山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0403民初3575号原告：枣庄伟超房地产开发有限公司，住所地枣庄市薛城区临城街道办事处北二村，注册号370400200011279。法定代表人：殷宪伟，总经理。委托诉讼代理人：张振国，男，1973年1月3日出生，汉族，该公司工作人员，住山东省枣庄市薛城区，代理权限特别授权。委托诉讼代理人：高明，山东舜天（枣庄）律师事务所律师，代理权限特别授权。被告：杨艳芝，女，1963年11月23日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：梁继文，山东华师律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱孝乾（实习人员），山东华师律师事务所实习律师。原告枣庄伟超房地产开发有限公司（以下简称伟超公司）与被告杨艳芝商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伟超公司委托诉讼代理人张振国、高明、被告杨艳芝及委托诉讼代理人梁继文、朱孝乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伟超公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告之间的商品房买卖合同；2.要求被告立即交还涉案房屋，并自起诉之日起，按每月1,200元向原告支付房屋使用费至将房屋交还给原告之日止；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年10月9日，原告与被告签订了商品房买卖合同（怡然小区商品房认购书），约定被告购买原告的怡然小区5号楼4单元101室商品房，总价款355,007元。至2012年9月1日，被告向原告交纳购房款12万元，其他费用16,300元，此后再未交纳房款。2015年，被告在未办理收房手续、未征得原告同意的情况下，强行入住该房。该事实已由（2019）鲁0403民初1207号民事判决书确认。被告经原告多次催要，在原告多次通知其如不及时交纳剩余房款，将解除双方签订的商品房买卖合同的情况下，被告至今仍未交纳剩余房款。因此，原告依法提起诉讼，要求人民法院依法裁判。被告杨艳芝辩称，一、因付款期限与方式尚未明确，被告杨艳芝不构成迟延支付房款。根据被告杨艳芝与原告伟超公司签订的《怡然小区商品房认购书》第二条付款方式及期限：（1）（2）款的约定，在甲方取得销售许可证7天内，甲方与乙方即签订商品房买卖合同；签订合同时，如乙方一次性付款，则付齐全款。如乙方需办理按揭贷款，并在15日内，将相关材料提供给按揭银行。根据上述约定，被告杨艳芝的付款期限尚未确定，应当在双方签订正式的商品房买卖合同时确认具体的付款期限。而原告伟超公司至今都未提出与被告杨艳芝签订正式的商品房买卖合同，也未对购房事宜进一步磋商明确，被告杨艳芝曾多次向原告伟超公司要求签订正式的商品房买卖合同，均遭到拒绝。且由于无正式的商品房买卖合同，导致被告杨艳芝无法办理按揭贷款。故原告伟超公司要求付款应当先与被告杨艳芝签订正式的商品房买卖合同，对购房事宜作出具体的约定。在未签订正式的商品房买卖合同前，被告杨艳芝不负有支付剩余购房款的义务。二、被告杨艳芝享有先履行抗辩权，有权拒绝支付剩余房款。根据《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据双方签订的《怡然小区商品房认购书》第四条竣工日期：小区计划于2011年5月施工，2012年6月16日竣工……；第五条违约责任第一款：甲方未能在2012年6月16日前达到竣工条件，致使乙方不能按时办理按揭贷款或签订正式合同，延期一个月以上的，甲方向乙方支付房款总额的每日万分之一的赔偿金……。根据上述约定，原告伟超公司作为开发商负有按照约定时间竣工的义务，且并未出现恶劣天气、自然灾害等延期事宜。被告杨艳芝的付款义务在原告履行约定时间内小区达到竣工条件的义务之后。至今怡然小区都未达到竣工条件，处于烂尾状态，致使被告杨艳芝不能按时办理按揭贷款、签订正式合同。综上，原告伟超公司作为先履行的一方，未在约定的时间内使小区达到竣工的条件，被告杨艳芝有权拒绝支付剩余房款。三、违约方为原告伟超公司，而非被告杨艳芝。其一，原告伟超公司未能在合同约定的2012年6月16日前达到竣工条件，逾期超过8年。被告杨艳芝按照约定支付了首付款及相关费用137,298元后，原告伟超公司一直不与被告杨艳芝签订正式商品房买卖合同及交付房屋，导致被告杨艳芝无处可居，迫于家庭生活需要对房屋进行装修并入住。其二，原告伟超公司一房二卖的行为严重侵犯了被告杨艳芝的合法权益，严重违反双方约定。原告伟超公司在2011年9月6日与被告签署《怡然小区商品房认购书》后，曾与案外人张传雷在2012年12月31日签订了四份《商品房买卖合同》，其中包括涉案房屋，并且在当日完成了四套房屋的网签备案手续。该事实已经（2019）鲁0403民初1207号民事判决确认。并且被告杨艳芝有理由认为原告伟超公司在收到房款后不能履行签订正式商品房买卖合同、协助被告办理网签、产权登记手续等义务。如果原告伟超公司能够做到撤销涉案房屋上张传雷的网签备案，保证涉案房屋无其他权利瑕疵，并且履行签订正式商品房买卖合同、协助办理权属登记等义务，被告杨艳芝愿意履行交付剩余房款的义务。综上所述，被告拒绝支付剩余房款是行使自身的合法权力，同时也为了维护自身合法利益。原告无权要求解除原告与被告之间的《怡然小区商品房认购书》，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述及审查认定的证据，本院认定本案事实如下：2011年9月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《怡然小区商品房认购书》，约定乙方向甲方认购怡然小区5号楼4单元101室商品房，房屋建筑面积109.57平方米（最终以产权登记部门核准面积为准，多退少补），单价3,240元，总价355,007元，价格不含储藏室、车库及其他配套费用。乙方缴纳认购金12万元，双方签订本认购协议。在甲方取得销售许可证7天内，甲方与乙方签订商品房买卖合同；签订合同时，如乙方一次性付款，则付齐全款；如乙方需要办理按揭贷款，在15日内将相关材料提供给按揭银行。小区水、电、暖气、燃气、有线电视、宽带、电话、太阳能全部敷设到位，费用由乙方交纳。小区计划2012年6月16日竣工，在乙方将房款和储藏室或车库及其他配套费用全部交齐后，甲方将所有钥匙一次性交付乙方。甲方未能在2012年6月16日前达到竣工条件，致使乙方不能按时办理按揭贷款或签订正式合同，延期一个月以上的，甲方向乙方支付房价总额的每日万分之一的赔偿金，延期六个月以上的，乙方有权要求退房，甲方赔偿乙方总房价百分之一的赔偿金；双方在签订本协议后，甲方不能调整房屋的价格，乙方如要退房请于签订正式《商品房买卖合同》后7至15日内办理退房手续，甲方无息全额退还乙方所交纳的款项。同时双方约定，认购书作为甲乙双方权利义务的约定，双方应严格执行，在签订正式《商品房买卖合同》后，自行终止。2011年9月5日，被告向原告交纳认购金1万元，同年9月6日，被告向原告交纳认购金11万元，2012年9月1日，被告向原告分别交纳费用16,300元和998元，共计137,298元，原告伟超公司分别向被告出具了收据，加盖公司财务专用章。2012年6月25日，怡然小区取得预售许可。2015年，被告对案涉房屋进行装修并入住至今。庭审中，经本院释明，被告愿意补交剩余购房款。本院认为，关于原告与被告之间《怡然小区商品房认购书》的性质问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告伟超公司与被告杨艳芝签订的认购书中明确约定了买卖双方的名称及住所、商品房基本状况、房屋价款的确定方式、总价款、面积差异的处理方式、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期，同时还约定了供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施的交付承诺及违约责任。《怡然小区商品房认购书》基本具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告已经按照认购书的约定收受了被告交纳的137,298元购房款及相关费用，故原告与被告签订的认购书依法应认定为有效的商品房买卖合同。《怡然小区商品房认购书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告和被告均具有法律约束力。且该认购协议书已经本院（2019）鲁0403民初1207号民事判决确认。关于原告要求解除商品房买卖合同等请求有无事实依据及法律依据问题。原、被告签订的怡然小区商品房认购书，已被本院一审及枣庄市中级人民法院二审判决认定为双方签订的《商品房买卖合同》，被告交纳了部分购房款并已经入住多年，庭审中，被告明确表示愿意向原告交纳剩余购房款，要求继续履行合同，原告在能实现合同目的的情况下，仍坚持要求解除与被告之间签订的商品房买卖合同(且辩称涉案房屋被法院查封，但未提交证据予以证明)，因此原告要求解除其与被告签订的商品房买卖合同无事实依据及法律依据，其主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告枣庄伟超房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取3,313元，由原告枣庄伟超房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  薛兆永二〇二〇年十一月二十七日书记员  顾宸源