南京市建邺区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0105民初10179号 原告南京平衡创业投资管理中心（有限合伙），住所地江苏省南京市高淳区经济开发区花山路******。 执行事务合伙人委派代表章芸芸，该公司负责人。 委托诉讼代理人陈宝锋，江苏云尚至昭律师事务所律师。 委托诉讼代理人姚丹琳，江苏云尚至昭律师事务所实习律师。 被告南京海峡城开发建设有限公司，住，住所地江苏省南京市建邺区双闸路**海峡城海峡云科技园****/div> 法定代表人孙岩,该公司总经理。 委托诉讼代理人李功成，北京市康达（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人李莹，北京市康达（南京）律师事务所实习律师。 原告南京平衡创业投资管理中心（有限合伙）（以下简称平衡创投中心）诉被告南京海峡城开发建设有限公司（海峡城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告平衡创投中心的委托诉讼代理人陈宝锋、姚丹琳，被告海峡城公司的委托诉讼代理人李功成、李莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告平衡创投中心向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告立即履行房屋维修义务，维修结果经有市级以上检测资质的省、市建筑工程质量检测机构检测，符合《南京市商品房现售合同》第十条要求的，方视为义务履行完毕；2、被告支付违约金（按10元／日计，自2016年5月14日至维修义务履行完毕之日止，暂计至2019年10月24日为12580元）；3、被告赔偿原告截至起诉之日房屋渗漏造成的内部装修损失86086元；4、被告赔偿原告截至起诉之日房屋渗漏造成的租金损失125000元；5、被告承担本案的诉讼、保全、鉴定等全部费用。事实理由：2015年6月1日，原告向被告购买南京市建邺区共计11套房屋（以下简称“案涉房屋”），并签订《南京市商品房现售合同》。2016年1月，原告发现案涉房屋屋顶存在严重漏水现象，遂与被告联系要求进行修缮，但被告并未进行有效维修。2016年4月30日及2016年5月30日，原告向被告发出函件要求其尽快进行修复并及时交房。2016年9月7日，原告针对并未得到解决的漏水问题向被告发出《告知函》，要求对方承担维修义务、赔偿损失，但被告均未作答复，更未解决漏水问题。2017年10月12日，原告再次向被告发出《房屋赔偿催告函》，明确指出漏水问题已经导致房屋整体断电，严重影响公司正常运营，并积极提出由原告委托第三方进行维修、被告支付维修费的解决方法，但被告始终未予回应，无视原告一切联络，拒不承担维修及损害赔偿义务。除上述函件外，原告还不间断地向物业公司申请房屋报修，从原告提供的证据可以看出，自2018年1月至2019年6月，一年半的时间内原告已因房屋漏水问题报修十余次，但被告一直推脱责任，未予妥善解决。上述函件及报修记录足以证明漏水问题持续存在，被告自始至终怠于履行维修房屋、赔偿损失的义务。由于房屋长期渗漏未得到有效解决，屋内吊顶、墙体、毛毯均受损，原告不得不委托第三方对屋顶等进行维护，已花费装修费86086元。此外，案涉房屋自2017年起由南通平衡资本管理中心（有限合伙）承租，鉴于漏水问题持续存在并多次导致室内整体断电，原有漏水点尚未得到修缮，又有新漏水点不断出现，给房屋使用带来极大的不便、困难，2017年5月10日，原告与房屋承租人达成《房租补偿协议书》，约定每年减免50000元租金费用，以补偿后者经济损失。依据原告与被告签订的《南京市商品房现售合同》可知，被告应对房屋防水、有防水要求的卫生间、厨房、房间和外墙面承担工程质量保修责任，保修期5年。如被告怠于履行该质量保修责任，应按每拖延一天10元计算向原告支付违约金。该合同后附《甲乙双方的其他约定》第十条第4项规定，保修期内发生的属于保修范围的工程质量问题，原告可以要求被告免费维修。案涉房屋漏水问题持续存在，严重影响原告与房屋承租人的正常使用，目前已经给原告造成维修费用损失86086元，租金损失125000元，如漏水问题持续得不到解决，损失（包括但不限于装修费、租金）必将持续扩大。依照合同约定，被告应承担维修房屋、赔偿原告损失的责任。然而自2016年房屋交付至今，面对原告不间断地发函、报修，被告始终拒绝履行合同义务。原告为维护自身合法权益，故提起本次诉讼。 被告海峡城公司辩称，1、原告应当明确房屋具体什么部位存在漏水问题，原告的诉讼请求不明确；2、原告方要求维修结果经检测机构检测没有合同和法律依据；3、原告方要求主张违约金，前提是被告怠于履行，而在本案中被告在原告方口头报修后积极维修，没有怠于履行；4、原告第三、四项请求不符合合同约定，因为合同中第十条约定质量问题造成损失是按照房屋维修费的10%作为计算方法，而且在本案中原告方主张的装修损失和租金损失证据不足，按照原告的主张如果被告没有进行维修，其可自行维修，因此对于损失的扩大原告也应当承担责任，所以该两项请求不应该得到支持。 原告平衡创投中心、被告海峡城公司围绕诉讼请求依法提交了南京市商品房现售合同及甲乙双方的其他约定、前期物业管理服务协议、关于房屋维修及交付通知函、关于房屋质量及相关问题说明函、告知函、房屋赔偿催告函、发函快递单、微信的物业报修记录截图、案涉房屋漏水照片及视频光盘、装修合同、装修费用财务凭证、房屋租赁合同、房租补偿协议书、告知函等证据。本院依法进行了审查确认，在卷佐证。 根据当事人陈述及本院审查确认的证据认定事实如下：2015年12月1日，原告与被告签订《南京市商品房现售合同》，购买被告坐落于南京市建邺区，共计11套商品房。被告定于2016年1月20日前交付房屋。2016年1月起，原告发现其所购房屋有多处墙体、顶板、幕墙有渗漏等现象，遂于2016年4月30日发函被告要求维修。2016年5月30日，原告发函被告表示将于2016年6月2日收房装修。自2016年1月起，被告对原告所有房屋的渗漏水问题进行了维修，至2017年10月12日仍未能完全解决。2017年10月12日，原告发函被告，表示其公司将请第三方公司维修，并向被告提供了报价清单。2019年8月20日，原告与南京筑智恒装饰设计有限公司签订《施工合同》，约定施工时间自2019年8月22日至2019年9月8日，为平衡资本办公室进行修复，工程造价86086元，2019年8月30日，原告向南京筑智恒装饰设有限公司支付工程款86086元。 另查明，2016年12月30日，原告与南通平衡资本管理中心（有限合伙）（以下简称南通平衡公司）签订《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋租赁给南通平衡公司作为办公用房。租赁期限自2017年1月1日至2019年12月31日，租金30万元/年，每半年支付一次。2017年5月10日，原告与南通平衡公司再签《房租补偿协议书》，南通平衡公司表示因为案涉房屋存在严重渗漏问题，影响该公司的使用，要求原告减免2017年5万元房租。2018年12月31日及2019年7月31日，南通平衡公司两次发函给原告，再次以同样事由要求原告每年减免5万元房租。 在涉案房屋出现漏水后，原告通过微信与涉案房屋所在小区物业人员联系维修，物业人员及时进行了回应并安排人员到场。 本院认为，原告与被告签订的《南京市商品房现售合同》合法有效，受法律保护，双方均应全面履行自己的义务。该《南京市商品房现售合同》附件5、保修范围和保修期第2款载明“房屋防水、有防水要求的卫生间、厨房、房间和外墙面的防渗漏，为5年（不低于5年）”。交付使用的房屋存在质量问题，因房屋质量问题影响正常居住使用，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。原告自2016年1月获得房屋，案涉房屋一直不间断有渗漏现象，至今5年保修期未满，原告主张被告继续维修，本院予以支持。原告主张被告按10元每日支付违约金，如被告怠于履行该质量保修责任，应按每拖延一天10元计算向原告支付违约金，但根据原告提供的微信记录，原告因涉案房屋维修联系物业人员时得到了对方的及时回应且安排了维修人员进行了处理，故原告的该项请求因证据不足，本院不予支持。房屋出卖人在合理期限内未将房屋修复至适住状态，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用由出卖人承担，但原告提供的与南京筑智恒装饰设计有限公司签订的《施工合同》明确载明，工程名称：平衡资本办公室修复，该合同并未附装修项目明细，本院无法确定具体修复项目。庭审中，原告方也明确表述为系为了办公场所具备办公环境而进行的装修，并非对本案漏水事项进行的维修，据此，故对原告要求被告承担内部装修损失86086元，本院不予支持。原告陈述因案涉房屋的渗漏问题，影响其房屋承租方南通平衡资本管理中心（有限公司）的使用，因此该公司要求原告减免其共计12.5万元的租金，原告要求被告承担该租金损失的主张，因原告提交的证据，不足以证明以上损失数额实际发生，本院亦无法对实际损失数额进行固定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下： 一、被告南京海峡城开发建设有限公司继续履行对原告南京平衡创业投资管理中心（有限合伙）名下位于南京市建邺区的维修义务，至房屋达到适住状态； 二、驳回原告南京平衡创业投资管理中心（有限合伙）的其他诉讼请求。 本案案件受理费4655元，由原告南京平衡创业投资管理中心（有限合伙）负担3655元，被告南京海峡城开发建设有限公司负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费4655元。 审 判 长 宋 玲 人民陪审员 张 凯 人民陪审员 戴祺麟 二〇二〇年十一月二十六日 法官 助理 曹 飞 书 记 员 方 玉