广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初15144号原告：叶艳媚，女，1971年7月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：文毅，广东育资律师事务所律师。被告：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广东省广州市花都区颐和盛世五街****，统一社会信用代码91440101618755886F。法定代表人：何建信，该公司经理。委托诉讼代理人：杨栩锋，男，该公司职员。委托诉讼代理人：张哲，男，该公司职员。第三人：广州珠江实业开发股份有限公司，住所地广，住所地广东省广州市越秀区东风中路**颐德中心**信用代码9144010119048157XD。法定代表人：张妍，该公司董事长。委托诉讼代理人：何彩霞，广东四端律师事务所律师。原告叶艳媚诉被告广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）、第三人广州珠江实业开发股份有限公司（以下简称珠江实业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案受理，依法适用简易程序于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告叶艳媚及其委托诉讼代理人文毅，被告东湛公司的委托诉讼代理人杨栩锋、张哲，被告珠江实业公司的委托诉讼代理人何彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶艳媚向本院提出诉讼请求:1.判令东湛公司解除广州市花都区颐和盛世五街20号****房上设立的抵押权，判令珠江实业公司协助东湛公司解除上述抵押权；2.判令东湛公司及时协助叶艳媚办理广州市花都区颐和盛世五街20号****房的房屋网签及过户手续；3.判令东湛公司承担叶艳媚为本案所支出的合理开支即律师费8000元；4.判令东湛公司承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，叶艳媚撤回要求东湛公司办理网签手续的诉讼请求，即变更第2项诉讼请求为：判令东湛公司及时协助叶艳媚办理广州市花都区颐和盛世五街20号****房的房屋过户手续。事实和理由：叶艳媚与东湛公司于2017年7月25日签订了《颐和盛世认购书》，约定：1.叶艳媚认购东湛公司开发的颐和盛世E区17栋****房（查册的标准地址为广州市花都区颐和盛世花园五街20号****房，以下简称“涉案房屋”），建筑面积158.11平米；2.房屋总价款为818219元；3.认购书与《商品房买卖合同》具同等法律效力；4.其他约定。叶艳媚已向东湛公司支付全部购房款818219元，东湛公司向叶艳媚出具了收款收据及房款发票。叶艳媚与东湛公司于2018年4月23日就涉案房屋买卖签订了《协议书》，约定的房屋位置、面积及总价款与前述《颐和盛世认购书》相同。《协议书》还进一步约定：1.东湛公司须在2018年6月30日前向叶艳媚交付涉案房屋；2.叶艳媚满足广州市购房资格后，东湛公司需在30日内配合叶艳媚办理网签合同，每逾期一天，按总房款万分之一的标准向叶艳媚承担。东湛公司于2018年6月27日通知叶艳媚收楼。叶艳媚还缴纳了专项维修基金，并自2018年6月收楼当月起，向小区所在的物业公司支付了物业服务费用至今，物业公司向叶艳媚开具相应金额的物业发票。在叶艳媚已支付全部房款后，东湛公司在未告知叶艳媚的情况下，于2018年12月29日将涉案房屋抵押给东湛公司自己的股东之一，即珠江实业公司。珠江实业公司不仅为大型国企，也是一家上市公司，其在2018年6月21日（该日期由证监会信息披露公开可查）收购东湛公司股份前必须进行详细的尽职调查。珠江实业公司作为从事房地产开发多年的公司，其尽调范围必然会重点关注土地使用权、房屋存货等核心资产现状，叶艳媚与东湛公司之间的认购书、协议书等销售资料必然属于财产情况调查的核心内容之一。因此，珠江实业公司对涉案房屋抵押前已出售的事实明显知情，但仍在涉案房屋上设置了抵押权，其在维护自身投资利益的同时罔顾诸多业主的合法权益。东湛公司与珠江实业公司恶意的抵押行为，使得叶艳媚购买的涉案房屋无法办理网签及过户。期间，叶艳媚多次与东湛公司沟通试图解决上述事宜，但均未获响应，只得诉诸法院以维护自身合法权益。东湛公司的行为严重损害了叶艳媚基于合法房屋买卖行为的物权期待权，叶艳媚有权要求东湛公司继续履行《颐和盛世认购书》及《协议书》的卖方义务，在解除涉案房屋上设立的抵押后立即配合叶艳媚办理涉案房屋的网签、过户等手续。并且，东湛公司还应向叶艳媚支付因维护自身权益所支出的必要费用（律师费）8000元。为维护叶艳媚的合法权益，特向法院提起诉讼，望法院依法支持叶艳媚的全部诉讼请求。被告东湛公司辩称，确认收到涉案房屋总价款818219元，叶艳媚诉求要求将涉案房屋解押需要得到抵押权人的同意，涉案房屋在解押后可以办理房地产权证。叶艳媚要求的违约金没有合同及事实依据，我方无需支付违约金。我方不同意支付律师费，双方签订的协议并未约定律师费的承担，叶艳媚也没有提供代理合同和付款凭证，提交的发票是24000元，并非8000元。第三人珠江实业公司述称，一、叶艳媚在认购时明知其自身不符合广州市购房政策仍与东湛公司签订《认购书》，对涉案房屋不能办理网签及产权登记存在重大过错，且表明其可以预见并愿意承担将来可能发生的交易风险，不属于消费者购房人，即便叶艳媚现具备购房资格，但珠江实业公司与东湛公司早已于2018年6月21日签订抵押合同，2018年6月底已办妥抵押登记，抵押登记时间远远早于叶艳媚具备购房资格的时间，抵押时间先于交付时间，在办理抵押前，涉案房屋完全具备网签、办证的条件。叶艳媚未提供购房款转账流水，仅提供购房款收据、发票，并不足以证明叶艳媚已支付全部购房款。且叶艳媚提交的证据未能证明东湛公司与鸿满公司就以房抵债达成协议，无法确定具体的抵债房屋以及抵债的金额，以房抵债的真实性存疑。二、珠江实业公司与东湛公司已依法办理抵押登记并取得他项权证，珠江实业公司作为抵押权人的合法权益应受法律保护，叶艳媚无权要求涂销抵押登记。叶艳媚仅与东湛公司签订了认购书，未办理任何的网签、预告登记及产权登记，叶艳媚、东湛公司之间系因合同履行产生的债权债务关系，并非物权关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给珠江实业公司，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。珠江实业公司已依法取得涉案房屋的抵押权，如导致叶艳媚无法办理产权证，叶艳媚可通过其他途径救济，无权要求涂销抵押登记。三、珠江实业公司不清楚叶艳媚与东湛公司之间的买卖关系，涉案房屋一直登记在东湛公司名下，珠江实业公司善意取得涉案房屋抵押权，对涉案房屋享有的抵押权合法有效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。由于叶艳媚不具备购房资格导致房屋至今未能网签、办理预告登记，才导致珠江实业公司对涉案房屋已出售行为完全不知情。涉案房屋一直登记在东湛公司名下，产权登记上未出现任何已出售的信息，珠江实业公司基于信赖房屋登记中心物权登记的公信力，向东湛公司提供3.35亿元借款，并经过合法的抵押权登记，符合善意取得抵押权的法定条件，已依法取得抵押权。综上，珠江实业公司对涉案房屋享有合法有效的抵押权，叶艳媚无权要求解除涉案房屋的抵押。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区颐和盛世五街20号****房，于2018年7月13日完成房屋首次登记，建设单位为东湛公司，于2018年12月29日办理持房地产权证抵押权设定登记，抵押权人为珠江实业公司。2017年3月21日，叶艳媚（受让人）与黄求象（转出人）签订《转让协议书》，约定广州市鸿满装饰工程有限公司（以下简称鸿满公司）股东黄求象同意把原抵扣工程款的涉案房屋转让叶艳媚名下，认购书签后付清款项77万元给黄求象，同意叶艳媚和东湛公司办理相关合同手续。鸿满公司在该协议书落款处盖章。叶艳媚分别于2017年1月21日、2017年3月22日转账30万元、47万元给黄求象。2017年7月12日，鸿满公司与广州市鸿园园林绿化有限公司共同向东湛公司发出《关于抵房报告》，说明其在未办理购房合同的情况下将涉案房屋在内的6套房以4900元/平方米的价格转让给了其他人，请求东湛公司尽快按照合理优惠的价格与业主签订购房协议。东湛公司颐和盛世项目部于2017年7月15日向集团领导提交《关于施工单位用房抵工程款的报告》，建议按预交购房订金时售价抵扣工程款。领导批示同意。2017年7月25日，东湛公司（甲方、发展商）与叶艳媚（乙方、认购方）、广州颐和房产策划代理有限公司（代理方）签订《颐和盛世协议书》，约定乙方向甲方购买颐和盛世E区17栋****住宅，建筑面积158.11平方米，该房地产价格为1433741元，乙方选择一次性（毛坯）付款方式，获一口价优惠，优惠后总房价为818219元，乙方于签署认购书时交付定金2万元；于签署认购书之日起5日内，即2017年7月30日前付清全部房款818219元；于签订本认购书之日起5日内，带此认购书原件及个人有效身份证明文件等及首期楼款收据并缴交有关房地产税费及综合费用到甲方指定的地方签署《商品房买卖合同》；该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2017年12月30日前交付乙方使用。东湛公司分别于2017年7月25日、2018年4月11日出具《收款收据》，载明收到叶艳媚购颐和盛世E区17栋****单元订金2万元、房款798219元；于2020年3月17日开具购买方为叶艳媚、名称为涉案房屋、金额为818219元的发票。2018年4月23日，东湛公司（甲方、卖方）与叶艳媚（乙方、买方）签订《协议书》，约定乙方向甲方购买位于花都区炭步镇文二村颐和盛世花园五街20号17栋****房，总价款为818219元。一、乙方购买的商品房作为在建商品房，已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》。四、甲方同意乙方按一次性付款方式支付房款。五、甲方须将经过甲方、施工方、监理方和设计方四方共同验收合格的商品房于2018年6月30日前向乙方交付该商品房。八、鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身的原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证，乙方对该商品房只有使用权。如果乙方日后满足广州市购房资格，则乙方应在满足之日起30天内同甲方签订广州市房管局规定的网签合同版本，否则，乙方每逾期一天，按总房价款万分之一的比例向甲方支付违约金；同时，收到乙方书面通知之日起30天内配合乙方签订网签合同版本，否则，甲方每逾期一天，按总房价万分之一的比例向乙方支付违约金。甲乙双方在签订广州市房管局规定的网签合同版本时，房屋总价款与本协议约定的价款一致，双方均不得再提高或降低。协议书并对其他权利义务进行了约定。2018年6月27日，东湛公司与广州颐和酒店物业管理有限公司（以下简称颐和物业公司）向叶艳媚发出《入伙通知书》，通知叶艳媚于2018年6月30日前办理收楼手续。2020年6月19日，叶艳媚向东湛公司支付涉案房屋的维修基金16601.55元，东湛公司出具《收款收据》，载明收到叶艳媚购颐和盛世E区17栋****单元维修基金16601.55元。同日，颐和物业公司向叶艳媚开具涉案房屋2018年6月至2020年12月期间物业费的发票。诉讼中，叶艳媚向本院提交查询时点为2020年11月10日的《购房资格证明》，显示截至2020年11月10日止，叶艳媚具备广州市住房限购区域内住房购买资格；提交查询时点为2020年11月10日的《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》，显示叶艳媚及配偶高伟恩在广州市查无房地产情况记录；提交叶艳媚的广州市花都区人才绿卡，显示证件有效期为2020年10月26日至2025年10月26日。叶艳媚向本院提交东湛公司与鸿满公司共同出具的《情况说明》，载明东湛公司将涉案房屋用作工程款抵扣给鸿满公司，双方关于以房抵债的相关事项没有签订专门的书面协议；双方口头约定鸿满公司享有出售涉案房屋、收取全额房款的权利，购房者按照约定将全额房款支付给鸿满公司后，视为购房者已经向东湛公司缴纳全部房款，由东湛公司为购房者办理买卖房屋相关手续。叶艳媚称该份情况说明的出具时间为2020年6月至7月期间。叶艳媚向本院提交金额为24000元的律师费发票，主张虽然认购书、协议书未约定律师费的承担，但其为挽回损失，与另案两原告各支付了律师费8000元，未提交代理合同。叶艳媚陈述东湛公司拖欠鸿满公司工程款，双方协商一致以房抵工程款，该房屋抵扣价格为5175元/㎡，抵扣的工程款金额为818219元（即为认购书及购房发票之金额），鸿满公司为将抵扣的房屋变现，以4900元/㎡的优惠价格将涉案房屋转名给叶艳媚，总价取整为77万元，叶艳媚向鸿满公司支付77万元。东湛公司确认叶艳媚与鸿满公司之间的交易情况，确认叶艳媚是以抵扣工程款的方式支付房款，确认已收齐涉案房屋的房款818219元，于2018年6月30日交付涉案房屋。另查，2018年6月21日，东湛公司（借款人、甲方）与珠江实业公司（贷款人、乙方）签订《借款合同》，约定乙方向甲方提供借款本金3.35亿元。同日，珠江实业公司（抵押权人、甲方）与东湛公司（抵押人、乙方）签订《抵押合同》，约定乙方所担保的主债权为甲方依据其与东湛公司于2018年6月21日签订的主合同（名称：《借款合同》）而享有的对债务人的债权，抵押物详见《抵押物清单》，《抵押物清单》载明包含涉案房屋在内的279套房屋。再查，《花都区人才绿卡暂行实施办法》于2019年7月8日颁布，第三条规定，花都区人才绿卡持有人，可享受以下待遇：……（七）非广州市户籍的境内居民可享受广州市户籍居民待遇在本行政区域内购买自住房，香港特别行政区、澳门特别行政区居民，台湾地区居民以及外国人，持中国护照、拥有国外永久（长期）居留权且国内无户籍的留学人员和其他人员可按国家有关规定在本行政区域内购买**自住房。本院认为，叶艳媚与东湛公司签订的《颐和盛世认购书》、《协议书》均是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，成立有效。叶艳媚向本院提交的购房资格证明及广州市个人名下不动产登记结果查询证明，显示叶艳媚及配偶高伟恩在广州市无房产记录，叶艳媚办理了花都区人才绿卡，其主张购买涉案房屋用于居住符合常理，故叶艳媚属于消费者购房人。叶艳媚和东湛公司签订《颐和盛世认购书》、《协议书》，向东湛公司支付了全部购房款并实际收楼，上述行为均发生在东湛公司将涉案房屋抵押给珠江实业公司之前，东湛公司作为涉案房屋的开发商，在明知该房屋已经出售给叶艳媚、其已经收取叶艳媚全部购房款并将房屋实际交付给叶艳媚的情况下，仍将该房屋抵押给珠江实业公司，且在珠江实业公司登记成为其股东之后为珠江实业公司办理抵押登记手续，东湛公司的行为严重不诚信。参考《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，在优先于抵押权的建筑工程承包人的优先受偿权尚不能对抗买受人的情况下，本案珠江实业公司作为抵押权人对涉案房屋的优先受偿权更不能对抗叶艳媚对涉案房屋的物权期待权，叶艳媚现主张登记产权人东湛公司和抵押权人珠江实业公司办理涉案房屋的抵押登记涂销手续有理，本院予以支持。东湛公司作为房屋的出售方具有为叶艳媚办证的义务，故叶艳媚请求东湛公司为其办理权属证书，合理有据，本院予以支持。叶艳媚主张东湛公司向其支付律师费8000元，缺乏合同依据，本院不予支持。叶艳媚撤回要求东湛公司办理网签手续的诉讼请求，属于其对自身权利的处分，本院予以确认。综上所述，叶艳媚诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州东湛房地产开发有限公司与第三人广州珠江实业开发股份有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内为原告叶艳媚办理广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世五街20号****房的涂销抵押手续；二、被告广州东湛房地产开发有限公司在本判决第一项确定的涂销抵押义务完成后三十日内协助原告叶艳媚办理广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世五街20号****房的产权登记手续；三、驳回原告叶艳媚的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告广州东湛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  胡运如二〇二〇年十一月二十三日法官助理张仲娟书记员李巧诗附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承当不利的后果。