陕西省山阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕1024民初956号 原告：郭文喜，男，1971年11月7日出生，汉族，住陕西省山阳县。 被告：山阳县客都购物广场商贸有限公司，住所地陕西省山阳县城关街办北大街20号。统一社会信用代码91611XXXX05685020R。 法定代表人：潘连忠，该公司总经理。 被告：潘连忠，男，1965年8月8日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 原告郭文喜与被告山阳县客都购物广场商贸有限公司（客都购物公司）、潘连忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序进行了审理。原告郭文喜，被告客都购物公司、潘连忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郭文喜向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告于2020年3月22日签订的《房屋租赁合同》补充协议二，并责令被告立即腾退房屋；2.请求判令二被告立即支付欠付的租金46.4万元（暂计算至2020年9月1日）及至实际腾房之日止的租金（按每月4.5万元支付）；3.判令二被告向原告支付合同违约金13.92万元及经济损失13.5万元；4.本案的诉讼费及保全费等相关费用由被告承担。事实和理由：2015年9月21日，原、被告双方签订《租赁合同》，2020年3月22日，经双方协商在原合同基础上签订《房屋租赁合同补充协议二》，约定原告将位于山阳县XX街XX大街XX段XX楼出租给被告，租期6年，租金为54万元/年，按季度支付，每季度末支付下一季度租金，该协议签订后10日内先支付2020年第一季度租金19.4万元，二、三、四季度各支付13.5万元。合同签订后，二被告未能按照约定在2020年6月30日前支付2020年1月1日至2020年9月1日期间的租金，至今仍欠付原告租金46.4万元。原告多次催要未果，故起诉。 被告客都购物公司、潘连忠辩称，原告陈述的事实及理由没有详细斟酌，想和原告协商处理，请留一个周进行处理。合同约定的违约金不符合法律规定，要求按法律规定进行调整。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提供证据房屋租赁合同及补充协议两份、山阳法院（2020）陕1024民初7号民事调解书，二被告无异议，本院予以确认。对原告补充提交房屋转让协议两份及不动产权证书，本院对其真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：客都购物公司成立于2015年1月4日，潘连忠担任法定代表人，在山阳县XX超市。2015年9月21日，郭文喜、王某某、陈世贵（甲方）与客都购物公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“一、租赁房屋基本信息1、房屋位置：吉兴嘉园东边都市明珠一、二、三楼共三层整体出租给乙方（酒店所占面积及家属楼楼梯通道除外）。……二、用途、租期及房屋交付1、用途：用于乙方企业生产经营，具体由乙方自行解决，但不得从事非法经营。2、租期：租赁期限共10年，从乙方试营业之日起开始计算房租费……3、交付日期及交付方式：甲方应于2015年10月1日前向乙方交付房屋进行装修，乙方应在4个月内完成装修并营业，开业时间为2016年1月15日。双方约定装修期不计算在租期内，双方约定装修期间内不计租金。……三、租金及支付方式1、租金标准合同期内前五年每年租金为￥950000.00元（大写：玖拾伍万元）前五年租金不变，从第六年起租金在前一年的基础上增加4%。2、支付方式本合同签订时乙方向甲方支付30万元定金，甲方向乙方交付房屋后该定金充当第一年租金，第一年租金剩余部分由乙方开业后六天内一次性付给甲方。从租期第二年开始乙方应于上一年租金到期日提前一个月内向甲方预交下一年租金，以此类推。……七、违约责任（1）、甲乙双方在合同期限内，乙方必须保证在交款期限内向甲方主动缴纳当年全额房租费，如有拖欠按拖欠额每日0.5%的滞纳金赔付，原所拖欠的租赁费照收；乙方超过三个月不向甲方缴纳租金，即视作乙方违约和单方终止合同，乙方除承担上述款项（滞纳金、租金）外，还应向甲方承担违约金300万元，同时甲方有权终止合同。……”。该合同甲方处有郭文喜签名印章和王某某、陈世贵签名捺印，乙方处有客都购物公司印章和法定代表人潘连忠签名。2017年6月5日、2017年7月12日郭文喜分别与王某某、陈世贵签订《房屋股份转让协议》，将该楼整体转至郭文喜所有，并办理了不动产权登记手续。 2019年3月20日，郭文喜（甲方）与客都购物公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定“甲乙双方于2015年9月21日签订的《房屋租赁合同》，乙方承租甲方南大街都市明珠（郭文喜商住楼）一二三楼用于生产经营，房屋租赁期限10年（2016.1.1至2026.1.1）。乙方因经营思路改变，与甲方协商，愿将原租赁使用的三楼整体反租给甲方，现就反租事宜达成如下协议，甲乙双方共同遵守：一、反租房屋范围及期限1、反租房屋范围：乙方租赁都市明珠一二三楼的其中三楼整体部分，包含乙方前期投资三楼的装修设施等；2、反租期限：2019.3.18日至2026.1.1日止（与原主合同期限一致）。二、反租房屋租金及支付方式1、租金标准：每年15万元（大写：壹拾伍万元整）；……从2020年1月1日起，每年租金继续按照原《房屋租赁合同》支付期限和金额扣除反租租金15万元后支付，不得拖延。如果乙方不能按照约定期限支付交纳租金，即视为乙方违约，甲方有权终止原《房屋租赁合同》和本次《补充协议》，甲方可采取必要措施催收租金、终止合同，因此而产生的一切损失和法律后果由乙方自行承担。……四、违约责任无论甲乙双方任何一方违约，均按照原《房屋租赁合同》的违约条款执行。五、本补充协议属于原《房屋租赁合同》的补充内容，与原《房屋租赁合同》具有同等法律效力。……”。该合同甲方处有郭文喜签名捺印，乙方处有客都购物公司法定代表人潘连忠签名捺印。 2020年1月3日，郭文喜作为原告起诉被告客都购物公司，要求解除合同并支付租金。诉讼中，2020年3月22日，郭文喜（甲方）与客都购物公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议（二）》，约定“一、该补充协议的起因：甲乙双方于2015年9月21日签订《房屋租赁合同》，乙方承租甲方南大街都市明珠（郭文喜商住楼）一二三楼用于生产经营，房屋租赁期限10年（2016.1.1至2026.1.1）。乙方因经营思路改变，2019.3.20日与甲方签订《补充协议》，将原租赁使用的三楼整体反租给了甲方。后因乙方拖欠甲方房租费引起甲方诉讼，现经法院调解，乙方愿将二楼退还甲方，甲乙双方就二楼腾退后至2026.1.1的房屋租赁达成如下协议，甲乙双方共同遵守：二、具体内容1、乙方愿将原租赁的二楼退还给甲方，乙方只保留一楼一层用于生产经营。退还二楼后，从某某交付甲方之日起，一楼一层每年租金54万元，租金按季度交纳，每季度末支付下一季度的租金，按照租房惯例实行先支付租金再使用房屋的原则。2、该协议签订后10日内，首先支付2020年一季度租金为19.40万元；2020年二、三、四季度各付租金13.50万元。……无论甲乙双方任何一方违约，均按照原《房屋租赁合同》的违约条例执行……”。该合同甲方处有郭文喜签名捺印，乙方处有客都购物公司法定代表人潘连忠签名捺印，潘连忠在合同底部手写“担保人：潘连忠”并捺印。 2020年3月25日，本院作出（2020）陕1024民初7号民事调解书，对原告郭文喜于2020年1月3日起诉被告山阳县客都购物广场商贸有限公司、潘连忠房屋租赁合同纠纷一案调解处理。该调解书内容为“一、原、被告双方继续履行《房屋租赁合同》并重新签订房屋租赁合同补充协议，明确双方具体的权利义务；二、2019年租金共计50万元，被告方于2020年4月15日前支付原告30万元；于2020年5月15日前支付原告剩余租金20万元及剩余利息（利息从2019年7月1日起至租金实际支付之日，以所欠租金为基数，按照月利率2%计算）；三、原告自愿放弃其它诉讼请求。”。该调解书约定的“重新签订房屋租赁合同补充协议”即《房屋租赁合同补充协议（二）》。（2020）陕1024民初7号民事调解书确定的履行期间届满后，被告方未履行调解书确定的支付2019年度租金义务，郭文喜已向本院申请强制执行，案件尚在执行程序中。被告未按《房屋租赁合同补充协议（二）》约定按季度支付2020年度租金，故原告再次起诉。 另查明，案涉山阳县XX街道XX大街XX段XX楼XX房XX房，客都购物公司承租后装修经营超市，现郭文喜不同意接收利用被告装修残值部分，目前房屋权利人为郭文喜、张某某共同共有。在诉讼中，郭文喜明确诉讼请求中腾退房屋的标准为“由被告拆除房屋的装修和地面，恢复原状”。 本案在审理过程中，被告客都购物公司法定代表人潘连忠在庭审中要求留一个周时间与原告协商处理，后多次要求法庭再留时间予以协商解决纠纷，2020年11月3日被告支付原告郭文喜2020年第一季度租金19.4万元，被告未能支付其余所欠原告租金，原、被告未能达成调解意见。 本院认为，郭文喜与客都购物公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同补充协议（二）》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合同成立且生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行各自义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”。郭文喜将其所有房屋出租给客都购物公司使用期间，双方签订的《房屋租赁合同补充协议（二）》对原《房屋租赁合同》内容变更约定为“……退还二楼后，从某某交付甲方之日起，一楼一层每年租金54万元，租金按季度交纳，每季度末支付下一季度的租金，按照租房惯例实行先支付租金再使用房屋的原则。2、该协议签订后10日内，首先支付2020年一季度租金为19.40万元；2020年二、三、四季度各付租金13.50万元。”，将原出租的租赁物变更为出租一楼，且约定“无论甲乙双方任何一方违约，均按照原《房屋租赁合同》的违约条例执行……”。客都购物公司应当按照该合同约定数额和期限交纳租金，其未能按时履行交纳租金义务，构成违约。而《房屋租赁合同》约定“乙方超过三个月不向甲方缴纳租金，即视作乙方违约和单方终止合同，乙方除承担上述款项（滞纳金、租金）外，还应向甲方承担违约金300万元，同时甲方有权终止合同。……”，客都购物公司未按照合同约定期限支付租金已超过三个月，合同约定解除条件已经成就，现郭文喜起诉要求解除合同，符合合同约定和法律规定，该合同自被告收到诉状之日（2020年8月11日）予以解除，对郭文喜请求解除与客都购物公司签订的《房屋租赁合同补充协议（二）》并责令被告立即腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持，客都购物公司应于本判决生效后十五日内腾退案涉山阳县XX街道XX大街XX段郭文喜商住楼一楼房屋，拆除房屋的装修，恢复房屋原状后交付原告。 原告郭文喜要求客都购物公司支付欠付租金46.4万元以及从2020年9月1日至实际腾房之日止的租金（按每月4.5万元支付）的诉讼请求。根据《房屋租赁合同补充协议（二）》约定，第一季度租金为19.40万元，第二、三、四季度租金均为13.5万元，即2020年4月起每月租金4.5万元。被告在2020年11月3日向原告已支付2020年第一季租金19.4万元，2020年4月1日至2020年8月11日租金为19.65万元（13.5万元+4.5万元+45000元÷30天×11天）。合同期内的租金，客都购物公司应按照合同约定标准向原告支付，合同解除后至实际交付之日占用租赁物的期间，应按原租金标准支付房屋占有使用费，即从2020年8月12日起至房屋实际交付之日被告按每月4.5万元标准向原告支付占有使用费。 原告郭文喜要求被告客都购物公司支付违约金13.92万元并赔偿因合同解除后造成3个月空房期的经济损失13.5万元的诉讼请求。《房屋租赁合同》约定违约金为300万元，该约定不符合法律规定。诉讼中经与郭文喜谈话确认，原告郭文喜明确表示自愿放弃该项诉讼请求，系当事人对自己权利的处分，故本院对该项诉请不再处理。 被告潘连忠作为客都购物公司法定代表人以客都购物公司名义与原告签订合同的行为属于职务行为。潘连忠在《房屋租赁合同补充协议（二）》中以担保人名义签名捺印，虽对保证范围和保证方式未约定，但依照法律规定，其应对该合同全部债务承担连带保证责任，故对原告要求被告潘连忠对该合同项下租金支付承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条第二款规定，判决如下： 一、原告郭文喜与被告山阳县客都购物广场商贸有限公司签订的《房屋租赁合同补充协议（二）》自2020年8月11日解除。山阳县客都购物广场商贸有限公司自行拆除房屋的装修，恢复房屋原状后将所租赁房屋交还郭文喜； 二、由被告山阳县客都购物广场商贸有限公司支付原告郭文喜租金19.65万元（2020年4月1日至2020年8月11日期间），并从2020年8月12日起至房屋实际交付之日止按照每月4.5万元标准支付原告房屋占有使用费； 三、被告潘连忠对上述第二项内容承担连带清偿责任； 四、驳回原告郭文喜的其他诉讼请求。 上述法律义务限于本判决生效后十五日内履行。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7420元，减半收取计3710元，由被告山阳县客都购物广场商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。 审判员  李传宏 二〇二〇年十一月四日 书记员  崔 泽 1