四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1321民初6332号 原告：中国工商银行股份有限公司南部支行。住所地：南部县南隆镇桂月路华府东苑****。 负责人：李波，行长。 委托诉讼代理人：董尚太，四川首力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋贵芽，四川首力律师事务所实习律师。 被告：杜杨，女，1989年10月14日出生，汉族，住四川省南部县。 被告：四川省红岩子房地产开发有限责任公司。住。住所地：南部县滨江街道办事处北环路上河城综合楼/div> 法定代表人：张年琼，董事长。 委托诉讼代理人：张奎，四川义立律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司南部支行（以下简称工商银行南部支行）与被告杜杨、四川省红岩子房地产开发股份有限公司（以下简称红岩子房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行南部支行的委托诉讼代理人董尚太、宋贵芽，被告红岩子房地产公司的委托诉讼代理人张奎到庭参加诉讼，被告杜杨经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工商银行南部支行向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》项下未偿还的借款立即到期；2、判令被告杜杨返还借款本金261314.36元，并支付截止2020年7月1日的利息（含罚息、复利18135.84元），以及自2020年7月2日起至付清之日止按《个人购房借款/担保合同》约定的标准计算利息、罚息、复利、违约金、补偿金等；3、判令被告杜杨向原告支付律师费11178.00元；4、判令被告红岩子房地产公司对第2项、第3项诉讼请求中的债务承担连带清偿责任；5、判令原告对位于红岩子上河城32-2-7-2号房屋折价或者拍卖、变卖的价款有权优先受偿；6、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月4日，原告与被告杜杨、被告红岩子房地产公司《个人购房借款/担保合同》（编号〔一手贷〕字〔南充〕行〔南部〕支行〔2014〕年〔1000366〕号），约定原告向被告杜杨发放个人购置住房贷款300000元，用于被告购买位于红岩子上河城32-2-7-2号房屋；贷款方式为抵押和保证；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮15%确定；被告杜杨按月等额本息偿还贷款本息，若未按合同约定的日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计息，不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定贷款利率基础上加收50%确定；被告红岩子房地产公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用承担连带责任保证；被告杜杨连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷都江堰本息的，原告有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；抵押物为红岩子上河城32-2-7-2号房屋等内容。合同签订后，原告于2015年1月1日按约发放了贷款300000元。2014年12月23日，被告杜杨对抵押物办理了抵押权预告登记，预告登记权利人为原告。截止2020年7月1日，被告杜杨已连续三次且累计六次以上未按时足额偿还贷款本息，尚欠贷款本金余额为261314.36元，积欠利息18135.84元。 红岩子房地产公司辩称，我司承担的是阶段性保证责任，杜杨所购买的房屋在2016年就可以办理不动产权登记，我司也通知了购房人及时办理不动产权登记，在杜杨违约后，我方也多次与原告协商要求其起诉，原告置之不理。原告主张的律师费过高。 杜杨未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2014年4月4日，原告工商银行南部支行与被告杜杨、红岩子房地产公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定：原告向被告杜杨发放一手房购置贷款300000元，用于购买红岩子上河城32-2-7-2号、建筑面积124.33平方米的房屋，并以该房作为抵押；贷款期限为240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮15%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）；本合同项下担保已经生效（以尚未取得产权的房屋做抵押的，已办妥预售登记备案或预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带保证担保或借款人已提供经贷款人认可的其他阶段性担保方式）并持续有效。且借款人在本合同项下未发生任何违约情形。还款方式为按月等额本息还款法（按月计息），如借款人未指定还款日，则还款日与贷款实际发放日相对应，无对应日的，当月最后一日为还款日。最后一期还款日为贷款到期日。借款人应从贷款发放的次月开始还款；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，罚息利率按约定利率加收50%确定；保证人承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对借款人的债务免除保证责任。被告杜杨作为借款人签名，被告红岩子房地产公司作为保证人签章。2015年1月1日，原告工商银行南部支行与被告杜杨签订《个人借款凭证》，原告按合同约定向被告杜杨发放了借款300000元，约定执行年利率5.635%。2014年12月23日，原告与被告杜杨就抵押物办理了抵押权预告登记。被告杜杨借款后，除偿还了部分借款本息外，截止2020年7月1日，尚欠原告工商银行南部支行借款本金261314.36元、利息18135.84元。 另查明，案涉房屋已具备办理不动产登记条件，经被告红岩子房地产公司通知，被告杜杨至今未办理案涉房屋不动产登记证书，也未办理抵押登记手续。原告工商银行南部支行委托四川首力律师事务所提起诉讼，向该所支付律师费11178元。庭审中原告自愿放弃要求被告承担违约金及补偿金的请求。 本院认为，原告工商银行南部支行与被告杜杨、红岩子房地产公司签订的《个人购房借款/担保合同》及《个人借款凭证》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受到法律保护。被告杜杨不按照约定的还款时间和方式偿还借款本息，属违约行为，应当承担违约责任。按照合同约定，被告杜杨未按期还本付息，原告即可宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，故原告要求被告杜杨偿还所欠借款本金261314.36元及利息、逾期罚息的主张符合法律规定，本院予以支持。根据《个人购房借款/担保合同》约定，原告实现债权支付的律师费11178元应由被告杜杨承担。 关于原告对案涉房屋是否享有优先受偿权的问题。案涉房屋已完成产权初始登记并已具备办理产权登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，购房人怠于办理以致抵押登记未完成，但亦应赋予债权人对不动产优先受偿权，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院给予被告杜杨一定期限协助原告办理抵押登记手续，逾期仍未办理，本院将依法确认原告对案涉房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 被告红岩子房地产公司虽为被告杜杨的借款承担连带责任保证，但该房在办理抵押权预告后，已具备办理不动产权登记，被告红岩子房地产公司已通知被告杜杨办理相关不动产权登记手续，因被告杜杨怠于行使该项权利而导致相关不动产权手续至今不能办理完成，其责任在于被告杜杨，故被告红岩子房地产公司不应承担保证责任。 综上，原告的诉讼请求有事实依据且符合法律规定，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告杜杨在本判决生效后五日内返还原告中国工商银行股份有限公司南部支行借款本金261314.36元、利息18135.84元（截止2020年7月1日止）,并以借款本金261314.36元为基数，从2020年7月2日起至本判决确定的本金给付之日止按照年利率5.635%上浮50%的标准支付利息、罚息；若被告杜杨未按本判决确定的本金给付之日给付本金，上述利息、罚息计算至本金付清之日止； 二、被告杜杨在本判决生效后五日内向原告中国工商银行股份有限公司南部支行支付律师费11178元； 三、被告杜杨在本判决生效之日起三十日内协助原告中国工商银行股份有限公司南部支行办理位于四川省南部县××镇××路××号楼××号房屋的抵押登记手续。该房屋抵押登记办妥之后，或被告杜杨未在本院确定的期限内办理抵押登记的，原告中国工商银行股份有限公司南部支行有权就上述第一项确定的债权，对前述房屋在抵押担保范围内拍卖、变卖所得价款优先受偿； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司南部支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5659元，减半收取计2829.5元。由杜杨负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 员  赵 丹 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理  黄子洁 书 记 员  邓 银