内蒙古自治区阿荣旗人民法院民事判决书（2020）内0721民初3096号原告：王福强，男，汉族，个体经营者，住内蒙古自治区阿荣旗。被告：耿福全，男，满族，个体经营者，住内蒙古自治区阿荣旗。被告：闫秀霞，女，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区阿荣旗。共同委托诉讼代理人：刘耀辉，内蒙古立合律师事务所律师。第三人：彭浩伦，男，汉族，XX公司法人，住内蒙古自治区阿荣旗。委托诉讼代理人：吴志勇（系叔侄关系），男，汉族，公司职员，住内蒙古自治区阿荣旗。原告王福强与被告耿福全、闫秀霞、第三人彭浩伦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王福强、被告耿福全及其与被告闫秀霞的共同委托诉讼代理人刘耀辉、第三人彭浩伦的委托诉讼代理人吴志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王福强向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告耿福全的房屋买卖合同；2.判令耿福全、第三人彭浩伦返还原告购房款520,000元和耿福全收房款10,000元，支付违约金100,000元。事实与理由：2020年5月1日，原告与被告签订房屋买卖合同，合同约定原告购买被告所有的位于阿荣旗XX镇XX街（房屋产权证号：那私字第010400XXX号）民房，房屋总价款720,000元，并约定了价款给付方式，原告按合同约定及时向被告指定的收款人彭浩伦交付房款520,000元，向被告耿福全交付房款10,000元，经原告多次催促，被告耿福全未能协助原告办理房屋过户手续，原告以被告耿福全违约为由诉至法院。耿福全、闫秀霞辩称，第一，2020年5月1日，原、被告签订房屋买卖合同，合同约定房屋总价款为720,000元，合同明确约定2020年6月29日交清购房款后交付房屋，原告已给付购房款530,000元，剩余购房款190,000元，原告以涉案房屋未能过户为由拒绝给付，其行为构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，给付被告违约金100,000元。根据合同法第九十四条的相关规定，原告与被告签订的房屋买卖合同，不具有法定解除的条件和情形，因此请求人民法院依法驳回原告对被告耿福全、闫秀霞的诉讼请求。第二，本案所列第三人应当是证人而非第三人。交付购房款时，原告按照被告指示将购房款520,000元交付给彭浩伦，本案与彭浩伦没有利害关系，彭浩伦只是购房款的代收人，证明购房款的交付事实，将彭浩伦列为第三人是错误的，其应当列为本案证人。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。彭浩伦辩称，没有意见，对原告的事实理由认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的房屋买卖合同、收据、房屋所有权证、国有土地使用证、录音光盘，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的关于划拨供地权利人耿福全申请协议出让退件通知、（2019）内0721财保130号民事裁定书，欲证明被告的房屋已被法院裁定财产保全，被告无权出售，土地主管部门因房屋被划拨为绿地，对房屋转让不予受理的事实。二被告经质证有异议，对退件通知的真实性没有异议，但对其记载的内容有异议，被告耿福全并未申请协议出让，该退件通知记载的涉案房屋土地使用面积，被划拨为绿地，被告对此并不知情，因被告于2006年7月和2000年3月1日分别取得国有土地使用权证和房屋所有权证，且涉案房屋是自建房屋，退件通知中记载的查封日期为2019年12月24日至2022年12月24日，并不等于涉案房屋不能依法过户，故该份证据不能证明原告的证明目的。对裁定书的真实性没有异议，但被告对裁定书未予签收，对此不知情。第三人对原告提交的证据无异议。本院经审核认为，原告提供的证据客观、真实且与本案具有关联性，依法予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月1日，被告耿福全、闫秀霞作为甲方与原告王福强作为乙方签订房屋买卖合同，合同第一条，房屋位置与面积。房屋位于阿荣旗XX镇XX街（房屋产权证号：那私字第010400XXX号），房屋总价款720,000元，付款方式为合同签订当日给付房款520,000元，并于2020年6月20日前付清剩余款项200,000元；合同第二条，甲方承诺2020年6月20日之前，将房屋交付给乙方使用，不得有任何拖延、推诿以及其他一切影响使用的行为；合同第三条，有关此次房屋买卖以及过户所产生的所有税费均由乙方负担；合同第五条，本合同签订以后，乙方可任选办理房屋过户手续日期，甲方有义务积极协助乙方办理房屋过户手续；合同第六条，此次房屋买卖，双方不得有违约行为，如有违约现象出现，双方一致认可违约金为100,000元。合同签订当日，原告王福强按合同约定向被告耿福全指定的收款人彭浩伦交付购房款520,000元，用于代偿被告耿福全偿还民利源小额贷款公司债务，向被告耿福全交付购房款10,000元，第三人彭浩伦、被告耿福全分别为原告王福强出具收据。合同签订后，二被告未将涉案房屋交付原告王福强使用。因原、被告之间在合同履行过程中发生争议，第三人彭浩伦未将购房款代偿被告耿福全民利源小额贷款公司债务。2019年12月20日，经民利源小额贷款公司申请，本院作出（2019）内0721财保130号民事裁定书，查封被告耿福全所有的位于阿荣旗XX镇XX街238平方米房屋。2020年1月6日，民利源小额贷款公司向本院提起诉讼，2020年7月6日，本院作出（2020）内0721民初76号民事判决书，判决被告耿福全、闫秀霞等人偿还借款，该判决现已生效。另查明，2000年3月1日，耿福全取得位于阿荣旗XX镇和XX街238平方米房屋（诉争房屋）的所有权证，证号为房权证那私字第010400XXX号。2006年7月5日取得诉争房屋的国有土地使用证，证号为阿国用（2005）字第060XX号，使用权类型为划拨。2020年10月28日，阿荣旗自然资源局作出《关于划拨供地权利人耿福全申请协议出让退件通知》，以诉争房屋已查封，查封期限：2019年12月24日至2022年12月24日；且阿荣旗城市总体规划（2010-2030年）将此地块规划为公共绿地。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条之规定，对该房屋申请划拨转协议出让手续予以退件处理。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告在签订房屋买卖合同时对房屋交付及价款支付的时间进行了约定，即双方均应在2020年6月20日前履行各自的义务，并明确约定原告方可在合同签订后任意选择办理产权转移手续的日期。但二被告到期后未能将房屋交付原告使用，且在原告要求协助办理产权转移手续时，因二被告与案外人其他纠纷导致涉案房屋被查封等原因无法办理。二被告作为涉案房屋的出卖人，在转让房屋因其他纠纷被查封时，依法负有消除标的物上存在的限制转让的情形，以履行转移房屋所有权的义务。其怠于解决的行为除导致协助原告办理房屋所有权转移的义务履行不能外，还存在涉案房屋经司法程序清偿其他债权的可能性，因此且二被告在合同履行过程中未解决涉案房屋被查封事宜是导致双方签订的买卖合同长期无法继续履行的根本原因，且二被告在原告起诉后仍未交付房屋，其行为已构成根本违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，原告有权解除合同，故对其主张本院予以支持。但原告在合同履行过程中亦存在未按照约定支付剩余购房款的违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，对原告要求二被告支付违约金的请求，本院不予支持。关于原告要求第三人返还购房款的主张，第三人仅为二被告指定收款人，并非买卖合同相对人，其不负有向原告返还购房款的义务，原告的诉请依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、解除原告王福强与被告耿福全、闫秀霞于2020年5月1日签订的房屋买卖合同；二、被告耿福全、闫秀霞自本判决生效后三日内返还原告王福强购房款530,000元；三、驳回原告王福强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,100元（原告已预交5,050元），减半收取5,050元，由被告耿福全、闫秀霞共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员 郭金勇二〇二〇年十一月十日法官助理 周美茹书记员 张艳丽附：本判决所依据的相关法律一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决，判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；