安徽省芜湖市鸠江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0207民初5073号 原告：安徽伟星物业管理有限公司,住所地安徽省芜湖市左岸生活社区****楼**,统一社会信用代码91340200738919160M。 法定代表人:郑福华,执行董事。 委托诉讼代理人：戴峥荣，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：李娟，北京隆安（芜湖）律师事务所律师。 被告：张思琪,女,1992年12月19日出生,汉族,户籍地安徽省芜湖市弋江区，现住芜湖市鸠江区。 原告安徽伟星物业管理有限公司与被告张思琪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安徽伟星物业管理有限公司委托诉讼代理人戴峥荣到庭参加诉讼,被告张思琪经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安徽伟星物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付物业费6968元、能耗费2687元、水费720元，并自逾期付款之日起按年利率10%支付至2020年5月1日止所欠物业费的违约金1336元,合计11711元；2、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告自2010年起为伟星城小区提供物业服务,并就物业服务收费标准、物业服务内容、违约责任等内容与相关主体签订了物业服务合同。被告所有的伟星城3-14-2-1302号房屋属于原告提供服务范围。原告按照合同约定提供了物业管理服务,但被告至今以各种理由拒绝支付物业等相关费用。被告的行为已经严重损害了原告的合法权益,为此，原告特向法院提起诉讼,望判如所请。 被告张思琪未作答辩。 经审理查明：被告张思琪系芜湖市某房屋业主，该房建筑面积为133.17平方米。有关伟星城的物业管理，芜湖市伟星城业主委员会以委托方名义与原告签订物业服务合同，委托原告对伟星城提供物业管理服务。2014年12月24日、2017年12月5日、2018年12月24日，双方共签订三份物业服务合同，服务合同期限自2015年1月1日一直延续到2022年12月31日止。根据该三份物业服务合同的约定，对高层建筑，有关物业费的收费标准为，2015年至2018年，每月每平方米计1元;2019年至2022年，每月每平方米计1.18元。物业管理服务费每年一次性预收，缴费时间为每年1月1日至1月31日，交纳地点为伟星城物业管理处;太阳能及电梯、消防设施、设备的运行、维修、维护、日常能耗等费用由原告单独列账，合理分摊。自2019年1月1日起，原告参照每户上一年度业主实际缴纳的水费和能耗费的标准预收下一年度的水费和能耗费，年终结算时按多退少补原则按实分摊;业主逾期拖欠、拒交物业管理费的，原告将从欠费的次月开始计收违约金，违约金按欠费总额的日千分之三计算。 被告未能及时交纳物业管理费和其他费用，所欠费用如下：物业费，2017年度至2018年度，每年均为1598元，计3196元；2019年度至2020年度，每年均为1886元，计3772元，合计6968元。能耗费，2016年度为459元、2017年度为517元、2018年度为517元、2019年度为617元、2020年度为577元，合计2687元。水费，2016年度为118元、2017年度为135元、2018年度为135元、2019年度为139元、2020年度为193元，合计720元;以上总计10375元。对被告所欠费用，原告虽多次催要，未果，遂诉至本院。 上述事实有原、被告身份证明材料，原告提交的物业服务合同、物业费及能耗费、水费计算明细，原告向本院申请调查令在芜湖市不动产登记中心调取的被告房屋产权登记信息及原告当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：被告张思琪系芜湖市伟星城某房屋业主，就芜湖伟星城的物业管理，芜湖市伟星城业主委员会以委托方名义三次与原告签订物业服务合同，委托原告对伟星城提供物业管理服务。该三份物业服务合同对被告具有约束力,被告应按相关物业服务合同的约定及时交纳物业管理费及相关费用，然至目前止，被告应向原告交纳的物业费6968元、能耗费2687元、水费720元，合计10375元,未能及时交纳，故本院对原告要求支付该10375元的诉请，依法予以支持。 有关原告要求被告支付物业费违约金的起算点、基数，根据原告提交的物业服务合同，物业费原告每年一次性预收，收费时间为每年1月1日至1月31日；业主逾期拖欠、拒交物业管理费的，原告将从欠费的次月开始计收违约金。被告所欠物业费时间自2017年1月1日至2020年12月31日，故被告所欠物业费违约金的起算点及基数为，分别自2017年2月1日、2018年2月1日起算，基数均为1598元；分别自2019年2月1日、2020年2月1日起算，基数均为1866元。另，原告请求被告支付所欠物业费违约金的截止时间为2020年5月1日，不违背相关法律规定，本院予以支持。 对违约金的计算标准，物业服务合同约定，违约金按欠费总额的日千分之三计算，原告认为该标准过高，遂请求按年利率10%的标准计算。本院认为，根据法律规定，违约金的确定应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。违约金的数额“过分高于造成的损失的”，一般是指违约金超过造成损失的30%。本案中，考虑到原告的实际损失主要是应收或垫付相关费用的利息损失，故本院依据上述原则，酌情确定被告支付原告逾期付款违约金的标准按银行贷款利率的130%计算，鉴于中国人民银行对银行贷款利率标准的表述在2019年8月20日有所调整，故2019年8月20日之前，按中国人民银行发布的同期贷款利率的130%计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款，第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张思琪于本判决生效之日起七日内支付原告安徽伟星物业管理有限公司物业费6968元、能耗费2687元、水费720元，合计10375元，并支付逾期交纳物业费6968元的相应违约金至2020年5月1日止（其中，基数1598元，分别自2017年2月1日、2018年2月1日起;基数1886元,分别自2019年2月1日起、2020年2月1日起，在2019年8月20日之前，按中国人民银行发布的同期贷款利率的130%计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）。 二、驳回原告安徽伟星物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由原告安徽伟星物业管理有限公司负担20元，被告张思琪承担80元，原告已预交的80元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费80元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  杨慧忠 人民陪审员  王小俊 人民陪审员  王顺明 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理潘真真 书记员黄雯雯 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。