浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终2373号 上诉人（原审原告）：台州豪贝卫浴有限公司，住所地：浙江省台州市椒江区海门太和工业区。 法定代表人：孙素珍，总经理。 委托诉讼代理人：李伟军，浙江星册律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：苏元芳，男，1959年3月14日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：彭剑正，浙江泽大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：台州医谷康复医院有限公司，住所地：浙江省台州市椒江区海正大道**。 法定代表人：苏顺钦，执行董事。 委托诉讼代理人：郎云，浙江泽大律师事务所律师。 上诉人台州豪贝卫浴有限公司（以下简称豪贝公司）、苏元芳因与被上诉人台州医谷康复医院有限公司（以下简称医谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省台州市椒江区人民法院（2020）浙1002民初1566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 豪贝公司上诉请求：1、撤销原审判决第四项关于违约金的判决内容，依法改判医谷公司支付违约金4810460.78元（按合同约定总租金的10%计算）；2、撤销原审判决笫五项关于承担连带责任的范围内容，改判苏元芳对原审判决第三项的全部租金及违约金均承担连带责任；3、维持原审判决第一项、第二项、第三项全部判决内容及第四项判决中的保函费、律师费内容；4、本案一、二审诉讼费、保全费、保函费用由苏元芳、医谷公司承担。事实和理由：一、原审认定违约金过高缺乏事实与法律依据。因医谷公司、苏元芳违反合同约定，致使租赁合同解除，因当前的经济环境特别是租金下调及房屋出租困难的情况下，豪贝公司的损失难以估计。实际上，豪贝公司的损失不仅局限于潜在的租金损失，还包括豪贝公司为履行租赁合同而搬迁生产设备产生的搬迁费用、另寻厂房产生的租金及遣散部分员工而支付的经济补偿金等损失。豪贝公司当初愿意花大代价搬迁就是医谷公司能够长期租赁而获得稳定的租金收入，租赁合同仅维持一年就解除，使得豪贝公司的损失明显扩大且未来的情况难以预料，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，本案中，当事人对违约的损失赔偿额的计算方法进行了约定，上述协议内容并不违反法律强制性和禁止性规定，且约定的违约金为10%没有超过法律规定的20%的上限，应当有效。另外，对方也未提供任何违约金过高而可以减少的证据，故根据自愿原则，人民法院不应当主动干预双方在订立合同时真实的意思表示。结合本案租赁合同年限较长且租金为4810万元的事实，原审仅支付约1%的违约金明显过低。二、原审认定苏元芳仅承担5月1日至7日的租金及违约金的连带责任，缺乏事实依据。根据豪贝公司与苏元芳签订的补充合同，已明确苏元芳承担的担保责任范围包括租金及违约金、水电费。三、原审根据租赁合同第十三条第4项认定双方合同解除不能成立。 苏元芳上诉请求：撤销一审判决，并改判苏元芳在本案中不承担连带保证责任。事实和理由：一、依据《房屋租赁合同》第十三条第4项的约定，本合同已于2019年6月6日终止，苏元芳不应对合同终止后，发生的不定期租赁行为承担保证责任。根据《房屋租赁合同之补充合同》的约定，苏元芳确实是对本案中的《房屋租赁合同》提供了保证担保。但直至今日，涉案土地仍是工业用地，并没有变更为医疗用地。依据合同的约定，该合同于2019年6月6日就已经终止，双方不能再依据这份已经终止的合同来处理双方之间的纠纷。合同终止后，医谷公司没有及时退还所承租的厂房，但合同终止后，承租人占用厂房的行为，既不是基于原《房屋租赁合同》的租赁行为，也没有取得担保人的同意，因此对承租人继续占用该厂房产生的民事责任，不是苏元芳在《房屋租赁合同之补充合同》中所承诺的担保范围，苏元芳对此不应当承担保证责任。二、《房屋租赁合同》中对保证范围有明确约定，也就是对租金、水电费及违约金三项费属于苏元芳的担保范围。对于2019年6月6日合同终止前拖欠的上述费用，苏元芳应当承担保证责任，但这个时间点之后，因新的法律关系产生的房屋使用费不属于上述担保的范围。 针对医谷公司的上诉，豪贝公司辩称，一、《房屋租赁合同》第十三条第4项条件并没有成就。二、苏元芳在本案中是担保人，但其是医谷公司的幕后实际控制人及股东，实际操作中，苏元芳都是全程参与，豪贝公司催讨租赁费均是与苏元芳联系，在签订合同时也是以股东和董事长的身份到场。三、苏元芳将租金等直接支付给合同相对方。四、豪贝公司在苏元芳和医谷公司违规的情况下，多次向苏元芳和苏顺钦催讨租赁费，苏顺钦电话中也透露出苏元芳对租赁费的支付有决定权。故苏元芳应承担担保责任。 针对豪贝公司的上诉，苏元芳辩称，根据合同的约定，无论因为何种原因，导致无法取得政府同意临时变更土地性质的批复，合同就可以自行终止，合同已经在2019年6月6日终止，后续的租赁，涉及主合同的变更需经过保证人的书面同意，但苏元芳没有同意担保的书面意见，故苏元芳不应该承担连带担保责任。 医谷公司辩称，一、豪贝公司认为一审判决违约金过低要求改判的请求，没有事实和法律依据。1、从合同约定看，双方合同已经自动终止，不存在违约金事项。首先，截止庭审，租赁房屋的土地用途还是工业用途，并没有进行变更。根据《房屋租赁合同》第十三条第4项的约定，合同履行了三个月即已自动终止。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项的规定，合同也已经终止。2、即使医谷公司在2019年6月6日以后仍在支付租金，租赁合同仍在履行，但履行的也不是原2019年3月6日签订的租期为二十年的合同，而是变更了租期的不定期租赁合同。原《房屋租赁合同》因土地性质未变更在履行三个月时合同期已届满，应视为原合同租赁期间届满，因此即便存在租赁合同关系，也是不定期租赁合同关系，既然是不定期合同关系，那么随时可终止合作，故支付违约金没有事实和法律依据。二、《房屋租赁合同》已经自动因期限届满而终止，双方履行的是不定期租赁合同，虽然不定期租赁合同任何一方可以随时解约，但医谷公司支付租金到2020年4月30日，豪贝公司在2020年4月20日就锁门不让医谷公司使用租赁物，是豪贝公司违约，医谷公司并无违约行为，承担诉讼费用和律师费用没有合同依据，即便医谷公司违约，律师费也应按起诉金额计算，律师费应酌情予以调整。 豪贝公司向一审法院起诉请求：1.解除豪贝公司与医谷公司签订的《房屋租赁合同》；2.医谷公司支付占用期间的房屋租金（按20元/月/平方米×6243平方米的标准从2020年5月1日计算至腾空之日）；3.医谷公司将房屋恢复原状（重新搭建一个楼梯、一个货梯、4个雨棚）；4.医谷公司支付违约金4810460.78元；5.苏元芳对医谷公司欠付的房屋租金、水电费、违约金承担连带保证责任；6.医谷公司、苏元芳承担保函费7000元。诉讼过程中，豪贝公司增加如下诉讼请求：7.医谷公司支付豪贝公司因追索权利产生的律师费160000元，苏元芳对该款项承担连带保证责任；8.医谷公司腾空租赁房屋；又将第5项请求减少为：苏元芳对医谷公司欠付的房屋租金、违约金承担连带保证责任。 一审法院认定事实：2019年3月6日，豪贝公司与医谷公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定，豪贝公司将位于××道××号房屋及空地租赁给医谷公司使用，面积经双方认可确定为6243平方米房屋及空地；本租赁物的原功能为工业厂房，现出租给医谷公司用于开设综合性医院，……因转变租赁物使用功能需要办理有关报批手续的，由医谷公司按政府有关规定备齐资料报请豪贝公司审核后由医谷公司自行申报，由此产生的一切费用由医谷公司自行承担；租赁期限为20年，从2019年3月1日起至2039年2月28日止，装修期3个月，实际租金从2019年6月1日起进行计算；2019年3月1日交付3167.03平方米，2019年6月1日交付3076.77平方米，双方共同将现有租户协调搬迁，搬迁后豪贝公司将该幢厂房按现状交付医谷公司；租赁保证金225000元；租金20元／月／平方米，前三年租金不变，每年1458000元，半年一付，第四年起以1498000元为基数开始逐年增长5%，直至租赁期结束；医谷公司应于本合同签订之日起五个工作日向豪贝公司支付定金225000元，医谷公司给付首期租金后，定金自动转为租赁保证金，租赁期限届满，在医谷公司向豪贝公司付清全部应付租金及因本租赁行为所产生的一切费用并按本合同规定向豪贝公司交还全部租赁物及附属设施后，豪贝公司无息退还租赁保证金，如医谷公司未付，豪贝公司有权直接在租赁保证金中扣除，余额部分无息退还给医谷公司；租金由医谷公司半年支付一次，租金实行先付后租的原则，每期到期前一个月支付，首期租金医谷公司应于2019年3月12日之前支付给豪贝公司，后续租金由医谷公司按约定每半年支付给豪贝公司，2019年实付房租以交付时间及单价实际支付，从2020年开始，每年2月1日以及8月1日各支付半年房租，应付租金明细详见房屋租金明细附件三；豪贝公司应保证所出租的房屋及设施完好并能够正常使用，凡遇到政府部门要求需对租赁物设施进行改造时，涉及的费用由医谷公司负责；豪贝公司保证提供租赁房屋原来作为厂房功能的验收资料，积极配合医谷公司办理开办医院各项审批手续所需的豪贝公司能够提供的资料；医谷公司在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日起五个工作日内，在不影响租赁物结构或功能或正常使用的情况下，可将其装修附属物或改造物拆除，租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物（含所属设施及附属物）交还给豪贝公司，如医谷公司归还租赁物时不清理杂物，则豪贝公司对清理该杂物所产生的费用由医谷公司负责，如医谷公司未在规定时间内搬迁，则留存于租赁物内的医谷公司财产，豪贝公司有权进行处置，由此产生的损失由医谷公司自行承担；在租赁期限内如医谷公司须对租赁物进行装修、改造（包括从豪贝公司水电管线上接装水电设施），须事先向豪贝公司提交装修、改造设计方案，并经豪贝公司书面同意后方可实施，装修、改造费用及返还租赁物前的复原费用全部由医谷公司承担，如装修、改造方案可能对公用部分及其它相邻用户影响的，豪贝公司可对该部分方案提出异议，医谷公司应予修改；在租赁期限内，若遇医谷公司欠交租金、物业管理费或水电费超过15日，豪贝公司在书面通知医谷公司交纳欠款之日起五个工作日内，医谷公司仍未支付有关款项，豪贝公司有权停止医谷公司使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由医谷公司全部承担；若遇医谷公司欠交租金或水电费超过30日，豪贝公司有权提前解除本合同，在豪贝公司以传真或信函等书面方式通知医谷公司之日起，本合同自动终止，豪贝公司有权留置医谷公司租赁物内的财产并在解除合同的书面通知发出之日起五个工作日后，申请拍卖留置的财产用于抵偿医谷公司应支付的全部费用；除本合同另有约定外，医谷公司不得随意终止本合同，如因法定事由医谷公司确需提前解约，须提前3个月书面通知豪贝公司，且履行完毕以下手续，方可提前解约：ａ.向豪贝公司交回租赁物ｂ.交清承租期的租金、其它因本合同所产生的费用及支付违约金ｃ.提前时间不足3个月部分，须在合同终止日前以租金补足，豪贝公司在医谷公司履行完毕上述义务后五个工作日内将租赁保证金无息退还医谷公司；除本合同另有约定外，豪贝公司不得随意终止本合同，如因政府部门规划调整，确需提前解约的，须提前3个月（政府原因及时转告）书面通知医谷公司，医谷公司应予积极配合，向豪贝公司交回租赁物、交清承租期的租金、其它因本合同所产生的费用及支付违约金，豪贝公司应在收回租赁物后五个工作日无息返还医谷公司租赁保证金；本合同提前终止或因有效期届满终止，医谷公司应按本合同规定返还租赁物及附属设施，医谷公司逾期不迁离或不返还租赁物的，应向豪贝公司加倍支付租金；本合同是当事人的唯一合同，并取代双方此前明示和暗示方式所达成的一切协议和承诺；鉴于租赁房屋的土地用途为工业用途，故需临时转变为医疗功能用途，该等用途变更所需办理的全部手续，均由医谷公司向当地政府有关规定申请，豪贝公司积极配合提供相关文件资料及报批手续，因临时改变土地使用功能政府要求交纳的全部费用由医谷公司承担；若自本合同生效之日起3个月内，租赁房屋无论因何种原因导致无法取得有关政府部门的同意租赁房屋土地用途临时变更的批复，则本合同自动终止，医谷公司应当自本合同自动终止之日起三个工作日内支付豪贝公司3个月的房屋租金并将房屋恢复原状，如医谷公司已交纳租金的和将房屋恢复原状的，豪贝公司可无息退还定金，除此之外豪贝公司、医谷公司双方均不因此而向对方承担其他任何违约或损失赔偿等法律责任；如因医谷公司原因造成合同被提前终止履行，则医谷公司应当在合理期限内及时清空租赁物添置的财产并赔偿因违约造成豪贝公司的一切损失；如因豪贝公司原因造成合同被提前终止履行，医谷公司在合理期限内进行搬迁，搬迁费用有豪贝公司支付，并赔偿因违约造成医谷公司的一切损失；因合同履行期届满，双方不再续签合同的，则医谷公司对租赁添置的财产，可移动部分，由医谷公司自动搬走，不能拆除或不能移动部分，医谷公司同意无偿归豪贝公司所有，但豪贝公司也可有权要求恢复原状；由于现在房屋在租赁中，如由现在租户搬迁问题造成豪贝公司、医谷公司双方的租赁物不能及时交割，该事件不能算为豪贝公司违约，由双方共同努力解决；一方违反约定导致无法继续履行合同或解除合同的，违约方应当支付守约方本合同总租金的10%作为违约金，并于上述事件发生之日起五个工作日内双方结清租金、押金及违约金，需要支付的一方必须在结算日当天支付给另一方，如延迟支付，按0.5%／天支付滞纳金；违约方应承担守约方为追索权利产生的一切费用（包括但不限于律师费、差旅费等）；等等。合同附件三记载了约定的付款日期与金额，分别是2019年3月12日380040元（3167平方米6个月租金）、2019年8月1日559140元（3167平方米3个月租金和3076平方米6个月租金）、2020年2月1日729000元、2020年8月1日729000元……。此前的2019年2月1日，豪贝公司与医谷公司曾就上述租赁物的租赁问题签订《房屋租赁合同意向书》。 2019年3月21日，豪贝公司的法定代表人孙素珍与苏元芳签订一份甲方为豪贝公司、乙方为医谷公司、担保人为“苏斌”的《房屋租赁合同之补充合同》，约定，在乙方没有能力按时支付租金、水电费及违约金，由苏斌个人担保支付；本补充合同一式六份，甲、乙双方及担保人各执二份效力相同，本合同与房屋租赁合同具有同等的法律效力，自签订日开始生效，等等。 2020年3月28日豪贝公司出具一份《房租催缴通知书》，载明：“医谷公司&苏总：根据双方的合同约定，贵司应在2020年2月1日支付我司2020年上半年的房租费，但贵司在2020年2月1日未按约支付房租费。考虑到新冠肺炎疫情影响，我司也未催促贵司交纳。虽突发疫情，但各级政府已采取积极防控措施，目前疫情已基本得到控制，省政府也已调低突发公共卫生事件一级响应至三级响应，复工复产在2月中旬已全面进行。但贵司至今仍未缴纳房租费，已逾期达56天。为此，请贵司在接到本通知之日起三日内根据合同约定向我司缴纳相应的房屋租金。如果我司未在上述时间内收到足额的租金，由此产生的一切后果和损失由贵方自行承担。特此通知！”次日，医谷公司法定代表人苏顺钦在该通知书上签名。 2020年4月16日，豪贝公司与浙江星册律师事务所（以下简称星册所）签订一份《法律服务委托合同》，约定，豪贝公司委托星册所处理与医谷公司、苏元芳的房屋租赁合同纠纷一审诉讼法律事务；律师代理费采取计件收费方式支付，律师费总额为160000元；等等。2020年5月8日，星册所开具了合计金额为160000元的浙江省增值税电子普通发票共2张。各方认可豪贝公司已支付160000元律师代理费。豪贝公司为对苏元芳的财产进行保全，向某保险公司投保了诉讼财产保全责任保险，支付了保费7215.69元。 医谷公司持有一份台州市椒江区人民政府办公室于2018年12月19日出具的名为《关于椒江医谷康复医院临时租用工业厂房办医有关问题协调会议纪要》的专题会议纪要，载明了根据浙江省浙政发〔2014〕22号文件及台州市台政发〔2013〕43号相关政策文件精神要求，原则同意椒江医谷康复医院在不改变用地性质的前提下，租用浙江申安弱电科技有限公司、台州豪贝卫浴有限公司位于椒江区海正大道350号空置的厂房及办公楼用于举办医疗机构；鉴于租用厂房办医的实际情况和医疗机构的特殊性，会议要求椒江医谷康复医院须办理卫计、消防、环保等部门的相关审批手续后，在用房合法质量合格的前提下，按照行业特点设计要求实施院区及内部改造，改造完成后，须通过消防审批合格后才能投入使用；会议要求，卫计部门要做好业务指导及监督管理工作，各相关部门积极做好服务，加快审批速度，推进项目早日落地等内容。 苏元芳在2019年2月4日、2019年3月21日分别向豪贝公司的法定代表人孙素珍支付120000元、105000元，在2019年8月21日向豪贝公司支付190020元。医谷公司在2019年3月22日、2019年5月24日、2020年3月20日分别向豪贝公司支付380040元、369120元、240000元，付款摘要均为房租。豪贝公司认可医谷公司已支付2020年5月1日前的租金。医谷公司承租租赁物后已进行装修，目前装修未完成。 一审法院认为，豪贝公司与医谷公司于2019年3月6日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，本案中未发现存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应为有效，双方均应按约履行义务。豪贝公司减少部分诉讼请求，不损害医谷公司的利益，予以准许。 关于合同是否应当解除的问题。医谷公司认为合同已于2019年6月终止，不存在另行解除的问题，豪贝公司不认可。该院认为，虽然《房屋租赁合同》约定了合同生效后3个月内无法取得租赁房屋土地用途临时变更批复的合同自动终止，本案中也没有证据表明租赁房屋的土地用途发生了变更，但合同约定的终止条件满足后，双方均没有办理合同终止后必然涉及的腾退、结算等后续事宜，豪贝公司不仅未要求医谷公司腾退反而向医谷公司催讨租金，医谷公司在本案诉讼前并未向豪贝公司作出合同终止的表态反而继续支付租金，说明双方在合同约定的终止条件满足后，均无让合同归于终止的意思表示，而是以自己的行为表明愿意继续履行合同。因此，医谷公司提出的合同已于2019年6月终止的抗辩理由难以成立。在双方均未基于“无法取得租赁房屋土地用途临时变更批复合同自动终止”的约定精神另行主张解除合同的情况下，合同仍处于履行状态。现豪贝公司在本案中以医谷公司逾期支付租金为由要求解除合同，故需判断医谷公司在租金支付方面是否存在违约。根据《房屋租赁合同》及附件约定，医谷公司应于2020年2月1日支付2020年3月至8月的租金729000元，豪贝公司认为医谷公司未支付构成违约，医谷公司则认为受新冠肺炎疫情影响，双方已口头约定租金支付方式从六个月一付更改为二个月一付，且财务人员因疫情防控措施无法及时上班导致在2020年3月20日才支付租金不构成违约。该院认为，双方约定的付款期限2020年2月1日处于疫情防控期间，医谷公司提出的财务人员无法及时上班的抗辩具有一定的合理性，但从2020年3月20日医谷公司支付了部分租金的行为来看，至少在该日医谷公司具备了支付租金的人员条件。在医谷公司未提供充足的证据证实双方协商一致变更了租金支付方式的情况下，应由医谷公司承担举证不能的法律后果。根据《房屋租赁合同》约定，医谷公司逾期支付租金超过30日的，豪贝公司享有解除权，本案中，豪贝公司起诉之日，已超出合同约定的付款期限两个多月，距离医谷公司具备支付租金人员条件的时间也已超过30日，即使因疫情防控需要减免租金，医谷公司逾期未付的金额相当于四个月的租金，不具有合理性，因此，豪贝公司享有约定解除权，合同从解除通知到达医谷公司之日即医谷公司收到本案诉状副本的2020年5月7日起解除。 关于租赁物的腾退与恢复原状问题。因《房屋租赁合同》已于2020年5月7日解除，故医谷公司应腾空租赁物。关于恢复原状问题。因《房屋租赁合同》约定了“在租赁期限内如医谷公司须对租赁物进行装修、改造（包括从豪贝公司水电管线上接装水电设施），……，装修、改造费用及返还租赁物前的复原费用全部由医谷公司承担”“如因医谷公司原因造成合同被提前终止履行，则医谷公司应当在合理期限内及时清空租赁物添置的财产”，故医谷公司负有恢复原状的义务。 关于租金问题。豪贝公司主张的是2020年5月1日开始计算的租金。医谷公司认为豪贝公司在2020年4月20日将进出租赁物的大门上锁，此后的租金均无需支付。豪贝公司认为有身份不明人员前来搬电梯等物品，为了财物安全才进行上锁，持续时间大约一周，故应计算租金。该院认为，本案租赁物尚处于装修阶段，租赁物有无使用价值主要体现在能否开展装修。在豪贝公司锁门前，医谷公司在租金支付上已存在违约，医谷公司并未提供证据证实当时其仍在开展装修活动却因豪贝公司的锁门行为导致无法装修，故不足以认定豪贝公司的锁门行为影响了医谷公司对租赁物的使用。在租赁物已进行装修，尚未腾空和恢复原状的情况下，医谷公司仍应支付租金或占有使用费（以合同解除前后区分款项性质）。豪贝公司要求占有使用费计算至实际腾空之日止的请求合理。经计算，在不考虑新冠疫情的情况下，2020年5月1日至7月31日期间的租金和占有使用费，医谷公司应支付374580元[6243平方米×20元/月×3月]。因双方合同履行期内爆发了新冠肺炎疫情，属于合同法所规定的不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，医谷公司因疫情防控需要暂时无法使用租赁物（进行装修）的情形客观存在。考虑到疫情暴发时临近农历春节，装修行业大多已经放假，结合本地企业一般在农历正月十五左右返工的惯例及本地各行业复产复工的实际情况，该院酌情认定租赁物因新冠肺炎疫情原因无法使用的时间为1个月，相应的租金、占有使用费124860元（6243平方米×20元），基于公平原则，可由双方平等分担，即可减免租金、占有使用费62430元。扣除疫情期间款项，医谷公司需支付截至2020年7月31日的租金312150元。自2020年8月1日起至实际腾空之日止的占有使用费医谷公司应按每月124860元的标准支付（6243平方米×20元/平方米）。 关于违约金、保函费、律师费问题。《房屋租赁合同》约定了一方违反约定导致无法继续履行合同或解除合同的，违约方应当支付守约方本合同总租金的10%作为违约金，该违约金系因一方违约导致合同解除所需承担的违约责任。因双方约定的违约金数额过高，该院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否利于再行出租、医谷公司的过错程度等因素酌情确定合理的数额为相当于四个月的租金，计499440元（6243平方米×20元/平方米×4月）。根据《房屋租赁合同》约定，违约方应承担守约方为追索权利产生的一切费用，包括但不限于律师费等，故医谷公司需承担合理的律师费和保函费。根据本案诉讼标的，豪贝公司支付的律师费数额未超出《浙江省律师服务收费标准》的限额，金额应为合理。保函费数额，未发现不合理，医谷公司也应支付。 关于苏元芳是否需承担付款责任问题。因苏元芳在《房屋租赁合同之补充合同》的担保人处签名，应视为其自愿承担补充合同载明的担保人责任。从担保条款来看，各方约定担保人在医谷公司“没有能力按时支付”时承担担保责任，这里强调的是履行期限的问题即是否能够按约定时间如期履行，不同于没有能力履行，故苏元芳需承担连带保证责任，担保范围为补充合同约定的租金、违约金、水电费。本案涉及的有租金和违约金两项。其中，租金可按2020年5月1日至5月7日期间计算计28194.19元（6243平方米×20元/平方米÷31日×7日），而违约金金额此前已经明确不再重复。 综上，对豪贝公司诉讼请求的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、原告台州豪贝卫浴有限公司、被告台州医谷康复医院有限公司于2019年3月6日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月7日解除；二、被告台州医谷康复医院有限公司于本判决生效后十日内将租赁房屋恢复原状（重新搭建一个楼梯、一个货梯、四个雨棚）并腾空租赁房屋；三、被告台州医谷康复医院有限公司于本判决生效后十日内向原告台州豪贝卫浴有限公司支付截至2020年7月31日的租金、占有使用费共计312150元，并支付自2020年8月1日起至实际腾空之日止按每月124860元计算的占有使用费；四、被告台州医谷康复医院有限公司于本判决生效后十日内向原告台州豪贝卫浴有限公司支付违约金499440元、保函费7000元、律师费160000元，合计666440元；五、被告苏元芳对上述第二项中的租金28194.19元、第四项中的违约金499440元承担连带付款责任，被告苏元芳承担连带付款责任后有权向被告台州医谷康复医院有限公司追偿；六、驳回原告台州豪贝卫浴有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23282元（已减半，原告台州豪贝卫浴有限公司预交），由原告台州豪贝卫浴有限公司负担20165元，被告台州医谷康复医院有限公司负担781元，被告台州医谷康复医院有限公司、苏元芳共同负担2336元；被告保全费5000元（原告台州豪贝卫浴有限公司预交），由原告台州豪贝卫浴有限公司负担4330元，被告台州医谷康复医院有限公司负担168元，被告台州医谷康复医院有限公司、苏元芳共同负担502元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。豪贝公司提供了4份录音，证明苏元芳是医谷公司的实际控制人，至始至终参与履行合同并支付租金，医谷公司的相关决策特别是支付租金方面，都是由苏元芳来决定。苏斌与苏元芳系同一人，苏元芳开办了很多公司。苏元芳质证对上述证据的真实性无异议，但认为不属于新证据，医谷公司的实际控制人应以工商登记为准。苏元芳也没有向豪贝公司支付过租金，苏元芳相关的付款行为是受医谷公司委托而支付的。医谷公司质证对上述证据的“三性”均有异议，且认为不属于新证据。 本院认为，豪贝公司提供的上述证据与本案缺乏关联性，本院对上述证据不予确认。 本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，涉案的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同之补充合同》系各方当事人的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，据此，各方当事人均应按上述合同的约定享有权利和承担义务。虽然《房屋租赁合同》约定，若自本合同生效之日起3个月内，租赁房屋无论因何种原因导致无法取得有关政府部门的同意租赁房屋土地用途临时变更的批复，则本合同自动终止，医谷公司应当自本合同自动终止之日起三个工作日内支付豪贝公司3个月的房屋租金并将房屋恢复原状。但医谷公司既未在该条款条件成就时，将房屋恢复原状并返还给豪贝公司，反而在之后继续支付租金，以自己的行为表明继续履行《房屋租赁合同》，故苏元芳上诉称该合同于2019年6月6日终止的主张缺乏事实依据，本院对此不予支持。而根据《房屋租赁合同》及附件的约定，医谷公司未在合同约定的期限内支付租金，构成违约，故一审根据当事人的诉意、合同的约定、医谷公司收到本案诉状副本的时间确定合同解除的时间并无不当。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此，一审根据合同的剩余租期、医谷公司的过错程度等因素综合考量确定本案的违约金数额并无不妥，也在合理范围。《房屋租赁合同之补充合同》系对《房屋租赁合同》的担保，即苏元芳对《房屋租赁合同》履行过程中产生的违约金、租金等承担担保责任，如上所述，《房屋租赁合同》已确定于2020年5月7日解除，而之后产生的是占有使用费，并非《房屋租赁合同》履行过程中产生的租金，故一审确定苏元芳应对2020年5月1日至5月7日的租金及违约金承担担保责任并无不当。 综上所述，两上诉人的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费46564元，由上诉人台州豪贝卫浴有限公司负担38173元，上诉人苏元芳负担8391元。 本判决为终审判决。 审 判 长 邬卫国 审 判 员 阮丹军 审 判 员 胡精华 二〇二〇年十一月十一日 代书记员 严 凌 24- 25-