文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初22804号原告:重庆天景物业服务有限公司，住所地重庆市南岸区七公里，统一社会信用代码91500108759280204A。法定代表人：李欣，董事长。委托代理人：游成，男，1985年7月16日生，汉族，住重庆市巴南区。被告：孔德森，男，1988年8月20日生，汉族，住四川省武胜县。委托代理人：程小秦，女，1988年7月16日生，汉族，住重庆市开县。原告重庆天景物业服务有限公司（以下简称“天景物业”）诉被告孔德森物业服务合同纠纷一案，本院于立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天景物业的委托代理人游成，被告孔德森的委托代理人程小秦均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告天景物业向本院提出的诉讼请求：1、判令被告向原告支付2015年4月至2020年8月期间的物业服务费11416.6元、水电公摊费650元、违约金5288.37元（按每日0.047%计算，以欠费金额为基数实际支付至欠款付清之日止），共计16704.97元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系学府大道69号山宅七栋X号房屋业主。2012年12月22日，原告与被告所在小区的业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定聘请原告为该小区提供物业服务，物业费按建筑面积每月每平米1.3元收取。从2015年4月起，被告拒不向原告支付物业管理费等费用，经原告多次催收未果，故诉至本院，诉请如前。被告孔德森辩称：未缴费属实，原因是：1、被告家在房屋保修期间就出现外墙漏水问题，多次向原告反映至今未解决。2、原告提供的物业服务存在严重质量问题，小区内监控从2013年后开始瘫痪至今未能维修，导致有朋友的孩子在小区内走失、业主家中被盗等等均无法调取监控，小区监控室长期关闭，电梯长期损坏，业主被困在电梯里也不能及时发现，车辆乱停乱放，小区消防通道长期被占用，小区安保、卫生等均没有做到位。综上，被告认为原告提供的物业不到位，其物业费应当按三折收取，对公摊水电费无异议，不认可违约金。经审理查明：原告系具有壹级资质的物业服务企业。2012年12月22日，原告与南岸区学府大道69号业主委员会签订《学府大道69号物业服务合同》一份，就委托原告为“南岸区学府大道69号山宅七栋、雨山前”提供物业服务的相关事宜进行了约定，其中载明物业服务收费采用包干制，按建筑面积计算，山宅七栋为1.3元/月/平方米；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取按户据实分摊的方式向业主分摊计收，为方便结算，每年1-11月按10元/户标准缴纳，每年12月按年据实结算，多退少补；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行当月缴费义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、公摊水电费的，应按每日千分之三的标准支付违约金；本合同期限5年，自2012年7月1日至2017年6月30日止等内容。合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。被告是南岸区海棠溪街道学府大道69号山宅七栋X号房屋的业主，该房屋建筑面积为135.11平方米,2015年4月起，被告因家中外墙渗水及认为原告提供的物业服务不到位等原因，未向原告缴纳相关物业费，截止2020年8月，共计差欠原告物业服务费11416.6元（135.11平方米×1.3元/平方米/月×65个月），公摊水电费650元。经催收未果后，原告诉请如前。庭审中，被告举示小区内监控室照片及视频、房屋漏水照片、小区业主群内聊天记录（内容为业主反映的问题及物业人员的回复）等，拟证明小区监控设施长期瘫痪、被告家中外墙漏水及原告提供的物业服务存在严重问题。原告质证后认可被告家中漏水的问题，但表示已经进行维修，2015年12月再次受到被告关于家中漏水的反映，因为不是同一位置且已经超过质保期需要启动大修基金，但被告不配合；小区监控系统年久失修，原告已经在2016年按照规定向相关部分进行了反映，一直未有答复，2020年8月物业公司已经自筹资金给小区内每个单元安装了监控；聊天记录的真实性不认可。上述事实，有原告天景物业提交的《物业服务合同》、《重庆市南岸不动产登记中心房屋登记信息查询证明》、欠费清单、催费单、律师函、《电梯日常巡查记录表》、《设备/设施维修保养记录表》、《环境消杀服务合同》、《保洁服务合同》、《垃圾清运服务协议》等和被告提交的照片、视频、聊天记录打印件等以及当事人陈述等证据在卷为凭，经本院查证属实，可以采信。本院认为，2012年原告天景物业与重南岸区学府大道69号业主委员会签订《学府大道69号物业服务合同》，形式要件符合相关法律规定,内容没有违反法律的禁止性规定,故本院确认该合同真实有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，前述物业合同对包括被告在内的山宅七栋小区业主均有约束力，原告已向该小区提供了物业服务，被告应按约履行交纳物业服务费的义务。关于物业费的标准问题。被告举示的证据虽一定程度上反映出物业公司提供的物业服务存在瑕疵，但物业服务具有长期持续性，且被告抗辩中房屋漏水、小区监控设施缺失等不能证明属于物业服务范畴，也不能全面反映原告提供的物业服务的具体情况，此时被告不缴费的行为不仅损害了原告的合法权益，也将可能损害小区内已缴费的其他业主的权益。因此，对被告辩称物业费应当按照三折收取的理由，本院不予采信。现原告要求被告按照物业服务合同约定的标准支付2015年4月至2020年8月期间差欠的物业费11416.6元符合法律规定，本院予以支持。关于公摊费650元，双方对此均无异议，本院异议支持。关于违约金。被告未按前述物业服务合同的约定按期向原告缴纳相关物业费确会对原告造成损失，但考虑到被告未交费确是因为家中漏水一直未得到维修，小区内监控设施长期损坏等问题的确会使被告等业主对原告提供的物业服务产生质疑，被告并非恶意欠费，双方应当加强沟通，物业公司对业主反映的问题也应当及时整改反馈，共同建设和谐美好的小区环境，同时，原告举示的与涉案小区业主委员会签订的《物业服务合同》已经到期，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国国务院物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告孔德森于本判决生效之日起七日内支付原告重庆天景物业服务有限公司2015年4月至2020年8月期间的物业服务费11416.6元，公摊水电费650元，共计12066.6元；二、驳回原告重庆天景物业服务有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费218元，减半收取109元，由原告重庆天景物业服务有限公司承担50元，被告孔德森负担59元（此款已由原告重庆天景物业服务有限公司垫付，限被告随前款一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 张 敏二〇二〇年十一月十五日书记员 张莹莹