广东省平远县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1426民初918号原告：潘亮辉，男，1971年1月18日出生，汉族，现住广东省平远县×××××××××××1×××1××××。公民身份号码：441××××××××××××438。原告：谢春元，女，1971年1月18日出生，汉族，现住广东省平远县××××××××××××××××××××。公民身份号码：441×××19×××××××446。与原告潘亮辉是夫妻关系。被告：平远县远源房地产开发有限公司，住所：广东省平远县大柘镇黄沙，统一社会信用代码：914××××××××790932J。法定代表人：叶伟兴，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨文胜，男，1969年1月19日出生，汉族，现住广东省梅州市梅江区新沙院3号。公民身份号码：441××××××××××××014。系原告公司员工。原告潘亮辉、谢春元与被告平远县远源房地产开发有限公司（以下简称远源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告潘亮辉、谢春元与被告远源公司的委托诉讼代理人杨文胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘亮辉、谢春元向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担违约责任，向原告支付不动产登记办证违约金68082.6元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告夫妻于2017年3月5日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以487000元的价格购买被告开发的鸿禧中心城19A栋1003房产，所购房产及部分设施已按合同约定于2017年12月31日前交付，原告也已付清购房款并于2017年12月12日入住。根据合同第二十条约定，买受人未能在商品房交付之时起600日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋产权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按已付房价款万分之六向买受人支付违约金。被告必须在2019年7月25日前为原告办妥不动产权证，而被告向原告出示的不动产权证登记日期是2020年3月15日，已逾期233日，属违约，应支付违约金（487000元×0.0006）×233天=68082.6元。综上所述，被告违约侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，提出上述诉讼请求。被告远源公司辩称：一、被告已按照合同约定为原告办理了房屋所有权证书，不存在未为原告办理房屋所有权证书的事实。1.被告于2017年3月签订合同后，于2017年6月13日到平远县房地产管理局为原告办理了房屋预告登记证明，该房屋预告登记证明实际上就是房屋所有权证书；2.原告已向银行按揭贷款，如果被告未为原告办理权属证明，不可能到银行办理抵押登记和贷款；3.预告登记证明就是属于双方买卖合同中第20条约定的被告为原告办理的房屋所有权证书，是政府机关为原告颁发的权属证书。二、合同约定600天是依据职能部门的工作日的默认，按合同规定自房屋交付之次日起，至拿到房屋所有权证的日期来计算是否超期。三、涉案楼房是鸿禧中心城二期项目，2018年9月至2019年8月，鸿禧中心城作为县主要领导自然资源资产离任审计项目，由广东省审计厅对该项目规划建设情况进行了审计，此后，市纪委又对存在问题进行核查，远源公司在此期间积极配合，对部分鸿禧中心城商住小区项目规划建设情况按要求用一段时间进行了重新核实，协助县职能部门解决并答复审计审查、纪委核查的相关问题。2019年上半年县级政府部门进行机构改革，因人员、档案、数据、职能整合等原因，办理不动产登记申请受理业务时间有所顺延。在这期限内的办证期限应相应顺延。因此原告公司没有办证违约。另外，即使违约，合同约定的违约金计算标准过高，应以被告于2015年与客户签订的网签合同中的违约条款约定的“以购房总款的0.03%”此一标准来支付违约金。经审理查明，2017年3月5日，原告潘亮辉、谢春元作为买受人，被告远源公司作为出卖人，双方共同签订了《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：201736129），两原告自愿以487000元的价格购买被告开发的位于平远县××××××××××××××××××××××。合同第十一条约定“交付时间和手续”：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十条约定“房屋登记”：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之6的违约金。2.买受人不退房…。合同签订后，2017年6月13日，涉案房屋预告登记成立，证号为粤（2017）平远县不动产证明第0001625号，该证在“证明权利或事项”项中注明为“预告登记”，在“其他”项中注明“预告登记种类：预售商品房买卖预告登记，取得价格48.70万元”。2017年12月31日，涉案房屋交付给原告使用，涉案房价款在银行按揭款项发放后已全部支付清楚。2020年4月9日，平远县自然资源局颁发了涉案房屋的不动产权证书，证号为粤（2020）平远县不动产权第0001844号。2020年6月12日，平远县自然资源局出具《关于鸿禧中心城相关规划建设的情况说明》，证实：2018年9月至2019年8月，鸿禧中心城16号楼、18号楼、19号楼、20号楼、21号楼，作为县主要领导自然资源资产离任审计项目，由广东省审计厅进行审计，后又由梅州市纪委对存在问题进行核查，远源公司按要求用一段时间进行重新核实、配合解决与答复相关问题。2019年上半年县级政府部门进行机构改革，因人员、档案、数据、职能整合等原因，办理不动产登记申请受理业务时间在此期间有所顺延。以上事实，有经开庭质证的：原告提交的《商品房买卖合同》、不动产权证书；被告提交的预告登记证明、平远县自然资源局情况说明；以及本院庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，该《商品房买卖合同》合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原、被告双方均应按合同约定的内容履行相应义务，如违约则应按约定承担违约责任。本案主要争议焦点为：预告登记问题、600天工作日还是自然日问题、办证期限是否顺延被告有无逾期办证违约问题。关于预告登记问题。被告所提已于2017年6月13日为涉案房屋进行了预告登记即是办理了所有权证，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，可见，预告登记证并非等同于不动产权证，原、被告双方合同约定“商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书”是办理不动产权证书，故被告所提上述辩解意见，理由不足，不予支持。关于合同约定的600天办证期限是自然日还是工作日问题。双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定“买受人未能在该商品房交付之日起600日取得该商品房的房屋所有权证书的……”，在无其他补充约定对“600日”进行解释说明的情况下，按普通人的理解来看，双方约定的办证期限是以自然日计算而非工作日计算，故被告所提上述辩解意见，理由不足，不予采纳。关于办证期限是否顺延与被告公司是否办证逾期问题。按照原、被告双方约定，原告按合同交纳各种费用，具体办证事宜由被告公司实施，但政府行政部门是否及时办理、何时办理出证事宜，并非被告公司能够控制，而平远县自然资源局出具情况说明，证实在2018年9月-2019年8月期间因政府原因被告公司工作受影响及政府部门办证行为有所顺延。经查，涉案房屋交付时间为2017年12月31日，本应在交付之日起600日取得房屋所有权证书，即原告应在2019年8月23日前取得房屋所有权证书，此办证截止时间应适用上述顺延期限，顺延365天后办证截止时间为2020年8月22日，涉案房屋不动产权证书于2020年4月9日颁发，不存在逾期交付房屋所有权证书的事实，被告不应承担逾期办证的违约责任，故原告所提要求被告支付逾期办证违约金68082.6元的主张，理由不足，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告潘亮辉、谢春元的全部诉讼请求。本案受理费1502.08元，减半收取751.04元（原告已预交），由原告潘亮辉、谢春元自行负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 员 李秀兰二〇二〇年十一月二十一日法官助理 丘玉婷书 记 员 谢 圣