上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初14458号原告：上海土拔鼠网络科技有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王俊杰，董事长。委托诉讼代理人：沈海东，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕承栋，上海正策律师事务所律师。被告：上海添跃企业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：余春福。第三人：上海方泱企业管理咨询有限公司，住所地上海市宝山区蕴川路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：汤丹沁，执行董事。委托诉讼代理人：朱小红，上海一曼律师事务所律师。第三人：西藏大竹企业管理有限责任公司，住所地西藏拉萨市天海路天海德康名居13栋A单元302室。法定代表人：冯嘉禾，执行董事。委托诉讼代理人：宋薇，上海市傅玄杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：马丹，上海市傅玄杰律师事务所律师。原告上海土拔鼠网络科技有限公司(以下简称“土拔鼠公司”)与被告上海添跃企业管理有限公司(以下简称“添跃公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加上海方泱企业管理咨询有限公司(以下简称“方泱公司”)、西藏大竹企业管理有限责任公司(以下简称“大竹公司”)作为第三人参加诉讼，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告土拔鼠公司的委托诉讼代理人沈海东、吕承栋，第三人方泱公司的委托诉讼代理人朱小红，第三人大竹公司的委托诉讼代理人宋薇、马丹到庭参加诉讼。被告添跃公司经本院合法传唤未到庭，其股东大竹公司及方泱公司表示，添跃公司因股东间矛盾陷入僵局状态，大竹公司及方泱公司均无权代表添跃公司到庭应诉，同意添跃公司按缺席处理。本案现已审理终结。原告土拔鼠公司向本院提出诉讼请求：1、确认添跃公司与土拔鼠公司于2016年12月9日签订的《房屋租赁合同》、2017年2月20日签订的《补充协议》、2018年8月24日签订的《房屋租赁合同补充协议》无效；2、添跃公司向土拔鼠公司返还租赁保证金人民币693,926.31元(以下币种均为人民币)；3、添跃公司向土拔鼠公司赔偿装饰装修损失325,403.31元；4、添跃公司向土拔鼠公司赔偿物品灭失损失93,030.80元。事实和理由：2016年12月9日，添跃公司与土拔鼠公司签订《房屋租赁合同》，约定添跃公司将上海市宝山区真大路XXX号XXX号楼XXX、XXX单元房屋(以下简称系争房屋)出租给土拔鼠公司，面积4,545.21平方米，计租期2018年1月1日至2022年12月31日。2017年2月20日、2018年8月24日，双方又签订《补充协议》、《房屋租赁合同补充协议》，约定将租赁期限调整为2018年1月1日至2019年7月31日，租赁面积变更为1,306.19平方米。土拔鼠公司对系争房屋进行装修。2018年11月，添跃公司将系争房屋封锁，土拔鼠公司无法进入，后于2018年12月10日正式离开，但一直无法取出房屋内的物品。2019年初，土拔鼠公司经调查发现系争房屋是未经批准搭建的违章建筑，添跃公司出租违章建筑所签订的合同应为无效合同。关于租赁费用，土拔鼠公司实际向添跃公司支付租金2,044,962.24元，添跃公司同意免除2018年7月租金339,943.26元，2018年11、12月土拔鼠公司无法正常使用房屋应视为已付清租金，综上，土拔鼠公司已付租金共计2,708,018.98元。土拔鼠公司应付2018年1月1日至2018年12月10日的租金3,033,922.45元，减去已付租金2,708,018.98元，差额为325,903.47元。因土拔鼠公司还向添跃公司支付了保证金1,019,829.78元，其中325,903.47元与上述租金差额相抵，剩余693,926.31元应由添跃公司返还。综上，土拔鼠公司向本院提出上述诉讼请求。被告添跃公司按缺席处理，未作答辩。第三人方泱公司述称，系争房屋的实际情况虽然与产证登记不是很吻合，但是建造房屋时得到政府允许，并不是违法建筑，添跃公司与土拔鼠公司签订的租赁合同应为有效合同。确认土拔鼠公司向添跃公司支付租金2,044,962.24元、保证金1,019,829.78元，认可按照合同约定的标准计算2018年1月1日至2018年12月10日的租金为3,033,922.45元，但不同意返还保证金，理由如下：合同提前终止，土拔鼠公司应补足2017年4月1日至2017年12月31日免租期租金3,059,489.34元；添跃公司实际于2019年2月24日收回系争房屋，土拔鼠公司应按合同约定的租金标准支付2018年12月11日至2018年12月25日的租金，还应按每日每平方米30元的标准支付2018年12月26日至2019年2月24日的占用费3,565,898.70元；土拔鼠公司还应支付违约金200万元；根据合同约定，保证金应抵充乙方承担的费用，而土拔鼠公司支付的保证金已不足以抵充上述费用。土拔鼠公司拖欠租金构成违约，添跃公司有权解除合同，并不应承担装修损失。土拔鼠公司于2018年12月自行搬离，添跃公司于2019年2月24日收回房屋，并未提前进入房屋清理物品，而且根据合同约定，合同解除后乙方未撤离的物品视为放弃。综上，不同意土拔鼠公司的全部诉讼请求。第三人大竹公司述称，大竹公司是添跃公司的大股东，但未参与其经营管理及财务管理，对本案租赁事实不清楚，请求法院依法查明事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市宝山区真大路XXX号厂区的房地产权利人登记为上海光华印刷机械有限公司(以下简称“光华印刷机械公司”)，房地产权证附记显示相关厂房于1993年竣工，总建筑面积为21,968平方米，其中8号楼面积为566平方米。光华印刷机械公司曾出具公函，确认添跃公司合法拥有该厂区从2015年6月8日至2035年6月7日期间土地及地上全部附属房屋、设施的改造权、租赁经营权。2016年12月9日，添跃公司(甲方)与土拔鼠公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方合法拥有上海市宝山区真大路XXX号的转租权，有权将其改造为《昇PARK文创产业区》，并将其中的系争房屋出租给乙方；乙方明确系争房屋不拥有独立的房屋产权，不可单独抵押，乙方不得因此而向甲方提出任何索赔要求或任何其他形式的权利主张；房屋计租建筑面积4,545.21平方米；租赁用途为办公及影棚；租赁期限自2017年4月1日起至2022年12月31日，其中装修期为2017年4月1日起至2017年12月31日，装修期内不计算租金；2018年1月1日起的月租金为339,943.26元；乙方应向甲方支付租赁保证金1,019,829.76元，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外返还给乙方。合同第7.1条约定，乙方应在租赁期满或合同解除等提前终止的当日返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按30元/平方米向甲方支付房屋占用使用费。合同第7.5条约定，乙方在租赁期满或合同解除等终止之日没有向甲方交还房屋，甲方可开启房屋门锁并更换门锁，在任何时间以任何方式处置房屋内的所有财产而不负任何责任。合同第10.2.5条约定，乙方逾期支付、未足额支付租金累计超过二十日，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方应向甲方支付违约金200万元等。合同第11.14条约定，如因乙方违反第10.2条约定导致甲方单方面解除合同的，则乙方丧失装修期和免租期内的租金减免优惠，须按合同约定的租金标准向甲方补交装修期和免租期内减免的租金。2017年2月20日，双方签订《补充协议》，约定将2018年1月1日至2018年1月31日的首期租金金额调整为288,809.65元，支付期限调整为2017年2月21日前。2017年3月31日，双方签署房屋交接单，添跃公司将系争房屋交付给土拔鼠公司。2018年8月24日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定乙方将8号楼201单元及101单元东侧966.43平方米返还给甲方，乙方继续租用101单元部分面积，租赁建筑面积为1,306.19平方米；原合同租赁期限调整为2018年8月1日至2019年7月31日；2018年8月1日至2018年8月31日的租金调整为241,937.21元；2018年9月1日起的月租金调整为139,054.81元；乙方返还部分面积的租赁保证金602,665.35元作为乙方应支付给甲方的租金使用，由甲方直接先行抵扣，原租赁保证金调整为417,164.43元。2018年11月15日，添跃公司向土拔鼠公司发送《房屋租赁合同解除通知函》，主要内容为，土拔鼠公司已逾期支付租金144天，经多次催讨未果，根据合同约定，添跃公司有权解除合同，现正式通知土拔鼠公司，双方租赁合同于2018年11月15日解除，土拔鼠公司须在2018年11月16日15：00前支付拖欠的租金、滞纳金、违约金等费用合计486,798.75元；另外，根据合同第7.1条约定按每日每平方米30元支付房屋占用费，此费用从2018年11月26日开始计算。另查明，土拔鼠公司共计向添跃公司支付租金2,044,962.24元、保证金1,019,829.78元。还查明，添跃公司成立于2015年8月，注册地为上海市宝山区真大路XXX号XXX幢，目前登记股东包括大竹公司及方泱公司，其中大竹公司持股比例70%，方泱公司持股比例30%。审理中，土拔鼠公司为证明己方主张，向本院提供以下证据：1、2018年6月26日由添跃公司法定代表人余春福签名的《暂停支付租金通知书》，主要内容为，因添跃公司内部管理整治及涉诉等原因，添跃公司正在商议具体办法，原收取租金的银行账户不再使用，新的收款信息也正在商议之中，在新的收款信息确定前，请土拔鼠公司勿将应交租金缴纳至原指定的银行账户，否则公司视为未缴租金，此阶段因延迟缴纳租金的一切责任与土拔鼠公司无关；2、2018年6月29日土拔鼠公司向添跃公司发《暂停支付租金的免责声明》，主要内容为，因收到添跃公司法定代表人余春福发布的通知书，土拔鼠公司将于添跃公司内部纠纷处理完毕、收到新的收款信息时缴纳租金，期间相关责任与土拔鼠公司无关；余春福代表添跃公司签收；3、案件接报回执单，主要内容为，2018年10月26日17：25：32，姚佳红报警称在真大路XXX号内工业园8号楼，经了解系物业费纠纷，证明由于断电致使土拔鼠公司无法按约使用租赁场地；4、案件接报回执单，主要内容为，2018年11月8日22：04：44，梁超波报警称在真大路XXX号园区8号楼门口与园区保安发生纠纷，以及现场照片，证明2018年11月初开始，土拔鼠公司无法进入租赁房屋，园区保安阻挠，导致土拔鼠公司无法取出房屋内的物品；5、2018年12月7日土拔鼠公司向添跃公司及物业公司发《搬离通知》，要求配合予以放行并收回房屋，该证据证明土拔鼠公司发出通知后，实际于2018年12月10日正式离开，但最终也未能取出留置物；6、2018年12月12日添跃公司负责人陈维良在微信朋友圈发文截图，其中有“8号楼现独栋出租”的内容，证明当时添跃公司将系争房屋出租并造成土拔鼠公司物品灭失的事实；7、录像视频，证明系争房屋大门上锁的事实，以及土拔鼠公司请求物业开门但物业以添跃公司不同意为由拒绝开门；8、装修合同、付款凭证及发票等17组证据，证明装修费用共计2,390,913.40元，按照退租后实际使用面积1,306.19平方米占原租赁面积4,545.21平方米的比例，未使用租期2018年11月1日至2019年7月31日计9个月占合同约定租期2018年1月1日至2019年7月31日计19个月的比例，计算出未使用期间造成的装修损失为325,403.21元；9、购销合同、付款凭证及发票、淘宝购物记录及照片等4证据，证明滞留在房屋内的物品损失93,030.80元。方泱公司针对上述证据发表质证意见如下：1-2、对真实性无法确认，与本案无关；3-4、对照片的真实性不予认可，对报警回执的真实性认可，但与本案无关；5、对真实性不予认可，该份搬离通知是贴在房屋里面，添跃公司的员工在2018年12月底才看到；6、陈维良当时是添跃公司的招商业务员，2019年下半年才成为添跃公司的负责人，现已被公安机关羁押，无法核实证据的真实性，即使真实，发布招商信息也不代表添跃公司已经收回房屋；7、对真实性、合法性无法确认；8-9、对真实性均不予认可。大竹公司针对上述证据发表质证意见如下：大竹公司没有参与实际管理，对具体情况无法核实，无法发表意见；当时大竹公司委派董事长余春福参与管理，但未成功，之后余春福也拒绝与大竹公司沟通，现无法核实证据1、2的真实性。庭审中，关于系争房屋产权情况，方泱公司表示，系争房屋应在产证附图的8号楼附近，但具体是不是8号楼还不能完全确定，也无法确定系争房屋是产证附记的几号楼。土拔鼠公司表示，产权证上标注的8号楼面积为566平方米，与系争房屋的位置、面积均不一致。本院认为，根据合同约定，土拔鼠公司向添跃公司承租的系争房屋(8号楼)面积为4,545.21平方米，但产证记载8号楼的面积仅为566平方米，两个8号楼的面积相差巨大。同时，方泱公司作为出租管理方，只确认系争房屋在产证附图8号楼的附近，无法确认是否产证记载的8号楼，也无法确认是否产证记载的其他房屋。综上，本院难以认定系争房屋属于产证记载范围内的房屋，即使是产证记载的8号楼，面积也完全不符，故可以认定系争房屋系添跃公司改造、翻建的房屋。庭审中，各方当事人均未能提供证据证明改造、翻建后的房屋具备相关权属证明、属于合法建筑。故添跃公司与土拔鼠公司所签《房屋租赁合同》、《补充协议》以及《房屋租赁合同补充协议》因所涉房屋不具备合法建造手续、未取得权利证书，应为无效。合同被确认无效后，双方当事人应返还租赁物，结算各类费用并根据各自过错分担相关损失。根据当事人的陈述，系争房屋已被添跃公司收回，故房屋返还问题，本院不再处理。土拔鼠公司实际使用系争房屋，应向添跃公司支付使用期间的房屋使用费，使用费标准可比照合同约定的租金标准，自2018年1月1日起算。土拔鼠公司提供的案件接报回执单、陈维良发布的微信朋友圈招商信息以及现场录像视频等证据可以证明添跃公司于2018年11、12月对系争房屋采取了封门等措施，现土拔鼠公司自愿将应付租金计算至2018年12月10日，本院认为该时间节点合理，使用费应计算至该日止。因合同无效，方泱公司要求土拔鼠公司补足免租期租金以及补交2018年12月11日以后租金并支付违约金等意见，本院不予采纳。综上，土拔鼠公司应向添跃公司支付2018年1月1日至2018年12月10日的房屋使用费3,033,922.45元，已付租金2,044,962.24元、保证金1,019,829.78元，相抵后添跃公司还应向土拔鼠公司返还保证金30,869.57元。关于土拔鼠公司主张的装修损失，已提供相关装修合同、付款凭证等证据佐证，本院予以确认。虽然方泱公司认为添跃公司系因土拔鼠公司欠付租金构成违约而解除合同收回房屋，但土拔鼠公司基于对添跃公司法定代表人余春福签发的《暂停支付租金通知书》的合理信赖而未付租金，并非恶意拖欠租金，添跃公司向土拔鼠公司发解除合同通知并不发生效力。此外，本案纠纷实际系添跃公司内部股东间对园区经营管理产生纠纷，并非土拔鼠公司故意拖欠租金，故本案纠纷之处理主要考量履约之过错，而非租赁物违法的过错。综上，本院根据土拔鼠公司提供的装修相关证据，结合双方当事人对合同无效的过错程度，再考虑土拔鼠公司使用折旧以及中途退还部分租赁面积等情况，兼顾公平原则，酌情确定添跃公司向土拔鼠公司赔偿装修损失25万元。关于土拔鼠公司主张的物品损失，已提供相关购销合同、付款凭证等证据，可以证明其购置办公桌椅等物品的事实，在添跃公司封门的情况下，必然产生实际损失，添跃公司应承担相应赔偿责任。方泱公司认为土拔鼠公司遗留物品视为放弃的观点，本院不予采纳。但是，因土拔鼠公司遗留在系争房屋内的物品均为动产，难以确定在土拔鼠公司退出系争房屋时是否搬走，本院根据土拔鼠公司提供的物品相关证据，结合双方当事人的过错程度，再考虑土拔鼠公司使用折旧以及中途退还部分租赁面积等情况，兼顾公平原则，酌情确定添跃公司向土拔鼠公司赔偿物品损失2万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告上海土拔鼠网络科技有限公司与被告上海添跃企业管理有限公司就上海市宝山区真大路XXX号XXX号楼XXX、XXX单元房屋签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》以及《房屋租赁合同补充协议》无效；二、被告上海添跃企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海土拔鼠网络科技有限公司返还租赁保证金30,869.57元；三、被告上海添跃企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海土拔鼠网络科技有限公司赔偿装修损失25万元；四、被告上海添跃企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海土拔鼠网络科技有限公司赔偿物品损失2万元；五、驳回原告上海土拔鼠网络科技有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7,405.50元，由原告上海土拔鼠网络科技有限公司负担4,499元，被告上海添跃企业管理有限公司负担2,906.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 陈亮亮二〇二〇年十一月十三日法官助理 茅海灵书 记 员 周丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。