上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初18339号原告：上海颛元置业有限公司。法定代表人：黄晋元，总经理。委托诉讼代理人：郑鲁圣，上海市捷华律师事务所律师。被告：上海真颖包装材料有限公司。法定代表人：石磊，总经理。委托诉讼代理人：王兆冬，上海中夏律师事务所律师。原告上海颛元置业有限公司（以下简称颛元公司）与被告上海真颖包装材料有限公司（以下简称真颖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案受理后适用简易程序公开进行了审理并做出了一审判决。因真颖公司不服一审判决，提起上诉，上海市第一中级人民法院审理后发回本院重审。本院重新立案后适用普通程序于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告颛元公司的委托诉讼代理人郑鲁圣、被告真颖公司的委托诉讼代理人王兆冬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告颛元公司向本院提起诉讼请求：1.确认原告与被告之间的《商铺租赁合同》于2019年2月28日解除；2.判令被告支付2017年7月1日至2019年2月28日期间的租金共计177,670元（人民币，下同）；3.判令被告按8,883元/月租金标准向原告支付自2019年3月1日起至2020年3月24日止的场地占用费115,479元；4.判令被告支付解除合同违约金17,766元；5.判令被告支付逾期付款违约金168,448.33元；6.判令被告支付律师费13,000元；7.判令被告办理租赁商铺注册登记的营业执照、税务登记证变更、终止手续；8.要求被告支付2018年7月、12月，2019年1月至6月期间的水费647.47元；9.要求被告支付物业管理费11,420.64元（2015年7月1日至2019年2月28日期间8,994.92元，2019年3月1日至2020年3月24日期间2,425.72元。）审理中，原告撤回了第七项诉讼请求。事实和理由：2015年6月30日，被告与原告签订《商铺租赁合同》，由被告承租原告名下位于上海市闵行区商铺用于经营服装、服饰销售，并约定：1、租赁期限：自2015年7月1日起至2017年6月31日止，其中2015年8月31日前为免租期；2、租金：8,883元/月，租金每三个月支付一次，在前一期租金结束前10日付清下一期租金；3、承租方拖欠租金累计1个月以上的，出租方有权通知其解除合同，没收保证金，收回出租房屋，并要求承租方按月租金的2倍支付违约金；4、承租方必须在规定的付款日期支付每期租金，逾期支付，每逾期一天，则需按月租金的3‰支付滞纳金；5、一方因解除合同、督促对方履行合同义务、主张自身合同权利而引起的费用(包括律师费)、开支均由对方承担；6、合同变更、终止时，承租方应在15天内将在本处所注册登记的营业执照、税务登记证向原登记机关办理变更、终止手续。否则，出租方有权按原年租金双倍向承租方追索损失。上述租赁合同到期前，原、被告双方又于2017年2月11日签订《补充协议书》，并约定系争商铺继续出租给被告使用，租赁期限自2017年7月1日至签订新合同的起始日，其他内容与租赁合同一致。补充协议签订后，被告仅按照约定将租金支付至2017年12月31日，自2018年1月1日起的租金由原告几经催收均拒不支付。鉴于被告无故拖欠租金之行为已严重违反双方约定，原告于2019年2月28日将解除合同的《通知》张贴至被告经营店铺，并通过EMS方式将该通知寄送至被告于租赁合同所留联系地址以及被告注册地址。鉴于被告之违约行为已严重损害了原告的合法权益，应当按照双方约定承担相应的违约责任。原告为维护自身的合法权益，诉至法院。另补充，双方于2020年3月24日完成房屋交接。被告真颖公司辩称，同意解除合同，但解除合同的时间应为2018年8月31日。双方通过微信方式约定了被告搬离退租事宜，被告亦于2018年8月31日搬离租赁房屋，之后未再使用。因双方对交钥匙有矛盾，故房屋未交接。租金已经支付到2017年年底，但2017年7月1日至年底的缴费凭证无法提供，故即使要支付，也仅是支付2017年8月1日至2018年8月31日期间的租金。双方在二审法院审理期间办理了房屋交接手续，时间是2020年3月24日。被告自2018年9月起未再使用租赁房屋，原告存在怠于收铺的行为，故之后的占用费即使需要被告承担，被告仅承担一半。双方是协议解约，故不存在违约，被告无需支付违约金。原告主张律师费没有依据，且收费标准过高。同意办理营业执照和税务登记的变更，随时可以办理。截止至2018年7月的水费同意支付，2018年8月后均没有产生水费，2018年12月之后产生水费系因为漏水，房屋维修的责任在于原告，故被告对2018年12月之后的水费不应当承担责任。物业费不应承担，是原告与物业公司结算。且即使要主张，权利主体也应当是物业公司。且该物业费已经超过诉讼时效。原、被告的租赁合同在2017年6月31日终止，双方在合同快到期前，原告提出需要上平台，故双方形成了不定期租赁关系，不同意原告的逾期付款违约金计算标准，即使认定被告违约，则原告的主张标准过高，要求调低。本院认定事实如下：原告颛元公司系上海市闵行区商铺的所有权人。原告颛元公司（出租方、甲方）与被告真颍公司（承租方、乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的商铺坐落于上海市闵行区，商铺建筑面积为146.02平方米。第三条租赁期限：甲乙双方约定，房屋租赁期自2015年7月1日起至2017年6月31日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期满前2个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。商铺交付之日至2015年8月31日60天为甲方提供给乙方的免租期。第四条租金及支付方式：该房屋每月租金为8,883元。……付款方式：采用先付租金后使用的原则，每三个月支付一次，乙方在前一期租金结束前10日付清下一期租金，第一期租金应在签约当日支付，第二期租金应在2015年11月20日支付。逾期支付的，每逾期一天，则乙方需按月租金的3‰支付滞纳金。第五条其他费用：5.1水、电费：乙方在租赁期限内，使用的电费、水费按有关部门规定的商业用电、用水价格自行支付。5.2物业管理费：合同期内，乙方须按物业公司规定的物业管理费价格，自行交纳给物业公司，并做好租赁商铺门前三包工作。第六条保证金：乙方在租赁该房屋时需向甲方支付租赁保证金17,766元。保证金用于：1）保证乙方在合同终止时对本合同中所列水、电、物业、公共费用的结清；结清后余款返还乙方。2）保证乙方在合同终止时完好的将租赁房屋按原样交还给甲方，恢复原样后余款返还乙方。……3）保证乙方全面履行合同项下的各项义务。4）在合同期内，如乙方因违反甲方规定接受经济处罚或因乙方违约、乙方过失给甲方造成损失时，甲方可以在无须事先通知乙方的情况下，从乙方的履约保证金中扣除。乙方须在甲方指定的期限内，补足所扣除部分，以保持履约保证金的完整。乙方未在甲方指定的期限内补足所扣除部分，甲方有权向乙方每天按实欠款额10%加收滞纳金。且逾期超过15天的，甲方有权停止水、电、煤气及物业管理等服务，甲方视作乙方擅自终止租赁，甲方有权终止乙方在甲方的营业行为，并收回租赁场地，所带来的后果由乙方承担。所收租金不退。在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下,甲方须在乙方交还租赁房屋、结清相关费用、已办理相关终止手续后的30天内，把保证金无息退还给乙方。第十条租赁设施的退还：10.1乙方应在本合同的租期届满或本合同解除后伍日内按甲方交房时的原样返还租赁房屋。返还时乙方应提前叁日通知甲方验收认可，并在《房屋交接清单》上签字盖章，结清各自应当承担的费用。10.2合同履行期满或终止，乙方滞留期间的租金按3倍的租金计算。10.3合同期满后超过伍日乙方仍未返还房屋的，甲方有权进入并收回该房屋；并通知乙方收回遗留在该房屋内的任何物品设施。10.4若乙方因任何理由在规定期限内拒绝或未能履行10.1款、10.3款中的义务，或乙方以任何理由擅自迁出租赁房屋,甲方均有权自行进入、没收保证金，并要求乙方承担甲方自行完成该等恢复原状、拆除、搬出和修补工作所产生之损失和费用。第十一条合同终止：…….11.2在下列情形下：甲方有权通知乙方解除合同，没收保证金，收回出租房屋，有权要求乙方按月租金的2倍支付违约金，给甲方造成损失的，违约金不足抵付的，乙方负责赔偿：…….4)拖欠租金累计壹个月以上的；……7)因乙方违反本合同约定，且经甲方书面提出后的15天内，乙方未予以纠正的。8)在租赁期内，乙方未经甲方同意中途擅自搬离，甲方有权不退预付租金、没收保证金、违约金数额不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。9)根据法律、法规规定允许收回该房屋的其他情况。……第十二条违约责任：12.1在租赁期内，乙方逾期交付水、电等费用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。12.2乙方违反本合同项下任何付款义务，或未履行其他条款义务，甲方可以采取任何合适的措施，包括切断租赁设施的供水、供电或其他服务，直至乙方履行。本条赋予甲方的权利，并不影响甲方行使在本合同项下任何其他权利。12.4承租方违反本合同项下任何付款义务，或未履行其他条款义务，出租方可以采取任何合适的措施，包括切断租赁物的供水、供电或其他服务，直至承租方履行。合同履行过程中如一方未履行合同约定构成一般违约，应立即自行纠正，相对方有权督促履行，并向其主张按月租金的2倍的违约金和损失赔偿。一方因解除合同、督促对方履行合同义务、主张自身合同权利而引起的费用(包括律师费)、开支均由对方承担。第十三条其他约定：……13.2本合同变更、终止时，乙方应在15天内将在本处所注册登记的营业执照、税务登记证向原登记机关办理变更、终止手续。否则，甲方有权按原年租金双倍向乙方追索损失。……。13.5本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款，补充条款与本合同附件均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。13.6书面通知送达地为本合同中确定的联系地址，任何一方改变联系地址应及时书面通知对方；因一方变更地址未通知另一方，导致另一方的书面通知无法送达，产生的后果由变更联系地址的一方承担。13.7甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商不成的，应向甲方所在地有管辖权的人民法院起诉。……合同签订后，原告将系争商铺交由被告从事经营活动。被告依据合同约定向原告支付租赁保证金17,766元，并按时支付各期租金至2017年6月30日。2018年2月9日，原、被告双方签订《补充协议书》，约定：甲乙双方2015年签订的《商铺租赁合同》于2017年6月30日已到期，现正在商洽续约事宜，在新合同签订之前，双方通过友好协商，甲乙双方达成补充协议如下：1、甲方继续将坐落在本市闵行区商铺出租给乙方使用；2、甲方出租给乙方使用的商铺建筑面积为146.02平方米；3、本补充协议租赁期限：2017年7月1日至签订新合同的起始日；4、该房屋月租金为8,883元；5、其他各项条款按原租赁合同不变；6、如双方最终未能达成续约，则按照原合同相关约定终止合同。2018年7月，原告通过微信询问被告是否续租，2018年7月23日，被告确定不再续租。双方商定于2018年8月底清场。当日，原告要求被告支付租金及物业费，被告回复等事情弄好了再付房租。2018年10月，双方通过微信相约洽谈商铺之事，但未有结果。2019年2月27日，原告根据租赁合同中载明的被告地址上海市闵行区，通过EMS快递向被告真颖公司发送书面《通知》一份，载明：贵司与我司于2015年6月30日签订了《商铺租赁合同》，租赁期限自2015年7月1日起至2017年6月30日止。后双方又签订了《补充协议书》，约定“补充协议的租赁期限为2017年7月1日至签订新合同的起始日”。鉴于贵公司已拖欠商铺租金达一年有余,经我司反复催收贵公司仍未支付,现我司依据与贵公司之间的《商铺租赁合同》第十一条、第十二条之约定，正式通知如下：1、贵公司与我司之间的《商铺租赁合同》及补充协议书解除。2、贵公司收到本通知5日内向我司支付贵公司所拖欠的全部租金及对应的滞纳金,计【127,639.90】元。3、贵公司收到本通知5日内向电力公司、自来水公司、物业公司支付贵公司所拖欠的全部水电、物业管理等费用。4、贵公司收到本通知5日内向我司支付违约金，计【17,766】元，贵司已缴纳的保证金我司予以没收。5、贵公司收到本通知5日内搬离租赁商铺，逾期未搬离，我司将计收房屋占用费等相关费用或将贵司在租赁商铺内所堆放的物品另行存放，所产生的仓储费用由贵公司承担。请贵公司慎重考虑本通知相关事宜，若届时未予以配合，我司将依据相关约定,通过法律途径予以解决。……经核实投递记录，显示上述书面《通知》已于2019年2月28日投递至被告地址的丰巢智能柜。原告自述于2019年2月27日亦在涉案商铺门口张贴了解除合同的通告。另查明，原、被告双方于2020年3月24日在诉讼期间办理了房屋交接。目前涉案商铺仍处于空置状态。还查明，原告曾委托资产评估有限公司就系争商铺的装修残值进行评估，资产评估有限公司出具了一份无盖章版本的《装潢价格明细表》报告，评估结论为系争商铺的装潢评估价值为78,910元。再查明，原告确认被告已支付租金至2017年6月底。2018年7月起的水费被告未支付过。其中2018年7月水费为33.08元，2018年12月水费23.63元，2019年1月水费56.71元，2019年2月水费51.99元，2019年3月水费70.89元，2019年4月水费99.25元，2019年5月水费122.88元，2019年6月水费189.04元。上述水费合计647.47元，原告已于2019年7月11日缴付。原告于2019年7月22日缴付了涉案商铺自2015年7月1日至2019年2月28日期间的物业管理费合计8,994.92元。为本案诉讼，原告聘请律师，花费律师费13,000元。以上事实，由原告提供的《商铺租赁合同》、房地产权证、补充协议书、通知、EMS快递单及速递物流记录、水费缴费通知单及支付凭证、物业费发票及网上银行电子回执，被告提供的微信聊天记录、关于装潢价格明细表等证据予以证实。被告提供的商铺转让协议及支付凭证、装修决算单系被告与案外人之间形成，与本案无关联性，本院不予采信。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告主张双方合同于2019年2月28日解除，被告则认为合同解除时间应为2018年8月底。对此，本院认为，双方之间的《商铺租赁合同》合同履行期限届满后，因国有企业出租房屋方式改变的原因，双方无法签署续租合同，故双方通过协商后于2018年2月通过补签补充协议书的方式延长了原房屋的租赁期限，延长至签署新的租赁合同。然双方于2018年7月协商一致不再续签租赁合同，并确定2018年8月清场，可视为双方就《商铺租赁合同》的租赁期限已经达成一致意见，即2018年8月终止履行，故该合同于2018年8月31日解除。就租金的支付，被告抗辩其已经支付过2017年7月1日之后的租金，但没有证据证实，本院不予采信。故被告应当向原告支付自2017年7月1日起至2018年8月31日止的租金。原告向被告主张截止至2020年3月24日止的占有使用费，对此，本院认为，原、被告双方曾在微信聊天过程中达成一致意见，被告于2018年8月底清场，但因之后双方一直没有交接，故是否该时间段被告已经完成搬离无法确定，原告亦未认可。双方在2018年10月底又相约洽谈房屋事宜，亦无结果。本院可推定双方就房屋交接问题并未达成一致意见。然本院注意到，根据原告自述，原告于2019年2月27日向被告不同地址发送解除合同的通知，亦于当日在涉案商铺门口张贴解除合同的通知，根据原告的上述表述内容并结合房屋内水费的情况，本院有理由相信被告在2019年2月27日前搬离了该商铺。根据合同约定，合同期满后超过5日被告仍未返还房屋的，原告有权进入并收回该房屋并通知收回遗留在该房屋内的任何物品设施。原告在2019年3月5日仍未收铺系属原告怠于行使自己的权利，造成的相应损失，由原告自行承担。故本院确定被告承担截止至2019年3月5日的房屋占有使用费。本案合同解除系原、被告协商一致达成，原告以被告欠付租金为由要求被告支付违约金不符合法律规定，本院不予支持。双方补充协议明确约定了租金金额及租金支付方式，原告根据该约定向被告主张逾期支付租金的违约金符合法律规定，本院予以支持，但原告主张的标准过高，本院调整至每日万分之五的标准，对于违约金的起算点，本院结合本案的具体情况依法予以调整（2017年7月1日至2018年3月的租金的违约金计算至2020年11月12日金额为40,293.29元，2018年4月至2018年6月租金的违约金计算至2020年11月12日金额为12,898.12元，2018年7月、8月的租金的违约金计算至2020年11月12日金额为7,781.51元）。对于水费，本院根据上述查明事实确定2019年3月5日之前的水费合计236.30元由被告承担，剩余水费由原告自行承担。对于物业管理费，本院根据上述查明事实确定2015年7月23日至2019年3月5日期间的物业管理费8,861元由被告承担，剩余物业管理费由原告自行承担。原告向被告主张律师费有合同约定，于法不悖，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告上海颛元置业有限公司与被告上海真颖包装材料有限公司之间的《商铺租赁合同》于2018年8月31日解除；二、被告上海真颖包装材料有限公司于本判决生效之日起十日支付原告上海颛元置业有限公司自2017年7月1日起至2018年8月31日止的租金124,362元；三、被告上海真颖包装材料有限公司于本判决生效之日起十日内按每月8,883元的标准支付原告上海颛元置业有限公司自2018年9月1日至2019年3月5日止的房屋占用使用费；四、被告上海真颖包装材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海颛元置业有限公司水费236.30元；五、被告上海真颖包装材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海颛元置业有限公司物业管理费8,861元；六、被告上海真颖包装材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海颛元置业有限公司截止至2020年11月12日止的逾期付款违约金60,972.92元；及以124,362元为本金，自2020年11月13日起至本判决生效之日止，按每日万分之五计算的逾期付款违约金；七、被告上海真颖包装材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告律师费13,000元；八、驳回原告上海颛元置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,844.31元，由原告上海颛元置业有限公司承担3,633.36元，被告上海真颖包装材料有限公司负担5,210.95元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  韩伟清审 判 员  沈慧芬人民陪审员  何仙花二〇二〇年十一月十二日书 记 员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。