河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民初56号原告（案外人）：梁江红，女，汉族，1978年3月15日出生，住河南省修武县。委托诉讼代理人:朱修岭，河南仟问律师事务所律师。被告（申请执行人）：焦作中旅银行股份有限公司，住所地：焦作市山阳区迎宾路**。法定代表人：郑江，董事长。委托诉讼代理人：赵振华，河南苗硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫佳佳，河南苗硕律师事务所律师。第三人（被执行人）：焦作万合置业有限公司，住所地：修武县幸福路**。法定代表人：陈岩，总经理。第三人（被执行人）：张彬，女，汉族，1983年10月25日出生，住焦作市解放区。第三人（被执行人）：赵闯，男，汉族，1984年6月28日出生，住焦作市解放区。第三人：北京翠钰珠阁珠宝有限公司，，住所地：北京市朝阳区望京园**楼**3309法定代表人：陈斓，总经理。委托诉讼代理人：崔玉珍，女，公司员工。原告梁江红诉被告焦作中旅银行股份有限公司（以下简称中旅银行）、第三人焦作万合置业有限公司（以下简称万合公司）、张彬、赵闯、北京翠钰珠阁珠宝有限公司执行异议之诉一案，向本院提起诉讼。本院于2020年7月22日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告梁江红及其委托诉讼代理人朱修岭，被告中旅银行的委托诉讼代理人闫佳佳，第三人北京翠钰珠阁珠宝有限公司的委托诉讼代理人崔玉珍等到庭参加诉讼。第三人张彬、赵闯、万合公司未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理完毕。梁江红向本院提出诉讼请求：1、请求确认位于修武县幸福路86号东方花园小区1号楼2单元903房屋归原告所有；2、请求撤销（2020）豫08执异125号裁定书、（2016）豫08执125号之四执行裁定书和（2016）豫08执125号腾房公告，并判令停止对上述房屋的执行措施。3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2011年5月3日，王保平与万合公司签订《代建代销协议》，万合公司授权委托王保平代建代销坐落于修武县幸福路东方花园小区1号楼和2号楼房屋，王保平可以代收购房款，根据我国法律规定，王保平代销房屋的法律后果应由委托人万合公司承担。2012年4月13日，东方花园小区1#楼（住宅58套、商业6套）取得“商品房预售许可证”。原告购买了位于修武县幸福路86号东方花园小区1号楼2单元903房屋，总房款23万元。2012年9月10日，交纳购房款13万元，2013年8月20日，又交纳购房款10万元，结清了全部购房款。原辉（王保平妻子）代表王保平与原告签订《房屋买卖协议》并出具收据。2013年8月20日，侯海祥（王保平聘请的工地负责人）将房屋钥匙交给原告，之后原告对该房屋装修、入住至今。万合公司从未提出任何异议，足以证实万合公司认可房屋买卖事实，认可原告是该房屋的所有权人。2014年7月22日，万合公司将案涉房屋抵押给被告，后双方因金融借款纠纷，2015年12月21日，焦作市中级人民法院作出（2015）焦民二金初字第0034号民事判决书，引发本案执行异议纠纷案件。但在本案中，原告对案涉房屋的抵押、诉讼和执行等事实毫不知情，原告既未见到查封的封条或公告，也未见到任何人到该房屋内调查核实占有使用情况，在司法拍卖之前，未查明该房屋的现状、权利负担等内容，公示的权属、占有使用等情况与客观事实不符，直到2019年11月份，原告才第一次见到（2016）豫08执125号腾房公告，才知道上述纠纷及执行事实。根据相关法律规定，万合公司授权委托王保平代销该房屋，法律后果应由委托人万合公司承担，至于购房款是否进到万合公司账户，那是其内部问题，绝不会影响房屋买卖合同的效力。从时间顺序上看，原告买房取得所有权在先，被告放贷取得抵押权在后，法律应保护在先权利。从交易目的上看，原告买房目的是为了生存，被告抵押目的是为了盈利，法律应当优先保护人民的生存权。从权利性质上看，原告取得的是物权，被告取得的是债权，物权应当优于债权。另外，根据《民九会议纪要》第125、126条的规定，原告对该房屋的居住权优于被告抵押权，原告的合法权益应受法律保护。北京翠钰珠阁珠宝有限公司不是善意第三人，其与被告签订《商品房买卖合同》时明知房屋被他人占有、使用和收益，房屋无法交付的事实，仍恶意购买案涉房屋，造成案涉房屋再次转让的事实，其不符合善意第三人的条件，其也不能通过善意取得案涉房屋。综上，原告是案涉房屋的实际所有权人，该权利足以排除本案执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，原告的诉讼请求应予支持。中旅银行辩称，原告并不享有法律规定的排除执行的权利。涉案房屋在2014年7月份，万合公司向中旅银行申请贷款时用该房产担保并依法办理了抵押登记，因万合公司未按时履行还款义务，我行诉至法院，该抵押权业经人民法院确认，确认我方对上述抵押房产的拍卖款享有优先受偿权，鉴于被执行人万合公司未履行生效判决确定的还款义务，我行依法申请强制执行，对涉案房产行使优先受偿权，并且涉案房产在执行过程中按照司法拍卖流程经过几次公告最终依法裁定将涉案房产用于抵债偿还所欠部分债务，中旅银行依法取得涉案房屋所有权，若原告认为我行对涉案房屋不享有抵押权，不应拍卖涉案房屋，应对生效判决依法提起审判监督程序而不应提起执行异议之诉，法院依法应当原告驳回起诉。根据《物权法》第九条以及第十六条、第十七条规定，原告称购买了涉案房屋，暂不考虑原告是否与万合公司存在真实的买卖房屋的合同关系，中旅银行根据生效判决书向法院申请执行时，涉案房屋仍在万合公司名下，万合公司未履行生效判决确定的还款义务，中旅银行有权在执行阶段处置涉案房产，原告若真与万合公司存在真实的买卖房屋关系，因未办理过户，原告依法不享有物权，现涉案房屋已经裁定归中旅银行所有，并且中旅银行已经又出售给第三方，中间两次过户亦实际缴纳了一笔金额不小的过户费。原告对万合公司可依法主张债权，要求万合公司承担违约责任等，而没有权力阻止本案的执行。同时生效判决确认中旅银行对涉案房屋享有抵押权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条明确规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。根据原告之前所述，原告称其丈夫是王保平父母的干儿子，两家关系好，原告知道并且也看过王保平与万合置业公司签订了代建代销合同，该代建代销合同上明确记载有房款应由万合公司收取，统一出具收据。而原告并未有证据表明其将购房款交付给万合公司，万合公司给其出具收据，而原告提交的证据系将房款交付给王保平妻子原辉，也没有提供转账凭证或者取现等证据佐证，被告有理由怀疑原告与王保平妻子之间存在恶意串通，签订虚假的买房协议，妨碍执行的正常进行。即使原告是基于真实的购买意愿与王保平妻子签订的买房合同，原告在购买涉案房屋时自身存在过错，未及时与王保平妻子确认要求将款项交给万合公司，要求万合公司给原告出具收据，以及要求签订正式的房屋买卖合同办理备案登记等，原告怠于行使自己的权利，应当自行承担不利后果。第三人北京翠钰珠阁珠宝有限公司辩称，我方是从被告处购买的房屋，并且已经办理了不动产权证书，证书号为豫（2019）修武县不动产权第0002531号，故请求法院对原告的诉讼请求予以驳回。在审理过程中，原告梁江红提供了8份证据。1、《代建代销协议》，证明2011年5月3日，万合公司和王保平签订《代建代销协议》，万合置业委托王保平代建代销位于修武县幸福路××小区××、××楼，王保平代销行为产生的法律后果应由万合置业承担。证据2、《商品房预售许可证》，证明案涉房屋在2012年4月13日取得了“商品房预售许可证”，原告与万合置业（王保平代销）之间买卖合同是合法有效的。证据3、（2016）豫0882民初1478号民事判决书和（2017）豫08民终1310号民事判决书，证明判决认定东方花园小区1、2号楼分别于2012年4月13日、2011年9月30日取得商品房预售许可证，约在2012年年底竣工，王保平实际销售1、2号楼房屋，原告与万合置业之间房屋买卖是客观真实的。证据4、原辉和王保平的结婚证，证明王保平和原辉是夫妻关系。证据5、修武县不动产登记中心的证明，证明原告名下无其他住房，现居住在案涉房屋内。证据6、《购房协议》，证明2013年8月20日原告与原辉（王保平妻子）签订购房协议，原告出资购买案涉房屋，根据《代建代销协议》约定，该销售行为产生的法律后果应由万合公司承担，且房屋买卖合同在前，焦作市中级人民法院查封房屋在后。7、购房款收据两份，证明总房款是23万元，2012年9月10日交纳购房款13万元，2013年8月20日交纳购房款10万元，原告结清全部购房款。8、《物业费、水电费收据》，证明原告已经实际占有使用案涉房屋，原告向万合物业公司交纳物业费和水电费，万合公司是知晓和认可原告购买案涉房屋的。本院认为，原告提供的证据1、2、3、4、5、6、8客观真实，本院予以采信。关于证据7，原告由于没有相应的银行转账记录或取现记录相印证，本院不予采信。中旅银行提供了4份证据。1、他项权证书和（2015）焦民二金初字第00034号民事判决书，证明涉案房屋早在2014年时，万合公司已经取得房屋所有权证书，在2014年7月份，万合公司向中旅银行申请贷款时，用包括涉案房屋在内的48套房产提供抵押担保，并依法办理了抵押登记，因万合公司未按约定偿还中旅银行借款本息，中旅银行诉至法院，该案经法院依法开庭审理做出判决并已生效，判决确定了中旅银行与万合置业签订的抵押合同合法有效，中旅银行有权就该抵押房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权。2、查封照片12张,焦作市中级人民法院（2016）豫08执125-1号执行裁定书及协助执行通知书，证明中旅银行根据生效判决向法院申请执行后，法院在2016年依法采取查封措施，在小区门口以及小区墙壁上张贴查封公告，张贴查封公告时，涉案房屋在2016年8月份查封时，涉案房屋尚未装修仍无人占有居住。3、拍卖公告三份、（2016）豫08执125号之四执行裁定书、商品房买卖合同一份，证明涉案房屋依法经过三次司法拍卖程序，最终抵债用于抵偿所欠中旅银行的债务，中旅银行根据裁定书依法办理了过户手续，中旅银行取得涉案房屋所有权，又将涉案房屋出售给第三人北京翠钰珠阁有限公司，现北京翠钰珠阁有限公司已经依法取得涉案房屋所有权。4、（2016）豫0882民初1478号、（2017）豫08民终1310号、（2018）豫民申4610号判决书三份，证明王保平与万合公司房地产开发经营合同纠纷一案中，经过一审、二审和再审，万合公司在上述几个案件庭审中均表明抵押的48套房产即包括涉案房屋均未对外出售，从而可以证明万合公司并未与原告之间存在房屋买卖合同关系，也并未收到原告交付的购房款。本院认为，被告提供的证据客观真实，本院予以采信。依据有效证据，本院确认以下案件事实：2011年5月3日，乙方王保平和甲方万合置业公司签订《代建代销协议》，其中约定：……二、代销条款：1、甲方将位于修武县幸福路东方花园1号楼、2号楼委托乙方代销（代销不含1号楼地下室、一、二层商业门面房；1号楼地下室和1号楼一、二层商业门面房产权归甲方所有），代销面积约11404.48平方米，最终面积以房管局实测面积为准，该面积不含1号楼地下室及一、二层商业门面房及住宅面积。……3、东方花园小区1号楼三层以上（含三层）住宅、2号楼住宅由乙方代销，代销所得归乙方所有。乙方所代销房屋价款必须经甲方认可。……。三、合同价款及支付方式：……2、乙方代销的东方花园1号楼（三层以上含三层）、2号楼的代销款由甲方收取，统一出具收据，收取款项先存入甲方账户，……。《代建代销协议》合同签订后，王保平实际承担了修武县幸福路××小区××、××楼的建设（本案所涉房屋在1号楼）。东方花园小区1、2号楼分别于2012年4月13日、2011年9月30日取得商品房预售许可证，约在2012年年底竣工，王保平实际销售该1、2号楼。2014年7月22日，万合置业为进行债务重组，向中旅银行贷款1450万元，将1号楼尚未销售完毕的48套房屋抵押给银行。双方于2014年7月24日至25日办理了房屋他项权证。张彬、赵闯向中旅银行出具自然人保证书，为上述借款提供连带责任保证。由于万合置业没有及时还款，中旅银行于2015年4月7日向本院提起诉讼。本院审理后，于2015年11月21日做出（2015）焦民二金初字第00034号民事判决，判决：一、万合置业公司在本判决生效后十日内向中旅银行支付借款本金1450万元及利息、复利、罚息（自2014年8月21日起至本判决确定还款义务期限届满之日止，利息、复利及罚息计算标准按照双方借款合同约定执行）。二、张彬、赵闯对判决第一项承担连带清偿责任。三、中旅银行对其与万合置业公司2014年7月22日签订的《抵押合同》中提供的抵押物折价或者拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权。判决生效后，万合置业公司、张彬、赵闯未履行判决内容，中旅银行向焦作市中级人民法院申请强制执行。焦作市中级人民法院于2016年8月8日做出（2016）豫08执125-1号执行裁定书，裁定如下：查封（扣押、冻结）被执行人万合置业公司位于修武县幸福路86号东方花园小区1幢1单元-2单元48套房产。焦作市中级人民法院于2016年10月31日-2016年11月1日，将案涉48套房屋在河南省焦作市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行第一次公开拍卖。2016年11月24日-2016年11月25日进行第二次公开拍卖，于2016年12月23日-2016年12月24日进行第三次公开拍卖。2017年2月16日，焦作市中级人民法院做出（2016）豫08执125号之四执行裁定书，裁定：一、将被执行人万合置业公司位于修武县幸福路86号东方花园小区1幢1单元-2单元共计48套房产，以第三次拍卖保留价707万元，交付申请执行人中旅银行抵偿所欠部分债务。2018年12月19日，中旅银行与北京翠钰珠阁珠宝有限公司签订商品房买卖合同，中旅银行将48套房产以780万元的价格卖给北京翠钰珠阁珠宝有限公司。2019年8月14日，修武县国土资源局为北京翠钰珠阁珠宝有限公司办理了不动产权证书，其中1号楼2单元903号房屋的产权证号为豫（2019）修武县不动产权第0002531号。另查明，2013年8月20日，王保平的妻子原辉和梁江红签订购房协议，将修武县幸福路东方花园1号楼2单元903号房屋（包含在案涉48套房产之中）卖给梁江红，总房款为23万元。梁江红于2019年10月份入住。本院认为，本案的争议焦点是梁江红就案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，必须符合以下三个条件才能够排除执行：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，虽然梁江红在案涉房产被查封前与王保平的妻子原辉签订了购房协议，但该购房协议并非梁江红与作为房地产开发公司的万合公司签订的，也不是正式的《商品房买卖合同》，且梁江红没有按照王保平与万合公司签订的《代建代销协议》第三条的约定，将购房款存入万合公司的账户，也没有让万合公司出具收据。其次，梁江红虽然提交了原辉于2012年9月10日和2013年8月20日出具的收据，但作为大额款项，梁江红不能提供银行转账记录和取现记录，其主张以现金交付，不符合日常交易习惯，不能证明其支付了相应的购房款。另外，在2016年10月31日至2016年11月1日期间，本院将案涉48套房屋（包括1号楼2单元903号）在河南省焦作市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行三次公开拍卖，并由本院在东方花园小区张贴拍卖公告，原告均未提出执行异议，明显怠于行使自己的权利，具有明显过错，应承担对自己不利的后果。因此，梁江红对案涉房产的权益不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定的排除执行的情形。综上所述，梁江红对案涉房产不享有排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回梁江红的诉讼请求。案件受理费4750元，由梁江红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 李 军审判员 苏 杭审判员 米新秀法官助理樊倩二〇二〇年十一月四日书记员 靳 园河南省焦作市中级人民法院民事判决书（附页）（2020）豫08民初56号（2020）豫08民初56号民事判决书所引用的相关法律规定，具体内容表述如下：一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。