广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终32462号上诉人（原审被告）：深圳市金华轩投资有限公司，住所地:深圳市南山区东滨路濠盛商务中心**1601B单位，统一社会信用代码:91440300667084046U。法定代表人：李翠珠，执行董事。委托诉讼代理人：乐海平，广东深谋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙泽君，男，1972年6月25日出生，汉族，，住所地：广东省深圳市南山区委托诉讼代理人：张磊，北京市中银（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市金华轩投资有限公司（以下简称金华轩公司）因与被上诉人孙泽君房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初9857号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金华轩公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判为金华轩公司向孙泽君赔偿装修、设备损失134962元；2.本案一、二审诉讼费用由孙泽君承担。上诉理由：一审法院认定金华轩公司对于导致合同无效的过错更大，应承担主要责任，属于认定事实错误。一、在深圳经济发展和农村城市化的背景下，大量用做工商业用途的房屋都是没有合法报建手续的建筑物，但也不影响该房屋的使用价值。二、金华轩公司将房屋以远远低于市场标准租金的每平米40元的价格出租给孙泽君，导致孙泽君获取其本不应取得的额外利益。三、孙泽君在一审中提交的《律师函》证据说明了如金华轩公司降低租金，孙泽君仍有继续承租涉案房屋的意愿。孙泽君在租赁期即将到期和经营不佳之际以涉案房屋没有通过消防审批和验收的理由提起诉讼，违背了市场诚信，是将其经营风险转移给出租人，且孙泽君至今仍占有涉案房屋，主观上具有更大的过错。孙泽君未在法定期限内提交答辩状。孙泽君向一审法院提出诉讼请求：1.租赁合同自孙泽君起诉之日解除；2.金华轩公司赔偿孙泽君因消防查封导致停业的2个月租金共43280元、额外费用3万元、装修及设备损失60万元等，合计673280元；3.双倍退还租赁保证金86560元，用电保证金1万元；4.本案的诉讼费用、保全、鉴定、评估等一切诉讼费用由金华轩公司承担。庭审中，孙泽君主张如合同认定无效，上述租金变更为占有使用费。一审法院认定的事实：2014年8月1日，金华轩公司（出租方、甲方）与深圳市兴融合餐饮文化有限公司（承租方、乙方，以下简称“兴融合公司”）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区（涉案房产）出租给乙方使用，房屋建筑面积541平方米；月租金按房屋建筑面积每平方米每月40元计算，租金总额为21640元；乙方应于2014年8月1日前交付首期租金21640元；乙方应于每月10日前向甲方交付租金；及其他内容。同日，甲方与乙方签订《补充协议》，约定：租赁期5年，从2014年8月1日至2014年8月30日为免租期，从2014年9月1日开始计租、计管理费；第一至三年租金单价为40元／平方米／月，第四年租金单价为55元／平方米／月，具体为2014年8月1日至2017年7月30日每月租金为21640元，2017年8月1日至2018年7月30日每月租金为29755元，2018年8月1日至2019年7月30日每月租金为32460元；此单位半毛坯出租，乙方在不损害主体结构的情况下可按自己的需求进行装修，但退租后固定装修部分归甲方所有；及其他内容。金华轩公司于2014年7月31日、2014年8月1日向兴融合公司出具了两份《收款收据》，分别载明兴融合公司向金华轩公司支付了用电风险金1万元和押金43280元。2015年4月1日，兴融合公司（转让方、甲方）与孙泽君（受让方、乙方）签订《转让协议》，约定：甲方转让涉案房产（榕和餐厅），原甲方所签门面租赁合同的权利与义务转由乙方享有和履行；甲方所属财产，包括但不限于餐厅经营所属装修设施、运营设备、办公设备、家具等全部交付于乙方；甲方所付各类押金、保证金无偿转交于乙方；交接时间自2015年4月1日起至2015年5月31日止，甲方协助乙方办理相关变更手续，交付物品由双方委派人员进行现场清点，登记交付清单；及其它内容。2015年5月16日，孙泽君（承租方、乙方）与金华轩公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房产出租给乙方使用，出租面积为541平方米，产权人或合法使用人为深圳市南山荔源实业股份有限公司；租赁用途为商业；租金按出租面积每平方米每月40元计算，月租金总额为21640元；乙方应于2015年5月16日前交付首期租金21640元；乙方应于每月10日前向甲方交付租金；乙方租赁期限自2015年5月16日起至2019年7月30日止；甲方应于2015年5月16日前将房屋交付乙方使用；甲方交付房屋时，可向乙方收取2个月租金数额的租赁保证金，即43280元；甲方应确保交付的房屋及其附属设施的安全性符合有关法律、法规或规章的规定；甲方违约上述约定，租赁房屋的安全性不符合相关法律、法规或规章规定的，乙方可就因此造成的损失，向甲方请求损害赔偿和双倍退还租赁保证金；及其它内容。2015年5月29日，孙泽君办理了房屋租赁合同备案手续，以上有《房屋租赁凭证》可作证明。2014年8月29日，孙泽君（甲方）与蒋亨全（乙方）签订《荔山工业园餐厅装修工程施工合同》，约定由乙方负责涉案房产的装修工程，合同价款为110万元。兴融合公司分别于2014年8月29日、2014年9月1日、2014年9月23日、2014年10月8日、2014年10月15日向蒋亨全转账3万元、218400元、186300元、14万元、5万元，以上有中国工商银行深圳市分行客户回单可作证明；王滋兰于2014年10月21日向蒋亨全转账124200元，并附言“荔山装修第4期”。孙泽君提交了金华轩公司向深圳市悦合投资企业（有限合伙，以下简称“悦合企业”）开具的增值税普通发票，以证明其在停业期间按照约定向金华轩公司缴纳了租金，金华轩公司对该证据的关联性不予认可。孙泽君提交了王滋兰、兴融合公司向案外人转账的银行交易凭证，以证明其为购买家具、厨具、空调、货架、餐具等支出305663.9元。金华轩公司对上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可。孙泽君提交了陈伟与周密的谈话录音记录以及周密向姜嘉侨转账3万元的银行交易凭证，以证明因金华轩公司原因导致孙泽君无法办理二次消防验收以及金华轩公司索取3万元用于公关。金华轩公司对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。孙泽君提交了涉案房产被深圳市公安局南山分局消防监督管理大队查封的照片以及其他单位检查记录表，以证明涉案房产被查封及被频繁检查，孙泽君无法经营。金华轩公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。金华轩公司提交了深圳市公安局消防支队南山大队于2003年11月12日出具的《建筑工程消防验收意见书》，内容载明兴海路东侧荔山工业村C区11#、12#、13#厂房、15#宿舍，在消防方面具备使用条件，同意投入使用。孙泽君对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，称该意见书为厂房的消防验收意见，与孙泽君承租的涉案房产的商业现状不符。2018年3月13日，孙泽君向一审法院提出对涉案房产内不可拆卸的装饰装修、厨房设备、餐饮营业设施、电器等的价值进行评估。2019年7月9日，深圳市中深信资产评估有限公司出具《资产评估报告》，报告结论载明涉案房产重置成本评估价值为1499600元，评估净值为674813元，其中厨房设备、餐饮营业设施及电器评估原值为333700元，评估净值为150158元，装饰装修费用评估原值为1165900元，评估净值为524655元。金华轩公司提交了《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》，以证明其系合法出租。一审庭审中，孙泽君陈述兴融合公司及悦合企业系由孙泽君控制，涉案房产于2016年11月27日被张贴封条，2017年1月中旬解封；金华轩公司陈述涉案房产无建筑规划许可证、不动产权证及近年来消防验收等材料，并确认因涉案房产查封导致孙泽君停业2个月；另孙泽君陈述，金华轩公司于2019年6月6日通知孙泽君相关部门将对涉案房产的搭建部分进行拆除，并在通知后半小时内进行了拆除，造成孙泽君部分物品遗失，金华轩公司未于一审法院指定的期限内提交关于涉案房产中厨房厨具和其他设备现状的书面说明。一审法院认为，金华轩公司将涉案房产出租予兴融合公司，之后兴融合公司与孙泽君签订《转让协议》，将其与金华轩公司之间的权利、义务转让给孙泽君，孙泽君与金华轩公司也签订《房屋租赁协议》并进行了备案登记，故孙泽君、金华轩公司之间成立租赁合同关系，金华轩公司辩称孙泽君非合同相对人，一审法院不予采纳。当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同无效。涉案房产未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，孙泽君、金华轩公司签订的《房屋租赁合同》依法归于无效。因合同无效，孙泽君请求确认《房屋租赁合同》于起诉之日解除，于法无据，一审法院不予支持。合同无效后应当恢复原状，兴融合公司向金华轩公司交纳了租赁保证金43280元、用电保证金1万元，根据兴融合公司与孙泽君签订的《转让协议》，兴融合公司已将其与金华轩公司签订的《房屋租赁合同》中的权利和义务转移给孙泽君，孙泽君主张双倍返还租赁保证金，因合同无效，一审法院不予支持，金华轩公司应向孙泽君返还租赁保证金43280元、用电保证金1万元。关于孙泽君主张的因消防问题涉案房产被查封停业2个月期间的占有使用费43280元。孙泽君主张涉案房产没有通过消防审批和消防验收，为了反驳金华轩公司提交了2003年深圳市公安局消防支队南山大队出具的《建筑工程消防验收意见书》，但该意见书系针对荔山工业村C区11#、12#、13#厂房、15#宿舍而出具，无法证明金华轩公司将涉案房产以商业用途向孙泽君出租时通过了消防验收，故对金华轩公司的抗辩主张，一审法院不予采纳。庭审中，金华轩公司已确认涉案房产因查封导致孙泽君停业2个月，故金华轩公司应向孙泽君返还停业期间的占有使用费43280元。孙泽君以周密向案外人姜嘉侨转账3万元的事实主张其向金华轩公司支付了额外费用，但金华轩公司对此不予认可，故一审法院无法认定上述款项为金华轩公司基于租赁合同关系而向孙泽君收取的额外费用。因上述款项而产生的纠纷，当事人可自行协商解决，协商不成可另循法律途径解决。金华轩公司作为出租人，对于导致合同无效的过错更大，应承担主要责任，孙泽君作为承租人亦负有审查义务，应承担次要责任，根据公平及诚信原则，结合本案实际情况，一审法院酌情按照孙泽君承担30%、金华轩公司承担70%的比例划分双方责任。根据评估报告，涉案房产内不可拆卸的装饰装修、厨房设备、餐饮营业设施、电器评估净值为674813元。庭审中，一审法院曾责令金华轩公司应在指定的期限内向一审法院说明涉案房产内厨房厨具及其他设备现状，但金华轩公司拒不说明，应承担相应的不利法律后果，一审法院按孙泽君在涉案房产内厨房厨具及其他设备全损处理。因此，金华轩公司应按70%的比例向孙泽君赔偿装修及设备损失472369.10元。一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认孙泽君与金华轩公司于2015年5月16日签订的《房屋租赁合同》无效；二、金华轩公司于判决生效之日起十日内向孙泽君返还租赁保证金43280元、用电保证金1万元以及停业期间的占有使用费43280元；三、金华轩公司于判决生效之日起十日内向孙泽君赔偿装修、设备损失472369.10元；四、驳回孙泽君的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11498.4元（孙泽君已预交），由孙泽君负担2984.69元，金华轩公司负担8513.71元；评估费12300元（孙泽君已预交），由金华轩公司负担。本院经审理查明：一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，一审认定涉案合同无效，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定。合同无效后，因合同取得的财产应予返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。一审法院判决金华轩公司向孙泽君返还租赁保证金、用电保证金、停业期间已交的占有使用费，并承担装修损失70%的赔偿责任，既符合法律规定，也符合公平原则和诚信原则。综上，金华轩公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2999.24元(已由深圳市金华轩投资有限公司预交)，由深圳市金华轩投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马 龙审判员 路德虎审判员 周 敏二〇二〇年十一月二十五日书记员 方玉娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。