湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0105民初4192号原告：潘亚莉，女，1990年6月20日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人:王娟,系湖北言达（汉阳）律师事务所律师，特别授权代理。被告：江世英，女，1962年1月26日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。委托诉讼代理人:罗仲欣,系蔡甸区城关法律服务所法律工作者，一般授权代理。第三人：武汉阳诚房地产经纪服务有限公司招商公园分公司，住所地：武汉市汉阳区墨水湖南岸A地块招商公园1872项目A2地块第****7商。统一社会信用代码91420105MA4K2A1FXP。法定代表人：杨洲，系公司经理。委托诉讼代理人:熊勇，系该公司员工，特别授权代理。原告潘亚莉与被告江世英，第三人武汉阳诚房地产经纪服务有限公司招商公园分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王侃独任审判，于同年10月21日、11月16日两次公开开庭进行了审理。有原告潘亚莉（参加第一次庭审）及其委托诉讼代理人王娟，被告江世英及其委托诉讼代理人罗仲欣，第三人武汉阳诚房地产经纪服务有限公司招商公园分公司委托诉讼代理人熊勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘亚莉向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告及第三人于2020年6月11日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；2.请求依法判令被告向原告返还定金50,000元；3.请求依法判令被告赔偿原告已支付的中介费40,000元；4.请求依法判令被告向原告支付违约金213,000元；5.请求依法判令被告赔偿原告已支付的律师费10,000元；6.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2020年6月11日，原被告在第三人居间下签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定由被告将其坐落于武汉市汉阳区保利香颂XX室的房屋出售给原告，成交价为2,130,000元，同时合同约定了双方的权利和义务、违约责任、争议处理方式等条款。合同签订后，原告严格按合同约定向被告支付了定金50,000元、向第三人支付了中介费40,000元。然而被告在合同履行过程中单方面要求加价，并拒不配合办理一手不动产权证书、银行贷款面签、还贷赎楼等合同义务，并单方表示不卖房屋，且经原告及第三人多次催告，被告仍不履行，导致原告购买案涉房屋的合同目的无法实现。为维护原告合法利益，故起诉至法院。被告江世英辩称：第一，被告没有违反合同约定，不构成违约。合同没有约定交房款的时间、没有约定房屋交付的时间，被告没有违约行为不承担违约责任。第二，案涉房屋买卖合同没有约定付房款的期限和交房期限，从合同形式上不是房屋买卖合同，而是居间合同。第三，原告未经我方协议，也未提前告知我方的情况下单方解约是严重的违约行为。第四，案涉合同的房屋买卖条款简单不具备操作性，且被告配偶未签字，合同未成立。第五，原告诉请要求我方支付高额违约金，违背公平、诚实信用原则。第六，合同约定一方解约应向另一方发出通知，而原告在未通知的情况下提起诉讼，是对条约违背，应承担违约责任。请求驳回原告的全部诉请。第三人武汉阳诚房地产经纪服务有限公司招商公园分公司述称：合同于2020年6月11日签订，合同约定定金50,000元，含10,000元的物业交割保证金，首付款600,000元，贷款1,480,000元。合计2,130,000元。正常交易完成后，10,000元的保证金退给被告江世英。交易流程如下：签合同三天内，买方提交银行流水及征信，卖方提供身份证信息及流水，然后双方去银行贷款面签，贷款审批一般三个星期，不包含休息日，审批通过后买方需要支付卖方600,000元首付款，卖方当天可以向银行付清银行贷款拿到结清证明，到房地局办理解押，完成后通知双方办理过户手续，剩下的钱由银行在贷款流程完成后转到卖方账户。经审理查明：2020年6月4日，第三人武汉阳诚房地产经纪服务有限公司招商公园分公司向被告江世英出具《收条》，确认收到案涉房屋的购房合同两本、全额购房发票一份、农业银行贷款合同一份、维修基金发票一份。2020年6月11日，原告潘亚莉与被告江世英在第三人武汉阳诚房地产经纪服务有限公司招商公园分公司居间下，签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定由被告将位于武汉市汉阳区保利香颂XX号房作价2,130,000元卖予原告；原告需于合同签订当日向被告支付购房定金50,000元，原被告双方需根据原告贷款银行的要求提交相关资料并积极配合，于银行贷款审批通过后，原告需在还款当日支付被告购房首付款600,000元，尾款1,480,000元由原告贷款银行一次性支付给被告；被告需在房屋所有权变更三日内腾空房屋，并将房屋钥匙交付原告。合同还约定，原告需向第三人支付经纪代理费40,000元，“如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费100%，计人民币（大写）肆万元整”“如甲方（被告）房屋共有，设定抵押、租赁等行为应告之乙方（原告），由甲方负责解决。如因上述原因导致本合同项下房屋交易发生产权纠纷，债权纠纷或租赁纠纷时，由甲方承担全部责任”“本合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出催告履行通知书之日起五日内为履行期限”“因甲方原因不出售该房屋给乙方，则甲方除双倍返还定金、退还包括但不限于乙方所支付的房款及乙方所缴纳的税费等款项外，还需另外支付给乙方总房价的百分之十作为违约金”“甲、乙、丙三方产生纠纷且经协商仍不能解决时，任何一方可起诉到人民法院，因此发生的包括但不限于律师费、调查费等相关费用由败诉方承担”。合同签订当日，被告向原告出具《收据》一份，确认收到“购房部分定金”50,000元，被告将其中的10,000元作为物业交割金交给第三人。2020年6月13日，第三人向原告出具《收据》一份，确认收到中介费40,000元。2020年6月24日，被告与第三人员工微信联系表示“我的房子不想卖了老公不同卖”；2020年6月29日，被告再次向第三人表示不卖房屋；2020年7月3日，第三人员工联系被告要求其尽快办理房产证；2020年7月15日第三人员工请被告配合办理房屋贷款面签。被告辩称，微信记录是其与第三人员工熊勇的聊天记录，但不是其真实意思表示；聊天录音是其与第三人员工说的，但是被告认为第三人要求7天办证时间太短，所以没有签字。本院认为，被告对上述微信记录、录音的真实性无异议，其在上述微信、录音中表示不卖房屋，且未能积极配合原告办理房屋贷款手续，故对被告的上述辩称，本院不予采信。2020年7月20日，原告向被告短信发出《催告函》，要求被告在收到函件的5日内“办理一手不动产证书/提前还贷/配合办理贷款审批/过户登记手续”，否则将提起诉讼。同日，被告向原告短信回复，认为案涉合同系意向性居间合同，原告与第三人已构成违约，但仍希望进行磋商达成解决方案。2020年8月15日，第三人向被告出具《收条》一张，确认收到案涉房屋的不动产权属证明一份、房产分户图一份、宗地略图一份、不动产交易报税登记联办申请书一份。原被告未能就合同履行协商一致，遂引起本次诉讼。另查明，2020年7月29日，原告与案外人湖北言达律师事务所签订《法律服务合同》，约定由原告委托该所代理本案，并约定律师费为10,000元。同日，原告向湖北言达律师事务所支付律师费10,000元，该所向原告出具发票，确认收到上述费用。上述事实有原被告及第三人陈述、武汉市存量房居间（买卖）合同、收据、微信聊天记录、短信截图、法律服务合同及发票、录音、银行流水及征信在卷证实，足以认定。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第十二条之规定，“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”及第四十四条之规定，“依法成立的合同，自成立时生效”。案涉武汉市存量房居间（买卖）合同对合同主体、标的、价款、履行期限、违约责任等均进行了约定，故被告关于案涉合同没有成立及生效的辩称，本院不予采信。原告潘亚莉与被告江世英在第三人武汉阳诚房地产经纪服务有限公司招商公园分公司居间下签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》，系各方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格遵守并切实履行。合同约定，原被告双方需根据原告贷款银行的要求提交相关资料并积极配合，合同虽未约定具体履行日期，但是合同约定在未约定明确履行期限的情形下，以守约方或经纪方发出催告履行通知书之日起五日内为履行期限，故应视为履行期限约定明确，而被告在原告及第三人多次催告情形下未能配合办理贷款手续并表示不出售房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项之规定，被告在履行期限届满之前明确表示不履行合同主要义务，原告可以解除合同。故原告要求解除《武汉市存量房居间（买卖）合同》的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告要求被告返还定金50,000元的诉请，本院予以支持。关于原告要求支付中介费的诉请。本院询问原告是否由第三人承担部分中介费的返还责任，原告表示要求挽回全部中介费损失，哪方承担中介费由法院依法判决。合同虽约定，“如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费100%，计人民币（大写）肆万元整”，但案涉合同尚在履行的初始阶段，被告即表示不出售房屋，第三人作为居间方尚未完全履行其居间义务，综合考量各方的合同履行情况，根据公平原则，本院酌定由被告承担20,000元中介费，由第三人返还原告20,000元中介费，另外合同解除后，第三人收取被告的物业交割金10,000元应予以返还。关于违约金的诉请。合同约定，“因甲方原因不出售该房屋给乙方，则甲方除双倍返还定金、退还包括但不限于乙方所支付的房款及乙方所缴纳的税费等款项外，还需另外支付给乙方总房价的百分之十作为违约金”。虽然被告有违约行为，但案涉合同尚在履行的初始阶段，且原告未举证证明其因被告不履行合同所产生的实际损失，故本院酌定被告向原告支付违约金50,000元。关于原告要求被告支付律师费的诉请。合同约定，“甲、乙、丙三方产生纠纷且经协商仍不能解决时，任何一方可起诉到人民法院，因此发生的包括但不限于律师费、调查费等相关费用由败诉方承担”，故原告要求被告支付律师费10,000元的诉请，本院予以支持。截止本案庭审，原告未向本院提交保全申请，故原告要求被告支付保全费的诉请，本院不予支持。综上，原告诉讼请求中经本院核准的部分，予以支持；过高及不合理的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告潘亚莉与被告江世英及第三人武汉阳诚房地产经纪服务有限公司招商公园分公司于2020年6月11日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；二、被告江世英返还原告潘亚莉定金50,000元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、被告江世英支付原告潘亚莉中介费20,000元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；四、第三人武汉阳诚房地产经纪服务有限公司招商公园分公司返还原告潘亚莉中介费20,000元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；五、第三人武汉阳诚房地产经纪服务有限公司招商公园分公司返还被告江世英物业交割金10,000元,于本判决发生法律效力之日起十日内付清；六、被告江世英支付原告潘亚莉违约金50,000元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；七、被告江世英支付原告潘亚莉律师费10,000元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；八、驳回原告潘亚莉的其他诉讼请求。如果被告江世英、第三人武汉阳诚房地产经纪服务有限公司招商公园分公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2,998元，原告潘亚莉已预交,由原告潘亚莉负担1,499元，由被告江世英负担1,499元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王侃二〇二〇年十一月十七日法官助理杨昀晅书记员杨娜