四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初4022号 原告：成都文旅熊猫小镇投资有限公司,住所地成都市新都区三河街道三河大道**。 法定代表人：王玉林，董事长。 委托诉讼代理人：马飞飞，男，系公司员工。 被告：吴俊平，男，1988年9月4日出生，汉族，住四川省苍溪县。 被告：罗玲，女，1988年1月20日出生，汉族，住四川省苍溪县。 二被告共同委托诉讼代理人：廖昌辉，四川川蓉律师事务所律师。 原告成都文旅熊猫小镇投资有限公司（以下简称文旅熊猫公司）与被告吴俊平、罗玲商品房预售合同纠纷一案，本院2020年6月23日受理后，依法由审判员蒋建军于2020年8月25日适用简易程序公开开庭进行了审理，文旅熊猫公司的委托诉讼代理人马飞飞到庭参加诉讼，吴俊平、罗玲的委托诉讼代理人廖昌辉到庭应诉。本案现已审理终结。 文旅熊猫公司向本院提出诉讼请求：1.确认文旅熊猫公司与吴俊平、罗玲签署的《商品房买卖合同》及《补充协议》于2020年4月22日解除；2.吴俊平、罗玲共同连带支付文旅熊猫公司违约金79748.8元、支付文旅熊猫公司代偿的利息16649.22元、代偿罚息554.52元，赔偿文旅熊猫公司因履行担保责任支付按揭款项相应资金利息损失（以512704.78元为基数，自2020年4月3日起按照月息2%计算至房屋实际返回之日止，暂计算至2020年4月22日，为6494.26元）；3.吴俊平、罗玲立即腾退房屋、恢复房屋原状并返还于文旅熊猫公司，同时支付或赔偿文旅熊猫公司房屋占用费用（自交房之日2017年7月9日起按照2000元/月支付至实际返还房屋之日，暂计算至2020年4月9日，为72000元）。以上暂合计金额为：175446.8元；4.吴俊平、罗玲立即配合文旅熊猫公司办理商品房买卖合同的网签、备案、房屋预告登记的注销手续；5.本案诉讼费用由吴俊平、罗玲共同承担。事实与理由：2016年10月31日，文旅熊猫公司与吴俊平、罗玲签订了中洲?白鹿郡二期(白鹿郡)项目××幢××单元××层××号住宅房屋的《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同总价为797488元，吴俊平、罗玲支付首房款247488元，其余款项550000元系通过向中国建设银行股份有限公司成都新都支行(以下简称“建行新都支行”)申请按揭货款的方式支付。2016年12月15日，吴俊平、罗玲与建行新都支行签订了《个人住房(商业用房)借款合同》，约定吴俊平、罗玲向建行新都支行贷款550000元，文旅熊猫公司基于与建行新都支行签的《个人住房/商业用房借款最高额保证合同》(编号:××)的约定，文旅熊猫公司对吴俊平、罗玲上述借款提供保证担保责任。2016年11月16日，双方就商品房交易完成备案及网签。2017年7月9日，文旅熊猫公司将本案涉及的商品房交付于吴俊平、罗玲。2017年8月1日，办理取得不动产登记证明(预告登记)。2019年11月、12月，文旅熊猫公司收到建行新都支行送达的两份《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，其明确告知，经多次催款，吴俊平、罗玲仍未按时归还银行贷款本息，建行新都支行已多次向吴俊平、罗玲发送《提前收回贷款本息通知书》，要求全额偿还贷款本息，因吴俊平、罗玲一直未履行清偿义务，要求文旅熊猫公司履行连带保证责任。2020年3月5日，文旅熊猫公司向吴俊平、罗玲发出《关于催促及时归还按揭贷款的告知函》，该函件明确告知:吴俊平、罗玲应于2020年3月15日之前将银行逾期欠款全部归还，且今后如期足额偿还银行贷款，以免带来不必要的法律风险及经济损失;若吴俊平、罗玲继续逾期欠款导致银行提前收回货款，若文旅熊猫公司按约承担了保证责任，则文旅熊猫公司有权解除《商品房买卖合同》及其补充协议、附件，收回该套房屋另行出售，并接照合同约定要求吴俊平、罗玲承担由此产生的违约责任。2020年4月3日，文旅熊猫公司再次收到中国建设银行送达的《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，要求文旅熊猫公司履行连带保证责任，文旅熊猫公司基于中国建设银行上述要求，于当日向中国建设银行清偿贷款本息合计金额512704.78元。2020年4月21日，文旅熊猫公司向吴俊平、罗玲发出《关于解除及补充协议的通知书》，明确告知吴俊平、罗玲：双方的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》自吴俊平、罗玲收到本通知之日起解除并要求吴俊平、罗玲支付文旅熊猫公司违约金、赔偿损失，且应在合同解除之日起10日内腾退房屋、恢复房屋原状并退还于文旅熊猫公司，支付房屋占用费用，立即配合文旅熊猫公司办理商品房买卖合同的网签、备案、房屋预告登记的注销手续等。吴俊平、罗玲于4月22日收到文旅熊猫公司寄出的解除通如书，但至今未履行解除合同后的相关义务。综上所述，文旅熊猫公司认为，双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思袁示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的权利与义务。因吴俊平、罗玲逾期归还房屋按揭贷款，导致文旅熊猫公司承担了担保责任，现文旅熊猫公司主张解除合同，符合双方合同约定，不违反法律规定。应予以确认。现因吴俊平、罗玲在协议解除后，不履行其合同约定义务及法定义务，文旅熊猫公司为维护其合法权益，现诉至法院，请求依法裁判。 吴俊平、罗玲辩称：请求依法驳回原文旅熊猫公司提出的全部诉讼请求。理由如下：1.本案中文旅熊猫公司与吴俊平、罗玲签订商品房买卖合同及商品房补充协议之后，该两份合同正式成立生效，按照合同约定，文旅熊猫公司履行了交付房屋的义务，吴俊平、罗玲通过首付款以及银行贷款的方式支付了全部房款，合同双方当事人均按照合同约定履行了合同义务，根据合同法第九十一条的规定，两份合同因已经履行完毕而终止，在此情景下，合同解除的条件无法得到满足，故吴俊平、罗玲主张解除合同缺乏事实基础和法律依据。2.根据担保法第三十一条的规定，保证人承担保证责任后有权向债务人追偿，本案中，文旅熊猫公司系基于与银行的贷款合同承担了担保责任，享有追偿权，其请求权基础系其与第三人建行新都支行签订的贷款合同，并非是商品房买卖合同和补充协议，两者的法律关系是不一致的，因此，即使吴俊平、罗玲违约，文旅熊猫公司也只能基于担保法律关系行使追偿权，而不应该基于担保法律关系要求解除商品房买卖合同及补充协议。3.在吴俊平、罗玲已经支付了全部购房款项后，文旅熊猫公司有义务为吴俊平、罗玲办理相应的房屋产权，本案中，文旅熊猫公司没有为吴俊平、罗玲办理相应的房屋产权，应由其承担责任，具有重大过错，如果文旅熊猫公司为吴俊平、罗玲办理了登记手续，其权利义务均已履行完毕，银行也无权要求其承担担保责任，因此，文旅熊猫公司在此案中具有重大过错。综上所述，请求驳回全部诉讼请求。 经审理查明，2016年10月31日吴俊平、罗玲与文旅熊猫公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定吴俊平、罗玲购买文旅熊猫公司开发的白鹭郡二期第××幢××单元××层××号房屋，总价款797488元，签订本合同前买受人已向出卖人支付20000元，于支付首付款时作为商品房价款，买受人采取贷款方式付款，于2016年10月31日前支付首期房款247488元，剩余购房款550000元向建行新都支行贷款支付。出卖人在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第二十八条房屋所有权转移登记责任处理约定“（一）房屋所有权转移登记违约责任1.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）件补充协议第十一条。2.因买受人怠于、迟延提交必要的登记资料、支付相应税费或履行其他应履行的房屋所有权转移登记义务等买受人原因，导致房屋登记迟延的法律责任和风险，由买受人承担。”。 补充协议第一条合同第九条的补充约定（一）6、“......如买受人逾期30日仍未归还出卖人因承担保证责任所支出的全部款项并向出卖人支付违约金、赔偿损失的，出卖人有权单方解除合同及本补充协议。出卖人解除合同的，买受人应按房款总额的10%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人全部损失，......如因买受人原因导致贷款机构解除与买受人的借款合同或宣布全部贷款提前到期的，出卖人有权单方面解除合同及本补充协议，买受人应按房款总额的10%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人全部损失。”；第十条合同第二十七条的补充约定“1、买卖双方同意自合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起7日内，除双方另有书面约定或买受人单方出具书面申请或承诺外，买受人不可撤销地委托出卖人办理该商品房的房屋所有权证（一次性及分期付款除外），买受人应当在办理交房手续前出卖人提交办理房屋所有权证和抵押登记所需资料（具体以法律、法规、规章及房屋登记机构的有关规定为准）、专项维修资金、相关税费及其他费用，并出具代办的授权委托书。”；第十一条合同第二十八条的补充约定“1.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，自逾期之日起至买受人的房屋所有权证上载明的证书颁发日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，......3、如因政策调整或者因买受人未能按时提交资料及费用或其他非出卖人的原因导致房屋权属转移登记迟延的，出卖人不承担任何责任。”。补充协议第十三条对双方通信地址进行约定。 2015年6月8日文旅熊猫公司与建行新都支行签订《个人住房/商业用房借款最高额保证合同》，由文旅熊猫公司为2015年6月8日至2018年6月7日期间因建行新都支行向债务人（购置白鹭郡一期、商业一期、白鹭郡二期所属住房或商业用房与建行新都支行发生借贷关系的全部债务人）发放个人贷款而形成的全部债权，提供连带责任保证，保证期间为建行新都支行对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。吴俊平、罗玲2016年12月15日与建行新都支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款550000元。 2016年11月16日案涉合同备案，签约备案号××。2017年案涉房屋办理预售商品房抵押权预告登记，证号川（××）新都区不动产证明第××号。2017年8月17日案涉房屋办理预告登记，权利人吴俊平、罗玲（按份共有，各占50%），不动产证明号：川（××）不动产证明第××；2017年7月9日吴俊平、罗玲收房。 2019年11月11日、12月4日及2020年4月3日建行新都支行向文旅熊猫公司发出《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》。2020年3月5日文旅熊猫公司向吴俊平、罗玲发函，要求积极履行还贷义务，如银行提前收贷，文旅熊猫公司承担担保责任，将有权解除合同，收回房屋另售。2020年4月3日建行新都支行向文旅熊猫公司出具《中国建设银行单位客户专用回单》，载明由文旅熊猫公司承担担保责任，向该行转账支付512704.78元；个人贷款还款凭证载明该转账支付款项其中偿还罚息554.52元、利息16649.22元、本金495501.04元）；该行向文旅熊猫公司出具《吴俊平贷款结清通知书》。2020年4月21日文旅熊猫公司向吴俊平、罗玲发出《关于解除及补充协议的通知书》，邮寄地址为案涉房屋地址及合同约定通信地址，次日他人代收。 另查明，案涉房屋登记的地址为新都区××街道××路××号××栋××单元××层××号。 上述事实有《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《个人住房（商业用房）借款合同》、《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》、《个人住房/商业用房借款最高额保证合同》、成都不动产登记信息摘要、《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》、《中国建设银行单位客户专用回单》、《吴俊平贷款结清通知书》、《关于催促及时归还按揭贷款的告知函》及邮寄查询记录、《关于解除及补充协议的通知书》及邮寄查询记录等证据以及当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为，文旅熊猫公司与吴俊平、罗玲签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》等相关附件系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效成立的合同，故双方当事人应当依照相关约定行使权利，履行义务。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，本案中，双方于案涉合同补充协议明确约定“如因买受人原因导致贷款机构解除与买受人的借款合同或宣布全部贷款提前到期的，出卖人有权单方面解除合同及本补充协议，买受人应按房款总额的10%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人全部损失”，吴俊平、罗玲在文旅熊猫公司发函提示按期还贷后仍不还贷，造成银行提前收贷，并由文旅熊猫公司承担了保证责任后，文旅熊猫公司有权依约解除双方签订的《商品房买卖合同》。2020年4月21日文旅熊猫公司向吴俊平、罗玲发出《关于解除及补充协议的通知书》，邮寄地址为案涉房屋地址及合同约定通信地址，次日他人代收，根据合同约定该通知已送达并发生解除合同的法律效力。 按照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定及案涉补充协议约定，案涉合同、补充协议及相应附件解除后，吴俊平、罗玲应当按约定支付总房价款10%的违约金79748.8元并协助文旅熊猫公司到房产管理部门办理撤销涉案房屋的网签合同备案登记、预告登记手续，将案涉房屋恢复原状并交付文旅熊猫公司。合同解除，双方互负返还义务，吴俊平、罗玲有权要求退还房款，文旅熊猫公司亦有权要求退还房屋并撤销合同备案及预告登记，鉴于吴俊平、罗玲还应承担支付违约金、代偿款项，故在退还购房款时双方应进行品迭，但吴俊平、罗玲并不要求本案就购房款退还进行处理，故双方可自行品迭另行解决。关于文旅熊猫公司要求支付从房屋交付之日起至实际返回之日的占用房屋费用、代偿款项利息，鉴于合同解除后双方互负返回义务，但双方尚未履行，故不予支持。 关于吴俊平、罗玲主张合同已因履行完毕而终止，文旅熊猫公司未按照合同约定办理产权转移，造成承担了担保责任，系自身过错的问题。鉴于吴俊平、罗玲并未举证已向文旅熊猫公司支付代缴税费，或自行缴纳了办证税费，吴俊平、罗玲认为文旅熊猫办证迟延理由不能成立。即使文旅熊猫公司有迟延办证的问题，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”，即使文旅熊猫公司存在迟延办证的问题，吴俊平、罗玲可向其主张逾期办证的违约责任，但对于其未按时还贷的后果，也应按约定承担相应后果；同时，造成文旅熊猫公司承担担保责任的根本原因在于吴俊平、罗玲未按时还贷，且在文旅熊猫公司就还贷进行催告后，吴俊平、罗玲仍不履行，吴俊平、罗玲应承担解除合同的后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认成都文旅熊猫小镇投资有限公司与吴俊平、罗玲签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》于2020年4月22日解除； 二、吴俊平、罗玲于本判决生效后七日内向成都文旅熊猫小镇投资有限公司支付解除合同违约金79748.8元； 三、吴俊平、罗玲于本判决生效后七日内向成都文旅熊猫小镇投资有限公司支付代偿的利息16649.22元、罚息554.52元； 四、吴俊平、罗玲于本判决生效后十日内腾退位于新都区××街道××路××号××栋××单元××层××号房屋并将该房屋恢复原状返还成都文旅熊猫小镇投资有限公司； 五、吴俊平、罗玲于本判决生效后十日内配合成都文旅熊猫小镇投资有限公司办理上述房屋商品房买卖合同的网签及备案（签约备案号××）、房屋预告登记[川（××）不动产证明第××]的注销手续； 六、驳回成都文旅熊猫小镇投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费（已因适用简易程序而减半收取）2104元，由吴俊平、罗玲负担1252元，由成都文旅熊猫小镇投资有限公司负担852元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  蒋建军 二〇二〇年十一月二十日 书记员  叶秋萍