苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初8422号原告：苏州智博商业管理有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇体育路508号金鹰商业中心3幢402。法定代表人：陈英。委托诉讼代理人：毛春泉，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋颍，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。被代：苏州艺辉文化传媒有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇体育路508号2，3幢B区291-2。法定代表人：陈月侠。委托诉讼代理人：黄宝山，公司员工。委托诉讼代理人：徐燕，江苏厚良律师事务所律师。原告苏州智博商业管理有限公司（以下简称智博公司）与被告苏州艺辉文化传媒有限公司（以下简称艺辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月4日公开开庭进行了审理，原告智博公司的委托诉讼代理人毛春泉、蒋颍，被告艺辉公司的委托诉讼代理人黄宝山、徐燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告智博公司向本院提出的诉讼请求：1.艺辉公司支付租金481050.45元(以房屋租赁合同约定的租金标准，自2018年12月16日起计算至实际交还房屋之日止，暂算至2020年7月8日)；2.艺辉公司支付税金24052.55元(以第1项诉讼请求中艺辉公司应支付的租金为基数，按照5%的税率计算)；3.艺辉公司支付逾期付款利息损失78395.78元(以每期应付未付租金为基数，按照每日万分之五的标准，自逾期之日起计算至实际清偿之日止，暂算至2020年7月8日)；4.艺辉公司立即将企业工商、税务登记地址迁出涉案房屋或注销登记；5.艺辉公司支付逾期办理迁移、注销企业工商、税务登记地址手续的违约金(以房屋租赁合同约定的租金标准，自房屋租赁合同解除后第31日起计算至实际将工商、税务登记地址迁出涉案房屋或注销登记之日止)；6.智博公司无需返还艺辉公司已支付的履约保证金86295.90元；7.艺辉公司赔偿律师费损失35521元；8.诉讼费由艺辉公司承担。后智博公司撤回第4、5项诉讼请求。事实和理由：2018年9月17日，智博公司、艺辉公司签署《房屋租赁合同》。合同约定，艺辉公司向智博公司承租坐落于苏州市吴江区的房屋，计租面积556.30㎡。租赁期限自2018年10月16日起至2023年10月15日止，其中2018年10月16日至2018年12月15日为装修免租期，租赁免租期4个月，每季度免除一个月，以此类推。租金采用先付后租的原则，艺辉公司于每季度的前一个月20号预付整季度的租金。2018年10月16日起至2020年10月15日期间，每日每平方米租金为1.7元(不含税)，即每月28765.30元(不含税)……截至今日，艺辉公司仅支付了2018年12月16日至2019年3月15日期间的租金57530.57元及税金2876.53元，合计60407.10元。被告艺辉公司辩称：一、关于本案的事实，艺辉公司与智博公司在签订《房屋租赁合同》之前，智博公司对艺辉公司作出了虚假宣传及故意隐瞒了重要事实，基于智博公司的欺诈和虚假宣传艺辉公司签订了合同，签订合同后智博公司所承诺的情况均未实现，致使艺辉公司无法实现合同订合同目的，智博公司也应当承担相应的责任。2018年9月份，艺辉公司与智博公司签订了《房屋租赁合同》，签订合同前智博公司向艺辉公司作出了很多承诺，向艺辉公司宣传金鹰将造成为吴江最大的教育综合体，会吸引最大的人流量，以金鹰为中心向外推广十公里内均有广告覆盖，并且宣称在艺辉公司租的二层商铺周边的商铺均已租出去，已经形成了较大规模，人流量也有保证。艺辉公司基于智博公司的欺诈和虚假宣传，与其签订了合同。签订完合同后，就发现该楼层的其他教育机构都早就已经撤离，均是因为租金太高以及实际运营情况及人流量与智博公司原先承诺不符。艺辉公司与智博公司签订《房屋租赁合同》时，智博公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实。智博公司明知艺辉公司做少儿培训，需要相对安静的环境，但在开业经营后发现，在艺辉公司所租的楼层上面是一个健身房，健身器材特别响，艺辉公司根本没办法正常运行，每次找物业，物业都是去说一下就了事了，根本不起什么作用，后来艺辉公司也报了三次警，警察来了也只是当天好一些后面还是响声超大，对艺辉公司的正常经营影响非常大。智博公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，应当承担相应的责任。为了经营，艺辉公司加盟费花了13万，装修花了40多万，再加上老师员工工资，一年时间直接损失90万左右。不是艺辉公司不交房租，而是智博公司一开始向艺辉公司所承诺宣传的人流量教育培训基地没有达成，艺辉公司就像在烂尾楼里开店，家长一上来看着四周荒芜人烟，谁会选择在这报名？这种情况不光艺辉公司一家，金鹰很多商户从一七年或一八年租房到现在都没有交房租也都是一直亏本状态。雪上加霜的是今年1月份疫情爆发，苏州市实行最严格的防控措施，金鹰物业也发布通知禁止入驻商家开门营业，艺辉公司根据被州市政府及金鹰物业相关规定和防控疫情的需要暂停营业，艺辉公司只能关店并且搬离金鹰，损失惨重。艺辉公司只能根据《房屋租赁合同》第十六条第一款第4项的约定：“出现不可抗力使得本合同无法继续履行”终止合同。二、对于智博公司要求艺辉公司支付租金481050.45元及相应税金，艺辉公司不予认可。根据合同约定装修免租期为2018年10月16日至2018年12月15日。租赁免租期为4个月，每季度免除一个月，以此类推，每月租金为28765.30元。艺辉公司认可的应付租金为2019年3月16日起至2019年12月15日，每季度可免除一个月租金，即应支付6个月租金为172591.80元，2019年12月16日至2020年1月15日租金为28765.30元。因智博公司前期作出的虚假宣传及故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，艺辉公司基于智博公司的虚假宣传而签订合同导致最终无法实现合同目的，智博公司存在过错在先，其应承担相应的缔约过失责任，上述租金应根据过错责任进行认定。2020年2月份，开始因受新冠肺炎疫情影响，艺辉公司根据苏州市政府及金鹰物业相关规定和防控疫情的需要停止营业，根据《江苏省高级人民法院民事审判第一庭关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的指导意见》第4条及第8条的规定：“承租人以疫情导致无法使用租赁标的物要求减免部分租金或者延长租期的一般应予支持”，请求法院根据该指导意见予以减免该阶段租金。三、对于诉讼请求第3项逾期利息损失，艺辉公司不认可。因智博公司前期作出的虚假宣传及故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，艺辉公司基于智博公司的虚假宣传而签订合同导致最终无法实现合同目的，智博公司存在过错在先，其应承担相应的缔约过失责任。四、对于诉讼请求第六、七、八项，艺辉公司不予认可。根据《房屋租赁合同》第十六条第4项约定：“出现不可抗力使得本合同无法继续履行，本合同自动提前终止，甲、乙双方互不承担责任”。因今年1月份爆发的新冠肺炎疫情导致无法继续履行合同，双方互不承担责任。即并非因艺辉公司违约而提前终止合同，智博公司要求不予返还履约保证金及支付律师费损失无事实及法律依据。综上，智博公司前期作出虚假宣传、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，提供了免除或限制己方责任、加重对方义务的格式合同，导致艺辉公司无法实现合同目的，损失惨重，其诉请应予驳回。经审理查明：2018年9月17日，智博公司（出租人、甲方）与艺辉公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定，甲方将坐落于苏州市吴江体育路508号2、3幢B区201-2室出租给乙方使用，面积556.30㎡。租赁期限自2018年10月16日起至2023年10月15日止；装修免租期为2018年10月16日至2018年12月15日，装修免租期内乙方不需要支付租金，但需支付物业管理费；租赁免租期为4个月，每季度免除一次，以此类推，免租期内乙方不需要支付租金，但需支付物业管理费。乙方向甲方支付履约保证金86295.90元。2018年10月16日至2020年10月15日期间，租金为1.70元/日/㎡，即28765.30元/月（不含税）。租金采用先付后用的原则，以自然季度为支付周期，乙方于每季度前一个月的20日预付整个季度的租金；乙方首期租金应于房屋交付日期前2个月交付租金，甲方应于收到乙方租金后15个工作日内向其开具租金发票，税额由乙方承担。关于物业管理费，2018年10月16日至2023年10月15日期间，标准为12元/月/㎡，即每月6675.60元。物业管理费采用先付后用的原则，以自然季度为支付周期，乙方于每季度前一个月的20日预付整个季度的管理费；乙方应于房屋交付日期前3个月交付首期管理费，甲方收到乙方管理费后7个工作日内向其开具收据，同时乙方可凭管理费收据换取发票。关于违约责任，合同第14.2条约定，乙方逾期向甲方或甲方指定的管理公司支付租金、管理费的，应就逾期支付款项按每日千分之五的标准支付违约金；甲方有权起诉，由此产生的诉讼费用和甲方支出的合理律师费由乙方承担。关于合同解除，合同第15.1条约定，乙方逾期不支付租金、管理费累计达到一个月或以上的，甲方有权解除合同。合同第15.2条约定，甲方发现乙方实质性违约行为，甲方有权解除合同、收回房屋，乙方同时应承担如下违约责任：按合同约定租金标准向甲方支付相当于乙方已经使用的免租期间的免收减收租金；逾期应付款项的，应按照每日万分之五的标准向甲方支付逾期利息。合同第15.4条约定，未经甲方同意，本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下的履约保证金。合同第16.1条第（4）项约定，出现不可抗力使得本合同无法继续履行的，本合同自动提前终止。承租房屋后，艺辉公司使用该房屋开展少儿舞蹈培训。艺辉公司向智博公司支付了履约保证金86295.90元、2018年12月16日至2019年3月15日期间的租金60407.10元（租金57530.57元、税率5%的税款2876.53元）。2020年5月底，艺辉公司开始从案涉房屋内搬离。2020年6月17日，艺辉公司向智博公司发出《关于铺位租赁问题通知书》。该通知书载明：艺辉公司基于对“金鹰”品牌的信赖和智博公司的承诺，在未形成人气之前承租案涉房屋，因金鹰商业中心一直未开业导致人气持续低迷，艺辉公司的经营严重亏损，已无力承担租金和其他费用；2020年1月爆发新冠疫情，艺辉公司根据政府和物业的要求暂停营业，至今未再营业。基于上述因素，艺辉公司决定不再承租案涉房屋，希望与智博公司当面协商租金及合同解除问题。2020年7月13日，艺辉公司从案涉房屋内取走物品。庭审中，艺辉公司表示，已将案涉商铺内的所有物品、装饰装修物搬离完毕，放弃对剩余物品、装饰装修物的权利，同意将房屋交还给智博公司；智博公司同意接收案涉房屋。另查明：智博公司与江苏新天伦（吴江）律师事务所签订了《聘请律师合同》，委托该所处理案涉诉讼，并支付律师费35521元。以上事实，有房屋租赁合同、关于铺位租赁问题通知书、收据、增值税发票、聘请律师合同、电子回单以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，艺辉公司与智博公司签订的房屋租赁合同依法成立并有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。2020年5月底艺辉公司从案涉房屋内搬离，于2020年6月17日向智博公司发出通知，沟通合同解除事宜，后双方对合同解除未达成一致意见。2020年7月13日，艺辉公司从案涉房屋内取走物品，系再次表明不愿意继续履行合同，该租赁合同在事实上已无法继续履行，本院确定双方之间的租赁合同于2020年7月13日终止。艺辉公司以新冠疫情构成不可抗力为由终止合同，本院不予支持。关于艺辉公司应当支付的含税租金问题。本院认为，案涉租赁合同系因艺辉公司不愿继续履行而终止，艺辉公司以智博公司未兑现招租时的承诺、故意隐瞒重要事实导致合同目的无法实现，但对此未提供充分证据予以证实，本院不予采信。案涉合同计租日期为2018年12月16日，于2020年7月13日终止，艺辉公司应当支付2018年12月16日至2020年7月13日期间（18个月28天）的租金。2020年2月至5月期间，受防控新冠疫情的影响，教育培训机构无法开展经营活动，本院酌情减免艺辉公司2个月的租金。按照合同约定，每月租金28765.30元/月，每季度免租一个月，相当于每月租金19176.87元（【28765.30*2】/3）。综上，经本院核算，艺辉公司应当支付智博公司租金324728.28元（16*19176.87+639.23*28），加上5%的税款，金额合计340964.69元，扣除艺辉公司已支付的60407.10元，余款280557.59元，艺辉公司仍应支付。关于逾期付款的利息损失问题。按照合同约定，艺辉公司应当在每年的2月20日、5月20日、8月20日、11月20日支付下一季度的租金，艺辉公司未按照合同约定支付租金，故逾期利息应当从次日开始计算。合同约定的逾期付款利息为每日万分之五，明显过高，本院酌情调整为每日万分之二。关于履约保证金86295.90元是否应当返还的问题。本院认为，案涉租赁合同因艺辉公司的原因而提前终止，智博公司有权要求艺辉公司承担赔偿损失的违约责任。根据合同约定，智博公司有权没收履约保证金，该履约保证金相当于赔偿智博公司招租期的损失。因智博公司已没收艺辉公司履约保证金86295.90元，智博公司又根据合同约定要求艺辉公司支付免租期的租金，两者相加之后，金额明显过高，故对于智博公司要求艺辉公司支付免租期租金的诉讼请求，本院不予支持。对于智博公司主张的律师费35521元，租赁合同约定由败诉方承担律师费，本院根据智博公司的胜诉金额，确定由艺辉公司承担2万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告苏州艺辉文化传媒有限公司支付原告苏州智博商业管理有限公司租金280557.59元以及逾期付款利息损失（以60407.13元为基数，自2019年2月21日起按每日万分之二，计算至实际清偿之日止；以60407.13元为基数，自2019年5月21日起按每日万分之二，计算至实际清偿之日止；以60407.13元为基数，自2019年8月21日起按每日万分之二，计算至实际清偿之日止；以60407.13元为基数，自2019年11月21日起按每日万分之二，计算至实际清偿之日止；以38929.07元为基数，自2020年2月21日起按每日万分之二，计算至实际清偿之日止），于本判决生效后十日内履行。二、原告苏州智博商业管理有限公司无需返还被告苏州艺辉文化传媒有限公司履约保证金86295.90元。三、被告苏州艺辉文化传媒有限公司赔偿原告苏州智博商业管理有限公司律师费损失2万元，于本判决生效后十日内履行。四、驳回原告苏州智博商业管理有限公司的其它诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的加倍债务利息。案件受理费减半收取5427元、保全费4047元，合计9474元，由原告苏州智博商业管理有限公司承担3144元；由被告苏州艺辉文化传媒有限公司负担6330元，于本判决生效之日起十日内支付至法院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××68）。原告苏州智博商业管理有限公司预交的诉讼费用6330元，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将缴纳上诉费的凭证提交本院。审判员  陆菊文二〇二〇年十一月十二日书记员  万 珍附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。