江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0826民初4524号原告：刘正洲，男，1972年3月2日生，汉族，居民，住淮安市涟水县。委托诉讼代理人：朱燕东，江苏捍华律师事务所律师。被告：刘玉停，男，1980年2月20日生，汉族，居民，住淮安市淮安区。委托诉讼代理人：贾春林，涟水县中心法律服务所法律工作者。原告刘正洲诉被告刘玉停租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘正洲及其委托诉讼代理人朱燕东、被告刘玉停及其委托诉讼代理人贾春林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘正洲向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金共计183325元；2、依法判令被告赔偿原告厂房内监控、门窗玻璃等其他设施损失共计18000元；3、判令被告返还从原告厂房内拆除的储物货架价值20000元；4、依法判决被告返还从原告厂房内私自拿走的机械设备、办公椅价值15600元。事实和理由：原、被告于2017年12月13日签订租赁合同，将原告所有的位于涟水县的桃柳华盛家具厂厂房租给被告使用，用于生产家具。关于租期、租金、支付时间等相关义务均在合同中有明确约定。在合同履行过程中，被告仅支付了部分租金，2020年6月，被告突然通知原告终止履行合同，并将厂房内相关设施毁损及擅自运走，原告知情后，就租金以及相关损失多次与被告交涉未果，故诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告变更诉讼1为：请求法院依法解除原、被告双方于2017年12月13日签订的租赁合同及判令被告支付原告欠付租金155725元，并增加诉讼请求：要求被告返还原告字画一幅（王买成书写的沁园春.雪）。被告刘玉停辩称，原告所诉部分与事实不符。关于租金，2017年12月13日双方就涉案房屋签订租赁合同是事实，但签订合同时，被告与案外人赵某,4等人共同合伙经营，被告只是作为代表在合同上签字。2018年10月25日，因经营亏损，亏损的原因系原告提供的厂房地板砖返潮，导致被告的木制品床发霉，与合伙人协商，由被告一人经营。后将每年的租金变更为9万元，因此，截至双方协议解除租金合同即2020年7月底，被告已不欠原告房屋租金，相反，原告还应退还剩余租赁期限内的租金，对此被告将另案主张。对于原告要求解除双方签订的租赁合同，在2020年7月底的时候，双方已经协议解除了，双方有录音以及转账记录。关于损失问题，双方协议终止租赁关系后，被告拆走自己安装的监控设备，原告要求被告赔偿18000元的损失没有事实依据。对于门窗玻璃以及其他设施，被告离开时并未损坏，对此要求赔偿没有依据。关于储物货架，原告要求返还，该货架是被告购买安装，被告租赁结束后，按照合同约定仍然归被告所有，因此原告要求返还也没有法律依据。对于原告的诉讼请求4，被告拿走的机械设施、办公桌椅是事实，但这是双方口头协商，在剩余的房租中折抵。关于原告主张的返还字画，被告拿走字画是事实，但该字画也是折抵房租的，之前双方已经协商好的。综上，原告的诉请无事实依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年，原告与涟水县村民委员会签订《租赁合同》一份，甲方陈师镇沙河村村民委员会，乙方刘正洲，合同主要内容为：甲方将陈师镇沙河村卫生服务站南边东西宽49.2米，南北长96米，共计7.08亩租赁给乙方兴办企业，租期30年，自2011年5月20日至2041年5月20日等。2017年12月13日，被告刘玉停与案外人合伙经营家具厂，被告代表合伙人与原告签订《厂房租赁合同》一份，甲方刘正洲，乙方刘玉停，合同主要内容为：1、甲方将坐落于涟水县桃柳华盛家具厂厂房1800平方，宿舍300平方提供给乙方使用；2、期限从2018年1月1日到2022年12月30日止；3、乙方在租赁合同签订之时，付甲方全年租金壹拾叁万整，一次性付清生效；次年租金在前一年的基础上以5%方式逐年递增，并提前两个月全额缴纳下一年的租金；4、厂房车间水电线路甲方已铺设好，其它水电乙方自行铺设、费用乙方负责；5、乙方如改变房产建筑结构，应征得甲方书面同意，乙方租赁期满，在不改变原有房屋建筑结构的情况下，属乙方增设活动物由乙方自行处理拆走，不能拆除的固定设施不可以破坏；6、在租赁期间，乙方如中途提前终止租用厂房，甲方不退租金，乙方承租未满，甲方如将厂房转租第三人，甲方应赔偿乙方所有经济损失。2018年10月，被告与合伙人散伙，由被告一人继续经营家具厂。被告认为一人承租厂房租金过高，微信与原告沟通降低房租事宜，原告向被告发送语音表示，房租费问题，看被告多少能承受，如果被告提出的价格原告不能接受，对厂房将另作打算。2019年3月2日，原告向被告索要房租，原告称“不管怎样，你今天这一万块钱肯定得给我”，并称从去年十二月一直拖到现在，后被告要求原告过户，把合同弄一下，将以前的旧合同给被告，被告想办法将所欠的1万元给原告。2020年6月9日，原、被告双方协商，原告将压机、压炮等物品以15000元价格卖给被告。2020年7月28日，原告询问被告两把办公椅子的去处，被告回复“明天拿把你”，并承认监控显示器在被告处。当日，被告搬离承租厂房。期间，被告问及原告，租期算到什么时候，原告回复“马上就照七月底退的”，被告因此回复，多交纳5个月房租，并称“七月底是7500，乘以5，37500,37500我差你15000元，22500,22500那个显示屏算500吧，差不多，一个新的才500，那就两万二，两万二你这个款什么时候给我”，原告回复“你把这个里头所有东西弄清清白白”，原告后表示“那么长时间你也没有赖过我账，我也没有赖过你账，这个钱上你一点也不要担心，你把这个东西挪走，跟你各事对头”，还称“旁的都能差，钱还能差你的啊”。上述事实，有原、被告庭审陈述，原告提供的《租赁合同》、《厂房租赁合同》、聊天录音，被告提供的微信聊天记录、聊天录音、转账记录等载卷证实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告将承租的厂房部分转租给被告，被告应当按照约定向原告支付租金。原告要求解除双方于2017年12月13日签订的租赁合同，被告认为在2020年7月底时双方已解除，即被告对原告要求解除租赁合同并无异议，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于被告尚欠的租金数额问题。庭审中，原告主张，双方约定的首年租金130000元，后期每年租金上涨5%，三年租金共计405725元，扣除被告已支付的250000元，被告尚欠原告155725元；被告则抗辩双方第一年约定的租金是130000元，后因被告独自经营家具厂，因此与原告协商从第二年起每年租金90000元，后期被告向原告支付270000元，抵扣油漆款40000元，即3年租金被告已全额支付。本院对原告的主张不予支持，理由如下：1、原、被告2017年12月13日签订的合同虽约定“次年租金在前一年的基础上以5%的方式逐年递增”，但从原、被告2018年10月25的微信语音聊天中，被告认为130000元/年租金过高，与原告进行协商，后原告向被告发送语音表示：房租费问题，看被告多少能承受，如果被告提出的价格原告不能接受，对厂房将另作打算。由此可知，双方对租金已作降低性调整的协商，而后期原告仍将厂房继续租赁给被告使用，也说明双方对租金是协商一致的；2、证人赵某,4的证言证实双方在赵某,4的协调下，对房租每年变更为90000元已形成合意；3、原、被告在2019年2月3日微信聊天中，被告表示在正月把剩下的2万房租给原告，原告回复“今年只有2万的账没有收回来”，结合双方谈话的语境，可以得知原告说的20000元就是指被告2019年欠付的租金20000元；4、在2020年7月28日被告搬离厂房时，原告认可被告在7月底退租，此时被告明确说明每月租金7500元，并提及差原告15000元（即6月双方协商的机械设备款）以及500元显示屏款，经过计算，被告表示原告还应退还其租金22000元，原告对此并未提出异议，仅要求被告将东西挪走，钱就不差被告的，由此可知原告此时对被告的计算结果是认可的，向被告付款的前提条件就是要求被告将东西挪走。原告对以油漆款抵付租金的40000元及另外的10000元虽不予认可，但上述证据相互佐证，能证实对房租原、被告已形成新的合意，每年90000元，根据双方谈话的时间节点、提及的欠款数额、原告本人的回复等，也能证实双方存在以油漆款抵付房租以及在被告搬离厂房时，原告认可除了15000元机械费以及500元显示屏款外，被告并不欠原告的租金。综上，原告主张被告尚欠租金155725元无事实依据，本院不予支持。关于原告主张的厂房内监控、门窗玻璃等损失18000元，庭审中，原告变更为7700元。被告仅认可监控显示屏500元，但认为双方已协商一致从原告应返还被告的剩余房租中予以折抵。首先，原告主张监控设备7200元，并未提供相应证据予以证实，仅是根据被告方证人厉宝的证言，证实后期被告安装监控所产生的费用为7200元，被告新安装监控的花费与原告的该项主张并不必然有对等性，故对原告的该项主张，本院不予支持。对于原告主张被告返还拆除的储物架价值20000元，庭审中原告变更为15000元。本院认为，双方签订的《厂房租赁合同》第四条第4款约定“在不改变原有房屋建筑结构的情况下，属乙方增设活动物由乙方自行处理拆走……不能拆除的固定设施不可以破坏”，该储物架由被告安装，也属于可以拆除的物品，且被告拆除该项物品并未改变原有房屋建筑结构，因此，按照上述约定，被告有权拆走，原告要求被告返还无法律依据，本院不予支持。对于原告主张的机械设施、办公椅15600元，被告认可机械设施15000元，办公椅600元，但认为机械设施系双方口头协商，在剩余房租中折抵。本院认为，双方签订的《厂房租赁合同》虽约定“在租赁期间，乙方如中途提前终止租用厂房，甲方不退租金”，但结合涟水县人民政府陈师街道办事处出具的《整改交办函》以及在租赁期间2020年6月9日和2020年7月28日原、被告的谈话录音，在被告搬离厂房当日，被告提出机械设施的15000元以及显示屏500元在原告应退房租中予以冲抵，原告并未反对，还回复“钱还能差你的啊”，由此可知，原告在当时是认可被告提出的抵扣方案的，而对于办公椅，被告并未提供证据证明双方关于该项抵扣也达成了合意，因此，对原告要求被告返还机械设施15000元本院不予支持，对原告要求被告返还600元办公椅予以支持。至于原告要求被告返还的返还王买成书写的“沁园春.雪”字画，庭审中，被告认可系其拿走，但被告并未提供证据证实双方对该书画也达成以此抵扣房租的合意，因此，被告应予返还。综上，经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告刘正洲与被告刘玉停于2017年12月13日签订的《厂房租赁合同》。二、被告刘玉停于判决生效后十日内给付原告刘正洲办公椅折价款600元并向原告刘正洲返还王买成书写的“沁园春.雪”字画一副。三、驳回原告刘正洲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2427元，被告刘玉停承担25元，原告刘正洲承担2402元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（户名：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××47刘正洲；6232636100133841539刘玉停）审判员  蒋玉莲二〇二〇年十一月二十七日书记员  王 楚附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。