山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终11306号 上诉人（原审原告、反诉被告）：韩书振，男，1969年3月1日出生，汉族，住山东省嘉祥县。 委托诉讼代理人：徐锋茂，山东新岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨秀敏，山东新岛律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：曾昭营，男，1986年3月15日出生，汉族，住山东省曹县。 原审第三人：黄岛区中宜国粮超市，住所地青岛市黄岛区。 经营者：王正杰。 原审第三人：胥志福，男，1984年1月19日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 上诉人韩书振因与被上诉人曾昭营、原审第三人黄岛区中宜国粮超市、原审第三人胥志福房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初18655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 韩书振上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判曾昭营支付韩书振购房款736189.78元，并自2017年5月25日起至实际付清之日，每日按本金736189.78元的3‰向韩书振承担违约金；2.一、二审诉讼费用由曾昭营承担。事实与理由：一、根据一审已查明的事实，涉案房屋的成交价格为400万元，曾昭营已付韩书振房款314万元，代韩书振缴纳税费119695.22元，合计3259695.22元，尚欠740304.78元。虽然在过户当日出具的借条为588000元，但因该数额未经双方核对，且曾昭营在一审答辩时也承认该58.8万元没有具体计算依据，故人民法院应当以查明的事实为判决依据。一审在已经查明欠款数额为740304.78元的情况下，仍认定欠款数额为588000元，违背了“以事实为依据”的基本审判原则。二、双方当事人在合同中关于按照未付房款日千分之三支付违约金的约定，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，属于合法有效的合同条款。韩书振依据约定主张违约金，无须举证证明因曾昭营违约造成的损失。一审中曾昭营自始至终都没有以约定过高为由申请人民法院予以调整减少，一审判决擅自调整为按照中国人民银行同期贷款利率基准利率计算，调整幅度明显过低，违反《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于根据当事人请求法院或仲裁机构才能适当调整的法律规定。三、一审判决以逾期交房期间房屋租金22.52万元抵扣欠付房款的情况下，相当于曾昭营已经收取了同期租金，没有任何损失，一审同时再按22.52万元租金标准认定韩书振承担违约责任抵扣欠付房款，等于韩书振需承担双倍房租的违约责任，这与判令曾昭营仅按中国人民银行同期贷款利率基准利率向韩书振承担逾期付款违约责任，显然对待双方的裁判标准畸轻畸重。四、一审判决既以《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，认定了曾昭营逾期付款在先，韩书振依法享有后履行抗辩权，那韩书振在曾昭营不履行先付款义务的情况下，不向曾昭营后交付房屋，就是依法行使法律赋予的抗辩权利，而不是违约行为。一审判决既认定韩书振享有先履行抗辩权，又让韩书振承担逾期交房的违约责任，判决显然自相矛盾。五、一审判决在曾昭营一审已撤回了要求韩书振交付房屋的诉讼请求，更是根本没有向韩书振主张支付其自2020年3月1日至实际交付之日止违约金的诉讼请求的情况下，擅自作出了“韩书振支付曾昭营自2020年3月1日至实际交付之日止违约金，按照年租金9.26万元计算至实际交付之日止”的判决。该项判决直接违背了“不诉不理”的基本民事诉讼原则。综上，一审判决违背审判诉讼原则，违反法律规定，判决自相矛盾且不公，请求二审法院依法纠正错判。 曾昭营辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回韩书振的上诉请求。一、一审法院关于剩余房款数额认定清楚，韩书振主张一审法院违背了“以事实为依据”的原则，无事实和法律依据。二、曾昭营不存在任何违约行为，不应支持违约金，即便曾昭营存在违约，韩书振主张的违约金过高，且无事实和法律依据。三、韩书振混淆事实，曲解法律概念、理解法律错误。四、韩书振上诉状事实与理由第五项对法律理解存在严重偏差。 胥志福述称，该房屋在我租赁期间进行了转租，在我租赁期间韩书振要卖房子还我钱，曾昭营是知道租赁状态的，卖了房子之后我问韩书振要钱的时候，韩书振说没有收到房款，曾昭营作为买方到我这里来协商这个事情如何处理，我与韩书振有租赁合同，韩书振欠我钱是事实，我现在的意见是要么继续履行租赁合同，要么韩书振把欠款还给我。 韩书振向一审法院起诉请求：1.判令曾昭营支付韩书振购房款736189.78元，并自2017年5月25日起至实际付清之日，每日按购房款本金736189.78元的3‰向韩书振支付违约金；2.判令曾昭营承担本案诉讼费用。 曾昭营向一审法院提出反诉请求：1.判决韩书振立即支付曾昭营逾期交房违约金120万元；2.判决韩书振立即支付曾昭营2017年8月1日至2020年7月30日的房屋租金30万元；3.韩书振立即交付曾昭营鲁（2016）青岛市黄岛不动产权第xxxx号房屋；4.本诉、反诉案件受理费等费用由韩书振承担。一审庭审中，曾昭营撤回第3项诉讼请求。 一审法院认定的事实： 一、韩书振曾用名岳辉，2019年3月5日，公安机关注销了岳辉的身份信息。2016年11月25日，韩书振、曾昭营签订房地产买卖契约，约定韩书振将其名下位于黄岛区的房屋一处出售给曾昭营，产权证号：鲁2015青岛市黄岛区不动产第xxxx号，建筑面积376.9平方米，成交价格400万元。定金4万元于签约当日付清。契约第三条约定分三次支付购房款，尾款的支付时间是签订合同后六个月内，办理产证所需的一切费用，先由乙方垫付，又约定曾昭营付款每逾期一天，按欠款总额的千分之三承担违约金。第四条约定韩书振应于2017年8月1日向曾昭营交付房屋。第七条约定如逾期交付每逾期一日，以涉案房价款为基数，按照日万分之五向曾昭营支付违约金。第八条约定甲、乙双方在办理上述房屋买卖交易过户手续时所需缴纳的税费，由甲乙双方按有关规定承担。 2016年11月26日，韩书振为曾昭营出具收条一张，声明收到涉案房屋定金1万元，后期有三笔银行转账，金额为：4万元、6万元、3万元，银行贷款支付300万元。2016年12月28日，曾昭营支付税费301666.79元，分别为118661.79元（纳税人名称：岳辉）、1033.43元（纳税人名称：岳辉）、181971.57元（纳税人名称：曾昭营）。曾昭营另支付维修基金19221.9元、物业费4115元。 二、2016年12月28日，韩书振、曾昭营办理了房屋过户手续。曾昭营向韩书振出具借款借据一份，载明“曾昭营向韩书振借款58.8万元，并于2017年5月24日之前一次性还清，借款用途：购房欠款。”借据落款日期为“2016年11月24日”。韩书振、曾昭营一审庭审中均认可借款借据的实际出具时间为2016年12月28日，即过户当日出具。 三、韩书振与第三人胥志福于2010年9月20日签订《房屋租赁合同》一份，约定韩书振将涉案房屋出租给胥志福，租赁期限为2010年9月20日至2030年9月19日，共计20年，租金总额160万元，年租金为8万元，租金支付方式为一次性付清，二十年租金不递增，并约定租赁期间内，承租人胥志福可以转租，转租获益归胥志福。一审庭审中，韩书振及第三人胥志福均认可因韩书振欠第三人债务，该房屋租金用于抵债。 2015年9月1日，胥志福与吴春岭签订商铺租赁合同，约定将涉案房屋出租给吴春岭，用途为办公（以吴春岭营业执照核准的经营范围为准），租赁期限为2015年9月1日至2020年8月31日。租金每年8万元，第三年起租金每年递增上年租金的5%。租金每12个月交付一次，第三人胥志福提供银行电子转账凭证，用于证明第三人支付了2019年、2020年度房租（至2020年9月份），共计180810元。第三人均认可双方之间的租赁合同实际承租人为黄岛区中宜国粮超市，吴春岭系个体经营登记业主，后期注销变更为郑志军，现在经营业主为王正杰。第三人黄岛区中宜国粮超市的经营业主一审庭审中称，租赁期间，曾昭营到房屋实地看房，其应当知道房屋租赁事实。曾昭营认可韩书振在房屋出售时告知其房屋上存在租赁关系，租赁期至2017年5月。 一审法院认为，韩书振、曾昭营在自愿协商一致的基础上签订房屋买卖合同，不违反法律法规的强制性规定，依法成立且生效。合同对房款支付及房屋交付等权利义务均进行了约定。结合一审庭审查明事实，曾昭营共计支付韩书振房款314万元（1万+4万+6万+3万+300万），代缴韩书振税费119695.22元，合计3259695.22元。曾昭营主张全部税费由韩书振负担，无事实及法律依据，一审法院不予采纳，但对曾昭营垫付韩书振税费119695.22元应抵扣房款的主张，予以确认。本案焦点一为韩书振是否享有先履行抗辩权。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。双方签订的房屋买卖合同约定曾昭营支付房款的最后时间为2017年5月，而曾昭营先期支付大部分房款后，剩余房款未按期支付，构成违约，应当按照合同约定向韩书振支付违约金。双方在合同中约定按照未付房款日千分之三支付违约金，该约定过高，一审法院予以调整，韩书振未提供证据证明因曾昭营违约支付房款给其造成的损失，一审法院认定为利息损失。关于韩书振未交付房屋能否对抗曾昭营逾期缴纳房款的主张，根据我国物权法规定，不动产物权的设立、变更须依法登记后生效，并自登记之日起发生效力，双方已经完成涉案房屋的物权公示，曾昭营取得涉案房屋产权，韩书振继续占有房屋无法律依据，应当按约交付房屋，双方在合同中对逾期交房违约金进行约定，该约定过高，一审法院予以调整为按照涉案房屋的租金进行调整，即韩书振应自2017年8月2日起，按照年租金至实际交付之日止向曾昭营支付违约金：2017年8月份租金为0.67万元（按年租金8万元计）、2017年9月1日-2018年8月30日为8.4万元、2018年9月1日-2019年8月30日为8.82万元、2019年9月1日-2020年2月29日为4.63万元，此标准参照韩书振与第三人之间签订租赁合同约定租金计算方式计算，合计22.52万元，自2020年3月1日至实际交付之日止的违约金按照年租金9.26万元计算至实际交付之日止。本案争议焦点二为该案是否适用“买卖不破租赁”。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议，故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，韩书振与第三人均认可双方之间存在债权债务关系，因韩书振无力偿还借款，遂以涉案房屋的租金作为债务清偿担保，同意将其拥有的涉案房屋交给第三人使用，用使用权益偿还所欠债务。可见，韩书振与第三人胥志福之间签订的《房屋租赁合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。自然人从事工商业经营，经依法登记，为个体工商户。个体工商户可以起字号。根据《个体工商户条例》第十条规定：个体工商户登记事项变更的，应当向登记机关申请办理变更登记。个体工商户变更经营者的，应当在办理注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记。第三人与吴春岭签订的租赁合同，实质是吴春岭作为黄岛区中粮超市的个体经营业主签订，实际承租主体为超市，该超市按照个体工商户条例进行注销变更经营业主，目前经营业主为王正杰。第三人胥志福根据租赁合同将涉案房屋又出租给第三人黄岛区中粮超市，不能改变以房屋使用权清偿债务的本质，因此，本案不适用买卖不破租赁的规定，且韩书振无证据证明曾昭营知情涉案房屋上的租赁关系，亦未在合同中予以约定，不能对抗曾昭营物权请求，因曾昭营在案件审理过程中撤回交房的诉讼请求，一审法院不予处理。本案争议焦点三是曾昭营主张2017年至2020年的租金是否应得到支持。曾昭营自办理产权过户登记之日获得涉案房屋的所有权，韩书振继续占有使用该房屋没有法律及合同依据，韩书振基于占有房屋而使其债权得以部分清偿属于不当得利，应当返还曾昭营，本案中可用以折抵房款。结合一审庭审查明事实，曾昭营共计向韩书振支付房款3259695.22元，尚欠740304.78元，双方于过户当日签订借款借据，结算购房欠款为588000元，韩书振称因当时并未仔细核对欠款数额，一审法院不予采纳，韩书振亦无其他证据证明该借款借据存在可撤销、变更情形，因此，该借款借条视为双方对购房欠款的结算。扣除韩书振应向曾昭营支付的逾期交房违约金及租金（均为暂计算至2020年2月29日），购房欠款尚余13.76万元。韩书振在一审法院指定的举证期限内变更诉讼请求，符合法律规定，曾昭营关于该期限的抗辩，一审法院不予采纳。 一审法院据此判决：一、曾昭营于判决生效之日起十日内支付韩书振购房款13.76万元；二、韩书振支付曾昭营自2020年3月1日至实际交付之日止的违约金，按照年租金9.26万元计算至实际交付之日止；三、曾昭营于判决生效之日起十日内支付韩书振购房款逾期交付违约金，按照本金58.8万元计，自2017年5月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。本诉受理费11162元，减半收取5581元，保全费3520元，由曾昭营负担；反诉受理费9150元，减半收取4575元，由韩书振负担。 经审理查明，原判认定事实正确，一审法院予以确认。本案经调解，当事人未能达成一致。 本院认为，涉案房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。韩书振作为出卖方应履行交付房屋之义务，曾昭营作为买受方则应承担按约足额支付购房款之义务。 韩书振主张曾昭营欠付购房款数额为740304.78元，并非一审认定的588000元，本院认为，双方在涉案房屋过户当日签订的借款借据中已明确购房欠款数额为588000元，应视为双方就欠付购房款数额达成的结算合意，现韩书振主张该数额未经双方核对，并非正确的购房欠款数额，缺乏依据，亦与常理不符，本院不予支持。 关于韩书振、曾昭营在本案中的责任认定问题，本院认为，曾昭营未按约支付欠付购房款，韩书振亦无证据证明已告知曾昭营涉案房屋上存在长期租赁关系，故双方在涉案房屋买卖合同的履行过程中均存在过错。结合涉案房屋现已过户登记至曾昭营名下，且双方均未举证证明其实际损失的情况下，一审认定曾昭营支付韩书振自欠付购房款应付之日起的按同期贷款利率计算的利息损失、韩书振按涉案房屋同期租金标准承担逾期交房责任，并无不当，本院予以确认。韩书振另主张一审判决实际要求韩书振承担双倍房租的违约责任，明显过重，本院认为，一审认定由韩书振按涉案房屋同期租金承担逾期交房责任，实际上已将涉案房屋自应交付之日起产生的租金收益返还至曾昭营，曾昭营的实际损失已得到弥补，一审再行支持曾昭营租金损失，有失公平，本院予以纠正。故，曾昭营关于要求韩书振支付房屋租金的主张，本院不予支持。双方之间的欠付购房款588000元及截至2020年2月29日的逾期交房违约金225200元相互折抵后，曾昭营应返还韩书振362800元。 另，韩书振主张一审自行调整逾期付款违约金不当，本院认为，曾昭营在一审中已提出韩书振要求的逾期付款违约金过高的抗辩，一审法院予以调整，事实与法律依据充分，本院予以确认。韩书振虽称曾昭营未主张自2020年3月1日至实际交付之日止的违约金，一审判决不当，本院认为，一审中曾昭营提出反诉要求韩书振支付逾期交房违约金120万元，一审判决并未超出该诉讼请求，韩书振的该项请求缺乏依据，本院不予支持。 综上，上诉人韩书振的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初18655号民事判决第二项、第三项； 二、变更青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初18655号民事判决第一项为：曾昭营于本判决生效之日起十日内支付韩书振购房款36.28万元； 三、驳回上诉人韩书振、被上诉人曾昭营的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。 一审案件受理费、保全费按照一审判决执行。二审案件受理费11162元，由曾昭营、韩书振各负担5581元。 本判决为终审判决。 审判长   高中日 审判员   王化宿 审判员   盛新国 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 宋 甜 书记员 王庆光 书记员 李珊珊