江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0203民初1551号原告：黄银花，女，1973年7月25日出生，汉族，住景德镇市。委托诉讼代理人：王平，江西瓷都诚公律师事务所律师。被告：祝少林，男，1964年12月21日出生，汉族，住景德镇市。原告黄银花与祝少林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告黄银花及其委托诉讼代理人王平，被告祝少林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄银花向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告于2017年9月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告于判决生效之日起腾空租赁的林荫路《新天地数码园》39、40、41号商铺并恢复原状交付原告；3、请求判令被告缴纳的租赁保证金10000元归原告所有；4、判令被告支付2020年第二季度拖欠的部分租金39895元及违约金23958元（违约金按合同约定的年租金239580元之10%计算）；5、判决被告每日支付从2020年7月1日起至实际腾空之日止的房屋占用使用费666元；6、请求判令被告承担的诉讼费用。事实与理由：2017年9月1日，原告黄银花作为甲方与被告祝少林作为乙方就租赁景德镇市林荫路新天地数码园39、40、41号店面签订《房屋租赁合同》。合同第四条约定：第一年每间商铺每个月租金5500元，租金每年递增10%，即第三年每间商铺每月租金6655元，并约定租金在每季度的月初10号前缴纳。合同第十条第3款约定：被告拖欠租金超过30天，原告有权没收保证金、提前解除本合同并收回该商铺，并按年租金10%支付违约金。合同签订后，原告依约履行义务，向被告交付了出租物，履行至2020年第二季度开始拖欠租金，为此原告多次催缴，并于2020年6月5日书面邮寄《房租催缴通知书》予以催缴，被告签收后但拒绝缴纳。原告无奈，只好委托律师于6月28日邮寄《解除租赁命同通知书》，被告签收确认后，既不缴纳拖欠租金，亦不将商铺腾空交付原告，给原告造成重大经济损失。综上，原告认为，被告不顾原告的合法主张，延期支付租赁物租金，构成严重违约，为此，原告依法向贵院提出诉讼，请求判如所请。被告祝少林辩称，因疫情原因，自2020年1月24日-3月中旬疫情防控期间，街上空无一人，根本无法营业，处于封店的状态，完全没营业收入。3月中旬以后，店面虽然可以营业，但是由于疫情的影响，街上也是十分冷清，经营十分困难，入不敷出，导致被告营业收入与同期相比明显减少。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，被告与原告房屋租赁合同应当继续履行至期满，法院应当驳回被答辩人全部诉请。被告承租原告房屋有十五年之久，因为疫情原因，导致经营困难、资金困难，希望能每月交房租，但原告一直不出面，今年5月份，原告叫人来锁店门，被告还是希望能与原告协商解决。原告为证明其主张向本院提交了如下证据：1、原告的身份证一份，证明原告的主体身份；2、被告承租经营的《依芙绒店招》照片一张，证明被告承租原告三间商铺，一直租赁经营依芙绒服装品牌，但是拒缴房租，被告恶意违约；3、房屋租赁合同书一份，证明原、被告签订房屋租赁合同及违约责任的事实；4、房租催缴通知书一份、挂号信及邮寄发票一组，证明鉴于被告拖欠2020年第二季度租金39895元，构成违约，原告于2020年6月5日向被告书面催缴，原告履行了善良告知义务，并且没有收到被告的任何书面回复；5、《律师解除函》及圆通快递单一份，证明有鉴于被告拖欠2020年度第二季度的租金39895元超过30天以上的事实，原告委托律量地2020年6月28日向被告发律师解除函；双方合同已经解除，被告应从2020年7月1日返还商铺并支付拖欠租金39895元、违约金23958元及从7月1日合同解除开始的房屋占用使用费；圆通快递单号为YT4624277403711；6、转款凭证截图一份，证明被告向原告转账2万元房租的汇款凭证。被告祝少林为证明其主张向本院提交了如下证据：被告的身份证一份，证明被告的主体身份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的全部证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2017年9月1日，原告黄银花作为甲方与被告祝少林作为乙方就租赁景德镇市林荫路新天地数码园39、40、41号店面签订《房屋租赁合同》约定：双方的租赁期限为三年，自2017年10月1日至2020年9月30日止；三间店面每间每月租金为5500元，按季度支付三件店面租金为16500元，第二年的租金在第一年的基础上递增10%，每间店面的租金为6000元，乙方每季度月初10号前交付给甲方，如乙方逾期交付租金，拖欠一天按季度总金额10%交付违约金，并且甲方可随时终止合同；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同约定需按年租金的10%向对方支付违约金；若乙方拖欠租金超过30天，甲方有权没收保证金、提前解除本合同并收回该商铺；乙方拆除甲方39、40、41号店面楼梯，待合同终止时，必须回复楼梯原样，否则押金不予退还。合同签订后，被告向原告缴纳1万元保证金，原告将涉案的三间店面交由被告经营。被告祝少林承认2020年第二季度其只缴纳房租2万元，第三季度房屋租金也并未交纳。鉴于原告未交房租，2020年6月5日，原告向被告邮寄房租催收函件，但被告对催收函件予以拒收。2020年6月28日，原告委托律师向被告邮寄《解除租赁合同通知书》，被告签收并予确认。本院认为，本案争议的焦点有：1.涉案合同是否予以解除；2.被告尚欠原告租金多少，且租金是否予以减少问题；3.被告是否应向原告支付拖欠的租金及违约金的问题；4.押金是否应当退还的问题。一、涉案合同是否予以解除及解除的时间的认定问题。本案中，原告与被告签订的《房屋租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制、禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告按约将涉案商铺交付给被告使用，履行了自身的义务，被告应按约定向原告支付租金，现被告仅交纳第二季度2万元租金，剩余租金至今仍未支付已构成违约。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）的通知》第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人租金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，被告承租的房屋系用于经营服装销售，且自2020年1月底至2020年3月底本市处于疫情防控阶段，被告处于停业状态，收入明显减少，本院对原告向被告要求正式解除双方租赁合同本应不予支持，但被告经营的服装店于2020年4月起便有序开业,被告应按照合同约定向原告支付房屋租金，但截至目前，被告仍未支付2020年第二季度的全部房屋租金，根据原、被告双方签订的《租赁合同》，被告迟延缴纳租金逾期超过三十日的，原告有权单方通知被告解除租赁合同，并限期收回商铺。故对原告要求解除原、被告双方之间的租赁合同本院予以支持。另据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告于2020年6月28日向被告发送《解除合同》的邮件视为意思表示的一种表达方式，故本院认定解除合同时间为2020年6月28日。同时根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对原告要求被告腾空租赁物恢复原状后返还原物的诉请，本院亦予以支持。二、关于原告要求被告支付拖欠的租金39895元的诉讼请求。本案中，原、被告双方约定每年房租递增10%，那么2020年每间店面的房租为6600元，三间店面共计每月租金19800元。又原、被告签订的租赁合同于2020年6月28日解除，被告自2020年4月1日起至2020年6月30日的房租仅交纳2万元，涉案租赁合同在此期间亦未解除，被告仍应按合同约定向原告支付租金，但依据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）、（二），受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，可以按照国家政策免除一定期限内的租金，本院根据通行的政策规定，减免被告一个月的租金19800元，故被告应向原告支付2020年第二季度剩余租金19600元[19800元/月×3个月-19800元-20000元=19600元]。三、对于原告要求被告支付腾空期间的租金及违约金的诉讼请求。本案中，涉案租赁房屋在合同解除之日后仍由被告在使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告腾空期间的租金应按租赁合同中约定的租金标准，即每月19800元计算，从2020年7月1日（原告租金算至2020年6月30日）起算至被告实际搬离涉案店面之日止。至于原告要求的赔偿金，本案中，原、被告签订的《租赁合同》中约定违反本合同约定需按年租金的10%向对方支付违约金，本院认为该约定明显高于本案中原告的实际损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故本院酌定被告按照逾期租金损失的30%即5880元（逾期租金19600元×30%）元作为违约金赔偿原告损失。四、关于押金的问题。本院认为，押金，在房屋租赁中是一个常用的概念，押金的性质是一种担保，是对房屋内物品、以及房屋本身的担保，一旦承租人对房屋或房屋中的物品有损坏时，出租人要求承租人承担赔偿的责任，此时出租人有权从押金中优先取得赔偿，如押金不足赔偿，出租人仍有权要求承租补足双方合同约定。本案中，原告的实际损失已获违约金赔偿，本案合同既约定了违约金，又约定了租房押金，守约方原告只能二者取其一进行索赔，不能叠加。但原、被告合同又约定：在合同终止时，被告拆除的39、40、41号店面的楼梯必须回复原样，否则押金不予退还，该条款为对租赁物恢复原状附生效条件的条款，在约定尚未成就时不发生法律效力。故，对于押金本院暂不作处理，若被告未恢复涉案店面原状，原告可仍就此押金继续主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告黄银花与被告祝少林签订的《房屋租赁合同》于2020年6月28日解除，被告祝少林自本判决生效之日起三十日内腾空景德镇市林荫路新天地数码园39、40、41号的店面并恢复原状后返还原告黄银花；二、被告祝少林在本判决生效后十五日内向原告黄银花支付租金人民币19600元及违约金5880元，并支付自2020年7月1日起至实际腾空之日止的商铺占用租金（按照19800元/月计算）；三、驳回原告黄银花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2975元，由被告祝少林负担2789元，原告黄银花负担186元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  陈同标人民陪审员  陈边艳人民陪审员  章 明二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  徐 娜