新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书（2020）新2301民初2680号 原告:王山江,男，1964年4月28日生，汉族,住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。委托代理人:秦勤，新疆立业律师事务所律师。被告:新疆九州龙汽车销售服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州乌伊西路北滨河商业街门面房**。法定代表人:唐海云，系该公司总经理。委托诉讼代理人：唐海云，男，系该公司总经理。委托诉讼代理人：韩小艳，女，系该公司员工。原告王山江与被告新疆九州龙汽车销售服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告王山江及其委托诉讼代理人秦勤，被告新疆九州龙汽车销售服务有限公司委托诉讼代理人唐海云、韩小艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王山江向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告房屋租赁费395397.2元、逾期利息60440元(暂计算至2019年12月25日，逾期利息暂算至2020年8月25日，诉讼期间不停止计算利息)；2.依法判令被告向原告支付占用房屋期间占用使用费213041元，(暂时计算至2020年8月25日，诉讼期间不停止计算）；3.依法判令被告支付违约金599213元；4.请求法院依法判令被告向原告支付水电费71336元（暂时计算至2020年4月21日），合计:1339427.2元；5.本案保全费以及邮寄送达费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年7月24日签订《房屋租赁合同》,约定由被告承租原告房屋,年租金320000元,租期2015年9月30日至2025年9月29日,租金一年一付并提前两个月支付，水电费由被告承担，由于被告未按合同约定支付以上相关费用，并且至今占有、使用本案的涉案房屋,其中2018年9月30日之前的房屋租赁费以及水电费原告已经另案诉讼。2018年至今的房屋租赁费以及其他费用被告一直未按照约定支付，原告曾多次催要未果。故,原告为维护自己的合法权利,依据《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定,特向贵院提起诉讼请求法院依法支持原告的诉讼请求。新疆九州龙汽车销售服务有限公司辩称，原告诉请的租赁费违约金逾期利息水电费都不属实，不认可。本案的诉讼事实已经在2019年7月2日昌吉市法院作出的2018新23**民初3245号案件中进行了审理判决。2019年12月15日昌吉州中级人民法院2019新23民终1766号民事判决书对双方提起的上诉请求作出了终审判决。2020年5月9日新疆高院2020新民审365号民事裁定书驳回了王山江再审申请。昌吉州中级人民法院出具的判决16页关于双方签订的租赁合同是否应当解除的问题，被告提出解除房屋合同符合法律规定，中院是支持的，双方签订的租赁合同应当予以解除，解除理由王山江2016年10月19日与昌吉征收部门签订了征收补偿协议，导致双方签订的合同解除，利息在二审判决中17页也陈述了没有法律依据。水电费在二审判决18页也描述了，被告欠付的水电费已经在二审中支付了。后面的水电费被告起诉没有事实依据我方不认可。违约金在二审判决19页中说道，双方签订的合同无法履行是因为政府征收的行为造成的不构成违约，认定为不可抗力双方不承担违约的责任，昌吉州人民法院判决书中表述的事实理由充分清晰，被告要求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原、被告举证。质证以及本院认证如下：1.原告提交租赁合同一份，拟证实双方2015年7月24日签订房屋租赁合同一份，租赁期限10年，租赁期限2015年9月29日至2025年9月29日止，年租金320000元，合同约定房屋水电费是由被告承担。经质证，被告对合同真实性认可，对关联性不认可，认为该合同在之前的诉讼中已解除，解除原因是原告王山江于2016年10月19日与昌吉征收部门签订了征收补偿协议。本合同权属已经发生变化。本院对该组证据的真实性予以确认。2.原告提交新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院（2019）新23民终1766号民事判决书一份，拟证实昌吉州中级人民法院判决书第16页至17页描述可以证实目前涉案房屋所有权人是本案原告，原告享有处分的权利，本案被告一直占用使用涉案房屋，房屋租赁期租金被告仅仅支付至2018年9月29日，合同于2019年12月25日解除的，这其间被告应该支付房租，2019年12月25日合同解除到目前为止被告一直占用涉案房屋。经质证，被告对该证据真实性认可，对证明的目的不认可，认为中院出具的判决中已经表述了双方签的合同已经解除了，中院判决之后被告搬离了涉案房屋并未占用涉案房屋，原告没有事实根据。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。3.原告提交昌吉市人民法院审理的2018新23**民初3245号案件中原告提交的水电费票据一组，拟证实2018年3月28日双方认可电表度数8718度，2017年11月9日双方认可的水表是726方、26方、130方，在此期间双方认可支付方式价款水每方2元，电每度1元。经质证，被告对该组证据真实性认可，对关联性不认可，二审判决中被告已经支付相关水费和电费了，原告此行为属于重复起诉，被告不认可。在2019年7月2日双方已无异议的水电费金额已经明确了，被告也已经支付完了，并且原告要求的单价也不符合昌吉市的水电费单价标准。本院对该组证据的真实性予以确认。4.原告提交水电费票据一组，拟证实涉案房屋2018年9月3日至2020年4月21日产生水费3808元，电费67588元，合计71136元。经质证，被告对该组证据真实性、合法性、关联性均不认可，被告在中院判决后就搬走了，前期水电费已经付清了，后期原告提供的这些水电费票据上的抄表读数从何而来被告不清楚、上面也没有被告方签字，原告主张的水电费是混乱的，甚至被告前面认可的61397元是否与被告有关也不清楚。本院对该组证据的真实性予以确认。5.原告提交保全费票据一张，拟证实原告产生的诉前保全费5000元。经质证被告对该组证据不认可，与被告无关。本院对该组证据的真实性予以确认。6.原告提交照片5张，拟证实2020年4月20日在高院的法官前往涉案房屋进行调解的时候，被告还在经营，尚未搬离。经质证，被告对该组证据不认可，认为该组证据真实性无法确认。本院对该组证据的真实性予以确认。7.被告提交昌吉市人民法院判决书一份、昌吉州中院判决书一份，最高院裁定书一份、王山江向高院提交的民事再审申请书一份，拟证实本案相关问题已经在上一个诉讼中审理终结，王山江申请再审被自治区高院已被驳回。经质证，原告对该组三份法律文书真实性认可，但证明的问题不认可，三份法律文书最终是以昌吉市民事判决书为准，其中指出第一次起诉房屋租赁费是从2016年9月至2018年9月，这次起诉的是2018年9月30日之后的，与被告证明事实及答辩意见不一致。被告提交的最高院裁定书也表明被告一直占用涉案房屋，被告至今没有向原告交付涉案房屋。本院对该组证据的真实性予以确认。8.被告提交征收合同2份，拟证实涉案房屋原告已经与征收办签订了征收合同，该合同真实有效，涉案房屋已经被昌吉市征收办征收了，原告就不应该继续向被告索要房租、水电费、利息、违约金。经质证，原告对该合同真实性认可，对证明的问题不认可，该合同的作用在于政府在没有给原告征收款之前，这些房屋还是属于我的，由我继续使用，被告至今并未向我交付。本院对该组证据的真实性予以确认。9.被告提交录音2段，拟证实中院判决17页中表述的通话录音可以证实，原告与征收办签订合同，清楚的表述了房子何时征收，被告何时搬离，原告签订征收合同之后为何还要向被告收房租。第二段录音是我和原告对房屋搬迁时间及房租如何交的约定。经质证，原告对该合同真实性认可，对证明的问题不认可，双方只是对可能拆迁的问题进行了沟通，并且这两份证据已经在之前的诉讼中审理并且解决。此次诉讼与之前的诉讼是两个完全不一样的法律关系。2016年的通话录音，因为滨湖那块拆迁比较着急，当时被告也有几个月房租没有交，所以才有了这个通话。通话是签订征收合同之前发生的，不能因为签订了征收合同被告就可以一直无偿占用涉案房屋。本院对该组证据的真实性予以确认。本院在双方当事人在场情况下，依职权前往涉案房屋勘验并拍摄照片数张，证实涉案房屋的钥匙由被告工作人员保管，原告没有接管该房屋，涉案房屋中仍有被告还未搬离的设备以及废旧车辆，当日无人在里面营业。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月24日，被告九州龙公司的股东授权股东杨建东与原告王山江签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将位于昌吉市西外环南路新疆腾宏源商贸有限公司南侧的房屋出租给承租方，租期十年，从2015年9月30日起至2025年9月29日止。合同第二条约定房屋年租金320000元，房租一年一付，次年房租提前两个月予以支付；如不按时缴纳房租视为承租方违约，出租方可提前收回房屋。合同第四条第4项约定租赁期间房屋的水、电、暖气费用执行昌吉市物价局等相关部门规定，均由承租方承担，并及时交付，拖欠费用在30天（计算时间以承租方签字认可的时间为准），出租方有权解除合同；第5项约定租赁期间，承租方在保证出租方的利益及不造成房屋建筑结构损失的原则下根据经营需要可对房屋进行装修。退租时出租方不赔偿承租方费用，承租方不能随意拆除而影响整体结构。签订上述合同后，原告将房屋交给被告九州龙公司使用，被告九州龙公司于2015年将房屋装修后使用。2016年6月6日，昌吉市人民政府发布关于《昌吉市三屯河整治项目国有土地上房屋征收补偿方案》的公告及《房屋征收决定》，涉案房屋在征收范围内。2016年10月19日王山江与昌吉市中山路街道办事处签订《房屋征收补偿协议书》，协议书约定依据评估报告对王山江的房屋、土地、不可移动设备及其他附着物一次性补偿46965571元，搬迁补偿合计373700元，付奖励金1408967元，付一次性停产停业损失费用1510824元，最终全部补偿金额为50259062元。协议第六条第1项约定：乙方（王山江）于2017年3月前将被征收范围内的所有动产（含租赁物，但不含不可移动设备设施）。该协议中的一次性停产停业损失费用1510824元及搬迁费373700元系根据新疆正祥资产评估有限责任公司出具的评估结果汇总表计算，评估结果汇总表载明：评估基准日为2016年6月6日，资产持有人为王山江，一个月的停产停业损失为251804元；设备搬迁费为373700元。《房屋征收补偿协议书》中一次性停产停业损失费用1510824元系按照每月251804元计算6个月（251804元×6）。原告王山江与昌吉市中山路街道办事处签订《房屋征收补偿协议书》之后，原、被告针对补偿数额最终未协商一致，于2018年6月7日双方向昌吉市人民法院提起诉讼，原告王山江当时的诉讼请求为：1.请求判令被告支付原告房屋租金640000元、逾期利息40533元、水电费61397元（截至2018年3月），合计741930元；2.本案的受理费及其他诉讼费用由被告承担。九州龙公司当时反诉请求为：1.判令解除反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁协议》；2.判令被反诉人赔偿反诉人合同违约金160000元；3.判令被反诉人赔偿反诉人广告制作与宣传费共计102337元；4、判令被反诉人退反诉人多交房租费用138000元；5.判令被反诉人赔偿反诉人对承租房屋等的装修费用3050000元；6.判令被反诉人赔偿反诉人停业损失费2016年7月20日至被反诉人补偿反诉人所有违约损失止，共计1733992元整（2016年7月20日至2018年7月20日止）；7.判令被反诉人赔偿反诉人搬迁费，按政府征收补偿标准执行，共计53648元；8.判令被反诉人赔偿反诉人不超过银行4倍的利息524216.7元，从政府向被反诉人签订《房屋征收补偿协议书》之日计算至被反诉人实际向反诉人付款之日止（2016年7月20日至2018年7月20日5237977元×0.00417利率×24个月）；9.判令本案诉讼费用和反诉费用、索款相关费用由被反诉人承担。昌吉市人民法院于2019年7月2日作出（2019）新2301民初3245号民事判决书内容为：一、被告（反诉原告）新疆九州龙汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）王山江支付租金17534元；二、被告（反诉原告）新疆九州龙汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）王山江支付水电费61397元；三、解除原告（反诉被告）王山江与被告（反诉原告）新疆九州龙汽车销售服务有限公司2015年7月24日签订的《房屋租赁合同》；四、被告（反诉原告）王山江于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）新疆九州龙汽车销售服务有限公司支付装修损失1482411元；五、被告（反诉原告）王山江于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）新疆九州龙汽车销售服务有限公司支付停产停业损失216749元；六、被告（反诉原告）王山江于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）新疆九州龙汽车销售服务有限公司支付搬迁费53648元；七、鉴定费46000元，由被告（反诉原告）新疆九州龙汽车销售服务有限公司负担23000元，由原告（反诉被告）王山江负担23000元，原告（反诉被告）王山江于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）新疆九州龙汽车销售服务有限公司付清23000元；八、驳回原告（反诉被告）王山江的其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）新疆九州龙汽车销售服务有限公司的其他反诉请求；十、被告唐海云在本案中不承担民事责任。后双方均不服判决，向昌吉州中级人民法院提起上诉，昌吉州中级人民法院于2019年12月25日作出（2019）新23民终1766号民事判决维持了昌吉市法院（2019）新2301民初3245号民事判决第二、三、五、六、七、十项，撤销了第一、四、八、九项即九州龙公司向山江支付房屋租金590000元（2016年9月30日至2018年9月29日）；王山江向九州龙公司支付装修损失费用2117730元。后，王山江不服中级人民法院判决，向自治区高院提起申请再审，自治区高院于2020年5月4日作出（2020）新民申365号民事裁定书驳回了本案原告王山江的再审申请。现在原告要求被告承担相关损失详细清单如下：2018年9月30日至2019年12月25日房屋租赁费395397.2元（320000元÷365天×451天），承担2019年12月26日至2020年8月25日期间租赁房租损失213041元（320000元÷365天×243天），合计608438元；逾期利息（分段计算）：①2018年7月30日至2020年8月25日，共计757天，320000×6%÷365天×364天=39820.2元，②2019年7月30日至2020年8月26日，共计392天，320000×6%÷365天×392天=20620.27元，合计60440元；承担水电费71336元；承担违约金即599231元，即按照合同约定房屋租赁费和水电费合计后50%，（608438元+590000元）×50%。本院认为，案外人杨建新经过被告公司股东授权与原告王山江于2015年7月24日签订的《房屋租赁合同》，经双方上次诉讼，被昌吉市人民法院（2018）新2301民初3245号民事判决第三项予以解除，并被昌吉州中级人民法院（2019）新23民终1766号维持了该判项，故该合同解除时间确定为2019年12月25日，并支持了原告向被告要求的2016年9月30日至2018年9月29日期间的房屋租金。虽然原、被告之间的《房屋租赁合同》已经解除，但涉案房屋至今未被征收，被告九州龙公司至今还占有，不给原告返还，被告并未向法庭提交证据证实其全部搬离的证据，也没有提交原告不接受涉案房屋的证据，被告“中院在判决中已经判决了我和王山江之间租赁合同解除了，我不应该继续履行原合同的内容。原告陈述我们没有给他交房屋没有证据也没有事实依据。王山江与昌吉市拆迁办签订的征收协议是真实有效的，也给王山江支付了10000000元的拆迁补偿，王山江之所以不搬走是因为厂房没有建好，导致我方至今无法营业。本案的房屋所有权应该在王山江与昌吉市征收办签订协议后发生了转移，王山江没有权利主张涉案房屋权益。”的辩解意见本院不予采信，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，被告应当向原告赔偿解除合同后所产生的损失。故，原告要求被告支付房屋租金395397.2元以及占用房屋期间占用使用费213041元，计算方式准确，本院予以支持。相应产生的水电费，以实际发生的票据为准，水费3808元，电费675282元，合计67528元应由被告承担。合同解除后被告未向原告支付租金的行为给原告造成利息损失，原告有权要求被告支付利息损失。但原告关于逾期利息的计算方式有错误，本院认为合同解除之日后，自2019年12月26日至2020年8月25日（9个月）期间剩余租金395397.2元的逾期利息是原告合理的损失即395397.2元×3.25%÷12个月×9个月=9637.8元，超出部分本院不予以支持。双方没有约定占用房屋期间的利息，本院亦已支持占用房屋期间的使用费，该部分计算逾期利息没有依据，本院不予支持。关于违约金599231元，原告依据合同第六条第二项约定主张一年租金和水电费合计的50%作为违约金，被告认为合同已经解除，被告不存在违约行为，不承担违约金。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》无法继续履行原因是政府的征收行为，双方对此并无过错，加上原告主张过房屋租金的逾期利息，本院对违约金不予支持。原告要求被告承担保全费5000元，是原告诉讼主张时所产生的合理费用，应当由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、一百零七条规定，判决如下：一、被告新疆九州龙汽车销售服务有限公司于判决生效十日之内向原告王山江支付房屋租金395397.2元；二、被告新疆九州龙汽车销售服务有限公司于判决生效十日之内向原告王山江支付占有房屋期间占有使用费213041元；三、被告新疆九州龙汽车销售服务有限公司于判决生效十日之内向原告王山江支付房屋租金逾期利息9637.8元；四、被告新疆九州龙汽车销售服务有限公司于判决生效十日之内向原告王山江支付水电费67528元；五、被告新疆九州龙汽车销售服务有限公司于判决生效十日之内向原告王山江付清保全费5000元；六、驳回原告王山江其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16628元，减半收取8314元（原告预交），由被告负担4337元负担，由原告负担3977元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。审  判  员   哈迪夏·吐尔德别克二 〇 二 〇 年 十 一 月 三 日书  记  员   甘   贵   婷