吉林省图们市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2402民初902号 原告：赵丹丹，女，汉族，个体工商户，现住吉林省图们市。 被告：赵晓梅，女，汉族，个体工商户，现住吉林省图们市。 被告：秦世荣，男，汉族，个体工商户，现住吉林省图们市。 被告赵晓梅和秦世荣的共同委托诉讼代理人：张鹏，吉林普熙律师事务所律师。 第三人：李义和，男，汉族，个体工商户，现住吉林省图们市。 委托诉讼代理人：于学江，男，汉族，个体工商户，现住吉林省图们市。 原告赵丹丹与被告赵晓梅、秦世荣、第三人李义和确认合同有效纠纷一案,本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告赵丹丹、被告赵晓梅、秦世荣及其共同委托诉讼代理人张鹏、第三人李义和及其委托诉讼代理人于学江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵丹丹向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令确认原告与被告赵晓梅、秦世荣的房屋租赁合同合法有效；2、诉讼费由二被告承担。事实和理由：二被告系母子关系，被告赵晓梅在图们市迎春路XXXX号有一处门市房，自2014年起原告就开始租赁该房屋进行营业，期间多次签订房屋租赁合同，最后一次合同约定的租赁期限到2023年4月20日，原告已经支付全部租金。每次签订租赁合同和收取租金都是由赵晓梅安排秦世荣办理，对此赵晓梅是明知的，而且认可的。但是，今年原告突然收到图们市人民法院送达的第三人诉原告物权保护民事案件的起诉书，原告才知道二被告在未告知原告的情况下将原告租赁房屋出售给第三人，第三人和原告根本不认识，其起诉书列举被告姓名、性别与原告也不相符，原告根本没有侵犯第三人的物权。最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第118条规定：出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。《合同法》第229条规定：出租人出卖房屋的，不影响租赁合同的效力。第230条规定：出租人出卖房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件下优先购买的权利。原告于2014年4月份开始租赁使用争议房屋，而且合同约定的租赁期限到2023年4月20日。第三人与被告达成买卖协议前，出租人未在合理期限内通知原告房屋卖出，房屋买卖无效，退一步说即便原告无意购买该房屋，但法律规定租赁物在租赁期限发生的所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原告与被告的租赁合同期限尚未届满，二被告和第三人必须履行原租赁合同，保证原告的租赁权。 赵晓梅和秦世荣辩称，原告出具的两份合同均是伪造合同。第一份合同中租赁合同的日期是篡改的，2014年4月21日中21日中的2是后添加的，2017年4月20日中4月20日都是涂改的。真实的租赁合同日期为2014年4月1日至2017年3月31日。该合同的落款日期也是2014年4月1日。第二份合同中的电话号码是秦世荣2017年开通的电话号码，而该合同的落款日期为2016年4月1日。且该合同的租赁时间也存在问题，该合同是续签合同，日期应该连续，为什么白白给20天房费，且为什么提前一年签订合同，不符合签订租赁合同的常理，在给建设银行出具协议书中原告没有提到第二份租赁合同的相关内容。原告提供的收条金额与转账金额并不一致，累计金额为40万元，结合原告与第二被告的关系，双方之间的流水并非租金，而是其它资金往来。原告在庭审陈述中撒谎，二被告将涉案房屋卖给第三人时找到原告，三方进行了协商。综上，根据交易习惯及相关法律规定，原告伪造两份租赁协议及收条，恳请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。 第三人李义和辩称，同二被告意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 秦世荣与赵丹丹签订《房屋租赁合同》，合同的内容为“出租方（以下简称甲方）：秦世荣，承租方（以下简称乙方）：赵丹丹。1、甲方将坐落于迎春路的房屋（以下简称该房屋）出租，该房屋用途为营业用房。2、该房屋租赁期限自2014年4月21日至2017年4月20日止。3、该房屋租金至合同签订日乙方一次性向甲方支付三年房租金18万元整，承租期间一切费用由乙方承担，各种税金、使用费、取暖费、土地使用费等。签订合同的落款日期为2014年4月1日”。该合同的租赁期间日期2014年4月21日中的21日与其他填写字体并不一致。2017年4月20日中的4是将之前填写3划掉而后添加的，20将之前填写31划掉而后添加的。合同中第3条房屋租金后面部分是把打印字体划掉，手写填写的。 秦世荣与赵丹丹签订《租房协议》，合同的内容为“甲方（出租人）：秦世荣，联系电话：177***377，身份证号：222***030。乙方（以下简称承租人）：赵丹丹，联系电话：139***913，身份证号：222***060。1、甲方将图们市迎春路的房屋XXXX号门市房租赁给乙方使用，租期为6年自2017年4月1日至2023年4月20日止。租金为36万元整，此款到2018年3月前必须全部交完，可分期交。2、水电费及取暖费等由乙方自负。3、在租赁期内乙方如果转租，需甲方同意，在不影响主体结构安全的前提下进行改造，改造费用由乙方自行负担。4、若甲方在租赁期内将房屋转售他人，除双方协商乙方同意腾房，否则乙方有权使用该房屋至租赁期届满。签订合同的落款日期为2016年4月1日”。 2016年4月28日的《房屋租赁补充协议书》中迎春路XXXX号房屋的租赁期限为2014年4月1日至2017年4月20日。 另查明，1、赵晓梅与秦世荣系母子关系；2、赵晓梅系图们市迎春路XXXX号门市房的原房主，赵晓梅知晓秦世荣向赵丹丹出租房屋；3、秦世荣的手机号系2017年7月29日开通；4、秦世荣自2016年4月26日起至2018年3月8日止，陆续向赵丹丹出具9张收条；5、2018年6月15日赵晓梅将迎春路XXXX号房屋出售给李义和，金额为138万元，此后双方办理了过户登记手续；6、2020年8月10日在另一个案件中我院工作人员对秦世荣做了调查笔录，笔录中秦世荣承认赵丹丹提供的9张收条是租金；7、在第一次庭审中，秦世荣针对落款日期为2016年4月1日的租房协议中甲方秦世荣的签名及手印提出异议，认为是赵丹丹伪造的，并不是本人书写及按印，在庭审中提出笔迹和指纹比对鉴定的申请，在鉴定过程中，因没有缴纳鉴定费用，导致鉴定机构将这个鉴定退回我院；8、赵丹丹和秦世荣曾经是情侣关系；9、赵丹丹、秦世荣之间经济往来密切，经常帮忙资金周转。 本院认为：赵丹丹与秦世荣签订的落款日期为2016年4月1日的《租房协议》中并没有《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条所列无效及可撤销情形的内容,合同合法有效。本案中，赵晓梅系秦世荣的母亲，系涉案房屋的原所有人，其知晓秦世荣将房屋租赁给赵丹丹的事实，应当认定针对涉案房屋的租赁对秦世荣进行了授权。秦世荣在第一次庭审中提出该协议的签字及手印不是其本人书写及按印，但在申请鉴定后不缴纳相应的鉴定费用，导致无法进行鉴定，其相关法律后果应由其自行承担，根据举证责任分配原则。租赁合同中的签字及手印应认定系秦世荣签署及按印。秦世荣和赵晓梅在庭审中提出该租房协议中手机号码系2017年7月份开通的、在2016年4月28日房屋租赁补充协议书中没有提及这份租房协议的租赁期间、双方关系密切无法认定赵丹丹支付36万元租金以及该份房屋租赁合同为什么提前一年签署等抗辩意见。但这些抗辩均不能反映出合同无效及可撤销的情形，也没有提供相应的证据予以证明。且在抗辩中秦世荣的说法屡次出现反复，如租金给付问题，2020年8月10日承认赵丹丹给付租金，此后不予认可。如协议签字问题，之前说其签字系原告伪造，之后说不记得是否是自己签署。即便该租房协议存在事后补签的情形，但也不能以此来影响该协议成立的效力，只能认定是事后对协议内容的追认。综上，赵丹丹与秦世荣签订的落款日期为2016年4月1日的《租房协议》有效。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第二百一十二条的规定,判决如下： 一、赵丹丹与秦世荣签订的落款日期为2016年4月1日的《租房协议》有效； 二、驳回原告赵丹丹的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告秦世荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  孔德欣 二〇二〇年十一月三十日 书记员  杨艳红