湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0104民初2609号原告：张某，男，1986年5月4日生，汉族，住武汉市黄陂区,被告：武汉杰晨美寓企业管理有限公司，住所地武汉市江汉区利大还建楼（汉来广场）四期A001、A002、A007、A008、B002、B008（青蓝企业孵化器A008-10）。法定代表人：方成柱，系公司总经理。委托诉讼代理人：王帅，系湖北丰海律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：方剑剑，系公司员工（特别授权）。原告张某与被告武汉杰晨美寓企业管理有限公司（以下简称杰晨美寓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员黄斌独任审理，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告张某，被告杰晨美寓公司的委托诉讼代理人王帅、方剑剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2020年1月至9月的租金14850元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于武汉市硚口区长安路18号永利新城东苑6栋1单元2103室委托给被告管理，合同期限为五年四个月，即2017年8月30日至2022年12月30日，给予两个月装修期，每年1个月空置期。合同签订后，被告以一次性给予空置期装修为由提出前7个月免租。合同约定的结算方式为每三个月结算一次，但合同履行第一年，被告就要求每个月交一次，经多次沟通被告仍如此。2020年1月开始，被告以疫情为由要求免租，但原告未同意，被告就以公司经营困难为由延后处理。后原、被告多次协商房租缴纳事宜仍未果。2020年5月29日，被告在没有告知原告情况下，私自拆除房屋内电器，影响了房屋内租户的居住。被告的行为侵害了原告的合法权益，原告遂起诉来院。被告杰晨美寓公司辩称，1、2020年4月，原告在案涉房屋的门上张贴通知信，告知被告近期准备收房。2020年5月，被告进入房屋内拆除空调，并通知了原告。故案涉房屋租赁合同于2020年5月经双方协商已解除。2、被告在疫情期间营业收入明显减少，1-4月收入几乎为零，被告根据相关政策的规定，请求原告给予减免三个月租金。3、2020年4月至6月期间，案涉房屋内有一个租户，该租户向被告缴纳租金至2020年6月9日。后原告和该租户自行取得联系，原告与租户之间关于租金金额及租金向谁缴纳的问题，系原告对自身权利的处置。被告在5月底就已拆除房屋内基本生活电器，原告称该租户仍在房屋内居住，可以看出原告与租户成立了新的租赁关系，原告已经重新控制房屋。4、被告缴纳的押金1650元要么冲抵租金要么予以退还，且被告还有家具在案涉房屋内。对于1-4月的租金被告仅同意支付一个月，5月份的租金被告同意支付。综上，被告仅同意支付两个月租金共计3300元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经核查，本院对原、被告提交的证据真实性予以认可，对其证明目的，本院综合全案予以认定。本院经审理查明如下事实：原告系武汉市硚口区长安路18号永利新城东苑6栋1单元2103室（二室一厅一卫，建筑面积79.31平方米）房屋的所有权人。2017年8月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述房屋委托给乙方管理；合同期限为2017年8月30日到2022年12月30日，其中2017年8月30日到2017年10月30日为房屋的免租装修、空置期；房屋月租金为1650元，物业费由甲方承担，房租付款条件为押一付三，本协议签字生效后，甲乙双方每3个月结算一次；甲方于2017年8月31日需要交付标的房屋给乙方使用。合同第四条约定：“……4、本协议生效后，甲方应向乙方提供准备期，以方便乙方进行室内设计、装修、装饰，配置家具家电、开展租赁宣传、招租接洽等准备工作。鉴于房屋每年因租客更换房屋维护保养产生的房屋空置问题，甲方需向乙方提供空置期，在准备期和空置期，甲方不收取乙方任何费用。……”。合同第五条约定：“……7、在本协议执行期间，如遇特殊情况，乙方应及时告知甲方。因乙方未及时履行告知义务因而产生的相关责任应由乙方承担。……”。合同第七条约定：“……2、如因乙方原因导致本协议提前终止，乙方应及时知会甲方，乙方所有装修，归甲方所有，乙方已经交付的房租款不退还。……”双方还在合同文本最后手写补充约定：合同签约期为五年四个月，第一年合同时间为2017年8月30日至2018年12月30日，其中从2017年8月30日至10月30日两个月时间为乙方给甲方承诺的装修期。2017年10月30日至2017年12月30日为空置期。第二年合同时间为2018年12月30日至2019年12月30日，其中从2018年12月30日至2019年3月30日三个月时间为甲方给乙方承诺的空置期，不产生房租。第三年合同时间为2019年12月30日至2020年12月30日，期间是没有空置期的，从2019年12月30日开始交正常房租……租期结束，房屋内固定设施免费赠送给房东（固定设施指三台空调，可以正常运行，一台热水器可以正常使用）。合同签订后，原告依约将房屋交付被告管理使用，被告依约向原告缴纳房屋押金1650元以及2020年1月1日之前的租金，此后的租金分文未付。2020年4月19日，因被告未按期缴纳租金。原告在案涉房屋门上张贴《通知信》，内容为“……此房租给中介代理出租，由于中介长期没有交付房租，准备打官司解决问题，可能近期会回收此房。如有疑问，可以联系158××××2120（张）。”2020年5月，被告通知原告将搬走房屋内电器，原告未同意。2020年5月底，被告从房屋内拆除撤离了冰箱、空调、热水器等电器，房屋内仍留有三张床、三张书桌、三个衣柜等物品，被告亦未将开启电子锁的密码告知原告，也未与原告办理房屋交接手续。后双方就合同是否解除以及租金缴纳事宜产生争议，原告遂起诉。另查明，案涉房屋内现居住有一个租户，该租户向被告缴纳租金至2020年6月9日，此后租金分文未付。原告认可在原、被告的合同未解除之前，该租户的租金仍由被告收取。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应按照约定全面履行合同义务。原告依约将案涉房屋交付被告经营管理，被告应依约向原告缴纳管理期间的租金。被告自2020年1月开始欠租，原告有权要求被告支付欠缴的租金。被告以其5月底拆除了房屋内电器并告知原告为由，主张双方合同已于2020年5月份解除，本院认为，被告拆除电器的行为未得到原告同意，其不具备单方解除合同的权利。庭审中被告认可还有部分物品在房屋内未搬走，其至今未与原告办理正式的房屋交接手续，原告实际上也未控制该房屋，也未与被告达成合同解除的合意，故双方的合同仍处于履行期间，被告辩称合同已经于2020年5月解除缺乏事实与法律依据，本院不予支持。此外，被告以疫情期间营业收入明显减少为由，要求减免三个月的租金，本院认为，2020年1月23日本市因发生疫情而封城，被告承租案涉房屋用于分租经营，疫情防控措施导致被告无法将房屋全部分租出去，至今案涉房屋内仍只有一名租户承租，疫情系不可抗力因素，导致被告的营业收入明显减少，但因案涉房屋不属于国有房屋，故本院从公平原则出发，酌情确定被告向原告缴纳2020年1月至9月的租金11550元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉杰晨美寓企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告张某支付2020年1月1日至2020年9月30日的租金11550元；二、驳回原告张某提出的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取172元，由原告张某负担82元，被告武汉杰晨美寓企业管理有限公司负担90元（原告张某已预交），被告武汉杰晨美寓企业管理有限公司在履行上述判决款项时，将其应负担的90元一并支付给原告张某。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 黄 斌二〇二〇年十一月六日书记员 邱艳红