天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0118民初9719号原告：曹以，女，1988年11月9日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：王鹏（原告之夫），男，1987年6月17日出生，汉族，住辽宁省营口市站**。被告：天津市天汇房地产开发有限公司，住所天津市静海区团泊大桥收费站南侧津团路东侧。法定代表人：潘伟，该公司经理。委托诉讼代理人：张涛，天津三凯律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司天津世贸支行，住所天津市南开区水上公园东路西侧水云华庭**楼3门101。负责人：李晶，该支行行长。委托诉讼代理人：董斌，男，该行员工。委托诉讼代理人：张梅，女，该行员工。原告曹以与被告天津市天汇房地产开发有限公司（以下简称天汇公司）、第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行（以下简称农行世贸支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹以及其诉讼委托代理人王鹏、第三人农行世贸支行委托诉讼代理人董斌、张梅到庭参加诉讼，被告天汇公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告曹以向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》。2、被告返还原告已付首期房价款及利息：包括首付本金1448231元，首付利息（从2018年7月27日起至实际还款之日止的利息损失，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。3、被告返还原告已付全部代缴税金57001.52元（包括不动产登记费80元、房屋维修资金管理费24082元、契税32839.52元）及利息（从2018年7月27日起至实际还款之日止的利息损失，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。4、被告返还原告的贷款本金960000元、贷款利息（按照银行与原告约定的商业贷款利率计算，从2018年12月7日至实际还款之日）、提前还款违约金（不低于提前还款金额一个月贷款利息）。5、被告向原告支付逾期90日内的逾期交付违约金21674.08元（按照总房款的万分之一＊90日）。6、被告向原告支付逾期超过90日的解除合同违约金72246.93元（按照房屋总价款的3%计算）。7、被告承担本案的保全费、诉讼费及强制执行费。事实及理由：2018年7月31日，原、被告签订了关于购买位于天津市静海区××路××号楼××的《天津市商品房买卖合同》，合同约定总价款为2408231元，首付款为1448231元，其余房款960000元采取银行贷款方式支付。合同签订后，原告依约履行了付款义务，2018年7月27日，原告支付首期款1448231元及全部代缴税金57001.52元。2018年10月31日，原告与农行世贸支行签订《个人购房担保借款合同》，借款金额为960000元，并授权贷款人将全部借款直接划入被告账户，且于2018年12月7日开始正式还贷。截至起诉之日止，原告已还贷12期，共还款69988.08元。被告未依约交付房屋。按照《天津市商品房买卖合同》约定，被告应于2019年9月30日前验收交房，但被告以其行为明确表示交房日期将延期到2020年5月30日，即被告无法在逾期超过90日时交房，原告可以在约定的解除合同期限届满之前要求其承担违约责任。依据“补充协议2”及买卖合同第37条第4（2）约定，原告有权解除合同，被告应返还原告已付房价款（首期款＋贷款）、已向银行偿还的贷款本金的利息、已支付的全部代缴税金及费用、房屋总价款3%的违约金。另外，原告与农行世贸支行签订的借款合同第30条约定，提前还款按不低于提前还款金额一个月贷款利息支付违约金，提前还款行为是因被告违约造成，故被告应支付提前还款违约金。由于被告占用原告已支付首期款和代缴税费（合计1505232.52元），给原告造成了资金占用损失，要求按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算返还全部利息损失。原告认为被告行为违约，损害原告合法权益，故诉至法院。被告天汇公司未出庭，庭后提交书面意见辩称：请求驳回原告全部诉请。1、合同履行过程中，存在不可抗力影响施工情形，延迟交付系依法依约延期，不属于被告违约。截至本案审理时，依法延期导致的应当交付日仍未达到90日的迟延，原告不具有合同解除权。根据被告统计的不可抗力天数为474天，按照原定的2019年9月30日交房起算，可依法顺延至2021年1月16日，故原告不具有合同解除权。2、假定原告享有合同解除权，但其未按照合同约定履行付款义务，也未依照约定程序行使该权利，该解除权的行使效果应受到限制和约束。补充协议第5条约定买受人行使解除权应当以书面形式提出。第20条约定，买受人单方解除合同的，应当先行撤销房屋上的抵押登记，否则视为买受人放弃单方解除权。本案中，原告未提出书面解除，也未办理注销抵押登记，没有按照约定的必要程序行使解除权，其单方解除行为属于无效行为。3、原告在支付房款时存在严重逾期，且未按约支付违约金，解除权已经丧失。本案中，原告未依约在合同签署后一个月内支付贷款，逾期支付的应当支付违约金，否则，被告有权拒绝交付房屋。本案中，原告办理贷款申请存在逾期，发生逾期之后没有向被告支付违约金，故原告的单方解除权已经丧失。4、被告逾期交付承担违约责任的上限是已付房款的2%，原告主张的超出该上限赔偿无合同依据。补充协议第5条约定，出卖人承担逾期交付违约责任上限为已支付房款的2%，买受人同意出卖人除承担本条约定的逾期交付违约金外，不再主张其他违约责任。且补充协议37条本案中不应予以适用，因该条第四款约定若本合同其他条款对出卖人应当承担的违约责任有明确约定的，则本条不适用。5、涉诉房产尚有抵押登记，不具备办理合同解除的前提条件，若合同必须解除，则原告应当先自行消除该抵押登记。第三人农行世贸支行述称，1、答辩人与被答辩人曹以签署的《个人购房担保借款合同》合法有效,答辩人享有的抵押权应受到保护。根据双方于2018年10月31日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号:12020120180029306,以下简称“借款合同”）约定,曹以向答辩人贷款960000元整,用于购买天津市静海区××路××号楼××号房屋,借款期限300个月,借款利率为同期人行基准利率上浮10%,借款人同意以所购房屋作为抵押。该合同系双方意思表示真实,内容不违反法律法规。在《商品房买卖合同》仍然处于有效状态的情况下,双方应严格按照该借款合同履行权利义务。合同签订后,答辩人和被答辩人对团泊湾花苑47号楼-1-101号房屋办理了抵押预告登记,对该房屋享有优先受偿的权利,根据《物权法》第195条的规定,答辩人享有的抵押权应该受到保护。2、若《商品房买卖合同》、《借款合同》被解除,二被答辩人应对答辩人贷款本金、利息、罚息、复利,以及违约金、损害赔偿金、实现债权的一切费用承担连带责任。首先,根据《借款合同》第13条约定,“借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的,贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时,借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户,用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房本金和利息直接返还贷款人,借款人应承担本合同项下其他剩余债务;如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人,借款人应承担本合同项下全部债务”。依据该约定,二被答辩人应共同承担借款合同项下的全部债务,对全部债务承担连带责任。其次,《商品房买卖合同司法解释》旨在确认银行有权要求无直接合同关系的房屋出卖人还款,但并未免除借款合同主债务人的还款责任。第25条第2款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”该条款没有免除购房者的还款义务。上述条款只是规定按揭银行与出卖人不存在任何交易关系时,赋予按揭银行有权要求出卖人返还收受的购房贷款本息,但没有规定买受人不再承担清偿购房贷款的责任,也没有改变买受人作为贷款合同主债务人的地位。按揭银行有权选择要求买受人清偿贷款本息并由出卖人承担连带清偿责任,也可以放弃要求买受人承担责任即只要求出卖人承担连带清偿责任。对此,最高人民法院于2017年11月28日作出的（2017）最高法民终683号判决书中明确认定:“就《商品房买卖合同司法解释》第25条第2款的本义来说,并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为,商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行,从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息,其所还款项就是购房者的还款,但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人,因为根据合同相对性原理,购房者才是借款合同的借款人,商品房出卖人不是借款合同的借款人,就借款合同而言,其不负有还款义务。《商品房买卖合同司法解释》第25条第2款之所以做这样的规定,是考虑到按揭合同的特殊性,因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款,在商品房买卖合同和贷款合同都解除后,就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者,然后再由购房者归还给银行,而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。因此,一审判决第四项判决越州公司承担对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任正确,但免除了《个人住房（商业用房）借款合同》借款人王忠诚的还款责任错误。”最高人民法院作为《商品房买卖合同司法解释》的制定机关,其所作出的判例中对《商品房买卖合同司法解释》条款的解释和适用是代表了立法本意,因此二被答辩人应对借款合同项下全部债务承担连带责任。再次,与本案情形类似的天津市第二中级人民法院于2019年2月14日作出的（2018）津02民终7337号民事判决书,判决借款人和出卖人对银行的债务承担连带责任。综上,答辩人的抵押权应当受到保护,如果根据《商品房买卖合同司法解释》的规定,《商品房买卖合同》解除后、《借款合同》随之解除的,二被答辩人应当共同偿还答辩人的款项,对债务承担连带责任。本院经审理认定事实如下：2018年7月31日，曹以（买受人）与天汇公司（出卖人）签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定曹以向天汇公司购买座落于天津市静海区××路××号楼××房屋，房屋建筑面积148.84平方米，总价款2408231元。第三条约定商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付；未经验收合格或验收不合格的，不得交付使用。天汇公司于2019年9月30日前将符合上述条件的商品房交付曹以使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按变更合同处理。第四条约定贷款付款的，曹以应于2018年7月31日前一次性存入商品房首付款482000元，其余价款办理贷款。2018年7月27日，客户付房款966231元。第五条约定除遇不可抗力外，天汇公司如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，曹以有权向天汇公司追究已付款利息，利息自合同约定应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，曹以在向天汇公司追究已付款利息的同时，还有权按照附件补充协议的约定，追究天汇公司违约责任。另约定其他条款。曹以与天汇公司签订的《补充协议》第五条约定，如因出卖人原因未按照本合同约定的交付时间向买受人交付该房屋，逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出解除合同，否则视为买受人放弃单方解除合同的权利，本合同继续履行。出卖人向买受人支付逾期交付违约金最高不超过买受人已付房款的2%。买受人同意出卖人除承担本条约定的逾期交付违约金外，不再就本合同所述的其他交付条件承担其他违约责任。买受人同意，出卖人以该商品房交付日为履行行为或承担违约责任起始日的，如遇该商品房延期交付的，则上述起始日均据实顺延。第十五条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实顺延履行交付房屋等义务：1、遭遇自然灾害（包括但不限于六级以上大风、中雨以上，38度及以上高温天气、火灾等）造成施工不能进行的；2、因政府行政行为、政策法律变化及其他非出卖人之人为干扰因素等（包括但不限于战争等类似军事行动、社会骚动、罢工、公共卫生事件、创卫、高考、大型会议、雾霾、限（断）电、水、管制、征用、规划变更或地方共建设施、配套设施建设）而造成施工调整或不能施工；3、施工中遇到的重大技术问题或异常困难不能及时解决的；4、因法律、法规、国家政策的变更对验收标准和交付条件另有规定导致延期交付的；以上特殊原因若为众所周知的，出卖人无须承担本合同约定的30日内告知的义务；属于其他情形的，出卖人于发生之日起60日内告知买受人。第三十七条第四款约定，若因出卖人原因导致本合同解除，若本合同其他条款对于出卖人应当承担的违约责任有明确约定的，则出卖人应当按照本合同其他条款的约定向买受人支付违约金，本款约定不适用；若本合同其他条款对于出卖人应当承担的违约责任没有明确约定的，则双方同意按以下方式处理：......（2）买受人在本合同中选择以贷款方式支付购房款的，则出卖人应在合同解除之日起180日内向买受人返还已付房价款、已向银行偿还的贷款本金的利息（按照银行与买受人约定的贷款利率计算）、买受人已经支付给出卖人的全部代缴税金及费用（不计利息）。出卖人还须向买受人支付相当于本合同约定的房屋总价款3%的违约金。另约定其他条款。曹以与天汇公司另签订《补充协议2》，就上述《补充协议》第五条内容重新补充说明如下：1、如因出卖人原因未按照本合同约定的交付时间向买受人交付该房屋的，按照逾期时间分别处理（1和2不作累加）。（1）逾期在90日之内，自本合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出解除合同，否则视为买受人放弃单方解除合同的权利，本合同继续履行。买受人不解除合同的，自本合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，但出卖人向买受人支付逾期交付违约金最高不超过买受人已付房款的2%。2、买受人同意出卖人除承担本条约定的逾期交付违约金外，不再就本合同所述的其他交付条件承担其他违约责任。3、买受人同意，出卖人以该商品房交付日为履行行为或承担违约责任起始日的，如遇该商品房延期交付的，则上述起始日均据实顺延。4、本补充协议与原补充协议约定不一致的，以本补充协议为准，本补充协议未做约定的，仍按原补充协议的约定执行。2018年5月21日，天汇公司为曹以出具50000元收据，2018年5月26日，天汇公司为曹以出具432000元首付款收据，2018年7月27日，天汇公司为曹以出具966231元二次付款收据，以上天汇公司共收到曹以房款1448231元。2018年9月3日，天汇公司为曹以开具天津增值税普通发票证实已收到上述购房款1448231元。2018年7月27日，天汇公司代收曹以维修基金24083元、契税32840元、产权登记费80元，合计57003元。2018年9月26日，天津市房屋维修资金管理中心出具24082元维修基金专用票据，2018年9月28日，静海区税务局出具32839.52元税收缴款书，天津市静海区不动产登记事务中心出具80元缴款书。2018年10月31日，曹以与农行世贸支行签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额960000元，用途为购买位于静海区××路××号楼××房产，借款期限300个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款利率为以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分10后确定。还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。第三十条约定借款人承诺在借款实际发放之日起36个月内不提前还款，借款人确需在借款实际发放之日起36个月内提前还款的，贷款人有权要求借款人按不低于提前还款金额一个月贷款利息支付违约金。第三十二条约定提供位于静海区××路××号楼××作为抵押物。另约定其他条款。农行世贸支行于2018年11月7日将960000元贷款发放至天汇公司账户。2018年11月8日，曹以与农行世贸支行就上述房产办理津（2018）静海区不动产证明第3015798号不动产登记证明。截至2020年8月7日，曹以已归还贷款本金利息合计122479.14元。2019年9月17日，天汇公司出具告知函，告知业主团泊海域香颂项目将延期交付，最终交付时间将以交付通知书日期为准。2019年11月21日，曹以向天汇公司出具《催告函》，告知天汇公司未按期交房已构成违约，应承担相应违约责任，要求就涉案房屋延期交付及赔偿一事进行磋商。2020年1月2日，网友在人民网领导留言板反映团泊海域香颂项目问题，回复为：“绿地海域香颂商品房（高层）于2018年10月停工后至今未复工问题，是因为总包单位河北二建与建设单位天汇公司（绿地集团）就完成产值情况意见不一致导致经济纠纷一直未解决而停工后不能复工。......”截止本案一审辩论终结，天汇公司未向曹以交付房屋。另查，2020年1月16日，曹以为本案采取保全措施，花费3500元保全担保费，并由天津永诚诉讼保全业务代理有限公司出具3500元天津增值税电子普通发票。以上事实由原告提交的《天津市商品房买卖合同》（含补充协议）、《补充协议2》、《个人购房担保借款合同》、发票、收据、还贷明细、《告知函》、《催告函》、人民网留言截图、发票，第三人提交的《个人购房担保借款合同》、借款凭证、津（2018）静海区不动产证明第3015798号不动产登记证明以及原告、第三人当庭陈述等予以证实。本院认为，一、关于被告迟延交付房屋的行为是否存在免责事由，原告是否有权行使合同约定的解除权的问题。原、被告之间签订的《天津市商品房买卖合同》、《补充协议》及《补充协议2》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约履行了交付全部房款的义务，但被告未按合同约定的交房日期交付房屋，已构成违约。被告虽辩称存在不可抗力影响施工情形，不可抗力天数为474天，被告未违约，但被告未提供证据予以佐证，且与原告提供的人民网留言回复停工理由相矛盾，故被告该抗辩，本院不予采信。现被告逾期交房已超过90日，符合解除合同条件，现原告以起诉方式通知被告行使合同约定的解除权并无不当，故本院对原告要求解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》的诉请予以支持，被告辩称原告解除合同必须书面通知的意见本院不予采纳。合同解除后，被告应配合原告办理涉诉房屋的退网签及退预告登记等相关手续。二、关于原告主张的购房款及各项税费应否返还，被告是否应承担相应利息及违约金的问题。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》解除后，被告应返还原告已付购房款2408231元（首付款1448231元+贷款960000元），原告要求被告返还已交纳的各种代缴税金57001.52元（契税32839.52元、公共维修基金24082元、产权登记费80元）的诉请，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的首付款1448231元产生利息损失问题。该主张不违反双方在《天津市商品房买卖合同》第五条约定，且按照法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。考虑到本案解除商品房买卖合同的责任在被告，被告占用原告资金确实会给原告造成较大损失，故本院认定被告应以1448231元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告自2018年7月27日至被告实际返还首付款之日止的利息损失。关于原告主张被告应给付各种代缴税金57001.52元利息问题，因系被告原因导致《天津市商品房买卖合同》解除，故被告应赔偿相应利息损失，即以57001.52元为计算基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告自2018年7月27日至被告实际返还之日止。关于原告主张的贷款960000元产生的贷款利息及提前还款违约金问题，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。即原告若申请解除涉案《借款合同》并要求被告向银行返还剩余借款的，原告与被告应连带将剩余贷款本息返还第三人，现原告主张被告向其直接返还贷款本息及违约金（按照借款合同约定贷款利率及违约金），系当事人自行选择，不违反法律规定，应予支持，故被告应按照《个人购房担保借款合同》约定的贷款利率给付原告利息损失及提前还款违约金。被告向原告支付《借款合同》项下款项后，原告应及时向第三人清贷，并办理涉案房屋的解除抵押手续。关于原告主张的诉请5、6违约金问题，双方在《补充协议2》中明确约定逾期90日内违约金计算方法，逾期超过90日违约金计算方法，且二者不累加，现原告诉请5、6系两种违约金的累加，故原告诉请5本院不予支持，诉请6应予支持，但原告诉请6计算标准系按照《补充协议》第三十七条第4款（2）项主张，即按照房屋总价款3%计算，该主张与《补充协议2》第4条“本补充协议与原补充协议不一致，以本补充协议约定为准。”约定相悖，故被告应按《补充协议2》约定最高不超已付房款的2%支付违约金，即48164.62元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，之规定，判决如下：解除原告曹以与被告天津市天汇房地产开发有限公司于2018年7月31日签订的《天津市商品房买卖合同》。二、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告曹以购房款2408231元（首付款1448231元+贷款960000元），契税32839.52元、公共维修基金24082元、产权登记费80元，以上共计2465232.52元。三、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告曹以首付款利息（以1448231元为计算基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，自2018年7月27日计算至2019年8月19日，再按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日计算至首付款返还之日止）。四、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告曹以代收税金利息（以57001.52元为计算基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，自2018年7月27日计算至2019年8月19日，再按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日计算至首付款返还之日止）。五、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告曹以贷款利息（按照《个人购房担保借款合同》约定的贷款利率计算至贷款本金给付之日止）及提前还款违约金（按照《个人购房担保借款合同》约定计算）。六、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告曹以违约金48164.62元。七、驳回原告曹以的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27454元，减半收取计13727元，由原告曹以负担243元，由被告天津市天汇房地产开发有限公司负担13484元。保全费5000元，由被告天津市天汇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 刘 凯二〇二〇年十一月二十六日书记员 严宝丽