江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0203民初1554号原告：汪骏，男，1979年5月20日出生，汉族，住深圳市。委托诉讼代理人：戴敏，江西诚景律师事务所律师。被告：景德镇市开门子房地产开发有限公司，住所地江西省景德镇市珠山区解放路106号，统一社会信用代码913602007419672867。法定代表人：殷爱国，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱晓波，该公司法务。委托诉讼代理人：张彩霞，该公司法务。被告：景德镇市金阳凯旋房地产开发有限公司，住所地江西省景德镇市珠山区浙江路银信商住楼D栋308室，统一社会信用代码91360200696055404L。法定代表人：金坤阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭奇，江西晨天律师事务所律师。委托诉讼代理人：金亚鑫，该公司员工。原告汪骏与被告景德镇市开门子房地产开发有限公司（以下简称“开门子房地产公司”）、景德镇市金阳凯旋房地产开发有限公司（以下简称“金阳凯旋房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，审理过程中开门子房地产公司申请追加金阳凯旋房地产公司为本案被告，本院依法予以准许并适用普通程序进行审理，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告汪骏委托诉讼代理人戴敏，被告开门子房地产公司委托诉讼代理人朱晓波、张彩霞，被告金阳凯旋房地产公司委托诉讼代理人彭奇、金亚鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪骏向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的商铺买卖合同；2、判令被告返还原告购买商铺所支付的所有款项共计2502755元；3、判令被告向原告支付资金占有使用费暂计894755元（以1299681为基数，按年利率6%计算，自2015年1月5日之日起至实际返还之日止，暂计至2020年7月6日，为429215元。以1203074元为基数，按年利率6%计算，自2014年1月25日起至实际返还之日止，暂计至2020年7月6日，为465540元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年，原告为被告公司金和汇景项目钢材供应商，供应完毕后经结算被告需支付240万元的货款。原、被告双方协商一致用此笔货款购买被告金和汇景商铺，并签订了买卖合同，被告也开具了相应的收据。因合同原告签字后需交予被告进行盖章，至今仍未取回。2015年原告因实际使用需要增加所购买商铺面积，故需向被告补齐办理产权证所需契税、维修基金等所有费用，又另行向被告支付了102755元。被告承诺在商铺办理房屋产权证前将合同及相关发票等资料一并交付给原告。时至今日，被告仍未向原告交付资料也未办理房屋产权证，原告的合同目的已无法实现。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九之规定，特向贵院提起诉讼。被告开门子房地产公司答辩称：金和汇景项目实际是被告金阳凯旋房地产公司在实际操办，被告公司并不清楚实际情况。被告金阳凯旋房地产公司答辩称：1、被告与原告于2013年1月17日签署的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其中明确约定被告二与原告签订合同并开具收据的十日内，原告应当向被告提供全部建材的结算发票，以确定应当折抵的金额及用于被告开发商的楼盘结算，同时用于发票交付当天发生效力，合同签订后，原告并未履行合同的义务，未及时向被告交结算发票导致合同至今未能成立，原告应当承担缔约过失的责任；2、合同签订后，本案中合同解除导致的法律后果是被告仅应当退还的购房价款范围是原告实际支付的办证费用130703元，而不是原告主张的250余万元，且原告应当承担违约责任或蒂约过失责任。综上，原告要求解除合同没有事实依据，原告要求返还的范围也与事实不符。原告汪骏为证明其主张向本院提交如下证据：1、原告的身份证一份、被告企业信息一份，证明原、被告的主体身份；2、被告出具的收据五张、原告转账小票二张，证明原告向被告支付了2502755元的事实。被告开门子房地产公司向本院提交证据：1、被告的营业执照一份、法定代表人的身份证明及身份证各一份，证明被告的主体身份；2、补充协议书一份、合作开发合同书一份，证明金和汇景项目是两被告合作开发的，被告只占10%的股份，并且被告与金阳凯旋房地产公司约定出现亏损及有第三方纠纷都由金阳凯旋房地产公司来承担；被告金阳凯旋房地产公司向本院提交以下证据：1、被告的营业执照一份、法定代表人的身份证明及身份证各一份，证明被告的主体身份；2、被告开门子房地产公司与原告就金和汇景四店面签订的商品房买卖合同一份，证明双方就标的房屋签订买卖合同的事实；合同附件就付款事项的约定和确认，特别约定合同甲方出具的收据不是确认乙方实际付款的事实；合同对甲乙双方权利义务的内容，其中约定买受人应当在规定的时间现该出手人提供其与施工方的结算发票；3、原告支付办证费用的转账小票，证明房屋出售人仅确认收到原告实际支付的130703元，而不是原告主张的2502755元；4、景德镇市仲裁委的受案通知书一份、延期审理通知书一份、两被告与案外人中天建设集团有限公司签订的建筑工程施工合同一份，证明中天建设集团公司是金和汇景主体工程的承建商，两被告与中天建设集团公司就该合同履行发生的争议目前正在景德镇市仲裁委进行处理，工程的最后结算并未完毕。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告举证的收据，对收据的真实性本院予以认定，但结合案件事实，原告除刷卡交纳106021元办证费用外，其余购房款为货款抵扣，收据不能证明实际交纳的金额；2、对被告开门子房地产公司提交的证据2的真实性予以认定，但本案中的合同及收据中的收款方均为开门子房地产公司，被告开门子房地产公司不能以与金阳凯旋房地产公司之间的内部协议对抗原告；3、对被告金阳凯旋房地产公司提交的四份合同的真实性予以确认，对补充协议的效力案件焦点中予以阐述；对被告金阳凯旋房地产公司提交的证据4，该证据与庭审调查中双方确认的事实相符，据上述证据本院仅能认定金和汇景商住楼项目为中天建设集团承建。本院认定事实如下：景德镇金和汇景商住楼项目系由被告开门子房地产公司和被告金阳凯旋房地产公司合作开发的房地产项目。2010年12月15日，被告开门子房地产公司与中天建设集团公司签订《建设工程施工合同》约定：由中天建设集团公司按包工包料的方式总承包金和汇景商住楼项目。金和汇景项目建设期间原告向该项目供应钢材，原告供货货款的结算单位为承建商中天建设集团公司。金和汇景项目完工后，按原告陈述：被告开门子房地产公司与原告商议将钢材货款折抵购房款，由被告开门子房地产公司开具购房收据，之后再按照多退少补的原则补齐房款。2013年1月17日，原告汪骏作为乙方在出卖人为甲方开门子房地产公司的四份《商品房买卖合同》上签名，确认购买金和汇景2楼的四套店面，上述四份合同仅有委托代理人邵婕的签名，出卖人开门子房地产公司均未盖章，在合同的补充协议中写明：甲乙双方同意将货款转为乙方购房款；合同签订后，甲方向乙方出具收据，但收据不证明乙方实际交纳了购房款，乙方在收取收据后，应在10日内将第三方工程款结算发票交给甲方，本合同始生效，合同中上述补充条款为手写且原告未在页面内签名捺印。2014年1月25日，被告开门子房地产公司金和汇景项目部开具二份金和汇景2D-79、80的商铺房款的收据，金额均为现金601537元。2015年1月5日，被告开门子房地产公司再次出具二份收据分别为金和汇景2C-01房款953391元及2D-45房款240269元，上述共计2396734元。同日，原告以刷卡的方式交纳130703元商铺办证费用。现原告以至今被告未办理房屋过户手续为由诉请解除合同。本院认为，本案的争议焦点为：1、案涉《商品房买卖合同》是否生效；2、两被告是否需返还原告收据上的全部金额。关于第一个争议焦点，第一，原、被告庭审中对合同文本的争议焦点为手写补充协议是否存在，就补充协议的真实性本院认为，1、从文本内容上看，涉案合同第二十二条明确写明本合同连同附件共20页，那么第19页项下手写的补充协议也应是合同文本的一部分；2、从本案的事实上看，补充协议明确写明原告向第三方出售钢材后将货款转为购房款，这与本案以货款抵房款的事实相符，而且双方还约定由开门子房地产公司向原告出具收据，这也与开门子房地产公司之后向原告开具了四份收据的事实相一致；3、从工程货款抵扣购房款的交易常识看，本案原告并非直接向被告开门子房地产公司供应钢材，而是作为供应商与承建商之间构成买卖关系。按交易习惯，原告应首先与承建商结算换取发票后，才能在开门子房地产公司处抵扣购房款。该交易习惯也与补充协议约定的原告收到收据后将第三方工程款的结算发票交给开门子房地产公司，合同始生效的条款相一致；4、从举证责任上看，原告主张解除《商品房买卖合同》却并未向本院举证涉案的合同，原告称其签名后将合同交由被告开门子房地产公司盖章，其并未留存合同的原件，本院仅能依据被告提供的合同文本进行审理，现原告主张补充协议不存在，其又未能向本院提交证据，原告对此应承担举证不能的法律后果。综合以上四点，本院认定补充协议存在，原告并未举证其提交货款的结算发票，合同生效的条件并未成就，涉案四份合同依约并未生效。第二、依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同……”以及《城市房地产开发经营管理条例》第28规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同……”。本案中，案涉的四份商品房买卖合同被告开门子房地产公司均未盖章确认，合同上仅有原告单方面的签字，合同上签名的委托代理人邵婕，原告也并未举证其身份，因此从合同成立的形式要件上看，涉案的四份商品房合同也未成立。综上，本案涉案四份《商品房买卖合同》未发生法律效力，原告主张解除合同的诉讼请求，本院不予支持。关于第二个争议焦点，首先，根据庭审调查，原、被告双方明确本案购房系由货款抵扣房款，被告并未实际交纳四份收据载明的2396734元；其次，补充条款也写明开门子房地产公司向原告出具的收据，不代表原告实际交纳了收据上载明的购房款；最后，原告主张的返还的款项还牵涉案外人承建商，而且原告与承建商的买卖关系与本案不是同一法律关系，本院对涉案四张收据上的2396734元不予处理。故，对原告主张返还2396734元购房款的主张，本院不予支持。对原告主张返还130703元的办证费用，该款项为原告实际刷卡支付的办证费用，现双方并未履行房屋买卖合同，涉案店面也未过户至原告名下，因此，原告有权要求被告返还该款项。关于原告主张的资金占用使用费，鉴于被告自2015年1月5日起实际占有了原告支付130703元，可参照民间借贷相关法规按年利率6%计算资金占用使用费，本院对此主张予以支持。鉴于被告金阳凯旋房地产公司庭审中承认金和汇景项目为其与被告开门子房地产公司共同开发的项目，也表示愿意归还原告实际支付的130703元的办证费用，因此，办证费用由两被告共同承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告景德镇市开门子房地产开发有限公司、景德镇市金阳凯旋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告汪骏返还130703元及资金占用使用费（以130703元为本金，自2015年1月5日起至实际返还之日止，按年利率6%计付）；二、驳回原告汪骏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27322元，由被告景德镇市开门子房地产开发有限公司、景德镇市金阳凯旋房地产开发有限公司承担2914元，由原告汪骏承担24408元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  陈同标人民陪审员  俞 豪人民陪审员  章 明二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  徐 娜