四川省平武县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0727民初739号 原告：吕顺德,男,1948年5月10日出生,汉族,住四川省平武县。 被告：绵阳市商业银行股份有限公司平武支行，住所地四川省平武县龙安镇飞龙路西段148号，统一社会信用代码91510727551019701E。 负责人：颜庆，该支行行长。 委托诉讼代理人：高飞，男，该支行工作人员。 委托诉讼代理人：陈敏，四川誓贤律师事务所律师。 被告：邓素芳，女，1957年7月13日出生，汉族，住四川省平武县。 被告：买志强，男，1952年2月16日出生，回族，住四川省平武县。 被告：闵舒，女，1986年8月30日出生，回族，住四川省平武县。 被告：四川省平武县老闵家食品有限公司，住所地四川省平武县龙安镇东皋新区第280号，统一社会信用代码91510727MA65AF8H88。 法定代表人：邓素芳，职务不详。 以上四被告共同委托诉讼代理人：魏玉龙（系被告邓素芳、买志强、闵舒亲属），住四川省平武县。 被告：魏玉龙，男，1980年10月20日出生，汉族，住四川省平武县。 被告：绵阳市金泽房地产开发有限公司，住所地四川省平武县龙安镇人民西路19号，统一社会信用代码91510727767290680X。 法定代表人：喻泽全，职务不详。 第三人：喻泽全，男，1963年7月26日出生，汉族，住四川省平武县。 委托诉讼代理人：汪宝，四川风行律师事务所律师。 原告吕顺德与被告绵阳市商业银行股份有限公司平武支行（以下简称商行平武支行）、邓素芳、买志强、闵舒、魏玉龙、四川省平武县老闵家食品有限公司（以下简称老闵家食品公司）、绵阳市金泽房地产开发有限公司（以下简称金泽房地产公司）、第三人喻泽全案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用普通程序由审判员陈东担任审判长，与人民陪审员张映华、汪怀平组成合议庭，于2020年8月25日、11月12日两次公开开庭进行了审理。原告吕顺德,被告商行平武支行的委托诉讼代理人高飞、陈敏，被告邓素芳、买志强、闵舒、老闵家食品公司的委托诉讼代理人魏玉龙暨被告魏玉龙，第三人喻泽全的委托诉讼代理人汪宝到庭参加诉讼，被告金泽房地产公司经传票传唤未到庭。2020年8月25日，被告商行平武支行申请对案涉《房屋买卖协议》的实际形成时间进行鉴定，本院予以准许并启动了司法鉴定程序，2020年10月29日，西南政法大学司法鉴定中心作出终止鉴定通知书。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告吕顺德向本院提出诉讼请求：1.请求判决立即停止对原告购买的位于平武县××镇××路××街××号房屋（房产证号：平房权证县建委字第0××2号，土地使用证号：平武国用（2003）字第339号）的强制执行并解除对上述房屋的查封；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2004年5月18日，原告吕顺德在第三人喻泽全处购买了位于平武县××镇××大楼××楼××商品房，产权登记信息为：平武县××镇××路××街××号〔房产证号：平房权证县建委字第0××2号，土地使用证号：平武国用（2003）字第339〕，双方签订《房屋买卖协议》一份。协议签订后，原告按约向第三人喻泽全支付完毕购房款，最后一笔购房款于2013年付清，原告购买房屋后将所购房屋用于对外出租并收取租金。原告系案涉房屋的实际所有权人。平武县人民法院（2019）川0727执498号执行案件查封了原告的上述房屋，侵害了原告的合法权益，特提起诉讼。为支持其诉请，原告向本院提交了身份信息材料、《房屋买卖协议》、付款凭证（银行业务回单）、喻泽全出具的借条1份及门面租赁合同、门面（房屋）出租协议书。 被告商行平武支行辩称，1.商行平武支行对案涉房屋享有抵押权和优先受偿权。2018年1月30日，案涉房屋所有权人暨第三人喻泽全及其配偶与商行平武支行签订了《抵押合同》，用案涉房屋为借款人老闵家食品公司的借款提供抵押担保，并办理了抵押登记；2018年2月2日，抵押人与商行平武支行就《抵押合同》及其《补充协议》办理了强制执行公证。经平武法院调解书确认抵押合法有效，商行平武支行对案涉房屋享有优先受偿权。2.原告与喻泽全签订的《房屋买卖协议》未生效且无效。该《房屋买卖协议》第五条约定“本协议自双方签字、公证之日起生效”但该协议并没有办理公证，因此该协议为生效；另外，原告吕顺德与第三人喻泽全签订《房屋买卖协议》，其目的是为了帮助第三人喻泽全逃避债务，因此该《房屋买卖协议》无效。3.即使原告吕顺德与第三人喻泽全签订的《房屋买卖协议》有效，也不能对抗商行平武支行基于担保物权而依法享有的优先受偿权和强制执行。综上原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉请。为支持其抗辩主张，被告商行平武支行向本院提交了其身份信息材料、平武县公证处的询问笔录、（2020）川0727执异3号听证笔录、（2019）川0727民初495号民事调解书、（2018）川平证字第18号具有强制执行效力的债权文书公证书、抵押合同（合同编号：DY180130008382）、不动产登记证明、国有土地使用证、（2019）川0727执498号受理案件通知书、财产保全情况告知书、金泽房地产公司企业信用信息公示报告、房屋信息摘要、兴业银行个人贷款结清证明。 被告邓素芳、买志强、闵舒、老闵家食品公司、魏玉龙辩称案涉房屋产权是登记在第三人喻泽全名下的，原告称其购买了案涉房屋，对此情况不知情。 被告金泽房地产公司未到庭也没有提交书面答辩意见。 第三人喻泽全述称，原告吕顺德与其之间的房屋买卖是属实的，且该《房屋买卖协议》已经完全履行，该协议是真实有效的。 本院经审理认定事实如下：2018年1月30日，被告商行平武支行与第三人喻泽全签订《抵押合同》（合同编号：ＤＹ180130008382），约定第三人喻泽全以其位于平武县××镇××路××街××号的商业用房﹝房屋所有权证：平房权证县建委字第0××2号、国有土地使用证：平武国用（2003）字第339号﹞为被告老闵家食品公司在被告商行平武支行的借款（《人民币流动资金借款合同》，编号为ＨＴ180020180130008897）提供抵押担保并办理了抵押登记。2018年2月2日，被告商行平武支行与第三人喻泽全及案外人汪金燕就《抵押合同》等事宜办理了公证，平武县公证处出具了（2018）川平证字第18号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2019年7月23日，本院作出（2019）川0727民初495号民事调解书，该调解书第七项载明“如被告四川省平武县老闵家食品有限公司、邓素芳、买志强、魏玉龙、闵舒未能履行上述义务，则原告绵阳市商业银行股份有限公司平武支行对……被告喻泽全、汪金燕所有的位于平武县××镇××路××街××号的房产【房屋所有权证：平房权证县建委字第0××2号、国有土地使用证：平武国用（2003）字第339号】的拍卖、变卖款项享有优先受偿权”。依据被告商行平武支行的申请，2019年8月22日，本院作出（2019）川0727财保35号民事裁定书，裁定“查封被申请人喻泽全、汪金燕所有的位于平武县××镇××路××街××号的房产【房屋所有权证：平房权证县建委字第0××2号、国有土地使用证：平武国用（2003）字第339号】”。2019年9月9日，被告商行平武支行申请执行（2019）川0727民初495号民事调解书，原告吕顺德向本院提出执行异议，请求解除对其房屋的查封，本院（2020）川0727执异3号执行裁定，驳回了原告吕顺德的异议请求。 另查明，原告吕顺德与第三人喻泽全签订《房屋买卖协议》，该协议载明：“现经甲乙双方共同协商现甲方自愿将位于××街××号××栋××单元××层××号（电信大厦2-3层），建筑面积1080.25㎡房屋卖给乙方……五、违约责任：本协议自双方签字、公证之日起生效……”,落款时间为2004年5月18日。 本院认为，本案的争议焦点为：原告吕顺德就案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。对此，评析如下： 关于原告吕顺德对案涉房产主张的权利能否排除法院执行的问题。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且权利能排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”要实现对登记在被执行人名下不动产的排除执行,上述规定中四个条件,缺一不可。本案中原告吕顺德与第三人喻泽全签订了《房屋买卖协议》，该协议第五条约定：“本协议自双方签字、公证之日起生效”，但双方并没有办理公证事宜，故该《房屋买卖协议》未生效。原告辩称其实际占有案涉房屋且提交了将案涉房屋出租的相关证据材料，即使原告占有案涉房屋，但基于《房屋买卖协议》未生效，原告对案涉房屋的占有并非合法占有。原告吕顺德提交的银行业务回单、借条载明的时间在2007年至2013年之间，而案涉《房屋买卖协议》落款时间是2004年，原告并没有提交签订案涉《房屋买卖协议》前后，其向第三人喻泽全支付购房款相关的证据，原告吕顺德辩称《房屋买卖协议》实际签订时间是2008年左右，但是为何时间上要倒签，原告并没有做出合理解释，且原告吕顺德与第三人喻泽全之间系亲属关系并有其他经济往来，故本案中原告吕顺德提交的证据材料不能证明其已经向第三人喻泽全支付了购房款。根据《中华人民共和国物权法》的规定，我国对不动产物权的变动采用的是登记生效主义，即不动产物权的变动，必须进行登记，如果未进行登记，则不发生不动产物权变动的效果。原告吕顺德与第三人喻泽全虽然签订了《房屋买卖合同》，但并未办理房屋产权变更登记，依据被告商行平武支行提交的“房屋信息摘要”，至今案涉房屋仍然登记在第三人喻泽全及案外人汪金燕名下，原告吕顺德并未取得案涉房屋的所有权。原告吕顺德辩称，认为其与第三人喻泽全有买卖房屋的事实行为，且已经支付了房款，第三人喻泽全也已将案涉房屋交付给了自己，故原告主张其是案涉房屋的所有权人。对此，原告吕顺德是完全民事行为能力人，对其实施的民事行为应承担相应的民事责任，不能以欠缺法律知识为由，拒绝承担民事责任。综上所述，原告吕顺德的辩称不成立，原告吕顺德就案涉房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第(二)项规定，判决如下： 驳回原告吕顺德的全部诉讼请求。 案件受理费22260元，由原告吕顺德负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  陈 东 人民陪审员  张映华 人民陪审员  汪怀平 二〇二〇年十一月十八日 书 记 员  谢双桂 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 《最高人民法院关于适用 的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： …… （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 ……