青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2020）青0105民初3963号原告：卢玉芬，公民身份号码：×××，女，汉族，1975年9月7日出生，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：胡志强、张周伟，北京市隆安（南通）律师事务所律师。被告：成林涛，公民身份号码：×××，男，汉族，1968年10月3日出生，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：薛卫东，江苏周海滨律师事务所律师。被告：袁启宏，公民身份号码：×××，男，汉族，1970年4月10日出生，住青海省门源回族自治县。原告卢玉芬与被告成林涛、袁启宏确认合同效力纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法由审判员陈爽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卢玉芬的委托诉讼代理人张周伟、被告成林涛的委托诉讼代理人薛卫东、被告袁启宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢玉芬向本院提出诉讼请求：一、判令确认被告一与被告二的房屋买卖行为无效；二、判令二被告向西宁市房产管理部门申请撤销房屋产权登记；三、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告与被告一于2007年2月13日于启东市民政局登记结婚。2014年4月23日，原告与被告一购买位于西宁市城北区沈那街6号1号楼1单元1131室的房屋（宁瑞水乡），建筑面积145㎡，购买价为749347元。现原告发现被告一已在2019年8月将该房屋以750000元的价格出卖给被告二（出卖价格与购买价格基本相同）。案涉房屋购房发票中房款支付人虽然是被告一，但该房屋是原告与被告一在婚后购买，属于夫妻共同财产。被告一在原告毫不知情的情况下，擅自处分该房产，且被告二支付的购房款明显低于该房屋在同地段、同类房屋的价格。二被告的行为严重损害了原告的合法权益。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十条之规定，特提起诉讼，请依法判决。被告成林涛辩称：1、我们认为被告一将登记在自己名下的房屋转让给被告二是有权处分的；2、该房屋已经转让到被告二名下，已经发生物权转让；3、该房屋从2018年原被告发生感情破裂之后以及原告与被告一共同经营的店铺由于经营不善从而负债，被告一将登记在自己名下的房屋转让给被告二用于偿还原被告之间公共债务，因此原告请求不应得到法律支持；4、原告的第二项诉求不具有请求权的基础，法院不可以判令二被告就该转让房屋的行为去相关部门撤销，因此请求法庭驳回原告的诉求。被告袁启宏辩称：一、本人于2019年8月经房产中介介绍与原房主成林涛进行房屋交易，经双方协商确定以1188000元成交，并于8月16日在青海诚嘉房地产中介公司签订购房合同，同日向中介经理熊双生支付了5万元作为购房押金，并约定押金作为房款的一部分，8月24日本人向原房主成林涛提供的账户分两次转入50万元和25万元，后在成林涛的要求下向账户名为李×名下转入房款25万元，后在成林涛的要求下于8月30日再次向李×账户转完剩余124085元。二、本人于8月30日向青海诚嘉房地产中介公司按1188000元总房款的1.5%付清中介费17700元，并于2019年8月26日在西宁市房产交易中心成功办理房屋过户及房产相关手续。现该房屋正在装修中，本人于2020年7月1日与业之峰装修公司签订装修合同并付了相关费用。三、在房屋购买商议期间，成林涛多次打电话与其家属协商。补充说明：本人与原房主成林涛办理房屋过户手续，是按西宁市房产交易部门所要求的程序进行的，并按要求提供相应材料，房产办理主管部门也对双方提供的材料进行了审核，现本人已取得房产证，本人认为取得政府部门颁发房产证，就是合法有效的，这一认知是本人作为一名普通公民的普遍认识，本人不是从事法律工作的专业人士，对法律的认识有限，所以才选择了中介部门的有偿服务，本人认为凡是在中介挂牌销售并通过政府程序取得房产证的都是合法，若原房主成林涛有故意行为，导致了我本人的财产损失，我提请法院能够支持中介公司及成林涛赔偿我的经济损失并追究相关法律责任。因成林涛向本人提出在房管局登记时帮助他按75万元的交易额登记的请求，据成林涛本人自称是为减轻他个人的上税负担，游说我说以拿到房产证为主，合同书也已写1188000元的交易事实，不会对我有什么影响。由于本人在房屋交易方面经验严重不足，思考问题过于简单，便以帮忙为出发点答应了他的请求，就这一点，本人愿意接受相关部门的处罚。本次法律活动的本质原因是在排除成林涛与卢玉芬故意行为的前提下，因婚姻纠纷而引发的，本人只是一个单纯的房屋购买者没有必要也没有权利去参与成林涛与卢玉芬之间的婚姻纠纷问题，在本次法律活动中本人是一名被告者也是受害者，希望法院给予充分的考虑并保护我的合法权益。成林涛作为成年人，具有完全刑事责任和民事责任能力，理应对自己的行为负责，综上，本人是在中介有偿服务下与成林涛达成的房屋买卖交易行为，在政府相关部门的审核下成功交易并取得相关房产证等手续，双方意愿明确，交易程序合法合规，具有法律效力并理应受到保护。故原告卢玉芬所述购房款低于同地段、同类型房屋价格的陈述与事实不符。原告卢玉芬为主张其诉讼请求，提交如下证据：证据一：结婚证、青海省销售合同不动产统一发票，证明：原告与成林涛登记结婚，和2014年4月23日原告与成林涛共同购买房产，价格为749347元，并且证明案涉房屋属于夫妻共同财产；证据二：青海省二手房买卖合同，（2019）苏0681民初7036号离婚纠纷案开庭笔录，青海省二手房买卖合同证明成林涛于2019年8月在原告不知情的情况下擅自处分案涉房产给袁启宏，售价仅为75万元，与购买时价格几乎一致，开庭笔录证明其中载明成林涛对该合同进行质证时承认该财产确系夫妻共同财产，共同证明成林涛处分该财产系擅自处分；证据三：安居客网站截图三页，证明：根据安居客房产交易网络平台数据显示案涉房屋在2019年8月份的价格在1万元每平米左右，袁启宏未支付合理的对价，其不构成善意取得；证据四：接处警登记表2份，证明：2019年6月4日西宁市公安局城北公安分局朝阳派出所、2019年7月4日西宁市公安局城北公安分局祁连路派出所，该两次报警都是原告与成林涛因夫妻离婚事宜发生纠纷引起，说明成林涛在转让案涉房屋之前双方就已在协商离婚事宜并且为此产生矛盾，正因如此成林涛为防止在离婚诉讼中原告取得案涉房屋分割权益擅自转移财产，由此推断其擅自转让房屋的行为是恶意转让；证据五：刑事判决书，证明成林涛对其妻子构成故意伤害被判处有期徒刑6个月，这足以说明他们夫妻之间感情确已破裂，其次成林涛在2019年9月其将其名下的位于西宁市城北区祁连路854号2104号房屋以29万元转让给其女儿，在同一阶段以低价转让房屋，足以证明其转让房屋实属恶意。被告成林涛质证认为：对证据一真实性无异议，转让房屋确系夫妻关系存续期间购买的，但登记在成林涛名下；对证据二真实性无异议，青海省二手房买卖合同证明方向有异议，其中主要是因为原告将其与成林涛共同经营的店铺资金卷走，导致共同债务无法偿还，成林涛才将该房屋转让给被告二；对证据三的真实性有异议，仅凭安居客网站统计该房屋同地段价格来计算转让房屋的价格不成立，并且具体价格也无法确认，并且我们认为该房屋登记在成林涛名下，袁启宏也能够相信成林涛有权处分，故在成林涛有权处分的情况下属于正常取得，不存在善意取得的情形；对证据四的真实性认可，但该证据仅仅说明原被告之间发生纠纷，并不能证明原被告之间的夫妻关系已经破裂，也不能证明被告一在恶意转移财产；对证据五的真实性无异议，但关联性不予认可，尽管原告被告之间发生致伤行为，但是并不能说明夫妻双方感情破裂，而且夫妻双方感情是否破裂是由启东市人民法院在审理原被告离婚案件中审理的，而不是该刑事案件中审理的，而且被告量刑较轻，并不能归纳为被告一经常使用家庭暴力，西宁市城北区祁连路854号2104号房屋的转让也不属于恶意转让，该财产也是公开公示过的，该转让应当由人民法院认定。被告袁启宏质证认为：对证据一不持异议；对证据二合同的真实性无异议，证明方向有异议，当时房屋成交价是1188000元，庭审笔录真实性无异议，但与我无关；对证据三有异议，我购买时的价格相对去年的价格偏高；对证据四、证据五认为与我无关。被告成林涛未提交证据。被告袁启宏针对其答辩意见提交证据如下：证据一：房屋买卖合同一份、银行流水一组，证明：我与成林涛达成房屋买卖协议并付款1188000元的事实，其中有两笔支付给李×支付的，但是是由成林涛的要求向李×支付的；证据二：收条一份，证明：成林涛收取我1188000元购房款的事实；证据三：收据一份，证明：我向中介公司支付中介费17700元的事实。证据四：《税收完税证明》、物业费暖气费收费票据、微信转账截图，证明最后一万元押金的抵扣情况。证据五：《房屋买卖合同》，证明同小区房屋去年的买卖价格，案涉房屋价款支付符合市场价。原告卢玉芬质证认为：对证据一中房屋买卖合同的真实性不认可，原告本身对该房屋的交易情况并不知情，说明被告成林涛隐瞒交易事实，存在恶意，另外根据签署日期也能说明在夫妻双方感情已经破裂时，成林涛转移财产是为了在接下来的离婚诉讼中让原告防止其取得该案涉房屋的分割协议，对银行流水真实性认可，该银行流水只显示了汇给成林涛75万元，并没有其他汇款，也与双方房屋买卖合同成交价一致，说明其二人的真实成交价就是75万元；对证据二的真实性有异议，因为该房屋本身就是被告成林涛恶意处分的，而且双方的交易流水只显示了75万元的往来，故对该份收条本身及显示的购房款均不认可；对证据三的真实性不认可，该收据说明二被告之间进行房产交易时通过中介公司进行居间服务；对证据四的真实性应由法庭核实，从《税收完税证明》中的备注信息中能够证明两被告交易的房屋是原告与成林涛婚后购买并登记的西宁市城北区沈那街6号1号楼1单元1131室房屋，该房屋虽登记在被告成林涛名下，但原告对其也享有物权，被告的私自售让系无权处分。关于物业费暖气费及租金抵扣一万元的押金是被告成林涛在交易时与买方的约定，原告对此不知情也不认可；对《房屋买卖合同》的真实性由法庭核实，该房屋买卖合同不能达到其证明目的，因为房屋的价格受地段、位置、楼层的影响而不同，就该份房屋买卖合同而言并不能体现案涉房屋的真实价格，而且仅一份合同也不能体现房价的总体水平。另外，该份合同中的房屋交易价格为100万元，面积也与案涉房屋相当，但本案房屋的备案价格75万明显远低于这一价格。其中在合同的《房地产经纪服务事项告知书》中的第三条，交易双方需要提供的资料中包含了婚姻证明文件，而交易时袁启宏和中介公司都明知成林涛处于婚姻状态，却未要求其提供相应手续就进行了交易，说明袁启宏对该交易行为也不构成善意。被告成林涛质证认为：对证据一中房屋买卖合同的三性均没有异议，另外在转让该房屋时原被告感情还尚可，提出离婚也是原告提出的，到目前为止被告也是坚持不离婚，故不存在恶意转移财产；对银行流水的真实性、证明方向均不持异议，被告一确实支付了1188000元，成林涛实际收到75万元，剩余的通过其他付款方式打给李×；对证据二、证据三、证据四、证据五的真实性、证明方向均不持异议。本院依职权向案外人陈×、何×以及李×进行调查，并要求李×提交银行卡一份。原告对何×的调查笔录中所述内容的真实性不予认可，何×并未就其身份进行说明，为何中介费不由袁启宏直接付给熊双生，为何由何×转付给熊双生，这些情况都显示出了这一行为的不合理；对李×调查笔录及银行卡中所属内容的真实不予认可，首先原告对此次的房屋买卖并不知情，且李×与成林涛之间本身就有亲属关系，而且无法核实他们之间是否真实存在欠款，因此无法证明袁启宏的两笔对李×的转账就是成林涛所说的购房款；对陈×调查笔录中内容的真实性需法庭核实，其在笔录中所述的购房事实原告并不知情，说明被告系私自转售房屋，侵害了原告的合法权益。被告成林涛及袁启宏对上述证据均不持异议。对原、被告不持异议的证据，本院予以认定，对持有异议的证据，本院结合其他证据及查明事实综合进行认定。根据原、被告提交的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：原告卢玉芬与被告成林涛于2007年2月13日在江苏省南通市启东市民政局登记结婚。2014年卢玉芬与成林涛共同购买位于青海省西宁市城北区沈那街6号1号楼1单元13层1131室房屋一套，房屋登记在被告成林涛名下。2019年8月16日，成林涛、袁启宏与居间人青海诚嘉房地产中介服务有限公司签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定出卖人成林涛将坐落于城北区沈那街6号1号楼1单元1191室房屋出售给袁启宏，成交价格为1188000元，房地产经纪人姓名陈×。袁启宏于2019年8月16日支付定金50000元，余款于2019年8月23日支付。协议签订后，袁启宏于2019年8月16日向青海诚嘉房地产中介服务有限公司法定代表人熊双生支付定金50000元，于2019年8月24日向成林涛转账750000元，于2019年8月24日、30日共向案外人李×转账374085元。后成林涛、袁启宏再次签订《青海省二手房买卖合同》，双方就案涉房屋约定付款金额为750000元，并办理了不动产权变更登记手续。本院认为，本案的争议焦点系被告袁启宏对案涉不动产的购置行为是否符合善意取得。处分共有的不动产或者动产,应当经过占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。涉案房屋系原告卢玉芬与被告成林涛婚后共同购买，产权虽登记在成林涛名下，但该房屋属于卢玉芬与成林涛的夫妻共同财产，归卢玉芬与成林涛共同共有，成林涛与袁启宏订立《房屋买卖合同》及《青海省二手房买卖合同》将案涉房屋出卖给袁启宏，未经共有人卢玉芬同意，构成无权处分。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”本案中，成林涛与袁启宏分别就案涉不动产订立两份买卖合同，尽管本案两份合同的签订主体均为成林涛和袁启宏,但实质上两份合同均针对同一不动产买卖事宜,被告袁启宏亦按2019年8月16日签订的《房屋买卖合同》向成林涛支付购房款，该合同亦经居间人青海诚嘉房地产中介服务有限公司确认，因此成林涛与袁启宏于2019年8月16日签订的《房屋买卖合同》为隐蔽性真实合同，双方签订的《青海省二手房买卖合同》为公开性虚假合同,购房价款应以《房屋买卖合同》为准。首先，经查明被告袁启宏共支付购房定金50000元，向成林涛转账750000元，并按成林涛指示向案外人李×转账374085元，合计金额1174085元，对于尾款的抵扣部分虽无法证实其真实性，但已付款部分折合房屋单价并未显著低于同时期同地段房屋价格。其次，案涉房屋登记所有人为成林涛，袁启宏只能通过不动产登记情况确定诉争标的物所有权权属，因此袁启宏在取得该不动产时不存在恶意，现案涉不动产已办理不动产权登记，因此本案中袁启宏构成善意取得，原告卢玉芬主张成林涛与袁启宏之间买卖行为无效之诉求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告卢玉芬的诉讼请求。本案诉讼费100元，本院减半收取50元，由原告卢玉芬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 陈 爽二〇二〇年十一月十日法官助理 薛 锐书记员 李致民附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。