包头市青山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0204民初1794号 本诉原告（反诉被告）：吴岩，女，1963年4月20日出生，蒙古族，无职业，住内蒙古自治区包头市昆都仑区恩和小区二区4栋25号。 委托诉讼代理人:郭志杰，上海市建纬（包头）律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）：王昕，女，1971年7月17日出生，住内蒙古自治区包头市。 委托诉讼代理人：王建华，住内蒙古自治区包头市，系王昕丈夫。 本诉原告（反诉被告）吴岩与本诉被告（反诉原告）王昕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，本诉原告（反诉被告）吴岩及其委托诉讼代理人郭志杰、本诉被告（反诉原告）王昕及其委托诉讼代理人王建华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 吴岩向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告给付原告购房款647072元及逾期支付的利息损失，以647072元为基数，从原告起诉之日起至全部付清之日止，按照中国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月9日，原告与被告签订《房产交易合同书》一份，约定将原告自有的位于包头市××区房产出售给被告，房产建筑面积为150.16平米，房屋价款为人民币155万元，付款方式为被告预付定金2万元，采用公积金贷款约60万元左右，公积金贷款下发付清尾款，原告承担营业税，被告承担交易契税、个税和银行费用。双方在备注中约定了过户及公积金贷款时限等相关内容，双方签字确认。2019年8月9日，原告配合被告办理了上述房产的产权变更手续，将房产登记至被告名下。同日，被告向原告支付购房款83.75万元，后被告正常办理了住房公积金贷款手续。据原告了解，被告的住房公积金是在2019年12月份审批完毕并下发的，但被告收到公积金贷款后，未向原告支付剩余购房款647072元，原告多次催要，被告以各种理由推脱拒绝给付。为维护原告合法权益，现依法提起诉讼，请求人民法院判决支持原告的诉讼请求。 王昕辩称，被答辩人所称的“未向原告支付剩余购房款647072元，多次催要，被告以各种理由推脱，拒绝给付”，与事实完全不符。事实是：第一，被答辩人在诉状中提到的647072元尾款是被答辩人已经签字确认的尾款60万元整。第二，答辩人可以提供充足事实证据予以证明，答辩人并未以各种理由推脱，拒绝给付。相反答辩人一直积极主动催促被答辩人推进交房及付尾款事宜，而被答辩人为了多要房款以各种理由拖延。具体答辩意见为：一、尾款应该是被答辩人确认的60万元整，理由如下：此房是答辩人通过万达物业直接与李雁联系购买的，李雁称她是此房实际所有人，由于特殊原因过户给被答辩人，在看房、议价过程中，被答辩人从未参与，只在大厅交易签字时被答辩人才出现。写合同的人是李雁花1000元雇的朋友，此人未参与看房、议价和交易过程房款的计算，因他熟悉流程，帮忙在窗口约号及在大厅办理相关手续，合同中中间人一项为空白（以微信议价为证），因此合同中的155万元应以李雁的定义并实际执行的为准。1、李雁对合同中购房款155万元是按155万元包括她出的约4.7万元大税定义的，给答辩人和王建华（答辩人丈夫）在微信中发的房款计算过程图片，都是按155万元中包括4.7万元大税（李雁预估，实际为4.55万元）计算的，而且从买卖双方不同角度全是这么算的，李雁应该对计算过程及结果非常明确（微信记录为证）；2、在交易大厅排队时，王建华调出议价的微信图片又问李雁和写合同的朋友，合同中的155万元包括4.7万元大税，是这样算的吗？李雁和她的朋友说是的（通话录音为证，在发生房价异议后和李雁通话中，答辩人重新复述当时的情景，李雁未提出异议，录音从8分钟开始）；3、交易过程中李雁一直都是亲自按这样算的（计算过程原稿李雁保存），去除押金、代交的大税和尾款60万元后，答辩人给被答辩人账上打了款，被答辩人写了收条（包括收到83.75万元和欠尾款60万元），答辩人给被答辩人打了欠60万元尾款的欠条，至此房屋款项已经全部计算清。约定六个月后交接，整个过程完全遵循平等自愿的交易原则，李雁和被答辩人都没有提出任何异议（收条和欠条为证）；4、当天中午李雁说算错了，下午李雁和她小姑子及写合同的朋友又与王建华一起按照原来约定重新计算还是那个结果（李雁小姑子书写笔迹为证）。说明计算过程没有问题，而被答辩人此时并没有出现，说明房子是李雁说了算；5、周日晚上答辩人提出如果李雁对房款有异议，可以周一上午及时去终止交易，这是最后的解约机会，李雁说她不管了让问被答辩人，答辩人又给被答辩人打电话，明确说明李雁对房价提出异议，而被答辩人说她对一切过程和结果以及双方打的收条、欠条没有异议，不同意解除交易，并且答应配合贷款（微信、通话录音和短信为证），说明被答辩人认可实际交易价格；6、从办完手续到4月份被答辩人提出重新算房款的八个多月以来，包括多次电话、微信和见面中被答辩人从未提及对房款计算有异议。被答辩人直到现在才提出异议，已充分表明其清楚并认可她们自己提出并实际执行的房价。以上事实充分证明，房屋尾款应该是双方认可并签署且多次核实的欠条和收条中所列的60万元整。二、关于未按期交房的问题答辩如下：合同约定双方应在2020年2月9日之前进行房屋交接，而答辩人自2019年12月起就已主动向对方提出办理房屋交接，2019年12月30日，答辩人打电话联系被答辩人希望尽快交接，被答辩人称其在海南，回来再和答辩人联系（有电话录音为证）。2020年1月17日，被答辩人打电话说回来了，她提出当天是小年，过两天再联系（有电话录音为证），之后疫情严重，小区封闭又值春节。2月6日，答辩人又打电话联系被答辩人，由于疫情小区封闭，被答辩人说等疫情结束，一切正常再交房。小区开放后，双方约好4月3日在案涉房屋见面进行交接。4月3日下午双方在案涉房屋见面，答辩人已做好交接准备，但被答辩人说当天是清明节，诸事不宜，只让答辩人看了一下房子，交给答辩人煤气卡、直饮水卡、自来水卡各一张，说过后联系答辩人交房，但之后一直没有联系答辩人。等待未果后，4月18日答辩人给被答辩人发微信催交房，但对方一直未回复。4月25日被答辩人才给答辩人回微信，说她当初没有参与计算房价，找不到李雁，所以不知道房价怎么算的（事实是房屋交易整个过程被答辩人一直在场，并在交易过程中签字打收条），要求重新计算房价，实际上是要求重新议价，答辩人拒绝。4月25日后，答辩人又多次催促被答辩人交房，对方均未回复（微信记录为证）。5月18日双方约好面谈，由于各执己见，答辩人一直催促且建议被答辩人尽快通过法律途径妥善解决（以上各条理由均有电话、微信记录和书面证据）。综上，答辩人所欠购房尾款是60万元整，而不是647072元。答辩人一直积极主动，并不存在拖延交接的行为，推迟交房完全是由被答辩人造成的。恳请法院以事实为依据，驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的正当权益，立即按照原定程序交接房屋。 王昕向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人按反诉人签字确认的60万元尾款立即完成房子交接；并支付从违约时（由于疫情影响，双方约定交房时间为2020年4月4日）到实际交房日的房屋租金（按市场最低价3000元/月）；2、判令被反诉人支付反诉费。事实和理由：反诉人与被反诉人于2019年8月9日在双方平等自愿的原则下完成房屋交易，计算清楚房款后反诉人给被反诉人打了款并打了尾款欠条，被反诉人写了收到款项和所欠尾款的收条，约定2020年2月8日前，完成房屋和尾款的交接，反诉人从2019年12月就开始联系被反诉人完成房屋交接，被反诉人以其当初未参与房价计算要增加房价为由，至今不与反诉人办理房屋交接，给反诉人造成损失。为维护反诉人合法权益，特诉至法院，请求依法判决，支持反诉人的反诉请求。 吴岩辩称：1、王昕要求按照60万元尾款交接房子无法成立，本案中，双方在买卖合同中明确约定房屋价款是155万元，王昕单方出具的欠条，无法证实该60万元的合法来源和合理的计算方式，更不能以此来推定双方对原合同价款进行了合意变更，根据合同法第77、78条之规定，双方对变更约定不明确的，视为未变更，王昕应当按照约定支付剩余尾款，其主张按照60万元计算，没有法律依据。2、王昕主张按照每月3000元支付自2020年4月4日起至实际交房日的房屋租金的反诉请求不能成立。首先，双方对于交钥匙的条件有清楚明确的约定，条件未成就吴岩有权不予交钥匙。本案中双方在《房产交易合同书》备注第二条明确约定，吴岩拿到全部房款后腾房、交钥匙，结清相关费用。因反诉原告王昕的原因导致反诉被告没有拿到房款，故其主张租金不能成立。其次，反诉原告迟延支付房款的原因在于反诉原告单方原因导致，与反诉被告无关，相应的后果也应当由反诉原告承担。本案中双方对于房屋价款约定清楚明确且未以任何形式进行变更，反诉原告单方以虚报交易税费的方式恶意出具虚假欠条，对反诉被告无法律约束力，所产生的后果应当由反诉原告承担。故其要求反诉被告承担相应后果无法律依据。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2019年8月7日，吴岩（甲方）与王昕（乙方）签订了《房产交易合同书》一份，合同约定：吴岩将其名下的位于包头市××区房屋（建筑面积为150.16平米，产权证号为0088798）出售给王昕，售房总价款为155万元。预交购房定金为2万元。合同第八条约定：乙方对此房屋所有情况已充分了解，并自愿购买，且自愿承担购买此房屋产生的契税费用、个税费用、银行费用。双方在合同备注处约定：1、此房售价款壹佰伍拾伍万元，乙方公积金贷款，甲方配合乙方贷款陆拾万元左右，贷款多少以评估审批为准；2、甲方拿到全部房款后腾房交钥匙，结清水、电、暖、煤、物业等费用，甲方违约定金双倍，乙方违约定金不退；3、甲方交营业税、乙方交契税、个人所得税、房本费用，公积金贷款时间过户后3个月-6个月，2019年8月9日办理产权过户，7个工作日取得不动产登记证，办理公积金贷款。合同签订后，王昕通过吴岩的朋友李雁向吴岩支付购房定金2万元。2019年8月15日双方在包头市不动产登记中心办理了产权过户登记手续，将本案诉争房屋过户至王昕名下，王昕交纳了办理过户期间所产生的契税17142.86元，地方教育附加税428.57元、城市维护建设税1500元、教育费附加税642.85元、增值税42857.14元、个人所得税8571.43元，共计53999.99元，总计71142.85元。并于当日王昕通过其丈夫王建华的账户向吴岩转购房款837500元，吴岩于当日给王昕出具收条一张，收条载明：“今收转账（民生银行卡）现金捌拾叁万柒仟伍佰元整（837500），剩余尾款陆拾元整，陆个月内还清。经办人：吴岩（收款人）.2019.8.9”。后双方因购房款计算问题发生争议，王昕未支付剩余房款，吴岩未实际交付房屋。 另查明购房前期是由吴岩的朋友李雁与王昕进行沟通交流，后吴岩和王昕在办理产权过户登记时补签了上述合同。 庭审中，双方对合同中约定的吴岩交营业税，王昕交契税、个人所得税无异议，对购房总价款155万元，吴岩无异议，称核减王昕已支付的购房款85.75万元（包括购房定金2万元）及王昕代吴岩支付的营业税45428.56元，王昕还应向吴岩支付购房尾款647071.44元。王昕称购房总价款155万元包括营业税，并称按照和李雁的约定，每平米10009元计算，房屋总价款是150.30万元，减去定金2万元，减去给吴岩垫付的营业税45428.56元，减去已付房款83.75万元，剩余未付房款双方约定60万元。 对于吴岩为何在收条上书写剩余尾款为60万元，吴岩称，吴岩对王昕缴税的具体金额不清楚，王昕当时说交完税后剩60万元，吴岩基于对王昕信任，且考虑到交费都有凭证，当时吴岩以为王昕交税的金额是9万多元，吴岩不是搞房地产的不清楚具体金额，所以给王昕在出具的收条上写了剩余尾款60万元。因为房产买卖的价款及计算是非常清楚的，而且双方对价款没有变更，金额没有异议，所以收条上的60万元的金额并不是吴岩对全部尾款的一个确认，只是因为王昕交税的时间是8月9日，而吴岩知道交税金额的时间是8月10日，王昕称交完税以后剩余尾款60万元，吴岩就在收条上写了尾款60万元。 以上事实，有双方当事人陈述及提供证据在案佐证。 本院认为，吴岩与王昕签订的《房产交易合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人应全面履行约定的义务。双方在合同中约定房屋总价款为155万元，吴岩负担营业税，王昕负担契税、个人所得税、房本费用，吴岩拿到全部房款后，腾房交钥匙，结清水、电、暖、煤、物业等费用，吴岩违约返还双倍定金，王昕违约定金不予返还。现王昕已向吴岩支付购房款共计85.75万元（含定金2万元），在办理产权过户登记时交纳了自己负担的契税17142.86元及个人所得税8571.43元，并代吴岩交纳了地方教育附加税428.57元、城市维护建设税1500元、教育费附加税642.85元、增值税42857.14元，共计45428.56元。庭审中双方均认可王昕代吴岩交纳的上述45428.56元的税款应由吴岩承担。 本案争议的焦点在于双方在履行买卖合同过程中是否对合同总价款进行过变更。根据王昕提交的王昕和李雁的聊天记录可以看出，王昕在聊天记录中所称的房屋总价款155万元，核减预估的吴岩应承担的税款4.7万元，每平米相当于10009元（建筑面积为150.16平米），房屋实际总价款为150.30万元，本院认为，上述王昕所称的150.30万元应理解为核减吴岩应承担的税款后，吴岩实际拿到手的售房款数额，与吴岩所称的房屋总价款为155万元，营业税由吴岩承担的说法并不矛盾，两种说法最终得出的结论是一致的，即除去吴岩应交纳的税款后，实际拿到手的房屋价款数额是一致的。由此可以看出双方对房屋总价款未进行过变更，双方之所以对购房尾款发生争议，是因为王昕在计算房款过程中核减了两遍税款，即王昕的算法为：155万元-4.7万元（预估营业税款）-4.55万元（王昕所称的实际交纳税款）-85.75万元（实际已支付给吴岩的购房款）=60万元，该说法与李雁在与王昕微信聊天记录中所表达的意思不一致，且李雁并非本案《房产交易合同书》的签订主体，其虽就买卖本案诉争房屋时代表吴岩和王昕进行过商谈事宜，但并不能因此认定其有权代理吴岩对房屋总价款作出变更。 综上，本院认为，吴岩是在对税款交纳数额及售房款计算方法存在错误认识的情况下给王昕出具的收条上写了尚欠尾款60万元（笔误写成了剩余尾款陆拾元整），按照合同约定王昕应付剩余购房款的数额为：房屋总价款155万元-已付购房款85.75万元（含定金2万元）-王昕代交的吴岩应承担税款45428.56元=647071.44元。基于以上事实，本院对王昕所称尚欠购房尾款60万元的抗辩意见，举证不足，不予采信。王昕应支付吴岩剩余购房款647071.44元，对于吴岩主张的逾期支付购房款利息损失的诉讼请求，因双方在合同中对支付尾款的时间约定不明，故对该项诉讼请求，本院不予支持，本院支持吴岩在王昕付清购房尾款647071.44元后十日内将本案诉争的位于包头市××区房屋腾出并交付王昕。对于王昕主张的要求吴岩按签字确认的60万元尾款立即完成房屋交接的反诉请求，举证不足，本院不予支持，对王昕主张的要求吴岩支付从违约时（由于疫情影响，双方约定交房时间为2020年4月4日）到实际交房日的房屋租金（按市场最低价3000元/月）的反诉请求，因双方在合同中约定吴岩拿到全部房款后腾房交钥匙，王昕至今未付清尾款，未付清尾款系因其自身对尾款数额计算错误所致，故对其该项反诉请求，举证不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、王昕于本判决生效之日起十五日内向吴岩支付剩余购房款647071.44元； 二、王昕付清剩余购房款647071.44元后，吴岩十日内将本案诉争的位于包头市××区房屋腾出并交付王昕； 三、驳回吴岩的其他诉讼请求； 四、驳回王昕的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10270元，本诉原告吴岩已预交，由本诉被告王昕负担，反诉案件受理费4900元，反诉原告王昕已预交，由反诉原告王昕负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。 审 判 长  袁丽云 人民陪审员  吕 霞 人民陪审员  贾凤霞 二〇二〇年十一月十九日 书 记 员  杜思漾 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。