宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初5516号原告：宁夏佰仕德物业服务有限公司，统一社会信用代码91641100763243238D。负责人:曹某。委托诉讼代理人：周某，宁夏回族自治区隆德县人，大学本科文化，群众，现住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：王某，宁夏回族自治区固原市人，高中文化，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：李某，宁夏回族自治区石嘴山市人，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：马某，宁夏回族自治区石嘴山市人，文化程度及职业不详，户籍地址宁夏回族自治区石嘴山市。原告宁夏佰仕德物业服务有限公司与被告马某、李某物业服务合同纠纷一案，本院2020年10月14日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法适用小额诉讼程序，于2020年10月28日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人周某、王某及被告李某到庭参加了诉讼，被告马某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告请求判令：1.被告支付原告2015年2月1日至2020年8月31日期间的物业费5673元，违约金1702元，2015年6月1日至2020年8月31日期间的电梯费2205元，共计9580元；2.本案诉讼费由被告承担。被告李某辩称：一、原告所诉内容与实际事实不符,2014年6月13日，本人与马某二人接到验房通知后去看房，当时先交了物业费、电梯费、楼道电费、装修保证金等共计4685元，然后才去看了房。房子情况如下：1、客厅、餐厅、书房的玻璃均有烂的；2、客厅、餐厅、小卧室屋顶全部漏水；3、卫生间窗户扭曲、窗户关不上，有裂缝；4、小卧室东墙墙体有裂缝。看完房后物业公司的人让我们先回去，他们联系施工队的人维修房子，后来以上问题一直没有彻底给予解决；二、没有交物业费是因为物业公司违反了与E东区业委会签署的物业服务合同多条规定，造成小区物业破旧不堪，小区的业主已无法忍受；三、物业公司违规收取装修保证金的同时也违反了自己公司制定的装修管理服务协议的相关规定。到今天物业公司收取本人的装修保证金已六年多的时间不予退还本人，请求人民法院判令原告退还本人的装修保证金，同时支付违约金87600元。因原告的不作为给E东区业主从生活到感情上的伤害是业主们无法接受的，请法庭查明情况，依法驳回原告的诉请，作出公正的判决。被告马某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据，视为其放弃法律赋予的相关诉讼权利。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：2014年9月1日，原告与宁夏亘元房地产发开发有限公司签订《太阳城E东区物业服务合同》，由原告为被告所居住的太阳城E东区小区提供物业服务，合同约定：物业费的收费标准为：高层住宅1.1元/㎡/月、电梯费3-4层35元/月；业主违约责任未做约定；合同期限自2015年7月1日至2018年6月30日。上述前期物业服务合同在贺兰县物业管理中心进行了备案登记，备案登记时间为2017年3月6日至2018年6月30日。另，2015年6月30日，原告与《太阳城E东区物业服务合同补充协议》，约定：物业费调整以2015年4月1日为止，2015年1-3月执行老办法。2018年5月28日，原告与太阳城业E东区业主委员会另行签订《太阳城E东区物业服务合同》，合同约定：物业费的收费标准为：高层住宅0.7元/㎡/月、电梯费3-4层35元/月；业主违约按照欠费总额的30%支付违约金；合同期限自2018年7月1日至2021年6月30日。另行签订的前期物业合同在贺兰县物业管理中心进行了备案登记，备案登记时间为2018年7月1日至2020年6月30日。被告马某系贺兰县太阳城E东区50-2-304室业主，被告李某是涉诉房屋的实际使用人，其住宅面积为118.95㎡，上述房屋自交付之日起一直由被告李某占有使用，2019年5月21日由被告马某名下变更登记至被告李某名下。原告按照约定向被告提供了物业服务，被告在享受原告提供的物业服务后，现仍拖欠自2015年2月1日至2020年8月31日期间的物业费；2015年6月1日至2020年8月31日期间的电梯费。原告多次向被告催要，被告一直拒付，故原告提起诉讼，请求判如所请。判决的理由与结果本院认为，原告与宁夏亘元房地产发开发有限公司、太阳城E东区业主委员会分别签订《太阳城E东区物业服务合同》并在贺兰县物业管理中心备案登记，上述两份合同对被告具有约束力，原告依约为该小区提供了物业服务，被告李某作为贺兰县太阳城E东区50-2-304室实际使用人，双方之间存在物业服务合同关系，物业使用人实施违反物业服务合同，应当参照关于业主的规定处理。被告李某应当按照原告提供的服务期间支付相应的物业费、电梯费。原告按照合同约定，2015年2月1日至2015年4月1日止以1.1元/月/㎡收取物业费、35元/月收取电梯费合法有据；2015年4月1日至2020年8月31日止以0.7元/月/㎡收取物业费、35元/月收取电梯费合法有据。被告辩称原告物业服务服务有瑕疵，并向法庭提交了相关证据，结合庭审后本院对原告所服务的涉诉小区实地进行走访，该小区物业服务确实存在该小区物业服务确实存在垃圾清理不及时、老鼠横行、公共秩序管理混乱、电梯时有故障的情形，该部分抗辩意见本院依法予以采信。被告辩称的房屋质量问题，不是物业服务合同法律关系调整的范围，该部分抗辩意见本院依法不予采信。被告拖欠自2015年2月1日至2020年8月31日期间的物业费经计算金额为5673元（118.95㎡×1.1元/月/㎡×2个月+118.95㎡×0.7元/月/㎡×65个月）；2015年6月1日至2020年8月31日期间的电梯费经计算金额为2205元（35元/月×63个月）。根据质价相符原则，本院对原告应当收取的物业费、电梯费总额扣减25%,物业费金额为4255元（5673元×75%）、电梯费金额为1654元（2205元×75%）。故原告诉请的物业费、电梯费本院依法予以支持5909元。关于违约金，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。原告提供的物业服务虽有瑕疵，但未构成根本违约，被告长期拒缴物业费，使原告经费紧缺无法保障物业服务正常运转，致涉案小区的物业服务陷入恶性循环，被告怠于缴纳物业费的行为构成违约，故应当按照合同约定承担违约责任。物业服务合同中约定业主逾期未缴纳物业服务费，应按欠费总额每日3‰的标准支付违约金，原告自愿降低违约金，按照物业费欠费总额的30%主张，本院依法予以支持。被告应当缴纳违约金1276元（5673元×75%×30%）。被告马某系涉案房屋所有权人，但并未实际占有使用上述涉案房屋，二被告对物业费的承担也未做约定，庭审后原告向本院申请放弃对被告马某主张权利，故被告马某不再承担给付责任。被告马某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据，视为其放弃法律赋予的相关诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：一、被告李某向原告宁夏佰仕德物业服务有限公司支付贺兰县太阳城E东区50-2-304室房屋2015年2月1日至2020年8月31日期间的物业费4255元、2015年6月1日至2020年8月31日的电梯费1654元、违约金1276元,共计7185元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告宁夏佰仕德物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告宁夏佰仕德物业服务有限公司负担元6元，被告李某负担19元。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 毛文亮二〇二〇年十一月二十七日书记员 曹佳贝附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。