山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初12069号原告：王爱国，男，1964年11月4日生，汉族，山东高速股份有限公司职工，住济南市市中区。委托诉讼代理人：高强，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵继康，山东齐鲁律师事务所律师。被告：穆振燕，女，1975年3月6日生，汉族，无业，住济南市市中区。第三人：山东鲁能亘富开发有限公司，住所地济南市市中区鲁能领秀城**商业综合体**。法定代表人：郭广森，董事长。委托诉讼代理人：王若宇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘娟，女，该公司职工。第三人：中国农业银行股份有限公司济南市中支行，住所地济，住所地济南市市中区经三路**v>负责人：范连涛，行长。委托诉讼代理人：宋辉，男，该行职工。委托诉讼代理人：刘百妮，女，该行职工。原告王爱国与被告穆振燕、第三人山东鲁能亘富开发有限公司（以下简称亘富公司）、中国农业银行股份有限公司济南市中支行（以下简称农行济南市中支行）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年12月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告王爱国的委托诉讼代理人高强，被告穆振燕，第三人亘富公司法定代表人郭广森的委托诉讼代理人王若宇，第三人农行济南市中支行负责人范连涛的委托诉讼代理人宋辉、刘百妮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王爱国向本院提出诉讼请求：一、请求贵院依法判令被告穆振燕向第三人中国农业银行股份有限公司济南市中支行（以下简称农业银行）偿还剩余贷款本息200万元，（具体还款金额以银行确认的数额为准）；若被告穆振燕拒不偿还银行本息，请求贵院依法判令原告王爱国代被告穆振燕向贷款银行偿还贷款本息。二、请求贵院依法判令被告穆振燕办理坐落于济南市市中区鲁能领秀城*区*号楼*-*号、济南市市中区鲁能领秀城*区*号车库-*不动产（若地址变更，以变更后的地址为准）的登记证书，办理至穆振燕名下，山东鲁能亘富开发有限公司予以配合。三、请求贵院依法判令被告穆振燕取得自己的不动产登记证书后5日内，协助原告王爱国将上述不动产（若地址变更，以变更后的地址为准）转移登记至原告王爱国名下。四、诉讼费用由被告穆振燕负担。事实和理由：2013年9月30日，被告穆振燕与第三人山东鲁能亘富开发有限公司（以下简称亘富公司）签订两份《济南市商品房买卖合同》，合同编号分别为：销售（字）20138229406、销售（字）20138229532。约定亘富公司将其开发的坐落于二环南路以南，103省道以东鲁能漫山香墅西三区*区*号楼*-*号及*区*号-*号车库出售给被告穆振燕。房屋建筑面积232.08平方米，总价款3821046元，付款方式为通过中国农业银行股份有限公司贷款方式支付，贷款金额为229万；车库价款为16万元，付款方式为一次性付款。同日，办理了网签备案手续，备案登记地址分别为市中区鲁能领秀城*区*号楼*-*、市中区鲁能领秀城*区*号车库-*。2015年7月24日，第三人农业银行向第三人亘富公司支付贷款229万元。加之先前支付的首付款，被告穆振燕已经将全部购房款支付第三人农业银行。2016年3月31日，被告穆振燕（甲方）与原告王爱国（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定被告穆振燕将坐落于济南市市中区鲁能领秀城漫山香墅西三区*区*号楼*-*室及附属地下车位出售给原告王爱国，房屋建筑面积为232.08平方米，总价款420万元。合同第三条付款方式为：乙方在买卖合同签订之日向甲方支付180万元购房款，剩余购房款乙方于2016年12月30日之前支付给甲方，剩余购房款在支付完毕前产生的利息由乙方承担。第七条第一款：甲方承诺和保证此房产无抵押、查封及任何权属纠纷或债务纠纷，若发生上述情况，由甲方负责解决，若因此造成合同履行不能，甲方在返还总购房款的同时还应以总房价款的50%向乙方承担违约责任；第二款：甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，违约方应当向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款50%的违约金并赔偿相对方因此所遭受的损失；第三款：甲、乙双方签订本合同后，若甲方再将此房产抵押、出售，或因甲方原因造成该房产权属纠纷、债务纠纷，则乙方有权解除合同，甲方除应向乙方返还总购房款外，还应按总房价款的50%向乙方支付违约金，并赔偿乙方造成的全部损失。第八条其他约定事项：该房产目前尚未取得房屋所有权证，待卖方所有权证办理完毕，此房产具备过户条件后，甲方应积极协助乙方办理房屋产权的过户手续，否则，乙方有权解除合同，并由甲方按照总房价款的50%向乙方支付违约金；买卖合同自双方签订之日生效，双方对此买卖行为均不得反悔，否则，违约一方以总房价款的50%向合同相对方承担违约责任。2016年6月1日，被告穆振燕（甲方）与原告王爱国（乙方）签订《补充协议》一份，载明：“因鲁能至今没有办理房产证，乙方购买的鲁能领秀城漫山香墅西三区*区*-*-*房屋除已经支付的房款180万元外，剩余房款在2016年9月30日前再支付73.6万元，余款在办理房产证之前支付给卖方的银行账户，以便专款用于解除房屋银行的抵押”。2016年4月5日，原告王爱国将第一笔购房款180万元支付给被告穆振燕。2016年9月30日前，原告王爱国又累计通过银行转账的方式支付被告穆振燕购房款93.6万元。至此，原告已经按照合同约定向穆振燕支付购房款273.6万元，尚有146.4万元未支付。2016年4月5日，亘富公司将涉案房产交付给被告穆振燕，并签订《房屋结算移交协议书》一份。亘富公司交付被告穆振燕涉案房产时，被告穆振燕和原告王爱国一同前往接收涉案房产，亘富公司直接将涉案房产的钥匙交付给原告王爱国的配偶张某某，并直接由王爱国与物业企业签订各项服务合同。原告王爱国接收房屋后一直入住至今（2016年4月1日，王爱国与济南领秀城第二十二区物业服务中心签订《机动车停放服务协议》并交纳物业服务费和车位服务费；2016年4月5日，王爱国与济南领秀城第二十二区物业服务中心签订《业主自用水电使用协议书》、《天然气安全使用协议书》、《地下空间安全使用协议书》，预存了300元水费；原告王爱国分别于2016年5月22日、2016年6月2日向物业交纳建筑垃圾清运费1160.75元和350元；原告王爱国分别于2017年2月26日、2013年3月8日自济南昊鹏建材有限公司购买建材对房屋进行装修；2019年1月4日原告王爱国的配偶张某某交纳2019年全年的车位物业服务费420元）。申请执行人李某某、解某某与被执行人穆振燕、亓某某民间借贷纠纷一案，案号（2017）鲁0103民初6373号，申请执行人李某某、解某某申请查封了备案登记在被执行人穆振燕名下、首次登记山东鲁能亘富开发有限公司名下、坐落于济南市市中区鲁能领秀城*区*号楼**-*号不动产，查封期限2017年9月6日至2020年9月5日。原告王爱国已经向市中区人民法院提起执行异议，请求贵院解除涉案房产的查封。第三人亘富公司于2017年4月21日取得车位的首次登记，登记地址为济南市市中区鲁能领秀城*区*号车库-*，第三人亘富公司于2019年3月26日取得房产的首次登记，登记地址为济南市市中区鲁能领秀城*区*号楼**-*号。初始登记地址和网签登记地址一致。上述不动产已经具备办理不动产转移登记的条件，第三人亘富公司已经通知穆振燕办理转移登记手续。原告王爱国认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同应当继续履行。因涉案房屋在银行办理了贷款，如果穆振燕拒不一次性偿还剩余银行贷款，原告王爱国愿意代穆振燕偿还银行剩余贷款，以便涤除抵押登记。原告王爱国代被被告穆振燕多支付的款项，可另行追偿。涉案不动产已经具备办理转移登记的条件，原告王爱国有权请求被告穆振燕办理自己的不动产登记证书，然后转移登记至原告王爱国名下。另，原告王爱国具备在济南市限购区域的购房资格，涉案房产亦不受限售政策的影响，合同应当继续履行。为维护原告王爱国的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，特诉至贵院，望判如所请。被告穆振燕辩称，对原告的起诉无异议。第三人亘富公司述称，涉案房屋和车位我方均已办理完毕初始登记，且办理分户确权登记（小证）的相关资料，全部已由被告领取，被告可自行办理涉案房屋及车位的分户确权登记。第三人农行济南泉城支行述称，2015年7月24日，被告确实因购买涉案房产在我行办理贷款229万元，自2015年8月20日进行首期付款，基本能够正常还本付息，截止2020.11.19本金余额为1878491.83元，无欠息，我方没有权利向被告进行偿还剩余贷款，也没有办法将被告的贷款转移到原告名下。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月30日，穆振燕与亘富公司签订一份商品房买卖合同，约定穆振燕购买亘富公司开发的鲁能领秀城*区*号楼**－*室住宅及*号车库－*号车位。上述房屋及车位目前的登记所有权人为亘富公司。2015年7月24日，穆振燕为购房从农行济南泉城支行（现已合并为农行济南市中支行）贷款229万元。2016年3月31日，王爱国与穆振燕签订一份房屋买卖合同，约定穆振燕将鲁能领秀城*区*号楼**－*室及相应的地下车位出售给王爱国，总价款420万元。截止至2019年6月15日，穆振燕认可收到王爱国的购房款273.6万元。2020年3月18日，王爱国将剩余购房款146.4万元交至本院。在李某某、解某某与亓某某、穆振燕民间贷贷纠纷一案审理过程中，本院于2017年8月23日作出（2017）鲁0103民初6373号民事裁定书，于2017年9月6日以（2017）鲁0103执保578号协助执行通知书预查封穆振燕购买的鲁能领秀城*区*号楼**－*室房产，查封期限自2017年9月6日至2020年9月5日。2017年11月20日，本院作出（2017）鲁0103民初6373号民事判决，判令亓某某、穆振燕偿还李某某、解某某借款180万元及利息。2018年9月29日，李某某、解某某向本院申请执行。2018年11月23日，双方达成执行和解协议，本院作出（2018）鲁0103执3396号民事裁定书，裁定（2017）鲁0103民初6373号民事判决书终结执行。因亓某某、穆振燕未履行和解协议，李某某、解某某于2019年11月25日就和解协议向本院提起诉讼。2019年11月26日，本院作出（2019）鲁0103民初11343号民事调解书。因亓某某、穆振燕未履行调解书确定的义务，李某某、解某某于2020年1月15日向本院申请执行，该案正在执行过程中。2020年3月10日，盛世物业领秀城二十二区物业服务中心出具证明，载明王爱国和配偶、子女在鲁能领秀城*区*号楼**－*室居住，自2016年4月交房以来，物业费及车位管理费用按时缴纳。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……本案中，原告王爱国要求被告穆振燕为其办理鲁能领秀城*区*号楼**－*室住宅及*号车库－*号车位的过户手续，但上述房产和车位现仍登记在亘富公司名下且存在查封，能否办理过户存在一定的不确定性，故目前暂不具备过户条件。对于原告的诉讼请求，本院不予支持。原告可待条件具备后另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，判决如下：驳回原告王爱国的诉讼请求。案件受理费40400元，减半收取计20200元，财产保全费5000元，均由原告王爱国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  姜光军二〇二〇年十一月二十日书记员  况磊磊