福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初5040号 原告：吴培华，男，汉族，1957年8月21日出生，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：许明，福建闽众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈金枝，福建闽众律师事务所律师。 被告：吴正登，男，汉族，1950年5月1日出生，住福建省鼓楼区。 委托诉讼代理人：夏明森，福建世纪新安律师事务所律师。 第三人：吴峰，男，汉族，1979年11月29日出生，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：柯榕晖，福建通享律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏贵珍，福建通享律师事务所实习律师。 第三人：吴晓丹，女，1988年12月7日出生，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：王其峰，福建通享律师事务所律师。 第三人：林仁珠，女，汉族，1955年10月9日出生，住福建省鼓楼区。 委托诉讼代理人：王宏，福建沃泰律师事务所律师。 原告吴培华与被告吴正登，第三人吴峰、吴晓丹、林仁珠债权人撤销权纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴培华及其委托诉讼代理人陈金枝，被告吴正登委托诉讼代理人夏明森，第三人吴峰委托诉讼代理人柯榕晖、魏贵珍，第三人吴晓丹委托诉讼代理人王其峰，第三人林仁珠委托诉讼代理人王宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴培华向本院提出诉讼请求：1、判令撤销吴峰与吴正登签订的关于转让福州市鼓楼区产权的《房地产买卖契约》；2、判令撤销吴晓丹与吴正登签订的关于转让福州市鼓楼区及1＃附属间的产权的《房地产买卖契约》；3.判令将位于福州市鼓楼区及福州市鼓楼区及1＃附属间两套房屋变更至吴正登名下；4.判令本案诉讼费用由吴正登负担。 事实与理由：一、吴培华与吴正登之间的债权债务已于2014年即已合法有效成立。 从2014年1月至9月，吴正登因家庭生产经营投资需要发生经济周转困难，前后共分5次向吴培华借款480万元，并约定月利率为1.5%到1.6%不等。2016年9月2日，吴正登向吴培华结算确认：尚欠借款金额为273万元并约定月利率为1.5%，借款期限为3年即从2016年9月2日至2019年9月1日。后，吴正登一直未向吴培华履行还款义务。2019年9月24日，吴培华向鼓楼区人民法院提起诉讼。经鼓楼区人民法院依法审理，2019年12月24日作出（2019）闽0102民初14884号判决，认定：吴正登尚欠吴培华借款本金273万元，该借款从2016年9月2日至款项还清之日止，按月利率1.5%计息。该判决书于2020年3月11日生效。后，吴正登仍未履行还款义务。2020年4月14日，吴培华便向鼓楼区人民法院申请强制执行，鼓楼区人民法院依法予以立案。 二、吴正登转移其名下房产，导致现在吴正登名下无可供执行财产给债权人造成损害。 执行过程中，吴培华向鼓楼区人民法院申请调查令申请向福州市不动产登记档案馆调取吴正登名下的房产登记及交易信息发现：吴正登在吴培华与吴正登借贷关系存续期间，存在转移财产的恶意，分别于2016年5月14日和2016年11月19日将其名下的两套学区房（分别位于福建省鼓楼区和福州市鼓楼区及1＃附属间）买卖转让给了吴峰和吴晓丹，据了解吴峰和吴晓丹是吴正登的儿子和女儿。 三、吴正登以明显低价或无偿的方式向其子女恶意转移房产。 根据吴培华向福州市不动产登记档案馆调取的交易档案显示如下：（一）关于吴正登向吴峰转让福州市鼓楼区1%房产份额的事宜。 该套房产总面积为145.16㎡，为吴正登与吴峰按份共有（其中吴正登占1%，吴峰占99%），系吴正登和吴峰从上一道权利人福建盛亚房地产开发有限公司处购买并于2016年4月30日办理了产权证。根据材料显示：办证后不久即2016年5月14日，吴正登立马将其名下的1%房产份额即1.45㎡以严重低于市场价格3000元，低价卖给了吴峰。 （二）关于吴正登向吴晓丹转让福州市鼓楼区及1＃附属间的事宜。 根据材料显示：该套房屋的面积为112.12㎡（其中，607单元的面积为108.64㎡，附属间的面积为3.48㎡），该房产属于学区房性质2016年该小区类似房型的交易价格在400万左右，但吴正登与吴晓丹的交易价格仅为50万元，属于严重低价。且无证据显示该款项已实际交付。 2016年案涉交易的两套房产均为重点学区房，根据福州市鼓楼区房价的市场行情，案涉交易的价格均明显低于市场价格，属于最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条规定的“明显不合理低价”。 四、本案所产生包括但不限于诉讼费用、保全费和保全保单费等均属于必要费用，根据合同法第七十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第26条的规定，该等费用均应由吴正登承担。 综上所述，吴正登在明知其与吴培华有大额债权债务的情况下，在债务存续期间恶意转移财产，以明显低于市场价格甚至可能是无偿转让的方式将案涉两套学区房转让给其儿子吴峰和女儿吴晓丹。截至2020年5月18日，按月利息1.5%计算吴培华对吴正登享有的债权已达到4578210元，但因吴正登恶意转移财产的行为致使其名下现无财产可供执行，给吴培华的债权造成了严重损害。为维护吴培华合法权益，请求判如所请。 吴正登辩称，一、吴正登不存在恶意转移财产行为，所有转让行为均是按照当时市场价进行售卖。 关于2016年5月14日转让给吴峰其名下诉争房屋1%份额，吴正登实际是收到吴峰购房款5万元，吴正登实际是收到吴峰购房款5万元，交易中心系统的网签价格为3000元，故在房屋产权过户登记时才写为3000元，没有必要多填多缴税。 关于2016年11月19日转让给吴晓丹其名下诉争房屋的份额实际为50%，而非吴培华诉争认为的全部份额。诉争房屋实际为吴正登与林仁珠的夫妻共同财产，从吴培华自不动产登记中心调取的《房地产买卖契约》中可以看出开头甲方（卖方）有吴正登和林仁珠签字，末尾甲方（签章）亦有吴正登和林仁珠签字，说明三方亦是认可诉争房屋是属于答辩人与林仁珠的夫妻共同财产。而且吴正登提交的离婚协议中对该夫妻共同财产即诉争房屋亦是进行确认分割。 吴正登实际是收到吴晓丹购房款173万元，交易中心系统的网签价格为50万元，故在房屋产权过户登记时才写为50万元，没有必要多填多缴税。而且从吴培华提交的微信聊天记录（吴培华于案外人麦田工作人员）其关于诉争房屋在2016年底备案价为360-370万元，如要成交，成交价约在340万左右，吴正登和林仁珠转让吴晓丹购房款173×2=346万元，亦是超过当时市场价，并不存在以明显不合理低价进行转让。 二、吴正登的行为并未不当减少自身财产，并未损害吴培华的债权。 债权人撤销权的立法目的是为了防止债务人不当减少自身财产，损害债权人利益，意在恢复其原有财产，而不是不当增加其财产，吴正登已经按照市场价全额收到购房款，自身的财产并未不当减少，吴培华的起诉不符合债权人撤销权的构成要件，应当予以全部驳回。 综上，请求依法驳回吴培华全部诉讼请求。 吴峰述称：一、吴峰向吴正登的购房款均是按照当时市场价进行，不存在以明显不合理低价进行交易。 吴峰于2016年5月14日向吴正登购买诉争房屋，吴峰已于2016年12月29日向吴正登支付5万元，该款项为购买吴正登名下诉争房屋1%份额的全部购房款，吴正登于收到款项之日向答辩人出具收条一份，载明其已实际收到答辩人支付的5万元购房款。由于原件不慎遗失，吴正登于2020年6月12日向吴峰出具收条一份，载明收到许晓君（系吴峰爱人）购房款五万元正，并注明：原件条未保存。故吴峰已实际支付诉争房屋全部购房款，总价为5万元，从吴培华提交的《房地产买卖契约》中可以看出双方之间的交易面积为1.45平方米，当时市场价约为每平方米3-4万元，该购房款已超过当时市场价，并不存在以明显不合理低价进行交易，反而属于高价。 二、吴正登的行为并未不当减少自身财产，并未损害吴培华的债权。 债权人撤销权的立法目的是为了防止债务人不当减少自身财产，损害债权人利益，意在恢复其原有财产，而不是不当增加其财产，吴正登已经按照市场价全额收到购房款，其自身的财产并未不当减少，吴培华的起诉不符合债权人撤销权的构成要件，应当予以全部驳回。 综上，请求依法驳回吴培华全部诉讼请求。 吴晓丹述称：一、吴晓丹向吴正登、林仁珠的购房款均是按照当时市场价进行，不存在以明显不合理低价进行交易。 吴晓丹于2016年11月19日向吴正登、林仁珠购买诉争房屋，该诉争房屋系吴正登与林仁珠的夫妻共同财产，吴晓丹已于2017年2月16日、2017年2月17日累计向吴正登支付173万元，该款项为购买吴正登名下诉争房屋50%份额的全部购房款，吴正登于收到款项之日即2017年2月17日向吴晓丹出具收条一份，载明其已实际收到吴晓丹支付的173万元购房款。由于当时资金不足，吴晓丹曾向林仁珠出具欠条一份，载明于产权过户之后一年内付清，每拖延一个月按月1.5%支付利息，吴晓丹于2020年6月16日支付林仁珠198.8万元，林仁珠于当日出具收条一份，载明198.8万元，其中173万元为归还诉争房屋购房款，25.8万元为延期支付购房款的利息。故吴晓丹已实际支付诉争房屋全部购房款，总价为346万元，从吴培华提交的微信聊天记录（吴培华于案外人麦田工作人员）其关于诉争房屋在2016年底备案价为360-370万元，如要成交，成交价约在340万左右，该购房款已超过当时市场价，并不存在以明显不合理低价进行交易，反而属于高价。 二、吴正登的行为并未不当减少自身财产，并未损害吴培华的债权。 债权人撤销权的立法目的是为了防止债务人不当减少自身财产，损害债权人利益，意在恢复其原有财产，而不是不当增加其财产，吴正登已经按照市场价全额收到购房款，林仁珠亦是如此，其自身的财产并未不当减少，吴培华的起诉不符合债权人撤销权的构成要件，应当予以全部驳回。 综上，请求依法驳回吴培华全部诉讼请求。 林仁珠述称：吴正登与吴晓丹、吴峰之间不存在恶意转移财产行为，所有转让行为均是按照当时市场价进行售卖。 吴正登因对外投资需要大量资金，于是在2016年11月与林仁珠协商将诉争房屋转让吴晓丹，因考虑到女儿年龄也不小了需要婚房，儿子吴峰又已经有一套房屋，林仁珠与吴正登素有矛盾，已经分居多年，故而同意将诉争房屋转让吴晓丹。吴晓丹当时资金不足，吴正登又急需款项进行投资，而且林仁珠在农业银行鼓楼分行工作多年于2010年退休，目前退休金5千多元，足够本人日常生活，故同意吴晓丹先将173万元付给吴正登，考虑到本人还有一个儿子吴峰为平衡子女关系，故于2016年11月16日让吴晓丹出具欠条并约定利息。吴晓丹已于2020年6月16日向林仁珠支付购房款173万元及25.8万元利息，尚有54.6万元利息未予以支付。 关于吴峰向吴正登支付5万元用于购买诉争房屋1%房产份额的行为，本人知悉，但念在双方夫妻多年感情，而且购房款数额亦不大，故林仁珠未向吴正登索要该款项。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的事实和证据，本院将结合下文予以分析认证。 根据当事人陈述及现有证据，本院查明如下事实： 2014年，吴培华因投资需要资金向吴正登借款，吴培华先后五次向吴正登转账合计480万元，2016年9月2日，双方结算后，吴正登向吴培华出具一张《借条》，确认向吴培华借款273万元，月利率1.5%，期限三年。因吴正登逾期未还，吴培华向本院提起诉讼。本院于2019年12月24日作出（2019）闽0120民初14884号民事判决书，判决吴正登归还吴培华借款本金273万元并支付自2016年9月2日起至款项还清之日止按月利率1.5%计算的利息。吴培华于2020年4月14日向本院申请执行。 2016年5月14日，吴正登与其子吴峰签订《房地产买卖契约》一份，约定吴正登将其所有的落于福州市鼓楼区温泉街道树汤路60号蔚蓝雅园（原盛亚豪苑）2＃1702单元的房地产部分（建筑面积1.45平方米）出售给吴峰，成交价3000元。待上述房产完纳税费并取得产权转移过户但后当日，吴峰一次性付清全部购房款3000元，该合同备案于福州市房地产管理局。同年，该房屋的产权证登记于吴峰名下，2019年吴峰将该房产变更登记为其与其妻子许晓君共同共有。吴峰陈述其向吴正登购买福州市鼓楼区的房地产部分（建筑面积1.45平方米）实际销售购买价格为5万元，其通过其妻子许晓君于2016年12月29日向吴正登转账支付了5万元。并且，吴正登于2020年6月12日出具《收条》：兹收到许晓君（系吴峰爱人）购房款5万元整。注：原收条未保存。吴峰提交的许晓君银行流水记载2016年12月29日许晓君共向吴正登转账3笔共计15万元。 2016年11月19日，吴正登、林仁珠与其女吴晓丹签订《房地产买卖契约》一份，约定吴正登、林仁珠将其所有的落于福州市鼓楼区、1＃附属间出售给吴晓丹，建筑面积108.64平方米＋3.48平方米，成交价50万元。待上述房产完纳税费并取得产权转移过户但后当日，吴峰一次性付清全部购房款50万元，该合同备案于福州市房地产管理局。2017年该房屋的产权证登记于吴晓丹名下。2017年3月27日，吴晓丹与兴业银行股份有限公司福州五四支行签订《个人购房（二手房）借款合同》，约定吴晓丹向兴业银行股份有限公司福州五四支行借款100万元用于支付购房款或用于偿还因购房款而产生的债务，借款期限为240个月，自2017年3月27日至2037年3月27日，借款发放至林云芳兴业银行账户，吴晓丹以坐落于鼓楼区附属间为上述借款提供抵押担保。该房产于2017年3月22日办理了抵押登记。吴晓丹陈述2017年2月16日其收到其表姐林云芳103万元，当天即转给吴正登，2017年2月17日，其收到其表姐林云芳转账70万元后，当天即转给吴正登。上述173万元用于支付上述房产吴正登50%份额部分购房款。2017年2月17日吴正登向吴晓丹出具收条：收到吴晓丹购房款173万元。剩余173万元，因当时款项不足故于2016年11月16日向林仁珠出具《欠条》，约定于产权过户后一年内付清，每拖延一个月按1.5%支付利息。2020年6月16日，吴晓丹向林仁珠转账198.8万元。当天，林仁珠向吴晓丹出具《收条》：收到购房款198.8万元，其中173万元为归还购房款，25.8万元为延期支付购房款的利息，尚欠54.6万元整利息未支付。另，吴晓丹陈述2017年3月27日贷款100万元直接转账至林云芳账户，因为吴晓丹的钱存在林仁珠处，林仁珠帮忙投资，所以剩余欠款73万元，由林仁珠代为偿还。 另查，吴正登与林仁珠于1978年1月3日登记结婚，于2020年6月10日协议离婚，约定坐落于福州市鼓楼区已于2017年1月12日卖给吴晓丹，成交金额346万元，双方各占50%份额，其中吴正登50%份额购房款173万元于2017年2月16日、17日收到，林仁珠的50%份额购房款173万元未收到，日后若收到吴晓丹归还的173万元购房款，全部归林仁珠所有。 本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本院对本案的争议焦点归纳并评析如下： 1、关于福州市鼓楼区1%份额交易价格问题。因吴峰提交的收条与转账凭证（当天吴峰妻子共向吴正登转账3笔共计15万元）与在房地产管理部门备案的合同所载明的内容相矛盾。而备案合同具有公示效力，为优势证据。吴正登与吴峰系父子关系，收条系在吴培华起诉后而补写，同时付款时间与合同约定的付款时间不一致，付款金额与吴正登及吴峰陈述的金额亦不同，故本院对收条内容及转账凭证支付款项的性质真实性不予认定。因吴峰提供的证据并不能推翻备案合同所载明的交易价格，本院认定福州市鼓楼区1%份额销售价为3000元。 2、关于福州市鼓楼区及1＃附属间交易价格问题。因吴晓丹提交的电子回单仅能证明其于2017年2月16日及2月17日共计向吴正登转账173万元。经法庭询问，其陈述该173万元系向其表姐林云芳所借并于收到款项当天转账给吴正登，向林云芳所借173万元中100万元通过将案涉房产抵押贷款偿还，剩余73万元因为林仁珠帮吴晓丹投资，所以由林仁珠代为偿还。如吴晓丹与林仁珠、吴正登之间的房屋买卖合同实际购房款确为346万元，则吴晓丹需向林仁珠支付173万元购房款。作为出卖人先行代买受人偿还买受人因购买房产所借款项，与常理不符。另，吴晓丹于2020年5月31日收到本院邮寄的应诉材料，于2020年6月6日申请延期举证，2020年6月16日向林仁珠转账198.8万元，林仁珠于当天出具收条。此后，吴晓丹将转账凭证及《收条》作为其支付案涉房产剩余一半购房款的证据提交本院，同时林仁珠与吴正登于2020年6月10日协议离婚，并对案涉房产的购房款进行分割。上述行为均吴晓丹收到应诉材料后半个月内发生，如此巧合，本院难以相信，本院认为上述行为明显系为了本案诉讼仓促为之，故吴晓丹主张其与吴正登、林仁珠就案涉房产实际约定的出售价为346万元的意见，本院不予采信。鉴于备案合同具有公示效力，为优势证据，吴正登与吴晓丹系父女关系，吴正登、吴晓丹及林仁珠提供的证据无法推翻备案合同所载明的交易价格，本院认定福州市鼓楼区及1＃附属间销售价为50万元。 3.吴正登是否以明显不合理的低价转让讼争房屋。 福州市鼓楼区1.45平方米售价仅3000元，福州市鼓楼区建筑面积108.64平方米，附属间建筑面积3.48平方米，售价仅50万元，2016年福州市鼓楼区房屋每平方米已突破1万元，该事实属于众所周知的事实，故吴正登的转让价应属明显不合理的低价。 4.吴正登的转让行为对债权人吴培华是否造成损害。（2019）闽0120民初14884号案件，即吴培华与吴正登民间借贷纠纷一案判决后，吴正登至今未依照判决向吴培华偿还所欠债务。因此，吴正登在明知对吴培华负有未清偿债务的情况下，将其名下的房屋以明显不合理的低价转让给吴峰、吴晓丹，该行为导致吴培华的债权无法实现，因而已对作为债权人的吴培华造成损害。吴正登主张其有退休金可供执行，但其退休金无法偿还所欠债务，故吴正登的答辩意见本院不予采纳。 4.吴峰、吴晓丹是否知道上述情形。房屋市价的大致情况属于众所周知的事实，故吴峰、吴晓丹理应知道吴正登是以明显不合理的低价转让房屋。而吴正登与吴峰系父子关系，吴正登与吴晓丹系父女关系，具有身份上的特殊性，两人之间明显低价转让的行为本身是一种非正常的交易，吴峰、吴晓丹作为理性的经济人，在此情况下应当知道这种非正常的交易必然导致吴正登责任财产的减少。故本院认定吴峰、吴晓丹对于吴正登以明显不合理的低价转让房屋，将对债权人造成损害的事实理应知晓的。 综上，本院认为，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求法院撤销债务人的行为。本案中，吴正登以明显不合理的低价转让其名下房屋，对作为债权人的吴培华造成损害，而吴峰、吴晓丹应当知道上述情形。吴培华据此行使撤销权，要求撤销吴正登将讼争房屋转让给吴峰、吴晓丹的行为，于法有据，本院予以支持。因涉案福州市鼓楼区现登记在吴峰及许晓君名下，共有许晓君并非本案当事人，无法恢复原物权登记，福州市鼓楼区及附属间已设立了抵押登记，抵押权人亦非本案当事人，亦无法恢复原物权状态，故吴培华该项请求,本院不予支持。吴培华可依法另行提起诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款规定，判决如下： 一、撤销吴正登将福州市鼓楼区温泉街道树汤路60号蔚蓝雅园（原盛亚豪苑）2#楼1702单元产权转让给吴峰的行为； 二、撤销吴正登将福州市鼓楼区附属间（原坐落：福州市鼓楼区华林路福寿巷福圆新村Ａ座607单元、1＃附属间）转让给吴晓丹的行为； 三、驳回吴正登其他诉讼请求。 案件受理费38800元，减半收取19400元，诉讼保全费5000元，均由吴正登负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  王明亮 二〇二〇年十一月三日 书记员  张 源 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。 撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。