文书内容广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初8112号原告：中铁诺德物业管理有限公司广州分公司，住所地广州市番禺区南村镇自在城市花园自在豪庭**综合管理处。负责人：孙铁刚，职务：总经理。委托诉讼代理人：谭淑仪，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡馨尹，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：孙浩，男，1988年9月4日出生，汉族，住内蒙古扎兰屯市。原告中铁诺德物业管理有限公司广州分公司（以下简称中铁诺德公司）诉被告孙浩物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员进行了独任审理。原告中铁诺德公司的委托诉讼代理人胡馨尹到庭参加了诉讼，被告孙浩经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中铁诺德公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付拖欠的物业服务费、水电费、空调费合计人民币（币种下同）160524.57元及违约金129611.88元（暂计至2020年5月9日，实际应计至还清之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将第一项诉讼请求变更为：被告向原告支付拖欠的物业服务费、水电费、空调费合计158950.98元（计至2019年10月13日）及违约金118211.88元（计至2020年5月9日，实际应计至还清之日止）。事实和理由：原、被告签订《诺德大厦物业管理服务协议》，约定被告承租的位于广州市番禺区南村镇汇智一路166号305、306号铺（面积为279.2951平方米）由原告提供物业管理服务，合同约定了物业服务费的缴纳标准、其他费用及收费标准（水电费、空调费等）及缴费时间、违约责任等。原、被告双方签订的上述协议均是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守履行各自的义务。被告于2017年10月开始缴交物业服务费和其他费用，2019年5月后开始拖欠。按照双方签订的协议第三条第（一）款第3项、第六条第（三）款的约定，被告应于每月25日以前向原告支付下个月的物业服务费，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向原告支付违约金。被告欠费及相应违约金计算如下表：            月份              应付未付金额（元）              违约金起算日              违约截至日（暂计）              违约天数（天）              违约金（元）                  2019年5月物业费              13964.76              2019年4月26日              2020年5月9日              380              15919.83                  2019年5月水电、空调费、仓库租金              10415.97              2019年6月26日              2020年5月9日              319              9968.08                  2019年6月物业费              13964.76              2019年5月26日              2020年5月9日              350              14663.00                  2019年6月水电、空调费、仓库租金              11581.16              2019年7月26日              2020年5月9日              289              10040.87                  2019年7月物业费              13964.76              2019年6月26日              2020年5月9日              319              13364.28                  2019年7月水电、空调费、仓库租金              12888.99              2019年8月26日              2020年5月9日              258              9976.08                  2019年8月物业费              13964.76              2019年7月26日              2020年5月9日              289              12107.45                  2019年8月水电、空调费、仓库租金              14180.29              2019年9月26日              2020年5月9日              227              9656.78                  2019年9月物业费              13964.76              2019年8月26日              2020年5月9日              258              10808.72                  2019年9月水电、空调费、仓库租金              13991.50              2019年10月26日              2020年5月9日              197              8268.98                  2019年10月物业费              5856.19              2019年9月26日              2020年5月9日              227              3988.07                  2019年10月水电、空调费、仓库租金（计至10月13日）              21786.67              2019年11月26日              2020年5月9日              166              10849.76                  合计              160524.57                                                           129611.88                  总计                                                                         290136.45      被告孙浩未作答辩。原告围绕诉讼请求向本院提交了证据。被告未向本院提交证据。被告经传票传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃其答辩和质证权利。在无相反证据足以推翻的情况下，本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。根据原告陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：山东中铁诺德物业管理有限公司广州分公司（甲方）与孙浩（乙方）签订《诺德大厦（天街）商业物业管理服务协议》一份。该协议约定：乙方承租的商铺坐落在汇智一路166号305、306号（下称涉讼商铺），租赁面积279.2951平方米，商用；甲乙双方分别作为诺德大厦（天街）商业的物业管理人和商铺使用人，由甲方为乙方提供物业管理服务；（第三条第一项物业服务费）乙方按承租商铺的套内建筑面积缴纳物业服务费采用预付形式（按月度缴纳），物业服务费的缴纳标准暂定为50元/平方米/月。物业服务费计收时间为乙方接收承租商铺之日起。乙方应于本协议签订之日起一次性预缴一个月物业服务费。此后物业服务费按月结算，乙方应当在每月的25日前向管理公司支付下个月的物业服务费（遇法定节假日延期至节假日后第一个工作日）。乙方逾期交付的，按本协议第六条有关协议约定承担违约责任；（第三条第二项）其他费用及收费标准包括水费5.75元/立方米，电费1.3元/千瓦时，空调费（塔楼）10时至22时1.1元/千瓦时冷量、22时至10时2.13元/千瓦时冷量，空调费（裙楼）按商户实际用量进行分摊，燃气费以燃气公司价格为准。以上费用标准根据政府指导价而调整。乙方应按照计量核算并自行承担承租商铺发生的水、电、燃气等能源费用，并相应的承担损耗费用。乙方应按照公用事业部门或甲方的收费通知按时足额交纳其他费用，不得以任何理由拒绝或延期支付；（第三条第三项履约保证金）为确保乙方按照本协议约定支付物业服务费用及能源费用，乙方应于本协议签订之日一次性缴纳相当于二个月的物业服务费作为履约保证金。合同解除或终止后30日内，如未发生本协议规定的违约情形的，物业管理保证金余额（如有）无息退还。如乙方未能按照本协议约定向甲方支付物业服务费、能源费、空调费或滞纳金，以及违反甲方管理制度的赔偿或罚款，甲方有权扣留全部或部分物业管理保证金，冲抵乙方的前述欠费。物业管理保证金不足以冲抵前述欠费的，甲方有权向乙方追索。乙方应在接到甲方书面通知后将履约保证金补足，否则，按本协议第六条有关约定承担违约责任；（第六条违约责任的第三项）如乙方不按约支付物业服务费或履约保证金或其它应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期支付一日，按应付而未付金额的3‰向甲方支付违约金。逾期达15日的，甲方还有权按本协议第二条第（一）项有关约定中止或停止对其提供物业服务，由此造成的损失，由乙方自行承担；（第十一条）乙方与业主（或其委托代理人）签订的商铺租赁合同涉及物业管理服务的条款，构成本合同的有效组成部分，如本协议与商铺租赁合同发生冲突时，以商铺租赁合同为准。乙方承租商铺租赁合同终止时，本协议自动终止，但如相关费用尚未结清，则有关费用结算、违约责任及争议解决条款继续有效。山东中铁诺德物业管理有限公司广州分公司于2017年10月18日出具收据，确认收到涉讼商铺的物业管理费按金27929.52元、水电费按金4189.43元、装修保证金8378.85元、垃圾清运费6703.08元和物业管理费13964.76元。缴款人为“逗蛙”，缴付方式显示为划卡。原告自制的“逗蛙收费明细”上自认收取了仓库押金1690元和拆墙押金15000元。2017年10月18日，孙浩向诺德大厦客服服务中心提交《开铺申请表》，铺面名称“逗蛙”，同日，山东中铁诺德物业管理有限公司广州分公司向孙浩出具收铺确认书，孙浩在收铺确认书上签章确认对涉讼商铺进行收铺，涉讼商铺用于经营“逗蛙餐厅”。山东中铁诺德物业管理有限公司广州分公司开具的广东增值税普通发票记载收到被告缴交的涉讼商铺费用如下：2018年4月13日（开票日期，下同），收到物业管理费（2018年9月1日-2018年10月1日）27929.52元、2018年7月22日至2018年9月22日电费35367.96元、2018年7月22日至2018年9月22日水费2788.75元、管理费（未注明收费期间）1690元；2018年7月18日，收到2018年4月1日至4月30日物业管理费13694.76元、2018年2月23日至2018年3月22日水费770.5元、收到2018年4月1日至4月30日仓库管理费845元；2018年9月7日，收到2018年5月1日至2018年5月31日物业管理费13964.76元、2018年2月22日至4月22日电费16859.15元、2018年2月22日至4月22日水费1081元、收到仓库管理费（未注明收费期间）845元；2018年11月21日，收到2018年6月1日至2018年6月30日物业管理费13964.76元、收到2018年4月22日至5月23日电费16102.83元、收到2018年4月22日至5月23日水费1270.75元、收到仓库管理费（未注明收费期间）845元；2018年12月16日，收到2018年7月1日至2018年7月31日物业管理费13964.76元、收到2018年5月23日至6月22日电费25907.89元、收到2018年5月23日至6月22日水费1529.5元、收到2018年5月23日至2018年6月22日仓库管理费845元；2018年12月28日，收到2018年8月1日至2018年8月31日物业管理费13964.76元、收到2018年5月22日至2018年7月22日电费21326.44元、收到2018年6月22日至2018年7月22日水费2941.58元、收到仓库管理费（未注明收费期间）845元；2019年7月4日，收到2018年11月1日至2018年12月31日物业管理费27929.52元、收到2018年9月22日至2018年11月22日电费23395.25元、收到2018年9月22日至2018年11月22日水费2133.25元、收到2018年9月22日至2018年11月22日仓库管理费（未注明收费期间）1690元；2019年8月26日，收到2019年1月1日至2019年1月31日物业管理费3964.76元、收到2018年11月22日至2018年12月22日电费9654.21元、收到2018年11月22日至2018年12月22日水费851元、收到仓库管理费（未注明收费期间）845元；2019年8月31日，收到2019年2月1日至2019年4月30日物业管理费41894.28元、收到2018年12月22日至2019年3月22日电费22882.18元、收到2018年12月22日至2019年3月22日1937.75元、收到仓库管理费（未注明收费期间）2535元、2019年10月31日，收到物业管理费（未注明收费期间）10000元，上述广东增值税普通发票均盖有“银行收讫”章，原告主张该10000元应抵扣被告2018年1月还尚欠的物业费用8426.41元，剩余部分再抵扣2019年5月的物业费用。原告同时提交盖有“银行收讫”章收据，分别于2018年3月22日，收到2018年2月1日至2018年2月28日的物业管理费13964.76元、电费5171.4元、水费759元、公摊电费259.74元、公摊水费116.07元、仓库管理费1144.84元；于2018年4月3日，收到2018年1月1日至2018年1月31日的物业管理费6229.17元；收到2018年3月1日至2018年3月31日的物业管理费13964.76元、电费5140.2元、水费483元、公摊电费245.78元、公摊水费92.09元、仓库管理费845元。2018年9月17日，山东中铁诺德物业管理有限公司广州分公司变更名称为原告，变更后的具体经营项目包括物业管理。原告提交的涉讼商铺2019年5月至2019年10月用电和水费明细记载，涉讼商铺对应月份应交电费（包括商铺及油烟设备用电）分别6828.97元、670.93元、6589.33元、6823.33元、7096.45元、13730.71元。水费分别为724.5元、1058元、1184.50元、1196元、1431.75元、828元。上述明细还详细记载了读数、倍数、本月用量、单价等信息，其中读数显示电费和水费期间为2019年3月22日至2019年9月22日，显示各月明细记载的上月和本月读数一致。原告提交的涉讼商铺2019年3月至2019年9月空调用电明细记载，空调费为2017.50元、2976.23元、4270.16元、5313.96元、3808.30元、4687.17元、1695.79元，计费期间2019年3月23日至同年10月13日。原告提交的涉讼商铺空调详细电费清单记载有日期、小计电量、小计电费、峰电量、峰电费、谷电量、谷电费等项目。另查明，因被告欠缴自2018年8月1日起的租金，经追讨未果，广州中铁诺德投资有限公司起诉至本院要求解决，本院以（2019）粤0113民初5086号、（2019）粤0113民初5086号立案。本院作出的（2019）粤0113民初5086号、（2019）粤0113民初5087号民事判决认定，广州中铁诺德投资有限公司与孙浩就涉讼商铺签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。合同及补充协议已于2019年11月16日解除，孙浩应支付相应租金，遂判决如下：一、确认广州中铁诺德投资有限公司与孙浩就涉讼商铺所签订的《广州市房屋租赁合同》及其补充协议已于2019年11月16日解除；二、孙浩于本判决发生之日起十日内将涉诉商铺交还广州中铁诺德投资有限公司；三、孙浩于本判决发生法律效力之日起十日内向广州中铁诺德投资有限公司支付涉诉305号房租金59214元、涉诉306号房租金599767元；四、广州中铁诺德投资有限公司就上述两商铺所收取的租赁保证金8734元、88460元可不予退还。上述两份民事判决书已经发生法律效力。诉讼中，原告主张，其就涉讼商铺向被告提供物业管理服务的期间自2017年10月17日至2019年10月13日止，被告从2019年5月起欠缴物业费用，2019年10月13日开始没有经营，原告没有继续提供物业服务，被告应向原告支付自2019年5月起至2019年10月13日的物业服务费、水电费和空调费。本院认为，山东中铁诺德物业管理有限公司广州分公司与孙浩就涉讼商铺签订的《诺德大厦（天街）商业物业管理服务协议》主体适格，意思表示真实，内容无违反法律法规、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告由山东中铁诺德物业管理有限公司广州分公司变更名称而来，合同相应权利义务由原告享有继受。被告承租并使用涉讼商铺，作为合同相对方，接受原告提供的物业管理服务，被告应按照合同约定向原告支付物业服务费及其他相关费用，本案中被告未提交证据证实其已依约向原告支付了相应物业服务费及其他相关费用，被告已构成违约。根据《诺德大厦（天街）商业物业管理服务协议》约定，被告承租商铺租赁合同终止时，该协议自动终止。被告就涉讼商铺签订的租赁合同及其补充协议已经本院生效判决确认于2019年11月16日解除，故本院确认《诺德大厦（天街）商业物业管理服务协议》于同日终止。根据收据和发票记载原告收费情况，本院确认被告向原告缴交了2017年10月至2019年4月的物业服务费，被告自2019年5月欠缴相关物业费用，原告自认被告自2019年10月13日起没有经营，不再收取之后的物业费用，被告未有抗辩，故本院确认被告应向原告支付2019年5月至2019年10月13日的相关物业费用。关于被告本案应付物业服务费、仓库租金、水电费和空调费的数额问题。《诺德大厦（天街）商业物业管理服务协议》约定的物业服务费的缴纳标准暂定为50元/平方米/月，结合收据记载被告缴费情况，本院确认涉讼商铺物业服务费缴纳标准为每月13964.76元（50元/平方米/月×279.2951平方米），故被告应缴纳的2019年5月至2019年10月13日的物业管理费为75679.99元（13964.76元/月×5个月+13964.76元/月÷31天×13天）。由于原告预收了被告两个月的物业管理费作为物业管理保证金，现原告自愿予以冲抵被告欠付的物业管理费，被告又于2019年10月31日支付了10000元的物业管理费，但该10000元应抵扣被告2018年1月尚拖欠的8426.41元，剩余1573.59元抵扣现尚欠的物业管理费，故被告尚拖欠的物业管理费为46176.88元（75679.99元-27929.52元-1573.59元），即被告实际拖欠2019年7月至2019年10月13日的物业管理费。原告的发票和收据记载了原告按845元/月收取被告15个月的管理费，该两者应为同一费用，根据原告出具发票和收据所记载的相应费用期间，在无证据推翻的情况下，本院确认已经收取的15个月管理费对应为2018年2月至2019年4月的仓库租金，故被告应支付2019年5月至2019年10月13日合计5个月零13日的仓库租金4579.35元（845元/月×5个月+845元/月÷31天×13天），由于原告收取了被告仓库押金1690元，也应予以冲抵，被告尚应付的仓库租金为2889.35元（4579.35元-1690元），即被告实际拖欠2019年7月至2019年10月13日的仓库租金。原告根据其提供的用电水费明细和空调用电明细，主张被告应付2019年5月至2019年10月水电费和空调费合计79774.58元（其中电费48580.72元、水费6422.75元、空调费24771.11元），明细包含水电单价、水电用量，每户水电分摊金额、空调电费、空调电量、峰电量、峰电费等数据。故在无证据推翻的情况下，本院予以确认，但由于原告收取了被告水电押金4189.43元，应予以冲抵，被告还应向原告支付水电费和空调费75585.15元（79774.58元-4189.43元）。综上，本院认定，被告本案应向原告支付上述物业管理费46176.88元、仓库租金2889.35元、水电费和空调费合计75585.15元，原告主张超过部分，本院不予支持。关于原告主张的违约金。根据《诺德大厦（天街）商业物业管理服务协议》约定，被告应于每月25日前向原告支付下个月的物业服务费（遇法定节假日延期至节假日后第一个工作日），被告应按照公用事业部门或原告的收费通知按时足额交纳水电费和空调费，如被告不按约支付物业服务费或其它应缴费用的，每逾期支付一日，按应付而未付金额的3‰向原告支付违约金。对此，本院认为，被告逾期未缴费，给原告造成的主要损失体现为资金融资的利息损失，此外，原告未举证证明其存在其他损失，原告主张按每日3‰的标准计算违约金，明显过分高于被告逾期缴费违约给原告造成的损失，故根据合同履行情况和公平原则，本院酌情调整违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率（2019年8月20日起变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算。对于物业管理费违约金的起算时间。根据协议约定的支付时间，2019年7月至2019年10月13日的物业管理费的违约金应分别以每月需付的物业管理费为本金，自上月26日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率（2019年8月20日起变更为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的标准分段计算至实际清偿之日止，其中2019年7月的物业管理费以12391.17元为本金，2019年8月和9月的物业管理费以13964.76元为本金，2019年10月的物业管理费以5856.19元为本金，各月的违约金总额以当月物业管理费总额为限。对于仓库租金违约金的起算时间。发票记载该项费用名称为管理费，根据通常惯例，当月管理费当月交纳，故本院酌情确定从次月的1日起算，故2019年7月至2019年10月13日的仓库租金的违约金应以当月租金845元为本金，其中2019年10月的仓库租金以354.35为本金，分别自次月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率（2019年8月20日起变更为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的标准分段计算至实际清偿之日止，且各月违约金总额以当月仓库租金总额为限。对于水电费和空调费的违约金的起算时间。协议约定被告按照公用事业部门或原告的收费通知按时交纳，原告未举证证明其通知被告交纳该部分费用的时间，故本院确定该部分费用的违约金自原告提起本案诉讼时即2020年5月25日起算，即该部分费用的违约金以水电费和空调费合计79774.58元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准自2020年5月25日起计至实际付清费用日止。且违约金总额以79774.58元为限。原告主张的违约金超出部分，本院不予支持。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告孙浩于本判决发生法律效力之日起五日内向原告中铁诺德物业管理有限公司广州分公司支付2019年7月至2019年10月13日的物业管理费46176.88元及违约金（以每月需付的物业管理费13964.76元为本金，其中2019年7月的物业管理费以12391.17元为本金，2019年10月的物业管理费以5856.19元为本金，分别自拖欠上月的26日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率，2019年8月20日起变更为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准分段计算至实际清偿之日止，各月的违约金总额以当月物业管理费总额为限）；二、被告孙浩于本判决发生法律效力之日起五日内向原告中铁诺德物业管理有限公司广州分公司支付2019年7月至2019年10月13日的仓库租金2889.35元及违约金（以当月仓库租金845元为本金，其中2019年10月的仓库租金以354.35为本金，分别自拖欠次月的1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，2019年8月20日起变更为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准分段计算至实际清偿之日止，各月违约金总额以当月仓库租金总额为限）；三、被告孙浩于本判决发生法律效力之日起五日内向原告中铁诺德物业管理有限公司广州分公司支付水电费和空调费合计75585.15元及违约金（违约金以水电费和空调费75585.15元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；自2020年5月25日起计至实际付清日止。违约金总额以水电费和空调费75585.15元为限）；四、驳回原告中铁诺德物业管理有限公司广州分公司其余诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5458元，由原告中铁诺德物业管理有限公司广州分公司负担2678元，被告孙浩负担2780元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审判员  麦绮云二〇二〇年十一月二十六日书记员  李紫鑫