河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初7377号原告：胡学玲，女，汉族，1970年1月29日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：姚莉莉，河南律旗律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢政武，河南律旗律师事务所律师。被告：郑州元通房地产有限公司，住所地郑州市中原区郑上路中段1号210室。法定代表人：吴仁开，职务：董事兼总经理。委托诉讼代理人：耿永超，河南昇融律师事务所律师。第三人：交通银行股份有限公司河南省分行，营业场所郑州市金水区郑花路11号。负责人：杨**，职务：行长。委托诉讼代理人：赵冲，河南瀛豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘磊，该分行员工。原告胡学玲诉被告郑州元通房地产有限公司（以下简称元通公司）、第三人交通银行股份有限公司河南省分行（以下简称交通银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后依法适用简易程序，于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告胡学玲委托诉讼代理人姚莉莉、谢政武，被告元通公司委托诉讼代理人耿永超，第三人交通银行委托诉讼代理人赵冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡学玲向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》；2.判决被告退还原告已付首付款844974元、已还贷款363337.65元以及维修基金2288元，共计1210599.65元，并赔偿损失（损失为以原告支付的金额，从原告实际支付之日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际退还之日止）；3.判决解除原告与第三人签订的《个人借款合同》、《抵押合同》，判令由被告偿还第三人剩余贷款本息；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年11月10日以银行贷款方式购买被告开发的郑州市中原区迎欣南路南、须水河东路东4号馆1层1134房屋。原告向被告交纳了首付款，并按约定定期偿还贷款。按照《商品房买卖合同》之约定，被告应于2015年9月30日前支付房屋，并于交房后60日内办理产权登记。但被告系以售后包租方式出售商铺，双方并未办理房屋交付手续，且至今未办理房屋权属登记。因此，原告购买房屋的合同目的无法实现，依照合同法规定，原告有权解除原、被告之间商品房买卖合同，被告应退还房款并赔偿原告损失。另，原告与第三人签订的《个人借款合同》、《抵押合同》，在房屋买卖合同解除后，也应当予以解除。为维护原告的合法权利，特诉至贵院，望判如所诉。被告元通公司辩称：一、依照原被告双方签订的《商品房买卖合同》，原告无权要求解除合同。根据原被告签订的《商品房买卖合同》附件四第六条第二款明确约定“如因××的责任，××不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定按以下方式处理：××不解除合同的，××按日向××支付总房款0.001%的违约金”。本条款中，××对××逾期办证的可能性已充分预见到，并在要求××承担违约责任和解除合同二者中作出了选择，明确放弃了“要求解除合同、返还房款并赔偿损失”的处理方式。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，即使被告未按照约定为××办理商品房权属证书，原告也并不基于此而享有合同解除权。二、本案不存在法定的合同解除情形。首先，原告按《商品房买卖合同》约定支付了购房款，被告按约定交付了房屋。被告虽未直接向原告交付房屋，但已在合同约定的交房时间按照原告的指示向第三方（托管公司）实际交付了房屋，原告也已获得了租金收益。双方已各自履行了合同主要义务，合同目的已基本实现，解除合同比继续履行合同对原告造成的损失更大。其次，原告购买涉案房屋的目的是经营获利，而非普通的以居住为目的。原告于交房当日即将房屋委托第三方对外出租，且已获得租金收益，足以说明迟延办证并未影响到原告购买该商品房的目的，并不完全是被告的原因。被告在履行商品房买卖合同过程中，由于《不动产登记暂行条例》的实施，原由郑州市住房保障和房地产管理局办理的初始登记变更为由郑州市不动产登记中心办理的首次登记，同时，办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项，该政策的变更使得被告办理房屋权属登记的时间大大增加，导致被告未能按照合同约定如期办理初始登记。关于转移登记，双方虽约定由被告办理，但同时也约定了××的先履行义务即在商品房交付使用时向××提供办理产权登记所需资料，原告并未履行该义务，其过错也严重影响了涉案房屋产权登记的办理。此外，被告已在积极推进涉案房屋产权登记办理事宜，有希望在短期内实现产权登记，不存在涉案房屋产权手续不能登记、无法登记的情形。因此，涉案房屋未如约办理产权登记仅是一个期限问题而不是一个本质上无法实现的问题，也并非由被告一方原因所致，且该房屋已经交付使用，原告也将该房屋交由第三方托管并收取了租金，合同既无法定的解除事由，又无现实的解除必要。综上，本案不存在合同解除的事实和理由，应依法驳回原告的诉讼请求。第三人交通银行述称：一、原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》、原告与郑州元通商业管理有限公司签订的《商铺委托经营合同》合法有效并均已实际履行，原告已经实际占有了案涉房屋并享受收益。原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于郑州市中原区迎欣南路南、须水河东路的房屋出卖给原告，房屋用途为商业服务。合同签订后，该合同已经在郑州市房屋交易和登记中心进行了联机备案。后原告又与郑州元通商业管理有限公司签订《商铺委托经营合同》，委托郑州元通商业管理有限公司对原告的商铺统一招商、经营和管理，并约定了委托收益和支付方式，合同签订后，郑州元通商业管理有限公司也向原告支付了约定的商铺收益款。前述原告的一系列行为已经改变了《商品房买卖合同》约定的交付标准和交接方式，可以视为原被告已经完成交接，即原告已经实际占有了案涉房屋并享受了案涉房屋带来的收益。二、本案中原告不具备行使约定或法定的解除权的请求权基础。1、原告不具备行使约定解除权的基础。原告行使逾期交房解除权没有事实依据。虽然原告与被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定了逾期交房解除的适用情形，但是原告早已经实际占有了案涉房屋。同时原告本条约定的解除权超过了除斥期间，权利已经灭失。原、被告之间并未就房屋权属登记逾期约定解除权。原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件四第六条第三款明确约定“如因××的责任，××不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定按以下方式处理∶××不解除合同的，××按日向××支付总房款0.001%的违约金”。本条款中，被告对逾期办证的可能性已充分预见到，并在要求××承担违约责任和解除合同二者中作出了选择，明确放弃了“要求解除合同、返还房款并赔偿损失”的处理方式。所以即使被告未按照约定为××办理商品房权属证书，原告也并不基于此而享有合同解除权，但是原告可以通过追偿损失来维护自身的权利。2、原告不具备行使法定解除权的基础。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》对原被告均产生拘束力。在原被告之间形成的房屋买卖合同关系中，原告的合同权利为取得房屋和要求被告进行产权登记办理产权证书，合同义务是支付房款;被告的合同权利为收取房款，合同义务是交付房屋和为原告进行产权登记办理产权证书。上述权利义务中，交付房屋和交付房款是原被告应予履行的主要合同义务，原被告均履行完毕;现被告没有履行完毕进行产权登记办理产权证书的义务，该义务无论系法律规定还是当事人约定均系次要义务，被告违反该义务，仅构成部分违约。但是本案中被告将相关合同已经进行了备案，房屋的物权性权利通过合同备案方式也得到了先期性保护。原被告明确约定购房用于商业服务，房屋交付后原告也通过以与他人签订商铺委托经营合同的形式进行了投资收益，因此原告对房屋交付后用于商业目的以及进行收益的主要合同目的已经得到实现，所以原告并不具备法定解除的依据和适用情形。三、无论《个人借款合同》、《抵押合同》解除与否，原告作为借款人，被告作为保证人仍应承担还款责任。原告因购房需求，以借款人身份向被告申请银行贷款，为保证借款顺利偿还，被告作为保证人为该笔借款提供连带责任保证。作为善良第三人，被告也依约足额向原告发放了贷款，才保障了原被告之间房屋买卖的交易履行，对于被告而言，原告才是借款人和款项的实际使用人，所以无论《个人借款合同》、《抵押合同》解除与否，原告作为借款人均有义务向被告承担还款义务，而非将还款义务全部转嫁为保证人。四、原被告之间的房屋交易目的已经实现，就未办理权证产生的损失，原告可以另案解决，同时请求法院慎重考虑市场交易以及秩序的稳定性，衡量各方利益保护。在原被告的主要权利义务均已履行完毕的前提下，为鼓励交易，促进经济发展，原告在已对房屋进行长期投资使用收益情形下，以被告未按照合同约定为原告办理房屋所有权证、系根本违约为由解除合同，理由不能成立。如因被告未按照合同约定为原告办理房屋所有权证从而造成原告损失的，原告可以另行诉讼解决。在当前最高人民法院要求同案同判、类案检索的大形势下，诸如本案，如果法院判决解除了原、被告之间签订的《商品房买卖合同》、原、被告与第三人签订的《个人借款合同》、《抵押合同》、原告与其他第三人签订的《商铺委托经营合同》，将会造成导致多方利益受损，每一方都是输家。而2020年又属于特殊的一年，经济形势凋敝，此类案件在本区域内属于高发案件，如果本案中的多个合同被判决解除，而后可以预见将有数百数千业主要求解除《商品房买卖合同》、《个人借款合同》、《抵押合同》，最终导致的结果必然是业主强制执行难以到位、开发商破产、银行贷款无法收回。因此请求法院慎重考虑，衡量各方利益保护，作出公正判决。经审理查明：2016年11月10日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：16002900433）一份，约定被告将位于郑州市中原区迎欣南路南、须水河东路东4号馆1层1134号房屋出卖给原告，建筑面积35.21平方米，总房款为1688974元，房屋用途为商业服务。合同第六条约定付款方式和期限为：“约定金额844974元，付款方式现金，约定付款时间2016-11-10，交纳比例50.03%；约定金额844000元，付款方式商业贷款，约定付款时间2016-12-30，交纳比例49.97%”。合同附件四合同补充协议第六条第一款约定：“产权初始登记.××应当在2015年12月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。”；第二款预定：“××委托××办理该商品房转移登记。××应在商品房交付使用时向××提供办理产权登记所需资料，××应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得××该房屋所有权证，并及时通知××领取”。合同签订当日，原告向被告支付844974元。合同签订后，该合同在郑州市房屋交易和登记中心进行了联机备案。2016年12月13日，原告缴纳维修基金2288元。2017年1月17日，原告与第三人签订《个人借款合同》（编号：201701411610999010200000010）一份，约定原告向第三人借款844000元，并委托第三人在贷款发放后，将贷款资金从放款账户支付至被告账户。同日，原告与第三人签订《抵押合同》（编号：201701091495725）一份，将涉案房屋抵押给第三人用以担保上述个人借款合同。2017年4月12日，被告出具发票，载明原告已支付430000元。至原告向本院提起诉讼时，共计向第三人偿还贷款363337.65元。另查明，2016年11月10日，原告与郑州元通商业管理有限公司签订《中国中部纺织服装品牌中心商铺委托租赁合同》一份，原告委托郑州元通商业管理有限公司对涉案房屋商铺进行统一招商、对外出租和管理，委托期限为4年，自2017年1月1日起至2020年12月31日，双方对委托收益和支付方式进行了约定。合同签订后，郑州元通商业管理有限公司依约向原告支付返租款。上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人借款合同》、《抵押合同》、发票、郑州市房屋租赁专项维修资金交存凭证、收据、银行流水查询结果、《商铺委托租赁合同》、返租客户明细表、贷款信息表及当事人陈述等证据材料在卷佐证。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且不违背有关法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，合同对原被告均产生拘束力。在原被告之间形成的房屋买卖合同关系中，原告胡学玲的合同权利为取得房屋和要求被告进行产权登记办理产权证书，合同义务是支付房款;被告的合同权利为收取房款，合同义务是交付房屋和为原告进行产权登记办理产权证书。上述权利义务中，交付房屋和交付房款是原被告应予履行的主要合同义务，经查，原被告均履行完毕。现被告没有履行完毕进行产权登记办理产权证书的义务，该义务无论系法律规定还是当事人约定均系次要义务，被告违反该义务，构成部分违约。本案中被告将相关合同进行了备案，房屋的物权性权利通过合同备案方式也得到了先期性保护。原被告明确约定购房用于商业服务，房屋交付后原告也通过以与他人签订商铺委托经营合同的形式进行了投资收益，因此原告对房屋交付后用于商业目的以及进行收益的主要合同目已经得到实现。本院认为在原被告的主要权利义务履行完毕的前提下，为鼓励交易，促进经济发展，原告在已对房屋进行长期投资使用收益情形下，以被告未按照合同约定为原告办理房屋所有权证、合同目的无法实现为由解除合同，理由不充分，本院不予支持，原告要求解除与第三人之间签订的《个人借款合同》、《抵押合同》本院亦不予支持。如因被告未按照合同约定为原告办理房屋所有权证从而造成原告损失的，原告可以另行诉讼解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告胡学玲的诉讼请求。案件受理费15696元，减半收取7848元，由原告胡学玲负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘黎青二〇二〇年十一月三十日书记员  刘振铎