四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0703民初4003号 原告：石西虹，女，1965年7月9日出生，汉族，住重庆市江北区。 委托诉讼代理人：江红，北京盈科（绵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁跃军，男，系石西红之夫。 被告：景秀英，女，1958年10月14日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 被告：赖红，女，1971年10月10日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 以上二人共同委托诉讼代理人：饶琳，四川巨帆律师事务所律师。 以上二人共同委托诉讼代理人：吴华，四川巨帆律师事务所律师。 原告石西虹诉被告景秀英、赖红租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石西虹及其委托诉讼代理人江红、梁跃军，被告景秀英、赖红的委托诉讼代理人饶琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石西虹向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告向原告支付欠付的2017年2月22日-2017年5月20日的租金51948元及延迟支付的违约金（自2016年11月23日起按500元／天计算至付清时止，暂计算至2020年6月2日为635000元）；2.请求人民法院依法判决被告向原告支付因未能将房屋恢复原状进行返还而造成的损失464358元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年5月6日，原被告双方就被告租赁位于绵阳市××街××号××层××号××楼房产（商铺）用于餐饮经营（花半里Ｔ6火锅店）签订了《租赁合同》，约定租金146000元，履行三年后双方协商在三年半后执行上涨租金106893元／半年（提前半年支付租金），被告于2010年11月21日支付了下半年租金106893元。2010年7月3日，双方就租金标准106893元／半年续签《租赁合同》，约定租期五年（2012年5月21日至2017年5月20日），支付方式为提前每半年支付一次，如逾期支付，每逾期一天另收滞纳金500元。合同履行期间，双方如约履行至2016年11月22日，被告本应于2016年11月22日支付最后半年租金，但却只支付了三个月租金54945元，距离合同约定的租赁期限还有三个月租金未支付，经原告多次催收无果。被告的生意从2016年10月份开始越来越差，随即就停业并联系转让门面，因未转让成功，就自行将店内物品设施进行处理后搬离，但其搬离时未就房屋恢复原状。由于被告未将房屋恢复原状，其开设火锅店将店内搞得乌烟瘴气，严重的脏乱差，而新的承租人要求必须将房屋恢复到可以交付的状态，原告因资金紧张没法投入费用进行清理整改，只得把租金从给被告的年租金标准降至每年60000元，且三年内不涨租金，造成原告的租金损失461358元。综上所述，为维护当事人的合法权益和社会主义法治尊严，特根据《民事诉讼法》的相关规定诉至贵院，望判如诉请。 被告景秀英、赖红辩称：1.原告的诉请已经超过法定诉讼时效，请求贵院不予支持。即使被告应支付2017年2月至2017年5月的租金，根据合同约定支付时间为2016年11月22日，原告也早已知道其权利受到侵犯。但是原告未向被告主张过任何租金、违约金、房屋损失费，原告的诉讼请求已经超过法定诉讼时效；2.被告未支付2017年2月20日至2017年5月20日的租金，系因原告超额收取租金导致，经抵扣后被告不欠付租金。原、被告双方协商一致按照建筑面积收取租金，原告告知被告案涉房屋的建筑面积为592.39平方米，并出示了《房屋租赁证》，加强被告的内心确认，因此双方一直按照592.39平方米计算租金。知道2016年下旬被告发现该房屋的实际建筑面积仅有536.18平方米，要求原告退还超额支付租金，并在后续租金中相应抵消，故在2016年11月22日仅支付54945元租金。因此被告未支付2017年2月20日至2017年5月20日的租金系因原告超额收取租金导致，且该期间租金足以在原告超额收取租金范围内抵消，经抵消后，被告不欠付任何原告租金；3.被告自身无主动、恶意违约行为，原告无权主张违约金。且其提出的违约金标准过高；4.原告主张的损失费与被告无关。原告未通知被告，恶意砸毁被告租赁物内装修装饰及物品，给被告造成重大损失，应由原告承担赔偿责任。而且原告主张的高额赔偿费与被告无关，原告每年原本能从被告处收取20余万元的租金，其擅自将房屋以每年度60000元的价格出租给第三人，该租金减损系原告行处分的结果，不应有被告赔偿。此外，原告擅自将案涉房屋转租给第三方的时间尚在本案原、被告租赁合同期间内，被告亦没有恢复原状返还的义务，更不应承担所谓的未能将房屋恢复原状进行返还而造成的损失。综上，请求贵院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2007年5月6日，被告景秀英、赖红作为乙方，原告石西虹作为甲方签订了《租赁合同》约定租赁被告位于绵阳市××街××号××层××号××楼房产一套用以经营餐饮有偿使用，租赁时间为2007年5月20日至2012年5月20日。在合同签订之日，乙方应向甲方缴纳第一季度房租36500元、租房履约保证金13500元，房屋每月租金为12167元，每季租金为36500元，每年租金为146000元。租金按季度缴纳，每季度开始的七日前必须全部一次性付清本季度租金，每逾期一天加滞纳金500元。该合同载明：“有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失。1、乙方逾期支付租金达15天以上。2、未经甲方同意，乙方擅自改变出租房屋用途或承租房产转让他人……”，合同还约定：“本合同届满时，乙方的装修在不影响甲方房产结构前提下，经甲方同意，可以带走。甲方全额退还乙方租房履约保证金……”。2010年7月3日，原被告双方同样就案涉房屋签订了2012年5月21日至2017年5月20日的《租赁合同》，后被告每半年向被告支付房屋租金106893元／半年，支付方式为提前每半年支付一次。案涉房屋原告用于经营名为花半里Ｔ6的火锅店。在上述第二份《租赁合同签订》后，2016年11月22日，按照合同约定支付时间，被告本应当向原告支付剩余半年的房屋租赁费，但其仅支付了3个月即2017年12月、2017年1月、2017年2月这三月的房租。2017年3月8日，被告还未向原告支付合同约定的剩余期限租金，原告在被告多处开设的花半里Ｔ6火锅店张贴通知，通知合同解除及案涉房屋内物品的搬离期限。同年5月，原告把房屋租赁给了案外人开设教育培训机构。 另查明，被告于2004年10月22日签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，该合同载明“该商品房合同约定建筑面积共592.39平方米，其中，套内建筑面积491.17平方米……”。2006年6月十六日，因该案涉房屋未办理产权证，前房屋承租人陈平拿着被告与房产公司签订的《商品房买卖合同》去办理了房屋租赁证，该房租租赁证上载明房屋面积为592.39平方米，有效期为十二个月，时间为2005年12月13日至2006年12月12日。2016年11月，被告办理了房屋产权证，该房屋产权证上载明房屋面积为536.18平方米。 本院认为，原、被告双方就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》不违反法律法规合法有效，合同约定了租赁时间、租金、支付时间及双方的权利义务。被告租赁案涉房屋用以经营名为花半里T6的火锅店，根据国务院发布的个体工商户条例，在该火锅店开业前，原告应当向经营场所所在地登记机关申请注册登记，提交登记申请书、身份证明和经营场所证明等。被告诉称租赁案涉房屋时是以房屋租赁证上592.39平方米支付的房屋租金，直至2016年下旬才发现房屋建筑面积仅有536.18平方米，在办理营业执照是用该房屋租赁证去办理登记，但其案涉房屋租赁证的有效期是2005年12月13日至2006年12月12日，原被告签订合同的时间为2007年5月6日，所以被告用已过期的房屋租赁证去办理营业执照，诉称自己是在2016年下旬才知晓案涉租赁房屋的真实面积，本院不予采信。在第一份2009年5月6日签订的《租赁合同》履行完毕后，双方又继续签订了2010年7月3日的《租赁合同》。第二份租赁合同租房期限为2012年5月21日至2017年5月20日，且该份合同签订后被告向原告已经支付了4年的房屋租金，期间并未提出任何异议。根据合同约定，在2016年11月22日，被告应当向原告提前支付半年房屋租金，但被告仅向原告支付了2017年12月、2017年1月、2017年2月这三个月的房租租金54945元，并未按照第二份租赁合同中约定支付至2017年5月20日，其后也未向原告继续支付剩余租赁费，逾期时间超过了十五日，已达成合同中第六条“合同提前终止”的情形，故该份合同已于2017年3月8日解除，且原告再以此要求被告支付合同解除后的房屋租赁费不符合合同的约定。之后原告到花半里T6火锅店其他店铺张贴合同解除通知要求被告于2017年5月12日前搬走自行拆下的所有物品。同月，原告将案涉租赁房屋租赁给案外人开设教育机构，约定房屋租赁费60000元/年是其自行处分的结果，且在本院审理前原告从未要求被告赔偿因房屋未恢复原状导致后续出租房屋的损失，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，本院对原告诉请要求被告支付因未能将房屋恢复原状进行返还所造成的损失不予支持。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下： 驳回原告石西虹的诉讼请求。 本案受理费7567元，由原告石西虹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  王智春 二〇二〇年十一月十二日 书记员  程文豪