安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0102民初8101号 原告：齐玉霞，女，1972年10月26日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市无为县，住安徽省芜湖市无为县。 原告：周琦，男，1994年1月14日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市无为县，住安徽省芜湖市无为县。 原告：周某，女，2007年10月13日出生，汉族，住安徽省芜湖市无为县。 法定代理人：齐玉霞（系周某母亲），女，1972年10月26日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市无为县，住安徽省芜湖市无为县。 三原告共同委托诉讼代理人：黄多俊，安徽国天律师事务所律师。 三原告共同委托诉讼代理人：王剑刚，安徽国天律师事务所实习律师。 被告：安徽唯客实业发展有限公司，住所地安徽省合肥市新站区武里山路286号天街商业中心3幢B办1707室，统一社会信用代码91340100564964964K。 法定代表人：何剑敏，总经理。 被告：安徽唯客天街商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市新站区武里山路286号天街商业中心3幢B办1706室，统一社会信用代码91340100055797897D。 法定代表人：李霞，总经理。 两被告委托诉讼代理人：计京旺，安徽天禾律师事务所律师。 两被告委托诉讼代理人：梁萍，安徽天禾律师事务所实习律师。 原告齐玉霞、周琦、周某与被告安徽唯客实业发展有限公司（以下简称“唯客实业公司”）、安徽唯客天街商业运营管理有限公司（以下简称“唯客管理公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告齐玉霞、周琦、周某的共同委托诉讼代理人黄多俊、王剑刚，被告唯客实业公司、唯客管理公司的共同委托诉讼代理人计京旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 齐玉霞、周琦、周某向本院提出诉讼请求：1、判令唯客实业公司、唯客管理公司连带支付齐玉霞、周琦、周某2020年1月1日至2020年3月31日的租金23685.5元，并自2019年12月27日起以欠付租金23685.5元为基数，按每日万分之三标准支付违约金至款清之日止（暂计至2020年5月15日的违约金为994.79元）；2、判令唯客实业公司、唯客管理公司连带赔偿齐玉霞、周琦、周某因追偿债务所支付的律师代理费2000元；3、判令本案诉讼费由唯客实业公司、唯客管理公司承担。事实与理由：2016年5月30日，齐玉霞、周琦、周某与唯客实业公司签订《商品房买卖合同》，该公司将位于合肥市新站区商铺出售给齐玉霞、周琦、周某。唯客实业公司承诺对该商铺进行返租并通过唯客管理公司按时支付房屋租金，并安排唯客管理公司与齐玉霞、周琦、周某签订《商铺委托租赁经营管理合同》，约定由唯客管理公司代为出租经营该商铺，租期6年，自2016年7月1日起至2022年6月30日止。前三年租金唯客管理公司一次性支付给齐玉霞、周琦、周某指定委托收款方（实际冲抵购房款）；后三年租金三个月计算一次，其中2019年7月1日至2021年6月30日，租金为23685.5元／季度。每三个月为一个支付周期，在支付周期开始前五日内支付。2019年8月1日，各方签订了一份《三方协议》，三方协议约定每个季度的房租，唯客管理公司必须提前5天付清房租全款。如唯客管理公司未能按期支付房租，另外需按欠付房租款总额以每日万分之三计算利息，款清息止。唯客管理公司违约的，还需承担齐玉霞、周琦、周某因追偿债务而支付的一切合理支出（包括但不限于诉讼费、律师费等）。另约定，唯客实业公司为唯客管理公司向齐玉霞、周琦、周某提供连带担保责任，在唯客管理公司未按期支付房租及其他款项情况下由唯客实业公司全额支付。唯客管理公司自2019年7月1日开始拖欠租金，经多次交涉，唯客管理公司才勉强付清2019年7月1日至2019年9月30日的租金。但2019年10月1日至2019年12月31日的租金一直未付，齐玉霞、周琦、周某已就该期间租金向法院提起诉讼，业已作出判决。2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金支付周期到期后，租金仍拖欠未付，经多次催要未果，现齐玉霞、周琦、周某为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。 唯客实业公司、唯客管理公司共同辩称，一、诉请的租金应当扣除10%税金。1、依据双方签订的《武里山天街商铺委托租赁经营管理合同》第三条的规定“商铺租金为含税租金，若需缴纳按照相关法律、法规办理”，可知税费应由齐玉霞、周琦、周某承担。10%为综合税率，是由税务机关确定的。双方就该事项明确沟通过，由唯客管理公司代扣代缴10%税金。前期一直按照扣除10%税金的标准支付商铺租金，齐玉霞三人对这一事实是认可的，2020年1月1日至2020年3月31日的应付租金，在扣除10%税金后应为21316.95元。违约金以21316.95元为计算基数，按日万分之三标准，自2019年12月27日暂计至2020年5月15日为895.31元；2、针对同类案件如董吉武、董春松案件、孙凯敏案件，瑶海区法院作出的（2020）皖0102民初411号、2923号民事判决书，认定“两被告支付90%租金，剩余10%作为税金，扣除后由两被告交给税务机关”。本案与董吉武、董春松案件、孙凯敏案件案情和性质基本相同，故诉请租金应当扣除10%税金。二、受新型冠状病毒疫情这一不可抗力的影响，被告请求在21316.95元租金基础上再减免1个半月租金10658.475元。1、为有效防控新型冠状病毒疫情，武里山天街为执行政府文件，长达近2个月属于暂停营业状态。针对疫情，安徽省于1月24日启动重大公共卫生事件一级响应。为有效防控疫情，合肥市疫情防控应急指挥部于2020年1月24日发布《合肥市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥通告（第1号）》，要求全市各公共场所暂时关闭。后于2020年2月8日发布《关于有序做好全市企业复工复业的通告（第10号）》，通告明确要求“服务类企业（含餐饮行业）暂缓复工复业”。瑶海区企业复工复业工作领导小组于2020年2月15日发布《瑶海区企业复工复业疫情防控操作指南》，指南明确要求“百货商场（不含超市卖场）、餐饮行业暂缓复工复业”。而本案涉案商铺为餐饮店，属于暂缓复工复业的企业类型。2020年3月2日，合肥市疫情防控应急指挥部发布《关于有序推进个体工商业复工复业的通告（第21号）》，通告明确要求“低风险地区，满足疫情防控要求的个体工商业方可自行恢复营业。”然而涉案商铺所在的瑶海区，疫情防控风险等级仍然属于中风险区，不在复工之列。直到2020年3月13日，安徽省新冠××疫情防控应急综合指挥部办公室发布《关于调整瑶海区和无为市新冠××疫情风险等级的通知》，瑶海区的疫情防控风险等级由中风险调至低风险。自2020年3月14日起，瑶海区内的实体店方全面恢复营业。根据《民法总则》第一百八十条及《合同法》第一百一十七条的规定可知，新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，实属不可抗力。对武里山天街的正常运营产生了重大影响，天街的实体商业门店暂停营业长达近2个月，致唯客管理公司一直未收到涉案商铺的租金，这也从根本上影响了其公司履行《租赁合同》规定的租金缴纳义务，故请求依据《租赁合同》第十三条“免责条款”的规定及相关法律法规，减免1个半月租金10658.475元，共渡疫情难关。2、针对同类案件如董吉武、董春松案件，瑶海法院作出的（2020）皖0102民初411号民事判决书酌情减免了唯客公司一个半月的租金，本案与上述案件性质基本相同，应予以减免租金。3、针对同类案件如苏帆案件，苏帆与唯客公司达成调解协议，因疫情影响减免了1个半月的租金，瑶海区法院依法作出（2020）皖0102民特16号、17号民事裁定书对上述内容予以认定。 本院经审理查明：2016年5月30日，齐玉霞、周琦（买受人）与唯客实业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买天街商业中心第1.2幢2层2-商211室房屋，建筑面积58.07平方米，用途为商业。2019年8月20日，涉案商铺即位于合肥市新站区，登记房屋权利人为齐玉霞、周琦、周某三人，共有情况为共同共有。 齐玉霞、周琦（甲方）与唯客管理公司（乙方）签订武里山天街《商铺委托租赁经营管理合同》（以下简称“租赁合同”）一份，就委托租赁共同协商达成以下协议：甲方同意将其位于合肥市新站区的商铺委托乙方租赁经营，总建筑面积约为58.07平方米。租赁期限6年，自2016年7月1日起至2022年6月30日止，前三年租金乙方一次性支付与甲方指定委托收款方，其余租金按三个月计算，每三个月为一支付周期，在支付周期开始前五日内予以支付至指定账户。其中2019年7月1日至2020年6月30日的租金为23685.5元／季度（注：上述租金为含税租金，若需缴纳按照相关法律、法规规定办理）。若乙方逾期支付租金，除仍应补交所欠租金外，并按每日租金万分之二，以天数计算向甲方支付违约金。后在履行过程中，因唯客管理公司自2019年7月1日以来无法足额支付房租，截止2019年8月1日仅支付应付房租的10%左右，齐玉霞（甲方），唯客实业公司（乙方）、唯客管理公司（丙方）三方遂经协商于2019年8月1日签订《三方协议》一份，约定：本协议签订之日8月5日之前支付首季度租金的20%，同年9月10日之前丙方必须将第一个季度剩余的70%左右的房租支付完毕。若丙方未能按期支付，需要按所欠房租款总额以每日万分之三计算利息由丙方、乙方承担赔偿责任，款清息止。丙方违约的，还需要承担甲方因追偿债务而支付的一切合理支出，包括但不限于诉讼费、保全费、误工费、律师费（不超过2000元）等。乙方为丙方向甲方提供连带担保责任，担保范围包括乙方一切的支付义务（包括但不仅限于房租、利息、违约责任、甲方维权的一切合理支付等）在丙方未按期支付甲方房租及相关一切款项的情况下由乙方进行全额支付。之后，唯客管理公司在扣除10%税金后向齐玉霞、周琦、周某支付了2019年7月1日至2019年9月30日的租金。庭审中，唯客管理公司及唯客实业公司称上述三方协议登记的房号不包括案涉房屋房号，故唯客实业公司不应承担责任。齐玉霞、周琦、周某则称其在唯客实业公司共计购置了两处商铺分别是210号、211号，唯客公司对此予以认可，三方协议约定的内容对该两处房产均有效，协议上房号标注系齐玉霞笔误所致，且该三方协议在（2020）皖0102民初314号民事判决书中已予以认定。 另查：齐玉霞、周琦、周某与安徽国天律师事务所签订《委托代理合同》一份，齐玉霞转账支付律师费2000元，该律师事务所向齐玉霞出具2000元法律代理费发票一张。 再查：为有效防控新型冠状病毒疫情，安徽省于2020年1月24日启动重大公共卫生事件一级响应。合肥市疫情防控应急指挥部于当日发布《合肥市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥通告（第1号）》，要求全市各公共场所暂时关闭。合肥市瑶海区企业复工复业工作领导小组于2020年2月15日发布《瑶海区企业复工复业疫情防控操作指南》，指南明确要求“百货商场（不含超市卖场）、餐饮行业暂缓复工复业”。2020年3月2日，合肥市疫情防控应急指挥部发布《关于有序推进个体工商业复工复业的通告（第21号）》，通告明确要求“低风险地区，满足疫情防控要求的个体工商业方可自行恢复营业。”2020年3月13日，安徽省新冠××疫情防控应急综合指挥部办公室发布《关于调整瑶海区和无为市新冠××疫情风险等级的通知》，瑶海区的疫情防控风险等级由中风险调至低风险。自2020年3月14日起，瑶海区内的实体店铺逐步恢复营业。唯客管理公司、唯客实业公司称案涉商铺位于合肥市瑶海区，系用于经营餐饮店，为执行疫情防控要求自2020年1月24日至2020年3月13日均属于暂停营业状态，两公司认为受疫情之不可抗力影响，应予减免一个半月租金。 上述事实，有经过质证的商品房买卖合同、不动产登记证书、商铺委托租赁经营管理合同、三方协议、委托代理合同、律师费发票、租金付款凭证复印件、安徽省卫生健康委员会发布的通知打印件、合肥市疫情防控应急指挥部的通告打印件、瑶海区企业复工复业工作领导小组的复工指南打印件、安徽省新冠××疫情防控应急综合指挥部办公室的通知打印件及到庭当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：齐玉霞、周琦、周某与唯客管理公司签订《商铺委托租赁经营管理合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。现齐玉霞、周琦、周某主张唯客管理公司拖欠自2020年1月1日至2020年3月31日的租金23685.5元，唯客管理公司对数额没有异议，但认为应扣除10%的税金。本院认为，双方于合同中约定了租金含有税金，且唯客管理公司在支付2019年7月至9月租金时也扣除了10%税金，齐玉霞、周琦、周某对此未提出异议，其在诉状中亦认可唯客管理公司付清了2019年7月至9月的租金，另本院审理的该商业区域其他租赁纠纷案件中也代为扣除了10%税金，故唯客管理公司应支付租金的90%，剩余10%作为税金扣除后由唯客管理公司交纳税务机关。 关于唯客管理公司辩称因疫情影响导致承租人没有营业，要求减免一个半月租金。根据我国合同法司法解释规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，双方合同的履行期间确遭遇新型冠状病毒疫情影响，根据上述规定，新冠疫情应属于双方合同成立以后，客观情况发生了在双方订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，且唯客管理公司承租的案涉商铺根据合肥市及瑶海区疫情防控之要求的确采取了停业措施，故继续按照双方合同约定的标准支付租赁费对唯客管理公司明显不公。现唯客管理公司请求减免一个半月租金，但考虑到疫情对出租人的收益亦产生影响，故本院根据法律规定并结合公平原则酌定给予减免一个月租金7895.16元（23685.5元/季度÷3个月），扣除10%税金后，唯客管理公司应支付租金14211.31元【（23685.5元-7895.16元）×90%】。 关于违约金，根据三方协议约定，若唯客管理公司未能按期支付租金，需要按所欠房租款总额以每日万分之三计算利息，由唯客管理公司、唯客实业公承担赔偿责任，款清息止。现齐玉霞、周琦、周某主张两公司按此标准自应付租金之日即2019年12月27日起计算违约金至款清之日止，不违反法律规定，本院依法予以支持。关于律师费2000元，齐玉霞、周琦、周某提供了委托代理合同及律师费发票及转款凭证等证据予以证明，且双方已在协议中明确约定律师费不超过2000元的由唯客管理公司及唯客实业公司承担，故本院对此予以支持。 关于唯客实业公司承担连带清偿责任的请求，根据三方协议约定，唯客管理公司需承担支付租金的义务，唯客实业公司自愿在三方协议中为唯客管理公司向齐玉霞三人提供连带担保责任，现齐玉霞、周琦、周某主张唯客实业公司对唯客管理公司的上述债务承担连带清偿责任，符合法律规定，本院依法予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告安徽唯客天街商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告齐玉霞、周琦、周某2020年1月1日至2020年3月31日的租金14211.31元及违约金（违约金以14211.31元为基数按日万分之三标准自2019年12月27日起计至款清之日止）； 二、被告安徽唯客天街商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告齐玉霞、周琦、周某支出的律师费2000元； 三、被告安徽唯客实业发展有限公司对本判决第一、二项确定被告安徽唯客天街商业运营管理有限公司应负的债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告齐玉霞、周琦、周某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费467元，减半收取计233.5元，由原告齐玉霞、周琦、周某共同负担91.5元，被告安徽唯客天街商业运营管理有限公司负担142元，被告安徽唯客实业发展有限公司连带负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  王文慧 二〇二〇年十一月三十日 法官助理余田 书记员赵海云 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。