湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0116民初2709号原告：湖北强伟市政工程有限公司，住所地：武汉市江岸区江大路**。法定代表人：余惠，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：陈铭、汪玥，均为北京市京师（武汉）律师事务所律师（一般授权）。被告：高亚运，男，1990年3月4日出生，汉族，住武汉市新洲区。被告：高丽，女，1976年9月27日出生，汉族，住武汉市武昌区。以上两被告共同委托代理人：张萌、刘铭，均为湖北得伟君尚律师事务所律师（特别授权）。被告：武汉华鑫汇通金属实业有限公司，，住所地：武汉市黄陂区武湖农场沙口分场法定代表人：喻小华，该公司董事长。委托代理人：熊祖艮，该公司员工（一般授权）。原告湖北强伟市政工程有限公司（以下简称强伟公司）诉被告高亚运、被告高丽、被告武汉华鑫汇通金属实业有限公司（以下简称华鑫公司）执行异议之诉一案，本院于2020年6月18日受理后，依法适用普通程序，于2020年9月1日公开开庭进行了审理，原告强伟公司委托代理人汪玥，被告高亚运、高丽共同委托代理人张萌、刘铭，被告华鑫公司委托代理人熊祖艮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告强伟公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决准许对位于武汉市黄陂区武湖农场沙口分场中国长江金属交易中心（仓储物流用地一期）J22-J27栋/单元1层J23号（合同备案号黄120309559）房屋（建筑面积1622.40平方米，市场价值预估为3706778.40元）及占用范围内的土地使用权的执行；2.本案诉讼费由三被告共同承担。事实与理由：2017年3月3日，黄陂区人民法院就原告（申请执行人）湖北强伟市政工程有限公司与被告三（被执行人）武汉华鑫汇通金属实业有限公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2016）鄂0116民初162号民事判决，判决如下：一、被告武汉华鑫汇通金属实业有限公司支付原告湖北强伟市政工程有限公司工程款10719122元；二、被告武汉华鑫汇通金属实业有限公司支付原告湖北强伟市政工程有限公司工程款利息（以10719122元为基数，自2016年1月9日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）。判决生效后，被告三未按判决规定时间履行付款义务，原告于2017年5月8日向黄陂区人民法院申请强制执行，黄陂区人民法院同日以（2017）鄂0116执1494号立案执行。执行过程中，黄陂区人民法院于2018年10月23日作出（2017）鄂0116执1494号之一执行裁定书及协助执行通知书，继续查封被执行人华鑫公司名下涉案房屋及土地，查封期限为三年（自2018年10月23日起至2020年10月22日止）。在执行过程中，被告一（案外人）高亚运、被告二（案外人）高丽对执行标的提出书面异议。黄陂区人民法院于2020年6月3日作出（2020）鄂0116执异25号裁定书，裁定如下：中止对位于武汉市黄陂区武湖农场沙口分场地块上的中国长江金属交易中心J22-J27栋/单元1层J23号房产（备案号：黄120309559）及项下土地使用权的执行。原告认为，被告一、被告二提出的证据不足以排除强制执行，具体理由如下：一、被告一、被告二提供的向被告三转账的银行凭证模糊不清，无法辨认，不能认定该证据的真伪性，故不能证明被告一、被告二已向被告三“支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，且被告提交的相关证据不能确定转款是否是购房款以及实际支付金额。二、根据被告一与被告二的表述，二被告向被告三的四笔转账金额零散，且付款后迟迟未办理合同备案登记手续，不符合正常的购房交易习惯，其与被告三签订的《武汉市商品房买卖合同》极有可能系以物抵债协议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不具有对抗执行的效果。首先，以物抵债协议系债权协议。我国关于物权变动的规则可参见《中华人民共和国物权法》第六条、第二十八条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条。除此之外设立的权利，都应属于债权请求权的范围。以物抵债协议不属于法律规定的可以引起物权变动的方式，不能直接引发物权变动的法律效果，属于债权请求权的范畴。其次，以物抵债协议系普通债权。法律之所以要对无过错的买受人、消费者购房人进行特别保护，基本的理念是，请求交付物的债权作为物权期待权，优先于金钱债权。而设立以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，虽有《武汉市商品房买卖合同》，但其并非为购买商品房而签订。在案涉房屋并未办理过户登记的情形下，以物抵债协议并未履行完毕，故债权人享有的本质上仍然是金钱之债，该金钱之债不应优先于另一个金钱之债。案涉房屋为商铺，本案的房屋买卖合同系商业性质的房屋买卖，并非用于实现自住为目的，不属于立法本意保护的普通消费者。因此，本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。三、作为普通债权的以物抵债协议不能对抗建设工程款的优先受偿权。原告作为案涉房屋及配套设施的施工单位之一，对案涉房屋有优于作为普通债权人的被告一、被告二的优先受偿权。四、占有与合法占有是不同的概念，只有合法的占有才能排除强制执行，案涉房屋因消防工程未验收而不能办理竣工备案，房屋只有竣工验收合格才能交付使用，本案是违法交付，基于违法交付所占有不是合法占有。不能仅凭房屋交接单确认占有。五、买受人只有向房屋登记机构递交过户登记材料或者向出卖人提出办理过户登记等积极行为，才能认定符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项。综上，原告认为被告一、被告二与被告三签订的所谓《武汉市商品房买卖合同》不具有真实的购房意思，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条基于对商品房买受人的特殊利益保护而规定的物权期待权，被告一、被告二仅系普通债权人，债权清偿顺位应排于作为案涉房屋工程款债权人的原告之后。为维护原告正当合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，提起上述诉请，望判如所请。被告高亚运、高丽辩称：一、被告高亚运、高丽在人民法院对案涉厂房查封前就与被告华鑫公司签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方真实的意思表示、合法有效。二、被告高亚运、高丽在人民法院对案涉厂房查封之前已经合法占有了案涉不动产。三、被告高亚运、高丽已按照《商品房买卖合同》的约定向华鑫公司支付部分购房款且将剩余购房款按照人民法院的要求交付执行。四、案涉房产并非由于被告高亚运、高丽自身原因未办理过户登记，而系华鑫公司原因导致。综上，被告高亚运、高丽购买案涉不动产的过程符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，被告高亚运、高丽享有足以排除强制执行的权益，请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告华鑫公司辩称：被告高亚运、高丽向我公司支付了购房款，签订了《商品房买卖合同》，并且合法占有案涉房屋，非因买受人自身原因未办理过户登记，故被告高亚运、高丽对案涉房屋及土地享有使用权与排除执行的权利。经审理查明：原告强伟公司与被告华鑫公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年12月8日作出（2015）鄂黄陂立保字第00086号民事裁定，对华鑫公司位于武汉市黄陂区武湖农场沙口分场地块上的中国长江金属交易中心（仓储物流用地一期）第J22-J27栋/单元1层J23号房屋采取了诉前财产保全查封措施。2017年3月3日，本院作出（2016）鄂0116民初162号民事判决，判决如下：一、被告武汉华鑫汇通金属实业有限公司支付原告湖北强伟市政工程有限公司工程款10719122元；二、被告武汉华鑫汇通金属实业有限公司支付原告湖北强伟市政工程有限公司工程款利息（以10719122元为基数，自2016年1月9日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）。判决生效后，华鑫公司未主动履行义务，强伟公司于2017年5月8日向本院申请强制执行，本院于同日以（2017）鄂0116执1494号立案执行，并于2018年10月23日作出（2017）鄂0116执1494号之一执行裁定书及协助执行通知书，继续查封被执行人华鑫公司名下涉案房屋及土地，查封期限为三年（自2018年10月23日起至2021年10月22日止）。执行过程中，被告高亚运、高丽对执行标的提出书面异议。本院于2020年6月3日作出（2020）鄂0116执异25号执行裁定书，裁定如下：中止对位于武汉市黄陂区武湖农场沙口分场中国长江金属交易中心J22-J27栋/单元1层J23号房产（备案号：黄120309559）及项下土地使用权的执行。另查明：2014年5月30日，高亚运、高丽与华鑫公司签订了《武汉市商品房买卖合同》一份，合同约定高亚运、高丽以单价2580元/平方米购买华鑫公司投资建设的中国长江金属交易中心（仓储物流用地一期）第J22-J27栋/单元1层J23号房屋，该房屋建筑面积1622.40平方米，用途为仓储用地，总价4185792元等内容。合同签订后，被告高亚运、高丽向被告华鑫公司先后支付购房款共计2095792元，后于2020年6月1日将剩余购房款2095792元交付本院执行。2015年5月，被告华鑫公司向高亚运、高丽出具《交房通知》、《房屋交接确认单》，约定交接日期为2015年5月25日。2015年5月22日，高丽丈夫王苏（甲方）与唐佩林（乙方）签订《厂房租赁协议》，约定甲方将包括案涉厂房在内的两处厂房租赁给乙方，租赁期为五年。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案的争议焦点是高亚运、高丽对登记在华鑫公司名下的中国长江金属交易中心（仓储物流用地一期）第J22-J27栋/单元1层J23号房屋是否拥有足以排除强制执行的民事权益，即是否符合上述法律规定的四个要件。本案中，首先，高亚运、高丽与华鑫公司于2014年就案涉房屋签订《武汉市商品房买卖合同》，该合同不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，且签订时间早于案涉房屋被本院查封的时间。其次，《交房通知》、《房屋交接确认单》、《厂房租赁协议》等证据表明在案涉房屋被法院查封之前，被告高亚运、高丽已实际占有案涉房屋。再次，被告高亚运、高丽已向被告华鑫公司支付部分购房款，并将剩余购房款交付法院执行。最后，案涉房屋未办理过户登记的原因在于案涉房屋被依法查封，客观上无法办理房屋过户登记手续，高亚运、高丽对此不存在过错，符合非因买受人自身原因未办理过户登记的规定。综上，高亚运、高丽对案涉房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益。同时，依据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，买受人购买房地产开发企业名下的商品房时，该房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。因此高亚运、高丽对案涉房屋所占用范围内的土地使用权亦享有足以排除强制执行的民事权益。故，原告要求准予对案涉房屋及占用范围内的土地使用权执行的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告湖北强伟市政工程有限公司的诉讼请求。案件受理费36454元，由原告湖北强伟市政工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审 判 长  白德勇人民陪审员  袁红霞人民陪审员  卢继凯二〇二〇年十一月二十四日书 记 员  谢春妮