安徽省凤台县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0421民初3252号 原告：尚洁，女，1987年11月1日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 原告：王传兰，女，1964年10月27日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区 两原告共同委托诉讼代理人：魏敬乾，安徽薛杰律师事务所律师。 被告：安徽省亿祥置业投资有限公司（以下简称亿祥公司），住所地安徽省淮南市凤台经济开发区凤淮路亿联皖北五金家居城D12幢5楼，统一社会信用代码：913404215592207846。 法定代表人：毛积慧,该公司董事长。 委托诉讼代理人：崔勇，安徽州来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭淮城，该公司员工。 原告尚洁、王传兰与被告安徽省亿祥置业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日受理后，由审判员史太宗依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尚洁、王传兰的共同委托诉讼代理人魏敬乾、被告安徽亿祥置业投资有限公司的委托诉讼代理人崔勇、郭淮城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尚洁、王传兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行协议（被告回购位于安徽省淮南市凤台经济开发区凤淮路亿联皖北五金家居城D区12幢209号房屋，即退还回购款206250元）。二、暂从2018年7月1日支付至2019年4月1日的房屋租金12375元，直到回购完毕为止；三、暂从2018年8月1日支付至2019年4月1日违约金594元，上述三项合计219219元；四、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年1月4日原告从被告处购买了位于安徽省淮南市凤台经济开发区凤淮路亿联皖北五金家居城D区12幢209号房屋1间，合同总价款165000元。合同约定自《商品房买卖合同》签订之日起满五年，被告承诺按每套房屋合同款的125%进行回购。原告已于《商品房买卖合同》签订之日起满五年后的3个月内书面形式向甲方提出回购事宜，但被告拒绝回购。为维护原告的合法权益故诉至本院。 被告安徽省亿祥置业投资有限公司辩称，原告诉讼第二项、第三项请求与第一项请求不是同一法律关系。原告诉讼第一项请求不应当得到法律支持。1、案涉商品房买卖合同《补充协议》第二条不构成要约。根据《中华人民共和国合同法》第十四条“要约”是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束之规定。一方面“要约”是一种单方行为，是一种希望和他人订立合同的意思表示，而案涉《补充协议》系双方签字认可，并不是任何一方的单方行为，因此，第二条不符合要约的形式要件，不构成要约；另一方面，“要约”系对特定人以与其订立合同为目的的具体确定的意思表示，合同的基本元素包含当事人的名称或姓名和住所、标的、数量、质量、价款或报酬等，即“要约”须缔约一方就合同订立应具备的基本的具体的元素向特定人发出。而案涉《商品房买卖合同补充协议》第二条并不包含要约构成要素，其性质是对将来可能建立房屋买卖合同关系的预约，不构成要约。2、《补充协议》第二条的约定是双方为将来建立新的房屋买卖关系而作的预约约定，双方据此建立的仅仅是预约关系。预约的标的是签订正式房屋买卖合同，根据《合同法》第110条之规定，是否签订合同不适用于强制履行范畴，人民法院不能判令强制交易。《补充协议》第二条和第四条第1款预约的内容实质是将房屋所有权人由尚洁、王传兰变更为答辩人或答辩人指定的第三人，属于新的物权变动。发生新的物权变动，需双方建立新的房屋买卖合同关系。但《补充协议》的约定显然不能定性为双方建立了新的买卖关系。其一、仅凭《补充协议》的约定，房屋登记部门显然不能据此作变更登记，还需签订房屋买卖合同。其二、房屋买卖合同或引起物权变动的原因行为，在法律上应当属于要式行为，即需要双方签订书面买卖合同。根据《合同法》第十二条，以及参照《商品房销售管理办法》第十六条规定，涉及房屋交易的合同应当具备相应的主要条款，而《补充协议》第二条对合同主体、价款支付时间、条件及过户登记时间等均无约定，不具备房屋买卖合同的主要条款。比如：先付款还是先产权过户没有约定，而这种约定当属当事人的意思自治范畴，人民法院如何界定谁是先义务谁是后义务，在先后义务不确定的情况下，如何认定谁的义务履行期已经届满。因此，《补充协议》第二条的约定不足以判断双方新的买卖关系已经成立。在此情况下，该约定只能定义为“为将来建立房屋买卖关系的预约”。据此，原告主张的回购，其实质是要建立新的房屋买卖关系，依据合同法关于合同自由原则的规定，当事人对于是否订立合同有完全的自由，不受他人和组织的强制。如法院强制当事人订立买卖合同，将剥夺当事人的意思自由，而与合同自由原则相悖。因此，强制订立本约，属于合同法第110条第(1)项规定，属于法律上或事实上不能履行，人民法院不能判令强制履行的情形，人民法院不能强制双方交易。我国住建部《商品房销售管理办法》第十一条规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。因此，《补充协议》内容是否合法恳请贵院依法审核。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2014年1月4日，原告尚洁、王传兰与被告亿祥公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于凤台县凤淮路北侧亿联皖北五金家居城Ｄ区商业用房，建筑面积为46.85平方米，每平方米为3521.88元，总金额为165000元，约定于2014年5月31日前交房。同日，原告尚洁、王传兰与被告亿祥公司签订了一份《补充协议》，对《商品房买卖合同》买卖合同中未尽事宜作进一步的明确。该《补充协议》中对回购条件、税费承担等问题做了补充约定。该协议约定的回购条件为“自《商品房买卖合同》签订之日起满五年，乙方（尚洁、王传兰）经权衡利弊后决定要求甲方（亿祥公司）将其所购买的上述房屋（1间或多间）购回的，在同时具备下列条件的前提下，甲方（亿祥公司）承诺按每套房屋合同价的125%进行回购。合同回购总价款为206250元。1、乙方向甲方申请回购的商铺应完好无损，产权归属于乙方且产权清晰（包括但不限于房屋无查封、无抵押、无转让等一切第三方主张权利）。2、乙方的申请应在《商品房买卖合同》签订之日起满五年后的3个月内以书面形式向甲方提出。3、乙方须提供所有相关房屋资料，包括但不限于房屋所有权证、土地使用权证以及《商品房买卖合同》及补充协议等。” 另查明，涉案《商品房买卖合同》签订后，原告向被告付清了购房款，现该房屋已经由被告交付给原告，并于2016年7月21日办理了权属登记，不动产权证书号为：凤房地权证凤台字第××号（王传兰）、凤房地权证凤台字第××号（尚洁）不动产权证书。2019年1月24日，原告向被告公司邮寄了回购申请。2019年1月28日由售楼部胡叙赞签收。 再查明，原告与被告于2014年1月4日签订了《亿联皖北五金家居城商铺委托租赁合同》，合同对委托租赁铺位、委托租赁期限、共同培育市场、商铺租赁费用、甲乙双方的权利义务、违约责任等进行了约定。 上述事实，有原、被告提供的《商品房买卖合同》（复印件）及《补充协议》（原件）、凤房地权证凤台字第××号不动产权证书（复印件）、凤房地权证凤台字第××号不动产权证书（复印件）、凤台县商品房网上备案确认单（原件）、回购申请（复印件）、ＥＭＳ快递面单1092168649521（寄件人联原件）及中国邮政妥投短信通知（复印件）、《亿联皖北五金家居城商铺委托租赁合同》（原件）。 本院认为，本案的争议焦点为：原告主张的继续履行补充协议，即由被告回购房屋和支付价款的主张有无事实及法律依据。商品房买卖合同，是指房地产开发企业即出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同中，买受人履行支付价款义务的目的是取得房屋所有权，出卖人履行交付房屋并转移房屋所有权义务的目的是获得价款。本案中，即使补充协议第二条赋予了尚洁、王传兰退还价款及支付回购款的权利，该权利也应当在商品房买卖合同的权利义务履行完毕前行使，现商品房买卖合同的权利义务已经履行完毕，双方当事人订立商品房买卖合同的目的均已实现，尚洁、王传兰亦不再享有该条款约定的权利，加之该商品房买卖合同的标的物所有权已登记在尚洁、王传兰名下，如继续履行补充协议第二条支持原告回购房屋的诉请，则应当一并确认尚洁、王传兰向亿祥公司退还房屋，而退还房屋涉及物权变动，属于债务的标的物不适于强制履行或者履行费用过高的继续履行的法定除外情形，故对原告主张由被告继续履行补充协议约定的回购房屋及支付回购款的请求本院不予支持。关于原告主张的房屋租金12375元及附带的违约金，系属租赁关系与本案商品房买卖合同不属于同一法律关系，原告可另行主张权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告尚洁、王传兰主张被告安徽省亿祥置业投资有限公司履行协议（被告回购位于安徽省淮南市凤台经济开发区凤淮路亿联皖北五金家居城D区12幢209号房屋，即退还回购款206250元）的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2295元（已减半），由原告尚洁、王传兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  史太宗 二〇二〇年十一月十三日 法官助理刘振芳 书记员刘梦蝶 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。