广东省深圳前海合作区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0391民初5191号原告：深圳前海金龙景实业有限公司。法定代表人：夏春香，总经理。委托诉讼代理人：黄俊琳，广东伊索律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晖，广东伊索律师事务所律师。被告：深圳市三燕蓝海实业有限公司。法定代表人：刘景芝，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙国清，广东稳健律师事务所律师。原告深圳前海金龙景实业有限公司（以下简称金龙景公司）与被告深圳市三燕蓝海实业有限公司（以下简称三燕蓝海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄俊琳、陈晖、被告委托诉讼代理人孙国清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金龙景公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2018年6月4日签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》于2019年1月17日解除；2.判令被告向原告付清所欠租金及资金占用期间的利息共计875794.5元（资金占用期间的利息自2018年6月5日起按年利率6%暂计至2019年4月4日，实际欠款及利息计至被告付清之日止）；3.判令被告向原告支付自2019年2月27日起逾期返还房屋赔偿金150934元（暂计至2019年4月26日，实际计至被告办结移交手续为止）；4.判令被告向原告付清所欠管理费、维修基金等费用87814.3元（暂计至2019年3月31日，实际欠款以物业管理公司计算为准并计至被告付清为止）；5.判令被告向原告返还租赁房屋；6.判令被告承担本案的诉讼费。庭审过程中，原告将诉讼请求变更为：1.判令被告向原告支付租金1207472元；2.判令被告向原告支付逾期返还房屋赔偿金613798.27元；3.判令被告履行向物业管理公司缴纳租赁期间的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费等使用租赁房屋产生的其他费用共计153176.42元；4.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年6月4日，原、被告签订《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》，约定，原告将位于深圳市前海合作区（下称租赁房屋）租予被告办公使用，租赁期限自2018年6月5日至2025年12月4日，月租金为75467元，租赁期间房屋的水电费、卫生费、管理费等因使用租赁房屋所产生的费用由被告承担。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用。因合同约定免租期从2018年6月5日至2018年12月4日期间，原告不收取被告的租金，但因租赁产生的物业管理费、空调费、水电费等费用由被告承担。如果因被告拖欠租金解除合约，原告就撤销被告的免租期，被告需按首月租金金额补交6个月免租期的租金给原告。被告自2018年6月起拖欠管理费、维修基金等，自2018年12月起拖欠租金，原告多次向被告口头催收无果。2018年12月27日，原告向被告发出《催款通知函》（快递号：ＥＭＳ1079481981631），被告收悉后仍以各种理由推脱。鉴于被告的行为已构成严重违约，2019年1月16日，原告委托律师向被告发出《律师函》（快递单号：ＥＭＳ1091094071931），告知该《律师函》送达即视为解除通知书送达，并要求被告于2019年2月25日前付清所欠租金及管理费，于2019年2月26日前与原告办结相关移交手续，但被告收悉后至今仍未履行任何义务。被告三燕蓝海公司辩称，一、案涉合同的解除之日及案涉房屋的交接日期应均为2019年7月2日；二、原告同时向被告诉请逾期期间的租金和赔偿金系重复主张，应当择一诉请；三、被告已将案涉房屋的钥匙交给原告，表明被告已明确表示放弃遗留在案涉房屋内的物品所有权。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人双方进行了证据交换和质证。根据双方的举证、质证，结合当事人陈述，本院确认以下事实：1.原告金龙景公司系南山区桂湾片区二单元前海卓越金融中心（一期xxxxx的所有权人。2018年6月4日，金龙景公司作为出租方（甲方）、三燕蓝海公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同书》，其中乙方三燕蓝海公司“通信地址”为“深圳市南山前海合作区卓越前海壹号8栋1701室”，“委托代理人”为“侯老号”，该合同约定，甲方将位于前海卓越金融中心壹号7栋2201室的房屋（以下简称租赁房屋）出租给乙方办公使用，租赁期限自2018年6月5日起至2025年12月4日止，月租金为75,467元，每月5日前向甲方支付当月租金，甲方应于2018年6月10日前将租赁房屋交付乙方使用，并办理有关移交手续，乙方应于2018年12月5日前交付首期租金；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取两个月（不超过三个月）租金数额的租赁保证金150,934元，出现下列情形之一的，甲方可不予返还保证金：（1）乙方未结清房屋租金、管理费、水电费、网络等相关费用，（2）租期未满，（3）房屋主体结构有损坏；租赁期间，乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；乙方拖欠租金达10个工作日以上，甲方可就因此造成的损失向乙方请求损害赔偿及不予退还租赁保证金，除追究乙方的损害赔偿或违约责任外，甲方有权根据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权单方申请解除合同登记（备案）；本合同终止后，乙方应于10日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续，乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依照法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金；甲、乙双方可就本合同未尽事宜在附页中另行约定；附页之内容作为本合同的一部分，经双方签章后与本合同具有同等效力；本合同自签订之时起生效；本合同一式两份，甲乙双方各执一份。合同“甲方（签章）”处加盖了金龙景公司的公章，“乙方（签章）”处加盖了三燕蓝海公司的公章。合同附页补充协议主要包括以下条款：1、首年装修免租期为6个月，即从2018年6月5日至2018年12月4日；2、2018年12月5日至2020年12月4日的租金为￥75,467.00元/月；3、甲方租金为实收价格，在此基础上产生的相关费用，如房屋租赁费、管理费、水电费、空调费等均由乙方承担；5、签订本协议后甲方给乙方6个月的免租期，如乙方免租期后放弃该物业的租赁，或因拖欠租金解除合约，甲方给予乙方的免租期撤销，乙方需按照首月租金金额支付6个月租金给甲方；6、免租期为2018年6月5日至2018年12月4日，期间甲方不收取乙方租金，但因租赁产生的物业管理费、空调费、水电费等由乙方承担；8、本协议作为原合同的补充和修改，如原合同中的约定与本协议不一致，以本补充条款为准。该附页“出租方”处加盖了金龙景公司的公章，“承租方”处同样加盖了三燕蓝海公司的公章。2.原告金龙景公司确认被告三燕蓝海公司于2018年6月7日通过银行转账的方式向原告支付150,934元作为租赁保证金。3.2018年12月26日，原告金龙景公司向被告三燕蓝海公司《房屋租赁合同》载明的通信地址发出催款通知函，该通知函载明，截止发函之日，原告未收到上述2018年12月份的租金75,467元，且经与物业公司核对，被告已欠多月的管理费、维修基金等费用，原告要求被告于2018年12月30日前付清所欠租金及管理费、水电费等各项费用，否则将依约解除合同并主张相关的违约责任。被告于同年12月27日签收该邮件。2019年1月7日、12日、16日，原告委托律师分别向被告三燕蓝海公司的注册地及合同注明的通信地址给其法定代表人和经办人邮寄律师函，前两次的邮件均被拒收，2019年1月16日邮寄给经办人侯老号的《律师函》于次日被本人签收，该律师函载明“1、根据双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》第十八条约定，金龙景实业决定单方解除与被告的《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》，本律师函送达即视为解除合同通知书送达，请贵司接本函后10日内与金龙景实业办理合同解除手续。2、根据双方签订的《补充协议》第5条约定，金龙景实业决定取消给予贵司的6个月的免租期，并按首月租金金额收取贵司6个月的租金，共计人民币452,802元；3、请贵司于2019年1月25日前向金龙景实业付清上述款项，共计人民币644,471.25元（实际租金及管理费等费用计至依法交还租赁物业之日止）；4、请贵司于2019年2月26日前完成租赁物业的清场工作及与金龙景实业办结相关移交手续。”被告于同年1月17日签收该邮件。2019年1月31日，被告三燕蓝海公司向原告金龙景公司发出《协调函》，内容为“原告于2018年6月4日与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定将案涉租赁物业出租给被告使用，该房屋的租赁面积为419.26平方米，每月租金为人民币75,467.00元，租赁期间为2018年6月5日至2025年12月4日止。在合同履行过程中，贵司与我司保持友好的合作关系。现因市场经济原因，租金价格偏高，致使我司经营困难。我司特致函贵司，望贵司在市场不景气的情况下，给予我司每平米20元优惠。”2019年2月20日，原告金龙景公司向被告三燕蓝海公司发出《关于对的复函》，就被告三燕蓝海公司要求租金优惠做出答复“一、若贵司按如下要求完全履行义务，我司同意自2019年2月5日起给予贵司20元/平方米的租金优惠，即租赁房屋的租金为160元/平方米，月租总金额为67,082元，原合同及协议的其他条款不变且完全继续有效：1、贵司应按原合同及协议继续履行合同义务，直至2025年2月4日止；2、贵司须于2019年2月25日前付清所欠租金；3、贵司须于2019年2月25日前至物业管理公司付清所欠管理费、维修基金等费用；二、若贵司未能按上述第一条各项规定完全履行义务，则我司将单方解除原合同及协议，贵司应按我司于2019年1月16日向贵司发送的《律师函》之规定付清相关费用并完成清场及移交手续，否则我司将依法维护合法权利。”4.2019年7月2日，被告三燕蓝海公司向原告发出《房屋移交及归还通知书》，载明“因贵司已经单方要求与我司解除了《房屋租赁合同》，我司决定将房屋及钥匙全部移交和归还给贵司，具体交还物品为：大门密码（略）；6个办公室2个杂物间钥匙共计28把；玻璃门地锁3个门钥匙共计6把。对于被告在租赁期间进行的装修、装潢和装饰，以及购买的设施等已经形成附和，由于我司与贵司仍有租金费用结算问题，以上财产的处理问题由双方另行处理。”2019年7月4日，原告金龙景公司向被告三燕蓝海公司发出《声明》，该声明再次强调原告已根据合同约定单方解除租赁合同，确认于2019年7月4日收到被告邮寄的《房屋移交及归还通知书》及钥匙若干，表示“即日将所有钥匙寄回被告”，并声明“1、我司将租赁房屋交付给贵司时为毛坯房，对贵司在《房屋移交及归还通知书》中提及的‘6个办公室’‘2个杂物间’并不知情，贵司至今也未要求我司到租赁房屋现场对现状进行确认。2、截止至发出本《声明》之日，贵司与我司未进行房屋交接，贵司将钥匙寄至我司不能视为履行了房屋交接手续。3、因贵司违约行为导致我司单方解除合同，我司要求贵司将租赁房屋恢复原状并经我司确认后才能视为交接完成，若贵司的恢复原状行为造成我司损失的，对损失部分应向我司进行赔偿。4、在双方未完成房屋交接前，贵司仍对租赁房屋负有管理义务，应承担在此期间的管理费、水电费等一切因使用房屋而产生的费用，在此期间租赁房屋有任何损失，我司有权依法向贵司主张赔偿责任。”2019年8月30日，原告金龙景公司向被告三燕蓝海公司发出《房屋交接函》，要求被告派人于2019年9月5日上午9:30与原告进行房屋移交并签署《房屋移交清单》。2019年9月5日，原告金龙景公司向被告三燕蓝海公司发出《房屋交接函》，要求被告派人于2019年9月9日上午9:30与原告进行房屋移交并签署《房屋移交清单》。2019年9月9日，原、被告双方均派人至案涉租赁房屋处对房屋进行现场确认，现场照片显示，被告尚遗留有部分物品未清理。2019年9月18日，原告向被告发出一份《函告》，载明：原被告双方于2019年9月9日一起到案涉租赁房屋处对房屋现状进行确认，全程有租赁房屋物业工作人员陪同，确认的具体内容为：确认被告对租赁房屋进行了装修装饰；确认暂未发现发生妨碍安全、损坏和故障情况；确认当日的电表数为1777.64度；确认被告当场将开门密码及租赁房屋钥匙交付给原告。因被告对租赁房屋进行了装修装饰，且现场留有办公用品等物品，双方完成现场确认后，原告多次询问被告对上述物品的处理意见，被告至今未予回复，原告为尽快出租该房屋以减少损失，正式函告被告，原告对被告的装修装饰物及留下的物品均不予利用，请被告在收到本函之日起10日内搬走物品并将房屋恢复原状；若被告无法在前述期限内处理完毕，请提前与原告协商，否则视为同意上述内容；若被告未提出异议又未在上述期限内清理完并恢复原状，视为被告放弃屋内所有物品及装修装饰物，并同意交由原告自行处分，若因清理及恢复原状产生费用的，原告保留向被告追偿的权利。5.被告未缴纳2018年6月、7月、10月-2019年9月期间，案涉租赁房屋产生的管理费、本体维修基金、空调维护费、空调增压费、电费、滞纳金等费用。原告确认并未为被告垫付上述任何费用。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，金龙景公司与三燕蓝海公司均在《房屋租赁合同书》及其附页上盖章，表明该合同及其附页系合同双方的真实意思表示，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应依照约定履行各自的义务。原告金龙景公司作为出租方已经依约完成交付出租房屋的义务，被告三燕蓝海公司作为承租方应当依约按时足额支付租金。因被告除向原告支付了150,934元租赁保证金，再未依约支付过任何一期租金，虽然原、被告双方约定了自2018年6月5日至2018年12月4日期间免租金，但同时约定若因被告拖欠租金导致租赁合同解除，则撤销免租期，故被告应当支付自2018年6月5日起至原告限定的办理合同解除手续截止之日（2019年1月27日）期间的租金共计583,611.5元【月租金75,467元×（7+22/30）个月】，原告诉请超出的部分，本院不予支持。被告辩称原告未提交《房屋租赁合同》及其补充协议的原件予以核对，对《房屋租赁合同》及其补充协议的详细条款无法认定，因被告承认与原告存在房屋租赁关系，且其在向原告发出的协调函中记载的案涉租赁房屋的地址、租赁面积、每月租金及租赁期限等内容与预告提交的案涉《房屋租赁合同书》的内容一致，被告亦未提交相反的证据，故本院对被告的该项抗辩意见不予采信。关于《房屋租赁合同书》及其补充协议的解除。《合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，案涉《房屋租赁合同书》约定，乙方（被告）拖欠租金达10个工作日以上，甲方（原告）有权向乙方（被告）提出变更合同条款或解除合同，《合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因合同解除权是形成权，即只要一方当事人提出解除合同，且符合合同解除行使的条件，那么合同自解除合同的意思表示到达对方当事人时解除，不因对方当事人的异议而受影响。原告已将案涉租赁房屋交付被告使用，现被告经原告发出催款函后仍未依约支付租金，原告于2019年1月16日再次向被告发出《律师函》通知被告解除案涉《房屋租赁合同书》及《补充协议》，被告的经办人于2019年1月17日签收该邮件，并未在三个月内向人民法院起诉行使异议权，原告行使解除权符合合同约定和法律规定，且在其后续发给原告的《房屋移交及归还通知书》中明确表示“因贵司已经单方要求与我司解除了《房屋租赁合同》，我司决定将房屋及钥匙全部移交和归还给贵司”，因此，应当认定原、被告双方签订的案涉《房屋租赁合同书》及其补充协议已于《律师函》到达被告之日即2019年1月17日解除。被告辩称案涉《房屋租赁合同书》及其补充协议于2019年7月2日解除，于法无据，本院不予采信。关于合同解除后被告逾期返还租赁房屋给原告造成的损失。《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方最终于2019年9月9日现场确认房屋状态，原告限被告于收到《函告》之日起10日内将物品搬走，否则视为同意原告自行处分。被告未在原告限定的日期即2019年1月27日之前与原告办理合同解除手续，亦未在原告限定的日期即2019年9月28日前搬走物品并将租赁房屋恢复原状，给原告造成了上述期间的租金损失共计603,736元（月租金75,467元×8个月），扣除被告已向原告支付的150,934元租赁保证金，被告尚应向原告支付452,802元赔偿金，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告诉请被告履行向物业管理公司缴纳租赁期间的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费等使用租赁房屋产生的其他费用共计153,176.42元。原、被告双方未约定由原告代收上述费用，原告亦未实际垫付上述费用，原告并非上述费用的权利人，故原告在本案中诉请被告向案外人物业管理公司支付上述费用，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告诉请租赁房屋恢复原状的问题。因案件审理过程中，原告自愿放弃该项诉讼请求，系对其诉讼权利的自行处分，并未违法及违背公序良俗，故本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告深圳市三燕蓝海实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳前海金龙景实业有限公司支付租金583,611.5元；二、被告深圳市三燕蓝海实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳前海金龙景实业有限公司支付逾期返还房屋赔偿金452,802元；三、驳回原告深圳前海金龙景实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,570元，财产保全费5,000元，合计27570元（原告已预交），由被告深圳市三燕蓝海实业有限公司负担14,472元，由原告深圳前海金龙景实业有限公司负担13,098元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  赵君君人民陪审员  王晓清人民陪审员  吕 霞二〇二〇年十一月二十三日法官助理吴祎书记员李炫楠书记员夏力