山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初8865号原告：赵秀玲，女，汉族，住济宁市任城区。被告：杨小兵，男，汉族，住济宁市任城区。被告：廉丽丽，女，汉族，住济宁市市中区。以上两被告共同委托诉讼代理人（一般代理）：刘罡，山东缗城律师事务所律师。原告赵秀玲与被告杨小兵、廉丽丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告赵秀玲，被告杨小兵、廉丽丽及其委托诉讼代理人刘罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵秀玲向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令二被告偿付原告小吃店装修费6500元、各项杂费5241元,经济损失40000元，共计51741元；2、诉讼费用由被告杨小兵承担。事实和理由：原告一直想开个小吃店。经过看房和联系，2020年1月18日与被告杨小兵签了租房合同。合同约定：①室内装修自由(房主已同意)；②房屋使用期限:直到我不用为止，如有特殊情况收房:“房主”应按市场行情付给我转让费(因为接过来的是空房，屋里设施脏乱差，有装修费及各种杂费等投资)。③房租每月2200元，一次缴纳半年房租加上押金1800元，共计15000元。合同签订当天，原告微信支付“房主”杨小兵15000元。此后因疫情原因，原告进行了装修。装修完大约三四天时间，即3月31日，南岱庄市场办公室挨家挨户张贴通知，写明:凡在南岱庄此市场经营商户请直接到市场办公室签订合同，并且说明禁止个人私自转让，转租。否则市场办公室有权直接收回房屋。交张贴了房租已到期，请一周内缴纳房费的通知。看到这两张通知我有点蒙，因为我和他签合同是同意转让的，还有我的房费是交到7月末的。我赶快给“房主”打电话，他告诉我不用怕，他有认识人，有关系。我心中不安，觉得其中有蹊跷，我就找了个理由说“我有事不想干了，想要转让”。“房主”说:“转让的事不要在市场张扬，也不要在门面上贴告示,58同城上转让。”我问她为什么?她说:村里刚贴出来不让转让，这个时候你转让村里肯定不愿意”。她越这样说我越觉得有问题，我考虑了几天没听他的，当天下午17点左右南岱庄村委就给我打电话了，询问我为什么转让房子，并告知我房子属于村委所有，不是个人的,不允许任何人出租转让，我当时就慌了，也没敢多说话，赶紧联系“房主”核实情况她埋怨我说“告诉你不让你贴门上，让你去58同城你不听我的…”我也很生气的说“我正大光明的花钱租房子，不是偷的也不是抢的为什么不允许我贴广告，你根本不是房主你为什么把房子租给我，你这不是坑人吗?”在电话里我两就吵起来了。第二天我又给村委的那个领导打了个电话，了解了真实情况，我才知道我被骗了，当时和村委管这个事的领导我们见了面，也找到了所谓的“房主”，我要求他返还我的一万五千块钱房租和押金.还有装修等费用，她拒绝了我的要求，一分钱也不给。于是我就报警求助。当时她态度坚决拒绝返还房租和赔偿。110警察当时明确告知这是诈骗行为，如果(被告)不给我钱和赔偿，让我通过起诉追讨经济损失。随后村委把房子就收回了。后来他可能是害怕了吧在5月7日微信转给我5000元，5月9日又用微信转给我10000元，共计一万五千元(也就是我交给他的房租和押金15000元)，其他费用拒绝赔偿。请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告杨小兵、廉丽丽辩称，双方租赁合同已解除，二被告收取原告的租赁费15000元已全部退还，双方对于租赁相关事宜已全部处理完毕，原告方也已收取退回的租赁费。租赁行为并未对原告方造成任何经济损失，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证和证据交换，对当事人无异议的《济宁市任城区南岱村租赁合同书》及“收条”、微信聊天记录13张、营业执照副本，本院依法予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院依法认定如下：1、购买物品小票12张，合款5241元。上述款项发生在合同履行期间，其中加盖公章的5张，合款1358元；未加盖公章的与录音及法庭调查相印证的为3张，分别为2020年3月4日（疏通下水道）300元、3月12日（垒下水池）200元、3月24日油烟机1140元，本院依法予以确认。对于3月12日香料干货753元、3月13日角S等190元、3月19日免漆板70元、3月21日炉灶等1230元，既未加盖公章，亦未有其他证据相佐证，对其证明效力，本院依法不予确认。2、装修合同、收条各一份，结合双方合同有“装修自由”允许装修的内容及双方通信往来，能够证明原告进行了装修，对其证明效力，本院依法予以确认。3、5月13日微信语音一份，被告对其真实性无异议，本院依法予以确认。根据原、被告举证、质证和法庭调查，本院依法确认以下事实：2020年1月18日，被告杨小兵作为甲方，原告赵秀玲作为乙方，双方签订《济宁市任城区南岱村租赁合同书》，被告将坐落于南岱庄农贸市场南北路31号房屋一间租赁于原告。约定租金半年，甲方自2020年2月1日交付，乙方使用至不用为止（本合同以村委合同变更随之变更）。其中，第三条约定：每年设施、场地、房屋费为每月2200元。乙方先缴纳费用，后使用设施，乙方每缴纳一次为13200元，下期房租提前十天交纳，水电费自理；屋内装修自由（房主已同意），房屋若有转让费交给于房东5000元，在乙方经营期间，甲方不能干预乙方正常使用。如有特殊情况收房，甲方给乙方按市场行情付给乙方房屋转让费。另外，手写部分为：乙方干小吃不盈利，可以转行做其他项目。合同签订后，杨小兵向原告出具“收条”一份，内容为：“已收2020年2月1日—7月30日房费半年13200元，押金1800元，收款人：杨小兵。”其后，新冠疫情发生，原告无法进驻。自2020年3月10日原告开始装修，自称3月28日装修完毕，支付装修款6500元。期间，原告准备开业，安装和购置部分物品，合款2998元。3月31日，原告看到村委张贴通知，要求南岱庄市场经营商户直接到市场办公室签订合同。原告开始与被告交涉租赁效力问题。其后，被告与村委协调由原告签订租赁合同事宜，但原告考虑到禁止转让，无法收回投资，未同意签订合同。2020年5月7日和9日，被告退回原告房屋租金及押金15000元。同年5月13日，原告将房屋钥匙交付南岱庄村委会。还查明，被告与南岱庄村委会签订的租赁合同于2020年4月1日到期。随后，原、被告就装修费支付问题产生争议，协商未果。原告诉至法院。原、被告主要形成如下争议焦点：一是关于合同的效力。二是合同不能履行的责任归责于谁。三是被告是否应予偿付原告的装修、杂费和其他损失。针对争议焦点一，本院认为，被告杨小兵与原告赵秀玲2020年1月18日签订《济宁市任城区南岱村租赁合同书》时虽未经“房主”同意，但事后被告协商“房主”同意与原告续签合同。应认为双方签订的合同系双方当事人真实意思表示，经“房主”追认后，合法有效。针对争议焦点二，本院认为，根据庭审调查的事实，能够认定，被告虽协调了合同续签工作，但原告无意继续签订合同使租赁合同存续，被告也退回了租金和押金，应认为双方合同已解除。对于合同解除的原因，应认为系混合原因。其一，双方在《济宁市任城区南岱村租赁合同书》中约定“乙方使用至不用为止（本合同以村委合同变更随之变更）”，亦即原告在承租时，即知晓被告是转租，双方合同可根据“村委合同变更而变更”，故原告关于被告无权转租存在过错的说法，于法无据。其二，原、被告双方1月18日签订合同，但原告3月份才开始装修，期间内未能有效履行是因为疫情原因，属于不可抗力，不可归责于任何一方。其三，合同不能存续是原告不能随“村委合同变更”而“变更”，不接受关于不能转让的限制，是自行选择的结果；同时结合双方合同中关于合同转让费的约定，能够表明，合同订立时，被告未能就“不能转让”进行明确说明，致原告产生了一定程度的误解。其四，被告与“房主”的合同到期日为2020年4月1日，但却与原告签订了无期限的合同，且预收取了至2020年7月30日的租金，具有一定的过错。针对争议焦点三，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”据此，承租人可以就剩余租赁期内的装饰装修残值损失请求偿付。本案中，原告进行了装修，提供证据证明花费6500元。但对其装修是否构成附合物没有提供证据证明，对于装修残值亦未进行确定。本院认为，原告自2020年3月28日装修完毕，至5月13日交出钥匙，实际使用涉案房屋46天。酌情认定装修残值为4089元6500元(1-46天124天）。鉴于合同解除属于混合原因，被告责任大于原告，酌情确定双方比例为30%和70%，即被告应承担装修损失2862.30元。同时，原告为合同履行的购买了部分物品，根据原告提供证据本院依法确认8张单据合款2998元。鉴于部分物品原告取回自用，本院依法确认双方承担比例为60%和40%，即被告负担购置损失1199.20元。对于原告所述收入损失4万元，鉴于疫情和“房主”变更内容，收入减少属于不可抗力和情势变化，且原告未提供证据予以证实，本院依法不予支持。综上，本院认为，原告赵秀玲与被告杨小兵签订的《济宁市任城区南岱村租赁合同书》系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依法履行。本案中，结合原、被告提供证据和庭审调查，双方合同系因混合原因而解除。在这个过程中，被告的责任高于原告，故，对于原告的装修和杂费损失，被告应部分承担。原告虽称还有其他损失，但无证据证明，本院依法不予支持。被告廉丽丽虽未签订合同，但其与被告杨小兵系夫妻关系，且相关事宜由其进行协商。故原告关于要求被告廉丽丽承担共同偿付责任的主张，于法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十一条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨小兵、廉丽丽于本判决生效之日起十日内偿付原告赵秀玲房屋装修损失、杂费4061.50元（2862.30+1199.20）;二、驳回原告赵秀玲的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1094元，减半收取547元，由被告杨小兵、廉丽丽负担47元，由原告赵秀玲负担500元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  李迎春二〇二〇年十一月十日书记员  辛忠思