河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0711民初2993号原告：尚艳婷，女，汉族，1996年9月16日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：李艳玲、齐亚利，河南新雅琪律师事务所律师。被告：赵洁，女，汉族，1980年7月7日出生，住河北省涿州市。委托诉讼代理人：郭振雷，河南启轩律师事务所律师。被告：新乡市嘉融房地产经纪有限公司，住所地新乡市华兰大道209号立拓·上海城附1号1号楼西区106室。法定代表人：谭芳，公司经理。委托诉讼代理人：刘桂芳，延津县鸿源法律服务所法律工作者。原告尚艳婷诉被告赵洁、新乡市嘉融房地产经纪有限公司（以下简称嘉融公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尚艳婷及其委托诉讼代理人李艳玲、齐亚利，被告赵洁委托诉讼代理人郭振雷，被告嘉融公司委托诉讼代理人刘桂芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚艳婷向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、二被告返还原告购房款430000元、中介服务费4400元；3、二被告承担违约责任，向原告支付违约金88000元及利息（利息以本金430000元为基准自2018年10月6日起至2019年8月10日按同期银行贷款利率计算、自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息）；4、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2018年9月10日，原告经嘉融公司员工秦威介绍，确定购买位于万和城1号楼2单元2407室房屋一套。当日，原、被告三方签订了《房屋买卖合同书》，约定房屋价款为440000元，支付方式为一次性缴足全部房款。合同第四条：“B、一次性付款，甲乙双方同时办理房屋（过户、公证、改名）和房款交接手续，乙方必须一次性交足全部房款。”第七条第一款：“甲方须保证该房屋权属无争议，未被司法机关查封，或明知限制过户而不如实告知的，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。”第五款：“如甲乙任何一方拒绝履行本合同或者解除本合同，或承诺保证失实，或发生违反本条上述1、2、3项违约责任和违约行为的，均由违约方向另一方支付按本合同第二条确定的房屋实际成交价为20%作为房屋买卖违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。”2018年9月28日，原告向嘉融公司支付4400元中介服务费。2018年10月6日，原告向赵洁支付430000元房款，约定房屋过户手续办理后支付剩余房款。房款缴纳后原告要求办理过户手续，嘉融公司员工秦威称很快可以办理，但截至到起诉之日案涉房屋仍不具备办理房屋产权登记条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第三项之规定，二被告的违约行为致使原告无法取得案涉房屋所有权，应当承担违约责任。被告赵洁辩称，原告的起诉违反诚实信用原则，违反合同法第八条依法履行合同义务原则的相关规定，应当依法予以驳回。一、在原被告通过中介第三方签订房屋买卖合同时，原告对房屋的现状以及房屋所拥有的产权手续均是清晰明了的，这在双方签订的合同上均有记载，原始买卖合同均交付给中介第三方保存，因此，原告明知涉案房屋是需要办理房产登记证以后再进行转让的。二、原被告双方签订完毕房屋买卖合同以后，被告已将案涉房屋交付给了原告居住使用至今，而且，被告也按照合同约定将案涉房屋内的电气设备等财产一并交付给原告，由原告占有使用至今。三、被告已经按照合同约定和原告一起到房屋产权登记机关办理产权登记和过户手续，不能办理房屋产权登记和过户的原因，是房地产公司造成的，被告不存在责任。四、按照原被告签订的房屋买卖合同，在双方办理房地产买卖合同过户的同时，原告应当交齐购房款，正是由于因为房地产公司的原因，未能办理完毕房产登记和过户手续，因此原被告双方协商，原告才保留一万元购房款不交纳，待办理完毕房屋产权登记和过户以后才予以补齐，这是原被告双方就原房屋买卖合同达成了新的口头补充协议，在原告的诉状中，原告也予以认可。口头补充协议对原被告双方均有约束力，原被告双方均应按照合同法第八条的规定予以履行。五、原告起诉解除合同不符合合同法94条约定的解除条件，被告已经缴纳过契税，办理房屋产权和过户的手续，最终是能够解决的，而且原被告对解决方案也已经达成口头补充协议，原告出尔反尔，违反诚实信用原则。被告嘉融公司辩称，一、嘉融公司在本案中不存在任何过错；二、在签订合同时，已将房屋情况说明，造成目前的状况是由房地产开发商的原因，即使承担责任，也与被告嘉融公司无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月18日，被告赵洁购买新乡市前进路与茹岗路交叉口西南角万和城1号楼2单元22407室房屋，赵洁与新乡市聚隆置业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》。2018年9月10日，原告尚艳婷与被告赵洁通过中介嘉融公司签订了一份《房屋买卖暨中介合同书》，主要内容如下：甲方（卖方）：赵洁，乙方（买方）：尚艳婷，中介方（丙方）：嘉融公司。第一条：房屋基本情况：1、甲方自愿将万和城1号楼2单元2407室的房屋出售给乙方，乙方对该房屋已做充分了解并实施看房，对该房现状无异议，愿意购买该房屋。2、房屋基本情况：房屋性质：居住；所有权人：赵洁；楼层：24；总楼层：26；结构：钢混；建筑面积：71㎡。甲、乙双方协商后的实际成交价格为440000元，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担。第四条：付款方式：一次性付款，甲、乙双方定于*年*月*日前同时办理房屋（过户、公证、改名）和房款交接手续，乙方必须一次性交足全部房款。第七条：违约责任：1、甲方须保证该房屋权属争议，未被司法机关查封，或明知被限制过户而不如实告知的，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。3、甲、乙双方须保证该房屋在过户手续办理完毕之前结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方负责。5、如甲、乙任何一方拒绝履行本合同或解除本合同，或承诺保证失实，或发生违反本条上述1、2、3项违约责任和违约行为的，均由违约方向另一方支付按本合同第二条确定的房屋实际成交价的20%作为房屋买卖违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。补充：甲、乙双方约定，乙方先将甲方此房贷款140000元结清，结清贷款之后，由乙方将剩余的290000元转给甲方。乙方押甲方10000元，待等能办理房产证，甲方及时配合办证并由甲方第一时间将此房屋过户给乙方，乙方将10000元转给甲方。合同签订后，原告尚艳婷支付被告赵洁430000元房款，被告赵洁将房屋交付给原告尚艳婷，原告居住至今，该房屋暂时未办理房产证，导致暂时无法过户至原告尚艳婷名下。庭审后，被告赵洁向本院提交声明一份，内容如下：“……未能办理房产证是开发商在房管局存在一些问题，如尚艳婷需办理过户，赵洁承诺在2021年底办理完毕赵洁的房产证手续，交尚艳婷自行办理过户手续。特此承诺承诺人：赵洁代理人：郭振雷2020年11月18日”。庭审时，本院释明、询问，原告表示要求法院审理其与被告赵洁之间的房屋买卖合同关系。本院认为，本案原告尚艳婷与被告赵洁之间属于房屋买卖合同关系，原告尚艳婷与被告嘉融公司之间属于居间合同关系，原告的诉讼请求也分属不同的法律关系产生，因此，无法在一个案件处理。经本院释明，原告选择审理与被告赵洁之间的房屋买卖合同关系，故与被告嘉融公司有关的诉讼请求本院不予处理，原告可另行主张权利。关于原告尚艳婷与被告赵洁之间的房屋买卖合同关系，三方签订的“房屋买卖暨中介合同书”中手写的补充条款内容为“乙方（尚艳婷）押甲方（赵洁）10000元，待等能办理房产证，甲方及时配合办证并由甲方第一时间将此房屋过户给乙方，乙方将10000元转给甲方”，从该约定内容中可知，原告尚艳婷购买房屋时对房屋短时期内不能办理房产证的客观现状是明知的，其交付了房款并接受了房屋，证明其愿意接受房屋短时期内不能办证的客观现状。关于房屋是否能办证问题，原告尚艳婷也无充分证据证明该房屋绝对不能办理房产证，该房屋买卖合同已经在房管部门办理行政备案登记，具有较高的公信力，且被告赵洁已承诺2021年底前办理完毕房产手续，届时便可办理房屋过户手续。自合同签订日2018年9月10日至2021年底，尚在办证过户合理预期内，因此，原告尚艳婷目前要求解除合同的请求尚不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告尚艳婷的诉讼请求。案件受理费8980元，减半收取计4490元，由原告尚艳婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员 ：张孝群二〇二〇年十一月三十日书记员 ： 郜 莲