天津市和平区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0101民初5588号原告：天津市鹤颜美容有限责任公司，住所地天津市和平区小白楼街曲阜道38号友谊精品广场六层L6-2。法定代表人：马鹤，经理。委托诉讼代理人：林星池，天津君申律师事务所律师。委托诉讼代理人：王锡山，男，该公司员工。被告：天津一商友谊精品广场有限公司，住所地天津市和平区曲阜道38号负一至六层。法定代表人：任彦，执行董事。委托诉讼代理人：辛晓旭，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：穆笛，国浩律师（天津）事务所律师。原告天津市鹤颜美容有限责任公司（以下简称鹤颜公司）与被告天津一商友谊精品广场有限公司（以下简称一商友谊公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鹤颜公司的委托诉讼代理人林星池、王锡山、被告一商友谊公司的委托诉讼代理人辛晓旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹤颜公司向本院当庭提出诉讼请求：1.判决原、被告之间租赁合同解除；2.判决被告承担原告投入的商铺装修费用414258元、评估费用15000元及因顾客、员工流失造成的损失18万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告自2012年开始租赁被告商铺，后于2019年7月31日继续签订新一期的租赁合同，并于当日签订补充协议，约定由被告承担空调、供冷、供热、物业费用，保证供冷、供热。因之前出现过供热问题，原告在2019年10月曾提醒被告保证2019年冬天的供热，被告表示不会有问题。但2019年11月1日国家下发供暖政策后，被告违约，没有保证商铺供暖，且在原告多次与被告沟通协商下，被告仍推脱无所作为。2020年4月7日原、被告就供暖造成的损失问题进行洽谈，被告出具了书面的说明。2020年4月12日，原、被告就店面装修损失赔偿达成协议，被告要求原告在被告指定的评估公司做评估鉴定，并以该公司所做的鉴定结果为依据作为最终赔偿凭证。但在2020年5月7日原告提供了评估鉴定报告后，被告却没有任何作为，对原告的各种损失也不做出任何赔偿。一商友谊公司辩称，不同意原告的全部诉请。租赁合同期限尚未届满，原告无权解除合同。原告主张装修费用及评估费用等损失没有事实及法律依据。根据租赁合同的约定，被告负责提供冷冻水、新风、冷冻水管、新风连接口、回水管连接口至涉案房屋边界，由原告负责提供并安装风机盘管、空调风管道、新风管连接、电热加热器等空调设备，由案外人天津市天房物业管理有限公司负责进行集中供暖。被告已按照租赁合同的约定提供了空调连接口，而原告自进场以来未安装过空调终端设备，一直采用小太阳电暖气取暖，原告提供的评估报告、列表明细及现场照片中均没有空调设备，因此因原告未按照合同约定安装空调设备，涉诉房屋不具备集中供暖的可能性，即使产生损失也应由原告自行承担，并且根据被告与案外人天津市天房物业有限公司签订的物业合同的约定，应由案外人天房物业承担供暖义务，被告作为业主并非供暖的义务承担主体。根据房地产估价机构管理办法规定，评估公司不具备对装修残值进行工程造价鉴定的资质。本院经审理认定事实如下：诉争商铺位于天津市和平区××道××号××广场××层××，系被告所有。原、被告双方于2017年建立该商铺的租赁关系，后于2019年7月31日续约签订《天津一商友谊精品广场有限公司租赁合同》，租赁期限至2021年7月31日。同日，双方签订《补充协议》，约定原告不承担空调、供冷、供热、物业费用。由于在原告与被告履行2017年8月1日至2019年7月31日期间租赁诉争商铺合同中，被告未按照约定时间及时供暖，故双方于2019年7月1日签订《免租协议》，约定：“2018年11月15日开始供暖，直至2018年12月4日才提供暖气，因原告经营项目为美容美体，给原告带来不便与损失，导致无法正常经营及顾客退款等现象，造成销售额直接损失近20万元。经甲乙双方友好协商决定：在合同期内对原告免租4个月，月租金为12349元，合计免交租金金额49396元。此协议生效后，此由供暖产生的问题一次性解决。”庭审中，被告自认2019年供暖季友谊精品广场整体未供暖。2020年4月7日，原、被告双方就2019年供暖问题进行洽谈并形成书面材料：“2020年4月7日一商精品广场经理宋总、招商二部赵艳与天津市鹤颜美容责任有限公司（以下简称为品牌：奈莉尔）负责人，因2019年精品广场未予供暖问题再次沟通，该租户要求赔偿一事进行洽谈解决。租户奈莉尔因2019年精品广场未予供暖造成的损失，提出四点要求：1、自精品2012年开业一直在此经营，在这八年当中，积累了几千名有效会员顾客，因供暖问题大量客户随之流失，如果闭店后期将出现大量退款现象。2、因供暖问题造成专业有价值的老员工身体不适，提出辞职，有效顾客将随老员工一起流失。3、关于顾客退款金额，在商场认定后提供相应手续。4、关于奈莉尔投入店面装修费用，在商场认定后提供相应手续。”原告代理人王锡山、被告工作人员宋有伟、赵艳签字确认。2020年4月12日，原、被告签订《协议》，约定：关于被告就供暖等问题导致原告顾客大量流失，以致资金链断裂，现已无法经营。租户要求赔偿，经双方协商，被告要求原告出示天津博成房地产土地资产评估有限公司出具的鉴定报告，作为以上损失最终赔偿凭证。在该协议上盖有“天津一商友谊精品广场有限公司物业部”公章，宋有伟在该协议上签字。后原告委托上述评估公司对原告租赁的店铺装饰装修价值进行评估，评估总值为414258元，原告支付评估费15000元。2020年5月7日，被告时任法定代表人宋有伟收到评估报告并出具收条。被告工商登记信息显示宋有伟自2019年5月30日担任被告法定代表人，2020年8月6日被告法定代表人由宋有伟变更为任彦。现商铺闭店，停止经营。庭后，本院组织双方当事人到诉争商铺进行现场勘验，商铺分为若干隔断间，屋顶有通风口，被告否认该通风口系被告提供暖风的设施，认为被告仅提供冷冻水、新风机冷冻水管、新风连接口、回水管连接口至该房屋的边界，不提供商铺内暖气设备。主张原告并未按照合同附件四的要求配置风机盘管、空调风管道、新风管连接、电加热器，认为原告不具备集中供暖的可能性。本院认为，本案争议焦点之一为被告是否有义务向原告供热。原告于2017年8月1日开始租赁诉争商铺，又于2019年7月31日续订，综合考虑原、被告双方曾就2018年度供暖时间迟延造成的损失以减免租金的方式进行协商处理、被告自认2019年度供暖季友谊精品广场整体未供暖情况、商铺现场勘验情况，现被告以原告因未安装空调设备不具备集中供暖可能性且由案外人负责供暖而不承担损失赔偿责任的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。本案争议焦点之二为原告是否有权解除租赁合同。2020年4月7日，原、被告双方就2019年供暖问题进行洽谈并形成书面材料，该材料显示原告就供暖问题得不到解决可能造成闭店的后果与被告进行反映和协商。2020年4月12日，原、被告签订《协议》，双方就原告无法经营要求赔偿事宜协商进行损失评估。通过上述沟通过程及协议内容，可以看出双方就原告闭店经营解除合同的条件已经达成一致意见，现被告不同意解除合同的理由不能成立。原告提起本案诉讼后，被告于2020年9月1日收到诉状副本，故本院确认原告与被告于2020年9月1日解除租赁合同。本案焦点之三为被告是否应当赔偿原告损失。天津博成房地产土地资产评估有限公司系原告与被告双方协商一致指定的评估公司，2020年5月7日被告法定代表人宋有伟收到该报告后没有提出任何异议。现被告以其法定代表人签订协议行为未经公司内部决策无效的抗辩理由不能成立，被告应当按照评估结果赔偿原告损失414258元并承担评估费用15000元。对于原告要求因顾客、员工流失造成的损失18万元的诉讼请求，原告并未提交证据予以佐证，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告与被告就2019年7月31日签订的《天津一商友谊精品广场有限公司租赁合同》于2020年9月1日解除；二、本判决生效之日起十日内，被告天津一商友谊精品广场有限公司赔偿原告天津市鹤颜美容有限责任公司商铺装修费用414258元及评估费用15000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由原告负担1031元，由被告负担3869元（被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  陈亚洁二〇二〇年十一月十六日书记员  关 悦附：本裁判文书所依据的具体法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。