沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初12127号原告（反诉被告）：赵辉，男，1983年4月20日出生，汉族，住安徽省涡阳县。委托代理人：徐建涛，系辽宁鑫利律师事务所律师。被告（反诉原告）：马海丰，男，1976年6月16日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托代理人：邵周竹，系辽宁神华律师事务所律师。原告（反诉被告）赵辉诉被告（反诉原告）马海丰房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年7月3日立案受理后，于2019年12月17日作出（2019）辽0102民初11309号民事判决书。宣判后，原告（反诉被告）赵辉不服判决提出上诉，沈阳市中级人民法院于2020年5月13日作出（2020）辽01民终3852号民事裁定书，撤销了本院（2019）辽0102民初11309号民事判决书，发回重审。本院另行组成合议庭，由审判员郝志杰担任审判长，人民陪审员吕文杰、邹士芳参加评议，适用普通程序公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告赵辉诉称，2017年5月24日，原告与被告签署《租房协议》一份，约定甲方原告将位于和平区南八马路5号二、三层及一层正门脸小部分房屋转租转兑给乙方被告用于教学及办公，合同自2017年6月1日起至2022年5月31日止，租期5年，年租金为30万元。除第一年租金有特别约定按期支付外，其余每年租金需一次性提前一个月支付下年度租金。承租期内的水电气等一切费用均由被告承担。协议第9条约定“若任何一方没有违反本协议情况下提前解除协议，应交赔偿违约金20万元”。时至今日，经多次催要，被告即不支付拖欠租金，也不通知解除本协议，故诉至法院，请求法院依法判决。诉讼请求：1、请求判令被告给付自2018年6月1日至2020年9月30日止租金暂计67.5万元（按照年租金30万元标准计算），请求按照此标准实际计算至被告交付房屋之日；2、请求判令被告支付逾期支付上述租金的利息5万元（暂计算至2019年8月20日，以中国银行同期银行贷款利率计算，要求计算至实际给付之日止）；3、由被告承担本案全部诉讼费用。被告马海丰辩称，原、被告之间的房屋租赁合同已于2018年4月26日实际解除，不同意给付原告所述的租金及利息，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告马海丰诉称，反诉原告与反诉被告于2017年5月24日经协商签订房屋出租合同，合同约定反诉被告将位于沈阳市和平区南八马路5号的1、2、3层门市出租给反诉原告用于教育使用，合同期限为五年，自2017年6月1日起至2022年5月31日止，每年租金30万元，同时支付装修对兑费15万元。因原房屋有装修合同履行期间，反诉原告应约定支付了房租及装修兑费，同时缴纳了租房期间的押金2万元。反诉原告在使用该房屋时于2019年6月7日接到沈阳市公安局和平分局新华派出所下达的（2017）第0607号责令改正通知书，通知书告知此房屋消防检查不合格，该房屋无消防安全合格证，要求限改期限为2017年6月7日至2017年6月10日。接到通知书后，反诉原告多次找到反诉被告说明情况，反诉被告明确告知反诉原告，反诉被告可以解决消防不合格的问题，反诉原告一直等待处理结果。在此期间房屋用电安全也出现好多问题。时至2018年4月26日消防合格问题一直没有解决，反诉原告无法办理相关的营业手续，无法正常经营。在这种情况下，反诉原告通知反诉被告，并取得了反诉原告的口头同意后，反诉原告撤出该房屋，撤出该房屋之后，反诉原告的工作人员多次和反诉被告协商违约事宜，但始终没有结果。反诉原告认为由于反诉被告提供的房屋无法正常使用，也无法实现反诉原告的租房的目的，故应由反诉被告承担违约责任。反诉请求：1、请求判令被反诉人支付房屋租赁合同违约金20万元；2、请求判令被反诉人返还反诉人装修兑费15万元；3、请求判令被反诉人返还反诉人押金2万元；4、诉讼费用由被反诉人承担。反诉被告赵辉辩称，一、涉案一、二层建筑面积685.61平方米的房屋具有产权证，不是违章建筑，租赁合同依法有效。承租人主张的房屋租赁合同已解除及返还费用和承担违约之诉请，无事实与法律依据，应予以驳回。出租人在其专有部分的二层空间范围内增设夹层（即第三层）属于合法使用，且也符合现实通用的内部装修，出租人在其合法的空间内增设夹层并未危及建筑物的安全，也没有损害其他业主的合法权益，将其与一、二层一并出租给承租人，并不能当然导致承租人的合同目的无法实现之后果。同时，承租人并没有证据证明涉案房屋存在违反城市规划实施的情况，或经有关政府职能部门认定为违章建筑或违法建筑。退一步讲，即使该案涉房屋超出原建设工程规划许可范围，存在加建的处理问题，也属于县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门职责范围。承租人未按约定支付租金，故出租人要求其支付欠租、使用费及违约金于法有据。而承租人马海丰要求出租人赵辉承担马海丰在系争房屋里装修兑费、押金及房屋租赁合同违约金缺乏依据。二、承租人以租赁房屋因消防不合格，致使房屋不符合使用条件为由主张合同解除，亦缺乏依据。首先，2017年6月7日，公安消防机关是对承租人作出限期3日责令改正通知，在公安消防责令整改通知下达后，承租人也一直在正常营业，依据法律规定，只有对于按照法律要求必须经过消防验收合格才能投入使用的房屋,未经消防验收合格才会导致合同无效，只要房屋租赁合同没有其它无效情形，其它房屋是否经消防验收合格不影响房屋租赁合同效力。更何况本案涉房屋是属于限期责改通知，而非责令停止使用，亦非禁止投入使用。而且该案涉房屋并非没有消防设施，而是因该消防设施有但不合格，需要整改。因此，该消防检查不合格并不能当然成为承租人解除合同的理由。其次，承租人在双方签署《租赁协议》之前，对此事是明知的，且也知晓该涉案房屋及所属整体楼房均存在消防设施不完善之事实，并同意由其自行配置灭火器、应急照明等消防器材。因此，双方才出现在租赁协议的第七条约定“乙方（被告）在承租期间，水、电、采暖、煤气、室外维修等其它一切费用由乙方承担；原告只对涉案房屋二层以上部分起三层如出现楼板整体掉落承担责任”的约定。通过该合同履行期间也可以看出，承租人不仅在双方签订房屋租赁合同之前，对上述消防现状事实是明知的；还是在该消防限改期限后，承租人也以实际行为表明，该整改义务是由承租人承担，至少在原告起诉前，承租人并无证据证明对其持有异议。最后，从被告证人郭某的证言中亦可得知，导致其无法持续经营的原因，不是因该案涉房屋消防不合格等因素所导致，而是因承租人自身的身体健康原因、亦或其自身管理及市场因素所导致。如果是因属该消防不合格问题所致承租人无法办理相关的营业手续、无法正常经营，承租人一直不主张合同解除的事实有违常理，也不符法律规定。而本案承租人也未能提供证据证明，是因此消防不合格而造成其合同目的无法实现的证据。因此承租人主张于2018年4月底已解除房屋租赁合同的诉请缺乏依据，应依法予以驳回。三、承租人在合同租赁期限内单方擅自搬离租赁房屋，并主张解除合同的行为不符合合同法定的解除条件及方式，不具有单方解除合同的效力。单方解除租赁合同，承租人亦应履行合同解除的法定通知义务。承租人在合同租赁期限内单方擅自搬离租赁房屋，并主张解除合同的行为不符合合同法规定的解除条件，对出租方不具有单方解除合同的效力，也亦未履行解除通知的法定义务，对出租方也不发生单方解除合同的效力。第一，被告的证人郭某在第一次庭审中的证言亦可证明，2018年4月，由证人郭某代行使解除通知，对出租人不具有发生合同解除的法律效力，因为证人郭某无权行使该协议解除权，其既不是本租赁合同的相对方，也无承租人的委托授权。第二，按双方协议第三条之约定履行：提前解除协议“需提前3个月的告知义务”。因此，承租人主张已于2018年4月底解除双方案涉房屋租赁合同的诉求不成立。退一步讲，若该租赁合同被判定可以依法解除，出租方要求承租方依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，承担按租金标准支付该租赁房屋占有使用费，且要求承租人支付至合同解除或实际腾退之日止的租金或房屋使用费用，亦是于法有据。综上，针对承租人马海丰存在违约之事实，请求贵院驳回反诉原告的诉求，支持原告诉请，并由反诉原告马海丰承担本诉及反诉的所有诉讼费用。经审理查明，2017年5月24日，原告赵辉（甲方）与被告马海丰（乙方）签订《租房协议》一份，约定甲方租用的房屋一处，位于和平区南八马路5号、一二三层。现将二层三层一层正门脸小部分转租转兑给乙方使用，租用期限5年，自2017年6月1日至2022年5月31日，全年租金30万元，一年一付。第一年乙方额外支付给甲方装修兑费15万元整。若任何一方在没有违反本协议情况下提前解除协议，应交赔偿违约金20万元。第二次庭审中，原告自认于2018年5月已知晓被告搬离诉争房屋，并且从原告提供的2018年4月24日、2018年5月9日通话录音中亦可证实原告已知晓被告搬离诉争房屋的事实。合同签订后，原告将房屋交付被告使用开办“智学教育”，被告向原告交纳了装修兑费15万元、租金30万元以及租赁押金2万元。2017年5月24日，原告赵辉出具收条一份载明“今收到马海丰租房定金贰万元整，租房定金不退，房屋租期到期后再退”。庭审中双方均认可该收条中载明的“定金2万元”实为押金2万元，具有履约保证金的性质。另查明，2017年6月7日，沈阳市公安局和平分局新华派出所向智学教育下发责令改正通知书，载明我所于2017年6月7日对你单位进行消防监督检查，发现你单位有下列01、02、03、04、07、08、13、14项违反消防安全规定的下列行为，责令你单位予以改正：01.未制定消防安全制度；02.未组织防火检查；03.未组织消防安全教育培训；04.未组织消防演练；07.圈占、遮挡消火栓；08.消火栓无配置、缺少灭火器、缺少应急照明；13.单位未对建筑消防设施定期进行全面检测；14.二楼教学区东侧设库房、堆放杂物；15、未见消防安全检查合格证。再查明，2002年1月21日，沈阳市消防技术检测中心出具检验报告，载明“位于和平区民族南街168号的南宁馨苑小区5#、6#楼的自动消防系统进行了竣工前的质量检验，火灾自动报警系统合格”。上述事实，有原告提交的租房协议、通话录音、责令改正通知书、收条、房证、检验报告、建筑工程消防设计审核意见书、证人证言等证据以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，已经庭审质证和审查，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的租房协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依照合同约定履行各自的权利义务。关于本案租赁合同是否解除的问题，被告自述已通知原告解除租赁合同并将房屋钥匙返还，原告不予认可，但原告庭审中自认已知晓被告搬离诉争房屋，并且双方就违约事宜多次进行协商，故双方的租赁合同已实际解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本诉中，原告要求被告支付2018年6月1日至2020年9月30日止租金及利息，该期间双方的租赁合同已实际解除，证人证实已将房屋钥匙交还原告，虽原告不予认可，但原告于庭审中认可其已明知被告于2018年5月份搬离诉争房屋，即原告所主张期间被告已不再占有使用房屋，即使原告没有收回房屋钥匙，也应就明知被告搬离而不收回房屋所造成的扩大损失承担责任，故其向被告主张租金及利息无事实及法律依据，不予支持。反诉中，关于反诉原告提出因诉争房屋消防不合格而要求被告承担违约责任，责令改正通知书列明的“01、02、03、04、07、08、14”均应属于被告应尽而未尽的义务，关于“13、15”项，反诉被告已提供检验报告、建筑工程消防设计审核意见书证明诉争房屋已经消防部门检验合格，至于反诉原告承租使用后，其应该在装修使用过程后另行进行检验，是否合格应由使用方承担责任。故反诉原告据此提前解除合同并要求被告承担违约责任无事实及法律依据，对于反诉原告要求反诉被告支付违约金20万元、返还装修兑费15万元的诉请不予支持。关于反诉原告要求反诉被告返还押金2万元的诉请，双方认可该2万元有履约保证金的性质，现反诉原告提前解除合同，不应返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告赵辉的诉讼请求；二、驳回反诉原告马海丰的反诉请求。本诉案件受理费11050元（原告已预交），由原告赵辉承担；反诉案件受理费6016元（反诉原告已预交），由反诉原告马海丰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  郝志杰人民陪审员  吕文杰人民陪审员  邹士芳二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  王俊恫本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。