河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0802民初4000号 原告：承德铭盛园酒店管理有限公司，住所地承德市双滦区。 法定代表人：盛江洪，职务董事长。 委托代理人：刘英，河北蓝岛律师事务所律师。 原告：盛江洪，男，1968年7月12日出生，汉族，住承德市双滦区。 委托代理人：刘英，河北蓝岛律师事务所律师。 被告：承德城市燃气有限责任公司，住所地承德市双桥区牛圈子沟镇红石砬村。 法定代表人：商海民，职务经理。 委托代理人：李春雨，河北博开律师事务所律师。 承德铭盛园酒店管理有限公司（以下简称铭盛园公司）、盛江洪与被告承德城市燃气有限责任公司（以下简称燃气公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告铭盛园公司委托代理人刘英、盛江洪及其委托代理人刘英，被告燃气公司委托代理人李春雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告铭盛园公司、盛江洪诉称，2012年7月6日，双方签订了房屋租赁合同，由原告承租位于双桥区房屋，租期五年，年租金67万元，在合同签订后双方约定租金采用不定期支付的方式。合同签订后原告开设了分公司新桥快捷酒店，并用一层房屋开办了饭店；2017年9月26日，双方又续签了第二期租赁合同，合同约定，“租期仍为五年，年租金52万元，合同第七条5款约定：如因甲方原因解除合同或甲方单方解除合同，对乙方所投入的装修装饰，甲方应合同作价赔偿乙方，同时赔偿给乙方造成的包括可得利益在内其他损失。第九条1、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金20%向乙方支付违约金”。为保证合同的顺利履行，原告经被告同意重新投资114.95万元进行了装修，丙支付加盟费等4万元加盟了“诗瑞德酒店管理（上海）有限公司贝壳酒店”。然后，2018年10月，被告单方收回租赁房屋的第一层，2019年3月间，被告再次告知原告，其母公司承钢要收回全部租赁房屋以作他用，对此原告要求其收回房屋应以赔偿装修和可得利益损失为前提，被告虽然表示同意，但却在2019年4月4日向原告送交了书面函，称原告赤炎支付租金构成违约而解除合同，并在2019年6月4日对原告的两位股东提起解除合同之诉，贵院已经做出判决解除房屋租赁合同。根据双方于2017年9月26日签订《房屋租赁合同》第七条第五款约定，被告单方解除合同对原告所投入的装修装饰，被告应合理作价赔偿原告，同时赔偿给原告造成的包括可得利益在内的其他损失。上述事实有相关证据为证，原告认为，2018年10月，被告单方收回租赁房屋的第一层已构成违约，应向原告支付违约金，并应扣减租金44万元。被告单方解除合同应对由此造成原告的装修、加盟、可得利益等各项损失予以赔偿。故有依据法律规定诉至法院，请求依法判令被告单方收回租赁房屋的第一层向原告支付违约金52万元；赔偿因单方解除租赁合同给原告造成的装修及可得利益损失255.91万元；扣减被告单方收回租赁房屋的第一层44万元。诉讼费由被告承担。 被告燃气公司辩称，1、原告铭盛园公司主体不适格，生效法律文书房屋的承租人为盛江洪个人与铭盛园无关，因此其不是本案原告。2、合同的解除是经过诉讼后判决解除而非燃气公司单方解除且生效法律文书已经确认解除原因为盛江洪个人单方违约，原告诉请1-2项无任何法律依据，3项其主张为重复诉讼，其在以前的两审诉讼中已经提出，属于重复请求，两审法院均未予支持。综上请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 原告铭盛园公司、盛江洪为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 1号证据房屋租赁合同1份（2012年7月6日）。证明原告被告之间自2012年7月6日签订房屋租赁合同，原告租赁被告房屋，装修经营宾馆。 2号证据房屋租赁合同一份（2017年9月26日）证明原告继续租赁被告房屋2017年9月26日签订第二期房屋租赁合同投入大量资金，装修经营宾馆。 3号证据2019年4月4日被告公司副总经理张景旭、承钢董事会办公室主任常志新等人参加的会议录音（文字及光盘）。证明原告租赁被告的未予西大街××房屋××层被被告于2018年10月单方收回。 4号证据盛江洪与被告工作人员于自淼的通话录音（文字及光盘）。证明原告租赁被告的位于西大街××房屋××层被被告于2018年10月单方收回，于自淼收回一层房屋钥匙。 3-4号证据在双桥法院（2019）冀0802民初3102号民事判决书中有体现且确认。 5号证据照片一组。 6号证据承德万树园商务有限公司西大街分公司工商信息。 7号证据2012年装修西大街路南13号房屋支出情况。 8号证据2017年装修西大街路南13号房屋支出情况。 9号证据加盟管理协议。 10号证据原告与周立金、安立平、吕斌签订的租赁西大街南13号房屋一层经营阿泰包子房屋租赁合同年租金22万元。 11号证据银行转账凭证4组。 9-11号证据还证明涉案房屋一层租金为22万元。 12号证据原告与诗瑞德酒店管理有限公司签订加盟协议。 13号证据说明一份。 14号证据收益测算表。 15号证据2014年1月17日原被告双方结算水电取暖费协议。 16号证据应收燃气公司补偿费及费用表。 17号证据证明一份。涉案房屋曾用名为西大街路南19号。 18号证据证人姜某证明一份。 19号证据（2019）冀0802民初3102号（2020）冀08民终280号民事判决书两份，两份录音已经被双桥法院审理的一审案采信。租金及造成损失可另外处理。判决内容双方履行过程中均有违约，原告未按合同约定支付房屋违约，而被告提前收回涉案房屋一层也是违约。 被告燃气公司质证认为，1-2号证据真实性认可，证明目的不认可。3-4号证据真实性不认可，因提交的录音人员身份无法确定，因此取证方式不合法，因盛江洪在原租赁合同提上诉，因此一审判决书不生效，没有任何法律效力。且其证据均已提交减免租赁，但是两审法院，均未支持，因此其不能达到证明目的的证据。5号证据照片真实性不认可，出现的人员以及位置，不明确。关联性均不认可。6号证据工商信息真实性认可，但是与本案无关。不具备关联性，且公司的成立是在2019年10月28日。7-8号证据真实性关联性均不认可，为原告单方出具不具备证据效力。9号证据与在一审二审中陈述不一致，阿泰包子为盛江洪经营。10-14号证据不具备证据效力。15号证据在一审判决书16页盛江洪主张，当时在原主张中，重复主张，且其应缴纳的租金中予以扣除。16号证据单方证据，不具备证据效力。17号证据真实性认可。18号证据不认可，且不同意证人出庭。按照民事证据规定按最高院证据的若干规定，因此当庭提出证人出庭不认可，且其证言不具备证据效力。 被告燃气公司为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：承德市双桥区人民法院民事判决书（2019）冀0802民初3102号一份，承德市中级人民法院民事判决书（2020）冀08民终280号一份。证明目的合同解除是盛江洪单方违约，其为过错方，无权主张其损失。 原告铭盛园公司、盛江洪质证认为，不认可被告的证明目的。合同双方都有违约，原告未交租金，合同履行过程中被告也有严重违约，被告单方收回房屋，也是违约，原告现在基于合同主张我方损失，被告单方收回房屋，合同上第7条9条有明确约定。根据合同的履行情况，也是基于被告的违约来主张的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年7月6日，被告承德城市燃气有限责任公司作为出租方（甲方）与原告盛江洪作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，合同约定：甲方出租给乙方的房屋位于双桥区，房地产权证号:00××03（附件一平面图）的1-5层，建筑面积1101.76平方米，与一楼后面约50平方米的临建房。合同到期后，双方又于2017年9月26日就上述房屋的租赁签订《房屋租赁合同》1份，租赁期间自2017年10月1日至2020年9月30日止。合同约定，租赁期满，乙方有优先承租权。租金及支付方式、支付时间，1、该房屋年租金总额为52万元整（含税）（大写陆拾柒万元整）。甲方提供给乙方有效的收款凭证。2、租金按年结算，实行上缴租方式。乙方必须于每年9月30日前一次性交清次年的租金。合同第七条3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。（1）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。（2）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（3）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。（4）拖欠房租连续3个月以上。第十条乙方违约责任处理规定，1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）拖欠房租连续3个月以上。3、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的1倍支付滞纳金。 合同签订后，原告未足额支付被告租金三个月以上。2018年10月份，经原被告协商，被告提前收回涉案租赁房屋的一层（原告留有酒店前台），原告将一层钥匙交还给被告，但双方未对扣减租金金额达成一致。2018年10月前，涉案房屋的一层原告用于经营阿泰包子，月收入租金220000.00元。原告至今未全部交还被告涉案房屋。 另查明，2019年5月30日，燃气公司起诉盛江洪、刘志利房屋租赁合同纠纷一案，经（2019）冀0802民初3102号、（2020）冀08民终280号判决，1、解除燃气公司与盛江洪签订的房屋租赁合同（亦为本案涉案合同），2、盛江洪支付燃气公司自2012年7月6日至2019年9月30日房屋租金1590000.00元；2019年10月1日以后房屋租金按实际占用天数计算，具体计算方式为（52万元/年÷365天/年×实际占用房屋天数）；3、盛江洪支付燃气公司违约金477000.00元。另该判决认定铭盛园公司非涉案合同当事人，给与原告就提前收回房屋扣减租金另行主张的权利。 本院认为，原告盛江洪与被告双方签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。原告铭盛园公司的主体地位，已经生效判决确认非涉案合同当事人，故其作为本案诉讼主体不适格。关于被告是否违约的争议焦点。原告认为被告单方解除合同，提前收回房屋属违约行为，本院经审查认为，原告未足额支付被告租金违约在先，依据合同被告享有解除合同并提前收回房屋的合同权利，且被告收回涉案房屋一层，系经原被告双方协商，由原告自行将房屋钥匙交付于被告，履行交房的义务，而非被告单方面提前收房，故被告的行为不构成违约。原告未足额支付租金系合同违约方，其要求守约方被告支付违约金及装修损失、可得利益损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原被告双方签订的涉案合同经生效判决确认于2019年9月30日解除，而被告于2018年10月提前收回房屋的事实属实，自2018年10月至2019年9月30日的租金，被告应返还原告因提前收回一层房屋的租金，因双方未能就租金金额达成一致意见，参考原告将一层用于经营阿泰包子，年租金收入22万元，本院确定一层租金为22万元，被告应退还原告该期间租金22万元（自2018年10月至2019年9月30日）。又因经生效判决自2019年10月1日以后原告应支付被告的房屋租金按实际占用天数计算，具体计算方式为（52万元/年÷365天/年×实际占用房屋天数），该判决给与原告就扣减提前收回一层房屋的租金另行主张的权利，故自2019年10月1日以后的租金应扣减已收回一层房屋的租金，计算方式为（22万元/年÷365天/年×实际占用涉案合同房屋天数）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告承德城市燃气有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告盛江洪自2018年10月至2019年9月30日租金220000.00元；2019年10月1日以后被告应退还房屋租金按原告实际占用涉案合同房屋天数计算退还金额，具体计算方式为（220000.00元/年÷365天×实际占用涉案合同房屋天数）。 二、驳回原告承德铭盛园酒店管理有限公司、盛江洪其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原告承德铭盛园酒店管理有限公司、盛江洪预交案件受理费17476.00元（已减半收取），由被告承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员 徐 晗 二〇二〇年十一月十九日 书记员 高建宇