北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初15102号原告：一和女子(北京)文化传播有限公司，住所地北京市朝阳区双营路美立方2号楼3单元2310室。法定代表人：宋莉，执行董事。委托诉讼代理人：周城逸，男，汉族，1992年12月26日出生，该公司职员。被告：王珏，男，1987年6月13日出生，汉族，户籍地山西省长治市长子县玉渊潭南路11号院2号楼2单元2001号，身份证号：×××。被告：中谊华创（北京）科技有限公司，住所地北京市朝阳区阜通东大街1号院3号楼12层3单元131512。法定代表人：毕俊起，执行董事。原告一和女子(北京)文化传播有限公司（以下简称原告）与被告王珏、被告中谊华创（北京）科技有限公司（以下合述时简称二被告，分述时分别简称王珏、华创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人周城逸到庭参加了诉讼，二被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告房屋租金45293.33元；2、判令被告退还原告扣除中介费后的押金31600元。事实和理由：2018年6月9日，华创公司受王珏的委托，与原告签订《北京市写字楼租赁合同》，约定将位于北京市朝阳区阜通东大街1号院3号楼12层3单元131511房屋租赁给原告使用，租赁期限为2018年6月17日至2020年6月16日，租金每月31600元，租金分期预付，三个月一付，合同签订时原告向华创公司支付押金63200元。双方另约定，原告提前退租的，在承担下次出租产生的中介费和免租期租金的情况下，被告退还剩余房租和押金。合同由北京德瑞联行房地产经纪有限公司居间。合同签订后，原告依约向被告支付了押金和前四期的租金，租金付至2019年5月31日。2019年4月2日，原告告知被告退租事宜，并开始积极与被告工作人员和居间方共同联系寻找下家承租人。2019年4月10日，原告已将房屋腾空并退还华创公司，被告收取了钥匙。但被告至今未退还原告多付的租金及押金。经多次交涉无果，原告特诉至法院。二被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭，亦未发表书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2018年6月9日，原告作为承租方（乙方），王珏作为出租方，华创公司作为王珏的代理方（甲方），双方经北京德瑞联行房地产经纪有限公司（丙方）居间，签订《北京市写字楼租赁合同（经纪成交版）》一份，约定甲方同意将位于北京市朝阳区阜通东大街1号院3号楼12层3单元131511房屋（以下简称涉案房屋）租给乙方使用，租赁期限自2018年6月17日至2020年6月16日，甲方给予乙方租赁期外7天的免租期，免租期自2018年6月10日至2018年6月16日；租金31600元每月，此租金包含物业、取暖费，租金直接汇至华创公司指定的银行账户；双方确认合同项下的租金每三个月支付一期，先付后用，乙方应于每期房屋租金到期日15日前支付下一期房租。第一期于2018年6月13日前支付158000元，第二期于2018年9月1日前支付94800元，第三期于2018年12月1日前支付94800元，第四期于2019年3月1日前支付94800元……乙方支付给甲方的押金相当于2个月租金63200元，合同终止后，乙方尚有租金或其他相关费用未结清的，甲方可从该押金中扣除，不足部分乙方继续清偿。合同第四条居间服务约定，本合同签订，甲方收到乙方第一期租金及押金且丙方提供正规佣金发票后15日内，由甲方向丙方一次性支付21600元作为佣金。合同第七条第（三）项约定，甲乙双方如因自身原因需单方解除合同，须提前两个月书面通知对方并按本合同项下标的房屋届时月租金的2倍向守约方支付违约金，方可解除本合同。如因乙方自身原因需单方解除合同的，乙方在提前两个月书面通知甲方后须配合甲方在约定时间内带潜在租户看房。合同第七条第（四）项约定，双方认可，免租期是甲方基于乙方履行整个承租期而给乙方的优惠，无论何种原因，如本合同实际履行期间不足合同约定，则双方确认取消本合同所述免租期之约定，双方按乙方实际使用及/或占用天数和本合同约定租金标准计算租金及相应违约金（如有）。合同第十一条约定，其他：1.甲方违约，退还乙方押金和剩余租金，此外再赔付乙方2个月租金作为违约金，乙方违约，甲方退还乙方剩余租金，则2个月押金作为违约金，不予退还；2.甲方配合乙方办理公司工商注册事宜，并提供相关资料；3.乙方提前退租，承担下次出租所产生的中介费和免租期，甲方退还剩余房租和押金；4.乙方和下个租户达成无缝对接，并承诺乙方迁址结束后3个工作日退还房租和押金。上述合同签订时，华创公司曾向原告出具王珏作为委托方（产权方）、华创公司作为受托方（代理方）而签订的“不动产授权委托书”的复印件，内容为王珏委托华创公司对包括涉案房屋在内的6套房屋进行对外出租、商户入驻办理及退租、搬出手续，可签署租赁合同及相关协议并代为收取租金及押金等。上述租赁合同签订后，华创公司向原告交付了房屋，原告于2018年6月15日向华创公司支付了合同约定的押金和第一期租金共计158000元，于2018年9月3日和2018年9月4日向华创公司支付了第二期租金94800元，于2018年12月3日向华创公司支付第三期租金94800元，于2019年1月11日和2019年1月22日分别向华创公司支付81000元，华创公司于2019年1月22日退回原告67200元。原告称其在2019年4月2日向华创公司提出提前退租，华创公司表示同意，并要求原告让中介带客户看房，原告于2019年4月10日将涉案房屋腾空返还华创公司，但华创公司至今未向其退还剩余的租金和押金。原告提交其工作人员李英与华创公司工作人员黄宽的微信聊天记录以及李英与北京德瑞联行房地产经纪有限公司工作人员刘洋的微信聊天记录，以证明其陈述事实。经查，李英与黄宽的微信聊天记录显示，黄宽在2019年4月2日发微信：“嗯嗯！好的！那您赶快让中介带客户吧！这样的话您公司出中介费，我们把剩余房租和押金退还。”李英回复：“好，你们那边能不能也帮忙找一下，清明节后随时可以看，我们自己也找一下。”李英在2019年5月10日给黄宽发微信：“刚才在外面，不方便接电话，我们按之前说的办吧。目前我们还没有找到下家，我们上个月已经清场了，现在只有两台电脑，我们明天过去取下。地址我们也准备已经在往外迁了。你那边啥时候有时间我把钥匙什么的交接一下。”黄宽当日回复：“您什么时候有时间来soho,您给我打电话就行。”2019年4月10日，刘洋给李英发微信：“你们收拾完了么”李英回复：你过来吧，之后刘洋又说：拿到了，尽量给你推荐客户，但是不敢保证这段时间租掉，现在空房子太多了。原告另提交其在望京SOHO前台查询的清场记录，以证明其在2019年4月10日已经将涉案房屋腾空，该记录显示131511房间在该日运出杂物20箱。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩、举证和对对方提交的证据进行质证的权利。本案中，二被告经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃答辩和举证、质证等诉讼权利，不影响本院依据查明的事实依法作出判决。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。本案中，根据原告提交的租赁合同文本，王珏并未在租赁合同落款处出租方处签字确认，且从原告提交的支付租金和押金的转账记录来看，原告亦未向王珏直接支付租金，故应当认定关于涉案房屋成立租赁合同关系的是原告和华创公司，原告要求王珏承担相关合同义务没有事实和法律依据。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，根据原告提交的李英与黄宽的微信聊天记录，可以认定原告在2019年4月2日开始与华创公司协商提前退租并由华创公司开始重新招租事宜，同时结合原告提交的清场记录以及李英与刘洋的微信聊天记录，可以认定原告在2019年4月10日已经将涉案房屋基本腾空，但是根据李英与黄宽的微信聊天记录，原告在2019年5月10日才将涉案房屋钥匙交与华创公司，并将涉案房屋内的两台电脑取走，故应当认定双方之间的租赁合同系双方于2019年5月10日协商一致解除。关于华创公司应退还原告的费用问题，根据租赁合同第七条第（三）项约定，甲乙双方如因自身原因需单方面解除合同，须提前两个月书面通知对方并按合同项下标的房屋届时月租金的2倍向守约方支付违约金，方可解除合同。原告在租赁合同约定的租赁期限届满前单方提出退租，构成违约。双方租赁合同第十一条第1项约定，乙方违约，甲方退还乙方剩余租金，2个月押金作为违约金，不予退还；第3项约定，乙方提前退租，承担下次出租所产生的中介费和免租期，甲方退还剩余房租和押金。从合同第十一条该两项条款约定的内容来看，其关于违约条款的约定存在冲突，第一项约定与合同第七条第三项的约定内容一致，第三项的约定，因为在双方签订合同时下次出租的中介费和免租期尚未实际发生，具体数额亦无法确定，本院在华创公司未应诉的情况下亦无法根据该条款查明该中介费和免租期的实际发生情况，故本院认为该违约条款无法实际执行，应当适用合同第七条第三项和第十一条第一款的约定从华创公司应退还原告的租金和押金中扣除有关违约金。关于华创公司应退还的剩余租金，本院根据原告实际使用房屋的情况及双方合同有关约定酌情确定为35000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告中谊华创（北京）科技有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告一和女子(北京)文化传播有限公司租金三万五千元；二、驳回原告一和女子(北京)文化传播有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千七百二十二元，由原告一和女子(北京)文化传播有限公司负担八百六十一元（已交纳），由被告中谊华创（北京）科技有限公司负担八百六十一元（原告一和女子(北京)文化传播有限公司已预交，于本判决生效之日起七日内给付原告一和女子(北京)文化传播有限公司）。公告费五百六十元，由被告中谊华创（北京）科技有限公司负担（原告一和女子(北京)文化传播有限公司已预交，于本判决生效之日起七日内给付原告一和女子(北京)文化传播有限公司）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  张帅宾二〇二〇年十一月二十七日书记员  李 灏