江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0382民初6988号原告：徐州沪铁物业管理有限公司，住所地徐州市建国东路88号10号楼东头2层203室。法定代表人：朱玉磊,该公司总经理。委托诉讼代理人：周广旭，江苏恒久律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹珊珊，该公司员工。被告：褚夫志，男，1973年9月15日出生，汉族，住邳州市。原告徐州沪铁物业管理有限公司（以下简称“沪铁物业公司”）与被告褚夫志物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告沪铁物业公司的委托诉讼代理人周广旭、曹珊珊，被告褚夫志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沪铁物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业服务费4420元及滞纳金（以775元为本金，自2017年9月23日至2018年9月22日，按每天0.3%计算；以1550元为本金，自2018年9月23日至2019年9月22日，按每天0.3%计算；以2325为本金，自2019年9月23日起按照每天0.3%计算至实际付清之日止）;2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：邳州市恒佳房地产开发有限公司将其开发的恒盛佳苑小区物业管理工作委托给原告，被告购买了该小区2号楼1单元1115铺房产，于2016年10月25日上房，并与原告签订了《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务收费标准。但被告自上房后一直未缴纳物业费。为维护原告合法权益，诉至法院。被告褚夫志辩称，第一，合同上约定的委托管理期限存在矛盾，售房合同约定服务期限为两年，截止到2016年6月30日；沪铁物业公司与开放商约定服务合同期限为两年，截止到2017年7月1日；双方签订的业主手册没有明确服务期限。第二，物业服务收费不合理。原告主张的水费、垃圾清理费收费标准过高，地下室、储藏室没有产权不应当收费。装修押金1000元应当予以退还。原告收取每平方米0.8元的物业费，没有物价局的批复文件。第三，原告提供物业服务不到位。公共卫生保洁不到位，门口车辆挡道、路灯不亮、树木枯死、污水处理站臭气熏天等现象存在；原告的收费标准与服务不配套，小区物业收支明细没有按照合同公示。本院经审理认定事实如下：被告购买了邳州市恒佳房地产开发有限公司开发的位于邳州市，于2016年9月23日上房。其中115室面积为80.74㎡，储藏室面积为37.32㎡。2016年9月23日，被告交纳2016年9月23日至2017年9月23日的物业费1426元，其中商铺物业费775元，储藏室按照0.2元/㎡/月，收取37.32㎡的物业费90元，公用水电费180元，生活垃圾处理费60元，装修管理费200元，装修垃圾清运费121元；被告提交的徐州沪铁物业专用收据上载有“如无人居住，可写空房申请表，物业费可按70%收取”。2016年10月25日，被告交纳装修保证金1000元，暂未退还。2015年6月，邳州市恒佳房地产开发有限公司作为甲方，原告作为乙方签订恒盛佳苑前期物业管理服务合同，约定：甲方将其开发的恒盛佳苑小区委托给乙方管理，委托期限自2015年7月1日至2020年6月30日止；由乙方自开发商发出交付通知书之日起开始收取综合管理服务费，综合管理服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积预先交纳，具体收费标准为多层的物业服务费为0.4元/㎡/月，商铺物业服务费为0.8元/㎡/月，公共电费分摊15元/户/月，环卫费5元/户/月，装潢管理费200元/户，装潢垃圾清运费1.5元/㎡/户，业主逾期交纳综合管理服务费的从逾期之日起按每天应交综合管理服务费的5‰交纳滞纳金。上房前，原告作为甲方，被告作为乙方签订前期物业管理服务协议，载明乙方所购恒盛佳苑2幢1单元115室建筑面积80.74㎡，储藏室建筑面积37.32㎡。双方在协议中约定：在本物业区域业主委员会成立前，由甲方负责该物业区域的前期物业管理工作；公共服务费商铺0.8元/月/㎡，车库阁楼按半价收取；公共电费分摊15元/月/户，装潢管理费200元/户，生活垃圾处理费60元/户/年，装潢垃圾清理费1.5元/㎡，前期物业管理费自乙方上房之日起计算，乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。原告作为被告小区物业管理公司，在提供物业服务期间，存在垃圾清理不及时，路灯损坏未及时维修，业主私占绿化种菜未及时制止等服务不到位情况。以上事实，有上房通知书、前期物业管理服务合同、业主手册、照片及庭审笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订物业服务合同后，原告为褚夫志提供了物业管理服务，原、被告之间物业服务合同关系成立。该合同内容系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行合同义务。关于原告主张物业费的年限问题，虽然原告在与小区开发商签订的物业管理服务合同中约定期限为2015年7月1日至2020年6月30日，但原、被告双方在签订前期物业管理服务协议时约定“约定在本物业区域业主委员会成立前，由甲方负责该物业区域的前期物业管理工作”，而该小区尚未成立业主委员会，原告亦继续为小区业主提供了物业管理服务。故，原告主张2017年9月23日至2021年9月23日的物业管理费，本院予以支持。原告主张的诉讼请求分为：商铺的物业服务费、储藏室的物业服务费、公用水电费、生活垃圾处理费、水费。第一，关于物业公共服务费用。双方约定商铺的公共服务费按0.8元/㎡/月，原告在提供物业服务时，确实存在瑕疵，原告主张的物业公共服务费，本院按照其约定标准的80%予以支持。第二，关于原告主张的储藏室是否应交纳物业费的问题，原告提交的前期物业管理服务合同及前期物业管理服务协议均未对储藏室的物业费收取进行约定，故，原告主张储藏室收取物业费，本院不予支持。原告已经收取的储藏室物业费90元及装修保证金1000元应当从原告的诉讼请求中一并予以抵扣。第三，关于公共电费分摊为15元/户/月，生活垃圾处理费60元/户/年，系双方明确约定，本院予以支持。第四，关于原告主张的水费，原告未向本院举证证明被告实际用水量，本院不予支持。根据原告主张，2017年9月23日至2018年9月22日的物业管理费，原告主张按照空房收取70%，该年度的物业公共服务费标准本院不再予以扣减，为710.51元（80.74㎡×12月×0.8元/㎡/月+15元/户/月×12月+60元/户/年）×70%；2018年9月23日至2019年9月22日的物业管理费为860元（80.74㎡×12月×0.8元/㎡/月×80%+15元/户/月×12月+60元/户/年），上述两年的物业管理费合计1570.51元，扣除被告交纳的储藏室物业服务费90元及装潢保证金1000元，被告还应交纳2018年9月23日至2019年9月22日的物业管理费480.51元；2019年9月23日至2020年9月22日及2020年9月23日至2021年9月22日的物业管理费均为860元（80.74㎡×12月×0.8元/㎡/月×80%+15元/户/月×12月+60元/户/年）。综上，被告还应交纳物业管理费2200.51元。关于滞纳金，首先，双方约定的违约金计算方式为每日千分之三，该数额明显过高，应予以调整。2018年9月23日至2019年8月19日的滞纳金以480.51元为本金按照月利率2%计算，2019年8月20日至2019年9月22日的滞纳金以480.51元为本金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算，2019年9月23日至2020年9月22日的滞纳金以1340.51元为本金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算，自2020年9月23日起的滞纳金以2200.51元为本金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至实际给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告褚夫志于本判决书生效之日起十日内支付原告徐州沪铁物业管理有限公司物业管理服务费2200.51元及滞纳金（2018年9月23日至2019年8月19日的滞纳金以480.51元为本金按照月利率2%计算，2019年8月20日至2019年9月22日的滞纳金以480.51元为本金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算，2019年9月23日至2020年9月22日的滞纳金以1340.51元为本金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算，自2020年9月23日起的滞纳金以2200.51元为本金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至实际给付之日止）。二、驳回原告徐州沪铁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告褚夫志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  周新欢二〇二〇年十一月十二日书记员  孟琪琪