四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初7273号 原告：赵明和，女，1933年12月21日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：冯军，男，1961年12月9日出生，汉族，住成都市青羊区，系赵明和之子。 被告：成都新和房地产开发有限公司，住所地成都市金牛区蜀华街2号。 法定代表人：黄元章，总经理。 委托诉讼代理人：白满都拉，男，1995年7月8日出生，蒙古族，住内蒙古通辽市，现住址成都市新都区，该公司员工。 原告赵明和与被告成都新和房地产开发有限公司（以下简称新和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月17日受理后，依法由审判员余晨适用简易程序，于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告赵明和的委托诉讼代理人冯军、被告新和公司的委托诉讼代理人白满都拉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵明和向本院提出诉讼请求：1.判令新和公司履行代为办理位于成都市新都区××镇××道××号××栋××单元××楼××号房屋不动产转移登记义务，协助将房屋过户登记于赵明和名下；2.本案诉讼费由新和公司承担。事实与理由：2009年5月20日，买受人冯四苇（赵明和丈夫）因购买本单位与新和公司联合开发的“新和·香城学府”××镇××道××号××栋××单元××楼××号职工宿舍（以下简称案涉房屋），向新和公司交付定金5万元，次日又交付预付款15万元。2009年7月3日，双方签订正式《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：新和公司将案涉房屋以每平方米2699.8元的单价出售给冯四苇，房屋建筑面积142.04平方米，总价款325272元，约定冯四苇委托新和公司向权属登记机关办理房屋权属转移登记。2010年7月3日，冯四苇根据新和公司通知，将购房尾款125272元交付给新和公司，至此已将购房总价款325272元全部交付完毕（含定金）。2010年7月27日，新和公司将房屋交付给冯四苇，冯四苇按约定将办理房屋不动产权证书的有关费用交付给新和公司。冯四苇接收房屋后，于2012年11月30日去世，经查，新和公司在2011年6月办理房屋初始登记后，至今未办理案涉房屋不动产权证书，将其过户登记于买受人名下，其行为已构成违约。赵明和是买受人冯四苇之妻，冯四苇购买房屋实际为夫妻共同财产，另根据《中华人民共和国继承法》，赵明和享有冯四苇遗产（包括债权）的继承权，故有权要求新和公司继续履行合同，要求新和公司将冯四苇委托新和公司代为办证而向新和公司支付的契税、维修基金、印花税等费用12441.38元交付有关行政管理部门，为赵明和办理案涉房屋权属转移登记。为此，赵明和诉至本院，提出前述诉讼请求。 新和公司辩称：第一，案涉项目由新和公司与西南石油大学联合开发，定向销售给西南石油大学指定的购房对象，均是以建设成本价销售给西南石油大学教职工，新和公司对该项目无定价权和销售权，不应作为普通商品房买卖合同纠纷处理。第二，补充协议约定案涉项目规划内建设的全部房屋及地下车位售出后360日内为买受人办理办理房屋产权证书，目前案涉项目还有1户住宅和300多个车位未卖出，办理产权证书的条件未达成。第三，西南石油大学曾向新和公司发函，载明若发生西南石油大学教职工在新和公司办证期间起诉新和公司，新和公司有权暂停办证，责任后果由西南石油大学承担。综上，请求驳回赵明和的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实和证据，本院予以确认。经查明，2009年7月3日，冯四苇（买受人）与新和公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定冯四苇购买新和公司开发的案涉房屋，建筑面积142.04平方米，总价款为325272元。同时对商品房付款方式、商品房的交付、面积差异处理、产权登记等事项进行了约定。《商品房买卖合同》第十九条第二款约定：“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起×日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）……（2）见补充协议”。《商品房买卖合同补充协议》第四条第一款约定：“出卖人交付商品房的日期为2010年7月24日至2010年7月30日，除出卖人推迟交房日外，届时出卖人不再另行通知交房日期”，第五条约定：“1、买受人委托出卖人办理所购商品房的房屋产权证的，须于房屋交付的同时向出卖人提交办理房屋产权证所需资料（包括购房合同、夫妻双方或单身身份证复印件、未成年人户口簿及其监护人身份证和户口簿复印件、购房收据、委托书、面积结算协议等）以及相关费用（含专项维修资金、相关税费、面积差异结算款等，如有变化以房管部门、税务部门的最新规定为准）。否则，每逾期一日出卖人可按照购房总价款的万分之一的标准向买受人收取违约金并顺延为买受人办理房屋产权证的时间……3、新和·香城学府项目系出卖人与西南石油大学联合开发并全部定向销售给西南石油大学指定的购房对象，出卖人承诺本项目规划范围内建设的全部房屋销售完毕并在交付全体买受人后360日内办理房屋所有权证书……4、出卖人应在买受人取得该商品房所有权证书后两年内，协助买受人按照该商品房的使用性质办理该房屋分户的《国有土地使用证》……”。2009年5月20日，新和公司出具收据，载明收到冯四苇案涉房屋购房定金50000元。2009年5月21日，新和公司出具收据，载明收到冯四苇案涉房屋购房款150000元（其中现金130000元，POS20000元），对应有同日金额为20000元的刷卡凭证。2009年7月3日，新和公司出具收据，载明收到冯四苇案涉房屋购房款125272元，对应有同日金额为125272元的刷卡凭证。2010年7月27日，新和公司出具收据，载明收到冯四苇支付的案涉房屋办证所需费用（含维修基金、契税、印花税、登记费、国土证费）共计12441.38元。双方一致确认，案涉房屋已在约定交付期限内向冯四苇交付。 另查明以下事实： （一）2009年7月3日，新和公司对案涉房屋办理了网签备案登记（合同备案号），登记买受人为冯四苇。2011年6月15日，新和公司取得对案涉房屋所在楼栋的初始登记。 （二）2016年10月13日，成都市新都区国土资源局、房产管理局发布《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》，载明：自2016年10月17日17：00至2016年10月24日17:00暂停受理土地、房屋等登记业务。自2016年10月25日实施不动产统一登记后，成都市新都区范围内的不动产登记按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范（试行）》及四川省、成都市、新都区的有关规定办理。 （三）2018年6月26日，西南石油大学向新和公司出具的《关于办理“香城学府”房屋产权证的函》载明：贵司在办理房屋产权期间，若再发生教职工（即购买新和·香城学府项目的业主）起诉贵司或干扰贵公司正常办公秩序的情况，贵司有权暂停房屋产权证办理工作，由此产生的责任由我校承担和解决。 （四）成都中医药大学附属医院出具的《成都市公民死亡医学证明书》记载：冯四苇于2012年11月28日死亡。西南石油大学离退休工作处于2013年3月26日出具的《证明》记载：我校退休干部冯四苇，2012年11月28日因病去世，与妻子赵明和共育有5子女，分别为：长女冯薇薇，次女冯璐，长子冯军，三女冯蓉，次子冯捷，无非婚生或领养子女。冯薇薇、冯璐、冯军、冯蓉、冯捷共同出具《放弃遗产继承声明》，记载：声明人均为冯四苇、赵明和子女，冯四苇购买的案涉房屋属于冯四苇和赵明和的共同财产，五人均自愿放弃对其拥有的案涉房屋（遗产）继承权，相应部分遗产由赵明和一人继承。到院接受询问过程中，冯薇薇、冯璐、冯军、冯蓉、冯捷均确认以上《放弃遗产继承声明》系本人真实意思，同意配合为赵明和办理不动产权证书。 以上事实，有当事人无异议的证据及到庭当事人、利害关系人陈述在案佐证。 本院认为，冯四苇与新和公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面诚信履行各自的义务。合同及补充协议签订后，冯四苇按约定向新和公司支付了全部购房款，并交纳了委托代为办理权属证书所需税费，履行了合同约定的全部义务，新和公司于约定交房期限届满前向冯四苇交付了房屋，但未办理该房屋的权属转移登记。新和公司辩称双方补充协议约定“出卖人承诺本项目规划范围内建设的全部房屋销售完毕并在交付全体买受人后360日内办理房屋所有权证书”、在买受人取得房屋所有权证书两年内办理分户国有土地使用权证，现案涉项目还有房屋未出售，合同约定的办证条件尚未成就，对此本院认为，《商品房买卖合同补充协议》中的该条约定对于项目内房屋全部销售、交付完毕的时间均未确定，买受人何时能够取得权属证书并不明确。该条款系新和公司提供的合同文本中预先载明，属于《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款所规定的格式条款，该条款并未重点标示以提示买受人注意，新和公司也未提交其他证据证明该公司已通过其他方式对买受人就该条款进行了说明，从约定内容看则存在对买受人主要权利进行了限制的情况，依据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，应属无效条款，对冯四苇不产生约束力。合同买受人冯四苇于签订合同、办理签约备案登记并完成交付后死亡，其继承人冯薇薇、冯璐、冯军、冯蓉、冯捷明确表示放弃对案涉房屋权益的继承、同意由继承人赵明和继承冯四苇对该房屋的全部权益并配合其办理权属转移登记，则赵明和作为冯四苇全部合同权益的继承人，有权依据《商品房买卖合同》及补充协议向新和公司主张权利、要求新和公司在合理期限内为其办理案涉房屋的不动产权证书。案涉房屋签约备案买受人为冯四苇的登记状态，不构成新和公司为赵明和办理不动产登记证书的客观障碍，办理时赵明和应当按行政主管部门要求及时全面提交所需材料。关于西南石油大学向新和公司发送的有关办证的函件，系西南石油大学在冯四苇死亡后单方作出的承诺，并非接受房屋权益对应义务，也未得到冯四苇权利继承人的认可，对赵明和不产生约束力。现案涉房屋已交付，所在项目已办理初始产权登记，具备办理分户权属证书的条件，新和公司应在合理期限内履行协助办理产权转移登记的义务，赵明和庭审中所提出的由新和公司将已收取的代办证所需税费交付主管部门这一行为履行请求，已包含于新和公司协助赵明和办理房屋不动产权证的请求中。对赵明和的诉讼请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 成都新和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起六十日内协助赵明和办理位于成都市新都区××道××号××栋××单元××楼××号房屋的不动产权证书。 案件受理费100元（已因适用简易程序减半收取），由成都新和房地产开发有限公司负担（此款赵明和在起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  余晨 二〇二〇年十一月十七日 书记员  曾妙