贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初6571号原告：深圳市住宅物业管理有限公司，住所：深圳市福田区益田村中心广场康乐中心**，统一社会信用代码：91440300715257416P。法定代表人：李东升，系该公司董事长。委托代理人：赵腾飞，男，1988年8月20日生，汉族，户籍地：贵州省盘县，特别授权代理。委托代理人：郑国帆，男，1991年9月3日生，汉族，户籍地：广东省汕头市澄海区，特别授权代理。被告：杨小国，男，1974年7月27日生，汉族，户籍地：浙江省象山县，现住贵州省贵阳市云岩区。原告深圳市住宅物业管理有限公司（以下简称深圳物业公司）与被告杨小国物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳物业公司的委托代理人赵腾飞、郑国帆及被告杨小国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告深圳物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费75,867元，并按每日0.3%支付违约金至支付日；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年3月19日，原告与绿地集团（贵阳）置业有限公司签订了《贵阳绿地·联盛国际前期物业服务合同》，合同约定物业服务收费选择包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为办公楼4.9元/月·平方米（不含能耗）、公寓式办公楼1.98元/月·平方米、商业4.9元/月·平方米（不含能耗），未能按时缴纳物业服务费用的按欠费金额每日0.3%支付违约金。合同签订后，原告正式入驻位于贵阳市观山湖区绿地联盛国际项目，并安排原告贵州分公司为绿地联盛国际项目提供物业管理服务。被告系上述物业X号楼X层X室的业主，建筑面积255.44平方米，按约定应当按每月每平方米4.5元向原告缴纳从2013年5月1日至2018年10月31日的物业管理费75,867元，但被告一直拒绝缴费。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告拒不履行自己的缴费义务。现特向人民法院提起诉讼，维护原告的合法权益。被告杨小国辩称：1、物业管理服务合同是以物业公司履行物业管理义务，业主支付对价的方式实现的合同，现被答辩人未履行物业管理的义务，答辩人才不缴纳物业费；2、答辩人不缴纳物业费是因为被答辩人未履行物业管理义务，违反合同在先，答辩人有合法理由不缴纳物业管理费，因而不应单承担违约金，若法院判定需承担违约金，违约金为日0.3%的标准过高，申请法院予以调整；3、该案诉讼时效已过，据被答辩人诉状所言，答辩人于2013年5月1日起即拒绝缴纳物业费，但被答辩人于2018年11月27日才向法院起诉，已超过诉讼时效。被答辩人稚嫩主张未超过诉讼时效的物业管理费用，对于已超过诉讼时效的物业管理费因答辩人提出了诉讼时效抗辩，不应当支持；4、根据业主收房时候签订的业主入住会签单所示，为绿地联盛国际提供物业服务的应当是上海科瑞物业管理有限公司，在未经合法程序变更、未经业主同意的情况下，物业公司变更为被答辩人公司，答辩人对物业管理公司的变更不知情，因而被答辩人不具备收取物业管理费用的主体资格；5、被答辩人为外省服务企业，到本省从事服务企业应当到贵州省住房和城乡建设厅办理资质备案手续，但被答辩人未进行办理，不符合规定；6、被答辩人在2013年4月1日起至起诉日管理该小区期间，收取了共同面积广告费4000多万（包括户内广告费和户外广告）、人防层停车位300多万，公共建筑收益系5000多万，按照物业管理条例第85条的规定，该费用扣除被答辩人20%的管理费用后，属于被答辩人应得的10余万元款项应当抵扣被答辩人所欠的物业费费用，剩余费用依法支付给已成立的业主委员胡进行管理和支配；7、答辩人的X楼和X楼是X级写字楼，但是我们连普通写字楼的服务都没有享受到，这个写字楼变成传销楼、小旅馆，大堂也变成酒店的前厅，物业管理公司应当承担物业不作为，给我们业主造成了损失。因为物业的服务不到位，造成我们的房子房租下降。我的XXX房，原房开帮我做了一个下水管道，因为物业房开协调楼下业主不到位，造成我的下水道不能正常使用，我的卫生间、淋浴房、茶水间不能正常使用。房开公司、物业公司、我本人及楼下业主协商多次，未达成赔偿结果。因楼下业主要求补偿金额较高不能协调一致。中央空调不能达到使用要求，收房时就已经提出，截止今日尚未解决。交房的时候根本没有达到交房条件就交房。我们之前约定的物业管理公司并不是原告公司，中间交管的时候存在问题，电梯等问题都没有弄好就交房了。物业管理费我们算下来之后，如果确实需要交的时候我们会交，但是对交给这样一个物业公司不放心，如果一定要缴纳物业管理费，希望缴纳给业主委员会，再由业主委员会缴纳给应当缴纳的物业公司。原、被告围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院依法组织了庭审举证、质证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月19日，绿地集团（贵阳）置业有限公司（委托方/甲方）与原告深圳物业公司（受委托方/乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对绿地联盛国际提供前期物业管理服务事宜。在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、使用；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。物业服务收费选择包干制方式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：办公楼4.9元/月·平方米（不含能耗）、公寓式办公楼1.98元/月·平方米、商业4.9元/月·平方米（不含能耗）、公寓式办公楼裙房商铺3.9元/月·平方米（不含能耗）。业主应于接到开发商正式书面通知之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方交纳；……物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在每季的首月10日之前履行交纳义务。同时约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条（交费标准和期限）的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按欠费金额每日0.3%的标准向乙方支付违约金；甲方违反本合同第十七条（甲方的物业保修责任）的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担；本合同期限自2013年4月1日起，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。被告杨小国为联盛国际X#楼X层X室、X室房的买受人，于2013年4月29日签署业户资料表。因杨小国未缴纳2013年5月1日至2018年10月31日的物业费，原告深圳物业公司遂就杨小国欠缴X#楼X层X室的物业费起诉来院要求判令如前诉请。在与本案同日开庭的原告深圳物业公司与被告余新一案中，本院查明，绿地·联盛国际小区，在原告提供物业服务期间，存在车库门外墙柱破损失修、走廊吊顶破损失修、绿化带积水未清理且部分面积无绿植、路面积水等情况。还查明，从2016年12月底开始，案外人（2017黔01**刑初517号、2018黔01刑终423号刑事案件被告人）王文、熊峰经预谋后至贵阳市观山湖区绿地联盛连续、多次实施盗窃、抢劫犯罪，直至2017年2月22日王文、熊峰被公安机关抓捕归案。对此本院认定深圳物业公司虽然采取了基本必要的安保措施，但其机械履行安保责任，加大了案涉小区短时间内多次、重复发生被盗损害的盖然性，深圳物业公司履行的安保义务并不全面的情况。以上事实有原告营业执照、被告身份证、《前期物业服务合同》、业户资料表、照片、（2018）黔01刑终423号刑事裁定书、到案经过、讯问笔录及当事人陈述等在卷佐证，并经庭审举证，予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1、原告深圳物业公司的是否有权请求被告支付物业费；2、原告起诉的是否超过诉讼时效；3、杨小国是否应当支付物业费及违约金；4、深圳物业公司有无基于共有部分的收益，是否应抵扣杨小国的物业费。对于深圳物业公司的主体资格问题，首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”，以及《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定，在业主委员会重新选聘物业服务企业前，建设单位与所选聘企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。选聘物业服务企业的目的，是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理以及维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等。对前述设施、场地等共有部分的维护、养护是全体业主的权利，亦是享有共有部分权益的业主的义务。在业主可以自行行使或履行相关权利义务前，建设单位为保证房屋交付，并保证房屋的共有部分和设备得到必要的物业服务管理，可以按照法律、法规的规定选聘物业服务企业、签订前期物业服务合同。其次，根据深圳物业公司的说明，案涉小区更换物业企业系因为原服务企业上海科瑞物业管理发展有限公司因其发展战略调整而退出物业市场，即原物业服务合同已不能履行。小区的建设单位签订物业服务合同，根本目的是通过委托物业服务企业对小区共有部分的设施、设备、场地等进行有效的管理、养护和维护。值得强调的是，案涉小区在建设单位绿地集团（贵阳）置业有限公司于2013年3月19日与深圳物业公司签订《前期物业服务合同》时，并未成立业主委员会，不具备由业主自行选聘物业服务企业的条件。被告主张此时签订前期物业服务合同需经过业主的过半数同意，不符合法律规定，亦明显不符合绿地·联盛国际小区的实际情况。因此，在2013年3月19日，原前期物业服务合同不能履行，业主也不具备重新选聘物业服务企业条件的情况下，建设单位与深圳物业公司签订物业服务合同并无不当。同时,根据法律规定，前期物业服务合同具有临时性的特点，在业主委员会重新选聘物业服务单位后即可终止。鉴于从2013年至2018年超过五年的时间内，绿地·联盛国际小区均未成立业主委员会，也未重新与其他物业服务单位签订物业服务合同，应视为该小区业主在这期间接受了深圳物业公司提供的物业服务。再次，被告主张原告深圳物业公司系外省物业服务企业，应当到贵州省住房和城乡建设厅办理资质备案手续。根据《贵州省物业管理条例》第六十一条第四款“省外物业服务企业进入本省从事物业服务活动，应当到省人民政府住房和城乡建设行政主管部门办理资质核验备案手续。省人民政府住房和城乡建设行政主管部门应当自受理之日起3日内完成核验备案手续。”规定，原告深圳物业公司应当遵守行政地方管理条例的规定，在行政部门履行核验备案手续。在本案中原告虽未举证证明其履行了检验备案手续，但该规定仅系行政管理性的规定，深圳物业公司遵守与否并非民事案件审理的范围，被告如认为深圳物业公司存在违反行政管理规定的情况，可于案外要求原告改正或向有权机关反映。同时经查，深圳物业公司工商登记的经营范围中包含物业服务，具备从事物业服务业务的资质。综上，深圳物业公司依据合法签订的物业服务合同在绿地·联盛国际小区提供了物业管理服务，有权请求业主缴纳相应的物业管理费。原告深圳物业公司请求判令被告支付2013年5月1日至2018年10月31日的物业费，被告杨小国提出时效抗辩。原告深圳物业公司于2018年11月27日向本院递交起诉状，其认为缴纳物业费的义务属于同一合同下、同一性质的定期给付之债，具有整体性和关联性，诉讼时效应从最后一期履行届满起算。本院认为，首先原告深圳物业公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》中明确约定了物业费按季缴纳，并约定了履行期限为每季的首月10日之前。因合同已明确约定了物业费的支付期间和期限，各个阶段物业费均系为原告在期间提供的物业服务而分别缴纳和计算，不能认为系连续性的同一债务，被告负有按照各个期间给付费用的义务，如被告怠于履行，原告深圳物业应当及时主张自己的权利。如原告怠于行使权利致超过诉讼时效期间的，被告提出时效抗辩将使原告丧失相应的胜诉权。其次，原告深圳物业主张己方曾向被告发送催收短信，应产生时效中断的效果。但被告杨小国否认曾收到相关短信，原告亦未能举证证明杨小国收悉其催收的信息，原告深圳物业公司应承担举证不利的责任，本院对原告主张诉讼时效中断不予采信。对于具体诉讼时效的计算，根据物业服务合同的约定，杨小国物业费缴纳的方式为2013年4月10日前缴纳2013年第二季度（4月至6月）的物业费、2013年7月10日前缴纳第三季度（7月至9月）的物业费，以此类推至2018年7月10日前缴纳第三季度物业费后，2018年10月10日前应缴纳原告主张的至2018年10月31日的物业费。其中，2013年5月1日至2015年9月31日物业费的诉讼时效从应缴费之日起算，至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日已超过两年的时效期间。2015年第四季度的物业费应于2015年10月10日前缴纳，至2017年10月1日虽未超过两年时效，计算至原告起诉之日已超过三年的诉讼时效期间，综上，深圳物业公司主张由被告支付的物业费中，未超过诉讼时效的为2016年1月1日至2018年10月31日部分。对于被告杨小国是否应当支付欠缴的物业费并支付违约金。根据原告深圳物业与建设单位绿地集团·贵阳（置业）有限公司签订的物业服务合同约定了物业费的缴纳期限和计费方式，杨小国应当按照约定缴纳费用。杨小国认为原告没有提供相应标准和质量的服务，也未尽到管理职责。对此杨小国未提供任何证据予以证明，但在与深圳物业公司与杨小国一案同日开庭的同小区其他物业服务合同纠纷案中，本院查明深圳物业在案涉小区提供服务有至多属于一般瑕疵的情形，深圳物业公司仍然就物业服务管理合同履行了大部分合同义务，物业管理服务基本正常运转，杨小国应按照约定支付物业费用。深圳物业公司主张双方实际按照4.5元每月每平方米计算物业费，低于《前期物业服务合同》的约定，本院予以支持。杨小国不认可原告诉请的房屋面积，但在本院指定的期间内未能说明房屋的实际面积，也未提供任何证据，相应的不利责任由其自行承担，本院对原告诉称的房屋面积予以采信。因此，被告杨小国应向原告缴纳的物业费为4.5元/平米/月×255.44m2×34月=39,082.3元。对于深圳物业公司主张由杨小国支付违约金，深圳物业公司未提供任何证据证明其向杨小国履行了催收的义务，故本院对原告主张的违约金不予支持。被告杨小国主张原告深圳物业公司在管理该小区期间，基于共用面积等获取了收益，相关收益应抵扣杨小国的物业管理费。但并未提供任何证据予以证明，本院不予采信。且即使被告所述属实，根据《物业管理条例》第五十四条“利用业主共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”规定，相关收益的应用也应当由绿地·联盛国际的业主召开业主大会商定。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条第二款、第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”、第二十六条、第五十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二十一条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”、第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、被告杨小国于本判决生效之日起十五日内支付原告深圳市住宅物业管理有限公司物业费39,082.3元；二、驳回原告深圳市住宅物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费848元，由被告杨小国负担437元、深圳市住宅物业管理有限公司负担411元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请强制执行。审判员  舒瑛二〇二〇年十一月十三日法官助理刘忱书记员邵曦霖