北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初13444号原告：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号-C2280。法定代表人：朱剑伟，总经理。委托诉讼代理人：张恒宇，男，北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司员工。被告：严奇，男，1952年2月28日出生，汉族，住北京市通州区。原告北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称原告）与被告严奇（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张恒宇，被告到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令原、被告之间签署的《底商出租协议》于2020年2月24日解除；2、请求判令被告退还原告房屋押金30000元；3、请求判令被告退还原告已交但未使用的房屋租金85150．32元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年7月11日签订《底商出租协议》，约定由原告承租被告所有的位于北京市通州区XX底商，建筑面积64．66平方米，租期为三年，自2018年7月22日起至2021年7月21日止。其中免租期自交房算起10天，作为原告的装修时间，该房屋原告用于商业使用，租金支付方式为半年付，押金30000元。协议签订后，双方均按照约定履行，原告已将租金交付至2020年7月21日止。2020年初以来，由于新冠肺炎疫情发生，原告积极响应国家号令，在疫情结束前不开店营业，且商铺附近小区无法进入，作为房产中介的原告，没办法带客户查看房源，原告日渐亏损，无法继续维持，已经无法继续使用承租的上述底商。为了避免日后给被告带来拖欠租金及收租困难的风险，原告及时向被告表达了要求解除租赁协议的要求，并于2020年2月24日以电话、短信、微信及邮寄等方式向被告送达了解除《底商出租协议》通知函。原告解除出租协议是由于疫情的不可抗力导致的，根据出租协议中关于不可抗力的规定，双方互不承担责任。当时被告声称其在外地，让我们先拿着钥匙待他回京后再交与他，至起诉前被告已将钥匙领走，但被告拒绝退还原告已交但未使用的房屋租金和及押金。被告辩称：同意合同在2020年2月24日解除；因原告提前解除合同构成违约，应当向我支付违约金，押金用以抵顶违约金，故不同意退还押金；同意退还部分剩余租金。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2018年7月11日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《底商出租协议》约定：甲方将位于北京市通州区XX底商出租给乙方用于商业使用，期限自2018年7月22日至2021年7月21日，免租期自交房算起10天，作为乙方装修时间；租金支付方式为半年付，押金30000元；2018年7月22日至2019年7月21日的租金200000元；2019年7月22日至2020年7月21日的租金210000元；2020年7月22日至2021年7月21日的租金220000元；如甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或另租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金30000元并承担乙方的装修费用。如乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金30000元。其中，《底商出租协议》第十二条第二款约定：乙方承诺租赁合同到期或解约，营业执照二十个工作日迁出，如未迁出乙方向甲方继续交纳房屋租金，直至营业执照迁出为止。甲方、乙方除在《底商出租协议》签字、盖章外，甲方、乙方的委托代理人分别将联系电话以及身份证号码标注在协议之上，《底商出租协议》未就押金的用途、使用及退还等做出约定。合同签订后，被告将房屋交付原告，原告向被告交纳押金30000元，并将租金支付至2020年7月21日。2020年2月24日，原告以受新冠肺炎疫情及防控措施的影响，企业停工停业、延迟开工日期，期间无任何经营收入且需承担巨额人工成本，为避免因企业经营困难导致拖欠出租人租金、扩大出租人经济损失为由，按照被告身份证记载的住址向被告邮寄送达了《解除通知函》告知被告：一、自2020年2月24日起，《底商出租协议》解除；二、《底商出租协议》因不可抗力因素解除，双方互不承担违约责任；三、出租人应在收到本解除通知函3日内向承租人退还押金30000元及剩余租金85962元；四、因疫情影响，租赁商铺物件无法面对面交接，现将房屋物件（钥匙二把）邮寄给出租人，出租人签收视为完成房屋交付。函件向被告告知了原告负责该事宜的工作人员王珊的电话，并说明以出租人提供的通讯地址为邮寄地址，因出租人未提供有效通讯地址或提供的通讯地址更换未及时告知承租人，导致邮寄不成功的，一切责任由出租人自行承担。函件于2020年3月6日交寄，但由于被告已不在身份证上的地址居住，函件于2020年3月8日被退回。之后，王珊将《解除通知函》以短信的方式向被告进行了发送。2020年3月13日，被告短信回复王珊称，《解除通知函》刚刚看到，为了顺利签署解约协议：一、请承租人尽快完成《底商出租协议》中力所能及的条款，为解约创造条件；二、请承租人出具新冠肺炎疫情是不可抗力的官方确认文件；三、请承租人出具纸质解约文件发送到出租人的电子邮箱。短信向原告告知了电子邮箱的地址，并称只有完成以上三点，签署解约协议才有依据。同日，王珊回复被告称，可按合同约定解约，支付出租人违约金，但解约日期按照2020年3月1日交钥匙为准。2020年3月19日，原告工作人员电话联系被告称，根据《底商出租协议》第十二条第二款合同的约定，以及由于疫情防控措施政府职能部门不完全对外办公的现实，故要求出租人自承租人营业执照迁出之日起向前推二十个工作日作为免收租金的时间。被告同意原告的要求，同时强调要求按照合同约定办理；双方还约定，由于被告现在外地未返京，待回京后在3月23日商量办理钥匙交接。2020年3月23日，原告工作人员电话联系被告办理钥匙交接，但双方对合同解除时间存在争议。原告称，以营业执照迁走日期向前推二十个工作日作为合同的解除时间，租金的计算截止至合同解除之日止；被告称，双方需在办理钥匙交接时签订解除底商出租协议的书面文件，否则被告对案涉底商再出租构成违约。2020年3月30日，原告将公司注册地址从案涉房屋中迁出。2020年3月31日，原、被告双方办理了案涉房屋的交接，并签订了《房屋交接确认单》。庭审中，原告称：一、坚持以向被告寄送《解除通知函》的2020年2月24日为合同解除时间，或以营业执照迁出后向前推二十个工作日为合同的解除时间；二、原告解除合同的原因系新冠肺炎疫情以及防控措施的影响，导致原告不能带客户去看房源，根本无法开展经营，因不可抗力主张解除租赁合同，不应当承担违约责任；三、原告主观无违约的恶意及过错，且原、被告双方通过电话协商就解除合同也达成一致，双方均不应当承担违约责任，故被告应当退还押金及未使用期间的租金；四、因原告已经履行合同过半，依据合同约定的违约金赔偿数额明显过高；五、由于被告通过拒收邮件、谎称不在北京等方式拖延房屋交接，对于该期间的损失应当由被告承担。被告称：一、原告分别于2020年2月23日、2月24日以打电话、发短信通知函的方式要求解除合同，被告当即表示同意，故双方一致同意2020年2月24日是《底商出租协议》的解除时间；二、根据合同约定，原告提前解除合同属于违约，应当支付违约金30000元，合同约定的押金是为了约束双方互不提前解除合同的违约金，故不应当退还押金；三、应当按照《底商出租协议》第十二条第二款的约定计算租金。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定条款的真实意思。本案中，原、被告就案涉房屋签订的《底商出租协议》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行。现原告认为，新冠肺炎疫情影响及其防控措施，属于不可抗力导致合同目的无法实现，主张《底商出租协议》已解除，要求被告退还押金及剩余租金，故本案的争议焦点为：一、新冠疫情影响及其防控措施下，继续履行合同是否构成不可抗力，是否构成合同解除事由；二、对《底商出租协议》第十二条第二款如何理解；三、本案押金的性质。一、关于新冠疫情及其防控措施是否构成不可抗力，是否构成合同解除事由。根据《中华人民共和国民法总则》的规定，“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。自新冠肺炎疫情发生以来，为防止疫情扩散、保护公众健康，北京市采取了严格的疫情防控措施，但对于因此经营受到影响、合同履行受到障碍的当事人来说，疫情及其防控措施是否必然构成合同解除的事由，则应结合案件的情况具体分析，综合合同的内容、履行地点、履行期限、受疫情的影响程度，以及是否导致合同目的无法实现等因素予以考量。本案中，原告承租被告的房屋用以经营房产中介业务，自新冠疫情发生后，本市社区确实采取了严格的出入证办理、登记，限制带客户进入小区看房的中介人员人数等防控措施，疫情客观上导致了房屋承租人员数量的减少，原告在疫情期间一度也不能正常营业。但随着疫情防控形势的逐渐向好，本市的防控措施也逐渐予以解除，故新冠肺炎疫情及其防控措施并未导致《底商出租协议》必然不能履行，原告承租底商的合同目的必然不能实现。故本案中，新冠疫情及其防控措施不能构成合同解除的事由，原告以新冠肺炎疫情以及疫情防控措施导致合同不能履行而要求提前解除合同，应当承担提前解除合同的违约责任。现原、被告双方均同意《底商出租协议》于2020年2月24日解除，该约定不违反法律规定，故本院确认双方签订的《底商出租协议》于2020年2月24日解除。由于原告在《底商出租协议》解除后仍然占用案涉房屋至2020年3月31日，故原告应当向被告支付该期间的房屋占有使用费，原告交纳的2020年4月1日至7月21日期间的租金，被告应当予以退还。二、关于《底商出租协议》第十二条第二款的理解：本案中，被告出租给原告的房屋系底商，该底商可以作为经营主体的住所地进行工商登记注册，故双方在《底商出租协议》第十二条第二款做出了“租赁合同到期或解约，营业执照二十个工作日迁出，如未迁出乙方向甲方继续交纳房屋租金，直至营业执照迁出为止”的约定，该约定的目的是督促承租方尽快将登记在该底商的经营主体的住所地进行变更，以利于出租方在合同期满或解约后继续寻租，约定的“二十个工作日”是在合同到期或解除，承租方将案涉房屋交付给出租人后的“二十个工作日”，该“二十个工作日”是租期外的“二十个工作日”，不能进行倒推到承租期内而解释成所谓的“免租期”而要求减免承租期间的租金。试想，如果按照原告的解释，双方间一旦将该条款约定成更多的工作日，出租方就会出现向承租方倒找租金，承租方无偿使用房屋的可能，这显然与租赁合同的目的以及《底商出租协议》第十二条第二款设立目的是不符的。虽然被告在与原告工作人员的二次电话中曾经一度认同原告对该条款的理解，但被告同时强调按照合同约定办理以及综合被告关于不签订解除底商出租协议对案涉底商再出租构成违约的意思表示能够确认，被告关于底商合同解除做出的一切真实意思表示均是在合同约定框架下的，是要求按照合同约定进行处理的，故被告曾经做出的对原告关于该条款理解的认同不是原告的真实意思表示，不能据此作为计算退还剩余租金的依据。三、关于押金的性质：被告认为，本案合同约定押金的目的是为了防止合同双方违约而设立的违约金，但如果为了防止双方违约而由一方交纳违约金不但与违约金的设立本意不符且有违合同的公平原则，该押金不是定金，故本院对于被告关于押金系违约金而拒绝退还押金的辩解意见不予采信。虽然《底商出租协议》未对押金的目的等做出约定，但根据房屋租赁合同的交易习惯，押金一般多为防止承租方拖欠水、电、燃气等费用，或在承租期间造成财产损坏而交纳的财产押金，目的是冲抵因承租人的故意或过失给出租人造成的财产损失，押金应当在双方结清各项费用、房屋交接完毕后退还承租人。现原告已将案涉房屋的各项费用结算完毕并进行了房屋交接，被告亦应当将原告交纳的押金退还原告，故本院对于原告要求被告退还押金的请求予以支持。被告虽就原告的违约行为进行了抗辩，但因其未就原告的违约行为提出反诉，故本院对于被告要求以押金抵顶违约金的请求，以及原告关于违约金过高而要求降低的主张，本案均不予审理，原、被告可另案就违约金进行主张和抗辩。因原告未就被告的行为造成损失扩大提供证据，故本院对于原告的该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司与严奇签订的《底商出租协议》于2020年2月24日解除；二、严奇退还北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司押金30000元，于本判决生效后七日内执行清；三、严奇退还北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司扣除房屋占用费后的剩余租金64438．35元，于本判决生效后七日内执行清。四、驳回北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1302元，由北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司负担222元（已交纳），由严奇负担1080元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  唐兴华二〇二〇年十一月九日书记员  龙闪闪