山东省威海经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1092民初2775号原告：青岛润之泰商业运营管理有限公司威海分公司（统一社会信用代码91371000MA3M7TE92X），住所威海经济技术开发区华夏路51号。代表人：张忠涛，该公司经理。委托诉讼代理人：任维斌，山东隆润律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙博涵，山东隆润律师事务所实习律师。被告：于福敏女，1977年11月13日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：王传辉，山东德衡（威海）律师事务所律师。原告青岛润之泰商业运营管理有限公司威海分公司（以下简称“润之泰公司”）与被告于福敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润之泰公司委托诉讼代理人任维斌、被告于福敏及委托诉讼代理人王传辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润之泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令于福敏支付2019年12月12日至2020年11月11日的租金114048元及利息(自2019年12月12日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2.判令于福敏撤出并向润之泰公司返还承租的“红星·星艺佳”商场（以下简称“星艺佳商场”）B8013展位（以下简称“B8013展位”）。事实与理由：2019年4月19日，润之泰公司、于福敏签订一份定金协议，约定于福敏租赁经营润之泰公司位于威海经济技术开发区华夏路51号(疏站路与华夏路交叉路口西南侧)星艺佳商场B8013展位，计租面积216平方米，租金单价为48元/平方米/月。协议签订后，于福敏使用租赁展位进行经营，但未按时支付自2019年12月12日开业以来应付租金114048元，构成严重违约，应依法承担违约责任。故起诉至法院，请求依法支持诉讼请求。于福敏辩称,1.不同意解除定金协议。2.润之泰公司要求支付租金及利息没有事实和法律依据：润之泰公司与于福敏未签订正式的租赁合同，对于租金的计算时间及双方权利义务没有约定；在实际中，于福敏与星艺佳商场招商负责人口头协商的开始计算租金的时间为2020年6月底；润之泰公司作为商场的运营管理部门，对商场运营管理存在重大的失职，商场至今入住率低，且商场的营销团队全部撤离，商场实际处于停业状态；2020年8月，润之泰公司与威海城投资产管理有限公司（以下简称“城投公司”）之间的纠纷日益加剧，且城投公司在商场入口处张贴有《对全体鼎信商铺业主的告知书》，书面告知商场全体业主商场自开业以来整体运营不佳，润之泰公司与城投公司关于解除商场合作纠纷已经向威海仲裁委员会提起仲裁，通过润之泰公司与城投公司之间的纠纷导致商场无法正常进行经营；于福敏所租赁的商铺因疫情及润之泰公司的其他纠纷导致目前仍未装修完毕，未正常营业。综上，请求依法驳回润之泰公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。本院经审理认定事实如下：威海市城市开发投资有限公司投资建设了威海客运中心（南站综合服务区），其中包括星艺佳商场所在的鼎信大厦。2018年，城投公司经授权与润之泰公司的总公司青岛润之泰商业运营管理有限公司（以下简称“青岛润之泰公司”）签订房屋租赁合同，约定：由青岛润之泰公司承租鼎信大厦的1-3层用于开办威海星艺佳商场，合同签订之日至2020年5月31日为青岛润之泰公司装修免租期，租期自2020年6月1日起至2027年5月31日止。威海客运中心（南站综合服务区）工程已取得《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程竣工规划核实合格证》、《竣工验收备案证》，鼎信大厦并已取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。润之泰公司系青岛润之泰公司开办的分公司，其经营范围包括商业运营管理、柜台、摊位出租等。2019年4月19日，润之泰公司与于福敏签订一份定金协议，约定：1.润之泰公司拟出租给于福敏B8013展位用于经营“佐岚”品牌的门窗类商品，展位计租面积为216平方米（以最终签订的展位租赁合同为准，含1.2平方米公摊面积)，租金单价为48元/平方米/月。2.于福敏应于本协议签署当日向润之泰公司支付定金3万元，如于福敏未按约定支付定金，润之泰公司有权单方解除本协议，已收定金不予退还。3.双方应于润之泰公司书面通知七日内签署《威海星艺佳商场展位租赁及管理服务合同》（以下简称“租赁合同”），租赁合同生效后定金自动转为该合同项下的质量保证金，如有剩余则转为于福敏应付的其它款项。4.因于福敏原因导致各方未能在上述时间前达成正式租赁合同的，润之泰公司已收定金不予归还；因润之泰公司原因或第三方原因等非于福敏原因导致各方未能在上述时间前达成正式租赁合同的，润之泰公司应当将已收定金返还于福敏。5.于福敏在接到润之泰公司进场通知后七日内至润之泰公司招商部门办理相关手续，因于福敏原因导致各方未能在该时间内办理相关手续，视为自行放弃所承租展位，润之泰公司有权终止本协议，已收定金不予归还。6.于福敏须按润之泰公司指定时间与商场进行同步装修，并在润之泰公司规定的时间内结束装修，以确保按时营业；于福敏进场装修前三天，须将装修图纸送交润之泰公司审核并通过后方可施工，具体装修事项双方另行约定；如于福敏在接到润之泰公司通知后七日内仍未进场装修，则视为于福敏自行放弃所承租展位，润之泰公司有权终止本协议，已收定金不予归还。定金协议签订后，于福敏于当日向润之泰公司交付3万元定金，之后再未交付其他费用。2019年6月，润之泰公司将案涉展位交付于福敏，于福敏于2019年8月初开始对摊位进行装修。2020年8月，青岛润之泰公司与城投公司因双方之间房屋租赁合同的履行发生纠纷，并向本院提起诉讼，现正在诉讼过程中。2020年10月21日，润之泰公司诉来本院，请求处理。本案在审理过程中，润之泰公司主张其于2019年4月19日将案涉展位交付于福敏、于福敏于2019年7月上旬开始装修展位、润之泰公司在2019年7月前曾书面要求于福敏签订租赁合同、于福敏应于星艺佳商场2019年12月12日开业之日起计付租金。于福敏对润之泰公司的主张均不认可，润之泰公司对其主张未提供证据证明。上述事实，有定金协议书、城投公司与润之泰公司签订的房屋租赁合同书、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程竣工规划核实合格证、竣工验收备案证、消防安全检查合格证、星艺佳商场开业的网页打印件、于福敏租赁展位视频及照片及当事人陈述等证据证明。本院认为，本案争议焦点为：一、润之泰公司与于福敏签订的定金协议的效力及定金的性质；二、润之泰公司请求解除定金协议、返还展位应否支持；三、案涉展位租金的计算原则。关于第一个争议焦点，经审查，润之泰公司具有出租展位的主体资格，其与于福敏签订的定金协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应严格履行。根据定金协议约定，案涉定金系为双方签定展位租赁合同及前期预备工作而设立，因此其性质属于签约定金而非履约定金。关于第二个争议焦点，1.润之泰公司与于福敏在定金协议中约定润之泰公司拟将案涉展位出租给于福敏，明确了展位的具体位置、租金的标准等，但并未约定租期或者租金的起算日期。诉讼中，双方均同意计付租金，只是对租金的起算日期存在争议，并且润之泰公司已将约定展位交付给了于福敏管理。因此，双方之间具有展位租赁合同的法律特征，双方已实际存在不定期租赁合同关系。双方建立租赁合同关系后，定金协议的作用已经完成，因于福敏并不存在违反定金协议的行为，根据约定于福敏交纳的3万元定金应转为租赁合同项下质量保证金或其他费用，因此不存在解除定金协议的问题。故，润之泰公司要求解除定金协议并基于解除定金协议后由于福敏返还展位的诉讼请求，理由不当，本院依法不予支持。2.润之泰公司与于福敏之间存在不定期租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，润之泰公司并未要求解除与于福敏之间的不定期租赁合同，于福敏也不同意返还展位，因涉及双方不定期租赁合同的履行争议，本案不予审理，润之泰公司可另案主张。关于第三个争议焦点，润之泰公司与于福敏未约定质量保证金，于福敏交纳的3万元定金应转为租赁合同项下的租金。润之泰公司与于福敏未约定租期和租金起算日期，润之泰公司主张应自2019年12月12日起计算租金，于福敏对此不认可，但主张应自2020年6月底起计算租金。润之泰公司对其主张未提供充分证据证明，应承担举证不能的法律后果；并且，青岛润之泰公司与城投公司签订的房屋租赁合同约定2020年5月31日前为装修免租期，租期自2020年6月1日起计算。因此，润之泰公司要求自2019年12月12日起计算租金，证据不足，理由不当，本院依法不予支持。综合考虑本案具体情况，租金应自2020年7月1日起计算，租金标准为双方约定的48元/平方米/月。经计算，截止到2020年11月11日的租金数额为54705.60元〔261元×48元/平方米/月×（4＋11/30）月〕，于福敏应当支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百三十二条规定，判决如下：一、于福敏于本判决生效之日起10日内支付青岛润之泰商业运营管理有限公司威海分公司自2020年7月1日起至2020年11月11日止的租金24705.60元（54705.60元－30000元）二、驳回青岛润之泰商业运营管理有限公司威海分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2668元减半收取计1334元，由青岛润之泰商业运营管理有限公司威海分公司负担1045元、于福敏负担289元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  徐东舰二〇二〇年十一月十九日书记员  王 姣