北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初34508号原告：马一鸣，女，1990年10月18日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：陈虹，女，1968年6月9日出生，汉族，住北京市昌平区。原告马一鸣与被告陈虹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马一鸣、被告陈虹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马一鸣向本院提出诉讼请求：1、确认双方的房屋租赁合同于2020年5月10日解除；2、判令被告退还原告两个半月零三天的房租约46800元（2020年1月28日-2020年4月15日），租房押金18000元、换锁费用300元、搬运费用1000元，共计66100元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2019年11月30日将中国人民大学校内家属区林园x号楼x室租给原告，为期三年，租期自2019年12月15日开始，至2022年12月14日结束，月租金为18000元，季付，押金为18000元。因疫情爆发，中国人民大学按照校方统一部署自2020年1月28日起对整个中关村校区进行严格封闭式管理，教职工非直系亲属、租户、商户等其他外人一律不得进入校区。2020年2月7日教育部召开全国教育系统应对新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作会议，为了维护校园稳定，确保师生生命安全，要求高校坚决做到“五个一律”，继续实施校园封闭式管理。中国人民大学严格执行疫情防控措施，继续禁止教职工非直系亲属、租户、商户等其他外人进入校区，此封闭管理措施一直到起诉日仍未解除。原告自2020年1月28日起至本案起诉日期间一直无法进入涉案房屋居住，原告一共向被告支付了4个月的房租72000元（2019年12月15日-2020年4月15日）及押金18000元。2020年4月14日，原告向被告提出暂停继续交房租的要求，待疫情情况明朗再商议，被告同意。被告于2020年5月7日要求原告补交自2020年4月15日起的房租，原告与其商议要求减免2个月的房租，被告拒绝，并威胁撬门换锁收回房屋。被告于2020年5月10日在没有取得原告同意并没有第三方见证的情况下强行撬门换锁收回房屋，被告单方面毁约导致本合同于当日终止。疫情和疫情防控属于不可抗力，导致原告无法使用出租房，中国人民大学家属区被永久性安装了围栏，与教学区和食堂分离，已经失去其原来的资源优势，房租租金大幅贬值，与原告的租房初衷相违背，以上都给原告造成了直接的经济损失。根据双方签订的租房合同第6条（二），以及民法总则规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任，被告应该退还学校疫情封闭管理期间（自2020年1月28日起至2020年4月15日）原告已交付的租金46800元和押金18000元。因被告单方面违约导致原告于房屋交付日（2019年11月30日）换锁费300元和合同终止日（2020年5月10日）搬运家具费用1000元所有损失均由被告承担。被告陈虹辩称，不同意原告的诉讼请求。是原告违约，2020年3月15日原告应交房租但未交，我们是三个月一交，原告理由是自己有困难，想延期交房租。我给原告延期两回了，是原告自己说的再不交房租就让我把房子收回。本院经审理认定事实如下：2019年11月30日，陈虹作为出租人（甲方）与马一鸣作为承租人（乙方）签订房屋租赁合同（以下简称合同），约定甲方将位于北京市海淀区中国人民大学校内家属区林园x号楼x单元x号房屋（以下简称涉案房屋）出租给马一鸣用于居住，租期自2019年12月15日至2022年12月14日；租金标准为每月18000元，各期租金支付日期：……2020年3月15日……；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同可以解除。如原告所述，其承租涉案房屋后将桌子和柜子搬入涉案房屋，实际并未入住。对此，被告并不认可，表示有人居住在里面。原告向被告交纳了押金18000元以及相应房租。2020年2月2日，原告向被告发送微信，内容如下：“姐姐，学校现在封校了，身份证上地址不是人大的一律不让进来。租户需要让业主带着户口本和身份证去居委会办理临时通行证才可以进出，您方便吗？”被告回复：“方便。你什么时候去办？我跟你一起去。”原告：“好，我大概9号回来，到时提前联系您”。后原告9号回到北京，但并未联系被告。被告发送微信给原告：“你今天回北京吗？我今天全天都有时间，明天我上午要去公司开会，下午2点以后就没事了”。原告回复称“外地人回北京需要隔离14天才能进学校，我就等疫情缓和开学了再进来吧，您不用管了，我去年跟居委会主任吵过架，冤家路窄，这次我就别去上赶着碰面了”。随后，双方微信聊天内容如下：2020年3月2日：“原告：姐姐，我跟她们合计了一下，有的暂时还不能立马回来，说什么不让买进北京的票，你先别紧张了，我这边都聚齐了再通知你哈，这个月的房租我会一分不少的交，就是你给我点时间，宽限一下，月底的时候我再给你打过去哈。被告：没问题，能理解”2020年3月27日：“原告：姐姐，抱歉了，请再多给我一些时间，4月15日号上午9点我给你打房租，如果我没做到，你当天就来收回房子，押金扣下。被告：我们也有困难，你能否先付一个月的租金，剩下的你4月15日再付，你看行吗……”2020年3月30日，原告支付被告18000元，对应期限为2020年3月15日至2020年4月14日。后双方在交房租事宜方面产生争议，2020年4月14日，被告在微信中称其早就回来了，在外面又租的房子。双方均认可被告于2020年5月10日将房屋收回，亦均同意合同于该日解除。庭审中，原告还主张换锁费300元，搬家费1000元。对此，被告不予认可。上述事实，有双方当事人陈述、合同、微信聊天记录、付款凭证等证据在案佐证。本院认为，马一鸣与陈虹签订的合同系双方真实意思表示，未违反国家效力性强制性法律规定，系有效。本案中，原告以疫情防控为由无法居住涉案房屋要求退还租金，本院认为，对于普通的居住性租赁合同，疫情防控措施不会构成合同履行的重大障碍，承租人要求减少或退还租金，一般不予支持。本案中，不可否认，疫情防控对原告居住涉案房屋确实产生了不方便，但可通过办理相关手续后居住涉案房屋。通过查明事实也可以看出，被告表示愿意配合原告办理相关手续，但原告表示：“被告不用管了”，由此可见，疫情防控并不能成为原告要求退还租金的理由，故对原告要求被告退还租金的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。至于押金一节，本院考虑到双方均同意合同于2020年5月10日解除，合同解除后，被告应退还原告押金。至于被告提出原告曾表示2020年4月15日不交纳房租，就可以不退还押金，本院认为，在原告未于2020年3月15日交纳下期房租情况下，于2020年3月27日表示如果未于4月15日上午9点交房租被告可以不退还押金，但被告要求原告先付一个月的租金，后两个月的再于4月15日交纳，由此可见，双方就租金交纳方式已经协商变更，在此情形下，原告不退押金的承诺此时对双方已无拘束力，被告应退还原告押金。故对原告要求被告退还押金的诉讼请求，本院予以支持。至于原告提出被告支付换锁费、搬家费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈虹于本判决生效后七日内返还原告马一鸣押金18000元；二、驳回原告马一鸣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费726元（原告已预交），由原告马一鸣负担528元，被告陈虹负担198元，于本判决生效之日起七日内给付原告马一鸣。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  汤民华二〇二〇年十一月十三日书记员  程 玥