重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0108民初11268号原告：宫学琳，女，汉族，1969年2月17日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：唐永彬，重庆正智律师事务所律师。被告：重庆市裕佳房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪南路9号，统一社会信用代码5001082101187。（未到庭）法定代表人：吴元兵，男，汉族，1966年9月17日出生，住重庆市渝中区。（未到庭）被告：中国建设银行股份有限公司重庆南坪支行，住所地重庆市南岸区南坪西路26号，统一社会信用代码91500108903169309M。负责人：张逸，行长。委托诉讼代理人：沈春宇，重庆伟豪律师事务所律师。被告：彭向新，女，汉族，1969年7月1日出生，住重庆市江北区。被告：吴元兵，男，汉族，1966年9月17日出生，住重庆市渝中区。（未到庭）原告宫学琳诉被告重庆市裕佳房地产开发有限公司（以下简称“裕佳公司”）、中国建设银行股份有限公司重庆南坪支行（以下简称“建设银行”）、彭向新、吴元兵房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宫学琳及其委托诉讼代理人唐永彬，被告建设银行的委托诉讼代理人沈春宇、被告彭向新到庭参加了诉讼。被告裕佳公司、吴元兵经本院传票传唤，逾期未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宫学琳诉称，2003年10月14日，宫学琳与裕佳公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定裕佳公司将位于重庆市南岸区南坪南路11号江南明珠20-C号房屋（实际为19-C号房屋的上层）出售给宫学琳，套内面积123.69平方米，成交价297997元。宫学琳按照合同约定支付了首付款、其他费用等。之后，宫学琳与建设银行签订《借款合同》，约定宫学琳以上述房屋作为抵押，向建设银行借款208000元用于支付购房款。后裕佳公司将房屋交付给宫学琳使用至今。由于裕佳公司故意隐瞒了其在与宫学琳签订《重庆市商品房买卖合同》之前，已经与彭向新签订了虚假的买卖合同和借款合同，并将涉案房屋登记在彭向新名下的事实，导致宫学琳向建设银行偿还按揭贷款后，但房屋却并未登记在宫学琳名下以及以宫学琳的名义抵押给建设银行，并且至今都未办理产权证，故宫学琳起诉至法院，请求判令1、由四被告共同、立即将位于南岸区南坪南路11号江南明珠20-C号房屋产权办理至宫学琳名下；2、由裕佳公司支付逾期办证滞纳金5959.94元；3、由裕佳公司、吴元兵赔偿资金占用损失（以购房款297900元为基数，按年息8％，从2003年12月30日起计算至办理房屋产权证时止）；4、由建设银行退还宫学琳已支付的按揭贷款利息；5、由建设银行支付宫学琳利息（以宫学琳支付给建设银行的本金及利息为基数，按银行同期贷款利率从2004年1月起计算至办理房屋产权证时止）；6、律师费17000元、诉讼费由四被告承担。被告建设银行辩称，宫学琳针对建设银行的诉讼请求以及相关的诉讼请求不成立，应当予以驳回。首先，宫学琳与建设银行不存在房屋买卖合同关系，建设银行也不具有向宫学琳交付房屋以及协助过户的义务；其次，建设银行与宫学琳之间系金融借款合同关系，不属于本案买卖合同关系的审理范畴，在本案中，宫学琳要求退还贷款利息的请求，无法律依据，并且建设银行按照双方的贷款合同，按约足额发放了贷款，也不存在可以退还其还款利息的违约事由。被告彭向新辩称，宫学琳与彭向新之间不具有任何法律上的权利义务关系，宫学琳对彭向新不具有任何请求权基础，彭向新作为被告的主体不适格，彭向新不应承担宫学琳主张的任何责任，请求驳回宫学琳对彭向新的诉讼请求。被告裕佳公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。被告吴元兵未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2003年10月14日，宫学琳与裕佳公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定裕佳公司将位于重庆市南岸区南坪南路11号江南明珠20-C号房屋出售给宫学琳，套内面积123.69平方米，成交价297997元。付款方式为首付款89997元，余款208000元通过建设银行申请按揭贷款。合同同时约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，若因出卖人原因则由出卖人向买受人支付累计已付房款2%的违约金。合同签订后，宫学琳向裕佳公司缴纳了相关款项。裕佳公司已将涉案房屋交付给宫学琳使用。2000年9月9日，裕佳公司与彭向新签订《重庆市商品房预售（预购）合同》，约定裕佳公司将位于重庆市南岸区南坪南路11号江南明珠19-C号房屋出售给彭向新，建筑面积260.72平方米，成交价735621元。另查明，位于重庆市南岸区南坪南路11号江南明珠19-C号房屋登记的产权人为彭向新，建筑面积296.09平方米，抵押权人为建设银行。庭审中，宫学琳认为裕佳公司擅自将江南明珠19-C号房屋分割为两层房屋，即19-C和20-C，并分别出售给张梅和宫学琳。关于宫学琳要求办理房屋权属转移登记的诉讼请求，庭审中，建设银行认为建设银行并非房屋买卖合同的向对方，并无配合过户的义务。彭向新认为彭向新与宫学琳之间并无房屋买卖合同关系，也无配合过户的义务。关于逾期办证滞纳金，宫学琳请求5959.94元（297997元×2％），并提交了《重庆市商品房买卖合同》，认为根据合同约定，若因出卖人原因逾期办证，则由出卖人向买受人支付累计已付房款2%的违约金。庭审中，建设银行认为该费用与建设银行无关；彭向新认为该费用与彭向新无关。关于资金占用损失，宫学琳请求以购房款297900元为基数，按年息8％，从2003年12月30日起计算至房地产权证书办理完毕之日止。庭审中，建设银行认为该费用与建设银行无关；彭向新认为该费用与彭向新无关。关于已付按揭贷款的贷款利息，宫学琳请求由建设银行退还。庭审中，建设银行认为建设银行没有违反双方借款合同的约定，不具备退还利息的合同依据，同时宫学琳主张退还利息应该由其自行举证，建设银行没有协助举证的义务。彭向新认为该笔费用与彭向新无关。关于利息，宫学琳请求（以宫学琳向建设银行支付的本金及利息为基数，按银行同期贷款利率从2004年1月起计算至房地产权证书办理完毕之日止）。庭审中，建设银行认为该笔费用无合同及法律依据，不同意支付。关于律师费，宫学琳请求17000元，认为由于裕佳公司、建设银行、彭向新、吴元兵的共同过错，才导致了宫学琳的损失。庭审中，建设银行、彭向新认为律师费既无合同依据，也无法律依据，同时宫学琳并未举示律师费的支付凭证，无法查证该笔费用真实产生，故不同意支付。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《协议书》、《补充协议书》、票据、《重庆市商品房预售（预购）合同》、《个人住房借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、重庆市南岸不动产登记中心房屋登记信息查询证明，以及当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证认证，足以认定。本院认为，宫学琳与裕佳公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，本院予以确认。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。现宫学琳按合同约定履行了付款义务，裕佳公司也向宫学琳实际交付了房屋，裕佳公司亦应当按约履行转移产权登记之义务。但由于涉案房屋现登记在彭向新名下，彭向新与宫学琳之间并不存在房屋买卖合同关系，故彭向新不负有向宫学琳履行转移产权登记的义务；同时由于涉案房屋并未登记在裕佳公司名下，裕佳公司亦无法履行转移产权登记之义务。现宫学琳要求办理转移产权登记，存在履行不能的情形，故对宫学琳要求依据合同履行转移产权登记的诉讼请求，本院不予支持。对于宫学琳请求的逾期办证滞纳金5959.94元。根据合同约定，若因出卖人原因逾期办证，则由出卖人向买受人支付累计已付房款2%的违约金。现裕佳公司未按期办理房屋产权证书，故对宫学琳请求的逾期办证滞纳金5959.94元，本院予以支持。对于宫学琳请求的资金占用损失。由于宫学琳并未请求解除《重庆市商品房买卖合同》，故对宫学琳要求裕佳公司、吴元兵支付资金占用损失的诉讼请求，本院不予支持。对于宫学琳请求的由建设银行退还已付按揭贷款的贷款利息以及由建设银行支付利息的诉讼请求。由于本案诉争的法律关系为房屋买卖合同纠纷，宫学琳与建设银行之间系金融借款合同关系，与本案并非同一法律关系，本案不予处理。宫学琳可与建设银行另行协商或另案起诉。对于宫学琳请求的律师费17000元。由于宫学琳未提交证据证明该费用需由裕佳公司、建设银行、彭向新、吴元兵承担，故对宫学琳的该项诉讼请求，本院不予支持。裕佳公司、吴元兵在诉讼中未作答辩和提交证据，应当视为对自身诉讼权利的处分并承担举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由重庆市裕佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付宫学琳逾期办证滞纳金5959.94元。二、驳回宫学琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费645元，由重庆市裕佳房地产开发有限公司承担（此款由宫学琳垫付，重庆市裕佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给宫学琳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  龚 一审 判 员  鞠 劼人民陪审员  邢政义二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  蒋 聪