广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初32120号原告：杨彩虹，女，1979年7月26日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：王海森，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳媚，广东诺臣律师事务所律师。被告：洪赛云，女，1955年7月20日出生，汉族，身份证住址广东省海丰县，被告：吴春林，男，1979年9月10日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，两被告共同委托诉讼代理人：郭立文，广东三环汇华律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：徐亮，广东三环汇华律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司广州海珠支行，住所地广州市海珠区宝岗大道157号首层至三层。负责人：林如全，行长。委托诉讼代理人：林钦佳，男，1991年3月23日出生，汉族，该行员工。委托诉讼代理人：唐宇杰，男，1987年11月23日出生，汉族，该行员工。原告杨彩虹诉被告洪赛云、吴春林，第三人中国建设银行股份有限公司广州海珠支行（以下简称建行海珠支行）所有权确认纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员王丽美独任审理，公开开庭进行了审理。原告杨彩虹的委托诉讼代理人王海森，被告洪赛云、吴春林的共同委托诉讼代理人郭立文、徐亮，第三人建行海珠支行的委托诉讼代理人林钦佳、唐宇杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨彩虹向本院提出诉讼请求：1.依法判令广州市白云区增槎路富力桃园D2栋富林街4号1802房属于原告杨彩虹和被告吴春林共同共有；2.判令被告洪赛云协助原告杨彩虹、被告吴春林将广州市白云区增槎路富力桃园D2栋富林街4号1802房的房屋所有权转移登记至原告杨彩虹、被告吴春林名下；3.判令两被告承担本案案件受理费、保全费等诉讼费用。事实与理由如下：原告与被告吴春林于2004年3月15日登记结婚。2005年，夫妻俩按揭贷款购买了位于广州市白云区环河路74号2708房的第一套房屋，约91平方米。2012年7月，因生育第二个孩子，原来房屋太小，夫妻俩商议准备将第一套房屋卖掉置换面积更大的房屋，原告当时还在坐月子，所有的置换房屋的手续就由被告吴春林办理。同月，被告吴春林与卖家骆泽圣、骆国荣签订《二手房屋买卖合同》，约定由被告吴春林购买位于广州市白云区增槎路富力桃园D2栋富林街4号1802号的第二套房屋（以下简称讼争房屋），房款260万元由被告吴春林分期向卖家支付。为此，被告吴春林把夫妻共同财产的第一套房出售，将出售款用于支付讼争房屋的部分购房款，其余购房款在夫妻关系存续期间也是由原告与被告吴春林的共同财产支付。后被告吴春林说因第二套房按揭额度比较少，所以当时就将讼争房屋登记在其母亲即被告洪赛云名下挂名。购买后，房屋由原告与被告吴春林控制和装修、入住使用，被告洪赛云在老家××丰县生活，从来没有控制过讼争房屋。2015年因感情不和，原告与被告吴春林经法院调解离婚，离婚当时没有分割处理讼争房屋。2015年原告与被告吴春林离婚后，讼争房屋一直由原告带着两个孩子居住使用至今，物业费、维修费、水电费等一直由原告支付，原告实际使用和控制讼争房屋。而最近，被告吴春林利用其母亲洪赛云为登记权利人的便利，欲将讼争房屋出售转移财产，要求原告搬离讼争房屋。原告认为，讼争房屋虽然登记在被告洪赛云名下，但房屋实际权利人和控制人是原告与被告吴春林，讼争房屋是原告与被告吴春林的夫妻共同财产，被告洪赛云与原告和被告吴春林之间存在借名代持关系，理由如下：1.买房的目的是生了第二个孩子不够住，为了原告和吴春林夫妻一家在广州共同生活而置换大房，在夫妻和孩子都需要房屋住的情况下，被告洪赛云在老家海丰居住和生活，被告吴春林不可能买广州的房子送给其母亲。2.全部购房文件包括购房合同在内均由被告吴春林签署，被告吴春林与卖家骆泽圣、骆国荣签订《二手房买卖合同》就能证明实际的购房人是被告吴春林，购房手续均由吴春林办理，被告洪赛云根本没有参与。3.全部购房款及相关税费均由被告吴春林以夫妻共同财产实际出资缴付，讼争房屋是以第一套房置换的，购房款大部分来源是卖出夫妻共同财产的环河路74号2708房所得款，其余是夫妻共同财产还贷的。4.讼争房屋的实际使用人和控制人也一直为原告与被告吴春林，原告与被告吴春林办理的房屋装修、入住，物业管理费、水电费等也一直是原告与被告吴春林在处理。另外讼争房屋的购房合同有关文件原件也均由原告保管。以上事实足以证明原告、被告吴春林显然是以所有为目的占有、居住使用讼争房屋，实际控制讼争房屋，符合实际购买人的外在特征，而被告洪赛云自始至终对于房屋没有控制、管理，并非房屋实际权属人。被告洪赛云仅为名义上的登记产权人，而讼争房屋是原告、吴春林在婚姻关系存续期间取得的夫妻共同财产，原告作为实际权利人，有权要求洪赛云协助办理房屋所有权转移登记；同时避免吴春林串通其母亲通过此种方式转移财产从而达到逃避依法分割夫妻共同财产的目的。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告洪赛云辩称：一、讼争房屋是我向案外人骆泽圣、骆国荣购买所得，登记在我名下，产权属于我所有，与原告和被告吴春林无关，原告认为享有讼争房屋50%的产权缺乏事实和依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。2012年9月4日，我与骆泽圣、骆国荣签署《广州市存量房买卖合同》，约定我向骆泽圣、骆国荣购买讼争房屋，于2012年9月14日前支付首付款110万元。2012年10月15日，我与骆泽圣、骆国荣前往广州市国土资源和房屋管理局办理讼争房屋过户手续，我于2012年11月缴纳契税，2012年11月15日，讼争房屋转移登记在我名下。该房屋的购买、交易、办证过程都是我在办理，原告与吴春林都没有参与。根据物权法的规定，我自2012年11月15日取得讼争房屋的产权。二、原告称讼争房屋购房款是以出售原位于广州市白云区环河路74号2708房房款及夫妻共同财产缴付，实际权利人和房屋控制人是原告和吴春林等说法，与事实不符，更缺乏证据支持和法律依据。1.原告与吴春林在婚姻关系存续期间，两人的收入都不稳定，日常生活还需要向我借款维持，登记在广州市白云区环河路74号2708房的首付款都是我支付的，原告和被告吴春林根本没有经济条件、能力购买房屋，更不要说置换大房。2.根据原告提供的广州市白云区环河路74号2708房《房屋买卖合同》约定，原告与吴春林于2012年7月7日出售该房屋，售房款138万元，买家先支付定金2万元，首付款96万元，余款40万元办理银行按揭贷款。2012年9月19日，吴春林与买方签订《房屋买卖补充协议》约定，原告和吴春林欠银行供楼款47.5万元由买方先行垫付，双方一起到银行存入供楼存折。2012年9月28日，原告和吴春林还清房屋全部按揭贷款。据此，可以证明在2012年9月28日前，原告、吴春林及买方并没有办理房屋过户手续，原告和吴春林除收到买方支付的定金外，尚未收到其余售房款。而讼争房屋首付款支付时间是2012年9月4日前，此时原告和吴春林尚未收到购房款，讼争房屋的首期款已经支付给卖方，据此充分证明讼争房屋的购房款不是原告与吴春林支付的，与原告和吴春林是否出售房屋无关，原告主张以出售房款支付讼争房屋的购房款与事实不符。原告没有任何证据证明讼争房屋首付款以原告和吴春林的夫妻共同财产支付。3.讼争房屋首付款为110万元，而原告和吴春林出售广州市白云区环河路74号2708房房款扣除银行按揭贷款，仅剩余90.5万元，即使不考虑房款收到时间，该售房款也不足以支付讼争房屋的首付款。原告与被告吴春林两人离婚时也没有可供分割的存款，根本不可能以夫妻共同财产支付购房款。4.原告与吴春林在出售广州市白云区环河路74号2708房之后，两人名下都已没有房屋，且两人都有购房资格，根本不需要借用他人的名义买房，据此可以推断讼争房屋不是原告与吴春林购买的。三、原告与吴春林在婚姻存续期间、离婚纠纷过程中及离婚后5年多时间内均未对讼争房屋权利人提出过异议，进一步证明讼争房屋的产权人是洪赛云。四、原告使用讼争房屋及缴纳燃气费、水费、物业管理费不能证明原告就是讼争房屋的产权人。讼争房屋是我购买，我在取得房屋之后，交由原告、吴春林和他们的小孩居住，在此事实上，原告和吴春林重新装修房屋并交纳物业费、水电费属正常行为，这些费用依据常理本身即应当由原告和吴春林承担，不能据此证明房屋的实际控制人和权利人是原告和吴春林。被告吴春林辩称：1.我并非本案的适格被告，本案为所有权确认纠纷，讼争房屋是洪赛云向案外人骆泽圣、骆国荣购买取得，登记在洪赛云名下，产权属于洪赛云，我并非该房屋所有权人，不是本案的适格被告。2.讼争房屋不是我购买的，从调取的房屋档案资料看，购买该房屋并支付房款时，我尚未收到广州市白云区环河路74号2708房的售房款，以我的经济收入，结合我和原告需要抚养两个小孩的事实，我根本没有能力支付讼争房屋的购房款，该房屋是在我母亲洪赛云出资购买后，交由原告与我以及小孩居住使用的，讼争房屋属于我母亲洪赛云所有。3.我与原告婚后育有两名小孩，两人从2010年至2013年底一直处于待业状态，没有工作，没有经济收入，主要靠向父母借款、接济维持日常生活，登记在原告和我名下的位于广州市白云区环河路74号2708房的全部房款都是我的父母支付的，我母亲洪赛云曾多次通过转账、现金等方式给予我经济支持，对于家庭的经济状况，原告是非常清楚的，原告也清楚讼争房屋不属于夫妻共同财产，为此，在双方离婚时，以及原告申请法院强制执行我名下财产时，原告从来没有提出过分割、执行讼争房屋，也没有对讼争房屋的产权提出异议。同时，在双方《离婚协议书》中约定由于原告负责照顾两小孩，原告可居住在讼争房屋内，后由于原告不再照顾小孩，原告也已搬离讼争房屋。第三人建行海珠支行述称：案外人广州焕林贸易有限公司以讼争房屋作为担保，在我行申请办理了经营性贷款，讼争房屋于2020年5月办理了抵押登记。截至2020年10月21日，借款人尚欠借款本息合计350万元，需要借款本息还清后我行才同意办理讼争房屋的抵押涂销登记。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的第一套房的房地产证书、转卖第一套房的《房屋买卖合同》及补充协议、《中国工商银行个人二手贷款意向书》、第一套房的按揭银行《还清证明》、讼争房屋的《二手房买卖合同》及公证书、户口本、民事调解书、缴费通知书、物业费发票、公证书，被告洪赛云提交的结婚证、执业医师执业证、护士执业证书、银行转账凭证、离婚协议书、民事调解书、结案证明、房地产证、查册表、讼争房屋档案资料，被告吴春林提交的执业手册，第三人建行海珠支行提交的抵押担保合同、还款流水和贷款对账单等予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：杨彩虹与吴春林原为夫妻关系，两人于2004年3月15日登记结婚，2005年9月14日生育一女，2010年9月15日生育一子。两人于2015年9月15日经本院调解离婚。洪赛云系吴春林的母亲。位于广州市白云区环河路74号2708房原登记在吴春林、杨彩虹名下，产权登记为2010年2月11日。2012年7月7日，吴春林、杨彩虹共同作为卖方，案外人刘彤作为买方签署了《房屋买卖合同》，约定卖方将广州市白云区环河路74号2708房出售给买方，成交价为138万元，签订本合同时支付2万元作为定金，首付款96万元于成功递件出具税单即付清，剩余楼款40万元以按揭贷款支付。2012年9月19日，吴春林与买方协商签署《房屋买卖补充协议协议》，约定买方先行垫付卖方所欠银行的供楼款共475000元，双方一起到银行存入卖方的供楼存折。2012年9月28日，吴春林、杨彩虹取得广州市白云区环河路74号2708房的贷款还清证明。2012年7月15日，案外人骆泽圣、骆国荣作为卖方，吴春林作为买方，双方签订了《二手房屋买卖合同》，约定吴春林向卖方购买坐落于广州市白云区富林街4号1802房（以下简称讼争房屋），该房屋售价260万元，买方于本合同签订之日向卖方支付定金2万元。签订本合同两个星期内，卖方共有人签订本合同并向原抵押银行办理申请提前还款手续，同时签署公证委托书，以上手续办理完毕，买方支付定金余款6万元；待收到该房屋的原按揭银行扣款通知书后，买方需支付102万元予卖方作为提前还款用途，剩余150万元以按揭贷款支付。卖方同意买方指定该物业购买人。2012年9月4日，案外人骆泽圣、骆国荣作为卖方，洪赛云作为买方，双方签署了《广州市存量房买卖合同》（网签合同），约定：卖方将讼争房屋卖给买方，总房价款260万元，买方应于2012年9月4日前支付首期款110万元，剩余房款以按揭方式支付等等。2012年10月15日，洪赛云与骆泽圣、骆国荣共同在房管部门办理了讼争房屋产权过户申请手续，并按照规定缴纳了税费。2012年11月15日，讼争房屋登记至洪赛云名下，占有部分为全部。此后，讼争房屋由吴春林和杨彩虹装修后居住使用。2020年5月19日，广州焕林贸易有限公司与吴春林共同作为借款人，洪赛云作为抵押人，洪赛云、吴前方作为保证人与贷款人建行海珠支行签订了《小微企业抵押快贷借款担保合同》，约定贷款人向借款人提供借款额度350万元，以讼争房屋作为抵押财产。2020年5月21日，讼争房产办理了抵押登记，权利人为建行海珠支行。另查明，2015年9月15日，吴春林与杨彩虹签订的《离婚协议书》中约定吴春林每月支付杨彩虹人民币一万元，于每月1号转账，用于共同照顾女儿和儿子，在此期间，杨彩虹可自由居住在讼争房屋或自行租房，若杨彩虹不再照顾小孩，终止支付。本案审理过程中，吴春林提交其劳动手册，显示吴春林于2010年8月1日从原单位辞职。吴春林提交上述证据拟证明其从2010年至2013年底一直处于待业状态，没有经济收入，主要靠向父母借款、接济维持日常生活。洪赛云提交银行个人业务凭证若干，显示洪赛云、吴前方（洪赛云的配偶）于2007年至2013年期间，多次向吴春林及杨彩虹的账户汇入款项合计80余万元，转账支付款项给吴春林、杨彩虹支付购买广州市白云区环河路74号2708房的首期款等。杨彩虹确认其与吴春林购买广州市白云区环河路74号2708房时，洪赛云和吴前方有赠与20余万元的首期款给其和吴春林，但主张该房屋的贷款是由其与吴春林偿还的。诉讼中，原、被告对于讼争房屋是否是杨彩虹和吴春林借用洪赛云的名义购买存在争议。杨彩虹主张购买讼争房屋时，其将购房事宜全权委托吴春林办理，购买前吴春林已经与洪赛云达成的借名买房的合意，但杨彩虹对该主张未能提供证据证实。吴春林与洪赛云均否认存在借名买房的合意。2020年9月14日，杨彩虹向本院申请财产保全，请求查封讼争房屋，本院于2020年9月16日做出裁定如下：查封被告洪赛云名下位于广州市白云区富林街4号1802房。杨彩虹预交财产保全费5000元。杨彩虹在本案庭审结束后向本院递交律师调查令申请书，申请调取2012年7月1日至2012年12月30日期间洪赛云、吴春林在工商银行的银行转账记录等。本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。讼争房屋现登记在洪赛云名下，故讼争房屋属于洪赛云所有。即使洪赛云与杨彩虹、吴春林之间确实存在借名买房的约定，该约定也仅仅具有债权的效力而不具有物权法上的效力，因此杨彩虹要求确认讼争房屋属于其与吴春林共同共有，缺乏法律依据，本院不予支持。杨彩虹主张其与吴春林是借用洪赛云的名义购买讼争房屋，并据此提起本案诉讼，则其应对借名买房的事实承担举证证明责任，以证实双方已明确约定讼争房屋只是借用出名人即洪赛云的名义购买，所有权仍归属杨彩虹与吴春林所有。本案中，由于吴春林、杨彩虹与洪赛云之间原为具有密切关系的亲属关系，家庭成员之间为家庭日常生活或一方帮助另一方有资金往来、经济资助应属正常，故即使讼争房屋的购房首期款来源于杨彩虹、吴春林出售广州市白云区环河路74号2708房所获得的房款，以及杨彩虹、吴春林有装修并居住于讼争房屋，存在支付房屋物业管理费、水电费等的事实，均不足以排除相关款项支付，及房屋居住安排属于亲属之间基于亲情而资助、赠与或出借的可能。在杨彩虹未能提供借名买房的书面协议或其他明确证据证实其主张的情况下，其应依法承担举证不能的不利后果，因此本院对杨彩虹主张的借名买房的事实不予确认，杨彩虹要求洪赛云协助其将讼争房屋所有权转移登记至其与吴春林名下的诉讼请求本院亦不予支持。杨彩虹要求调取相关银行转账记录等，由于支付讼争房屋购房首期款的款项来源并不影响本案的处理，故杨彩虹要求调取相关记录并无必要，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第（一）项之规定，判决如下：驳回原告杨彩虹的全部诉讼请求。本案受理费27600元、财产保全费5000元由原告杨彩虹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年十一月九日书记员  林嘉仪