广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初20274号原告：张新伟，男，1967年11月19日出生，汉族，身份证住址广东省中山市火炬开发区。原告：黄映红，女，1965年1月6日出生，汉族，身份证住址广东省中山市火炬开发区。原告：张侃民，男，1991年10月15日出生，汉族，身份证住址广东省中山市火炬开发区。三原告的共同委托诉讼代理人：吕向前，广东国煌律师事务所律师。被告：中山市华商房地产有限公司，住所地中山市火炬开发区中山港大道106号誉港湾花园92卡，统一社会信用代码914420005517226407。法定代表人：何桂松，经理。委托诉讼代理人：黎小凡，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。原告张新伟、黄映红、张侃民诉被告中山市华商房地产有限公司（以下简称华商公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张侃民及三原告的共同委托诉讼代理人吕向前，被告华商公司的委托诉讼代理人黄俊科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张新伟、黄映红、张侃民向本院提出诉讼请求：1.判令被告无偿维修三原告购买的火炬开发区屋全部的渗漏、地基下陷等问题并满足有关规范及标准；2.判令被告向三原告支付逾期交房违约金暂计453120元（按日向三原告支付已付房价款的万分之三的违约金，从2015年7月1日至实际修复满足有关规范及标准之日止），延迟交房产证违约金64000元。诉讼中，原告明确前述第1项请求中“有关规范及标准”系指鉴定报告依据的《民用建筑可靠性鉴定标准》（ＧＢ50292-2015）、《建筑地基基础设计规范》（ＧＢ50007-2011）、《建筑地面工程施工质量验收规范》（ＧＢ50209-2010）、《建筑变形测量规范》（ＪＧＪ8-2016）。事实与理由：2014年11月25日，原告与被告签订了中山市商品房买卖合同，原告以1280000元的价格购买被告开发的位于中山市火炬开发区的房屋。原告依约付款，被告却没有交付符合合同约定的商品房，房屋质量存在严重的渗水、滴漏、地基下陷等，这些问题正是因为被告在施工时使用不合格防水材料，施工时粗制滥造，偷工减料，未严格按照规定施工，严重违反《合同法》、《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》等相关法律、行政法规。建设单位提供的有关行政管理部门的批准文件，以及勘察、设计、施工、工程监理等单位的质量合格文件，对事实存在的质量缺陷、鉴定质量问题等事实不具有当然的确定力和拘束力。本案中被告出售交付给原告的房屋存在的质量缺陷比较隐蔽，又因交房多晴天之日，渗水、滴漏等问题无法及时发现，再加上原告买房经验不足，没有足够的法律意识，盲目装修入住，现因房屋质量问题已经影响正常居住使用，并造成装修等较大损失。质量缺陷的产生原因在房屋交付时即已经存在，因此被告应当承担逾期交房的法律责任。在此期间，原告多次向被告反映房屋的质量渗漏地基下陷等缺陷问题，被告多次维修都敷衍了事，为维护自身的合法权益，原告特提起本案诉讼。被告华商公司辩称，1.原告已于2014年12月22日验收涉案房屋并且装修入住，原告收楼前，涉案房屋已经通过各单位整体及分项验收合格，包括原告诉求的地基与结构、防水验收等。该物业所在项目小区已于2015年5月15日取得住建部门颁发的《竣工验收备案登记证》，既证明项目小区质量检测合格，也证明合同约定交付期限届满前具备交付条件。原告主张逾期交房违约金没有事实依据。2.原告接收涉案房屋后，通过内部装修改装原设计结构（施工图反映改装部分包括：拆改墙体、二层中空层水泥灌浇加建阁楼等），属于违章建筑，由此导致房屋负荷过重，如存在地基下沉、屋面漏水等情况，原告的改装行为具有不可推卸的责任。3.火炬开发区已有多处楼盘出现地基下沉，相关情况是由地质问题引起，属于客观因素不可抗力造成。被告认为，涉案房屋主体结构以外区域出现整体下沉同样是不可抗力因素造成,即使存在地基下沉也非被告所能控制的因素所影响，不可归责被告。4.办理产权证书的前提是项目取得竣工验收备案登记证也即俗称的“综合验收”。涉案项目的竣工验收备案登记证已于2015年5月15日取得，即具备办理产权登记的条件。参照别墅项目其他业主的签收情况可以证明，包括项目物业的产权证书在2016年3月份可以办妥交收，由于原告的资料不足、银行借调资料等原因导致延误，并非被告的责任。5.原告对其主张的违约金未明确说明计算标准及方式。若法院认定被告存在逾期办证的违约行为，则违约金依约应自2015年7月1日后180个工作日，即2016年3月19日起算违约金。被告提供的《商品房交易登记申请表》递交时间为2016年9月20日，根据合同第十四条及补充协议第七条之约定，办证部门办证期间不属于出卖人承担违约金的期限，则违约金应自2016年3月19日起按已付款万分之一标准算至2016年9月20日止（共185天），违约金应为23680元，原告主张逾期办证违约金64000元错误。针对被告的答辩，原告回应称逾期办证违约金计算错误，同意按被告辩称的逾期办证违约金金额计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2014年11月25日，张新伟、黄映红、张侃民（买受人）和华商公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同，约定，由张新伟、黄映红、张侃民以1280000元的价格向华商公司购买位于火炬开发区，出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自办理权属登记逾期之日起，每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日止，但该违约金总额以已付房价款的5%为上限，买受人须按出卖人通知的时间向出卖人提交办理房地产证所需的资料、签署办理房产证所需的各类文件（《商品房交易、产权登记申请表》等）及缴纳办证税费；因买受人原因（包括但不限于逾期提交办证资料、逾期签署有关文件、逾期缴付税费、未按合同约定支付购房款及补足面积差异导致的差价款、因按揭有断供或逾期还款记录导致银行不移交商品房买卖合同及备案表等），或其他非出卖人的原因（包括但不限于产权登记机关、按揭银行等部门的原因等），导致不能如期取得房产证的，出卖人不承担任何责任；第十五条保修责任约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担；附件四《住宅质量保证书》记载：保修项目及保修期限分别为：地基和主体结构合理期限；屋面防水5年；墙面、厨房的卫生间地面、管道渗漏5年；墙面、顶棚抹灰层脱落2年；地面饰面空鼓、开裂2年；门窗翘裂、五金件损坏1年；卫生洁具1年；灯具、电器及开关6个月；防盗及对讲系统6个月；管道堵塞6个月；房屋白蚁防治15年；保修期是以收楼通知书上注明的收楼日作起始时间。同日，双方还签署了合同补充条款，其中第八条关于保修和质量争议处理（对合同第十五条补充）约定，买卖双方对交付商品房的质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体结构质量不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人损失；前述质量瑕疵和质量争议不影响本商品房的交付，不构成买受人拒绝接收出卖人交付房产的理由，出卖人须按《住宅质量保证书》依法保修。合同签订后，张新伟、黄映红、张侃民依约支付了全部购房款。2014年12月12日，张新伟、黄映红、张侃民在《业主收楼满意书及楼宇交接验收表》上签名，接收了涉案房屋。其后，张新伟、黄映红、张侃民向涉案房屋所在小区誉港湾花园的物业公司申请装修，该司参照中山市《住宅室内装修装饰管理规定》要求，不同意改建申请，张新伟、黄映红、张侃民出具承诺书一份，载明，现因室内装修设计需要和个人原因，将大厅（商铺）加建一层（钢筋、混凝土结构，详见施工改动设计图纸），如因此改动所产生的的后果和其他责任由本人负责，与物业公司无关。2015年5月15日，涉案房屋所在工程取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。2016年10月11日，涉案房屋进行了不动产物权登记，权利人为张新伟、黄映红、张侃民。同年11月1日，张侃民签收了涉案房屋的不动产权属证书。2.诉讼中，应张新伟、黄映红、张侃民申请，本院依法委托广东智弘检测鉴定有限公司（以下简称智弘公司）对涉案房屋工程质量问题（室外地坪下沉及其给排水管道损坏情况，地基基础是否存在不均匀沉降及地基基础安全性问题）及成因进行检测鉴定。2020年7月21日，该司出具鉴定报告（编号：GDZH-2020-0353），检测鉴定依据为：1.《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015），2.《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011），3.《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2010），4.《建筑变形测量规范》（JGJ8-2016），5.委托方提供相关的技术资料；鉴定意见为：1.10幢31房室外地坪的填充材料为细石、砂材料及建筑杂物，室外地坪填充材料未按《建筑地面工程施工质量验收规范》(GB20209-2010)第4.2.5规定进行回填施工。2.10幢31房室外地坪有下沉现象，其下沉原因主要是室外地坪填充材料未按规定回填施工导致，局部下沉严重，其下沉原因主要是地面下沉导致埋置在室外地坪的排水管损坏，排水管的损坏漏水导致其周边的水土流失严重，下沉也就严重。3.10幢31房室外地坪内埋置有PL1、PL2、PL3、PL4、PL5排水管、JL1给水管及北侧的电线管，各管道均有受损现象，其受损原因主要是地面下沉导致各管道受拉变形并损坏。4.10幢31房主体结构侧向位移量在H/182-H/9200之间，倾斜率在0.011%-0.711%之间，各测点均未超出《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292-2015第7.3.10条不适于继续承载的侧向位移限值（混凝土结构多层建筑：层间位移>Hi/150、顶点位移>H/200）。华商公司对前述鉴定意见提出质疑，主要有：1.鉴定意见第2项“室外地坪有下沉现象，其下沉原因主要是室外地坪基土压实及填充材料未按规定回填施工导致”，即使现场填土有少量的建筑废料，是否也被视为未按规定回填施工，是否容许少量偏差，最终是否影响回填支撑室外地坪的效果用途；2.前述说明是否因为华商公司未能提供“土方回填、地面铺装等施工组织设计资料”而推定的结论；3.鉴定公司在进行鉴定时是否考虑过客观的、不可抗力因素（例如火炬开发区的历史开发背景、地下土质疏松等原因）造成整体下沉的情况。智弘公司函复，1.由于基土的填土要求属于验收规范中的主控项目，是不允许有偏差的，即填土中有少量的建筑废料就是不符合规范规定，其未按规定回填施工当然会影响室外地坪的使用；2.关于推定依据的疑问，报告中均已说明是依据《建筑地面工程施工质量验收规范》(GB20209-2010)第4.2.5条规定；3.关于“区域底层土质疏松等原因是否会导致其沉降”的疑问，涉案房屋所处场地的地基土质情况应在地质勘察阶段明确，并由设计单位依据岩土工程勘察资料进行设计，施工单位再根据设计图纸进行施工，华商公司所述“区域底层土质疏松沉降”的情况本就应该在设计及施工阶段已经完全避免的（如在设计文件中规定室外地坪施工前应对室外地坪的地基进行技术处理等，并在施工过程按照设计要求及遵守施工规范要求做好的等）……若因区域底层土质疏松导致的桩基以外公共区域沉降，那也是地基未作处理或地基处理不当导致的。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。张新伟、黄映红、张侃民与华商公司签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，双方就逾期办证违约金金额23680元没有争议，本院不再赘述，照此判决。双方的争议焦点为：一、华商公司于2014年12月12日向张新伟、黄映红、张侃民交付的涉案房屋是否存在质量问题，华商公司依此主张逾期交房违约金之理据是否充足；二、华商公司是否应当承担维修义务以及维修的范围。焦点一。涉案房屋合同约定的交付标准是取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，华商公司于2015年5月15日才取得涉案房屋所在工程的中山市建设工程竣工验收备案登记证，其于2014年12月12日提前向张新伟、黄映红、张侃民交付的涉案房屋在交付时不符合合同约定的交付标准。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十八条“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验”之规定，张新伟、黄映红、张侃民作为买受人依法负有一定的检验的义务，尤其购买房屋大宗财产时，按照常理应当予以检验，若认为不符合法定或约定交付条件可以拒绝接收。本案中，张新伟、黄映红、张侃民在华商公司未能提供法定或约定的验收合格的证明文件可以拒绝收楼的情况下，仍于2014年12月12日实际收楼，应视为其明知涉案房屋尚不具备交付条件仍同意接收商品房。涉案商品房在交付时虽不符合合同约定的交付条件，但不能据此认定涉案商品房屋于实际交付时不具备居住使用功能。张新伟、黄映红、张侃民在本案中申请对涉案房屋质量进行检测鉴定，虽然鉴定机构认为涉案房屋存在质量问题，但并未认定涉案房屋在交付时主体结构质量不合格，故张新伟、黄映红、张侃民在知道商品房不具备约定或者法定交付条件的情况下同意接收商品房，即以自己的实际行为接受被告履行的主要合同义务，其在装修入住涉案房屋数年后再以商品房不具备交付条件、存在质量问题为由主张逾期交房违约责任，缺乏事实和法律依据，本院对其主张的逾期交房违约金不予支持。焦点二。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”之规定，以及案涉合同关于保修责任的约定，张新伟、黄映红、张侃民要求华商公司对房屋渗漏、地基下陷等问题进行修复，均属于华商公司的保修义务。而且，屋面防水、墙面、厨房的卫生间地面、管道渗漏在住宅质量保证书中约定的5年保修期限内；室外地坪水泥砂浆面层开裂、下沉，踏步板底部中孔，室外地坪填充压实等与地基下陷处理应属同一工程，又在住宅质量保证书中约定的地基和主体结构的合理保修年限内，华商公司应当一并予以修缮。华商公司抗辩张新伟、黄映红、张侃民接收涉案房屋后进行加建改造是房屋负荷过重、地基下陷的因素，但未就加建改造事实与地基下陷的因果关系进行举证，且鉴定报告中未体现这一鉴定意见，华商公司应承担举证不能的不利后果，本院对其抗辩不予采信。华商公司还抗辩火炬开发区的地质问题是导致地基下陷的因素，本院认为，华商公司未就其抗辩内容进行充分举证，且从鉴定报告的鉴定意见和函复内容来看，基土的填土要求属于验收规范中的主控项目不允许有偏差，涉案房屋所处场地的地基土质情况应在地质勘察阶段明确，并由设计单位依据岩土工程勘察资料进行设计，施工单位再根据设计图纸进行施工，以此来避免沉降的发生，没有证据证明华商公司已尽该义务，故，对华商公司的抗辩，本院不予采信。对于张新伟、黄映红、张侃民要求华商公司修复至满足鉴定报告依据的规范标准，本院认为，《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）、《建筑变形测量规范》（JGJ8-2016）不适用本案修复的情形；《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）、《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2010）为建筑行业国家标准，可予适用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国建筑法》第六十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告中山市华商房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内对中山市火炬开发区进行维修（维修期60天），包括房屋渗漏水、地基下沉，使其满足《建筑地基基础设计规范》（ＧＢ50007-2011）、《建筑地面工程施工质量验收规范》（ＧＢ50209-2010）；二、被告中山市华商房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张新伟、黄映红、张侃民支付逾期办证违约金23680元；三、驳回原告张新伟、黄映红、张侃民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8972元，鉴定费27920元，合计36892元，由原告张新伟、黄映红、张侃民负担8562元，由被告中山市华商房地产有限公司负担28330元（三原告已预交36892元，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李 芳审 判 员  王 珊人民陪审员  张洁星二〇二〇年十一月十日书 记 员  詹绮婷王静