湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初3909号原告:郴州市北湖区燕泉街道三里田村李家坝组，住所地郴州市北湖区燕泉街道三里田村李家坝组。负责人：曹国勇。委托诉讼代理人:黄赛军，湖南奋斗者律师事务所律师。委托诉讼代理人:李建祥，男，1961年12月12日出生，汉族，湖南省郴州市北湖区人，住湖南省郴州市北湖区。被告:曹兴祥，男，1968年7月3日出生，汉族，湖南省郴州市北湖区人，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人:邓登，桂阳县东升法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人:邵田启，郴州市正和法律服务所法律工作者。被告:李泗霖（曾用名李世敏），男，1981年4月11日出生，汉族，湖南省郴州市北湖区人，住湖南省郴州市北湖区。被告:胡继尹，女，1982年6月1日出生，汉族，湖南省郴州市北湖区人，住湖南省郴州市北湖区。系李世敏之妻。被告:周永，男，1976年6月17日出生，汉族，湖南省郴州市北湖区人，住郴州市北湖区。原告郴州市北湖区燕泉街道三里田村李家坝组（以下简称李家坝组）与被告曹兴祥、李泗霖、胡继尹、周永房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李家坝组的负责人曹国勇及委托诉讼代理人黄赛军、李建祥、被告曹兴祥及委托诉讼代理人邓登、邵田启、被告周永到庭参加诉讼，被告李泗霖、胡继尹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李家坝组诉请判令：1、判令四被告连带支付原告购房款尾款3000000元，违约金200000元，共计人民币3200000元；2、判令四被告赔偿原告因被法院强制执行涉案转让门面而损失的门面租金280000元（自2019年11月1日至2020年7月1日止8个月X35308元/月）；3、本案的一切诉讼费用由四被告承担。被告曹兴祥答辩要点：1、原告李家坝组与答辩人曹兴祥只是签了房屋买卖合同，并未将九孔门面交付给答辩人，依法不应由曹兴祥承担清偿责任。原告李家坝组与郴江房地产开发公司于2005年7月20日签订了《联合开发合同》，联合开发兴业苑项目，该项目1栋九孔门面归原告李家坝组所有。原告李家坝组于2013年10月18日虽与答辩人曹兴祥签订了《房屋买卖合同》，意欲将这九孔门面卖给曹兴祥，合同签订后，却又未将九孔门面交付给曹兴祥。双方之间仅仅签了书面合同而己，并无买卖交付之实，曹兴祥在这次所谓的“买卖”合同中，未得到任何实物或利润，买卖徒有虚名，合同一纸空文。因此，不应由答辩人支付购房款。至于三次所交购房款368万元，那都是真正的买主胡继尹、李世敏（又名李泗霖）、周永所交，并非曹兴祥为购房而为。2、原告李家坝组签订房屋买卖合同之后，却又擅自将九孔门面卖予了他人，其与答辩人的合同关系己经解除，双方权利、义务随之终止。答辩人无支付购房款之义务。《房屋买卖合同》签订后没过两天，原告李家坝组招集村民大会讨论决定，将101-109该九孔门面卖予胡继尹、周永，并于2013年10月25日致函郴江房地产开发公司，请求公司代卖代办销售手续，并承诺“上述门面系由我组请求贵公司予以销售，如因此引发任何问题均由我组承担责任；”。由此可见，原告已于2013年10月25日之前将门面卖予了他人，其自行解除了与答辩人所签订的《房屋买卖合同》，双方之间合同关系不复存在。根据《中华人民共和国合同法》第91条第二项之规定，原告与答辩人曹兴祥之间权利、义务已经终止，原告不得向答辩人追讨所谓“购房屋尾款”。3、原告违约在先，未将九个门面交付给答辩人，应承担违约责任的是原告本人，而不是答辩人。4、原告之诉已超过了诉讼时效。如前所述，答辩人曹兴祥不是买主了。2013年或2014年九孔门面卖予给胡继尹、周永、周专之后，原告李家坝组从未向曹兴祥追讨购房款，直至2020年7月收到本案开庭传票，已经六、七年了。退而言之，即使答辩人违反合同约定，拖欠其尾款，也应该在法定诉讼时效内主张权利。至今，原告才起诉，根据《中华人民共和国民法总则》第188条之规定，其诉已超过了诉讼时效。综上所述，原告李家坝组与答辩人曹兴祥所签《房屋买卖合同》并未实际履行，且已由原告李家坝组废止了该合同，九孔门面卖给了胡继尹、周永、周专，并未卖给答辩人曹兴祥。多年以来，原告从未向答辩人追索所谓“购房款尾款”，如今，原告李家坝组突然诉请答辩人曹兴祥支付购房款、违约金，赔偿损失，既超过了诉讼时效，也无法律和事实依据。故此答辩，请法庭驳回原告对答辩人的诉请。被告周永答辩要点：1、答辩人不是向被答辩人购买房屋，而是向曹兴祥购房房屋，因此依据合同的相对性，答辩人对被答辩人没有合同义务，不用承担支付尾款和违约金的义务。根据被答辩人提交的证据及起诉状内容可以确定被答辩人的房屋是转让给了曹兴祥，曹兴祥再将该房屋转让给了李世敏和周永。根据合同的相对性，被答辩人与曹兴祥的购房合同只能约束合同双方，无论是支付方式的约定还是违约金的约定对他人都不产生拘束力。因此，被答辩人不能向答辩人周永主张尾款和违约金。2、被答辩人要求答辩人承担连带清偿责任没有法律依据。要求他人承担连带责任是一种比较严格的法律责任，必须具有法律依据。被答辩人提出该项诉讼请求时应该明确要求答辩人承担连带责任的法律基础。连带责任主要是基于合伙、担保、联营、承包等合同关系或代理行为、上下级间的关系、共同侵权等行为而产生。本案中被答辩人没有与答辩人签订连带担保合同，也不存在法律规定的应该承担连带责任的情形。因此，被答辩人要求答辩人承担连带责任没有法律依据。3、2019年李世敏向被答辩人出具的承诺函，是李世敏的单方承诺，效力不能及于答辩人周永。李世敏于2019年12月13日向被答辩人出具了承诺函，该承诺函答辩人周永并不知情，对该承诺函的真实性答辩人无法确认。即使该承诺函是真实的，也只是李世敏的单方承诺，该承诺只是基于李世敏与曹兴祥购买房屋合同项下的付款义务，代曹兴祥支付尾款。该承诺书载明的内容并不能明确李世敏愿意承担被答辩人与曹兴祥购买房屋合同项下的付款义务，也没有愿意承担连带责任的意思表示。该承诺函没有明确不履行该承诺应承担的法律责任。因此，该承诺函认定为是李世敏承诺愿意根据曹兴祥的指示，直接将购房余款支付给被答辩人比较合理。况且，该承诺效力不能及于答辩人周永，周永对被答辩人没有任何法律义务。4、被答辩人向答辩入主张违约造成的租金损失没有合同依据。被答辩人与曹兴祥关于租金的约定不能及于答辩人。再者，该租金本质上也是一种约定违约金，是在曹兴祥违约迟延支付购房款的情况下，对被答辩人的一种保护。因此，该租金与诉讼请求中的第一项违约金20万元属于重复请求。综上所述，被答辩人提起的诉讼请求没有事实和法律上的依据，答辩人不是本案的适格被告。请法庭依法查明事实，驳回被答辩人对答辩人周永的起诉。被告李泗霖、胡继尹未答辩。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实:一、2013年10月18日，李家坝组（甲方）与曹兴祥（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：乙方购买甲方位于××路××层，建筑面积为1020平方米；总价款6680000元，签订合同付定金200000元，余款在乙方办出全部房产证后付清，乙方如因不可抗拒因素在2013年年底仍未办出全部房产证，乙方在农历过年前三天支付总房款的50%，另50%办出证后三天内支付；合同签订后，甲乙双方如任何一方违约，另一方将赔偿对方200000元违约金（不含定金在内）；本门面以前所签租赁合同在有效内合同有效，并由甲方继续收门面费，直到乙方付清余款为止，交付乙方。同日，曹兴祥向李家坝组支付定金200000元。二、2013年12月6日，曹兴祥（甲方）与李世敏、周永（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落在郴州市北湖区龙泉路（街）兴业苑小区一栋一层101、102、103、104、105、106、107、108、109九孔门面、二层房屋出售给乙方，建筑面积1020平方米；成交价格为人民币6680000元，付款方式与2013年10月18日李家坝组与曹兴祥签订的《房屋买卖合同》第二条约定一致；双方同意于2013年12月6日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。李家坝组的负责人曹国勇作为证明人在合同尾部签字。次年1月29日，李家坝组出具收到曹兴祥支付门面款2000000元的《收款收据》。2017年1月26日，曹兴祥通过银行转账向李家坝组支付门面款1480000元，同日，李家坝组出具收到曹兴祥支付门面款1480000元的《收款收据》。之后，余款3000000元一直未付清。三、2014年1月13日，案涉房屋104、201登记在周永名下，其余房屋登记在胡继尹名下。四、本院在执行申请执行人郴州农村商业银行股份有限公司与被执行人胡继尹、李世敏、周永、谢海军借款合同纠纷一案中，于2019年11月9日扣留了案涉房屋应收取的租金，11月11日查封了案涉房屋，查封期限为三年。五、2019年12月13日，李世敏出具《承诺书》，“燕泉街道三里田村李家坝组与郴江开发公司联合开发的位于龙泉路的房产开发项目，一、二楼的门面约1020㎡，属于李家坝组产权，2013年李家坝组与曹兴祥签订了买卖合同，经曹兴祥再转让给李世敏，现还余叁佰万元整未归还付清李家坝组门面款，今李世敏承诺，2020年春节前归还付壹佰万元，2020年6月1日前将余款付清”。判决的理由与结果本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，李家坝组与曹兴祥于2013年10月18日签订《房屋买卖合同》约定曹兴祥购买位于××路××层、总价款6680000元及付款方式、违约责任等内容，系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。虽然在李家坝组的负责人曹国勇的见证下，曹兴祥与李世敏、周永于2013年12月6日签订了一份《房屋买卖合同》，将案涉房屋转卖给李世敏、周永，但是，向李家坝组支付购房款的一直是曹兴祥，并非李世敏、周永，故曹兴祥对未付款3000000元应当承担支付责任。因案涉房屋已于2014年1月13日分别登记在胡继尹、周永名下，曹兴祥应当根据合同约定在三日内付清房款，可至今仍未付清，构成违约，应当承担本案的违约责任。李世敏于2019年12月13日出具《承诺书》承诺对未付款3000000元承担还款责任，属于债务加入，本院予以确认。曹兴祥与李世敏、周永的房屋买卖合同关系是另外一个法律关系，不属于本案的审理范围。曹兴祥提出已过诉讼时效的答辩意见，与事实不符，本院不予采纳。故曹兴祥、李世敏应当连带支付李家坝组购房款3000000元及违约金200000元，胡继尹、周永不是案涉房屋买卖合同的相对方，在本案中依法不承担责任。至于李家坝组要求判令四被告赔偿原告因被法院强制执行涉案转让门面而损失的门面租金280000元（自2019年11月1日至2020年7月1日止8个月Ｘ35308元／月）的诉讼请求，因未提供充分证据证明法院强制执行涉案门面租金280000元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告曹兴祥、李泗霖自本判决生效之日起十日内连带支付原告郴州市北湖区燕泉街道三里田村李家坝组购房款3000000元及违约金200000元合计3200000元；二、驳回原告郴州市北湖区燕泉街道三里田村李家坝组的其他诉讼请求。如果被告曹兴祥、李泗霖未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取34640元，由原告郴州市北湖区燕泉街道三里田村李家坝组承担2770元，被告曹兴祥、李泗霖承担31870元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  黄俊斌人民陪审员  欧盛发人民陪审员  郭兰梅二〇二〇年十一月二日书 记 员  戴玲玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。