福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初4574号 原告：吴诗文，男，1984年9月8日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：黄心怡，北京市炜衡（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李磊，北京市炜衡（福州）律师事务所实习律师。 被告：吁春红，女，1991年2月23日出生，汉族，住福建省将乐县。 被告：邱木进，男，1990年4月5日出生，汉族，住福建省连城县。 被告：福州梦家园房产经纪服务有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路**太阳广场综合楼**南面中间写字楼，统一社会信用代码91350102081609618H。 法定代表人：徐立。 委托诉讼代理人：池建伟、蒋洮婷，福建名仕律师事务所执业律师。 原告吴诗文与被告吁春红、邱木进、福州梦家园房产经纪服务有限公司（以下简称梦家园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴诗文的委托诉讼代理人，被告邱木进、梦家园公司的委托代理人到庭参加诉讼，被告吁春红经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。 吴诗文诉讼请求如下：一、请求判令吁春红、邱木进向吴诗文支付违约金人民币100000元整，梦家园公司对本条诉讼请求承担连带责任；二、请求判令吁春红、邱木进承担律师费人民币3000元；三、请求判令本案诉讼费、公告费均由吁春红、邱木进、梦家园公司承担。 事实与理由如下：吁春红与邱木进系夫妻关系。2020年05月09日，吁春红（出卖人）作为甲方与吴诗文（买受人）作为乙方签订《房地产经纪合同》，约定由吴诗文购买吁春红、邱木进所有的位于福建省福州市闽侯县××镇××道××号××＃楼××单元的房产，建筑面积89.35平方米，房屋成交价830000元。梦家园公司为本交易的中介服务方。合同生效后，吴诗文依约支付购房定金60000元，并提前支付440000元房款替吁春红、邱木进偿还银行按揭贷款。当原、被告办理涉诉房屋的过户登记时，吴诗文知晓涉诉房屋因吁春红、邱木进取得未满两年，不符合房产登记过户条件，遂在梦家园公司的协调下，与邱木进签署补充《协议书》，确认吁春红、邱木进的违约事实，并约定了退款事宜。 吁春红、邱木进未能依约履行生效合同的行为已构成根本违约，应承担合同约定的违约责任。梦家园公司作为专业的房产中介机构及本次交易的中介服务方，理应在合同签署前审查涉诉房屋的交易条件，但却未尽到服务义务，亦构成违约，亦应承担连带清偿责任。 吁春红、邱木进、梦家园公司的行为已严重侵犯吴诗文的合法权益，现吴诗文依法起诉至贵院，请求判如所请。 吁春红未作答辩。 邱木进辩称，因资金需要卖房，买卖过程中找了专业的梦家园进行咨询，梦家园说可以买卖，所以由梦家园寻找买家。梦家园找的买家我（邱木进）是不认识的，在梦家园公司于2020年5月9日签订了房地产经纪合同及合同补充协议，以83万元价格卖给原告。原告支付了定金6万元是给梦家园监管账户的。买卖双方基于房屋可以买卖的基础上进行买卖，所有的聊天记录能体现我们全程配合梦家园，即使后期卖不了我也在积极配合、协商。 对吴诗文的诉请，我全程委托了中介，我不存在欺骗吴诗文。而且委托到房管局确定了房屋是可以买卖的，所以才进行买卖的。我不同意吴诗文诉请，向其支付违约金和律师费，我全程委托了中介，违约均是中介方引起的，买卖过程中我方未用到一分钱私用，我方不存在过错。 梦家园公司辩称，一、吴诗文的起诉违背了基本诉讼制度及居间法律规定，梦家园公司并非房屋买卖合同纠纷的主体，吴诗文在本案中向梦家园公司提出的诉求于法无据。 首先，本案审理的是房屋买卖合同纠纷，而非居间合同纠纷，梦家园公司并非诉争房屋买卖合同纠纷的主体。因此，吴诗文根据房屋买卖合同纠纷提起诉讼，并不能针对梦家园公司，其诉求于法无据。 其次，梦家园公司与吴诗文乃是居间法律关系，并非吴诗文起诉的房屋买卖关系，吴诗文在本案中进行此诉讼主张，违背了法院一法律关系一审的原则，根据一案一审的诉讼原则，吴诗文如果是与梦家园公司进行的居间合同纠纷，需要另案进行诉讼，不能在本案中故意进行混淆，其诉求不应当予以支持。 二、梦家园公司已按照三方于2020年8月4日签订的《协议书》将款项划转至吴诗文，吴诗文与梦家园公司不存在未结清款项。2020年8月4日，各方就房产事项及款项的支付协商签订了《协议书》。2020年8月13日，梦家园公司依《协议书》约定，在收到邱木进贷款的款项后将吴诗文出资的解押款470000元的款项划转给吴诗文指定的吴秋云账户。同日，梦家园公司退还吴诗文支付的款项3万元以及佣金、服务费13840元。吴诗文与梦家园公司之间不存在未结清款项。 三、本案讼争房产无法办理过户，是由于政府的政策变动所致，是国家政策改变导致合同无法履行，根据合同约定各方免责。 首先，虽然闽侯县人民政府曾于2017年4月1日公布了闽侯县房屋的限售政策，但在本案讼争房屋办理过户前，闽侯县不动产登记和交易中心在办理房产交易过户时，对原签约时间在2017年4月1日后的房产，并不要求不动产权证须办证满二年，仅要求过户房产的签约时间满二年即可办理过户。 其次，梦家园公司在本案讼争房屋的《房地产经纪合同》2020年5月9日签订后，于2020年5月15日即查询了讼争房屋的登记信息，并于当日陪同卖方即本案吁春红、邱木进办理该讼争房屋的不动产权证，梦家园公司工作人员在陪同办证时同时询问了不动产中心工作人员该套房屋过户问题，不动产中心人员明确答复可以办理过户。但此后，由于福州市政府进一步收紧闽侯的房屋政策，要求闽侯不动产中心房产过户须严格按照2017年4月1日的限售政策实行，不再执行此前的“过户房产签约时间满二年即可办理过户”的政策。本案确系由于房产产权未满二年导致限售无法交易成功，但系由于福州市的政策改变所致。 再次，根据合同第十四条补充协议第四条：“因不可抗力或国家政策改变等因素导致本合同无法履行，三方免责。在三方具结后，丙方将监管的房屋产权资料交还甲方，将监管的定金交还给乙方，交易过程中产生的费用由甲、乙双方各自承担。”约定，本案系由于福州市政府的政策改变导致合同无法履行，三方已签订《协议书》将相应款项退还给的原告，本案各方已免责。 四、吴诗文要求梦家园公司承担违约金的连带责任并无合同及法律依据。首先，根据《房地产经纪合同》第十五条违约责任第2点的约定，如若梦家园公司承担经济损失的连带赔偿责任，仅针对房屋的产权纠纷或债务纠纷，且梦家园公司有过错的由此造成买方损失的，梦家园公司承担连带赔偿责任，但本案并不存在前述约定的情形，除此之外，合同并未约定梦家园公司的连带责任，更未对本案吴诗文所诉求的连带责任有任何约定。其次，本案原告主张的违约金是基于认为三个被告未依约履行《房地产经纪合同》构成违约而导致的，要求按合同补充协议第五条约定支付违约金10万元，但本案系由于政策改变所致，吁春红、邱木进未违反合同约定；退一步，该违约金亦是买卖双方之间的，关于房产上市交易的政策系卖方即吁春红、邱木进的声明，梦家园公司为中介服务方，该条款的约定亦与梦家园公司无关，吴诗文无权要求梦家园公司承担前述违约金的连带责任。 五、退一步说，吴诗文要求支付违约金10万元明显过高。房子房价并未上涨，其损失仅仅是两个月的资金占用利息。 综上，请求法院依法驳回原告对梦家园公司的诉讼请求。 吴诗文与邱木进、梦家园公司围绕着诉讼请求提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人在庭审中是陈述及其所举的证据，并经庭审质证，本院认定事实如下：经审理查明，吁春红与邱木进系夫妻关系。2020年5月9日，吴诗文、吁春红和梦家园公司签订《房地产经纪合同》，约定吁春红和邱木进共同所有的坐落于福建省福州市闽侯县××镇××道××号××＃楼××单元的房产，建筑面积89.35平方米，房屋成交价830000元。梦家园公司为本交易的中介服务方。合同生效后，吴诗文依约支付购房定金60000元，并提前支付440000元房款替吁春红、邱木进偿还银行按揭贷款。吁春红、邱木进共同所有的房屋于2020年5月间方取得不动产所有权证，当吴诗文与吁春红、邱木进办理涉诉房屋的过户登记时，因受到闽侯县人民政府于2017年3月31日《闽侯县人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知》，因吁春红、邱木进共同所有的房屋不动产权证取得未满两年，故不符合该通知第四条的规定，致使吁春红、邱木进共同所有的房屋无法过户至吴诗文名下。后吴诗文、吁春红、邱木进在梦家园公司的协调下，将吴诗文所缴纳的定金60000元以及440000元房款和中介费等全部退还给吴诗文。 另查明，案涉房屋现仍然登记在吁春红、邱木进名下。 本院认为，吴诗文与吁春红、梦家园公司共同签订的《房地产经纪合同》，合同均系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。本案中，吁春红、邱木进共同所有的房屋无法过户至吴诗文名下，系受到闽侯县人民政府办公室于2017年3月31日出台的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》的限制，吁春红、邱木进的房屋于2020年5月间才取得不动产权证，依照该通知第四条的规定：“不通知施行之日起，我县（闽侯县）户籍居民家庭购买的第二套及以上住房，非我县户籍居民家庭购买第一套及以上住房，取得不动产权证未满二年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。高新区范围内的房屋在我县（闽侯县）办理交易登记手续的，一并执行。”且吁春红、邱木进的户籍均非闽侯县居民，故两年以内无法将案涉房屋过户至吴诗文名下。《房地产经纪合同》第十八条约定：“因不可抗力或国家政策的改变因素导致本合同无法履行的，甲（吁春红）、乙（吴诗文）、丙（梦家园公司）免责。在三方具结后，丙方（梦家园公司）将监管的产权证权属资料交还甲方（吁春红）,将监管的定金及购房款交还乙方（吴诗文），交易过程中产生的费用由甲、乙双方各自承担。”综上，吴诗文、吁春红、邱木进以及梦家园公司三方在本案房屋买卖过程中中均无过错行为，导致产权无法过户至吴诗文名下系因政府政策调整而引起的，并不是吁春红、邱木进人为故意造成的，亦不是梦家园公司在提供居间服务过程中导致的，故吴诗文诉请判令吁春红、邱木进向吴诗文支付违约金人民币100000元，梦家园公司对吁春红、邱木进承担连带责任并判令吁春红、邱木进承担律师费人民币3000元，无事实法律依据，应予驳回。 吁春红经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为自行放弃抗辩权并依法予以缺席审理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回吴诗文的诉讼请求。 本案案件受理费2360元，减半收取1180元，由吴诗文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林循沙 二〇二〇年十一月九日 书记员  刘文芳 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。