苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初4712号原告：苏州市甪直集团有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇鸣市路21号。法定代表人：赵水明，总经理。委托诉讼代理人：杜松松，江苏坤象律师事务所律师。委托诉讼代理人：童可韵，江苏坤象律师事务所律师。被告：苏州麦稻商业管理有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇南塘河路18号麦稻星光5楼。法定代表人：黄幼名，董事长。原告苏州市甪直集团有限公司与被告苏州麦稻商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理。依法由审判员王丽芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杜松松，被告法定代表人黄幼名到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州市甪直集团有限公司诉称，2018年5月18日，原、被告签订房屋租赁合同1份，约定被告向原告承租位于苏州市吴中区的房屋和附属设备设施。按合同约定，被告应于2019年6月30日前支付租金2793928.50元，2019年12月30日前支付2793928.50元，2020年6月30日前支付3253445.50元。被告未按期支付，故请求判令被告支付租金8841302.50元，并支付逾期付款违约金（以2793928.50元为基数，自2019年7月1日起按每日万分之三计算至2019年12月30日，以5587857元为基数，自2019年12月31日起按每日万分之三计算至2020年6月30日，以8841302.50元为基数，自2020年7月1日起按每日万分之三计算至实际支付之日止）。被告苏州麦稻商业管理有限公司辩称，对原告诉请的金额不认可。原告主张的2019年6月30日前应支付的租金2793928.50元，原告在前一次诉讼中已主张，本案应主张的金额为2019年8月1日至2020年7月31日的租金5587857元。另，2020年2月1日起，甪直政府通知因疫情原因商场停止经营，所有人员禁止进入，截至2020年5月26日商场开放。该期间的租金应减免。又，因疫情原因，其没有收到商户的租金，其损失也较大，没有能力支付违约金。经审理查明，位于苏州市吴中区房屋的所有权人系原告。2018年5月18日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订房屋租赁合同1份。合同载明，乙方同意向甲方承租位于苏州市吴中区的房屋和附属设备设施。租赁房屋建筑总面积为29653.691平方米，其中地下一层为公共设施，地面一、二、三、四、五层用于商业经营。双方确认租赁房屋已于2017年6月交付使用。租赁期限为11年，自2017年8月1日起至2028年7月31日止，其中2017年8月1日至2018年7月31日期间免交租金。十年总租金为65375255元，租金支付采取先付后用原则，每半年支付一次。乙方应按时足额支付租金，每逾期一天，按欠交租金的万分之三支付逾期违约金。其中前三年的租赁费用及支付时间：第一年租金5587857元，于2018年6月30日前、2018年12月30日前各支付2793928.50元；第二年租金5587857元，于2019年6月30日前、2019年12月30日前各支付2793928.50元；第三年租金6506891元，于2020年6月30日前、2020年12月30日前各支付3253445.50元。另查明，因被告未按期支付第一年租金即2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金，故原告诉至本院，要求被告支付该期间的租金5587857元。该案经本院主持调解，双方于2019年5月16日达成如下协议：双方确认被告支付原告该期间租金5587857元，该款被告于2019年5月31日前支付200000元，6月31日前支付800000元，2019年7月至9月期间于每月月底前各支付1000000元，余款1587857元于2019年10月31日前付清。如被告有任何一期未按时足额支付，原告有权就全部未履行款项一并申请执行。后被告按期履行付款义务，原告申请执行。以上事实，由原告提供的不动产权证书、房屋租赁合同、本院（2018）苏0506民初10825号民事调解书及当事人陈述予以证实。审理中，原、被告确认，在本案审理中，被告将对银行享有的租金债权转让给了原告，银行已直接支付原告550000元。对该款，被告称，是原告代理人让其签了债权转让材料，将银行的租金债权转让给原告，当时原告代理人说是支付的本案所涉租金。前一案应付租金为5587857元，协议签订当天支付200000元，转让给原告对租户的租金债权4200000元左右，还结欠1000000元左右。原告称，该550000元支付的是2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金。前一案所涉租金，被告转让的租金债权，除了银行，其他租户都没有支付。且转让时约定，如其收不到租户款项，被告还是要承担责任的。另被告提供了如下证据材料：1、落款时间为2019年10月8日，被告致原告的关于提请终止租赁关系的申请。申请主要内容为被告向原告提出终止租赁关系，并申请由原告回购等。2、落款时间为2020年4月5日，被告致甪直镇人民政府的关于受疫情影响减免租金申请书。主要内容为商场及各商户响应政府号召，加强防控措施，现因疫情尚未结束，未接到复工许可，商场及各商户经营受到影响，故申请免除2020年2月1日至2020年5月31日的租金。被告称，其于2019年向原告申请提前解除租赁合同关系，并商谈回购事宜，目前还在沟通中。2020年4月5日，其向政府申请减免租金。希望政府考虑疫情因素给予租金减免，其给予了商场商户2-6个月的免租期。审理中，被告又补充提供了其与6家租户签订的协议书，内容主要为因疫情影响，对租户免除2个月租金或一定金额的租金。大部分是免除下半年起的2个月租金。被告称，因2020年上半年的租金是在2019年年底前支付的，故因疫情减免的租金在下半年租金中减免，现商场的商户在28户左右，有一半签了免租协议，还有一半没有签，是因为这些租户没有按期交租金，故其不同意减免租金，这些租户就不交租金，现其已提起诉讼。经质证，原告称，被告确实向原告递交过提前终止租赁关系的申请及减免租金申请书，但双方就退租及减免租金事宜未能达成一致意见，原告没有减免租金的政策。对被告与租户签订的协议，无法确认真实性，即使是真实的，被告减免租金系是对自身权利的处分，与本案无关。另被告称，政府口头告知从2020年2月1日起停止营业，没有书面材料。吴中区商务局组织建立了一个叫微信群，吴中区所有商业广场的负责人都在群里，商务局发通知，除超市、药店外，其他商户于2020年2月1日起全部停止营业，没有明确复工时间。另甪直经济发展局亦组织建立了一个微信群，群主会在群里发防控疫情的文件及要求。因时间比较久，之前的聊天内容没有了，故无法出示停止营业的通知和何时复工的内容。根据通知，整个商场除超市、药店外，其他店都停止经营了，后于2020年5月23日复工。商户复工需向市场监督管理局递交复工申请，否则不得复工。银行于2020年3月10日营业。对此，原告称其对此不清楚，具体由法院审查确定。审理中，本院经向部分租户电话调查，租户确认签订了减租协议，减免2个月租金，但亦有租户称减免的租金除了有疫情因素，还有租户一次性交纳租金给予的优惠及生意不景气的因素。本院经向苏州市吴中区商务局调查，该局相关工作人员称，确实在2020年1月27日组建一个微信群，在2月初发了苏州防疫5号通告，明确不得早于2月9日24点前复工，超市、药店等除外，其他发的主要是提醒做好防疫措施，没有发过2月1日起停止营业的通知。本院经向甪直经济发展局调查，该局相关工作人员称，是有这么个微信群，但是在疫情发生前就组建了，主要沟通商业项目。在疫情期间，因这种大型商业体人员流动大，还有人员从疫情区回来，会要求上报并提醒做好防控措施。本院经向苏州市吴中区市场监督管理局甪直分局调查，该局相关工作人员称，市场监督管理局没有规定何时可复工。按苏州防疫通告的规定，2月9日前不能复工，之后具备条件就可以复工，但要备案。对一般商户，在甪直人民政府的微信公众号即甪直发布中有复工提醒，只要做好防疫措施，并具备一定条件了，如要看个人出行轨迹、体温等等，就可复工，但要向市场监督管理局报备一下，市场监督管理局去现场看了通过，就可复工了，如未做好防疫措施等即不具备复工条件的，自行整改后复工。餐饮企业，按吴中发布规定的条件复工，只是有一段时间不允许堂吃，本身可不堂吃的如肯德基就不受影响。教培机构的复工情况按教育局的相关防疫规定确定。本院认为，原、被告签订的租赁合同成立且合法有效，双方理应恪守履行。就2018年8月1日起至2019年7月31日期间的租金5587857元，原告已提起诉讼，双方达成调解协议。对该期间的租金，被告确认在签订协议当天支付了200000元，转让租金债权4200000元左右，还结欠租金1000000左右。根据租赁合同，截至2020年6月30日即在起诉前，被告应支付2019年8月1日至2020年7月31日的租金5587857元及2020年8月1日至2021年1月的租金3253445.50元，合计8841302.50元。就本案审理期间原告收取租户即银行支付的租金550000元。原告称是支付2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金。被告称是支付的本案所涉租金，未提供证据证明。就2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金，被告确认扣除其已付的租金及转让的租金债权，还结欠租金1000000元左右，故本院采纳原告意见。另虽被告向原告申请提前终止租赁关系，但被告称双方目前还在商谈回购事宜，且被告还在使用涉案房屋出租。据此，本院确认按合同约定被告应支付租金8841302.50元。就被告主张的减免租金的问题。被告要求减免2020年2月1日至5月的租金。被告称苏州市吴中区商务局通知2020年2月1日起停止营业，且没有明确复工时间，未能提供证据证明。经调查，该局仅是转发了苏州防疫5号通告，告知不得早于2020年2月9日前复工。另被告称商户复工需向市场监督管理局递交复工申请，否则不得复工。本院经向苏州市吴中区市场监督管理局甪直分局调查，该局称市场监督管理局没有规定何时可复工。一般商户，在2月9日后具备条件就可以复工，但要向市场监督管理局报备一下，市场监督管理局去现场看了具备复工条件的，就可复工了。餐饮企业按吴中发布规定的条件复工，教培机构的复工情况按教育局的相关防疫规定确定。本院经向个别租户调查，该租户称确要申请复工，其复工在4月初左右。由此可确认，就一般商户，2月9日后只要做好防疫措施并具备相应条件就可报备后复工。关于租户的经营情况，被告确认疫情期间商业广场内的超市、药店一直在正常经营，银行于2020年3月10日营业，且被告未提出其给银行减免了租金。又关于被告给租户减免租金的情况，被告确认整个商业广场租户28户左右，其给予一半的租户减免了租金。对此，被告仅提供了与6户租户签订的减免租金的协议，减免租金金额基本上是2个月租金，且有租户称减免部分租金有疫情因素，还有一次性交纳租金给予的优惠及本身生意不景气等因素。由上所述，因疫情原因及疫情防控措施导致商户经营时间受到一定的限制，经营收入会有减少，被告应适当减免租户租金，由此被告的租金收益亦会减少。基于此，结合租户经营及被告给租户减免租金的情况，本院酌定原告减免被告一个月左右的租金即600000元。综上，扣除应减免的租金，被告还应支付原告租金8241302.50元。关于违约金，租赁合同载明，被告不按时足额支付租金，每逾期一天，按欠交租金的万分之三支付逾期违约金。被告未能按期限支付租金，构成违约。原告要求被告支付违约金合法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：被告苏州麦稻商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告苏州市甪直集团有限公司租金人民币8241302.50元及逾期付款违约金（以2793928.50元为基数，自2019年7月1日起按每日万分之三计算至2019年12月30日，以5587857元为基数，自2019年12月31日起按每日万分之三计算至2020年6月30日，以8241302.50元为基数，自2020年7月1日起按每日万分之三计算至实际支付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币38505元，由原告负担2100元，被告负担36405元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员  王丽芳二〇二〇年十一月九日书记员  王 宇