贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔23民终2144号 上诉人（原审被告暨反诉原告）：侯兰，女，1984年1月25日出生，汉族，个体工商户，住贵州省普安县，现住贵州省普安县。 被上诉人（原审原告暨反诉被告）：何兵，男，1973年8月18日出生，汉族，个体工商户，户籍地四川省夹江县，现住贵州省普安县。 被上诉人（原审原告暨反诉被告）：向世同，男，1975年3月6日出生，汉族，个体工商户，住贵州省普安县，现住普安县。 原审被告（反诉原告）：侯娜，女，1985年11月1日出生，汉族，农民，住贵州省普安县，现住贵州省普安县。 原审被告（反诉原告）：张传风，女，1983年10月18日出生，汉族，个体工商户，住贵州省普安县，现住普安县。 上诉人候兰因与被上诉人何兵、向世同及原审被告候娜、张传风房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省普安县人民法院(2020)黔2323民初1331号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人候兰上诉请求：撤销原判，依法改判免除上诉人2020年1月1日至2020年2月15日的房租135000元；本案一、二审诉讼费（含反诉费）由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、导致双方合同解除合同的原因系被上诉人不履行修复义务，交付能够用于从事商业经营的房屋同不可抗力因素竞合。2018年8月18日，上诉人欲租用被上诉人位于普安县门面用于从事家电经营，双方便签订了《门面房租赁合同》，约定被上诉人向上诉人提供能够从事商业经营的门面，被上诉人交付有门面房浸水，造成上诉人家电严重受损，上诉人多次催告其进行维修，但其一直未予理睬，导致被上诉人交付的房屋一直不符合合同的约定，其行为已经构成了根本违约，是导致本次合同解除的根本原因。故2020年初发生不可抗力并非导致上诉人不继续租用该房屋的主要原因，一审法院以此认定上诉人不继续租用该房屋而认定上诉人不享有免除年初三个月租金缺乏事实上的因果关系，属于认定事错误之一。2、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》系2020年5月15日开始贯彻执行的，与是否继续承租没有并联性。2020年2月25日，被上诉人以自己的行为表示不再履行2018年8月18日签订的合同，故2020年2月25日之后的房租当然不应得到支持，但2020年1月1日至2020年2月25日属于涉新冠肺炎疫情期间，具有相应的指导文件可以免除相应的租金，上诉人于2019年向被上诉人写下的欠条包含了2020年1月1日至2020年2月25日涉新冠肺炎疫情期间的房租，在2020年5月15日后上诉依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》主张对该部分的租金进行免除依法有据，且被上诉人承租普安房地产开发有限公司也依照该规定已经享受了免租待遇，而上诉人却没有享受到，明显有违公平公正原则。一审法院以上诉人不再继续使用为由，剥夺了上诉人依法享有免租金的主张属于认定事错误之二。二、一审法院适用法律错误。本案中的合同解除事项与《中华人民共和国合同法》第一百零七条和和九十四第一项之规定，属于两者竞合的情形，一审法院未进行完整评价，属于适用法律错误之一。以不继续租用为小前提不适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》作为大前提不予免除相应房租属于适用法律错误之二。综上，上诉人认为不继续租用不是适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》免除相应房租必要条件，且上诉人不继续租用该房屋的原因还有被上诉人的违约行为，与不可抗力没有必然的因果关系。故一审法院认定事实和适用法律均存在错误，请求二审依法改判支持上诉人的上诉请求。 二审经询问，候兰明确其要求扣减租金的期间为2020年1月1日至2020年2月25日，租金数额为87065元。 被上诉人何兵、向世同辩称，2019年1月19日候兰出具的欠条载明的租金168043元实际上是2019年8月25日至2020年2月25日半年的房租，按照该房租计算标准，日租金是934元，扣减55天的租金的数额不可能达到侯兰主张的87065元。同时根据贵州疫情的实际，2020年1月23日疫情正式开始到2020年2月15日贵州复工复产，取消所有关卡，疫情实际的期间仅为2020年1月23日至2020年2月15日。再者关于私人住房国家并无明确减免租金的政策，被上诉人可免可不免，因候兰一直拒绝交租，且不诚信，故被上诉人不同意扣减疫情期间的租金。 原审被告候娜、张传风未进行述称。 何兵、向世同向一审法院起诉请求：1．依法判决侯兰偿还何兵、向世同房租欠款168043.00元，并支付以168043元为基数，从2019年11月09日按月利率2%计算利息至债务清偿之日止，侯娜、张传风对上述债务承担连带保证责任；2．判决侯兰支付所欠何兵、向世同水费3072.86元，电费2011.00元；3．判决侯兰支付何兵、向世同从2020年2月26日起至2020年4月2日止的门面房租58572元及以此为基数按照月利率2%计算至本债务清偿之日止的利息；4．判决侯兰支付何兵、向世同因其违约，何兵、向世同已免除的40天的门面房租金59178.08元；5．诉讼费用由侯兰承担。 候兰向一审法院反诉请求：1．依法解除反诉原告侯兰与反诉被告何兵、向世同于2018年8月18日签订的《门面房租赁合同》；2．依法判令反诉被告免除2020年1至3月份的房租135000元；3．本案诉讼及反诉费用由何兵、向世同承担。 一审认定事实：何兵、向世同将其从普安县房地产开发有限公司承租的位于普安县，实际面积为1501.04平方米，合同签订面积为1500平方米（均含公摊面积）的门面转租给侯兰，双方于2018年7月15日签订《门面租赁合同》，约定租赁时间自2018年7月15日至2024年12月31日，租期为7年，房租半年一交，第一年租金540000元，第二年按上半年租金的7%递增，租金在合同约定到期前40天交付，同时对双方的权利义务、合同的变更和解除、争议解决等作出了约定。2019年11月9日侯兰经侯娜、张传风提供担保出具欠条约定欠兄弟建材城何兵房租168043元，于2019年12月31日前付清，房租使用于2020年2月25日止。因何兵、向世同多次向候兰催要房租水电费未果，何兵于2020年1月4日（临近春节一周左右）将侯兰租用门面断电，侯兰于2020年2月25日通过微信等方式表示不再续租并将商铺内物品搬离了部分，2020年3月14日何兵将该门面封堵，因双方不能协商解决，遂诉至一审法院要求解决。 另查明，普安房地产开发有限公司将普天大道房产文笔新苑2号楼2层商铺面积3500平方米租赁给何兵、向世同使用，准许何兵、向世同合法转租给他人。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1．何兵、向世同要求候兰支付租金、水电费及违约金等诉讼请求应否支持。2．侯兰要求与何兵、向世同解除双方于2018年7月15日签订《门面租赁合同》及免除135000元房租的反诉请求应否支持。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”第一百七十六条：“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任”，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”和第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中出租人何兵、向世同将门面转租交付给承租人侯兰使用，侯兰按照合同约定已支付部分租金，双方自愿签订了《门面房租赁合同》后形成了租赁合同关系，协议中双方对租金、租期、水电费等作出约定，侯兰已经实际使用门面开展经营活动，并经双方结算出具欠条，约定截止2020年2月25日前欠原告房租168043元。侯兰应按照欠条约定履行支付下欠168043元房租的义务。关于何兵、向世同主张按照月利率2%以欠付租金计算利息的主张，因双方在《门面房租赁合同》及欠条并未对逾期缴纳租金将产生资金占用费作出约定，且本案并非借贷纠纷，故对何兵、向世同主张按照月利率2%主张利息的主张不予支持；关于候兰辩称以疫情期间何兵、向世同承租后又转租给候兰的门面，房屋所有权人普安房地产公司已减免了3个月的租金为由要求何兵、向世同减免房租，何兵、向世同认可享受减免2个月，但前提是继续租用，本案中，侯兰不愿继续租用，未能成立减免前提，且双方并未对减免房租做出过约定，庭审中侯兰亦未对其符合疫情期间能够享受相应减免政策作出举证，何兵称减免2个月房租的前提是侯兰继续租赁一年，侯兰不愿意继续租用，不符合减免条件。故侯兰应按照欠条约定支付房租。本诉中，担保人侯娜、张传风在欠条上担保人处签字并捺印，为侯兰提供担保，但并未约定保证方式及期间。根据《中华人民共和国担保法》第十九条：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”的规定，结合本案未明确约定保证方式，侯娜、张传风在本案中为连带保证。又根据担保法第二十六条：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任，在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”本案中，何兵、向世同、候兰在欠条上约定于2019年12月31日前付清房租，担保人的保证时间应从2020年1月1日起往后推6个月，即2020年6月1日本案担保人的保证期间届满，现何兵、向世同在保证期间内向保证人主张权利，故保证人应按照连带责任履行相应的保证责任，故一审法院对何兵、向世同要求侯娜、张传风对所欠房租承担连带保证责任的请求予以支持。 对于何兵、向世同主张的承租期间的水费3072.86元，何兵、向世同提交的缴纳水费凭证并无缴纳日期，不能证明系候兰租用期间所产生，且缴纳凭证的金额侯兰不认可，一审法院对何兵、向世同主张水费的主张不予支持。对何兵、向世同主张电费2011元，候兰对此无异议，予以支持；对于何兵、向世同主张要求侯兰支付2020年2月26日至2020年4月2日期间的租金58572元及利息，结合庭审查明事实，双方认可何兵、向世同于2020年1月4日将候兰租用门面断电，于2020年3月14日将候兰租用门面封堵，何兵、向世同以实际行为导致候兰无法正常经营超过30天，期间候兰曾表示要求解除合同，并已搬离部分物品，双方均以实际行动导致合同不可能继续履行，何兵、向世同主张期间候兰实际上未能正常使用门面，故对何兵、向世同的该项主张不予支持；对于何兵、向世同要求候兰支付合同约定的已免除的40天的租金59178.08元，双方在合同中并未对返还已免除部分租金作出过约定，故对何兵、向世同的该项诉讼请求不予支持。 关于反诉原告侯兰要求解除与何兵、向世同签订的《门面房租赁合同》的反诉请求，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”的规定，本案反诉被告何兵、向世同认可的贵州省疫情期间为2020年1月23日至同年2月15日，双方认可的反诉被告何兵于2020年1月4日将反诉原告侯兰租用的门面断电，于2020年3月14日将反诉被告侯兰租用门面封堵的事实，反诉被告何兵以实际行为导致反诉原告候兰无法正常经营超过30天，且疫情这一客观事实存在，侯兰虽不符合双方减免房租的条件，但继续履行合同会对双方当事人造成较大的损失，根据公平原则变更合同，即解除租赁合同较为合理，现反诉原告侯兰明确表示要求解除合同，并已搬离部分物品，双方均以实际行动导致合同不可能继续履行，反诉原告侯兰从欠条确定的门面使用时间2020年2月25日后实际上未能正常使用门面，鉴于疫情对经营的消极影响，故对反诉原告侯兰要求解除《门面房租赁合同》的反诉请求予以支持。对其要求免除3个月的房屋135000元的反诉请求，在本诉部分已经做出阐述，不予支持。关于反诉被告何兵称反诉原告提起反诉已超过一审辩论终结前的答辩意见，因一审法院对本案事实尚未查清，对何兵转租行为是否经门面房的所有权人同意，转租行为的合法性。反诉原告在本诉中的答辩意见中就提到要求解除合同，但并未明确作为诉求提出，一审法院认为本案系房租租赁合同关系，对合同的审查意义重大，为了减少当事人诉累，充分查明事实，本案依法两次开庭审理确有必要，故对反诉被告的该答辩意见不予采信。 综上，本诉原告何兵、向世同的诉讼请求于法有据，酌情支持；本诉被告侯娜经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃答辩与质证的权利，不影响一审法院依据现有证据及查明的事实依法缺席判决。关于反诉原告侯兰的反诉请求，一审法院酌情支持，侯娜、张传风作为反诉原告在本案的反诉中主张权利主体不适格且反诉原告侯娜、张传风未按照开庭传票确定的时间应诉，一审法院已另下裁定按自动撤回反诉处理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，一审法院判决：一、本诉被告侯兰于本判决生效之日起十日内支付本诉原告何兵、向世同房屋租金168043元；二、本诉被告侯娜、张传风对上述所欠房屋租金168043元对本诉原告何兵、向世同承担连带保证责任；三、本诉被告侯兰于本判决生效之日起十日内支付本诉原告何兵、向世同电费2011元；四、驳回本诉原告何兵、向世同的其他诉讼请求；五、解除反诉原告侯兰与反诉被告何兵、向世同签订的《门面房租赁合同》；六、驳回反诉原告侯兰的其他诉讼请求。本诉案件受理费3000元（已减半），由被告侯兰负担1628元，由何兵、向世同负担1372元。反诉案件受理费25元（已减半），由反诉被告何兵、向世同负担。 二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，二审中，上诉人与被上诉人均认可候兰2019年9月19日出具的欠条载明的168043元系2019年8月25日至2020年2月25日半年的房租。 本院认为，本案二审争议焦点为：疫情期间的租金应否扣减，若应扣减，如何扣减。 本案中，上诉人与被上诉人签订的《门面房租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，依法应为有效。合同签订后，双方已按合同约定履行一定义务，上诉人一审反诉请求要求解除合同，一审判决解除合同后，双方均未对此提出异议，本院予以确认。同时，一审判决上诉人候兰支付被上诉人何兵、向世同电费2011元后，双方亦未对此提出异议，故本院亦予确认。 关于疫情期间的租金应否扣减，若应扣减，如何扣减的问题。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案中，从二审查明的情况来看，候兰2019年9月19日出具的欠条载明的168043元系2019年8月25日至2020年2月25日半年的房租，而从2020年1月开始，新冠肺炎疫情即开始波及各行各业，客观上对候兰的经营造成影响。考虑到被上诉人因疫情原因也得到了房屋所有权人普安房地产公司减免3个月租金的优惠政策，故根据公平原则，结合贵州疫情实际，本院认为应对2020年1月23日至2020年2月15日的租金予以减免较为适宜。因双方二审均认可，168043元系半年的房租，故经计算2020年1月23日至2020年2月15日的房租为22416元【（168043元÷180天）×24天】，扣减后上诉人候兰还应支付被上诉人何兵、向世同房租145627元。 关于候娜、张传风的责任。一审判决候娜、张传风对168043元房租承担连带保证责任后，候娜、张传风并未提出上诉，视为对保证责任的认可。而二审扣减后房屋数额已变为145627元，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十条“保证期间，债权人与从债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。”的规定，候兰、张传风应对房租145627元承担连带保证责任。同时根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”及《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第四十二条“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。的规定，候兰、张传风承担保证责任后，有权就其承担责任的范围向候兰进行追偿。 综上，候兰的上诉请求部分成立，本院予以支持成立的部分。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持贵州省普安县人民法院(2020)黔2323民初1331号民事判决第三、五项，即“三、本诉被告侯兰于本判决生效之日起十日内支付本诉原告何兵、向世同电费2011元”、“五、解除反诉原告侯兰与反诉被告何兵、向世同签订的《门面房租赁合同》”。 二、撤销贵州省普安县人民法院(2020)黔2323民初1331号民事判决第一、二、四、六项。 三、本诉被告侯兰于本判决生效之日起十日内支付本诉原告何兵、向世同房屋租金145627元。 四、本诉被告侯娜、张传风对候兰所欠房屋租金145627元对本诉原告何兵、向世同承担连带保证责任，候娜、张传风承担保证责任后，有权就其承担责任的范围向候兰进行追偿。 五、驳回本诉原告何兵、向世同的其余诉讼请求；驳回反诉原告侯兰的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费3000元（已减半），由侯兰负担1680元，由何兵、向世同负担1320元。反诉案件受理费25元（已减半），由何兵、向世同负担。二审案件受理费6050元，由侯兰负担5264元，由何兵、向世同负担783元。 本判决为终审判决。 审判长  尹慧兰 审判员  曾婷婷 审判员  陈映桃 二〇二〇年十一月三十日 书记员  曹荣钰