安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0403民初786号原告：郁树建，男，汉族，1973年2月8日出生，汉族，本市人，本科文化，住安徽省淮南市田家庵区。委托诉讼代理人：刘凤玉，安徽百大律师事务所律师。委托诉讼代理人：张勇，安徽百大律师事务所律师。被告：淮南市惠利集团房地产有限责任公司，住所淮南市舜耕西路,统一社会信用代码91340400150234355H。法定代表人:廖长和,该公司董事长。委托诉讼代理人：樊福敏，安徽俊诚律师事务所律师。原告郁树建与被告淮南市惠利集团房地产有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郁树建的委托诉讼代理人刘凤玉、张勇,被告淮南市惠利集团房地产有限责任公司的委托诉讼代理人樊福敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郁树建向本院提出诉讼请求：一、确认双方于2013年3月20日签订的《房屋买卖合同》无效；二、判令被告退还购房款440万元及利息1856450元(暂计算至2019年9月13日,之后的利息按照年利率6.55%计算至款清止),并赔偿损失440万元,以上合计10656450元(暂定价);三、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由:2013年3月20日,原被告签订《房屋买卖合同》一份,约定:原告以470万元的价格购买被告开发的位于田家庵区中兴村千金净菜超市的房屋,建筑面积501.73㎡。原告需于上述合同签订后支付首付款290万元，待房产证办理后一个月内办理按揭贷款180万元，用于支付剩余购房款。双方同时约定，为办理房屋买卖登记，双方需另行签订格式合同，但内容不一致的以此合同约定为准。上述合同签订后，原告先后支付首付款440万元。被告收到款项后，迟迟不予办理产权证。几年来，原告不停催促，被告均以各种理由予以敷衍。后经打听得知，被告开发的上述房屋非但没有预售许可证，可能连规划手续和施工许可证都没有，所以不可能办理产权证。原告要求退款，但被告只答应用其他房屋进行调换，拒不退款。原告无奈，只得诉至法院。原告认为，被告作为房地产开发销售企业，在出卖案涉房屋给原告时，明知案涉房屋未取得预售许可证，故意隐瞒该事实，且在此后长达6年半的时间里亦不能办理产权证，明显存在欺诈行为，理应承担赔偿责任。被告淮南市惠利集团房地产有限责任公司辩称：1、案涉房屋并非被告开发房产项目，系田家庵区蔬菜办依据田政[2000]106号文《关于同意成立千金净菜特产超市的批复》，为成立“千金净菜超市”而建造。因超市经营不善，又经田家庵区人民政府2003年8月26日《洞山小游园和千金净菜超市工程建设有关问题协调会议纪要》的精神，由被告负担此前的建设资金并出资45.5万元解决超市遗留问题，将案涉房屋转让于被告。原告在租赁案涉房屋达7年后提出有意购买，委托淮南市房地产测绘队测量面积为501.73㎡，双方签订的《房屋买卖合同》约定原告交纳290万元起，视为房屋所有权转移至原告名下。而案涉房屋位于洞山市委中兴村区域，当时疯传要拆迁改造，因为该房屋系政府所建，拆迁安置并不需要有房屋产权证，故原告不急于办证而自愿交纳剩余款项。2016年不动产登记中心成立，政府机构职能调整，房地产权证书改为不动产权证书，按照2013年的国家政策，完全可以办理房地产权的案涉房屋，到2016年已无法办理不动产权证，而且由于房地产市场的调控，政府对旧城改造的力度放缓，门面商铺价格也随之下降，原告此时以不能办理不动产权证而要求解除合同，退回购房款。2、原告的各项诉请均不成立，请求依法判决驳回诉请。首先，案涉房屋并非被告开发建设，不存在开发商售房需要的预售许可证、规划许可证等，被告承租该房屋七年之久，详情尽知，不存在被告隐瞒事实的情形，原告主张“已付购房款一倍”的赔偿，没有事实和法律依据。其次，根据《物权法》第二十八条规定，因政府决定导致物权设立，自政府的决定生效时发生效力。《物权法》第三十条规定，因合法建造事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。因此，案涉房屋“千金净菜超市”因田区政府批准合法建造，自房屋建成事实行为而设立合法的物权。后因田区蔬菜办下属蔬菜公司拖欠建设资金，且超市经营不善，政府以会议纪要形式将案涉房屋过户于惠利集团，虽然未办理物权登记，但根据《物权法》第十五条规定，未办理物权登记的，不影响合同效力。因为不属于《最高院关于适用〈合同法〉解释（二）》第十四条“效力性强制性规定”，即使目前办证受限，也不属于《合同法》第五十二条“违反法律、行政法规的强制性规定”导致合同无效的情形，故原告诉请确认买卖合同无效的主张不成立，当然也不存在退还购房款的情形。其三，原告为免去办证费用，2013年自愿放弃办证而主动交纳购房款，3年后政策收紧而不能办证的责任不在于被告，且原告持续占有使用案涉房屋，从无主动交还房屋，即使双方自愿解除合同，也不存在赔偿利息损失。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。原告郁树建围绕诉讼请求向法院提交了如下证据:证据一、原告身份证复印件及被告企业信用查询单，证明原、被告的主体适格。被告无异议。本院予以确认。证据二、2013年3月20日签订的《房屋买卖合同》，证明双方之间存在房屋买卖关系的基本事实。被告无异议。本院予以确认,该证据能证明双方签订房屋买卖合同的事实。证据三、收据及银行刷卡凭证，证明原告支付购房款440万元的事实。被告无异议。本院予以确认，该证据能证明原告支付购房款的事实。被告淮南市惠利集团房地产有限责任公司围绕诉讼请求向法院提交了如下证据:证据一、营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件，证明被告诉讼主体信息。原告无异议。本院予以确认。证据二、田家庵区人民政府田政[2000]106号文件《关于同意成立千金净菜特产超市的批复》，证明：1、案涉房屋系2000年田区政府批复建造，成立千金净菜特产超市，隶属于田区蔬菜办公室。由此可以说明案涉房屋为政府批准合法建筑，该房屋物权自合法建造行为成就时设立。原告对批复的真实性无异议，对证明观点有异议，认为：不能视为其符合规划许可，也不能证明其属于合法建筑，超市是法人主体，具有独立的民事权利，对于财产和房屋享有独立的财产权利，从批复中关于资金来源的表述，是企业自筹资金50万元，并非政府提供，从批复中自负盈亏、自主经营的表述看，证明了该公司的法人独立性，正文的最后一句行文，“请抓紧办理相关手续，早日开业”，批复也并未免除其办理建设用地规划许可证等必要手续，没有相关手续，即为违法建筑。本院对证据的真实性予以确认。证据三、2003年8月26日田家庵区政府《洞山小游园和千金净菜超市工程建设有关问题协调会议纪要》，证明2003年8月26日区委书记等政府相关领导及惠利集团负责人参会协调，将千金净菜超市房屋过户于惠利集团，由惠利集团负担该房屋建设资金并出资45.5万元解决超市遗留的问题，自2003年9月1日由惠利集团收取该房屋租金。至此，该会议纪要为田区政府与惠利集团变更案涉房屋不动产物权的合约，虽未办理物权登记但不影响合同效力，即惠利公司自2003年9月1日起拥有涉案房屋物权。原告对证据的真实性无异议，对证明观点有异议，认为：会议纪要上没有蔬菜公司的公章和法人的签字确认，政府会议不能处理法人的财产权，即使会议纪要可以在蔬菜公司不知情的情况下处分其财产，根据会议纪要第二条，超市过户给惠利公司。只有办理过户才能视为房产的转移，被告自始至终没有取得案涉房产的物权。物权法第二十八条原文与被告所述不同。本院对证据的真实性予以确认。证据四、《房屋租赁合同》二份，证明郁树建与惠利集团签订房屋租赁合同，2006年5月1日至2009年4月30日期间的租金为6万元/年；2009年5月1日至2012年4月30日期间的租金为12万元/年；2012年5月1日至2015年4月30日期间的租金为18万元/年。由此可见，原被告在签订房屋买卖合同之前，原告已长期租赁案涉房屋从事经营活动。原告无异议，本院对证据的真实性予以确认。证据五、《房屋建筑面积测量报告》、《房屋买卖合同》，证明2013年3月，原告有意购买案涉房屋前，经淮南市房地产测绘队测量，案涉房屋建筑面积为501.73平方。双方约定房屋总价为470万元，自合同签订后8日内支付290万元，余款180万元待房屋产权证办理完成后一个月内办理银行贷款予以支付，否则买受人应当以现金付清全款。合同还约定原告付清290万元时案涉房屋所有权即转移至乙方。为办理房屋买卖登记，双方另行签订格式合同。原告质证认为：测量报告没有公章，对于真实性不予认可，对于房屋买卖合同真实性无异议，证明观点有异议，该合同关于被告承诺办理房产证的事宜是合同的重要条款，被告称该合同是原告主动要求签的，没有依据。本院对证据的真实性予以确认。经审理查明：2000年，淮南市田家庵区人民政府出具田政[2000]106号关于同意成立千金净菜特产超市批复，内容为：“区蔬菜办公室：为丰富居民的菜篮子，方便群众，平抑物价，解决部分下岗职工再就业，经区政府研究，同意你部门所属蔬菜公司在刘家山南侧原振兴商店新建三层楼成立千金净菜特产超市，面积600平方米，自筹资金50万元，隶属区蔬菜办公室；主营：无公害蔬菜、副食、干鲜、调味品等；法定代表人：杨林；性质：集体。自负盈亏，自主经营。请抓紧办理相关手续，早日开业”。另查明：2003年8月26日，淮南市田家庵区政府出具《洞山小游园和千金净菜超市工程建设有关问题协调会议纪要》，会议纪要第二条约定：千金净菜超市过户给惠利集团，建设资金由惠利集团负担，另由惠利集团出资45.5万元用于解决超市遗留问题，过户相关证件办理齐全后，惠利集团须于一周内将45.5万元转入区蔬菜办账户。副区长李勤负责超市遗留问题的协调处理。第三条约定：千金净菜超市签订的房屋租赁合同仍然有效，8月份房租由区蔬菜办收取，9月1日起房租由惠利集团收取，区蔬菜办和惠利集团须于8月底办妥超市所有固定资产租赁合同的移交手续。再查明：2006年淮南市惠利集团房地产有限公司（甲方）与郁树建（乙方）签订房屋租赁合同，甲方将原千金净菜超市房屋（上下三层）出租给乙方。租赁期限三年，2009年至2012年。租赁合同到期后，2012年双方又签订了一份房屋租赁合同，租期自2012年5月1日至2015年4月30日。2013年3月20日,原告郁建树（乙方）与被告淮南市惠利集团房地产有限公司（甲方）签订了一份《房屋买卖合同》,合同第一条约定，原告以470万元的价格购买被告位于田家庵区中兴村千金净菜超市的房屋,建筑面积501.73㎡。第二条约定，原告于合同生效之日起八日内支付290万元，余款180万元办理银行贷款。第三条约定，房屋交付时间：该房屋现由乙方租赁，自乙方付清第一期房款290万元之日起视为甲方将房屋所有权转移给乙方。第四条约定，为办理房屋买卖登记，双方需另行签订格式合同，但内容不一致的以此合同约定为准。买卖合同签订后，原告先后共计支付被告购房款440万元。原告认为被告故意隐瞒涉案房屋未取得预售许可证的事实，存在欺诈行为，至今未能办理产权证，故而双方发生纠纷，原告起诉来院请求判如所请。本院认为，本案的争议焦点为:1、本案合同的效力问题；2、双方签订的合同是否属于商品房预售合同范畴，本案是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定；3、本案被告的行为是否属于产权欺诈，应否承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。关于争议焦点1，评判如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城乡规划法》规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。本案中，双方于2013年3月20日签订的《房屋买卖合同》，因作为标的物的房屋系违章建筑，故双方签订的合同违反法律的强制性规定，属于无效合同。原告主张确认合同无效的诉请成立。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告应当依据法律规定返还原告购房款440万元,原告返还被告房屋。关于过错，被告未按照淮南市淮南市田家庵区政府批复的要求办理相关建房手续，虽然被告提供了2003年8月26日田家庵区人民政府《洞山小游园和千金净菜超市工程建设有关问题协调会议纪要》，纪要内容明确将案涉房屋转让于被告，但被告在本案中并未提供其取得了涉案房屋所有权的证据，被告不能凭《会议纪要》即认为其取得了千金净菜特产超市的所有权。其后转让所有权也未办理相关手续，其作为本案涉案房屋的出卖方，对未取得房屋所有权的房屋出卖给原告，其存在一定过错，原告通过先租后买的方式完成房屋交付，其对房屋的现状应当知情，故对不能办理产权证也存在过错，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于被告认为原告未在政策收紧前自行办理房产证，导致政策收紧不能办理产权证，将未办证该责任归责于原告，实属不当。关于原告认为被告不能办理产权证存在欺诈，请求被告赔偿440万元，本院不予支持。关于原告主张利息的诉讼请求，因为房屋原告一直在占有使用，其主张利息损失，本院不予支持。关于争议焦点2，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案案涉房屋系田家庵区蔬菜办依据田政[2000]106号文《关于同意成立千金净菜特产超市的批复》为成立“千金净菜超市”而建造，并非被告开发房产项目，该涉案房屋并不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的范畴。关于焦点3，本案原、被告签订《房屋租赁合同》在先，签订《房屋买卖合同》在后，不存在被告故意隐瞒欺诈情形。本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定。本案中，被告代理人认为涉案房屋并非被告开发建设、不存在开发商售房需要的预售许可证、规划证等的意见，本院认为，涉案房屋是否属于被告开发建设，并不能证明被告建房不需要办理规划证等建房手续，加之，被告提供的证据，即：淮南市田家庵区人民政府出具的批复，内容里也书面要求抓紧办理相关手续。故被告代理人认为认为涉案房屋不存在开发商售房需要规划证的意见本院不予采纳。原告自2006年承租该房屋起至今一直处于占有状态，在2013年双方签订购房合同时，对房屋的现状应当是知晓的，原告也未提供证据证明被告存在故意隐瞒没有取得产权证的事实，原告代理人认为被告并未披露没有预售许可证，没有披露就是意味着隐瞒，本院认为没有披露并不等同于故意隐瞒，两者的主观故意程度并不相同。故原告代理人的该意见本院不予采纳。被告代理人认为原告自愿在2013年放弃办证，三年后政策收紧不能办证，责任不在被告的意见不能成立。综上，双方签订的房屋买卖合同无效，原告请求确认合同无效本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条第一款（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认双方于2013年3月20日签订的《房屋买卖合同》无效。二、被告淮南市惠利集团房地产有限责任公司退还原告郁树建购房款440万元，原告退还被告位于田家庵区中兴村千金净菜超市的房屋，均于本判决生效之日起十日内一次性履行。三、驳回原告郁树建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费85739元，原、被告各负担42869.5元。(被告应在本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  茹文君人民陪审员  邱业琴人民陪审员  颜 慧二〇二〇年十一月十一日书 记 员  汪秀杉附相关法律规定《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。