铜川市耀州区人民法院   民 事 判 决 书     (2020)陕0204民初1992号   原告：铜川国际贸易中心有限公司。住所地：铜川市新区商铺。   法定代表人：李举全，该公司总经理。   委托诉讼代理人：杨花花，陕西合恒律师事务所律师。   委托诉讼代理人：程敬叶，陕西合恒律师事务所律师。   被告：胡留德，男，汉族，住铜川市王益区。   委托诉讼代理人：崔海江，铜川市148法律服务所法律工作者。   第三人：铜川秦鑫实业有限责任公司。住所地：铜川市新区商铺。   法定代表人：李建军，该公司总经理。   委托诉讼代理人：张丽华，该公司员工。   第三人：铜川市第一建筑工程有限责任公司。住所地：铜川市王益区。   法定代表人:刘孟高，该公司董事长。   委托诉讼代理人：张俊贤，该公司员工。   原告铜川国际贸易中心有限公司(以下简称国贸公司)诉被告胡留德及第三人铜川秦鑫实业有限责任公司（以下简称秦鑫公司）、铜川市第一建筑工程有限责任公司（以下简称铜川一建司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国贸公司的委托诉讼代理人杨花花、程敬叶，被告胡留德及其委托诉讼代理人崔海江，第三人秦鑫公司委托诉讼代理人张丽华，第三人铜川一建司张俊贤均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告国贸公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告胡留德返还铜川市新区XX路XX小区XX栋XX单元XX层XX号及负一层113.23平方米地下室；二、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2007年原告投资建设铜川新区“世纪花园”项目，并对外进行了销售，因该项目面积较大，且原告公司管理存在漏洞，出现了管理混乱情形，直至2020年原告公司着手办理世纪花园项目的房屋产权登记手续，经核查发现，被告并未与原告签订过房屋买卖合同，亦未向原告支付过房屋价款，却居住世纪花园小区A11栋一单元一层101号及负一层113.23平方米地下室至今，经原告多次与被告沟通，其均表示拒不支付房屋价款。无奈，原告认为涉案房屋系原告建设，所有权归原告，被告非法占用原告房屋多年，拒不支付房屋对价，损害了原告的财产权益。   原告国贸公司提交了以下证据支持其诉讼请求：   一、建设工程施工许可证，商品房预售许可证，证明内容：1、2007年4月23日原告取得“铜川新区世纪花园E8、E11、A11、A12住宅楼”的《建筑工程施工许可证》；2、2009年1月1日铜川国际贸易中心有限公司取得“铜川新区世纪花园A11#、E9#住宅楼”的《商品房预售许可证》；证明目的：原告系铜川新区XX花园XX楼项目的开发主体，故原告是涉案铜川市新区XX路XX小区XX栋XX单元XX层XX号及负一层113.23平方米地下室的所有权人，原告并未超过诉讼时效。   二、铜川仲裁委员会（2016）铜仲裁决字09号仲裁裁决书，（2019）陕02执恢60号《执行裁定书》，证明内容：1.裁决书第7页第一段记载“铜川一建收取了八套房款，该八套房款及历年暖气费合计3515989元，应抵扣工程款.....对收取八套房款及历年暖气费3515989元有异议，认为铜川一建司没有收到八套房的房款，不予认可。”2.裁决书第9页第一段记载“同时查明：尽管铜川国贸提出以八套房款定金抵扣工程款，但庭审中代理人明确表示没有抵账手续，八套房的定金交给了铜川国贸财务”；3.铜川一建司就上述仲裁裁决向铜川市中级人民法院申请强制执行。证明目的：被告主张其向铜川一建司缴纳了涉案房款与事实不符，铜川一建司并不认可其收取过涉案房屋的房款，与原告并不存在以房抵债的事实。故被告至今未向原告支付涉案房款，应当向原告返还占有的涉案房屋。   对原告国贸公司提交的证据认定与分析。1、被告胡留德对原告提交的对第一组证据建设工程施工许可证、商品房预售许可证真实性认可，证明目的不认可，不能证明被告所购买的世纪花园小区涉案房屋及地下室原告是所有权人；对第二组证据的真实性认可，证明目的不认可，正如原告所说铜川一建司收取了8套房款，该8套房款及历年暖气费应当抵扣工程款这是原告在仲裁时真实意思表示（在仲裁裁决书第7页第二行），恰恰证明被告所交房款用于折抵原告欠第三人铜川一建司的工程款，至于第三人铜川一建司对该房屋不予认可，是原告在仲裁时庭审中举证不能所致，与被告没有任何关系；2、第三人秦鑫公司对原告提交的第一、二组证据的真实性和证明目的均认可；3、第三人铜川一建司对原告提交的第一组证据没有异议，对第二组证据真实性没有异议，证明目的不认可，因为当时铜川一建司不认可的原因是抵账房屋没有8套，只有6套房屋抵账。本院对原告提交的以上两组证据真实性予以确认。    被告胡留德辩称，不同意原告诉讼请求。一、原告不是本案适格原告，2008年12月10日胡留德与秦鑫公司签订世纪花园认购协议，按照合同相对性原则，本案的原告不是合同的相对方，不具有主体资格；二、胡留德已经足额向秦鑫公司的债权人铜川一建司支付了房款，并于2012年9月实际占有该房屋，对案涉房屋享有所有权；三、本案为房屋买卖合同纠纷，原告的诉请已经超过了法律规定的三年的诉讼时效；四、原告所述与事实不符，2016年2月18日原告向被告收取2015年的取暖费，原告已经知道被告在涉案房屋居住并使用，原告认为被告非法占有该房屋，应当于2019年2月17日前提起诉讼，此后向被告主张权利超过了诉讼时效，应当依法驳回原告的诉讼请求。   被告胡留德提交了以下证据支持其抗辩理由：   一、世纪花园认购协议，证明被告于2008年与秦鑫公司签订认购该房屋，并且原告收取胡留德1万元定金，加盖了铜川市国际贸易中心财务专用章。   二、承诺书、世纪花园A11-1-101号房屋胡留德付款明细，收到条、收款收据2份、银行转账凭证，证明胡留德2007年在世纪花园小区预购买E11栋房屋时向原告交纳了1万元定金，之后又看中世纪花园A11-1-101号房屋，然后就找到售楼部说明情况，售楼部经理王某某向胡留德告知世纪花园A11-1-101号房屋已经顶账给铜川一建司，如果胡留德想要购买该套房屋就得去找铜川一建司协商，之后胡留德与铜川一建司、秦鑫公司三方协商好之后，胡留德与秦鑫公司变更了世纪花园认购协议，载明胡留德购买世纪花园A11-1-101号房屋,原告国贸公司也向胡留德重新更换了收取世纪花园A11-1-101号房屋定金1万元的收据。收到条是2007年10月26日第三人铜川一建司第三分公司的负责人李某某收取的，证明被告胡留德已经足额按照认购协议的约定及单价向铜川一建司足额缴纳购房款280955元。   三、收款收据3份，证明2012年9月13日胡留德向为民物业公司交纳了大修基金7271.1元、面积补差5000元，2016年2月18日原告收取了胡留德60%的取暖费1880元，证明胡留德2012年9月13日实际占有并使用该房屋，向原告委托的物业公司交纳了大修基金、装修押金及面积补差款，原告对被告在涉案房屋居住是认同也知情。   四、收款收据4份，证明原告自2012年9月份至2020年7月13日向物业公司交纳电费、物业费、暖气费等费用证明原告一直在涉案房屋居住。    五、证人孟某某、呼某某出庭证言，证明原告拖欠铜川一建司的工程款，同意铜川一建司收取世纪花园6套房屋的房款折抵工程款。   对被告胡留德提交的证据认定与分析。1、原告对被告提交的第一组证据真实性认可，证明目的不认可，理由是该认购协议的性质为预约合同，合同约定被告应当在十日内向原告支付房屋总价款的50%，第四条违约责任中约定乙方逾期5日仍未签订合同，也就是未付清房款，甲方有权将该房屋另行出售，定金不予退还。被告就该房屋指向原告交纳的定金1万元，至今与原告未签订正式的买卖合同，该认购协议中也没有约定原告授权铜川一建司或者李某某收取房款，所以根据履行情况来看，被告并未向原告交纳房屋，该认购协议已经作废，被告并未取得房屋的所有权；对第二组证据承诺书、世纪花园A11-1-101号房屋胡留德付款明细、收到条、收款收据、银行转账凭证的真实性均不认可，证明目的也不予认可，理由是根据原告向法庭提交的第二组证据可以看出铜川一建司在本案存在虚假陈述的情形，在原告举证的证据中能够证明，铜川一建司并不认可收取涉案房屋价款的事实，没有将该房屋价款从原告的建设工程款中扣减，所以对被告举证的承诺书以及付款明细所记载的是付款金额，原告并未收取且从该证据的时间来看存在矛盾情况，其中2007年10月26日李某某向胡留德出出具的收条收取16万元，而胡留德向原告支付房屋定金1万元的时间为2008年12月10日，也就是说胡留德在与秦鑫公司签订认购协议向原告交纳定金之前就已经向案外人支付价款，无法证明与本案房屋有关；对第三、四组证据真实性均不认可，正常情况业主应当持有开发商的交房通知才能向物业公司交纳大修基金费和装修基金及面积补差。大修基金不应当向物业公司交纳，应当向房屋管理局的大修基金的专用账户进行交纳，该组证据也只能证明被告实际占用使用房屋，但不能证明被告系该房屋的合法所有权人；对第五组证据证人证言真实性与证明目的不认可，理由是其未见到国贸公司给李某某的授权委托书，无法证明国贸公司以房顶账的事实。这两个证人与本案的判决结果存在利害关系，第一个证人对其住址都不是特别清楚。2、第三人秦鑫公司对被告提交的对第一组、第二组证据真实性认可，证明目的不认可，同原告质证意见一致；对第三、四组证据真实性均不认可，正常情况业主应当持有开发商的交房通知才能向物业公司交纳大修基金费和装修基金及面积补差；对第五组证据证人证言真实性不认可，证明目的不认可。3、第三人铜川一建司对被告提交的对第一、二组证据真实性认可，证明目的认可，我们公司的三分司收到了胡留德足额缴纳的280955元房款。对第三、四组证据真实性认可，证明目的认可，对于原告的质证意见不同意，既然原告不认可自己指定的物业公司收取该笔费用，为何要委托物业公司收取大修基金和面积补差，这些行为应当是开发商实施，说明原告委托过。对第五组证据两位证人证言的真实性和证明目的均认可，同时提出两点意见，国贸公司一再提出没有出具授权委托书，到现在世纪花园小区也没有履行正式交工手续，在原告的诉状中，原告也陈述原告公司管理存在漏洞，出现管理混乱，公司售楼部是开发商授权的，没有书面的资料。被告胡留德提交的以上五组证据能够相互印证形成有效的证据链，结合原告提交的仲裁裁决书以及庭审查明的情况，能够证明本案涉案房屋是原告与铜川一建司协商一致抵账给铜川一建司，由铜川一建司向被告收取房款，虽然双方未签订书面的抵账协议，但已经通过行为形成了以房抵账的事实，且已经履行完毕，故对被告的提交的以上证据的真实性、合法性、关联性予以确认。   第三人秦鑫公司辩称，我公司与原告合作开发了世纪花园小区，我公司与被告胡留德签订了认购协议，我公司同意原告以该公司名义起诉胡留德主张返还房屋。   第三人秦鑫公司未向本院提交证据。   第三人铜川一建司辩称，同意胡留德委托代理人的答辩意见。铜川一建司是世纪花园小区的施工单位，铜川一建司履行施工义务后，原告国贸公司欠铜川一建司工程款未付，通过双方协商国贸公司以世纪花园小区包含被告胡留德在内的一共六套房屋向铜川一建司抵偿工程款，胡留德将涉案房屋的购房款已经向铜川一建司付清。   第三人铜川一建司未向本院提交证据。   经上述质证、认证，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：   国贸公司与秦鑫公司联合开发铜川新区XX花园XX小区。2007年5月9日，国贸公司与铜川一建司签订了《建设工程施工合同》，约定铜川一建司承建施工国贸公司开发建设的新区XX小区XX段XX、XX、XX、XX号住宅楼。合同签订后，铜川一建司履行施工义务，世纪花园小区已经交付使用。   2007年，国贸公司与铜川一建司、胡留德三方约定，胡留德预购买的铜川市新区XX花园XX栋XX单元XX层XX号房屋及储藏室，国贸公司用于抵偿欠付铜川一建司的工程款，该工程款由铜川一建司收取。2007年10月26日，胡留德向铜川一建司缴纳购房款160000元，铜川一建司向胡留德出具了XX花园XX栋XX单元XX层XX号房屋房款收款收据。之后，胡留德与国贸公司的联合开发商秦鑫公司签订了世纪花园认购协议，约定胡留德购买铜川市新区XX花园XX栋XX单元XX层XX号房屋及储藏室，房屋价款每平方米1650元，储藏室价款每平方米600元。2008年12月10日，国贸公司收取胡留德定金1万元，向其出具了收款收据。2015年8月27日，胡留德向铜川一建司转账支付了剩余110955元房款，铜川一建司向胡留德出具付款明细，载明“XX花园XX栋XX单元XX层XX号房屋房款280955元胡留德已经全部付清，其中一万元交世纪花园。”并向胡留德出具承诺书，承诺：“铜川一建司承建的世纪花园，因发包方国贸公司拖欠工程款的事实，依据约定，A11栋一单元一层101、102室，A11栋三单元一层102室，A11栋二单元一层102室，E8栋四单元三层301室，E11栋一单元三层302室的房屋及相对应的储藏室抵偿工程款，铜川一建司委托该项目经理李某某进行抵价处理，李某某向上述房屋买房人承诺，保证房屋能够装修和正常居住，并负责买房人办理房屋买卖合同的相关手续，由此产生的纠纷和费用均由李某某负责解决和承担”。2016年，铜川一建司向铜川仲裁委申请仲裁，主张国贸公司支付世纪花园小区剩余工程款3180000.79元，国贸公司抗辩：“国贸公司已支付铜川一建司工程款及冲抵、应扣、预扣工程款合计22167323元，并提交证据《建设工程施工合同》，证明依据合同专用条款35.1第二项约定，铜川一建收取了八套房款，该八套房款及历年暖气费合计3515989元应抵扣工程款。”铜川仲裁委以铜川一建司的委托代理人庭审中明确表示没有抵账手续，八套房的定金交给国贸公司财务，故对国贸公司抗辩八套房抵账的理由未采信。本案审理中，铜川一建司明确表明双方虽然没有签订书面的抵账协议，但是因为国贸公司欠铜川一建司工程款未付，通过双方协商国贸公司以世纪花园小区包含被告胡留德在内的一共六套房屋向铜川一建司抵偿工程款，胡留德将涉案房屋的购房款已经向铜川一建司付清。   上述事实，有当事人陈述、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、仲裁裁决书、执行裁定书、世纪花园认购协议、承诺书、世纪花园A11-1-101号房屋胡留德付款明细、收到条、收款收据、银行转账凭证、证人证言、庭审笔录等在卷佐证。   本院认为，国贸公司与秦鑫公司联合开发铜川新区XX花园XX小区, 胡留德与秦鑫公司签订了《世纪花园认购协议》，胡留德向国贸公司缴纳定金1万元，向铜川一建司交纳房款270955元。2016年铜川一建司向铜川仲裁委申请仲裁，主张国贸公司支付世纪花园小区剩余工程款3180000.79元，国贸公司抗辩：“国贸公司已支付铜川一建司工程款及冲抵、应扣、预扣工程款合计22167323元，并提交证据《建设工程施工合同》，证明依据合同专用条款35.1第二项约定，铜川一建司收取了八套房款，该八套房款及历年暖气费合计3515989元应抵扣工程款。”铜川仲裁委以铜川一建司的委托代理人庭审中明确表示没有抵账手续，八套房的定金交给国贸公司财务，故对国贸公司抗辩八套房抵账的理由未采信。本案中，铜川一建司明确表示双方虽然没有签订书面的抵账协议，但是因为国贸公司欠铜川一建司工程款未付，通过双方协商国贸公司以世纪花园小区包含被告胡留德在内的一共六套房屋向铜川一建司抵偿工程款，胡留德将涉案房屋的购房款已经向铜川一建司付清。2012年铜川一建司将涉案房屋钥匙交付胡留德，胡留德居住至今并缴纳了物业费、暖气费、水电费等。通过上述查明情况，可以认定本案涉案房屋是原告与铜川一建司协商一致抵账给铜川一建司，由铜川一建司向被告胡留德收取房款的事实。《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”。本案中，国贸公司与铜川一建司因工程款发生纠纷，双方应当本着实事求是的态度妥善处理矛盾纠纷。审理中，铜川一建司表示愿意将胡留德在内的共计六套房屋总价款从铜川仲裁委员会（2016）铜仲裁决字09号仲裁裁决书中裁决国贸公司应当支付的工程款及相应的利息中予以扣除，向本院提交了收取六套房款的明细，后经本院主持调解，原告国贸公司与铜川一建司关于扣除的金额未达成一致。虽然国贸公司与铜川一建司双方未签订书面的抵账协议，但是已经通过实际行为履行了以房抵账的事实，胡留德已经向铜川一建司足额缴纳了全部房款，铜川一建司向胡留德交付了房屋及地下室。国贸公司现以铜川一建司在仲裁案件中不认可收取国贸公司世纪花园小区八套房屋房款，仲裁裁决已经生效为由，主张被告胡留德返还铜川市新区XX路XX小区XX栋XX单元XX层XX号及负一层113.23平方米地下室的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   驳回铜川国际贸易中心有限公司的诉讼请求。   本案受理费300元减半收取150元，由原告铜川国际贸易中心有限公司负担，原告预交的受理费本院退还150元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。                                         审判员   杨敏                      二〇二〇年十一月九日                             书记员   袁潇        1