北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初79863号原告：武汉智寻天下科技有限公司，住所武汉东湖开发区珞瑜路243号科技大厦。法定代表人：何斌。委托诉讼代理人：温奕昕，北京市盈科律师事务所律师。被告：焦红琳，女，1967年7月31日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：严水星，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳婷，北京市中银律师事务所律师。原告武汉智寻天下科技有限公司（以下简称原告）与被告焦红琳（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人温奕昕、被告委托诉讼代理人严水星、刘艳婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．被告退还2019年6月19日至2019年8月20日的租金60000元；2．被告退还原告押金60000元；3．被告支付违约金120000元。事实和理由：2018年5月，原告与案外人中谊华创（北京）科技有限公司（以下简称中谊公司）签订租赁期限为2018年5月21日至2020年5月20日的《北京市写字楼租赁合同》（合同编号：WJC0000018）。合同约定原告承租被告位于北京市朝阳区阜通东大街1号院3号楼4层1单元110503房屋（以下简称涉案房屋），押金为60000元，月租金30000元，每三个月支付一期租金。合同生效后，原告按期履约支付押金、房租。2019年5月10日原告按合同约定支付2019年5月21日至8月20日房租90000元。然而，因中谊公司经营不善，2019年6月4日中谊公司向原告提出要解除合同，2019年6月6日被告也派人来到承租房屋称因中谊公司未向其转交房租要在2019年6月18日前解约并开始派人打扰原告正常经营办公。2019年6月24日，焦红琳直接将涉案房屋门锁更换，导致原告被迫搬离承租房屋。同时被告不同意退还剩余房租及押金，也拒绝承担违约责任。故原告提起本案诉讼。被告辩称，不同意返还押金和租金、违约金。被告和原告间没有任何合同关系，被告也未曾收取原告交纳的任何费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年，原告与中谊公司分别在《北京市写字楼租赁合同》上加盖公章：1．合同封面处显示：出租方被告，承租方原告。2．合同首部显示：出租方被告，代理方中谊公司（以下简称甲方）；承租方原告（以下简称乙方）。3．乙方向甲方承租涉案房屋，租期2018年5月21日至2020年5月20日，免租期2020年5月16日至2020年5月20日。4．租金及押金，租金标准30000元每月，租金直接由乙方汇至甲方指定的银行账户：开户名中谊公司，银行账号×××。双方确认租金支付方式为押二付三，每期租金在租金到期日15日前支付下一期租金。押金为60000元。5．合同解除，（一）甲方有下列行为之一的，乙方有权解除本合同：（1）甲方不能提供有权出租标的房屋的相关凭证或所提供的房屋及各项设备设施严重不符合约定条件，使得乙方无法使用标的房屋的……（二）乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回标的房屋：……（3）乙方未按本合同约定按期足额支付租金及其他应当由乙方承担的各项费用的，且符合本合同第七条第（三）项规定的情形的。（三）甲乙双方如因自身原因需单方解除合同，须提前60天书面通知对方并按本合同项下标的房屋届时月租金的2倍向守约方支付违约金，方可解除本合同。如因乙方自身原因需单方解除合同的，乙方在提前60天书面通知甲方后须配合甲方在约定时间内带潜在租户看房。……6．违约处理（一）因甲方违约，乙方与甲方解除本合同的，在乙方已经结清因使用标的房屋所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按实际使用天数结算，甲方应退还乙方已经支付但是没有使用的租金以及押金，并按本合同项下标的房屋届时月租金的2倍向乙方支付违约金。（二）因乙方原因、甲方与乙方解除本合同的，在乙方已经结清因使用标的房屋所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按实际使用天数结算，并且乙方应按本合同项下标的房屋届时月租金2倍向甲方支付违约金，甲方应在扣除违约金后向乙方退还剩余乙方已经支付但没有使用的租金及押金。（三）乙方欠付房租或相关费用的，每延迟1日，甲方可按欠款金额的1%收取滞纳金。逾期10日仍未补足欠款及滞纳金的，视为乙方自动退租，甲方有权与乙方解除本合同；收回标的房屋。乙方应向甲方补足欠款及滞纳金，并按本合同项下标的房屋届时月租金的2倍向甲方支付违约金。甲方有权直接从押金中扣除前述未足额支付的租金、滞纳金和违约金，押金不足以支付前述款项的，乙方应向甲方支付剩余款项。（四）乙方未在本合同终止后的30日内完成工商局注册地址的变更的，乙方应按本合同项下标的房屋届时月租金的2倍向甲方支付违约金，甲方将直接从押金中扣除，押金不足以支付前述款项的，乙方应向甲方支付剩余款项。7．中谊公司在前述合同尾部出租方：甲方签章经办人处加盖了公章。原告立案时随前述《北京市写字楼租赁合同》提交《不动产授权委托书》复印件一份，显示：委托方（产权方）被告，受托方（代理方）：中谊公司。委托方授权中谊公司对涉案房屋办理以下全部事项：1．可对该房屋进行对外出租、商户入驻办理及退租、搬出手续；可签署租赁合同及相关协议并代为收取租金及押金。2．代本人与物业对接，对此房屋进行装修改造，及室内装修设计。3．办理工商注册等相关营业需要的手续。4．在租赁期内，代为办理与此房出租的一切相关事项。授权期限：2017年3月19日至2021年3月18日。请相关部门给予配合，特此证明！上述委托书中委托方签印有被告签字及手印，受托方签印有中谊公司公章。原告称签署《北京市写字楼租赁合同》时，中谊公司向原告出示了《不动产授权委托书》原件，留存了复印件。被告表示因时隔三四年时间，记不清楚是否签署过该授权书，鉴于原告无法提供原件，故不认可真实性。2019年3月26日，中谊公司向原告送达《公司收款账号变更通知函》通知原告将收款账号变更为中谊公司名下开设于建设银行北京海油支行的账号。庭审中，原告提交银行付款回单一组，显示原告向中谊公司名下开设账户缴纳了截至2019年8月20日的租金，以及相当于两个月租金的房屋押金。庭审中，被告提交其与中谊公司签署的《全权委托资产管理合同》一份，显示：1．委托方被告，受托方中谊公司。2．就被告委托中谊公司管理涉案房屋等相关事宜，双方签订本合同。3．被告保证所委托的房屋权属无瑕疵、无债务纠纷，房屋及其附属设施符合出租条件。4．委托出租期限及免租期，委托出租期限为自2017年6月19日至2021年6月18日止。其中甲方承诺给予乙方合同期以外共计三个月的免租期……5．房屋租金及押金，甲方委托出租该房屋租金为：从委托期限之日起计算：租约四年，租金每两年递增6%，2017年6月19日至2019年6月18日租金为每月26044元，2019年6月19日至2021年6月18日租金为每月27607元。6．甲方应按约定日期将房屋及其设备设施在整洁完好的状态下交给乙方，并及时清理与《房屋交割清单》无关的物件。甲方承担该房屋的物业费用，并予以结清。甲方应向乙方出示其对房屋拥有合法所有权的证明文件（包括但不限于房产证、房屋契税票、购房合同或者其他证明文件）及身份证的原件。甲方需向乙方提供上述证明文件的复印件并签署《不动产授权委托书》。7．甲方同意将乙方出租该房屋的溢价部分作为管理服务费由乙方收取……被告称根据《全权委托资产管理合同》所载权利义务，被告与中谊公司间系房屋租赁合同关系，双方并非委托代理关系。庭审中，被告提交中谊公司2019年3月13日向被告转账78132元的转账记录一张，称中谊公司仅缴纳了截至2019年6月18日的租金。庭审中，被告提交微信聊天记录截图一组，显示2019年6月13日被告向中谊公司职工催要下季度租金，中谊公司职工答复公司经营不善，经营不下去了，无法支付。被告称让先把租户的租金给其救急，中谊公司称支付不了了。就《北京市写字楼租赁合同》相对方，原告认为系原告与被告双方，中谊公司系被告的代理人。被告认为系原告与中谊公司，其未在《北京市写字楼租赁合同》中签字。就原告搬离涉案房屋时间，原被告均认可为2019年6月25日原告搬离涉案房屋，双方办理了交接手续。就原告搬离原因，原告称1.2019年6月6日被告配偶萧钱光到涉案房屋通知原告因中谊公司未交纳房租，所以要解除合同，要求原告搬走，并且带了中介来看房，干扰原告日常工作。2.2019年6月14日萧钱光再次带人看房，原告报警。3.2019年6月23日，被告在涉案房屋上锁，原告无奈再次报警。基于此原告于2019年6月25日将涉案房屋交接给被告，搬离涉案房屋。就上述过程，被告认可萧钱光系其配偶，其确实于2019年6月10日前通知原告不再委托中谊公司，但并未找人看过房子。2019年6月23日对涉案房屋上锁的并非被告，而系被告的中介公司，后中介公司将上锁事宜告知被告，被告觉得不妥，半天后就将上的锁解了。另，原被告均认可双方曾就原告直接向被告履行租赁合同一事进行过磋商，但是因为租金问题未能达成一致。另，原告提交110报警记录，显示原告职工在2019年6月14日曾报警称“我是租户，与中介和房东签合同，把钱交给中介，中介没把钱给房东，房东委托人过来了，说再不交房子就要把办公区域锁上。”另，本案审理中，原告最初起诉了中谊公司与被告，要求二者承担连带责任。后撤回了对中谊公司的起诉，被告认为原告最初的起诉也证明了其对实际出租人系中谊公司是知情的。另，经询被告表示，如果法院认定被告构成违约则合同约定的违约金标准过高，要求酌减。就原告因提前退租损失情况，原告称其临时搬家造成了营业损失。本院认为，当事人依法可以委托代理人订立合同。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，中谊公司以被告的名义与原告订立《北京市写字楼租赁合同》，虽原告现仅能提交《不动产授权委托书》复印件，但结合当事人在案陈述、中谊公司与被告在《全权委托资产管理合同》中对于被告须向原告出具《不动产授权委托书》的相关约定，本院认为原告有合理理由相信其交易相对方系被告，故原告要求被告承担《北京市写字楼租赁合同》项下出租人应承担的法律责任并无不当。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中根据在案证据可以认定，被告及其相关人员在原告已经依约交纳房租的情况下，至少于2019年6月14日及2019年6月23日两次至涉案房屋，以中谊公司未转交房租为由通知原告将进行锁门或实际采取了锁门行为。本院认为被告上述行为之实质是在无约定或法定解除权的情况下要求解除《北京市写字楼租赁合同》，被告的该行为已经构成根本违约，应承担相应违约责任。现原告于2020年6月25日将涉案房屋返还被告，原告要求被告退还未使用房屋期间的租金，于法有据，本院依法予以支持，但原告主张起算时间有误，本院予以调整。就押金60000元，《北京市写字楼租赁合同》现已解除，被告应当依约向原告返还合同押金。就违约金，约定的违约金低于或高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以调整。现被告表示原告主张的违约金数额过高，请求法院调整，本院将结合涉案合同履行情况，原告所遭受损失情况，各方过错酌情予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告焦红琳于本判决生效后七日内退还原告武汉智寻天下科技有限公司剩余房租55068.5元；二、被告焦红琳于本判决生效后七日内退还原告武汉智寻天下科技有限公司房屋押金60000元；三、被告焦红琳于本判决生效后七日内支付原告武汉智寻天下科技有限公司房屋违约金30000元；四、驳回原告武汉智寻天下科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由原告武汉智寻天下科技有限公司负担1698.63元（已交纳），由被告焦红琳负担3201.37元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李晓华二〇二〇年十一月三十日书记员  吴青沛