湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初3678号原告（反诉被告）：武汉苏宁小店商贸有限公司，住所地武汉市江汉区发展大道299号顶琇·晶城5栋1层1室。法定代表人：袁静，该公司总经理。委托诉讼代理人：王旭芬，湖北元申律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕景亚，湖北元申律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄楚成，男，1969年5月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：褚伟，湖北佳艺律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔盼，湖北伟宸律师事务所律师。原告（反诉被告）武汉苏宁小店商贸有限公司（以下简称苏宁小店公司）与被告（反诉原告）黄楚成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苏宁小店公司的委托诉讼代理人吕景亚、被告（反诉原告）黄楚成的委托诉讼代理人褚伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。苏宁小店公司向本院提出本诉诉讼请求：1.请求判令原、被告之间的租赁合同己于2020年2月19日解除；2.请求判令被告退还租金共计60,000元；3.请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年1月30日，原告与被告就位于武汉市汉阳区康达街3号名士华府E栋X层XX号商铺签订了《租赁合同》。上述合同约定租赁期限为3年2个月，其中免租2个月，首个租赁年为2019年3月20日起至2020年5月19日止，租金为人民币30万元（即821.91元/日），每半年支付一次租金。原告于2019年10月25日支付了下半年租金12万元。原告依据《租赁合同》第十四条的约定于2019年12月19日发函解除合同后，与被告多次沟通退还剩余房租一事，被告明确表示不愿退还剩余租金，原告于2020年1月20日腾退了商铺。因此，原告为维护自身的合法权益，特根据法律规定提起诉讼，望判如所请。黄楚成就本诉辩称，1.涉案租赁合同第14条约定无效，原告据此解除案屋租赁合同的理由不成立。2.原告称2019年12月19日向被告发函，并多次与被告沟通，与事实不符。原告既未履行解除合同的送达义务，也未履行交付租赁房屋的义务。3.原告单方离场，且未与被告办理交付租赁房屋的相关手续，不仅无权要求被告退还租金，还应当依法赔偿被告的经济损失。综上所述，原告的全部诉求没有事实和法律依据，应予驳回。黄楚成向本院提出反诉诉讼请求：1.请求法院确认反诉原告与反诉被告双方签署的《租赁合同》于2020年7月30日解除；2.请求法院确认双方签署的《租赁合同》中第十四条约定无效；3.请求法院判决反诉被告赔偿因单方解除合同造成反诉原告经济损失120,000元；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。苏宁小店公司就反诉辩称，1.被告主张租赁合同于2020年7月30日解除没有依据，本诉中已有说明。2.确认之诉的诉讼标的是针对法律关系存在与否提出，合同条款效力非诉请范围。3.关于经济损失，涉案租赁房屋于2020年1月20日已经腾退，未能出租是市场原因，因此原告不应承担该损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。黄楚成系湖北省云梦县人。2017年7月14日，黄楚成出资购买了位于武汉市汉阳区车友路和康达街交叉口名士华府E栋X层XX号房屋。2019年1月30日，黄楚成（出租方、甲方）与苏宁小店公司（承租方、乙方）签订了《租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于汉阳区××名士华府××号房屋出租给乙方用于商业经营；租赁面积为177.01平方米；租赁期限为三年零两个月，自2019年3月20日至2022年5月19日，首个租赁年度为2019年3月20日至2020年5月19日，此后每12个月为一个租赁年度；甲方应于2019年3月20日前将符合合同约定的租赁房屋交付乙方；本合同项下租赁物的租赁费用（含税含物业费）为每个租赁年度30万元，第1年自2019年3月20日至2020年5月19日，共14个月，年租金为30万元。第2年自2020年5月20日至2021年5月19日，共12个月，年租金为30万元。第3年自2021年5月20日至2022年5月19日，共12个月，年租金为30万元；租赁费用采取“先付后租”的方式按半年提前30日以易付宝代付至银行账户方式支付，首期租赁费用15万元。乙方应于本合同签订后七个工作日内向甲方支付定金15万元，前述定金待乙方开业后自动转为本合同的首期租赁费用。此后正常每年租赁费用支付日为4月20日、10月20日，支付日期如遇节假日、双休日顺延；乙方应按本合同的约定支付租赁费用，在甲方无任何违约的情况下，如延期10天以上，每延期支付一天，甲方按所欠费用的万分之五加收滞纳金；逾期超过三个月，经甲方书面通知后仍未交纳的，甲方有权解除本合同；乙方可以提前解除本合同，但须提前60日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满60日之次日作为本合同解除的日期，乙方不承担任何责任等条款。另，双方在合同约定的租金收取账户为黄楚成名下的中国建设银行股份有限公司云梦支行账户。合同签订后，黄楚成向苏宁小店公司交付了涉案租赁房屋，苏宁小店公司向黄楚成支付了租金。2019年10月16日，黄楚成向苏宁小店公司发出《降租联系函》称，鉴于苏宁小店公司经营困难，为便于双方长期良好合作，自发函之日起同意免除部分租金，租金具体变化为：2019年11月20日至2020年5月19日共6个月租金（含税含物业费）为12万元；2020年5月20日至2021年5月19日共12个月租金（含税含物业费）为24万元；2021年5月20日至2022年5月19日共12个月租金（含税含物业费）为24万元。次日，苏宁小店公司对上述调整租金方案予以认可并回函告知了黄楚成。2019年10月25日，苏宁小店公司向黄楚成支付了2019年11月20日至2020年5月19日共6个月的租金12万元。2019年12月初，苏宁小店公司决定解除与黄楚成之前的租赁合同，并于2019年12月19日将要求解除合同的通知函张贴于涉案租赁房屋外墙上。2020年1月20日，苏宁小店公司自行搬离了涉案租赁房屋。苏宁小店公司于2020年6月5日向本院申请诉前调解。此后，黄楚成得知苏宁小店公司已经搬离了涉案租赁房屋，并于2020年9月21日在租赁房屋处张贴了出租告示。对有争议的证据和事实，本院认定如下：苏宁小店公司主张就解除合同事宜和黄楚成进行过多次沟通，但未能协商一致。黄楚成主张其未收到苏宁小店公司要求解除合同的通知及任何要求解除合同的联系。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，苏宁小店公司对自己提出的主张应当承担相应的举证责任，现苏宁小店公司未提交证据予以证明其主张的事实存在，应当承担举证不能的不利后果，故本院对苏宁小店公司主张其就解除合同事宜和黄楚成进行了多次沟通的事实不予确认。另查明，2020年1月24日，针对新型冠状病毒××疫情防控形势，湖北省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年6月12日，武汉市新冠××疫情防控指挥部颁布《武汉市新冠××疫情防控指挥部通告（第23号）》，该通知载明：“6月13日零时起，湖北省新冠××疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应……”。本案经人民法院组织调解，双方当事人未能达成一致意见。本院认为，综合原、被告双方在庭审中的举证、质证、法庭陈述等内容，归纳本案的争议焦点为：一、双方签订的《租赁合同》中约定苏宁小店公司可以行使解除权条款的效力问题。二、苏宁小店公司将要求解除合同的通知张贴于涉案租赁房屋外墙处是否发生解除合同的效力问题。关于第一项争议焦点，黄楚成出资购买了位于武汉市汉阳区车友路和康达街交叉口名士华府E栋X层XX号房屋，其享有将该房屋出租的权利。黄楚成与苏宁小店公司于2019年1月30日签订了《租赁合同》后，黄楚成向苏宁小店公司交付了涉案房屋，苏宁小店公司向黄楚成支付了租金，该合同系双方真实意思表示、未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定：“当事人协商一致，可以变更合同”，黄楚成与苏宁小店公司于2019年10月17日达成的将自2019年11月20日起至2022年5月19日止的月租金变更为20,000元的协议系双方一致的意思表示，合法有效，双方均应按照变更后的合同履行。根据合同约定，苏宁小店公司在提前60日书面通知黄楚成的情况下，可以解除合同，解除合同的时间为苏宁小店公司书面的解除通知到达黄楚成之日起满60日的次日。黄楚成主张该条款系格式条款的提供方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的无效条款，但未提交充分证据予以证明，本院不予支持。关于第二项争议焦点，根据双方签订的《租赁合同》第十四条约定：“乙方可以提前解除本合同，但须提前60日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满60日之次日作为本合同解除的日期，乙方不承担任何责任”，苏宁小店公司作为乙方应当按照合同约定行使解除权。在合同实际履行过程中，苏宁小店公司采取了将书面解除通知张贴于涉案租赁房屋外墙的方式。首先，从惯例上来说，黄楚成作为出租方，将涉案房屋租赁给苏宁小店公司后，租赁房屋一直处于苏宁小店公司的管理和使用中，该书面通知明显不能到达黄楚成；其次，黄楚成并不在本市居住，此后因新冠××疫情及疫情防控措施的影响，本市居民的出行均受到了严格控制，黄楚成更无可能得知苏宁小店公司要求解除合同；最后，苏宁小店公司在未采取其他方式通知黄楚成的情况下自行搬离租赁房屋，存在明显过失。综上，苏宁小店公司行使解除权的方式不符合合同约定，不能达到解除双方之间的《租赁合同》的法律效果。《租赁合同》并未解除，苏宁小店公司作为承租方应当履行支付租金的合同义务，苏宁小店公司要求确认合同于2020年2月19日解除并要求退还租金60,000元的本诉诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。黄楚成反诉要求确认合同于本案立案之日即2020年7月30日解除，表明了双方已对解除合同达成合意，不违反法律规定，本院予以支持。苏宁小店公司在合同尚未解除的情况下自行搬离了租赁房屋且未向黄楚成支付自2020年5月20日至合同解除之日的租金的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，苏宁小店公司应当赔偿黄楚成未收取租金的实际损失及可得利益损失。鉴于苏宁小店公司于2020年1月20日之后并未实际使用租赁房屋，且因疫情及疫情防控措施对黄楚成的可得利益存在一定影响，本院酌定由苏宁小店公司承担黄楚成3个月租金的损失即60,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）武汉苏宁小店商贸有限公司与被告（反诉原告）黄楚成于2019年1月30日签订的《租赁合同》于2020年7月30日解除；二、原告（反诉被告）武汉苏宁小店商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）黄楚成赔偿损失60,000元；三、驳回原告（反诉被告）武汉苏宁小店商贸有限公司的全部本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）黄楚成的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,650元（武汉苏宁小店商贸有限公司已预交）、反诉案件受理费1,350元（黄楚成已预交），均由武汉苏宁小店商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王朝阳二〇二〇年十一月二十六日书记员  刘 朝