湖北省蕲春县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1126民初3362号原告：余子凡，男，1963年7月1日出生，汉族，住蕲春县。原告：纪莲瑛，女，1964年7月10日出生，汉族，住蕲春县。共同委托诉讼代理人：张均平，湖北永铭律师事务所律师。被告：湖北中航港房地产开发有限公司。住所地：蕲春县漕河镇齐昌大道**。法定代表人：袁国雄。第三人：中国工商银行股份有限公司蕲春支行。。住所地：蕲春县漕河镇蕲春大道**法定代表人：陈国平，该行行长。委托诉讼代理人：刘志群，该银行公司律师。委托诉讼代理人：张焱春，该银行职工。余子凡、纪莲瑛与湖北中航港房地产开发有限公司（下称中航港公司）、第三人中国工商银行股份有限公司蕲春支行（下称工行蕲春支行）合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余子凡、纪莲瑛共同委托诉讼代理人张均平、第三人工行蕲春支行委托诉讼代理人刘志群、张焱春均到庭参加诉讼，被告中航港公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余子凡、纪莲瑛向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，解除原告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》；2.判令被告返还原告购房款110796元及银行按揭贷款109495.65元（按贷款合同约定自第一期偿还贷款算至2019年3月20日），并承担资金占用利息49961.88元；3.判令被告向第三人返还银行贷款未偿还部分的本金、利息及贷款合同解除而产生的费用；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年1月30日，原、被告签订编号GF-2000-0171第020090129号商品房买卖合同，约定原告购买被告位于漕河东方花园第1-C幢1单元1-C-1-1303号房屋，总房款360796元，合同签订日原告向被告支付首付款110796元，余款25万元由原告向第三人按揭借款支付。合同订立后，原告支付房屋首付款110796元，其他房款250000元通过第三人办理按揭手续支付，原告在按揭贷款合同成立后前期按月履行购房贷款的还款义务。被告将抵押房屋擅自出卖他人导致房屋不能按合同约定交付。原告多次催促交房，被告以多种理由搪塞，直至现在仍不能交房。在此过程中原告依据与第三人的合同前期一直还本付息，后期与第三人就贷款事宜形成纠纷，导致原告一直承担义务却不能享受房屋居住权。直至起诉前不久，原告知悉双方约定的房屋被他人占有居住。双方合同不能履行，原告有权解除合同，并要求被告返还购房款及按揭贷款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，原告解除与被告的房屋买卖合同，有权主张解除与第三人签订的按揭贷款合同。被告中航港公司未作答辩。工行蕲春支行答辩称，原告的购房行为是虚假行为，目的是向第三人借贷资金，购房合同应无效。原告与工行蕲春支行订立了《个人购房借款/担保合同》，第三人已依约发放了贷款，但原告违约，未按合同约定还款。经工行蕲春支行起诉，蕲春县人民法院于2019年1月17日作出生效判决，由原告提前偿还所欠全部借款及利息。该案已处执行中。原告请求解除与工行蕲春支行签订的《个人购房借款/担保合同》与法院生效判决相违背，应驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。原告提交了《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、支付首付款凭证、房屋预告登记证明书，证明其购房、支付首付款及办理按揭贷款的事实；第三人提交了（2019）鄂1126民初560号民事判决书。原告提交的证据虽均为复印件，但能够相互佐证，对原告的证明目的，本院予以认定。被告提交的证据系本院生效的法律文书，与本案相关联，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月30日，原、被告签订编号GF-2000-0171第020090129号《商品房买卖合同》，约定：“原告购买被告位于漕河镇漕河大道东方花园第1-C幢1单元1-C-1-1303号房屋，总房款360796元，其中首付款110796元，余款250000元由原告在第三人处借款按揭支付。出卖人未按本合同规定的期限将商品房交付买受人，逾期三十日后，买受人有权解除合同，出卖人应退还全部购房款并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金”。合同未约定房屋交付时间。合同订立后，原告支付房屋首付款110796元，且与第三人工行蕲春支行订立《个人购房借款/担保合同》，约定：“余子凡、纪莲瑛向工商银行蕲春支行贷款250000元用于购买中航港公司开发的位于蕲春县漕河镇漕河××“××”××号房屋，贷款期限为15年，还款方式为按月等额本息还款法。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款。贷款发放后，借款人与售房人就所购房屋权属发生纠纷，不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保人的担保责任。保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。借款人以其购买的房屋为借款提供担保。”合同同时约定，借款人授权贷款人将贷款分次划入被告中航港公司账户。2010年3月10日，被告工行蕲春支行按约定向中航港公司账户汇入250000元。原告按月履行偿还贷款义务，共偿还本金109495.65元及相应利息。但被告后将房屋擅自出卖他人并办理了不动产预告登记，导致房屋不能向原告交付。原告多次催促未果，遂停止按月履行偿还按揭贷款。工行蕲春支行认为原告违约，遂提起诉讼要求原告提前归还所欠贷款本息。2019年1月17日蕲春县人民法院于作出生效判决，判决由原告提前偿还所欠全部借款本金140504.35元及利息。该案已处执行中。原告认为其权益受损，遂诉之所请。本院认为，根据本案查明的事实，针对原告诉讼请求，本案焦点问题如下：一、关于原告请求解除《商品房买卖合同》及《个人购房借款/担保合同》的问题。原告与被告订立合同购买约定的商品房，明确约定了双方权利义务，原告支付了购房款，双方合同关系成立并生效。第三人认为双方购房合同系虚假，但无证据显示合同订立时原、被告系虚假意思表示，该抗辩意见本院不予支持。被告应按合同约定交付房屋，但被告将该房屋出卖给他人并进行了不动产预告登记，原告合同目的不能实现，被告的行为构成根本违约。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”规定，原告请求解除《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应返还原告支付购房款360796元。依据《解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”原告主张解除《个人购房借款/担保合同》，理应予以支持。但因原告停止偿还按揭贷款，工行蕲春支行以原告违约为由在本院已提起诉讼，本院已作出生效判决，判令原告承担一次性归还全部未还贷款的民事责任。工行蕲春支行要求原告按生效判决履行义务，并已处执行中。原《个人购房借款/担保合同》权利义务已实际终止。如再判令解除合同，工行蕲春支行也可要求原告承担合同解除后一次性返还全部未还购房贷款的违约责任，造成同种责任重复评价。鉴于原合同权利义务已终止，本院对原告要求解除贷款合同的主张，本院不予支持。二、关于原告请求被告向第三人返还银行贷款未偿还部分的本金、利息及贷款合同解除而产生的费用问题。原告以《解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”规定为依据，要求被告向第三人返还银行贷款未偿还部分的本金、利息及贷款合同解除而产生的费用。本院认为，购房贷款合同的权利义务主体为原告与第三人，第三人将本应支付给原告的购房贷款依原告授权支付给了出卖人。出卖人返还购房贷款给担保权人（银行），实际上是替代买受人履行返还义务。但该条并未免除买受人偿还贷款的义务。本案中，工行蕲春支行已通过诉讼要求原告履行归还贷款的义务，原告应予履行。工行蕲春支行是否主张要求被告归还贷款取决于其权利的自主处分，原告作为第三方无权主张。故原告此项请求本院不予支持。综上所述，原告与被告订立的《商品房买卖合同》应予解除。被告应向原告返还购房款360796元及资金占用期间利息。因原告对购房款本金只主张退还首付款及已还按揭贷款本金共220291.65元，依其主张计。其他购房款及利息其可另行主张。关于原告主张的资金占用期间利息，因《商品房买卖合同》未约定利息计付标准，考虑到利息系补偿性损失，与违约金系同一性质，本院以其约定的已付购房款3%违约金10823.88元计。被告中航港公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，自愿承担相应诉讼后果。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告余子凡、纪莲瑛与被告湖北中航港房地产开发有限公司于2010年1月30日订立的《商品房买卖合同》；二、由被告湖北中航港房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告余子凡首付款及已还按揭贷款共220291.65元，并向原告余子凡支付违约金10823.88元；三、驳回原告余子凡其他诉讼请求。案件受理费5354元，减半收取计2677元，由被告湖北中航港房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  王建能二〇二〇年十一月十一日书记员  蔡晓洁