重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0104民初4038号 原告：田崇伟。 委托诉讼代理人：万亨博，重庆潜卫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘晓彬，重庆潜卫律师事务所律师。 被告：宋涪健。 委托诉讼代理人：江巨能，泰和泰（重庆）律师事务所律师。 被告：廖倩。 委托诉讼代理人：易晓忠，京师（重庆）律师事务所律师。 被告：重庆丝画酒店管理有限公司。 委托诉讼代理人：易晓忠，京师（重庆）律师事务所律师。 第三人：重庆普世房地产开发有限公司。 法定代表人：郭履珍。 委托诉讼代理人：王飞飞。 原告田崇伟与被告宋涪健、廖倩、重庆丝画酒店管理有限公司（以下简称“丝画酒店”），第三人重庆普世房地产开发有限公司（以下简称“普世公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，并于2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告田崇伟的委托诉讼代理人万亨博，被告宋涪健的委托诉讼代理人江巨能，被告廖倩、丝画酒店的共同委托诉讼代理人易晓忠，第三人普世公司的委托诉讼代理人王飞飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告田崇伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付截止至2020年10月24日的租金及资金占用损失共计1122246元，并按照每月2%的标准向原告承担逾期付款责任至付清时止；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年11月12日，第三人与徐世春签订了《商业用房租赁合同》，约定第三人将位于重庆市大渡口区八桥镇诗情路的房屋出租给徐世春，租期共7年，租金自2013年3月1日起算，每月租金70766元，租金每年递增5%，逾期付款违约金为每日2%，2013年3月3日，第三人将该房屋交由徐世春使用。2014年2月27日，第三人与徐世春、宋涪健签订了《商业用房租赁合同补充协议》，约定宋涪健为上述房屋的共同承租人，此后，徐世春、宋涪健擅自将该房屋转租给廖倩。2016年5月1日，第三人将该房屋以抵款方式转让给本案原告，并于2016年12月6日办理了过户登记，原告及第三人随后多次通知徐世春、宋涪健、廖倩支付逾期租金，但均未果。原告遂于2017年起诉至重庆市大渡口区人民法院，要求支付租金，经调解原告与被告宋涪健、廖倩达成了（2017）渝0104民初1813号民事调解书，根据其内容，被告宋涪健、廖倩继续履行租赁合同，并向原告支付逾期租金、违约金等。此后，被告宋涪健、廖倩逐步履行了调解书确定的付款义务。但随后被告又多次违约，没有按时足额支付租金，原告为维护自身权益诉至法院。 被告宋涪健答辩称，其与原告并未签订租赁合同，不是本案所涉房屋的原始签约承租人，也不是实际使用人，房屋的实际使用人为丝画酒店，丝画酒店应该也是租金的支付主体，即使宋涪健被法庭认定为承租人，也不应当承担支付租金的义务。另外，被告宋涪健在（2017）渝0104民初1813号接受民事调解的行为，不应推定为宋涪健以个人名义与原告重新达成了租赁协议。 被告廖倩答辩称，其与原告并未签订租赁合同，不是本案所涉房屋的原始签约承租人，也不是实际使用人，故不应承担支付租金的义务。 被告丝画酒店答辩称，丝画酒店虽未与原告签订租赁协议，但确系该房屋实际使用人，但因自身经营情况无法实际支付租金，请求法院将租金费用予以调整。 第三人普世公司答辩称，与本案无事实及法律关系。 经审理查明,2012年11月12日，本案第三人普世公司与徐世春签订了《商业用房租赁合同》，约定第三人将其名下的位于重庆市大渡口区八桥镇诗情路的房屋出租给徐世春，租期共7年，租金自2013年3月1日起算，每月租金70766元，租金每年递增5%，逾期付款违约金为每日2%（原告在诉讼中主动调整为按照每月2%计算），2013年3月3日，第三人将该房屋交由徐世春使用。2014年2月27日，第三人与徐世春、宋涪健签订了《商业用房租赁合同补充协议》，约定宋涪健为上述房屋的共同承租人，随后，徐世春、宋涪健将该房屋转租给廖倩。2016年5月1日，第三人以抵款方式将该房屋产权转让给本案原告田崇伟，并于2016年12月6日办理了过户登记。因徐世春、宋涪健、廖倩多次迟延支付租金，原告于2017年诉至本院，要求解除合同且由徐世春、宋涪健、廖倩支付逾期租金，庭审过程中，双方达成调解协议，并经本院（2017）渝0104民初1813号民事调解书确认，被告宋涪健、廖倩继续与原告履行所涉房屋的租赁合同，向原告支付截止2018年4月3日的逾期租金63.6万元、违约金10万元，另诉讼费用由被告负担。该调解书生效后，被告宋涪健、廖倩自2018年4月10日起至2019年12月12日止，陆续向原告支付了1786000元，其中包含了调解书中所确定的741580元付款义务，扣除该调解书的付款义务741580元后余下1144420元。 另查明，被告丝画酒店于2014年8月29日注册成立，成立时被告宋涪健为其法定代表人，2018年5月22日，法定代表人变更为被告廖倩，并办理了变更登记。被告丝画酒店为案涉房屋的实际使用人，用途为酒店经营。案件审理过程中，丝画酒店于2020年10月24日将案涉房屋返还给原告田崇伟，双方租赁合同关系已经实际解除。截止返还房屋时，尚欠物管费6565.2元、电费33516元、水费1575元。被告在原告处尚有200000元履约保证金未退还。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应严格按照约定全面履行自己的义务。关于合同当事人问题。本案涉及房屋的原合同当事人为普世公司与徐世春，普世公司将房屋产权转移给原告田崇伟的行为未违反法律规定，原告合法取得房屋产权，依法取得合同当事人资格，享有对该房屋处分收益的权利。被告宋涪健通过签订补充协议的行为成为房屋承租人，且在另案诉讼中与被告廖倩共同与原告达成的调解协议内容为“原告田崇伟与被告廖倩、宋涪健同意继续履行位于大渡口区八桥镇诗情路房屋的租赁合同”，故被告宋涪健、廖倩应当为房屋承租人，承担达成调解协议之后支付租金等义务。被告丝画公司虽作为房屋的实际使用人，但并未与原告或房屋原产权人普世公司有书面协议，也从未向原告作出过愿意承担租金的书面承诺，故不能认定为合同义务相对人承担相应义务。 关于租金及违约金问题。根据原租赁合同的约定，2018年7月4日后产生的租金具体为：2018年7月4日至2018年10月3日，81920.49元/月*3月=245761.47元；2018年10月4日至2019年10月3日，86016.51元/月*12月=1032198.12元；2019年10月4日至2020年10月3日，90317.34元/月*12月=1083808.08元；2020年10月4日至2020年10月24日，94833.2元/30天*20天=63222.13元，共计2424989.8元。在被告支付的款项中扣除调解书载明的付款金额后余下1144420元全部视为支付后续租金，则被告尚有1280569.8元租金未支付。因被告尚有200000元保证金未退还，原告主张将其扣除被告拖欠的水电物管费用后用以抵扣租金，抵扣金额为：200000元-6565.2元-33516元-1575元=158323.8元，则被告尚欠租金总额为1280569.8元-158323.8元=1122246元。被告逾期支付租金的行为构成违约，原告有权要求被告支付违约金。在原租赁合同中虽对逾期支付租金的违约金计算标准有过约定，但双方约定的标准和原告在诉讼中主张的计算标准实际远高于被告对原告所造成的损失，本院依法将计算标准调整为按照每月1%计算，超过此部分的主张本院不予支持。据此分段计算出违约金的具体金额为75152元。 2020年，全国乃至世界都受到新冠疫情的肆虐，各行各业都深受其影响，案涉房屋用以经营的宾馆住宿业受到的冲击更是尤为突出，考虑到实际情况，本院将被告应向原告支付的2020年2月及3月的两个月租金予以减免，即被告的欠付租金总额为：1122246元-90317.34元-90317.34元=941611.32元；相应的这两个月租金的违约金也予以减免，即被告的欠付违约金总额为：75152元-7826元-6923元=60403元。 综上，原告田崇伟的诉讼请求部分成立，本院予以支持。被告宋涪健、廖倩关于其不是租赁合同相对人，不应当承担租金支付责任的辩解意见不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百三十四条之规定，判决如下： 一、宋涪健、廖倩于本判决生效后十日内支付田崇伟截止至2020年10月24日的欠付租金941611.32元及违约金60403元；并自2020年10月25日起，以尚欠租金为基数按月利率1%计付违约金至租金付清为止； 二、驳回田崇伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取7806元，由宋涪健、廖倩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起算。 审判员  吴海涛 二〇二〇年十一月十九日 书记员  马 兰