上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初7391号原告：上海汽车资产经营有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：蔡宾，董事长。委托诉讼代理人：陆舟，上海瀛泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王燕，上海瀛泰律师事务所律师。被告：上海琛含商业经营管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：许建强，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：高伟力，上海正源律师事务所律师。原告上海汽车资产经营有限公司(以下简称上汽资产公司)与被告上海琛含商业经营管理有限公司(以下简称琛含公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序。因采取疫情管控措施致使诉讼活动不能正常进行，本院于2020年4月4日裁定：本案中止诉讼。此后，本案恢复诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年8月7日、9月24日组织当事人进行证据交换，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告上汽资产公司的委托诉讼代理人陆舟、王燕，被告琛含公司的委托诉讼代理人高伟力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上汽资产公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的昭化路XXX号房屋租赁协议及《房屋租赁安全协议》于被告收到起诉状副本及证据副本之日解除；2.被告赔偿预期租金损失4,186,404元。事实和理由：上海市长宁区昭化路XXX号的权利人为上海汽车进出口有限公司(以下简称上汽进出口公司)，原告系该房屋的承租人。2019年1月，原、被告签订《昭化路XXX号房屋租赁协议》，原告将昭化路XXX号1幢厂房(以下简称1幢厂房)出租给被告琛含公司，用途为办公，租赁期为2019年1月1日至2027年12月31日。被告在租赁期内取得该房屋的使用权、收益权，应保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。原、被告另签订《房屋租赁安全协议》，约定：被告从租赁合同生效之日起必须对1幢厂房及所有附属设施设备的安全、消防、治安、保密等与租赁房产相关的一切安全责任负全部责任。2019年5月16日，1幢厂房发生局部坍塌，事故造成多名人员伤亡，直接经济损失约3,430万元。根据事故调查组出具的事故调查报告，事故的直接原因为1幢厂房1层承重砖墙(柱)本身承载力不足，施工过程中未采取维持墙体稳定措施，南侧承重墙在改造施工过程中承载力和稳定性进一步降低，施工时承重砖墙(柱)瞬间失稳后部分厂房结构连锁坍塌，生活区设在施工区内，导致群死群伤。被告作为建设单位，未尽到主体责任，公司主要负责人未依法履行安全生产工作职责；建设项目未立项、报建；结构设计图纸未经审查，未取得施工许可证违法组织施工；将工程发包给个人和不具备结构改造资质的单位；在收到该区域工程停工通知单、知道1幢厂房承重砖墙(柱)本身承载力不足的情况下，依然组织人员违法施工。被告的行为构成违约，导致租赁房屋毁损灭失，租赁协议无法继续履行，原告的租赁利益无法实现，故提起诉讼。被告琛含公司辩称，1幢厂房的坍塌是多因一果，原告、被告、施工方等均存在过错。但从原因排序上看，因原告将危房出租给被告，危及被告安全，故首先是原告构成重大违约，存在重大过错，原告不享有解除权。现同意房屋租赁协议、《房屋租赁安全协议》于起诉状副本送达被告之日解除，不追究原告的违约责任，但不同意原告要求赔偿损失的诉讼请求。此外，要求原告返还被告已支付的押金697,734元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上海市房地产权证、《上海市昭化路XXX号场地租赁合同》、《昭化路XXX号房屋租赁协议》、《房屋租赁安全协议》、《上海市长宁区昭化路XXX号①幢厂房“5.16”坍塌重大事故调查被告》(以下简称《事故调查报告》)等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市长宁区昭化路XXX号产权人为上汽进出口公司，沪房地长字[2011]第007779号上海市房地产权证显示，该地块建筑面积6057㎡，其中：1幢3186㎡、2幢708㎡、4幢96㎡、6幢67㎡、9幢158㎡、10幢536㎡、11幢74㎡、12幢1232㎡。2017年12月，上汽进出口公司(出租方、甲方)与原告(承租方、乙方)签订《上海市昭化路XXX号场地租赁合同》，约定：出租场地位于上海市昭化路XXX号，建筑面积6057平方米。乙方向甲方承诺，按有关规定自主招商使用。场地租赁期10年，自2018年1月1日至2027年12月31日止，免租期为3个月，自2018年1月1日至2018年3月31日止。日租金为2.12元/平方米/天(含税)……。根据“谁承租，谁负责”的原则，明确乙方是租赁安全的第一责任人。安全责任包括但不限于生产安全、消防安全、治安安全等责任。乙方应按照国家的法律法规规定，指定专人负责安全、消防、治安的管理。乙方应遵守上汽集团以及甲方关于厂房和场所租赁方面的安全管理规定。对检查中发现的安全隐患，乙方必须按照规定积极进行整改，并将整改落实情况在规定期限内，按照整改通知要求，书面回复甲方备案。乙方不得在所承租的场地内，有“三合一”现象发生(“三合一”场所是指住宿与生产、仓储、经营一种或一种以上使用功能违章混合设置在同一空间内的建筑。该同一建筑空间可以是独立建筑或建筑中的一部分，且住宿与其他使用功能之间未设置有效的防火分隔)。甲方同意乙方可以将该场地转租，同时转租部分的管理工作由乙方负责。此后，原、被告签订《昭化路XXX号房屋租赁协议》，约定：原告将上海市长宁区昭化路XXX号园区房屋出租给被告，建筑面积为3186平方米(即1幢厂房)。被告向原告承诺，租赁该房屋为办公、展示使用，被告的转租对象必须是具备安全条件或相应资质的单位和个人，被告必须向原告提前报备。被告由于经营需要已经搭建的房屋及改造的厂房，其产生的费用由被告承担，租赁期内归被告使用，租赁期结束后被告承诺其物权、产权一切所有权归原告所有，被告保证不得私自拆除。房屋租赁期为9年，自2019年1月1日起至2027年12月31日止。租金为3.6元/平方米/天，租金自起租日开始，每3年在前一期的租金基础上递增5%。本租赁期内，免租期为3个月，自2019年1月1日起至3月31日止。该房屋被告需支付二个月的租金为保证金，金额697,734元。租赁期限届满经双方就相关费用结算后，由原告按结算金额不计息将保证金退还被告。房屋租赁保证金不抵扣租金，也不视为租金的预付款。租赁期间，使用该房屋内所发生的水、电、煤气、通讯、设备等费用均由被告承担。被告在租赁期内取得该房屋的使用权、收益权，被告应保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。租赁期内，被告要求重新装修或变更原有设施的，应事先书面报告原告，待征得原告的同意后，按规定应向有关部门办理申报手续的，须办妥有关手续后，方可进行。原、被告双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按年租金双倍支付违约金；如给对方造成损失而支付的违约金不足补偿该损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分。2)原告交付的房屋不符合协议的约定，致使不能实现租赁目的的；或原告交付的房屋存在缺陷，危及被告安全的。原、被告另签订《房屋租赁安全协议》，约定：原告将上海市长宁区昭化路XXX号的房屋建筑物含土地和附属设施(备)等，租赁给被告经营使用。建筑面积3186平方米，有效期限(包括免租期)：2019.1.1-2027.12.31。本安全协议作为房屋租赁合同的附件随房屋租赁合同生效而生效，随房屋租赁合同终止而终止。安全责任：被告从租赁合同生效之日起必须对包含该房产构筑物及所有附属设施设备的安全、消防、治安、保密等与租赁房产相关的一切安全责任负全部责任。(一)安全消防管理。(二)治安管理。(三)设施、设备的安全管理。被告负有对承租构筑物及所有附属设施、设备的使用管理责任，在做到安全使用的同时，应做好维护维保工作。承租房屋、设施、设备未经原告同意不得擅自进行改建、搭建、拆除、挪用和扩建造，确因生产经营需要的，应报经原告同意，并报有关部门完成报备手续后方可进行实施。(四)保密管理。(五)安全监督和联系。1.在租赁或施工期间，被告指派马啸民同志负责本房产区域内的安全、消防、治安和保密管理工作；原告指派施正龙同志负责联系、指导、督查被告在执行有关安全、消防、治安和保密管理工作中的管控情况。原、被告双方应保持经常联系，相互密切协作，共同为管理好房屋区域内的安全、消防、治安和保密管理工作尽心尽责做好工作。2.被告在租赁管理期间必须接受原告的监督、管理和指导。原告有协助被告搞好安全生产、防火、治安以及督促检查的义务。对于查出的隐患和问题，被告必须按期整改，逾期不整改或拒不接受整改的，原告将按照有关规定(约定)进行处罚或解除合约。3.在租赁期间，由于被告原因或被告监督管理不善造成的安全、消防、治安和泄密等事故(件)，均由被告负全部责任，如给原告造成经济损失的，被告还应赔偿原告的经济损失。合同签订后，被告向原告支付保证金697,734元及2019年4月1日至5月31日期间的租金697,734元。2019年5月16日，1幢厂房发生生产安全责任事故。《事故调查报告》载明：一、二期工程施工组织情况2019年2月中旬，许建强雇佣自然人刘学军，让其组织人员进入1幢厂房及同号XXX幢厂房，开展改造项目的拆旧、敲墙、挖地坑、挖墙柱底部泥土等工作。为承揽昭化路XXX号二期工程，陈卫华、龚玮玮、曹亚楠(3人均为自然人，无相关资质)挂靠南通隆耀建设工程有限公司(以下简称隆耀公司)。2019年4月23日，被告与隆耀公司签订《建设工程施工合同》，由隆耀公司承包昭化路XXX号二期改造工程，承包范围为1幢厂房、2幢厂房，工期为2019年4月26日至7月25日，合同价款360万元。双方同时约定，隆耀公司委派曹晓亮担任项目经理，陈大伟担任技术负责人，陈卫华、龚玮玮担任现场负责人；被告由许建强为项目负责人，许建强聘用吴震宇为项目现场管理人员。被告负责工程涉及的市政配套部门及当地各有关部门的联系和协调工作。合同开工日期前5天，办理施工所需的有关批件、证件和临时用地等的申请报批手续。隆耀公司严格按照图纸要求进行施工，不得偷工减料，保证施工质量。经调查，隆耀公司资质只能承接建筑装修装饰工程，不能承接改变建筑结构的施工工程。2019年5月5日，陈卫华、龚玮玮将所承包项目中的立柱加固及屋顶加固工程分包给沙建平(无相关资质)。二、二期工程检测、设计情况2019年年4月17日，许建强委托上海同丰工程咨询有限公司(以下简称同丰公司)房屋事业部房屋设计所所长俞明亮对昭化路XXX号1幢、2幢、12幢厂房进行安全性检测，提供1幢、2幢厂房结构加固设计方案。1幢厂房改造方案主要包括：普遍插建一夹层；A-D轴原有钢屋架拆除，增加二层、三层钢柱，A-D轴加建三层。2019年4月28日，同丰公司出具《长宁区昭化路XXX号1号楼房屋安全性检测报告》(电子版)，结论为：目前1幢房屋室内存在局部承重墙体窗洞扩大，设置钢构架临时支撑现象，存在一定安全隐患，且房屋局部存在砖墙承载力不满足验算要求，应对该房屋采取措施进行加固处理。2019年5月7日，俞明亮应许建强要求，在公司未签订设计书面合同、未经公司同意、未办理公司盖章手续的情况下，在《昭化路XXX号1幢、2幢结构修缮设计图》上加盖同丰公司“工程施工图设计出图专用章”后，交给被告，并告知许建强该图纸需经审查后方可使用。由于该图纸未经施工图审查，同丰公司未对该工程项目进行技术交底。许建强将未经施工图审查的图纸交给隆耀公司施工。三、事故经过及应急救援情况(一)事故经过2019年5月16日11时10分左右，1幢厂房内，沙建平找来的15名人员在2层东南侧就餐，隆耀公司4名人员在2层东南侧临时办公室商谈工作，刘学军、沙建平分别找来的6名人员分别在2层(A-3轴)扎钢筋、1层柱子(A-4轴)底部周围挖掘、2层楼梯间楼板拆除时，厂房东南角1层(南北向AO-B轴，东西向3-7轴)突然局部坍塌，引发2层(南北向AO-D轴，东西向1-7轴)连锁坍塌，将以上25名人员埋压。(二)事故造成的人员伤亡及直接经济损失事故造成12名作业人员死亡，10名作业人员重伤、2名管理人员和1名作业人员轻伤，1幢厂房局部坍塌，依据《企业职工伤亡事故经济损失统计标准》(GB6721-1986)，核定事故造成直接经济损失约为3,430万元。(三)事故应急处置2019年5月16日11时14分，市应急联动中心接到报警，按照《上海市突发公共事件应急处置暂行办法》，立即组织调度公安、消防、卫生、住建、应急、供电、供气等联动单位先期到场处置。2019年11时17分，市应急联动中心(消防指挥区)接到报警，市应急救援总队立即调派消防车、重型救援设备及人员，市医疗急救中心调派救护车，紧急赶赴现场，并于11时24分到场进行救援处置……。至2019年5月17日1时45分，现场共救出25名被埋人员，经反复确认无其他被埋人员后，搜救工作结束……。市住房建设管理委组织市房屋建筑专家对事故现场剩余房屋进行安全评估，市房管局组织专业拆房队伍，对坍塌现场剩余的约3000平方米厂房进行拆除。2019年5月17日21时15分，现场拆房工作完成；2019年5月19日12时，现场建筑垃圾清运工作完成，运出建筑垃圾1900余吨，现场搭建了高护栏围挡。2019年5月20日9时，事故现场清理完毕。至2019年5月29日，事故各项善后事宜基本完成。四、事故原因分析(一)直接原因经调查认定，1幢厂房1层承重砖墙(柱)本身承载力不足，施工过程中未采取维持墙体稳定措施，南侧承重墙在改造施工过程中承载力和稳定性进一步降低，施工时承重砖墙(柱)瞬间失稳后部分厂房结构连锁坍塌，生活区设在施工区内的，导致群死群伤。具体分析如下：1.1幢厂房1层承重墙(柱)本身承载力不足(1)1幢厂房主楼建造于1963年，原建为单层(原设计考虑后期加层)，基础混凝土强度150号(C13)，主体结构混凝土强度200号(C18)，承重砖墙75号粘土砖(MU7.5)、50号混合砂浆(M5)，钢筋屈服强度2100kg/c㎡(210MPa)。1972年后改扩建为2层(局部3层)，南北侧加建了南区、北区等，且南区、北区均与主楼部分连接。改建后厂房为预制装配式单向内框架结构，南侧采用带扶壁柱的承重墙，楼面采用预制空心板。加建屋面采用钢屋架、槽型屋面板，2层竖向采用混凝土柱、砖墙、砖柱混合承重。(2)厂房结构体系混乱。按照本次改造前的状态验算，材料强度按照砖MU7.5、砂浆M5(设计值)，底层A轴砖柱及翼墙抗力与荷载效应之比约为0.48，局部构件承载力不足，处于较危险状态。5月1日后，南侧A轴进行过墙体窗洞扩大(拆墙)等施工，翼墙晋升200mm-300mm，整体稳固性不足，存在明显薄弱环节和安全隐患。根据事发前施工现场底层6/A、7/A翼墙凿除照片、A轴其他承重柱及翼墙粉刷层凿除、翼墙穿孔等情况计算，其比值降为0.42，局部构件承载力进一步下降，危险性加大。底层A轴砖柱(含翼墙)受压承载力严重不足，处于危险状态，对施工扰动极为敏感，失稳后极易引起结构连续倒塌。2.现场未采取维持墙体稳定措施情况(1)1幢厂房改造方案情况。1幢厂房改造方案主要包括：普遍拆建1夹层；A-D轴原有钢屋架拆除，增加2层、3层钢柱，A-D轴加建3层。从结构加固方案看(仅主楼区域)，结构加固包括底层和2层部分混凝土柱和扶壁柱加固、增加2层钢柱等；设计要求结构加固自基础面开始，要求施工前，必须做好必要的施工支撑，确保施工期间安全。此外，结构加固方案要求承重砖墙不能拆除。(2)经调查，被告、隆耀公司在本次改造中未采取有效的维持墙体稳定和事先补强的针对性施工措施。3.地坪开挖进一步降低厂房结构安全性刘学军等人对1幢厂房东南侧的墙基、地坪开挖，开挖深度1.0m-1.5m，削弱了地坪土对柱、墙的约束作用，降低厂房结构安全性。(二)间接原因1.被告未尽到建设方主体责任。公司主要负责人未依法履行安全生产工作职责；建设项目未立项、报建；结构设计图纸未经审查，未取得施工许可证违法组织施工；将工程发包给个人和不具备结构改造资质的单位；在收到该区域工程停工通知单、知道1幢厂房承重砖墙(柱)本身承载力不足，依然组织人员进行违法施工。2.隆耀公司未尽到承包方主体责任。公司主要负责人未依法履行安全生产工作职责；超资质承揽工程；违规允许个人挂靠，安排人员挂名项目经理，对承包项目未实施实际管理；在没有施工许可证，结构设计图纸未经审查，无施工组织设计、无安全技术交底的情况下进行施工；项目施工现场内违规设置办公区、生活区。3.原告未尽到对出租场所统一协调、管理责任。公司主要负责人未依法履行安全生产工作职责；以租代管，对出租场所安全检查流于形式；未按上级集团公司规定，对出租厂房进行安全性检测；未按规定督促落实租赁方对装修、改造等进行报备；对出租场所建筑结构改变情况失管、失察。4.上汽进出口公司作为产权方，未完全尽到产权人的管理责任。未按合同约定，有效督促原告落实租赁厂房的安全管理工作。审理中，本院于2020年5月9日向被告送达起诉状副本。原告确认，事故发生后，现场设置了警戒线，之后一个月左右解除警戒；原告已经向上汽进出口公司支付了截至2019年6月30日的租金，此后未再向上汽进出口公司支付租金；目前，原告安排保安对现场进行管理。原、被告一致确认，如被告需赔偿原告损失的，以被告支付的保证金697,734先行抵充。本院认为，原、被告签订的《昭化路XXX号房屋租赁协议》及《房屋租赁安全协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。原、被告在《昭化路XXX号房屋租赁协议》中约定，被告租赁涉讼房屋用于办公、展示，且原告允许被告进行转租。原、被告在《房屋租赁安全协议》中约定，被告在装修改造期间，应完成相应报备手续……。被告在租赁期间应该接受原告的监督、检查和管理。原、被告应保持联系、密切协作，共同做好涉讼房屋安全、消防等管理工作。据此，原告作为出租人，在向被告交付1幢厂房前应先行进行安全检查，在明确知晓被告对1幢厂房进行改造后，应当按约履行监督、检查、管理的义务。《事故调查报告》认定，1幢厂房1层承重砖墙(柱)本身承载力不足是事故直接原因之一，被告未尽到对出租场所统一协调、管理责任是事故间接原因之一。综上，原告对事故发生应承担一定责任。原、被告在《昭化路XXX号房屋租赁协议》约定，被告在租赁期内要求重新装修或变更原有设施的，在征得被告同意后，按规定应向有关部门办理申报手续的，须办妥有关手续后方可进行。被告应保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。原、被告在《房屋租赁安全协议》中约定，被告负有对1幢厂房及所有附属设施、设备的使用管理责任，在做到安全使用的同时，应做好维护维保工作。据此，被告作为承租人，应当按照约定使用租赁物，未按约使用租赁物致使租赁物受到损失的，应向出租人进行赔偿。《事故调查报告》认定，事故直接原因还包括现场未采取维持墙体稳定措施情况、地坪开挖进一步降低厂房结构安全性等；事故直接原因还包括被告未尽到建设方主体责任等。综上，被告对事故的发生亦应承担一定责任。1幢厂房于2019年5月16日发生坍塌，此后，原、被告均未向对方提出解除租赁协议。至本案审理中，原告提出解除《昭化路XXX号房屋租赁协议》及《房屋租赁安全协议》，被告于2020年5月9日收到起诉状副本，并同意解除上述两份协议，就此，原、被告于2020年5月9日就解除上述两份协议形成合意，该意见于法不悖，本院予以准许。原告向上汽进出口公司租赁涉讼房屋后转租给被告，原、被告约定的租赁期为9年，自2019年1月1日起至2027年12月31日止，因《昭化路XXX号房屋租赁协议》及《房屋租赁安全协议》已于2020年5月9日解除，故原告无法继续获取租金收益，确实遭受损失，原告要求被告赔偿租金损失并不不当。关于损失的金额，原告主张为4,186,404元，相当于租赁协议约定的一年租金的金额，被告对此不予认可。本院认为，涉讼房屋发生坍塌事故并被拆除，直接导致租赁协议无法继续履行，考虑到原、被告对事故的发生均应承担的责任，结合原、被告就租赁期、租金等所作约定，本院酌情确定被告应向原告赔偿损失1,120,000元。原、被告一致确认，以被告支付的保证金697,734元先行抵充其应赔偿的损失，该意见于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一项、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、原告上海汽车资产经营有限公司与被告上海琛含商业经营管理有限公司签订的《昭化路XXX号房屋租赁协议》、《房屋租赁安全协议》于2020年5月9日解除；二、被告上海琛含商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海汽车资产经营有限公司租金损失1,120,000元，以被告上海琛含商业经营管理有限公司支付的保证金697,734元先行抵充，余额422,266元由被告上海琛含商业经营管理有限公司继续支付；三、驳回原告上海汽车资产经营有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40,291.23元，由原告上海汽车资产经营有限公司负担25,411.23元，被告上海琛含商业经营管理有限公司负担14,880元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽人民陪审员  蔡绮霞人民陪审员  于红娟二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  徐晓敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。