云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终9356号上诉人（原审被告）：汤舒涵，女，2002年11月24日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。法定代理人：贾某，女，1967年10月4日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。系汤舒涵母亲。委托诉讼代理人：崔大铭，云南上首律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈红帅，云南上首律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：汤某，男，1932年6月16日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：张昕杰，云南融祥律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：张丹凤，女，1941年9月1日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。法定代理人：汤某，男，1932年6月16日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。系张丹凤丈夫。委托诉讼代理人：张昕杰，云南融祥律师事务所律师，特别授权代理。上诉人汤舒涵因与被上诉人汤某、张丹凤确认合同无效纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2020）云0111民初7579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汤舒涵上诉请求：1、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2020）云0111民初7579号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审适用法律错误，本案双方之间存在的是买卖法律关系，而非赠与。首先，一审以《二手房买卖合同》没有约定付款期限认定双方之间不存在真实、有效的买卖合同，系适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条之规定，付款期限属于合同非必备条款，未作约定并不影响合同的成立生效。其次，上诉人与被上诉人系亲属关系，双方之间系基于亲属关系而订立《二手房买卖合同》，合同约定内容符合特定亲属间房屋买卖的常理。最后上诉人与被上诉人之间的《二手房买卖合同》真实意思表示就是房屋买卖法律关系，而非赠与。合同约定定期付款并不影响合同的成立生效，双方系自愿前往官渡区房管局签订合同且办理了交易备案，相关税费也已经缴纳完毕。二、被上诉人张丹凤签订合同时不属于无民事行为能力人，其作出的意思表示具有法律约束力。被上诉人并未提交证据证实张丹凤签订合同时为无民事行为能力或限制民事行为能力，根据上诉人提交的判决书，张丹凤2019年12月6日被宣告为无民事行为能力人，但《二手房买卖合同》在2018年6月1日签订时，不属于无民事行为能力人，因其系年逾八旬的老年人，其无法独立完成签字时进行协助符合常理。因此，一审认定张丹凤在签字时属于无民事行为能力人认定错误。汤某、张丹凤答辩称，第一，依据民法总则第一百四十三条，民事法律行为有效有三个条件，一是行为人具备有效的民事行为能力，二是意思表示真实，三是不违反法律行政法规强制性规定，但本案中张丹凤并不具备民事行为能力。第二，本案通过一审调查可知，双方签订的买卖合同名为买卖实为赠与，整个操办过程都是上诉人汤舒涵父亲及母亲在操办。第三，本案涉案房屋是被上诉人名下唯一财产，两被上诉人经济来源有限，涉案房屋签订买卖合同后，上诉人并未支付任何对价，现两被上诉人的养老以及医疗费用完全靠其两位女儿承担，如果其名下唯一的房产被出售，那么对两位老人今后的生活会造成很大的影响。综上，请求驳回上诉，维持原判。汤某、张丹凤向一审法院起诉请求：一、确认原、被告于2018年6月1日订立的房屋买卖合同无效；二、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告汤某、张丹凤系夫妻关系。被告汤舒涵为二原告孙女，系二原告之子汤波之女。坐落于昆明房屋于2002年登记所有权人为汤某，房屋所有权证号为：昆明市房权证字第**。原告张丹凤于2016年4月22日至2016年5月21日期间入昆明市第三人民医院住院治疗，出、入院诊断为：1.带状疱疹；2.高血压1级，极高危组；3.阿尔茨海默症。2019年9月前，汤舒涵一家三口（即父亲汤波、母亲贾某及汤舒涵本人）和二原告曾共同居住于昆明房屋。共同居住期间，二原告和汤波、贾某于2018年6月1日同到昆明市官渡区住房和城乡建设局。其间，贾某以监护人身份代理汤舒涵，与汤某、张丹凤签署《二手房买卖合同》。张丹凤落款署名系在汤波扶着手的情形下完成。该合同系采用云南省二手房买卖合同示范文本，载出卖人为汤某、张丹凤，买受人为汤舒涵，标的房屋为昆明南站新村房屋（房屋所有权证号200239451），成交价款为500000元，房款交割方式为自行交割房款，买方承担相关税费，其他多数条款未选文本示范条款而订为“买卖双方自行协商处理”。上述《二手房买卖合同》签署后，于同日11时14分办理交易备案（备案号：ＪＫＭ20180601116）。在后续申请办理不动产转移登记过程中，因故中止（二原告主张系因不动产登记中心工作人员对张丹凤行为能力存有疑问而中止办理；被告主张系因二原告女儿提出异议而中止）。2018年6月4日，昆明医科大学第一附属医院再次诊断张丹凤患有阿尔茨海默症。2019年8月，二原告的女儿将其从昆明房屋接出居住。2019年8月29日，汤某申请认定张丹凤为无民事行为能力人，一审法院于2019年12月6日作出（2019）云0111民特630号民事判决，判决张丹凤为无民事行为能力人、指定汤某为其监护人。一审法院认为，本案诉争《二手房买卖合同》系在亲属间以及特定场合形成。该合同文本表述作为孙女的汤舒涵向作为爷爷、奶奶的汤某和张丹凤买受登记于汤某名下的昆明房屋。现双方就相应合同的效力发生争议，就其具体争议，兹分述评判如下：一、关于《二手房买卖合同》的性质及效力问题。在日常生活实践中，亲属间进行交易并非特例。但本案确有主体间特定关系之情形。作为合同所列买受人，被告汤舒涵为未成年人，合同订立系其监护人即母亲贾某代其作出意思表示，且形式上为加负型的表示。在整个交易安排的表述上，诉争《二手房买卖合同》没有任何明确的约束型表述，特别是对对价的约定，既无规律亦无期限限制。虽然可以用亲属间有信任来对此进行解释，但也可理解为双方本身就没有进行买卖交易的真实意思。本案诉讼过程中，一审法院通知汤某到庭，其陈述确实作出过将案涉房屋赠与孙女汤舒涵的表示，但到官渡区住房和城乡建设局签署合同等事情是儿子和儿媳安排。在诉讼争议过程中，不排除当事人作有利于自己的表述，但对于一个年届九旬的老人和另一患有阿尔茨海默症的老人来说，将房子卖给自己未成年的孙女这种情况，的确有违常情。被告方在答辩中陈述原告方系打算把房子赠与自己，只是考虑老人年纪大，所以表示以50万元的价格进行买受。然此种解释逻辑完全无视原告方的身份和身体状况。再言日常房屋赠与实践，赠与人与受赠方出于纳税或方便办理不动产转移登记等因素，不乏以名为买卖实为赠与方式进行处理之例。故本案诉争《二手房买卖合同》实际隐含的是赠与意思表示，而非买卖交易意思表示。对此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”之规定，诉争《二手房买卖合同》文本所载买卖行为依法无效，隐藏于下的赠与意思表示，应根据赠与行为有关规范进行处理。二、诉争《二手房买卖合同》所隐藏赠与行为的效力判定。《二手房买卖合同》文本承载的买卖行为无效，但在行为主体上可判定同一，即可转换为原告汤某、张丹凤和被告汤舒涵监护人订立赠与合同，约定由原告汤某、张丹凤将昆明房屋赠与被告汤舒涵，被告汤舒涵监护人代其作出同意受赠意思表示。对于相应赠与行为，从《二手房买卖合同》所承载法律行为形式来说，为原告汤某、张丹凤共同作出赠与表示，其中原告张丹凤在签署合同时患有阿尔茨海默症，该病症依生活常识有辨识能力降低之情形。张丹凤于2019年8月经法院特别程序认定属无民事行为能力人，的确不能当然依之认定其一年前的行为能力状况。但对可视为张丹凤作出意思表示的签署行为，系在受益一方辅助下完成，在无其他依据辅助证实情况下，应合理推定该时张丹凤不具有完全民事行为能力，该行为无相应追认，依法应认定为无效。被告庭审主张原告汤某具有完全民事行为能力，可从家事代理角度补足张丹凤的行为能力缺陷。对此，诉争《二手房买卖合同》隐藏赠与行为为共同行为形式，张丹凤行为不属于代理行为情形，被告相应主张于法无据，不足采纳。基上，从共同赠与行为角度，诉争《二手房买卖合同》隐藏的原告汤某、张丹凤赠与行为亦为无效。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百四十三条第一项、第一百四十六条之规定，判决：“原告汤某、张丹凤与被告汤舒涵监护人贾某代汤舒涵于2018年6月1日订立的《二手房买卖合同》（备案号ＪＫＭ20180601116）无效，该合同行为隐藏的赠与行为无效。”二审中，上诉人向本院提交以下证据：第一组：1.《转让房产收入完税办结单》一份，2.税收缴款书一份；证明：上诉人已按照合同约定将房屋过户的税费缴纳完毕。第二组：1.《装修工程施工专用合同》，2.昆明同绅装饰工程有限公司明细表，3.收据三份。第三组：1.安装实木地板收据一份，2.窗帘款收据一份，3.洗衣机购物凭证及发票一份，4.家具收据及消费凭证一份。第二、三组证据证明：双方就购买房屋的合意早已达成，因此在过户之前上诉人父亲于2016年5月开始对涉案房屋进行装修并购置家电家具，装修后上诉人与被上诉人一直一起生活，符合常理和日常经验逻辑，双方的房屋买卖真实、合法、有效。经质证，被上诉人对第一组证据的真实性认可，对合法性和关联性不予认可，对第二组、第三组证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。本院认为，双方对第一组证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认；因第二、三组证据有原件予以核对，本院对其形式上的真实性予以确认，但两组证据与本案争议法律关系并无关联性，本院不予采信。二审中，被上诉人未向本院提交新的证据材料。本案经审理查明的案件事实与一审确认事实一致，本院予以确认。综合诉辩双方主张，本案二审争议焦点为：上诉人与被上诉人于2018年6月1日签订的《二手房买卖合同》是否有效。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。本案中，对于双方于2018年6月1日签订的《二手房买卖合同》是否为合同双方当事人的真实意思表示，本院分析如下：1、《二手房买卖合同》的双方当事人，卖方为爷爷汤某、奶奶张丹凤，买方为亲孙女汤舒涵，买卖行为系发生在直系亲属之间的买卖行为；2、《二手房买卖合同》的标的物，系爷爷、奶奶的唯一不动产；3、签订《二手房买卖合同》时，双方当事人仍然一起共同生活，且作为亲孙女的买方未成年，并不具有购买涉案不动产的经济能力；4、从《二手房买卖合同》约定的房屋价格、支付条款看，合同约定50万元的房屋价格，明显低于双方签订合同时的房屋市场价格，合同亦未约定二手房交易合同应具备的支付条款等内容；5、从《二手房买卖合同》的实际履行情况看，买受人汤舒涵未成年且不具备购买房屋的经济能力，其也未实际履行支付房款的合同义务。综合以上因素，结合本案中汤某、张丹凤的诉讼主张，可确认《二手房买卖合同》系合同双方当事人名为买卖实为赠与的行为，即双方的真实意思表示系赠与而非买卖，一审认定双方于2018年6月1日签订的《二手房买卖合同》为无效合同并无不当，本院予以维持。基于上述认定，本案《二手房买卖合同》以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为，系汤某、张丹凤与汤舒涵之间的赠与行为，对于该赠与行为的效力，一审根据张丹凤民事行为能力的实际状况，结合《二手房买卖合同》的签订情况，认定诉争《二手房买卖合同》隐藏的汤某、张丹凤的赠与行为亦为无效，认定正确且说理充分，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；上诉人汤舒涵的上诉请求及理由不能成立，本院予以驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人汤舒涵负担。本判决为终审判决。审判长  宋光玉审判员  罗增龙审判员  李 鸿二〇二〇年十一月三日法官助理黄金成书记员武婕