广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初6198号原告：郑晶晶，女，1990年10月8日出生，汉族，住湖北省安陆市东城经济开发区。委托代理人：闫亚凯，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州市长风实业有限公司，住广东省广州市增城区新塘镇荔新十二路96号3幢。法定代表人：黎海东。委托代理人：梁巨贤、蔡秀英，广东华瑞兴律师事务所律师、实习律师。第三人：广州农村商业银行股份有限公司增城支行，住所地广东省广州市增城区荔城街府佑路88号之十五、十六、十七、十八、十九、二十、二十一、二十二、广州市增城区荔城街合汇广场钻石街55号201房、202房、210房、211房。法定代表人：李相柱。原告郑晶晶诉被告广州市长风实业有限公司、第三人广州农村商业银行股份有限公司增城支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑晶晶及其委托代理人闫亚凯、被告广州市长风实业有限公司的委托代理人梁巨贤到庭参加诉讼。第三人广州农村商业银行股份有限公司增城支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑晶晶向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《广州市商品房买卖合同》；二、判令被告退还原告购房款545741元，并支付违约金54574.1元，以及按银行同期同类贷款利率支付利息（利息以545741元为基数，从2017年8月9日暂计至2020年5月8日为72223.52元，直至退还全部购房款日止）；三、判令被告退还住宅专项维修资金5232.15元；四、判令被告向原告支付按揭费和网签费损失1450元，以及银行贷款利息损失（利息损失以25万元为基数，按年利率5.39％，从2017年8月9日暂计至2020年5月8日为37056.25元，直至被告退还全部购房款日止）；五、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年5月29日，原、被告签订了《广州市商品房买卖合同》，由原告购买被告位于增城市荔新十二路96号30幢323房的房屋，双方还就房屋质量、房屋交付条件等作了详细约定。根据合同第十三条约定，被告应当在2019年6月30日前将符合交付条件的房屋交付给原告使用。但因消防等问题导致工程无法整体竣工验收，而导致逾期交房。直至原告起诉之日，被告仍未交付房屋给予原告，原告至今无法使用上述房屋，也无法出租产生租金收益，给原告造成了重大损失。原告已在2020年3月28日向被告发送《退房通知书》，及委托律师发送了《律师函》，上述函件内容均要求解除与被告的商品房买卖合同，并要求被告退还购房款、违约金、按揭网签费、银行利息损失和住宅专项维修资金等全部款项和损失。被告回复答应解除合同，但只同意按每天万分之一支付违约金，不同意按合同约定的10％支付违约金。原告坚持要求按合同约定履行，但双方始终无法达成一致，遂诉至法院，请求法院判如所请。另外，一、由于涉案房屋的消防无法验收，至今未取得建筑法第六十一条所要求的综合竣工验收手续，没有取得建筑工程竣工验收备案表，不符合交房条件。二、被告至今未按合同第十二条、十五条约定的交房条件及交房时提供的原件和复印件给予原告，既没有取得建设工程质量监督报告，没有满足永久供水供气供电通邮的居住条件，也没有相关部门的证明文件。三、被告的房屋涉嫌违建，即使交楼也不符合原告购买房屋的合同目的；被告的项目土地及房屋的功能属于办公用途，但其在售楼时宣传是办公和居住两个用途，被告房屋的样板房内每家每户都有厨房、厕所、洗手间、有床的卧室，显示房屋是用于居住。被告广州市长风实业有限公司辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回。一、原告要求解除合同的请求已经超过合同补充协议第七条第三款约定行使解除权的十五天期限，按照该条约定，超过十五天期限不通知解除合同，则视为原告选择继续履行合同。合同法第九十五条也规定，法律规定或当事人约定行使解除权期限，期限届满，当事人不行使的，该权利消灭。二、被告已经完成涉案房屋项目大部分的验收手续，即将完成验收并交付房屋，被告的逾期行为不会导致双方合同目的无法实现，原告没有解除合同的权利和依据。因合同继续履行，原告无权要求退回房款、维修基金，也无权要求支付利息。三、合同补充协议约定的百分之十的违约金是在原告依照合同约定的期限内解除合同才享有的违约金，原告不具有解除权，被告无需向原告支付百分之十的违约金。四、网签费、按揭费不是由被告收取的费用，与被告无关。原告向按揭银行支付的利息也是原告与按揭银行之间的关系，与被告无关。第三人广州农村商业银行股份有限公司增城支行提出书面意见：一、原告因购房向第三人申请办理按揭贷款一笔，按揭地址为增城市荔新十二路96号30幢323房，按揭贷款金额为25万元，贷款期限10年，自2017年8月9日起至2027年8月8日到期。截止2020年8月24日，贷款余额为188552.75元，暂无拖欠供款情况。本案按揭地址的房产已办理抵押预告登记手续。二、对原告所提诉讼请求第1点，第三人意见是：若法院判决解除原告与被告的《广州市商品房买卖合同》，根据第三人与原告签订的《楼宇按揭合同》的约定，第三人请求法院同时判决原告、被告承担本案抵押房产余下的贷款本息（利息按《楼宇按揭合同》约定计算，计至清偿之日）。对原告所提其他诉讼请求，第三人暂不发表意见。本院经审理认定事实如下：2017年5月29日，被告（卖方、甲方）与原告（买方、乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，合同约定：“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的广州东部布匹辅料城商业、办公楼、地下室（D3-1、G4）；商业、办公楼（D3-2）；商业、办公楼（D4）第，……房屋地址：增城市荔新十二路96号30幢（荔新十二路96号30幢）323房。该商品房的用途为办公，……该商品房合同约定建筑面积共49.83平方米……第七条计价方式和价款甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米14041.41元，总金额515741元……第八条付款方式……3.按揭贷款方式付款首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的51.31％，金额人民币265741元。除首期款外，剩余房款金额人民币250000元。须于2017年06月27日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是广州农村商业银行股份有限公司新塘支行…………第十三条房屋交付甲方应当在2019年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.详见本合同附件七《商品房买卖合同补充协议》第七条的约定。……”。上述合同附件七补充协议约定：“甲乙双方就《商品房买卖合同》的有关条款的变更及未尽事宜，自愿达成本补充协议，供甲乙双方共同遵守。……第四条对《合同》第十条的逾期付款的违约责任的变更约定：乙方如未按《合同》、本补充协议约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日的，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按本合同约定的该商品房房价款总金额的10%向甲方支付违约金，乙方并须承担因解约而产生的全部税、费。……第七条对《合同》第十四条逾期交房的违约责任第2种方式的约定：甲方如未按《合同》中约定的时间交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日的，乙方有权单方面解除合同。乙方解除合同的，甲方应当在乙方解除合同的通知到达之日起10天内退还全部已付款（但属甲方代收代付且甲方已代付的款项，则甲方无须退还），并按乙方已付房款的10%向乙方支付违约金。……乙方选择解除合同的，应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知甲方，否则视为乙方选择继续履行合同。……第二十二条关于解除合同的约定……5、甲乙双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算）。在此期间内，解除权人放弃行使解除权的，并不影响解除权人要求违约方就其违约行为承担违约责任的权利，也不影响解除权人在违约方不履行合同约定的其他义务的情况下行使解除权。但甲乙双方另有约定的除外。……”。原告已经向被告支付房款合计515741元及住宅专项维修资金5232.15元。2017年7月4日，原告与第三人签订《楼宇按揭合同》，约定原告按揭房产为涉案房屋，第三人向原告提供贷款250000元。2019年12月24日，被告出具《致长风国际公寓30幢业主的信》，称被告承诺尽快完成“长风国际公寓”30幢的有关竣工验收工作，等内容。2020年3月28日，原告出具《退房通知书》，通知被告解除涉案商品房买卖合同，并要求被告退还全部已付款项545741元、维修资金5232元及违约金等。该通知书于2020年3月31日邮寄送达给被告。2020年4月16日，原告出具《律师函》，通知被告向原告退回购房款、住宅专项维修资金及支付违约金、银行利息损失等。该律师函于2020年4月17日邮寄送达给被告。2020年9月11日，第三人向原告出具《结清证明》，证明原告于2020年9月10日清还全部楼宇按揭贷款本金和利息。庭审期间，原告陈述：1、原告起诉是根据合同法规定的法定解除权起诉，原告在发送两份催促交房的通知但被告未交付的情况下要求解除合同，已经超过三个月的合理期限，符合合同解除的法定条件；2、原告及其他业主在购房时都看了被告的样板房及宣传册，均认为房屋是可以用于居住的公寓，是四十年产权；3、原告没有在合同附件七第七条约定的期限内书面通知被告解除合同。被告陈述：涉案房屋没有违建，已经通过规划验收；用途是办公，被告对外宣传没有提到居住功能，只是说可以作为公寓使用，由业主收楼后自行决定根据实际情况用于办公或居住，办公用房与居住用途的房价相差很远，原告不可能不知道，原告明知道是四十年产权的房屋不可能是居住功能的房屋。本院认为：原、被告于2017年5月29日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。上述合同第十三条明确约定被告应在2019年6月30日前交付房屋给原告，但是被告至今未交付房屋给原告，被告的行为已经构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。合同附件七第七条第三款约定逾期交房超过90日的，原告有权单方面解除合同，原告选择解除合同的，应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知被告，否则视为原告选择继续履行合同。但是原告并未在上述约定的达到解除合同的条件之日起十五日内书面通知解除合同，应视为其选择继续履行合同。对于原告向被告发出的《退房通知书》及《律师函》，内容为告知被告其主张解除合同并要求被告承担违约责任，并非催告被告履行交付房屋的义务。除此以外，原告并未提交证据证明其曾催告被告履行交付房屋的义务，故本案亦不存在经原告催告被告仍不履行合同义务的情形，因此，原告主张其系行使法定合同解除权，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，现原告请求解除合同并要求被告返还购房款及利息、住宅专项维修资金、支付违约金及银行贷款利息等，理据不足，本院不予支持。原告未举证证明涉案房屋存在违建行为，故对于原告以此主张解除合同，本院不予支持。另外，涉案合同明确约定涉案房屋的用途是办公，且原告亦表示其清楚涉案房屋是具有四十年产权的可用于居住的公寓，而被告在庭审期间亦表示原告可自行决定用于办公或居住，因此，原告主张被告宣传不实，理据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告郑晶晶的全部诉讼请求。案件受理费4769元，由原告郑晶晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇二〇年十一月二十七日书记员  阮柳静