吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民初48号 原告（案外人）：邵成刚，男，1990年3月15日出生，汉族，个体工商户，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：邵培东，男，1968年7月3日出生，汉族，个体工商户，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：孙恒斌，吉林捷盈律师事务所律师。 被告（申请执行人）：吉林省投资集团有限公司，住所地吉林省长春市高新区。 法定代表人：王景友，董事长。 委托诉讼代理人：王婷婷，吉林功承律师事务所律师。 第三人（被执行人）：吉林省润兴房地产开发有限公司，住所地吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。 法定代表人：荀朝辉，董事长。 第三人（被执行人）：牟红，男，1977年8月2日出生，汉族，个体工商户，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。 第三人（被执行人）：孟庆斌，男，1984年1月24日出生，汉族，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。 第三人（被执行人）：荀朝辉，男，1962年6月7日出生，汉族，住吉林省松原市宁江区。 第三人（被执行人）：侯志君，女，1962年6月12日生，汉族，住吉林省松原市宁江区。 第三人（被执行人）：荀东辉，男，1970年8月2日出生，汉族，住吉林省松原市宁江区。 第三人（被执行人）：卢爱东，女，1976年11月3日出生，汉族，住吉林省松原市宁江区。 原告邵成刚诉被告吉林省投资集团有限公司（以下简称投资公司）、第三人吉林省润兴房地产开发有限公司（以下简称润兴房地产公司）、牟红、孟庆斌、荀朝辉、侯志君、荀东辉、卢爱东案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵成刚及其委托诉讼代理人邵培东、孙恒斌，被告投资公司的委托诉讼代理人王婷婷到庭参加诉讼。第三人牟红、孟庆斌、荀朝辉、侯志君、荀东辉、卢爱东经法庭传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已缺席审理终结。 邵成刚向本院提出诉讼请求：停止对位于吉林省松原市宁江区沿江街某小区5栋101室房屋的执行。事实和理由：吉林省松原市中级人民法院于2019年7月22日作出（2017）吉07执130号之十三执行裁定，对润兴房地产公司名下的某小区5栋101室房屋予以查封。邵成刚对执行标的提出书面异议，贵院于2020年6月12日作出（2020）吉07执异49号执行裁定，驳回邵成刚的执行异议请求，邵成刚不服该裁定提起本案诉讼。贵院查封的案涉房屋是邵成刚所有，邵成刚早于法院查封前已与润兴房地产公司签订了房屋买卖合同，交付了全部房款，并合法占有了案涉房屋，有润兴房地产公司开具的入住费票据，包括装修施工方出据的证明等证据证实邵成刚是2018年10月份入住，未办理房产证的原因是因小区整体未竣工验收，不满足交付条件，并非邵成刚原因造成。 投资公司辩称，贵院作出的执行裁定正确，应当继续执行某小区5幢101房屋。投资公司与润兴房地产公司以及本案其他当事人是基于公证债权文书进入强制执行程序。案涉某小区目前尚未完工，不具备实际居住使用条件，未正式向邵成刚进行交付，不具备居住条件，邵成刚所谓的占有，并非是合法占有，邵成刚的房屋性质并非住房，而是商业用房，邵成刚的诉讼请求不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条的相关规定，请求贵院驳回邵成刚的诉讼请求。 牟红、孟庆斌、荀朝辉、侯志君、荀东辉、卢爱东未出庭答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。邵成刚提供证据如下：证据一，房屋产权交易查档证明一份。证明：案涉房屋于2019年7月22日被查封。证据二，商品房买卖合同一份。证明：2018年9月20日，邵成刚与润兴房地产公司就案涉房屋签订商品房买卖合同，房屋价款782,900元，邵成刚在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。证据三，交款单一枚。证明：2018年9月20日，邵成刚交付案涉房屋全部房款782,900元，邵成刚已经支付全部房款。证据四，收据（入住费）一枚。证明：2018年9月29日，邵成刚交付案涉房屋入住费。证据五，收据1枚、身份证复印件一枚。证明：2018年10月11日，邵成刚装修案涉房屋楼梯扶手，并支付装修施工人孙永恒楼梯扶手款9000元。证据六，执行裁定书一份。证明：案涉房屋不具备交付条件，尚未履行竣工验收手续，尚不具备办理房产证条件，非因买受人自身原因未办理过户登记。证据七，荀艳民证言。内容：2018年秋天，润兴房地产公司荀振杰找我，让我把某小区101室玻璃安装上，我给上玻璃的时候房屋是空着的。证据八，王珩证言。内容：我2018年9月27日在某买的6号楼3单元301室，买完之后没事我就去看房子，就认识了我家楼下邵成刚的家里人弄房子。证据九，徐庆利证言。内容：我是2018年9月27日买的某6号楼3单元的房子，我与邵成刚楼上楼下，2018年的时候我买完房子就看见邵成刚装修房子，现在邵成刚就在那居住。2018年10月就看见他家在那装修，因为我家也是那时候买的房子，我是去年装修。 投资公司质证认为，证据一，真实性没有异议，证明的问题有异议。案涉房屋不属于住宅。证据二，质证意见同证据一。证据三，真实性、证明事项均有异议，交付全款应当开具正式销售发票。同时无法证明钱款如何向开发商交付，无法证明交付全部房屋价款。证据四，入住费票据模糊，并非正规发票，没有公司印章，公司印章模糊，无法证明邵成刚已经实际入住，此类收据随时可以开具，形成时间无法证实。证据五，真实性有异议，证人未出庭，无法作为证据使用。证据六，真实性没有异议，该裁定书结果正确。证据七，荀艳民明确提及2018年10月份左右，房屋仍然属于未完工状态，且其对事后发生何事并不清楚，无法证实邵成刚实际入住。证据九，证人均无法说清邵成刚所购房屋位置、用途，无法证明该房屋用于居住。 投资公司提供证据如下：1.（2017）吉07执130号之十三执行裁定书；2.吉林省长春市信维公证处于2015年8月7日作出（2015）吉长信维证字第36198号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.投资公司（债权、质权人）与九台农商行高新支行（贷款方）、润兴房地产公司（借款方）、孟庆斌（出质方）、荀朝辉（出质方）、前郭县华宇建设工程有限公司（保证方）、候志军（保证方）、牟红（保证方）、荀东辉（保证方）、卢爱东（保证方）签订《委托贷款合同》《股权质押合同》《保证合同》《自然人保证合同》纠纷，吉林省长春市信维公证处于2015年8月7日作出（2015）吉长信维证字第36198号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，载明：上述合同满足生效条件之日起，本公证书具有强制执行效力。在润兴房地产公司违反《委托贷款合同》规定，逾期不归还贷款本息时，投资公司应在合同履行期届满之日起二十二个月内持本公证书向本公证处申请出具执行证书，并凭本公证书及执行证书向人民法院申请强制执行。 2.上述合同签订后，投资公司向润兴房地产公司提供借款，但借款到期后，润兴房地产公司一直未按约定履行还款义务。2017年9月24日，投资公司向吉林省长春市信维公证处申请出具执行证书。2017年9月6日，该处作出（2017）吉长信维证字第21484号《执行证书》，载明：被申请执行人为润兴房地产公司、孟庆斌、荀朝辉、候志君、牟红、荀东辉、卢爱冬、前郭县华宇建设工程有限公司。申请执行标的为：截止至2017年8月20日，润兴房地产公司应给付欠款本金人民币1300万元整，利息人民币4,532,861元（包括法定利息、约定利息及罚息）、手续费、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用等。 3.投资公司于2017年10月27日向吉林省松原市中级人民法院申请强制执行。2019年7月22日，吉林省松原市中级人民法院作出（2017）吉07执130之十三执行裁定，……对润兴房地产公司开发建设的某小区5幢丘地号为XXX-5-101号等共31套房屋予以查封……。不动产查封期限为三年。 4.邵成刚对5幢101室房屋提出异议，吉林省松原市中级人民法院立案受理后，于2020年6月12日作出（2020）吉07执异49号执行裁定，驳回邵成刚的异议请求。 5.被申请执行人前郭县华宇建设工程有限公司以“（2015）吉长信维证字第36198号《具有强制执行效力的债权文书公证书》中涉及该公司与投资公司签订的保证合同部分不予执行”为由提出异议，吉林省松原市中级人民法院立案受理后，于2018年10月20日作出（2018）吉07执异13号执行裁定，不予执行吉林省长春市信维公证处（2015）吉长信维证字第36198号《具有强制执行效力的债权文书公证书》中关于前郭县华宇建设工程有限公司承担保证责任部分。 6.邵成刚不服（2020）吉07执异49号执行裁定，在本裁定送达之日起十五日内向本院提起案外人执行异议之诉，本案因而成讼。 7.就上述涉案房屋，润兴房地产公司与邵成刚于2018年9月20日签订一份《商品房买卖合同》，载明：润兴房地产公司将某5幢（6号）101室156.58平方米房屋以每平方米5000元、总价款782,900元卖给邵成刚；同日，润兴房地产公司为邵成刚出具一枚《收据》，载明：邵成刚购买5幢101室房屋，交款782,900元。郝成刚于同日取得房屋产权预售证书，案涉房屋预售登记在邵成刚、章婷玉名下。 8.2018年9月29日，润兴房地产公司为邵成刚出具一枚入住费《收据》，载明：收取邵成刚5幢101号入住费1.2万元。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，指案外人对执行标的的全部或一部分主张实体权利，而请求法院对该实体法律关系进行裁判。吉林省松原市中级人民法院于2019年7月22日作出（2017）吉07执130之十三执行裁定，查封了登记在润兴房地产公司名下的位于松原市宁江区沿江街松原市某小区部分房屋，其中包括5幢101室，邵成刚主张停止对松原市某小区5幢101室房屋的执行并确认其享有实体权利，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”邵成刚应就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”润兴房地产公司与邵成刚于2018年9月20日签订《商品房买卖合同》。同日，润兴房地产公司为邵成刚出具金额为782,900元的收据。证明双方之间不但签订了合法有效的买卖合同，而且交付了全部价款。2018年9月29日，润兴房地产公司为邵成刚出具一枚入住费《收据》，载明收取邵成刚5幢101号入住费1.2万元,证实在法院查封前已经合法占有房屋，投资公司虽否认，但并未提供相反证据证实其主张，应承担对己不利的后果责任。关于未办理过户手续问题，因整个工程润兴房地产公司并未验收，无法办理过户手续，并非邵成刚原因。 综上所述，邵成刚要求排除执行符合法定事由，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，判决如下： 停止对坐落于吉林省松原市宁江区沿江街某小区5栋101室房屋的执行。 案件受理费11,629元，由吉林省润兴房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审判长 魏 巍 审判员 邰伟莉 审判员 张 蕊 二〇二〇年十一月四日 书记员 邹仕尧