河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0502民初4385号原告：夏新华，男，1960年3月10日出生，汉族，住安阳市殷都区。委托诉讼代理人：于强，大沧海律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫玉蕾，大沧海律师事务所律师。被告：安阳市太兴房地产开发有限责任公司，住所地安阳市文峰区相三路**楼****。法定代表人：王天顺，职务总经理。委托诉讼代理人：郝国梁，男，1969年10月3日出生，汉族，住安阳市文峰区。第三人：袁凤娟，女，1962年6月30日出生，汉族，住天津市大港区。委托诉讼代理人：王海伟，河南国厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋昆，河南国厚律师事务所律师。原告夏新华与被告安阳市太兴房地产开发有限责任公司（以下简称太兴房地产公司）、第三人袁凤娟房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年11月4日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人于强、闫玉蕾，第三人袁凤娟委托诉讼代理人王海伟、宋昆到庭参加诉讼，被告太兴房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。因本案双方当事人争议较大，案情复杂，本案转为普通程序进行审理。本院依法适用普通程序，于2019年11月29日公开开庭进行审理。原告夏新华委托诉讼代理人闫玉蕾，第三人袁凤娟委托诉讼代理人王海伟、宋昆到庭参加诉讼，被告太兴房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏新华向本院提出诉讼请求：1.判令原告就清风和祥家园2号楼1单元1301号房优先取得所有权；2.解除被告与第三人之间就该套房屋的备案；3.判令被告及第三人配合原告办理该房屋的权属转移事宜；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年12月，原告所在的安阳市农机公司家属院项目规划区域进行拆迁。原告在安置补偿时选择了产权调换方式并补缴了相应房款，在安置房源中选定了清风和祥家园2号楼1单元1301号作为拆迁安置房。2011年12月18日，原告与被告太兴房地产公司签订了产权征收（拆迁）置换协议书，确定了安置房相关的拆迁补偿事项。同时，被告出具了标的为清风和祥家园2号楼1单元1301号订房通知单。现经查询，被告太兴房地产公司明知涉案房产为安置住房的情况下仍与第三人签订商品房买卖合同并进行了备案，经了解，双方签订的商品房买卖协议，名为商品房买卖，实际是对双方借款的一种担保行为。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”据此，原告对上述房产依法享有优先权，被告的行为严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告太兴房地产公司未到庭，亦未答辩。第三人袁凤娟辩称，本案属于一般合同纠纷，不属于拆迁安置补偿合同纠纷；原告所述内容与事实不符，诉请也没有事实和法律依据，本案依法应当驳回原告的诉请。1.太兴房地产公司不是拆迁人，原告也非被拆迁人、更非被拆迁房产所有人，本案不符合且不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，原告就诉争房产不享有优先取得权，被告及第三人不应配合办理权属转移事宜；2.第三人属于善意购房人，依照法定交易程序购得案涉房产，且房产已实际交付第三人占有使用；3.产权征收置换协议书应属无效，即便真实置换协议的性质属于预约合同性质，也不具备履行可能，本案依法应当判决驳回原告诉请；4.原告对本案纠纷的发生存在明显过错，应当承担败诉后果；原告在近5年时间内（取得预售许可证为2014年）未提起诉讼，未向太兴房地产公司主张权利，存在明显过错，且若原告及时主张权利，第三人知晓后也不会购买涉案房产，亦不会存在本案纠纷；5.本案原告主张诉求的第二项不属于法院民事案件的受案范围，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交产权征收（拆迁）置换协议书、订房通知单、收款收据、商品房预售备案查询单、询问笔录两份、证明、装修许可证，第三人提交房产证及附页、（2018）豫0505民初735号民事判决书、（2019）豫05民终980号民事判决书、商品房预售合同、收据、房屋现状照片、情况说明，被告太兴房地产公司未到庭，亦未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2011年12月18日，原告夏新华（乙方）与被告太兴房地产公司（甲方）签订产权征收（拆迁）置换协议书，写明：根据安阳市城市总体规划和安阳市发改委【2011】430号文件精神，市政府安政文【2009】280号文件规定，经批准，现对安阳市农机公司地块实施改造拆迁，为保护甲乙双方当事人的合法权益，经友好协商，签订如下征收安置协议：一、拆迁简况：根据规划精神，甲方征收乙方位于安阳市农机公司家属院平房南数二排西数第6-7间，第7间为半间，原住户夏新华，房屋建筑面积33.75平方米（以双方现场测量相关房屋面积为准，原产权归农机公司所有），规划内厨房面积11.72平方米。二、甲方安置乙方住房的相关情况：1.甲方为乙方安置新住宅房一套，地址位于文明大道与铁一路交叉口西北角由太兴房地产开发有限责任公司开发的清风和祥家园住宅小区**，（毛墙、毛地、无室内门、进户门为防盗门、含水、电、气、暖），图纸计算面积为109.28平方米，房屋最终面积以房产局测绘为准。三、结算金额及缴款时间：经相互协商，乙方向甲方补缴房款150000元（房屋面积差价按房产局测绘面积多退少补另计）。合同签订后三天内交清补缴款项。四、双方权利及义务：甲方所提供的安置房应具备完善的相关手续，符合质量要求，产权清楚，并协助乙方办理合法的房产手续，费用由乙方自理。甲方在取得预售许可证后签订统一的商品房买卖合同，甲方按统一的商品房买卖合同约定交房。乙方对提供的原居住房，应对其真实性、准确性负责（无产权纠纷），否则，由此引起的纠纷由乙方承担一切法律责任，并结清原住房的水、电、气等费用。甲方对补偿后的房屋及附属物享有处置权，乙方不得干预并保持其房屋及附属物现状不变。五、协议签订后，乙方应在2011年12月18日前搬迁完毕，乙方将原住房交与甲方，甲方给乙方开具订房通知单。乙方最终的安置房确定由甲方开具的订房通知单为准。本协议一式四份，甲乙双方各二份，签字生效。原告夏新华及被告太兴房地产公司均在该协议上签字盖章。合同签订后，2011年12月18日，被告太兴房地产公司向原告夏新华出具订房通知单，确定原告订购的房屋为清风和祥家园2号楼1单元13层东户，房号为2-1-1301。原告分别于2011年12月20日、2012年5月29日、2012年6月5日依上述合同约定向被告交纳房款1万元、6万元、8万元，共计15万元。2.原告夏新华已按产权征收（拆迁）置换协议约定搬迁完毕，被告开发的清风和祥家园案涉房屋已竣工，但被告太兴房地产公司未按约定将案涉房屋交付原告。2016年1月26日，被告太兴房地产公司与第三人袁凤娟签订商品房预售合同一份，约定袁凤娟购买安阳市殷都区文明大道与铁一路交叉口西北角清风和祥家园2号楼1单元1301号房屋；2016年1月27日被告太兴房地产公司向袁凤娟出具收款收据，显示收到袁凤娟清风和祥家园2-1-1301房款479700元，袁凤娟对涉案房屋进行了装修。清风和祥家园2号楼1单元1301号房屋现在袁凤娟名下预售备案登记。原告提交2018年6月19日清风和祥家园房屋装修许可证，称其知道涉案房屋被他人占有后，到该房屋处发现正在装修，告知占有房屋的人，该房屋存在纠纷，原告已进行了诉讼保全。3.案涉被拆迁房屋位于原安阳市农机公司院内；第三人提交涉案房屋的房产证及附件，案涉夏新华原居住的被××房屋××安阳市农机公司全民所有；农机公司院内有多排平房，公司将该平房提供给公司职工及家属居住。在对安阳市农机公司地块进行拆迁改造过程中，对于该处平房的拆迁，太兴房地产公司与多名安阳市农机公司职工签订了产权征收（拆迁）置换协议书。安阳市农机公司改制后，现为安阳市金地农机有限公司。第三人提交（2018）豫0505民初735号民事判决书、（2019）豫05民终980号民事判决书，李蓉起诉太兴房地产公司、安阳市金地农机有限公司（第三人）房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件，生效判决确认太兴房地产公司向李蓉交付位于安阳市文明大道清风和祥家园住宅小区2号楼2单元102室房屋并协助李蓉办理该房屋的不动产登记事宜。本院认为，2011年12月18日原告夏新华与被告太兴房地产公司签订的《产权征收（拆迁）置换协议书》系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，故为合法有效协议，双方均应按协议书内容履行义务。被告已经向原告出具订房通知单，明确了具体房屋的位置、房号，原告已搬出原被征收的房屋，并按协议向被告补交房款15万元，被告应当按照征收置换协议的约定向原告交付案涉房屋，即清风和祥家园2号楼1单元1301室，并协助原告办理不动产登记事宜。但被告太兴房地产公司于2016年1月26日与第三人袁凤娟签订商品房预售合同，并出具购房款收据，现清风和祥家园2号楼1单元1301室房屋在袁凤娟名下预售备案登记，被告太兴房地产公司事实上对案涉房屋进行了“一房两卖”，构成违约。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”原告主张对清风和祥家园2号楼1单元1301号房屋优先取得所有权，符合法律规定，本院予以支持。第三人袁凤娟述称太兴房地产公司不是拆迁人，原告不是被拆迁人，原告就诉争房屋不享有优先取得权，认为征收置换协议应属无效；本院认为，原、被告签订的征收置换协议并非基于原告夏新华对案涉被拆迁房屋享有产权，被告太兴房地产公司在签订该协议时，对案涉被拆迁房屋的产权及占有使用状况明知，该协议并不违反法律规定，双方均应按协议约定履行，故第三人该述称意见，本院不予采信。原告关于解除被告与第三人袁凤娟之间就案涉房屋备案登记的诉讼请求，不属于民事案件的受案范围，本院对此不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告夏新华对安阳市殷都区文明大道与铁一路交叉口西北角清风和祥家园2号楼1单元1301号房屋优先取得所有权；二、被告安阳市太兴房地产开发有限责任公司及第三人袁凤娟应于本判决生效之日起十日内协助原告夏新华办理上述清风和祥家园2号楼1单元1301号房屋的权属转移登记手续。案件受理费3300元，由被告安阳市太兴房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  孙莉莉审 判 员  张 伟审 判 员  李 雪二〇二〇年十一月二十七日代理书记员  于 婧