新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0103民初9994号原告：刘保军，男，1960年4月20日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人:赵国伟，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：新疆天华置业有限责任公司，住所地：乌鲁木齐市沙依巴克区克拉玛依西街**。法定代表人：杨卓君，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋婷婷，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告刘保军与被告新疆天华置业有限责任公司（下称：天华置业公司）合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告刘保军以及委托诉讼代理人赵国伟，被告天华置业公司委托诉讼代理人蒋婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘保军向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告按市场价支付安置补偿款1264.79万元；2、依法判令被告支付原告逾期付款期间的利息2，413，294.81元（12，647，900元×4.75%÷12个月×51个月－140，000元，2016年3月24日至2020年6月23日止）；3、评估费30，000元、诉讼财产保全责任保险费10，000元，财产保全费5，000元由被告承担。事实和理由：2013年3月20日，原告按照《拆迁补偿安置协议书》约定，将原房屋腾空向被告交付了房屋，按照双方约定安置过渡期36个月期满后，被告按约定应当向原告交付位于乌鲁木齐市××街西南角360平方米的临街商铺。然而被告至今以各种理由推脱拒不交付安置房屋，在庭审期间，被告再次将房屋出售他人，使原告安置补偿房屋无法取得，造成原告长时间的经济损失，已构成严重违约。被告未按协议约定履行合同义务就理应继续履行并承担相应的违约责任。现被告拒不交付安置乌鲁木齐市沙依巴克区克拉玛依西街2229号天华商业广场一期一层西南角360平方米的临街商铺，则应当按照该天华商业广场地上一层现市场评估价向原告支付现金补偿1264.79万元（360平方米×评估价35133元/平方米）。因合同约定的逾期每月5000元的违约金过低，不足以弥补原告的损失，原告向被告主张自2016年3月24日至2020年6月23日期间的逾期付款期间的利息2，413，294.81元（已减去被告实际支付的140，000元）。而因追索损失的支出的评估费30，000元，保全费5，000元和诉讼财产保全责任保险费10，000元也应当由被告承担。恳请支持原告的诉讼请求。被告天华置业公司辩称，一、被告并不是合法的拆迁主体，所以不能作为《拆迁安置补偿协议》的合同向对方，被告主体不适格。二、原告主张的安置房屋位置与《拆迁安置补偿协议》因规划调整不具备协议签订的基础，另原告主张与约定位置不符，未明确约定位置，双方未达成一致。三、对于委托的司法鉴定报告有异议。四、原告主张的补偿金额远远超过拆迁房屋价值，因规划调整导致被告未获得相应土地面积，即使补偿也应当按照当时的拆迁房屋价值以及资金占用利息，同时原告主张也超过了天华置业一期商业建筑面积的平均值。根据2019年7月15日乌鲁木齐市中级人民法院（2019）新01民终2050号民事判决书，明确载明，拆迁安置协议内容仅约定了补偿的面积以及大致位置，不能从该协议内容中确认天华置业公司向原告补偿的明确位置、用途特定的房屋。故本案中委托鉴定的评估对象亦不存在原告主张的一层商业的评估基础。根据公平原则，被告因规划图的变更，至今未取得原告原房屋所在位置的土地使用权，未因此获得任何利益。从权利义务对等的基本原则出发，被告不应当承担巨额的赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告刘保军提交证据，1、2012年8月15日，《拆迁安置补偿协议》一份（出示原件，提交复印件），证明：被告是适格的被告主体。原告的房屋被被告拆迁后获得的补偿方式为两种，一种是现金补偿，一种是实物补偿，其中实物补偿是1：1.3的比例给原告安置第一层商业商铺。安置商业的房产交付的时间是协议签订后三年。被告天华置业公司对证据的真实性、关联性、合法性均不认可，原告提供的协议存在多处手写添加及更改内容，与被告持有的协议多处内容以不一致。尤其是原告所述的“上述360平方米商业均安置在地上一层”，其中“一层”二字为手写添加。后手写添加了“附草图一份”，其中涉及本案关键的争议内容的部分均为手写添加，与原告的主张不符。本院认为，证据为双方签订自愿的合同，其中手写部分以及草图，草图上加盖了被告公司印章，可以确定为双方共同意思表示，故本院对证据予以确认。2、2013年3月20日，房屋交接表一份（出示原件，提交复印件），证明：原告已经按照合同约定将房屋腾空交给被告。被告天华置业公司对证据的真实性不确定，需要核实。本院认为，证据加盖被告印章并有被告工作人员和见证人签名，本院对证据予以确认。3、2012年8月15日，草图一份（出示原件，提交复印件），证明：原告所应当被安置的商铺具体位置为天华置业广场地上一层西南角。被告天华置业公司对草图的真实性、关联性、合法性均不认可，结合原告手写内容更改合同的客观事实，无法确认该草图的真实性。同时，该草图也并未明确具体楼层和位置。仅仅描述为商场。客观情况是天华置业一至四层用途均为商业，且结合后期规划变更客观情况，原告主张的其被拆迁房屋已不在天华置业现在的规划建设范围内。本院认为，草图为平面图，草图上加盖了被告天华置业公司印章，被告天华置业公司未提出反证证明。故本院对证据予以确认。4、（2018）新0103民初7942号民事判决书一份（复印件），证明：判决认为商铺具体位置不明确所以无法下判，层数是明确的地上一层360平方米，被告应当按照《拆迁安置补偿协议》交付安置补偿费。5、（2019）新01民终2050号民事判决书一份（复印件），证明：该判决维持原一审判决，且确认所查明的事实与一审查明事实是一致的，证明被告方对于安置房屋的具体位置是天华置业商业广场地上一层的商铺。被告天华置业公司对证据4、5的真实性、合法性认可两份判决的基础是原告要求向其交付特定房屋，且均为原告败诉，进一步明确了双方约定的补偿商铺不能确定具体位置、具体楼层。本院认为，证据为生效的判决，对证据本院予以确认。6、佳美评鉴字[2020]第024号评估报告书一份（出示原件），证明：我方主张的天华置业商业广场一期一层西南角360平方米的临街商铺每平方米单价35133元，总价为1264.79万元，即我方第一项诉讼请求。被告天华置业公司对评估报告真实性、合法性认可，关联性不认可。第一、该评估报告程序上存在瑕疵，未经双方当事人到场确认；第二、该报告仅仅依据原告提供的经过涂改的拆迁安置补偿协议确定估价对象为乌鲁木齐市沙依巴克区克拉玛依西街2229号天华置业广场一期一层西南角临街商铺，该评估报告被告确认的估价对象与双方签订的《拆迁安置补偿协议》约定的内容不符。协议中约定在拟建商业一期临克拉玛依西路位置，并未约定具体的楼层，也未约定具体位置。第三、鉴定报告估价方法采取比较法，但未对其他同等条件的房屋进行评估比较。本院认为，评估报告反映了天华置业商业广场一期一层商铺市场价格，对评估报告本院予以确认。7、诉讼费保全保险费票据一张，证明：保全保险费金额为10，000元。被告天华置业公司对保全保险费用票据不确定。本院认为，证据为保险公司出具，被告对证据不确定，并未举出反正证明证据不真实。故本院对证据予以确认。被告天华置业公司提交证据，1、《拆迁安置补偿协议》一份（出示原件，提交复印件），证明：原告提交的《拆迁安置补偿协议》与被告提供的协议内容不相符，协议书未约定补偿的楼层为一层，也未附任何草图，且明确约定，如果规划设计变更，导致补偿的商铺发生变化，双方再根据规划和设计方案进行调整。且该协议签订的主体为天华置业公司，与《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的拆迁主体不相符，被告并非适格的拆迁主体。原告刘保军对证据的真实性、关联性认可，是双方签订的，与我方出示的有区别，手写部分是对方签的，并不是我方签的，第二页中显示的一层手写部分不是我们写的。本院认为，该协议有双方签名，内容双方认可，与原告持有的协议并不矛盾，对协议本院予以确认。2、规划图两份（提交复印件），证明：因市政府部门对该区域的规划进行调整，原应当属于被告天华置业公司的拆迁范围严重缩减，致使原告的房屋从原有的被告拆迁范围变化为克拉玛依西路改造范围，进一步证明被告并非适格的拆迁主体，同时也未因拆迁行为取得原告白拆迁房屋的土地所有权，未获得任何利益，不应承巨额赔偿。原告刘保军认为规划图不是原件，无法确认真实性，对真实性、关联性均不认可。本院认为，证据应当提交原件或其他证据印证，该证据为复印件，原告不认可，故本院对证据本院不予确认。3、一层商铺已经出售并备案登记给案外人的清单及部分产证（出示原件，提交复印件），证明：原告的主张既不符合合同约定，也不具备现实的履行基础，同时一层商铺的面积因规划调整严重缩减，结合一层商铺销售的客观事实，其价格与原告提供的评估结果相差甚远。且评估报告未调取相关权证予以确认。原告刘保军对清单和产证的真实性认可，关联性不认可。本院认为，当事人对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。4、测绘报告一份（出示原件，提交复印件），证明：天华置业商业广场地下一层、地上、地上**均为商业用途合同约定，即使由被告对原告进行补偿，也应当按照合同约定的地上商业面积即一至四层商业面积的均价进行评估。原告刘保军对测绘报告的真实性、合法性不认可，这是被告单方作出的报告，无法确认是由房产管理部门指定来做。本院认为，测绘报告为被告天华置业公司单方制作，未经过相关管理机关确认，与本案不具有关联性。对证据的真实性本院予以确认，关联性不予确认。5、《拆迁安置补偿协议》一份，拆迁安置的主体为康华，该协议对于补偿的楼层及位置进行了明确约定，无任何手写添加内容，与原告提交的合同版本不一致，对康华的补偿具备参考价值。进一步证明原告的合同有自行修改的痕迹。原告刘保军对康华的补偿协议的真实性无法确认，与本案无关联性。本院认为，证据为被告天华置业公司与案外人签订的《拆迁安置补偿协议》，与本案不具有关联性，且未经过案外人质证，本院对证据不予确认。本院经审理认定事实如下：2013年3月20日，被告天华置业公司（甲方）与原告刘保华签订《拆迁补偿安置协议书》及《房屋装修、停业损失及过渡费情况补充协议》，原告持有的合同约定：第二条、被拆迁房屋现状如下：1、乙方在拆迁范围内房屋现状如下：1、一层建筑面积为200平方米；2、二、三层加四层建筑面积为600平方米，地下室建，地下室建筑面积为200平方米以甲乙双方实际测量面积为准，2、被拆迁房屋产权属于刘保军。3、若被拆迁房屋有承租关系，乙方应在和甲方签订本协议，领取第一笔“货币补偿款”以后通知解除承租关系并限期清退租户，腾空房屋。4、乙方承诺被拆除房屋没有抵押或担保，若有抵押担保全部责任由乙方承担。第三条、拆迁房屋补偿安置方式。双方协商同意对被拆迁人的补偿方式按照房屋安置补偿和货币补偿两种形式相结合。除本协议明确描述的补偿安置内容外，甲方不再对乙方进行其他诸如搬迁、过渡安置、停产停业等任何补偿。具体如下：1、房屋安置补偿方式及地点。1、甲方按1：1.3比例给予乙方建筑面积260平方米商业建筑面积补偿，在拟建设商业物业一期临克西路位置进行补偿，“附草图一份”（注：“附草图一份”部分字样为手写添加）。2、在拟建商业一期临外环位置100平方米商业面积，该100平方米从住宅补偿面积里冲减。上述共360平方米商业均安置在地上“一层”（注：“一层”部分字样为手写添加）。如果规划及设计方案影响到上述360平方米安置面积的摆放，双方再根据规划和设计方案调整，重新确定安置面积的具体位置。“附草图一份”（注：“附草图一份”部分字样为手写添加）3、地下室建、地下室建筑面积为200平方米部分按折算为地上建筑面积为200平方米面积（200平方米），三层建筑面积（200平方米）、四层建筑面积（200平方米）加在地下室折算成地上建筑面积（200平方米）共800平方建筑面积。冲减第2条100平米为700平方米。该700平方米按照7500元/平米给予货币补偿，补偿款总额为人民币5，250，000元。补偿款支付方式为：在本协议签订的同时支付其中的1，750，000元人民币作为本协议的定金，在本协议签订后五个工作日内支付1，750，000元人民币，其余1，750，000元人民币在乙方腾空房屋，将房屋交付甲方后三个工作日内结清。4、在拟建项目置换商铺及住宅的位置、层数、结构、户型、朝向、公摊率等指标以政府规划相关部门的批准为准。2、安置房建设标准。1、甲方提供的商业建筑按大开间设计建设。2、甲方提供的安置房的建设标准符合国家颁发的建设标准，具有可靠的电源、完善的采暖设施、通讯接头。第四条、房屋拆迁安置过渡期。安置过渡期为36个月，自乙方依照本合同腾退房屋之日起开始计算。甲方若不能按期交房，每月给乙方赔偿5000元。原告刘保军提交了草图，该图为平面图并注明安置位置，手写“安置克西路位置，刘保军（签名）、张光明（签名）2012年8月15日”，并加盖了两枚被告天华置业公司印章。被告天华置业公司提交《拆迁补偿安置协议书补充协议》中第三条第1、1条，1.2条无手写添加部分和草图。2013年3月20日，原、被告双方又签订《拆迁补偿安置协议书补充协议》一份。协议约定：“甲乙双方于2012年8月15日签订《拆迁补偿安置协议书》，约定由甲方拆迁乙方位于××街。目前，该协议正常履行，甲方已支付拆迁补偿款人民币3，500，000元，按照房屋产权证登记面积（1004平方米）计算，尚余人民币拆迁款278万元（大写：贰佰柒拾捌万元）没有支付。现甲乙双方协商一致达成如下补充协议内容，与甲乙双方于2012年8月15日《拆迁补偿安置协议书》具有同等法律效力。一、拆迁房屋面积以房产证登记面积为准，为1004平方米。二、甲方于本补充协议签订之日支付乙方人民币278万元补偿款；二层烟台面积30平方米，按3750元/平方米补偿，甲方向乙方支付112，500元。上述两笔补偿共计人民币2，892，500元（大写：贰佰捌拾玖贰仟伍佰元整）。三、乙方于2013年3月23日前腾空房屋，将房屋交予甲方拆除。若届时乙方以任何理由拒绝、阻扰交房，甲方可随时强行拆除。”双方于同日签订了房屋交接证明。被告天华置业公司向原告刘保军支付了剩余拆迁补偿款2，892，500元。2018年10月8日，原告刘保军向本院起诉请求：1、依法判令我优先取得位于乌鲁木齐市××区平方米的补偿安置房屋；2、判令恒大地产公司协助撤销上述安置补偿房屋的备案登记手续；3、判令天华公司承担支付逾期交房违约金5，000×28个月=140，000元。本院2019年4月4日作出（2018）新0103民初7942号民事判决书，判决：被告天华置业公司向原告刘保军支付逾期交房违约金125，000元（5000元×28个月－15000元，2016年3月24日至2018年7月24日）；二、驳回原告刘保军要求优先取得乌鲁木齐市沙依巴克区克拉玛依西街2229号天华商业广场一期一层360平方米的补偿安置房屋的诉讼请求；三、驳回原告刘保军要求第三人恒大地产集团乌鲁木齐有限公司协助撤销安置补偿房屋的备案登记手续的诉讼请求。刘保军对判决不服提出上诉。新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院于2019年7月15日作出（2019）新01民终2050号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。被告天华置业公司已将天华商业广场一期一层办理不动产初始登记，商铺已经出售给他人，当庭表示仅可以给予原告在天华商业广场安置2至4层商铺。2020年1月22日，经原告刘保军申请，本院委托新疆佳美房地产土地评估咨询有限公司对乌鲁木齐市沙依巴克区克拉玛依西街2229号天华商业广场一期一层西南角360平方米的临街商铺的市场价值进行评估。新疆佳美房地产土地评估咨询有限公司于2020年5月19日作出佳美评鉴字[2020]第024号房地产司法鉴定估价报告，估价结果房地产市场总价值为1264.79万元。原告刘保军垫付了评估费30，000元。原告刘保军为本案支付了诉讼财产保全责任保险费10，000元，财产保全费5，000元。本院认为，原告刘保军与被告天华置业公司自愿签订《拆迁安置补偿协议》，合同虽然名为“拆迁安置补偿”，根据《国有土地房屋征收与补偿条例》相关规定，被告天华置业公司不具备征收拆迁的主体资格，并不是适格的拆迁主体。但从平等的民事法律合同关系上，双方之间的法律关系适用于房屋买卖合同法律关系，是合同当事人的真实意思表示，合同未违反法律法规禁止性规定，合同合法有效。双方当事人均应当履行合同义务。在签订合同后，原告刘保军已经履行了房屋交付义务，被告天华置业公司也支付了部分合同价款，但是违反合同义务，未按期交付商铺，构成合同违约，应当承当违约责任。双方争议为原告持有的合同中手写添加部分内容，从一般生活常识看，对交付的商铺楼层为重大的合同事项，而不约定楼层不符合常理。原告刘保军持有的合同附件草图为平面图，并加盖了被告天华置业公司的公章，被告否认草图的真实性未举证证明，也未能作出合理事由。故本院对原告刘保军持有的合同确认为双方最终履行的合同内容。现被告天华置业公司已明确表示不能履行交付天华商业广场一期一层商铺的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。”本院委托新疆佳美房地产土地评估咨询有限公司对乌鲁木齐市沙依巴克区克拉玛依西街2229号天华商业广场一期一层西南角360平方米的临街商铺的市场价值的评估，该鉴定结论客观真实反映了市场价格，本院予以采信。原告刘保军主张要求被告天华置业公司按市场价支付补偿款12，647，900元，符合法律规定，本院予以支持。原告刘保军主张要求被告天华置业公司支付逾期付款期间的利息2，413，294.81元（12，647，900元×4.75%÷12个月×51个月－140，000元，2016年3月24日至2020年6月23日止）。根据双方合同约定“自乙方依照本合同腾退房屋之日起开始计算，甲方若不能按期交房，每月给乙方赔偿5000元。”原告刘保军认为合同约定逾期每月5，000元的违约金过低，不足以弥补原告的损失。因原告刘保军在本案中未主张损失和违约金，而主张的是逾期付款期间的利息。原告刘保军获得补偿款权利为本案判决生效后，只有本案判决生效后，被告天华置业公司未付款才产生逾期付款利息问题，故原告主张逾期付款期间的利息没有合同依据和法律依据，本院不予支持。原告刘保军主张要求被告天华置业公司承担评估费30，000元、诉讼财产保全责任保险费10，000元，财产保全费5，000元。本院认为，原告刘保军支付上述费用，是因被告天华置业公司不履行合同违反合同约定产生的损失，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、一百零七条之规定，判决如下：一、被告新疆天华置业有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告刘保军补偿款12，647，900元；二、驳回原告刘保军要求被告新疆天华置业有限责任公司支付逾期付款期间的利息2，413，294.81元的诉讼请求；三、被告新疆天华置业有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告刘保军评估费损失30，000元；四、被告新疆天华置业有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告刘保军诉讼财产保全责任保险费损失10，000元；五、被告新疆天华置业有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告刘保军财产保全费损失5，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案争议标的15，106，194.81，给付标的12，692，900元，占争议标的84.02%，案件受理费56，218.58元（原告预交54，294.92元），由原告负担15.98%即8983.73元，被告负担84.02%即47234.85元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  吴卫东人民陪审员  张 静人民陪审员  曹玉梅二〇二〇年十一月十七日书 记 员  王 珊