山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1083民初3966号原告吕国富，男，1960年8月29日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人王昱谊，山东卓世律师事务所律师。被告乳山松海房地产开发有限公司，住所地威海市乳山市白沙滩镇白沙滩村。法定代表人张永福，总经理。委托诉讼代理人于爱国，泰和泰(北京)律师事务所律师。原告吕国富诉被告乳山松海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕国富及其委托诉讼代理人王昱谊，被告乳山松海房地产开发有限公司之委托诉讼代理人于爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕国富向本院提出诉讼请求：1.要求与被告解除新建商品房买卖合同（预售），合同编号W201810875；2.要求被告退还购房款63万元；3.要求被告支付原告首付款部分利息23400元及银行贷款部分利息27634.73元；4.要求被告承担诉讼费用。事实与理由：原告于2018年12月1日购买银滩康桥蓝湾小区8幢1单元5层8C1-509号房屋一套，购房款630000元。原告按照合同约定交付了首付款26万元，之后在被告安排下将剩余的37万元办理了银行按揭贷款，至此原告合同义务履行完毕。合同约定被告应于2018年12月31日前将符合合同约定条件的房屋交付给原告，但至今被告房产不符合交付条件无法交付。原告曾发出书面通知书要求解除合同并且将房产退还给原告，但至今被告未将房款返还给原告。现原告诉至法院要求被告返还购房款，并且支付原告缴纳的首付款及贷款部分的利息，请求法院判如所请。乳山松海房地产开发有限公司辩称，1.原告所述事实及请求不符合客观事实，无法律根据。合同约定，原告购买房屋的首付交付时间为2018年10月20日前，原告分别在2018年10月13日交付定金5万元、2018年10月21日交付21万元、2019年1月23日银行放贷37万元，合计交付购房款63万元，合同约定交房时间为2018年12月31日，故原告违反了先款后房的约定，已构成违约。2.原告与被告所签订的新建商品房买卖合同合法、有效，原告负有先行履行的义务，无权要求解除合同。依据《合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。在原告首先违约的情况下，原告不具有我国法律规定的合同解除权。3.涉案房屋系酒店经营用房，非普通住宅，是对购房合同的变更。4.原告是违约方不享有合同解除权，不得单方强行解除合同，如单方强行解除合同，应承担解除合同给答辩人造成的全部损失。自身利益遭受损害的，应自行负责。5.被告不能按时交付房屋的原因是原告首先违约、合同变更、不可抗力等因素所致，故被告不应承担违约责任。综上原告的诉讼请求没有事实与法律根据，请求依法驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月1日，原、被告签订《新建商品房买卖合同（预售）》(合同编号：W201810875)，由原告吕国富购买被告开发的位于山东省乳山市康桥蓝湾8幢1单元5层8C1-509号房屋，并约定房屋建筑面积共46.94平方米，该商品房单价为每平方米人民币13421.39元，总价款为人民币630000元。该合同第七条付款方式及期限约定:(一)签订本合同前,买受人已向出卖人支付定金人民币50000元（大写：伍万元整）,该定金于本合同签订时抵作商品房价款。(二)买受人按下列第3种方式支付房款:3、贷款方式付款：商业贷款370000元（大写叁拾柒万元整）。买受人应当于2018-10-20前支付首期房价款260000元整，占全部房价款的40%。余款370000元向银行申请贷款支付。第十一条交付时间和手续约定(一)出卖人应当在2018-12-31前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定:除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,双方同意按照下列第2种方式处理:2.买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之零点五的违约金。原告吕国富向被告乳山松海房地产开发有限公司于2018年10月4日交纳50000元，于2018年10月21日交纳210000元。2019年1月23日原告吕国富、被告乳山松海房地产开发有限公司（保证人）与中国银行股份有限公司乳山支行签订了《个人一手住房贷款合同》(合同编号：2018年乳住借字0862号)，中国银行股份有限公司乳山支行于2019年1月23日向原告发放贷款370000元。2020年5月21日，原告吕国富还清银行贷款本息397634.73元。另查明,涉案房产至今尚未进行综合验收,被告未能按合同约定向原告交付约定商品房，原告于2019年7月11日通过EMS向被告邮寄解除合同的通知书一份。本院认为，原、被告签订的新建商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同约定严格履行各自的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。上述法律规定体现了合同法“当事人约定优先原则”，即合同应首先遵循当事人的意思自治，只要不违反法律强制性规定，当事人可以随意订立合同，处分自己的权利。当合同履行过程中产生纠纷时，亦应当优先适用合同约定，即合同有约定的，按约定处理，没有约定的或者约定不明确的，才由法律进行认定和调整。本案中，合同约定的交房截止时间为2018年12月31日，虽涉案房产至今尚未达到合同约定的交付条件，但按照合同约定出卖人未按照约定的条件将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之零点五的违约金。该约定条款加了下划线，并且进行了字体加粗，足以引起原告的注意，现原告要求解除合同，不符合合同约定。同时，根据前述法律规定，在当事人对于解除权没有约定的情况下，原告作为买受人应当于涉案商品房买卖合同约定的交房日期届满后，向被告进行催告，如被告超过催告期三个月后仍然没有履行交房义务的，原告的解除权形成，所以即使原告向被告发出解除函，因为原告没有催告被告履行交房义务，原告的解除权不成就，故原告以房屋未达到交付条件为由要求解除与被告签订的商品房买卖合同，不符合合同约定和法律规定。原告以此为由要求解除案涉新建商品房买卖合同，理由不当。故原告要求解除与被告签订的新建商品房买卖合同并由被告返还购房款、贷款利息的诉讼请求本院不予支持，原告可根据合同约定，另行主张逾期交房违约金。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告吕国富要求解除与被告乳山松海房地产开发有限公司于2018年12月1日签订的新建商品房买卖合同（预售）（合同编号：W201810875），并由被告乳山松海房地产开发有限公司返还购房款630000元、首付款部分利息23400元及银行贷款部分利息27634.73元的诉讼请求。案件受理费减半收取5300元，由原告吕国富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  王雁二〇二〇年十一月三日书记员  姜雪