文书内容重庆市垫江县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0231民初3464号原告：陈发英，女，1965年8月16日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：匡中华（系原告丈夫），男，1948年10月18日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：杨挺，重庆贤正律师事务所律师。被告：重庆荣第房地产开发有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇过境东路126号，统一社会信用代码91500231790722517H。法定代表人：胡钦华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：闵书全，重庆市垫江县桂溪法律服务所法律工作者。原告陈发英与被告重庆荣第房地产开发有限公司(以下简称荣第公司)合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月17日、2020年7月9日两次公开开庭进行了审理。原告陈发英及其委托诉讼代理人匡中华、杨挺，被告荣第公司的法定代表人胡钦华及其委托诉讼代理人闵书全均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈发英向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即承担依约对交付房屋(住宅)一套不能之违约赔偿责任35万元【结算支付逾期过渡费、违约金、未完善设施补偿费;单位面积每平米5000元的70平米房屋一套计350000元】并自本案立案之日起负担年利率6%的利息损失至付清之日止；2.判令被告负担前案诉讼费2248×2=4496元。事实和理由：2004年4月20日，甲方重庆万联房地产开发有限公司(万联公司已注销)与乙方匡中华(土地使用证号码XX字XX号，房屋产权证号码XX字XX号；匡中华与原告陈发英系夫妻关系)签订了《垫江县城月河小区建设工程房屋拆迁补偿安置协议书》。【该协议四.2选房方式……面积约处由被告方添加了“(60—-80)㎡”内容】次日即2004年4月21日，万联公司出具收据NO3007500；【交款单位匡中华收款事由安置房款2017年9月25日签注此收据已结清】且出具收据NO3007501。交款单位陈发英：收款事由预购D组团一栋房住宅套70㎡、单价650元/㎡，尚欠购房款25000.00元。安置完毕后，选择购房。实际上，原告陈发英的该套住房本为安置房。至今，被告方尚未与原告方结清房款；被告方更未交付房地/不动产。(被告本应履行与匡中华和其他被安置对象一样的“圣湖南庭小区”套房于原告)。2011年8月2日，荣第公司发出关于月河小区一、二期工程拆迁房屋未安置户安置房处理的通知。2017年9月23日被告方向关联人匡中华出具了欠条；且已在圣湖南庭小区为匡中华安置了一套房屋。据此，原告方坚信拆迁安置应当诚实，合同/协议应当信守，违约应当承担相应责任；而于2017年10月9日诉至垫江县人民法院。2017年11月20日，垫江县人民法院作出“驳回原告陈发英的诉讼请求”的(2017)渝0231民初3821号民事判决；该案原告不服上诉后，2018年5月25日，重庆市第三中级人民法院认定“一审认定陈发英不是房屋拆迁安置补偿协议的当事人有误，应予纠正…荣第公司应向陈发英提供符合合同约定的住房一套…在荣第公司不能履行合同交房义务的情况下，陈发英可以另案请求荣第公司承担违约赔偿责任……一审判决认定事实虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持”并作出“驳回上诉，维持原判”的(2018)渝03民终557号民事判决。该案原告/上诉人认为生效判决错误申请再审后，2018年12月12日，重庆市高级人民法院认定“……故陈发英依法应被认定为被拆迁人，有权请求万联公司履行合同义务……荣第公司承继了万联公司的权利义务，荣第公司本负有向陈发英交付其所购D组团70㎡房屋的义务。但房屋并未修建，荣第公司交房义务在事实上不能履行。一审法院认为陈发英与荣第公司之间不存在房屋拆迁安置补偿合同关系，确系错误，但判决驳回陈发英诉讼请求的结果正确，二审予以维持，并无不当。一、二审法院判决驳回了陈发英的全部诉讼请求，并不存在遗漏诉讼请求的情形。陈发英申请再审的理由不能成立”并作出“驳回陈发英的再审申请”的(2018)渝民申2981号民事裁定。原审原告/上诉人即再审申请人申请检察监督申请后，2019年6月10日，重庆市人民检察院第三分院认为“二审法院……已经认定匡中华、陈发英二人都是拆迁安置对象……荣第公司应向匡中华、陈发英夫妻二人提供两套住房，此前已经向匡中华安置了一套，还应向陈发英提供D组团住房一套，支持了陈发英一审时的诉讼请求。已经纠正了一审认定陈发英不是房屋拆迁安置补偿协议的当事人的事实，但因荣第公司未修建……二审法院对陈发英该诉讼请求不予支持的认定并无不当。陈发英在荣第公司不能履行合同约定的交房义务的情况下，可以另案请求荣第公司承担违约赔偿责任”并作出“决定不支持陈发英的监督申请”的(2019)渝03民监不支持监督申请决定。原一审、二审中，荣第公司否定基本事实，主观恶性突显；其自然违约，应当负担相应案件受理费。故诉至人民法院，诉请如前。被告荣第公司辩称：1.原、被告之间的拆迁安置补偿合同关于被告拆除原告房屋安置一套房屋的义务已经履行完毕，被告不存在履约不能的违约，不应赔偿原告35万元、利息及诉讼费。2.垫国土房管法（2003）164号文件，文件载明拆迁安置的范围，证明原被告进行买卖的房屋是安置房，依照拆迁规定，违背了适时城市房屋拆迁安置政策，该买卖行为无效。3.荣第公司并非承接万联公司所有的债权债务，只有月河小区的拆迁所形成的债权债务，双方没有交接，荣第公司为了解决县委的历史遗留问题，且万联公司并没有将任何财产转给荣第公司，拆迁地是荣第公司向县政府缴纳出让金后，才转给荣第公司，本案属于商品房买卖合同关系。4.重庆万联房地产开发有限公司虽被依法吊销营业执照，但其法人资格依然存续，没有依法解散。5.本案中原告并没有与被告签订商品房买卖合同，也没有举示相关证据证据荣第公司的本案合同义务应由荣第公司承接，且不能修建房屋的原因是因为多次调整规划仍然未能修建。请求依法驳回原告的诉讼请求。通过原被告陈诉答辩，举证质证，本院认定事实如下：原告陈发英与匡中华系夫妻关系，二人于1986年8月10日办理结婚登记手续。2003年10月18日，垫江县国土资源和房屋管理局以垫国土房管发【2003】164号文件批复同意重庆市万联房地产开发有限公司关于《垫江县城月河小区建设工程房屋拆迁补偿安置方案》。此后，垫江县国土资源和房屋管理局向重庆万联房地产开发有限公司颁发了垫拆许（2003）第2号房屋拆迁许可证。2004年4月20日，匡中华作为乙方与重庆万联房地产开发有限公司作为甲签订《垫江县城月河小区建设工程房屋拆迁补偿安置协议书》，该合同主要约定：1.甲方拆除所有权属乙方的房屋，位于月河小区建设工程范围内北外街XXX-X号，结构砖木，建筑面积66.12㎡，土地使用证号码XX自XX，房屋产权证号XX字XX；2.甲方应支付乙方房屋拆迁补偿金、附属设施补偿费、搬家补助费、临时安置补偿费、经济损失补助费、提前搬迁奖励费六项总额为32203.02元；3.安置房地点：甲方按照《垫江县城月河小区建设工程房屋拆迁补偿安置方案》的安置区域划分：北外街被拆迁房屋，商业门市安置在月河小区B、C组团临北外街的底层和C组团临健康大道2栋房的底层，住宅安置在B组团1栋房3层以上、2栋房3层以上、3栋房2层以上。选房方式甲方安置乙方二室二厅住房壹套，面积（60-80）80-100㎡。乙方安置房的选择按照先拆迁先选择的原则，取得的拆迁号即为选择安置房的序号。安置房的价格结算方式乙方安置房面积在应该安置面积内的房屋面积按照月河小区建设工程房屋拆迁时同地段同用途新建商品房交易平均价格住宅560元/㎡，办公用房580元/㎡，超出应安置房面积部分的超面积按市场价格结算；4.如有违约，由违约方按照协议总金额的10%支付违约金给对方，并承担相应的经济损失补偿责任。2004年4月21日，重庆万联房地产开发有限公司向匡中华出具收据一张，收据载明“交款单位:匡中华人民币:叁万玖仟贰佰元正￥39200收款事由:安置房款（70㎡×560=39200）”。同日，重庆万联房地产开发有限公司向原告陈发英出具收据一张，收据载明“交款单位:陈发英人民币:贰万零伍佰元正￥20500收款事由:预购D组团一栋房住宅一套70㎡，单价650元/㎡，尚欠购房款25000，安置完毕后选择购房”。2007年7月30日，荣第公司出具关于垫江县月河小区（汇丰广场）旧城改造项目变更开发商的情况说明。在该说明中，荣第公司称由于重庆万联房地产开发有限公司法定代表人封厚成去世，造成经营活动变化，该项目变更为原万联房地产公司总经理胡钦华组建的荣第公司继续开发建设，并独立承担相应的经济和法律责任。2006年11月7日、2007年8月20日，原垫江县国土资源和房屋管理局、垫江县发展和改革委员会根据重庆万联房地产开发有限公司法定代表人封厚成因死亡和公司处于瘫痪状态以及垫江月河小区旧城改造项目的开发建设系荣第公司独立投资和经营的实际情况，同意将月河小区旧城改造项目国有土地的使用权属及开发业主变更为荣第公司。另查明，2011年1月20日，垫江县城乡建设委员会作甲方与荣第公司作乙方与重庆建凯置业有限公司作丙方签订《月河小区（汇丰广场）三期旧城改造项目监管协议书》，协议约定“……三期整合调规新增拆迁房屋面积约15000平方米，原已拆迁房屋11106平方米（原1.2.3号安置楼现为D组团三期工程中的3号楼）纳入三期安置……三期的建设由丙方负责，乙方不负责三期建设，三期建设的权利与乙方无关，乙方只负责原拆迁房安置……”。此后，重庆建凯置业有限公司在圣湖南庭修建了房屋，对部分房屋交付相关部门后交荣第公司进行了部分安置。还查明，2017年9月25日，荣第公司与匡中华结算，荣第公司向匡中华支付逾期过渡费15947.7元（2006.4.20—2010.8.31）、25609.6元（2010.9.1—2017.9.6）、违约金3220.3元、未完善设施补偿费2600元，合计47377.6元。继续查明，2017年8月25日，被告荣第公司已将重庆万联房地产开发有限公司与匡中华签订的拆迁安置协议约定的安置房在圣湖南庭安置给被拆迁房屋所有人匡中华。2017年10月13日，原告陈发英向本院提起诉讼，要求被告荣第公司依约交付房屋（住宅）一套并完善不动产登记，并支付违约金3000元,本院作出(2017)渝0231民初3821号民事判决：以原告陈发英举示的证据不足以证明重庆万联房地产开发有限公司与陈发英之间发生了房屋拆迁补偿安置协议法律关系为由驳回原告陈发英的诉讼请求。原告陈发英不服本院判决，上诉至重庆市第三中级人民法院，2018年5月25日，重庆市第三中级人民法院作出(2018)渝03民终557号民事判决：驳回上诉，维持原判。但是在判决中认为被拆迁房屋属于匡中华、陈发英的夫妻共同财产，且二人是基于与万联房地产公司签订《垫江县城月河小区建设工程房屋拆迁补偿安置协议书》后才向万联房地产公司缴纳房款，故该房屋拆迁补偿安置协议书虽是以匡中华个人名义签订，但合同一方当事人实为匡中华、陈发英夫妻二人，陈发英有权请求万联房地产公司履行合同义务。荣第公司在未修建房屋拆迁补偿安置协议书约定的D组团房屋、无法完成安置的情况下，虽协调重庆市建凯置业有限公司，用该公司建设的圣湖南庭小区安置了部分被拆迁人，但不能据此认定荣第公司即是圣湖南庭小区的权利人或对该小区未出售的房屋享有处置权。在荣第公司不能履行合同交房义务的情况下，陈发英可以另案请求荣第公司承担违约赔偿责任。2020年3月31日，本院委托重庆金地房地产资产评估有限公司对重庆市垫江县北外街月河小区附近安置房房屋单价进行鉴定，鉴定结论为：“电梯房单价：4400元/平方米-4700元/平方米，楼梯房单价：3500元/平方米-3800元/平方米”。原告陈发英支付鉴定费4000元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。2004年4月20日，匡中华作为乙方与重庆万联房地产开发有限公司作为甲签订《垫江县城月河小区建设工程房屋拆迁补偿安置协议书》对房屋拆迁事宜进行了约定，并于次日向匡中华、陈发英分别出具收据一张。其中重庆万联房地产开发有限公司向原告陈发英出具收据一张，收据载明：“交款单位:陈发英人民币:贰万零伍佰元正￥20500收款事由:预购D组团一栋房住宅一套70㎡，单价650元/㎡，尚欠购房款25000，安置完毕后选择购房”。该收据与《垫江县城月河小区建设工程房屋拆迁补偿安置协议书》对房屋拆迁后的补偿还房具有高度关联系，含有优惠购房意思表示。因该收据载明了房屋的面积、单价、总价，其合同依法成立并生效，双方当事人应当按照合同约定全面履行义务，陈发英有权请求万联房地产公司履行合同义务。被告荣第公司承接重庆万联房地产开发有限公司权利义务，应依法对重庆万联房地产开发有限公司的相关债务承担清偿责任。荣第公司在未修建房屋拆迁补偿安置协议书约定的D组团房屋，不能履行合同交房义务的情况下，陈发英有请求荣第公司承担违约赔偿责任的权利。因双方约定购房款总价为45500元，原告已缴纳20500元，尚有款项25000元未缴纳。本院综合考虑鉴定机构对合同约定附近房屋的评估单价，考虑原告已缴纳购房款实际金额及缴纳时间，考虑被告未履行合同的情况，考虑原告未缴纳房屋实际金额及比例，考虑原告实际损失等情况。本院酌定被告支付原告因交付房屋不能的赔偿金17万元较为合理。据此，依照依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第八十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、由被告重庆荣第房地产开发有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告陈发英因交付房屋不能的赔偿金17万元；二、驳回原告陈发英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6618元，鉴定费4000元，共计10618元，由被告重庆荣第房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从本判决规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  汪 波审 判 员  胡先荣人民陪审员  金凤飞二〇二〇年十一月十六日法官 助理  孔飞飞书 记 员  邓丽娟