浙江省舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0902民初2527号 原告（反诉被告）：吴行飞，女，1967年4月1日出生，汉族，住舟山市定海区。 委托诉讼代理人：陈以一，浙江京衡（浙江自贸区）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：韩德士，男，1953年3月20日出生，汉族，住舟山市定海区。 被告（反诉原告）：何桂女，女，1953年11月16日出生，汉族，住舟山市定海区。 委托诉讼代理人：竺裕忠，上海瀛泰（舟山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高岩，上海瀛泰（舟山）律师事务所律师。 原告（反诉被告）吴行飞与被告（反诉原告）韩德士、何桂女房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，被告（反诉原告）韩德士、何桂女于2020年9月4日提起反诉，本院受理后决定与本诉合并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴行飞及其委托诉讼代理人陈以一、被告（反诉原告）韩德士、何桂女的委托诉讼代理人竺裕忠、高岩到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《房屋买卖合同》于2020年7月31日解除；2.被告返还原告购房款148875元并支付违约金146250元。事实与理由：2020年5月28日，原告与被告签订一份《房屋买卖合同》，以总价975000元向被告购买舟山市定海区××街道××花园××幢××单元××室房屋。原告应在2020年6月30日前支付房款475000元，2020年9月30日前支付剩余房款500000元。被告应于2020年6月30日前交房，过户时间依原告指示确定。合同签订后，原告于2020年5月28日支付定金90000元，于2020年6月1日支付房款210000元。2020年6月28日，原告联系被告交房并允诺会按约支付房款，但被告让其子女提高房价，原告予以拒绝。期间，原告多次通过中介与被告协商，但被告拒绝履行合同。2020年7月30日晚，被告向原告发短信通知解除合同，并要求原告赔偿违约金146250元。原告无奈，故诉至本院。 被告（反诉原告）辩称，1.根据合同约定，原告须于2020年6月30日前足额向被告支付房款385000元，但原告仅支付房款210000元，首期剩余房款175000元未按约支付，原告作为违约方，不享有单方解除合同的权利。2.原告陈述纠纷起因系被告让其子女联系单方提价，此与事实不符，且被告作为具有完全民事行为能力的成年人，从未授权子女处理卖房事宜，不论子女所作何种表示，终究不是合同当事人，不产生法律效力。3.根据合同约定，原告履行付款义务在先，被告履行交房义务在后，在原告未履行在先义务的前提下，被告有权拒绝履行在后的义务。4.按照房屋买卖交易惯例，房款付清后才办理房屋过户手续，而本案中，原告在仅支付房款300000元情况下要求被告办理过户，既不符合合同约定，也有悖于交易习惯。5.原告系舟山市新城亿家兴房屋经纪事务所的经营者，订约目的并非其本人购房自住，而是转卖他人赚取利润差价。原告自始未披露过其身份和目的。双方合同约定“甲方承诺过户可更改名字”以及“款清之日甲方办理委托买卖公证手续”等条款，均是原告企图在与被告交易过程中找寻到交易下家，在下家支付房款后再转支付给被告，原告通过倒手交易从中间赚取利润差价，但现实是原告并未找到交易下家，又不愿支付被告剩余房款，造成其违约的局面。 被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.确认双方签订的《房屋买卖合同》于2020年7月30日解除；2.反诉被告赔偿反诉原告违约金146250元与滞纳金2625元。事实与理由：2020年5月28日，反诉原告与反诉被告签订一份《房屋买卖合同》，由反诉被告以总价975000元向反诉原告购买舟山市定海区××街道××花园××幢××单元××室房屋。反诉被告应于2020年5月28日支付购房定金90000元，定金在最后一次付款后抵作房款，于2020年6月30日前支付房款385000元，剩余房款500000元于2020年9月30日前付清。反诉原告于2020年6月30日前（房款付清后）由将上述房屋交付给反诉被告。合同签订后，反诉被告未按约支付房款，已构成违约。2020年7月30日，反诉原告依据合同约定，向反诉被告通过短信通知解除合同，并扣除违约金146250元以及15日滞纳金2625元后，将剩余房款151125元于2020年8月4日退还给反诉被告。 原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉辩称，反诉被告在房屋交易过程中并无违约行为，而是反诉原告单方提价在先，具体答辩意见同本诉诉请理由。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：韩德士与何桂女系夫妻关系。韩四海与韩海飞系二人的子女。舟山市定海区××街道××花园××幢××单元××室房屋系韩德士与何桂女二人拆迁置换取得。2020年5月，因韩四海装修房屋所需，韩德士、何桂女经妹夫王小法介绍，在金源中介挂牌出售。此时，该套房屋尚未向拆迁部门支付差价款，故并未办理不动产初始登记。 2020年5月28日，韩德士、何桂女（甲方）与吴行飞（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，并由韩四海在合同落款处签字捺印，约定：甲方愿意将舟山市万阳花园南区32幢四单元408室房屋，建筑面积73.24平方米出售给乙方，随同房屋转移的设施及附属物包括水、电、煤及一间车棚；乙方先于2020年5月28日支付房款90000元作为定金，定金在最后一次付款后抵作房款；双方议定房屋成交价975000元，包括房屋设施及附属物；乙方于2020年6月30日前付给甲方款项385000元，如甲方要提早交房，乙方须提早交首付款，剩余款项500000元于2020年9月30日前付清；双方商定在办理上述房屋买卖交易过户手续所缴纳的一切税、费由乙方承担；双方同意于2020年6月30日前（房款付清后）由甲方将上述房屋及附属设施交给乙方；双方订立合同之时，乙方一次性支付金源中介中介费7000元，如果任何一方中途违约，由违约方支付全部中介费；双方签订合同后，若乙方违约，定金归甲方所有，若甲方违约，需双倍返还定金给乙方；乙方不能按期付款或甲方不能按期办理产权过户手续或甲方不能按期交房，每逾期一日，由违约方向对方支付相当于上述房款的千分之一作为滞纳金，逾期超过15日，属违约。守约方可单方面解除合同，解约时应通知对方。甲方返还乙方的已付房款，由违约方向对方赔偿上述总房款的15%作为违约金及15日的滞纳金；甲方承诺过户可更改名字；甲方配合乙方作放贷卡；款清之日甲方办理委托买卖公证手续。 2020年5月28日，吴行飞向韩德士、何桂女支付了定金90000元，于2020年6月1日支付了房款210000元。韩德士、何桂女在收到上述款项后，向拆迁部门支付了差价款，并办理了不动产初始登记。 2020年6月28日，金源中介苏某向韩四海发短信，短信内容：小韩，约定的过户时间将到，客户已在问，你和妹妹爸妈商量一下，什么时候有空，事情办办好。当日，韩四海回复苏某短信，短信内容：我妹会和你来谈话的。2020年7月30日，韩德士向吴行飞发短信，短信内容：根据2020年5月28日签订的《房屋买卖合同》第4条，你方应于2020年6月30日前支付房款385000元，但你方仅支付了210000元，尚有175000元未支付。根据合同第10条第2款约定，乙方不能按期付款，逾期超过15天，守约方可单方解除合同。现通知你方，从你方收到本短信通知之日起解除合同，同时按照约定，你方应向我方支付总房款15%的违约金共计146250元及15日的滞纳金2625元。请提供银行账号，剩余房款151125元我方将于5日内退还给你。2020年7月31日，吴行飞回复韩德士短信，短信内容：收到你们的短信……我也将追究你们的违约责任。合同解除可以，但是你们要双倍返还定金。 2020年8月4日，吴行飞收到韩海飞转账退款151125元。 本院认为，吴行飞与韩德士、何桂女签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应认定依法成立并已生效。本案中，韩德士、何桂女出卖该套房屋起因系为儿子韩四海筹措装修资金，在《房屋买卖合同》落款处韩四海本人也签名捺印，出卖双方在看房时韩四海也参与其中，发生争议后韩四海、韩海飞与吴行飞进行协商以及韩海飞以其个人账户退款给吴行飞，以上事实结合起来能够证明韩德士、何桂女将卖房事宜交由其子女代理且代理行为有效的结论。双方在《房屋买卖合同》中对付款期限的约定具体明确，但对于合同中第六条2020年6月30日前（房款付清后）房屋移交产生争议。吴行飞认为到2020年6月30日前如果其儿子（以下称第三人）在场的情况下，该时间节点双方办理产权过户手续；如果第三人不能到场的情况下，该时间节点双方交接钥匙。韩德士、何桂女则认为到该时间节点仅为交接钥匙，双方在合同中未约定具体过户时间，并提出合同补充条款约定“甲方承诺过户可更改名字”系吴行飞倒卖给他人赚取利润差价的目的在合同条款中的具体体现。双方签订的《房屋买卖合同》条款内容中并未明确具体的过户时间，仅在合同第六条约定了2020年6月30日前由出卖人将房屋及附属设施移交给买受人，以及在合同补充条款中约定了“甲方承诺过户可更改名字”、“甲方配合乙方作放贷卡”、“款清之日甲方办理委托买卖公证手续”。证人苏某证言佐证该时间节点届满，如果第三人能够到场则双方办理过户手续。结合二手房屋交易中普遍存在分期付款需向银行按揭贷款的，也要先办理过户再由银行将贷款直接支付给出卖人的交易模式。如果第三人不能在该时间节点到场，结合合同约定以及证人证言，则该时间节点届满，需由出卖人移交钥匙并办理委托买卖公证手续。产权过户作为二手房交易中的关键要素，影响到交易安全，对双方当事人切身利益影响重大。本案中会出现合同文本内容未明确约定具体过户时间的情形，则是受到了第三人何时到场的客观影响。韩德士、何桂女抗辩吴行飞自始没有真实买房的意愿，根本目的是出于转卖他人赚取利润差价，但未提供充足证据证明，本院不予采纳。但无论第三人能否在2020年6月30日前到场，到该时间节点前是办理过户还是移交钥匙，根据合同约定，在该时间节点对应的则是吴行飞须付清首期房款385000元。而吴行飞不仅在订约当日即支付了定金90000元，而且早在2020年6月1日就支付了首期房款385000元中的210000元，也是为了韩德士、何桂女能够顺利交房并完成不动产初始登记，从其付款行为来看，吴行飞有充分的履约意愿。2020年6月28日，证人苏某短信通知韩四海期限截至，双方妥善处理交易后续事宜，该通知虽系证人所为，但也侧面印证吴行飞此时已做好了履约准备。但韩四海并未短信正面回复，而是交由韩海飞处理。2020年6月30日，韩海飞与证人苏某通电话。韩德士、何桂女提供的通话记录无法证明通话具体内容，其拟证明韩海飞于此时通知证人苏某要求吴行飞按约履行付款义务，又与后续韩四海、韩海飞以房屋交易税费问题提出房价偏低相矛盾。结合吴行飞提供的录音、证人苏某证言以及韩德士、何桂女提供的通话记录，能够证明在2020年6月28日证人苏某短信通知韩四海后，韩四海、韩海飞作为韩德士、何桂女的子女提出合同约定的房款总价偏低。此时，吴行飞作为应当先履行付款义务的主体，从维护自身合法权益出发，选择中止履行付款义务，系正当行使抗辩权利，不能认定构成违约。虽然韩德士、何桂女于2020年7月30日短信通知吴行飞解除合同，但其本身并不能作为守约方享有合同解除权。诉讼中，吴行飞明确2020年7月31日同意解除合同的，双方就解除合同达成一致，故对吴行飞主张确认《房屋买卖合同》于2020年7月31日解除的诉请，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。吴行飞主张韩德士、何桂女全额返还已支付的房款的，本院予以支持。对于韩德士、何桂女在房屋买卖中行为，应承担违约责任。吴行飞主张韩德士、何桂女支付违约金的，其虽在短信中明确要求对方双倍返还定金，后在诉讼中主张按照房款总价的15%赔偿违约金，但也在代理词中明确了实际损失低于该违约金计付标准，并同意由本院酌情调整违约金。本院以其实际损失为基础，兼顾合同履行情况、过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情判令韩德士、何桂女赔偿吴行飞违约金20000元。 综上所述，对吴行飞本诉诉请解除合同并全额返还已支付房款以及支付违约金20000元，本院予以支持；其他诉请不能成立，予以驳回。对韩德士、何桂女全部反诉诉请，均不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）吴行飞与被告（反诉原告）韩德士、何桂女签订的《房屋买卖合同》于2020年7月31日解除； 二、被告（反诉原告）韩德士、何桂女于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）吴行飞返还房款148875元并赔偿违约金20000元； 三、驳回原告（反诉被告）吴行飞在本诉中的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）韩德士、何桂女在反诉中的全部诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费收取2863元，由原告（反诉被告）吴行飞负担1225元，由被告（反诉原告）韩德士、何桂女负担1638元；反诉受理费收取1638元，由被告（反诉原告）韩德士、何桂女负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审判员 张 杨 二〇二〇年十一月十二日 书记员 於航燕