湖南省长沙市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）湘01行初215号原告易某某，男，1973年12月28日出生，汉族，住广东省东莞市南城区。委托代理人易某某，男，1947年2月12日出生，汉族，住湖南省湘阴县。被告长沙市开福区人民政府，住所地长沙市开福区芙蓉北路开福区人民政府机关大院。法定代表人谢伟峰，区长。委托代理人胡勇盈。委托代理人曾强，湖南成法律师事务所律师。原告易某某不服被告长沙市开福区人民政府（以下简称开福区政府）作出的开政征补字[2019]第134号《房屋征收补偿决定》（以下简称补偿决定），于2020年6月2日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年6月24日、2020年9月23日公开开庭审理了本案。原告易某某及其委托代理人易某某，被告开福区政府的委托代理人胡勇盈、曾强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2019年11月30日，被告开福区政府作出案涉补偿决定，该决定载明，原告易某某所有的位于长沙市开福区××街道××巷××号房屋（产权登记地址为长沙市开福区××路××号××栋××房屋）位于征收范围内。因在案涉房屋征收决定公告确定的签约期限内，未能就补偿事宜达成一致，被告决定对原告实行货币补偿。原告应得征收补偿总额为873050元，其中被征收房屋价值补偿费为768522元，被征收房屋装饰装修价值补偿为25593元，其他设施补偿为1250元，搬迁费为838元，停产停业损失补偿为16139元，征收期间其他损失补偿为60708元。补偿决定还告知了未在规定期限内搬迁的法律后果，以及不服补偿决定可以申请行政复议或提起行政诉讼的期限。原告不服该补偿决定，向本院提起行政诉讼。原告易某某诉称：一、征收公告发布后，被告拖延3年多后才向原告送达《关于补偿方式选择的告知书》，要求原告对补偿方式进行选择，原告书面回复要求依法产权调换原址回迁。被告违背原告选择产权调换原址回迁的意愿，强行以货币补偿方式征收原告的门面房，侵害了原告的征收补偿选择权。二、停产停业损失和装饰装修补偿金额计算违反规定。请求：1、确认开福区政府作出的开政征补字[2019]第134号《房屋征收补偿决定》违法，并予以撤销被告作出的案涉补偿决定；2、本案诉讼费由被告承担。原告易某某向本院提交证据如下：第一组证据:1、长沙市开福区政府开政征补字（2019）第134号房屋征收补偿决定2、开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期征收补偿方案（相关页面）3、《关于补偿方式选择的告知书》的回复4、邮寄回复的回执单5、2019年8月26日回复被告短信截屏6、2019年9月5日回复被告短信截屏7、长沙市德雅路片区棚改项目（一期）环境影响报告表（相关页面5页）该组证据整体证明：被告从始至终就处心积虑地要剥夺原告的选择权，无论是征收补偿方案，还是征收补偿决定都只给予原告以货币补偿的方式，明显剥夺了原告的选择权。而且，征收补偿决定还公然说谎，说原告没有提出书面补偿方式的选择。然而，在收到被告《关于补偿方式选择的告知书》后，原告即刻就给予了书面回复，并且做了原地回迁的选择，明确无误地作出了回复。长沙市德雅路片区棚改项目（一期）环境影响报告表清楚表明德雅路片区棚改项目拆除后不改变土地使用类型，仍规划为二类居住用地，可以按照下列国家及省、市关于征收、棚改的有关规定，充分满足被征收人原地实物安置的要求。被告对原告的征收补偿决定明显违反了国务院590号令、国办发（2014）36号文件规定、国办发（2010）紧急通知和长政发（2014）38号文件的规定。第二组证据:1、德雅路631号房屋1栋105房被征收房屋价值复核评估报告2、北郊文化安居小区（慎华小区）1、2栋报建图（2页）3、房屋结构照片4、宇成.朝阳广场置业计划表（2页）5、长沙凯通房地产有限公司调价通知该组证据整体证明：严重低估原告房屋的市场价值。证据1、2、3证明评估所依据的房屋参数与事实不符，房屋层高实为5.2米，评估采依4.6米，一楼门面实为框架结构（房产证上标示砖混结构是指整栋房屋），评估采依砖混结构。如果按照被告现在给出的货币补偿价格，5.2米高的门面换算成3米层高的住房，每平米只有12781元，独立商业门面比征收住房的价格还低！证据4、5证明在与原告房屋相似地段的市场价格差不多是被告补偿决定给出的价格的10倍之多，明显与公平补偿不符。原告的商业门面是2000年以后新建的框架结构的独立门面，坐落在车站北路和德雅路交汇处，离地铁3号线丝茅冲站出口仅30米距离，是真正的商业黄金宝地。第三组证据:1、德雅路片区棚改征收工作指挥部关于在征收范围内停止经营等事项的通告2、德雅路片区棚改征收工作指挥部出具的围挡（封门）证明3、封门堵路的照片4、断水断电的照片5、范文丽长沙银行贷款合同6、范文丽长沙银行贷款利息计算表该组证据整体证明：自被告发布征收范围内停止经营等事项的通告起，采取了种种违法手段，迫使原告停止了经营，实际停止经营时间已经超过46个月，而被告在补偿决定里只给予3个月的停产停业损失补偿，严重违反了国家省政府关于房屋征收造成停产停业损失补偿的相关规定。评估报告严重低估原告房产的价值（第二组证据1、2），也直接拉低了停产停业损失补偿费，因为停产停业损失补偿费是依据房产评估价值计算的。原告46个月未收到停产停业损失费，这些未付资金，被告应按照银行贷款利率支付利息。易某某还向本院提交了重新鉴定申请书，申请委托评估机构对案涉门面房的价值重新进行评估鉴定。被告开福区政府辩称：一、开福区政府为了公共利益需要征收房屋，已依法作出房屋征收决定。原告的房屋位于开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期范围内，征收该项目范围内的房屋是为了公共利益的需要。开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期区域地块内居住环境和配套设施较为落后，交通不畅通，存在安全隐患，亟需改造。为了改善老城区居民生活条件，提升城市品位，开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期于2015年被纳入旧城区改造项目计划，该项目依法经过长沙市安居工程和棚户区改造工作领导小组、长沙市发展和改革委员会立项批复，经相关部门审查符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划、并纳入了国民经济和社会发展年度计划。开福区政府于2016年6月30日依法作出《开福区政府关于开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期房屋征收决定》（开政征字〔2016〕4号）并予以了公告，符合法定的条件和程序，该决定合法有效。本案所涉项目被征收人不服该征收决定，向长沙市人民政府申请了行政复议。经长沙市人民政府审查，认为本案所涉征收决定认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当，依法复议决定维持了该征收决定。二、开福区政府作出房屋征收补偿决定事实清楚，适用法律正确，程序合法。开福区政府依法作出并公告房屋征收决定后，在公告确定的签约期限内，原告与房屋征收部门就房屋征收补偿事宜未能达成协议。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、《湖南省实施办法》第二十二条和《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第四十二条等的规定，开福区政府对原告作出《开福区政府房屋征收补偿决定》（开政征补字〔2019〕第134号）。开福区政府作出该房屋征收补偿决定事实清楚，适用法律正确，程序合法。（一）按照法定程序选定房地产价格评估机构2016年4月13日，长沙市城市房屋征收和补偿管理办公室（以下简称长沙市征收办）发布了《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期房屋征收评估信息发布及房地产价格评估机构报名公告》。2016年4月26日，长沙市征收办发布了《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期协商选定房地产价格评估机构公告》，公布了已报名并符合资质条件的房地产价格评估机构名单（共九家），供被征收人协商选定。由于被征收人在规定期限内没有就协商选定房地产价格评估机构达成一致意见，长沙市征收办于2016年5月6日发布了《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期投票选定房地产价格评估机构公告》，公告告知被征收人公证投票选定房地产价格评估机构的时间、地点等有关信息。2016年5月18日上午，长沙市征收办在长沙市开福区××路××街道××楼××室举行“开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期投票选定房地产价格评估机构大会”，并由长沙市星城公证处进行现场监督公证。经现场投票的方式，确定湖南新星房地产估价有限公司（以下简称新星房地产估价公司）和湖南思远四达房地产评估咨询有限公司（以下简称思远四达房地产评估公司）为开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期的房地产价格评估机构。2016年5月19日，长沙市征收办发布了《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期投票选定房地产价格评估机构结果的公告》。据此，本征收项目房地产价格评估机构依法选定。（二）依法作出房屋征收分户评估报告并送达被征收人房地产价格评估机构依法选定后，新星房地产估价公司、思远四达房地产评估公司接受长沙市开福区城市房屋征收和补偿管理办公室（以下简称开福区征收办）的委托对原告的房屋进行了估价作业。2016年6月30日，开福区征收办公布了《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期房屋征收初步评估结果公示》。房地产价格评估机构于2018年12月7日作出了原告房地产征收分户评估报告，房屋征收部门于2018年12月13日将该报告送达给原告。该报告确认原告所有的位于长沙市开福区××路××号××栋××房屋，在估价时点（2016年6月30日）评估单价为每平方米22154元，总价为768522元。同时，就被征收房屋装饰装修价值补偿事项，因协商不成经评估，确定了被征收房屋室内装饰装修等价值。（三）依法拟定分户的房屋征收补偿方案并送达，告知被征收人陈述申辩及申请调解的权利2019年7月31日，开福区房屋征收部门向原告送达了《关于补偿方式选择的告知书》，告知原告可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，并告知原告在收到该告知书之日起七日内，就货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式选择决定，逾期未做选择的，视为放弃补偿方式的选择权。原告于2019年8月3日书面回复，只选择“原址回迁”，房屋征收部门工作人员作了解释说明“本项目没有原址回迁的补偿方式”，视为没有作出有效选择。开福区房屋征收部门根据房屋征收补偿方案、补偿方式选择的告知书、被征收房屋的价值评估结果，拟定了分户的房屋征收补偿方案即《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期易某某户房屋征收补偿方案》，并于2019年9月17日依法向原告送达。为了充分保护被征收人的合法权益，在向原告送达分户房屋征收补偿方案的同时，开福区政府向原告送达了《房屋征收陈述申辩及申请调解权利告知书》，告知原告将依据分户的房屋征收补偿方案作出房屋征收补偿决定的事实，同时告知原告有权在收到告知书三日内提出书面陈述、申辩意见和申请调解等。在上述权利告知书确定的期限内，原告未提出书面陈述和申辩意见，也未申请调解。（四）依法作出房屋征收补偿决定并送达和公告在开福区政府发布的征收决定公告所确定的签约期限内和签约期限届满后，开福区房屋征收部门与原告就征收补偿事宜进行多次协商，但未达成协议。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条等规定，开福区政府于2019年11月30日对原告作出《开福区政府房屋征收补偿决定》（开政征补字〔2019〕第134号），决定对原告实行货币补偿，同时告知原告法律救济途径，该房屋征收补偿决定于2019年12月12日依法向原告送达，并在房屋征收范围内依法进行了公告。综上所述，开福区政府对原告作出的《开福区政府房屋征收补偿决定》（开政征补字〔2019〕第134号）认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告开福区政府向本院提交证据如下：第一组证据：1、长沙市安居工程和棚户区改造工作领导小组《关于同意开福区德雅路片区地块棚改立项的批复》（长棚组项〔2015〕16号）；2、长沙市发展和改革委员会《关于开福区德雅路片区棚户区改造项目立项的批复》（长发改〔2015〕598号）；3、《长沙市人民代表大会常务委员会公报》第2号（总第221号）、《长沙市第十四届人民代表大会第三次会议关于长沙市2014年国民经济和社会发展计划执行情况与2015年国民经济和社会发展计划的决议》（2015年1月23日长沙市第十四届人民代表大会第三次会议第四次全体会议通过）；4、规划调查蓝线和土地调查红线图；5、长沙市发展和改革委员会《关于开福区德雅路片区棚户区改造项目（毛巾厂地块、丝茅冲地块）的回复函》；6、长沙市城乡规划局《关于德雅路片区（丝茅冲地块）棚改项目申请核查函》的反馈意见单；7、建设项目选址意见书；8、长沙市国土资源局《关于德雅路片区（丝茅冲地块）棚改项目符合土地利用总体规划的证明》；9、《开福区政府关于开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期房屋征收决定公告》（开政征字〔2016〕4号）（附征收范围图、征收补偿方案）及公开张贴照片；10、《行政复议决定书》。拟证明：开福区政府基于公共利益的需要于2016年6月30日依法作出并公告了房屋征收决定（开政征字〔2016〕4号）。原告的房屋在开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期征收范围内。该项目征收决定经长沙市人民政府审查，认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当，依法复议决定维持了该房屋征收决定。第二组证据：1、被征收人身份证明资料；2、被征收房屋的产权资料、被征收房屋照片、地址一致证明；拟证明：被征收人的基本情况；被征收房屋权属、产权登记面积、产权登记用途等基本情况；第三组证据：1、《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期房屋征收评估信息发布及房地产价格评估机构报名公告》及公开张贴照片；2、《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期协商选定房地产价格评估机构公告》及公开张贴照片；3、《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期投票选定房地产价格评估机构的公告》及公开张贴照片；4、对投票选定房地产价格评估机构现场监督公证的《公证书》；5、《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期投票选定房地产价格评估机构结果的公告》及公开张贴照片。拟证明：对开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期房地产价格评估机构的选定完全符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》的相关规定。第四组证据：1、房屋征收初步评估结果公告及公示照片；2、开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期房屋整体评估报告；3、被征收房屋分户评估报告及其送达回证；4、谈话笔录；5、关于补偿方式选择的告知书及送达回证、回复；6、被征收房屋征收补偿方案；7、房屋征收陈述申辩及申请调解权利告知书；8、证据6、7的送达回证；9、被征收房屋室内装饰装修价值补偿协商情况表10、被征收房屋室内装饰装修价值补偿权利义务告知书及送达回证11、被征收房屋室内装饰装修查勘情况的告知函及送达回证；12、被征收房屋室内装饰装修市场价值评估报告及送达回证；13、资金证明函。拟证明：第一，依法选定的房地产价格评估机构作出房屋征收整体评估报告和分户评估报告，分户评估报告依法送达；第二，依法拟定房屋征收补偿方案并送达，告知被征收人陈述申辩及申请调解的权利；第三，征收部门就被征收房屋装饰装修价值与被征收人经协商不成，由评估机构依法通过评估确定装饰装修等价值的事实。第五组证据：1、产权调换房建设项目立项批复（长发改[2012]2号）；2、长沙市城乡规划局建设用地规划许可、建设工程规划许可等资料；拟证明：产权调换房屋建设项目立项、建设用地规划许可及建设工程规划许可等相关情况。第六组证据：1、关于申请作出房屋征收补偿决定的报告；2、开福区政府房屋征收补偿决定（开政征补字〔2019〕第134号）、送达回证及公开张贴照片。拟证明：开福区政府根据申请作出房屋征收补偿决定，事实清楚，适用法律正确，程序合法，并依法送达给被征收人且在征收范围内进行了公告。第七组证据：1、房地产评估咨询函；2、房地产咨询回复函；3、测算结果一览表和差额一览表；4、告知书；5、资金证明函。拟证明：开福区政府参照湖南省高院对本案项目作出的类似判决，考虑到房地产价格波动，可能对被征收人的合法权益产生影响，所以安排房屋征收部门向本案项目依法选定的房屋评估机构去函，咨询了解，本案被征收房屋在征收决定时间节点，被征收房屋的市场价值。征收房屋评估机构经测算之后予以了复函，确定本案被征收房屋补偿决定作出时间的价值，并出具了相关的差额的表格。房屋征收部门按照评估机构出具的复函，将上述采取措施的相关事实，以书面告知书的形式出具了告知书，并将增加部分的补偿资金，进行了专户储存。开福区政府为了消除补偿决定作出时间迟延对被征收人产生的影响，已经主动采取了措施。经庭审质证，原告易某某对被告开福区政府提交证据发表质证意见如下：第一组证据：证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10真实性无异议，合法性有异议，关联性有异议。如果被告认为此十个证据，作为被告将原告门面纳入棚改项目是正确的，与湘建保（2016）138号文件相抵触，按照湘建保（2016）138号文件的规定，单独门面是不能纳入棚改项目的，其合法性有异议。此组证据与补偿决定完全没有关联性。第二组证据：三性均无异议第三组证据：证据1、2、3、4、5、被告从未通知原告参与，原告也从未看到上述张榜公布的东西，其真实性有异议。因这些本应经过原告同意才能生效的文件，在原告不知情地情况下，被告擅自制定公布，其合法性不言自明，是不合法的，合法性有异议。关联性也有异议。第四组证据：证据3、5、6、真实性无异议，合法性有异议，关联性有异议。证据1、2、4、7、8、9、10、11、12、13真实性有异议，合法性有异议，关联性有异议。在被告发布征收公告之前，原告根本不知道被告要征收原告的房产，也就无从谈起参与选择评估公司，所以，被告在公告发布之前所进行的这些活动，其合法性都有问题。证据4、10、11、12均为被告伪造。谈话笔录、送达回执均无本人签字，真实性、合法性都有问题，关联性更谈不上，这与被告剥夺原告选择权毫无关联。第五组证据：真实性无异议，合法性无异议，关联性有异议。原告坚决不接受福泽园的安置方案，原告选择的是原地安置，此组证据与被告剥夺原告的选择权无关。第六组证据：证据1、2真实性有异议，合法性有异议，关联性有异议。经庭审质证，被告开福区政府对原告易某某提交证据发表质证意见如下：第一组证据：达不到原告的证明目的，房屋征收部门充分保障了原告对补偿方式的补偿权，部分原告书面回去只选择原址回迁，而590号令第21条第3款明确规定了就征收商业门面是不存在原址回迁的方式的，所以视为被征收人没有作出有效的选择，区人民政府作出货币补偿的决定并无不当。第二组证据：评估的价格过低也达不到原告的证明目的，被征收房屋的价格是由依法选定的评估机构通过专业的技术规范进行评估确定，如果原告对评估的具体办法有异议，建议向评估机构进行咨询。第三组证据：证明存在实际停产停业损失的问题，在作出补偿决定的时候充分考虑了本案项目门面客观上确实存在没有实际经营的情况，这部分损失在补偿决定的第2项列明了征收期间其他损失补偿每户有10-40万不等，其他损失在590号令以及相关政策范围外本案项目门面的实际情况酌情给予的补偿。经庭审质证，本院对上述证据作出如下认定：原告提交的第一组证据能够证明征收部门对原告房屋作出的补偿决定、补偿方案及相关文件送达情况，本院对此予以采信。第二组证据能够证明原告坚持要求“原址回迁”的补偿方式，本院对此予以采信。第三组证据，因案涉项目的征收决定经过了相关法定程序，不能达到原告的证明目的，本院不予采信。第四组证据，因参照房屋的地段、新旧程度、商业规模等与案涉门面房屋存在差别，不能达到原告的证明目的，本院不予采信。易某某提出的重新鉴定申请，不符合法律规定，本院不予准许。被告提交的第一至六组证据真实、合法，与案件事实具有关联性，本院予以采信。法庭就本案被征收房屋以补偿决定作出时间为测算时点较征收决定时点价值的差额问题进行了调查,新星房地产估价公司工作人员骆靖到庭接受了询问。新星房地产估价公司、思远四达房地产评估公司接到开福区征收办的咨询函后在综合分析影响房地产价格各因素的基础上，对易某某被征收房屋的实际情况进行价格修正,确定了其房屋在征收补偿决定作出时的市场价值测算单价为24536元每平方米,市场价值测算总价为851154,较征收评估价值时点的房屋市场总价差额为82632元。本院经审查后认为,新星房地产估价公司、思远四达房地产评估公司为案涉征收项目依法选定的房屋评估机构,其于诉讼期间对易某某房屋在征收补偿决定作出时测算的市场价值可以作为开福区政府采取相应补救措施的依据。长沙市征收办出具的资金可以证明其巳监控易某某等12户按照征收补偿决定作出时点测算后的征收补偿款差价资金。故本院对被告提交的第七组证据予以采信。本院查明如下案件事实：2016年4月13日，长沙市征收办发布了《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期房屋征收评估信息发布及房地产价格评估机构报名公告》并予以张贴公告。2016年4月26日，长沙市征收办发布了《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期协商选定房地产价格评估机构公告》并予以张贴公告，告知被征收人依法协商选定房地产评估机构，协商不成的，将采取投票或抽签（摇号）的方式确定。在被征收人就评估机构的选定协商未达成一致的情况下，长沙市征收办于2016年5月6日发布了《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期投票选定房地产价格评估机构公告》并予以张贴公告，决定组织不少于三分之二的被征收人按照少数服从多数的原则投票确定该项目的房地产价格评估机构。2016年5月18日，长沙市征收办在德雅路片区棚改征收工作指挥部四方坪街道征收分指挥部进行投票选定评估机构，确定得票最多的两家评估机构新星房地产估价公司、思远四达房地产评估公司为项目征收评估机构，湖南省长沙市星城公证处进行现场公证并出具了（2016）湘长星证民字第3564号《公证书》。2016年5月19日，长沙市征收办发布了《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期投票选定房地产价格评估机构结果的公告》并予以张贴公告，告知被征收人得票最多的新星房地产估价公司、思远四达房地产评估公司为该项目投票选定的房地产价格评估机构。2016年6月30日，被告开福区政府发布开政征字[2016]4号《关于开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期房屋征收决定公告》,该项目部分被征收人不服公告载明的房屋征收决定，向长沙市人民政府申请行政复议，长沙市人民政府经复议维持了开福区政府作出的征收决定。2016年6月30日，开福区征收办发布《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期房屋征收初步评估结果公示》并附开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期房屋征收整体评估（基准价格）初步评估结果一览表、开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期房屋征收分户初步估价结果一览表，将评估结果予以公示，并告知被征收人关于评估公司进行现场说明解释的时间、地点及咨询电话。2017年5月24日,新星房地产估价公司更名为湖南新星房地产土地评估咨询有限公司。2018年12月7日，新星房地产估价公司、思远四达房地产评估公司根据开福区征收办申请，对原告房屋评估结果进行复核，作出了《房地产征收分户评估报告》。该评估报告确定原告所有被征收房屋建筑面积34.69平方米，在估价时点（2016年6月30日）评估单价为每平方米22154元，总价为76.8522万元。该分户评估报告于2018年12月13日送达易某某。2019年7月4日,新星房地产估价公司、思远四达房地产评估公司向原告作出案涉房屋复核评估报告补充说明函，并于2019年7月5日送达易某某。该补充说明函主要内容是告知评估机构作出复核评估报告是基于开福区征收办的申请以及申请原因,并告知原告仍享有申请复核权利以及申请复核的期限和方式。开福区征收办2019年7月25日向易某某作出《关于补偿方式选择的告知书》，告知提供了货币补偿和房屋产权调换（开福区福泽园的商业用途房屋）两种补偿方式供原告选择，并于2019年7月31日短信告知易某某。易某某2019年8月3日书面回复其只选择原址回迁。因与原告未能就房屋征收补偿事宜达成一致，2019年9月10日，开福区征收办对原告制定房屋征收补偿方案。该方案拟决定对原告实行货币补偿，具体如下：被征收房屋价值补偿费为768522元，被征收房屋装饰装修价值补偿为25593元，其他设施补偿为1250元，搬迁费为838元，停产停业损失补偿为16139元，补偿金额共计为812342元。上述补偿方案于2019年9月17日以短信方式送达易某某。2019年9月16日，开福区政府对原告作出了《房屋征收陈述申辩及申请调解权利告知书》，并于2019年9月17日以短信方式送达易某某。该告知书主要内容是告知被征收人享有陈述和申辩及申请调解的权利。另查明，2018年12月20日，开福区征收办拟同易某某就案涉房屋装饰装修价值补偿情况进行协商，易某某予以拒绝。2019年3月12日，开福区征收办对原告作出《被征收房屋装饰装修价值补偿权利义务告知书》，告知原告有关涉案房屋装饰装修价值补偿事宜，并告知原告协商不成的处理程序。该告知书于2019年3月14日送达易某某。经入户勘查测量，新星房地产估价公司、思远四达房地产评估公司根据开福区征收办申请，对原告房屋装饰装修市场价值进行评估，并于2019年5月22日作出评估报告，确定原告房屋装饰装修价值补偿为25593元。该评估报告于2019年5月31日送达易某某。2019年11月21日，长沙市征收办出具资金证明函，明确其已监控涉案项目征收补偿款22027258元，用于支付包括本案原告户在内13户的房屋征收补偿。2019年11月28日，开福区征收办向开福区政府申请对易某某户作出房屋征收补偿决定，开福区政府于2019年11月30日对原告作出了案涉补偿决定。被告于2019年12月12日将上述补偿决定送达易某某。2019年12月12日，开福区政府还将该补偿决定书在被征收范围内张贴公示。2020年9月2日，开福区征收办向新星房地产估价公司、思远四达房地产评估公司发出咨询函，咨询易某某等11户房屋在征收补偿决定作出时点的市场价值情况。2020年9月14日，新星房地产估价公司、思远四达房地产评估公司向开福区征收办回函称，在综合分析影响房地产价格各因素的基础上，对易某某被征收房屋的实际情况进行价格修正,确定了其房屋在征收补偿决定作出时的市场价值测算单价为24536元每平方米,市场价值测算总价为851154,较征收决定作出时评估价值时点的房屋市场总价差额为82632元。2020年9月18日,长沙市征收办出具资金证明函，明确其巳监控易某某等12户按照征收补偿决定作出时点测算后的征收补偿款差价资金2514646元。本院认为，一、开福区政府作出案涉补偿决定主体适格、程序合法。根据国务院第590号令第四条、第八条第五项、第二十六条之规定，开福区政府依照城乡规划法有关规定，组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行的旧城区改建符合公共利益的需要，可以做出房屋征收决定。房屋征收决定作出之后，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议时，作出房屋征收决定的市、县人民政府可以依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。本案中，开福区政府作出案涉征收决定公告中所载明的征收决定已经行政复议程序确认其合法性，且该复议决定已经发生法律效力，可以作为开福区政府作出涉案房屋征收补偿决定的前提条件。开福区政府作出涉案项目的征收决定后，因与被征收人在补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，其可以按照征收补偿方案依法对原告作出征收补偿决定，符合法定职权和程序。二、关于选定房地产评估机构的程序是否违法的问题。国务院590号令第二十条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。《湖南省实施办法》（以下简称实施办法）第五条第一款规定，房屋征收部门应当对被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记。本案中，2016年4月6日，开福区征收办作出涉案征收项目《房屋征收范围的公告》，并将调查结果予以公示，同时告知被征收人对调查结果提出异议的期限和方式，保障了被征收人的知情权和提出异议的权利。在被征收房屋房号、面积及权证号码等信息已经确定的前提下，长沙市征收办启动房地产价格评估机构的选定程序，并不违法，亦未损害被征收人的权利。2016年4月13日、2016年4月26日，长沙市征收办发布评估机构报名公告及协商选定评估机构公告，并公布符合资质条件的评估机构报名情况。由于被征收人未能协商一致，长沙市征收办通过投票方式多数决定新星房地产估价公司、思远四达房地产评估公司作为评估机构，长沙市星城公证处对投票统计结果予以公证。以上房地产价格评估机构选定程序，符合国务院590号令以及《实施办法》规定的要求。原告主张房地产价格评估机构选定程序违法，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。三、关于原告提出的案涉补偿决定是否剥夺了原告选择权的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋”。本案中，案涉房屋用途为商业性质。开福区房屋征收部门向原告提供了货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式供原告选择。原告回复其只选择原址回迁，应视为因原告未做出有效选择而放弃补偿方式的选择权。故开福区政府依职权作出案涉补偿决定，决定实行货币补偿，符合国务院590号令的相关规定。四、关于被告能否依据房屋价值评估报告确定被征收房屋的补偿价值问题。根据国务院第590号令第二条、第二十六条的规定，市、县级人民政府因公共利益征收国有土地上被征收人房屋时，应当对被征收人给予公平补偿；市、县级人民政府在以征收决定公告日作为评估时点后，应当尽可能快速通过签订补偿安置协议或者作出补偿决定的方式，确保补偿的实质公平。本案中，开福区政府于2016年6月30日发布了征收决定公告，虽评估公司以此作为评估时点作出了房屋价值分户评估报告，并将上述评估报告送达给原告，但开福区政府迟至2019年11月30日才作出涉案房屋征收补偿决定。由于开福区政府的迟延履行，在被征收房屋价值存在波动情形下，原房屋价值评估报告已无法客观真实反映房屋实际价值。开福区政府在房屋征收补偿决定中仍然使用原房屋价值评估报告，明显存在不合理之处。在本案审理过程中，开福区政府参照类似案件的生效判决，主动采取了补救措施，即要求依法选定的新星房地产估价公司、思远四达房地产评估公司再次对涉案房屋在补偿决定作出日的市场价值进行测算，并根据该测算结果对易某某进行了差额补偿。对此,本院认为，新星房地产估价公司、思远四达房地产评估公司诉讼期间中对被征收房屋在作出征收补偿决定的时点的市场价值进行了测算，在无其他证据证明新星房地产估价公司、思远四达房地产评估公司作出的测算结论存在明显错误的情形下，对开福区政府依据新星房地产估价公司、思远四达房地产评估公司测算出的补偿决定作出时点涉案房屋市场价值与原房屋评估价值的差价采取增加货币补偿数额的方式，作为对易某某户被征收房屋迟延补偿采取的补救措施，予以认可。综上所述，在原告未做出有效选择的情形下，开福区政府作出涉案房屋征收补偿决定确定以货币补偿方式进行补偿符合相关法律与国务院第590号令的规定。但在无充分正当理由的情况下，开福区政府迟延履行补偿安置义务违法。鉴于案涉项目已经纳入长沙市国民经济和社会发展年度计划且大部分被征收户已与开福区征收部门签订补偿协议并获得补偿，该项目征收符合公共利益且安置补偿已经得到了大多数被征收户的认可。现该项目亟待开工建设，若撤销涉案补偿决定后再责令重做，将给社会公共利益造成重大损害，同时不利于节约行政、司法资源及实质化解纠纷。据此，本院依法确认涉案征收补偿决定违法。为保障被征收人的合法权益，开福区政府应采取增加货币补偿数额的方式予以补救。鉴于开福区政府在诉讼期间已主动采取增加货币补偿数额的方式予以补救，经审查开福区政府的该补救措施的实体内容亦未有明显不当之处，原告的合法补偿权益已经得到了保障，故本院不再责令开福区政府采取补救措施。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项之规定，判决如下：确认长沙市开福区人民政府作出的开政征补字[2019]第134号《房屋征收补偿决定》违法。本案受理费50元，由被告长沙市开福区人民政府负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长  熊晓震审 判 员  刘 青人民陪审员  杨卫军二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  杨 琼附相关法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；（二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的；（三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。