河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初8558号原告：彭永平，女，汉族，住河南省确山县。被告：驻马店市天河置业发展有限公司。住所地：驻马店市铜山大道与雪松路交叉口西南角。法定代表人：王新朋，总经理。委托诉讼代理人：李富强、常向往，河南民青律师事务所律师。原告彭永平诉被告驻马店市天河置业发展有限公司（以下简称天河置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法由审判员王晓贞适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭永平，被告天河置业公司的委托诉讼代理人李富强、常向往到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭永平诉称，原、被告于2017年9月29日签订商品房买卖合同，约定购买由被告开发的位于驻马店市××城区雪松大道与××大道交叉口西南角天玺国际小区6号楼东1单元1903号房，建筑面积共98.46平方米，房屋总价款478417元。合同第八条约定：出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备（该商品房经验收合格）条件的商品房交付××使用……，同时合同第九条约定：出卖人逾期将超过90日交房的，须向××按日支付已付房款万分之一的违约金……，原告购买房屋后，被告至今未将房屋交付给原告，截至目前被告已逾期交房385天。请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金18419.05元（2019年6月30日至2020年7月31日）。被告天河置业公司辩称：一、彭永平的诉讼请求与理由，是逾期交房的违约金，违背事实，该请求与理由不成立。（一）交房时间预计是2019年6月30日前。2017年9月29日，原、被告双方签订了商品房买卖合同，双方《商品房买卖合同》第八条第一款规定：“交付期限：出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件：1、该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付××使用。”该款约定的交房时间，是可变的，是预计的交房时间。（二）遇特殊原因，交房时间可以顺延。双方《商品房买卖合同》第八条第二款规定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××的；2、见附件。”附件四：《合同补充协议》第十二条规定：“合同第八条第二款的特殊原因含以下情形：1、遭遇不可抗力，且出卖人发生之日起六十日内告知××的；2、国家政府相关法律政策调整导致交付延迟；3、商品房建设工程设计变更或者政府相应规划变更导致延期的；4、遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5、突发性公共事件导致施工受阻或停工的；6、××逾期付款，除应按合同第七条承担违约责任外，出卖人可以相应将交房日期顺延；7、涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的；8、包括但不限于以上，其它出卖人不能预防和控制的因素。”该规定明确，遇特殊原因，交房时间可以顺延。二、根据双方《商品房买卖合同》规定的延期交房条件，交房期限可以顺延。根据双方《商品房买卖合同》第八条的规定：1、2017年依据政府文件、通知、公告等停工共计75天。2、2018年依据政府文件、通知、公告等停工共计180天。3、2019年依据政府文件、通知、公告等停工共计143天。4、2020年依据政府文件、通知、公告等停工共计75天。5、2017年-2020年受天气影响停工200天。6、根据《商品房买卖合同》规定的延期交房条件，可顺延交房673天。三、依法驳回原告的诉讼请求。根据本案的事实和应适用的法律规定，根据双方的《商品房买卖合同》规定，本案不符合双方合同规定的交房条件，天河置业公司没有逾期交房，没有违约。所以，原告请求的逾期交房违约金，没有事实和法律依据，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年9月29日，原告彭永平（××)与被告天河置业公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》一份，约定：一、出卖人将其开发的位于驿城区雪松大道与××大道交叉口西南角（暂定名）天河·铜山公馆住宅小区6号楼东1单元1903号房出卖给××，商品房预售许可证号为驻房预字第20170208号；二、建筑面积98.46平方米，房屋总价款478417元；三、付款方式为：××于2017年8月26日付清首付款148417元整，余款330000元整办理银行按揭，同时备齐按揭材料，并在接到通知后7日内与贷款银行签订贷款抵押合同，否则出卖人有权解除合同，房屋另行出售。四、交付期限：出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付××使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××的；2、见附件。五、出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之壹的违约金等条款。该《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第十二条约定：“合同第八条第二款的特殊原因含以下情形：1、遭遇不可抗力，且出卖人发生之日起六十日内告知××的；2、国家政府相关法律政策调整导致交付延迟；3、商品房建设工程设计变更或者政府相应规划变更导致延期的；4、遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5、突发性公共事件导致施工受阻或停工的；6、××逾期付款，除应按合同第七条承担违约责任外，出卖人可以相应将交房日期顺延；7、涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的；8、包括但不限于以上，其它出卖人不能预防和控制的因素”。合同签订后，原告依约交纳全部房款共计478417元。后因被告至今未将本案诉争房屋交付原告，原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。庭审中，被告向本院提交了：1、驻马店市气象服务中心出具的气象资料一份，被告用以证明从2017年4月1日至2020年8月31日降水365天，影响施工是200天。2、政府及政府职能部门的文件、通知、公告及施工日记、监理日记等证明材料。被告用以证明：依据政府文件、通知、公告等停工共计473天。原告对上述证据质证称：对上述证据有异议，因天气原因造成的不可抗力因素我也不懂，我认为不应该扣除这么多天数，比他们开工晚的都已经交房了，所以不同意延期。上述事实，有原、被告双方提交的相关证据材料及原、被告双方陈述在卷，经庭审质证，本院据以认定。本院认为，一、2017年9月29日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份，约定被告将其正在建设的房屋出售给原告，故原、被告双方系商品房预售合同法律关系。合同双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，且被告已取得商品房预售许可证，故双方签订的商品房预售合同为有效合同。根据有关法律规定，当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告依约向被告支付全部购房款，已完全履行了自己的合同义务，而被告未按合同约定的期限即2019年6月30日前履行交房义务，构成违约。现原告请求被告天河置业公司支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。二、关于逾期交房违约金的数额。1、合同约定，如遇特殊原因（不可抗力、国家政府相关法律政策调整、连阴雨、大雪、冰雹、突发性公共事件等），被告可据实予以延期。从被告提交的相关证据显示，经核，因政府管控、连阴雨、突发性公共事件（××疫情）所导致施工受阻或停工的天数共计为311天，上述天数应当予以扣除。被告抗辩主张应扣除天数为673天，证据不足，本院不予采纳。2、合同中约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之壹的违约金”。诉讼中，原告主张自2019年7月1日起至2020年7月31日止的延期交房天数按385天计算，该天数并未超过上述期限的总天数，故对原告的该项主张，本院予以采信。经核算，被告天河置业公司应向原告支付的逾期交房违约金数额为3540.29元[478417×日万分之一×（385天-311天）]，原告请求数额超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告驻马店市天河置业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告彭永平支付逾期交房违约金3540.29元。二、驳回原告彭永平的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费减半收取131元，由原告负担106元，被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  王晓贞二〇二〇年十一月十八日书记员  杨 静