贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初8486号 原告：曾鹏鹏，男，1992年8月9日生，汉族，贵州省兴仁市人，住贵州省兴义市兴泰新区。 原告：曹永鲜，女，1988年7月21日生，汉族，贵州省兴义市人，住州省兴义市兴泰新区，系曾鹏鹏之妻。 二原告共同委托诉讼代理人：王妍婷，贵州心达律师事务所律师。 被告：贵州华联房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市兴泰新区民航大道荣御天下贰栋壹层N-022室。 法定代表人：郑国江，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：方世长，贵州黔青律师事务所律师。 原告曾鹏鹏、曹永鲜与被告贵州华联房地产开发有限公司（以下简称华联房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾鹏鹏、曹永鲜的共同委托诉讼代理人王妍婷，被告华联房开的委托诉讼代理人方世长到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 曾鹏鹏、曹永鲜向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院依法判令被告支付逾期交房违约金，违约金从2017年12月31日起按41.51元／日计算至被告向原告实际交付房屋之日止（截止2020年6月23日，已产生的逾期交房违约金为37566.55元）；2．请求人民法院依法判令被告支付逾期办理房屋产权证书违约金，违约金从2018年12月31日起按41.51元／日计算至被告向原告交付房屋产权证书之日止（截止2020年6月23日，已产生的逾期办理房屋产权证书违约金为22415.4元）；3．本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2016年10月1日签订《商品房买卖合同》，合同约定：“原告购买被告开发的位于兴义市兴泰新区的××××号房，房屋总价款为415098元。同时，对商品房基本状况、商品房的总价款、付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中合同第十一条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人甲方该商品房。”第十三条逾期交房责任中第1款第（2）项规定：“逾期超过180日（该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1（该比例应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第二十二条对房屋登记事宜作出约定：“（一）出卖人承诺在2018年12月31日前，取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第2项处理：②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款1的违约金。”合同签订后，原告按照合同约定交付了全部房款415098元，然而被告并未按照合同约定期限取得政府有关部门的竣工验收手续，未能在交付时间内向买受人提供“三书一证一表”即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程质量认定书》及《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》，未能取得涉案楼盘的大产权，也未能在约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成了根本违约。根据合同约定，逾期交房的违约金按已付房款415098元的万分之一（即41.51元）计算，应从2018年12月31日起计算至实际交房之日止。逾期办理房屋产权证书违约金按已付房款415098元的万分之一（即41.51元）计算从2018年12月31日起支付至实际交付之日止。综上所述，被告未按照合同约定向原告交付商品房以及房屋产权证书，已构成违约，原告为维护自己的合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判如所诉。 华联房开辩称，2016年10月1日，被答辩人与答辩人签订的商品房买卖合同是属实的，合同约定在2017年12月31日前交付商品房，2018年12月31日前交付有关产权证文书。2019年4月10日被答辩人已领取了涉案商品房的钥匙接房。被答辩人购房款已付清。本案有关建筑工程竣工备案手续在办理中，有关产权证也在办理中。被答辩人已在2019年4月10日领取钥匙接房，对被答辩人的第1项诉讼请求逾期交房违约金在被答辩人接房后，已没有实际损失，对接房后的违约金请求人民法院参照本地区其他案件判决予以调整。对被答辩人的第2项诉讼请求逾期办证违约金答辩人请求按合同约定判决。最后，请求人民法院在计算违约金期间时扣除2020年疫情期间不可抗力的90天后依法判决。 本院经审理认定事实如下：2016年8月13日，曾鹏鹏作为承诺人，向华联房开出具了一份《分期支付首付款承诺书》，其上载明：本人曹永鲜、曾鹏鹏已与贵公司确定购买了贵州华联城三期珑源组团××××号房，该房屋总房价为415098元，付款方式为按揭贷款。由于资金原因，本人向贵公司申请采取分期支付首付款的方式。根据相关政策，本人应付20%的首付款，首付款总额83098元，具体付款时间为：签订合同之日即2016年8月15日前支付10%的首付款43098元；自签订合同之日起至主体封顶，支付5%的首付款20000元；自签订合同之日起至正式交房前，支付剩余5%的首付款20000元。若本人未按照上述期限足额支付全部款项，本人自愿承担以下责任：1.逾期10个日历日（含本数）以内的，本人按日向贵公司支付逾期应付款百分之一的违约金（具体封顶时间及交房时间以甲方通知为准）；2．逾期超过10个日历日后，贵公司有权解除合同，并另行处理该房屋，本人己支付的首付款及大修基金、契税等相关税费作为违约金赔偿贵公司，同时本人无条件配合贵公司办理解除合同所需相关手；3．在未付清购房款之前，贵公司有权不向本人交付该房屋及办理房地产权证。双方签订的《贵州省商品房买卖合同》相关约定与本承诺书之内容不一致的，本人自愿以本承诺书内容为准。同日，华联房开分别向曾鹏鹏、曹永鲜出具了两份《贵州华联城房屋销售专用收据》，其中编号为1172的收据载明收到认购金转10000元，认筹金转10000元，五等奖5000抵，金额43098元；编号为1174的收据载明收到房屋所有权登记费80元、抵押权登记费80元、预告登记费80元；同日，曾鹏鹏、曹永鲜向贵州华联物业管理有限公司支付了天然气3500元、水600元、有线电视260元。 2016年10月1日，曾鹏鹏、曹永鲜作为买受人，华联房开作为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定买受人购买出卖人开发的位于兴义市兴泰新区××××号房，建筑面积140.95平方米，套内建筑面积112.17平方米，按照套内建筑面积计算，每平方米单价3700.62元，房屋总价款为415098元；采取贷款方式付款，买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款83098元，余款332000元以公积金贷款支付；第十条约定，买受人未按约定时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。第十一条约定出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房且需符合该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件；第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理，逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向出卖人支付全部已付款万分之一的违约金。合同第二十二条第三款约定，出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款1的违约金。第二十七条约定，双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起60日内向另一方当事人提供证明。合同还对其他购房事项进行了约定。另在合同附件十二即《补充协议》中第十八条中约定，不可抗力包括：六级以上的地震、六级以上的大风、24小时内25ｍｍ以上大雨暴雨；火灾、国家法律规定的疫情、其他不可抗力原因（包括战争、动乱、空中飞行物或非买卖双方责任造成的损失）。 2016年10月30日，曾鹏鹏、曹永鲜向华联房开支付了购房款20000元。 2017年3月13日，中国工商银行股份有限公司兴义分行作为贷款人（抵押权人），曹永鲜作为借款人（抵押人），曾鹏鹏作为共同借款人（抵押物共有人），华联房开作为保证人，共同签订了一份《个人购房借款/担保合同》，约定曹永鲜、曾鹏鹏向中国工商银行股份有限公司兴义分行借款332000元并直接将借款打入华联房开在贷款人处开立的银行账户内。同年3月29日，曹永鲜、曾鹏鹏向兴义市地方税务局第一分局缴纳了房屋契税及滞纳金合计6656.1元。 2019年4月10日，曹永鲜在贵州华联物业管理有限公司处签署了一份《物品领取签收表》，领取了涉案房屋钥匙后收房。同年4月16日，曹永鲜、曾鹏鹏向华联房开支付了房款三期20000元。 另查明，涉案楼盘至今未取得建筑工程竣工验收备案登记，也未取得商品房大产权初始登记。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。华联房开与曹永鲜、曾鹏鹏签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按合同约定履行各自的义务，即曹永鲜、曾鹏鹏应按约支付购房款，华联房开亦应履行按约交付房屋等义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房且需符合该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件”，但华联房开至今未向曹永鲜、曾鹏鹏交付房屋，也未取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案，不符合该房交付的约定和法定条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”的规定，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，均构成逾期交房。故虽曹永鲜、曾鹏鹏于2019年4月10日到华联房开领取了房屋钥匙后收房入住，但华联房开仍应向曹永鲜、曾鹏鹏承担逾期交房的违约责任。 关于逾期交房违约金计算的问题，双方在《商品房买卖合同》中约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”，故华联房开应从2018年1月1日起向曹永鲜、曾鹏鹏支付逾期交房违约金。而根据违约金兼具惩罚性与弥补损失的性质，结合买受人的一般购房目的，在曹永鲜、曾鹏鹏领取钥匙收房后，其损失相对降低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，故在交房后的逾期交房违约金本院酌情调减为按照合同约定的逾期交房违约金的30%予以计算。华联房开辩称应扣除2020年发生疫情不可抗力期间90日的逾期交房违约金，但华联房开至今未取得建筑工程竣工验收备案登记也未交房，即从2017年12月31日起就已违约，其违约行为发生在疫情开始前，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，故对其抗辩意见本院不予采信。又因双方在《分期支付首付款承诺书》明确约定“……3．在未付清购房款之前，贵公司有权不向本人交付该房屋及办理房地产权证。双方签订的《贵州省商品房买卖合同》相关约定与本承诺书之内容不一致的，本人自愿以本承诺书内容为准”即逾期交房违约金应从房款付清后次日起算，曹永鲜、曾鹏鹏在2019年4月16才向华联房开付清尾款20000元，故逾期交房违约金应2019年4月17日起暂算至起诉之日（504天）的逾期交房违约金为415098元×0.0001×30%×504天=6276.28元。此后的逾期交房违约金曹永鲜、曾鹏鹏可待产生后另行主张。 关于逾期办证违约金的问题，双方签订的《商品房买卖合同》中约定“出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款1的违约金”，庭审中双方均确认以已交付房款的万分之一来主张计付逾期办证违约金，故逾期办证违约金应从2018年12月31日起计付，华联房开辩称应扣除2020年发生疫情不可抗力期间90日的逾期办证违约金，但华联房开至今未取得商品房大产权初始登记，即从2018年12月31日起就已违约，其违约行为发生在疫情开始前，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，故对其抗辩意见本院不予采信。同理，故华联房开应支付曹永鲜、曾鹏鹏的逾期办证违约金应从2019年4月17日起暂算至起诉之日（504天）为415098元×0.0001×504天=20920.94元，此后的逾期办证违约金曹永鲜、曾鹏鹏可待产生后另行主张。 关于曹永鲜、曾鹏鹏诉请华联房开履行交房及办理房屋产权证书义务的问题，因案涉楼盘至今未取得建设工程竣工验收备案。如前所述，取得建设工程竣工验收备案才符合法定的交付条件，而取得建设工程竣工验收备案须涉案楼盘各项分项验收、综合验收合格。办理商品房产权转移登记手续需买受人的积极配合并提供相关资料，同时还需要其他部门的配合并经过一定行政审批程序，存在诸多不确定因素，并非华联房开一己之力即可完成的事项，故对曹永鲜、曾鹏鹏的该项诉请，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》九十二条第一款之规定，判决如下： 一、限贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付曹永鲜、曾鹏鹏从2019年4月17日起至2020年9月1日期间的逾期交房违约金6276.28元； 二、限贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付曹永鲜、曾鹏鹏从2019年4月17日起至2020年9月1日期间的逾期办证违约金20920.94元； 三、驳回曹永鲜、曾鹏鹏的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1200元，减半收取600元，由曹永鲜、曾鹏鹏负担328元，贵州华联房地产开发有限公司负担272元（该款由贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内直接支付曹永鲜、曾鹏鹏）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 陈 莹 莹 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 刘 明 发 书 记 员 陈程（代）