湖南省邵阳市双清区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0502民初1475号原告：龚智勇，男，汉族，1980年10月21日出生，户籍地：湖南省双峰县，现住湖南省邵阳县。被告：邵阳友阿国际广场经营管理有限公司，住所地邵阳市双清区宝庆东路1579号办公楼4楼。法定代表人：陶超。委托诉讼代理人：侯跃亮，湖南邵长律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳福国，湖南邵长律师事务所律师。原告龚智勇与被告邵阳友阿国际广场经营管理有限公司（以下简称邵阳友阿经营管理公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，由审判员张莉独任审理。后因案情复杂变更为普通程序,由审判员张莉担任审判长，与人民陪审员黄金银、伍剑生依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告龚智勇,被告邵阳友阿经营管理公司委托诉讼代理人侯跃亮、欧阳福国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚智勇向本院提出以下诉讼请求：1、判决被告向原告提供每半年度的财务审计报表，并按时支付原告收益，违约时间不得超过半年；2、被告赔偿原告收益损失129,846元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年6月20日签订《商铺委托经营管理协议书》，根据合同第三条约定，被告应每半年一次性支付给原告委托经营收益，但现已签约两年，原告购买的商铺也一直在被告经营管理当中，被告尚未依约向原告支付收益，原告此前曾要求被告提供财务审计报表，并根据财务报表和合同约定核算原告应得收益和逾期违约金，但被告一直拒绝提供，故原告主张依照被告向社会公开宣传的投资回报率6%计算年收益。另，湖南邵阳友谊阿波罗有限公司（被告东家）为了高价卖房，又出资注册了邵阳友阿经营管理公司来承租所卖的商铺，两家公司是利益共同体。被告邵阳友阿经营管理公司是为了卖房而设，两家公司共用售楼部一起办公。商铺销售人员一人分饰两角色，既是湖南邵阳友谊阿波罗有限公司的业务员，也是被告邵阳友阿经营管理公司的业务员。商铺销售人员与原告同时签订他们提供的《商品房买卖合同》和《商铺委托经营管理协议书》。被告办公的墙上广告和宣传单发布“带租销售、15年委托经营管理、友阿年投资回报率7%”等非法广告。被告邵阳友阿经营管理公司虚构这么高的投资回报率和售后包租就是为了让原告相信购买商铺以后可以稳赚。原告与被告邵阳友阿经营管理公司签约至今已有两年，原告没有收到任何收益。原告多次找到湖南邵阳友谊阿波罗有限公司沟通，但是没有得到任何回复。被告邵阳友阿经营管理公司与湖南邵阳友谊阿波罗有限公司虚构广告，合伙违法售房、设定合同陷阱，属欺诈行为，请求人民法院将被告在本案所犯其他罪行移交公安机关查处。被告邵阳友阿经营管理公司答辩要点：2018年6月6日，原告与湖南邵阳友谊阿波罗有限公司签订的《认购协议书》约定的案涉门面购房款是1,328,571元；2018年6月20日，原告与湖南邵阳友谊阿波罗有限公司签订的《商品房买卖合同》约定案涉门面购房款系930,000元，两者相差398,571元；被告宣传时承诺委托经营收益率前五年为6%，后十年为7%。关于差价系由于原告前五年的收益已在购房款中予以抵扣，被告前五年无需向原告另行支付委托经营管理的回报（1,328,571元×6%×5=398,571元），故购房款才为930,000元（1,328,571元-398,571元=930,000元）。原告对以上事实知情，并自愿将商铺委托给被告经营管理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提交的证据3-5，可证明原告在邵阳友谊阿波罗有限公司购买房屋及交由被告邵阳友阿经营管理公司经营管理的事实，本院予以采信；证据6与本案没有关联性，不予采信；证据7-9可证明原告购房实际交款及湖南邵阳友谊阿波罗有限公司宣传单收益为6%的事实，本院予以采信。对于被告提交的证据2-5，其中认购协议书系原告签字，商品房买卖合同与商铺委托经营管理协议书与原告部分证据重叠，体现了双方购买商铺及委托经营的具体内容，结合证据7-8可证明原、被告在签订委托经营管理协议时协商的具体情况，本院予以采信其真实性、合法性、关联性；对于证据6与本案无关联性，不予采信。查明的事实2018年6月6日，原告与湖南邵阳友谊阿波罗有限公司签订了《邵阳友阿国际广场商铺认购协议书》，约定原告认购友谊阿波罗公司开发建设的位于邵阳市双清区宝庆东路邵阳××广场××层××号商铺，建筑面积59.52平方米，单价27661元／平方米，总房款1646383元，优惠后1328271元。其中与原告洽谈业务的是友谊阿波罗公司员工杨亚波。在与原告协商购买商铺时，杨亚波将《置业计划表》交于原告阅看，置业计划表大致内容为：客户姓名龚智勇，意向商铺2062号，面积59.52平方米，单价27661元，总价1646383元，一次性付款优惠5万，特殊折扣，折后总价1328571元，五年收益金额398571元，收益后合同单价15625元，收益后合同总价930000元。杨亚波在与原告协商时，双方通过微信有以下微信内容：原告讲“她看了昨天没有按揭付款那个单子，一间门面收益后还要付109万，两间的话那就得218万，我昨天开车接到你电话，我说就是优惠下来也得200万（二楼两间），每年返16万，加上十多万税，共要13年加前5年共18年才能回本，对吗？”。2018年6月20日，原告龚智勇与湖南邵阳友谊阿波罗有限公司签订了《商品房买卖合同》，该合同第三条载明案涉商品房建筑面积共59.52平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币15625元，总金额930000（玖拾叁万元整）；该合同附件四载明“关于商铺计价方式与价款的补充条款：该商铺面积59.52㎡，原单价22321.42元／㎡，总价为1328571元。该商铺优惠折让总价为398571元。优惠后单价为15625元／㎡，总价为930000元。”当天，原告与湖南邵阳友谊阿波罗有限公司签订了《补充协议》，该协议第一条载明：“关于商铺的销售总价、折后销售总价1.1本商品房为邵阳友阿国家广场项目中的第2层0002062号房，本商品房的设计用途为商铺。1.2本商铺的原销售总价为1328571元。1.3本商铺折扣后的销售总价为930000元（合同签订的房款总金额）。”该补充协议第二条载明：“…如买受人不同意委托给出卖人指定的经营公司经营、或是在委托人出卖人指定经营公司经营期间要求解除委托经营协议而要求自主经营、或是在委托出卖人指定经营公司经营，则买受人需补交本协议第一条约定的原销售总价与折扣后销售总价的差价及相关税费、违约金给出卖人…”2018年6月20日，原告又与被告签订《商铺委托经营管理协议书》，双方约定原告将案涉商铺委托给被告经营，委托经营管理的期限为15年，自2018年6月20日起至2033年6月19日止。《协议书》还约定，原告获得经营回报的方式有两种，方式一：（1）前5年按0元／年获取委托经营回报；（2）第6至第10年按93000元／年获得委托经营回报；（3）第11至第15年按93000元／年获取委托经营回报；（4）每半年支付一次委托经营回报款。方式二：（1）协议期限内经营管理回报：甲、乙方按照该商铺年收益4:6分成（甲方占4成，乙方占6成）。按前述约定的分成比例计算，当甲方年收益总额无法达到本协议3.1条方式一的回报标准时，乙方给予甲方前述方式一的保底经营管理回报（即：乙方按照前述方式一的回报标准向甲方支付经营管理回报，乙方已向甲方支付的分成收益从中抵扣，乙方补足差额部分）。（2）甲方收益分成的计算公式：按照该商铺的年收益×40%；乙方收益分成的计算方式：按照该商铺的年收益×60%。原告龚智勇选择了方式二来收取委托经营的回报。另查明，被告湖南邵阳友阿经营管理公司的股东系湖南邵阳友谊阿波罗有限公司。湖南邵阳友谊阿波罗有限公司在向大众做广告宣传时，曾明确表示，委托经营收益率为商铺价款的6%。再查明，和原告同时期的与被告及湖南邵阳友谊阿波罗有限公司签订《商铺委托经营管理协议》及《商品房买卖合同》的尹某、邹某、胡某均认可湖南邵阳友谊阿波罗有限公司给三人的购买商铺价款优惠是以前五年的经营管理收益所抵扣。判决的理由与结果本院认为，本案系合同纠纷。原、被告签订的《商铺委托经营管理协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于双方争议的398571元是否用以抵扣购房款的问题。首先，在2018年6月6日，原告与湖南邵阳友谊阿波罗有限公司签订《认购协议书》，协议书载明案涉门面面积为59.52平方米，总房款为1328571元。2018年6月20日，原告与湖南邵阳友谊阿波罗有限公司签订了《商品房买卖合同》，该合同载明涉案门面总金额为930000元。该商铺前后差价398571元，根据原告与被告签订的《商铺委托经营管理协议书》、友阿国际广场广告单宣传的6%委托收益率，计算可得1328571元×6%×5年＝398571元，减免的差价398571元与案涉商铺前五年的收益数额一致。其二，被告提供的《置业计划表》，原告表示其看过也知道该份置业计划表。其三，在原告与友谊阿波罗公司销售人员杨亚波的微信聊天记录中，原告称“收益后还要付109万”，庭审中曾询问原告收益后作何解释，原告陈述就是优惠后的意思，杨亚波表示收益后即是前五年收益折抵购房款之后的意思。其四，被告申请证人尹某、邹某、胡某出庭作证，出庭的三位证人均表示买房时销售员明确将商铺前五年收益抵扣房款的事实告知自己，自己知情房款前后有差价的原因。综合以上四点，可以认定原告在签订《商品房买卖合同》及《商铺委托经营管理协议》时对前五年收益抵扣购房款是应当知道的。原告虽称其未在《置业计划表》上签字，且不认可收益后是优惠后的意思，但原告与湖南邵阳友谊阿波罗有限公司签订的商铺认购协议书已将购房款给予优惠，再次优惠近400000元在开发商没有大幅优惠活动前提下，不符常理，且三名证人亦是同时期与被告同湖南邵阳友谊有限公司签订协议购买商铺的买家，与原告情况类似，该证言与本案其他证据相互印证，可作为参考。根据《协议书》约定，原告获得经营回报的方式有两种，方式一：（1）前5年按0元／年获取委托经营回报；（2）第6至第10年按93000元／年获得委托经营回报；（3）第11至第15年按93000元／年获取委托经营回报；（4）每半年支付一次委托经营回报款。方式二：（1）协议期限内经营管理回报：甲、乙方按照该商铺年收益4:6分成（甲方占4成，乙方占6成）。按前述约定的分成比例计算，当甲方年收益总额无法达到本协议3.1条方式一的回报标准时，乙方给予甲方前述方式一的保底经营管理回报（即：乙方按照前述方式一的回报标准向甲方支付经营管理回报，乙方已向甲方支付的分成收益从中抵扣，乙方补足差额部分）。（2）甲方收益分成的计算公式：按照该商铺的年收益×40%；乙方收益分成的计算方式：按照该商铺的年收益×60%。本院认为，根据该两种方式的意思表述，方式一系保底收益方式，方式二系以方式一为标准，在方式一的基础上对收益分配稍作调整的收益模式，方式一前五年的收益为0元，方式二对收益分配的调整并未对前五年作出调整，仅对第6-15年的收益给了委托方更多的选择，故原告主张被告赔偿收益损失129846元的诉讼请求，本院不予支持。另，原告主张被告提供每半年度的财务审计报表，并按时支付原告收益，违约时间不得超过半年的诉讼请求于法无据，亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，并经审判委员会讨论研究，判决如下：驳回原告龚智勇全部诉讼请求。本案受理费1448元，由原告龚智勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  张 莉人民陪审员  黄金银人民陪审员  伍剑生二〇二〇年十一月十八日法官助理刘诗卉书记员刘张希乐附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。