重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0242民初3935号原告：石华斌，男，1987年9月1日出生，住酉阳县。原告：罗玲，女，1986年11月13日出生，住涪陵区。二原告共同委托诉讼代理人：彭德兵，重庆渝法律师事务所律师。被告：刘春秀，女，1980年10月8日出生，住酉阳县。委托诉讼代理人：康飞，男，1975年1月30日出生，住酉阳县。委托诉讼代理人：冉景涛，重庆汇润律师事务所律师。被告：吴江，男，1975年11月8日出生，住酉阳县。原告石华斌、罗玲与被告刘春秀、吴江确认合同无效纠纷一案，本院于2020年11月6日立案受理后，依法由审判员贺舒琴独任审判，适用简易程序于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告的共同委托诉讼代理人彭德兵，被告刘春秀的委托诉讼代理人冉景涛、康飞到庭参加了诉讼。被告吴江经本院送达起诉状副本及开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告刘春秀与被告吴江签订的关于酉阳县X区X幢X-X号《房屋买卖合同》无效；2.判决被告刘春秀立即搬出原告所有的酉阳县X区X幢X-X号房屋；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年10月，原告将酉阳县X区X幢X-X号房屋租赁给被告吴江作为办公室使用，约定由被告吴江按月支付原告购买该房屋的按揭贷款，抵房屋租金，原告将按揭贷款的银行卡交给了吴江。2020年8月20日，原告发现被告刘春秀居住在原告所有的酉阳县X区X幢X-X号房屋中，原告才知道，被告吴江代理原告将房屋出卖给被告刘春秀，被告吴江以原告石华斌为卖房方和被告刘春秀在2016年12月21日签订了房屋买卖合同。被告吴江只是原告房屋的租赁使用人，无权出卖原告的房屋，也无权代理原告出卖房屋，原告从未委托吴江出卖房屋。据此，被告吴江没有代理权和处分权，原告没有追认，其出卖原告房屋的代理行为对原告不发生法律效力。被告吴江擅自出卖原告的房屋，侵犯了原告的房屋所有权，房屋买卖合同无效。被告刘春秀明知吴江没有代理权仍然与之订立房屋买卖协议，具有重大过错，应当返还原告的房屋。为保护原告的合法权益，原告特起诉至人民法院。被告刘春秀辩称，原告诉称不属实，其诉讼请求无事实与法律依据，依法应当予以驳回，其理由如下：第一、根据上一次法庭审理可以查明原告并不是涉案房屋的实际所有人，涉案房屋是吴江借用原告的名义购买，首付款也不是原告支付。现实社会中借名买房普遍存在，吴江作为真实的权利人有权处分涉案房屋。第二、2016年12月21日，原告石华斌委托被告吴江与被告刘春秀签订了《房屋买卖合同》，有《房屋买卖合同》、中介人朱某某、收据、收条、委托书、银行卡、证人等证据足以证实。原告诉称租赁给吴江用作办公室并由吴江支付按揭款抵租金不属实，而以3000多元每月的价格出租没有装修的房屋不符合酉阳县房屋租赁市场行情，原告系虚假陈述，被告保留请求法庭追究其虚假陈述的民事或刑事责任。在上一次法庭审理过程中，原告对涉案房屋的基本情况均陈述不清楚，且前后矛盾，对支付首付款的方式系现金还是转账的陈述与证据相矛盾。被告刘春秀实际装修入住该房多年，且原告与吴江系亲戚关系，原告应当是明知涉案房屋已经出售给了被告。第三、被告刘春秀已支付完房款并实际装修入住该房至今，为此，被告刘春秀有充分的理由认为被告吴江涉嫌诈骗罪。本案中，如果吴江没有处分涉案房屋的权利，那么他符合诈骗罪的构成要件。第四、本案漏列涉案房屋的抵押权人即银行作为当事人，将银行作为本案当事人可以查清案情事实。同时，作为抵押权人有提出意见的权利，因为本案的处理对其有利害关系。第五、根据最高法院裁判观点，即便涉案房屋已经设立了抵押权，但并不影响买卖合同的效力。综上，请求人民法院依法支持被告的上述意见。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系，于2020年7月9日登记结婚。2013年12月18日，酉阳县龙城房地产开发有限责任公司给原告石华斌出具《收据》两份，其中一份显示石华斌通过刷卡的方式缴纳X-X-X的房款145608元；另一份显示石华斌通过刷卡的方式缴纳X-X-X的按揭印花税等税费共计22826元。2013年12月20日，原告石华斌与酉阳县龙城房地产开发有限责任公司签订一份《重庆市商品房买卖合同》，约定酉阳县龙城房地产开发有限责任公司以484608元的总价将位于酉阳县X区X号楼X-X号商品房一套出售给原告石华斌。2015年3月19日，原告石华斌与中国农业银行股份有限公司重庆酉阳支行签订了一份《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，该合同第二十四条约定：借款用途为购买房产，购买的房产位于重庆市酉阳县桃花源镇XXXXXX号。2016年12月21日，被告吴江以原告石华斌的名义与被告刘春秀签订了一份《房屋买卖合同》，该合同约定石华斌自愿将位于酉阳县X区X号楼X-X号住房出售给刘春秀，转让价格为210000元。另查明，被告刘春秀在庭审过程中认可《房屋买卖合同》上石华斌的签字系被告吴江所签，石华斌出具给吴江的《委托书》上石华斌的签字也系吴江所签。在刘春秀与吴江签订《房屋买卖合同》时，刘春秀及其家属知道房屋在石华斌名下。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告举示的结婚证、《收据》两份、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》一份等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。本案中，二原告起诉请求确认被告刘春秀与被告吴江签订的关于酉阳县X区X号楼X-X号住房的《房屋买卖合同》无效，其主要理由是被告吴江无代理权和处分权。通过庭审查明，被告吴江与被告刘春秀在签订房屋买卖合同时，被告刘春秀知晓案涉房屋在石华斌名下。虽然被告吴江在出售案涉房屋时向被告刘春秀出示了一份有石华斌签名的《委托书》，但被告刘春秀当庭陈述该《委托书》上石华斌的签名系被告吴江所签，且被告刘春秀未提供其他充足的证据证明石华斌存在给吴江授权的行为，故被告吴江以原告石华斌的名义出售案涉房屋的行为属于在未取得代理权的情况下做出的处分行为，属于无权处分行为。从原告提交的证据看，《房屋买卖合同》所涉房屋系原告石华斌向酉阳县龙城房地产开发有限责任公司购买，且原告石华斌就该房屋与中国农业银行股份有限公司重庆酉阳支行签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，因此，原告石华斌是《房屋买卖合同》所涉房屋的所有权人。虽然原告在庭审过程中陈述的首付款系现金支付与其自己提交的《收据》上显示的是刷卡存在不一致，但该瑕疵不足以达到被告刘春秀认为的被告吴江是案涉房屋实际权利人的程度。加上被告刘春秀申请出庭作证的证人均陈述知晓案涉房屋的实际权利人是吴江系听他人所说，被告刘春秀并未提交直接的实质性的证据证明案涉房屋的实际权利人系吴江，故被告刘春秀提交的证据不足以认定被告吴江是案涉房屋的实际权利人。因此，被告吴江出售案涉房屋的行为系无权处分行为。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生法律效力；《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。结合本案，在原告知晓该买卖合同存在后即向人民法院提起诉讼请求确认该合同无效，从此可以看出原告拒绝追认被告吴江的代理行为及处分行为，因此被告吴江的处分行为对原告不产生法律效力。被告刘春秀亦未提供充足的证据证明被告吴江在签订合同后取得了对案涉房屋的处分权，故被告吴江于2016年12月21日以原告石华斌的名义与被告刘春秀签订的《房屋买卖合同》应属无效合同。就被告刘春秀认为被告吴江可能涉嫌合同诈骗的辩称，本院认为，被告吴江是否涉及合同诈骗系另一法律关系，被告刘春秀可另案处理。就被告刘春秀认为本案漏列银行为当事人的辩称，本院认为，案涉房屋系石华斌与银行签订的个人购房担保借款合同，且二被告签订房屋买卖合同时并没有涉及到银行，故银行与本案无关，不应作为当事人纳入本案。原告自愿撤回第二项诉讼请求系对自己权利的自由处分，本院予以认可。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘春秀与被告吴江于2016年12月21日签订的关于酉阳县X区X号楼X-X号住房的《房屋买卖合同》无效；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费80元，因适用简易程序审理减半收取40元，由被告吴江承担，原告预交的案件受理费40元全额退还原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 员 贺舒琴二〇二〇年十一月二十六日法官助理 张 涛书 记 员 冉 谍