吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终3947号上诉人（原审被告）：芦皎明，女，汉族，1982年12月28日生，住长春高新区。委托诉讼代理人：杨桂伍，吉林吉大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇玲，吉林吉大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司，住所地长春市朝阳区。代表人：任喜杰，总经理。委托诉讼代理人：王淑英，该公司职员。委托诉讼代理人：林玉兰，吉林誉兰律师事务所律师。上诉人芦皎明因与被上诉人长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司（以下简称长房物业）物业服务合同纠纷一案，不服长春新区人民法院（2020）吉0193民初1417号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长房物业向原审法院提出诉讼请求：判令芦皎明给付长房物业2015年7月至2020年12月物业费20018.22元、违约金4804.37元，并承担诉讼费用。事实与理由:2015年10月1日，长春融创上城业主委员会代表融创上城全体业主与长房物业签订物业服务合同一份，约定长房物业为小区业主提供物业服务,业主及时交纳物业费用，每逾期一日按物业费的0.3%向长房物业支付违约金。长房物业已按合同约定提供了物业服务，但芦皎明未按时交纳物业费。长房物业为维护其合法利益，提起诉讼，请求依法裁判。芦皎明在原审辩称：本案物业服务合同不具有约束力。根据物业管理条例规定，业主委员会代表业主与物业公司签订物业服务合同，要经过业主大会专有面积和总人数的双过半通过。本案中物业服务合同签订过程，不但芦皎明不知情，其他广大业主也不知情。物业服务合同的签订应经过业主大会批准，本案的物业服务合同是否经过业主大会审批，长房物业应当清楚。如果在明知没有经过审批而签订，这属于恶意串通。合同法第五十二条规定，恶意串通侵害国家或第三人利益的无效。长房物业没有履行物业合同或者没有达到其应尽标准，不应全额给付物业费，不应给付违约金。长房物业主张的物业费已过诉讼时效，无合法理由，丧失胜诉权。原审法院认定如下事实：2015年7月3日，长春融创上城小区业主委员会与长房物业签订了一份《过渡期物业服务合同》，约定物业服务过渡期为2015年7月1日至9月30日。2015年10月1日，业主委员会与业主大会选聘的长房物业签订了《物业服务合同》,约定合同期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止；如合同到期后，具备以下两个条件时，本合同继续有效：长房物业同意继续履行本合同、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘原告的决议，并签订新的物业服务合同；物业费按年季月交纳，业主或物业使用人于每年季月15日前向长房物业交纳当期的物业服务费，在下年季月首日及以后交纳的视为违约；逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的0.3%向长房物业支付违约金。《物业服务合同》签订后，长房物业履行了物业服务义务，但存在瑕疵。芦皎明以长房物业的物业服务存在瑕疵为由未足额给付长房物业物业服务费，虽经长房物业催收，芦皎明仍未给付。芦皎明住房面积155.18平方米，自2015年7月1日起至2020年6月30日止，应给付长房物业物业服务费18156.06元。原审法院认为：一、关于《物业服务合同》是否有效问题。长房物业作为物业服务企业，是经业主大会选聘的，业主委员会与长房物业签订的《物业服务合同》，对业主具有约束力。芦皎明以其并非合同当事人提出的抗辩理由不能成立。二、关于长房物业是否全面履行了《物业服务合同》约定的物业服务义务、芦皎明应否足额给付物业服务费及违约金问题。基于《物业服务合同》对双方均具有约束力，长房物业应全面履行合同约定的物业服务义务，芦皎明应足额给付物业服务费。从长房物业提交的视听资料证据看，长房物业履行了物业服务义务。从芦皎明提交的视听资料证据看，长房物业履行的物业服务义务存在瑕疵。因长房物业履行物业服务义务存在瑕疵，芦皎明未足额给付物业服务费，双方均构成违约，应向对方承担违约责任。长房物业应承担免除芦皎明给付违约金义务的违约责任，芦皎明应承担继续履行给付物业服务费义务的违约责任。芦皎明以未接受相关服务拒绝给付物业服务费的抗辩理由，不能成立。长房物业提出的芦皎明给付尚未发生的物业服务费的诉讼请求，不予支持。待履行物业服务义务后，另行主张。三、关于长房物业提出的诉讼请求是否超过诉讼时效期间问题。《物业服务合同》未明确约定芦皎明给付物业服务费的期限，长房物业享有随时向芦皎明主张给付的权利，芦皎明也负有随时应长房物业给付的义务。长房物业在法定的诉讼时效期间内，请求芦皎明履行给付义务，应予支持。芦皎明提出的长房物业的诉讼请求已超过诉讼时效期间的抗辩理由不能成立。原审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条规定，判决：一、芦皎明于判决生效后，立即给付长房物业自2015年7月1日起至2020年6月30日止的物业服务费18156.06元；二、驳回长房物业提出的对违约金的诉讼请求。案件受理费421元，减半收取210.5元，由长房物业负担56.5元，由芦皎明负担154元。宣判后，芦皎明不服，向本院提起上诉。其上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或改判芦皎明承担原审确定的物业费的60%；2.本案的一、二审诉讼费由长房物业承担。事实与理由：一、原审判事实认定不清。本案中长房物业以存在物业合同约定向我方主张物业费，要求长房物业充分证明其已经按约定内容和服务标准全面履行了物业合同，此举证责任依法由长房物业承担。在原审中，长房物业只提供了部分清扫卫生、栽种花草的照片，明显是不足以证明其按约定全面履行了物业合同，关于长房物业承诺的“三年服务规划”中关于物业服务的内容和服务标准更是无一证据证明其已经履行。我方在原审中举证了大量的照片、视频资料中显示出的小区垃圾堆积问题、公共设施严重失修问题均不是短时间内形成，说明长房物业对小区的物业服务只是阶段性的集中操作，然后拍照取证，更多时间是放任不管，长房物业没有任何理由要求我方支付全部物业费，本案物业合同违约方应当是长房物业，因长房物业违约在先我方才拒交物业费，这是我方的维权措施而不是违约行为。综上，根据《物业管理条例》第四十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第三条规定，我方应支付的物业费只能与长房物业的服务标准对应，超出部分不应当支付。二、原审法院未准予我方申请调取公安机关报案记录及业主大会的原始资料存在错误。根据物业合同约定，物业服务到期日是2018年9月30日。到期后如合同继续履行，除长房物业同意外，还有一个条件是没有经业主大会通过解除该合同，这两个条件对我方而言本身就是不公平约定，在庭审中我方举证了长房物业阻挠业主召开业主大会的视频资料，并申请法庭向公安机关调取报警记录证明长房物业阻却解除合同条件的实现，但原审法院未准予。另外，对物业合同的效力问题在原审庭审时我方已经申请法庭责令长房物业或追加业主委员会提供业主大会在通过本案物业合同时的原始资料，以便对合同是否存在恶意串通进行查明，但法庭未准予，并直接认定合同效力。三、原审判决对我方反诉口头驳回错误。我方依据《物业服务合同》第十四条约定向长房物业提起反诉，要求长房物业按合同约定向我方公布和分配公共部分收益。原审法院对该反诉不予审理，侵犯了我方的权利。长房物业辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。姚多禄等人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉维持原判。本案经二审审理查明的事实与原审认定的事实一致。二审中芦皎明陈述：其在原审提交的视频及照片等所体现的问题现在有部分改善，但没看到大部分改善，本案的物业费是在改善前的，针对的是那一时间段的物业服务。长房物业称：案涉小区原是弃管小区，我方是通过政府和社区进入该小区，进入该小区后经过了业主委员会的同意，而且小区业主大会的表决和该小区的业主委员会签订的物业服务合同，对物业服务合同的价格和相关的服务标准进行了明确约定，由于该小区面积大，住户少，遗留问题较多，我们进入小区每年买投入几百万元对小区道路、绿化、设备设施维修维护，现园区环境已得到很大改善。本院认为：一、关于芦皎明应否交纳物业费以及交纳物业费具体数额问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”芦皎明主张案涉小区曾召开业主大会，但并无证据证明业主大会形成的议题和记录，不足以证明业主大会作出解聘长房物业的决定且符合专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的法律规定。同时，在诉讼中，芦皎明并不否认长房物业在2015年7月至2020年6月仍为融创上城小区提供保洁、保安、绿化养护等物业服务的事实，只是认为长房物业未按物业服务合同的约定提供完善的物业服务。对于长房物业在服务中存在的问题，如公共部位养护不及时、绿化受损等，均系长房物业在服务中存在的瑕疵。需要指出的是，物业服务企业与业主之间的关系应是建立在互谅互利的基础上，共同维护小区环境，推动物业管理水平的提高，如相互挑剔，激化矛盾，势必陷入业主怠于交纳物业费，物业服务企业怠于提供物业服务的死循环。据此，原审判决就此问题已进行充分考虑，结合双方过错程度，驳回了长房物业关于违约金部分的诉讼请求，并无不当之处，本院亦不再进行调整。二、关于原审程序是否适当问题。因芦皎明在审理中亦陈述因召开业主大会问题长房物业与部分业主发生纠纷，但公安机关出警后并未就此立案，长房物业对双方发生纠纷一事表示认可，称业主大会的召开不符合程序要求。据此，因相关事实情况双方当事人均已认可，调取相关证据与本案争议焦点缺乏关联，故原审未予调取并无不当。就芦皎明提出的反诉问题，原审中并未提交反诉状，亦未交纳反诉费用，原审未予审理亦无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。芦皎明的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费254元，由上诉人芦皎明负担。本判决为终审判决。审判长  白业春审判员  闫 冬审判员  吕玉玉二〇二〇年十一月十二日书记员  王 建