河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初7657号原告：张拢，女，1969年12月15日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：黎亮亮，河南发时达律师事务所律师。被告：驻马店市天鸿房地产开发有限公司，住所地：西平县未来大道东段康馨佳苑**楼。法定代表人：张作义，总经理。委托诉讼代理人：林辉，河南成盛律师事务所律师。被告：殷华伟，男，1969年11月4日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告张拢与被告驻马店市天鸿房地产开发有限公司（以下简称“天鸿公司”）、殷华伟商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张拢及其委托诉讼代理人黎亮亮、被告天鸿公司的委托诉讼代理人林辉、被告殷华伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张拢向本院提出诉讼请求：1.判决二被告继续履行2017年9月21日签订的《商品房买卖合同》，向原告交付合同约定的房屋；2.判决二被告支付延期交房违约金29188.96元（截止2020年7月31日前），以后每月按928.6元计算延期交房违约金直至按合同约定交房；3.判决房屋买卖合同附件四：合同补充协议第一条约定无效；4.确认被告2019年11月28日的交费公告内容违法、违约；5.原告支付的律师费2000元由被告承担。诉讼中，原告自愿放弃第5项诉讼请求。事实和理由：原告于2012年通过环保局得知殷华伟挂靠天鸿公司开发建设“锦桂苑”项目，遂向殷华伟交纳首付款，后该项目迟迟未开工，经业主多次上访，殷华伟于2016年5月14日作出承诺，承诺“锦桂苑”项目于2016年6月30日全面开工，2016年11月30日前交钥匙，但项目仍没有进展。后该项目“五证”于2017年7月办理齐全，被告通知原告更换收据，将收据日期新开为2017年7月25日付款309533元，2017年9月2日签订正式购房合同并在房管局备案。合同约定原告购买被告天鸿公司开发的“锦桂苑”住宅小区3号楼603房，房屋总价309533元，出卖人于2017年12月31日前交房，逾期交房的按日万分之一承担违约金。合同附件四第一条约定：××除了房款以外，还应缴纳以下费用：1.房屋维修基金；2.天然气安装费；3.水、电网改造费；4.有线电视初装费；5.暖气管道设施配套费；6.国家规定的有关税费及其他应当由××承担的费用。合同签订后，原告交齐所有房款，但被告的项目一直进展缓慢，至今未办理完备交房手续，并于2019年11月28日发布公告可以交房，但需再缴纳以下费用：1.暖气管道、设备、开口费：120元/平方米；2.自来水管道、设备、开口费：5500元/户；3.电网改造、设备、开口费：14500元/户；4.天然气、管道、开口费：3000元/户。原告认为被告殷华伟挂靠天鸿公司开发“锦桂苑”项目，且殷华伟出具有承诺书，应当共同承担责任。因被告已逾期交房，应承担逾期交房的违约责任，违约金标准应按《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任之规定：出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。自2017年12月31日至2020年7月31日已逾期两年零七个月计943天，违约金为29188.96元（309533×0.0001×943=29188.96元）。以后每月按928.6元（309533×0.0001×30=928.6元）计至验房合格后实际交房之日止。合同附件四第一条的约定违反政府法律法规的规定，应属无效。同时，这些费用也未实际发生，税费应交给政府部门，不应交给出卖人。确认被告2019年11月28日的交费公告内容明显违法、违反合同公平公正的原则。违反了驻马店市人民政府驻政【2014】84号、驻政办【2015】94号文件、河南省发改委豫价字（2000）077号《河南省新建商品房交易价格行为规则》的相关规定。因被告存在违约，原告为此聘请律师而支付的律师费用2000元，属被告违约给原告造成的损失，应由被告承担。被告天鸿公司辩称，1.关于逾期交房问题，公司行为符合双方所签订合同及补充合同规定“××除合同约定的房价款外，还应缴纳下列费用，否则出卖人有权拒绝将商品房交付××使用，并不承担相应逾期交房责任”，因政策因素，在公司缴纳相关费用时，根据政府2015年12月28日关于“锦桂苑”项目正常收费的处理批复，驻开制违办【2015】72号同意按【2012】49号文规定标准缴费，公司服从政府领导小组的统一指挥与协调，完善各项施工建设手续，组织施工工人有序建设。该小区现主体工程、附属设施、道路、绿化均已完成，业主已入住。原告违约不履行合同行为，是造成逾期交房的主要原因。天鸿公司不承担逾期交房责任；2.关于合同补充协议四第一条约定，其中暖气管道设施配套费、国家规定的有关税费及其他应交费用等符合驻马店市人民政府驻政【2014】84号《关于进一步规范中心城区建设项目收费政策的通知》中对规划红线以内与红线以外的管理规定，符合驻马店市政府【2015】94号文以及驻马店市行政服务中心驻行服【2016】58号文等规定。前期相关费用公司已与自来水公司、热力公司、天然气公司、电力公司签署协议并先期向相关管理单位缴纳了费用，应予保护支持，应依法驳回原告的诉讼请求；3.贵院相关类似案例[驻马店市驿城区人民法院（2018）豫1702民初1888号民事判决书]可作为指导参考。综上，被告天鸿公司履行合同义务，应依法驳回原告对天鸿公司的起诉。被告殷华伟辩称，1.其不应当承担民事责任，其在“锦桂苑”小区履行的是职务行为；2.原告诉状中所称补充协议四第一条是在公平、公正的情况下签订。经审理查明，2011年4月12日，原告张拢通过驻马店市驿城区环境监察第一大队（以下简称“环境监察一大队”）向被告天鸿公司交纳购房款50000元，同年9月26日，原告又通过环境监察一大队向天鸿公司交纳73298.2元，2015年7月6日，原告通过环境监察一大队向天鸿公司交纳购房款30825元，2016年9月8日，原告张拢通过环境监察一大队向天鸿公司交纳购房款46236.75元，2017年7月25日，原告通过环境监察一大队向天鸿公司交纳购房款107886元，2017年8月22日，原告向天鸿公司交纳购房款1287元，以上原告共计向天鸿公司交纳购房款309532.95元。2017年9月21日，原告张拢（××）与被告天鸿公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：第一条、项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于高新区河南省××开发区××路、××支路交叉口西南的地块土地使用权，出让证号为豫（2016）驻马店市不动产权第00000003号……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为锦桂苑住宅小区3号楼。建设工程规划许可证号为驻规建字第411701201700007号，施工许可证号为412801201706080101，建设工程施工合同约定的开工日期为2012年1月6日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2013年3月6日；第二条、商品房销售依据：××购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为驻马店市住房管理中心，商品房预售许可证号为驻房预字第20170135号；第三条、××所购商品房的基本情况：××购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第3号楼独单元1301号房。该商品房的用途为住宅，该商品房预测建筑面积为127.38平方米，其中，套内建筑面积98.6平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积28.78平方米；第四条、计价方式与价款：出卖人与××约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2430元/平方米，总金额为309533元……第六条、付款方式及期限：××按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款，××于签约当日房款一次性付完……第八条、交付期限：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××的；2.见附件；第九条、出卖人逾期交房的违约责任：除本同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过180日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.001%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金……第十四条、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：水、电、路与房屋同时交付使用；第二十条、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）；第二十一条、合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力等条款。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》显示：合同双方当事人经协商，就本合同未尽事宜，补充如下条款。第一条、××除合同约定的房价款外，还应交纳下列费用，否则出卖人有权拒绝将商品房交付××使用，并不承担相应的逾期交房责任：1.房屋维修基金；2.天然气安装费；3.水、电网改造费；4.有线电视初装费；5.暖气管道设施配套费；6.国家规定的有关税费及其他应由××承担的费用……本合同之附件均为合同不可分割之部分，同具法律效力。《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》下方出卖人处均加盖有“驻马店市天鸿房地产开发有限公司合同专用章”及“丁娟”印章，××处均有“张拢”署名。后天鸿公司未依约将案涉房屋交付给原告使用，现原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。诉讼中，一、原告张拢提交以下证据：①天鸿公司于2019年11月28日发布的“公告”一份。原告用以证明：被告张贴公告，内容为房屋已基本具备交付条件，急需住房业主先交费后装修，后附应收款交费明细，应交费用为暖气管道、设备、开口费120元/m2；自来水管道、设备、开口费5500元/户；电网改造、设备、开口费14500元/户；天然气、管道、开口费3000元/户。被告天鸿公司、殷华伟均无异议；②2016年5月14日的“承诺书”一份，显示：锦桂苑项目，我承诺2016年6月30日前全面开工，2016年11月30日前交钥匙。承诺人：殷华伟。2016年5月14日。原告用以证明：2016年5月14日，被告殷华伟以其本人名义向全体业主承诺应交房日期为2016年11月30日。被告天鸿公司质证称：是公司行为。被告殷华伟质证称：业主到有关部门反映情况，我是天鸿公司副经理，是该项目负责人，该项目是天鸿公司开发，资金都是公司投入，我作为公司代表出具承诺书是为督促政府尽快办理相关手续；③共管资金授权书，显示：我叫殷华伟，身份证，我在贵行开立个人账户，账号：41×××03，支取方式：凭证件支取，该账户资金用于锦桂苑项目手续办理、后续建设，属驻马店市天鸿房地产开发有限公司与业主共管的资金……原告用以证明：2016年8月20日，殷华伟向中原银行驻马店风光支行出具公管资金授权书，授权天鸿公司与业主共管资金的相关事宜，但其提供为其私人账户，授权人签名也是其本人签署，未加盖天鸿公司公章。被告天鸿公司质证称：是公司行为。被告殷华伟质证称：当时项目在停工状态，为让业主放心，杨彦春是维权业主代表，薛彬是环保局职工代表，我是公司代表，三人弄个共管账户，为保障资金用于该项目；④中原银行业务委托书。原告用以证明：2016年12月27日，殷华伟通过中原银行开发区支行以其个人名义，通过其个人账户向驻马店市财政局非税收入归集专户转入锦桂苑规划费5991655.5元。被告天鸿公司质证称：不能代表公司行为，是业主发布的。被告殷华伟质证称：因当时公司有一些涉诉案件，相关账户被法院查封，因项目由我负责，故通过我个人账户向财政局交纳相关费用；⑤收条一张。原告用以证明：2017年8月16日，殷华伟向环境监察一大队出具收条一份，内容为收到环保局转交的业主购房款情况，收到人为天鸿公司与殷华伟，但未加盖天鸿公司公章。被告天鸿公司质证称：由殷华伟解释。被告殷华伟质证称：收条写的很清楚公司是收到人，因我是经办人，因此签了名字；⑥个人活期存入凭证及户口簿复印件、支付宝转账电子回单及户口簿复印件。原告用以证明：2017年8月20日，锦桂苑业主赵军伟通过妻子王会英将购房款尾款转入殷华伟中原银行个人账户，2020年3月26日，锦桂苑业主王保卫通过其子王虎将燃气、水电开口费共计35489.6元转入殷华伟姐姐殷华丽的个人账户。被告天鸿公司质证称：与本案无关。被告殷华伟质证称：我是职务行为，因公司账户被查封，为了公司正常运行，公司商量用我个人账户。以上②-⑥项证据原告还用以证明：殷华伟不仅以个人名义出具相关手续，还通过自己账户转出相关建设资金，又通过个人及其亲属账户收取相关费用，其资金流向与天鸿公司无关，殷华伟系“锦桂苑”项目实际负责人；⑦陈玉娟与殷华伟的手机通话录音。原告用以证明：2019年6月18日，殷华伟自认其为“锦桂苑”小区的老板（负责人）。被告天鸿公司质证称：与公司行为无关，不予认可。被告殷华伟质证称：陈玉娟与我通话时，不能证明我是“锦桂苑”项目的实际老板；⑧赵军伟与丁亚明的电话录音及私营企业基本注册信息查询单。原告用以证明：“锦桂苑”项目开工建设时，丁亚明为天鸿公司法定代表人，2016年6月23日变更为丁娟。2019年9月3日，“锦桂苑”业主赵军伟与丁亚明手机通话时，丁亚明明确承认天鸿公司与殷华伟系挂靠关系，殷华伟向天鸿公司交纳管理费，借用天鸿公司资质开发了“锦桂苑”项目。被告天鸿公司质证称：赵军伟与前法人的通话我们不清楚，丁亚明不能代表公司行为。被告殷华伟质证称：与前法人的通话不能证明我是挂靠行为。原告提交第⑦、⑧项证据还用以综合证明：殷华伟系“锦桂苑”项目实际责任人，其与天鸿公司系挂靠关系，殷华伟与天鸿公司应对开发“锦桂苑”项目所产生的相关法律关系承担共同的法律责任。二、被告天鸿公司提交以下证据：①驻马店经济开发区违法建设领导小组于2015年12月22日出具的《关于“锦桂苑”项目正常收费的请示》（驻开制违办【2015】72号）及批复各一份；②驻马店市人民政府于2012年4月28日发布的《驻马店市人民政府关于调整中心城区建设项目收费优惠政策的通知》（驻政【2012】49号）；③驻马店市人民政府于2014年9月26日下发的《驻马店市人民政府关于进一步规范市中心城区建设项目收费政策的通知》（驻政【2014】84号）；④驻马店市人民政府办公室于2015年8月25日下发的《驻马店市人民政府办公室关于印发的通知》（驻政办【2015】94号）；⑤驻马店市行政服务中心于2016年12月30日出具的《关于对驻马店市天鸿房地产开发有限公司锦桂苑项目综合收费资金进行分配的通知》（驻行服〔2016〕58号）。上述证据被告天鸿公司用以证明：“锦桂苑”相关项目收费是经政府相关管理部门的批示，是有依据的，收费合理。原告张拢质证称：上述证据均是法律法规，是驻马店市政府对开发商相关收费规范，并不是对业主的收费管理制度。被告殷华伟对上述证据无异议。被告天鸿公司另提交翟庄居委会锦桂苑小区总平面布局图、工程承包合同、供应气合同、安装天然气合同、供水施工协议、配电工程承包合同、“锦桂苑”小区热力一次网及换热站设备采购合同书、票据、发票、收条等证据。被告天鸿公司综合用以证明：公司相关费用收费符合法律规定，符合双方合同约定，公司履行了合同义务，不存在违约行为。原告张拢质证称：真实性、关联性均有异议，被告虽与第三方签订施工合同，但被告未提供必要的转账记录及发票等证据证明“锦桂苑”小区的相关建设是否施工或是按合同约定施工，法院不应采信，依据河南省发改委（2000）77号文件规定水、电、气、暖建设费用均包含在房价中，被告不能重复收取。被告殷华伟对天鸿公司提交的上述证据均无异议。另查明，①2014年10月21日，驻马店市人民政府下发《驻马店市人民政府关于进一步规范市中心城区建设项目收费政策的通知》（驻政〔2014〕84号），“通知”载明：城市基础设施配套费：按照《财政部关于城市基础设施配套费性质的批复》（财综函〔2002〕3号）、省政府常务会议〔2007〕21号规定，我市征收标准定为90元/平方米。根据我市实际情况，资金分配比例为：供水、供气、供热配套设施建设各15元／平方米；其余45元／平方米用于其他市政基础设施配套，由市政府统筹安排使用。本通知自2014年10月1日起执行；②2015年8月27日，驻马店市人民政府办公室关于印发《驻马店市中心城区城市基础设施配套费征收管理实施细则》的通知（驻政办〔2015〕94号），（以下简称“《实施细则》”），《实施细则》第一条规定：为规范城市基础设施配套费（以下简称“城市配套费”）的征收、使用和管理，促进城市基础设施建设，根据《驻马店市人民政府关于进一步规范市中心城区建设项目收费政策的通知》（驻政〔2014〕84号），制定本细则；第二条规定：城市配套费是市政府有关部门强制征收用于城市基础设施建设的专项资金，属于政府性基金；第三条、凡在中心城区新建、扩建和改建建设项目（含临时建设项目）的单位和个人，均应按照本细则缴纳城市配套费。第六条规定：城市配套费的征收标准按90元/平方米；第十二条规定：城市配套费纳入政府性基金预算管理，专款专用。每平方米90元的配套费中，供水、供气、供热配套设施建设各15元，其余45元由市政府统筹安排使用；第十三条规定：供水、供气、供热配套费专项用于补助项目规划红线以外新建、老旧管网改造、自来水生产工艺和化验室的升级改造等城市公用配套设施建设；第十四条规定：供水、供气、供热配套费使用原则：供水、供气、供热主管网建设（不含小区规划红线内庭院管网和户内设施建设）坚持专业经营单位投资为主、政府补助为辅的原则。专业经营单位对供水、供气、供热主管网建设，应满足城市规划建设需要。政府补助应控制在城市配套费当年收入分配总额以内，当年结余城市配套费结转下年继续使用；第十七条规定：建设项目缴纳的城市配套费，应计入建设工程造价。商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行加收；第十八条规定：供水、供气、供热企业必须凭建设项目缴纳的城市配套费财政收据或政府批准的减免文件，办理入网手续。本办法实施前已取得《建筑工程规划许可证》的已建和在建项目，以及驻政〔2014〕84号文件实施前的建设项目，未缴纳燃气和热力配套费用，现需要集中供气、供热的，建设单位或个人与燃气企业、热力企业协商解决。本办法自发布之日起开始执行；③《河南省新建商品房交易价格行为规则》（豫价房字[2000]077号）第五条规定：商品房销售价格以开发成本基础，加法定税金和合理利润，结合市场供求状况和国家有关规定制定。商品房销售价格由下列项目构成：（一）土地征用及拆迁补偿费；（二）勘察设计及前期工程费；（三）建筑安装工程费；（四）开发建设区内基础设施建设费（含区内非营业性配套公建费）：指小区规划红线以内与住房同步配套建设的道路、供水、供电、供气、供热、通讯、照明、排污、排洪、消防、绿化、环卫等公共基础设施建设费用，以及经政府批准按规划要求建设的物业管理用房、公共非机动车车棚、公测等非营业性公共配套设施建设费用；（五）开发建设单位管理费；（六）贷款利息；（七）税金；（八）利润。第六条规定：下列费用不得计入商品房成本：小区内营业性用房及设施的建设费用；对社会的集资、赞助、捐赠支出及其它与开发经营成本无关的费用；各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；国家规定不得进入成本的其他费用。第九条规定：商品房销售必须按国家规定明码标价。经营者必须向购房者公开标明商品房销售价格，并不得在公开标明的商品房价格外加收任何费用，也不得在商品房交付使用时委托物业管理单位追加房价外的任何费用。政府依法调整税费的除外。第十二条规定：售房合同签署后，经营者不得自行决定增加新的收费项目或提高收费标准。还查明，①原告张拢陈述其认为《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第一条约定无效的理由为主合同约定是水电入户，被告又在附件四中约定收取水电网改造费不合理，且水电网并没有改造是一次性安装到位的，天然气安装费和暖气管道设施配套费按照政府相关文件应当包含在房价当中，不应当另行收取；②被告天鸿公司称因原告未交纳相关费用，故涉案房屋没有交付，且案涉房屋至今尚未竣工验收合格；③2020年6月10日，张军令以天鸿公司、殷华伟为被告诉至本院，案号为（2020）豫1702民初4992号，在该案中，天鸿公司自认殷华伟挂靠天鸿公司进行“锦桂苑”小区的房地产开发项目，“锦桂苑”项目实际出资人是殷华伟，天鸿公司收取的仅是管理费，被告殷华伟自认其挂靠天鸿公司投资建设“锦桂苑”小区。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、收据、公告、承诺书等证据、被告天鸿公司提交的票据、发票、承包合同等证据以及原、被告双方陈述，并经庭审质证，据以认定。本院认为，原告张拢与被告天鸿公司于2017年9月21日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于河南省××开发区××路与××支路交叉口西南角的“锦桂苑”小区3号楼独单元1301号预售商品房以309533元的价格出售给原告，原、被告双方形成商品房预售合同关系。双方当事人意思表示真实，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原告张拢与被告天鸿公司签订《商品房买卖合同》后，原告已依约支付全部购房款，履行了合同的主要义务，故原告请求继续履行《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持；因案涉房屋尚未经竣工验收合格，不符合《商品房买卖合同》约定的交房条件，故原告张拢请求交付房屋，本院不予支持。但交付案涉房屋是被告天鸿公司在《商品房买卖合同》中的主要义务，故天鸿公司应积极办理各种验收手续，争取早日将符合合同约定交房条件的案涉房屋交付原告使用。关于原告请求逾期交房违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告依约向被告天鸿公司支付全部购房款，而被告天鸿公司未按合同约定的期限即2017年12月31日前履行交房义务，构成违约，现原告请求天鸿公司支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》约定：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。截至2020年7月31日，天鸿公司应向原告支付逾期交房违约金29188.96元（309533元×0.0001×943天=29188.96元）；关于原告请求自2020年8月1日至交房之日止，每月按928.6元计算违约金，因具体交房时间尚不确定，本院暂不作处理，原告可另行主张权利。关于原告请求判决《商品房买卖合同》附件四：《合同补充协议》第一条约定无效的问题。①原告与被告天鸿公司签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条约定：××除合同约定的房价款外，还应交纳下列费用，否则出卖人有权拒绝将商品房交付××使用，并不承担相应的逾期交房责任：①房屋维修基金；②天然气安装费；③水、电网改造费；④有线电视初装费；⑤暖气管道设施配套费；⑥国家规定的有关税费及其他应由××承担的费用。该条款约定××除交纳房款外，还应交纳房屋维修基金、天然气安装费、水、电网改造费、有线电视初装费、暖气管道设施配套费、国家规定的有关税费及其他应由××承担的费用，不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，应为有效；②该条款中同时约定：否则出卖人有权拒绝将商品房交付××使用，并不承担相应逾期交房责任，该约定系原告未交纳补充协议约定相关费用的责任承担方式。该条款内容系为重复使用而预先拟定，且被告天鸿公司未采取合理方式提请××注意，属格式条款。关于该责任承担方式的效力，××与出卖人签订合同的主要目的是为取得房屋所有权，主要义务为交纳房款；出卖人与××签订合同的主要目的为取得房屋价款，主要义务为按约定交付房屋。本案中，原告已支付全部购房款，被告天鸿公司的主要目的已实现；若被告天鸿公司仅以原告未交纳该条款中的部分费用为由，拒绝将房屋交付使用，原告的合同目无法实现，故该约定免除被告天鸿公司的交房责任，排除原告取得房屋的权利，故《合同补充协议》第一条中的违约责任承担方式部分，属于免除己方责任，加重对方责任，排除对方主要权利的条款，故第一条中载明的“否则出卖人有权拒绝将商品房交付××使用，并不承担相应逾期交房责任”应属无效。综上，《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条所约定内容属部分无效、部分有效。关于原告请求确认被告天鸿公司于2019年11月28日发布的“公告”内容违法，诉讼中天鸿公司明确表示其公告收取的暖气管道、设备、开口费；自来水管道、设备、开口费；电网改造、设备、开口费；天然气、管道、开口费系小区规划红线以内的基础设施建设费，但对该费用如何缴纳以及缴纳数额的具体标准尚未明确，又因该公告仅系被告天鸿公司的单方告知行为，故该公告对原告不产生法律效力。关于原告请求被告殷华伟承担共同责任问题。本院认为，①2016年5月14日，被告殷华伟以个人名义向“锦桂苑”小区业主出具“承诺书”；②2016年8月20日，被告殷华伟以个人名义与业主代表和环保局代表三方设立共管账户；③2016年12月27日，殷华伟通过其个人账户向驻马店市财政局非税收入归集专户交纳“锦桂苑”小区规划费5991655.5元；④“锦桂苑”小区部分业主将购房款直接转至殷华伟及其亲属的个人银行账户中；⑤根据原告提交的赵军伟与天鸿公司原法定代表人丁亚明的通话录音中显示，丁亚明认可殷华伟挂靠天鸿公司开发“锦桂苑”小区；⑥在（2020）豫1702民初4992号案件中，被告天鸿公司自认殷华伟挂靠天鸿公司进行“锦桂苑”小区的房地产开发项目，“锦桂苑”项目实际出资人是殷华伟，天鸿公司收取的仅是管理费，被告殷华伟自认其挂靠天鸿公司投资建设“锦桂苑”小区。综上，“锦桂苑”小区系殷华伟挂靠天鸿公司进行开发建设，殷华伟系实际投资人，但原告以殷华伟系“锦桂苑”小区的实际投资人为由要求殷华伟与被告天鸿公司承担共同责任，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告张拢与被告驻马店市天鸿房地产开发有限公司继续履行双方于2017年9月21日签订的《商品房买卖合同》。二、限被告驻马店市天鸿房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张拢支付逾期交房违约金29188.96元。三、确认原告张拢与被告驻马店市天鸿房地产开发有限公司于2017年9月21日签订的《商品房买卖合同》附件四：《合同补充协议》第一条约定的“出卖人有权拒绝将商品房交付××使用，并不承担相应的逾期交房责任”内容无效。四、驳回原告张拢的其他诉讼请求。如被告驻马店市天鸿房地产开发有限公司未在判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3205元（已减半收取），由被告驻马店市天鸿房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  王鹏二〇二〇年十一月九日书记员  李莹