山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终11237号上诉人（原审被告）：山东冶建工程技术有限公司（现太原晋商钢筋加工冶炼有限公司），住所地山西省太原市。法定代表人：李钢玲，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：魏伟，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈亚辉，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：山东正天环保科技有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：秦燕，经理。委托诉讼代理人：胡晓婷，山东公孚律师事务所律师。上诉人山东冶建工程技术有限公司（以下简称冶建公司）因与被上诉人山东正天环保科技有限公司（以下简称正天公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初5396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员明霞明霞独任审理了本案。本案现已审理终结。冶建公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回正天公司的全部诉讼请求或发回重审查清基本事实。事实和理由：一审法院认定事实不清，详述如下：1、一审判决遗漏查明本案基本事实：冶建公司自2019年6月份以后，从未占有使用过涉诉房屋，也不可能产生水电费用，该涉案房屋实际租住的主体已经变更。正天公司在一审起诉时要求租金从2019年9月1日开始支付。但自2019年6月份，冶建公司法定代表人李官斌接手公司后，原公司实际控制人金洪海明确告知李官斌，原来租赁的办公场所租赁期已到，并明确告知不再续租。在此情况下，自2019年6月份至2020年6月份，冶建公司一直在济钢厂内施工现场办公，从未使用过涉案房屋，更不可能产生水电费用。李官斌是从2019年6月1日接手冶建公司，期间冶建公司未向正天公司支付过房租也从未收到正天公司任何催要房租等费用的通知，一审庭审中，正天公司未将2019年6月、7月、8月实际交付房租的凭证列出，也无法查明2019年6-8月份涉案房屋的房租由谁支付，冶建公司认为已经出现第三人承租并支付房租的情形，该涉案房屋实际租住主体已经变更。2、冶建公司申请对本案房屋租赁合同的形成时间以及公章真伪进行司法鉴定，未得到一审法院的准许。冶建公司怀疑是原公司实际控制人金洪海为了干扰公司的实际经营利用公司原有的公章（该公章金洪海声称已丢失），在房屋租赁期限到期后，另行与正天公司签订的租赁合同。正天公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回冶建公司的上诉请求，维持原判。正天公司向一审法院起诉请求：1.判令冶建公司支付正天公司房屋租金暂计330000元(以37138元/月为基数，自2019年9月1日起计算至实际支付之日止)；2.判令冶建公司支付正天公司水电费13051.91元；3.判令冶建公司支付正天公司取暖费19803.98元；4.判令冶建公司赔偿正天公司违约金37138元；5.判令冶建公司支付正天公司中介费18569元；6.判令冶建公司承担本案的律师费20000元；7.判令冶建公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年5月21日，正天公司（甲方）作为出租方，冶建公司（乙方）作为承租方，济南美华房地产经纪有限公司（丙方）作为居间方，共同签订了《济南市房屋租赁合同》，甲方将位于济南市历下区经十东路3302号211、213、215、217、219、206、208、210、214、212室（租赁区域建筑面积为660平方米）出租给乙方用于办公使用。合同主要约定，租赁期自2018年6月1日起至2021年1月31日止，免租期（含装修期）为3天，自2018年5月29日起至2018年5月31日止；每月租金为37138元，支付方式为押一付六，首期租金为222828元，第一期租金于2018年5月22日前付清，乙方应当在所付租金使用完毕前15日内，将下期租金支付给甲方，自第3年起，房租每天每平方米在上一年租金的基础上上浮0.1元，按1.95元/平/天（前两年不涨，第三年起），押金为37138元，乙方于2018年5月22日前支付给甲方；定金为10000元，乙方于本合同签订当日支付给甲方，租期开始后，定金自动转为租金；甲方在合同约定交房日前将房屋按约定标准交付给乙方使用；丙方依据本合同，按照约定收取佣金服务费，甲方与乙方均应向丙方支付中介服务费18569元，在签订本合同时一次性支付给丙方；乙方未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过三十天的，甲方有权单方解除合同并收回房屋，乙方应支付给甲方相当于一个月房租的违约金，甲方可从乙方已付的租金及押金中扣除，剩余租金在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，由甲方无息返还给乙方；甲、乙双方任何一方违约的，违约金不足以弥补对方损失的，违约方还应承担违约行为给对方造成的实际损失，违约方还应承担守约方因此产生的诉讼费、律师费、中介费等。合同落款处，正天公司在甲方处加盖了合同专用章，并由其委托代理人张华金签字确认，冶建公司在乙方处加盖了公章，其委托代理人李洪梅签字确认。诉讼过程中，正天公司提交其与山东省粮油综合服务公司签订的《房屋租赁合同》及山东鲁粮物业发展有限公司出具的《收据》、相应付款凭证，拟证明在冶建公司租赁期间，因其未按约定缴纳水电费、取暖费，正天公司代为缴纳水电费共计13051.91元，代为缴纳取暖费19803.98元。诉讼过程中，正天公司提交了其向济南美华房地产经纪有限公司出具的发票及微信聊天记录截图，用于证明正天公司于合同签订时向济南美华房地产经纪有限公司支付了中介服务费18569元，根据合同约定，该费用应由冶建公司承担；正天公司还提交了其与山东公孚律师事务所签订的《委托代理协议》、付款凭证及发票，用于证明因冶建公司存在违约行为，正天公司为此支出律师费20000元，根据合同约定，亦应由冶建公司承担。另外，正天公司提交了其与山东省粮油综合服务公司签订的《房屋租赁合同》,主张其对涉案房屋享有转租权。庭审中，冶建公司主张正天公司提交的《济南市房屋租赁合同》系原租赁合同到期后，冶建公司原实际控制人金洪海与正天公司进行的续签，并申请对《济南市房屋租赁合同》加盖的冶建公司公章的形成时间及真伪性进行鉴定。一审法院认为，本案的争议焦点问题：一是涉案《济南市房屋租赁合同》应如何认定，二是正天公司主张的租金、违约金等费用应否支持。关于焦点问题一。涉案《济南市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。本案庭审期间，冶建公司主张其自2019年6月后并未占用案涉房屋，并声称涉案《济南市房屋租赁合同》系在原合同到期后，金洪海与正天公司进行的续签，申请对《济南市房屋租赁合同》加盖的冶建公司公章的形成时间及真伪性进行鉴定，但其并未提交相应的反驳证据及解除租赁关系的材料，结合正天公司提交的印有冶建公司公章的授权委托书及自2018年6月起冶建公司工作人员交纳房屋租金及水电费等事实，足以证明其有合理理由相信租赁案涉房屋系冶建公司的真实意思表示，故对冶建公司的鉴定申请，不予准许。冶建公司所主张的公司内部相关的股权转让，并不影响该合同的效力，冶建公司应依约履行合同义务。关于焦点问题二。1.关于合同租金。本案合同履行过程中，冶建公司未能按照合同约定支付租金，构成违约，正天公司主张自2019年9月1日起的租金，租金标准为37138元/月，符合《济南市房屋租赁合同》中的约定，一审法院予以支持。2.关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。涉案《济南市房屋租赁合同》中第8.2.3条明确约定“冶建公司未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过三十天的，应支付相当于一个月房租的违约金”，正天公司据此主张冶建公司应支付37138元的违约金，一审法院予以支持。3.关于取暖费、水电费，正天公司提交了收据及相应付款凭证，故冶建公司应支付水电费13051.91元及取暖费19803.98元。4.关于中介费、律师费。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，《济南市房屋租赁合同》中第8.4条约定：“甲乙双方任何一方违约的……违约方还应承担守约方因此产生的诉讼费、律师费、中介费等”，正天公司提交的发票、《委托代理协议》、付款凭证等证据可以证明其已实际支付，故对该项诉请，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决：一、冶建公司于判决生效之日起十日内给付正天公司租金（自2019年9月1日起计算至实际支付之日止，月租金标准为37138元）；二、冶建公司于判决生效之日起十日内给付正天公司水电费13051.91元、取暖费19803.98元；三、冶建公司于判决生效之日起十日内给付正天公司违约金37138元;四、冶建公司于判决生效之日起十日内给付正天公司中介费18569元、律师费20000元；五、驳回正天公司的其他诉讼请求。案件受理费7920元，减半收取3960元，由冶建公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。冶建公司提交如下证据：1.企业名称变更核准通知书、公司登记（备案）申请书、股东出资情况、冶建公司2020年第一次、第二次股东决定、李官斌与李钢玲签订的股权转让协议、晋商公司章程、住所（经营场所）信息申报承诺表、承诺书、企业名称预先核准申请书各一份，证明冶建公司现已更名为晋商公司；2.股权转让协议、申请书及报纸各一份，证明李官斌受让该公司100%的股权，在接手公司时，未收到公司的营业执照正副本及公章，同时，该公司的实际控制人金洪海、金洪泉退出公司。经质证，本院对证据1中企业名称变更的相关证据予以采信，证据2系企业内部股东变更情况，与本案无关联性，本院不予采信。二审查明，冶建公司于2020年7月28日被核准更名为太原晋商钢筋加工冶炼有限公司。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是，一、房屋租赁合同的效力问题。二审中，冶建公司认可其在公司股东发生变更后，新股东接手公司时知道原股东租赁涉案房屋，一审认定租赁合同真实有效，并无不当。冶建公司申请对租赁合同上“山东冶建工程技术有限公司”印章的形成时间进行鉴定，目的是确认印章加盖时间是2019年6月之后，印章加盖时间不影响合同效力，对其鉴定申请，本院不予准许。二、关于租金的支付问题。公司股东的变更不影响公司对外签订合同的履行，冶建公司应当继续履行合同义务。二审中，虽然双方均同意于2020年10月10日解除房屋租赁合同，但冶建公司以不能确定涉案房屋内物品的归属为由，未向正天公司返还房屋，因此，应当继续支付正天公司至房屋返还之日止的房屋占有使用费。综上所述，冶建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7920元，由上诉人山东冶建工程技术有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  明霞二〇二〇年十一月十日书记员  刘彤