四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0181民初2867号 原告：白绪霞，女，1963年7月1日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：王颂，四川超环律师事务所律师。 被告：彭建春，男，1964年1月3日出生，汉族，住四川省都江堰市。 第三人：中国建设银行股份有限公司都江堰支行，住所地：四川省成都市都江堰市彩虹大道南段15号。 负责人：谭海涛。 委托诉讼代理人：徐乐，男，系支行员工。 原告白绪霞与被告彭建春、第三人成都市住房置业融资担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理，原告白绪霞申请撤回对成都市住房置业融资担保有限公司的起诉，本院经审查予以准许。根据原告白绪霞申请，本院依法准许追加中国建设银行股份有限公司都江堰支行（以下简称建行都江堰支行）作为本案第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，于2020年8月26日通过网上开庭对本案进行了审理。原告白绪霞及其委托诉讼代理人王颂，被告彭建春，第三人建行都江堰支行的委托诉讼代理人徐乐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 白绪霞向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2018年2月11日签订的《房屋买卖合同》有效；2、判令被告协助原告办理房屋所有权登记手续，将房屋过户至原告名下；3、判令第三人在原告代被告清偿了房屋抵押担保债务后，协助办理该房屋的注销抵押登记手续，（具体以代偿金额以第三人系统内实际结清的金额为准）；4、判令被告支付原告代为清偿上述债务的全部款项；5、判令被告向原告支付因违约造成的律师费损失10000元；6、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告之间曾是恋人交往关系，案涉房屋装修是刷的原告的钱，双方交往期间，被告的子女家人多次要求原告写保证书要原告保证百年之后房屋归被告子女，原告出于息事宁人跟被告协商把房屋买了，被告才同意把房屋卖给原告。2018年2月11日，原、被告双方在都江堰市逸居房产中介服务部签订《房屋买卖合同》，约定“彭建春将其名下位于都江堰房屋出售给白绪霞，房屋成交价为500000元，款清交房，双方在卖方取得房产证后办理过户手续”。合同签订当日，原告一次性付清了房款，被告将房屋交付给原告占有使用至今。据了解，被告目前已经取得房产证，原告多次通过电话、微信要求被告办理过户手续，被告却告知该房屋还有抵押贷款未还清，待2024年还完全部贷款后再办理过户手续。根据合同第五条约定，被告保证该房屋无抵押，若发生有关债权债务，由被告负责清理，并承担责任。被告应按约定提前偿还贷款，解除抵押配合原告办理过户，如被告拒绝提前清偿抵押贷款，原告将依法行使涤除权，代偿抵押债务，以消除合同履行障碍。被告拒绝履行合同义务的行为已经严重损害了原告的合法权益，原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法公正裁决。 彭建春辩称，白绪霞对彭建春诉请不成立，都不是事实。彭建春与白绪霞是2016年4月左右在同学群里联系上的，当时是白绪霞加的彭建春，彭建春于2016年9月其回国休假的时候与白绪霞开始正式接触。当时，彭建春与白绪霞都是单身男女，彭建春提出想要买套房子养老，白绪霞同意并说自己有房，决不要彭建春买的房，新房子的地址是白绪霞找的，彭建春去看了后，觉得不错就同意购买，买房子的房款全部都是彭建春出，当时交了首付250000元，剩余部分就用其住房公积金贷款来还（每月大约扣3500元左右，一直扣到2024年10月房款还清为止），这些白绪霞都知情。白绪霞与彭建春交往的过程中，开始白绪霞一直说不要彭建春的房子，彭建春以为白绪霞还可以，不要彭建春财产，交往期间，白绪霞不准公开彭建春与其的关系，也不准彭建春联系亲属，还多次让彭建春发微信警告女儿，让彭建春和女儿断绝关系，这些彭建春都保留有证据。现在看来白绪霞的目的就是想隐秘的交往，已达到霸占其财产的目的。彭建春与白绪霞闹过分手，白绪霞让彭建春给100000元分手费，彭建春给了100000元后，彭建春就搬到女儿家。开发商交了房子以后，彭建春与白绪霞一起去找装饰公司，等装饰公司的方案基本定了以后，彭建春就回工地上班了。从那以后白绪霞就想方设法的说要这套房子，彭建春不同意，房子全部是彭建春买的，白绪霞未出一分钱，最多就是出了三个月装修房子的力，其愿意支付白绪霞辛苦费，白绪霞不干，就拿不装修房子来威胁彭建春，彭建春考虑到大局，就答应把房子装修好了再说（房子的装修费、家电、家具全部都是自己出的），精装新房，白绪霞与彭建春讨价还价，在白绪霞的威胁和多次以死相逼下，最后双方就以500000元的价格说定，至少低于市场价格300000元卖给了白绪霞，房屋中介签买卖合同的地方也是白绪霞找的，白绪霞与房屋中介也是认识的。房屋买卖合同无效，因这是一个不平等的合同。自从彭建春把房子卖给白绪霞后，彭建春一直都在配合白绪霞房子过户的事情，2018年10月左右彭建春回国休假，还主动跟白绪霞联系把要办过户的需要的资料给白绪霞，以便以后房产证能顺利的办下来，彭建春2019年回国休了两次假，期间彭建春去开发商那里问过，开发商说，房产证办下来了，在建设银行，彭建春到银行去问，银行说，证是办下来了，手续办完了就可以拿到。白绪霞急着拿房产证，是今年三月份双方微信聊天时，白绪霞提出的，白绪霞先问自己什么时候回来，彭建春说不知道，现在是疫情阶段，缅甸封锁，回不来，等解禁后才能回来。白绪霞也认可，白绪霞说彭建春回来通知一声一起去把买卖房子的合同网签了，彭建春说可以没有问题。随后，白绪霞就以父母都七、八十岁，希望在死之前，看到房产证能在白绪霞名下为由，让彭建春能不能去把住房贷款的余额提前还清，还清后就能拿房产证。彭建春没有那么多钱一次还清（因为房子卖给白绪霞，自己就没有房子住，就只能买套新房，白绪霞虽付了彭建春500000元，但当时并没有约定这500000元就是还贷的钱，当时约定的是公积金贷款还完办理过户，于是彭建春又买了新房，钱不够等公积金贷款还完办理过户，于是彭建春就买了新房，钱不够还找哥哥姐姐借了几十万，手里没有富余的钱），等公积金贷款还完，彭建春就与白绪霞一起去办过户手续。白绪霞不同意，于是就起诉了彭建春。 建行都江堰支行述称，买卖合同是白绪霞与彭建春之间的合同纠纷，第三人对双方之间的纠纷不发表意见，对贷款部分，如果借款人彭建春提前结清贷款，建行都江堰支行会配合办理结清贷款，如不提前结清贷款，彭建春按期还贷款，建行都江堰支行也接受。 本院经审理认定事实如下：白绪霞与彭建春原系恋人关系。2018年2月11日，彭建春（甲方）与白绪霞（乙方）签订《房屋买卖合同》，案涉条款约定：一、房屋具体情况：1、甲方自愿将坐落在御都豪庭1幢1单元6楼601号房屋（以下简称案涉房屋）出售给乙方。2、房屋建筑面积95.59平米，楼层6楼，用途住宅。乙方对甲方所要出售的房屋做了充分的了解，愿意购买该房产。二、甲、乙双方议定上述房产成交价格为500000元，大写伍拾万元整。三、乙方于2018年2月12日之前分一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。四、甲、乙双方在办理《房屋所有权证》转让过户手续或办理委托公证完毕之后，则甲方应在将上述房屋正式交付给乙方使用。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的《国有土地使用证》一并转让给乙方。甲方并需结清此房的物管、水、电、气、光纤等费用，并按土地转让的有关规定办理《国有土地使用证》转让手续。中介方应协助甲、乙双方办理产权过户手续及该房屋相关事项。五、甲方保证上述房产证权属清楚，无民间借贷、无查封、冻结、抵押、租赁清还，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理、并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿，中介方不承担任何责任。六、违约责任：1、乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途悔约，则双倍退还乙方定金。违约方还应该承担产权回转已缴纳和应缴纳的税费和造成的经济损失。2、如果甲、乙双方任何一方违约，造成合同内容无法履行，则中介方在定金或违约中收取2%作为中介劳务费用。上述房产办理过户手续需缴纳的一切税费由乙方承担。合同末页空白处书写“款清交房，买卖双方在卖方拿到房产证后办理过户手续”，白绪霞、彭建春在书写内容上捺指印。合同尾部“甲方”处彭建春签名捺印，“乙方”处白绪霞签名捺印。同日，白绪霞通过向彭建春账号为51×××72的中国建设银行账户转账支付购房款500000元，彭建春向白绪霞出具了五十万元房款的收条，并将房屋交给白绪霞占有使用。 2019年9月4日，白绪霞与彭建春通过微信协商案涉房屋过户问题，对话内容如下：白绪霞“彭建春，我最近了解到御都豪庭的房子产权证下来了，这个房子有没有办过抵押贷款？如果有尽快去提前还清，我们好约个时间去办理过户手续”。彭建春“问了，银行拿去办抵押贷款去了。不可能提前还清，要2024年才能还清。下次回来问了在说”。白绪霞“可以提前还的，你把剩下的钱给你银行，还清就可以办过户了。我咨询过了。我们买卖合同上有这一条的”。彭建春“房子肯定过户给你，但钱没有，只能按我的贷款协议办，2024年还完”，白绪霞“太久了。那我只有去法院起诉了”。 据2020年8月5日成都个人住房信息系统案涉房屋信息查询记录，案涉房屋基本信息为都江堰市高桥路45号1栋1单元6楼601号住宅，于2016年9月18日商品房合同备案，于2019年5月13日所有权登记在彭建春名下，系单独所有，所有权证书编号为川（2019）都江堰市不动产权第0018668号，建筑面积95.49平方米，建行都江堰支行于2017年7月13日设定了抵押权登记，抵押件号为2019111481F00213，被担保债权数额为230000元。 关于赔偿律师费的诉请，白绪霞提交了委托代理合同及发票，证明其为本案诉讼聘请四川超环律师事务所律师代理支付了律师代理费10000元。 庭审中，彭建春、建行都江堰支行均表示无证据提交。建行都江堰支行明确截至2020年8月26日，案涉房屋的未还本金金额为113294.89元，建行都江堰支行还陈述，抵押权登记应该是2019年办妥的。 另，据都江堰市人民政府于2016年10月18日发布的《关于正式启动不动产统一登记工作的通告》，都江堰市不动产登记中心于2016年11月15日起统一受理不动产登记申请。 以上事实，有白绪霞提交的原告身份信息、被告身份信息、建行都江堰支行企业信息、房屋买卖合同、收条、房屋信息查询记录、建行账户交易明细、微信聊天记录、委托代理合同及发票等证据及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同，案涉房屋系本案房屋买卖合同的标的物。本案当事人的争议焦点为：一、《房屋买卖合同》的效力；二、白绪霞是否可代彭建春提前清偿购房贷款；三、彭建春是否应赔偿白绪霞的律师费损失。 关于争议焦点一，《房屋买卖合同》的效力。彭建春抗辩主张《房屋买卖合同》无效，依据是合同不平等。根据《中华人民共和国合同法》第三条规定“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加于另一方”，本院认为，彭建春与白绪霞曾于2016年9月建立恋人关系，《房屋买卖合同》系二人于2018年2月11日签订，彭建春未提交证据证明其签订《房屋买卖合同》系受胁迫签订，并且按彭建春答辩所述，2018年10月左右彭建春回国休假期间主动跟白绪霞联系把办理过户需要的资料交给白绪霞，2019年两次回国休假期间彭建春到开发商处询问办证进度，实际系积极履行《房屋买卖合同》义务的行为，难以认定订立《房屋买卖合同》系白绪霞将其意志强加于彭建春。故对彭建春的抗辩主张《房屋买卖合同》无效，本院不予支持。《房屋买卖合同》系白绪霞与彭建春的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。 关于争议焦点二，白绪霞是否可代彭建春提前清偿购房贷款。彭建春抗辩称，因为案涉房屋卖给白绪霞，自己无房居住另外购买了新房，当时并没有约定500000元购房款就是还贷的钱，故无钱提前清偿案涉房屋的购房贷款。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”规定，白绪霞购买案涉房屋的目的必然包括对案涉房屋享有登记所有权，白绪霞已于2018年2月11日将《房屋买卖合同》中其作为买受人负有的支付购房款500000元的合同义务履行完毕，彭建春收到该笔款项后无论作何使用，均不能对抗白绪霞要求其履行办理过户登记手续义务的主张，《房屋买卖合同》末页空白处书写的“款清交房，买卖双方在卖方拿到房产证后办理过户手续”系双方根据房屋具体情况进行达成的关于履行交房和办理过户手续义务的合意，但属于对办理过户手续义务履行期限约定不明的条款，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，白绪霞于2019年9月4日通过微信向彭建春提出办理过户手续，即已向彭建春要求履行办理过户手续义务，彭建春所提出待公积金贷款还完办过户手续的意见，实际系对履行期限提出的补充要约，未经白绪霞同意不发生法律效力，且明显超出必要的准备时间，故本院不予支持，考虑到彭建春的工作情况，本院酌定彭建春应在2020年春节前履行办理过户手续，即彭建春履行办理过户登记手续义务的期限已届满。现彭建春履行该义务的障碍是建行都江堰支行享有登记抵押权，彭建春已明确表示其不具有提前清偿购房贷款的经济能力，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”规定，白绪霞请求代彭建春向建行都江堰支行提前清偿购房贷款、彭建春支付白绪霞代为清偿贷款的全部款项，具有事实和法律依据，本院予以支持。 关于争议焦点三，彭建春是否应赔偿白绪霞的律师费损失。本院认为，因律师费并非提起诉讼的必然损失，白绪霞主张彭建春承担律师费损失应当具有合同约定依据。根据《房屋买卖合同》的约定，仅有第五条对彭建春须向白绪霞承担赔偿经济损失的责任进行了约定，但适用情形是“甲方保证上述房产证权属清楚，无民间借贷、无查封、冻结、抵押、租赁清还，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务”，因白绪霞与彭建春在购房期间系恋人关系，白绪霞也陈述案涉房屋装修是刷的自己的钱，白绪霞在签订合同时对案涉房屋系按揭贷款购买必然设定抵押权且当时尚未取得不动产权证书的情况应系明知，彭建春所保证的内容应是案涉房屋除按购房贷款抵押外无民间借贷、无查封、冻结、抵押、租赁清还情形，白绪霞并非因案涉房屋存在购房贷款抵押以外的产权纠纷或债务担保情形而提起本案诉讼，故对白绪霞请求彭建春赔偿其律师费损失，本院不予支持。 另，关于白绪霞代为清偿案涉房屋贷款的具体数额，因购房贷款的剩余未还款项受彭建春按月还款情况影响处于变动中，最终以白绪霞代为清偿时建行都江堰支行出具的金额为准，如白绪霞或彭建春对建行都江堰支行出具的金额有异议，可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条之规定，判决如下： 一、确认原告白绪霞与被告彭建春于2018年2月11日签订的《房屋买卖合同》有效； 二、第三人中国建设银行股份有限公司都江堰支行于原告白绪霞代被告彭建春清偿位于都江堰市房屋的购房贷款之日起十五日内办理抵押权注销登记； 三、被告彭建春于原告白绪霞代为向第三人中国建设银行股份有限公司清偿购房贷款之日起十日内向原告白绪霞支付原告白绪霞已代为清偿的全部款项； 四、被告彭建春于第三人中国建设银行股份有限公司都江堰支行抵押权注销登记之日起三十日内协助原告白绪霞办理位于都江堰市房屋的不动产权转移登记手续； 五、驳回原告白绪霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取4450元，由被告彭建春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  周平 二〇二〇年十一月三日 书记员  何巧