山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初7795号原告：山东省即墨市水产供销公司，住所地青岛市即墨区鹤山路512号。组织机构代码证：16394611-6。送达地址：青岛市即墨区烟青路633号玺公馆2号楼2单元/青岛市即墨区鹤山路512号。法定代表人：郭振峦，破产清算组组长。委托诉讼代理人：姜雷鸣，山东文鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜一林，山东文鼎律师事务所律师。被告：陈本亮，男，1962年5月8日出生，汉族，青岛市即墨区，送达地址：青岛市即墨区宝龙广场A区20楼2001室。委托诉讼代理人：于永刚，山东森扬律师事务所律师。第三人：董明营，男，1963年1月19日出生，汉族，住青岛市即墨区，送达地址：青岛市即墨区宝龙广场A区20楼2001室。第三人：兰克信，男，1964年10月11日出生，汉族，住青岛市即墨区，送达地址：青岛市即墨区宝龙广场A区20楼2001室。两第三人委托诉讼代理人：于永刚，山东森扬律师事务所律师。原告山东省即墨市水产供销公司（下简称水产公司）与被告陈本亮土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，第三人董明营、兰克信以案件的处理结果与其具有利害关系为由，申请参与诉讼，本院予以准许。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告水产公司的委托诉讼代理人姜一林、姜雷鸣、被告陈本亮及第三人董明营、兰克信的共同委托诉讼代理人于永刚及第三人董明营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告水产公司向本院提出诉讼请求：请求判决确认原告与被告陈本亮于2003年5月22日签订的《租赁合同》解除并责令被告陈本亮将《租赁合同》项下房屋等全部租赁物返还原告山东省即墨市水产供销公司，诉讼费由被告陈本亮承担。庭审中原告明确诉讼请求为：确认原告与被告陈本亮于2003年5月22日签订的《租赁合同》解除，被告与第三人返还租赁物。事实和理由：2003年5月22日，山东省即墨市水产供销公司将丁戈庄港口土地连同地上附着物对外出租，陈本亮依据租赁合同至今占用租赁物。2016年2月19日，即墨市人民法院裁定宣告山东省即墨市水产供销公司破产还债。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。现请求法院秉公处理，判如所请。被告陈本亮辩称，原告所诉被告主体不适格，该合同已于2011年7月29日转给王节昌；依法成立的合同应当得到保护，不应当解除，要求继续履行；合同涉案土地系政府划拨土地，不属于破产企业财产，原告无权独立处分；该案纠纷因涉及国有划拨土地及其地上建筑物的权属争议，只能由人民政府处理，不属法院民事案件审理范围。第三人董明营、兰克信称，1、第三人依法依约取得山东省即墨市水产供销公司太平港水产站丁戈庄港口土地及房屋的经营使用权，并交纳了全部租赁费，履行了合同约定的义务。本着鼓励交易的原则及维护第三人合法权利的原则，原告要求确认《租赁合同》解除的诉讼请求侵犯了第三人的合法权益；2、本案涉案土地系政府划拨土地，不属于破产企业财产，原告无权收回租赁的土地及地上建筑物。3、第三人投入了大量资金进行建造，并在土地上建造育苗场、沙滤池、锅炉房、值班室、人工宿舍、办公室等，投资达291.84万元，还支付租赁费96万元，正常营业支出费用等。目前第三人海产品养殖正常有序的运营，生产效益很好。因此租赁土地的地上建筑物系第三人投资所建，其所有权归第三人所有，原告无权收回地上属于第三人所有的建筑物。因此，应驳回原告诉求，继续履行合同。经审理查明，原告水产公司（甲方）与被告（乙方）陈本亮于2003年5月22日签订房屋租赁合同，原告将原即墨市水产供销公司太平港水产站丁戈庄港口（土地证号即国用(1990)字第915号，土地面积2181.37平米，地上建筑面积886.38平米）租给陈本亮使用，约定：租赁期二十年，自二00三年十月一日到二0二三年九月三十日止；租赁费柒万元，合同签订时一次付清；乙方租赁后只有使用自主权，没有变卖、抵押的权利；合同还约定了其他事项。合同签订后，被告支付租金7万元，原告将上述土地及房屋交付陈本亮使用。2011年7月29日，陈本亮与案外人王节昌签订房屋租赁合同，陈本亮将租赁水产公司的土地及房屋全部转租给王节昌，双方约定：陈本亮将租赁即墨市水产供销公司太平港水产站丁戈庄港口租给王节昌使用，王节昌享受陈本亮与水产供销公司于2003年5月22日签订的房屋租赁合同的全部条款；本合同签订日之前此房屋的所有债权债务与乙方无关；转让费共计80万元人民币。2011年7月30日，王节昌（甲方）又与第三人董明营、兰克信（乙方）签订房屋租赁合同，将上述土地及房屋再次转租，合同内容为：王节昌将租赁陈本亮与水产供销公司房屋租赁给董明营、兰克信使用，董明营、兰克信享受陈本亮所签订的原合同的全部条款；转让费共计96万元人民币；本合同签订日之前此房屋的所有债权债务与乙方无关。现董明营、兰克信称其投入了大量资金建造育苗场、沙滤池、锅炉房、值班室、人工宿舍、办公室等，投资达291.84元，同时还支付了租赁费96万元。原告水产公司称对涉案土地及地上建筑物被转租的事实不知情，亦不予认可。2015年6月26日，原告水产公司以公司严重亏损，无力清偿到期债务为由，向我院申请破产还债，我院经审查后于2015年8月7日裁定受理原告的破产申请，2016年2月19日依法作出（2015）即破字第1-2号民事裁定书宣告其破产并依法组成破产清算工作组进行清算。2017年4月1日，清算组向陈本亮发出收回出租土地房屋的通知。陈本亮于2017年4月6日向水产公司破产管理人提出书面异议，称：1、其在承租的院内进行基础设施，总计投资约400余万元，该基础设施建设及投资建设的建筑物均归陈本亮所有；2、根据合同约定，陈本亮对该基础设施建设及投资建设的建筑物享有优先受偿权；3、其在养殖棚进行中国对虾养殖，现投资20余万元，如解除合同也应优先赔偿。因此，不同意腾出房屋土地。2017年7月5日，原告以（2017）鲁0282民初6680号案诉讼来院，要求确认与陈本亮签订的租赁合同无效，陈本亮返还租赁物，本院判决后，被告陈本亮不服提起上诉，在二审审理期间，原告撤回起诉，现再次诉讼要求解除合同，归还租赁物。上述事实，有原告提交的租赁合同、（2015）即破字第1-2号民事裁定书、收回房屋通知、被告异议书及第三人提交的租赁合同等证据在案佐证。上述事实成立。本院认为，原告水产公司与被告陈本亮于2003年5月22日签订的租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于双方的租赁合同是否已经解除的问题，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。该规定赋予管理人继续履行合同和解除合同的选择权。租赁合同为继续性合同，合同存续期间，承租人以支付租金为对价而持续地对租赁物使用收益，同时应妥善保管和按约使用租赁物，出租人在收取租金的同时应当交付租赁物并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。在租赁结束之前，合同双方均未履行完毕，符合破产法第十八条规定的合同类型。法院于2015年8月7日受理原告的破产申请，管理人未通知被告继续履行合同，双方的合同依据上述法律规定于2015年10月7日解除。被告陈本亮及第三人董明营、兰克信关于合同不应解除的抗辩意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求补偿损失。因涉案租赁土地及地上建筑物现由第三人占有使用，而被告陈本亮作为租赁合同的当事人亦负有向原告返还租赁物的义务，因此，原告要求被告及第三人在合同解除后将全部租赁物予以返还，本院予以支持。关于被告及第三人辩称在土地使用权与地上建筑物所有权不一致的情况下，只能由人民政府处理，本案不属于法院民事案件审理范围的抗辩意见，本院认为，该案是不动产租赁合同纠纷，并不存在租赁物的权属纠纷，且涉案地上建筑物并无合法的建设及产权手续。因此，该抗辩意见本院不予采纳。另，因原告已进入破产程序，当事人的债权应在破产程序中统一处理，不能单独进行清偿。本院可以对合同解除后当事人的损失数额根据双方的违约及过错情况进行确认，但因被告陈本亮未提交有效证据证实其损失情况，本案中不予确认，被告可在破产程序中依法申报权利，同时，原告关于合同期内未履行部分租金的返还，可一并在破产程序中解决。关于第三人董明营、兰克信的合法权益救济问题，因第三人董明营、兰克信并未与原告水产公司签订租赁合同，若因该合同解除给第三人董明营、兰克信造成损失，第三人董明营、兰克信可依据其与次承租人签订的合同向次承租人主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第五十三条之规定，判决如下：一、确认原告山东省即墨市水产供销公司与被告陈本亮于2003年5月22日签订的租赁合同于2015年10月7日解除。二、被告陈本亮、第三人董明营、兰克信于判决生效后十五日内返还2003年5月22日陈本亮与山东省即墨市水产供销公司所签订租赁合同中承租的土地、地上建筑物，交付原告山东省即墨市水产供销公司。案件受理费减半收取50元，由被告陈本亮承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  王丽芳审判员  周学成审判员  王彬彬二〇二〇年十一月二十三日书记员  张 丽附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。第五十三条管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。