内蒙古自治区卓资县人民法院民事判决书（2019）内0921民初857号原告（反诉被告）：那某，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区乌兰察布市卓资县。原告（反诉被告）：武某，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区乌兰察布市卓资县。共同委托代理人：侯某，北京大铭（呼和浩特）律师事务所律师。被告（反诉原告）：特某，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区乌兰察布市。被告（反诉原告）：陈某1，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区乌兰察布市。共同委托代理人：赵某，内蒙古典泽律师事务所律师。共同委托代理人：陈某2，内蒙古典泽律师事务所律师。原告那某、武某与被告特某、陈某1确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，被告特某、陈某1提出反诉请求，本院依法组成合议庭，公开合并开庭进行了审理，原告那某、武某及其委托代理人侯某，被告特某、陈某1及其委托代理人赵某、陈某2到庭参加诉讼。现已审理终结。原告那某、武某向本院提出以下诉讼请求：1、请求确认原被告在2016年5月8日签订的《土地使用权及资产转让合同》无效;2、请求判令被告将位于××县东侧21.51亩（东至铁骑旅游点井房，南至铁骑旅游点渗水井南边，西至铁骑旅游点距科凉公路10米处，北至铁骑旅游点路北）土地恢复原状,返还原告,并将原有地上附着物返还原告;3、诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告于2008年6月1日从内蒙古卓资县辉腾锡勒铁骑旅游中心（经营者巴图）接手位于乌兰察布市××县东侧21.51亩旅游基地，2008年12月25日卓资县国土局为原告办理了《集体土地建设用地使用证》。2013年5月8日，经协商，原告将以上旅游基地租赁给被告经营，约定租金每年四万元。被告租赁到2016年5月8日，双方重新签订了《土地使用权及资产转让合同》，约定原告将以上旅游点土地使用权和土地地上附着物资产整体转让给被告所有，转让总价150万元，分三年支付，每年9月底支付50万元。协议签订后，时至起诉，被告只支付了原告30万元，余款经原告多次催要未付。2018年9月，被告在隐瞒原告的情况下以自己的名义向卓资县人民政府申请土地登记。依据《土地管理法》相关禁止转让集体土地的规定，双方在2016年5月8日签订的《土地使用权及资产转让合同》因违反法律的强制性规定，应认定为无效合同。被告特某、陈某1辩称，一、原告无权处分涉案土地，涉案合同合法有效，原告的第一项诉讼请求缺乏事实及法律依据，应当予以驳回。2016年5月8日，原被告签订的《土地使用权及资产转让合同》，按照合同第一条、第二条、第六条的约定，被告向原告支付了30万元转让金，但原告不能按照合同约定移交土地使用权证书和相关资产手续，后经了解，原告并非涉案土地及地上附着物资产的有权处分人，根本无法办理过户登记，导致被告签订合同的目的不能实现，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，原被告签订的《土地使用权及资产转让合同》合法有效，因此，原告第一项请求不能成立，应依法驳回。原告作为无权处分人，无权要求返还涉案土地，被告的第二项诉讼请求缺乏事实及法律依据，应当依法驳回。被告提供的《土地租赁合同》及附件《草原征用使用审核同意书》可以证实内蒙古自治区农牧业厅同意将涉案土地按照卓资县“十个全覆盖”村容村貌及环境整改项目征用使用，即由十股地村委会依照土地管理的法律行政法规办理建设用地审批手续。原告并非涉案土地及地上附着物资产的有权处分人，其向被告转让集体土地及资产的行为属于无权处分，依照《物权法》第一百零六条规定，原告作为无权处分人，无权请求被告返还涉案土地及地上附着物。反诉原告特某、陈某1向本院提出的诉讼请求是：1、依法判令解除反诉人与被反诉人于2016年5月8日签订的《土地使用权及资产转让合同》；2、判令被反诉人向反诉人返还转让金30万元并支付相应利息损失41404.17元（按照银行同期贷款基准利率，暂计算至2019年8月21日）及直至全部返还之日止的利息损失；3、保留因被反诉人违反《土地使用权及资产转让合同》约定且无权处分涉案土地及地上附着物资产给反诉人造成的损失及违约金的诉权；4、诉讼费用全部由被反诉人承担。事实与理由：2016年5月8日，反诉人与被反诉人签订了《土地使用权及资产转让合同》，合同约定了双方的权利义务及违约责任等，合同签订后，反诉人向被反诉人支付了30万元转让金，但被反诉人迟迟不能按照合同约定移交土地使用权证书和相关资产手续，后经了解，被反诉人并非涉案土地及地上附着物资产的有权处分人，根本无法办理产权过户登记，导致反诉人签订合同的目的不能实现。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，请求判令解除涉案合同，由被反诉人向反诉人返还已收取的30万元，并支付相应利息损失，并保留相应诉权。反诉被告那某、武某辩称，1、反诉被告于2008年6月1日从内蒙古卓资县辉腾锡勒铁骑旅游中心（经营者巴图）接手旅游基地，2008年12月25日卓资县国土局为反诉被告办理了《集体土地建设用地使用证》，批准使用期限为40年，40年全部费用已一次性付清；2、反诉原告租赁经营到2016年5月8日，双方重新签订了《土地使用权及资产转让合同》，约定反诉被告将以上旅游点土地使用权和地上附着物资产整体转让反诉原告所有，转让总价150万元，分三年付清，每年9月底付50万元。协议签订后，反诉原告只支付了30万元，余款经多次催要未付，第一年反诉原告应当支付反诉被告50万元，但只支付了30万元，反诉原告要求反诉被告交付土地证手续不符合合同约定；3、反诉被告曾在2018年9月14日向法院起诉反诉原告，反诉原告欺骗反诉被告称双方不再执行《土地使用权及资产转让合同》，按租赁履行合同，反诉被告信以为真，因此在《土地使用权及资产转让合同》上用黑笔写了“作废”二字，后撤诉。综上，依据《土地管理法》相关禁止转让集体土地的规定，双方在2016年5月8日签订的《土地使用权及资产转让合同》因违反法律强制性规定，应认定为无效合同，反诉原告从2016年5月8日起占用反诉被告旅游基地至今，获得大量收益，所以支付的30万元应当抵顶占用费。请求驳回反诉原告的全部反诉请求。原告（反诉被告）那某、武某为支持其诉讼请求，向法庭出示以下证据：草场使用权租赁合同，草场使用权租赁延续合同，转让协议，集体土地建设用地使用证，办理集体土地建设用地使用证档案材料，个体工商户营业执照，集体土地建设用地使用证（巴图）、临时占用集体土地许可证、集体土地建设用地使用证（铁骑旅游中心）。证明：原告于2008年6月1日从内蒙古卓资县辉腾锡勒铁骑旅游中心（经营者巴图）接手位于乌兰察布市××县东侧21.51亩旅游基地，2008年12月25日卓资县国土局为原告办理了《集体土地建设用地使用证》，批准使用期限为40年，40年全部费用已一次性付清，原告土地手续合法。被告（反诉原告）特某、陈某1质证认为，1、草场使用权租赁合同真实性合法性关联性均不认可，该租赁合同记载的面积为269.9亩，无法证明与本案的关联性。2、草场使用权租赁延续合同真实性合法性关联性均不认可，未提供主合同，且该延续合同记载的面积1754.99亩与第一份证据亩数不一致，无法证明二份合同的关联性，以及与本案的关联性。3、转让协议真实性合法性关联性均不认可，该转让协议的甲方为内蒙古卓资县辉腾锡勒铁骑旅游中心，经查询，该企业的投资人为张能武，并非巴图，且成立日期为2016年5月30日，即签订该协议的当时并不存在铁骑旅游中心这一民事主体，该协议转让的土地不明确，仅表述为铁骑旅游中心原建筑土地，无法确定与本案的关联性，退一步，假使涉案土地包含在转让协议中，铁骑旅游中心也无权转让，因依据前二份证据，巴图仅为承租人，无权转让，更不能以铁骑旅游中心的公司名义转让。4、集体土地建设用地使用证，真实性合法性关联性均不认可，经查询，无内蒙古卓资县辉腾锡勒铁骑旅游中心豪华包的个体工商户，该土地登记的土地使用者并不具有法律意义的主体资格，更无法证明原告与该豪华包的关系。5、办理集体土地建设用地使用证档案资料，该证据虽为法院调取，但此土地登记档案资料违法，真实性合法性关联性均不认可。依据土地登记办法第三条、第九条、第三十三条之规定，该土地登记的使用者不具有法律意义的主体资格，经查询企业工商信息均不能查询到该豪华包的个体户或企业，土地使用者不具有法律意义的主体资格，土地登记申请及审批文件中均没有土地管理部门及县级以上人民政府的审批意见，且无公章，缺少人民政府批准用地文件、土地来源证明、完税或减免税凭证等申请土地登记的必须材料，地籍调查表中多数均为空白，故该证据严重欠缺，登记行为未获审批通过，该调取的材料中，卓资县旅游局文件内容为“铁骑旅游中心”向卓资县旅游局申请在自己草场范围内建设旅游超市豪华包，明显与本案无关，且依据原告提供的证据转让协议，该旅游中心的法定代表人为巴图，且调取材料中存有巴图的身份证复印件，依据土地管理法第九条第二项申请土地登记应提供申请人的身份证明材料，由此可见，申请土地登记的人为巴图，且其在自己的草场范围内申请旅游超市豪华包，明显与本案原告无关，无法证明原告所述其取得了土地的合法手续。6、个体工商户营业执照，真实性予以认可，该企业名称为卓资县巴音锡勒镇辉腾锡勒铁骑蒙古大营豪华包，注册日期为2019年6月10日，而法院调取的土地登记档案材料的土地使用者为内蒙古卓资县辉腾锡勒铁骑蒙古大营豪华包，此为两个不同的名称，故该营业执照与本案无关。7、集体土地建设用地使用证（巴图）、临时占用集体土地许可证、集体土地建设用地使用证（铁骑旅游中心），真实性合法性关联性均不认可，从签订日期看，集体土地建设用地使用证（巴图）、临时占用集体土地许可证的颁发日期为1999年11月23日，而原告的第一份证据租赁合同签订日期为1999年11月24日，可见巴图在取得两个土地证书后又与村委会签订了租赁合同，明显两个权利证书存在问题，与租赁合同相矛盾，从内容看，集体土地使用证已过期，超过十年的批准期限，临时占用土地许可证违反土地管理法第五十七条关于临时用地期限不超过二年，以及用途不符合法定，建设项目施工及地质勘察需要，故该临时许可证为违法无效的证书，且同一地块、同一时间颁发了两个性质不同的权利证书，明显相矛盾。集体土地建设用地使用证（铁骑旅游中心）的颁发日期与土地使用者为蒙古大营豪华包的证书日期相同，若此两证为同一块地明显矛盾，若不是同一块地，该使用者为旅游中心的使用证与本案无关。被告（反诉原告）代理人补充质证：对上述第一、二组证据，该组证据证明承租人是巴图，不是铁骑旅游中心，内容为租赁，巴图无权转让，也无权出售。对第三组证据，该转让协议的主体与本案无关，受让方为铁骑蒙古大营，并非本案原告，另该转让协议不能证明转让的标的物是本案争议的标的物。对第四组证据，该证为无效证件，该证的首页表明本证是土地使用的法律凭证，经县级以上人民政府和填发机关（土地管理部门）共同盖章生效，而该证据中没有县级以上人民政府的盖章，该证系物权证件，无原件提供，对该证件的来源存疑，其次该证件的内容中图号、地号、土地类别、土地登记、占地面积、建筑面积均是空白，应属无效证件。对第五组证据的真实性无异议，法院调取的该证据仅是该证件的部分存在瑕疵的档案，该档案不符合土地登记办法规定的地籍档案全部内容，况且地籍档案不等于集体土地使用证。对第六组证据，该组证据与第四组证据的主体不一致，第六组证据的主体名称中缺少“内蒙古”，多了“巴镇”两个字，与第四组证据的主体并非同一主体。对第七、八、九组的证据，证件没有原件，不能证明其物权，况且该证件主体并非原告，与原告无关。综上，原告出示的上述证据均不能证实本案争议标的物为原告所有，且对证明其产权的产权证无法提供原件，不能起到法律证明效力。本院认证认为，对上述第1、2、3项证据，本院无法核实其真实性，而且上述证据不能体现原告所述的过程。对于第4、5项证据，本院予以认定，被告质证认为其存在违法或者瑕疵等情形不应认定的意见，因该证书及审批材料属于行政行为，本案为民事诉讼，不宜对其是否存在违法等进行评价和认定。对于第6项证据真实性认可，但所登记的名称与证据4中登记的名称有字样区别，本院对该证据的关联性不予认可。对于第7、8、9项证据，因均为复印件，且被告质证对此提出意见，本院不予认可。租赁经营合同书（公证书，包括资产移交清单），土地使用权及资产转让合同。证明2013年5月8日经协商，原告将以上旅游基地租赁给被告经营，约定租金每年4万元。被告租赁经营到2016年5月8日双方重新协商签订了《土地使用权及资产转让合同》，约定原告将以上旅游点土地使用权和地上附着物资产整体转让被告所有，转让总价150万元，分三年支付，每年9月底支付原告50万元，协议签订后，直到起诉，被告只支付了原告30万元，余款经原告多次催要未付。依据《土地管理法》等相关禁止转让集体土地的规定，双方在2016年5月8日签订的《土地使用权及资产转让合同》因违反法律的强制性规定，应该认定为无效合同。被告（反诉原告）质证认为：对租赁合同的真实性认可，原告并非涉案土地及地上附着物资产的有权处分人，其出租行为属于无权处分，合法性不予认可，该合同已经因2016年签订的转让合同而终止。转让合同的真实性予以认可，证明目的不认可，被告已经按照合同约定支付30万元转让金，但因原告违约不能移交土地证书以及相关手续，原告并非涉案土地的有权处分人，其转让行为属于无权处分，导致被告签订合同目的不能实现，依据买卖合同司法解释，该转让合同为有效合同，故反诉请求解除合同、赔偿损失的请求应当予以支持，原告在合同上写了“作废”二字不能证明该合同依其单方意思解除，且其关于作废的理由没有证据可以证实。本院对上述证据的真实性认可。卓资县人民法院（2018）内0921民初1327号民事裁定书。证明原告在2018年9月14日向卓资县人民法院起诉被告，要求被告支付剩余土地转让款，被告欺骗原告称双方不再执行《土地使用权及资产转让合同》，按租赁履行合同，按年支付原告租赁费，原告信以为真，遂在《土地使用权及资产转让合同》用黑笔写上“作废”二字，原告在2018年10月18日向法院提出撤诉，但被告背信弃义，2018年9月份被告在隐瞒原告的情况下煽动十股地村民闹事，以自己的名义向卓资县人民政府申请土地登记，企图侵占原告土地。被告（反诉原告）质证认为：对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，证明目的不予认可，裁定书恰好证实了原告的诉讼请求缺乏依据，故提出撤诉，其在撤诉后又起诉明显浪费司法资源。该证据证明原告也认为涉案合同为有效合同，为此主张被告支付其剩余款项，故反诉请求第一项应成立。本院对该证据的真实性认可，但原告证明事项中涉及的欺骗等内容，该证据无法证实。2019年2月28日那某与特某的通话录音。证明被告欺骗原告企图侵占原告的土地。被告（反诉原告）质证认为：对该证据的真实性合法性关联性均不认可，该证据证明原告的诉讼请求与该证据证明的问题自相矛盾，诉求涉案合同无效，该证据证明作废了涉案合同变为租赁合同，况且该证据无法证明该合同发生了变更，否则与原告的诉求相悖。本院认证认为，该证据不能单一证明被告存在欺骗原告的行为，还需其他证据共同证明。被告（反诉原告）为支持其答辩意见，向法庭出示以下证据：2016年5月8日原被告双方签订的《土地使用权及资产转让合同》、2016年10月9日被告向原告支付30万元收条、2017年7月1日被告与十股地村委会签订的《土地租赁合同》（含附件《草原征用使用审核同意书》）、卓资县辉腾锡勒蒙古风情园旅游中心工商信息。证明涉案土地为村委会集体所有的草地，原告根本没有取得涉案土地的《集体土地建设用地使用证》，若其取得，内蒙古自治区农牧厅不会再批准依照土地管理的法律、行政法规办理建设用地审批手续；原告并非涉案土地及地上附着物资产的有权处分人，根本无法办理产权过户登记，原告向被告转让涉案土地及资产的行为属于无权处分，导致被告签订合同的目的不能实现。原告（反诉被告）质证认为：对该组证据中的第一组证据真实性予以认可，对证明目的不予认可，合同约定于每年9月底向甲方结清50万元，但被告在2016年10月9日仅支付了30万元，一方面被告存在逾期支付，另一方面未达到50万元。对第二组证据，原告承认收到30万元，但对被告的证明目的不予认可，是被告存在违约。对第三、四组证据原告不予认可，依据原告提交的巴图与十股地村委会及乡政府签订的续签合同，及三个集体土地建设用地使用证，原告持有的土地手续完全合法，被告在隐瞒原告的情况下向卓资县政府相关部门申请土地手续属于欺骗行为。本院认证认为，对上述证据的真实性予以认可。经审理查明：1999年11月23日，原内蒙古自治区乌兰察布盟土地管理局卓资分局颁发了集体土地建设用地使用证，登记土地使用者为巴图，用地面积为269.9亩，使用权面积为179934.2平方米，用途为养殖、旅游业，范围四至为东至台商旅游点网围栏，南至掉角海南边，西至科左公路电线杆10米处，北至中旗与卓资交界处，批准使用期限为10年。后在2004年8月13日，原卓资县国土资源局又就上述土地颁发了集体土地建设用地使用证，登记土地使用者为巴图，用地面积为1681.87亩，用途为旅游、养殖，四至为东至台湾旅游点西网围栏外，西至科左公路东，南至台湾旅游点北，北至铁骑旅游点南，批准使用期限为四十年，并备注：“四十年费用全部结清”字样。后在2008年6月1日，内蒙古卓资县辉腾锡勒铁骑旅游中心作为甲方与作为乙方的内蒙古卓资县辉腾锡勒铁骑蒙古大营签订了转让协议，约定：甲方将蒙古大营原建筑土地转让给乙方，土地面积以土地管理部门《土地证》为准，协议显示甲方法人巴图签字，乙方武某签字。后在2008年12月25日，原卓资县国土资源局颁发了集体土地建设用地使用证，显示土地使用者为内蒙古卓资县辉腾锡勒铁骑蒙古大营豪华包，用地面积为21.51亩，13340平方米，用途为旅游，四至为东至铁骑旅游中心井房，南至铁骑集团渗水井南边，西至距科左公路10米处，北至铁骑旧公路南侧，批准使用期限为四十年，并备注显示：“四十年全部费用一次性付清，集体土地租赁用地”，另在诉讼过程中，本院向卓资县国土资源局核实上述土地的土地登记申请表、审批表，显示土地使用者为内蒙古卓资县辉腾锡勒铁骑蒙古大营豪华包，法人代表武某，申请单位（个人）处签字人为武某，另经查询，当时并不存在“内蒙古卓资县辉腾锡勒铁骑蒙古大营豪华包”为名称的法人或个体工商户等组织登记。2013年5月8日，那某、武某作为甲方，特某、陈某1作为乙方，双方签订了租赁合同，约定甲方将上述土地租赁给乙方使用，租赁期限10年（2013年5月8日-2023年5月8日），租金为每年4万元。2016年5月8日，甲方那某、武某，乙方特某、陈某1又签订了《土地使用权及资产转让合同》，约定甲方将旅游点的现有土地使用权和地上附着物资产整体转让给乙方所有，并列明了土地使用权面积、四至、具体建筑物等，同时合同第四条约定从签订转让合同起，原租赁合同自动作废，转让金额为150万元，转让金支付方式为分三年付清，每年分别为人民币50万元，每年九月底向甲方结清，第一次付转让金时移交土地使用权证书和相关资产手续。同时合同约定了其他权利义务和违约责任。在被告接手本案诉争土地及相应财产后，2017年7月1日，被告特某与十股地村委会签订了《土地租赁合同》，并以其独资企业卓资县辉腾锡勒蒙古风情园旅游中心的名义向相关部门申请了占用草地，内蒙古自治区农牧厅于2018年12月12日下发了《草原征用使用审核同意书》，内容主要显示为：同意卓资县辉腾锡勒蒙古风情园民族风情旅游建设项目征用使用卓资县巴音锡勒镇十股地村草原1.0472倾（15.708亩），至此双方发生争议。原告在2018年9月14日向本院提起买卖合同纠纷诉讼，请求支付剩余合同价款，2018年10月18日，原告向本院提出撤诉申请并获准许。本院认为，结合原被告诉辩及证据情况，双方争议的主要焦点是《土地使用权及资产转让合同》的效力问题。鼓励交易是合同法的重要精神，本案中，双方签订上述合同时，意思表示真实，双方对此未提出异议。从合同内容看，涉案土地系集体建设用地，《土地管理法》（旧）第六十三条主要规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但因破产、兼并等情形除外，国务院于2004年10月21日下发的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发（2004）28号）第二条第（十）项规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农村集体所有建设用地使用权可以依法流转”，从2015年开始，经全国人大常委会授权，全国部分地区开展“三块地”改革试点，即农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点，在2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过了《关于修改的决定》，于2020年1月1日施行，新修订的《土地管理法》第六十三条第三款规定，通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。据此，我国法律规定对于农村集体所有的建设用地使用权流转并未严格禁止，本案争议的土地已经被有权部门认定为农村集体建设用地，因此，本案双方签订的《土地使用权及资产转让合同》为有效合同。关于本案原告出示的《集体土地建设用地使用证》以及本院向相关部门调取的档案材料，被告认为存在审批违法或者瑕疵等情形，因审批土地属于行政部门的行政行为，本院不对上述材料是否有瑕疵、是否符合申办条件等行政审批许可等事项进行评价，况且从本案双方证据来看，如涉及到产权证明类文件冲突的情形，已不属于人民法院审理民事案件审查和认定的事项，双方可向相关部门核实或主张相应权利。关于反诉部分，反诉原告请求解除双方签订的《土地使用权及资产转让合同》，本院认为，反诉原告认为，反诉被告并非涉案土地及地上附着物资产的有权处分人，根本无法办理产权过户登记，导致反诉人签订合同的目的不能实现，因此请求解除合同，但从本院查明的事实来看，反诉被告已经取得了《集体土地建设用地使用证》，而且双方在合同中也明确约定为：“第一次付转让金时移交土地使用权证书和相关资产手续”，并未约定产权过户登记事宜，因此，反诉原告的请求本院不予支持。另反诉原告请求的返还已付转让金300000元及赔偿相应利息损失的请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条之规定，判决如下：一、驳回原告那某、武某的诉讼请求；二、驳回反诉原告特某、陈某1的反诉请求。案件受理费100元，由原告那某、武某负担，反诉案件受理费6420元，由反诉原告特某、陈某1负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院。审判长 夏茂林审判员 任 福人民陪审员 杨永胜 二0二0年十一月三日书记员 闫丽娟