吉林省辽源市龙山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0402民初1084号 原告：盛禹铭，男，1983年1月17日生，汉族，住辽源市龙山区。 委托诉讼代理人：王晓枫，吉林常春律师事务所律师。 委托诉讼代理人：佟桂梅，吉林常春律师事务所律师。 被告：辽源市御峰商业服务有限公司，住所地吉林省辽源市龙山区御峰广场5号楼737室。 法定代表人：郑超，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李云霞，该公司运营部经理。 委托诉讼代理人：李青骏，该公司法务部员工。 原告盛禹铭与被告辽源市御峰商业服务有限公司（以下简称御峰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告盛禹铭及委托诉讼代理人王晓枫、佟桂梅，被告御峰公司委托诉讼代理人李云霞、李青骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盛禹铭向本院提出诉讼请求：1、依法确认盛禹铭与御峰公司签订的《柜台租赁合同》中保底条款无效，并返还据此收取的超出联营分成部分的款项及装修抵押金2300元、拖欠的营业款总计77046.48元；2、依法顺延双方签订的合同六个月（合同编号YFSG-180815-5F0050），并免除被告应当分配的顺延期间应收分成款；3、本案诉讼费用由御峰公司承担。事实与理由：盛禹铭同御峰公司于2018年8月签订了《柜台租赁合同》，合同约定的期限为2018年11月11日至2021年8月31日。合同中约定，御峰公司收取费用的方式有两种：1、按保底收取；2、按联营分成收取。根据盛禹铭营业额确定，如根据盛禹铭营业额比例，未达到保底要求，则按保底收取费用；如超过保底则按营业额分配。从合同签订至今，御峰公司始终在两者中取高标准收费。2020年初，由于疫情导致盛禹铭经营困难，发生亏损，而御峰公司却仍依双方所签订的合同收取保底租金费用。超出保底租金则按营业额42％收取。基于上述事实盛禹铭认为，双方签订的合同中保底条款违反法律规定，系无效条款。因为依据《最高人民法院关于审理联营合同纠纷若干问题的解答》的规定，御峰公司违背了共负盈亏、共担风险的原则，收取保底费用，损害了盛禹铭的权益，人民法院应当确认保底条款无效，并判决御峰公司返还多收取的部分。因疫情的发生致盛禹铭无法经营、发生亏损，而御峰公司收取盛禹铭装修抵押金2300元至今未返还。根据最高人民法院以及吉林省高级人民法院在审理疫情期间关于合同纠纷的意见，盛禹铭要求延续合同并免除延期期间各项费用，符合法律规定。故此，起诉至人民法院，请依法支持前列诉讼请求，望依法得到支持，以示公平公正。 御峰公司辩称：1、双方是租赁关系，盛禹铭按月向御峰公司缴纳租金。《柜台租赁合同》约定按基本租金和销售额的42%二者取其高的方式收取租金，是完全的租赁关系，合同应为有效；2、根据《柜台租赁合同》第十条第4款规定“不可抗力的情况或后果严重影响销售行为正常进行”疫情发生是不可抗力，根据合同约定，租金缴纳的金额和方式以及合同全部正常进行，仍执行合同约定，合同约定大于法定，原告申请顺延合同6个月无合同约定也无法律规定，应予驳回；3、盛禹铭的装修抵押金营业款均是其不按照程序向御峰公司提出结算，而是直接向法院起诉，相反盛禹铭应支付御峰公司租金以及滞纳金19648.02元，请法院依法裁决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。盛禹铭举证1：《柜台租赁合同》一份，御峰城市广场商户月份结算对账单九份、装修押金收据三张（2300.00元）、与御峰公司楼管张雷聊天记录一份（证明对账单来源）。证明：御峰公司收取的装修抵押金及依合同P5页第五条收取的保底租金销售提成及依此多收取的金额总计74746.48元。御峰公司质证：柜台租赁合同真实性无异议，合同中第一条第一款“甲方（御峰公司）同意提供辽源市人民大街640号御峰广场物业内编号为五层5703、5704的柜台495平方米，租赁给乙方（盛禹铭）设立商品或服务柜台”。明确指出甲乙双方为租赁关系，不存在联营关系，不适用《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的最低保底条款；对2300元的收据真实性无异议。装修保证金是在商户装修完验收后，主动申请向商场返还，盛禹铭可以随时携带收据到御峰公司办理返还押金业务，由于盛禹铭怠于履行义务，未携带收据到御峰公司申请返还押金，所以御峰公司不存在拖欠现象；对对账单无异议，同时能证明御峰公司按时将对账单送达盛禹铭。1、御峰公司按时将对账单送达盛禹铭，盛禹铭核对无异议签字即可结算，但盛禹铭至今未在对账单上签字送回，也未提出不同意见，是盛禹铭自身的责任未到财务进行结算，所以御峰公司不存在拖欠现象；2、依据《柜台租赁合同》中第五条1、“乙方须保证柜台每月（A）第一年基本租金为1元/天/平方米，（B）第1-2年：月销售额的42%作为基本租金，第三年：月销售额的45%作为基本租金。（A）（B）二者取其高。以上租金不含税，乙方应另行缴纳税款领取发票”。盛禹铭举证2：盛禹铭与御峰公司的招商经理李响的微信聊天记录五十页；盛禹铭与商场经理纪龙的微信聊天记录三十四页、申请书两份、售卡凭证两份；与御峰公司的楼管经理张雷微信聊天记录五页，盛禹铭承诺书一份，更改申请一份；与御峰公司运营经理微信聊天记录两页。证明：盛禹铭系按御峰公司要求的设计方案定购的运营项目设备，在运营过程中御峰公司参与所有设备的购置、安装等各个环节，盛禹铭按御峰公司要求到其指定的保险公司投保，并由御峰公司垫付了保费，运营项目的定价及价格的更改调整都依御峰公司要求进行，即双方系联营关系。御峰公司质证：对于乙方装修或者是品牌的这种审核，甲方是有权利和义务对他进行审核和装修的建议。不认可是联营关系；盛禹铭举证3：业户张泽对账单两张、补充协议一份、合同变更单一份。证明：御峰公司与其他业户更改联营分成计算方式，从2020年1月扣除物业费后，双方按各自50%分成。已经取消了保底。御峰公司质证：没有异议，当时起诉的商户有八个，合同到期的重新签了合同。合同没有到期的商户都是按原合同执行的；盛禹铭举证4：联营合同首页一张，证明双方形成的是联营的法律关系，因为在这首页当中，记载了付款方式为联营、月结。盛禹铭方据此起诉，认为应当是联营的法律关系。御峰公司质证：无异议，那是意向。它不属于合同的一部分，因为租赁合同是从第一页到底十页是完整的，然后在合同的第九页里面，说明的很清楚，本合同一式两份，双方各执一份；盛禹铭举证5：情况说明，对本次诉讼请求74746.48元由来计算方式一份。御峰公司质证：不同意返还；盛禹铭举证6：合同书封皮照片一张。证明在签订合同时，御峰公司的工作人员提供了证据4作为合同的组成部分是真实客观的，御峰公司对此基础事实的否认不能成立。御峰公司质证：不了解当时的情况。御峰公司举证1：《柜台租赁合同》，证明目的就是双方合意，双方合同约定的是租赁方式，不是联营方式不适用联营保底条款。盛禹铭应按月缴纳租金。盛禹铭质证：真实性无异议，但是并不完整，完整部分盛禹铭已经提交了。合同第四条的第三项的约定，说明合同当中约定的是合作方式，虽然双方签订的是柜台租赁合同，但是根据最高人民法院关于合同名称与内容不一致的，应当以双方签订的合同内容履行的内容来确定合同的性质，而不能以合同的名称来确定合同的性质；御峰公司举证2：1-9月份对账单、逾期滞纳金利息计算表，证明盛禹铭未按时缴纳租金，应承担租金部分所产生的滞纳金。盛禹铭质证：该组对账单的真实性有异议。因为盛禹铭举证的时候，也举了对账单，御峰公司对盛禹铭的对账单是没有异议。说明盛禹铭的对账单就是真实的。而御峰公司对账单明显不是原始的。事后制作的；御峰公司举证3：微信截图一份，商场的楼管与盛禹铭的催缴租金的聊天记录。租金催缴的聊天记录，但盛禹铭至今对金额没有提出异议，并没有缴纳。盛禹铭质证：因为就本案当中所谓租金，盛禹铭认为是保底条款内容，已经向法院起诉了。 本院对质证无异议部分的证据的真实性予以确认，并作为认定案件事实的依据。御峰公司所举的关于盛禹铭应交纳租金及滞纳金等证据，因不是本案审理范围，不具有关联性而不予采信。 经审理查明：盛禹铭与御峰公司于2018年8月16日签订柜台租赁合同（合同编号YFSG-180815-5F0050）,双方约定御峰公司提供辽源市人民大街640号御峰城市广场物业内编号为五层5703、5704的柜台495平方米，租给盛禹铭设立商品或服务柜台，合同期限为2018年11月11日至2021年8月31日，双方对于租金约定“乙方（盛禹铭）须保证柜台每月（A）第1年基本租金为1元/天/㎡，（B）第1-2年：月销售额的42%作为基本租金，第3年：月销售额的45%作为基本租金（A）（B）二者取其高。”并就营业管理、商品及服务管理、人员管理、商场管理等进行了约定；合同签订后，盛禹铭经营“海洋球”、“魔鬼滑梯”等游乐项目，盛禹铭装修经营场所向御峰公司交纳装修保证金2300元。御峰公司一直按两种租金收取方式取高收取；2020年初爆发新冠疫情，为防疫请扩散，御峰公司停业2个月，期间御峰公司仍按约定主张租金；现盛禹铭以疫情导致经营困难发生亏损为由，故起诉至法院，要求依法确认《柜台租赁合同》中保底条款即合同中（A）租金收取方式无效，并返还据此保底条款收取的超出联营分成部分的款项77046.48元及装修抵押金2300元。依法顺延双方签订的合同六个月，并免除顺延期间御峰公司应收分成款。 本院认为：本案的争议焦点是案涉合同性质问题。盛禹铭认为合同名为租赁实为联营，而《最高人民法院关于审理联营合同纠纷若干问题的解答》中明确，联营合同保底条款无效。故御峰公司应返还按保底条款收取的钱款。御峰公司认为，合同就是租赁合同，《最高人民法院关于审理联营合同纠纷若干问题的解答》不适用于本案，应驳回盛禹铭的该诉讼请求。本院认为盛禹铭与御峰公司签订的合同为租赁合同而非联营合同，联营合同的特点是共同投资、共同经营、共享盈余、共担风险，从双方所签合同内容来看，御峰公司有共同投资、共享盈余的情形，但没有共同经营行为。经营行为不能等同于管理行为，之所以容易混淆，主要是由大型商场柜台租赁的特点造成的——大型商场面积大、项目多，内容有销售、娱乐、影视、餐饮等等，各项目各柜台彼此促进，彼此影响，势必要有统一的规划和管理，造成出租方对承租方有更多的干预行为，但干预的往往是是承租人经营行为以外部分，如项目安全、装修风格、营业时间、营业员统一着装等等，对于内部具体经营业务是不干预的。更主要的是合同内容中，御峰公司没有与盛禹铭共担风险的意思表示。盛禹铭所举证据确有联营字样，但该证据没有御峰公司的签章。即使有签章也不能因为出现“联营”字样即为联营合同，还要看合同条款中是否有共担风险的联营意思表示。案涉合同租金收取方式是双方约定的，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。合同依法成立，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。故对于盛禹铭要求认定所谓保底条款无效的诉讼请求不予支持；关于盛禹铭请求顺延双方签订的合同六个月，并免除顺延期间御峰公司应收分成款的请求，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”的规定，结合案件实际情况，御峰公司为严格防控新型冠疫情，避免人员聚集，防止交叉感染，根据政府要求御峰公司商场整体停业2个月，从而导致承租人盛禹铭不能正常经营，继续按照原合同支付租金有失公平，现盛禹铭请求延长租期应予考虑，本院认为顺延合同期限2个月为宜，期间免收租金；装修保证金2300元，御峰公司应及时返还；御峰公司要求盛禹铭交纳租金问题非本案审理范围。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告盛禹铭与被告辽源市御峰商业服务有限公司于2018年8月16日签订的柜台租赁合同顺延2个月，期间免收租金； 二、被告辽源市御峰商业服务有限公司于本判决生效后三日内返还原告盛禹铭装修担保金2300元； 三、驳回原告盛禹铭其他诉讼请求。 案件受理费432.00元，原、被告各负担216.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽源市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  沙天远 二〇二〇年十一月六日 书记员  杜孝锋