山西省太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2020）晋0107民初4435号   原告：贺某1，户籍所在地太原市，住太原市。   委托诉讼代理人：贺某2（系原告之父），住山西省介休市。   委托诉讼代理人：崔某，山西晋商律师事务所律师。   被告：常某，住太原市。   委托诉讼代理人：石某，北京市中洲（呼和浩特）律师事务所律师。   被告：山西中联置业房地产经纪有限公司。   法定代表人：李某。   委托诉讼代理人：杨某，住太原市。   委托诉讼代理人：张某，住太原市。   原告贺某1与被告常某、山西中联置业房地产经纪有限公司（以下简称中联置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺某1及委托诉讼代理人贺某2、崔某，被告常某及其委托诉讼代理人石某，被告中联置业的委托诉讼代理人杨某、张某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告贺某1向本院提出诉讼请求：1、撤销原、被告签订的《城市房屋存量房买卖合同》及《补充协议》（合同编号SXZLXXXXXXX）；2、被告常某向原告双倍退还购房定金，共计30万元；3、被告中联置业返还居间服务费4万元；4、本案诉讼费用由二被告共同承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为解除上述合同。事实与理由：经被告中联置业居间撮合，原、被告于2019年1月22日签订《城市房屋存量房买卖合同》及《补充协议》，约定被告常某以案外人赵双虎的产权共有权人（或委托代理人）身份，向原告出售赵双虎名下位于太原市××街）房产，面积277.46平方米、价款160万元，协议签订后，原告向被告常某支付了购房定金15万元、向被告中联置业支付了居间服务费4万元，但被告常某未按约履行在合同签订后50个工作日内还清银行贷款，于产权变更手续完善后10个工作日内办理过户登记的义务。经原告核实被告常某非涉案房产的共有权人，亦未取得合法产权人的委托授权，其采用欺诈手段，谎称系赵双虎的委托代理人签订合同并收取定金，为无权代理。被告中联置业从事房产经纪业务，原告基于信任与之签订居间合同并支付居间费用，但其在居间服务中存在重大过错，构成严重违约并导致原告经济损失，故原告有权依法单方解除居间服务约定，二被告应共同向原告退赔服务费等经济损失，原告诉至法院。   被告常某辩称，1、否认有欺诈行为及无权处分，请求依法驳回原告的诉讼请求。山西力天房地产开发有限公司（以下简称力天公司）2007年开发涉案房屋小区，因资金紧缺，以亲友名义办理按揭贷款购房，其中包含涉案房屋，产权虽登记在李爱蓉名下（去世后其丈夫赵双虎依公证继承该房产），但力天公司为该房屋实际权利人。2016年9月28日，案外人张伟向出借人内蒙古思昂商贸有限公司（以下简称思昂公司）借款3000万元，力天公司提供保证担保。因未能还款，力天公司与思昂公司签订《贷款抵押合同》，以其实际控制的位于太原市××街、405号、406号房产作为抵押，约定抵押权人有权自行出售房屋实现债权。后因张伟未能按期还款，思昂公司将张伟、力天公司等诉至法院，2018年4月16日，经呼和浩特市中级人民法院主持达成（2018）内01民终110号民事调解书，在执行过程中各方又达成《和解协议》，再次约定以力天公司实际控制的上述三套房屋为该调解书的履行提供抵押担保，由杨维波、李子生和赵双虎在《和解协议》上签字。该和解协议约定的担保方式有两种，一是将该三套房屋过户至思昂公司或其指定的人名下，二是以思昂公司为交易主体将房屋出售给第三方，购房款则交给思昂公司。本涉案房产名义权利人赵双虎通过《贷款抵押合同》《和解协议》明确授权思昂公司出售房屋并收取房款，以实现债权。案涉房产实际权利人力天公司出具《授权委托书》，授权被告常某出售包含涉案房产的三套房产。被告常某是思昂公司的职工，按公司的指派代表公司发布信息及签订了涉案房屋买卖合同。被告常某享有案涉房屋名义权利人和实际权利人的双重委托，以赵双虎的名义代理出售房屋，其法律后果应由被代理人承担，其作为本案被告主体不适格。案外人王志勇2019年1月25日也以同样方式与二被告签订合同，购买上述登记在李子生名下的406号房屋，并已办理过户，完成交易，所以授权行为是真实有效的；2、原告贺某1将涉案定金、中介费直接交给被告中联置业代为监管至今，被告常某未取得该定金，也多次要求该中介业务员安排退还原告，均遭原告拒绝。被告中联置业为原告利益保管定金，被告常某没有退还义务。   被告中联置业辩称，被告中联置业业务员在双方签订合同时已将风险都告知了买卖双方，也告知了权利义务，在双方同意下签订房屋买卖合同。涉案房产未能过户，被告中联置业也一直与买卖双方协调沟通，也同意解除中介合同，但因原告不同意，所以拖延到至今。本公司并没有违约行为，正常履行义务。表示如果双方能够和解达成协议，本公司可以正常退单，但不应承担违约责任。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行交换证据和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2019年1月22日，被告常某作为赵双虎（甲方卖方）的代理人，与原告贺某1（乙方买方）、被告中联置业（丙方见证方）签订《城市房屋存量房买卖合同》及《补充协议》，其中约定：甲方及产权共有人同意，将位于太原市××街房屋向乙方出售（房产证编号XXXXXXXX号），建筑面积277.46平方米，购房价款160万元；在产权变更手续完善之日起的10个工作日内，买卖双方共同到相关登记部门办理产权过户，待办理完毕产权过户后支付购房全款；甲方房屋存在按揭或抵押情形，自本合同签订之日起50个工作日内甲方还清贷款；甲方在收到全部房款当日通知乙方办理房屋交接手续；乙方在合同签订当日向甲方支付购房定金15万元，办理产权过户当日自动转为购房款；定于2019年5月31日前办理完毕过户手续。同日，三方签订《成交确认书》，约定原告以购房款总价的2.5%即4000元支付被告中联置业中介服务佣金。   合同签订当日，原告向被告中联置业支付居间服务费4万元。原告支付购房定金15万元，经协商该定金在被告中联置业处存放，被告常某向原告出具定金收条二张（金额7万元、8万元）。   另查明，涉案位于太原市××街房屋，于2002年12月31日取得《房屋所有权证》（房权证并字第XXXXXXXX号），登记房屋所有权人李爱蓉。该房屋于2003年1月设定抵押，权利人为中国农业银行太原市湖滨分理处。李爱蓉于2010年7月死亡，经其继承人申请办理继承权公证，山西省太原市城北公证处于2018年6月11日出具《公证书》（2018晋并北证民字第16629号），载明被继承人李爱蓉的其他法定继承人自愿放弃对包括涉案房屋的遗产继承权，李爱蓉的遗产由配偶赵双虎继承。2018年4月16日，呼和浩特市中级人民法院对内蒙古思昂商贸有限公司与张伟、山西力天房地产开发有限公司等人借款合同纠纷一案，作出（2018）内01民终110号《民事调解书》，就张伟欠付思昂公司的欠款事宜达成了还款协议，之后各方当事人又达成《和解协议》，其中张伟等承诺以实际控制的包括涉案房屋在内的三套房屋保证该债务履行，将房屋过户至思昂公司或其指定第三人名下作为担保，如有第三方购买，交易主体为思昂公司并持有购房款，以偿付债务。在该和解协议落款处上有“赵双虎”签名。   2018年8月25日，力天公司出具《授权委托书》，授权被告常某处置、出售上述包括涉案房屋在内涉案三套房产，具有签订合同、代收房款、办理过户等权限。2018年9月1日思昂公司亦出具《授权委托书》，授权其员工常某处置、出售上述包括涉案房屋在内涉案3套房产。之后被告常某联系被告中联置业发布出售房屋信息。其中一套登记在李子生名下的406号房屋，同样方式由被告中联置业中介介绍，有案外人王志勇于2019年1月25日与本案二被告签订买卖合同购买，并于2019年8月7日已办理产权过户至其名下。本案登记李爱蓉名下405号房产，因贷款未能还清，至今未能办理过户手续，原告对购房余款未付，该房屋亦未交付，原、被告三方发生纠纷，协商不成，现原告诉至本院，请判如所请。   上述事实，有《城市房屋存量房买卖合同》、成交确认书及补充协议，定金收条收据、房屋所有权证、继承权公证书、《抵押贷款合同》、（2018）内01民终110号《民事调解书》《和解协议》《授权委托书》二份，双方当事人陈述及庭审笔录在卷佐证。   本院认为，法律规定代理人在代理权限内以被代理人的名义实施法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。被告常某持有力天公司及思昂公司出具的《授权委托书》，可以证明其受二公司的明确授权办理出售包括涉案房屋在内涉案三套房产事宜。其中与本案房屋情况相同的一套房屋，经被告常某及被告中联置业以与本案同样情形方式进行出售，现购房人已办理交易过户完毕，可印证被告常某有权进行代理出售房屋行为，且被告常某作为思昂公司的员工，其涉案行为亦系职务行为，故行为后果应由其公司承担。本案房屋的所有权人非被告常某，在原、被告签订的《城市房屋存量房买卖合同》中明确载明了该房屋的出卖人为赵双虎，被告常某以代理人的身份代为签订该合同进行出售，且合同约定的出卖人与登记房屋所有权人李爱蓉不一致，原告对此房屋情况明知，且知道被告常某为代理关系。现原告以被告常某无权代理及具有欺诈行为为由，要求被告常某承担本案民事责任的诉讼请求，理由不能成立，本院不予支持。原告主张的居间服务合同，与本案不属同一法律关系，本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   驳回原告贺某1的诉讼请求。   案件受理费减半收取计3200元（原告已预交），由原告贺某1负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 员 李 芳   二〇二〇年十一月十日   书 记 员 王正茂   附：相关法律规定   《中华人民共和国民法总则》   第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施法律行为。   第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的法律行为，对被代理人发生效力。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。