云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初4089号原告：藏冬燕，女，1973年8月26日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：虞怀兴，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张卫珍，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。被告：大理轩远房地产开发有限公司，住所地云南省大理州大理市海东镇海东临时建材市场内。统一社会信用代码：91532900MA6KN96X4R。法定代表人：高金永，职务总经理。被告：高金永，男，1976年5月21日出生，汉族，住河北省高碑店市，现住云南省大理州大理市海东镇海东临时建材市场内。被告：高伟梁，男，1986年10月29日出生，汉族，住河北省高碑店市，现住云南省大理州大理市海东镇海东临时建材市场内。被告：宋晓青，女，1966年9月15日出生，汉族，住河北省高碑店市，现住云南省大理州大理市海东镇海东临时建材市场内。四被告共同委托诉讼代理人：李俊，云南天外天（大理）律师事务所律师，特别授权代理。四被告共同委托诉讼代理人：黄晓曼，云南天外天（大理）律师事务所律师，特别授权代理。被告：三河市泛洋房产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊开发区规划路南侧天洋城商业楼**。统一社会信用代码：91131082MA096QT89R。法定代表人：赵长林。被告：赵长林，男，1949年1月4日出生，汉族，住河北省三河市。原告藏冬燕与被告大理轩远房地产开发有限公司（以下简称轩远公司）、高金永、高伟梁、宋晓青、三河市泛洋房产经纪有限公司（以下简称泛洋公司）、赵长林商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告藏冬燕的委托诉讼代理人张卫珍，被告轩远公司、高金永、高伟梁、宋晓青的四被告共同委托诉讼代理人李俊、黄晓曼到庭参加诉讼，被告泛洋公司、赵长林经合法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告藏冬燕向本院提出诉讼请求：1.解除原告和被告轩远公司签订的《大理山海云著项目购房意向协议》；2.判令被告轩远公司返还原告25万元，并承担该款从2018年8月1日起至实际偿还之日止的利息（其中2019年8月20日前按照中国人民银行间同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际偿还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令被告高金永、高伟梁、宋晓青对被告轩远公司拖欠原告的债务本息承担连带清偿责任；4.判令被告泛洋公司返还原告5万元，并承担该款从2018年8月2日起至实际偿还之日止的利息（其中2019年8月20日前按照中国人民银行间同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际偿还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5.判令五被告承担本案的全部诉讼费用；6.判令被告赵长林对被告三河泛洋房产经纪有限公司的5万元的债务及相应的利息承担连带责任。事实和理由：经置业顾问的宣传，原告于2018年7月29日和被告轩远公司签订了《大理山海云著项目购房意向协议》，并支付25万元购房定金。2018年8月2日，原告又向被告泛洋公司支付团购费5万元。二被告分别向原告出具了发票。意向协议签订后，到2020年7月楼盘一直未动工，原告要求退房，置业顾问告诉原告，签了退款协议就可退款，但协议上约定的退款时间不一定拿到钱，也没有一个人通过签退款协议拿到钱的。原告认为其与被告轩远公司签订的协议是双方真实意思表示，但对方没有开工建设房屋，导致原告购买房屋的目的无法实现，协议应当解除，在解除协议的同时，应返还原告交纳的预付款，被告泛洋公司应返还团购费。被告高金永、高伟梁、宋晓青作为轩远公司的股东，未足额实缴注册资本，属于公司股东未全面履行出资义务，人格混同，本应由公司对公账户收取预付款，但被告轩远公司却让原告将预付款支付到高朋飞账户，根据公司法第二十条第三款的规定及《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》的规定，被告高金永、高伟梁、宋晓青应对被告轩远公司拖欠原告的债务本息承担连带清偿责任。被告轩远公司、高金永、高伟梁、宋晓青共同辩称，1.被告轩远公司与原告签订的购房意向协议是双方真实意思表示，属于合法有效。原告对案涉房屋享有权利，解除合同的诉请不能成立。2.原告要求被告轩远公司返还的款项及利息没有法律依据，根据协议载明的有效期是到正式合同签订，在合同期限内原告无权要求退还款项及利息，且我方并非有意不予原告签订合同，是因不可抗力的因素才未签订，不应当支付利息。3.原告要求被告高金永、高伟梁、宋晓青承担连带赔偿责任没有事实与法律依据，被告轩远公司正常经营，且在经营中各被告也不存在利用公司独立法人来达到逃避债务的责任，故不应承担连带赔偿责任。被告泛洋公司、赵长林未作答辩。为证明自己的诉讼主张，原告向本院提交了以下证据：A1、原告身份证复印件1份；A2、企业信用信息公示报告2份、身份证复印件3份；A3、《大理山海云著项目购房意向协议》1份；A4.POS签购单2张；A5、山海云著项目付款审批单2张、收据2张；A6、三河泛洋公司内胆1份。经质证，被告轩远公司、高金永、高伟梁、宋晓青对A1、A2、A3组证据三性均不认可；对A4组证据三性无异议，但仅能证明原告向被告轩远公司转账的客观情况，不能证明各股东滥用公司独立法人地位逃避债务；对A5组证据中25万元的付款审批单及收据三性无异议，涉及被告泛洋公司的表示不知情；对A6组证据真实性、合法性认可，关联性不认可。被告轩远公司、高金永、高伟梁、宋晓青向本院提交了以下证据：B1、《大理海东开发管理委员会停工通知》1份、《云南省人民政府办公厅关于成立洱海保护治理工作领导小组的通知（云政办发[2018]108号）》1份、大理海东开发委会国土规划建设科《通知》2份、《大理海东开发管理委员会关于转发的通知》1份，原告对该组证据三性无异议，证明方向不认可。本院认为，被告泛洋公司、赵长林未到庭质证，亦未提交证据，视为放弃举证及质证的权利。原告及被告轩远公司、高金永、高伟梁、宋晓青提交的证据均真实合法，与本案有关联性，本院均予以采信。庭审中，经本院释明，原告对不再组织双方对被告轩远公司股东出资情况进行质证无异议，被告轩远公司庭后向本院提交了《公司股东注册主次情况说明》及《大理轩远房地产开发有限公司章程》，该两份证据真实合法，与本案有关联性，本院均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：被告轩远公司开发了大理山海云著项目。经中介被告泛洋公司介绍，原告欲认购被告轩远公司大理山海云著项目公寓1套。2018年7月29日，原告与被告轩远公司签订《大理山海云著项目购房意向协议》一份，约定：原告认购被告轩远公司大理山海云著项目5号楼1单元703号房，总房款为759558元，原告须于本意向协议签订之日一次性缴纳房屋预付款25万元，该款在协议有效期内不予退还，有效期自本意向协议签订之日起至双方签订《商品房买卖合同》之日止；房屋面积最终以房产局测绘大队所测结果为准，增减面积金额按本意向协议定价计算差额，签订《商品房买卖合同》时，首付款在预付款基础上多退少补；本意向协议在双方签字盖章后正式生效，签订《商品房买卖合同》后本意向协议自动作废。原告、被告轩远公司及被告泛洋公司置业顾问分别在该协议上签字、盖章。协议签订当日，原告向被告轩远公司转账支付25万元，被告轩远公司向原告出具了收据一份。2018年8月2日，原告向被告泛洋公司付款5万元，被告泛洋公司向原告出具收据一份。自2019年2月起，大理山海云著项目一直处于停工状态。因被告未取得该项目的预售许可证，原告与被告未能签订《商品房买卖合同》。现原告要求退款，故诉至一审法院。另查明，被告轩远公司注册资本为8000万元，公司股东为公司法定代表人被告高金永和被告高伟梁。公司章程载明被告高金永认缴出资1000万元，持股比例10%，实际以借款形式出资150万元；被告高伟梁认缴出资1000万元，持股比例10%，实际以资本金形式出资30万元；被告宋晓青认缴出资8000万元，持股比例80%，实际以借款及资本金形式出资10050万元，该三股东承诺的出资到位时间为2020年6月15日。被告泛洋公司系被告赵长林投资设立的自然人独资有限责任公司，被告赵长林为唯一股东。本院认为，本案的争议焦点是《大理山海云著项目购房意向协议》的性质与效力的认定。区分《大理山海云著项目购房意向协议》是商品房预约合同还是商品房预售合同的要点在于判断该协议是具有预约合同性质还是买卖合同性质，如具有买卖合同性质，则应认定为商品房预售合同，而区分的关键点在于判断原告藏冬燕向被告轩远公司付款的性质，因《大理山海云著项目购房意向协议》中明确25万元属于预付款而不是定金，该预付款占总房款的33%，超出了定金比例，故原告藏冬燕向被告轩远公司付款的性质应认定为购房预付款，加之其中对买卖双方、标的物的基本情况、款项支付等都有明确约定，因此具有买卖合同性质，应认定为商品房预售合同。关于《大理山海云著项目购房意向协议》的效力问题，商品房预售许可制度是针对商品房这一特殊商品在建成前，为保证交易顺利进行而作出的特殊制度安排，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》及《城市商品房预售管理办法》的规定，预售商品房需要符合特定条件，且经批准，销售所得款项受到监管，只能进行相关工程建设。同时，法律也允许开发商在取得预售许可前通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保，但通过上述形式签订预约合同的目的仅限于开发商锁定客户，购房者锁定房源。本案中，如前所述，被告轩远公司通过与原告签订“意向协议”的形式收取原告预付款25万元，约占约定房款的33%，实现了未经预售许可，收取高比例预付房款的目的，客观上违反了预售许可制度。故双方签订的《大理山海云著项目购房意向协议》是以合法的形式掩盖违反商品房预售许可制度的非法目的，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，该协议应属无效。被告泛洋公司明知被告轩远公司所实施的行为违反了预售许可制度，仍为其提供中介服务，应承担相应的法律责任。故本院对原告请求解除《大理山海云著项目购房意向协议》的诉讼请求不予支持。关于预付款25万元、团购费5万元的返还及被告高金永、高伟梁、宋晓青、赵长林责任承担的问题。《大理山海云著项目购房意向协议》确认无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告请求被告轩远公司返还已交预付款25万元及该款自2018年8月1日起至实际返还之日止的利息，请求被告泛洋公司返还团购费5万元以及该款自2018年8月2日起至实际返还之日止的利息于法有据（其中，两笔款项2019年8月20日前的利息按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），本院予以支持。就25万元利息的起算时间，原告付款时间虽为2018年7月29日，但原告主张的起算时间为2018年8月1日，本院予以确认。就被告高金永、高伟梁、宋晓青的责任承担，原告根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”要求被告高金永、高伟梁、宋晓青对被告轩远公司对原告的债务承担连带清偿责任，原告应当举出盖然性的证据证明该三股东存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任的行为以及由此产生了损害的结果，如举证证明该三被告存在滥用公司“人格”的外部表象、公司运营过程中存在明显瑕疵等，原告的举证应达到合理怀疑的程度，但原告并未就此充分举证，故原告据此主张被告高金永、高伟梁、宋晓青承担连带责任证据不足。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定，公司债权人请求未履行出资义务或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。本案中，被告高金永、高伟梁、宋晓青的出资到位时间均已届满，被告宋晓青已全面履行了出资义务，被告高金永、高伟梁分别未履行850万元（1000万元－150万元）、970万元（1000万元－30万元）的出资义务，故该二人应在各自未出资本息范围内对公司不能清偿的债务承担补充赔偿责任。就被告赵长林的责任承担问题，被告泛洋公司系自然人独资有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”规定。被告泛洋公司、赵长林经传票传唤，拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，故本院对原告要求被告赵长林对被告泛洋公司的债务承担连带清偿责任的诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定，判决如下：一、被告大理轩远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告藏冬燕预付款25万元以及该款自2018年8月1日起至实际返还之日止的利息（其中，2019年8月20日前的利息按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、如被告大理轩远房地产开发有限公司不能清偿本判决主文第一项确定的债务，则由被告高金永、高伟梁在各自未出资850万元和970万元范围内对不能清偿部分承担补充赔偿责任。三、被告三河市泛洋房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告藏冬燕5万元以及该款自2018年8月2日起至实际返还之日止的利息（其中，2019年8月20日前的利息按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、被告赵长林对本判决主文第三项确定的被告三河市泛洋房产经纪有限公司的债务承担连带清偿责任。五、驳回原告藏冬燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6192元，由被告大理轩远房地产开发有限公司负担5160元，由被告三河市泛洋房产经纪有限公司负担1032元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  李绍彪人民陪审员  郭文旗人民陪审员  熊 杰二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  李成成