北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初24165号原告（反诉被告）：陆树锦，男，1976年7月31日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王鹏，男，1978年8月31日出生，系陆树锦所在单位推荐。被告（反诉原告）：张卫东，男，1972年3月8日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张文焱，北京市华伦律师事务所律师。原告（反诉被告）陆树锦（以下简称姓名）与被告（反诉原告）张卫东（以下简称姓名）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陆树锦及其委托诉讼代理人王鹏，张卫东委托诉讼代理人张文焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆树锦向本院提出诉讼请求：1.判令双方于2017年11月13日签订的《租赁合同》于2019年8月27日解除；2.判令张卫东退还陆树锦押金8万元、租金162276元；3.判令张卫东赔偿陆树锦装修损失50万元、经营损失10万元。事实和理由：陆树锦因经营沙县小吃快餐店及其他餐饮项目于2017年11月13日与张卫东签订《租赁合同》，租赁位于光熙门北里34号商铺（以下简称涉案房屋），面积约110平方米，年租金46万元，租金按半年支付，押金为8万元，租赁期限自2017年11月13日至2019年8月10日，合同期满后给予装修免租期20天。合同签订后，陆树锦依约履行，按时缴纳租金，对房屋进行了整体装修。2019年4月底，双方租赁合同即将到期，张卫东要求陆树锦提前缴纳房租，并承诺继续签订四年租赁合同。故陆树锦分几次向张卫东支付租金23万元，陆树锦因此对涉案房屋进行了二次装修。但2019年7月27日，陆树锦接到房屋产权人北京润泽利投资有限公司（以下简称润泽利公司）的通知，要求陆树锦停业搬离，并于2019年8月27日将《到期收房通知》张贴在大门处，之后贴封条，拒绝陆树锦进入。张卫东在明知其与产权人的租赁期限在2019年7月27日到期的情况下仍与陆树锦签订超过承租期限的《租赁合同》，之后又谎称继续履行合同，骗取陆树锦缴纳租金继续装修，张卫东的违约行为侵犯了陆树锦的合法权利，故陆树锦诉至法院。张卫东辩称：1.双方签订的《租赁合同》已履行完毕。合同截止日期为2019年8月30日，合同到期前双方没有协商或承诺陆树锦可以继续租赁涉案房屋；2.张卫东是承租人，陆树锦是次承租人，涉案房屋产权人为润泽利公司，张卫东与该公司的租赁合同截止到2019年7月27日，陆树锦与张卫东签订的《租赁合同》有超期签订的情况，但是张卫东保证了陆树锦的租赁期限，租赁期限到期后陆树锦未腾空涉案房屋，陆树锦直至2019年10月15日才停止营业，但涉案房屋内还有陆树锦的物品，2020年1月10日张卫东将陆树锦的物品搬出；3.不认可陆树锦有装修损失。张卫东提出反诉请求：判令陆树锦支付张卫东2019年9月1日至2020年1月10日期间的房屋占用费164831.9元、房屋搬迁费5800元、物品仓储费4500元。事实和理由：2017年11月13日陆树锦与张卫东签订《租赁合同》，约定张卫东将涉案房屋出租给陆树锦使用，租期自2017年11月13日至2019年8月10日，另自租期结束后顺延20天作为免租期。双方合同到期后未续租，但陆树锦在2019年8月30日后仍不腾退房屋，并继续经营一个月之久，直到2019年10月15日房屋产权单位强制停水停电才停止经营。后陆树锦虽不再经营，但仍将设备物品留存在房屋内拒绝腾退。直到2020年1月10日，张卫东会同产权单位将房屋内滞留物品全部搬运至张卫东使用的位于朝阳区柳芳北里11号楼的房屋内，涉案房屋才得以腾退并交付给产权单位。2020年1月18日，陆树锦才将存储在柳芳北里11号楼的物品拉走。因陆树锦在合同到期后长期占用房屋，造成房屋占用损失，且张卫东为腾退房屋自行垫付了物品的搬迁费和存储费用，为维护自身合法权益，向法院提起反诉。陆树锦对张卫东的反诉发表辩论意见，辩称：1.不同意支付房屋占有使用费，张卫东无权向我方主张该项费用，该期间的费用也不是因我方原因产生的；2.关于房屋搬迁费和物品仓储费，与我方无关，不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月3日，润泽利公司作为出租方（甲方）与北京醉三锅餐厅作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋，面积共计190平方米，租赁期间自2015年7月28日至2019年7月27日。合同第六条第13款约定：甲方禁止乙方对房屋转租、拆租。一经发现，属于乙方违约，甲方有权无条件收回房屋。若乙方擅自将承租房屋转租、转借、转包、转让给他人而引发的一切债权债务及各种纠纷均由乙方自行承担，与甲方无关……。张卫东在合同尾部乙方代表处签字。2017年11月13日，张卫东作为出租方（甲方）与陆树锦作为承租方（乙方）签订《租赁合同》（以下简称涉案合同），约定乙方承租涉案房屋，租赁期间自2017年11月13日至2019年8月10日，每年租金460000元，每个月租金38333元，付款方式押二付六，自签订合同之日，乙方向甲方每半年支付一次房租。甲方同意给予乙方装修期20天，合同期满后顺延20日为装修期，免租金。签订合同当日，陆树锦向张卫东支付8万元押金。就张卫东与北京醉三锅餐厅之间关系，张卫东称北京醉三锅餐厅系集体所有制企业，现更名为东煦炉端（北京）餐厅，该餐厅对于张卫东与陆树锦间签订的涉案合同系知晓且同意。为此，张卫东提交东煦炉端（北京）餐厅出具的《证明》。庭审中，双方均确认涉案房屋租金支付至2019年12月3日。就涉案合同到期后，张卫东仍收取陆树锦房租的原因，陆树锦称系张卫东承诺要与其续签合同，并要求陆树锦提前支付房租。为此，陆树锦提交其与张卫东的微信聊天记录，显示2019年5月16日下午14:56分，张卫东发送：“……等于咱摆的遗迹后半年的全交了完了，到后半年应该是十月份，咱们重新再续合同是这个意思，先把这个后先把这半年的先交了”。张卫东对此不予认可，称2019年后半年的租金系陆树锦主动支付的，不是张卫东主动要求的，当时因为不确定自己能否与产权方续签合同，既然陆树锦交过来，张卫东就收下了。就涉案房屋产权人情况，张卫东表示自己并非涉案房屋产权人，且主张产权人知晓并同意张卫东将涉案房屋超期转租至2019年9月1日，但对于该项主张，张卫东未举证。关于涉案房屋腾退时间，陆树锦称其于2019年8月27日被强制腾退，并据此主张《租赁合同》于该日解除。为此，陆树锦提交：1.润泽利公司于2019年8月27日出具的《到期收房通知》，要求张卫东自2019年8月27日起停止经营，并于8月29日前将房屋内全部物品搬离。2.照片，显示北京市朝阳区国有资产经营有限责任公司房管中心分别于2019年8月30日和2019年10月15日在涉案房屋大门处粘贴封条。3.大众点评截图若干张。庭审中，陆树锦表示因自己被强制腾退，从而造成了装修损失和经营损失。为证明装修损失，陆树锦提交案外人北京鑫宏业达建筑装饰工程有限公司（以下简称鑫宏业达公司）出具的《收据》《合同书》《店铺装修合同书》等。张卫东不认可上述证据的真实性，并提交微信聊天记录予以佐证。聊天记录显示，2020年6月22日下午14:16分，头像为动物的一方向头像为“鑫宏业达”的一方发送上述装修合同照片，对方回复：“这个我们应该是不知道的，因为这边我们也没有提供任何收据，再说这边款项也没有进我们公账”。6月23日下午14:51分，头像为“鑫宏业达”的一方发：“章是我们盖的空白合同，具体合作细节我们一概不知”。经询，张卫东称头像为动物的一方系其代理律师张文焱，头像为“鑫宏业达”的一方为鑫宏业达公司负责人韩某。在2020年7月9日庭审过程中，陆树锦对该证据质证称，不认可真实性，无法显示对话方身份，且韩某并非鑫宏业达公司负责人。随后陆树锦向本院提供鑫宏业达公司负责人电话，经本院当庭拨打询问，接听方表示自己系韩某本人，是鑫宏业达公司负责人，不清楚是否有陆树锦主张的装修行为，公司也没有收到装修款项，因陆树锦要求走个公对公的章，鑫宏业达公司就帮忙盖了公章，后续事情不清楚。本案审理过程中，陆树锦向本院申请对涉案商铺装修价值进行评估，后于2020年7月9日撤回评估申请。关于经营损失，陆树锦称系按照第三方平台记账，按每日7000元流水，自2019年8月27日计算至2019年12月3日。为此，陆树锦提交截图若干，证明2019年6月-8月期间其正常经营的收入情况。对于陆树锦主张的腾退时间及相应损失，张卫东均不认可，认为涉案合同已经履行完毕，合同到期后陆树锦实际于2019年10月15日停止经营、2020年1月10日腾退。为证明其主张，张卫东提交：1.《房屋交接清单》，显示2019年10月15日，张卫东办理涉案房屋交接事宜。2.微信聊天记录若干张，主要内容为张卫东在2019年10月31日至2020年1月17日期间与陆树锦及案外人张某沟通搬离涉案房屋内物品的过程。经询，陆树锦认可张某系其员工。3.收据，显示张卫东于2020年1月10日向搬家公司支付5800元。4.大众点评截图若干张。另，张卫东表示，因陆树锦迟迟不将物品搬离，其将物品存放至东煦炉端（北京）餐厅内，并因此产生2020年1月10日至1月19日期间的仓储费4500元。为证明其主张，张卫东提交收据、《房屋租赁合同》《变更协议书》《名称变更通知》等。陆树锦对此均不予认可。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案的争议焦点有二：一、涉案合同就超期转租的部分是否有效；二、陆树锦搬离涉案房屋的具体时间。就第一项争议焦点。北京醉三锅餐厅与润泽利公司签订的《房屋租赁合同》约定租赁期间截止到2019年7月27日，而张卫东与陆树锦间签订的涉案合同则将租赁期限延长至8月10日。张卫东虽主张超期转租系征得产权人同意，但对此未举证，本院不予采信，认定涉案合同中就超期转租的部分规定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现陆树锦与张卫东均确认涉案商铺房租支付至2019年12月3日，故张卫东应返还陆树锦2019年7月28日至2019年12月3日的租金，本院核定金额为162575元。对于陆树锦主张涉案合同于2019年8月27日解除的诉求，缺乏依据，本院不予支持。就第二项争议焦点。陆树锦主张其于2019年8月27日被强制腾退，并告知张卫东房屋内物品其不再要了。张卫东则主张陆树锦在涉案房屋中持续经营至2019年10月15日，并于2020年1月10日将陆树锦物品从涉案房屋搬离。根据张卫东提交的微信聊天记录，张卫东曾多次与陆树锦沟通搬离事宜，陆树锦并未明确表示不要涉案房屋内物品。根据双方庭审陈述及提交证据，本院认定陆树锦于2020年1月10日搬离涉案房屋。对于张卫东主张的2019年9月1日至2020年1月10日期间的房屋占有使用费，因张卫东并非涉案房屋产权人，故对张卫东的该项主张，本院不予支持。对于张卫东主张的搬迁费和仓储费，因陆树锦确有迟延搬离相关物品的事实，本院结合张卫东提交证据及实际损失，判决陆树锦支付张卫东搬迁费5800元、仓储费2000元。就陆树锦主张的相应损失。关于装修损失50万元，与庭审中所查事实具有较大出入，本院对该费用产生的真实性存疑，对此不予支持。关于经营损失10万元，涉案合同超期转租部分无效，陆树锦和张卫东对此均存在过错，本院以陆树锦的实际损失为基础，结合双方过错程度、陆树锦的预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则酌情确定为2万元。对于陆树锦要求张卫东返还8万元押金的诉讼请求，具有法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张卫东于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）陆树锦押金8万元、租金162575元，共计242575元；二、被告（反诉原告）张卫东于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）陆树锦经营损失2万元；三、原告（反诉被告）陆树锦于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）房屋搬迁费5800元、物品仓储费2000元，共计7800元；四、驳回原告（反诉被告）陆树锦其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张卫东其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12222元，减半收取计6111元，由原告（反诉被告）陆树锦负担3492元（已交纳），由被告（反诉原告）张卫东负担2619元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1900元，由原告（反诉被告）陆树锦负担25元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）张卫东负担1875元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 吴 彬二〇二〇年十一月十六日书记员 张晓明书记员 慕婷婷