广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初792号原告：广州市荔湾区住房和建设局，机构地址广东省广州市荔湾区信义路21号。负责人：游志红，职务局长。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州市立轩商贸有限公司，住所地广州市荔湾区人民南路35、37、39、39-1、39号后座首层自编1、2房。法定代表人：胡志明。委托诉讼代理人：罗裕敏，广东创展律师事务所律师。原告广州市荔湾区住房和建设局与被告广州市立轩商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市荔湾区住房和建设局的委托诉讼代理人黄启鸿，被告广州市立轩商贸有限公司的委托诉讼代理人罗裕敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市荔湾区住房和建设局向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间就广州市荔湾区人民南路37号101部位房屋的不定期租赁关系；2.被告及共同使用人腾空上址房屋交还原告；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：广州市荔湾区人民南路37号101部位房屋是原告的直管房屋，讼争房屋出租给被告作商业使用，出租面积73平方米，租金7300元，租赁期至2016年12月31日。租赁期满后，被告仍继续使用涉案房屋。由于原、被告之间就涉案房屋的租赁合同已经届满，双方未能就续租事宜达成一致协议，双方形成的是不定期的租赁关系。根据《合同法》第232、235、236条规定：双方合约为不定期租赁关系，原告可随时要求解除合同关系收回房屋使用权；同时，根据双方签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》第四条约定：被告应该依时交纳租金；第十三条：租赁期满且原告要求收回房屋的，被告应交回原告。因此，被告的行为已经违反了法律及合同规定，理应承担相应的法律责任。被告广州市立轩商贸有限公司答辩称：不同意原告的全部诉讼请求，请求法院驳回原告的诉讼请求，受理费由原告承担，涉案房屋由被告继续承租、使用。第一，涉案房屋的租赁关系并非一般的租赁关系，是越秀区的国有企业广州市越秀区饮食公司（以下简称：越饮公司）按政策通过有偿转让房屋使用权的方式转让承租权，承租可按不高于市场指导的租金标准长期承租使用（一般不少于20年）。在被告向越饮公司支付了116.5万元后，在2005年再次补偿越饮公司17.1万元后，获得涉案房屋的直接承租权，越饮公司在收到被告的款项后，协助办理了涉案房屋的承租权更名手续，由被告直接向房管部门承租涉案房屋。第二，涉案房屋与其他房屋（人民南路35、37、39、39-1、39号后座、豆栏街33号）始建时存在相连、相通的，存在不能分割的整体使用的功能，是共同共有进出口、逃生口，在使用中你中有我、我中有你的状况，这是历史遗留问题，只有由被告继续承租使用才能不会产生使用导致的不必要纠纷。第三，与涉案房屋相邻的房屋业主（人民南路35、39、39-1、39号后座、豆栏街33号）就相连、相通的事宜向原告提出的意见：不要改变现有的使用状况。本院经审理查明：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及住房保障等职责划入广州市荔湾区住房和建设局。根据广州市不动产登记查册表显示，越秀区人民南路37号（2区1段84地号），产别为公产，使用性质为商业，产权人为广州市房地产管理局（占有全部），所有权来历为1966年3月接管。因市规划调整，越秀区人民南路37号变更为荔湾区人民南路37号。2014年11月21日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人，甲方）与被告广州市立轩商贸有限公司（承租人，乙方）签订租赁合同即《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定甲方将坐落在荔湾区人民南路37号101部位部位（产别：无主代管产）的房地产出租给乙方，作商业用途，建筑面积73平方米；租赁期限自2015年1月1日至2016年12月31日，每月租金7300元；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；本合同经双方签名或盖章后，自租赁登记备案之日起生效。该《广州市直管房租赁合同（非住宅）》以广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局为出租人办理了备案登记手续。合同期满后，原、被告之间没有续签合同，被告广州市立轩商贸有限公司继续使用涉案房屋，并按约定租金标准向原告支付租金。2020年1月14日，本院在涉案房屋的显眼处张贴通知，限期涉及该房的承租人及实际使用人来院登记主张权利，但期限届满后未有承租人或实际使用人来院登记。被告确认于2020年4月28日收到本案起诉状副本。庭审中，原告陈述因广州市住建委要求非住宅的房屋需要通过公开招租的方式来确定新的承租人，故原、被告就涉案房屋没有续签合同，在双方协商时原告要求被告走公开招租形式，但被告不同意。关于被告提及的涉案房屋与私有业主房屋存在共同进出口的问题，可通过原告公招之后为私有业主保留和保证有进出口的权利予以解决。被告与案外人的购买租赁权协议，应根据合同的相对性原则向案外人追索。被告陈述被告想续签合同，但是原告不同意。另查明，2006年1月16日，广州市越秀区饮食公司（甲方）与广州市志超商贸有限公司（乙方）签订《协议书》，约定：对位于人民南路37号101、39号、39号之一101合计面积181.9平方米商铺的租赁关系，甲方同意将向越秀区第二土地房屋管理所（“出租方”）承租的人民南路37号101、39号、39号之一101合计面积181.9平方米商铺的承租方变更为乙方；乙方同意一次性支付给甲方人民币壹拾柒万壹仟元正作为变更承租方的补偿；乙方承诺，上址的承租方变更转名后，在上址物业中保留不少于1米宽的通往人民南路的通道供人民南路39号后座物业出入使用；乙方原向甲方承租的人民南路39号后座115.02平方米物业的每月租金按人民币2380元计收；另外乙方向甲方承租的太平南路豆栏东街33号3楼39.86平方米物业的每月租金按人民币600元计收；本协议经双方签字盖章、乙方付清上述补偿款项之日起生效；等等。2006年1月19日，广州市越秀区饮食公司向广州市志超商贸有限公司开具发票，载明人民南35-39号租赁费变更补偿费171000元。2010年8月5日，广州市越秀区饮食公司（出租人，甲方）与广州市志超商贸有限公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将荔湾区人民南路39号后座房产出租给乙方作商业用途使用。2013年5月2日，广州市志超商贸有限公司向广州市越秀区饮食公司及广州市越秀国有资产经营有限公司出具《报告》，载明由于2012年接到人民南37号101、39、39-1号101前座相连使用单位的产权代理单位荔湾区房管局通知，要求根据政策统一承租单位需与经营者一致，该公司已将人民南37号101、39、39-1号101前座的承租关系转由被告广州市立轩商贸有限公司承租（志超、立轩公司的法定人都是蔡永超，属同一企业，只是为了方便管理），请求将人民南39号后座的承租人变更为被告广州市立轩商贸有限公司承租。2013年7月19日，广州市越秀区饮食公司（出租人，甲方）与被告广州市立轩商贸有限公司（出租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将人民南路39号后座房产出租给乙方作商业用途使用，租赁期限为2013年8月1日至2020年5月31日。2016年6月13日，广州市越秀区饮食公司（甲方，原出租方）、被告广州市立轩商贸有限公司（乙方，原承租方）与广州粤瑞控股有限公司（丙方，新出租方）签订《三方协议》，约定因经营需要，自2016年6月1日起，就人民南路39号后座房屋的租赁合同主体变更为乙方与丙方，乙方与丙方按照租赁合同及租赁合同相关所有协议所载的全部条款，承担和履行各自的权利和义务；等等。2016年5月30日，案外人胡海燕（出租人，甲方）与被告广州市立轩商贸有限公司（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将荔湾区人民南路35号首层房屋出租给乙方作商业用途使用，租赁期限2016年6月1日至2026年5月31日。2017年12月20日，落款为人民南路35号业主胡海燕的《致广州市荔湾区住房和建设局、广州市荔湾区土地房屋管理所的函件》，表明其反对进行公开招租。2018年2月，广州粤瑞控股有限公司向广州市荔湾区土地房屋管理所发函，要求确保人民南路39号后座物业保持现状保留现有通道。本院认为：广州市荔湾区住房和建设局的原告诉讼主体是适格的。原告广州市荔湾区住房和建设局与被告广州市立轩商贸有限公司在广州市荔湾区人民南路37号101部位房屋建立的租赁合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原、被告签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是被告一直有向原告支付租金，因此，原、被告之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。被告确认于2020年4月28日收到本院送达的本案起诉状副本，本院确定原告解除租赁关系的诉求已于此时实际到达被告，因此，确定双方的租赁合同关系在2020年4月28日起解除。租赁关系解除后，被告及同住人员应当将房屋腾空交还给原告，但应给予合理的搬迁期限，本院酌定被告的搬迁期限为三十日。关于被告抗辩涉案房屋系通过有偿受让承租权，且与其他房屋存在相通相连、共用进出口的问题，本院认为，被告对涉案房屋的租赁权从案外人广州市越秀区饮食公司处以协议方式获得，属于另一法律关系，被告可另循途径解决；涉案房屋与其他房屋存在共用进出口的情况，属相邻权问题，不能对抗涉案房屋的出租人依法要求解除合同及收回房屋的权利，本院对被告的该项答辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、确认原告广州市荔湾区住房和建设局与被告广州市立轩商贸有限公司关于广州市荔湾区人民南路37号101部位房屋的租赁合同关系于2020年4月28日解除；二、在本判决发生法律效力之日起三十天内，被告广州市立轩商贸有限公司（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区人民南路37号101部位房屋并交还给原告广州市荔湾区住房和建设局。案件受理费100元，由被告广州市立轩商贸有限公司负担（受理费原告已预交，由被告在本判决发生法律效力之日起十天内迳付原告广州市荔湾区住房和建设局，本院不再退回）。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五日内，向本院提起上诉，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 余 静人民陪审员 何 憬人民陪审员 李玉兰二〇二〇年十一月五日书 记 员 林凯琳陈展鹏