江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0826民初2724号原告（反诉被告）：郁志余，男，1964年4月1日出生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：王春雷，江苏群汇知缘（盱眙）律师事务所律师。被告（反诉原告）：淮安市兴联有机化工有限公司，住所地涟水经济开发区薛行工业集中区。法定代表人：徐明克，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈保文，该公司法务。委托诉讼代理人：樊东冬，安徽顿丘律师事务所律师。原告郁志余与被告淮安市兴联有机化工有限公司（以下称兴联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王春雷、被告兴联公司的委托诉讼代理人陈保文、樊东冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郁志余向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告2019年1月20日签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告退还原告租金30万元、押金人民币5万元；3、被告赔偿原告因安评、环评费72000元人民币，为生产进行厂房整理、设备安装花费的各项费用244630元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年1月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁被告厂区和房屋生产酞青绿G产品，租赁期为3年，自2019年1月20日至2022年1月20日止，租金为60万元/年，每半年交一次租金，现原告支付租金及押金35万元。2019年2月22日原告还支付了安评、环评费用72000元，现因二被告未能提供生产许可条件导致原告合同目的无法实现，现起诉请求支持原告诉讼请求。被告兴联公司辩称：1、我们认为原被告之间的租赁合同合法有效，原告应当继续履行，原告诉请解除合同返还租金没有事实和法律依据；2、原告已经履行合同义务，即被告已经将合法拥有的厂房交付给了原告；3、原告诉称被告未提供生产许可条件与事实不符，也无任何证据予以证明，综上请求法庭驳回原告诉请。反诉原告兴联公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行2019年1月10日签订的《房屋租赁合同》；2、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的租金500000元；3、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2019年1月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，租赁期为3年，自2019年1月20日至2022年1月20日止，租金为60万元/年，每半年交一次租金，现原告支付租金及押金35万元。现被告拖欠了房屋租金，现起诉请求支持原告诉讼请求。反诉被告郁志余辩称：反诉原告不应当以无效合同主张收取租金的权利。本院经审理认定事实如下：被告兴联公司成立于2007年7月11日，其经营范围为：白油、甘油、脱模剂、碱式氯化铝、酞青绿G生产、销售；聚合甘油、工业盐销售。2019年1月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，甲方为兴联公司，乙方为郁志余，约定甲方将坐落在涟水县经济开发区薛行工业集中区厂房（约600平米、包含办公室两间、休息室两间）租赁给乙方使用，租赁期限为2019年1月20日至2022年1月20日，租金为60万元每年，如房租每半年给付一次，则在此基础上递增5%的租金，如一次付清全年租金则不递增5%。合同签订后，原告支付30万元租金及5万元押金。合同签订后，原告即为生产酞青绿G进行准备，具体如下：1、2019年3月10日，原告与案外人薛守明签订酞青绿车间安装施工工程及安全协议书，约定甲方（郁志余、姚仁龙）将淮安市兴联有机化工有限公司酞青绿车间生产设备工程的安装。合同价：208000元。合同签订后原告于2019年3月21日支付预付款50000元。2、2019年1月9日，郁志余与吴雪松签订协议书一份，约定由吴雪松运送酞青绿生产设备，2019年1月20日郁志余为此支付运费39200元。3、原告郁志余提交13张票据，包含购买钢材、多孔砖，雇佣瓦工、挖机等，合计金额137724元。4、原告郁志余提交混凝土发货单3张，混凝土发票一张，金额为17200元。2019年2月12日，被告兴联公司以自己的名义与淮安长恩环境咨询有限公司签订技术咨询合同，约定甲方（兴联公司）委托乙方（长恩公司）就“淮安兴联有机化工有限公司消防、安全、职业卫生环境咨询”进行工艺设计，完善消防手续、安全相关手续、环保相关手续、职业卫生相关手续。技术咨询报酬总额为人民币180万元，合同签订后支付20%，完成相关批复可以施工前付合同总额的30%，验收合格后付清剩余全部款项。原告支付了其中的72000元。2020年3月20日，被告兴联公司以自己的名义向政府递交“复产申请报告”，内容为：“兹由淮安市兴联有机化工有限公司于2018年4月份对公司的产品进行技改，对白油、甘油、脱模剂、碱式氯化铝的产品进行可行性研究，经县政府批准去得了产品备案证及营业执照，同时与第三方环评公司取得联系并以180万的价格签订了环评报告制定方案。在公司顺利进行的过程中，于2019年3月20日江苏省响水发生了特大爆炸案，对我们公司造成了很大影响，江苏省于2019年4月10号出台新的文件要求对化工技改项目一律不再审批，随着政策的变化公司陷入了水深火热之中，公司耗费了大量的人力、物力、财力始终没有审批结果。随着市场的不断变化，公司原有的老产品酞青绿G、三氯化铝等产品，目前市场潜力巨大、利润空间变宽、市场供不应求，公司员工对老产品技术得心应手便于管理，复产老产品年产值可达3亿左右，给社会带来可观的经济效益。对于以上情况分析，特恳请领导给予我公司复产申请的审批。公司将深表谢意，在以后的生产中加强环保、安全管理，提高员工的素质和技术水平，为社会多做贡献。”该申请未获得批准，兴联公司被列为2020年计划关停的公司名录中。另查明，被告兴联公司将厂房部分出租给汇阅（上海）新材料科技有限公司用于生产蜡分散液、蜡乳液脱模剂（部分产品为乙类化学品），租赁期限为自项目立项批复之日起十年，租金为110万元每年；被告兴联公司将厂房部分出租给姜斌用于生产碱式氯化铝项目，租赁期限为2019年3月2日至2024年3月2日，租金每年80万元，姜斌支付环评费72000元；被告兴联公司将厂房部分出租给涟水润泽工贸有限公司生产甘油项目，租赁期限为十年，租金每年110万元；目前姜斌、涟水润泽工贸有限公司、汇阅（上海）新材料科技有限公司与本案原告郁志余同时起诉请求确认其与兴联公司签订的房屋租赁合同无效。审理中，被告兴联公司明确其主张的租金计算至2020年6月20日。上述事实，有经庭审质证的原、被告陈述，并有原告提交原告的身份证、被告的公司信用信息公示报告、租赁合同、工程协议书、运输协议书、复产申请报告、技术咨询合同等证据证实，本院予以确认。本院认为，1、关于合同效力问题。《中华人民共和国安全生产法》第四十六条规定：“生产经营单位不得将生产经营项目、场所、设备发包或者出租给不具备安全生产条件或者相应资质的单位或者个人。”根据原告提交的复产申请报告、技术咨询合同、酞青绿车间安装施工工程及安全协议书等材料，可以确认被告将厂房、设备出租给不具备安全生产条件和相应资质的郁志余，双方签订的《房屋租赁合同》因违反法律规定无效。2、关于合同无效后的处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》无效，考虑到原告在租赁被告厂房前被告已经停产，原告租赁被告厂房后未能实际生产的事实，对于双方的损失按照双方各自的过错进行计算。被告兴联公司应当对于国家给予其生产经营资质妥善使用，不应当出租牟利，原告作为个人没有生产化学品的资质却希望通过借用他人资质生产化学品牟利，故双方对合同无效均有过错，根据双方过错大小，本院酌定由被告承担70%的责任，原告承担30%的责任。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”，虽然租赁协议无效，原告仍可要求参照约定计算租金，但应当按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，根据双方当事人过错承担。对于实际损失，原告主张其损失为交付租金及押金35万元、环评、安评费用72000元、房屋改造费用244054元，被告主张其损失为按合同计算的租金500000元，对于上述损失，本院予以确认。经计算，原告应当负担金额为（350000+72000+244634+500000）*30%=349990.2元，被告应当退还350000+72000+244634-349990.2=316643.8。据此，经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国安全生产法》第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原、被告于2019年1月20日签订的《房租租赁合同》无效。二、被告淮安市兴联有机化工有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郁志余人民币316643.8元。三、驳回原告及反诉原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10467元，反诉案件受理费4400元，合计14867元，由被告淮安市兴联有机化工有限公司负担10406.9元，原告郁志余负担4460.1元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（上诉费收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司清江浦支行，收款账户：62×××75）。审 判 长  刘乐家人民陪审员  孟曼丽人民陪审员  戴玉萍二〇二〇年十一月三十日书 记 员  胡 泽附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国安全生产法》第四十六条：生产经营单位不得将生产经营项目、场所、设备发包或者出租给不具备安全生产条件或者相应资质的单位或者个人。生产经营项目、场所发包或者出租给其他单位的，生产经营单位应当与承包单位、承租单位签订专门的安全生产管理协议，或者在承包合同、租赁合同中约定各自的安全生产管理职责；生产经营单位对承包单位、承租单位的安全生产工作统一协调、管理，定期进行安全检查，发现安全问题的，应当及时督促整改。