吉林省白山市浑江区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0602民初1165号原告：赵伟，男，1974年7月16日生，回族，白山市浑江区新超级摄影二店实际经营者，住白山市。委托诉讼代理人：李宝军，吉林龙达律师事务所律师。被告：白山市广泽商业管理有限公司。统一社会信用代码：912206010597556435。住所地：吉林省白山市浑江区浑江大街1722号广泽国际购物中心。法定代表人：胡广君，系总经理。委托诉讼代理人：关钧升，吉林乾羽律师事务所律师。原告赵伟与被告白山市广泽商业管理有限公司（以下简称广泽公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法作出（2020）吉0602民初208号民事判决，赵伟不服该判决，上诉至白山市中级人民法院，该院作出（2020）吉06民终312号民事裁定，将该案发回重审。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵伟及其委托诉讼代理人李宝军、被告广泽公司的委托诉讼代理人关钧升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿因其擅自断电致原告无法经营及被告违反独家经营、装修灰尘过大给原告造成的经营损失约70万元（2018年10月14日至2019年12月31日，具体数额以评估为准），支付工人工资91,350元（3个工人，每月工资3000元×14.5个月×70%），装修残值损失约10万元（具体数额以评估为准），服装及设备折旧损失（具体数额以评估为准），以上合计约891,350元（不含服装及设备折旧损失）；2.本案诉讼费、评估费等费用由被告承担。案件审理过程中，赵伟撤回要求广泽公司赔偿装修残值的诉讼请求。事实与理由：2017年12月，原被告双方签订了《铺位租赁合同书》，约定被告将其位于广泽国际购物中心商场的5F-068号商铺（面积356平方米，婚纱摄影区）及5F-056号商铺（面积68平方米，未签订书面合同，作为婚纱摄影的接待区）出租给原告经营摄影，双方约定了相关权利义务。在履行合同的过程中，因被告违反双方口头约定的独家经营约定以及商场两次装修灰尘大导致原告经营遭受损失等，原告迟延交付租金，在双方协商的过程中，被告于2018年10月14日强制断电，导致原告无法经营，合同目的无法实现，前期投入大量资金的装修也因无法经营而造成损失，服装及设备因灰尘大而折旧过大。该事实已经在双方租赁合同纠纷的诉讼中经浑江区人民法院和白山市中级人民法院认定。贵院也基于被告的请求判令解除双方的租赁合同。因被告擅自断电的严重违约行为导致原告无法经营，合同目的无法实现，不仅给原告的经营造成较大损失，而且原告的装修也因被告的违约行为无法继续使用，理应承担装修残值的损失，服装及设备因灰尘大折旧过大。为维护原告的合法权益，现根据相关规定向人民法院提起诉讼，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。广泽公司辩称：一、被答辩人以答辩人未遵守其享有独家经营权的约定，以及答辩人装修灰大等理由要求答辩人赔偿其经营性损失的请求是不成立的。首先，答辩人与被答辩人于2017年12月23日签订的《铺位租赁合同书》中根本没有关于被答辩人享有独家经营权的约定。其次，答辩人经营场所也不存在装修灰尘过大的情况。而且以上两种理由，在答辩人诉被答辩人拖欠租金两起诉讼中浑江区人民法院(2019）吉0602民初2463号、2464号，白山市中级人民法院(2019)吉06民终913号、919号，被答辩人也是以上述理由作为其拖欠答辩人租金的抗辩。但是一、二审法院均没有采信被答辩人的抗辩理由。二、被答辩人客观上并不存在经营性损失。首先，被答辩人违约在先而且是自行停业。其次，答辩人采取停电措施是基于消防安全的考虑，答辩人没有过错。再次，被答辩人租赁的5F-056号商铺（63㎡）属于无固定期限租赁合同，无论有无本案纠纷，5F-056号商铺（63㎡）都是属于可以随时解除的租赁合同。因此，自2018年10月14日停业之日起，被答辩人对其之后就不再具有经营利益的期待。被答辩人租赁的5F-068号商铺(356㎡)租期届满日期为2018年12月31日止。2018年10月14日被答辩人属于自行停业。即便其不停业，其在2018年12月31日租赁合同期限届满后，也不再对该商铺具有经营利益的期待。三、被答辩人无权请求装修残值损失，理由如下：1.案涉二个商铺装修均为关兆峰于2014年装修，被答辩人于2017年12月23日与答辩人签订5F-068号(356㎡)《商铺租赁合同书》后，对二个商铺并没有进行任何装修。2.5F-056号商铺（63㎡）为无固定期限租赁合同，可以随时解除，5F-068号商铺（356㎡）的租赁期限至2018年12月31日止。被答辩人于2018年10月14日自行停业，应当视为是对自己权利的放弃。四、被答辩人请求支付工人工资及服装设备折旧损失没有事实和法律依据。1.被答辩人违约行为在先，而且是自行停业，其应自行承担商业风险;2.5F-056号商铺（63㎡）可以随时解除，5F-068号商铺（356㎡）的租赁期限至2018年12月31日止。被答辩人从2018年10月14日自行停业之后，对在答辩人处继续经营已经不具任何期待性，也不存在任何的合理信赖。是否向员工继续支付工资与答辩人无关。如果确实支付了工资也属于自行扩大损失。综上所述，被答辩人的诉讼请求没有事实及法律依据，请人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明：2014年11月16日，白山市广泽房地产开发有限公司与关兆峰签订《薇拉婚纱摄影租赁协议》，约定：白山市广泽房地产开发有限公司将位于白山广泽国际购物中心商场五层，铺位使用面积356平方米的商铺出租给关兆峰用于经营薇拉摄影，租赁期限自2014年12月20日起至2019年12月19日止，租赁费用标准及计算方式：24元/月/平方米，商铺租金每月总额为8544元。租金交付方式为按月支付。双方在合同中约定了商场独家、婚纱、写真、儿童摄影的权利。关兆峰交纳了15,000元的履约保证金。2016年1月25日，广泽公司作为甲方，关兆峰作为乙方，双方又重新签订了一份《铺位租赁合同书》，乙方承租甲方位于白山市广泽国际购物中心商场5F-056号商铺，使用面积为63平方米，并约定租赁期限为一年即2016年1月25日至2017年1月24日止。乙方承租商铺用来经营薇拉摄影，租赁费用为50元/月/平，取暖费37元/平，年度租金总额为37,800元。并约定乙方拖欠任何本合同所约定的应支付给甲方的费用，逾期期间每日应按欠付费用的2%支付违约金，逾期超过七日的，甲方有权解除租赁合同，乙方应支付的违约金甲方有权在已收的履约保证金中扣除，履约保证金不足的，甲方有权向乙方另行追偿。2017年12月20日，关兆峰经广泽公司同意，将其承租的5F-056号商铺转给赵伟，赵伟与广泽公司没有签订书面的租赁合同，双方就租金、履约保证金等达成口头协议，约定租金1575元/月、物业费2205元/月、管理费630元/月、合计4410元/月，并交纳了5000元的履约保证金。赵伟进入商场经营后，按约定支付了2018年1月25日至2018年7月24日期间的租金、物业费、管理费。2017年12月23日，关兆峰经广泽公司同意，将广泽五楼5F-068号商铺转租给赵伟，广泽公司（甲方）与赵伟（乙方）重新签订了《商铺租赁合同书》，约定：“1.1.1甲方出租、乙方承租的商铺地址为广泽国际购物中心商场5F-068号；1.1.2铺位使用面积356平方米；1.2.1乙方铺位内的准营商品品种、品牌为九州星升新超级婚纱摄影二店……2.1.1租赁期限为一年零十天，即从自2017年12月22日起至2018年12月31日止；2.2计租期限自2018年1月1日起至租期届满日期间计租；3.1租赁费用标准为租金19.20元/月/平方米，年度租金总额为82,022.40元，租赁期限内租赁费用总额为人民币82,022.40元；3.2租赁费用采用上打租方式以季度为周期支付……4.1.1本合同签订时乙方应向甲方支付履约保证金为壹万伍仟元整；4.1.2在本合同履行期间，如果乙方未按约定或甲方指定的期限支付其应支付给甲方的费用，甲方均有权从履约保证金中直接予以扣划；9.2.2不论何种原因导致的合同终止，乙方铺位中除了可移动的设施外，固定装修部分不允许拆除，甲方按装修现状接收，且不予补偿。如未按甲方要求办理撤场装修交接的，甲方有权扣留乙方全部履约保证金;9.2.3如乙方未在合同约定期限或者指定期限前完成撤场的，甲方有权采取一切措施进行清场，由此造成的一切责任和损失由乙方负责，甲方有权要求乙方支付清场相关费用，亦可在履约保证金中预先扣除。逾期撤场的，每逾期一日，应按两倍日租赁费用标准向甲方支付违约金直至实际清场日，逾期撤场超过7日的，视为乙方自愿放弃其在商铺内的财物的所有权，甲方有权自行处置商铺内的一切物品……10.2乙方拖欠本合同所约定的应支付给甲方的费用，逾期期间每日应按欠付费用的2%额度支付违约金，逾期超过七日的，甲方有权解除本合同，上述乙方应支付的违约金甲方有权在已收取乙方的履约保证金中扣除，履约保证金不足的，甲方有权向乙方另行追偿；10.4乙方具有以下情形之一时，甲方有权单方解除本合同:10.4.9存在其他违约行为，致使合同目的无法实现时；10.5甲方依据本合同约定行使单方解除权的，乙方预缴的租赁费用、履约保证金不予返还，并有权要求乙方额外赔偿甲方因此遭受的全部损失……”等内容。2017年12月25日，赵伟如约向广泽公司交纳保证金1.5万元。后因商场装修、其他摄影商家进驻商场等事项，双方产生纠纷，赵伟认为广泽公司违反了独家经营摄影项目的承诺，且因商场装修给其经营造成影响，拒绝向广泽公司支付5F-056号商铺自2018年7月25日之后及5F-068号商铺自2018年9月1日之后的租金等费用。双方经多次协商未果。2019年10月，广泽公司就赵伟承租的5F-056号商铺、5F-068号商铺欠付其租金分别向本院提起诉讼，本院经审理于2019年10月28日作出（2019）吉0602民初2463号民事判决，判决：一、解除白山市广泽商业管理有限公司与赵伟之间关于广泽国际购物中心的5F-056号商铺的租赁关系，赵伟于本判决发生法律效力后十日内腾出该商铺；二、赵伟于本判决发生法律效力后立即向白山市广泽商业管理有限公司支付所欠的费用6598.3元；三、驳回白山市广泽商业管理有限公司的其他诉讼请求。宣判后，赵伟不服该判决提起上诉，吉林省白山市中级人民法院于2019年12月27日作出（2019）吉06民终913号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。本院于2019年10月29日作出（2019）吉0602民初2464号民事判决，判决：一、解除白山市广泽商业管理有限公司与赵伟签订的铺位租赁合同；二、赵伟于本判决生效后十日内立即撤出5F-068号商铺；三、赵伟于本判决生效后十日内向白山市广泽商业管理有限公司支付违约金，从2018年9月1日起至付清之日止，以9797.12元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率1.3倍计算；四、驳回白山市广泽商业管理有限公司的其他诉讼请求。宣判后，赵伟不服该判决提起上诉，白山市中级人民法院于2019年12月27日作出（2019）吉06民终919号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。另查明，因赵伟欠缴租金，广泽公司分别于2018年7月9日、2018年9月16日向赵伟书面下达催缴5F-056号、5F-068号商铺租金的通知，赵伟未向广泽支付上述租金。2018年10月14日广泽公司断电，赵伟停业至今，现亦未撤出商场。以上案件事实有原告起诉、被告答辩、当事人庭审陈述'beド笾手さ摹渡唐套饬藓贤椤芳氨驹鹤鞒龅模?2019）吉0602民初2463号民事判决书、（2019）吉0602民初2464号民事判决书、白山市中级人民法院作出的（2019）吉06民终913号民事判决书、（2019）吉06民终919号民事判决书等证据在卷为凭，经本院审核，足资认定。本院认为，赵伟与广泽公司就广泽国际购物中心商场5F-056号商铺、5F-068号商铺分别达成口头及书面协议，双方均应按照协议约定履行合同义务。上述合同履行过程中，因赵伟未按约定向广泽公司交纳租金，广泽公司向其下达催缴通知，赵伟收到通知后仍未履行交纳租金的义务，其行为已经构成违约。因赵伟违反合同约定不按时交纳租赁费用，广泽公司于2018年10月14日对赵伟承租的上述两处商铺进行断电，并诉至法院要求解除双方合同，后经法院判决解除了双方的合同关系。现赵伟要求广泽公司赔偿其停业期间的经营损失，因赵伟不履行按时支付租赁费用的合同义务，导致广泽公司对其进行断电并解除双方合同，虽广泽公司采取断电方式的行为存在不当，但因赵伟违约行为在先，虽双方均存在一定过错，但根据赵伟提交的证据亦不能证明停业期间发生实际经营损失，故对该项诉讼请求本院不予支持。对于赵伟提出的要求广泽公司支付工人工资的诉讼请求，因赵伟未按约按时支付租金，广泽公司向其催要后已向人民法院提起诉讼要求解除双方合同，赵伟对合同解除的后果应当预见，在预见该后果后，仍在停业期间雇佣员工并发放工资，系其自身行为导致损失扩大，该损失不应由广泽公司承担责任。故对该项诉讼请求本院不予支持。对于赵伟提出要求广泽公司对设备及服装折旧费用进行赔偿的诉讼请求，因赵伟停业期间并未丧失对租赁商铺的占有，其放置在租赁商铺内的设备及服装仍在赵伟的控制之下，广泽公司并未阻拦赵伟进入上述两处商铺，但赵伟未对设备及服装及时进行妥善处理，该项损失发生系由赵伟自身行为所导致，与广泽公司无关，故对赵伟的该项诉讼请求本院不予支持。对于赵伟申请对经营损失、装修残值及服装、设备折旧损失进行司法鉴定的问题，因经营损失及服装、设备折旧损失发生与否，广泽公司均不承担责任，且赵伟已撤回关于装修残值的诉讼请求，进行上述鉴定已无必要，故本院对赵伟的上述鉴定申请不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，判决如下：驳回赵伟的诉讼请求。案件受理费11714元，由赵伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。审判长  汪健文审判员  李 栋审判员  马恩鹏二〇二〇年十一月十六日书记员  陶雪莹