黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0622民初3506号原告：付波，女，1977年12月27日出生，汉族，个体，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：褚继波，男，1978年8月28日出生，汉族，个体，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：陈树民，黑龙江竭诚律师事务所律师。被告：邢卫，男，1976年1月26日出生，汉族，个体，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：魏红亮，黑龙江智赢律师事务所律师。原告付波与被告邢卫确认合同效力纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告付波委托诉讼代理人褚继波、陈树民，被告邢卫委托诉讼代理人魏红亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付波提出诉讼请求：1．请求法院确认原告与被告就位于肇××县××龙××学府××单元××室、××室，4单元502室，三套住宅形成的房屋买卖合同无效；2．原告退还给被告上述三套住宅，被告返还原告以房抵债款516,364.8元（以借款本金48万元为基数，按月利率2%计算利息至本案起诉时止，本息合计减去付波卖出两套楼房价款21万元，剩余款516,364.8元），并赔偿因合同无效造成原告损失46,993元（因付波与案外人韩志彬签订房屋买卖合同无效，付波赔偿案外人韩志彬损失）；3．案件受理费由被告承担。事实与理由：被告于2017年7月10日从原告处借款50万元，约定月利率4分，扣除利息20,000元，原告实际提供借款48万元。2017年12月6日被告将龙华学府5套房屋以抵账方式卖给原告，被告同意原告卖出2套房屋，没有争议，由购买人实际居住。另三套房屋被告不同意出卖，其中，原告将三套房屋中的龙华学府A东4单元502室转卖给案外人韩志彬，韩志彬对该房屋装修时受到被告阻止，韩志彬将被告和原告一并起诉至法院，经法院调解确认韩志彬与原告签订的房屋买卖合同无效，由原告赔偿韩志彬购房款14万元及装修损失、诉讼费46,993元。上述损失系被告抵账给原告的房屋没有任何合法手续，导致原告签订的合同无效，故对原告应对韩志彬承担损失应由被告向原告承担。因涉案房屋被告没有取得预售许可证，按照法律规定，案涉房屋买卖合同应属无效，被告应依法退还原告三套楼房的实际购房款，并承担由合同无效造成的损失。故原告起诉到法院，请求支持原告的诉讼请求。被告邢卫辩称，被告不同意原告的诉讼请求，本案法律关系为借款法律关系，不是房屋买卖法律关系。双方当事人围绕其诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告付波出示证据：中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单、肇源县人民法院（2020）黑0622民初352号民事案件庭审笔录一份、调解书一份、商品房销售收款凭证四张、肇源县公安局讯问笔录复印件一份、房屋买卖协议复印件一份、借据复印件、收据复印件。本院审查认为，被告邢卫对中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单、肇源县人民法院（2020）黑0622民初352号民事案件庭审笔录一份、调解书一份、商品房销售收款凭证四张等证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认；证据肇源县公安局讯问笔录一份、房屋买卖协议一份、借据、收据均为复印件，本院无法确定该证据的真实性，因此，本院对该证据不予采信。本院经审理认定事实如下：被告邢卫是肇源县新站镇龙华小区实际开发人，该小区至今未取得商品房预售许可证。2017年7月10日，被告邢卫向原告付波借款，付波通过中国邮政储蓄银行转账方式向邢卫转款47万元。庭审中，该借款付波主张按月利率2%计算利息，邢卫认可利息按月利率1.2%计算。2017年12月6日，被告邢卫未偿还该笔借款，为原告付波出具加盖龙华小区财务专用、现金收讫印章五套商品房销售收款凭证，抵顶付波借款。五套商品房包括A1栋三单元202室价款为148,800元，302室价款为218,760元，402室价款为218,760元，602室价款为176,420元，A1栋四单元502室价款为218,760元，价款共计981,500元。关于A1栋四单元502室楼房，原告付波将该楼房卖给案外人韩志彬。2020年1月9日，韩志彬以付波、邢卫为被告向肇源县人民法院提起房屋买卖合同纠纷一案，经肇源县人民法院调解，付波返还原告韩志彬购房款14万元，并给付鉴定费、装修费、取暖费、水费等共计45,000元，合计185,000元。本院认为，关于原、被告于2017年7月10日借款本金及利息。原告付波主张借款本金48万元，其中银行转账47万元，现金1万元，并按月利率2%计算利息。被告认可借款本金47万元，按月利率1.2%支付利息。本院认为，原、被告双方对银行转账47万元均无异议，因此，本院对该借款47万元予以认定。对现金1万元，被告邢卫不予认可，且原告付波未出示充分证据证实，因此，本院对付波主张借款现金1万元，本院不予支持。同时，原告付波亦未出示证据证明借款利息的约定，但被告邢卫自认按按月利率1.2%支付利息，故本院支持按月利率1.2%给付利息。本案，截止2017年12月6日，被告邢卫尚欠原告付波借款本金47万元，按月利率1.2%计算利息27,636元，本息合计497,636元。2017年12月6日，被告邢卫未偿还该笔借款本息，邢卫用位于肇源县新站镇龙华小区五套楼房抵顶尚欠付波借款本息。付波通过邢卫尚欠其借款本息方式支付购房款。双方形成房屋买卖法律关系。关于原告付波主张买卖合同无效的三套楼房价款。本院认为，被告邢卫为原告付波出具的五套商品房销售收款凭证价款共计981,500元，涉案三套楼房商品房销售收款凭证价款为586,320元，原告主张无效的三套住宅楼价款占被告开具给原告的五套商品房销售收款凭证价款比例为59.73%，结合本院认定截止2017年12月6日本息合计497,636元事实，能够确定涉案三套楼房价款为297，273元。因涉案楼房所在龙华学府小区未取得商品房预售许可证，因此，原、被告双方形成的房屋买卖合同无效。导致该合同无效，被告邢卫具有过错，因此，依法被告邢卫应向原告付波返还购房款297，273元外，还应当赔偿付波因合同无效所受到的损失。造成原告付波损失的主要是利息，且原告未出示证据证明有其他实际损失，故原告付波主张利息符合法律规定，利息以297，273元为基数，自2017年12月7日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年11月2日，付波按月利率2%主张利息过高，超过的部分，本院不予支持。同时，原告付波主张其将涉案楼房卖给案外人韩志彬，导致双方签订买卖合同无效，给韩志彬造成损失46,993元，由被告邢卫赔偿的请求。因该纠纷经肇源县人民法院调解，该款由付波赔偿韩志彬，付波与韩志彬双方达成调解协议对被告邢卫没有法律约束力，因此，原告付波的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告付波请求将涉案三套房屋退回给被告邢卫，因庭审中邢卫主张该三套房屋未交付给原告付波，因此，原告付波请求退回该三套房屋，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告付波与被告邢卫于2017年12月6日关于肇源县新站镇龙华学府A1栋三单元302室、202室，四单元502室形成的房屋买卖合同无效；二、被告邢卫于本判决生效之日立即向原告付波返还购房款297,273元及利息（利息：以297,273元为基数，自2017年12月7日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年11月2日止）；三、驳回原告付波其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4,717元，由原告付波负担2,228元，被告邢卫负担2,489元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  张新春二〇二〇年十一月二十四日书记员  刘 颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（1）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（1）以合法形式掩盖非法目的；（1）损害社会公共利益；（1）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。