上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初10605号原告(反诉被告)：上海先先信息科技有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：张国顺，总经理。委托诉讼代理人：侯颖杰。被告(反诉原告)：朱艳，女，1987年9月28日出生，汉族，户籍地江苏省启东市。原告(反诉被告)上海先先信息科技有限公司(以下简称先先公司)诉被告(反诉原告)朱艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序。被告(反诉原告)朱艳依法提起反诉，本院就本诉、反诉合并审理，并于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)先先公司的委托诉讼代理人侯颖杰、被告(反诉原告)朱艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)先先公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告双倍返还原告租房保证金76,000元；2、判令被告赔偿原告因违法断电导致的业务损失、员工工资损失、搬家费用、装修费用、办公用品损失费共计50,000元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告承租被告位于上海市杨浦区大连路XXX号海上海8号楼302室房屋(以下简称系争房屋)，双方分别于2018年12月5日签订了《不动产租赁合同》以及于2019年10月15日签订了《租赁协议之补充协议》，合同第五条第(五)项约定，甲方于签订本合同后，未经乙方书面同意，擅自提前解除合同或其他严重违约，致使合同无法履行的，甲方应当双倍退还保证金，如给乙方造成其他损失的，甲方还应负赔偿责任，第六条第(五)项约定，如乙方拖欠租金达10日时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同。原告的主营业务为医院共享陪护床项目，受疫情影响巨大。根据约定，原告应提前7日支付2020年5月份房租，但是由于疫情的不可抗力，原告到目前为止对外推广业务无法正常开展，面临极大经营压力，公司资金十分紧张，原告请求于五一之后支付租金，未获被告同意。被告委托海上海物业于2020年4月29日将系争房屋强制断电并收房，并要求原告当日搬离系争房屋。根据相关法律规定，只有供电部门有权利中断供电，其他单位及个人包括物业和业主都无权因为任何原因强制断电。断电后原告被迫于当日通知员工休假，并急忙重新寻找房屋办公，给原告造成重大损失。由于被告违约强制断电收房，拒绝履行租赁合同，导致双方合同目的无法实现，原告于2020年5月2日给被告发送了《不动产租赁合同解除函》，解除双方之间的《不动产租赁合同》和《租赁协议之补充协议》，并要求被告退还保证金，被告拒绝退还，故原告诉至法院。被告(反诉原告)朱艳辩称并反诉称，不同意原告的诉讼请求，不同意退还保证金，被告不存在违约。被告断电提前告知过原告，是原告违约在先，被告给过原告两次免租期，一次是签订合同时，一次是疫情期间，原告违约，故被告要求收回该免租期。原告经营范围涉及医疗，对被告可能造成风险，原告多次违反合同约定延迟支付租金存在违约，应支付违约金。故向法院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付违约金20,520元；2、判令反诉被告向反诉原告支付欠付租金32,935.48元；3、判令反诉被告支付中介费、空置期、装修、软硬装损失、清场整理费16,480元。事实和理由：反诉被告承租反诉原告位于上海市杨浦区大连路XXX号海上海8号楼302室房屋，双方签订《不动产租赁合同》及《租赁协议之补充协议》，合同对违约责任等事项进行了约定。反诉被告在承租期内一年半不到的时间内，违约次数已达五次，单次违约天数2日至17日不等，由于拖欠房租导致的违约天数累计42日，在其信用严重缺失的情况下，反诉原告于2020年4月28日催收房租时，反诉被告又提出晚半个月支付房租，反诉原告鉴于其信用状况不予同意，并积极提出解决办法，表示反诉被告可以先支付一个月租金来缓解资金压力，又被拒绝。反诉原告多次催讨未果，于2020年4月29日上门协商，反诉被告表示将于五一劳动节期间搬走，实际反诉被告于2020年5月6日搬离系争房屋并签署移交单。反诉被告除了屡次拖欠房租，也存在2019年底因拖欠电费被物业通知断电的情况，结合其信用状况，反诉原告决定给予断电警告，并提前告知了反诉被告，后经双方沟通于当日下午恢复用电，断电时间2小时，并未对反诉被告造成实际损失。反诉原告出租的系争房屋每月需还贷3万元，经济压力巨大，在给予一个月免租期的情况下，反诉被告仍未按照合同约定提前七日支付房租，反诉原告有权收回免租期。反诉被告先先公司辩称，不同意反诉诉请，先先公司确实晚付房租，但并非擅自晚付，都是事先和朱艳沟通过的，朱艳也表示同意，在双方达成合意的情况下，先先公司不构成违约，且在晚付租金后，朱艳并未提出异议，也未要求解除合同或追究违约责任，即使先先公司构成违约，合同约定的违约金标准超过了合理范围，请法院予以降低。关于免租期，第一次的免租期是有合同约定的，并没有任何附加条件，且正常办公楼租赁中，承租方需要搬迁和装修，给免租期符合商业惯例，第二次免租期也没有约定任何附加条件，疫情期间朱艳给予免租期符合国家政策导向，所谓的附加条件也是朱艳单方面提出的。关于第三项反诉诉请，中介费、空置期与先先公司无关，朱艳要求先先公司搬离，先先公司法定代表人表示按照合同约定来办，先先公司在2020年4月29日上午被停电驱逐后，当即通过中介找新的办公场所，新的办公室租赁合同签订时间为2020年5月1日，且2020年5月2日已经搬离完毕，之所以5月6日签署移交单，是因为五一期间物业不上班，无法结清相关费用，物业一上班双方就做了交接，时间节点在合理范围内，不存在先先公司拒不协商解决。另外，朱艳强制断电，造成先先公司的损失，存在重大违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方提交的证据及陈述的事实，本院认定如下：2018年12月5日，出租方(甲方)朱艳与承租方(乙方)先先公司、居间方(丙方)上海锦明房地产经纪有限公司签订《不动产租赁合同》，约定房屋地址上海市杨浦区大连路XXX号302室，权利人朱艳，所有权性质办公，房屋建筑面积172.27平方米，租赁用途办公用房。租赁期限自2019年1月1日至2020年12月31日止，共计24个月。租金每月19,000元，该房屋租金贰年内不变，租金每贰个月支付一次，即38,000元，每次租金于到期日前柒日支付，先付后租，租金以转账方式支付。保证金38,000元，乙方于签订本合同时交付甲方，该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁出交还房屋并已结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用后三天内无息返还乙方。甲方于签订本合同后，未经乙方书面同意，擅自提前解除合同或其他严重违约，致使合同无法履行的，甲方应当双倍退还保证金，若给乙方造成其他损失的，甲方还应负赔偿责任。乙方应按时交付租金，若逾期交付租金，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之三收取违约金，如乙方拖欠租金达10日时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同。乙方于签订本合同后，未经甲方书面同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿。双方约定的其他事项：经甲、乙双方协商一致：1、签订本合同，甲方须将房屋交付乙方使用，自交房之日起至2018年12月31日为乙方装修免租期，在此期间不计算租金；2、甲方无须出具房屋租赁发票，若乙方须开具房租发票，则发票税费由乙方承担。2019年10月15日，甲方(出租方)朱艳与乙方(承租方)先先公司签订《租赁协议之补充协议》，关于租赁上海市杨浦区大连路XXX号302室事宜，甲乙双方于2018年12月5日签订了锦明房地产经纪有限公司不动产租赁合同，关于该房地产租赁未尽事宜，经甲乙双方协商一致，达成以下补充协议，该补充协议作为租赁合同的一部分，与上述租赁合同共同成立共同解除：一、按照上述租赁协议约定，自2019年1月1日至2020年12月31日止，该租金为19,000元整(含物业管理费)。经甲乙双方协商一致，租赁期调整为2019年1月1日至2021年4月30日止，租赁价格调整为17,000元整(含物业管理费)；二、经租赁双方协商一致，该租赁价格在租赁期内，再不做任何调整，如有变化则视为双方违约。乙方如有预付租金，甲方也概不退还，折算视为补偿甲方给予乙方的租赁免租期租金。合同履行期间，先先公司依约向朱艳支付租金至2020年3月31日。2020年3月10日，朱艳发微信给先先公司员工：“丁总监你好，请问你们老板意思呢？想免多少？我能承受的总归也愿意给你们方便的，但是也希望你们能考虑下我这边，毕竟银行也不给我免贷嘛。”先先公司员工回复：“嗯，理解你这边的还贷压力，我们也是公司可以撑下去，这样房子也可以一直租下去，希望能够帮忙减免一个月。”朱艳回复：“好的，那就减免一个月吧，但是我也希望你们老板能够按照合同规定的提前7天支付房租，每次过来催，我也感觉蛮尴尬的，总归希望能愉快的合作吧，有个良好的合作基础，有什么需要协商的也方便，像这次也是，一直躲着也不能解决问题是吧。”先先公司员工回复：“嗯，是的，明白，感谢了。”2020年4月28日，朱艳微信联系先先公司法定代表人张国顺，张国顺回复：“近期很困难，房租需要晚些时间，行吗。”朱艳回复：“晚多久呢。”张国顺回复：“半个月吧。”朱艳回复：“这有点太长了，要么你先付一个月的好了，上次跟丁总监也说过的，互相体谅，我也希望尽我所能助你们度过难关，顺利到合同结束，给你们一个月免租期的时候也说过了，希望你也能体谅一下我的难处，大家都受疫情影响。”当日下午，朱艳微信联系张国顺：“时间有点急，30号扣款，最晚明天一定要放进去了，麻烦你周转一下，谢谢。”张国顺回复：“明天真的做不到哎。”朱艳回复：“那我们可能真的没办法再合作下去了，后面开始日子紧巴了，我也不想每个月都要面对资金链断裂的问题，我能做的都做了，其他的只能听天由命了。那这样吧，我明天过来我们办下交接，你这边也联系好搬家公司吧，我们好聚好散。”张国顺回复：“好的。”后朱艳发微信联系张国顺：“明天过来办交接，我吃亏认了，你联系好搬家公司吧，不联系好我也会让物业断电的，没办法，我也要尽快租出去回笼资金的，希望你理解。”张国顺回复：“我同意你要求我们搬走的提议，按租房合同来吧。”朱艳回复：“按租房合同你现在就要走，连夜走都是我亏，反正我的意思就是这样了，还希望我们能够好聚好散。”2020年4月29日，朱艳微信通知先先公司11点拉电。同日，海上海新城管理处向先先公司出具停电通知，内容为：2020年4月29日接到8号楼302室业主的授权要求，于当日对其房屋进行断电，我处安排人员至8号楼302室租户上海先先信息科技有限公司进行告知，期间的问题请租户与业主及时沟通。当日下午16时10分，朱艳微信联系海上海物业朱经理要求对系争房屋恢复供电。2020年5月2日，先先公司向朱艳送达《解除函》，表示根据合同约定，在先先公司迟延交纳房租10日后朱艳有权利终止合同，朱艳于2020年4月29日对大连路XXX号302室断电且上门收房，迫使先先公司离开房屋中止营业，给先先公司造成重大损失，朱艳已以实际行动表明拒绝履行合同义务，已构成严重违约，故要求解除双方于2018年12月5日签订的《不动产租赁合同》以及2019年10月15日签订的《租赁协议之补充协议》，请朱艳于五个工作日内将38,000元保证金退还给先先公司。朱艳回复：“第一、断电是因为你们欠缴电费，我跟物业背书后已恢复供电；第二、上门主要是协议解决办法，既没有收房也没有妨碍你们正常经营；第三、给你们一个月免租期是有条件的赠予，你们没有达到提前七天付款的条件，因此赠予自动失效；第四、合同订立以来，每次都没有按照合同约定提前七天付款，按照合同约定每逾期一天支付月租金百分之三的违约金，一年来累计违约天数至少三十天(具体时间以每月银行流水为主)；第五、最重要的一点，你们没有按照合同约定支付租金，经催收仍不支付，导致你们违约在先，综上所述，累计违约金加赠予失效的一个月具体下来还要倒贴我钱。”2020年5月6日，朱艳与先先公司签订房屋移交单，确认系争房屋已于2020年5月6日正式移交给朱艳，房屋及物品均已原物返还，电费结清。2020年5月，先先公司具状来院，作如上诉请，朱艳遂在答辩期间提起反诉。审理中，双方一致确认《不动产租赁合同》、《租赁协议之补充协议》于2020年5月2日解除，先先公司实际支付租金至2020年3月31日。朱艳当庭变更反诉诉请为：1、判令先先公司支付违约金37,520元；2、判令先先公司支付租金及房屋使用费共计36,223.48元，撤回关于中介费、空置期、装修、软硬装损失、清场整理费的反诉诉请。明确违约金37,520元包括因先先公司逾期支付租金根据合同约定每日按月租金的百分之三计算的违约金以及空置一个月的租金17,000元，并提供支付租金的银行转账记录及计算明细，反诉诉请2包括2018年12月6日至2018年12月31日的免租期租金15,935.48元、2020年4月1日至2020年5月2日的租金及2020年5月3日至2020年5月6日的房屋使用费共20,288元。先先公司补充答辩认为不同意朱艳的反诉诉请，双方协商好2020年5月1日搬离，朱艳于2020年4月28日晚上要求先先公司第二天搬离不合理，先先公司2020年5月2日搬离完全在合理期限内，交接单于2020年5月6日办理是因为物业五一期间不能开发票，让先先公司节后第一天去办理，空置期的风险应由朱艳承担，与先先公司无关。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的《不动产租赁合同》、《租赁协议之补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，当事人均应按约履行。合同履行过程中，先先公司自2020年4月1日开始欠付租金，经双方协商，朱艳同意免除先先公司一个月租金后，合同继续履行，但之后先先公司仍未按照合同约定按时支付租金，现双方一致认为租赁合同及补充协议于2020年5月2日解除，本院予以确认。在履约过程中，先先公司不付租金在先，故先先公司要求朱艳双倍返还保证金的诉讼请求本院不予支持。至于朱艳要求先先公司支付晚付租金违约金的反诉请求，本院认为，先先公司虽有晚付租金的情况，但朱艳在履约过程中未提出异议，且之后主动通过物业公司断电要求先先公司搬离，故本院对此诉请不予支持。合同解除后，先先公司实际于2020年5月6日搬离系争房屋并与朱艳办理房屋交接手续，现朱艳反诉要求先先公司支付2020年4月1日至2020年5月6日的租金及使用费，先先公司认为双方已经协商一致，朱艳已同意减免先先公司一个月的租金，但根据双方的微信聊天记录内容，朱艳同意减免4月份租金的目的是为了双方能够继续履行合同，但先先公司仍未依约按照合同约定提前7日支付租金，显然违背诚信，故合同解除后，先先公司理应支付租赁期间和房屋使用期限内的房屋租金和使用费，对该项反诉请求本院予以支持。至于朱艳反诉要求先先公司支付2018年12月6日至2018年12月31日的免租期租金，无合同依据，本院不予支持。审理中，先先公司要求朱艳赔偿因断电导致的各项损失费，因先先公司未按合同约定支付租金在先，故朱艳在此情况下要求物业断电的行为，虽有不妥，但已提前告知先先公司，并于当天恢复供电，时间较短，且审理中先先公司也未提交证据证明相关直接损失，故对该项诉请，本院不予支持。至于先先公司已支付的保证金38,000元，因双方就系争房屋已交接完毕，该保证金朱艳应予退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告(反诉原告)朱艳应于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)上海先先信息科技有限公司保证金38,000元；二、反诉被告(原告)上海先先信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告(被告)朱艳2020年4月1日至2020年5月6日的房屋租金、使用费合计20,288元；三、原告(反诉被告)上海先先信息科技有限公司的其他诉讼请求，不予支持；四、反诉原告(被告)朱艳的其他反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,410元(已减半收取)，由原告(反诉被告)上海先先信息科技有限公司与被告(反诉原告)朱艳各半负担，反诉案件受理费822元，由反诉原告(被告)朱艳负担669元，反诉被告(原告)上海先先信息科技有限公司负担153元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陆    青二〇二〇年十一月二十六日书记员 蒋杨锋肖蔚瑾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。