浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0424民初3306号 原告：陈芳，女，1969年9月27日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：周国平。 被告：嘉兴辰安置业有限公司。住所地：海盐经济开发区大桥新区海港大道1816号1幢202室。统一社会信用代码91330424087386806E。 法定代表人：秦彧，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：梁超，该公司员工。 原告陈芳与被告嘉兴辰安置业有限公司合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，变更案由为租赁合同纠纷，依法适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告陈芳及其委托诉讼代理人周国平、被告的委托诉讼代理人梁超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2020年8月1日，原告受被告销售员戴某投资理财的误导，由于缺乏必要的知识或经验，与被告签订了一份《农贸市场摊位合同》，支付首付款17万，又向被告签约分期付息贷款17万，计34万，误以为买断了剩余34年的摊位经营产权。签订后才发现合同性质不明确。原告不能登记产权，不能网签，由买断产权、物权属性变成了有偿使用权，又类似租赁权（租客），再变成次转租权；合同内容权利义务严重不对等，付清（含分期贷款付清）摊位款后却延后收益，1-3年内仍由被告（出让人）经营收入，第4年也无租金回报；且书面承诺40年的摊位土地使用权缩短为20年；一旦签订合同原告则没有解除权，唯有被告可随意解除并不设违约条款，可随意宰割受让人的合同利益。受让入除了接受苛刻的违约责任外，还要强制合同继续履行。如果要想被告同意解除，原告则要赔偿其100%违约金（34万元）。这样的霸王合同如同强盗逻辑，其内容不但显失公平，一旦履行即使不特定投资者（含原告）陷入欲罢不能、被动挨宰、无利可图或造成损失，具有商业欺诈的社会危害性。因被告销售的摊位为房屋性质，完全符合销售商品房属性，其内容完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，实为商品房买卖合同关系。只是因为被告未取得商品房预售许可证、商品房销售许可证，不能网签、不能交易，办不出不动产产权证，却以商品房属性向社会公开销售，并收取了相应的对价，故意将房产物权属性演变为房屋使用权→租赁权→次出租权，最后公然承诺“返本销售”。因此，诉请法院判令（已变更）：1、撤销原、被告合同关系；2、被告返还原告合同首期款170000元；3、被告赔偿原告170000元并支付资金占用利息840元（以170000元为基数按年利率6%自2020年8月3日起暂算至2020年9月2日，实际计算至被告清偿之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。 被告答辩称：原告与被告自愿协商签订《浙江省农贸市场摊位合同》，合同明确约定摊位的产权登记在建设单位名下，原告系租赁案涉摊位，租赁期限为20年，不涉及摊位买卖的问题，并不是房屋买卖合同，该合同合法有效，原告要求撤销该合同无依据，合同应该继续履行。 本院经审理查明：2020年8月1日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订《浙江省农贸市场摊位合同》，约定：原告有偿使用位于海盐县大桥新区××广场××号摊位，该摊位土地使用权年限自2014-01-20至2054-01-20，原告使用的年限为本合同签定后并付清所有款项之日起20年，到期后被告收回，同时本合同终止；该摊位的设计用途为商业农贸市场，属框架结构；摊位价款按建筑面积计算，毛坯单价为每平方米21297元，总价款340000元；原告在签订本合同时付给被告170000元，2020年8月1日付50000元，剩余120000元于2020年8月3日付清，剩余170000元原告按月分期支付给被告，具体每月付款时间及金额详见附件二，全部分期款项付清后原告才拥有摊位使用权等。同日，原告作为甲方（委托方）与作为乙方（受托方）的案外人海盐中御实业有限公司（以下简称“中御公司”）签订《北岸中心农贸市场委托经营管理协议》一份，约定原告将北岸财富广场Ｎ-36Ａ号摊位的使用权、收益权、出租权及其它经营权利唯一授权委托给案外人中御公司，委托期限为自原告拥有该摊位使用权之日起二十年。2020年8月1日、2020年8月3日，原告分别向被告支付50000元、120000元，合计170000元。余款170000元原告尚未支付。2020年8月28日，原告向被告邮寄《法律通知函》通知“1.自本通知送达之日起，你公司在同意退还涉案房屋摊位销售款17万元的前提下，可以重新销售。2.陈芳自2020年9月1日起，不再承诺履行1-36期的等额借贷还款。3.中止涉案合同效力，以法院判决为据。”2020年8月29日，被告签收该通知函。 另查明，2015年6月26日，被告取得案涉摊位所属项目“北岸财富广场”的商品房预售证，字号为售许字（2015）第010号。 以上事实由原告提供的《浙江省农贸市场摊位合同》、《北岸中心农贸市场委托经营管理协议》、收据、《法律通知函》、本院依原告申请调取的商品房预售证存根及双方当事人庭审陈述等所证实。 本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点为：第一，合同的性质；第二，合同是否可撤销。 对此，本院作如下分析：第一，关于合同的性质。原告称，《浙江省农贸市场摊位合同》的内容与《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容一致，具备商品房买卖合同关系成立的一切要件，因此，该合同系商品房买卖合同。本院认为，原告与被告签订的《浙江省农贸市场摊位合同》明确约定被告将案涉摊位的使用权转让给原告，原告向被告支付使用权转让款34万元。原告是以支付转让款的方式取得案涉摊位20年的使用权，并未涉及摊位权属的变更问题，故该合同符合租赁合同关系的特征。因此，本案案由应变更为租赁合同纠纷。 第二，关于合同是否可撤销。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。本案中，原告主张撤销上述《浙江省农贸市场摊位合同》，应当举证证明该合同存在上述法律规定的合同可撤销的条件。但原告提供的证据无法证明存在可撤销的条件。首先，关于重大误解。原告称，其受被告销售员的误导，缺乏必要的知识或经验，误以为以34万元买断了案涉摊位34年的经营产权并持有产权证。本院认为，《浙江省农贸市场摊位合同》第十条明确载明“该摊位产权已经登记在建设单位名下，乙方（原告）在规定期限内拥有使用权”，该条款意思表示清楚，原告作为完全民事行为能力人，应知晓“摊位产权”与“使用权”的区别。庭审中，原告陈述案涉合同签订前其曾在被告工作人员的陪同下实地查看农贸市场。合同签订时，原告以租客身份在附件一《北岸农贸市场摊位平面图》中对涉案摊位的具体所在位置进行了确认。可见，原告对于自己租赁案涉摊位是明知的，在其未提供充分证据证明其存在重大误解的情况下，其与被告签订的合同应视为其真实的意思表示。其次，关于显失公平。显示公平是指一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立的使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等。本案中，原告未提供其在签订合同时存在显示公平情况的有关证据，仅以《浙江省农贸市场摊位合同》约定的原告一方的违约金过高、被告可随意解除并不设违约条款、原告没有解除权等内容，主张该合同在订立时显示公平，难以成立。再次，关于欺诈。原告以被告故意告知原告虚假信息，故意隐瞒未取得销售许可，故意将房产权属性变为使用权，又变为租赁权，再变为次出租权，最后承诺返本销售，实为变异的商品房买卖合同，系欺诈。本院认为，根据本院依原告申请调取的商品房预售证存根，被告已依法取得了相应的销售许可，原告诉称被告故意隐瞒未取得商品房预售许可证并无事实依据。原告也未提供证明被告故意隐瞒真实情况或者故意告知原告虚假情况，欺骗、诱使原告作出错误的意思表示而订立合同的证据。至于原告所称的“返本销售”问题，根据《商品房销售管理办法》第十一条规定，“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”但该规定系部门规章，且系管理性规定，并非《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的法律或行政法规，不影响合同的效力，并且根据前述争议焦点一的分析，本案系租赁合同纠纷，不涉及买卖的问题。综上，原告以诉称事由主张撤销合同，并基于合同撤销同时主张被告返还合同首期款170000元、赔偿170000元及利息，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于被告是否具备分割销售案涉农贸市场摊位的资格及原告与案外人中御公司之间是否存在纠纷，非本案审理范围，不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告陈芳的全部诉讼请求。 案件受理费6412元，减半收取计3206元，由原告陈芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员 陈 敏 二〇二〇年十一月三十日 书记员 金凯维