北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初7713号原告（反诉被告）：北京城建兴泰房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇杨庄子村委会。法定代表人：刘旭，董事长。委托诉讼代理人：刘晋薇，北京厚大合川律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘雨龙，男，1990年3月12日出生，满族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：许亮，北京市盈科律师事务所律师。原告（反诉被告）北京城建兴泰房地产开发有限公司（以下简称城建兴泰公司）与被告（反诉原告）刘雨龙商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）城建兴泰公司的委托诉讼代理人刘晋薇，被告（反诉原告）刘雨龙及其委托诉讼代理人许亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城建兴泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除城建兴泰公司与刘雨龙于2018年7月22日签订的《北京市商品房现房买卖合同》及其《补充协议》；2.判令刘雨龙配合城建兴泰公司于上述合同解除后15日内到住建委相关部门办理上述合同解除和注销等相关手续，并由刘雨龙承担相关费用；3.判令刘雨龙向城建兴泰公司支付违约金1354096元；4.本案律师费30000元及诉讼费由刘雨龙负担。事实与理由：2018年7月22日，刘雨龙认购城建兴泰公司开发的位于北京市房山区阜盛东街房屋，并签署了《北京市商品房现房买卖合同》及其《补充协议》（合同编号：XF773222）。房屋总价款为9027311元，双方确定刘雨龙采用贷款方式支付购房款，即于2018年7月22日支付房款200000元，于2018年11月30日支付购房款3427311元，申请银行按揭贷款5400000元。城建兴泰公司于2018年7月22日收到刘雨龙支付的购房款200000元，剩余房款3427311元虽经多次催告，刘雨龙时至今日仍未向城建兴泰公司支付。根据买卖合同附件五《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第二条第2款第（2）项的约定“自《买卖合同》签订之日起超过30日买受人仍未能将办理按揭贷款所需的全部真实有效的申请文件及费用（以贷款机构或银行的要求为准）交付给贷款机构……出卖人有权单方解除《买卖合同》，此时买受人应向出卖人支付总房款的15%的违约金。买受人有义务配合出卖人在发出合同解除通知书后15日内到住建委相关部门办理《买卖合同》解除和注销等相关手续。……”刘雨龙因首付款未交齐导致不能向贷款机构提交办理贷款所需手续，符合上述解除情形。城建兴泰公司认为，刘雨龙的违约行为，已严重侵害城建兴泰公司的利益，给城建兴泰公司造成了经济损失，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。刘雨龙辩称，第一，同意城建兴泰公司第一项诉讼请求，但刘雨龙并非本案的违约方，刘雨龙已经按合同约定履行了合同义务；第二，同意办理注销手续，刘雨龙认为本案的违约方为城建兴泰公司而非刘雨龙；第三，城建兴泰公司所主张的违约金过高，而且没有事实依据，因为刘雨龙没有给城建兴泰公司造成任何实际损失。首先，在与刘雨龙销售房屋时，城建兴泰公司存在欺诈行为，刘雨龙看房时，城建兴泰公司明确告知该小区属于学区房，但签完合同后才得知该小区并非学区房。其次，双方签订房屋买卖合同时，城建兴泰公司承诺只要刘雨龙签完合同，再补交额外的30万元的电商费就可享受房屋总价款的优惠，但刘雨龙交完额外的30万元电商费后并没有享受到任何电商服务，也没有享受到房屋总价款的优惠。再次，双方签订了另外一份商品房买卖合同，用途为地下车库，并且刘雨龙2018年10月13日交付了全部购买地下车库的款项，但是城建兴泰公司至今都未向刘雨龙交付地下车库，也未办理产权登记，城建兴泰公司已构成违约，因此刘雨龙不继续支付购房款的行为，实际上是在行使自己的不安抗辩权。最后，双方签完买卖合同后，城建兴泰公司并未将合同原件交付给刘雨龙，签订合同时城建兴泰公司也未向刘雨龙作出清晰明确的解释，后来刘雨龙多次向城建兴泰公司索要合同，城建兴泰公司都拒绝向刘雨龙提供；第四，不同意支付律师费，城建兴泰公司所主张的律师费并未实际发生，没有事实依据及合同依据。刘雨龙向本院提出反诉请求：要求城建兴泰公司返还购房款50万元。事实与理由：2018年7月22日，刘雨龙认购城建兴泰公司开发的位于北京市房山区阜盛东街房屋，并签署了《北京市商品房现房买卖合同》及其《补充协议》（合同编号：XF773222）。如果解除合同，要求城建兴泰公司返还购房款50万元，包含了30万元的电商费。城建兴泰公司针对刘雨龙的反诉请求辩称，对刘雨龙的购房款金额不认可，只交了20万元。在扣除违约金之后，有剩余可以返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月22日，刘雨龙与城建兴泰公司签订《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF773222）（以下简称《买卖合同》），约定由刘雨龙购买房山区阜盛东街房屋，房屋实测建筑面积189.52平方米，总价款9027311元。合同第九条逾期付款责任约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款，逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应自解除合同通知送达之日起90日内，按照累计应付款的15%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部购房款（含已付贷款部分）。合同附件五关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，买受人与出卖人正式签署买卖合同当日，应向出卖人支付除按揭贷款金额以外的所有房款，计3627311元（包括已付定金200000元）。买受人申请银行按揭贷款5400000元支付剩余房款。如果自买卖合同签订之日起超过30日买受人仍未能将办理按揭贷款所需的全部真实有效的申请文件及费用（以贷款机构或银行的要求为准）交付给贷款机构或银行或其指定的代理机构（包括但不限于律师事务所），出卖人有权单方解除买卖合同，此时买受人应向出卖人支付总房款15%的违约金。买受人有义务配合出卖人在发出合同解除通知书后15日内到住建委相关部门办理买卖合同解除和注销等相关手续。出卖人有权优先从买受人已付房款中扣除违约和解除合同的相关费用。《买卖合同》及附件还对双方的其他权利义务作了约定。同日，双方签订《补充协议》，约定刘雨龙于正式签署买卖合同当日，支付该商品房总房价款的2%，计200000元（包括已付定金200000元）；于2018年11月30日前支付该商品房总价款的38%，计3427311元；申请银行按揭贷款5400000元支付剩余房款。该《补充协议》第5条同时约定，如买受人逾期付款导致买卖合同解除的，买受人应无条件配合出卖人一同到有关的备案部门办理该买卖合同网上注销手续。上述《买卖合同》及《补充协议》上均载有刘雨龙本人签字。另查明，就购买涉案房屋，刘雨龙于2018年7月8日向城建兴泰公司支付购房定金200000元（已转成购房款）、向北京创动诚讯网络科技有限公司支付300000元，此后，刘雨龙未再向城建兴泰公司给付购房款。2019年1月24日至2019年8月24日期间，城建兴泰公司持续向刘雨龙发放催款通知函，要求刘雨龙支付剩余房款，并承担逾期付款违约责任。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案中，城建兴泰公司与刘雨龙签订的《买卖合同》为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应当按照《买卖合同》的约定，及时全面履行义务。依据《买卖合同》及《补充协议》的约定，刘雨龙应于2018年7月22日支付房款200000元，于2018年11月30日前支付房款3427311元，申请银行按揭贷款5400000元支付剩余房款。但在《买卖合同》履行过程中，刘雨龙向城建兴泰公司共交纳购房款200000元后，剩余购房款始终未予交纳。现城建兴泰公司要求解除《买卖合同》及其《补充协议》、协助办理《买卖合同》的网上签约备案注销手续，刘雨龙对上述要求表示同意，本院不持异议。对于城建兴泰公司要求刘雨龙承担办理网上签约备案注销手续相关费用的诉讼请求，因项目不明且未实际发生，本院不予处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。刘雨龙要求城建兴泰公司返还已付购房款的诉讼请求，符合合同约定和法律规定。刘雨龙未提供证据证明其向北京创动诚讯网络科技有限公司支付的30万元系由城建兴泰公司收取的购房款且城建兴泰公司予以否认，故本院确定城建兴泰公司应向刘雨龙返还的购房款为20万元。北京创动诚讯网络科技有限公司收取的30万元可另行解决，本案不予处理。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。刘雨龙未按《买卖合同》约定时间交纳购房款，其行为已构成违约，应当向城建兴泰公司支付违约金。双方于《买卖合同》中约定的违约金标准为累计应付款的15%，刘雨龙于庭审中主张违约金标准过高，请求法院酌情减少，本院综合考虑城建兴泰公司遭受的损失、合同履行情况、双方过错程度、预期利益等因素，酌情确定刘雨龙向城建兴泰公司给付违约金90000元。对城建兴泰公司过高的诉讼请求，本院不予支持。城建兴泰公司要求刘雨龙承担律师费30000元，缺乏法律依据，对其相关诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除北京城建兴泰房地产开发有限公司与刘雨龙于2018年7月22日签署的《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF773222）及《补充协议》；二、刘雨龙于本判决生效之日起十日内协助北京城建兴泰房地产开发有限公司办理《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF773222）的网上签约备案注销手续；三、刘雨龙自本判决生效之日起十日内向北京城建兴泰房地产开发有限公司支付违约金90000元；四、北京城建兴泰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还刘雨龙购房款200000元；五、驳回北京城建兴泰房地产开发有限公司的其他本诉请求；六、驳回刘雨龙的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费37496元，由北京城建兴泰房地产开发有限公司负担18748元（已交纳），由刘雨龙负担18748元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费4400元，由北京城建兴泰房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘洪刚二〇二〇年十一月十六日书记员  祁海营