安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0102民初8294号 原告：陶存格，男，1966年7月1日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：胡良寿，长丰县双凤法律服务所法律工作者。 原告：李云，男，1973年10月14日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：胡良寿，长丰县双凤法律服务所法律工作者。 原告：何章斌，男，1972年11月8日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：胡良寿，长丰县双凤法律服务所法律工作者。 原告：沈春萍，女，1967年3月8日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：胡良寿，长丰县双凤法律服务所法律工作者。 被告：瑶海区七里香榭小区第二届业主委员会，住所地安徽省合肥市瑶海区长淮街道七里香榭小区**楼物管区域。 法定代表人：李传静，主任。 委托诉讼代理人：吴用，安徽临湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李恒庆，安徽临湖律师事务所律师。 原告陶存格、李云、何章斌、沈春萍与被告瑶海区七里香榭小区第二届业主委员会（以下简称七里香榭小区业委会）业主撤销权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告陶存格、李云、何章斌及其共同委托诉讼代理人胡良寿、沈春萍的委托诉讼代理人胡良寿，被告七里香榭小区业委会的法定代表人李传静、委托诉讼代理人吴用、李恒庆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陶存格、李云、何章斌、沈春萍向本院提出诉讼请求：1、依法撤销瑶海区七里香榭小区第二届业主委员会作出的选聘物业的决定；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年5月26日至2020年6月9日经业主委员会讨论决定通过七里香榭小区业主大会公开投票选聘物业公司。在被告2020年5月11日发布的通过临时会议公告中确定所有投票业主必须附业主房产证复印件、身份证和投票委托书等事项方可参加选举。6月10日下午在长淮街道和胜利居委会指导下启动对春和景明物业公司和南京弘阳物业公司二选一公开投票，但业主委员会违规委托第三方采用电子投票（未经过业主大会授权，未公示委托第三方电子投票合同及相关事项），原告及广大业主不予认可。其中违规短信投票方式501票没有核实业主身份，也未提供房产证、身份证和委托书，存在严重违规，不符临时会议公告，此行为原告及广大业主不予认可。当天开票结果两公司均未过半，本次二选一投票失败，业委会未按照开票事实向广大业主公示。在此期间业委会成员擅自通过篡改选票数据，于2020年6月13日在广大业主不知情的情况下公示同意选聘南京弘阳物业公司。对该公示本小区广大业主一致反对，并多次向业委会、胜利社居委和长淮街道反应业委会的违法行为，要求撤销公告表决结果，两级政府已经向业委会做出了相应的工作，但业委会一直未向业主公示撤销。瑶海区七里香榭小区第二届业主委员会在选聘物业公司过程中没有遵守相关法律规定，程序违法，原告认为侵犯了自己的合法权益对本次选聘物业公司不予认可。被告在选聘过程中没有遵守《物业管理条例》的规定，严重侵犯了原告合法权益。综上所述，原告依据《物权法》七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”及《安徽省物业管理条例》第三十六条的规定。依法向贵院提请诉讼，望贵院依照相关法律法规判决，支持原告的诉求。 七里香榭小区业委会辩称，原告主张撤销被告作出的选聘物业决定的诉讼请求不能成立，依法应予以驳回，理由是：被告召开案涉业主大会并未违反法律规定的程序。一、被告召开业主大会的程序合法有效。根据《物业管理条例》第十二条、第十四条之规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。《安徽省物业管理条例》第二十一条明确规定，提倡采用信息化技术，改进业主大会表决方式。《中华人民共和国电子签名法》第四条规定，能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为符合法律、法规要求的书面形式。根据上述规定，1、本次业主大会会议采用信息化技术（即电子投票，包括：短信投票、电话投票等方式）和纸质书面征求意见相结合的形式是符合要求的；在2020年新型冠状病毒疫情期间，为了减少人员接触、减少聚集风险，同时为了广泛征集业主意见和住在小区外的业主享有同等便捷的业主大会表决权，被告决定采用电子投票和纸质书面征求意见相结合的形式，既符合上述规定，也符合当初防疫抗疫的要求，在公示期间也未收到到业主的书面异议。2、本次业主大会于2020年5月26日-2020年6月9日期间召开，业主委员会于2020年5月11日发布召开业主大会的公告符合规定。3、根据合肥新站高新技术产业开发区建设发展局回复的七里香榭小区规划总平面图及合肥市住房保障和房产管理局关于七里香榭小区产权登记面积公示可以看出，该小区具有表决权的专有部分建筑物总面积为93166.64㎡，物业管理区域投票权人为1171人，本次业主大会已送达业主大会通知920人（专有面积之和为72613.52㎡），收回表决票722份，其中有效票720份、重复（含废票）2张，参与并有效投票业主占总数61.49%；参与并有效投票业主专有面积共计57140.78㎡，有效投票业主建筑面积占小区有表决权的专有部分建筑物总面积61.33%，参会业主人数和建筑面积均已过半符合法定要求。二、关于选聘南京弘阳物业的议题是否已经业主大会“双过半”通过。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条之规定，选聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即需“双过半”通过。本次业主大会的投票数据系由第三方采集，并公开进行了唱票和计票，唱票过程中还有街道和社居委工作人员临场见证并也有小区业主参加，所以计票结果真实可信。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十九条之规定，业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数的确定方法等事项作出规定。而《七里香榭小区业主大会议事规则》第九条规定，已送达通知，业主在规定时间内不参加业主大会，不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，其投票权属计入参加会议表决的多数票。故业主委员会在公告中把未参加投票业主的投票权计入业主大会会议多数票符合规定。三、关于原告主张被告未对小区业主身份信息进行核实和篡改选票数据问题。被告授权委托第三方进行本次业主大会会议的业主身份电话核查、网络认证审核和业主大会表决票采集工作，第三方制作了详细的清单，整个唱票、计票工作有监票人的监督、街道和社居委工作人员的见证，现场也有业主代表参加，被告从未有过篡改选票数据的行为，计票数据真实合法有效。因此，选聘南京弘阳物业公司的表决结果符合“双过半”的要求，选聘程序合法有效。基于以上理由，被告认为本次选聘南京弘阳物业公司程序合法。请求法院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：七里香榭小区位于合肥市，陶存格、李云、何章斌、沈春萍均为该小区的业主。2020年5月11日，七里香榭小区业委会发布《关于召开业主大会临时会议的公告》，称业委会确定于2020年5月26日至2020年6月9日以信息化技术（即电子投票，包括：短信投票、电话投票等方式）和纸质书面征求意见相结合的形式召开业主大会临时会议，投票表决选聘物业服务公司事宜（入围两家物业公司“南京弘阳物业管理有限公司”和“合肥春和景明物业服务有限公司”的基本信息和物业合同已在本物业管理区域的显著位置公布）。业主可参加电子投票，也可以凭业主身份证明于2020年6月8日、2020年6月9日下午14：00-18：00到七里香榭小区小广场投票点现场纸质投票。2020年6月10日15时在本小区小广场进行唱票，宣布表决结果。唱票后，将在小区公告投票结果。为确保业主大会会议表决票收集达到双过半，能够公正公开、最大限度的宣传到位，同时防疫及小区情况需要，本次业主大会采用聘请第三方会务机构（合肥美居社区服务公司）采集选票。参加投票的业主须持有效房产证复印件和身份证复印件进行投票。业主委托代理人参加业主大会会议的，代理人应当持业主书面委托书、业主身份证复印件、房产证复印件以及本人身份证参会，并根据委托授权和授权内容，于规定时间内完成投票。业主在规定时间内仍不参加业主大会的，且投票人数和面积达到全体业主总人数和总建筑面积双过半时，未投票计入多数业主意见。同日，被告发布《关于聘请会务机构进行业主大会选票采集服务的公告》，称鉴于本物业管理区域的业主大会纸质选票开展较困难，因新冠病毒疫情需要减少人员接触、减少聚集风险，同时为了广泛征集业主意见和住在小区外的业主享有同等便捷的业主大会表决权，采用信息化技术（即电子投票）和纸质书面征求意见相结合的形式进行。将业主意见的征集工作交由第三方会务机构--合肥美居社区服务有限公司进行。附第三方机构介绍、联系方式。 2020年5月3日，七里香榭小区第二届业主委员会（甲方）与合肥美居社区服务有限公司（乙方）签订《七里香榭小区业主大会会议表决票采集委托服务合同》一份，合同载明：甲方授权委托乙方进行本次七里香榭小区业主大会会议的业主身份电话核查、网络认证审核和业主大会表决票采集工作，采集方式包括短信投票、电话投票、收集纸质书面表决票等，要求至少收集到全体业主人数55%的业主表决票（以通讯录准确度甲方应协助乙方达到全体业主72.5%为前提。甲方为乙方的选票收集工作提供原始业主清册，保证业主清册的来源正确。乙方同时提供网络平台，甲方以会员的身份进行使用该网络平台。乙方保证提供给甲方的业主投票技术系统真实和正确，不得篡改任何投票结果。合同还对双方的权利、义务、违约责任等其他事项作了约定。2020年5月25日，合肥美居社区服务有限公司通过平台发布了“业主大会通知”的信息，2020年5月25日至2020年6月8日，该公司每日都通过平台发布了“业主大会表决票”的信息，提醒业主投票及告知短信投票方式和候选两家物业公司介绍的查询方式。2020年6月8日，合肥美居社区服务有限公司还发布了纸质投票的时间、地址等内容。 2020年6月10日，七里香榭小区召开了小区业主大会物业选聘唱票会，参会人员有街道和社居委的工作人员，业主委员会主任，合肥美居社区服务有限公司的工作人员，部分业主，会议在见证人和监票人的见证和监督下进行了唱票、计票，统计结果如下：1、短信投票620票、电话投票98票、纸质2票，合计720票。2、议题一、物业选聘两家选一家：南京弘阳物业公司总票数501票，面积40038.33平方米；春和景明物业公司总票数105票，面积8208.58平方米。3、议题二是否同意小区本次及以后的业主大会会议增加采用电子投票（短信、电话）形式且等效于纸质投票，方便业主参加：同意642票，面积50974.58平方米；反对13票，面积1026.51平方米；弃权62票，面积4864.54平方米。2020年6月13日，七里香榭小区第二届业主委员会发出《七里香榭小区业主大会会议（2020年第一次）表决结果的公告》，公告中载明：根据相关规定，在长淮街道和胜利社居委的指导下，七里香榭小区业主大会会议于2020年5月26日至6月9日举行，并于6月10日唱票。业主委员会对本物业管理区域业主身份及其在业主大会会议上的投票权人数、享有表决权数的专有部分面积进行了核实和统计，本物业管理区域投票权人数共计1171人，有表决权数的专有部分建筑总面积共计为93166.64㎡（依相关规定，本小区有表决权建筑总面积按专有部分面积的统计总和计算……）。本次业主大会会议已送达业主大会通知920人（专有面积之和为72613.52㎡，经广大业主积极参加，收回表决票数722份，其中有效票数720份、重复（含废票2张），参与并有效投票业主占总数的61.49%；参与并有效投票业主专有部分面积共计57140.78平方米，有效投票业主建筑面积占小区专有部分建筑物总面积的61.33%。本次业主大会会议合法有效。根据本次业主大会会议两个议题表决结果统计，业主大会通过的具体决定为：议题一、同意选聘南京弘阳物业公司。议题二、同意小区本次及以后的业主大会会议增加采用电子投票（短信、电话）形式且等效于纸质投票，方便业主参加。 另查，四原告主张七里香榭小区建筑面积为10844.41平方米，应以该面积作为业大会的表决面积，提供小区《管理规约》、小区平面图复印件各一份；被告质证时真实性无异议，证明目的有异议，认为该小区业主大会的表决的面积，应当为专有建筑物总面积93166.64平方米，作为具有表决权的小区专有建筑物总面积，作为表决的面积，根据最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷的解释，第八条、第九条，可以认定小区具有表决权的专有部分面积指的是应当扣除本案当中的托儿所建筑面积，社区服务用房建筑面积，物业管理用房建筑面积、地下室地下建筑面积工程。并提供政府信息公开答复书、七里香榭小区建筑设计方案总平面图及七里香榭小区业主专有面积统计说明及附件；四原告质证时认为，真实性无异议，证明目的有异议，四原告主张选票中八十五户票据无效，无效面积6840.09平方米无效，提供电子投票重复户数及面积、业主和投票人不一致的户数及面积复印件一份；被告质证时认为，对其三性、证明目的均持有异议，涉案小区选聘物业委托第三方服务机构全权处理，不存在原告陈述的投票人数不一致的情形。四原告主张选举程序违法、选举过程存在严重问题，应当当场唱票，没有当场唱票，选票未过半。提供证人汪某证言；被告质证时认为，证人证言的真实性、合法性有异议，其前后陈述严重矛盾，并且其仅仅陈述是别人告诉他这一次投票结果没有过半，但是又说记不清楚证人所述与事实严重不符。证人证言不是合法有效的证据，不得作为证据来进行采信，达不到原告的证明目的。 本院认为：公民的合法权益受法律保护。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。但业主在据此行使撤销权时，并非没有限制，否则可能造成权利的滥用。本案中陶存格等四位业主的诉请为请求撤销瑶海区七里香榭小区第二届业主委员会作出的选聘物业的决定。依法提起业主撤销权之诉的事由有二：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主自身的合法权益或者违反了法律规定的程序。 一、关于召开案涉业主大会是否违反了法律规定的程序。1、关于召开业主大会的主体是否合法。根据《物业管理条例》第十五条之规定，召集业主大会会议是业主委员会职责之一。《合肥市业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条明确规定：发生下列情形之一的，业主委员会应当立即组织召开业主大会临时会议：（二）物业管理区域内发生物业服务企业停止服务以及其他重大紧急物业管理事件需由业主共同决定的。本案中，在小区物业管理存在严重问题的情况下，七里香榭小区第二届业主委员会有权也应当召集业主大会。根据《物业管理条例》第十二条、第十四条之规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。《安徽省物业管理条例》第二十一条明确规定，提倡采用信息化技术，改进业主大会表决方式。根据上述规定，第一、为防新冠疫情需要，本次业主大会会议采用电子表决（短信投票和电话投票）和纸质书面征求意见相结合的方式是符合要求的。第二、本次业主大会于2020年5月26日至2020年6月9日期间召开，业主委员会于2020年5月11日发布召开业主大会的公告符合规定。第三、关于小区建筑物总面积，原告认为10844.41平方米，被告认为依规划总平面图及合肥市住房保障和房产管理局关于七里香榭小区产权登记面积公示有表决权数的专有部分建筑总面积共计为93166.64㎡，总人数为1171人，本院对被告的意见予以确认。本次业主大会收到有效票数720份，参与并有效投票业主占总数的61.49%；参与并有效投票业主专有部分面积共计57140.78平方米，参会业主人数和建筑面积均已过半符合法定要求。3、关于选聘南京弘阳物业公司的议题是否已经业主大会“双过半”通过。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条之规定，选聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即需“双过半”通过。首先，通过被告提供的证据，本次业主大会的投票数据系由第三方采集，并公开进行了唱票和计票，唱票过程中还有街道和社居委工作人员临场见证并也有小区业主参加，所以计票结果较为真实可信。其次，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十九条之规定，业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数的确定方法等事项作出规定。而《七里香榭小区业主大会议事规则》第九条规定，已送达通知，业主在规定的时间内不参加业主大会会议的，不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见业主的投票权计入参加会议多数票。故业主委员会在公告中把未参加投票业主的投票权计入业主大会会议多数票符合规定。最后，关于原告主张被告未对小区业主身份信息进行核实和重复计票问题，被告提供的证据可以证实：被告授权委托第三方进行本次业主大会会议的部分业主身份电话核对（也可以采用上一次业主大会核对结果）及业主大会表决票采集工作，第三方制作了详细的清单并对打印出的数据进行了公证，整个唱票、计票工作有监票人的监督、街道和社居委工作人员的见证，现场也有业主参加。被告对计票数据的真实性已完成了自己的举证责任。原告未能提供足以反驳的证据，故此点主张，不予支持。此外，根据本案认定的事实，被告在召开案涉业主大会的通知方式、会议方式、投票方式等关键环节上亦并未违反《业主大会议事规则》的相关规定。 据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款之规定，判决如下： 驳回原告陶存格、李云、何章斌、沈春萍的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告陶存格、李云、何章斌、沈春萍负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  王辉胜 二〇二〇年十一月三日 书记员  叶 蓓 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会作出的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。