黑龙江省林甸县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0623民初1667号原告：王春慧，女，1963年4月17日出生，汉族，住林甸县。委托诉讼代理人：韩冰（系原告女儿），女，2001年5月25日出生，汉族，住林甸县。委托诉讼代理人：张玉梅，系黑龙江海珊律师事务所律师。被告：刘庆平，男，1965年11月28日出生，汉族，住林甸县。委托诉讼代理人：白灵艳，系黑龙江灵泉律师事务所律师。被告：林甸县中泰物业管理有限责任公司(以下简称“中泰物业”)。住所地：林甸县林甸镇长盛街南二段路西。统一社会信用代码：91230623083233722U。法定代表人：王春丽，系该公司经理。被告：林甸县忠合物业有限公司(以下简称“忠合物业”)。住所地：林甸县林甸镇西南街（温泉雅居5#楼）。统一社会信用代码：91230623MA1C4XP43F。法定代表人：刘庆平，系该公司经理。委托诉讼代理人：白灵艳，系黑龙江灵泉律师事务所律师。原告王春慧与被告刘庆平、被告林甸县中泰物业管理有限责任公司（以下简称中泰物业）、被告林甸县忠合物业有限公司（以下简称忠合物业）民间借贷纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王春慧及委托诉讼代理人张玉梅、被告刘庆平及委托诉讼代理人白灵艳、被告林甸县忠合物业有限公司法定代表人刘庆平及委托诉讼代理人白灵艳到庭参加诉讼，被告林甸县中泰物业管理有限责任公司经本院依法传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王春慧向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告由于违反还款协议约定导致原告无法收取两年租金24万元。2.判令被告给付原告由于被告违反还款协议给原告造成的房屋装修损失210000.00元，以上两项合计450000.00元。3.案件受理费由被告承担。诉讼过程中，原告明确诉讼请求为：要求被告刘庆平个人承担诉讼请求第一、二、三项的全部责任，不要求中泰物业和忠合物业连带承担诉讼请求的全部责任。事实与理由：2015年开始，被告由于经营需要，向原告借款410000.00元，被告有时候会还一部分，有时候需要钱的时候，会再借一部份。2020年1月经对账，被告承认还欠原告360000.00元，由于被告无钱归还，经过与原告协商，被告于2020年1月1日与原告签订了还款协议，即由原告出资对凤凰城小区的60套空房进行装修，用空房出租的三年租金抵顶原告的欠款360000.00元（也就是每年的租金为120000.00元）。房屋租赁期间，房屋设施损坏、跑水漏电、不可预料事情产生的费用由乙方自行承担，如果有外界不可抗力、不可预料（房屋上交）等因素，乙方无法对房屋继续出租，甲乙双方重新计算还款金额，如果租金累计金额不足360000.00元，甲方补差额给乙方，如果超过360000.00元，超出部分归乙方所有。2020年1月份，原告将60套房屋装修后，陆续将房屋出租出去一部分，并收取了部分租金，2020年1月1日-2020年7月原告收取金额为84300.00元。2020年7月之后，开发商与被告刘庆平发生纠纷，由于力佳房地产公司到公安机关报案称刘庆平涉嫌诈骗，因为该60套房屋是开发商的政府廉租住房，不属于中泰物业的产权，开发商没有将该廉租房交付给中泰物业使用，刘庆平对该房屋也没有所有权，刘庆平无权向外出租，所以公安局要求刘庆平和原告将收取的房屋租金返还租户，该房屋被开发商收回。中泰物业和忠合物业的法定代表人均为刘庆平，刘庆平向原告借款是用于购买了这两个物业的经营权，有这两个物业公司的部分所有权。2020年9月份中泰物业的法定代表人变更为王春丽，变更以后刘庆平没有股份了，忠合物业刘庆平占90%股份。原告没有退还租金，是被告刘庆平向租户退还的租金，据原告手中的房屋租赁合同体现，刘庆平退还租金223100.00元，不全是该60套房屋对外出租产生的租金，因为2019年被告刘庆平向外出租了13套房屋，租金金额为54400.00元，另外刘庆平在2020年4-7月期间，收取了18套房屋租金84400.00元。这223100.00元中，原告只收取了84300.00元的房屋租金，所以刘庆平退还的租金包含原告收取的租金只是84300.00元。由于被告承诺让原告出租的60套房屋被开发商收回，被告不能按协议约定将房屋交给原告继续出租，原告当时没有计算具体的收取租金金额，但2021-2022年这两年的房屋原告是一定不能使用的，所以按协议约定三年租金360000.00元计算，剩余两年租金240000.00计算，导致原告无法正常收回剩余两年的租金240000.00元，故原告要求被告退还剩余两年租金240000.00元。出于对被告的信任，原、被告签订还款协议后，为了使房屋便于出租，原告出资将凤凰城小区的60套空房进行装修，也就是配备了居住的床、柜、改水改电等生活用品，原告核算每套房屋装修费大约3500.00元，装修60套总计花费了210000.00元，由于原告使用出租房屋仅仅四个月后就被开发商力佳房地产公司收回，导致原告不能将房屋继续出租，故原告要求被告将原告的装修损失予以赔偿。签订还款协议后，被告刘庆平没有向原告交付60套房屋，因为在2019年被告刘庆平也将该60套房屋向外出租，其中有13套是被告刘庆平向外出租的，在2020年3月1日之前，被告刘庆平又对外出租了4套，所以2020年3月23日之后实际上被告刘庆平交付给原告的是43套房屋。因与被告未能达成一致，与被告所签的还款协议不能继续履行，故诉讼至法院，请求法院支持原告诉讼请求。更正一下：原、被告签订的还款协议日期是2020年3月23日，不是2020年1月1日，因为2019年12月份原告去海口过年，2020年3月17日到达哈尔滨，所以双方签订合同日期是2020年3月23日，这个时间因为被告直接打印出来的，因此出现了该处笔误，还款协议约定是从2020年3月23日即双方实际签订合同日开始履行。被告刘庆平辩称：截止到2020年1月1日被告刘庆平个人欠原告欠款360000.00元。第一，对原告要求被告继续还款240000.00元是不真实的，原、被告在2020年1月1日签订了一份还款协议，用林甸县凤凰城小区的60套房屋出租，出租款项用于还款，约定是从2020年1月1日签订合同时间开始履行。虽然约定了时间，但是租金偿还完360000.00元，原告多收取的租金返还被告刘庆平，不是按照时间约定的，是根据租金偿还欠款的数额。签订还款协议后，被告刘庆平交付给原告该60套房屋，2020年1月1日合同签订之前原告就已经对外出租了13套房屋。原告出租了57套，这期间开发商对原、被告的房屋出租提出异议，到林甸县公安局反映此事实，经林甸县公安局调查，60套房屋原告租出去57套，其中公安局要求原、被告停止履行2020年1月1日的还款协议并要求原、被告将原告出租房屋的费用给承租人退还，将该房屋交付给开发商。公安机关调查过程中60套房屋，原告出租57套，刘庆平一人退款54户，其中原告在房屋出租的过程中57套房屋共收入租金268400.00元，刘庆平退还给租户的租金144400.00元，这样所欠原告360000.00元减去原告所收房屋租赁费268400.00，被告尚欠原告91600.00元，这些数据均是在林甸县公安局调查之后的真实结果。2015年8月1日至2020年9月初，刘庆平是中泰物业的法定代表人，任经理职务，2020年9月，刘庆平将所有股权转让给王春丽，王春丽为现中泰物业的法定代表人，刘庆平是忠合物业的法定代表人，持有90%股权。案涉60套房屋的权属不是中泰物业的，也不是刘庆平的，是开发商在建该栋楼时根据国家政策建设的廉租住房，廉租住房是69套，按照规定中泰物业在凤凰城营业期间这些廉租住房如果有租户，由租户缴物业费，如果该廉租房没有租户，开发商应向物业公司缴纳物业费。为此，中泰物业与开发商对该空出的廉租房补缴物业费的问题交换多次，双方没有达成一致意见才得出刘庆平用此房出租顶替所欠原告的欠款，这也是经过公安机关侦查终结后得出的经济纠纷，不具有诈骗行为。自2015年8月1日中泰物业接手凤凰城小区，开发商所没有出售的楼房、车库、商服都没有缴纳物业费，到2019年多次沟通，开发商口头协议让我将该69套廉租房出租抵顶物业费，所以我才出租该60套房屋，王春慧知道这是廉租房。我认为，不是被告方违约，因为在合同第四条有约定，如果有外界不可预料，或者是房屋上交等因素，乙方无法对房屋继续出租的，甲乙双方重新计算还款金额。所以说从这一点看，原、被告双方在签署这个合同的时候，就知道有可能出现有不可预料的房屋上交的因素，所以双方对签订合同是同意的，所以在这里边不存在乙方违约。原告方房屋出租以后，虽然是出租了几个月，但是租金原告是得到的，原告方也没有退租金。被告对原告收取租金的金额不认可，原告称被告刘庆平收取租金84400.00元不存在，原告称被告刘庆平退还租金金额不准确，因为有部分租户还没有来主张退还租金，还有的向刘庆平表示租金不需要退还，还有的租户正在与刘庆平进行协商，但是刘庆平认定退还租金由刘庆平全部承担，对于退还租金事宜尚在进行中，没有解决完毕。第二，关于双方签订的还款协议的时间并没有向原告方所表述的合同和实际签订合同的时间不一致，没有这个过程。而双方在签订合同的时间2020年1月1日以后，只是说原告在履行合同时间的过程中往后推迟。第二个问题，虽然合同约定说房租60套房屋租赁3年，可付清被告所欠原告的360000.00元欠款，但实际原告在第一年就已经收到了268400.00元，仅欠91600.00元，所以合同虽然要求3年时间，但实际上1年已经收取了268400.00元，而且合同双方后来实际没有再继续履行下去。我讲的是民间借贷这个事实和通过双方签订的房屋租赁的合同事实，以及能够证明原告收回房租的一个事实。第三个问题，原告要求被告给原告造成的房屋装修损失210000.00元，关于这一点原、被告双方在2020年初，对房屋出租的还款协议里没有约定出租的房屋由原告方装修后再出租，而原告方出租房屋是自行装修的，关于这个事实是否真实的存在，我方不谈，即便是真实存在，被告方对此也不承担任何责任。因为原、被告双方当时约定，这60套空房子，原告出租用租赁的房租顶替所欠款，而此房的还款协议不能够履行，不是被告方一方的责任。原告方和被告方在签订这个合同的时候，原告方明知空房子是开发商的，所以双方在签订房屋出租还债的过程中，原告方是心知肚明。所以装修是否有，这个不重要，即便是有，被告方也不承担责任。所以以上三点是对原告方起诉内容的答辩意见。与原告所签的还款协议，现不能继续履行被告林甸县忠合物业有限公司辩称：2015年8月1日至2020年9月初，刘庆平是中泰物业的法定代表人，于2020年9月将中泰物业刘庆平所有股权转让给王春丽。刘庆平是忠合物业的法定代表人，持有90%股权。该欠款与忠合物业没有关系，忠合物业不承担还款责任。因为该纠纷是王春慧和刘庆平个人之间的借贷纠纷，忠合物业作为被告，是因为王春慧查封了忠合物业刘庆平90%的股权，我方认为查封金额过高，如因此造成损失，原告要承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因被告林甸县中泰物业管理有限责任公司未到庭参加诉讼，无质证意见，也未向法庭提交相关证据，应视为被告林甸县中泰物业管理有限责任公司对该部分诉讼权利的放弃。本案在审理过程中，原告举证情况如下：原告提交证据一：2021年1月1日原告王春慧与被告刘庆平签订的还款协议原件一份，欲证明被告刘庆平欠原告本金360000.00元，同意用凤凰城小区60套空房三年租金偿还乙方即原告借款，同时约定如果房屋累计租金不足360000.00元，甲方将补差额给乙方，如果超过360000.00元，超出部分归乙方所有。第三条约定乙方行使租赁权期间，房屋设施损坏、跑水、漏电等产生的费用由乙方自行承担。第一条中协商三年改为二年是刘庆平涂改的，第二条关于时间的部分是刘庆平涂改的，因为我们的合同是一式两份的，刘庆平手中也有一份，都是刘庆平涂改的，第四条三年改为二年是原告改的，当时被告刘庆平告诉原告说上面的我已经改完了，下面你自己改吧。落款日期2020年改为2021年是原告改的，这也是刘庆平让原告更改的，意思为被告刘庆平让原告使用的期限为2021年-2022年两年，2020年房屋出租，不包含在这张还款协议中，因为在协议中约定房屋维修、跑水、漏电等费用由乙方承担，所以第一年原告收取的房屋租金中包含维修的费用。被告刘庆平质证称：对协议本身真实性无异议，但是原告提供的协议有多处涂改，从2020年的1月1日到2022年的12月30日，这个时间前后一加是对的，如果原告所说是2020年的3月23号，那么这就不足3年，显然这是不真实的。所以从这份合同上看，因为从2022年的12月30日这个时间往前推，2020年的1月1日正好是3年，所以说刘庆平没有涂改合同，这是一。第二，即使刘庆平涂改了这个合同，那么从2020年的1月1日，涂改到2020年的3月23号，应该从这个时间往后再推两个多月，你没推，从这合同上看是2022年的12月30日，那就往前推，合同签订时间就是2020年1月1日，所以这个时间你说改的时间是不对的，因为这合同在这第二条是经过修改的，而且签订的时间在2020年的时间上，原告举这个事，把那零又篡改了一，按照我国证据规则的规定，这种证据属于瑕疵证据，你把相对比较重要的内容都改正了，这是我说的质证的第二个意见。第三，原告在向法庭提供证据的时候，重点是本还款协议的第一条，而恰恰没有提到本协议第四条，如果按照本协议的第四条规定，在答辩意见的时候也在讲，因为第四条的规定，中间有可能房屋有外界不可抗，不可预料房屋上交等因素，因为当时原、被告对这个房子是比较清楚的，或者因政府把它收回去，或者开发商把它收回，双方清楚，所以签了这么一条。所以从这一条我在诉讼当中认为被告违约是错误的，因为违约金在法律上是一个过错，而本案对合同签订的甲方没有违约，所以从这个协议上看，恰恰是认定了本案被告刘庆平没有违约。另外，原告想要证明的问题也是不对的，我所欠360000.00元，我刚才答辩的时候也谈了360000.00元就是通过房租来还360000.00元，虽然订了3年还齐，但是这合同约定如果是租金超过了，给被告退回来，直到还你360000.00元为止，虽然有个年限，但是以你收费为准，而且第四条超过360000.00元，超出部分归乙方所有，超出360000.00元以后，你再不能去收房租了，你是补偿租金累计不足360000.00元的，甲方给你补偿。对原告所说被告刘庆平对第一条、第二条涂改不认可，被告没有进行涂改，而且原告说涂改是刘庆平授意不是事实，因为在2020年原告已经实际出租房屋了，这都是在公安局备案的。因为刘庆平就欠原告360000.00元钱，然后从2020年开始从租金里扣除这360000.00元，所以改的这些应该和刘庆平都没有任何关联。被告忠合物业称，本案和忠合物业无关，所以忠合物业不予质证。关于该还款协议的认定，本院认为可以确定为原告与被告刘庆平因被告刘庆平欠原告借款36000.00元，而协议用凤凰城小区60套房屋允许原告对外出租所得租金偿还上述借款，但该60套房屋被告刘庆平并无所有权及使用权，故针对该还款协议中所涉房屋出租，原告王春慧及被告刘庆平实为无权处分。原告提交证据二：2019年12月29日原告王春慧从哈尔滨飞往海口的机票一张（登机牌）和2020年3月15日原告王春慧从海口到哈尔滨的火车票一张，欲证明原告从2019年12月29日到2020年3月15日期间没有在林甸，无法于2020年1月1日与被告刘庆平签订还款协议。被告刘庆平对该组证据的真实性无异议，但对证明问题有异议，称因为还款协议的签订时间是在原告去海口之前即2019年12月29日之前，因为履行合同的时间是从2020年1月1日开始，因此日期签订在2020年1月1日，但是协议可以提前签，与原告走不走没有关系。被告忠合物业称，本案和忠合物业无关，所以忠合物业不予质证。经本院审核，对该组证据的真实性予以确认。原告提交证据三：原告分别与刘玉琴（吴井海）2019年10月5日、王翠丽2019年10月1日、张志福2019.10.1，王文龙2019.8.28、关晓2019.9.22、孙晓敏2019.12.20、张亚娟2019.9.26、田国军2019.11.22、谭强龙2019.11.23、王春友2019.10.25、张艳丽2020.1.6、范晓娟2020.1.22签订的房屋租赁合同（原告称是原件）各一份及被告刘庆平与肖雨于2019年10月10日签订的房屋租赁合同复印件一份，欲证明2019年12月31日之前，被告刘庆平让王春慧向外出租房屋13套，金额为54400.00元，该房屋租金包含在刘庆平向租户返款的金额内，当时王春慧是中泰物业的员工，帮刘庆平收取物业费往外租房子。被告刘庆平有异议，除了第一张无法辨认是否是复印件，其余全部是复印件，需要原告出示原件才符合证据规则的要求。第二，房屋租赁协议均是原告对外出租的，对于出租款项被告刘庆平没有接到，没有刘庆平签字，房屋租金均在原告手中，被告没有收取2019年的任何房屋租赁的租金。第三，关于原告用此协议认定是被告退还租金，包含退还租户租金，是不真实的。我方有公安机关返还给被告的2020年原告向法庭提供的这部分13户房屋租赁协议的实名实姓原告王春慧收取的租金，本案被告刘庆平也向该13户租户返还了2020年的租金，而该证据公安机关是备案存档的。被告忠合物业称，本案和忠合物业无关，所以忠合物业不予质证。本院认为，无论是原告向外出租案涉房屋还是被告刘庆平向外出租案涉房屋与租户签订的房屋租赁合同，因原、被告均对案涉房屋不具有处分权，且根据庭审原、被告陈述，因出租案涉房屋力佳房地产公司已向公安机关报案，经公安机关处理，向租户退还租金事宜正在进行中，故本院对上述证据不予确认。原告提交证据四：2020年4月-8月期间，被告刘庆平分别与许淑红2020.7.21、李亚杰2020.6.20、史丽南2020.6.30、冯志军2020.7.1、黄晶利2020.7.18、楚良君2020.8.3、韩凤霞2020.5.1、付亚杰2020.6.14、郭秀丽2020.6.2、张宇波2020.7.1、张凤香2020.6.15、冯志会2020.6.30、周玲玲2020.4.1、宣晓红2020.6.26、李伟国2020.8.15、张才2020.6.20、崔丽萍2020.4.23、王吉亮2020.6.23签订租房协议（原告称是原件）18份，欲证明在该期间，被告刘庆平出租了18套房屋，总计金额为84400.00元。被告刘庆平对该组证据的真实性有异议，称因为房屋租赁合同刘庆平的签字均系复印的，因为不可能18份房屋租金合同上的签字一模一样，因为原告手中有部分租户的原始收据，公安局有备案，要求返回租金，王春慧不同意返还，刘庆平是按照公安机关的收据返还的租金，我申请法院休庭，因为原告提供的证据系伪证，申请对该证据进行鉴定。被告忠合物业称，本案和忠合物业无关，所以忠合物业不予质证。本院认为，无论被告刘庆平是否对外出租部分案涉房屋，因被告对案涉房屋不具有处分权，故本院对上述证据不予确认。原告提交证据五：原告分别与租户孙杰2020.5.11、姚俊英2020.5.25、孟令喆2020.5.13、张保军2020.6.18、王艳2020.4.17、王连栋2020.4.9、马刚2020.5.24、汪冬芝2020.4.20、郭丹丹2020.3.25、国华2020.4.17、于春婷2020.5.15、吴泽霞2020.5.10、李金芳2020.4.25、康树胜2020.5.21、郭萌萌2020.3.1、杨明超2020.3.30、王超2020.1.25、姚新欣2020.1.3签订的租房合同18份（复印件，乙方在复印件上签名），欲证明原告在2020年1月-5月期间，原告收取租金84300.00元。被告刘庆平质证称，对真实性无法确认，因为2020年以后都是由原告自己出租的，原告出租给谁我不清楚。如果和我手中公安局返给刘庆平的原始票据能对上，我对原告把房屋出租给谁没有意见，但对原告只收取租金84300.00元有异议。被告忠合物业称，本案和忠合物业无关，所以忠合物业不予质证。本院认为，基于被告刘庆平因无权处分与原告所签还款协议允许原告对外出租案涉房屋，原告并未依法取得对案涉房屋的对外出租经营权，故本院对上述证据不予确认。原告提交证据六：2020年3-8月期间的22张票据一组，其中7张为手写收据，无收款人签名，林甸县鑫华水暖商店商铺销售日报表一张，林甸县东升建材手写收据一张，林甸县凤金旧物市场手写收据一张，林甸县鑫轩家具坐凳商店手写收据一张，林甸县吴柯货架经销处手写收据两张，林甸县越峰旧物品收购部手写收据一张，林甸县广源炉具店手写收据一张，林甸县张胖五金塑料商店手写收据一张，林甸县振东日杂商店手写白据一张，王海江手写收据一张，韩树林收据一张，唐力军收据一张，李树森收据两张，欲证明原告对60套房屋进行简单装修购买原材料及支付的人工费用共计189000.00元。被告刘庆平对该组证据的真实性有异议，对证明问题也有异议。第一，该组22张票据无一张有时间标识，无法证明是什么时间出具的票据。第二，大部分票据没有证实是谁干了什么，没有证明人。第三，该组票据不是正规票据，我方不予认定票据的真实性。第四，关于原告提供该组证明想要证明装修及人工费用，该笔费用与被告还款没有任何关联，被告在与原告还款协议中没有约定需要原告装修房屋且被告也没有在该合同履行过程中有违约行为，故被告刘庆平不承担此费用。被告忠合物业称，本案和忠合物业无关，所以忠合物业不予质证。经本院审核，原告所提供的上述票据均为非正规发票，且与本案民间借贷纠纷无关联性，故本院对上述证据不予确认。本案在审理过程中，被告刘庆平向本院提交收条46份（提交复印件，与原件核对），欲证明原告对外出租案涉60套房屋中收取的部分租户租金，由被告刘庆平向其中的46户租户退还租金144000.00元。王春慧向公安机关统计的是50套，但是公安机关统计的一共出租处去是57套，有当时王春慧没有统计到的租户。原告对该组证据的真实性有异议，称因为被告没有提供租房合同与退款人相佐证。其中肖宏英原告没有收取租金，稽凤香原告也没有收取租金，由于原、被告均承认双方将房屋出租的数额为49套，但被告退还房屋租金的明细为57套，显然不符。另外通过原告提交的证据可以证实，2019年12月31日之前，原告收取的租金54400.00元不应包含在双方49套房屋租金223100.00元中，2020年1月1日之后的租金金额中。另外在2020年4月-8月期间，被告又收取了18套房屋的租金84400.00元，也就是说原告从2019年-2020年8月期间，收取的223100.00元房屋租金中减去被告刘庆平2020年收取的84400.00元和2019年12月31日前收取的54400.00元，所以原告在2020年只收取了租金84300.00元，不是被告答辩中说的268400.00元。所以原告主张要求被告返还剩余两年租金240000.00元是依法有据的。因为被告也承认是在2020年以后将房屋交付给原告出租的。被告忠合物业称，本案和忠合物业无关，所以忠合物业不予质证。经本院审核，被告刘庆平向租户退还租金系因其无权处分行为所导致，无论上述所退还租金是否真实发生，应由谁向租户退还，均与本案民间借贷纠纷无关联性，故本院对上述证据不予确认。被告林甸县中泰物业管理有限责任公司未到庭参加诉讼，未向本院提交书面答辩意见，也未向法庭提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告刘庆平因需从原告王春慧处多次借款，截止至2020年1月1日经原、被告结算，被告刘庆平尚欠原告借款360000.00元，因被告无力偿还，经双方协商，签订书面还款协议，约定被告刘庆平用凤凰城小区60套空房交与原告对外出租，以所收取的租金偿还被告尚欠原告的借款360000.00元。具体由原告将空房对外出租，出租权限至2022年12月30日止，2022年12月31日被告收回房屋租赁权，还款协议还约定了协议期间原告无法对房屋继续出租，双方重新计算还款金额及租赁期限届满收取租金不足偿还借款、超出偿还借款如何处理等事项。被告刘庆平以凤凰城小区60套空房交与原告对外出租，以所收取租金抵顶债务的理由为：管理凤凰城小区的物业公司为中泰物业公司，2015年8月1日至2020年8月初，刘庆平是中泰物业的法定代表人，2020年8月3日，刘庆平将所有股权转让给王春丽，王春丽为现中泰物业的法定代表人，刘庆平现为忠合物业的法定代表人，持有90%股权。刘庆平经营中泰物业公司期间，以凤凰城小区开发商力佳房地产开发公司拖欠其69套政府廉租房物业费为由，将其中的60套房屋协议给原告收取租金偿还借款用以抵顶立佳房地产开发公司所欠被告刘庆平经营的中泰物业公司的物业费。原告及被告刘庆平均认可案涉60套房屋的权属既不属于中泰物业，也不属于刘庆平，更与忠合物业公司无关。原、被告所签还款协议在履行过程中，案涉凤凰城小区开发商向公安机关报案称被告刘庆平涉嫌诈骗并收回了案涉的60套房屋，至此还款协议终止履行。经公安机关处理，被告刘庆平向租户退还了部分租金，现原、被告均称还款协议已履行不能。原、被告对被告刘庆平向原告交付的房屋数量、原告出租房屋期间所收取的租金数额、被告刘庆平向租户退还租金的金额及尚未偿还借款数额均各执一词，无法达成一致意见。原告称原、被告签订还款协议后，原告出资将案涉的60套房屋进行装修，原告核算每套房屋装修费约为3500.00元，总计花费210000.00元，由于原告使用出租房屋四个月后就被开发商力佳房地产公司收回，导致原告不能将房屋继续出租，故原告要求被告将原告的装修损失予以赔偿，被告刘庆平对原告装修60套案涉房屋及装修支出均未予认可。现原告诉讼至法院，1.请求法院判令被告由于违反还款协议约定导致原告无法收取两年租金240000.00元。2.判令被告给付原告由于被告违反还款协议给原告造成的房屋装修损失210000.00元，以上两项合计450000.00元。3.案件受理费由被告承担。诉讼过程中，原告明确诉讼请求为：要求被告刘庆平个人承担诉讼请求第一、二、三项的全部责任，不要求中泰物业和忠合物业连带承担诉讼请求的全部责任。本院认为，本案实为被告刘庆平从原告处借款，因无力偿还，故而与原告协议将凤凰城小区60套房屋交与原告对外出租，按照双方所签还款协议，由原告向外出租并收取租金，以出租收益偿还借款。《中华人民共和国合同法》规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。而根据庭审查明的事实及原、被告举证情况来看，被告刘庆平在对案涉60套房屋并无房屋所有权及使用权的情况下，与原告签订还款协议将上述房屋协议交与原告向外出租以获取租金的行为应为无权处分行为，原告在对案涉房屋权属明知的情况下与被告签订该还款协议并实施出租行为，且原、被告均认可原告向外出租房屋过程中，案外人力佳房地产公司已通过公安机关向原、被告主张权利收回了案涉房屋，被告刘庆平也向部分租户返还了租金，还款协议已无履行依据及可能。由于本案的主要纠纷为民间借贷纠纷，故对于原、被告所述的原告对外出租房屋收取租金数额、被告刘庆平向租户返还租金数额、租户租赁房屋的期间及租户与原、被告所签租房合同是否属实不应成为本案争议焦点，本院也不能在本案中将因无权处分所得收益进行认定。而原告在诉讼过程中坚持请求法院判令被告刘庆平承担由于违反还款协议约定导致原告无法收取两年租金240000.00元，在本院释明原告明确诉讼请求及对诉讼请求是否变更的情况下，仍坚持该项诉讼请求，原告的该项诉讼请求在证据及事实上均不能得到支持。根据本案查明的上述案件事实及原告的诉讼请求，与原告王春慧、被告刘庆平借贷纠纷不属于同一法律关系，但不影响双方借贷事实的成立，原告王春慧可另行主张权利。原告请求判令被告给付原告由于被告违反还款协议给原告造成的房屋装修损失210000.00元，并非本案民间借贷纠纷所处理的范围，对此本院不予调整。被告林甸县中泰物业管理有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第四十条、《中华人民共和国合同法》第九条、第五十一条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：驳回原告王春慧的诉讼请求。案件受理费4025.00元（原告已预交），财产保全费2770.00元，均由原告王春慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  冯石亮二〇二〇年十一月十六日书记员  刘美廷附相关法条：《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。《中华人民共和国合同法》第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。