上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初21879号原告：上海中佳房地产经纪事务所。投资人：张小友，总经理。委托诉讼代理人：马斌，上海兰盾律师事务所律师。被告：潘吉清。委托诉讼代理人：王学文，上海市经纬律师事务所律师。原告上海中佳房地产经纪事务所(以下简称“中佳房地产事务所”)诉被告潘吉清居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告中佳房地产事务所的委托诉讼代理人马斌、被告潘吉清的委托诉讼代理人王学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付居间费用人民币38,850元(以下币种同)。事实和理由：2019年5月3日，通过原告(丙方)居间介绍，被告(乙方)作为房屋买受方与房屋出售方董银彪(甲方)签订《房地产买卖(居间)合同》，约定乙方出资购买甲方所有的位于上海市嘉定区墨玉路XXX弄XXX号XXX室、建筑面积66.32平方米的房屋(以下简称“系争房屋”)，总价为1,885,000元。该合同约定：乙方应于本合同签署之日起75日内支付甲方购房首付款945,000元，包括已支付的购房定金35,000元；甲乙双方通过丙方居间介绍达成本合同下房屋买卖关系，甲方同意依据合同总价1%、乙方同意依据合同总价2%，在签订上海市房地产买卖合同当日，双方一次性向丙方付清；此房价为甲方净到手价，交易过程中产生的税费及居间服务费均由乙方承担；乙方将居间方2%佣金调整为2万元。当日，董银彪出具《购房定金收据》，确认收到被告支付的购房定金35,000元。原告向董银彪出具《收件收据》，确认收到系争房屋房产证原本壹本。2019年7月10日，原告作为见证方，被告向董银彪出具《户口押金收据》，确认收到董银彪房屋押金10万元。在促成双方交易的过程中，原告业务员多次配合被告前往派出所办理户口问题、并多次前往银行咨询贷款事宜，且原告已打印网签合同，然被告不愿意签字。后，被告与董银彪私下串通，一起欺骗原告说不想交易系争房屋。但在2020年1月，原告得知被告已于2019年8月从董银彪处购得系争房屋并办理了房屋产权过户登记手续。根据《房地产买卖(居间)合同》违约责任之约定，甲、乙双方任何一方因一方过错造成本合同解除的，应当承担本合同下全部居间服务费用，并承担守约方为维护自身权益所支付的交通费、诉讼费、律师费等各项费用。原告认为，被告为了逃避承担居间费用，对原告采取欺骗的手段，严重违反了三方签订的《房地产买卖(居间)合同》，因此被告应向原告支付自身承担的居间费2万元和董银彪承担的1%居间费18,850元，合计38,850元。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，不存在被告与卖家私下联系，逃避居间费用的事实。2019年7月20日，双方因原告额外主张的房屋评估费用发生争议，被告遂不同意网签。当日，原、被告及董银彪经协商一致口头解除了涉案《房地产买卖(居间)合同》，原告放弃主张佣金，且办理了系争房屋网签合同的撤销手续。后，被告和卖方通过正规的中介公司完成了系争房屋的交易手续，被告已支付中介费2万元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋原为案外人董志和、花秀英、董银彪和董彦鑫共同共有。2019年5月3日，中佳房地产事务所为潘吉清带看了系争房屋，并协助买卖双方磋商了交易价格。当日，潘吉清(乙方)与董银彪(甲方)在中佳房地产事务所(丙方)的居间介绍下就乙方购买系争房屋签订《房地产买卖(居间)合同》，约定购房总价1,885,000元，乙方以现金+银行按揭贷款方式支付甲方购房款；乙方应于本合同签署之日起75日内支付甲方首付款945,000元，包括已支付的购房定金35,000元；合同第三条第3款约定，甲、乙任何一方因一方过错造成本合同解除的应当承担本合同下全部居间服务费用，并承担守约方为维护自身权益所支付的交通费、诉讼费、律师费等各项费用；第六条约定，甲、乙双方确认通过丙方居间介绍达成本合同下房屋买卖关系，甲方同意依据合同总价1%、乙方同意依据合同总价2%，在签订上海市房地产买卖合同当日，甲、乙双方一次性向丙方付清；第十二条“其他”约定此房价为甲方净到手价，交易过程中产生的税费及居间服务费均由乙方承担……乙方将居间方2%佣金调整为贰万元等。同日，董银彪将系争房屋的房地产权证交付中佳房地产事务所保管。合同签订后至2019年7月中上旬，中佳房地产事务所工作人员就系争房屋内卖方的户口迁出事宜、买方的贷款事宜多次与潘吉清联系、沟通，告知其办理贷款需提交的具体材料等等。同年7月10日，在中佳房地产事务所的见证下，董银彪向潘吉清支付户口押金10万元。同年7月20日，三方约定至房地产交易中心签订《上海市房地产买卖合同》(网签合同)。当日，因中佳房地产事务所工作人员向潘吉清主张额外的房屋评估费用600元，称该款系向协助办理贷款的公司支付的服务费，潘吉清表示同意支付，但要求提供收据或发票。中佳房地产事务所工作人员称因为是付给协助办理贷款公司的，故无法提供，双方遂发生争议，导致未能办理网签手续。后，董银彪要求取回房产证，中佳房地产事务所将系争房屋的房地产权证返还给了董银彪并办理了系争房屋网签合同的撤销手续。2019年7月21日，潘吉清和董银彪在上海博客房地产经纪事务所(以下简称“博客房地产事务所”)就系争房屋的买卖另行签订《房地产买卖居间协议》，约定的交易条件与其在中佳房地产事务所居间下签订的《房地产买卖(居间)合同》一致，同时约定潘吉清应支付中介服务费2万元，签订买卖合同当日付一半，过户付一半。同年8月3日，买卖双方在博客房地产事务所的居间下，办理了系争房屋的产权过户手续。8月9日，系争房屋的产权过户登记至潘吉清及其妻子梅兰名下。期间，潘吉清按约支付博客房地产事务所佣金2万元。审理中，1、潘吉清表示卖家曾就系争房屋在多家中介公司挂牌，其中博客房地产事务所是2019年3月份挂牌的，但未就此提交证据。2、潘吉清认为根据涉案《房地产买卖(居间)合同》的约定，其需承担的佣金就是2万元，不存在还要承担上家佣金的说法。后其支付给博客房地产事务所的佣金也是2万元，故不存在中佳房地产事务所主张其恶意逃避居间费用的事实。3、潘吉清确认博客房地产事务所提供的居间服务仅包括签订网签合同、办理过户手续和交房手续，未提供带看房屋、磋商价格等服务。4、中佳房地产事务所否认涉案《房地产买卖(居间)合同》系三方协商一致解除，表示因潘吉清不同意签订网签合同，导致交易无法进行下去，故其办理了网签合同的撤销手续，并应产权人的要求返还了系争房屋的房地产权证，潘吉清利用其公司提供的居间服务通过其他中介进行成交，严重违约，属于“跳单”的行为。本院认为，双方主要争议焦点为潘吉清是否构成“跳单”以及是否需向中佳房地产事务所支付佣金。合同法规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。但是如果任由委托人看房后跳开居间人，则对居间人显属不公平，根据合同法规定和双方约定，如果委托人为了不交或少交佣金不正当地阻止佣金支付条件成就，如买卖双方私下成交或另行委托他人成交的，视为条件已成就，委托人应向居间人支付佣金。本案中，系争房屋的卖方虽并未独家委托中佳房地产事务所出售系争房屋，但潘吉清也未提交系争房屋在博客房地产事务所挂牌的信息。根据查明的事实，中佳房地产事务所提供了有效的房源信息、带看房屋、磋商价格等服务，涉案《房地产买卖(居间)合同》具备了房地产买卖合同的主要条款，即买卖双方对房屋买卖的主要事项达成一致，因此中佳房地产事务所已居间成功。2019年7月20日，三方相约至房地产交易中心办理网签手续，因中佳房地产事务所向潘吉清主张额外向协助贷款公司支付的费用，潘吉清同意支付，但因中佳房地产事务所无法提供收据或发票，其拒绝支付，双方遂发生争议，潘吉清即不同意办理网签手续，导致交易未能继续进行。此后，潘吉清未与中佳房地产事务所进一步协商沟通，其在居间合同尚未解除的情况下，于双方发生争议的次日，即和卖方在博客房地产事务所就系争房屋的买卖另行签订《房地产买卖居间协议》，未经看房且约定的交易条件与中佳房地产事务所居间的条件一致，潘吉清需支付的佣金变更为2万元。而根据涉案《房地产买卖(居间)合同》的约定，卖方需承担合同总价1%的佣金，潘吉清需承担2万元佣金，又根据“此房价为甲方净到手价，交易过程中产生的税费及居间服务费均由乙方承担”的约定，潘吉清应支付给中佳房地产事务所的佣金为38,850元。潘吉清认为其应支付给中佳房地产事务所的佣金仅为2万元的意见明显与合同约定不符，本院不予采信。现潘吉清支付给博客房地产事务所的佣金明显少于其应支付给中佳房地产事务所的佣金金额。综上，本院有理由相信潘吉清在接受了中佳房地产事务所的服务后，为了减少支付佣金，利用中佳房地产事务所提供的交易机会和媒介服务，绕开中佳房地产事务所另行委托其他中介公司成交，构成“跳单”，应承担相应的违约责任。考虑到房地产居间服务的内容广泛，除了提供房产信息、协助磋商交易细节、促成买卖双方订立房屋买卖合同外，还应包括督促双方履行、协助办理房屋产权过户以及房屋交接验收等后续服务，居间方只有在完成全部的服务内容后，才可以收取全额佣金。而本案中，中佳房地产事务所并未完成全部的居间服务，结合其在交易过程中亦有一定过错，本院酌定潘吉清应向中佳房地产事务所支付佣金20,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款的规定，判决如下：被告潘吉清应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中佳房地产经纪事务所佣金人民币20,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费771元，减半收取385.50元，由原告上海中佳房地产经纪事务所负担187元，被告潘吉清负担198.50元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 邓珍二〇二〇年十一月二十五日法官助理 方靖书 记 员 姚青附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。……