河北省元氏县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0132民初122号 原告（执行案外人）：河北海硕房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区建华南大街199号恒泰德钰名邸A-5-501，统一社会信用代码91130100563233836Q。 法定代表人：明一，董事长。 委托诉讼代理人：刘睿，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：王艳，河北北华律师事务所律师。 被告（申请执行人）：仝国强，男，1978年9月25日出生，汉族，住元氏县。 第三人（被执行人）：梅振国，男，1982年7月27日出生，汉族，住元氏县。 原告河北海硕房地产开发有限公司（以下简称海硕房地产公司）与被告仝国强、第三人梅振国案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告海硕房地产公司委托诉讼代理人刘睿、王艳，被告仝国强到庭参加诉讼。第三人梅振国经传票传唤无正当理由拒不参加诉讼。本案现已审理终结。 海硕房地产公司向本院提出诉讼请求：1.请求停止对位于元氏县海硕新城7号楼1单元3002室的房产强制执行并解除查封；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年7月30日原告与梅振国就位于元氏县海硕新城7号楼1单元3002室的房产双方签订了房屋买卖协议，梅振国以银行按揭贷款的方式付款，原告为该房屋贷款的合同提供了担保，并向银行缴纳了保证金。但自2016年3月起，因梅振国连续逾期不按时还款，致使银行多次从原告的保证金中扣划款项偿还了该房贷本金及利息直至原告起诉。因此该房屋从未办理产权移交给梅振国的手续，也一直未交付梅振国。2019年1月11日原告向元氏县人民法院起诉解除原告与梅振国之间的房屋买卖合同，该案件经人民法院审理后，以（2019）冀0132民初67号民事判决书判决解除双方合同，判决梅振国协助办理解除该合同的相关手续。后原告在办理相关手续时，发现该房屋被元氏县人民法院因被告与梅振国之间的民间借贷纠纷案件，以（2017）冀0132民初1135号民事裁定书裁定查封。原告即向元氏县人民法院提出了执行异议申请，但被以（2019）冀0132执异86号执行裁定书驳回异议请求。原告认为，（2019）冀0132民初67号民事判决书已经解除双方合同，判决梅振国协助办理解除该合同的相关手续；而且该房屋从未办理产权移交给梅振国的手续，也一直未交付梅振国的实际情况，本房屋所有权应为原告所有，相关违约责任承担应依据原告与梅振国合同约定处理承担。因此特依法提起案外人执行异议之诉，请求法院支持诉请。 被告仝国强辩称，把梅振国交的首付款和贷款给了我，我就给解封，我觉得协商能解决好，但是原告维护你的权益，我维护我的权益，咱们没有矛盾，我一直和原告董事长在谈这个问题。 第三人梅振国没有提交书面答辩意见。 原告提交如下证据：1.元氏县人民法院（2019）冀0132民初67号判决书，证明原告同梅振国之间的商品房买卖合同已经解除并发生法律效力；2.2018年10月17日中国工商银行元氏支行的说明一份，证明梅振国名下房屋贷款，梅振国违约一直由海硕公司代偿本息；3.2019年11月29日中国工商银行出具的个人贷款结清证明、还款凭证4页，证明因梅振国的违约行为银行与原告已经将该房屋上的贷款合同解除并且由原告一次性提前还清贷款；4.备案合同，房屋在备案阶段并没有实际交付进行产权登记。以上几组证据证明合同解除后房屋所有权仍归海硕房地产所有。 被告质证：对原告提供的4份证据真实性无异议，对人家要求解封我不同意，梅振国房贷和首付款原告没有退还，原告把钱退给我，我可以解封房子。 原告：我与梅振国之间解除合同还有相互返还一个问题，但是应该返还多少应根据之前房屋买卖合同梅振国违约需要承担相应的违约责任，我们需要同梅振国之间进行清算确认，所以仝国强的主张我们不能接受。 本院审理查明，2014年7月30日原告与梅振国就位于元氏县海硕新城7号楼1单元3002室的房产双方签订了房屋买卖协议，梅振国首付98040元，其余从工商银行按揭贷款的方式付款，贷款金额227000元，期限自2014年9月2日开始，还款期25年。原告为该房屋贷款的合同提供了担保。因梅振国连续逾期不按时还款，自2016年3月25日起，致使工商行银多次从原告的保证金中扣划款项偿还了该房贷本金及利息，2019年11月29日工商银行因梅振国多次逾期，扣划了原告204787.66元保证金，梅振国在银行的贷款已经结清。该房屋买卖合同在相关部门办理了备案手续，但至今未给梅振国办理产权初始的登记手续。2019年1月11日原告向本院起诉解除原告与梅振国之间的房屋买卖合同，本院审理后，作出（2019）冀0132民初67号民事判决书判决解除双方合同，判决梅振国协助办理解除该合同的相关手续。 另查明2017年6月份，被告仝国强因与梅振国民间借贷债纠纷向本院提起诉讼，诉讼期间，经仝国强申请保全，本院作出（2017）冀0132民初1135号民事裁定书裁定查封了涉案执行房产。原告向本院提出了执行异议申请，2020年1月2日本院作出（2019）冀0132执异86号执行裁定书驳回了原告的异议请求。原告于2020年1月14日向本院提出执行异议之诉。 本院认为，原告海硕房地产公司与第三人梅振国签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。但因商品房属不动产，其所有权的归属应适用物权法第九条之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中第三人与原告签订商品房买卖合同后办理了预售合同的备案登记，尚未办理不动产物权的产权登记，故第三人仅享有该合同的债权，尚未取得涉案房产的所有权。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条规定“下列房屋虽未进行所有权登记，人民法院也可以进行预查封....（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同备案手续或商品房预告登记的房屋”，本条规定赋予了人民法院对被执行人购买的办理了商品房预售合同备案登记手续的房屋进行预查封的权利。本案中第三人购买的房屋办理了商品房预售合同备案登记，故本院对该房屋进行预查封并无不当。原告行使合同解除权，经本院作出的（2019）冀0132民初67号民事判决书判决解除双方合同，此时原告享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同解除，互负返还义务的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会是申请执行人即执行不到被执行人名下的财产又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在原告已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。原告主张解除合同提交本院判决书，但对应当返还梅振国的价款没有明确的数额依据。在本案中双方对返还的价款数额争议较大，无法达成统一，其价款应当返还的具体数额，也不是执行异议之诉能够审理解决的范围。故在原告虽于第三人梅振国解除房屋买卖合同，但就返还第三人梅振国价款数额不确定且不能返还的情况下，主张解除查封，本院不予采纳。原告可在价款数额明确，且已经返还的情况下依照相关的规定对其权利予以救济。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二项的规定，判决如下： 驳回原告（执行案外人）河北海硕房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告河北海硕房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄本院诉讼服务中心（地址元氏县人民路47号，邮政编码051130，电话8067×××7） 上诉案件受理费，应当在上诉期届满之日起七日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，开户行：河北银行华兴支行，账号62×××47），并需将交费票据在上述时限内交付本院。交纳上诉费的数额按照一审不服数额计算。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王世宁 人民陪审员  张怡琼 人民陪审员  耿晓如 二〇二〇年十一月三十日 书 记 员  杜哲鸿