广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初10531号原告：许乔程，男，1989年10月14日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：丘佳蕊，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡园，北京市中伦（广州）律师事务所律师。被告：周亮毫，男，1981年9月1日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。委托诉讼代理人：邓炜，广东合誉律师事务所律师。被告：黄清祯，女，1995年9月23日出生，汉族，住广东省东莞市南城区。委托诉讼代理人：李高慧，广东法申律师事务所律师。原告许乔程与被告周亮毫、黄清祯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序于2020年8月6日公开开庭审理。原告许乔程的委托诉讼代理人丘佳蕊、被告周亮毫的委托诉讼代理人邓炜、被告黄清祯的委托诉讼代理人李高慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许乔程向本院提出诉讼请求：l.两被告向原告支付拖欠的租金、物业费、水电费用等，截至2020年6月15日，租金720000元（2019年11月－2020年6月），物业费、水电费用等24866.4元，合计744866.4元；2.被告自2020年4月5日起至实际支付租金之日止，每天按未缴金额的万分之五向原告支付违约金；3．两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：周亮毫、黄清祯分别于2019年10月10日、2020年1月与许乔程签署《物业租赁合同》，租赁许乔程名下位于广州市花都区凤凰北路76号的50套物业用作酒店经营，租期为2019年11月1日至2026年3月31日,2019年11月1日至2020年3月31日期间为免租期；周亮毫、黄清祯应在2020年4月1日起缴纳租金，若未按时缴纳租赁费用的，每逾期一日，应按未缴纳费用的万分之五计算违约金；合同未满中途退出的，应按比例承担免租期间的租金。合同订立后，许乔程依照约定向周亮毫、黄清祯交付租赁物业，但其并未按约定于2020年4月向许乔程缴纳租金。许乔程于2020年5月21日向周亮毫、黄清祯发出《律师函》，要求按《物业租赁合同》约定支付租金及违约金，但其不但未按期支付租金及违约金，并且在未经许乔程同意的情况下擅自将租赁物业内的电器家具搬离。综上，周亮毫、黄清祯的行为严重违反合同约定，损害了许乔程的合法权益，应承担相应的违约责任。另外，租赁物业每间约40-50平方米，交给周亮毫、黄清祯时墙体、地面、卫生间都是装修完毕的状态，不存在需要二次消防验收的情形。根据合同约定，实际上在周亮毫、黄清祯购买所需电器、床品设备后应视为装修完毕，周亮毫、黄清祯应该开始交租，但是许乔程没有细究租金的起算点。如果合同正常履行的情况下，许乔程应给予五个月的免租期，从2020年4月开始计租，但现在周亮毫、黄清祯中途退出，应承担免租期间的租金，且周亮毫、黄清祯在免租期间就已经开始经营。被告周亮毫辩称，请求驳回许乔程对我方的诉讼请求。2019年9月9日周亮毫注册广州嘻欢酒店管理有限公司（以下简称嘻欢公司），用于与黄清祯合作投资酒店，涉案房屋原为黄清祯与周亮毫共同承租用作酒店经营，许乔程对此是知情的。2019年11月初，在对涉案房屋投资装修前，黄清祯与周亮毫协商解除合作关系，并于2019年12月4日向工商部门正式办理完成嘻欢公司的股东变更登记，周亮毫退出与黄清祯的合作。周亮毫退出与黄清祯合作事宜，已委托涉案房屋租赁中介王某如实告知许乔程，并提出该物业继续由黄清祯承租，变更租赁主体为黄清祯，承租主体的权利、义务自始由黄清祯享有和承担的意思表示，该意思表示已经许乔程同意并确认。后周亮毫、黄清祯按照许乔程的指示，于2019年12月31日签订《协议书》一份，内容为明确周亮毫与许乔程于2019年10月10日签订的《物业租赁合同》是黄清祯委托周亮毫签订，该合同权利义务由黄清祯承担。2020年1月15日，王某携带该《协议书》到许乔程处由许乔程重新签订内容与2019年10月10日签订的《物业租赁合同》内容一致，但租赁主体为黄清祯的涉案房屋的租赁合同，该房屋的租赁主体自始作了正式变更，物业承租主体及权利义务自始（即2019年10月10日起）由周亮毫变更为黄清祯，周亮毫与许乔程于2019年10月10日签订的租赁合同的权利义务自始已经转让给黄清祯。被告黄清祯辩称，请求驳回对我方的诉讼请求。一、黄清祯并非本案的适格主体，不应当承担责任，应当依法追加嘻欢公司作为被告或者第三人参加诉讼。2019年10月10日，嘻欢公司为经营需要，委托周亮毫与许乔程签订《物业租赁合同》，约定许乔程将涉案房屋出租给嘻欢公司用于酒店经营。合同签订后，嘻欢公司向许乔程支付租赁押金18万元，许乔程向嘻欢公司交付涉案房屋。2019年12月，周亮毫退出嘻欢公司的股东，由黄清祯等人加入，且该公司由一人有限公司变更为有限责任公司，并继续承租涉案房屋用于经营，由黄清祯担任法定代表人。2020年4月25日，周亮毫拿了一份《物业租赁合同》找到黄清祯，称是许乔程要求补签的，之前由周亮毫代为签订的合同属于初稿。黄清祯根据周亮毫的要求签名填写日期。本案的房屋承租人实际是嘻欢公司，黄清祯只是该公司的法定代表人，在履行公司的职务行为，承租房屋的相关权利和义务均归属于嘻欢公司，嘻欢公司才是适格主体。二、因遭受新型冠状病毒疫情等不可抗力因素影响，嘻欢公司在免租期间无法继续履行合同，依据合同约定，符合解除租赁关系的情形。新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力因素。政府发布了停工停产、减少人员聚集带来的感染病毒风险的行政命令，属于不能预见、非商业风险的情势变更事实。本案租赁关系因不可抗力和情势变更事实致使合同无法履行，嘻欢公司无法继续对涉案房屋进行正常的装修和经营，在免租期期间无法继续履行合同，合同目的无法实现，依据约定，符合免责和解除合同的情形。嘻欢公司多次联系许乔程协商解除合同事宜，但许乔程不愿意协商解决。面对严重的疫情，嘻欢公司为减少损失，将属于自己的物品和设备搬离涉案房屋以便提前腾空房屋返还给许乔程，但却遭到许乔程的拒绝配合和物业公司的阻拦，物业公司以未经业主同意为由，拒绝放行任何物品搬离。无法搬离物品，致使嘻欢公司许多物品目前仍滞留在涉案房屋，无形中也扩大了黄清祯的损失，对于该部分损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定，许乔程无权主张交纳该部分租金。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区凤凰北路76号5栋1901-1925、2001-2025号房，权属人为许乔程。2019年10月10日，许乔程（甲方、出租方，代理人许某翔）与周亮毫（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方用于酒店经营；自2019年11月1日至2020年3月31日止为免租装修期，前述时间包括二次消防申请及审批时间，如二次消防通过时间提前，则自物业二次消防通过后免租期提前到期，免租装修期相应缩减，若在前述时间租赁物业未通过二次消防的，则免租期不予顺延；租期自2020年4月1日至2026年3月31日；在免租期内未能通过二次消防，甲方按最后约定期限从2020年4月1日开始收取租金，合同未满中途乙方退出，乙方按比例承担免租期间的租金。第三条、该物业第一个租赁期间（2019年11月1日至2020年3月31日，若根据本协议约定的免租期缩短的，则计租起始日期相应提前）的租金为1800元/月/套；2020年4月1日至2021年3月31日的租金1800元/月/套。第四条、结算周期、保证金及税务承担：本合同签订之日起当日，乙方应向甲方支付押金9万元，在2019年11月1日前交付物业当天支付9万元，共50套物业两个月押金，合计18万元；每月5号前，乙方将当月租金9万元支付到甲方指定账户，支付租金的日期如遇到国家法定节假日和休息日，则相应顺延完成，但必须在每月15号前付清当月租金，否则视乙方违约，甲方有权解除合同且没收乙方已经交付的押金，甲方有权收回物业，乙方造成所有的损失（包括但不限于装修费用、搬迁费用等）与甲方无责。第五条、合同期间相关费用：2019年11月1日交付物业后，有关物业的相关费用（包括但不限于物业费、电费、水费、天然气费、有线电视和宽带费等）由乙方承担。第六条、违约责任：租赁期间，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的书面同意，否则，按如下方式处理：乙方提前退租，应提前3个月通知甲方，并且甲方有权没收全部押金作为违约金。第八条、双方的权利义务：（二）乙方的权利和义务：若乙方未按时缴纳租赁费用的，每逾期一日，应按未缴纳费用的万分之五计算违约金。第九条、不可抗力：由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，各方不承担位于责任，本合同项下之“不可抗力”指以下事实：本合同各方不能预见、不能避免、不能克服的，且导致本合同不能履行的自然灾害、战争及因为国家法律法规政策的政府行为等。合同并对其他内容进行了约定。合同落款处甲方由许某翔代许乔程签名，乙方由周亮毫签名。许乔程提交的该《物业租赁合同》并没有嘻欢公司的公章。黄清祯亦提交该合同作为证据，但其提交的合同落款处加盖了嘻欢公司的公章。许乔程认为该公章由黄清祯擅自加盖，黄清祯也确认该嘻欢公司的公章由其事后自行加盖。2019年12月31日，黄清祯（甲方）与周亮毫（乙方）签订《协议书》，约定甲方因拟在广州市花都区凤凰北路75号5栋开设酒店，特委托乙方为其与第三方签订物业租赁合同，鉴于乙方因客观原因需与甲方解除委托关系，经双方协商一致，达成以下协议，双方共同恪守：一、乙方于2019年10月10日与许乔程（许某翔代）签订的《物业租赁合同》是基于甲方的委托签订，该合同乙方的权利义务均由甲方承担，乙方配合甲方办理甲方与许乔程租赁合同的相关转租手续。二、乙方于2019年10月23日向许乔程支付押金、租金18万元，甲方须在2020年1月1日前将乙方代为支付的18万元支付给乙方，许乔程收取的18万元为甲方所有。三、乙方以其名义向工商、税务等登记机关申请登记酒店审批事务，甲方须配合乙方到工商、税务机关办理变更登记手续。周亮毫、黄清祯均确认上述《协议书》所涉及的款项已支付完毕。周亮毫为证明其退出租赁关系的事实许乔程已知悉且同意，提交了案外人王某的书面证言和申请证人王某出庭作证，并提交王某与许乔程的代理人许某翔的电话录音予以证明。证人王某在书面证言及出庭作证时陈述其受周亮毫、黄清祯的委托，作为居间人促成周亮毫与许乔程签订《物业租赁合同》，黄清祯于2019年11月7日委托其姐姐黄诗雅向王某转账支付中介费45000元；后周亮毫、黄清祯结束合作关系，周亮毫退出与黄清祯的合作关系，由黄清祯单方继续承租涉案物业使用，为了明确相关权利义务，由黄清祯与许乔程重新签订《物业租赁合同》；许乔程的委托代理人许某翔也确认并同意承租主体自始（2019年10月10日起）变更为黄清祯；在合同主体变更为黄清祯后，王某向许某翔表示要求取回周亮毫所签的《物业租赁合同》原件，但许某翔表示其公司法务建议为避免日后有争议，认为周亮毫属于证人，许乔程要求保留该合同原件作为证据，故未将合同原件退还给周亮毫。另查，在王某与许乔程的代理人许某翔于2020年4月27日的电话录音中，部分对话内容为：许某翔：他（法务）说我这个解除要找那个黄清祯，就是解决的话，你要先把我跟那个黄清祯的那个协议原件发给他，我要把那个协议给律师……。王某：……可以给原件你啊，但你把我前夫（指周亮毫）那个给回他嘛。许某翔：他（法务）说这边证人的这个也要保留啊，到时候也不一定要用到啊，也可能要用到嘛。2020年1月15日，许乔程（甲方、出租方，代理人许某翔）与黄清祯（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》，该合同的内容与许乔程与周亮毫于2019年10月10日签订的《物业租赁合同》的内容一致。庭审中，许乔程认为开始是周亮毫承租涉案物业，后来黄清祯要求加入作为合作伙伴，故其与黄清祯又签订了一份《物业租赁合同》，但其认为两份合同并非替代关系。许乔程与周亮毫签订《物业租赁合同》后，将涉案房屋交付给周亮毫，周亮毫向许乔程支付了押金18万元。涉案房屋2020年4月之前的物业费、水电费等已经缴清；之后的租金、物业费、水电费未支付。许乔程提交深圳市万象美物业管理有限公司广州万达城物业服务中心出具的《物业费明细》表拟证明涉案房屋2020年4月1日至2020年6月30日的物业费、水费合计24866.4元，并提交发票拟证明其已支付上述费用。周亮毫、黄清祯对此没有异议。黄清祯主张，因受新冠病毒疫情影响导致经营困难，其希望解除合同，但许乔程不同意，并阻止其搬离涉案房屋，导致其大量物品滞留在涉案房屋内，黄清祯因此而报警处理。黄清祯提交微信聊天记录、报警回执、派出所对其的询问笔录予以证明。上述微信聊天记录显示：2020年4月23日，黄清祯向“花都融创城业主”表示希望终止合同，花都融创城业主称终止合同需要按合同流程走，并表示要提前三个月提出，还有免租期要处理等问题。派出所询问笔录显示，2020年5月31日，广州市公安局花都区分局花城派出所对黄清祯作的询问笔录中，黄清祯陈述其为嘻欢公司的法定代表人，其就涉案商铺与许乔程签订租赁合同承租涉案房屋作为经营嘻欢公司使用；因受疫情影响酒店还没有营业，其想退租、搬离其设备物品，但受到业主和物业公司的阻挠；其于2020年4月份开始与许乔程协商退场……。庭审中，为避免双方损失扩大，本院询问各方当事人是否同意及时办理场地交接手续，将场地交还给许乔程使用。黄清祯表示其代表嘻欢公司可以马上办理交接手续。许乔程表示交接场地没有问题，但要求将租金计算至搬走之日；具体需要咨询当事人意见。另查，2020年6月10日，嘻欢公司以房屋租赁合同纠纷为由，将许乔程、许某翔诉至本院，案号为（2020）粤0114民初9471号。嘻欢公司诉请要求：1.解除嘻欢公司与许乔程、许某翔之间签订的《物业租赁合同》；2.许乔程、许某翔协助嘻欢公司将本案涉案房屋内的物品及相关设施设备拆除搬离；3.本案诉讼费用由许乔程、许某翔承担。本院经审理认为，嘻欢酒店并非合同相对方，嘻欢酒店提起诉讼，依据不足，应予驳回，裁定驳回嘻欢公司的起诉。再查明，嘻欢公司成立于2019年9月9日。2019年12月4日，嘻欢公司的股东由周亮毫变更为黄清祯、谭火胜，法定代表人由王永强变更为黄清祯。本院认为：一、关于合同主体。1.黄清祯抗辩认为其并非本案适格主体，认为合同承租方应为嘻欢公司。本院认为，涉案两份《物业租赁合同》均未显示嘻欢公司为合同主体的内容。黄清祯持有的《物业租赁合同》上嘻欢公司公章也为黄清祯未经许乔程同意自行加盖，周亮毫、黄清祯也从未向许乔程披露嘻欢公司为合同相对方的信息。黄清祯提交的其在派出所的笔录中，其陈述就涉案商铺其与许乔程签订租赁合同承租涉案房屋作为经营嘻欢公司使用。即在该笔录中，黄清祯也自认其以个人名义承租涉案涉案经营酒店。因此，黄清祯的上述抗辩理由不成立。黄清祯与许乔程签订的《物业租赁合同》为双方的真实意思表示，对签约双方均有法律约束力。2.关于周亮毫是否已退出涉案租赁关系的问题。许乔程认为黄清祯于2020年1月15日与其签订《物业租赁合同》的行为只是表明黄清祯作为承租主体加入许乔程与周亮毫之间的合同中。本院认为许乔程该解释不合常理，如果黄清祯只是作为共同承租人加入到合同中，其仅需在原合同上进行加名即可，无需另行签订一份内容一样的合同。周亮毫提供的证人证言、证人与许乔程代理人许某翔之间的录音内容也形成完整的证据链，足以证明在许乔程与黄清祯签订租赁合同后，周亮毫已退出涉案房屋的租赁关系，其原合同中的权利义务已概括转让给黄清祯，且许乔程对此已知悉且同意。因此，许乔程要求周亮毫承担责任依据不足，本院不予支持。二。关于租金、物业费、水电费问题。虽然黄清祯于2020年4月份曾提出终止合同，但双方并未就解除合同达成一致意见。黄清祯提供的派出所询问笔录也仅为其单方陈述，无法证明许乔程阻挠其撤场或其已将涉案房屋腾空交还给许乔程。因此，许乔程要求黄清祯支付租金至2020年6月份合理合法。合同约定免租期为2019年11月1日至2020年3月31日，合同未满乙方（黄清祯）中途退出，乙方按比例承担免租期间的租金。合同约定租赁期限为72个月（2020年4月1日至2026年3月31日），结合合同的实际履行期限3个月计算，黄清祯应承担0.2个月免租期的租金，按每月租金90000元计算（1800元/月/套×50套），即黄清祯应支付该期间的租金18000元。因此，黄清祯应支付的租金总额为270000元（2020年4月至6月），加上免租期租金18000元，合计288000元。对超出部分，本院不予支持。许乔程提供的证据证明黄清祯承租期间产生的物业费、水费合计24866.4元，对该部分主张，本院予以支持。三、关于违约金。合同已对提前解约的违约责任进行约定，且考虑到黄清祯承租涉案房屋经营酒店受新冠病毒疫情影响较大，对许乔程要求黄清祯自2020年4月5日起每日按未缴纳费用的万分之五支付违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告黄清祯于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告许乔程支付租金288000元及物业费、水费合计24866.4元；二、驳回原告许乔程的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5624元，由原告许乔程负担3262元，被告黄清祯负担2362元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈耿俊二〇二〇年十一月四日书记员  王 呈陈少颖