河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终2253号上诉人（原审被告、反诉原告）：杜国志，男，汉族，1980年10月16日生，住河南省开封市顺河回族区。委托诉讼代理人：赵继良，开封市新区诚信法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告、反诉被告）：开封市中兴通讯实业总公司。住所地：河南省开封市金明区西外环路南段（金明区计生委院内）。法定代表人：司丽梅。委托诉讼代理人：朱东凯，开封新区邮电局工作人员。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李万方，开封市顺河区正义法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。原审第三人：顺河区响亮手机商行。经营场所：河南省开封市顺河回族区劳动路60号付1号。经营者：邱冬冬，男，汉族，1983年5月8日生，住河南省新蔡县。上诉人杜国志因与被上诉人开封市中兴通讯实业总公司（以下简称中兴公司）、原审第三人顺河区响亮手机商行租赁合同纠纷一案，不服河南省开封市顺河回族区人民法院（2020）豫0203民初349号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杜国志上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.改判驳回被上诉人中兴公司的本诉请求，支持上诉人杜国志的反诉请求；3.一、二审本诉诉讼费和反诉诉讼费均由被上诉人中兴公司负担，或者依法判令将本案发回重审。事实与理由：（一）被上诉人中兴公司不是本案涉租房屋的所有权人，不具有适格的原告诉讼主体资格。首先，判决书认定“开封市中兴实业总公司是开封新区邮电局下属公司”，其认定的事实根据是中兴公司提交的2016年8月20日《开封新区邮电局〈关于开封新区邮电局与开封市中兴通讯实业总公司隶属关系的会议纪要〉》，该《会议纪要》载明：开封市中兴通讯实业总公司是开封新区邮电局下属公司，开封新区邮电局所有资金、房产、债权、债务等与开封市中兴通讯实业总公司共同拥有，同时双方承担同等的法律责任。但是，根据被上诉人中兴公司提交的营业执照，上诉人查阅了被上诉人的工商档案。工商档案显示，被上诉人中兴公司成立于1993年12月31日。类型：全民所有制。注册资金：500万元。发起人（股东）：金明区邮电局。报告生成时间：2020年6月28日。把《会议纪要》和“工商档案”两相对照，可以清楚地看出，《会议纪要》所载内容与“工商档案”登记内容是不一致的。因为《会议纪要》是政府行为，“工商档案”是依法登记的，根据政府行为不能对抗法律的原则，认定被上诉人中兴公司主体资格时，应当以依法登记的“工商档案”为依据，而不能以《会议纪要》为依据。根据依法登记的“工商档案”，被上诉人中兴公司是依据《中华人民共和国公司法》（下称《公司法》）的相关规定成立的，其发起人或者股东是开封市金明区邮电局，根据《公司法》的原则规定，公司与股东是分离的，即股东不能干预公司的正常经营活动，更不能将其财产、债权、债务混为一体。所以《会议纪要》把股东（开封新区邮电局）的所有资金、房屋、债权、债务等统统“纪要”为与被上诉人中兴公司“共同拥有”，是违反《公司法》禁止性规定的，因此，判决书中“开封市中兴通讯实业总公司是开封新区邮电局下属公司”的认定是错误的，根据以上分析，可以得出结论：上诉人杜国志所租房屋的所有权人是开封市金明区邮电局，而非被上诉人中兴公司，故被上诉人中兴公司在本案中不是适格的原告主体，其请求没有事实和法律依据，为此，上诉人请求依法驳回被上诉人中兴公司的本诉请求。（二）关于涉租房屋所有权人资格的取得问题。首先，判决书对被上诉人中兴公司对本案涉租房屋是否具有所有权人资格没有清晰表述并作出认定，而是笼统地认定“开封市中兴通讯实业公司是开封新区邮电局下属公司”，根据判决书的这个认定，上诉人杜国志既可以把本案涉租房屋的所有权人理解为被上诉人中兴公司，也可以理解为开封新区邮电局，因为被上诉人中兴公司提交的《会议纪要》载明开封新区邮电局所有资金、房屋、债权、债务等与开封市中兴实业总公司共同拥有。所以，上诉人杜国志选择拒绝向被上诉人中兴公司履行缴付房屋租金义务的行为，不应受判决书强制力的拘束。其次，根据《中华人民共和国物权法》第三条第三款“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权，用益物权和担保物权”的规定，被上诉人中兴公司在对本案涉租房屋与开封新区邮电局权属不清的情况下，是不能依法在该涉租房屋上设立用益物权的，即不能向包括上诉人杜国志在内的任何人出租该房屋。结论：被上诉人中兴公司与上诉人杜国志2019年1月1日所签“租房合同”无效，事实根据是被上诉人中兴公司不是本案涉租房屋的合法所有权人。（三）关于上诉人杜国志的反诉请求问题。以上分析，充分证实被上诉人中兴公司收取上诉人的房屋租金，既没有事实根据，也没有法律依据，因此，应予以退还。（四）判决书上适用的法条均是有效租赁合同的法律规定，而本案的“租房合同”则是无效合同，故判决书适用法律是错误的。（五）中兴公司一审的民事诉状并没有要求自2020年1月1日起每月按3000元支付租赁费的请求，该请求系中兴公司当庭变更，对此，一审法院未告知杜国志对中兴公司当庭变更的诉讼请求享有答辩期的权利，系程序违法，且该判项也没有事实和法律依据，应予撤销。（六）杜国志于2006年1月1日与案外人开封市金明区邮电局签订了案涉位于劳动路××××号临街房的租赁合同，该租赁合同至今仍然有效。2019年1月1日，中兴公司在未合法取得案涉房屋所有权或使用权的情形下，与杜国志签订租房合同的行为应属无效。杜国志应当依据2006年1月1日的租赁合同向案外人开封市金明区邮电局交纳房租，中兴公司已收取的12000元房租应当退还给杜国志，因为房屋的所有权是绝对权利，具有排他性。根据中兴公司在一审法院提交的产权证显示，案涉房屋的所有权人为开封市郊区邮电局（后由于区划更名为开封市金明区邮电局），中兴公司不具有原告主体资格。综上所述，请求支持杜国志的上诉请求。中兴公司辩称，上诉人的各项上诉请求无事实根据和法律依据，请求二审法院予以驳回。原郊区邮电局成立于1988年，属于原郊区政府下属局委，邮电局当时营业项目系服务行业，通过政府决定于1994年成立了开封市中兴通讯实业总公司，以上两个单位实际为一体。因邮电局属于政府下属局委，无法对外经营，所以才成立了中兴公司。上诉人本人系原邮电局员工，当时负责本案案涉的营业厅，而后上诉人于2006年1月1日与当时邮电局局长协商单位的三间营业房由上诉人个人使用南边两间，北边一间由单位自己使用收取电话费。因2006年1月1日租赁合同第三条已违背了合同法相关规定，所以2019年1月1日上诉人与中兴公司签订一份新的房屋租赁合同。上诉人按合同约定向被上诉人缴纳房租年租金1.2万元。该合同第五条明确约定上诉人在租赁期间未经被上诉人同意不得将房屋转租。上诉人租用后，将该房屋转给第三人使用，并收取年租金4.8万元。该房屋上诉人使用到期前也未与被上诉人协商续签房屋租赁合同，被上诉人以电话或书面告知上诉人要求协商续签合同，上诉人迟迟不同意也未与被上诉人联系，被上诉人将上诉人诉至一审法院，法院通过现场勘查可以证实上诉人于2006年1月1日和2019年1月1日所使用的涉案房屋系同一处房产，故上诉人因违反租赁合同相关约定将此房转租他人，按约定时间至2019年12月31日到期，至今也未与被上诉人续签合同，所以一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决无误。一审法院所认定的上诉人承担月租金三千元的依据，是一审时向法院提交了原三间营业房另外一间的租赁票据，即每间房年租金1.8万元。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。顺河区响亮手机商行未发表陈述意见。中兴公司向一审法院起诉请求：1.判令被告杜国志及第三人顺河区响亮手机商行立即腾空开封市顺河区劳动路××××号院从南除去过道往北数第一间、第二间房屋；2.被告杜国志自2020年1月1日起按每月3000元支付房租至房屋腾空之日止；3.诉讼费用由被告负担。杜国志向一审法院提出反诉请求：被反诉人开封市中兴通讯实业总公司退还反诉人2019年1月1日至2019年12月31日的房屋租金12000元。一审法院查明，2006年1月1日杜国志与开封市金明区邮电局签订《租赁合同》一份，合同显示开封市金明区邮电局在劳动路××××号有临街房一处，自2006年1月1日起上述房屋的南边三分之二由杜国志使用，每年杜国志支付房租5000元。2019年1月1日杜国志又与中兴公司签订《租房合同》一份，合同约定中兴公司将位于开封市劳动路××××号院内的2间门面房租赁给杜国志使用，租赁期间为2019年1月1日至2019年12月31日止，租金为每年12000元。杜国志已向中兴公司缴纳2019年1月1日至2019年12月31日的房屋租金12000元。另查明，中兴公司是开封新区邮电局下属公司。再查明，杜国志承租涉诉房屋后未经中兴公司同意又进行了转租，现涉诉房屋由第三人顺河区响亮手机商行租赁使用，租金为每月4000元。一审法院认为，本案中，原、被告签订的《租房合同》已于2019年12月31日到期，到期后双方并未续签租赁合同，双方租赁关系转为不定期租赁合同，双方均有权随时解除合同，现原告要求被告将租赁房屋腾退交付给原告，符合法律规定，故应当予以支持，但由于被告未经原告同意对涉诉房屋进行了转租，而涉诉房屋现由第三人使用，故应由第三人对涉诉房屋进行腾退并交付给原告。关于原告要求被告自2020年1月1日起按每月3000元支付租金至房屋腾退给原告之日止的诉讼请求，因合同已到期，被告应当将租赁房屋腾退交付给原告，但被告已进行了转租未予腾退，故被告应当支付房屋占用费，而原告主张的房屋占用费也未超出被告因转租而收取的租金，故对上述诉讼请求，该院予以支持。关于杜国志要求中兴公司退还2019年1月1日至2019年12月31日的房屋租金12000元的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、由第三人顺河区响亮手机商行于判决发生法律效力之日起三十日内将位于开封市顺河区劳动路××××号院从南除去过道往北数第一间、第二间房屋腾退交付给开封市中兴通讯实业总公司；二、杜国志于判决发生法律效力之日起三十日内支付给开封市中兴通讯实业总公司房屋占用费（从2020年1月1日起按照每月3000元的标准计算至房屋腾退给开封市中兴通讯实业总公司之日止）；三、驳回杜国志的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审经审理查明的事实与一审认定的基本事实一致。本院认为，开封新区邮电局作为案涉房屋的所有权人，以会议纪要的形式赋予被上诉人中兴公司相应权利，中兴公司于2019年1月1日与杜国志签订租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日的租房合同并已实际履行，杜国志称其与中兴公司所签订的租赁合同无效的主张，于法无据，本院不予支持。一审法院认定双方签订的合同到期后转为不定期租赁合同，双方均有权随时解除，并进而支持中兴公司要求将租赁房屋腾退的诉求并无不当，杜国志上诉称中兴公司诉讼主体不适格的主张不能成立，本院不予支持。杜国志要求中兴公司退还2019年房屋租金的诉求无事实根据和法律依据，一审法院未予支持亦无不当。中兴公司起诉时的诉讼请求包括判令杜国志支付拖欠的租金（自2020年1月至腾空房屋止），其当庭对拖欠租金的标准予以明确，并非变更诉讼请求，故杜国志上诉称一审法院未告知答辩期属程序违法的主张不能成立，本院不予支持。杜国志关于一审判决适用法律错误的理由亦不能成立，本院不予采纳。综上所述，杜国志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由杜国志负担。本判决为终审判决。审判长  李景友审判员  杜 琦审判员  张景丽二〇二〇年十一月十九日书记员  王 月