广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终16834号上诉人（原审被告）：徐惠茜，女，汉族，住址上海市闵行区。委托诉讼代理人：应学斌，广东瑞启律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汤建华，男，汉族，1住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：娄明亮，上海段和段（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郏明超，上海段和段（深圳）律师事务所实习律师。原审第三人：美联物业代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区南湖街道深南东路4003号世界金融中心A座11层，统一社会信用代码91440300727151643D。法定代表人：张锦成。原审第三人：孙致兰，女，汉族，1956年3月23日出生，住址广东省深圳市南山区。上诉人徐惠茜因与被上诉人汤建华、原审第三人美联物业代理（深圳）有限公司、原审第三人孙致兰房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初3388号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐惠茜上诉请求：一、撤销（2019）粤0305民初3388号民事判决书第一项判决，依法改判驳回被上诉人汤建华主张上诉人徐惠茜交付深圳市南山区的诉讼请求；二、撤销（2019）粤0305民初3388号民事判决书第二项判决，依法改判为上诉人徐惠茜按照每月3003.06元的标准向被上诉人汤建华支付自2015年11月1日起至（2018）粤03民终3306号民事判决生效之日期间的迟延履行违约金；三、案件一审、二审受理费按各方当事人过错程度各自承担。事实和理由：上诉人已经依约将涉案房产转移登记至被上诉人汤建华名下。涉案房产现由被上诉人孙致兰实际占有使用。上诉人既非涉案房产的所有权人，也非房产的实际占用人，客观上无法交付涉案房产。汤建华主张由上诉人交付涉案房产的诉讼请求，在法律上或事实上均不能履行，依法应当予以驳回。原审判决适用法律错误。二、原审判决关于汤建华因上诉人的错误交付所遭受的实际损失的事实认定不清，适用法律错误。（一）对于深圳市南山区蛇口海昌路水产职工住宅楼C栋111号商铺，汤建华占有使用该商铺期问收取的租金收益超过其赔偿给案外人王路的房屋占有使用费，不存在赔偿王路的房屋占用费损失。（二）对于深圳市南山区蛇1::1海昌路水产职I住宅楼C栋104号商铺，汤建华仅存在2015年11月6日至(2018）粤03民终3306号民事判决生效之日期间的租金损失(3303.06元／月）。此后，作为商铺的所有权人，汤建华未能及时请求104号商铺实际占用人孙致兰返还房产，导致租金损失扩大，该部分损失应当由其自行承担，或由其自行向无权占有人孙致兰主张房屋占有使用费（三）退而言之，即使上诉人依法应当承担迟延交付房产的违约金，原审判决上诉人应向汤建华支付的违约金远高于汤建华的实际损失。被上诉人汤建华答辩称，一、我方与上诉人于2015年7月13日签订的《房屋转让合同书》合法有效。我方已经履行交付房款等全部义务，上诉人从2015年11月6日至今未向我方按照合同约定交付房产，应当按照合同约定向我方支付违约金并继续履行交付房产的义务。二、上诉人通过法院拍卖的方式取得包括涉案房产在内的7套房产，法院对该7套房产的实际位置标注得非常清楚，由于上诉人的疏忽，急于转卖房产变现，没有审查房产坐落的位置，完全将7套房产的位置颠倒，错误将7套房产转卖交付给我方及其他案外人，导致全部购房者产生了一系列的问题，上诉人至今也未将一系列问题解决，上诉人的错误交房行为不但没有让我方享受到涉案房产长达5年的实际收益，还让我方承受着长达5年偿还按揭贷款的巨大经济压力，我方还因此遭受到案外人王路的起诉，经受了几年的诉累，为此也支付了诉讼费、律师费等各项费用。除此之外，我方将来还会面临房产另行交付后需重新与相邻的两家房产进行物理分割的各种难题及损失。我方本着尽快解决矛盾的态度没有就本案进行上诉，我方服从一审的判决，请贵院尽快驳回上诉人的全部上诉请求维持原审判决，还我方一个公道，早日解决双方的纠纷。原审第三人美联物业代理（深圳）有限公司、原审第三人孙致兰未予答辩。被上诉人汤建华（原审原告）向一审法院起诉请求：一、被告立即将位于深圳市南山区交付给原告；二、被告向原告支付自2015年9月25日起以人民币2146000元（以下币种均为人民币）为基数按日万分之四支付违约金直至交付上述商铺之日止，截止至2019年1月22日为1043814元；3、被告承担本案的诉讼费用及保全费用。事实和理由：2015年7月13日，其与第三人美联物业代理（深圳）有限公司（以下简称美联公司）签订《房屋求购独家委托书》，委托第三人美联公司购买深圳市南山区（以下简称涉案房屋）。当日其在第三人美联公司的居间下与被告签订了《房屋转让合同书》，约定被告向其转让涉案房屋，建筑面积36.75平方米，转让价款2146000元，被告应当于收到除交楼押金外的其余楼款后3日内将涉案房屋交付给其,双方在定金中预留20000元作为交楼押金，如被告未按合同约定的期限履行义务，其有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。合同签订后，其履行了支付定金、首期款、申请银行按揭贷款等全部义务；2015年9月25日，其与被告双方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理了递件过户手续；2015年10月13日，涉案房屋登记在其名下。被告至今未将涉案房屋交付给其占用。2015年9月25日，被告及第三人美联公司误将案外人王路所有的位于深圳市南山区交付给了其使用，同日，其在第三人美联公司的居间下将该房屋出租给其他案外人使用。2017年4月12日，案外人王路起诉其，要求其返还111号商铺并支付占用费，法院判令其向案外人王路返还111号商铺并支付占用费。此后其多次与被告沟通协商，要求被告交付涉案房屋并支付迟延交房的违约金，但至今未能达成一致。其认为被告交房时存在重大过错，误将111号商铺交付给了其，导致其遭受多次诉累，并至今承受着偿还涉案房屋贷款的巨大经济压力。被告严重违反合同约定，至今未将涉案房屋交付给其占用，构成违约。现其主动调整违约金的标准，要求被告以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金，并继续履行合同。原审判决认定，2007年4月26日，法院立案受理了曾祺义等20人诉深圳市蛇口科力水产有限公司（以下简称科力公司）房屋租赁合同纠纷系列案件，龚晨燕、刘平安、宋国利为案件第三人。法院于2008年5月15日作出(2007)深南法民三初字第422-438号民事判决。当事人不服判决，上诉至深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院作出（2008）深中法民五终字第2784-2791、2793-2800号民事判决。曾祺义等18人不服，向检察机关申诉，检察机关向广东省高级人民法院提出抗诉，广东省高级人民法院裁定提审上述案件。2010年12月22日，广东省高级人民法院作出(2010)粤高法审监民提字第175-190号民事判决，查明：1、科力公司的前身为深圳市水产公司蛇口分公司，深圳市南山区蛇口海昌路水产职工住宅楼B栋1层、C栋l层原为科力公司所有。1990年10月，科力公司将水产职工住宅楼B栋1层、C栋l层的商铺出租，曾祺义等20人就其中21间商铺分别与科力公司签订《租铺位合约》，约定租赁期限为25年，自1990年12月1日至2015年11月30日，租金一次付清。签订合同后，曾祺义等人向科力公司支付了25年的租金，科力公司向其交付了租赁商铺。2、水产职工住宅楼B栋1层登记为一个房地产证，C栋1层登记为一个房地产证。2006年5月17日，科力公司与龚晨燕、刘平安、宋国利签订了两份《深圳市房地产买卖合同》，科力公司将水产职工住宅楼B栋1层、C栋1层出卖给龚晨燕、刘平安、宋国利。2006年6月5日，科力公司与龚晨燕、刘平安、宋国利办理了水产职工住宅楼B栋1层、C栋1层的产权转移登记手续。龚晨燕，刘平安，宋国利取得房地产证后，于2006年6月14日办理了分户产权登记，分别办理了房地产证，龚晨燕、刘平安、宋国利分别按40%、30%、30%的份额拥有各间商铺的产权。3、上述21间商铺进行分户登记后，其中7间的面积没有变化，14间的面积发生了变化。据当事人提供的产权登记资料、《租铺位合约》记载，C栋1层登记的建筑面积为496.27平方米，承租人承租的面积共计439.66平方米，分户登记后相应商铺的面积为425.15平方米，减少了14.51平方米。4、2009年9月1日、9月2日，龚晨燕、刘平安、宋国利将从科力公司购买的B栋l层、C栋1层全部23间分别出售给王路16间、深圳市柏柔实业有限公司7间，并办理了转移登记手续。广东省高级人民法院在(2010)粤高法审监民提字第175-190号民事判决中驳回了曾祺义等人对水产职工住宅楼B栋1层、C栋1层提出的优先购买权主张。另查，该系列案一审(2007)深南法民三初字第422-438号民事判决的附表（二）“原告曾祺义等20人承租的铺位编号、面积与第三人分户登记后的房号、面积对比”载明：水产职工住宅楼C栋1层的分户房号为101至112，其中104号的铺面编号为4号，铺面面积为28.64平方米，分户面积为36.75平方米；111号的铺面编号为11号，铺面面积为40.34平方米，分户面积为36.04平方米。2013年，深圳仲裁委员会就包商银行股份有限公司深圳分行与深圳市东方华联科技有限公司、深圳市柏柔实业有限公司、吴合年借款合同纠纷一案作出［2013］深仲裁字第494号仲裁裁决，因深圳市东方华联科技有限公司、深圳市柏柔实业有限公司、吴合年未履行该生效仲裁裁决确定的义务，包商银行股份有限公司深圳分行向深圳市中级人民法院申请强制执行。执行过程中，深圳市中级人民法院委托深圳市大通土地房地产评估经纪有限公司对深圳市产的市场价值进行评估。由于被执行人未在指定期限内履行义务，深圳市中级人民法院对深圳市柏柔实业有限公司名下的上述7套房产进行拍卖，后由徐惠茜拍得。2014年11月25日，深圳市中级人民法院作出（2013）深中法执字第720-2号执行裁定，裁定将上述7套房产强制转让给买受人徐惠茜所有，由徐惠茜持该裁定到主管部门办理产权过户手续。经查，深圳市大通土地房地产评估经纪有限公司受深圳市中级人民法院委托于2013年10月22日作出的深大通评字［2013］ＳＦ11016号《房地产估价报告》记载，水产职工住宅楼Ｃ栋104的登记建筑面积为36.75平方米，现实牌号为商乐街111号，经营店铺名称为“海龙服装”。2015年7月13日，原告汤建华（买方）与被告徐惠茜（卖方）签订了《房屋转让合同书》，于2015年9月25日又签订了《二手房买卖合同》，约定：买卖双方交易的房地产位于深圳市南山区，建筑面积为36.75平方米；转让成交价为2146000元，定金为220000元，买方以向银行按揭贷款的方式付款；卖方应当于收到除交楼押金外的其余楼款后3日内将物业交予买方；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五个工作日，卖方可以解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五个工作日，买方可以解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的违约金；及其他内容。签订合同后，原告向被告支付了定金及首期款856000元，北京银行股份有限公司深圳分行于2015年11月2日发放贷款1070000元。被告于2015年9月25日向原告交付了房产。2015年10月13日，水产职工住宅楼Ｃ栋104号房产由被告转移登记至原告名下，登记建筑面积36.75平方米。2017年4月12日，法院立案受理了王路诉袁晓汩、汤建华物权保护纠纷一案，徐惠茜、美联公司为该案第三人。王路在该案中请求袁晓汩、汤建华停止侵害，将其非法占有的水产职工住宅Ｃ栋111号商铺（门牌号：商乐街123号）腾空并返还给王路，并向王路支付商铺占有使用费。法院于2017年12月4日作出（2017）粤0305民初6576号民事判决，汤建华不服，上诉至深圳市中级人民法院。深圳市中级人民法院于2018年8月31日作出（2018）粤03民终3306号民事判决。该判决查明：位于水产职工住宅楼Ｃ栋111号商铺于2009年9月1日登记在王路名下，建筑面积36.04平方米；位于水产职工住宅楼Ｃ栋104号商铺于2015年10月13日登记在汤建华名下，建筑面积36.75平方米；一审法院向不动产登记部门函询调查，登记部门复函提供了深圳市房屋测绘所出具的《深圳市房地产查丈原图》（以下简称查丈原图），王路在一审庭审中表示111号商铺对应门牌号为商乐街123号的商铺，汤建华表示其现使用的是门牌号为商乐街123号的商铺；经深圳市中级人民法院现场查勘，查丈原图中11号商铺所在位置现实牌号为商乐街123号。查丈原图显示Ｃ栋1层有14间商铺，编号为1号至14号。（2018）粤03民终3306号民事判决认为：关于汤建华应否向王路交还商乐街123号商铺的问题，双方争议的实质在于其各自所有商铺是否即对应商乐街123号。涉诉各商铺在2006年6月14日经不动产登记部门分户登记并办理房地产证，涉诉111号商铺于2009年9月由登记权利人出售给王路，鉴于王路系基于买卖取得房屋所有权，在认定王路所继受取得的该房屋所有权的支配范围时，应按其买受房屋时已有的相关不动产登记内容予以确定；就涉诉104号商铺而言，按已查明的该商铺权属变更由来，徐惠茜系于2014年11月参加拍卖竞买成交并经（2013）深中法执字第720-2号执行裁定书确认而取得该商铺所有权，汤建华则是于2015年7月向徐惠茜购买并取得104号商铺产权登记，在徐惠茜、汤建华并非基于初始合法建造而均系继受取得104号商铺所有权的情况下，就该104号商铺所有权的支配范围而言，亦应按徐惠茜、汤建华取得该商铺所有权时的不动产登记内容及执行拍卖的相关情况予以确定。根据深圳市房屋测绘所出具的查丈原图，该图中11号商铺计算面积（33.5平方米＋2.54平方米）与涉诉111号商铺不动产登记记载的建筑面积36.04平方米吻合，4号商铺计算面积（33.5平方米＋3.25平方米）与涉诉104号商铺不动产登记记载的建筑面积36.75平方米吻合。按前述商铺编号及面积的登记对应内容，可知登记部门在办理各商铺分户登记时即已依据深圳市房屋测绘所出具的查丈原图，即111号商铺对应图中11号商铺，104号商铺对应图中4号商铺。经现场查勘，查丈原图中11号商铺所在位置现实牌号为商乐街123号，同时鉴于执行拍卖评估报告中记载的104号商铺门牌号亦非商乐街123号，汤建华关于其名下104号商铺即为商乐街123号的主张依据不足，一审法院关于王路××下××商铺××门牌号为××号的认定，与王路取得该商铺所有权时的不动产登记资料内容以及现场查勘事实情况相符，予以确认。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条有关权利人可请求无权占用人返还原物的规定，王路有权向汤建华主张返还商乐街123号商铺。关于汤建华应否向王路计付商乐街123号商铺占用费的问题。因汤建华对商乐街123号商铺的占用对王路构成无权占有，且在王路诉前提出交还主张后仍拒绝返还该商铺，导致王路未能对该商铺进行占有、使用及收益，属基于过错侵害王路的房屋所有权，王路有权要求其赔偿占用损失。汤建华出租商乐街123号商铺给案外人使用，故汤建华应向王路支付占用费，2015年12月1日起至2016年4月5日期间的占用费应按照指导租金标准每月每平方米70元标准计算，计得10512元；2016年4月6日至30日期间的占用费为2000元；2016年5月1日起按照每月6000元的标准支付至判决确定返还商铺之日止。（2018）粤03民终3306号民事判决判令汤建华向王路返还水产职工住宅楼Ｃ栋111号商铺并支付2015年12月1日至2016年4月5日期间的占用费10512元、2016年4月6日至30日期间的占用费为2000元、按照每月6000元的标准从2016年5月1日起支付占用费至判决确定的返还商铺之日止。后王路于2018年10月15日向法院申请强制执行，请求强制汤建华向王路返还商铺，支付占用费186512元（暂计至2018年9月30日）及案件受理费2200元。2018年10月23日，王路以双方达成和解协议为由向法院申请撤回强制执行申请，法院于2018年10月27日作出（2018）粤0305执6923号执行裁定，终结该案件的执行。汤建华称其已于2018年10月18日将Ｃ栋111号商铺返还给了王路并支付了和解款168000元。另查，登记为水产职工住宅C栋104号的房产对应查丈原图中的4号商铺（现实牌号为商乐街111号），该商铺原用于经营“海龙服饰”，现用于经营“兴富源茶庄”，系“兴富源茶庄”靠西侧的部分店铺。2015年9月25日徐惠茜向汤建华交付的查丈原图中的11号商铺（现实牌号为商乐街123号），该商铺现用于经营“爽爽甜品”。徐惠茜在将C栋104号房产转让给汤建华的同时，将C栋110号房产转让给了孙致兰，并向孙致兰交付了查丈原图中的4号商铺。汤建华称其接收房产后对外进行出租，收取租金。被告称其是根据拍卖成交后深圳市中级人民法院移交的资料对拍得的房产进行确认，并据此向汤建华交付；涉诉水产职工住宅楼C栋1层在办理分户房地产证时，按照查丈原图办出了14个分户的房地产证，但却无法与C栋1层的物理现状对应，根据(2007)深南法民三初字第422-438号民事判决的附表（二）可知，C栋1层的物理现状为12个单位，因此，其交付错误的房屋有客观的历史原因。原告在购买时多次前往涉案房屋现场查看，对涉案房屋的具体情况有较为全面和详细的了解，交付房产后从未有人对房产位置、权属等有过任何争议，直至案外人王路提起诉讼，双方才知晓。再查，法院受理了孙致兰诉徐惠茜房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2019）粤0305民初1316号，孙致兰诉称：孙致兰与徐惠茜于2015年7月12日签订了《二手房买卖合同》及《资金监管协议》，约定由孙致兰向徐惠茜购买水产职工住宅楼C栋110号商铺。合同签订后，孙致兰支付了购房款，但徐惠茜没有按照合同约定交付正确物业，导致孙致兰被案外人王路起诉侵权，给孙致兰造成了巨大的经济损失，根据法院的生效判决，孙致兰应将103号商铺返还给王路并支付占有使用费。孙致兰起诉请求徐惠茜交付C栋110号商铺并支付迟延履行违约金。原审判决认为，汤建华与徐惠茜签订的《房屋转让合同书》、《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行。汤建华向徐惠茜支付了全部购房款，双方交易的水产职工住宅楼C栋104号房产已转移登记至汤建华名下，徐惠茜向汤建华交付了房产。但根据生效民事判决的查明和认定以及本案当事人的确认，徐惠茜向汤建华实际交付的房产为现实牌号为商乐街123号的商铺，该商铺为查丈原图中的11号商铺，该商铺对应的登记房产为水产职工住宅楼C栋111号，而C栋111号房产的登记所有权人为王路，从而导致王路起诉汤建华承担侵权责任。而C栋104号房产的现实牌号为商乐街111号，该房产交付给了第三人孙致兰。按照买卖合同约定，徐惠茜负有向汤建华交付交易房产的义务，其交付了错误的房产，构成违约，汤建华有权请求徐惠茜继续履行，故汤建华请求徐惠茜交付C栋104号房产，于法有据，法院予以支持。关于原告诉请的违约金。首先，徐惠茜应否支付违约金。徐惠茜主张，其拍得水产职工住宅楼C栋104至110号共7套房产后，将部分房产转让给不同的买受人，之所以会出现交付错误房产的情况，系因C栋1层原登记为一个房地产证，之后经分户登记办出14个房地产证，造成登记的房产编号与实际物理分割的门牌号并不能完全一一对应，而徐惠茜从拍得房产至其另行转让房产，均未改变过房屋的物理现状。汤建华在购买C栋104号房产前也实地查看了房产，徐惠茜交付房产时以及汤建华接收房产后的使用过程中，双方均认为交付的房产没有问题，直至王路向汤建华主张权利。足见，徐惠茜确非无故错误交付房产。尽管如此，徐惠茜未向汤建华交付交易房产，仍属违约，汤建华请求徐惠茜支付违约金，事实及法律依据充分。其次，徐惠茜应付的违约金。汤建华请求徐惠茜按日万分之四的计算标准，以交易价格2,146,000元为计算基数，自迟延交楼之日（徐惠茜收到全部购房款的第4日即2015年11月6日）起计付迟延履行违约金，徐惠茜认为违约金过高，请求法院予以调整。法院认为，违约金的主要目的在于弥补损失，故在确定徐惠茜应承担的违约金时，应考虑汤建华的实际损失。如前所述，徐惠茜并非未交付房产，而是交付了错误的房产，其向汤建华实际交付的为现实牌号商乐街123号的商铺，该商铺系查丈原图中的11号商铺，建筑面积为36.04平方米，汤建华向徐惠茜购买的C栋104号房产的建筑面积为36.75平方米，汤建华实际收益的房屋面积与其购买的房屋面积相差无几，汤建华接收商乐街123号商铺后对外出租并收取租金，根据（2018）粤03民终3306号民事判决，汤建华应向王路赔偿查丈原图中11号商铺（36.04平方米）的房屋占有使用费。因此，就目前而言，在汤建华向王路返还111号商铺前，其因徐惠茜的错误交付所遭受的实际损失为其向王路赔偿的房屋占有使用费，于2018年10月18日将111号商铺返还王路后，其因徐惠茜的错误交付所遭受的实际损失为104号商铺的房屋占有使用费，除此之外，房产另行交付后需重新进行物理分割所产生的损失，亦应纳入汤建华所遭受的损失范畴。综合考虑本案买卖双方履行合同的情况、房产错误交付的原因、汤建华的实际损失，法院酌情判令徐惠茜按照3,000元/月的标准向汤建华支付自2015年11月6日起至2016年4月30日的迟延履行违约金17,500元，按照7,000元/月的标准向汤建华支付自2016年5月1日起至本判决确定的交付房产之日止的迟延履行违约金。保全费并未实际发生，对原告该向诉求法院不予支持。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告徐惠茜于本判决生效之日起十日内向原告汤建华交付深圳市南山区号房产；二、被告徐惠茜于本判决生效之日起十日内向原告汤建华支付迟延履行违约金人民币17500元，并按照人民币7000元／月的标准，自2016年5月1日起继续支付违约金至本判决确定的交付上述房产之日止；三、驳回原告汤建华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14194.32元，由原告负担人民币10815.32元，被告负担人民币3379元。经审理查明，原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。另查明，一审法院于2020年10月29日作出（2019）粤0305民初3388号民事裁定对原审判决书的笔误作出补正：“（2019）粤0305民初3388号民事判决书第二页第六行中出现的‘中原地产代理（深圳）有限公司’补正为‘美联物业代理（深圳）有限公司’。”。本院认为，上诉人徐惠茜与被上诉人汤建华于2015年7月13日签订的《房屋转让合同书》、于2015年9月25日签订的《二手房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。按上诉人徐惠茜与被上诉人汤建华所签订上述合同的约定，被上诉人汤建华应当向上诉人支付相应的购房款，上诉人徐惠茜则应按约定向被上诉人汤建华交付其所购买的房产，双方约定上诉人徐惠茜如不能按期向被上诉人汤建华交付所购房产的，被上诉人汤建华有权要求上诉人徐惠茜以转让成交价即2146000元为基础按日万分之五即1073元支付违约金并继续履行合同。上诉人徐惠茜与被上诉人汤建华签订合同之后，被上诉人汤建华依约向上诉人徐惠茜支付了购房款，但上诉人徐惠茜未能按约向被上诉人汤建华正确交付其所购房产，且现涉案房产（“104号商铺”）仍实际事实存在，并未灭失，故此，被上诉人汤建华有权依照合同要求上诉人徐惠茜承担违约责任并继续履行合同。上诉人徐惠茜上诉提出无法交付涉案房产、在法律上和事实上均不能履行、原审判决适用法律错误的上诉理由，不能成立，本院不予支持。原审判决第二项是判令上诉人徐惠茜向被上诉人汤建华承担违约责任，并非是判令上诉人徐惠茜向被上诉人汤建华赔偿损失。被上诉人汤建华请求判令上诉人承担违约责任的基础,是基于本案上诉人与被上诉人双方当事人间有效合同的约定。按双方当事人合同的约定，上诉人徐惠茜未能依约向被上诉人正确交付房产承担违约责任的标准是每日1073元即每月32190元。原审判决结合本案的具体情况，认为双方当事人合同约定的违约金标准过高，已大幅下调了违约金标准，调整为每月3000元（2015年11月6日起至2016年4月30日）和每月7000元（自2016年5月1日起），原审判决的这一调整充分考虑了双方当事人利益的平衡，符合法律规定。上诉人徐惠茜向被上诉人汤建华正确实际交付所购房产，是上诉人徐惠茜应当履行的合同义务，此义务并不因被上诉人汤建华在产权部门被登记为所购房产的产权人而免除。上诉人徐惠茜上诉提出原审判决上诉人徐惠茜向被上诉人汤建华支付的违约金远高于被上诉人汤建华损失、被上诉人汤建华未向原审第三人孙致兰要求返还房产导致损失扩大、违约金标准明显不合理的上诉理由，不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5027.5元，由上诉人徐惠茜承担。本判决为终审判决。审判长 胡  曲  云审判员 石    磊审判员 林  建  益二〇二〇年十一月十八日书记员 何嘉宝（兼）附相关法条：