四川省中江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0623民初3684号 原告：成都和协物业服务有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道中段530号1栋32楼3208号，统一信用号码×××5Ｆ。 法定代表人：王伦，该公司董事长。 委托诉讼代理人：江银强，四川精伦律师事务所律师。 被告：马东梅，女，1985年12月11日出生，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：张字户，四川智派律师事务所律师。 原告成都和协物业服务有限公司（以下简称和协物业公司）与被告马东梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和协物业公司的委托诉讼代理人江银强到庭参加了诉讼，被告马东梅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告和协物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告2018年4月1日至2020年12月31日期间的物业服务费23899.92元；2.判决被告按照欠缴金额的30%向原告支付逾期支付物业服务费的违约金7169.98元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年11月26日，四川华诚鼎盛置业有限责任公司（以下简称华诚置业公司）与原告签订“华诚广场”项目的《前期物业服务合同》，约定原告负责该项目的物业服务工作，其中商业物业服务费标准为1.50元/㎡·月。华诚置业公司与被告签订《华诚广场商铺租赁合同》，约定被告承租“华诚广场”项目6B号楼二层3-11号建筑面积共482.80㎡的商铺且承担相应的物业服务费。但被告自2018年4月1日至2020年12月31日期间的物业服务费共计23899.92元以各种理由拒不支付。根据物业服务合同的约定，被告应从逾期之日起每日按欠费金额的3‰支付违约金。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。 被告马东梅书面答辩称，未向原告交付2018年4月1日至2020年12月31日期间的物业服务费属实，但被告未交付该期间的物业服务费有正当理由：1.原告未按约定提供相应的物业服务，致使被告商铺内财物多次被盗，原告至今不予赔偿；2.该项目开发商华诚置业公司于2018年10月21日发布的公告及小区业主委员会2018年12月31日发布的《通知》均表示前期物业服务合同已到期，下一届物业服务企业尚未确定，提醒业主暂缓缴纳下一年的物业服务费。2018年11月1日，原告与华诚置业公司续签物业服务合同并未告知业主，被告并不知晓；3.原告与华诚置业公司签订的《前期物业服务合同》及其《补充协议》，未采取招投标方式，违反法律强制性规定，属无效合同，对被告不具有约束力。如果《前期物业服务合同》及其《补充协议》被认定有效，因原告未按约定提供服务，故物业服务费应予减少。原告主张的违约金过高，如果原告不能提供造成其实际损失的证据，其主张的违约金不应支持。 经审理查明，2013年11月22日，原告和协物业公司经过协议招标方式，中标华诚置业公司开发的“华诚广场”项目前期物业管理服务项目。2013年11月26日，原告与华诚置业公司签订《前期物业服务合同》约定：原告为华诚置业公司开发的“华诚广场”项目提供前期物业服务；服务期限自2013年12月1日起至2018年11月30日；物业服务费标准，其中商业1.50元/㎡·月，每半年交付一次，每个缴纳周期起始日起30日内交纳物业服务费；未按时、足额交纳物业服务费，经书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额每日3‰的违约金。合同签订后，原告按约入驻华诚广场提供物业服务。2018年11月1日，原告与华诚置业公司签订《前期物业服务合同补充协议》约定，因华诚广场小区尚未成立业主委员会，双方一致同意将该小区前期物业服务合同期限续签至2020年11月30日，若此期间，小区合法成立的业委会代表业主与业主大会依法公开选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效，则前期物业服务合同自动终止。《补充协议签订》后，原告继续在该小区依约进行物业服务。 2016年3月16日，被告与华诚置业公司签订《华诚广场商铺租赁合同》约定：华诚置业公司将位于“华诚广场”项目6B号楼第2层3-11号建筑面积为482.80㎡的商铺出租给被告用于经营装饰装修公司，租赁期限为2016年3月21日至2021年3月20日；被告应按和协物业公司规定按时、如数交纳物业公司应收的物业管理费等费用。合同签订后，被告在租赁的商铺经营中江县东北镇南国鼎峰装饰材料经营部。租赁期间，华诚置业公司将出租给被告的部分商铺出卖给他人，于2018年3月21日，双方重新签订《华诚广场商铺租赁合同》约定，华诚置业公司将位于“华诚广场”项目6B号楼第2层4-7、10-11号建筑面积为309.54㎡的商铺出租给被告用于经营装饰装修公司，租赁期限为2018年3月21日至2027年3月20日，被告交纳物业服务费。同时，被告仍然租赁使用华诚广场项目6B号楼第2层3、8-9号商铺，其使用的商铺建筑面积仍为482.8㎡。 租期前期，被告按约向原告交纳了物业服务费，但自2018年4月1日起，被告开始不交纳物业服务费。原告催收，被告仍不交纳，原告于2020年10月20日向被告发送律师函要求其立即交纳2018年4月1日至2020年12月31日期间的物业服务费23899.92元，被告仍不交纳，原告遂提起诉讼并提出前述诉讼请求。 上述事实，有原、被告陈述、中标通知书、备案登记表、《前期物业服务合同》及其补充协议、服务费收费标准、《华诚广场租赁合同》及情况说明、被告租赁房屋现状视频及被告经营装饰材料的营业执照、原告工作照片、小区环境照片、华诚广场项目重点部位巡视签到表等证据在卷佐证。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。本案原告与开发商华诚置业公司签订的《前期物业服务合同》及其补充协议经过了招投标程序，程序合法，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，被告是华诚广场小区商铺的承租人，故《前期物业服务合同》及其补充协议对原、被告均有约束力，原告按约定提供了物业服务，被告应按约定向原告支付物业服务费，但被告却不予支付，违反约定，应承担继续向原告支付物业服务费的义务，故原告要求被告支付2018年4月1日至2020年11月30日期间物业服务费23174.40元（1.5元/㎡·月×482.80㎡×32月）的诉讼请求成立，本院予以支持，其主张的2020年12月期间的物业服务费，由于其与华诚置业公司签订的《前期物业服务合同补充协议》约定的合同期限为2020年11月30日，原告没有证据证实双方对合同履行期限进行了延长，也即现有证据不能证明合同期满后，原告还会继续提供物业服务，且该时间段的物业服务费还没有实际产生，故对该月的物业服务费，本院不予支持，若其与华诚置业公司续签了合同，继续提供了物业服务，原告可另行主张。被告辩称《前期物业服务合同》及其补充协议未经招投标，违反法律禁止性规定，属无效合同，对被告没有约束力的意见，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。被告辩称，原告未按约定提供服务，导致其租赁商铺内财物多次被盗，应减少物业服务费，其并未提供充足的证据证实，且若确实存在原告的行为导致其商铺财物被盗并给其造成损失，属另一层法律关系，其可另行主张，故其意见，本院不予采纳。被告还辩称，其未交物业服务费，是因开发商及业主委员会发通知等告知前期物业服务合同期限届满，双方还未续签合同，提醒暂缓交付，本院认为，其只是提醒暂缓交纳2019年的物业服务费，并非告知不交，且原告的证据能够证明其一直在该小区从事物业服务，被告享受了服务，就应支付相应的物业服务费，故其辩解意见不能成立，本院不予采纳。 关于原告主张的违约金，根据《前期物业服务合同》“未按时、足额交纳物业服务费，经书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额每日3‰的违约金”的约定，拖欠物业服务费，原告书面催收后，被告仍不支付，才承担违约金。原告于2020年10月20日通过发送律师函的方式书面催告，被告仍未交纳，故原告可以主张违约金。至于违约金是否过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，根据原告的举证情况，本院认为，原告主张的违约金，以未付物业服务费23174.40元为基数，从2020年10月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的130%计算至付清时止确定为宜，原告主张过高的部分，本院不予支持。 综上，原告要求被告支付2018年4月1日至2020年11月30日期间的物业服务费23174.40元及以未付物业服务费23174.40元为基数，从2020年10月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的130%计算至付清为止的违约金的诉讼请求，本院予以支持；原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告马东梅于本判决生效后十五日内支付原告成都和协物业服务有限公司2018年4月1日至2020年11月30日期间的物业服务费23174.40元及违约金（以23174.40元为基数，从2020年10月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的130%计算至本判决确定的物业服务费给付之日，若未按本判决确定的期限履行给付物业服务费义务，上述违约金给付至物业服务费付清之日止）； 二、驳回原告成都和协物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费288元，由被告马东梅负担215元，原告成都和协物业服务有限公司负担73元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判员  杨英 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  周静