福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0502民初2443号 原告：福建中安物业管理有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区江滨南路装饰街100号。 法定代表人：陈德仪，执行董事。 委托诉讼代理人：曾翠萍，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：谢丽莉，女，该公司员工。 被告：魏桂林，男，1986年10月8日出生，汉族，住福建省南安市。 原告福建中安物业管理有限公司（以下简称中安物业）与被告魏桂林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中安物业委托诉讼代理人曾翠萍、谢丽莉到庭参加诉讼，被告魏桂林经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 中安物业向本院提出诉讼请求：1.依法判决魏桂林立即向中安物业支付所拖欠的物业费9686.6元，并以逾期付款额每日千分之三为标准支付自拖欠之日起至实际支付之日止逾期付款的滞纳金（滞纳金暂计人民币34472.47元）；2.本案的诉讼费用由魏桂林承担。诉讼过程中，中安物业变更第一项诉讼请求为：依法判决魏桂林立即向中安物业支付所拖欠的物业费9686.6元，并支付自2014年1月1日起至2020年5月31日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率以每季度的物业费为基数乘以逾期时间逐笔计算的违约金。事实和理由：魏桂林于2010年10月8日向福建中升房地产开发有限公司购买位于鲤城区××路××号辉映江山二期（精英领域）的房产。该套房产的建筑面积计78.62平方米。2011年福建中升房地产开发有限公司与中安物业签订《前期物业服务协议》，委托中安物业对精英领域项目进行物业管理，并约定了有关权利义务关系，然而魏桂林从2014年1月开始至今一直无理拒绝缴纳其所有及实际使用的前述房产的物业服务费，故中安物业提起本案诉讼。 魏桂林未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。魏桂林未到庭参加诉讼，也未提交书面的质证意见或者证据材料，视为放弃举证质证的权利。中安物业提供的证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据中安物业的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年，福建中升房地产开发有限公司作为开发建设单位（甲方）与福建中安物业管理有限公司作为物业服务企业（乙方）签订一份《辉映江山二期前期物业管理合同》，约定甲方选聘乙方对泉州市“辉映江山二期”住宅小区提供前期物业服务，物业类型为商住结合，委托管理期限暂定为3年，自2012年7月1日起至2015年6月30日止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自动终止。委托管理服务事项包括以下内容：1.房屋建筑本体共用部分的维修、养护和管理；2.共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3.附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4.共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5.附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；6.公共环境卫生；7.交通与车辆停放秩序的管理；8.维护公共秩序；9.管理与物业相关的工程图纸、住用户档案等资料；10.协助组织开展社区文化娱乐活动；11.业主和物业使用人房屋自用部分、自用设施及设备的维修、养护（收费由当事人双方协商）；12.对业主和物业使用人违反业主临时管理规约或物业使用守则的行为，针对具体行为并根据情节采取报告、规劝、制止等措施。物业公共服务费由业主按其拥有住宅建筑面积交纳，标准为住宅1.6元/㎡/月。业主和物业使用人逾期交纳或拒交物业管理服务费的，从逾期之日起每天按拖欠的管理费用的千分之三向中安物业交纳违约金。该合同还对其他权利义务进行约定。合同签订后，中安物业进驻辉映江山二期住宅小区提供物业服务。合同期届满后,由于没有新物业单位进驻管理,辉映江山二期住宅小区的物业服务事实上仍由中安物业继续服务和管理至今。2020年11月20日,泉州市鲤城区江南街道东浦社区居民委员会出具《证明》，证明辉映江山二期小区自2015年7月1日起至今由福建中安物业管理有限公司事实管理。 另查明，魏桂林系鲤城区××路××号辉映江山二期2幢905号房屋的业主，该物业建筑面积78.63平方米。魏桂林自2014年1月1日起开始未缴纳物业费。中安物业曾向魏桂林寄送催缴函和律师函。 本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故福建中升房地产开发有限公司与中安物业签订的《辉映江山二期前期物业管理合同》，双方当事人主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，该合同对辉映江山二期住宅小区的全体业主具有约束力。中安物业入驻辉映江山二期住宅小区后按照合同约定为业主提供物业服务,魏桂林作为业主亦实际享受了中安物业提供的物业服务,应按约向中安物业交纳物业管理服务费，魏桂林未依约支付物业服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任。魏桂林自2014年1月1日起至2020年5月31日期间未向中安物业支付物业费，故中安物业请求其支付自2014年1月1日起至2020年5月31日的物业费，依法应予支持。但该物业费合计为9687.2元（78.63平方米×1.6元/月×77个月），中安物业自愿将金额调整为9686.6元，本院予以支持。依照案涉《前期物业管理合同》约定，魏桂林逾期交纳管理服务费的，应从逾期之日起每天按拖欠的管理费用的千分之三向中安物业交纳违约金，现中安物业自愿调整为按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2014年1月1日起至2020年5月31日止以每季度的物业费为基数乘以逾期时间逐笔计算的违约金，符合法律规定,本院予以支持，但因全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率这一标准于2019年8月20日开始实行，故自2014年1月1日起至2019年8月20日止的违约金应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。魏桂林经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、魏桂林应于本判决生效之日起十日内支付福建中安物业管理有限公司物业费9686.6元； 二、魏桂林应于本判决生效之日起十日内向福建中安物业管理有限公司支付违约金（违约金分两段计算：1、自2014年1月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率以每季度的物业费为基数乘以逾期时间逐笔计算；2、自2019年8月20日起至2020年5月31日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率以每季度的物业费为基数乘以逾期时间逐笔计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由魏桂林负担，应在本判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  李菁菁 人民陪审员  黄小燕 人民陪审员  林玉玲 二〇二〇年十一月二十日 法官 助理  林嘉锟 书 记 员  黄伟玲 判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。