广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初19175号原告：张细珠，男，1956年4月8日出生，汉族，住广州市荔湾区，被告：廖东信，男，1984年10月6日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区，被告：广州市卓凡房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区南泰路363号101房。法定代表人：廖东信，总经理。两被告的共同委托诉讼代理人：林俏龙，广东鼎方律师事务所律师。原告张细珠诉被告廖东信、广州市卓凡房地产开发有限公司(以下简称“卓凡公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告张细珠，被告廖东信、卓凡公司的共同委托诉讼代理人林俏龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张细珠向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告赔偿损失12万元；2、判令两被告向原告赔偿租金损失25224元（每月租金为50元/平方米×建筑面积10.51平方米，自2016年5月1日起至2020年4月31日止）；3、判令两被告向原告支付物业管理费2522.4元（每月租金为5元/平方米×建筑面积10.51平方米，自2016年5月1日起至2020年4月31日止）；4、判令本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告于2013年4-5月间通过被告销售人员电话及广告宣传资料获知被告卓凡公司在广州市海珠区南泰路翠城南街有个小商品批发越和商城商铺现场售卖，是由曾成功开发越秀区中六电脑城、芳村花鸟鱼艺大世界等十几个专业市场营运商——越秀投资管理（集团）有限公司进驻开发运营管理。基于被告所列的知名专业市场成功范例，原告深信被告宣传资料，在售铺现场签订《认购书》并交付5000元定金，确认购买海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号、377号三楼的3829商铺。后于同年6月28日签订《商铺买卖合同》，认购书由被告收回。签订正式《商铺买卖合同》，出卖方已不是被告卓凡公司而是自然人即被告廖东信，偷换主体。进驻营运商不是其宣传的有十几年运营管理市场经验的越和管理（集团）有限公司，而是名不见经传的成立于2011年的广州市越和睿坚物业管理有限公司（以下简称“越和睿坚公司”），没有市场开发经验。商铺售价40万元，被告错误引导，虚假宣传虚高价格30%以上，因此虚高12万元应退还给原告。原告当时向被告提出质疑，要求看实物，被告以装修赶十月开业为由封闭所售商铺为由不让原告看，并说商铺房产证已出，仅转个名有啥可怕？由于定金已付，无可奈何，原告就被他们蒙骗了。该商铺是整体式格子铺，个人根本无法自营和委托第三方进行个别经营。《商铺买卖合同》第七条可见越和睿坚公司是被告直接选任和委托的代理人，原告毫不知情。原告等待三年后有望获得租金收入的到来，谁料在2016年3月24日突然收到被告代理人越和睿坚公司的《收铺通知书》，规定原告于2016年3月31日收回商铺。原告无奈依期到商铺现场签收时看到，被告在三年免租期间，整个商场基本未有开业，只有首层街铺部分曾有过开业。由此可见，被告及其选任的代理人根本无心、无力招商盘活商场，其傍金牌营运商管理开发商场只是蒙骗、引诱业主购买其商铺而已，代理人以“优秀物业营运商”身份配合两被告蒙骗麻痹业主，达到快速售卖和虚高商铺价格的目的。越和睿坚公司的违约撒手退场，身为委托人、选任人的被告有不可推卸责任。本商场有超过二千五百户业主，彼此不认识，难以统一行动，被告及越和睿坚公司一撒手，整个商场至今仍陷于瘫痪停业状态，商场负层电梯遭受水浸报废。虽然部分业主竭力盘活自救也无力回天。原告从2013年至今整整七年不但没有收入，还要被广州市越秀物业发展有限公司翠城花园服务中心催交管理费，每月每平方米5元，损失惨重。被告在十年经营期内无任何理由把商铺退回业主已构成严重违约，造成原告重大损失，应承担赔偿责任。出现上述情况后，经调查了解，被告明显引诱业主上当，具体如下：一、被告宣传单张和手册，故意提供虚构事实，广州市工商行政管理局于2016年4月14日出具证明，只有广州市越和投资管理有限公司登记，没有广州市越和投资管理（集团）有限公司登记，所以“越和集团”原来是子虚乌有。二、被告卓凡公司成立于2011年9月，没有房地产实际开发到业绩，仅是为其销售2500多间商铺的推销作包装宣传注册的，在正式签订《商铺买卖合同》玩弄金蝉脱壳，突然消失，企图逃避法律责任，但其出具的收款收据的财务公章、法定代表人廖东信的签名足以证明其是当事人、适格被告，应当承担相应违约责任。三、按照《商铺买卖合同》第七条的约定，原告未有任何书面通知越和睿坚公司要求收回商铺，也没有可能要求收回商铺。2016年3月24日越和睿坚公司发出的《收铺通知书》明确是受被告委托通知退铺给原告，被告至今未对越和睿坚公司代表其退铺行为表示否认，应当承担违约责任。以目前情况及当年售铺情况，一个全新的三层二千五百多个商铺大型批发商场，没有一个资深、富有丰富开发经验和实力的营运商，商铺是无人敢投资的，其实际价值可能到售价的一半，被告就摸透投资人的心理才精心策划这场骗局。故原告追索其退还三分之一购铺款合情合理，应得到支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十三条及参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，被告应当承担违约赔偿责任。被告廖东信、卓凡公司辩称：原告主张的损失没有事实依据。原、被告的《商铺买卖合同》履行完毕多年，被告已经如期履行合同，将商铺过户给原告。原告作为完全民事行为能力人签订《商铺买卖合同》，应对正常的商业风险有预估，要求销售方对购房者的物业管理费承担责任没有法律依据。原告的事实理由与实际不符，越和商场的宣传没有任何证据证明其存在，且与被告无关。《收铺通知书》证明原告从2016年5月1日起已经行使商铺的使用权、收益权。越和商场于2016年4月30日合同期满后成立业委会，业委会要求越和睿坚公司将该商场的经营权、物业管理权交给业委会成立的广州宝翠汇投资管理有限公司（以下简称“宝翠汇公司”），该公司取得了半数业主的授权，该商场于2017年2月28日由越和睿坚公司移交给宝翠汇公司，现该商场由广州越秀物业发展有限公司与宝翠汇公司共同管理，与被告无关。经审理查明：2013年6月28日，原告（丙方、买受人）与被告廖东信（甲方、出卖人）、广州市越和睿坚物业管理有限公司（乙方、物业经营管理方）签订《商铺买卖合同》，其中约定丙方购买甲方名下的广州市海珠区南泰路351号101房、353号101房、355号101房、357号101房、361号101房、363号101房、365号101房、367号101房、369号101房、371号101房、373号101房、375号101房、379号101房、381号101房、海珠区宝岗大道948号101房、950号101房、958号101房、960号962号101房、968号101房、970号101房、956号201房、海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号101房、201房、301房（“越和国际小商品城”为暂定名称，最终以物业经营管理方确定的名称为准）自编号：3层829号铺，房价款总金额为400000元；丙方按一次性付款方式付款，2013年7月3日前支付240000元，2013年8月30日前支付160000元；甲丙双方一致同意，丙方按合同约定付清所购商铺的价款、税费，且甲方将买卖商铺的产权变更登记至丙方名下后即视为甲方已履行了买卖商铺的交付义务；合同三方一致同意，本合同签订之日起至2016年4月30日止，该商铺由乙方经营使用；经营期限内，甲方享有该商铺的使用权及收益权；丙方无权干涉乙方经营使用，且不得以任何理由向甲、乙方收取任何租金及管理费等；经营期限届满，即：2016年5月1日起丙方正式行使该商铺的使用权及收益权；届时，丙方有权选择委托乙方经营管理该商铺、收回该商铺自营或另行委托第三方经营；丙方委托乙方经营该商铺的，由双方协商一致后另行签订书面协议以明确相关权利义务；丙方需收回该商铺自营或委托第三方经营的，应于经营期限届满前六个月书面通知乙方，否则，视为丙方委托乙方经营管理该商铺；……但丙方独立承担投资购买该商铺相应的经营、收益风险，甲方不对商铺的商业使用价值或市场收益作任何担保或承诺；等。被告卓凡公司于2013年6月28日出具的收款收据：今收到原告交来翠城花园越和商城3层829号铺物业维修基金1104元。被告廖东信于2014年6月17日向原告开具涉案房屋售房款400000元的发票。越和睿坚公司于2011年8月4日成立，后更名为广州市越和睿坚市场经营管理有限公司，2018年3月28日注销。据房管部门核发的《房地产权证》记载，海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号3829房屋的产权人为原告，登记时间为2014年6月21日；等。越和睿坚公司曾向原告发出《收铺通知书》，要求原告于2016年3月31日前办理涉案商铺的收铺手续。诉讼中，原告表示：2016年4月30日收回涉案商铺，2017年左右有部分业主成立了宝翠汇公司进行自救，后原告委托宝翠汇公司管理涉案商铺；因为部分业主没有授权给宝翠汇公司，所以商场没有办法统一进行管理，涉案商铺现在停止营业；因为被告虚假宣传，涉案商铺不值40万元，故要求赔偿损失12万元。两被告表示：原告以此为由要求被告廖东信承担责任已经过了诉讼时效，原告2017年9月8日第一次起诉；原告购买的商铺是二手现铺，原告可以实地考察商铺现状，没有证据证明原告有12万的损失。原告为证实自己的主张还提交了如下证据：1、《越和商城认购须知》；拟证明被告卓凡公司的主体。2、广州市海珠区地方税务局于2014年6月17日开具的金额为12000元的契税的缴款书；拟证明原告已交全部税费。3、越和商城单张宣传资料及越和商城宣传小册，载有“越和商城”、“2013年铁定开业”、“越和集团十年守场，为您点铺成金”、“越和15年开一场、旺一场，‘金字招牌’享誉广州”、“开发商大手笔投入、携手专业运营公司、诚邀5大义务商会”等字眼；拟证明被告虚假宣传。4、广州市工商行政管理局于2016年4月14日出具的证明，载明查到“广州市越和投资管理有限公司”，未查到广州越和投资管理（集团）有限公司；拟证明被告宣传的管理人有十几年开发营运经验完全虚构。5、越和商城全场关闭首层图片；拟证明原告损失惨重。6、广州市房地产租赁管理所发布的广州市房屋租金参考价；拟证明原告依据市场价格提出每平方米50元租金。7、投诉举报处理情况告知书【穗海市监投举复（2020070041）号】；拟证明职能部门已认定被告有虚假宣传行为。8、原告请求海珠区市场监督局查处两被告冒用“越和投资管理（集团）有限公司”违法行为；9、广州市海珠区市场监督管理局投诉（举报）登记表；证据8-9拟证明被告欺骗原告。10、广州市工商行政管理局海珠分局于2013年1月4日对被告卓凡公司作出的穗工商海分处字[2013]3号行政处罚决定书，内容：被告卓凡公司在广州市海珠区宝岗大道南翠城南街17-22栋越和商城，销售其法定代表人廖东信名下的商铺物业，即南泰路351-381号101房，宝岗大道948-970号101房、翠城南街64号68号72号南泰路359号377号201房、301房的商铺，……当事人修改后的户外广告为“越和集团十年守场，为你点铺成金”，但实际上“越和集团”并不存在，该广告内容为虚假内容；本局现责令当事人停止发布含有虚假内容的广告，以等额广告费用在相应的范围内公开更正消除影响，并决定对当事人处以壹万元罚款；等；拟证明被告虚假宣传被处罚，处罚后还继续虚假宣传误导原告购铺。两被告质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据2的真实性、合法性没有异议，但关联性有异议，证明双方已经履行了合同；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据4的真实性、合法性没有异议，但与本案无关；对证据5的真实性、合法性没有异议，但关联性有异议，原告从2016年5月1日起自行经营，其经营不善导致商铺关闭；对证据6-9的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据10的真实性予以确认，但合法性不予确认，被告卓凡公司对此有异议，且与被告廖东信无关，被告卓凡公司从2013年1月4日起已经纠正了不当行为且获得主管部门的认可，此后再没有受到任何处罚，而原、被告签订合同是在2013年6月28日，与广告夸大行为没有关联性。本院认为：原告、被告廖东信、越和睿坚公司签订的《商铺买卖合同》是签约各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，故该合同对原告、被告廖东信和越和睿坚公司均有法律约束力。原告诉称两被告虚假宣传，引诱、误导其购买涉案商铺，两被告的行为构成严重欺诈，并提供了宣传资料及广州市工商行政管理局海珠分局于2013年1月4日对被告卓凡公司作出的行政处罚决定书予以证明。对此，本院的意见是，原告签订《商铺买卖合同》的时间为2013年6月28日，而广州市工商行政管理局海珠分局对被告卓凡公司作出行政处罚决定书的时间为2013年1月4日，原告未举证证明其签订合同时被告卓凡公司仍然存在虚假宣传的情形。而原告是与被告廖东信、越和睿坚公司签订《商铺买卖合同》，原告提供的宣传资料中的有关宣传内容并没有载入《商铺买卖合同》中，被告廖东信、越和睿坚公司在合同中也没有向原告承诺其所购商铺可以达到宣传资料中的宣传效果。且按照《商铺买卖合同》的约定，原告独立承担投资购买该商铺相应的经营、收益风险，被告廖东信不对商铺的商业使用价值或市场收益作任何担保或承诺。本案中，原告已按约定支付房款，被告廖东信已于2014年将涉案商铺过户至原告名下，越和睿坚公司也于2016年通知原告接收涉案商铺，上述《商铺买卖合同》已经履行完毕。原告亦已经另行委托他人管理涉案商铺，相应的经营风险应由其自行承担。因此，原告以两被告存在欺诈行为为由要求赔偿损失12万元、从2016年5月1日起至4月31日止的租金损失及物业管理费的诉请，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告张细珠的全部诉讼请求。本案受理费3253元，由原告张细珠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二〇年十一月十九日书记员  于悦姗何国卫