湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初9859号原告：武汉鄂楚峰房地产有限公司，住所地武汉市武昌区积玉桥万达广场（二期）9幢22层2号。法定代表人：张登峰，总经理。委托诉讼代理人：高畅，湖北百思得律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢良军，湖北百思得律师事务所律师。被告：湖北鸿道方略环保科技有限公司，住所地武汉市江汉区菱角湖壹号办公楼17层17号。法定代表人：王晴，总经理。委托诉讼代理人：全星，湖北予智律师事务所律师。委托诉讼代理人：隋文丽，湖北予智律师事务所律师。原告武汉鄂楚峰房地产有限公司（以下简称鄂楚峰房产公司）与被告湖北鸿道方略环保科技有限公司（以下简称鸿道环保公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鄂楚峰房产公司委托诉讼代理人谢良军、被告鸿道环保公司委托诉讼代理人隋文丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鄂楚峰房产公司向本院提出诉讼请求：1.确认鄂楚峰房产公司与鸿道环保公司签订的《房屋租赁合同》于2020年6月18日解除；2.判令鸿道环保公司向鄂楚峰房产公司支付拖欠的2020年3月至5月的租金83740.50元、物业费21400.35元;3.判令鸿道环保公司向鄂楚峰房产公司支付违约金68341.55元(以105140.85元为基数，按每日千分之五自2020年2月10暂计算至2020年6月18日，2020年6月19日及之后的违约金按每日千分之五支付至鸿道环保公司实际清偿之日止)；4.判令鸿道环保公司承担鄂楚峰房产公司支出的律师费5000元;5.本案的诉讼费用由鸿道环保公司承担。事实与理由：2019年8月29曰，鄂楚峰房产公司与鸿道环保公司签订《房屋租赁合同》，约定鄂楚峰房产公司将武汉市江汉区民生路花楼街世纪中心2309室出租给鸿道环保公司作为办公使用，房屋建筑面积310.15平方米，租赁期限为2019年9月1日至2020年8月31日。租赁期间租金标准为90元每平方米每月，即月租金27913.50元，乙方按季度向甲方支付。物业费标准为23元每平方米每月，即每月7133.45元，由乙方交由甲方代缴。合同签订后，鸿道环保公司仅向鄂楚峰房产公司支付了2019年9月至2020年2月的租金和物业费，至今仍拖欠2020年3月至5月的租金和物业费。根据合同约定，鄂楚峰房产公司有权单方面终止合同并扣除全部保证金。此外，鸿道环保公司还应向鄂楚峰房产公司支付违约金并承担律师费用和诉讼费用。为此，鄂楚峰房产公司诉至法院，请求判如所请。鸿道环保公司辩称，1.双方的房屋租赁合同已于2020年5月6日解除，鸿道环保公司已于2020年5月3日完全搬离，鄂楚峰房产公司解除租赁合同无事实基础。受新冠××疫情影响，自2020年1月23日封城至4月8日开始陆续复工，期间长达两个多月的时间，租赁场地处于完全封闭状态。鸿道环保公司完全无法正常使用租赁场地，且公司业务至今仍未恢复正常。依照租赁合同约定以及法律关于不可抗力的规定，鸿道环保公司因无法使用租赁场地，在公司巨额亏损无法承担房租的情况下，已于2020年5月3日完全搬离租赁物业，并分别于2020年5月6日、5月12日向鄂楚峰房产公司送达了关于解除租赁合同的函，该函件鄂楚峰房产公司均已收悉，双方的租赁合同已实际解除，鄂楚峰房产公司起诉请求解除合同无事实基础。2.结合疫情及租赁物业的房东与鄂楚峰房产公司间委托租赁的实际履行情况来看，鸿道环保公司并不差欠鄂楚峰房产公司的租金及相关费用，相反鄂楚峰房产公司应向本公司退还已收取的租赁保证金4万元。鸿道环保公司因疫情期间无法使用租赁物业一直与鄂楚峰房产公司协商房租减免事宜，但鄂楚峰房产公司予以拒绝。嗣后，鸿道环保公司向房东了解，房东考虑到疫情影响同意减免租户两个月左右的租金。鄂楚峰房产公司在已享受房东两个月租金减免优惠的情况下，却未将房东的意愿和减租措施落实到鸿道环保公司身上，反而要求全额支付3月到5月的租金和物业费，其请求于情于法于理均不合。鄂楚峰房产公司作为一家专业的房屋租赁机构，在享受房东疫情减租优惠的情况下，试图从本公司谋取暴利实为借疫情发国难财。其诉请要求支付相关租金和物业费，没有法律依据。3.双方合同签订后，鸿道环保公司足额缴纳了4万元保证金。合同解除后，鄂楚峰房产公司应向鸿道环保公司返还该保证金。4.鸿道环保公司在合同履行中没有违约行为，反而是鄂楚峰房产公司试图借疫情谋取不当利益，侵害鸿道环保公司合法权益，其第三、四、五项诉请与事实不符，于法无据，应予驳回。本院查明，2019年8月29曰，在丙方武汉世纪置地房地产经纪有限公司的居间下，鄂楚峰房产公司（出租方，下称甲方）与鸿道环保公司（承租方，下称乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将其武汉市江汉区民生路花楼街世纪中心2309室房屋（建筑面积310.15平方米）出租给乙方作为办公使用，租赁期限为2019年9月1日起至2020年8月31日止，共12个月；租赁期内租金标准为90元/平/月，即月租金27913.50元；物业费标准为23元/平/月，即每月7133.45元；租金按季度结算，乙方于当日支付甲方83740.50元作为首次租金；以后乙方交纳房屋租金应于次期租金到期前20日预缴；乙方应于签订本合同时向甲方支付4万元作为房屋租赁保证金，作为乙方完全遵守本合同所有约定的担保；租赁期间所产生的物业管理费由乙方承担；若乙方欠交任何款项或违反本合同任何条款，甲方有权从房屋租赁保证金内扣除一定的数额，以补偿甲方所受的损失，具体数额根据损失程度确定；在本合同租赁期届满时，乙方应缴清所有房租、物业管理费、水电费、电话费等，甲方应于乙方迁出房屋之日检查并确认乙方承租房屋内装置及设备完好无损，以及与乙方结算清楚应退还房屋租赁保证金余额后，3个工作日内将房屋租赁保证金余额无息退还乙方。合同签订后，鸿道环保公司依约向鄂楚峰房产公司缴纳了房屋租赁保证金4万元，并支付了租金及相关费用，鄂楚峰房产公司将案涉房屋交付给鸿道环保公司管理使用。合同履行中，鸿道环保公司将租金及物业管理费缴至2020年2月底。因新冠××疫情曝发，武汉市于2020年1月23日封城，鸿道环保公司一直未正常办公。同年4月8日武汉市解除离汉通道管控措施后，鸿道环保公司开始复工。疫情期间及复工以后，双方曾为疫情期间租金和物业费的减免事宜多次沟通，但未达成一致。鸿道环保公司于2020年5月3日开始搬离租赁房屋，5月6日，鸿道环保公司通过微信方式向鄂楚峰房产公司发出《关于通知收房并退还保证金的函》，告知鄂楚峰房产公司租赁房屋已腾退通知其收房，并要求退还租赁保证金4万元。5月11日，鸿道环保公司再次向鄂楚峰房产公司邮寄了《关于通知解除房屋租赁合同的函》，告知鄂楚峰房产公司租赁房屋已腾退，双方合同已解除并要求退还租赁保证金4万元。13日，鸿道环保公司又通过微信拍照方式将《关于通知收房并退还保证金的函》发给了鄂楚峰房产公司。嗣后，鸿道环保公司一直要求鄂楚峰房产公司办理交接手续，由于鄂楚峰房产公司的原因未及时办理。另查明，审理中，鄂楚峰房产公司提交了《写字楼租赁合同》及《房屋交接协议清单》，以证实：案涉房屋系案外人金某某于2017年6月6日购买。同年12月7日，金某某将该房屋出租给鄂楚峰房产公司使用，租赁期限5年，自2018年5月1日起至2023年4月30日止。因疫情影响鄂楚峰房产公司提前退租，双方于2020年7月20日签订《房屋交接协议清单》，记载：乙方（鄂楚峰房产公司）租金支付到2020年2月1日，乙方实际租房截止到2020年5月31日，故乙方欠甲方（金某某）4个月租金共计93000元；乙方将自行安装的空调系统、新风系统、装修全部转让给甲方，不再享有该空调系统、新风系统、装修的所有权；乙方承诺应将所承租房屋的物业费（含水费）缴清至2020年5月31日止；根据以上条款计算出乙方最终应支付给甲方的金额为48000元[93000（4个月租金）+15500（2个月物业费）-23250（退还押金）-37250（减免装修补贴）]。由于甲方对乙方应付款减免力度大，乙方承诺于2020年7月23日以前一次性付清48000元。否则按原价108500元支付甲方所有款项。2020年7月23日，鄂楚峰房产公司向金某某支付了48000元。质证中，鸿道环保公司对《房屋交接协议清单》的真实性不予认可，清单上金某某的签名与房屋买卖合同上不一致，且用装修冲抵租金是拼凑的，因为空调和新风系统是开发商配备的。鸿道环保公司坚持认为房东给鄂楚峰房产公司减免了两个月的租金，但未提交充分的证据予以证实。再查明，为处理本案纠纷，鄂楚峰房产公司向湖北百思得律师事务所支付了律师费5000元，鸿道环保公司向湖北予智律师事务所支付了律师费5000元。本院认为，鄂楚峰房产公司与鸿道环保公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，当事人应按合同约定履行义务。合同履行中，鸿道环保公司承租房屋后均依约履行合同义务，且租金及相关费用已缴至2020年2月底。疫情爆发后，鸿道环保公司无法正常经营，其营业收入减少是客观存在的事实。2020年4月8日武汉市解除离汉通道管控措施后，双方曾就租金减免事宜进行协商，但协商未果。鸿道环保公司因疫情等不可抗力的影响不能继续履行合同或者继续履行将使其损失继续扩大，其将案涉房屋腾退并于2020年5月6日向鄂楚峰房产公司发出《关于通知收房并退还保证金的函》，其实质内容就是通知鄂楚峰房产公司解除合同并退还保证金。鸿道环保公司基于不可抗力等因素要求解除合同，符合法律规定，本院确认双方合同于2020年5月6日解除，鄂楚峰房产公司延迟收房系自身原因所致。因此，鄂楚峰房产公司主张确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年6月18日解除的诉讼请求，本院不予支持。2020年2月8日，湖北省政府办公厅发布《关于印发应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》，要求减免中小微企业房租，对承租国有资产类经营用房的中小微企业，3个月房租免收、6个月房租减半。本案中，鸿道环保公司并非承租国有经营用房，但应参照该政策确定的租金减免标准，结合案件具体情况公平处理。合同的解除系不可抗力所致，故疫情爆发后自2020年2月1日至合同解除之日（2020年5月6日）止的租金损失双方各承担50%较为公平。鸿道环保公司已将案涉房屋的租金缴至2020年2月底，其应向鄂楚峰房产公司支付2020年2月1日至2020年5月6日期间的租金为16658元[（27913.50×3+27913.50÷31×6）÷2-27913.50]。鸿道环保公司将案涉房屋的物业费缴至2020年2月底，还应向鄂楚峰房产公司支付2020年3月1日至2020年5月6日期间的物业费15648元（7133.45×2+7133.45÷31×6）。鉴于鸿道环保公司已向鄂楚峰房产公司缴纳了房屋租赁保证金4万元，将所欠租金及物业费用保证金冲抵后，保证金余额为7694元（40000-16658-15648）。鸿道环保公司未提起反诉，该款本院不予处理。因此，鄂楚峰房产公司主张支付租金及物业费的诉讼请求，本院不予支持。合同的解除系不可抗力所致，双方互不承担违约责任，鄂楚峰房产公司主张支付违约金及律师费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下:驳回原告武汉鄂楚峰房地产有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费1935元，由原告武汉鄂楚峰房地产有限公司负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  余文庆二〇二〇年十一月二十三日法官助理杨静书记员杨静