黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1004民再1号 原审原告：张晶，女，1984年8月8日出生，住黑龙江省绥芬河市。 委托诉讼代理人：武利飞，黑龙江博学律师事务所律师。 原审被告：牡丹江银邦房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区东三条路长安街南。 法定代表人：李成斌，该公司经理。 委托诉讼代理人：王金城，男，该公司法律顾问。 第三人：蒋秀兰，女，1952年2月26日出生，住黑龙江省牡丹江市西安区。 委托诉讼代理人：陈海燕（蒋秀兰的女儿），住黑龙江省牡丹江市西安区。 委托诉讼代理人：石保华，黑龙江学府（牡丹江）律师事务所律师。 原审原告张晶与原审被告牡丹江银邦房地产开发有限公司（以下简称银邦公司）、第三人蒋秀兰商品房销售合同纠纷一案，本院（2017）黑1004民初1106号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年11月27日作出（2019）黑1004民监7号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2020年6月16日、2020年10月29日公开开庭审理了本案。本案审理过程中，蒋秀兰向本院提出申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，本院予以准许。原审原告张晶的委托诉讼代理人武利飞、原审被告银邦公司的委托诉讼代理人王金城、第三人蒋秀兰的委托诉讼代理人陈海燕、石保华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 张晶称，1.请求确认张晶与银邦公司2011年9月26日签订的认购书（位于牡丹江市爱民区×嘉园小区×号楼012208号、建筑面积145.97平方米的房屋）合法有效；2.判令银邦公司按认购书继续履行出卖人义务，协助张晶办理牡丹江市爱民区×嘉园小区×号楼012208号、建筑面积145.97平方米房屋产权转移登记；3.诉讼费由银邦公司承担。事实和理由：2011年9月26日，张晶在银邦公司购买了×嘉园×号楼012208号、建筑面积145.97平方米的房屋，双方签订了认购书，约定张晶购买银邦公司开发建设的×嘉园×号楼012208号房屋，面积145.97平方米、每平方米4200元，总房款613074元等主要内容。张晶按约定支付了全部购房款。2014年10月13日，银邦公司向张晶交付了房屋，张晶向物业公司支付物业费、电梯费等费用。张晶接收房屋后，进行了装修并入住。在张晶多次催促下，银邦公司始终没有协助配合办理产权转移登记。双方签订的认购书包含了商品房买卖合同的主要条款，并已实际履行，银邦公司应继续履行出卖人的义务。 银邦公司辩称，张晶确实于2011年9月6日购买涉案房屋，2014年10月13日张晶办理入户手续并入住。后银邦公司因资金紧张，通过尹某认识孙某，孙某介绍蒋秀兰贷给银邦公司一笔款。贷款后，尹某找到银邦公司经理，称借钱需要提供抵押物，要求李成斌将涉案房屋开给蒋秀兰，因此李成斌给蒋秀兰开具买卖合同。银邦公司与蒋秀兰是借贷关系，银邦公司同意将涉案房屋卖给张晶，协助张晶办理产权转移登记，与蒋秀兰协商偿还借款。 蒋秀兰述称，张晶与银邦公司签订的认购书没有排他的证明与涉案房屋有关，故张晶第一项诉请与本案争议事实无法律关联性；张晶没有依法履行向银邦公司交付购房款的义务，认购书未依法履行；认购书作为商品房买卖的预约合同，不具有通过法院强制违约方订立本约合同的法律属性，更不产生物权变动的法律效力；张晶对涉案房屋不是合法占有，非法占有行为对确认商品房买卖合同或房屋认购书的物权变更没有优先权效力。 蒋秀兰向本院提出诉讼请求：1.确认蒋秀兰与银邦公司签订的商品房买卖合同有效；2.银邦公司在判决生效后十日内协助蒋秀兰办理牡丹江市爱民区×嘉园小区×号楼1单元012208室房屋的不动产权变更登记；3.诉讼费用由银邦公司承担。事实和理由：2012年10月31日，蒋秀兰与银邦公司签订商品房买卖合同，并取得商品房买卖合同备案证明。蒋秀兰以总价795537元购买了牡丹江市爱民区×嘉园小区×号楼1单元012208室建筑面积145.97平方米的房屋，当日一次性交付了全部购房款。2014年11月2日，蒋秀兰办理了入户手续。后被法院执行强制迁出房屋。故蒋秀兰申请作为有独立权的第三人参加诉讼，提出上述诉讼请求。 银邦公司辩称，银邦公司与蒋秀兰实际是借贷关系，以涉案房屋作为抵押担保，银邦公司未直接与蒋秀兰见面，是与尹某借款，尹某与银邦公司说把抵押合同开到蒋秀兰的名下，银邦公司从来没有见过蒋秀兰，但收到借款了，所以按借款人的要求开了房屋手续。银邦公司与蒋秀兰不存在买卖关系，是借贷关系的担保，银邦公司不同意将涉案房屋卖给蒋秀兰。 张晶辩称，蒋秀兰所述并非事实，与银邦公司不是买卖关系，只是为借款做担保；蒋秀兰应另诉银邦公司解决债务纠纷，而非在本案中作为第三人参与诉讼，蒋秀兰只是备案登记，而非预告登记，不具有物权效力，张晶系合法房屋买卖关系并由银邦公司交付入住使用，该事实均发生于蒋秀兰所谓的买卖关系之前，且现在涉案房屋所有权已登记在张晶名下；蒋秀兰主张其备案合同的房屋与涉案房屋并非同一房屋，应另诉。 张晶原审向本院起诉请求：1.确认张晶与银邦公司2011年9月26日签订的认购书（位于牡丹江市爱民区×嘉园小区×号楼012208号、建筑面积145.97平方米的房屋）合法有效；2.银邦公司按认购书继续履行出卖人义务，协助张晶办理牡丹江市爱民区×嘉园小区×号楼012208号、建筑面积145.97平方米房屋的产权转移登记；3.诉讼费由银邦公司承担。 本院原审认定案件事实：2011年9月26日，原、被告签订认购书，约定被告将位于牡丹江市爱民区×嘉园小区×号楼012208号，建筑面积145.97平方米房屋一处，以每平方米4200元，总价款613074元出售给原告。原告按约定交付购房款后，被告于2014年10月13日将房屋交付给原告。原告向小区物业公司交纳了物业管理费、电梯费、装修垃圾清运费等费用。原告在2014年10月13日接收房屋后进行了装修，并于2015年年初入住该房屋。但原告多次找到被告要求办理房屋转移登记手续，被告因该工程未经过质量验收和完全交纳税款，所以未能为原告办理产权转移登记手续。 本院原审认为，本案立案时，案由确定为房屋买卖合同纠纷，经审理查明，原告购买的诉争房屋系商品房，原、被告之间系商品房买卖合同关系，故根据《民事案件案由规定》，本案案由应为商品房销售合同纠纷。关于原告要求确认认购书是否有效的问题。经庭审调查，2009年4月30日被告已取得涉案房屋的商品房预售许可证，其有权出售诉争房屋。本案中，原、被告于2011年9月26日签订的《认购书》内容对房屋具体位置、面积、价款、付款方式进行了明确约定，符合商品房买卖合同的形式要件。被告认可实际收到了原告交纳的购房款并为原告出具了购房款收据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书应当认定为商品房买卖合同。该认购书业经原、被告签字和盖章确认，系原、被告双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故应认定原、被告签订的认购书有效。关于原告要求被告继续履行协议，协助原告办理产权登记手续的问题。本案中原、被告签订的认购书，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条的规定，原告已履行了买受人的全部义务，被告也应继续履行合同义务，在具备办理产权证条件时，协助原告办理涉案房屋的产权登记手续。故原告的此项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。本院于2017年10月21日作出（2017）黑1004民初1106号民事判决，判决：一、原告张晶与被告牡丹江银邦房地产开发有限公司于2011年9月26日签订的认购书（牡丹江市爱民区×嘉园小区×号楼012208室、建筑面积145.97平方米的房屋）合法、有效；二、被告牡丹江银邦房地产开发有限公司在牡丹江市爱民区×嘉园小区×号楼012208室、建筑面积145.97平方米的房屋具备办理产权证条件之日起十日内协助原告张晶办理产权登记手续。案件受理费7869元、财产保全费3585元，由被告牡丹江银邦房地产开发有限公司负担。 本院再审认定案件事实如下：2011年9月22日，银邦公司取得×嘉园小区（13＃－16＃）四栋商品房预售许可证。2011年9月26日，张晶与银邦公司签订认购书，主要内容“乙方（张晶）向甲方（银邦公司）购买×嘉园×号楼012208号房，建筑面积约145.97平方米；乙方采取第1种一次性付款方式付款，商品房单价4200元/平方米，总金额613074元；甲乙双方均不得违反本协议条款，乙方如未按合同第五条规定按期付款，则甲方有权单方面解除和终止本认购书，同时甲方有权将乙方认购房屋转售他人，乙方所交定金不予退还。乙方按指定日期与甲方签署商品房买卖合同，所有条款以双方所签合同为准。此房实际面积以产权测绘部门核准的建筑面积为准，房款实行多退少补。甲、乙双方自签订正式商品房买卖合同（预售）后本认购书自行失效。”银邦公司及其法定代表人李成斌在认购书上盖章，张晶签名。当日，张晶向银邦公司工作人员于某账户现金转存60万元，并向银邦公司现金交付13074元，银邦公司给张晶出具613074元购房款收据。2014年10月13日，张晶办理涉案房屋入户手续，从牡丹江天和物业管理有限公司领取钥匙，并签订了物业管理服务合同，交纳了物业费、电梯费、装修垃圾清运费、装修运料电梯费、供热费、水电费。2015年，张晶装修后入住涉案房屋。2017年9月11日，张晶的朋友李某因有人抢房子、拆门、搬物品，向牡丹江市公安局110报警。张晶称公安局让双方退出房屋，到法院诉讼解决。张晶搬出后于2017年9月12日，向本院起诉银邦公司。2017年10月21日，本院作出（2017）黑1004民初1106号民事判决。判决生效后，2018年1月2日张晶向本院申请执行。2018年1月4日，本院作出（2018）黑1004执9号执行裁定，依法将牡丹江市×嘉园小区×号楼012208室，建筑面积145.97平方米的房屋办理产权登记手续。2018年11月17日，张晶向银邦公司补交涉案房屋增加面积款2012元。2018年12月4日，张晶取得涉案房屋不动产权证并收回房屋。2020年6月，张晶将涉案房屋出租至今。 2012年10月31日，银邦公司与蒋秀兰签订商品房买卖合同并在牡丹江市房产管理局备案（合同备案编号：×），合同主要内容“买受人蒋秀兰购买×嘉园第×幢×单元012208号房，建筑面积145.97平方米；商品房单价每平方米5450元，总金额柒拾玖万伍仟伍佰叁拾柒元整；买受人按下列第1种方式一次性付款，签订合同之日一次性付清房款795537元；出卖人应当在2012年11月30日前，将具备第1种（经验收合格）条件商品房交付买受人使用；双方约定不办理预告登记。”银邦公司及其法定代表人李成斌在合同上盖章，蒋秀兰签名捺印。当日，蒋秀兰从交通银行取现125万元，其主张用现金向银邦公司支付全部购房款。银邦公司给蒋秀兰出具795537元收据。蒋秀兰的女儿陈海燕当天与银邦公司签订商品房买卖合同并备案，购买×嘉园第×幢×单元010808号房，建筑面积145.97平方米，每平方米4750元，总金额693358元。蒋秀兰称其和女儿陈海燕、王某的爱人拿现金去售楼处交两个房屋的房款。银邦公司称涉案房屋是卖给张晶，后银邦公司向尹某借款，用涉案房屋作担保，按尹某的要求将商品房买卖合同开到蒋秀兰名下，并出具收据，没有直接收取蒋秀兰的房款现金，但未提供证据证实。蒋秀兰称2014年11月2日，其女儿陈海燕办理涉案房屋入户手续，物业公司给的钥匙，去涉案房屋看了是空的。2017年准备装修，发现涉案房屋有人居住，交涉后住房人搬走了，后来法院执行房屋。但蒋秀兰提供的×嘉园小区进户结算表仅有银邦公司盖章。2018年10月8日，蒋秀兰向本院提出异议请求。2018年10月18日，本院作出（2018）黑1004执异12号执行裁定，驳回蒋秀兰的异议请求。2019年4月1日，蒋秀兰作为案外人向本院申请再审。2019年6月21日，本院作出（2019）黑1004民申2号民事裁定，驳回蒋秀兰的再审申请。2019年11月27日，本院作出（2019）黑1004民监7号民事裁定书，裁定：一、本案由本院再审；二、再审期间，中止原判决的执行。 本案在再审中，本院依法到牡丹江天和物业管理有限公司调取涉案房屋入户档案，仅有2014年10月13日张晶与物业公司签订的物业管理服务合同和钥匙发放通知单、2014年10月25日至2020年5月2日张晶交纳物业费和电梯费的电脑记录，没有蒋秀兰入户手续。2020年6月28日，本院发现本案可能涉嫌“虚假诉讼”及“一房多售、高息抵押借款”犯罪，将犯罪线索移送牡丹江市公安局爱民分局。2020年10月16日，牡丹江市公安局爱民分局复函，未发现该案存在违法犯罪行为。 本院再审认为，关于张晶与银邦公司签订的认购书是否合法有效的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。在商品房买卖合同中一般表现为买方支付房款而卖方收受购房款，并交付房屋的行为，当事人的履行和接受履行，体现了当事人双方意思表示的一致性。本案张晶与银邦公司签订的认购书对房屋位置、价款、面积、支付方式等主要内容有明确约定，买方张晶已实际支付购房款并合法入住，卖方银邦公司亦已为其开具购房款收据，认可并同意向张晶履行出卖人的义务，双方已实际履行了商品房买卖合同。认购书是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故2011年9月26日张晶与银邦公司签订的认购书应认定为商品房买卖合同且合法有效。 关于银邦公司是否应继续履行认购书，协助张晶办理不动产转移登记的问题。首先，张晶与银邦公司签订的认购书合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”；第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。银邦公司作为商品房出卖人负有协助买受人办理商品房产权转移登记的义务，故银邦公司应协助办理产权转移登记。其次，银邦公司虽主张蒋秀兰是借贷关系，但并未提供证据证实。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持”，按照“一房数卖”合同履行的处理原则“既未办理产权登记，又未办理预告登记的，已先行合法占有争议房屋的买受人权属要求应得到支持”，本案张晶、蒋秀兰均未办理预告登记，根据本院从物业公司调取的入户登记体现张晶于2014年10月13日办理入户并领取钥匙，没有蒋秀兰的入户手续。蒋秀兰提供的×嘉园小区进户结算表上仅有银邦公司盖章，体现日期是2014年11月2日。即张晶是先行合法占有涉案房屋的买受人，故银邦公司应继续履行与张晶签订的认购书，协助张晶办理涉案房屋的产权转移登记。 关于蒋秀兰与银邦公司签订的商品房买卖合同是否合法有效、银邦公司是否应协助蒋秀兰办理产权转移登记的问题。蒋秀兰与银邦公司签订的商品房买卖合同不违反法律规定，合法有效。虽银邦公司辩称与蒋秀兰不存在买卖关系，出具买卖合同和收据是借款担保，但因银邦公司对其主张并未提供证据证实，故本院对银邦公司的抗辩意见不予支持。由于张晶与银邦公司签订认购书、支付购房款、合法占有的日期均在先，银邦公司应协助张晶办理涉案房屋的产权转移登记，故本院对蒋秀兰诉请确认与银邦公司签订的商品房买卖合同合法有效的诉讼请求予以支持，对要求银邦公司协助蒋秀兰办理产权转移登记的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第三款、第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百三十二条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条、第九十条、第四百零七条、第四百二十二条第二款、第四百二十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题解释》第四十二条规定，判决如下： 一、撤销本院（2017）黑1004民初1106号民事判决； 二、原审原告张晶与原审被告牡丹江银邦房地产开发有限公司于2011年9月26日签订的认购书（认购牡丹江市×嘉园小区×号楼012208号建筑面积145.97平方米的房屋）合法有效； 三、原审被告牡丹江银邦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原审原告张晶办理牡丹江市×嘉园小区×号楼012208号、建筑面积145.97平方米房屋产权转移登记； 四、第三人蒋秀兰与原审被告牡丹江银邦房地产开发有限公司于2012年10月31日签订的商品房买卖合同（合同备案编号：×）有效； 五、驳回第三人蒋秀兰的其他诉讼请求。 原审案件受理费7869元，财产保全费3585元，由原审被告牡丹江银邦房地产开发有限公司负担。本案案件受理费7869元，由第三人蒋秀兰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 长  栾 丽 审 判 员  张 雪 审 判 员  李 双 二〇二〇年十一月六日 法官助理  张昊明 书 记 员  耿云蕾