北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初15624号原告：闫淑会，女，1988年4月16日出生。委托诉讼代理人：李富才，北京市京博律师事物所律师。被告：果涛，男，1993年10月16日出生。被告：牛长林，男，1980年4月13日出生。原告闫淑会与被告果涛房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告闫淑会及其委托诉讼代理人李富才，被告果涛到庭参加了诉讼。被告牛长林经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。闫淑会向本院提出诉讼请求：1.判令原告与二被告签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年12月24日解除；2.判令二被告共同赔偿原告预付租金、物业费和电视收视费等费用41711.92元、保证金10000元；3.判令二被告共同赔偿原告损失装饰装修损失134956.83元；4.判令二被告共同赔偿原告经营损失20万元；5.判令二被告共同赔偿原告其他损失共计37971元。6.诉讼费由二被告承担。事实和理由：2018年7月，原告与二被告签订《北京市房屋租赁合同》，二被告将位于北京市房山区xx街道xx村村委会南310米的房屋出租给原告经营养生馆，租期自2018年7月10日至2023年7月9日，共计6年；租金每年72800元；自该合同签订之日起，二被告给予原告50天装修整顿，免收租金；在不破坏房屋主体情况下，二被告允许原告对该房屋进行装修改动，配合原告办理工商及各项手续；如果二被告在租赁期内提前解除合同，需要与原告协商同意后，方可解除合同。2018年7月7日，原告向二被告预付房租、物业费、电视收视费等费用共计66149.2元，并对该房屋进行装修。2018年9月10日，原告开始营业，注册成立诺雅（北京）美容美体有限公司（以下简称诺雅公司），并投入资金进行广告宣传，至2018年12月，诺雅公司已发展会员69人。2018年12月24日，被告带领北京豪钥中捷商贸有限公司（以下简称豪钥公司）的员工来到原告承租的房屋，被告将“撤离房屋通知书”交给原告，通知书大致内容为该房屋系二被告未经其同意擅自转租给原告的，因二被告未及时缴纳全额租金等违反租赁合同约定的行为，其已经通过书面形式与二被告解除租赁关系。限原告在收到该通知之日起10日内搬离。2018年12月25日，二被告对该房屋采取断电措施。原告要求二被告妥善解决该问题，被告拒绝。2018年12月31日，二被告在原告承租的房屋张贴公示，通知原告客户，二被告与原告的房屋租赁合同于2018年12月31日到期。原告因二被告的违约行为无法继续经营，于2019年1月9日通知二被告解除租赁合同。现为维护自身合法权益，诉至法院请求依法裁判。果涛辩称：不同意闫淑会的诉讼请求。1.闫淑会未能继续租赁系豪钥公司造成的，与果涛和牛长林无关。2.租期虽约定6年，但闫淑会实际付的房租只有5个月，至2019年1月份，租赁合同已经实际履行半年之久，要求返还租金、物业费、电视收视费没有理由。租赁合同关系中，实际收钱、管理房屋的人是牛长林，我与牛长林系朋友关系，仅在合同上签字签，不应承担责任。3.闫淑会的装修系经营需要，且牛长林、果涛先前对房屋有装修。4.闫淑会租赁房屋，未合法经营，不存在经营损失。因为开公司得有执照，闫淑会没有办理相应执照手续，也没有纳税。牛长林经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：位于北京市房山区xx街道xx村南310米（xx北侧路北侧）门面房屋系北京豪钥中捷商贸有限公司从北京市房山区人民政府城关街道办事处xx村村民委员会承租，后转租给果涛、牛长林。2018年7月，果涛、牛长林（出租人、甲方）与闫淑会（承租人、乙方）签订北京市房屋租赁合同，约定闫淑会承租果涛、牛长林位于北京市房山区xx街道xx村村委会南310米，建筑面积为80平方米的房屋。租赁用途养生馆。租赁期限自2018年7月10日至2023年7月9日，共计6年。甲方应于2018年7月9日前将房屋按约定条件交付给乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方还房屋及附属物品、设备设施。已装修完不用恢复原样。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金标准，每平方米5元，72800元/年；物业费每平方米1898.4元。第二年租金必须提前一个月付款，付款日期为2019年6月10日；以后的租金按合同日期为准。租赁期内的下列费用，由乙方承担：（1）供暖费；（2）物业管理费；（3）电话费（4）电视收视费（5）水费（6）燃气费（7）电费（8）房屋租赁费（9）卫生费（10）上网费（11）车位费。签订合同日起，甲方给予乙方50天装修整顿。在乙方租赁期间内，甲方配合乙方办理工商及各项手续,并对其他事项进行了约定。合同签订后，闫淑会于2018年7月7日向牛长林转账支付租赁费用等66149.20元，并于2018年9月4日向果涛转账支付保证金10000元。牛长林、果涛于2018年7月10日交付房屋，后闫淑会注册成立诺雅（北京）美容美体有限公司（以下简称诺雅公司），在租赁房屋内从事美容养生服务。2018年7月15日，闫淑会与北京江海兄弟装饰工程有限公司（以下简称江海公司）签订家居装饰工程设计协议书，对房屋进行装修设计。协议约定设计费3000元每平方米，需另缴纳4650元作为装修施工定金。设计周期共计5天，同时对其他事项进行了约定。同日，闫淑会向江海公司支付7650元，江海公司依约进行了装修工作。2018年7月26日，诺雅公司与涿州幸福宜居建筑装饰服务部（以下简称涿州宜居服务部）签订北京市家庭居室装饰装修工程施工合同协议条款，约定由涿州宜居服务部对租赁房屋进行装修施工，工期自2018年7月28日至2018年8月31日止，工程造价135333.59元，协议同时对其他事项进行了约定。后闫淑会陆续共向涿州宜居服务部支付135333.58元。2018年7月16日装修工程汇总表载明：一、装饰工程68113.17元；二、其他工程10206元；三、水电工程12906元；四、主材预算44108.42元；六、工程总造价135333.59元。2018年7月27日，诺雅公司与北京盛通星业广告有限公司（以下简称盛通公司）签订广告制作安装合同，约定由盛通公司提供广告制作、安装。后诺雅公司支付11800元。2018年11月10日，诺雅公司与汉海信息技术（上海）有限公司签订商户入驻服务合同订单确认函，诺雅公司支付11500元购买2018年11月13日至2019年11月12日丽人商户通一年美容及其他类目广告服务。2018年11月21日，诺雅公司与北京五八信息技术有限公司（以下简称五八公司）签订58同城网络服务单，约定五八公司向诺雅公司提供网络推广服务。后诺雅公司支付服务费6000元。2018年12月24日，北京豪钥中捷商贸有限公司在租赁房屋张贴“搬离房屋通知书”，载明“位于北京市xx区xx北侧路北侧门面房屋，系原使用人果涛、牛长林未经我公司同意擅自转租的个人行为，并且因果涛、牛长林未及时缴纳全额租金等违反租赁合同约定的行为，我公司已经通过书面形式与其解除租赁关系……贵公司与我公司之间也无合同关系，故贵公司无权占有、使用该门面房。现我公司郑重通知，限贵公司在收到此通知之日起十日内办理，逾期我公司将采取限水、限电等适当措施收回房屋……”。2018年12月31日，诺雅美容养生馆出具公示“位于北京市房山区圣水嘉铭北侧路北侧建筑商铺租赁合同于2018年12月31日到期，为了维护各办卡会员且卡里有余额会员的利益，请及时与此美容院负责人联系……”。2019年1月9日，闫淑会通过与果涛微信形式通知：“牛长林、果涛先生：因两位先生未能及时缴纳全额租金，北京豪钥中捷商贸有限公司与两位已经解除租赁关系，要求我方收到《搬离房屋通知》之日起十日内搬离。已在12月25日停电，12月27日还发现豪钥中捷公司已在对外张贴招租广告，导致我店铺无法正常经营活动。现在我郑重提出与两位解除合同关系，但是我保留司法起诉的权利。”2019年1月9日，闫淑会搬离租赁房屋。后闫淑会诉至本院，要求与果涛、牛长林解除租赁合同，并要求赔偿已付租金、装修损失、经营损失及其他损失。诉讼中，闫淑会自述2018年12月24日牛长林将涉案门面房房屋门锁锁住，2019年1月9日撤离租赁房屋。自述租赁期间，聘请江海公司员工胡正华装修设计支付2000元，购买安装背景墙精品字740元、购买组合音响支付1199元、安装监控设备1260元。自述诺雅公司养生馆2018年台账营业额：（9月）14922元、（10月）66370.85元、（11月）20750.5元、（12月）47969.33元。对有争议的事实，本院认定如下：闫淑会提交租金转账记录、家居装饰工程涉及协议书、北京市家庭居室装饰装修合同、收据票据、台账登记及购卡记录等证据，自述已付物业、租金、定金等费用，约定租期6年，实际经营4个月，存有装修损失、经营损失、广告牌制作费、网络连通费、搬家费用等其他损失，要求给付。果涛不予认可，认为闫淑会未能继续经营系豪钥公司造成，与其无关，装修是闫淑会出于经营需要，营业执照于2018年11月19日领取，前期经营为非法经营，不存在装修、经营等损失。本院认为：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，牛长林、果涛与闫淑会签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，且内容不违法法律、行政法规强制性规定，应属有效。牛长林、果涛作为出租人拖欠北京豪钥中捷商贸有限公司租金，未能按照约定在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途，致使闫淑会未能合理使用租赁房屋，牛长林、果涛构成违约，故闫淑会要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。果涛辩称租赁合同不能履行系案外人造成，与其无关的抗辩理由，于法无据，本院不予采信。果涛辩称仅为合同签字人，并未实际租赁、管理房屋的抗辩理由，与事实不符，本院不予采信。结合双方陈述及闫淑会提交搬离房屋通知书、公示及与果涛微信聊天记录，2019年1月9日闫淑会搬离租赁房屋，本院确定2019年1月9日为合同解除之日。因果涛、牛长林构成违约，对于闫淑会的合理经济损失，果涛、牛长林应承担赔偿责任。根据查明事实，可以认定果涛、牛长林于2018年7月10日起交付房屋，扣除装修期限50日，租赁期限自2018年9月1日开始，闫淑会已预付租金等费用66149.2元、保证金10000元。2019年1月9日，因牛长林、果涛原因，未能保证闫淑会继续使用租赁房屋，致使合同解除，故剩余租金及已交纳保证金应予退还。具体退还数额，结合双方租赁费用约定、闫淑会实际租赁时间、搬离情况，本院酌情予以确定。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，双方因租赁合同不能履行，导致合同解除，牛长林、果涛存在主要过错，故闫淑会要求赔偿装修损失的请求，理由正当，应予支持。关于装修赔偿数额，结合闫淑会实际装修情况、使用期限、未履行租期、牛长林和果涛过错程度等因素，本院酌情确定牛长林、果涛赔付闫淑会装修损失110000元。关于经营损失及其他损失，虽然双方没有约定，但牛长林、果涛原因确对闫淑会造成一定损失，损失数额，参照双方约定租金标准、期限，酌情确定。闫淑会要求过高部分，本院不予支持。牛长林经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、闫淑会与牛长林、果涛于2018年7月签订的北京市房屋租赁合同于2019年1月9日解除。二、牛长林、果涛于本判决生效后十日内退还闫淑会房屋租金、保证金、物业费等费用共计50000元。三、牛长林、果涛于本判决生效后十日内赔偿闫淑会装修损失110000元。四、牛长林、果涛于本判决生效后十日内赔偿闫淑会经营损失、其他损失共计20000元。五、驳回闫淑会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7669元，由闫淑会负担4449元（已交纳），由牛长林、果涛负担3220元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  韩朝利审 判 员  冯永良人民陪审员  魏海艳二〇二〇年十一月二十七日法官 助理  王泽磊书 记 员  隗美娜