山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋08民终2188号 上诉人（原审原告）：傅旭东，男，1979年10月3日出生，汉族，现住山西省运城市盐湖区。 委托诉讼代理人：赵俊栋、孙旺哲，山西明煌律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：运城市天宝房地产开发有限公司，住所地：山西省运城市盐湖区铺安街（春沐苑小区）。 法定代表人：翟涛，总经理。 委托诉讼代理人：支旭东、李云芳（实习），山西方立律师事务所律师。 上诉人傅旭东因与被上诉人运城市天宝房地产开发有限公司（以下简称天宝房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服盐湖区人民法院（2020）晋0802民初2790号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人傅旭东及其委托诉讼代理人赵俊栋、孙旺哲，被上诉人天宝房地产公司委托诉讼代理人支旭东、李云芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人傅旭东上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人原审诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：原审认定事实、适用法律错误。一、被上诉人在销售过程中对外宣称3、4、5、6号楼一层是商铺，并对房屋用途作出宣传的行为，很明显属于要约，而非原审法院认定的要约邀请，且被上诉人在向上诉人出具的收据上亦载明“商铺”字样，足以说明在上诉人对被上诉人要约作出承诺后，双方在签订购房协议时被上诉人仍然对上诉人称案涉房屋为商铺，再次对上诉人进行了欺诈。二、被上诉人故意隐瞒案涉房屋不属于“商品房”的事实，上诉人基于欺诈行为陷入错误的认识并做出了错误的判决。依据合同法第五十四条规定，上诉人有权请求变更合同。上诉人于2019年7月25日从城市规划和自然资源局了解到案涉小区用土性质均为住宅用地，并无商业用房住息，才知道自己的权利受到了侵害，虽然最高人民法院关于贯彻《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第七十三条第二款对变更权、撤销权的行使期限规定为行为成立时一年，但合同法并未对变更权的行使做出限制，合同法是规范合同行为的特别法，优于一般法的《民法通则》，上诉人有权变更合同。上诉人提交数份与同一小区、同一楼层、相邻的购房合同，单价均为2400元每平米，上诉人请求变更合同有事实与法律依据。三、上诉人在合同签订过程中尽到合理谨慎注意义务。 被上诉人天宝房产辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：一、双方签订的《华瑞小区购房协议》《商品房买卖合同》是有效的，在签订相关协议时，案涉房屋是现房，双方实地进行了看房，上诉人支付了购房款，答辩人交付了案涉房屋，协议内容已经履行。答辩人的宣传销售内容不明确，不具体，且不是相关合同的主要内容，该宣传是要约邀请，不应以广告宣传来认定双方意思表示。二、上诉人主张变更全责单位为2400元每平米无事实与法律依据。案涉房屋买卖合同是基于地段、位置等因素综合考虑后由双方签订的，是双方真实意思表示，该房屋是“一房一价”，相关合同上也未注明是商铺。且该房屋是高层住宅一楼，所处位置紧邻一条规划支路，与一般意义上的商铺在物理形态上无明显区别，同时上诉人一直按住宅标准交纳物业费和水电费等相关费用。另外，在2017年7月25日，双方就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，该合同第三条明显约定用途为住宅，如果变更合同，对答辩人不不公平。三、上诉人请求变更合同价款无法律依据，且一超过一年除斥期间。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日开始施行，民法总则关于受欺诈的行为没有可变更的规定，上诉人请求变更合同无法律依据。退一步讲，即使按上诉人主张适用法律规定计算除斥期间，本案请求亦超过除斥期间。首先，从上诉人提供的宣传内容表述来看，该房屋是“70年”产权，但根据我国法律规定，商铺是没有70年产权的，故在签订购房协议上诉人就应当知道其主张的所谓的“欺诈”，其次，上诉人一直按住宅在交纳水电费、物业费等费用，其在交纳时也应知道案涉房屋是住宅非商铺，再次双方在2017年7月25日签订的《商品房买卖合同》第三条明确约定用途为“住宅”，因此上诉人请求已过除斥期间。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第73条第2款的规定，可变更可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予支持。上诉人称合同法未对变更权的行使期限作出限制，但合同法对于变更权的行使并未做出规定，且民通意见的第73条并未废除，上诉人请求变更合同超过一年除斥期间。综上，请求维持一审判决。 傅旭东向一审法院起诉请求：1、依法判令将原、被告于2014年4月21日签订《华瑞小区购房协议》和2017年7月25日签订的《商品房买卖合同》中的房屋单价变更为2400元/平方米，总价变更为314256元（原合同约定单价为4100元/平方米，总价为536854元）；2、判决被告退还原告购房款222598元及资金占用期间的利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年4月21日算至2019年8月19日为71231元，自2019年8月20日起利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至起诉时为7790元），起诉后利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款付清之日止；3、判决被告赔偿原告印花税损失111元，房屋维修基金损失4452元，计4563元；4、判决被告向原告支付违约金161056元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年，被告开发建设了位于运城市工农××街××号的华瑞小区项目，该小区共8栋楼房。被告在该小区商品房的销售过程中，对外宣称3、4、5、6号楼一层为商铺，可做商业经营使用，并由市政规划道路通过，经营及升值潜力巨大。原告听信了被告的宣传，向被告要求购买商铺一间，被告同意后双方于2014年4月21日签订《华瑞小区购房协议》，约定由原告购买该小区6号楼4单元102室房屋，房屋面积130.94平方米，每平方米单价4100元，总价536854元。当日原告向被告支付了全部房款，被告向原告出具了载有“商铺”房款字样的收据。2017年7月25日，双方就该房屋再次签订一份《商品房买卖合同》，但被告一直没有为原告办理涉案商铺的不动产登记手续。直至2019年7月，原告从运城市规划和自然资源局了解到，华瑞小区用地性质均为居住用地，该小区6号楼的规划许可中并无商业用房信息。至此原告方才得知被告出售给原告的6号楼4单元102室房屋并非商铺而是住宅，但被告在向原告出售房屋的过程中一直声称该房屋系商铺，并按照商铺价格要求原告支付了按4100元/㎡计算的536854元房款，而该小区同等条件下的房屋出售单价为2400元/㎡。综上，原告认为被告以欺诈的手段诱使原告与其订立了对原告明显不公的房屋买卖合同，依据《合同法》的有关规定，原告有权请求人民法院对该合同予以变更，同时被告应当承担因不能向原告交付商业用房屋的违约责任。故诉至法院，请求判如所请。 一审法院认定事实：2012年，被告开发建设了位于运城市工农××街××号的华瑞小区项目。被告在该小区商品房的销售过程中，对外宣称3、4、5、6号楼一层为商铺，可做商业经营使用。2014年4月21日，原告傅旭东作为乙方，被告天宝房地产公司作为甲方，双方签订《华瑞小区购房协议》，约定：乙方购买华瑞小区项目6号楼4单元102号房屋，面积为130.94平米。付款方式为：一次性付款，自签定本协议当日一次性支付全额房款，一次性付款单价4100元/平方米，总价536854元等。协议签订的当日，原告按约支付被告购房款536854元，于2018年9月10日又支付被告房屋维修基金10737元及印花税268元、房产证费794元。被告向原告出具的2014年5月20日购房款收据上显示：交款单位傅旭东，人民币536854元，摘要处注明华瑞小区6-4-102室房款（商铺）。后被告于2014年7月按约向原告交付了案涉房屋，现原告以商业经营的形式使用案涉房屋。原告认为其以商铺价格支付了购房款，而被告交付的房屋性质系住宅非商铺，被告以欺诈的手段诱使原告与其订立了对原告明显不公的房屋买卖合同，原告为此诉至本院。 被告天宝房地产公司开发的华瑞小区（1#、2#、3#、4#）于2014年9月16日办理建设工程规划许可证，于2015年8月27日办理商品房预售许可证，预售房屋性质为住宅。 2017年7月25日，原、被告就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，合同第三条约定该商品房的用途为住宅。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，可变更的合同包括以下几类：当事人协商一致的；因重大误解订立的;在订立合同时显失公平的；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原、被告签订的《华瑞小区购房协议》系当事人真实意思表示。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告在起诉前已经取得了商品房预售许可证明，应认定该购房协议有效。签订协议时，双方实地看房，房屋已完工。签订协议后，原告按约支付了购房款，被告按约向原告交付了案涉房屋，双方已经部分履行了协议内容。被告虽在华瑞小区房屋销售宣传页中写有“商铺”字样，但广告宣传仅为要约邀请，不属于要约，宣传中未对案涉房屋的性质和用途进行明确，不应以广告宣传内容来认定双方的真实意思表示。原告在签订购房协议时，未尽到合理谨慎注意义务，未确认所购房屋是否被相关部门规划为商业用房，在购房协议中未明确约定案涉房屋的性质和用途。被告将房屋交付于原告后，双方于2017年7月25日签订的《商品房买卖合同》第三条明确约定房屋性质为住宅。现原告对该房屋以商业用途使用，不能仅凭被告给原告出具的购房款收据上写有“商铺”字样，而认定被告存在欺诈行为，故原告主张被告以欺诈手段诱使其订立了明显不公的购房合同，理据不足，该院不予支持。原告向法院提出变更请求时，并未向法院提供符合以上可以变更合同的法定理由，故原告据此要求判决双方签订的购房协议中房屋单价变更为2400元/㎡，退还购房款222598元及利息、印花税111元、维修基金4452元、要求被告支付违约金161056元，理据不足，该主张本院不予支持。另外，即使原告主张的行为属于可变更的民事行为，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第七十三条规定，可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。双方于2014年4月21日签订的《华瑞小区购房协议》，于2017年7月25日签订的《商品房买卖合同》，原告于2020年5月18日向本院提起诉讼，原告要求变更的诉请已超过一年，故依法不予保护。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》73条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告傅旭东的诉讼请求。案件受理费8309元，减半收取4154.5元，由原告傅旭东负担。 二审中，双方当事人均未递交新证据，二审查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为双方当事人签订的《华瑞小区购房协议》、《商品房买卖合同》是否应予变更？ 上诉人傅旭东与被上诉人运城市天宝房地产开发有限公司于2014年4月21日签订的《华瑞小区购房协议》，是双方在经过现场实地看房后达成的，上诉人傅旭东于同日付清房款，2017年7月25日，双方就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，该合同第三条明确该商品房的用途为住宅。 上诉人傅旭东主张被上诉人运城市天宝房地产开发有限公司用于宣传的广告属于要约，但该广告并不明确具体，同时广告中注明是“70年产权”，与法律规定的商铺产权为四十年相悖，故一审法院认定被上诉人的广告宣传为要约邀请正确，双方在经过实地看房后，达成购房协议系双方当事人的真实意思表示，且在协议签订后，上诉人傅旭东一直按住宅的标准交纳水电及物业费用，直到2017年7月25日双方签订《商品房买卖合同》，在该合同中第三条中，亦明确了该商品房的用途为“住宅”，上诉人主张其两次签订合同均受到欺诈请求变更理据不足，本院不予支持。 《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第七十三条规定，对于重大误解或者显失公平的民事行为，当事人请求变更的，人民法院应予变更；当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销。可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。案涉《华瑞小区购房协议》签订于2014年4月21，《商品房买卖合同》签订于2017年7月25日，而上诉人傅旭东于2020年4月2日提起诉讼，超过法律规定的一年除斥期间的规定，上诉人主张其于2019年7月25日到城市规划和自然资源局了解到华瑞小区无商业用房信息，但其一直按住宅标准缴纳物业、水电费、签订《商品房买卖合同》也明确用途为“住宅”，对上诉人该理由，本院亦不予采信。 综上，上诉人傅旭东上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8309元，由上诉人傅旭东负担。 本判决为终审判决。 审判长  李俊骥 审判员  赵武平 审判员  卫文学 二〇二〇年十一月二十日 书记员  王馥颖