湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民初374号原告（执行案外人）：周心怡，女，2000年12月11日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。原告（执行案外人）：张轩齐，男，1996年3月19日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。原告（执行案外人）：谢东湘，男，1965年10月16日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。原告（执行案外人）：严萍，女，1970年12月1日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。周心怡、张轩齐、谢东湘的共同委托诉讼代理人：严萍，女，1970年12月1日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍的共同委托诉讼代理人：陈龙生，湖南唯楚（湘潭）律师事务所律师。被告（申请执行人）：湖南雷锋建设有限公司，住所地湖南省长沙高新开发区雷锋街道正兴路**。法定代表人：刘泽奇，董事长。委托诉讼代理人：张淑元，湖南仁润律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘尔卿，湖南仁润律师事务所律师。第三人（被执行人）：湖南裕田奥特莱斯置业有限公司，，住所地湖南省长沙市望城经济技术开发区雷锋大道**奥莱小镇法定代表人：沈宏波，董事长。委托诉讼代理人：李幼德，男。委托诉讼代理人：侯蕾，女。原告周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍诉被告湖南雷锋建设有限公司（以下简称雷锋公司），以及第三人湖南裕田奥特莱斯置业有限公司（以下简称裕田公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告严萍及四原告的共同委托诉讼代理人陈龙生，被告雷锋公司的委托诉讼代理人刘尔卿，第三人裕田公司的委托诉讼代理人李幼德、侯蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对四原告购买的位于湖南省长沙市望城经济技术开发区××道××号××镇××房屋的强制执行，并解除对上述门面的查封；2.判决确认四原告于2018年1月16日与裕田公司签订的《换房协议》合法有效，并确认上述12套房屋归四原告所有；3.判决本案的诉讼费用由被告和第三人承担。事实与理由：一、雷锋公司诉裕田公司建设工程施工合同纠纷一案，长沙市中级人民法院对案涉12套房屋进行查封、拍卖执行处置。因案涉12套房屋为原告购买并占有的合法财产，法院查封执行错误。二、事实情况：2014年1月27日，四原告分别与裕田公司签订商品房买卖合同，共购买了裕田公司奥莱小镇的七套房屋，总价共计13697458元，已付款共708万元，待付6617458元。后，裕田公司以规划修改调整已无法交付原房为由提出以房换房进行置换。经裕田公司与四原告协商，双方于2018年1月16日签订《换房协议》，约定以包括案涉12套房屋在内的13套房屋置换四人所购买的原七套房屋；此后，原告支付了全部房款。2018年5月15日双方办理上列房屋“入伙会签”手续，收房领取了钥匙，至此，原告已合法取得了上列房屋的所有权。其中Ｐ024-102房原告已于2018年10月15日转售给胡芸。因裕田公司延期交房，而后政策变化房屋限购，致使原告无法办理网签合同，对此原告并无过错。裕田公司执行异议听证确认了以上事实，表示“可以排除执行。”三、在人民法院查封之前，原告与裕田公司已签订《长沙市望城区商品房买卖合同》和《换房协议》，已支付全部价款，已合法占有该房屋，非因原告原因未办理网签过户登记。原告提出执行异议完全符合《中华人民共和国民事诉讼法》第227条等规定，应予支持。四、执行裁定书认定“案外人周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍与被执行人裕田公司签订的《换房协议》约定裕田公司与周心怡、张轩齐、严萍、谢东湘还需签订13套房屋的购房网签合同或者文本合同，故该换房协议不能认定为商品房买卖合同”、“并未与被执行人裕田公司签订合法有效的书面买卖合同，不符合排除执行的情形”，并裁定驳回周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍的异议请求，违背事实。《长沙市望城区商品房头卖合同》属于合法有效的书面买卖合同，《换房协议》是《长沙市望城区商品房买卖合同》的延续，也属房屋买卖合同，是双方真实意思表示，依法成立，合法有效。综上所述，长沙市中级人民法院（2020）湘01执异31号、32号、33号、34号执行裁定书认定事实、适用法律、裁定结果确有错误。原告特向贵院起诉，恳请依法支持原告的请求。被告雷锋公司辩称，原告所提执行异议不符合执行异议和复议规定第28条的1、2、4项，不能排除本案的执行。一、原告与第三人签订的换房协议，并非商品房买卖合同，双方明确约定需要另外再签订网签及文本合同；且据原告所述，置换房屋之一已转售给案外人胡芸，也是由胡芸与第三人直接签约，可知该换房协议实际上并非原告所主张的商品房买卖合同，本质是债权协议，原告从中所取得的是债权请求。二、原告并未实际占有案涉房屋。据原告所述，原告在签署入伙会签单以后，虽领取了案涉房屋的钥匙，但是至今尚未居住，一直空置。实际上，原告一直欲将房屋转售他人。三、根据我国法律及相关司法解释，对于物权的保护，应当以房屋买受人最终有取得商品房物权的可能为前提，而在本案中因为受房屋限购政策的影响，四原告最终并不能取得案涉房屋的物权，综上，原告所提的执行异议不能成立，无法排除执行。第三人裕田公司述称，一、原告与第三人签订换房协议情况属实，原告按照协议约定支付了全部房款，换房协议已履行完成。二、案涉12套房屋，第三人与原告已经办理了交接手续，原告已经实际占有和使用了房屋。三、原告与第三人在签订最早的别墅买卖合同时，长沙市没有限购政策，买卖合同是合法有效的，只是因为第三人根据政府要求调整规划导致原来的别墅被拆，无法交付，双方才签订了换房协议，该协议是双方的真实意思表示，目的是为了解决争议，保证原告的购房意图得以实现。四、原告与第三人签订换房协议和商品房买卖合同以及原告的收房行为都早于被告的执行案件立案日期，所以第三人和原告没有故意采取措施对抗、规避案件执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍向本院提交的证据一、周心怡与裕田公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》、编号1005515的收据、转账回单；证据二、张轩齐与裕田公司签订的二份《长沙市望城区商品房买卖合同》、编号20064494、20064495的两张销售不动产统一发票、转账回单；证据三、谢东湘与裕田公司签订的二份《长沙市望城区商品房买卖合同》，编号20064488、20064489的两张销售不动产统一发票、转账回单；证据四、许蓉与裕田公司签订的二份《长沙市望城区商品房买卖合同》、编号20064486、20064487两张销售不动产统一发票、转账回单；严萍与许蓉、裕田公司签订的《合同主体变更三方协议》；证据五、严萍、张轩齐、周心怡、谢东湘与裕田公司签订的《换房协议》；证据六、2018年5月14日，严萍代付房款6617458元的银行转账支付凭证、编号4054574的收据，编号03980728、03980729的增值税发票；证据七、入伙会签单，被告雷锋公司及第三人裕田公司对其真实性无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人的陈述及本院采信的证据，本院认定事实如下：雷锋公司诉裕田公司建设工程合同纠纷一案，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、双方确认“奥莱小镇”Ｂ区项目总造价22600万元，雷锋公司承担工程造价审计费100万元，裕田有限公司需支付雷锋公司总工程款22500万元，裕田公司已付工程款151245354元，商铺价款抵工程款428万元，尚欠雷锋公司工程款69474646元；二、对于上述欠付工程款69474646元，裕田公司按以下方式支付给雷锋公司：1.2019年1月28日前支付1300万元；2.2019年2月28日前支付300万元；3.2019年3月31日前支付500万元；4.2019年4月30日前支付300万元；5.2019年5月31日前支付700万元；6.2019年6月30日前支付300万元；7.2019年7月31日前支付300万元；8.2019年8月31日前支付300万元；9.2019年9月11日前支付700万元；10.2019年10月31日前支付300万元；11.2019年11月30日前支付300万元；12.2019年12月31日前支付300万元；13.2020年1月20日前支付700万元；14.2020年2月29日前支付300万元；15.2020年3月31日前付清余款3474646元；三、雷锋公司为此次诉讼花费的律师费30万元，裕田公司自愿承担15万元，此款由收款单位向裕田公司开具发票。另中国平安保险公司的保全担保费87600元，裕田公司自愿赔偿给雷锋公司。以上两项共计237600元，裕田公司于2019年4月30日前与上述第4笔工程款一起支付给雷锋公司；四、如裕田公司未按上述第二、三条约定的时间、金额付款，拖欠任一笔款项，则视为剩余未付款项全部一次性到期，雷锋公司可就所欠全部款项申请法院强制执行，并自2018年11月1日起以实际欠款数额为基数按每日万分之三向雷锋公司支付违约金；五、本案案件受理费403600元，减半收取201800元，保全费5000元，共计206800元，由裕田公司负担，裕田公司于2019年4月30日前与上述第4笔工程款一起将雷锋公司垫付的受理费支付给雷锋公司；六、对全部已付款和2019年1月20日前应支付的应付款，雷锋公司尚欠38825354元的建安发票，雷锋公司在2019年3月底前向裕田公司提交2000万元的建安发票，剩余18828354元的建安发票在2019年5月底前向裕田公司提交。除此以外，对本协议第二条约定的其他付款计划，雷锋公司应当在付款日十日前向裕田公司提交足额发票，否则裕田公司拒绝付款并不构成违约；七、无论出现任何情况，雷锋公司不得冻结查封处置裕田公司正在开发的奥莱小镇Ｃ区“望变更国用（2011）0085”号国土证对应的土地使用权、在建工程和预售房屋；八、本协议签订后，双方再无争议。本院于2018年12月24日作出（2018）湘01民初6936号民事调解书对上述调解协议予以确认。在该案诉讼过程中，本院于2018年11月23日作出（2018）湘01民初6936号之一民事裁定，冻结裕田公司银行账户存款7236万元或查封、扣押裕田公司相当于7236万元其他财产。2018年11月28日，本院向长沙市望城区住房保障局发出（2018）湘01民初6936号之一协助执行通知书：查封裕田公司位于长沙市望城经济技术开发区××道××号××镇××栋××房××栋××房××房××房××房××房××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××房××栋××房××栋××房××栋××房××房××栋××房××房××栋××房××栋××房××房××栋××房××栋××房共计31套房产，查封期限为三年，自2018年11月28日至2021年11月27日止。上述调解书发生法律效力后，因裕田公司未履行调解书确认的义务，雷锋公司向本院申请强制执行，本院于2019年4月4日立案执行，执行案号为（2019）湘01执762号。2019年11月11日，本院作出（2019）湘01执762号之四执行裁定：拍卖被执行人裕田公司名下位于长沙市望城经济技术开发区××道××号××镇××栋××房××栋××房××房××房××房××房××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××栋××房××房××栋××房××栋××房××栋××房××房××栋××房××房××栋××房××栋××房××房××栋××房××栋××房。周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍分别向本院提出异议，均请求解除对××镇××房屋采取的查封等执行措施。本院于2020年3月31日分别作出（2020）湘01执异31号、32号、33号、34号执行裁定，裁定驳回周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍的异议请求。另查明，2014年1月27日，原告周心怡（买受人）与裕田公司（出卖人）签订了一份《长沙市望城区商品房买卖合同》，购买裕田公司开发建设的座落于望城区××镇××幢××号房屋（住宅），总房价1889582元。周心怡于2013年8月即向裕田公司转账支付了100万元，裕田公司开具了购房款收据。2014年1月27日，张轩齐（买受人）与裕田公司（出卖人）签订了二份《长沙市望城区商品房买卖合同》，购买××镇××幢××号两套房屋（住宅），101号房总房价2107778元，102号房总房价2106154元。张轩齐于2013年6月5日即向裕田公司转账支付了200万元，裕田公司开具销售不动产统一发票。2014年1月27日，谢东湘（买受人）与裕田公司（出卖人）签订了二份《长沙市望城区商品房买卖合同》，购买××镇××幢××号两套房屋（住宅），101号房总房价1921399元，102号房总房价1875573元。谢东湘于2013年4月26日即向裕田公司支付了400万元，裕田公司于2014年1月27日向谢东湘开具了204万元购房款的销售不动产统一发票。2014年1月26日，案外人许蓉（买受人）与裕田公司（出卖人）签订了二份《长沙市望城区商品房买卖合同》，购买××镇××幢××号两套房屋（住宅），101号房总房价1921399元，102号房总房价1875573元。裕田公司于2014年1月26日向许蓉开具了204万元购房款的销售不动产统一发票。四原告主张谢东湘于2013年4月26日向裕田公司转账支付的400万元中包含了许蓉的首付款。2015年11月11日，严萍、许蓉与裕田公司签订《合同主体变更三方协议》，许蓉将其与裕田公司签订的二份《长沙市望城区商品房买卖合同》中约定的权利义务全部转移给严萍。后，裕田?奥莱小镇规划调整导致上述房屋无法交付。2018年1月16日，四原告与裕田公司签订《换房协议》，明确约定：四原告所购买的原房屋总价为13697458元，已付708万元，未付6617458元；因裕田公司原因不能交付，双方确定置换为如下房源：奥莱小镇B区P034-104、P008-102、P008-103、P008-104、P008-109、P011-103、P037-101、P062-102、P063-102、P075-102、P077-102、P065-102、P024-102共13套房屋；四原告支付6617458元给裕田公司后，所置换的13套房源钱货两清；鉴于当前限购政策原因，裕田公司同意将13套房屋签署至四原告指定人员名下；四原告全权委托严萍负责后续房款支付并办理更名手续等事宜。2018年5月14日，严萍向长沙裕田奥莱物业管理有限公司转账支付了6617458元；裕田公司于2018年10月15日向严萍开具了编号为4054574的收据，载明的金额为5311066元。2018年5月15日，严萍签署了《裕田?奥莱小镇入伙会签单》，同意接收案涉的12套房屋。另外，裕田公司已根据严萍的指示将P024-102房出卖给胡芸，并于2018年10月15日向胡芸开具了总额为1306392元的购房发票。本院认为，本案是案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是：周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍对裕田?奥莱小镇B区的案涉12套房屋是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，且对待证事实存在的证明应当达到具有高度可能性的标准。首先，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，案涉12套房屋尚未登记在四原告名下，故四原告主张根据其与裕田公司签订的《换房协议》已取得案涉12套房屋的所有权，缺乏法律依据，本院不予支持。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述条款适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案中，第一，四原告与裕田公司签订《换房协议》的主要原因是裕田公司既不能按照原商品房买卖合同的约定交付原七套房屋，又不能及时向四原告退还相应款项，故双方签订《换房协议》并约定由四原告自行处置约定的13套房屋以获取相应款项。也正是基于这一目的，《换房协议》并未约定裕田公司与四原告签订网签备案商品房买卖合同的时间，而是约定裕田公司应配合四原告办理房屋更名手续；事实上，四原告也通过将P024-102房另行出卖给胡芸获得了相应的回报。由此可见，四原告与裕田公司签订的《换房协议》不能产生物权变动的结果，四原告无法据此请求裕田公司为其办理不动产转移登记，故四原告对涉案房屋缺乏物权期待权，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条所保护的不动产买受人权益并不相符。第二，四原告在与裕田公司签订《换房协议》时明知自己因受限购政策的影响而无法办理案涉12套房屋的过户手续，却仍然与裕田公司签订《换房协议》，对未能办理房屋过户登记明显存在过错。因此，四原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定的情形，不享有足以排除强制执行的民事权益。另，四原告提出的要求确认其与裕田公司签订的《换房协议》合法有效的诉讼请求，不属于案外人执行异议之诉案件的审理范围，故本案中对原告的该项诉讼请求不予处理，当事人可另寻途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍的诉讼请求。本案案件受理费96146元，由原告周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二〇年十一月十九日书记员 林 巧