贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终2607号 上诉人（原审被告）：黔南州华廷置业有限公司，住所地贵州省都匀市剑江北路**公共交通总公司经济适用房**楼，统一社会信用代码91522701337401520C。 法定代表人：刘某燕。 被上诉人（原审原告）：都匀市公共交通总公司，，住所地贵州省都匀市剑江南路**统一社会信用代码91522701MA6EGX6F90。 法定代表人：王玉林。 委托诉讼代理人：李天全，贵州良华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘海，贵州良华律师事务所律师。 原审第三人：刘某燕，男，1962年10月18日出生，汉族，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。 上诉人黔南州华廷置业有限公司（以下简称华廷置业）因与被上诉人都匀市公共交通总公司（以下简称公交公司）及原审第三人刘某燕合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2020）黔2701民初1170号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华廷置业上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、“项目部”系被上诉人公交公司成立，并由其实际管理和控制，项目部向都匀市人民政府“关于公交公司经适房2号楼变商实施方案的请示”实为被上诉人的请示，与上诉人无关。2010年5月16日，被上诉人作出匀公交总字（2010）23号文件《都匀市公共交通总公司关于成立总公司经适房项目部的通知》，成立经济适用房项目部，刘某燕作为出资合作方任项目部经理，组成人员为被上诉人公司副总经理江礼胜，工会主席吴龙茂，出纳和会计等财务人员均由被上诉人派员担任。虽然刘某燕为项目部的出资人，在许多财务的单据上都由其签字，然而，其财务凭证单据的签字仅在行使知情权，并非决定权，项目部的部分报销以及核准，均有被上诉人公交公司法定代表人饶光辉的签字审批，由被上诉人实际控制和管理经适房项目部。2015年2月，公交公司经适房2号楼由于客观原因已经停工一年多时间，被上诉人以经适房项目部名义向都匀市政府请示关于公交公司经适房2号楼变商的实施方案，该请示系被上诉人向都匀市人民政府的请示，与上诉人无关。二、上诉人与被上诉人没有订立过任何形式的拆迁安置补偿合同，上诉人没有任何合同义务向被上诉人交付房屋。三、案涉土地为净地拍卖，上诉人支付的土地出让金已经包含了政府应支付给被征收人的征收补偿费用。上诉人华廷置业成立后，对案涉地块是通过公开网上竞拍获得土地使用权，在政府土地挂牌中政府所出卖给上诉人的土地是净地出让，所谓净地出让是不包含任何拆迁费用，按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第590号规定，从2011年1月21日，《城市房屋拆迁管理条例》就废止了，不存在房开自行拆迁的问题，而是由政府征收之后支付相应货币补偿或产权调换，完成所有手续后才净地出让给开发单位，上诉人交纳的土地出让金包含了政府应支付的征收补偿费用。本案中，如被上诉人主张征收补偿，应当向都匀市人民政府主张，上诉人并不是征收主体。 公交公司二审未作答辩。 公交公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告交付位于贵州省都匀市剑江北路74号“都匀市平方米的办公用房（暂估价值约200万元）。2、判令原告对第1项诉请所列安置房产享有优先所有权。3、第三人协助被告履行第1项所列交付义务。4、诉讼费用由被告承担。一审诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告向原告交付位于贵州省都匀市剑江北路74号“都匀市间房屋共计778.95平方米的办公用房（1-2-4号建筑面积37.42㎡、1-2-5号36.17㎡、1-2-6号建筑面积77.75㎡、1-2-7号建筑面积84.42㎡、1-2-8号建筑面积116.05㎡、1-2-9号建筑面积110.38㎡、1-2-10号建筑面积70.54㎡、1-2-11号建筑面积113.75㎡、1-2-12号建筑面积132.47㎡）。2、判令原告对第1项诉请所列安置房产享有优先所有权。3、第三人协助被告履行第1项所列交付义务。4、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年10月10日，公交公司经适房项目部向都匀市交通局递交《关于成立公交公司经济适用房项目部的情况说明》，载明“在与公交公司签订合作协议后，因为项目的相关批文是公交公司的，在办理相关的手续时也要以公交公司的名义办理，为方便项目配套和建设工作开展，保证资金专款专用及我方投入的资金安全，公交公司同意成立“公交公司经济适用住房项目部”，交给我方自主管理、自主经营、独立核算、自负盈亏。故我公司于二0一0年三月下文成立公交公司经济适用房项目部，公交公司同年五月下文成立公交公司经济适用房项目部，项目建设及结算完毕，经适房项目部交回公交公司……”2015年2月3日，公交公司经济适用房项目部向都匀市政府递交《关于公交公司经适房2号楼变商实施方案的请示》，载明“根据市长办公会议纪要将公交公司经适房2号楼按程序变商后出售的精神，特请示按照国家拆迁的相关政策和规定，拟用2层作为返还已拆迁的公交公司办公楼802平方米，三层及以上由经适住宅变更为商业住宅，将一层和地下负二层变更为商业产权车位，地下，地下临街负**由车库变更为商业用途，地下**变更为商业后仍能满足41个车位的要求dquo;2015年2月15日，都匀市住房和城乡建设局向都匀市政府办递交《关于公交公司经适房2号楼变商实施方案的情况反馈》，载明对《关于公交公司经适房2号楼变商实施方案的请示》事项的相关调整，应按程序完善规划、建设、土地等相关手续。2015年3月16日，都匀市人民政府召开市长办公会议【匀府议（2015）5号会议纪要】，研究同意都匀市住房和城乡建设局《关于公交公司经适房2号楼变商实施方案的情况反馈》意见。根据该会议精神，被告华廷置业于2015年11月4日向都匀市住房和城乡建设局递交《申请书》，以华廷置业通过土地交易中心挂牌出让方式取得了该块土地的使用权，并于2015年10月29日签订了土地出让合同，公交公司经适房2号楼更名为“公交大厦”为由，特申请办理相关手续。2016年6月2日，都匀市住房和城乡建设局向被告华廷置业出具《关于公交大厦规划方案的批复》【匀市住建办〔2016〕305号】，同日，又向都匀市国土局出具《关于都匀市调整规划技术经济指标的函》，同意原公交公司经济适用房取得方式由划拨转为出让，用地性质是居住用地（兼容商业），其中载明802平方米为返还已拆迁的公交公司办公楼。 根据一审法院向都匀市自然资源局出具调查函，该局调取案涉档案后回复：一、土地出让情况。2015年9月19日，经《都匀市人民政府关于2015年第二批国有建设用地使用权出让方案的批复》（匀府函〔2015〕442号）批准同意，都匀市国土资源局于2015年9月20日对ＧＰ2015-13号（公交公司2号楼项目）进行挂牌出让，出让面积2481平方米，容积率8.24，建筑密度44.8%，用途商住，保证金223万元，起挂价1113万元。2015年10月19日，黔南州华廷置业有限公司通过挂牌出让取得该地块建设用地使用权，成交价1113万元（出让价款已交清）。二、涉及办公用房问题。根据《都匀市住房和城乡建设局关于都匀市调整规划技术经济指标的函》（匀市住建函）〔2015〕598号，该项目地上建筑面积20434.93平方米：包括经适房住宅建筑面积2277.23平方米，商品房住宅建筑面积15921.37平方米，办公用房建筑面积1124.56平方米（其中802平方米为返还已拆迁的公交公司办公楼，322.56平方米为出售面积），停车库建筑面积1111.77平方米。地下。地下建筑面积：地下停车库建筑面积1426平方米，临剑江北路商业建筑面积1426.38平方米。根据该项目土地评估报告，返还公交公司办公楼建筑面积802平方米，经济适用住房建筑面积2277.23平方米，地下，地下停车库建筑面积1426平方米，以上建筑面积所涉及的部分不计地价及相应的建筑成本，即GP2015-13号地块出让价款1113万元不包括以上建筑面积的土地出让金。 一审另查明，位于贵州省都匀市剑江北路**“都匀市房屋现权属状态为被告华廷置业所有。 一审法院认为，原、被告双方争议房屋的土地原是划拨土地,原告公交公司仅享有划拨土地使用权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件的司法解释》规定,划拨土地使用权具有处分权能受限制的特征，即划拨土地使用权不能随意处分，只允许有条件的、有限制的流转，即获得有批准权的人民政府批准同意转让,并由受让方补办土地使用权出让手续的或者由有权政府直接划给受让方,合同才可能有效,否则无效。本案在当事人起诉前，经都匀市人民政府批准，受都匀市国土资源局委托，都匀市土地储备中心对争议房屋的土地进行了挂牌出让程序，并与被告华廷置业签订了土地使用权出让合同，并支付了11300000元的土地使用权出让金，显然已完成了土地的补正手续。但从本案的一系列证据显示并一再明确，将该划拨土地转为出让土地的同时，还应将“都匀市公交大厦”2层802平方米作为返还已拆迁的原告公交公司办公楼，被告华廷置业实际取得了土地合法手续后，却一直未完全落实该返还义务，被告抗辩双方并未签订过任何返还办公楼事宜的相关协议，但从本案的证据显示对返还802平方米办公房的义务其是明知并同意的，并不能以此来否认该事实，故一审法院不予采纳。被告还抗辩土地是其通过竞买的方式从政府取得，其所缴纳的土地出让金中已包含了拆迁费用，但根据一审法院查明的事实，被告华廷置业缴纳的土地出让金中并未包含本案争议的返还公交公司办公楼建筑面积802平方米，故其抗辩理由与事实不符，一审法院不予采纳。原告要求被告返还“都匀市公交大厦”二层9间共778.95平方米办公用房的诉请有事实依据和法律依据，依法应予支持。对于原告诉请其对安置房产享有优先所有权和要求第三人刘某燕协助交付义务问题，一审法院认为个人与公司是不同的民事主体，依法不能混同，原告的诉请无法律依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告黔南州华廷置业有限公司于判决生效之日起三十日内腾空并向原告都匀市公共交通总公司交付位于贵州省都匀市剑江北路74号“都匀市间（1-2-4号建筑面积37.42㎡、1-2-5号36.17㎡、1-2-6号建筑面积77.75㎡、1-2-7号建筑面积84.42㎡、1-2-8号建筑面积116.05㎡、1-2-9号建筑面积110.38㎡、1-2-10号建筑面积70.54㎡、1-2-11号建筑面积113.75㎡、1-2-12号建筑面积132.47㎡）共计778.95平方米的房屋，并协助办理过户手续。二、驳回都匀市公共交通总公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，因适用简易程序减半收取11400元，由被告黔南州华廷置业有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，关于上诉人缴纳的土地出让金是否包括本案争议的返还公交公司办公楼建筑面积802平方米土地出让金问题。都匀市自然资源局的回函及所附的《土地估价报告》中显示，在对都匀市剑江北路东侧、水厂东侧（都匀市）国有建设用地使用权出让价格评估时，“地价;地价定义&rdquo明确载明返还公交公司办公楼建筑面积802平方米不计地价及相应的建筑成本，且上诉人的成交价亦低于整个地块的评估价，故虽然国有土地是以净地出让的方式挂牌出让，但上诉人缴纳的土地出让金并未包含上述802平方米的土地出让金，故其关于已经包含征收补偿费用的主张与事实不符，本院不予采纳。 关于上诉人是否有义务向被上诉人返还802平方米办公用房的问题。结合《关于成立公交公司经济适用房项目部的情况说明》载明的“在与公交公司签订合作协议后，因为项目的相关批文是公交公司的，在办理相关手续时也要以公交公司的名义办理……公交公司同意成立‘公交公司经济适用房项目部’，交给我方自主管理…..项目建设及结算完毕，经适房项目部交回公交公司……”、公交公司项目部向都匀市政府递交的《关于公交公司经适房2号楼变商事实方案的请示》，及《关于公交公司经适房2号楼变商实施方案的情况反馈》、匀府议（2015）5号会议纪要等在案证据，能够反映在完成经适房改商、土地出让的相关审批手续过程中，一再明确在将划拨土地转为出让土地的同时，受让方应将都匀市公交大厦2层802平方米作为返还已拆迁的被上诉人公交公司办公楼，虽然上诉人与被上诉人双方未签订返还协议，但对于上述相关文件中明确的内容，因经适房项目部的负责人系上诉人的法定代表人，上诉人对此应明知并且同意，上诉人与被上诉人之间形成了合同关系，上述相关文件涉及返还办公楼的内容构成了双方合同内容的组成部分，故在房屋建成后，上诉人应当返还被上诉人“都匀市公交大厦”2层802平方米办公用房。上诉人关于其没有义务返还争议办公用房的主张与本案查明的事实不符，对其主张，本院亦不予采纳。 综上所述，华廷置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22800元，由上诉人黔南州华廷置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 军 审判员 王 锦 审判员 袁丽娟 二〇二〇年十一月十一日 法官助理陆良艳 书记员蒙沁