福建省福鼎市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0982民初1242号 原告：福鼎建兴房地产开发有限公司，住所地福建省福鼎市桐山影院片区D1幢501号，统一社会信用代码：91350982550959312X。 法定代表人：许明建，该公司执行董事兼总经理。 诉讼代表人：福建新世通律师事务所，该公司破产管理人。 委托诉讼代理人：张子辉，福建新世通律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：彭坤豪，福建新世通律师事务所实习律师。 被告：郑祥叠,男，1971年12月15日出生，汉族，户籍地浙江省苍南县，现住浙江省苍南县。 委托诉讼代理人：陈光天，福建闽桐律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张晓清，福建闽桐律师事务所执业律师。 第三人：柯胜慧，女，汉族，1969年9月23日出生，户籍地浙江省苍南县，现住浙江省苍南县。 原告福鼎建兴房地产开发有限公司（以下简称“建兴房开公司”）与被告郑祥叠、第三人柯胜慧商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建兴房开公司特别授权委托诉讼代理人张子辉、彭坤豪，被告郑祥叠及其特别授权委托诉讼代理人陈光天、张晓清到庭参加诉讼，第三人柯胜慧经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建兴房开公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认建兴房开公司与郑祥叠签订的编号20120500053、编号20120500054及编号20120500055的三份《商品房买卖合同》已于2018年4月29日解除；2.请求判令郑祥叠协助建兴房开公司办理上述商品房买卖合同备案登记注销手续；3.本案诉讼费用由郑祥叠承担。诉讼过程中，建兴房开公司变更第一项诉讼请求为确认建兴房开公司与郑祥叠签订的编号20120500053、编号20120500054及编号20120500055的三份《商品房买卖合同》已解除。事实和理由：2018年2月8日，易会德以建兴房开公司不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力为由，向福鼎市人民法院申请对建兴房开公司进行重整。福鼎市人民法院于2018年2月28日作出（2018）闽0982破申1号民事裁定书，裁定受理易会德对建兴房开公司的重整申请。2018年8月24日，福鼎市人民法院作出（2018）闽0982破1、2号民事裁定书，裁定对建兴房开公司及福建建业地产有限公司合并重整。同日，福鼎市人民法院作出（2018）闽0982破1、2号决定书，指定福建新世通律师事务所担任建兴房开公司及福建建业地产有限公司管理人（下称“管理人”）。2018年5月25日，郑祥叠向管理人提交申报材料，要求继续履行其与建兴房开公司就建都·新天地广场1幢802号、803号、804号房屋签订的三份商品房买卖合同。现有材料反映如下事实： 2012年4月23日，建兴房开公司出具《承诺书》，载明由郑祥叠及第三人柯胜慧（系郑祥叠配偶）向建兴房开公司支付6,000,000元投资“购买”建都·新天地广场8套商品房，其中包括802号、803号、804号房。建兴房开公司承诺“投资购房陆百万元金额确保年回报率40%，一年到期后按二手房交易价格核定，如达不到投资回报率40%，公司补齐差额部分，如回报率超过40%，则超过部分与公司对半分成”。2012年5月8日，郑祥叠向建兴房开公司汇款1,500,000元（分三笔，每笔500,000元）。2012年6月13日，建兴房开公司与郑祥叠签订三份《商品房买卖合同》（编号：20120500053、20120500054、20120500055），约定由郑祥叠购买建兴房开公司名下建都·新天地广场1幢802号、803号、804号房屋。 基于以上事实，建兴房开公司认为，建兴房开公司出具《承诺书》、郑祥叠支付资金等一系列行为足以表明，双方之间的实质法律关系为民间借贷。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，应按民间借贷关系处理。涉案三份合同虽已成立，但郑祥叠并未依照合同约定支付相应购房款，其取回权申请不成立。鉴于建兴房开公司既未交付房屋和办理产权登记，也未通知或答复郑祥叠同意继续履行合同，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”的规定，案涉三份合同均已解除。 郑祥叠辩称，一、关于建兴房开公司已于2018年2月28日被破产立案重整及2018年8月24日福鼎市人民法院裁定建兴房开公司与福建建业地产有限公司合并重整，并指定福建新世通律师事务所担任建兴房开公司管理人的事实无异议，但真正的破产重整的时间应于2018年8月24日开始重新计算，不存在本案已确认于2018年4月29日解除的情况。二、建兴房开公司于2012年4月23日出具的《承诺书》的性质属于建兴房开公司单方法律行为，双方之间并未达成合意。建兴房开公司于2012年4月23日出具载明由郑祥叠及柯胜慧向建兴房开公司支付6,000,000元投资购买建都新天地广场8套商品房，其中包括郑祥叠购买的三套，并承诺投资回报率40%的承诺书。该承诺书属于单方法律行为，不属于双方民事法律行为，该承诺书不能认定为建兴房开公司与郑祥叠之间达成投资购房回报的约定。该承诺书对郑祥叠没有法律上的约束力，承诺书的内容与本案争议的商品房销售合同是否解除没有法律上关联性。三、建兴房开公司根据其已出具的《承诺书》，推定双方订立房屋买卖合同的行为不符合正常的交易习惯，而属于民间借贷法律关系，不符合客观事实。建兴房开公司声称的承诺书是建兴房开公司作出的单方民事法律行为，且该承诺书自始至终没有借款的存在，建兴房开公司认为承诺回报属于借款的说法不成立。四、建兴房开公司援引《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，以消极方式确定双方商品房买卖合同解除，系适用法律错误。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定适用的是破产申请受理前债务人和对方当事人均为履行完毕的合同，管理人才有权决定解除。商品房买卖合同中，买受人的主要义务是支付购房款。从承诺书内容体现，郑祥叠和柯胜慧已支付了购房款达到6,000,000元。截止目前为止，建兴房开公司尚欠郑祥叠和柯胜慧借款债务高达九千余万元未能偿还，依照《中华人民共和国企业破产法》第四十条规定，债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销。现郑祥叠有权直接主张以借款债权抵销未付的购房款，即已付清了剩余未付购房款。现郑祥叠作为买受方已全部支付了购房款，不属于双方均未履行的合同，管理人无权解除。建兴房开公司援引该条法律规定，要求解除合同系适用法律错误。五、解除《商品房买卖合同》的解除权行使期限已超过，建兴房开公司无权对本案行使合同解除权。因为作为商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款对有关解除商品房买卖合同做了特别规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案的商品房买卖合同签订至今已长达八年之久，现建兴房开公司要求解除合同早已超过合同解除权的行使期限。综上所述，郑祥叠认为，建兴房开公司以其自身出具的承诺书确定本案实为民间借贷关系，系建兴房开公司的主观推断，没有证据证明郑祥叠购房系为了担保借款债权，且郑祥叠已履行了商品房合同的全部义务，管理人无权解除合同，请求法院驳回建兴房开公司的诉讼请求。 柯胜慧无述称意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证和认证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年5月8日，郑祥叠向建兴房开公司银行账户分三笔汇入1,500,000元。2012年6月13日，郑祥叠与建兴房开公司签订编号为20120500053、20120500054、20120500055的三份《商品房买卖合同》，约定郑祥叠向建兴房开公司购买建都·新天地广场1幢802号、803号、804房，购房款分别为955354元、1013845元和1007154元，款项于签订商品房买卖合同之日分别支付52.3%购房款500000元、49.3%购房款500000元及49.6%购房款500000元，购房余款455354元、513845元及507154元均于2012年8月25日前付清。2012年6月29日，本案三份《商品房买卖合同》办理预售备案登记手续。 2018年2月8日，易会德以建兴房开公司不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力为由，向本院申请对建兴房开公司进行重整。本院于2018年2月28日作出（2018）闽0982破申1号民事裁定书，裁定受理易会德对建兴房开公司的重整申请。2018年3月21日，本院作出（2018）闽0982破1号决定书，指定福建新世通律师事务所担任建兴房开公司的管理人。2018年3月26日福建新世通律师事务所出具《关于同意接受指定为福鼎建兴房地产开发有限公司破产管理人的函》，并组成管理人团队，实行组长负责制，胡建荣为组长。2018年8月24日，本院作出（2018）闽0982破1、2号民事裁定书，裁定对建兴房开公司及福建建业地产有限公司合并重整。2018年5月25日，郑祥叠向管理人提交申报材料，要求继续履行其与建兴房开公司就建都·新天地广场1幢802号、803号、804号房屋签订的三份《商品房买卖合同》。管理人未予答复，于2020年5月8日以建兴房开公司名义向本院起诉要求确认本案三份《商品房买卖合同》已解除。 当事人对以下问题有争议：建兴房开公司要求确认本案三份《商品房买卖合同》已解除，并要求判令郑祥叠协助办理备案注销登记的诉求是否有事实根据及法律依据。对有争议的事实和证据，本院认定如下： 本院认为，从本院依职权调查的银行账户历史数据查询单看，2012年5月8日10:46，案外人郑凤玉（系郑祥叠胞姐）账户（账号×××86）汇入1500000元至郑祥叠账户（账号×××50），同日11:45郑祥叠账户（账号×××50）向建兴房开公司账户（账号3500××××2190）汇入500000元，同日11:47郑祥叠账户（账号×××50）向建兴房开公司账户（账号3500××××2190）汇入500000元，同日11:48郑祥叠账户（账号×××50）向建兴房开公司账户（账号3500××××2190）汇入500000元。同日11:56郑祥叠账户（账号×××50）收到许明建账户（账号×××17）汇入1500000。建兴房开公司提供的电子银行交易回单显示，2012年5月8日12:57，建兴房开公司账户（账号13-2××××9910）转账许明建账户（账号6228××××9212）1500000元，交易用途为“还款”。上述银行账户历史数据查询单和电子回单显示的资金流转，郑祥叠当天支付建兴房开公司的三笔款项共计1500000元又回流到郑祥叠的账户上。结合郑祥叠提供的2012年6月30日《还款协议》及《承诺函》，以及建兴房开公司提供的《承诺书》，由于许明建投资项目资金需要，多次向郑祥叠及柯胜慧借款，因未能偿还借款本息，双方于2012年6月30日达成用建兴房开公司的部分住宅和商铺以房抵债、房产抵押的协议，建兴房开公司作为担保方在《还款协议》和《承诺函》上签字盖章。而本案中郑祥叠为了达到以房抵债的目的，通过“走账”的方式，于两小时的极短时间内的资金急速流转，将收到郑凤玉的款项分为三笔以购房款的名义向建兴房开公司账户支付，许明建随即将该笔款项转回郑祥叠账户，随后由建兴房开公司又以“还款”的用途转账给许明建。许明建作为既是郑祥叠的债务人，又是建兴房开公司的法定代表人的双重身份，密切配合郑祥叠以房抵债的行为。建兴房开公司与郑祥叠之间为零交易，未收取任何款项，实际上为虚假交易。该行为明显是属于利用建兴公司破产前期法人人格混同、财务管理混乱而实施的“走账”行为，不应认定为郑祥叠的支付购房款行为。对于郑祥叠主张以借款债权抵消未付购房款，由于郑祥叠未能提供证据证明建兴房开公司为许明建向其的个人借款本息提供担保的行为经建兴房开公司股东会决议确认或经人民法院生效裁判认定，郑祥叠与建兴房开公司之间的债权债务关系不能认定，不符合《中华人民共和国企业破产法》第四十条规定的破产抵消权情形，该主张不予采纳。因此，郑祥叠主张其已支付1500000元购房款缺乏事实根据和法律依据。 建兴房开公司与郑祥叠之间签订的三份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应该按照合同约定履行支付购房款及交付商品房的义务。但至2018年2月28日本院受理易会德对建兴房开公司的破产重整申请时，郑祥叠尚未履行支付购房款的义务，建兴房开公司也未向郑祥叠交付商品房，因此本案三份《商品房买卖合同》属于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同。郑祥叠于2018年5月25日向管理人提交申报材料，要求继续履行涉案合同，但建兴房开公司未向郑祥叠答复，直至2020年5月8日建兴房开公司向本院起诉要求确认本案《商品房买卖合同》已解除的事实。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”的规定，本案三份《商品房买卖合同》为破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，管理人在自收到郑祥叠关于继续履行合同的催告之日起的三十日内未进行答复，应视为解除合同，且管理人以向本院起诉的方式通知郑祥叠合同解除的事实。因此，本案三份《商品房买卖合同》已于2018年6月25日解除。 同时，本案的三份《商品房买卖合同》已办理备案登记手续，在《商品房买卖合同》已经解除，合同义务相应终止的情况下，郑祥叠应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行协助建兴房开公司办理备案注销登记的后合同义务。建兴房开公司关于要求郑祥叠协助办理备案注销登记手续的诉讼请求，本院予以支持。 综上，建兴房开公司与郑祥叠自愿签署的编号为20120500053、20120500054及20120500055三份《商品房买卖合同》，主体资格适格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同，但在本院受理易会德对建兴房开公司的破产重整申请前，建兴房开公司与郑祥叠均未履行完毕该合同所约定的义务，管理人因此有权决定解除或者继续履行该合同。本案中，管理人在自收到郑祥叠关于继续履行合同的催告之日起的三十日内未进行答复，视为已解除该《商品房买卖合同》，郑祥叠应当根据诚实信用原则和交易习惯，协助建兴房开公司办理备案注销登记手续。建兴房开公司关于确认三份《商品房买卖合同》已解除，并要求郑祥叠协助办理备案注销登记手续的诉求，符合法律规定，予以支持。 依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第二十五条第（七）项，《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告福鼎建兴房地产开发有限公司与被告郑祥叠于2012年6月13日签订的编号为20120500053、20120500054及20120500055三份《商品房买卖合同》已于2018年6月25日解除； 二、被告郑祥叠应于本判决生效之日起十日内协助原告福鼎建兴房地产开发有限公司到原合同登记机关办理上述《商品房买卖合同》的备案注销登记手续。 本案受理费100元，由被告郑祥叠负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 审判长  李显清 审判员  李 威 审判员  朱健忠 二〇二〇年十一月三十日 书记员  翁君妹 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国企业破产法》 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。 第二十五条管理人履行下列职责： （一）接管债务人的财产、印章和账簿、文书等资料； （二）调查债务人财产状况，制作财产状况报告； （三）决定债务人的内部管理事务； （四）决定债务人的日常开支和其他必要开支； （五）在第一次债权人会议召开之前，决定继续或者停止债务人的营业； （六）管理和处分债务人的财产； （七）代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序； （八）提议召开债权人会议； （九）人民法院认为管理人应当履行的其他职责。 本法对管理人的职责另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 官方