福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初6668号 原告：孙燕婷，女，汉族，1987年5月28日出生，住福建省三明市宁化县。 委托诉讼代理人：朱健、王国栋，福建海山律师事务所执业律师。 被告：郑秋锋，男，汉族，1981年4月25日出生，户籍地福建省闽侯县，现住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：温雪生、俞素娴，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 第三人：林建宁，女，汉族，1981年4月1日出生，住福建省福州市鼓楼区。 原告孙燕婷与被告郑秋锋、第三人债权转让合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙燕婷的委托诉讼代理人王国栋、被告郑秋锋的委托诉讼代理人俞素娴到庭参加诉讼，第三人林建宁经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙燕婷向本院提出诉讼请求：1.依法判令郑秋锋立即向孙燕婷支付逾期租金565041元及逾期付款利息（以逾期租金为基数按中国人民银行贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际还款日）；2.判令郑秋锋向孙燕婷支付逾期物业费25197元及逾期付款利息（以逾期租金为基数按中国人民银行贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际还款日）。事实和理由：2012年2月，空军福州房地产管理处将华雄大厦出租给杨子华经营使用，并同意杨子华进行分租。2012年12月27日，杨子华将华雄大厦租赁给郑秋锋经营使用，双方签订《军队房地产租赁合同》。2016年12月19日，郑秋锋与孙燕婷签订《房产转租合同》，约定由郑秋锋将其承租华雄大厦1号楼全部及现有的附属设施租赁权转租给孙燕婷，并约定郑秋锋分割出租1号楼时与各租户签订的租赁合同中郑秋锋的各项权利义务自2016年12月23日起由孙燕婷承担，租金由孙燕婷收取。同月，杨子华、郑秋锋与孙燕婷三方签订《协议书》，约定杨子华、郑秋锋将双方于2012年12月27日签订的关于华雄大厦1号楼的《军队房地产租赁合同》中郑秋锋的权利义务自2016年12月22日起由孙燕婷承继，孙燕婷亦愿意承继。2014年2月27日，郑秋锋与林建宁签订《租赁合同》约定：郑秋锋将华雄大厦10层出租给林建宁用于经营，租赁期限2013年8月15日至2023年9月15日，月租金每平方米46.5元，物业费每平方米2元，租赁面积（包括公摊）1350平方米，月租金52775元，每月15日前支付；租金按每年5%递增；付款方式为银行转账，租金转入郑秋锋银行账户；2017年6月1日，郑秋锋书面告知林建宁按其指示支付房租。后孙燕婷因林建宁长期未向孙燕婷支付租金、物业费曾提起诉讼要求林建宁支付，但是被鼓楼法院以违反合同相对性原则驳回诉讼请求。孙燕婷已与郑秋锋签订协议，约定孙燕婷自2016年12月22日起继承郑秋锋与杨子华于2012年12月27日签订的关于华雄大厦1号楼的《军队房地产租赁合同》中郑秋锋的权利义务，并且约定郑秋锋应积极配合孙燕婷做好所有租户的合同变更手续，故林建宁应直接向孙燕婷支付租金和物业费，而林建宁将租金、物业费支付给郑秋锋，郑秋锋已无权收取，郑秋锋应向孙燕婷返还诉请租金和物业费，经与郑秋锋多次交涉无果，特依法起诉，望判如所请。 郑秋锋辩称，1.从程序上，孙燕婷与郑秋锋之间不存在房屋租赁合同关系，孙燕婷起诉郑秋锋支付租金及物业费并赔偿损失，属于起诉错误。（1）双方之间不存在租赁合同关系，郑秋锋系将对华雄大厦1#楼的租赁权转让给孙燕婷，郑秋锋对孙燕婷不负有支付租金及物业费的义务。孙燕婷要求郑秋锋支付租金及物业费缺乏事实和法律依据。双方签订《房产转租合同》，约定郑秋锋将承租华雄大厦1#楼全部及现有的附属设施的租赁权转让给孙燕婷，孙燕婷向郑秋锋支付转让费。双方就各租户之间形成的是债权让与的关系。《房产转租合同》中应当履行付款义务的债务人是孙燕婷，而非郑秋锋，合同也未约定郑秋锋应向孙燕婷支付租金，因此孙燕婷以房屋租赁合同纠纷诉请郑秋锋支付租金、物业费缺乏法律依据。（2）郑秋锋从未收取华雄大厦1#楼2016年12月23日之后的租金，孙燕婷主张郑秋锋收取林建宁支付的租金、物业费应承担返还责任不能成立。《房产转租合同》约定“截止2016年12月23日前，因华雄大厦1号楼产生的所有权利义务、债权债务与乙方（孙燕婷）无关”“甲方分割出租华雄大厦1号楼，与各租户签订的租赁合同，自2016年12月23日起合同中甲方的各项权利义务由乙方承担，租金由乙方收取”。签订合同后郑秋锋未收取华雄大厦1号楼租户的租金，孙燕婷也并未提供任何证据证明郑秋锋收取了2017年5月至2018年5月的租金，因此其主张“而林建宁将租金、物业费支付给郑秋锋，郑秋锋应向孙燕婷返还诉请租金和物业费”缺乏事实和法律依据，孙燕婷无权向郑秋锋主张任何责任； 2.郑秋锋在与孙燕婷签订《房产转租合同》后，已依约向孙燕婷移交全部资料，并配合其签署了《授权委托书》《变更通知函》等文件通知了全部租户，孙燕婷应向租户收取租金并承担经营的风险，与郑秋锋无关。（1）现有证据证明郑秋锋已依约配合孙燕婷签署相关文件并已通知租户，孙燕婷对该事实是认可的。孙燕婷提交的证据A5《不可撤销授权委托书》、证据A8（2018）闽0102民初3011号民事判决书、郑秋锋提交的证据B4《租金收款账号变更通知函》、证据B5（2017）闽0102民初6097号民事判决书可以证明，郑秋锋已按孙燕婷要求签署相关文书，履行通知义务。孙燕婷在对林建宁提起诉讼时也确认“孙燕婷受让上述权利后，即通过书面函件、电子信息、口头告知等多种方式向郑秋锋告知上述事实……经商议，每月租金涨至72760元”，孙燕婷在起诉华雄大厦租户吴风的（2017）闽0102民初6097号案件中，也确认“孙燕婷受让上述权利后，即向所有租户发出房租、物业、水电收款账号变更通知函”，孙燕婷自认郑秋锋配合其签署变更通知函并通知租户的事实；（2）孙燕婷在其提供的《林建宁租赁物转租情况及尚欠租金、物业费清单》表格中，确认收取了林建宁7月、9月的租金132500元。该款项系支付至孙燕婷亲属董赛香的账户，孙燕婷对收取该款项也不持异议，可证明在孙燕婷与郑秋锋完成债权让与后，林建宁事实上向孙燕婷履行合同义务；（3）孙燕婷与林建宁在2017年7月3日、2017年8月29日、31日的微信聊天记录也可证明，郑秋锋的通知实际上到达了林建宁，林建宁对于押金在孙燕婷处、应与孙燕婷进行结算的事实是充分知悉的、且林建宁支付租金后通知孙燕婷等行为均表明郑秋锋已完成了法律规定的债权让与通知义务。双方之间基于房屋租赁合同关系项下的债权债务应由其双方自行履行，与郑秋锋无关；（4）双方自2016年12月19日签订《房屋转租合同》后直至提起本案诉讼前，孙燕婷从未向郑秋锋提出未通知林建宁、需要再次配合通知，也足以证明其认可郑秋锋已履行通知义务，且孙燕婷已实际与林建宁履行租赁合同的事实； 3.郑秋锋在与孙燕婷签订《房屋转租合同》后，即未参与孙燕婷与华雄大厦各租户之间的租赁关系，对于各租户与孙燕婷之间的实际履行情况完全不知情。但从证据看，即便郑秋锋存在向孙燕婷支付租金的义务，孙燕婷提交的证据也不足以证明欠付租金为565041元、物业费为25197元，应承担举证不能的法律后果。（1）孙燕婷提供《林建宁租赁物转租情况及尚欠租金、物业费清单》以证明诉请金额，但该表系其单方制作，未经过林建宁或实际承租人的确认，且孙燕婷未提供任何证据证明其所列举的返还情况、欠付租金的事实；（2）孙燕婷与林建宁履行合同期间，双方就房屋租赁面积、应付租金等事项存在争议，孙燕婷于2017年8月30日向林建宁致函解除了其双方之间的租赁关系，其主张林建宁承租华雄大厦10楼整层至2018年5月缺乏依据。①建设部、国家工商行政管理总局、国家税务总局、解放军总后勤部联合颁布的《关于进一步加强军队空余房地产租赁管理的通知》规定“租用军队空余房地产作为企业或者个体工商户住所（经营场所）的，到工商行政管理部门办理登记注册时，必须提交有效的《军队房地产租赁许可证》”，而本案租赁许可证的有效期限为2016年6月15日至2017年6月14日；即自2017年6月15日起，本案讼争房产尚未出租的部分存在不能办理工商营业执照、导致无法出租、无法实现租赁目的的情形；②2017年8月30日，孙燕婷委托北京中银（福州）律师事务所向林建宁出具解除函，解除与林建宁之间的租赁关系；双方租赁关系已经于2017年8月30日终止，孙燕婷请求支付租金至2018年5月与客观事实不符；③孙燕婷与林建宁房屋租赁合同纠纷一案（2018）闽0102民初3011号民事判决书确认“林建宁事实上退出案涉租赁场所的经营”。孙燕婷提交的证据不足以证明与林建宁之间实际承租情况、面积、期限，其诉请租金为565041元及物业费，缺乏事实和法律依据；（3）孙燕婷提交的证据不足以证明林建宁承租讼争房屋至2018年5月、并拖欠2017年5月至2018年5月期间的租金590238元、物业费，应承担举证不能的法律后果；（4）郑秋锋与孙燕婷于2017年1月12日签署《华雄大厦应付押金清单》，将与林建宁租赁合同项下的押金100000元移交给孙燕婷；孙燕婷并未依约足额支付《房产转租合同》项下转让费，至今尚欠转让款200000元，若郑秋锋应对本案讼争债务承担责任，则上述款项应当予以扣除； 4.郑秋锋与孙燕婷签订《房屋转租合同》后再未参与孙燕婷与华雄大厦各租户之间的租赁关系，对于各租户与孙燕婷之间的实际履行情况完全不知情，孙燕婷在三年多后要求郑秋锋承担责任不符合客观常理；恳请法庭严格使用举证责任的分配制度，要求孙燕婷充分举证、对其提供的证据从严审查，避免出现损害郑秋锋甚至是案外人合法权益的情形。 综上，孙燕婷的起诉属于起诉错误，且诉讼请求亦缺乏事实和法律依据，请法庭依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：案涉房屋坐落于福州市鼓楼区××路××号××大厦××层。华雄大厦系部队产业，由空军福州房地产管理处管理。2012年2月，该管理处将华雄大厦出租给案外人杨子华经营使用，并同意杨子华进行分租。2012年12月，杨子华将华雄大厦租赁给郑秋锋经营使用，双方签订有《军队房地产租赁合同》。2016年12月19日，郑秋锋与孙燕婷签订《房产转租合同》，约定郑秋锋将其承租的华雄大厦1号楼全部及现有的附属设施租赁权转租给孙燕婷；并约定郑秋锋分割出租华雄大厦1号楼与各租户签订的租赁合同中郑秋锋的各项权利义务自2016年12月23日起由孙燕婷承担，租金由孙燕婷收取。同月，杨子华、郑秋锋与孙燕婷签订《协议书》，约定杨子华、郑秋锋将其双方于2012年12月27日签订的关于华雄大厦1号楼的《军队房地产租赁合同》中郑秋锋的权利义务自2016年12月22日起由孙燕婷承继，孙燕婷亦愿意承继。 2014年2月27日，郑秋锋与林建宁签订《租赁合同》约定：郑秋锋将华雄大厦10层出租给林建宁用于经营，租赁期限自2013年8月15日至2023年9月15日，月租金每平方米46.5元，物业费每平方米2元，租赁面积（包括公摊）1350平方米，月租金52775元，每月15日前支付；租金按每年5%递增；付款方式为银行转账，租金转入郑秋锋银行账户；并约定郑秋锋不得将林建宁租用的房屋转租给第三人，不得随意出售或抵押该房产；租赁合同到期后，林建宁享有优先承租权。林建宁与郑秋锋的合同履行过程中，林建宁向郑秋锋银行账户直接支付租金、物业费至2017年5月。2017年6月1日，郑秋锋书面告知林建宁，将其二人就华雄大厦租赁合同项下的7月租金转入董赛香账号。林建宁于2017年7月3日、8月31日分别向董赛香转款67500元、65000元。后林建宁陆续与其租户解除租赁关系，并事实上退出案涉租赁场所的经营。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。案涉合同的权利义务转让涉及到合同所约定权利的转移，应对债务人即林建宁尽到告知义务。本案中债权转让对孙燕婷和郑秋锋均已具有约束力，孙燕婷要求郑秋锋支付相应租金，应建立在郑秋锋未尽到对林建宁的告知义务且在债权转让后收取了林建宁租金的基础上，现孙燕婷提交的证据不足以证明其主张的郑秋锋收取了林建宁支付的租金，故其诉请本院不予支持。 林建宁经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回孙燕婷的诉讼请求。 案件受理费10238元，适用简易程序减半收取5119元，由孙燕婷负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  任晗婧 二〇二〇年十一月三十日 书记员  柯水英 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。