福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终3164号 上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：福建省烟草公司泉州市公司，住所地福建省泉州温陵路南段（烟草大楼），统一社会信用代码913505001561007967。 法定代表人：游文忠，公司经理。 委托诉讼代理人：陈倩倩，女，公司律师。 委托诉讼代理人：方建华，福建知信衡律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：泉州市鸿盛房地产发展有限公司，住所地福建省泉州市洛江区马甲镇南街，统一社会信用代码913505047490779664。 法定代表人：杜金发，公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈昌明，福建高融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜变治，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 上诉人福建省烟草公司泉州市公司（以下简称“烟草公司”）因与被上诉人泉州市鸿盛房地产发展有限公司（以下简称“鸿盛公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0504民初1699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 烟草公司上诉请求：一、撤销（2019）闽0504民初1699号民事判决第一项、第三项、第四项和第五项；二、判令鸿盛公司承担本案诉讼费用。事实及理由：一审判决适用法律错误、违反法定程序，导致判决错误，应依法改判。一、“案涉合同目的无法实现”与事实不符；鸿盛公司违约，且系恶意违约，依法不享有解约权。一审判决支持鸿盛公司的解约诉请，与事实不符，也有违法律规定。在案证据表明，鸿盛公司仍有机会变更案涉地块的用地性质，案涉合同目的仍有可能实现，并非确定不可履行。鸿盛公司作为违约方，依法不享有解约权。2019年11月印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条进一步明确“违约方不享有单方解除合同的权利”。一审判决援引我国合同法第九十四条的规定，支持鸿盛公司解除案涉三份《商品房买卖合同》，有违司法实践和法律规定的精神。鸿盛公司恶意违约，无权解约。鸿盛公司恶意违约，体现在如下三个方面：鸿盛公司故意隐瞒用地性质，谋取非法高额回报；鸿盛公司仍有机会申请变更用地性质，却拒不采取补救措施。鸿盛公司已按照商业用途收取了购房款，继续履约没有显失公平。烟草公司收房后已装修入驻，并投入经营，如果因解约退还案涉店面，将造成更大的损失。解约将显失公平。烟草公司自签约至今一直诚信履约，即使在本案审理阶段，鸿盛公司提不出任何烟草公司违约或不诚信之处。依照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条之规定，鸿盛公司恶意违约，无权解约。二、一审法院判令解除合同时，并未依法释明，一次性解决纠纷，违反法定程序。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第49条规定“．．．．．双务合同解除时人民法院的释明问题，参照本纪要第36条的相关规定处理。”第36条则规定“在双务合同中，原告起诉请求确认合同有效并请求继续履行合同，被告主张合同无效的，或者原告起诉请求确认合同无效并返还财产，而被告主张合同有效的，都要防止机械适用‘不告不理’原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应向原告释明变更或者增加诉讼请求，或者向被告释明提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷。”一审法院支持鸿盛公司的解约请求，却未向烟草公司释明增加诉讼请求，有违上述规定。烟草公司因此享有的抗辩权等将无法行使。综上，一审判决适用法律错误，违反法定程序，依法应发回重审或查清事实后改判。 鸿盛公司辩称，一、鸿盛公司对案涉《商品房买卖合同》履行既没有过错，也没有恶意违约行为，而是由于政府机构改革，洛江区不动产登记中心对办证条件、政策的理解和掌握尺度不同而产生的无法办理后果，双方的合同目的无法实现，一审判决解除合同是正确的。1．湖景豪园建设项目各项开发建设审批文件齐全，依法取得了《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，鸿盛公司销售给烟草公司的店面、商场均为合法建设。本案讼争房地产的建设审批手续完备合法，并不是因为鸿盛公司的建设审批手续不齐备或鸿盛公司不积极履行办证义务而无法办证。一审庭审中，鸿盛公司已经举证证明，同样的办证资料，湖景花园一期1-4#楼在洛江区不动产登记中心成立之前，已在洛江区房管处顺利办证，同时鸿盛公司申请证人出庭作证的事实，也充分证明鸿盛公司也一直在诚信地履行合同协助办证义务。湖景花园二期5-8#楼则在政府机构改革后，由于洛江区不动产登记中心对办证条件、政策的理解和掌握尺度不同而产生无法办证的后果，并非是鸿盛公司的原因或鸿盛公司恶意违约，在法律上属于“情势变更”情形。2．根据《商品房买卖合同》补充协议第八条约定，只有是因“甲方的原因”造成逾期办证，甲方才要承担违约责任。如果是非“甲方的原因”或者是其他第三方的原因，甲方则不承担违约责任。对于前述洛江区不动产登记中心对办证条件、政策的理解和掌握尺度不同而产生的后果，是属于甲方之外的第三方的原因，根据合同约定，烟草公司也不能要求鸿盛公司承担违约责任。3．鸿盛公司与烟草公司签订涉案《商品房买卖合同》补充协议第八条约定的是“房屋所有权证”和“国有土地使用证”，对因政府政策变动和机构改革而办理房地合一的“不动产权证”的办证事项，《商品房买卖合同》对此并无约定。洛江区不动产登记中心成立后无法给予办理本案项目二期的初始登记和案涉房屋的不动产权利证书，完全是鸿盛公司在与烟草公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，鸿盛公司也没有任何过错，烟草公司却简单机械地以超过协助办证期限为由，要求鸿盛公司承担协助办证义务和承担巨额的违约责任，这显然是不能成立的，对鸿盛公司是明显不公平的，明显有悖于相关法律明文规定的公平原则。4．由于洛江区不动产登记中心已明确说明无法办理“商场”和“店面”用途性质的不动产权利证书，因此双方原签订《商品房买卖合同》及其补充协议事实上已经不能履行，合同目的不能实现。案涉《商品房买卖合同》及其补充协议依法应当予以解除。5．根据法律规定，本案宗地可以配套建设商业网点，鸿盛公司原审举证的《洛江区住建局关于马甲湖景豪园规划审批情况说明的函》及其附件已经说明得清清楚楚，同时（2016泉洛建规竣第11号）《泉州市洛江区住房和城乡建设局村镇建设工程竣工规划验收意见书》也清楚地证明案涉商品房所属的湖景豪园8号楼2016年6月12日通过了规划验收。虽然鸿盛公司所售于烟草公司的商场和店面不能办理为“商场”和“店面”，但其作为“商场”和“店面”的实际使用功能完全没有任何影响，烟草公司称鸿盛公司欺诈、恶意违约完全没有事实。综上，本案合同目的无法实现是客观事实，鸿盛公司没有恶意违约，鸿盛公司依法享有法定解除权，如果维持无法实现办证目的的合同并要求鸿盛公司持续不断地向烟草公司计算支付所谓的逾期办证违约金才是对鸿盛公司最大的不公平，烟草公司拒绝解除合同，则明显有违诚实信用原则，一审判决解除合同是正确的。二、一审判决告知另行起诉，没有违反法定程序。本案案情较为复杂，双方争议极大，原审2019年7月立案到2020年4月判决，已历时9个月，为避免案件久拖不判，一审判决告知对解除后的事项另行起诉，没有违反法定程序。九民纪要是要求尽可能一次性解决纠纷，并没有要求必须一次性解决全部纠纷，原判没有违反法定程序。综上所述，一审判决解除合同正确，烟草公司的上诉理由不能成立。 烟草公司向一审法院起诉请求：1．判令鸿盛公司协助烟草公司办理址在洛江区××镇××号楼××号店面（以下简称讼争房产）的不动产产权登记；2．判令鸿盛公司以烟草公司已付讼争房产购房款总额1486962元为基数按日0.03%的标准，向烟草公司支付自2017年8月17日起至实际履行协助办证义务完毕之日止的逾期办证违约金（暂计至2019年7月29日为317168.99元）；3．判令鸿盛公司承担本案的诉讼费用。 鸿盛公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1．判令解除鸿盛公司与烟草公司签订的合同编号分别为×××08、×××22、201506090028的三份《商品房买卖合同》及附件；2．判令烟草公司在解除合同后立即将讼争房产交还给鸿盛公司，同时鸿盛公司将已收取购房款退还给烟草公司；3．判令烟草公司分担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年4月9日，泉州市洛江区建设局组织会审鸿盛公司开发建设的洛江区马甲镇湖景豪园设计方案。2010年11月11日，鸿盛公司以出让方式取得地号08-08-17地块（马甲镇区原马甲6号地块），使用权面积22661.03㎡，并办理了《国有土地使用证》，用地性质为二类居住用地Ｒ2；2010年11月26日，鸿盛公司取得湖景豪园项目的《建设用地规划许可证》，用地性质为居住用地；2011年6月1日，鸿盛公司办理了湖景豪园项目1-8＃楼的《建设工程规划许可证》；2013年6月24日，鸿盛公司办理了湖景豪园项目5＃-8＃楼的《建设工程施工许可证》；2014年9月4日，鸿盛公司办理了湖景豪园项目6＃、7＃、8＃楼的《商品房预售许可证》，用途性质为商住，其中住宅200套面积为25103.26㎡，店面9间面积372.7㎡，商场面积862.08㎡。2015年6月9日，烟草公司与鸿盛公司签订了合同编号分别为×××08、×××22、201506090028的三份《商品房买卖合同》及附件，并申请办理了网上签约登记备案。三份购房合同均约定：烟草公司向鸿盛公司购买讼争房产，成交金额分别为332910元、639608元、592704元，合计1565222元。三份购房合同附件六《合同补充协议》第二条第2.4项均约定：烟草公司自合同签订之日起并在收到鸿盛公司提供的全额正式发票后的10个工作日内支付全部购房款的95%即分别为316265元、607628元、563069元，合计1486962元；第八条约定：鸿盛公司应当在商品房交付使用后90日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由鸿盛公司提供的资料交付烟草公司。如因鸿盛公司原因，烟草公司不能在商品房交付使用后一年内取得房屋权属证书及国有土地使用证的，烟草公司不退房，鸿盛公司自逾期之日起30日之内的，每日按烟草公司支付房款总额的0.01%支付违约金，逾期超过30日的，每日按烟草公司支付房款总额的0.03%支付违约金。若烟草公司在交付使用后三年内无法取得房屋所有权证、国有土地使用权证，烟草公司有权退房，鸿盛公司在烟草公司书面提出退房要求之日起三日内将烟草公司已付购房款退还给烟草公司，并按中国人民银行同期活期存款利率付给利息等。合同签订后，烟草公司依约支付部分购房款合计1486962元。2016年6月12日，鸿盛公司开发建设的湖景豪园项目6＃、7＃、8＃楼通过了建设工程竣工规划验收。2016年8月16日，鸿盛公司将讼争房产交付烟草公司使用。2017年10月20日至2019年3月20日期间，烟草公司就讼争房产办理不动产权证书事宜与鸿盛公司协商，至烟草公司起诉时，鸿盛公司仍未能将讼争房产办理权属登记所需的资料提供给烟草公司，致使烟草公司无法办理权属登记。2019年12月26日，洛江区不动产登记中心明确讼争房产所属8＃楼（3-19层）住宅部分于2019年10月11日已办理国有建设用地使用权／房屋所有权首次登记（总确权），可申请办理商品房分户登记，1-2层因土地用途与房屋用途不一致，问题尚未解决，现未能办理国有建设用地使用权／房屋所有权首次登记（总确权）。鸿盛公司明确表示现无法按合同约定的“店面”办理不动产权登记，其已无法履行合同约定。 一审法院认为，烟草公司与鸿盛公司签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。1．关于本案是否符合情势变更情形的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，本案不存在该规定的情形，故对鸿盛公司提出本案符合情势变更情形的抗辩意见，不予采纳。2．关于三份购房合同及附件是否解除的问题。烟草公司与鸿盛公司自签订三份购房合同及附件至今长达五年时间，仍未办理产权登记，洛江区不动产登记中心表示因土地用途与房屋用途不一致问题尚未解决，讼争房产未能办理国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记（总确权），鸿盛公司则明确表示其已无法履行按合同约定用途“店面”协助办理讼争房产不动产产权登记的义务，现合同目的确已无法实现，鸿盛公司主张解除三份购房合同及附件，符合法律规定，予以支持。烟草公司主张鸿盛公司协助办理讼争房产的不动产产权登记，因缺乏办证条件，无法支持。3．关于鸿盛公司是否应承担逾期办证违约责任问题。合同签订后，烟草公司依约支付了95%的购房款，已经履行了合同确定的义务。鸿盛公司于2016年8月16日将讼争房产交付烟草公司使用，其依约应当在2017年8月16日（商品房交付使用后一年）前向洛江区房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付烟草公司，但鸿盛公司至今仍未能提供办理权属登记所需的资料交付烟草公司，客观上，鸿盛公司已经构成违约，依法应承担逾期办证的违约责任。鸿盛公司辩称其对逾期办证不承担任何责任，但未能提供相应的证据佐证其意见，故对其辩解意见不予采纳。4．关于逾期办证违约金的计算问题。三份购房合同及附件至本院判决确定解除前，鸿盛公司客观上存在违约情形，故其依约应支付违约金。合同附件六《合同补充协议》第八条约定：如因鸿盛公司原因，烟草公司不能在商品房交付使用后一年内取得房屋权属证书及国有土地使用证的，烟草公司不退房，鸿盛公司自逾期之日起30日之内的，每日按烟草公司支付房款总额的0.01%支付违约金，逾期超过30日的，每日按烟草公司支付房款总额的0.03%支付违约金。根据双方的约定：鸿盛公司应自2017年8月16日（即讼争房产交付使用后一年的次日）起至2017年9月14日止（合计30天），每日按烟草公司已支付购房款1,486,962元的0.01%计付违约金，自2017年9月15日起至本院判决确定三份购房合同及附件解除之日止，每日按烟草公司已支付购房款1,486,962元的0.03%计付违约金。烟草公司主张违约金全部按日0.03%的标准计算，缺乏依据，部分不予采纳。现烟草公司主张鸿盛公司自2017年8月17日起支付违约金，不违反法律规定，予以准许。故鸿盛公司应向烟草公司支付2017年8月17日起至2017年9月14日止违约金4,312.19元（1,486,962元×0.01%×29天）及自2017年9月15日起至法院判决确定三份购房合同及附件解除之日止以1,486,962元为基数按0.03%标准计算的违约金。5．关于三份购房合同及附件解除后讼争房产与购房款项的处理问题。三份购房合同及附件解除后，合同尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况，烟草公司应将讼争房产交还给鸿盛公司，同时鸿盛公司应将购房款项1,486,962元返还给烟草公司。因合同解除后所造成的损失，烟草公司可另行向鸿盛公司主张。 综上所述，烟草公司的本诉诉求，鸿盛公司的反诉诉求，合法合理部分，予以支持。鸿盛公司对本诉的抗辩意见，烟草公司对反诉的抗辩意见，缺乏依据的部分，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第二项、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除鸿盛公司与烟草公司签订的合同编号为×××08、×××22、201506090028的《商品房买卖合同》及附件；二、鸿盛公司应于判决生效后十日内向烟草公司支付违约金4312.19元及自2017年9月15日起至判决确定合同编号为×××08、×××22、201506090028的《商品房买卖合同》及附件解除之日止以1486962元为基数按0.03%标准计算的逾期办证违约金；三、烟草公司应于判决生效后六十日内将址在洛江区××镇××号楼××号店面交还给鸿盛公司；四、鸿盛公司应于判决生效后六十日内退还烟草公司购房款计1486962元；五、驳回烟草公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6058元，由鸿盛公司负担，反诉案件受理费9444元，由烟草公司负担4722元，鸿盛公司负担4722元。 二审中，烟草公司向本院提供如下证据：1．鸿盛公司信用信息，以证明鸿盛公司的执行董事、总经理有多年、多地开发房地产的经验，明知住宅用地不能开发商业性质的用房；2．商品房买卖合同及备案表，以证明湖景豪园8号楼住宅的单价和店面的价格差价约1万元；3．鸿盛公司一审提交的反诉状、证据清单，以证明鸿盛公司补缴土地出让金不存在显失公平；4．建设工程竣工规划验收意见书，以证明鸿盛公司在2016年已经知道案涉商品房用地性质为住宅；5．《关于湖景豪园办理不动产权证说明函》《关于湖景豪园办理不动产权证的说明函》《关于湖景豪园办理不动产权证的协商函》，证明鸿盛公司分别于2017、2018、2019年向烟草公司承诺补交土地出让金以完成权属登记，但至今鸿盛公司都没有提交任何证据证明其已经依照承诺采取补救措施。 鸿盛公司向本院提供洛江区住建局加盖核对章的建设规划审批图纸两份，以证明因为洛江区不动产登记中心对办证条件与洛江住建局政策掌握不同，对原来洛江区住建局批准建设的商业网点不能办理产权证，经沟通后，洛江区住建局在原图纸上将商业网点变更为住宅配套设施。 对当事人二审争议的证据，本院分析认定如下： 关于烟草公司提供的证据：1．鸿盛公司信用信息与本案没有直接关联性；2．合同编号201506090034号商品房买卖合同及备案表真实性予以确认，虽可证明湖景豪园8号楼301室住宅单价，但与本案合同能否履行没有直接关联性；3．鸿盛公司一审提交的反诉状、证据清单真实性予以确认，但无法证明其证明对象；4．．《建设工程竣工规划验收意见书》真实性予以确认，表格“性质”一栏载明湖景豪园8号楼审批为“住宅”，实际为“住宅”，该意见书可证明湖景豪园8号楼竣工规划验收的情况；5．《关于湖景豪园办理不动产权证说明函》《关于湖景豪园办理不动产权证的说明函》《关于湖景豪园办理不动产权证的协商函》真实性予以确认，可证明双方就办证事宜进行协商的过程。 对鸿盛公司提供的规划建设审批图纸的真实性予以确认，该图纸上原设计为商业网点的部分已更改为“住宅配套用房”，更改处加盖了泉州市洛江区住建局校对章，对上述事实予以确认。 经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，2015年6月9日，烟草公司与鸿盛公司签订涉案三份《商品房买卖合同》及附件。三份合同分别约定烟草公司向鸿盛公司购买湖景豪园8号楼店面101号、102号、103号，商品房用途为“店面”。根据洛国用（2010）第39号国有土地使用证的记载涉案地块地类用途为“住宅”，《建设工程竣工规划验收意见书》记载湖景豪园8号楼的性质为“住宅”，规划建设审批图纸上原设计为商业网点的部分已更改为“住宅配套用房”。洛江区不动产登记中心亦向一审法院说明湖景豪园8号楼1-2层（非住宅部分）因土地用途和房屋用途不一致，现无法予以总确权登记。烟草公司请求鸿盛公司按合同约定用途“店面”协助办理诉争房产的不动产产权登记，根据上述查明的事实，鸿盛公司实际已无法履行上述协助办证义务，其请求无法支持。一审认定涉案合同目的无法实现，据此判决解除合同并无不当，应予维持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。鸿盛公司不负有协助办证的义务，一审判决其支付逾期办证违约金，缺乏依据，应予纠正。鸿盛公司主张其无需承担逾期办证违约金，予以采纳。烟草公司主张其收房后已装修入驻，并投入经营。鉴于双方就合同解除后造成的损失等争议较大，本院二审对因合同解除造成的损失，违约责任的承担等不予审查处理，双方当事人另行主张权利。 综上所述，烟草公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决部分有误，予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市洛江区人民法院（2019）闽0504民初1699号民事判决第一项、第三项、第四项； 二、撤销福建省泉州市洛江区人民法院（2019）闽0504民初1699号民事判决第二项； 三、驳回福建省烟草公司泉州市公司一审的诉讼请求。 一审案件本诉受理费6,058元，由泉州市鸿盛房地产发展有限公司、福建省烟草公司泉州市公司各负担3,029元，一审案件反诉受理费9,444元，由泉州市鸿盛房地产发展有限公司、福建省烟草公司泉州市公司各负担4,722元；二审案件受理费4,722元，由福建省烟草公司泉州市公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋秀华 审判员  郑 励 审判员  蔡凌轩 二〇二〇年十一月十六日 书记员  庄雯茜 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。