安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1124民初4200号 原告：安徽瑞祥文化旅游发展有限公司，住所地安徽省全椒县儒林外史国际大酒店，统一社会信用代码913411246709055111。 法定代表人：林光义，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张学琴，该公司员工。 委托诉讼代理人：王祥，该公司员工。 被告：巫晓华，女，1971年7月8日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：陈西洋，男，1972年10月17日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，系巫晓华表弟。 原告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司（以下简称瑞祥公司）诉被告巫晓华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。瑞祥公司委托诉讼代理人张学琴、王祥，被告巫晓华及其委托诉讼代理人陈西洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞祥公司向本院提出诉讼请求：1、判令巫晓华立即支付房屋欠款17万元；2、判令巫晓华支付违约金22695元（自计算房租起2017年1月1日至2020年8月31日，按逾期未付款额的日万分之一计算）；3、判令巫晓华承担本案的全部诉讼费。事实和理由：瑞祥公司、巫晓华于2013年10月22日签订《全椒县商品房预售合同》，约定巫晓华购买B3-X号商铺,房价每平方米10025.71元，建筑面积35.24平方米，总价353306元，巫晓华支付首付款183306元后，余款17万元至今未付。 巫晓华辩称：瑞祥公司诉称属实，由于瑞祥公司企业征信问题，导致其商铺按揭不能办理完成，所以尾款没有付清。如果可以办理按揭，其愿意以按揭的方式支付尾款。其不认可瑞祥公司诉请的违约金，因为违约是瑞祥公司造成的。瑞祥公司至今未向其交付涉案房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审中进行了质证。巫晓华对瑞祥公司提交的《全椒县商品房预售合同》、《街铺委托经营管理合同》、商铺交接记录单的真实性无异议，但认为商铺交接单不是巫晓华签名，《全椒县商品房预售合同》和《街铺委托经营管理合同》是瑞祥公司销售行为的一部分，不能证明巫晓华实际收到房屋，交房应当现场实测房屋面积、房屋质量等；瑞祥公司对巫晓华提交的收据、情况说明无异议。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，证明目的在后文阐述。 经审理查明：2013年10月22日，巫晓华（乙方）与安徽瑞祥置业有限公司（甲方，现已变更为安徽瑞祥文化旅游发展有限公司）签订《全椒县商品房预售合同》及附件，约定巫晓华购买瑞祥公司投资建设的位于全椒县商铺，房屋建筑面积35.24平方米，房价每平方米10025.71元,总价353306元。付款方式为商业贷款，巫晓华首付183306元。房屋的交付必须验收合格；甲方定于2014年1月1日前将该房屋交付给乙方。第七条约定，乙方若未按本合同约定时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算。合同补充条款第六条约定，买受人按银行要求提交齐全贷款资料，办清有关手续，缴纳有关费用的前提下，如果贷款因买受人原因得不到银行批准，或因银行贷款政策调整造成买受人不在符合申请贷款条件的，自银行做出不放贷款决定之日起五日内，买受人应一次性支付剩余房款。第八条约定，买受人在签订《商品房预售合同》时，同时签订商业经营管理公司的《委托经营管理合同》。 《全椒县商品房预售合同》签订同日，巫晓华（甲方）就全椒县商铺与上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司（乙方，以下简称渝嫣全椒公司）签订《街铺委托经营管理合同》。合同第二条约定：委托经营期限为五年，自市场开业之日起计算，最迟不晚于2013年12月31日。前三年为市场培育期，甲方同意在市场培育期无需支付该商铺租金，市场开业后第四至第五年，每年支付一次租金，按37190元支付。 上述合同签订后，巫晓华支付瑞祥公司首付房款183306元，巫晓华就余款17万元向中国建设银行全椒支行申请办理商业贷款，但未获批准。巫晓华一直未支付剩余房款17万元。2016年8月23日，瑞祥公司出具情况说明，该情况说明载明：……客户巫晓华于2013年10月22日购买X号商铺，安徽瑞祥文化旅游发展有限承诺在2016年12月31日之前未通知客户办理按揭，或者由于开发商的原因造成按揭贷款未放款的，与客户本人无关。 另查明：2013年9月28日，勘察、设计、施工、监理等五家单位出具了瑞祥商业步行街工程竣工验收意见，验收程序和主体均符合相关规定。2014年12月15日，综合验收合格。2013年12月31日，瑞祥公司于将瑞祥商业步行街1-4期二层2120商铺移交给渝嫣全椒公司。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。巫晓华与瑞祥公司签订的《全椒县商品房预售合同》及附件系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案涉及的商铺，巫晓华在购买时其本意并不是自己经营，同其他购买者一样，均是在签订商品房预售合同的同时，又与第三方渝嫣全椒公司签订了《街铺委托经营管理合同》，采取的是集中统一委托经营管理模式，根据委托经营管理合同约定，委托经营期间渝嫣全椒公司对该商铺享有占有、使用和出租等权利。基于上述因素，瑞祥公司将巫晓华所购买的商铺在约定期限内直接向渝嫣全椒公司交付并无不当，视为已交付给巫晓华。虽然瑞祥公司出具情况说明载明，未办理按揭并非巫晓华存在过错，但双方在合同明确约定“自银行做出不放贷款决定之日起五日内，买受人应一次性支付剩余房款”。巫晓华应按照合同的约定履行还款义务，即在无法办理按揭贷款时，应积极想办法支付剩余房款。巫晓华在接收房屋后拖欠剩余房款时间长达6年，即使2013年办理了按揭也接近全部还清的期限，巫晓华的拖欠行为有违诚信。瑞祥公司主张巫晓华一次性支付下剩购房款17万元，具有事实和法律依据，本院予以支持。瑞祥公司诉请巫晓华支付逾期付款违约金，因2016年8月23日，瑞祥公司出具情况说明，认可涉案商铺未成功办理银行按揭并非巫晓华的责任，故巫晓华不应承担逾期付款的违约责任，本院对瑞祥公司该项诉请不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告巫晓华于判决生效后十日内支付原告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司下剩购房款17万元； 二、驳回原告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2077元，由原告安徽瑞祥文化旅游发展有限公司负担577元，被告巫晓华负担1500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  许程琼 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理王霖瑞 书记员张领岭 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。