四川省资中县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1025民初2302号 原告（申请执行人）：中国农业发展银行资中县支行，住所地四川省资中县重龙镇北街8号。 负责人：杨建伟，行长。 委托诉讼代理人：何正斌，四川鼎众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘宁，四川鼎众律师事务所律师。 被告（案外人）：罗晓群，女，1975年3月6日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 被告（案外人）：向小兵，男，1973年5月31日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 被告（案外人）：罗勤梅，女，1970年2月16日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人：罗晓群（罗勤梅之妹），1975年3月6日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 被告（案外人）：王立友，男，1968年11月8日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人：罗勤梅（王立友之妻），1970年2月16日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 被告（被执行人）：内江金山房地产开发集团有限公司，住所地四川省资中县城南东干道中山一号楼。 法定代表人：王政，执行董事。 委托诉讼代理人：刘大洲，男，内江金山房地产开发集团有限公司工作人员。 原告中国农业发展银行资中县支行（以下简称“农发行资中支行”）与被告罗晓群、向小兵、罗勤梅、王立友、第三人内江金山房地产开发集团有限公司（以下简称“内江金山房地产公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用普通程序。于2020年10月14日、2020年11月12日公开开庭进行了审理。2020年10月14日，原告农发行资中支行的委托诉讼代理人何正斌、刘宁、被告罗晓群、向小兵、罗勤梅、王立友及第三人内江金山房地产公司的委托诉讼代理人刘大洲到庭参加诉讼，庭审中根据第三人内江金山房地产公司的陈述意见，当庭依法将内江金山房地产公司的诉讼地位变更为本案被告；2020年11月12日，原告农发行资中支行的委托诉讼代理人何正斌、被告罗晓群、向小兵及被告罗勤梅的委托诉讼代理人罗晓群、被告内江金山房地产公司的委托诉讼代理人刘大洲到庭参加诉讼，被告王立友经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告农发行资中支行向本院提出诉讼请求：1.判令准许执行内江金山房地产公司位于遂宁市安居区××幢××号××商铺；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：2018年2月9日，资中县人民法院作出（2018）川1025执288号执行裁定：查封、扣押、拍卖、变卖被执行人四川省福元肉类食品有限公司、资中县鹏达良繁猪业有限公司、内江金山房地产公司、黄进之、田秀华、张礼国、饶在君、罗忠友、张曙辉的财产或冻结、划拨其在金融机构的存款以及扣留、提取其收入，共计价值39000000元。2018年3月22日资中县人民法院依据该裁定对位于遂宁市安居区××幢××号××商铺予以查封。2020年6月4日，被告罗晓群、向小兵、罗勤梅、王立友对查封房产提出执行异议。2020年8月4日，资中县人民法院作出（2020）川1025执异39号执行裁定：中止对金山·安居外滩小区的5幢401号房屋的执行。原告认为被告罗晓群、向小兵、罗勤梅、王立友在法院查封房屋前未与被告内江金山房地产公司签订合法有效的商品房买卖合同，亦未合法占有该房屋，且未支付全部购房价款，被告罗晓群、向小兵、罗勤梅、王立友提出的执行异议不成立。 被告罗晓群、向小兵、罗勤梅、王立友辩称，四被告合伙购买案涉房屋用于经营酒店，2017年5月8日向被告内江金山房地产公司交纳了购房定金20000元，并与被告内江金山房地产公司签订《房屋预订协议书》。因酒店装修工程量大，被告内江金山房地产公司于当日将房屋钥匙交予四被告，四被告随即组织人员进场装修。后四被告通过转账和现金支付的方式，陆续向被告内江金山房地产公司支付了购房款，于2017年10月28日付清全部购房款。未办理商品房买卖合同网签备案，系因为被告罗勤梅、王立友在外地务工，未及时回来签订备案合同。四被告于法院查封前购买了案涉房屋，并实际占有，法院不应执行该房屋。 被告内江金山房地产公司辩称，其与被告罗晓群、向小兵、罗勤梅、王立友签订《房屋预订协议书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，被告内江金山房地产公司基于购房人的需要提前将房屋交付给购房人进行装修亦不违反法律规定。被告罗晓群、向小兵、罗勤梅、王立友在法院查封前购房了案涉房屋、交付了购房款并实际占有了房屋，案涉房屋不应被执行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证：原告农发行资中支行提交的（2020）川1025执异39号执行裁定书；被告罗晓群、向小兵、罗勤梅、王立友提交的遂宁市安居区凤凰街道苹果社区居民委员会出具的关系证明、罗晓群、向小兵、罗勤梅、王立友的身份证复印件及结婚证复印件。对有争议的证据，本院认定如下：被告罗晓群、向小兵、罗勤梅、王立友提交《房屋预订协议书》、罗勤梅取款记录、向小兵银行卡交易记录、交房程序表、收款收据、增值税发票、《商业（公福）用户管道燃气设施配套合同（包干结算）》、消防安全检查合格证、装饰装修施工许可证、成都市泰和物业管理有限公司收款收据、特种行业许可证、《关于可燃气体报警装置安装及使用、维护与检验、检测的承诺书》、《商业（公福）用户供用气合同》、共有人协议能够证明被告罗晓群、向小兵、罗勤梅、王立友合伙购买案涉房屋用于经营酒店、支付购房款并实际占有案涉房屋的事实，符合证据的合法性、真实性、关联性，予以采信；被告内江金山房地产公司提交的情况证明系被告内江金山房地产公司的单方陈述，不予采信，被告内江金山房地产公司提交的建筑工程施工许可证、金山·安居外滩8、9号楼及地下室商品房预售许可证与本案待证事实无关，不符合证据的关联性，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告罗晓群与被告向小兵系夫妻关系，被告罗勤梅与被告王立友系夫妻关系，被告罗晓群与被告罗勤梅系姐妹关系。2017年5月8日，被告罗晓群、向小兵、罗勤梅、王立友与被告内江金山房地产公司签订《房屋预订协议书》，协议约定：被告罗晓群、向小兵、罗勤梅、王立友自愿预订被告内江金山房地产公司开发的遂宁市安居区安居大道金山·安居外滩5栋4层401号商铺，单价为5099.58元/平方米，房屋建筑面积约为207.86平方米，成交总价为1059998元，付款方式为一次性付款；被告罗晓群、向小兵、罗勤梅、王立友在签订本协议时需交定金20000元，在签订本协议七日内付清总房款额的90%即900000元，房屋交付时付清购房款余额10%即99998元；被告罗晓群、向小兵、罗勤梅、王立友自愿定于2017年8月30日前付60000元，并于2017年9月30日前签订正式商品房买卖合同；被告罗晓群、向小兵、罗勤梅、王立友接到被告内江金山房地产公司通知后，须在七日内前往被告内江金山房地产公司的销售中心签署《商品房买卖合同》；房屋交房标准及交房时间以签订的《商品房买卖合同》为准。同日，被告罗晓群、向小兵、罗勤梅、王立友签订《共有人协议》，协议约定被告罗晓群、向小兵、罗勤梅、王立友共同购买金山·安居外滩5栋401号商铺，共同享有房屋的使用权和所有权，四人各享有25%的房屋产权。房屋预订协议书签订后，因被告罗勤梅、王立友在外务工，被告罗晓群、向小兵、罗勤梅、王立友未与被告内江金山房地产公司签订备案的《商品房买卖合同》。2017年10月28日，被告内江金山房地产公司向被告向小兵、王立友出具收据，确认收到金山·安居外滩5栋4楼401号商铺房款1059998元。2018年4月5日，被告向小兵、王立友向成都市泰和物业管理有限公司交纳金山·安居外滩5栋401号商铺2018年1月1日至2018年12月31日物业服务费2993元（207.86平方米×1.2元/平方米×12个月=2993元）、装修管理费500元、建筑垃圾清运费623.58元。2019年5月29日，被告向小兵、王立友向成都市泰和物业管理有限公司交纳金山·安居外滩5栋401号商铺2019年5月1日至2019年12月31日物业服务费2000元。2018年4月10日，成都市泰和物业管理有限公司就金山·安居外滩5栋401号商铺出具装饰装修施工许可证。2018年4月19日，遂宁市安居区工商行政管理局为安居区金沙酒店颁发营业执照，营业执照载明安居区金沙酒店的经营者为罗晓群、经营类型为个体工商户，经营场所为遂宁市安居区金山外滩5栋4楼1号。2018年5月23日，被告向小兵向四川华润万通燃气股份有限公司申请开通金山·安居外滩5栋401号商铺的管道燃气设施。2018年7月12日，被告向小兵与四川华润万通燃气股份有限公司签订《商业（公福）用户供用气合同》。2018年9月3日，遂宁市公安消防支队向安居区金沙酒店颁发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2018年9月14日，遂宁市公安局安居区公安分局治安大队向安居区金沙酒店颁发《特种行业许可证》。2020年6月11日，被告内江金山房地产公司就金山·安居外滩5栋4层401号商铺向被告向小兵出具增值税发票，发票载明价税合计1059998元。 另查明，2018年2月8日，原告农发行资中支行以内江金山房地产公司、四川省福元肉类食品有限公司、黄进之、田秀华、张礼国、饶在君、罗忠友、张曙辉为被执行人，向本院申请执行四川省内江市大千公证处作出的（2018）川内大证字第0269号公证债权文书。2018年2月9日，本院作出（2018）川1025执273号执行裁定：查封、扣押、拍卖、变卖被执行人四川省福元肉类食品有限公司、内江金山房地产公司、黄进之、田秀华、张礼国、饶在君、罗忠友、张曙辉的财产或冻结、划拨其在金融机构的存款以及扣留、提取其收入，共计价值83000000元。2018年3月22日，本院对被告内江金山房地产公司开发的遂宁市安居区金山·安居外滩项目未办理网签备案登记的4套住宅、84套商业用房及地下室全部车库予以查封。2020年6月4日，被告罗晓群、向小兵、罗勤梅、王立友对本院查封的84套商业用房中的位于5栋401号的商业用房提出书面异议，2018年8月4日，本院作出（2020）川1025执异39号执行裁定：中止对金山·安居外滩小区的5栋401号房屋的执行。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，被告罗晓群、向小兵、罗勤梅、王立友提出的执行异议能否成立，主要取决于是否符合上述三种情形。 1.关于是否签订合法有效的书面买卖合同问题。被告罗晓群、向小兵、罗勤梅、王立友与被告内江金山房地产公司签订《房屋预订协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。从合同内容看，《房屋预订协议书》中约定了房屋的具体位置、面积、房屋价款、付款方式，被告罗晓群、向小兵、罗勤梅、王立友亦按照约定向被告内江金山房地产公司支付了购房款，《房屋预订协议书》具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同的本约，而非预约合同。原告农发行资中支行未举证证明《房屋预订协议书》签订于法院查封之后，故对原告关于《房屋预订协议书》系倒签的意见，不予采纳，本院认为被告罗晓群、向小兵、罗勤梅、王立友与被告内江金山房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同。 2.关于所购商品房是否用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋问题。案涉房屋属于商业用房，被告罗晓群、向小兵、罗勤梅、王立友购买案涉房屋用于经营酒店，故本院认为被告罗晓群、向小兵、罗勤梅、王立友所购商品房并非用于居住。 3.关于已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十问题。结合被告罗晓群、向小兵、罗勤梅、王立友提交的取款凭证、转账凭证、被告内江金山房地产公司开具的收据、发票，本院认为被告罗晓群、向小兵、罗勤梅、王立友已支付了超过合同约定总价款的百分之五十的购房价款。 综上所述，本院认为案涉房屋系商业用房并非住宅，被告罗晓群、向小兵、罗勤梅、王立友的投资性权益不足以排除法院的强制执行，且本院仅对金山·安居外滩小区未办理网签备案登记的房屋予以查封，在法院查封前被告罗晓群、向小兵、罗勤梅、王立友基于自身主观原因，未与被告内江金山房地产公司签订正式的商品房买卖合同并进行备案，亦未就案涉房屋的所有权办理预告登记，被告罗晓群、向小兵、罗勤梅、王立友应当承担相应不利的法律后果。故被告罗晓群、向小兵、罗勤梅、王立友提出的执行异议不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十三条规定，判决如下： 准许执行被告内江金山房地产开发集团有限公司开发的位于遂宁市安居区××小区××栋××号××房。 案件受理费14339元，由被告罗晓群、向小兵、罗勤梅、王立友、内江金山房地产开发集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 本院（2020）川1025执异39号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  谭春英 审 判 员  王 玫 人民陪审员  谢 金 二〇二〇年十一月十二日 书 记 员  葛子艺