安徽省岳西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0828民初2865号 原告：杨将军，男，汉族,1989年1月20日出生,住安徽省安庆市岳西县。 原告：吴恩霞，女，汉族,1990年3月9日出生，住安徽省安庆市岳西县。 委托诉讼代理人：夏午，安徽刘光耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘光耀，安徽刘光耀律师事务所律师。 被告:岳西县友平房地产开发有限公司,住所地岳西县天堂镇建设东路外贸大院,统一社会信用代码91340828790113738R。 法定代表人:王友平,总经理 委托诉讼代理人：储文武，公司员工。 委托诉讼代理人：丁松苗，安徽丁松苗律师事务所律师。 原告杨将军、吴恩霞与被告岳西县友平房地产开发有限公司（以下简称友平公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2020年9月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴恩霞及其杨将军、吴恩霞的共同委托诉讼代理人夏午、刘光耀，被告的委托诉讼代理人储文武、丁松苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨将军、吴恩霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理位于岳西县天堂镇建设东路凤形山庄2#楼2单元2层203号的不动产权证;2、判令被告赔偿原告逾期办证违约金93932元即按已付购房款466000元为基数,以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息(以中国人民银行公布的一年至五年期贷款利率4.75%,加收50%计算)的标准支付自2017年11月30日起至起诉之日止的违约金);3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月27日,杨将军、吴恩霞与友平公司签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于岳西县天堂镇建设东路凤形山庄2#楼2单元2层203号住房一套,于2017年5月31日前交房,并在交房后180日内办理产权证,即应在2017年11月30日之前办理。合同签订后,原告依约履行了义务,被告却未在约定时间内给原告办理不动产权证书。合同约定,因出卖人的原因导致买受人未能在约定的期限内取得不动产权证书的,应承担相应的违约责任。友平公司抗辩提出双方在合同的第20条有一句话，这句话不仅是字面理解还真是意思表示都无法得出买受人不追究违约责任，或者说双方约定办证期限以具体的登记日期为准。商品房买卖合同是格式合同，被告有义务对对原告不利的条例应当说明和提醒，相关法律规定对免除自己责任，不利对方的条款为无效条款。友平公司提出双方在2019年2020年两次约定迟延办证，不代表原告放弃主张违约责任。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定:合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。即被告应承担违约金金额共计93932元。 友平公司辩称，导致到2020年11月10日才办好不动产权证的原因是需要规划部门补办相关手续；依据《商品房买卖合同》第二十条约定，即便是因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房所有权证书的，双方同意按照下列第1、2种方式处理，即无需支付违约金，明确约定办证具体时间以房屋登记机关办理结束为准；原告对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款理解错误，解释中是针对除当事人有特殊约定外，且合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情形，而本案中已经明确约定了办证时间；原告是商业贷款形式购买商品房，即便证办下来了，证件也必须放在银行抵押，原告也不存在有任何损失可言；最后，假设被告存在逾期办证行为，那也应从2020年9月17日起开始计算违约，因为前期双方就办证多次协商过并重新就办证期限达成一致，最早一次是2019年9月23日召开全体会议，会议上当时被告力争2019年12月份拿证，大家都认可和同意了。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年2月22日杨将军、吴恩霞与友平公司签订《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容有：买受人购买出卖人凤形山庄2#楼2单元2层203号住宅；计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第2种方式：总价款肆拾陆万陆仟元。付款方式及期限：首付140000，余款326000元申请贷款支付；交付期限：出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房；第二十条房屋登记：“…（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列1、2种方式处理：1、买受人有权解除合同…。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之＿的违约金。2、具体时间以房屋登记机构办理结束为准…”。 吴恩霞已按合同约定支付购房款466000元。产权证于2020年11月10日办理。 另查明，2019年9月23日友平公司与凤形山庄部分业主协商，并形成《会议纪要》，该纪要主要内容有：友平公司承诺十二月份业主拿到不动产权证书。2020年6月友平公司亦在与凤形山庄部分业主商讨办证问题。 上述事实有《商品房买卖合同》、《会议纪要》、不动产权证书复印件以及当事人陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第七十八条规定：当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。第一百二十五条第一款规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；…合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 本案中杨将军、吴功霞与友平公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。就不动产权证书办理责任问题，双方在《商品房买卖合同》中约定：“…（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列1.2种方式处理：1、买受人有权解除合同…。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之＿的违约金。2、具体时间以房屋登记机构办理结束为准…”；从该条款的文字表述来看，该条款首先约定了办理房屋所有权证书的期限为商品房交付之日起180日内，其次约定了未能按期办理的处理方式有并列的1、2两种方式；第一种处理方式约定了买受人不解除合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之几的违约金，第二种处理方式是具体时间以房屋登记机构办理结束为准；综合分析该条款内容，符合违约金约定不明的情形；合同约定的交付房屋时间为2017年5月31日，依据约定友平公司应于此后的180内即2017年11月30日前，办理权属证书，而杨将军、吴恩霞的权属证书在2020年11月10日才办理，友平公司的迟延办证行为，明显违约，应承担相应的违约责任。友平公司应支付违约金的时间应自2017年11月30日起至杨将军、吴恩霞主张的起诉之日2020年9月18日止，共计1023天。友平公司应当承担的违约责任，本院按照杨将军、吴功霞已付购房款总额，结合友平公司的违约情形，参照1年期贷款市场报价利率3.85％计算。故杨将军、吴恩霞请求友平公司支付逾期办证违约金的合理部分50982元（466000×1023×3.85％÷360），于法有据，本院予以支持，其余的不予支持。 友平公司提出按第2种方式处理迟延办证行为无需支付违约金的辩解，与合同约定的1、2两种方式并用不符，同时友平公司也未提供证据证明其已向杨将军、吴恩霞明确说明出卖人不承担逾期办证违约金责任，该辩解本院不予采纳；友平公司提出经双方协商已变更办证期限无需支付违约金的辩解，因《会议纪要》就违约责任约定不明，本院不予采纳；友平公司提出杨将军、吴功霞系按揭买房没有实际损失无需支付违约金的辩解，于法无据，本院亦不予采纳；综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十四条第一款、第七十八条、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告岳西县友平房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内为原告杨将军、吴恩霞办理不动产权证书（该判项友平公司已实际履行，无需执行）； 二、被告岳西县友平房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告杨将军、吴恩霞逾期办证违约金50982元； 三、驳回原告杨将军、吴恩霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费2148元，减半收取1074元，由友平公司负担750元，由杨将军、吴恩霞负担324元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  刘胜魁 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  余晶晶