湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0121民初8949号原告邓美仁，女，1975年11月7日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托代理人贺元旦，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被告华润置地（湖南）有限公司，住所地：长沙经济技术开发区星沙大道188号。法定代表人唐三阳，总经理。委托代理人梁昭，男，汉族，1986年11月6日出生，住长沙市开福区，系公司员工。第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙县支行，住所地：湖南省长沙市经济技术开发区星沙大道18号。负责人晏鄂龙。原告邓美仁与被告华润置地（湖南）有限公司（以下简称华润置地公司）、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙县支行（以下简称邮储银行长沙县支行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓美仁及委托代理人贺元旦、被告华润置地公司的委托代理人梁昭到庭参加了诉讼，第三人邮储银行长沙县支行经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告邓美仁请求判令：1、请求人民法院撤销原告与被告于2018年11月28日签订的《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：20170014109）。2、请求人民法院解除原告、被告、第三人于2018年11月签订的《个人购房抵押/购车借款及担保合同》（合同编号：43001304118123534757）。3、请求被告返还原告购房首付款915783元，并按银行同期贷款利率赔付原告利息损失72823元（暂计至2020年7月1日）。4、请求被告返还原告购房月供款（起2018年12月7日至《个人购房抵押/购车借款及担保合同》解除之日止），暂计215086.9元（暂计截止2020年7月1日），并按银行同期贷款利率赔付原告利息损失9263元。5、判令被告赔偿原告房屋买卖契税65981.02元、印花税907.2元、专项维修资金13867元，合计80755.22元；并按银行同期贷款利率赔付原告此三项利息损失6387元（截止2020年7月1日）。6、请求被告向第三人偿还剩余贷款余额。7、请求被告承担解除《个人购房抵押/购车借款及担保合同》（合同编号：43001304118123534757）的相关费用。8、请求由被告承担本案诉讼费用。被告华润置地公司答辩要点：第一，涉案房屋于2018年9月20日竣工验收合格并完成备案，证明涉案房屋符合国家设计建设标准和合同约定交付条件，原告诉称我司故意隐瞒事实，存在欺诈行为，我方认为不符合实际情况。根据双方签订的《长沙县商品房买卖合同》的补充协议第七条第十款的约定，该涉案房屋为现房，原告方对房屋的位置、结构等实际情况均进行了实地勘测和了解，因此我方不存在欺诈。原告提供的《房屋分户图》与不动产登记证明的分户图纸一致，房屋面积误差是由于房产测绘单位的实际测量后确认的，是设计图纸与房屋实际情况存在的偏差，属于合理偏差范围，并非我司故意导致的行为，且我司已与原告就涉案房屋面积补差进行了结算，我方不认可存在欺诈情形，且原告无证据证实我方存在违法情形，我方认为原告方无权行使撤销权。第二，2020年5月8日，涉案房屋已完成了不动产登记并办理了不动产权证，鉴于双方的房屋买卖合同已履行完毕，合同自2020年5月8日即终止，因此原告要求撤销该房屋买卖合同无法律依据。第三，原告诉请第二条至第八条，系原告与第三人之间的担保合同纠纷及由此产生的相关费用，与本案的商品房买卖合同无关，应由原告与第三人之间自行处理，不宜在本案中处理。第四，原告应在一年内行使其撤销权，合同签订时间为2018年11月28日，根据合同约定，原告已对涉案房屋进行了实地勘察。因此，原告应在2019年11月27日前行使其撤销权，根据原告的实际起诉时间，其撤销权已消灭。第三人邮储银行长沙县支行未作答辩。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：1、2018年11月28日，邓美仁与华润置地公司签订《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：20170014109），邓美仁向华润置地公司购买坐落于华润置地广场二期第5栋1层109号商品房，规划用途为商业。合同第二条约定：该商品房合同约定建筑面积126.07平方米，其中套内建筑面积119.08平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.99平方米。（最终面积以产权登记的面积为准。该商品房共用部位及设施具体约定见附件二）。该商品房层高为4.5米。合同第五条约定：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米14392.62元，总金额1814478元。合同第六条约定：买受人以银行按揭方式付款的，应于2018年11月28日向出卖人交付首期房款（含定金）914478元，剩余房款900000元申请贷款。合同第十二条约定：出卖人销售承诺：1）商品房销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，视为合同内容。2）该商品房没有销售给除本买受人以外的其他人，并已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人（如：该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况），详见附件四。3）如因出卖人违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条明确规定，导致买受人不能实现合同目的，不能办理房屋登记或发生权属纠纷或其他纠纷的，或导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人有权要求出卖人支付不低于本合同总价款一倍的赔偿金，并有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起10日内，将买受人已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给买受人。合同第二十一条约定：产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式检查处理……2.双方自行约定：以产权登记面积（长沙市房屋产权管理局测绘部门实测面积）为准，按本合同约定单价据实结算，多退少补（不计利息）。合同附件一《房屋平面图及位置图》、附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三《关于本项目内相关设施、设备的具体约定》、附件四《遮挡或妨碍房屋正常使用的情况》、附件五《出卖人的特别说明及提示》、附件六《商品房买卖合同补充协议》、附件七《声明》。2、邓美仁（借款人、抵押人）与邮储银行长沙县支行（贷款人）及华润置地公司（保证人）签订《个人购房／购车借款及担保合同》（合同编号：43001304118123534757），邓美仁向邮储银行长沙县支行贷款900000元用于购买位于华润置地广场二期第5栋109号房，贷款期限自2018年12月7日起至2028年12月7日止，贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率上浮30％，还款方式为按月等额本金还款法。借款担保方式为抵押加阶段性保证组合担保。保证方式为由保证人提供阶段性连带责任保证。3、邓美仁于2018年10月22日、2018年11月28日向华润置地公司支付购房款80000元、835783元，共计915783元。余款通过前述银行贷款方式支付。2018年12月19日，华润置地公司向邓美仁出具湖南增值税普通发票，载明了置地广场二期B区5栋底商109房屋税价合计1814478元。2018年11月28日，邓美仁为其购买的华润置地广场二期5栋109号房交纳了13867元的物业专项维修资金。同日，邓美仁还支付了印花税907.2元、契税65981.02元。4、2019年5月11日，邓美仁与华润置地公司签订《房屋实测面积补充协议》，载明：经长沙县国土资源局指定的专业测量机构现场实测，房屋实测面积为125.17平方米，误差面积为-0.9平方米，根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议等相关规定，华润置地公司需向邓美仁退还房价款人民币12953元，并以实测建筑面积为准，办理立契过户。5、邮储银行长沙县支行向邓美仁出具的《中国邮政储蓄银行个人贷款还款流水清单》载明：2019年1月7日至2020年6月7日（均为每期贷款终止日期），邓美仁归还金额合计：贷款本金135000元、利息80062.94元，罚息23.91元，共计215086.85元。6、邓美仁购买的坐落于长沙经济技术开发区星沙街道开元东路95号华润置地广场二期5栋109号房屋于2020年5月8日完成了不动产权登记，产权证号为：湘（2020）长沙县不动产权第0009417号，所有人为原告邓美仁。判决的理由与结果本院认为，第三人邮储银行长沙县支行经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证、抗辩的权利，本院依据原告提交的证据及陈述依法认定本案的法律事实。1、关于是否撤销邓美仁与华润置地公司于2018年11月28日签订的《长沙县商品房买卖合同》的问题。原告邓美仁主张其在2020年5月4日准备装修该房屋时，发现该房屋二层无窗户，严重影响了房屋的使用功能，而二层无窗户还签订协议是由于《商品房买卖合同》附件房屋分户图的户型与实际户型不一致，且该房屋设计属于与其他房屋户型不一致的情形，但销售人员未尽提示义务，以上原因导致邓美仁陷入重大误解，故要求撤销因重大误解而与华润置地公司签订的《长沙县商品房买卖合同》。华润置地公司不予认可，并认为邓美仁的撤销权因已过除斥期间而消灭。本院认为，邓美仁庭审陈述主张撤销合同的事由为其购买的门面二层靠华润置地小区面无窗户，并陈述在签订合同时，该门面的华润置地小区方面显示其二楼具有窗户，故未到门面二楼查勘，至2020年5月装修该门面时才知晓该情况要求撤销合同。本院认为，具有撤销事由的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。邓美仁主张其在2020年5月才知道撤销事由，华润置地公司未提供任何证据证实邓美仁在其主张的日期前已知晓撤销事由，本院认定邓美仁的行使撤销权的除斥期间未过，邓美仁的撤销权未消灭。根据现有证据，可以证实邓美仁所购买的华润置地广场二期5栋109号商铺二层靠华润置地小区面无窗户，根据现有证据结合庭审双方陈述，亦可证实该商铺二层靠小区面墙壁被隔壁110商铺二层靠小区外墙包围，故从华润置地小区内看华润置地广场二期5栋商铺二层窗户，极易让人误解为109号商铺的二层窗户实际为隔壁110号商铺窗户，华润置地公司亦未提供证据证实其已尽到了足够的释明及提示责任，而商铺二层一面无窗户，确实会因采光受影响等严重影响使用功能，邓美仁主张其因重大误解与华润置地公司签订了《长沙县商品房买卖合同》，根据现有证据，本院予以采信，故邓美仁要求撤销其与华润置地公司于2018年11月28日签订的《长沙县商品房买卖合同》，有事实及法律依据，本院予以支持。另华润置地公司关于2020年5月8日，涉案房屋已完成了不动产登记并办理了不动产权证，双方的房屋买卖合同已履行完毕，合同自2020年5月8日即终止，邓美仁无权要求撤销的主张，于法无据，本院不予支持。2、关于是否解除邓美仁、华润置地公司、邮储银行长沙县支行于2018年签订的《个人购房／购车借款及担保合同》的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。邓美仁签订《个人购房／购车借款及担保合同》的目的是购买华润置地广场二期5栋109号商铺，因本院对邓美仁撤销《长沙县商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持，故邓美仁要求解除与邮储银行长沙县支行、华润置地公司签订的《个人购房／购车借款及担保合同》，有事实及法律依据，本院予以支持。《个人购房／购车借款及担保合同》的解除系因《长沙县商品房买卖合同》被撤销所致，故《个人购房／购车借款及担保合同》解除时间本院酌情认定为本案判决作出之日。3、关于华润置地公司是否需返还邓美仁购房首付款915783元及赔付利息损失的问题。原告邓美仁要求被告华润置地公司返还购房首付款915783元并赔付该首付款的利息损失。被告华润置地公司不予认可。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。邓美仁向华润置地公司支付了购房首付款915783元，邓美仁要求华润置地公司返还，于法有据，本院予以支持。合同被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本院认为，邓美仁在购买华润置地广场二期5栋109号商铺时，该商铺已为现房状态，本院对邓美仁撤销《长沙县商品房买卖合同》的诉讼请求虽予以支持，但现有证据，不足以证实华润置地公司存在欺诈行为，亦无证据证实房屋存在质量问题，庭审中，邓美仁陈述其仅在商铺外围及商铺内一层进行了查勘，本院认为邓美仁在签订该合同时未尽到足够的注意义务即严格查勘房屋的责任，具有过错，其要求华润置地公司向其赔偿购房首付款的利息损失，本院不予支持。4、关于华润置地公司是否需返还邓美仁购房月供款及赔付利息损失的问题。原告邓美仁要求被告华润置地公司返还至《个人购房／购车借款及担保合同》解除之日止购房月供款并赔付前述月供款的利息损失，并要求华润置地公司向邮储银行长沙县支行偿还剩余贷款余额。被告华润置地公司不予认可。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。华润置地公司因《长沙县商品房买卖合同》及《个人购房／购车借款及担保合同》获得的为贷款本金，故邓美仁已向邮储银行长沙县支行偿还的贷款本金部分，华润置地公司应向邓美仁返还，返还金额至《个人购房／购车借款及担保合同》解除之日止，暂计截止2020年7月1日邓美仁已向邮储银行长沙县支行偿还的贷款本金为135000元。关于邓美仁已向邮储银行长沙县支行支付的贷款利息，鉴于华润置地二期5栋109号、110号商铺之间的特殊性，华润置地广场未提供证据证实其尽到了特别提示义务，具有一定过错，邓美仁在签订合同时若尽到了查勘房屋的责任，亦可避免购房合同的签订，根据过错程度，本院认定对于邓美仁已经产生的损失即向邮储银行长沙县支行支付的利息（不含罚息），华润置地公司承担30％的责任，邓美仁自行承担70％的责任。故至《个人购房／购车借款及担保合同》解除之日止，邓美仁向邮储银行长沙县支行支付的贷款利息（不含罚息），华润置地公司向邓美仁返还其已支付利息的30％，余款损失由邓美仁自行承担。关于罚息，由邓美仁自行承担。关于邓美仁主张的月供款（本金+利息）的利息损失，理由如购房首付款利息主张部分所述，邓美仁要求华润置地公司赔偿，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。鉴于《个人购房／购车借款及担保合同》项下的贷款本金华润置地公司已实际获得，《个人购房／购车借款及担保合同》在解除之日后的贷款本金，邓美仁要求华润置地公司向邮储银行长沙县支行偿还，本院予以支持。解除合同后至本判决生效前产生的利息由邓美仁、华润置地公司按前述比例分别承担。鉴于贷款需按月偿还，在本判决生效前，若邓美仁在《个人购房／购车借款及担保合同》解除之后继续向邮储银行长沙县支行偿还的贷款本金，华润置地公司亦需向邓美仁返还，支付的贷款利息（不含罚息）按30％的比例向邓美仁赔偿。理由如前所述，若解除《个人购房／购车借款及担保合同》产生了贷款本金及利息外的其他相关费用，该费用由邓美仁自行负担。5、邓美仁还要求华润置地公司赔偿其支付的房屋买卖契税65981.02元、印花税907.2元、专项维修资金13867元，并赔偿利息损失。华润置地公司不予认可。本院认为，根据房屋买卖契税、印花税及专项维修基金的性质，房屋买卖契税、印花税及专项维修基金均非由华润置地公司收取，也不由华润置地公司使用，结合前述理由陈述，邓美仁已支付及缴纳的房屋买卖契税65981.02元、印花税907.2元、专项维修资金13867元，华润置地公司承担30％的赔偿责任，即24226.5元，其余损失由邓美仁自行承担。因案涉华润置地广场二期5栋109号房屋已办理了不动产权登记，房屋所有人为原告邓美仁，因双方签订的《长沙县商品房买卖合同》被撤销，邓美仁应配合华润置地公司办理产权变更手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第五十八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、撤销原告邓美仁与被告华润置地（湖南）有限公司于2018年11月28日签订的《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：20170014109）；二、原告邓美仁与被告华润置地（湖南）有限公司及第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙县支行签订的《个人购房／购车借款及担保合同》（合同编号：43001304118123534757）于2020年11月5日解除；三、被告华润置地（湖南）有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告邓美仁支付的购房首付款915783元；四、被告华润置地（湖南）有限公司在本判决生效之日起十日内返还邓美仁向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙县支行偿还的截止至《个人购房／购车借款及担保合同》解除之日的按揭贷款本金。《个人购房／购车借款及担保合同》在解除之日后的贷款本金，由被告华润置地（湖南）有限公司向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙县支行偿还，但邓美仁在《个人购房／购车借款及担保合同》解除之后至本判决生效前若继续向中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙县支行偿还的贷款本金，被告华润置地（湖南）有限公司亦需向邓美仁返还；五、被告华润置地（湖南）有限公司在本判决生效之日起十日内向邓美仁赔偿邓美仁向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙县支行支付的截止至《个人购房／购车借款及担保合同》解除之日的按揭贷款利息（不含罚息），赔偿比例为邓美仁向中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙县支行支付的按揭贷款利息（不含罚息）的30％。《个人购房／购车借款及担保合同》解除后至本判决生效前产生的贷款利息（不含罚息）由邓美仁、华润置地（湖南）有限公司按前述比例即70％、30％向中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙县支行支付。鉴于贷款需按月偿还，《个人购房／购车借款及担保合同》解除后至本判决生效前，若邓美仁向中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙县支行全额支付了贷款利息（不含罚息），该部分利息华润置地（湖南）有限公司亦应按30％的比例向邓美仁赔偿；六、被告华润置地（湖南）有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告邓美仁支付的房屋买卖契税、印花税、专项维修资金共计24226.5元；七、驳回原告邓美仁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16500元，减半收取8250元，由被告华润置地（湖南）有限公司负担6883元，原告邓美仁负担1367元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  蔡明二〇二〇年十一月五日法官助理李丽书记员李理附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者承人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。