湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0105民初3443号原告（反诉被告）：武汉冰炭餐饮管理有限公司，住所地：武汉市汉阳区龙阳大道特**武汉摩尔城****栋****商铺，统一社会信用代码91420150MA4KWA9M1X。法定代表人：焦伶俐，总经理。委托诉讼代理人：姚飞、陈孝麟，湖北武珞律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司，住所地：武，住所地：武汉市汉阳区龙阳大道特**用代码91420105783152210T。负责人：朱家俊。委托诉讼代理人：王力、张润苗，湖北楚义君律师事务所律师。特别授权代理。武汉冰炭餐饮管理有限公司与湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王侃独任审判，于同年9月16日公开开庭进行了审理。庭审前，湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司向本院提交反诉状，本院经审查后予以合并审理。武汉冰炭餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人姚飞、陈孝麟，湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司的委托诉讼代理人王力、张润苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武汉冰炭餐饮管理有限公司向本院变更诉讼请求为：1、确认原、被告间签订的《房屋租赁合同》已解除；2、判令被告向原告返还2020年1月23日至2020年3月31日的租金共计57,964.5元；3、判令被告向原告返还2020年1月23日至2020年3月31日的物业管理费46,745.6元；4、判令被告向原告返还履约保证金123,300元；5、判令被告向原告返还仓库保证金1,000元；6、判令被告向原告返还剩余电费24,837.83元及电卡押金100元，共计24,937.83元；7、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告于2017年8月16日签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2017年8月16日至2020年8月31日。合同签订后，原告按约向被告交付租金、物业管理费，同时还一次性支付履约保证金123,300元和仓库保证金1,000元。2019年12月25日，原告依约向被告支付了2020年1月至3月的租金76,446元和物业管理费61,650元。疫情爆发后，武汉市自2020年1月23日起暂时封城。封城期间原告的用人、运营、场地等成本不断攀升，无法正常维持，原告无奈于2020年2月10日向被告法定代表人发送解除原被告房屋租赁合同通知的电子邮件，后于2月29日、3月28日向被告发函，要求被告配合完成合同解除后与腾退相关事宜。为维护原告合法利益，故起诉至法院。湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司辩称：第一，我方认为疫情没有导致合同目的不能实现。第二，我司于2020年4月8日正式开业，合同可以继续履行。第三，按合同约定，原告自2020年4月1日起拖欠租金，且拒不营业，已构成实质违约。第四，在我司催促下，原告未按约经营，我司为避免损失扩大而拆除场地，该费用应由原告承担。湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司向本院变更反诉请求：1、判令解除《房屋租赁合同》；2、判令反诉被告支付2020年4月1日至合同解除日租金101,928元（暂计至2020年7月31日，最终结算至判决合同解除时间）；3、判令反诉被告支付2020年4月1日至合同解除日物业管理费82,200元；4、判令反诉被告支付店铺拆除恢复原状费用36,700元；5、判令反诉被告支付违约金138,096元；6、判令反诉被告承担本诉及反诉诉讼费。事实及理由：2017年8月16日，原被告签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2017年8月16日至2020年8月31日止。疫情爆发后，被告以经营困难为由，于2020年3月28日发函要求解除合同，但根据3月16日武汉市新冠肺炎疫情防控指挥部《全市企业复工复产工作计划》的通知，合同可以继续履行，因此反诉原告于4月8日回函拒绝解除合同，并于4月21日、5月15日发函要求反诉被告按照合同约定恢复营业。在反诉被告拒绝经营的情况下，我方为避免损失进一步扩大，于6月1日发函要求反诉被告清理店铺物品并恢复店铺原状。7月20日我司再次发函催促反诉被告清理物品恢复原状，后反诉被告派人于7月27日清理部分店内物品，但仍未将店铺恢复原状。我司再次于7月29日发函要求反诉被告将店铺恢复原状，否则我司将自行拆除并要求其支付拆除费用。请求法院判决支持反诉原告的全部诉讼请求。武汉冰炭餐饮管理有限公司辩称：反诉意见与本诉陈述一致。经审理查明：2017年8月16日,武汉冰炭餐饮管理有限公司与湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司签订《房屋租赁合同》，约定由湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司将坐落于武汉市汉阳区龙阳大道特6号的武汉摩尔城项目X层XX号商铺出租给武汉冰炭餐饮管理有限公司用于餐饮经营，租赁期限为2017年8月16日起至2020年8月31日止，合同履约保证金为123,300元，自2019年10月1日起至2020年8月31日止的月租金为25,482元，每月物业管理费为20,550元。合同签订后，湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司于2017年9月26日向武汉冰炭餐饮管理有限公司出具收款收据，确认收到履约保证金123,300元，于2019年6月11日向武汉冰炭餐饮管理有限公司出具收款收据，确认收到2019年6月1日至2020年5月31日的仓库保证金1,000元。2019年12月25日，武汉冰炭餐饮管理有限公司向湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司转账2笔共计138,096元，支付案涉商铺2020年1月1日起至2020年3月31日止的租金及物业管理费。2020年1月23日，武汉市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部作出《市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部通告（第1号）》，“自2020年1月23日10时起，全市城市公交、地铁、轮渡、地铁客车暂停运营；……机场、火车站离汉通道暂时关闭”。受疫情影响，武汉冰炭餐饮管理有限公司于2020年2月10日向湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司法定代表人发送电子邮件，请求解除《房屋租赁合同》，并请求湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司于2020年2月29日办理商铺接收手续；于2020年2月29日通过微信向湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司招商负责人发送通知函，请求解除《房屋租赁合同》；于2020年3月28日向湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司邮寄送达《通知函》，请求解除《房屋租赁合同》，并请求湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司于正式复工的10个工作日内与其联系办理商铺接收手续。经查询EMS单号物流信息，上述2020年3月28日的《通知函》，湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司于2020年3月30日签收。湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司辩称，2020年3月28日邮寄的通知函其已收到并予以回复，2020年2月10日、2020年2月29日的通知，因其处于疫情期间的停工状态，无法对武汉冰炭餐饮管理有限公司予以回复。湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司的上述辩称具备合理性，本院予以采信。2020年4月4日，湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司向武汉冰炭餐饮管理有限公司发出回函，认为疫情确属不可抗力，但不足以导致双方租赁合同的解除；并请求武汉冰炭餐饮管理有限公司继续履行合同约定。湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司于2020年5月14日向武汉冰炭餐饮管理有限公司发出函件，请求武汉冰炭餐饮管理有限公司于收到函件后三日内恢复经营；于2020年5月31日向武汉冰炭餐饮管理有限公司发出函件，认为武汉冰炭餐饮管理有限公司已构成实质违约，请求武汉冰炭餐饮管理有限公司于收到函件后三日内整理和结清店铺内物品；于2020年7月20日向武汉冰炭餐饮管理有限公司发出函件，因双方关于设备及装修拆除问题发生争议，故函告武汉冰炭餐饮管理有限公司于收到函件后三日内按照租赁合同的相关阅读将铺位拆除至原状予以交付；于2020年7月29日向武汉冰炭餐饮管理有限公司发出函件，因商铺内仍有部分物品未予搬离，故函告武汉冰炭餐饮管理有限公司于收到函件后三日内按照租赁合同的相关阅读将铺位拆除至原状予以交付。湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司述称，因武汉冰炭餐饮管理有限公司未将商铺恢复原状，故其自行拆除商铺，并支出36,700元；案涉商铺已于8月重新出租。武汉冰炭餐饮管理有限公司质证认为，该拆除商铺的报价单不能证明湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司实际支出费用；该拆除合同是8月5日开工，竣工日期是8月14日，与湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司陈述的7月31日拆除不符。本院认为，湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司未能提交其支出拆除费用的转款凭证等证据，不能证明其实际支出金额，故本院对武汉冰炭餐饮管理有限公司的上述辩称予以采信。另查明，湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司述称，武汉冰炭餐饮管理有限公司在其处的电费余额为24,667元，电卡押金为100元。武汉冰炭餐饮管理有限公司对此无异议，本院予以确认。再查明，案涉商铺所在楼栋登记为湖北恒信德龙实业有限公司所有，湖北恒信德龙实业有限公司授权湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司代为行使对该楼栋的经营、租赁及签订租赁合同。上述事实有原被告陈述、房屋租赁合同、收据、银行转账截图、邮件截图、微信截图、解除函及EMS快递单、回函、恢复营业通知函、恢复原状通知函、授权委托书、房屋产权证复印件在卷证实，足以认定。本院认为：武汉冰炭餐饮管理有限公司与湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司于2017年8月16日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守并切实履行。自2020年1月24日发生的新冠疫情系不可抗力，本市疫情防控期间武汉冰炭餐饮管理有限公司无法经营，但是在疫情结束后，可逐步恢复经营，尚不足以致使该公司租赁商铺用以经营餐饮业的合同目的无法实现，故武汉冰炭餐饮管理有限公司不能依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项之规定行使法定解除权，武汉冰炭餐饮管理有限公司主张2020年3月28日邮寄《通知函》由湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司于2020年3月30日签收后，《房屋租赁合同》即解除的主张，本院不予支持。武汉冰炭餐饮管理有限公司于2020年2月10日、2月29日、3月28日向湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司法定代表人、部门负责人发送电子邮件、微信、邮件，请求解除《房屋租赁合同》，湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司于2020年4月4日、5月14日答复要求对方继续履行合同，此时双方尚未达成解除合同的合意。2020年5月31日，湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司发向武汉冰炭餐饮管理有限公司发出回函，要求武汉冰炭餐饮管理有限公司于收到函件后三日内整理和结清店铺内物品，应视为同意解除合同，故双方合同自该回函通知送达之日解除。合同约定，自2019年10月1日起至2020年8月31日止的月租金为25,482元，每月物业管理费为20,550元，武汉冰炭餐饮管理有限公司已支付截至2020年3月31日的租金及物业管理费。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。武汉冰炭餐饮管理有限公司实际腾退该商铺系2020年7月底，应支付截止至该日期的房屋租金及物业管理费，在此期间因发生新冠疫情系不可抗力，在本市疫情防控期间武汉冰炭餐饮管理有限公司无法经营，根据防控时间及行业特点，本院酌情由合同双方均承担部分租金损失，免除武汉冰炭餐饮管理有限公司三个月租金76,446元，扣除已支付的租金及物业管理费共计138,096元，武汉冰炭餐饮管理有限公司尚应支付房屋租金及物业管理费107,682元。案涉合同在武汉冰炭餐饮管理有限公司多次表示不愿继续履行的情形下，湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司方同意解除，但双方意见就其他方面未达成一致。虽然武汉冰炭餐饮管理有限公司并无法定解除权，但是考虑到新冠疫情系不可抗力，合同剩余期限较短，且在计算2020年7月底房屋租金及物业管理费后湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司并无明显损失，故武汉冰炭餐饮管理有限公司及湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司均不承担违约责任，湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司应当向武汉冰炭餐饮管理有限公司返还履约保证金123,300元及仓库保证金1,000元；电费应据实结算，电费24,667元及电卡押金100元应当返还。关于案涉商铺恢复原状费用的诉请。因湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司未就款项的具体支付予以举证，需承担举证不能的法律后果，故该项诉请本院不予支持。综上，双方当事人本诉及反诉诉讼请求中经本院核准的部分，予以支持；过高及不合理的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认武汉冰炭餐饮管理有限公司与湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司于2017年8月16日签订的《房屋租赁合同》已解除；二、武汉冰炭餐饮管理有限公司支付湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司房屋租金及物业管理费合计107,682元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司返还武汉冰炭餐饮管理有限公司履约保证金123,300元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；四、湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司返还武汉冰炭餐饮管理有限公司仓库保证金1,000元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；五、湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司返还武汉冰炭餐饮管理有限公司电费24,667元及电卡押金100元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；六、驳回武汉冰炭餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司的其他诉讼请求。如果湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2,479元，武汉冰炭餐饮管理有限公司已预交，反诉受理费2,880元，湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司已预交，合计5,349元，由武汉冰炭餐饮管理有限公司负担2,674.5元，湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司负担2,674.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 王 侃二〇二〇年十一月十九日书记员 杨昀晅