宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0106民初3581号 原告（反诉被告）：宁夏峰度贸易有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市。 法定代表人：王耀武，系公司总经理。 委托诉讼代理人：董怀章，宁夏宁人律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宁夏中和天下餐饮管理有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市。 法定代表人：黄蓉，系公司总经理。 委托诉讼代理人：李瀚翔，上海中夏（银川）律师事务所律师。 原告宁夏峰度贸易有限公司（以下简称“峰度贸易公司”）与被告宁夏中和天下餐饮管理有限公司（以下简称“中和餐饮管理公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告中和餐饮管理公司提起反诉，本院于2019年11月15日作出（2019）宁0106民初3996号民事判决书，原告峰度贸易公司不服该判决，向宁夏回族自治区银川市中级人民法院提起上诉，宁夏回族自治区银川市中级人民法院于2020年4月14日作出（2019）宁01民终4668号民事裁定，撤销本院（2019）宁0106民初3996号民事判决，发回重审。本院于2020年5月12日立案后，依法另行组成合议庭，于2020年8月20日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）峰度贸易公司的委托诉讼代理人董怀章、被告（反诉原告）中和餐饮管理公司的委托诉讼代理人李翰翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告峰度贸易公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋及场地租金400000元及迟延付款违约金13850元[200000×(4.75%×1年+4.35%×0.5年)，暂计算至2019年3月15日，以上述标准主张至实际付清之日]，共计413850元；2.判令被告支付应分担的采暖费131869.74元[(152486.39-7574.58)×91%]，迟延付款违约金2769.56元[(46442.27元÷365天×186天×4.35%)+(22000元÷365天×126天×4.35%)+(30298.32元÷365天×427天×4.75%)]×91%，共计134639.30元；3.判令被告返还价值14760元的桌椅板凳等物品；上述共计：563249.30元；4.判令本案诉讼费由被告承担。庭审中原告放弃第三项诉讼请求。 事实与理由：2016年8月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》，双方约定，原告将位于银川市XXX所属部分房屋及场地出租给被告作为商业经营使用，租期三年，从2016年3月15日至2019年3月15日，其中第四条约定，第三年(2018年3月15日起至2019年3月15日止)租金第一次支付时间为2018年3月15日，支付金额为20万元，第二次支付时间为2018年9月15日，支付金额为20万元。第五条第二款约定，乙方(承租人)在租赁期间实际使用的水、电、暖等由乙方承担，并按单如期交纳，逾期不付的违约责任由乙方自行承担。合同签订后，原告依约将房屋、场地及附属物品交付被告使用，期间被告不仅丢失原告的部分物品，未经原告同意擅自更改房屋结构、改变房屋用途，还对租赁房屋中属于原告的物品不按期维修、保养，擅自使用原告自有部分房屋。合同到期后，被告对部分房屋没有恢复原状，对部分丢失的物品没有归还，明确表示拒绝支付第三年的租赁费用，还对原告垫付的，应由被告承担的部分及被告增加的部分采暖费殆于偿付。综上，被告拒不支付租金及采暖费的行为已经严重违约，为维护自身合法权益，诉至贵院，望判如所请。 被告中和餐饮管理公司辩称，一、原告要求被告支付租金及迟延付款违约金无事实和法律依据。2016年8月24日被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于银川市XXX所属部分房屋及场地出租给被告，租赁期为三年，自2016年3月15日至2019年3月15日。合同另对租金及支付方式、保证金及其他费用等内容进行了约定。合同签订后，答辩人按照合同约定按时付清了5万元保证金及2016年3月15日至2018年3月15日期间的租金。然而在合同履行过程中，原告为达到提前解除合同自行经营涉案房屋的目的，编造各种理由通过非法手段干扰被告的正常经营。2017年11月7日原告指派其工作人员将出租给被告的洗车行设备强行拆除、搬走，导致洗车行员工大量辞职、洗车行停业3个月，被告将原告诉至金凤区人民法院要求原告赔偿损失，原告提起反诉要求解除合同。金凤区法院（2017）宁0106民初7867号民事判决书判决驳回原告关于解除合同的诉讼请求并支持了答辩人关于赔偿损失的部分诉讼请求。原告提出上诉，在二审期间，原告法定代表人多次到被告经营场所辱骂、威胁被告法定代表人及员工，殴打被告公司员工，在答辩人经营场所到处张贴关于解除合同限期搬离的告示，多次在经营高峰期封锁大门将答辩人客人拒之门外，原告甚至举报自己搭建的临时建筑物违法从而要求城管部门向答辩人多次下发整改通知书…，原告的上述种种违约行为导致答辩人根本无法正常营业。2018年11月20日，被告不堪其扰，最终无奈搬离了涉案房屋。被告承租涉案房屋及场地后投入200余万元进行了装修，在租期尚未届满时原告便迫使被告搬离涉案房屋，并且立即利用被告的装饰、装修和利用“六号小院”品牌开展经营活动。此外，原告租赁给被告的房屋中包括场地东侧的彩钢房，由于原告举报上述建筑物属违章建筑被执法部门多次下发整改通知书而无法使用，原告应当退还基于租赁此部分建筑物而取得的租赁费。综上，原告违约在先，自2017年11月至2018年11月期间被告始终无法正常经营，合同目的无法实现，原告尚未对被告的装修残值损失予以补偿，原告要求被告支付租金及迟延付款违约金没有依据。二、原告要求被告支付采暖费没有依据。被告与原告签订《房屋租赁合同》时，双方对各自租赁场地范围进行了划分，而水暖公司下发的采暖费缴纳通知书是针对包括原告占有、使用房屋范围内的所有采暖费用的总和。在合同履行期间，被告代原告缴纳了2016年期间的采暖费，后被告要求原告返还垫付部分的采暖费时原告却拒绝返还。2017年缴纳采暖费时，被告要求原告共同到供热公司缴纳各自的采暖费，而原告却要求被告承担包括原告自用房屋在内的所有采暖费，双方协商未果，且由于原告无故骚扰被告经营，实际上2017年冬季大部分时间处于停业状态，故2017年双方均未缴纳采暖费。2018年11月被告便已搬离涉案房屋，并未使用涉案房屋，并且原告派人将被告承租房屋的暖气安装锁闭阀停止供暖，故被告不应承担2018年度采暖费。三、原告应当赔偿被告损失。金凤区法院（2017）宁0106民初7867号民事判决书判令原告支付29333元并承担诉讼费1678元，二审判决予以维持，而原告至今未履行生效判决确定的给付义务。被告承租涉案房屋后投入200余万元进行装修，而由于原告的违约行为导致被告在租期未满前便被迫搬离，原告应当赔偿剩余租期内的装修残值。综上所述，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告中和餐饮管理公司提出反诉请求：1.请求判令被反诉人向反诉人返还50000元保证金及逾期返还违约金10800元(以50000元为基数，按照每日1‰自2018年12月1日暂计算至2019年7月4日)，并按照未付款金额的每日1‰自2019年7月5日计算至实际付清之日；2.请求判令被反诉人向反诉人返还由反诉人垫付的2016年度采暖费36260.5元；以上两项合计97060.5元；3.本案诉讼费由被反诉人承担。 事实与理由：2016年8月24日反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，约定被反诉人将位于银川市XXX所属部分房屋及场地出租给反诉人，租赁期为三年，自2016年3月15日至2019年3月15日。合同另对租金及支付方式、保证金及其他费用等内容进行了约定。合同签订后，反诉人按照合同约定按时付清了5万元保证金及2016年3月15日至2018年3月15日期间的租金。然而在合同履行过程中，被反诉人为达到提前解除合同的目的，编造各种理由通过非法手段干扰反诉人的正常经营。被反诉人不堪其扰，被迫于2018年11月便提前搬离了涉案房屋。根据合同第五条第1项约定：反诉人向被反诉人一次性支付5万元保证金，当反诉人不再承租该房屋及区域并与被反诉人交接之时在确实合同中所属物品安全并都能正常使用的同时被反诉人应退还反诉人所交全部保证金，不得以其他形式抵扣：该保证金被反诉人应在本合同终止或解除之日起10天内全额返还反诉人，每逾期一天被反诉人按保证金的1‰支付给反诉人违约金。反诉人还为被反诉人垫付了2016年度采暖费，被反诉人应当返还。综上所述，被反诉人违反合同约定，无正当理由提前解除合同，给反诉人造成了重大财产损失，其拒不返还保证金及采暖费的行为严重侵害了反诉人的财产权。为维护反诉人合法权益，特诉至贵院，请求人民法院判如所请。 反诉被告峰度贸易公司辩称，一、反诉原告主张返还50000元保证金及10800元逾期违约金没有事实和法律依据。双方签订的租赁合同第五条第一款明确约定，保证金的作用是为确保房屋及所属设施的安全与完好及租赁期内相关费用的结算，由于反诉原告欠付2018年3月16日之后的租金，反诉被告具有合同上的抗辩权，该费用应当冲抵租金，反诉原告经反诉被告多次催收租金仍拒不支付，其无权主张保证金返还，利息主张也不成立。反诉被告愿意放弃该五万元2019年3月16日之后的利息。二、反诉原告实际占有租赁物至合同期满，应当支付合同履行期的全部租金。反诉原告因自身原因提前搬离，与反诉被告无关，反诉被告从未使用非法手段干扰反诉原告的正常经营，催要欠付租金属于出租人的正当权利。事实上，直至租赁期满后，反诉原告也没有正式将租赁物返还给反诉被告，经反诉被告催促，反诉原告明确告知其不会配合移交租赁物，无奈反诉被告只好自己清点租赁物，导致花费大量人力物力才将洗车行之外的部分清点完毕，洗车行一直由反诉原告出租给案外人王超使用至合同期满，现王超已与产权人银利电气股份有限公司签订房屋租赁合同，反诉被告已从原合同关系退出，现使用的部分房屋也是与银利电气股份有限公司签订的。三、反诉原告主张2016年的采暖费36260.5元没有事实依据。整个采暖区域的费用是76740.59元每年，根据双方在原一审中的和解意见，反诉原告认可其占用的面积为约80％，反诉被告同意以此为标准计算，2017年-2018年产生的采暖费总费用为152486.39元，扣除合同期满至采暖期满15天的费用7574.58元，减去2016年反诉原告垫付反诉被告支付的14347.46元，反诉原告尚欠付租金101581.98元，因反诉原告之后一直没有支付采暖费，其无权主张返还相关费用及利息。反诉原告的反诉没有任何法律及事实依据，不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。原告峰度贸易公司提交的1.《房屋租赁合同》（峰度贸易公司与中和餐饮管理公司）及附件《设施设备及物料清单》，真实、合法，对其证明效力予以确认；2.宁夏电投热力有限公司缴费通知单、宁夏增值税普通发票、宁夏增值税电子普通发票，真实、合法，对其证明效力予以确认；3.房屋及场地租赁合同（峰度贸易公司与王超），真实、合法，本院予以确认；4.合作协议（中和餐饮管理公司与王超）、收据，真实、合法，对其证明效力本院予以确认。被告中和餐饮管理公司提交的1.房权证，真实、合法，对其证明效力本院予以确认，宁夏回族自治区房屋租赁合同书，与本案无关，对其证明效力本院不予确认；2.房屋租赁合同（峰度贸易公司与中和餐饮管理公司），真实、合法，可以证明原被告之间签订房屋租赁合同的事实；3.被告出资聘请专业人员设计的“六号小院”餐厅LOGO、餐具包装、餐厅艺术字等设计图、被告经营“六号小院”餐厅时拍摄的实景照片及微信截图，与本案无关，对其证明效力本院不予确认；4.抖音视频截图、大众点评截图，与本案无关，对其证明效力本院不予确认；5.（2017）宁0106民初7867号民事判决书、（2018）宁01民终1561号民事判决书，真实、合法，对其证明效力本院予以确认；6.接处警登记表、（2018）宁0106民初4128号民事裁定书、关于解除租赁合同并清欠房屋占用费的通知、对《关于解除租赁合同并清欠房屋占用费的通知》的回函，真实、合法，可以证明截止2018年6月，双方租赁合同尚未解除的事实；7.银川市金凤区综合执法局责令改正通知书、限期拆除告知书，真实、合法，但与本案无关，对其证明效力本院不予确认；8.书面证言，无其他证据予以佐证，对其证明效力本院不予确认；9.辞职信，真实性无法核实，本院不予采信；10.证明、微信转账凭证，结合原告陈述，本院对其真实性予以确认，对其证明效力予以确认；11.采暖费缴费发票，真实、合法，对其证明目的本院予以确认；12.关于暖气费缴纳的回函、快递单回单、物流信息查询单，真实、合法，对其证明目的本院予以确认；微信截图，真实性无法核实，对其证明效力本院不予确认。 根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月24日，峰度贸易公司（出租方、甲方）与中和餐饮管理公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，约定，甲方将坐落于银川市XXX宁夏峰度贸易有限公司部分房屋及场地出租给乙方，乙方将在合同期内享有对该房屋及区域的合法使用权；在合同租赁期间内甲方应保证所出租的房屋及相关区域产权属性清楚明确。房屋用途为开设餐饮服务类、汽车美容类及办公使用。合同约定，乙方在租赁期内，不可改变现汽车美容车间使用用途及设施设备；如经营需要，须征得甲方同意，并将该汽车美容车间内的装修设备给予甲方赔付后方可改变。租赁期限为三年，自2016年3月15日至2016年6月15日止为甲方赠与乙方的三个月装修期，自2016年3月15日起至2019年3月15日止为有效租赁期，正式收费从2016年6月15日起。房屋租金为每年40万元，三年租金共计120万元。其中第一年租金2016年3月15日至2017年3月15日租金共30万元。第二年租金2017年3月15日至2018年3月15日租金40万元，于2017年3月15日支付20万元，2017年9月15日支付20万元。第三年租金2018年3月15日至2019年3月15日租金40万元，于2018年3月15日支付20万元，2018年9月15日支付20万元。乙方向甲方缴纳保证金5万元。乙方逾期不支付租金累计超过30天的，甲方有权单方解除合同。合同签订后双方就设施设备及物料清单进行了确认，总计价格为21578.4元，中和餐饮管理公司向峰度贸易公司支付保证金5万元，乙方在租赁期内实际使用水、电、暖、煤气、有限电视、通讯、物业管理费等相关费用应由乙方自行承担，并按单如期缴纳，逾期不付的违约责任由乙方自行负担。中和餐饮管理公司缴纳2016-2017年度暖气费及滞纳金71737.3元，峰度贸易公司缴纳2017-2018年度暖气费及滞纳金76740.59元、缴纳2018-2019年度暖气费及滞纳金75987.66元。 2017年11月，中和餐饮管理公司以峰度贸易公司为被告向本院提起诉讼，要求峰度贸易公司返还洗车间设备继续履行合同义务，赔偿经济损失、停业损失。峰度贸易公司提起反诉，要求解除双方签订的房屋租赁合同，本院于2018年2月9日作出（2017）宁0106民初7867号民事判决书，判决涉案合同继续履行，由峰度贸易公司返还中和餐饮管理公司车间设备并向中和餐饮管理公司支付损失33333元，中和餐饮管理公司支付峰度贸易公司冰箱款4000元。该案上诉后二审法院于2018年12月30日作出（2018）宁01民终1561号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2018年5月11日，峰度贸易公司再次向本院提起诉讼，要求解除双方签订的租赁合同，恢复承租房屋及设施设备原状并支付房屋占有使用费。本院经审理后以“一事不再理”原则驳回峰度贸易公司的起诉。 2018年2月5日，被告中和餐饮管理公司（甲方）与案外人王超（乙方）签订《合作协议》一份，约定：双方就共同经营甲方承租的汽车美容养护车间事宜达成合作协议，汽车美容养护车间位于餐厅西面，甲方因租赁取得经营权、使用权；甲方与峰度贸易公司约定的租赁期限自2016年3月15日至2019年3月15日，租期三年，甲方已向峰度贸易公司付清截止2018年3月15日期间的租金；甲方以其承租的汽车美容养护车间厂房及设备作为出资，交付乙方使用，乙方在合作经营期间按月向甲方支付经营收益，双方合作经营权期限计划为12个月，租金从2018年3月1日起算。王超分别于2018年4月、5月、6月、7月、9月、10月向被告中和餐饮管理公司支付洗车行分红共计6万元。 2019年3月18日，峰度贸易公司与案外人王超签订《房屋及场地租赁合同》，约定：租赁场地位于银川市金凤区宁安大街富安西巷，租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日止，2019年3月16日至2019年4月30日为装修期，合同附件平面图显示王超承租面积为2277平方米。 庭审中，双方均认可2018年3月15日前的房屋租金已支付完毕，中和餐饮管理公司于2018年11月20日搬离了除洗车行的其他涉案房屋；双方在庭审中也确认，对于暖气面积及费用双方按照峰度贸易公司承担20%，中和餐饮管理公司承担80%的比例分担。双方就房屋租金、暖气费及保证金的支付等各项事宜无法达成一致意见，故形成本诉及反诉。 本院认为，一、关于承租房屋及洗车行的面积。根据峰度贸易公司与中和餐饮管理公司签订的《房屋租赁合同》附件平面图及峰度贸易公司与王超签订的《房屋及场地租赁合同》附件平面图，两份平面图显示承租的房屋方位、格局一致，且根据中和餐饮管理公司在原审中提交的情况说明，能够认定中和餐饮管理公司承租面积为2277平方米、洗车行面积为893㎡。 二、关于房屋租金的计算。在中和餐饮管理公司作为原告与峰度贸易公司房屋租赁合同纠纷一案中，峰度贸易公司提起反诉，要求解除与中和餐饮管理公司签订的《房屋租赁合同》，本院判决后，峰度贸易公司提起上诉，在二审法院审理过程中，中和餐饮管理公司于2018年11月20日搬离了除洗车行之外的其他涉案房屋，以其行为表示同意解除除洗车行之外的其他涉案房屋的租赁合同关系，且峰度贸易公司也认可中和餐饮管理公司于2018年11月20日搬离了除洗车行之外的其他涉案房屋，双方均认可2018年3月15日前的房屋租金已支付完毕，故中和餐饮管理公司应向峰度贸易公司支付2018年3月15日至2018年11月20日期间的房租及2018年11月21日至2019年3月15日期间洗车行的租金，根据合同约定年租金为400000元，故2018年3月15日至2018年11月20日期间的租金为273973元（400000元/年÷365天×250天），2018年11月21日至2019年3月15日期间洗车行的租金为49425元（400000元/年÷2277平方米×893平方米÷365天×115天），共计323398元。关于峰度贸易公司主张的迟延付款违约金，因双方并未约定违约金，故原告的该项诉请，本院不予支持。中和餐饮管理公司辩称峰度贸易公司各种行为导致其无法正常营业，不应承担租赁费，其提交的证据能够证实与峰度公司因房屋租赁事宜发生纠纷，但不足以证实峰度贸易公司的行为导致其无法正常营业，故对该项抗辩主张本院不予采纳。 三、关于取暖费及取暖费的分担。双方出示的证据显示中和餐饮管理公司缴纳2016-2017年度采暖费71737.3元、峰度贸易公司共缴纳2017-2018年采暖费及滞纳金共计76740.59元、2018-2019年采暖费及滞纳金共计75987.66元，但由于中和餐饮管理公司于2018年11月20日已搬离除洗车行之外的其他涉案房屋，故2018-2019年度的采暖费中，2018年11月1日至11月20日（20天）的费用应由双方分担，计算为10132元（75987.66÷150×20），洗车行的暖气费应由中和餐饮管理公司承担至2019年3月15日，计算为20539元（893㎡×6元/㎡·月÷30天×115天），中和餐饮管理公司搬离除洗车行之外的其他涉案房屋后，除洗车行之外的其他涉案房屋暖气费应由峰度贸易公司自行承担，中和餐饮管理公司承租涉案房屋至2018年11月20日期间共产生的暖气费及滞纳金为158609.89元（71737.3+76740.59+10132），双方确认承担暖气费的比例为中和餐饮管理公司80%、峰度贸易公司20%，故该部分费用中应由中和餐饮管理公司承担126887.9元，峰度贸易公司承担31721.98，中和餐饮管理公司还应承担洗车行自2018年11月21日至2019年3月15日的暖气费20539元，共计承担147426.9元，由于中和餐饮管理公司实际支付了71737.3元，故其尚应向峰度贸易有限公司支付采暖费75689.61元。 四、对于中和餐饮管理公司主张的保证金50000元，因双方均存在对对方的债权，峰度贸易公司同意抵顶租金，本院予以准许，将该50000元保证金抵顶中和餐饮管理公司欠付峰度贸易公司的租金。欠付租金数额为273398元（323398-50000）。合同虽约定保证金的返还条件及不及时返还的违约金，但中和天下餐饮公司对峰度贸易公司存在债务，峰度贸易公司有权主张抵消，故对中和餐饮管理公司主张的违约金本院不予支持。 五、宁夏峰度贸易有限公司在诉讼中放弃返还价值14760元的桌椅板凳等物品，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）宁夏中和天下餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）宁夏峰度贸易有限公司支付租金273398元； 二、被告（反诉原告）宁夏中和天下餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）宁夏峰度贸易有限公司支付采暖费75689.61元； 三、驳回原告（反诉被告）宁夏峰度贸易有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告（被告）宁夏中和天下餐饮管理有限公司的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。 本诉案件受理费9432元，由原告（反诉被告）宁夏峰度贸易有限公司负担3396元，被告（反诉原告）宁夏中和天下餐饮管理有限公司负担6036元；反诉案件受理费1113元，由反诉原告（被告）宁夏中和天下餐饮管理有限公司负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长 马 花 人民陪审员 杨 阳 人民陪审员 韩丽娟 二〇二〇年十一月九日 书 记 员 吴 铮 附：本案适用的相关法律、司法解释条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼活动实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。