广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初11109号原告：张杰河，男，1952年2月4日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区×××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××358。委托诉讼代理人：唐壁芸，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄湙森，北京市盈科（佛山）律师事务所实习律师。被告：曾宪，男，1959年3月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××318。委托诉讼代理人：刘焱，广东卓领律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧志强，广东卓领律师事务所律师。被告：佛山市南海丰满年皮革机械有限公司，住所地：广东省佛山市南海区,统一社会信用代码：914××××××××××××164。法定代表人：赖某1。委托诉讼代理人：王梓豪，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱正文，广东通建律师事务所律师。被告：朱建中，男，1970年8月7日出生，汉族，住广东省佛山市南海区××××××××××××××××××××××，公民身份号码：430××××××××××××912。委托诉讼代理人：邓紫聪，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈瑶，广东盈宇律师事务所律师。被告：佛山市新桥新机械设备有限公司，住所地：广东省佛山市南海区,统一社会信用代码：91440605xxxxxxxxxxxxxxx。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：邓紫聪，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈瑶，广东盈宇律师事务所律师。第三人：曾宪科，男，1968年8月10日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码：440××××××××××××913。委托诉讼代理人：徐晓彦，广东安国律师事务所律师。原告张杰河与被告曾宪、佛山市南海丰满年皮革机械有限公司（以下简称丰满年公司）、朱建中、佛山市新桥新机械设备有限公司（以下简称新桥新公司）财产损害赔偿纠纷一案,本院于2020年5月11日立案后，依法追加曾宪科作为第三人参加诉讼，适用普通程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐壁芸、黄湙森，被告曾宪委托诉讼代理人刘焱、欧志强，被告丰满年公司委托诉讼代理人朱正文，被告新桥新公司、朱建中委托诉讼代理人陈瑶，第三人曾宪科委托诉讼代理人徐晓彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告曾宪立即向原告支付租金收益303,429.24元（按每月16857.18元的标准，自2018年10月1日起至位于佛山市南海区大沥镇长虹岭工业园区内的国有土地[地号：440605006057Gxxx]的土地使用权和地上建（构）筑物拍卖之日止，暂计至2020年3月31日）及利息9,938.62元（以16857.18元为本金，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率从2018年10月1日起分别计算至2019年8月19日；2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分别计算至实际清偿之日止，暂计至2020年3月31日）；2.四被告向原告赔偿经济损失，暂计为591,293.85元（暂按《评估报告书》评估的租金单价，2018年6月30日前为16.2元/平方米/月，此后按19.3元/平方米/月计算，暂计至2020年3月31日）；3.判令本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：原告、被告曾宪、第三人曾宪科共同享有位于佛山市南海区大沥镇长虹岭工业园区内的国有土地[地号：440605006057Gxxx]的土地使用权及地上建（构）筑物的所有权。该土地宗地面积24344.62平方米，原告持有32.86%的份额。2015年以后，因原告与被告曾宪发生分歧，被告将原告强行赶出场地，擅自将共有物及附属设施出租，且一直拒绝向原告公开其真实收益情况，未向原告分配相应的租金收益。基于原被告之间的纠纷，原告已向佛山市南海区人民法院提起诉讼[一审案号：（2018）粤0605民初15160号]。被告在该案中主张，其以严重低于市场价格（19.3元/平方米/月）的标准，以约10元/平方米/月的价格将共计7199.84平方米的土地及其地上建筑物出租给被告丰满年公司、被告朱建中。2019年5月28日，法院作出（2018）粤0605民初15160号《民事判决书》（现已生效），判决拍卖、变卖案涉国有土地使用权及地上建（构）筑物，所得价款原告占32.86%；并判决被告向原告支付至2018年9月30日止的租金收益。判决书另写明：“至于承租人支付的租金是否符合市场水平，若张杰河认为就此损害其利益的，可向实际承租人主张权利。”经查询，被告朱建中为被告新桥新公司的历史股东和法定代表人，于2019年3月25日退股并卸任。被告新桥新公司现注册地址仍为被告朱建中承租的案涉厂房地址。原告认为，其一，被告曾宪收取租金后，应按原告所持有的份额比例向原告分配租金收益。其二，被告曾宪未经原告及曾宪科同意，擅自以极低的价格将案涉土地及其地上建筑物出租给知情的被告丰满年公司、朱建中，该土地及其地上建筑物目前仍由被告丰满年公司、被告新桥新公司占有并使用。被告丰满年公司、被告新桥新公司占有使用期间，原告无法按市场价格标准获得租金收益，四被告应向原告赔偿市场租金标准与实际租金标准差额的经济损失。经原告以发函、诉讼等方式向被告主张权利，四被告仍忽视原告的合理请求，拒绝向原告支付任何费用。被告曾宪辩称，一、涉案厂房的实际出租情况与南海区房屋租赁市场指导租金标准相当，曾宪不存在低价出租涉案厂房的行为，未侵害张杰河的权益，张杰河要求曾宪赔偿经济损失的主张不能成立。涉案厂房位于佛山市南海区×××××××××××××××。根据曾宪提交的《关于发布南海区房屋租赁市场指导租金标准的通知》（佛山市南海区国土城建和水务局于2017年12月22日发布）证据，其中狮山镇工业厂房G05区简易厂房的指导租金标准为9元/平方米/月，涉案厂房地址位于前述区片范围，故涉案厂房以10元/平方米/月的租金标准出租的情况与政府发布的市场指导租金标准相当，曾宪不存在以极低的价格出租厂房导致张杰河权益受损的情况。另外，根据张杰河提交的《查封（扣押）财产清单》、淘宝拍卖截图等证据，佛山市兴桥重型设备有限公司的设备设施已于2016年5月13日被佛山市南海区人民法院查封，且长期放置于涉案厂房内，导致涉案厂房在前述设备设施未处理前出租困难，曾宪在前述期间无法按正常市场价出租涉案厂房。二、曾宪虽然将涉案厂房出租给丰满年公司及朱建中，但涉案厂房实际产生了物业管理费、税金、门卫工资、清运垃圾费、电房维护费、日常维修费等各项支出，且该支出均由曾宪支付，故涉案租金收益应是实际租金收入扣减各项支出后的余额，张杰河要求按租金纯收入金额分割租金收益的主张不能成立。由于佛山市兴桥重型设备有限公司的设备设施被法院查封时放置于涉案厂房内，曾宪需聘用门卫看守厂房、设备设施。曾宪为了避免产生更大的损失，将涉案厂房对外出租。厂房出租期间产生了物业管理费、税金、门卫工资、清运垃圾费、电费维护费、日常维修费等各项支出，前述支出均由曾宪支付，故涉案租金收益应是实际租金收入扣减各项支出后的余额。张杰河作为涉案厂房的共有人，对涉案厂房疏于管理，在曾宪已履行尽职管理职责后，张杰河以曾宪出租价格过低要求损害赔偿，该主张不仅缺乏事实和法律依据，更有违诚信原则。三、张杰河提交的《租金收益计算表》有误，丰满年公司仅承租一处厂房，张杰河重复计算了厂房租金。曾宪与丰满年公司于2017年3月1日签订《租赁合同》，丰满年公司承租长虹岭工业园长岗北路8号A区2号厂房2之一，场地230平方米，使用期限自2017年3月1日至2019年2月28日。该《租赁合同》签订时，由于佛山市兴桥重型设备有限公司的设备设施放置于涉案厂房内，导致曾宪仅能将涉案厂房的部分面积出租给丰满年公司。而前述设备设施被处置后，曾宪于2017年8月1日与丰满年公司重新签订《租赁合同》，丰满年公司承租长虹岭工业园长岗北路8号A区2号厂房2，场地面积2449.92平方米，使用期限自2017年8月1日至2020年7月31日。该第二份租赁合同约定的承租面积覆盖了第一份《租赁合同》中约定的230平方米场地，故曾宪与丰满年公司自2017年8月1日起仅履行场地面积为2449.92平方米的《租赁合同》，第一份《租赁合同》实际未再履行。以上事实与曾宪提交的（2018）粤0605民初13968号《民事判决书》第15页中丰满年公司陈述内容相互印证，且该案判决也认可了曾宪与丰满年公司实际仅履行了一份租赁合同的事实。因此，张杰河将曾宪与丰满年公司签订的场地面积为230平方米的租赁合同纳入租金收入计算范围，与事实不符。四、张杰河及曾宪科作为涉案土地、厂房的共有人，对涉案土地、厂房不问不理，只有曾宪为减轻各方损失已尽其最大能力将厂房出租，实际租金标准已经多份生效判决书确认[（2018）粤0605民初13968号《民事判决书》、（2018）粤0605民初15160号《民事判决书》]。张杰河要求曾宪及租户按超出租赁合同约定的租金标准赔偿其经济损失的主张，无任何依据。五、退一步而言，即便丰满年公司、新桥新公司是涉案《租赁合同》的签订主体，但根据合同相对性原则，丰满年公司、新桥新公司并无向张杰河支付租金的义务，张杰河亦无权要求租户支付超过合同约定标准的租金，故张杰河要求丰满年公司、新桥新公司赔偿经济损失的主张，不应得到支持。六、丰满年公司、新桥新公司是两个独立的主体，其与曾宪签订的《租赁合同》属于不同的法律关系，根据一个案件审理一个法律关系的原则，张杰河不应将丰满年公司、新桥新公司与曾宪的不同租赁关系在本案中一并主张。另外，丰满年公司、新桥新公司作为独立主体，与曾宪建立的租赁关系并不重合，张杰河要求丰满年公司、新桥新公司对于涉案租赁合同以不区分合同主体的形式承担连带责任，不仅缺乏事实依据，甚至有违法律常识，依法应予驳回。综上，涉案厂房出租的租金标准与政府发布的指导租金标准相当，曾宪不存在低价出租涉案厂房的行为，张杰河要求曾宪及租户赔偿经济损失的诉请没有事实和法律依据，依法应予驳回。至于租金收益分割问题，曾宪认为应当以扣除租赁期间的各项支出后的租金收入余额作为租金收益基数再按比例分割。朱建中代表新桥新公司签订租赁合同，实际承租人是新桥新公司，这一点已经经过多份生效判决书确认。因此，朱建中并非本案适格被告。曾宪同意按照之前生效判决书确定的标准扣除合理支出以外支付相应租金。曾宪已经提交了证据，从2018年10月算到2020年5月31日租金扣除支出后剩余总数为585629.67元。原告主张租金及利息，被告一直没有给予2018年10月以后的租金，是由于原告多次要求按照比实际租金更高的标准支付租金，而且并不扣除实际支出，双方一直没有达成一致所导致的，并非被告故意拖欠，因此，原告主张利息不应得到支持。被告丰满年公司辩称，丰满年公司不存在对原告涉案财产的侵权行为。相反，丰满年公司租赁为原告带来了财产收益。租赁合同合法有效，租金在合理水平，与政府发布的市场指导价格相当，并且，由于涉案房产存在权利瑕疵，常年涉及诉讼，影响其市场租赁价值。对丰满年公司带来很大的不利影响。因此，丰满年公司于2020年5月底与被告曾宪提前终止租赁合同，搬离了涉案房产，由此说明涉案房产租金并无优势，否则丰满年公司也不会提前搬离。被告曾宪是涉案房产土地权利人之一，其将涉案房产进行出租，构成表见代理。丰满年公司是善意承租人，依据合同足额支付了租金，完成了应尽的合同义务。综上，原告诉讼请求没有法律和事实依据，请求法院依法驳回原告诉请。被告朱建中辩称，原告要求朱建中承担赔偿责任没有任何事实和法律依据。被告朱建中曾是新桥新公司的法人及股东，因新桥新公司承租厂房需要，才代表其与曾宪签订涉诉租赁合同，其行为是职务行为，合同实际履行主体及实际使用人皆为新桥新公司，上述事实前案判决已予以确认，在本案中被告朱建中并非适格主体。原告无权要求其承担任何赔偿责任。被告新桥新公司辩称，一、新桥新公司与本案被告曾宪就涉诉厂房签订的《租赁合同》合法有效，新桥新公司不存在任何损害张杰河的事宜。一方面，曾宪是涉诉厂房的所有权人，在与新桥新公司签订涉诉租赁合同时，曾宪向新桥新公司出示涉诉厂房的相关权属证书，证书显示曾宪是涉诉厂房的权属人，新桥新公司并不知道张杰河与曾宪之间存在纠纷。曾宪与新桥新公司签订涉诉租赁合同的行为已构成表见代理，合同合法有效，新桥新公司也一直有依照合同约定向曾宪支付租金，不存在任何损害张杰河利益的行为。另一方面,在案外人曾宪科诉新桥新公司、丰满年公司、曾宪、张杰河物权保护纠纷一案【案号：（2018）粤0605民初13968号、（2019）粤06民终7912号】以及张杰河起诉曾宪、曾宪科物权分割纠纷一案【案号：（2018）粤0605民初15160号】中，张杰河对曾宪将涉诉厂房租赁给新桥新公司是事实并没有异议，仅是要求曾宪按照比例分配出租利益。由此可证实涉诉租赁合同张杰河知情并已追认，涉诉租赁合同合法有效，新桥新公司依照涉诉租赁合同约定支付租金的行为依法有据。二、涉诉厂房的租金是新桥新公司与权属人曾宪基于涉诉厂房出租时的情况，多方面综合考虑后确定，不存在严重低于市场价的情况。2016年6月新桥新公司承租涉诉厂房时，涉诉厂房上一手的承租方兴桥公司因为经营不善，导致众多债务缠身，涉诉厂房的机械设备被法院查封（至今仍未解封），厂房无法完整的使用，新桥新公司仅能承租使用涉诉厂区里面较为偏僻的位置。也因为上述原因，曾宪无法与张杰河签订长期租约，只能签订2年短期租约，新桥新公司在承租时需要考虑后续厂房搬迁的成本费用。新桥新公司承租涉诉厂房时租赁存在巨大的使用瑕疵，因此新桥新公司与曾宪才基于涉诉厂房的特殊情况协商后确定的涉诉合同的租金标准，不能以一般无瑕疵的厂房租金作类比。三、张杰河要求按照评估报告计算涉诉厂房的租金，没有任何事实与法律依据。一方面，报告书中的租金价值远高于市场价值，不存在参考意义。另一方面，该评估报告是张杰河单方委托制作，存在巨大瑕疵。评估公司也没有到涉诉厂房进行任何实地测量考查实际情况，忽略了涉诉厂房涉及大量被查封物品，存在出租障碍的情况。该评估报告并不客观真实。综上所述：新桥新公司与曾宪之间签订的《租赁合同》合法有效，租金标准依法有据，新桥新公司不存在任何损害张杰河权利的行为。第三人曾宪科述称，第三人为涉案土地房屋享有所有权，根据生效判决所确定的内容显示，第三人占有34.28%份额。已生效判决在判定涉诉土地和房产进行拍卖的情况下，原告和第三人在判决生效后分别向被告曾宪、丰满年公司、新桥新公司发送函件，要求将涉案土地所涉及的租金直接支付给第三人，但被告均未有任何反馈。第三人认为，第三人和原告作为涉案土地的按份共有人，对土地所产生的收益，有权进行管理，被告仅受曾宪一人管理并交租的行为并不构成表见代理，其行为已经给原告和第三人造成了财产损失。第三人认为原告要求支付租金并按照租金市场价支付租金的差额部分的财产损失于法有据，应当支持。第三人保留追究被告财产损失的权利。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院综合进行认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉讼土地位于佛山市南海区×××××××××内，地号440605006057Gxxx，为出让国有土地使用权，宗地面积24344.62平方米，土地使用者张杰河、曾宪科、曾宪，共有分摊面积分别为8000.04平方米、8344.54平方米、8000.04平方米，三人分别持有国用（2002）特040059号、（2002）特040060号、（2002）特040061号国有土地使用权证。张杰河、曾宪科、曾宪在涉讼土地上起建办公楼、厂房1、厂房2、宿舍、饭堂、喷漆房、简易厂房七栋建筑物。张杰河、曾宪科、曾宪曾在涉讼场地内经营佛山市兴桥重型设备有限公司（以下简称兴桥公司），曾宪科、张杰河先后退出公司经营。2016年5月26日，曾宪（甲方）与朱建中（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方从2016年6月1日至2018年5月31日将厂房1租给乙方作厂房使用，面积2449.92平方米；每月租金15000元，此租金只含折旧费、土地使用费（村收部分），凡有关部分征收的房产税、土地使用税、治安费等一切税费由乙方交付；租赁期间所有费用由乙方承担。2018年6月1日，曾宪（甲方）与朱建中（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方从2018年6月1日至2021年5月31日将厂房1租给乙方作厂房使用，面积2449.92平方米，每月租金24500元，此租金只含折旧费、土地使用费（村收部分）；租赁期间所有费用由乙方承担。2017年3月1日，曾宪（甲方）与丰满年公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：，甲方从2017年3月1日至2019年2月28日将厂房2之一租给乙方作厂房使用，场地230平方米，每月租金2300元；租赁期间所有费用由乙方承担。2017年8月1日，曾宪（甲方）与丰满年公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方从2017年8月1日至2020年7月31日将厂房2租给乙作厂房使用，面积2449.92平方米，每月租金24500元，此租金只含折旧费、土地使用费（村收部分）；租赁期间所有费用由乙方承担。另查明，新桥新公司原法定代表人朱建中，于2019年3月25日变更为陈某1。张杰河提起共有物分割诉讼，本院（2018）粤0605民初15160号判决，张杰河、曾宪科、曾宪拍卖、变卖涉讼土地使用权及地上建（构）筑物，所得价款张杰河占32.86%、曾宪科占34.28%、曾宪占32.86%；曾宪将（截止至2018年9月30日）租金扣除各项支出的收益中张杰河按所占比例的140155.75元支付予张杰河。曾宪不服判决提起上诉，后撤回上诉。曾宪科提起物权保护诉讼，诉讼中，曾宪、新桥新公司确认厂房1由新桥新公司使用并交纳租金。本院（2018）粤0605民初13968号判决，曾宪将（2017年4月至2018年12月）租金扣除各项支出收益中曾宪科所占比例的187896.59元支付予曾宪科。曾宪不服判决提起上诉，佛山市中级人民法院（2019）粤06民终7912号判决，驳回上诉，维持原判。2020年5月11日，张杰河提起本案诉讼。诉讼中，曾宪、丰满年公司确认丰满年公司已于2020年5月搬离涉讼场地。本院认为，张杰河、曾宪科、曾宪是涉讼土的共有人，共有人对共有物都有管理的权利和义务。张杰河、曾宪科、曾宪并未就涉讼土地的使用及收益作明确约定，三人亦未就各自对涉讼土地的使用范围、具体位置坐标进行明确划分，曾宪对涉讼土地及上盖建筑物进行出租利用，因此而获得的收益应由三人按比例进行分配。但该收益应以实际收取数额为准，丰满年公司租赁场地部分，双方确认丰满年公司并未同时履行两份合同，前两案租金收入中亦未同时计算，张杰河主张计算两份合同租金本院不予采纳。同时，共有物的管理支出等亦应由共有人共同负担，张杰河请求曾宪将收取的租金按比例部分全部予以支付的主张本院不予采纳。就相关管理费用支付纳入计算理由在前案中已有论述，本案不再累述。虽曾宪在前案提供了2018年10月至2019年3月单据以证实其管理情况，但前案中仅计算同时期的费用支出部分，张杰河认为曾宪重复主张该部分费用本院不予采纳。曾宪出示的工人工资单上有重复部分（全部三人、单独个人），但计算中并未重复纳入。综上，曾宪应支付（2018年10月至2020年5月）收取租金扣除各项支出的收益585629.67元按张杰河享有的比例32.86%支付192437.91元予张杰河，张杰河请求超出部分本院不予支持。如前所述，曾宪支付的仅为扣除支出的收益部分，双方存在争议，原告主张每月计付利息本院不予支持，酌定从起诉日起计算。张杰河出示的《评估报告书》为单方委托出具，未经各方认可，其证据效力本院不予确认；新桥新公司、丰满年公司承租的仅为部分厂房，与涉讼场地整体租赁并无可比性；无证据反映两公司与曾宪存在恶意串通损害原告利益的情况，张杰河请求各被告赔偿损失的主张缺乏理据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第九十六条、第九十八条的规定，判决如下：一、被告曾宪应于本判决发生法律效力之日起十日内支付192437.91元及以该款为基数从2020年5月11日起至付清款日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计付利息予原告张杰河；二、驳回原告张杰河的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12846.62元（原告已预交），由原告负担8697.86元，由被告曾宪负担4148.76元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不予收退。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  肖 刚审 判 员  招伟妍人民陪审员  郭 靓二〇二〇年十一月十日书 记 员  关凯婕