安徽省池州市贵池区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1702民初1288号 原告：浙江绿升物业服务有限公司池州分公司，住所地安徽省池州市站前区绿洲桂花城5幢101-102室。统一社会信用代码91341700578517217T 负责人：丁文朋，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：韩志有，该分公司员工。 委托诉讼代理人：檀友帅，安徽安池律师事务所律师。 被告：洪蕊，女，1980年4月8日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 委托诉讼代理人：洪高峰,系被告哥哥。 原告浙江绿升物业服务有限公司池州分公司与被告洪蕊物业服务合同纠纷一案，本院2020年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浙江绿升物业服务有限公司池州分公司的委托诉讼代理人韩志有、檀友帅、被告洪蕊及其委托诉讼代理人洪高峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 浙江绿升物业服务有限公司池州分公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付原告物业管理服务费人民币16618元，能耗费1162元；2、要求被告支付违约金21940元；3、要求被告承担本案诉讼费用（如需公告，含公告费）。事实与理由：原告与案外人池州大佳置业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同期限虽已到期，但本小区尚未成立业委会且未选聘新的物业服务企业，仍由原告提供前期物业服务。被告分别于2016年3月18日、2016年4月6日与原告签订了所购2套房屋的《前期物业服务协议》，根据合同和协议规定高层住宅物业费按照1.6元/月/平方米，能耗费0.2元/月/平方米，物业费及能耗费每6个月预缴一次，缴费时间为每6个月的第一个月上旬，逾期交纳物业服务费及能耗费，每逾期一日，滞纳金为千分之二。被告从2017年4月1日至今，一直拒绝支付物业服务费，经原告多次催告，仍拖欠至今。原告认为，原告依合同为本小区业主提供物业管理服务，作为本小区业主的被告应按期交纳物业服务费，被告拖欠物业服务费的行为侵害了原告的合法权益以及绿洲桂花城其他全体业主的权益。故诉请法院，请求维护原告的合法权利。 洪蕊辩称：原告要求我们支付物业费没有任何依据，请求法院不予支持，驳回原告诉请。按照开发商买卖合同，服务主体是浙江绿升，但实际履行合同是分公司，其无独立的法人资格；在缔结合同前，原告主观上有欺骗业主的故意，降低服务标准，原告没有向市物价部门备案，其收费标准没有法律依据；合同约定的违约金违反法律规定，其违约金已高于物业费；合同在2017年12月31日已终止，且小区有条件成立业主委员会，原告依据终止的合同没有依据；原告未按协议提供服务，原告有乱作为和不作为，公共部分原告有管理职责，被告房屋渗水多次要求修复，原告没有履行维修义务，天井、草地垃圾无人处理，建筑垃圾随处堆放，无人管理，门锁损坏至今未修复，被告孩子在小区内被流浪狗咬伤，物业不予重视和管理，原告不作为导致业主财物损失，消防通道被封闭，原告不闻不问，天井内砌墙物业不闻不问，垃圾未清理，墙体发霉等导致被告的房屋不能使用，给被告造成损失，原告在绿洲桂花城APP中对被告及家人恶意中伤，颠倒是非，损害了被告及家人的名誉。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系绿洲桂花城小区的前期物业服务企业，该小区尚未成立业主委员会，也未选聘新的物业服务企业。2016年3月18日和4月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了二份《绿洲桂花城前期物业服务协议》，二份协议均约定：前期物业服务是指在业主、业主大会、业主委员会选聘物业服务之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理；前期物业服务期限自2013年9月1日起至2017年12月31日止；但是，本合同期限未满、业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，本合同自然终止；本合同期限届满，本物业已具备成立业主大会条件的，原告应当促使本物业成立业主大会，产生业主委员会，自本合同期限届满之日起，被告有权终止本合同，并按有关规定办理移交，被告终止本合同的，应提前三个月通知原告；合同期限届满，但本物业尚不具备成立业主大会条件的，本合同自动延续至本物业具备成立业主大会条件之日，此后，被告有权终止本合同，被告终止本合同的，应提前三个月通知原告；本合同期限届满，本物业尚未成立业主大会，产生业主委员会，但被告书面通知原告，同意继续履行本合同的，本合同继续履行至业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止；前期物业服务费高层住宅按1.6元/月/平方米计收，储藏室按0.7元/月/平方米计收；物业服务费中未计入高能耗公共设施设备运行所需的能耗费用，能耗费预收按照地方政府最新指导文件执行；物业服务费每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每6个月的第1个月上旬，乙方应在约定交费的时间按时缴纳；乙方违反本协议的，逾期支付前期物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金；协议还对其他事项进行了约定并附相关服务标准。被告系绿洲桂花城F组团5幢104室（建筑面积97.44平方米）、D组团2幢801室（建筑面积141.09平方米）、D2-109储藏室（面积20.25平方米）的业主。被告入住后，其绿洲桂花城F组团5幢104室的物业费自2017年5月1日至2020年10月31日共计6545元（97.44平方米×1.6元/月/平方米×42月）及D组团2幢801室、D2-109储藏室的物业费自2017年4月1日至2020年9月30日共计10073元（141.09元×1.6元/月/平方米×42月+20.25元×0.7元/月/平方米×42月）和D组团2幢801室的能耗费自2017年4月1日至2020年9月30日共计1162元（141.09元×0.2元×42月×0.98分摊系数）未交，原告经催讨未果，向本院提起诉讼。 另查明，原告收取的物业服务费及能耗费的标准已经池州市贵池区物价部门备案登记。能耗费按照池价房（2013）56号文件的规定执行，即电梯运行电费平均值不得超过0.2元/平方米/月，分摊方法按楼层分摊系数计算。原告在为被告所在的小区提供物业服务过程中存在瑕疵。 本院认为，原告与被告签订的《绿洲桂花城前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，协议成立并生效，对原、被告均具有约束力，原告为被告所在的小区提供物业服务，被告应当按照合同约定及时交纳物业服务费及能耗费。原告系浙江绿升物业服务有限公司的分公司，依法设立并领取了营业执照，具有物业服务的主体资格；协议已附服务标准，系合同的组成部分，故被告辩称原告有欺骗的故意，本院不予采信；协议虽约定了前期物业服务期限，但协议亦约定前期物业服务是指在业主、业主大会、业主委员会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施物业管理，因该小区现并未选聘新的物业服务企业，一直由原告提供前期物业服务，因此原告为该小区提供前期物业服务的期限应至在业主、业主大会、业主委员会选聘物业服务企业之前，被告辩称原告依据终止的合同没有依据，本院不予采纳；原告收取的物业费标准，双方合同已约定，且该标准已经物价部门备案登记，故被告应按该标准交纳物业服务费，被告辩称收费标准没有法律依据，本院不予采信。原告在履行协议中存在一定的瑕疵，故其要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。虽然原告在履行协议的过程中存在着一定的瑕疵，但被告不能因此拒付物业服务费，本着物业服务收费应当遵循合理以及质价相符的原则，适当酌减被告应交纳的物业服务费，对双方当事人方显公平，对被告应交的物业服务费，本院酌情予以减少至13500元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告洪蕊于本判决生效之日起十日内向原告浙江绿升物业服务有限公司池州分公司支付物业服务费13500元及能耗费1162元； 二、驳回原告浙江绿升物业服务有限公司池州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费793元，减半收取396.5元，浙江绿升物业服务有限公司池州分公司负担266.5元，洪蕊负担130元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。同时向该院预交上诉费793元（安徽省池州市中级人民法院开户行：农行池州秋江支行；户名：池州市非税收入管理局；帐号12×××66）。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判员 王 翔 二〇二〇年十一月十三日 书记员 吴姣姣