上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初14269号原告上海百众商业发展(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人吴金花。委托代理人冯骏，上海劲力律师事务所律师。被告上海集渠实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人廖翠芳。委托代理人杜抒文、杜步进。原告上海百众商业发展(集团)有限公司(以下简称百众商业)与被告上海集渠实业有限公司(以下简称集渠实业)房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员汤国荣独任审判，公开开庭进行了审理。原告百众商业的委托代理人冯骏，被告集渠实业的委托代理人杜抒文、杜步进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百众商业诉称，2010年8月31日百众商业将位于上海市中山北路XXX号(商业网点)房屋(以下简称系争房屋)出租给集渠实业经营使用,双方签订了《房屋租赁合同》。该合同约定租赁期限为2010年9月1日至2018年8月31日共八年,基础年租金人民币3万元(以下币种均为人民币),前三年租金不变,从2013年9月1日起每三年环比递增5%,至2018年8月31日,合同到期前的年租金是33075元。合同到期后,双方未签订书面合同，但集渠实业仍使用系争房屋，现集渠实业支付租金至2020年3月31日。2020年5月27日,百众商业函告集渠实业解除双方之间的租赁关系并要求归还系争房屋,未果。为维护自身的合法权益,特提起诉讼,请求依法判令：1、集渠实业携物品清空、搬离系争房屋并将房屋交还给百众商业：2、集渠实业支付2020年4月1日至2020年5月27日的房屋租金5203元;3、集渠实业支付2020年5月28日至房屋实际归还日止的房屋使用费(参照合同约定的租金标准)：4、本案诉讼费由集渠实业承担。被告集渠实业辩称，2010年之前已由上海大江金属设备有限公司(以下简称大江金属公司)使用系争房屋二十年，而大江金属公司的法定代表人系本案诉讼代理人杜步进。2010年8月，续签合同时，百众商业的经办人称大江金属公司系百众商业的子公司，续签合同不恰当，要求杜步进另找公司以代签合同，因杜步进也是集渠实业的股东，故以集渠实业与百众商业签订了合同，合同签订后，集渠实业从未用房，也未参与过任何管理、经营。现大江金属公司还在使用系争房屋，且大江金属公司的许多人员由百众商业安排。2018年合同期满时，因百众公司还有员工待安排，与百众商业领导沟通后，由杜步进负责书面申请维持合同八年，以便处理职工工资、国家税收及债权债务之事，百众商业负责人曾表示同意延期五年，但最终不了了之。今年年初，听说疫情原因，可以免租二、三个月，后因沟通不畅，协商未果。因百众商业对大江金属公司的问题未解决，故不同意搬离系争房屋，但租金同意支付，金额有待双方对账确认。经审理查明，系争房屋系非居住营业用房，百众商业依据合同约定取得系争房屋使用权。2010年8月31日，出租方百众商业(甲方)与承租方集渠实业(乙方)签订《房屋租赁合同》，该合同约定由集渠实业承租系争房屋(建筑面积136.41平方米)，租赁期限八年自2010年9月1日至2018年8月31日。年租金为3万元，租金三年内不变,从第四年起,即从2013年9月1日起每三年环比递增5%。按季度支付。按照先付后用的原则,每年度租金由甲方分4次向乙方平均计收,每次支付租金为7500元整。每年8月、11月、2月、5月的20日前支付下一个季度的租金。本合同一经签字生效,乙方需向甲方支付保证金2500元，租赁关系终止时,如无违约和争议,在结清所有费用后,由甲方无息归还乙方。合同期满,甲方应提前一个月通知乙方;有意继续将房屋出租的,乙方在同等条件下有优先续租权,乙方应向甲方提交书面意见,合作条件双方另行友好协商,并另行签订合同。本合同期满终止或提前终止时,甲方应按房屋的现实状况收回房屋,乙方应在合同终止后的五天内搬迁属于自己的商品及财物,但必须保持房屋地面、墙面、屋顶等结构完整,供电照明系统完好,空调供水等设施正常。双方在合同中还约定了其他主要内容。合同生效后，双方按约履行各自义务。百众商业收取了保证金2500元。2020年5月27日，百众商业向集渠实业邮寄《关于收回房屋等事项的通知》，通知内容：本公司位于上海市中山北路XXX号房屋(约136.41平方米),由贵公司承租且租赁期限已经于2018年8月31日届满。之后,双方之间未就续租达成书面租赁合同,但上述房屋仍由贵公司使用至今。现本公司根据合同法有关规定,决定自本通知发出之日起,终止与贵公司的租赁关系,收回上述房屋。故望贵公司配合和支持,交还房屋并办妥清算事宜。2020年7月，百众商业诉至法院，请求判决支持如其诉请。庭审中，百众商业认为，与集渠实业签订合同前，系争房屋确实由大江金属公司承租，且大江金属公司系百众商业下属公司，杜步进也系大江金属公司的法定代表人，但大江金属公司早已被吊销，集渠实业所反映的欠款事实应为大江金属公司的，与本案不相关。现有证据证明集渠实业欠租金额如百众商业诉请。百众商业邮寄的《关于收回房屋等事项的通知》未发生退件，且明确收件人为杜步进。集渠实业认为，大江金属公司虽被吊销，但未注销，杜步进既是大江金属公司的法定代表人，也是集渠实业股东之一，由集渠实业签合同只是依百众商业的要求，故合同签订后从未将系争房屋移交给集渠实业使用，由于大江金属公司遗留的许多问题未得到解决，故申请追加大江金属公司参与诉讼，以便解决双方之间的纷争，涉案的《关于收回房屋等事项的通知》之前从未收到，只是随诉状副本收到。诉讼期间，经双方核账并确认，截止于2020年3月31日之前的租金，集渠实业已经付清。2020年4月1日以后没有任何支付。另，百众商业收款后，开具的发票付款人为集渠实业。本院认为，百众商业与集渠实业就系争房屋签订的《房屋租赁合同》应是双方的真实意思表示，对签约者应具有法律约束力。租赁合同届满后，双方未办理续签手续，但因百众商业同意集渠实业继续租赁使用，且集渠实业也愿意按合同约定的租金标准履行付款义务。现集渠实业欠付租金，百众商业也明确表示终止租赁关系并收回系争房屋，于法有据，本院应予支持，因无证据证明《关于收回房屋等事项的通知》集渠实业于2020年5月27日收悉，故双方的租赁关系终止日应为集渠实业收到诉状副本日2020年8月31日。租赁关系终止后，百众商业应返还保证金，因百众商业要求集渠实业支付租金或使用费之请求，符合约定和法律规定，本院应予准许。因集渠实业的抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、原告上海百众商业发展(集团)有限公司与被告上海集渠实业有限公司关于上海市中山北路XXX号房屋的租赁关系于2020年8月31日终止；二、被告上海集渠实业有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空上海市中山北路XXX号房屋，并将该房屋归还于原告上海百众商业发展(集团)有限公司；三、被告上海集渠实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海百众商业发展(集团)有限公司支付2020年4月1日至2020年8月31日房屋租金人民币13781.25元(参照合同约定的年租金人民币33075元标准计付)；四、被告上海集渠实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海百众商业发展(集团)有限公司支付2020年9月1日至实际归还上海市中山北路XXX号房屋之日止的房屋使用费(参照合同约定的年租金人民币33075元标准计付)；五、原告上海百众商业发展(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海集渠实业有限公司保证金人民币2500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告上海集渠实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汤国荣二〇二〇年十一月二十六日书记员  李 昕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。