福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终4684号 上诉人（原审原告）：赖礼孝，男，汉族，1974年12月27日出生，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：何鹏超，福建盖普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：申庆超，福建金方正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：曾世翔，男，汉族，1989年8月25日出生，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：张剑平、王淑贞，福建岱仙律师事务所律师。 上诉人赖礼孝因与被上诉人曾世翔房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省德化县人民法院（2020）闽0526民初1755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赖礼孝的委托诉讼代理人何鹏超、申庆超，被上诉人曾世翔的委托诉讼代理人王淑贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赖礼孝上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审并由曾世翔承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认为双方签署的租赁合同于2019年8月14日已协商解除，属于事实认定错误。“锦城大道口店面”微信群系曾世翔于2019年7月29日建立，2019年8月3日曾世翔妻子与周桂兰、徐玉梅协商转租事宜未成后，曾世翔于2019年8月13日直接以通知的形式告知周桂兰、徐玉梅去取店面钥匙。可见，双方并未有协商的过程，而是曾世翔态度蛮横的直接以命令式的口吻要求赖礼孝去交接。曾世翔单方面解除合同的行为不仅未经赖礼孝同意，从始至终也未办理任何交接手续或签订解约协议，赖礼孝不认可曾世翔擅自单方解约的法律效力。其次，曾世翔于2019年8月13日正式通知赖礼孝要求解除合同，不符合双方合同约定的“提前一个月”的时间限定。曾世翔以生意不好，在厦门生活为由，不符合双方合同约定的“有正当理由”。租赁合同约定的正当理由，应当是基于不可抗力或情势变更原则，不得不解除合同的事由。曾世翔一审提供的证人有与曾世翔串通作伪证的嫌疑，证人证言不符合证据的认定标准。曾世翔未履行将房屋恢复原状的合同义务。故曾世翔系违法解除合同，应按合同约定按期支付房租，并支付逾期期间的违约金。二、一审判决适用法律错误。一审法院在未查明案件事实的前提下，径直认为曾世翔系采用合同约定的形式，在满足约定解除权的情况下，行使的合同解除权错误。一审法院认为曾世翔在未履行支付租金的义务时，赖礼孝享有合同解除权而不行使，与常理相悖，径直将合同约定赋予赖礼孝的权利，当做应承担的义务来认定，属于法律适用错误。综上，赖礼孝的上诉请求应得到支持。 曾世翔辩称，曾世翔与赖礼孝之间的店面租赁合同关系已经于2019年8月14日经双方协商解除。根据双方租赁合同约定，当事人双方如有正当理由要求解除合同时须提前壹个月书面通知对方，解除合同后，由提出解除合同的一方向对方支付壹个月的房租金额作为违约赔偿金。曾世翔以在厦门居住生活，管理不便无法继续经营提出解除合同可以视为正当理由，曾世翔已经提早一个月通知赖礼孝，并以押金抵作一个月租金作为赔偿，可以解除合同。曾世翔已经叫苏荣结等小工清理店面，交付赖礼孝。赖礼孝和其他房东也已在店面门面上张贴出租广告，拟对外出租。从2019年8月15日至2020年4月6日间双方没有任何通话信息往来，体现双方合同已经解除。如果双方合同没有提前解除，合同约定租金一月一交，赖礼孝早就会催讨租金，但赖礼孝从未向曾世翔催讨过租金，而另一店主周桂兰也是直至2020年4月7日才向曾世翔发出合同尚未到期怎么办的微信信息。曾世翔没有拖欠赖礼孝租金。故一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 赖礼孝向一审法院起诉请求：1.判令曾世翔继续履行双方于2016年12月14日签订的《房屋租赁合同》；2.判令曾世翔向赖礼孝支付2019年8月15日起至2020年6月14日止的拖欠租金40000元(4000元/月×10个月)；3.判令曾世翔每天按拖欠租金部分的2%向赖礼孝支付违约金(其中2019年8月15日起按4000元计算、9月15日起按8000元计算、10月15日起按12000元计算、11月15日起按16000元计算、12月15日起按20000元计算、2020年1月15日起按24000元计算、2月15日起按28000元计算、3月15日起按32000元计算、4月15日起按36000元计算、5月15日起按40000元计算、均计算至实际支付日止、按日利率2%计算，截至起诉日违约金约132000元）；4.由曾世翔承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年12月14日，赖礼孝（为甲方）与曾世翔（为乙方）签订《房屋租赁合同》一份，赖礼孝将址在德化县××镇××道××幢楼××幢××层××店面一间出租给曾世翔使用经营餐饮，合同约定：二、租赁期限自2016年12月15日起至2021年12月15日止，月租金4000元。三、付款方式，乙方应每月向甲方付人民币4000元整。四、合同签订之日，乙方应向甲方付人民币4000元整作为押金，到合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方。六、租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金半个月以上的，甲方有权可提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金。七、租赁期间，双方不得借故解除合同，当事人双方如有正当理由要求解除合同时须提前壹个月书面通知对方，解除合同后，由提出解除合同的一方向对方支付壹个月的房租金额作为违约赔偿金。如甲方违约，除违约金外，甲方还须赔偿乙方实际装修费及转让费等条款。合同签订后，曾世翔按合同约定支付了押金4000元及2019年8月15日前的租金。期间，曾世翔还和隔壁店面的房东周桂兰、徐玉梅签订同样的《房屋租赁合同》，租赁店面拼为同一场所进行经营南笙咖啡店，为了便于联系，曾世翔妻子建立了“锦城大道口店面”微信群，参与成员有曾世翔和房东赖礼孝、周桂兰、徐玉梅。2019年8月13日曾世翔在“锦城大道口店面”微信群发布信息：“房东店面16号你们可以来接手在出租。15号我们会搬走并恢复原状。我电话138××××5822，有事及时联系”。同月14日曾世翔雇佣苏某1及苏某2等人对其承租的店面进行拆除、恢复原状，并将店面钥匙寄放在隔壁店。 一审法院认为：赖礼孝与曾世翔签订的《房屋租赁合同》经双方协商一致，不违反法律规定，合法有效，受法律保护，双方应严格依照合同约定履行。2019年8月13日曾世翔在“锦城大道口店面”微信群发布内容大致为“15日搬离店面并恢复原状，店面房东可以接手收回出租及留下联系方式”的信息，其形式符合双方合同约定“租赁期间，当事人双方如有正当理由要求解除合同时须提前壹个月书面通知对方”规定的书面形式，其未要求退还押金4000元，符合合同约定“由提出解除合同的一方向对方支付壹个月的房租金额作为违约赔偿金”的规定；曾世翔搬离店面后，若双方未协商解除《房屋租赁合同》，在曾世翔未缴交租金，赖礼孝又未收回店面的情况下，赖礼孝未与曾世翔进行联系，及时向曾世翔追讨租金或收回店面，采取措施防止损失的扩大,行使合同约定“拖欠租金半个月以上的，甲方有权可提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金”的权利，明显有悖于常理，故曾世翔辨称“双方之间的店面租赁合同关系已经于2019年8月14日协商解除，店面已恢复原状进行移交”的事实，予以采信。现赖礼孝以租期未到、未同意解除《房屋租赁合同》为由，要求判令曾世翔继续履行双方于2016年12月14日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，不符合合同的约定，不予支持。赖礼孝要求判令曾世翔支付2019年8月15日起至2020年6月14日止的拖欠租金40000元及每天按拖欠租金部分的2%计算的违约金，因其没有事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第十一条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回赖礼孝对曾世翔的诉讼请求。案件受理费3740元，减半收取1870元，由赖礼孝负担，限于判决生效后七日内向一审法院缴纳。 二审中，对于一审查明的事实，除赖礼孝认为，对于曾世翔拆除房屋恢复原状的情况不清楚，目前也没有恢复原状；曾世翔认为，应补充店面钥匙寄交在隔壁店，是赖礼孝和周桂兰提出的事实外，其余事实，双方当事人均没有异议，对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。对于双方当事人提出异议的事实，本院将结合二审争议的焦点问题进行综合分析认定。 二审中，赖礼孝向本院提供涉案房屋内部照片一组，欲证明曾世翔未将房屋恢复原状，未达到交接房屋的条件。曾世翔质证认为：对涉案房屋的外部照片予以确认，对内部照片的真实性、合法性、关联性有异议。本院认为：赖礼孝提供的照片距离曾世翔搬离店面已一年之久，无法反映搬离当时的状况，且赖礼孝当时并未就此提出异议，该照片与本案不具关联性，本院不予确认。 二审双方当事人争议的焦点在于：1.曾世翔应否继续履行案涉房屋租赁合同？2.曾世翔应否向赖礼孝支付租金4万元及相应的违约金？ 双方当事人关于争议焦点的意见，与其上诉、答辩主张基本一致。 本院认为，赖礼孝与曾世翔签订的案涉《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。但从本案现有证据来看，首先，曾世群在合同履行过程中，已于2019年8月13日以在包含赖礼孝的微信群中进行告知的方式，向赖礼孝作出解除案涉合同、恢复案涉租赁物原状并进行移交的意思表示，而赖礼孝在获知该意思表示后，直至2020年6月8日提起本案诉讼前的长达八个月时间内，从未向曾世群作出不同意解除合同的意思表示。其次，在曾世群已在解除合同通知中明确提出，其将对案涉租赁物进行恢复原状并进行移交，且已明确具体实施日期的情况下，对于案涉租赁物业已拆除的现状，结合曾世群一审提供的证人苏某1、苏某2证言所证实的，曾世群业已按照解除合同通知内容进行实施的事实，赖礼孝却主张其未在该相应时点到案涉租赁物现场进行查看，显然有违其作为合同相对方的合理注意义务以及减少损失义务。第三，在曾世群已于2019年8月13日通知解除合同，且已连续八个月未支付租金的情况下，赖礼孝却不仅从未按合同约定的租金支付期限要求曾世群继续履行租金支付义务，而且也未依合同约定行使解除权要求曾世群移交案涉租赁物，显然亦有违交易常理。因此，从证据盖然性判断，应认定曾世群主张案涉合同已于2019年8月14日双方协商解除，具有明显证据优势。在案涉合同业已解除，且曾世群已经支付了2019年8月15日前的租金，并自愿将合同押金4000元作为赔偿赖礼孝一个月租金损失的情况下，赖礼孝要求曾世翔应继续履行案涉房屋租赁合同及支付租金4万元及相应违约金的诉讼主张，显然缺乏事实与法律依据，不能成立。 综上所述，赖礼孝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3740元，由上诉人赖礼孝负担。 本判决为终审判决。 审判长  庄希文 审判员  王经艺 审判员  郑 励 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  廖春燕 附注引用的主要法律法规条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”