吉林省东丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0421民初950号 原告王福竟，男，1981年8月1日生，汉族，个体,现住东丰县。 委托诉讼代理人李辉，吉林便民律师事务所律师。 被告盖立明，男，1966年5月11日生，汉族，无业，住吉林省东丰县。 委托诉讼代理人王昊天，北京盈科（长春）律师事务所律师。 被告杨素敏，女，1976年3月15日生，汉族，个体，住吉林省东丰县。 委托诉讼代理人宋兴军，吉林瑞邦律师事务所律师。 被告东丰县爱尚喜文化传媒有限公司，住所地东丰县。 法定代表人解天心，该公司经理。 原告王福竟与被告盖立明、杨素敏、东丰县爱尚喜文化传媒有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告葛汝涛及原告王福竟共同委托诉讼代理人王**与被告盖立明的委托诉讼代理人王昊天、杨素敏及委托诉讼代理人宋兴军、东丰县爱尚喜文化传媒有限公司的法定代表人解天心均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王福竟向本院提出诉讼请求：1.确认三被告订立的东莱居假日酒店房屋租赁合同无效。2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由:原告与被告盖立明于2013年11月1日签订房屋租赁合同，约定，被告盖立明将位于东丰镇东街的2980平方米房屋租给原告，由原告自行出资装潢，开办东莱居假日酒店，租期10年，自2013年11月1日起至2023年11月1日止，并约定合同期满后，原告享有优先租赁权。合同签订后，原告进行装潢及购买设备，进行经营。因欠被告杨素敏酒款，双方协商将东莱居假日酒店经营权转让给被告杨素敏经营5年，自2015年6月30日至2020年6月30日止。被告杨素敏经营5年期满，不予归还经营权，原告向法院起诉，在庭审中，被告杨素敏出示其与被告盖立明于2020年1月1日签订的涉案房屋租赁合同，租期5年。原告才知道自己的承租权被侵害，被告盖立明将涉案房屋租赁给原告10年期限未满，又将该房屋租赁给被告杨素敏、被告爱尚喜文化传媒有限公司5年，侵害原告的利益，按照合同法第五十二条(二)，规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益的，合同无效。在原告租赁合同期未结束时，三被告签订了房屋租立合同，侵害原告的租赁权，三被告签订的房屋租赁合同，应当认定无效。为了维护原告的合法利益，据此,原告向法院起诉，请求确认三被告订立的东莱居假日酒店房屋租赁合同无效。被告承担本案诉讼费用 被告盖立明辩称，我方请求法院驳回原告诉讼请求。1、原告自与盖立明签订原始《租赁合同》，从未支付租金，已构成根本违约，在2015年6月30日原告与杨素敏签订抵顶协议后，事实上盖立明就与原告协商一致解除原租赁合同，盖立明有权另行出租。2、原告陈述其租赁权受到侵害，但从其长期拖欠租金，杨素敏与盖立明另行签订租赁合同及自2015年6月30日至今的租金都由杨素敏直接支付给盖立明，而非由原告支付等事实可见，原告客观上放弃了租赁权，就不存在租赁权受到侵害的事实，在原告无权益受侵害且并非案涉合同当事人的情况下，原告无权提起确认合同无效之诉。3、原告以三被告恶意串通损害其利益为由，根据法律规定，恶意串通需要达到的证明标准是排除合理怀疑，原告无证据达到该标准，且盖立明因原告拖欠租金而房屋维护修缮需要成本，另行出租是出租人防止损失扩大的合理自救行为，不是恶意，杨素敏只有酒店的经营权和酒店物品的承租权，没有房屋的出租权，从主体上就构不成恶意侵害原告租赁权的可能，爱尚喜公司自始至终并不清楚原告与其余二被告之间的相关案件事实，完全是善意的承租行为，且支付了租金，从根本上就构不成恶意串通，综上所述，原告主张的租赁权并不存在，三被告也不存在恶意串通，应驳回原告诉讼请求。 被告杨素敏辩称，被告方认为原告的诉讼请求没有事实依据。三被告所订立的房屋租赁合同合法有效，并没有损害到原告所声称的租赁权。原告在2015年将酒店经营权及酒店装修物及设备用品转让抵顶给被告杨素敏，其抵顶本金460万元，其中利息近300万元，抵顶交付之后杨素敏与房东盖立明重新签订了房屋租赁合同，重新协商确立了房屋租金每年30万元，之后原告在工商局将酒店业主经营资格申请注销，杨素敏重新注册成为酒店的个体工商户新业主。这一过程原告全程参与，并予以配合协助，因此酒店经营权转让、房屋租赁权转让这一客观事实，原告完全认可，也完全知悉。根据双方的实际交付行为，可以认定原告对房屋已经不再有租赁权，对酒店已经放弃了经营权，因此目前原告在客观上并不存在着实际的房屋租赁关系，也不存在着酒店的经营权，故并没有一个所谓的承租权受侵害的事实发生，原告的诉请不成立。 被告东丰县爱尚喜文化传媒有限公司辩称，答辩人认为在2019年11月4日与盖立明、杨素敏签订的《租房协议》是合法有效的。根据《合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时有效。”第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”答辩人签订的《租房协议》不存在合同无效的情形。综上所述，答辩人认为在2019年11月4日与盖立明、杨素敏签订的《租房协议》是合法有效的，恳请法院为答辩人主持公道，依法驳回被答辩人的诉讼请求。 原告王福竟围绕诉讼请求依法提交了四份证据即证据一、原告与盖立明签订的租房合同（复印件）一份，证明2013年11月1日签订该合同，租期10年的事实。经当庭质证，被告盖立明对该合同真实性、证明目的、证明力均有异议，认为该合同是复印件，不符合证据形式的规定。该合同客观上已经在原告与盖立明之间协商解除，不具有法律效力；原告若坚持认为该合同持续生效，那么根据该合同第三条、第四条租金条款，经计算原告共拖欠盖立明租金138万元。被告杨素敏对合同真实性有异议，认为该份合同是复印件，目前并没有原件可核对，另外该合同与2015年6月原告和被告盖立明交付给杨素敏的原始租房合同时间并不一致，我们所收到的原始租房合同租赁期限是2011年11月1日至2021年11月1日。2、该份合同在2015年6月30日原告将酒店经营权转让，将装修物及设备用品抵顶时就已经放弃了房屋的租赁权，从2015年6月至2020年11月即现今，原告并没有交付一分的房屋租金，原告的转让抵顶行为放弃交付租金行为已经明确了其租赁关系的丧失及放弃，该份合同客观上已经不再具有合同效力。被告东丰县爱尚喜文化传媒有限公司认为在此之前从未知晓该合同，其他事情我不了解。证据二、被告盖立明证明一份，证明盖立明与王福竟的租赁合同原件丢失，租赁期限为2013年11月1日至2023年11月1日的事实。经当庭质证，被告盖立明对真实性无异议，但是对证明目的、证明力有异议。从这份证明的表述上来看，盖立明只是认可了原始合同曾经存在的，曾经这份合同签订的期限是2013年11月1日至2023年11月1日，但因合同协商解除盖立明在表述上没有明确认可这份合同持续有效至今；这份证明出具的时间是2020年8月17日，而三方协议签订的时间是2019年11月4日，不能用后出的证明倒推在前签订的协议存在恶意串通，同时这份证明仅是表达盖立明对事实的相应观点，与其余二被告无关，仅凭这份证明无法认定三被告在本案中存在恶意串通的事实，无法达到排除合理怀疑的标准。被告杨素敏有异议，该份证据根本没有证据力。盖立明系本案的第一被告，其被告身份明确，被告本身并不具备该案件的证人身份，案件当事人被告与案件证人身份并不能重叠，另外其所声称的原件丢失，那就说明了目前根本没有原件，所提供的复印件无法与原件进行核对，盖立明所证实的合同签订时间与客观事实不符，在原告与杨素敏2015年6月所签订的转让协议中有明确的内容证实自2015年6月原告原始租房合同还剩余七年，如果按照原告今天的说法，签订时间是2013年11月那么这一签订时间与三方所声称的剩余七年并不相符，与我们手中所收到的原始租房合同签订的时间也不相符，即不符合客观事实，该份所谓的证明根本没有证据效力。被告东丰县爱尚喜文化传媒有限公司质证认为不知道这份证明及相关情况。本院认为，本案的证据一与证据二应联系在一起进行分析，虽然证据一是复印件，但通过证据二佐证，就足以证明证据一的真实性和合法性。故本院对证据一和证据二予以采信。证据三、租赁协议一份，证明原告与被告杨素敏2015年6月30日签订的，租期为5年，已经到期，被告杨素敏没有返还租赁方的事实。经当庭质证，被告盖立明对真实性无异议，证明目的及证明力有异议。这份协议从法律性质上看不是转租协议，实质上是一份物品抵顶、酒店经营权及房屋租赁权的转让协议，从内容上可见，原告将相关的物品、酒店经营权抵顶转让给杨素敏，并约定由杨素敏另行与盖立明签订租赁合同，事实上原告客观放弃了其对房屋的租赁权，所以原告所主张的返还事实该份协议无法证明。被告杨素敏对真实性无异议，对证明目的有异议。该份协议根据原告与杨素敏的实际交接履行行为可以认定，原告与杨素敏是就酒店的经营权转让、装修物和设备用品抵顶欠款的协议性质。原告提出证明目的是酒店的房屋租赁权经营权没有返还，其这一证明目的不能成立，因为原告已经就酒店的经营权、房屋租赁权及设施用品返还问题提起了正式诉讼，并经过法院开庭审理，该案已经作出了法律判决，判决已经生效，即所谓的返还诉求被依法驳回。被告东丰县爱尚喜文化传媒有限公司无异议。本院认为，该协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，本院予以采信。证据四、盖立明与杨素敏、爱尚公司签订的租房协议一份，证明2019年11月4日三方签订租房协议，租期从2020年1月1日至2025年1月1日，原告的合同还没有履行完毕，三被告私下达成协议侵害原告租赁权的事实。经当庭质证，被告盖立明对真实性无异议，对证明目的有异议。因为原告与盖立明已解除了原租赁协议，盖立明完全有权将房屋另行出租给爱尚公司，而且从协议本身来看，是三方的真实意思表示，符合法律规定，不存在合同无效事由，单凭该份合同无法证明三方恶意串通侵害原告权益的事实。被告杨素敏对真实性无异议，对证明目的有异议。并不存在私下达成协议这一说法，2019年下半年，被告杨素敏及盖立明的亲属在长春找过原告，与原告有接触，对酒店的经营、转租及原告相关的欠款事实，相关人在一起有过协商，原告对这一事实是清楚的。该份协议书所约定的内容本身并不能证明属私下协商，其所约定内容也不损害第三方利益，原告所声称的房屋租赁权客观上已经丧失、已经放弃，其经营权转让原酒店业主身份已经注销，因此并不存在着所谓的租赁权、经营权的侵害事实。被告东丰县爱尚喜文化传媒有限公司对真实性无异议。本院认为，该证据真实反映了被告盖立明与被告杨素敏、被告被告东丰县爱尚喜文化传媒有限公司三方签订了租房协议，协议履行期限其中的一部分恰恰是在原告王福竟与被告盖立明签订证据一的期限内，因此，该协议真实存在。 被告盖立明围绕自己的主张向法庭提交了一份证据：租赁协议一份，证明被告三方出于真实意思表示签订该协议，该协议合法有效的事实。经当庭质证，原告王福竟认为协议无效，三被告是在违背法律法规签订的，丧失了诚实守信，履行合同民法的基本原则。被告杨素敏与被告被告东丰县爱尚喜文化传媒有限公司均无异议。本院认为，该协议无论合法与否，确实是真实存在的。 被告杨素敏围绕自己的主张向法庭提交了四份证据即证据一、盖立明与杨素敏签订的房屋租赁合同（2015年7月1日）一份、房屋出租协议（2019年12月10日）一份、收条（交付租金120万元）七份，证明杨素敏在2015年6月30日与原告签订酒店经营权转让装修物及设备用品抵顶欠款协议之后，与房东盖立明重新签订房屋租赁合同，重新协商房屋租赁价格，并按合同约定每年交付房屋租金的事实。经当庭质证，原告王福竟对其真实性无异议，证明目的有异议。2015年7月1日被告盖立明与杨素敏签订的租赁合同是到2020年7月1日，这就证明被告杨素敏应该腾出房屋，由原告继续租赁，交付房租是客观事实，不能证明什么。被告盖立明与被告东丰县爱尚喜文化传媒有限公司圴无异议。本院认为，该租房协议是双方真实意思表示，合法有效，本院予以采信。证据二、个体工商户注销登记申请书一份、个体工商户注销登记审核表一份、转让抵顶协议一份、魏振祥身份证复印件一份、王福竟身份证复印件一份、王福竟向魏振祥授权委托书一份、王福竟原酒店经营执照一份，证明原告王福竟作为酒店经营者申请注销了酒店个体户业主身份，即注销了酒店经营权的事实。该组证据为在工商局调取的机读档案，原件在工商局。经当庭质证，原告王福竟以其真实性无异议，证明目的有异议。酒店换人经营换经营执照，这是依法经营合法经营。原告并未因此丧失承租权，也不能证明被告盖立明丧失所有权，只能证明经营酒店的人是谁，谁经营谁注册。被告盖立明与被告东丰县爱尚喜文化传媒有限公司圴无异议。本院认为，该份证据均是行政机关档案记载的内容及当事人真实意思表示签订的的协议以及个人真实的授权，故本院予以确认。证据三、营业执照一份、酒店特种行业许可证一份、酒店实体经营许可证一份，证明转让抵顶交接后，被告杨素敏重新注册了酒店个体工商户业主身份，依法取得了酒店经营权。该组证据向法庭提交复印件。经当庭质证，原告王福竟对其真实性无异议，证明目的有异议。谁经营谁注册，只能证明经营酒店的人是谁。被告盖立明与被告东丰县爱尚喜文化传媒有限公司圴无异议。本院认为，该组证据均为行政机关颁发的合法有效的证件，本院予以确认。证据四、2011年11月1日盖立明与王福竟签订的租房合同（复印件）一份，证明原始租房合同时间是2011年11月1日，而不是2013年11月，该份租房合同复印件是盖立明与原告交付给杨素敏的。经当庭质证，原告王福竟有异议，认为证据为复印件，无证明力。被告盖立明与被告东丰县爱尚喜文化传媒有限公司圴无异议。本院认为，该证据为复印件，无法核实其真伪，故本院不予采信。 被告东丰县爱尚喜文化传媒有限公司无证据向法庭提供。 根据原、被告当庭陈述以及举证、质证、采信的证据，本院综合认定如下事实： 2013年11月1日，原告王福竟与被告盖立明签订了租房合同一份，合同约定了房屋租赁的期限为2013年11月1日至2023年11月1日，同时还约定了租金如何给付、水电费的承担等相关事宜。2015年6月30日，原告王福竟与被告杨素敏签订了一份协议书，协议约定：原告王福竟租赁他人（本案的被告盖立明）房屋登记成立某某酒店，租赁期为10年，在本酒店房屋及场地租赁期间内，剩余7年，原告王福竟同意转租给被告杨素敏经营五年……以及相关事项。2020年6月30日，被告杨素敏经营5年期满后，原告王福竟在与被告杨素敏交涉过程中，被告杨素敏出示其与被告盖立明以及被告东丰县爱尚喜文化传媒有限公司于2020年1月1日签订的涉案房屋租赁合同，租期5年。由于原告王福竟与被告盖立明签订的涉案房屋租赁10年期限未满，被告盖立明又将该房屋租赁给他人5年，侵害原告王福竟的利益，故原告王福竟诉至法院，请求确认三被告订立的东莱居假日酒店房屋租赁合同无效。 另查明，被告东丰县爱尚喜文化传媒有限公司对原告王福竟与被告盖立明、被告杨素敏三方之间租房及相关事宜均不知情。 本院认为：公民的合法权利受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九条、第十条规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力；当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案当中的原告王福竟与被告盖立明均系完全民事权利能力人和完全民事行为能力人，双方之间签订的《租房协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制规定，虽未提供协议的原件，但被告盖立明出具的证明，完全可以证明《租房协议》的真实性，故本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同自成立时生效。因此，原告王福竟与被告盖立明间签订的《租房协议》，内容真实、合法有效。合同解除是指合同当事人一方或者双方依照法律依据或者当事人的约定，依法解除合同效力的行为。也就是说，合同解除分为约定解除和法定解除两种情况。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权利人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了法定解除的条件：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告王福竟与被告盖立明签订的《租房协议》在没有履行到期的情况下，被告盖立明又与被告杨素敏、东丰县爱尚喜文化传媒有限公司签订租房协议，无论是否恶意串通，均已侵害了原告王福竟的合法权益。虽被告盖立明、杨素敏提供大量证据证明其主张，并一再强调“客观上、实际上、通过和解方式解除了租房协议以及原告已放弃了房屋的租赁权”，但最终亦没有提供有效证据加以佐证，因此，被告盖立明、杨素敏的反驳意见缺乏证据支撑，故本院不予支持。综上，原告王福竟的诉讼请求合理，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第十条、第四十四条、第五十二条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下： 2019年11月4日被告盖立明与被告杨素敏、被告东丰县爱尚喜文化传媒有限公司签订的租房协议无效。 案件受理费100元（原告已垫付），由被告盖立明承担。此款于本判决生效后执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。 审 判 长  杜景伟 审 判 员  潘显波 人民陪审员  吕文秀 二〇二〇年十一月二十日 书 记 员  卜 宁