北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初40486号原告（反诉被告）：北京榕树科技有限公司，住所地北京市海淀区阜外亮甲店1号恩济西园产业园18号楼二层204。法定代表人：徐将，CTO。委托代理人：杨春霞，女，北京榕树科技有限公司副总裁，住北京市西城区。委托代理人：曹书珍，北京市两高律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵冬梅，女，1973年2月10日出生，汉族，住北京市平谷区。委托代理人：江**，北京尚梓律师事务所律师。委托代理人：任英男，北京尚梓律师事务所律师。原告北京榕树科技有限公司（以下简称科技公司）与被告赵冬梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告科技公司之委托代理人杨春霞、曹书珍，被告赵冬梅之委托代理人江**、任英男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科技公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还押金82322元，并自2020年5月6日起按照百分之一的标准支付违约金直至付清之日止；2、被告支付违约金82322元；3、被告支付疫情期间租金61741元；4、被告支付律师费5000元；5、被告退还原告未使用的电费1731元；6、被告赔偿原告装修损失35000元；7、被告赔偿原告搬家费1000元（以上合计269116元）；8、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年8月20日，双方签订《房屋租赁合同》，协议约定：被告将位于北京市海淀区中关村东路x号x、x1、x2共计225．54平方米出租给原告作为办公使用，租期：2019年9月5日至2020年9月4日止，租金支付标准：每月租金41161元，租金内包括物业管理费、取暖费。租金每3个月支付一次。协议签订当日，原告向被告支付82322元押金，并按照协议的约定支付了租金。2020年1月，北京突发疫情，企业的生产和经营遭到严重打击，原告恳请被告予以减免租金，被告不同意，鉴于疫情导致公司经营困难，房屋租金只能改为月付。4月22日，双方达成一致意见：如果原告在4月30日前找到下一任租户，被告同意由下一任租户继续履行租赁合同的内容。4月29日，原告找到下一任租户，但被告反悔，不同意变更合同主体，且不让下一任租户迁入工商地址，到期后不同意续租给下一任租户，在此情形下，原告称要求继续履行合同，被告却无故解除合同，要求原告必须在2020年5月4日搬走物品，解除合同。原告被迫于5月6日搬走，合同解除。因被告无故解除合同，故按合同第8．5、8．7条约定，被告违约需双倍返还原告租房押金、律师费。另外，原告承租房屋用于经营，疫情原因导致原告无经营收入，适用原租赁标准对原告明显不公平，故原告要求减免租金。被告赵冬梅辩称，不同意原告的诉讼请求。是因为原告逾期未支付租金，我们根据合同第8．3、8．4条约定解除合同，收回房屋。被告赵冬梅向本院提出反诉：1、反诉被告支付自2020年5月5日至2020年5月7日的租金；2、反诉被告承担逾期未支付租金的违约金，共2881元；3、反诉被告承担未及时将公司注册地址迁出的损失赔偿责任，共66350元；4、反诉被告支付律师费15000元；5、反诉被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2019年8月20日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告承租反诉人所有的房屋，租赁期为1年，自2019年9月5日至2020年9月4日止，每3个月支付一次租金。2020年2月，因疫情原因考虑到反诉被告经营困难，双方协商一致，变更为每月20日支付下个月租金。但反诉被告屡次逾期支付租金，且自2020年4月20日止，更以各种理由不支付下个月租金，已经达到合同约定的解除条件，属于根本违约。原告科技公司针对被告赵冬梅的反诉辩称：不同意反诉人的反诉请求，请予以驳回。1、2020年4月22日双方达成一致意见，如果原告在4月30日前找到下一任租户，被告同意由下一任租户继续履行租赁合同的内容。4月29日，原告找到下一任租户，但被告反悔，不同意变更合同主体，且不让下一任租户迁入工商地址、到期后不同意续租给下一任租户；2、在此情形下，原告称要求继续履行合同，被告却无故解除合同，要求原告必须在2020年5月4日搬走物品，解除合同。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，被告不能解除合同，要求我方承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2019年8月20日，赵冬梅（甲方）将位于北京市海淀区中关村东路x号x、x1、x2房屋（以下简称涉案房屋）出租给科技公司（乙方），并签订了房屋租赁合同（以下简称合同）。合同期限为2019年9月5日至2020年9月4日，其中免租期为2019年8月21日至2019年9月4日。租金标准为每月41161元，双方均认可每天1372元，租金每三个月支付一次，支付时间为2019年8月23日、2019年11月20日、2020年2月20日、2020年5月20日。乙方如不能如期支付租金，每延误一天，甲方按月租金的百分之一收取违约金。违约责任约定乙方未按照约定的时间、方式向甲方支付租金，经甲方的书面通知或电话通知送达乙方之日起5日内，甲方有权终止本合同并收回房屋。乙方支付的房屋押金以及剩余租金不予返还，甲方需要提前收回房屋的，需提前60日书面通知乙方，甲方应将已收取的租金及押金等余额退还乙方，并按房屋押金的200%向乙方支付违约金。一方违约的赔偿范围包括但不限于：实际经济损失……、聘请诉讼代理人的费用。合同还约定，乙方应在合同到期前将已注册公司地址迁出涉案房屋。合同签订后，原告向被告支付了押金82322元。后因为疫情，双方协商对租金交纳方式由季度付改为月付，对交纳租金的时间双方并未协商。后原告在2020年2月25日交纳了3月5日至4月4日的房租；于2020年3月26日交纳了4月5日至5月4日的房租。双方均认可被告于2020年5月7日将涉案房屋收回。且被告收回房屋后，未再出租，用于自住。庭审中，被告以原告未依约交纳租金存在违约行为为由行使约定解除权。对此，原告不予认可，主张双方于2020年4月20日已经约定由原告找好下家承租涉案房屋，由下家继续履行合同，但等到原告找好下家以后，被告又不同意了，并提出不再继续履行合同。对于该主张，被告不予认可，表示就上述事项并未达成一致意见，且原告所称的下家也一直未出现。原告就上述主张提供了录音和聊天记录予以证明。原告主张被告返还电费1731元，提供了照片予以证明。原告以疫情为由要求退还2020年2月5日至2020年3月20日期间的租金。对于违约金条款，双方均认可约定过高，要求调整。上述事实，有双方当事人陈述、录音、聊天记录、收据等证据在案佐证。本院认为，科技公司与赵冬梅签订的合同系双方真实意思表示，未违反国家效力性强制性法律规定，系有效，双方均应遵守执行。双方因疫情就租金交纳方式由季度付改为月付，由此可见，因疫情对原告的经营产生了影响，并导致了其营业收入明显减少，致使其原告未能依约交纳租金。由于原告未能依约交纳租金，导致双方无法继续履行合同，被告于2020年5月7日将涉案房屋收回，可以认定双方合同于2020年5月7日解除。庭审中，原告主张系被告违约提前解除合同，理由是双方于2020年4月20日已经约定由原告找好下家承租涉案房屋，由下家继续履行合同，但等到原告找好下家以后，被告又不同意了，并提出不再继续履行合同，就上述主张提供了录音和聊天记录。但上述证据并不足以证明原告上述主张成立，故本院无法认定被告存在违约解除合同的行为，故原告要求被告支付违约金、律师费以及装修损失、搬家费的诉讼请求，均无事实与法律依据，本院不予支持。原告要求被告自2020年5月6日起按照百分之一的标准支付违约金的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。不可否认，原告确实存在违约行为。但是否应承担违约责任，本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。根据该条规定，原告无需承担违约责任。故被告应归还原告押金，故对原告要求被告退还押金的诉讼请求，本院予以支持。疫情发生后，双方已就租金交纳方式协商一致由季度付改为月付，原告亦是按照每月交付租金，虽然未减免租金，但对原告而言确实也缓解了交纳租金的压力，在此情形下，原告按月支付租金并未构成对其明显不公平，故原告要求退还2020年2月5日至2020年3月20日期间租金的诉讼请求，本院不予支持。至于电费1731元，考虑到被告将房屋收回后用于自住，该部分电费实际受益人为被告，故被告应将该笔电费退还原告。根据查明事实，尽管原告未依约交纳租金，属于违约行为，但如前所述，原告不用承担违约责任，故被告要求原告给付违约金以及律师费的反诉请求，无法律依据，本院不予支持。至于被告所主张的2020年5月5日至2020年5月7日，系原告搬家的合理时间，不应再支付租金，故对被告要求原告支付上述期间租金的反诉请求，本院不予支持。关于被告主张的原告未将注册地址迁出的赔偿责任一节，因其未提供充分有效证据证明其损失且无法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赵冬梅于本判决生效后七日内返还原告北京榕树科技有限公司押金82322元；二、被告赵冬梅于本判决生效后七日内返还原告北京榕树科技有限公司电费1731元；三、驳回原告北京榕树科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告赵冬梅的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2668元（原告已预交），由原告北京榕树科技有限公司负担1835元，由被告赵冬梅负担833元，于本判决生效之日起七日内给付原告北京榕树科技有限公司。反诉案件受理费1004元，由被告赵冬梅负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。姚人琳审判员  汤民华二〇二〇年十一月三十日书记员  程 玥