上海市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪03民初76号原告：上海种都种业科技有限公司，住所地上海市浦东新区。诉讼代表人：罗雪红，系上海种都种业科技有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：袁开恒，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆叶，上海市汇业律师事务所律师。被告：崔海彦，男，1973年7月5日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市。委托诉讼代理人：陶笔一，上海市徐浦律师事务所律师。原告上海种都种业科技有限公司(以下简称种都种业公司)与被告崔海彦租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陆叶、被告崔海彦及委托诉讼代理人陶笔一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海种都种业科技有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2018年8月1日起至2019年7月31日止的租金余款人民币38,490元(以下币种同)；2.判令被告立即腾退租赁物，并以每日209.90元为标准自2019年8月1日至实际腾空之日止向原告支付占用费；3.判令被告向原告按照月租金3倍支付违约金18,887.50元。在本案审理过程中，原告将诉请变更为：1.判令被告支付自2018年8月1日起至2019年7月31日止的租金余款27,180元；2.判令被告支付自2019年8月1日起至2020年5月23日止的占用费37,125元(5,000元/亩÷360天×9亩×297天);3.判令被告向原告按照月租金3倍支付违约金18,887.50元。事实和理由：上海市第三中级人民法院于2019年6月21日作出(2019)沪03破35号民事裁定，受理对种都种业公司进行破产清算的申请，并于2019年7月30日作出决定书，指定上海市汇业律师事务所担任管理人。管理人调查发现，原、被告于2018年8月1日签订《上海种都园区大棚租赁合同》(以下简称《租赁合同》，约定被告租赁原告园区内42个大棚。合同约定：租赁期共1年，自2018年8月1日起至2019年7月31日止。大棚租金每亩每年5,000元，租赁面积15.11亩，共计75,550元。租金签订之日交叁万，剩余部分12月30日前结清。若原、被告双方未达成续租协议，被告应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并归还租赁物给原告。如被告逾期不归还租赁物，应按当月租金3倍向原告支付违约金。至2018年12月，被告支付租金及押金合计35,000元。被告于2018年12月30日向原告出具欠条，明确表示被告欠原告地租共计53,490元，2019年2月5日前支付15,000元，余款38,490元于2019年5月15日前付清。被告于2019年2月支付12,000元，未履行支付租金余款的义务，也未按约定归还租赁物。种都种业公司管理人分别于2019年9月20日与10月17日发函催告被告支付租金及肥料款，共计41,490元，均无果(肥料款已另案主张)。被告的行为已经违反双方签订的协议，严重侵犯原告合法权益。被告崔海彦辩称，被告欠条中所述欠款，包括肥料款2,940元，故被告实际欠付原告租金35,550元，且包含1万元押金。2019年3月，曹路农业投资管理公司对原告租赁的部分场地进行动迁，拆除17个大棚，还剩25个大棚。6亩地的年租金为3万元。按照土地面积和大棚数量折算，每个大棚每年的租金是1,798.80元，每日4.92元，25个大棚每日占用费基础为123.20元。被告就拆迁后的青苗补偿及地租减少问题与原告协商，未果，故暂不支付，并非违约，合同到期后租赁物已经在原告控制下。2019年10月，原告要求被告做清理和清退工作，被告当时已经不占有大棚，而是为原告做管理工作。《租赁合同》约定的违约金过高，应予调整。就被告答辩意见，原告认为，确认被告实际欠付租金与欠条金额不一致，应以实际拖欠租金余款为准。被告承租的部分场地发生过动迁，拆除16个大棚，占地面积共计5.76亩。拆迁部分原告同意扣除被告自2019年3月25日至7月31日的地租租金10,320元。被告于2018年12月30日向原告退还1个大棚，应扣除被告2019年1月1日至7月31日地租租金1,050元。由于被告种植果实杂草较多，管理人要求被告进行清理，并未要求被告管理，场地仍然由被告控制。日占用费基数应当按照种植面积计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。在本案审理过程中，被告表示同意腾退租赁物，双方于2020年5月23日完成移交工作。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，依法具有法律效力，当事人均应恪守。根据原告的陈述及被告于2018年12月30日出具的欠条，截至当日被告共向原告支付35,000元，与欠条载明的53,490元合计为88,490元，明显高于合同约定的租金及押金，故该欠条金额应包括租金50,550元及肥料款2,940元。原告主张被告欠付租金为38,490元，但又主张被告自出具欠条之日起仅支付12,000元，与其主张的欠付租金金额不能对应。按照被告主张的出具欠条后付款15,000元，则租金及肥料款欠款金额合计为38,490元，原告未能对其主张的金额进行合理解释，故本院认可被告主张的还款金额，确认被告尚欠原告租金35,550元及肥料款2,940元。原告确认拆迁及被告归还大棚的事实，同意扣除部分租金，本院予以确认，扣除10,320元和1,050元，被告尚欠原告租金24,180元。《租赁合同》约定，被告支付的租棚押金1万元，应于合同到期原告检查设施无损坏后全额退还，现租赁场地已经由原告查收，押金返还条件已经成就。欠付租金系在破产申请受理前被告承担的债务，可以向管理人主张抵销，被告尚欠原告租金14,180元。原告于2019年10月17日发函要求被告搬离，被告提供的证据未反映原告委托其对场地进行管理的事实。原告按租赁合同约定履行了义务，被告未按约履行给付租金的义务，且合同期满后逾期搬离，显属违约，应当承担相应的违约责任，向原告支付剩余租金及期满后的占用费，并按约支付违约金。根据《租赁合同》，租赁场地面积为15.11亩，原告主张拆除17个大棚后剩余的25个大棚仅占地6亩，其主张的剩余大棚占地比例与全部大棚的数量不能对应，15.11亩÷42×25=8.99亩，原告主张的剩余占地算法更为合理，自2019年8月1日起至2020年5月23日止的占用费为5,000元/亩÷360天×8.99亩×297天=37,083.75元。考虑到原告已经在本案中主张了逾期搬离的占用费，则合同约定的违约金过高，应予调整。本院结合原告的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金调整为3,000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、被告崔海彦应于本判决生效之日起十日内支付原告上海种都种业科技有限公司租金14,180元；二、被告崔海彦应于本判决生效之日起十日内支付原告上海种都种业科技有限公司占用费37,083.75元；三、被告崔海彦应于本判决生效之日起十日内支付原告上海种都种业科技有限公司违约金3,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,879.80元，由原告负担723.20元，由被告负担1,156.60元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。审 判 长  吴 炯审 判 员  陆韵华审 判 员  刘建雷二〇二〇年十一月十五日法官助理  刘新建书 记 员  皮端利附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。