江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0583民初13656号 原告：昆山贰层跑跑文化发展有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇商祥路55号二楼11号房，统一社会信用代码91320583MA1T84C39Q。 法定代表人：刘基民，该公司总经理。 委托代理人：陈钟，江苏瑞生律师事务所律师。 被告：江苏七匹狼投资发展有限公司，住所地江苏省昆出市花桥镇光明路南侧，统一社会信用代码913205836720007321。 法定代表人：李建成，该公司总经理。 委托代理人：李张飞，江苏六典律师事务所律师。 原告昆山贰层跑跑文化发展有限公司（以下简称贰层跑跑公司）与被告江苏七匹狼投资发展有限公司（以下简称七匹狼公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月17日对本案公开开庭进行了审理。原告贰层跑跑公司法定代表人刘基民及其委托代理人陈钟、被告七匹狼公司委托代理人李张飞到庭参加了庭审。本案现已审理终结。 原告贰层跑跑公司提出诉讼请求：1、解除原、被告之间编号为2017ZL003的《“汇金大厦”租赁合同》；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由，2017年，原被告签订合同编号2017ZL003《“汇金大厦”租赁合同》，约定由原告承租被告项目地昆山市花桥镇商祥路55-11号房产，合同约定的租赁期限为2017年9月1日至2022年8月31日。承租期间被告的产证迟迟未予办妥，且产证性质发生重大变更；另外，被告在合同的订立阶段所承诺的汇金大厦80%以上入驻率根本无法实现(截至起诉日商场入驻率仅为15%左右)，原告承租目的为建设经营儿童乐园项目，在入驻率低下、周边商圈氛围低迷的情形下勉强维持。但2020年春节遇新冠××疫情影响，政府关停集聚性经营场所项目、禁止群众聚集，原告的乐园因此停滞，因儿童项目的特殊性，公众及家庭对幼儿儿童的防范集聚心理普遍提高，疫情缓解后经营仍遇冰冷境况。关于疫情影响特属不可抗力，结合原告经营项目特殊性、原告目前的经营濒临巨额亏损，同时考虑被告在租赁期间的违约情形，涉案合同目的无法实现。为维护自身合法权益，原告依据不可抗力及合同目的无法实现提起诉讼请求，要求解除合同，请求法院依法判决。 被告七匹狼公司辩称，被告未承诺过大厦的入驻率及招租率，原告经营亏损情况属于其自身应承担的商业风险，与被告无关。另外，不认可原告所称因疫情影响导致合同目的无法实现。疫情虽然发生，但对双方租赁合同影响不大，该影响未到达对租赁合同不能实现的程度，疫情期间被告积极配合政府疫情防控。2020年3月底被告汇金大厦大部分承租户开始营业，此时原告符合开业经营条件，其租赁合同目的不受任何影响。至于本案原告因何原因没有正常营业是其自己导致，和疫情无关，疫情只是原告逃避违约责任的借口。原告自身早已构成严重违约，自2020年3月起原告未向被告支付租金、物业费、水电费，因原告逾期支付上述费用，应承担的违约责任被告已另案起诉要求赔偿，原告无解除合同的解除权，请求解除租赁合同无事实和法律依据。 经审理查明，2017年原告七匹狼公司（甲方）与被告贰层跑跑公司（乙方）签订合同编号2017ZL003的《“汇金大厦”租赁合同》，由原告承租被告项目地昆山市花桥镇商祥路55-11号房产作为室内亲子乐园使用，建筑面积1141.65平方米。合同约定租赁期限为2017年9月1日至2022年8月31日，其中优惠租赁期为2017年9月1日至2018年2月28日止，租赁单价10.65元/m²/月。2018年3月1日至2022年8月31日为标准租赁期。标准租赁期租金如下：2018年3月1日至2019年8月31日租赁单价21.29元/m²/月。2019年9月1日至2021年8月31日租赁单价23.42元/m²/月。2021年9月1日至2022年8月31日租赁单价25.76元/m²/月。租金支付方式为：租金每季度交纳一次，之后于每季度期限届满10天之前交付下季度的租金。优惠租赁期租金为72951.44元于本合同签署的当天支付。届时甲方将不再出具任何函件通知乙方付款，乙方应按合同约定及时支付相关费用。履约保证金甲乙双方签订本合同当天，乙方应向甲方支付相当于第一个租赁年度3个月租金总额作为履约保证金，金额为72917.19元。担保范围包括乙方在本合同项下负有的全部合同义务。双方确认：（1）若乙方在履约过程中出现违约行为需承担违约金或补偿金，甲方可从保证金中直接抵扣，乙方应于收到甲方通知后三日内补足保证金，否则每日应按照迟延补足金额的3‰向甲方支付违约金；（2）保证金不得用于冲抵租金及乙方应缴的其他正常费用。物管及费用：在本合同约定的租赁期间内，乙方应与甲方授权管理该大厦的物业管理公司签订物业合同，并按大厦的业户手册或物业管理(服务)合同的规定，负责向甲方授权管理该大厦的物业管理公司支付相应的费用(包括但不限于物业费、公共能耗费等）。乙方的义务和责任为：根据本合同约定按时向甲方支付租赁费用，逾期支付的，每逾期1天，乙方应按应支付金额的3%支付滞纳金；逾期超过15天，甲方有权解除本合同，收回房屋，没收履约保证金。乙方违反上述任何一种情形的，甲方除有权解除本合同，收回房屋，没收履约保证金外，并有权要求乙方支付2个月的租赁费用(以解除合同当月租金计)作为违约金。若一方无故单方拒绝履行合同的，另一方有权选择要求该方继续履行合同，亦有权选择解除合同，要求违约方赔偿损失，并且违约方须按剩余租赁期间租赁费用总额的30%向守约方支付违约金。关于违约责任，合同约定租赁期间，无法定情形或本合同约定情形，甲、乙双方任何一方均不得无故单方解除合同。若一方无故单方拒绝履行合同的，另一方有权选择要求该方继续履行合同，亦有权选择解除合同，要求违约方赔偿损失，并且违约方须按剩余租赁期间租赁费用总额的30%向守约方支付违约金。关于房屋交还，合同终止(无论何种原因)，乙方应当在合同终止后五日内将租赁场所恢复原状并交还甲方，双方在交接时应共同对房屋状况进行检查，对设备设施进行清点，并制作交接单，并依此作为明确双方责任的依据。 另查明，合同签订后被告将涉案房屋交由原告承租使用，原告支付了押金并已支付租金至2020年2月底。2020年3月被告人员通过微信向原告催收2020年3月至5月期间的租金，但原告至今尚未支付。原告称因疫情影响，政府关停了集聚性经营场所项目、禁止群众聚集，原告的乐园因此关停，2020年以来一直未能营业，且2020年5月起店铺被断水断电根本无法开业经营使用。被告不认可原告主张，被告称2020年3月底汇金大厦大部分承租户开始营业，此时原告符合开业经营条件，其租赁合同目的不受任何影响，原告因何原因没有正常营业是其自己导致，和疫情无关。至于断水断电，被告称系因原告未缴纳物业费所致，审理中被告提交了大厦物业公司2020年6月向原告出具的催交物业费通知，通知单中显示原告自2020年3月起未缴纳物业费。 再查明，鉴于本案争议情况，原、被告于2020年11月13日办理了涉案房屋的交接，原告已从涉案房屋中搬离。被告认为原告违约但不要求在本案中提出反诉，被告已另行提起诉讼主张原告违约责任。 以上事实有租赁合同、微信聊天记录、物业费通知单、房屋照片等，以及当事人陈述予以证实。 本院认为，原、被告之间的租房合同依法成立有效，双方均应恪守履行。原告认为被告未履行商场招商率及入驻率的承诺，且房屋受疫情影响导致无法经营，故自2020年3月起未再支付租金。虽然被告对原告主张合同解除的上述理由不予认可，但双方鉴于当前争议已办理了房屋的交接，原告已将房屋交还给被告。根据该情形，本院认定原、被告之间的租房合同已经解除。至于合同解除之后的押金返还等，由于被告认为原告属于违约但不要求在本案中以反诉方式主张违约责任，被告已另行提出诉讼要求原告违约赔偿，故本案中仅对双方合同解除作出认定。 据此，依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下： 确认原告昆山贰层跑跑文化发展有限公司与被告江苏七匹狼投资发展有限公司之间的合同编号为2017ZL003的《“汇金大厦”租赁合同》予以解除。 (如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32×××60) 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为5429元由原告承担。该费用已由原告交至本院，本院不予退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  何跃武 二〇二〇年十一月十六日  书记员  颜晓龙