福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0981民初1161号 原告：福建融信融和物业管理有限公司，住所地福安市溪北洋新区中建中央公园**楼**，统一社会信用代码：913509813154893658。 法定代表人：朱孔阳,总经理。 委托诉讼代理人：田建荣，福建正联律师事务所律师。 被告：吴长光，男，1971年1月3日出生，汉族，现住福安市溪北洋新区。 被告：连荣丽，女，1977年1月2日出生，汉族，现住福安市溪北洋新区。 原告福建融信融和物业管理有限公司与被告吴长光、连荣丽物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告福建融信融和物业管理有限公司的委托诉讼代理人田建荣，被告吴长光到庭参加诉，被告连荣丽经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 福建融信融和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令吴长光、连荣丽支付拖欠的物业管理费、违约金及律师费共计6887.1元（其中物业管理费3114.21元，违约金3272.89元，律师费500元）。 事实与理由：2015年4月13日，福建中建融和房地产有限公司与吴长光、连荣丽签订《商品房买卖合同（预售）》壹份（合同编号：201500514）,约定：吴长光、连荣丽向福建中建融和房地产有限公司购买坐落于福安市××镇××道××幢××层××号××商品房，该商品房预测建筑面积共94.37平方米，其中，套内建筑面积71.74平方米，公共部分共有分摊建筑面积22.63平方米。 2017年8月2日，福建融信融和物业管理有限公司（以下简称“融信融和物业公司”）与吴长光、连荣丽签订《前期物业服务合同》壹份，约定：由融信融和物业公司为吴长光、连荣丽提供物业管理服务；物业服务费按业主拥有的物业的建筑面积（不含附属间）交纳，具体标准为：高层住宅每平方米1.5元／月（公共用水、公共用电费用等另计，由业主另行承担）；物业服务费自开发建设单位书面通知业主的交付时间起计算，业主在交房时预交1年物业服务费，以后物业服务费按年交纳，业主应在预收期满后第一月10日前提前履行下一年度的交纳义务；业主逾期3个月未交纳物业服务费的，委托人可以按照日千分之三（或每月百分之九），并按照复利计算收取滞纳金，业主逾期6个月未交纳物业服务费的，委托人可以依法起诉收取，业主须承担起诉产生的诉讼费和律师代理费；物业交付买受人之日起至本合同终止之日发生的物业服务费及公摊水电费，由物业买受人承担；公摊水电（公共用水／公共用电分摊）费用：按40元／户／年预交一年，委托人每年将根据实际使用情况多退少补，以后公摊水电费用按年预交，业主应在预收期满后第一个月10日前预交下一年度的公摊水电费用；合同期限自业主入住之日起至本物业首次业主大会确定物业管理服务企业，并签订《物业服务合同》生效之日终止。 2017年8月2日，吴长光、连荣丽签署《楼宇交接确认书》壹份，确认：吴长光、连荣丽已收到福建中建融和房地产有限公司交付的物业、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、钥匙、门禁卡、可视对讲机等。同日，吴长光、连荣丽向融信融和物业公司支付了2017年8月1日至2018年7月31日期间的物业服务费。 2018年8月1日至今，吴长光、连荣丽未按照合同约定，在规定时间内向融信融和物业公司缴纳相应物业服务费，暂算至2020年5月31日，吴长光、连荣丽已累计拖欠物业服务费共计3114.21元，违约金3272.89元。在此期间，融信融和物业公司多次催款，吴长光、连荣丽均以种种事由推辞。为此,融信融和物业公司提起本案诉讼。 吴长光辩称：1.业主未按约交服务费系因融信融和物业公司未按双方签订的《前期物业服务合同》约定标准提供服务。2.福建中建融和房地产有限公司代表全体业主与融信融和物业公司签订《福建省前期物业服务合同》约定，融信融和物业公司应向全体业主提供参照《宁德市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中一级物业服务标准的物业服务。但融信融和物业公司并未按照该等级标准提供服务，主要存在以下一系列问题：小区服务人员态度恶劣、甚至拒绝服务；从未与业主进行服务质量沟通；未开展社区文化活动；多处存在粉刷剥落、墙面开裂，私搭违建未拆除；玻璃花草树木损坏，维修率未达95%；垃圾清运次数不足，小区停车场绿地明沟楼、梯扶手栏杆、窗台脏乱不堪；绿化状况不达标；小区主要出入口未设置安保人员；地下车库积水；烟雾传感器膜未撕除；公共娱乐设施损坏无人及时修复；公共活动区域卫生状况差等。3.根据《福建省前期物业服务合同》约定，物业服务费按月收取，但融信融和物业公司却要求按年收，且收费标准与其服务标准质量严重不符。4.融信融和物业公司已严重违约，为此业主可以行使先履行抗辩权，要求先服务后收费。5.滞纳金条款系格式合同无效，应予驳回。鉴于目前融信融和物业公司所提供的服务，吴长光愿意按0.4-0.6元/㎡的价格与融信融和物业公司协商解决物业服务费问题。另融信融和物业公司所要求的违约金及律师费，系因融信融和物业公司违约在先，故该笔费用不应由吴长光承担。6.其房屋地面不平整，部分位置地面下降四到五公分左右，吴长光多次要求融信融和物业公司向开发商福建中建融和房地产有限公司反映此事，希望尽快处理解决，但融信融和物业公司一直拖着不反映。 连荣丽未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对于当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本案争议的主要证据和事实为：吴长光、连荣丽是否应当支付物业服务费及违约金、律师费。 融信融和物业公司主张吴长光、连荣丽拖欠物业服务费3114.21元、违约金3272.89元、律师费500元，主要提供有：1.营业执照、法定代表人身份证明、企业名称变更核准通知书。2.福安市前期物业管理中标备案表。证据1、2共同证明融信融和物业公司拥有提供物业管理服务的资质。3.《福建省前期物业服务合同》，证明福建中建融和房地产有限公司与融信融和物业公司签订物业服务合同的有关内容。4.物业服务费及违约金明细表，证明吴长光、连荣丽所拖欠的物业服务费及违约金情况。5.福安中建中央公园项目专用收据，证明吴长光、连荣丽曾交纳过物业服务费，接受过融信融和物业公司提供的物业服务。6.《楼宇交接确认书》，证明吴长光、连荣丽为案涉小区业主。7.吴长光、连荣丽的身份证复印件，证明当事人的身份信息。8.律师函。9.邮件交寄单，证据8、9共同证明融信融和物业公司已履行通知义务。10.《前期物业服务合同》（2017年8月2日），证明吴长光、连荣丽与融信融和物业公司签订物业服务合同及相关内容。11.《商品房买卖合同（预售）》，证明吴长光、连荣丽为案涉房屋的所有人。12.委托代理合同及律师费发票，证明融信融和物业公司为本案所支付的律师费明细。13.履行《前期物业服务合同》的物业管理服务事项的照片。14.按《前期物业服务合同》服务标准进行管理服务的照片。15.光盘。证据13、14、15共同证明融信融和物业公司已按约履行物业服务且服务标准达标。 吴长光质证认为，对证据1、2、5、6、7、8、9、11均无异议。对证据3真实性无异议，但认为融信融和物业公司并未按照该合同约定的一级标准提供物业服务。对证据4表示系格式合同，因融信融和物业公司违约在先，其才迟延缴费，过错在物业公司。对证据10认为也是格式合同，因为只有签合同，才能交房。对证据12认为跟吴长光、连荣丽没有关系。对证据13、14、15均有异议，认为融信融和物业公司只在属于开发商的地下停车场的出入口处设置安保执勤人员，小区其他主要出入口均无安保执勤人员，其中的消防演练，系物业公司聘请的“群众演员”，其中大部分人员均不是本小区在岗人员。至今所有的烟雾传感器膜都没有撕掉，存在安全隐患。另其他照片或视频，部分是真实的，部分则是摆拍。 吴长光认为融信融和物业公司提供的物业服务达不到一级标准及小区内存在多处物业服务质量问题，为此提供证据如下：1.《福建省前期物业服务合同》，证明合同约定融信融和物业公司应参照《宁德市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中一级物业服务标准提供物业服务。2.《福建省物业服务收费管理办法》（闽价服【2010】267号），证明案涉物业服务费的收费标准。3.《宁德市普通住宅前期物业服务等级标准及指导性收费标准》，证明案涉物业服务合同的等级及服务内容，融信融和物业公司应参照一级服务标准提供物业服务。4.照片及视频资料，证明小区存在多处物业服务质量问题。5.物业整改通知，证明小区业主对于物业服务不到位的地方，发出过整改通知，但物业公司未及时整改。6.其房屋照片，证明其房屋存在地面不平整问题。 融信融和物业公司质证认为，对证据1、2、3真实性无异议，认为融信融和物业公司系按照双方约定的价款来收取物业服务费，且融信融和物业公司已按其与业主签订的《前期物业服务合同》约定服务内容履行了物业服务。对证据4、5不予认可，认为融信融和物业公司已提供符合标准的管理服务，对存在的问题已及时进行整改，该证据中的部分照片、视频内容不真实。对证据6质证认为物业公司已通过电脑将此事通知开发商，且地面不平整系产品质量问题，不属于物业公司管理范畴。 本院认为，对于双方无争议的证据，均予认定。对于融信融和物业公司提供的证据3、10、13、14、15本院予以认定，上述证据可以证明双方签订物业服务合同事实及融信融和物业公司提供了物业服务的事实。对吴长光提供的证据4、5本院予以认定，上述证据可以说明物业公司提供的服务与相关规定及合同约定相比尚存需继续改进之处。对于融信融和物业公司提供的证据4物业服务费数额予以认定，至于违约金及证据12因其本身提供服务有瑕疵，故不予认定。 根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月13日，吴长光、连荣丽与福建中建融和房地产有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，向福建中建融和房地产有限公司购买中建·中央公园8号楼402房，约定建筑面积为94.37平方米。2017年8月2日，该房交付吴长光、连荣丽使用。2017年8月2日，吴长光、连荣丽与融信融和物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由融信融和物业公司提供物业管理服务。合同约定物业服务费按业主拥有物业的建筑面积计算交纳，高层住宅1.5元/月/平方米，交房时预交一年物业服务费，物业服务费按年交纳，于预收期满后第一个月10日前履行下一年度交纳义务；逾期3个月未交纳的，按每日千分之三（或月百分之九）并按照复利计算收取滞纳金，逾期6个月未交纳物业费的，物业公司可以起诉，业主须承担因起诉而产生的起诉费和律师代理费。合同并对物业管理服务标准作了相应约定，包括楼宇外观管理、设备运行管理、物业共用部位共用设施及场地管理、环境卫生、绿化养护、车辆行驶停放、公共秩序维护、消防管理八个方面及八个方面的具体标准要求。按照该合同约定，吴长光、连荣丽的房屋建筑面积为94.37平方米,每月应缴纳141.555元的物业管理费。合同履行期间，融信融和物业公司实际提供了物业服务,吴长光、连荣丽自2018年8月起未交纳物业服务费，至2020年5月31日共计欠缴22个月的物业服务费3114.21元。2020年1月，融信融和物业公司曾委托律师发律师函给吴长光、连荣丽，要求其缴纳拖欠的物业服务费。吴长光、连荣丽因与融信融和物业公司在服务义务的履行上存在争议，未按要求交纳，融信融和物业公司遂提起本案诉讼。 另查明，福建中建融和房地产有限公司曾与融信融和物业公司签订《福建省前期物业服务合同》，要求融信融和物业公司按《宁德市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的一级物业服务标准提供服务，高层住宅按1.5元/月/平方米收取物业服务费，物业服务费按月收取。 本院认为,2017年8月2日，融信融和物业公司与吴长光、连荣丽签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人真实的意思表示，合法有效，应受法律保护。根据《物业管理条例》规定，业主应“按时交纳物业服务费用”；最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案融信融和物业公司事实上提供了物业服务，履行了其物业管理服务的主要义务，故吴长光、连荣丽也应按合同约定履行其交付物业费的基本义务。融信融和物业公司主张吴长光、连荣丽至2020年5月31日尚欠22个月物业费计3114.21元，对此数额吴长光、连荣丽并无异议，应予认定，故融信融和物业公司要求吴长光、连荣丽交纳该拖欠物业费的诉讼请求，符合上述规定，本院予以支持。吴长光、连荣丽辩称物业公司存在的一系列问题，不论是依据《福建省前期物业服务合同》还是依据《前期物业服务合同》，都是认为融信融和物业公司存在未尽维修、养护、管理、维护义务。对于此，吴长光、连荣丽可以依法要求融信融和物业公司承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等责任，甚至可以成立业主大会讨论解聘物业企业，但不宜以此为由拒交物业服务费。关于融信融和物业公司主张赔偿违约金和律师费问题,本院认为,周到的物业管理服务是所有业主的共同希望,本案融信融和物业公司在服务上确有差强人意之处，吴长光未按时交纳物业服务费系因与融信融和物业公司在服务义务履行上存在争议，而融信融和物业公司也没有及时与业主进行有效沟通，吴长光等并非恶意欠费，故本院对融信融和物业公司要求违约金和赔付律师费诉讼请求，本院不予支持。另有关交费方式问题，不论按年交费还是按月交费，吴长光、连荣丽均已欠费，且融信融和物业公司也表示按年交按月交均可，故该方面不存在违约问题。有关费用标准及费用是否变更问题，可由双方协商或由相关行政部门监督。关于吴长光主张其房屋地面不平整要求物业公司报修未果问题，根据双方合同第三条，吴长光既可要求融信融和物业公司报修，也可自行维修。现物业公司主张其已向房地产公司反映，但未提供证据证明，故物业公司应继续履行报修义务并及时向吴长光反馈，但吴长光不应以此瑕疵为由拒交物业费。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适的解释》第九十条之规定,判决如下: 一、吴长光、连荣丽应于本判决生效之日起十日内支付福建融信融和物业管理有限公司物业管理费3114.21元。 二、驳回福建融信融和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法违究刑事责任。 案件受理费50元，由福建融信融和物业管理有限公司负担27.4元，由吴长光、连荣丽共同负担22.6元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取福建省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤诉处理。） 审 判 长  林劲松 人民陪审员  林新华 人民陪审员  杨 锋 二〇二〇年十一月二十三日                            本件与原本核对无异                书记员戴灿楠 附本案的主要法律的依据 主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条:依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责。 第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《物业管理条例》 第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。