广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初15783号原告：广州市陶乐实业发展公司，住所地广州市越秀区大沙头二马路12号，统一社会信用代码9144010119044594XY。法定代表人：黄志雄。委托诉讼代理人：丁超俊，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟国才，广东南国德赛律师事务所律师。被告：广州市亚加达发展有限公司，住所地广州市*路68号，统一社会信用代码91440111718172979J。法定代表人：覃毅健。委托诉讼代理人：郭彬，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴珊，广州金鹏律师事务所律师。原告广州市陶乐实业发展公司与被告广州市亚加达发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市陶乐实业发展公司的委托诉讼代理人丁超俊、钟国才，被告广州市亚加达发展有限公司的委托诉讼代理人郭彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市陶乐实业发展公司的诉讼请求：1、被告向原告支付2020年3月1日至2020年8月31日期间欠付的租赁费和管理服务费人民币857607.69元；2、被告向原告支付逾期付款的滞纳金（以857607.69元为基数，按照每日万分之十的标准，自2020年4月1日计算至实际清偿之日止）；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2000年9月28日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订《场地物业租赁合同》，原告经过合法授权将*社合法拥有的广州市*路68号的场地20478平方米、建筑物21580平方米和附属设备以及教学用品等租赁给被告兴办学校，租赁期限为2000年9月1日至2020年8月31日。《场地物业租赁合同》第五条约定：“乙方每年按时按规定向甲方交纳租赁费和管理服务费。第一年总额为120万元，其中场地租赁费60万元，设备租赁费30万元，管理服务费30万元。第二年总额为140万元；第三年160万元，第四年180万元，第五年200万元。从2005年至2015年，以上一年的金额为基数，每年递增一次，每次递增3%。从2016年至2020年，以前一年的金额为基数，每年递增5%。”《场地物业租赁合同》第六条约定：“乙方每年10月1日和4月1日之前分两次支付（各50%）当年的租赁费和管理服务费。”第十三条约定：“因一方违反合同，给对方造成损失的，违约方应向对方赔偿。但由于战争、自然灾害等不可抗力原因致使本合同的义务不能履行，则不负担赔偿责任。乙方如延期付款，按每日万分之十计算滞纳金。”2019年9月1日至2020年8月31日期间的租赁费和管理服务费为3430431.39元，被告应在2019年10月1日前支付1715215.695元，在2020年4月1日前支付1715215.695元。现被告在2020年4月1日前仅支付了857608元，尚欠付第二期款项857607.69元，已构成违约。根据合同约定，被告应向原告支付逾期付款的滞纳金。被告广州市亚加达发展有限公司辩称：我司未缴纳租金是依据疫情期间的优惠政策应当享有的租金减免优惠，不存在未按照合同约定缴纳租金的违约行为。一、因疫情原因，广州市政府、国家八部委、广东省发改委陆续颁发文件，对承租国有物业的中小微企业实施租金减免。1、《广州市人民政府办公厅关于印发支持中小微企业在打赢疫情防控阻击战中健康发展的十五条措施的通知》（穗府办规【2020】1号文），对于国有企业物业用于线下商业实体店经营的中小微企业减免2020年2月和3月的租金，穗府办规（2020）1号文进一步增加4月和5月的租金减半。2、《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规【2020】734号文）第一条及第二条第（一）款明确要求：推动对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，包括餐饮、住宿、旅游、教育培训、家政、影院剧场、美容美发等行业，免除上半年3个月房屋租金。3、《关于积极应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》（粤发改投资【2020】245号文）第一条第（一）款明确要求：对于承租国有房屋、经营出现困难的服务业小微企业和个体工商户免除上半年三个月租金。二、我司属于政策帮扶可以减免2020年上半年三个月租金的小微企业。1、我司属于线下经营，人数不足十人，符合工信部联企业（2011）300号《关于印发中小企业划型标准》关于微型企业的规定，属于小微企业，属于穗府办规（2020）1号文、2号文的减免租金正常。我司属于三大类产业中的服务行业，经营范围包括教育培训，为国家外国专家局培训中心授权的项目管理系列职业资格认证培训机构及考试机构，符合粤发改投资（2020）245号文尤其需要帮扶的主体。2、我司作为教育服务企业，承担培训与考试，因疫情影响，原定2020年的四次项目管理系列职业资格认证考试（以下简称PMI认证考试）中3月和6月均延迟或取消，2020年上半年主营业务收入为零，我司经营出现严重困难，属于出现困难的服务业小微企业，应被免除三个月租金。三、我司积极向原告发函及进行政策沟通，申请减免租金，但原告以我司属于教育行业，不属于中小微企业为由拒绝减免，我司认为原告机械地解读了相关政策和文件。原告认为我司作为教育行业，不属于工信部和国家统计局发布的中小微企业划分中的“未列明企业”，我司作为国家外国专家局培训中小授权的培训机构，向广州市统计局发函咨询并取得教育培训机构应参照其他行业划属标准进行划分的回复。四、原告对我司接受帮扶政策设置种种障碍，违背了其应履行的社会责任。五、我司在租赁期间从未拖欠租金，在2020年3月30日按时缴纳了除应被减免之外的其他全部租金，从未违背契约精神。综上，我司符合政府帮扶减免三个月租金的政策，并按时缴纳其余租金，不存在拖欠租金的行为，恳请驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，位于广州市白云区白云大道南1130号大院（1栋、2栋、3栋）房产的登记产权人为案外人*社（以下简称市*社）。市*社授权原告对上述物业进行招租经营。2000年9月28日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订《场地及物业租赁合同》，原告将位于广州市*路68号（即*路3号）的场地20478㎡、建筑物21580㎡和附属设备以及教学用品出租给被告兴办学校，租赁期限为20年，自2000年9月1日至2020年8月31日。合同第五条约定：“乙方每年按时按定额向甲方交纳租赁费和管理服务费。第一年总额为120万元，其中场地租赁费60万元，设备租赁费30万元，管理服务费30万元。第二年总额为140万元；第三年160万元，第四年180万元，第五年200万元。从2005年至2015年，以上一年的金额为基数，每年递增一次，每次递增3%。从2016年至2020年，以前一年的金额为基数，每年递增5%。”合同第六条约定：“乙方每年10月1日和4月1日之前分两次支付（各50%）当年的租赁费和管理服务费。”第十三条约定：“因一方违反合同，给对方造成损失的，违约方应向对方赔偿。但由于战争、自然灾害等不可抗力原因致使本合同的义务不能履行，则不负担赔偿责任。乙方如延期付款，按每日万分之十计算滞纳金。乙方如延期付款，按每日万分之十计算滞纳金。”。上述合同签订后，原告将涉案物业交付给被告使用，被告实际将该物业交由案外人广州市亚加达外国语高级中学（以下简称亚加达高中）主要用于办学。亚加达高中为民办非企业法人，与被告属于关联单位，二者主要股东相同。被告称平时涉案场地主要由亚加达高中使用，被告组织考试时就由被告使用，没有明确的界限划分；涉案物业租金实际也会由亚加达高中支付给原告，被告与亚加达高中谁资金宽裕一点或者税收有利一点，就由谁来交。被告已向原告支付了2020年3月1日至2020年8月31日期间涉案物业的租赁费和管理服务费857608元，尚欠付该期间的租赁费和管理服务费857607.69元。2020年3月3日，原告与亚加达高中签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉案物业出租给亚加达高中用于教育、教学，租赁期限自2020年9月1日至2020年8月31日，共10年，房屋装修免租期为2个月，其中第一年租金标准为15191900元/年（已扣除免租两个月的租金）。2020年4月2日，原、被告及亚加达高中就涉案物业在新冠疫情期间申请减免物业2、3月租金和4、5月租金减半的事宜进行商议，并形成会议纪要：“一、陶乐公司拒绝免租的原因。陶乐公司郑尧隆认为，根据与亚加达公司双方在2000年签订的《场地及物业租赁合同》规定，亚加达公司租赁陶乐公司白云大道南1130号物业一直用于办学用途，不涉及其他经营，广州市亚加达公司外国语高级中学是实际场地使用房。亚加达公司分别在3月13日、3月31日向我提出减免物业2、3月租金和4、5月租金减半的申请不符合《广州市财政局关于新冠××疫情防控期间市属行政事业单位物业减免租金的通知》（以下简称“物业减免租金通知”）等相关文件提出的租金减免条件范围。亚加达公司在向陶乐公司递交的《关于减免物业租金的函》中提到“受疫情影响，经营收入损失严重，需要帮扶”，陶乐公司认为亚加达公司可以向市*社详细说明受到哪些经营困难，陶乐公司将根据市*社指导意见执行。同时，如政府有新出台对民办教育企业相关的租金减免政策，陶乐公司将按政策要求给予帮扶……四、双方达成一致共识的内容。（一）亚加达公司以及广州市亚加达外国语高级中学属于教育行业，目前提供的资料和文件不足以说明其符合穗府规【2020】2号文、《广州市财政局关于新冠××疫情防控期间市属行政事业单位物业减免租金的通知》和《关于印发中小企业划型标准规定的通知》（工信部联企业【2011】300号）文件中提到的减免物业租金的范围，因此陶乐公司暂不能减免其疫情期间的租金。（二）如亚加达公司能够找到充分的政策或文件依据，说明其属于可以减免租金的范围，或者未来有新政策出台将亚加达公司所从事的教育行业纳入受疫情影响应该减免租金的范围，则陶乐公司承诺按有关政策规定，将应减免的租金退还亚加达，或者在日后的应交租金中予以冲减。（三）亚加达公司同意履行合同约定，在2020年4月8日前缴交全额租金，逾期不缴交，陶乐公司将行使合同相关权利。”。各方达成上述《会议纪要》后，被告未在2020年4月8日支付全额租金，其称未支付的理由是广州市教育局于2020年4月7日发布了《广州市教育局关于进一步做好民办幼儿园、低收费义务教育阶段民办学校和教育培训机构帮扶工作的通知》（穗教发【2020】7号）及政策解读文件，该文件明确由市、区教育行政部门审批管理并领取民办非企业登记证书的民办幼儿园、低收费义务教育阶段民办学校（年收费标准不高于2019年广州市生均公共财政预算教育事业费）、教育培训机构，可根据《广州市人民政府关于印发广州市坚决打赢新冠××疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》（穗府规【2020】2号）精神，按企业享受同等待遇。民办幼儿园、教育培训机构和低收费义务教育阶段民办学校，对承租市属、区属国有企业和行政事业单位物业用于线下实体经营的中小微企业，免收2、3月份的物业租金，视疫情情况可减半收取4、5月份的物业租金，并落实到承租人，免收和减收的租金在国企年度经营业绩考核中视作利润。鼓励各区引导集体物业、非国有企业和个人业主为承租用于线下实体经营的民办幼儿园、教育培训机构和低收费义务教育阶段民办学校减免租金或允许延期、分期缴租。被告称其认为自身属于上述文件规定的减免范围，故未在2020年4月8日前支付剩余欠付的租金等费用，庭审中则表示现不主张按该规定要求减免租金，而是认为自身属于中小企业，符合减免租金的政策。2020年5月19日，原告委托国信信扬律师事务所向被告发出《律师函》，催促其支付上述欠付的租赁费和服务费857607.69元及相应的滞纳金。被告于2020年5月20日签收该函件。另查，广州市人民政府办公厅曾于2020年2月7日发布《广州市人民政府办公厅关于印发支持中小微企业在打赢疫情防控阻击战中健康发展的十五条措施的通知》（穗府办规【2020】1号），明确对承租市属和区属国有企业物业用于线下商业实体经营的中小微企业，减免2020年2月份和3月份的物业租金（免租的承租户当前应无拖欠租金）。2020年3月4日，广州市人民政府发布《广州市人民政府关于印发广州市坚决打赢新冠××疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》（穗府规【2020】2号），明确对承租市属、区属国有企业和行政事业单位物业用于线下商业实体的经营的中小微企业，免收2、3月份的物业租金，视疫情情况可减半收取4、5月份的物业租金，并落实到承租人。2020年3月16日，广州市财政局发布《广州市财政局关于新冠××疫情防控期间市属行政事业单位物业减免租金的通知》，明确对承租市属行政事业单位物业用于线下实体经营的中小微企业和个体工商户免收2、3月份的物业租金，4、5月份物业租金减免问题将视疫情防控情况另行明确。该通知载明：“2、承租方承租业主单位物业再行转租的，按以下意见处理：（1）最终承租方为线下实体经营的中小微企业或个体工商户，业主单位应减免相应物业租金，确保最终承租方享受到市政府租金减免政策……（2）最终承租方不属于线下实体经营的中小微企业或个体工商户，则不论转租方是否符合减免条件，相应的物业均不能减免租金。”文件后附《关于印发中小企业划型标准规定的通知》（工信部联企业【2011】300号）文件。依被告申请，经本院发函调查，广州市人民政府国有资产监督管理委员会复函表示市*社下属集体物业非该委监管企业，对于是否应落实租金减免政策可直接咨询市*社。后市*社出具《说明》，表示广州市财政局在2020年7月31日通过“广州市财政局互动交流”答复：涉案物业是社有资产，为集体所有的物业，不属于市属行政事业单位物业，不适用上述穗府办规【2020】1号文、穗府规【2020】2号文及《广州市财政局关于新冠××疫情防控期间市属行政事业单位物业减免租金的通知》。市*社亦认为被告不属于上述减免租金文件的适用范围，不应减免其租金，且其已授权原告管理案涉物业，原告有权决定是否减免被告租金，原告也没有必然减免被告租金的义务。被告的营业执照记载的经营范围为软件和信息技术服务业。诉讼中，被告表示其主营业务为培训和考试，每年收入大概三四百万，主要为考试费用收入，培训费用大部分包含在考试费用中，单独收取的比较少，2019年的培训费用仅7万多；考试主要是项目管理职业资格考试，一般每年考四次，一次考试的人数大概在2000人左右，考试费用每人500多元。今年因疫情影响，3月份的考试推迟至9月份进行，6月份的考试则取消，导致其营业收入受到很大影响。为证实其上述主张，被告提供了以下证据：1、国家外国专家局培训中心出具的培训机构及考试机构资格认证书。该认证书显示被告有国家外国专家局培训中心项目管理系列职业资格认证培训机构资质，负责在广州地区组织项目管理系列职业资格认证考试服务，有效期从2019年1月1日至2019年12月31日。原告对该证据真实性、合法性无异议，本院对该证据予以采信。2、中国国际人才交流基金会官网项目管理职业资格认证官网培训考试机构网页页面截图，该截图显示考试机构及培训机构均有被告名称。被告主张其现仍有相应的培训机构资质和考试机构资质。原告对该证据的真实性、合法性认可，对其关联性不予认可，认为不能证实其现仍有合法资质。3、中国国际人才交流基金会官网项目管理职业资格认证官网2019年、2020年考试通知网页、报名管理网页截图。该截图显示该网站在2019年11月21日曾明确2020年项目管理认证考试时间分别为2020年3月15日、6月6日、9月5日、12月5日，后于2020年2月26日通知中国大陆地区2020年6月PMI认证考试将不再开展报名工作，所有报名参加并成功预约3月15日考试的考生将自动预约6月6日考试。后6月6日的考试继续推迟，无法参加考生的考生可提交缓退考申请。原告对该证据的真实性、合法性无异议，关联性不予认可，认为不足以证实被告主张的损失，且该损失与本案无关。4、被告2019年度企业所得税汇算清缴纳税调整报告、2020年上半年会计报表以及被告自行制作的2019年度与2020年度收入情况对比说明，原告对上述报告及报表的真实性未有异议，关联性不予认可，对于情况说明不予认可。5、被告与中国国际人才交流基金会于2020年5月9日签订的《专业资格认证考试机构合作协议》。原告认为该协议不完整，且是在2020年5月9日签订，与疫情并无关系。庭审中，被告表示去年6月份报考的为2440元，今年9月份报考的实际人数有3000人左右。被告另表示亚加达高中去年的收入大概在2000万左右，该高中受疫情影响收入减少不多。原告表示涉案租赁合同约定的管理服务费实际性质也是租金，只是出于处置方式的考虑分别列明。原告提供的《租赁合同变动情况呈批表》显示原告曾对承租其物业的、原告认为属于中小微企业的部分租户减免2月份及3月份的租金（不含管理费）。以上事实，有《场地及物业租赁合同》、房产证及授权证明、《会议纪要》、发票、《律师函》及邮寄回执、《房屋租赁合同》、复函、《说明》、《专业资格认证考试机构合作协议》、《租赁合同变动情况呈批表》及当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告签订的涉案《场地及物业租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方应依约履行各自的义务。结合双方诉辩意见，本案主要存在以下争议焦点：一、关于疫情期间的租金减免问题。涉案物业的产权人为市*社，属于集体所有的物业，不属于国有企业物业或行政事业单位物业，在未取得原告或市*社同意的情况下，被告要求按照国家有关国有企业物业或行政事业单位物业减免一定期限内租金的主张于法无据，本院对此不予支持。被告承租涉案非国有物业用于经营，结合其提供的培训机构及考试机构资格认证书、网页截图等证据，本院对其主张从事培训、考试业务及本年度的考试通知等相关事实予以认可。因疫情的影响，原定于2020年6月的相关考试被取消，在此情况下，作为被告营业收入之一的考试培训费用收入必然会因此而减少，继续按照原租赁合同支付租金及管理服务费对被告确实有失公平，在原、被告双方未能通过协商就有关租金减免事宜达成一致协议，且原告亦确认管理服务费实际性质也是租金的情况下，被告请求减免租金及管理服务费，本院对此予以支持。根据公平原则，结合本案实际情况，本院酌定减免被告一个月的租金及管理服务费285869.28元。减免后，被告尚应向原告支付租金及管理服务费571738.41元。二、关于逾期付款的滞纳金。被告作为承租人系因疫情影响收入减少而未能依约足额交付租金及管理服务费，本院对原告要求被告支付逾期付款滞纳金的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告广州市亚加达发展有限公司向原告广州市陶乐实业发展公司支付2020年3月1日至2020年8月31日期间欠付的租赁费和管理服务费571738.41元；二、驳回原告广州市陶乐实业发展公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6488.2元，由原告广州市陶乐实业发展公司负担2445.71元，被告广州市亚加达发展有限公司负担4042.49元。财产保全申请费5000元，由原告广州市陶乐实业发展公司负担1884.74元，被告广州市亚加达发展有限公司负担3115.26元。被告广州市亚加达发展有限公司负担的上述受理费、财产保全申请费应在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张旭增二〇二〇年十一月十日法官助理蔡晓珊书记员洗颖斯