江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初2468号原告：盐城市百盛物业有限公司，统一社会信用代码9132090076280710XD，住所地盐城市双元东路9号怡景花园城14号楼301、302室。法定代表人：韩志辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：戚利霞，该公司员工。被告：孙江兵，男，1972年8月9日，户籍地盐城市。原告盐城市百盛物业有限公司（下称百盛物业公司）与被告孙江兵物业服务合同纠纷一案，本院2020年5月25日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于同年10月30日公开开庭进行了审理依法。原告百盛物业公司的委托诉讼代理人戚利霞到庭参加诉讼，被告孙江兵经本院依法公告送达民事诉状、开庭传票、举证通知书、应诉通知书、合议庭组成人员告知书等诉讼材料后无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告百盛物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的2008.6.1-2011.12.31、2012.1.1-2020.6.30物业服务费21594元（1.1元每平方×123.78平方×43个月+1.22元每平方×123.78平方×102个月=21258元）和自行车库亮化费、楼道亮化费336元。2.被告按照合同约定支付滞纳金。3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2007年7月30日，百盛物业公司与盐城瑞祥置业有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，合同约定由原告向盐城市怡景花园城小区提供物业管理服务。原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。被告系上述物业的业主，物业面积123.78㎡，按合同约定应当向原告缴纳物业服务费，但被告一直拒绝缴费。原告已按合同为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，且经原告催缴后仍未有效果。现特具状至人民法院，请求法院依判决。被告孙江兵未到庭答辩。经审理查明：2005年7月25日，被告孙江兵与盐城瑞祥置业有限公司签订《房屋买卖合同》，购买怡景花园城房屋，房屋建筑面积123.78平方米。孙江兵购买的房屋有配套的电梯设施。同年7月26日，孙江兵出具委托书一份，委托妻子陈玲玉办理以下事项：现家中购房一事全权委托妻子去办理并全权处理与购房有关有一切事宜及贷款相关事项。委托权限一年。2006年6月1日，陈玲玉作为业主（甲方）与百盛物业公司（乙方）签订的物业管理委托合同一份，合同载明：“房屋产权单位人孙江兵，位置是室，委托管理服务事项、业主或使用人的去权利和义务、物业管理公司的权利和义务、物业管理费用，法律责任等内容，其中物业管理费用中表述收费标准为：多层0.6元/㎡/月，小高层0.8元/㎡/月，商业用房1.3元/㎡/月，办公用房1.05元/㎡/月，此外小高层及具备电梯运行的商业用房，需交纳电梯设备运行费0.5元/㎡/月；楼道亮化费18元/年/户；生活垃圾清运费0.04元/㎡/月；物业管理公共服务费第一次入住时预收一年，以后经双方约定为每年1月5日前预收当年1-6月份公共服务费，并交清相关费用；每年7月6日前预收7-12月份的公共服务费，并交清相关费用；每月5日前按时缴付停车车位费；所有费用以现金方式到管理处交纳。物业管理企业应每年向全体业主公布一次物业管理费用收支情况，接受业主委员会监督检查。”陈玲玉还签署了装修保证书和业主公约。2007年7月30日，盐城市瑞祥置业有限公司与百盛物业公司签订盐城“怡景花园城”前期物业管理委托合同一份，合同约定：甲方将怡景花园城小区委托乙方进行物业管理；服务内容包括公共事务管理，秩序管理，公共设施、设备、场地日常运行、维修保养，保洁服务，绿化养护，便民服务，以及甲方委托的其他管理事项。第五章物业管理服务费用及相关费用中，物业管理公共服务费收费标准多层0.72元/㎡/月，小高层1.42元/㎡/月（含电梯及公共耗费0.72元/㎡/月），商业用房1.9元/㎡/月，办公用房1.75元/㎡/月；此外具备电梯运行的商业用房，需交纳电梯设备运行费1.3元/㎡/月；楼道亮化费18元/年/户以及其他相关费用进行了明确；物业管理公共服务费，业主第一次入住时预收一年的费用，其后业主应当在一个物业服务周期（一年）期满前15日前预交当年的物业管理公共服务费，并结清其他相关费用；经乙方催缴，业主仍不按时交纳相关物业服务费用的，从应当支付之日起，按应付金额的日万分之六点七，支付乙方逾期付款违约金，直至实际支付之日止。物业服务费主要用于以下开支：物业公用部位、公用设备设施日常维护费，管理人员和服务维护人员、保安人员、保洁人员的工资，办公费用，秩序巡护费，绿化养护费，清洁卫生费，公用水电费，房屋租赁费，合理利润及法定税费；合同并对其他相关内容进行了约定。2011年6月14日，怡景花园城小区室的房屋登记在张梅、陈某名下。2017年，盐城市瑞祥置业有限公司与百盛物业公司又签订“怡景花园城”前期物业管理委托合同一份，内容与2007年版本基本一致。后原告向被告多次催缴物业费未果，遂诉至本院。诉讼中，原告变更主张物业服务费期限，要求被告支付截止2011年5月31日的物业服务费。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与盐城瑞祥置业有限公司签订的《盐城“怡景花园城”前期物业管理委托合同》晚于原告与被告签订的《物业管理委托合同》，对被告不具有约束力。原告与被告签订的《物业管理委托合同》合法有效，各方应按照合同约定行使权利、履行义务。原、被告虽只签订这一份合同，但原告一直为孙江兵所在的小区提供物业服务，被告孙江兵作为该小区的业主之一,接受了原告的服务,理应交纳相应的物业服务费。被告拖欠物业服务费的行为影响了小区的正常管理、服务,也损害了其他已付费业主的正当权利。因此对物业公司要求被告孙江兵支付2008年6月1日至2011年5月31日期间的物业管理费的诉讼请求,本院予以支持。根据孙江兵的房屋面积及合同约定的收费标准1.1元/平方，亮化费18元/年的标准，被告应支付原告物业管理费4956元。关于原告主张的自行车库亮化费，在双方签订的合同中没有约定，本院不予支持。关于滞纳金的问题。原告百盛物业公司已提供物业服务，但考虑到原告的工作尚存提高、改进之处，故本院对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孙江兵应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告盐城市百盛物业有限公司支付物业服务费4956元。二、驳回原告盐城市百盛物业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费348元,由原告盐城市百盛物业有限公司承担298元，被告孙江兵负担50元。此款原告已预付，现限被告于本判决发生法律效力后七日内向本院交纳，银行汇款直接汇入本院账号（户名：盐城市亭湖区人民法院（诉讼费专户），账号：53×××81，开户行：中国银行盐城亭湖支行），汇款时需注明案号。如逾期未交纳，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  朱庆蓉人民陪审员  张 瑜人民陪审员  蔡林冲二〇二〇年十一月十六日法官 助理  杨 希书 记 员  万 莉附法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。