嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0411民初3819号原告：怀洪，男，1972年5月4日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：张征宇,浙江圣文律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈双,浙江圣文律师事务所律师。被告：程健，男，1994年3月17日出生，汉族，住江苏省灌南县。原告怀洪诉被告程健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，于同年11月3日公开开庭进行了审理。原告怀洪及其委托诉讼代理人张征宇、陈双，被告程健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《房屋租赁合同》已解除；2.判令被告立即将案涉房屋恢复原状；3.判令被告立即腾退房屋并归还原告；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2019年2月16日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告租赁坐落于嘉兴市秀洲区××路××路××幢××室的房屋，租金每月2100元，租赁期限为2019年2月16日至2024年4月1日。双方并在合同中明确租赁期内，被告不得擅自改变房屋原有结构及附属设施，如需改动必须征得原告同意，由于被告原因造成房屋及附属设施损坏的，被告必须承担赔偿及修复责任，自然老化由原告修复。被告在承租该房屋后，擅自改变房屋的原有结构及附属设施，将其房屋自行间隔成九间房屋及九个卫生间，改造成群租房，分别租赁给九户不同的人家。原告在得知此事后，多次与被告沟通，但一直尚未协商一致。故原告于2020年8月5日委托浙江圣文律师事务所律师发送律师函，告知被告解除合同事宜，被告于2020年8月6日收到律师函，其并未在律师函中明确的时间内对解除合同事宜提出异议。原告认为，被告在未经原告允许的情况下，私自改变房屋的主体结构、原有结构及附属设施的行为属于根本性违约，原告有权解除合同，且被告未在异议期内对解除合同提出异议，故原、被告之间的租赁合同已经解除。但由于被告的根本违约导致的房屋现状，应当由其恢复原状后腾退并返还原告。遂诉讼，请求支持诉请。被告当庭答辩称：这个合同是我和原告在租赁房屋二楼签的，当时我说要做隔断，原告表示同意，所以我才租赁。合同签了五年，原告口头保证三年内不卖，虽然合同没有写明，但相关聊天记录也有体现。从去年到现在，原告一直知道房屋状况，当时房屋漏水，原告也来过好几趟。今年上半年原告还带了中介来看房屋，也是知道房屋里面是什么情况。我正常缴纳房租、没有违约，也没有做违法事情，我要求继续履行合同。本院经审理认定事实如下：2019年2月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告租赁坐落于嘉兴市秀洲区××路××路××幢××室的房屋，租金每月2100元，租赁期限为2019年2月16日至2024年4月1日，同时原告口头承诺该房屋三年内不会出售。合同除约定其他相关内容外，还手书“双方违约金2019年2月至2022年3月30日为人民币叁万元，2022年3月30日至2024年3月为人民币壹万元”及“租期内乙方（即被告）可转租房屋，一切法律责任由乙方（即被告）承担，和甲方（即原告）无任何关系，甲方（即原告）承担物业费”。合同签订后，原告给予被告45天装修期并免收装修期间的租金，即租金自2019年4月1日起算，现被告已将2021年3月31日前的租金交给原告。被告承租后，将涉案房屋在原有客房五间及厨房、客厅的基础上改造后隔成九个房间，另又根据所隔房间状况增加六个卫生间（原有卫生间三个），并分别转租给九户人家。被告承租期间，因涉案房屋漏水等情况，原告曾前去查看，知悉被告已将原有房屋改造分隔，但被告未告知原告涉案房屋共分隔成几间、共转租给几户人家及居住多少人。后原告通过中介要求与被告解除租赁关系，但双方未达成一致意见。原告于2020年8月5日委托浙江圣文律师事务所律师向被告发送律师函，提出解除合同事宜，被告于次日收到该函。事后双方仍未就本纠纷协商一致，遂成讼。以上事实由原、被告提交的证据、被告申请的证人当庭所作证言以及双方当事人当庭陈述予以证实。本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律规定,应为有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为原告是否有权解除双方的租赁关系？对此本院认为，我国《商品房屋租赁管理办法》第八条规定了“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。”第十条规定了“承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。”第二十二条规定了“违反本办法第八条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，逾期不改的，可以处以五千元以上三万元以下罚款。”本案中，被告将原有房间包括厨房等改造隔成九个房间，虽然相关行政管理部门没有对被告的行为进行处理，但被告分隔房间的行为已经违反了上述管理办法的规定，现原告以诉讼的方式要求解除与被告的租赁关系，本院予以支持。关于合同解除的时间，原告曾于2020年8月5日委托律师向被告发送律师函要求解除合同，且被告收到后未在明确的时间内向法院起诉请求确认解除合同的效力，然而原告在明知被告分隔房间的行为后未及时阻止，也存在一定的责任，故合同解除时间为被告收到起诉状副本之日即2020年9月22日。租赁关系解除后，被告应将涉案房屋恢复原状、及时腾退并返还原告。因被告已交付租金至2021年3月31日，故原告应返还相应的租金，被告应支付的租金计算至其实际腾退之日。原、被告虽然在合同中约定了违约责任，但因双方在履行合同过程中均存在违反合同的行为，且责任相当，故应当各自承担相应的责任。关于被告要求原告补偿相关装修费用问题，因双方无法就数额达成合意，根据法律规定，对于未形成附合的装饰装修物，可由被告拆除，因拆除造成房屋毁损的，应当恢复原状；对于已形成附合的装饰装修物的处理，因原、被告没有约定，且双方在本案中均有过错，因此剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方各自承担相应的责任。纵观本案，可由原告适当补偿被告相关装修费用，根据公平合理原则，本院酌定为30000元。综上所述，本院对原告的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原、被告在2019年2月16日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月22日解除，原告怀洪返还被告程健租金（按每月2100元的标准计算至被告程健实际腾退之日）；二、被告程健于本判决生效后一个月内将房屋恢复原状并腾退返还给原告怀洪，原告怀洪在收到被告程健返还房屋的同时补偿被告程健损失30000元；三、驳回原告怀洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告怀洪负担20元，被告程健负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。（后附页）审判员 吴 斌二〇二〇年十一月二十八日书记员 顾奕飞1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。