河南省夏邑县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1426民初3204号原告：张三用，男，1967年5月19日出生，汉族，住所地河南省夏邑县。委托诉讼代理人：胡绪超，商丘市夏邑县惠民法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被告：河南凯美置业有限责任公司，住所地河南省郑州市金水区郑汴路北、中州大道西公寓A座1单元23层A8号。法定代表人:王中涛，系该公司经理。原告张三用与被告河南凯美置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月10日公开开庭进行审理，原告张三用委托诉讼代理人胡绪超到庭参加诉讼，被告河南凯美置业有限责任公司经传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张三用向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告履行办理不动产权属证书的义务;2.依法判令被告支付原告逾期办证违约金98485.99元（以已付购房款262653元为基数，以利息为标准支付自2012年10月15日起至2020年6月20日止，以后顺延至实际办理不动产权属证书之日止）；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2012年4月18日签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的位于河南省夏邑县二环路西段北侧的君和盛世小区的六号楼三层西户的商品房一套，其中约定由被告履行办理该房屋产权证的相关义务。经原告多次催促，被告拒不履行上述义务。为此，为依法维护权益，诉至法院。被告河南凯美置业有限责任公司未答辩。原告张三用为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、原告张三用的身份证复印件和被告河南凯美置业有限责任公司的工商信息复印件各一份。证明：原告张三用、被告河南凯美置业有限责任公司的基本信息及双方均系适格诉讼主体。2、《商品房买卖合同》复印件一份，2012年2月2日、2012年3月18日、2012年3月26日、2012年4月12日、2012年4月18日被告河南凯美置业有限责任公司出具的收据五份，2019年最新银行贷款基准利率表一份。证明：1、2012年4月18日原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定原告购买位于夏邑县××西××北侧××和盛世小区××楼××西××房屋××套，建筑面积113平方米，每平方米2324.36元。付款方式为2012年2月2日付款2000元，2012年3月18日付款20000元、2012年3月26日付款100000元、2012年4月12日付款137240元、2012年4月18日付款3413元，付清房款262653元。该房屋至今未在夏邑县住房保障中心登记备案。该合同第十五条约定关于产权登记的规定，出卖人应当在商品房交付使用后180日办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记的，由出卖人承担违约责任，双方未约定违约金的计算办法。2、合同签订后，被告按时（2013年10月1日）交付了房屋，被告未按照涉案合同第15条约定，在商品房交付使用180日内办理权属登记，需由被告提供的资料报产权登记机关备案，因此被告构成违约。被告应当履行协助办理不动产权属证书的义务，并提供办理领取不动产权属证书所需的应由其提供的不动产转让（销售）专用发票及面积测算报告、平面图等手续。3、原告在签订合同当日已经付清了房款262653元，由于被告原因，原告未取得不动产权属证书，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。之规定，按原告已付购房款262653元的中国银行贷款基准利率为标准4.9（本案已5年以上）计算，支付自2014年4月1日起至2020年11月1日止逾期办证违约金，该违约金应顺延至实际办理不动产权属证书日止。3、2012年12月31日被告河南凯美置业有限责任公司出具的收据一份。证明被告收取了原告办理房产证的费用12328元。4、夏邑县城乡规划管理中心给夏邑县国土资源局的告知函（附夏邑县人民政府县长办公会议纪要[2018]4号）复印件一份，网上银行电子回单复印件一份。证明：被告开发的原告购买的君和盛世小区容积率3.22、建筑密度60%、绿地率2%、停车位未按标准配置，同时通知用地单位（被告）及时到国土资源局备案并完善用地手续。被告拒不执行，直到2019年9月18日被告才缴纳了190000元的土地出让金。由于被告原因，原告至今不能办理不动产权属证书，构成违约，依照法律规定承担违约责任。5、（2020）豫14民终22号、（2020）豫民申2959号河南省高级人民法院裁定书、（2020）豫14民再160号河南省商丘市中级人民法院民事判决书复印件各一份。证明：1、商丘市中级人民法院认定，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。双方对逾期办证的违约金未做约定，应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除多少人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，按原告已付购房款262653元的中国人民银行贷款基准利率为标准4.9（本案已5年以上）计算，支付自2014年4月1日起至2020年11月1日止的逾期办证违约金，该违约金应顺延至实际办理不动产权属证书日止。2、被告一直未办理房屋产权证书的义务，违约行为一直在持续，违约金诉请不超过诉讼时效。被告河南凯美置业有限责任公司未向本院提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。本院对双方无异议的证据均予采信。被告河南凯美置业有限责任公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。对原告提供的证据第1、2、3、4，与本案具有关联性、合法性、真实性，本院予以采信。对证据5，与本案有关联的部分，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定主要条款：出卖人：河南凯美置业有限责任公司。买受人：张三用。买受人张三用购买河南凯美置业有限责任公司销售的位于夏邑县××西××北侧××和盛世小区××单元西××商品房××套，建筑面积113平方米。总金额262653元。河南凯美置业有限责任公司应当在2013年10月1日前将经验收合格的商品房交付原告使用。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的%向买受人支付违约金。原告在2012年2月2日付款2000元，2012年3月18日付款20000元、2012年3月26日付款100000元，2012年4月12日付款137240元，2012年4月18日付款3413元，以上共计向被告支付房款262653元，并于2012年12月31日交纳房产证费用12328元。被告在2013年10月1日将房屋交付原告，原告至今未取得房地产权属证书。另查明，2018年2月11日，夏邑县城乡规划管理中心向夏邑县国土资源局下发告知函，内容为：现依据《夏邑县人民政府县长办公会议纪要[2018]4号》精神，河南凯美置业有限责任公司开发的君和盛世住宅小区，实际建设面积不符合规划条件的问题告知贵局：容积率3.22、建筑密度≤60%、绿地率2%、停车位未按标准配置，同时通知用地单位（被告）及时到国土资源局备案并完善用地手续。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告张三用按照约定交付了房款和办理房产证的费用，被告仅交付了房屋，履行了部分合同义务。至今被告未能在约定的期限内协助原告取得房地产权属证书，构成违约，应承担继续履行和支付违约金责任。关于违约金计算问题，合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的—%向买受人支付违约金。对于在买受人不退房的情况下，双方对逾期办理产权证的违约金未做约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以依照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对涉案商品房的交付时间，原告自认交房时间为2013年10月1日，双方约定办理房地产权属证书的期限是商品房交付使用后180天，原告主张的违约金应自2014年4月1日起至起开始计算。因原告已付清购房款，原告要求按262653元计算逾期办证违约金，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告河南凯美置业有限责任公司于本判决生效之日起九十日内协助原告张三用办理涉案商品房（位于夏邑县二环路西段北侧的君和盛世小区的第六幢三层西户）的不动产登记手续。二、被告河南凯美置业有限责任公司于判决生效之日起十日内向原告张三用支付逾期办证违约金（违约金以262653元为基数，利息自2014年4月1日起计算至实际办理产权登记日止，2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2262元，由被告河南凯美置业有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  杨雷功审判员  蒋昊伸审判员  吕 朴二〇二〇年十一月十六日法官助理段万**书记员闫国栋