贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初7358号原告：贵阳银行股份有限公司直属支行，住所地：贵州省贵阳市云岩区瑞金北路75号天源大厦1层2号。统一社会信用代码：915201007660544402。负责人：陈劲，职务：行长。委托诉讼代理人：梁学武，男，1974年2月17日生，侗族，该支行职工。委托诉讼代理人：何云，男，1972年7月17日生，壮族，该支行职工。被告：杨正艳，女，1979年2月8日生，汉族，住贵州省大方县。被告：中天城投集团贵阳房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区渔安安井片区温泉旅游城未来方舟A组团（接待中心）。法定代表人：李凯，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘莎莎，女，1993年2月20日生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：李玲，女，1992年7月10日生，汉族，该公司员工。原告贵阳银行股份有限公司直属支行（以下简称贵阳银行直属支行）诉被告杨正艳、中天城投集团贵阳房地产开发有限公司（以下简称中天公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵阳银行直属支行委托代理人梁学武、何云，被告中天公司委托代理人李玲到庭参加诉讼。被告杨正艳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告贵阳银行直属支行向本院提出如下诉讼请求：一、解除原告与被告签订的《商业用房贷款借款（抵押）合同》（合同编号：ＬＪ134201606020013）；二、判令被告杨正艳偿还原告借款本金50038.52元，利息1296.03元（截止至2020年4月21日），剩余利息、罚息、复利等利随本清；三、判令原告对位于贵阳市云岩区房屋在担保范围内享有优先受偿权；四、判令被告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带保证责任；五、本案所产生的案件受理费、公告费等由被告承担。原告贵阳银行直属支行诉称，被告杨正艳与原告于2016年6月2日签订《商业用房贷款借款（抵押）合同》约定，杨正艳向原告借款13.9万元，期限5年，以位于贵阳市云岩区房屋承担抵押担保责任，并办理了抵押权预告登记。合同依法成立后，原告于2016年6月2日履行了放款义务，被告从2019年12月起未按合同约定还款，另原告根据贷后管理规定，查询了杨正艳个人征信，杨正艳自2019年10月起在多家金融机构借款出现逾期，其资金出现严重问题，符合《中华人民共和国合同法》第94条关于合同解除的规定。原告贵阳银行直属支行为维护自己合法权益，遂诉至本院，提出如前诉请。被告杨正艳未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被告中天公司辩称，第一，原告与被告之间的借款合同是否合法有效，由法院依法核实。第二，杨正艳需偿还的本息数据应以最新情况为准。第三，原告对案涉房屋享有抵押权，中天公司仅在房屋拍卖清偿债务后，对不足的部分承担补充清偿责任。第四，案件受理费应由被告杨正艳负担。经审理查明：2016年6月2日，贵阳银行直属支行（贷款人、抵押权人、甲方）与杨正艳（借款人、抵押人、乙方）、中天公司（保证人、房开商、丙方）共同签订编号ＬＪ134201606020013的《商业用房贷款借款（抵押）合同》约定，乙方所购房屋位于贵阳市云岩区；借款13.9万元，期限60个月，借款实际发放金额及日期以借款借据为准；借款利率按年利率4.75%执行；借款利息按月计付，结息日为每月15日，也作为还款日，每期付款金额计算公式以等额本息还款法计算确定；贷款逾期罚息利率为本借款合同载明的贷款利率水平上加收50%；对逾期未交的借款本息，在存款日至划款日之间，甲方仍向乙方计收逾期罚息及其复利；乙方自愿提供所购房屋作为抵押担保，丙方提供连带责任保证，保证期间自合同生效后起至丙方协助乙方办妥房屋所有权证并移交甲方时；保证范围为合同项下借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息以及其他费用等；乙方连续三个月或任何一期借款本息及相关费用逾期三个月的，甲方可要求丙方承担连带保证责任和房屋回购义务，甲方有权依法处分抵押物并优先受偿。2016年6月2日，贵阳银行直属支行向杨正艳发放贷款13.9万元。杨正艳出具的借款凭证约定借款13.9万元用于购房，到期日为2021年6月1日，借款利率为年利率4.75%。2016年6月17日，贵阳银行直属支行与杨正艳在贵阳市抵押权预告登记。但涉案房屋截止法庭辩论结束前仍未办理并取得房屋权属证书。在合同履行过程中，杨正艳未按合同约定按时足额偿还借款本息，自2019年11月15日开始逾期，已经连续超过三期、累计超过六期未偿还月供本息。截止2020年4月21日，贵阳银行直属支行主张杨正艳尚欠正常本金余额50038.52元（含逾期本金14598.64元和未入账本金35439.88元）、利息1276.94元，罚息及复利19.09元。另查明，杨正艳征信信息中显示，其在多家金融机构的借款出现逾期违约情形。上述事实，有原、被告的陈述及其提交的书证等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告贵阳银行直属支行与被告杨正艳、中天公司共同签订的《商业用房贷款借款（抵押）合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，又无导致合同无效的其他法定情形，均应认定为有效，各方当事人应按合同约定履行义务。原告贵阳银行直属支行已按约向被告杨正艳发放贷款13.9万元，但被告杨正艳未按合同约定履行还款义务，已经连续超过三次未按时偿还月供本息，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。根据其征信信息记录，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主张债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，原告贵阳银行直属支行有权解除合同并要求被告杨正艳立即偿还剩余借款本息，并支付相应罚息和复利。故对原告贵阳银行直属支行要求解除《商业用房贷款借款（抵押）合同》的诉请，本院予以支持。对原告贵阳银行直属支行要求被告杨正艳偿还借款本金50038.52元、利息1276.94元，罚息及复利19.09元的诉请，本院予以支持。涉案借款合同中并未明确约定对罚息和复利可以再次计收复利。按照中国人民银行《人民币利率管理规定》及中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，复利的计算基数应仅为正常利息即合同期内的应付利息，不包括逾期罚息。案涉借款合同解除，2020年4月21日之后的罚息和复利分别罚息利率年利率7.125%计算至全部款项清偿之日止。被告中天公司自愿为借款人杨正艳的债务向原告贵阳银行直属支行提供连带保证担保，被告中天公司未能提交证据证实案涉房屋已办理房屋权属证书，应承担举证不能的不利后果。因此，被告中天公司的保证责任仍未解除，被告中天公司仍应对被告宝隆司的上述债务承担连带保证责任。因案涉房屋并未办理正式抵押登记，仅办理了抵押权预告登记，而抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。故对原告贵阳银行直属支行要求对涉案房屋享有优先受偿权的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告贵阳银行股份有限公司直属支行与被告杨正艳、中天城投集团贵阳房地产开发有限公司于2016年6月2日签订的编号为LJ134201606020013的《商业用房贷款借款（抵押）合同》；二、被告杨正艳于本判决生效之日起十日内偿还原告贵阳银行股份有限公司直属支行借款本金人民币50038.52元，利息人民币1276.94元，罚息和复利人民币19.09元（本金、利息、罚息和复利均暂计算至2020年4月21日，之后的罚息和复利分别按年利率7.125%计算至全部款项清偿之日止）；三、被告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司对被告杨正艳的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告贵阳银行股份有限公司直属支行其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4106元，减半收取2003元，由被告杨正艳、中天城投集团贵阳房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  王先伟二〇二〇年十一月十五日法官助理刘川平书记员余爽爽