四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0704民初3484号 原告：四川省天青物业服务有限公司，住所地：绵阳市涪城区剑门路东段****。 法定代表人：张维雄。 委托诉讼代理人：周倩玲，女，汉族，生于1995年7月18日，公司员工。 被告：何发章，男，汉族，生于1974年4月15日，住四川省盐亭县，现住绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：何登伟，男，汉族，生于1963年11月7日，系被告姐夫。 原告四川省天青物业服务有限公司与被告何发章物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川省天青物业服务有限公司之委托诉讼代理人周倩玲，被告何发章之委托诉讼代理人何登伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告四川省天青物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2017年3月28日起至2020年6月30日的物业服务费及垃圾清运费共计5545.8元，违约金按照总金额的30%承担1664元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年5月20日,四川省天青物业服务有限公司与绵阳市兴宇房地产开发有限公司签订了《中科苑商住楼物业服务合同》约定,由原告负责该项目的物业管理工作，被告业主负有缴纳服务服务费的义务。被告系该小区1单元1401的业主，但被告从2017年3月28日起截止2020年6月30日，被告未向原告缴纳物业管理费，该户的面积为113.5㎡，根据物业服务合同的约定，被告应当按照1.3元／㎡／月的标准向原告交纳物业服务费，若逾期，被告应从逾期之日起每天按应付物业管理费的3%向原告支付违约金（按三年所有物业管理费金额作为基数），但实际上原告一直按照1.2元／㎡／月的标准向被告收取物业服务费,原告认为,合法的权益应当予以保护,被告不予缴纳物业服务费行为,违反了相关合同约定属违约行为,同时,也侵害了原告的合法权益。因此,为保障原告合法权益,依照《中华人民共和民事诉讼法》等相关法律法规,特向贵院提起诉讼,敬望贵院依法判决。 被告何发章辩称：1、物业公司将小区己损坏无法正常使用的消防设施进行维修换并达到符合国家相关标准规范的要求,原告应向小区业主公示消防部门批准合格的消防设施维护保养相关记录。2、物业公司应向小区业主公示电梯广告费、、地面临时车位停车费的收支明细3、物业公司违规将小区内公共用地占用作临时停车以及租借第三人作经营使用,此部分收入的费用向小区业主公示。4、清理小区绿化带内杂草恢复绿化植物。5、做好小区环境卫生管理。6、对小区楼梯间内损坏的照明灯具行维修。7、维修答辩人家的门禁设备。8、小区物业公司人员配备不足,仅管理人员1人、保安员2人、保洁员1人且人员年龄偏均超过法定退休年龄不利于对小区的管理,因此要求物业公司配备足够合理的相关岗位人员达到应有服务质量。9、答辩人对物业公司提出的违约金1664元不予认可,因物业公司未尽到应尽职责答辩人才拒缴部分物业费。10、物业公司向缴纳物业费的业主提供税务发票。该小区至交房已有7年有余物业公司未尽职对小区进行管理,小区内多处消防设施损坏物业公司未进行维修跟换存在极大安全隐患。物业公司未经业主同意违规占用小区公共用地,用作临时收费停车、租赁经营,相关收入用途不明。小区内电梯广告费、、地面临时车位停车费收支情况从未向业主公示过小区环境卫生脏乱差,绿化带内杂草丛生物业公司未对其有效管理。楼梯间内照明系统多处故障无法点亮导致业主夜间出行困难。小区物业人员配备不足,管理人员与安保人员年龄偏大且不够尽职导致小区内业主财务多次被盗,业主财产安全难以保障。小区门禁系统不够安全无关人员可以随意出入小区,业主户门被粘贴很多小广告难以清除。物业公司在收取业主物业费及其他费用时不提供税务发票仅提供一张手写收据。答辩人家的门禁系统在收房时就无发正常使用,物业公司在简单维修后该门禁系统无需经过室内解锁仅输入答辩人家房号后就自动打开单元门存在极大安全隐患,至今问题仍未解决。物业公司管理人员服务态度差,小区供水设备故障停水不及时维修在答辩人小物业公司投诉后竟然打电话辱骂答辩人。综上述,物业公司未对小区的服务管理尽到职责且存在相关违规违法情况因此答辩人拒缴部分物业费而非故意不缴纳物业费(2020年缴纳物业费时物业公司拒收),作为享受物业提供服务的业主应当依法依规缴纳物业费但同时物业公司也应尽职对小区做好管理服务而非只顾收取物业费。 本院经审理认定事实如下:2012年5月20日，绵阳市兴宇房产开发有限公司（甲方）与四川省天青物业服务有限公司（乙方）签订一份《中科苑商住楼物业服务合同》，聘请乙方为坐落于绵阳市游仙区工业园××路××小区提供物业管理服务并约定“委托管理期限：至业主大会召开选聘的物业管理公司与业主委员会签订的物业服务合同生效时止。物业管理收费：2、住宅：1.3元／平方米·月，3、房屋交付时，业主预存一年物业管理费，之后半年预缴一次……第二十八条违约责任：本合同从签订之日起双方如有违约，由违约方向守约方承担每日违约金3%违约金，按三年所有物业管理费总额作为基数计算。”。 2012年11月25日，被告购买了位于绵阳市游仙区××小区××幢××单元××楼××号，商品房买卖合同摘要显示建筑面积为113.5㎡，后于2014年3月11日被告接收该房屋。2014年3月11日，原、被告签订了《物业服务协议》，就物业服务权利义务进行确认。 原告举出如下证据：1、欠费明细表、催收单七份、邮寄面单查询、律师函一份，拟证明被告从2017年3月28日至2020年6月28日欠物业费、垃圾清运费共计5545.8元，多次以张贴催费通知单及邮寄律师函方式向被告催收未果。被告质证意见认为去年收到过催收单，但根据合同约定可以在2020年最后一天缴纳当年物业费，所以原告无权向我催收2020年的物管费；2、门禁维修通知、消防维护记录、巡逻记录、电梯维保记录、电梯特种设备使用标志、（保洁、绿化、消杀）图片、日常基础维护、排水、配电、电梯巡检、来访人员登记，拟证明原告服务期间尽职尽责履行设备设施维修、管理、养护责任。被告质证意见认为门禁维修通知，我作为小区业主没有收到过，原告有没有巡逻我不清楚，应急灯坏了几个月也没有换，其他无异议；3、公告收益账目信息及公示，拟证明原告收益明细向业主公示。被告质证意见称没有在小区张贴过；4、代收垃圾费的函、公告，拟证明原告代收代缴垃圾清运费的依据。被告质证意见对此无异议；5、通知、建议记录、公示公告，拟证明原告已经向违章搭建的幼儿园发了通知。被告质证意见称没有看见过，对此不清楚。 庭审中，被告何发章举出照片打印件13页，拟证明原告没有做好物业服务，门禁按钮脏污、绿化无人打理、消防通道被占用、小区公共区域被商贩占用、应急灯坏了几个月也没有修理、小区住户门被贴满小广告、物业费不开发票、、地面损坏不维护楼道漏雨不处理、消防灭火器没有巡查记录以及消防栓巡查记录只到2020年7月等。原告质证意见对证据三性均不认可，照片只是某一部分，时间也不能反映物业服务的持续性，消防维护也是持续的工作，我方已经提供证据，商业用户也是业主，也有自己的权利，我方无权强行驱逐，物业费要求发票的可以去物业更换，，地面损坏楼道漏水已经过质保期，业主可以启动维修基金维修。 庭审中，原告当庭陈述被告所购买房屋系电梯高层，按合同约定1.2元／平方米·月物业管理费，实际上按照1.2元／平方米·月收取，被告拖欠物业管理费时间系2017年3月28日至2020月6月30日，经计算拖欠物业管理费为113.5㎡×39个月×1.2／平方米·月=5311.8元，垃圾清运费39个月×6元／月／户=234元，共计5545.8元，原告诉请违约金按所欠费用总额的30%计算。 上述事实有当事人身份信息、营业执照及《中科苑商住楼物业服务合同》、《商品房买卖合同摘要》、欠费明细表、催收单、邮寄面单查询、律师函、门禁维修通知、消防维护记录、巡逻记录、电梯维保记录、电梯特种设备使用标志、（保洁、绿化、消杀）图片、日常基础维护、排水、配电、电梯巡检、来访人员登记、公告收益账目信息及公示、代收垃圾费的函、公告、通知、建议记录、公示公告及其当庭陈述等证据在案佐证，足以认定。 本院认为：绵阳市兴宇房产开发有限公司与四川省天青物业服务有限公司签订的《中科苑商住楼物业服务合同》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，该合同对中科苑全体业主均具有约束力。根据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”以及第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，因此，《中科苑商住楼物业服务合同》中约定的高层电梯住宅物业服务收费为1.2元/月/平方米对原、被告双方具有约束力。 本案争议焦点，结合本案证据分析如下： 一、关于被告提出的门禁按钮脏污、绿化无人打理、消防通道被占用、小区公共区域被商贩占用、应急灯坏了几个月也没有修理、小区住户门被贴满小广告、物业费不开发票、、地面损坏不维护楼道漏雨不处理、消防灭火器没有巡查记录以及消防栓巡查记录只到2020年7月等抗辩理由，认为原告提供的物业服务存在瑕疵。本院认为，物业服务是个动态的服务过程，小区物业服务也是不断对新出现的问题予以及时处理解决的过程，不能仅凭个别突发事件等认定物业服务存在根本违约，且被告也未举出证据证明。业主若以通过不交纳物业服务费用的方式应对物业服务企业服务瑕疵，势必进一步导致物业服务质量降低，不仅损害自身利益而且影响全体业主的利益，因此对于被告该抗辩理由，本院不予支持。 二、关于被告提出原告物业公司没有向小区业主公示电梯广告费、、地面临时车位停车费的收支明细物业公司违规将小区内公共用地占用作临时停车以及租借第三人作经营使用,此部分收入的费用向小区业主公示，被告只部分缴纳物业费用的抗辩理由。本院认为，中科苑小区目前未成立业主委员会，业委会作为业主大会的执行机构，小区业主可以通过业主大会议事规则约定小区共有部分的经营收益方式，而不能在本案中给予被告部分物业管理费的减免从而有损其他业主的利益，因此对于被告该抗辩理由，本院不予支持。 三、关于物业管理费。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告作为该小区的物业管理企业，已对小区提供了相应的物业服务，且经过书面催收，被告提出根据合同约定可以在2020年最后一天缴纳当年物业费，所以原告无权向其催收2020年的物管费的抗辩理由，本院认为服务合同约定物业费缴纳时间为“房屋交付时，业主预存一年物业管理费，之后半年预缴一次”，原告主张时间截止2020年6月30日，并未超过合同约定，综上，被告应按合同约定支付自2017年3月28日起至2020年6月30日止的物业服务费113.5㎡×39个月×1.2／平方米·月=5311.8元，本院予以支持。 四、关于垃圾清运费的收取，因收款单位系市环卫处，其收取标准系政府出台，因此原告向被告收取垃圾清运费合法且标准合理，故对原告要求被告支付从2017年3月至2020年6月的垃圾清运费的诉讼请求，本院予以支持，计为234元（6元/户/月×39月）。上述两项费用共计5545.8元，本院予以支持。 五、关于违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告未按照合同约定缴纳物业管理费及垃圾清运费的行为属于违约行为，但考虑到原告本身存在被告所陈述的一些服务不完全尽人意之处，据此，对原告主张的违约金不予支持。 综上，判决如下： 一、被告何发章于本判决生效后十日内向原告四川省天青物业服务有限公司支付自2017年3月28日起至2020年6月30日止的物业管理费5311.8元、垃圾清运费234元，合计5545.8元。 二、驳回原告四川省天青物业服务有限公司的其他诉讼请求。 若未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半征收案件受理费25元，由被告何发章承担（该费用原告已预交，被告在履行判决义务时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  奂思宇 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  龚 苓