福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初4716号 原告：杨丽娟，女，1968年2月19日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：黄柏超、林连治，福建泰岚律师事务所执业律师。 被告：范良杰，男，1984年12月29日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 原告杨丽娟与被告范良杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理，依法适用简易程序于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告杨丽娟的委托代理人黄柏超和被告范良杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨丽娟诉讼请求如下：一、解除杨丽娟与范良杰于2016年9月2日签订的《房屋租赁合同》；二、判决范良杰向杨丽娟支付房屋占有使用费（从2020年11月2日起按每月2720元的标准计算至范良杰实际交还房屋之日止）；如果范良杰在2020年12月2日前交还给杨丽娟房屋，那么范良杰支付的租金予以抵扣。如果范良杰没有在2020年12月2日前交还给杨丽娟房屋，那么继续按每月2720元的标准计算至范良杰实际交还房屋之日止。三、判决范良杰向杨丽娟支付拖欠的租金12600元（计算至2020年9月份）；因为范良杰起诉后支付了拖欠的租金，所以杨丽娟当庭撤回第三项。四、判决范良杰所支付的履约保证金4000元归杨丽娟所有；五、判决范良杰向杨丽娟支付违约金30000元；六、本案的诉讼费用由范良杰承担。 事实与理由如下：2016年9月2日，范良杰向杨丽娟承租位于上街镇国宾大道238号英泰第一城A区海明楼101房产（总建筑面积94.88平方米）用于办公、培训，租期从2016年9月2日期至2021年9月1日止。双方约定，2019年9月2日至2020年9月1日期间的月租金为2520元，2020年9月2日至2021年9月1日期间的月租金为2720元。范良杰拖欠租金累计达30天及30天以上的，杨丽娟有权没收履约保证金。一方违约的，另一方有权要求赔偿违约金30000元。范良杰从2020年4月份起未向杨丽娟支付租金，经杨丽娟多次催讨，范良杰仅于2020年7月份向杨丽娟支付了一个月的租金。范良杰之后支付的租金也未及时缴纳。 2020年8月12日，因范良杰拖欠原告数月租金，杨丽娟委托福建泰岚律师事务所向范良杰发出《律师函》，与范良杰解除了案涉房产的房屋租赁关系，要求范良杰交还房产并支付拖欠的租金。然而，截止至起诉之日，范良杰仍未向杨丽娟交还房屋，也未向杨丽娟支付拖欠的租金。范良杰诉讼后开庭前向原告支付拖欠的租金，但至今仍未交换房屋。 综上，杨丽娟为维护自身合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。 范良杰辩称，首先，明确一点，我（范良杰）于2016年9月租杨丽娟女士的房屋用于福州市政府审批挂牌的群众创空间办公室已达四年，至今年4月份之前都没有欠过他的房租，由此说明我是严格履行租赁合同的。 二、今年4月至6月欠杨丽娟女士三个月的租金，其原因实属无可抗拒的天灾造成的，而不是我主观的所作所为。天灾就是新冠疫情害了我在大学城的群众创空间企业半年多都无法开业，造成倒闭负债；我自主创办14年的企业倒闭并负债，使我身心受到极大的打击，5月初就患上了重度抑郁症，多次想自杀，家人发现后把我送到了多家医院求医治疗，由于病重最后住进了福州市第四医院即神经精神中心医院救治才捡回一条命，现被列入国家的特殊病种仍在长期治疗中，请法官查明。 三、之前欠杨丽娟女士三个月的房租，其实我在住院期间也都在努力偿还，在借钱看病的同时还舍命的到处筹钱付了杨丽娟女士7月份的房租，出院后不但马上偿还了7月份之前欠的房租，而且至11月的租金均给予付清了，我目前没欠杨丽娟女士任何租金。 四、杨丽娟女士起诉我违约，要没收我的履约保证金4000元，同时向她支付违约金30000元，我无法接受，敬请杨丽娟女士谅解，因为不是我主观上有意违约的，而是不可抗拒的病灾造成的，从法律上讲我也不能有承担违约的责任。再说就凭我出院后主动积极及时的偿还和付清至本月的租金的态度，就可看出我不是主观有意违约的。 五、我在住院期间，也就是7月31日还付了杨丽娟女士本月的房租，但原告却于8月1日给我群英众创空间管理的办公室发了书面通知函：“与范良杰签订的房屋租赁合同实属无效，请不要再打房租给范良杰”，8月12日又发了《律师函》（这两件事都是我出院回单位后才知道），对我的公司影响极大，我的办公人员以为我出了什么大事，大部分人都辞退了，没人上班处于瘫痪状况，造成经济损失很大。 六、杨丽娟要解除《房屋租赁合同》是违约的，一是合同租期未满，是为明年9月；二是我装修及添置办公设备电器等花了10万多元。如果她要我支付违约金和履约保证金，我也要杨丽娟赔偿所有的损失。以上讲的都有证据，请法官明阅。 杨丽娟、范良杰围绕诉讼请求提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年9月2日，杨丽娟与范良杰签订一份《房屋租赁合同》杨丽娟将其所有的位于闽侯县××街镇××道××号英泰第一城Ａ区海明楼101房产（总建筑面积94.88平方米）用于办公、培训，租赁期限从2016年9月2日期至2021年9月1日止。双方约定，2019年9月2日至2020年9月1日期间的月租金为2520元，2020年9月2日至2021年9月1日期间的月租金为2720元。范良杰拖欠租金累计达30天及30天以上的，杨丽娟有权没收履约保证金。一方违约的，另一方有权要求赔偿违约金30000元。范良杰从2020年4月份起未向杨丽娟支付租金，经杨丽娟多次催讨，范良杰仅于2020年7月份向杨丽娟支付了一个月的租金。范良杰之后支付的租金也未及时缴纳。2020年8月12日，杨丽娟委托福建泰岚律师事务所向范良杰发出《律师函》，与范良杰解除了案涉房产的房屋租赁关系，要求范良杰交还房产并支付拖欠的租金。由于范良杰于2020年7月14日患了重度抑郁症而住进福州神经××防治院治疗，于同年8月21日出院而未收到该律师函，且目前尚在治疗当中，但范良杰在杨丽娟起诉后开庭前向杨丽娟支付租金至2020年11月份止，但至今仍未交还房屋。 另查，租赁的房屋目前已经腾空，但范良杰未将房屋锁匙交还给杨丽娟。 本院认为，杨丽娟与范良杰签订《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。本案中，杨丽娟以范良杰从2020年4月份起未支付租金，且经多次催讨，范良杰仅于2020年7月份向杨丽娟支付了一个月的租金。范良杰之后支付的租金也未及时缴纳。2020年8月12日，杨丽娟委托福建泰岚律师事务所向范良杰发出《律师函》，与范良杰解除了案涉房产的房屋租赁关系，要求范良杰交还房产并支付拖欠的租金。由于范良杰于2020年7月14日患了重度抑郁症而住进福州神经××防治院治疗，于同年8月21日出院而未收到该律师函，且目前尚未完全治愈且在继续治疗当中，但范良杰在杨丽娟起诉后开庭前向杨丽娟支付租金至2020年11月份止。根据《最高人民法院发布审理新冠疫情民事案件指导意见（二）》第5点：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任，人民法院不予支持。现杨丽娟提出解除其与范良杰签订的《店面租赁合同》，范良杰对此同意，本院予以准许。 关于杨丽娟要求范良杰支付拖欠的租金计12600元的诉请，本院认为，因范良杰已在杨丽娟起诉后将租金全部付清，且杨丽娟已撤回该项请求，本院予以准许。 关于杨丽娟要求范良杰向其支付案涉房屋占用费（从2020年11月2日起按每月2720元的标准计算至范良杰实际交还房屋之日止）的诉请。本院认为，杨丽娟明知范良杰因新冠疫情原因导致经营困难，况且又患了××症状的重度抑郁症，致使范良杰至今无法经营，至今仍在治疗当中，故杨丽娟的此项请求有违人之常情，况且范良杰逾期支付租赁系不可抗力因素导致的，本院对此不予支持。但范良杰仍应在本判决生效之日起五日内腾空其所租赁的房屋并交还给杨丽娟。 关于杨丽娟请求将范良杰所交纳的履约保证金4000元归杨丽娟所有，并判决范良杰支付违约金30000元的诉请，本院认为，范良杰逾期支付租金，系因新冠疫情及重大疾病导致的，为不可抗力因素所造成的，故范良杰所缴纳的履约保证金4000元，杨丽娟应予返还。对杨丽娟要求范良杰支付违约金30000元，本院不予支持。 至于范良杰在庭审中要求杨丽娟应退还其支付的2020年11月份的租金2720元的主张，本院认为，鉴于范良杰实际上已不使用其所租赁的房屋，并且患了重度抑郁症的疾病，且至今仍未完全治愈，根据公平原则，故杨丽娟收取范良杰2020年11月份租金计2720元予以退还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条之规定，判决如下： 一、解除杨丽娟与范良杰于2016年9月2日签订的《房屋租赁合同》； 二、杨丽娟应于本判决生效之日起十日内向范良杰返还租赁押金4000元； 三、杨丽娟应于本判决生效之日起十日内返还范良杰2020年11月的租金2720元； 四、范良杰应自本判决生效之日起五日内将其所租赁的房屋腾空后交还给杨丽娟； 五、驳回杨丽娟其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3324元，减半收取1662元，由范良杰负担762元（范良杰应自本判决生效之日起七日内向本院缴纳），杨丽娟自行负担900元（已支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林循沙 二〇二〇年十一月九日 书记员  刘文芳 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条：当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。