广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初9679号原告（反诉被告）：胡淑梅，女，1974年7月24日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：朱丽婷，广东红棉律师事务所律师。被告（反诉原告）：李海涛，男，1978年12月11日出生，汉族，住河南省西华县。委托诉讼代理人：张杰，广东固信律师事务所律师。原告（反诉被告）胡淑梅诉被告（反诉原告）李海涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡淑梅的委托诉讼代理人朱丽婷，被告李海涛的委托诉讼代理人张杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡淑梅向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认原被告之间的租赁合同于2020年5月22日解除；2.被告向原告支付2020年2月1日至2020年5月22日的租金人民币（币种下同）129643元及逾期违约金（自2020年4月20日起按欠款每日千分之七的标准计算至实际清偿之日止）；3.被告向原告支付2019年12月1日至2020年5月31日的物业管理费15861.6元；4.被告向原告支付房屋维修施工费用15150元；5.被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：原告是广州市番禺区南村镇汇智三路**房屋的房屋所有权人，房屋用途为商业。2015年3月18日，原告将上述房屋出租给叶伟英、钟继斐、余力、周启宽、范雪慧等人，租期从2015年3月18日至2023年5月18日止，2019年5月19日至2020年5月18日每月租金为34947.4元，2020年5月19日至2023年5月18日租金根据番禺万达租赁部提供市场参考价确定，租金按月结算，承租人在每月20日前支付下个月的租金，逾期交付租金的，每逾期一日须按当月租金的千分之七支付违约金；租期内，使用该物业所产生的管理费、水电费等所有费用，由承租人负责缴纳，承租人应爱护及正确使用屋内设备设施，如有人损坏，则由承租人负责维修或更换，如承租人提前终止合同，出租人有权没收保证金。2016年3月31日，原承租方余力、被告、原告三方共同签署了《转让协议书》，约定将上述商铺转租给被告，被告租赁该商铺用于广州易成酒店管理有限公司番禺分公司使用，被告向余力支付商铺转让费，被告与原告的租赁协议按照余力和原告原合同履行，押金以及合同中的各项条款均继续有效，租金由被告从2016年4月1日起按月支付至合同期满。上述三方协议签订后，原被告之间未再签署新的租赁合同，仍按原告与余力等的租赁合同继续履行。但自2020年2月起，被告拖欠租金，直至2020年5月22日被告私自搬离上述商铺，且在搬离的过程中严重损坏商铺，经第三方公司评估修复价格为15150元，被告应承担该修复费用。被告拖欠租金、提前违约终止租赁合同，且恶意破损租赁房屋等行为已构成严重违约，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告李海涛答辩称：一、被告承租涉案商铺系用于酒店经营，因受新冠××疫情影响，被告所经营的酒店出现严重亏损，无力履行租金支付义务。自疫情爆发以来，被告经营的酒店自2020年1月23日至2020年3月31日期间往来订单被大量取消，取消的订单共计75单、86间房，造成损失68309元。酒店在未支付租金的情况下2020年2月亏损64450.62元、3月亏损52105.33元、4月亏损18313.84元，共计亏损134869.79元，如加上每月应付租金224346.4元，则亏损高达807908.99元。酒店本来就是微盈利行业，疫情期间发生的亏损是被告无力承担的，因此受疫情不可抗力的影响，被告无力支付2020年2月至5月的租金。二、疫情爆发后，被告自2020年2月以来多次与原告沟通减免租金以及合同到期后续签事宜，原告表示不同意减免租金，双方也未就合同续签事宜达成一致，被告于合同到期日即2020年5月18日撤离涉案商铺，并于2020年5月23日办理场地交接手续。三、被告认可原告主张2020年5月23日前的物业管理费。四、原告诉请被告支付房屋维修费没有事实和法律依据。首先被告出租的商铺是毛坯房，由案外人对涉案商铺进行装修，而案外人在将租赁合同转让给被告时被告支付了转让费，该转让费中包含了装修费用，且被告撤离场地时没有对场地进行损坏，即使有损坏，也是损坏自己装修的场地，无须支付维修费用；其次，双方在2020年5月23日交接时原告并未就交接事宜提出异议；再次，涉案商铺现已出租给第三人经营美容店，第三人已对涉案商铺进行了装修并已经营业，不存在原告对涉案商铺进行维修的事实，即使存在维修，也应由原告自行承担相关费用。相反，由于疫情不可抗力的因素影响涉案租赁合同无法继续履行，被告对原告履行了通知义务，双方应互不承担违约金责任，原告应向被告返还已经收取的押金，故被告特向法院提起反诉，请求判令：1.原告向被告返还押金55484.8元及利息（利息以55484.8元为基数，自2020年5月19日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际返还之日止）；2.本案本诉与反诉的诉讼费用由原告承担。针对被告的反诉请求，原告答辩称：一、在新冠××疫情爆发期间，双方签订的租赁合同仍在继续履行，原告已经按照合同约定将涉案商铺交付给被告使用，且双方约定的租金支付并非以被告盈利作为前提，被告经营亏损不是要求减免租金的理由；二、涉案租赁合同中明确约定被告提前终止合同时原告有权没收保证金，被告在使用涉案商铺的过程中应支付相应的物业管理费，被告应爱护涉案商铺的设备设施，如有人为损坏应赔偿，现被告的行为依据构成违约，应履行相应的义务；三、被告至今仍未向原告提出关于受到不可抗力无法支付租金的说明，其搬离涉案商铺也未提前通知原告，双方之前一直有就租金事宜进行协商，被告在长达4个月时间内都以不可抗力为理由不支付租金也没有合法依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院综合分析原、被告提供的证据与庭审陈述，认定以下事实：涉案商铺位于广州市番禺区南村镇汇智三路139号，权属人为原告胡淑梅，房屋用途为商业，建筑面积176.24平方米。2015年3月18日，原告胡淑梅（作为甲方）与案外人叶伟英、钟继斐、余力、周启宽、范雪慧（作为乙方）签订《广州市房屋租赁合同》一份，合同主要约定：甲方将涉案商铺出租给乙方使用，其中2019年5月19日至2020年5月18日每月租金为34947.4元，2020年5月19日至2023年5月18日租金根据番禺金街市场价支付，若市场价变动无差异，价格照旧，市场参考价由番禺万达租赁部提供意见，租金按月结算，乙方在每月的20日前按转账付款方式缴付下个月租金。乙方向甲方交纳55484.8元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方或抵偿租金。乙方应按时支付租金，逾期支付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.7%向甲方支付违约金。乙方应爱护及正确使用屋内设备设施，如有人为损坏，则由乙方负责维修或更换。租赁期内，使用该物业所产生的管理费、水电费等所有费用由乙方负责缴纳。如甲方提前终止合同，应无息返还保证金给予乙方，并向乙方支付等额保证金的违约金，如乙方提前终止合同，甲方有权没收乙方租赁保证金。2016年3月31日，原告（作为丙方）、被告（作为乙方）、余力（作为甲方）签订《转让协议书》一份，约定甲方经得丙方同意后将涉案商铺转租给乙方，乙方租赁涉案商铺用于广州易成酒店管理有限公司番禺分公司使用。甲乙双方约定商铺转让费为80000元，该转让费包括整体装修费用、空调设备、监控、两个月押金55484.8元，合同期满后，丙方将押金无息退还乙方。乙方与丙方的租房协议按照甲方和丙方原合同履行，押金以及合同中的各项条款均有效，租金由乙方从2016年4月1日起按月支付至合同期满。该《转让协议书》签订后，原告胡淑梅向被告李海涛出具《收据》一张，确认收到两个月押金55484.8元。被告李海涛承租涉案商铺后用于经营广州易成酒店管理有限公司从事酒店经营业务，李海涛主张由于新冠××疫情影响，其酒店经营出现了严重亏损，并于2020年3月17日前停止营业，为此提供了其自制的2020年1月23日至2020年3月31日酒店取消订单统计表、2020年2月至4月客房统计表以及损益明细表拟证明其亏损情况，原告胡淑梅质证认为被告的经营情况与租金的支付没有直接关系。基于疫情影响酒店的经营情况，被告李海涛主张其自2020年2月起通过微信和电话形式向原告胡淑梅提出减免2020年2月至4月租金的请求，原告胡淑梅确认双方有对租金问题进行协商，但最终未能达成一致。被告李海涛自认拖欠2020年2月至2020年5月22日的租金以及自2019年12月起未缴纳相关物业管理费用。诉讼中，原被告双方均确认涉案租赁合同已经解除，原告胡淑梅主张被告李海涛在未得到其同意的情况下于2020年5月21日临时通知其将搬离涉案商铺，被告李海涛在搬离涉案房屋时原告胡淑梅也没在现场，故原告胡淑梅主张李海涛为未经双方协议一致情况下自行搬离涉案商铺，后其于2020年5月23日收回涉案商铺的2条钥匙并签署了《收房收条》，《收房收条》上载明：兹有汇智三路139号业主于2020年5月23日已收回该物业钥匙共2条，故现原告主张涉案租赁合同解除的时间为2020年5月22日。被告李海涛抗辩称双方签订的租赁合同于2020年5月18日到期，被告实际已于2020年5月18日搬离涉案商铺，只是2020年5月23日才进行交接签署《收房收条》，故涉案租赁合同的解除实际应为2020年5月18日。原告胡淑梅主张因被告李海涛在搬离涉案商铺时损坏了涉案商铺的设备设施，要求被告李海涛赔偿房屋维修费用15150元，为此提供了广州市誉腾装饰工程有限公司出具的工程报价单拟证明房屋维修费用。原告自认现涉案商铺已经重新出租并营业使用，并主张该房屋维修费用在出租给新租户时已经抵扣了新租户的部分租金。被告李海涛抗辩称根据涉案租赁合同和转让协议的约定，被告支付的转让费用包括了装修费用，即包括了附合设施装修费，被告搬离时将自己添加的中央空调和监控拆走属于处分自己的物品，无须支付相关费用，且原告现有证据不能证明被告对涉案商铺进行了损坏，原告提供的报价单也无法证明费用的真实性。本院认为，原被告之间形成的租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。关于涉案租赁合同解除的问题。原告胡淑梅主张被告李海涛于2020年5月22日自行搬离涉案房屋，存在提前终止合同的违约行为，被告李海涛辩称涉案租赁合同于2020年5月18日到期自动解除，终止履行，被告不存在违约行为。对此，本院认为，被告李海涛从案外人余力处受让涉案商铺的租赁权，并签订了三方转让协议，约定原被告之间的租赁合同按余力等人与原告于2015年3月18日签订的《广州市房屋租赁合同》履行，该《广州市房屋租赁合同》中约定租赁期限至2023年5月18日，故被告主张原被告之间的租赁合同关系于2020年5月18日到期无事实依据，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。现原被告已于2020年5月23日对涉案商铺进行了交接，以实际行动解除双方之间的租赁合同关系，故本院确认原被告双方的租赁合同关系于2020年5月23日解除。关于原告主张被告拖欠的租金问题。上述本院已经确认原被告双方的租赁合同关系于2020年5月23日解除，被告也确认自2020年2月起未支付租金，故原告主张被告支付2020年2月至2020年5月22日期间的租金合法有据。但是由于新冠××疫情的影响，2020年1月23日至2020年2月24日9时，我省处于重大突发公共卫生事件一级响应期间，实行最大限度减少公众聚集活动，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动；广东省商务厅在2020年1月26日发布了《广东省商务厅关于暂停大型经济活动的紧急通知》，要求在一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒的防控工作。由此可见，被告李海涛承租涉案商铺用于酒店经营，其将因突发公共卫生事件的防控应急程度而出现外部人流、内部员工防控等较大的经营环境变化，但被告从2020年3月17日起恢复经营，因此依据公平原则，本院酌定减免被告2020年2月和3月各50%的租金，故被告还应向原告支付2020年2月至2020年5月22日的租金95522.89元（34947.4元×2个月÷2+34947.4元+34947.4元÷30天×22天）。被告李海涛拖欠租金的行为违反了双方租赁合同的约定，按照双方租赁合同的约定被告拖欠租金的应按照租金每日千分之七的标准支付违约金，但由于被告拖欠租金是受疫情影响，本院根据公平原则将违约金标准予以调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，应以95522.89元为本金，自2020年4月20起计至实际付清之日止。关于原告主张的物业管理费问题。被告自认拖欠2019年12月至搬离之日的物业管理费，且对物业管理费数额无异议，故本院对于原告该诉请予以支持，被告应向原告支付物业管理费15861.6元。关于被告主张返还保证金的问题。双方租赁合同约定如被告提前终止合同的原告有权没收保证金。现被告主张双方的租赁合同关系因不可抗力无法履行故原告应返还保证金。对此，本院认为，纵观疫情期间的政府文件，疫情的发生期间政府采取了全国性的防控措施，2020年1月28日广东省也因应本省的疫情情况研究下发《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，明确通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。被告自认自2020年3月17日起开始恢复营业，在政府倡导下有序复工复产，原告也有积极与被告协商变更租赁事宜，但最终未能达成一致。被告现并无证据表明涉案商铺所在辖区有关部门因防治疫情而对涉案商铺采取相关封闭措施。因此，是否决定对外开业自主权依然在承租人被告一方，并非无法继续履行涉案租赁合同。但被告于2020年5月18日未在双方协商一致情况下擅自搬离涉案商铺，属单方提前解除合同，已构成违约，按照涉案租赁合同约定原告有权没收保证金。但如前所述被告提前解除合同系受疫情影响，并非主观恶意违约，且原告已将物业另行出租，原告也为举证期实际因被告违约而造成严重损失，故应适当减轻被告的违约责任，结合本案实际情形，本院根据公平原则，酌定原告返还50%的保证金，即27742.4元。至于被告主张的逾期返还保证金的利息，因无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的房屋维修费用问题。现原告提供的证据无法证明被告对涉案商铺主体结构造成损坏，且原告提供的工程报价单无法证实涉案房屋是否需要维修及该费用是否已经实际支付，原告因此应承担举证不足的责任，本院对于原告诉请的15150元房屋维修费不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）胡淑梅与被告（反诉原告）李海涛就广州市番禺区南村镇汇智三路139号房屋形成的租赁合同关系于2020年5月23日解除；二、被告（反诉原告）李海涛应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）胡淑梅支付租金95522.89元及违约金（违约金以95522.89元为本金，自2020年4月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍标准计至租金付清之日止）；三、被告（反诉原告）李海涛应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）胡淑梅支付物业管理费15861.6元；四、原告（反诉被告）胡淑梅应在本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）李海涛退还保证金27742.4元；五、驳回原告（反诉被告）胡淑梅的其余诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）李海涛的其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3514元，由原告（反诉被告）胡淑梅负担1078元，由被告李海涛负担2436元；反诉受理费600元，由原告（反诉被告）胡淑梅负担275元，被告（反诉原告）李海涛负担325元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审 判 长  麦绮云人民陪审员  关韵英人民陪审员  屈绮霞二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  李紫鑫