重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初12100号原告（反诉被告）：李政，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：王爽，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：周彬，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：邱敏，重庆精卓律师事务所律师。李政诉周彬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。李政的委托诉讼代理人王爽，周彬到庭参加诉讼。后周彬于2020年9月22日向本院提出反诉，本院审查后决定受理反诉，并转为普通程序，于2020年11月3日再次公开开庭，将本诉和反诉合并审理。李政的委托诉讼代理人王爽，周彬及周彬的委托诉讼代理人邱敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李政向本院提出诉讼请求：1、判令解除《房屋租赁合同》；2、判令周彬立即将位于南岸区花园路街道桃源路89号21幢房屋腾空并交还给李政；3、判令周彬向李政支付上述房屋的租金暂计27500元（按租金5500元/月计算，暂从2019年12月20日计算至2020年5月19日，请求计算至周彬将上述房屋交还李政时止）；4、判令周彬向李政支付逾期支付租金违约金5500元；5、判令周彬支付使用承租房屋产生的水、电和燃气、物业费等费用（实际要求计算至周彬返还所占房屋之日）；6、判令周彬承担本案律师代理费10000元；7、判令本案诉讼费用由周彬负担。事实和理由：重庆市渝北区人民法院依据（2018）渝0112民初8597号民事判决书向被执行人陈泰林发出执行通知，陈泰林未按照执行通知书履行义务，法院查封了其名下的位于重庆市南岸区花园路街道桃源路89号21幢房屋并委托评估、拍卖。李政以2450896元价格竞得上述房屋。据此，渝北法院于2019年12月20日作出（2019）渝0112执2433号执行裁定书，李政是上述房屋所有权人，享有占有、使用、收益的权利。陈泰林在2018年2月24日将该房屋租赁给周彬，李政取得该房屋的所有权后，周彬从未向其支付过租金，经李政多次催收未果，造成了李政的财产损失。故李政起诉至本院并提出前述诉讼请求。周彬辩称，自己不知道李政是否是案涉房屋业主，所以无法确认李政的身份。周彬和前任业主陈泰林签订有《房屋租赁协议书》，但李政对此不予认可。李政不给周彬收款账号，所以周彬没办法交租金，且李政经常来骚扰周彬，应赔偿周彬的损失。周彬向本院提出反诉：1、判令李政向周彬赔偿损失150000元；2、本案反诉案件受理费由李政承担。事实和理由：陈泰林和周彬签署的租赁协议第2条约定，租期从2018年3月1日至2023年3月1日。附加条款中约定，若出租方提前收房导致承租方的损失，按未到期年限计，出租方按5万元/年承担承租方损失。李政在周彬的租赁期内取得房屋所有权，根据“买卖不破租赁”的原则，李政应当履行陈泰林和周彬签署的房屋租赁合同。李政提出解除合同，构成违约，应当按照附加条款的约定向周彬赔偿剩余3年共计150000元的赔偿金。李政辩称，周彬的请求没有任何事实及法律依据，应驳回。周彬称李政是为了毁约的目的故意不收取的租金与事实不符。根据（2019）渝0112执2334号执行裁定书，李政是通过法院的拍卖竞得案涉房屋，且案涉房屋是通过淘宝的法拍系统公开拍卖。目前网上也有公开的成交确认书的资料，可以清楚的知晓李政已经拍得案涉房屋，且案涉房屋是经过法院两次拍卖最终成交。通过法拍系统，可以看到在第二次拍卖中，周彬是参与了案涉房屋的拍卖。陈泰林和周彬签署的《房屋租赁协议书》的期限是2018年3月1日至2023年3月1日，李政从法院竞得该房屋后，未影响周彬占有、使用案涉房屋。截止起诉之前，周彬仍然占有使用案涉房屋。李政是严格按照《房屋租赁协议书》履行义务，根据《房屋租赁协议书》的约定，付款方式是每三个月支付一次租金，每次到期前提前五日支付下一期房租。从李政取得案涉房屋所有权至今，周彬从未向李政支付过任何形式的租金，李政曾向渝北区人民法院反映，也多次向周彬催收，周彬都置之不理。故周彬的反诉请求无任何事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李政举示如下证据：（2019）渝0112执2433号执行裁定书1份，拍卖成交报告1份，不动产权证1份，交税税收证明1份，房屋租赁合同书复印件1份，律师代理合同1份，发票1份，案涉房屋网络拍卖截图（阿里拍卖）1份，网络公告2份。周彬举示如下证据：房屋租赁协议（2017062）1份，房屋租赁协议（2017034）1份，收条1张，通话记录截屏，短信截屏，律师函1份，朋友圈微信截屏（腾房），光盘1份，出庭证人龚海兰的证人证言。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院综合评判认定。经审理查明，2018年2月14日，陈泰林作为出租方，周彬作为承租方签订《房屋租赁协议书》，陈泰林将所有的重庆市南岸区花园路街道桃源路89号21幢房屋出租给周彬，双方约定的租期为2018年3月1日至2023年3月1日，租金每月5500元，每三个月支付一次租金，每次到期前提前5日以上支付下一期的房屋租金。2018年10月18日，根据重庆市渝北区人民法院的生效判决，案涉房屋在重庆市渝北区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开司法拍卖，在优先购买权处显示的是“无”。2018年12月12日，案涉房屋在淘宝网司法拍卖网络平台（https://sf-item.taobao.com/sf_item/608252102020.htm）上第二次公开司法拍卖。在竞买公告中，显示优先购买权人为周彬。网络竞价成功确认书显示，李政以成交价2450896元竞得案涉房屋。2019年12月20日，重庆市渝北区人民法院作出（2019）渝0112执2433号执行裁定书，根据案涉房屋司法拍卖的结果，裁定登记在陈泰林名下的案涉房屋归李政所有。2020年4月28日，周彬收到了李政委托北京市京师（重庆）律师事务所陈良涛律师寄发的律师函。李政在律师函中要求解除陈泰林与周彬签订的《房屋租赁协议书》。2020年8月6日上午11∶47分，周彬向名为“李总怡丰花园30栋”的用户发送短信，内容为“李总你太不耿直了，我们不想和你扯，办公室我们早已经搬走了，装修这些就当我们送你了，大门密码4466#”。庭审中，李政陈述自己收到了上述信息。本院认为。首先，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三条规定，网络司法拍卖应当在互联网拍卖平台上向社会全程公开，接受社会监督；第六条第五项规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：通知当事人和优先购买人。庭审中，双方都认可周彬知晓案涉房屋被司法拍卖，且第二次拍卖中，周彬作为优先购买人参与过司法拍卖，上述事实与李政举示的网络拍卖截图载明的事实可以相互印证。所以周彬是知晓案涉房屋被拍卖，且李政竞得案涉房屋的事实。周彬辩称自己不知道李政是否是案涉房屋的新业主，无法认可李政身份的辩解理由，与事实不符，本院不予采信。其次，根据（2019）渝0112执2433号执行裁定书载明的事实，李政于2019年12月20日后取得了案涉房屋的所有权，有立即获得案涉房屋产生的收益的权利。周彬作为房屋承租人，应向李政缴纳房屋租金。周彬辩称已经向案涉房屋前任业主陈泰林缴纳了2019年12月以后的租金，所以不能重复缴纳给李政。本院认为，周彬与陈泰林之间的房屋租赁关系，不能对抗李政取得案涉房屋之后的权利，周彬可另案解决与陈泰林的房屋租赁合同纠纷，故本院对周彬该项辩解理由不予采信。最后，周彬辩称李政没有给自己银行账户信息，无法向李政缴纳租金。经查，周彬应当按照陈泰林与周彬签订的《房屋租赁协议书》的约定，向李政缴纳房屋租金。通过银行账户汇款只是周彬缴纳租金的一种方式，并非唯一方式，故周彬的上述辩解，本院不予采信。本院认为，陈泰林与周彬签订的《房屋租赁协议书》虽然没有明确约定周彬拖欠租金或者物业费、水电费用超过多少天后，李政才有权解除《房屋租赁协议书》。但结合本案查明的事实，周彬自李政取得房屋所有权后至李政发出律师函期间，未向其缴纳房屋租金。未缴纳租金的行为构成重大违约，李政有权解除《房屋租赁协议书》，并要求周彬承担违约责任。故，李政要求解除陈泰林与周彬签订的《房屋租赁协议书》符合合同约定。周彬于2020年4月28日收到李政委托的律师寄发的律师函，视为陈泰林与周彬签订的《房屋租赁协议书》在2020年4月28日解除。关于李政要求周彬支付5500元的违约金，符合合同约定，本院予以支持。庭审中，周彬辩称已经于2020年5月底搬离案涉房屋，并于2020年8月6日向李政发送案涉房屋大门的密码。本院认为，周彬在2020年8月6日向李政发送案涉房屋大门密码的行为，视为向李政履行了交还房屋的义务。李政应及时根据周彬发送的密码接收并查验房屋，庭审中李政称不清楚密码是否真实而没有去查验房屋的理由，与常理不符。故对李政要求周彬腾空并交还案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。因陈泰林与周彬签订的《房屋租赁协议书》于2020年4月28日解除，周彬于2020年8月6日交还房屋。李政诉讼请求中要求周彬支付2020年4月29日至2020年8月6日的租金，实际为房屋占有使用费。因此，周彬应当向李政支付2019年12月20日至2020年4月28日期间的房屋租金，和支付从2020年4月29日至2020年8月6日期间的房屋占有使用费。故对李政的上述请求，本院予以支持。关于李政要求周彬支付承租房屋期间产生的水、电、气、物业费用，经查，周彬缴纳水费至2020年6月5日（抄表日期），电费至2020年7月7日，燃气费至2020年7月26日，物业费至2020年7月31日。之后的缴费情况，双方并未举证。本院认为，李政并未举示证据证明周彬在2020年8月6日前就上述费用的欠费情况，故对李政的该项诉讼请求，本院不予支持。关于律师费，陈泰林与周彬签订的《房屋租赁协议书》中并未有相关约定，故本院对李政要求周彬支付10000元律师代理费的诉讼请求，不予支持。关于周彬提出要求李政赔偿损失150000元的诉讼请求。经查，周彬在李政取得案涉房屋的所有权后，未向李政支付过房屋租金，构成违约，李政有权解除合同并收回案涉房屋。周彬提出的按照5万元一年的标准，要求李政赔偿剩余租期的损失，共计150000元的诉讼请求，无法律依据。周彬诉称李政为了达到毁约的目的，故意不收取周彬缴纳的租金，但未能提供充分的证据予以证实。综上，周彬的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、确认陈泰林和周彬签订的《房屋租赁协议书》于2020年4月28日解除；二、周彬于本判决生效之日起5日内向李政支付2019年12月20日至2020年4月28日的房屋租金共计23466.67元，并支付2020年4月29日至2020年8月6日的房屋占有使用费17966.67元；四、周彬于本判决生效之日起5日内向李政支付违约金5500元；五、驳回李政的其他诉讼请求；六、驳回周彬的诉讼请求。若未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费875元，由李政负担175元，由周彬负担700元；反诉案件受理费1650元，由周彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  王 冲人民陪审员  陈晓风人民陪审员  冯麒麟二〇二〇年十一月六日书 记 员  钟宇焱