贵州省贞丰县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2325民初2107号原告：贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司，住所地：贵州省贞丰县珉谷街道办金丰大道丰茂广场项目部。法定代表人：李洪，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：左前辉，系贵州旺明律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：陈列，男，1987年02月12日生，汉族，大专文化，住贵州省凤冈县，代理权限为特别授权代理。被告：陆苇，女，1981年05月08日生，布依族，初中文化，住贵州省贞丰县。原告贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司与被告陆苇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年08月12日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司（以下简称“丰茂公司”）的诉讼代理人左前辉、陈列到庭参加诉讼，被告陆苇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰茂公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告逾期租金247,738.67元、物业管理费36,498元（2019年8月30日止）、租金滞纳金104,050.24元、物业管理费滞纳金24,088.68元，共计人民币412,375.59元；2、判决被告从2020年6月30日起以人民币412,375.59元为基数按月利率2%计算支付原告利息直至清偿完毕时止；3、本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实与理由：2016年05月24日，原告与被告自愿、平等、充分协商一致订立了《租赁合同》，原告出租位于丰茂城BD区2层面积为553平方米的铺面给被告进行商业活动。《租赁合同》明确约定：被告承租期自2016年11月30日起至2021年11月30日止，共计5年；第一年租金全免，第二年租金为20元/月/㎡，第三年租金为21元/月/㎡，第四年租金为22元/月/㎡，第五年租金为23元/月/㎡；被告按季度支付租金，合同签订时即缴纳一个月租金11,060元作为合同履约保证金，若被告逾期缴纳租金，按每日月租金的10%向原告缴纳违约金；被告支付的物业管理费为2元/㎡，每季度物业管理费为3,318元，逾期则按应缴纳的物业管理费的5%支付滞纳金。被告从2018年10月01日起至2020年06月30日止未依约定向原告支付租金人民币247,738.67，从2016年11月30日起至2019年08月30日止未依约定向原告支付物业管理费36,498元。按月利率2%计算，被告应向原告支付租金违约金104,050.24元、物业管理费滞纳金24,088.68元。综上，原被告订立的《租赁合同》依法成立有效，受法律保护，原告依约定向被告交付了出租店铺，被告违反约定拒不履行向原告支付租金及物业管理费的义务，被告已构成违约。原告多次催要无果后诉至本院请求支持其诉讼请求。被告陆苇辩称：1、被告虽然与原告于2016年06月17日签订《贵州贞丰·丰茂广场商业用房租赁合同》，但是签订合同时原告的门面还是毛坯房，门面地面、门前等工程还未完工，水管、电线、路线等还没有安装，电梯至今还没有使用，相关消防设施也未安装。原告的消防设施是在2017年11月13日才开始进行验收，2017年11月13日原告出租给被告的门面的过道等地砖才安装完毕，2018年03月消防设施才验收合格，所以原告是在2017年11月13日才正式将门面交付给被告使用，被告的租金等费用应从2017年11月13日开始计算，还应扣除2018年02月01日至2018年10月01日原告对商场改装的时间。2、原告告诉被告丰茂广场的所有商铺都是建材城的设置，商铺只能是销售瓷砖、窗帘等建筑材料，并且保证一楼、二楼和三楼以上的电梯正常运转，并且免除19个月门面租金，被告才同原告签订了合同。但事后丰茂广场既不是建材城又不是商业铺面，整个丰茂广场二楼以上的电梯至今没有开通，从二楼以上的大门至今都是关着的。被告在租原告三楼的房屋经营窗帘业务，签订合同之前被告提出在被告租的房屋四周布置相关的商业广场，原告满口答应，可是合同签订后原告不允许被告在外墙布置商业广场并多次将被告粘贴的广告撕掉，导致被告所租店铺无人知晓，原告的行为给被告造成了一百多万的损失，被告保留另案起诉的权利。3、原告允诺给予被告入住商场50,000元人民币补贴至今没有兑现。4、原告一楼商场油烟口从被告所租的房屋通过，由于油烟味太重导致原告的加工房无法使用，被告多次向原告反应但原告至今没有帮被告解决。5、原告采取欺骗方式诱导被告，承诺在2017年10月01日前整个商场一楼、二楼、三楼等全部开业，但至今整栋大楼除了兴旺超市外全部空空如也，原告的欺骗行为导致被告进店后没有任何经济效益。6、原告在同被告签订合同之前承诺被告可以免费停车，但被告进场后原告却违反约定收被告和被告客户的停车费。7、原告诱导被告签合同之前承诺兴旺超市入口两边是黄金珠宝首饰，二楼是大型游乐园、品牌服装、数码产品及大型美食城等均未兑现。8、原告承诺会帮助被告进行一对一的市场推广，原告未兑现。9、原告主张物业管理费无事实依据，原告并未履行物业管理义务。综上，被告应当从2020年7月1日至2020年9月30日计算租金给原告，被告只付原告租赁55,330元，滞纳金只能按1.5%计算，由于原告没有履行物业管理义务，被告拒绝支付原告物业管理费。原告针对其诉讼请求向本院提交下列证据：1、原告的营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，拟证明原告诉讼主体适格。被告无异议。2、租赁合同原件一份，拟证明：1、合同约定了租期、租金、违约责任；2、合同约定了物业管理费的缴纳。被告无异议。被告针对其辩称向本院提交下列证据：1、照片打印件11张，拟证明：根据合同约定，原告没有达到交房的要求，原告是在2017年11月份才交房的，免租期应该顺延；当时原告称我们租赁的房屋规划的这一带是家居建材，但是事实并不是，我是被欺骗的。原告质证称对证据三性均不予认可，我们租赁的是房屋，租赁给被告了，被告就应该支付租金，该组证据不能达到被告的证明目的。2、消防验收意见书复印件一份，拟证明2017年11月13日开始验收消防，实际消防验收合格的时间是2018年以后。原告对真实性无异议，但是对证明目的有异议，消防设施在租赁的时候就已经完善了的，而且我们是按照省住建厅批复的施工设计图进行施工的，消防具体验收时间并不影响对房屋的租赁，也不影响租赁者正常的经营。3、被告身份证复印件一份，拟证明被告的身份信息。原告无异议。4、营业执照复印件一份，拟证明贞丰县美居乐窗帘店是我和丈夫张勇共同经营的，我们于2017年3月13日办理营业执照。原告无异议。5、商家反映实情材料一份，拟证明大家签字反映我们租赁的整个商城没有达到营业的标准。原告质证称该证据与本案无关联，上述签字的人绝大部分都是欠原告租金的租客，其中部分原告已经起诉，这些人与本案有利害关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的第1号证据和第5号证据，原告不认可，经审查，被告提交的该两组证据达不到被告的证明目的，本院不予采信。本院根据采信的证据，并结合当事人的陈述和辩解，确认以下法律事实：2016年6月17日，原告丰茂公司与被告陆苇协商一致签订《贵州贞丰·丰茂广场商业用房租赁合同》，合同约定：原告将位于贞丰县丰茂广场Ｂ区（框架结构）租赁给被告，商铺面积553平方米；该房屋限用于商业，经营窗帘，经营品牌艺菲凡布艺品牌，被告不能自行转租；房屋交付时间为2016年11月30日前，若原告延迟交付房屋，则免租期及租期按实际交付房屋之日起相应顺延；租期从2016年11月30日至2021年11月30日，共计5年，免租期限（自交房之日起）为2016年10月30日至2018年6月30日，该期限内，被告免交租金，但物业管理费需正常缴纳。租金计算方式及支付方式为；第一年租金零，第二年年租金为44240元，第三年租金21元／月／㎡、年租金为139356元，第四年租金22元／月／㎡、年租金为145992元，第五年租金23元／月／㎡、年租金为152628元；付款方式为按季度缴纳租金，签订合同时，缴纳一个月租金，即11060元作为合同履行的保证金，再交付三个月的租金即33180元，合计44240元，每季度的租金必须提前15天缴纳，被告逾期缴纳租金的每日按月租金的10%向原告缴纳违约金，逾期7天原告有权收回房屋；物业管理费收费标准为2元／月／㎡，该房屋每季度物业费为3318元，支付时间为每个季度前15天，若被告15天内未向原告缴纳，被告应额外向原告缴纳季度总物业管理费5%的滞纳金；双方还对租赁房屋的其余事项进行了约定。被告陆苇已于2016年6月17日支付了原告丰茂公司一个月的租金（履约保证金）11060元以及2018年7月至9月三个月的租金33180元，以上合计44240元。合同签订后，被告陆苇于2016年9月份开始进去装修，2017年3月份装修完毕，2017年3月13日办理营业执照营业。现原告以被告违约拒不支付租金和物业管理费为由起诉到本院。本院依据确认的法律事实，结合当事人的陈述和辩解，归纳本案的争议焦点为：1、原告是否构成违约，被告的辩称是否应当得到支持？2、原告要求被告支付租金和违约金的诉讼请求能否得到支持，若支持则租金及违约金数额是多少？3、原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求能否得到支持，若支持则数额为多少？本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中原告丰茂公司与被告陆苇协商一致签订《贵州贞丰·丰茂广场商业用房租赁合同》，该合同是双方真实意思表示且合同不违反法律、法规的效力性、禁止性规定，该合同合法有效，合同双方均应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。针对本案争议焦点一。1、被告辩称原告在签订合同时交付的门面是毛坯房，门面地板及门前工程还未完工，水管、电路等还没有安装，被告主张原告构成违约，但被告提交的证据不足以证明被告的该项主张被告应承担举证不能的法律后果，且原、被告签订的合同第一条房屋基本情况明确约定了“甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于贞丰丰茂广场，框架结构”，故被告的辩称不能成立。2、被告辩称原告交付房屋时消防设施尚未验收通过，但是原告的消防设施在2018年就已经验收合格，因此对被告的该项辩称本院不予支持。3、被告辩称原告在2017年11月13日才正式将门面交付给被告使用，租金以及免租期应从2017年11月13日计算，还应扣除2018年2月1日至2018年10月1日原告对商场改装的时间，但被告提交的证据不足以证明被告的该项主张，且被告在庭审中明确表示“被告于2016年9月份开始进去装修，2017年3月份装修完毕”，故原告在合同签订后2016年9月份以前就已经将店铺交付给被告使用，被告在签订的时候已经知道所租赁的店铺只是框架结构需要自行装修，另外原、被告合同约定的免租期为2016年10月30日至2018年6月30日，原告方应交房的时间在2016年10月30日前，而实际上原告在2016年9月份以前就已经交付房屋给被告装修了，故本案原告不存在迟延交房，免租期依照约定无须顺延，故被告的该项辩称不能成立，本院不予支持。4、被告辩称原告承诺的商铺是建材城设置、原告承诺给予被告入住商场50,000元补贴费、原告承诺整个商场在2017年10月1日开业、原告承诺被告可以免费停车、原告承诺给被告一对一市场推广每年至少三次商业推广活动，经本院查明，被告的这些辩称在原告与被告签订的租赁合同中均未体现，被告提交的证据也不足以证明双方存在这些约定，因此本院对被告的这些辩称均不予支持。5、被告辩称原告一楼的油烟口从被告所租的房屋通过，到时商铺无法经营，但被告提交的证据不足以证明被告的该项辩称，因此对被告的该项辩称本院亦不予支持。针对本案争议焦点二，本案中原、被告签订的租赁合同合法有效，被告不能证明原告存在违约的情况，那么被告就应按照合同约定支付租金给原告，现被告逾期支付租金，被告构成违约，原告有权解除合同，但原告拒绝解除合同，因此对被告要求解除合同的辩称本院不予支持。原告与被告在合同中约定，若被告逾期支付租金则被告需要每日按照月租金的10%向原告交纳违约金，原告要求被告按照月利率2%支付违约金，原、被告的约定以及原告要求的违约金利率均超出了法律保护的上限，因此参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，对违约金按照一年期LPR四倍计算。至2020年06月30日，被告应支付原告的租金为：第一年，从2016年11月30日至2017年11月29日为免租期租金为零；第二年，从2017年11月30日至2018年11月29日，因原告方给予被告的免租期截止至2018年6月30日，故第二年度的租金应从2018年7月1日起计算，本院根据合同约定的单价20元/月/㎡，计算租金为553㎡×20元/月/㎡×5个月=55300元，但是双方在合同中明确约定“第二年的租金为44240元”，经本院向原、被告核实，原告表示该年租金数额是原告自己给被告计算的，签合同时就是这个数额；被告表示签合同时原告说第二年的年租金是44240元，她已经支付完毕了，故本院以合同约定的第二年度租金为44240元为准，又因为原、被告在签订合同时，被告已支付共计4个月的租金即44240元，故本院认定第二年的租金被告已支付完毕，不存在欠付租金；第三年，从2018年11月30日至2019年11月29日，租金按21元/月/㎡计算为553㎡×21元/月/㎡×12个月=139,356元，与合同约定一致；第四年，从2019年11月30日至2020年11月29日，但原告仅主张至2020年6月30日，本院予以支持，租金按22元/月/㎡计算为553㎡×22元/月/㎡×7个月=85162元，租金合计为224518元。因此，至2020年06月30日止被告尚欠原告的租金为224518元。针对租金违约金，暂计算至2020年06月30日，计算如下：原告已经支付租金至2018年11月30日，因此租金违约金应从2018年11月30日开始计算，又原、被告约定的租金是按季度支付；故第二年的租金违约金第一季度为：2018年11月30日至2019年2月30日的租金违约金为21元/月/㎡×553平方米×3个月×年利率15.4%÷12个月×16个月=7153.61元，第二年季度为2019年2月30日至2019年5月30日的租金违约金为21元/月/㎡×553平方米×3个月×年利率15.4%÷12个月×13个月=5812.31元，第三季度为2019年5月30日至2019年8月30日的租金违约金为21元/月/㎡×553平方米×3个月×年利率15.4%÷12个月×10个月=4471.01元，第四季度为2019年8月30日至2019年11月30日的租金违约金为21元/月/㎡×553平方米×3个月×年利率15.4%÷12个月×7个月=3129.7元，第三年的租金违约金为20566.63元；第四年的租金违约金第一季度为：2019年11月30日至2020年2月29日的租金违约金为22元/月/㎡×553平方米×3个月×年利率15.4%÷12个月×4个月=1873.56元，第二季度为：2020年2月29日至2020年5月30日的租金违约金为22元/月/㎡×553平方米×3个月×年利率15.4%÷12个月×1个月=156.13元，因第三季度租金原告方仅主张一个月，但双方合同约定不宜计算一个月的租金违约金，即第四年度的租金违约金为2029.69元，故根据原告的诉请计算至2020年06月30日的租金违约金为22596.32元。因此自2016年11月30日至2020年06月30日被告需支付租金及租金违约金合计为247114.32元。因此对原告主张的租金和租金违约金本院予以部分支持。对2020年06月30日以后的租金违约金，以被告2018年11月30日至2020年06月30日期间的未支付的租金本金为基数，按年利率15.4%计算至清偿完毕之日止。针对本案争议焦点三，对于物业管理费及滞纳金，但原告与被告在合同中明确约定了物业管理费自租赁起始日（2016年11月30日）起按2元/月/平方米收取，双方还约定了物业管理费的滞纳金按季度总物业管理费的5%计算，物业管理费原告只主张计算到2019年8月30日，因此物业管理费为2元/月/平方米×553平方米×33个月=36,498元。物业管理费滞纳金为：36,498元×5%=1,824.9元。因此对原告的物业管理费滞纳金的诉讼请求本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告陆苇在本判决生效之日起十五日内支付原告贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司2016年11月30日至2020年06月30日期间的租金224518元、租金违约金22596.32元，合计247114.32元；对2020年06月30日以后的租金违约金，按被告陆苇2016年11月30日至2020年06月30日期间未支付的租金本金为基数，按年利率15.4%计算至清偿完毕之日止；二、由被告陆苇在本判决生效之日起十五日内支付原告贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司2016年11月30日至2019年8月30日止的物业管理费36,498元、物业管理费滞纳金1,824.9元，合计38,322.9元；三、驳回原告贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费3,743元（已减半收取），由被告陆苇负担2,905元，由原告贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司自行负担838元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  魏祥英二〇二〇年十一月九日法官助理邵艳书记员罗婷文