安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0102民初9817号 原告：张嵩，男，1995年8月10日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：张海龙，安徽汇思律师事务所律师。 被告：合肥金科百俊房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区芜湖路**御景湾小区**2220。 法定代表人：施翔，总经理。 委托诉讼代理人：高凯峰，公司员工。 委托诉讼代理人：阚抒，北京中银（合肥）律师事务所律师。 原告张嵩诉被告合肥金科百俊房地产开发有限公司（以下简称金科百俊公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张嵩的委托诉讼代理人张海龙，被告金科百俊公司的委托诉讼代理人高凯峰、阚抒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张嵩向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金34824.94元（以1138070元为基数，按每日万分之二自2019年7月30日计算至2019年12月30日）；2、本案诉讼费有被告承担。事实与理由：2018年，原告就购买被告开发的海悦东方花园21幢1803室房屋，与被告签订《商品房买卖合同》及附件《商品房买卖合同补充协议》。合同第十五条“关于产权登记”约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意下列3项处理：详见附件四：海悦东方花园《商品房买卖合同补充协议》”。《商品房买卖合同补充协议》第十一条“办理合同登记备案、产权登记和预告登记的特别约定”中第2项约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该套房屋房地产权证按政府相关部门规定办理，如因出卖人的责任，出卖人不能在规定的期限内讲该资料提交给产权登记机关备案，出卖人自逾期之日起按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，直至将该资料提交到产权登记机关备案止：”。被告于2019年5月30日向原告交付该房屋。被告在交付案涉房屋，向原告收取了办理权属证书所需的公共维修基金、契税、办证登记费、工本费、印花税等费用。但被告并未按照合同约定，于2019年月日才将办理权属证书的资料提交到登记机关，致使该房屋的权属证书延迟至2020年4月23日才办理下来。被告行为违反了合同约定，损害了原告的合法权益，应向原告承担违约责任。 金科百俊公司辩称，我公司在合同履行过程中并不存在逾期办证的情形，我公司在房屋交付后即按照规定程序，持续提交为张嵩办理权属登记需要开发商提交的材料期间并未有故意延迟的情形。我公司为了使原告顺利获得不动产权属证书，具体实行了包括但不限于下列行为：1、2019年5月31日，我公司向张嵩交付案涉房屋。2、2019年7月18日，合肥市不动产登记中心权籍调查科出具了《权籍调查成果审核证明》。确认我公司关于海悦东方21#项目的不动产权籍调查资料符合《不动产权籍调查技术方案的要求》。3、2019年8月15日，我公司申报房屋所有权初始登记。4、2019年8月2日，合肥市税务局对我公司提供的张嵩房屋资料进行审核，审核合格后，我公司缴纳登记费用及维修基金。5、2019年8月7日，房查结果出来后，我公司缴纳契税。6、2019年8月19日，合肥市不动产登记中心出具《房屋所有权登记证明》，完成了房屋所有权的初始登记。7、2020年4月30日，张嵩取得不动产权属证书。从以上流程可知，我公司办理初始登记不是一次交纳所有材料，而是必须按照合肥市不动产登记中心规定的流程，分阶段交纳材料，一个阶段办理一个事务，前一个阶段的事务完成，才能办理下一个阶段的事务。只有办理了初始登记，才能办理转移登记。公司办理初始登记并没有任何的延误。虽然从2019年5月31日交付房屋至2020年4月30日取得房地产权属证书，其间相隔十一月有余，但并非是我的原因，而是客观原因所致。我公司办理转移登记的过程没有延迟。我公司办理转移登记的流程为：1.报送材料至税务部门审核；2.报送材料至合肥市不动产登记中心进行房产查询，查询业主是否符合购房条件；3.申请办理缴纳契税；4.整理录入报送一系列办证材料（每按揭客户一套）。上述四个流程，每个流程都不是我公司所能掌控。我公司于2019年7月23日前就向税务部门申请并于2019年8月7日完成契税缴纳。一般情况下，房地产开发公司都是先进行初始登记，初始登记完成后再进行维修基金、契税及产证工本费的缴纳。但是我公司为了能让原告快速的取得房屋所有权证书，在办理初始登记的同时进行契税、维修基金的缴纳，我公司已经竭尽所能将办证的流程一再缩减。从上述办证流程及时间节点可知，我公司在房屋交付后，持续为张嵩办理转移登记提供需由开发商提交的材料及进行缴费，期间并未有迟延。至于张嵩直至2020年4月份才取得案涉房屋的产权证书，并不是因为我公司的原因，而是因为房产局、银行等行政机关的原因，加之年后遇到新冠疫情等客观原因导致，致房产证的时间被一拖再拖。综上请求法院驳回原告诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月31日，原告张嵩（买受人）与被告金科百俊公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》各一份。其中《商品房买卖合同》约定：被告将经合肥市房地产管理局批准预售的（合启房预售证第20170613号）坐落于合肥市瑶海区房屋出售给原告；该商品房合同约定建筑面积共90.41平方米，总价款为1138070元。该合同第八条关于交付期限的约定为：出卖人应当在2019年5月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备以下条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文本履行交房义务；5、取得《建设工程规划许可证正本》。该合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列约定处理：2、买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的1%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同补充协议》第十一条“办理合同登记备案、产权登记和预告登记的特别约定”中第2项约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该套房屋房地产权证按政府相关部门规定办理，如因出卖人的责任，出卖人不能在规定的期限内讲该资料提交给产权登记机关备案，出卖人自逾期之日起按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，直至将该资料提交到产权登记机关备案止。 上述合同订立后，金科百俊公司于2019年5月30日将案涉房屋交付张嵩。张嵩向金科百俊公司缴纳契税、维修基金、产权登记费等费用。 2019年7月18日，合肥市不动产登记中心权籍调查科出具了《权籍调查成果审核证明》。确认金科百俊公司关于海悦东方21#项目的不动产权籍调查资料符合《不动产权籍调查技术方案的要求》。2019年8月15日，金科百俊公司申报房屋所有权初始登记，合肥市不动产登记中心缴纳了不动产登记费。2019年8月2日，合肥市税务局对金科百俊公司提供的张嵩房屋资料进行审核，审核合格后，金科百俊公司缴纳登记费用及维修基金。5、2019年8月7日，房查结果出来后，金科百俊公司缴纳契税、维修基金。2019年8月19日，合肥市不动产登记中心出具皖(2017)合不动产证明第0085711号《不动产登记证明》，完成了房屋所有权的初始登记。2020年4月30日，张嵩取得不动产权属证书。后原告以被告逾期办理房地产权证书为由，向本院提起诉讼。 本院认为，本案原、被告订立的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，原被告双方均应依约全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同补充协议》第十一条“办理合同登记备案、产权登记和预告登记的特别约定”中第2项约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该套房屋房地产权证按政府相关部门规定办理，如因出卖人的责任，出卖人不能在规定的期限内讲该资料提交给产权登记机关备案，出卖人自逾期之日起按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，直至将该资料提交到产权登记机关备案止。合同该项条款系双方关于产权登记的约定，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。而买受人购买商品房，经依法登记后取得不动产权证书是其必然的要求。故该条款中所约定的“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，应解释为金科百俊公司应当在商品房交付使用后60日内将办理权属转移登记需其提供的资料报产权登记机关。依本案查明的上述办证流程及时间节点可知，金科百俊公司在将房屋交付后，即按照规定程序，持续提交为张嵩办理转移登记需由开发房提交的材料，期间并未有故意延迟情形。虽然该房屋于2019年5月30日即交付至2020年4月30日才办理不动产权属转移登记，但并非是金科百俊公司的原因，而是客观原因所致。故张嵩主张金科百俊公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金，依据不足，不予支持。 据此，依照最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告张嵩的诉讼请求。 案件受理费671元，减半收取385元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  王辉胜 二〇二〇年十一月二十八日 书记员  叶 蓓 附本案适用的主要法律条款： 最高人民法院《关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。