湖北省武汉市硚口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0104民初2027号 原告（反诉被告）：袁某。 被告（反诉原告）：武汉安建鑫物业管理有限公司。 原告袁某与被告武汉安建鑫物业管理有限公司（以下简称安建鑫公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，被告安建鑫公司向本院提出反诉，本院予以受理并决定合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）袁某及其委托诉讼代理人李某；被告（反诉原告）安建鑫公司的委托诉讼代理人刘某、朱某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）袁某向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《租赁经营合同》；2.被告返还场地租赁费84万元、押金14万元，合计98万元；3.被告赔偿场地平整建设费782311元；4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年4月15日，原、被告达成口头协议，约定被告提供硚口区某某路某号土地给原告经营二手车交易市场，后原告向被告转款，并于2019年5月1日签订《租赁经营合同》。双方口头协商时，被告清楚原告租赁土地是用于经营二手车交易市场，并在合同中明确约定“按照本合同约定提供经营所需的场地和房屋”。合同签订后，原告发现被告提供的场所没有可供车辆进出的大门。双方于2019年5月16日签订《补充协议》，约定在场地靠某某路侧开设一个大门，大门打开后城管部门到场，告知该处不允许开门，租赁场地也不允许做任何搭建。原告立即与被告协商，被告称此情况为军运会期间，军运会结束后就可以搭建经营二手车市场必需的厂房和检测线。原告出于信任，继续对场地进行平整。直到办理营业执照时，工商部门告知原告该地块无法办理营业执照，原告才停止施工。后原告与被告协商未果，故向本院提起诉讼。 被告（反诉原告）安建鑫公司辩称：1.原、被告签订《租赁经营合同》后，被告向原告交付了合同约定的场地，原告也进行了相应施工，原告所称的开门事宜系原告申请，被告同意，并非被告的义务，被告也协助原告完成了另外开门的事宜，双方在补充协议中明确约定“如原告方违规操作导致相关职能部门干涉，相应责任均由原告承担”；2.办理营业执照需要原告提供可用于经营的房屋，原告向被告承租的是土地，所以原告无法办理营业执照与被告出租的土地无关；3.案涉场地用于停放车辆并无问题，被告在签订租赁合同前多次提醒原告建设二手车市场的成本和风险，但原告自己表示不存在问题，因为自身过高的估计以及建设施工成本、疫情的影响，导致原告无力继续开发，为了减低损失，原告才提起诉讼，实质是为了转移风险。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。 被告（反诉原告）安建鑫公司向本院提出反诉请求：1.原、被告2019年5月1日签订的《租赁经营合同》于2020年6月22日解除，被告没收原告保证金14万元；2.原告向被告支付2019年11月1日至2020年6月22日期间的场地租金942666元；3.原告腾退租赁场地并自2020年6月23日起至实际腾退之日止按每日4666元标准向被告支付场地占用费；4.原告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2019年5月1日签订《租赁经营合同》后，被告向原告交付了场地，收取了租赁保证金和2019年5月1日至11月1日的租金。租金到期后，原告一直拖欠后续租金，故被告向本院提起反诉。 原告（反诉被告）袁某对反诉答辩称：1.解除合同是因为案涉土地不符合合同约定，导致合同目的无法实现；2.同意解除合同，请求法院驳回被告其他反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：武汉市硚口区某某路某-某号土地使用权人为武汉市土地整理储备中心（武汉中央商务区投资控股集团有限公司），该土地使用权面积为174708.71平方米，使用权类型为政府储备用地。2018年10月28日，武汉小巍物业管理有限公司（甲方）与安建鑫公司（乙方）签订《租赁经营合同》，约定：“乙方经营沙场、堆场；甲方提供的空场地及门面房屋位于硚口区长丰大道原武汉染料厂后门进，场地的占地面积为24922平方米，房屋建筑面积800平方米；租赁期限为2018年10月28日至2020年10月27日；场地租金74042元/月。”2019年5月1日，安建鑫公司（甲方）与袁某（乙方）签订《租赁经营合同》，约定：“乙方经营二手车交易市场；甲方负责提供场地和部分工作人员，乙方负责日常经营管理、提供经营所需全部资金、独立享有和承担因经营产生的利润和风险；甲方提供位于硚口区某某路某号场地用于经营，场地占地面积20000平方米；租赁期限为2019年5月1日至2022年5月1日；甲方根据工作需要提供相应工作人员协助乙方进行日常经营，乙方同意按照场地租金7元/月向甲方支付固定租金及费用；首次租金支付时间应于本合同签订后三日内支付，租金按合约支付到甲方账上，甲方开出进场通知书，乙方进场经营，此后，每月租金须在当季支付，如乙方未按上述约定按时支付前款租金的，甲方有权解除合同，收回所提供的场地，并要求乙方承担违约责任；电费每度1.5元，水每吨5元，起租日期从2019年5月1日起，每年每平方米租金增长1元；自本合同签订之日起3个工作日内，乙方应支付14万元的保证金，甲方有权用于抵作违约金、租金、赔偿金、欠付费用等；经营期满后，甲方根据乙方履约实际情况，扣除乙方上述租金及费用后向乙方返还多余保证金（不计利息），如该保证金不足以支付上述租金及费用的，乙方须另行向甲方补足差额；经营期满，若无抵销情况发生，甲方应全额返还乙方交纳的保证金（不计利息）；甲方有权拆除乙方擅自搭建的临时性建筑、设施；禁止在甲方提供的场地内搭建任何建（构）筑物、附着物等；经营期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，同时要求乙方承担相应的违约责任及赔偿损失，并可无偿收回所提供场地和房屋：……（5）逾期未支付本合同约定的租金及费用累计达10日以上的。”当日，袁某向安建鑫公司出具《承诺书》，承诺经营期间内无论盈亏，均严格按照约定足额缴纳合同约定的各项相关费用，场地（房屋）如因国家政策、政府征收、道路施工、规划调整、安建鑫公司自身经营原因导致场地（房屋）不能继续使用时，承诺无条件按安建鑫公司书面通知的时间要求及时清退场地（房屋），安建鑫公司不用承担任何补偿费用及责任，袁某应付相关费用按实际天数结算。2019年5月16日，安建鑫公司（甲方）与袁某（乙方）签订《补充协议》，约定：“1、第七届世界军运会后，相关政府职能部门下文允许搭建临建后，乙方租用甲方2万平方米土地在原有租金基础上增加1.5元/平方米/月，租金增长日期以相关职能部门下文日期计。2、因乙方经营需要，需在乙方租赁甲方场地范围内，靠某某路侧开一个门，在所有施工行为合法，安全的前提下，甲方同意乙方予以开门；如在开门施工过程中，涉及相关部门干涉，由甲、乙方协调解决，与甲方无关；乙方在施工过程中，如发生任何安全责任事故，造成双方或者第三方损失的，全权由乙方负责。3、在乙方租用甲方场地与甲方场地交界处的围栏，由乙方负责维修，确保1.8米以上高度，美观，符合相关职能部门要求；在修建过程中确保施工、设施、人员安全，如发生任何安全责任事故，造成双方或第三方损失的，全权由乙方负责。”袁某接收场地后，对场地进行了土地平整及硬化。2019年4月至9月期间，袁某向李某某支付了租赁保证金14万元、租赁费84万元。2020年5月，袁某向本院提起诉讼。2020年6月29日，本院将反诉状送达袁某。2020年9月16日开庭时，袁某表示2020年6月已经搬走，并于6月20日电话通知了李某某。安建鑫公司表示双方并未交接，本院当庭告知安建鑫公司尽快接收场地。 本院认为，袁某与安建鑫公司签订的《租赁经营合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效。《租赁经营合同》明确约定“禁止在场地内搭建任何建（构）筑物、附着物等”，袁某主张安建鑫公司签订合同时承诺其可以在承租的场地上搭建房屋，与合同约定相矛盾，也未提供证据证实，故案涉场地无法搭建房屋并不能认定为安建鑫公司违约。办理营业执照需要提供房屋租赁合同，而袁某承租的是场地，并无房屋，故袁某无法办理营业执照系租赁物的性质决定的，并非安建鑫公司的违约行为所致。《租赁经营合同》约定袁某逾期支付租金累计达10日以上的，安建鑫公司有权解除合同，袁某一直未支付2019年11月1日之后的租金，合同约定的解除条件已经成就，故安建鑫公司有权解除合同。安建鑫公司的反诉状于2020年6月29日送达袁某，反诉状中有解除合同的反诉请求，故《租赁经营合同》于2020年6月29日解除。合同解除后，袁某应当返还租赁场地并结清合同解除前的租金及场地返还之前的占用费。袁某称其搬走后已于2020年6月20日通知安建鑫公司办理交接，但并未提供证据，应承担举证不能的法律后果，故本院判令袁某支付占用费至2020年9月16日。因案涉场地系政府储备用地，按照武汉市的政策，可以免收2020年2月至4月三个月租金，减半收取2020年5月至10月六个月的租金，故袁某还应支付2019年11月1日至2020年1月31日的租金42万元，2020年5月1日至2020年9月16日的租金及占用费（4+16/30）月×14万元/月÷2=317333元。合同仅约定安建鑫公司有权将保证金抵作违约金、租金等，并未约定违约金的数额，也未约定保证金可以直接没收，故本院判令袁某支付的保证金14万元冲抵应付租金，冲抵后，袁某还应支付597333元给安建鑫公司。因合同解除系袁某逾期支付租金所致，故对于袁某要求安建鑫公司赔偿场地平整建设费782311元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）袁某与被告（反诉原告）武汉安建鑫物业管理有限公司2019年5月1日签订的《租赁经营合同》于2020年6月29日解除； 二、原告（反诉被告）袁某将其承租的位于武汉市硚口区某某路某-某号场地返还给被告（反诉原告）武汉安建鑫物业管理有限公司（已履行）； 三、原告（反诉被告）袁某于本判决生效后7日内向被告（反诉原告）武汉安建鑫物业管理有限公司支付597333元； 四、驳回原告（反诉被告）袁某全部诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）武汉安建鑫物业管理有限公司其他反诉请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20660元，反诉费8007元，共计28667元，由原告（反诉被告）袁某负担24697元，由被告（反诉原告）武汉安建鑫物业管理有限公司负担3970元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于武汉市中级人民法院。 审 判 长 谢 磊 人民陪审员 张 伟 人民陪审员 甘 露 二〇二〇年十一月二十日 书 记 员 陈为安