河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民初136号原告(案外人)：朱亮慧，女，汉族，1992年2月22日出生，住河南省洛宁县。委托诉讼代理人：刘胜春，河南向群律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞锋，河南向群律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：张占娃，男，汉族，1966年3月24日出生，住河南省汝阳县。委托诉讼代理人：张丹丹，女，汉族，1992年7月11日出生，住址河南省汝阳县。系张占娃女儿。第三人（被执行人）：深圳市博瑞祥房地产开发有限公司，住所地深圳市盐田街道深盐路海港大厦附楼**。法定代表人：沈云飞，该公司执行董事兼总经理。第三人：深圳市博瑞祥房地产开发有限公司洛宁分公司，住，住所地河南省洛宁县购物城院内/div>负责人：王平。原告朱亮慧与被告张占娃，第三人深圳市博瑞祥房地产开发有限公司（以下简称博瑞祥公司）、深圳市博瑞祥房地产开发有限公司洛宁分公司（以下简称博瑞祥公司洛宁分公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱亮慧及其委托诉讼代理人刘胜春、张瑞锋，被告张占娃及其委托诉讼代理人张丹丹到庭参加诉讼，第三人博瑞祥公司、博瑞祥公司洛宁分公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱亮慧向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认洛宁县永宁大道东段陶朱富地5#楼临街第一层东至西第六间上下两层商铺，和第二层由东至西第二间、第四间、第五间商铺归朱亮慧所有；2.依法撤销本院（2019）豫03执501号民事裁定，终止对上述商铺的执行。3.本案诉讼费用由张占娃承担。事实与理由：2014年3月6日，由于博瑞祥公司洛宁分公司需要偿还贷款400万元，遂与朱亮慧协商由其代为偿还银行贷款，并向朱亮慧出具借条一张。至2017年6月份，朱亮慧共计代偿银行贷款150万元之余，经双方协商，博瑞祥公司洛宁分公司以涉案房产抵顶朱亮慧代偿的银行贷款及利息，并签订售房合同书，后朱亮慧将涉案房产出租。此期间，朱亮慧多次要求办理房产登记手续，因涉案房产五证不全，无法办理过户手续，后涉案房产被本院查封。朱亮慧向本院提出执行异议，本院以（2020）豫03执异125号裁定驳回异议申请。该裁定对朱慧亮占有、使用涉案商铺没有审查。朱慧亮在执行异议程序中已提交充分证据证明在人民法院查封前，朱慧亮已与博瑞祥公司洛宁分公司签订合法有效的售房合同书，并支付全部价款，合法占有使用涉案商铺，且非因自身原因造成未办理房产登记手续。本院以博瑞祥房公司尚未取得土地使用权及办理审批、报建许可，涉案房屋合法性未经确认为由，驳回朱亮慧的异议请求。既然涉案商铺的合法性和所有权不确定，人民法院又是依据何种法律规定查封涉案商铺的。因此，朱亮慧认为本院的查封及裁定具有倾向性，对朱亮慧极为不公。综上，朱亮慧对涉案商铺享有合法权益，请求依法判决，以维护朱亮慧的合法权益。张占娃辩称，1.本院（2019)豫03执501号执行裁定及(2020)豫03执异120号执行裁定，认定事实清楚，适用法律正确，不存在被撤销的事由。根据执行异议和复议案件规定第30条规定，涉案房产未办理产权登记，也未进行预告登记，不动产权属尚未变更，仍属于博瑞祥公司的财产，人民法院查封该房产符合法律规定。2.朱亮慧等11人购买涉案房产的行为是虚假的，且未办理房屋产权登记，不符合执行异议和复议案件规定第28条规定的情形，不享有足以排除强制执行的权利，对其异议请求应予驳回。对于涉案房产不能办理产权登记，朱亮慧存在过错。其作为洛宁县当地人，对陶朱富地小区的具体情况应十分了解，对其不具备办证条件应当是明知的。退一步讲，任何一个理性购房人在购买房产时最关心的问题就是办理产权登记。朱亮慧提交的购房合同中未约定办理产权登记的相关事宜，不符合房屋买卖交易规则。由此可证明张彩红对涉案房屋不能办理产权登记存在重大过错，亦或是明知的。3.本案不适用执行异议和复议案件规定第29条规定。涉案房产并非用于居住的住宅，系投资性质的商铺，不能排除执行。4.博瑞祥公司不具备出售房产条件，其出售房产的行为违反相关法律规定，应属无效。故朱亮慧的异议请求不能成立，不应解除对涉案房产的查封。5.博瑞祥公司实际控制人王平向执行法官提交了陶朱富地小区《已售房产清单》，该清单并不显示涉案商铺的出售情况，足以证明涉案商铺并未出售。张占娃多次向执行法官请求查阅该清单，均被拒绝。朱亮慧等无充足证据证明已支付全部房款并实际占有涉案商铺。王平与朱亮慧等恶意串通，转移财产，规避法院强制执行。综上所述，朱亮慧等提出的主张无事实及法律依据，依法不能成立，请求对其异议请求，依法予以驳回。博瑞祥公司、博瑞祥公司洛宁分公司未到庭及答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人举证及质证的情况，本院认定事实如下：1.朱亮慧主张购买并实际占有涉案房产的事实。2015年3月6日，博瑞祥公司洛宁分公司与朱亮慧签订借款协议约定：博瑞祥公司洛宁分公司向朱亮慧借款400万元，作为临街5号楼周转资金使用，朱亮慧一次性出资400万元，打入公司指定账户，使用期为一年。公司将临街5号楼由西至东第四、五、六、九、十三间门面房一层及二层面积926平方米作为抵押。合同期满如不能及时归还朱亮慧借款本金，公司愿意将上述抵押房产、经营权一并无偿转交给朱亮慧，预收房租也一并退还给朱亮慧。2015年3月6日，博瑞祥公司洛宁分公司向朱亮慧出具的收据显示，收到朱亮慧交来5号楼由西至东第四、五、六、九、十三间门面房一层及二层房款400万元整，收据上加盖了博瑞祥公司洛宁分公司财务专用章，收款人处有王平签名。2017年6月12日，朱亮慧与博瑞祥公司洛宁分公司签订《售房合同协议书》一份，主要内容为：博瑞祥公司洛宁分公司将位于洛宁县永宁大道东陶朱富地5号楼一楼由东至西第六间上下两层，二楼由东至西第二间、第四间、第五间出售给朱亮慧，建筑面积600平方米，以实际房屋建筑面积为准。按照约定价格付款，合计壹佰贰拾万元。博瑞祥公司洛宁分公司保证房屋权属产权没有任何纠纷，保证房屋没有设定抵押担保、没有权属纠纷。朱亮慧持有的收据显示，2017年6月12日，收到朱亮慧交来陶朱富地小区5号楼一楼由东至西第六间上下两层，二楼由东至西第二间、第四间、第五间，购房款人民币120万元整，收据上加盖了博瑞祥公司洛宁分公司财务专用章，收款人处有张三平签名。朱亮慧的中国民生银行账户对账单显示其于2014年3月14日贷款400万元，后王平、张三平及朱亮慧通过该账户偿还款项。2017年10月9日，朱亮慧与聂玉锋签订《营业房租赁合同》，约定朱亮慧将陶朱富地由西至东第四间出租给聂玉锋，从2017年9月1日至2018年8月30日，租金1间40300元。朱亮慧提交的水电费明细显示，20218年10-12月，私人定制美容院共缴纳水电费7645元。2018年12月4日，王小燕向张三平中国建设银行账户转款108000元。同日，张三平向朱亮慧转款10万元。朱亮慧称王小燕系私人定制美容院的老板，因后来其与王小燕发生矛盾，王小燕通过张三平向其转款10万元支付房租。张三平认可博瑞祥公司用房屋抵债给朱亮慧及王小燕通过张三平向朱亮慧支付房屋租金的事实。2.张占娃作为申请执行人申请执行涉案房产的相关事实。博瑞祥公司与张占娃、洛阳未来建设工程有限公司、博瑞祥公司洛宁分公司建设工程施工合同纠纷一案，河南省高级人民法院于2019年6月25日作出（2018）豫民终1818号民事判决，判令博瑞祥公司于判决生效后十日内在欠付洛阳未来建设工程有限公司工程款7328824.47元范围内对张占娃承担给付责任。2020年5月14日，本院作出（2019）豫03执501号查封公告，查封了博瑞祥公司开发的位于洛宁县永宁大道东段洛宁县陶朱富地5#楼临街一至四层所有商铺。3.其他事实。国家企业信用信息公示系统生成的博瑞祥公司洛宁分公司的企业公示报告显示，该公司隶属于博瑞祥公司，2018年5月25日，该公司负责人由王平变更为李次民。本院在（2020）豫03执异125号民事裁定书中查明，涉案房产所在的陶朱富地项目工程没有取得土地使用权及报批报建许可。另，张三平出庭作证称，在2001年至2018年期间其担任博瑞祥公司洛宁分公司的会计，门面房一共14间，房款有的转到王平账上，有的转到其个人卡上，有的经公司指定转到公司债权人的卡上，合同、收据都由其经手出具。本院认为，案外人能够证明其对执行标的享有足以排除执行的民事权益的，应当判令停止执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，朱亮慧提交的其与博瑞祥公司洛宁分公司签订的房产买卖合同、转款凭证、将房产出租的租赁合同等证据，能够证明在涉案房产被查封前，朱亮慧已经合法购买、支付了全部购房款并实际占有、支配。因项目工程手续不全，涉案房产所在项目工程不具备办证条件，故不应认定系因朱亮慧原因未办理房产登记手续。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”基于朱亮慧提交的证据，应当认定朱亮慧所提异议符合该条规定，其主张对涉案房产享有足以排除执行的民事权益具有证据优势，应当予以支持。因朱亮慧对于购买涉案房产未进行合同登记备案及未能及时办理房产证没有尽到必要的注意义务，本案诉讼费用酌定由朱亮慧承担。关于朱亮慧所提确认其对涉案房产归其所有的诉讼请求能否成立的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”我国不动产物权采取登记生效的原则。本案中，涉案房产所在的陶朱富地项目工程没有取得土地使用权及报批报建许可，在涉案房产的相关和审批手续办理之前，朱亮慧要求确认诉争房屋归其所有，法律依据不足，本院不予支持。综上所述，朱亮慧要求对涉案房产的执行、解除查封的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、不得执行位于洛宁县永宁大道东段陶朱富地5#楼临街第一层东至西第六间上下两层商铺，和第二层由东至西第二间、第四间、第五间商铺，并解除查封；二、驳回朱亮慧的其他诉讼请求。案件受理费15600元，由朱亮慧负担。如不服本判决可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。本院（2020）豫03执异125号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年十一月十日书记员 苏彦辉