广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初25068号原告：佛山市南海区大沥镇六联社区××第二股份经济合作社，住所地：佛山市南海区。委托诉讼代理人:卢淑芬，广东星宇律师事务所律师。委托诉讼代理人:邝晃煊，广东星宇律师事务所律师。被告：陈嘉坤，男，1981年11月16日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：李吉明，广东荆紫律师事务所律师。原告佛山市南海区大沥镇六联社区××第二股份经济合作社诉被告陈嘉坤租赁合同纠纷一案,本院于2020年9月28日立案后，依法适用简易程序，于同年11月5日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人卢淑芬及被告的委托诉讼代理人李吉明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2019年5月1日至2020年6月30日租金225450.6元（2019年5月1日至2019年9月30日每月租金是14193.3元，其中2019年5月已支付3870.9元，剩余10322.4元尚未支付，2019年10月1日至2020年6月30日每月租金为17595元）；2.被告支付因逾期支付上述租金而产生的资金占用损失(资金占用损失分别以10322.4元为本金从2019年5月6日起、自2019年6月至2019年9月以14193.3元为本金从每月6日起、自2019年10月至2020年6月以17595元为本金自每月6日起，计算至实际支付之日止，暂计至2020年9月30日为45532.56元，扣减保证金38709元后为6823.56元);3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年7月23日，原被告签订了《租赁合同书》，约定由被告承租原告位于佛山市南海区***厂房（以下简称涉讼租赁物），面积为391平方米，租期从2014年9月1日至2019年7月31日。每月租金为33元/平方米，每月租金应于5日前支付，每满三年递增10%，合同保证金为38709元。原告依约交付厂房给被告使用，自2019年5月起拖欠租金，5月仅支付了租金3870.9元。2019年7月31日租期届满后，被告仍不支付租金，也不返还租赁物予原告。原告多次催促被告返还租赁物并支付租金，被告分别于2019年10月22日、2020年4月27日委托律师向被告出具《关于敦促支付租金等费用的函》，均无果。原告后将租赁物直接通过大沥镇集体资产交易平台重新招租，最后由被告的弟弟陈嘉伦中标，中标月租金为50元/平方米被告才将租赁物未经原告直接交予其弟弟陈嘉伦使用，自2020年7月起，被告弟弟陈嘉伦向原告支付租金。被告除缴清2019年5月1日至2019年7月31日的租金外，还应支付租赁期限届满后逾期返还租赁物的占用费。租赁期限届满后，原告给予被告两个月的宽限期，即2020年8月1日至2020年9月30日，同意按租期届满前最后一期的月租金标准14193.3元(36.3元/平方米)计算占用费，自2019年10月1日至2020年6月30日，应参照新中标的租金标准50元/平方米，原告主张应以45元/平方米标准即每月17595元计算占用费。计算至2020年9月30日，被告仍拖欠2019年5月1日至2020年6月30日的租金和占用费共225450.6元，导致原告的资金占用损失45532.56元，经保证金38709元抵扣部分资金占用损失后，被告尚欠原告租金、占用费和资金占用损失共232274.26元。被告辩称，1.《租赁合同书》合同期限已届满，原、被告已达成一致，以被告支付的保证金抵扣租金。原告起诉状注明5月租金是“部分租金”，也确认该事实。2.原告要求被告按月租金45元每平米支付自2019年10月至2020年6月期间的租金，没有事实和法律依据。3.《租赁合同书》已到期，合同到期后，原告坚持续租必须上网公开竞价进行，双方对于租赁事宜未能达成一致，原告主张利息应自法院作出判决之日起计算。4.被告使用租赁物至2020年6月17日。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。当事人对真实性有异议的证据，本院认定如下：原告提交的竞投租赁成交确认书、2020（北二）合字第0004号租赁合同与本案无关，本院对其关联性不予确认。被告提交的聊天记录，本院综合认定。综合采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2014年7月23日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同书》，约定位于***厂房出租给乙方作经营，***厂房面积约391平方米；从2014年9月1日起至2019年7月31日止；租赁期内乙方应交租金总金额为790953.90元；租赁物每月的租金为12903元，租金从2014年9月1日起开始缴交，租金每3年在上一期租金基础上递增10%；乙方应于每月5日前向甲方缴清当月租金。2019年11月1日，被告向原告支付60644.1元，被告主张上述款项为2019年1月1日开始的使用费。2019年10月22日、2020年4月27日，原告向被告邮寄《关于敦促支付使用费等费用的函》。2020年9月28日，原告提起了本案诉讼。诉讼中，原、被告双方确认涉讼租赁物未办理规划报建手续；原告收取了被告保证金38709元，双方同意保证金在本案中一并处理。原告陈述被告支付过2019年5月1日后的使用费3870.9元及2020年7月1日开始涉讼租赁物由案外人陈嘉伦使用。本院认为，原、被告均未能提供合法有效证据证明租赁的涉讼租赁物办理了合法报建和竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原、被告于2014年7月23日签订的《租赁合同书》无效。虽然原、被告之间的租赁合同无效，但被告实际占有使用涉讼租赁物，其应参照合同约定的使用费标准支付占有使用期间的使用费予原告。被告主张其在2020年6月17日搬离涉讼租赁物，但未提交相应的证据予以佐证。原告主张被告于2020年6月30日搬离涉讼租赁物，被告未提交相反证据予以反驳，本院对原告的该主张予以采纳。被告主张其支付了2019年1月1日后的使用费60644.1元，与原告主张其实际支付了2019年5月份的使用费3870.9元（60644.1-14193.3×4）相符，故被告仍需支付原告2019年5月1日至同月30日的使用费10322.4元（14193.3-3870.9）。另2019年6月1日至2020年6月30日期间，被告应支付的使用费184512.9元（14193.3×13）。故被告应支付2019年5月1日至2020年6月30日的使用费194835.3元（10322.4+184512.9）。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，原、被告同意在《租赁合同书》无效的情况下保证金在本案中一并处理，未免讼累，本院予以支持。经抵扣，被告需支付涉讼租赁物2019年5月1日至2020年6月30日的使用费156126.3元（194835.3-38709）予原告，原告的主张超过本院核准的部分，本院不予支持。《租赁合同书》无效违约条款亦无效，但被告逾期支付使用费确给原告造成了利息损失，本院酌情被告以156126.3元为本金从原告起诉之日即2020年9月28日起至实际清偿日止按年利率4.35%的标准计算利息予原告，原告的主张超过本院核准的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈嘉坤应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费156126.3元并以156126.3元为本金从2020年9月28日起至实际清偿日止按年利率4.35%的标准计算利息予原告佛山市南海区大沥镇六联社区××第二股份经济合作社；二、驳回原告佛山市南海区大沥镇六联社区××第二股份经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取2392.05元（原告已预交），由原告负担1196.05元，被告负担1196元并于上述付款同期迳付予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二〇年十一月六日书记员  杨文晖