福建省尤溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0426民再2号 原审原告：朱玉妹，女，1963年2月12日出生，汉族，住福建省尤溪县。 委托诉讼代理人：陈文梓，男，1963年1月1日出生，汉族，住福建省尤溪县，系朱玉妹丈夫。 原审被告：尤溪开成房地产开发有限公司，住所地福建省尤溪县城关镇水东路1号，统一社会信用代码：91350426791758853D。 法定代表人：丁芳宜，该公司董事长。 原审第三人：陈自根，男，1961年9月3日出生，汉族，住福建省尤溪县。 原审原告朱玉妹与原审被告尤溪开成房地产开发有限公司（以下简称开成房地产公司）、原审第三人陈自根商品房买卖合同纠纷一案，本院（2018）闽0426民初1783号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年3月16日作出（2020）闽0426民监1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。本院再审过程中，遇新型冠状病毒疫情防控致使诉讼活动暂时无法正常进行，于2020年9月2日作出（2020）闽0426民再2号民事裁定，中止本案诉讼。2020年11月17日，本院公开开庭审理本案，原审原告朱玉妹及其委托诉讼代理人陈文梓、原审第三人陈自根到庭参加诉讼，原审被告尤溪开成房地产开发有限公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原审原告朱玉妹称，其再审意见和原审的诉讼请求和事实理由一致。 原审第三人陈自根述称，原审认定的事实都是真实的，原审原告朱玉妹提交的《购房预定单（协议）》符合商品房买卖合同的条件。 原审被告尤溪开成房地产开发有限公司未作答辩。 朱玉妹向本院起诉请求：1.依法认定朱玉妹与开成房地产公司于2015年7月14日签订的《购房预订单（协议）》为《商品房买卖合同》；2.判令开成房地产公司立即为朱玉妹办理不动产产权登记手续；3.由开成房地产公司承担本案的诉讼费用。本院原审认定事实：2015年6月26日，开成房地产公司作为甲方与陈自根作为乙方签订了《协议书》，约定：1.鉴于2014年5月20日双方签订的由甲方开发的项目“大儒名城”1A、1B连接体28号店面《商品房买卖合同》及其《补充协议》，乙方已交购房款5,000,000元，为上述合同及协议继续履行，双方达成协议；2.甲方关联客户余房应在本协议签订起三个月内完成，甲方余房应在本协议签订及政府相关部门同意甲方余房合同备案起三个月内完成。乙方上述1A、1B连接体28店面《商品房买卖合同》已交的5,000,000元转为本补充协议购房款；3.乙方已知晓甲方（含关联客户）余房抵押银行贷款现状，甲方（含关联客户）相应房产的银行贷款由乙方负责偿还，乙方偿还上述银行贷款款项视为乙方支付给甲方的购房款。甲方（含关联客户）偿还相应房产银行抵押贷款后，与乙方（含乙方指定的第三方）签订正式《商品房买卖合同》；4.本协议签订后，余房若销售于乙方指定的第三方，销售价格由乙方决定，甲方应配合。2015年7月14日，开成房地产公司作为甲方、朱玉妹作为乙方、陈自根作为丙方签订了《购房预订单（协议）》二份，约定：1.在丙方协调下，乙方向甲方预定购买大儒名城9、10号楼－1189（面积约37.96平方米、房产总价55,000元）、－2089（面积约37.96平方米、房产总价55,000元）房号。付款方式为：现金或按揭贷款；2.买受人充分知晓出卖人出卖房屋的权属、户型、《商品房买卖合同》相关内容等实际现状，自愿与出卖人签订本《购房预订单》，作为双方约定本单元买受人购买权的凭证，一经签订，出卖人即保留买受人对本单位的购买权，不得零星转售第三方；3.本《购房预订单》权益不得转让。签订正式《商品房买卖合同》时，买受人须按此《购房预订单》上签署的买受人姓名签约，非直系亲属间不得更名，更名需提供有效的直系亲属关系证明，并经出卖人书面同意；4.乙方已充分知晓所认购房产有抵押贷款（或者关联客户），在甲方解押和政府同意办理合同备案后通知乙方办理《商品房买卖合同》。乙方收到通知后应在10天内向甲方办理相关手续，否则，负违约责任；甲方未按本协议约定保留乙方买受权，甲方应负违约责任；任何一方违约应付无违约方违约金，违约金为预购房产价款的10%。甲、乙双方违约责任均由作为保证方的丙方承担。本协议仅用于三方预定购房使用，不作其他依据。在签订《商品房买卖合同》或过户后由甲方收回作废。5.协议自签订日起生效。《购房预订单（协议）》签订后，朱玉妹向开成房地产公司支付全部价款110,000元，开成房地产公司将大儒名城9、10号楼－1189、－2089车位交付朱玉妹使用。2018年7月5日，朱玉妹以开成房地产公司未为其办理不动产产权登记手续为由诉至本院。 本院原审认为，开成房地产公司与朱玉妹、陈自根签订的《购房预订单（协议）》中对购买车位的位置、面积、价款以及付款方式作出约定，朱玉妹在签订《购房预订单（协议）》后支付开成房地产公司全部价款，开成房地产公司向朱玉妹交付车位，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，讼争的《购房预订单（协议）》属商品房买卖合同，故朱玉妹主张《购房预订单（协议）》为商品房买卖合同，有事实和法律依据，本院予以支持。因《购房预订单（协议）》未约定开成房地产公司为朱玉妹办理不动产产权登记义务，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，朱玉妹作为买受人是申请办理车位所有权证的法定义务人，开成房地产公司负有协助的义务。对朱玉妹要求开成房地产公司立即为朱玉妹办理不动产产权登记手续的诉讼请求，没有合同和法律依据，本院不予支持。本院原审判决：一、确认尤溪开成房地产开发有限公司与朱玉妹、陈自根于2015年7月14日签订的二份《购房预订单（协议）》为商品房买卖合同；二、驳回朱玉妹的其他诉讼请求。案件受理费25,00元，减半收取1,250元，由朱玉妹负担625元，尤溪开成房地产开发有限公司625元。 本院再审认定事实与原审认定事实一致。 本院再审认为，在审理商品房买卖合同纠纷中，区分当事人订立的协议是商品房买卖的预约合同还是本约合同，要结合当事人立约时的真实意思以及法律、司法解释对于商品房买卖合同形式要件的要求进行综合判定，关键在于区分合同是否还存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定的情形。如果存在这类情形，一般应认定为预约合同；如果不存在此种情形，无论合同名称为何，均应视为商品房买卖合同。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”上述规定明确了商品房买卖合同的必备条款。本案中，《购房预订单（协议）》未约定交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、装饰、设备标准承诺等条款，付款方式、付款时间不明确，且在该协议第4条中写明：“本协议仅用于三方预定购房使用，不作其他依据，在签订《商品房买卖合同》或过户后，由甲方收回作废。”终上所述，案涉《购房预订单（协议）》缺失商品房买卖合同的一些必备条款，且部分条款内容尚不确定，难以实际履行，不属于商品房买卖合同。因此，原审原告朱玉妹诉请认定其与开成房地产公司于2015年7月14日签订的《购房预订单（协议）》为《商品房买卖合同》，以及要求开成房地产公司立即为其办理不动产产权登记手续的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。本院（2018）闽0426民初1783号民事判决适用法律错误，应依法撤销。尤溪开成房地产开发有限公司经依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适〈用中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百九十条规定，判决如下： 一、撤销（2018）闽0426民初1783号民事判决书； 二、驳回朱玉妹的诉讼请求。 案件受理费2500元，由朱玉妹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判长  李德林 审判员  林荣义 审判员  傅秀连 二〇二〇年十一月十七日 书记员  吴 鑫 附法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百九十条有下列情形之一，导致判决、裁定结果错误的，应当认定为民事诉讼法第二百条第六项规定的原判决、裁定适用法律确有错误： (一)适用的法律与案件性质明显不符的； (二)确定民事责任明显违背当事人约定或者法律规定的； (三)适用已经失效或者尚未施行的法律的； (四)违反法律溯及力规定的； (五)违反法律适用规则的； (六)明显违背立法原意的。