广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初52806号原告：董某强，男，汉族，1978年6月8日出生，住址浙江省苍南县。委托诉讼代理人：蔡晓瑜，广东商达律师事务所律师。委托诉讼代理人：喻雍梅，广东商达律师事务所律师。被告：李某娇，女，汉族，1963年8月29日出生，住址广东省深圳市福田区。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法由审判员张凌炜适用简易程序，于2020年11月18日进行了公开开庭审理，原告本人及其委托诉讼代理人蔡晓瑜、被告本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请判令：1、被告返还原告支付的房屋押金19000元；2、被告返还原告支付的水电押金3000元；3、被告返还原告支付的2020年6月至2020年12月卫生费700元；4、被告承担本案诉讼费用。庭审时，原告增加诉讼请求，要求确认涉案房屋租赁合同已解除；同时确认，因其没有交纳2020年5月份的水电费，而明确在第二项诉讼请求的水电押金3000元中扣减5月份的水电费和滞纳金共计669.60元。被告书面答辩称：原告与被告签订涉案租赁合同的真实时间是2020年4月13日，当时交接了店铺钥匙，被告并给予原告17天免租期；实收租金是从2020年5月份起计，所以合同签订日期为2020年5月1日。原告自2020年5月8日起已没有营业，一直处于停业状态。原告自2020年6月份起没有支付租金，被告多次催交都没交，原告也没有信息或书面通知终止合同，至今也没有交还店铺钥匙给被告，后来被告已垫付了6、7月份租金给业主。被告于2020年7月份接到公司通知因地铁施工要求店铺搬迁，在此期间所有店铺正常营业至2020年8月10日，原告提交的深圳市福田区南园街道办事处的通知的印制日期与张贴日期并不一致。庭审时，被告口头补充答辩称：原告拖欠6、7月份的租金，该两个月租金应在原告的房屋押金内扣除；南园街道办事处的通知中并没有要求店铺停止营业，也没有限期搬迁的时间规定；原告至今没有交还店铺钥匙，也没有交纳两个月房租，属于违约；被告认为涉案合同的解除时间是2020年7月30日，因原告拖欠了6、7月份的租金。此外，庭审时，被告明确：水电押金扣除6、7月份实际产生的水电费后、预交卫生费扣除6、7月份的卫生费后，剩余押金和卫生费可以退还给原告。本案相关情况2020年5月1日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市福田区（以下简称涉案商铺）出租给乙方作商业使用；租赁期自2020年5月1日至2021年4月31日；月租金9500元；租赁期间，乙方负责支付因使用租赁房屋产生的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费、每月100元等费用；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取2个月租金数额的租赁押金即19000元；甲方向乙方返还租赁押金的条件为合同期满、须恢复原状、不拖欠租金和其它费用，否则甲方可不予返还押金。当日，被告向原告开具四份收款收据，分别确认收到原告支付的水电费押金3000元、租赁押金19000元、2020年5月至12月的卫生费800元、2020年5月份租金9500元。2020年5月18日，深圳市福田区南园街道办事处发出《通告》，载明：根据福田区人民政府《地铁11号线二期（东延线）福田段拆迁工作方案》的要求，下步庙北区沿街部分商铺已纳入深圳市地铁11号线东延线段施工范围，根据《深圳市人民政府关于修改的决定》（市政府令第292号）的规定，现通告如下：一、自本通告发布之日起，下步庙北区沿街商铺不得擅自新建、改建、扩建地上建筑和附着物，不得开展装修工程，执法部门将依法严肃处理有关违法违规行为；二、自本通告发布之日起，下步庙北区沿街商铺不得转让，不得设立或变更租赁关系；三、本通告发布之日后发生的转让、租赁和装修行为，将不予补偿。原告称其于2020年5月18日收到该《通告》。2020年7月1日，深圳市上步实业股份有限公司赤尾分公司向作为租户的被告发出《通知》，载明：根据福田区人民政府《地铁11号线二期（东延线）福田段拆迁工作方案》的要求，下步庙地区沿街连廊商铺已纳入该号线东延线段施工范围，所涉商铺需进行拆除；所有承租赤尾分公司连廊商铺的租户，请于2020年7月30日前来我司办理相关手续，并必须于7月15日前完成搬迁，否则后果自负。被告本人签收了该《通知》。庭审时，就本案相关事实，双方作如下陈述：1、关于商铺交付、装修和营业情况。双方确认，被告于2020年4月13日向原告交付了涉案商铺并给予了原告15天的免租装修期。原告陈述：原告拿到商铺钥匙后进行了装修，商铺用于餐饮，原告于2020年4月30日试营业，于2020年5月1日正式对外营业。2、南园街道办事处发出上述《通告》后双方的沟通情况。原告陈述：实际上原告在2020年4月份装修的时候就得知涉案商铺可能会被拆迁，但原告于2020年5月18日收到该《通告》后确切得知商铺不可能长久经营，故在原告收到《通告》当天及之后均有通过电话方式及时与被告沟通，原告提出租完2020年5月份就不租了，装修费用自行承担，仅要求被告退回押金，被告回应称拆迁没有那么快进行，被告可以保证原告店铺一年的正常经营。被告陈述：被告没有收到该《通告》，原告也没有告知其收到《通告》的情况，但被告在2020年6月初有看到该《通告》被张贴在店铺周边的路口上；被告在2020年6月初有接到原告电话，原告表示不想继续租了，让被告退回押金，被告回应不同意，且表示要按照合同约定由原告继续交租，被告也不同意提前解除合同。3、关于交还商铺钥匙的情况。原告陈述：原告在2020年5月29日左右将商铺钥匙交还给中介，但没有告知被告交还钥匙的情况，因被告交付钥匙时也是通过中介转交给原告。被告陈述：在原告找被告表示不想继续租赁之后，原告就把钥匙交给了中介，但是中介转告被告是说原告交还钥匙是为了让中介帮忙找下一个承租人。4、关于原告停止营业和搬离商铺的情况。原告陈述：原告于2020年5月29日停止经营并腾空了涉案商铺。被告陈述：被告于2020年5月中旬前往涉案商铺所在的街道查看时，发现涉案商铺已经关门停止营业。另，被告提交了深圳市上步实业股份有限公司旧墟分公司开具的涉案商铺2020年5、6月份的水电费收款收据原件照片，显示：涉案商铺在2020年5月份产生水电费和滞纳金共计669.60元、在2020年6月份产生水电费421.90元。原告确认其没有交纳2020年5月份的水电费，并据此明确表示同意在水电押金3000元中扣减5月份的水电费和滞纳金共计669.60元；对于2020年6月份的水电费，原告不予认可并表示原告已于2020年5月份停止营业而不可能产生水电费；被告则陈述，原告停止营业后产生的水电费可能是由于原告没有及时交还商铺而导致被隔壁邻居使用了原告商铺的电，由此产生了电费，但对此没有证据证明。判决结果本院认为，原告与被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。关于合同履行和提前解除的问题，本院作如下分析认定：首先，虽然南园街道办事处于2020年5月18日发出了关于涉案商铺被纳入地铁施工范围的《通告》，但《通告》中并未明确商铺清空、拆迁的具体计划时间，也未载明要求商铺停止经营或搬迁的内容和期限；且由于此时原告已经完成商铺装修并开展营业，《通告》中所涉及的“不得开展装修工程”、“不得转让”、“不得设立或变更租赁关系”等内容并不影响原告的商铺经营，原告亦未举证证明此时商铺存在不能正常经营的情形，故原告此时并没有取得单方解除合同的权利。因此，在被告不同意提前解除合同即双方未达成解除合意的情况下，原告于2020年5月要求提前解除合同并自行搬离商铺的行为并不构成合同的提前解除，合同仍在履行过程中，在合同履行过程中产生的租金及相关费用，原告应依约承担。其次，原告在庭审时自认其在2020年4月份装修时就得知涉案商铺可能面临拆迁这一情况，而原告仍然在2020年5月份与被告签订涉案合同，此表明原告对于涉案商铺不能长久经营的风险是有预期的，而《通告》仅是对商铺被纳入施工范围这一事实的确定却未进一步明确拆迁时间，并未提高原告签约前的经营预期风险，故该《通告》对于原告而言并不足以致使合同产生新的履行不能风险。再次，2020年7月1日，深圳市上步实业股份有限公司赤尾分公司向作为租户的被告发出了《通知》并经被告签收，《通知》明确了商铺必须于2020年7月15日前完成搬迁，即此时商铺已发生客观上无法继续租赁使用的情况，且被告对此已清楚知晓，因此，考虑到该《通知》的发出时间以及租户搬迁商铺客观上所需要的合理时间段，本院认定，涉案合同应于2020年6月31日因客观履行不能而提前解除。根据上述分析，涉案合同于2020年6月31日因客观履行不能而提前解除，对原告要求确认合同已解除的诉请，本院予以支持。对于合同解除之前产生的租金和相关费用，原告仍应继续支付，即应支付2020年6月份的租金9500元、水电费421.90元、卫生费100元，该三项合同款项相应地分别在租赁押金、水电费押金、预交卫生费中予以扣除，扣除后的剩余款项应由被告返还原告，据此，被告应返还租赁押金9500元（19000元-9500元）、水电费押金1908.50元（3000元-原告认可并同意扣除的5月份水电费及滞纳金计669.60元-6月份水电费421.90元）、卫生费600元（原告预交5-12月份的卫生费800元-5月份卫生费100元-6月份卫生费100元），对原告主张的超出部分，本院不予支持。虽然原告于2020年5月份停止营业，但此系原告自主决定的经营使用商铺行为，如前所述，在合同未解除的情况下，不影响原告根据合同约定承担相应的合同义务，包括支付租金和相关费用等；至于双方在庭审时所提及的6月份水电费可能系因他人在原告停止经营期间擅自使用涉案商铺而产生，原告就此可另行向侵权方主张权利。被告辩称其已先行向业主交付了2020年6、7月份的租金和水电费，此系被告与业主之间房屋租赁合同关系项下的履行事实，与本案没有直接关系，亦不当然构成对本案所涉的原告与被告之间房屋租赁合同关系的相关认定依据，对被告以此为由而要求原告支付租金和相关费用至2020年7月份的抗辩主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告董某强与被告李某娇于2020年5月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月31日解除；二、被告李某娇应于本判决生效之日起十日内向原告董某强返还房屋租赁押金9500元、水电费押金1908.50元、卫生费600元；三、驳回原告董某强的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费183.75元（已由原告按减半预交），由原告负担86.75元、被告负担97元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 凌 炜二〇二〇年十一月二十三日书记员 张咪（代）赵雅雯