湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1102民初2221号 原告：刘国辉，男，1980年4月30日出生，汉族。 被告：永州市鑫龙房地产开发有限责任公司，住所地：湖南省永州市零陵区南津中路**。 法定代表人：何礼国，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：周耀军，湖南君义律师事务所律师（特别授权）。 原告刘国辉诉被告永州市鑫龙房地产开发有限责任公司（以下简称鑫龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘国辉、被告永州市鑫龙房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人周耀军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘国辉向本院提出诉讼请求：1.要求被告永州市鑫龙房地产开发有限责任公司按合同约定条件交房；2.要求被告永州市鑫龙房地产开发有限责任公司按合同约定支付逾期交房违约金34271元；3.本案诉讼费及其其他费用由被告承担。事实与理由：2018年1月，原、被告双方签订了《红星国际广场商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告红星国际广场7栋xxx号住房，房屋面积124.88平方米，按4953.78元/平方米，总房款为陆拾壹万捌仟陆佰贰拾捌元（￥618628元），于2019年8月31日交房。合同签订后，原告分别于2018年1月4日、3月12日交情了所有购房款项，至今被告永州市鑫龙房地产开发有限责任公司未按合同约定履行交房义务，根据合同规定“合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金”。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告永州市鑫龙房地产开发有限责任公司辨称：一、逾期交房系答辩人之外的原因所致。1.鑫龙城上城小区二期配电工程定于2019年6月完成所有施工投入使用，因阳明大道道路提质改建施工和2020年年初新冠肺炎疫情影响，电力部门直到2020年4月23日才完工送电，因无法在配电工程完工送电前满足包括被答辩人在内的所有业主的正常用电需求，故答辩人无法在2020年4月23日之前交付房屋给被答辩人；2.小区二期11栋xxx户型业主自2019年9月起在防烟楼梯间前室私自增加隔墙且至今仍拒不拆除，导致小区二期消防验收无法通过，经多方协商后，零陵区住建局依特事特办原则，才于2020年7月23日对11栋之外的小区二期建设工程进行了消防验收，验收结论为合格。因无法满足消防安全要求，答辩人无法在2020年7月23日消防验收通过前向被答辩人交付房屋；二、被答辩人刘国辉房屋已完全符合合同约定的交房条件，被答辩人已于2020年7月21日收房，答辩人已履行交房义务；三、逾期交房并非答辩人过错，答辩人不应承担因政府原因延迟配电工程完工送电时间和业主违法私自增加隔墙而导致逾期交房的违约责任。 经审理查明：2017年年底，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定了“……第三条买受人所购商品房的基本情况1、买受人购买的住宅：第7栋xxx层xxx号房……2、该商品房的房产测绘机构为永州市零陵区房产局测绘管理所，其预测建筑面积约：124.88平方米。……第四条计价方式与价款1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4953.78元，总金额为（人民币）陆拾壹万捌仟陆佰贰拾捌元整（小写：￥618628元）。……第八条交付期限1、出卖人应当在2019年8月31日前，将本合同约定的住宅商品房交付给买受人。具体交付时间以出卖人采取电话、短信、报纸、永州电视台飞播通知、张贴告示、信件邮寄等方式通知为准。2、如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，不作违约处理。（1）遭遇不可抗力的因素；（2）买受人未能按时付款（含应支付给出卖人的违约金及应交清的相关费用）等买受人原因或未按时办理入伙手续；（3）因买受人原因致使按揭手续不能完成；（4）行政主管机关强制性变更规划、采用新型配套设施等出卖人不能控制的原因；（5）合同签订后为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进展的；（6）其他法律、法规的变化及政府行为等影响到本合同的情况；（7）本条款内的不可抗力包括但不限于人力不可抗拒的自然灾害和其他事故及出卖人所不能控制的其他原因。3、如买受人有提前装修需求，可在2018年8月31日之后向出卖人提出书面申请，在出卖人工程许可的情况下，买受人在交清所有款项后可以进场装修，在进行装修前到物业管理公司办理相关手续并交纳相关费用后方可装修。买受人办理完提前装修手续后，视为出卖人已经向买受人交付此房屋。第九条房屋交接及出卖人逾期交房的违约责任：1、商品房达到本合同附件三约定的交付条件后，出卖人应当以电话、短信、公告、信件等方式通知买受人在规定的时间内办理交付手续。买受人应当在出卖人通知的期限内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，签署房屋交接单。……4、除本合同第八条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同第八条约定的期限将该商品房交付给买受人使用，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，自本合同第八条约定的交付期限届满之次日其至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当至退房书面通知送达之日起30日内退还买受人已付款，并按照买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告已于2018年3月12日交清了购房款。2020年1月16日，由建设单位组织勘察、设计、监理、施工单位、市质监站五方就涉案红星国际广场6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#、16#楼及地下室工程进行竣工验收，上述部门一致认为工程质量满足设计及相关规范要求，评定为合格。永州市建设工程质量安全监督站于2020年3月25日就涉案红星国际广场7#栋出具了《建设工程质量监督报告》，该栋楼工程质量合格。2020年7月24日，永州市零陵区住房和城乡建设局出具了《建设工程消防验收意见书》，涉案红星国际广场6#、7#、8#、9#、10#、12#栋及地下室建设工程进行了消防验收，综合评定消防验收合格。原告于2020年7月21日签订了《收房确认单》，并于当日收房。 以上事实有原、被告身份信息复印件、营业执照、《商品房买卖合同》、电力公司《关于鑫龙城上城小区二期配电工程施工情况的说明》及零陵城投公司《关于尽快实施阳明大道高压线地下的函》、物业公司住宅用电情况的说明和《电梯监督检验报告》、业主损毁二期变压器照片、《限期改正违法行为通知书》、《建设工程消防问题整改通知书》、政府部门联合执法现场照片、《建设工程消防验收意见书》、零陵区气象局证明、业主收房和交物业费明细表、《收房确认单》及《交房装修申请》、《建筑工程竣工验收会议纪要》及《建设工程质量监督报告》当事人陈述及本案庭审笔录予以证实。 本院认为，本案的争议焦点为：被告逾期交房是否承担违约责任以及违约金如何计算。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条第1项约定，被告鑫龙公司应当在2019年8月31日前交付房屋。但是，《商品房买卖合同》第八条第2项就延期交房免责事由进行了约定，其中第（1）点、第（5）点约定“遭遇不可抗力的因素”、“合同签订后，为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进程的”的，出卖人可据实予以延期，不作违约处理。本案中，原定于2019年6月完成的鑫龙城上城二期配电工程受阳明大道道路提质改建施工和2020年年初新冠肺炎疫情的影响，直至2020年4月23日才完工送电。案涉小区建设工程无法进行正常施工，客观上导致工期延后，该情形可适用《商品房买卖合同》第八条第2项第（1）和第（5）点，被告鑫龙公司在此之前的延期交房，不作为违约处理。被告鑫龙公司应当在案涉小区配电设施完工后及时交房，逾期原告已于2020年7月21日收房，被告属于违约行为，应当按照《商品房买卖合同》第九条第4项第（1）点的约定，承担逾期交房违约责任即“如果逾期交房在180日内，出卖人即被告鑫龙公司应在90日内按已交购房款每日万分之一支付逾期交房违约金，合同继续履行。”因此，故原告要求被告承担逾期交房违约责任，支付违约金的诉请，本院部分予以支持。因原告已于2020年7月21日收房，故原告要求被告按合同约定条件交房的诉讼请求，本院应予部分驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 限被告永州市鑫龙房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付原告刘国辉逾期交房违约金5382.10元（以618628元为基数，按照每日万分之一的标准向原告刘国辉支付，从2020年4月24日起计至2020年7月20日止共计87天）； 驳回原告刘国辉其他诉讼请求。 本案案件受理费657元，由原告刘国辉承担547元，被告永州市鑫龙房地产开发有限责任公司承担110元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  王衡陵 人民陪审员  唐祥明 人民陪审员  何芳娟 二〇二〇年十一月二十四日 法官 助理  杨振宇 书 记 员  曾智红 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。