浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初4708号 原告：蔡徐胜，男，1986年5月12日出生，汉族，住海宁市。 委托诉讼代理人：朱嘉琦，浙江子城律师事务所律师。 被告：朱其法，男，1966年10月8日出生，汉族，住浙江省海宁市。 委托诉讼代理人：倪利腾，浙江隆智律师事务所律师。 原告蔡徐胜与被告朱其法房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。庭后双方申请庭外和解一个月。原告蔡徐胜及其委托诉讼代理人朱嘉琦，被告朱其法及其委托诉讼代理人倪利腾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡徐胜向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告租金30万元及违约金30万元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2019年11月12日签订《美大嘉兴建陶市场门店转租协议》，协议约定原告将位于嘉兴市秀洲区××市场××楼××商铺转租给被告使用：协议同时约定，被告须在2020年5月1日向原告支付2019年12月1日起至2021年5月31日的房屋30万元，协议签订后，原告方已按约将所涉商铺交付于被告使用。截至目前被告已逾期未按约定向原告支付租金30万元，期间原告与被告多次协离租金支付事宜，均无果而终。 朱其法辩称，1、案涉商铺一直系原告自身在实际使用，从未交付给被告使用；2、案涉商铺原告不具有转租权，其本身就是无权处分，原告与被告签订的合同自始无效，答辩人了解到，第三方嘉兴市建材陶瓷市场有限公司的商位管理及服务合同中明确约定是不得转租的。3、退一步说，即使原告具有转租权，双方之间的转租协议有效，那么双方也已经于2019年12月3日解除协议了。原告与答辩人之间之所以会有商位转租情况出现，系因为原告与答辩人同为美大集成灶嘉兴地区的经销商，答辩人接到美大公司通知，原告作为经销商想要转让嘉兴地区的经营权，所以双方签订了转租协议，当然，所谓租金事实上是包含了经营权的转让的，所以租金才会是远远高于市场价格的20万每年，但是签订合同以后，原告一直未与答辩人交接库存，反而向美大公司重新购入了大量美大产品，同时，一直未将商铺交付答辩人使用，答辩人于2019年12月3日电话通知美大公司，答辩人不再承租上诉店铺，双方合同关系早已解除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对双方无异议的《美大嘉兴建陶市场门店转租协议》，《嘉兴建材陶瓷市场商位租赁合同》及收据发票，告知函及邮回单，本院对吴士华制作的询问笔录、本院调取的原告和嘉兴市建涛市场管理有限公司签订的《嘉兴建材陶瓷市场商位管理及服务合同》，本院予以确认并在卷佐证。对双方争议的证据和事实，本院认定如下： 1、被告提供2020年6月16日案涉店铺锁门视频，原告对其证据三性均有异议，但原告庭审陈述当时案涉店铺没有所谓的锁，后来原告看被告一直没有来，原告在督促被告验收和使用店铺的同时担心店铺东西遗失，认为自己有保管义务，故给店铺上锁。原告的庭审陈述与被告提供的锁门视频相互印证，能够证明案涉店铺目前仍在原告控制之下，并非交付被告实际使用的事实。虽然被告在案涉商铺张贴了招工启示，但是租赁房屋的交付应以交付钥匙并且足以使房屋接收人实际掌控诉争房产为判断标准，本案商铺钥匙由原告控制，原告庭审的陈述也确认了被告未来验收和使用案涉商铺的事实，故本院认定案涉房屋尚未交付被告使用。 2、被告提供的其他商铺的《嘉兴建材陶瓷市场商位管理及服务合同》的局部照片，该组证据与本案无关联性，本院不予认定。 根据当事人庭审陈述及经审理确认的证据，本院认定事实如下： 原告和被告原同为经营美大集成灶的经销商，双方确认在双方签订案涉转租协议前，嘉兴市区只有原、被告两家美大集成灶经销商。 2019年11月12日原告（甲方）和被告（乙方）签订《美大嘉兴建陶市场门店转租协议》，协议约定甲方同意将自己位于嘉兴市秀洲区××市场××楼××商铺××方使用，转租场地为现美大集成灶店铺西侧两间门面，面积140平方；转租后店铺现有装修、装饰及其他所有房屋装修等营业设备归甲方所有，乙方如果装修，合同到期后不得损坏；乙方租赁甲方商铺，租金为每年20万元整，乙方需在2020年5月1日向甲方支付2019年12月1日起至2021年5月31日房租叁拾万整。乙方接手前该店铺所有一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切债权、债务由乙方负责。转租补充协议：1、乙方需接收甲方店铺所有关于美大产品，价格按照公司进货价结算。2、转租后甲方向乙方移交所有美大产品订单，集成灶按照650元／台的售后服务费用补贴给乙方。3、房租支付不得逾期，逾期超过15日，按违约责任处理。4、市场房租涨价，乙方按承租面积支付上涨房租给甲方。5、本协议生效日期为2019年12月1日；合同有效期为三年，合同截止时间为2022年12月1日，双方任何一方因个人原因违反本协议约定，应付违约责任，违约金为30万元整。 协议签订后，被告在案涉店铺门上张贴了招工启示，原告按照双方转租协议约定将产品清单发送给被告。2019年12月3日被告认为原告未及时办理相关资料移交等手续且仍在继续销售美大集成灶，故被告不愿意继续履行合同，但被告一直未向原告发出解除合同的意思表示。因被告迟迟不来验收和使用案涉商铺，原告2019年12月26日向被告发出《关于督促履行转租协议的告知函》，该函载明“朱其法先生：你与我曾于2019年11月12日签订过《美大嘉兴建陶市场门店转租协议》，协议约定我方将位于嘉兴市秀洲区××市场××楼××商铺转租给你方使用。我方已按约将所涉商铺交付于你使用。但近日，我方发现，前述店铺一起处在关闭停业状态。现我方函告于你，友情提示一点，希望你能善加使用前述店铺。我方将按照合同约定于2020年5月1日向你方收取30万租金。”被告确认收到上述告知函，但未予理睬。案涉店铺一直由原告上锁保管至今。2020年7月9日原告诉至本院提起本次诉讼。庭审中原告确认案涉转租协议签订后原告仍然一直在销售美大集成灶。 另，案涉商铺所有权人系嘉兴建材陶瓷市场有限公司。2019年12月11日原告和嘉兴建材陶瓷市场有限公司签订《嘉兴建材陶瓷市场商位租赁合同》约定原告向该公司租赁市场精品橱柜区C1幢201-202（301-302）号商铺，经营面积476平方米，该商位限经营范围为整体橱柜、灶具、抽油烟机等厨房电器。租赁期限自2019年12月11日至2020年12月31日。月租金25/9元（其中二楼面积313平方米，单价为25元每平方米，三楼面积为163平方米，单价为9元每平方米），租金总计117699元。该商位租赁合同第五条约定本市场委托“嘉兴市建涛市场管理有限公司”进行日常经营管理，所以本合同必须在同时签订《嘉兴建材陶瓷市场商位管理及服务合同》后方能生效。承租人如有违反《嘉兴建材陶瓷市场商位管理及服务合同》行为的，出租人有权解除《嘉兴建材陶瓷市场商位租赁合同》。同日，原告（乙方）和嘉兴市建涛市场管理有限公司（甲方）签订的《嘉兴建材陶瓷市场商位管理及服务合同》，约定管理及服务费每月每平方25元；乙方租赁的商位不得转租，如有特殊情况需转让（指变更法人）应事先提出书面申请，经甲方同意后办理转让手续，并缴纳相关转让费用；甲方应对市场进行必要的广告宣传，提高市场知名度，乙方应积极配合甲方进行广告宣传并缴纳一定的费用；乙方首次签订本合同时应向甲方支付商品质量及经营保证金贰万元。合同签订后，原告于2019年12月13日向嘉兴建材陶瓷市场有限公司缴纳了广告费5000元、保证金20000元、2020.6.1-2020.12.31期间房屋租金65044元，向嘉兴市建涛市场管理有限公司缴纳了2020.6.1-2020.12.31期间管理费83300元和卫生费6664元，共计89964元。 本院认为，根据当事人诉辩主张，本案争议焦点在于：一、原、被告签订的《美大嘉兴建陶市场门店转租协议》是否有效；二、被告是否存在违约行为，是否应支付租金并承担违约责任。 关于焦点一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经出租人同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”上述规定的初衷是基于对出租人权益的保护，在出租人未提出解除合同或主张确认合同无效的情况下，承租人或次承租人亦无权以转租协议未经出租人同意为由主张合同无效。案涉《美大嘉兴建陶市场门店转租协议》基于原、被告双方真实意思表示而签订，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，应合法有效，协议内容对双方具有法律约束力。该转租协议的有效租赁期限应以原告和嘉兴建材陶瓷市场有限公司签订的商位租赁合同的租赁期限为限，即2019年12月11日至2020年12月31日。 关于焦点二，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案被告自愿签订转租协议后意图解除协议但未向原告发出解除合同的通知，被告拒绝接收使用案涉商铺，经原告发函催告也不予理睬，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，属违约行为。被告拒绝接收行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，被告抗辩称案涉转租协议已于2019年12月3日解除，原告不予认可，被告亦未提供证据予以证明，本院不予采信。 被告的拒绝接收商铺、拒绝支付租金又未向原告发出明确的解除合同的意思表示，导致案涉商铺的转租协议能否继续履行情况不明，原告因此无法正常使用案涉商铺，造成商铺空置产生租金损失，被告应予以承担。考虑到租赁合同的性质，承租方不愿继续履行租赁合同，不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现。在被告已经用行为表明其不愿继续履行该租赁合同的情况下，原告作为守约方也负有减少损失扩大的义务，应及时采取行使解除权、另行安排案涉商铺用途等有效措施，以避免自身损失扩大。案涉商铺140平方米，按原告和嘉兴建材陶瓷市场有限公司、嘉兴市建涛市场管理有限公司签订的合同约定内容计算，该商铺面积对应租金为42000元/年，管理费和卫生费为45360元/年，合计原告为该商铺需向建材陶瓷市场方共计缴纳87360元/年。原、被告双方签订的转租协议约定租金标准为200000元/年。双方转租协议约定租金标准高于嘉兴建材陶瓷租赁成本，原告解释为转让费分摊到每年的费用，被告解释为包含美大集成灶的经营权转让费用，结合双方的解释和合同约定，双方约定的高出市场实际租赁成本的租金对应的是美大集成灶店铺的现有招牌店面、装修装饰、营业设备等可直接用于销售美大集成灶的有形物和无形物的使用价值。案涉商铺被告拒绝接收期间，原告直接控制该商铺，且自认转租协议签订后原告还一直从美大集成灶的公司那边拿货在销售，可见在被告违约拒绝接收案涉商铺期间，原告具备利用案涉商铺吸引顾客、展示集成灶并销售集成灶的条件，事实上原告也确实一直在销售美大集成灶。因此案涉美大集成灶店铺高出市场租赁成本的使用价值是原告在被告明确违约情况下的可以避免扩大的损失，该部分损失应由原告自行承担。另考虑原告未经出租人同意擅自转租，案涉商铺在转租协议签订之时有被出租人解除合同收回商铺的法律风险，原告方也存在一定过错。故本院综合考虑案涉商铺实际使用情况、转租合同有效租赁期限、原告实际的租赁成本、双方在合同履行中的过错程度，本着公平原则，酌情确定被告承担原告租金损失80000元。 关于违约责任，案涉转租协议约定违约金过高，综合考虑双方过错、原告的实际损失及具体案情，本院酌情确定违约金为被告应付租金的逾期付款利息，双方转租协议约定租金支付日为2020年5月1日，逾期付款利息起算日即为2020年5月2日，利息标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告朱其法于本判决生效之日起十日内支付原告蔡徐胜租金80000元； 二、被告朱其法于本判决生效之日起十日内支付原告蔡徐胜违约金（以80000元为基数，自2020年5月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止）； 三、驳回原告蔡徐胜的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4900元，由原告蔡徐胜负担4000元，由被告朱其法负担900元，于本判决生效之日起十日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 员 邓晓芳 二〇二〇年十一月七日 法官助理 蒋 莉 书 记 员 沈英子