四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初4467号 原告：四川圣爱融创资产管理有限公司，住所地成都市青白江区政府南路**。 法定代表人：赖筱蓉，执行董事。 委托诉讼代理人：赵伟，四川上甲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张多，四川瀛络律师事务所律师。 被告：宋光琼，女，汉族，生于1980年6月29日，住四川省广安市广安区。 原告四川圣爱融创资产管理有限公司（以下简称“圣爱融创公司”）与被告宋光琼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月19日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月10日、2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告圣爱融创公司的委托诉讼代理人赵伟、张多，被告宋光琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告圣爱融创公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付物业费5258.88元及违约金788.83（违约金从2016年7月18日起以合同约定的标准0.5%每日计算至付清之日止，从2017年7月15日开始计算至2020年7月17日共计788.83元），合计6047.71元。2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年3月12日，广安瑞泽房地产开发有限责任公司与原告签订《广安国际商业中心住宅项目前期物业服务合同》，约定由原告为广安国际商业中心提供前期物业服务，高层住房用地为1.1元/月·平方米,同时对物业的经营与管理等内容也做了相应约定。合同签订后原告依约进入该商用小区提供物业服务。原告认为自己按照合同的约定提供了物业服务，被告应当按照有关规定履行缴纳物业费的义务，被告拒不支付的行为构成违约，应当承担违约责任。为维护自身及小区缴纳业主的合法权益，依照《合同法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，特向法院提起诉讼，恳请依法判决。 被告宋光琼辩称，1、对于前期物业合同，物业公司勉强做到了两点就是清洁和电梯最基本的维护，其余任何一点都没有做到，特别是安全，所有的通道都可以进到每家每户，保安形同虚设，门禁卡从未使用，前期物业公司没有做到巡检义务给小区造成了安全隐患，小区的娱乐设施现在已经荒废，景观全部变成了绿草；小区所有门口，公共区域，公共通道，所有通道全是电瓶车、四轮车，商业区地下停车库任何人可以进入住宅区电梯入口，在电梯里经常碰到形形色色的社会人物，大门口保安从不会过问任何进出的人，无障碍进出，没有门禁，这些现象都是属实的，并且我们也提交了照片；2、被告所称业主应该按照合同支付原告物业管理费，她认为原告没有做到物业公司最基本的管理服务，她不应该支付这么多的物业管理费。 经审理查明：2012年3月12日，广安瑞泽房地产开发有限责任公司（甲方）与四川圣爱物业经营服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，主要约定：甲方选聘乙方对广安国际商业中心提供前期物业管理服务事宜，提供的前期物业管理服务事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。还约定物业服务费用首次按年交纳，到期后也可以按照月或者季度缴纳，业主或物业使用人应在到期前的十五日内缴纳下一个服务期间的物业服务资金。未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方将从欠费之日起按照欠费金额的千分之五每日的标准收取违约金。另外还规定了小区巡查制度以及房屋政策规定的由物业公司管理的其他事项。委托管理期限至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的新的物业服务合同生效时，合同自动终止。收费标准：高层住宅按建筑面积每月每平方米1.10元标准收取；商业按建筑面积每月每平方米11.50元标准收取。 被告是广安国际商业中心小区8栋7层4号业主，该房屋建筑面积为99.60平方米，被告从2016年7月18日起至今未缴纳物管费。2020年4月30日原告委托四川红盾律师事务所向被告发出了律师函催交物业费。被告仍未向原告缴纳物业管理费。 另查明，2013年12月13日，四川圣爱物业经营服务有限公司经工商部门核准，变更为四川圣爱融创资产管理有限公司。 上述事实，有《前期物业服务合同》、交房通知单、物业费用计算单、律师函照片、企业名称变更核准通知书及原告的当庭陈述等予以证实。 本院认为，四川圣爱物业经营服务有限公司经工商部门核准，变更为四川圣爱融创资产管理有限公司后，四川圣爱物业经营服务有限公司的权利义务由四川圣爱融创资产管理有限公司享有。原告四川圣爱融创资产管理有限公司依据四川圣爱物业经营服务有限公司与广安瑞泽房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》，为广安国际商业中心小区业主提供物业服务，被告作为广安国际商业中心小区业主享受了原告提供的物业服务，依法应当向原告交纳物业服务费。现原告四川圣爱融创资产管理有限公司请求被告交纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。 被告向原告缴纳物业服务费的期间应为2016年7月18日至2020年7月17日，共计48个月，按每月每平方米1.10元计算，被告应缴纳的物业服务费为5258.88元（99.60㎡×1.10元/月/㎡×48个月）。 至于违约金，被告反映的原告在履行合同过程中确实存在各种问题，且未得到妥善解决，原告履行物业服务合同存在瑕疵，因此，对原告主张的违约金本院不予支持。 关于物业服务企业若未完全履行物业服务合同，业主可以进行的权利救济途径有较为明确的规定指引，如《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”但法律并未明确规定，在物业服务企业未完全履行物业服务合同或服务不完全到位的情况下，业主享有拒交或少交物业服务管理费的权利。因此，对被告提出的原告没有做到物业公司最基本的管理服务，她不应该支付这么多的物业管理费的意见，因没有相关法律规定，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告宋光琼在本判决发生法律效力后十五日内向原告四川圣爱融创资产管理有限公司支付物业服务费5258.88元； 二、驳回原告四川圣爱融创资产管理有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告宋光琼负担20元，原告四川圣爱融创资产管理有限公司负担5元，分别向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  杨秀华 二〇二〇年十一月十二日 书记员  陈侣帆 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。