新疆维吾尔自治区木垒哈萨克自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2328民初656号 原告：郭万福，男，1959年10月10日出生，汉族，新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州木垒哈萨克自治县村民，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县。被告：木垒县穆垒书院，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州木垒哈萨克自治县英格堡乡菜籽沟村。经营者：刘倚均，书院总经理。委托诉讼代理人：周忠德，木垒哈萨克自治县木垒镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：方如泉，书院副经理。原告郭万福与被告木垒县穆垒书院房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。2020年8月10日因案情复杂转为普通程序。2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告郭万福、被告木垒县穆垒书院委托诉讼代理人周忠德、方如泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭万福向本院提出诉讼请求：1.解除2014年双方签订的《房屋租赁合同》；2.被告赔偿房屋重建损失210600元；3.被告承担违约金100000元变更为承担违约金30000元；4.被告承担诉讼费及鉴定费用。事实与理由：2014年，被告以在木垒县英格堡乡菜籽沟发展旅游业为由，租赁原告位于菜籽沟三组的砖木结构平房四间（建筑面积为162平方米），租期为30年，总租金为8400元。原告将装修不久的房屋移交被告。2016年秋原告发现出租给被告的房屋内水管流水，后墙开裂，第二年春天房屋墙角塌陷，门窗扭曲，玻璃也碎了，原告向时任村委会书记的姚善礼报告了情况，由姚善礼通知被告处理。房内的水差不多淌了一年，大概是在2017年才断的水。2019年4月，村上通知原告到现场，要求拆除房屋，被告同意2020年给原告重建房屋，在被告同意重建房屋的基础上，原告同意由被告和村委会拆除。房屋拆除后原告多次找被告协商重建事宜，被告一直推托。因被告怠于管理承租房屋，已构成严重违约，被告的违约行为导致房屋毁损并拆除，合同目的已不能实现。为此提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。被告木垒县穆垒书院辩称：双方签订合同是事实。1.在赔偿数额相对合理的前提下，被告同意解除合同。鉴定报告及原告要求赔偿价格过高，土木结构房屋市场价最高为每平方米600元，石膏板市场单价80元-100元，鉴定价格为180元，高于市场价格70元，塑料扣板（吊顶）市场单价是100元，鉴定价格为170元，地板砖市场单价每平方米100元，鉴定价格为180元，以上几项高于市场价格，被告不能接受。鉴定价格70%以上包含土地使用权的价值，而土地使用权仍属原告，故仅房屋本身赔偿30000元较为合适；2.关于造成房屋毁损的责任问题。在本起损害房屋的过程中，原、被告都负有责任，原告负有修理的责任，被告负有看管责任。原告发现漏水未及时告知被告，被告也没有接到姚善礼的通知，原告放任了损失的扩大，原告也有过错；3.关于违约的问题。被告不具有租赁合同约定的违约行为。被告依约交付30年租赁费8400元，积极履行了合同义务，被告无主要过错，不承担违约责任。综上，房屋倒塌有主客观原因，客观原因是房屋地势太低，房屋地基比院子低4-5公分左右，2016年雨水达700毫米，雨水雪水汇入墙角，浸泡房屋地基，导致墙体有裂缝。管道没有爆裂之前，房屋的前墙、侧墙、靠北边的屋顶也有漏水，原告怠于管理修缮，被告不能单独承担责任，被告愿意在合理赔偿价格的前提下解除合同，在30000元价格范围内赔偿。原告郭万福就其主张向本院提交以下证据：1.房屋损坏照片6张、2020年5月20日村委会证明1张、2019年7月8日证明1张，证明房屋倒塌是自来水管爆裂漏水浸泡造成的，而非自然灾害造成的事实。经质证，被告对证据1，房屋损坏照片的真实性认可，对证明的事实不予认可，认为损害的原因是多方面的；对2020年5月20日村委会证明不认可，认为没有证明效力，不真实，有瑕疵，不能证明被告没有履行看管义务；对2019年7月8日证明的三性均不认可。2.录音光盘1张，其中2020年5月20日与村民邓志华面对面谈话录音，证明房屋是由自来水管道爆裂漏水造成；2019年1月15日与昌平的电话录音，证明2017被告才截断了水源；2019年1月15日与郭春才的电话录音，证明由被告拆除房屋及拆除房屋的木料由被告处理的事实；2019年12月6日与姚善礼的电话录音，证明原告给姚善礼报告房屋自来水漏水，姚善礼又通知被告进行处理的事实；2019年12月6日与张江的电话录音，证明张江主持调解，被告承认是造成原告房屋成为危房的责任人；2019年8月10日与乡土管所李文祥的电话录音，证明经李文祥调解，被告承诺于2020年3月开始动工重建房屋的事实。经质证，被告认为邓志华不具有专业鉴定方面的资质，判断具有片面性和主观性；昌平只证明了第二年截断水源，并没有证明造成房屋倒塌的原因；对郭春才的证言认可；姚善礼证明的事实存在，但在姚善礼讲之前被告就发现自来水在漏水，当时是房内的自来水管破裂，但无法切断水源；张江主持调解是事实，被告也同意重建房屋，但没有确定重建的时间，被告不是造成危房的责任人；李文祥当时只是电话做了调解，但未达成协议。3.《房屋租赁合同》1张，证明双方成立房屋租赁合同关系，被告负有管理房屋的义务，被告严重违约的事实。经质证，被告对证据的真实性认可，对证明的问题不认可，认为造成房屋损坏双方都有责任，根据合同第三条，被告只有看管义务，没有修缮义务，合同期未满，不构成违约。4.证人张宗水出庭证实：大概在两年前，原告房内自来水管龙头冻裂淌水，将后墙跟石头拉开淌到我家地里了。当时我给书院的方如泉讲，原告家房子在淌水，当时方如泉说房子以后要重修。应该是冬天水管被冻裂，春天消了以后淌水。房屋的水淌了有4-5个月或5-6个月。经质证，被告认为证人陈述有出入，并称给昌平打了几次电话昌平来了说总开关不能关，导致房屋被水泡了几个月。自来水不能关掉是导致房屋倒塌的重要原因之一，不能关掉是村上管水的责任，不是被告一家责任。5.证人昌平出庭证实：原告的房子冬天没有人住，自来水就上冻了，大概在2017年我截的水，当时是方如泉找的我，他给我说水管子是怎么烂的，春上消了以后就爆了，当时是方如泉找的挖机将水管截断了，室内的水管爆裂了。应该是夏天，房子已经塌了，水还流着，当时将外面的水管子截了，屋里的水就不淌了。方如泉还找过我一次，院子外面的水管也烂过，当时我也积极处理了。我处理的时候房子已经是危房了。管子是冻裂的，当年雨水、雪水不大。经质证，被告对找证人断水的事实认可，对证人证实管子是冻裂及当年雨水、雪水不大的事实不认可。6.证人张江出庭证实：2019年2月-8月曾任菜籽沟党支部书记，2019年人居环境治理，对村上危房进行拆除，当时原告家的小房子已经坍塌了，成为危房，还在路边，我告知双方当事人要拆除房屋，让双方协商，写好协议，我们只负责安排挖机，他们自己捡木料，但是被告对木料是怎么处理的我不清楚。双方都同意拆除，在拆房子前，被告确实答应今年给原告修房子。当时是被告将木料放到路边。去年年底，原告给我讲被告不给修房子，我让原告与村上联系。村上领导和昌平都说过房子是自来水管破裂泡的。经质证，被告对证人证言不认可。被告木垒县穆垒书院针对自己的反驳主张提供以下证据：租金收据1张，证明被告给付原告租金8400元的事实。经质证，原告认可。经原告申请，本院委托新疆方诚价格有限责任事务所作出的价格鉴定意见书1份，证明涉案已灭失房屋及室内装修价格为99638元。经质证，原告对鉴定意见书的三性均认可。但对99638元的评估价格提出异议，认为价格过低，与市场价不符。被告对鉴定意见的真实性、合法性认可，对99638元的评估价格提出异议，认为价格过高，应当在30000元左右。本院认为，新疆方诚价格有限责任事务所及鉴定人员具有鉴定资质，价格鉴定意见客观、真实、且符合实际，鉴定意见能够作为认定案件事实的依据，予以确认。鉴定费票据1张，证明原告支付鉴定费3000元。经质证，原、被告均认可。本院予以确认。本院对原、被告双方所提供证据的认定意见：经质证，被告对原告提供的证据1，房屋损坏照片的真实性认可，对证明的事实不予认可，认为损害的原因是多方面的；对2020年5月20日村委会证明不认可，认为没有证明效力，不真实，有瑕疵，不能证明被告没有履行看管义务；对2019年7月8日证明的三性均不认可。本院对房屋损坏照片的真实性予以确认。对原告提供的2020年5月20日、2019年7月8日证明，本院认为，两份证明材料的内容完全一致，应属提前写好内容，由证人签名及村委会盖章，证人未能亲自出庭作证，村委会出具证明人或盖章人也未在证明上签名，且村委会出具的证明上有的证人对证明中的某些事实注明不清楚，故对以上两份证明的证明效力不予确认。证据3，经质证，被告对证据的真实性认可，对证明的问题不认可，认为造成房屋损坏双方都有责任，根据合同第三条，被告只有看管义务，没有修缮义务，合同期未满，不构成违约。本院对证据3.的真实性予以确认。原告提供的证据2、4、5、6相互印证，能够证实原告房屋系房内自来水管破裂漏水造成损坏、成为危房，被告同意为原告重建房屋，经原、被告双方同意2019年4月村委会将危房拆除，拆除房屋材料由被告处理的事实成立。故本院对原告提供的证据2、4、5、6印证的以上事实予以确认。原告对被告提供的证据认可，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月5日原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告（甲方）将位于××县的房屋及宅基地租赁给被告（乙方）亮程文化工作室，租赁期30年，年租金280元，30年租赁费共计8400元，租金自合同签订之日一次性付清；乙方在不改变和损坏房屋主体结构的前提下可进行投资装修，也可以在房屋自然损坏严重的情况下，在原宅基地折旧盖新，或自主建设新房屋。合同终止时，属于乙方所投资的不动产甲乙双方协商按折旧解决；乙方对所承租的房屋负有妥善看管的义务，保证所租房屋整洁干净，租赁期间的行为合法；双方如违反上述规定，由违约方赔付守约方100000元违约金。双方还就合同的其他权利义务作了约定。双方签订书面合同后，被告向原告交付租赁费8400元，原告将租赁房屋交被告使用。被告在使用原告房屋期间，房屋内的自来水管子破裂漏水，造成原告房屋损坏，成为危房。2019年4月原告所在村委会进行人居环境改造，需对原告房屋进行拆除，在被告承诺为原告重新修建房屋后，原告同意拆除。2019年4月村委会将原告房屋拆除。房屋拆除后的材料由被告做了处理。房屋拆除后被告一直未给原告重建房屋，原、被告双方为此发生争议，经相关人员参与调解无果，原告提起诉讼。经原告申请，2020年9月9日本院委托新疆方诚价格有限责任事务所对涉案已灭失房屋及室内装修价格进行鉴定，该所于2020年9月21日到现场勘验，于2020年9月28日作出鉴定意见书：涉案已灭失房屋及室内装修价格评估为99638元。原告为此支付鉴定费3000元。另查明，原告房屋其中有三间建于1996年，土木结构，砖包皮，建筑面积为106.25平方米，东面外墙贴瓷砖，室内简单装修；有一间伙房，修建于2008年7月，砖木结构，建筑面积为38.25平方米，外墙贴砖，室内简单装修。被告是以水磨沟区南湖路亮程文化工作室的名义与原告签订《房屋租赁合同》，现水磨沟区南湖路亮程文化工作室已更名为木垒县穆垒书院。本案争议焦点：原告主张解除合同是否符合解除条件；如合同解除，房屋损失如何认定；损害赔偿责任如何承担；被告是否存在违约及违约金主张是否符合法律规定。本院认为：关于原告主张解除合同是否符合解除条件的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”原、被告双方签订的《房屋租赁合同》租赁期限30年，根据以上法律规定，双方签订的《房屋租赁合同》未超过20年租期部分的内容应认定有效。《中华人民共和国合同法》第二百四十七条规定：“承租人应当妥善保管租赁物、使用租赁物，承租人应当履行占有租赁物期间的维修义务。”原告作为出租人将租赁物交付给被告使用，被告作为承租人应当按照约定妥善保管租赁物。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”原告将房屋租赁于被告使用，被告使用原告房屋期间未能遵守合同约定，妥善管理原告房屋，造成本案诉争房屋因自来水管破裂漏水浸泡而损毁，根据以上法律规定，原告有权要求解除合同并要求被告赔偿损失。被告虽承诺3-5年重建房屋，但对此承诺不能向原告书写承诺书，致使原告不安，如不能修建，原告再次起诉，又会造成当事人诉累。另外，原告申请对涉案灭失房屋价格进行评估，本院对外委托鉴定前，经询问被告，被告同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，由此，本院委托鉴定部门对涉案灭失房屋价格进行了评估。故原告要求解除合同并赔偿损毁租赁房屋损失符合事实和法律规定，本院予以支持。关于房屋损失如何认定的问题。新疆方诚价格有限责任事务所对涉案已灭失房屋及室内装修价格评估为99638元。被告对鉴定的内容、事项及标的物均无异议，但对价格提出异议，认为价格过高。原告对鉴定价格提出异议，认为价格过低，并以210600元的价格主张权利。对此，本院认为，新疆方诚价格有限责任事务所及鉴定人员具有鉴定资格，其作出的鉴定意见程序合法，依据充足，故本院采纳鉴定意见，确认涉案已灭失房屋损失为99638元。原、被告双方虽对鉴定价格提出异议，但对该鉴定意见均未能提出足以反驳的证据，故原、被告双方提出的异议均不能成立，本院不予采纳。关于损害赔偿责任如何承担的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据庭审调查，原告于2016年到村上收庄稼时发现自家房屋内自来水管流水，随即向所在村委会时任书记报告，2017年房屋塌陷成为危房。原告在发现房屋内自来水管流水，向村委会时任书记打电话报告情况后并未积极采取措施先行处理，致使自来水长时间流水，造成房屋塌陷成为危房，故原告对涉案房屋的损坏亦有过错，亦承担相应的过错责任。被告关于原告亦有过错，不能全部承担责任的意见成立，本院予以采纳。结合本案实际，本院酌定由被告承担80﹪的民事赔偿责任，即79710.4元，由原告自行承担20﹪的民事责任，即19927.6元。被告抗辩认为房屋损坏有其主客观原因：房屋地势低、雨水雪水汇入墙角，浸泡房屋地基，导致墙体有裂缝，且屋顶有漏水，原告怠于管理修缮。被告对其反驳主张不能提供相关证据予以证实，故本院对被告此项抗辩意见不予采纳。鉴定费3000元，由被告承担2400元，原告承担600元。关于原告主张违约金的问题。本院认为，违约金是当事人通过约定而预先确定的，在违约后生效的独立于履行行为之外的给付。违约金的目的在于弥补损失。本案原告的直接损失为房屋损毁的经济损失，本院经过估价鉴定，已确定原告房屋损失，并对其损失主张进行了确认和支持。被告已就自己的违约行为承担了赔偿责任，原告再无损失可言，结合实际，原告对房屋损毁亦有过错，本院考量案件的实际情况，在被告对原告灭失房屋损失进行赔偿后，对原告另行主张的违约金部分不再支持。综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百一十九条第一款、第二百一十四条第一款、第二百一十九条、第二百四十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告郭万福与被告木垒县穆垒书院于2014年2月5日签订的《房屋租赁合同》；二、被告木垒县穆垒书院于本判决生效后十日内赔偿原告郭万福房屋经济损失79710.4元；三、被告木垒县穆垒书院于本判决生效后十日内给付原告郭万福鉴定费2400元；四、驳回原告郭万福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4909元，由被告木垒县穆垒书院负担1909元，由原告郭万福负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审  判  长   张素霞审  判  员   赵倩倩人民 陪 审员   阿孜亚二 〇 二 〇 年 十 一 月 二 十 五 日书  记  员   李 苗附：本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百四十七条承租人应当妥善保管、使用租赁物。承租人应当履行占有租赁物期间的维修义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。