北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初10728号原告：纪聪聪，女，1985年3月8日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：林巍，北京市厚大合川律师事务所律师。被告：杨爱敏，女，1965年6月8日出生，满族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王辉，北京市东元律师事务所律师。第三人：北京金曦伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：张孝禹，董事长。委托诉讼代理人：董学伟，男，该公司置业顾问。委托诉讼代理人：刘柱，男，该公司置业顾问。原告纪聪聪诉被告杨爱敏、北京金曦伟业房地产经纪有限公司（以下简称金曦伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告纪聪聪及其委托诉讼代理人林巍，被告杨爱敏及其委托诉讼代理人王辉，第三人金曦伟业公司委托诉讼代理人董学伟、刘柱，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告纪聪聪向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除2018年4月8日签署的涉案合同；2.请求判令杨爱敏和金曦伟业公司承担违约责任，向我支付违约金48万元；3.请求判令杨爱敏和金曦伟业公司承担我预期可得利益损失，向我支付36万元；4.请求判令杨爱敏和金曦伟业公司承担起违约行为给我造成的房屋租赁损失87000元（自2018年7月至2020年3月，其中2018年7月20日至2018年10月19日每月4100元，2018年10月20日至2019年4月19日每月4500元，2019年4月20日至2020年3月22日每月3700元，另有中介费2600元，共计8.7万元）；5.请求判令杨爱敏和金曦伟业公司共同向我返还因合同履行不能所收取的服务费3.6万元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率4.35%计算，自2018年4月8日支付居间费当日计算至实际返还之日止）；6.请求判令杨爱敏和金曦伟业公司承担我本次诉讼产生的律师费4万元及后期费用26.8万元；7.杨爱敏承担占有我102万元房款的利息，按照中国人民银行同期贷款利率4.35%计算，其中10万元于2018年4月8日计算至2018年8月3日，92万元于2018年4月28日计算至2018年8月3日，利息合计10745元；8.要求杨爱敏双倍返还定金10万元。事实和理由：我在金曦伟业公司的居间服务下，于2018年4月8日与杨爱敏签订了《北京市存量房屋买卖合同》，同时我与杨爱敏、金曦伟业公司共同签署了《补充协议》，约定我购买海淀区同泽园西里×号房屋，房屋总价240万元。签约后，我当日支付给杨爱敏定金10万元，4月28日支付给杨爱敏首付款92万元。杨爱敏2018年7月初表示拒绝继续履行合同，并诱骗我与与其解除合同，在未经我同意的情况下，杨爱敏于2018年8月3日将我已支付的全部购房款102万元退回我爱人许冬银行账户，杨爱敏的行为已构成根本违约。杨爱敏退还我全部购房款后，2018年8月16日将诉争房屋再次以290万元的价格挂牌出售，并于2018年9月18日将诉争房屋以276万元的价格成交，损害了我的预期可得利益。因为杨爱敏的违约行为，我不得不继续租赁房屋居住，产生了额外的租房费用。在交易过程中，金曦伟业公司未能有效保障居间服务的顺利进行，给我造成重大损失，理应承担我的损失，同时与杨爱敏共同退还我服务费。被告杨爱敏辩称，不同意纪聪聪的诉讼请求，涉案房屋为限制上市交易期间内的经济适用房，故双方2018年4月8日签订的买卖合同属于无效合同，因此纪聪聪主张解除合同要求承担相应费用的诉请无事实及依据，无效的合同不存在解除的问题，更不存在承担违约责任的问题，因此纪聪聪所提出的1、2、5、6诉请无事实及法律依据。纪聪聪要求我方支付预期可得利益及租赁损失无事实及依据，双方所签合同无效，无法履行，因此纪聪聪主张该损失无事实及依据。双方所签合同是无效合同因此不存在预期可得利益及房屋租赁损失的事实。纪聪聪签订合同时明知涉案房屋处于限制交易期还与我方签订合同，纪聪聪存在过错，因合同无效所造成的损失应由纪聪聪承担。2018年4月8日双方签订的房屋买卖合同、补充协议可知，纪聪聪已经实际考虑合同项下的情况，查验了我方提供的房屋手续，明知房屋情况，由此可知，纪聪聪在签订合同前对房屋性质明知，但其仍与我方签订合同，应承担相应后果。我方得知合同无效的事实情况后我方及时处理后续问题，及时将钱款退还给纪聪聪，因此纪聪聪未造成损失。基于上述事实，我方认为签订合同时已经将涉案房屋情况如实告知纪聪聪，纪聪聪知道房屋处于限购期间所造成的后果应由其自行承担，我方得知合同无效后及时将钱款退还给纪聪聪，纪聪聪未造成任何损失，因此其主张相应预期可得利益损失及房屋租金损失无事实及依据。综上，请求驳回纪聪聪诉请。另外，违反法律法规行政法规的合同属于无效合同，我向纪聪聪说明该情况，多次协商未果，因沟通未果，因此我方将钱款退还纪聪聪。2011年12月15日我方与海开公司签订商品房预售合同，2017年7月份缴纳契税，我和纪聪聪2018年4月8日签订北京市房屋买卖合同，双方签订房屋买卖合同时距我方缴纳契税未满5年，涉案房屋处于不能上市交易期间，因此根据北京市高级人民法院规定，该合同属于无效合同。纪聪聪诉请的可得利益损失、房屋租金损失及房款利息的诉讼请求（即第3、4、7项诉讼请求）不应得到支持。纪聪聪要求我方承担服务费3.6万元及利息的诉请请求（即第5项诉讼请求）没有事实及法律依据。被告金曦伟业公司辩称，我方对于纪聪聪、杨爱敏之间的交易事实是清楚的，双方对未满五年上市交易期的事实都是知情的，但是我方已经尽到了居间义务。我们不同意纪聪聪的全部诉讼请求，关于服务费的问题，依据法院判定，如果法院认定合同无效，我方同意退还服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年4月8日，杨爱敏（出卖人）与纪聪聪（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋为海淀区同泽西里×号房屋，建筑面积68.85平方米，房屋成交价格238万元，买受人可以在签订本合同同时支付定金10万元。同日，杨爱敏（甲方、出卖方）与纪聪聪（乙方、买受方）、金曦伟业公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定总房价为240万元；甲方应在该房屋契税票满5年后，10日内开始配合办理产权过户相关手续，且最晚于房本签发日期满5年后6个月完成相关手续；甲方同意在产权过户完将房屋交付给乙方；如任何一方违约，违约方需支付本交易产生的所有律师费用。上述合同签订当日，纪聪聪向杨爱敏支付定金10万元，2018年4月28日，纪聪聪向杨爱敏支付首付款92万元。2018年4月8日，纪聪聪向金曦伟业公司支付居间服务费36000元。诉争海淀区同泽西里x号房屋为经济适用住房，杨爱敏购买该房屋的契税发票载明填发时间为2013年6月26日，税款限缴日期为2013年7月26日，房屋所有权证登记时间为2014年7月28日。2018年7月5日，杨爱敏在与纪聪聪的微信聊天中称双方合同不合法，拒绝继续履行，双方就合同后续履行问题无法达成一致，2018年8月3日，杨爱敏将102万元退回给纪聪聪。杨爱敏自述其于2018年9月18日将诉争房屋出售，出售价格为276万元。2018年11月20日，纪聪聪就本案与北京市融泰律师事务所签订委托协议，次日向北京市融泰律师事务所支付代理人4万元。庭审中，纪聪聪称依据补充协议，杨爱敏违约应当按屋总价款20%支付违约金；房屋成交价240万元，杨爱敏违约后以276万元的成交价另行与第三方成交，故而纪聪聪主张可得利益损失36万元；如合同正常履行，纪聪聪应当在2018年7月份可以拿到涉案房屋，但因杨爱敏原因导致合同未继续履行，导致纪聪聪另行租赁房屋产生租金损失，因此杨爱敏应承担纪聪聪2018年7月至2019年4月期间所产生的房屋租金；服务费实际支付3.6万元；律师费实际产生4万元，后续费用未发生，无法确定。纪聪聪另提交租赁合同、付款凭证等证明其租金损失，杨爱敏对此不予认可。本案审理过程中，就杨爱敏诉讼行为能力进行鉴定，法大法庭科学技术鉴定研究所出具《鉴定文书》，载明杨爱敏具有诉讼行为能力。杨爱敏就上述鉴定预交鉴定费3900元。本院认为，海淀区同泽园西里x号房屋为经济适用房。经济适用住房是面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度，对购买人不仅有购房资格的限定，同时还要经过严格的逐级审核和公示程序。经审核公示通过的家庭按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候。根据《经济适用住房管理办法》第三十条之规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。本案中，杨爱敏与纪聪聪签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》时，诉争房屋契税缴纳尚不足5年，杨爱敏与纪聪聪签订上述协议交易在限制期内的经济适用住房，而并未申请政府回购，该行为违反了经济适用住房的相关规定，损害了等待轮候的住房困难家庭的利益，有损社会公共利益，上述《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》应属无效。在签订上述《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》时，纪聪聪与杨爱敏均明知诉争房屋的经济适用住房属性，为规避监管，约定房屋契税票满5年后办理过户手续，故纪聪聪与杨爱敏就合同无效均负有责任，杨爱敏作为出卖方，负有主要责任，纪聪聪作为购买方，负有次要责任。就纪聪聪的各项主张，本院认定如下，因《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》被认定为无效，纪聪聪要求解除合同、支付违约金、双倍返还定金的主张，均无法律依据，本院不予支持；杨爱敏与纪聪聪约定诉争房屋房款为240万元，后杨爱敏以276万元的价格将该房屋另行出售，纪聪聪主张预期利益损失36万元，具备实施及法律依据，本院予以支持；纪聪聪因未取得诉争房屋而主张租金损失，具备事实及法律依据，但纪聪聪主张期间过长，本院仅支持纪聪聪3个月的租金损失，金额核定为12300元；纪聪聪主张律师费损失，无法律依据，本院不予支持；纪聪聪主张后期费用，但未提交证据证明，本院不予支持；鉴于《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》签订后，杨爱敏占用纪聪聪资金，纪聪聪主张利息损失，本院予以支持，具体数额由本院核定。纪聪聪向金曦伟业公司支付服务费36000元，其要求杨爱敏返还服务费，无事实依据，本院不予支持。就上述纪聪聪的损失，由纪聪聪和杨爱敏按照各自过错责任比例负担。纪聪聪要求金曦伟业公司退还服务费及利息，系纪聪聪与金曦伟业公司之间的居间服务合同关系，与本案不属同一法律关系，本院不予处理，纪聪聪可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，判决如下：一、杨爱敏与纪聪聪签订的《北京市存量房屋买卖合同》及杨爱敏与纪聪聪、北京金曦伟业房地产经纪有限公司签订的《补充协议》无效；二、杨爱敏于本判决生效后7日内赔偿纪聪聪损失306436元。三、驳回纪聪聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。鉴定费3900元，由纪聪聪负担780元，于本判决生效后7日内交纳；由杨爱敏负担3120元，已交纳。案件受理费37054元，由纪聪聪负担7411元，已交纳；由杨爱敏负担29643元，与本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 闫 肃审判员 胡喜辉审判员 蔡 笑二〇二〇年十一月二十七日书记员 李 欣