湖南省衡阳市石鼓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0407民初1114号原告：汪钰钦，男，1997年1月3日出生，汉族，居民，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：邹伟军，湖南溥天律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗宏亮，湖南溥天律师事务所实习律师。被告：华耀城（衡阳）有限公司，住所地湖南省衡阳市石鼓区蔡伦大道华耀城招商中心。法定代表人：杨贤辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：张兴东，男。原告汪钰钦与被告华耀城（衡阳）有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告汪钰钦的委托诉讼代理人邹伟军、被告华耀城（衡阳）有限公司的委托诉讼代理人张兴东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪钰钦向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付满足使用功能要求的房屋（衡阳华耀城商贸物流城五金机电交易中心M6地块第四部分72栋116房）；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金161920.4元（暂按购房款的万分之三从2018年12月31日开始计算至2020年8月31日，后段违约金继续计算至交付满足使用功能房屋时止）；3、判令诉讼费由被告承担。被告华耀城（衡阳）有限公司辩称：1、涉案房屋已完成竣工验收备案，符合约定和法定的交房条件，原告拒收没有事实与法律依据；2、原告未按规定缴纳物业维修资金，被告不得交房；3、原、被告在合同中约定的违约金计算标准过高。房屋销售过程中，双方签订买卖合同时候，原告向被告申请不需要楼梯和隔墙，原告愿意使用其门面后面的门面的楼梯，所以被告所述房屋不符合使用功能的说法与事实不相符，故被告无需向原告承担逾期交楼的违约责任。经审理查明，2018年11月2日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖补充协议》，其主要内容为：1、原告购买被告位于衡阳华耀城商贸物流城五金机电交易中心M6地块第四部分72#116室（商品房平面图见附件），建筑总层数为地上3层，其预测建筑面积共123.45平方米，其中套内建筑面积为121.5平方米，总价款为人民币884811元；2、原告应当在2018年10月28日前全额支付购房款给被告，被告应在2018年12月31日向原告交付商品房；3、办理交付手续前，原告有权对商品房进行查验，被告不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为原告查验和办理交付手续的前提条件；4、逾期60日交付房屋，原告有权选择解除合同或继续履行合同。原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付全部房款万分之三的违约金；5、如遭遇不可抗力的特殊原因，需要延期交房，被告在不可抗力发生之日起60日内告知原告，或因国家法律、法规、政策改变等导致工期延误的，被告可据实予以延期；6、双方签订合同后，被告按照法定程序变更商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的，应当在变更确立之日起十日内以书面通知原告，被告在规定期限内未通知原告的，原告有权解除合同。合同签订当日，原告依约向被告支付全部房款884811元。而被告因未完成五金机电交易中心工程竣工验收备案，在2018年12月31日未向原告交付房屋。2019年12月31日被告完成了五金机电交易中心工程竣工验收备案，但未向原告送达交房通知，亦未书面通知原告交纳物业专项维修资金，目前原告也未交存物业专项维修资金。原告到其购买的铺面现场进行查验，发现其116号铺面与相邻（背靠背）107号铺面未做隔断，中间有门连通，116号铺面也没有楼梯可供上下通行，遂于2019年8月25日向被告出具一份申请书，载明“本人汪钰钦于2018年3月9日购买华耀城（衡阳）有限公司M6-72-116号铺面，现申请对已购买商铺内的隔墙的建筑形态及结构包括但不限于房屋基础、承重结构、内外墙。现要求（72栋116与107增加隔墙，116增加楼梯，116楼顶增加一个天窗，116增加一个卫生间与排水）。”被告收到申请书后未予以书面回复，并以通道是按照业主双方要求建设为由，一直未隔断116号与107号房屋通道，酿成纠纷，原告诉至本院。本院认为，原、被告于2018年11月2日签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充协议》，是在平等、自愿、协商一致的基础上签订，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，对双方当事人有约束力，双方当事人应按照约定全面履行合同义务。原告已履行支付购房款义务。被告应该交付符合合同约定交付条件的铺面。被告辩称原告拒收房屋，但其提供的证据不足以证实曾向原告送达收房通知，原告依据双方签订的《商品房买卖合同》到房屋现场查验，发现房屋与双方约定的交付条件不符，即向被告提出申请要求被告依合同约定隔断116号房屋与107号房屋通道并增设楼梯，但被告至今仍未按照合同约定完善标的物存在的116号房与107号房无隔断及116号房无楼梯的问题。被告答辩中提出“原告与被告签订商品房买卖合同时候，口头向被告申请无需楼梯，愿意与背靠的107号商铺共用楼梯”，被告仅提交原告的申请书予以佐证，该申请书其主要内容是要求被告增加72栋116与107增加隔墙，116增加楼梯，116楼顶增加一个天窗，116增加一个卫生间与排水。该申请书不能证明116号与107号房屋间的通道及106号房无楼梯是应原告的要求形成的。被告该项辩解意见，本院不予采信。关于本案是否存在可以顺延交房期限事由：被告在诉讼中提交了衡阳市气象局关于衡阳市2018年至2020年4月降水证明和衡阳市石鼓区华耀城项目指挥部2018年4月1日“关于全力配合惜香路建设的函”，以证明其可以顺延交房期限。本院认为，衡阳市气象局的降水证明无出证人的签名，形式上不符合证据要求，同时，其证明内容也只能证明衡阳市近三年自然降雨情况，而不能证明在合同履行期间发生了合同约定的不可抗力事由。而华耀城项目指挥部“关于全力配合惜香路建设的函”，落款时间为2018年4月1日，早于2018年11月2日双方当事人签订合同时存在，被告应当预见惜香路建设对合同标的物交付的影响。故惜香路建设亦不能成为被告延期交房的事由。而被告提出因原告未缴纳物业维修资金，被告可不交房的答辩意见有悖双方当事人《商品房买卖合同》中约定的“被告不得以缴纳税费或者签署物业管理文件作为原告查验和办理交付手续的前提条件”，故本案不存在被告可以顺延交房期限的事由。关于合同约定的违约金是否过高，是否应当适当减少：本院认为，被告延期交付合同标的物已超过60天，且标的物不符合合同约定的要求，依据双方签订的合同，被告应按日支付全部购房款万分之三的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”诉讼过程中，原、被告均没有就延期交付房屋给原告造成的损失提出证据。本院根据违约金兼具补偿性、惩罚性的双重属性，并结合中国人民银行公布的一年期贷款利率，在超出一年贷款利率30%部分适当减少双方约定的违约金计算标准。本院确定违约金计算标准为“按每日万分之二计算全部购房款违约金”。综上，被告在原告全面履行合同约定的义务后未按约定的时间和标准履行交付合同标的物义务，应承担继续履行和支付违约金的责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告华耀城（衡阳）有限公司于本判决生效后十五日内按照2018年11月2日与原告汪钰钦签订的《商品房买卖合同》约定的标准向原告汪钰钦交付衡阳华耀城商贸物流城五金机电交易中心M6地块第四部分72#116室房屋；二、被告华耀城（衡阳）有限公司于本判决生效后十五日内，以购房款884811元为基数，按每日万分之二向原告汪钰钦支付自2019年1月1日至上述第一项房屋交付之日的违约金；三、驳回原告汪钰钦的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1769元，由被告华耀城（衡阳）有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  唐娟二〇二〇年十一月二十四日法官助理周奕书记员王柯道附本判决引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。