广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0881民初4296号 原告:广西建凯物业服务有限公司桂平分公司，住所地：广西桂平市兴宁街大方城小区D座首层。统一社会信用代码：91450881MA5KBTR56G。 负责人：梁新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张进保，男，汉族，1962年12月27日出生，广西桂平市，系该公司职工。 委托诉讼代理人：玉明，男，汉族，1983年8月20日出生，住广西桂平市,系该公司职工。 被告：徐慎斯，男，汉族，1977年12月18日出生，住广西桂平市。 被告：许红梅，女，汉族，1982年11月6日出生，住广西平南县。 原告广西建凯物业服务有限公司桂平分公司（以下简称物业公司）诉被告徐慎斯、许红梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人张进保、玉明，被告徐慎斯到庭参加诉讼，被告许红梅经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 2 原告物业公司起诉请求：1.被告向其支付拖欠的物业管理费、电梯运行费合计人民币5228.8元（含违约金）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月，广西玮力裕电子科技有限公司（以下简称玮力裕公司）和原告签订了《润月星城前期物业服务合同》（以下简称开发商前期物业协议），约定了原告和玮力裕公司、业主之间的权利和义务，合同签订后，原告进驻润月星城小区为业主提供物业服务。2016年5月19日，徐慎斯、许红梅和开放商玮力裕公司签订《商品房买卖合同（预售）》，向该公司购买了位于桂平市，约定玮力裕公司在2016年11月30日前将商品房交付给徐慎斯、许红梅，玮力裕公司按照合同约定交付期间按时将涉案房产交付给了徐慎斯、许红梅。但被告徐慎斯、许红梅2018年2月7日至2019年5月30日期间，2020年1月1日至2020年9月30日期间共计25个月未向原告缴纳物业费，被告每月应当向原告支付物业费75.7元（108.13㎡×0.7元／㎡）和电梯运行费28.5元，综上原告共欠付物业费和电梯运行费2579.4元，加上违约金2649.4元，原告应当向被告支付5228.8元。 被告徐慎斯、许红梅辩称，首先，其收房的时间是2019年5月31日，收房前的物业费等费用应当由开发商承担，其不应当缴纳2018年2月7日至2019年5月30日期间的物业费和违约金。其次，原告要求其支付违约金没有依据，答辩人之所以没有缴纳2020年1月1日至2020年9月30日期间的物业费是因为物业公司要求其缴纳包含2018年2月7日至2019年5月30日期间在内的25个月的物业费，不允许其只缴纳2020年1月1日至2020年9月30日期间的物业费，所以2020年1月1日至2020年9月30日期间其未缴纳物业费是物业公司造成的，在此期间的违约金不应由被告承担。 对当事人没有争议争议的事实本院予以确认。本院经审理查明，2016年1月11日，涉案商品房的开发公司玮力裕公司和被告物业公司签订了《润月星城前期物业服务合同》（以下简称开发商前期物业合同），约定被告为润月星城小区提 3 供前期物业管理服务，高层住宅物业服务费为每月0.7元／㎡，电梯维护费为每月28.5元／户，还约定业主和物业使用人应于将其所拥有的物业委托被告进行物业管理服务之日（或双方在物业服务合同中约定的服务期）起缴纳物业服务费用，业主委员会代表全体业主与新物业服务企业签订物业服务合同生效时，该合同自动终止。2016年5月19日，原告徐慎斯、许红梅和开放商玮力裕公司签订《商品房买卖合同（预售）》，向玮力裕公司购买了位于桂平市，约定该公司应在2016年11月30日将涉案房屋交付给徐慎斯、许红梅。2018年2月1日，玮力裕公司在涉案房屋未取得建设工程竣工验收备案证明的情况下邮寄书面交房通知给徐慎斯、许红梅，但徐慎斯、许红梅以涉案小区工程未获得工程竣工备案表为由一直未去办理收房手续，也未领取房屋钥匙。2018年5月13日，徐慎斯、许红梅向法院起诉玮力裕公司要求其支付逾期交房的违约金；诉讼期间的2018年6月5日，玮力裕公司将涉案房屋的工程竣工验收备案文件提交桂平市住房和城乡规划建设局备案，该局于当月6日同意备案；2019年4月22日，贵港中院作出（2019）桂08民终152号判决认定2018年2月1日玮力裕公司邮寄交房通知书时，涉案商品房未达到合同约定的交付条件，徐慎斯、许红梅拒收房屋属于正当维护自身的合法权益的行为，玮力裕公司主张交房义务于2018年2月1日履行完毕，并把缴纳物业费作为业务领取房屋钥匙的前提条件缺乏事实和法律依据，不予支持。2019年5月31日，徐慎斯、许红梅就涉案房屋办理了收房手续，同日，徐慎斯、许红梅和物业公司签订《“润月星城”前期物业服务协议》（以下简称购房者前期物业合同），约定在润月星城小区成立的业主大会在选聘新物业公司的物业合同生效前由被告提供物业服务，约定的物业费标准同开发商前期物业合同一致，还约定若徐慎斯、许红梅不按期缴纳物业费则从逾期之日起每天按应缴纳金额的千分之三标准缴纳违约金。徐慎斯、许红梅收房后，没有向物业公司缴纳2018年2月7日至2019年5月30日期间、2020年1月1日至2020年9月30日期间的物业费和电梯运行费。 4 另查明，涉案商品房不动产权证上载明的面积为107.09㎡。还查明，物业公司不允许业主只缴纳部分时间段的物业费，要求业主必须交纳自2018年2月7日起的全部物业费。 本院认为，关于徐慎斯、许红梅应支付多少物业费和电梯管理费的问题，首先，根据国务院《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，本案中建设单位玮力裕公司2018年2月1邮寄交房通知书通知徐慎斯、许红梅收房时尚未取得未获得工程竣工备案，涉案商品房未达到合同约定的交付条件，所以2018年2月1日不能作为玮力裕公司将交付涉案商品房给徐慎斯、许红梅的时间；2019年5月31日徐慎斯、许红梅就涉案房屋办理了收房手续，此时才视为玮力裕公司向徐慎斯、许红梅履行了交付涉案商品房的义务，因此2019年5月31日以前的物业费不应由徐慎斯、许红梅承担，原告物业公司主张徐慎斯、许红梅应向其支付2018年2月7日至2019年5月30日期间的物业费和电梯管理费没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，徐慎斯、许红梅没有向物业公司交纳2020年1月1日至2020年9月30日期间的物业费和电梯运行费，应当按照开发商前期物业合同和业主前期物业合同中的约定向物业公司交纳物业费675元（0.7元/㎡×9个月×107.09㎡）和电梯运行费256.5（28.5元/月×9个月），以上费用共计931.5元。 关于徐慎斯、许红梅应否向物业公司支付违约金的问题，因原告向物业费缴纳物业费时，物业公司不允许业主只缴纳部分时间段的物业费，故徐慎斯、许红梅未缴纳2020年1月1日至2020年9月30日期间的物业费和电梯运行费并非因其自身原因造成，即其无法履行合同义务系物业公司拒绝收取上述期间物业费造成，故物业公司要求徐慎斯、许红梅支付违约金没有事实依据，本院不予支持。 综上，原告物业公司的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事 5 诉讼法》第一百六十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百七十一条的规定判决如下： 一、被告徐慎斯、许红梅向原告广西建凯物业服务有限公司桂平分公司支付物业服务费和电梯费共计931.5元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 本案案件受理费25元（原告已预交），由被告徐慎斯、许红梅负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日两天内履行完毕。被告如果未按本生效判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审判员  徐魏玲 二〇二〇年十一月十一日 书记员  卢 可