河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民终705号上诉人（一审原告、案外人）：郑州市上街区中心路街道办事处任庄股份经济合作社第五村民组。住所地：河南省郑州市上街区许昌西路**院。负责人：白树军，该村民组组长。委托诉讼代理人：丁霖，河南九嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾强，河南华威律师事务所律师。被上诉人（一审被告、申请执行人）：申作奇，男，汉族，1961年10月26日出生，住河南省洛阳市瀍河回族区。委托诉讼代理人：任延萍，河南达兴律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：河南九嘉置业有限公司。。住所地：河南省郑州市上街区许昌路西段法定代表人：陈士钊，该公司总经理。原审第三人（被执行人）：河南青建置业有限公司。。住所地：河南省郑州市上街区新安东路**院****法定代表人：陈士钊，该公司总经理。原审第三人（被执行人）：郑州市多文多饮食服务有限公司。住所地。住所地：河南省郑州市上街区许昌路西段iv>法定代表人：侯国良，该公司执行董事。原审第三人（被执行人）：张西英，女，汉族，1961年5月5日出生，住河南省郑州市。原审第三人（被执行人）：侯国良，男，汉族，1961年5月18日出生，住河南省郑州市上街区新安东路**院**楼**。上诉人郑州市上街区中心路街道办事处任庄股份经济合作社第五村民组（以下简称任庄第五村民组）因与被上诉人申作奇、原审第三人河南九嘉置业有限公司（以下简称九嘉公司）、河南青建置业有限公司（以下简称青建公司）、郑州市多文多饮食服务有限公司（以下简称多文多公司）、张西英、侯国良案外人执行异议之诉一案，不服河南省洛阳市中级人民法院（2020）豫03民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。任庄第五村民组的委托诉讼代理人丁霖、贾强，被上诉人申作奇的委托诉讼代理人任延萍到庭参加诉讼。原审第三人九嘉公司、青建公司、多文多公司、张西英、侯国良经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任庄第五村民组上诉请求：依法撤销一审法院（2020）豫03民初15号民事判决；依法发回重审或改判支持上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，案涉房屋购房款上诉人已经全部支付并已交付使用，产权应归上诉人所有。2012年5月3日上诉人与九嘉公司签订协议书，约定九嘉公司占用上诉人集体所有的位于上街区××路与××交叉口东北角土地拆迁开发，基于拆迁置换九嘉公司以每平方米3450元的价格将上述范围内所建商业用房的50%出售给上诉人。上诉人于2012年5月31日向九嘉公司支付300万元的购房款。房屋建成后，经结算上诉人应补交购房款1209345元，协商后上诉人同意九嘉公司以其应支付上诉人的借款利息予以冲抵，之后九嘉公司将案涉房屋的钥匙交付给上诉人，上诉人已于2016年开始将案涉房屋以自己的名义对外租赁，租金以上诉人的固定资产收益入三资上诉人账户。因此，案涉房屋的购房款上诉人已全部支付，案涉房屋已实际交付上诉人使用，产权应归上诉人所有。二、一审法院适用法律错误。案涉房屋已于2015年经实际结算后交付使用至今，对于双方来说商品房的具体位置、房号及数量及最终的房屋价格双方已经确认，关于案涉房屋双方的权利义务已经履行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。上诉人与九嘉公司签订有合法有效的书面协议，已经全额支付购房款、已经实际占有使用至今且非因自身的原因未办理过户登记。完全符合上述条款的规定。而对于上述事实原审法院不予认定，仅凭协议中未明确约定房屋具体位置、房号、数额不予支付上诉人的诉请系适用法律错误。故请求二审法院在查清事实的基础上支持上诉人的上诉请求。申作奇答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，依法应予维持。任庄第五村民组一审诉讼请求：1.请求依法解除对登记在九嘉公司名下的位于河南省郑州市上街区洛宁路99号院1号楼3单元1-2层M1（房屋所有权证：1501035874）、M2（房屋所有权证：1501035873）、M3（房屋所有权证：1501035872）、2号楼2单元1-2层M1（房屋所有权证：1501036886）、M2（房屋所有权证：1501036885）号房屋的查封，并中止对涉案房屋的执行；2.本案诉讼费由申作奇承担。一审法院认定事实：2011年7月15日，郑州市上街区土地筹备中心与任庄第五村民组签订《集体土地征收协议》，约定郑州市上街区土地筹备中心征收任庄第五村民组位于洛宁路东侧、××路北侧、中心路南侧的土地30.7368亩，征收土地款合计为4610520元。2012年5月3日，任庄第五村民组与九嘉公司签订协议书及补充协议，就许昌路与洛宁路交叉口东北角土地的拆迁改造和开发建设中的相关事宜进行了约定：协议所述土地原系任庄第五村民组所有，后经政府收购并出让，九嘉公司通过摘牌取得该宗土地的使用权。九嘉公司同意将上述范围内所建商业用房中的50%售于任庄第五村民组，均价为每平方米3450元，准确面积以测绘公司的实测为准。任庄第五村民组向九嘉公司支付所购商业用房预付款300万元，待房屋交付时按协议约定价格抵付房款，协议涉及商业门面房以建设局施工许可证开始日期二年内交付甲方使用。根据该院（2019）豫03执异494号裁定查明的事实，河南省××街区××院××楼××单元××层××、××、Ｍ3，2号楼2单元1-2层M1、M2的房屋的性质为商业用房。任庄第五村民组提交了已向九嘉公司支付300万元商业门面房购房款的记账凭证，及案涉房屋已由任庄第五村民组出租的租赁协议及收据。郑州市上街区不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明显示，案涉房产的产权人为九嘉公司，涉案房产于2017年8月18日由九嘉公司抵押给郑州市市区农村信用合作联社上街信用社。申作奇与九嘉公司、青建公司、多文多公司、张西英、侯国良借款合同纠纷一案，该院（2019）豫03民初73号民事判决已发生法律效力。因九嘉公司、青建公司、多文多公司、张西英、侯国良未履行生效法律文书所确定的义务，申作奇于2019年6月21日向该院申请执行。该院于2019年3月20日查封了九嘉公司开发的位于河南省××街区××院××楼××单元××层××、××、Ｍ3，2号楼2单元1-2层M1、M2的房屋,查封期限三年。任庄第五村民组对该院查封九嘉公司开发的涉案房屋提出异议，该院于2019年12月24日作出（2019）豫03执异494号执行裁定，驳回任庄第五村民组的异议请求。一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任，且对该举证证明责任人民法院应当采取较为严格的标准进行判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，任庄第五村民组虽然提交了其与九嘉公司签订的协议书及补充协议，但该协议并未约定商品房的具体位置、房号和数量等商品房买卖合同应当明确的主要内容，不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要条件。由于上述协议没有明确约定购房数量，也没有约定支付房款的具体时间，该院无法确认其是否按照合同约定支付购房款。任庄第五村民组虽然提交了租赁协议及收据等，但租赁协议未明确其所租赁房屋的具体房号，不能认定所租赁房屋为涉案房屋。任庄第五村民组也未提交九嘉公司向其交付涉案房屋的证据。综上，根据现有证据，该院不能认定任庄第五村民组在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，且按照合同约定支付购房款并合法占有涉案房产的事实。任庄第五村民组所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其请求依法解除对涉案房屋的查封，并中止执行的诉讼请求事实和法律依据不足，该院不予支持。综上所述，任庄第五村民组的诉讼请求事实及法律依据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院于2020年6月15日作出（2020）豫03民初15号判决：驳回任庄第五村民组的诉讼请求。案件受理费30800元，由任庄第五村民组负担。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：任庄第五村民对案涉九嘉公司名下位于河南省××街区××院××楼××单元××层××、××、Ｍ3，2号楼2单元1-2层M1、M2的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。上述四个条件必须同时具备，才能排除执行。本案中，任庄第五村民组上诉主张其符合上述司法解释规定的条件，享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权益，故需要考察是否符合上述规定的全部四个条件。首先，关于是否在查封前签订合法有效的书面买卖合同问题。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，案涉房屋于2019年3月20日被查封，任庄第五村民组主张其于2012年5月3日与九嘉公司签订协议书及补充协议。但其提供的协议书及补充协议该协议并未约定商品房的具体位置、房号、数量、支付房款的时间等商品房买卖合同应当明确的主要内容，不符合上述规定的商品房买卖合同的必要条件。因此，不能认任庄第五村民组在案涉房屋被查封前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，关于是否已支付购房款及在人民法院查封前已合法占有的问题。任庄第五村民组自认已支付了300万元购房预付款，并经与九嘉公司结算后，对应补交的购房款以九嘉公司应支付上诉人的借款利息予以冲抵，但未提交与九嘉公司相应的协议证明其上述主张，其所提供的证据并不能形成证据锁链证实其与九嘉公司之间存以借款利息支付购买案涉房屋剩余购房款的事实，不应视为任庄第五村民组已向九嘉公司实际支付了相应的购房款。且任庄第五村民组虽然提交了租赁协议及收据等证据，但任庄第五村民组并未提交九嘉公司向其交付涉案房屋的相关证据，不能证实任庄第五村民组对案涉房屋在案涉房屋被人民法院查封之前已合法占有。因此，任庄第五村民组对案涉房屋的所提执行异议之诉不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房屋并不享有足以排除执行的民事权益。综上，任庄第五村民组的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由郑州市上街区中心路街道办事处任庄股份经济合作社第五村民组负担。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  王朝阳审判员  刘海全二〇二〇年十一月十三日书记员  杨博文