福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终4470号 上诉人（原审原告）：吴丽双，女，1963年9月15日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被上诉人（原审被告）：王秀花，女，1962年4月10日出生，住福建省泉州市丰泽区。 上诉人吴丽双因与被上诉人王秀花房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2020）闽0503民初4425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴丽双上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判支持吴丽双一审诉讼请求；2．本案诉讼费及其他费用均由王秀花承担。事实与理由：吴丽双与王秀花于2020年1月1日签订《店铺租赁合同》，约定吴丽双将位于泉州市丰泽区××街××段××楼的店面出租给王秀花，并根据王秀花口头表示要租用店铺三年的承诺，需要进行高级装修的要求，吴丽双将1月、2月份两个月的店面使用权无偿给王秀花使用，作为装修期的装修补贴。所以店面租期是从2020年3月1日至2021年3月1日。合同签订后，吴丽双依约于2020年1月1日将店面交付给王秀花使用，王秀花却违背承诺，只对店铺进行最简单的吊顶装修，连上家租户的广告词和拆设备留下的墙面破损都没改变，就在2020年1月17日工商营业执照下发前就开始对外公开营业。2020年4月，王秀花又以受疫情影响为由要求店面租金减半，吴丽双体谅其难处，同意当月租金减半。但是，2020年5月份，当吴丽双向王秀花催收租金时，王秀花却声称要提前解除租赁合同，吴丽双考虑到店铺已被王秀花实际使用了5个月，王秀花却只支付了3月和4月份共1.5个月的租金，吴丽双当即回复不同意王秀花单方擅自解除租赁合同。但王秀花自2020年5月1日起开始未支付店铺租金，经多次催讨拒不支付，且为了不承担违约责任，王秀花恶意继续使用店铺至6月份，王秀花的行为已构成违约。根据《店铺租赁合同》，吴丽双有权终止合同，同时扣留押金作为违约金并收回店面。吴丽双在二审审理中明确其仅对一审判决结果第二项有异议，对其他无异议，其认为王秀花应当支付两个月租金9200元，但因王秀花存在违约，不应以已付押金抵扣应付租金。 王秀花未作答辩。 吴丽双向一审法院起诉请求：1．解除吴丽双与王秀花于2020年1月1日签订的《店铺租赁合同》；2．王秀花支付拖欠的2020年5月、6月的租金，共计9200元；3．王秀花按合同约定的租金标准（月租金4600元）支付自2020年7月1日起至实际腾空之日止的房屋占用使用费；4．王秀花缴清因使用该店面所产生的水费50元、电费213元、物业管理费289.6元。诉讼过程中，吴丽双增加诉讼请求：判令王秀花缴纳的押金9200元归吴丽双所有。 一审法院认定事实：吴丽双与王秀花于2020年1月1日签订《店铺租赁合同》一份。合同主要约定：吴丽双将坐落于丰泽区××街××段××楼店面出租给王秀花作商业用途（第一条）；租期自2020年3月1日至2021年3月1日止（第二条）；每月租金4600元（第三条）；每一个月支付租金一次，租金必须于当月3日之前支付，若支付租金逾期超过两天，吴丽双有权终止合同，同时扣留押金作为违约金并收回店面（第四条）；吴丽双收取王秀花房屋及设备押金9200元（第五条）；租赁期间，物业管理费由王秀花按照有关规定和收费标准支付，其他因王秀花使用该房屋所产生的有关费用由王秀花自行承担（第六条）；租赁期间，双方不得无故解除合同，任何一方提出提前解除合同，均属违法行为，若王秀花违约，押金作为违约金赔付给吴丽双，任何一方提前解约需提前一个月以书面、电话或短信等方式告知对方，经双方协商一致后终止合同（第九条）。上述合同签订后，王秀花向吴丽双缴纳押金9200元。2020年5月25日，王秀花向吴丽双发微信，大意为：钱收不回来，做不下去了，欠租金，不好意思，门锁要放在那里。吴丽双回复的主要内容为：拖欠5月份租金，已构成违约，如果再执意擅自提前解除合同，是第二次违约。2020年5月28日，王秀花向吴丽双发微信，大意为：门锁放在隔壁，今年真的做不下去了。一审庭审中，吴丽双陈述其于2020年7月22日到案涉店铺的隔壁店面拿走店铺钥匙，隔壁店面的员工也不记得王秀花是何时将钥匙寄在其处。 一审法院认为，吴丽双和王秀花之间的房屋租赁合同关系，事实清楚，证据充分，未违反法律规定，合法有效。王秀花主张其已支付2020年5月租金，但未能提供相应的证据，不予采信。双方签订的店铺租赁合同虽约定支付租金逾期超过两天，吴丽双有权终止合同，同时扣留押金作为违约金，但是，王秀花承租房屋系用于经营，因新冠疫情导致其资金周转困难，吴丽双以王秀花没有按照约定的期限支付租金为由，请求王秀花承担违约责任，即请求取消王秀花缴纳的押金9200元，不予支持。店铺租赁合同第八条约定，任何一方提前解约需提前一个月以书面、电话或短信等方式告知对方，经双方协商一致后终止合同。王秀花提供的微信聊天记录可以证明其于2020年5月25日向吴丽双表达无法继续承租的意思，于2020年5月28日将租赁店铺的钥匙寄放在隔壁店铺并告知吴丽双，应视为王秀花已提前将解除合同的意思告知吴丽双，虽未能与吴丽双方协商一致，但基于王秀花系因新冠疫情导致的经营困难，一审法院认定双方的房屋租赁合同关系于2020年6月30日解除，故王秀花应向吴丽双支付2020年5月、6月的租金合计9200元，可以王秀花缴纳的押金直接扣抵。王秀花对尚欠的水费50元、电费213元没有异议，故王秀花应当向吴丽双支付。对物业管理费289.6元，王秀花主张应扣除2020年6月的物业管理费，因已认定双方的租赁合同关系履行至2020年6月，故对王秀花的主张不予采纳，王秀花应当秀吴丽双支付物业管理费289.6元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、吴丽双与王秀花于2020年1月1日签订的店铺租赁合同于2020年6月30日解除；二、王秀花应向吴丽双支付2020年5月、2020年6月的租金合计9200元；该款可直接以王秀花向吴丽双缴纳的押金9200元扣抵；三、王秀花应于判决生效之日起十日内向吴丽双支付尚欠的水费50元、电费213元、物业管理费289.6元；四、驳回吴丽双的其他诉讼请求。案件受理费268元，减半收取计134元，由吴丽双负担64元，王秀花负担70元。应在判决生效后五日内缴纳。 二审中，当事人没有提交新证据。二审审理中，吴丽双自述其系于2020年7月2日到案涉店铺的隔壁店面拿走店铺钥匙，而非2020年7月22日。一审判决书此处存在笔误，予以纠正。一审查明认定的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，双方于2020年1月1日签订《店铺租赁合同》，约定王秀花承租涉案店铺作为商业用途。然，租赁合同签订后不久，新冠肺炎疫情爆发，王秀花因疫情导致资金周转困难而无法按时交租也无法继续承租店铺。吴丽双以王秀花没有按照约定的期限支付租金为由请求王秀花承担违约责任，一审法院不予支持，并无不当。吴丽双上诉主张王秀花构成违约，其有权没收押金9200元不予抵扣租金，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，吴丽双的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人吴丽双负担（多预交的218元予以退回）。 本判决为终审判决。 审 判 长 林锡平 审 判 员 蒋秀华 审 判 员 李玮玲 二〇二〇年十一月十九日 法官助理 李婉芬 书 记 员 庄雯茜 附注本案适用的主要法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。