上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初19399号原告：陈唯安，男，1982年10月20日出生，汉族，住上海市。原告：谢雯婷，女，1987年2月12日出生，汉族，住上海市。上列两原告的共同委托诉讼代理人：陈骏，上海瑞美克律师事务所律师。被告：王介仁，男，1935年3月8日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：刘念兹，上海海汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：周经武，上海海汇律师事务所律师。被告：王黔，女，1967年9月26日出生，汉族，住上海市。被告：王国庆，男，1970年1月20日出生，汉族，户籍所在地上海市。被告：李侃麟，男，1982年4月1日出生，汉族，户籍所在地上海市。原告陈唯安、谢雯婷诉被告王介仁、王黔、王国庆房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法通知李侃麟作为被告参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈唯安及其委托诉讼代理人陈骏暨谢雯婷的委托诉讼代理人、被告王介仁的委托诉讼代理人周经武、被告王国庆到庭参加诉讼。被告王黔、李侃麟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。陈唯安、谢雯婷(以下简称“陈唯安方”)向本院提出诉讼请求：1.判令王介仁支付陈唯安方赔偿金20万元；2.判令王黔、王国庆、李侃麟在继承王哲民的遗产范围内对上述赔偿承担连带责任；3.判令本案诉讼费由王介仁、王黔、王国庆、李侃麟(以下简称“王介仁方”)承担。事实和理由：陈唯安方与王介仁、王哲民(已故)于2014年11月4日签订房屋买卖合同，约定由陈唯安方购买王介仁、王哲民共有的上海市水电路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉讼房屋”)，转让价格189万元，合同约定王介仁、王哲民应将房屋原有户口迁出，否则应按每日万分之五支付赔偿金。合同签订后，陈唯安方支付全部价款，房屋过户至陈唯安方名下，王介仁、王哲民交付了涉讼房屋，并告知陈唯安方户口已经迁出，陈唯安亦将户口迁入涉讼房屋。2019年5月，陈唯安方欲出售涉讼房屋，方才得知王介仁的儿子王国庆户口在涉讼房屋内仍未迁出。王介仁、王哲民的行为侵犯了陈唯安方的合法权益，应承担赔偿责任，因协商不成，故陈唯安方诉至法院。现王哲民已故，王黔、王国庆、李侃麟系王哲民的法定继承人，应在继承王哲民遗产范围内承担连带赔偿责任。王介仁辩称，陈唯安方与王介仁、王哲民的买卖合同签订于2014年11月，合同的确约定户口没有迁出的情况下王介仁、王哲民应支付赔偿金。签订合同时房屋内共有三人户口，其后王介仁、王哲民户口已按约迁出，因当时王国庆在服刑，故户口未迁出。王介仁、王哲民主观上是努力想将王国庆户口迁出的，为此还给了王国庆22万元涉讼房屋售房款，但王国庆服刑不愿迁出户口，对此王介仁、王哲民没有过错。王国庆虽系王介仁、王哲民儿子，但户口迁移只能由王国庆本人决定，故合同约定的户口迁出条款中涉及王国庆的部分系无效条款，就此陈唯安方与王介仁均有过错，而陈唯安方有文化有知识，陈唯安方应承担主要过错。现双方买卖合同已经基本履行完毕，陈唯安方的户口也迁入涉讼房屋，合同履行虽有瑕疵，但事出有因。根据2018年5月1日施行的《上海市常住户口管理规定》，陈唯安方作为产权人有权向房屋所在派出所申请将王国庆户口迁至公共户，陈唯安方怠于行使权利导致的扩大损失，责任在于陈唯安方。王国庆户口在涉讼房屋内并未对陈唯安方产生任何实质性影响，也不影响其出售房屋，且2014年陈唯安方的购入涉讼房屋的价格为189万元，现房屋已升值至400多万元，故陈唯安方未有任何损失。王介仁已近90岁高龄，且患有XXX疾病，现陈唯安方向王介仁主张20万元赔偿金，王介仁难以负担。合同约定的日万分之五违约金过高。陈唯安方的起诉已超过诉讼时效。王黔辩称，不知道王哲民是否留下遗产，也未听说王哲民留有遗嘱。如果王哲民有遗产的话，应该都在王介仁手中。王黔的户口早已从涉讼房屋迁出，对于涉讼房屋出售情况、户口迁出情况均不知情。王黔并未因涉讼房屋出售获益。王哲民的遗产王黔没有继承，也不要求继承，对于王哲民留下的债务王黔也不承担。王国庆辩称，陈唯安方从未与其就户口迁出进行协商，王国庆同意迁出户口，但是无处可迁。涉讼房屋出售时王国庆正在服刑，王国庆未因涉讼房屋出售获取任何利益，如陈唯安方要主张权益，应该找王介仁。置换涉讼房屋时，王国庆曾拿到过22万元，但并非王哲民遗产。王哲民去世后不久王国庆就入狱，并未继承王哲民的遗产，不应承担赔偿责任。陈唯安方购入涉讼房屋后又出售，已经通过房屋涨价获得了利益。如王哲民留有遗产，王国庆要求继承。李侃麟辩称，王哲民是李侃麟的外婆，李侃麟母亲沈霞芳先于王哲民去世。李侃麟的父母系原配夫妻，仅生育李侃麟一人，也无领养和送养子女的情况。李侃麟不清楚王哲民是否留有遗嘱，也未见到过遗嘱。李侃麟未因涉讼房屋出售获益。王哲民的遗产李侃麟没有继承，也不要求继承，对王哲民留下的债务李侃麟也不承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王黔、王国庆系王介仁、王哲民(2017年3月5日报死亡)所生子女，沈霞芳(2007年10月8日报死亡)系王哲民与前夫所生之女，李侃麟系沈霞芳之子。涉讼房屋原产权人系王介仁、王哲民。2014年11月4日，王介仁、王哲民(甲方、卖售人)与陈唯安方(乙方、买受人)签订《上海市房地产买卖合同》约定，双方通过上海中原物业顾问有限公司凉城路分公司居间介绍，甲方将自有的涉讼房屋建筑面积80.70平方米出售给乙方；房地产转让价款共计1,890,000元；补充条款(一)约定，甲方承诺于签订本合同后三个工作日内，向房屋所在的公安派出机构办理原有户口(若有)的迁出手续。若甲方未按时申请办理原有户口(若有)迁出手续，或在签订本合同后十八个工作日内原有户口(若有)未能迁出，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口(若有)迁出时止；附件三付款协议约定：1.甲、乙双方应于签订本合同后10日内至税务机关申报纳税，乙方应于双方完成申报纳税手续后7日内至房地产管理部门查询已购住房情况，待房地产管理部门出具查询结果之日起当日内直接向甲方支付首期房价款计65万元整(包含已支付的定金)。该首期房价款中是否包含房价尾款：是，甲方同意该房价尾款计5万元由上海中原暂为保管。2.乙方于2014年11月10日前支付给甲方部分房款60万元整。同时甲方同意乙方通过向贷款银行申请60万元整贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后7日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第3条所述送件当日将其不足并支付给甲方。3.乙方第二期房价款的支付方式为：待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书(若有)、借款抵押合同公证书(若有)、相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后7日内，甲、乙双方赴上海市虹口区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并由上海中原收执收件收据同时乙方支付给甲方部分房款计4万元整。待上海市虹口区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款应为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给甲方第二期房价款，贷款的放贷期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。4.待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后10日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付或上海中原代为转付给甲方房价尾款(若有)计5万元整。签订合同时，涉讼房屋内有王介仁、王哲民、王国庆三人户口在内。合同签订后，王介仁、王哲民与陈唯安方办理了涉讼房屋过户手续，房屋已完成交付，陈唯安方也付清全部房款。2015年1月11日，陈唯安户口自外区迁入涉讼房屋。2015年2月2日，王介仁、王哲民户口自涉讼房屋内迁出。现涉讼房屋内有王国庆、陈唯安、顾秋琴、黄国平、黄佳明五人户口在内，其中王国庆户口所在户号为XXXXXXXX，陈唯安户口所在户号为XXXXXXXX，顾秋琴、黄国平、黄佳明三人户口所在户号为XXXXXXXX。另查明，王国庆于2002年7月8日自外区迁入户口至涉讼房屋后，户口未再有变动。又查明，王哲民生前未收养子女，亦未订立遗嘱。王哲民父母早年已死亡。审理中，王介仁称就王哲民的遗产未进行析产，现王黔、李侃麟明确放弃继承王哲民遗产，故其两人不需承担王哲民的债务。而王国庆在庭审中表示如王哲民留有遗产，其要继承，故王国庆应该承担王哲民的债务。考虑到现在王哲民的遗产尚未进行析产，遗产范围也不确定，为了便于本案处理，就本案如法院认为应向陈唯安方支付赔偿金，同意由王介仁一人承担，如今后王国庆主张继承王哲民的遗产，则就本案中王介仁代王国庆支付的部分应在遗产中予以扣除。陈唯安方称鉴于本案实际情况，其同意仅向王介仁主张赔偿金20万元。审理中，陈唯安方提供一份《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，载明：2019年8月24日，陈唯安方(甲方、卖售人)与黄国平、顾秋琴(乙方、买受人)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将涉讼房屋建筑面积80.70平方米出售给乙方；房地产转让价款共计3,500,000元；甲方承诺自涉讼房屋权利转移之日起的90日内，向房屋所在地公安派出所办理户口迁出手续。甲方未能及时迁出户口的，承担以下责任：(一)每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.01‰的违约金，计算至户口实际迁出之日止，合同继续履行。(二)甲方逾期超过30日未迁出户口的，甲方同意由公安部门(户口管理部门)将该户口迁至本人在沪产权房或本市社区公共户；补充条款(一)粘贴一份《补充协议》，载明甲乙双方协商一致，原上海市房地产买卖合同(房子合同编号XXXXXXX)付款方式变更如下：一、乙方2019年8月24号当日支付甲方叁佰捌拾万元整(含定金壹拾万元整)。二、甲乙双方产权过户当日，乙方支付甲方伍拾柒万元整。三、甲方户口迁出当日，乙方支付甲方伍万元整。四、上述一项房款中包含乙方给甲方的装修补偿款玖拾贰万元整。五、该房屋共计成交人民币为肆佰肆拾贰万元整。审理中，陈唯安方称因王国庆户口未迁出，下家至今未向其支付尾款5万元，之后下家还可向其主张逾期未迁户口的违约金，且陈唯安方还为此支出律师费2万元，后续还有维权费用。王介仁称陈唯安明知王国庆户口未迁出还与其购房下家约定逾期迁出户口的违约金不合理，存在恶意。但这也证明户口问题不影响房屋买卖，户口可迁至公共户。且根据陈唯安提供的《上海市房地产买卖合同》的补充协议约定，涉讼房屋现在的出售价为442万元，房屋升值大。审理中，依陈唯安方申请，本院于2019年9月4日作出裁定，冻结王介仁名下的银行存款20万元或查封、扣押其相同价值的财产。本院认为，陈唯安方与王介仁、王哲民就涉讼房屋签订的买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。王介仁辩称双方合同约定的户口迁出条款中涉及王国庆的部分系无效条款，没有依据，本院不予采纳。合同约定王介仁、王哲民有义务迁出涉讼房屋内的户口，逾期迁出的则属违约，应当承担相应违约责任。虽然涉讼房屋至今未迁出的并非王介仁、王哲民两人户口，王介仁、王哲民对此并无实际的控制能力，但依据法理，合同责任属于严格责任范畴，并不考量违约方的主观过错因素，故应由王介仁、王哲民根据其与陈唯安方的合同约定承担相应的违约责任。陈唯安方以此主张王介仁支付赔偿金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。王哲民已经死亡，根据已查明的事实，王哲民生前未立有遗嘱，王黔、王国庆、李侃麟均系王哲民的法定继承人。现王黔、王国庆、李侃麟均称尚未继承王哲民遗产，且王黔、李侃麟明确表示放弃继承王哲民的遗产，仅王国庆表示如王哲民留有遗产，其要求继承。故王国庆作为王哲民的法定继承人，应对被继承人王哲民生前的债务予以承担，但是其对于债务的承担范围应以王国庆实际继承的遗产价值为限。现王介仁以王哲民的遗产尚未析产为由，主张如需承担违约赔偿责任的，由其向陈唯安方支付赔偿金，陈唯安方也表示同意，与法不悖，本院予以照准。就王介仁辩称陈唯安方的起诉已超过诉讼时效的意见，因陈唯安户口迁入时间早于王哲民、王介仁户口迁出时间，就此无法认定陈唯安方知道或者应当知道王国庆户口未迁一事，陈唯安方称其在出售涉讼房屋时才发现王国庆户口未迁出，也符合常理，故陈唯安方的起诉并未超过诉讼时效，对王介仁该辩称意见，本院不予采纳。鉴于合同履行过程中，王介仁、王哲民已履行交房、办理产权过户等主要合同义务，而根据当前户口政策，户口空挂只是为解决居民的身份证和户口问题，该空挂户口所在户号只能迁出户口，不能迁入户口，空挂户口不影响房屋买受人办理新的户口本和迁入新户口，也不影响新入户的房屋买受人包括动迁在内的任何经济权益。据陈唯安方自述，涉讼房屋现已出售，出售价款442万元，可见王国庆的户口空挂于涉讼房屋内，对陈唯安方没有实质性影响。且根据相关政策，自2018年5月1日起，陈唯安方作为涉讼房屋产权人可至房屋所在派出所申请将房屋内原有户口迁出。就赔偿金金额，陈唯安方主张的标准过分高于其实际损失，故本院综合双方合同履行情况、涉讼房屋买卖合同的价款、陈唯安方的实际损失及王介仁的过错程度等因素，根据公平原则酌情确定王介仁应向陈唯安方一次性支付逾期未迁出户口的赔偿金5万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国继承法》第十条、第十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：自本判决生效之日起10日内，王介仁应一次性支付陈唯安、谢雯婷赔偿金5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,300元，由陈唯安、谢雯婷负担2,150元，由王介仁负担2,150元；财产保全申请费1,520元，由陈唯安、谢雯婷负担760元，由王介仁负担760元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判长 郑 煌审判员 桑静华审判员 缪 欢二〇二〇年十一月三十日书记员 王梦熊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国继承法》第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。第十一条被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。