河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0311民初6831号原告：张丹丹，女，汉族，1985年11月10日生。委托诉讼代理人：张振宇，河南精专律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：胡学芹，河南精专律师事务所律师，特别授权。被告：洛阳开元商业管理有限公司。法定代表人：邵亚培，执行董事。被告：洛阳开元居然之家家居建材有限公司。法定代表人：吴军平，总经理。被告：洛阳开元市场开发有限公司。法定代表人：金平亮，总经理。三被告共同委托诉讼代理人：刘明芳，河南万基律师事务所律师。特别授权。三被告共同委托诉讼代理人：朱佳佳，河南万基律师事务所实习律师。一般代理。原告张丹丹诉被告洛阳开元商业管理有限公司、洛阳开元居然之家家居建材有限公司、洛阳开元市场开发有限公司委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张丹丹委托诉讼代理人张振宇、胡学芹，三被告共同委托诉讼代理人刘明芳、朱佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张丹丹向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告一按《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》（2013年8月5日签订）约定的年租金标准履行双方（2016年8月20日）签订的《商铺委托租赁合同》；2.依法判决被告一向原告支付2019年度未足额支付的租金（人民币）贰万柒仟零贰拾壹元叁角捌分整（￥：27021.38元）；3.依法判决被告二及被告三对请求2未足额支付的租金承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2013年8月17日，张丹丹与洛阳开元市场开发有限公司签订《商品房预售合同》，购买了开元商场第2层186号房。后经实测，最终该房屋坐落确定为洛龙区开元大道202号1幢2226号，房屋面积25.95㎡，2015年4月22日，该房屋办理了权属登记，为张丹丹所有。2013年8月5日，张丹丹与被告一洛阳开元商铺管理有限公司签订了《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》及《补充协议》，约定张丹丹将洛龙区开元大道202号1幢2226号商铺委托给被告一经营管理，第四、五年租金均为32230元。2016年8月20日，为引进居然之家，被告一要求原告与之签订了《商铺委托租赁合同》，张丹丹将洛龙区开元大道202号1幢2226号商铺委托给被告一租赁经营，租赁期限8年，自2018年11月1日-2026年11月1日，租金以被告一与第三方的租赁合同金额为准，原告收取90%的租金，被告一收取10%租金作为管理费。2017年1月3日，被告一出资设立被告二，并将原告及其他业主的商铺整体出租给被告二。2019年被告一仅在1月、5月、8月，分别给原告支付租金1788.48元、1557.14元、1863元，每月每平米租金远远低于市场价值。原告要求仍按原租金标准履行《商铺委托租赁合同》及支付2019年度租金。被告三全资设立被告一，被告一全资设立被告二，三被告是关联公司。被告一与被告二签订租赁合同，将业主委托给被告一租赁的商铺整体出租给被告二。三被告存在财务混同、主体混同的情形，也存在恶意串通，损害被代理人开元商铺业主的利益的情形，被告二、三应对原告的未足额支付的租金承担连带责任。张丹丹为维护其合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。洛阳开元商业管理有限公司辩称：一、《商铺委托经营管理协议》已履行完毕且《协议》本身与商铺租赁行情无对应关系，不能作为定案依据。2013年8月5日答辩人与被答辩人签订《商铺委托经营管理协议》，被答辩人将2层2183号商铺委托给答辩人统一经营管理，租期自2013年11月11日至2018年11月1日，租金为1至3年无租金，第四年和第五年年租金均为32205.06元，共计64410.12元，答辩人已按照合同约定支付了租金，履行期限届满，该协议已履行完毕。另据与本案同类型的案件（2020）豫03民终2322号民事判决书，对《商铺委托经营管理协议》予以否定，判决书内容显示“《委托经营管理协议》前1-3年是没有租金的，第4年、第5年有租金，该租金明为租金实为购房款的一部分，与商铺租赁行情并无对应关系，不能反映真实的市场价格。关于要求支付租金的主张，其提交的计算租金的标准没有法律依据，本院不予支持。”即该份《委托经营管理协议》所涉及的租金计算标准二审生效判决不予采信，没有法律依据、没有参考价值。二、答辩人与被答辩人已续签《商铺委托租赁合同》，是双方真实意思表示且该合同处于委托期内，答辩人与被答辩人均正常履行，应继续履行。2016年8月20日答辩人与被答辩人续签了《商铺委托租赁合同》，涉案商铺委托答辩人继续经营管理，委托期限为8年，自2018年10月28日至2026年10月28日止，租金为答辩人与第三方约定的实际租金的90%支付给被答辩人，另10%作为答辩人收取的委托费用。答辩人依照2016年8月20日续签的《商铺委托租赁合同》向被答辩人足额支付了租金，履行了合同约定的支付义务，《商铺委托租赁合同》正常履行中。综上所述，2016年8月20日答辩人与被答辩人签订的《商铺委托租赁同》是双方真实意思表示，合法有效受法律保护，对当事人双方具有法律约束力，双方也在正常履约过程中，应继续履行，被答辩人诉求无事实及法律依据，应予以驳回。洛阳开元居然之家家居建材有限公司辩称：首先，答辩人与被答辩人不存在合同关系，根据合同的相对性原则，原告无权要求答辩人承担任何责任。第二，答辩人与开元商管公司、开元居然之家公司均为独立的法人，股东、财务彼此独立，不应承担连带责任。洛阳开元市场开发有限公司辩称：被答辩人在答辩人处购买商铺并签订《商品房预售合同》，答辩人已按合同约定向被答辩人交付房屋，已履行了合同义务，不应承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方无异议的证据，本院予以确认并在在卷佐证。对有争议的证据和事实，结合双方提交的证据、当事人陈述和庭审调查的情况，本院认定如下事实：2013年8月8日，张丹丹与洛阳开元市场开发有限公司签订了《商品房预售合同》一份，张丹丹购买了“洛阳时尚淘宝广场”（暂定名）2层186号商铺一套，建筑面积为25.95平方米。《商品房预售合同》附件四合同补充协议第4条约定：“为了维护买受人更多的利益，买受人在签订《商品房买卖合同》后、进场经营前，必须与出卖方签订《经营管理公约》，买受人必须服从出卖人或出卖人委托的物业公司或商场管理机构统一经营管理。否则，买受人自愿同意将所购商铺无偿交给出卖方安排经营、使用，直至买受人同意服从出卖人经营管理”。同时合同约定了其他条款。2013年8月5日，张丹丹（乙方）与洛阳开元商业管理有限公司（甲方）签订《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》一份，协议基本内容为：乙方自愿将涉案商铺委托甲方代为租赁和统一经营管理，委托经营管理年限为五年，自2013年11月1日起至2018年11月1日止。五年期满后，乙方应当按照甲方确定的市场指导价自行招商，或与甲方协商一致续签《委托经营管理协议》，或用于自营，但均要服从开元精品服饰广场的市场统一定位和管理规章制度。自开元精品服饰广场正式开业之日起，前三年乙方不向甲方收取任何费用。第四年和第五年甲方就委托标的向乙方支付租金，年租金为人民币32205.06元，合计人民币64410.12元。乙方自行负担获得租金收入所产生的相关税费。委托期间，甲方可根据市场行情调整商铺的实际租赁租金水平及经营范围，乙方不得干涉。委托租赁期间，甲方因经营管理需要可对乙方商铺使用功能及格局进行适度调整等。协议最后一条约定，本协议作为甲乙双方签订《商品房买卖合同》不可分割的一部分，在双方签署《商品房买卖合同》的同时签署，与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力。2016年8月20日，张丹丹（甲方）与洛阳开元商业管理有限公司（乙方）签订了一份《商铺委托租赁合同》，合同基本内容为：甲方将涉案商铺委托给乙方出租，乙方有权以自己的名义将甲方商铺租赁给第三方。委托期限为8年，自2018年10月28日至2026年10月28日止。以乙方与第三方签订的《租赁合同》中约定的实际租金（含公摊租金）为准，租金的90%支付给甲方，另10%租金作为乙方向甲方收取的委托费用。收租金的时间以乙方与第三方签订的合同为准。甲方收取的租金，以每年乙方与第三方签订的《租赁合同》中约定的实际租金（含公摊租金）的调整幅度为准。乙方以转账方式向甲方支付租金（扣除委托费用后），每三个月支付一次。乙方在每个付款周期后的一个月内向甲方支付委托租金。甲乙双方因履行本合同所产生的税费，按照法律规定自行各自缴纳。现该合同正在履行过程中，洛阳开元商业管理有限公司按照合同约定向张丹丹支付了相应的租金，由于张丹丹认为目前签订的合同约定的租金过低，要求增加租金，就租金问题张丹丹与洛阳开元商业管理有限公司无法达成一致意见。张丹丹遂诉至本院，要求判如所请。本院认为：张丹丹与洛阳开元市场开发有限公司、洛阳开元商业管理有限公司签订的《商品房预售合同》及附件四合同补充协议、《商铺委托租赁合同》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。2013年8月5日的《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》履行过程中，张丹丹与洛阳开元商业管理有限公司于2016年8月20日又签订了《商铺委托租赁合同》，约定将涉案商铺继续委托洛阳开元商业管理有限公司经营管理，委托期限为8年（自2018年10月28日至2026年10月28日止），洛阳开元商业管理有限公司亦按照合同之约定向张丹丹支付租金，且张丹丹也接受了洛阳开元商业管理有限公司的租金。现《商铺委托租赁合同》正在履行过程中，双方均应按合同约定履行合同义务。因《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》约定前1-3年无租金，第4、5年有租金，该租金明为租金实为购房款的一部分，与商铺租赁行情无对应关系，不能反映真实的市场价格（该事实已经豫03民终2322号生效判决书予以确认），且《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》已经履行完毕，不能作为计算租金的定案依据。故张丹丹诉求第一项要求洛阳开元商业管理有限公司按照《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》约定的标准支付租金的主张证据不足，于法无据，本院不予支持。洛阳开元商业管理有限公司已按照《商铺委托租赁合同》之约定向张丹丹支付了相应的租金，张丹丹亦收到洛阳开元商业管理有限公司支付的租金，不存在租金未清偿部分，故张丹丹诉讼请求第二项要求清偿2019年度未足额支付的租金的主张，证据不足，于法无据，本院不予支持。洛阳开元商业管理有限公司、洛阳开元居然之家家居建材有限公司、洛阳开元市场开发有限公司虽具有一定的关联性，但尚未达到股东、业务、财务混同的程度，故张丹丹诉求第三项要求洛阳开元居然之家家居建材有限公司、洛阳开元市场开发有限公司承担连带清偿责任的主张，本院不予支持。对张丹丹的其他诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张丹丹的诉讼请求。本案受理费237元，由原告张丹丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  毛继光二〇二〇年十一月二十三日书记员  牛玉凤