终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7696号原告（反诉被告）：雷长江，男，1994年4月29日出生，汉族，住四川省广安市广安区。委托诉讼代理人：郭周旋，广东相映红律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘小涛，男，1982年10月8日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：刘龙，广东本尚律师事务所律师。第三人：许友强，男，1990年1月20日出生，汉族,住广东省普宁市。雷长江与刘小涛、第三人许有强房屋租赁合同纠纷一案，本院分别于2020年7月21日和2020年8月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。雷长江及其委托诉讼代理人郭周旋，刘小涛及其委托诉讼代理人刘龙，第三人许友强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。雷长江向本院提出诉讼请求：1、撤销雷长江与刘小涛签订的《商铺协议》；2、判决刘小涛退还2019年9月份至2020年5月的租金共154800元。3、判令本次诉讼费用由刘小涛承担。事实和理由：雷长江经中介居间介绍，于2019年9月20日与许友强签订了广州市荔湾区站前横路48号102房商铺转让协议，《商铺转让协议》约定，许友强将其使用的涉案商铺转让给雷长江，转让费为160000元，先支付10000元定金，许友强配合雷长江与房屋所有人签订房屋租赁合同的当天支付余款150000元。协议第3条第(1)款约定，许友强在2019年9月20日将商铺交给雷长江经营，并必须在2019年9月20日以前办理完成涉案商铺原来的经营执照的变更或注销等手续，否则视为许友强违约。第(5)款约定，许友强如在签订本协议后没有完成上述义务，应当退回雷长江支付的转让费。雷长江与许友强签订《商铺转让协议》以后，许友强谎称刘小涛是案涉房屋所有人，骗取雷长江与其签订案涉房屋的《租赁协议书》，该协议约定涉案商铺每月租金23800元，雷长江需每月20日前付清每月租金，雷长江至今支付了2019年9月份至2020年5月份共7个月租金共154800元给刘小涛。雷长江接手商铺后，便着手对商铺进行装修，且每月按时向刘小涛交付商铺租金，并催促许友强变更或撤销其原来营业执照的相关手续，但许友强至今未能办理，明确以自己的行为表明不履行主要该约定的义务，致使雷长江无法办理相关营业证照，不能实现租赁案涉房屋用于经营的目的，许友强的行为构成了根本性违约。后来，雷长江要求刘小涛提供办理商铺营业执照的相关资料，刘小涛提供了“粤房地权穗字第××号”商铺产权证明和名称为“广州市荔湾区德荣和食品店”《营业执照》(注册号为440103600929564)。雷长江至此才发现，房屋产权人和“广州市荔湾区德荣和食杂店”的经营者均是张锦洪，而不是刘小涛。2020年5月份，雷长江自行前往广州市荔湾区工商局办理店铺营业执照时，“广州市荔湾区德荣和食杂店”的营业执照尚未注销，且食杂店的负责人是该商铺的房东张锦洪，该食杂店还在经营期内，不能为雷长江重复办理该商铺经营的相关证照。现雷长江办理店铺营业执照无果，不能合法开店经营，完全违背了当初雷长江租赁该商铺的目的。刘小涛明知涉案商铺已有他人使用，已经有其它经济主体作为经营场所的情况下，未经经营者同意，故意隐瞒该事实，诱使本就打算租赁该商铺用于其它经营的雷长江作出错误的意思表示，以欺诈方式使雷长江与其签订《租赁协议》，导致雷长江租赁商铺用于商业经营的目的无法实现，刘小涛的行为应认定为欺诈行为。依照《合同法》第五十四条、第五十八条规定请求依法撤销雷长江与刘小涛签订的商铺《租赁协议》，并判决刘小涛退还雷长江所支付的2019年9月份至2020年5月份所缴纳的商铺租金154800元。刘小涛反诉及答辩称：不同意雷长江的诉讼请求。双方之间租赁协议合法有效，是双方真实意思表示，其间也不存在重大误解和欺诈，不符合雷长江提出撤销合同的情形。雷长江签订合同后即进入涉案商铺进行经营，经营了约10个月，前期约7个月一直未提出任何异议，后来雷长江因疫情影响，经营不善，拖欠租金，主动单方退还涉案场地，是雷长江不诚信的行为，雷长江的诉讼是恶意诉讼。起诉状中许友强骗取雷长江与刘小涛签订租赁合同的说法是不存在的，至于许友强与雷长江是否构成违约，也与刘小涛无关。雷长江诉称要刘小涛提交办理相关营业执照资料的问题，该资料一直都存在，随时可以提交。合同约定也是雷长江自行办理相关证照，雷长江在办理之前已合法经营10个月，不存在影响其经营及实现合同目的的情况，现在合同不能履行的原因是雷长江经营不善，自行退出涉案场地。许友强辩称，与刘小涛的答辩意见一致。刘小涛向本院提出反诉请求：1、判决雷长江立即支付拖欠的租金75300元（2020年4月5日至5月19日欠交的租金35700元、5月20日至7月10日未付租金39600元）给刘小涛；2、判令雷长江向刘小涛支付从反诉之日起至付清之日的利息（利息以75300元为本金，按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场利率计算）；3、本案的诉讼费全部由雷长江承担。事实和理由：刘小涛与雷长江于2019年9月20日签订了《租赁协议书》约定，甲方（刘小涛）同意将广州市荔湾区站前横路48号102房出租给乙方（雷长江）使用，承租期从2019年5月20日（实际是2019年9月20日）至2022年5月19日，付款方式为每月20日欠付清每月租金，若乙方逾期不能交付租金，甲方有权收回房屋使用权及不退还押金；甲方提供有关资料给乙方自行办理营业执照、税务登记及有关章程。协议签订后，刘小涛就将案涉房屋交给了雷长江，雷长江亦实际营业，但从2020年4月6日起拖欠租金，且在2020年7月10日单方解除合同，停止营业。雷长江对反诉答辩称：1、刘小涛不是适格的主体，不能向雷长江收取租金；2、我方在6月20日已经关门了，6月19日在涉案档口刘小涛与张煜儒说要将档口收回，说我方已经欠租三个月，但我方的租金交到5月20日，6月20日刘小涛与张煜儒将涉案档口收回；3、双方租赁合同的约定，刘小涛要提供相应的资料给雷长江办理营业执照等手续，但刘小涛提交的房屋产权证明不是刘小涛所有，同时在许友强签订的商铺转让协议中第三条有约定，许友强有责任将涉案店铺的营业执照变更或注销，但是原来的营业执照并不是许友强的，刘小涛没有配合注销或变更，导致雷长江无法经营，给雷长江造成了巨大的经济损失。刘小涛不能要求支付租金，我方还要诉请法院判决返还我方的全部租金；4、刘小涛将有其他经济主体的店铺出租给雷长江使用，违反了合同法第96条，导致合同目的无法实现，合同无效。第三人对反诉答辩称，对刘小涛的反诉没有异议。本院经审理认定事实如下：广州市荔湾区站前横路48号102房是案外人张煜儒、张锦洪与其他5名案外人按份共有，规划用途为住宅。案涉房屋原出租给许友强做餐饮使用。2019年9月20日，雷长江（乙方）与许友强（甲方）签订《商铺转让协议》约定，甲方将广州市荔湾区站前横路102房商铺转让给乙方，转让费160000元，协议当天支付10000元定金，甲方应配合乙方与房东签订正式租赁合同，合同当天支付余款150000元。甲方的营业时间至2019年9月20日，甲方必须在2019年9月20日以前办理并完成变更或注销等手续，否则视为甲方违约。随后，刘小涛（甲方）与雷长江（乙方）签订《租赁协议书》约定，甲方同意将广州市荔湾区站前横路48号102房出租给乙方使用，承租期从2019年5月20日至2022年5月19日，乙方向甲方支付50000元保证金，合同期满后退回乙方，每月租金23800元，乙方需每月20日前付清每月租金，若乙方逾期不能交付租金，甲方有权收回房屋使用权及不退还押金；甲方提供有关资料给乙方自行办理营业执照、税务登记及有关章程。协议签订后，刘小涛依约将案涉房屋交付给雷长江，雷长江用于经营面馆。2020年1月（1月20日至2月19日）前的租金均正常交纳，雷长江正常交纳。2020年4月3日转账两笔合计12000元，4月24日转账两笔合计11800元，5月16日转账两笔合计12000元。雷长江主张房东张煜儒同意2月免租，刘小涛对此不予认可，认为是否减免应由其决定。刘小涛提交了张煜儒与张锦洪的授权委托书，记载两人委托刘小涛代管案涉房屋、代为出租案涉房屋、以委托人的名义或以被委托人刘小涛名义与承租方签订房屋租赁协议，代收房屋租金。雷长江对授权委托书不予确认。刘小涛另提供银行流水，拟证明将租金全额转给所有权人，雷长江对该证据亦不予确认。雷长江明确与其签订租赁合同的相对方是刘小涛。雷长江主张在刘小涛在2020年6月20日已经收回商铺，但因为其有东西存放，故要求刘小涛给予时间搬东西，刘小涛对此予以否认，认为6月20日当天雷长江无钱支付租金，要求刘小涛出具收铺的收条，刘小涛未答应。双方确认雷长江在7月13日交回钥匙。另查，案涉房屋登记有广州市荔湾区德荣和食杂店，并办理了预包装食品销售的食品经营许可证，有效期至2021年6月5日。雷长江主张其在2019年10月上旬知道案涉房屋有办理其他营业执照，刘小涛主张上述营业执照是一直挂在案涉房屋内的。再查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。庭审中，雷长江陈述2020年2月份之前正常经营，2月份没有开店主要是因为疫情，3月份因为相关部门检查有时开有时不开，相关部门告知现有的营业执照不能经营餐饮且已经过期，4月份至6月份一直在口头催促刘小涛办理营业执照。雷长江明确其是主张合同可撤销。本院认为：本案的争议焦点是涉案的《租赁协议书》是否属于可撤销。雷长江在承租时明知案涉房屋是被许友强用作餐饮经营，因此案涉房屋上必定有其他经营主体，根据合同约定，新的营业执照是由雷长江自行办理，由刘小涛提供相关材料，而刘小涛已经提供了相关的材料，完成了合同约定的义务，至于雷长江主张的不能办理经营许可证和营业执照，并未提供证据证明，故其主张存在欺诈和重大误解，依据不足，本院不予采信，对其要求撤销《租赁协议书》，本院予以驳回。其要求刘小涛退回已收取的租金，本院亦予以驳回。关于租赁关系解除时间，雷长江主张刘小涛在6月20日已经收回案涉房屋，但未提供证据证明，本院对其主张的解除时间不予认可，雷长江在2020年7月13日交回钥匙，故本院认定合同的解除时间为2020年7月13日。关于租金问题，双方租赁合同于2020年7月13日解除，刘小涛要求雷长江支付截止至2020年7月10日的租金，本院予以支持。但雷长江租赁案涉房屋的目的是经营面馆，其将因突发公共卫生事件的防控应急程度而出现外部人流、内部员工防控等较大的经营环境变化，因此依据公平原则，本院对疫情防控期间的租金进行调整。2020年1月20日至2020年1月22日未处在疫情期间，故对租金本院不做调整，即23800÷31×3=2303.23元，2020年1月23日至2020年2月23日（即疫情一级响应防控期间）的租金，本院酌定雷长江按租金标准的30%向刘小涛支付，即23800元÷31×9×30%+23800÷29×23×0.3=7735.66元；对2020年2月24日至2020年5月8日（即疫情二级响应防控期间）的租金，本院酌定雷长江按租金标准的70%向刘小涛支付，即（23800÷29×6+23800×2+23800÷31×8）×70%=58666.26元；2020年5月9日起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应，雷长江的经营活动没有受到限制，故本院对租金不再调整，即2020年5月9日至2020年7月10日的租金为23800÷31×23+23800+23800÷31×10=49135.48元，以上共计117840.63元，扣除雷长江已经支付的上述期间租金，还需向刘小涛支付58240.63元。刘小涛主张从反诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起五日内，雷长江向刘小涛支付拖欠的租金58240.63元及利息（利息以58240.63为基数，从2020年8月7日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）二、驳回雷长江的全部诉讼请求。三、驳回刘小涛的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1698元，由雷长江负担，反诉受理费841元，由雷长江负担628元，刘小涛负担213元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  付瑾二〇二〇年十一月三日书记员  曾芳雷启鸿