河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终7874号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘进芳，男，汉族，1983年2月2日生，住湖北省天门市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳龙海置业有限公司，住所地：河南省洛阳市洛龙区开元大道****。法定代表人:刘行然。委托诉讼代理人:李理博、冯军雅(实习)，河南精专律师事务所律师。上诉人刘进芳因与被上诉人洛阳龙海置业有限公司（以下简称龙海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初4302号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法对本案进行了审理。上诉人刘进芳、被上诉人龙海公司的委托诉讼代理人李理博、冯军雅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘进芳上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判刘进芳无需偿还借款116397元。2.要求龙海公司给付延期交房违约金按日以万分之0.5计算，为40019元（暂从2017年1月1日至2020年9月20日计算为1358天），直至实际交付为止。3.本案二审诉讼费用由龙海公司承担。事实和理由：1.案外人薛波转让债权于被上诉人后，并未通知上诉人。根据《中华人民共和国合同法》规定，债权转让须由债权人通知债务人后方可生效，而不是由受转让人通知债务人，该债权转让未生效。2.案外人薛波在此前的多次庭审以及本案的庭审中均未出庭，上诉人也无法联系到薛波本人，该债权转让是庭审中由薛波授权受转让人也就是被上诉人出具给上诉人的，薛波与上诉人之间的债权是否存在以及债权转让的真实性存疑，该授权是否真实也存疑，上诉人在庭审中申请对债权转让文件的真实性进行鉴定，一审法院并未同意，也未对其真实性进行审查，属于事实认定不清。2.洛阳市中级人民法院(2020)豫03民终1426号民事判决书确认刘进芳已履行《商品房预售合同》的合同义务，不存在违约情况，被上诉人应按合同约定向上诉人交付房屋并办理有关产权手续。被上诉人未按期交付房屋属于违约，应支付延期交房违约金。上诉人与第三人薛波之间的是否存在债权债务关系与被上诉人无关，不能作为被上诉人未构成违约的抗辩理由。即使第三人薛波转让债权的行为有效，按一审法院査明的事实，2020年8月8日受让人也就是被上诉人才向上诉人出具《债权转让通知》，而被上诉人违约延期交房的行为发生在2017年1月1日并延续至今，故上诉人与薛波之间的债权关系以及此后薛波转让债权给被上诉人的行为并不能构成上诉人未构成违约的抗辩理由。被上诉人未按《商品房预售合同》的约定按期交房，一审法院认定上诉人履行了《商品房预售合同》的合同义务，同时又认定被上诉人未违约，相互矛盾，属于事实认定错误。综上所述，一审判决存在法律适用错误和事实认定不清的问题，请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决第一项，维护上诉人的合法权益。龙海公司辩称，依法驳回上诉人诉讼请求，维持原判。理由如下：1.截止目前上诉人没有支付诉争房屋的首付房款。被上诉人受让案外人薛波债权，向上诉人主张的借款本质属于涉案房屋的首付款，上诉人上诉主张无需偿还借款，其实质是不向龙海公司支付首付房款，在此情况下还要龙海公司交付房屋，显然违反合同对价原则，依法不能成立。2.案外人薛波将涉案房屋首付借款债权全部转让给龙海公司，并且将追究刘进芳逾期还款违约责任的权利也转让给龙海公司。在此情况下刘进芳逾期还款实际上也构成违约，并且刘进芳在未还款情况下导致龙海公司没有收到首付房款，享有相应抗辩权，也不存在违约交房的事实。基于此原审法院驳回了双方互相追究违约责任的诉讼请求，符合本案事实情况，应当依法予以维持。刘进芳向一审法院起诉请求：一、要求龙海公司立即协助刘进芳办理洛龙区龙鼎绿城洛阳诚园16号地块龙海林溪花园8栋2单元2-2503号房屋交付手续以及办理产权证。二、要求龙海公司给付延期交房违约金按日以万分之0.5计算,为37603元，直至实际交付为止，(暂从2017年1月1日至2020年6月30日计算为1276天)三、本案的诉讼费用由龙海公司承担。龙海公司向一审法院提出反诉请求：1.判令刘进芳偿还龙海公司借款116397元并支付迟延还款违约金，按年利率24%计算(自2017年4月1日计至款项还清之日，暂计至2020年8月10日为95212.75元);2.本案反诉费由刘进芳承担。一审法院查明事实：2016年，龙海公司（甲方）与洛阳沃居房地产经纪有限公司（乙方）签订《房屋分销代理合同》一份，就龙海公司委托洛阳沃居房地产经纪有限公司代理分销其龙海?林溪项目2#楼房屋的相关事宜进行了约定。2016年5月31日，刘进芳经洛阳沃居房地产经纪有限公司选定龙海?林溪8号楼2单元2503室房屋一套，并向龙海公司缴纳了购房定金3000元。同日，刘进芳（乙方）与第三人薛波（甲方）及保证人洛阳沃居房地产经纪有限公司（丙方）签订《借款协议书》一份，约定：一、乙方因个人原因向甲方一次性借用现金人民币116397元，经三方同意，甲方以现金方式将乙方借款直接支付给洛阳龙海置业有限公司，乙方向甲方按借款协议约定的还款批次、金额出具借款借据。二、乙方以在洛阳市洛龙区购买的龙海?林溪8号楼2单元2503室的财产权益作为还款保证。四、乙方应于2016年10月31日偿还甲方58198元、于2017年3月31日偿还甲方59199元。五（4）、乙方逾期超过60日，视为乙方自动放弃所购房屋8号楼2单元2503室的财产权益，甲方有权要求洛阳龙海置业有限公司将乙方的财产权益归甲方所有，且乙方所交的房款作为违约金不予退还。该协议书签订的同日，刘进芳向第三人薛波出具借据两张，借据上载明的借款金额分别为58198元和58199元。2016年5月31日，龙海公司向刘进芳出具了《收据》，载明收到刘进芳购房款116397元。2016年6月1日，龙海公司与刘进芳签订编号为YS0352776的《商品房预售合同》，约定刘进芳购买龙海公司所开发的位于洛龙区××以西××恺街以东××路以南××地界以北××花园××单元××号房屋，刘进芳应于合同签订当日向龙海公司支付首付款119397元，剩余款项470000元刘进芳通过银行贷款方式进行支付。该470000元贷款中国建设银行股份有限公司洛阳分行已一次性划入洛阳龙海置业有限公司账户。后因刘进芳未归还向薛波所借的116397元购房首付款，龙海公司诉至法院，要求解除与刘进芳签订的《商品房预售合同》并注销《商品房预售合同》的备案登记、预告登记，该案经本院一审、洛阳市中级人民法院二审判决，驳回了龙海公司的诉讼请求。刘进芳遂作为原告诉至法院，要求龙海公司交付房屋并支付违约金。另查明：2020年8月8日，薛波向刘进芳出具“债权转让通知”，载明：“刘进芳:本人在洛阳龙海置业有限公司任职期间，于2016年5月31日与你签订《借款协议》，该《借款协议》实际上是本人代表洛阳龙海置业有限公司（未完善委托手续）与你签订，但你亦未按照该协议向本人偿付借款116397元及承担相应违约责任。洛阳龙海置业有限公司诉你及本人（作为第三人）房屋买卖合同纠纷一案，已经洛阳市中级人民法院作出（2020）豫03民终1426号民事判决书，该判决认为“龙海公司亦可通过薛波向刘进芳主张借款合同的权利”。现特将《借款协议》项下本人对你享有的116397元债权及追究你违约责任等全部合同权利，转让给洛阳龙海置业有限公司享有。由你向洛阳龙海置业有限公司履行《借款协议》义务及承担违约责任，并授权洛阳龙海置业有限公司向你告知债权转让通知。”后经法院调解，双方未能达成一致意见。一审法院认为，龙海公司与刘进芳签订的编号为YS0352776的《商品房预售合同》，已经洛阳市中级人民法院（2020）豫03民终1426号民事判决书确认，刘进芳已履行合同义务，不存在违约情况，因此龙海公司应按合同约定向刘进芳交付涉案房屋并办理有关产权手续。关于刘进芳要求的违约金，一审法院认为，本案双方争议的焦点是刘进芳向薛波所借的116397元用于支付房屋的首付款，薛波的借款行为是薛波的个人行为还是公司行为，在该问题上双方存在认识分歧，龙海公司认为薛波的借款行为是公司行为，认为刘进芳构成违约提起前案诉讼，要求解除与刘进芳签订的房屋买卖合同，最终经洛阳市中级人民法院认定刘进芳已履行合同义务，不存在违约情况。在本次诉讼中，龙海公司向法院提供薛波出具的债权转让通知，薛波明确承认其《借款协议》实际上是薛波代表龙海公司与刘进芳所签，并将债权转让给龙海公司，龙海公司享有相应的抗辩权，在刘进芳未偿还借款的情况下，不能认定龙海公司违约，因此对刘进芳要求的违约金不予支持。关于龙海公司的反诉，一审法院认为，刘进芳向薛波所借的116397元款项用于支付购房首付款，刘进芳向薛波出具有借据，薛波已将该主张债权的权利转让给龙海公司，龙海公司以起诉的方式将该债权转让协议通知刘进芳，刘进芳未能举证证明该债权转让协议应认定无效的情形，因此龙海公司以起诉的方式将该债权转让协议通知刘进芳程序并无不当，该债权转让行为有效，龙海公司有权要求刘进芳偿还借款116397元。至于龙海公司要求的违约金，在前案生效的法律文书中已确认刘进芳到洛阳沃居房地产经纪有限公司寻找薛波提出偿还借款，因未找到薛波而无果，不能认定刘进芳不按约定还款，因此对龙海公司要求的违约金不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条规定，判决：一、刘进芳在判决生效后十日内偿还洛阳龙海置业有限公司借款116397元。二、洛阳龙海置业有限公司在刘进芳偿还借款后十日内将洛龙区龙鼎绿城洛阳诚园16号地块龙海林溪花园8栋2单元2-2503号房屋交付刘进芳，并协助办理有关房产手续。三、刘进芳的其他诉讼请求、反诉人洛阳龙海置业有限公司的其他反诉请求均不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费370元，由刘进芳承担170元，龙海公司承担200元，反诉费2237元，由龙海公司承担1237元，刘进芳承担1000元。本院经审理查明的事实与一审一致。另查明：本院二审期间，刘进芳提交2020年10月25日其与薛波的电话录音一份，拟证明薛波没有向龙海公司转让债权。龙海公司质证意见：上诉人出示的证据无法证明上诉人主张，也不能否认本案债权转让事实的成立。本院认为，刘进芳向薛波借款116397元，现薛波已将其主张债权的权利转让给龙海公司，龙海公司以起诉的方式将该债权转让协议通知刘进芳，刘进芳提交的证据不能证明该债权转让协议属于应认定无效的情形，故龙海公司以起诉的方式将该债权转让协议通知刘进芳程序并无不当，该债权转让行为有效；刘进芳二审中提交的证据不能证明薛波未向龙海公司转让债权，故龙海公司有权要求刘进芳偿还借款。一审法院判令刘进芳偿还洛阳龙海置业有限公司借款116397元，并无不当。关于刘进芳要求的违约金，刘进芳承认其向薛波借款116397元系用于支付购买涉案房屋的首付款，本案中，龙海公司向法院提供薛波出具的债权转让通知，薛波明确承认其《借款协议》实际上是薛波代表龙海公司与刘进芳所签，并将债权转让给龙海公司，龙海公司享有相应的抗辩权，在刘进芳未偿还借款的情况下，不能认定龙海公司违约，刘进芳主张的违约金一审法院不予支持，并无不妥。综上所述，刘进芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3428元，由上诉人刘进芳负担。本判决为终审判决。审判员  蔡美丽二〇二〇年十一月五日法官助理石昕书记员王洋洋