河南省夏邑县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1426民初2215号原告：郭向党，男，1962年8月26日出生，汉族，住所地河南省夏邑县。委托诉讼代理人：鲍军强，河南公朴律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：永城市银资房地产开发有限公司，住所地河南省永城市永兴街中段路北。统一社会信用代码：91411481761655335X。法定代表人：朱缊涛，系公司经理。委托诉讼代理人：刘伟，河南栗城律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：袁学清，男，1961年2月1日出生，汉族，住所地河南省夏邑县。委托诉讼代理人：李传明，商丘市立信法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。原告郭向党诉被告永城市银资房地产开发有限公司（以下简称银资公司）、袁学清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭向党及其委托诉讼代理人鲍军强到庭参加诉讼，被告银资公司委托诉讼代理人刘伟到庭参加诉讼，被告袁学清委托诉讼代理人李传明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭向党向本院提出诉讼请求:1.判令二被告赔偿原告购房款、房屋增值损失、装修损失暂定35万元（待鉴定结果出来后变更诉讼请求)；2.判令二被告互相承担连带贵任；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2011年11月2日，原告看了被告袁学清与被告永城市银资房地产开发有限公司签订的协议书，协议内容是:被告永城市银资房地产开发有限公司欠袁学清100万元工程款，委托袁学清出售房屋折抵被告永城市银资房地产开发有限公司欠被告袁学清的工程款，原告通过刘某一次付清永乐花园西楼北单元南户一楼购房款12万元整，并立即精装修居住到现在。被告永城市银资房地产开发有限公司看现在房屋涨价又起诉原告，要求原告搬出该房屋。但是原告的购房款及房屋增值、装修损失应该由二被告承担。庭审结束后，原告主张本案按违约责任，要求被告承担责任。被告银资公司辩称，原告与被告银资公司之间不存在房屋买卖关系，也没有签订房屋买卖合同，更没有收到原告的购房款，故被告银资公司不存在返还义务，请求依法驳回原告对被告银资公司的诉请。被告袁学清辩称，涉案房屋小区是由被告银资公司发包给袁学清承建，房屋竣工后被告银资公司欠袁学清工程款一百多万元，因当时银资公司无钱给付袁学清，被告银资公司与被告袁学清协议约定袁学清有权对小区内的房屋进行出售，抵偿银资公司所欠被告袁学清的工程款，原告购买的案涉房屋系银资公司的房屋，是合法有效的。如被告银资公司收回房屋，那么就应该赔偿给原告所诉请的费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原告提交的河南省夏邑县人民法院（2018）豫1426民初6768号民事判决书、河南省商丘市中级人民法院（2019）豫14民终2766号民事判决书、夏邑县人民法院委托房地产（豫）郑天健评字2020SF100139A号房地产司法评估意见书及发票两张，本院予以确认。对有争议的证据,本院认证如下:原告提交收条，系被告袁学清所出具，与本案有关联，应予采信，原告申请的证人刘某出庭作证，证人陈述内容客观真实，与本案有关联，应予采信。依据上述采信的有效证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：2007年，银资公司在夏邑县城关镇栗园路西段房管局北侧开发永乐小区，2008年4月2日，夏邑县住房和城市规划建设管理局为银资公司承建的永乐花苑西楼北单元南户一楼颁发了房屋产权证书（夏邑房权证（2008）字第0801000745号）。2011年11月2日，被告袁学清将上述房屋经刘某的手以12万元的价格卖给了原告郭向党，郭向党经刘某给付被告袁学清12万元。随后，郭向党即对该房屋装修后入住。2018年11月14日，银资公司向本院提起诉讼，要求郭向党停止对房产权的侵害，并立即搬出，本院于2019年5月7日作出（2018）豫1426民初6768号民事判决，判决郭向党对原告银资公司位于夏邑县城关镇栗园路西段房管局北侧永乐小区的北单元一楼南户房屋停止侵害，于判决生效后六个月内将房屋腾退并返还原告银资公司。郭向党不服上诉至商丘市中级人民法院，商丘市中级人民法院于2019年6月25日作出（2019）豫14民终2766号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告遂向本院提起诉讼。另查明，原告郭向党申请对位于夏邑县城关镇栗园路西段房管局北侧永乐小区的北单元一楼南户房屋增值数额及装修损失数额进行鉴定，经本院委托河南天健房地产评估有限公司评估，该公司出具司法评估意见书，位于夏邑县城关镇栗园路西段房管局北侧永乐小区的北单元一楼南户房屋，市场价值为32.59万元，原告郭向党支付评估费3187元、测绘费2000元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条规定:当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。被告袁学清收取原告郭向党的房款以及被告袁学清将房屋交付原告郭向党的行为可认定原告郭向党与被告袁学清之间就涉案房屋存在口头房屋买卖合同关系,该房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示且未违反法律及行政法规的强制性规定,应为合法有效。但在合同履行过程中,因被告银资公司提起诉讼，将原告郭向党购买的房屋收回,导致原、被告之间的房屋买卖合同的目的不能实现,因此，原告郭向党与被告袁学清之间的口头房屋买卖合同应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”据此，原告现要求被告袁学清返还购房款120000元,理由正当,证据充分,本院予以支持。目前诉争房屋登记在银资公司名下,被告袁学清已无法将诉争房屋交付给原告,原告郭向党主张被告袁学清赔偿其损失的诉讼请求,本院予以支持。经评估，原告郭向党购买的案涉房屋现价值325900元，被告袁学清扣除返还给原告的购房款120000元后，应向原告赔偿损失205900元。因被告袁学清的违约行为导致口头房屋买卖合同未能依约履行从而解除,原告要求被告袁学清赔偿评估费3187元、测绘费2000元,符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定,本院予以支持原告郭向党主张被告银资公司承担连带责任，原告郭向党与被告银资公司之间不存在合同关系，因此原告郭向党该主张，无事实及法律依据。被告袁学清辩解，被告银资公司与被告袁学清协议约定袁学清有权对小区内的房屋进行出售，抵偿银资公司所欠被告袁学清的工程款，原告购买的系银资公司的房屋，是合法有效的，如被告银资公司收回房屋，那么就应该赔偿给原告所诉请的费用；被告银资公司与原告之间不存在合同关系，至于被告袁学清与被告银资公司之间的纠纷，被告袁学清可以另案解决，被告此辩解，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下:一、被告袁学清于本判决生效后十日内赔偿原告郭向党购房款及损失共计325900元；二、被告袁学清于本判决生效后十日内支付原告郭向党评估费、测绘费共计5187元；三、驳回原告郭向党的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元，由被告袁学清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  杨雷功审判员  吕 朴审判员  付德运二〇二〇年十一月二十日书记员  闫国栋