上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初23623号原告：上海欣隆实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：刘建清，总经理。委托诉讼代理人：何芬，上海市福隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁亦哲，上海市福隆律师事务所律师。被告：上海泰得食品发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：魏文忠，执行董事。委托诉讼代理人：李田雨，上海元砚律师事务所律师。原告上海欣隆实业有限公司(以下简称欣隆实业)与被告上海泰得食品发展有限公司(以下简称泰得食品)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日予以立案并依法适用简易程序于2020年7月23日、同年10月29日公开开庭进行了审理。原告欣隆公司的法定代表人刘建清及原告的委托诉讼代理人何芬，被告泰得食品的委托诉讼代理人赵明月(已于2020年10月29日撤销其代理人身份)到庭参加了2020年7月23日的诉讼，原告委托诉讼代理人何芬、被告泰得食品的委托诉讼代理人李田雨参加了2020年10月29日的诉讼。本案现已审理终结。原告欣隆实业向本院提出诉讼请求：1.判令被告搬离上海市闵行区龙吴路XXX号楼上二层和地下一层的租赁房屋，将租赁房屋腾空返还给原告；2.判令被告支付拖欠原告的租金人民币423,954元(以下币种相同)，包括龙吴路XXX号2楼和地下一层自2019年2月1日至7月31日的租金395,076元及龙吴路XXX号3楼临时使用的租金28,878元；3.判令被告支付拖欠原告的自2019年8月1日起至被告实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，暂计至2020年3月31日止为526,768元；4.判令被告支付拖欠原告的水电费19,408.06元，包括2019年12月份、2020年1-3月份的相关费用；5.判令被告支付原告违约金197,538元(即月租金标准的三倍)；6.诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉请1为判令被告搬离上海市闵行区龙吴路XXX号2楼和地下一层的租赁房屋以及三楼临时使用的房屋并将租赁房屋腾空返还给原告。原告另变更诉请2为判令被告支付拖欠原告的租金23,954元。原告还撤回诉请4。事实和理由：2015年2月,原告(签约甲方)与被告(签约乙方)签订一份《房屋租赁合同》和《备忘》,约定原告将位于上海市闵行区龙吴路XXX号地下一层(建筑面积为1,266.00平方米)、楼上二层(建筑面积为1,702.00平方米)的房屋租赁给被告作仓库、办公室使用,租赁期限为四年,自2015年8月1日起至2019年7月31日止。租赁单价：地下室为0.50元/平方米/天,年租金231,045.00元、楼上二层为0.90元/平方米/天,年租金559,107.00元,合计人民币(大写)：柒拾玖万零壹佰伍拾贰元整,双方确认租金实行先付后用的方式,每三个月为一个支付期。同时,根据《房屋租赁合同》第十一条和《备忘》关于逾期支付租金的约定,被告逾期支付房屋租金超过90天的,作为被告违约,原告有权收回出租房,且被告应支付约定违约金(月租金的三倍)。在上述合同履行过程中,欣隆公司按约将租赁房屋提供给被告使用,被告在租赁期间还曾另向欣隆公司临时借用三楼部分面积。但自2018年下半年起,被告就时常发生延迟支付租金的情形。2019年7月1日,原告委托律师催告被告,要求被告在收到律师催告函之后的5个工作日内将拖欠的租金及水电费等合计596,850.36元支付至原告,未能按期支付的,则原告将依法追究被告全部违约责任,不再为被告保留任何续租的机会。被告收到律师催告函之后,仅陆陆续续向原告支付部分租金和水电费,但龙吴路XXX号2楼和地下1层自2019年2月1日起至今的租金和使用费、临时借用3楼的部分租金以及2019年12月起至今的水电费仍未能支付。虽经原告多次催促、被告在租赁期满后亦未能按期搬离,极大损害了原告的合法权益。综上所述,原告认为：原被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示,合法有效,双方均应全面诚信履行。现被告拒不履行支付租金及水电费的义务,严重损害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，望判如所请。诉讼中，被告又向原告支付了合计400,000元的款项，原告亦变更关于租金的诉请金额。被告泰得公司辩称，从疫情爆发以来，被告受疫情影响严重，原告主张租金中其中一段期间是属于疫情期间的租金，故对于疫情期间的费用应不予支持而应当减免租金或者延期支付或者延长租期。另，被告认为违约金的费用过高亦应当减免。同时，基于疫情原因，原告所主张的房屋占有使用费也应当自2020年1月23日起算至被告实际返还房屋之日止的费用均予以减免。最后，被告表示因为公司经济困难,希望原告宽限时间并继续将讼争房屋出租给被告使用。本院经审理认定事实如下：2015年2月，原告欣隆公司作为甲方(出租方)与被告泰得公司作为乙方(承租方)就上海市闵行区龙吴路XXX号地下一层(建筑面积为1,266平方米)、楼上二层(建筑面积为1,702平方米)的房屋租赁给乙方做仓库、办公室使用。租赁年限：租期四年。自2015年8月1日起至2019年7月31日止。租赁价格，租赁单价地下室为0.5元/平方米/天，年租金231,045元，楼上二层为0.9元/平方米/天，年租金559,107元。合同第五条约定，乙方向甲方交纳房屋租赁押金70,000元整，待本合同履行终止，在乙方按本协议履行无违约的情况下，乙方付清房屋租赁费、水、电费等各项费用后，剩余部分由甲方无息退还给乙方。租金支付：本合同实行先付后用原则，每三个月为一个支付期。本合同签订时，即支付三个月的租费197,538元(2015年8月1日至2015年10月31日)。合同另约定其他相关权利义务，双方于合同落款处盖章。双方另签订《备忘》一份，上载：“……经双方协商同意，如遇乙方资金的紧张，可能逾期30天支付的情况下，甲方可宽限至该期应付租金起始日的60天内支付，且不承担每天3‰的滞纳金，且不作为乙方违约。但乙方逾期超过60天支付该期房屋租金的，乙方须承担每天3‰的滞纳金。超过90天支付的，作为乙方违约，甲方有权收回出租房，且乙方须支付相应的违约金，其它按原合同执行。”2019年7月1日，上海市福隆律师事务所何芬律师受原告委托向被告发出《律师函》。上载：“……上述贵司拖欠的租金及水电费596,850.36元，虽经欣隆公司多次催讨，贵司仍未能及时支付……为此，本律师特函告如下：一、请贵司在收到本《律师函》后5个工作日内将拖欠的租金及水电费等合计596,850.36元支付至欣隆公司；贵司完成支付后可与欣隆公司联系商议续租事宜……”该《律师函》以EMS快递形式向被告进行寄送。另查明，原告欣隆公司系包括讼争房屋在内的上海市闵行区龙吴路XXX号(吴泾镇XXX街坊7/4丘)的产权所有人。又查明，原告欣隆公司自述曾与被告就三楼临时使用的房屋签订过《临时使用协议》，使用费为每月15,670元。自2019年2月23日起至2019年4月22日止的期间内，被告仅支付2,462元尚有28,878元租金未支付。再查明，本案立案后被告于2020年9月29日、同年10月9日分别向原告转账支付200,000元各一笔，合计400,000元。至此，原告确认被告尚欠租金(包括上海市闵行区龙吴路XXX号2楼和地下一层、三楼临时使用部分)为23,954元。上述事实，由原告欣隆公司提供的房地产权证、《房屋租赁合同》、备忘、律师函及邮寄送达凭证、账目对账的信息以及农商银行的收款通知，由被告泰得公司提交的被告给付费用清单、农商银行付款通知及电子回单一组以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，原告欣隆公司与被告泰得公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按约履行协议。被告泰得公司作为承租人，按约支付租金应属其主要义务。现双方合同已于2019年8月1日到期，现原告主张要求其搬离之诉讼请求于法有据，本院予以支持。而被告在合同期间未按约支付租金，显属违约。故对于原告向被告主张剩余租金23,954元，本院予以支持。至于原告所主张的被告在合同到期后仍未搬离讼争房屋而发生的相应房屋占有使用费，被告抗辩认为公司因疫情原因经营困难而请求减免。对此，本院认为被告所欠付的房屋占有使用费起始于2019年8月1日，该节点距离此次新冠病毒疫情的发生为期尚远，实难成为减免使用费之理由。原告对房屋占有使用费的诉请符合客观事实且于法有据，本院亦予以支持。最后，对于原告诉请主张的违约金部分。本院认为双方虽于合同中约定违反合同的一方应向守约方偿付约定违约金为月租金的三倍之违约金，但在被告对违约金过高进行抗辩的前提下，再考虑到讼争合同的到期日期、双方存在长期多次协商的实际情况、被告的欠租时长、被告于诉讼期间支付了大部分的欠租以及实际对原告造成的损失，本院酌定由被告向原告支付违约金元为50,000元宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海泰得食品发展有限公司于本判决生效之日起一个月内搬离上海市闵行区龙吴路XXX号楼上二层和地下一层的租赁房屋以及三楼临时使用的房屋并向原告上海欣隆实业有限公司予以返还；二、被告上海泰得食品发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海欣隆实业有限公司支付租金人民币23,954元；三、被告上海泰得食品发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海欣隆实业有限公司支付按照每月人民币65,846元为标准，计算自2019年8月1日起至被告上海泰得食品发展有限公司实际向原告上海欣隆实业有限公司返还上海市闵行区龙吴路XXX号楼上二层和地下一层的租赁房屋之日止的房屋占有使用费；四、被告上海泰得食品发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海欣隆实业有限公司支付违约金人民币50,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币5,641.3元，由原告上海欣隆实业有限公司负担人民币1,112.32元，由被告上海泰得食品发展有限公司负担人民币4,528.98元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁二〇二〇年十一月十三日书记员 瞿思沁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。