上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初42396号原告：上海钦品商贸有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：姚凤珍，执行董事。委托诉讼代理人：石勤，女。委托诉讼代理人：袁慧萍，上海市尚伟律师事务所律师。被告：张红，女，1975年3月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海钦品商贸有限公司(以下简称钦品公司)与被告张红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钦品公司的委托诉讼代理人石勤、袁慧萍，被告张红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钦品公司向本院提出诉讼请求：被告支付2019年6月至2020年8月的租金人民币(币种下同)39万元及逾期违约金43,650元。事实和理由：2019年3月14日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区康安路XXX号房屋第三、四层及部分场地(以下简称系争房屋)出租被告，租期自2019年3月15日至2021年9月20日，月租金3万元，先付后用。合同签订后，被告仅支付押金3万元及租金15万元，已经严重违约，故原告诉请如前。审理中，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告签订的合同于2020年10月14日解除；2.被告支付租金42万元，按每月3万元，自2019年8月15日计算至2020年10月14日；3.被告支付解约违约金9万元；4.被告支付逾期付款违约金43,650元。被告张红辩称，1、同意合同于2020年10月14日解除。2、根据原告与产权人的租赁合同约定，如果原告转租，需要三方签订协议，本案中仅原、被告签订了《租赁合同》，所以合同应为无效。3、同意支付第三层的房屋租金，按照每月15,000元的标准，自2019年3月20日(实际使用房屋之日)至2020年10月14日。4、没有使用过第四层房屋，不同意支付租金。5、不同意支付违约金，而且合同约定的违约金标准过高，请求予以调低。经审理查明，中交三航局第二工程有限公司(以下简称中交公司)为上海市浦东新区康安路XXX号房屋的所有权人。系争房屋所在大楼共六层，面积为2137.83平方米。2018年5月25日，原告(乙方)与中交公司(甲方)签订《租赁合同》，约定甲方将康安路XXX号六层厂房出租乙方，面积2137平方米。租期自2018年10月1日至2021年9月30日止。乙方不得擅自将承租的场地及其附属设施设备等转租第三方使用。若甲方同意转租，甲乙双方需要与受转租方签订三方协议明确各自权利义务。若未签订三方协议，则视为甲方不同意转租。甲方原则上同意乙方将自用以外的剩余厂房租赁给第三方，同时承担甲方对乙方的现场管理职能，并及时向甲方及相关管理部门书面报备，经甲方同意后方可实施转租行为。同日，中交公司出具情况说明，同意原告在自我使用情况下，如有空置房，可以自行对外租赁。2019年3月14日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将康安路XXX号第三至四层及部分场地出租乙方，租期自2019年3月15日至2021年9月30日止。月租金3万元，先付后用。租金按季度支付，签约后10日支付一个月押金3万元及一个季度租金9万元，共计12万元。以后每季开始前10日内付清下一季度的租金。若乙方未按约支付租金，逾期十日内，乙方需支付违约金(每日按房屋租金总项的1%计取)，若逾期超过十日，甲方有权终止与乙方的租赁协议并追收违约金和追究其他违约责任。乙方每月支付环卫费300元、电梯使用及维护费400元，按月支付。租赁期间乙方如提前终止租赁合同，应提前三个月通知甲方，并自通知之日一个月内必须将租赁房屋完好的交还给甲方，并支付三个月租金。合同签订后，2019年3月15日，原告将系争房屋及两个车位(即合同约定的部分场地)交付被告。2019年3月20日，被告支付原告5万元；2019年4月4日，被告支付原告7万元；2019年6月21日，被告支付原告3万元；2019年7月18日，被告支付原告2万元；2019年8月8日，被告支付原告1万元。2020年10月14日，被告将第三层房屋交还原告。本案诉前调解过程中，2020年6月3日，被告曾表示，其于2019年8月份前便将第四层房屋钥匙退还原告的合伙人奚良智。原告代理人石勤表示，认可奚良智的身份，但没有收到过钥匙，被告提出过退租一层楼的说法，后来叫被告重签合同，被告一直没有签。审理中，原、被告一致确认：1、被告仅支付过一个季度的环卫费、电梯使用及维护费；2、系争房屋所在大楼原先中间挑空，原告在出租前将第三层挑空填平，可以使用；3、被告支付的3万元押金抵扣欠付费用。原告表示，1、不再另行主张环卫费、电梯使用及维护费，要求本院在计算违约金时作为实际损失一并予以考虑；2、如果根据楼层分开计算租金，考虑到三层面积较大、房屋没有独立客梯的因素，三层应为每月2万元，四层为每月1万元；3、原告将第一至五层房屋出租，第六层由其自行使用；4、合同约定的逾期付款违约金过高，自愿调整为每日万分之五。被告表示，其于2020年3月1日便搬离第三层房屋，一直处于空关状态。根据示意图显示，挑空部分的面积为每层房屋面积的1/3左右。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守。原告提供了房屋所有权人中交公司允许转租的证明，被告在使用房屋过程中亦未遭到中交公司的反对，故被告以此辩称《租赁合同》无效，本院不予采纳。从履行情况来看，被告确实存在欠付租金的行为，构成违约，应当承担违约责任。诉讼中，双方确认《租赁合同》于2020年10月14日解除，系当事人对自身权利的处分，于法不悖，予以确认。合同解除后，被告应结清租期内的租金。第一，原告于2019年3月15日将系争房屋交付被告，租金应自该日起算，被告抗辩以实际使用时间作为计算起点，缺乏依据，本院不予采纳。第二，被告同意支付第三层租金至2020年10月14日，本院予以照准。第三，被告拒绝支付第四层租金，并主张已经返还原告。原告否认收到过钥匙。对此，本院认为，被告主张其于2019年8月已退还第四层房屋，并无依据，本院难以采信。同时，原告认可被告在2019年8月前提出退租第四层房屋，只是被告一直没有重签合同。我国合同法规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。作为出租方，原告在明知被告拖欠租金以及明确要求退租第四层房屋的情况下，并未与被告就第四层的租赁事宜进行积极磋商，导致损失扩大，明显具有过错，故本院酌情判令由被告承担第四层房屋租金至2019年10月14日。第四，因《租赁合同》并未区分第三、第四层房屋的具体租金数额，考虑到房屋面积及使用的便利性，本院酌情确认第三层租金每月17,000元、第四层租金每月13,000元。第五，被告已付租金15万元，应当在租金总额中予以扣除。第六，双方确认被告支付的3万元押金抵扣欠付费用，也应在租金总额中予以抵充。综上，被告尚需支付原告租金234,000元。关于违约金，双方协商一致解除合同，但不影响违约责任的承担。被告抗辩违约金标准过高，请求予以调低。本院认为，第一，逾期付款违约金，被告确实存在逾期付款的事实，而该违约行为给原告造成的损失表现为资金的占用利息损失，原告主张的每日万分之五的标准确实过分高于实际损失，为计算方便，本院酌情确定为10,000元。第二，解约违约金，一方面，本案合同因被告违约导致解除，被告系过错方；另一方面，合同约定违约金标准为三个月租金，并未明显失当，且原告放弃了主张环卫费、电梯使用及维护费的权利，以此作为实际损失，故本院认可该项违约金标准。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、确认原告上海钦品商贸有限公司与被告张红签署的《租赁合同》于2020年10月14日解除；二、被告张红应于本判决生效之日起十日内支付原告上海钦品商贸有限公司租金234,000元(已扣除30000元押金)；三、被告张红应于本判决生效之日起十日内支付原告上海钦品商贸有限公司逾期付款违约金10,000元；四、被告张红应于本判决生效之日起十日内支付原告上海钦品商贸有限公司解约违约金90,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,304元，减半收取3,152元，由被告张红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇二〇年十一月二十七日书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。