陕西省洛川县人民法院民事判决书                    （2020）陕0629民初1707号原告（反诉被告）：张智峰，男，黄龙县村民。被告（反诉原告）：洛川县嘉联商贸有限责任公司，住所地：洛川县苹果产业园区。法定代表人：周芳民，系该公司总经理。原告（反诉被告）张智峰与被告（反诉原告）洛川县嘉联商贸有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张智峰以及被告(反诉原告）委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，被告(反诉原告）的法定代表人未到庭。本案现已审理终结。张智峰向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令被告返还原告交纳的购房款35万元，并给付原告购房款35万元自2016年3月30日起至全部购房款清偿之日期间的资金利息，利息按月利率2％计算；3.依法判令被告按《商品房买卖合同》的约定支付给原告合同违约金，违约金为:原告已付款35万元的5％；4.依法判令被告支付原告因索要购房款而产生的住宿费、加油费、餐饮费、材料费等费用10000元；5.依法判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年1月份，原告通过被告的媒体宣传，认购被告开发的位于洛川县XX园区XX城的商铺，原告依据双方签订的商品房认购协议，分别于:2016年1月28日付购房款20万元、2016年3月30日付购房款15万元。2016年3月30日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，合同中约定，XX城XX幢XX单元XX层XX的商铺出售给原告，该商铺建筑面积:134.25平方，单价:6182.50元/平米。按原被告双方签订的《商品房买卖合同》中第八条交付期限约定即出卖人应当在2016年12月31日前，将该商铺交付给原告，但时至今日，被告未将原告购买的商铺交付，被告的违约行为，给原告造成了巨大的经济损失。自2016年4月份起至今，原告多次与被告沟通该商铺的相关事宜，被告找各种理由推脱，原告的协商、沟通均无结果。无奈，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》等法律规定以及原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定的权利，特具诉状至贵院，请贵院在查明事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告洛川县嘉联商贸有限责任公司辩称，合同签订后，原告未按照约定交纳全部房款，仅交付了15万元，被告有权行使抗辩权，不向原告交付商铺；房屋交付期限是2016年12月31日，在此期限前，被告已经按照约定向其它用户交纳房屋，并不存在逾期交房的情况；原告主张逾期交房的违约责任，诉讼时效已过，不应得到支持。洛川县嘉联商贸有限责任公司向本院提出反诉请求：1.请求法院判令解除反诉人与被反诉人之间签署的《商品房买卖合同》；2.请求法院判令被反诉人向反诉人支付逾期付款违约金人民币41500元；3.请求法院判令被反诉人承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：2016年1月，反诉人与被反诉人签署《商品房买卖合同》，合同约定：反诉人将其开发的位于洛川县XX园区XX号XX号房屋出卖给被反诉人，被反诉人应于2016年3月30日前支付首付款43万元整，余款40万元向银行申请贷款支付。合同签署后，被反诉人于2016年3月30日向反诉人交纳首付款15万元，其他剩余款项一直未予支付，反诉人有权按照合同约定不向被反诉人交付房屋，且被反诉人应当按照合同的约定向反诉人承担逾期付款的违约责任。综上所述，请求贵院查明事实后，支付反诉人的全部反诉请求。张智峰对洛川县嘉联商贸有限责任公司反诉答辩为：同意解除商品房合同；我已将房款交付清，故不存在违约，所以不承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）张智峰向本院提供的证据一、《商品房买卖合同》复印件一份，证明双方签订商品房买卖合同，并约定了价格及交付时间，将房款交付到售楼部的。双方的合同是2016年3月30日签订的。证据二、交款条据2份、银行流水、认购协议及情况说明各一份，证明洛川县嘉联商贸有限责任公司于2016年1月28日、3月30日分别收到原告（反诉被告）房款共计35万元及政府补贴的说明。被告（反诉原告）洛川县嘉联商贸有限责任公司对张智峰提供的证据质证意见为：对证据1无异议；对证据2中2016年1月28日的真实性不予认可，该印章与我公司的印章不符；对3月30日的条据予以认可，对于银行流水可以证明与我公司没有任何关系；对于认购协议的真实性予以认可，对情况说明的真实性不予认可，对以上证明目的均不予认可，洛川县嘉联商贸有限责任公司仅收到张智峰的首付款15万元。被告（反诉原告）向本院提供证据一、印章备案截图及章子印模各一张，证明张智峰出示的未带防伪串码的公章文件并非洛川县嘉联商贸有限责任公司出具的。证据二、商品房买卖合同二份、收据三份，证明在张智峰之前的购房者的买卖合同及收据上加盖的均是洛川县嘉联商贸有限责任公司带有防伪串码的财务章和合同专用章，洛川县嘉联商贸有限责任公司并未收取除了15万元首付款的其他款项，洛川县嘉联商贸有限责任公司未交付商铺的责任归因于张智峰，故洛川县嘉联商贸有限责任公司不应承担违约金以及张智峰的其他损失。证据三、营业执照、土地证、不动产登记证、工程施工许可证、用地规划及预售许可证复印件各一份，证明洛川县嘉联商贸有限责任公司就涉案房屋的预售取得相关资质，虽超越了公司的经营范围，但因取得商品房预售的相关资质，故原、被告双方签订的合同为有效。原告（反诉被告）张智峰对被告（反诉原告）向本院提供的证据均无异议，本院予以采纳。本院对于张智峰的证据符合客观性、关联性及合法性本院予以采纳。经审理查明，2016年1月初原告（反诉被告）张智峰通过被告（反诉原告）洛川县嘉联商贸有限责任公司的媒体宣传，张智峰到洛川县嘉联商贸有限责任公司的售楼处认购了洛川县嘉联商贸有限责任公司开发的位于洛川县XX园区XX城的商铺，双方签订商品房认购协议，分别于:2016年1月28日付购房款20万元(当时张智峰按售楼部的指定将该款汇到周青芳的圣嘉苹果物流储藏配送公司账户)、2016年3月30日付购房款15万元。因张智峰在2016年1月28日所付购房款20万元符合洛川县嘉联商贸有限责任公司购房享受政府电子商务补助款8万元。在双方认可的43万元首付款情况下，于2016年3月30日签订《商品房买卖合同》，合同中约定，洛川县嘉联XX城XX幢XX单元XX层XX的商铺出售给张智峰，该商铺建筑面积:134.25平方单价:6182.50元/平米，总价款为83万元。在洛川县嘉联商贸有限责任公司给张智峰出具的《中国洛川苹果城商品房认购协议》的第七条处签写由“首付款合计430000元”字样并加盖洛川县嘉联商贸有限责任公司带有防伪6106290019285的印签。合同第六条付款方式及期限中的第3条其它方式约定：买受人（张智峰）于2016年3月30日支付首付款43万元整，余款40万元整采取银行个人住房按揭贷款方式支付，买受人自签订合同之日起七日内办理按揭手续并提供齐全相应资料，逾期按合同第七条处理。双方签订的《商品房买卖合同》中第八条交付期限约定即出卖人应当在2016年12月31日前，将该商铺交付给张智峰，但时至今日洛川县嘉联商贸有限责任公司未将张智峰购买的商铺交付。合同第九条（2）中约定出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按月向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2016年3月10日洛川县嘉联商贸有限责任公司向张智峰发出《认购商铺交房时间变更通知》认可已签合同、指定商铺房号1-1121,并将交房时间定于2016年8月1日。该通知加盖带有防伪6106290019285的洛川县嘉联商贸有限责任公司印签。自2016年4月份起至今，张智峰多次与洛川县XX沟通该商铺的相关事宜，洛川县嘉联商贸有限责任公司找各种理由推脱，张智峰的协商、沟通均无结果诉至本院。庭审中，洛川县嘉联商贸有限责任公司同意解除合同，但仅认可收到张智峰15万元首付款并愿承担违约金。本院认为，原告（反诉被告）张智峰与被告（反诉原告）洛川县嘉联商贸有限责任公司均请求解除《商品房屋买卖合同》，本院予以支持。从开发商以按揭某某出售商品房先交首付款后签合同的交易习惯。张智峰分两次付35万元购房现金并在洛川县嘉联商贸有限责任公司出售房屋享受政府补贴8万元的基础上，以按43万元首付款及约定尾款40万元以按揭某某支付达成《认购协议》后，双方在首付款到位时签订了《商品房屋买卖合同》。故张智峰诉求洛川县嘉联商贸有限责任公司退付35万元的首付现金款的要求，本院予以支持；张智峰诉求洛川县嘉联商贸有限责任公司未按约定在2016年8月1日交付房屋，但至今交付房屋构成违约的违约金的请求予以支持；因张智峰主张的违约金及利息尚不足实际损失且未超出法律规定，但其主张的利息按月利率2％计算的请求因合同未约定本院不予支持，本院仅依据法律规定支持资金占用期间的利息。张智峰诉求因索要购房款而产生的住宿费、加油费、餐饮费、材料费等费用10000元，因无证据予以佐证，本院不予支持。洛川县嘉联商贸有限责任公司反诉仅认可并同意退付15万元及相应违约金的请求，因张智峰在洛川县嘉联商贸有限责任公司售楼部交付20万元到指定账户，以及按先收款后签合同交易方式并双方认购协议、合同中均注明首付款为43万元的事实证明，本院对洛川县嘉联商贸有限责任公司的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、第二十六条之规定，判决如下：一、依法准予原告（反诉被告）张智峰与被告（反诉原告）洛川县嘉联商贸有限责任公司解除《商品房屋买卖合同》。二、由洛川县嘉联商贸有限责任公司在本判决生效后十日内，退付给张智峰购房款35万元及相应利息（以35万元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率自2016年3月30日起计算至全部购房款清偿之日止）。三、由洛川县嘉联商贸有限责任公司在本判决生效后十日内一次性赔付给张智峰违约金1.75万元。四、驳回张智峰及洛川县嘉联商贸有限责任公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6580元，减半收取计3290元及反诉费419元合计3709元，由被告洛川县嘉联商贸有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。   审  判  员    常忠民      二〇二〇年十一月十三日书  记  员    宋晨阳 1