柳州市柳南区人民法院 广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0204民初5154号 原告：吴捷,男,1976年6月4日生,汉族,住广西柳州市鱼峰区。 被告：潘小华,男,1963年1月3日生,汉族,住广西柳州市柳南区。 被告：覃珍妮,女,1973年6月4日生,壮族,住广西柳州市柳南区。 第三人：陆瑞瑶，男，1971年8月6日出生，壮族，住广西鹿寨县。 委托诉讼代理人：蔡连顺，广西创恒律师事务所律师 委托诉讼代理人：谭晓斌，广西创恒律师事务所实习律师。 原告吴捷诉被告潘小华、覃珍妮，第三人陆瑞瑶租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日受理后，依法适用普通程序，于2020年9月10日、2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告吴捷、第三人陆瑞瑶的委托诉讼代理人蔡连顺、谭晓斌到庭参加诉讼，被告潘小华、覃珍妮经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告在租赁合同的约定期限内享有承租房屋的使用权;2、请求法院确认依照协议合同双方约定,原告可以将承租房屋的全部或者部分转租给他人,转租房屋产生的收益归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告吴捷与被告潘小华、覃珍妮于2013年8月15日签订《铺面租赁协议》、 -2- 2014年1月17日签订《补充协议》,约定用2700000元的价格租下被告名下的柳州市城站路94号2区三栋1-1、1-2、1-3号三间门面和一处地下室仓库,原告依合同约定付清了租期内的租金,履行了原告的法律义务,合法取得了上述门面在合同期内的使用权及转租权。两被告在将上述门面租赁给原告后,又将门面抵押给他人,现在被告的众多债权人都来声称自己有收取门面租金的权利,以上情况对原告合法正常使用门面的权益造成了极大的损害。综上所述,为维护原告的合法权益,请柳州市柳南区人民法院依据事实和法律,公正审理,保障起诉人的合法权益。 两被告未到庭答辩。 第三人陈述称，由法院根据事实与法律依据进行判决。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采纳。 综合全案证据，本院确认如下法律事实：原告与案外人吕妍妮系夫妻关系，案外人吕妍妮与吕渭杨系父女关系。2013年7月1日，作为甲方、出租方的被告覃珍妮与作为乙方、承租方的原告签订一份《仓库租赁协议》，约定：甲方将位于柳州市仓库（房产证：柳房权字第××号）租给乙方使用。租赁时间自2013年7月1日至2028年6月30日止。仓库租金每年120000元，十五年共计1800000元，自合同签订之日起，乙方在十五日内付清。同日，被告覃珍妮出具收条，载明：今收到吴捷交来门面租金定金50000元。2013年8月15日，作为甲方、出租方的被告覃珍妮与作为乙方、承租方的原告签订一份《铺面租赁协议》，约定：甲方将位于柳州市（柳房权证字第××）、二区三栋1-2（柳房权证字第××）、二区三栋1-3（柳房权证字第××）（以下简称1-1号、1-2号、1-3号商铺）铺面租给乙方使用。租赁时间为2013年9月1日至2028年8月31日止（二区三栋1-3铺面租期为2016年5月1日至2031年4月30日止）。铺面租金每年120000元，十五年 -3- 共计1800000元。自合同签订之日起，乙方在十五日内付清定金。合同期内乙方向第三方转让铺面使用权不需要经过甲方同意。2013年8月19日，原告妻子吕妍妮向银行账号为62×××11的账户转账150000元。2014年1月17日，作为甲方、出租方的被告覃珍妮、潘小华与作为乙方、承租方的原告签订一份《补充协议》，约定：对乙方承租甲方名下柳州市，二区三栋1-1、1-2、1-3号等四处物业租期十五年，租金共计3600000元。乙方如能在2014年2月1日前全部付清，甲方给予900000元的优惠，即乙方租赁四处物业十五年全部的租金共计2700000元。2014年1月20日，原告妻子的父亲吕渭杨向银行账号为62×××11的账户转账2500000元。2017年7月9日，吕妍妮出具一份证明，载明：本人吕妍妮（身份证号：4502031984××××××××，于2013年8月19日转账给潘小华人民币150000元），系吴捷委托。同日，吕渭杨出具一份证明，载明：本人吕渭杨（身份证号4502031953××××××××）于2014年元月20日转款给潘小华人民币2500000元，系吴捷委托。 2018年6月11日，鹿寨县人民法院（以下简称鹿寨法院）分别作出（2017）桂0223执167、216、785号执行裁定书，裁定拍卖被执行人覃珍妮所有的案涉1-1号、1-2号、1-3号商铺以清偿其债务。鹿寨法院刊登了三份拍卖公告，拍卖公告载明1-1号、1-2号商铺已出租使用，租期到2028年8月31日止（承租人的租金已付完到2028年8月31日），1-3号商铺已出租使用，租期到2031年4月30日止（承租人的租金已付完到2031年4月30日）。第三人陆瑞瑶通过网络竞价成功购买了案涉1-1号、1-2号、1-3号商铺。2019年4月9日，鹿寨法院分别作出（2019）桂0223执恢20、21、22号执行裁定书，裁定将被执行人覃珍妮所有的案涉1-1号、1-2号、1-3号商铺的所有权归第三人陆瑞瑶所有。 另查明，原告吴捷于2017年9月6日向柳州铁路运输法院（以下简称柳铁法院）提起诉讼，诉讼请求为：1、确认原、被告双方签订的《铺面租赁协议》《仓库租赁协议》《补充协议》有效；2、 -4- 确认原告对已租赁物业在租赁期内享有使用、转租并收取租金的权利。柳铁法院经审理认为，就涉案物业的使用权的确权争议，吴捷应向柳州市柳南区人民法院提起案外人异议之诉，而无权另行提起确权之诉。故于2018年3月20日作出（2018）桂7101民初2号民事裁定书裁定驳回吴捷的起诉。在该裁定书生效后，原告吴捷向本院提起诉讼，诉讼请求为：1、请求法院确认原告在租赁合同的约定期限内享有承租房屋的使用权;2、请求法院确认依照协议合同双方约定,原告可以将承租房屋的全部或者部分转租给他人,转租房屋产生的收益归原告所有。本院于2019年4月22日作出（2019）桂0204民初1646号民事裁定书，认定原告吴捷的的该诉讼已构成重复起诉，并裁定对吴捷的起诉不予受理。吴捷对该裁定书提起上诉，柳州市中级人民法院于2019年10月2日作出（2019）桂02民终2350号民事裁定书，认定原告吴捷不属于重复起诉，并裁定：一、撤销广西柳州市柳南区人民法院（2019）桂0204民初1646号民事裁定书；二、本案指令广西柳州市柳南区人民法院立案受理。 庭审中，原告称其妻子是被告覃珍妮同母异父的姐姐，原告明确第一项诉讼请求为确认对承租的1-1号、1-2号、1-3号商铺享有使用权，已经按照租赁协议约定支付了15年的租金2700000元，租金的支付方式是家人银行转账和现金支付，其中，签订合同当日原告以现金形式向被告支付50000元，2013年8月19日吕妍妮向潘小华转账150000元，2014年1月20日吕渭杨向潘小华转账2500000元。第三人陈述称，涉案三间门面已经登记在其名下，通过拍卖公告载明的信息已得知涉案门面租期到2028年，但不认可本案原告的诉讼请求，认为原被告约定15年的租金3600000元在15日内付清不符合日常惯例，涉案租赁合同涉嫌恶意串通。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告覃珍妮签订的《铺面租赁协议》、原告与被告覃珍妮、潘小华签订的《补充协议》，是当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。原告主张通过银行转账及现金形式已全额支付租赁限期内的租金2700000元，有银行流水及《收条》为据。结合鹿寨法院刊登的拍卖公告中均明确载明涉案商铺已出租使用，并载明租期的截止日期及租金的支付情况，可以认定原告与被告覃珍妮确实存在租赁关系，并实际履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力 -5- 。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。因此，虽然案涉商铺因拍卖引起了所有权的变动，但案涉商铺不存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定的除外情形，租赁合同在有效期内对商铺的受让人继续有效，该受让人应继续履行原租赁合同。原告作为案涉商铺的承租方，诉请其享有对诉争商铺的承租权，于法有据，本院予以支持。原告诉请享有对诉争商铺的转租权和收益权，本院认为，《商铺租赁协议》中明确约定合同期内承租方向第三方转让铺面使用权不需要经过出租方同意。故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。第三人在拍卖案涉商铺时已经知晓该商铺存在租赁关系。第三人作为完全民事行为能力人，应当知晓购买已出租商铺的法律后果，应自行承担由此产生的法律风险。第三人虽主张对案涉租赁合同的真实性存疑，但未提交相应证据证明，应承担举证不能的不利后果，本院对该主张不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第二百二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告吴捷依据其与被告覃珍妮于2013年8月15日签订的《铺面租赁协议》对位于柳州市享有合同项下的承租权。 二、确认原告吴捷依据其与被告覃珍妮于2013年8月15日签订的《铺面租赁协议》对位于柳州市享有合同项下的转租权和收益权。 案件受理费11875元（原告已预交），由被告覃珍妮负担并迳付原告吴捷。 -6- 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 员  刘 娟 人民陪审员  马莉君 人民陪审员  周成艳 二〇二〇年十一月二十四日 书 记 员  潘 妮 -7- 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条第二款依法成立的合同，受法律保护。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 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