福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0623民初4734号 原告：陈凤梅，女，1989年1月8日出生，汉族，住福建省长泰县。 委托诉讼代理人：许育平，福建平贯律师事务所律师。 被告：福建海成房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市漳浦县绥安镇龙湖路东段桥头段龙湖景苑之1幢207号，统一社会信用代码91350623058437491Q。 法定代表人：洪子云，经理。 委托诉讼代理人：洪旭辉，福建方佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱雨芳，福建方佳律师事务所律师。 原告陈凤梅与被告福建海成房地产开发有限公司（以下简称海成公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈凤梅的委托诉讼代理人许育平，被告海成公司的法定代表人洪子云及其委托诉讼代理人洪旭辉、邱雨芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈凤梅向本院提出诉讼请求：1.判令海成公司从2018年1月1日起算至2019年5月10日之日止，每日按已付房价款202888元的万分之一向陈凤梅支付逾期交房违约金10022.67元；2.海成公司为陈凤梅办理址在福建省漳浦县商品房的房屋所有权初始登记手续，提供办理不动产所有权证登记所需的必要证明文件，并协助原告办理上述商品房的不动产所有权证登记手续；3.海成公司从2018年4月1日起算至陈凤梅实际取得不动产所有权证之日止，以已付购房款202888元为基数，按日万分之一计算，向陈凤梅支付逾期办证违约金（暂计至起诉之日即2020年9月10日、违约金数额为18117.89元）。事实与理由：2016年5月1日，陈凤梅与海成公司签订一份合同编号为1420010016040420273932的《商品房买卖合同》，约定陈凤梅向海成公司购买址在福建省漳浦县，建筑面积36.23平方米，单价5600元／平方米，总价款202888元，合同约定交房时间为2017年12月31日前。2019年1月22日，海成公司向陈凤梅邮寄一份《龙湖景苑交房通知书》，通知交房时间2019年1月28日至29日。之后，陈凤梅及其他业主到售楼部打算办理交房手续时，海成公司却无法向陈凤梅出示竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、通过消防验收等具备商品房交付条件的文件资料，后据向漳浦县住房和城乡建设局等部门了解核实，海成公司还未通过竣工验收和消防验收，无法向陈凤梅交付符合合同约定条件的商品房。陈凤梅迫于在外无房居住的压力，只好于2019年5月10日先与海成公司办理交房手续。海成公司逾期交房的行为，明显已构成根本性违约。根据合同第十二条“···自合同约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”的约定，海成公司应从2018年1月1日起算至实际交房之日止，每日按已付房价款202888元的万分之一，向陈凤梅支付逾期交房违约金，计至实际交房之日（即2019年5月10日），逾期天数为494天，产生的逾期交房违约金为10022.67元。其次，海成公司至今也未能办理上述商品房房屋所有权证书给陈凤梅，根据合同第二十条“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之一，向买受人支付违约金。”的约定，海成公司应从2019年4月1日起，以已付购房款202888元为基数，按日万分之一计算，向陈凤梅支付逾期办证产生的违约金，暂计至起诉之日（即2020年9月10日），逾期天数为893天，产生的逾期办证违约金为18117.89元。 海成公司辩称，一、海成公司存在《商品房买卖合同》中约定的可予以延期交房的情形，交房期限至少可以顺延413天，陈凤梅请求海成公司支付自2018年1月1日起至2019年5月10日止共494天的逾期交房违约金没有事实根据和合同依据。海成公司与陈凤梅于2016年5月1日签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条中约定“在合同履行过程中，若遇到下列影响该商品房或相关设施设备的交付的情形之一的，则该商品房及所有相关设施设备的交付期限应根据实际影响相应顺延：不可抗力；六级以上大风恶劣天气；24小时内降雨量超过40ｍｍ；停水；停电；因政府或政策的原因造成该商品房所属工程无法正常施工；小区外市政建设拖延等非出卖人原因造成该商品房所属工程无法施工或配套设施无法接入。···”。海成公司存在《商品房买卖合同》中补充协议第三条所约定的可予以延期交房的以下情形：1.六级以上大风恶劣天气：漳浦县气象局的气象资料分析报告显示，在2016年5月1日至2017年12月31日的期间内，出现六级以上大风恶劣天气的天数共100天。根据实际情况和合同约定，交房期限可顺延100天。2.24小时内降雨量超过40ｍｍ：漳浦县气象局的气象资料分析报告显示，在2016年5月1日至2017年12月31日的期间内，出现24小时内降雨量超过40ｍｍ的天数共17天。根据实际情况和合同约定，交房期限可顺延17天。3.因政府或政策的原因造成该商品房所属工程无法正常施工：①根据预警信号，在某些预警的情况下，即应停止户外危险作业。漳浦县气象局的气象资料分析报告显示，在2016年5月1日至2017年12月31日的期间内，漳浦县气象局共发布了暴雨信号和警报9天、暴雨警报10天，台风警报17天，高温预报14天，强降水预报14天，台风警报9天，台风及暴雨警报3天，导致施工工期顺延76天，根据该项约定和实际情况，交房期限可相应顺延76天。②因政府或政策的原因造成该商品房所属工程无法正常施工：根据《漳浦县城乡规划建设局关于2016年高考期间县城区建筑工地暂停施工的通知》和浦环［2017］26号《关于加强中高考期间环境噪声管理的通告》的要求，海成公司开发的龙湖景苑商品房项目工程在2016年按政府建设行政主管部门的通知要求暂停施工8天，2017年暂停施工8天，共计暂停施工16天。根据该项约定和实际情况，交房期限可顺延16天。综合上述原因，交房期限可顺延209天（100天+17天+76天+16天），交房时间可以顺延至2018年7月28日，在2018年1月1日起至2018年7月28日止的这段期间，出现大风恶劣天气的天数37天，暴雨预警信号和警报5天，台风警报2天以及高考期间停工4天，因此交房期限可顺延48天，在这48天顺延时间里，至少又出现大风恶劣天气的天数6天、24小时内降雨量超过40ｍｍ的天数3天及暴雨预警信号和警报1天，因此交房期限又可顺延10天。另，根据《福建省人民政府办公厅转发省住建厅等部门关于提升住宅小区配电设施防涝建设标准保障住宅小区正常用电若干措施的通知》的要求，海成公司按通知的要求提升新建小区配电设施防涝建设标准，将发电机移动设置到地面一层及一层以上，海成公司自设计院2016年11月正式出图之日起进行整改，至2017年3月26日完成施工，导致工期延误了146天。综上所述，交房期限至少可以顺延413天（209天+48天+10天+146天），交房期限可以顺延至2019年2月17日。海成公司已通知陈凤梅于2019年1月28日至29日办理交房手续，所以，不存在因海成公司的原因逾期交房的情形。但陈凤梅在收到交房通知后直至2019年5月10日才来办理交房手续，因此，实际交房时间为2019年5月10日，这是由于陈凤梅的原因所造成的。陈凤梅请求海成公司支付逾期交房违约金没有事实根据和合同依据。二、陈凤梅请求海成公司支付自2018年4月1日起至暂计至起诉之日止（2020年9月10日）共893天的逾期办证违约金没有事实根据和合同依据。如上所述，实际交房时间为2019年5月10日，根据商品房买卖合同的约定，商品房的房屋所有权转移登记由陈凤梅与海成公司共同向房屋登记机构申请办理，海成公司的义务为在房屋交付之日起三个月内（即2019年8月10日前）协助陈凤梅办理房屋所有权证，因受新冠××疫情这一不可抗力因素的影响，海成公司在2020年春节后一时无法开展办理房屋产权登记的相关工作，停工了一个月，后于2020年6月18日向漳浦县不动产登记中心提交办理房屋所有权证的材料，完成了协助办理房屋所有权证的义务，陈凤梅也于2020年10月29日取得了不动产权证书。 当事人围绕诉讼请求向本院提交证据。其中，陈凤梅提交了商品房买卖合同、龙湖景苑交房通知书；海成公司提交了《漳浦县城乡规划建设局关于2016年高考期间县城区建筑工地暂停施工的通知》、浦环［2017］26号《关于加强中高考期间环境噪声管理的通告》、浦建发［2018］161号《漳浦县城乡规划局关于做好2018年高考期间建筑工地噪音管控工作的通知》、关于因龙湖景苑发电机房位移导致工期延误证明、“关于龙湖景苑”建设工程竣工规划核实意见、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、漳浦县房屋产权面积测算成果报告书、福建省建筑工程竣工验收报告、漳浦县龙湖景苑竣工验收测量资料、漳浦县公安消防大队建设工程竣工验收消防备案复查意见书、福建海成房地产开发有限公司房屋所有权首次登记申请表、不动产权证书、绥安镇应对新型冠状病毒感染××应急指挥部的倡议书、漳州市人民代表大会常务委员会关于依法全力做好新冠××疫情防控工作的决定、绥安镇应对新型冠状病毒感染××应急指挥部的重要提醒、国务院办公厅关于进一步精简审批优化服务精准稳妥推进企业复工复产的通知在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：海成公司以出让的方式取得位于福建省漳浦县地块的土地使用权，从事商品房开发销售，项目名称为“龙湖景苑”，预售许可证号为（2015）浦房预售证第023号。2016年5月1日，陈凤梅与海成公司签订合同编号为1420010016040420273932的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定陈凤梅向海成公司购买“龙湖景苑”项目中址在福建省漳浦县（以下简称该房屋），预测建筑面积为36.23平方米，单价为5600元／平方米，总价款为202888元。《商品房买卖合同》相关约定如下： 第九条约定交付的条件，主要内容为：该商品房交付应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。 第十一条约定交付时间和手续，主要内容为：（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。…交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由买受人承担，并按照第十二条处理。 第十二条约定逾期交付责任，主要内容为：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：···2.自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。 第二十条约定房屋登记，主要内容为：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：···2.合同继续履行，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金。 附件十一《补充协议》第三条关于商品房及相关设施设备交付的补充约定，主要内容为：在合同履行过程中，若遇到下列影响该商品房或相关设施设备的交付的情形之一的，则该商品房及所有相关设施设备的交付期限应根据实际影响相应顺延：不可抗力；六级以上大风恶劣天气；24小时内降雨量超过40mm；停水；停电；因政府或政策的原因造成该商品房所属工程无法正常施工；小区外市政建设拖延等非出卖人原因造成该商品房所属工程无法施工或配套设施无法接入。···” 《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，陈凤梅依约支付价款。2019年1月22日，海成公司向陈凤梅发出《龙湖景苑交房通知书》，要求陈凤梅于2019年1月28日至29日接收所购商品房。陈凤梅以该商品房建设工程未竣工验收、没有房屋测量报告等不符合交房条件为由，拒绝接收该商品房。后，陈凤梅因居住需要于2019年5月10日办理了交房手续。从2016年5月1日至2017年12月31日，24小时降水大于40毫米、六级以上大风天气、暴雨、台风、高考等可以顺延交房日数为132日（17+100+15）。海成公司于2019年9月18日通过项目工程取得建设工程竣工验收备案报告。2020年6月18日，海成公司向漳浦县不动产登记中心申请不动产权登记。2020年10月29日，该房屋已取得证号为闽（2020）漳浦县不动产权第××号不动产权证书。 本院认为，陈凤梅与海成公司签订的《商品房买卖合同》和附件《补充协议》，双方主体适格,意思表示真实，目的明确，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效。依法成立的合同，各方当事人应当依照《中华人民共国合同法》第六十条的规定，按照约定全面履行自己的义务。同时，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。陈凤梅已履行交付购房款及其他契税等费用的义务，海成公司有义务按约定时间将符合交房条件的商品房交付陈凤梅，海成公司通知陈凤梅于2018年1月28、29日交房，但该工程直至2019年9月18日才经过消防验收复查通过，不符合交房条件，陈凤梅有权拒绝接收房屋。本案双方当事人实际交房时间为2019年5月10日，而按附件《补充协议》第三条约定遇到的情形交房时间可以顺延132天，即顺延至2018年5月12日，海成公司交房的逾期时间为363天，海成公司应向陈凤梅支付逾期交房违约金为202888×0.01%×363天=7364.83元。陈凤梅请求海成公司支付逾期交房违约金有事实和法律依据，按上述调整后予以支持。海成公司提出提升新建小区配电设施防涝建设标准应顺延7个月交房时间证据不充分，本院不予采纳。根据《商品房买卖合同》第二十条约定，涉案商品房的产权登记由海成公司与陈凤梅双方共同办理，按照该约定，海成公司的义务为向不动产登记机构提交必须的办证备案材料，而非代为办证。海成公司按约定应于房屋交付后90日内即2019年8月8日之前协助陈凤梅办理商品房产权证件，但实际上却于2020年6月18日才申请产权登记并提交材料，故应自2019年8月8日起以逾期天数315天按日以已付购房款202888元的万分之一向陈凤梅支付逾期办证违约金202888元×0.01%×315天=6390.97元。海成公司辩称办证时遇疫情影响导致延迟，但福建省的疫情一级响应是从2020年1月24日开始，在海成公司应该提交登记材料之后，与本案无关，本院不予采纳。 综上，陈凤梅请求支付交房违约金和逾期办证违约金，本院调整后予以支持；请求海成公司协助办理不动产所有权登记手续，因讼争房产的不动产权证书已于2020年10月29日核发，海成公司本项义务已完成，对该请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、福建海成房地产开发有限公司应于本判决生效后10日内向陈凤梅支付逾期交房违约金7364.83元； 二、福建海成房地产开发有限公司应于本判决生效后10日内向陈凤梅支付逾期办证违约金6390.97元； 三、驳回陈凤梅其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费703.5元，减半收取351.8元，由陈凤梅负担208.8元、福建海成房地产开发有限公司负担143元，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 林旺成 二〇二〇年十一月十八日 法官助理 蔡玉华 书 记 员 陈妙芸