河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终2809号上诉人（原审原告）：侯静珂，女，汉族，1989年11月27日生，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：黄亚南，男，汉族，1989年9月15日生，住河南省兰考县，系侯静珂丈夫。被上诉人（原审被告）：宋卫科，男，汉族，1982年12月25日生，住河南省开封县。上诉人侯静珂因与被上诉人宋卫科房屋租赁合同纠纷一案，不服开封市龙亭区人民法院（2020）豫0202民初893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。侯静珂上诉请求：1.撤销龙亭区人民法院（2020）豫0202民初893号判决，发回重审或改判；2.请求法院依法解除侯静珂与宋卫科之间租赁合同，判令宋卫科腾空涉案房屋并交付给侯静珂;3.判令宋卫科支付违约金10万元,以及自2020年1月21日起至房屋交付侯静珂前产生的滞纳金,每天年租金的千分之五计算即每天340元（到2020年8月5号起诉之日已经196天即66640元)，还有自2020年3月21日起至房屋交付侯静珂前产生的房屋占有使用费每日186元（到2020年8月5号起诉之日已经136天即25296元），截至目前共计191936元（其中滞纳金及房屋占有使用费计算至宋卫科结清费用并将房屋实际腾空交付给侯静珂之日止)；4.一审二审诉讼费用由宋卫科承担。事实与理由:侯静珂将涉案房屋转租给宋卫科作为蛋糕房使用。宋卫科一直履行交付租金，并使用房屋。2019年下半年，原房东李杰商铺被顺河区法院依法拍卖，由新房东拍得了此套商铺并于2019年11月29日拿到了拍卖成交确认书，新房东在拍得此套房子前后均知晓此房屋处于租赁状态并看到原房屋租赁合同，侯静珂继续按照原租赁合同履行了相关义务。现宋卫科以新房东通知宋卫科不要缴纳租金然后由其直接收取租金为由拒不交付租金,并在一审过程中向龙亭区人民法院出具了一份由新房东在2020年5月9日提供的一份证明，但是声明中并未提到侯静珂对此房屋失去承租权和转租权,另此房屋被拍卖时侯静珂的承租权和转租权都在履行过程中,新房东通过顺河区人民法院拍卖所购得此套房产前是知晓侯静珂承租和转租的实际情况的,但是新房东仍出资购得了此套房产,根据买卖不破租赁的原则，新房东自然是认可了侯静珂的应有权益,且在侯静珂缴纳上年度租金时是得到新房东的通知暂停向顺河区法院履行协助执行义务的,然后在2020年5月21号得到了新房东的通知后将上年度剩余的三万元租金转账到了顺河区人民法院工作人员指定账户,然后侯静珂通知了新房东转账完成并将转账凭证发送至新房东石磊的微信上,然后也通知了让新房东通知另外的租户交纳租金，因为新房东要改变原有租赁合同内容，所以侯静珂并未与新房的重新签署租房协议,但是自2020年2月19日新房东方面的人已经与侯静珂互加了微信取得了沟通,新房东也认可了侯静珂的相关权益。综合以上情况和买卖不破租赁的原则，侯静珂的承租权和转租权是真实存在且有效的,而且新房东是知晓并认可的，侯静珂应于2020年1月20号收租金68052元至今未能收取,且宋卫科继续占有使用房屋至今，严重违反了侯静珂和宋卫科签署的租房合同。但是一审法院以侯静珂未取得新的转租权为理由驳回侯静珂的诉讼请求存在事实认定错误。侯静珂为维护其合法权益特向贵院提起诉讼,望判如所请!宋卫科辩称，侯静珂没有转租资格,原房东不承认侯静珂的转租资格,在一审时候已经出庭作证。原房东时期是私自转租，不合法。第二任房东仍不承认侯静珂的转租资格，且要求宋卫科不能将房租交给侯静珂。宋卫科交房租只能对着一方，不可能交两次。对一审判决无异议。侯静珂向一审法院起诉请求：1.请求法院依法解除侯静珂、宋卫科之间租赁合同，判令宋卫科腾空涉案房屋并交付给侯静珂；2.判令宋卫科支付违约金10万元以及自2020年1月21日起至房屋交付侯静珂前产生的滞纳金每天年租金的千分之五计算即每天340元（到2020年6月4日起诉之日已经134田即45560元），还有自2020年3月21日起至房屋交付侯静珂前产生的房屋占有使用费每日186元（到2020年6月4日起诉之日已经74天即13764元），截止目前共计159324元（其中滞纳金及房屋占用使用费计算至宋卫科结清费用并将房屋腾空交付之日止）。3.本案诉讼费由宋卫科承担。一审法院认定事实:李四辈作为甲方（出租方）于2017年5月10日与黄亚男作为乙方（承租方）于2017年4月10日签订《房屋租赁协议》一份，协议主要约定：一、租赁标的及用途。1、甲方将位于幸福里10号楼106号商铺的营业房租给乙方做网吧、餐饮使用，共1间门面，今后如乙方改变房屋用途，须告知甲方。2、乙方利用房产从事经营活动，需要办理二次消防验收或其他审批手续的，由乙方自行处理并承担相关费用。二、租赁期限租赁期限自2017年5月10日起至2022年5月10日止，共5年。三、租金金额及支付方式1、所租房屋（不含税），每年12个月计算，第一、第二年租金为（大写）7万5千（￥75000元）。第三年、第四年租金为8万（￥80000元）。第五年租金为8万7千5佰元整（￥87500元）。2、支付方式：在本年度到期之前，转账或现金交齐本年度租金。3、房屋租赁价格和金额为净价，不含税费，税费由甲方负担。4、其他相关费用：乙方在租赁期间内发生的相关水、电、气、物业费及其他相关费用由乙方承担。5、乙方每间房需交纳保证金12500元，待合同到期由甲方退还。四、甲方权利、义务、责任。五、乙方权利、义务、责任。2、乙方将房屋使用权转让给第三方使用时需通知甲方。六、合同的解除与终止。1、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供合同约定房屋或提供房屋不符合合同约定条件，严重影响使用的。（2）甲方不能按时将房屋交付给乙方。2、乙方有下列情形之一的，除前述条款外，甲方可终止合同并收回房屋。（1）擅自拆改承租房屋结构的。（2）欠交租金和相关税金、费用达一个月。（3）利用承租房屋进行违法活动。（4）故意损坏承租房屋。（5）擅自转让、转租、转借承租房屋。七、乙方须按协议约定按时交纳承租房屋租金和其他相关费用，如逾期不交或交纳金额不足，乙方每天按年租金的千分之五向甲方支付滞纳金，且押金不退。八、除另有约定外，如有一方违反本协议约定的，违约方应向对方支付本年度租金的五倍作为违约金。并承担给对方造成的连带损失和责任。九、本协议在履行中若发生争执，双方应采取协商办法解决。协商不成时，可以向当地人民法院提起诉讼解决。十、特别约定……2018年3月21日，侯静珂作为甲方（出租方）与宋卫科作为乙方（承租方）签订《房屋租赁协议》一份，协议主要约定：一、租赁标的及用途。1、甲方将位于幸福里的营业房60平方米租给乙方做笑笑蛋糕房使用，共1间门面，今后如乙方改变房屋用途，须告知甲方书面同意后方可进行。2、乙方利用房产从事经营活动，需要办理二次消防验收或其他审批手续的，由乙方自行处理并承担相关费用。二、租赁期限租赁期限自2018年3月21日起至2022年3月21日止，共4年。三、租金金额即支付方式1、所租房屋租金为5000元/月/㎡（不含税），每年按12个月计算，一年租金为60000元。从第二季度开始每年在上一年租金基础上递增6%、7%、8%。2、支付方式：为一年付一次，银行转账或现金。首次租金支付金额为2018年4月21日至2019年4月20日的应付金额，共计人民币60000元。备注：装修期一个月，时间从2018年3月21日-2018年4月20日。3、房屋租赁价格和金额为净价，不含税费，税费由甲方负担。4、其他相关费用：乙方在租赁期间内发生的相关水、电、气、物业费及其他相关费用由乙方承担。5、乙方每间房需交纳保证金10000元，空调押金5000元，共计15000元，其中另付空调折旧每年1000元整，作为履约的保证，保证金同第一次支付租金时一并支付。（共1间门面）。6、租金支付须在上一年合同到期前两个月一次性付清本年房租。四、甲方权利、义务、责任。五、乙方权利、义务、责任。六、合同的解除与终止。1、甲方由以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供合同约定房屋或提供房屋不符合合同约定条件，严重影响使用的。（2）甲方不能按时将房屋交付给乙方。2、乙方有下列情形之一的，除前述条款外，甲方可终止合同并收回房屋。（1）擅自拆改承租房屋结构的。（2）欠交租金和相关税金、费用达一个月。（3）利用承租房屋进行违法活动。（4）故意损坏承租房屋。（5）擅自转让、转租、转借承租房屋。七、乙方须按协议约定按时交纳承租房屋租金和其他相关费用，如逾期不交或交纳金额不足，乙方每天按年租金的千分之五向甲方支付违约金。八、除另有约定外，如有一方违反本协议约定的，违约方应向对方支付10万元违约金。九、本协议在履行中若发生争执，双方应采取协商办法解决。协商不成时，可以向当地人民法院提起诉讼解决。十、特别约定……另查明，涉案房产原系李四辈儿子李杰所有。黄亚男与侯静珂系夫妻。涉案房产于2020年5月9日过户至石磊名下。石磊于2020年5月9日出具声明一份，该声明载明：本人石磊，身份证号码，我于2019年12月2日通过河南省开封市顺河回族区人民法院拍得开封市幸福里10号楼1-2层116号商品房，并于当日领取（2019）豫0203执恢42号之一执行裁定书，自该日取得上述房屋产权，在取得产权后未收到黄亚楠及侯静珂支付的任何租金，我方也未与黄亚楠及侯静珂签订任何租赁协议或补充协议。特此声明。侯静珂自认，其房租费用已交至2020年5月10日。一审法院认为,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。第二百二十四条规定，承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。结合本案，李杰之父李四辈将涉案房产租赁给本案侯静珂丈夫黄亚男，侯静珂将房产中的两间租转赁给宋卫科，虽未征李四辈的同意，但李四辈一直收取侯静珂房租至2020年5月10日，应视为其对侯静珂转租行为的默认。案外人石磊取得该房屋所有权，自取得房屋所有权后未收到侯静珂夫妇交来的房租，就涉案房屋租赁侯静珂与新房主石磊未达成一致意见，侯静珂未取得新的转租权。故对侯静珂要求依法解除与宋卫科之间的租赁合同，判令宋卫科腾空房屋交付给侯静珂及要求支付违约金、滞纳金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回侯静珂的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1743元，由侯静珂承担。二审经审理查明的事实与一审判决认定的基本事实相同。本院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李杰（原房东）之父李四辈将涉案房产租赁给本案侯静珂丈夫黄亚男，双方的《房屋租赁协议》明确约定乙方（承租方）有擅自转让、转租、转借承租房屋情形的，甲方（出租方）可终止合同并收回房屋。侯静珂将涉案房产中的两间租转赁给宋卫科，李四辈一直收取侯静珂房租至2020年5月10日，可视为其对侯静珂转租行为的默认。但并不能由此证明侯静珂享有合法的转租权。案外人石磊取得该房屋所有权，自取得房屋所有权后未收到侯静珂夫妇交来的房租，就涉案房屋租赁问题侯静珂与新房主石磊未达成一致意见，虽然李四辈与黄亚男签订的《房屋租赁协议》有效，但依据该协议，侯静珂并未取得涉案房屋的转租权。故侯静珂关于其承租权和转租权是真实存在且有效,新房东是知晓并认可的上诉理由无合法有效的证据证明且与法律规定不符，不能成立，本院不予采信。侯静珂的上诉请求应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律及处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3486元，由上诉人侯静珂承担。本判决为终审判决。审判长  戴玉峰审判员  孔德亮审判员  孙玲玲二〇二〇年十一月十四日法官助理申和平书记员马凤霞