江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初2254号原告：乔一涛，男，1965年8月23日生，住江苏省盐城市盐都区。委托诉讼代理人：张长连，江苏日月辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵宁，江苏日月辉律师事务所实习律师。被告：江苏豪德置业有限公司，统一社会信用代码：913209005855811452,住所地江苏省盐城市亭湖区文港南路******。法定代表人：金延波，董事长。委托诉讼代理人：许东方，江苏新中一律师事务所律师。第三人：颜以旭，男，1963年10月28日生，住江苏省盐城市城南高新区。原告乔一涛与被告江苏豪德置业有限公司（下称豪德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月12日受理后，依法适用简易程序，由审判员陈艳红独任审理，于同年7月16日公开开庭进行了审理。原告乔一涛的委托诉讼代理人张长连、赵宁、被告豪德公司的委托诉讼代理人许东方到庭参加诉讼。后为查明案件事实，本院依法追加颜以旭作为第三人参与诉讼，本院于同年10月23日再次开庭进行了审理，原告乔一涛的委托诉讼代理人张长连、赵宁、被告豪德公司的委托诉讼代理人许东方、第三人颜以旭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告乔一涛向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行购房合同，开具发票、将位于盐城市103门市交付给原告、办理产权过户登记手续。2.被告承担违约责任支付违约金：以2万元为基数从2017年1月24日起至办理房屋过户登记完毕之日止按照同期银行贷款利率130%支付利息，以248万元为基数从2020年4月10日起至办理房屋过户登记完毕之日止按照同期银行贷款利率130%支付利息。事实与理由：2017年1月24日原告与被告签订《商品房买卖合同》,合同约定原告购买被告开发建设的房屋,位于盐城市103门市，价格250万元，合同约定了房屋的交付日期、房屋总价款等。合同签订后，原告按照与被告的约定支付了合同约定全部房款，但被告至今未向原告出具发票、交付房屋。原告为维护自身合法权益，故具状法院，请求判如所请。被告豪德公司辩称：被告与原告并未形成事实上的房屋买卖关系，双方于2017年1月24日签订的商品房买卖议定书不是被告的真实意思表示，双方之间商品房买卖议定书名为买卖实为借款，该商品房买卖议定书仅是民间借贷的担保。原告有涉嫌虚假诉讼的嫌疑，请求人民法院驳回原告诉请并将此案移送公安机关立案侦查。第三人颜以旭辩称：我因为要发放工人工资，需要借款，我将房屋半价抵押给乔一涛的，借款我实际上只拿到了203万元，出具的借条是250万元，我和乔一涛当时约定，借款满6个月以后再付一次利息，利息约定的是月息2%，实际不是2%，6个月支付了47万元利息，6个月满后再支付6个月的利息，我和乔一涛约定的借期是1年时间，钱还清了房屋就解押，如果钱没有还清房屋就不解押，直至我将借款还清为止才解押。乔一涛和豪德置业公司之间就写了一份议定书，不是真实的商品房买卖合同。我和乔一涛借款是网签以后才将款项打到盐城市一建公司的账户内，一建公司就将该借款直接放工人工资了，借款我一分钱都没有拿到。本院经审理认定事实如下：2017年1月24日，豪德公司（出卖人）与乔一涛（买受人）签订一份《商品房买卖议定书》。与本案有关的约定有：1、出卖人以出让方式，取得位于市区的地块的土地使用权。定名为豪德商务南广场为预售商品房。买受人购买的为103号房，用途为商用，层高1层5.7米，2层3.6米。建筑面积共229.37平方米，其中套内面积213.07平方米；2、出卖人和买受人约定按建筑面积方式计算该商品房价款，该商品房单价为10899.42元/平方米，房款合计人民币贰佰伍拾万元整（2500000元）；3、付款方式及期限。买受人采取分期付款，买受人应当在2017年1月26日前分贰期支付该商品房全部价款，首期房价款20000元，应当于2017年1月24日前支付；4、买受人逾期付款的违约责任。逾期超过90日后，出卖人可以解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金；5、预告登记约定。根据《房屋登记办法》有关规定，购买商品房的当事人可以申请预告登记，双方约定于商品房买卖合同签订之日起90日内共同申请预告登记，出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记；6、交付期限。买受人应当在2017年6月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；7、出卖人逾期交房的违约责任。（1)逾期不超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金；8、交付。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同后，豪德公司收到定金2万元，该2万元非原告缴纳。2万元的收据在颜以旭处。合同签订当日，豪德公司留存收据一份，收据中载明：“交款单位：乔一涛；收款方式：刷卡；人民币贰万元；收款事由：抵工程款。2017年3月24日，该收据备注网点房过户给乔一涛押金（103房）应返回给颜以旭”，豪德公司在该收据上加盖了印章。颜以旭在上面签署：“2017年3月24日，该收据备注网点房过户给乔一涛押金（103房）应返回给颜以旭”。2020年4月7日，豪德公司向乔一涛邮寄催告函一份，载明：“尊敬的乔一涛先生：您与我司2017年1月24日签订的《商品房买卖合同》中约定；您购买我司开发的、位于盐城市103门市，房屋总价款为人民币大写：贰佰伍拾万元整，且您已缴纳购房定金贰万元整。按照《商品房买卖合同》的约定：你应于2017年1月26日前到豪德广场售楼处，与我司签订和完善《商品房买卖合同》等，并交付购房款人民币大写：贰佰肆拾捌万元整。但时至今日，经我司多次催促，您均未能严格按照协议约定前来办理和完善相关手续。为此，依据《中华人民共和国合同法》的有关规定，本着“客户至上”的谅解原则，经公司研究决定，现再次书面正式通知如下：1、请您务必于2020年4月15日12时0分钟前，前来我公司豪德广场售楼处完善《商品房买卖合同》，并按约定交纳清相应的购房款项。2、您若在上述期间内仍然拒不前来办理和完善相关购房手续，我司将视为你“已经放弃购买”和自愿解除“商品房买卖合同”。届时，我司将不予退还您已交纳的购房定金，并将该房屋另行出售他人。同时，还将保留追究您的相关违约责任的权利。（如本催告函所载有关数据金额与我司数据不一致，以我司财务数据为准）特此催告，望您审慎并妥善对待。”2020年4月10日，原告乔一涛通过转账方式一次性向某公司转账人民币248万元。2020年4月15日，豪德公司再次向原告乔一涛邮寄催告函一份，载明：“继2020年4月7日我司向你发出催告函后，你到我司缴纳了贰佰肆拾捌万元的购房款，向我司表达了继续履行购房的意向，但未与我司商谈完善《商品房买卖合同》事宜，介于你的购房诚意，特通知于你：（一）、介于我司进入开发清盘阶段，我司考虑2017年元月24日你我签订的《商品房买卖合同》作为盐城市第一建筑工程有限公司向你借款贰佰零叁万的担保，才向你发了催告函，如你不能在催告函指定的时间前来我司完善《商品房买卖合同》，将视为你放弃对盐城市第一建筑工程有限公司出借款项的担保。（二）如你不放弃完善《商品房买卖合同》作为担保，请你在催告函指定的时间前来我司完善合同，按2017年元月24日盐城市第一建筑工程有限公司与你双方约定的伍佰万的购房价格完善合同，扣除盐城市第一建筑工程有限公司借款本金及利息后在你与盐城市第一建筑工程有限公司之间做补平处理。（三）如在催告函规定的时间前不来我司完善合同，视你放弃借款担保权我司对所涉房屋将另外处理，在扣除相关费用后退你已缴纳的购房款。本催告函（二）与催告函效力一致。”以上事实，双方均无异议，本院依法予以确认。原、被告双方对下列事实产生争议：1、关于双方是否有房屋买卖的合意。被告陈述案涉房屋的实际施工人为颜以旭，颜以旭将其挂靠在盐城市第一建筑工程有限公司进行的施工，案涉商品房买卖议定书仅是颜以旭向原告借贷的担保。其提供以下证据予以证明：1、2017年1月24日盐城市第一建筑工程有限公司和颜以旭向原告出具的借条一份，证明一建公司和颜以旭向原告借款250万元，佐证了2017年1月24日的商品房买卖议定书是因原告与颜以旭的要求而作为借款的担保我公司才与原告网签的，而非真正的房屋买卖关系。2、被告提交含案涉103商铺等房屋在内的与一建公司所签订的房抵顶工程款协议书一份及价目表一份，证明103号商铺系颜以旭所有，是工抵房，当时的价格是4496569元（毛坯）。3、2万元的交款收据以及汇款凭证（仓定一）各一份，证明该款项不是原告所交，而是由颜以旭叫其朋友仓定一代缴，而且我公司开除的收据上明确注明2万元冲抵工程款，进一步佐证了该房系颜以旭为借款而以此房作担保。4、豪德南广场现在的商铺价格表一份，证明103号商铺现在的价格是6123057元。5、2017年1月24日中国建设银行转账凭证一份以及电子回单份，证明一建公司打款给原告指定的代理人钱某47万元，进一步佐证了原告与一建公司以及颜以旭的借款事实，同时佐证了47万元由原告收取。原告乔一涛对上述证据的质证意见为：对证据1真实性无异议，但与本案无关联性，不能证明被告的证明目的，原告与一建公司除了本证据外，实际上发生往来有5000多万元，该证据无法达到被告的证明目的。对证据2三性不予认可，这是被告单方制作的所谓的价目表，与本案无关。对证据3转账记录和收据的三性均无异议，能够证明乔一涛支付了被告购买103号商铺的购房定金2万元，2万元是乔一涛委托一建公司支付的，具体是谁支付的不清楚，因为一建公司欠原告5000多万元，收据上写“抵工程款”是被告与一建公司之间的关系，被告的房屋有一部分是一建公司建的，上面为什么写“抵工程款”我们不清楚，但我们与一建公司在结算往来时会扣除，是一建公司帮我们交的。对证据4三性均不予认可，这是被告单方制作的所谓的价目表，与本案无关。对证据5我们不清楚，是一建公司与钱某之间的事情，我们不清楚，与本案无关，真实性无法确认。第三人颜以旭对被告所举证据的质证意见为：对证据1我不清楚。对证据2借条是我出具给乔一涛的。对证据3协议是我签的，价目表我看到过的，是几年前豪德给我看的，是当时对外销售的价格。对证据4无异议，是仓定一交的。价目表是协议的一部分。对证据5，47万元是借款250万元其中的，用103门市半价抵押给他，乔一涛要求先打100万元到一建公司，然后再返还给乔一涛算利息，乔一涛要求借6个月利息47万元，乔一涛要求先将47万元打给他，然后再将150万元打给我，我当时着急发工资没有办法才跟他借款的，借款250万元我实际拿到手的只有203万元。第三人向本院提交了：1、情况说明一份，我对本案的情况做了一个情况说明。2、承包合同一份，证明项目是我施工的。3、盐城市第一建筑工程有限公司盖章确认的向某公司出具的承诺书一份，证明为让豪德做半价网签的事情，盐城市第一建筑工程有限公司出具了承诺书。在承诺书上载明：“盐城市第一建筑工程有限公司与江苏豪德置业有限公司于2016年5月16日签订以房抵工程款协议中的103室，原价4496569元，盐城市第一建筑公司现向乔一涛借款250万元，并且同意将103室以网签的形式抵押给乔一涛，网签金额250万元，盐城第一建筑工程有限公司与江苏豪德置业有限公司抵工程款的原价4496569元的价格不变并给豪德置业有限公司开具工程款收据4496569元，因差价引起的一切经济纠纷与江苏豪德置业有限公司无关，均由盐城市第一建筑工程有限公司承担。经办人：颜以旭盐城市第一建筑工程有限公司2017年1月23日”。原告的质证意见为：对证据1的三性不予认可，情况说明中所涉及的人员钱某是乔一涛公司的人员，与事实不符，乔一涛公司没有叫钱某的人，其次，第三人质证时所说的其他内容也与事实不符，事实上是乔一涛和被告签订了房屋买卖合同，并且到房产管理部门做了备案登记，合同是2017年签订的，2020年4月7日被告公司又发催告函给乔一涛，再次确认了房屋的买卖是双方真实意思表示，要求乔一涛支付剩余的248万元，乔一涛也支付了248万元。对证据2真实性无法确认，与本案也无关联性，本案属于房屋买卖合同纠纷，而工程项目承包是施工合同之间的纠纷，与本案无关。对证据3三性不予认可，其理由是：1、该承诺书是一建公司与第三人之间签订的，一建公司与被告、第三人是利害关系人，他们之间所作的约定，只能对他们之间产生约束力，对原告不产生约束力，如果该承诺书是原告签字，才能够证明案涉房屋是用于抵押而非真实买卖，事实上，原告与被告签订买卖合同，是原、被告的真实意思表示。被告对第三人提交的证据均予以认可。在审理过程中，经本院释明，原告拒绝变更其诉讼请求。本院认为：本案争议的焦点问题是原告乔一涛与被告豪德公司之间的商品房买卖合同是否是双方的真实意思表示。盐城市第一建筑工程有限公司和颜以旭系被告豪德公司案涉房屋建筑工程的承包方和转包人。原告以其于2017年1月24日与被告签订的《商品房买卖议定书》及其于2020年4月10日在接到被告催告函后一次性向被告支付购房款248万元的事实主张其与被告存在关于豪德商务南广场的商品房买卖合同合意。被告提交了盐城市第一建筑工程有限公司（签字代表人为颜以旭）与江苏豪德置业有限公司于2016年5月16日签订的将包括案涉房屋在内的房屋抵付工程款给了盐城市第一建筑工程有限公司《以房抵工程款协议》和盐城市第一建筑工程有限公司和颜以旭于2017年1月24日向原告借款并出具了250万元（与原、被告约定的购房款金额相同）的借条一份，以及颜以旭缴纳的案涉房屋的首付款2万元的收条证明关于案涉房屋，原、被告双方并无商品房买卖合意，只是对盐城市第一建筑工程有限公司和颜以旭于2017年1月24日向原告借款250万元所做的担保。被告虽于2020年4月7日向乔一涛邮寄催告函一份，但其中通知的第一项就是要求原告务必于2020年4月15日12时前，到公司豪德广场售楼处完善《商品房买卖合同》，且在原告交付了购房款248万元后，被告在几天内，向原告再次发送了催告函，表示愿意退款或再次完善合同，上述表明原、被告并未达成商品房买卖的合意。综合上述房产交易价款的交付时间、支付方式以及房屋的合同签订情况等，本院认为，本案原告主张原、被告之间的房屋买卖关系已经形成，证据不足，本院不予支持，故对原告的诉讼请求本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告乔一涛的诉讼请求。案件受理费26800元，由原告乔一涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式两份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈艳红人民陪审员  刘立军人民陪审员  陈雨蓉二〇二〇年十一月十八日法官 助理  顾 骥书 记 员  张爱敏附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释[2012]8号第一条当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。