贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初6582号原告：深圳市住宅物业管理有限公司，住所：深圳市福田区益田村中心广场康乐中心二楼，统一社会信用代码：91440300715257416P。法定代表人：李东升，系该公司董事长。委托代理人：赵腾飞，男，1988年8月20日生，汉族，户籍地：贵州省盘县，特别授权代理。委托代理人：郑国帆，男，1991年9月3日生，汉族，户籍地：广东省汕头市澄海区，特别授权代理。被告：冉应方，男，1975年3月15日生，汉族，户籍地：贵州省贵阳市观山湖区。委托代理人：申家懿，女，1978年4月15日生，汉族，系冉应方之妻，户籍地：贵州省贵阳市观山湖区。原告深圳市住宅物业管理有限公司（以下简称深圳物业公司）与被告冉应方物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳物业公司的委托代理人赵腾飞、郑国帆、被告冉应方的委托代理人申家懿到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。深圳物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费43,681元，电费785元，并按每日0.3%支付违约金至支付日；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年3月19日，原告与绿地集团（贵阳）置业有限公司签订了《贵阳绿地·联盛国际前期物业服务合同》，合同约定物业服务收费选择包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为办公楼4.9元/月·平方米（不含能耗）、公寓式办公楼1.98元/月·平方米、商业4.9元/月·平方米（不含能耗），未能按时缴纳物业服务费用的按欠费金额每日0.3%支付违约金。合同签订后，原告正式入驻位于贵阳市观山湖区绿地联盛国际项目，并安排原告贵州分公司为绿地联盛国际项目提供物业管理服务。被告系上述物业X号楼X层X室的业主，建筑面积255.44平方米，按约定应当按每月每平方米4.5元向原告缴纳从2013年5月1日至2017年8月31日、2018年7月1日至2018年10月31日的物业管理费43,681元、电费785元，但被告一直拒绝缴费。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告拒不履行自己的缴费义务。现特向人民法院提起诉讼，维护原告的合法权益。庭审中，原告深圳物业公司以被告已于2018年11月10日缴纳了2018年7月1日至2018年10月31日的物业费，当庭放弃对该部分物业费的诉请。冉应方于庭审前递交应诉书辩称，1.业主于2013年6月4日入驻，物业费是从2013年6月1日开始缴纳；2.2013年7月1日-2016年8月31日房屋提供给贵州葆妍化妆品有限公司使用，2013年6月1日-2015年12月31日期间水电费、物业费正常缴纳。在这期间，物业公司收取费用未按规定开具正式发票，全体业主多次要求开具发票，物业公司都以各种理由拒绝，只提供收据。物业公司存在严重偷税、漏税行为；3.2016年1月1日-2016年8月31日，使用房屋的贵州葆妍化妆品有限公司因公司注销，停止在此地办公，未缴纳物业费。业主因为物业公司没有及时告知，并不知道物业费拖欠。2018年10月业主知道情况后，经与葆妍化妆品公司负责人核实，确认没有缴纳2016年1月1日以后的物业管理费，业主同意补缴纳。但物业公司突然告诉业主从房屋交付使用开始拖欠3年物业费，要求全部补缴；4.业主和使用方都明确2016年之前是正常缴纳水电、物业费，在此期间业主从未收到物业信息，告知有费用拖欠。业主找到部分缴纳凭证，其余凭证因使用方在2016年公司注销、搬离，2014年-2015年财务票据没有保存，就无法提供票证；5.2017年6月，物业公司未经全体业主同意，私自将绿地联盛X栋X楼大堂全部出租给万颐国际酒店使用，获取非法收入，侵害业主权益。我们多次通过业主委员会提出反对，物业公司一直不予理睬。业主提出维权要求：如果物业公司还回业主公共大堂使用权益，将非法所得全部交还业主委员会，才能补缴2016年1月1日—2017年8月31日的物业费；6.2017年9月1日至2018年10月31日，业主出租房屋给贵州科之杰材料有限公司，物业费正常缴纳，有票据为证。冉应方于庭审时对原告的起诉提起时效抗辩，并补充辩称：1.我们购买房屋的时候，合同约定了是上海科瑞公司，但是交房后变更为原告公司，原告没有与我们签订物业服务合同。原告起诉状上2013年3月19日到2017年8月31日的物业费欠缴纳，与事实不符。我们已经找到部分收据证明我们缴纳过物业费；2.在2013年7月1日到2016年8月31日，我们的房屋是提供给某化妆公司使用，在2013年7月1日至2015年12月31日期间，我们的物业费和水电费都是正常缴纳的，2016年这个公司注销。他们是物业费和电费一并收取的，如拖欠会停电。在店面能正常使用的情况下，是不存在拖欠的。后来化妆品公司确实没有缴纳物业费，我们和物业公司沟通过。后因物业公司让我们从收房开始缴纳物业费，我们有明确证据证明我们之前的缴纳了，所以才从后面开始没有缴纳。这可以证明原告的财务管理比较混乱，是他们内部的财务管理出现疏漏。在2017年6月份，物业公司未经业主同意，将我们的一楼大堂全部出租给万颐酒店使用，获取了非法收入、侵害了业主权益。我们跟物业公司沟通过，要求维权、要求拆离这个酒店，但一直没有得到回应。所以2016年1月1日到2017年8月31日期间，物业费确实没有缴纳，是因为物业方损害我们的权益，我方因此拒绝缴纳欠缴的物业费。2017年9月1日到诉讼时，后面使用房屋的公司是正常缴纳物业费的，有票据为证。关于税费，因为原告庭前答应可以开具发票，对我们已经找到的票据，要求今天开具正式的发票。原、被告围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院依法组织了庭审、质证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月19日，绿地集团（贵阳）置业有限公司（委托方/甲方）与原告深圳物业公司（受委托方/乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对绿地联盛国际提供前期物业管理服务事宜。在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、使用；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。物业服务收费选择包干制方式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：办公楼4.9元/月·平方米（不含能耗）、公寓式办公楼1.98元/月·平方米、商业4.9元/月·平方米（不含能耗）、公寓式办公楼裙房商铺3.9元/月·平方米（不含能耗）。业主应于接到开发商正式书面通知之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方交纳；……物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在每季的首月10日之前履行交纳义务。同时约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条（交费标准和期限）的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按欠费金额每日0.3%的标准向乙方支付违约金；甲方违反本合同第十七条（甲方的物业保修责任）的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担；本合同期限自2013年4月1日起，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2013年4月29日，被告冉应方领取联盛国际X#楼X层X室房屋的入驻资料。2013年6月4日冉应方领取由绿地集团（贵阳）置业有限公司和深圳物业公司签章的业主入驻会签单。同日，被告冉应方向原告缴纳2013年6月1日至2014年5月30日的物管费13,794元（1149.5元/月）。另查明，绿地·联盛国际小区X号楼大堂未经全体相关业主同意，被改变用途，由万颐酒店作为其酒店大堂使用。在与本案同日开庭的原告深圳物业公司与被告余新一案中，本院查明，绿地·联盛国际小区，在原告提供物业服务期间，存在车库门外墙柱破损失修、走廊吊顶破损失修、绿化带积水未清理且部分面积无绿植、路面积水等情况。还查明，从2016年12月底开始，案外人（2017黔0115刑初517号、2018黔01刑终423号刑事案件被告人）王文、熊峰经预谋后至贵阳市观山湖区绿地联盛连续、多次实施盗窃、抢劫犯罪，直至2017年2月22日王文、熊峰被公安机关抓捕归案。对此本院认定深圳物业公司虽然采取了基本必要的安保措施，但其机械履行安保责任，加大了案涉小区短时间内多次、重复发生被盗损害的盖然性，深圳物业公司履行的安保义务并不全面的情况。以上事实有原告营业执照、被告身份证、《前期物业服务合同》、业主入驻会签单两份、收款收据、2017黔0115刑初517号刑事判决书、2018黔01刑终423号刑事判决书、照片及当事人陈述等在卷佐证，并经庭审举证，予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1、原告深圳物业公司的是否有权请求被告支付物业费；2、原告的起诉是否超过诉讼时效；3、被告冉应方是否应当支付欠缴的物业费并支付违约金；4、被告冉应方是否应当向原告支付水费。对于深圳物业公司的主体资格问题，首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”，以及《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”规定，在业主委员会重新选聘物业服务企业前，建设单位与所选聘企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。选聘物业服务企业的目的，是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理以及维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等。对前述设施、场地等共有部分的维护、养护是全体业主的权利，亦是享有共有部分权益的业主的义务。在业主可以自行行使或履行相关权利义务前，建设单位为保证房屋交付，并保证房屋的共有部分和设备得到必要的物业服务管理，可以按照法律、法规的规定选聘物业服务企业、签订前期物业服务合同。其次，被告认为该《前期物业服务合同》与购房合同的约定不同，原购房合同注明物业服务企业为上海科瑞公司，并以此否认原告深圳物业公司的主体资格。但根据深圳物业公司的说明，案涉小区更换物业服务企业系因为原服务企业上海科瑞物业管理发展有限公司因其发展战略调整而退出物业市场，即原物业服务合同已不能履行。小区的建设单位签订物业服务合同，根本目的是通过委托物业服务企业对小区共有部分的设施、设备、场地等进行有效的养护和维护。值得强调的是，案涉小区在2013年3月19日签订《前期物业服务合同》时，并未成立业主委员会，不具备由业主自行选聘物业服务企业的条件。因此，在2013年3月19日，原前期物业服务合同不能履行，业主也不具备重新选聘物业服务企业条件的情况下，建设单位与深圳物业公司签订物业服务合同并无不当。且根据法律规定，前期物业服务合同具有临时性的特点，在业主委员会重新选聘新的物业服务单位后即得终止。鉴于从2013年至2018年超过五年的时间内，绿地·联盛国际小区均未成立业主委员会，也未重新与其他物业服务单位签订物业服务合同，应视为该小区业主在这期间接受了深圳物业公司提供的物业服务。深圳物业公司依据合法签订的物业服务合同，在绿地·联盛国际小区提供了物业管理服务，有权请求业主缴纳相应的物业管理费。原告深圳物业公司请求判令被告支付2013年5月1日至2017年8月31日的物业费，被告冉应方提出诉讼时效抗辩。原告深圳物业公司于2018年11月27日向本院递交起诉状，其认为缴纳物业费的义务属于同一合同下、同一性质的定期给付之债，具有整体性和关联性，诉讼时效应从最后一期履行届满起算。本院认为，首先原告深圳物业公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》中明确约定了物业费按季缴纳，并约定了履行期限为每季的首月10日之前。因合同已明确约定了物业费的支付期间和期限，各个阶段物业费均系为原告在期间提供的物业服务而分别缴纳和计算，不能认为系连续性的同一债务，被告负有按照各个期间给付费用的义务，如被告怠于履行，原告深圳物业应当及时主张自己的权利。如原告怠于行使权利致超过诉讼时效期间的，被告提出时效抗辩将使原告丧失相应的胜诉权。其次，原告深圳物业主张己方曾向被告发送催收短信，应产生时效中断的效果。但被告冉应方否认曾收到相关短信，原告亦未能举证证明冉应方收悉其催收的信息，原告深圳物业公司应承担举证不利的责任，本院对原告主张诉讼时效中断不予采信。对于具体诉讼时效的计算，根据物业服务合同的约定，冉应方物业费缴纳的方式为2013年4月10日前缴纳2013年第二季度（4月至6月）的物业费、2013年7月10日前缴纳第三季度（7月至9月）的物业费，以此类推至2017年7月10日前应缴纳原告主张的至2017年8月31日的物业费。其中，2013年5月1日至2015年9月31日物业费的诉讼时效从应缴费之日起算，至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日已超过两年的时效期间。2015年第四季度的物业费应于2015年10月10日前缴纳，至2017年10月1日虽未超过两年时效，计算至原告起诉之日已超过三年的诉讼时效期间。综上，深圳物业公司主张由被告支付的物业费中，未超过诉讼时效的为2016年1月1日至2017年8月31日部分。对于被告冉应方是否应当支付欠缴的物业费并支付违约金。原告深圳物业与建设单位绿地集团·贵阳（置业）有限公司签订的物业服务合同约定了物业费的缴纳期限和计费方式，冉应方应当按照约定缴纳费用。冉应方认为物业公司未经业主同意，将绿地·联盛国际11号楼的一楼大堂出租给万颐酒店使用，损害了业主权益，并以此为由拒绝缴纳物业费。原告深圳物业对此称：“相关大堂系部分业主出租给酒店，深圳物业公司曾交涉无果”。但并未提供任何证据证明，也未举证证明其就此采取了适当的措施。根据法律规定，一楼大堂属于业主共有部分，属原告物业服务管理的范围。现该大堂在未经全部有关业主同意的情况下被改变用途，深圳物业公司未能举证证明其尽到了管理职责或采取了相应的管理措施，其履行物业服务合同有存在瑕疵的可能。但应明确，管理X号楼大堂的使用仅为物业服务管理的一部分，即使该履行瑕疵属实，也未影响物业服务整体工作的正常运转，至多属于一般瑕疵。深圳物业公司仍然就物业服务管理合同履行了大部分合同义务，物业管理服务基本正常运转，故冉应方仍应按照约定支付物业费用。因此，被告冉应方应向原告缴纳的物业费为4.5元/平米/月×255.44m2×20月=22,989.6元。对于深圳物业的服务瑕疵，冉应方可通过向业主委员会提请磋商、更换物业服务企业等方式维护自己的权益，如因此产生损失，可于案外与深圳物业公司协商或另案主张。对于深圳物业公司主张由冉应方支付违约金，深圳物业公司未提供任何证据证明其向冉应方履行了催收的义务，故本院对原告主张的违约金不予支持。对于深圳物业公司诉请判令被告支付电费785元的请求，根据原、被告陈述和举证可知，被告房屋使用的电费系由原告深圳物业公司垫交后再向业主收取。但本案中深圳物业公司未提供任何证据证明该费用已实际产生及其垫付的金额，相应的不利责任由其自行承担，对该项请求本院不予支持。另对于冉应方辩称深圳物业公司未就其已缴纳的物业费全额开具发票并要求深圳物业公司开具的，因涉及税收征收及发票开具属行政部门管理的范畴，不属于民事案件审理的范围，如深圳物业公司的行为违反了行政管理的规定，冉应方可于案外要求深圳物业公司改正或向有权机关反映。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”、第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二十一条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”、第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、被告冉应方于本判决生效之日起十五日内支付原告深圳市住宅物业管理有限公司物业费22,989.6元；二、驳回原告深圳市住宅物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费455元，由被告冉应方负担235元、深圳市住宅物业管理有限公司负担220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请强制执行。审判员  舒瑛二〇二〇年十一月十三日法官助理刘忱书记员邵曦霖