河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初5764号原告（反诉被告）：王友好，男，1957年8月17日出生，汉族，大专文化程度，河南省许昌市人，洛阳市涧西区南昌路办事处退休干部，住洛阳市涧西区。被告（反诉原告）：朱辉，男，汉族，1974年11月21日出生，本科文化程度，河南省洛阳市人，河南大明建筑设计有限公司员工，住洛阳市涧西区。被告（反诉原告）：郑海蓉，女，1974年10月18日出生，大专文化程度，四川省彭山县人，自由职业，住洛阳市涧西区委托诉讼代理人：张新峰，河南王城律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：李彦霖，河南王城律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。原告（反诉被告）王友好诉被告（反诉原告）朱辉、郑海蓉为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王友好，被告（反诉原告）朱辉、郑海蓉及其委托诉讼代理人张新峰、李彦霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王友好向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告配合原告办理房屋过户手续。二、由二被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2015年11月1日,原告与被告朱辉签订《房屋买卖合同》,第一条约定:原告购买被告位于洛阳市××西区××路××街坊东××号,建筑面积75.64平方米,房产证号Ｘ4××16号,第二条约定房屋总价39万元。第三条约定签订合同之日,支付30万元作为购房首付款,尾款9万元于2016年5月31日支付,同时被告应配合原告办理房屋过户手续,原告签订合同当日支付定金1万元,2015年11月4日原告通过银行转账支付29万元,被告朱辉和郑海蓉向原告出具了收条,载明收到原告首付款30万元整,房屋于签订合同之日交付给了原告王友好。4年来由于被告朱辉欠债房屋被老城区法院查封,不能按时过户,造成我不断到省、市、中央上访。这中间区级、中级法院的诉讼律师费、诉讼费、打印费、路费损失极大,对我个人精神造成了极大伤害,更为严重的是本为父母买房养老,却给年迈父母造成极大伤害,父亲也多次上书法院,使他们的老年生活整日担心吊胆、寝食不安。由于拖了几年现过户费用大幅增加。在我多年多次上访后,老城区法院才于2020年7月27日,按最高法院执行异议与复议第28条让我余款9万元交法院执行解除查封允许过户,2020年8月,我就找朱辉和朱辉家人要求过户,朱辉毫不讲理又不配合过户，无奈为维护我的合法权益,请贵院依法支持原告诉请。被告（反诉原告）朱辉、郑海蓉辩称：一、双方2015年11月1日签订的《房屋买卖合同》约定，王友好应在2016年5月31日前向朱辉支付剩余的9万元购房款，在朱辉收到该9万元尾款的同时将该房屋过户到王友好名下。但截止到王友好起诉时止，朱辉仍未收到合同中剩余的9万元房款，按合同约定，王友好无权要求朱辉办理过户手续。二、合同约定的最后付款期限为2016年5月31日，但合同履行期间，从王友好履行合同的行为来看，王友好多次表示不愿购买该房产，他认为房价下跌严重，自己有所亏损，并且王友好的迟延履行支付房款的违约行为已经导致合同根本目的无法实现。朱辉、郑海蓉也多次催告王友好让其履行合同义务，但王友好拒绝履行，王友好的行为完全符合《合同法》第九十四条解除合同的法定条件。另外，该房产在2016年9月28日被老城法院查封，后在2017年3月16日被涧西区人民法院查封，目前仍在查封状态中，根本不具备办理过户手续的条件，且朱辉、郑海蓉已经向王友好提起反诉，要求解除合同，返还房产，支付违约金等诉求。所以，王友好的诉求无事实依据，请求驳回王友好的诉讼请求，并支持朱辉、郑海蓉的全部反诉请求。被告（反诉原告）朱辉、郑海蓉向本院提出诉讼请求：一、判令解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖合同》。二、判令反诉被告将位于洛阳市××西区××路××街坊东××房产（房产证号：洛市房权证2008字第××号）归还给反诉原告。三、判令反诉被告向反诉原告支付违约金暂计139770元（违约金以9万元为基数，自2016年5月31日起按日千分之一标准计算至合同解除之日止，现暂计算至2020年8月31日，共1553天）。4、诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原、被告在2015年11月1日签订了《房屋买卖合同》一份,合同约定反诉被告购买反诉原告朱辉所有的位于洛阳市××西区××路××街坊东××房产(房产证号:洛市房权证2008字第××号)一套,该房屋建筑面积75.64平方米,出卖价格为单价5157元/平方米,总价39万元。双方约定合同签订当日由反诉被告支付购房首付款30万元,尾款9万元于2016年5月31日前支付,且反诉被告付清尾款的同时朱辉将该房屋过户至其名下。合同还约定,如果反诉被告王友好不能按时支付尾款的,逾期一日追加尾款千分之一作为违约金。合同签订后,反诉原告多次催促反诉被告,要求其支付尾款然后办理过户手续,但反诉被告均以各种理由拒绝支付,直到合同约定的最后付款期限2016年5月31日反诉被告也并未支付该尾款,且该尾款9万元反诉原告至今都未收到。反诉被告以其自身行为表明,其不愿再继续履行该《房屋买卖合同》,且合同签订之日起至今已将近五年,在此时间内反诉被告一直占有该房屋,但又不支付尾款,反诉被告的行为存在根本违约且符合合同解除的条件。反诉被告的行为还导致反诉原告无法再次出售该房屋,该房屋近几年来升值巨大,故反诉被告的行为给反诉原告造成了巨大经济损失。为维护反诉原告的合法权益,特提起反诉,望准予所请。原告（反诉被告）王友好辩称：我一直在积极履行合同，也多次找朱辉给他打电话，并找他父母，让他父母转告他一起去办理过户手续，但是他每次都用各种借口推脱他说他把有色院的工作给辞了，不在洛阳在外地，合同规定是2016年5月31日前去办理，我是2016年3月份一直催他。我有几份证人证明材料，一个是修自行车的，就是我们院门口修自行车的在那等他，就一起到行政服务中心办过户手续。另外一个我约他，我们俩一直到行政服务中心等朱辉办过户手续，约了几回他都不到场。所以说不是说我不履行合同，因为合同上写的注明就是说第三条，甲乙双方同意分期付款进行，乙方付清尾款的同时，甲方将房屋过户到乙方名下，付清的同时就是我们两个人一起去办理过户手续，一边办过户一边付清尾款。他不去尾款付不了，我付给谁？被告（反诉原告）称这个房子在涧西法院和老城法院查封的状态不能办过户，经我了解该房子已经解封，我有老城法院通知我交款的收据、笔录、转账凭证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：2015年11月1日，原告（反诉被告）王友好（买方、乙方）与被告（反诉原告）朱辉（卖方、甲方）签订《房屋买卖合同》一份，主要内容为：乙方同意购买甲方拥有的座落在洛阳市××西区××路××街坊东××房产，建筑面积75.64平方米（详见土地房屋权证第××号）。交易价格为人民币5157元/平方米，总价390000元。甲乙双方同意以分期付款方式进行付款，本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币300000元整，作为购房首付款，双方约定尾款人民币90000元整于2016年5月31日前支付。乙方付清尾款的同时，甲方将该房屋过户到乙方名下。如乙方不能按时将尾款支付甲方，逾期壹日追加尾款千分之一作为违约金。甲方应于收到乙方首次房款之日起当天内将交易的房屋全部交付给乙方使用，之后乙方承担该房屋使用的所有费用。税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，房屋交易过户所产生的费用由乙方承担。同日，郑海蓉向王友好出具收条一张，主要内容为：今收到王友好购房定金壹万元整（10000.00)。2015年11月4日，王友好向郑海蓉转款290000元。朱辉、郑海蓉向王友好出具收条一张，主要内容为：今收到王友好购房首付款叁拾万元整，之前的定金收条壹万元作废。原告王友好支付房款后即搬入涉案房屋居住至今，房屋至今未办理过户手续，仍登记在被告朱辉名下。另查明，根据《洛阳市不动产登记中心不动产登记记载表》显示：被告朱辉因涉及其他案件导致涉案房屋于2016年9月28日被洛阳市老城区人民法院查封，查封终止时间为2019年9月28日；于2017年3月16日被洛阳市涧西区人民法院查封，查封终止时间为2020年3月16日。涉案房屋查封时间终止后，上述法院均未办理续封手续。2020年7月27日，原告王友好代被告朱辉向洛阳市老城区人民法院交纳执行款90000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告（反诉被告）王友好与被告（反诉原告）朱辉签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。本案中，根据本院已查明的事实以及庭审情况，双方在履行合同的过程中，均存在一定的违约行为。但双方的违约行为，并未导致合同目的无法实现，未构成根本违约。因此，从鼓励交易及财产的有效利用方面考虑，双方应按2015年11月1日签订的《房屋买卖合同》继续履行。现原告（反诉被告）王友好代被告（反诉原告）朱辉交纳执行款90000元，已将购房款全部支付完毕，故被告（反诉原告）朱辉、郑海蓉应当协助原告（反诉被告）王友好将涉案房屋的过户至王友好名下。故，对原告（反诉被告）王友好要求被告（反诉原告）配合其办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。对被告（反诉原告）朱辉、郑海蓉要求解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。被告（反诉原告）朱辉、郑海蓉要求原告（反诉被告）王友好返还涉案房屋的诉讼请求，因双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，且王友好已将购房款全部支付完毕。故，对被告（反诉原告）朱辉、郑海蓉的该项诉讼请求，本院不予支持。被告（反诉原告）朱辉、郑海蓉要求原告（反诉被告）王友好向其支付违约金，但双方在履行支付购房款剩余款项的过程中均存在一定瑕疵。故，对被告（反诉原告）朱辉、郑海蓉的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）朱辉、郑海蓉于本判决书生效后三十日内协助原告（反诉被告）王友好将朱辉名下坐落于洛阳市涧西区西苑路55街坊东3幢3-102（不动产权证号：洛市房权证2008字第××号）的房产过户至原告（反诉被告）王友好名下。二、驳回被告（反诉原告）朱辉、郑海蓉的反诉请求。本案诉讼费100元，减半收取50元，由被告（反诉原告）朱辉、郑海蓉承担。本案反诉费4549元，由被告（反诉原告）朱辉、郑海蓉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  何恒飞二〇二〇年十一月三十日书记员  闫帅辉