苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初4367号 原告：郑宝义，男，汉族，住安徽省宿州市萧县。 原告：陈巧云，女，汉族，住安徽省宿州市萧县。 委托诉讼代理人（两原告共同委托）：王福林，江苏新苏律师事务所律师。 委托诉讼代理人（两原告共同委托）：李要东，江苏新苏律师事务所律师。 被告：苏州亿城宏商贸有限公司，住所地江苏省苏州市长吴路1号。 法定代表人：顾兰益，执行董事。 被告：苏州华成投资有限公司，住所地江苏省苏州市长吴路1号。 法定代表人：杨坚南，执行董事。 委托诉讼代理人：秦杨（两被告共同委托），江苏众勋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐凡凡（两被告共同委托），江苏众勋律师事务所律师。 原告郑宝义、陈巧云与被告苏州亿城宏商贸有限公司（以下简称亿城宏公司）、苏州华成投资有限公司（以下简称华成公司）委托经营合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案受理，案号为（2018）苏0508民初2730号，于2018年12月19日作出一审判决。被告亿城宏公司、华成公司不服，提起上诉，江苏省苏州市中级人民法院于2019年4月28日裁定，撤销本院（2018）苏0508民初2730号民事判决，发回本院重审。本院于2019年5月20日立案后，另行组成合议庭，于2020年11月4日公开开庭进行了审理，原告郑宝义、陈巧云的委托诉讼代理人王福林、被告亿城宏公司、华成公司共同的委托诉讼代理人秦杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑宝义、陈巧云向本院提出诉讼请求：原告郑宝义、陈巧云向本院提出诉讼请求：1.被告亿城宏公司赔付两原告租金损失42905.3元（以12871.59元/季度计算，自2018年2月1日起暂计算至2018年11月30日为42905.3元）；2.华成公司对亿城宏公司上述债务承担连带担保责任。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告亿城宏公司交还原告位于苏州市姑苏区友新路1188号亿象商业城5幢XX室商铺，不能交还独立商铺的赔付重置费71850元；赔偿损坏该物业所致损失（损失待鉴定，包括但不限于拆改行为对楼板安全性的不利影响损失、拆改施工及机械动力荷载作用楼板导致裂缝对楼板结构耐久性的不利影响损失），并赔付违约金500000元，对楼板不利影响所致损失无法确定的可以用500000元违约金弥补;2.判令被告亿城宏公司赔付原告租金损失121212元及滞纳金44199元共计165411元（租金损失及滞纳金自2018年2月1日起暂算至2020年4月30日，之后分别按协议约定的标准即每日148元和万分之二算至商铺实际交付之日）；3.被告华成公司对被告亿城宏公司上述债务承担连带清偿责任。原告后申请撤回第一项诉讼请求。事实和理由：2010年6月，案外人周轶琪与两被告签订了《亿象城亿盛百货委托经营管理协议》，约定由周轶琪将苏州市亿象城5幢XX室房屋委托被告亿城宏公司统一经营管理，委托期限为2012年1月1日至2017年12月31日；合同期内第一阶段（前两年）原告不收取租金，第二阶段（第3至6年）租金合计为213059元，被告亿城宏公司按季支付；被告华成公司对于亿城宏公司的经济赔偿责任提供连带责任担保。2016年9月13日，原告郑宝义通过司法拍卖购得该房屋，并于同年9月28日经法院执行裁定该房的所有权及国有土地使用权归郑宝义所有。2016年10月17日，两原告作为夫妻共同取得该房屋所有权证。同年12月3日，应亿城宏公司要求，郑宝义向其出具书面申请，亿城宏公司自2017年起将租金直接支付给郑宝义，并向郑宝义交付前述《亿象城亿盛百货委托经营管理协议》原件。2017年12月协议期满，根据约定，亿城宏公司应于2018年1月30日前清理货品将物业返还，但至今并未按约返还房屋，也未赔偿租金损失。且因亿城宏公司对原装修进行破坏性拆除，擅自变动房屋主体及承重结构等野蛮施工，于2018年1月18日被苏州市住建局书面通知勒令停工整改至今。因亿城宏公司对原承租经营户强行清场且房屋被严重破坏，已不具备商业用房的基本条件，亿城宏公司的行为已严重违约并导致两原告巨大损失。为维护合法权益，两原告诉至法院，并提出上述诉讼请求。 被告亿城宏公司、华成公司辩称，1.亿城宏公司同意返还涉案房屋，但根据委托经营协议第二条第四款约定，亿城宏公司仅需将商品清理完毕即可返还涉案房屋，涉案房屋已达到返还条件，双方在原审二审期间已通过现场查勘确认，原告主张恢复原状返还没有合同依据，亿城宏公司无需对涉案房屋恢复原状，有权按现状返还。涉案房屋为产权式商铺，其核心表现为商铺所有权和经营权相分离，委托经营期满后业主对其商铺共有部分享有的权利和承担的义务应当遵守管理规约及大多数业主的共同决定，根据《物权法》第七十六条的规定，单个业主无权主张恢复原状包括分割房屋的返还。2.涉案房屋已符合委托经营管理协议约定的返还条件，亿城宏公司早在2017年12月、2018年1月两次函告包括原告在内的全体业主，要求接收房屋，但至今业主仍未按照协议要求接收，房屋至今未交付的责任在于原告，同时，亿城宏公司在涉案房屋的清理过程中遭遇业主多次有组织的群体性阻挠，导致无法在2018年1月31日前向原告等业主返还包括涉案房屋在内的物业，直至2018年8月在原审一审的组织下再次开启对涉案房屋的清理工作，原告具有过错，对此应承担责任，亿城宏公司不应当承担房屋占有的费用。3.华成公司根据委托经营管理协议的约定，对亿城宏公司履行协议中造成的经济赔偿责任提供连带保证责任，原告未主张亿城宏公司在履行协议中对房屋造成的损失，因此，华成公司在本案中无需承担连带责任，请求法院驳回原告对华成公司的主张。4.即使认定亿城宏公司承担房屋占有使用费，应该按照评估标准计算，并且应该扣除鉴定期间的使用费，下调疫情期间的使用费，计算时间自2018年2月1日起计算37日（修复工程所需时间）。 经审查，本院认定事实如下： 2010年6月22日，华成公司（出卖人，甲方）与案外人周轶琪（买受人，乙方）签订《商品房买卖合同》，约定由周轶琪购买华成公司开发的苏州市友新路1188号亿象商业城5幢XX室房屋（以下简称涉案房屋），用途为商业服务用房，建筑面积23.95平方米，套内建筑面积14.04平方米，总价548094元。合同附件三中对房屋装饰及设备标准有明确约定。 同日，周轶琪（甲方）与苏州亿城商务经营管理有限公司（乙方，后于2017年5月23日变更名称为亿城宏公司）及华成公司（丙方）签订《亿象城亿盛百货委托经营管理协议》，约定甲方将上述涉案房屋委托乙方代为办理房屋交付手续并按该商业项目的统一规划进行招商和管理，具体经营业态由乙方确定，委托经营期限6年，自2012年1月1日起至2017年12月31日止，其中前两年（2012年1月1日至2013年12月31日）乙方无须支付甲方任何费用，该物业在经营期间出租或经营产生的收益作为乙方接受甲方委托进行统一招商和经营管理的补偿，后四年（2014年1月1日至2017年12月31日）租金合计为213059元，该租金先付后用，按季支付，乙方于每季末提前五日向甲方支付下季度租金费用。委托经营管理期间内，甲方无须承担该物业的招商费用、装修费用、水电费及物业管理费。协议期满，甲、乙双方不再续租的，在协议期满后30日内乙方将自己或承租人的商品清理完毕并将物业退还甲方，该30日乙方无须支付甲方任何费用。乙方应负责甲方物业的日常维护、管理责任，若乙方或任何第三人的行为致使甲方物业产生损坏，造成甲方损失，乙方应对甲方全部损失予以赔偿。丙方作为本协议的担保方，对乙方履行本协议所产生的经济赔偿责任提供连带责任担保。甲乙双方应认真履行本协议，若因一方违约致使本协议无法继续履行，违约方应向守约方支付50万元作为违约金。 2016年9月13日，原告郑宝义通过苏州市姑苏区人民法院在淘宝网的司法拍卖中以297920元的最高价竞得涉案房屋，并自签发日期为2016年9月26日的（2016）苏0508执281号之二执行裁定书送达郑宝义时起，涉案房屋的所有权及国有土地使用权转移为郑宝义所有。2016年10月17日，郑宝义与配偶陈巧云以共同共有的形式取得涉案房屋的不动产权证，载明房屋建筑面积23.99平方米。 2016年12月3日，郑宝义向亿城宏公司出具《过户变更租金收款账户的申请》，主要内容为，因周轶琪与他人有借贷纠纷，法院已于2016年5月12日送达协助执行通知书停止支付涉案房屋周轶琪租金，亿城宏公司已分别于2016年6月8日、10月11日将2016年最后两个季度租金12680.41元、12702.86元支付给法院指定账户。法院于2016年9月28日将涉案房屋的产权裁定给原告。故申请将户名为周轶琪的原租金收款账户变更为户名为郑宝义的新银行账户，请亿城宏公司于2016年12月26日起将2017年第1季度租金打入新户主银行账户。申请中还注明了郑宝义的身份证号码及新账号，以及郑宝义、陈巧云二人的联系电话，并注明新户主已仔细阅读并理解原户主签订的《委托经营管理协议》，同时愿意继续履行该协议内容。此后，亿城宏公司按约向郑宝义支付了委托经营管理合同约定的合同期内的租金收益。 2017年12月15日，亿城宏公司函告原业主周轶琪，告知其在委托经营管理期限届满后按约定的时间办理接收物业的相关事宜。 2018年1月，因亿城宏公司与亿象城商业广场的业主签订的委托经营合同期限届满，亿城宏公司雇佣施工队进入亿象城商业广场5幢拆除原经营商场所添附的装修及附属设施（包括地砖、吊顶、商铺间的隔断、商铺原有装修等）予以拆除。2018年1月18日，苏州市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）向华成公司下达《整改通知书》，其中载明华成公司在上述拆除活动中擅自变动房屋建筑主体和承重结构，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载，并要求华成公司于2018年1月22日至该局执法科进行处理。 2018年1月20日，亿城宏公司函告原业主周轶琪，称双方签订的经营管理协议期限届满，拟根据协议约定在期满后将受托经营的相关物业清理分割后交还业主，根据主管部门要求，分割施工需要全体业主中一定比例的授权并办理施工许可证方可进行，现函告：1.请业主最迟于2018年1月26日至亿象城接待点办理授权手续（同意实施物业分割还原施工的证明文件及产权证书）；2.因部分业主在我司对物业清理分割中采取不同程度的阻挠活动，如业主未能及时办理相关授权手续，从而影响物业及时分割，我司只能将物业按现状返还；3.如业主授权比例未达主管部门要求而造成无法施工的，我司亦只能将物业按现状返还。 审理中，本院向苏州市公安消防支队姑苏区大队发函，询问苏州市亿象城5号楼一、二层房屋内的消防设施是否符合法定要求。2019年10月14日，苏州市公安消防支队姑苏区大队复函说明如下：1.建筑物消防设施是否完好有效，可以出资请社会具有合法资质的消防检测机构到现场检测并出具检测报告。2.我大队派员到现场检查，发现5号楼第一、二层，12号楼第二、三层原先装修已全部拆除，现场为毛坯状态。穿越该区域的消防管网水量、压力正常，部分消防喷淋头及报警系统损坏，鉴于现场无任何使用功能且完全空置，故对上述区域消防设施末端不作要求。 依华成公司申请，本院委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司对苏州市姑苏区友新路1188号亿象城5幢装修拆改施工影响进行鉴定。该公司于2019年11月7日出具鉴定报告，鉴定意见为：1.涉案房屋一层、二层楼板目前存在的表面坑洞、开大洞、局部混凝土脱落及露筋问题，与装修拆改施工存在因果关系，其对楼板结构安全性有不利影响。2.涉案房屋一层、二层楼板存在的裂缝主要为温度收缩性质裂缝，但装修拆改施工对问题的产生、发展亦有不利影响。该类裂缝问题不影响楼板结构性安全性，但对楼板结构耐久性有不利影响。3.拆改机械荷载未对楼板结构整体安全性造成影响，但机械动力荷载曾作用于板面，会对楼板裂缝等问题造成不利影响。华成公司支付了本次鉴定费用11.2万元。 依据关联案件中江苏中权和建设有限公司（以下简称中权和公司）的申请，本院委托江苏苏科结构设计事务所有限公司对亿象城5幢按上述安全性影响鉴定报告中存在的不利影响进行修复方案的鉴定。该公司于2020年8月17日出具了修复方案。为此，中权和公司支付鉴定费8万元。 依据亿城宏公司申请，本院委托苏州咨悦潭建设项目管理有限公司对亿象城5幢一楼、二楼修复方案所需修复费用及工期进行鉴定，该公司于2020年10月26日出具咨询报告书，鉴定金额为1453068.58元，修复工期为37日历天。苏州亿城宏商贸有限公司支付了鉴定费26000元。 涉案房屋所在位置为亿象商业城5幢二层，根据商品房买卖合同附图，涉案的XX室房屋与同层其他众多商铺均系由亿象商业城5幢二层整体分割成若干个产权式商铺而来。 审理过程中，亿城宏公司对苏州市××城××、××层除了前述鉴定确定的安全性影响外其他的事项进行了修复，建筑消防设施已恢复，经苏州海易达消防检测技术有限公司检测为合格，厕所及相关设施已恢复，自动扶梯正常，基础供电设施正常，门窗及门锁完好。据此，2020年9月25日，本院组织双方当事人现场勘验后，涉案房屋以现状交接。郑宝义、陈巧云提出消防验收应通过政府职能部门强制验收，物业交付还应包括变电站、水泵房、煤气调压站、电信机房、有线电视、电话及网络预留接口、煤气管道预留接口等设施完好。亿城宏公司、华成公司陈述其未拆除过相应的附属设施。 依华成公司申请，本院委托江苏正成土地房地产评估咨询有限公司对苏州市××城××层的市场租赁价格进行评估。该公司于2019年12月9日出具房地产估价报告，估价对象房屋于价值时点为2018年1月31日，租赁单价为56.38元/平方米/月。对该估价报告的真实性、合法性，当事人各方均不持异议。郑宝义、陈巧云认为，应该按照合同约定标准计算使用费。亿城宏公司、华成公司认为，估价报告评估时间在2019年8月，众所周知在2019年年底发生了新冠肺炎疫情且持续至今，严重影响了各行各业，特别是商业体，因此该评估结论不适用于现在情况。华成公司支付了一层、二层两次评估的费用共计8万元。 华成公司向本院提供销售表，确认亿象城5幢二层共计销售395套，建筑面积7981.91平方米，销售总价184489052元，其中周佚琪购入XX室，实际销售价格549009元。 以上事实，有郑宝义、陈巧云提供的执行裁定书、房屋所有权证、变更租金收款账户申请、委托经营管理协议、整改通知书、照片等证据，亿城宏公司、华成公司提供的期满退还物业告知函及相关邮寄签收凭证、关于返还物业相关事宜的复函及相关邮寄签收凭证、商品清理照片、现场照片、工程图纸、消防设施检测报告、自动扶梯合格证等证据，本院制作的现场勘验笔录及拍摄的照片、苏州市公安消防支队姑苏区大队和苏州市住房和城乡建设局函复、鉴定报告及鉴定费支付凭证、房地产估价报告、情况说明、销售表等证据及各方当事人庭审陈述等证据予以证实。 本院认为，周轶琪与亿城宏公司及华成公司签订的委托经营管理协议系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该协议合法有效。郑宝义、陈巧云通过拍卖取得案涉亿象城XX室商铺所有权，并经亿城宏公司确认由亿城宏公司向其支付租金报酬，应视为双方已确认合同主体发生变更，郑宝义、陈巧云、亿城宏公司、华成公司的权利义务受委托经营管理协议的约束，各方当事人均应按约定履行合同权利义务。根据协议约定，涉案房屋的委托经营管理期限至2017年12月31日届满，因各方当事人并未就继续委托经营管理达成新的合意，故亿城宏公司作为经营管理方，应按约于经营管理期限届满后30日内将商品清理完毕后的涉案房屋交还业主郑宝义、陈巧云。因涉案房屋属于产权式商铺，个别业主的权利必须受到其他业主整体意志的限制。现无证据证明将涉案房屋恢复原状（各个商铺四至明确且有隔断）已经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，且合同约定协议期满后亿城宏公司将自己或承租人商品清理完毕即退还，故业主要求将涉案房屋恢复原状，不符合该项目业主的整体意志，且该主张与产权式商铺的特点相悖，不应支持。亿城宏公司在委托期限届满后雇佣施工队进场拆除涉案房屋所在的亿象商业城内的固定装修及附属设施，审理中已对友新路1188号亿象商业城5幢一、二层的消防设施及附属设施进行了恢复，并对拆改造成楼板结构安全性、耐久性及楼板裂缝造成不利影响修复所需费用及工期进行了鉴定，修复费用1453068.58元归亿象商业城5幢一、二层全体业主共同所有，用于修复。亿城宏公司撤场时主要进行了装修的拆除和破坏，其未拆除或破坏案涉建筑的附属设施，相应的附属设施以现状交付。案涉建筑主要用途在与对外招商经营，郑宝义等业主取得房屋后必然需要进一步重新装修及消防报检，郑宝义、陈巧云主张案涉房屋不具备交付条件的意见，本院不予采纳。 郑宝义、陈巧云要求亿城宏公司支付自2018年1月31日起的租金，实际为占有使用费，该诉讼请求于法有据，本院对此予以支持，但委托经营合同到期终止，其再按照原合同标准主张缺乏法律依据，占有使用费应该按照评估的租金计算。涉案房屋于2020年9月25日交接，故租金损失应截至2020年9月25日，再加上修复工期37天，共计33个月3天。租金损失标准应以评估标准为基数，因各商铺有位置差异，一铺一价，业主购买商铺的目的是用于投资，考虑业主不同商铺的投资金额的不同，本院认定按照业主投资金额与二层商铺销售的总价的比例计算租金标准，即郑宝义、陈巧云的租金标准按照1339.19元/月计算(56.38元/平方米/月×销售总面积7981.91平方米÷销售总价184489052元×郑宝义的销售价549009元)。本院据此认定亿城宏公司应支付郑宝义、陈巧云房屋占有使用费44327.19元（1339.19元×33月+1339.19元×3天÷30天）。因亿城宏公司撤场时拆改的过错导致涉案房屋交付不能，其要求扣除鉴定期间及下调疫情期间标准的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。委托经营合同已经到期终止，本院按照评估确定的租金标准支付占有使用费弥补郑宝义、陈巧云商铺空置的损失，其按照合同约定主张逾期滞纳金，于法无据，本院不予支持。 因华成公司系亿城宏公司履行委托经营管理协议的担保方，对亿城宏公司的债务应承担连带清偿责任，故本院对郑宝义、陈巧云要求华成公司对亿城宏公司的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，予以支持。 本次业主起诉亿城宏公司或中权和公司（经营方）、华成公司（担保方）的诉讼关联案件共计4件，所涉鉴定均为4案共同委托，由中权和公司或华成公司支付鉴定费，因所涉鉴定均因亿城宏公司或中权和公司未能交付房屋所致，相应的鉴定费由实际支付方负担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告苏州亿城宏商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑宝义、陈巧云占有使用费44327.19元。 二、被告苏州华成投资有限公司对被告苏州亿城宏商贸有限公司的上述债务承担连带清偿责任。 三、驳回原告郑宝义、陈巧云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3608元，财产保全费3070元，合计6678元，由原告郑宝义、陈巧云负担4888元，由被告苏州亿城宏商贸有限公司、苏州华成投资有限公司负担1790元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给原告郑宝义、陈巧云。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  凌 晨 审 判 员  宁晓鹏 人民陪审员  王国珍 二〇二〇年十一月二十六日 书 记 员  朱琰华