广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初4685号原告：广州长致嘉商业管理有限公司，住所地：广东省广州市天河区××××××××××××，统一社会信用代码。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：罗阳，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙冬梅，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：佛山市鼎安房地产咨询有限公司，住所地：广东省佛山市南海区×××××××××××××××××××××××之二，统一社会信用代码。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：李嘉雯，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：温新祥，广东源浩律师事务所律师。原告广州长致嘉商业管理有限公司与被告佛山市鼎安房地产咨询有限公司（以下简称鼎安公司）、林某1租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，根据原告的申请，本院依法追加苏绍博、杨瑶作为共同被告参加本案诉讼。本院依法适用普通程序于2020年10月30日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人罗阳、龙冬梅，被告佛山市鼎安房地产咨询有限公司、林某1的共同委托诉讼代理人李嘉雯到庭参加诉讼，被告杨瑶、苏绍博经本院公告传唤未到庭参加诉讼。公告期间依法不计入审理期限。诉讼中，原告撤回对林某1、杨瑶、苏绍博的起诉,处理另见民事裁定书。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告佛山市鼎安房地产咨询有限公司补交租金优惠期期间2019年1月27日至2019年3月31日的租金15586元；2.被告佛山市鼎安房地产咨询有限公司支付2019年11月的电费763.43元及以该款为本金从2019年11月25日起至付清款之日止，按日千分之三计算的滞纳金；3.被告佛山市鼎安房地产咨询有限公司支付违约金123116.4元；4.被告佛山市鼎安房地产咨询有限公司承担本案律师费用8000元；5.被告佛山市鼎安房地产咨询有限公司向原告支付2019年12月1日至2020年2月29日的场地占用费41878元及滞纳金（以2019年12月份的租金13422元为本金按日千分之三从2019年11月25日计算至实际清偿之日，以2020年1月份的租金14228元从2019年12月25日计算至实际清偿之日，以2020年2月份的租金14228元从2020年1月25日计算至实际清偿之日）；6.被告佛山市鼎安房地产咨询有限公司向原告支付2019年12月份管理费4797元、2020年1月份管理费4797元、2020年2月份管理费4794元，共14382元及滞纳金（以2019年12月份的管理费4797元为本金按日千分之三从2019年11月25日计算至实际清偿之日，以2020年1月份的管理费4794元为本金按日千分之三从2019年12月25日计算至实际清偿之日，以2020年2月份的管理费4797元为本金按日千分之三从2020年1月25日计算至实际清偿之日）；7.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年1月27日，原告与被告签订了《佛山市房屋租赁合同》，原告将位于广东省佛山市南海区××××××××××自编1708房出租给被告作为办公用途使用，租赁物建筑面积为191.73平方米，租赁期限为2019年1月27日至2022年3月31日。被告应于每月25日前缴纳下个月的租金和管理费。签订合同后，原告已依法履行合同义务，但自2019年11月始，被告未能如约履行付款义务。原告通过电话、微信与被告进行多次沟通，要求被告按照合同尽快付款，皆无果。合同第十六条第一款约定，“如乙方逾期向甲方支付本合同项下的任何款项，甲方除可根据本合同第十五条规定提前终止本合同及追究乙方赔偿责任外，还可以采取下列一项或者多项措施：1.1要求乙方就其迟延支付的应付款项支付滞纳金，每日按应付款项的0.3%收取，滞纳金自逾期之日起算；……”、第三款约定：“租约期内，甲乙任何一方违反本合约约定或提前终止合同的，违约方需要在合同终止15天内向守约方支付违约金。具体计算方式为：按照提前终止时起至本合同期限届满时止的月数（指未到期部分）收取每月租金的30%金额作为违约金。计算方式为：违约月数×每月租金金额×30%……”。合同解除后，被告未办理退场手续，给原告造成极大损失，被告应支付场地占用费、管理费及滞纳金。被告辩称，原告不享有转租权利，双方签订的合同无效。原告应返还被告已支付的保证金。即使合同有效，租赁物在2019年3月23日才正式使用，装修及正式使用前几个月出租方以租金优惠等条件吸引承租人符合交易习惯，且双方已实际履行，被告无需补交优惠期租金。被告已支付水电费保证金可以抵偿未付水电费。被告无需支付滞纳金，即使支付也只能按同期贷款市场报价利率计算。被告已在2019年11月19日告知原告租赁物门禁密码，即已返还租赁物，不需支付占用费、管理费及滞纳金。原告没有举证证明存在损失。原告对合同提前解除偶然出现的空租期是属于可以预见的经营风险，且原告重新出租受疫情影响，租金减少不是被告的责任。合同约定的保证金、律师费及补缴租金均属于违约金范畴，原告主张的违约金过高，被告不应承担。原告已没收保证金，远远超过原告的损失，原告应返还超过其损失的保证金。被告无主观故意，已积极通过各种方式减少双方损失。原告应自行承担扩大损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。原告提供的友邦金融中心租赁合同书、佛山市房屋租赁合同有原件核对，本院对真实性予以确认。原告提供的应付款通知书，有微信记录证明已发送给被告，本院对原告已发送通知书的事实予以确认。原告提供的不动产权证经本院查核，本院对真实性予以确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：佛山市南海区××××××××××××××××××已办理不动产权证，登记权利人为佛山市集扬物业发展有限公司。佛山市集扬物业发展有限公司将位于佛山市南海区××××××××××××××××××实际楼层第15层（名义楼层第17层）全部单元出租给原告作办公室用途使用。2019年1月25日，原告（甲方）与被告鼎安公司（乙方）签订《佛山市房屋租赁合同》（下称涉讼合同），约定甲方将位于广东省佛山市南海区××××××××××自编1708房出租给乙方作为办公用途使用，租赁物建筑面积为191.73平方米，租赁期限为2019年1月27日至2022年3月31日。2019年1月27日至2019年12月31日租金每月13422元（其中2019年1月27日至2019年3月31日为优惠租金期）。2020年1月1日至2020年12月31日每月租金14228元。租赁期首年租金每月每平方米70元不含税计收，从第二年起每一年租金在前一年租金的基础上递增6%。物业月管理费4794元。乙方应于每月25日前缴纳下个月的租金和管理费。如乙方逾期向甲方支付本合同项下的任何款项，甲方除可根据本合同第十五条规定提前终止本合同及追究乙方赔偿责任外，还可以采取下列一项或者多项措施：要求乙方就其迟延支付的应付款项支付滞纳金，每日按应付款项的0.3%收取，滞纳金自逾期之日起算。甲乙任何一方违反本合约约定或提前终止合同的，违约方需要在合同终止15天内向守约方支付违约金。具体计算方式为：按照提前终止时起至本合同期限届满时止的月数（指未到期部分）收取每月租金的30%金额作为违约金，计算方式为：违约月数×每月租金金额×30%。如若乙方违约行为导致的赔偿责任，乙方在甲方发出通知的规定时间内未能清偿所有欠款及其他损失，甲方有权向人民法院提起诉讼，甲方因诉讼行为产生的费用包括但不限于诉讼费、律师费等由乙方承担。合同附件三特别条款约定2019年1月27日至2019年3月31日期间的应缴租金为29008元，当期优惠租金为13422元。如因乙方原因导致合同提前终止，乙方须立即向甲方补交该等期间的所有应缴租金及相应房屋租赁税。双方并约定其他权利义务。林某1在合同乙方落款的法定代表人处签名，乙方落款加盖鼎安公司印章。原告确认被告鼎安公司已支付履约保证金40266元，管理费保证金14382元，水电费保证金4794元，门禁卡押金150元，合共59592元。2019年11月18日，鼎安公司的法定代表人林某1通过微信向原告的万姓管理人员提出需提前退租。该管理人员当日回复可以提前退租，并提出被告需按合约赔偿等。2019年11月19日，林某1将办公室门密码告知该管理人员。2019年11月20日，原告的工作人员把2019年12月的交费通知书通过微信发给林某1。2019年11月25日，林某1把和万姓管理人员的微信记录发给该工作人员，该工作人员表示其只是常规的催款工作。2019年12月3日，林某1在微信向该管理人员主张清场并表示同意原告对租赁物重新招租，该管理人员表示结清费用和违约金才能清场。鼎安公司已支付至2019年9月的水电费。原告陈述，鼎安公司在2019年11月25日和2019年12月5日已搬离了部分物品，定制的家具没有搬走。原告于2020年2月找师傅重置密码进入租赁物收回租赁物。2020年3月，原告将租赁物重新出租。原告为本案诉讼委托北京市盈科（广州）律师事务所代理，支付律师费8000元。本院认为，原告和被告鼎安公司签订的《佛山市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告的优惠期间租金请求，涉讼合同约定合同附件三特别条款约定如因鼎安公司原因导致合同提前终止，鼎安公司须立即向原告补交该租金优惠期间的所有应缴租金。涉讼合同因鼎安公司提前解除，鼎安公司应根据约定补足该期间租金15586元予原告。鼎安公司接收租赁物后是否使用是其对权利的处分，不能抗辩支付优惠期间租金差额的约定。关于原告请求的电费，鼎安公司确认只支付至2020年9月的电费，原告已通过微信发送交费通知给林某1，林某1应支付电费763.43元予原告。涉讼合同约定鼎安公司迟延支付租金费用的，原告有权没收租赁保证金、管理费保证金、水电费保证金。林某1和鼎安公司以原告已没收水电保证金为由抗辩支付电费，本院不予支持。关于原告的律师费请求，涉讼合同约定鼎安公司未能清偿所欠款的，原告因诉讼行为产生的费用包括但不限于诉讼费、律师费由鼎安公司负担。鼎安公司应支付律师费8000元予原告。该约定属于双方对费用负担的约定，不属于违约金的范畴，本院对鼎安公司抗辩支付律师费不予采纳。关于原告的违约金123116.4元的请求，原告明确其违约金请求是在没收所有保证金基础上提出，原告没收保证金是鼎安公司承担违约责任的方式之一，本院综合合同履行情况及鼎安公司的过错程度、原告重新出租租赁物的时间，认为原告在没收保证金基础上再计收违约金过分高于原告的实际损失，对原告的违约金请求不予支持。租金单价取决于合同当事人的议价能力、租赁市场的情况等综合因素，且原告重新出租租赁物是在疫情期间，本院对原告主张鼎安公司应承担租金差额损失的意见不予采纳。关于原告2019年12月1日至2020年2月29日期间的租金管理费请求，林某1已于2019年11月18日将租赁物出入密码告知原告，原告后来也是在不需要被告配合的情况下自行收回租赁物。林某1已在2019年12月3日再次提出清场请求，原告陈述鼎安公司在2019年12月5日再次搬离物品。本院结合原告陈述被告搬离物品的时间、双方的微信记录证明被告未清场的原因及原告最终自行收回租赁物的事实，认为原告最迟在2019年12月15日前应自行收回租赁物,原告未及时接收租赁物的扩大损失，应由原告自行承担。鼎安公司应支付2019年12月1日至15日的租金6711元（13422÷2）、管理费2398.5元（4797÷2）予原告，对原告的其他场地使用费及管理费请求不予支持。根据原告已没收的保证金金额及鼎安公司未付租金、费用的情况，本院认为原告没收保证金已足以弥补其逾期收取租金费用的损失，对原告的逾期违约金请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市鼎安房地产咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付优惠期租金差额15586元予原告广州长致嘉商业管理有限公司；二、被告佛山市鼎安房地产咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付电费763.43元予原告广州长致嘉商业管理有限公司；三、被告佛山市鼎安房地产咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年12月15日前的租金6711元、管理费2398.5元予原告广州长致嘉商业管理有限公司；四、被告佛山市鼎安房地产咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费8000元予原告广州长致嘉商业管理有限公司；五、驳回原告佛山市鼎安房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4385元（原告已预交），由原告负担3749.03元，由被告负担636.47元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长 方 菲审判员 徐 琼审判员 梁 哲二〇二〇年十一月二十七日书记员 罗静雯