广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初3702号原告：四会市绿茵东方物业服务有限公司，住所地：广东省四会市××××××××侧地段，统一社会信用代码：914×××××××××××497A。法定代表人：霍某1。委托代理人：林彩霞，女，1989年10月23日出生，汉族，广东省四会市人，公司员工，住广东省四会市×××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××12X。被告：黄锦荣，男，1987年11月27日出生，汉族，广东省四会市人，住广东省四会市××××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××814。被告：苏玉娟，女，1984年3月1日出生，汉族，广东省清远市人，住广东省清远市清新区××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××726。原告四会市绿茵东方物业服务有限公司（以下简称“绿茵东方物业公司”）诉被告黄锦荣、苏玉娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿茵东方物业公司的委托代理人林彩霞、被告苏玉娟到庭参加了诉讼。被告黄锦荣经本院依法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告绿茵东方物业公司诉称：原告是为绿茵幸福城小区提供前期物业管理服务的企业。被告是绿茵幸福城18座4楼3号房的业主。原被告双方于2014年5月13日签订《前期物业服务协议》，约定原告对被告所在的绿茵幸福城小区提供物业管理服务。同时按照《前期物业服务协议》约定，被告所在小区的物业管理费按照每平方米1.38元/月的标准向业主收取。被告应于每月10日之前交清当月费用，否则应自逾期之日起按每天千分之一的比例向原告支付违约金。被告自2016年4月开始拖欠原告的物业管理费及相关费用，经原告以短信、电话、书面等方式数次催收仍然拒不交纳。截止至2020年5月31日被告已拖欠原告物业管理费6428.00元、电梯年检费38.00元以及相应的违约金，合计共11450.41元。据此，原告请求法院判决被告向原告支付拖欠的物业管理费6428.00元、电梯年检费38.00元以及违约金4984.41元（违约金暂计算至2020年5月31日，实际计算至付清之日止），合计共人民币11450.41元；被告承担本案诉讼费。被告苏玉娟辩称：原告寄去案涉房屋地址明知没人收件，应该考虑寄去其他地址。加上案涉房屋是空置房，物业公司应当清楚把催收函寄到案涉房屋没用。被告黄锦荣没有向本院提交答辩意见。原告绿茵东方物业公司向本院提供如下证据：1.绿茵幸福城收楼通知书，证明第三方已按照合同约定向被告发出书面的收楼通知。2.物业交接验收表和业主资料登记表，证明被告已于2014年5月13日办理收楼手续。3.两被告身份证，证明被告身份信息。4.物业管理费催缴函，证明原告一直未放弃向被告主张物业管理费等费用的权利。5.前期物业服务协议，证明原告与被告之间的物业服务合同关系。6.商品房买卖合同，证明被告房屋购买情况。7.被告拖欠物业费明细表，证明被告欠费的具体情况。8.不动产登记资料查询结果证明，证明案涉房屋登记在两被告名下。被告苏玉娟向本院提供如下证据：离婚协议书，证明二被告约定结婚期间的债务由男方偿还。被告黄锦荣没有提交证据。经审理查明：2012年12月15日，被告黄锦荣、苏玉娟（买受人）与四会市绿茵房地产开发有限公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告购买坐落于四会市×××××××××××××××××××。收楼后，原告绿茵东方物业公司（甲方）与被告黄锦荣（乙方）于2014年5月13日签订《绿茵幸福城前期物业服务协议》（合同编号：12120171），协议载明乙方所购的电梯住宅座落于绿茵幸福城18座403，建筑面积93.16㎡；乙方应于收楼（即签署收楼确认书或已领取入户房门钥匙当天，两者以先发生者为准）之日起向甲方交纳物业服务费用，乙方同意物业服务费用按其拥有物业的建筑面积交纳；带电梯住宅一层至十层1.38元/㎡/月，乙方应在每个交费月10号前向甲方交纳物业服务费用；乙方在转让、馈赠或其他原因致使本物业产权转移时，应与甲方结清各项费用；乙方应付之公共电费、水费及其他须由乙方承担的费用与管理费同时缴付；公共分摊：1）、电梯费用：电梯维护费用、电梯电量计入物业服务成本，电梯年检费用由该电梯楼的业主总户数平均分摊；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权采取下列措施追收：①在规定之缴费期限未缴付的，除收取未缴付款项外，并从逾期之日起按每日1‰的标准计收违约金。另外，案涉房屋共有人为被告黄锦荣、苏玉娟，产权份额为共同共有。原告提出被告从2016年4月起拖欠物业管理费，要求被告按建筑面积93.16㎡、1.38元/㎡/月（即每月128.56元）的标准支付拖欠的上述房屋的物业管理服务费6428元（2016年4月至2020年5月）、电梯年检费38元、每日按1‰的标准支付逾期交纳上述费用的违约金4983.23元。由于到庭的原、被告不同意调解，本案调解未成。诉讼中，被告苏玉娟提出其与被告黄锦荣于2018年12月3日达成离婚意愿签订一份《离婚协议书》，按照协议约定债权债务安排为结婚期间欠下的债务由男方偿还，与女方及儿子无关。以上事实，有原告提交的《民事起诉状》、证据；被告苏玉娟的答辩、提交的证据；本院制作的《开庭笔录》为证证实，予以认定。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。原告与被告黄锦荣签订了《绿茵幸福城前期物业服务协议》，该协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《物业管理条例》第六条“房屋的所有权人为业主。”、第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”的规定，原告为被告提供了物业管理服务，被告应向原告支付物业管理服务的对价。原、被告双方签订的协议约定涉案房屋的物业管理费标准为1.38元/月/㎡，被告未提供证据证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵或构成其他拒交、少交物业费的正当理由，故原告主张物业服务费的缴付标准按1.38元/月/㎡计算，合理合法，本院予以支持。对于原告依据双方的协议约定所主张的物业管理费的计价面积为93.16㎡及被告拖欠物业管理费的期间从2016年4月起计至2020年5月共50个月，被告未提出异议，故被告应向原告支付拖欠的2016年4月至2020年5月的物业管理费6428元。另外，根据服务协议约定电梯年检费用由该电梯楼的业主总户数平均分摊，因此原告主张被告支付电梯年检费38元，符合协议约定，理据充分，本院予以支持。关于被告苏玉娟提出的根据离婚协议约定结婚期间的债务由被告黄锦荣偿还的问题。苏玉娟和黄锦荣登记为涉案房屋的共同共有人，虽涉案《绿茵幸福城前期物业服务协议》是由黄锦荣一人与绿茵东方物业公司签订，根据《中华人民共和国物权法》第九十八条“对共有物的管理费用以及其他负担,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按份共有人按照其份额负担,共同共有人共同负担”的规定，被告苏玉娟提交的《离婚协议书》并未对物业管理费用进行明确约定，且仅是其夫妻内部协定，不具有对抗第三人债权的效力，绿茵东方物业公司依法有权向共同共有人主张涉案房屋的物业管理费用，故被告苏玉娟的抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况、平等地保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，违约金应从原告向被告书面催交后，被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费之日起开始计算。虽然原告主张曾对被告进行上门催收或邮寄催收材料，但原告提交的邮寄挂号信收据显示原告仅向涉案物业地址进行邮寄催收，且未能提供两被告签收邮件的单据证明，原告邮寄催收欠费的涉案物业地址被告并不在该住所居住，不能证明原告已有效地向两被告进行了书面催收，故原告提出自2016年4月开始计算违约金的主张，依据不足，本院不予支持。结合案件实际，本院于2020年8月25日依法向被告黄锦荣邮寄送达了起诉状及证据材料副本等诉讼材料，于同年9月3日至被告苏玉娟户籍地址留置送达了诉讼材料，故被告欠费违约金应从二被告签收诉讼材料之日（即2020年9月3日）起计算。原、被告签订的《绿茵幸福城前期物业服务协议》约定，业主逾期交纳物业费，按每日1‰的标准向原告支付违约金，因两被告对原告主张的违约金计付标准没有提出异议，故被告从2016年4月至2020年5月欠缴物业费6428元的违约金应从2020年9月3日起按每日1‰的标准计算至两被告缴清相应的物业费之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告黄锦荣、苏玉娟应于本判决生效之日起5日内将2016年4月至2020年5月的物业管理费6428元、电梯年检费38元以及违约金（以6428元为本金，从2020年9月3日起按每日1‰的标准计算至缴清相应的物业费之日止）支付给原告四会市绿茵东方物业服务有限公司；二、驳回原告四会市绿茵东方物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43元，由被告黄锦荣、苏玉娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 赵建红年十一月十六日书记员 范    婉    婷