河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1402民初7893号原告（案外人）：贺士平，男，1955年3月15日出生，住商丘市。委托诉讼代理人：王会景，河南保航律师事务所律师。被告（申请执行人）：常征，男，1978年10月24日出生，住睢阳区。委托诉讼代理人：高金丰，河南振商律师事务所律师。委托诉讼代理人：常西敬，男，汉族，1947年8月1日生，住河南省商丘市。与常征系父子关系。第三人（被执行人）：孙义轩，男，1956年10月15日出生，住梁园区解放二路巷111号，身份证号为412301195610150035。第三人（被执行人）：商丘义杰置业有限公司。住所地商丘市睢阳区宜兴路六和小区3排1号。统一社会信用代码91411400MA3X5BP84H。法定代表人：孙义轩,职务：总经理。原告贺士平与被告常征，第三人孙义轩、商丘义杰置业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人王会景，被告常征及其委托诉讼代理人高金丰、常西敬，第三人孙义轩，第三人商丘义杰置业有限公司法定代表人孙义轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺士平向本院提出诉讼请求：1、请求撤销梁园区法院作出的（2020）豫1402执异103号执行裁定，停止对处在宜兴路颐和景城1202号房产的强制执行，并解除对此房屋的查封；2、依法判令此房屋归原告所有，被告商丘义杰置业有限公司协助办理此房产的产权登记。事实和理由：我与第一、二被告都是朋友关系，自2010年起他们试图合作在商丘市××3850地块上进行房地产开发。他们为开发顺利就共同决定聘我为项目顾问，要我利用业余时间帮助做协调工作。2012年11月18日，申请人与被申请人根据商定的内容签署“合作开发协议”一份（常征和孙义轩为项目股东，责权、利各占50％），除每年给我解决相关招待费外，首次售房时把12楼B南05号房屋（后登记机关确定为××号）划归我所有由我自由处置，作为我协调该项目工作的工资兑现。协议签订后我按照其安排和要求办理此项目的协调事宜，不但没有取得任何报酬反而相关协调此项目的费用垫支至今未能解决。2015年11月26日，常征和孙义轩合作注册了商丘义杰置业有限公司，孙义轩为股东，常征为监事，项目开发全部以义杰公司名义进行。2016年3月1日，第一、二被告商定以第二被告名义开出价款为44.6515万元并向我交付的该房屋。被告承诺抵偿工作报酬的房产已经属我所有，是正常的房屋转让交易，我依法享有此房屋的所有权和物权及请求权。颐和景城项目是第二、三被告各出资50％以商丘义杰置业有限公司开发的商品房，2018年因第二被告合伙体内部权益争议，第一被告申请查封了已经给付属我所有的1202号房。即使按照现行的法律规定被告负有共同向我履行交付房产、协助办理产权登记的法定义务，在其合伙体外部债权债务未结清前，合伙体内部不得进行清算进行权益分配。上述事实和理由完全符合排除强制执行的法定条件，多次协商无果，只好依法对其提起诉讼，请查明事实判我所请。被告常征辩称：1、原告在2018年8月29日涉案房屋被查封之前，未签订合法有效的合同；2、涉案房屋尚未经竣工验收，不具备合法交付的条件，原告占有该房屋并不能产生合法物权；3、原告主张权益是依据有关协议，但涉案协议并非生效的执行依据，仅产生债权请求权，不能产生物权。原告可以另行主张权利；4、从原告诉称可以看出原告并非以居住为目的购买商品房。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。二第三人对原告诉请无异议，同意原告主张。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，有其他证据证实且与本案相关的部分本院予以采信，没有其他证据证实且与本案没有关联性的部分本院不予采信。本院依据当事人提交证据及庭审陈述确认以下案件事实：2012年11月18日，第三人孙义轩作为甲方，被告常征作为乙方，原告贺士平作为丙方签订《合作开发协议书》约定，孙义轩自建商住楼（颐和景城住宅小区）项目，甲、乙双方为该项目股东，责、权、利各站50％。甲、乙双方聘请丙方为该项目顾问，负责协调工作。每年可支配招待费2万元，报销电话费200元。首次售房时将9层东侧B户型、建筑面积136㎡划归丙方所有，由丙方自由处置，作为协调该项目工作的工资兑现。后，原告为协调该项目付出了劳务、支出了款项。2016年3月1日，第三人义杰公司出具收据收到房款446515元，交款事由B南05号12楼。孙义轩签署：根据2012年11月18号协议和常征商定给贺士平此套住房。庭审中二第三人认可因故经协商将涉案房产调换给了原告。2018年12月23日，由孙义轩、常征、贺士平、刘兆轩、邵建平签署的会议记录有用10套房用于赔偿的记载。2020年9月23日，不动产登记信息查询结果：贺士平无登记信息。另查明，常征与孙义轩、义杰公司合伙协议纠纷一案，涉案房产于2018年8月30日被本院查封（查封期限2018年8月30日起至2021年8月29日止），后因常征在规定的期限内未缴纳诉讼费用，本院按其撤诉处理。常征与孙义轩、商丘义杰置业有限公司合作开发房地产合同纠纷一案于2019年4月1日诉至本院。同年5月8日本院对涉案房产进行查封（查封期限2019年5月8日起至2022年5月7日止）。该案经一审、二审，商丘市中级人民法院作出（2020）豫14民终5558号民事判决，该判决认定：2009年3月22日常征与孙义轩签订《宜兴家园项目开发合作协议》合作开发涉案项目。2015年11月26日，双方为开发该项目，以孙义轩名义注册成立商丘义杰置业有限公司。判决孙义轩、义杰公司返还常征投资款4933308元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中,原告在常征、孙义轩合作开发涉案项目时即与二人签订了《合作开发协议书》约定以房抵工资，原告亦为涉案项目建设付出了财力、物力，第三人在2016年3月1日出具了房款收据，原告也举证证明其名下无房产。其诉请符合该条规定。且，被告常征是《合作开发协议书》签订人、涉案项目的合作方，2018年12月23日，由孙义轩、常征、贺士平、刘兆轩、邵建平签署的会议记录有用10套房用于赔偿的记载。其与孙义轩成立义杰公司合作开发涉案房产。在其合作期间外部债务没有清算前，常征起诉孙义轩及义杰公司申请执行涉案房产危及包括原告在内的他人利益，违反诚实信用原则。关于原告诉请判令房屋归原告所有，被告商丘义杰置业有限公司协助办理产权登记。因不动产物权以登记为准，不变更登记不产生物权变动的效力，故原告该诉请，本院不予支持。原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、不得执行位于商丘市神火大道与宜兴路交叉口颐和景城1202号房产；二、驳回原告贺士平的其他诉讼请求。一审案件受理费7998元，由第三人商丘义杰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。本院（2020）豫1402执异103号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  卢新言审判员  丁 旭审判员  李 冰二〇二〇年十一月十六日法官助理蔡锦恒书记员曹冉