福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初1846号 原告：厦门市安吉利家物业有限公司，住所地厦门市集美区杏林文达路**之**。 法定代表人：王志强，执行董事。 委托诉讼代理人：蔡怡敏，福建凌一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪家添，福建凌一律师事务所律师。 被告：陈亚锋，男，1968年1月30日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被告：黄免，女，1967年12月3日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被告：陈小龙，男，1990年12月15日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 原告厦门市安吉利家物业有限公司（以下简称“安吉利家公司”）与被告陈亚锋、黄免、陈小龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月30日公开开庭进行了独任审理。原告的委托诉讼代理人蔡怡敏到庭参加诉讼。本案被告陈亚锋、黄免、陈小龙经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告安吉利家公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付拖欠原告的住宅物业服务费5817元（2012年12月1日-2014年8月31日）、公摊水电费276元（2012年9月1日-2014年7月25日），并判令被告以住宅物业服务费5817元为基数，自逾期付款之日起按日千分之三的标准向原告支付滞纳金至实际还款之日止；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告厦门市安吉利家物业有限公司原名为厦门市杏林兴发物业有限公司，于2015年4月7日更名为厦门市安吉利家物业有限公司。被告系位于厦门市集美区杏林金博水岸（1#楼、2#楼、幼儿园、A店面、B店面、二期地下室）1号楼24层01单元的业主。根据原告与厦门市杏林建设开发有限公司的《前期物业服务合同》以及被告与厦门市杏林建设开发有限公司签订的《商品房买卖合同》的约定，原告为被告提供物业管理服务事宜，后原告于2014年8月31日停止服务。经结算，被告截止至2014年8月31日尚欠原告的住宅物业服务费5817元、公摊水电费276元，后虽经原告多次催讨，但被告始终未能付款，给原告造成一定的经济损失。综上所述，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 被告陈亚锋、黄免、陈小龙未进行答辩。 本院经审理认定事实如下：2009年11月27日，厦门市杏林建设开发公司作为出卖人与陈亚锋、黄免、陈小龙作为买受人签订一份《商品房买卖合同》，约定出卖人将位于金博水岸（1#楼、2#楼、幼儿园、A店面、B店面、二期地下室）1号楼24层01单元的房屋出售给买受人。房屋用途为住宅。建筑面积共计173.35平方米。关于交付条件与期限约定：出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。 2009年1月25日，厦门市杏林建设开发公司作为甲方与厦门市杏林兴发物业有限公司作为乙方签订一份《前期物业服务合同》，其中约定：厦门市杏林兴发物业有限公司为讼争房屋所在的金博水岸二期提供物业服务，物业服务费收费标准约定为：住宅1.6元/月.平方米、商铺2元/月.平方米；房屋公共维修资金标准约定为：住宅0.4元/月.平方米、商铺0.4元/月.平方米。关于违约责任约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，自收费通知单发出之日起逾期二个月，未能按时足额交纳物业服务费的，应从逾期之日起每天按应交款项3‰的标准计收滞纳金。 2014年7月15日，厦门市兴发物业有限公司向被告寄送律师函，载明：福建凌一律师事务所接受厦门市安吉利家物业有限公司的委托，就您拖欠物业服务费用事宜，指派本所杨**律师向您致函如下：根据委托人提供的相关资料，截止至2014年8月31日您于前述房屋项下累计拖欠委托人的相关费用为：物业服务费5817元、水电费276元，两项合计共拖欠6093元。委托人多次催收，您至今未予支付。根据委托人的要求，本律师函告如下：请您于收到本函之日起七日内，就您前述欠款全面向委托人履行支付义务。 2014年7月，厦门市兴发物业有限公司在小区张贴金博水岸小区1号楼1号梯的物业欠缴明细，其中载明：陈亚锋自2012年12月至2014年6月欠缴物业费5263元、日常专项维修资金1311元、共用水电费266元、合计6840元。 2015年4月7日，厦门市兴发物业有限公司更名为厦门市安吉利家物业有限公司。 三被告于2016年7月15日将期所有的讼争房屋转让给第三人。三被告在讼争房屋转让前各占房屋1/3的份额。 原告当庭陈述：确认我方收取了被告2012年1月1日-2012年11月30日期间的物业费、2012年1月1日到2012年8月31日期间的公摊水电费。2014年8月31日原告从讼争房屋所在的金博水岸二期退场。 以上事实有原告提交的《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、费用明细、律师函、土地房产登记卡、准予变更登记通知书以及原告的当庭陈述予以印证，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业务委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。案外人厦门市杏林建设开发公司与原告签订的《前期物业服务合同》，应为合法有效。根据原告提供的张贴明细以及当庭陈述，本院确认被告尚欠原告自2012年12月1日至2014年8月31日物业费。根据《前期物业服务合同》中约定的标准，本院确认被告应向原告支付物业费共计5825元（173.35平方米×1.6元/月.平方米×21个月），原告主张物业费5817元，视为对权利的处分，本院予以确认。关于物业费的滞纳金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告主张按照合同约定从逾期之日起每天按应交款项3‰的标准计收，按照该标准，被告所应缴纳的滞纳金远超过其所欠付物业费。故本院认为日千分之三的标准过高，滞纳金数额本院酌情调整为被告应付物业费的百分之三十即1745元（5817元×30%）。关于公摊水费和公摊电费，原告并未提供证据证明其就讼争公摊水电费已代为缴交，故其主张被告向其支付公摊供电费用及违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告陈亚锋、黄免、陈小龙应于本判决生效之日起十日内向原告厦门市安吉利家物业有限公司支付物业服务费5817元及滞纳金1745元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告陈亚锋、黄免、陈小龙负担。该款被告陈亚锋、黄免、陈小龙应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审判员 庞 敏 二〇二〇年十一月九日 书记员 王玉霞 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业务委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。  第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。