黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑03民初61号原告（案外人）：屈明海，男，1981年6月1日出生，汉族，户籍地黑龙江省鸡西市鸡冠区，现住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：张旭航，黑龙江三维律师事务所律师。委托诉讼代理人：李全文，黑龙江三维律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：鸡东县宏达建筑安装工程公司，住所地黑龙江省鸡东县鸡东镇。法定代表人：王志君，总经理。委托诉讼代理人：周大伟，男，该公司法律顾问。被告（被执行人）：鸡东县恒泰裕隆房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡东县前进街十委。法定代表人：刘成林，执行董事。委托诉讼代理人：张松楠，黑龙江承霖律师事务所律师。原告屈明海与被告鸡东县宏达建筑安装工程公司（以下简称“宏达公司”）、鸡东县恒泰裕隆房地产开发有限公司（以下简称“恒泰公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告屈明海委托诉讼代理人张旭航、李全文与被告宏达公司委托诉讼代理人周大伟以及被告恒泰公司委托诉讼代理人张松楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告屈明海向本院提出诉讼请求：1.不得执行鸿苑家园5号楼3单元803室房屋；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：恒泰公司为清偿其对鸡西市天和典当有限公司（以下简称“天和公司”）的借款债务和混凝土债务，双方达成《房屋抵偿债务协议》，2015年1月16日屈明海与恒泰公司签订《商品房预售合同》，购得鸿苑家园5号楼3单元803室房屋，合同签订之后屈明海与恒泰公司工作人员一同到鸡东县房屋管理处办理了房屋预售预告登记手续，领取了房屋预售预告登记卡。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议，应予支持。本案的情形符合上述规定，故人民法院应排除强制执行。此外，恒泰公司已收回大部分房屋，有可供执行的其他财产，人民法院不应查封执行已出卖给屈明海的案涉房屋。为此，原告屈明海对执行部门作出（2020）黑03执异40号执行裁定不服，特提起案外人执行异议之诉。被告宏达公司辩称，原告基于消费者物权期待权主张排除强制执行，而根据《消费者权益保护法》第二条规定，消费者是为生活消费购买、使用和接受服务的人，所购房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，原告本次诉讼一次性以物抵押25套房屋，原告是名为买卖实为借贷的高利贷放贷人，不是法律意义上的消费者。而宏达公司对案涉房屋享有工程价款优先受偿权，优先于抵押权和其他债权，故请求依法驳回原告的诉讼请求。被告恒泰公司辩称，恒泰公司虽为原告开具25套房屋手续，但双方之间不是买卖关系，而是恒泰公司为向天和公司借高利贷，为其提供担保，原告曾在本院执行部门听证阶段认可双方系借贷抵押关系，故请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告屈明海为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：证据一、本院执行部门于2020年9月9日作出（2020）黑03执异40号执行裁定书1份。意在证明：原告屈明海具有提起案外人执行异议之诉权；证据二、房屋抵押典当借款合同2份。意在证明：2013年7月10日恒泰公司向天和公司借款400万元，双方签订房屋抵押典当借款合同，约定借款期限、利息及违约责任等内容，抵押典当的房屋为鸿苑家园5号楼33套房屋；证据三、借条以及收据各1份。意在证明：2013年7月10日恒泰公司为天和公司出具400万元借条。次日恒泰公司为天和公司出具400万元的收据；证据四、屈明海向恒泰公司原法定代表人李芳艳汇款凭证1份。意在证明：案涉借款已经实际支付；证据五、房屋抵偿债务协议书1份。意在证明：2015年1月9日恒泰公司与天和公司对案涉借款本息进行结算，以鸿苑家园小区5号楼28套房屋抵偿债务；证据六、商品房预售合同及收据各1份。意在证明：2015年1月16日恒泰公司与天和公司经协商以案涉25套房屋抵债，由恒泰公司与屈明海签订商品房预售合同并开具房款收据；证据七、商品房预售备案登记卡1张。意在证明：诉争25套房屋已经依法办理商品房预告登记。二被告对原告提交证据一的真实性以及证明的问题均无异议，宏达公司对原告提交证据二、三、四、五均有异议，认为与其无关；对证据六、七的真实性无异议，但对其证明的问题有异议，提出本案原告屈明海名为买卖，实为高利贷的放款人，不存在真正意义上的买卖关系。恒泰公司对原告提交证据二、三、四的真实性及证明问题均有异议，提出恒泰公司时任法定代表人李芳艳突然去世，恒泰公司现在的管理人员无法辨别真伪以及协议签订的背后真实意图，对证明的问题有异议，提出双方之间是借贷抵押关系，而不是房屋买卖关系。恒泰公司对证据五、六、七的真实性无异议，但对其证明的问题有异议，提出证实双方是借贷抵押性质购房，而不是买卖购房。被告宏达公司为反驳对方的主张，向本院提交了以下证据：证据一、鸡西市中级人民法院（2015）鸡民初字第33号民事调解书1份。意在证明：宏达公司的建设工程价款优先受偿权已经人民法院依法确认；证据二、鸡西市中级人民法院（2016）黑03民初78号民事判决书1份。意在证明：案外人李春海与本案屈明海所抵押的房屋情形基本一致，也办理了房屋预售登记备案手续，拿到了预售登记备案卡，但最终被人民法院驳回诉讼请求，请求同案同判。被告恒泰公司对被告宏达公司提交证据一、二的真实性以及证明的问题均无异议。原告对被告宏达公司提交证据一的真实性无异议，但对其证明的问题有异议，提出1、二被告针对工程款达成调解涉嫌虚假诉讼，严重侵害原告的合法权益，申请法院依法进行审查；2、建设工程价款优先受偿不包括承包人应得的利润，而二被告之间包工包料的方式已经包含了施工企业的利润，不应该享受优先受偿权；3、国家相关部委命令禁止垫资施工；4、原告屈明海与恒泰公司之间签订商品房预售合同在先，二被告达成工程款给付调解协议在后，恒泰公司明知25套房屋已抵债给原告，仍然与宏达公司达成工程款给付调解协议，属于合同欺诈，应承担法律责任。由于宏达公司的违约行为使得本该在5年前就应当接收房屋的原告，至今无法占有使用房屋，而没有合法入住，成为原告不得对抗执行的不利因素，明显违背公平原则。对证据二的真实性无异议，但对其证明的问题有异议，提出该判决所涉事实与本案有所不同，1、从诉讼地位上看，该判决中宏达公司主体地位与本案不同，宏达公司是选择性举示；2、从身份上看，该判决中被告是自然人，与屈明海类似，本案原告是基于典当借款关系；3、从内容上看，李春海陈述与宏达公司无经济往来，是恒泰公司的顾客，符合消费者身份，李春海在诉讼中的抗辩与屈明海不同，适用的法律也不同，李春海适用的是29条，屈明海适用30条；4、从法律适用上看，该判决重点论述的是宏达公司建设工程价款优先受偿权，本案原告对建设工程价款优先受偿权是无异议的，仅是对工程款存在真实性有异议，合同法286条和工程款优先受偿批复完全没有涉及执行异议复议案件案外人作为争议房屋购买人应享有对抗执行的权利，屈明海对该判决的事实认定和法律适用均持有异议，不能以此作为依据对本案作出判决。宏达公司没有行使诉权，通过二审或再审改变原审的判决结果是其自身问题，不能以此影响本案的审理结果；5、从效力上看，该判决并非是最高院指导案例，不能作为人民法院审理本案的依据。而原告能够举示出最高人民法院指导案例第72号供法庭参考，该指导案例的裁判要点，表明：借款合同经双方当事人协商一致，终止借款合同关系建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经过对账结算的，不属于物权法186条规定的禁止情形，商品房买卖合同订立的目的亦不属于民间借贷司法解释24条规定的“作为民间借贷合同的担保”在不存在合同法第52条规定情形的情况下，该房屋买卖合同具有法律效力。被告恒泰公司诉讼中未提交证据。本院执行部门曾向鸡东县房屋服务中心调查取证，鸡东县房屋服务中心向本院出具情况说明，案涉的25套房屋均于2015年1月16日备案登记在屈明海名下，上述房屋均无抵押登记及抵押预登记；上述楼盘尚未竣工验收。诉讼中原、被告三方均无异议。本院的认证意见如下:二被告对原告提交证据一的真实性以及证明的问题均无异议，本院予以确认。二被告对原告提交二、三、四、五、六虽有异议，但上述证据证明的主要事实能够相互印证，二被告虽有异议，但未提交有效证据予以证实，故对其证明的主要问题，本院予以确认。对证据七的真实性无异议，本院对真实性予以确认。对证明的问题有异议，因该份证据不能证实其证明目的，本院不予确认。被告恒泰公司对被告宏达公司提交证据一、二的真实性以及证明的问题均无异议。原告对被告宏达公司提交证据一、二的真实性无异议，本院对真实性予以确认，对证明的问题虽有异议，但未提交有效证据予以证实，对其证明的问题，本院予以确认。本院执行部门曾向鸡东县房屋服务中心调查取证，鸡东县房屋服务中心向本院出具情况说明，因诉讼中原、被告三方均无异议，本院予以确认。根据以上确认的证据及当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：宏达公司诉恒泰公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年6月17日作出（2015）鸡民初字第33号民事调解，双方自愿达成如下协议：一、解除双方于2012年7月12日、2013年5月23日、2013年8月20日、2014年8月20日签订的《协议书》及补充协议；二、恒泰公司偿还宏达公司工程款14，026，509元，于2015年7月15日前还款100万元；于2015年12月30日前还款13，026，509元；三、若恒泰公司未能于2015年7月15日前还款100万元，宏达公司可向法院申请强制执行剩余全部未清偿的工程款；四、宏达公司可就恒泰公司拖欠的工程款14，026，509元，对鸿苑家园5号、6号、7号、8号楼项目建设工程折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。恒泰公司后未按生效调解履行给付义务，宏达公司申请法院强制执行，本院于2015年8月31日立案执行，本院执行部门于2020年4月14日作出（2018）黑03执恢5号之五号执行裁定，预查封恒泰公司所有的鸿苑家园的25户房屋。具体为：5号楼3单元的101室、201室、301室、401室、501室、601室、701室、801室、1001室、1101室、1201室、802室、1002室、1202室、803室、1103室、1203室、1703室；5号楼4单元的101室、102室、201室、202室、301室、701室、1201室。（包括案涉房屋）另查明：恒泰公司于2013年7月10日与天和公司签订两份《房屋抵押典当借款合同》，约定恒泰公司向天和公司借款400万元，借款期限为4个月，典当综合费率为有2.4%、借款利率为月利率1.6%，借款月利率及月典当综合费率合计为4%；恒泰公司以其开发的鸿苑家园5号楼33户房屋作为借款的抵押担保。2015年1月9日天和公司与恒泰公司签订《房屋抵偿债务协议书》，约定，恒泰公司逾期还款，截止2015年1月9日尚欠天和公司4，638，199元，另欠鸡东县建明混凝土制造公司贷款41.7万元，恒泰公司将其所有的鸿苑家园28户房屋（包含案涉25户房屋），作价5，055，199元抵偿欠款债务；由恒泰公司向天和公司出具购房手续并在房屋部门办理预售预告登记手续；在2015年8月末之后，天和公司出卖房屋时，恒泰公司有义务按照天和公司的指定变更或者重新出具购房手续，上述合同及协议落款处甲方加盖了天和公司公章和法定代表人屈明伟名章，乙方加盖恒泰公司公章并和法定代表人李芳艳签名。2015年1月16日，屈明海与恒泰公司签订《商品房预售合同》，约定屈明海以195，586元的价格购买鸿苑家园5号楼3单元803室，同日恒泰公司为屈明海出具房款收据，上述合同在鸡东县房屋部门办理了商品房预售合同备案登记。案涉房屋尚未竣工验收。本院认为，在判断案外人对涉案房屋的民事权益是否足以排除强制执行的问题上，应当根据案件的具体情况，对异议申请人所享有的权益以及申请执行人债权实现的权益等进行查明和比较，综合予以判断。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）相关规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条之规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。依据上述规定，在权利顺位上抵押权优先于一般债权，而建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权。结合本院作出的（2015）鸡民初字第33号民事调解书，可以确认宏达公司对案涉房屋享有工程价款优先受偿权，且上述文书现已发生法律效力；本案基于天和公司与恒泰公司之间借款抵押关系，屈明海与恒泰公司签订《商品房预售合同》，不符合购买商品房用于个人或者家庭需要的消费者性质，上述商品房预售合同在房屋部门虽已办理预售登记备案手续，但商品房预售合同登记备案是行政机关对商品房预售的一种行政管理手段，不产生对抗第三人的效力，不具备物权效力，屈明海与恒泰公司之间仅形成一般普通债权。因此，宏达公司对案涉房屋享有的建设工程价款优先权在顺位上应当优先于屈明海享有的普通债权。综上所述，原告屈明海主张的权益不具有法定优先的地位，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款之规定，判决如下：驳回屈明海的诉讼请求。案件受理费4，212元，由屈明海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 杜 平审判员 洪 明审判员 李凤霞二〇二〇年十一月二十六日书记员 蔡佳悦附件：本案判决所依据的法律条文中华人民共和国民事诉讼法第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用的解释第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。