浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初7729号 原告：陈伟民，男，1967年7月27日出生，汉族，户籍在金华市婺城区，现住金华市婺城区。 原告：丁秋英，女，1968年10月4日出生，汉族，户籍在金华市婺城区，现住金华市婺城区。 两原告共同委托诉讼代理人：金学锋，浙江婺源律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：章丽芳，浙江婺源律师事务所律师。 被告：邓作连，男，1967年3月12日出生，汉族，住金华市婺城区。 被告：邵一迁，女，1968年10月28日出生，汉族，住金华市婺城区。 第三人：金华市婺城区人民政府城西街道办事处，住所地金华市婺城区中山西路199号。 主要负责人：池吉平，主任。 委托诉讼代理人：于慧君，浙江泽铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程建青，浙江泽铭律师事务所律师。 原告陈伟民、丁秋英与被告邓作连、邵一迁、第三人金华市婺城区人民政府城西街道办事处（以下简称城西街道办事处）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序于同年10月20日公开开庭进行了审理。原告陈伟民、丁秋英及其委托诉讼代理人金学锋、章丽芳，被告邓作连、邵一迁，第三人城西街道办事处的委托诉讼代理人于慧君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈伟民、丁秋英向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同赔偿两原告损失984594元、房屋装修款89948元、附属物赔偿款5255元、搬家补助费2000元、苗木赔偿款220元、家电设施补助费3368元、评估奖5000元、签约奖27833元、腾空奖27833元、过渡费26720元，合计1172771元；2.本案诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：2009年12月，两原告出售了自行居住的建教街21幢1单元402室的房地产，之后欲另行购买房产用于居住，被告邵一迁的哥哥邵小岳知晓两原告需要购买房产后，告知被告邓作连、邵一迁欲出售七里殿15号的房地产，之后原告与被告商定了七里殿15号的房地产买卖事宜，房款为42万元。两原告交付42万元房款给两被告后，双方于2010年3月4日签订了《房屋买卖协议》一份。约定：甲方邓作连、邵一迁将西郊村七里殿15号混合结构房屋总共3层（1-3）层数，建筑面积239.25平方米，土地使用权面积为60平方米，卖给乙方陈伟民、丁秋英，房价为42万元整；如乙方的房屋拆迁，甲方应给乙方提供帮助服务的义务；乙方将房款付清，甲方应给乙方房产证、土地使用证及房屋钥匙，如任何一方反悔，按房价或市场价50%的赔偿。协议签订当天，两被告将房屋钥匙及房产证、土地证交付两原告。之后，两原告对该房产进行了装修，装修后一直居住、占有、使用和收益至房屋征收拆迁。被告邓作连名下的××街道××村七里殿15号房屋的土地证号为金市集用（2004）字第4-345号，房产证号为金房权证婺字第0××4号。两被告在××街道××村还有一套房产，收到42万元后两被告另行建造了一幢房产，该房产未办理房产证、土地证。因两原告向两被告购买的××街道××村七里殿15号房屋所占的土地属于集体所有性质，依法不能卖给非本集体经济组织成员，故本案所涉的《房屋买卖协议》因违反法律强制性规定属于无效协议。 涉案房屋已由第三人城西街道办事处收购拆迁，并与两被告签订了相应的补偿安置协议。经评估，涉案房屋有证部分价值为286958元，装修价值89948元，附属物价值5255元，同时可领取搬家补助费2000元、苗木赔偿款220元、家电设施补助费3368元、评估奖5000元、签约奖27833元、腾空奖27833元、过渡费26720元。两被告选择了公寓式安置，但一直未将两原告应得的拆迁安置款、各项奖励款、补偿款等支付两原告，或未将安置房交付原告。两被告自愿出售房屋，直至拆迁时周边房产增值了几倍，其违反了诚实守信原则，本案中宅基地使用权虽依法不能转让给非本集体经济组织成员，但两被告作为宅基地使用权人，其出售的行为包含了抛弃宅基地使用权的真实意思表示，根据“房地一致”原则，两被告抛弃宅基地使用权，即丧失了宅基地之上的房屋所有权，故涉案的房屋仍应属两原告。由此可见，两被告与第三人签订《房屋拆迁安置补偿协议》后依法所得的一切权益应属两原告。根据政府拆迁安置的相关规定，选择货币安置的，应按房屋重置价值1：3的比例支付两原告的相应权益，同时两原告还可获得房屋装修款89948元、附属物赔偿款5255元、搬家补助费2000元、苗木赔偿款220元、家电设施补助费3368元、评估奖5000元、签约奖27833元、腾空奖27833元、过渡费26720元，作为因房屋拆迁造成的购房款及房屋增值损失。然两被告至今未向两原告支付分文费用。 被告邓作连、邵一迁答辩称：房屋买卖协议上写得很清楚，我们出卖的是房屋不是地基。原告购买房屋后一直都是用来出租的，一年房租就有四、五万元，所以原告也产生很多利润的。房屋从拆迁到现在我们一直未参与，也没有领到过任何款项。房屋拆迁补偿款原告自己去领取，我们一分都不要。 第三人城西街道办事处述称：本案系房屋买卖合同纠纷，城西街道办事处并非合同当事人，与本案也不存在法律上的利害关系，作为本案第三人主体不适格。涉案房屋现已征迁完毕，经评估认定，涉案房屋有证部分价值为286958元，装修价值89948元，附属物价值5255元，同时可领取搬家补助费2000元、苗木赔偿款220元、家电设施补助费3368元、评估奖5000元、签约奖27833元、腾空奖27833元、过渡费26720元、无证部分房屋补偿41240元，以上合计516375元，收购合同于2019年7月5日签订。上述款项，本案原、被告均未领取。 经审理，本院认定本案事实与原告诉称一致。另查明，按照相关征收补偿安置方案的规定，安置方式有货币安置和公寓式安置两种；选择货币安置的，按现有合法建筑重置价格1：3的标准补偿，外加各项补助。被告选择公寓式安置，并与城西街道办事处签订了相关协议。另外，城西街道办事处对涉案房屋无证部分的补偿款为41240元。涉案房屋现已被拆迁，但对于城西街道办事处应支付的补偿款及各项补助和奖励，原、被告双方均未领取。 本院认为，因涉案七里殿15号房屋所占土地属集体所有，而原告并非该集体经济组织成员，故原、被告双方签订的《房屋买卖协议》违反了法律法规的强制性规定，应认定无效。根据合同法第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”虽然双方的买卖协议无效，但对该房屋的买卖系双方当事人的真实意思表示，被告出卖房屋的行为自然也包含了同时抛弃宅基地使用权的意思表示。根据“房地一致”原则，被告抛弃宅基地的使用权，即丧失了宅基地上的房屋所有权；而且原告已居住使用多年，被告也另有房屋，故即使房屋买卖协议无效，房屋也仍应归属于原告而没有必要返还给被告。现原告房屋因城中村改造被征收拆迁，根据诚实信用原则，相应的拆迁利益应当由原告享受。但因政策所限，拆迁安置协议由被告与第三人签订，而被告选择了公寓式安置未选择货币安置，应视为公寓式安置对被告更为有利，但同时也导致原告无法获得房屋评估价3倍的补偿。除了第三人城西街道办事处应当支付的涉案房屋补偿款及各种奖励合计516375元（包括有证部分补偿款286958元、装修补偿款89948元，附属物补偿款5255元、无证部分补偿款41240元、搬家补助费2000元、苗木补偿款220元、家电设施补助费3368元、评估奖5000元、签约奖27833元、腾空奖27833元、过渡费26720元）可由原告自行领取外，原告仍有房屋评估价2倍的补偿款共计573916元不能获得，这也是原告在本案中因房屋增值原因所致的合理损失。对原告的该项损失，被告应当承担相应的赔偿责任。因被告系房屋的原产权人，对于该房屋是否出卖、向何人出卖均有决定权和选择权，在与原告建立房屋买卖关系过程中占有更主动更优势的地位，故其对涉案房屋买卖合同的无效应承担主要责任；但原告明知自己与被告不属同一集体经济组织成员，不能购买集体土地上的被告房屋而仍与被告建立房屋买卖关系，故其对房屋买卖合同的无效也有一定的过错，应自负一定的责任。根据诚实信用原则，并综合考虑双方的过错程度以及原告购买涉案房屋已多年、房屋客观上存在增值、被告将该房屋出卖后又因该房屋的拆迁获得公寓式安置机会等事实，本院酌定由被告对原告的损失承担85%的赔偿责任。原告对于无证部分的房屋补偿款要求被告按1：3的标准赔偿依据不足，不予支持；被告认为只卖房屋不卖地基并拒不赔偿也依据不足，不予采信。综上，对原告合法有据部分的诉请，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款等规定，判决如下： 一、第三人金华市婺城区人民政府城西街道办事处就七里殿15号房屋应当支付的拆迁补偿款及各项奖励等合计516375元，由原告陈伟民、丁秋英自行领取； 二、被告邓作连、邵一迁共同赔偿原告陈伟民、丁秋英房屋拆迁补偿损失487828.6元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、驳回原告陈伟民、丁秋英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7677元（适用简易程序审理已减半收取，原告已预交），由原告陈伟民、丁秋英共同负担1152元，被告邓作连、邵一迁共同负担6525元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。按不服部分的标的额预交上诉案件受理费，上诉期满之日起7日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 庄期春 二〇二〇年十一月十九日 代书记员 沈丽薇 7-