济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初9123号原告:姜荀，男，1988年1月27日出生，汉族，住山东省商河县，公民身份号码:。委托诉讼代理人：李国艳，山东瀛岱律师事务所律师。委托诉讼代理人：常慧慧，山东瀛岱律师事务所实习律师。被告：山东显航酒店管理有限公司，住所地山东省济南市，统一社会信用代码:91370100MA3C4MUC47。法定代表人:李京元。委托诉讼代理人：胡胜利，男，该公司员工。原告姜荀诉被告山东显航酒店管理有限公司（以下简称显航酒店管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜荀的委托诉讼代理人李国艳、常慧慧，被告显航酒店管理公司的委托诉讼代理人胡胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜荀向本院提出诉讼请求：1.判令显航酒店管理公司向姜荀支付自2020年1月10日起至2020年5月10日的租金13600元；2.判令显航酒店管理公司向姜荀支付延期支付房租违约金暂计26316元(每月延期支付房租违约金每逾期一天按10元计算，自2020年1月21日起至实际支付房租之日止，暂计至2020年5月10日);3.判令显航酒店管理公司向姜荀支付2019年9月28日至2019年12月27日期间的房屋占用使用费，以双方签订的托管合同确定的租金标准共计10200元;4.判令显航酒店管理公司向姜荀支付解除合同违约金10200元;5.判令显航酒店管理公司向姜荀支付自2019年9月1日至实际返还房屋之日起的物业费、水电费等费用，暂计1472元；6.本案的律师费、诉讼费等费用由显航酒店管理公司承担。事实与理由：姜荀于2019年9月28日与显航酒店管理公司签订《房屋经营托管协议》，合同约定姜荀将其购买的位于山东省济南市历下区万象城公寓1-2714号房的房屋租赁给显航酒店管理公司经营酒店使用，租赁期限6年，免租期3个月，每月租金3400元。合同签订后，姜荀依约向显航酒店管理公司交付了房屋，2020年4月10日，显航酒店管理公司无故向姜荀通知解除双方签订的合同，严重损害了姜荀的合法权益。现姜荀诉至法院，形成诉讼。显航酒店管理公司辩称，我公司已给付姜荀2020年12月27日至2020年1月30日的租金3740元，1月份支付之后到了2月份爆发了疫情，导致租金没有支付，我公司于4月5日给姜荀发了一份合同解约函，我们没有违约，不应支付姜荀违约金。双方合同上约定2019年9月28日至2019年12月27日是免租期，免租期是没有收益的，不应当支付姜荀占有使用费。因为疫情原因导致合同解除，系不可抗力，我公司不应当支付违约金。我公司同意支付姜荀主张的水电费和物业费1472元。本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下:2019年9月28日，姜荀（甲方、托管方）与显航酒店管理公司（乙方、受托方）签订《物业托管经营协议》，约定：“根据《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规之规定，经甲、乙双方充分协商，依平等自愿、等价有偿的原则，就乙方接受甲方委托，为甲方提供物业经营、管理服务（下称‘托管经营’或‘托管’）事项达成如下协议，以兹共同遵照执行。一、托管物业基本情况，1.1托管物业位于济南市历下区华润万象城1-2714号房(下称‘托管物业’)，权属证书编号（或经市商品房预售网上登记备案的《商品房买卖合同》编号）为201628669606，权属证书所登记的所有权人为姜荀，建筑面积为44.64平方米。二、托管物业用途，2.1托管物业的经营管理方式、用途主要为：对外租赁（包括以日、周、月及年为基准的短、中、长租方式）并有乙方提供线上线下租赁服务及增值服务，酒店及公寓式酒店和旅游业配套服务等。三、托管物业应达的交付标准……3.3甲方于2019年9月28日（即交付日）将符合本合同约定的托管物业交付乙方使用。乙方应当按照甲方通知的交付日验收，之后进场开始装修，装修期间乙方免付甲方收益。因甲方原因导致交付日期延后的，本合同相应的装修期和收益期限顺延。……四、经营托管期限，4.1本次经营托管期限：装修期：自2019年9月28日起至2019年12月27日止，共计90天；收益期限：自2019年12月28日起至2025年12月27日止，共计6年……五、收益模式及其他费用承担，5.1乙方支付甲方托管物业的收益模式为固定收益模式，详细如下：第一年度收益：即自2019年12月28日至2020年9月27日期间，每月收益为3400元；年度收益为30600元……”。显航酒店管理公司于2019年10月10日向姜荀支付押金3400元。显航酒店管理公司于2020年1月5日向姜荀支付租金3740元，姜荀认可此款项为显航酒店管理公司支付的2019年12月27日至2020年1月31日房租。2020年4月5日，显航酒店管理公司向姜荀发出《关于解除的函》，载明：“尊敬的姜荀先生，您好，首先感谢您对我公司的支持！您于2019年9月28日与我公司签订关于济南市历下区万象城悦玺公寓2714号房屋的《物业托管经营协议》一份……2020年1月中旬，在本协议正常履行期内，我国爆发了全球罕见的新型冠状病毒疫情，全国乃至当地政府实施了强有力的封闭式管理措施，交通停运，禁止一切不必要的人员聚会及流动，绝大部分公司、企业被封停，截至目前，政府疫情管制措施至今已持续三个多月之久，该不可抗力事件所导致的政府管控行为已严重影响我公司酒店入住率，直接导致我公司经营严重亏损，资金链彻底断裂，公司运营举步维艰。我公司认为，因新冠疫情所导致的政府管控行为实属不可抗力，该不可抗力因素致使我公司严重亏损且无能力继续履行协议，依据《中华人民共和国合同法》第117条以及《房屋托管经营协议》第14条第1款、第2款之规定……我公司经慎重考虑后决定：依法解除我公司于2019年9月28日与您所签署的《物业托管经营协议》，协议自本通知成功向您送达之日起生效，本解除协议通知的生效时间不以双方签署相关协议为前提……”。姜荀认可在4月5日至4月10日之间收到上述解除函。庭审中，姜荀认可于2020年8月13日收到涉案房屋钥匙、接收涉案房屋。另查明，姜荀于2016年10月15日与华润置地（济南）有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定姜荀购买华润置地（济南）有限公司开发的华润中心SOHO办公楼1-2714商品房。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。姜荀与显航酒店管理公司签订的《物业托管经营协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以采信。对于涉案合同解除的问题，显航酒店管理公司主张涉案合同解除系因新冠疫情不可抗力所致，本院认为，虽新冠疫情确实发生，但显航酒店管理公司未提交相应证据证明涉案租赁房屋受疫情及防控措施影响已不符合约定用途并客观不能履行，因此，对于显航酒店管理公司上述主张，本院不予支持；显航酒店管理公司于2020年4月5日向姜荀发出《关于解除的函》，姜荀已收到上述函件，显航酒店管理公司主张涉案合同于2020年4月10日解除，姜荀主张涉案合同于2020年5月10日解除，双方均表示涉案合同已解除，因此，可以认定双方涉案合同解除，涉案合同解除的时间应为姜荀同意解除的时间即2020年5月10日。显航酒店管理公司应支付姜荀2020年5月10日之前的租金，姜荀认可显航酒店管理公司已支付2020年1月31日之前的租金，故显航酒店管理公司应支付姜荀2020年2月1日至2020年5月10日期间的租金11333元（3个月10天）。对于姜荀主张的2019年9月28日至2019年12月27日期间占有使用费的问题，因双方在合同中明确约定“2019年9月28日至2019年12月27日为装修期”、“收益自2019年12月28日起算”，因此，对于姜荀主张的上述占有使用费，本院不予支持。对于姜荀主张的延期支付租金违约金、解除合同违约金的问题，显航酒店管理公司虽未按照合同约定支付租金并单方提出解除合同，但考虑疫情及防控措施对酒店等行业确有较大影响，因此，综合本案案情并从公平角度考虑，本院对姜荀主张的延期支付租金违约金、解除合同违约金不予支持。对于姜荀主张的自2019年9月1日至2020年5月10日期间的1472元物业费、水电费，显航酒店管理公司无异议并同意支付，故对姜荀该项请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院认为，涉案合同解除，姜荀亦收回了涉案房屋，则姜荀应返还显航酒店管理公司押金3400元，该押金可在显航酒店管理公司应付租金中扣除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告山东显航酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姜荀支付2020年2月1日至2020年5月10日的租金7933元（已扣除押金3400元）；二、被告山东显航酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姜荀支付2019年9月1日至2020年5月10日的物业费、水电费1472元；三、驳回原告姜荀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1344元，减半收取672元，由山东显航酒店管理有限公司负担139元，由姜荀负担533元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审判员 张 刚二〇二〇年十一月五日书记员 周晨曦