河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终5448号 上诉人（原审被告）：陈志祥，男，1984年12月30日出生，汉族，住北京市大兴区。 上诉人（原审被告）：罗莉，女，1985年3月3日出生，汉族，住北京市大兴区。 委托诉讼代理人：陈志祥，男，1984年12月30日出生，汉族，住北京市大兴区。系罗莉丈夫。 被上诉人（原审原告）：崔凌飞，男，1990年2月23日出生，汉族，住河北省涿州市。 委托诉讼代理人：凌华，涿州市清华法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：涿州市联合房地产开发有限公司，住所地河北省涿州市双塔区范阳西路**。统一社会信用代码91130681667715290E。 法定代表人：韩联合，该公司经理。 委托诉讼代理人：王红军、杨微，河北博典律师事务所律师。 上诉人陈志祥、罗莉因与被上诉人崔凌飞、涿州市联合房地产开发有限公司（以下简称联合房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈志祥、罗莉上诉请求：1、请求撤销一审判决书第三项，改判上诉人向被上诉人支付62410元；2、本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院判决由上诉人向被上诉人承担支付102410元，其事实认定错误，其中的62410元系上诉人收取，但剩余的4万元，是崔凌飞与案外人北京东方鼎石科技发展有限公司签订的《金域中央项目团购优惠告知书》，由案外人北京东方鼎石科技发展有限公司收取，并向崔凌飞出具收据，按照合同相对性，应当由崔凌飞另行主张。《金域中央项目团购优惠告知书》约定的4万元电商服务费，合同签订主体为被上诉人崔凌飞与北京东方鼎石科技发展有限公司，其收取的洽商中介费实际也是北京东方鼎石科技发展有限公司，而非上诉人收取，不应由上诉人承担。2017年初，上诉人与联合房地产公司、北京东方鼎石科技发展有限公司分别签订《商品房买卖协议》、《金域中央项目团购优惠告知书》，交付购房款387590元、洽商中介服务费40000元，共交付427590元。2017年9月17日，上诉人与被上诉人崔凌飞签订《商品房买卖协议》，约定将涉案房屋转让给崔凌飞，因涉案房屋尚未办理产权证书，需要开发商改底单，以便以后办理产权证书，原告的商品房买卖关系、团购优惠告知书约定的款项转被上诉人，崔凌飞提出由其找关系更改底单，这样可以免除开发商收取的改单费。2017年11月10日，被上诉人崔凌飞分别与联合房地产公司、北京东方鼎石科技发展有限公司签订《商品房买卖协议》、《金域中央项目团购优惠告知书》，约定的购房款387590元、电商中介费4万元，上诉人前期已交纳的427590元款项，已全部转化成被上诉人崔凌飞交纳款。崔凌飞与联合房地产公司、北京东方鼎石科技发展有限公司分别签订合同后，原先上诉人与开发商、销售电商签订的合同已全部上交给这两家公司，并全部销毁，双方的合同关系已经不存在。原两份合同权利义务已由崔凌飞行使，上诉人与这两家公司已经不存在任何法律关系。崔凌飞分别签订《商品房买卖协议》、《金域中央项目团购优惠告知书》两份协议，原合同主体已变更为现合同主体崔凌飞，按照合同相对性，其权利义务应由被上诉人承担，前期的427590元款项实际已转化为崔凌飞交款，上诉人仅收取62410元。北京东方鼎石科技发展有限公司收到崔凌飞4万元，并向其出具收条，应当由崔凌飞向其主张还款。请求二审法院查明事实，依法改判。 崔凌飞未答辩。 联合房地产公司未答辩。 崔凌飞向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与第一被告双方于2017年11月10日签订的商品房买卖协议、团购优惠告知书及原告与第二、三被告于2017年9月17日签订的房屋买卖合同无效；2、依法判令被告方立即返还原告方购房款人民币490000元，并以490000元为基数按中国人民银行同期贷款利率给付利息自2017年9月17日起至上述款项全部付清之日止；3、诉讼费用等由被告方承担。 一审法院认定事实：原告崔凌飞对其主张提供证据有：1、原告与第2、3被告于2017年9月17日签订的房屋买卖合同原件一份，证明原告与第2、3被告的房屋买卖合同关系、房屋标的信息、房款等合同约定，涉案房屋为原告向第2、3被告处购买，原告与第一被告更名手续的办理为本合同所包含的交易行为，为合同约定内容，具有关联性。该合同签订之初，结合第一被告答辩，涉案房屋即不具备市场交易合法性。交易行为本身违法，应依法确认无效。原告工商银行卡号尾号7187于2017年10月14日的账户交易明细清单一份，证明原告依合同约定向第2、3被告交付了购房款42万元，同时提交原告配偶刘柳于2020年1月11日与第二被告通话录音记录一份，附文字打印件一份，及原告与配偶的结婚证原件一份，刘柳身份证复印件一份，证明除42万元转账外原告通过现金方式向第2、3被告支付购房款7万元，共计给付第2、3被告购房款49万元。2、经第2、3被告配合办理的原告与第一被告以更名方式签订的商品房买卖协议、团购优惠告知书及第一被告向原告出示的不动产收据及洽商中介服务费收据均备注有更名换票（团购优惠告知书及洽商中介服务费手续为第三方出具），结合原告出示的第一组证据含第一被告出具的不动产发票及洽商中介服务费在内的全部购房款项，实际均由第2、3被告收取。原告与第一被告签订的商品房买卖协议等相关手续包含在原告与第2、3被告签订的房屋买卖合同交易范围内，合同项下。 被告联合房地产公司质证意见：证据1与我方无关，不发表质证意见。证据2中商品房买卖协议及收取首付款387590元的收据，无异议。双方签订买卖协议的时间为2017年11月10日，即使我方应支付利息，也应自合同签订时间开始计算。团购优惠告知书系原告与案外人签订，电商费也由案外人收取，与我方无关。 被告陈志祥、罗莉质证意见：证据1真实性无异议。我收到了原告的49万元。证据2与我方无关。 另查明，至本案庭审结束，被告联合房地产公司未取得含涉案房屋在内的房地产项目商品房预售许可证。 一审法院认为，原告于2017年9月17日购买被告陈志祥、罗莉在被告联合房地产公司房屋一套，原告给付被告陈志祥、罗莉购房款49万元。被告陈志祥、罗莉支付被告联合房地产公司387590元，后原被告于2017年11月10日办理房屋更名手续，原告与被告联合房地产公司签订《商品房买卖协议》。被告联合房地产公司未取得含涉案房屋在内的房地产项目商品房预售许可证明，该《商品房买卖协议》为无效协议。故原告被告陈志祥、罗莉于2017年9月17日签订的房屋买卖合同无效。原告要求被告联合房地产公司退还购房款387590元、被告陈志祥、罗莉退还购房款102410元，(以上购房款合计为原告支付的购房款49万元)予以支持。原告购买商品房这种大宗交易，应当尽到自己注意责任。原告应当关注查清所购房屋的证照是否齐全。因导致涉案合同无效双方均有过错，且过错程度相当，原告主张的利息，不再支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认原告崔凌飞与被告陈志祥、罗莉、涿州市联合房地产开发有限公司于签订的《房屋买卖合同》及《商品房买卖协议》无效；二、被告涿州市联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告崔凌飞购房款387590元；三、被告陈志祥、罗莉于本判决生效之日起十日内返还原告崔凌飞购房款102410元；四、驳回原告的其它诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4325元，由被告涿州市联合房地产开发有限公司负担3557元。被告陈志祥、罗莉负担768元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，关于上诉人应返还被上诉人崔凌飞的款项数额问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，因案涉协议约定的商品房未取得商品房预售许可证明，该商品房买卖协议及商品房买卖合同被确认无效后，上诉人依据无效协议从被上诉人崔凌飞处取得的款项应予返还。根据审理查明的事实，被上诉人崔凌飞给付上诉人陈志祥、罗莉购房款49万元，其中陈志祥、罗莉支付给联合房地产公司387590元。剩余102410元中，上诉人主张其中包含支付给案外人北京东方鼎石科技发展有限公司洽商中介服务费4万元，主张该笔款项，应由被上诉人崔凌飞向案外人主张返还。本案中，该4万元原系上诉人与联合房地产公司签订房屋买卖协议时，支付给案外人的洽商中介服务费，后上诉人与被上诉人崔凌飞签订房屋买卖合同时，上诉人协助崔凌飞办理了包括房屋买卖协议及项目团购优惠告知书在内的更名换协议及更名换票手续。案外人亦为崔凌飞出具了收取洽商中介服务费4万元的收据。故该笔款项，应由被上诉人崔凌飞向案外人另行主张。上诉人的该项上诉理由成立，本院予以采纳。本案中，上诉人应返还被上诉人崔凌飞购房款62410元。 综上所述，陈志祥、罗莉的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初935号民事判决第一项、第二项； 二、撤销河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初935号民事判决第四项； 三、变更河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初935号民事判决第三项为：陈志祥、罗莉于本判决生效之日起十日内返还崔凌飞购房款62410元； 四、驳回崔凌飞的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4325元，由上诉人陈志祥、罗莉负担796元，被上诉人涿州市联合房地产开发有限公司负担3183元，被上诉人崔凌飞负担346元。二审案件受理费1361元，由被上诉人崔凌飞负担。 本判决为终审判决。 审判长  康珍惠 审判员  王志强 审判员  杨玉龙 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  李雪朔