广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初15376号原告：陈键雄，男，1985年11月3日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：刘俊峰，广东信广律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨珊，广东信广律师事务所实习律师。被告：肖志强，男，1978年9月18日出生，汉族，身份证住址湖南省衡阳市蒸湘区，委托诉讼代理人：曹纯珂，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婷婷，广东南方福瑞德律师事务所律师。第三人：梁莉萍，女，1963年9月21日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市南海区，原告陈键雄诉被告肖志强、第三人梁莉萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理并公开开庭进行审理。原告陈键雄的委托诉讼代理人刘俊峰、杨珊，被告肖志强的委托诉讼代理人曹纯珂、李婷婷到庭参加了诉讼。第三人梁莉萍经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现本案已审理终结。原告陈键雄向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的《商铺租赁合同》；2、判令被告向原告支付租金26499元（租金按每月8833元计算，自2020年3月1日起计算至被告实际交还租赁商铺之日，暂计至2020年5月1日止的租金为35332元）；3、判令被告向原告支付违约金1121.79元（违约金以每月应付租金8833元为本金，分别从2020年3月至2020年5月每月的1日起，各项均按日息0.1%计算至实际清偿之日，暂计至2020年5月13日为1121.79元）；4、判令被告向原告交付的保证金20000元归原告所有；5、判令被告向原告支付物业管理费413.53元、租赁税及滞纳金2542.05元；6、本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月期间，第三人梁莉萍向广州市白云区金沙街横沙经济联合社承租了位于广州市白云区金沙街金域蓝湾倚水三巷多间商铺。2015年8月3日，第三人梁莉萍与被告肖志强签订《商铺租赁合同》，约定第三人梁莉萍将广州市白云区金沙街金域蓝湾倚水三巷13号141号商铺出租给被告肖志强用于经营，租赁期间为2015年3月1日至2020年11月28日止。合同签订后，第三人梁莉萍按照约定向被告肖志强交付商铺，被告也已经用于经营。2019年4月，原告陈键雄与第三人梁莉萍达成商铺承租权转让协议，约定第三人梁莉萍将包括涉案商铺在内的17间商铺的承租权转让给原告陈键雄。2019年4月29日，原告陈键雄与商铺所有人广州市白云区金沙街横沙经济联合社重新签订一份《商铺租赁合同》，将原承租人梁莉萍变更为原告陈键雄。同时，原告和被告也变更了2015年8月3日签订的《商铺租赁合同》，将出租方由梁莉萍变更为原告陈键雄。原出租方梁莉萍在《商铺租赁合同》中享有的权利义务也已转移给原告陈键雄享有和承担。被告肖志强在合同变更后一直向原告陈键雄支付每月租金。被告肖志强自2020年2月1日起开始拖欠租金及水电费，在原告陈键雄多次催促下仍拒绝履行付款义务，其行为已构成严重违约，应按合同约定承担相应的违约责任。原告与被告在交接商铺过程中，发现被告尚拖欠租赁税及物业管理费，为尽快办理涉案商铺的交接手续，原告代缴了上述被告拖欠的租赁税及物业管理费。请贵院判如所请。被告肖志强辩称，一、原告并非《商铺租赁合同》当事人，无权主张出租人权利，根据合同相对性原则，原告主体资格不适格。原告提交的《商铺租赁合同》中出租方名字是直接把“梁莉萍”改成“陈键雄”，被告所持有的《商铺租赁合同》中出租方仍是梁莉萍。被告从未与原告签订《商铺租赁合同》，且房租一直向梁莉萍支付。原告单方在《商铺租赁合同》及保证金收据中增加自己名字的行为未经被告追认，被告不予认可。二、2020年2月至3月15日前，店铺一直处于被政府贴上封条禁止对外营业的状态，3月15日前被告未实际使用物业。因政府防疫原因而未能实际使用期间的租金不应由被告承担。因疫情因素影响，合同目的已无法实现，被告为防止损失扩大不得已解除合同，因此不应承担违约责任。2020年4月30日，被告依法解除合同并通知出租人，且已退腾物业交付出租人，出租人未退回被告20000元保证金，该保证金足以抵扣3月15日至4月30日期间使用物业的租金。由于疫情影响，被告与广州市白云区金沙街横沙经济联合社签订《关于减免2020年2月份租金的确认书》。被告于2020年4月30日将自有物品办理，腾退房屋返还给出租人，并告知出租人自2020年5月1日起解除合同。三、涉案物业属于经营性物业，此次新冠××疫情影响重大，属于不可抗力，已造成双方租赁合同目的无法实现，被告无力支付高额租金，根据《商铺租赁合同》第三十八条及四十五条约定依法解除合同，被告可免除违约责任。疫情爆发前，被告并未拖欠租金。由于与出租人协商减免租金不成，被告于2020年4月30日搬离涉案物业并通知了出租人，且于2020年5月1日将钥匙委托第三人黄爱凤转交出租人。被告应当支付实际使用期间的租金即2020年3月中旬及四月租金以及三四月物业管理费。被告已支付的保证金20000元保证金可抵扣租金及物业管理费。四、关于原告主张管理费、租赁税及滞纳金的请求，也是无权主张的。被告没有委托原告进行代缴，同时物业管理费产生的时间也是在被告已经将涉案商铺退回给出租人梁莉萍之后，该部分物业管理费不应由被告承担。租赁税及滞纳金的问题，被告认为租赁税的纳税主体应为出租人梁莉萍而非原告陈键雄，也非被告。第三人梁莉萍陈述，第三人梁莉萍向广州市白云区金沙街横沙经济联合社承租了位于广州市白云区金沙街金域蓝湾倚水三巷的多间商铺。2015年3月1日，第三人梁莉萍与被告肖志强签订《商铺租赁合同》，将位于广州市白云区金沙街金域蓝湾倚水三巷13号141号商铺出租给被告肖志强用于经营。2019年4月，第三人梁莉萍与原告陈键雄达成商铺承租转让协议，并于2019年5月1日生效，将包括涉案商铺在内的17间商铺的承租权转让给原告陈键雄。且第三人梁莉萍已将商铺承租权转让事宜告知被告肖志强，被告肖志强是知情且同意的，并在原来两份《商铺租赁合同》上将“出租方（甲方）”的名字由第三人梁莉萍更改为原告陈键雄。因此，第三人梁莉萍在《商铺租赁合同》中所享有的权利义务也已转让给原告陈键雄享有和承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《商铺租赁合同》、房地产权证、《证明》、微信对话记录、照片、物业收费通知单、发票、中国农业银行个人明细对账单、转账记录、保证金收据、租金收据、《告知书》、《关于减免2020年2月份租金的确认书》、企业信用信息公示系统、广东增值税电子普通发票、税收缴费书及银行存根及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市白云区横沙路62号101铺的产权人为广州市白云区金沙街横沙经济联合社，登记时间为2014年5月26日，建筑面积36.73平方米。2015年3月1日，第三人梁莉萍（甲方）与被告肖志强（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区金沙街金域蓝湾倚水三巷13号141房（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，租赁面积37平方米。租期自2015年3月1日起至2020年11月28日止。租金每月7300元。乙方必须每月1日前交足次月租金，合同期内租金第一年不变，第三年后的每年租金在上年度年租金的基础上递增10%。如乙方逾期缴付租金的，甲方按每日总欠金额的5%加收滞纳金。乙方应在合同签订日向甲方交付租赁合同保证金20000元。因不可抗力、国家政策变动、政府拆除等原因造成本合同无法履行的，合同权利义务终止。因不可抗力或国家政策变更等因素造成本合同无法履行的，双方互不承担违约责任。乙方逾期缴交各项费用的，从逾期之日每日加收欠款金额5‰的滞纳金。落款空白处有手写字样“甲方同意从2019年3月1日起每月租金8833元，不递增到合同终止。梁莉萍”。同日，被告向第三人梁莉萍支付保证金20000元。2019年4月29日，原告（乙方）与广州市白云区金沙街横沙经济联合社（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：一、甲方同意将广州市白云区金沙街金域蓝湾倚水三巷#13之113房、114房、115房、116房、117房、118房、127房、128房、129房、130房、131房、136房、137房、138房、139房、140房、141房共17间商铺出租给乙方用作商铺之用。二、租期自2019年5月1日至2020年11月30日。被告与广州市白云区金沙街横沙经济联合社签订《关于减免2020年2月份租金的确认书》，称被告符合我社免租工作方案全部条款，按我社免租工作方案减免你司2020年2月份租金（如2租金已交，则顺延减免下月租金）请你司确认。另查，白云区横沙路62号101铺和广州市白云区金沙街金域蓝湾倚水三巷13号之141房为同一地址。再查，根据原告提交的2015年3月1日签订的《商铺租赁合同》显示，出租方（甲方）的名字由第三人梁莉萍更改为原告陈键雄。2015年3月1日的收据也将收款人的名字由第三人梁莉萍更改为原告陈键雄。庭审中，原告当庭提交：1、转账记录，拟证实第三人梁莉萍已将被告缴纳的租金转付给原告；2、发票，拟证实原告代被告支付2020年5月和6月物业费413.53元；3、税收缴款书，拟证实原告代被告支付税费及滞纳金2542.05元。被告提交：1、照片及微信聊天记录，拟证实2020年2月26日涉案商铺因疫情防控未经营，且被告一直与第三人协商减免租金事宜未果，被告一直向第三人梁莉萍支付租金，并非原告；原告称，从被告提交的微信聊天记录可知，第三人梁莉萍从2019年5月开始多次通知被告其出租权已转让给原告，出租方已变更为原告与第三人无关，且第三人也将原告微信推送给被告，让被告直接与原告联系，第三人也多次要求被告直接向原告支付租金，但被拒绝；2、情况说明，案外人黄爱凤证实2020年5月1日被告老婆将涉案商铺钥匙交给其转交给梁莉萍及陈键雄，但是他们拒收。双方于2020年6月24日办理涉案房屋的交接手续，且双方当庭表示同意解除《商铺租赁合同》。本院认为，本案的争议焦点为原告是否系《商铺租赁合同》的出租方，原被告之间是否存在租赁合同关系？结合本案现有证据可知，2015年3月1日被告与第三人签订了《商铺租赁合同》，第三人将涉案房屋出租给被告使用，租期自2015年3月1日至2020年11月28日。从被告提交的微信聊天记录及原告提交的转账记录显示，第三人于2019年5月已将涉案商铺的出租权转让给原告，并通过微信告知被告出租人已变更原告，被告须向原告支付租金，即便被告仍将2019年5月之后的租金向第三人缴纳，第三人也将被告缴纳的租金转账给原告，在原告多次向被告催收租金的情况下，被告并未对原告出租人的身份提出过异议，由此可知，被告对第三人将出租权转让给原告是知晓且同意的。故原告系《商铺租赁合同》的出租方，原被告之间存在租赁关系，租期自2019年5月1日至2020年11月28日。被告抗辩称原告并非合同相对方无权主张出租人权利的抗辩理由本院不予采纳。原被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该《商铺租赁合同》合法有效。鉴于涉案房屋已返还给原告且双方同意解除《商铺租赁合同》，故原告主张解除《商铺租赁合同》的诉请本院予以支持。解除时间自庭审时双方同意解除的时间即2020年6月23日为准。根据合同解除后的相互返还原则，原告应将被告支付的保证金20000元予以返还，现原告主张保证金归其所有的诉请本院不予支持。关于租金。因被告未向原告支付2020年3月至2020年6月24日期间的租金，被告应向原告支付上述期间的租金共计33565.4元（8833元/月×3个月+8833元/30天×24天）。对于被告抗辩称本案属于不可抗力需减免租金的抗辩意见，本院认为，根据微信聊天记录显示，被告疫情前曾因生意不好做为由要求缓交租金，并提出转让店铺，且原告已根据相关政策免除被告2020年2月租金，现原告主张被告支付2020年3月至2020年6月24日期间的租金合理合法，本院予以支持。被告此抗辩意见本院不予采纳。关于违约金。虽然受疫情影响被告经营的美甲生意生意惨淡，但被告疫情前曾因生意不好做为由要求缓交租金，并提出转让店铺，其在主观上存在拖欠租金的故意，并非疫情所致，现原告主张其支付违约金的诉请本院予以支持。因按日息0.1%的标准支付违约金过高，本院酌情将违约金调整为：按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率计算，以当月应付租金为本金，自当月2日起计至被告实际清偿之日止。关于物业管理费及租金税、滞纳金。被告于2020年6月24日将涉案房屋返还给原告，被告应向原告支付2020年5月及2020年6月24日前的物业管理费372.85元（413.53元/61天×55天）。因租赁税系出租方向税务部门缴纳的费用，应由原告自行承担，其主张被告支付租赁税及滞纳金的诉请于法无据，本院不予支持。第三人梁莉萍经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、原告陈键雄与被告肖志强签订的《商铺租赁合同》于2020年6月23日解除；二、自本判决生效之日起三日内，被告肖志强向原告陈键雄支付2020年3月至2020年6月24日期间的租金33565.4元及违约金（违约金以当月应付租金为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率计算，自当月2日起计至被告肖志强实际清偿之日止）；三、自本判决生效之日起三日内，被告肖志强向原告陈键雄支付物业管理费372.85元；四、驳回原告陈键雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1233.86元，由原告陈键雄负担503.86元，由被告肖志强负担730元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇二〇年十一月二十日书记员  陈春燕