上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初19020号原告：章海庆，男，1982年4月7日出生，汉族，户籍所在地浙江省温州市。委托诉讼代理人：沈禹良，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：姬慧慧，女，1982年3月7日出生，汉族，户籍所在地江苏省海门市。委托诉讼代理人：杨新峰，上海英恒律师事务所律师。原告章海庆与被告姬慧慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后依法由审判员吴小龙独任审判。本案于2020年10月23日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人沈禹良、被告姬慧慧及委托诉讼代理人杨新峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告章海庆向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《上海市房屋租赁合同》；2、判令被告按照租赁合同的约定返还租赁房屋,并将注册在租赁房屋内的营业执照迁出或注销；3、判决被告支付原告2019年12月1日起至收到本起诉状之日止的租金,以月租金人民币63,000元(以下币种均为人民币)为标准计算,暂计至2020年7月31日,为504,000元；4、判令被告支付原告因逾期支付前述租金而产生的滞纳金,(自被告应付未付之日起计算至被告实际清偿之日止,以每日租金的5%为标准按日计息,暂计至2020年7月31日,为27,195元)；5、判令被告向原告支付违约金126,000元；6、判令被告向原告补交免租期租金252,000元;7、判令被告赔偿原告遭受的中介费损失126,000元;8、判令被告向原告支付拖欠的物业费、水电、电费、燃气费等费用,暂计至2020年6月17日,为58,349.52元；9、判令被告向原告支付使用费，计算方式为自租赁合同解除之日起至被告返还租赁房屋且将注册在租赁房屋内的营业执照迁出或注销手续完成之日止，以15元/平方米/天为标准计算；10、判令被告承担本案的所有诉讼费用。审理中，原告明确第三项诉讼请求被告应付租金590,069.64元，第八项诉讼请求物业费、水电费等为58,228.02元。事实和理由：原告与被告于2019年6月26日就青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号房屋的租赁事宜签署一份《上海市房屋租赁合同》,约定由被告承租租赁房屋,租期为自2019年7月1日起至2024年6月30日,免租期为2019年7月1日至2019年10月31日,月租金63,000元,租赁保证金为126,000元,首期租金及租赁保证金合计189,000元应在2019年7月10日前支付给原告,之后租金每3个月支付一次,租金支付日期为下一租期开始前十五日,每逾期一日,被告应按日租金标准(12元/平方米)的5%向原告支付违约金,租赁期间,租赁房屋内发生的电、水、电话、宽带、物业管理费、电量增容费用、燃气开户费用等经营所产生的一切费用均由被告承担。租赁合同签署后,原告按约向被告交付了租赁房屋。但自租赁合同签署后至今,被告除向原告支付首期租金及保证金189,000元外,再未向原告支付任何租金,此外,据物业管理公司出具的付款通知书显示,被告自承租租赁房屋后,从未支付过租赁房屋的物业费、水费、电费、煤气费等费用,累计欠费达58,349.52元(暂计至2020年6月17日)。原告曾多次通过微信等方式向被告催讨租金等费用,但被告始终借故推诿，未向原告支付任何钱款。原告认为,根据租赁合同第九条第二款的约定,在被告拖欠租金长达7个月的情况下,原告有权解除租赁合同,并要求被告支付相当于2个月租金的违约金。此外,租赁合同约定2019年7月1日至2019年10月31日为免租期,原告之所以同意免除被告该4个月的租金,是考虑到租赁合同的租期较长所给予的奖励,但由于被告自免租期结束后第二个月起就拒不支付租金,严重违反租赁合同的约定并导致租赁合同因此终止,故原告要求被告全额补交该免租期内租金。原告为出租租赁房屋,委托案外人上海中继企业管理咨询有限公司提供中介服务,在与被告签订租赁合同后,原告向案外人支付了126,000元中介费(其中有5万元中介费为被告直接以现金方式交给中介,抵作首期租金及保证金的一部分),但在被告违约解除后,原告又需要继续委托案外人提供中介服务,并承担额外的中介费,因此,原告认为,由于租赁合同是由于被告严重违约导致终止的,因此被告应当赔偿原告的中介费损失。而根据租赁合同第七条的约定,在租赁合同终止后,被告应当将租赁房屋以符合正常使用后的状态返还给原告,并将注册在租赁房屋内的营业执照(即上海市青浦区姬慧慧饮食店)迁出或注销,否则每逾期一日,被告应按15元/平方米的标准向原告支付租赁房屋占用期间的使用费。最后,原告认为,虽然受新冠疫情影响,租赁房屋所在的虹桥世界中心确实曾短暂停业,但据原告了解,被告早在2020年2月9日即向虹桥世界中心物业管理公司申请复工,并于2020年2月19日得到批准,并恢复经营,但被告却始终未支付拖欠租金及其他经营过程中产生的费用,严重损害了原告的合法权益,并致使合同目的已经不能实现。故综上所述,原告向法院提起如上诉讼请求,恳请法院作出公正判决,支持原告的诉讼请求。被告姬慧慧辩称：双方签订租赁合同后，被告对房屋进行装修并进行实际经营。但经营状况不好以及受疫情影响，目前无收入、没有经营。被告同意解除合同。同意诉请2，同意按约返还房屋，并将营业执照迁出。同意诉请3，被告同意支付欠付租金。由于合同约定违约金，滞纳金作为损失应该包含在违约金内，故不同意诉请4。对于诉请5，此次违约不是被告主观恶意，系由于客观原因，故被告不同意承担违约金。如果法院认为被告存在违约，希望对违约金进行调整。不同意诉请6、7，缺乏依据。对于诉请8，被告同意支付欠付相应费用。对于诉请9，被告同意根据实际占用房屋时间向原告支付占用费。对诉请10、由法院判决。经开庭审理查明，原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方可依法出租的房地产,出租房屋基本状况：1、产证编号：沪(2018)青字不动产权第033575号；2、权利人：章海庆；3、房屋座落：青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号；4、建筑面积：174.77平。签订合同前,甲方已告诉乙方该房屋未设定抵押。该房屋的公用或合用部位的使用范围、条件和要求：现有装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜,由甲、乙双方分别在合同附件二、三中加以列明。甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。乙方向甲方承诺,租赁该房屋作为餐饮商铺使用,并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。甲方于2019年7月1日前向乙方交付该房屋，租赁期自2019年7月1日起至2024年6月30日止。其中2019年7月1日至2019年10月31免租期(在此期间产生的物业费、水、电费及其他产生的直接费用均由乙方承担)。甲乙双方约定,乙方于2019年6月24日已向甲方支付5万元房屋租赁定金(用于抵扣该房屋租赁租金),在2019年7月10日前乙方需向支付首期租金及租赁保证金,共计139,000元。租赁期满,甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，乙方需要继续承租该房屋的,则应于租赁期届满前3个月,向甲方提出继租书面要求,经甲方同意后重新签订租赁合同。该房屋每日每平方米建筑面积租金为12元，月租金总计为63,000元。该房屋租金两年内不变。自第3年起,双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由甲、乙双方在补充条款中约定。乙方每期提前十五天前向甲方支付下期租金。每叁个月为一个支付期，逾期支付的,每逾期一日,乙方应按日租金的5%向甲方支付违约金。第一年2019年7月1日-2020年6月30日租金为63,000元；第二年2020年7月1日-2021年6月30日租金为63,000元；第三年2021年7月1日-2022年6月30日租金为66,150元；第四年2022年7月1日-2023年6月30日租金为69,458元；第五年2023年7月1日-2024年6月30日租金为72,930元。乙方应向甲方支付房屋租赁保证金,保证金为两个月的租金,即126,000元。租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息归还乙方。租赁期间,应由乙方承担的费有：电、水、电话、宽带、物业管理费、电量增容费用、燃气开户费用等在合同期内经营所产生的一切费用。乙方有义务在房屋返还时将使用该房屋办理的营业执照于3个工作日内到相关单位注销或迁移,向甲方出示办理凭证,不影响甲方再次出租。未经甲方同意逾期未办理的,每逾期一日,乙方应按(人民币)15元/平方米(建筑面积)向甲方支付该房屋占用期间的使用费。甲、乙双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方,应向另一方按月租金的两倍支付违约金。1、甲方未按时交付该房屋,经乙方催告后十日内仍未交付的；2、甲方交付的该房屋不符合合同的约定,致使不能实现租赁目的的,或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的。3、乙方未征得甲方同意改变房屋用途,致使房屋损坏的；4、因乙方原因造城房屋主体结构损坏的；5、乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；6、乙方逾期不支付租金累计超过1个月的；7、甲方确认该房屋证照齐全,需向乙方提供办理营业执照的相关资料,若因甲方未配合提供或资料不齐全,导致乙方无法正常办理营业执照,乙方有权单方面解除该合同,相关损失有甲方承担。合同另行约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约交房，被告支付保证金126,000元、租金63,000元。另查明，2019年8月12日，被告注册成立上海市青浦区姬慧慧饮食店，类型个体工商户，经营场所上海市青浦区徐泾镇(西虹桥所)诸光路XXX弄XXX号。2020年2月19日，被告申请复工，上海西虹桥商务开发有限公司同意复工。2020年6月17日，长城物业集团股份有限公司上海分公司向被告发出《物业管理费付款通知书》、《水费付款通知书》、《电费付款通知书》，要求支付物业费37,429.91元、水费315.50元、电费20,482.61元。以上事实，由原告、被告的陈述，上海市房屋租赁合同、不动产权证、情况说明、浦发银行汇款回单、物业管理费付款通知书、水费付款通知书、电费付款通知书、企业信用信息公示报告、青浦区商务楼宇(企业)复工申请表等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理过程中，原告章海庆表示，委托书、555号商铺佣金结算说明证明原告向案外人上海中继企业管理咨询有限公司支付126,000元中介佣金。照片证明截止2020年10月19日，被告经营餐厅仍系开业状态。被告装修合同签约方系两家公司，被告系其中一家公司的法定代表人，故装修工程款与原、被告诉讼无关。被告仅提供合同，但未提供付款凭证，也未提供装修款发票，有无履行合同，原告表示怀疑。该栋楼有物业公司管家，每月会前来收取。原告收取租金，其余各种费用由被告向物业公司缴纳。如果被告不缴纳，会要求房东缴纳，目前原告未垫付过，物业公司表示看本案诉讼结果。合同解除时间2020年9月11日，租赁保证金同意抵扣租金。电量增容费用在合同第五条约定，费用由被告自行承担。空调等可以拆除的。原告认为被告在2019年7月签署房屋租赁合同至今，仅支付一个月租金，有违诚信原则，原告有权解除合同，被告按照合同该约定承担违约责任。被告不同意的诉请，原告认为被告逾期支付租金客观存在，对原告造成资金占用利息等损失；被告认为违约金过高，但系合同中约定的，被告应该履行；免租期租金系考虑到原租赁合同租期长达四年，但是如果合同签了一年、租金仅付一个月，对原告系不公平的，应该按照合同实际履行的期限；双方签署租赁合同，系中介磋商的结果，原告支付中介费系考虑到合同可以履行四年，但实际合同仅履行一年且过程中被告存在种种违约行为，故该中介费应该由违约方即被告承担。被告姬慧慧表示，独家委托书、555号商铺佣金结算说明证明目的不认可，被告愿意向原告支付租金情况下，原告向被告主张中介费损失，缺乏事实依据。微信聊天还有其他内容，原告提供不完整。复工申请表与本案无关，虽然被告店铺已经复工，但被告店铺并未正常营业，因为园区规定不能外出聚餐，对被告经营产生严重不利影响。照片不认可，不能证明系10月19日当天拍摄，也不能证明被告店铺处于正常营业状态，店铺照片来看系无人的，马路上也无人，当时应该系就餐时间。装修合同证明被告为系争租赁房屋装修投入资金254,000元。水电费等费用被告直接与物业结算，被告同意按实际迁出之日与物业进行结算。现根据与客户签订的送餐协议经营，外来散客基本没有。合同解除时间2020年9月11日。违约金包含损失，不同意额外支付滞纳金。如果存在逾期支付违约金，标准过高，按照日万分之一或三较为合理，希望予以调整。营业执照可以注销，租赁保证金抵扣租金。虽然仅有装修合同，装修时将增容、消防也做了，另装了空调。被告缺乏经营以及房屋租赁经验，被告开展经营作为创业的尝试，洽谈过程中原告没有出面，而是委托中介，洽谈过程中做出了种种承诺，但实际经营中，并没有达到中介所称的，导致被告经营困难，资金无法回笼。原告明知被告仅支付一个月租金而迟迟没有解除合同。被告没有主观违约的恶意，而是因为中介虚假陈述、疫情的原因，导致目前现状。根据庭审确认的事实，本院认为，案涉《上海市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。被告未按约支付房屋租金，已构成根本违约，应按合同约定承担违约责任，原告有权行使合同约定的单方解除权，原告要求解除合同，被告同意解除，本院予以准许。双方一致确认合同解除时间2020年9月11日。合同解除后，被告理应腾退系争房屋，被告继续占用系争房屋没有依据，故对原告要求被告腾退系争房屋的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方确认结欠租金590,069.64元，双方均同意租赁保证金126,000元抵扣租金，故被告应付租金464,069.64元。关于逾期付款违约金的计算标准，合同约定逾期付款违约金的计算标准为日租金的百分之五按日计算，对此被告认为包含在违约金内，如存在逾期付款违约金，请求法院依法予以调整，按照该日租金的日万分之一或三标准进行计算。本院认为，因合同解除违约金与逾期付款违约金属性不同，两者并不重合，原告有权一并主张。逾期付款违约金计算标准系双方在合同明确约定，该标准并未过高，依法应予支持。关于原告要求被告支付免租期内的租金损失，虽然合同中未约定因承租人违约致使合同被解除时，免租期租金如何承担，但原告给予免租期的前提一方面是基于承租人全面履行5年租期的合同及其可收取长期租金的可期待利益，系附条件的让利，现因被告的违约致使合同被解除，让利条件已不存在，故综合考虑免租期的时限、合同实际履行的时间以及对出租人租金收入损失的影响程度，本院酌情确定被告应承担该部分损失。关于物业费、水电费等费用，合同约定由被告承担，现被告同意支付，本院予以准许。被告仍实际占有使用系争房屋，故原告要求被告支付合同期满至其实际腾退期间的房屋占有使用费，于法有据，房屋占有使用费标准按照租赁合同约定的15元/平方米/天。原告要求被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告将注册在租赁房屋内的营业执照迁出或注销，因办理营业执照注销或登记地址变更手续涉及行政部门审批制度，系属于行政管理范畴，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故对该项请求本院不予支持；关于原告要求被告赔偿中介费损失126,000元之诉请。考虑到被告因提前解除合同已向原告偿付了免租期租金损失、解约违约金，故对原告要求被告支付中介费损失，缺乏合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、原告章海庆与被告姬慧慧签订的《上海市房屋租赁合同》解除；二、被告姬慧慧应于本判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号房屋腾退后返还原告章海庆；三、被告姬慧慧应于本判决生效之日起十日内支付原告章海庆租金人民币464,069.64元；四、被告姬慧慧应于本判决生效之日起十日内支付原告章海庆逾期支付租金违约金(以日租金2,097元的百分之五自2019年11月16日起计算至实际支付之日止)；五、被告姬慧慧应于本判决生效之日起十日内支付原告章海庆解约违约金人民币126,000元；六、被告姬慧慧应于本判决生效之日起十日内支付原告章海庆免租期租金人民币126,000元；七、被告姬慧慧应于本判决生效之日起十日内支付原告章海庆物业费37,429.91元；八、被告姬慧慧应于本判决生效之日起十日内支付原告章海庆水费315.50元；九、被告姬慧慧应于本判决生效之日起十日内支付原告章海庆电费20,482.61元；十、被告姬慧慧应于本判决生效之日起十日内支付原告章海庆房屋使用费(自2020年9月12日起至注册在租赁房屋内的营业执照迁出之日止，按照15元/平方米/天的标准计算)；十一、驳回原告章海庆的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14,641.90元，减半收取计人民币7,320.95元，由原告章海庆负担人民币1,549.55元，被告姬慧慧负担人民币5,771.40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇二〇年十一月二十四日书记员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。