广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3722号上诉人（原审原告）：马介仁，男，1965年9月29日出生，住香港特别行政区黄泥通道51号翠谷楼10楼B室。香港永久性居民身份证号码：P609136（2）。委托诉讼代理人：欧颂波，广东八骏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市富荣市*物流有限公司。住所地：广东省清远市新城区六号区A座29号楼二楼。法定代表人：林志平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：甘发鑫，该公司员工。委托诉讼代理人：蒋振，广东法丞汇俊律师事务所律师。上诉人马介仁因与被上诉人清远市富荣市*物流有限公司（以下简称富荣公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清城区人民法院（2019）粤1802民初925号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人马介仁上诉请求：1.判令富荣公司向马介仁支付违约赔偿金175068.96元；2.本案诉讼费用由富荣公司承担。事实和理由：根据一审查明事实，富荣公司违反合同约定延期交付已是不争事实，应承担违约责任，一审法院却以富荣公司的行为并未构成根本违约，不符合解除合同的法定条件，驳回马介仁解除合同的诉讼请求。但是否解除合同与违约承担赔偿责任并不自相矛盾，况且，双方已明确约定违约金条款，即使富荣公司的违约行为未达到合同解除的条件，其也应承担违约赔偿。故一审法院对马介仁诉求不予支持，明显缺乏事实和法律依据。因此，为了维护合法权益，现依法提起上诉，请求二审法院依法支持马介仁的诉讼请求。富荣公司辩称：一、一审判决后，马介仁已办理并领取了房产证，马介仁无权再要求解除合同。二、马介仁一审诉讼请求是解除合同、返还购房款及支付赔偿金，一审请求的赔偿金是以解除合同为前提，合同不应解除，自然就不存在支付解除合同的赔偿金。而马介仁二审主张的赔偿金是逾期交房违约金，主张逾期交房违约金的前提是合同继续履行，逾期交房违约金与马介仁一审主张的解除合同赔偿金属于不同性质，马介仁二审上诉主张逾期交房违约金已经超出了一审审理范围，富荣公司是否需要承担逾期交房责任也不属于本案二审审理范围。若马介仁认为富荣公司需要承担逾期交房违约责任，应另行起诉主张。综上所述，请求二审法院驳回马介仁上诉请求。马介仁向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）（合同编号：201**********793）；2.富荣公司返还马介仁购房款729454元；3.富荣公司向马介仁支付赔偿金（赔偿金以已付购房款为基数，按年利率6%的标准，自马介仁付款之日计算至富荣公司返还全部购房款之日止），截至2018年12月31日，赔偿金暂计为175068.96元（729454×6%×4=175068.96元），该赔偿金和购房款两项合计904522.96元；4.本案诉讼费用由富荣公司承担。一审法院认定事实：2014年12月31日，马介仁与富荣公司签订《买卖合同》及《补充协议》，约定富荣公司将其位于清远市*******清远市************商业楼1-2层010号商品房屋出售给马介仁，总金额为729454元。《买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。《买卖合同》第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。《买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。同日，马介仁（甲方）与清远市名成企业管理有限公司（乙方）签订《清远农批商铺承包经营协议》，约定由马介仁将涉案商铺发包给清远市名成企业管理有限公司经营管理，承包经营限期自2014年12月31日起至2019年12月27日止。承包经营模式为在承包经营期间内，乙方享有商铺的占有权、使用权及收益权，具体包括但不限于对商铺统一业态规划，统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动；独立地以自己名义与他人订立、变更和终止租赁合同；制定承包经营费收入标准及收取经营收入；制定管理条例；向拖欠承包经营费和费用的租户追缴；对商铺所在物业的空间、场地、广告位、物业外墙、屋顶等共有部位进行统一经营、管理、使用。同时，还约定了承包经营费用及支付方式等。一审法院另查明，马介仁于2014年12月24日向富荣公司支付了定金240000元、于2014年12月31日支付了余下购房款489454元，合共729454元。涉案商铺通过竣工验收备案后，富荣公司于2019年1月10日向清远市*******提交相应的办理权属登记的资料。马介仁主张其在富荣公司逾期交付房屋后多次要求解除合同，但因退款问题未能达成一致意见。马介仁于2019年1月12日向富荣公司出具《解除合同通知书》，通知富荣公司解除包括涉案《买卖合同》在内的5份合同。该《解除合同通知书》通过快递于2019年1月18日送达给富荣公司。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。马介仁、富荣公司签订的《买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，一审法院予以确认。双方应依合同约定履行权利和义务。本案的争议焦点为：双方签订的《买卖合同》应否解除。根据双方签订的《买卖合同》第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：……逾期超过30日后，买受人有权解除合同。据此，富荣公司应当在2015年5月31日前将涉案房屋交付给马介仁使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，马介仁提出解除合同的时间应当在解除权发生之日即2015年6月30日起一年内行使。但无论是马介仁向富荣公司寄送《解除合同通知书》之日还是马介仁提起本案诉讼时均已超过一年期限，应当视为马介仁已经放弃了该项权利，故马介仁已经丧失了本案所涉房屋买卖合同的解除权。富荣公司逾期办理房屋竣工验收等手续的行为虽然存在违约，但涉案房屋已通过竣工验收，富荣公司于2019年1月10日向清远市*******提交了相应的办理权属登记的资料，其行为亦表明富荣公司并非事实上不再履行合同，只是因其自身原因拖延了时间，并未构成根本违约。综上所述，马介仁以涉案房屋未经建设局竣工验收备案，未向产权登记机关提交办理房屋产权的资料，富荣公司的行为构成严重违约为由而主张解除合同，基于马介仁已办理了涉案房屋竣工验收备案，且已向不动产登记中心提交相应的办理权属登记的资料，马介仁并非不能实现合同目的，其请求解除与富荣公司签订的《广东省商品房买卖合同》、返还购房款及利息等的诉讼请求，依据不充分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2019年12月17日作出判决如下：驳回马介仁的诉讼请求。案件受理费12845元，由马介仁负担。二审期间，富荣公司向本院提交了一份《清远富荣——客户网签合同办理（不动产权证书）签领表》，拟证明马介仁已经办理并领取了涉案房屋的不动产权证书。马介仁对此予以认可。经二审审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。另查明，马介仁于2020年1月21日领取了涉案房屋的不动产权证书。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，二审应当围绕上诉人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点是：一审判决未支持马介仁主张的违约金是否妥当。本案中，马介仁对一审判决驳回其解除房屋买卖合同及返还购房款的诉讼请求一节并未提出上诉，且于一审判决后已经领取了涉案房屋的不动产权证书，表明马介仁已不再要求解除合同。根据双方买卖合同第九条的约定，在出卖人逾期交房超过30日后，买受人可以选择解除合同、退还已付款及支付违约金；也可以选择继续履行合同及支付违约金。马介仁在起诉状的诉讼请求表述中将违约金的诉讼请求置于解除合同、返还购房款之后，事实和理由表述中援引的也仅是买卖合同第九条中“逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”的内容，说明其主张的违约金并不包括继续履行合同情形下的违约金；且因两种违约金的支付前提互相矛盾，允许当事人同时提出也不符合诉讼请求应当具体化的要求。故一审在不支持马介仁解除合同的情况下，驳回其返还购房款和支付违约金的诉讼请求，而未对继续履行合同的违约金进行处理，并无不当。马介仁上诉主张双方在合同中约定了违约金条款，即使不支持解除合同，也应当支持违约金，实质是要求富荣公司支付继续履行合同情形下的违约金，属于二审新增加的诉讼请求，但富荣公司不同意在二审中一并处理，经本院调解亦未能达成一致，马介仁可以另行案主张权利。综上所述，上诉人马介仁的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3801元，由上诉人马介仁负担。本判决为终审判决。审判长  黄春明审判员  王 凯审判员  林士嵛二〇二〇年十一月十二日书记员  朱嘉轩附：相关裁判依据1.中华人民共和国民事诉讼法第一百零八条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十八条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。