福建省漳浦县人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0623民初4744号原告：王文荣，男，1986年1月1日出生，汉族，住福建省龙海市。委托诉讼代理人：许育平，福建平贯律师事务所专职律师。被告：福建海成房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市漳浦县绥安镇龙湖路东段桥头段龙湖景苑之1幢207号，统一社会信用代码91350623058437491Q。法定代表人：洪子云，经理。委托诉讼代理人：洪旭辉，福建方佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱雨芳，福建方佳律师事务所律师。原告王文荣与被告福建海成房地产开发有限公司（以下简称海成公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王文荣的委托诉讼代理人许育平，被告海成公司的委托诉讼代理人洪旭辉、邱雨芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王文荣向本院提出诉讼请求：1.判令海成公司向王文荣交付符合合同约定条件的商品房；2.海成公司从2018年9月9日起算至实际交房之日止，每日按已付房价款842084元的万分之一向王文荣支付逾期交房违约金（暂计算至2020年9月10日为59030.08元）；3.海成公司为王文荣办理址在福建省漳浦县商品房的房屋所有权初始登记手续，提供办理不动产所有权证登记所需的必要证明文件，并协助王文荣办理上述商品房的不动产所有权证登记手续；4.海成公司从2018年12月9日起算至王文荣告实际取得不动产所有权证之日止按已付购房款842084元的日万分之一向王文荣支付逾期办证产生的违约金（暂计至2020年9月10日为51367.129元）。事实与理由：2017年7月10日，王文荣与海成公司签订一份合同编号为350623010001032017008952号《商品房买卖合同》，约定王文荣向海成公司购买址在福建省漳浦县，建筑面积为135.82平方米，单价为6200元／平方米，总价款为842084元，合同约定交房时间为2018年9月8日前。2018年8月30日，海成公司向王文荣邮寄一份《龙湖景苑延期交房通知》，告知交房时间延至2018年12月8日。2018年12月2日，海成公司再向王文荣邮寄一份《龙湖景苑延期交房通知》，告知交房时间延至2019年3月8日。2019年1月22日，海成公司再向王文荣邮寄一份《龙湖景苑交房通知书》，通知交房时间为2019年1月28日至29日。之后，王文荣及其他业主到海成公司售楼部打算办理交房手续时，海成公司却无法出示竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、通过消防验收等具备商品房交付条件的文件资料。后据向漳浦县住房和城乡建设局等部门了解核实，涉案商品房确实还未通过竣工验收和消防验收，至今无法向王文荣交付符合合同约定条件的商品房。海成公司逾期交房的行为，已构成根本性违约。根据合同第十二条“···自合同约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”的约定，海成公司应从2018年9月9日起算至实际交房之日止，每日按已付房价款842084元的万分之一，向王文荣支付逾期交房违约金。另外，海成公司至今也未能办理上述商品房房屋所有权证书给王文荣。根据合同第二十条“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之一，向买受人支付违约金。”的约定，海成公司应从2018年12月9日起，按已付购房款842084元的日万分之一向王文荣支付逾期办证违约金。海成公司辩称，一、王文荣诉求海成公司支付自2018年9月9日起至暂计至起诉之日（2020年9月10日）共701天的逾期交房违约金没有事实根据和合同依据，王文荣存在《商品房买卖合同》中约定的可予以延期交房的情形，交房期限至少可以顺延109天，交房日期至少可以顺延至2018年12月27日以后。由于王文荣在收到海成公司发出的交房通知后至今仍未与海成公司办理交房手续，不应由海成公司承担逾期交房违约责任。海成公司与王文荣于2017年7月10日签订的《商品房买卖合同》中补充协议第三条约定“在合同履行过程中，若遇到下列影响该商品房或相关设施设备的交付的情形之一的，则该商品房及所有相关设施设备的交付期限应根据实际影响相应顺延：不可抗力；六级以上大风恶劣天气；24小时内降雨量超过40mm；停水；停电；因政府或政策的原因造成该商品房所属工程无法正常施工；小区外市政建设拖延等非出卖人原因造成该商品房所属工程无法施工或配套设施无法接入···”。海成公司存在《商品房买卖合同》中补充协议第三条所约定的可予以延期交房的以下情形：1.六级以上大风恶劣天气：漳浦县气象局的气象资料分析报告显示，在2017年7月10日至2018年9月8日的期间内，出现六级以上大风恶劣天气的天数共73天。根据该实际情况定和合同约定，交房期限可顺延73天。2.24小时内降雨量超过40mm：漳浦县气象局的气象资料分析报告显示，在2017年7月10日至2018年9月8日的期间内，出现24小时内降雨量超过40mm的天数共7天。根据该实际情况和合同约定，交房期限可顺延7天。3.因政府或政策的原因造成该商品房所属工程无法正常施工：①根据预警信号，在某些预警的情况下，即应停止户外危险作业。漳浦县气象局的气象资料分析报告显示，在2017年7月10日至2018年9月8日的期间内，漳浦县气象局共发布了暴雨警报10天、台风警报10天，高温预报2天，发布台风及暴雨警报3天，导致施工工期顺延25天。因此，交房期限可相应顺延25天。②因政府或政策的原因造成该商品房所属工程无法正常施工：根据浦建发[2018]161号《漳浦县城乡规划局关于做好2018年高考期间建筑工地噪音管控工作的通知》的要求，海成公司开发的龙湖景苑商品房项目工程在2018年按政府建设行政主管部门的通知要求暂停施工4天。根据该项约定和实际情况，交房期限可顺延4天。综合上述各种原因，交房期限可顺延109天（73天+7天+25天+4天），交房日期至少可以顺延至2018年12月27日。同时，在上述顺延期间若存在顺延情形，交房期限还可以相应地顺延。海成公司在商品房达到合同约定的交付条件后，已通知王文荣于2019年1月28日至29日办理交房手续，但王文荣至今仍未办理交房手续，未办理交房手续的责任在于王文荣，不应由海成公司承担逾期交房的责任。二、王文荣诉求海成公司支付自2018年12月9日起至暂计至起诉之日止（2020年9月10日）共610天的逾期办证违约金没有事实根据和合同依据。商品房买卖合同第十一条第二项约定：“出卖人有权要求买受人付清全部购房款及相关费用（包括但不限于因面积差异应补交的购房款、逾期付款违约金、契税、物业专项维修资金、办证费用）后再交付该商品房给买受人，由此产生的逾期交房责任由买受人承担。”补充协议第六条第2款规定：“买受人同意按照出卖人的通知在房屋交付日期办理产权登记的一切手续。买受人同意委托出卖人或出卖人指定的第三方协助办理房屋权属证书，在本合同项下商品房交付时，买受人应将办理房屋权属证书所需的全部资料和各项税费（包括契税、产权代办费用等）或已缴纳税费的凭证一并交予出卖人或该第三方，办妥代办手续，并和出卖人签订实测面积确认协议，结清面积差价款。买受人未完整提供上述资料、税费或已缴纳税费的凭证，未确认实测面积并结清差价的，出卖人或出卖人指定的第三方均不接受其协助办证的委托，由买受人承担由此导致的延期办证责任。”由于王文荣在收到海成公司发出的交房通知后至今未与海成公司办理交房手续，而且直至2020年8月28日才将办理交房和办理房屋不动产权证所需补交的面积差价款8432元、契税费150元，不动产登记费80元交给海成公司。而在此之前，海成公司已于2020年6月18日前向漳浦县不动产登记中心提交了应由海成公司提供的办理房屋所有权证的材料，海成公司并不存在逾期履行办理房屋不动产权证的情形。当事人围绕诉讼请求向本院提交证据。其中，王文荣提交了商品房买卖合同、销售不动产统一发票、收款收据、龙湖景苑延期交房通知、龙湖景苑交房通知书、现场照片；海成公司提交了商品房买卖合同、气象资料分析报告、浦建发［2018］161号《漳浦县城乡规划局关于做好2018年高考期间建筑工地噪音管控工作的通知》、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、漳浦县房屋产权面积测算成果报告书、福建省建筑工程竣工验收报告、漳浦县龙湖景苑竣工验收测量资料、漳浦县公安消防大队建设工程竣工验收消防备案复查意见书、福建海成房地产开发有限公司房屋所有权首次登记申请表、微信聊天记录、收款收据、不动产权证书、绥安镇应对新型冠状病毒感染××应急指挥部的倡议书、漳州市人民代表大会常务委员会关于依法全力做好新冠××疫情防控工作的决定、绥安镇应对新型冠状病毒感染××应急指挥部的重要提醒、国务院办公厅关于进一步精简审批优化服务精准稳妥推进企业复工复产的通知等证据在卷佐证。本院经审理认定事实如下：海成公司以出让的方式取得位于漳浦县绥安镇龙湖路东段桥头段地块的土地使用权，从事商品房开发销售，项目名称为“龙湖景苑”，预售许可证号为（2015）浦房预售证第023号。2017年7月10日，王文荣、戴碧霞与海成公司签订合同编号为350623010001032017008952的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定王文荣、戴碧霞共同向海成公司购买“龙湖景苑”项目中址在福建省漳浦县（以下简称涉案商品房），预测建筑面积为135.82平方米，单价为6200元／平方米，总价款为842084元。《商品房买卖合同》相关约定如下：第九条约定交付的条件，主要内容为：该商品房交付应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定交付时间和手续，主要内容为：（一）出卖人应当在2018年9月8日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。…交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由买受人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定逾期交付责任，主要内容为：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：···2.自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第二十条约定房屋登记，主要内容为：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：…2.合同继续履行，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金。附件十一《补充协议》第三条关于商品房及相关设施设备交付的补充约定，主要内容为：在合同履行过程中，若遇到下列影响该商品房或相关设施设备的交付的情形之一的，则该商品房及所有相关设施设备的交付期限应根据实际影响相应顺延：不可抗力；六级以上大风恶劣天气；24小时内降雨量超过40mm；停水；停电；因政府或政策的原因造成该商品房所属工程无法正常施工；小区外市政建设拖延等非出卖人原因造成该商品房所属工程无法施工或配套设施无法接入。……”《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，王文荣于2017年7月11日向海成公司支付了契税、专项维修基金、预告登记费22297元，于2017年7月28日向海成公司交付首期款312084元，于2017年8月16日追加支付首期款30000元，合计364381元。其他购房款由按揭支付。2018年8月30日，海成公司向戴碧霞发出《龙湖景苑延期交房通知书》，告知因极端天气、漳浦城市环境治理等原因造成漳浦龙湖景苑项目无法完全正常施工建设，导致工期延误，无法按期交房，因此交房时间由原定的2018年9月8日顺延至2018年12月8日。2018年12月2日，海成公司又向王文荣发出《龙湖景苑延期交房通知》，以极端天气、漳浦城市环境治理、中高考禁止工程施工等原因导致无法按期交房为由，交房时间从2018年12月8日顺延至2019年3月8日。2019年1月22日，海成公司向王文荣发出《龙湖景苑交房通知书》，要求王文荣于2019年1月28日至29日接收所购商品房。王文荣以该商品房建设工程未竣工验收、没有房屋测量报告等不符合交房条件为由，拒绝接收该商品房。2020年8月28日，王文荣向海成公司补缴了房屋面积差价款8432元、契税121元、不动产登记费80元。2020年10月28日，涉案商品房取得证号为闽（2020）漳浦县不动产权第××号不动产权证书。从2017年7月10日至2018年9月8日，24小时降水大于40毫米、六级以上大风天气、暴雨、台风、高考、中考等可以顺延交房日数为84日（7+73+4）。海成公司于2019年9月18日通过项目工程取得建设工程竣工验收备案报告。2020年6月18日，海成公司向漳浦县不动产登记中心申请办理产权证书。庭审中，戴碧霞明确表示放弃本案诉讼权利。本院认为，王文荣与海成公司签订的《商品房买卖合同》和附件《补充协议》，双方主体适格,意思表示真实，目的明确，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效。依法成立的合同，各方当事人应当依照《中华人民共国合同法》第六十条的规定，按照约定全面履行自己的义务。同时，应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。王文荣已履行交付购房款及其他契税等费用的义务，海成公司有义务按约定时间将符合交房条件的商品房交付给王文荣，海成公司通知王文荣于2018年1月28、29日交房，但没有取得建设工程竣工验收备案证明文件（直到2019年9月18日才取得）和房屋测绘报告，不符合交房条件，王文荣有权拒绝接收房屋。而海成公司未提交在讼争房屋满足交付条件后再次书面通知王文荣交房的证据，海成公司对逾期交房应承担责任。按附件《补充协议》第三条约定遇到的情形可以顺延84天，即顺延至2018年12月1日，但根据王文荣于2020年8月28日补交面积差价款及2020年6月18日海成公司向产权登记机构提交办理产权证所需的材料及双方多次协调交房等具体情况，海成公司逾期交房时间应自2018年12月1日起计至2020年6月18日止为565天，按已付购房款的日万分之一支付违约金，即违约金数额为（842084+8432）×0.01%×565=48054.15元。王文荣请求海成公司支付逾期交房违约金，有事实和法律依据，本院按上述确定逾期时间调整逾期交房违约金后予以支持。海成公司提出提升新建小区配电设施防涝建设标准应顺延7个月交房时间证据不充分，本院不予采纳。而海成公司于2020年6月18日向不动产登记机构提交必须的办证备案材料，已完成协助王文荣办理涉案商品房产权登记的义务，故王文荣请求判令海成公司支付逾期办证违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法予以驳回。综上，王文荣请求海成公司交付讼争房屋、支付逾期交房违约金有事实与法律依据，本院予以调整支持；请求判令海成公司支付逾期办证违约金、协助办理不动产权登记，因海成公司已履行该义务，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、福建海成房地产开发有限公司应于本判决生效后10日内向王文荣交付址在福建省漳浦县；二、福建海成房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内向王文荣支付逾期交房违约金48054.15元；三、驳回王文荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2707.9元，减半收取1353.9元，由福建海成房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳市中级人民法院。审 判 员 林旺成二〇二〇年十一月十八日法官助理 蔡玉华书 记 员 陈妙芸