吉林省白城市洮北区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0802民初4165号原告：长春御居永恒物业服务有限公司白城分公司。法定代表人：邓宏伟，职务总经理。委托诉讼代理人尚照民，系该公司员工。被告：吴长国，男，1978年11月5日生，汉族，现住白城市洮**。原告长春御居永恒物业服务有限公司白城分公司与被告吴长国物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，由审判员刘兆杰独任审理，公开开庭进行了审理，原告长春御居永恒物业服务有限公司白城分公司委托诉讼代理人尚照民与被告吴长国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告长春御居永恒物业服务有限公司白城分公司向本院提出诉讼请求：1、判决立即支付物业费2,311.00元（自20l8年9月1日至2020年8月31日）；2、判决支付违约金415.00元。（逾期之日起按每天万分之五支付）。事实和理由：原告自2018年9月1日为波尔多小镇业主提供物业服务，试运营期间原告与小区业委会达成共识，于2018年10月20日签订正式《物业合同书》。被告自20l8年9月1日至今已拖欠物业费2,311.00元。虽经原告多次友好催收物业费，但被告拒不配合。原告认真履行了应尽义务，而被告的行为已构成了违约，按照《合同》约定应承担相应的违约金415.00元。今依据《物业管理条例》的相关规定起诉至贵院，请求依法判决。被告吴长国辩称，针对长春御居永恒物业服务有限白城分公司起诉我拖欠物业费，答辩如下：根据物业管理条例第十条，同一个物业管理区域内的业主应当在物业所有地的区、县人民政府等行政主管部门或街道办事处，乡镇人民政府指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会，而我们小区并未遵循上述法律规定，从未召开过业主大会，也未选举过业主委员会，所以说现在小区内所谓的业主委员会是非法的。业委会与盛原也是自封的，根本不具备任何法律依据。原告与所谓的业主委员会签订的合同属于无效合同。所以本人与原告并不存在法律规定的合同关系，更谈不上违约。第二，本人自从入住波尔多小镇之后一直按照物业合同缴纳物业费，由于本人房屋装修完毕并入住后，屋内墙体、出现多处裂缝，一楼及二楼窗户，下南风雨时不同程度漏雨，当时也就是和物业公司多次协商达成了一个协议，当时是白城市泰源物业服务有限公司同意不收取本人2017年7月20日至2020年7月20日的三年的物业费，条件是本人不得就上述质量缺陷以任何理由再向甲方即开发商、建筑商等提出补偿要求，我有当时签的协议，这是第二条。第三，首先我不承认他业委会原告签订的合同，假设说他的合同如果是合法有效的，可以认定，原告上一个物业的合法转让人，那么应该和之前的物业公司，应该有个债权债务的交接，如果他都是合理合法的，他就应该知道我根本我本人根本就不存在拖欠物业费这件事。第四，刚才我看了一下他物业服务合同，首先它第一条都没有做到进出入小区大门完善和南北门两个免费无偿安装蓝牙和卡扣，做到封闭式管理，首先这一条他就没做到，第三条，小区所有路灯免费安装太阳能灯，我看见一个，不是说所有。公共化粪池每年免费清理两次，也没有做到，再有就是从物业公司入驻以来，把我们原来的小区的绿化原先都是铺的折的草皮，从他们来了之后，根本就没有管理，从来没浇过水，导致草皮全部枯死，现在已经变成停车场，这几项我觉得作为物业他没有尽到他应尽的职责。综上，本人请求贵院判定本人与原告不存在合同关系，驳回原告所有诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据如下：1.营业执照一份、法定代表人证明一份、法定代表人身份证复印件，证明原告的主体资格，以及原告的服务资质。2.2018年10月22日原告与泰宁佳苑波尔多小镇业主委员会签订的物业服务合同一份，并说明我们2018年8月31日已经入住了，2018年9月1日开始签订的试用期的合同，2018年10月22日签订的正式合同，进行了60天的试用期。证明合同标明了泰宁佳苑波尔多小镇业主委员的位置，被告在该小区居住，是该小区的业主，是我们服务的对象。合同约定了服务项目和费用。被告质证称，对证据1没有异议。我方不承认刘亚琴签订的合同，我不认为签的这个合同和盖的公章是真实的，我们没有召开过业主大会，也没有选举过，所以我们认为这个合同是无效的。因该份物业服务合同是原告长春御居永恒物业服务有限公司，也就是原告的总公司，原告以总公司名义与波尔多小镇业主委会签订这份合同，这份合同是双方自愿协商签订的合同，该份合同，具有书证的属性，对它的形式证明力法庭予以确认。3.催缴物业费的通知一份，证明而被告欠物业费，我公司进行催缴。证明这个期间没有任何业主投诉。该通知已经张贴在各楼宇门的门上以及墙上。还有公用电费是120元/户，这个与物业费没有关系，没有电梯的也有公共能耗，也是120元/户。被告质证称，有异议。该通知我没有见过，原告说贴到楼宇门上或墙上，因为我家住一二楼，我家从来不走楼宇门，所以我没见过。4.催费通知的照片10张，证明我们已经张贴了退款通知。被告质证称，我家不走单元门，根本就没看到过。因原告催费的照片，因为它属于书证的一种，照片它具有证据的形式证明力，法庭依法予以确认。5、被告居住面积和收费标准的情况说明被告质证称，面积对，但是新的物业法是否对公共能耗已经取消了，应该是不允许收取了。被告为支持其抗辩主张举证如下：1.与白城市源泰物业有限公司签订的协议书一份，收据三张（原件，经核对后由原告当庭取回），证明我不欠物业费。我从2015年7月20日入住，物业费交到2017年7月19日。协议书证明从2017年7月20日-2020年7月20日，这三年的物业费白城市源泰物业有限公司予以免除，因为我们之间有不完善的建筑工程隐患。原告质证称，对证据本身没有异议，与原告不发生关系，证明不了他不欠我们物业费。至于协议书，是被告与白城市源泰物业有限公司签订的协议书，他们之间的承诺与我公司无关。对被告吴长国上述的物业收费三张收据和协议书证据，因为这个是书证，又是书证原件原告质证又无异议。故法庭对这协议书一份物业收费收据三张书面证据的形式证明力予以确认。经审查，原告提交的证据符合真实性、合法性、关联性的规定。本院予以采信，并在卷佐证。本院认为，被告为泰宁佳缘波尔多小镇54号楼3单元102-202越层业主，2018年10月22日被告所在的泰宁佳缘波尔多小镇业主委员会与原告物业公司签订《物业服务合同》，约定了物业服务内容，服务期限及收费标准。原告在2018年9月1日至2020年8月31日之间，为被告所在小区内提供了相应物业服务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。物业公司依约定对服务小区进行了服务管理，小区范围内的居民应及时缴纳物业服务费。被告房屋建筑面积为96.93平方米，收费标准为每月每平方米0.4元，公共能耗收费标准为120元/年，被告未交纳2018年9月1日至2020年8月31日二年物业服务费人民币2,311.00元（215.81平方米×0.4元×24个月+120元/年*2）。现原告要求被告给付2,311.00元物业服务费的诉讼请求符合双方合同的约定和法律的规定，本院予以支持。原告415.00元违约金请求，因原告收取日万分之五违约金约定标准过高，应予酌情按30%收取为宜。被告抗辩理由称与白城市源泰物业有限公司签订有协议书，被告2017年7月20日-2020年7月20日三年物业费白城市源泰物业有限公司予以免除。由于房屋开发商与被告有建筑工程质量纠纷，且与本案不属同一法律主体，亦不属同一法律关系，被告在前物业退出后，应另行向前物业或房屋开发商主张权利。被告抗辩理由于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定之规定判决如下：一、被告吴长国于本判决生效后五日内给付原告原告长春御居永恒物业服务有限公司白城分公司2018年9月1日至2020年8月31日期间物业服务费2,311.00元；二、被告吴长国承担逾期付款违约金124.50元，给付期限同上。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元由被告吴长国负担。本判决为终审判决。审判员  刘兆杰二〇二〇年十一月二十四日书记员  刘建磊