济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初4501号原告：济南西业置业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：孙成磊，董事长。委托诉讼代理人：薛江余，男，1987年3月2日出生，汉族，该公司工作人员。被告：余连杰，男，1998年3月23日出生，汉族，住济南市。委托代理人：李善江，山东蕴达律师事务所律师。委托代理人：孙翠翠，山东蕴达律师事务所律师。原告济南西业置业有限公司（以下简称西业公司）与被告余连杰商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西业公司的委托诉讼代理人薛江余，被告余连杰的委托诉讼代理人李善江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西业公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告就恒大金碧新城B2-1-1-1312室房屋签订的《济南市商品房买卖合同》及附件（合同编号：销售（字）201814666111）；二、判令被告于合同解除后到济南市房管局和济南市建委等政府部门配合原告办理注销合同备案手续和撤销合同网签手续；三、判令被告支付原告的款项17364.5元作为违约金不予退回；四、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年3月30日，原、被告签订了《济南市商品房买卖合同》及附件(合同编号：销售(字)201814666111)(以下简称“合同”)，合同约定：被告购买恒大金碧新城B2-1-1-1312室房屋，房屋总价款694571元，并办理分期付款，2018年3月19日前交纳首期房款34729元，2018年9月15日前支付房款69457元，2019年3月15日前支付房款104186元，2019年9月15日前支付房款208371元，2020年3月15日前付清277828元。被告仅交纳首期购房款34729元，截至现在，2018年9月15日前支付房款69457元，2019年3月15日前支付房款104186元，2019年9月15日前支付房款208371元，3期房款共382014元均已逾期，且逾期时间较长。根据合同附件五第二条第(二)款第3项之规定，被告必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，被告须按未付款总金额的万分之一计算，向原告支付违约金。被告逾期180天仍未按约定全额支付的，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，被告按已付款的50%向原告支付违约金，该房屋归原告所有，被告须无条件配合原告到有关政府部门办理注销合同备案、撤销网签等取消交易的手续。综上所述，被告违反合同约定，多次逾期还款，不仅侵害了原告的合法权益，而且也给原告造成重大损失，现诉至贵院，望判如所请。余连杰辩称，同意原告诉请第一项和第二项，但原告所要求第三项承担17364.5元违约金，被告不认可，被告认为原告要求该违约金没有法律依据，约定的50%违约金过高，应当予以调减，要求被告承担全部诉讼费用，被告不认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月30日，西业公司作为出卖人与买受人余连杰签订《济南市商品房买卖合同》及相关附件，合同约定：余连杰购买西业公司开发的恒大金碧新城B2-1-1-1312室房屋，房屋建筑面积65.21平方米，其中套内面积47.35平方米，房屋总价款694571元。合同第六条付款方式及期限约定，买受人以分期付款方式付款：2018年3月19日前交纳首期房款34729元，2018年9月15日前支付房款69457元，2019年3月15日前支付房款104186元，2019年9月15日前支付房款208371元，2020年3月15日前付清277828元。双方还对其他事项进行了约定。该合同附件一为房屋平面图，附件二为公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三装饰、设备标准，附件四民用建筑节能信息公示，附件五合同补充协议。附件五第二条约定：双方对合同第六第、第七条修改或补充。该条第二款第3项约定，如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向西业公司支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，西业公司有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向西业公司支付违约金，该房屋归西业公司所有，买受人须无条件配合西业公司到有关政府部门办理注销合同备案、撤销网签等取消交易的手续。因办理相关手续所支付的费用由买受人承担。双方还对其他事项进行了约定。签订合同后，余连杰仅交纳首期购房款34729元，之后的房款至今未向西业公司支付。另查明，因未到合同约定的交房日期，西业公司尚未向余连杰交付房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的下列证据无争议：1、2018年3月30日，原、被告签订了《济南市商品房买卖合同》及附件1份，证明购买涉案房屋及违约的事实；2、西业置业公司收房款收据1份，证明被告支付首期房款34729元。对于其他有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。本院认为，关于西业置业公司与签订的《济南市商品房买卖合同》的效力认定，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”西业置业公司对开发的该地块，已取得土地使用权证、商品房预售许可证等五证，双方签订的《济南市商品房买卖合同》，是双方真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同。双方均应履行合同及附件所确定的合同义务。对于西业公司要求解除与余连杰签订的恒大金碧新城B2-1-1-1312室房屋签订的《济南市商品房买卖合同》及附件（合同编号：销售（字）201814666111），《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原、被告双方在附件五第二条条第二款第3项约定：“买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，西业公司有权单方解除《商品房买卖合同》”，现余连杰逾期支付剩余房款早已超出180天，合同约定的解除条件早已成就，现西业公司要求解除与余连杰签订的恒大金碧新城B2-1-1-1312室房屋签订的《济南市商品房买卖合同》及附件（合同编号：销售（字）201814666111），合法有据，且被告余连杰同意解除涉案合同，本院予以支持。对于西业置业公司要求余连杰配合到济南市房管局和济南市建委等政府部门办理注销合同备案手续和撤销合同网签手续，余连杰对该请求无异议，本院予以确认。对于西业公司要求余连杰按照已付房款34729元的50%（即17364.5元）向其支付违约金，庭审中余连杰对西业公司主张的上述违约金提出抗辩，认为过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”综合违约方的违约情况、守约方的实际损失、商品房买卖合同履行情况等因素，西业公司主张的17364.5元违约金不违反法律规定，故对西业公司该项主张，本院予以支持。对于余连杰主张已交付的房款34729元抵偿违约金后，剩余的房款17364.5元，要求退还，其主张合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、原告济南西业置业有限公司与被告余连杰于2018年3月30日签订的位于济南市恒大金碧新城B2-1-1-1312室房屋《济南市商品房买卖合同》及附件（合同编号：销售（字）201814666111）于本判决生效之日起解除；二、被告余连杰于本判决生效之日起十日内配合原告济南西业置业有限公司到济南市住房保障和房产管理局和济南市建设委员会等政府办理注销合同备案手续和撤销合同网签手续；三、被告余连杰于本判决生效之日起十日内向原告济南西业置业有限公司支付违约金17364.5元；四、原告济南西业置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告余连杰剩余房款17364.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13782元，减半收取6891元，由被告余连杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 丁 哲二〇二〇年十一月二十五日书记员 张涵琦