江苏省南京市雨花台区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0114民初72号 原告：朱述清，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：嵇某。 被告：刘慧文，住南京市雨花台区。 原告朱述清与被告刘慧文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月1日受理后，依法适用普通程序独任审理，于2010年6月17公开开庭进行了审理。原告朱述清及其委托诉讼代理人嵇某，被告刘慧文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱述清向本院提起诉讼请求：1.解除双方房屋租赁合同；2.支付房租94900元计算至2020年6月30日；3.支付违约金14600元；4.赔偿房屋装修损失（按照鉴定报告）；5.支付水费357元、电费1889元；6.支付物业费按七个月计算为1633.31元；7.被告遗留物的处理费2000元；8.被告承担本案诉讼费、鉴定费。事实和理由：被告自2017年11月17日起承租原告位于南京市雨花台区的房屋，双方签订租赁合同，期限自2017年12月1日至2020年11月30日止。现被告自2019年6月1日起拖欠房租，经原告多次催缴未果，现被告严重违约，导致合同不能继续履行，原告遂诉至法院。 被告刘慧文辩称，被告承租涉案房屋，因合伙人分歧、事业方向变更，无法继续合租，被告无力承担后续房屋费用，于2019年5月13日向原告协商。针对原告的诉讼请求，被告同意解除房屋租赁合同；被告已于2019年6月4日归还门卡，不再使用该房屋，不应承担房租；关于损失，被告租赁房屋时经原告同意进行装修，被告使用过程中并无恶意损坏情况，且房东一直拖延不修理空调，导致2层大部分时间无法使用，被告因此承受巨大损失，拒绝支付原告主张的房屋装修及室内物品损失；水电费具体费用按照原告提供的缴费记录支付，2019年6月之后被告已不再使用房屋。被告愿意赔偿两个月房租14600作为违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告坐落于南京市雨花台区房屋，用途为商用，建筑面积65平方米，装修情况为精装；租赁期限共计36个月，自2017年12月1至2020年11月30日；月租金为4100元（笔误，实为7100元）；押金4100元（笔误，实为7100元）；被告承担租赁期内电话费、水费、电费、煤气费、物业管理费等实际使用的费用；关于违约责任，合同第八条约定：任何一方中途违约不完成合同的，违约金为两个月房租。合同补充约定：房租每（年）递增200元（／月）。 在房屋租赁合同履行期限内，被告提出不再租赁涉案房屋，未再向原告交纳自2019年6月1日起的租金。2019年6月，原、被告曾商谈搬离事宜，但未有结果。原告称被告当时未将房屋钥匙交还，2019年10月，原告在涉案房屋门口柜子里拿到钥匙，发现屋内尚有物品未清空。本案第一次庭审时，即2020年4月20日，被告表示同意解除房屋租赁合同，并称已经搬走，屋内物品可由原告随意处置。 原告收回涉案房屋后于2020年7月10日将该房屋另行对外出租。 关于水电费，原告提交水电费计算明细及相应缴纳凭证，均为每两月支付，2017年12月1日至2020年5月13日期间水费合计328元，其后至2020年7月13日为29元；电费2018年12月7日至2020年4月10日之间为1889元。被告仅认可2018年12月至2019年6月的电费1374元、水费34元。 关于物业费，原、被告均认可被告于2018年11月12日缴纳了一年的物业费2800元。该费用对应期间至2019年11月30日。 本案诉讼过程中，原告申请对涉案房屋内装修损失进行评估。经本院委托，江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司于2020年7月20日做出苏圣评报字（2020）第006号资产评估报告，得出评估结论：设计朱述清位于雨花台区xx室装修及设备损失于评估基准日2020年5月26日的市场价值为9919元。原告为此支付评估费用7000元。 另查明，2020年1月24日24时起，江苏省人民政府为加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，决定启动突发公共卫生事件一级响应。2020年2月4日，因应对新型冠状病毒感染肺炎疫情，南京市发布第6号通告，其中第6条规定：“严控公共场所。小区内非涉及居民生活必需的公共场所一律关闭”。 以上事实，有《房屋租赁合同》、录音、水电费缴纳凭证、微信截图、照片、资产评估报告及当事人陈述予以证实。 本院认为，当事人不履行合同或者合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签订《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，当事人均应按照约定全面履行。本案系被告原因提出提前终止房屋租赁合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。关于合同解除的时间，被告虽然向原告提出提前终止合同的意思表示，但双方未能协商一致解除合同，被告未能完成交接手续。直至原告起诉，被告于2020年4月20日当庭同意解除合同并明确放弃屋内物品所有权，被告方就返还房屋的义务履行完毕，本院确认涉案房屋租赁合同于2020年4月20日解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 关于租金，结合被告未付租金期限及本院认定的合同解除时间，2019年6月1日起至2020年4月20日止的租金，按每月7300元计算为77866.67元。但是考虑到此期间内暴发新冠疫情，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”新型冠状病毒感染肺炎疫情作为异常性突发事件，给人们的生产生活造成了较大的影响，涉案房屋作商业用途，故酌情减免一个半月房租10950元，被告尚须向原告支付租金66916.67元。 关于水电费、物业费，合同约定租赁期内产生的相关水电费用及物业费由被告承担，此费用系被告使用房屋实际产生，应由被告承担。1、水电费，结合原告提交的水电费用交纳明细及凭证、被告返还房屋时间，被告应向原告支付欠付的水电费用计算如下：2017年12月1日至2019年9月15日期间的水费328元，2018年12月7日至2019年10月11日之间的电费1889元，合计2217元，本院予以确认。2、物业费，被告应支付自2019年12月1日至2020年4月20日止的物业费，按一年2800元计算，为1088.89元。 关于装修损失，经评估，涉案房屋内装修及设备损失为9919元，本院予以确认。 关于遗留物品处理费用，本案被告作为承租人未能妥善返还房屋导致原告需要清理，本院酌定认定500元。 关于违约金14600元，本案合同解除系被告违约所致，根据合同约定须赔偿2个月房租作为违约金，同时考虑到原告收回房屋后至2020年7月10日将房屋另行出租，因被告违约导致合同解除亦给原告造成房屋空置损失，原告主张两个月租金14600元作为违约金以弥补其损失，具有事实和法律依据，本院予以支持。 由于被告为履行涉案房屋租赁合同曾向原告支付7100元押金，且原告同意押金冲抵部分赔偿金或租金，故被应向原告支付各项损失合计88141.56元（即66916.67元+2217元+1088.89元+9919元+500元+14600元-7100元）。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、一百一十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下： 一、被告刘慧文于本判决生效之日起十五日内支付原告朱述清88141.56元（其中，租金66916.67元，水电费2217元，物业费1088.89元，装修损失9919元，物品处理费用500元、违约金14600元，7100元押金在前述费用中冲抵）； 二、驳回原告朱述清的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3375元，由原告朱述清负担1371元，被告刘慧文负担2004元；评估费7000元，由被告刘慧文负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 陈 波 二〇二〇年十一月七日 书记员 於国瑾