北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初7047号原告（反诉被告）：北京美好物业管理有限公司（统一社会信用代码91110106755296268K），住所地北京市丰台区南三环中路**院**楼**。法定代表人：蒋波，经理。委托诉讼代理人：张旭，北京市元甲律师事务所律师。被告（反诉原告）：张治宇，男，1977年1月23日出生，汉族，无业。委托诉讼代理人：邓红（系张治宇之母），女，1955年6月6日出生，汉族，退休职工。原告（反诉被告）北京美好物业管理有限公司（以下简称美好物业公司）与被告（反诉原告）张治宇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）美好物业公司的法定代表人蒋波及其委托诉讼代理人张旭、被告（反诉原告）张治宇的委托诉讼代理人邓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）美好物业公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告向原告支付物业管理费3486．96元、违约金500元；2．诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年8月29日，原、被告签订了《定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约》，原告向被告所有的位于北京市丰台区定安西里危改项目配套商业AD2030号3．34平米商铺提供物业管理服务，物业管理费为1162．32元/年（即29元/平方米/月，每月96．86元）。原告提供服务后，被告未向原告支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费3486．96元，产生违约金500元。合同履行至今，原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告拒不履行交费义务，原告催缴多次无果，故起诉至法院，请依法判决。被告（反诉原告）张治宇辩称：不同意原告诉讼请求。我方不交物业费的原因是我方认为原告有欺诈的嫌疑，向我方隐瞒真相。关于23元的物业费原告完全没有告知被告怎么收的，原告违反了法律相关规定，违反了诚实守信原则。我们不认可29元/月/平米的收费标准，仅认可6元/月/平米的收费标准。同时提出反诉请求：1．请求法院判令双方签订的《定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约》第八章价格部分无效；2．判令反诉被告返还反诉原告已支付的2009年1月至2016年12月物业管理费每平米每个月23元的能源费共7374元（已经使用的能源费按照数字均摊后给付）；3．判令反诉被告支付反诉原告多交的物业费利息（按年利率4%计算，自2009年1月1日起至判决给付之日止），并承担欺诈赔偿责任，赔偿反诉原告损失2000元；4．请求法院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，对反诉被告作出的29元/月/平方米物业服务费构成明细履行，运营管理费每月每平米分摊18．75元（包括代收市政供暖费3．5元/月/平方米）并重新与反诉原告在物业规约第八章中明确约定此运营管理费包括的细项及具体内容，以弥补过错；5．反诉费由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告在签约时完全向全体业主隐瞒了前期物业服务合同的内容，谁也不知道29元物业费实际上是6元物业费加23元能源费，根本没有所谓的运营管理费，更不是代收3．5元的暖气费，而是高达23元的暖气费，也仅冬季4个月需要，夏季空调费也仅使用3个月左右，春秋季则根本不需要空调和暖气，商城层高仅2．8米，和住宅差不多，每天开也仅需9小时，反诉原告通过12345政府热线告状，负责属地供暖的北京热力公司成寿寺站崔站长电话录音证明商城每年的暖气费仅21万至50万元不等，但全体业主按照23元/月/建筑平米交的能源费达772万之多，所以物业规约的第八章，关于29元物业费所有内容都是反诉被告与军凯公司恶意串通的结果，是欺诈手段以大部分“经营管理费”和“代收能源费”来诱骗业主签约。原告（反诉被告）美好物业公司对反诉辩称：合同无效我方不认可，不符合相关法律规定。我方提交三份判决书是驳回了业主的诉求。2017年前均交纳物业费，代表双方对合同认可的，按合同第三条、第四条我方不应该向被告返还。诉费我方不愿意承担。根据被告第四项反诉诉求，收费标准是很繁琐的，罗列出来不太可能。29元是和业主协商一致达成的，标准是没有问题的。本院经审理查明：2008年8月29日，张治宇签订《收房（铺）确认单》，确认办理完定安西里危改项目配套商业（推广名：北京国际玩具城）第D2030号铺位收房手续。同日，张治宇与开发商签订的《结算单》载明“买受人所购买房屋实测建筑面积3．34㎡”。同日，张治宇与美好物业公司签订《定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约》（以下简称物业管理服务规约），约定：美好物业公司为北京市丰台区南三环中路67号定安西里危改项目配套商业（项目推广名：北京国际玩具城）提供物业管理服务；商业物业管理费（含能源费）为每月每平方米29元；物业费入住时预交一年，此后每年为一个收费周期，业主应在本交费期满前30日内预交下一周期的物业费；物业管理费包括水、电、中央空调、保洁、保安、绿化、化粪池清掏、商城公共设施部分维修、电梯运行、维护、检验、高压水泵运行、维修、各项费用统收服务费；业主、使用人未按照规约、物业管理合同交纳物业费的，物业管理服务企业可按每日千分之三加收滞纳金，对于超过半个月未交纳物业管理费的，物业公司有权对其采取停水、停电、停冷暖供应等措施，并不承担由此产生的后果；对于超过三个月不交纳物业费的业主，物业管理服务企业可向人民法院诉讼追缴。该规约还对业主的权利和义务、物业服务企业的权利和义务等进行了约定。上述协议签订过后，美好物业公司提供物业服务，张治宇依约交纳了2017年度之前的物业费，尚欠2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费3486．96元未付。故美好物业公司诉至法院。另查，2017年张治宇曾起诉美好物业公司，要求返还2011年8月至2017年多收的商业运营管理费…要求美好物业公司公示物业费每建筑平米29元的收费依据等。本院经审理后，作出（2017）京0106民初10327号民事判决书，认为：定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约系张治宇与美好物业公司共同签署承诺书承诺遵守，应以后者为准……定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约在商业物业管理费（含能源费）备注为“政府指导价”且美好物业公司在物业客服办公室墙壁上公示有“北京市丰台区定安西里危改项目商业配套29元/平米/月物业服务费构成明细”，现张治宇要求美好物业公司公示收费依据，依据不足，本院不予支持，并驳回了张治宇关于返还款项及要求公示收费依据的诉讼请求。上述民事判决书于2017年12月22日生效。另查，2020年8月3日，案外人张静宇诉至北京市海淀区人民法院，认为北京市住房和城乡建设委员会、中华人民共和国住房和城乡建设部对于其投诉中国国际玩具城物业招投标及物业费价格等问题的答复及行政复议行为违法，要求其承担相应责任。2020年8月19日，北京市海淀区人民法院作出（2020）京0108行初390号行政裁定书，认为市住建委对于价格违法问题并无查处的法定职责，因此张静宇要求市住建委对物业费奇高的问题进行查处没有相应的事实依据，故裁定驳回张静宇的起诉。上述事实，有收房（铺）确认单、结算单、物业管理服务规约、照片、民事判决书、行政裁定书、双方当事人的陈述等相关证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张治宇与美好物业公司签订物业管理服务规约，美好物业公司提供了物业管理服务，张治宇应依约交纳物业管理费。鉴于本院同类案件中已认定美好物业公司的管理和服务确实存在瑕疵，且未支持其违约金的诉讼请求，故，依据公平原则，本院对其该项诉求亦不予支持。美好物业公司应对物业服务予以改进，改善其物业服务标准。关于张治宇的反诉请求，由于已有生效的法律文书认定了同类案件中双方签订的《定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约》应属有效，且已驳回了其要求公示收费标准的诉讼请求，故张治宇在本案中要求确认合同条款无效，并据此要求美好物业公司退还物业费、支付利息损失并重新订立合同条款等反诉请求，因缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告张治宇于本判决生效之日起七日内给付原告北京美好物业管理有限公司二〇一七年一月一日至二〇一九年十二月三十一日期间的物业管理费3486．96元；二、驳回原告北京美好物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告张治宇的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张治宇负担（于本判决生效之日起七日交纳）；反诉案件受理费25元，由被告张治宇负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 金 滢二〇二〇年十一月三十日书记员 姚晓蕾