上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初13293号原告：上海是水壹餐饮有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：薛晓飞，执行董事。委托诉讼代理人：孙艳华，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：何培英，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海虹梅科技发展有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：谢赞，执行董事。委托诉讼代理人：王晓野，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：周绪峰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告上海是水壹餐饮有限公司(以下简称“是水壹公司”)与被告上海虹梅科技发展有限公司(以下简称“虹梅科技”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月31日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海是水壹餐饮有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认是水壹公司与虹梅科技于2018年3月6日签订的《房屋租赁合同》及2018年4月27日签订的《补充协议书》于2020年4月7日解除；2.虹梅科技退还是水壹公司租赁保证金288,778.90元；3.虹梅科技退还是水壹公司于2020年1月21日起至2020年4月6日止的疫情未经营期间的租金247,524.75元及自2020年4月7日合同解除日起的剩余租金41,254.13元并支付自2020年4月8日起至实际退还之日止的利息(按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计)；4.判令虹梅科技配合是水壹公司腾空房屋，不得阻拦是水壹公司搬离物品；5.本案诉讼费由虹梅科技负担。诉讼过程中，是水壹公司撤回第四条诉讼请求。事实和理由：2018年3月，虹梅科技与是水壹公司股东郭某签订房屋租赁合同一份，约定，由郭某承租上海市徐汇区田林路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)做餐饮门店使用。2018年4月27日，是水壹公司注册成立后，是水壹公司、郭某及虹梅科技签订补充协议一份，将系争房屋的承租人变更为是水壹公司。是水壹公司按照合同约定支付了租赁保证金并支付租金至2020年4月20日。后因疫情影响，是水壹公司一直未能实际经营，损失惨重，期间多次和虹梅科技沟通减免租金事宜，但均未获答复。2020年4月3日，是水壹公司迫于无奈，向虹梅科技寄送《解除租赁合同通知书》一份，告知其解除合同，退还租赁保证金、剩余租金并要求办理系争房屋的交接手续。后该份通知由虹梅科技于2020年4月7日签收。之后虹梅科技仍未作出任何回应，且阻挠是水壹公司搬离物品。现原告为维护自己的合法权益，故向法院起诉，要求判如所请。上海虹梅科技发展有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。是水壹公司系合同违约方，不享有合同解除权。虹梅科技已经于2020年5月6日向法院起诉要求解除双方之间的租赁合同，目前该案尚在审理过程中，具体的解除日期应以法院判决为准。疫情产生是事实，但是疫情在餐饮经营行业不属于不可抗力的免责情形，且是水壹公司在疫情期间仍旧实际占有系争房屋，虽然虹梅科技于2020年4月7日收到了解除合同通知及系争房屋的钥匙，但是虹梅科技对于合同解除有异议且已经起诉，对于是水壹公司已经支付的租金，不同意返还。就系争房屋内的物品，虹梅科技享有相应的留置权。因是水壹公司系合同违约方，虹梅科技已经向法院起诉要求追究其违约责任，租赁保证金，虹梅科技有权根据合同约定予以没收，不予返还。本院经审理认定事实如下：上海市徐汇区田林路XXX号XXX室房屋(即系争房屋)权利人为上海虹梅商业股份有限公司。2016年3月，上海虹梅商业股份有限公司出具授权书一份，内容为，兹上海虹梅商业股份有限公司将其坐落在徐汇区田林路XXX号房屋位置1-3层部分，建筑面积约2546平方米。于2016年3月30日与虹梅科技签订的租赁合同用于经营使用，租赁期限为2017年8月20日至2029年8月19日止，特授权该公司在租赁期间对该房屋进行对外租赁并负责日常管理。2018年3月，虹梅科技(出租方，甲方)与郭某(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用，乙方租赁房屋的用途用于餐饮(是水日料)。租赁期限伍年，自2018年3月12日起至2023年3月11日止。自2018年4月21日为租金起付日。系争房屋的年租金为1,155,115.50元，租赁期限内，租金前叁年不变。签订本合同时，乙方向甲方支付288,778.90元，作为系争房屋租赁保证金。租赁期满并结清水、电等费用，办理房屋返还及10.6款约定的手续后，该保证金无息退还，如乙方违约，该租赁保证金不予退还。乙方遵循“先付后用”的原则，在本合同签订之日，首次向甲方支付三个月租金，以后租金每三个月支付一次。合同履行期间，每三个月到期之前10日内支付下三个月租金，以此类推。在本合同生效后，如遇不可抗力事件，致本合同部分或全部义务无法履行，则义务方可以免责，但义务方应在不可抗力事件发生之日起，及时以书面方式通知对方，并应在30日内出具相关证明文件。在租赁期内，有下列情形之一的，本合同无条件终止，甲乙双方互不承担责任，租金按日结算：发生本合同第十二条的不可抗力事件；……乙方中途退租视为违约，应提前三个月通知甲方，双方签署终止协议，且租赁保证金甲方不予退还。合同并就其他内容进行了约定。2018年3月12日，虹梅科技与郭某签署《租赁房屋交接书》一份，将系争房屋交付郭某。2018年4月27日，虹梅科技(甲方)、郭某(乙方)与是水壹公司(丙方)签订《补充协议书》一份，约定，甲方与丙方之间的房屋租赁关系权利义务，仍按照2018年3月6日签署的《房屋租赁合同》约定为准。待丙方取得营业执照后，乙方与甲方之间《房屋租赁合同》、《安全、消防、治安管理协议书》、《租赁房屋交接书》等三份法律文件中乙方的权利义务，于营业执照颁发日期均转移由丙方享有和承继。就乙方已付款项，乙方同意届时由甲方全额依约开具发票和收据给丙方。协议并就其他内容进行了约定。2018年5月30日，是水壹公司向虹梅科技支付系争房屋租赁保证金288,778.90元。是水壹公司实际支付租金至2020年4月20日。2020年3月17日，是水壹公司向虹梅科技发送《关于受新型冠状病毒疫情影响请求减免租金的沟通函》，表示因受新冠疫情影响，是水壹公司的经营受到影响，无力继续经营，故向虹梅科技申请减免租金。2020年4月4日，是水壹公司向虹梅科技发送《解除租赁合同》通知书一份，认为本次停业系受新冠病毒疫情的不可抗力所致，导致是水壹公司合同目的无法实现。鉴于疫情防控一直未解除，是水壹公司受疫情影响损失过于严重，现已无力承担经营成本，无法继续经营。是水壹公司根据租赁合同约定，依法行使合同解除权，特通知如下：1、自本通知送达之日起，是水壹公司和虹梅科技就系争房屋签订的房屋租赁合同及补充协议正式解除；2、要求虹梅科技于收到本通知之日起2个工作日内与是水壹公司办理房屋交接手续；3、是水壹公司已经缴纳租金至2020年4月20日，依据合同约定，租赁合同无条件终止，是水壹公司不再支付2020年5月及之后的租金及其他相关费用，且虹梅科技应按合同约定，自收到本解除通知之日起3个工作日内退还是水壹公司剩余租金54,547.12元，并退还是水壹公司已经缴纳的全部租赁保证金288,778.90元。该份函件显示于2020年4月7日签收。2020年4月7日，是水壹公司再次向虹梅科技发函，将系争房屋钥匙寄回，并要求虹梅科技配合办理物品搬离及退还租金等事宜。该份函件显示于2020年4月8日签收。2020年4月22日，是水壹公司向虹梅科技发出律师函一份，明确表示是水壹公司享有合同解除权，是水壹公司和虹梅科技之间的租赁合同已经于2020年4月7日解除，要求虹梅科技返还租赁保证金及剩余租金，并要求虹梅科技配合是水壹公司搬离系争房屋内的物品。另查明，2020年5月6日，虹梅科技向本院提起诉讼，要求和是水壹公司解除租赁合同并要求是水壹公司支付租金、违约金等。以上事实，根据原、被告庭审中的陈述，另有房地产权证、授权书、租赁合同及附件、补充协议、房屋交接书、发票、沟通函件及邮寄凭证、律师函、备忘录等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。本案中，原告主张新冠疫情属不可抗力，其依据合同约定享有合同解除权。但本院注意到，上海市已经于2020年3月24日将上海市重大突发公共卫生事件应急响应由一级响应调整为二级响应。原告在上海市已经下调应急响应级别的情况下，仍擅自于2020年4月4日向被告发出解除合同通知书，此时原告并不享有单方合同解除权。因被告已经于2020年5月6日向本院起诉，要求解除其与原告签订的房屋租赁合同及补充协议，本院有理由认定，原、被告已经于2020年5月6日就双方之间合同解除达成一致意见，故本院认定原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同及补充协议于2020年5月6日解除。因原告在合同正常履行期间，擅自要求解除双方的租赁合同，根据合同约定，无权要求被告返还租赁保证金，故就原告要求被告返还租赁保证金的诉请，本院不予支持。因本院认定原、被告之间的租赁合同及补充协议于2020年5月6日解除，结合原告实际支付租金至2020年4月20日且原告在此期间一直实际占有系争房屋，故就原告要求被告返还2020年1月21日起至2020年4月20日租金并支付利息的诉请，本院难以支持。诉讼过程中，原告撤回要求被告配合原告腾空系争房屋并搬离物品的诉请，此系原告自行处分自己的民事权利，本院依法予以准许。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、确认上海是水壹餐饮有限公司与上海虹梅科技发展有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》于2020年5月6日解除；二、驳回上海是水壹餐饮有限公司的其余诉讼请求。案件受理费9,655元，减半收取计4,827.50元，由上海是水壹餐饮有限公司负担4,787.50元，上海虹梅科技发展有限公司负担40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李嶔操二〇二〇年十一月十八日书记员  郜倩云附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……