北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初26136号原告：北京海得隆文化传媒有限公司，住所地北京市西城区月坛北街26号公寓X室。法定代表人：陈绍海，执行董事。委托诉讼代理人：胡怀玉，北京厚大合川律师事务所律师。被告：李瑾，女，1981年10月8日出生，汉族，北京印樊国际文化发展有限公司股东，住北京市西城区。原告北京海得隆文化传媒有限公司（以下简称：海得隆公司）诉被告李瑾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海得隆公司的委托诉讼代理人胡怀玉与被告李瑾到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告海得隆公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2019年5月1日至2020年2月28日的租金差额5万元；2.判令被告支付原告2020年3月1日到2020年6月30日租金15万元；3.判令被告向原告支付延期支付租金的违约金4万元；4.请求法院确认原告与被告之间的租赁合同于2020年6月29日解除；5.诉讼费被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年3月15日签订了《北京市房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)。《租赁合同》第一条、第二条约定：原告将位于北京市西城区XXXXX（以下简称“X室”）的房屋出租给被告。《租赁合同》第三条第（一）款约定：租期自2018年3月15日至2021年4月30日。其中2018年3月15日至2018年4月30日为免租期。实际从2018年5月开始计收租金。《租赁合同》第四条第（一）款约定：租金为年租金48万元。《租赁合同》第四条第（二）款约定：租金为年付，租金和押金签订合同当日支付，其余各期租金提前30日支付。经原告核算《租赁合同》履行期间被告应付欠付的房租以及被告未按期支付租金应承担违约金，共计25万元。原告向被告主张付款，但被告拒付，故原告诉至法院，以维护自身合法权益。原告主张的25万元，其中房租为21万元，违约金为4万元，具体如下：1.按《租赁合同》约定，X室的房屋月租金为4万元。2019年被告表示资金困难，提出先按每月3.5万元/月的标准向原告支付租金，差额部分最后再补。故从2019年5月起至2020年2月共计10个月，被告实际按3.5万元/月向原告支付租金，故被告应向原告补足10个月共计5万元的租金。2.被告自2020年3月至2020年6月，未向原告交纳租金，故被告应向原告交付此期间共计4个月的租金：16万元。3.依据《合同》第九条第（一）款的约定，被告应依约向原告按月租金的100%支付逾期支付租金的违约金4万元。为了维护原告的合法权益，特提起本诉，望判如所请。被告李瑾辩称，对原告所述合同签订情况及实际缴纳租金情况认可。但是原、被告协商一致同意2019年5月到2020年5月每月租金下调至3.5万元，故被告不应存在补交的情况。且被告连续十个月以3.5万元的标准向原告支付房租，原告从未提出异议。被告从2020年3月就开始要求解除租赁合同，但疫情原因大厦不让搬家，我方无法腾空房屋。且原告在2020年3月份已经将房屋挂到网上进行出租。原告认为原、被告之间的租赁合同于2020年3月12日就已经解除，因此不同意支付2020年3月到6月的租金。被告多次与原告协商交接房屋，但原告拒绝接收钥匙，后被告曾邮寄钥匙也未成功。2020年6月29日原告才接收房屋钥匙。但被告从2020年1月开始就停止使用房屋。被告认为被告不存在违约行为，因此不同意支付违约金。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月15日原告（出租人甲方）与被告（承租人乙方）签订了《北京市房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定原告将位于北京市西城区XXXXX（以下简称“X室”）的房屋出租给被告。租期自2018年3月15日至2021年4月30日。其中2018年3月15日至2018年4月30日为免租期。实际从2018年5月开始计收租金。租金为年租金48万元。租金为年付，租金和押金签订合同当日支付，其余各期租金提前30日支付。同时合同约定，若被告未按约定支付租金达10日，经通知后仍未支付的，应按月租金100%向原告支付违约金。合同签订后，被告按合同约定向原告支付了一年的房屋租金。2020年6月29日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《退租协议》，该协议载明：“一、承租方于2020年6月29日交回X室钥匙2把，水、电卡各壹张：二、X室室内物品承租方已搬出，遗留物视为承租方放弃，出租方有权处理；三、承租方2020年3、4、5、6月份房费未交；四、双方于2020年6月29日对X室交接，承租方交回X室，双方按合约定解除合同。”审理中，原、被告均认可被告承租涉案房屋用于经营瑜伽会馆。被告陈述因新冠肺炎疫情，被告自2020年1月至退租，均未能进行经营。审理中，本院与西城区体育局核实，直至2020年7月，西城区月坛地区的体育健身场所才正式恢复开放。审理中，被告为证明其已与原告协商一致，将2019年3月至2020年3月的房屋租金降至每月3.5万元，向本院提交微信通信记录及银行转账记录。其中2019年3月28日的微信通信记录显示原告法定代表人陈绍海表示：“关于X室的事，我们商量了一下，考虑到你们暂时困难，我们的合同是三年，第二年按你们说的年租金43万元，三个月一付，第三年我们恢复合同，我们都互相理解，如果可以我们补充个协议。”自2019年4月30日起，被告按每月35000元的标准按月向原告支付租金，最后一次支付租金日期为2020年1月16日。原告认可微信通信记录及银行转账记录的真实性，但认为在被告提出解约时原告已要求被告补齐未交纳的租金差额部分，因此不认可原、被告已就房屋租金降至35000元一个月达成一致意见。审理中，原告未提交证据证明其在被告提出解除租赁合同之前，曾向被告主张补交租金差额。审理中，被告为证明其于2020年3月12日即已向原告明确表示解除房屋租赁合同，向本院提交微信聊天记录一份。该微信聊天记录显示，2020年3月12日，被告向原告法定代表人陈绍海表示：“目前这种特殊时期，我们多月无任何营收，实在无法支撑了。向您实言，一点的减免，无法解决我们目前支付能力不足的困境，不知您这边有什么更好的主意吗？如果实在不行，我们也不好为难您，真的只有放弃这一条路了。”2020年3月17日，陈绍海回复被告：“李总，别的我们不要再说，你如果要就交房费，我们合同是你们年付，第二年你说有困难，我也让你啦，如果不要你就把房子腾出来，现在看房子都看不了，希望你也理解我难处，我该向外租的租。”原告对于该微信聊天记录的真实性认可，但认为当时双方对合同解除并未达成合意，原、被告双方于2020年6月29日才最终协商一致解除房屋租赁合同。审理中，被告为证明其多次向原告要求交接涉案房屋，但原告均拒绝接收的事实，被告向本院提交微信聊天记录及快递详单一份。其中微信聊天记录显示，被告的店长于2020年6月21日向原告法定代理人陈绍海助理要求办理房屋交接，但原告方表示需要将房屋欠费的事处理完毕再办理房屋交接。后被告于2020年6月23日向原告邮寄涉案房屋的钥匙及水卡，原告拒收。原告认可上述证据的真实性，但认为原告无法确认被告店长的身份，其不具有承租人的身份，无权办理房屋交接手续。且被告的物品还在涉案房屋内未完全腾空。审理中，被告认可《退租协议》的真实性，但认为该协议的第三、四条不是其真实意思表示。被告陈述其当时提出过口头异议，但对此未能提交证据予以证明。审理中，经本院询问，被告申请减免疫情期间的部分房屋租金。原告同意减免部分违约金，但不同意减免房屋租金。受新冠肺炎疫情影响，2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月30日，北京市政府将重大突发公共卫生事件一级响应转为二级响应。2020年6月6日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应调整为三级响应。2020年6月17日，北京市政府将重大突发卫生事件三级响应调至二级响应。2020年7月20日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应转至三级响应。本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，涉案《房屋租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。现原告主张被告自2019年5月至2020年2月未按合同约定的租金数额向原告交纳租金。但考虑到在长达十个月的时间内，原告均未对被告未按合同约定的租金数额交纳租金提出异议，不符合常理；同时参考被告提交的微信聊天记录，本院认定原、被告双方实际已就涉案房屋的租金标准下调至每月3.5万元达成一致意见。现原告要求被告补齐2019年5月至2020年2月的租金差额部分，无事实及法律依据，本院不予准许。关于房屋租赁合同的解除时间，根据被告提交的微信聊天记录，其虽在2020年3月时向原告表示不再履行房屋租赁合同，但由于租金交纳及房屋腾退的问题，原告并未与被告就合同解除达成一致意见。且根据租赁合同约定，原告并不存在违约行为，被告不具有单方解除权。因此被告主张涉案房屋租赁合同于2020年3月12日解除的辩称意见，无事实及法律依据，本院不予采信。根据双方签订的《退租协议》，本院认定原、被告之间的房屋租赁合同于2020年6月29日解除。被告虽主张《退租协议》的第三、四条并非其真实意思表示，但对此未提交证据予以证明，本院不予采信。由于疫情原因，被告自2020年2月起未再使用涉案房屋进行经营取得收益，亦无法腾退涉案房屋，因此原告要求被告按合同约定的租金标准向原告支付房屋租金，对被告明显不公平。本院根据疫情防控情况及本案实际情况，酌定被告向原告支付2020年3月1日至6月29日的房屋租金4万元。对于原告主张的违约金，因被告系因疫情原因未能按时支付房屋租金，并非恶意拖欠，因此对于原告要求被告支付未按期支付房屋租金的违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告北京海得隆文化传媒有限公司与李瑾于2018年3月15日签订的《北京市房屋租赁合同》（自行成交版）于2020年6月29日解除；二、自本判决生效之日起七日内，被告李瑾向原告北京海得隆文化传媒有限公司支付2020年3月1日至2020年6月29日的房屋租金4万元；三、驳回原告北京海得隆文化传媒有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2525元，由原告北京海得隆文化传媒有限公司负担1262元（已负担），由被告李瑾负担1263元，自本判决生效后七日内交纳。如果被告李瑾未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 方晓晨二〇二〇年十一月二十七日法官助理 彭 瑜书 记 员 高 雅