广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初25627号原告：杨**，女，1975年4月8日出生，住广东省深圳市*************，公民身份证号码为*************。委托代理人：谢冰，系广东商达律师事务所律师。被告：东莞市星城绿湖风景房地产有限公司，住所地：东莞市***********。法定代表人：陈某1。委托代理人：刘权德、聂金旺，分别系广东瑞轩律师事务所律师、实习律师。原告杨**与被告东莞市星城绿湖风景房地产有限公司（以下简称“星城公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林永雄适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨**及其委托诉讼代理人谢冰，被告委托代理人刘权德、聂金旺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨**诉请判令：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告向原告返还已付购房款1183000元，并支付自2017年11月26日起至2019年8月20日按中国人民银行同期贷款基准利率标准，自2019年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布贷款利息计算付清之日止的利息；3、被告向原告赔偿损失共计45161.6元（其中维修基金2712.5元、契税印花税34391.5元、律师收费4412元、物业管理费3645.6元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月12日，被告以公寓的名义向原告推销东莞市××××××××××××××××商业、办公楼1单元办公室202号房，并对原告宣传案涉房屋的居住功能，承诺后期交房时会按照样板间标准赠送房屋精装修，原告在被告的“居住公寓”推销误导之下与被告签订了签约确认单。2017年8月15日，原告在被告的“饥饿营销”的氛围下就案涉房屋与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买案涉房屋，被告仅翻到签名处让原告签名，并同时要求原告与被告指定的账户收款人林振斌签订《借款协议》，协议内容为原告向林振斌借款230000元用于装修，实际该笔款项为首付款，加上原告向被告支付的370105元，原告已完成支付首期款的义务。后原告与银行签订贷款合同，支付了购房尾款。2019年4月1日，原告应被告通知前往收楼，完成收楼手续后，被告才将盖好章的《商品房买卖合同（预售）》交给原告。此时，原告发现合同载明的房屋规划用途为办公室。后2019年10月31日，原告取得房产证时才明确知晓案涉房屋的土地用途为办公室用途，明确了被告宣传时隐瞒了房屋真实性质，虚假宣传该房屋为居住公寓用途。原告认为，被告在明知案涉房屋属于办公室用房的情况下，隐瞒该房屋性质，将案涉房屋以具有居住用途的公寓的形式向原告推销、宣传，欺骗原告，使原告陷入误解，使原告认为其所购买的案涉房屋系能用于生活居住的公寓，全然不知案涉房屋原来是办公性质的房屋，使原告购买案涉房屋用作公寓的居住目的落空。综上，被告虚假宣传，隐瞒案涉房屋真实用途，构成欺诈销售，严重损害原告的财产权益，依法应当承担赔偿责任。被告星城公司辩称，被告未实施任何虚假广告宣传及欺骗原告的行为，且双方签订的商品房买卖合同，是由双方在平等、自愿、协商一致的基础上共同签订的，合法有效。此外，案涉房屋基本满足业主居住的目的，并非是原告所说的无法实现，在不存在任何约定或法定解除事由的情况，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不应予以支持，请求法院驳回原告对被告的全部诉讼请求。具体理由如下：一、双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是合法有效的。该合同是依据法律规定，由双方在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立的，依法在房产交易管理部门进行了备案，内容和程序上均符合法律规定，应当认定为合法有效，对双方均有约束力。二、原告要求解除合同，并退还全部购房款，以及该购房款的利息，没有合同的约定，也没有法律的规定，应当依法驳回。解除权是特定的民事法律关系，依法行使解除权必须有法定或者约定的解除理由。原告现主张依据《合同法》第九十四条第四款的法定解除事由，认为被告虚假宣传将办公室包装成住宅公寓出售给原告，导致原告购买住宅公寓的目的无法实现。被告认为，该合同的合同目的在于原告通过购买房屋以获得房屋的所有权，而原告诉称的全部理由均对合同目的的实现没有任何影响。此外，案涉房屋所在的5号楼，共计815户，现已收楼的有803户，已入住的有612户，收楼率已超过98%，入住率也超过七成，由此可见，案涉房屋并不存在任何影响合同目的的实现的因素。原告所谓的无法实现其购买住宅公寓的目的，完全是一种个人主观动机，是没有任何事实依据的，因此，被告以此为由要求解除合同不符合法律的规定。三、原告从2017年8月15日签订《商品房买卖合同》自始至终均明知案涉商品房商业办公性质，双方合同依法成立，被告不存在通过虚假宣传欺瞒原告购买案涉房屋的情形。案涉合同约定项目建设依据、商品房销售依据及所购商品房基本情况，明确约定土地用途、使用用途等，不存在隐瞒项目土地性质、房屋用途的欺诈情形，原告以被告虚假宣传为由要求解除商品房买卖合同，缺乏事实依据。双方签署的买卖合同条款及附图已经载明案涉房屋是坐落于寮步镇的办公室，原告应当知晓该房屋性质与用途。原告具备完全民事行为能力，对涉及自身重大利益的房屋买卖事项应持谨慎态度查看合同内容。合同中多处表明原告所购的房屋用途为办公室，原告在明知的情况下仍自愿选择订立合同，表明原告是知情、认可的。现原告宣称直到2019年才知晓案涉房屋的规划用途为办公室，进而认为原告虚假宣传，导致原告无法实现其购买住宅公寓的目的，这是不符合事实根据的。四、原告单方面所称的公寓宣传并非双方买卖合同约定内容。退一步而言，假设原告具有解除权，其解除权也已经超过了合理期限。首先，对于原告所称的公寓宣传情况，仅为要约邀请，不可作为双方买卖合同约定的内容。在广告宣传单中，皆有载明“一切图文、规划设计均以政府批准文件为准”、“本布局图仅为结构功能布局示意，相同户型因楼栋、楼层和单元的不同，局部细节及面积可能有所不同，实际交付结果以双方签署的商品房买卖合同为准”等。以上内容均可表明原告所称的公寓宣传仅为要约邀请，不可作为买卖合同的内容。其次，原告在2017年8月15日便已经签署了买卖合同，早已明知所购商品房为商业办公性质以及合同各项具体内容。合同签订后，原告手中也一直持有该合同，可随时对合同进行深入了解进而提出疑问，但原告长期以来从未有过任何异议表示。依据合同法第九十五条的规定，以及商品房买卖合同纠纷司法解释第十五条的规定，原告在签订合同并知晓其购买的案涉房屋性质为办公室起已过去三年多，解除权显然已超过一个合理期限。如允许解除权在过长的期限内行驶，动辄废止既有的合同关系，恢复原状，则破坏现存法律秩序，不利于交易稳定，更有失公平正义。为此，原告自合同签订之日起三年内也没有行使解除权，解除权理应消灭，合同对当事人具有约束力。五、原告诉讼请求第一项不成立，故后续第二、三、四、五、六项诉讼请求也不成立。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2017年8月12日，原告签署《[星城翠珑湾]签约确认单（公寓按揭）》，该确认单的销售员处、销售经理处、开发商确认处、财务处还有其他手写签名。该确认单记载：原告购买5-1-202号房，签约价格1183000元，首付款593000元，贷款590000元，其中开发商借2成即230000元。2017年8月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：1、被告将东莞市××××××××××××××××商业、办公楼1单元办公室202×房屋出售给原告，总价款1183000元，该商品房项目建设工程规划许可证号为建字第2015-14-1091×。2、附件一的房屋分层分户图载明：房屋座落于东莞市××××××××××××××××商业、办公楼，单元号为1单元，房号为“办公室202”，户型图上标记为“办公室”，该分户图有原告的签名及指纹捺印。3、附件一的建设工程规划方案总平面图载明：××楼为商业办公楼，该总平面图有原告的签名及指纹捺印。2017年8月15日，原告与案外人林振斌签订《借款协议》，约定原告向林振斌借款230000元，用于装修东莞市××××××××××××××××商业、办公楼1单元办公室202号房屋，借款期限为2017年8月15日至2019年4月，借款分19期等额免息还款，每月5日前还12100元，还清所有借款才能收楼。2017年8月15日，原告向被告支付了首期款593000元，该款包含原告向林振斌的借款230000元。2017年8月23日，原告缴交住宅专项维修资金2712.5元，维修资金收据记载住宅地址为：东莞市××××××××××××××××商业、办公楼1单元办公室202。2017年9月1日，原告杨**（借款人、抵押人）、被告星城公司（保证人）及第三人工商银行寮步支行（贷款人）共同签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：1、第三人向原告发放个人商用房贷款590000元，用于购买东莞市××××××××××××××××商业、办公楼1单元办公室202号，贷款直接发放至被告银行账户。2、连带责任保证人为被告，抵押物为东莞市××××××××××××××××商业、办公楼1单元办公室202号房屋。2017年9月1日，工商银行寮步支行发放原告的贷款590000元至被告账户。2017年9月27日，原告缴交印花税、契税共计34391.5元，税收缴款书记载房屋座落位置：东莞市××××××××××××××××商业、办公楼1单元办公室202。2017年11月25日，被告向原告出具增值税发票，发票记载货物或应税、服务名称为：东莞市××××××××××××××××商业、办公楼1单元办公室202。2019年7月22日，国税总局寮步分局向原告出具《广东省东莞市房地产办证证明》，证明书记载房屋地址为：东莞市××××××××××××××××商业、办公楼1单元办公室202。2019年10月31日，东莞市××××××××××××××××商业、办公楼1单元办公室202登记于原告名下，不动产权证号为粤（2019）东莞不动产权第0372823号。原告提交了主张日期为2020年6月15日的录音，主张是其在星城翠珑湾客户资料室与被告办事员“廖”及“李康”的谈话录音，“廖”在录音中称5栋的可以办证了，不需要单独收费。原告提交了主张日期为2020年6月15日的通话录音，主张是其与被告销售“李小莉”的通话录音，“李小莉”在录音中称成都的公寓不能入户，东莞这边能否入户要原告自己去了解下。原告提交了主张日期为2020年9月20日的谈话录音，主张是其在星城翠珑湾销售现场与被告销售人员“张峻昊”的谈话录音，“张峻昊”在录音中称5栋是公寓，通天然气，已经卖完，交付标准包括装修、空调等。原告提交了主张日期为2020年9月21日的通话录音，主张是其与“苏正城”的通话录音，“苏正城”是2017年推荐玉珑湾楼盘销售，参与合同全程过程，“苏正城”在录音中称深圳的商办性质房屋或商务性质的房屋被开发商统一称呼为公寓，并以此宣传来卖，宣传的是公寓，因此大家都觉得是公寓。原告提交了东莞阳光网问政平台网页截图，显示：1、自然资源局2019年9月23日回复网友提问，称星城玉珑湾5号商业、办公楼于2015年9月办理了建设工程规划许可证，首层使用功能为商业及公共服务设施配套用房，2-21层为办公室，该建筑已于2017年11月通过规划条件核实。2、自然资源局2019年9月29日回复网友提问，称星城玉珑湾4期5号楼的项目名称为星城玉珑湾5号商业、办公楼，已取得建设工程规划许可证，该建筑主要功能为商业、办公及公共服务设施配套用房，不包含居住功能。3、住房和城乡建设局2019年10月30日回复网友询问，称星城玉珑湾5号商业、办公楼的规划用途为办公室。被告提交了建设工程规划许可证及附件（复印件）、竣工验收备案证书（原件），显示：1、建字第2015-14-1091号建设工程规划许可证及附件记载星城玉珑湾5号商业、办公楼已许可建设，功能为商业、办公。2、建备证字第441××××××××××××006号竣工验收备案证书记载星城玉珑湾5号商业、办公楼已竣工验收合格。原告确认签合同之前看过一次样板房。原告主张：1、被告作为地产开发商，以公寓名义销售实际使用用途为办公室的房产，其隐瞒房屋的真实产权性质，销售时制造销售公寓的假象，其在样板房公寓户型图宣传彩页都有明显的主卧、次卧、餐厅、阳台、厨房等能实现居住目的的标识，被告陈述东莞及全国各地均以公寓售卖实际为办公用途的房屋是不合理的，因公寓与办公室分别是不同使用目的的房屋种类，常人一看便能知晓被告销售的房屋是公寓并非是办公室。被告不仅在2017年销售该房屋时以完全能实现居住功能的公寓进行销售，且至今仍以公寓进行宣传，其样板间及现楼均有主卧、次卧、餐厅、阳台、厨房。在东莞市阳光问政平台及其他消费投诉平台有众多业主在寻求帮助，已得到政府部门的官方回复，明确了案涉房屋的功能是办公楼，不包含居住功能。而东莞市住房和城乡规划局及房管局2017年10月20日发布了关于加强商业办公楼建筑项目管理的通知，明确规定对于规划用途为商业办公类建筑，开发企业及中介机构不得以任何方式宣传房屋可用于居住。综上，被告以公寓的名义销售案涉房产，对外宣传的公寓噱头对原告的购买行为产生重大影响。被告通过虚假宣传签订签约确认单及使用饥饿营销的手段实施层层误导，加深原告的错误认识，导致原告做出错误的意思表示，其行为符合最高院关于欺诈的认定标准。2、被告售房宣传中做出的案涉房产使用用途为公寓及相关配套设施的承诺应当载入双方的商品房买卖合同中，但被告在签订合同时，未履行相关的诚实信用向原告如实告知案涉房屋的真实用途，现房屋的房产证已经办理完毕，规划为办公室，导致原告的合同目的无法实现。原告有权解除与被告的合同。以上事实，有原告提交的星城翠珑湾签约确认单（公寓按揭）、原告与开发商办事员的对话录音及文字稿、商品房买卖合同（预售）、借款协议、个人交易明细、收据、原告与翠珑湾销售李小莉的对话录音及文字稿、个人购房借款/担保合同、贷款单据、住宅专项维修资金专用收据、税收缴款书、广东增值税发票、东莞市房地产办证证明、不动产权证书、东莞市置荟星城物业服务有限公司收据、宣传图、翠珑湾业务手册、原告公司出具的工作证明、东莞市商品房住宅使用说明书、管道天然气供气合同、4期公寓咨询阳光热线问政平台网页、焦点新闻中国质量万**行、广东省东莞市领导留言板网页、罗湖公正处发票、楼盘销售现场取证活动的被告提供的户型图、楼盘销售现场取证视频及文字、苏正城谈话录音视频1及文字、苏正城谈话录音视频2及文字；有被告提交的竣工验收备案证书（原件）、建设工程规划许可证及附件（复印件），以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，依法应确认合法有效，双方均应履行合同义务，一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应承担相应的违约责任。原告主张被告将办公室包装成住宅公寓，虚假宣传，导致原告购买住宅公寓的目的无法实现，因此诉请解除合同。本院认为，首先，《商品房买卖合同（预售）》明确记载房屋所在地址是东莞市××××××××××××××××商业、办公楼1单元办公室202×，原告签名及捺印确认的附图《房屋分层分户图》载明房屋座落于东莞市××××××××××××××××商业、办公楼1单元办公室202，户型图上标记为“办公室”，原告作为具备民事行为能力的成年人，其签名之时，从该地址及图纸上理应清楚案涉房产的规划用途系办公室。其次，被告将规划为办公室的房屋按居住标准装修成样板房对外展示，原告在签署合同之前已经看过样板房，说明原告已然清楚案涉房屋的改建、装修情况，原告在签署商品房买卖合同时未对房屋性质、装修提出异议，应视为原告默认同意被告按样板房的装修状态交付案涉办公室给原告。最后，维修资金收据、税收缴款书、增值税发票等票据及个人购房借款/担保合同均记载房屋地址为东莞市××××××××××××××××商业、办公楼1单元办公室202，原告手持上述票据及合同，理应清楚该地址所记载的房屋性质，原告在收到上述票据及合同后，并未在合理期限内就房屋性质向被告提出异议。综上所述，本院认为原告在签署商品房买卖合同时已然清楚案涉房屋性质及交付时的装修状态，其现主张被告虚假宣传及无法实现合同目的没有事实和法律依据，故对原告诉请解除合同、返还购房款、赔偿损失等的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告杨**的全部诉讼请求。本案案件受理费7926.73元，原告已预交，由原告负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 林永雄二〇二〇年十一月二十日法官助理 刘敏玲书 记 员 林晓玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。