北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初4190号原告：邱某1，女，1936年7月1日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张春月，北京张春月律师事务所律师。被告：邢某1，男，1955年9月29日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。被告：马某，女，1954年6月30日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。二被告委托诉讼代理人：刘某2云，北京市威正律师事务所律师。被告：邢某2，女，1958年5月26日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。被告：邢某3，女，1963年10月28日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。被告：邢某4，男，1966年2月12日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。被告：邢某5，男，1968年10月4日出生，汉族，北京鑫鑫空港商务国际服务中心职工，住北京市昌平区。原告邱某1与被告邢某1、马某、邢某2、邢某3、邢某4、邢某5分家析产、继承纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱某1及其委托诉讼代理人张春月，被告邢某1及其委托诉讼代理人刘某2云（兼被告马某的委托诉讼代理人），被告邢某2、邢某4、邢某5到庭参加诉讼。被告邢某3经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱某1向本院提出如下诉讼请求：1.判令位于北京市昌平区×村（以下简称×村）×号宅院中的北房5间及西棚子1间归我所有；2.判令邢某1从×村×号宅院北房中搬走，将房屋返还给我；3.判令诉讼费由邢某1、马某、邢某2、邢某3、邢某4、邢某5承担。事实与理由：我与邢某6婚后共育有五名子女，长子邢某1、次子邢某4、三子邢某5、长女邢某2、次女邢某3。我与丈夫婚后于1958年在×村×号宅院中建有北房3间（昌集建93宅地字第×号×），于1960年在后院中建有西房3间（昌集建93宅地字第×号×）。2015年1月5日，邢某5通过投标，以2万元的价格从北京市昌平区×村民委员会（以下简称×村委会）处取得紧邻×号院西侧的宅院和北房3间。由邢某6与×村委会签订《房屋买卖合同》。2015年1月26日我与丈夫邢某6将后宅院中的西房3间以3万元的价格卖与本村村民刘某1。同日，我和邢某6向×村委会支付购房款2万元。至此，我和丈夫共拥有北房6间。邢某6于2016年3月21日去世。2015年因我与丈夫所有的北房6间符合旧房改造补贴的规定，政府给予我和丈夫4万元的补贴，故我与丈夫欲拆除旧房6间，建设新房5间。这时邢某1退休，愿意帮助父母建设房屋。建房时，我与丈夫出资5万元，其余建房款暂由邢某1垫付。谁知房屋建好后，邢某1以照顾我为名搬到×号院和我共同居住，但邢某1为了达到抢占涉案房屋的目的，和媳妇一起对我非打即骂，不管吃喝，最终逼着我到二儿子家生活，全家多次为此产生纠纷，多次向派出所报警，×村委会也调解无效。我认为，邢某1系居民户口，户籍地为北京市丰台区×室，其非×村集体经济组织成员，其无权在我享有使用权的宅基地中建设房屋，而且涉案房屋是我夫妻拆除6间旧房，投资5万元翻盖成的，房屋的所有权应该属于我所有，故我向法院提起诉讼，请求法院支持我的诉讼请求。被告邢某1、马某辩称：不同意邱某1的诉讼请求。2万元是邢某1交到北京市昌平区×村股份经济合作社（以下简称×村股份合作社）购买的村里邻居刘某2的房屋，并不是邢某5交的钱。邱某1说她和丈夫出资5万元购买房屋不是事实，争议的×号院内房屋是我们夫妇投资翻建的，于2015年翻建，打骂老人也不是事实。被告邢某2辩称：我妈就不应该起诉只分这一处房屋，我父亲有三处房屋，229号院房屋是邢某1的，当时3间房是石头房，2015年买了刘某2的房子后邢某1自己重建的，盖房都是邢某1出的钱。邢某6的房本上是9间房，不是只有邢某1的这3间房，以前的房子就是9间，不算上买的刘某2的房，5间房下坡的6间房是邢某5的，这5间房和下坡的6间房都在一块土地上，邢某4的宅基地是后来重新批的，也是邢某6的名字，要分就得一块分，要不分就哪都别分。我不同意我妈的诉讼请求，这不是我妈要起诉的。这5间房给我妈盖着一间呢，厕所也有。我妈的房子一开始就说给我大哥邢某1，写了字据，我和邢某1两个人养着我妈，我妈到邢某4那里三个月就起诉我们。我当闺女的一间房不要我也养着我妈，我父亲死了不到四年就来起诉。我妈不同意跟着我，她说她有儿子，房子、地都给儿子了。马某的嘴不好，但她也养着我妈。我妈在东屋住，她一个人做饭吃。我坚持把三个院拿出来一起分。被告邢某3辩称：房是给我妈盖的，我现在进不去了，我同意我妈的诉讼请求。被告邢某4辩称：让邢某5赡养母亲，房子归我母亲。被告邢某5辩称：我同意我妈的诉讼请求，同意房子归我妈，我同意赡养、伺候我妈。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：邱某1与邢某6系夫妻关系，二人共生育邢某1、邢某2、邢某3、邢某4、邢某5子女五人。邢某1与马某系夫妻关系。邢某6于2016年3月21日去世。邱某1与邢某6于上世纪五十年代在×村建有北房3间（位于现在的×村×号院）及西房3间，后经确权宅基地使用权人均确认为邢某6，集体土地建设用地使用证号分别为昌集建（93宅地）字第×号×和昌集建（93宅地）字第×号×。邢某1于1976年参加工作，参加工作后搬离×村。邢某2、邢某3外嫁后离家单过。邢某4于1988年结婚，邢某4结婚前邢某6为邢某4在×村另行申请了宅基地并为其建造北房4间。邢某4于上世纪九十年代取得该4间北房所在宅院的集体土地建设用地使用证，编号为昌集建（93宅地）字第×号×。2011年邢某4夫妇将该宅院内原有北房4间拆除后翻建成现有北房5间及东西房各3小间。1990年×村×号院建成西房3间，邱某1、邢某4、邢某5主张该3间西房系父母为邢某5准备的婚房，由邢某4帮忙建造，房屋归邢某5所有。邢某2主张该3间西房为邱某1、邢某6夫妇所建，属于邱某1、邢某6夫妇的财产。邢某5于1992年结婚，婚后与妻子于1997年在×村×号院建造东房3间，并将原有的西房3间和后建造的东房3间与×号院原有北房分隔开来，形成两个院落，但邢某5夫妇居住使用的东房3间和西房3间并未取得单独的集体建设土地使用证，该6间房屋位于×号院宅基地使用范围内。2015年1月5日×村委会发布《公示》，以招标的形式出售刘某2名下房屋（该房屋位于×村×号院西侧），底价2万元，报名者需交招标费1000元，是否中标招标费不予退还，报名截止日期自2015年1月5日至2015年1月7日为止。当日，邢某5向×村股份合作社交纳购买刘某2房屋的报名费1000元。2015年1月26日×村委会（甲方）与邢某6（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方本着公平、公开、公正的原则将位于×村内东街邢某6家院内原刘某2房产（20平方米两间）出卖给乙方。通过竞标，甲乙双方确定上述房产及附属设施总价为2万元，乙方自本合同签订之日起须向甲方一次性付清总价款2万元。合同签订当日，邢某1向×村股份合作社交纳刘某2房屋款2万元。同日，邢某6与刘某1签订《农村房屋买卖合同书》，将其夫妇建造在昌集建（93宅地）字第×号×号宅基地上的西房3间出售给村民刘某1。2015年1月22日，证明人邱某2为邱某1、邢某6、邢某1、邢某4、邢某5起草《立字分家单》一份，内容为：邱某1、邢某6所生三子邢某1、邢某4、邢某5，经全家人商议，东安梁四间北房归邢某4所有，别人不许干涉；井台三间北房归邢某1所有，刘某2三间北房由邢某1出资二万元归他所有，别人不许干涉；三间东房、西房归邢某5所有，别人不许干涉，立字人邱某1、邢某6，同意人邢某1、邢某4、邢某5。因《立字分家单》为一人书写的笔迹，邱某1、邢某3、邢某4、邢某5对此不予认可，邢某1、邢某2对此予以认可。2015年3月17日邢某6、邱某1（赠与人）与邢某1、马某（受赠人）在证明人邢某7、邢某8的见证下签订《赠与协议书》，内容为：赠与人邢某6、邱某1系夫妻关系，受赠人邢某1、马某系夫妻关系。受赠人邢某1与赠与人邢某6、邱某1系父母子关系，与马某系公婆关系。赠与人邢某6因年老多病且卧床不起，生活不能自理，常年需人照顾，赠与人邱某1亦年事已高，二人均失去劳动能力，经济来源拮据。鉴于上述情况，为了维护老年人的合法权益，保障老年人老有所依、老有所养、老有所乐，依据《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国继承法》、《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国合同法》关于赠与的相关规定，赠与人与受赠人以诚信为原则经协商达成如下协议：一、赠与人邢某6、邱某1依法将自己所有权坐落在×村×号院北房三间及相关院落赠与给受赠人邢某1、马某。二、受赠人接受赠与后，赠与人由受赠人赡养，对其生活的衣食住行医疗，包括精神抚慰等赡养负完全责任。三、赠与人如受到受赠人在生活上、精神上的消极对待及虐待行为，此赠与协议无效。协议下方由赠与人邢某6、邱某1、受赠人邢某1、马某及证明人邢某7、邢某8签字按手印。本案审理过程中，贺某、邢某7出庭证实邱某1夫妇将×号院内房屋赠与给邢某1夫妇的相关事宜。贺某主张其与邱某1系叔辈姐弟关系，邢某1退休后，邱某1年事已高，因邱某1给邢某4、邢某5都盖了房，唯独没有给邢某1盖房，故邱某1称打算让邢某1赡养，并将×号院内房屋赠与给邢某1，邢某1至今已赡养邱某13年多了。邢某7主张其与邢某1系街坊，签订《赠与协议书》时其与邢某9、邢某1、邱某1、邢某6在场，其看见老人在《赠与协议书》上签字，赠与协议书的大概意思就是老人把×村×号院内房屋赠与给邢某1，×号院内现有房屋是邱某1找其帮忙盖的，合同由邢某1与其签订，合同上签订的“邢某10”系其曾用名，盖房款是邢某1支付的。邱某1对《赠与协议书》的真实性不予认可，主张该协议并非其本人签字，手印亦非其本人所按，且邢某6自2005年以来就患有严重的脑梗死，右侧肢体偏瘫，言语不利，邢某6在签订赠与协议书时无民事行为能力，即便该协议系其与邢某6、邢某1、马某签订，但因邢某1、马某系城镇居民，该协议书也因违反法律的强制性规定应属无效。邱某1提交中国人民解放军第261医院住院病案予以证实，并申请对《赠与协议书》上“邱某1”的签字是否为其本人所签进行司法鉴定，后撤回了鉴定申请。中国人民解放军第261医院住院病案显示邢某6于2015年10月23日至11月5日在该院住院治疗，主要诊断为脑梗死、高血压二级、心房纤维性颤动、冠状动脉粥样硬化性心脏病、高脂血症。邢某1、马某、邢某2认可病历的真实性，但主张病历并不能证明邢某6无民事行为能力。2015年3月邢某1夫妇将×号院原有北房5间（含从刘某2处购买的北房2间）全部拆除，翻建成现有北房5间及西棚子1间。邢某1于2015年3月16日与邢某10签订《施工合同》，将229号院翻建房屋的工程以包工包料每平米1300元的形式发包给邢某10施工。邱某1主张×号院翻建房屋共花费17.9万元，其与邢某6共支付7万元，含国家补助的4万元及卖房的3万元，剩下的建房款由邢某1夫妇垫付。邢某1、马某主张翻建房屋共花费23万余元，均由其二人支付，邱某1夫妇未出资，国家给的补助4万元确实用于盖房了，但邱某1夫妇卖房的3万元并未用于盖房。邱某1提交《昌平区农宅新建翻建抗震节能施工方案申报表》及《昌平区农宅新建翻建抗震节能项目分户验收表》予以证实。上述证据显示房主姓名为邢某6，门牌号为×号，建筑面积为112平方米，施工工长为邢某7，建筑总费用为17.9万元，申请补助金额为4万元。房屋翻建后邢某1夫妇搬到×号院与邱某1夫妇同住。邱某1主张自2017年以来邢某1夫妇对其非打即骂，不管吃喝，双方多次发生矛盾。邱某1提交×村委会于2019年10月25日出具的《情况说明》一份予以证实，内容为：×村村民邱某1与邢某1从2017年开始多次产生矛盾，经村委会多次调解无效，至今母子关系非常紧张。邢某1、马某对此不予认可。邱某1于2019年6月搬离×号院，搬至邢某4宅院内与邢某4同住。另查，邢某1、马某系城镇居民，邢某2、邢某4均系×村村民，二人名下均另行审批有宅基地。邢某5系×村非农户居民，户口在×号院。邢某2要求以折价方式分割邢某6的三处房产，包括×号院、邢某4及邢某5居住的房屋，但不申请对房屋价值进行鉴定，同意本院对房屋价值进行酌定。邢某1、马某不要求对邢某4、邢某5居住使用的房屋进行分割。邢某3、邢某4、邢某5均要求将其应当继承的邢某6的遗产份额赠与给邱某1。双方均未提交×号院内房屋翻建的书面审批手续。×号院现有北房5间面积均等，从西到东分别为卧室、卧室、客厅、客厅、卧室，最东首一间原为邱某1居住使用，含厨房、卫生间，卧室均需从客厅大门进入。上述事实，有《集体土地建设用地使用证》、《立字分家单》、《赠与协议书》、《公示》、收据、《房屋买卖合同》、《农村房屋买卖合同书》、《施工合同》、《昌平区农宅新建翻建抗震节能施工方案申报表》、《昌平区农宅新建翻建抗震节能项目分户验收表》、《情况说明》、《中国人民解放军第261医院住院病案》、证人证言及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，由被继承人的第一顺序继承人即被继承人的配偶、子女、父母继承。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。本案中，邢某4、邢某5结婚后与父母分开单过，按照本院查明的事实，邢某4结婚前父母为其在×村另行审批了一块宅基地并为其建造了北房4间作为婚房，邢某5结婚前父母将×号院建造的西房3间作为其婚房，即便邢某4结婚时的4间北房及邢某5结婚时的3间西房均由邱某1、邢某6夫妇修建，但根据多年以来形成的实际居住使用情况及本地农村的一般风俗习惯，上述房屋应当视为邱某1夫妇对子女的赠与或帮助。邢某4在此后取得了4间北房所在宅院的集体建设用地使用证，并于2011年与妻子将该宅院内原有北房4间翻建成现有北房5间及东西房各3小间，邢某5婚后与妻子于1997年在229号院建造东房3间，并将原有的西房3间和后建造的东房3间与229号院原有北房分隔开来，形成两个院落，故邢某4、邢某5现居住使用的宅院内的房屋不宜认定为仍有邱某1、邢某6的份额，邢某2要求分割上述两处宅院内房屋的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。×号院原有北房3间由邱某1、邢某6夫妇于上世纪五十年代修建，属于邱某1夫妇的共同财产。邱某1、邢某6与邢某1、马某于2015年3月17日签订《赠与协议书》，约定邱某1夫妇将×号院北房3间及院落赠与给邢某1、马某。邱某1虽对《赠与协议书》上“邱某1”的签字不予认可并申请笔迹鉴定，但此后其撤回了笔迹鉴定申请，而其提交的中国人民解放军第261医院住院病案并不能直接证明邢某6在签订《赠与协议书》时无民事行为能力，即便邢某6在签订《赠与协议书》时行为能力有缺陷，邱某1作为其配偶及法定监护人在《赠与协议书》上签字的行为亦可代表邢某6的意见，故邱某1的该项抗辩意见，依据不足，本院不予采信。邢某1、马某虽并非×村村民，但邢某1系邱某1、邢某6之子，亦是邱某1、邢某6的法定继承人，邱某1、邢某6将×号院北房3间赠与给邢某1夫妇并不违反法律、行政法规的强制性规定，该行为合法有效。《赠与协议书》约定邢某1夫妇接受赠与后，应当赡养邱某1夫妇，邱某1夫妇如受到邢某1夫妇在生活上、精神上的消极对待及虐待行为，此赠与协议无效。从上述内容可以看出，该份《赠与协议书》约定的赠与系附义务的赠与。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，受赠人对赠与人有扶养义务而不履行及不履行赠与合同约定的义务的，赠与人可以撤销赠与，但赠与人的撤销权应当自其知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。故在附义务赠与的情况下，受赠人不履行赠与义务的，赠与人可以撤销赠与，而非赠与合同无效。邱某1现主张该份《赠与协议书》无效，缺乏充分的依据，本院不予采信。邢某1虽主张购买刘某2的北房2间由其出资，应归其所有，且提交收据显示其向×村股份合作社支付了购房款2万元，但邢某1夫妇系城镇居民，其二人无权购买农村宅基地上的房屋，而购买刘某2房屋时的《房屋买卖合同》系邢某6与×村委会签订，且邢某1夫妇提交的《立字分家单》系代书人一人的笔迹，邢某6夫妇并未签字确认，邱某1现对此不予认可，故邢某1夫妇以其出资2万元购买了刘某2的房屋为由要求确认该2间北房归其所有的主张，缺乏依据，本院不予采信。据此，本院确定×号院翻建之前的北房5间中有3间已由邢某6夫妇赠与给邢某1夫妇所有，另2间仍应归邱某1夫妇所有。邢某1夫妇于2015年3月将×号院原有北房5间拆除后翻建成现有北房5间及西棚子1间，因翻建房屋时，原有北房3间已由邱某1夫妇赠与给邢某1夫妇所有，翻建房屋是邢某1夫妇在经邱某1夫妇同意的情况下进行，故邱某1以邢某1夫妇系城镇居民，对翻建后的房屋不享有权利的抗辩意见，依据不足，本院不予采信。因原有北房5间中有邱某1夫妇的2间，且邱某1提交的《昌平区农宅新建翻建抗震节能施工方案申报表》及《昌平区农宅新建翻建抗震节能项目分户验收表》显示涉案房屋翻建时系以邢某6的名义申报了抗震节能补助4万元，邢某1夫妇认可经审批获得的抗震节能补助4万元用于了翻建房屋，故×号院翻建后形成的北房5间及西棚子1间应属于邱某1夫妇及邢某1夫妇共有。关于邱某1夫妇及邢某1夫妇各自应当享有的房产份额由本院综合考虑原有房屋情况、建房时的出资情况及贡献大小等因素酌情予以确定。邢某6去世后，其享有的房产份额依法由其法定继承人即邱某1、邢某1、邢某2、邢某3、邢某4、邢某5继承。邢某3、邢某4、邢某5均同意将其应当继承的财产份额赠与给邱某1所有，邢某2同意以折价方式分割邢某6的遗产份额，且同意房产价值由本院依法酌定，本院对此不持异议。具体分割方法由本院结合本案的审理情况从有利生活、方便居住的角度出发酌情予以处理。邱某1要求确认×号院内全部房屋归其所有且要求邢某1腾退×号院内房屋的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。因双方均未提交×号院现有房屋翻建时的书面建房审批手续，故本院仅处理×号院现有房屋的使用权问题，不就房屋的所有权问题作出认定。邢某3经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、《中华人民共和国继承法》第二条、第十条、第二十六条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京市昌平区流村镇×村×号院（集体建设用地使用证号：昌集建93宅地字第×号×）北房东首一间及西棚子一间归原告邱某1使用，该院内北房西首四间归被告邢某1、马某使用。原告邱某1对该院内大门通道及从北房内通往北房东首一间的通道享有通行权；二、被告邢某1、马某于本判决生效后十日内支付被告邢某2房屋折价款5000元；三、驳回原告邱某1与被告邢某1、马某、邢某2、邢某3、邢某4、邢某5的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由原告邱某1负担700元，已交纳；由被告邢某1、马某负担350元，于本判决生效后七日内交纳；由被告邢某2负担1850元，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  田雅娟二〇二〇年十一月十八日书记员  高 曼