上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初19633号原告(反诉被告)：范乃战，男，1983年1月24日生，汉族，户籍所在地河南省。委托诉讼代理人：王通宾，上海市大众律师事务所律师。被告(反诉原告)：耿雪婷，女，1994年8月26日生，汉族，户籍所在地江苏省。委托诉讼代理人：王跃青，上海邦跃律师事务所律师。委托诉讼代理人：史科达，上海邦跃律师事务所律师。原告(反诉被告、以下统称“原告”)范乃战与被告(反诉原告、以下统称“被告”)耿雪婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告范乃战及其委托诉讼代理人王通宾、被告耿雪婷及其委托诉讼代理人史科达到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2020年5月19日签订的《商铺租赁定金协议》及《房屋租赁合同》于2020年7月16日解除；2、要求被告返还租金人民币(以下币种同)5万元；3、要求被告自2020年7月17日起至判决生效之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准向原告支付逾期返还租金的利息损失。事实与理由：原、被告于2020年5月19日签订《商铺租赁定金协议》及《房屋租赁合同》，由原告承租上海市嘉定区安亭镇昌吉路XXX号门面房(以下简称系争房屋)，面积为42平方米，年租金为204,000元，并约定首期租金为5万元。被告在签约前后均承诺“营业执照办不了，一分不少退给你”。合同签订后，原告向被告支付租金5万元，但一直无法办理营业执照，导致原告无法正常经营。由于原告承租系争房屋的合同目的无法达到，原告于2020年7月16日将系争房屋退还给被告，但被告至今未履行承诺，返还5万元租金。原告故涉诉。被告辩称，同意解除双方于2020年5月19日签订的《商铺租赁定金协议》及《房屋租赁合同》，但不同意原告其他诉讼请求。被告在微信中所说的“营业执照办不了，一分不少退给你”仅系强调系争房屋上可以办理经营证照，且被告在合同签订前也咨询过咨询公司，并介绍咨询公司工作人员帮助原告办理营业执照。从交付系争房屋到双方因租金支付发生纠纷的过程中，原告从未提及欠缺营业执照影响经营一事。同时，原告也未能提交系争房屋上无法办理经营证照的证据。原告要求退还租金没有事实和法律依据。审理中，被告提出反诉请求：1、确认原、被告于2020年5月19日签订的《商铺租赁定金协议》及《房屋租赁合同》解除；2、要求原告向被告支付2020年6月5日起至2020年7月16日期间的租金23,233.33元；3、要求原告向被告偿付违约金51,000元。事实及理由：2020年5月19日，原、被告签订了《商铺租赁定金协议》及《房屋租赁合同》，约定：原告承租系争房屋，租用期限为一年(自2020年6月5日至2021年6月4日止)每月租金17,000元，共计204,000元；原告应于合同签订当日支付5万元作为定金，剩余租金分期支付，分别于2020年6月5日、7月5日、8月5日各支付5万元、5万元、5.4万元；如违反合同约定，应承担(总金额)25%的违约金。被告考虑原告需要时间办理营业执照等经营证照，因此双方签订协议后，虽系争房屋已实际交付原告，但租赁期限起算时间变更为2020年6月5日。2020年6月5日及7月5日，被告要求原告分别支付第二期及第三期租金，原告均无故拒绝支付。原告于2020年7月16日清空系争房屋后要求退租。被告认为原告在2020年5月19日至2020年7月16日期间实际使用了系争房屋，故应当按照合同约定支付期间租金，且原告没有按照合同约定如期支付剩余的房屋租金，无故提前退租，致使被告遭受损失，应属违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。针对被告的反诉，原告辩称不同意被告第二项及第三项反诉诉请。理由如下：1、被告承诺如果办理不了执照，可以一分不少退还，所以不同意支付租金；2、被告承诺可以办理执照，但实际无法办理，所以应由被告承担违约责任；3、违约金的计算标准应当是月租金的25%，而非年合同总金额的25%。本院经审理认定事实如下：1、系争房屋系公有居住用房，产权人为案外人庄某某。庄某某与案外人郭某某于2018年8月30日签订1份《出租协议》，约定由郭某某承租系争房屋，租赁期限自2018年9月1日至2023年8月31日止。郭某某与案外人杨某于2019年6月15日签订1份《房屋及场地租赁合同》，约定由杨某承租系争房屋，租赁期限自2019年9月1日至2022年8月30日止。杨某与本案被告耿雪婷于2019年8月30日签订1份《商铺转租合同》，约定由耿雪婷承租系争房屋，租赁期限自2019年8月30日至2022年8月30日止。2020年5月19日，耿雪婷(甲方、出租方)与范乃战(乙方、承租方)就系争房屋签订了1份《商铺租赁定金协议》，协议约定：甲方将系争房屋转租给乙方使用，年租金为204,000元；租用时间为1年；乙方在签订本协议时于2020年5月19日向甲方交纳定金5万元；剩余转让金额需于2020年6月5日之前一次性支付给甲方5万元，7月5日支付5万元，8月5日支付5.4万元；如不按照合同条款及补充条款执行将视为违约；协议另约定了其他内容。同日，耿雪婷(甲方、出租方)与范乃战(乙方、承租方)就系争房屋签订了1份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用；乙方恶意拖欠或不支付到期租金的、乙方利用租赁物进行非法活动的、乙方未经甲方同意擅自转租的，甲方可以解除本合同，但需书面通知乙方；甲方没有按合同约定提供相应设施设备或提供的设施设备不能满足乙方经营的正常使用需要的、甲方其他违约行为致使合同目的不能实现或使合同无法继续履行的，乙方可以解除合同，但需书面通知甲方；违反本合同内容，应承担违约金25%，如造成对方损失的，还应承担相应的赔偿责任；合同另约定了其他内容。上述协议及合同签订当日，耿雪婷交付了系争房屋，由范乃战经营生鲜超市。范乃战于2020年5月19日至2020年5月23日期间向耿雪婷支付定金共计5万元，已支付的定金转为租金，双方约定租金自2020年6月5日起算。2、2020年4月至5月期间，范乃战与耿雪婷通过微信沟通系争房屋能否办理营业执照，耿雪婷明确表示可以办理营业执照。2020年6月5日，耿雪婷催讨第二期租金5万元，但双方就支付时间发生争议，范乃战拒绝支付，并通过微信称“现在我给你两条路走，想叫我在这里做三个月，我给你付到三个月啦，生意好我会再给你三个月，我会三个月的给你，否则的话把钱给我退回来”。其后，耿雪婷多次催讨第二期租金无果。2020年7月15日，范乃战通过微信称“…我已经决定了，这边我是不干了…我每天下来不挣钱，去掉拿货的钱，工人工资房租水电天天亏本，所以我做不下去，我也不影响你租房子，我干到房租到期，或者是提前退房都行。我现在就开始给你打招呼了，你看过回不回我都一样。我已决定了”。2020年7月16日，范乃战腾退系争房屋，并将钥匙归还耿雪婷。2020年7月18日，双方就租金退还发生争议，耿雪婷称“营业执照办不了，一分不少退给你”。庭审中，耿雪婷陈述系争房屋性质确为居住用房，但可以办理营业执照。工商登记部门曾告知原告，必须是系争房屋所在的昌吉路所有门店一起去办理，而不能单独办理。其所称的“营业执照办不了，一分不少退给你”仅系为了强调范乃战确实可以办理营业执照，因为双方签订租赁协议及合同之前，其特地向有关咨询公司咨询，对方表示范乃战经营的业务可以办理相关证照，耿雪婷也将咨询公司的工作人员介绍给范乃战，并告知范乃战可委托咨询公司代为办理。为证明系争房屋可办理营业执照，耿雪婷提交了其与案外人郑某某于2020年9月16日签订的《门市部出租协议》以及郑某某在系争房屋办理的《临时备案公示卡》复印件，该《临时备案公示卡》载明：“经营项目：商业零售；临时备案期限：2020年9月1日至2022年8月30日”，该公示卡加盖“上海市嘉定区安亭镇人民政府商务市场管理办公室”公章。范乃战在庭审中表示就营业执照无法办理的情况未曾联系和告知过耿雪婷，工商管理部门工作人员上门告知其没有营业执照便不可以继续经营的事情亦未反馈给耿雪婷，也未提交关于工商管理部门禁止其经营的相关证据。以上事实，有《商铺租赁定金协议》、《房屋租赁合同》、微信聊天记录等证据材料及庭审笔录为证。本院认为，范乃战与耿雪婷签订的《商铺租赁定金协议》及《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，两份合同均合法有效，双方应依约履行各自的义务。范乃战已于2020年7月16日将系争房屋腾退返还耿雪婷，且在庭审中双方均要求解除《商铺租赁定金协议》及《房屋租赁合同》，本院确认上述合同于2020年7月16日解除。关于导致合同解除的原因，本院认为，《商铺租赁定金协议》约定范乃战应于2020年6月5日、2020年7月5日、2020年8月5日分别支付第二、三、四期租金，现查明范乃战明示拒绝支付合同第二期租金，其行为构成违约。庭审中范乃战辩称系争房屋系公用居住房屋，无法办理营业执照，承租系争房屋的目的无法实现，故违约责任应由耿雪婷承担，但范乃战提出解除合同时并未提及营业执照无法办理的情况，仅以经营困难为由而要求提前退租，故范乃战的该抗辩意见本院不予采信。范乃战以营业执照无法办理而要求耿雪婷退还租金5万元的诉请，本院不予支持。合同解除后，范乃战未实际承租使用部分的租金应当予以返还。本院确认范乃战应支付的2020年6月5日至2020年7月16日的租金为23,233.33元，未实际承租使用部分的租金为26,766.67元。关于违约责任，《房屋租赁合同》对违约责任的约定为违约金25%，耿雪婷要求范乃战支付违约金51,000元(合同总金额204,000元*25%)，该金额为三个月租金的标准，本院对此予以支持。庭审中，范乃战辩称违约金应为月租金25%，但违约金按照年租金的25%，即赔付三个月租金作为违约金尚属合理，故对范乃战的该辩称意见本院不予采纳。鉴于耿雪婷应返还范乃战的租金与范乃战应支付耿雪婷的违约金相互抵扣后，范乃战尚需支付耿雪婷款项，故本院对范乃战主张的要求耿雪婷支付利息损失的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)范乃战与被告(反诉原告)耿雪婷于2020年5月19日签订的《商铺租赁定金协议》及《房屋租赁合同》于2020年7月16日解除；二、被告(反诉原告)耿雪婷应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)范乃战租金26,766.67元；三、原告(反诉被告)范乃战应于本判决生效之日起十日内赔付被告(反诉原告)耿雪婷违约金51,000元；四、原告(反诉被告)范乃战其他本诉诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1,050元，减半收取525元，由原告(反诉被告)范乃战负担。反诉受理费202.9元，由原告(反诉被告)范乃战负担。原告(反诉被告)负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  马 丹二〇二〇年十一月十六日法官助理  罗宇驰书 记 员  何吉珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。