天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0102民初7259号原告：丁胜华，男，1976年9月8日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：上官二霞，天津君荐律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓煜，天津君荐律师事务所实习律师。被告：张清军，男，1963年8月2日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。委托诉讼代理人：邓刚，天津津凡诚律师事务所律师。被告：贾美云，女，1955年6月19日出生，汉族，无职业，住天津市和平区。委托诉讼代理人：邓刚，天津津凡诚律师事务所律师。原告丁胜华与被告张清军、贾美云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁胜华及其委托诉讼代理人上官二霞、王晓煜，被告张清军、贾美云的委托诉讼代理人邓刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁胜华向本院提出诉讼请求：1.确认丁胜华和张清军于2016年5月18日签署的房屋租赁协议无效；2.判令张清军、贾美云共同赔偿丁胜华装修及停业损失共计720000元（包括营业损失387976元及装修损失332024元）;3.诉讼费由张清军、贾美云承担。事实和理由：2016年5月18日,丁胜华与张清军签订房屋租赁合同,约定张清军将坐落于天津市河东区××路××花园××号楼××的商用房屋,租赁给丁胜华用以开饭馆,租赁期限为2016年6月1日至2021年10月1日。2018年6月丁胜华斥巨资对租赁房屋进行装修,饭馆生意一直十分兴隆。2019年6月初春华街道办事处多次就该房屋拆除事宜和丁胜华进行交涉，丁胜华多次向张清军、贾美云反映问题，张清军、贾美云均置之不理，后丁胜华于2019年7月30日收到责令限期拆除告知书，2019年10月,张清军、贾美云突然强制要求丁胜华腾房,且房屋被强制拆除给丁胜华造成了重大损失。为维护自身合法权益，故提起诉讼。张清军、贾美云辩称，不同意丁胜华的诉讼请求，理由为：第一，关于合同效力的问题，在双方签订房屋租赁协议时候，丁胜华知道涉案房屋没有取得产权证，丁胜华对于租赁房屋的证照、证件有审核义务，张清军已经在出租的时候告知丁胜华，因此丁胜华对于合同无效具有过错。第二，丁胜华所述2019年10月张清军、贾美云要求其腾房不是事实，也没有证据支持。第三，关于损失的问题，案涉租赁协议签订于2016年5月18日，而丁胜华提交的装饰工程施工合同的签订时间是2018年6月19日，并且缺少支付款项的相关证据，因此关于装修的损失证据不足，关于营业损失，丁胜华应当提交其计算月平均营业额涉及月份的税务相关证据和资产负债表，现有证据不足以证明其营业损失，另即便丁胜华有装修损失，也应当按照折旧之后的损失计算。第四，丁胜华尚欠张清军13万余元的租赁费及使用费。第五，贾美云与本案无关，不应当承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对于各方当事人没有异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据证据及当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2016年5月18日，张清军作为出租方（甲方），丁胜华、陶贻辉作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定甲乙双方经友好协商，就下述房屋达成以下出租和转让协议。一、房屋地点：房屋坐落在天津市河东区××路××花园××号楼××的商用房屋。二、租赁期限为5.4年，即2016年6月1日至2021年10月1日。三、租金的交纳：前三年即2016年6月1日至2019年5月31日每年租金为叁拾贰万元整。合同第四年开始即2019年6月1日至2021年10月1日，租金递增5%，递增后每年租金为叁拾叁万陆仟元整。该合同第八条乙方责任约定：“……5、乙方装修房屋需保证安全，装修以不影响建筑主体框架结构、不改变房屋建筑结构及用途为准，并爱护使用，否则赔偿由此造成的损失……”。2016年6月1日张清军将涉诉房屋交付丁胜华使用。2016年7月15日，丁胜华取得天津市美震房地产开发有限公司出具证明一份，内容为：“河东区地税局：兹证明我公司开发的位于河东区××路××花园××号楼××的商用房屋已经销售给贾美云（身份证号：120102195506××××）房屋产权手续正在办理过程中。特此证明”。2018年6月19日，丁胜华作为发包方、天津绿芙莱装饰工程有限公司作为承包方签订《装饰工程施工合同》一份，约定工程地点为天津市河东区新兆路裕阳花园18-15，承包工程内容为室内外装修，工程预算总造价约915492元。天津绿芙莱装饰工程有限公司于2018年6月19日为丁胜华开具收取装修款27万元的收据、于2018年7月10日为丁胜华开具收取装修款27万元的收据、于2018年9月2日为丁胜华开具收取装修款27万元的收据、于2018年10月2日为丁胜华开具收取装修款10万元的收据。2019年7月30日，天津市河东区春华街道办事处向丁胜华出具《责令限期拆除决定告知书》一份，内容为：“回娘家：为加强辖区内的环境秩序，近期对辖区内的违法建设和违法圈占清理拆除。经查实，你（单位）在裕阳花园9号楼与15号楼之间的（违法建筑、违法圈占）行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条和《天津市城乡规划条例》第七十四条，以及天津市河东区环境综合整治等有关规定，现责令你七日内自行拆除（附违法建设照片）。如有异议，你（单位）可自本决定告知书送达之日出具此建设合法手续。对限期不能出具合法手续、且不按时自行拆迁者，我有关部门将于该告知书送达后立即强行拆除。对该违章所属人拒不接受该告知书或者下落不明者，一律视为送达、知晓和接受拆除”。2019年10月21日，涉诉房屋被拆除。2020年10月13日，陶贻辉出具证明一份，内容为：“本人陶贻辉（身份证号：342122198003××××）因个人原因退出与丁胜华的合伙经营。由本人签字的有关房屋租赁协议下所有权利义务均由丁胜华个人承担”。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，涉案房屋无上述法律规定的审批手续，依照上述法律规定，张清军与丁胜华、陶贻辉签订的《房屋租赁协议》无效。关于丁胜华要求赔偿房屋装修损失332024元的诉讼请求，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，丁胜华主张的装修损失包括半包预算费用127200元、水电预算费100000元、灯具装饰费用85920元及其他未形成复合部分因为拆除造成的损失18904元，依据查明的事实，张清军将未取得合法建设手续的房屋出租他人，是导致合同无效的主要原因，丁胜华在签订《房屋租赁协议》时明知涉诉房屋未取得产权证，亦未尽到审慎义务，其对于合同无效亦存在过错。因此，本院依据上述事实，并结合丁胜华提交的装饰工程施工合同、报价汇总表、预算表及装修款收据等证据，再考虑到丁胜华对涉诉房屋进行装修的时间、双方所签合同的期限等情况，酌情确定对于丁胜华主张的半包预算费用及水电预算费用损失，应由张清军赔偿丁胜华50000元为宜，其余部分由丁胜华自行承担。至于灯具部分的损失费用，经审查丁胜华提交的灯具部分的预算表，其提交的证据不足以证明该部分项目为已形成复合的装饰装修物，故本院对于丁胜华的此部分诉讼请求不予支持。对于丁胜华主张的其他未形成复合部分因为拆除造成的损失18904元，亦因丁胜华并未提供证据证实该部分损失存在，故本院亦不予支持。关于丁胜华要求赔偿营业损失387976元的诉讼请求，事实及法律依据不足，本院不予支持。至于丁胜华要求贾美云承担连带赔偿责任的意见，因丁胜华与贾美云并不存在合同关系，故本院对于丁胜华的此项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、张清军与丁胜华、陶贻辉于2016年5月18日就坐落天津市河东区××路××花园××号楼××的房屋签订的《房屋租赁协议》无效；二、张清军应于本判决发生法律效力之日起十日内向丁胜华赔偿装修损失50000元；三、驳回丁胜华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11000元，减半收取计5500元，由丁胜华负担5118元，由张清军负担382元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  袁媛二〇二〇年十一月二日书记员  李辉本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。