广东省河源市源城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1602民初1354号原告：刘春花，女，1976年3月18日出生，身份证号码441××××××××××××662，汉族，住河源市源城区岗古岭15-14号。委托诉讼代理人：欧阳毅，广东众浩律师事务所律师。被告：李得金，男，1971年9月14日出生，身份证号441××××××××××××075，住河源市××××××君悦C3栋14楼。被告：河源市晟信房地产经纪有限公司，住所地河源市源城区黄石岭开发区D栋东起第十二卡（臻乘地产）。法定代表人：袁某1。原告刘春花诉被告李得金、河源市晟信房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘春花及其委托诉讼代理人欧阳毅、被告李得金、被告河源市晟信房地产经纪有限公司的法定代表人袁某1均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告李得金、被告河源市晟信房地产经纪有限公司于2019年4月28日签订的《地皮（居间）合同》无效；2.判决被告李得金、被告河源市晟信房地产经纪有限公司共同返还原告购买涉案土地使用权定金200000元；3.判决被告李得金赔偿原告经济损失暂计6000元（以定金200000元为基数自2019年4月28日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息至定金款项全部还清之日止)；4.判决被告河源市晟信房地产经纪有限公司对上述第三项诉求承担连带赔偿责任；5.判决本案产生的诉讼费、财产保全费、担保费、律师代理费由被告李得金、被告河源市晟信房地产经纪有限公司共同承担。事实与理由：经被告河源市晟信房地产经纪有限公司介绍并作为居间人，原告与被告李得金、被告河源市晟信房地产经纪有限公司于2019年4月28日签订《地皮（居间）合同》，约定原告以1000000元的价款购买被告李得金名下所有的位于河源市***××***建设用地使用权。该《地皮（居间）合同》第二条约定，上述转让价款已包含办理规划许可证（出让）、国土证（出让）和报建费用（证件齐全后可以马上动工），过户费用以及其他费用由被告李得金负责，该土地闲置费用由被告河源市晟信房地产经纪有限公司负责。签订协议后，原告如约向被告李得金与被告河源市晟信房地产经纪有限公司支付购买涉案土地使用权定金200000元，该款项由被告河源市晟信房地产经纪有限公司收执，原告有《收据》、《刷卡单据》为证。至今时隔近一年，被告李得金与被告河源市晟信房地产经纪有限公司没能办理涉案土地国有土地使用权证、规划许可证以及相关报建手续，无法完成土地使用权过户手续。经原告查询，涉案土地属于拆迁安置地，没有办理国有土地使用权证，土地利用性质为宅基地，不是国有土地，不具备转让条件；被告李得金根本没有取得涉案土地的合法使用权，不是涉案土地的实际权利人，没有处分权。而且，涉案土地并非坐落在《地皮（居间）合同》第一条约定的“西环路大路边”。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条等法律规定，被告李得金转让涉案土地使用权的行为属于无权处分，且违反法律规定，原告与被告李得金、被告河源市晟信房地产经纪有限公司2019年4月28日签订的《地皮（居间）合同》自始无效。又根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，被告李得金与被告河源市晟信房地产经纪有限公司应当返还原告购买涉案土地使用权定金200000元，且被告李得金应赔偿原告相关经济损失。由于被告河源市晟信房地产经纪有限公司作为居间人，应维护委托人的权益，并对委托人的权益负责。但在提供本次居间服务过程中，被告河源市晟信房地产经纪有限公司没能尽到如实报告和专业审查义务，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，应当对原告的经济损失承担连带赔偿责任。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告所有诉求。被告李得金辩称：1.我认为合同是有效的；2.原告是提出不买地皮的，其要求退回200000元，我同意退回，但需扣除我方办证的费用，因为原告违反了合同的约定，具体费用多少我方不清楚，只有中介才清楚，办证费用是中介收取的。被告河源市晟信房地产经纪有限公司辩称：地皮是被告李得金委托的，原告与被告李得金是自愿在中介处签订合同，被告李得金拿了70000元，我方拿了130000元用于办证件，办证过户时已用掉43000元，现在退回23000元，在我方拿到钱一两个月的时候，原告就说不买地皮并要求退回200000元，现在的问题是已经用掉的费用由谁出，并没有不愿意退钱给原告。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：原告（乙方）与被告李得金（甲方）、被告河源市晟信房地产经纪有限公司（丙方）签订了《地皮（居间）合同》，约定：被告李得金以1000000元的价格转让坐落于河源市庄田管理区×××××××××的地皮（坐落在西环路的大路边，实际地基面积约139平方米）给原告，转让价格包含办理规划许可证（出让）、国土证（出让）和报建费用（证件办齐全后可以马上动工），该地皮闲置费用由被告河源市晟信房地产经纪有限公司负责。过户办理的一切费用由被告李得金承担，原告一概不负责。本合同签订后当天，原告向被告李得金支付定金200000元，被告李得金收了定金后，由被告河源市晟信房地产经纪有限公司负责先去办出此地皮的规划许可证，然后到公证处办理公证手续以及全权委托，全权由被告河源市晟信房地产经纪有限公司办理过户手续。被告李得金应保证该宗地在过户之前无纠纷，如在过户后原告发现有上述纠纷或者其他方面的权利限制，一概由被告李得金负责协调解决并承担。被告河源市晟信房地产经纪有限公司为买卖双方提供地产交易咨询服务、专业的地产买卖签约指导，并协助办理房产交接等服务，由买卖双方支付给被告河源市晟信房地产经纪有限公司一定的服务费用，即原告支付服务费15000元，被告李得金支付服务费15000元。合同还就其他事项作了相关约定。2015年12月31日，河源市源城区××××××××民委员会出示《关于刘展达申请宅基地建房公告》，对案外人刘展达申请位于河源市×××××××××××的宅基地建房进行公告。2016年1月7日，河源市源城区××××××××民委员会向河源市国土资源局出具《关于刘展达申请宅基地公告情况的证明》，证明案外人刘展达申请建房用地符合《河源市区×民建房用地规划建设管理办法》的各项条件，同意上报办理有关用地手续。2019年4月28日、5月29日，原告分别向被告河源市晟信房地产经纪有限公司支付定金100000元，共计200000元。2019年5月27日，案外人刘展达向河源市规划勘察测绘院支付了测量技术服务费1500元。庭审中，被告李得金与被告河源市晟信房地产经纪有限公司一致确认被告李得金拿了定金中的70000元，被告河源市晟信房地产经纪有限公司拿了130000元。本院认为，本案系居间合同纠纷，对于双方诉争焦点，具体评析如下：关于合同效力问题。根据《中华人民共和国宪法》第十条规定“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地”、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定“农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业,因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的,应当严格依法办理审批手续。农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，宅基地属于集体所有,只能用于集体经济组织成员自建房屋居住,个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。本案中,原告向被告李得金购买的地皮属于宅基地,且原告并非该宅基地所属集体经济组织成员,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，故原告向被告李得金购买涉案土地使用权的行为因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效,被告河源市晟信房地产经纪有限公司在知悉涉案土地为宅基地的情况下依然选择为该宅基地转让提供居间服务,其居间行为亦因居间服务内容违反了法律、行政法规定的强制性规定而无效。综上所述，原告与被告李得金、被告河源市晟信房地产经纪有限公司签订的《地皮（居间）合同》无效。关于定金问题。被告李得金、河源市晟信房地产经纪有限公司同意退回定金200000元，但需扣除办证的费用20000元。本案中，原告与被告李得金、被告河源市晟信房地产经纪有限公司约定原告支付定金200000元后，应由被告河源市晟信房地产经纪有限公司负责办出此地皮的规划许可证、公证手续，并由被告河源市晟信房地产经纪有限公司全权办理过户手续。现原告与被告李得金、被告河源市晟信房地产经纪有限公司签订的《地皮（居间）合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当补偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，原告向被告支付的定金，由于合同无效，被告应当予以返还，但因为原告未尽到合同的审查义务，未能在购买涉案地皮之前查明该土地为宅基地，故原告也存在一定的过错，应承担相应的责任；被告李得金在知悉涉案土地为宅基地的情况下依然转让给非该宅基地所属集体经济组织的成员，被告河源市晟信房地产经纪有限公司在知悉涉案土地为宅基地的情况下依然选择为该宅基地转让提供居间服务，其行为均存在过错，应各自承担相应的责任。被告河源市晟信房地产经纪有限公司主张应扣除办证的费用20000元，为此，被告河源市晟信房地产经纪有限公司向本院提供了金额为1500元的票据（测量技术服务费），但被告河源市晟信房地产经纪有限公司未提供相关证据证明剩余18500元（20000元-1500元=18500元）是办证的费用，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，被告河源市晟信房地产经纪有限公司应承担举证不能的不利后果。因此，原告、被告李得金、被告河源市晟信房地产经纪有限公司应对1500元的测量技术服务费承担相应的责任，综合本案案情,本院酌定原告承担500元，被告李得金、被告河源市晟信房地产经纪有限公司各承担500元。综上所述，被告李得金应返还原告购买涉案土地使用权定金70500元（70000元+500元=70500元）、被告河源市晟信房地产经纪有限公司应返还原告购买涉案土地使用权定金129000元（130000元-500元-500元=129000元）。关于经济损失问题。原告主张被告李得金应向其支付经济损失，以定金200000元为基数自2019年4月28日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息至定金全部还清之日止，被告河源市晟信房地产经纪有限公司应承担连带赔偿责任。本案中，原告与被告李得金、被告河源市晟信房地产经纪有限公司签订的《地皮（居间）合同》无效，被告李得金、被告河源市晟信房地产经纪有限公司理应向原告支付占用定金期间的利息，因原告未提供证据证明被告李得金、被告河源市晟信房地产经纪有限公司占用原告定金的实际时间，且原告主张的利息计算方式不符合法律规定，根据被告李得金、被告河源市晟信房地产经纪有限公司应返还给原告的实际定金金额，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，本院将利息调整为（一）被告李得金：以定金70500元为基数自2020年4月20日（起诉之日）起按年利率6%计算至定金全部付清之日止；（二）被告河源市晟信房地产经纪有限公司：以定金129000元为基数自2020年4月20日（起诉之日）起按年利率6%计算至定金全部付清之日止。关于律师费问题。原告主张请求被告李得金、被告河源市晟信房地产经纪有限公司共同承担己方所支付的律师费，因原、被告之间未约定律师费的问题,故原告对律师费的主张无事实依据及法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国宪法》第十条、《中华人民共和国民法通则》第三十八条、第八十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、第二条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告刘春花与被告李得金、被告河源市晟信房地产经纪有限公司签订的《地皮（居间）合同》无效；二、被告李得金应在本判决生效后十日内向原告刘春花支付定金70500元及利息（以70500元为基数，按年利率6%从2020年4月20日计付至定金付清之日止）；三、被告河源市晟信房地产经纪有限公司应在本判决生效后十日内向原告刘春花支付定金129000元及利息（以129000元为基数，按年利率6%从2020年4月20日计付至定金付清之日止）；四、驳回原告刘春花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4390元，由原告刘春花负担50元，由被告李得金负担1534元，被告河源市晟信房地产经纪有限公司负担2806元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 长  邝 莉人民陪审员  黄丽娟人民陪审员  张丽鸽二〇二〇年十月二十六日书 记 员  翟秀清