湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0112民初1649号原告：武汉福泽残疾人科技发展有限公司。法定代表人：张先焕，董事长。委托诉讼代理人：秦前坤，湖北尚卓律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：张珂，湖北尚卓律师事务所律师。特别授权。被告：武汉天鑫盛物业管理有限公司。法定代表人：江文斌，总经理。委托诉讼代理人：郭良会，湖北东吴弘泰律师事务所律师。特别授权。第三人：武汉天新绿色食品有限公司。法定代表人：刘章武，董事长。委托诉讼代理人：郭良会，湖北东吴弘泰律师事务所律师。特别授权。原告武汉福泽残疾人科技发展有限公司（以下简称福泽公司）诉被告武汉天鑫盛物业管理有限公司（以下简称天鑫盛公司）、第三人武汉天新绿色食品有限公司（以下简称天新公司）不当得利纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福泽公司的法定代表人张先焕及委托诉讼代理人秦前坤、张珂、被告天鑫盛公司的法定代表人江文斌及委托诉讼代理人郭良会、第三人天新公司的法定代表人刘章武及委托诉讼代理人郭良会到庭。因受新冠××疫情影响，扣除同年1月23日至6月30日期间的审限；并经本院院长批准，已延期二个月。本案现已审理终结。原告福泽公司向本院提出的诉讼请求：1、判令被告返还我司所交的物业费643,703元；2、判令被告向我司支付6851.47元的资金占用损失（以643,703元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月16起计算至起诉之日暂计至2020年5月18日）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：我司是位于东西湖区慈惠农场渔门径大队（十三支沟西、汉丹铁路北）7号房屋（1至9层）、8号房屋（2至12层）的所有权人。我司自2016年9月6日进入房屋和场地，一直没有营业，自行管理自己的物业。被告在没有与我司签订物业服务合同，也没有实际为原告提供物业服务的情况下，被告无故采用停水、停电、封门堵路等违法手段逼迫我司在2018年5月25日、2018年6月7日、2018年11月1日、2020年1月15日四次向其支付物业费：80,118元、20,031元、200,295元、343,259元，共计64,3703元。《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，《物业管理条例》第三十四条第一款规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，《物业管理条例》第四十一条第一款规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。同时根据《物权法》及《武汉市物业管理条例》规定，业主可以自行管理物业。根据上述《物权法》、《物业管理条例》的规定，被告在与我司没有物业服务合同，也没有事实上的物业服务关系的情况下强行收取物业费，系不当得利，应予返还。特诉至法院，望判如所请。被告天鑫盛公司辩称：2012年11月，第三人就指定我司对天新工业园区进行物业管理，并对物业管理标准进行了详细约定。2016年9月，原告购买了第三人开发的天新工业园的物业。依据物业管理条例的规定，此时原告就应向我司支付物业管理费用。但原告并未按约支付有关物业费用，反而一再向第三人和我司提出不合理要求。在原告和多名相关人员的要求下，我司与原告签订多份有关安全生产和供水供电等有关内容的协议。从这一事实来看，原告明显知道我司是天新工业园的物业管理公司。依据《物业管理条例》的规定，物业管理是物业管理人按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。我司一直按第三人的指定开展物业管理活动，为整个工业园区的生产安全、绿化、消防等提供服务。我司是第三人指定的物业服务公司，并签订了物业服务合同，至今天新工业园没有成立业主大会，还是前期物业服务，依据第三人与原告签订的《商品房买卖合同》附件五《前期物业服务合同》的约定，我司每月按每平方米1元的标准收取物业服务费，并无不当。因此，原告所述我司没有为原告提供物业服务的事实不实，本案不存在不当得利的情况。请求驳回原告的诉讼请求。第三人天新公司述称：原告于2016年9月与我司签订了共计两万九千余平方米的房屋买卖合同，2012年我司指定被告对整个园区进行物业管理至今，且天新工业园至今并未成立物业管理大会，原告起诉要求返还物业费没有事实依据。请求驳回原告全部诉讼请求。本院查明：被告天鑫盛公司成立于2012年11月6日，经营范围物业管理。第三人天新公司以出让方式取得位于武汉市东西湖区十三支沟西、汉丹铁路北地块的土地使用权，投资建设食品加工生产基地商品房，经开发建设形成食品工业园区。被告于2012年11月10日与第三人签订《物业管理协议》，约定由被告承接第三人开发的食品工业园区的一切物业业务，被告必须按照第三人之前与武汉鹏志安物业公司和业主签订的前期物业管理项目进行服务，按照合同约定的物业收取管理服务费。协议签订后，被告依约对食品工业园区进行物业服务，目前尚属前期物业服务。原告福泽公司购置了由第三人建设的位于食品工业园区内的7号房屋（1至9层）及8号房屋（2至12层）两幢房屋，并与第三人签订的《商品房买卖合同》中明确物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：厂房；1.00元/月，平方米，最终以物价局标准为准。原告入驻后与被告签订相关协议，明确了厂房安全、供电、供水、消防设施等事宜。原告分四次向被告支付物业服务费，为：2018年5月25日支付80,118元，同年6月7日支付20,031元，同年11月1日支付200,295元，2020年1月15日支付343,259元。原告已支付的物业服务费共计643,703元。原告福泽公司诉至法院，诉请及事实和理由如诉称。诉讼中，被告天鑫盛公司坚持辩称意见。调解不成。上述事实有原告提交的《商品房买卖合同》、《收据》；被告提交的营业执照、《物业管理协议》、《物业使用守则》、《厂房安全生产责任书》、《请求支持7﹟、8﹟楼供电、供水消防设施事宜的相关协议》、安全会议签到表、消防安全通知书、消防演练图片资料及当事人当庭陈述等予以佐证，并经本院依法审查认定。本院认为，被告是具有相应资质的物业服务企业，在第三人建设开发的食品工业园未成立业主委员会的情形下，接受第三人的委托对天新工业园区区域内的环境卫生和相关秩序进行前期物业服务，只要尽了物业服务义务，就有权向工业园区内的业主收取物业服务费。原告虽未与被告签订物业服务合同，但在购置房屋时，但与工业园区开发企业第三人所签订的商品房买卖合同中已明确物业服务内容及物业服务费的收费标准，原告作为食品工业园的业主入驻后，在被告为工业园区提供物业服务后，理当依约按交费标准交纳物业服务费。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。据此，原告以支付的物业服务费共计643,703元系不当得利为由请求被告返还，缺乏事实和法律依据，应承担不利的后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告武汉福泽残疾人科技发展有限公司的全部诉讼请求。案件受理费5153元（已减半收取），由原告武汉福泽残疾人科技发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  孙反修二〇二〇年十一月二十五日书记员  刘 源