福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初4249号 原告：闽侯县总部园房地产有限公司，住所地闽侯县甘蔗街道八一八西路**。 法定代表人：李存，董事长。 委托诉讼代理人：宋玲婷，系公司员工。 被告：黄钲泷，男，1988年5月12日出生，汉族，住江西省抚州地区乐安县。 第三人：中国农业银行股份有限公司闽侯县支行，住，住所地福建省闽侯县甘蔗街道学院路**/div> 负责人：邱观炳，行长。 委托诉讼代理人：孙陈兰，福建国富律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：许明强，系银行员工 原告闽侯县总部园房地产有限公司（以下简称总部园公司）与被告黄钲泷，第三人中国农业银行股份有限公司闽侯县支行（以下简称农行闽侯支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告总部园公司的委托诉讼代理人宋玲婷、第三人农行闽侯支行的委托诉讼代理人孙陈兰到庭参加诉讼，被告黄钲泷经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 总部园公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除总部园公司与黄钲泷签订的《商品房买卖合同》，并判令黄钲泷与农行闽侯支行共同办理案涉房产的抵押登记注销手续、黄钲泷与总部园公司共同到福州市不动产登记和交易中心办理解除《商品房买卖合同》的备案及预告登记注销手续，并由黄钲泷承担因解除合同产生的一切注销手续费用；2.判令黄钲泷按购房款30%向总部园公司支付解除合同违约金604959.9元；3.判令黄钲泷返还总部园公司截至《商品房买卖合同》注销之日止向农行闽侯支行垫付款项（暂计至2020年3月12日，垫付款项为109268.59元），并按总部园公司向农行闽侯支行垫付款项的每日千分之二，向总部园公司支付从向农行闽侯支行垫付之日起至黄钲泷实际还款之日止的违约金（暂计至2020年8月13日，违约金合计73249.24元，计算方式详见附表），垫付款及违约金合计182517.83元；4.判令总部园公司从黄钲泷已支付给总部园公司的款项中直接扣除本案黄钲泷应向总部园公司支付的垫付款项、违约金及一切注销手续费用；5.判令黄钲泷承担本案的诉讼费用。 事实和理由：总部园公司与黄钲泷于2018年2月2日签订《商品房买卖合同》（合同编号：20170200102），约定黄钲泷购买总部园公司开发的位于××镇××道××号××期××＃楼××单元号房，购房款总计2016533元，黄钲泷于2017年6月29日支付首期房款406533元，余款1610000元办理公积金贷款；黄钲泷若发生违约拖欠，导致银行从总部园公司账户划拨，总部园公司有权向黄钲泷收取向银行垫付款项及黄钲泷从拖欠之日起至补足款项期间的违约金（按照每日千分之二计算）；黄钲泷若连续两个付款期或累计三个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，总部园公司有权解除双方签订的合同，同时黄钲泷还应另按购房款的30%向总部园公司支付违约金，因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由黄钲泷承担。上述合同签订后，农行闽侯支行根据黄钲泷的申请，与总部园公司、黄钲泷签订《个人购房担保借款合同》，向黄钲泷发放贷款1610000元，总部园公司为黄钲泷申请的上述贷款承担连带保证责任。自2019年2月26日起，因黄钲泷未按时向农行闽侯支行偿还贷款本息，农行闽侯支行多次通知总部园公司承担连带保证责任。为此，总部园公司多次发函催告黄钲泷及时向农行闽侯支行缴纳拖欠的贷款本息，但黄钲泷不予理会。由于黄钲泷累计超过6个付款期未按时向农行闽侯支行还款，导致总部园公司向农行闽侯支行垫付黄钲泷拖欠农行闽侯支行的贷款本息、违约金等款项109268.59元（截止至2020年3月12日）。总部园公司于2020年6月17日发出《解除通知书》，通知黄钲泷解除双方签订的《商品房买卖合同》。黄钲泷收到该通知书后，至今仍拒不配合办理相关善后事宜。 黄钲泷未作答辩。 农行闽侯支行述称，黄钲泷逾期未还款，总部园公司代为垫付按揭款是事实。本案中，黄钲泷自2019年2月20日起即未履行还款义务。故，农行闽侯支行依据《个人购房担保借款合同》的约定分别于2019年2月20日、2019年6月20日、2019年12月3日、2020年2月17日、2020年5月15日向总部园公司发出《担保人履行责任通知书》，并根据《个人购房担保借款合同》第九条的约定向总部园公司收取。三方签订的《个人购房担保借款合同》是各方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，属于有效合同。在黄钲泷还清按揭贷款本息前，总部园公司仍应按照《个人购房担保借款合同》的约定履行还款义务，黄钲泷亦仍应承担连带担保责任。 本案中，农行闽侯支行与黄钲泷、总部园公司签订《个人购房担保借款合同》后，农行闽侯支行已经依照合同约定履行发放贷款义务，并且于2018年4月24日办妥以农行闽侯支行为抵押权人的抵押预告登记手续。故在黄钲泷还清按揭贷款本息前，黄钲泷应按照《个人购房担保借款合同》的约定履行还款义务，总部园公司应当按照合同约定承担连带担保责任，并且根据合同约定，担保范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及贷款人实现债权的一切费用。 农行闽侯支行与总部园公司及黄钲泷之间签订《个人购房担保借款合同》是建立在黄钲泷向总部园公司购买本案诉争房产基础之上的。因此，在《商品房买卖合同》解除及抵押登记注销前，黄钲泷应当向农行闽侯支行支付剩余按揭贷款本金及利息，并依据合同约定向农行闽侯支行支付提前归还金额一个月的贷款利息，总部园公司对此亦应当承担连带担保责任。首先，本案从《个人购房担保借款合同》名称、合同第二条先决条件2.1（4）“购房首付款及与本合同有关的应付款项和费用均已付清”以及合同第二十四条借款用途，均可证实，农行闽侯支行是基于黄钲泷向总部园公司的购房行为，从而才与黄钲泷及总部园公司签订《个人购房担保借款合同》，并依约向黄钲泷提供贷款。因此，《个人购房担保借款合同》是建立在黄钲泷向总部园公司购买本案诉争房产双方签订《商品房买卖合同》的基础之上的。其次，借款合同对黄钲泷的还款责任及总部园公司的保证责任做了明确约定，并且合同第十二条约定:“借款人与售房人之间就本合同第二十四条所述房产的房屋质量、权属或其他方面产生的任何纠纷,均与贷款人无关,本合同项下所有承诺、声明、保证、义务和责任等约定仍应正常履行。”、第五条约定：“借款人确需在借款实际发放之日起三十六个月内提前还款的，贷款人有权按提前归还金额加收一个月的贷款利息。”。根据上述约定,在《个人购房担保借款合同》解除前,黄钲泷仍负有承担返还购房贷款剩余本息的义务,黄钲泷或总部园公司在借款实际发放之日起三十六个月内提前还款的，应按提前归还金额向农行闽侯支行支付一个月的贷款利息，总部园公司对此应当承担连带偿还责任。第三，《个人购房担保借款合同》第三十二约定，黄钲泷将所购买本案诉争房产作为借款抵押物提供抵押担保。故，在黄钲泷或总部园公司向农行闽侯支行支付剩余按揭贷款本金及利息前不得解除抵押预告登记手续。 综上所述，若总部园公司与黄钲泷解除《商品房买卖合同》，那么黄钲泷应当向农行闽侯支行支付剩余按揭贷款本金及利息，并依据合同第五条的约定向农行闽侯支行支付提前归还金额一个月的贷款利息，而总部园公司作为担保人亦应当对黄钲泷的上述债务承担连带偿还责任，在黄钲泷或总部园公司还清剩余按揭贷款本金及利息前不得解除抵押预告登记手续。故，恳请人民法院查明事实并作出公正裁判，以维护农行闽侯支行的合法权益。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。黄钲泷未到庭应诉，也未向本院提交证据，视为放弃举证质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年2月2日，总部园公司（甲方）与黄钲泷（乙方）签订《商品房买卖合同》及附件，约定黄钲泷向总部园公司购买由总部园公司开发的总部经济园区住宅及SOHO三期第7#楼401单元号房，房屋总价款2016533元。合同附件六补充协议第一条约定，甲、乙双方以本《合同》所记载的联系地址、电话为双方联络依据，双方按照该地址寄发之日起第五日视为送达。若甲、乙双方的联系地址、电话有变更，应当在变更之前将新的联系方式以书面形式通知对方，否则，因变动方未能及时通知而造成的损失及法律责任由变动方负责。买受人本人确认本协议约定通讯地址可作为法院送达诉讼文书的地址，自法院诉讼文书寄发之日起第五日视为送达。合同附件六补充协议第三条3.1约定，乙方于2017年6月29日交定金100000元，于2017年6月29日支付首期放款406533元（定金无息冲抵房款），余额1610000元整办理贷款。第三条3.4.3约定，乙方在贷款手续办理完毕之后，应及时按月向银行缴纳贷款本息，若发生违约拖欠，导致银行从甲方账户划拨或要求甲方垫付，则甲方有权向乙方收取被银行划拨或垫付的款项及从乙方拖欠之日起至乙方补足款项期间的违约金，并有权要求乙方赔偿由此产生的一切费用（包括但不限于银行起诉甲方而导致甲方承担的银行及甲方的律师费、诉讼费等费用，甲方为实现对乙方债权而支付的律师费、诉讼费等费用）；上述违约金的标准按照甲方被银行划拨垫付款项每日千分之二计算。在甲方为乙方担保期间，乙方若连续两个付款期或累计三个付款未按时向银行缴纳贷款本息，甲方有权解除双方签订的《合同》，同时乙方还应另按总购房款的30%向甲方支付违约金，因上述解除合同产生的一切注销手续费用由乙方承担。第三条3.4.4约定，无论《合同》因何种原因解除，乙方均应在合同解除后七日内配合甲方到福州市不动产登记和交易中心办理解除合同登记备案注销手续，甲方应在该房产解除合同登记备案注销手续办理完毕后二十个工作日内，将已付房款扣除违约金、划拨垫付款项等乙方应付款的余款无息退还给乙方。 2018年4月24日，黄钲泷、总部园公司与农行闽侯支行签订《个人购房担保借款合同》，约定黄钲泷向农行闽侯支行借款1610000元用于购买案涉房屋，担保方式为阶段性保证+抵押。由总部园公司提供阶段性保证担保，黄钲泷以购买的案涉房屋提供抵押担保。还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日。 前述《商品房买卖合同》及《个人购房担保借款合同》签订后，黄钲泷与农行闽侯支行办理了案涉房屋的不动产抵押预告登记手续，总部园公司已收到案涉房屋全部购房款。自2019年2月26日起，黄钲泷未按期向农行闽侯支行支付到期按揭贷款。农行闽侯支行分别于2019年2月20日、2019年6月20日、2019年12月3日、2020年2月17日、2020年5月15日向总部园公司发出《担保人履行责任通知书》，要求总部园公司履行担保责任。总部园公司因黄钲泷逾期还款分别于2019年2月26日、2019年6月28日、2019年12月16日、2020年3月12日被农行闽侯支行扣划27306.34元、27304.29元、27314.25元、27343.71元，合计109268.59元。总部园公司承担阶段性担保责任后，分别于2019年2月28日、2019年3月20日依照合同约定地址向黄钲泷发出《按揭贷款逾期还款催告函》，告知黄钲泷已连续3期未按约定还款，要求黄钲泷在通知函发出之日起七日内偿还总部园公司垫付的全部款项及相应违约金，若连续三个付款期或累计六个付款期未按时偿还按揭贷款本息，总部园公司有权选择解除合同并按购房款的30%收取违约金，还需承担因合同解除产生的手续费用。黄钲泷签收前述通知函后仍未向总部园公司偿还代垫款。2020年6月17日，总部园公司按合同约定地址向黄钲泷发出《解除商品房买卖合同通知书》，告知黄钲泷因未及时向银行缴纳贷款本息，截至2020年3月12日，已连续12期未按约定还款，致使总部园公司累计向银行垫付109268.59元，告知其解除双方签订的《商品房买卖合同》、收取违约金，并要求黄钲泷在通知书发出之日起七日内配合办理合同解除相关手续，支付合同解除的违约金及相关费用。该函件被退回。2020年4月22日，总部园公司又委托律师事务所向黄钲泷发出律师函，要求黄钲泷偿还垫付款及违约金，否则追究违约责任。 黄钲泷至今未向总部园公司偿还代垫的按揭贷款本息。总部园公司亦未将案涉房屋交付黄钲泷使用。审理中，总部园公司自愿将解除合同的违约金调整为购房款的20%，并放弃要求黄钲泷支付代垫按揭贷款的违约金。 本院认为，总部园公司、黄钲泷之间签订的《商品房买卖合同》及其附件，以及与农行闽侯支行之间签订的《个人购房担保借款合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，各方应按合同约定履行义务。黄钲泷作为买受人及借款人，在《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》履行过程中,自2019年2月份起持续发生拖欠银行贷款行为，致使总部园公司承担连带保证责任，被农行闽侯支行扣划相应的款项，经总部园公司催告后，黄钲泷仍未向总部园公司偿还代垫款，黄钲泷已构成违约。总部园公司要求解除与黄钲泷之间签订的《商品房买卖合同》，并要求黄钲泷返还代垫款，符合合同约定，本院予以支持；同时黄钲泷还应向总部园公司承担违约责任，总部园公司自愿将解除合同的违约金降低为总购房款的20%（为403306.6元）并放弃要求黄钲泷支付代垫款的违约金，本院予以照准。合同解除后，黄钲泷应配合总部园公司办理案涉房产的备案及预告登记注销手续，总部园公司应将收取的购房款返还给黄钲泷。总部园公司要求黄钲泷承担因解除合同产生的注销手续费用，符合合同约定，本院予以支持。总部园公司要求前述款项从黄钲泷已支付的款项中直接扣除，缺乏法律依据，本院不予支持。关于总部园公司要求黄钲泷与农行闽侯支行配合办理抵押登记注销手续的诉求，讼争房屋的抵押权预告登记系在《个人购房担保借款合同》中办理，不属于本案商品房预售合同纠纷的审理范围，且黄钲泷、总部园公司清偿尚欠农行闽侯支行剩余的贷款本息后即可涤除案涉房屋上的抵押权，故对总部园公司的该项诉讼请求，本院不予支持。黄钲泷经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理、判决。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条规定,判决如下: 一、解除闽侯县总部园房地产有限公司与黄钲泷签订的《商品房买卖合同》，黄钲泷应于本判决生效之日起十五日内配合闽侯县总部园房地产有限公司办理上述《商品房买卖合同》备案及预告登记的注销手续，上述注销手续费用由黄钲泷负担； 二、黄钲泷应于本判决生效之日起十五日内向闽侯县总部园房地产有限公司支付解除合同的违约金403306.6元； 三、黄钲泷应于本判决生效之日起十五日内向闽侯县总部园房地产有限公司返还因黄钲泷违约产生的垫付款（以闽侯县总部园房地产有限公司实际为黄钲泷向中国农业银行股份有限公司闽侯县支行代垫的款项为准，截止至2020年3月12日为109268.59元）； 四、闽侯县总部园房地产有限公司应于黄钲泷配合其办理上述《商品房买卖合同》备案及预告登记的注销手续后十五日内将购房款2016533元返还给黄钲泷； 五、驳回闽侯县总部园房地产有限公司其他诉讼请求。 案件受理费22932元，减半收取计11466元，由黄钲泷负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李秀华 二〇二〇年十一月四日 书记员  陈 丽 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十二条：合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条：民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证。 第一百四十四条：被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。