山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0911民初3530号原告：朱明刚，男，汉族，1989年11月3日出生，务农，住泰安市岱岳区道朗镇道朗村经十二巷22号，现住泰安市。委托诉讼代理人：焦平春，山东锦春律师事务所律师。被告：姚雷，男，汉族，1982年9月12日出生，住泰安区。被告：张坤，女，汉族，1983年3月27日出生，务农，住泰安市岱岳区。原告朱明刚与被告姚雷、张坤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱明刚的委托诉讼代理人焦平春，被告张坤到庭参加诉讼，被告姚雷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱明刚向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2019年8月12日签订的房屋买卖合同，返还原告支付的购房款320000元；2、两被告双倍返还原告定金40000元；3、两被告赔偿原告损失10000元4、本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由：2019年8月12日，原告与被告姚雷、张坤签订房屋买卖合同，约定姚雷、张坤将位于泰山区以740000元的价格出售给原告，因房屋当时没有办理房产证书，姚雷、张坤承诺满足办理房产证手续时协助原告办理不动产登记证书。原告于2019年8月4日支付定金20000元，合同签订当天支付320000元，剩余房款约定办理过户时一次性付清。2020年5月，开发商通知可以办理房产登记证书时，原告却联系不上姚雷、张坤，并且因姚雷有其他欠款，涉案房屋被法院查封。该房屋现已满足办理房屋产权证书的条件，但被告拒不办理，致使该房手续无法过户到原告名下，不能实现合同目的。为此，原告诉至法院。被告姚雷未作答辩。被告张坤辩称，对被告姚雷与原告签订房屋买卖合同出售房屋，张坤不知情，也没有参与，本案与张坤无关。被告张坤对原告提交的证据质证意见如下：对证据1、2没有异议；对证据3中的房屋买卖合同、定金协议、补充协议有异议，其中“张坤”的签名不是其本人所签，张坤并未收到过原告的款，都是姚雷收的款；对证据4没见过，不知情。原告对被告张坤提交的证据质证意见如下：对证据的真实性无异议，但从离婚协议约定的财产处理来看，张坤是允许姚雷对外出售涉案房屋的，因此，姚雷与原告签订的房屋买卖合同是有效的。因被告姚雷未到庭不能对上述证据进行质证。经本院审查，原告和被告张坤提交的证据真实、合法，与本案具有关联，能证实其各自主张，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：姚雷与张坤于2007年1月1日结婚。双方在婚姻关系存续期间于2017年12月18日购买由泰安广晟置业有限公司开发的位于泰安市泰山区。2018年12月24日，姚雷与张坤达成离婚协议，并办理了离婚登记，离婚协议中财产处理约定泰安市泰山区万官路金色领域3号楼1单元2102室出售后还清女方债务28万元。2019年8月12日，姚雷作为甲方，朱明刚作为乙方，双方经过协商就房产交易事宜签订了《房屋买卖合同书》，合同约定甲方同意将所拥有的泰安市徐家楼办事处大白峪社区金色领域小区3号楼1单元2102室房产出售给乙方；甲方承诺在收到首付款后空出房产并迁出全部在此房产名下的户口，否则甲方每延误一天，按照100元/天赔偿给乙方作为滞纳金，并承担由此给乙方造成的所有损失，在物业交割及房产产权转移办理过程中，甲方保证积极配合乙方办理有关所有权转移手续；房产交易成交价为740000元，此价格包括该房产的配房和配套设施价格；付款方式为签订合同当日，乙方支付甲方首付款340000元，含定金20000元，剩余房款400000元由银行贷款方式支付，若银行贷款审批金额不足，乙方在过户当日将差额以现金方式补齐，保持原成交价不变；如甲方违约，双倍返还乙方购房定金，若乙方违约，应向甲方赔付相当于所交定金数额的违约金，甲乙双方承诺甲方领取不动产证后30日内到相关房产部门办理房产所有权转移手续，甲乙双方任何一方延迟，每天按照100元赔偿对方作为补偿金，甲乙双方任何一方逾期30日以上的，另一方有权以对方违约为由解除双方合同关系；经甲乙双方协商，甲方将房屋内固定装修留给乙方，厨房、厕所不动。姚雷在合同落款甲方处签名，并代签了张坤的名字，朱明刚在合同落款乙方处签名。同日，姚雷和朱明刚双方还签订了《补充协议》，协议约定在房屋具备办理不动产证的情况时或售房单位通知办理不动产证之日起5日内，甲方应积极办理，如因甲方原因导致在接到可办理此房不动产证的通知后30日内仍未办理不动产证，每超1天甲方支付总房款的1%作为违约金给乙方，超30天算甲方违约；甲方办理完此房不动产证之日起，需在30日内积极配合乙方将房屋产权转移过户到乙方名下，如因甲方原因导致不动产证无法在30日内转移过户到乙方名下，每超1天，甲方支付购房款的1%作为违约金给乙方，超30天算甲方违约；甲方同意在收到首付款2天内交付房屋，交接钥匙之后，甲方没有房屋居住及使用权限；开发商统一办理不动产证给甲方时，产生税费由甲方承担，后期产权转移过户给乙方时，产生的税费由乙方承担；如甲方违约，乙方有权行使合同解除权，并追究甲方的违约责任，甲方需在违约之日起30日内退还乙方支付的全部房款（含定金）给乙方，并赔偿成交总价的双倍给乙方；若乙方违约，甲方仅需退回已收房款的50%。姚雷在协议落款甲方处签名，并代签了张坤的名字，朱明刚在协议落款乙方处签名。在签订合同和协议前，朱明刚于2019年8月4日支付姚雷购房定金20000元，在签订合同和协议当日，朱明刚支付姚雷购房款320000元。姚雷已将涉案房产交付朱明刚。2020年5月，泰安广晟置业有限公司在金色领域3号楼张贴办理不动产证通知，通知业主金色领域3号楼已具备办理不动产证条件，办理地点金色领域营销中心一楼，办理时间为5月7日到5月10日9点—12点、14点—17点。姚雷、张坤至今未能办理涉案房产的不动产登记证，致使该房手续无法过户到朱明刚名下。为此，朱明刚诉至本院。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据：1、被告姚雷、张坤的户籍证明各一份。拟证实被告身份信息。2、被告姚雷、张坤与泰安广晟置业有限公司签订的商品房买卖合同复印件一份。拟证实涉案房产系两被告购买自泰安广晟置业有限公司。3、原告与被告姚雷、张坤签订的房屋买卖合同一份、定金协议一份、补充协议一份、定金收条一张、首付款收条一张、银行对账单两份、支付宝转账记录两份、微信交易明细证明一份。拟证实原告已按照合同约定支付定金及购房款。4、泰安广晟置业有限公司办理不动产证通知复印件一份。拟证实涉案房产已经具备办证条件。被告姚雷未提交证据。被告张坤提交了如下证据：离婚协议书一份。拟证实被告张坤已与被告姚雷离婚。被告张坤对原告提交的证据质证意见如下：对证据1、2没有异议；对证据3中的房屋买卖合同、定金协议、补充协议有异议，其中“张坤”的签名不是其本人所签，张坤并未收到过原告的款，都是姚雷收的款；对证据4没见过，不知情。原告对被告张坤提交的证据质证意见如下：对证据的真实性无异议，但从离婚协议约定的财产处理来看，张坤是允许姚雷对外出售涉案房屋的，因此，姚雷与原告签订的房屋买卖合同是有效的。因被告姚雷未到庭不能对上述证据进行质证。经本院审查，原告和被告张坤提交的证据真实、合法，与本案具有关联，能证实其各自主张，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，朱明刚与姚雷签订的《房屋买卖合同书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的。当事人应当依照约定全面履行自己的义务。朱明刚已按合同约定支付姚雷涉案房产的首付款340000元（含定金20000元），履行了合同义务。姚雷应当按照协议约定办理涉案房产的不动产证书，并在约定的期限内过户到朱明刚名下。在涉案房产已具备办理不动产证书的条件下，姚雷至今不予办理，致使朱明刚无法办理房产的过户手续，姚雷已构成违约，应承担相应的违约责任。现朱明刚主张解除双方签订的买卖合同，符合约定和法律规定，本院予以支持。合同解除后，姚雷应当双赔返还朱明刚支付的定金，并返还已支付的购房款。因朱明刚未能举证证明其所主张损失的依据，故本院不予支持。虽然《房屋买卖合同书》和《补充协议》中有“张坤”的名字，但系姚雷所签，并非张坤本人所签，张坤亦未收到朱明刚支付的款项；对姚雷与朱明刚签订合同出售房屋，张坤不予追认，故朱明刚主张张坤承担本案的民事责任，无事实和法律依据，本院不予支持。张坤的抗辩理由成立，本院予以采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告朱明刚与被告姚雷于2019年8月12日签订的《房屋买卖合同书》；二、被告姚雷返还原告朱明刚购房款320000元；三、被告姚雷双倍返还原告朱明刚定金40000元；四、以上二、三项限被告姚雷于本判决生效之日起十日内履行完毕。五、驳回原告朱明刚对被告张坤的诉讼请求及其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6850元，诉讼保全费2370元，由原告朱明刚负担185元，被告姚雷负担9035元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  吴寿军人民陪审员  张梦楠人民陪审员  蔡恒顺二〇二〇年十一月二十七日法官助理刘春晓书记员金然