上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初17098号原告：上海市普陀区逸流公寓业主委员会，住所地上海市普陀区。负责人：邵林荣，业委会主任。委托诉讼代理人：黄新蕾。被告：上海锐翔上房物业管理有限公司，住所地上海市。法定代理人：王希，职务总经理。委托诉讼代理人：王依来，上海市海华永泰律师事务所律师。原告上海市普陀区逸流公寓业主委员会(以下简称“逸流公寓业委会”)与被告上海锐翔上房物业管理有限公司(以下简称“锐翔上房物业”)物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告逸流公寓业委会负责人邵林荣及其委托诉讼代理人黄新蕾，被告锐翔上房物业的委托诉讼代理人王依来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告逸流公寓业委会提出诉讼请求：1.被告向原告移交自2002年6月1日起到2018年8月31日止的下列资料：(1)逸流公寓公共收益(广告、停车管理、设置快递柜、办公室租赁等)所有的财务账簿、账册及会计凭证；(2)逸流公寓房屋维修资金的所有财务账簿、账册及费用支出的原始凭证;(3)由被告锐翔上房物业与上海先达房地产开发有限公司签订过的地下车库管理合同;(4)使用小区公共收益及公共维修资金而进行改造的逸流公寓的所有工程项目的详细目录及立项、验收等各种文件资料；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告锐翔上房物业自2002年6月1日至2018年8月31日,受聘担任普陀区逸流公寓的物业管理事务。2018年9月1日起,原告经过公开招标,聘请上海景瑞物业管理有限公司负责逸流公寓的物业管理事务。2018年8月31日,锐翔上房物业与原告的物业服务合同终止,原告多次要求被告移交小区公共收益结余、维修资金等相关财务账簿、账册及物业管理所必需的其他相关物业资料。但被告锐翔上房物业一直找各种理由推诿,导致业委会对逸流公寓小区公共收益的结余、房屋维修资金的去向均无从知晓,无法解答小区业主对有关物业收支、公共收益、维修资金方面的的问询,也使得逸流公寓新聘物业管理公司无法正常开展工作。《上海市住宅物业管理规定》第五十条规定：物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十日内,向建设单位或者业主委员会移交下列资料和财物：(一)本规定第十一条第一款、第四十七条规定的资料;(二)物业服务期间形成的物业共用部分运行、维修、更新、改造和养护的有关资料;(三)公共收益的结余;(四)采用酬金制计费方式的,产生的物业服务资金结余以及用物业服务资金购置的财物;(五)物业管理用房;(六)应当移交的其他资料和财物。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关材料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。被告锐翔上房物业被解聘后拒不向原告移交相关物业资料的行为,违反了相关的法律规定及司法解释。为维护逸流公寓全体业主的合法权益,故诉至法院请求判如所请。被告锐翔上房物业辩称，第一，原告不是适格的诉讼主体，业主大会和被告签订的合同，不是原告。第二，原告的诉请已经超过了诉讼时效。被告主张的是2002年到2018年8月31日，被告起诉的时间是2020年，原告主张的绝大部分诉请都超过诉讼时效。第三，被告已经履行物业合同项下全部义务，被告没有义务移交原告诉请中的任何资料，原告诉请没有合同依据和法律依据，被告已经按照合同约定移交了应该移交的所有材料。故不同意原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：本届上海市普陀区逸流公寓业主委员会于2018年7月18日登记备案。被告锐翔上房物业于2002年起为上海市普陀区逸流公寓小区提供物业服务。2014年12月31日，上海市普陀区逸流公寓业主大会作为甲方与被告锐翔上房物业作为乙方订立了《物业服务合同》及补充协议约定：第一条本合同所涉物业基本情况，房屋建筑总面积为138996.50平方米，其中地上建筑总面积为115126.02平方米(可收费住宅面积为114217.06平方米),地下建筑总面积为23870.48平方米。(其中地下车库服务由乙方与开发商另订)；第二条乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人按照《上海市住宅物业管理规定》第四十条、四十一条的规定提供下列物业管理服务事项。(一)物业共用部位的维护;(二)物业共用设施设备的日常运行和维护：(三)公共绿化养护服务;(四)物业公共区域的清洁卫生服务;(五)公共秩序的维护服务：(六)物业使用禁止性行为的管理;(七)物业其他公共事务的综合管理服务：(八)业主、业主委员会委托的其他物业管理服务事项：(九)社区生活服务;(由乙方制订出细化措施)(十)积极配合相关职能部门整治“群租房、“居改非”的工作；第六条(二)车辆使用人应按时交纳机动车辆停放费,由乙方代为收缴。(三)在地面公共部位上的机动车辆停放收费应每月向业委会提交收费月报表。(五)乙方收取的机动车场地维护费包括;停车库道闸系统以内的(含)设施和场地的养护、能耗与配件物耗、清洁、相关税费、酬金以及车管服务人员薪资等相关费用支出。(六)甲方授权乙方与广告商或经营商在每幢楼一层大厅或电梯轿厢内、地下空间和车库以及小区广场等区域设置广告和其他经营性收入,乙方应逐项取得甲方的书面授权同意书,乙方应向甲方提交合同和收入账目,乙方在与广告公司和经营性单位签订合同后5个工作日内,须向甲方提供合同复印件；(七)利用本小区公共部位获取的收益,根据相关法规,扣除物业管理成本后,余额转入专项维修资金；第九条乙方应将本合同第六条(二)地面车位停放机动车辆规定和收费标准、(三)车辆停放)、(四)地面停车费用、(六)广告和其他经营收入，约定的经营性收入情况每年七月及次年一月提交给甲方审核,由甲方负责向全体业主公示,该项的经营性收入乙方应当每年度及时与甲方结算一次,并在次年三月底之前将该项资金的所得部分结转至甲方的专项维修资金账户内；第三十条本合同自2014年9月1日起至2016年8月31日止等。2013年5月17日，上海琳方会计师事务所有限公司就上海市普陀区逸流公寓业主大会2009年1月1日至2012年9月30日业主委员会的维修资金收支情况和小区收益资金收支情况出具《审计报告》，其中载明：“四、重要事项：1、未见商品住宅维修资金收支单独的会计账簿；……3、小区公共收益明细表列示：2010年至2011年绿化改造、大门改造等工程分别为76511.87元、116315.10元，未见审价合同等相关材料等”。2017年10月27日，上海诚昌会计师事务所有限公司就上海市普陀区逸流公寓业主大会2013年7月1日至2017年6月30日业主委员会的维修资金收支情况和小区收益资金收支情况出具《审计报告》，其中载明：“四、重要事项：2.我们未能获取贵小区商品住宅维修资金收支单独的会计账簿，未见银行定期定款存单的原件。……4.贵小区商品住宅维修资金收支明细表中，2014年7月1日至2014年12月31日列支电梯整改工程共计134999.5元、2016年7月1日至2016年12月31日列支二期地库车辆道闸改造工程40699.98元，我们未能获取工程审价报告、贵小区征寻业主意见的相关材料。5.……2014年1月1日至2014年12月31日列支大门停车匝道收费系统设施改造工程38800元及我格小门人行边门雨棚工程37779元，我们未能获取工程审价报告、贵小区征询业主意见的相关材料……”。2018年8月31日，被告退出逸流公寓小区。被告将《逸流公寓停车费、增值服务费收支损益明细表(2018年1-12月)》交给原告。2019年7月15日。原告向被告出具《委托书》：“逸流公寓2018年1-12月补充维修资金收支余额234380.47元，由被告转交给上海景瑞物业有限公司。”同日，原告在该笔公共收益/维修资金支取确认书上盖章确认。本院认为，原告作为逸流公寓业主大会与被告签订《物业服务合同》系双方真实意思表示，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告受逸流公寓业主大会委托提起本案诉讼并无不妥，被告于2018年8月31日退出逸流公寓小区，双方开始对资料移交发生争议，故本院对被告认为原告不具有诉讼主体资格以及本案超过诉讼时效的意见，均不予支持。本案中，被告在退出逸流公寓小区物业服务区域时，已经移交了物业管理用房、设施以及代管的专项维修资金。原告应当就主张被告移交的其他资料是否存在尽到相应的举证义务。根据审计报告以及被告陈述，未见逸流公寓小区商品住宅维修资金、公共收益编制专门的财务账簿、财务账册，且移交财务账簿、账册、会计凭证也不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《上海市住宅物业管理规定》的强制性规定，故本院对原告要求移交逸流公寓小区的公共收益、维修资金的账簿的第一项诉请中的第1、2条内容，难以支持。关于第一项诉请中的第3、4条内容的诉请，在被告明确表示不存在该合同或材料遗失的情况下，原告未能对存在该地下车库管理合同提供相应证据，原告也无相应资金明细，故原告要求移交该项内容，本院难以支持。考虑到业主对建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权的相关事项具有知情权。被告仍应承担公布业主知情权范围的材料的责任。另外，业主委员会在承担业主小区自治意思的履职过程中，应当及时对小区维修资金使用、公共收益分配尽到管理和监督，避免委托物业公司代管账簿之后就不作为的情况发生，否则容易导致物业管理资料调取、移交的现实障碍。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款之规定，判决如下：对原告上海市普陀区逸流公寓业主委员会的全部诉讼请求，不予支持。本案受理费人民币80元，由原告上海市普陀区逸流公寓业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  于 凯审 判 员  王 盈人民陪审员  戴仁炯二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  王路瑶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。……