广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初3301号原告：深圳市华鼎物业管理顾问有限公司惠州大亚湾分公司，住所地：惠州大亚湾西区上杨翡翠山城，统一社会信用代码：91441300055383133H。负责人：任晓洁。委托诉讼代理人：曾保育，广东宝晟（大亚湾）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婉怡，广东宝晟（大亚湾）律师事务所律师。被告：柯爱明，女，汉族，1968年1月6日出生，住广东省深圳市南山区×××××××××××××，公民身份号码：430××××××××××××147。委托诉讼代理人：陆炳彪，广东格明律师事务所律师。原告深圳市华鼎物业管理顾问有限公司惠州大亚湾分公司与被告柯爱明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告深圳市华鼎物业管理顾问有限公司惠州大亚湾分公司的委托诉讼代理人杨婉怡及被告柯爱明的委托诉讼代理人陆炳彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市华鼎物业管理顾问有限公司惠州大亚湾分公司向本院提出变更后的诉讼请求为：1.判决被告立即向原告支付2018年1月至2018年9月期间的物业管理费6696元及违约金（从2018年2月1日起每月以744元为基数、按每日万分之五的利率标准累计至款项付清之日止）；2.判决被告立即向原告支付2018年1月至2018年9月期间的分摊水费2.46元、分摊电费216.76元及利息（以219.22元为基数，自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项付清之日止）；3.本案的诉讼费、保全费、保全担保费、公告费等均由被告承担。事实和理由：被告与惠州市宏业投资开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买了位于大亚湾西区上杨翡翠山城19栋02号的房屋，建筑面积为195.85平方米，约定的前期物业服务单位为原告。签订上述买卖合同后，惠州市宏业投资开发有限公司亦已向被告邮寄送达了《入伙通知书》，根据约定，业主或使用人收到入伙通知书后在限定期限内未办理相应手续的，视为入伙。根据上述事实，被告已正式入伙，应按月向实际的物业管理人，即原告缴纳物业管理费及水电费，但从2018年1月起至2018年9月止，被告已拖欠物业管理费6696元；从2018年1月起至2018年9月止，已拖欠分摊水费2.46元、分摊电费216.76元未予支付。原告曾多次以书面形式向被告催收物业管理费及水电费，但被告均未予以理睬。另，关于水电费的问题，惠州市中级人民法院已在（2018）粤13民终3121号民事判决书中予以认定，判决书第12页最后一行载明“在本案一审中涉案房屋能够正常使用而没有被停水停电的事实说明，华鼎惠州分公司所称的已经代付涉案房屋水电费的说法属实。……关于分摊的水电费部分，相关合同有明确的计算方式，且该部分费用在实务中是确实存在而无法一一出具票据的，应当予以支持”。综上所述，被告拖欠物业管理费及水电费的行为已严重侵犯了原告的权益。因此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。原告深圳市华鼎物业管理顾问有限公司惠州大亚湾分公司为证明其诉称事实，向本院提交了如下证据：1.原告、被告的主体信息；2.《商品房买卖合同》；3.开发商与原告签订的《前期物业服务合同》；4.竣工验收备案表；5.水、电费票据光盘；6.被告与原告签订的《前期物业管理服务协议》；7.收楼确认书及业主（住户）基本情况登记表。被告柯爱明辩称：被告确实与原告签订了前期物业合同，但是关于水、电费的支付，原告没有证据证明其代被告支付了该些费用。其计算的利息被告并未与原告进行约定，请法院驳回该项诉讼请求。此外，原告未能够提供证据证明其给被告提供了物业服务。因为被告迄今为止，尚未入住涉案小区。被告柯爱明未提交证据。本院经审理认定事实如下：被告柯爱明购买案外人惠州市宏业投资开发有限公司开发的位于惠州大亚湾西区大亚湾大道232号翡翠山城综合体红郡19栋2层02号房，建筑面积195.85平方米。2017年12月27日，被告柯爱明办理了案涉房屋的入伙手续。原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告名下案涉房产提供物业管理服务，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米3.8元收取，每月6-28日交纳当月物业管理服务费；公用及损耗水电费按实际使用费用每平方米建筑面积每月分摊（具体收费标准按政府规定的标准调整执行）；原告可提供水费、电费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用，收费标准执行政府规定）；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金，并有权采取必要措施催缴；本协议自签订之日起生效。协议签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务。但被告未交纳在2018年1月至2018年9月期间的物业管理服务费及公摊水电费。经催收未果，原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。另查，原告与案外人惠州市宏业投资开发有限公司于2012年10月17日签订一份《前期物业服务合同》，约定由原告为案涉小区提供物业管理服务，合同对双方的权利义务作出相应约定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是各方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。原告作为涉案物业的管理方，履行了对涉案物业的管理及维护义务，被告应支付从2018年1月1日至2018年9月30日期间的物业管理服务费6698.07元（3.8元/平方米/月×195.85平方米×9个月），原告诉请被告支付物业管理费6696元，有事实和法律依据，且未违反法律规定，本院予以支持。原告已按约提供服务，被告仅以尚未入住案涉小区、未享受到原告提供的物业服务作为抗辩理由，本院不予支持。关于违约金计算问题。原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》约定，如被告未能按时足额缴纳物业服务费用的，从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金。本案涉及楼盘与（2018）粤13民终3121号生效民事判决涉及楼盘一致，事实与（2018）粤13民终3121号生效民事判决相似，依据同案同判精神，本案违约金应当参照（2018）粤13民终3121号生效民事判决中的标准进行裁判，以应交费用为基数按每日万分之五的标准计付违约金。该协议约定，被告应于每月6-28日缴纳当月物业管理费。因此，原告诉请被告支付逾期缴纳物业管理费的违约金的时间从2018年2月1日开始计算，本院予以支持。结合原告诉请，故每月所欠管理费的违约金应从该月1日起，以744元（3.8元/平方米/月×195.85平方米×1个月）为基数，按每日万分之五的标准计至实际清偿之日止。关于分摊水电费及利息的问题。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》明确约定了分摊水电费的计算方式，且该部分费用在实务中是确实存在而无法一一出具票据的，应当予以支持。故原告诉求被告支付2018年1月至2018年9月期间的分摊水费2.46元、分摊电费216.76元，本院予以支持。占用资金应支付占用期间利息，结合原告诉请，故利息应以219.22元为基数，自原告起诉之日即2020年8月5日起至实际履行完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。本案保全费、保全担保费、公告费等并未实际发生，原告诉请被告承担上述费用，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告柯爱明自本判决生效之日起十日内向原告深圳市华鼎物业管理顾问有限公司惠州大亚湾分公司支付2018年1月至2018年9月的物业服务费6696元及相应违约金（每月所欠物业费的违约金从该月1日起，以744元为基数按每日万分之五的标准计至实际清偿之日止）；二、被告柯爱明应于本判决生效后十日内向原告深圳市华鼎物业管理顾问有限公司惠州大亚湾分公司支付2018年1月至2018年9月期间的分摊水费2.46元、分摊电费216.76元及利息（利息以219.22元为基数，自2020年8月5日起至实际履行完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告深圳市华鼎物业管理顾问有限公司惠州大亚湾分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告柯爱明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 王科丰二〇二〇年十一月五日法官助理 黄瑜佩书 记 员 王 晶