北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初10482号原告（反诉被告）：北京长丰基业房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区西绒线胡同10号楼3-101室。法定代表人：贾思东，总经理。委托诉讼代理人：汪鹏，北京默合律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萦，北京默合律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京龙地工艺美术品有限责任公司，住所地北京市昌平区政府街西路2号。法定代表人：王文革，董事长。委托诉讼代理人：薛康波，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：康娜，北京市鑫诺律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京长丰基业房地产经纪有限公司（以下简称长丰公司）与被告（反诉原告）北京龙地工艺美术品有限责任公司（以下简称龙地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用普通程序，由安玉霞独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）长丰公司的委托诉讼代理人汪鹏，被告（反诉原告）龙地公司的委托诉讼代理人薛康波、康娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长丰公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告返还2020年5月9日至2020年8月20日的租金44970.21元；3.判令被告退还2020年3月、4月的租金21993.58元；4.判令被告向原告返还房屋押金11000元；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年8月，原告与被告签订《房屋租赁合同》，双方约定被告将位于北京市昌平区政府街西路2号506室的房屋出租给原告使用，房屋租赁面积为140.84平方米，租赁期限为2018年8月21日至2021年8月20日，其中2018年8月21日至2018年9月4日为免租期。租金的标准：按租赁房屋的建筑面积计算，每天每建筑平方米的租金为2.56元人民币，租金第三年递增8%。租金的支付时间为：原告第一年每6个月支付一次租金，第一年以后每12个月支付一次租金，租金在每个付款期的最后30日前一次性支付下一个付款期的租金。《房屋租赁合同》签订后，双方一直按照合同约定履行各自义务。2020年1月，新冠病毒疫情在我国境内爆发，原告的员工因防疫政策迟迟不能到岗，导致原告公司不能正常复工复产，这对原告公司的生产经营造成重大阻碍，原告的资金周转出现问题，难以继续与被告履行《房屋租赁合同》。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第九条第六款规定“租赁期间，房屋因不可抗力的原因和政府规划、行业监管部门干预或政策调整造成本合同无法履行，双方不承担责任，租金按实际租赁期限计算”。原告据此于2020年5月8日将《合同解除协议书》出示给被告，希望与被告解除《房屋租赁合同》并退还押金及部分房租，但是被告并未给出明确答复。《关于减免中小微企业3月和4月份房租的实施细则》中规定，承租京内市属国有企业房产的中小微企业可以减免3、4月份房租，而新冠病毒爆发属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力情形，所以原告请求与被告解除《房屋租赁合同》并退还押金及部分房租于法有据。为了维护合法权益，原告无奈诉至法院，望贵院判如所请。龙地公司辩称，不认可原告的诉讼请求，根据协议第12条，任何一方解除合同需要提前半年通知对方，我们没有收到对方的解除通知，并且房屋在原告的控制之下。其余意见与我方反诉的理由相同。龙地公司向本院提出反诉请求：1.判令长丰公司继续履行与我公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令长丰公司支付所欠2020年8月21日至2021年8月20日的房屋租金169888.53元；3.判令长丰公司支付2020年度供冷费5633.6元；4.判令长丰公司支付逾期交付房屋租金的违约金26502.61元（以房屋租金169888.53元为基数，按每日千分之三计算，自2020年7月21日至被告实际支付之日，暂计算至开庭之日）；5.判令长丰公司支付逾期支付2020年度供冷费的滞纳金21971.04元（以供冷费5633.6元为基数，按每日3%计算，自2020年5月5日至长丰公司实际支付之日，暂计算至开庭之日）。事实和理由：2018年8月，反诉原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定我公司将位于北京市昌平区政府街西路2号506室面积为140.84平方米的房屋租赁给长丰公司。租赁期限为2018年8月21日至2021年8月20日。2020年7月，我公司以微信聊天的形式向长丰公司告知并送达了《房屋租金付款通知书》，明确告知长丰公司应于2020年7月21日前向我公司支付2020年8月21日至2021年8月20日期间的房屋租金169888.53元，但长丰公司拒绝支付。根据合同关于逾期付款的约定，被告应向原告支付逾期交付房屋租金的违约金26503.61元。2018年8月，反诉原、被告签订了《供冷协议书》，合同约定我公司向长丰公司提供供冷服务，供冷用地为北京市昌平区政府街西路2号506室，供冷季的供冷服务时间为2018年5月15日至2021年9月15日，每个供冷季供冷费为5633.6元。根据合同约定“乙方须于每个供冷季开始前10日一次性支付甲方本供冷季的全部费用，乙方逾期交费的，应当支付供冷费总额3%/天的滞纳金”，长丰公司应向我公司支付2020年度供冷费5633.6元及逾期支付2020年供冷费的滞纳金21971.04元。我公司多次向长丰公司催收其所欠房租及供冷费，长丰公司均拒绝支付。综上，我公司请求法院依法查清案件事实，支持我公司的上述请求。针对龙地公司提出的反诉，长丰公司辩称，不同意龙地公司的第一项反诉请求，我公司已于2020年5月8日向龙地公司递交了合同协议解除书，双方签订的合同实际已于2020年5月8日解除，我司不同意继续履行房屋租赁合同。因双方已于2020年5月8日解除了房屋租赁合同，且我公司已于2020年5月8日前腾空了承租房屋，故我公司无须支付未使用及未发生的房屋租金169888.53元，更无须支付逾期交付房租的违约金。我司不同意支付供冷费及迟延支付供冷费的滞纳金，本案是房屋租赁合同法律关系，龙地公司反诉的依据是双方签订的供冷协议书，是属于服务合同法律关系，与本案不是同一法律关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：龙地公司（出租方，甲方）与长丰公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市昌平区政府街西路2号506室的房屋（房屋租赁面积140.84平方米）出租给乙方作为办公室使用；租赁期限为2018年8月21日至2021年8月20日，其中2018年8月21日至2018年9月4日为免租期，免租期内乙方无须向甲方支付租金（本合同约定的其他费用除外），但仍须向商业管理方支付装修管理费、装修保证金、装修垃圾运输费及装修和经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水、电、供暖、制冷等使用租赁房屋所产生的费用），并遵守本合同其他条款的约定；免租期不因任何原因而延长，甲方提供的免租期是基于乙方整个租赁期限给予乙方的优惠，非因甲方原因，本合同在租赁期限届满前提前终止或解除，则乙方不享受免租期的免租金优惠，乙方应按本合同约定的第一租赁年度的租金标准向甲方补交该期间的全部租金；租金标准：按租赁房屋的建筑面积计算，每天每平方米的租金为2.56元人民币，租金第3年递增8%；乙方第一年每6个月支付一次租金，第一年以后每年12个月支付一次租金，租金在每个付款期的最后30天前一次性支付下一个付款期的租金；如果乙方逾期支付任何一期租金，每逾期一天应向甲方支付应付未付款项千分之三每天的违约金，逾期超过10天的，甲方有权解除本合同；乙方在本合同签署之日向甲方支付押金11000元；本合同提前终止或到期终止之日起2个月内，如果乙方已经按照本合同约定履行全部义务且甲方无异议后，甲方可以向乙方无息返还全部押金，如果在租赁期间及合同终止之日起两个月内乙方有违反本合同约定的行为之一，甲方可以扣除全部或部分押金；在租赁期内出现下列情况之一的，甲方可以从押金中扣款：1.如果乙方延迟交付租金及其他任何费用之一的，甲方有权单方面扣款；2.如果乙方延迟支付水、电、供暖、制冷等公用事业费用、违约金、损害赔偿金或补偿金等任何费用之一的，甲方有权单方面扣款；3.如果在租赁期内，由于乙方的原因造成甲方或任何第三人财产损害或人身损害的，甲方有权单方面扣款偿还甲方或任何第三人遭受的全部损失和费用；4.……；5.在租赁期内，因乙方的原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致本合同解除的，则甲方有权扣除全部押金作为违约金不予退还，同时，乙方还应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任；租赁期间，乙方自行承担其租赁房屋范围内因使用水、电而应支付的水费、电费费用，上述费用由商业管理方代收代缴，其中：水费依据北京市商业收费标准缴纳，于每月10日前交纳上一月的水费；电费1.2元/度，乙方根据己方用电量需求提前购卡购电；中央空调费用按北京市公布的商业标准缴纳，乙方于中央空调供应前10日缴纳下一个供应季的中央空调费，供应标准按北京市标准执行；如遇政府或相关部门调整上述收费标准，则乙方缴纳的费用标准也相应调整；协议生效后，甲乙双方均应全面履行协议，任何一方确事出有因需解除协议，需提前半年书面通知对方，并签订解除协议书，但应当承担由此给对方造成的损失；合同还约定了其他内容。合同签订后，长丰公司按合同约定交付房租至2020年8月20日。2020年5月8日，长丰公司因新冠疫情影响经营，要求与龙地公司解除合同，双方就合同解除条件未达成一致意见，后长丰公司搬离上述租赁房屋。另查，龙地公司（甲方）与长丰公司（乙方）另就上述涉案房屋签订了《供冷协议书》，约定：由龙地公司就涉案房屋为长丰公司有偿提供夏季制冷服务，供应方式为多联机式中央空调，制冷季的制冷服务时间为2018年5月15日至2021年9月15日的每周一至周五8：30-17：30，如乙方因加班等因素需要在供冷服务时间以外的时间用冷的，则乙方应承担相应用冷时间额外产生的能源费用；供冷价格参照北京市发改委价格指导、中央空调设备实际使用情况，双方商定价格为40元/平方米，每个供冷季供冷费总额人民币5633.6元；乙方须于每个供冷季开始前10日一次性支付甲方本供冷季的全部费用；乙方须于每月10日前，根据“中央空调分户计量系统”提供的数据，缴纳上个月因在供冷时间以外的时间使用中央空调额外产生的能源费；乙方逾期交费的，应当支付供冷费总额3%/天的滞纳金，逾期一个月仍不交费和滞纳金的，甲方有权限制或者停止服务；合同还约定了其他内容。合同签订后，长丰公司未交纳2020年夏季制冷费。上述事实，有当事人当庭陈述及其提交的《房租租赁合同》《企业入驻孵化服务协议》《三方协议》《供冷协议书》、录音、证人证言、工商信息截图等证据在案佐证。本院认为，长丰公司与龙地公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。本案中，双方主要存在以下争议焦点：争议焦点一，合同解除问题。长丰公司主张因新冠疫情导致其公司无法正常经营，于2020年5月8日向龙地公司发送了书面解除合同通知书，根据《房屋租赁合同》第九条第六款规定“租赁期间，房屋因不可抗力的原因和政府规划、行业监管部门干预或政策调整造成本合同无法履行，双方不承担责任，租金按实际租赁期限计算”，故双方的房屋租赁合同应于2020年5月8日解除，龙地公司辩称未收到书面解除合同通知，但认可长丰公司2020年5月8日确实派工作人员到龙地公司要求解除合同，因龙地公司不同意长丰公司的合同解除条件而未达成一致意见，本院认为《房屋租赁合同》第九条第六款规定“租赁期间，房屋因不可抗力的原因和政府规划、行业监管部门干预或政策调整造成本合同无法履行”，本案不属于《房屋租赁合同》第九条第六款约定的房屋因不可抗力原因导致合同无法履行的情形，虽然新冠疫情的发生对长丰公司的经营造成一定影响，但不能导致根本不能实现上述合同目的，长丰公司并不因此享有约定的或法定的单方解除权，且长丰公司提出解除合同的要求后，龙地公司并未同意长丰公司的合同解除条件，双方未能就合同解除达成一致意见，故长丰公司虽然于2020年5月8日向龙地公司提出解除合同，但并不能产生解除合同的效力。长丰公司主张其公司已将房屋钥匙交付龙地公司，并让其公司经理杨剑出庭作证，龙地公司否认与长丰公司进行了交接，否认收到房屋钥匙，主张房屋一直由长丰公司实际控制，本院认为当事人对自己的主张应提供证据予以证明，长丰公司虽然让其公司经理杨剑出庭作证证明其将房屋钥匙交付了龙地公司的员工，但因杨剑的特殊身份，本院对其证人证言不予采信，长丰公司未能提供充分证据证明其将房屋钥匙交给了龙地公司或通过其他形式与龙地公司办理了房屋交接，故对长丰公司的该项主张本院不予采信。在本案审理过程中，本院于2020年10月30日询问双方当事人，长丰公司表示涉案房屋已无需要搬离的东西，手里已经没有钥匙，龙地公司也表示没收到钥匙，本院告知双方龙地公司自2020年10月30日起可以实际控制该房屋，视为双方进行了房屋交接。综上，虽然长丰公司不享有单方解除权，龙地公司亦要求继续履行合同，但考虑到长丰公司已经实际搬离涉案房屋，不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同的目的已无法实现，故本院认定长丰公司与龙地公司签订的房屋租赁合同于龙地公司实际收回房屋之日即2020年10月30日解除。对于龙地公司要求继续履行合同的反诉请求，本院不予支持。争议焦点二，房屋租金问题。因长丰公司与龙地公司的合同于2020年10月30日解除，故长丰公司应向龙地公司交纳房屋租金至2020年10月30日，对长丰公司要求龙地公司退还2020年5月9日至2020年8月20日房屋租金的诉讼请求，本院不予支持，对于龙地公司主张长丰公司继续支付2020年10月30日以后房屋租金的反诉请求本院不予支持，长丰公司应继续支付龙地公司2020年8月21日至2020年10月30日的房屋租金27647元。对于长丰公司要求减免疫情期间租金，退还2020年3月份、4月份房屋租金的诉讼请求，本院考虑到长丰公司主要从事房屋中介业务，疫情对其经营确实有较大影响，故对于2020年3月份、4月份房屋租金本院根据本案实际情况酌情减免50%即10997元。争议焦点三，房屋押金退还问题。长丰公司主张龙地公司退还房屋押金11000元，龙地公司不同意，本院认为，《房屋租赁合同》第四条约定，在租赁期内出现下列情况之一的，甲方可以从押金中扣款：在租赁期内，因乙方的原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致本合同解除的，则甲方有权扣除全部押金作为违约金不予退还，同时，乙方还应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任。根据上述约定，本案属于长丰公司违约导致合同解除，其主张退还押金，不符合合同约定，本院不予支持。争议焦点四，供冷费问题。龙地公司反诉主张长丰公司支付供冷费5633.6元，长丰公司辩称供冷属于服务合同关系，与本案并非同一法律关系，且长丰公司已于2020年5月搬走，并未实际享受供冷，不同意支付供冷费，本院认为，长丰公司与龙地公司在合同中约定了其他费用的交纳，包含中央空调费用的交纳，供冷费实际上属于房屋租赁合同关系的一部分，本案可以一并处理。另，对于长丰公司未实际享受供冷的辩解意见，本院认为长丰公司与龙地公司的合同于2020年10月30日解除，根据双方签订的供冷协议书，在供冷时间以内供冷费按40元/平方米计算，每个供冷季供冷费为5633.6元，故在合同解除双方进行房屋交接前产生的供冷费5633.6元应由长丰公司负担，现龙地公司主张长丰公司支付供冷费5633.6元，合法有据，本院予以支持。争议焦点五，违约金和滞纳金问题。龙地公司主张长丰公司支付逾期支付2020年8月21日至2021年8月20日房屋租金的违约金，本院认为长丰公司与龙地公司于2020年10月30日解除合同，长丰公司应支付房屋租金至2020年10月30日，因长丰公司应退还2020年3月份、4月份房屋租金的50%即10997元，两项款项抵扣后长丰公司实际迟延支付的租金为16650元。龙地公司主张长丰公司支付逾期交付供冷费的滞纳金，按照合同约定，长丰公司须于每个供冷季开始前10日一次性支付供冷费，则2020年夏季的供冷费最晚应于2020年5月4日支付，现长丰公司属于迟延支付供冷费。根据房屋租赁合同约定，长丰公司迟延支付房屋租金的，每逾期一天应向龙地公司支付应付未付款项千分之三每天的违约金，根据供冷协议书的约定，长丰公司逾期交供冷费的，应当支付供冷费总额3%/天的滞纳金，现长丰公司认为约定的违约金和滞纳金过高，申请法院对违约金和滞纳金进行调整，本院认为双方约定的逾期支付房租的违约金和迟延支付供冷费的滞纳金确实过高，本院根据本案实际情况依法调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金和滞纳金。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京长丰基业房地产经纪有限公司与北京龙地工艺美术品有限责任公司签订的房屋租赁合同于2020年10月30日解除；二、北京长丰基业房地产经纪有限公司于本判决生效后10日内向北京龙地工艺美术品有限责任公司支付2020年8月21日至2020年10月30日期间的房屋租金16650元（其余10997元已抵扣）及违约金（以16650元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年7月22日起计算至实际付清之日止）；三、北京长丰基业房地产经纪有限公司于本判决生效后10日内向北京龙地工艺美术品有限责任公司支付2020年夏季制冷费5633.6元及滞纳金（以5633.6元为基数，按照按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年5月5日起计算至实际付清之日止）；四、驳回北京长丰基业房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京龙地工艺美术品有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1735元，由北京长丰基业房地产经纪有限公司负担1660元，已交纳；由北京龙地工艺美术品有限责任公司负担75元，于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费2330元，由北京龙地工艺美术品有限责任公司负担2222元，已交纳；由北京长丰基业房地产经纪有限公司负担108元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  安玉霞二〇二〇年十一月三十日书记员  陈 月