广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初11366号原告：广州市番禺区东环街、龙美村股份合作经济社，住所：广东省广州市番禺区东环街龙美村清河横街**，统一社会信用代码：N2440113755590037J。负责人：张广联，职务：理事长。委托诉讼代理人：罗裕敏，广东创展律师事务所律师。被告：廖某雄，男，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：李铭，广东富临国泰律师事务所律师。原告广州市番禺区东环街龙美村股份合作经济社（以下简称“龙美村经济合作社”）与被告廖某雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙美村经济合作社的委托诉讼代理人罗裕敏、被告廖某雄委托诉讼代理人李铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙美村经济合作社向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的2018年9月1日至2019年12月31日的承包管理费（租金）合共1115288元；2、被告交纳的保证金180000元原告无需返还，归原告所有；3、被告将涉案商铺交还给原告使用；4、本案受理费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年11月8日签订了一份《发包承包合同》，约定原告将自有的坐落在番禺区东环××村××大道××号九间商铺（以下简称“涉案商铺”）发包给被告使用，合同期限自2017年1月1日起至2018年12月31日止，承包管理费（租金）是2018年1月1日至2018年12月31日止为66704元/月，2019年1月1日至2019年12月31日止是70706元/月。自2018年9月1日至今，被告没有向原告缴纳承包管理费，合共1115288元。被告的行为已构成违约。为此原告特提起本案诉讼，请法院依法准予原告所请。被告廖某雄辩称：1、关于原、被告之间的租赁合同纠纷，被告在2019年3月7日已经依法向本院提起诉讼，案号为（2019）粤0113民初3564号，当庭增加了诉讼请求，变更后的诉讼请求就包含了本案的第二项诉讼请求，被告在该案中要求原告退还保证金18万元，我方还要求判令涉案租赁合同在2018年12月23日予以解除。所以本案的部分诉讼请求与（2019）粤0113民初3564号的诉讼请求已经重叠，不能重复审理。2、（2019）粤0113民初3564号开庭后，被告也到原告处多次协商，寻求双方调解，原告的回复由于是集体的财产，所以无法调解。3、本案的租赁物，原告在2018年12月23日已经在涉案商铺张贴封条，行使了物权的权利，接管了涉案商铺，并禁止被告继续使用商铺，所以不存在被告对涉案商铺继续使用的情况，故被告无需支付张贴封条之后的租金。4、我方只留有部分物品在涉案商铺内，由于原告已经张贴封条，被告也无法搬走，原告要求被告腾空返还，我方是同意将涉案商铺交还给原告，涉案商铺实际上也已经交还给原告了，且已经由原告实际掌控，不存在被告继续使用的情况。我方也是愿意腾空涉案商铺，但是原告还没有通知我方可以进入涉案商铺。5、原、被告之间的《发包承包合同》是无效合同，虽然合同名字是发包承包，但实际上是房屋租赁合同，在《发包承包合同》第二条也约定是临租合同。原告对涉案的租赁物没有提供产权证书，对于非合法的建筑物，双方签订的《发包承包合同》应当是无效的。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明：位于广州市番禺区东环××村××大道××号物业（以下简称“涉案物业”）是广州市番禺区东环街龙美村村民集体财产。2016年11月8日，龙美村经济合作社作为发包方（甲方）与被告廖某雄作为承包方（乙方）签订《发包承包合同》，合同约定：甲方将自有的坐落在番禺区东环××村××大道××号铺位9间发包给乙方使用，合同标的物包括：商铺面积为563.9平方米，铺后面积为320.92平方米，发包承包期间该合同标的物只能作不具有污染性的商业经营使用。在本合同签订后方天，乙方必须向甲方交纳保证金180000元，甲方在合同期满且乙方无违反有关约定并付清各项费用后无息返还给乙方。承包管理费每月每平方米82元，铺后面积每月每平方米52元，每年管理费在上一年的基础上递增6%，即：自2017年1月1日到2017年12月31日止，每月租金62928元；自2018年1月1日到2018年12月31日止每月租金66704元；自2019年1月1日到2019年12月31日止，每月租金70706元；乙方须在每月的5日前以现金或银行转账方式一次性向甲方交付当月承包管理费。合同第八条约定违约责任，乙方逾期缴交承包管理费的，每逾期1日应支付延付金额万分之八的违约金；如乙方未按本合同规定的时间、金额向甲方交付承包管理费超过15天，甲方有权单方解除本合同、没收乙方的保证金、村基础建设维护费作为违约金并收回合同标的物自行处理，如违约金不足以弥补因此所造成甲方的损失，甲方有权就不足部分继续向乙方追讨。该《发包承包合同》还就其他事项进行约定。2018年12月21日，被告廖某雄向原告递交《申请书》，该《申请书》载明：“因经济萧条，店铺大部分租不出去，故申请只租用牛肉店，其他店铺退还村委，已经租出的店铺转给村收租，如果可以就牛肉店的租金及租期再商议。如不行，月底收工程款交清租金，到月底还不能交租愿意用投入几百万的牛肉店给村收回。因907和905铺因是分开合同，现将合同移交给村。”。因被告廖某雄逾期交租，原告龙美村经济合作社于2018年12月23日在涉案物业张贴封条，并在前门加锁。被告廖某雄称因在原告封锁店铺期间其店铺内失窃，故其将原告龙美村经济合作社诉至本院，本院所立案号为（2019）粤0113民初3564号，被告廖某雄在该案中提出诉讼请求：1、解除廖某雄与龙美村经济合作社签订的《发包承包合同》；2、依法判令龙美村经济合作社向原告赔偿损失621700元；3、本案诉讼费由龙美村经济合作社承担。廖某雄在该案中认为龙美村经济合作社在廖某雄欠付一个月租金后，于2018年12月23日强行在商铺门上贴封条，并切断水电，导致其无法正常使用商铺从而产生经济损失。且因龙美村经济合作社封锁商铺，廖某雄于2019年5月22日发现在商铺内存放的物品失窃。该案庭审过程中，龙美村经济合作社确认涉案物业只有宗地证，但没有报建手续，也没有产权证。廖某雄通过投标方式向龙美村经济合作社承租涉案物业并支付了投标保证金18万元，后该18万元转为双方签署《发包承包合同》的合同保证金。2020年10月20日，本院作出（2019）粤0113民初3564号民事判决驳回廖某雄的全部诉讼请求。另查明，被告廖某雄经营的广州市番禺区东环汕潮阿廷饮食店于2017年10月20日注册，经营场所位于广州市番禺区东环街番禺大道北895-899全部。被告廖某雄还向本院提交了其向原告龙美村经济合作社缴纳租金的收据，被告廖某雄于2018年11月21日向原告转账50000元，原告于2018年11月29日开具收据载明“番禺大道北903-887号铺8月管理费余额36808元8月垃圾费885元9月管理费12307元（欠54397）”，2018年12月26日原告向被告开具收据分别载明收到被告“交番禺大道北903号管理费2414元”、“交番禺大道北893号铺9-12月管理费21660元”。被告廖某雄还向本院提交了龙美村合作经济社在（2019）粤0113民初3564号案中提交的《廖某雄欠租明细》，其中载明“2018年903-887号物业的欠租月份为9-12月，其中9月欠租44019元，10-12月每月欠租55926元，合计211797元2019年903-887号物业1-5月每月欠租59928元，合共299640元。”上述《廖某雄欠租明细》加盖了被告龙美村经济合作社公章。在本案庭审过程中，原告确认被告于2018年9月1日向原告缴纳了部分租金，原、被告双方均确认2018年12月31日前欠缴租金为211797元。以上事实有原、被告双方提供的证据及（2019）粤0113民初3564号庭审笔录、本案庭审笔录等可予以证实。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在本院作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告龙美村经济合作社与被告廖某雄签订《发包承包合同》，约定原告将位于番禺区东环××村××大道××号铺位发包给被告廖某雄使用，该《发包承包合同》名为“发包”，实为房屋租赁合同，原告主张被告支付的承包管理费也实为租金。因涉案物业未取得建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”及第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原告与被告签署的《发包承包合同》因违反法律规定而无效。按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中被告占有使用房屋及场地，应参照双方约定的承包管理费（租金）标准向原告缴纳房屋及场地占有使用费至交还场地为止，原告已收取的押金亦应退还给被告。原告主张其与被告的合同关系已经于2019年12月31日终止，要求被告支付2018年9月1日至2019年12月31日期间欠缴的承包管理费（租金），并没收被告缴纳的保证金18000元。但在本案中，原告在被告向其递交延期交租的申请后，于2020年12月23日将被告承租经营的涉案物业加锁并贴上封条，被告亦自该日开始停止经营，被告并称其于2019年5月22日发现其留存在涉案物业内的物品失窃。综合原、被告提交的证据及庭审诉辩，被告在欠缴相关费用后向原告申请延期支付，原告于2018年12月23日即封锁涉案物业，被告亦自该日起未使用涉案物业，故自该日起涉案物业即在原告的管控范围内，被告应参照双方约定的承包管理费的标准支付占有使用费至2018年12月23日。因在（2019）粤0113民初3564号案中原告龙美村经济合作社确认2018年9月至2018年12月期间被告欠缴的费用合共211797元，本案庭审中原告与被告双方均对此予以确认，而2018年12月1日至2018年12月23日期间的占有费用费为55926元/31天×23天=41493.48元，被告已经支付的押金则应予以抵扣占有使用费，故被告应向原告支付2018年9月至2018年12月23日期间的占有使用费合共17364.48元（211797元-55926元+41493.48元-180000元），对原告在本案中主张承包管理费（租金）的超出部分及无需返还保证金的主张，本院则不予支持。关于原告主张被告向其交还场地的诉讼请求，因原告已经于2018年12月23日封锁涉案物业，且双方签订的《发包承包合同》亦于2019年12月31日到期，被告在本案中也同意将涉案物业腾空交还涉案物业，涉案物业现已经在原告管控范围内，故对于原告的该项诉讼请求本院本不应予以支持。但本院考虑到虽然原告已将涉案物业张贴封条并加锁，但涉案物业内仍留有被告的部分物品，被告也未将涉案物业的钥匙交付给原告，故本院对原告的此项诉求酌情予以支持。由于本案诉讼系因被告欠缴占有使用费而产生，且被告缴纳的押金也已经予以抵扣占有使用费，故本院综合全案事实，酌情判令由被告承担本案全部诉讼费用。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第三条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告廖某雄应当于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市番禺区东环街龙美村股份合作经济社支付2018年9月1日至2018年12月23日期间的占有使用费17364.48元。二、被告廖某雄应当于本判决发生法律效力之日起七日内将位于广州市番禺区东环街龙美村番禺大道903-887号铺位9间腾空后交付给原告广州市番禺区东环街龙美村股份合作经济社管业。三、驳回原告广州市番禺区东环街龙美村股份合作经济社的其他诉讼请求。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16458元，由被告廖某雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 胡 林二〇二〇年十一月三日书记员 王雅佩