杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0111民初4541号 原告（反诉被告）：王凯强，男，1991年8月17日出生，汉族，住河南省永城市。 委托诉讼代理人：洪文盛,浙江杭天信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘东鑫,浙江杭天信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：浙江玉长城商业管理有限公司，住所地：浙江省杭州市富阳区富春街道春秋北路**，统一社会信用代码：91330183662345382P。 法定代表人：童德胜，执行董事。 委托诉讼代理人：张少武，浙江恩波律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞星星，浙江恩波律师事务所律师。 原告王凯强与被告浙江玉长城商业管理有限公司（以下简称玉长城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日收到立案材料后引入诉前调解程序，因调解未果，于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序审理。2020年9月25日，被告玉长城公司依法提起反诉，本院受理后决定与本诉合并审理。本案于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王凯强及其委托诉讼代理人刘东鑫及被告（反诉原告）玉长城公司之委托诉讼代理人张少武均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王凯强向本院提出诉讼请求：1.判令被告将坐落于富阳市春秋北路271号玉长城商业广场步行街Ｓ1006、Ｓ1007出租并交付给原告；2.判令被告恢复通水通电，免除2020年8月1日起至恢复水电期间的租金、服务费、推广费；3.判令被告赔偿原告因被告缔约过失赔偿原告损失共计200000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告曾分别于2017年11月、2019年11月签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于富阳市××路××号××广场××街××铺位，租赁期至2020年3月8日止。被告为了减少店铺空置损失，被告以旁边Ｓ1006铺位一并出租给原告扩大经营作诱饵，诱使原告签定了5个月的租赁合同。合同签订后，被告承诺将把Ｓ1006、Ｓ1007—并出租给原告，但被告一直不履行承诺，同时还对原告Ｓ1007铺位进行断水断电，导致原告无法经营。被告的上述行为损害了原告的合法权益，根据相关法律规定，向本院提起诉讼。庭审中，原告明确2020年8月1日至2020年8月18日期间是停电状态，2020年8月18日开始恢复，2020年10月21日又开始停电，至今一直处于停电状态，故原告要求免除上述停电期间的租金、服务费、推广费。此外，原告陈述当时被告承诺待Ｓ1006搬离后即出租给原告，现Ｓ1006铺位已经搬离，但被告反悔，要求将Ｓ1007收回，且新的承租人经营的项目和原告一致系苹果手机，被告属于恶意抢占原告的客户资源，损害了原告的利益。 被告玉长城公司答辩称,一、原告的诉称不符合客观事实，原告与被告的租赁关系自2017年10月开始，最后一份租赁合同签订于2020年4月30日，租赁期间自2020年3月9日至2020年8月1日，合同签订系双方自愿平等协商的结果，并不存在原告诉称的被告为了减少店铺空置损失，以旁边店铺一并出租给原告为诱饵又签订五个月的合同。被告确实与原告协商过出租S1006、S1007事宜，但未达成一致意见，故也不存在原告诉称合同签订后被告承诺把S1006、S1007一并出租给原告的情形。根据上述事实，原告与被告未就出租S1006、S1007铺位给原告达成一致合意或者签订书面合同，原告无权要求被告交付铺位，并恢复通电通水、免除租金、服务费、推广费。二、原告要求被告赔偿损失于法无据，被告并不存在合同法第四十二条规定的情形，并对原告造成任何损失，故原告要求被告赔偿200000元损失并没有事实和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本诉当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告王凯强提交的《浙江玉长城商业广场房屋租赁合同》，被告质证认为无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提交微信聊天记录1份（与原始载体核对无异的打印件），以证明被告承诺把S1006、S1007号铺位一并出租给原告的事实。被告质证认为对真实性、合法性无异议，但微信聊天记录主要是就S1007铺位2020年3月9日至2020年8月1日期间的租赁事宜进行协商，关于S1006铺位的出租事宜仅是初步沟通，并不存在对价格、租期等进行实质性协商并确定，且被告工作人员一直表示公司未同意。而且根据合同法规定，6个月以上的租赁应当签订书面合同，但是上一份合同到期后双方未签订合同，故案涉租赁合同已经到期，该证据不能达到原告的证明目的。本院经审查认为对真实性予以认定，但该微信聊天记录中并不能反映被告承诺将S1006铺位出租给原告的事实，故对原告的证明目的不予认定。 反诉原告玉长城公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告立即拆除杭州市富阳区春秋北路271号玉长城商业广场步行街S1007号铺位（80㎡）所有装修并腾退给反诉原告；2.判令反诉被告按每日1600元标准向反诉原告支付自2020年8月2日至S1007号铺位腾退之日止的房屋占用使用费（暂计算至2020年10月1日为96000元）；3.判令反诉被告按每月900元租金、每月1500元管理费标准赔偿反诉原告杭州市富阳区春秋北路271号玉长城商业广场步行街S1006号铺位（100㎡）自2020年8月2日至S1007铺位腾退之日止的租金、管理费损失（暂计算至2020年10月1日为57000元）；4.本案诉讼费由反诉被告承担。庭审中，反诉原告将第3项诉讼请求变更为：判令反诉被告按每月1200元标准向反诉原告支付自2020年8月2日起至S1007铺位腾退之日止的服务管理费，并按每月500元标准向反诉原告支付自2020年8月2日起至S1007铺位腾退之日止的推广费。由于反诉被告没有及时腾退S1007铺位造成的损失，反诉原告保留诉讼权利，在本案中暂不主张。事实和理由：2017年11月起，因经营所需，反诉被告向反诉原告承租杭州市富阳区春秋北路271号玉长城商业广场步行街S1007号铺位。2020年4月30日，双方续签《浙江玉长城商业广场房屋租赁合同》，合同约定：反诉被告继续承租S1007号铺位，面积80㎡；租赁期限自2020年3月9日至2020年8月1日，租金为10元/㎡/天，服务管理费为15元/㎡/月；租赁期满，反诉被告应如期返还铺位，反诉被告逾期返还房屋的，每逾期一日，反诉被告应按合同约定的日租金的两倍向反诉原告支付房屋占用使用费；合同还对其他事项作出约定。因反诉原告与反诉被告未能就S1007号铺位续租事宜达成共识，2020年6月16日，反诉原告与浙江浙信网络科技有限公司（以下简称浙信公司）签订《浙江玉长城商业广场房屋租赁合同》，由浙信公司向反诉原告承租S1006-S1007号铺位，租赁期限自2020年8月2日至2022年8月1日。浙信公司租赁S1006-S1007号铺位后已积极招募员工，筹备统一装修事宜。反诉原告与反诉被告的租赁合同已于2020年8月1日到期，但反诉被告一直强占S1007号铺位未按约腾退，导致反诉原告无法按约向浙信公司交付租赁物，造成反诉原告巨大经济损失。如浙信公司为此向反诉原告主张违约责任，反诉原告将保留向反诉被告主张该部分损失的权利。反诉原告认为，反诉原告与反诉被告之间的租赁合同已到期，反诉被告应当按约腾退租赁物，反诉被告未按约腾退租赁物对反诉原告造成的损失应当予以赔偿。为维护反诉原告自身的合法权益，依法提起反诉。 反诉被告王凯答辩称，一、关于第一项诉讼请求。反诉原告没有解除合同的理由，反诉原告已经答应将S1006、S1007铺位一并出租给反诉被告，目前反诉原告没有解除合同的理由，所以该合同目前不能解除。二、关于第二项诉讼请求。因双方之间的租赁合同没有解除，反诉被告应当支付给反诉原告的租金应以原租赁合同的标准进行计算，应以800元/日的标准计算。如法院认为反诉被告应当腾退房屋，反诉被告的违约责任也不能根据合同以2倍租金进行计算，因为法律规定违约责任系以弥补损失为前提，反诉原告的收益仅是租金收益，那么反诉被告只要支付租金即可，反诉被告认为按照1.3倍的标准足以弥补反诉原告的损失。而且支付租金也仅限于反诉被告可以正常使用期间，意味着停水停电期间的租金应当予以免除，反诉原告亦不存在停水停电的权利。三、关于管理费及服务费，应当以反诉被告能够正常使用店铺的期间进行计算，由于反诉原告自行停水停电，导致反诉被告无法经营期间的管理费和服务费，应当予以免除。四、反诉原告无权解除合同，故反诉费用应当由反诉原告自行承担。 反诉当事人玉长城公司为证明其主张，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.反诉原告提交《浙江玉长城商业广场房屋租赁合同》1份（原件），以证明反诉原告与反诉被告的租赁合同于2020年8月1日到期，反诉被告逾期返还房屋的，每逾期一日应按合同约定的日租金的两倍向反诉原告支付房屋占用使用费的事实。反诉被告质证认为对真实性、合法性、关联性无异议，但是上述租赁合同之后，双方存在口头合同，反诉原告同意将S1006、S1007一并出租给反诉被告，所以反诉原告称到期应当返还房屋的理由不成立，因为双方还存在口头合同。而且该合同的签订，反诉原告存在恶意，因为上述合同期限仅为五个月，在该合同之前，双方还签订过两个月、两年的合同，从该过程可以看出反诉原告仅是以短期租赁诱使反诉被告承租，违反诚实信用。本院经审查认为对真实性予以认定，且能够证明上述合同的租赁期限已经届满的事实。2.反诉原告提交《浙江玉长城商业广场房屋租赁合同》1份（原件），以证明反诉原告与浙信公司就S1006-S1007号铺位签订租赁合同，因反诉被告未按约腾退铺位致使反诉原告无法向浙信公司交付铺位的事实。反诉被告质证认为上述合同系反诉原告与其他人签订，对真实性、合法性、关联性无法核实。与本案无关联，该合同不在反诉被告的预见范围内，反诉被告一直认为S1006-S1007铺位最终将出租给反诉原告，反诉原告未解除合同情况下将房屋出租给其他人，由此造成的损失应当由反诉原告承担。且上述合同载明浙信公司承租经营是销售苹果电子产品，反诉被告一直明确表示要承租，反诉原告却将店铺出租给第三方，而第三方经营的项目是跟反诉被告一样的，出租给反诉被告及第三方均能实现反诉原告的目的，但是反诉原告坚持要求解除与反诉被告的租赁合同，违反诚实信用及行业道德。本院经审查认为，因上述合同系反诉原告与案外人签订，本院无法核实其真实性，故对上述合同不予认定。 本院经审理认定事实如下：2020年4月30日，玉长城公司（甲方）与王凯强（乙方）签订《浙江玉长城商业广场房屋租赁合同》一份，约定：一、甲方将坐落于杭州市富阳区春秋北路271号玉长城商业广场步行街S1007铺位出租给乙方使用，建筑面积为80㎡，房屋用途为商业经营使用。二、租赁合同期限自2020年3月9日起至2020年8月1日止。三、租金按10元/㎡/天计24333.33元/月，计292000元/年，按季结算，自2020年3月9日起至2020年6月8日的租金73000元于双方签订合同后三日内支付，第二笔租金应于每满一个季度之前十五日内支付；服务管理费为15元/㎡/月计1200元/月，计14400元/年，按季结算，2020年3月9日起至2020年6月8日的服务管理费3600元应于双方签订合同后三日内支付，第二期服务管理费应于每满一个季度之前十五日内支付；推广费为500元/月，于每年第一期租金同时一次性支付全年费用。四、合同签订之日，乙方应向甲方支付履约保证金76600元，合同编号ZJYCC-ZS-459中的保证金延续至本合同，甲方在租赁期限结束后、且乙方将该房屋按照本合同的约定返还予甲方并结清本合同项下所有款项（包括违约金、赔偿金及其他乙方应付款项）后三个月内无息返还给乙方。五、租赁期满或提前解除合同，甲方有权收回该房屋，乙方应按照本合同的约定如期返还，乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前3个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方书面同意后重新签订租赁合同；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满日或提前终止日返还该房屋，逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按本合同约定的日租金的两倍向甲方支付该房屋占用使用费，且乙方返还房屋应当符合正常使用后的状态。合同还对其他权利义务作了约定。 2020年8月1日，双方约定的租赁期限届满，因双方未能就续租事宜达成一致，玉长城公司要求王凯强腾退案涉S1007铺位，并对S1007铺位进行断电，后于2020年8月18日恢复供电，2020年10月21日因王凯强无法对案涉铺位的电卡进行充值，S1007铺位再次断电至今。王凯强坚持要求玉长城公司履行一并出租S1006、S1007铺位的义务，至今仍占用使用S1007铺位，玉长城公司要求王凯强腾退无果，双方产生纠纷，王凯强遂于2020年8月10日诉至本院，要求解决，玉长城公司于2020年9月25日提起反诉。 庭审中，王凯强主张应按日租金的1.3倍计算租金，并要求以其交纳的履约保证金76600元抵扣租金，但玉长城公司不同意抵扣，认为应当按照合同约定在双方结算后予以返还。 本院认为，原告(反诉被告)王凯强与被告(反诉原告)玉长城公司签订的《浙江玉长城商业广场房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示,未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。案涉租赁合同约定租赁期限已于2020年8月1日届至，故租期届满后，王凯强与玉长城公司之间不存在房屋租赁关系，王凯强理应向玉长城公司返还租赁房屋，故玉长城公司要求王凯强拆除所有装修并腾退S1007铺位的反诉请求，理由充足，本院予以支持。王凯强主张其与玉长城公司达成租赁S1006、S1007铺位的口头合同，但玉长城公司对此予以否认，而王凯强未能提供相应的证据加以证明，本院对其主张不予采信。故王凯强要求玉长城公司将S1006、S1007铺位一并出租，并恢复通水通电，以及要求玉长城公司赔偿损失200000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 玉长城公司要求王凯强腾退房屋，但王凯强至今仍占有使用该房屋，导致玉长城公司不能正常使用房屋造成损失，应当按照合同约定承担相应的违约责任，包括支付自2020年8月2日起至实际腾退之日止的房屋占用使用费，以及在占用房屋期间产生的服务管理费及推广费。案涉租赁合同第八条约定：逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按本合同约定的日租金的两倍向甲方支付该房屋占用使用费。现王凯强提出合同约定按日租金两倍计算房屋占用使用费过高，应以日租金的1.3倍的标准计算，请求法院予以降低。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。综合考虑双方当事人关于合同的履行情况、过错程度以及预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情调整为王凯强应按原合同日租金的1.5倍即1200元/日（800元/日*1.5）向玉长城公司支付房屋占用使用费。另，王凯强主张应当免除玉长城公司对案涉铺位断水断电期间的房屋占用使用费、服务管理费及推广费。本院认为，本案中王凯强拒不腾退房屋，违约在先，并造成玉长城公司相应损失，且庭审中王凯强自认断水断电期间虽不像其他商家一样正常经营，但大部分时间仍对外进行营业，故无论玉长城公司是否存在断水断电行为，王凯强均应按相应标准支付占用期间的相关费用。 关于王凯强主张以履约保证金76600元抵扣租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限”的规定，适用抵销的前提在于双方当事人互负到期债务。本案中，根据双方签订的租赁合同第五条“保证金应于租赁期限结束后、且乙方将该房屋按照本合同的约定返还予甲方并结清本合同项下所有款项（包括违约金、赔偿金及其他乙方应付款项）后三个月内无息返还给乙方”的约定，保证金返还的条件并未成就，玉长城公司现阶段不负有返还履约保证金的到期债务，且租赁合同并未约定可以以保证金抵扣租金，玉长城公司亦不同意抵扣，故王凯强要求抵扣的主张不能成立，本院在本案中对该笔保证金不作处理，双方当事人可另行处理。 综上所述，王凯强的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。玉长城公司的反诉请求，其合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、王凯强于本判决生效之日起三十日内拆除杭州市富阳区春秋北路271号玉长城商业广场步行街S1007铺位（建筑面积80㎡）的所有装修并向浙江玉长城商业管理有限公司腾退。 二、王凯强于本判决生效之日起十日内支付浙江玉长城商业管理有限公司自2020年8月2日起至实际腾退之日止按1200元/日的标准计算的房屋占用使用费（暂算至2020年10月1日止为72000元）。 三、王凯强于本判决生效之日起十日内支付浙江玉长城商业管理有限公司自2020年8月2日起至实际腾退之日止的服务管理费及推广费（其中服务管理费按1200元/月标准计算，推广费按500元/月标准计算）。 四、驳回王凯强的诉讼请求。 五、驳回浙江玉长城商业管理有限公司的其他反诉请求。 本案受理费4300元，减半收取2150元（预收4300元），由王凯强负担。反诉受理费1100元，保全申请费1320元，合计2420元（预收3000元），由王凯强负担1815元，由浙江玉长城商业管理有限公司负担605元。 浙江玉长城商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；王凯强于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 金叶** 二〇二〇年十一月二十五日 代书记员 孙明霞