31日前，被告于2020年1月2日交付给原告房屋，被告逾期交付，应当承担逾期交房违约责任，现原告要求被告承担逾期交房的违约责任，理由正当，本院予以支持，逾期交房违约金按合同约定计算，自2020年1月1日起按照购房款总额535437元日万分之一的标准（每日53.5437元）支付逾期交房2天的违约金，即107.09元。原告称被告交付不符合交付条件的房屋，应当视为未交付，应计算至符合验收标准之日，但原告接收房屋且已进行简单装修，原告已实际占有该房屋，故其主张本院不予支持。原告要求被告赔偿原告物业费，由于物业费是交给物业公司不是本案被告，故该项诉求本院不予支持。被告辩称系“新冠肺炎”疫情造成逾期，本院认为本地疫情发生在被告逾期之后，并非在合同履行期间，故对被告的辩解，不予采信。本院组织双方调解，但未达成调解协议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告伊川县立奇置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告翟晓彦支付违约金107.09元。二、驳回原告翟晓彦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为126元，由被告伊川县立奇置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 黄 园二〇二〇年十一月二十三日书记员 杨志娟