河北雄安新区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀96民终340号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：杜井宽，男，1961年6月14日出生，汉族，住河北省雄县。 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：宁书霞，女，1962年5月7日出生，满族，住河北省雄县。 以上二上诉人委托诉讼代理人：张鑫，天津维畅律师事务所律师。 以上二上诉人委托诉讼代理人：杜亚峰，男，1985年6月7日出生，满族，住河北省雄县，系二上诉人之子。 上诉人（原审原告、原审反诉被告）：方建秋，女，1989年9月24日出生，汉族，住河北省雄县。 委托诉讼代理人：周贺林，河北惠通律师事务所律师。 上诉人杜井宽、宁书霞因与上诉人方建秋房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省雄县人民法院（2017）冀0638民初1287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。 杜井宽、宁书霞上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审民事判决，确认杜井宽、宁书霞与方建秋签订的《房地产转让合同》无效，判令方建秋协助杜井宽、宁书霞办理撤销《房地产转让合同》手续；2、改判解除杜井宽、宁书霞与方建秋签订的《房屋买卖合同》，方建秋立即搬出涉案房屋；3、改判方建秋向杜井宽、宁书霞给付房屋占用等费用28,000.00元（从2019年4月8日开始计算至2020年6月8日，按照每年24,000.00元计算，以后顺延至本判决生效之日止）；4、本案一、二审诉讼费用由方建秋承担。事实和理由：一、原审认定事实不清，适用法律错误。1、应依法确认双方签订的《房地产转让合同》无效。根据相关规定，买卖房屋需要到房管局签订《房地产转让合同》。该份合同是由方建秋申报并打印出来的。方建秋为了少缴税款，在向房管局申报时，擅自将530,000.00元的房屋买卖成交价申报为330,000.00元，其目的是少缴税款。方建秋的行为损害了国家利益，依照合同法应确认《房地产转让合同》无效。2、涉案房屋所有权人为杜井宽、宁书霞，房屋所有权未发生转移。有关雄县国土资源局测绘队出示的《不动产权籍调查表》、《房产落宗交换单》等不是不动产物权凭证，因这些凭证来源不合法不能作为本案的证据。3、案涉房屋未交付，是方建秋非法侵占。杜井宽、宁书霞对方建秋的非法行为曾多次求助法庭解决，也曾报警处理。4、合同不能履行发生于2017年4月。2020年4月2日，方建秋向法院交纳330,000.00元保证金，不能证明方建秋在2017年4月能继续履行合同或有履行能力。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的当事人可以解除合同。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。另外，县级以上人民政府发布的在全县境内普遍有效的决定，应列入不可抗力的范围。对这类政府行为，其效力范围内的任何单位和个人都必须执行，不得抗拒，民事合同因此终止。政府行为毫无疑问属于不可抗力，因不可抗力致使合同无法继续履行应依法解除。依照双方签订的《房屋买卖合同》第六条约定：“……政府行为或者法律规定不可抗力的原因，导致本合同不能全部履行的，甲乙丙三方互不承担违约责任。”对于不可归责于合同当事人的原因，即不可抗力、政府行为等而解除合同的，不承担违约责任。该合同条款不违反法律规定，双方应遵守。无论是依照法律规定还是按照合同约定，应依法判决解除杜井宽、宁书霞与方建秋签订的《房屋买卖合同》。二、一审判决有失公平。1、杜井宽、宁书霞的利益未能得到保护。自《雄县人民政府关于严厉打击违规售房炒房行为的通告》称：“自4月1日起，全县停止一切房屋销售行为，停止办理房屋过户登记手续”至法院受理案件至今，杜井宽、宁书霞一直主张解除合同，其目的是减少因不能履行合同而给其造成的损失，且多次向法院催促却无结果。2、一审判决对杜井宽、宁书霞合理合法的主张不予支持，杜井宽、宁书霞的损失无法得到弥补。涉案房屋实际上是杜井宽、宁书霞儿子杜亚峰的房产，杜亚峰在雄县无其他房产，按照一审判决继续履行合同，杜亚峰一家将无房居住。另外，即使允许交易，当时的出卖款现在也无法购置同等的房屋。3、2020年4月2日，一审法院接受了方建秋交纳的330,000.00元保证金，该做法不合法。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误，应依法撤销原判，依法改判。 方建秋辩称，一审法院认定双方房屋买卖合同有效并判决继续履行，完全正确。杜井宽、宁书霞主张双方房屋买卖合同无效是错误的。1、案涉房屋买卖合同系双方自愿签订的，且不违反法律的强制性规定，在房产管理部门办理转移登记的合同，也是双方自愿签订的。关于是否少缴纳税款的问题，税务部门将对房屋买卖依法确定应纳税事宜，并非纳税人自己能决定，且纳税问题也不会影响合同的效力。2、杜井宽、宁书霞的原房屋所有权证，在办理案涉房屋买卖转移登记过程中，已经被主管部门收回做作废处理，现房屋管理机关的系统中涉案房屋的所有权人已经是方建秋。3、双方房屋买卖行为发生在2017年2月14日，在雄安新区设立之前，不存在客观上不能履行的情形。到2017年4月9日，先后办理了房屋买卖的网签、交纳税费，又办理了房产转移登记交办单、房产落宗交办单，收回了杜井宽、宁书霞的房产证并做作废处理。足见案涉房屋2017年就已经转移登记到方建秋名下，只需要杜井宽、宁书霞到不动产管理部门签名，就发放产权人为方建秋的证书，转移登记完毕。4.方建秋多次主张一次性付清全部购房款，杜井宽、宁书霞拒绝接受，违约的是杜井宽、宁书霞。雄安新区设立后，银行不予办理房屋买卖按揭贷款，方建秋提出并准备好一次性付清全部款项，杜井宽、宁书霞拒绝。在一审开庭前，方建秋就向法院提供剩余购房款已经备好的依据，并在后来将款项交到法庭作为履行的保障。可见，案涉房屋买卖的履行，并没有其他任何障碍，问题只是杜井宽、宁书霞认为雄安新区设立后房屋涨价，想反悔，这是没有法律依据的。 方建秋上诉请求：1、请求依法改判，撤销一审判决第二项，即方建秋给付杜井宽、宁书霞房屋占用费21,000.00元（2019年4月8日开始计算到2020年6月8日，按年18,000.00元计算，以后顺延至本判决生效之日）的内容。2、请求依法改判，判令杜井宽、宁书霞给付方建秋违约金53,000.00元。事实和理由：一、案涉房屋买卖已经办完转移登记到方建秋名下的程序，就等杜井宽、宁书霞签名领取方建秋的不动产权证书。杜井宽、宁书霞不配合签名实属违约，按约应给付53,000.00元的违约金。2017年2月14日，双方签订定金协议书，方建秋给付杜井宽、宁书霞购房定金10,000.00元。2017年2月20日签订房屋买卖合同，第二天给付购房款200,000.00元（含定金10,000.00元），余款330,000.00元，约定办理房产证后按揭。自2017年3月7日至2017年4月9日，先后办理了房屋买卖的网签、缴纳税费，办理了房产转移登记交办单、房产落宗交办单，收回了杜井宽、宁书霞的房产证并做作废处理。足见，案涉房屋在2017年就已经转移登记到方建秋名下，就等杜井宽、宁书霞到不动产登记部门签字，发放产权人为方建秋的证书。自2017年4月雄安新区设立，杜井宽、宁书霞考虑到房产涨价便反悔，拒不配合方建秋办完房屋买卖转移登记。很明显是杜井宽、宁书霞违约，按照合同应支付房价10%即53,000.00元的违约金。二、一审判决第二项，自2019年4月8日开始至一审判决生效之日，按年18,000.00元方建秋给付杜井宽、宁书霞房屋占用费不妥。2017年2月21日，方建秋就给付杜井宽、宁书霞购房款200,000.00元，杜井宽、宁书霞占用至今。雄安新区成立后不能按照合同约定办理余款的按揭，方建秋便全额付款遭杜井宽、宁书霞拒绝。更何况，方建秋在2020年4月2日又将余款全部交到一审法院。总之，违约的是杜井宽、宁书霞，方建秋虽使用房屋但已付清购房款，一审判决让方建秋给付杜井宽、宁书霞房屋占用费，并且一直计算到判决生效之日，明显不公平。 杜井宽、宁书霞辩称，一审判决错误，不应当履行相关合同，故合同解除之后应当恢复原样，方建秋应当给付房屋占用费，以现24,000.00元每年计算，自2019年4月8日开始至2020年6月8日，顺延至本判决生效之日止。 方建秋向一审法院起诉请求：1、请求判令杜井宽、宁书霞继续履行合同义务，配合方建秋办理不动产权证；2、请求判令杜井宽、宁书霞向方建秋支付违约金53,000.00元；3、请求法院判令杜井宽、宁书霞承担一审全部诉讼费用。 杜井宽、宁书霞提出反诉请求：1、请求解除双方签订的《房屋买卖合同》、《房地产转让合同》；2、请求判令方建秋协助杜井宽、宁书霞办理撤销《房屋买卖合同》、《房地产转让合同》、《雄县房产转移登记交办单》等与解除合同有关的事宜；3、本案的诉讼费由方建秋承担。 一审法院认定事实：双方通过中介雄县雄州镇胜友信息咨询服务部介绍，于2017年2月14日签订《定金协议书》，主要内容为，方建秋购买杜井宽、宁书霞雄县世纪城24号楼2单元208室房屋，方建秋交给杜井宽、宁书霞定金10,000.00元；2017年2月20日签订《房屋买卖合同》。合同主要内容为：售房人：杜井宽、宁书霞（以下简称甲方），购房人：方建秋（以下简称乙方），中介方：雄县雄州镇胜友信息咨询服务部（以下简称丙方）。甲方自愿将坐落于雄县世纪城24号楼2单元208室房屋出售给乙方。出售房屋的所有权证证号为：11386，房屋性质：住宅，房型：2室2厅1厨1卫，建筑面积：103.72平米。甲乙双方协商后的实际成交价格为：人民币（大写）伍拾叁万元整，（小写530,000.00元）。该房屋的过户等费用由乙方承担。付款约定：（本条各项均不计利息）1、乙方于2017年2月21日付首付款（含定金）人民币（大写）贰拾万元整给甲方。2、剩余房款人民币（大写）叁拾叁万元整（小写）330,000.00元，办理银行按揭贷款。违约责任，若任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条第一款违约责任，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。免责条款，如因水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争（不论曾否宣战）、政府行为或法律规定等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。该房屋正式交付前所有费用归甲方交纳。该房屋正式交付后，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，契税由乙方独自向国家缴纳。2017年2月21日，方建秋给付杜井宽、宁书霞房款200,000.00元（含定金10,000.00元）。2017年3月7日，方建秋缴纳了契税。2017年3月14日，房产管理局办理了《雄县房产转移登记交办单》及房产分户。2017年3月16日，方建秋缴纳了交易费311元。2017年4月9日雄县国土资源局测绘队出具的房产落宗交换单显示：案涉房屋的土地权利人为方建秋。庭审中，方建秋主张涉案房屋已交付。杜井宽、宁书霞主张涉案房屋未交付，是租给方建秋的。方建秋现在涉案房屋居住。2019年4月11日杜井宽、宁书霞向一审法院反映，方建秋于2019年4月8日住入涉案房屋，要求方建秋搬出。方建秋主张，房屋已交付，其一直在此居住，现在政策不明确，等政策明确后请法院依法判决。对此双方协商未果。庭审中，方建秋要求继续履行合同并同意一次性支付剩余房款。2020年4月2日，方建秋为证明自己有履约能力自愿将履约保证金330,000.00元汇入一审法院账户。另查明，2017年3月7日双方签订了《房地产转让合同》，该合同与《房屋买卖合同》在交易价格、付款时间及方式等内容上的约定不一致。上述事实，有定金协议书、房屋买卖合同、房地产转让合同、雄县房产转移登记交办单、房产落宗交换单、票据及一审法院庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，本案中方建秋与杜井宽、宁书霞签订了两份关于买卖房屋的合同，一份是《房屋买卖合同》，一份是《房地产转让合同》，两份合同的交易价格、付款时间及方式等内容约定不一致，但通过双方实际履行情况来看，双方都确认最终成交价为530,000.00元，首付200,000.00元，剩余330,000.00元银行贷款方式支付等，据此可以确认双方是以《房屋买卖合同》履行的，此合同系双方当事人的真实意思表示，应认定有效。双方均应依约履行。方建秋交付购房首付款200,000.00元，履行了合同约定义务，现房管部门停止办理房屋登记和过户手续，因不可归责于双方的原因导致按揭贷款不能办理，方建秋要求继续履行合同并向一审法院交付履约保证金用于支付尾欠房款，符合法律规定，合同应继续履行。故方建秋请求继续履行合同，于法有据，一审法院予以支持。方建秋应给付杜井宽、宁书霞尾欠房款330,000.00元。关于房屋交付问题，方建秋实际使用该房屋时应不具备交付房屋的条件，但方建秋在未付清房款的情况下已实际使用该房屋，不再涉及交付问题。鉴于方建秋已在涉案房屋居住，按照公平原则，应给与杜井宽、宁书霞一定的房屋占用费，综合考虑房屋面积、地理位置、房租等实际情况，以方建秋每年给付杜井宽、宁书霞18,000.00元、时间从居住之日即2019年4月8日开始至本判决生效之日为宜。对于方建秋要求杜井宽、宁书霞向其支付违约金53,000.00元的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。关于房屋过户登记问题，杜井宽、宁书霞有义务协助方建秋办理房屋产权证，因2017年4月1日雄安新区成立后，房管部门暂停办理房屋登记和过户手续，故该房屋暂不具备过户登记条件，本案对此问题不作处理。杜井宽、宁书霞反诉内容，理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十五条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：“一、原告（反诉被告）方建秋与被告（反诉原告）杜井宽、宁书霞签订的房屋买卖合同继续履行，原告（反诉被告）方建秋于本判决生效之日给付被告（反诉原告）杜井宽、宁书霞房款330,000.00元［此款原告（反诉被告）方建秋以履约保证金方式已交到法院］。二、原告（反诉被告）方建秋于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）杜井宽、宁书霞房屋占用费21,000.00元（从2019年4月8日开始计算至2020年6月8日，按照每年18,000.00元计算，以后顺延至本判决生效之日止）。三、驳回原告（反诉被告）方建秋的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）杜井宽、宁书霞的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6565.00元，由原告（反诉被告）方建秋负担3282.50元，被告（反诉原告）杜井宽、宁书霞负担3282.50元；反诉费80.00元，由被告（反诉原告）杜井宽、宁书霞负担。” 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院所查明的事实、采信的证据与一审无异。 本院认为，根据双方当事人在二审中的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、双方当事人实际履行的是哪份合同，双方之间签订的《房屋买卖合同》是否应当解除以及《房地产转让合同》是否有效的问题；二、方建秋是否需要给付房屋占用费用以及给付标准是多少；三、杜井宽、宁书霞是否需要承担违约责任并给付方建秋违约金。 关于争议焦点一。本案中，双方当事人签订了两份关于房屋买卖的合同，即《房屋买卖合同》和《房地产转让合同》，两份合同关于涉案房屋的交易价格、付款时间及付款方式等内容约定均不一致，在没有其他特殊约定下，双方究竟履行的哪份合同应以当事人真实意思表示为基础。通过双方实际履行情况以及在一、二审期间陈述来看，双方实际上是按照《房屋买卖合同》中约定的530,000.00元的房屋价款履行的；《房地产转让合同》中的330,000.00元的房屋成交价是双方在办理产权证备案过程中产生的价格，其与《房屋买卖合同》中的房价存在差异，旨在规避国家税收政策，损害国家利益。因此，《房地产转让合同》关于房屋价款的条款应认定为无效。但是价款条款无效并不必然导致该合同其他条款无效，其他条款效力的认定应结合《房地产转让合同》、《房屋买卖合同》内容以及双方当事人实际履行情况来综合认定，杜井宽、宁书霞关于《房地产转让合同》全部无效的主张，于法无据，本院不予支持。《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未到房管部门登记不符合合同撤销的法定情形，该合同并非永久不能履行，且方建秋已将购房尾款330,000.00元汇入一审法院账户，故关于杜井宽、宁书霞主张解除合同的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 关于争议焦点二。本院认为，一审法院在综合考虑涉案房屋面积、地理位置、市场房租价格等情况下，认定方建秋应给付杜井宽、宁书霞房屋占用费21,000.00元，并无明显不当，本院予以支持。 关于争议焦点三。经过法庭审理，方建秋认可房管部门停止了过户手续的办理，即房屋无法办理过户系因不可归责于杜井宽、宁书霞的原因，故对方建秋提出的对方应承担违约责任的主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人杜井宽、宁书霞、方建秋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8215.00元，由上诉人杜井宽、宁书霞负担6565.00元，由方建秋负担1650元。 本判决为终审判决。 审判长  崔海生 审判员  李 健 审判员  焦志华 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  姚钰明