湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0116民初4701号原告：刘纯莲，女，1969年11月25日出生，汉族，湖北省荆州市人，住广东省深圳市罗湖区。原告：董洪爽，男，1970年9月16日出生，汉族，湖北省荆州市人，住广东省深圳市龙岗区，系刘纯莲之夫）。被告：武汉汉口北商贸市场投资有限公司，住所地：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区楚天大道特**。法定代表人：李斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏恋、李萍，该公司员工（特别授权）。原告刘纯莲、董洪爽诉武汉汉口北商贸市场投资有限公司（以下简称汉口北商贸公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员李黎嘉于2020年10月19日公开开庭进行了独任审理，书记员谈力担任法庭记录。原告刘纯莲、董洪爽、被告汉口北商贸公司的委托诉讼代理人苏恋、李萍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘纯莲、董洪爽向本院提出诉讼请求：1、原告刘纯莲与被告的二份商品房买卖合同无效；2、被告偿还原告2010年所购房款本金653292元、资金占用损失392941.71元（按年利率6%，自2010年8月12日暂计算至2020年8月31日，实际计算至实际支付之日止）；3、被告按所购房款一倍即653292承担赔偿责任；4、被告返还原告保证金4000元的利息1825.97元（按年利率6%，自2013年1月9日计算至2020年8月17日）；5、被告承担本案的诉讼费及原告的交通费、住宿费。事实与理由：原告收到被告的营销广告后，于2010年8月12日付清了二个商铺的购房款，并于2011年6月办理了收房手续。2017年8月，原告将前述商铺返租给被告、双方签订《商铺租赁合同》时发现，原、被告之间未签订过正式的商品房销售合同，但该备案合同中的签名者却是“刘纯莲”，其上的手印和签字均不是原告本人及授权人所为。同时，该备案合同上的条款内容前后不一，其中第一条明确土地使用权的规划用途为“综合、仓储、物流”，第三条却是“此商品房的用途为工、交、仓”，合同附件六中又明确了原告购买的是商铺。被告发布的营销广告、《交房通知书》、《业主手册》等文件均表明原告购买的是商铺，但被告给同期同类房屋办理的产权证上的用途均显示“工、交、仓”。被告将改变了用途的土地使用权以签订商铺的方式出售，其行为违反了国家法律、行政法规的强制性规定，损害了国家利益、社会公共利益和原告的合法权益。据此，原告诉至法院要求判如所请。被告汉口北商贸公司辩称：1、原、被告之间签订的《商品房销售合同》（下称“商品房合同”）中所载明的项目建设、销售、用途等内容均是被告严格依照主管部门的批准文件要求填写的，且已经过审批，并不存在被告单方调整、变更；2、对于原告提出“第一条明确土地使用权的规划用途为‘综合、仓储、物流’，第三条中写的是‘此商品房的用途为工、交、仓’”的问题，经过与武汉市黄陂区住房保障和房屋管理局了解，“综合、仓储、物流”实质上为“工、交、仓”这一统称下的一个类别。针对同一块用地，土地规划部门的网络系统目录会细分至统称下的具体类别，而住房保障和房屋管理局的网络系统目录则仅显示统称，未进行细分，但其实质仍为综合仓储物流用地。前述不一致的情形直至2016年武汉不动产登记局成立后才得到明确，即在不动产权局成立前，所有房屋所有权证载明的规划用途均为“工、交、仓”，但在2017年之后，同一地点不同楼层的房屋颁发的不动产权证载明的用途已经全部统一调整为“仓储用地/工业、交通、仓储”。因此，原、被告签订的商品房合同内容并不存在前后矛盾的情形，而是相关部门管理的归类不统一所致；3、法律并未限制或禁止类似涉案物业使用“铺”、“商铺”、“商品房”等词句，不能因为涉案物业使用“商铺”等字眼即认定我司改变了房屋的规划用途；4、原告刘纯莲曾于2010年8月12日签署了委托书，内容为：“委托“罗乐”代本人依据其签订的纸质合同签订购买汉口北国际商品交易中心C3区4178、4179号房的电子合同，用于办理合同备案手续，受托人（即罗乐）办理上述事宜签署的相关文件本人均予以承认”。商品房合同系原告委托第三人“罗乐”代为办理备案签署及网签手续。因此，原、被告之间签订的商品房合同合法有效，对原告产生法律效力。且原告已实际收房，商品房合同的权利义务履行完毕；5、被告是依据商品房合同之约定收取原告的保证金4000元，且已于2020年8月17日予以退还，被告并非无故扣押，不应承担资金占用损失。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院依据民事诉讼证据规则，通过全面分析各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的相互联系等方面，经审理认定事实如下：2010年8月12日，原告刘纯莲向案外人罗乐出具《委托书》二份，分别载明：兹委托罗乐代本人依据本人签订的纸质合同签订购买汉口北国际商品交易中心C3区4178号房、C3区4179号房的电子合同，用于办理合同备案手续，受托人办理上述事宜签署的相关文件本人均予以认可。同日，原告刘纯莲付清了前述二套商品房的购房款。2010年8月28日，原告刘纯莲（买受人）与被告汉口北商贸公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》二份。其中，合同编号黄103087560的合同中约定：第一条、出卖人以出让方式取得位于盘××经济开发区××、滠口村、编号为××、××号的地块的土地使用权，面积307808.36平方米，规划用途为综合、仓储、物流，土地使用年限自2007年12月29日至2057年12月29日止。出卖人经批准，在该地块上投资建设“汉口北国际商品交易中心”商品房；第三条、买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第C【幢】/单元4层C3-178号房。该商品房的用途为工、交、仓。建筑面积共52.6平方米……；第五条、该商品房价款按建筑面积计算，单价为6300元/平方米，总金额333380元。买受人按一次性付款的方式按期付款；第九条、出卖人应当在2011年7月28日前，将符合条件的商品房交付买受人使用……。合同编号黄103087561的合同中约定：……第三条、买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第C【幢】/单元4层C3-179号房。该商品房的用途为工、交、仓。建筑面积共52.6平方米……；第五条、该商品房价款按建筑面积计算，单价为6120元/平方米，总金额321912元。买受人按一次性付款的方式按期付款；第九条、出卖人应当在2011年7月28日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；附件六（一）、买受人在签订本合同时，须按所购商铺向出卖人缴纳经营保证金10000元……如买受人按期履行上述买受人义务，出卖人须将买受人缴纳的经营保证金全额无息退还给买受人……。二份《武汉市商品房买卖合同》约定的其他内容基本相同。2011年6月23日，原告董洪爽办理了C3-178号房和C3-179号房的收房手续。2017年8月29日，原告刘纯莲与被告汉口北商贸公司签订《房屋租赁协议》一份，协议约定了原告就上述房屋出租给被告的相关事宜。2020年8月17日，被告汉口北商贸公司退还了原告刘纯莲交纳的经营保证金4000元。原告认为，被告自发布“汉口北国际商品交易中心”的营销广告以来，在宣传册、预订单、交房通知书、业主手册、《前期物业管理服务协议》等资料中均已明确商户购买的是商铺，而不是购买土地性质为工业用途的仓储、物流用房，被告违反国家法律的强制性规定，擅自改变土地性质及房屋用途，且未办理相关报批手续，双方签订的《武汉市商品房买卖合同》应为无效合同，故而引发本案诉争。上述事实，有《武汉市商品房买卖合同》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《武汉市商品房预售许可证》、《委托书》、《不动产权证书》、《委托租赁合同》、发票、收据、微信记录、宣传广告、开业手册、《房屋验收确认单》等证据证实。本院认为：根据《民法总则》第一百四十三条之规定：“民事法律行为有效必须具备三个条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。本案中，原告刘纯莲与被告汉口北商贸公司签订的二份《武汉市商品房买卖合同》是否合法有效系双方当事人争议焦点之所在，本院依据查明的案件事实和相关法律规定，综合评判如下：首先，从实施民事法律行为的主体资格分析。根据《民法总则》的相关规定，成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为；民事主体可以通过代理人实施民事法律行为；代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。经查明，原告刘纯莲就签订购买汉口北国际商品交易中心C3区178号房、C3区179号房电子合同的相关事宜，于2010年8月12日向案外人罗乐出具了二份《委托书》，授予其代理权限范围内的委托代理权，同时还分别签署了《申请表》，并通过谈话笔录对委托事项进行了签字确认。由此可见，原告刘纯莲作为完全民事行为能力人应该知晓授予案外人罗乐委托代理权的法律意义和相应后果。结合被告汉口北商贸公司与其他买受人签订纸质《武汉市商品房买卖合同》在先，再依据纸质合同网签电子合同在后的交易顺序，可以认定案外人罗乐代为签订的二份《武汉市商品房买卖合同》对原告刘纯莲、董洪爽具有法律约束力，其实施民事法律行为所产生的法律后果应归于二原告承受。故原告刘纯莲、董洪爽提出“原、被告之间未签订过正式的商品房销售合同，备案合同中原告的手印和签字均不是本人及授权人所为”的诉称意见，明显与查明的事实不符，本院不予采信。其二、从民事主体作出意思表示的内容分析。原告刘纯莲与被告汉口北商贸公司签订的《武汉市商品房买卖合同》中载明，被告以出让方式取得的涉案房屋规划范围内的土地使用权用途为“综合、仓储、物流”，原告购买的商品房用途亦明确为“工、交、仓”，上述信息下方有下划线特别加注，以便与其他文字相区别。显然，涉案房屋规划范围内的土地使用权性质与其上所建商品房的用途内容相符、具体确定，被告并未隐瞒原告所购房屋的真实情况。原告刘纯莲、董洪爽在作出购买房屋、签订合同的重大决策时，理应尽到一般理性、谨慎的买受人所负有的审查注意义务，向案外人罗乐授予代签合同的委托代理权时，应推定其二人对合同的重要内容已经充分了解和知悉，故原告刘纯莲所为民事法律行为不存在效力瑕疵，涉案《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示。至于被告汉口北商贸公司使用“铺”、“商铺”等词语对涉案房屋进行广告宣传是否具有欺诈故意则属于另一法律问题，本院在庭审中已作释明，原告亦明确表示不以欺诈事由变更诉讼主张。其三、从相关法律条款的立法目的及解释方法分析。《民法总则》第一百四十三条民事法律行为有效的必备条件之一“不违反法律、行政法规的强制性规定”，以及《合同法》第五十二条第五款规定的“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”，二个条文中涉及的“强制性规定”特指效力性强制性规定，而非管理性强制性规定。效力性强制规范着重于对违反行为之法律行为的价值，以否认其法律效力为目的，强调对当事人之间利益关系的保护。管理性强制规范着重于违反行为之事实行为的价值，以禁止其行为为目的，强调对社会秩序的维持及服务于国家政策为目的。案涉《武汉市商品房买卖合同》调整的仅是原、被告之间因买卖商品房所生的权利义务关系，不涉及民事主体的行为资格的准入，亦无关行政管理秩序的维护。同时，根据《土地管理法》第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”、第五十六条“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意”、《土地管理法实施条例》第六条第二款“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县，由原土地登记机关依法进行变更登记”、《城市房地产管理法》第四十四条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”之规定，上述关于土地用途变更需要经过人民政府批准的法律、行政法规的规定均系行政管理性质的强制性规定，并非效力性强制性规定，不能因变更土地用途未经人民政府批准而否定《武汉市商品房买卖合同》的效力。况且，被告汉口北商贸公司是否存在因土地用途变更而需调整土地使用权出让金的，应由相关行政主管部门依法查证核实，但不能据此否定《武汉市商品房买卖合同》的效力。综前所述，原告刘纯莲与被告汉口北商贸公司签订的二份《武汉市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同，故原告刘纯莲、董洪爽主张确认二份《武汉市商品房买卖合同》无效，并要求被告偿还购房款本金、赔偿交通费、住宿费、资金占用费损失及按所购房款一倍承担赔偿责任的诉讼主张，因无事实基础和法律依据，本院不予支持。针对原告要求被告返还保证金利息的诉讼请求，因保证金的退还需要满足《武汉市商品房买卖合同》附件六中约定的内容，即买受人已按合同约定履行了如期装修、货物上架、开业经营等相关义务，而合同是否履行的证明责任应由履行义务的当事人承担举证责任。庭审中，原告刘纯莲、董洪爽并未提交证据证明其已经全面而适当地履行了上述约定义务，不能证明被告收取、退还保证金存在违约或有悖法律规定的行为，故其要求被告返还保证金利息1825.97元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和合同法》第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十三条、第一百六十一条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告刘纯莲、董洪爽的全部诉讼请求。案件受理费20124元，由刘纯莲、董洪爽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李黎嘉二〇二〇年十一月二十四日书记员  谈 力