上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初70703号原告：唐敏，女，1989年2月10日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：高乐。委托诉讼代理人：张磊，远闻(上海)律师事务所律师。被告：章静，女，1965年2月2日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张文飞，上海市中和律师事务所律师。原告唐敏诉被告章静定金合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告唐敏的委托诉讼代理人高乐、张磊,被告章静的委托诉讼代理人张文飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐敏向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《售房定金协议书》；2.被告返还原告双倍定金人民币(币种下同)10万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2020年5月19日，原告通过上海沪民房地产经纪事务所居间介绍，购买被告所有的位于上海市浦东新区博山东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，系争房屋系学区房，对口九年制上海市浦东新区建平学校校区(以下简称建平学校)，原告购买系争房屋的目的就是为了已满一周岁的儿子入学建平学校。当日，原告与被告签订《售房定金协议书》，约定，原告以总价639万元购买系争房屋；协议另约定付款方式并特别约定所售房屋不占用对口学区名额等。签订协议后，原告按约支付定金5万元。2020年6月26日，原告得知，被告的孙子户口登记在系争房屋内，而其孙子刚好是适龄就读小学。后经中介去学校了解到，被告已于2020年4月为其孙子报名上海市浦东新区建平实验小学(以下简称建平小学)。因被告刻意隐瞒为其孙子报名建平小学的信息导致原告可能无法实现自己儿子入学建平学校的合同目的，导致房屋买卖无法继续履行。根据定金罚则，被告应双倍返还定金。为维护原告合法权益，故诉如所请。被告章静辩称：系争房屋确实是学区房，被告及其配偶、儿子、孙子的户口确实登记在系争房屋内。2020年4月19日，被告的儿媳妇在网上为被告的孙子报名了对口的建平小学入学登记，但在2020年5月15日，学校通知次日去现场登记、验证后，被告孙子并未去登记、验证，所以事实上未占用系争房屋学区名额。现被告的孙子已经就读于XXX小学(以下简称园西小学)。双方签订《售房定金协议书》后，被告如实、诚信积极履行协议约定的义务，但原告以莫须有的理由拒绝履行房屋买卖协议；在被告催告后，原告仍未继续履行房屋买卖协议，故被告于2020年7月20日通知原告解除《售房定金协议书》，没收定金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：系争房屋产权人原为被告章静，在册户籍人口有被告、被告丈夫姜冠辉、被告儿子姜汉、被告孙子姜德霖。2020年5月19日，甲方章静、乙方唐敏与丙方上海沪民房地产经纪事务所签订《售房定金协议书》，约定由乙方购买系争房屋，房屋总价为639万元，本协议签订之日起70日内乙方将房地产转让款分四次交付甲方，第一次定金5万元，第二次首付4,423,000元，最后一次交付贷款1,907,000元，交房期限款清；甲方收到定金后，必须履行所谈一切事项，必须遵守协议规定，中途不得借故终止售房，否则双倍返还定金10万元；如因乙方原因不能如期签订售房合同，付清所有的售房余款，则支付给甲方的定金不予退还。备注手写约定，①甲乙双方友好协商甲方所售房屋为在沪满五唯一住房，本次交易产生税费由乙方支付；②甲方所售房屋不占用所对口学区名额；③尾款1万元交房支付；④房屋户口于7月30日前甲方迁走。当日，原告转账支付给被告定金5万元。2020年7月3日，原告委托律师向被告发送律师函，主要内容为，由于被告一开始隐瞒房屋在册户籍人口情况，后又隐瞒孙子报名入学建平小学的情况，导致双方于2020年6月30日磋商买卖合同相关条款时未能达成一致，未能成功签署买卖合同，故发函通知被告于收函之日起三日内返还定金。同月5日，被告回函，主要内容为，被告已按约提前将户口全部迁出，房屋学区名额未占用，原告未按约于2020年6月30日支付首付款，现告知原告要求继续履行合同，于2020年7月15日前办理网签并支付首付款，否则将解除合同并追究原告的全部责任。2020年7月16日，被告向原告发送《解除合同通知书》，要求解除《售房定金解除书》，没收定金等。该《解除合同通知书》于2020年7月20日送达原告。被告确认，2020年4月19日，被告方为原告孙子姜德霖网上报名入学建平学校。2020年5月15日，建平学校通知被告方于同月16日到校现场验证，后姜德霖于2020年9月入读于园西小学。2020年8月被告将系争房屋出售给案外人。原、被告双方一致确认，在原告发现被告孙子姜德霖网上报名建平学校后，双方曾就系争房屋学区名额是否会被被告的孙子占用及其后果进行磋商。原告要求，如学区名额被占用，则被告须以合同价全款赔偿原告；被告则提出，如学区名额被占用，被告按网签合同约定房价的20%承担违约责任，故双方无法达成一致，未进一步签订房屋买卖合同。审理中，原告申请证人刘某某出庭作证。刘某某当庭作证称：其系上海沪民房地产经纪事务所员工，负责系争房屋买卖居间事宜。系争房屋系学区房，对口建平学校，原告购买系争房屋系为了其子入学建平学校所用。双方签约时，被告向中介陈述房屋内仅有其夫妻的户口，但在被告迁户口的时候，证人发现系争房屋户籍在册人员还有被告的孙子，故前往建平学校了解情况。建平小学教导处老师告知，被告孙子曾报过名，但尚未现场验证，如其今后到校办理现场验证成功即可入读建平小学。嗣后，证人将其在学校了解到的情况告知原告，原、被告双方就学区名额是否会被占用进行磋商，但未果。被告质证称，不认可证人证言，认为证人不了解入学报名情况。本院认为，原、被告之间的《售房定金协议书》系双方真实意思表示，合法有效。现系争房屋已出售他人，《售房定金协议书》已无法继续履行，故原告要求解除原、被告之间的《售房定金协议书》，于法有据，本院予以支持。双方约定的定金为缔约定金，其设立是为了担保主合同的签订，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金，收受定金的乙方拒绝订立主合同的，应双倍返还定金。本案原、被告签订《售房定金协议书》时特别约定了“甲方所售房屋不占用对口学区名额”，但签约时被告隐瞒了户籍真实情况及其孙子姜德霖已报名入学建平学校的事实，虽被告提供证据证明在2020年9月之后姜德霖入学其他学校，但在签约当时无法确认该结果。之后双方亦就此系争房屋学区名额是否会被占用的违约后果进行协商，但被告拒绝接受原告的要求，且在姜德霖未确定最终入学的情况下被告将系争房屋出卖给案外人，故而未签订主合同的责任在于被告，被告应双倍返还原告定金。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告唐敏与被告章静之间的《售房定金协议书》；二、被告章静应于本判决生效之日起十日内双倍返还原告唐敏定金共计10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由被告章静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨晓云二〇二〇年十一月二十四日书记员  袁颖丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。