湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初10489号原告：谢海涛，男，1972年8月14日出生，汉族，居民身份证住址武汉市汉阳区，现住址武汉市洪山区，委托诉讼代理人：谢少臣，男，1941年11月24日出生，汉族，住武汉市洪山区，被告：王发传（曾用名：王骏威），男，1966年10月26日出生，汉族，现住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：黄俊，男，1970年11月20日出生，汉族，居民身份证住址武汉市硚口区。原告谢海涛诉被告王发传房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法由审判员卢丹涛适用简易程序独任审判，于同年11月16日公开开庭进行了审理，原告谢海涛及其委托诉讼代理人谢少臣、被告王发传的委托诉讼代理人黄俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢海涛向法院提出的诉讼请求为1、判决被告退还疫情期间二个半月未办公时间段租金60937.50元；2、判决被告租赁合同违约，赔偿装修费35.1万元；3、判决被告因为修复办公房屋附属设施电梯一项，退还原告交纳一年多租金中的5万元；4、判决被告退还补充说明的第六年介绍关系费用1万元。在庭审中，原告谢海涛明确其第二项诉讼请求为合同中约定的违约金。事实和理由：2014年6月20日，原、被告签订租赁合同，原告租赁被告的绿洲广场B座4层、5层面积共约1300平方办公，期限10年，年租金29.25万元，每年9月1日交租；合同约定被告无权再转租他人；如果被告中途违约不再租赁原告，根据使用年限，需支付原告违约金。2014年10月8日，原、被告签订补充说明，原告每年再支付1万元给被告，请被告介绍外围关系，希望尽量消除附属设施问题和可能的外在影响。因大楼电梯于2019年4月停止运行，被告以更高租金与他人签订租赁合同，并不愿意退还原告已缴纳的疫情期间二个半月的租金，原告于2020年8月23日搬离承租房屋。被告王发传辩称，1、疫情中不可抗力因素，王发传自己有很大的还款压力，所以被告没有明确答复原告减免租金的诉求，但是可以协商。2、2020年6月20日被告与河之洲贸易有限公司签订了一份预合同，合同中约定4,5层办理了交接以后，并支付了3个月房租之后，本合同生效。当时3楼已经交付给了河之洲商贸有限公司了，所以不存在违约。8月份租金两万五千元已经给付给原告，河之洲贸易有限公司与原告私下已经达成协议，河之洲贸易有限公司承担了原告搬离的人工费用，约一万多元。原告认可已搬离。河之洲贸易有限公司在2020年9月20日以后才向被告支付3,4,5楼的房租。3、原、被告签订的租赁合同租金低于市场价。因为涉案房屋属于烂尾楼，电梯老旧，客观上电梯难以修复。4、关于原告第四项诉讼请求，原、被告双方签订的补充协议，附加费1万元并没有对电梯进行明确约定。原告向法庭提交的证据有1、原、被告身份证。证明原、被告身份信息。2、房产证。被告拥有的房产证信息。3、租赁合同2份。证明原、被告2014年6月20日签订的租赁合同，第三条有第七年违约赔偿金额的计算方法。4、说明。证明原告2014年10月8日请被告帮忙介绍外围关系，希望尽量消除附属设备问题和可能的外在影响。5、招行2019年9月4日交易明细。证明原告通过其母亲余平珠于2019年9月4日交汇款三十万到王发传的账户。合同约定的第六年29.25万年租金和补充说明中1万元外围关系介绍费用。6、被告与第三人黄俊签订的新租赁合同和委托授权书。证明被告在未与原告协商解除合同情况下，2020年6月21日与第三人黄俊签订新的租赁合同，7月10日签署授权书。7、原、被告微信聊天记录。证明原告2020年7月23日请求将疫情时间租金退还或租期延期，被告不许。8、照片4张。证明被告直到2020年8月31日一直没有解决租金中包含的附属设施电梯使用权问题；也证明第三人黄俊根据与被告新租赁合同和授权，已拆除原告4、5楼装修。被告向法庭提交的证据有1、2020年6月20日王发传与武汉河之洲贸易有限公司签订的《商服用房屋租赁合同》1份。证明合同4.3中明确约定了4楼和5楼承租是有附加条件的。2、中信银行短信截图。证明被告王发传每个月要支付房贷80284.44元，每月有还款压力。上述证据经当庭质证，本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。经审理，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下:坐落于武昌区武珞路230号绿洲广场B座4层B-2号、B-3号，B座5层B-2号、B-3号房屋所有权人为王骏威（王发传的曾用名）。2014年6月20日，王发传（甲方）与被告谢海涛（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将武昌区武珞路230号绿洲广场B座4层B-2号、B-3号（建筑面积450平方米）租赁给乙方用于办公及员工宿舍；租赁期壹拾年，从2014年9月1日起至2024年8月31日止；租金每月每平方米22.5元，每年租金一次性缴纳；如果甲方违约取消本租赁合同，前叁年赔偿双倍年租金，第肆年至第捌年赔偿递减，最后两年特别约定转卖并过户房产不赔偿；具体双方违约金额如下：。2020年9月1日-2021年8月31日第柒年租金为650平方米×22.5元×12月=175500元；如甲方单方违约不租赁给乙方，除退还乙方当年剩余租金外，另外甲方按照从2014.9.1日开始，截止违约时的实际租期租金总和的20%赔偿给乙方。同日，王发传（甲方）与被告谢海涛（乙方）还签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将武昌区武珞路230号绿洲广场B座5层B-2号、B-3号（建筑面积450平方米）租赁给乙方用于办公及员工宿舍；租赁期壹拾年，从2014年9月1日起至2024年8月31日止；租金每月每平方米15元，每年租金一次性缴纳；如果甲方违约取消本租赁合同，前叁年赔偿双倍年租金，第肆年至第捌年赔偿递减，最后两年特别约定转卖并过户房产不赔偿；具体双方违约金额如下：。2020年9月1日-2021年8月31日第柒年租金为650平方米×15元×12月=117000元；如甲方单方违约不租赁给乙方，除退还乙方当年剩余租金外，另外甲方按照从2014.9.1日开始，截止违约时的实际租期租金总和的20%赔偿给乙方。2014年10月8日，王发传（甲方）与谢海涛（乙方）签署书面《说明》一份，载明：乙方因租用甲方房屋周围和上下关系复杂，甲方帮忙介绍水、电、卫生、消防等关系，费用乙方自理，甲方每年的费用壹万元，随同每年租金一并收取。2019年9月4日，谢海涛通过余平珠银行账户向王发传转款302500元，交纳了承租涉案房屋2019年9月1日至2020年8月31日的租金及关系介绍费。2020年6月20日，出租人王发传（甲方）与承租人武汉市河之洲贸易有限公司（乙方）签订《商服用房租赁合同》，合同约定：租赁房屋坐落于武汉市武昌区武珞路230号绿洲广场，本次租赁总面积为1950.78平方米，具体包括B3-2、B3-3、B4-2、B4-3、B5-2、B5-3；租赁期限为15年，自本合同签订之日起至租期满的对应日，即从2020年7月1日至2035年12月31日，合同签订之日即为现状交付；前五年租金为每月每平方米35元，前叁年不递增，租金每五年递增5%；3楼签约后可用，4.5（4楼和5楼）办理交接并付三个月房租方可使用；4.5楼交付日期起免租7个月，3楼同时计算。本合同履行保证金为一个月租金，合同生效后，此履约保证金直接转为房租押金，乙方应在向甲方支付首次租金时一并向甲方支付。本合同自甲乙方签章且乙方支付履约保证金之日起生效。2020年7月，谢海涛通过微信与王发传就电梯运行和免除疫情期间两个半月租金问题进行了沟通，王发传表示不同意免除租金或延长租期两个半月，并要求谢海涛在9月1日交下一期租金。2020年8月23日，谢海涛搬离承租房屋。因谢海涛认为王发传将承租房屋提前转租他人属违约而诉至法院，请求判如所请。本院认为，2014年6月20日，被告王发传与原告谢海涛签订的两份《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方当事人均应本着诚实信用原则全面履行合同约定的权利义务。关于被告王发传是否违约问题。被告王发传在与原告谢海涛签订的《房屋租赁合同》尚未期限届满时，与他人签订《商服用房租赁合同》，将原告谢海涛已经承租使用的4楼、5楼房屋又出租给他人；虽然在双方的《房屋租赁合同》中有被告不将房屋出租给原告应承担违约责任的约定，但被告在《商服用房租赁合同》有“4.5（4楼和5楼）办理交接并付三个月房租方可使用”的约定，属附条件生效条款，即在原告谢海涛退出承租的4楼、5楼房屋后，才可租赁给《商服用房租赁合同》的承租人；另在原告谢海涛与被告王发传的沟通中，王发传没有通知谢海涛解除合同，而是要求谢海涛交纳2020年9月1日以后的租金；由此可以看出被告王发传没有解除与原告谢海涛《房屋租赁合同》的意思表示，不应承担违约责任。原告谢海涛系因知晓被告与他人签订《商服用房租赁合同》，并收取《商服用房租赁合同》承租人部分费用后自行搬离承租房屋。关于原告谢海涛诉请判令被告王发传退还疫情期间二个半月租金60937元的问题。本院认为，2020年1月23日至4月8日期间，因新冠疫情，武汉封城91天。本院从公平原则考量，酌情扣减原告在疫情期间一半的房屋租金。具体计算为1300平方米×每月每平方米租金18.75元÷30天×（91天÷2）=36968.75元。关于原告诉请判令被告因未修复电梯，退还原告交纳一年多租金中的50000元及退还第六年介绍关系费用10000元的诉讼请求。本院认为，虽然被告王发传作为房主，应配合物业管理方保证租户对承租房屋的正常使用；原告谢海涛承租的房屋电梯在2019年停止运行，对原告承租房屋的使用造成一定影响；但双方在《房屋租赁合同》中对电梯的使用和维护没有特别约定，原告因此主张被告退还租金和返还协调外围关系费用的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下:一、被告王发传于本判决生效之日起5日内一次性向原告谢海涛退还房屋租金36968.75元；二、驳回原告谢海涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8380元，减半收取4190元，由原告谢海涛和被告王发传各负担2095元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  卢丹涛二〇二〇年十一月三十日书记员  杨 斯