贵州省修文县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0123民初2401号原告：罗克文，男，1965年02月24日出生，汉族，住贵州省大方县。委托诉讼代理人：陈忠萍，贵州省贵阳市白云区白云法律服务所法律工作者。被告：卢刚，男，1968年05月10日出生，汉族，住贵州省绥阳县。被告：赵桂元，男，1967年02月09日出生，汉族，住贵州省修文县。被告：何敏，女，1968年07月23日出生，汉族，住贵州省修文县。被告：张新忠，男，1968年10月08日出生，苗族，住贵州省贵阳市白云区。被告：王菊，女，1967年03月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。案由：房屋买卖合同纠纷原告罗克文向本院提出诉讼请求：请求判决被告卢刚、赵桂元、张新忠、何敏、王菊立即退还收取原告罗克文购房款人民币135000.00元、赔偿原告经济损失人民币93000.00元，合计人民币228000.00元。被告卢刚辩称，我确实承建被告赵桂元的房屋，因被告赵桂元无力支付承建费用，经我与被告赵桂元等人协商，被告赵桂元将涉案房屋抵偿给我，并约定被告赵桂元在2016年06月01日前将工程款支付给我。我获得涉案房屋后又将涉案房屋转让给原告罗克文，但未办理过户登记，我与原告签订房屋买卖合同是在我与被告赵桂元约定的工程款给付期限之后，故我的房屋买卖行为是合法的，在此期间我多次催促被告赵桂元办理产权过户，我同意退还原告购房款13500.00元。在原告使用房屋期间，被告赵桂元将上述房屋转让给他人，导致原告不能实际获得该房屋，故原告的损失应当由被告赵桂元等人承担。被告何敏辩称，原告买房我不清楚，在抵偿协议签订期间，我方支付给被告卢刚共计80多万元，案涉房屋案外人潘X早就买了的，在办理房屋过户手续时遭到被告卢刚等人的阻拦，后经扎佐派出所出警处理，被告卢刚还将案涉房屋装修自行居住，在2017年才将房屋卖给原告。被告赵桂元辩称，答辩意见与被告何敏一致。被告张新忠未作答辩。被告王菊未作答辩。本院经审理确认事实如下：2013年08月03日，被告王菊作为合伙事务执行人，代表与其合伙的其他合伙人作为甲方，被告赵桂元作为乙方，签订《联合建房协议书》，约定甲方将位于扎佐镇××大道的土地用于与乙方联合修建商住综合楼（即XX商住楼），甲方用从贵州修文XX房地产开发有限公司购买的土地使用权出资，乙方负责筹建工程及相关资金作为投资，联合建房一栋，地上一、二层整体框架结构，三层以上一套120平方米住房，地下室两个车位由甲方享有产权，其余归乙方享有。被告赵桂元将上述XX商住楼工程承包给案外人卢刚、欧X友施工修建，案外人卢刚、欧X友无施工资质，2013年08月26日，被告赵桂元及修文县建筑公司签订《建筑工程承包协议书》，约定案涉XX商住楼工程承包给案外人XX县建筑公司承建，协议签订后，案外人XX县建筑公司明确案涉工程由卢刚、欧X友实际施工，并明确权利义务由卢刚、欧X友享有及履行。2013年08月28日，案外人卢刚、欧X友与案外人刘X文、刘X兰等十人签订《合伙协议》，约定由上述十人共同出资修建XX商住楼工程，按工程总利润平均分配。因被告赵桂元尚欠案外人卢刚、欧X友工程款未支付，2015年12月05日，被告赵桂元与案外人卢刚签订《房屋抵偿协议》，约定用包括案涉房屋在内的15套住房及地下室进行抵偿。案外人卢刚、欧X友、刘X文、刘X兰等人对“抵偿”房屋进行分配，案涉1单元6层2号房屋明确给被告卢刚及案外人黄X兴。被告卢刚对该房屋进行了装修并居住，2017年08月21日，被告卢刚与原告罗克文签订《售房协议》，约定被告卢刚将案涉房屋出售给原告罗克文，房屋总价为145656.00元，付款方式为售房协议签订后，原告一次性付给被告135656.00元，余款壹万元待原告产权过户之日将全额支付给被告卢刚。2017年08月21日，被告卢刚向原告罗克文出具《收款单》一张，载明其收到原告交来房款135000.00元。后原告罗克文将该房屋交由其女婿孙X荣等居住使用至今。另查明，2014年年底，被告赵桂元与被告王菊等人联建的房屋修建完毕。2015年12月15日，该栋房屋办理产权登记，登记所有人为被告王菊、被告张新忠（共同共有），后被告赵桂元、王菊因所建房屋的归属及产权登记问题产生争议，被告赵桂元提起诉讼，2017年11月27日经贵州省贵阳市中级人民法院作出已经生效的（2017）黔01民终5292号民事判决书确认案涉房屋归被告赵桂元所有。2016年03月16日案外人潘国与被告赵桂元就案涉房屋签订房屋买卖合同。2018年01月18日，案外人潘X依据该房屋买卖合同向本院提起诉讼，要求将涉案房屋过户至案外人潘X名下，经本院调解作出（2018）黔0123民初180号民事调解书，由被告赵桂元、何敏、王菊、张新忠于2018年03月12日前协助案外人潘X办理涉案房屋的过户登记手续。后经案外人潘X申请执行，本院作出（2018）黔0123执267号执行裁定书，裁定将案涉房屋产权变更登记到案外人潘X名下。后案外人潘X及其妻子马X于2018年07月30日取得了案涉房屋的不动产登记证书，不动产证号为黔（2018）修文县不动产权第××号，登记权利人为案外人潘X及马X。2018年08月15日，案外人潘X、马X向本院提起返还原物、财产损害赔偿诉讼，要求案外人孙X荣（原告罗克文之女婿）停止侵权，将涉案房屋腾空并予以返还，并要求案外人孙X荣支付原告房屋占用损失费。2018年11月06日，本院作出（2018）黔0123民初1550号民事判决书，判决案外人孙X荣将涉案房屋腾空并返还案外人潘X、马X；案外人孙X荣向案外人潘X、马X赔偿房屋使用损失，按每月400.00元的标准计算，自2018年08月15日起计算至孙英荣实际返还前述房屋之日止。孙X荣不服提起上诉，贵阳市中级人民法院经审理后维持本院一审判决。以上事实，有原告提供的身份证、房屋所有权证书、售房协议（2017年08月21日签订）、收款单（2017年8月21日出具）、房屋抵偿协议、合伙协议、（2018）黔0123民初1550号民事判决书、建筑工程承包协议书、被告何敏提交的（2018）黔0123民初2109号民事判决书等证据予以证实。原告主张其对案涉房屋进行装修产生装修费用86000.00元，其向本院提供室内装修合同及收条、收据予以佐证，被告卢刚对此不予认可，原告未提供其他证据佐证，庭审中，经本院释明，原告未在本院限定时间内提交书面鉴定申请。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的时，当事人可以根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定行使合同解除权，并可以根据《中华人民共和国合同法》九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。之规定要求赔偿损失。本案中，原告罗克文与被告卢刚因买卖涉案房屋签订《售房协议》，双方成立房屋买卖合同关系，该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。因案外人潘X、马X持生效法律文书已办理案涉房屋的过户登记手续，取得了房屋所有权，原告罗克文与被告卢刚签订《售房协议》的目的客观上已经不能实现，原告要求退还购房款并赔偿损失，应当视为要求解除《售房协议》，该合同应当解除。关于原告主张的购房款，合同解除后，当事人可依法要求恢复原状，现原告罗克文要求被告卢刚返还已付购房款135000.00元，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的损失，因被告卢刚在未取得案涉房屋所有权的情况下将案涉房屋出卖给原告，导致最终因房屋所有权人将房屋出卖给他人，致使原告不能依约取得房屋所有权，由此给原告造成的损失，应当由被告卢刚承担。对原告主张的装修损失，因其提交的室内装修合同及收条、收据因真实性无法核实，不能以此证明其因装修所支出的费用，且被告不予认可，原告经本院释明后，未在本院限定的期限内对装修费用申请评估，应当承担举证不能的法律后果，故对原告要求被告卢刚赔偿装修损失86000.00元的主张，本院不予支持。对于原告主张的律师费7000.00元，该费用并非双方当事人约定为实现权益的费用，原告可以自行行使诉讼权利，也可以委托诉讼代理人诉讼，该费用并非必然产生的费用，故对原告主张的律师费，本院不予支持。原告要求被告赵桂元、张新忠、何敏、王菊退还原告购房款及赔偿损失，因被告赵桂元、张新忠、何敏、王菊与原告罗XX之间不存在合同关系，且原告罗XX系向被告卢刚支付的购房款，其余被告未实际收到款项，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告卢刚于本判决生效后十五日内返还原告罗克文购房款135000.00元；二、驳回原告罗克文的其余诉讼请求。如未按本判决所确定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4720.00元，减半收取计2360.00元，由原告罗克文负担965.00元，被告卢刚负担1395.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  肖冬二〇二〇年十一月二十四日法官助理张维书记员张应雯