广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初27385号原告：唐耀峰，男，1959年7月9日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：邹卫东，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州融华投资顾问有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：顾文忠，总经理。委托诉讼代理人：余红芳，广东天穗律师事务所律师。被告：李旭，男，1958年12月4日出生，汉族，身份证住址广东省化州市，委托诉讼代理人：杨唐勇，广东国匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐正明，广东国匠律师事务所律师。原告唐耀峰与被告广州融华投资顾问有限公司（以下简称融华公司）、李旭合同纠纷一案，本院于2020年8月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐耀峰及其委托诉讼代理人邹卫东，被告广州融华投资顾问有限公司的委托诉讼代理人余红芳，被告李旭的委托诉讼代理人杨唐勇、齐正明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提起诉讼请求：1、确认原告唐耀峰与被告广州融华投资顾问有限公司、李旭签订的《合建房屋合同书》[编号：03合建房字（永泰山庄）第0302号]无效；2、两被告向原告退还预付款70000元；3、两被告向原告支付资金占用期间利息，暂计至2020年8月10日止为34749.31元（利息以本金70000元为基数、自2010年3月18日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由如下：被告融华公司在广州市白云区永平街永泰村经济联合社所有的白云区永平街永泰村元下田南片约10.5亩集体所有土地进行公开集资合建“永泰山庄”小区房屋。原、被告协商一致达成如下口头约定，原告出资20万元参与合建“永泰山庄”小区房屋，原告有权取得房屋面积约为80平方米的“永泰山庄”自编3栋302房屋一套，原告根据被告要求于2010年3月18日向被告李旭名下中国农业银行账户转入房屋预付款7万元。经原告再三要求，两被告才于2010年5月21日补签了《合建房屋合同书》。截止本案起诉之日，“永泰山庄”小区房屋仍未建成交付，原告多次追讨，被告均未退还房款。故提起诉讼，请求判如所请。被告融华公司辩称：原告与我方签订的合同，并未违反合同法52条的规定，合建房屋合同书是有效的，我方并未收到此7万元，此款是原告直接转账至李旭名下，与我方没有关系。因此不存在退还的义务，即使合同被确认无效后应返还原物，也不应该存在支付占用费。有过错的一方，应赔偿对方因此遭受的经济损失；如果双方均有过错，各自承担相应的责任，因此请求法庭驳回原告要求我方承担责任的诉求。被告李旭辩称：合建房屋合同书是各方当事人真实意思表示，李旭当时是广外南国商学院的工会主席，学校为解决老师的住房问题，防止老师的钱被开发商骗走或挪作，因此由李旭监管资金，这是李旭在合同上的责任。李旭收取了一部分参与集资建房的老师的款项，按照合同的约定和工程的进度，已经将这两千多万全部支付给了被告融华公司。被告融华公司也将项目中的楼房进行了开发建设，第一期的1、2、6、7栋已经建好并交付业主使用，剩下的3、4、5、8栋，在建设过程中，被政府的清理运动推成平地。合同上约定的原告需先支付10万，原告只支付了7万，剩余3万是否支付李旭不清楚。李旭收取的款项在2011年5月支付完毕，之后不再监管，开发商大概建到2014年左右全部停止。因此被告李旭在合同履行过程中仅是为了保管李旭所在单位的职工利益，不承担任何还款的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的合建房屋合同书、中国农业银行银行卡存款业务回单、现场现状照片、银行流水、不动产登记中心出具的调查令回执、废止公告、收款收据、转账交易记录、委托书、证明书、补充协议复印件等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月18日，原告向被告李旭名下62×××10的银行账户存款7万元。2010年5月21日，原告（乙方、房屋合建方）与被告融华公司（甲方、地主委托方）、被告李旭（丙方、资金代管方）签订《合建房屋合同书》，约定甲乙双方合建“永泰山庄”（穗集有[2004]第620780号集体土地所有证），乙方参与合建的房屋未注明栋数及面积，也未注明总房款；乙方在签订本《合建房屋合同书》之日起10日内，交付合建房屋款10万元，乙方在参与合建的房屋主体工程完工后，从甲方发出《合建房屋完工通知》之日起10天内，交付合建房屋款总额的80%，扣除已交付的10万元后，余款一次性付清；乙方在甲方将房屋钥匙交给乙方之日起10天内，乙方将剩余20%合建房屋款一次性付清；乙方合建房屋款由丙方在中国农业银行广州天河支行开设个人存款专户，乙方按本《合建房屋合同书》第六条的要求将合建房屋款存入该账户内，丙方不得擅自挪用此款，当按约定需向甲方交付合建房屋款时，由丙方向开户行出具支票将合建房屋款转付给甲方或甲方指定的收款方，甲乙双方有权监督丙方代管资金的情况；“永泰山庄”整体工程及附属工程的竣工期限，从甲方收到首期合建房屋款之日起16个月竣工，从甲方收到首期合建房屋款之日起，自编01栋、02栋、06栋、07栋四栋完工期限10个月，自编03栋、04栋、05栋三栋完工期限14个月，地下一层车位完工期限6个月；甲方如不能在约定期限将合建房屋交给乙方，则甲方从期限届满之日起按每平方实收的合建房屋款每天千分之三计罚违约金给乙方；乙方在签订本《合建房屋合同书》后，未在约定时间交付首期10万元合建房屋款时，乙方所签合同无效；丙方在乙方将合建房屋款存入丙方账户后，未按约定履行资金代管义务，给甲乙双方造成损失时，丙方承担赔偿责任；丙方在乙方将合建房屋款存入丙方账户后，未按约定向甲方转付合建房屋款，导致甲方因资金不到位而延误“永泰山庄”整体工程及附属工程竣工期限时，由丙方承担计罚违约金给乙方的责任。被告李旭出示收款收据，显示2009年6月至2011年5月期间，陆续有加盖被告融华公司印章的收据确认收到被告李旭支付的建房款；李旭另出示案外人赵庭邦于2009年6月26日开具的收条以及转账给案外人周保亭的截图，亦主张是支付建房款。原告与被告融华公司对上述收据、收条及截图均不予确认；被告融华公司另称即使真实存在上述款项交易，也仅确认是用于支付已建成的四栋房屋的建房款，并不能包括原告所称的未建成房屋的建房款。审理中，原告委托诉讼代理人邹卫东向本院申请律师调查令，欲查询穗集有[2004]第620780号集体土地所有证的登记信息。2020年8月27日，广州市白云区不动产登记中心向本院出具律师调查令（回执），记载广州市国土资源和房屋管理局白云区分局于2013年4月9日在广州日报刊发集体土地所有证废止公告，内容是2012年广州市集体土地所有权总登记期间，集体土地确权到各具有所有权的集体经济组织后，涉及的原集体土地所有权证书已办理注销登记；该公告附件中包括穗集有（2004）620001-622036。本院认为，原告与两被告就集体土地签订《合建房屋合同书》，约定由原告出资合建房屋并取得使用权，该合建行为实质是对集体土地使用权的流转。因原告并非该集体土地所在集体经济组织成员，依法不能取得该集体土地上盖房屋的使用权，故原告与两被告签订《合建房屋合同书》应属无效。原告要求确认该合同无效本院予以支持。关于建房款，合同无效，依据无效合同所取得财产应当予以返还，故原告要求被告融华公司返还70000元于法有据，本院予以支持。关于资金占用利息，原告作为合同签订方，亦应对合同的成立及是否具有法律效力进行谨慎审查，现原告未能尽到谨慎审查义务亦具有过错，故本院对原告要求被告支付资金占用利息不予支持，予以驳回。被告李旭仅为资金代管方，并非合作建房的主体，亦不能使用原告合作建房款项履行建房义务，现有证据不能证明被告李旭在资金代管过程中存在未按约定支付建房款的行为，故原告要求被告李旭承担款项返还责任理据不足，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告唐耀峰与被告广州融华投资顾问有限公司、李旭于2010年5月21日签订的《合建房屋合同书》[编号：03合建房字（永泰山庄）第0302号]无效；二、于本判决生效之日起五日内，被告广州融华投资顾问有限公司向原告唐耀峰返还70000元；三、驳回原告唐耀峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1197元，由原告唐耀峰负担397元，由被告广州融华投资顾问有限公司负担800元。被告负担的受理费，应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年十一月十日书记员  苏秋雅