河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初9611号原告：危伟，男，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：樊慧莉，河南周晓华律师事务所律师。被告：驻马店开发区嘉富诚置业有限公司。住所地：河南省驻马店市市辖区盘龙山路与泰山路交叉口西南角45号楼一、二、三层。统一社会信用代码：91411700698739498E。法定代表人：高辉。委托诉讼代理人：张转，河南华珠律师事务所律师。委托诉讼代理人：代超，河南华珠律师事务所律师。原告危伟与被告驻马店开发区嘉富诚置业有限公司（以下简称嘉富诚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告危伟的委托诉讼代理人樊慧莉、被告嘉富诚公司的委托诉讼代理人张转、代超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告危伟诉称，2015年8月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告以333282元的价格购买被告位于高新区××与××路交叉口西北××小镇××东××单元××房屋××套，建筑面积83.41平方米，2017年6月30日前交房，交房后360个工作日内办理不动产权登记证。被告于2018年5月29日才交付原告使用，且实际面积71.27平方米，小于合同约定的建筑面积。请求1、判令被告返还原告购房款87017.5元；2、判令被告协助原告办理不动产权登记证，并承担逾期办证的违约金（以总房款333282元为基数，按日万分之0.5，从2018年6月25日至实际办证之日止）。被告嘉富诚公司辩称，1、嘉富诚公司退还面积差的房款应当据实结算，原告起诉的数额不符合合同约定；2、在可以办理房产证后，嘉富诚公司积极通知原告，原告不积极办证是原告的责任，嘉富诚公司不应承担逾期办证的责任。经审理查明，2015年8月9日，原告作为买受人、被告嘉富诚公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：第一条、出卖人以出让方式取得位于高新区××与××路交叉口西北侧的地块的土地使用权，经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名：商住小区（宗地三）；第二条、买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为20150162；第三条、买受人购买的商品房为第16幢东3单元1310号房。该商品房预测建筑面积共83.41平方米，其中，套内建筑面积66.96平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积16.45平方米；第四条、商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3995.71元，总金额叁拾叁万叁仟贰佰捌拾贰元整；第五条、根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定：以产权登记面积为准，据实结算，多退少补，单价按照合同单价执行，退款和补款均不计利息……第八条、出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；……第十五条、出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报财产登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金等内容。原告依约交付了全部房款333282元。被告嘉富诚公司于2018年5月29日将涉案房屋交付原告。双方因办理房屋产权证书和房屋的面积差发生争执，为此原告诉至本院。诉讼中，原告提交了驻马店房地产信息网《关于对驻马店开发区嘉富诚置业有限公司坐落于西班牙小镇商住小区（宗地三）8号楼、16号楼、26号楼的房屋测绘面积公示》、驻马店市众信房地产测算有限公司2020128号《西班牙小镇商住小区（宗地三）16号楼面积测绘报告》，显示：涉案1310号房屋建筑面积71.27平方米、套内面积56.69平方米、分摊面积14.58平方米。被告质证称：应按照房产证上确定的建筑面积确定原告实际的房屋建筑面积。被告提交2020年7月14日报纸公告一份，内容为：由驻马店开发区嘉富诚置业有限公司开发的西班牙小镇2期项目3#、5#、8#、16#、25#、26#于2020年7月9日开始办理不动产权证。请以上楼栋业主本人携带：业主本人身份证原件、户口簿、结（离）婚证、《商品房买卖合同》原件、购房收据原件等购房的全部资料。办证地点：市区文渊路与盘龙山路交叉口西北角西班牙小镇营销中心二楼办证受理处。原告质证称，原告不清楚登报的事情，其是于2020年7月在业主群看到公示的测绘报告才知道涉案房屋已经进行测绘且在不动产中心进行备案，但原告没有收到被告通知，自己向被告问过办证事宜。另查明，2018年11月8日，原、被告双方已就被告延期交房事宜达成协议，被告已经支付原告协议约定的违约金。上述事实，有当事人陈述、书证在卷为凭，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，1、关于原告诉请的房屋面积差损失。被告辩称，应按照双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定处理。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中《商品房买卖合同》是被告提供的合同文本，合同第五条是预先拟定并采取同样方式、同样内容进行重复使用，且要求购房人同意选择的条款，符合法律对格式条款的规定，属于格式条款。关于条款是否有效的问题。对于约定面积与实测面积或者产权登记面积出现差异的解决方式，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。即如果面积误差比超过了3%，就赋予买受人选择退房、要求赔偿等权利，而被告提供的《商品房买卖合同》第五条选择了以产权登记面积为准，据实结算，多退少补，单价按照合同单价执行，退款和补款均不及利息。第五条“约定”的内容免除了被告在房屋面积误差比超过3%时所负有的自行承担差价款或者双倍返还差价款等责任，排除了买受人在房屋面积误差比超过3%时依法享有的选择退房、要求赔偿等主要权利。被告作为格式条款的提供方，没有遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务……”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”的规定，原告主张案涉《商品房买卖合同》第五条的约定无效，符合客观事实和法律规定，本院予以采纳。本案中，案涉房屋合同约定建筑面积为83.41平方米，测绘面积为71.27平方米，面积误差为12.14平方米，面积误差比绝对值为14.55%，已超出3%。涉案房屋建筑面积单价为3995.71元，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款为9998.5元（83.41平方米×3%×3995.71元）；面积误差比超过3%部分的房价款为38509.5元［（12.14平方米-83.41平方米×3%）×3995.71元］；故被告应返还原告房屋面积误差款87017.5元（9998.5元＋38509.5元×2）。2、关于原告主张判令被告协助原告办理不动产权登记证，并承担逾期办证的违约金。本院认为，双方合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案被告于2018年5月29日将涉案房屋交付原告。故被告应在2019年5月24日之前为原告办理产权登记，被告未依约按约定期限为原告办理产权登记，构成违约。因被告作为出卖人负有转移标的物所有权并协助办理产权证书的义务，且诉争房屋已具备办证条件，故原告请求判令被告协助原告办理不动产权登记证的主张，本院予以支持。关于逾期办证违约金，双方合同第十五条约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。本院认为，该合同为出卖人提供的格式合同，约定的0.01%违约金标准明显过低，此项约定并未按天计算违约金，若按此约定，出卖人逾期违约后无论违约时间长短，所负担的违约金均相同，不能达到违约金的补偿效果和对违约方的约束效果。故对原告主张违约金标准提高按日万分之0.5计算，本院予以支持。关于逾期办证违约金的计算，本院认为，被告应在2019年5月24日之前为原告办理产权登记，故违约金应从2019年5月24日起计算。被告于2020年7月14日在报纸刊登公告通知业主携带购房的全部资料办理产权证书，原告虽称未见到该公告，但原告于2020年7月明知可以办理产权证书，未积极向被告主张权利，故违约金应计至2020年7月14日，共计416天，计款6932.3元（333282元×416天×日万分之0.5）。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告驻马店开发区嘉富诚置业有限公司于判决生效后十日内返还原告危伟房屋面积误差款87017.5元；二、限被告驻马店开发区嘉富诚置业有限公司于判决生效后三十日内协助原告危伟将位于高新区泰山路与盘龙山路交叉口西北侧西班牙小镇商住小区16号楼1310号房的产权证书办理至原告危伟名下；三、限被告驻马店开发区嘉富诚置业有限公司于判决生效后十日内支付原告危伟逾期办证违约金6932.3元；四、驳回原告其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1152元，由原告负担152元、被告负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  梁中和二〇二〇年十一月二十五日书记员  张意坤