广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初24533号原告（反诉被告）：深圳市龙岗区宜融商行，住所地深圳市龙岗区南湾街道布澜钱江艺术中心****，统一社会信用代码：92440300L76088582L。法定代表人:虞定光。委托诉讼代理人：宁艳丽，广东君一律师事务所律。被告（反诉原告）：深圳市领乐艺术有限公司，住所地深圳市龙岗区南湾街道布澜钱江艺术中心**301，统一社会信用代码91440300MA5EW8D24F。法定代表人：熊俊。委托诉讼代理人：陈华霭，广东熙业律师事务所律师。原告深圳市龙岗区宜融商行诉被告深圳市领乐艺术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理，为记录方便，列深圳市龙岗区宜融商行为原告，列深圳市领乐艺术有限公司为被告，原告的委托诉讼代理人宁艳丽、被告的委托诉讼代理人陈华霭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、被告向原告支付2020年2月20日至3月19日、3月20日至4月19日租金，合计31500元；2、被告向原告支付管理费2018年11月20日至2019年11月19日9000元；3、被告支付原告逾期缴纳租金的滞纳金44887.5元（计算明细为2月份15750元×5%×44天+15750×5%×13天）被告的答辩要点：1、原告并未提供证明其有权利出租该房产的文件，对原告是否有适格出租该房产的权利，我方表示有保留质疑的权利；2、从2020年1月25日左右，疫情就全面爆发，由于疫情的影响，全国人民都无法正常生活和工作，这是被告承租时无法预见的。被告在无法预见的不可抗力事件中也属于受害方，疫情期间无法经营，损失惨重，虽然属于受害方，但被告还是支付了2月份的房租，由于经济实在困难，被告才无法继续履行租赁合同，且被告于2020年3月2日通过微信和原告方的负责人沟通过要解除租赁关系，根据法律规定，因不可抗力不能履行合同可免除责任，因此在疫情期间，被告无法经营，自身生存也困难，更无能力履行交付房租的责任；3、针对原告的诉求二，造成未收取管理费的原因是因为原告方的工作失误导致的，该产生的后果应该由原告方自己承担自己过错后果；4、原告诉求三的滞纳金，计算的时间段属于疫情期间，政府明文规定不允许线下的培训机构开业，被告方是属于现场的舞蹈培训机构，不适合线上开课授课，被告方无法营收，损失惨重，连自身生活都难以维持。根据不可抗力的法律规定，可免除其支付租金的责任，因此不存在滞纳金的支付，况且根据现有法律规定，原告计算滞纳金的标准过高，理应得不到支持。被告的反诉请求：1、自2020年4月14日解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、原告退还被告押金22500元；3、原告承担本案诉讼费用。原告的答辩要点：1、被告提出解除双方房屋租赁合同的时间为2020年4月20日，该时间已经是在疫情结束以后，双方就管理费问题没有达成一致，在此情况下，被告提出的解除，故不存在被告受疫情影响，并且在疫情期间交不起房租的事实反而在疫情期间，被告多次向原告提出等疫情结束，马上把租金补齐，所以说被告提出解除租赁合同的原因在于其自身应该承担违约的法律责任，依法也应该支付原告滞纳金。2、被告违约，按照双方约定不存在退还押金的事由，其更不存在单方面享受不可抗力产生的法律后果。因为全国人民没有谁在疫情期间享受单独的优惠，或者超过国家房产或者国有企业给予的免租，作为原告每个月向银行缴纳贷款60万以上，如果本案作出针对任何一个公民都可以享受不可抗力，那么作为原告也会拿着依据本案的判例，要求法院要求银行退还两个月的贷款，而且我们会将本案的判例作为一个全国人民都可以退还3月份跟任何一个组织个人租房的租金，我相信法律是公正的，并且会给予原告公平合理的判决。本案相关情况一、合同签订情况：原、被告于2017年11月20日签订《房屋租赁合同》，其中原告为甲方，被告为乙方，内容为：租赁期限为3年，自2017年11月20日起到2020年11月19日止；涉案期间的月租金为15000元，管理费为750元/月，合计15750元，租金于每月15日前交纳，综合保证金22500元，第5.6条，本合同签署后，乙方不按约定支付综合保证金的，乙方须支付甲方22500元作为违约金，乙方支付综合保证金后提前退租的，甲方没收综合保证金，租赁期间，乙方如拖欠租金达5天，或欠交管理费、水电费等金额达到300元视为乙方违约，甲方有权没收综合保证金并单方解除租赁合同，乙方需结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用。第5.9条，乙方未能按本合同规定的期限支付应付的租金等费用，除仍须履行上述付款义务外，还须向甲方支付上述款项应付日起至实际付日止的每日万分之五的延期利息，拖欠达5天，按第5.6条支付违约金。第6.1条，甲方或乙方提前解除此合同的，应提前30天书面通知对方，并按第5.6条或第5.10条支付违约金。落款处有双方盖章确认。二、合同履行情况：1、双方确认被告向原告如期支付了综合保证金22500元，2017年11月20日至2020年2月20日的租金正常支付，2020年2月20日至4月19日租金及管理费共计31500元未支付，2018年11月20日至2019年11月19日的管理费9000元未支付。被告主张，2020年2月20日至4月19日租金及管理费未支付的原因是受疫情影响，被告及公司工作人员未能及时返回深圳，且当时政策规定培训中心不能开业，被告无法正常经营，没有收入，一直与原告积极协商租金支付细节，但双方没有达成一致；2018年11月20日-2019年11月19日的管理费未支付的原因为双方支付租金及管理费的习惯是由原告开具票据，被告根据原告方开具的金额进行缴费，由于原告的工作失误，并未将涉案管理费票据开出来，因此才导致了被告未及时缴纳。原告确认管理费未交系其工作人员失误，在缴费单仅写了租金，漏写了管理费，但其于2019年12月24日已经要求被告进行补交，被告拒绝，其提交微信聊天记录予以佐证，显示2019年12月24日原告工作人员向被告法定代表人发送“熊先生好，今天对了一下合同，您这边第二年少算了物业管理费，2元每个月每平方，也就是每个月少收了750元，本来合同上第二年每个月是房租加管理费是13875元，现在收的是13215元，麻烦帮我们补一下谢谢，一共是12个月合计9000，因为写收据的时候因我个人的失误，造成漏算了带来的麻烦请您谅解，谢谢”，对方回复“等我去到钱江见面说”。被告对其真实性予以认可。2、双方确认被告于2020年4月18日通过微信，以突发疫情聚集型培训机构无法经营为由向原告提出解除租赁合同；2020年4月20日，被告搬离涉案房产。原告主张，被告真正的解约理由并非因为疫情，而是不愿意补交漏交的管理费因此与原告产生矛盾，原告提交微信聊天记录显示2020年4月10日原告的工作人员向被告法定代表人催收租金时，被告法定代表人仍回复好的，2020年4月14日被告要求原告拟提前解约合同，原告不同意，要求被告补交管理费，2020年4月14日被告发送“我们一直本着友善的解决方案，受疫情的不可抗力因素影响，我们少儿培训行业到现在依然无法营业，一直协商双方提前终止合同，退还押金，也一直申请2、3月份两个月租金的减免，所以我们还是再次协商，希望双方都可以友好解决。两个月的租金我们交纳，你们同意提前终止合同，退还押金”，原告回复“尽快支付租金，不再承租，请提交退出申请，我们会提交法务部处理，谢谢。”被告对上述微信聊天记录真实性确认，并主张涉案租赁合同于2020年4月14日解除。三、涉案房产的位置及所有权：深圳市龙岗区布澜路钱江艺术中心1栋3楼区域13-01，所有权人为钱江艺术品（深圳）有限公司（产权证号：深房地字第**）。原告庭后提交《委托函》、委派证明、员工社保清单，显示涉案房产权利人委托原告对涉案物业进行管理，包括但不限于收取房屋租金等事项，并委派其公司员工刘宏伟负责处理原告的管理工作。被告在收到上述材料后，在指定的期限内未提交相应质证意见。裁决结果本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方都应当按照合同的约定全面履行自己的义务。结合现有证据及庭审情况，综合分析如下：关于合同解除。被告主张涉案租赁合同于2020年4月14日解除，但其当日向原告发送的微信信息内容显示双方仍处于协商阶段，2020年4月18日才正式向原告提出提前解除租赁合同，而原告当时并未同意。2020年4月20日，被告搬离涉案房产，涉案租赁合同于该日已无履行可能，故本院确认双方租赁关系于当日实际解除。关于综合保证金。提前解除合同系被告提出，根据双方约定，如被告提前解除合同，原告有权没收综合保证金。被告主张，其提前解除合同系受疫情影响，复工无望，系属不可抗力，应免除违约责任。本院认为，其一，被告并未提交证据证明疫情对其产生何种具体影响导致其客观上无法继续履行合同；其二，被告在疫情爆发后至合同实际解除时间并未按期支付租金，原告虽有催收，但都态度温和，并未采取强硬措施给被告造成经营压力；其三，被告系经营少儿培训，按照市场交易惯例，系属先付款后培训，因此线下培训不能开展期间，被告只是不能发展新客户，原已收取课程费用并不会因此减少，经营压力并没有达到无法继续履行的程度；其四，根据相关政策，深圳市于2020年5月已开放部分线下培训复工，6月2日开放全部线下培训复工，而被告提出解除合同时已是2020年4月，当时疫情状况已在向好发展，并非如被告所称的复工无望；其五，截至庭审时，被告公司仍处于正常存续状态。综上所述，疫情虽对被告产生一定影响，但并未达到导致被告无法继续履行合同的状态，被告在具备继续履行条件的情况下向原告提出提前解除租赁合同，系属违约，故根据双方约定，被告已交纳的综合保证金，原告无需退还，对被告要求原告退还综合保证金的诉求，依法不予支持。关于租金及滞纳金。双方确认2020年2月20日至4月19日租金及管理费共计31500元被告未予支付。被告主张受疫情影响其未恢复营业故要求免除该两个月租金及管理费。本院认为，因疫情影响客观存在，原告应当进行部分减免，但因原告自身亦属于经营性个体，其在此期间同样承担经营损失，完全免除显然有失公平，故本院酌定免除其中一个月，即2020年2月20日至3月19日的租金及管理费15750元，至于2020年3月20日至4月19日的租金及管理费15750元，被告应向原告予以支付。对原告诉请超过部分，本院不予支持。至于滞纳金，虽受疫情影响，被告可以向原告申请减免，但却仍负有按期支付租金的义务，被告未按期支付租金，应支付相应滞纳金。根据前述，本院酌定免除了2020年2月20日至3月19日的租金及管理费，故2020年3月20日至4月19日的租金及管理费应当于2020年3月15日前支付，原告仅计算13天的滞纳金，系其对自身权利的处分，本院予以认可，因双方约定的滞纳金标准过高，本院酌情调整为月利率2%，为766.5元，原告诉请超过部分，不予支持。关于管理费。双方确认因原告工作疏忽导致被告漏交了2018年11月20日至2019年11月19日的管理费9000元，故被告应当予以补交，对原告的该项诉求，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、确认原告深圳市龙岗区宜融商行与被告深圳市领乐艺术有限公司于2017年11月20日签订《房屋租赁合同》于2020年4月20日实际解除；二、被告深圳市领乐艺术有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市龙岗区宜融商行支付2020年2月20日至4月19日减免后的租金及管理费15750元及滞纳金766.5元；三、被告深圳市领乐艺术有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市龙岗区宜融商行支付2018年11月20日至2019年11月19日的管理费9000元；四、原告深圳市龙岗区宜融商行无需退还被告深圳市领乐艺术有限公司已支付的综合保证金22500元；五、驳回原告深圳市龙岗区宜融商行的其他诉讼请求；六、驳回被告深圳市领乐艺术有限公司的其他反诉请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费967元（原告已预交）、反诉受理费91元（被告已预交），由被告深圳市领乐艺术有限公司负担500元，原告原告深圳市龙岗区宜融商行负担467元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杨 宏二〇二〇年十一月十一日书记员 赖丽萍