广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初10863号原告：李敏玲，女，1987年3月3日出生，汉族，住广东省鹤山市。原告：任建珍，女，1988年2月9日出生，汉族，住广东省鹤山市。两原告共同委托诉讼代理人：李梦薇、谭嘉钰，均系广东宏力律师事务所律师。被告：广州塔木斯物业管理有限公司，住所地：广州市天河区天府路303号210铺。法定代表人：叶英华，职务：总经理。委托诉讼代理人：袁晓馨，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽颖，广东法制盛邦律师事务所实习人员。原告李敏玲、任建珍诉被告广州塔木斯物业管理有限公司（以下简称“塔木斯公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李敏玲、任建珍及两原告共同委托诉讼代理人李梦薇、谭嘉钰、被告委托诉讼代理人袁晓馨、张丽颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李敏玲、任建珍向本院起诉请求：1、判令被告向原告返还已收取的购房款人民币408907元；2、判令被告向原告返还已收取的权证代办费1200元、贷款服务费6000元、委托公证费2000元；3、判令被告支付逾期返还已收款项的利息（按照已收款项人民币418107元为本金自2020年8月23日起至实际返还之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实与理由：2019年8月3日原被告就原告向被告购买位于广州市荔湾区文昌南路139号264房（以下简称“涉案物业”）签署了《认购合同》。双方约定涉案物业交易总价为人民币708907元，定金为人民币100000元。原告于2019年8月3日向被告支付了全部定金，并按照合同约定于2019年8月9日支付了第一期剩余房款258907元及包括权证代办费1200元、贷款服务费6000元、委托公证费2000元在内的其他费用共计9200元，2019年9月25日原告又向被告支付了50000元房款。其后，原告从其他业主处了解到涉案物业存在债权数额为人民币贰亿贰仟万元的抵押登记在册，抵押权人为广东粤财信托有限公司，义务人为被告。原告对于被告向其隐瞒涉案物业存在巨额债权抵押事宜的行为深感不安，多次要求被告及时涂销上述抵押，但被告一直未办理涂销抵押手续。2020年6月23日，原告再次上门与原告工作人员沟通，经原被告协商一致，双方同意于当日解除双方签订的《认购合同》，并由被告在两个月内向原告退还包括购房款、定金、权证代办费、贷款服务费、委托公证费等在内的全部费用共计人民币418107元。原告在被告提供的《声明书》和《退款申请》上填写相关信息和签名，后被告亦在该份材料扫描复印件上加盖公章后交付原告。自2020年8月23日至原告向贵院提出诉讼之日止，被告依旧未按照双方约定向原告退还上述款项。综上所述，原被告双方已经协商确认解除双方签订的关于买卖涉案物业的《认购合同》，且双方已经确认被告应于2020年8月23日之前向原告返还已经支付的所有款项人民币418107元，被告未依约如期退还上述款项已严重损害原告的合法权益。原告特向贵院提出诉讼。被告塔木斯公司辩称：一、原告要求答辩人退房退款明显缺乏合同和法律依据。原告在签订合同时就已知悉标的物业抵押事宜，现原告又以此为由要求解除合同，明显缺乏合同和法律依据。二、答辩人从未同意原告退房退款申请，答辩人签收申请文件的行为不能视为答辩人已同意退房退款。因此原告无法提供证据证明答辩人同意退房退款，双方也未签订任何解除协议，原告主张答辩人同意解除合同、退还款项明显欠缺依据，应予驳回。三、原告单方解除合同的行为已构成违约，即使答辩人同意解除合同，答辩人也有权扣除相应违约金。参照合同第7条原告违约导致答辩人解除合同的违约责任，原告应当按交易总价的20%向答辩人支付违约金141781.4元。综上所述，原告退房退款的主张明显缺乏依据，其诉请依法应予驳回。且原告单方解除合同的行为已构成违约，即使答辩人同意解除合同，原告也应当向答辩人支付相应违约金。恳请法院以事实为依据，以法律为准绳，判令驳回原告的全部诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。经审理查明：广州市荔湾区文昌南路139号264房用途是商业，建筑面积25.03平方米，是登记在被告名下的房产。该房产设定有抵押权，设定日期是2018年9月10日，登记日期是2019年4月19日，权利人是广东粤财信托有限公司，债权数额是220000000元。2019年8月3日，被告（出售方）与两原告（买受方）签订《认购合同》，约定：一、认购物业：广州市荔湾区文昌南路139号264房(以下简称“该物业”)，建筑面积为25.03平方米；二、价款、费用：1、该物业交易总价：708907元；三、付款（金融机构贷款）：1、定金：100000元，于签署本认购合同时支付。2、第一期款项(含定金)：358907元，买受方须在签署本合同之日起7日内付清第一期款项，并签署《委托公证书》。3、第二期款项：350000元，买受方须在签署本合同之日起20日内付清第二期款项；四、双方权利和义务：1、选择贷款方式支付本合同项下款项的买受方须在本合同签署之日起7日内付清本合同第三条第2项约定之第一期款项后，自行选择能为其提供贷款服务的金融机构办理贷款手续，并在本合同签署之日起20日内付清本合同第三条第3项约定之第二期款项，经出售方同意的，买受方付清款项的时间可以延长10日。买受方亦可选择在出售方指定的金融机构办理贷款手续，具体付清款项时间根据该金融机构的批复情况及本合同第四条第2款的约定确定。若买受方违反本项上述二款之约定，出售方有权解除本合同、没收买受方定金并可另行处分该物业。如出售方在收取定金后不将该物业售予买受方，出售方除退还所收买方之定金外，并须赔偿与定金同等数目之金额给买受方。2、若买受方选择通过出售方指定的金融机构申请贷款付款的，须在出售方指定日期前，买受方持出售方开具的购房款收据、本认购合同原件及金融机构要求提供的全部贷款资料亲自前往金融机构指定地点办理贷款手续，最终批核权及条款规则(包括但不限于贷款成数、年限、利率)以金融机构要求为准。无论买受方选择以何种方式申请贷款，若金融机构批出的贷款金额低于买受方的申请贷款金额，则差额部分款项买受方须于金融机构批出的贷款金额确定之日起5日内向出售方付清。如买受方的贷款申请因自身原因被金融机构拒绝，买受方须在金融机构拒绝之日起5日内选择其他方式向出售方付齐全部款项，买受方违反本款约定，出售方有权解除本合同，并有权没收买受方支付的定金。3、交楼时间：自买受方付清本合同第二条约定款项之日起200个工作日内，出售方协助买受方到物业管理处办理该物业收楼手续。6、办证：选择贷款的买受方，自其付清第一期款项、出售方收到金融机构同意贷款通知(买受方未获得批准贷款的或者同贷的额度不足的，应及时补足差额款)并完成收楼之日起算365日内，由出售方负责办理买受方名下的不动产权利证书；等等。合同签订后，原告向被告支付了购房款408907元（含定金100000元）、权证代办费1200元、贷款服务费6000元、委托公证费2000元。2020年6月23日，被告在原告的《声明书》、《退款申请》上加盖公章，其中《声明书》载明：本人李敏玲、任建珍于2019年8月3日认购广州市荔湾区文昌南路139号264房与广州塔木斯投资管理有限公司协商一致，确认解除《认购合同》并作出如下声明：自本声明书签署之日起，该物业项下之交易、过户等一切相关事宜均与本人无关。《退款申请》载明：本人任建珍于2019年8月3日认购广州市荔湾区文昌南路139号264房，并支付房款，合计418107元整。经双方协商确认解除《认购合同》本人特向广州塔木斯投资管理有限公司申请两个月内退还418107元整。被告为证明抵押权人并未限制被告出售案涉房屋，提交了广东粤财信托有限公司出具的《同意函》，内容为：“我司同意广东华诺思投资管理有限公司对文昌阁项目（地址广州市荔湾区文昌南路139号物业）进行销售，并同意在满足项目抵押率50%以下的条件下，分批为本项目的已出售房屋办理解除抵押登记业务的申请”。原告对此三性不确认。被告为证明原告在购房时也已知悉案涉房屋存在抵押，被告不存在隐瞒或欺诈。提交了2019年7月25日查询的有原告签名捺印的案涉房屋查册表作为证据。该查册表显示案涉房屋存在抵押权登记情形。原告对上述证据查册表真实性没有异议，合法性、关联性有异议。认为在签订认购合同时，被告要求原告在该查册表上签名，但并没有对房屋存在抵押情形进行提示，也没有给充足的时间让原告阅读该查册表详细内容，且根据原告提交的查册表显示，房屋存在的抵押债权数额为2亿2千万元，而被告提供的查册表仅显示存在抵押情形，是故意隐瞒巨额债权。另原广州塔木斯投资管理有限公司于2020年6月18日变更名称为广州塔木斯物业管理有限公司。本院认为：原被告于2019年8月3日所签订的《认购合同》名为“认购合同”，但并无约定双方需另行签订房屋买卖合同且已实际具备房屋买卖合同的主要内容，故该《认购合同》实为房屋买卖合同。案涉《认购合同》内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。关于合同的解除问题。在原告向被告提交的《声明书》、《退款申请》中均提及“确认解除《认购合同》”，而被告在上述《声明书》、《退款申请》上加盖公章，则视为被告已就《认购合同》解除与原告达成一致意见，同意解除《认购合同》。被告应按《退款申请》的约定在两个月（即2020年8月23日）内向原告退款418107元。被告认为加盖公章只是签收申请文件的行为，不能视为被告已同意退房退款有违常理，本院不予采信。对被告逾期退款的，依据公平原则，被告应参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向原告支付利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州塔木斯物业管理有限公司向原告李敏玲、任建珍返还购房款408907元、权证代办费1200元、贷款服务费6000元、委托公证费2000元，共计418107元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州塔木斯物业管理有限公司向原告李敏玲、任建珍支付逾期退款利息（利息以418107元为本金，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，从2020年8月24日起计算至清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3786元，由被告广州塔木斯物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二〇年十一月三十日书记员  吴 帆姚晓丹