上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初1389号原告(反诉被告)：上海好狮升医药集团有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：冯健，总经理。委托诉讼代理人：谈海刚，上海市申侨律师事务所律师。反诉被告：冯健，男，1968年6月2日生，汉族，居民身份证载明住址上海市杨浦区广远新村XXX号XXX室。被告(反诉原告)：万永清，男，1973年5月12日生，汉族。被告(反诉原告)：张敬祥，男，1965年11月12日生，汉族。上列两被告的共同委托诉讼代理人：刘永斌，上海市信本律师事务所律师。第三人：上海江杨水产品批发市场经营管理有限公司，住所地上海市宝山区铁城路XXX号。法定代表人：李光集，董事长。委托诉讼代理人：王争，上海市恒业律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜锋，上海市恒业律师事务所律师。原告(反诉被告)上海好狮升医药集团有限公司(以下简称“好狮升公司”)与被告(反诉原告)万永清、张敬祥房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。好狮升公司的法定代表人冯健及其委托诉讼代理人谈海刚，万永清、张敬祥及共同委托诉讼代理人刘永斌，第三人上海江杨水产品批发市场经营管理有限公司(以下简称“江杨水产品公司”)的委托诉讼代理人王争、杜锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)好狮升公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除好狮升公司与万永清、张敬祥就上海市宝山区铁城路XXX号B2栋105号房屋签订的商铺租赁合同；2、判令万永清、张敬祥赔偿好狮升公司固定装修人民币1,740万元(以下币种均为人民币)、配套设备220万元、煤气安装费23万元、消防安装费30万元、员工工资110万元及利息等共2,200万元经济损失；3、判令万永清、张敬祥返还装修押金10万元。事实和理由：2017年7月，好狮升公司和万永清、张敬祥签订商铺租赁合同，约定后者将上海市宝山区铁城路XXX号B2栋105号商铺(以下简称“系争商铺”)出租给原告用于经营海鲜餐饮，租赁期限自2018年1月1日起至2022年12月31日止，月租金192,586元。合同签订后，好狮升公司除转租部分商铺给案外人王某1，自己开设“好丽佳酒店”经营，并于2018年1月28日装修完毕。因系争商铺属仓储用房，无法办理餐饮证照，断断续续营业，直至2018年6月被市场监督部门查封，被勒令停业至今。好狮升公司认为，万永清、张敬祥在明知无法办理餐饮证照的情况下，出租系争商铺给好狮升公司，造成其装修、设备、员工工资等重大损失，应予赔偿。经多次协商未果，特向法院起诉，请求判如所请。在审理过程中，好狮升公司向本院申请变更诉请3为判令万永清、张敬祥赔偿960万元经济损失，其余诉讼请求不变。被告(反诉原告)万永清、张敬祥答辩并提出反诉称：合同签订情况如好狮升公司所述，其从第三人江杨水产品公司承租系争商铺后转租给好狮升公司，同意解除租赁合同；好狮升公司承租后未支付过租金、电费和物业管理费，其收到的10万元装修押金已转交给第三人江杨水产品公司；好狮升公司在签约时已知晓系争商铺的仓储用途性质，并未隐瞒，其不存在违约；员工工资等系个人经营行为，损失赔偿主张无相关依据，不同意赔偿。万永清、张敬祥提出反诉请求为：1、判令解除好狮升公司与万永清、张敬祥就系争商铺签订的租赁合同，好狮升公司返还系争商铺；2、判令好狮升公司支付自2018年1月起的租金暂计为5,086,200.66元，直至商铺返还之日止；3、判令好狮升公司支付逾期付租违约金1,525,860.2元；4、判令好狮升公司支付租赁保证金192,586.16元，并由反诉人罚没；5、判令好狮升公司支付物业管理费797,885.48元；6、判令好狮升公司支付逾期支付物业费违约金239,365.34元；7、判令好狮升公司支付电费、配套费131,092元；8、判令好狮升公司支付逾期支付电费等违约金39,327.6元；9、判令好狮升公司赔偿公证费2,500元、律师费44万元；10、判令好狮升公司对系争房屋的装修及固定添附无偿归反诉人所有；11、判令好狮升公司的法定代表人冯健对上述反诉请求2-9中的支付义务承担连带责任。原告(反诉被告)好狮升公司、反诉被告冯健对反诉答辩称：未支付过租金，装修期内为免租期，无需支付；已支付电费至2018年2月，之后的物业费、租金、电费按照由第三人江杨水产品公司组织的会议纪要不再收取；冯健虽为好狮升公司的法人，但并非租赁合同当事人，本案亦不存在公司股东滥用公司法人独立地位的情形，要求冯健承担连带责任，于法无据。第三人江杨水产品公司述称：其为系争商铺的权利人，于2017年将系争商铺出租给案外人万某某，对于商铺再转租给好狮升公司一事并不知情；收到万某某转交的10万元押金；系争商铺虽为仓储用房，但可办理相关证照，好狮升公司被市场监督部门查封，系其在未办理食品经营许可证的情况下无照经营所致。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争商铺的权利人为第三人江杨水产品公司，产证载明土地使用权取得方式为出让，用途为仓储用地，房屋类型为仓库堆栈。好狮升公司于2015年4月16日注册成立，企业类型为有限责任公司，法定代表人为冯健，股东包括冯健和柴文进。2017年7月，好狮升公司(乙方)和万永清、张敬祥(甲方)签订商铺租赁合同，约定甲方向乙方出租系争商铺，建筑面积为1,582平方米，租赁期限五年，自2018年1月1日起至2022年12月31日，年租金2,311,034元，月租金192,586元，先付后用，每年年租金上涨10%。合同第一条主要约定，乙方确认甲方已告知该商铺情况，且在本合同签署时已对该商铺状况进行详细了解，同意按本合同约定条件按现状承租商铺；该商铺为商业用途，乙方承租用于经营海鲜餐饮等。第四条主要约定，在双方签订合同当日，乙方应支付一个月的押金；在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后，保证金在三十日内无息返还乙方；在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金等。第五条主要约定，乙方承担年租金15%的物业管理费，乙方装修及自行安装的设施设备的管护与维修责任由乙方自行承担等。第六条主要约定，乙方可根据实际需要对商铺进行装潢装饰、修葺改造及安装必要设施设备等，相关费用由乙方承担；乙方装修，需向甲方提交装修方案，并经甲方同意，同时取得政府有关部门许可后方可进行，费用由乙方承担；乙方装修作业需进行环保、卫生、消防等验收的，应自行负责该等工作，并取得许可或验收合格后方可投入使用等。第七条主要约定，未经甲方书面同意，乙方不得转租、分租或出租该商铺的全部或部分等。第九条主要约定，甲方需提供该商铺产证、营业执照及有关部门核准的水、电设施等；甲方保证乙方在承租期间可以正常合理使用该商铺；若乙方在经营中需要甲方提供该商铺的资料和办事中需甲方支持配合的，甲方可以予以协助；甲方提供产证复印件，乙方经营应自行取得与之相适应的各种行政许可及批准(包括但不限于：营业执照、税务登记证、消防及环保合格证)等。第十条主要约定，本合同终止日，乙方应搬离商铺可移动的物品，装修及固定添附物(包括但不限于：铺设的管线、固定或镶嵌于墙体地面的设施物件等)归甲方所有，乙方应于终止日前结清租金水电费等各种费用等。第十一条主要约定，乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其它费用，每日按逾期总额的1%，向甲方给付滞纳金，逾期超过5日甲方另可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金；乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方租赁保证金抵做违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有等。上述合同签订后，好狮升公司以“好丽佳鲜府”为店招经营海鲜餐饮，另有名称为“左利酒店”在好狮升公司承租的商铺内经营。好狮升公司承租后即进行了装修，至开业仍无法办理食品经营许可证。2018年6月3日，上海市宝山区市场监督管理局以经营者未经行政许可擅自从事食品经营为由，查封了系争商铺。另查明，第三人江杨水产品公司与万某某签订场地租赁合同，约定第三人江杨水产品公司将包括系争商铺在内的1,770平方米的场地出租给后者，租赁期限自2017年8月1日起至2022年10月31日止，年租金第一年为1,292,100元，租金总价为7,888,271元等。万永清表示，万某某为其父亲，经其授权转租给好狮升公司。2017年12月18日，好狮升公司与案外人王2签订商铺租赁合同，将系争商铺中264平方米房屋转租给后者经营“嵘粤海鲜酒店”。2019年1月2日，王2向本院提起诉讼，以无法办证经营为由，要求解除其与好狮升公司的租赁合同，并求偿相关损失。本院于2019年9月12日作出(2019)沪0113民初990号民事判决，判令：一、解除王2与好狮升公司就宝山区铁城路XXX号B2栋105-03室房屋签订的商铺租赁合同及补充协议书；二、王2于本判决生效之日起十日内向好狮升公司支付水费1,200元；三、好狮升公司于本判决生效之日起十日内向王2赔偿装修损失65万元；四、驳回王2的其余诉讼请求。该判决经二审维持后，现已生效。为证明己方主张，好狮升公司向本院提交了如下证据：1、情况说明，证明系争商铺装修于2018年1月20日左右完工，2018年1月28日开门营业。2、上海好丽佳实业有限公司(以下简称“好丽佳公司”)的资产负债表、利润表、现金流量表，证明其投资设立好丽佳公司经营系争商铺，三表中记载的存货、职工薪酬等栏目金额，即为其损失。3、好丽佳公司宝山分公司的企业名称预先核准通知书，证明原告曾向市场监督管理部门申请营业执照，但一直无法办出。4、有第三人印章的封条照片、答复意见书及会议录音，证明第三人江杨水产品公司曾于2018年5月查封过系争商铺，并承认商铺经营许可证未发放是因相关政府部门对市场内开设餐饮业态有歧义所致，照片无法显示查封的是系争商铺，答复意见书中亦无第三人江杨水产品公司印章。万永清、张敬祥认可证据1的真实性；对于证据2、3、4的真实性、合法性和关联性均不予认可。第三人江杨水产品公司对于2018年5月的查封一事不予认可，称其从未张贴过封条，市场监管部门查封后其才张贴了通知要求好狮升公司不得再继续经营。为证明己方主张，万永清、张敬祥向本院提交了如下证据：1、公证书和发票，证明好狮升公司以“好丽佳鲜府”名义在“大众点评”网站出售100元代金券，其中绝大多数食客点评集中在2018年2月27日至2018年6月3日，证明好狮升公司期间开业经营，并就此支出公证费用2,500元。2、聘请律师服务合同，证明万、张就本案聘请律师，因未支付44万元律师费，故无发票。3、电费欠付单，证明好狮升公司2018年1月至2019年10月共计欠付电费90,756元和配套费40,336元。好狮升公司发表质证意见：对于证据1的真实性无异议，其自2018年1月28日开业经营至2018年5月6日；不认可证据2和3，已支付过电费，但未提供证据予以佐证。第三人江杨水产品公司对于欠付电费金额无异议，其已代为支付给电力公司。经好狮升公司申请，本院委托上海市建设工程监理咨询有限公司(以下简称“鉴定单位”)对系争商铺装修添附进行审价。根据鉴定单位出具的司法鉴定意见书，系争房屋装修添附造价总计为1,963,200.94元，包含“好丽佳鲜府”区域1,439,884.21元，“左利酒店”区域449,956.3元，“嵘粤海鲜酒店”区域73,360.43元。好狮升公司发表质证意见：1、鉴定报告中未计入弱电项、装饰画及鱼缸等装修费用；2、未计入厨房设备。万永清、张敬祥表示，认可鉴定报告，同意上述三区域都作为原告添附。第三人表示鉴定报告金额均为造价，应按照折旧予以扣减。鉴定单位表示，“嵘粤海鲜酒店”区域不包括(2019)沪0113民初990号案件已处理部分；鉴定报告中已计入了弱电项、装饰画及鱼缸等装修费用；好狮升公司所指的厨房设备均为可移动设备，不属于固定添附，不应计入本报告。好狮升公司与万永清、张敬祥在庭审中确认，好狮升公司未交付过租赁保证金，另交付了装修押金10万元。审理中，本院多次要求双方交接系争商铺并核对电费，但双方未能执行。2020年5月22日，本院承办人员至宝山区市场监督管理局调查，根据工作人员向本院反映，系争商铺在未办理食品经营许可证的情况下经营，故于2020年6月3日进行了查封；该商铺按规定无法申办食品经营许可证。本院认为，好狮升公司与万永清、张敬祥就系争商铺签订的租赁合同，对双方均具有约束力，应得到恪守履行。根据租赁合同的相关约定，出租人应保证承租人在承租期间可以正常合理使用商铺，并应协助承租人经营办证。而根据在案证据、当事人陈述以及本院调查，系争商铺在承租开业期间确无法申办食品经营许可证，因此导致好狮升公司被有关监管部门查封，无法实现经营餐饮的合同目的。万永清、张敬祥作为出租人对此具有过错，应向合同相对方的好狮升公司承担违约责任。好狮升公司请求解除租赁合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，好狮升公司应向万永清、张敬祥返还系争商铺。其交付的10万元装修押金，应由万永清、张敬祥予以返还。另根据已查明的事实及当事人自认，好狮升公司自2018年1月28日起即以“好丽佳鲜府”店招开业经营海鲜餐饮，直至同年6月3日被市场监管部门查封。好狮升公司关于第三人江杨水产品公司于2020年5月查封商铺及装修期免租的意见，未提供足够证据予以佐证，本院不予采信。故，其应支付自2018年1月1日起至2018年6月3日的租金975,066.4元(2,311,034元÷365天×154天)和物业管理费146,259.96元(2,311,034元×15%÷365天×154天)。之后产生的租金和物业管理费，因系争商铺被已有关部门查封，无法继续经营，且纠纷后进入诉讼鉴定阶段，故请付后续租金等诉请，本院不予支持。万永清、张敬祥主张罚没租赁保证金，因好狮升公司实际并未支付，相关诉请，本院难以支持。其另主张的律师及公证费用，无合同依据，本院亦不予支持。关于电费和配套费，按照举证规则，好狮升公司应就电费支付情况承担举证责任，但其在本院释明下未提供证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果。本院亦多次组织要求双方核对，但均未执行。故根据万永清、张敬祥出具的欠费单及第三人确认，好狮升公司应支付电费90,756元，相关金额本院予以确认，好狮升公司应予支付。万永清、张敬祥另主张的配套费，无合同依据，本院难以支持。万永清、张敬祥主张的逾期支付租金、物业管理费、电费等违约金，因其未协助好狮升公司办出经营所需相关证照，好狮升得拒付相关费用的抗辩权利，上述违约金主张，本院不予支持。另查明，好狮升公司非一人有限责任公司，万永清、张敬祥要求冯健承担连带责任的诉请，无法律依据，本院不予支持。关于好狮升公司的损失请求，其中关于员工工资、配套设备、存货等损失部分，系发生在酒店经营期间的经营成本，经营活动投入成本的同时也会产生相应收入，出现盈利或亏损，产生相关损失与万永清、张敬祥无直接关联；且好狮升公司在未取得食品经营许可证的情况下，私自经营餐饮业务，自身亦存在过错。故对于前述损失主张，本院不予支持。关于装修添附损失部分，根据鉴定单位出具的鉴定意见书，系争商铺固定添附造价为1,963,200.94元，万永清、张敬祥对此不持异议。好狮升公司在庭审中表示报告中无弱电项等费用，但经质证后均明确已将相关费用计入报告。其另关于厨房设备亦应归入装修添附的意见，因上述设备为可移动装置物品，鉴定单位关于不应计入添附报告的意见，本院予以采纳。好狮升公司的相关意见，无法律依据，本院不予采纳。故，对于添附造价为1,963,200.94元的鉴定意见，本院予以认定。系争租赁合同的租赁期限至2022年12月31日，装修添附应于上述租期内摊销完毕。本院根据合同的履行情况、导致合同解除的原因、当事人的过错程度等因素，酌定万永清、张敬祥向好狮升公司赔偿装修添附损失180万元。万永清、张敬祥要求装修添附无偿归其所有的请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(一)项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)上海好狮升医药集团有限公司与被告(反诉原告)万永清、张敬祥就上海市宝山区铁城路XXX号B2栋105号房屋签订的商铺租赁合同；二、被告(反诉原告)万永清、张敬祥于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海好狮升医药集团有限公司返还装修押金100,000元；三、被告(反诉原告)万永清、张敬祥于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海好狮升医药集团有限公司赔偿装修添附损失180万元；四、原告(反诉被告)上海好狮升医药集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)万永清、张敬祥返还上海市宝山区铁城路XXX号B2栋105号房屋；五、原告(反诉被告)上海好狮升医药集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)万永清、张敬祥支付租金975,066.4元；六、原告(反诉被告)上海好狮升医药集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)万永清、张敬祥支付物业管理费146,259.96元；七、原告(反诉被告)上海好狮升医药集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)万永清、张敬祥支付电费90,756元；八、驳回原告(反诉被告)上海好狮升医药集团有限公司的其余诉讼请求；九、驳回被告(反诉原告)万永清、张敬祥的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费收取79,700元，由原告(反诉被告)上海好狮升医药集团有限公司负担64,089元，被告(反诉原告)万永清、张敬祥负担15,611元。反诉案件受理费收取70,983元，由原告(反诉被告)上海好狮升医药集团有限公司负担10,176元，被告(反诉原告)万永清、张敬祥负担60,807元。鉴定费48,948元(上海好狮升医药集团有限公司已预缴)，由原告(反诉被告)上海好狮升医药集团有限公司负担9,790元，被告(反诉原告)万永清、张敬祥负担39,158元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  杨利民审 判 员  黄文颋人民陪审员  施召冲二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  鲍仲钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定等，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。