辽宁省锦州市凌河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0703民初1337号原告：锦州晟晖房地产开发有限公司，住所地辽宁省锦州市凌河区解放东路百股村。法定代表人：王方睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：王鹏，该公司职员。委托诉讼代理人：贾继有，辽宁朋助律师事务所律师。被告：锦州市顺毅保温材料有限公司，住所地辽宁省锦州市凌河新区解放路东段。法定代表人：王宝珠，该公司经理。委托诉讼代理人：高杨，辽宁华峰律师事务所律师。被告：王宝珠，女，1959年1月10日出生，回族，锦州市顺毅保温材料有限公司经理，住辽宁省锦州市凌河区。委托诉讼代理人：高杨，辽宁华峰律师事务所律师。第三人：二十二冶集团第一建设有限公司，住所地河北省唐山丰润区幸福道**。法定代表人：赵海涛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘迎雪，该公司职员。原告锦州晟晖房地产开发有限公司与被告锦州市顺毅保温材料有限公司、王宝珠、第三人二十二冶集团第一建设有限公司合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告锦州晟晖房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王鹏、贾继有，被告锦州市顺毅保温材料有限公司的法定代表人王宝珠及其委托诉讼代理人高杨，被告王宝珠及其委托诉讼代理人高杨，第三人二十二冶集团第一建设有限公司的委托诉讼代理人刘迎雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦州晟晖房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告锦州市顺毅保温材料有限公司返还位于凌河区“晟晖家园”顶账房或等值人民币1107120元；2.请求被告王宝珠对第一项诉求承担连带责任；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月份被告锦州市顺毅保温材料有限公司向原告出具《承诺书》。称“原告承建的晟晖家园小区住宅工程建设期间，承包方二十二冶集团公司（二十二冶集团第一建设有限公司）在承建过程中，分别委托通化市中宇建筑劳务有限公司和南通嘉鸿锦州晟晖家园项目部二个分包公司，分别从我公司购买材料各609250元和397870元，合计1007120元。另在施工过程中，通化市中宇建筑劳务有限公司法定代表人李开学因给工人开支于2013年8月15日从我公司借款10万元。通化市中宇建筑劳务有限公司和南通嘉鸿锦州晟晖家园项目部与我公司签署了抹账协议书，均同意将该笔款项由施工方二十二冶集团下属的公司工程款中支付，我公司已多次告知二十二冶集团及其下属的公司。但二十二冶集团及其下属的公司均以你公司未对其结算工程款为由拒绝支付我公司材料款，现我公司请求贵公司代替施工方可以采取以房折抵材料款的方式支付我方款项（共计1107120元）。如二十二冶集团因此与贵公司发生纠纷，我公司承担一切法律责任，并且我个人以贵公司以房折抵材料款的房屋价值为限承担保证责任。”原告于2016年5月10日以“晟晖家园”小区住宅3-78号，面积：116.79㎡×4300元/㎡=502197元；3-60号，面积：116.79㎡×4300元/㎡=502197元；车位1个，A区114号，10万元；仓房2个，3号楼42号仓房8.16㎡+3号楼38号仓房5.6㎡=33075元，合计：1137469元。王宝珠补缴款30349元。以上楼房等顶底材料款1107120元。2019年11月20日原告与二十二冶集团举行工程结算过程中，二十二冶集团拒绝扣除原告以房折抵被告锦州市顺毅保温材料有限公司材料款1107120元。根据被告锦州市顺毅保温材料有限公司及王宝珠给原告出具《承诺书》规定，请求人民法院判令被告锦州市顺毅保温材料有限公司返还折抵材料款房屋或等值人民币，判令被告王宝珠对第一项诉讼请求承担连带责任，诉讼费由被告承担。被告锦州市顺毅保温材料有限公司、王宝珠辩称，原告与被告签订的房屋抵账协议及商品房买卖合同合法有效，双方应严格遵照执行。原告将诉争工程交由第三人二十二冶集团第一建设有限公司承包，其方式由第三人自行采购。施工过程中，被告公司为诉争工程提供了材料合计人民币110余万元。为了方便债务清偿，节约商业成本，原告同意前述款项在原告应给付第三人的工程款项中予以扣除。现在被告早已取得房屋物权，因此原告的诉求无事实和法律依据。请求法院依法驳回。第三人二十二冶集团第一建设有限公司陈述，原、被告之间应属买卖合同纠纷，根据合同相对性原则，此案与我公司无关。原告锦州晟晖房地产开发有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据：1.锦州市顺毅保温材料有限公司、王宝珠2015年1月份《承诺书》，证明被告与原告协商用二十二冶集团承包原告工程款顶抵原告与通化市中宇建筑劳务有限公司和南通嘉鸿建筑工程有限公司购买的材料款及借款10万元及原告再建房顶抵，同时证明了如果二十二冶集团公司不同意顶抵，发生纠纷，二被告愿意承担一切法律责任；2.2016年5月13日《晟晖家园折扣申请表》、《商品房买卖合同》2份、2016年5月10日《晟晖家园地下停车位使用权转让协议》，证明原告与被告对通化市中宇建筑劳务有限公司和南通嘉鸿建筑工程有限公司所欠材料款及借款达成了以房抵工程款的协议，并已履行完毕；3.锦州市仲裁委员会锦仲裁字（2020）第002号调解书及原告与第三人签订的结算定案确认单，证明原告与第三人结算款中包含本案诉争款项，第三人不同意扣除。以上证据经庭审质证及本院审查，认定证据能够相互印证案件事实，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告锦州市顺毅保温材料有限公司、王宝珠向本院提交了证据：1.被告与通化市中宇建筑劳务有限公司和南通嘉鸿建筑工程有限公司签订的两份采购合同，证明被告为诉争工程提供保温材料的事实；2.抹账协议书，证明两个项目公司实际上为晟晖家园项目实际施工人，其拖欠被告公司材料款应由丁方原告锦州晟晖房地产开发有限公司给付，三方达成抹账协议。以上证据经庭审质证及本院审查，认定证据1能够相互印证案件事实，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。证据2因该协议系被告与通化市中宇建筑劳务有限公司和南通嘉鸿建筑工程有限公司签订，对其欠款数额予以采信，但没有经过原告及第三人签字盖章，本院不予采信。第三人二十二冶集团第一建设有限公司向本院提交了证据：分包合同两份，证明案涉的保温材料应由此二分包公司自行采购，此案与我公司无关。与通化市中宇建筑劳务有限公司合同第8页当中，约定了材料供应方式与管理的相关内容。保温砂浆材料应由分包公司自行采购。以上证据经庭审质证及本院审查，认定证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告锦州晟晖房地产开发有限公司是晟晖家园小区的发包方；第三人二十二冶集团第一建设有限公司是晟晖家园小区的承包方，并将该工程分包给通化市中宇建筑劳务有限公司和南通嘉鸿建筑工程有限公司；被告锦州市顺毅保温材料有限公司、王宝珠是为晟晖家园小区提供保温材料的经营者。2013年5月18日，被告锦州市顺毅保温材料有限公司与通化市中宇建筑劳务有限公司和南通嘉鸿建筑工程有限公司锦州晟晖家园项目部分别签订供货合同书，被告锦州市顺毅保温材料有限公司为其提供保温材料。2013年10月15日通化市中宇建筑劳务有限公司（乙方）和南通嘉鸿建筑工程有限公司锦州晟晖家园项目部（丙方）为被告锦州市顺毅保温材料有限公司（甲方）出具抹账协议书，通化市中宇建筑劳务有限公司和南通嘉鸿建筑工程有限公司锦州晟晖家园项目部分别欠材料款609250元和397870元，合计1007120元。全部由原告锦州晟晖房地产开发有限公司（丁方）偿还，折抵拖欠乙、丙方部分施工工程款。该协议原告锦州晟晖房地产开发有限公司未签字盖章。2016年1月被告王宝珠给原告锦州晟晖房地产开发有限公司出具承诺书，“在贵公司承建的晟晖家园小区住宅工程建设期间，承包方二十二冶集团下属的公司在承建过程中，分别委托通化市中宇建筑劳务有限公司和南通嘉鸿锦州晟晖家园项目部二个分包公司，分别从我公司购买材料各609250元和397870元，合计1007120元。另在施工过程中，通化市中宇建筑劳务有限公司法定代表人李开学因给工人开支于2013年8月15日从我公司借款10万元。通化市中宇建筑劳务有限公司和南通嘉鸿锦州晟晖家园项目部与我公司签署了抹账协议书，均同意将该笔款项由施工方二十二冶集团下属的公司工程款中支付，我公司已多次告知二十二冶集团及其下属的公司。但二十二冶集团及其下属的公司均以你公司未对其结算工程款为由拒绝支付我公司材料款，现我公司请求贵公司代替施工方可以采取以房折抵材料款的方式支付我方款项（共计1107120元）。如二十二冶集团因此与贵公司发生纠纷，我公司承担一切法律责任，并且我个人以贵公司以房折抵材料款的房屋价值为限承担保证责任。”被告王宝珠签名。2016年5月10日原告锦州晟晖房地产开发有限公司审批同意被告王宝珠的晟晖家园折扣申请表，以“晟晖家园”小区住宅3-78号，面积：116.79㎡×4300元/㎡=502197元；3-60号，面积：116.79㎡×4300元/㎡=502197元；车位1个，A区114号，10万元；仓房2个，3号楼42号仓房8.16㎡+3号楼38号仓房5.6㎡=33075元，合计：1137469元。被告王宝珠补缴款30349元，以上楼房等折抵材料款1107120元，双方履行了相关买卖合同。2019年11月20日原告与第三人二十二冶集团第一建设有限公司进行工程结算过程中，第三人二十二冶集团第一建设有限公司拒绝扣除原告以房折抵被告锦州市顺毅保温材料有限公司材料款1107120元。又查明，原告锦州晟晖房地产开发有限公司作为晟晖家园小区的发包方只对承包方第三人二十二冶集团第一建设有限公司结算工程款项，与第三人分包的通化市中宇建筑劳务有限公司和南通嘉鸿建筑工程有限公司锦州晟晖家园项目没有结算工程款的关系。再查明，2019年7月，第三人二十二冶集团第一建设有限公司向锦州市仲裁委员会申请仲裁，要求原告锦州晟晖房地产开发有限公司给付工程余款。原告锦州晟晖房地产开发有限公司也提出反请求，要求第三人二十二冶集团第一建设有限公司给付违约金及损失。后原告与第三人协商并签订结算定案确认单，2020年1月19日，锦州市仲裁委员会作出锦仲裁字（2020）第002号调解书，原告与第三人因工程款纠纷已经锦州市仲裁委员会仲裁调解结案，该调解书中并未涉及本案诉争的材料款抹账扣除事实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案被告作为第三人的分包公司的债权人，与原告达成协议，由第三人代替履行义务，但由于第三人与原告在锦州市仲裁委员会仲裁时，不同意在其结算的工程款中扣除分包公司债务，双方达成的和解协议书中也未扣除诉争款项。本案争议的焦点是原、被告的抵债协议对第三人是否具有法律效力，被告应否按其承诺承担返还义务。本案中，原、被告双方自愿达成的以商品房抵债的合意，不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。被告在抵债时作出的承诺亦是真实意思表示，其出具的承诺书同样具有法律效力，双方应按照约定履行自己的义务。被告将其享有的对第三人分包的两个公司的债权转让给原告，并约定在第三人结算的工程款中扣除后，并未向第三人履行通知义务，虽然被告与第三人分包的两个公司达成过抹账协议，但该协议没有原告签字盖章，第三人对此也不知情，且分包公司也没有与原告结算工程款的权利。第三人与分包公司系独立的不同主体，被告与第三人之间没有直接的债权债务关系，根据法律规定，原告与被告的抵债协议对第三人不发生法律效力。现原告与第三人在进行工程款结算时产生纠纷，第三人对此提出异议，经锦州市仲裁委员会调解，双方达成的调解协议中并未扣除本案诉争的款项，故二被告应按其承诺书的约定，对其因与原告抵债协议取得的财产承担返还义务和保证责任。关于原告主张被告应返还房屋或等值价款的诉讼请求，由于原告与被告王宝珠系以签订买卖合同的方式进行以房抵顶材料款，且房屋已交付使用，原告主张返还原物的请求不便于执行，故由被告锦州市顺毅保温材料有限公司承担给付房屋等值价款的义务，被告王宝珠作为担保人承担连带保证责任。原告请求给付房屋等值价款的主张具有法律依据，本院应予支持。被告锦州市顺毅保温材料有限公司与通化市中宇建筑劳务有限公司及南通嘉鸿锦州晟晖家园项目部存在买卖合同关系，根据合同相对性原则，应另行主张权利。关于二被告辩称原告同意该款项在原告应给付第三人的工程款项中予以扣除，现被告早已取得房屋物权，应驳回原告诉讼请求的辩解意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告锦州市顺毅保温材料有限公司于本判决生效后三日内给付原告锦州晟晖房地产开发有限公司以房抵债的等值价款1107120元；二、被告王宝珠对上述债务承担连带保证责任；三、驳回原告锦州晟晖房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14764元，由被告锦州市顺毅保温材料有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  程佰珩人民陪审员  仇书耘人民陪审员  于 丽二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  刘泽滢