广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初9709号原告：李警师，男，1961年9月2日出生，系香港特别行政区居民。原告：袁健钊，男，1986年11月21日出生，汉族，住广州市增城区。两原告共同委托诉讼代理人：蓝俏琳，陈伦，北京市君泽君（广州）律师事务所律师。被告：杨树雄，男，1971年2月5日出生，汉族，住广东省增城市。委托诉讼代理人：魏彩燕，广东民诚众信律师事务所律师。原告李警师、袁健钊与被告杨树雄房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人蓝俏琳，被告委托诉讼代理人魏彩燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李警师、袁健钊向本院提出诉讼请求：1.被告杨树雄立即向原告李警师支付自2014年4月1日起计算至2017年7月31日止租金差额205575元及违约金（以逾期付款的租金差额205575元为计算基数，从2017年10月18日起计算至款项实际清偿之日止，按年利率24%的标准计算）；2.被告杨树雄立即向原告袁健钊支付租金差额（转租租金超过原租金总额50%，按超额部分的30%计算，自2017年8月1日起计算至合同解除之日止,截止2020年7月金额合计为194100元）及违约金（以逾期付款的租金差额为计算基数，分别从当月的11日起计算至款项实际清偿之日止，按年利率24%的标准计算）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2020年9月27日，李警师将坐落于荔城街雁塔花园XX号楼一至三层出租给杨树雄使用，双方签订《增城市房屋租赁合同》，约定租赁期限自2011年1月1日起至2020年12月31日止，租金按月结算，每月的第10日前缴付等。同日，双方就该租赁合同签订《补充合同》，约定如果杨树雄须将首层转租的，需得到李警师同意认可，如杨树雄毁约，合同将自动终止，第二、第三层李警师同意杨树雄转租；如果杨树雄转租任何一层给第三方，租金超过原租金总额50%的，按税后超额部分加租30%给李警师。据李警师了解，杨树雄将案涉房屋的第二、三层转租给案外人徐庆华，双方于2015年12月30日补签《增城市房屋转租合同》，约定租赁期限自2014年4月1日起至2020年12月31日止，其中2014年4月1日至2016年12月31日月租金25000元，2017年1月1日至2020年12月31日月租金27500元。2017年7月13日，李警师将案涉房屋转让给了袁健钊，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第119条规定，案涉房屋在租赁期内，因买卖发生房屋产权转移的，原租赁合同对杨树雄和新房主即袁健钊继续有效，故杨树雄应按照《增城市房屋租赁合同》及《补充合同》的约定向袁健钊支付租金、租金差额及违约金等。两原告在得知杨树雄将房屋转租，后多次催促杨树雄按照双方的约定支付租金差额，但杨树雄至今尚未支付，故两原告诉至法院，请求法院判令杨树雄立即向两原告支付租金差额及利息并判令杨树雄承担诉讼费。被告杨树雄辩称：1、两原告的计算方式有误，根据补充合同第2条的约定，租金超过原租金的50%的，按照税后超额部分加租30%，该条款的本意是没有超过原来租金总额50%的情况下，并不需要进行加租。如超过原来租金总额50%的，只要超出的50%的部分才需要加租30%。如2014年4月1日杨树雄实际支付租金14500元，起算加租的租金点应为14500元乘以150%即21750元，只要达到该点才可计算租金，杨树雄转租收取的金额为25000元，超出部分应加租为3250元，3250元的30%即975元每月，因此2014年9个月的加租的金额为8775元。按照该方法计算，2015年全年的加租的金额3600元，2016年因没有超过50%，因此并不需要加租。2017、2018年全年加租金额均为1800元，2019年因没有超过50%，因此并不需要加租，2020年1月-7月因没有超过50%，因此并不需要加租。按照该方法计算，即使从2014年4月1日开始计算，总金额为15975元。2、关于诉讼时效，两原告在2020年6月10日才提起诉讼，因此2017年6月11日之前的部分超过诉讼时效；3、关于违约金标准，合同第7条第1款约定的租金，与补充协议的加租并不是一回事，原来的租金杨树雄已经按期足额向两原告支付，同时两原告主张的日期2017年10月18日（根据微信聊天记录），杨树雄明确与两原告说明因租金没有超过50%，两原告很清楚双方并未达成需要加租部分的意思。另外，因今年疫情情况，杨树雄已经停止经营，处于经营困境，根据广州市房地产租赁协会减租的相关规定，杨树雄认为2020年2月至今的租金两原告应予以免租或者减租。杨树雄的答辩意见中计算15975元并未扣减税费，按照广州市个人出租房税的规定，该部分应当扣去税费。经审理查明：李警师原为位于增城市荔城镇雁塔花园XX首层之一、二层之一、三层之一的产权人。2010年9月27日，李警师（出租人，甲方）与杨树雄（承租人，乙方）签订《增城市房屋租赁合同》，内容为：甲方同意将涉案三层房屋出租给乙方作经营用途使用，建筑面积1239.7平方米。甲乙双方协定的租赁期限及租金情况如下：2011年1月1日至2012年12月31日月租金12000元，2013年1月1日至2013年12月31日月租金13200元，2014年1月1日至2014年12月31日月租金14500元，2015年1月1日至2015年12月31日月租金16000元，2016年1月1日至2018年12月31日月租金18000元，2019年1月1日至2020年12月31日月租金20000元。租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按协定的付款方式交付租金给甲方。乙方向甲方缴纳1.2万元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金抵偿租金（退回乙方、抵偿租金）。租赁期间转让该房屋时，须提前3个月（不少于3个月）；书面通知乙方；抵押该房屋须提前90日书面通知乙方。乙方应依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%（不高于3%）向甲方支付违约金。如逾期日，甲方有权解除合同，收回房屋。2010年9月27日，李警师（出租人，甲方）与杨树雄（承租人，乙方）签订《补充合同》，内容为：如果乙方须将首层转租的，需得到甲方同意认可，如乙方毁约，合约将自动终止，第二、三层甲方同意乙方转租。如乙方转租任何一层给第三方，租金超过原租金总额50%的，按税后超额部分加租30%给甲方。不能转租给重污染行业使用。庭审中，双方确认该补充协议中所载“租金”为杨树雄与二手承租人所签订转租合同约定的租金即转租租金，双方对“原租金总额”、“税后超额部分”有分歧，两原告认为“原租金总额”指的是各层对应的两原告与杨树雄签署的租赁合同所约定的租金即每层的租金（租赁合同租金金额的三分之一），杨树雄陈述“原租金总额”指的是合同中第1-3层总租金，不是每一层的平均租金；两原告陈述“税后超额部分”是指【（“租金”-“原租金总额”×50%）-杨树雄已实际缴纳的房屋租赁税】×30%，杨树雄陈述“税后超额部分”是指租金超过原来租金50%的减去杨树雄缴纳的税费后，再加租给两原告，具体方法与其答辩时所述的计算方法一致。2011年1月1日前，李警师将涉案房屋交付给杨树雄，交付时涉案房屋带装修并通水电。2015年12月30日，杨树雄（转租人，甲方）与徐庆华（承租人，乙方）签订《增城市房屋转租合同》，内容为：转租人经得出租人李警师同意，就承租的涉案房屋二层、三层转租给乙方作经营用途，建筑面积1030.87平方米。租赁期限从2014年4月1日起至2020年12月31日止，共计6年零9个月。其中2014年4月1日至2016年12月31日租金为25000元/月，2017年1月1日至2020年12月15日租金为27500元/月。租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按协定的付款方式交付租金给甲方，租金税由乙方缴纳。乙方向甲方缴纳相当于三个月租金75000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金抵偿租金及相关水电费（不计利息退回乙方、抵偿租金及水电费）。乙方应依时缴纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。如逾期10日仍不缴纳租金，甲方有权解除合同，无偿收回房屋。为证明徐庆华向杨树雄交租，两原告提供了《业务凭证客户回单》4份，交易日期分别为2018年8月3日、10月8日，2019年4月4日、9月5日，付款人均为徐兰香，收款人为杨树雄，金额均为27500元。杨树雄陈述上述转租合同及客户回单均没有原件，故不予质证。2017年6月23日，李警师与袁健钊签订三份《广州市存量房买卖合同》约定李警师将位于增城市荔城镇雁塔花园XX号楼首层之一、二层之一、三层之一出卖给袁健钊。同年7月13日，袁健钊取得增城市荔城街XX号之六、增城市荔城街XX号1幢201房、增城市荔城街XX号1幢301房的产权，建筑面积分别为208.83平方米、618.74平方米、412.13平方米，权属证号分别为粤（2017）广州市不动产权第1020XXXX号、1020XXXX号、1020XXXX号。就租金问题，原告方委托人李玉英（微信号×××）与杨树雄（微信号×××）进行多次沟通，部分微信聊天记录如下：2017年9月5日，李玉英向杨树雄发送银行卡照片一张，李：“袁健钊杨总：下次把租帮我转这个卡号，谢谢！”2017年10月18日，李：“你要补回这个差价哦！新房东要你补。”杨：“一、我同人家是合作经营的，二、租金也没超过原租金的50%。”……李：“杨总：新房东叫你多交一个月押，因为电房太多了。还上年的租赁税叫你把税票发给他。”2019年12月20日，李：“杨总把你的计算的发给我们吧”杨：“租金超过原租金的50%的税后30%。税单每年都给你的，放心，你忽略税收的30%计算一下就知道”李：“杨总我看了一下他已经算少了你的了，那地铺算便给你了。你尽快协商解决方案吧！”……2020年3月6日，杨：“我公司在1月28日开始到现在全部停止运营，我抽个时间同我律师沟通一下让他同你联系。”……2020年4月24日，李：“杨总你不补那差价那么二三楼这个月开始租金我们收了”5月3日，李：“杨总你尽快把租金付了吧，房东说停水停电”。诉讼中，两原告向本院申请财产保全，本院根据两原告申请于2020年8月21日作出（2020）粤0191民初9709号民事裁定书裁定“冻结被告杨树雄银行存款383925元或者查封、扣押其他等值的财产。”保全费2439.6元。本院认为，李警师为香港特别行政区居民，故本案应当参照涉外案件处理。因涉案物业位于广州市增城区辖区内，根据《广东省高级人民法院关于的复函》（粤高法函【2018】115号）“……经请示最高人民法院，答复如下：原由广州市基层法院受理的第一审涉外涉港澳台民商事案件调整为由越秀区人民法院和南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）分别集中审理。……南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）集中管辖天河区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区辖区内第一审涉外涉港澳台民商事纠纷案件。……”本院对本案具有管辖权。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”因涉案租赁物在中华人民共和国内地，故本案应适用中华人民共和国内地法律作为准据法。李警师与杨树雄签订的《增城市房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，当事人应依约履行。2017年7月13日，袁健钊取得涉案房屋的产权，自该日起袁健钊法定承受上述租赁合同及补充协议。结合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为《补充协议》所约定的“如乙方转租任何一层给第三方，租金超过原租金总额50%的，按税后超额部分加租30%给甲方。”如何理解。两原告认为应按【（“租金”-“原租金总额”×50%）-被告已实际缴纳的房屋租赁税】×30%计算，杨树雄认为应按【租金-（原租金×150%）-被告缴纳的税费】×30%计算。对此，本院认为，双方当事人对于合同条款理解存在争议，应当结合合同的文义解释、目的解释以及交易习惯共同确定条款的真实意思。首先，从文义上看，双方在补充协议中对杨树雄转租进行了约定，两原告同意杨树雄对涉案房屋进行转租，而“租金超过原租金总额50%的，按税后超额部分加租30%给甲方。”的约定是对杨树雄对外转租进行加租，超额部分即“超过原租金总额50%的”，应理解为高于150%原租金的部分，如按两原告主张的计算方法应表述为“超过原租金总额的50%”，显然杨树雄主张的计算方法更符合文义；其次，从合同目的上看，双方签订《补充协议》的目的在于共同分配因转租所获得的租金增益，只有转租的租金金额超过原租金总额，双方才有分配租金增益的基础和条件，按杨树雄主张的计算加租的方法，李警师对超过原租金总额50%的部分收取加租费用，双方共享转租的租金增加收益，更符合双方的合同目的。第三，从交易习惯上看，租金通常是递增的，杨树雄承租涉案房屋后进行转租，其转租的租金通常高于原合同约定的租金，两原告的租金收益已有相应的合同进行保障，其对转租租金高于原租金的部分加租更符合常理。综上，故本院采信杨树雄主张的加租计算方法。关于租金问题。根据《增城市房屋转租合同》《业务凭证客户回单》形成证据链可以证实杨树雄承租涉案房屋后将涉案房屋进行了转租，根据《补充合同》，杨树雄理应支付加租费用，杨树雄对租金税额未举证证明，应承担举证不能的法律责任，虽然双方对“原租金总额”的理解存在分歧，但两原告主张的加租费用计算方法中对原租金未进行分楼层计算，本院予以照准。因双方合同尚未解除，故原告主张的租金应计算至其所主张的2020年7月止，对该月后的费用，本院不予调处，当事人可另循合法途径解决。据此，结合两原告以2017年7月31日作为加租费用分配的时间节点，杨树雄应向李警师支付从2014年4月1日起2017年7月31日期间的加租费用，具体包括：（1）2014年4-12月的加租费用为8775元【（25000元-14500元×150%）×30%×9个月】，（2）2015年度的加租费用为3600元【（25000元-16000元×150%）×30%×12个月】，（3）2016年度未达到加租标准（25000元＜18000元×150%），（4）2017年,1-7月的加租费用为1050元【（27500元-18000元×150%）×30%×7个月】；杨树雄应向袁健钊支付从2017年8月1日起至2020年7月31日期间的加租费用，具体包括：（1）2017年8-12月的加租费用为750元【（27500元-18000元×150%）×30%×5个月】，（2）2018年度的加租费用为1800元【（27500元-18000元×150%）×30%×12个月】，（3）2019年1月-2020年7月期间未达加租标准（27500元＜20000元×150%）。综上，杨树雄应分别向李警师、袁健钊支付的加租费用为13425元、2550元。因当事人在《补充合同》对加租部分的费用缴纳时间未有约定，故对杨树雄的诉讼时效抗辩意见本院不予采纳，同理，对两原告所主张的违约金，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告杨树雄应于本判决发生法律效力之日起十日内原告李警师支付加租租金13425元；二、被告杨树雄应于本判决发生法律效力之日起十日内原告袁健钊支付加租租金2550元；三、驳回原告李警师、袁健钊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3529元，由原告李警师、袁健钊负担3388元，由被告杨树雄负担141元；财产保全费2439.6元，由原告李警师、袁健钊负担2342.6元，由被告杨树雄负担97元。如不服本判决，原告李警师可在本判决送达之日起三十日内，原告袁健钊、被告杨树雄可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇二〇年十一月三十日书记员  陈细妹