广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初17158号原告:欧阳荣标，男，1953年11月7日出生，汉族，住址广州市白云区，委托代理人：揭志文、系广东公尚律师事务所律师。被告：广州国侨城置业有限公司，住所广州市海珠区仑头村启明坊外街7号。法定代表人：张志岗。委托代理人：许永成，系广东佳思特律师事务所律师。委托代理人：张敏，系广东佳思特律师事务所律师。原告欧阳荣标诉被告广州国侨城置业有限公司农村土地承包合同纠纷一案，本院立案受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用一审独任制普通程序，由审判员龚锋独任公开开庭进行了审理。原告欧阳荣标的委托代理人揭志文、被告广州国侨城置业有限公司委托代理人许永成、张敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：在2019年6月14日原被告双方签订《土地承包合同》，约定原告将坐落在陈涌大芒头三边地5600平方米地出租（承包）给被告：出租（承包）期限为自2019年7月1日起至2028年3月31日止；出租（承包）费用为每3年为一期，第一期按每月每平方米16元计算，每期在原有基础上递增10%;被告须于每月10号前以银行转账方式向甲方缴纳承包费，不按时交承包费每天加收滞纳金5%，如超过15天不交承包费作违约处理。从2020年2月份开始至起诉之日，原告每月向被告送达《租金函》催收租金，但被告在此期间内未能按期支付租金，并在2020年2月13日单方面要求解除合同。《土地承包合同》是原被告双方的真实意思表示，合法有效，原告依约向被告出租合同项下土地，履行了全部合同义务，根据《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定被告应该按双方约定和诚实信用原则支付租金，经原告多次催收，被告仍拖欠租金，已经构成合同违约，严重侵害了原告的合法权益．请求法院判决被告依法依约继续履行合同，并向原告支付所拖欠租金268800元（暂由2020年2月1日计算至2020年4月30日）。根据《中华人民共和国合同法》第—百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的；违约方支付违约金后，还应当履行债务”，和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失一’”，被告应按照合同约定不按时交承包费每天加收滞纳金5%，但考虑到双方约定违约金过高，现请求判令被告按拖欠租金总额的30%向原告支付违约金，并支付原告为实现债权所支付的律师费用5万元。综上所述，被告逾期支付租金，为维护原告的合法权益，故起诉要求：1、判令被告继续履行双方签订的《土地承包合同》；2、判令被告向原告支付所拖欠的租金268800元（暂由2020年2月1日计算至2020年4月30日），并按拖欠租金总额的30%支付违约金。3、判令被告承担原告在本案支付的律师费用5万元；4、判令被告承担本案诉讼费。被告辩称：一、欧阳荣标与仑头第四经济合作社签订的《土地承包合同》，因欧阳荣标非仑头集体经济组织的农户，且本案证据中并没有关于经过该村村民民主议定同意的文件，也没有报乡（镇）人民政府批准的文件，程序违法，属于无效合同。对于《土地承包合同》“陈涌大芒头三边地5600平方米”的涉案场地性质，答辩人暂无法确定，答辩人接到街道通知称该地块属于林地性质需要全面种植果树复绿，如果涉案场地属于林地，则依据《中华人民共和国土地管理法》第十三条“农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地，采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式承包”规定，欧阳荣标是外村人，非仑头集体经济组织的农户，不具有承包该林地的资格，故仑头第四经济合作社与欧阳荣标签订的该合同违反了法律强制性规定，属于无效合同。另，如果涉案场地属于可以其他方式承包的土地，则依据《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准…”规定，欧阳荣标并非仑头经济组织成员，且双方签订的《土地承包合同》并没有经过该集体组织成员的会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，亦未报乡（镇）人民政府批准，故仑头第四经济合作社与欧阳荣标签订的该合同违反了法律强制性规定，属于无效合同。二、因欧阳荣标与仑头第四经济合作社签订的《土地承包合同》无效，故欧阳荣标无权将涉案场地转承包给答辩人，答辩人与被答辩人之间的《土地承包合同》无效。另，被答辩人也没有提交证据证实其经仑头第四经济合作社同意将涉案场地转承包给答辩人的事实。因答辩人与被答辩人签订的《土地承包合同》属于无效合同，故被答辩人无权要求答辩人继续履行合同及支付租金、违约金。三、被答辩人将农用土地承包给答辩人非农用途，违反了法律强制性规定，故答辩人与被答辩人答订的《土地承包合同》属于无效合同，被答辩人无权要求答辩人继续履行合同及支付租金、违约金。因涉案场地在合同签订之前已经是硬化地面的状态，且在土地承包合同签订前后被答鞋人从未向答辩人释明该涉案场地属于农用地性质，且被答辩人明知答辩人将涉案场地用于停车场用途仍未向答辩人释明该涉案场地属于农用地性质，土地承包合同中也明确涉案场地不得进行非农业用途，相反还约定了“…乙方建下的所有不动产物业不得拆除。无偿归甲方所有”，以上事实足以让答辩人确信并依据涉案场地硬化地面的状态使用该地用于非农用途。依据《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条“农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设”的规定，答辩人与被答辩人签订《土地承包合同》，由答辩人将涉案场地用于停车场（非农）用途，实际上是将农用地转为建设用地，改变了土地的农业用途，违反了法律强制性规定，属于无效合同。故答辩人无权要求答辩人继续履行合同及支付租金、违约金。四、假如经贵院审查答辩人与被答辩人签订的《土地承包合同》不属于无效合同，答辩人认为因被答辩人故意隐瞒涉案场地用途的事实导致答辩人合同目的不能实现，且答辩人已于2020年2月13日通知解除合同，故答辩人与被答辩人签订的《土地承包合同》已于2020年2月13日解除，被答辩人无权要求答辩人继续履行合同及支付租金、违约金。因涉案场地在合同签订之前已经是硬化地面的状态，故答辩人与欧阳荣标签订《土地承包合同》目的是作停车场用途。被答辩人在明知答辩人将涉案场地用作停车场用途的前提下，在土地承包合同签订前后从未向答辩人释明该涉案场地属于农用地性质，且土地承包合同中也未明确涉案场地不得进行非农业用途，相反还约定了“…乙方建下的所有不动产物业不得拆除…无偿归甲方所有”，答辩人合理确信该涉案场地为非农用途，直至答辩人接到街道通知后，才知道涉案场地需要全面种植果树复绿。不得作停车场用途。且涉案场地已经被街道复绿，答辩人无法再使用。即被答辩人故意隐瞒涉案场地用途的事实导致答辩人合同目的不能实现。另，答辩人已于2020年2月13日通知解除合同，故答辩人与被答辩人签订的《土地承包合同》已于2020年2月13日解除，被答辩人无权要求答辩人继续履行合同及支付租金、违约金。事后经官洲街城管科告知，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局曾于2014年对被答辩人未经国土部门批准，擅自在涉案场地修建围墙、硬化地面、搭建铁棚的行为给予了行政处罚，并要求15日内拆除非法占有土地上搭建的的铁棚、掀起硬化地面，恢复土地原状。但是被答辩人一直都未恢复土地原状。以上证实被答辩人明知涉案场地硬化地面状态是违法的，被答辩人不仅没有按处罚决定将涉案场地恢复土地原状，还故意隐瞒涉案场地用途的事实以涉案场地硬化状态与答辩人签订的《土地承包合同》，让答辩人将涉案场地用于停车场用途，被答辩人存在重大过错。五、2019年10月至11月期间，街道在涉案场地铺泥并种植香蕉、番薯等农作物，将涉案场地复绿，致使答辩人无法再使用涉案场地。六、因新冠××疫情的影响，封村封路，答辩人无法进入村里，致使答辩人无法使用涉案场地。七、被答辩人请求答辩人承担50000元律师费的诉求，没有事实及法律依据，答辩人不予认可。经审理查明：原被告双方确定涉案地块为广州市海珠新滘南路北侧、新光快速干线西侧，土名永安塘地段，据06集有（）第有08000184号《集体土地所有证》记载，土地所有权人为广州市海珠区南洲街东风经济联合社，地址为东风第八经济合作社，地号05016022B0806001，土地总面积1.3946公顷，据粤（2016）广州市不动产权第03600074号《不动产权证书》记载，该不动产权利人为广州市海珠区南洲街东风第八经济合作社农民集体，权利类型为集体土地所有权，面积11236平方米。被告陈述《不动产权证》是《集体土地所有证》替换而来，根据留用地政策，所有留用地指标均在被告名下，其有权处分涉案土地，且本案中，第八经济合作社也在相关合同盖章同意，原告确认被告有权处分涉案土地。2012年12月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《东风联社经济发展用地合作建设合同》，主要约定：甲乙双方就甲方拥有的位于新滘南路北侧、新光快速干线西侧土名永安塘地段的村经济发展用地的集体建设用地所有权（以下简称项目用地）的合作建设事项，经过平等协商，达成如下协议：项目用地共1宗，用地性质为商业、服务业综合楼，项目用地总用地面积12109平方米，其中可建设用地面积7950平方米，规划容积率≤1.5（按可建设面积7950平方米计算），总建筑面积≤11925平方米。原穗规地证【2017】879号《建设用地规划许可证》及其附件已过期，需要延期，为了本合作项目的成功，需要增加项目用地的容积率；甲乙双方共同合作，由甲方负责提供以上项目用地，由乙方负责办理项目用地的容积率调整增加及项目报建手续，并由乙方承担全部投资，建设一幢连体旅馆酒店、商务公寓及配套停车库；自本合同签订生效之日起至项目用地开发建设竣工验收合格并对建成的物业在甲乙双方之间完成分配，办理完建筑物及土地使用权分割过户手续之日止；甲方的权利义务：…甲方应向乙方提供项目用地的有关资料（包括土地权属证明、土地平面图、红线图、项目用地的控制性规划文件、地上建筑物结构面积资料）及出具委托书、村民会议决议、经济联合社登记证、财务报表、资金证明、申请报告、村社盖章等所需要的证件、资料，配合乙方办理项目用地规划设计变更手续和报建手续…；乙方权利义务：（一）负责协调政府有关部门，以甲方的名义办妥项目开工前的一切手续，并承担在办理规划设计条件变更、立项备案及报建手续过程中的所需费用，包括但不限于缴纳规划设计方案设计费、环保评估费、环保审批费、安监审批费、市政配套费、补缴土地出让金地价款和招投标费等相关费用，在本合同签订生效之日起24个月内，办妥下列事项：（1）立项增加投资额；（2）《建设用地规划许可证》延期；（3）项目选址预审意见书延期；（4）申领《用地批准书》和《集体土地所有权（或使用权）证》（或《国有土地使用证》）；（5）取得项目用地规划设计条件指标的变更（含容积率增加）手续的政府批文；（6）取得立项备案证，完成和通过项目环境评估审批、节能评估审批、项目安全评估审批；（7）完成项目建设设计；（8）通过人防、消防审批；（9）通过报建审批和综合审批；（10）取得《建设工程规划许可证》；（11）取得《工程建设施工许可证》；（12）完成项目用地地质勘测工作…。违约责任：甲乙双方应严格履行本合同约定的义务，任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应向守约方承担违约责任…乙方未能在本合同签订后24个月内完成合作项目用地的规划设计条件变更手续，或无法增加项目用地的容积率，则为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方所交的200万元保证金不予退还并应在解除合同后5日内支付赔偿甲方损失100万元…乙方无法在本合同签订后54个月内按照交楼标准交楼，则为乙方违约，乙方应按当时周边同等物业每平方米的月租金标准计算12000平方米租金赔付给甲方，直至通过验收按标准交楼之日止…；该合同尾部除了原、被告盖章外，还有广州市海珠区南洲街东风第二、三、四、五、八经济合作社作为见证方盖章。双方均确认合同合法有效。2019年9月24日，被告向原告发出《解约函》，该函记载：广州市东岸美景投资有限公司：贵司与我社于2012年12月18日签订《东风联社经济发展用地合作建设合同》（以下简称《合建合同》），根据《合建合同》内容，贵司应当在约定时间内对项目用地进行开发，并完成建设与分割过户手续。《合建合同》第五条关于乙方（贵司）在每个节点应该完成的事项，贵司至今均未完成，贵司行为已构成根本违约，由于贵司违约行为，导致我社的项目用地至今未能开发使用，造成巨大经济损失，因此，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规我社作出与贵司终止《东风联社经济发展用地合作建设合同》的决定，同时，根据《合建合同》第六条“违约责任”中第（三）款的约定，我社将依法依合同规定，不予退还贵司所交的200万元保证金，并要求贵司在收到我社通知之日起5日内向我社支付赔偿损失100万元（大写人民币壹佰万元整）。据此，请贵司于2019年9月27日到我社（地址：广州市海珠区广州大道南1027号名粤广场二楼）正式签订终止合同协议书，通过友好协商完成终止《合建合同》相关法律手续。请贵司尊重契约精神，尽快完成本函事宜，以防我社集体资产损失进一步扩大。特此函告！《根据东风经济联合社法律文书签收回执单》，原告于2019年11月4日收到上述《解约函》。原告主张无法按合同约定的时间履行合同义务因不可抗力的原因造成，具体原因为政府部门要求另行选址及生态城调控，原告依法不承担承担违约责任，不可抗力事由存续的时间段为2013年5月7日至2016年2月26日，被告确定存在上述不可抗力的原因及时间段，双方确认客观原因消除后，重新计算合同的履行期限至2018年2月，交楼时间计算至2021年。被告主张解约的原因是原告违反《合建合同》第五条的内容，构成根本违约，具体表现是没有完成该条款约定的第五至第十二项内容，同时根据第六条约定，原告也应在54个月内交楼。原告主张在签订合同后，其一直积极履行义务，具体为：一、2013年1月与东建建设设计院签订建设工程设计合同，但该设计未完成；二、2013年2月办理了项目的节能评估报告，并提供了《节能评估报告书》及发票为证；三、2013年2月与广东省地质建设工程建设公司做了地质灾害危险性评估，并向国土局备案，提供了《地质灾害危险性评估报告》、发票、《地质灾害危险性评估报告备案登记证明》为证；四、2013年3月委托广州市房地产设备院对土地进行测绘，做地理位置图，测绘已经完成；五、2013年3月至4月申请办理项目用地预审，但与预期不一，提交了《关于广州市海珠区东风经济联合社商业服务综合楼项目用地预审的复函》为证；六、2013年3月至4月，申请确认项目用地的规划条件指标，但没有完成，提交了广州市规划局穗规函【2013】2620号《关于申请确认规划条件的复函》为证；七、2013年8月配合被告向规划局信访，提供《关于东风经济联合社留用地选址问题信访的函》为证；八、2015年4月再次申请规划设计条件，没有申请到，提供了《关于确定规划设计条件的申请函》、广州市规划局海珠分局穗规海珠（2015）261号《关于确定规划设计条件的复函》为证；九、2016年5月与广东省华城建筑设计有限公司签订了《规划咨询合同》、对项目地块进行控制性详细规划调整；与广州天恒建筑科技有限公司签订《委托咨询合同》委托该公司对项目的交通影响情况进行评估；与广州市东建建筑设计院签订设计合同，原告提交了相关合同及发票为证，但陈述该三项工作尚未成果；十、2016年7月重新办理了《广东省企业投资项目备案证》，并提交该证为证；十一2016年11月办理了土地利用现状确认书，办理了《不动产权证》；十二、2018年1月申请区政府协调落实各项设计规范条件，于2018年8月办理了《建设用地规划许可证》，提交了《关于建设“东风殷勤广场”总部经济项目的报告》、《建设用地规划许可证》为证；十三、2018年6月办理了《建设项目选址意见书》；十四、2019年3月至4月，办理用地批准书入案手续，现在办理中；十五，2019年6月申请办理《建设规划用地许可证》的延期，2019年12月得到批准延长至2020年8月2日，提交了广州市规划和自然资源局穗规划资源业务函【2019】18240号《关于申请办理《建设用地许可证》延期的复函》为证。原告陈述其已经完成了第五条约定中的第一至六项的全部内容及第七项的部分内容，被告不予确认，认为有些事项主办方是被告，原告有部分是配合的，有些部分是主导，有部分根本不管，第一项、第二项中第一次延期是原告办理被告配合，其他两次的延期是被告办理，第三项是原被告共同办理，第四项的《用地批准书》是共同办理，《不动产权证》是由被告自行完成用《集体土地所有权证》旧证换新证，设计容积率的增加在该项目中是没有增加的，现在增加的容积率是其他地块的容积率，原告没有办理容积率的调整。被告为证明新的《建设项目选址意见书》《建设用地规划许可证》是其办理，提供了广州市海珠区国土资源和规划局三份《立案申请回执》及《广东省社会保险个人缴费证明》为证，回执显示立案类别为规划选址前期工作，申请单位广州市海珠区南洲街东风经济联合社，联系人林志毅，社保缴费证明显示林志毅的单位为广州市新滘东风经济发展公司。关于容积率，原告陈述为其办理，因其公司能确保每年纳税一亿元，故其公司有能力和实力和政府进行谈判，其与被告共同向政府打报告，请求区政府将容积率增加至7.0，其陈述该报告政府没有回复。被告确认报告的真实性和合法性，并确认由被告盖章打该报告，但认为该容积率的调整并非来源于该项目，是其他留用地指标的转移，2007年政府部门为解决东风村其他留用地指标“历史欠账”问题，要求以案涉项目用地永安塘地块承接其他留用地指标的计容面积建设量，而其他留用地由被告与保利发展控股集团股份有限公司合作合建，涉案地块如果与原告合作，容积率仍然为1.5。另查明：2014年9月10日，原告向被告发出《关于延长办理规划设计条件变更等手续的期限的函》，主要内容是因客观原因原告请求被告同意将《合建合同》第五条约定的手续办理时间延长至2016年12月18日；2016年4月10日，原告给被告发出《关于办理项目手续期限的承诺书》，主要内容为因为客观原因，为能及时办理相关手续，承诺在2016年12月底前完成双方合作合同第五条第（一）项约定的相关手续的办理，如每逾期一个月则向被告支付10万元，施工建设时间仍按原合同第五条第（四）项约定的30个月时间。原告陈述上述函件是直接送达，没有签收记录，被告否认收到上述函件。被告陈述在原告逾期履行义务后，一直催告，但没有书面证据证明，其有给予原告宽限时间，期限放宽至2018年1月，但没有书面告知原告履行期限，双方也没有重新签订补充协议约定新的履行时间，其最后配合原告的时间是2018年2月11日。再查明:广州市国土资源和规划委员会于2018年6月28日发出《建设项目选址意见书》，记载的建设项目名称为：东风村留用地选址（永安塘地块），建设单位名称：广州市海珠区南洲街东风经济联合社…；2018年8月2日广州市国土资源和规划委员会作出的穗国土规划地证【2018】347号《关于申请建设用地规划条件的复函》以及《建设用地规划许可证》，复函记载：…二、经济技术指标：本地块总计算容积率建筑面积57332平方米（其中11925平方米用于落实历史批复穗规地证【2007】879号规划条件，扣减穗国房留【2006】351号核定的12108平方米的全部留用地指标，剩余45407平方米的建设量用于东风联社其他留用地指标转移来的建设量）。（一）、地块编码：AH032224，用地性质：行政办公用地，兼容商业用地，商务用地、容积率≤7，建筑密度≤40%，绿地率≥30%（以上指标均按可建设用地面积8086.71平方米计算）。计算容积率建筑面积≤56607平方米，建筑限高：100-120米。（二）、地块编码：AH032222，用地性质：行政办公用地，兼容商业用地，商务用地、容积率≤4，建筑密度≤40，绿地率≥30（以上指标均按可建设用地面积181.27平方米计算）。计算容积率建筑面积≤725平方米，建筑限高：50-80米，局部100米。许可证记载：建设单位广州市海珠区南洲街东风经济联合社，建设项目名称：东风村留用地选择（永安塘地块）…本证有效期为1年，有效期从证上载明的发证日期开始计算，建设单位应当在有效期内向土地管理部门申请用地，逾期未申请用地且未办理延期手续的，本证自动失效，需要办理延期手续的，应当在有效期届满30日前提出申请；2019年12月31日，广州市规划和自然资源局作出《关于申请办理〈建设用地规划许可证〉延期的复函》，主要记载：同意被告《建设用地规划许可证》（穗国土规划地证【2018】347号）有效期延长6个月，有效期延长至2020年8月2日止。本院认为：合同解除是合同有效成立以后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或者双方的意思表示而使合同关系自始消灭或向将来消灭的一种行为。本案中，原告的诉讼请求为确认被告发出的《解约函》无效，即涉及合同解除的问题，故本案的争议焦点主要为《东风联社经济发展用地合作建设合同》是否合法有效、被告解除合同当时的理由是否合理合法，被告在本案中行使合同解除权是否合法有效。关于《东风联社经济发展用地合作建设合同》是否合法有效的问题。《集体土地所有证》记载的土地所有权人为广州市海珠区南洲街东风经济联合社，《不动产权证书》记载不动产权利人为广州市海珠区南洲街东风第八经济合作社农民集体，权利类型为集体土地所有权，被告陈述《不动产权证》是《集体土地所有证》替换而来，根据留用地政策，所有留用地指标均在被告名下，其有权处分涉案土地。根据查明的事实，第八经济合作社也在该合同盖章见证，表明第八经济合作社清晰该合同并未表示异议，结合第八经济合作社与被告的从属关系，本院确认被告有权处分涉案土地。双方签订合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，没有损害第三人的合法权益，且双方对合同效力未持异议，故本院认定《东风联社经济发展用地合作建设合同》合法有效，各方在2012年12月18日在该合同签字盖章，本院认定该合同于当天生效。关于被告解除合同当时的理由是否合理合法的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）、因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；（三）当事人乙方迟延履行主要债务的，经催告后在合理期限内仍未履行的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形，可见法律赋予当事人享有约定及法定的解除权。本案中，被告在《解约函》中明确的解除合同理由为：《合建合同》第五条约定的原告在每个节点应该完成的事项，原告均未完成，构成根本违约。根据双方合同约定，原告应在合同签订生效之日起24个月内完成十二项义务，该合同于2012年12月28日生效，即原告应在2014年12月27日前完成上述义务，鉴于双方在庭审中均确认从2016年2月26日客观条件消除后重新计算履行时间，事后确认该计算方法，视为双方对自身权利的自由处分，本院予以尊重，故到2018年2月25前原告应履行上述义务。根据原告的履行情况，具体分析解除理由如下：一，双方明确第（五）项义务即取得项目用地规划设计条件指标的变更（含容积率增加）手续的政府批文为核心义务，双方仅就该项义务逾期履行约定了被告享有解除权，未就其他义务的逾期履行作出解除权的约定，视为达到该条件时，被告享有约定解除权。根据查明的事实，2018年8月2日，广州市国土资源和规划委员会作出的穗国土规划地证【2018】347号《关于申请建设用地规划条件的复函》以及《建设用地规划许可证》确定涉案地块的容积率可达到7.0，显然原告逾期履行，从时间角度看被告以此为由解除合同有事实和合同依据，有一定的道理。至于原告是否完成该事项的问题。（一）合同虽然约定原告需要完成一定的事项，但同时约定原告需以被告的名义进行，因此，所有文件、批文等均以被告名义作出，要求原告证明其是否履行义务，无疑加重了原告的举证责任，显示公平，故无相反证据的情况下，本院认定涉及的事项均由原告完成；（二）、合同并未禁止被告配合及主动履行，双方是合作合建关系，合作成果利益归于双方，故根据合同精神及合同目的被告同时应积极配合及履行，不能单凭某些流程是被告主动或者单方面操作而否认原告履行义务。（三）、合同虽然约定原告需要取得项目用地规划设计条件指标的变更（含容积率增加），但并未明确约定变更或增加容积率的具体方式方法，换言之，只要该涉案土地的容积率进行了增加或变更，即可视为达到合同约定的要求，无需考究该容积率如何调整而来。根据查明的事实，原告在此过程中存在打报告协调调整容积率的事实，由此可见，可认定原告积极履行了义务，最后结果也进行了调整，故被告主张原告未履行该义务缺乏依据，本院不予采纳。另外，被告主张如果跟原告继续合作，容积率依然为1.5，但被告并未提交相应的证据证明，不利风险应由被告承担，该主张本院不予采信；涉案项目于2018年8月2日取得了容积率的增加并取得有效期为一年的《建设用地规划许可证》，并于2019年12月31日收到《关于申请办理〈建设用地规划许可证〉延期的复函》，根据办理延长的时间规定推算，双方是在2019年7月3日前申请了延长，被告在2018年8月2日清晰该容积率变更，并在2019年7月同意并配合申请《建设用地规划许可证》的延期，但在2019年11月以原告未完成该项义务为由解除合同，显然无理且有违诚实信用原则，故被告以原告未取得项目用地规划设计条件指标的变更（含容积率增加）手续的政府批文理由解除合同，缺乏依据且没有道理，本院不予支持；二、关于其他义务的迟延履行，被告是否享有法定解除权。原告陈述其已经履行了第一至第六项、第七项的部分义务，被告在庭审中明确原告未履行第五至第十二项义务，可见原告履行了一定的义务。原告逾期未履行，被告虽陈述其有催促，但未提供证据证明其有催促也未提供证据证明因原告的迟延履行致使合同目的不能实现，且双方在客观条件消除后，被告一直配合原告履行义务给予宽限时间但未向原告明确提出履行期限也未签订相关补充协议，所谓的重新计算履行期限也是双方在庭审中确定，并非事前达成的协议，故被告径直以迟延履行为由解除合同，不符合法定解除权行使的规定，本院不予支持。关于被告在本案中行使合同解除权是否合法有效的问题。原告主张被告行使解除权已超过法定的除斥期，解除权已经消灭。除斥期是指法律规定某种民事实体权利存在的期间，也是某种法律事实，权利人在法律规定的期限内不行使其权利，其权利即被除斥，其本质是权利的存续期。鉴于解除权属于形成权，故除斥期是法律规定的不变期间，一般不发生期间中断、中止或延长问题，这种时间上的限制的制度价值在于尽快消除因形成权带给当事人法律利益的不确定状态，稳定彼此的法律关系。本案中，双方在合同中并没有约定被告行使解除权的时间，法律法规也没有明确规定合同解除权的行使时间，原告也未催促被告行使合同解除权，故被告应在合理时间内行使合同解除权，否则，该权利灭失。参照我国现行关于除斥期的规定及结合本案的案情，本院认为合理期限为一年。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条规定：“法律规定或当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。”的规定，原、被告合同约定在合同签订之日起24日月内即2014年12月18日前原告应当完成义务，原告没有按期完成，被告从2014年12月19日起即有权行使合同的解除权，即使按照双方庭审中确定的重新计算履行期限的起点即2016年2月26日起算，被告于2018年2月26日起即享有合同解除权，如前文论述，被告最晚应于2019年2月25日前行使该解除权，而被告于2019年11月4日才向原告发出解除函，早已超出解除权的合理行使的时间范围。原告逾期未履行义务，被告据此解除合同，有一定的道理和依据。但在合同约定的解除条件成就及法定解除条件成就的情况下，原告继续办理相关手续和审批工作，并支付相应费用，被告亦配合或主动办理相关手续，应视为对原告继续履行合同行为的认可和接受，从双方未重新约定履行期限、被告给予宽泛时间、被告同意并配合办理《建设用地规划许可证》延期等情况看，被告的行为足以让原告信赖被告不再行使合同解除权，而愿意继续履行合同，双方以实际行为变更了原合同约定，故原告关于被告的解除权已经消灭的主张合理有据，本院予以支持。关于被告主张的2018年1月后，原告没有履行义务，构成新一轮违约，被告有解除权的问题。本院认为，解除权的取得是基于约定或者法律约定，任何个人均无权私自设定。根据被告陈述，被告2018年1月之后的行为，是给予原告宽限期的表现，原告在合理时间内没有履行义务，被告行使解除权合理。根据查明的事实，双方没有重新达成协议，被告未提供证据表明其催促过原告履行义务及向原告明确合同最终的宽限时间，2018年1月这个时间节点是被告私自认为的时间节点，具有任意性且无依据，而原告的行为是一种持续行为，被告无权根据自身任意设定的时间而行使解除权。另外，被告怠于行使权利，使双方的合同关系处在不确定状态，如果任由被告基于已具备的条件为由解除合同，无疑是增加了原告的投资风险，显失公平，也有违诚实信用原则，故被告该主张缺乏依据及道理，本院不予采纳。鉴于被告解除合同时的理由无理且不符合法律规定且解除权已经消灭，故原告主张《解约函》无效合理有据，本院予以支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条等规定，判决如下：确认被告广州市海珠区南洲街东风经济联合社于2019年9月24日作出并于2019年11月4日送达给原告广州市东岸美景投资有限公司的《解约函》无效。本案受理费100元，由被告广州市海珠区南洲街东风经济联合社负担。上述受理费已由原告预缴，本院不予退回，原告同意由被告直接向其支付，被告应于本判决生效之日起10日内一次性向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 龚 锋二〇二〇年十一月二十七日书记员 马智妍