南京市建邺区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0105民初11156号 原告：江苏云厨一站新零售有限公司，住所地南京市江宁区东山街道高桥工业集中区润发路**。 法定代表人：胡鸿飞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王燕，女，1981年12月3日出生，汉族，该公司员工，汉族，住南京市江宁区将军大道**。 委托诉讼代理人：张凯，男，1971年10月3日出生，该公司员工，汉族，住，住南京市鼓楼区/div> 被告：张扬，女，1987年10月5日出生，汉族，住，住南京市建邺区/div> 委托诉讼代理人：吴康民（系被告丈夫），1983年6月14日出生，汉族，住，住南京市建邺区/div> 第三人：江苏天天订电子商务有限公司，，住所地南京市江宁区将军大道** 法定代表人：谭玲，该公司执行董事、总经理。 委托诉讼代理人：薛贵苏，男，1994年7月26日出生，汉族，该公司法务，住南京市江宁区将军大道**。 原告江苏云厨一站新零售有限公司（以下简称云厨一站零售公司）与被告张扬、第三人江苏天天订电子商务有限公司（以下简称天天订公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告云厨一站零售公司的委托诉讼代理人王燕、张凯，被告张扬及其委托诉讼代理人吴康民，第三人天天订公司的委托诉讼代理人薛贵苏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告云厨一站零售公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还租金116580.5元及逾期返还的利息（以116580.5元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，自2019年9月21日起计算至实际清偿之日止）；2、依法判令被告向原告支付违约金56995元；3、依法判令被告赔偿原告设备114933.5元；4、依法判令被告向原告返还租赁保证金10000元；5、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年7月19日签订《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定由原告承租被告位于南京市建邺区的房屋用于经营，租赁期限为2018年7月20日至2021年8月19日。合同约定租赁保证金为10000元，租金采取每期期满前30日前预付下期租金的50%，出租方收到承租方当期全额租金发票后支付当期剩余50%的租金，如未满一个周期的，按实际天数折算租金。2019年8月1日，原告委托第三人垫付2019年8月20日至2020年8月19日的租金50%，人民币116580.5元，被告收到第三人垫付的租金后未开具发票。在原告准备恢复营业时，发现该租赁房屋内设备已全部由被告擅自变卖，导致原告无法继续经营。原告及第三人多次与被告协商，无法达成一致意见。被告擅自变卖原告设备的行为已构成根本违约，严重损害了原告和第三人的合法权益，给原告和第三人造成了较大的经济损失。 被告张扬辩称，1、原告擅自提前终止合同未履行提前通知的约定，原告在未通知我方的情况下，于2019年7月18日在涉案房屋门口粘贴了关店告示，同时关门停止营业，并告知被告不再续租，提前终止合同。门店经理将钥匙交给被告，并告知被告店不租了，费用没有也没打算结清，东西也不要了。原告违反了合同第12条第5款规定的租赁期间乙方需要提前退租应提前60日通知甲方的约定，已经构成了违约；2、原告逾期支付房屋租金确认违约，根据租赁合同第6条第3款约定，原告应于每期期满前30日向被告预付第二期租金的50%，但是原告告知被告不租涉案房屋时没有支付任何租金，构成事实违约，根据租赁合同第13条规定，甲方应按月租金的3倍向被告支付违约金58290元，计算方式为年租金233161元除以12个月*3。2019年8月1日，被告在没有收到任何通知的情况下，收到了第三人支付的116580.5元，直到2019年8月2日有人联系被告提供了打款明细，并要求被告与第三人签订协议，将涉案房屋转租给第三人，但被告未同意；3、原告涉及非法集资，要求客户充值储值卡，对涉案房屋造成极大损失，因受害者上门维权导致商铺下一家租户无法经营，提前终止协议，房屋空置四个月，再次出租只能降低租金，每月造成损失30000元，共计损失121073.3元，被告要求原告予以赔偿。此外，原告陈述的报警与事实不符，原告终止合同后，未对租赁房屋恢复原状影响房屋再次出租，被告多次要求其清理设备，但原告法人已经失联，公司一片混乱，无人做主，让被告自行处理。原告出示的资产清单与事实不符，原告陈述的房屋租赁保证金10000元并未实际支付，原告拖欠了电费7670.02元、水费920元、物业费220元，至今未支付。 第三人天天订公司辩称，对原告的诉讼请求以及事实与理由均认可。 原告云厨一站零售公司围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、网上银行电子回单、警情接报回执单、资产清单以及资产转让协议、租赁保证金收条、微信聊天记录截图、南京王祥房产经纪有限公司富春江西街店工商信息等证据；被告张扬围绕答辩意见依法提交了照片、微信聊天记录截图、电子邮件打印件、网络舆情新闻截图、解约协议、房屋租赁合同等证据。对原、被告双方认可的证据，本院依法进行了审查确认，并在卷佐证。 根据当事人的陈述，以及本院审查确认的证据认定如下事实：2018年7月19日，原告云厨一站零售公司与被告张扬签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告所有的位于南京市建邺区用于商业经营。自2018年8月20日至2019年8月19日的租金为227980元；租赁期限自2018年7月20日-2021年8月19日，其中，2019年8月20日至2020年8月19日租金为233161元；2020年8月20日至2021年8月19日租金为238342元，租金按年支付。原告于每期期满前30日向被告预付下期租金的50%，收到被告出具的当期全额发票后支付当期剩余50%的，未满一个周期的，按实际天数折算租金。被告交付该房屋时，原告向被告支付房屋租赁保证金10000元，被告收取保证金后应向原告开具收款凭证。租赁期满后7日内，租赁保证金应如数返还原告。租赁期内，原告需提前退租的，应提前60日通知被告，已支付但未使用的租金需退还，租赁保证金不退还作为违约金。非本合同规定的情况被告擅自解除或终止本合同，提前收回房屋的，被告应提前60日通知原告并按月租金的3倍向原告支付违约金及赔偿原告的直接和间接损失。2018年8月22日，被告向原告出具收条，载明收到原告租赁保证金1万元。2019年8月1日，第三人天天订公司代原告云厨一站零售公司垫付2019年8月20日至2020年8月19日租金的50%计116580.5元。2019年9月12日，原告因之前店铺暂停营业，现预重新开业，但发现店内物品被搬走而报警。 2019年7月28日，原告工作人员已通过微信告知被告代理人可能恢复营业；2019年8月1日，被告代理人表示已收到原告租金，且清楚原告要恢复营业。 另查明，原告因拟将部分资产抵押给案外人南京东山国际企业总部园开发有限公司，将抵押的资产委托江苏华信资产评估有限公司进行评估，评估基准日为2019年6月30日，根据评估公司于2019年7月16日出具的评估报告，涉案店铺内的设备评估价值为104560元。 庭审中，原告陈述其将涉案店铺内的设备转让给了第三人天天订公司，转让价格按照设备截至2019年10月30日账面价值计算合计114933.5元，并提交了其与第三人签订的《资产转让协议》但该协议未注明日期。被告陈述因原告资金链断裂，涉案店铺张贴了关店公告，店铺工作人员将门锁和钥匙交给了被告，故其于2019年8月20日处理了案涉房屋中设备，所得费用3500元；2019年11月29日，被告将案涉房屋租赁给南京王祥房产经纪有限公司，产生租金损失121073.3元。原告于2019年8月1日支付的租金没有通知，而之前都会在租金支付前后通知被告。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告云厨一站零售公司与被告张扬订立的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按照合同约定全面履行自己的义务。原告于2019年7月18日在案涉房屋外张贴关店公告并停止营业，但原、被告双方并未就案涉房屋是否继续租赁而达成合意。被告称原告提前终止合同构成违约，此与原告于2019年8月1日向被告继续缴纳下一周期租金的客观事实不符。被告明知原告要继续营业且已收到原告下一期租金，仍于2019年8月20日处理了店内的设备，合同无法继续履行，故本院依法确认双方签订的房屋租赁合同于2019年8月20日解除，被告构成违约。原告陈述被告于2019年7月处理了店铺内设备，没有相关证据予以证明，本院不予采信。原告要求被告返还租金116580.5元及逾期返还的利息（以116580.5元为基数，自2019年9月21日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金56995元的诉讼请求，依据合同约定，租赁期内被告擅自解除合同，提前收回房屋，应提前60日通知原告并按月租金的3倍支付违约金，该约定过高，且原告未严格遵守租金支付时间，故本院调整为1个月租金即19430元，对于超过部分本院不予支持。关于原告要求被告赔偿设备款114933.5元的主张，被告自认其处理了该批设备所得3500元，根据原告提供的资产评估报告并考虑存在一定的折旧，故本院酌定被告应赔偿原告设备款80000元。关于原告要求被告返还租赁保证金10000元的诉讼请求，因被告否认收到该笔款项，且原告未提供有效证据证明已实际支付该费用，故对该项请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告张扬于本判决生效之日起十日内退还原告江苏云厨一站新零售有限公司房屋租金116580.5元及利息（以116580.5元为基数，自2019年9月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。 二、被告张扬于本判决生效之日起十日内赔偿原告江苏云厨一站新零售有限公司设备款80000元，并支付违约金19430元； 三、驳回原告江苏云厨一站新零售有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5790元，由原告江苏云厨一站新零售有限公司负担790元，被告张扬负担5000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费5790元。 审 判 员 宋玲 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 曹飞 书 记 员 方玉