广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初15083号原告（反诉被告）：刘和国，男，1983年10月24日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮南区。委托诉讼代理人：陈嘉媛，广东法全律师事务所律师。委托诉讼代理人：林贵岳，广东法全律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市振梁房地产有限公司，住所地广州市白云区黄石街润云路129号。法定代表人：毛文斌。委托诉讼代理人：胡厚财，广东翰锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹江，广东翰锐律师事务所律师。原告刘和国（反诉被告，以下简称原告）与被告广州市振梁房地产有限公司（反诉原告，以下简称被告振梁公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月28日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员刘笛独任审理。原告刘和国的委托代理人陈嘉媛、林贵岳，被告振梁公司的委托诉讼代理人胡厚财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘和国向本院提出诉讼请求：一、判令确认我与被告签订的《天奕花园认购协议书》已于2020年5月14日解除；二、判令被告返还我已支付的楼款3238553.36元和资金占用利息（利息计算方式：以3238553.36元为本金，自2020年5月18日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际清偿之日止，暂计至立案之日为2391.24元）；三、判令被告返还我支付的律师费2800元和权证登记费80元；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：我于2019年10月17日前往振梁公司楼盘销售处看房。在告知售楼人员自己为非广州市户籍、在广州市连续购买社保未满5年且名下已有一套住宅后，振梁公司销售人员告知我是可以具备购房资格的，建议我继续缴纳社保取得购房资格。双方于2019年10月17日签订了第一份《天奕花园认购协议书》，约定我向振梁公司认购位于广州市白云区白云新城云城西路的天奕花园一期5座1202房物业，建筑面积187.77平方米，房屋折后总价16086139元，并于当天支付了定金500000元。10月24日，双方签订了第二份《天奕花园认购协议书》，约定甲方购房款分6期支付，并于当天支付了第一期房款尾款1110223元、第二期楼款1608614元、房屋维修基金19716.36元，并支付律师费2800元和权证登记费80元。后我发现，根据《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，因我于2011年已在广州市购买了一套住宅，即使我缴纳社保满五年，亦不具备购房资格。故我与振梁公司签订的《天奕花园认购协议书》无法履行，故我书面通知振梁公司要求解除合同，并要求振梁公司退还费用。我认为，由于振梁公司销售存在诱导行为，且在签订合同时未核实我是否具备购房资格，违法相关法律法规，是导致合同无法履行的根本原因，故请求法院支持我的全部诉讼请求。对被告振梁公司的反诉请求，原告刘和国辩称，不同意被告全部反诉请求，理由如下：一、被告作为专业房地产开发公司对商品房销售的相关限购政策更为了解，应严格按照政策审查购房人的购房条件。我是基于对被告销售人员的信任才签署了相关购房材料，被告在明知我不具备购房资格的情况下，不当与我签署认购协议，而且综合被告所提交的证据材料可知，所有文件签署时间均为同一天，也可以反映出被告在明知我不具备广州购房资格且即便缴纳社保满五年仍不具备购房资格的情况下，未作提示和审核义务，隐瞒合同无法履行的事实，可见被告主观上存在恶意。二、我系受被告销售人员的诱导才签署了认购协议并支付了购房款，所引起的责任应当由被告承担。我并非广州户籍，且名下已有一套房产，不存在被告销售人员所述的继续缴纳社保满五年即可购买案涉房产的资格。且被告的现场驻场律师也未就此向我披露存在的风险。三、《广州市商品房买卖合同》并未成立，我要求解除认购协议书是符合客观事实的。本案中，我签署合同后，被告实际并未对《广州市商品房买卖合同》进行盖章确认，至今我也未收到被告盖章确认的商品房买卖合同，可见合同并未成立。被告也明知该合同客观上是无法履行的。被告提交的有盖章的合同是在本案起诉之后，被告第一次提交的证据中并无该份有盖章的合同，因此被告不得根据未成立的合同要求我承担违约责任。四、认购协议书的签署是基于被告销售人员的诱导和我对驻场律师的信任，结合本案中被告提交的承诺函关于延期至2020年10月24日办理网签的内容也可以看出被告存在上述误导。综上，认购协议书客观上无法履行，解除认购协议书并不能归责于我，故应驳回被告的全部反诉请求。被告振梁公司辩称：一、原告明知其不具备购房资格却仍认购涉案房屋，签订了《天奕花园认购协议书》，书面承诺继续缴纳社保并于2021年10月24日前取得购房资格，是其基于审慎自主考虑后的真实意思表示，其应按照承诺承担违约责任。刘和国主张销售人员诱导其购房缺乏证据、与事实不符。二、政府限购政策影响房屋买卖合同的履行，而不影响合同效力，原告已承诺会在2021年10月24日前取得购房资格以消除履行合同的障碍，若届时不能取得购房资格其应承担违约责任。三、目前的限购政策并不对刘和国履行支付房款义务构成障碍，刘和国未按照约定付款已构成违约，我方有权要求刘和国支付违约金。为此，我司现提出如下反诉请求：1.判令原告向我司支付逾期付款违约金32976.59元（以原告应付未付款1608614元为基数按每日0.05%，自2020年4月25日起计算至合同解除之日即2020年6月5日止）；2.判令原告向被告支付合同解除违约金3217227.8元（按合同的总价款20%计算）；3、原告承担本案的诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月17日，刘和国（乙方、买方）、振梁公司（甲方、卖方）签订了《天奕花园认购协议书》，约定刘和国向振梁公司认购位于广州市白云区白云新城云城西路的天奕花园5座1202房物业，建筑面积187.77平方米，房屋折后总价16086139元。第一期楼款认购价的10%，其中500000元定金须于签署本认购书时付清；第二期楼款认购价的10%须于2019年12月30日前付清；第三期楼款认购价的10%须于2020年3月30日前付清；第四期楼款认购价的20%须于2020年9月30日前付清；第五期楼款认购价的20%须于2021年3月30日前付清；第六期楼款认购价的30%须于2021年9月30日付清；乙方须于本认购书签署之日起4个自然日内即2019年10月21日前携带认购书、购房资格等文件与甲方签署该房屋的购房合同，购房合同生效后本认购书自动终止；因政府主管部门限价、限售等原因，乙方同意在购房合同签署后暂不办理合同网上签约及房屋预告登记等手续，待相关政策解除后再行办理；等等。同年10月24日，双方签订了第二份《天奕花园认购协议书》。该认购书约定刘和国向振梁公司认购白云天奕项目-一期-5号楼-1-GZBYTY-5-1202物业，建筑面积187.7749平方米，房屋折后总价16086139元。付款方式为分期付款，第一期楼款1610223元（其中包括定金500000元）于10月24日当天支付，第二、三期楼款1608614元须于2020年1月30日、4月30日前付清，第四、五期楼款3217228元须于2020年10月30日、2021年4月30日前付清，第六期楼款4824232元须于2021年10月30日前付清。乙方须于本认购书签署之日起7个自然日内即2019年10月30日前携带认购书、购房资格等文件与甲方签署该房屋的购房合同，购房合同生效后本认购书自动终止；因政府主管部门限价、限售等原因，乙方同意在购房合同签署后暂不办理合同网上签约及房屋预告登记等手续，待相关政策解除后再行办理；等等。同日，刘和国向振梁公司支付了定金500000元、房款1110223元，向广东华之杰律师事务所支付律师费2800元及权证登记费80元。同日，刘和国签署了《广州市商品房买卖合同》（预售）。该合同说明第9条载明，合同双方当事人签订本合同后，乙方（买方）至少持有1份已生效的合同。该合同记载该商品房以套出售，总金额16086139元。第一期1610233元自本预售合同网上签订之日起0日内支付；第二期1608614元在2020年1月24日前支付；第三期1608614元在2020年4月24日前支付；第四期3217228元在2020年10月24日前支付；第五期3217228元在2021年4月24日前支付；第六期4824232元在2021年10月24日前支付。该合同还约定了原告逾期支付房款的违约责任；甲方应在2021年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。乙方要求解除合同的，应按照该商品房总价款的10%向乙方支付违约金。该合同作为被告于2020年7月3日向本院提交的证据副本中无被告公司加盖公章，被告陈述其是在原告签名后一周内补盖公章，并于2020年7月9日开庭时当庭向本院提交加盖公章的合同复印件。同日，原告向被告出具《承诺书》，内容为：一、本人鉴于自身原因，申请并确认双方暂不办理网签手续、预告登记手续及预售商品房抵押登记手续；二、本人愿意先行支付该房产全部首付款，同时承诺在2021年10月24日前解决自身问题并到贵司指定地点办理网签等手续；三、如本人未能在上述承诺时限届满前解决自身问题并办妥网签等手续，本人同意贵司有权解除双反签署的与该房产有关的文件（如有），将该房产出售给他人，同时本人愿承担该房产总房款20%的违约金；四、本承诺书内容与双方签署的其他文件不一致的，以本承诺书为准。同日，原告向被告出具《完全履约承诺函》，承诺确保在2021年10月24日前取得购房资格，并在该日前将房屋价款全部支付给被告。如前述两项任一项逾期，同意每日按该房屋总房价款的万分之五向被告支付违约金，逾期超过30日，被告可解除合同，且原告按房屋总价款的20%承担违约责任。该完全履约承诺函还承诺原告按照买卖合同及承诺文件约定履行，如因违反买卖合同及承诺文件约定的，原告同意按相关约定承担违约责任。2020年1月19日，刘和国向振梁公司支付了第二期房款1608614元和房屋维修基金19716.36元。2020年4月30日，振梁公司向刘和国邮寄《关于尽快缴纳购房款的敦促函》，要求刘和国于2020年4月24日前支付第二期房款1608614元。根据快递妥投记录显示，刘和国于2020年5月1日收到该函。2020年5月，刘和国向振梁公司邮寄《关于解除协议书的告知函》，要求：1.即日解除双方于2019年10月24日签订的《天奕花园认购协议书》；2.振梁公司收到函3日内，退还刘和国已付款项3238553.36元；3.振梁公司按银行同期贷款利率向刘和国支付利息；4.振梁公司代为退还律师费2800元。被告确认于5月14日收到该告知函。2020年6月4日，振梁公司向刘和国邮寄《解除合同通知书》，要求解除购房合同等全部相关合同协议文件，并要求刘和国自逾期付款之日起支付违约金及相当于合同总金额20%的违约金。根据快递妥投记录显示，刘和国于2020年6月5日收到该函。刘和国于2020年5月28日提起本案诉讼。诉讼中，刘和国于2020年6月16日向本院申请财产保全，申请查封、冻结被告名下价值3243824.6元的财产，本院于同年6月17日作出（2020）粤0111民初15083号《民事裁定书》，裁定查封、冻结被告广州市振梁房地产有限公司名下价值为3243824.6元的财产。同年6月29日被告在中国建设银行股份有限公司广州万松园支行账户内的3243824.6元被冻结，冻结期限自2020年6月29日至2021年6月29日。本院认为：原、被告双方于2019年10月17日、10月24日先后签订了两份《天奕花园认购协议书》，结合协议内容和实际履行情况，本院认定双方的履约依据是10月24日签订的《天奕花园认购协议书》。此份认购协议书是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。刘和国关于解除上述协议书的通知已于2020年5月14日到达振梁公司，振梁公司对解除双方房屋买卖合同关系并无异议，故刘和国要求确认双方签订的《天奕花园认购协议书》已于2020年5月14日解除的诉讼请求有据，本院予以支持。关于刘和国于2019年10月24日签署的《广州市商品房买卖合同》（预售）的效力问题。振梁公司陈述该合同为刘和国签名后一周内已补盖公章但并未提供证据予以证实，且振梁公司于2020年7月3日向本院提交证据副本时该合同尚未加盖公章，直至7月9日开庭时方向本院及刘和国出示加盖公章的合同，振梁公司未提供证据证实其于7月9日前已将加盖公章的合同送达刘和国，其应承担举证不能的不利后果。故刘和国于合同中签名的行为构成要约，其在2020年5月28日起诉振梁公司要求解除认购协议并退还房款的意思表示应视为撤回要约，双方实际履行亦非依据该份合同，故振梁公司在此后向刘和国出示已加盖公章合同的行为不应视为合同成立。同理，刘和国出具的《完全履约承诺函》作为履行上述合同后续事宜的承诺实为买卖合同的一部分，亦未成立。振梁公司依据买卖合同及完全履约承诺要求刘和国支付逾期支付房款违约金的反诉请求，本院不予支持。关于双方对解除《天奕花园认购协议书》是否存在过错的问题。刘和国在签订房屋认购协议时，明知自身未缴纳社保满5年及在广州市已有一套住房，自己不具备广州市购房资格的情况下，仍同意签订购房协议，并承诺于2021年10月24日前解决自身购房资格问题，但其在支付了两期房款后反悔，其对解除认购协议存在过错。现认购协议已解除，根据合同解除后相互返还的原则，振梁公司应将收取的购房款3238553.36元（包括定金500000元、第一期购房款1110223元、维修基金19716.36元、第二期购房款1608614元）退还刘和国。刘和国主张振梁公司销售人员存在诱导行为，但未提供相应证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，且其对合同解除存在过错，故其要求振梁公司计付资金占用利息、支付律师费2800元及权证登记费80元的诉讼请求依据不足，本院均不予支持。关于振梁公司对于协议解除是否存在过错的问题。（一）振梁公司作为专业的房地产公司，从其提供的认购协议、承诺文件约定的内容来看，其对本市的住房限购政策是清楚知晓的，其应知刘和国非本市户籍居民，即便缴纳社保满5年仍因已有一套广州市房屋而无法取得购房资格，在此情况下其仍与刘和国签订认购协议，并在第二份认购协议书中约定分六期付款，第六期购房款结清时间与刘和国在广州连续缴纳社保满五年的时间大致一致，振梁公司将涉案房屋出售给不具备购房资格的刘和国，欲待其取得购房资格后再办理相关手续，其行为亦是规避限购政策、导致交易风险提高的重要原因，故振梁公司对于协议解除亦存在过错。（二）虽刘和国承诺如不能在2021年10月24日前取得购房资格将承担相当于总房款20%的违约责任，但根据广州市住房限购政策的规定，即便在该期间刘和国缴纳社保满5年，其亦因已有一套房屋而在限购范围内，振梁公司未举证证实其已就这一点向刘和国尽到提示义务，2021年10月24日即便刘和国已缴纳社保满五年，其能否实际取得购房资格、办理预告登记等手续均存在极大不确定性，如前所述，振梁公司对此情况应有充分预判。综上，振梁公司在对合同极有可能无法履行已有预见且其对合同解除存在过错的情况下，仅依据承诺书要求刘和国承担相当于总合同20%违约金的反诉请求理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第三十五条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认刘和国与广州市振梁房地产有限公司签订的《天奕花园认购协议书》已于2020年5月14日解除；二、自本判决生效之日起五日内，广州市振梁房地产有限公司向刘和国返还购房款3238553.36元；三、驳回刘和国的其他诉讼请求；四、驳回广州市振梁房地产有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费32750.6元，由刘和国负担53.2元，由广州市振梁房地产有限公司负担32697.4元；本案反诉受理费16400.82元，由广州市振梁房地产有限公司负担；财产保全费5000元，由广州市振梁房地产有限公司负担。由广州市振梁房地产有限公司负担的本诉受理费和财产保全费于本判决生效之日起三日内迳付刘和国。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二〇年十一月十七日书记员 傅奎显