北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初38426号原告：赵某,女,1946年9月3日出生,汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人:陈记国,北京宏健仁和律师事务所律师。被告:王某,男,1944年12月9日出生,汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人:徐喆,北京市京银律师事务所律师。委托诉讼代理人:彭少华,北京市京银律师事务所律师。第三人:郭某,男,1975年2月22日出生,汉族,现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人:刘春影,北京市中伦文德律师事务所律师。原告赵某（以下称赵某）与被告王某（以下称王某）离婚后财产纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法追加郭某为第三人。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员蔡峰独任审理，公开开庭进行了审理。赵某及其委托诉讼代理人陈记国、王某委托诉讼代理人徐喆、郭某委托诉讼代理人刘春影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵某向本院提出诉讼请求：依法确认北京市朝阳区清河营东路6号院5号楼xxx房屋（以下称xxx号房屋）归我与王某按份共有，并依法确认双方所占份额，由我占该房屋70%，由王某占该房屋30%。事实和理由:我与王某于1979年4月15日登记结婚,后由于王某性格原因导致家庭生活不和睦,我两次向法院提起诉讼,要求离婚。2015年11月5日,经法院调解,双方同意离婚,法院作出(2015)朝民初字第53887号民事调解书。调解离婚时,xxx号房屋未取得所有权证,故该共有房产在调解时未作处理。现该房产已取得不动产权属证书,所有权登记在王某名下。该房产取得所有权证书后，我多次找到王某要求依法分割此共有财产,但王某以各种理由拒绝我合理要求。王某在与我调解离婚后，与第三人恶意串通转移房产，违反了婚姻法的相关规定，应当不分或少分。无奈之下特此起诉。王某辩称，不同意赵某的诉讼请求。我认为赵某的请求过了诉讼时效。双方离婚是在2015年11月份，赵某主张分割的期限应当是两年，本案立案是在2019年，早就超过了诉讼时效。xxx号房屋实际在夫妻之间已经处分完毕，该房屋属于独立登记在我名下，该房屋以及拆迁款等财产，在离婚时双方已经自行分割完毕，双方没有异议。我实际拥有和控制xxx号房屋，享有对房屋的权利。另外，我认为该房屋还有我前妻吴某某的财产融入该房屋中，所以我和吴某某的儿子王某利也应当是本案的利害关系人。郭某述称，xxx号房屋是我从王某处购买，房屋实际权利人是我，在房屋交易之前和交易过程中，我履行了正常的审查义务以及合同约定的义务。我与王某之间的交易是合法有效的，我应当获得相应的权利。请法院驳回赵某的诉讼请求。经审理查明：王某与吴某某原系夫妻，二人育有一子王某利，后吴某某于1973年去世。1979年4月15日，王某与赵某登记结婚，婚后育有一女王金花。王某原在北京市朝阳区来广营乡北湖渠村有3间北房。1984年，王某将该3间房屋作价1000元卖与本村村民鲁明。同年，王某在北京市朝阳区来广营乡北湖渠村申请宅基地一处。此后，王某、赵某共同在该宅基地建造房屋数间。后上述宅基地上房屋拆迁，于2014年6月共购买包括xxx号房屋在内的3套房屋，购房款由拆迁补偿款中支付，xxx号房屋以王某名义购买。经查，另外两套拆迁安置房屋登记在王金花名下。2015年11月5日,赵某与王某经本院调解自愿解除婚姻关系，双方未就夫妻共同财产进行分割。经查2015年11月5日开庭笔录，双方均向法庭表示“夫妻共同财产不要求法院进行分割，双方私下自行进行解决”。赵某称xxx号房屋未在离婚时分割是因为该房屋当时没有办理房屋产权证。王某称xxx号房屋在离婚时实际分割了，因为拆迁安置的另外两套房屋登记在王金花名下，拆迁补偿款在购买房屋剩下400万元，赵某和王某各得了200万元。经询，就离婚调解协议外的财产处理，双方未签订书面协议。经查，王某与赵某离婚后，xxx号房屋实际由王某使用。赵某称是王某抢走了该房屋，但未能举证。2018年7月7日，王某作为出卖人与买受人郭某签订《北京市存量房屋买卖合同》，王某利作为见证人，双方约定：出卖人将xxx号房屋出售给买受人,房屋成交价格450万元；买受人采取自行交割方式付款,具体付款方式及期限见附件四；出卖人于2018年9月20日前将xxx号房屋交付买受人；双方同意自符合办理房屋过户条件时,应买受方的要求,出卖方无条件配合买受方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。附件四为付款方式及期限,约定：买受人向出卖人支付定金20万元,定金支付方式为划转至卡号尾号4660账户;买受人应将房价款180万元存入“王某”名下北京农村商业银行账号尾号为3111银行卡中;买受人取得房屋所有权证书后,将余款250万元存入“王某”名下北京农村商业银行账号尾号为3111银行卡中。庭审中，郭某称其与王某、王某利此前并不认识，通过创业家房地产经纪（北京）有限公司居间签订房屋买卖合同。王某称除了创业家房地产经纪（北京）有限公司还有另一个中介公司北京诚源房地产经纪有限公司。在郭某与王某签署买卖合同前的2018年4月2日,郭某工商银行卡号尾号6085账户支出金额20万元,对方户名为“王*利”,对方账号尾号为4660。当日,王某出具收条,确认收到郭某支付的购房定金20万元。2018年7月7日，王某向郭某出具收条,确认收到郭某支付的购房款现金15万元。2018年9月20日，郭某工商银行卡号尾号6085账户支出金额100万元,对方户名为“王*利”,对方账号尾号7688。当日，王某出具收款声明，确认收到郭某支付的购房款100万元。2018年9月26日，郭某工商银行卡号尾号6085账户支出金额50万元，对方户名为“王*利”,对方账号尾号7688。庭审中，王某称其于2018年7月7日向郭某交付房屋钥匙和电卡，但因房屋内原租户尚未到期，郭某直到2018年9月20日租户到期后才开始占有使用房屋。中铁建物业管理有限公司朝阳分公司于2020年8月3日开具证明，证明郭某于2018年9月26日办理xxx号房屋的入住。庭审中，郭某另提交其于2018年10月9日已为xxx号房屋缴纳自来水费的缴费记录。2019年1月31日，xxx号房屋所有权登记在王某名下，该房屋建筑面积为81．28平方米。2019年1月26日,郭某工商银行卡号尾号6085账户支出金额15万元,对方户名为“王*利”，对方账号尾号4425。当日,王某出具收款声明,确认收到郭某支付的购房款15万元。2019年9月11日,郭某向王某利汇款100万元和150万元,工商银行凭证摘要载明均为货款。当日,王某出具收条,确认郭某向其子王某利分两次转款共计250万元,同时确认购房款已全部结清。庭审中，郭某称上述两笔款项转账时标注为货款是一个笔误，因为郭某一直是自己做生意的，平时标注货款标习惯了。本案审理中，经赵某申请诉讼保全并提供王金花名下位于北京市朝阳区清河营东路6号院7号楼26层2单元3005室为担保，本院于2019年4月23日,依法作出裁定，查封王某名下xxx号房屋。郭某对该查封向本院提出执行异议，要求中止执行。2019年11月22日,本院于2019年11月22日作出（2019）京0105执异2250号执行裁定,驳回郭某的执行异议申请。郭某以案外人执行异议之诉为由将赵某、王某诉至本院，要求解除对北京市朝阳区清河营东路6号院5号楼xxx房屋的查封。本院作出（2020）京0105民初19156号民事判决，驳回郭某的诉讼请求。郭某不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院认为，xxx号房产属于赵某与王某离婚后财产纠纷案件诉讼争议标的，如果郭某认为该房产应当归其所有，可以参加上述案件的审理，一并解决纠纷，故该案不属于人民法院应当审理的执行异议之诉。该院于2020年8月31日作出（2020）京03民终6788号民事裁定：一、撤销本院（2020）京0105民初19156号民事判决；二、裁定驳回郭某的起诉。经赵某申请，本院委托北京鼎春德房地产土地评估有限公司对诉争房屋市场价值进行鉴定。案件审理中，赵某撤回鉴定申请。王某提交北京诚源房地产经纪有限公司出具的《房屋价格估值单》，证明诉争房屋估值为4470400元。赵某对该估值单真实性不认可，认为中介机构不具有估值的资格。以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、收条、银行账户明细、银行回单、（2015）朝民初字第53887号民事调解书、（2019）京0105执异2250号执行裁定书、（2020）京03民终6788号民事裁定书、不动产登记簿等书证及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，本案的主要争议有二：一、xxx号房屋在王某与赵某离婚后有无实际分割；二、郭某应否对xxx号房屋享有实体权利。关于争议一。王某、赵某在离婚调解时均表示“夫妻共同财产不要求法院进行分割，双方私下自行进行解决”，从文义分析，不能看出双方在调解时已经对财产分割问题达成了一致意见。王某虽称双方在房屋登记使用及拆迁补偿款的处置上所获利益大致相当，但该种处置并不必然说明双方就财产分割达成了协议。在王某未能就双方实际分割财产充分举证的情况下，本院难以采信其所持双方已就夫妻共同财产分割完毕的意见。因此，xxx号房屋在王某向郭某出售时应认定为系王某和赵某的夫妻共同财产。关于争议二。一、郭某与王某是否存在恶意串通，以及郭某有无支付合理对价。本院认为，在本案中难以认定郭某和王某在合同签订及履行环节存在恶意串通，理由如下：首先，从双方交易的情况来看，并无证明买卖双方在交易前已经认识或存在利害关系的证据。其次，郭某实际履行前期付款义务和实际占有房屋的时间均早于赵某与王某发生本案争议，尚无证据证明上述房屋交付系专为对抗赵某提起本案诉讼而做的准备。再次，郭某已经就购买xxx号房屋向王某或王某授权的收款人王某利支付了450万元的对价。关于2019年9月11日郭某向王某利汇款的100万元和150万元在汇款凭证上注明为货款，是否意味着该部分款项并非本案购房款。本院认为：1、并无证据证明郭某与王某利之间存在其他货物买卖关系。2、注明为货款至少可以说明该款项系基于买卖关系产生，并非用于诸如借款等其他性质的款项支付，该买卖关系的性质与本案房屋买卖关系的性质并不违和。3、上述两笔款项与前期支付款项与双方房屋买卖合同价款可以相契合。4、从常理上讲，如果郭某与王某利具有真实的货物买卖关系，并试图以此恶意串通伪造购房款，那么在上述款项支付时赵某已向王某提起了诉讼的情况下，郭某仍以所谓真实的货款加以注明，显然大违常理。综上，本院认为郭某向王某支付全部购房款450万元是真实的，无证据表明该对价系不合理的低价。二、郭某有无尽到合理的注意义务。本案中，xxx号房屋系以王某名义购买，实际由王某对外出租。在双方达成房屋买卖交易之时，王某与赵某已离婚两年有余，无证据表明赵某主张过对该房屋的权利。赵某虽称其因xxx号房屋未取得房屋所有权证暂未主张，但其对王某实际收取租金亦从未提出过异议。从拆迁安置的3套房屋的实际处置来看，王某作为宅基地使用权人和地上房屋建造人，取得一套房屋的实际权利并不违反通常的认识。综上，在王某已与赵某离婚，xxx号房屋的预期登记权利人和实际占用人均为王某的情况下，强求郭某在交易时取得王某前妻赵某的同意，无疑对作为一般民众的郭某要求过苛，故本院认为郭某在交易时尽到了合理的注意义务，应当认定为善意。三、关于房屋交付情况。根据合同约定，在王某实际取得房屋产权证后，由王某将房屋过户给郭某，郭某向王某支付剩余250万元。根据各方陈述，xxx号房屋在2019年1月份方可统一办理权属转移登记手续。因此，郭某在依约履行前期付款义务后并实际占有房屋后，因房屋客观上未具备过户条件导致未能及时办理房屋过户，并非郭某所能控制。根据查明的事实，王某已于2018年7月7日向郭某交付房屋钥匙和电卡，在原租户租赁合同于2018年9月20日到期后，郭某已实际占有房屋。故本院认为，xxx号房屋在实际交易时因尚未取得房屋产权证，尚不具备登记条件时，王某已实际将房屋交付给了郭某。综上，郭某在涉案房屋买卖合同签订时尽到了合理的注意义务，可认定为善意，其支付了合理对价，在交易时尚不具备转移登记的条件下，王某实际将房屋交付给了郭某。故本院认为郭某符合善意取得xxx号房屋的法定情形，应当对xxx号房屋享有实体权利。据此，本院认为，赵某在本案中主张对xxx号房屋分割，但该房屋实际权利人应认定为郭某，故本院对赵某的诉讼请求难以支持。综上，依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第三十九条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：驳回原告赵某的全部诉讼请求。案件受理费4150元及保全费5000元，由原告赵某负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 蔡 峰二〇二〇年十一月十日书记员 秦雅维书记员 马 悦