广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初3225号 原告：张哲瑀，男，1997年11月10日出生，汉族，住南宁市青秀区。 原告：张石强，男，1966年1月3日出生，汉族，住南宁市青秀区。 二原告共同委托诉讼代理人：谢钧，广西金和泰律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：赵林，广西金和泰律师事务所实习律师。 被告：广西兆邦置业集团有限公司，住所地南宁市青秀区竹溪大道43号竹溪苑4号楼701号，统一社会信用代码：91450000677708860G。 法定代表人：杨逸。 委托诉讼代理人：黄**丽，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 第三人：广西壮族自治区疾病预防控制中心，住所地南宁市青秀区金洲路18号，统一社会信用代码：12450000729765876F。 2 法定代表人：林玫。 委托诉讼代理人：邓炜辉，广西万益律师事务所律师。 原告张哲瑀、张石强与被告广西兆邦置业集团有限公司（以下简称兆邦公司）、第三人广西壮族自治区疾病预防控制中心（以下简称广西疾控中心）合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张哲瑀、张石强的共同委托诉讼代理人谢钧、赵林、被告兆邦公司的委托诉讼代理人黄**丽、第三人广西疾控中心的委托诉讼代理人邓炜辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张哲瑀、张石强向本院提出诉讼请求：1.判定原告张哲瑀、张石强与被告兆邦公司2014年3月6日签订的《合作建房协议书》有效，合同金额1099600元；2.判令被告兆邦公司继续履行《合作建房协议书》，按照协议约定与原告张哲瑀、张石强签订《商品房买卖合同》，并将南宁市汇春路0413441宗地住宅区过户至原告张哲瑀、张石强名下；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年被告与第三人就南宁市造项目代建事宜签订《广西壮族自治区疾病预防控制中心汇春路住宅小区建设项目代建委托合同》及《广西壮族自治区疾病预防控制中心汇春路住宅小区建设项目代建委托合同 3 1375平方米（除物业管理用房、水、电机房外）的所有权给予被告并将产权证（产权年限为70年）落实到被告名下;被告获得享有配套商业设施和配套服务用房约1375平方米70年的占用、使用权和收益权（包括被告对外销售招商、招租等权利）。2014年3月6日,原告经人介绍与被告签订《商铺内部认购意向书》并约定原告以1099600.00元价格购买位于南宁市汇春路0413441宗地住宅区。原告按照《商铺内部认购意向书》约定于2014年1月24日、3月10日、7月8日、9月5日、9月16日将总计1099600.00转账至被告账户。2014年3月6日双方签订《合作建房协议书》,协议书约定:商铺达到预售条件且原告履行完出资付款义务后,双方应签订《商品房买卖合同》且同时原告在本项目商铺的出资款转为购铺款并取得所购商铺的所有权;且在本协议生效后,双方之前签订的《商铺内部认购意向书》即日失效。目前该项目已封顶,一楼商铺达到预售条件。原告一直催促被告履行合同义务,但被告却怠于履行,至今未与原告签订《商品房买卖合同》,将商铺过户至原告名下。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告兆邦公司辩称：一、被告与第三人之间签订的《广西壮族自治区疾病预防控制中心汇春路住宅小区建设项目代建委托合同》及补充协议《一》、《二》、《三》合法有效,被告根据合同约定享有涉案商铺的处置权。二、由于被告对商铺享有处置权,且因商铺事宜被告与第三人的诉讼尚在进行中，第三人没有及时将商铺产权移交给被告,因此,原告诉请要求被告将房屋过户至原告名下,依法不能成立,因此应驳回原告的诉讼请求。 第三人广西疾控中心陈述：（一）被告兆邦公司没有南宁市汇春路 4 0413441宗地危旧房改住房改造项目商铺处分权,《合作建房协议书》无效。1.南宁市汇春路0413441宗地土地使用权人为第三人,被告兆邦公司无处分权。2.该项目商铺尚未依法依规确权,被告兆邦公司无处分权,补充协议书(二)的第八条第一款约定实际属于意向协议约定。3.目前,该项目涉及的土地使用权和房产所有权仍然属于事业单位国有资产,未按规定进行资产评估和定价,被告无权定价出售该项目配套商业设施和配套服务用房。 (二)原告与被告签订的《合作建房协议书》违反有关法律和政策规定。1.被告没有取得销售(预售)许可证,擅自销售该项目商铺违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项关于商品房预售应当取得商品房预售许可证明的规定。原告与被告2014年7月8日签订的《合作建房协议书》名为合作建房合同,实为商品房买卖合同,但被告不具备法定商品房预售条件,未取得也无法取得销售(预售)许可证。因此,原告与被告签订的《合作建房协议书》违反法律强行性规定,应属无效合同。2.被告以开展合作建房名义收取房款,于法无据。(广西壮族自治区危旧房改住房改造价格管理指导意见》(桂房改(2011)44号)明确规定:“以限价住房方式或者全额集资建房方式进行危旧房改住房改造的,建设单位应委托有相应资质、信誉好、熟悉危旧房改住房改造政策的建设工程造价咨询企业编制改造项目工程决算,核算出非还建住房面积的价格,然后向当地住房制度改革委员会办公室申请确认。”被告售卖涉案商铺显然违反了危旧房改住房政策有关收取房款的规定。 (三)第三人从没有委托兆邦公司收取房款,案发前第三人不知道该公司与原告违规开展合作建房,第三人曾于2014年10月22日给兆邦公司发送《关于禁止违规售卖汇春路危旧房改住房改造项目房源和商铺的函》,2014年10月23日兆 5 邦公司复函第三人称“我公司从未委托任何机构进行发布出售汇春路危旧房改住房改造项目房源和商铺,所有社会或网络上有关汇春路危旧房改住房改造项目房源和商铺的预售、销售及买卖转让等信息均与我公司无关”,第三人至今也不知道该公司所收取房款的去向。 综上所述,被告对第三人在南宁市住房的非还建住房商铺无处分权,原告与被告兆邦公司签订的《合作建房协议书》违反有关法律和政策规定,被告与他人签订该宗地商铺合作建房协议应当无效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合全案证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实： 2014年3月6日，兆邦公司（甲方）与原告（乙方）签订一份《合作建房协议书》（ZB-QJK号），第一条约定：乙方对甲方投资开发建设的南宁市汇春路0413441宗地项目商铺情况已充分了解和知悉，自愿与甲方合作投资建设商铺。甲方同意以人民币40000元／㎡合作兴建该项目2栋1层205号商铺（以下简称：商铺），商铺面积约27.49平方米（最终面积以南宁市政府主管部门测绘面积为准），总出资额共计人民币1099600元。第二条约定：分期付款：第一期款乙方于2014年3月6日前支付该商铺总铺款的50%（含诚意金）即人民币549800元；第二期款乙方于2014年6月30日前支付该商铺总铺款的30%即人民币329880元；第三期款乙方于2014年8月31日前支付该商铺总铺款的10%即人民币109960元；第四期款乙方于2014年9月30日前支付该商铺总铺款的10%即人民币109960元。乙方按本协议向甲方支付完出资款后，则有权按40000元/㎡购买合作兴建的商铺。除此之外，乙方不再享有该项目的 6 其他任何投资回报，无须承担其他经营风险，不参与公司经营管理。第四条约定：（一）开工进场时间：2014年1月30日前，2014年6月30日前取得工程施工许可证。商铺交付时间：2016年12月31日竣工验收，全部工程竣工验收备案完毕后一年内办理房产证。（二）乙方须按本合同的约定出资。乙方按本合同约定履行完出资付款义务后，有权按本合同的约定价款购买合作兴建的该套商铺。双方签订《商品房买卖合同》后，乙方在本项目商铺的出资款转为购铺款，乙方支付完毕全部购铺款后，才有权取得所购商铺的所有权，但本项目的其他物业和资产等均归甲方所有和支配，与乙方无关。 2014年1月14日，原告张哲瑀向兆邦公司转账100000元，兆邦公司出具《收据》确认收到原告张哲瑀合作建房诚意金。2014年3月6日,原告张石强向兆邦公司转账449800元，兆邦公司出具《收据》确认收到原告张石强交来合作建房款449800元。2014年7月8日，原告通过韦莉若账户向兆邦公司转账329880元，兆邦公司出具《收据》确认收到原告张石强交来合作建房款329880元。2014年8月29日，原告张石强向兆邦公司转账109960元，兆邦公司出具《收据》确认收到原告张石强交来合作建房款109960元。2014年9月26日，原告张石强向兆邦公司转账109960元，兆邦公司出具《收据》确认收到原告张石强交来合作建房款109960元。综上，兆邦公司共收取原告款项1099600元。 另查明，2012年8月14日，广西疾控中心（甲方、委托人）与兆邦公司（乙方、受托人）签订一份《广西壮族自治区疾病预防控制中心汇春路住宅小区建设项目代建委托合同》，约定甲方委托乙方代建广西壮族自治区疾病预防控制中心南宁 7 市汇春路0413441宗地危旧房改造项目，暂定新建2栋50+1层住宅楼、l栋52+1层住宅楼和2栋32+1层住宅楼。此后，第三人（甲方）与兆邦公司（乙方）就委托代建涉案项目共签订了三份充协议书，其中第二份补充协议书约定：八、甲方在推进本项目初始阶段与广西和记房地产有限公司进行了前期合作，并于2009年10月30日签订《补充协议书》，随后，由于甲方与广西和记房地产有限公司对代建内容分歧较大，双方无法达成协议。……广西和记房地产有限公司要求甲方赔偿“违约金”人民币1500万元。……为尽快解决这一问题，甲方需要向乙方借资1500万元，用于支付甲方于2009年10月30日与广西和记房地产有限公司签订的《补充协议书》中的“违约金”。作为补偿，甲方同意把本项目的配套商业设施和配套服务用房约1375平方米的所有权给予乙方并将产权证落实到乙方名下。乙方在获得本项目配套商业设施和配套服务用房约1375平方米的产权证或乙方确认获得享有配套商业设施和配套服务用房约1375平方米70年的占用、使用权和收益权后，乙方不再要求甲方偿还上述1500万元的借款，……3、如因国家政策等原因在配套商业设施和配套服务用房约1375平方米验收合格后暂不能将配套商业设施的产权落实到乙方名下的，甲方同意乙方获得享有配套商业设施和配套服务用房约1375平方米70年的占用、使用权和收益权（包括乙方对外销售招商、招租等权利）。在国家政策允许办理产权登记时，甲方应在收到乙方书面通知后及时将配套商业设施的产权登记到乙方名下。第三份补充协议约定：三、在本补充协议签订之日起三个月后，本项目所剩余的非还建房屋，甲方原则上同意由乙方按政策规定自行组织购房户报名购买，并负责办理购房交款和银行按揭手续。六、1、原《补充协议（二）》中第八条中的约定不变。2、由于南宁市规划管理局2013年6月10日审核项目总平规划方案时，批准本项目配套商业设施面积提高至2000 8 平方米。为此，甲方同意把项目所增加配套商业设施面积625平方米的所有权全部给予及过户到乙方名下，即：甲方同意将该配套商业设施面积625平方米的产权（产权年限为70年），落实到乙方或乙方指定的单位或个人名下，乙方在获得该商业设施面积625平方米的产权或者乙方确认获得享有配套商业设施面积625平方米70年的占用、使用权和收益权（包括乙方对外销售招商，招租等权利）后，乙方同意回报包干收益520万元给甲方，……3、如因国家政策等原因在配套商业设施625平方米验收合格后暂不能将配套商业设施的产权落实到乙方名下的，甲方同意乙方获得享有配套商业设施625平方米70年的占用、使用权和收益权（包括乙方对外销售招商、招租等权利）。广西疾控中心（甲方、委托人）与兆邦公司（乙方、代建人）于2012年8月14日、2013年5月6日、2013年9月26日分别签订了三份《广西壮族自治区疾病预防控制中心汇春路住宅小区建设项目代建委托合同》补充协议书。 2014年10月22日，广西疾控中心向兆邦公司发出《关于禁止违规售卖汇春路危旧房改住房改造项目房源和商铺的函》，告知其从未委托任何机构和个人售卖汇春路危旧房该住房改造项目房源和商铺。如果兆邦公司未经广西疾控中心同意，在未取得相关部门审批的情况下，售卖广西疾控中心汇春路危旧房改住房改造项目商铺和房源，由此产生的一切责任和后果全部由兆邦公司承担，与广西疾控中心无关，广西疾控中心保留追究相应法律责任的权利。2014年10月23日，兆邦公司向广西疾控中心回函，表示兆邦公司从未委托任何机构进行发布出售汇春路危旧房改住房改造项目房源和商铺，所有社会或网络上有关汇春路危旧房改住房改造项目房源和商铺的预售、销售及买卖转让等信息均与兆邦公司无关。 9 再查明，南宁市青秀区汇春路的土地使用权人是广西疾控中心，证号：南宁国用(2012)第589355号，使用权类型：划拨。2016年7月11日，广西疾控中心取得汇春路危旧房改造住房项目《建筑工程施工许可证》。 还查明，2019年2月26日广西壮族自治区人民政府下发桂政办发〔2019〕22号《广西壮族自治区危旧房改住房改造补充规定》第四条规定：（三）在符合城市规划的前提下，危旧房改住房改造项目可按项目新建住房总建筑面积5%左右的比例配建商业设施，条件允许的可以适当提高比例，但最大不得超过10%。建设单位可将配建的商业设施向个人或单位公开出售，在同等价位的情况下可优先向代建单位出售，凭供应合同（协议）和当地房改部门出具的商业设施供应名单确认函等材料，依法缴纳土地出让价款及相关税费后，参照非还建住房办理不动产权证。配建商业设施处置所得的收益用于冲减改造项目的成本费用。 本院认为，一、关于《合作建房协议书》的性质及效力问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第二十五条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。本案中，原告与兆邦公司签订的《合作建房协议书》约定原告出资，在商铺建成后取得该物的所有权，且原告无须承担经营风险。以上约定不符合合作开发房地产合同共同出资、共享收益、共担风险的特征。因此，《合作建房协议书》名为合作建房，实为房屋买卖。 10 《广西壮族自治区危旧房改住房改造补充规定》第四条明确危旧房改造项目中的商业设施可以对外公开出售，可见涉案商铺具备上市交易的条件。兆邦公司虽与广西疾控中心签订《委托代建合同》及三份补充协议，约定广西疾控中心将汇春路项目2000平方米的商业配套设施所有权转让给兆邦公司，但涉案商铺尚未建成，也未办理产权登记手续，在广西疾控中心未授权兆邦公司转售涉案商铺的情况下，兆邦公司向原告出售涉案商铺，属无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的人民法院不予支持。本案中，兆邦公司虽未得到广西疾控中心的授权出售涉案商铺，但其与原告签订的《合作建房协议书》并不因此而无效。因此，兆邦公司与原告签订的《合作建房协议书》可认定为有效合同。 关于原告要求兆邦公司履行案涉商铺过户义务的诉讼请求。原告与兆邦公司签订的《合作建房协议书》第四条约定“全部工程竣工验收备案完毕后一年内办理房产证”。在诉讼过程中，原告和兆邦公司均未能提供证据证明兆邦公司出售给原告的商铺已竣工验收备案完毕且兆邦公司具备了办理不动产权证的条件而不办理，由于是否能够办理不动产权证涉及到相关单位共同出具的案涉建设工程项目质量竣工验收意见及兆邦公司具备办理不动产权证条件，因此，由于本案案涉商铺仍不具备办理不动产权证条件，对原告的这一诉讼请求，因证据不足，本院予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告张哲瑀、张石强与被告广西兆邦置业集团有限公司于2014年3月6日签订的《合作建房协议书》有效； 11 二、驳回原告张哲瑀、张石强的其他诉讼请求。 案件受理费7348元（原告张哲瑀、张石强已预交），由原告张哲瑀、张石强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  林炜明 二〇二〇年十一月十九日 12 法官助理卢秀逢 书记员黄丁鸣 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 13 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。