江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0311民初1870号 原告：宗宇，男，1961年11月20日生，汉族，个体，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：吴欣豫，江苏金合律师事务所律师。 被告：徐州市同力创展房地产有限公司，住所地徐州市奎山中街**。 法定代表人：王广备，该公司经理。 第三人：孙香萍，女，1977年6月20日生，汉族，个体，住徐州市。 委托诉讼代理人：邱瑾，江苏淮海明镜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周春生，江苏淮海明镜律师事务所律师。 原告宗宇与被告徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同力创展公司）、第三人孙香萍商品房预售合同纠纷一案，原告曾于2018年8月21日提起诉讼，本院经审理于2019年2月18日作出（2018）苏0311民初5061号民事判决，第三人孙香萍对该判决不服提起上诉，徐州市中级人民法院于2020年4月22日作出（2019）苏03民终3073号民事裁定，将该案发回重审。本院于2020年5月28日立案后，依法另行组成合议庭，于2020年10月30日公开开庭进行了审理。原告宗宇的委托诉讼代理人吴欣豫及第三人孙香萍的委托诉讼代理人邱瑾到庭参加诉讼。被告同力创展公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告宗宇向本院提出诉讼请求：判决被告与原告继续履行《山水丽庭商品房预订单》并签订《商品房买卖合同》。庭审中变更诉请为：1、确认同力创展公司与孙香萍签订的商品房买卖合同无效；2、判决同力创展公司与原告继续履行山水丽庭商品房预订单并签订正式的商品房买卖合同。 事实与理由：原、被告双方于2009年8月6日签订《山水丽庭商品房预订单》，约定原告预定被告开发的位于奎山路“山水丽庭（现改名为橙黄时代）”小区X号楼X单元X室，房屋面积147平方米，总房款56.8万元。协议第一条约定被告取得商品房预售许可证后，与原告签订正式的《商品房买卖合同》。协议签订后，原告分别于2009年4月30日、2014年8月27日支付房款共计53.8万元。2018年原告得知被告取得商品房预售许可后，立即联系被告协商签订《商品房买卖合同》事宜，但被告却拒绝与原告签订。据被告所述，被告与第三人孙香萍之间存在借贷关系，在被告向第三人借款的同时双方以签订商品房买卖合同的形式为借款提供了担保，涉案房屋现已由被告网备给第三人。综上，在原告已支付大部分房款的前提下，根据相关的法律规定，被告理应按照合同的约定与原告签订商品房买卖合同，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告诉请。 被告同力创展公司未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。 第三人孙香萍述称，1、原告要求确认同力创展公司与孙香萍的买卖合同无效诉请是错误的；2、要求继续和同力创展公司签订买卖合同请求也是无法律依据的。 事实和理由如下：1、从诉讼主体上孙香萍不具有本案的诉讼主体资格，法院应驳回原告诉请；2、原告属于滥用诉权，孙香萍在本案中因为不具有主体资格所以不对他提起反诉，保留诉权，等本案结束后另行起诉原告损害赔偿；3、原告起诉涉案房屋和同力创展签订的是预约单，这是一种预约行为，预约是为了以后将来订立买卖合同的行为，根据买卖合同司法解释第二条规定“当事人签订认购书、预定书、意向书等预约合同，约定将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行继续订立买卖合同的义务，作为对方只能起诉请求违约方承担预约合同的违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿，原告只有这两项诉请是合法的，但是绝对不可以强制要求被告继续履行本约，原告这种诉请是无法律依据的；4、原告在诉状中称被告拒绝和他签订商品房买卖合同，因此本案原告只能起诉预约合同的违约责任，更证实了他诉请开发公司是错误的，起诉第三人事实无法律依据；5、根据合同相对性原则，原告和孙香萍之间没有任何合同上的关系，也没有任何法律上的关系，原告和同力创展公司之间约定的权利义务只是在他们之间行使，不能侵犯到第三人合法权益，因此他起诉孙香萍同样是主体错误；6、本案是预约合同纠纷案，不是物权确权纠纷案，根据一房二卖原则假设原告和被告之间签订的是商品房买卖合同不是预订单预约合同，那也只能认定合同成立并生效了，而孙香萍和被告之间签订的是真实的商品房买卖合同，该合同没有违反法律的强制性规定，也没有违反社会公共利益，更没有对原告造成任何经济上的损害，因此孙香萍买卖合同是合法有效的，原告无权起诉撤销孙香萍与被告之间签订的买卖合同，所以原告起诉孙香萍同样是错误的；7、根据物债两分原则，物权优于债权，孙香萍和被告签订橙黄时代彩园X-X-X商品房买卖合同缴纳了全部购房款，办理了不动产登记申请书，进行了网上备案，缴纳了房屋维修基金，该房已在不动产部门进行了预告登记，因此孙香萍对该争议房屋享有物权权益，只是暂时没有办理变更手续，而本案原告和被告之间对该诉争房屋只是签订预约单，因预约产生的争议也只是债权纠纷，这种起诉方式起诉孙香萍同样是错误的；8、孙香萍和被告之间购买房屋的真实性有大量证据足以证实，因为孙香萍同时买了三套房产，房屋价格优惠都是合情合理合法的，孙香萍的买房证据，形成完整的证据锁链，综合以上观点答辩如下：1、请求法院依法裁定驳回原告诉孙香萍的起诉；2、判决驳回原告错误的诉讼请求；3、原告对本案应撤诉或者另诉被告违约责任；4、孙香萍保留诉权。 本院经审理认定事实如下：2009年4月30日，原告向被告汇款33万元预定由被告开发的山水丽庭小区商品房。后2009年8月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《山水丽庭商品房预订单》，预定单中约定：“乙方预定甲方开发的商品房为山水丽庭X号楼X单元X室商品房。在甲方取得商品房预售许可证后，双方签订正式商品房买卖合同。该房建筑面积预计为147平方米，约定房屋价格为3863.95元/平方米，总房款预计为伍拾陆万捌仟元整，签订合同时，单价不变，总价款应根据房产管理部门核准面积作相应调整。在本单签订时，乙方向甲方预缴购房款叁拾叁万元整（¥330000），在合同签订时，乙方再向甲方缴付贰拾叁万捌仟元整（¥238000）。乙方应在接到甲方通知后一周内，到甲方通知地点与甲方签订《商品房买卖合同》，若乙方逾期补签，甲方有权将该房另售他人，乙方预缴购房款予以退还（不含利息）。在乙方按照本条约定签订《商品房买卖合同》前，甲方不得将该房另售他人。”2014年8月27日，原告再次通过转款方式向被告汇款20万元。截至原告起诉，原告共向被告支付房款53万元。 另查明，2013年10月，被告将涉案小区名称由“山水丽庭”更名为“橙黄时代彩园”。2014年4月8日，被告取得涉案商品房预售许可证，许可证号为“徐房售许字（2014）第67号”，商品房备案号为“20XXX15”。 2014年12月9日，被告（出卖人）与第三人孙香萍（买受人）签订《商品房买卖合同》（编号NO.04XXX45）。合同中约定：“买受人购买橙黄时代彩园第9幢1单元601室房屋，建筑面积共150.54平方米，单价为人民币每平方米3475.83元，总金额为523252元，大写伍拾贰万叁仟贰佰伍拾贰元整”。同日，被告与第三人就上述商品房买卖合同进行了备案登记。2014年12月10日，第三人通过中国农业银行卡（卡号为62×××75）转账向被告汇款50万元，被告向第三人开具销售不动产统一发票（自开）。 本院经原告申请调取徐州市同力创展房地产有限公司第三分公司银行卡账户明细时查明，2014年12月10日，第三人孙香萍除向被告转款50万元外，还通过其名下另一张中国银行卡（卡号为62×××18）向被告汇款70万元，该汇款附言为“借款”。 审理过程中，被告同力创展公司法定代表人王广备接受本院询问时称，被告与第三人孙香萍之间存在借款关系，由被告提供开发的房产作为借款担保，也签订了回购协议。但回购协议现都在公安机关，无法提供。被告共向孙香萍借款120万元，孙香萍应该是同一天将借款汇至被告账户，不是同一天汇款的话，中间间隔应该也不超过两天。原告对王广备陈述的真实性无异议，第三人孙香萍对王广备陈述的真实性不予认可，并称第三人共计购买被告三套房子，其中一套已经出售，涉案房产至今没有上房。 另，第三人庭审举证住宅专项维修基金专用收据一份，证明：橙黄时代彩园9-1-601室房屋业主已把维修基金全部交清，缴纳这个维修基金足以证明涉案房屋是合法的买卖关系，不是原告所述的借贷关系，这份维修基金在产权部门也已登记备案，孙香萍享有物权权利。 本院认为，关于被告与第三人孙香萍签订的《商品房买卖合同》的效力问题。据2014年12月10日，第三人通过中国农业银行卡支付被告50万元及同日通过中国银行卡支付被告70万元，该汇款附言为“借款”。结合被告法定代表人王广备的证言可以证实被告收取第三人120万元显然是借款而不是购房款，双方借贷关系成立。因此上述证据可综合证实被告与第三人孙香萍之间并不存在真实的房地产买卖合意，仅是签订商品房买卖合同并进行网络备案为双方之间的借款合同提供担保，构成虚伪的商品房买卖意思表示。被告明知已与原告签订《山水丽庭商品房预订单》确定涉案房号及房屋总价并收取原告购房款，却与第三人签订《商品房买卖合同》将涉案房产出售给第三人“一房二卖”，其行为构成恶意串通，从而损害了原告的合法权益。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款第二项之规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事法律行为无效。故被告与第三人之间签订的《商品房买卖合同》无效，依据该买卖合同进行的网络备案登记应予撤销。 关于原被告签订的《山水丽庭商品房预订单》效力、性质及是否可继续履行的问题，《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房买卖合同应当明确的主要内容，包括：“一、当事人名称或者姓名和住所；二、商品房基本状况；三、商品房的销售方式；四、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；五、交付使用条件及日期；六、装饰、设备标准承诺；七、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；八、公共配套建筑的产权归属；九、面积差异的处理方式；十、办理产权登记的有关事宜；十一、解决争议的办法；十二、违约责任；十三、双方约定的其他事项。”其中第一、二、四、五项内容属于商品房买卖合同的备案要素和核心要件，影响商品房买卖合同的成立。参照上述规定，原被告签订的《山水丽庭商品房预订单》对认购住房所在的地点、面积区间、单价、总价和签订《商品房买卖合同》的时间进行了约定，订单对具体的房号、确切的面积、单价总价有明确的约定及指向，且涉案房屋取得了商品房预售许可，被告已收受原告购房款53万元。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同”的规定。上述认购协议符合商品房买卖合同本约合同的特征，故应认定为本约合同。该预订单系双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。因被告同力创展公司取得商品房预售许可后，双方仍需签订正式商品房买卖合同。被告将涉案房屋转卖第三人孙香萍不与原告签订正式的商品房买卖合同已构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。现原告要求判决被告同力创展公司与原告继续履行山水丽庭商品房预订单并签订正式的商品房买卖合同，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款第二项、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认被告徐州市同力创展房地产有限公司与第三人孙香萍签订的《商品房买卖合同》（编号NO.04XXX45）无效； 二、判决被告徐州市同力创展房地产有限公司继续履行与原告宗宇签订的《山水丽庭商品房预订单》，与原告宗宇签订《商品房买卖合同》。 案件受理费80元、保全费3360元，合计3440元，由被告徐州市同力创展房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  马盛军 人民陪审员  田东海 人民陪审员  周小陆 二〇二〇年十一月十九日 书 记 员  魏佳欣