云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0102民初6029号原告：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司，统一社会信用代码91530100568825451L。住所：昆明市东风东路48号金泰大厦14楼。法定代表人：胡斌，董事长。委托诉讼代理人：桂腾英,北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：米学会，男，汉族，1987年10月6日出生，身份证住址为黑龙江省海伦市。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告米学会房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了独任审理。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的委托诉讼代理人桂腾英到庭参加诉讼，被告米学会经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告判令解除原告与被告签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；2、判令被告在合同解除之日起30日内向原告腾还所租赁的位于昆明市五华区的公共租赁住房；3、判令被告向原告支付自2019年7月19日起至实际腾还房屋之日止的房屋租金及房屋占有使用费（房屋租金及房屋占有使用费按照每月534.9元的标准计算，暂计算至2020年3月3日为4065.2元）；4、判令被告向原告支付自2019年7月19日起至实际腾还租赁房屋之日止的违约金【违约金按照每逾期一日按月租金的5%（即26.75元）的标准计算，暂算至2020年3月3日的为6097.9元）】；5、判令被告承担原告为实现债权产生的费用（包括但不限于律师费、公告费、保全费、邮寄费等）；6、判令原告不予退还被告交纳的全部履约保证金，用于抵偿被告应承担的违约金；7、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年1月2日，原告作为出租方与被告签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》（以下简称“租赁合同”）、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》（以下简称“租赁合同补充协议”），约定：原告将其所有的位于昆明市五华区公共租赁住房出租给被告；月租金534.9元，租金缴纳每6个月为一期，被告应于签订合同之日缴纳首期租金，并于上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；租赁期限自2018年01月20日至2021年01月19日止。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，但被告自2019年07月19日起，一直拖欠租金至今，原告就租金支付事宜多次找被告协商，被告不是避而不见就是一直找各种理由推诿搪塞，至今没有任何结果。原告认为，原告已履行《租赁合同》中约定的义务，将房屋交付被告使用，被告未按时支付租金的行为不仅违约而且给原告造成巨大经济损失，为维护自己的合法权益不受非法侵犯，原告特依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规、司法解释的规定提起诉讼，恳请贵院依法作出支持原告诉讼请求的判决。被告米学会未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。经审理，本院依法确认以下案件事实：2017年12月29日，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告米学会签订了编号为昆公租房普字第××号的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定：原告将坐落于昆明市五华区普惠园6栋1单元2101室公共租赁住房出租给被告居住使用，该房屋建筑面积为40.37平方米；租赁期限为36个月，租赁期限自2018年1月20日起至2021年1月19日止；月租金为534.9元；租金缴纳方式为每6个月为一期，被告应于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；合同签订之日，被告按相当于6个月的租金标准缴纳履约保证金3209.4元；在租赁期内，若被告有任何违约行为（包括但不限于被告欠付租金、物业费、违约金或其它应付费用等延期付款违约行为和其他违约行为的），原告有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分原告有权继续追偿；被告拖欠租金累计达到6个月的，原告有权不予退还履约保证金，并解除合同；被告应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退该房屋，腾退期内租金按照合同约定的租金缴纳，超过腾退期未腾退该房屋的，被告还应承担约定的违约责任;被告如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%为标准支付违约金；被告如逾期腾退房屋，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按日租金标准的2倍支付违约金。2018年1月2日，被告向原告支付了履约保证金3209.46元。庭审中，原告自认被告已支付租金至2019年7月19日。上述事实，有庭审笔录、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》、收款收据、发票等证据予以证明。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示一致的结果，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。原告与被告应全面、善意地履行合同义务。合同约定租金缴纳方式为每6个月为一期，被告应于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金，故被告应于2019年7月19日前30日内支付原告2019年7月20日至2020年1月19日的租金。合同约定被告拖欠租金累计达到6个月的，原告有权解除合同并要求被告腾还租赁房屋。迄今被告拖欠租金累计已超过6个月的违约行为致使原告解除合同的条件成就，故本院对原告诉请解除合同、腾房予以支持。被告应支付原告自2019年7月20日起至合同解除之日的租金、合同解除次日起至腾还房屋之日止的房屋占有使用费。合同约定被告如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%为标准支付违约金。被告逾期支付租金，已违反双方约定，应当承担违约责任，但合同约定的违约金标准过高，且合同中约定原告有权从履约保证金中扣除相应金额冲抵被告应承担的违约金、租金等费用，鉴于原告已收取了被告所缴纳的履约保证金，并考虑到公共租赁住房的社会保障属性，本院确认由被告承担的违约金为3209.4元。原告主张以履约保证金冲抵被告应承担的违约金，本院予以支持，原告无需再向被告退还履约保证金。律师费、公告费、保全费因原告并未举证证明该费用的产生，其应承担举证不能的不利后果，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告米学会于2017年12月29日签订的编号为昆公租房普字第××号的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、被告米学会于本判决生效后三十日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司腾还昆明市五华区普惠园6栋1单元2101室公共租赁住房；三、被告米学会于本判决生效后三十日内支付原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司自2019年7月20日起至合同解除之日止的租金、自合同解除次日起至腾还房屋之日止的房屋占有使用费（按每月人民币534.9元计）；四、被告米学会支付给原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的履约保证金人民币3209.4元抵扣本案的违约金，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司不再向被告米学会承担退还义务；五、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币54元和邮寄费人民币54元，由被告米学会负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  张薰文二〇二〇年十一月二十日书记员  王怡荔