河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初7945号原告：河南福之润房地产开发有限公司，住所地新郑市龙湖镇豫龙轻质建材厂北侧、中山路西侧龙香苑**楼**102。法定代表人：彭文宪，总经理。委托诉讼代理人：王迪，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚向娜，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被告：刘方点，男，1972年9月23日出生，汉族，住河南省扶沟县。被告：李运红,女，1977年5月9日出生，汉族，住河南省扶沟县。原告河南福之润房地产开发有限公司与被告刘方点、李运红商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告河南福之润房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王迪，被告刘方点、李运红到庭参加诉讼,本案现已审理终结。河南福之润房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的编号为17001767763的《商品房买卖合同》。2、判令被告配合原告办理注销房屋预告登记手续及撤销合同备案登记手续。3、判令被告支付原告因实现银行债权而支出的律师费22086元、诉讼费4771元。4、判令被告支付原告补偿金2706元（暂计算至2020年9月10日，之后的补偿金按照合同约定的标准计算至撤销合同备案之日止）。5、判令被告支付原告违约金7739.71元，并赔偿原告损失35958.84元。6、判令被告10日内返还涉案房屋。7、判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2017年1月，原、被告双方签订了编号为17001767763的《商品房买卖合同》，合同对房屋的位置，价款及支付方式、时间，贷款资料的提交时间，违约责任，交房时间等作了详细约定。根据《商品房买卖合同》附件四补充协议第九条、第十六条的约定，被告未能按银行贷款合同规定期限偿还贷款本息，导致原告承担了保证责任的，原告有权解除《商品房买卖合同》，被告应配合原告到房管局办理有关解除合同的手续，并向原告支付违约金及赔偿原告所有损失。合同签订后，被告并未按期归还银行贷款，导致原告向银行承担了保证责任，合同约定的原告解除合同的条件已经成就。综上,为了维护原告的合法权益,依法向法院提起诉讼。刘方点、李运红辩称，不同意解除合同，被告每月都还贷款，原告没有查被告的流水，被告每月都把钱还给银行了。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月8日，出卖人河南福之润房地产开发有限公司与买受人刘方点、李运红签订《商品房买卖合同》（合同编号17001767763）及补充协议，合同对房屋的基本情况，价款及支付方式、时间，贷款资料的提交时间，违约责任，交房时间等作了详细约定。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第九条按揭贷款付款的补充约定如下：1.4如出卖人为买受人提供阶段性按揭贷款担保(即出卖人在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为买受人偿还房款贷款提供担保)。1.4.1买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项(包括但不限于单款本金、利息、罚息、赔偿金等)，及出卖人因此遭受的全部损失(包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失)支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项(包括代偿银行款项及损失赔偿金)万分之五的补偿金。1.4.2买受人没有按上述9.4.1项约定付清全部款项(包括违约金)延迟达30日，构成本合同项严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本补充协议约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。1.4.3如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及其附件、其他相关协议等自动解除。买受人应按照本补充协议约定承担违约责任。附件四合同补充协议第十六条合同解除的补充约定如下：2.1因买受人原因导致本合同解除的，双方同意按以下方式处理：2.1.1买受人应向出卖人支付购房款总额1％的违约赔偿金。出卖人因签署本合同而承担的全部税、费(包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等)、销售佣金以及因此发生的其他费用均由买受人承担。2017年1月16日，刘方点（借款人）、河南福之润房地产开发有限公司（保证人）与中国工商银行股份有限公司郑州未来支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，主要内容为：中国工商银行股份有限公司郑州未来支行向刘方点发放住房贷款60万元，河南福之润房地产开发有限公司为保证人，保证人对该合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带责任保证责任。中国工商银行股份有限公司郑州未来支行提交的《个人贷款申请表》及《配偶同意抵押声明》显示，该借款为夫妻共同债务，李运红声明其同意将其与刘方点名下的房产抵押给中国工商银行股份有限公司郑州未来支行，且对借款合同的各项条款都明知，愿承担相应的权利和义务。后因刘方点未按期偿还银行贷款，中国工商银行股份有限公司郑州未来支行诉至郑州市金水区人民法院，郑州市金水区人民法院于2020年6月23日作出（2020）豫0105民初5745号民事判决，判决刘方点、李运红向中国工商银行股份有限公司郑州未来支行偿还借款本金余额548784.05元及利息3357.87元，律师代理费22086元，河南福之润房地产开发有限公司对此承担连带保证责任，诉讼费为4771元。2020年9月1日，上海浦东发展银行股份有限公司根据郑州市金水区人民法院（2020）豫0105执10559号执行裁定书强制划扣河南福之润房地产开发有限公司银行账户609685.88元。庭审中，刘方点、李运红称其于2019年5月收房后即装修入住，且名下仅此一套住房。经本院向河南福之润房地产开发有限公司释明，河南福之润房地产开发有限公司坚持以商品房预售合同纠纷主张解除合同。河南福之润房地产开发有限公司向本院提交福之润新嘉苑北区项目2017年2月15日佣金申请单及福之润新嘉苑北区项目工资表显示，申请人付雪芳申请客户刘方点签约佣金30958.84元，2017年2月份付雪芳工资中提成为30959元。另查明，1、刘方点与李运红于1999年3月30日登记结婚，系夫妻关系。2、2020年9月8日，河南福之润房地产开发有限公司与北京市京师（郑州）律师事务所律师签订民事案件委托代理协议，委托北京市京师（郑州）律师事务所律师作为其本次诉讼的一审委托代理人，2020年9月8日北京市京师（郑州）律师事务所律师向其出具5000元法律服务费发票一份。以上事实，有原、被告陈述，《商品房买卖合同》及附件、（2020）豫0105民初5745号民事判决、银行业务回单、委托代理协议及发票等相关证据证明。本院认为，针对原告主张解除《商品房买卖合同》及其附件的问题。因原告与被告之间存在商品房预售合同关系以及两者与中国工商银行股份有限公司郑州未来支行之间的银行贷款担保保证合同关系。商品房预售合同中，原告作为开发商承担的合同义务是交付房屋，而被告作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中，被告已经依约支付了全部购房款，原告作为卖方的商品房预售合同的目的已经实现。原告也已经将涉案房屋实际交付给被告使用，被告已装修入住。双方商品房预售合同项下的权利义务已经基本完成，该合同关系中被告不存在违约行为。至于被告未按期偿还银行贷款致使原告依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于原告原本应该预知的合同风险，其依法享有作为保证人承责后依法向债务人刘方点、李运红进行追偿的权利。原告以被告违反商品房预售合同为由，诉请解除双方之间的商品房预售合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同理，原告基于合同解除而提起的其他诉讼请求亦丧失合法基础，本院均不予支持。对于原告请求被告支付原告因实现银行债权而支出的律师费、诉讼费的诉请，应另案主张为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告河南福之润房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费1756元，减半收取计878元，由原告河南福之润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 高 伟二〇二〇年十一月三十日书记员 陶岩岩