山东省潍坊市奎文区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0705民初2969号 原告：中国建设银行股份有限公司潍坊分行，驻山东省潍坊市奎文区四平路33号。统一社会信用代码：91370700865423432E。 主要负责人：张健，行长。 委托诉讼代理人：张宏杰，男，1978年7月28日生，汉族，该单位职工，住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：马卫海，山东国欣律师事务所律师。 被告：李进春，男，1990年12月7日生，汉族，住山东省安丘市。 被告：山东龙楷融资性担保有限公司，驻潍坊市奎文区健康东街13911号恒联大厦1号楼9楼。 法定代表人徐会云，董事长。 被告：潍坊市华都房地产开发有限公司，驻潍坊高新开发区胜利东街1976号。 法定代表人：张秀红，总经理。 委托诉讼代理人：王春旭，男，1990年10月23日生，汉族，本单位职工，住本××宿舍。 原告中国建设银行股份有限公司潍坊分行诉被告李进春、山东龙楷融资性担保有限公司、潍坊市华都房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司潍坊分行委托诉讼代理人张宏杰、马卫海，被告潍坊市华都房地产开发有限公司委托诉讼代理人王春旭到庭参加了诉讼，被告李进春、山东龙楷融资性担保有限公司经本院传票传唤，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国建设银行股份有限公司潍坊分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告李进春偿还原告借款本金162672.61元及利息、罚息7282.7元（利息、罚息计算至2019年6月3日，之后的利息、罚息按约定计付至债务清偿完毕）；2、判令被告李进春支付律师费7127元；3、判令被告山东龙楷融资性担保有限公司、潍坊市华都房地产开发有限公司对诉讼请求第一项、第二项所列债务承担连带清偿责任；4、确认原告对位于潍坊高新区××街××号××号楼××室××折价款享有优先受偿权；5、判令各被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年10月31日，原告与被告李进春、山东龙楷投资担保有限公司签订《个人住房（商业用房借款合同）》，约定被告李进春从原告处借款20.3万元购买位于潍坊高新区××街××号××号楼××室的房屋，借款期限为2011年11月25日至2031年11月25日，适用浮动利率，在基准利率基础上上浮20%。如逾期偿还本息，则支付罚息，罚息利率为执行利率基础上上浮50%，还款日为发放借款的对应日，每月支付一次，还款方法为等额本息还款。原告将资金一次性划入借款人指定账户，如不约定还款即构成违约，原告有权宣布借款立即到期。被告山东龙楷融资性担保有限公司对债务承担连带清偿责任，保证范围为借款本金、利息（包括复利）以及原告为实现债权支付的全部费用。原告宣布借款提前到期的，保证期间为原告宣布提前到期后两年止。被告李进春以所购买房屋设定抵押，抵押担保范围为借款本金、利息及实现债权费用。被告潍坊市华都房地产开发有限公司作为房产出售方，为购房人的债务承担连带责任保证，保证期间为原告与债务人签订单笔借款合同至抵押登记办理完毕，抵押证书交原告收执之日。原告于2011年12月9日发放了借款，因被告李进春未按约定还款，被告山东龙楷融资性担保有限公司、潍坊市华都房地产开发有限公司也未按约履行保证责任。为此，诉至法院，请求法院判如所请。 被告李进春未作答辩。 被告山东龙楷融资性担保有限公司未作答辩。 被告潍坊市华都房地产开发有限公司辩称：1、最高额保证合同属实；2、原告应首先就抵押物实现债权，请求驳回对其公司的诉讼请求。 本院经审理查明认定事实如下：2011年4月6日，原告与被告潍坊市华都房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，约定被告潍坊市华都房地产开发有限公司为自2011年4月6日至2014年4月6日期间原告向购置坐落于凤凰山庄项目所属之31#-36#房产的而与原告发生借贷关系的全部债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权在最高限额壹亿元范围内提供连带责任保证，担保债权包括贷款本金、利息（包括复利和罚息）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费等）等，保证期间自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。合同第七条第二款约定，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、原告是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，被告潍坊市华都房地产开发有限公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求被告潍坊市华都房地产开发有限公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，被告潍坊市华都房地产开发有限公司不提出任何异议。 2011年10月31日，原告与被告李进春、山东龙楷投资担保有限公司签订370670001-011-2011000444号《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告李进春因购买坐落于潍坊高新区××街××号××号楼××室房产向原告借款20.3万元，借款期限240个月，借款利率为浮动利率，为基准利率上浮20%，于每年的1月1日调整。逾期罚息利率在借款执行利率基础上上浮50%，还款方式为等额本息还款法。被告李进春以其所购房产提供抵押担保，抵押担保的范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、实现债权费用等。被告山东龙楷投资担保有限公司为被告李进春上述借款提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、实现债权费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费等），每期债务保证期间均至合同项下最后一期债务履行期限届满之日后两年止。合同第十二条第五款第二项约定，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供，贷款人均可直接要求保证人依据本合同约定在其保证范围内承担保证责任；第十六条约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约；第十七条约定，借款人违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿贷款本息及相关费用。2011年11月25日，上述房产办理了预告抵押登记手续，证号为潍房预高新字第0××3号。 2011年12月9日，原告按约向被告李进春发放贷款20.3万元。后被告李进春自2018年9月11日起未按约还款，原告按合同约定宣布贷款立即到期。截止至2019年6月3日，被告李进春尚欠原告借款本金162672.61元及利息6898.72元，罚息383.98元，原告主张之后的罚息按照合同约定计算至实际还款之日止。 原告主张为实现债权支出律师费7217元但未提供证据证明。 另查，被告山东龙楷投资担保有限公司于2015年11月30日变更名称为山东龙楷融资性担保有限公司。 本案庭审中，被告潍坊市华都房地产开发有限公司对原告提供的证据均无异议。 以上事实，有原告提交的《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、预告抵押登记证、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、欠款明细、公示信息及当事人的陈述在案为证。 本院认为：原告与被告李进春、山东龙楷投资担保有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、原告与被告潍坊市华都房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，均系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人应当按照约定自觉履行合同。 《个人住房（商业用房）借款合同》签订后，原告按约向被告李进春发放借款20.3万元，被告李进春应按期偿还原告借款本息。被告李进春自2018年9月11日起未按期偿还，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告李进春立即清偿贷款本息及相关费用，故被告李进春应承担偿还原告借款本金162672.61元及利息、罚息（计算至2019年6月3日的利息为6898.72元，罚息为383.98元，之后的罚息按照合同约定计算至被告实际给付之日止）的民事责任。 被告山东龙楷投资担保有限公司于2015年11月30日变更名称为山东龙楷融资性担保有限公司，故应由被告山东龙楷融资性担保有限公司承担相应民事责任。被告山东龙楷融资性担保有限公司为被告李进春的上述债务提供连带责任保证，故被告山东龙楷融资性担保有限公司应对被告李进春的上述债务承担连带清偿责任。被告山东龙楷融资性担保有限公司承担清偿责任后，有权向被告李进春追偿。 被告李进春以其名下坐落于潍坊高新区××街××号××号楼××室提供抵押担保，但并未办理正式抵押登记，故原告要求对该房产实现优先受偿权的主张，本院不予支持。 被告潍坊市华都房地产开发有限公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，为被告李进春上述债务在壹亿元范围内提供阶段性连带责任担保，涉案房产未办理抵押登记手续，被告潍坊市华都房地产开发有限公司免除担保责任的条件并未成就，故被告潍坊市华都房地产开发有限公司应对被告李进春的上述债务承担连带清偿责任。被告潍坊市华都房地产开发有限公司承担清偿责任后，有权向被告李进春追偿。 原告主张实现债权费用但未提供证据证明，故对原告的该项诉讼请求本院依法不予支持。 被告李进春、山东龙楷融资性担保有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，应视为放弃对本案相关证据进行质证抗辩的权利，应依法承担可能对其不利的法律后果。 综上，根据《中华人民共和国物权法》第二十条山东可林奇房地产开发有限公司，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李进春于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司潍坊分行借款本金162672.61元及利息、罚息（计算至2019年6月3日的利息为6898.72元，罚息为383.98元，之后的罚息按照合同约定计算至被告实际给付之日止）； 二、被告山东龙楷融资性担保有限公司、潍坊市华都房地产开发有限公司对第一项所述债务承担连带清偿责任；被告山东龙楷融资性担保有限公司、潍坊市华都房地产开发有限公司承担清偿责任后，有权向被告李进春追偿； 三、驳回原告中国建设银行股份有限公司潍坊分行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3842元，案件申请费1364元，共计5206元，由原告负担212元，被告李进春、山东龙楷融资性担保有限公司、潍坊市华都房地产开发有限公司负担4994元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  吴 萍 人民陪审员  刘凤敏 人民陪审员  张坤阳 二〇二〇年十一月三日 书 记 员  李 磊