河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初8993号原告：朱勤，女，1977年7月27日出生，汉族，住河南省汝南县。委托诉讼代理人:郭燕，河南胜蓝律师事务所律师。被告：驻马店御邦房地产开发有限公司。住所地：驻马店市开源大道与金顶山路交叉口东南角恒大名都7号楼1楼东户。法定代表人：梁晓婷，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马雪菲，女，1996年6月20日出生，汉族，住河南省武陟县。系驻马店御邦房地产开发有限公司员工。原告朱勤与被告驻马店御邦房地产开发有限公司（以下简称御邦房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱勤及其委托诉讼代理人郭燕，被告御邦房地产公司的委托诉讼代理人马雪菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱勤向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2019年10月7日签订的编号为0001823的《驻马店恒大悦府商品房认购书》；二、判令被告向原告返还首期房款284057元及利息（以284057元为基数，自2019年10月7日起计至款项返还完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）；三、判令被告向原告返还定金40000元；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2019年10月7日，原、被告签订《驻马店.恒大悦府商品房认购书》(以下简称《认购书》)一份，约定：1、原告向被告认购恒大悦府3号楼2-1604单元。原告于2019年10月8日前支付首期房款284057元，余款采取按揭付款方式支付。2、被告需于支付首期房款当日与原告签署《商品房买卖合同》。2019年10月7日，原告按照约定向被告支付了首期房款及定金共计304057元，但被告未按照约定与原告签订《商品房买卖合同》，并且导致原告不能向银行申请按揭贷款，被告的行为属于违约，应承担违约责任。2019年11月6日，原告要求被告退房、退款，被告迟迟不予处理。被告御邦房地产公司辩称，一、原告朱勤不享有合同法定解除权或约定解除权，无权要求解除合同。原、被告签订的《认购书》第二条第2款约定了原告支付首期款、签署《商品房买卖合同》以及办理银行按揭的合同义务，但目前原告仅履行了支付首期款的义务，未到被告处要求签订《商品房买卖合同》，后被告向其发律师函催促原告继续履行认购书上的义务。二、原告拒绝签署正式的《商品房买卖合同》并办理银行按揭手续，构成根本违约，未能签署《商品房买卖合同》的原因在与原告，原告主张双倍返还定金无合同及法律依据。截止目前，原告所购房屋仍在原告名下，被告始终要求原告签署合同，并已履行为原告保留案涉房屋的合同义务，但是原告拒绝与被告签署正式的《商品房买卖合同》并办理银行按揭手续，该行为已经使得合同目的无法实现，构成根本违约。因此，在被告积极要求原告签署合同的情况下，是由于原告的违约行为致使未能签署《商品房买卖合同》，原告主张双倍返还定金无事实和法律依据。原、被告所签署的《认购书》作为《商品房买卖合同》的预约合同，其目的在于担保原被告双方签署正式的《商品房买卖合同》，原告交纳的20000元的性质为立约定金，现由于原告明确告知被告不再履行认购书，这是导致未能签署《商品房买卖合同》的根本原因，根据《认购书》第五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，原告所交的20000元作为定金就是为担保主合同的订立，原告作为支付定金的一方，因原告的违约行为导致未能订立《商品房买卖合同》，原告无权要求返还定金，被告有权扣除20000元定金。三、本案中，原告拒绝与被告订立《商品房买卖合同》的违约事实清楚，即使法院判决解除案涉合同，根据九民会议纪要第48条规定，原告的违约责任不能因解除合同而减少或者免除，被告仅需退还扣除定金20000元后的剩余房款，且无需支付利息。经审理查明，2019年10月2日，原告朱勤向被告御邦房地产公司转账支付购房定金20000元。2019年10月7日，原告朱勤（乙方）与被告御邦房地产公司（甲方）签订驻马店·恒大悦府《认购书》一份，该《认购书》约定了：乙方自愿依下列条件向甲方认购驻马店恒大悦府楼盘3幢2单元1604单元，该商品房建筑面积共108.65平方米，其中，套内面积79.23平方米。按建筑面积计算，单价为8321元/㎡，总金额为904057元。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。二、2、按揭付款：乙方须于2019年10月8日前支付首期房款284057元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款600000元由银行提供按揭贷款，乙方需在2019年10月9日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清……等内容。2020年10月7日，原告又向被告转账支付了首付款284057元，被告向原告收据一份，载明：“兹收到朱勤（3-2-1604）交来房款（含定金）304057元”。被告未能与原告签订《商品房买卖合同》。此后，原告于2019年10月、11月多次催促被告签订《商品房买卖合同》均未果，此后，原告要求被告解除合同返还购房款未果，原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，2019年10月29日、2019年11月6日原告催促被告的置业顾问史明超及其主管人员与原告签订《商品房买卖合同》，被被告的主管人员告知因房管局实行资金监管，合同模板需要先网签再打合同，暂时无法签订《商品房买卖合同》，也无法确认可以签订《商品房买卖合同》的具体时间，只能尽快解决。诉讼中，原告提交了：1、2019年10月28日，原告及其丈夫庄海峰与被告的置业顾问史明超的谈话录音一份；2、2019年10月29日原告与史明超及其主管人员在售楼部的谈话录音一份；3、2019年10月29日原告与史明超及其主管人员的电话录音一份；4、2019年11月6日原告与史明超的电话录音两份，用于证明：1、被告的主管人员在电话中明确表示“暂时没有给你签”、“因为房管局实行资金监管，然后现在合同模板需要先网签再打合同”，即在2019年10月8日原、被告双方未能签订《商品房买卖合同》的原因是因被告不能提供已经房管部门审核通过的合同文本。被告没有按照《认购书》的约定与原告签订《商品房买卖合同》，已经构成违约，被告应承担违约责任。2、2019年11月6日，原告明确通知被告的置业顾问史明超要求退房。被告质证称，对证据的真实性、关联性、合法性均有异议。1、首先该录音文字的形式类似证人证言，若原告通过该录音来证明目的需要对话人出庭作证，否则真实性无法核实，也不知道对话人身份是谁。2、该组录音中均显示的是原告发送的是其丈夫的征信，这与本案无关。3、通过录音可看出通话对方拒绝原告录音，其合法性有异议。4、该组证据不能证明被告存在违约，而且通话录音的最后一段，原告明确表示签了《商品房买卖合同》她也办不了按揭，可以证明原告拒绝履行《认购书》是本案发生诉讼的根本原因，被告没有违约行为，不构成原告享有解除权的事由。诉讼中，被告提交了：1、律师函复印件一份，用于证明被告一直积极要求与原告签订《商品房买卖合同》，并发函催促。2、2020年7月被告向原告发出的通知、EMS回执各一份，用于证明由于原告一直未按照律师函中约定履行合同义务，被告已经发送通知要求解除认购书，本案《认购书》已经解除。原告质证称，对真实性和证明目的有异议，①被告未按照《认购书》的约定与原告签署《商品房买卖合同》，并在原告明确要求被告退房退款后，被告仍以寄送通知律师函的方式意图制造原告违约的表象，强行使得认购书解除权条件成就，应当视为条件不成就，被告无权解除。②原告提交的收据、交款核对单均显示收到原告交来房款含定金，交款内容为首付款等内容，该20000元已经转化为房款，被告无权予以没收。③定金不予退还的条件是乙方未按约定支付首付款及签署《商品房买卖合同》，原告已经依约支付了首付款，且未签订《商品房买卖合同》的原因在被告，该条不能适用。上述事实，有原、被告提交的相关证据以及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，2019年10月7日原、被告双方签订的《认购书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案中，原告提交的其与被告的置业顾问史明超及其主管的谈话录音、电话录音系原件，其谈话内容均是围绕本案诉争房屋，符合日常交易习惯，对其真实性和证明目的本院予以采信。本案中，原、被告双方在《认购书》中约定：原告须于2019年10月8日前支付首期房款284057元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款600000元由银行提供按揭贷款。原告依约履行了向被告支付首期房款284057元的义务，被告应依约在收取原告首期房款的同时履行与原告签订《商品房买卖合同》的义务，经原告多次催促，截至2019年11月被告仍未能履行与原告签订《商品房买卖合同》的义务，也未能确认与原告签订《商品房买卖合同》的具体时间，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，原告请求解除双方签订的《认购书》，于法有据，本院予以支持。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。诉争《认购书》解除后，被告应向原告返还已收取的284057元购房款并赔偿该款的利息损失，现原告请求返还购房款284057及赔偿利息损失，于法有据，本院予以支持。关于原告请求被告双倍返还定金40000元的主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》的约定一方向对方付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”本案中原告依约交纳了定金20000元，现被告违反《认购书》的约定未能在交付首期房款的同时与原告签订《商品房买卖合同》，导致合同解除，根据上述法律规定，原告请求被告双倍返还定金40000元，于法有据，本院予以支持。关于被告提出原告拒绝签署《商品房买卖合同》办理银行按揭贷款，构成根本违约的辩解，缺乏事实依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、解除原告朱勤与被告驻马店御邦房地产开发有限公司于2019年10月7日签订的《驻马店·恒大悦府商品房认购书》。二、限被告驻马店御邦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告朱勤返还购房款284057元及赔偿该款的利息损失（以284057元为基数，自2019年10月7日起计至购房款返还完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）。三、限被告驻马店御邦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告朱勤双倍返还定金40000元。如被告未在本判决指定的期限内履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3081元（已减半收取），由被告驻马店御邦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  赵丽莉二〇二〇年十一月三十日书记员  郑 乐