福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0503民初1033号 原告：苏秀川，女，1972年12月9日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：苏小平，福建中言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜东晓，福建中言律师事务所律师。 被告：泉州市香缤置业发展有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区新行政中心府东路与滨海街交汇处香缤财智广场15楼，统一社会信用代码91350500563395421B。 法定代表人：许细雪，该公司经理。 委托诉讼代理人：庄健龙，广东尚汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文倩婷，广东尚汇律师事务所律师。 原告苏秀川与被告泉州市香缤置业发展有限公司（以下简称“香缤公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告苏秀川的委托诉讼代理人苏小平、颜东晓及被告香缤公司的委托诉讼代理人庄健龙到庭参加诉讼。在诉讼阶段，双方当事人申请协商和解，该期间依法不计入审限，但协商和解未果。本案现已审理终结。 苏秀川向本院提出诉讼请求：1、判令香缤公司支付逾期交房违约金66400元（计自2016年4月1日起至2018年9月29日止，其中，2016年4月1日至2017年3月31日止按租金单价49元／平方米／月为标准计为24190.32元，2017年4月1日至2018年9月29日止57元／平方米／月为标准计为42209.64元）；2、由香缤公司承担本案一切诉讼费用。诉讼中，苏秀川变更第一项诉讼请求为：判令香缤公司支付逾期交房违约金51589.56元（计自2016年4月1日起至2018年9月29日止，其中，2016年4月1日至2017年4月1日止按租金单价40元／平方米／月为标准计为19747.2元，其中，2017年4月1日至2018年4月1日止，按租金单价42元／平方米／月为标准计为20734.56元，其中2018年4月1日至2019年9月29日止按租金单价45元／平方米／月为标准计为11107.8元）。事实和理由：2015年6月，苏秀川与香缤公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201506050044）一份，约定向香缤公司购买坐落于泉州市丰泽区××组××路××号××栋商铺××号××房××，建筑面积41.14平方米。此后，苏秀川依约履行合同，向香缤公司支付清楚全部房款，根据合同约定，香缤公司应于2015年12月31日前交付符合约定条件的房产，但苏秀川并未收到任何交房通知。另外，苏秀川所购房产被2栋202房业主在屋面上擅自加盖花苑、堆砌水池，造成房屋渗水漏水严重，屋顶损坏等问题，经苏秀川多次交涉后，香缤公司仍未予修补。直至2017年10月23日，香缤公司才向违盖业主发出整改通知，并拖延至2018年6月9日才将加盖于苏秀川屋上的水池予以拆除，并对房屋漏水处进行修补，后于2018年6月12日向苏秀川发出入伙通知书，要求苏秀川于2018年6月20日前往办理房屋交付手续。苏秀川如期赴约，但香缤公司却拒绝为苏秀川办理交房手续。直至2018年9月29日，香缤公司才同苏秀川办理商铺交接手续。 香缤公司辩称，一、香缤公司已多次通过书面形式通知苏秀川办理交房手续，苏秀川主张未收到过任何交房通知与事实不符。 1.1香缤公司已按《商品房买卖合同》约定将入伙交房通知送达所有业主，绝大部分业主已按期办理了入伙手续，不存在未通知苏秀川交房的情况。 苏秀川诉称并未受到过任何交房通知，但香缤公司已于2015年7月6日在泉州晚报刊登了，告知所有业主案涉物业已通过政府有关部门竣工验收，具备入伙条件，并定于2015年7月10日至15日期间集中办理入伙手续（该事实已被（2018）闽0503民初5435号民事判决书查明）。香缤公司已通过登报这一法定的书面通知方式，通知包括苏秀川在内的所有业主集中办理入伙手续；据此，香缤公司已完成约定的书面通知义务。此后，香缤公司于2017年10月30日又在泉州晚报刊登办理产权证通知，再次告知业主（未办理交房手续的业主，请按交房通知尽快办理入伙手续）。 1.2根据双方所签订《商品房买卖合同》第10页第十一条第（二）项的约定：“买受人未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”这样，即便苏秀川没有看到报纸，或者没有收到通知，那么双方已经通过协议的方式，书面约定在交付日期届满之日办理交接手续，根据约定，双方应当在2015年12月31日办理交付手续。 购买房产作为中国人最大的财产性支出，老百姓最关注的就是交房，即便没有收到登报通知，也应当按照合同约定办理入伙。根据（2018）闽0503民初5435号民事判决书查明事实可知，香缤公司在2015年6月15日已办理案涉房产的竣工验收手续。另香缤公司早在2014年11月11日已取得泉州市规划勘测研究院出具的案涉房屋竣工测绘报告，因此在2015年6月15日取得竣工验收手续时，已具备《商品房买卖合同》第九条的商品房交付条件。案涉《商品房买卖合同》签订时间为2015年6月30日，此时早已具备交付条件；香缤公司于一周后登报通知入伙，苏秀川不可能会不去关注入伙时间。此后，香缤公司于2015年3月25日取得泉州市房地产测绘队出具的办理分户房产证所需的（产权登记）测绘报告(因存在细微数据变更，在2015年12月11日又出具了变更后的测绘报告)。 这样，即便苏秀川未收到交付通知，双方也应当按照合同约定的交付届满时间进行交付。苏秀川提出双方所签订《商品房买卖合同》是格式合同，对香缤公司有利；但该合同恰恰是泉州市房地产主管部门的规定版本，双方都无权更改；其在合同中的条款对双方以及所有商品房买卖当事人都是一致的；故其说法是显然不成立的。 1.3苏秀川系一次性购买包含案涉商铺在内的相连的5个商铺（35至39号），香缤公司作为开发商已按法律规定履行了通知义务，并且已登报进行公告，苏秀川购买商铺时案涉商铺已经取得测绘报告，并且已竣工验收备案，具备随时交付条件。 苏秀川于2016年1月13日办理了39号商铺的入伙手续，最迟苏秀川在2016年1月13日时也已完全知悉其五个商铺可以办理入伙手续。苏秀川提出未收到交房通知，那么请问苏秀川你39号商铺是怎样办理的入伙手续时，为何不办理35-38号铺的入伙手续呢？根据物业公司陈述，苏秀川系因39号商铺在2016年1月13日已出租，故才于2016年1月13日办理入伙手续，而其余四个商铺因还未出租，故其拒不办理入伙手续。苏秀川主张未接到通知，显然是不属实的；即使未收到通知，按合同约定也应当在2015年12月31日办理交付手续。对此，苏秀川代理人在庭审时也明确提出，其办理39号商铺的入伙手续，是因为该商铺已经出租，故主动去办理；由此也证实了苏秀川系因自身原因不及时办理入伙手续。可见，苏秀川主张未收到通知没有事实与合同依据，是荒谬的，是显然的虚假陈述，是不符合日常规则的。 1.4苏秀川诉称案涉物业屋面存在违建，但这并不是苏秀川不按时收房的理由。 苏秀川故意转移应当办理入伙手续的时间节点，忽视了本案定性的关键时间要素。202业主违章装修被发现的时间节点是2017年的10月份，此时距公告集中入伙时间已逾2年3个月，距合同约定的届满日已逾1年10个月，就是距苏秀川办理39号铺位入伙的时间也已逾1年9个月；苏秀川因自身原因拒不按时办理入伙手续，之后不能以将近2年后发生的事项作为拒绝入伙的理由；在2016年1月13日之后的1年多时间里，并没有发生任何违章装修导致漏水事项。如苏秀川代理人陈述，苏秀川系因商铺未出租，故才不去办理入伙手续，不办理入伙的原因及责任均在苏秀川。而在近2年后才发生的其他业主违章装修导致漏水，应属于另一个法律关系，苏秀川可另寻途径解决。 二、香缤公司自始没有拒绝为苏秀川办理交房手续，并不存在逾期交房行为，苏秀川诉求没有事实和法律依据。 根据《商品房买卖合同》，香缤公司应于2015年12月31日前向苏秀川交付商品房，香缤公司早在2015年7月10日至15日期间已集中办理入伙手续，香缤公司一直积极履行合同义务，敦促苏秀川来收房，是苏秀川迟迟不按时来收房。根据《商品房买卖合同》第31页附件九，《香缤·御嘉苑前期物业服务合同》第三章第六条：“业主应在《交房通知书》中通知的交房之日15日内（验收期限）前来验收其购买的房产，业主应在规定的时间内至甲方指定地点办理交房手续并接受房产，否则视为甲方已按期交房。”苏秀川于2015年7月已知悉可以收房，但故意不前往办理手续，根据上述合同规定，苏秀川因其单方原因在规定时间未来办理手续，视为香缤公司方已按期交房。根据《商品房买卖合同》第41页苏秀川签署的《承诺书》，落款处有苏秀川的签字及加盖手印，其中第一条与第四条载明苏秀川已知悉《香缤·御嘉苑前期物业服务合同》的相关内容并自愿遵守，同意按商业实际使用面积柒元每平方米缴纳物业管理费。苏秀川诉称香缤公司拒绝为其办理交房手续，但根据本案事实可知，未按时交付的责任完全在苏秀川；因此本案苏秀川的诉求是没有任何事实和法律依据的。 综上，请求驳回苏秀川的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年6月5日，香缤公司与苏秀川签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）一份，约定苏秀川向香缤公司购买址在丰泽区××组××路××号××栋商铺××号××房××，建筑面积41.14平方米。该商品房已由泉州市住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为泉住预售［2015］第4号。合同第九条约定：“商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告…”合同第十一条约定：“交付时间和手续（一）出卖人应当在2015年12月31日前向受买人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日内（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”合同附件十一补充协议三对《合同》第十一条补充约定：“1、买受人授权受委托人（福建省惠东建筑工程有限公司），在出卖人通知的时间内，持有关文件前往指定地点办理交接手续。如买受人未能在规定时间内办理交接手续，自通知的交房期限届满后第2日起，则视为买受人对该商品房及一切所属设施均无异议并同意接收该房产…；2、由于买受人原因未能在通知书规定的交房期限届满后5日内办理完商品房交接手续的，自第6日起，出卖人可按日向买受人收取商品房总价款的0.01%。若买受人自交房期限届满后第30日仍不办理交接手续的，出卖人可按日向受买人收取商品房总价款的0.03%，直至商品房交接手续办理完毕之日止……”。合同签订后，苏秀川依约支付了购房款。诉争房屋所属工程项目于2015年6月15日通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收，并于2015年12月11日取得房产测绘报告。2015年7月6日香缤公司在泉州晚报上刊登公告，告知业主，香缤·御嘉苑已通过政府有关部门的竣工验收，具备了入伙条件，现定于2015年7月10日至15日期间集中办理入伙手续。2017年10月30日香缤公司又在泉州晚报刊登“香缤·御嘉苑商品房办理产权证通知”，告知业主，香缤·御嘉苑商品房已经全面具备办理产权登记（分户不动产证）的条件，再次通知业主（未办理交房手续的业主，请按交房通知尽快办理入伙手续）缴纳办证的税费后，于2017年11月30日提供身份证、结婚证、户口簿、分户图、宗地图、代办产权委托书等资料到香缤中心售楼处以便办妥产权证。逾期者，应自行办理产权登记，并承担逾期办证的法律责任。2017年10月23日，香缤公司向香缤·御嘉苑2幢202房业主陈芳芳发出一份“违章装修整改通知书”，通知书载明：“经检查，您所装修工程中擅自在35-39号商铺屋面1、堵塞屋面排水口、加做屋面防水、加建隔离带；2、堆放装饰装修材料；3、堆放花钵、花盆等。属于违章装修行为。此行为已经改变了屋面正常的排水功能，侵犯了35-39号商铺的相关权益…限你于2017年10月31日18时前对上述违章装修进行整改，自行疏通已经堵塞的排水口、清除隔离带、清除所有装饰装修材料及花盆、花钵等，恢复屋面原状，你整改后须到我公司备案。”2018年6月12日香缤公司向苏秀川发出一份“香缤·国际再次温馨提示入伙通知书”，通知书载明：“您所购买的香缤·国际御嘉苑35、36、37、38商铺已于2015年6月15日取得《泉州市丰泽区建设工程竣工验收备案证明书》属于现售商品房，在签订销售合同的同时，具备了入伙条件，您已明确知悉该情况，并且同意办理收楼手续，我公司已经电话联系过你方办理交房手续。现再次提请您接到本通知后在2018年6月20日办公时间内前来香缤·国际御嘉苑六栋一楼物业管理处办理入伙手续…若未能按照本入伙通知书安排时间办理手续者，仍视为您已办理入伙，并从2015年8月28日起计收物业管理费。” 诉讼中，经双方确认，诉争商品房于2018年9月29日实际交付苏秀川使用。 对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认.在本案审理过程中，本院根据香缤公司的申请，依法委托泉州中联房地产评估有限公司对诉争店铺在2016年4月1日、2017年4月1日、2018年4月1日的市场租金价值进行评估，该评估机构于2020年5月11日作出泉中联评字第2020Q015号《房地产估价报告》，评估结论为：2016年4月1日租金单价为40元（元/㎡﹒月），月租金1646元。2017年4月1日租金单价为42元（元/㎡﹒月），月租金1728元。2018年4月1日租金单价为45元（元/㎡﹒月），月租金1851元。 双方的争议焦点在于：香缤公司于《合同》约定的交房期限届满时是否适当履行合同义务，苏秀川是否有权拒收房屋，应否承担逾期接收房屋违约责任；香缤公司于再次通知确定的2018年6月20日前办理入伙手续期限届满时是否适当履行合同义务及如何承担违约责任。 （一）《合同》约定的交房期限届满时，合同双方是否适当履行合同义务，应否承担违约责任？ 香缤公司与苏秀川于2015年6月5日签订《合同》，约定苏秀川向香缤公司购买案涉商品房，即香缤·御嘉苑2幢1层36号商铺。案涉商品房所属工程项目于2015年6月15日通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收，并于2015年12月11日取得房产测绘报告。《合同》约定，出卖人应当在2015年12月31日前向受买人交付该商品房，该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人应当以书面方式通知买受人。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。据此，即使苏秀川未能知悉2015年7月6日香缤公司在泉州晚报上刊登的交房通知公告内容，根据合同约定，香缤公司应在2015年12月31日向其交付房屋；即合同双方约定了在出卖人未将书面交房通知送达至买受人情形下交房义务的履行时间和履行地点。由上，于合同约定的交房期限届满时，案涉商品房已处于可以交付状态，香缤公司亦已适当履行了合同项下交付准备义务。而苏秀川于2016年1月13日接收了其同时购买的香缤·御嘉苑39号商铺之事实，亦表明合同约定的交房义务实际履行之可行性和现实性。据此，苏秀川以香缤公司未向其送达书面通知为由主张香缤公司未履行合同义务并承担由此产生的逾期交房责任，理由不能成立，本院不予支持。 《合同》约定的交房期限届满时，案涉商品房已经具备交房条件，苏秀川以其所购商铺楼上香缤·御嘉苑2幢202房业主陈芳芳违章装修致案涉商铺漏水为由拒绝接收，但苏秀川未提交证据证明该其据以拒绝收房的事由的发生时间、对案涉商铺的使用影响程度及其与香缤公司交涉过程等事实，且案涉2017年10月23日香缤公司向陈芳芳发出《违章装修整改通知书》与合同约定的交房时间相隔甚久，不足以证明合同约定的交房期限届满时，案涉商品房存在漏水情形及苏秀川有权据此拒绝收房。由上，自合同约定的交房期限届满的2015年12月31日至香缤公司催促苏秀川收房通知确定的期限届满的2018年6月20日期间，苏秀川未接收房屋，系其自身原因造成，其主张香缤公司应承担逾期交房违约责任，本院不予支持。 （二）香缤公司再次通知确定的交房期限届满时，合同双方是否适当履行合同义务，应否承担违约责任？ 自合同约定的交房期限届满时，苏秀川未前往收房，因其未证明存在拒收之原因及事实，故不可归责于香缤公司；但此仅阻却了香缤公司承担逾期交房违约责任，并不免除香缤公司交房的合同义务。2018年6月12日，香缤公司向苏秀川发出《香缤·国际再次温馨提示入伙通知书》，通知苏秀川于2018年6月20日前办理入伙手续。苏秀川依约前往，但双方因物业费问题发生争议，香缤公司以苏秀川未交纳物业费为由拒绝交房。香缤公司拒绝交房的行为构成违约，应承担相应的违约责任。案涉商品房于2018年9月29日实际交付，故香缤公司应承担自2018年6月20日起至实际交付之日即2018年9月29日止的逾期交付违约责任。关于前述香缤公司因未交房而应承担的违约金数额。双方于合同中未约定违约金数额或损失赔偿额计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付使用房屋的违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。审理中，本院根据香缤公司的申请，委托泉州中联房地产估价有限公司对案涉商品房在2016年4月1日、2017年4月1日、2018年4月1日的价值时点进行评估，该评估的租金标准可以作为计算本案违约金的标准。根据《房地产估价报告》的评估结论：2018年4月1日租金单价为45元（元/㎡﹒月），月租金1851元。据此，香缤公司应向苏秀川支付自2018年6月20日起至2018年9月29日止的违约金计6170元（1851元×3个月＋1851元／30天×10天＝6170元）。 综上所述，香缤公司与苏秀川签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同内容与法不悖，属合法有效。双方均应依约履行各自合同义务。于合同约定的交房期限届满时，案涉商品房已经具备交房条件，双方于合同中亦明确约定，若买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点，据此，香缤公司于交房期限届满时已经依约履行合同义务。苏秀川未按约接收商品房，亦未证明存在其可拒绝收房之依据，故其主张香缤公司应向其承担逾期交付违约责任，不能成立。虽苏秀川无法定或约定事由而拒绝收房，但香缤公司自合同约定的交房期限届满至其于2018年6月12日催促苏秀川收房期间，均未向苏秀川作出要求其收房的明确意思表示，怠于行使自己的合同权利。双方合意于2018年6月20日前实际交接案涉商品房，但香缤公司却以苏秀川未交纳物业费为由拒绝交付，构成违约，应承担相应的违约责任。双方于合同中未约定违约金数额或损失赔偿额计算方法，故应以法院委托评估报告中列明的租金标准作为计算违约金数额的标准，由香缤公司向苏秀川支付自2018年6月20日起至2018年9月29日止的违约金计6170元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、泉州市香缤置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给苏秀川逾期交房违约金6170元； 二、驳回苏秀川的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1090元，减半收取545元，由苏秀川负担520元，泉州市香缤置业发展有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  张慧颖 二〇二〇年十一月三日 书记员  赖丽萍 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的 房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。