重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0113民初8638号 原告：重庆嘉道房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道200号23-1，统一社会信用代码91500113050374246C。 法定代表人：田丰，董事长。 委托诉讼代理人：叶洪阳，重庆静昇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢平，重庆静昇律师事务所律师。 被告：李凤，女，1987年2月14日出生，汉族，住重庆市南川区。 原告重庆嘉道房地产开发有限公司（以下简称嘉道公司）与被告李凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序，由审判员王霭姣独任审判，因被告下落不明，本院依法转为适用普通程序由审判长王霭姣、人民陪审员刘思碧、李显珍组成合议庭共同审理，原告委托诉讼代理人叶洪阳、谢平，被告李凤经本院合法传唤未到庭，本院依法公开开庭审理本案，现已审理终结。 原告嘉道公司向本院提出诉讼请求：１.请求判令被告支付拖欠租金29405.03元及逾期付款违约金（从2018年3月6日起，以5053.13为基数，按每日千分之三计算）；2.判令被告支付违约金15159.38元；3.被告支付原告水电费1702.3元及滞纳金（从2018年1月10日起，以1702.3元为基数，按月息2%计算至实际付清之日止）;4.判令被告赔偿原告三个月租金15159.38元的损失;5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告将重庆市巴南区渝南大道163号阳光100阿尔勒项目B3栋XXXXXX出租给被告从事园林设计经营，并与被告签订《商铺租赁合同》约定：租赁期限自2016年9月9日起至2019年9月8日止，第一租赁年度租金总额为60637.5元，第二年度租金总额为60637.5元，同时约定被告如果提前终止合同，需要提前30个工作日向原告提出书面申请，并向原告支付三个月租金作为违约金。2018年1月17日，被告未经过原告许可，擅自清空B3栋第1层6号商铺并搬离。将该日期视为被告提交书面申请之日，即2018年3月5日双方《商铺租赁合同》已解除。为维护自身合法权益，原告特提起民事诉讼。 被告李凤未到庭，亦无答辩意见。 双方围绕诉讼请求依法提交证据，对原告提供的《商铺租赁合同》及补充协议、经庭审审查予以确认； 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告将重庆市巴南区渝南大道163号阳光100阿尔勒项目B3栋XXXX出租给被告园林设计经营，于2016年8月19日与被告签订《商铺租赁合同》及补充协议，约定：租赁期限自2016年9月9日起至2019年9月8日止，第一租赁年度2016年9月9日起至2017年9月8日止，租金总额为60637.5元，第二租赁年度2017年9月9日起至2018年9月8日止，租金总额为60637.5元，第三租赁年度2018年9月9日起至2019年9月8日止，租金总额为80850元。首期租金为第1租赁年度租金60637.5元，分三次付清。第一次租金20212.5元，应于本合同签约后五个工作日之内一次性支付给出租人，第二次、第三次租金均为20212.5元，应于2017年3月9日前一次性支付给出租人。第二期租金为第2租赁年度租金60637.5元，三次付清，第一次2017年12月9日，第二次、第三次均为2018年3月9日，2018年6月9日。第三期租金80850元，分四次付清。第一次2018年9月9日，第二次2018年12月9日，第三次2019年3月9日，第四次2019年6月9日。被告应在每个付款期开始前5个工作日内付清当期租金。合同签订时，被告应当向原告缴纳保证金1万元；如被告逾期未缴纳租金，原告可以从履约保证金中扣除，并自逾期之日起赔偿损失金额按日千分之三作为违约金；同被告如果提前终止合同，需要提前30个工作日向原告提出书面申请，逾期超过30日，原告有权解除合同。2018年1月17日，被告未经过原告许可搬离B3栋XXXXX。截至2018年1月8日，被告尚欠电费1662.3元，水费40元未付。庭审中，原告自认被告已付清第一年租金。 本院认为，原告与被告于2016年8月19日签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效。被告撤场且未按约书面通知原告，故原告以2018年3月5日为合同解除时间未违反合同约定。履行合同过程中，被告未按照《商铺租赁合同》补充协议的约定于2017年12月9日前支付第2租赁年度的租金20212.5元及2018年3月9日前支付40425元，应当继续履行付款义务，并承担逾期付款违约金。现原告要求被告支付租金的请求，本院以被告实际使用租赁物所产生的租金60637.5元/365天*177天即29405.03元计算。被告逾期支付租金，应当承担逾期付款的违约责任，因双方《商铺租赁合同》约定的日千分之三的违约金过高，本院将逾期付款的违约责任调整为从2018年3月6日起，以拖欠月租金5053.13元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，计算至租金付清为止，被告对欠付的水电费也理应给付。被告在2018年1月17日搬离租赁房屋，以自己的行为明示不履行合同，违反双方对租赁期限的约定，使原告合同预期利益受损，应当承担未全面履行合同的违约责任，原告诉请赔偿三个月租金损失15159.38元符合合同约定，但原告未举示证据证明其已退还被告履约保证金，故也应在原告的损失金额中予以扣减，被告应赔偿损失为5159.38元。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，被告未举示证据其已履行上述义务，理应承担法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李凤在本判决生效后五日内支付原告重庆嘉道房地产开发有限公司租金29405.03元并支付逾期付款违约金（以5053.13元本金为基数，从2018年3月6日起，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至欠款本金付清为止）； 二、被告李凤在本判决生效后五日内支付原告重庆嘉道房地产开发有限公司水电费1702.3元并支付逾期付款违约金（以拖欠租金本金为基数，从2018年1月10日起，以1702.3元为基数按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至欠款本金付清为止）； 三、被告李凤于本判决生效后五日内支付原告重庆嘉道房地产开发有限公司提前终止合同损失5159.38元； 四、驳回原告重庆嘉道房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1336元，由原告重庆嘉道房地产开发有限公司负担136元，被告李凤负担1200元(此款原告重庆嘉道房地产开发有限公司已经垫付，被告李凤于本判决生效后五日内支付原告重庆嘉道房地产开发有限公司1200元，本院预收的诉讼费不作清退)。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。逾期未预交上诉案件受理费又不提出缓(免、减)交申请的按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  王霭姣 人民陪审员  刘思碧 人民陪审员  李显珍 二〇二〇年十一月十七日 书 记 员  王 欣