山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0281民初2721号原告：青岛金轩置业有限公司（原青岛远拓置业有限公司），住所地山东省胶州市三里河街道办事处北京路548号东苑大厦3楼，统一社会信用代码：9137028158368540X7。法定代表人：郭仁刚，总经理。委托诉讼代理人：巩涛，山东诚功（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王斌，山东诚功（胶州）律师事务所律师。被告：周淑珍，女，汉族，1972年3月21日生，住青岛市崂山区。委托诉讼代理人：随亮田，国浩（青岛）律师事务所律师。原告青岛金轩置业有限公司（以下简称金轩公司）与被告周淑珍商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金轩公司的委托诉讼代理人巩涛、被告周淑珍的委托诉讼代理人随亮田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金轩公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2015年5月22日签订的《青岛市商品房预售合同》(合同编号为：201500080201)；2、判令被告支付原告违约金50000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告与原告于2015年5月22日签订了《青岛市商品房预售合同》及补充协议，约定由被告向原告购买位于胶州市户住宅。同时，预售合同对付款方式、付款期限及违约责任等内容也作了明确约定。根据《青岛市商品房预售合同》第七条及附件一之约定，被告应及时足额支付房款，其中应于2015年5月31日之前支付1482364元至合同指定账户。如果被告逾期付款且逾期超过90日，原告有权解除合同，并按本房地产总价的20%向被告主张违约金，但被告至今未按合同约定履行付款义务。综上所述，被告已经明显违反合同约定，长期恶意拖欠房款的行为给原告造成重大损失，已构成根本违约，达到了合同解除的条件。被告周淑珍辩称，原告起诉无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。第一，本案所签订的商品房预售合同是原被告以签订商品房预售合同作为原告公司原大股东李记常与被告民间借贷合同的担保。2015年1月19日，被告通过转账方式向李记常提供借款130万元，李记常当时是原告的经理，也是控股股东，出资3500万元，原告注册资本为5000万，李记常出资比例为70%，为了给被告的民间借贷合同提供担保，原告与被告签订涉案商品房预售合同。因为李记常至今未偿还原告借款，所以原告与被告签订的商品房预售合同至今存续。因实际是借款担保，所以原告四年间未要求支付价款，现原告以商品房预售合同纠纷提起诉讼，纯属混淆法律关系，逃避法律责任，依据最高人民法院关于审理民间借贷纠纷进行审理，因此，原告的诉请没有任何事实和法律依据。第二，退一步讲，即使按照原告与被告签订的青岛市商品房买卖合同及附件，已经超过合同解除除斥期间。合同明确约定合同解除条款，该合同虽约定了合同解除权的起始时间，但未明确约定解除权的除斥期间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，根据双方合同约定买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同的约定，被告付款的最后期限为2015年5月31日，因此原告享有解除权的起算时间应自2015年8月29日起一年内行使，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告未在解除权行使期限内发出解除通知，其享有的解除权因超过一年的除斥期间而消灭，原告以合同解除为由，要求解除双方网签的商品房预售合同的诉讼请求不能成立。第三，依据法律规定原告违约在前，其无权要求被告承担违约责任。原告于2015年5月资金链断裂，陷入停业，至今涉案楼盘也处于烂尾状态。根据原被告签订的商品房买卖合同约定，被告付款的最后期限为2015年5月31日，依据合同法第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以终止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”因此，即使按照青岛市商品房买卖合同约定，被告有权拒绝付款且不需承担违约责任。综上，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告提交的从胶州市房产服务中心调取的青岛市商品房预售合同显示，2015年5月22日青岛远拓置业有限公司（以下简称远拓公司）与被告周淑珍签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定被告周淑珍向原告远拓公司购买位于胶州市户住宅一处，房屋建筑面积269.6平方米，单价为10988元，该房屋的总房款为2962364元，远拓公司定于2016年5月31日前将涉案房屋交付给周淑珍，除不可抗力之外。合同第七条约定，周淑珍未按合同约定的时间付款，应向远拓公司支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，远拓公司有权按照补充协议第五条追究周淑珍的责任。补充条款第五条约定，逾期付款在90日以内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，周淑珍按日向远拓公司支付该笔逾期款项万分之五的违约金，合同继续履行；逾期付款超过90日的，远拓公司有权单方面解除本合同，远拓公司解除合同的，周淑珍按该房地产总价的百分之二十向远拓公司支付违约金，此款由远拓公司在周淑珍已交购房款中扣除，多余的购房款退还给周淑珍。合同附件一约定，合同总价款2962364元，周淑珍应于2015年5月31日前存入合同指定的账户，贷款148万元，周淑珍应当以商业贷款方式于2015年5月31日前或收到远拓公司书面催告函之日起7日内，将办理按揭贷款所需文件全部提交，远拓公司将尽力督促放贷机构发放贷款。该商品房预售合同均无原被告双方当事人的签字或盖章。被告对该证据的真实性无异议，但称该合同是对原告的原股东李记常与被告之间民间借贷合同所做的担保。原告提交(2019)鲁0281民初13310号案件庭审笔录，欲证明其已向被告进行催告并书面通知被告解除合同。被告对该证据无异议，但称原告在2019年诉请解除合同已经超过了法定的除斥期间。被告提交中信银行交易明细，其中载明2015年1月19日发生额为1300000元，摘要为借款，对方户名为李记常。被告提交该证据欲证明被告向原告公司原大股东李记常支付借款130万元。原告认为无法证实被告与李记常之间存在借贷关系，即使存在，也是李记常的个人行为。另查明，原告公司注册资本5000万元，原股东李记常出资3500万元，持股比例为70%。2017年8月16日，李记常持有的股份变更为青岛贵府置业有限公司。原告的名称于2020年5月13日由青岛远拓置业有限公司变更为青岛金轩置业有限公司。经本院依法释明，被告在庭审中坚持不变更诉讼请求。本院认为，本案中，虽然涉案位于胶州市户住宅一处网签登记在被告名下，但从原告提交的胶州市房产服务中心调取的青岛市商品房预售合同可以看出，合同上均无原被告双方当事人签字盖章，原被告均认可该涉案房屋被告没有缴纳任何购房款项给原告，原告即将涉案房屋网签至被告周淑珍名下，而且庭审中被告抗辩主张该涉案房屋的网签登记实际是对原告公司原大股东李记常与被告之间借贷关系的抵押担保行为，因此，原被告双方并没有涉案商品房买卖的真实意思表示，原被告之间并未形成商品房买卖合同关系，故对原告要求解除原被告双方于2015年5月22日签订的《青岛市商品房预售合同》(合同编号为：201500080201)的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。因原告远拓公司要求解除合同的诉讼请求不能得到支持，故其主张按照商品房预售合同中约定的基于解除合同要求被告周淑珍支付违约金的诉讼请求亦不能得到支持。原告经本院依法释明，坚持不变更诉讼请求，是对自己诉讼权利的合法处分。综上，依照《中国人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第二条之规定，判决如下：驳回原告青岛远拓置业有限公司的诉讼请求。案件受理费1050元，由原告负担。如不服本判决，可于收到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  赵燕审判员  陈敏审判员  孙超二〇二〇年十一月二十六日书记员  刘畅书记员  张聪