河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终8434号上诉人（原审原告、反诉被告）：任俊红，女，汉族，住洛阳市涧西区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：高峰，男，汉族，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：周龙庆，洛阳市涧西区大公法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李朝霞，女，汉族，住洛阳市涧西区，系高峰之妻。被上诉人（原审被告）：洛阳恋家房地产经纪有限公司，住所地：洛阳市涧西区天津路34-8号。法定代表人：安冰，该公司总经理。委托诉讼代理人：路明，该公司公司员工。上诉人任俊红因与被上诉人高峰、洛阳恋家房地产经纪有限公司（以下简称恋家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院(2020)豫0305民初4521号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。任俊红上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由败诉人承担。事实和理由：一审判决事实不清，证据不足。高峰当时仅持有高思贤的身份证及房屋产权证，不能证明高峰有转让代理权，仅有这些是无法过户的，××重时高峰要取得高思贤的身份证及产权证是随手的，不能证明高峰有代理权。房屋转让协议是2019年9月9日签订的，高思贤是2019年10月16日病故的，这中间时隔一月有余，如果高峰诚心诚意转让此房屋，在上诉人多次催促的情况下高峰不可能一直推脱不办理过户手续，一审法院对此查明事实不清。一审法院判决上诉人支付房屋占用费3500元错误。房屋钥匙是高峰通过恋家公司交给上诉人让上诉人先行装修的，一审法院认为上诉人先行装修入住应视为双方对合同的变更，就不应再让上诉人支付房屋占用费。合同约定上诉人要将房款交至洛阳市存量房交易资金监管账户，而不是交给高峰个人，上诉人准备交款，但恋家公司说房屋暂时过不了户不让上诉人交。高峰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。恋家公司辩称，上诉人称交房款答辩人阻止不属实，答辩人无权阻止任何一方，也没有阻止上诉人交房款。合同约定的很清楚，房款要交至洛阳市存量房交易资金监管账户，上诉人可以自行缴纳无需任何人同意。合同约定任何口头协议没有法律效力，上诉人与高峰之间关于先给钥匙先装修的事答辩人不清楚，上诉人与高峰并未告知答辩人，也未达成三方协议，故应由买卖双方自行承担结果，与答辩人无关。任俊红向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；2、判令被告恋家公司返还原告3000元认购诚意金；3、判令被告高峰、恋家公司共同承担违约金66000元；4、判令被告高峰、恋家公司返还原告的31868元装修费用；5、判令被告高峰、恋家公司按照同期银行拆借利息自立案之日起向原告支付应当还款金额的利息，直至本息清偿之日；6、判令被告高峰、恋家公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2019年9月9日，任俊红（买方）与高思贤（卖方）、高峰（卖方代理人）、恋家公司（居间方）签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》一份，约定：卖方拟转让位于洛阳市××龙××街坊××层××房产，房产证号：洛房权证市字第××号，建筑面积40.89平方米，转让总价款33万元。买方一次性付全款，将总房款支付至洛阳市存量房交易资金监管账户。卖方应当于收齐房款三日内将该房产交付买方。在本合同签订之日起10个工作日内，买卖双方须签订洛阳市《存量房买卖合同》，买卖双方签订洛阳市《存量房买卖合同》7个工作日内，共同向房管部门和登记机关申请办理转移和登记手续。关于违约责任约定：买方未按本合同约定支付房款的，逾期30天，卖方有权解除本合同另行出售房屋，并有权向买方追究房屋成交价的20%违约金的责任。卖方违反合同约定或因卖方其他原因不予将房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除本合同，并有权向卖方追究房屋成交价的20%违约金的责任。并约定如有代理人的，代理人承诺已经过房屋所有权人和相关利害关系人的同意，否则出现的责任由代理人承担。高峰作为高思贤的代理人，代高思贤在合同上签字。合同签订后，高峰与恋家公司多次协商办理房屋过户登记手续，因高思贤生病住院，无法办理。高峰与任俊红协商由任俊红先行装修入住。2019年9月27日上午高峰将涉案房屋钥匙交给恋家公司，恋家公司交给任俊红。高峰通过恋家公司要求任俊红先支付10万元，任俊红未予支付。2019年10月1日，任俊红委托装修公司对涉案房屋进行装修，期间高峰、任俊红通过恋家公司协商任俊红对涉案房屋进行装修、高峰将涉案房屋内家具搬走、办理房屋过户委托公证等事宜。2019年10月16日因××故，高峰通过恋家公司要求任俊红停止装修。任俊红停止装修，2019年11月1日，任俊红支付装修费用31868元。后高峰、任俊红、恋家公司就合同履行进行协商，因涉案房屋涉及继承，无法协商一致，任俊红诉至该院。另查明，高思贤与高峰系父子关系，签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》时高峰持有高思贤的身份证件、涉案房屋的产权证等，并将涉案房屋的产权证交与恋家公司保管。任俊红向恋家公司交纳了3000元委托购房意向金，未向高峰支付房款。双方发生纠纷后，2020年4月高峰将涉案房屋门锁更换，任俊红的家具家电等个人物品至今尚未搬走。一审法院认为，任俊红与高峰、恋家公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。高峰在与任俊红、恋家公司签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》时持有父亲高思贤的身份证、涉案房屋的产权证，并将产权证交与恋家公司，能够证明其有接受高思贤的委托代为出售涉案房屋的代理人身份和代理权限，故三方签订的该买卖合同合法有效。合同履行过程中，因高思贤生病住院暂无法办理房屋过户登记等相关手续，任俊红与高峰约定任俊红先行装修入住，应视为双方经协商一致对合同内容的变更。后因××故，涉案房屋涉及继承，买卖合同不能继续履行，任俊红要求解除合同，该院依法予以支持。高峰在合同履行过程中积极协商办理房屋过户登记相关手续，并向任俊红交付了涉案房屋，后因××故导致合同不能继续履行，其对合同的解除并无过错，恋家公司亦无过错。故任俊红要求高峰、恋家公司支付违约金，没有事实和法律依据，该院依法不应支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。任俊红应当将其在涉案房屋内的家具家电等个人物品搬走，向高峰返还涉案房屋。任俊红向恋家公司支付的委托购房意向金3000元，恋家公司应当返还给任俊红。任俊红对涉案房屋的装修部分，已经附着于涉案房屋内，因双方当事人对合同的解除均无过错，高峰作为受益人，应当向任俊红补偿装修费用31868元。任俊红在未向高峰支付任何购房款的情况下占有使用涉案房屋至2020年4月，应向高峰支付相应的占有使用费。该院参照洛阳市同地段房屋租赁市场价格，酌定任俊红向高峰按每月500元的标准支付7个月的房屋占有使用费，共计3500元。任俊红要求支付利息的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百七十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）任俊红与被告（反诉原告）高峰、被告洛阳恋家房地产经纪有限公司于2019年9月9日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；二、原告（反诉被告）任俊红于判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）高峰返还洛阳市××龙××街坊××层××房屋；三、被告洛阳恋家房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）任俊红返还委托购房意向金3000元；四、被告（反诉原告）高峰于判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）任俊红补偿装修费用31868元；五、原告（反诉被告）任俊红于判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）高峰支付房屋占有使用费3500元；六、驳回原告（反诉被告）任俊红的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）高峰的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1159元，由原告（反诉被告）任俊红负担753元，被告（反诉原告）高峰负担371元，被告洛阳恋家房地产经纪有限公司负担35元；反诉费1845元，由原告（反诉被告）任俊红负担1070元，被告（反诉原告）高峰负担775元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，任俊红与高峰、恋家公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》真实、合法、有效。高峰在签订该合同时持有其父亲高思贤的身份证、涉案房屋的产权证，能够证明其有接受高思贤的委托代为出售涉案房屋的代理人身份和代理权限，任俊红关于高峰无代理权限的上诉理由不能成立。因××故导致合同不能继续履行，任俊红要求解除合同，应予准许。因各方对合同的解除均无过错，故任俊红应将其在涉案房屋内的家具家电等个人物品搬走，向高峰返还涉案房屋，高峰应补偿任俊红相应的装修费用，恋家公司应将委托购房意向金返还给任俊红。任俊红主张其欲缴纳购房款但被恋家公司阻止，因按照合同约定的交款方式任俊红可自行缴纳购房款，无需经恋家公司同意，且任俊红也未就该主张提供证据，故该主张本院无法采信。一审法院认为任俊红在未支付任何购房款的情况下占有使用涉案房屋，应向高峰支付相应的房屋占有使用费，处理并无不当，任俊红关于其不应支付该费用的上诉理由不能成立。综上所述，任俊红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1500元，由任俊红负担。本判决为终审判决。审判长 祖 萌审判员 蔡美丽审判员 王 睿二〇二〇年十一月十七日书记员 文成博