苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初9324号原告：苏州喜悦物业服务有限公司吴江分公司，住所地苏州市吴江区松陵镇横扇文广路。负责人：谭秋明，经理。委托诉讼代理人：余家义，江苏恒渊律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖世海，公司员工。被告：吴生强。被告：万燕。原告苏州喜悦物业服务有限公司吴江分公司（下称物业公司）与被告吴生强、万燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理。依法由审判员沈国全适用小额诉讼程序于2020年8月25日公开开庭进行了审理。后转换为适用简易程序，双方当事人同意不再开庭。原告物业公司的委托诉讼代理人余家义、肖世海，被告吴生强、万燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付所欠物业管理服务费8028元(148.7平方米*1.5元/月/平方米*36个月，其中包括能耗分摊费)。2、请求判令被告向原告支付滞纳金1926.72元(按年利率24%计算，自2016年1月1日起至实际支付之日止，暂计至2016年12月31日，自2018年1月1日起至实际支付之日止，暂计至2019年12月31日)。3、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告系望景华庭小区的物业管理企业。原被告签订物业合同，合同约定物业服务费为每月每平方米1.5元及分摊费，逾期“每年加收24%的滞纳金”。被告也曾依约如数支付物业费，但自2016年1月1日起至2016年12月31日止和自2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业费及能耗费被告至今未缴纳。被告身为望景华庭小区业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时缴纳物业服务费，没有履行作为业主应尽的基本义务。在此期间，原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予缴纳。为保证原告对小区提供优质的物业服务，维持小区物业管理正常秩序，特提起诉讼，请求法院依法判决。吴生强、万燕辩称，被告与房地产开发商苏州营建置业有限公司（下称置业公司）签订的苏州市前期物业管理服务协议中第一条明确写明“前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后两年”，被告交房签收日为2015年4月11日，即被告与物业的合同到期日为2017年4月11日止，故被告与原告的物业服务合同至2017年4月11日即履约结束，之后并未签订新的物业服务协议，不存在被告拖欠2018年1月1日起至2019年12月31日的物业费。至于能耗费，经公开、公正、公平的协商后，被告同意承担本户应付之费用。2016年1月1日起至2016年12月31日止的物业费用是因为开发商交房时，被告户房屋中存在多项需要开发商整改问题，如所有电线开关比正常房屋低30厘米，房屋阳台裂缝未修补等，开发商提议免除被告户一年物业费做弥补，由被告户自行对房屋进行整修，其不再整改，经协商后被告户同意后交房，由开发商代缴本户2016年物业费，故被告户也没有拖欠2016年物业费，况且被告在缴纳2017年物业费时，物业公司也没有向被告催讨2016年物业费。被告并未拖欠物业费用，更不存在滞纳金的说法。综上，请求驳回原告诉讼请求。本院经审理查明如下事实：吴生强、万燕系苏州市吴江区横扇街道望景华庭小区*栋*单元***室业主，*栋*单元***室房屋建筑面积为148.7平方米。2015年4月11日，置业公司（房地产开发经营企业）作为甲方，购房人吴生强作为乙方，甲方选聘的物业管理公司为物业公司签订《苏州市前期物业管理服务协议》1份，协议约定，物业名称：望景华庭，地址：吴江区横扇社区渔湾路999号；在本物业区域业主委员会成立前，由置业公司选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后两年，前期物业管理费为：高层住宅：0.9元/月/平方米，另行收取电梯水泵运行费：0.7元/月/平方；公共照明公共用水面积分摊。物业管理区域业主委员会成立后，如物业管理区域业主委员会对甲方选聘的物业公司的物业管理服务不满意，经当地物业管理行政主管部门批准的，可另行选聘物业公司，由此产生的对甲方选聘的物业公司的违约责任和由此所发生的全部费用由甲方承担。违约责任：（一）甲方和其委托的物业管理企业违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方和其委托的物业管理企业应承担相应的赔偿责任。（二）乙方违反本协议，使甲方和其委托的物业管理企业未达到管理服务质量约定目标的，甲方和其委托的物业管理企业有权采取必要措施要求乙方限期改正，逾期未改正并给甲方和其委托的物业管理企业造成损失的，乙方应承担相应的赔偿责任。（三）乙方不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收3‰的滞纳金。本合同经双方签字后生效，至本物业业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止。协议签订后，吴生强、万燕接收物业公司对“望景华庭”小区的物业服务。2015年度的物业费吴生强、万燕已交纳。2017年吴生强、万燕向物业公司交纳了一个年度的物业费和能耗分摊费。2019年12月13日，物业公司与苏州市吴江区横扇街道横扇社区望景华庭业主委员会签订物业委托服务合同。合同约定，物业名称为吴江区横扇望景华庭居民小区，物业服务期限为五年：自2020年1月1日起至2024年12月31日终止。高层住宅：0.9元/月/平方米；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的小高层及高层另行收到运行、维护、管理费用按建筑面积/月/平方米0.7元的标准由业主缴纳。业主于每年1月1日起到10月1日前交纳。物业委托服务合同后附的《前期物业管理委托合同报送表》记载物业管理期限为自2015年6月30日至2017年6月30日。“望景华庭”小区的物业由物业公司服务至今。物业公司在对“望景华庭”住宅小区物业管理过程中，物业管理存在以下问题：小区极小部分绿化被破坏，个别业主随意在上停放车辆，甚至极小部分绿化被个别业主占用种植蔬菜；小区内车辆无序停放；公共区域内垃圾未做到及时清理打扫等现象。庭审中，物业公司陈述，按协议约定，物业公司可按1.6元每月每平方米计收物业费及能耗分摊费，现自愿调整为按1.5元每月每平方米计收物业费及能耗分摊费。同时合同约定逾期不缴纳物业服务费的，物业公司可按每天3‰计收滞纳金，现自愿调整为按照年利率24%计算滞纳金。吴生强、万燕称置业公司为其代缴2016年度物业费，应由吴生强、万燕提供相关证据证明。物业管理服务协议的起算时间是整个物业管理区域房屋交付使用后两年，而目前案涉小区的房屋没有完全交付。当地社区组织业主召开全体业主大会，并成立业主委员会，由业主委员会与物业公司签订物业管理合同。2015年下半年以及2017年的物业费吴生强、万燕已交付。吴生强、万燕应当在2015年底2016年初缴纳2016年度的物业管理费，由于逾期交付，在2017年交纳物业费时，提出只愿意交纳2017年度的物业费，2016年度的物业费不愿意交纳。2017年物业公司内部管理团队发生变化，新管理团队称愿意交纳哪一年的物业费，就开哪一年的收据。所以在物业公司的应收款明细中出现了2017年付款，应付2016年度的物业费结果收据开成了2017年度。吴生强、万燕陈述，2017年6月30日前期物业合同期满，物业公司未再与吴生强、万燕续签物业管理协议，吴生强、万燕并未享受到2017年6月30日后物业公司提供的物业服务，故2018年度、2019年度的物业费无需交纳。吴生强、万燕就物业管理存在的问题要求物业公司整改，但物业公司态度恶劣。物业管理存在以下问题：之前下大雨，*栋地下室水淹严重，物业公司未作处理；公共环境卫生并没有完全做到位；*栋公共绿地上的草坪及花木都被破坏，物业公司说整改，但至今没有改，现在变成菜园子了；小区绝大部分监控是失效的，小区至今没有门禁；小区车位被他人占用，物业公司不予管理。2017年吴生强交纳2017年度物业费时，物业公司没有向吴生强主张2016年度物业费。前期物业合同到期后物业公司不愿意撤走，一直赖在“望景华庭”小区。以上事实，有原告提交的苏州市前期物业管理服务协议、物业委托服务合同、业主（临时）管理规约，被告提交的不动产权证书复印件以及双方当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《苏州市前期物业管理服务协议》合法有效。被告作为“望景华庭”住宅小区的业主之一，接受了原告为其提供的物业服务，理应支付原告物业服务费用。物业公司虽在提供物业服务的过程中存在瑕疵，但物业公司已按物业服务合同约定履行了绿化维护、保洁、安保等基本物业服务。原告对物业服务不满意，应当通过合理合法的途径寻求解决，不应当采取拒绝缴纳物业服务费的方式。由于物业服务系综合性服务，涉及小区设施维修、养护、管理和环境卫生与秩序的维护、安保措施的落实等多项内容，而物业服务效果本身受到服务对象的体验等多种因素的影响。如被告认为物业服务质量存在部分问题，可根据相关规定向物业管理公司的监督管理部门进行反映，并要求履行监督管理职责，督促物业管理公司改进服务。若业主均采用拒绝缴纳物业服务费这种方式主张权利，则会使正常的物业管理陷入停顿，最终损害业主自己的利益。综上，被告以物业服务质量存在瑕疵为由而拒交物业费，本院不予支持。3年物业费经计算为8029.8元，现原告主张8028元，系其对自己权利的自由处分，本院予以支持。因物业公司未完全按照物业服务合同约定提供物业服务，存在物业服务瑕疵，属于违约在先。被告迟延交纳物业费有一定的理由，故对原告主张的逾期付款滞纳金本院不予支持。被告辩称2016年度的物业费用置业公司同意代缴，但未举证证明，故对其辩称主张本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第三十四条、第四十一条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告吴生强、万燕应于本判决生效之日起十日内共同支付原告苏州喜悦物业服务有限公司吴江分公司自2016年1月1日起至2016年12月31日止、自2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业费、能耗分摊费合计8028元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江支行营业部，账号：62×××65）二、驳回原告苏州喜悦物业服务有限公司吴江分公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告吴生强、万燕共同负担，于本判决生效之日起十日内交至本院。原告苏州喜悦物业服务有限公司吴江分公司已预交的诉讼费用本院于本判决生效之日起十日五内予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将已交上诉费的凭证提交本院。审判员  沈国全二〇二〇年十一月二十日书记员  李佳凯附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物，或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约，业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。