上海市嘉定区人民法院民 事 裁 定 书（2020）沪0114民初10419号原告：梦莹，女，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：向才菊，女，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：封神鹰，上海汉特律师事务所律师。被告：洪永芳，女，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：朱纪红，上海安硕律师事务所律师。第三人：上海书意房地产经纪事务所，住所地上海市嘉定区新成路街道迎园路XXX号XXX室。投资人：顾正凯。原告梦莹与被告洪永芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日受理后，依法适用简易程序分别于2020年8月5日、2020年9月3日公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加上海书意房地产经纪事务所(以下简称书意公司)作为第三人参加诉讼，并于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告梦莹及其委托诉讼代理人向才菊、封神鹰，被告洪永芳及其委托诉讼代理人朱纪红，第三人投资人顾正凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方向本院提出诉讼请求：判令被告退还原告购房款186万元；2、判令被告向原告支付逾期办理过户手续违约金37.2万元(总房款的20%)。审理中，原告当庭增加一项诉讼请求：要求确认双方签订的《上海市房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》于2020年2月24日解除。事实和理由：2019年9月9日，就原告向被告购买位于上海市嘉定区迎园路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的相关事宜，原告、被告及第三人签订了《上海市房地产买卖居间协议》，约定：被告享有完整所有权，能完全支配及处理。对于有租约的约定方式，甲方(被告)必须清空该房地产。若甲乙双方任何一方未能履行本协议之条款，以至本协议不能顺利完成，则守约方有权要求支付该房地产总价款的20%作为违约金。协议签订后，原告依约履行了合同，并在2020年1月10日之前向被告支付了186万元的全部购房款，另向第三人支付了1万元佣金。被告交付了系争房屋，原告也开始对房屋进行了装修。第三人也为上述房屋办理了网签手续。2020年1月17日，三方至嘉定区房地产交易中心去办理房屋的过户登记手续，但因该房屋上有租赁合同备案无法过户。之后，原告发函要求被告及时与承租人一起去办理租赁合同备案撤销手续，并于2020年2月3日办理房屋过户登记手续；同时，原告发函要求第三人督促被告及时办理撤销手续，并提出三方在2020年2月3日办理房屋过户登记手续的要求。但未果。为了解被告拒绝办理租赁合同备案撤销手续的真相，原告要求第三人向被告索要承租人的电话号码，根据第三人提供这一所谓的承租人的电话实际为被告丈夫的电话。被告丈夫在通话过程中明确告诉原告，对于房屋出售这一事实，未通知承租人，且也没必要通知承租人。无奈，原告只能向被告发出了解除合同的通知。原告认为，由于被告未依约履行合同义务，致使合同无法正常履行，根据相关法律规定，原告有权单方解除合同。合同解除后，被告理应返还原告支付的款项，同时向原告支付违约金，故原告诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉请，理由如下：1、原告主体不适格。2019年12月7日，被告与原告母亲向才菊网签的《上海市房地产买卖合同》中买受人为向才菊，原告并非合同相对方。2、被告并无违约行为。双方的居间买卖协议并未约定具体过户日期，双方就过户时间并未达成一致，在合同履行过程中双方实际是在中介协调之下根据履行情况再协商确定具体过户时间，被告并无逾期过户行为。被告在出售系争房屋时遗忘曾经登记了租赁备案合同一事，并非故意隐瞒。而办理租赁合同备案登记仅是为了给被告兄长办理低保，其兄长从未付过租金，也未在系争房屋内租住，实际上并非真正房屋租赁合同关系。且存在租赁合同备案登记并非产权过户的根本障碍，针对该情况双方在中介处达成一致解决方案，由律师见证双方签署补充协议，由被告承诺承担因承租人主张权利导致的损失，但向才菊之后并未配合并及时与被告办理产权过户手续。被告一直积极履行该合同，并配合撤销该备案登记，但因临近年关及年后出现新冠疫情影响备案登记的承租人需要隔离两周，故未能在原告要求的期限内前往撤销登记；待其隔离期满后被告与其哥哥已及时办理租赁合同备案撤销手续并通知中介，通过中介告知原告方，但原告方未予回复，反而直接诉至法院。被告并不存在故意拖延或不及时提供相关材料的情形，不应承担违约责任。3、原告并无单方解除合同的权利，其要求解除合同缺乏合同及法律依据。网签合同的第六条、第十条约定相应逾期过户的违约责任，但未约定原告享有单方解除权。2019年10月，被告在收到原告方支付的首付款后就已交房，原告方也开始装修，目前被告与向才菊已办理网签手续，向才菊已付清剩余全部房款，待产权过户后即交易完毕，且在起诉前租赁合同备案登记已经撤销，不存在产权过户障碍，合同目的可以实现，要求原告继续履行合同。原告方单方提出解除合同，构成违约，被告方保留相应诉权。第三人述称，由其居间介绍梦莹与洪永芳签订《上海市房地产买卖居间协议》，系争房屋上无抵押，带看房屋时也无人租赁，被告方并未告知存在租赁合同备案登记一事。第三人调取的产调信息也无法显示存在租赁备案登记。期间，梦莹主动要求变更购房人为其母亲向才菊，第三人遂要求向才菊提供身份证材料以便打印网签合同，并要求向才菊准备相应的产权过户资料。2019年12月7日，向才菊和洪永芳办理网签。2020年1月17日，向才菊、洪永芳及第三人共同至房地产交易中心欲办理系争房屋的产权过户登记手续，才得知该房屋上存有租赁合同备案登记，双方当日未办理产权过户手续。但经问询房产交易中心工作人员，第三人得知只要下家承诺认可该租赁合同关系直至租赁备案到期，双方即可过户。2020年1月18日，梦莹与其朋友和向才菊、洪永芳及其丈夫共同至第三人处商议系争房屋产权过户一事，洪永芳一方陈述其该备案登记系因为其兄长办理低保所需，其兄长从未付过租金，实际上并非真正房屋租赁关系，且系争房屋内亦无人居住，交房至今其兄长也从未提出异议，之后亦保证不会提异议；但梦莹、向才菊一方认为因租赁尚未到期存在一定法律风险。当时购房人已经付清全部款项，也已进场装修，第三人出于交易安全考虑，为促成合同继续履行，建议由其邀请一位律师见证，双方在律师见证下签订补充协议，洪永芳一方承诺若出现备案登记的承租人对于房屋出售提出异议等情况，并给梦莹、向才菊一方造成相应损失的，相应的损失由洪永芳一方承担；补充协议签好后双方正常过户。双方均一致同意该方案。因临近年关，第三人邀请的律师需要等年后才能见证，故双方当日未前往办理产权过户登记手续。之后，被告于2020年2月25日撤销了备案登记，并通过微信告知第三人。第三人得知后立即转告原告方，协商过户事宜，但原告方未予理睬，微信不回，电话不接。第三人在年后复工后才收悉原告方发出的解除函，得知原告方欲解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：洪永芳为系争房屋产权人。2019年9月9日，梦莹(买方，乙方)与洪永芳(卖方，甲方)及书意公司(居间方)签订一份《上海市房地产买卖居间协议》，约定由乙方购买系争房屋，总价186万元，建筑面积71.98平方米；该房地产已办理房地产权证，无抵押、无其他权利负担，甲方享有完整所有权，能完全支配和处理。乙方须于签署本协议时支付购房定金3万元，乙方须在2019年10月15日前将首付款30万元支付给甲方同时签署《上海市房地产买卖合同》，甲方同意乙方通过银行贷款申请支付91万元。甲、乙双方在银行审核贷款通过后七个工作日内，办理上述房地产递件过户手续。甲、乙双方应于2019年10月15日对该房地产进行验看、设施设备清点，确认无误后当日，乙方须将2万元作为购房尾款支付给甲方，甲方同时交付该房地产。在交易过程中所产生的一切税、费，由乙方承担。甲方无偿赠送给乙方固定装修装饰。甲方保证在签署本协议前已通知承租人出售事宜，并确定保证承租人已放弃优先购买权。甲方必须清空该房地产。若甲、乙双方任何一方未能履行本协议之条款以至本协议不能顺利完成，则守约方有权选择要求对方支付房地产总价款20%作为违约金。双方在备注中另行约定：1、此价格为甲方净到手价，交易过程中产生个税、契税由乙方承担；2、甲方户口须于过户前迁出；3、乙方于2019年12月30日前支付60万元作为部分首付款。合同另约定了其他内容。同日，梦莹向洪永芳支付定金3万元，洪永芳出具一份《定金收据》。2019年10月12日，梦莹通过银行转账方式向洪永芳支付购房款30万元。洪永芳在收款后即将系争房屋交付梦莹。之后，梦莹在系争房屋内开始装修。2020年12月5日，梦莹通过微信告知书意公司顾正凯系争房屋欲登记为向才菊的名字，并询问其“之前转的(钱)要紧吗？”。2019年12月7日，梦莹通过微信询问顾正凯“啥时候签收据和网签”、“网签需要我妈去吗？”顾正凯遂要求其发送梦莹母亲向才菊的身份证照片用以打印网签合同。同日，向才菊(买受人，乙方)与洪永芳(卖售人，甲方)网签一份《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方购买系争房屋，建筑面积71.98平方米，转让价款为186万元。第六条约定甲、乙双方确认在2020年1月22日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第十条约定甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.1%的违约金，合同继续履行。补充条款(一)第1条约定在本合同约定交易条件不变的情况下，甲方同意乙方可以增加、减少或变更本合同中的“买受人”。附件三付款协议约定：1、乙方于2019年9月9日前支付定金3万元，待支付尾款时抵作房价款；2、乙方于2019年10月15日前支付30万元；3、乙方于2019年12月7日前支付60万元；4、乙方于2020年1月22日前支付93万元。该日，梦莹通过银行转账方式分两笔向洪永芳支付购房款60万元。2020年1月8日，梦莹通过微信询问顾正凯：“过户需要带什么材料？”顾正凯告知其向才菊前往办理过户需要带身份证、户口本、离婚证、离婚协议书。梦莹询问：“(离婚)协议书不用了，房产证写我妈一个人，我们是购买方，怎么会需要离婚协议书？”顾正凯告知梦莹因需要审查向才菊是否存在限购情形故必须携带离婚协议书。2020年1月9日，向才菊通过银行转账方式向洪永芳支付购房款93万元；同日，洪永芳出具一份《收款收据》，载明：兹收到由向才菊支付款项93万元，上述款项系向才菊用于购买系争房屋的部分房价款。双方于该日共同前往办理产权过户手续，但因洪永芳所持银行委托材料已过期故未成功办理。2020年1月17日，向才菊、洪永芳及书意公司共同至房地产交易中心欲办理系争房屋的产权过户登记手续，因该房屋上存有租赁合同备案登记，双方当日未办理产权过户手续。2020年1月22日，梦莹向洪永芳邮寄一份《催告函》，要求洪永芳及时与承租人共同前往办理租赁合同备案撤销手续，并要求洪永芳于2020年2月3日上午一同前往办理房屋过户登记手续。同日，梦莹向书意公司邮寄一份《督促办理撤销备案手续的函》，要求其督促洪永芳及时办理租赁合同备案撤销手续，并于2020年2月3日一同前往办理产权过户登记手续。洪永芳与书意公司均于次日签收。2020年1月18日，梦莹与其朋友和向才菊、洪永芳及其丈夫共同至书意公司处商议系争房屋产权过户一事，书意公司告知双方：对于系争房屋上存在租赁合同备案登记一事，经问询房产交易中心工作人员，得知只要下家承诺认可该租赁合同关系直至租赁备案到期，双方即可过户。洪永芳一方陈述办理该备案登记仅是为了给洪永芳兄长办理低保所需，其兄长从未付过租金，实际上并非真正房屋租赁关系，且系争房屋内亦无人居住，交房至今其兄长也从未提出异议，之后亦保证不会提异议；但梦莹、向才菊一方认为因租赁尚未到期存在一定法律风险。书意公司建议由其邀请一位律师见证，双方在律师见证下签订补充协议，洪永芳一方承诺若出现备案登记的承租人对于房屋出售提出异议等情况，并给梦莹、向才菊一方造成相应损失的，相应的损失由洪永芳一方承担；补充协议签好后双方正常过户。双方均一致同意该方案。因书意公司称律师需要等年后才能见证，故双方当日未前往办理产权过户登记手续。2020年2月19日，梦莹向洪永芳邮寄一份《解除通知》，称由于洪永芳未及时办理租赁合同备案撤销手续并协助办理产权过户手续，致使合同无法正常履行，故其有权解除合同，并通知洪永芳要求解除《上海市房地产买卖居间协议》，并要求其归还已付房款及支付违约金。同日，梦莹向书意公司邮寄一份《解除协议并督促付款的通知》，通知解除《上海市房地产买卖居间协议》，要求书意公司督促洪永芳归还已付房款及支付违约金。洪永芳与书意公司均于次日签收。2020年2月20日，梦莹通过微信向顾正凯索要网签合同，顾正凯称其尚在隔离期，不能外出，遂将网签合同照片发给梦莹。次日，顾正凯通过微信通知梦莹，洪永芳将在当日下午前往办理租赁合同备案撤销手续，因缺一份资料，需要等办证中心周二(即2020年2月25日)上班后才能办理，周二即能撤销。2020年2月23日，梦莹、向才菊向洪永芳邮寄《解除通知》，载明：书意公司以上海国悦房地产经纪有限公司的名义办理了网签手续(在网签合同上的买房人为我的母亲)。2020年1月17日，你、我母亲及书意公司至交易中心办理房屋的过户登记手续，结果因该房屋上有备案的租赁合同，造成无法过户的后果。……现通知你，解除《上海市房地产买卖合同》，并要求其归还已付房款及支付违约金。同日，梦莹、向才菊将该通知抄送书意公司。洪永芳于次日签收该函，但未予回复。因书意公司已闭店，快递公司于2020年2月24日将该信函投入书意公司门缝内。2020年2月25日，洪永芳撤销了系争房屋上的租赁合同备案登记。同日，书意公司顾正凯通过微信告知梦莹目前洪永芳已撤销租赁合同备案登记，现房屋内无租赁无抵押，可以安排过户，并询问其何时可以过户。但梦莹未予回复。最终，双方未办理产权过户手续，并诉至本院。另查，1、系争房屋上曾登记有租赁信息，期限自2017年12月1日至2020年12月1日止，该登记于2020年2月25日注销。审理中，洪永芳在2020年8月开庭后提交网签合同复印件，梦莹否认该网签合同的真实性，并向法庭陈述该网签合同签约主体为向才菊，系两个法律关系，与本案无关，反而证明洪永芳存在一房两卖的违约行为；并称梦莹网签那天刚好没空，向才菊作为母亲为了防止系争房屋另卖就先签约了，没有取得梦莹授权。后洪永芳向本院申请调查令调取了该网签合同的原件，该原件与洪永芳之前提交的复印件一致。审理中，梦莹和洪永芳均一致确认：1、系争房屋在看房时无人居住；2、系争房屋的装修工程尚未完工，但目前已停工。审理中，经本院反复释明，梦莹仍坚持其诉请，并表示梦莹与向才菊系共同购房，其主体资格没有问题。本院认为，梦莹与洪永芳及第三人书意公司签订的《上海市房地产买卖居间协议》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。在合同履行过程中，梦莹因故提出将购房人由梦莹变更为向才菊，并由向才菊签署《上海市房地产买卖合同》，而洪永芳在签订《上海市房地产买卖合同》时及签约后对此并未提出异议，在庭审中亦同意该转让行为并认可向才菊为购房人。向才菊与洪永芳签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。网签之后，向才菊以其自身名义支付后续房款，而非以原先梦莹的名义支付，洪永芳给向才菊出具了相应收款收据；结合梦莹的微信聊天记录，梦莹表示系争房屋产权欲变更登记在向才菊名下，产权过户时所需的相应资料也系根据向才菊本人情况由向才菊提供；2020年1月17日，双方约定办理产权过户当日为向才菊本人前往办理。双方的上述交易往来情况及梦莹的相关微信聊天记录与合同主体变更情况互相印证。梦莹关于网签合同的陈述与事实不符，本院不予采信。综上，梦莹经洪永芳同意将《上海市房地产买卖居间协议》中的权利义务概括转让给向才菊，梦莹在转让权利义务后已非《上海市房地产买卖居间协议》合同主体，其也并非《上海市房地产买卖合同》的合同相对方，故梦莹作为本案原告的主体不适格，本案不符合起诉条件。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第(一)项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告梦莹的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郭海娜二〇二〇年十一月二十日书记员  朱 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；……三、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条……立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。