北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初71588号原告：北京顺祥通科贸有限公司，住所地北京市朝阳区亮马桥路39号1号楼4层4185号。法定代表人：岳永成，总经理。委托诉讼代理人：吴宁，北京市汉和律师事务所律师。被告：北京金地万厦物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区华威里3号楼地下室一层。法定代表人：王效玉，董事长。委托诉讼代理人：康小飞，男，1985年9月1日出生，汉族，北京金地万厦物业管理有限公司员工，住北京市朝阳区。被告：北京市朝阳区翌景嘉园小区业主委员会，住所地北京市朝阳区华威里3号楼负一层。负责人：李翔，主任。委托诉讼代理人：张海龙，北京市世纪律师事务所律师。第三人：中瑞物业管理有限公司，住所地北京市西城区复兴门北大街7号楼西侧101、102、103室。法定代表人：董新飞，董事长。委托诉讼代理人：张海龙，北京市世纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：白杨，女，1972年6月24日出生，汉族，北京市朝阳区翌景嘉园小区业主委员会项目经理，住北京市朝阳区。第三人：金义双，男，1976年2月24日出生，汉族，北京大湄公河经贸发展中心总经理，住北京市朝阳区。原告北京顺祥通科贸有限公司（以下简称顺祥通公司）与被告北京金地万厦物业管理有限公司（以下简称金地公司）、被告北京市朝阳区翌景嘉园小区业主委员会（以下简称翌景嘉园业委会）、第三人中瑞物业管理有限公司（以下简称中瑞公司）、第三人金义双（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。顺祥通公司的委托诉讼代理人吴宁、金地公司的委托诉讼代理人康小飞、翌景嘉园业委会、中瑞公司的委托诉讼代理人张海龙到庭参加了诉讼，金义双经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺祥通公司向本院提出诉讼请求：要求确认我公司与金地公司于2014年6月30日签订的《场地租赁合同》有效，要求金地公司继续履行合同；要求金地公司、翌景嘉园业委会赔偿我公司2017年10月1日起至金义双实际交付房屋之日止的租金损失以及利息，租金按照每年60万元标准计算，利息按照央行同期贷款利率标准计算。事实和理由：2009年，我公司承租并投资60余万元将金地公司所有的翌景嘉园小区北侧131平方米花房改造成450米的餐厅经营用房。2013年，我公司将该房屋租赁给案外人河南大宋官窑瓷业有限公司北京分公司。因该公司将房屋擅自转租给金义双经营餐厅使用，且未按合同约定支付租金，双方发生诉讼。法院作出判决：租赁合同于2015年2月16日解除，河南大宋官窑瓷业有限公司北京分公司腾退返还房屋、按年租金60万元标准给付我公司自2014年7月16日起至实际还房之日止的租金。2014年6月30日，我公司与金地公司续签《场地租用协议》，期限2014年7月1日至2029年6月底。2015年3月3日，翌景嘉园业委会成立后，将物业公司由金地公司变更为中瑞公司。2015年6月19日，金地公司与翌景嘉园业委会签订《翌景嘉园小区物业交接协议书》，将我公司承租的小区花房经营项目移交给翌景嘉园业委会。金地公司、翌景嘉园业委会未以任何形式通知我公司出租人变更情况，至今也没有通知我公司解除双方至2029年6月底才到期的《场地租赁合同》，2018年金地公司还在收取我公司租金。上述判决生效后，因金义双是该房屋的实际使用人，既不腾退该房屋，也不向我公司交付租金，引发双方诉讼。金义双举出中瑞公司与其签订的《租赁合同》、《授权书》，我公司方知翌景嘉园业委会在未解除与我公司《场地租赁合同》的情兄下，又于2017年10月1日将房屋出租给金义双。金地公司、翌景嘉园业委会的行为已经严重侵害了我公司的合法权益，故我公司诉至法院。金地公司辩称：我公司于2015年6月19日将房屋移交给翌景嘉园业委会，我公司与顺祥通公司之间的租赁合同已经无法继续履行，故我公司不同意顺祥通公司的诉讼请求。翌景嘉园业委会辩称：顺祥通公司的诉讼请求与理由已经法院审理，根据一事不再理原则，应当驳回顺祥通公司的起诉。截止至2015年6月19日，物业管理权归翌景嘉园业委会所有，翌景嘉园业委会有权选择终止或重新签订合同，金地公司对花房经营管理项目不再享有对外出租管理权。顺祥通公司主张之租赁房屋并非其公司承建，而是由金义双承建，并由金义双实际使用。顺祥通公司与金地公司在上一份合同没有到期的情况，于2014年再次签订租用合同，该合同内容虚假。现小区对外合同由中瑞公司代签，费用由中瑞公司代收，从未见过顺祥通公司。不同意顺祥通公司的诉讼请求。中瑞公司、金义双述称：同翌景嘉园业委会。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：金地公司原为北京市朝阳区东三环南路华威里翌景嘉园小区的物业管理单位，现该小区物业管理单位为中瑞公司。2015年2月26日，翌景嘉园小区业委会成立，并于2015年3月3日予以备案。2010年7月1日，金地公司（甲方）与顺祥通公司（乙方）签订《场地租用协议》，约定金地公司将翌景嘉园小区花房面积为131平方米场地提供给顺祥通公司使用，租期2010年7月1日至2016年6月31日，年租金125000元，每年6月1日前一次付清下一年的租金。2014年6月30日，顺祥通公司（乙方）与金地公司（甲方）再次签订《场地租用协议》。双方约定：甲方将翌景嘉园小区花房建筑面积为131平方米场地提供给乙方使用，租期2014年7月1日至2029年6月31日；未经甲方书面同意乙方不得扩大原建筑和面积，亦不得转让场地使用权；年租用费50万元，租金每年递增5%；场地租金支付方式为一年一付，乙方自签订协议之日，以现金或支票一次性支付给甲方第一年租金，其后每年提前1个月支付。2013年2月23日，顺祥通公司与案外人河南大宋官窑瓷业有限公司北京分公司（以下简称瓷业公司）签订《场地租用协议》，顺祥通公司将上述场地提供给瓷业公司使用。后因瓷业公司欠租及转租，顺祥通公司将瓷业公司诉至本院，要求解除合同，腾退房屋，并支付房屋使用费。本院于2015年6月作出判决，判决双方签订的《场地租用协议》于2015年2月16日解除，瓷业公司腾退北京市朝阳区东三环南路华威里1号楼北侧场地交还顺祥通公司，瓷业公司按照每年60万元标准向顺祥通公司支付自2014年7月16日起至实际腾退房屋之日止的使用费。瓷业公司不服一审判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。2015年9月，北京市第三中级人民法院作出判决，驳回上诉，维持原判。在二审庭审中，金义双作为瓷业公司的证人出庭，其承认从瓷业公司处租用北京市朝阳区东三环南路华威里1号楼北侧场地并由其公司北京丰运发菜市场有限公司使用，租金交瓷业公司。顺祥通公司主张其实际收取转租租金至2015年12月16日，因金义双要继续使用房屋，故在判决生效后瓷业公司未向其公司返还房屋。2015年6月19日，金地公司与翌景嘉园业委会签订《翌景嘉园小区物业交接协议书》，双方就小区物业管理进行了移交。当日，金地公司与翌景嘉园业委会签订《补充协议》，约定金地公司签订的小区共有部分商业性用房经营合同及物业管理相关的委托服务合同未到期的由金地公司负责解除，其法律责任由金地公司承担，时间截止到2015年6月19日下午6时，之后物业管理权由翌景嘉园业委会所有，对于上述相关合同翌景嘉园业委会有权选择终止或重新签订。后金地公司退出物业服务区域，翌景嘉园业委会聘请中瑞公司对翌景嘉园小区进行物业管理。2017年8月22日，中瑞公司与金义双签订《租赁合同》，中瑞公司将北京市朝阳区东三环华威里1号楼（翌景嘉园小区1号楼北侧）的附房花房，建筑面积750平方米出租给金义双，租期2017年10月1日至2024年9月30日，第一年租金为50万元。2017年10月1日，翌景嘉园业委会作出授权书，载明授权中瑞公司签订小区华威里1号楼北侧花房、签订日期为2017年10月1日至2024年9月30日租赁管理合同，授权时间以签订的合同为准。审理中，顺祥通公司主张金地公司未向顺祥通公司提出解除《场地租用协议》，该协议尚未解除，顺祥通公司按照每年15万元的标准向金地公司支付租金至2018年12月底，租金每半年支付一次，因金地公司原因，造成顺祥通公司未获得转租租金，故要求金地公司赔偿租金损失；并主张翌景嘉园业委会是金地公司的承继方，承继了上述《场地租用协议》。顺祥通公司向本院提供金地公司出具的证明，该证明落款时间为2018年10月8日，内容为：“我公司与北京顺祥通科贸有限公司签订的翌景嘉园花房场地使用合同，北京顺祥通科贸有限公司履行合同约定，向我公司缴纳了场地租金”。顺祥通公司提供2015年11月5日中国建设银行单位客户专用回单，其中载明收款人为金地公司、转账金额275000元，主张该款项是2015年1月1日至2016年5月31日期间的租金，其他租金是以款项折抵方式支付。金地公司主张其以口头方式通知顺祥通公司解除《场地租用协议》，顺祥通公司支付租金不超过2015年6月19日。翌景嘉园业委会主张2015年6月19日至2017年10月1日期间翌景嘉园业委会与金义双就涉案场地形成事实租赁关系。另查，2017年1月，顺祥通公司将金义双诉至本院，要求解除双方的租赁合同、金义双腾退北京市朝阳区华威里1号楼北侧450平方米的房屋、金义双按照年租金80万元的标准给付自2015年10月15日起至实际腾退房屋之日止的租金及利息。2018年12月，本院作出判决书，认为金地公司已将花房经营项目的对外出租管理权移交给了翌景嘉园业委会，2015年6月19日下午6时后金地公司对花房经营项目不再享有对外出租管理权，而是由翌景嘉园业委会选择终止或重新签订合同，顺祥通公司并未提交其与翌景嘉园业委会就涉案场地房屋签订的相关合同，顺祥通公司对涉案场地房屋不享有出租收益权，判决驳回顺祥通公司之诉讼请求。该判决已发生法律效力。本院认为：顺祥通公司与金地公司于2014年6月30日签订《场地租用协议》，该合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律行政法规规定，合同有效。对翌景嘉园业委会主张该合同内容虚假的意见，本院不予采纳。顺祥通公司要求确认该《场地租赁合同》有效，本院予以支持。因金地公司自2015年6月19日之后对涉案租赁场地不再享有对外出租管理权，双方《场地租赁合同》已无法继续履行，故对顺祥通公司要求继续履行该协议的诉讼请求，本院不予支持。顺祥通公司要求金地公司赔偿2017年10月1日之后的租金损失以及利息，因损害赔偿采用可预见性规则，该损失不属于违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故对顺祥通公司该项诉讼请求，本院不予支持。因顺祥通公司与翌景嘉园业委会之间未签订租赁合同，双方未形成合同关系，故对顺祥通公司对翌景嘉园业委会的起诉，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、确认原告北京顺祥通科贸有限公司与被告北京金地万厦物业管理有限公司于二○一四年六月三十日签订的《场地租用协议》有效。二、驳回原告北京顺祥通科贸有限公司其他诉讼请求。案件受理费15600元，由原告北京顺祥通科贸有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  童雪霏审判员  曹 勇审判员  张玉倩二〇二〇年十一月二十六日书记员  毛珂歆