四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川05民终381号 上诉人（原审被告）：周仁辉，男，1963年10月5日生，汉族，住泸县。 委托诉讼代理人：何国梁，四川融创律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：泸县国有资产经营有限公司，住所地：泸县福集镇花园路268号，统一社会信用代码915105217469487974。 法定代表人：李小梅，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：张钟，泸县福集法律服务所法律工作者。 上诉人周仁辉因与被上诉人泸县国有资产经营有限公司（以下简称泸县国资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省泸县人民法院（2018）川0521民初3178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月15日立案后，依法组成合议庭。在本院审理期间，上诉人周仁辉以另案的判决结果直接影响本案的裁判结果为由，向本院申请中止审理，本院作出（2019）川05民终381号民事裁定书和（2019）川05民终381号之一民事裁定书，裁定中止诉讼。四川省高级人民法院于2020年11月9日作出（2020）川行终1972号行政裁定书后，本案恢复审理。上诉人周仁辉及其委托诉讼代理人何国梁，被上诉人泸县国资公司的委托诉讼代理人张钟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人周仁辉上诉请求：1、撤销泸县人民法院（2018）川0521民初3178号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：上诉人占有使用了17年的房屋系泸县人民政府安排给被上诉人的安置房，被上诉人擅自将该房屋不动产登记在其名下应当纠正，上诉人与被上诉人之间不存在租赁关系，双方并未签订任何租赁合同，被上诉人主张租金没有依据，同时超过诉讼时效。 被上诉人泸县国资公司辩称：诉讼时效时连续的，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 泸县国资公司向一审法院起诉请求：1、要求周仁辉立即腾退位于泸县玉蟾街道建设街27号附3号的住房（建筑面积137.06m2）；2、判令周仁辉支付强占泸县玉蟾街道建设街27号附3号的住房（建筑面积137.06m2）期间的房租72000元（房租从2003年8月起按400元/月计算至2018年9月）；3、案件受理费由周仁辉承担。 一审法院认定的事实：2001年5月1日，周仁辉作为乙方与作为甲方的泸县房产公司签订《房屋租赁合同》，约定泸县房产公司将位于福集镇建设街的房屋出租给被告周仁辉使用，租赁期为二年（即从2001年5月1日起至2003年4月30日止），租金100元/月，在每月15日前交清当月租金；租赁期间，因国家公共建设和公共利益需要，以及危房改造、翻建，须拆除房屋时，甲方应提前一个月通知乙方终止合同，乙方必须在限期内无条件搬迁；乙方有拖欠租金累计六个月以上的，甲方有权终止合同；合同还对相关事项进行了约定。因周仁辉未支付租金，泸县房产公司向泸县人民法院申请支付令，泸县人民法院于2001年12月19日作出支付令，周仁辉收到支付令后，以房屋被占未获得赔偿，不得已租住本案诉争房屋为由书面提出异议。之后，周仁辉继续租赁房屋但未向泸县房产公司支付租金。 2003年6月5日，泸县人民政府作出泸县府函【2003】14号批复，泸县房产公司解体，泸县房产公司原开发的商品房、直管公房、债权债务全部移交泸县国资公司。2016年7月19日，泸县国资公司办理了泸县玉蟾街道建设街27号附1-附3、附5、附6号房屋的不动产权登记，周仁辉在泸县玉蟾街道建设街27号附3号房屋内居住。2017年8月17日，泸县国资公司向周仁辉送达《搬迁通知》，通知内容为：“你私自占有我公司坐落于泸县玉蟾街道建设街27号附3号的住房（建筑面积：137.06m2），我公司未与你签订任何房屋租赁合同，因县城建设和棚户区二期改造，需拆迁你所强占的住房，请你予以配合，结清房租和水电气费等相关费用后30日内搬迁，逾期未搬迁造成的法律责任及其它损失由你承担。”周仁辉收到搬迁通知后，至今未搬迁，也未向泸县国资公司支付房屋租金。 一审法院同时查明，2001年7月16日，周仁辉以其房屋被占为由向泸县福集镇人民政府提出“关于解决房产补偿的申请”，请求泸县福集镇人民政府按城市拆迁的规定为其从新安置门面、住房各一套。随后，周仁辉曾多次向相关部门反映上述问题。 一审法院认为，周仁辉与泸县房产公司签订《房屋租赁合同》，确系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按合同约定全面履行自己的义务。租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，但周仁辉仍占用该房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。”的规定，周仁辉与泸县房产公司签订的《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期租赁。泸县房产公司解体后，泸县国资公司接管泸县房产公司资产，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故原租赁合同对泸县国资公司仍具有约束力。泸县国资公司于2017年8月17日即以《搬迁通知》形式通知周仁辉解除房屋租赁合同，周仁辉收到《搬迁通知》后即未搬迁也未提出异议，故泸县国资公司在本案中请求解除双方房屋租赁合同关系的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，双方的租赁关系已于2017年8月17日解除。由于周仁辉未腾退房屋也未支付租金，故泸县国资公司要求周仁辉腾退房屋并支付租金的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。泸县国资公司要求周仁辉从2003年8月起按400元/月计算房租至2018年12月的房租73600元，但泸县国资公司提供的证据并不能证明其实际的租金金额，故一审法院酌情确定租金原租赁合同约定的租金标准计算，即按100元/月从2003年8月起计算至2018年12月止为租金为18500元（100元/月×185个月）。 周仁辉以该房屋系政府安置房为由拒不搬迁，但周仁辉提供的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的法律后果。周仁辉的辩解理由不成立，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、泸县国有资产经营有限公司与周仁辉的租赁合同于2017年8月17日解除；二、周仁辉于本判决生效之日起30日内将承租的位于泸县玉蟾街道建设街27号附3号房屋腾退返还给泸县国有资产经营有限公司；三、周仁辉于本判决生效之日起10日内支付泸县国有资产经营有限公司租金18500元；四、驳回泸县国有资产经营有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费720元，由周仁辉负担。 本院二审期间，上诉人周仁辉提交（2020）川05行初8号行政裁定书、（2020）川行终1972号行政裁定书一份，对上述证据本院予以确认。 本院二审期间，上诉人周仁辉以泸县人民政府玉蟾街道办事处、泸县人民政府、泸县国资公司为被告，向泸县人民法院提起所有权确认纠纷起诉至泸县人民法院，要求确认确认泸县玉蟾街道27号附3号住房为周仁辉的拆迁安××房，并办理过户登记。泸县人民法院以该诉讼请求不是房屋权属争议，而是是否属于拆迁安置房之争，属政策问题，不是人民法院民事诉讼主管的范围为由，作出（2019）川0521民初790号之一民事裁定书，裁定驳回周仁辉的起诉。周仁辉不服，向本院提起上诉，本院作出（2019）川05民终1123号民事裁定书，对一审裁定予以维持。二审裁定作出后，周仁辉再次以泸县人民政府玉蝉街道办事处、泸县人民政府为被告，泸县国资公司为第三人，向泸县人民法院提起所有权确认纠纷，请求确认泸县玉蝉街道27号附3号住房归周仁辉所有，并过户登记到周仁辉名下。泸县人民法院认为该案属于重复诉讼，作出（2019）川0521民初3013号民事裁定书，裁定驳回周仁辉的起诉。周仁辉不服上诉至本院，本院作出（2020）川05民终193号民事裁定书，维持了一审裁定。两次民事诉讼均被驳回后，周仁辉又以泸县人民政府玉蝉街道办事处、泸县人民政府为被告，泸县国资公司为第三人以拆迁安置补偿纠纷提起行政诉讼，要求泸县人民政府对其进行拆迁安置，并将泸县国资公司名下的玉蝉街道27号附3号公房过户给周仁辉，本院以属于特定历史条件下的历史遗留问题属于政策性行为，且超过诉讼期限为由，裁定驳回了周仁辉的起诉。周仁辉不服，上诉至四川省高级人民法院，四川省高级人民法院认为周仁辉提起的诉讼缺乏事实依据，不符合法定的起诉条件，作出（2020）川行终1972号行政裁定书，驳回了周仁辉的上诉，维持了本院的行政裁定书。因上述三案的审理结果可能影响本案的判决结果，本院作出（2019）川05民终381号民事裁定书和（2019）川05民终381号之一民事裁定书，两次中止对本案的审理。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人周仁辉要求确认案涉玉蝉街道27号附3号房屋归其所有，或是其安置房的诉讼，已经被生效法律文书裁定驳回，现有证据不能确认该房屋系上诉人周仁辉所有。泸县房产公司解体后，泸县国资公司接管泸县房产公司资产，因此，泸县房产公司与周仁辉签订的《房屋租赁合同》对被上诉人泸县国资公司有约束力，双方均应当按照该租赁合同的约定履行各自的合同义务。被上诉人泸县国资公司在2017年8月17日向上诉人周仁辉发出《搬迁通知》后，应当视为被上诉人泸县国资公司要求解除不定期租赁合同，上诉人周仁辉至今拒不腾退房屋，应当按合同约定从欠付租金之日，即2003年8月起支付租金至被上诉人泸县国资公司主张的2018年12月。 关于本案的诉讼时效问题，上诉人周仁辉占有案涉房屋并欠付租金属于持续行为，上诉人周仁辉认为被上诉人泸县国资公司对租金的诉讼主张超过诉讼时效的理由不能成立。 综上所述，上诉人周仁辉的上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费720元，由上诉人周仁辉负担 本判决为终审判决。 审判长 钟 洁 审判员 蓝 军 审判员 李慧至 二〇二〇年十一月三十日 书记员 银 宇