上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初12074号原告：上海智慧湾投资管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：陈剑，执行董事。委托诉讼代理人：陈叶，上海市银星律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴秋萍，上海市银星律师事务所律师。被告：上海邻瑶影院有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：李健。原告上海智慧湾投资管理有限公司(以下简称智慧湾公司)与被告上海邻瑶影院有限公司(以下简称邻瑶公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告智慧湾公司的委托诉讼代理人陈叶到庭参加诉讼。被告邻瑶公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告智慧湾公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年1月16日正式解除；2、被告立即将上海市宝山区蕰川路XXX号XXX区XXX号楼(以下简称系争房屋)恢复原状，返还原告；3、被告立即注销以原告相关房屋为注册地址的工商登记手续；4、被告立即向原告支付拖欠的2019年7月1日至2020年1月16日期间的租金人民币442,171.41元(以下币种均为人民币)，2019年10月1日算至2020年10月31日期间物业管理费135,143.58元、2019年11月算至2020年10月水电费54,515.95元；5、被告立即向原告支付合同履行期间逾期支付租金的滞纳金98,353.64元(计算至2020年10月24日)；6、被告立即向原告支付拖欠物业管理费、水电费违约金10,315.67元(计算至2020年10月31日)；7、被告立即向原告支付自2020年1月17日起至2020年10月31日房屋占用使用费842,048.19元；8、被告立即向原告支付违约金187,121.82元。事实和理由：2017年10月，被告的法定代表人李健为开设影院就承租系争房屋与原告签订《上海市房屋租赁合同》。该合同约定，租赁期自2017年11月01日起至2027年10月31日止，建筑面积1139.25平方米，2017年11月01日起至2020年10月31日该房屋每日每平方米建筑面积租金为2.70元，月租金总计93,560.91元，租金以预付方式支付，每3个月支付一次，先付后用。2017年11月23日，被告、被告的法定代表人及原告就合同主体变更事宜签订《合同主体变更协议》，约定被告应负责自2017年11月1日后产生的租金及相关费用。合同签订后，原告按约履行合同。但被告由于经营困难无法按约履行支付租金及物业费。考虑到被告的实际经营困难，原、被告又于2019年6月签订了《补充协议》，原告同意被告于2019年7月1日起至2021年6月30日期间支付60%的租金，剩余40%的租金于2022年7月1日至2025年6月30日期间予以摊还；被告若有任意一期未能按时支付，原告可按原合同保底租金要求被告一次性全额付清实际租赁期间租金。补充协议签订后，被告依然未能按约履行。2019年11月28日，被告向原告提交付款承诺书，承诺于2019年12月15日前全额支付欠款，但被告未能兑现承诺。后于2019年12月31日，被告又向原告提交付款承诺书，承诺于2020年1月8日前全额支付欠款，但被告再次未能兑现承诺。2020年1月，原告委托律师向被告寄发《律师函》，告知被告自《律师函》送达之日起三日内未向原告支付所拖欠费用，原告与被告间的《上海市房屋租赁合同》将正式解除。但被告收到《律师函》后依然未能履行付款义务。2020年4月17日，原告正式向被告寄发《公函》，因原告与被告之间的《上海市房屋租赁合同》于2020年1月16日正式解除，要求被告于接函之日起七日内将租赁房屋恢复原状返还原告，同时向原告结清所拖欠款项并支付违约金。但被告收到《公函》后依然占用系争房屋且未履行付款义务。为维护原告的合法权益，故诉至本院。被告邻瑶公司未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市宝山区蕰川路XXX号房屋权利人系上海三毛国际网购生活广场贸易有限公司。2017年10月，李健(乙方)与智慧湾公司(甲方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定，乙方向甲方承租系争房屋开设影院，租赁期自2017年11月1日起至2027年10月31日止，建筑面积1139.25平方米，2017年11月1日起至2020年10月31日该房屋保底租金每日每平方米建筑面积租金为2.70元，月保底租金总计93,560.91元，2020年11月1日起至2023年10月31日该房屋保底租金每日每平方米建筑面积租金为2.85元，月保底租金总计98,758.73元，租金以每3个月支付一次，先付后用，乙方应提前五个工作日向甲方支付下一期保底租金，如乙方逾期支付，则甲方有权向乙方收取滞纳金，滞纳金自逾期之日起按该期应付未付租金的3‰日计算；乙方应向甲方支付租赁保证金187,121.82元，本合同终止时，甲方收到的租赁保证金除用以抵充本合同约定应由乙方承担的费用外，甲方应将剩余部分10个工作日内无息归还给乙方；租赁期间乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有限电视、物业管理费、停车费、网络费等费用均由乙方按照《物业补充条款》约定承担；乙方返还房屋时，应将该房屋恢复到租赁开始时原状，但甲方书面同意乙方无须恢复原状的除外，返还时，该房屋应经甲方验收确认，并结清各自应承担的费用；甲乙双方同意租赁期间如有下列情形之一，一方可书面通知另一方提前解除本合同，但违反合同的一方，应按违约时月租金的二倍向另一方支付违约金，如支付的违约金不足以抵付另一方遭受的损失，则违反合同的一方还应赔偿另一方该损失与违约金之间的差额：……6、乙方逾期向甲方支付租金及其他费用且逾期累计超过十五日的，经甲方催告后，乙方在甲方催告期限内仍未支付租金的；物业管理保证金为20,791.32元，物业管理费每月10,395.66元，每三个月支付一次，先付后用，乙方应提前五个工作日将下一期物业费支付给物业管理公司(甲方)；乙方未按约定支付水费、电费等公用事业费及其他应缴纳费用中任何一项费用或未及时补足物业管理保证金的，应就所欠款项每一日万分之三标准向物业公司支付违约金。合同签订后，邻瑶公司支付智慧湾公司租赁保证金187,121.82元，并支付物业管理保证金20,791.32元。邻瑶公司已将2019年6月底之前的租金付清，并支付2019年7月1日后的租金168,409.65元。邻瑶公司支付物业管理费至2019年9月底。2017年11月23日，智慧湾公司(甲方)、李健(乙方)、邻瑶公司(丙方)签订《合同主体变更协议》，约定，租赁合同中乙方变更为本协议的丙方，丙方继续履行租赁合同中的乙方作为承租人的全部权利义务，丙方应负责自2017年11月1日后产生的租金及相关费用，此前的任何费用与丙方无关，丙方租赁期满或提前解约，应按租赁合同有关条款要求将目标房屋及场地交还甲方，丙方迁出目标房屋时，未搬走的任何物品视同遗弃物，甲方可自行处理。2019年6月，智慧湾公司(甲方)与邻瑶公司(乙方)签订《补充协议》，约定，甲方同意乙方2019年7月1日至2025年6月30日期间按协议租金付款，乙方承诺按附件《付款计划表》履行付款义务，若有任意一期未能按时支付，甲方可按原合同保底租金(本协议项下应支付的租金+《付款计划表》中对应时间段内的累计差额部分)要求乙方一次性全额付清实际租赁期间租金；对于拖欠款项，乙方应按逾期付款金额的日千分之五支付滞纳金，经甲方书面催告后，在催告期内乙方依然未付的，甲方可单方提前终止租赁合同，并要求乙方按原合同约定承担违约责任；因乙方原因导致租赁合同提前解除，乙方应按照原合同保底租金向甲方支付房屋实际租赁期间租金，即《付款计划表》项下累计差额部分一次性补足支付给甲方。2019年11月27日，邻瑶公司向智慧湾公司提交付款承诺书，承诺于2019年12月15日前支付拖欠租金399,193.26元。2019年12月31日，邻瑶公司又向智慧湾公司提交付款承诺书，承诺于2020年1月8日前支付拖欠租金399,193.26元。2020年1月10日，智慧湾公司委托律师向邻瑶公司寄送《律师函》，告知邻瑶公司自《律师函》送达之日起三日内向智慧湾公司支付拖欠的租金及物业管理费、水电费等，若逾期未向智慧湾公司支付上述拖欠费用，双方之间的《上海市房屋租赁合同》将正式解除，同时将追究邻瑶公司的违约责任。邻瑶公司于2020年1月12日签收上述律师函。审理中，智慧湾公司表示，其已于2020年11月10日左右自行收回系争房屋，故放弃邻瑶公司将系争房屋恢复原状后返还的主张。本院认为，根据《上海市房屋租赁合同》及《合同主体变更协议》《补充协议》的约定，可以认定智慧湾公司与邻瑶公司之间建立房屋租赁关系，租赁合同项下的相关权利义务对智慧湾公司、邻瑶公司具有约束力，双方均应切实履行。邻瑶公司未按照协议约定支付拖欠的费用，构成根本违约，智慧湾公司有权解除合同。智慧湾公司向邻瑶公司寄送了解除通知，且该通知已送达邻瑶公司，故智慧湾公司确认双方之间的租赁合同于2020年1月16日解除符合法律规定，本院予以确认。智慧湾公司已自行收回系争房屋，其放弃邻瑶公司将系争房屋恢复原状后返还的主张符合法律规定，本院予以准许。关于租金及物业管理费，智慧湾公司主张2019年7月1日至2020年1月16日期间的租金442,171.41元及2020年1月17日至2020年10月31日期间的租金842,048.19元、2019年10月1日至2020年10月31日期间的物业管理费135,143.58元符合合同约定，本院予以支持。关于水电费，智慧湾公司提供的相应发票及抄表数字等予以佐证，故对水电费54,515.95元本院予以确认。关于逾期支付租金的滞纳金及拖欠物业管理费、水电费的违约金，考虑合同约定的违约金标准及智慧湾自行调整违约金的实际情况、智慧湾公司主张的期间等，本院酌情确定逾期支付租金的滞纳金为4万元，拖欠物业管理费、水电费的违约金为1万元。关于解除合同违约金，智慧湾公司主张187,121.82元符合合同约定，本院予以支持。租赁保证金及物业管理保证金用于抵扣上述拖欠费用。关于智慧湾公司要求邻瑶公司注销在系争房屋上的工商登记信息事宜，因不属于法院职权处理范畴，本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海智慧湾投资管理有限公司与被告上海邻瑶影院有限公司之间就上海市宝山区蕰川路XXX号XXX区XXX号楼建立的租赁关系于2020年1月16日解除；二、被告上海邻瑶影院有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海智慧湾投资管理有限公司2019年7月1日至2020年10月31日期间的租金1,284,219.60元(租赁保证金187,121.82元予以抵扣上述拖欠费用)；三、被告上海邻瑶影院有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海智慧湾投资管理有限公司2019年10月1日至2020年10月31日期间物业管理费135,143.58元(物业管理保证金20,791.32元予以抵扣上述拖欠费用)；四、被告上海邻瑶影院有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海智慧湾投资管理有限公司2019年11月至2020年10月期间水电费54,515.95元；五、被告上海邻瑶影院有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海智慧湾投资管理有限公司逾期支付租金的违约金4万元；六、被告上海邻瑶影院有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海智慧湾投资管理有限公司逾期支付物业管理费、水电费的违约金1万元；七、被告上海邻瑶影院有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海智慧湾投资管理有限公司违约金187,121.82元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取10,364元，由被告上海邻瑶影院有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  武恩强二〇二〇年十一月二十三日书记员  冯 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。