广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初23912号原告：蒋建春，男，汉族，1974年10月28日出生，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：高芷茵，广东法海律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玲芝，广东法海律师事务所律师。被告：张国明，男，汉族，1981年7月11日出生，身份证住址广州市海珠区，委托诉讼代理人：许勇全，广东四隆律师事务所律师。原告蒋建春与被告张国明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋建春的委托诉讼代理人高芷茵、王玲芝，被告张国明的委托诉讼代理人许勇全均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提起诉讼请求：1、解除原告与被告签订的房屋买卖合同；2、被告退还原告定金20万元及逾期利息（以20万元为基数，按年利率6%从2020年5月10日起计算至全额清偿日止，暂计至2020年5月25日逾期利息为493.15元）；3、被告赔偿原告中介费损失6万元及逾期利息（以6万元为基数，按年利率6%从2020年5月10日起计算至全额清偿日止，暂计至2020年5月25日逾期利息为147.95元）；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由如下：2020年5月9日，原告经广州市德鸿行房地产代理有限公司居间介绍与被告签订《房屋买卖合同》，约定被告张国明将广州市白云区云景路**号***号房（以下简称涉案房屋）出售给原告，金额为363万元，定金20万元，原告承担中介费6万元。次日，原告向被告支付定金20万元、向德鸿行公司支付6万元。之后，原告于当日了解到该房屋曾发生重大致人死亡的刑事案件，遂即要求被告终止履行合同并退还定金20万元。被告隐瞒该房屋发生重大致人死亡事实，损害原告合法权益，故提起诉讼，请求判如所请。被告张国明辩称：一、原告所称的重大致人死亡的刑事案件并未发生在涉案房屋内，而是隔壁的201房，与涉案房屋存在明确阻断和间隔，相互独立。合同第二条也明确约定被告对于房屋质量、状况的保证内容，涉案房屋也符合合同约定的保证条款。被告并未隐瞒关于房屋的任何情况，居间方在交易前已清晰知晓涉案房屋相邻房屋的情形，在被告无过错的情况下要求撤销合同并要求被告承担过错责任，有违公平原则。原告称涉案房屋相邻房屋发生过刑事案件降低了房屋价值，此主张不合理。合同法第148条约定的情况是标的物的质量与相关的约定不符，以及存在所谓的质量瑕疵；但被告向原告出售的房屋是完全符合合同约定的质量要求，不存在质量瑕疵，因此不应该适用合同法第148条。被告在交易中已经向本案的居间方告知了房屋曾经发生凶杀案的相关特点，被告从没有隐瞒，也没有试图隐瞒房屋的特殊性，原告购买涉案房屋不是因为被告的隐瞒，而是因为原告在进行交易的时候，没有审慎考虑，因此被告没有违约情况。原告签约后又反悔构成单方违约，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的房屋买卖合同及补充协议、收据及转账凭条、房屋登记薄、新闻图片、短信截图、微信聊天记录、律师函及快递回单、中介服务三方协议（买卖）、中介费收款收据、网页截图、录音（光盘）及录音内容、证人证言、房产证、催告函（2020年6月1日）及快递运单、解某（2020年6月23日）及快递运单、转账记录复印件、补充协议复印件、租金支付证明复印件、网签合同、刑事案件部分档案等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月9日，原告（买方、乙方）与被告张国明（卖方、甲方）签订《房屋买卖合同》，约定买卖房屋为涉案房屋，成交价3630000元；甲方须保证对该物业享有完整所有权，并保证本合同所载有关物业的情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则甲方应承担由此而引起的一切责任（甲方保证该物业没有被查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利）；由于甲方的原因，造成该物业不能办理产权移交或与第三人产生纠纷的，由甲方承担责任；签订本合同时支付200000元定金，首期楼款2550000元应在取得不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清，剩余楼款1080000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付；等等。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，就垫资、网签、过户等问题进行约定。同日，原告向被告支付定金200000元。同日，原告（乙方）与被告（甲方）、案外人广州市德鸿行房地产代理有限公司（丙方）签订《中介服务三方协议（买卖）》，约定中介服务内容及收费标准：丙方向甲乙双方提供交易信息、市场行情咨询，协助察看物业，最终促成双方签署合同，甲乙双方需在签署合同当天支付经纪代理服务费及咨询服务费，需支付的服务费金额以其与丙方签订的《经纪代理服务费确认书》及《咨询服务费确认书》（如有）为准。如任一方签署合同后违约，合同另一方的经纪代理服务费及咨询服务费需由违约方支付；等等。原告出示收款收据，记载2020年5月10日，“广州市德鸿行房地产代理有限公司”向原告出具，确认收到涉案房屋的中介代理费60000元。审理中，原告主张涉案房屋曾发生凶杀案，并申请调查取证。2020年8月6日，广州市规划和自然资源局向本院回复律师调查令的相关调查内容，显示广州市白云区云景路63号201房、202房均于2001年8月24日登记至李三色名下。2005年6月22日，该两房均登记至李南生、刘某名下，两人各占1/2产权份额。2016年1月27日，该两房产权均转移登记至李南生、李三色名下，两人各占1/2产权份额。2016年7月15日，广州市白云区云景路63号201房产权转移登记至陈宝珠名下，后于2018年7月13日转移登记至方俊烈名下，取得方式均为购买。2016年9月1日，广州市白云区云景路63号202房产权转移登记至魏伟锋名下，后于2018年1月26日转移登记至被告张国明名下，取得方式均为购买。2020年9月3日，本院前往广州市公安局白云区分局档案室调取部分刑事案件档案，档案中显示，2015年7月20日，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法刑一初字第314号刑事附带民事判决书，记载查明被告人吴澄洲于2013年12月31日14时许，携带作案工具到本市××房李某仪的住处，将被害人李某、刘某捅刺致两人当场死亡；刑事附带民事诉讼原告人李三色在该案中提起诉讼，要求吴澄洲赔偿损失。该刑事案件的现场勘验笔录记载，勘验时间为2013年12月31日17时35分至20时52分，现场地点为广州市白云区京溪云景花园云桦苑5栋201房，201房为六房两厅结构，主要由南侧三房一厅和西侧三房一厅构成。被告出示涉案房屋不动产权证，该证的房地产平面附图显示涉案房屋的南侧与201房相邻。被告主张并未对涉案房屋的相邻房屋发生凶案的情况进行隐瞒，出示微信通信记录，主张中介方与他人对话中，一方问“凶宅隔壁？”，另一方答“对的，他房子不是凶宅”。原告对不动产权证无异议，对微信通信记录不予确认。本院认为，原告与被告张国明签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于涉案房屋是否发生过非正常死亡事件，本院认为，根据本院调取的刑事案件部分档案中的现场勘验笔录可知，涉案房屋在凶杀案件发生时应与相邻的201房已打通为一套六室两厅的房屋，据此可以认定涉案房屋发生过非正常死亡的重大刑事案件。即使涉案房屋与相邻的201房在出售时已被恢复物理间隔，但不影响涉案房屋曾发生过非正常死亡的重大刑事案件的事实存在。关于《房屋买卖合同》能否解除，原告主张被告出售的涉案房屋存在质量瑕疵依此要求解除《房屋买卖合同》，《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定:“因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的,标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担”。本案中，房屋的质量除房屋的主体建筑、装修等客观质量外，还包括房屋是否便于生活居住使用等交易价值，对交易价值之瑕疵的救济应与质量之瑕疵作同一处理，可类推适用质量之瑕疵的规定。中华民族传统习俗中存在追求喜庆吉祥、忌讳死亡和趋利避害的心理，这并非封建迷信的范畴，而是社会传统遗留下来的一种善良无害的风俗。根据我国传统的民风民俗及公众的一般心理，房屋内发生过非正常死亡事件致使普通民众在正常交易情形下通常不愿购买的房屋。根据上述规定和前述分析，涉案房屋发生过非正常死亡的重大刑事案件属于标的物质量不符合质量要求，原告可要求解除合同。故本院对原告要求解除与被告签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持。关于定金返还问题，合同解除，已经履行可以恢复原状，故原告要求被告返还定金200000元合法合理，本院予以支持。关于利息，被告经催要后未及时返还款项，实际占用原告资金，故原告要求被告支付利息合理，本院予以支持，但酌情认定应自原告起诉之日即2020年7月23日起以200000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。关于中介费用，因被告交付的涉案房屋存在质量问题，故原告要求被告赔偿中介费损失60000元合法合理，本院予以支持。关于中介费利息，本院亦酌情认定应自原告起诉之日即2020年7月23日起以60000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、原告蒋建春与被告张国明于2020年5月9日签订的《房屋买卖合同》解除；二、于本判决生效之日起五日内，被告张国明向原告蒋建春返还定金200000元并支付利息（自2020年7月23日起以200000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；三、于本判决生效之日起五日内，被告张国明向原告蒋建春赔偿60000元并支付利息（自2020年7月23日起以60000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；四、驳回原告蒋建春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2605元、财产保全费1823.21元，由被告张国明负担。被告负担的受理费及财产保全费，应在本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年十一月二十日书记员  苏秋雅