福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民初2072号 原告：福建丰祥汽车销售服务有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区。 诉讼代表人：叶永宏。 委托诉讼代理人：李秋梅，福建侨声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾榕榕，福建侨声律师事务所律师。 被告：福建绿行汽车销售有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区。 法定代表人：张家宝，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱志龙，福建杰斐逊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶水波，福建杰斐逊律师事务所律师。 被告：泉州市捷安机动车安全检测中心有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区。 法定代表人：吴韵卿，该公司执行董事。 第三人：泉州奥腾汽车销售服务有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区。 法定代表人：冯志道，该公司执行董事。 原告福建丰祥汽车销售服务有限公司（以下简称丰祥公司）与被告福建绿行汽车销售有限公司（以下简称绿行公司）、泉州市捷安机动车安全检测中心有限公司（以下简称捷安公司）、第三人泉州奥腾汽车销售服务有限公司（以下简称奥腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丰祥公司委托诉讼代理人李秋梅，被告绿行公司委托诉讼代理人叶水波到庭参加诉讼，被告捷安公司、第三人奥腾公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丰祥公司向本院提出诉讼请求：1.判令绿行公司偿付土地及建筑物租金及占用费77566.67元（2018年9月13日至2019年3月11日）；2.绿行公司支付土地及建筑物侵权占有损失352782元（2019年3月12日至2019年8月13日）；3.绿行公司偿付恶意损毁标的损失16500元；4.自起诉之日起至法院判决偿付款项之日止按年利率6%支付逾期利息；5.捷安公司对绿行公司应支付的租金、占用费及逾期利息承担连带清偿责任。诉讼过程中，丰祥公司变更诉讼请求第2项为：绿行公司支付土地及建筑物侵权占有损失326782元（2019年3月12日至2019年8月13日）。事实和理由：2015年3月1日，丰祥公司与捷安公司签订《土地、建筑物租赁合同》约定：捷安公司承租位于丰祥公司厂区用地及房产等；2018年7月至2021年6月30日期间月租21万元。丰祥公司与捷安公司签订租赁合同前，2015年5月25日人民法院现场查封上述租赁标的物，通知捷安公司原法定代表人吴端漫，应在过渡期间内自行搬迁。捷安公司保证会保管好租赁物，不另作他用。2018年5月30日绿行公司向捷安公司转租部分土地和建筑，签订《厂房租赁合同》约定，2018年6月1日至2022年5月31日期间月租金1.3万元。绿行公司还向奥腾公司向转租面积718.8平方米的店面。2018年9月13日，泉州市中级人民法院裁定受理丰祥公司破产清算一案，并指定丰祥公司破产管理人（以下简称管理人）。2018年9月30日，管理人通知绿行公司、捷安公司及奥腾公司等解除案涉租赁和转租合同，告知继续占用期间，参照租赁合同缴纳占用费。2018年12月25日，管理人通知行公司、捷安公司及奥腾公司在2019年3月11日前移交占有财产。2019年2月11日，租赁物网络拍卖成交，买受人缴纳竞买款4456.75万元。绿行公司没有按照租赁合同约定支付自2018年9月13日至2019年3月11日的租金及占用费77566.67元，并且没有在通知时间2019年3月11日前移交占有房产。2019年5月30日，奥腾公司按照保证的延缓移交期限移交占有房产，奥腾公司与管理人共同致函绿行公司，通知履行公司在2019年6月30日前向管理人移交向奥腾公司转租占用的土地及建筑物，并向管理人支付自2019年6月1日起至实际移交之日至的占用费，如逾期移交，管理人将参照市场租赁价格每平方70元，追偿无权侵权损失。管理人多次敦促移交，但绿行公司直至2019年8月13日才向管理人移交侵权占用房产。绿行公司没有在管理人通知时间内移交占有房产，并在收到移交通知后，继续恶意占有，造成管理人不能及时向买受人移交拍卖财产，导致买受人提出毁拍请求，拍卖款不能及时向债权人分配，造成重大资金占用损失，并且故意损毁占有财产，造成财产损失16500元。 绿行公司辩称，一、绿行公司与丰祥公司不存在租赁合同关系，丰祥公司无权依据租赁合同关系向绿行公司主张任何权利。根据合同相对性原则，丰祥公司应当向捷安公司主张权利。若法庭认定丰祥公司的主体适格，则绿行公司将反诉丰祥公司，要求丰祥赔偿损失。二、绿行公司之所以与捷安公司建立租赁合同关系并斥巨资装修，是由丰祥公司与捷安公司双重欺诈所致：一是丰祥公司向捷安公司隐瞒其不动产被查封，且在其与捷安公司的租赁合同中允许捷安公司转租；二是捷安公司在法院执行过程中知晓不动产被查封的事实后对绿行公司隐瞒。绿行公司不知租赁物被查封，且基于丰祥公司与捷安公司的租赁合同，误以为捷安公司享有转租权而承租。绿行公司保留向丰祥公司、捷安公司索赔的权利。三、绿行公司与捷安公司的合同未被解除或确认无效前，绿行公司缴纳了足额租金，应享有相应的使用权。四、绿行公司使用租赁物的权利被丰祥公司不法侵害，寻求司法救济符合法律规定和公序良俗，不存在过错。五、丰祥公司主张占用期间的损失无计算依据和法律依据，不能成立。 捷安公司未作答辩。 奥腾公司未作陈述。 当事人围绕诉辩主张提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据和事实，本院将结合争议焦点进行分析认定。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年3月1日，丰祥公司与捷安公司签订《土地、建筑物租赁合同》，双方约定：丰祥公司出租给捷安公司的租赁物为址在泉州市鲤城区××路××号××㎡的土地使用权【证号：泉国用（2009）第1××5号】及该地上所有建筑物及附属设施。租赁期限自2015年3月1日起至2025年6月30日止。租金：2015年7月1日至2018年6月30日期间，每月贰拾万元人民币；2018年7月1日至2021年6月30日期间，每月贰拾壹万元人民币；2021年7月1日至2025年6月30日期间，每月贰拾贰万元人民币。租金自2015年7月1日起计算，2015年3月1日至2015年7月1日之前属于捷安公司进行改建和装修期间丰祥公司同意免收租金。 捷安公司与绿行公司签订《厂房租赁合同》，双方约定：捷安公司向绿行公司出租的房屋坐落于泉州市鲤城区江南高新技术电子信息园区常泰路1号，出租房屋面积约为1500平方米（包括厂房及空地）。租金标准：厂房及楼前空地、厂房后面部分空地，其中房屋面积1500平方米，每月租金共计13000（人民币：壹万叁仟元整）。租赁期限自2018年6月1日至2025年5月31日，包含90天的装修期限，共计柒年；2018年6月1日至2022年5月31日租金不变，从2022年6月1日起至2025年5月31日整个期间内月租金在原月租金基础上共递增5%，计13650元/月（人民币：壹万叁仟陆佰伍拾元整）；甲方优惠乙方装修时间90天等。 绿行公司于2018年6月30日、7月2日通过吴春英账户分四次向曾丽铭账户转账46000元、50000元、50000元、50000元，共计196000元。 奥腾公司与绿行公司于2016年11月27日签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方房屋坐落于鲤城区常泰路1号；位于第1层，房屋结构为钢结构，建筑面积约300平方米（其中实际建筑面积约300平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积约200平方米）。租赁期限自2017年元月15日至2021年元月15日止，租期共肆年。该房屋每月租金为（人民币）壹万陆千陆佰陆拾元整，小写（16667元）等。 2018年9月13日，本院作出（2018）闽05破申13号民事裁定书，裁定受理吴婷婷对丰祥公司的破产清算申请，并经随机摇号指定福建侨声律师事务所担任丰祥公司的管理人。 2018年10月2日，管理人向捷安公司邮寄通知书，解除丰祥公司与捷安公司签订的《土地、建筑物租赁合同》、捷安公司与绿行公司签订的《厂房租赁合同》、奥腾公司与绿行公司于2016年11月27日签订的《房屋租赁合同》，该邮件于2018年10月8日妥投。 2018年12月27日，管理人向绿行公司邮寄通知书，通知绿行公司应于2019年3月11日前腾空移交标的物。该邮件于2018年12月28日妥投。 2019年6月1日，管理人向绿行公司邮寄告知书书，主张绿行公司应承担自2019年3月11日起至移交之日，按占用的土地面积偿付每月70元/平方米物权侵权费。该邮件于2019年6月5日妥投。 由于绿行公司移交的房产出现毁损，丰祥公司管理人于2019年8月29日支出维修费用16500元。 另查明，丰祥公司未就泉州市鲤城区江南高新技术电子信息产业园区的地块【土地使用证号：泉国用（2009）第1××5号】申请办理建设工程规划许可证。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。丰祥公司与捷安公司签订的《土地、建筑物租赁合同》、捷安公司与绿行公司签订的《厂房租赁合同》及奥腾公司与绿行公司签订的《房屋租赁合同》，是在租赁物未取得建设工程规划许可证的情况下签订的，且在本案一审法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证，故上述租赁合同关于房屋租赁部分无效。上述房屋租赁虽属无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”绿行公司实际占有使用了丰祥公司的土地及房屋，仍应支付相应的占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”捷安公司与绿行公司签订的《厂房租赁合同》约定2018年6月1日至2025年5月31日租金为1.3万元/月，绿行公司应按每月1.3万元支付丰祥公司自2018年9月13日起至2019年6月5日止的占用费114400元【1.3万元/月×（8个月+24日）】。奥腾公司与绿行公司签订的《房屋租赁合同》约定租金为每月16667元，故绿行公司应按每月16667元支付丰祥公司2019年3月12日起至2019年6月5日的租金47223元【16667元/月×（2个月+25日）】。丰祥公司管理人于2019年6月5日告知绿行公司继续占有厂房，将按70元每平方的标准收取占用费后，绿行公司继续占有房产至2019年8月13日，现丰祥公司请求按照40元每平方的标准计算租金，予以支持，故绿行公司应支付181333元【1500平方×40元/平方/月×（2个月+8日）+500平方×40元/平方/月×（2个月+8日）】。至于绿行公司于2018年6月30日、7月2日通过吴春英支付至曾丽铭账户的款项196000元，由于该款项并未按照《厂房租赁合同》约定支付至指定的黄加峰账户名下，故绿行公司主张196000元应抵扣租金，不予支持，绿行公司可另行主张权利。丰祥公司同意绿行公司交付案涉房产买受人的26000元在本案中予以扣除，故绿行公司应支付丰祥公司占有使用费316956元（114400元+47223元+181333元-26000元）及自起诉之日即2019年12月2日起至判决确定之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。由于绿行公司移交的房产出现毁损，丰祥公司管理人于2019年8月29日支出维修费用16500元，丰祥公司请求赔偿该损失及自起诉之日即2019年12月2日起至判决确定之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，具有事实和法律依据，予以支持。丰祥公司请求捷安公司对本案债务承担连带清偿责任，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、福建绿行汽车销售有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建丰祥汽车销售服务有限公司支付占有使用费316956元及自2019年12月2日起至判决确定之日止按年利率6%计算的利息； 二、福建绿行汽车销售有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建丰祥汽车销售服务有限公司支付维修费用16500元及自2019年12月2日起至判决确定之日止按年利率6%计算的利息； 三、驳回福建丰祥汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8002.7元，由福建丰祥汽车销售服务有限公司负担2326.3元，由福建绿行汽车销售有限公司负担5676.4元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长 张小燕 审 判 员 骆志鹏 审 判 员 陈主忠 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 黄德福 书 记 员 陈振辉 本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。