上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初11826号原告：马海涛,男,1971年4月22日生,汉族,户籍所在地安徽省巢湖市居巢区。委托诉讼代理人：柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。被告：黄开炳,男,1979年6月9日生,汉族,户籍所在地浙江省龙港市委托诉讼代理人：徐登峰，浙江润杭律师事务所律师。原告马海涛与被告黄开炳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，并于2020年10月15日公开开庭进行了审理，原告马海涛及其委托诉讼代理人柴小森、被告黄开炳的委托诉讼代理人徐登峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马海涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告黄开炳把上海市松江区沪松公路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告马海涛;2、判令被告黄开炳支付原告马海涛违约金126,000元(以原告已付款房款1,050,000元日万分之五计算,自2019年11月30日起至实际交付之日止,暂计至2020年7月31日)。事实与理由：2019年11月12日,原告马海涛与被告黄开炳签订《上海市房地产买卖合同》和《房地产买卖合同之补充协议》,约定原告购买被告名下的上海市松江区沪松公路XXX弄XXX号XXX室房屋,房屋总价款1,050,000元,装修补偿款370,000元。付款协议第3条约定,待上海市松江区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的收件收据后当日内,甲、乙双方应该对该房地产进行验看、清点,确认无误后,甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付或上海嘉富房地产经纪有限公司代为转付给甲方房价尾款(若有)计人民币贰万元整。第十条(三)约定：甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已付款日万分之五计算,违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。合同签订后,原告按照约定支付了被告全部房款。但是被告至今未将系争房屋交付原告。经多次催告,未果。被告的行为已经构成违约,应当按照约定承担违约责任。故原告诉至法院，要求判如诉请。被告黄开炳辩称，原告明知系争房屋上有租赁，对房屋进行过验看后才购买的，其也同意买卖不破租赁接受该房屋，且双方交易完成至今已近一年，原告从未提出异议，实际上是原告与承租人之间就租金与租期发生纠纷引起的，实际与房屋交付无关；原告与承租人之间早已建立事实上的租赁关系，并收取了租金，相当于原告已实际控制和占有了房屋，故原告诉请无依据；原告尚有20,000元未向被告方支付；即使法院认为被告需支付违约金，其认为违约金远高于原告的实际损失，要求予以减少，违约金不应高于该房屋的租金。本院经审理查明认定如下事实：2019年11月11日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，原告向被告购买位于上海市松江区九亭镇沪松公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋总价为1,050,000元，合同第四条约定甲方(即本案被告)于2019年11月30日前腾出房屋并通知乙方(即本案原告)进行验收交接，乙方应在收到通知之日起3日内以房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。合同第十条约定甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，双方同意按下列第(三)款内容处理。……(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已付款日万分之五计算,违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。……合同附件五中载明，租赁情况：无。同日，双方还签订《房地产买卖合同之补充协议》，约定该协议系双方签订的买卖合同的补充，本次房屋买卖的实际成交总价为甲方净到手价为1,420,000元，除了买卖合同中约定的合同价1,050,000元外，乙方在上述房价款的基础上再直接支付甲方装修补偿款370000元，该款项与买卖合同约定的首付款一起共计800,000元于2019年11月12日前支付，2019年11月30日之前支付房价款与装修补偿款600,000元，完成过户当日甲方结清水电煤有线电视物业管理费用后，乙方将尾款20,000元整支付给甲方。原告于2019年11月12日支付了被告800,000元，于同月28日支付了被告600,000元，2019年12月10日原告登记为系争房屋的权利人。另查明，案外人王某某(系被告黄开炳的妻子)与案外人马某某于2018年10月24日签订《房屋租赁合同》，案外人马某某承租了本案系争房屋，租期自2018年11月10日至2023年11月9日，每月租金为5,200元。庭审中，原告向本院陈述，其与案外人马某某未签订过系争房屋的租赁合同，其一直未拿到房屋，为了避免损失，其曾收取过案外人马某某支付的2个月的租金共计10,400元，之后就未再收取过租金，现其不同意与案外人马某某签订租赁合同，房屋其要自用，其同意收取的10,400元在被告的违约金中予以抵扣。被告则向本院陈述，其曾与案外人马某某谈过租赁合同解除事宜，后双方未谈妥，现该房屋仍由马某某承租。房屋钥匙因在租客手中，其未将房屋钥匙交付给原告。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、房地产买卖合同之补充协议、不动产权利证书、银行账户交易明细、房屋租赁合同及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，根据双方签订的买卖合同的约定，被告应在2019年11月30日前将本案系争房屋交付给原告方，房屋交付的标志为被告将系争房屋的钥匙交付给原告方，但被告并未按约履行交付义务。被告辩称原告购房时是得知该房屋存在租赁关系，且也同意买卖不破租赁，接受该房屋的意见，被告并未提供证据予以证明，且双方的买卖合同中载明该房屋不存在租赁关系，故对被告的该辩称意见，本院不予采信。被告在出售系争房屋时，该房屋上存在租赁关系，且被告至今未与租客解除租赁关系导致原告未能实际占有使用该房屋，被告的行为已违约，理应承担违约责任。对违约金的计算标准，双方在合同中明确予以约定，现被告主张该约定的违约金过高，但被告并未提供证据予以证明，原告方也未能提供证据证明其实际损失，考虑到违约金除弥补当事人的实际损失外还兼有对违约行为的惩罚作用，本院综合考虑合同的履行情况、被告方的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金按日万分之二点五计算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄开炳于本判决生交效之日起十日内将位于上海市松江区九亭镇沪松公路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告马海涛；二、被告黄开炳于本判决生效之日起十日内支付原告马海涛违约金(以1,030,000元为基数，自2019年12月1日起按日万分之二点五的标准计算至实际交付之日止，计算得出的款项需扣除10,400元)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,900元，减半收取1,450元，由被告黄开炳负担(于本判决书生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  蔡 珺二〇二〇年十一月十日法官助理  余诗诗书 记 员  余诗诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百四十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳以方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。