江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0302民初1310号原告：王文梁，男，1978年8月28日生，汉族，大学教师，住江西省南昌市红谷滩新区。原告：戎晓红，女，1979年8月23日生，汉族，大学教师，住江苏省徐州市鼓楼区。二原告委托诉讼代理人：宋勇，江苏茂通律师事务所律师。被告：宋建英，女，1972年6月30日生，汉族，无业，住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人：刘飞，江苏非圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹剑，江苏非圆律师事务所律师。被告：徐州恒融立信房产经纪有限公司，住所地江苏省徐州市新淮海路万科售楼处南100米。法定代表人：周继长，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周小运，男，1988年11月5日生，汉族，该公司员工，住徐州市泉山区。原告王文梁、戎晓红诉被告宋建英、徐州恒融立信房产经纪有限公司（以下简称房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，根据案件审理需要依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告王文梁、戎晓红及二原告共同委托诉讼代理人宋勇、被告宋建英及其委托诉讼代理人刘飞、被告房产经纪公司的委托诉讼代理人周小运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文梁、戎晓红向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告三方签订的《房地产居间买卖合同》，被告宋建英归还已付购房款80万元，并赔偿原告居间费20850元，被告恒融立信房产公司对居间费承担补充偿还责任；2、判令被告宋建英承担违约金27.8万元；3、判令被告宋建英赔偿原告损失暂计10万元；4、判令被告承担原告聘请律师费2.8万元；5、本案的诉讼费用、保全费用以及可能产生的评估费由被告宋建英承担。事实及理由：二原告系夫妻关系，因工作原因两地分居，且双方祖籍均不在徐州。为了解决原告戎晓红照顾孩子和兼顾工作的问题，二原告商议在万科城购置房产，方便孩子入读民主路小学万科城分校。2019年5月8日，在被告房产经纪公司陈贺店长斡旋下，二原告与被告宋建英达成《房地产买卖居间合同》，约定二原告购买被告宋建英所有的位于鼓楼区房屋，总价款为139万元整。二原告当日依据合同付定金2万元并向被告房产经纪公司支付了20850元佣金，又于5月23日向被告宋建英支付了48万元整，另于8月16日向被告宋建英支付了30万元。双方约定被告宋建英收到48万元后应还清银行贷款并办理解押手续，开发商通知办证后10个工作日内，被告宋建英必须办妥不动产权证，原告再付被告宋建英30万元整，被告宋建英将案涉房屋作价80万元抵押给原告并交付房屋，另约定案涉房产在满足产证二年（老证）时过户，居间佣金由原告支付。但是被告宋建英在收到原告支付的48万元后，并未按约提前归还贷款并解押，拖延至9月20日才还清贷款，拿到他项权证。双方约定8月16日交房，但是被告宋建英以在苏州为儿子装修为由至今未正式交付房屋。9月29日，原、被告三方到房地产交易管理部门办理房产解押及抵押，但因被告宋建英的房屋为二套房，无法按照合同两年过户，被告宋建英遂自行跑路，至今未办理案涉房屋的解押和抵押手续。原、被告协商无果，原告遂诉至法院请求判如所请。被告宋建英辩称，被告宋建英违约事实并不存在。在原告起诉之前，被告宋建英均是在正常履行该合同，即使是在原告提出尾款59万元支付时间变更至第三年，被告仍与原告进行磋商，力求合同的正常履行。本案合同不能正常履行的原因是因为原告将支付尾款时间延后，导致合同履行停滞，在合同履行的过程中被告宋建英并不存在隐瞒二套房事实的情形，被告宋建英在签订合同当日如实陈述了其尚有自建房一套，两证齐全，原告及房产经纪公司均是明知。被告宋建英愿意跟原告继续履行合同，但原告提出解除合同，被告宋建英也同意解除，但保留追究其违约责任的权利。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告房产经纪公司辩称，1、原、被告签订的《房地产买卖居间合同》真实、合法，并不违反法律、法规；2、被告房产经纪公司在居间过程中履行了应尽义务，买卖双方对房产的信息及交易信息都作了充分了解。被告房产经纪公司促成买卖双方签订案涉合同，收取佣金有事实依据；3、案涉合同有关“符合过户要求后并满老证2年无条件配合过户”的约定不违反徐州市的限购政策，买卖双方发生纠纷的根本原因是被告宋建英收取原告支付的房款后拒绝配合办理房贷偿还、银行抵押解押手续。原告付清80万元后，被告宋建英拖延办理银行抵押的解除手续、拒绝将房屋交付给原告使用。买卖双方发生纠纷后，被告房产经纪公司积极为双方进行调解。2019年8月16日买卖双方调解协商，被告宋建英收到30万元后仍拖延归还银行贷款，不配合解除银行抵押、不配合将房屋抵押给原告。4、被告房产经纪公司无法控制买卖双方在履行合同中是否会出现违约情形，但根据合同第七条约定违约方承担赔偿雇佣金的责任。因此，被告房产经纪公司不承担因违约解除合同产生的佣金返还责任，也不承担原告主张的律师费。综上，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本院认定的证据，结合当事人各方的陈述，可以确认如下事实：2015年5月8日，原告戎晓红（买方、乙方）、被告宋建英（买方、甲方）、被告房产经纪公司（居间方、丙方）三方签订《房地差买卖居间合同》一份，合同第一条主要约定：甲方将其所有的天齐路6号万科二期20-1-3001室房屋（建筑面积118.06㎡）出售给乙方，房屋总价款为139万元；第三条主要约定：此房有贷款，过户前向银行申请预约还款手续，并办妥银行还贷及抵押注销手续；房屋证件不全，贷款支付；本合同签订后，在开发商通知办理房产证并通知领取土地分割证后10个工作日内，甲方必须办妥不动产证。领证之后此房符合过户要求后并满2年（老证）过户。剩余房款由乙方向银行申请按揭贷款支付，乙方应在《存量房买卖合同》签署后2日内向银行提出贷款申请；第六条主要约定：甲方逾期办理该房屋不动产权证及房屋抵押或其他权利限制注销手续、产权过户、房屋交付或户口迁出等约定义务的，每逾期一天，按房屋总价款的万分之五向乙方支付违约金；逾期履行前述事项超过20天或者有其他严重违约行为，导致本协议无法履行的，甲方应按房屋总价款20%的比例向乙方支付违约金，乙方有权解除本协议；第七条主要约定：甲乙双方同意，付佣金方为乙方，在本合同签订当日按房屋总价款1.5%的比例（￥20850元整）向丙方支付居间佣金（丙方有权从代为保管的交易款项中扣除应收佣金）。本合同成立后，若付佣金方违约，佣金照常收取；若对方违约，应赔偿付佣金方佣金损失；若甲乙双方在未经居间方书面同意的情况下共同终止合同履行的，佣金照常收取；第十条主要约定：甲方承诺此房符合过户要求后并满老证（2年）无条件配合过户，双方约定2019年5月23日前追加肆拾捌万元整（480000元整）。追加完成后，并还款并解押。办证后再次追加叁拾万元整（300000元整）并做抵押，抵押完成后交房。所有已付房款过户时返还给乙方并作首付使用。签订合同当日，原告戎晓红向被告宋建英支付了2万元定金，被告宋建英向原告出具定金收条一张。另，原告戎晓红于签订合同当日还向被告房产经纪公司支付了佣金20850元，被告房产经纪公司出具收据一份。2019年5月18日，原告戎晓红向被告宋建英支付购房定金48万元，被告宋建英向其出具定金收条一份。2019年8月7日，被告宋建英办理了案涉房屋的不动产权属证书。2019年8月16日，原告戎晓红向被告宋建英支付购房定金30万元，被告宋建英向其出具定金收条一份。2019年9月10日，被告宋建英结清了案涉房屋的银行贷款。2019年9月29日，原、被告在办理案涉房屋解押和再抵押登记时被告知案涉房屋不符合合同约定的两年过户条件，被告宋建英未向原告进行房屋抵押，也未交付房屋。买卖双方因过户及尾款支付等问题发生争议协商无果，原告遂诉至法院。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间合同》系三方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故案涉合同系有效合同，对合同当事人具有法律约束力。诉讼过程中，二原告要求解除与被告宋建英签订的房屋买卖合同关系，被告宋建英亦同意解除，故本院依法支持原告要求解除合同并要求被告宋建英返还80万元购房款的诉讼请求。关于被告宋建英是否应当承担违约责任问题。庭审中，原告主张其于2019年5月18日向被告宋建英支付50万元后，被告宋建英直至2019年9月18日才结清房屋贷款，构成违约。本院审查认为，原、被告双方并未明确约定被告宋建英收到48万元款项后应当结清房屋贷款的具体时间，且被告宋建英已于2019年９月10日结清了房屋贷款，故本院对原告主张的该项违约事实不予认定。另，原告主张被告宋建英没有解除房屋抵押，也没有将房屋抵押给原告并交付房屋，构成违约。本院审查认为，根据法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，原告与被告宋建英约定的解押、再抵押行为实际上是通过虚假的借款关系进行房屋第一顺位抵押登记以实现对房屋买卖合同的担保，故双方有关解押、再抵押的约定系为履行房屋买卖合同形成的虚假意思表示，该约定依法应系无效约定。因抵押约定无效，双方关于抵押后交付房屋的时间节点亦不发生法律效力，故原告主张被告存在上述违约行为的理由不能成立。本案中，原告自认被告宋建英在其起诉之前从未明确表示不愿意继续履行房屋买卖合同，原、被告约定的过户时间也未届至，现有证据尚不能证明被告宋建英不履行房屋买卖合同的过户义务。综上，原告要求被告宋建英承担违约金、赔偿居间费及其他损失的诉请，事实及法律依据不足，本院依法不予支持。对原告要求鉴定房屋损失的申请，本院依法不予准许，对原告主张的评估费用，本院依法不予支持。因原告要求被告宋建英赔偿居间费的诉请不能成立，故原告要求被告房产经纪公司承担居间费补充偿还责任，事实及法律依据不足，本院依法不予支持。关于原告主张的律师费问题。原、被告双方在房屋买卖合同中并未对律师费问题进行约定，即使被告宋建英存在违约行为，原告支出的律师费也不属于法律规定的必要合理损失，故对原告要求被告支付律师费的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的《房地产买卖居间合同》；二、被告宋建英于本判决发生法律效力后十日内返还原告王文梁、戎晓红80万元购房款；三、驳回原告王文梁、戎晓红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16429元、保全费5000元，合计21429元（原告已预付），由原告王文梁、戎晓红负担5357元，由被告宋建英负担5357元，由被告徐州恒融立信房产经纪有限公司负担10715元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  季 平审 判 员  蒋 敏人民陪审员  朱随荣二〇二〇年十一月十日书 记 员  吴晓晨