黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初2901号原告（反诉被告）：大庆高新技术产业开发区规划建筑设计院，住所地大庆市高新区建工大厦。法定代表人：刘冰，该院党委书记。委托诉讼代理人：郑玉凤，黑龙江庚辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹国辉，黑龙江庚辰律师事务所律师。被告（反诉原告）：大庆吉祥福劳务分包有限公司，住所地大庆市高新区科技孵化器一期工程4号孵化器508。法定代表人：蒋颖，该公司经理。委托诉讼代理人：邢振宇，黑龙江新元律师事务所律师。原告大庆高新技术产业开发区规划建筑设计院（以下简称规划建筑设计院）与被告大庆吉祥福劳务分包有限公司（以下简称吉祥福劳务分包公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法组成合议庭。吉祥福劳务分包公司于2020年9月20日向本院提起反诉，本院于2020年10月15日公开开庭合并审理了本案。规划建筑设计院的委托诉讼代理人郑玉凤、尹国辉，吉祥福劳务分包公司的委托诉讼代理人邢振宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。规划建筑设计院向本院提出诉讼请求：1.判令解除规划建筑设计院与吉祥福劳务分包公司签订的《数码设计大厦B座负一层、一层、二层及部分商服意向买卖协议》（以下简称意向买卖协议），吉祥福劳务分包公司返还占有的房屋；2.判令吉祥福劳务分包公司支付房屋占有期间（自2013年1月1日起）的使用费暂计5,375,025元；3.诉讼费用由吉祥福劳务分包公司承担。事实和理由：规划建筑设计院与吉祥福劳务分包公司于2013年签订了意向买卖协议，约定吉祥福劳务分包公司购买位于大庆××新区文化创意产业××设计大厦××、××、××层及部分商服，价格为10,000,000元，分三年支付。协议签订后，规划建筑设计院按照约定将房屋交付，但吉祥福劳务分包公司至今未给付购房款，故规划建筑设计院诉至法院。吉祥福劳务分包公司辩称，规划建筑设计院以吉祥福劳务分包公司未按合同约定支付房款，要求解除意向买卖协议、返还房屋并支付占用费用的主张不能成立。双方签订的意向买卖协议第三条第三款约定“2013年7月1日交付房产。此时交易房产必须具备使用功能、商用功能以及办理房屋产权证的条件，否则，买受人付款时间顺延，直至出卖人出卖的房屋具备上述条件时，买受人支付第一年购房款，其它两年购房款顺延”。依据该条款的约定，案涉房产在达到办理房屋产权证的条件时，规划建筑设计院才能要求吉祥福劳务分包公司支付第一笔购房款，而自双方签订买卖协议至今，交易房产仍不具备办理房屋产权证的条件。即使双方签订的买卖协议有效，吉祥福劳务分包公司也不存在违约不支付购房款的情形。因此，规划建筑设计院的诉请没有法律和事实依据，请求法院驳回其诉请。吉祥福劳务分包公司向本院提出反诉请求：1.判令将案涉房屋退还给规划建筑设计院；2.判令规划建筑设计院赔偿吉祥福劳务分包公司各项损失2,360,000元。事实和理由：2013年3月5日，规划建筑设计院与吉祥福劳务分包公司签订意向买卖协议，吉祥福劳务分包公司购买规划建筑设计院数码设计大厦B座负一层、一层、二层及部分商服，价格为10,000,000元。约定购房款分三期支付，2013年7月1日交付具备使用功能、商用功能及办理房屋产权证条件的房屋，否则付款时间顺延，因出卖人原因造成房屋不能办理产权登记的，由出卖人承担全部责任。2013年9月，吉祥福劳务分包公司接收案涉房产后，对房屋进行了装修装饰、改造、修建冷库，共花费2,697,162.07元。由于负一层漏水、跑水严重，导致一层、二层无法使用。2017年3月，吉祥福劳务分包公司又投资2,217,048元对二层重新装修。据吉祥福劳务分包公司了解，交易房屋土地为工业用地性质，意向买卖协议签订后至今仍无法办理产权证，规划建筑设计院延迟履行合同义务致使双方买卖合同的目的无法实现，其违约行为给吉祥福劳务分包公司造成了损失应当赔偿。总计造成经济损失4,914,210.07元，吉祥福劳务分包公司仅主张2,360,000元。规划建筑设计院针对反诉辩称：1.规划建筑设计院同意吉祥福劳务分包公司的退房请求，不同意赔偿损失；2.吉祥福劳务分包公司改造及装修后房屋一直闲置未使用，与规划建筑设计院无关；3.吉祥福劳务分包公司既主张合同无效，又主张解除合同，自相矛盾，双方签订的意向买卖协议不存在无效的情形；4.双方签订的意向买卖协议明确约定房屋土地使用权为工业用地，吉祥福劳务分包公司对此是知情的，因此不存在合同欺诈，且合同中明确约定吉祥福劳务分包公司需要承担办理土地性质变更时的费用，吉祥福劳务分包公司拒绝分摊该笔费用，导致无法进行土地性质变更，进而无法办理产权登记；5.吉祥福劳务分包公司主张的装修损失是由于其违反合同约定改变房屋用途及结构而造成的损失，应由其自己承担；6.吉祥福劳务分包公司主张不能实现合同目的，规划建筑设计院认为意向买卖协议约定交易房产必须具备使用功能、商用功能以及满足办理产权登记条件，在交付房屋时便已具备，而从约定条款可以看出，吉祥福劳务分包公司购买此房屋目的是作为写字楼办公室用，而该房屋虽然暂时不具备办理房屋产权证的条件，但已经具备作为写字楼办公室的条件，因此吉祥福劳务分包公司的目的已经实现，该房屋不具备办理产权证的条件是由于双方签订协议时该房屋属于工业用地，应把工业用地变更为商业用地方可办理房屋产权证，而变更商业用地需补缴的土地出让金应由吉祥福劳务分包公司分摊，由于其拒绝支付导致该房屋无法办理产权证，因此该责任应由吉祥福劳务分包公司承担。规划建筑设计院就其主张向本院提交如下证据：1.意向买卖协议一份，欲证明双方于2013年3月5日就涉案房屋签订意向买卖协议，第三条约定吉祥福劳务分包公司应分三期支付购房款，房款交齐后办理相关产权证书；第十一条约定房屋仅作写字楼办公室使用，试用期间不得擅自改变房屋的建筑主体结构、承重结构和用途；第十二条约定规划建筑设计院负责办理土地性质变更的相关手续（如工业用地变更为商业用地时），因变更所发生的相关费用按建筑面积分摊后由吉祥福劳务分包公司承担。经质证，吉祥福劳务分包公司对该证据的真实性无异议，但认为该证据不能证明吉祥福劳务分包公司违反约定，且该协议应认定为无效合同。2.建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证各一份，欲证明涉案房屋系规划建筑设计院合法建筑，规划建筑设计院有权利签订意向买卖协议。经质证，吉祥福劳务分包公司对该证据的真实性无异议，但认为土地规划许可证载明属于工业用地，建成的房屋应是工业用房，应为规划建筑设计院自建自用房，按照法律规定必须建成后办理完产权证后才能整体出售，现分层出售方式违反法律规定，所以证明了双方签订的协议是无效的。3.国有土地使用权出让金缴款通知书一份，欲证明大庆市国有土地资源局高新区分局通知，涉案房屋在补缴地价后即可将工业用地改为商业用地，才能将房屋产权分割，但吉祥福劳务分包公司不缴纳土地出让金，无法办理房屋产权证。经质证，吉祥福劳务分包公司对该证据的真实性无异议，但认为规划建筑设计院没有给吉祥福劳务分包公司发送过土地出让金催缴的通知书，这份通知书是发送给规划建筑设计院的，即使工业用地能够改为商业用地，双方签订的协议也是无效的，该通知书无法证明能够办理案涉房产的房屋产权登记，吉祥福劳务分包公司未看到办理产权登记所需的全部材料。4.数码大厦房屋租赁合同两份及（2019）黑0691民初3205号民事判决书一份，欲证明规划建筑设计院分别与案外人大庆高新城市建设投资开发有限公司（以下简称高新建投）、丛天祥签订房屋租赁合同，约定数码大厦B座五层每年租金约250,000元，每平方米180元，数码大厦B座商服每年租金35,000元，法院判决数码大厦B座十七层租金每平方米180元。经质证，吉祥福劳务分包公司对民事判决书的真实性无异议，但认为该民事判决已被二审法院判决驳回诉讼请求，不能证明规划建筑设计院欲证明的问题；对两份租赁合同真实性有异议，认为高新建投和规划建筑设计院都属于高新区企业，不存在租赁关系。5.（2020）黑06民终1109号民事判决书一份，欲证明（2019）黑0691民初3205号民事判决被改判的原因是房屋没有实际交付，而不是对租金单价不予认可，且该民事判决正在申诉中。经质证，吉祥福劳务分包公司对该证据的真实性无异议，对证明问题不予认可，该民事判决没有认定租金是合法的。吉祥福劳务分包公司对证据1、2、3、5的真实性无异议，本院对上述证据予以采信；证据4租赁合同系原件，虽然吉祥福劳务分包公司不认可，但并未举证证实其主张，本院予以采信，证据4民事判决书非生效判决，本院将结合全案综合认定。吉祥福劳务分包公司就其主张向本院提交如下证据：1.意向买卖协议一份，欲证明吉祥福劳务分包公司与规划建筑设计院于2013年3月5日签订意向买卖协议，约定房屋价款10,000,000元，分三期三年支付，2013年7月1日交付房产，此时交易房产必须具备使用功能、商用功能及办理房屋产权证的条件，否则买受人付款时间自然顺延，直至出卖人出卖的房产具备上述条件时，买受人支付第一年购房款，其他二年购房款顺延；因出卖人原因，造成房屋不能办理产权登记，由出卖人承担全部责任；交易房产用地性质为工业用地，交易房产应为工业用房，但规划筑设建计院却按商用房分层出售给吉祥福劳务分包公司，规划建筑设计院出卖房产违反了法律的禁止性规定，至今无法办理产权证，因此双方签订的买卖协议无效。经质证，规划建筑设计院对该证据的真实性无异议，但认为该买卖协议并不违反效力性强制性规定，应为有效协议，规划建筑设计院签订意向买卖协议的合同目的是为了出售房屋收取房款，而约定如不具备办理房屋产权证的条件，支付房款相应顺延有失公平原则；合同第十二条、第三条第二款与吉祥福劳务分包公司欲证明的问题相矛盾，吉祥福劳务分包公司仅根据第三条第三款不予支付购房款，而导致规划建筑设计院无法办理，无法实现合同目的，因此第三条第三款约定违反公平原则，不应予以适用，不能办理产权证是由于吉祥福劳务分包公司违反约定造成的；用地性质属于工业用地问题，双方在签订买卖协议时均知情，买卖协议标注明确，双方不能继续履行合同的责任在吉祥福劳务分包公司，规划建筑设计院不存在过错。2.《货梯供货合同》《制冷设备安装合同》《装饰工程施工协议》《装饰装修协议》及规划建筑设计院出具的证明各一份，欲证明吉祥福劳务分包公司在交易房产中安装货梯投入72,000元、安装制冷设备投资221,000元、装修装饰投资合计4,697,048元，并多次要求规划建筑设计院办理案涉房屋产权证，但一直不能未办理。经质证，规划建筑设计院认为该组证据的真实性无法确定，但认为能够证明吉祥福劳务分包公司改变了房屋的使用用途和房屋结构，违反了意向买卖协议第十一条的约定，且《装饰工程施工协议》《装饰装修协议》合同一方均系自然人，自然人不具有建设工程施工资质，属无效协议，也无法证明实际损失，即使造成损失，吉祥福劳务分包公司的投入和损失也与规划建筑设计院无关；对证明的真实性无异议，该证明实际是2019年出具的，规划建筑设计院正在办理各项手续，曾与购买数码大厦其他楼层的业主协商开会补交土地出让金，但均未交纳，致使拖延至今。规划建筑设计院对证据1的真实性无异议，且双方均认可存在房屋买卖的事实，故本院对该证据予以采信；证据2的4份合同仅能证明签订了相应的合同，不能证明合同实际履行情况，无法证明损失金额，本院不予采信，规划建筑设计院对证明的真实性无异议，本院对该证明予以采信。根据当事人当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月5日，规划建筑设计院（出卖人）与吉祥福劳务分包公司（买受人）签订意向买卖协议，第一条约定：规划建筑设计院以出让方式取得的位于大庆××新区文化创意产业园地块的土地使用权，地类（用途）为工业用地，吉祥福劳务分包公司购买的房屋为数码设计大厦B座负一层、一层、二层及部分商服，房屋用途为工业用房（写字楼），属框架结构。第二条约定：房屋打包计算房屋价款，价格为10,000,000元。第三条约定：分期付款，分三年结款，第一年（2013年11月20日至2013年12月20日之间）须交纳房款3,000,000元，第二年（2014年11月20日至2014年12月20日之间）须交纳房款3,000,000元，第三年（2015年11月20日至2015年12月20日之间）须交纳房款4,000,000元，待全部购房款交齐后；在2015年12月20日前给予办理相关产权证书，购房办证应交的各种税费按照国家标准执行，买卖双方各自承担应承担的费用；双方约定2013年7月1日交付房产。此时交易房产必须具备使用功能、商用功能，以及办理房屋产权证的条件，否则，买受人付款时间自然顺延，直至出卖人出卖的房产具备上述条件时，买受人支付第一年购房款，其他二年购房款顺延。第五条约定：出卖人应当在2013年7月1日前将符合本协议约定的房屋交付买受人使用，在买受人第一笔购房款到账后出卖人一周之内即可提供装修条件，买受人签订买卖协议后即可装修。第七条约定：房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面或电话通知买受人办理交付手续，签署房屋交接单。第八条约定：出卖人保证房屋没有产权纠纷和债务纠纷，因出卖人原因，造成房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十一条约定：买受人的房屋仅作写字楼办公室使用，使用期间不得擅自改变房屋的建筑主体结构、承重结构和用途。第十二条约定：出卖人负责办理土地性质变更的相关手续（如工业用地变更为商业用地时），因变更所发生的相关费用按建筑面积分摊后由买受人承担（不包含在协议约定的总房款中，需买方另行支付）。意向买卖协议附件二载明：负一层产权面积为1195.91平方米，一层产权面积为264.51平方米，二层办公产权面积为1388.37平方米，一层商服B01产权面积为33.88平方米，商服B02产权面积为61.42平方米，商服B03产权面积为37.03平方米，商服B12、B13、B15产权面积均为31.21平方米，商服B16产权面积为50.58平方米。另查明，规划建筑设计院与吉祥福劳务分包公司未办理房屋交付手续。庭审中，吉祥福劳务分包公司自认房屋交付时间为2013年7月1日，但一层商服B03和B12没有交付，一层房屋被规划建筑设计院于2016年5月1日收回，负一层交付时漏水不具备使用条件。规划建筑设计院认可一层商服B12未交付，于2017年7月1日收回一层西侧房屋264.51平方米。吉祥福劳务分包公司至今未向规划建筑设计院支付购房款。又查明，2019年2月27日，大庆市国有土地资源局高新区分局作出第2019（002）号国有土地使用权出让金缴款通知书，通知规划建筑设计院15日内足额补缴数码大厦B座项目地价款1192万元，将工业用地改为商业用地。案涉房屋至今仍未补缴地价款，亦未办理房屋产权登记。再查明，吉祥福劳务分包公司称接收房屋后对房屋进行了装修，分别于2013年11月15日与河北圣嘉电梯销售有限公司签订了《货梯供货合同》，2013年12月5日与姜国刚签订了《制冷设备安装合同》，2013年9月5日与朱玉福签订了《装饰工程施工协议书》，2017年3月10日与杨金明签订了《装饰装修协议》，共花费4,914,210.07元。本院认为，规划建筑设计院与吉祥福劳务分包公司签订的意向买卖协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自权利义务。意向买卖协议约定，2013年7月1日交付具备办理房屋产权证条件的房产，若未达到该条件买受人付款时间顺延，直至出卖人出卖的房产具备该条件，但至今案涉房产的土地性质仍为工业用地，不具备办理房屋产权证的条件，规划建筑设计院构成违约；规划建筑设计院作为先履行一方未按照合同约定履行交付具备办理房屋产权证条件房屋的义务，因此作为后履行付款义务的吉祥福劳务分包公司有权拒绝履行付款义务，吉祥福劳务分包公司未履行付款义务不构成违约。规划建筑设计院作为违约方无权行使合同的法定解除权，但诉讼过程中吉祥福劳务分包公司于2020年9月10日提交反诉状要求退房，应当认定其具有同意解除意向买卖协议的意思表示，故双方签订的意向买卖协议经双方协商一致解除。意向买卖协议约定因出卖人原因，造成房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任，本案中由于规划建筑设计院违约，无法为案涉房屋办理房屋产权登记，而吉祥福劳务分包公司对于合同无法全面履行并无过错，因此规划建筑设计院应承担全部责任，其主张吉祥福劳务分包公司支付房屋占用期间租金的诉请，本院不予支持。虽然规划建筑设计院举证证实2019年2月27日收到了国有土地使用权出让金缴款通知书，但未提交证据证实其已缴纳该款或者通知吉祥福劳务分包公司缴纳，因此本院对其抗辩吉祥福劳务分包公司拖延补交土地出入金致使房屋无法及时办理产权登记的抗辩不予采信。关于吉祥福劳务分包公司的反诉请求，虽然提交了《货梯供货合同》《制冷设备安装合同》《装饰工程施工协议书》《装饰装修协议》等证据证明其损失，但该系列证据均无法证实已经实际履行，故本院对吉祥福劳务分包公司的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十七条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、大庆高新技术产业开发区规划建筑设计院与大庆吉祥福劳务分包有限公司于2013年3月5日签订的《数码设计大厦B座负一层、一层、二层及部分商服意向买卖协议》于2020年9月10日解除，大庆吉祥福劳务分包有限公司于本判决生效后十五日内向大庆高新技术产业开发区规划建筑设计院返还其占有的数码设计大厦B座负一层、二层及一层商服B01、B02、B13、B15、B16商服；二、驳回大庆高新技术产业开发区规划建筑设计院的其他诉讼请求；三、驳回大庆吉祥福劳务分包有限公司的其他反诉请求。案件受理费49,425元，由大庆高新技术产业开发区规划建筑设计院负担；反诉费12,840元，由大庆吉祥福劳务分包有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。本判决生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本判决所涉币种均为人民币）审 判 长  魏 彤人民陪审员  贾欢欢人民陪审员  曹 旸二〇二〇年十一月十六日书 记 员  王文博附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。