广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初18251号原告：康富林，男，汉族，住广东省佛山市南海区大沥镇金三东路金城小区××××××××××，公民身份号码445××××××××××××910。委托诉讼代理人：李溶江，广东捷顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦家如，广东捷顺律师事务所律师。被告：佛山市裕朗通房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区××××××××，统一社会信用代码91440600MA4UM87R99。法定代表人：丁某1。委托诉讼代理人：欧阳湘琴，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙**，广东至高律师事务所律师。原告康富林诉被告佛山市裕朗通房地产开发有限公司装饰装修合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案。本院依法适用简易程序分别于2019年9月23日、2020年10月21日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人李溶江、麦家如，被告的委托诉讼代理人欧阳湘琴到庭参加两次庭审，被告的委托诉讼代理人孙**到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告按照1500元/㎡的标准赔偿原告房屋装修差价款共计175395元；2.被告以总款2393422元按日万分之一的标准自2018年12月31日起至完成全部装修质量问题整改之日止赔偿因房屋装修质量问题影响原告正常使用期间的逾期交房违约金；3.被告赔偿自2018年12月31日起至完成全部装修质量问题整改之日止因房屋装修质量问题影响原告正常使用期间的物业管理费损失；4.被告赔偿原告在房屋装修整改修复期间造成的其它经济损失1573元（包括误工费1123元、交通费300元、验房费150元）；5.被告于三十日内对原告房屋遗留装修质量问题完成全部装修整改；6.本案诉讼费用由被告全部承担。事实和理由：原告于2018年8月3日购买被告开发的佛山市南海区××××××××恒大曦苑（又名：佛山恒大悦府）一期房，建筑面积116.93㎡，双方于当日签订《商品房买卖合同（预售）》与《商品房买卖合同补充协议》以及《室内装修委托合同》，商品房买卖合同购房总价款1808790元，装修委托合同委托装修包干价584632元（折合装修单价4999.8元/㎡），合计总款2393422元，合同约定交楼时间2018年12月30日前。上述合同签订后，原告依约足额支付了装修款及商品房买卖合同约定的全部购房总价款。2018年12月底，被告通知原告收楼，被告以原告需先签署收楼确认文件、再行实地验楼的方式进行交楼。且交楼时，房间仍有装修工程未完工，原告当即拒绝收楼。此后，有大量业主陆续发现被告交付的房屋存在如下诸多装修质量问题：1.防水漏水问题；2.客厅背景墙、踢脚线渗水；3.客厅墙纸、客厅背景墙墙角处、次卧室两边踢脚线及主次卧室地板发霉；4.墙体、瓷砖、木地板多次空鼓；5.全屋木门多次可见刮痕、磕伤及破损；6.使用不符合当地气候或生活习惯的建材；7.部分设备设施安装不规范；等等。对上述装修质量问题，原告曾先后多次向被告反映，要求被告及时修复，但被告一直以各种理由推诿、拖延整改，现今已近7个月仍未整改完毕。期间，被告仅对部分较小问题予以修复，但对涉及防水漏水、墙面、墙纸与地板发霉等严重问题一直敷衍拖延，长时间未能及时整改。截至本案起诉之日，原告房屋仍遗留多处装修质量问题未予整改修复，尤其卫生间渗水漏水等严重问题至今未予整改，双方至今未能正式办理交楼手续。除原告房屋上述装修质量问题，自2019年3月开始陆续有大量业主投诉被告房屋以及公共建筑、公共设施同样存在严重的装修质量问题。期间，众多业主先后向有关政府主管部门信访、投诉，并有多家媒体跟踪报道，大批业主还先后多次赴被告处进行维权抗议，但被告至今仍未对业主反映强烈的装修整改以及损失赔偿问题予以解决。根据被告提交政府主管部门的维保修专项整改方案，被告确认交付的房屋存在13大类典型装修质量问题。被告虽向政府部门承诺于5月底或6月底前先后整改完毕，但至今仍未完成整改，亦从未将上述整改方案与节点计划告知原告。鉴于被告拖延整改已超过半年，已严重影响原告对房屋按原计划进行装修与正常居住使用，期间导致原告就装修整改问题多次到原告楼盘进行交涉处理以及其他经济损失。原告还曾于2019年7月19日就被告装修整改与损失赔偿问题向被告发出律师函，但被告一直以各种理由推诿，至今仍未有任何明确、合理的解决方案。原告认为，双方签署的《商品房买卖合同（预售）》与《室内装修委托合同》均分别约定了简装与精装装修交付标准，对应交付标准的装修费用均已分别体现在上述两份合同所约定的购房合同价款与委托装修价款内，被告应当全面履行上述两份合同约定义务。另外，被告系通过采取双合同模式要求原告签署不超过商品房销售备案价格的《商品房买卖合同（预售）》，并签署虚高装修价格的《室内装修委托合同》，既规避了佛山市房地产销售限价调控政策，又逃避了装修价款部分的房地产销售纳税义务，同时，又让原告承受虚高的装修价格成本与未来二次房产交易时装修价款部分的高额个税风险，严重背离楼市限价调控政策，严重损害原告合法权益。在被告采取双合同具有明显规避楼市限价调控政策、损害原告合法权益等不法目的情况下，并在被告又存在实际交楼装修标准与装修委托合同约定的装修单价明显不符、装修质量问题层出不穷、拖延近半年仍未整改完毕、对业主整改及正当赔偿诉求毫无诚意等违约情形下，《室内装修委托合同》作为被告提供的格式合同，所约定的装修包干价款以及对应近5000元/㎡的装修单价，应当作出不利于格式条款提供一方的解释，即被告应当严格按照《室内装修委托合同》向原告交付符合约定装修包干价及相应装修单价的装修标准。而被告现时实际交付的装修标准，明显低于《室内装修委托合同》所约定近5000元/㎡的装修单价标准，被告依法应当赔偿原告房屋装修差价款损失以及因房屋装修质量问题影响原告正常使用期间的逾期交房违约金、物业管理费以及其它经济损失。被告辩称，一、原告主张装修差价款没有依据。1.《商品房买卖合同（预售）》与《室内委托装修合同》是一体的，不应当割裂两份合同分别计算价款。首先，《商品房买卖合同（预售）》与《室内委托装修合同》签订日期相同，约定的交付时间相同，已经证明双方交易的标的物实为带装修的商品房，而非向原告交付毛坯房后，原告委托被告对商品房进行装修。其次，根据《装修合同》第六条第3款的约定和原告做出的相关承诺书中的承诺，双方确认两份合同是一体的，应当一并考虑。第三，原告向被告支付2393422元，被告向原告交付带装修商品房，双方交易标的实为带装修商品房，毛坯和装修是一个整体。之所以后续分别签订《商品房买卖合同（预售）》及《室内委托装修合同》并分列两个价款，是双方为了顺利完成交易合意而成的变通做法。第四，在合同实际履行方面，被告已按约定交付带装修的商品房，且原告明知其购买的即为带装修的商品房，交易价格为2393422元，后续双合同的做法是双方当时为了能顺利签约，双方协商一致的操作，没有损害原告的合法权益。第五，原告是按总价2393422元以及《商品房买卖合同（预售）》约定标准作为其向被告主张逾期交楼违约金的计算依据，进一步证明原告也是认可本案商品房最终交易价实为两份合同的总价。现本案商品房整体已升值，原告无视并推翻其当初购买本案商品房的真实意思，将商品房以及装修分割开主张装修差价的真正目的是为获取超出合同预期的更大利益，有违诚实信用，也是对被告不公平。2.原告主张按1500元每平方米赔偿装修差价款没有依据。被告已根据合同约定通知原告收楼，即使原告认为被告交付的商品房存在质量问题，也应向被告主张修复的责任，现原告主张装修差价款没有依据，且其按1500元每平方米赔偿更是没有任何依据，应由原告承担举证不利的后果。二、原告主张逾期交房违约金没有依据。1.双方协商变更了商品房的交付条件。根据《商品房买卖合同补充协议》第四条的约定，本案中《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及《建筑工程消防验收意见书》是获得竣工验收备案表的前提条件，被告举证已足以证明被告交付的房屋符合交付条件。2.被告已经依约交付商品房，原告未在约定时间收楼的，应由其承担逾期收楼的责任，现原告主张逾期交楼违约金没有依据。根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十一条第（二）约定，买受人因自身原因在合同约定交房时间之后逾期查验房屋的，则视为房屋在合同约定交房日无质量问题，并视为出卖人已经按期交付房屋。第（五）点约定，买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。本案商品房已验收合格，且已达到《商品房买卖合同（预售）》以及《装修合同》约定的标准，被告亦依约在2018年12月30日前向原告发出收（验）楼通知书。原告在收到通知后依约应至现场办理收楼手续，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接受房屋。三、原告要求被告承担物业管理费没有依据。首先，根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条的约定，自交付之日起应由买受人承担该商品房的一切费用（包括物业管理费等）及政府征收的各项税费。其次，依法，业主是承担物业管理费的义务主体，因房屋享受的服务包括安全、清洁、公共区域维护等各方面，并不会因房屋未实际使用而不承担物业成本，原告作为业主应自行承担，不能以此认定为被告承担。第三，原告没有举证证明其交纳了物业管理费，后续是否交纳未知，原告在此要求被被告承担其物业管理费没有依据。四、原告要求被告承担其他经济损失没有依据。根据原告的诉求明细表，其主张的其他经济损失为验房费。原告多次至现场查看以及委托第三方进行验收是其自行选择，相关费用不应由被告承担。其提供的微信截图无法显示双方的真实身份，支付记录没有收款人和付款人的任何信息，付款情况存疑。五、原告要求被告进行整改项目没有依据。本案，凡是原告有报修且属于被告施工质量问题的，被告均已进行维修，原告没有证据证明是被告施工存在质量问题需要维修，现其要求被告对上述事项进行整改没有依据。诉讼中，原被告围绕各自诉辩意见进行了举证。经庭审质证、辩证，各方对对方举证真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认证如下：1.原告举证中的样板房照片内均显示为恒大悦府交楼标准，被告作为本案房屋的开发商有异议但未举证反驳，本院对该组证据真实性予以确认；关于恒大悦府装修标准介绍网页截图、查询网页视频为百度百科下的网页信息，本院对其真实性予以确认，被告质证称该信息并非被告发布，不应以该信息确认原被告权利义务，本院对被告该质证意见予以采信，对该证明的证明力不予确认。2.原告举证中的第五组除《佛山恒大悦府1230交楼维保修专项方案》以外的其他证据、第六至八组证据、第十一组证据，本院将结合审理情况及其他证据综合认定证明力。3.原告举证中的第十组证据为案例参考，本院对其与本案的关联性不予确认。4.被告举证周边楼价价格网页截图，本院对关联性不予确认。5.被告举证图片，本院综合认定证明力。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2018年8月3日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼预售合同），约定：出卖人将恒大曦苑楼盘房（以下简称涉讼房屋）出售予买受人，建筑面积116.93平方米，套内面积94.03平方米，总价款1808790元；（第九条）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.取得房屋测绘报告；（第十一条）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；（第十二条）逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条的约定的时间将商品房交付买受人的，逾期在180日之内，自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按全部房价款以日万分之一向买受人支付违约金；逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，按全部房价款以日万分之一向买受人支付违约金；（第十六条）商品房质量问题（一）地基基础和主体结构；（二）其他质量问题。该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，该商品房如发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：1.及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任；2.经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同；买受人不解除合同的，由出卖人负责整改，因整改而给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任；（三）装饰装修及设备标准，该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准，不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人1.及时更换、修理；3.因整改给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任，如市场供应变化，可以同等品质的材料设备代替原标准的材料设备；（第十七条）保修责任。商品房实行保修制度，该商品房为住宅，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人100日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担；另外，附件六为关于装饰装修及相关设备标准的约定，附件七为关于保修范围、保修期限和保修责任的约定，其中约定商品房的保修期自房屋交付之日起计算，装修工程的保修期限为2年。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），约定：买卖双方经自愿、平等、友好协商，就双方已签订的涉讼预售合同的有关条款变更和未尽事项达成本协议，其中双方同意合同第九条变更如下：出卖认应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；“该商品房经验收合格”是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》；等等。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《室内装修委托合同》（以下简称涉讼装修合同），约定：乙方受甲方委托并安排具有资质的装修单位全权负责该房屋的装修，委托服务总包干价为584632元，该款项包括但不限于乙方为实施本合同所需要的设计费、报建费、招标代理费、工程费、管理费、监理费、检测费、质监费、品牌经营费、税金等全部服务费用，双方同意费用一次性包干，不再另外结算费用。甲乙双方约定按照附件一装修交付标准进行交付，交付时间为2018年12月30日，若提前交付，乙方另行通知；乙方应保证装修工程质量，严格按双方确认的装修标准进行交付，达不到约定装修交付标准的，甲方有权要求乙方进行整改，但不影响房屋的交付；除本合同另有约定外任何一方不得单方解除本合同，否则违约方向对方支付与合同约定包干总价等额的违约金；本合同签署后不得单独解除、终止履行，任何情况下本合同须与该房屋《商品房买卖合同》同时履行或解除，因甲方原因导致该房屋《商品房买卖合同》及本合同被解除，甲方应按本合同第五条约定及《商品房买卖合同》约定向乙方支付违约金；等等。涉讼装修合同附装修交付标准。原告已全额支付涉讼预售合同约定的房屋价款和涉讼装修合同中约定的包干装修款。2018年12月29日，恒大曦苑10座取得《房屋建设工程和市政基础设备工程竣工验收备案表》。2019年1月12日，恒大曦苑10座取得测绘报告书。2018年12月底，被告通知原告收楼。原告查验涉讼房屋后自2019年3月起向被告反映涉讼房屋存在卫生间存在防水漏水问题、墙体地板发霉等质量问题。被告于2019年5月起对部分问题进行整改如更换木质踢脚线等。2019年年初，被告向政府主管部门提交《佛山恒大悦府1230交楼维保修专项方案》，列明涉讼房屋所在的恒大悦府首期项目存在的未完成整改问题和整改措施，并预计整改节点为2019年6月30日前。本院认为，本案为装饰装修合同纠纷。本案的争议焦点在于：一、被告是否应当赔偿装修差价款；二、被告是否应当承担逾期交付违约责任；三、原告主张的被告赔偿修复期间损失是否有依据。关于争议焦点一，原、被告签订的涉讼预售合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方另签订的涉讼装修合同虽名为装修合同，但双方未对各装修项目对应的单价、工程量进行明确约定，虽约定了装修总价款，但没有关于金额如何构成的约定,且乙方亦为作为开发商的被告。由此可见，涉讼装修合同的签订主体、合同条款及实际履行情况均有别于通常的装修合同。涉讼装修合同的签订并非双方当事人真实意思表示，目的实为规避地方政府房地产调控政策，应属无效合同。原被告对涉讼预售合同约定的购房款和涉讼装修合同约定的装修价款共同组成房屋成交总对价均具备一定认识，是双方真实意思表示，对双方均具有约束力。由于涉讼装修合同的装修价款为房屋成交总价的其中一部分，原告要求进行装修价值司法鉴定和申请法院调查取证，本院不予准许，对原告主张的装修差价款赔偿，本院亦不予支持。关于争议焦点二，首先，涉讼预售合同明确约定涉讼房屋的交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，补充协议约定的交房标准低于涉讼预售合同的约定，且补充协议为格式合同，合同文本由被告提供，被告未举证其已履行在签订补充协议前向原告履行了相关协议条款的提示、说明义务。综上，补充协议所约定的交付标准条款无效，涉讼房屋的交付标准应按涉讼预售合同的标准进行认定。第二，根据涉讼预售合同的约定，被告应于2018年12月30日前向原告交付房屋，现涉讼房屋于2018年12月29日取得竣工验收备案表，于2019年1月12日取得测绘报告书。虽然被告已于2018年底通知收楼，但事实上在该时涉讼房屋仍不符合约定的交付条件，被告此时通知收楼行为不符合合同约定，有违诚实信用原则，被告应自2018年12月31日起按合同约定标准承担逾期交付违约责任，此其一；其二，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。涉讼房屋的买卖属于大宗商品交易，在被告逾期交付涉讼房屋之后，原告亦应尽相应的催告和注意义务。现有举证反映原告自2019年年初已可查验涉讼房屋，其也有渠道得知其他业主已办理收楼手续，基于此，本院认为原告在2019年1月12日涉讼房屋具备交付条件时可主动接收涉讼房屋，减少逾期交付对原告的损失。综上，本院酌情确定被告应向原告支付2018年12月31日起至2019年1月12日止按涉讼预售合同约定的标准计算的逾期交付违约金，经核算为3111元[（1808790元+584632元）×2018年12月31日至2019年1月12日共13天×0.0001]。第三，在涉讼房屋符合交付条件后，原告举证显示涉讼房屋确存在质量瑕疵，但该质量瑕疵并非房屋主体结构问题，不足以产生房屋无法交付使用的后果。对该些质量瑕疵，原告可要求被告承担房屋瑕疵担保义务，而非主张逾期交付违约责任，原告以涉讼房屋存在质量瑕疵为由诉请被告承担2019年1月12日以后的逾期交楼违约责任，本院不予支持。鉴于原告第二项诉请实际包含因质量问题影响原告使用的损失，针对该损失主张，本院认为，原告在查验涉讼房屋后以涉讼房屋存在质量瑕疵为由要求被告进行保修，根据涉讼预售合同的约定，被告应在合理期间完成质量问题的整修。关于被告整修期限，虽原告举证欲反映2019年8月、2020年8月涉讼房屋仍存在地板、踢脚线发霉的情况，但该些举证未能显示拍摄时间，且经本院释明，原告未申请对涉讼房屋质量问题进行鉴定，原告举证未能充分有效反映被告至今未完成质量瑕疵保修。但综合原被告关于保修事宜的微信沟通记录和被告履行《佛山恒大悦府1230交楼维保修专项方案》的情况来看，被告确未能在合理期限及时全面完成保修项目，对原告正常使用涉讼房屋产生影响，为避免诉累、定纷止争，综合涉讼房屋的质量问题、被告的保修情况和原告的损失，本院酌定被告应赔偿损失7000元予原告。原告第二项诉请超出本院前述核定部分，本院不予支持。关于争议焦点三，本案为合同纠纷，原告主张误工费、交通费和验房费损失并非因合同履行导致的直接损失，本院对该些损失不予支持。关于原告主张的物业管理费损失，物业管理与本案并非同一法律关系，本院对原告该项诉请不予支持。对于原告主张的涉讼房屋仍存在的质量问题，原告未申请司法鉴定，其原告亦已进行自行装修整改，现有证据未能反映涉讼房屋存在该些质量问题，原告要求被告履行整改义务，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，判决如下：被告佛山市裕朗通房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付恒大曦苑楼盘房逾期交付违约金3111元予原告康富林；被告佛山市裕朗通房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付恒大曦苑楼盘房质量瑕疵损失7000元予原告康富林；驳回原告康富林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计2374.99元、财产保全费1669.99元，合计4044.98元（原告已预交），由原告康富林负担3897.48元，被告佛山市裕朗通房地产开发有限公司负担147.5元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇二〇年十一月三十日书记员  罗静雯