山东省聊城市东昌府区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1502民初9994号 原告：聊城龙园置业发展有限公司，住所地聊城市东昌西路**。 法定代表人：田茂伟，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：司建彬，山东柳泉律师事务所律师。 被告：聊城市天斗面业有限公司，住，住所地聊城市卫育路**/div> 法定代表人：宓宪国，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：闫光涛、于红伟，山东鲁衡律师事务所律师。 原告聊城龙园置业发展有限公司（以下简称聊城龙园公司）诉被告聊城市天斗面业有限公司（以下简称聊城天斗公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告聊城龙园公司委托诉讼代理人司建彬、被告聊城天斗公司委托诉讼代理人闫光涛、于红伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告聊城龙园公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2011年9月7日签订的《协议书》无效；2.判令被告返还原告资金5000000元；3.案件受理费、保全费、保全担保费用由被告承担。事实与理由：2011年9月7日原告聊城龙园置业发展有限公司与被告聊城市天斗面业有限公司签订《协议书》，被告将其位于聊城市××路工业区××平方米地上建筑物一次性转让给原告，转让价格为4800万元，原告于合同签订后七日内支付给被告定金500万元，2012年8月底前或甲方搬迁前15日内或乙方竞拍土地结束后15日内支付3500万元，协议还对违约责任等作了约定。合同签订后原告向被告支付了定金500万元。此后原告得知被告欲转让的建筑物所属土地使用权为划拔方式取得，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条及《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，被告并未履行报批义务，且土地使用权并没有随建筑物等一并转让，存在《中华人民共和国合同法》第五十ニ条第五款规定情形，因此双方签订的《协议书》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，被告应返还原告已支付的定金500万元。原告为此起诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告当庭又增加诉讼请求4.即判令被告支付自2011年9月21日至2020年8月20日损失2193277元及2020年8月21日至被告实际返还之日的损失（以500万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 被告聊城天斗公司辩称：原告与答辩人签订的《协议书》及《补充协议书》不违反法律强制性规定，协议合法有效，应依法驳回原告的诉讼请求。一、答辩人是通过购买破产企业资产方式取得案涉房屋及地上建筑物的所有权（不含土地），并完成了房屋所有权与土地使用权分割转让的审批手续，取得房屋所有权证书。签订《协议书》前原告对答辩人取得地上建筑物的方式以及房产、土地的权属、划拨土地性质均是明知的。2007年在东昌府区人民法院审理的原聊城市粮食局第一面粉厂破产还债一案中，答辩人作为买受人取得了案涉土地上的房屋及地上建筑物的所有权（不含土地），东昌府区人民法院（2004）聊东民破字第3-9号《民事裁定书》裁定准许将房产过户给答辩人。答辩人在办理房屋所有权证书时，与土地使用权人的主管部门达成答辩人垫资200万元由政府处理聊城第一面粉厂职工一次性经济补偿金问题，答辩人以此取得案涉土地的使用权的方案，政府按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条土地使用权与房屋所有权分割转让的规定进行了审批，聊城市房产管理局为答辩人办理了房屋权属登记，答辩人取得了房屋所有权。原告对于上述情况在合同签订前已经明知。《协议书》是原告起草的，第一条载明案涉土地性质为国有划拨土地，第二条载明转让地上建筑物，现原告诉称合同签订并支付定金500万元后才得知所属土地使用权为划拨方式取得不属实。二、本案是确认合同无效纠纷，《协议书》的性质是本案的审理重点，结合《协议书》的签订背景及目的，其合同性质应是“地;地上建筑物征收补偿权益转让合同&rdquo不是房地产转让合同。1.双方签订《协议书》的背景。原告是房地产开发企业，2011年原告准备对位于聊城市××路××段的项目地块实施房地产开发，答辩人的房屋及建筑物等在该项目地块范围内，当时该项目地块不具备“净地出让”条件，原告为实施项目前期的土地熟化工作，双方签订了《协议书》及《补充协议书》。2.原告签订合同的目的是通过受让案涉房屋及建筑物的征收补偿权益，实现土地熟化后上市交易。《协议书》没有设定通过申请报批及过户登记手续使原告取得房屋的所有权及土地使用权的核心条款，而是设定了转让地上建筑物征收补偿权益的权利、义务。对此协议书约定的答辩人必须配合好原告的房产评估、结算付款等工作，以及答辩人积极协助进行房产评估，政府评估完成给予的房产补偿款，答辩人收到后24小时内支付给原告，否则按付款分期顺延原告后期转让款等内容可以充分证明。三、原告以“被告并未履行报批义务，且土地使用权并没有随建筑物等一并转让”为由主张合同无效没有事实和法律依据。1.《协议书》约定的交易方式无需办理房屋及土地过户手续，故本案合同履行中答辩人不存在根据《城市房地产管理法》第四十条规定申请报批的义务和办理房地产权属过户登记手续的义务。2.原告主张《协议书》存在《合同法》第五十二条第五款的情形，应属无效的观点是错误的。《合同法》第五十二条第五款规定的强制性规定是指效力性强制性规定，《城市房地产管理法》第四十条是管理性强制性规定，即使违反也不产生无效的法律后果。最高院审判精神认为政府的审批行为仅是物权变动的必要条件，对于划拨土地上的房屋转让未经政府批准时，并不影响房屋买卖合同的效力。四、答辩人已按《协议书》履行了合同主要义务，原告不履行合同构成严重违约，无权主张返还定金500万元，并应赔偿答辩人的损失。案涉土地上有部分建筑物属于案外人建设、使用，《协议书》签订后答辩人对地上建筑物进行了整合，支出520余万元清理了房屋租赁户，变卖了设施、设备，符合了“甲方必须保证在双方交接时限内，将厂区内外经营租赁户、沿街商户等全部搬迁完成”的约定，达到了搬迁条件。现答辩人仅是配合义务，而原告尚未履行支付转让价款、接收地上建筑物的主要合同义务，已经构成严重违约，根据《协议书》第四条第二款“定金不再退回”的约定，原告无权主张返还定金500万元。另签订《协议书》九年来造成答辩人的严重经济损失，原告应予以赔偿。五、退一步讲，答辩人因履行《协议书》低价变卖了设施设备、企业商标，并因清理租赁户、收购房屋、遣散职工等支出了巨额费用，如经审理认定《协议书》无效，答辩人将遭受经济损失，根据合同无效过错方承担责任的规定，500万元定金亦应折抵答辩人损失，不足部分由原告继续赔偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人在庭审中进行了举证、质证。原告向本院递交的证据有：1、《协议书》一份。拟证明原被告签订《协议书》，被告将其位于聊城市××路工业区××平方米建筑物一次性转给原告，协议所涉及建筑物对应土地取得方式为划拨取得，该协议的性质为地上建筑物转让协议。被告的质证意见为对该证据三性无异议，对原告的证明目的有异议，结合该证据第二条及第七条、第十条的内容可以证实本案合同标的是地上建筑物征收补偿权益，也可以证明原告是基于房地产前期熟化需要，与被告签订了协议书。2.收据一份、转账支票存根两份。拟证明原告分别于2011年9月19日、9月20日向被告支付款项300万、200万，合计支付500万元。被告的质证意见为对该3份证据的三性无异议，对其证明目的有异议，因原告被告签订的是有效合同，不应退还定金，更不应赔偿损失。被告向本院提交的证据有：1.《协议书》及《补充协议书》各一份。拟证明协议书性质不是房屋买卖合同或房地产转让合同，而是“地;地上建筑物征收补偿权益转让合同&rdquo该协议合法有效，双方应全面履行。原告对该证据的真实性、合法性无异议，但是对其证明目的有异议，协议书描述部分及第二条明确载明协议所转让的标的物为地上房产及附属设施，而不是房产被征收后的收益，第七条、第十条不能证明协议所转让标的为收益权。2.国有土地使用证复印件一份、房屋所有权证复印件三份、被告名下房屋所有权证书三份、聊城市第一面粉厂名下房屋所有权证书一份、《房屋置换协议》一份。拟证明被告取得案涉房屋所有权之前，房屋及土地的权利人均为原聊城市第一面粉厂，现土地使用权人仍登记为聊城市第一面粉厂。2011年10月被告取得案涉部分房屋的所有权证书。2011年11月被告以房屋置换方式取得了其中9幢房产的所有权，上述房屋均属于案涉房产。原告的质证意见为对上述证据真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，现涉案房产对应土地仍登记在原聊城市第一面粉厂名下，且土地取得方式为划拨。3.东昌府区人民法院（2004）聊东民破字第3号民事裁定书一份、《聊城市粮食局第一面粉厂破产资产变卖协议》一份、《第一面粉厂破产资产及“天斗”牌商标变卖移交协议》及附件清查评估明细表、被告公司财务账页、付款凭证、收到条；东昌府区人民法院（2004）聊东民破字第3-9号民事裁定书及（2004）聊协执字第3-9-1号协助执行通知书等。拟证明第一面粉厂被区法院宣告破产还债，破产清算组以4843967.49元的评估价值将破产资产变卖给被告，但不包括土地使用权，被告购买的是地上房屋的所有权，同时被告以20800元价格购买了“天斗”牌商标，法院裁定准许将房产过户给被告。原告的质证意见为对上述证据真实性、合法性无异议，上述证据恰恰证明被告没有取得涉案土地的使用权。4.《关于对区粮食局第一面粉厂破产资产报告的批复》一份、《聊城市天斗面业有限公司垫付资金及土地使用协议》及附件一份、《关于原聊城市粮食局第一面粉厂土地使用情况的说明》一份、破产组收到200万元垫资款的收据及被告账页。拟证明被告垫资200万元由政府处理聊城第一面粉厂职工一次性经济补偿金问题、被告以此取得案涉土地的使用权的方案，并拟证明土地使用权和地上建筑物经批准分割转让的事实。原告的质证意见为对该组证据的1、3三性无异议，对2、4真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，200万元垫付款并非取得土地使用权的对价，证明被告没有取得涉案土地的使用权。5.被告收到原告支付500万元定金的资料包括账页、收据、农业银行进账单；被告与赵国臣签订的《房屋买卖合同书》、账页、付款凭证、收到条、转账支票存根等；被告关于南仓库的账页、付款凭证、领款签名单等；被告关于西仓库账页、付款凭证、领款签名单等；刘桂平、张建军、刘桂华、宓瑛新与被告签订的《协议书》、账页、转账支票存根、收到条、付款凭证等；《房屋处置协议》、转账支票存根、付款凭证、发票等；被告与王如亮签订的《设备购买协议》、账页、收款凭证、收到条等。拟证明《协议书》签订后，被告履行协议及支付了520余万元的情况，也拟证明房屋场地已具备移交条件，因原告未支付转让费构成严重违约，被告已履行合同支付巨额费用，原告应承担赔偿责任。原告的质证意见为对该组证据中证据1三性无异议，对证据2真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，该证据与本案没有关联性，对证据3.4.5真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，对证据6.7关联性均有异议，以上该组证据均无法证明原告的行为给被告造成了损失。 根据经审查确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2004年12月8日，本院以（2004）聊东民破字第3号民事裁定书裁定案外人聊城市粮食局第一面粉厂破产还债。2007年2月5日，聊城市粮食局第一面粉厂破产清算组与本案被告聊城天斗公司签订了《破产资产变卖协议》，该面粉厂清算组以评估价值4843967.49元将聊城市粮食局第一面粉厂的破产资产（地（地上资产现状体变卖给本案被告，原聊城市粮食局第一面粉厂的土地使用权问题，由有关部门另行与乙方（聊城天斗公司）签订协议。2010年8月19日本院以（2004）聊东民破字第3-9号民事裁定书裁定准许将原聊城市第一面粉厂位于聊城市卫育北路北首的破产房产，即聊房权证新字第0××5号、0××6号中华人民共和国房屋所有权证所载明的房产、001157号中华人民共和国房屋所有权证所载明的第十、第十一幢号的房产过户给聊城市天斗面业有限公司。2010年10月10日，本案被告将上述房产办理了房屋所有权证书。但上述房屋及其他地上建筑物对应的国有土地使用权仍在原聊城市粮食局第一面粉厂名下至今。2011年11月23日案外人东昌府区粮食局与本案被告签订《房屋置换协议》，将原聊城市粮食局第一面粉厂院的立筒库经评估后与本案被告的非涉案房产进行了房产置换，2011年6月13日东昌府区国有资产管理局、第一面粉厂破产清算组向区地税局出具《关于原聊城市粮食局第一面粉厂土地使用情况说明》，说明区国资局、第一面粉厂破产清算组联合同天斗面业公司签订了土地有偿使用协议，即天斗面业公司先期垫资200万元，由政府解决职工一次性经济金问题，原企业地在不改变使用权性质的状况下，由天斗面业公司有偿使用，待政府处置该宗土地时偿还天斗面业公司先期垫付的200万元。 2011年9月7日，原告聊城龙园公司与被告聊城天斗公司签订了《协议书》，该协议书约定：甲方（被告）同意将自己合法拥有的房产一次性转让给乙方（原告），并达成以下协议：一、甲方位于聊城市区××路工业区，现有国有划拨土地约45亩及地上房产23371.18平方米。二、甲方同意将以上23371.18平方米地上建筑物一次性转让给乙方（地（地上房产时建筑、水、电、暖等配套设施、树木等院内外资产）。三、经双方商定，转让价格共计（人民币）肆仟捌佰万元整（¥48000000.00）。四、双方一致同意转让款分期支付，付款时间及方式为：1、双方签订协议书后七日内，乙方需向甲方支付定金伍百万元整（￥5000000.00）。2、2012年8月底前或甲方搬迁前15日内或乙方竞拍土地结束后15日内，再支付甲方第二笔转让款人民币叁仟伍佰万元整（￥35000000.00）。否则，甲方有权转让给他方，定金不再退回。3、乙方于2013年六月底前或开发建设至六层以上具备预售条件时，一次性向甲方支付余款人民币捌佰万元整（8000000.00）。......九、甲乙双方办理资产移交过程中产生的有关税费，双方共同研讨，税费由乙方承担。十、甲方积极协助乙方进行房产评估，尽量达到最高评估值，使乙方收益最大化。政府评估完成给予的土地、房产补偿款，甲方在银行系统正常运作的前提下24小时内全额转付乙方，......。2012年10月24日原被告又签订了《补充协议书》一份，对原《协议书》第四条第2项、第3项付款时间进行了部分变更，原协议其余各条款不变。2011年9月19日、9月20日原告以转账支票方式分两次向被告账户转款300万元、200万元，被告于2011年11月19日为原告出具了收据，载明收到聊城龙园置业发展有限公司购买地上资产定金500万元。 本院认为，本案系确认合同无效纠纷，原被告的主要争议焦点为本案合同标的是地上建筑物转让合同还是建筑物征收补偿权益转让合同；本案合同是否生效和无效；原告诉请的500万元及500万元自2011年9月21日至实际返还之日的利息损失应否由被告予以返还并赔偿。关于本案合同的标的，双方认可一致的《协议书》明确在开头部分和合同第二条等条款均约定双方转让的是房产和地上建筑物23371.18平方米，其他条款也都直接或间接对此予以表明，为此，应当认定原被告双方协议书转让的合同标的是房产等地上建筑物，而不是被告声称的“地;地上建筑物征收补偿权益&rdquo被告以协议书第四条、第七条等作出上述声称，明显与协议书中的明确约定和合同内容全面认定不符，本院不予采信。关于本案合同是否生效或无效，根据《中华人民共和国合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案中，因原被告协议书转让的是房产等地上建筑物，上述房产等地上建筑物属于本案被告所有，但相对应的土地使用权却不属于被告享有，而属于原聊城市粮食局第一面粉厂，且土地使用权取得方式为划拨方式取得，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”本案中，原被告之间转让房产等地上建筑物，而对应的土地使用权为划拨方式取得，依上述法律规定应当办理批准手续。在未办理批准之前，依法应认定为该合同成立尚未生效。根据《中华人民共和国物权法》第147条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”本案中，原被告之间的协议书只就房产等地上建筑物约定进行所有权转让，而相对应的建设用地使用权无法也没有一并转让，违反了上述效力性强制性法律规定，因而本案合同属无效合同。因合同无效法定情形存在，尽管也存在成立未生效情形，但依法应认定合同无效。被告认为合同有效的主张显然与上述法律规定相矛盾，本院依法不予支持。关于500万元应予返还及应否赔偿利息损失问题，根据《中华人民共和国合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因合同无效被告取得的原告给付其的500万元地上建筑物转让定金应当由被告返还给原告，因原告尚未占有取得被告的房产等地上建筑物，故原告不存在返还被告房产等地上建筑物问题。被告继续对上述地上建筑物依法享有所有权。关于已付500万元的利息损失，依据2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第33条规定：“合同不成立、无效或者被撤销后，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素……”本案中，被告依法应返还原告的是资金500万元，应当依照同期银行贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段确定，但应依各自过错各自承担相应的责任。关于原被告双方的过错，从本案协议书中的约定来看，原告和被告均明知合同标的房屋等地上建筑物在没有转让建设用地使用权的情况下即签订合同和部分履行合同，因而应认定双方均有50%的同等过错，原告和被告对500万元利息损失应自行根据其过错各自承担50%。关于被告在答辩和庭审中主张的原告应赔偿其因履行合同造成的520余万元的损失，因被告明确表示不提出反诉，故本案不予审理评判，被告可依法另行主张。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告聊城市天斗面业有限公司于本判决生效后十日内返还原告聊城龙园置业发展有限公司人民币500万元。 二、被告聊城市天斗面业有限公司赔偿原告聊城龙园置业发展有限公司利息损失（以500万元为基数，自2011年9月21日至2020年8月20日按中国人民银行同期贷款利率年利率4.9%计算；以500万元为基数，自2020年8月20日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率年利率3.85%计算）的50%。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费71146元，减半收取35573元、财产保全费5000元，由被告聊城市天斗面业有限公司负担30430元，由原告聊城龙园置业发展有限公司负担10143元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。 审 判 员 李新英 二〇二〇年十一月四日 法官助理 孔 艳 书 记 员 苏金法