盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0991民初2028号原告：盐城市正顺中餐数字化烹调研究所，统一社会信用代码91320902674858468H，住所地盐城市城南新区黄海街道迎宾南路166号房产交易中心综合楼202、301室。投资人：刘正顺，该公司大股东。委托诉讼代理人：宋家骅，该研究所负责人。委托诉讼代理人：李华栋，该研究所工作人员。被告：盐城市康居物业管理有限公司，统一社会信用代码91320900761026416M，住所地盐城市迎宾南路房地产交易中心18楼。法定代表人：李伟彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈荣信，该公司员工。委托诉讼代理人：马琳，江苏一正律师事务所律师。原告盐城市正顺中餐数字化烹调研究所（以下简称正顺研究所）与被告盐城市康居物业管理有限公司（以下简称康居公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年8月19日受理后，由审判员李呈蕴依法适用简易程序于2020年10月21日公开开庭进行审理。原告正顺研究所的委托诉讼代理人宋家骅、李华栋，被告康居公司的委托诉讼代理人陈荣信、马琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正顺研究所向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿因违法停原告生产、经营用电梯造成的直接经济损失61088元。2.判令被告造成原告的间接损失和社会影响，书面对其违法行为公开道歉。3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年元月与盐城市国投签订租赁合同，正式入驻盐城市南新区黄海街道迎宾南路166号房产交易中心综合楼202、301室。被告于2018年11月5日在未与我单位有任何瓜葛的情况下，利用职权之便违法停我生产、经营电梯五天，在此期间，首先我们报了警，后来我们找到了市物管中心投诉，物管中心通知被告到场调解无果，我们找巡回法庭申诉，巡回法庭告知“康居物业”停电违法，但被告无视，无法调解，建议我们诉讼。为让损失降到最低，原告被逼请示房主，在其同意下采取自救措施，以此产生直接损失费用6610元、停电五天工人工资36600元、五天房屋租赁费用17700元，合计60910元。同时使我所研究平台因生产、经营电梯停正常工作，间接损失无法用经济来衡量，造成的社会影响恶劣，使我所的形象严重受损，要求被告公开书面道歉。故原告依法具文起诉，请求人民法院判准原告诉请。被告康居公司辩称，原告在承租期间，拒缴物业费，经被告多次发函催缴拒不缴纳。另原告为电费缴纳一事与被告发生纠纷，拒交电费、拒绝承担变损线损。原告的停电不是因被告的过错造成，其私自另接电源该行为不应得到支持。且即使因被告的过错造成其停电，实际损失也远远低于原告的诉求，请求法院驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院对证据的审核认定及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：2017年6月28日，盐城市盐南高新区黄海街道房博园小区物业管理委员会（以下简称房博园小区物管会）与康居公司签订《房博园小区物业服务合同》一份，约定康居公司为房博园小区提供物业服务。该合同第二条约定康居公司为物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理提供服务。2018年初，盐城市国有资产投资集团有限公司（甲方）与正顺研究所（乙方）签订《租赁合同》，约定（摘要）：甲方同意将坐落在盐城市迎宾南路166号房产交易中心综合楼202、301室、部分规定资产设施设备等租赁给乙方使用。一、租赁期限及用途。租赁期限为五年，自2018年2月1日至2023年1月31日止。乙方承租甲方上述房屋作为酒店餐饮经营用房，不得擅自变更经营项目。二、租金及费用交纳方法。1.年租金标准：128万元……2018年11月5日，凌安刚向盐城市公安局城南新区分局黄海派出所报警。处境经过及结果为：到现场，刘正顺称自己的饭店与物业发生矛盾，电梯被停了，双方发生矛盾，民警告知报警人向物管会反映解决此事。庭审中，正顺研究所称2018年11月5日至11月9日期间，电梯被被告停电。2019年11月22日，康居公司向正顺研究所出具《催缴函》，内容为：你户自2018年1月1日起至2019年12月31日止，物业服务费及代收代支费用合计人民币101840元，已交我公司35000元，还欠66840元。我公司工作人员多次上门收取及电话通知，你户一直拖欠未交。为保障物业服务工作正常有序开展，保障已经交纳物业费用的业主的服务资源不被侵占，特发此函，请你户于2019年12月31日前至房博园物业服务中心交纳上述费用，或预约我们上门收取。如不按期交纳，我公司依法诉至人民法院。届时，你户不仅要求交纳物业服务等费用，还将承担滞纳金、诉讼费用等，并将可能对你户的信誉产生影响，请你户接函后慎重处理。2019年12月13日，正顺研究所向康居公司回函，称：你单位有关物业费问题的交纳通知书已收到。该问题既简单又复杂，简单的是你单位与我房主“三名楼酒店管理有限公司”签有合同，其合同没有约定租房第三方交纳物业费，而我们与三名楼签的合同中也没有约定由我租房方交纳物业费，合同明确规定，水、电费我所向三名楼交纳，所以物业费由谁交，你们自己按法办，我们欢迎通过法院解决。另外，我所承租三名楼后，你单位曾要求我们与之签订物业合同，鉴于你公司不按国家规定收取远超物业费的转供电费，又不按物业规定提供相关服务，在这种不平等、不合理的情况下，我所无法与你公司签订合同，加之三名楼房产并不在你公司物业管理业主委员会范围内。结果在我所不欠你公司一分钱电费的情况下，你公司对我所营业用电梯非法停电五天，造成直接、间接损失几万元，无奈我所被迫通过邮局向你公司交电梯运行费用2万元。后你公司又违返国家规定，在我所交纳电费时，从电费中强扣物业费15万元。现你公司又无视国家政策，在市国投为我所解决直供电问题时，又以物业费为由强行作难。另外，你公司以国有建设银行，国有太平洋保险公司，以对国家不负责任态度，不按国家规定向你公司交纳物业费和高额电费为标准，向我所来收取物业费和高额电费，于理于法不容。为此，我所希望你方尽快上诉法院，解决我所与你公司的物业问题。本院认为：房博园小区物管会与康居公司之间签订物业合同，对正顺研究所具有法律拘束力，正顺研究所承租的店面位于康居公司物业管辖范围内，双方形成事实上的物业管理合同关系。本案审理过程中，康居公司认可停电的事实，但不认可系由该公司停电，正顺公司则认为系康居公司违法停电。本案中，原告虽未有充分证据证明系由康居公司故意停电，但案涉电梯停电系事实。康居公司虽提出停用电梯系因正顺研究所拒交物业费、拒交电费、拒绝承担变损线损费用等致双方发生矛盾，其遂未积极履行维保义务。本院认为，案涉电梯的维保义务在物业合同约定的服务范围内，康居公司应当积极履行维保义务，因其未积极履行维保义务造成的损失，康居公司应当承担。至于双方物业费的纷争，康居公司可依法维权，不能以拒绝履行合同义务的方式致使双方矛盾进一步扩大，并造成一方损失。正顺研究所要求康居公司赔偿因停用电梯造成的经济损失61088元，其中3145元原告称系电梯停用后其自行采取措施恢复电梯私自接用电花费的材料费，因原告擅自接用电行为违反法律规定，该笔费用本院依法不予支持；至于电梯维保费3500元，因电梯维保在康居公司的义务范围之内，且该笔费用系一年的维保费用，对于该部分扩大的损失本院依法不予支持。原告另主张被告赔偿房租17777元、工人工资36666元，因被告不积极履行维保义务对原告正常经营产生一定影响，在原告未主张被告赔偿经营利润损失的情况下，本院结合当事人的过错情况、停用电梯对原告经营活动的影响、原告生产经营的合理成本等因素，酌情认定由被告对原告房租、工人工资的成本进行适当补偿，即被告赔偿原告损失16000元。原告还要求被告书面对其违法行为公开道歉，因本案系因物业合同引发的纠纷，非因公民的姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权受到侵害产生的纠纷，故原告的该项诉请于法无据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、被告盐城市康居物业管理有限公司应于本判决生效十日内向原告盐城市正顺中餐数字化烹调研究所赔偿损失16000元。二、驳回原告盐城市正顺中餐数字化烹调研究所其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1322元，减半收取661元，由原告盐城市正顺中餐数字化烹调研究所负担500元，由被告盐城市康居物业管理有限公司负担161元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 李呈蕴二〇二〇年十一月十一日法官助理 李静静书 记 员 张 聃附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]8号第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。