安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0503民初2340号 原告：王安康，男，1967年3月生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 被告：朱守峰，男，1988年7月生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。 委托诉讼代理人：杨磊，安徽净源律师事务所律师。 被告：李雅扬，女，1962年12月生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 被告：朱云，男，1962年11月生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 原告王安康与被告朱守峰、李雅扬、朱云执行异议之诉一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王安康，被告朱守峰及其委托诉讼代理人杨磊到庭参加诉讼，被告李雅扬、朱云经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王安康向本院提出诉讼请求：1.依法判令位于马鞍山市花山区房屋所有权归原告所有；2.依法判令停止对位于安徽省马鞍山市花山区住房的拍卖、变卖。事实和理由：2017年6月30日，王安康与李雅扬签订了房屋买卖合同一份，合同约定李雅扬将位于安徽省马鞍山市花山区房屋出售给王安康，价格为60万元。合同签订后，王安康按约定将全部购房款支付给了李雅扬，但李雅扬未按约定将房屋过户至王安康名下。2018年7月，王安康提起诉讼，马鞍山市花山区人民法院作出（2018）皖0503民初3260号民事判决，该判决确认王安康与李雅扬于2017年6月30日签订的《房屋买卖合同》有效。该判决书早已生效。此后，王安康获悉，马鞍山市花山区人民法院有另案朱守峰起诉李雅扬、朱云民间借贷纠纷一案，该案正在强制执行之中，并拟拍卖马鞍山市花山区。王安康以被生效判决确认，系马鞍山市花山区的所有权属申请人，房产证只因非王安康的客观原因无法办理。原告王安康早已实际入住涉案房屋。综上，请求依法支持原告的全部诉请。 朱守峰辩称，一、（2018）皖0503民初3260号民事判决书确认案涉房屋以抵押给本案被告朱守峰，案涉房屋事实上不能办理转移登记，该判决对其要求办理过户的诉请不予支持。该判项之下的买卖合同系合同之债，为普通债权。二、被告朱守峰对案涉房屋享有担保物权，办理了抵押登记，合法有效，在没有其他生效文书对抵押登记的效力进行撤销，或者是认定无效的情形下，原告的普通债权无法排除对被告朱守峰的担保物权。三、被告朱守峰所享有的抵押权，系担保物权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，朱守峰对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。请依法认定被告对案涉房屋的拍卖变卖继续进行。 李雅扬、朱云未作答辩，亦未向本院提供证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：一、关于原告王安康提交的物业费票据，用以证明其已实际入住涉案房屋。被告朱守峰质证认为，该票据系复印件，与本案没有关联性，交纳物业费不能表明原告是涉案房屋的合法所有人。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认定，能否达到原告的证明目的，本院将在裁判说理中予以论述。二、关于被告朱守峰提交的不动产登记证明，用以证明被告对涉案房屋享有担保物权，无论原告房屋买卖是否在抵押登记之前，均无法否定依法登记的担保物权。原告王安康对其真实性无异议，但质证认为，其所签订的房屋买卖合同在被告朱守峰抵押登记之前。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，能否达到被告朱守峰的证明目的，本院将在裁判说理中予以论述。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：本院于2018年7月5日立案受理王安康与李雅扬房屋买卖合同纠纷，于2018年11月1日作出（2018）皖0503民初3260号民事判决。该判决认定，2017年6月30日，王安康与李雅扬签订《房屋买卖合同》，李雅扬将马鞍山市花山区房屋出售王安康，建筑面积为113.5平方米，售价60万元，交房时间为2018年2月28日。王安康已按约定交清60万元房款。该判决确认，王安康与李雅扬于2017年6月30日签订的《房屋买卖合同》有效。 另查明，朱守峰与李雅扬、朱云民间借贷纠纷一案，本院于2018年5月9日作出（2018）皖0503民初2077号民事调解书：一、李雅扬、朱云于2018年10月10日前返还朱守峰借款本金780000元及利息（利息自2018年3月18日起以未还本金为基数，按年利率24%计算至实际付清之日止）；二、朱守峰放弃其他诉讼请求；三、本案受理费11948元，减半收取计5974元，由朱守峰承担2000元，李雅扬、被告朱云承担3974元（此款已由朱守峰垫付，李雅扬、朱云应随应付款一并给付朱守峰）。 又查明，本院在执行朱守峰与李雅扬、被告朱云民间借贷纠纷一案中，案外人王安康提出书面异议，请求停止对马鞍山市花山区房屋的拍卖、变卖。本院于2020年3月27日作出（2020）皖0503执异34号执行裁定，驳回异议人王安康的执行异议申请。王安康不服，向本院提起案外人执行异议之诉，遂形成本案。 再查明，根据皖（2017）马鞍山市不动产证明第0052283号《不动产登记证明》，坐落于花山区住房的权利人为朱守峰，义务人为李雅扬，抵押方式为一般抵押，被担保的主债权数额为85万元，登记日期为2017年12月22日。本院于2018年6月13日作出（2018）皖0503财保51号民事裁定，于2018年7月6日作出（2018）皖0503民初3223号民事裁定，先后对本案诉争房屋进行轮候查封。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为王安康作为房屋买受人，能否排除抵押权人朱守峰对涉案争议房屋的强制执行。 本案的争议实质是申请执行人朱守峰与案外人王安康主张所有权存在权利冲突。权利优先效力的比较，需要厘清各自权利的性质、归属，进而根据法律规定作出何者优先的判断。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”根据上述法律及司法解释，依法成立并按法定公示方法完成公示的抵押权的保护，均优于受让人所有权的立场。换言之，在债权人申请实现抵押权与受让人主张所有权的争议中，人民法院原则上支持抵押权人。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”对于法律所规定优于抵押权的例外情形，是本案重点审查的方面。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该司法解释的规定是关于不动产买受人物权期待权的保护条件。就本案而言，关键是要审查买受人王安康是否存在因自身原因而未办理过户登记。简言之，王安康是否存在可归责的原因。结合查明的事实，分析如下：首先，从涉案房屋过户登记来看。本案在房屋买卖之前是否存在抵押。根据王安康的当庭陈述，其曾经在中介公司工作，涉案房屋存在银行抵押贷款。因此，王安康要实现房屋买卖过户，首先要通过支付房款涤除抵押，在王安康支付完房款、具备办理过户登记条件后，应及时办理过户登记。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权变动非经登记不发生效力。物权的变动只能在登记时生效，合同只是当事人之间的一种合意，签订房屋买卖合同只是买方取得房屋所有权的原因，但签订房屋买卖合同的行为本身并不会直接导致买方取得房屋的所有权，买方要取得房屋的所有权，必须通过办理房屋的过户变更登记。王安康作为具有中介公司工作经历人员，对此应具有高于一般人员的注意义务，其在支付购房款后未及时办理过户登记存在过错。其次，从涉案房屋的抵押登记时间看。涉案房屋抵押登记日期为2017年12月22日，而交房日期为2018年2月28日。交房日期晚于抵押日期。王安康虽提交朝辉物业门禁卡、代收水费收款收据，以及物业费、供电代收代缴电费安徽增值税普通发票，用以证明其已实际入住涉案房屋，该收款收据、普通发票填开日期均为2019年3月1日，该组证据无法证明其在本院查封之前已合法占有涉案房屋。该证据无法达到王安康的证明目的。此外，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押房产。设定抵押的房产不能过户。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款规定，当事人善意取得其他物权的，参照所有权善意取得规定。抵押权属于“其他物权”，同样适用善意取得制度。其构成要件是：第一，债权人是善意的；第二，已经进行不动产抵押权登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”根据买受人王安康提交的证据，无法证明朱守峰对涉案房屋抵押登记存在恶意。 综上，王安康提出确认位于马鞍山市花山区房屋所有权归其所有，并判决停止对该住房的拍卖、变卖，该诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百零六条第三款、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告王安康全部诉讼请求。 案件受理费80元，公告费560元，由原告王安康负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审 判 长  童映光 人民陪审员  蔡 云 人民陪审员  王 华 二〇二〇年十一月六日 书 记 员  丁 敏