四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)川17民终1422号上诉人（原审原告）：王必芳，女，1972年5月19日出生，汉族，住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人：彭华溪，四川博立信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：四川瑞欣房地产开发有限责任公司，住所地：四川省达州市通川区翠屏路**。统一社会信用代码91511702720881782A。法定代表人：蔡新德，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘阳照，男，汉族，生于1964年5月28日，系该公司办公室主任，住四川省达州市。上诉人王必芳与上诉人四川瑞欣房地产开发有限责任公司（简称瑞欣房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，四川省达州市通川区人民法院于2019年1月14日作出（2018）川1702民初3046号民事判决，王必芳、瑞欣房产公司不服，上诉于本院，本院于2019年11月28日作出民事裁定，撤销原判，发回重审。四川省达州市通川区人民法院依法重新组成合议庭，作出(2020)川1702民初861号民事判决，王必芳、瑞欣房产公司仍不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王必芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、一审判决第一条纯系不依据客观证据，有法不依作出不公正的判决。2、一审判决中未判决办理房屋产权证的税、费由谁承担是错误的。3、一审判决违约金，依据的计算标的和时间错误。瑞欣房产公司辩称，1、办证的问题，商住楼一共75户业主，8家安置户，4个门市，2017年接手工作后一直在办证，只有五户人还没有办证。实际上不应该我们办证，我们尽到社会责任在办证。当时土地是商业楼，土地不是出让的，是社区出的土地，何志成等人在开发，我们也提交了很多证据证实这个过程。所有的手续与我们瑞欣房产公司无关。这个房子由于享受了政府的政策优惠，是安置开发新区的拆迁人员，修的小产权房，无法办证，后找到瑞欣房产公司，瑞欣房产公司同意借助我们的资质让他们办证，也是政府解决遗留问题，我们也在尽力办证。何志成在2009年就办理了大证，但是卖房子的时候收取了大修基金、契税等税费，后何志成去世，这些钱也没交，就导致遗留问题，政府出面解决这些问题，联合了二十多个部门。除了安置户，购房户的办证，何志成去世之后，购房户上访缠访。各项手续都是何志成等人做的，与金南社区一起做的，与瑞欣房产公司毫无关系。但是我们还是在办证。2、税、费的问题，税要看是第几套房，办证的资料费等费用，税费应该购房者支付，大修基金也应该购房者支付，办证的资料费也应该购房者支付。之前说契税是交给瑞欣房产公司的，实际上瑞欣房产公司并未收这个钱，是何志成等人收取的。你们几十个人来闹，还叫电视台来曝光。后面第二天有些人来好好协商，交了钱，让我们办证，我们还要求必须把房款交清，所有东西交接都有手续。大家约定一致然后办证。王必芳的老公王军（音）也给我打电话问办了多少户了，我都是如实告知的。他们要求例外办理，我的回答必须一视同仁。如果收了，就存在偷税漏税，税务机关会追究责任，你们也没有向公安机关报案。实际上已经查清了税费就是交给何志成等人的。3、违约金的问题，之前就有官司，也有判决，瑞欣房产公司与金南社区商住楼没有任何关系，所有权不是我们公司的，也无权卖。这些判决与客观事实是相符合的。王必芳当时就在何志成手里做工煮饭，很清楚房屋就是何志成就在修，在卖，他们也是亲戚关系。何志成由于卖八套房，法院还派人来解决的。检察院还对何志成进行了立案的，判了三年有期徒刑。法院认定了的，产生法律效力的判决书可以直接作为证据使用。这么多官司瑞欣房产公司都没有参与。后面瑞欣房产公司接手完善办证，只是要求把手续交过来。我们公司办证必须有购房者的委托手续，代为办理房产证，还有购房者的一些资料，需要购房者的配合才可以办证。王必芳并未配合办证，人为扩大损失，我们不应该承担责任。瑞欣房产公司上诉请求：1、撤销一审判决，判决驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决上诉人瑞欣房产公司承担向不动产登记机构提交办理不动产登记所需的全部资料为被上诉人办理不动产权证书责任，有违事实依据和法律依据。2、一审判决上诉人承担逾期办理不动产登记违约金责任，有违事实依据和法律依据。王必芳辩称，1、办证的问题，上诉人说起不享有民事权利，权利人是何志成的说法不成立。我们提交的合同出卖人是瑞欣房产公司，何志成只是代表人。事实上均证明金南商住楼买卖形成之前，瑞欣房产公司就享有金南商住楼的所有权。何志成收取了房屋的购房款、税、费，但是通过几次审理，王必芳缴纳的税、费均是由瑞欣房产公司收取的，并加盖了瑞欣房产公司的财务专用章，并不是何志成收取的。权利和义务应该由瑞欣房产公司承担。2、违约金的问题，我们的上诉意见说得很清楚了，一审法院认定主体是正确的，谁承担违约责任，一审法院阐述很清楚。一审法院以超过诉讼时效，不动产的时效期限是二十年。王必芳在2009年12月以前就应该取得产权证，王必芳多次找到何志成，但是何志成未办理好，事后又找到瑞欣房产公司也未解决，才进行的上访。我们及时缴纳了税、费等，肯定会要求及时办理房产证。2017年瑞欣房产公司在金南小区贴了缴纳资料的通知，王必芳去交资料的时候，瑞欣房产公司就要求交钱，才导致诉讼。瑞欣房产公司有意拖办，不是我们有意拖延时间。96%的人已经办理了产权证，但是有些人是因为小孩上学，有些是为了卖房子，才多交了税、费办的证。瑞欣房产公司的上诉请求不成立，请求驳回。王必芳向一审法院提出的诉讼请求：1、判令瑞欣房产公司为王必芳办理不动产权证；2、判令瑞欣房产公司给付未办理不动产权证的违约金20000元；3、案件受理费由瑞欣房产公司负担。庭审中，王必芳当庭将第二项诉讼请求变更为“以购房款105000元为基数，按日万分之五的标准，从2008年12月30日起计付违约金至不动产权证办好之日止。一审法院认定事实：2007年12月4日，王必芳（买受人）与瑞欣房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定王必芳购买瑞欣房产公司开发的位于通川区朝办金南社区二组的金南商住楼A1-2-3-4号房屋，预测建筑面积81.68平方米，总价款106184元，付款方式为一次性付款;商品房交付使用后，买受人同意委托瑞欣房产公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费为0元，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率给付利息，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。2007年12月4日，王必芳支付了购房款106184元、维修基金2123.7元、契税2123.7元、分户费3500元、印花税53.1元、交易手续费796.4元、工本费320元、水电气光纤初装费6230元等费用。2008年2月14日，瑞欣房产公司将位于通川区朝办金南社区二组的金南商住楼A1-2-3-4号房屋交付给王必芳使用。王必芳于2015年开始要求瑞欣房产公司办理房屋产权证书。2017年12月6日，瑞欣房产公司在案涉房屋所在小区张贴通知，要求金南商住楼A1栋、A2栋业主未办理房产证的业主到瑞欣房产公司处办理相关涉税业务。2018年2月5日，瑞欣房产公司在案涉房屋所在小区张贴通知，要求金南社区商住楼全体业主未办理房屋权属登记的尽快带齐相关购房手续到瑞欣房产公司处进行登记。王必芳至今未向瑞欣房产公司提交办理权属转移登记所需的户口薄、结婚证、委托书等资料。一审法院同时查明，2007年４月10日，何志成与瑞欣房产公司签订《房地产开发项目内部承包经营责任合同》，约定案涉房屋所属金南商住楼项目（更名前为金南社区二小组居民安置房A1栋）由何志成自行投资，自主开发建设和营销，自纳税费，独立核算，自负盈亏，自担风险。何志成现已死亡。一审法院认为：王必芳、瑞欣房产公司双方在平等、自愿、等价有偿的基础上签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规禁止性规定，合同有效。王必芳作为买受人应当按照合同约定支付购房款，瑞欣房产公司作为出卖人不仅应按约定向王必芳交付房屋，亦应当转移不动产所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产所有权采取登记公信主义。根据王必芳、瑞欣房产公司签订的《商品房买卖合同》的约定，瑞欣房产公司在接受王必芳委托后，有义务向不动产登记机关为王必芳申请办理不动产权属登记，并使王必芳能够于2009年2月14日前取得案涉房屋的不动产权属证书，但王必芳至今未取得该权属登记证书。瑞欣房产公司辩称系因王必芳未向其提供办证所需资料及完税手续，导致其无法办理权属转移登记，瑞欣房产公司不应承担违约责任。根据已查明的事实可知，王必芳在签订购房合同当日已向何志成交纳了案涉房屋的购房款及相关税、费，何志成与瑞欣房产公司签订的《房地产开发项目内部承包经营责任合同》，是何志成借用瑞欣房产公司资质出卖房屋，双方的约定是内部约定，对外应认定为王必芳已向瑞欣房产公司履行了支付义务。虽然王必芳至今未向瑞欣房产公司提交办理权属转移登记所需的户口薄、结婚证、委托书等资料，但瑞欣房产公司亦未提供证据证明其在2017年12月6日之前通知过王必芳案涉房屋已具备办证条件及要求王必芳提交办证资料，故瑞欣房产公司违约在先，应当承担违约责任。瑞欣房产公司于2017年12月6日发出通知后，王必芳仍未提交办证资料，故之后的违约责任不应由瑞欣房产公司承担。王必芳主张瑞欣房产公司支付违约金属于债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。瑞欣房产公司逾期办证的违约行为一直在持续，且双方在合同中约定的违约金的计算方式为按日累计计算，属于继续性债权，每个个别债权应当分别适用诉讼时效的。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条“诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”以及《最高人民法院关于适用在二审中，双方均未提供新证据。二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为,上诉人王必芳与上诉人瑞欣房产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效，本院应予认定。本案二审中争议的主要焦点一是谁负责办理房产证、谁承担办证的税、费；二是违约金的计算起止时间和标准以及主张违约金是否超过诉讼时效。一、关于谁负责办理房产证、谁承担办证的税、费的问题。根据王必芳、瑞欣房产公司签订的《商品房买卖合同》的约定，瑞欣房产公司在接受王必芳委托后，有义务向不动产登记机关为王必芳申请办理不动产权属登记，并使王必芳能够于2009年2月14日前取得案涉房屋的不动产权属证书，但王必芳至今未取得该权属登记证书。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本案中，瑞欣房产公司作为出卖人不仅应按约定向王必芳交付房屋，亦应当按照合同约定期限办理转移不动产所有权证。瑞欣房产公司上诉称，王必芳的房产证未办理的原因系因王必芳未缴纳办证费用，也未向其提供办证所需资料及完税手续，导致其无法办理权属转移登记，瑞欣房产公司不应承担违约责任的上诉理由，经查，王必芳在签订购房合同当日已向何志成交纳了案涉房屋的购房款及相关税、费是实，同时，瑞欣房产公司在该收据上加盖了公司财务专用章，何志成与瑞欣房产公司签订的《房地产开发项目内部承包经营责任合同》，是何志成借用瑞欣房产公司资质出卖房屋，双方的约定是内部约定，对外应认定为王必芳已向瑞欣房产公司履行了支付义务。虽然王必芳至今未向瑞欣房产公司提交办理权属转移登记所需的户口薄、结婚证、委托书等资料，但瑞欣房产公司亦未提供证据证明其在2017年12月6日之前通知过王必芳案涉房屋已具备办证条件及要求王必芳提交办证资料的证据，瑞欣房产公司违约在先，应当承担违约责任。王必芳要求瑞欣房产公司为其立即办理不动产权的诉讼请求，因瑞欣房产公司依法负有继续履行合同义务的责任。因此，瑞欣房产公司应当为王必芳办理房屋产权证。瑞欣房产公司上诉称不应办理房屋产权证及承担办证税、费的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决瑞欣房产公司为王必芳办理不动产权证并无不当。二、关于违约金的计算起止时间和标准以及主张违约金是否超过诉讼时效的问题。本案中，经查，瑞欣房产公司于2017年12月6日发出通知后，王必芳仍未提交办证资料，故之后的违约责任不应由瑞欣房产公司承担。王必芳上诉主张瑞欣房产公司支付违约金属于债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。瑞欣房产公司逾期办证的违约行为一直在持续，且双方在合同中约定的违约金的计算方式为按日累计计算，属于继续性债权，每个个别债权应当分别适用诉讼时效的规定。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条“诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”以及《最高人民法院关于适用在综上所述，王必芳、瑞欣房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2824元，由上诉人王必芳负担1412元，由上诉人四川瑞欣房地产开发有限责任公司负担1412元。本判决为终审判决。审判长 郭 彤审判员 胡光俊审判员 程 瑜二〇二〇年十一月十三日书记员 李秀玲