北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初18887号原告：北京新锦城房地产经营管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街甲6号爱思开大厦26层2608。法定代表人：吴作义，董事长。委托诉讼代理人：张雷，北京天达共和律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡淼，北京天达共和律师事务所律师。被告：北粮农业股份有限公司，住所地芦台开发区芦台农场二分场。法定代表人：李兵。委托诉讼代理人：张振欣，男，1985年5月11日出生，汉族，北粮农业股份有限公司职员。原告北京新锦城房地产经营管理有限公司（以下简称原告）与被告北粮农业股份有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人蔡淼，被告之委托诉讼代理人张振欣均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2019年11月1日至2019年12月13日期间的房屋租金516030．32元以及违约金（1、以360021．15元为本金，自2019年11月2日起计算至上述本金实际付清之日止，按照每日千分之一的标准计算；2、以156009．17元为本金，自2019年12月2日起计算至上述本金实际付清之日止，按照每日千分之一的标准计算）；2、判令被告向原告支付2019年11月1日至2019年12月13日期间的物业费50832．84元以及违约金（1、以35464．77元为本金，自2019年11月2日起计算至上述本金实际付清之日止，按照每日千分之一的标准计算；2、以15368．07元为本金，自2019年12月2日起计算至上述本金实际付清之日止，按照每日千分之一的标准计算）；3、判令被告向原告支付2019年9月至2019年11月水电费9293．80元以及违约金（1、以3767．4元为本金，自2019年11月2日起计算至上述本金实际付清之日止，按照每日千分之一的标准计算；2、以3036元为本金，自2019年12月2日起计算至上述本金实际付清之日止，按照每日千分之一的标准计算；3、以2490．4元为本金，自2020年1月2日起计算至上述本金实际付清之日止，按照每日千分之一的标准计算；）；4、判令被告向原告支付拖欠8月的租金、物业管理费、能源费用的滞纳金2845．40元（自2019年8月2日至2019年8月8日期间）；5、判令被告向原告支付拖欠10月的租金、物业管理费、能源费用、车位费的滞纳金5700．14元（租金、物业费自2019年10月2日至2019年10月15日，能源费用、车位费自2019年10月2日至2019年10月14日）；6、判令被告向原告支付装修期租金720042．30元；7、判令被告向原告支付提前解除合同违约金4745831．04元；8、判令被告向原告支付房屋占用使用费276840．14元（自2019年12月14日至2019年12月20日，共计7天，按日租金以及物业管理费的三倍计算的）；9、判令被告向原告支付仓储费用59328．4元（自2019年12月21日起计算至2020年11月16日止，按照每日178．7元计算）；10、判令被告向原告支付律师费87000元（包括7000元见证费）；11、判令被告向原告支付财产保全保费9596．36元；12、判令被告向原告支付财产保全诉讼费5000元。事实和理由：2019年3月7日,原告与被告签署《租赁合同》(以下简称“《租赁合同》见”证据一)。约定被告承租原告中国北京市朝阳区建国门外大街甲6号1幢爱思开大厦(SK大厦)第x层(实际楼层第x层)1,7,8室之房屋(以下简称“租赁房屋”)，租赁面积为1074．69平方米，租赁期限为60个月，自2019年6月6日至2024年6月5日，房屋租金为360,021．15元/月，物业管理费为35464．77元/月，被告应于每月第一日或之前向原告提前付清当月的租金、物业管理费。《租赁合同》除上述内容外，还包括下述内容：第4．1条:“若乙方(即被告-注，下同)不论任何原因实际租赁不满租赁期和/或违反本合同的条款及规定，甲方(即原告-注，下同)有权向乙方索取装修期和免租期内所免去的所有租金。”第96条:“租赁期内，乙方逾期支付租金的，甲方同意给予乙方七(7)天宽限期，乙方在宽限期内向甲方支付该房屋租金的不需支付违约金；乙方逾期支付租金超过七(7)天的,甲方有权要求乙方自租金应付之日起每逾期一天按照该房屋月租金的0．1%支付违约金。第9．3条:“该房屋交付后，出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利的，就租赁期在本合同提前解除后的剩余部分甲方的租金损失，乙方还须按下述规定向甲方支付违约金：……(5)剩余租赁期超过三年(包括三年)但不满四年的，违约金为该房屋十五(15)个月的租金及物业管理费；……甲方可将保证金用于抵付乙方应支付的违约金中相等金额的部分，不足部分由乙方另行补足。第9．7条:“本合同生效后，乙方逾期支付装修押金、物业管理费、水费、电费……甲方同意给予乙方七(7)天宽限期，乙方在宽限期内向甲方支付该等款项的不需支付逾期付款违约金；乙方逾期支付上述任何款项或逾期支付租金超过七(7)天的，……甲方有权要求乙方自该等款项应付之日起每逾期一天按照逾期支付之款项的0．1%支付逾期付款违约金。”《租赁合同》签署后，被告首先支付了三个月租金和物业管理费的保证金(见证据二)，履行不久即开始发生费用拖欠。截至原告提起本案之诉时，被告拖欠包括租金、物业管理费在内的大量费用(见证据三)，并撤出全部办公人员，以实际行动表明被告没有继续履行《租赁合同》的意思。鉴此情况，原告不得不依约解除合同(见证据四)，请求被告按照《租赁合同》的约定，承担相应赔偿责任。为此，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》(2017修正)第一百一十九条的规定，提起本案之诉，恳请贵院在查明事实的基础上，支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。我方不是实际承租人，是我公司大股东北京长远基金管理有限公司用我公司的公章和原告签订的《租赁合同》，房屋的实际承租人不是我方，我方没有实际使用过涉案房屋。北京长远基金管理有限公司也给我方出具了《证明》，写明系盗用我公司名义承租的房屋，与我公司无关。对于原告的全部诉讼请求我方均无法核实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月7日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），双方签订《租赁合同》，约定：甲方将位于北京市朝阳区建国门外大街甲6号1幢爱思开大厦第x层（实际楼层第15层）1,7,8（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方用作办公使用；该房屋的租用面积为1074．69平方米，房屋租赁期限为自起租日其60个月，即自2019年6月6日起至2024年6月5日止（包括收尾两日），在乙方租满租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意给予乙方2个月的装修期。装修期内，乙方无需支付租金，但必须支付本合同第五条所规定的物业管理费及因使用该房屋而发生的其他费用；装修期为下述期间：即2019年4月6日至2019年6月5日（包括首位两日）的期间；甲、乙双方约定，该房屋的租金按照其租用面积计算，租金标准为每月每平方米人民币335．00元，乙方应向甲方支付的月租金为人民币360021．15元（含增值税），不含增值税金额为人民币342877．29元，乙方在此确认，签订本合同时该房屋租赁适用简易计税方法；乙方应于本合同签署之日或之前向甲方预付该房屋一（1）个月的租金，其后各月应付的租金，应由乙方于每月第一日或之前向甲方提前付清；甲、乙双方约定，乙方应于本合同签订的同时或之前，向甲方支付该房屋租赁保证金，保证金为该房屋三（3）个月租金和三（3）个月物业管理费之和，即人民币1186457．76元；如乙方违反本合同之规定，则甲方有权（但并无义务）以保证金抵付乙方应付款项，和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定全部扣收保证金而无需归还给乙方，无论是否给予乙方预先通知；乙方应于租赁期（含免租期）内向甲方或管理公司支付该房屋的物业管理费。该房屋目前的物业管理费按照租用面积每平方米每月人民币33元计算，即该房屋每月的物业管理费为人民币35464．77元；乙方应于本合同签署之日或之前向甲方或管理公司支付该房屋一个（1）月的物业管理费，其后各月的物业管理费，应由乙方于每月第一日或之前向甲方或管理公司提前付清；乙方逾期支付租金超过七天的，甲方有权要求乙方自租金应付之日起每逾期一天按照该房屋月租金的0．1%支付违约金。涉案房屋有关的水费、电费、通讯费等均应由乙方承担；乙方逾期不支付租金累计超过一（1）个月的，甲方有权解除合同，收回房屋，由此而造成甲方发生任何损失的，乙方均应足额赔偿；乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约，甲方有权要求乙方按提前退租天数的租金及物业管理费向甲方支付违约金，对于该等违约金及甲方发生的损失，甲方有权从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行交付；就租赁期在本合同提前解除后的剩余部分（以下简称“剩余租赁期”）甲方的租金损失，乙方须按下列规定向甲方支付违约金：……剩余租赁期超过三年（包括三年）但不满四年的，违约金为该房屋十五（15）个月的租金及物业管理费……。乙方逾期交还房屋的，每逾期一日，乙方应按每日租金及物业管理费之和的3倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。2019年1月31日，被告通过唐山xx有限公司向原告转款人民币395485．92元，用途为代付北粮租金；2019年3月14日，被告通过唐山xx有限公司向原告转款人民币790971．84元，用途为代付北粮租金。上述被告共计向原告转款人民币1186457．76元。2019年4月24日，被告以及唐山xx有限公司向原告出具《代付申请及承诺》，载明：被告公司承租的SK大厦18F01/07-08室租赁期间发生的房屋租金、物业管理费、保证金等款项由唐山xx有限公司代为支付，发票依然开给被告。对于唐山xx有限公司的代付行为，被告向原告承诺均不能免除被告所应承担的法律及合同义务，因此所产生的法律责任均由被告承担。2019年12月13日，原告向被告通过张贴、电子邮件以及发送EMS邮单三种方式发送《解约函》，要求被告立即向其支付拖欠的2019年11月1日至2019年12月13日的租金510997．76元以及逾期违约金16932．61元，共计527930．37元；支付拖欠的2019年11月1日至12月13日物业管理费50337．09元以及逾期违约金1667．99元；支付2019年9月至11月水电费用9293．80元以及逾期违约金194．66元；支付因拖欠8月费用产生的滞纳金2848．40元、拖欠10月费用产生的滞纳金5700．14元；支付已享受的装修期所减免的租金720042．30元；支付提前解约违约金共计7118746．56元，并立即搬离所有物品返还涉案房屋。庭审中，就被告欠付租金、物业管理费、电费一事，原告提交共计7张催缴账单予以证明。庭审中，原告提交《专项法律服务合同》、87000元发票一张，用以证明其律师费实际支出情况。律师费包含：1、2019年12月24日至25日律师现场见证原告腾退涉案房屋费用7000元；2、80000元律师费；提交《中国人寿财产保险股份有限公司财产保全责任保险担保函》一份，用以证明其为本案所作保全支付的保费共计9596．36元。经询，原告表示仓储费系其估算，其把被告在涉案房屋内的物品放置在了原告自己的仓储房屋内，故并未提交相关仓储合同以及付款凭证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行自己的义务。就被告所称系其大股东北京长远基金管理有限公司盗用其公章与原告签订合同一事，本院认为依据合同相对性，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，被告作为承租一方，应按照合同约定严格履行合同。即使存在公章盗用的情形，被告未尽到公章妥善保管义务，应自行承担不利后果。就涉案房屋实际承租人，被告虽主张并非其实际使用涉案房屋，但其并未提交相关证据加以佐证，且房屋使用人与承租人并非必然为同一主体。故对于被告就此抗辩其并非合同一方，本院不予采信。关于原告第一、二项诉讼请求，根据其提交的编号为BMB9110086、BMB9120085两份账单可以看出，原告对于被告欠付的2019年11月1日至2019年12月13日期间的房屋租金以及物业管理费计算无误，本院予以支持。就逾期支付租金以及物业管理费违约金一节，虽双方签订的合同对此违约金计算标准有明确约定，但按此计算，违约金数额过高，本院对此予以酌情下调。关于原告第三项诉讼请求，根据其提交的编号为ELB9090078、ELB9100078、ELB9110078三份账单可以看出，原告对于被告欠付的2019年9月1日至2019年11月30日期间的电费计算无误，本院予以支持。就逾期支付电费违约金一节，虽双方签订的合同对此违约金计算标准有明确约定，但按此计算，违约金数额过高，本院对此予以酌情下调。关于原告第四项诉讼请求，根据原告提交的其于2019年12月25日向被告发送的《催缴通知函》可以看出，被告确迟延支付8月份租金、物业费以及能源费，原告有权要求被告承担违约责任，金额本院酌情调整。关于原告第五项诉讼请求，根据原告提交的其于2019年10月15日向被告发送的《催缴通知函》可以看出，被告确延迟支付10月份租金、物业费、能源费、车位费，原告有权要求被告承担违约责任，金额本院酌情调整。关于原告第六项诉讼请求，装修期租金在合同中有明确约定，原告主张计算无误，于法有据，本院予以支持。关于原告第七项诉讼请求，被告逾期缴纳租金、物业费等各项费用构成违约，应向原告支付违约金。但合同约定的违约金数额过高，本院以被告违约实际给原告造成的损失为基准，根据公平原则以及诚实信用原则，综合考虑合同整体的履行情况，被告提前解约的过错程度以及原被告双方缔约的地位强弱等多项因素，对此违约金数额予以酌情调整。关于原告第八项诉讼请求，合同解除后，被告返还房屋之前，原告有权主张房屋占用使用费，现原告主张的期间无明显不当，且有合同依据，本院对此予以支持。关于原告第九项诉讼请求，合同中明确约定对于被告留存的物件，原告可收取仓储费用，就此费用数额问题，因原告表示并未委托第三方代为进行仓储，而是将被告的物品放置在了原告公司自己可控制的房屋内，故本院综合考虑现市场整体仓储费用计费标准，认定原告对仓储费的计算标准系属合理，本院对此予以支持。关于原告第十项诉讼请求，合同中关于律师费有明确约定，且原告就此提交了相关付款凭证，本院对此予以支持。关于原告第十一项诉讼请求，原告所做出的保全行为并非本案诉讼必要支出，本院对此不予支持。关于原告第十二项诉讼请求，保全费应由违约方即被告承担，本院对此予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北粮农业股份有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京新锦城房地产经营管理有限公司二〇一九年十一月一日至二〇二〇年十二月十三日期间的房屋租金五十一万六千零三十元三角二分以及违约金（1、以三十六万零二十一元一角五分为本金，自二〇一九年十一月二日起计算至上述本金实际付清之日止，按照日万分之二计算；2、以十五万六千零九元一角七分为本金，自二〇一九年十二月二日起计算至上述本金实际付清之日止，按照日万分之二计算）；二、被告北粮农业股份有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京新锦城房地产经营管理有限公司二〇一九年十一月一日至二〇二〇年十二月十三日期间的物业费五万零八百三十二元八角四分以及违约金（1、以三万五千四百六十四元七角七分为本金，自二〇一九年十一月二日起计算至上述本金实际付清之日止，按照日万分之二计算；2、以一万五千三百六十八元零七分为本金，自二〇一九年十二月二日起计算至上述本金实际付清之日止，按照日万分之二计算）；三、被告北粮农业股份有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京新锦城房地产经营管理有限公司二〇一九年九月至二〇一九年十一月电费九千二百九十三元八角以及违约金（1、以三千七百六十七元四角为本金，自二〇一九年十一月二日起计算至上述本金实际付清之日止，按照日万分之二计算；2、以三千零三十六元为本金，自二〇一九年十二月二日起计算至上述本金实际付清之日止，按照日万分之二计算；3、以二千四百九十元四角为本金，自二〇二〇年一月二日起计算至上述本金实际付清之日止，按照日万分之二计算）；四、被告北粮农业股份有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京新锦城房地产经营管理有限公司逾期支付八月份租金、物业管理费、能源费的违约金五百六十九元；五、被告北粮农业股份有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京新锦城房地产经营管理有限公司逾期支付十月份租金、物业管理费、能源费的违约金一千一百四十元；六、被告北粮农业股份有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京新锦城房地产经营管理有限公司装修期租金七十二万零四十二元三角；七、被告北粮农业股份有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京新锦城房地产经营管理有限公司违约金一百五十八万一千九百四十三元六角八分；八、被告北粮农业股份有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京新锦城房地产经营管理有限公司房屋占用使用费二十七万六千八百四十元一角四分；九、被告北粮农业股份有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京新锦城房地产经营管理有限公司仓储费五万九千三百二十八元四角；十、被告北粮农业股份有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京新锦城房地产经营管理有限公司律师费八万七千元；十一、驳回原告北京新锦城房地产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30182元，由被告北粮农业股份有限公司负担（原告北京新锦城房地产经营管理有限公司已预交，被告北粮农业股份有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京新锦城房地产经营管理有限公司）。保全费5000元，由被告北粮农业股份有限公司负担（原告北京新锦城房地产经营管理有限公司已预交，被告北粮农业股份有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京新锦城房地产经营管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  张玉倩二〇二〇年十一月二十六日书记员  徐可卉