上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初35390号原告：吴旻，男，1972年8月22日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：黄敦昱，上海市君悦律师事务所律师。被告：王坤，男，1973年12月1日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。被告：李应娣，女，1979年6月23日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。原告吴旻诉被告王坤、李应娣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告吴旻及委托诉讼代理人黄敦昱到庭参加诉讼。被告王坤、李应娣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴旻向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告吴旻与被告王坤签订的《房屋租赁合同》;2、依法判令两被告共同向原告返还保证金112,000元;3、依法判令两被告共同向原告返还减免的租金104,000元；根据国家政策，因疫情大房东实际给被告王坤(上海迎驾餐饮有限公司)减免了3个月的租金，当时原告和被告李应娣沟通过，其让原告6月份的租金不用支付，因此原告6月份的租金未付，被告还应减免原告2个月的租金。4、依法判令两被告共同向原告承担违约金112,000元。事实和理由：2017年12月27日,原告吴昊与被告王坤就本市乌鲁木齐北路XXX号房屋(以下简称系争建筑物)签订了《房屋租赁合同》,被告李应娣与被告王坤系夫妻关系,被告李应娣作为授权代表,收取租金并负责与原告对接。2020年1月13日,上海市静安区人民法院作出民事调解书,双方确认调整每月租金为52,000元。2020年7月1日,静安区多个政府部门出具联合告知书,通知原告乌鲁木齐北路XXX号姑苏人家房屋系违章建筑,需于7月8日前恢复原样。后多个执法部门上门要求原告予以拆违停业,原告于7月8日起无法实际使用租赁房屋。故原告请求解除《房屋租赁合同》,要求被告返还押金及免租期的租金,并要求被告承担违约责任。两被告系夫妻关系,且被告李应娣实际收取租金且负责管理出租事宜,两被告应共同承担所有责任。原告与被告协商未果,迫于无奈,原告只得诉至人民法院,请求法院能够支持原告的诉讼请求,保障原告的合法利益。被告王坤、李应娣未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本市静安区乌鲁木齐北路XXX号房屋的权利人为上海市公共交通公司电车供电所，建筑面积为403平方米。2017年12月27日，原告吴旻(乙方、承租方)与被告王坤(甲方、出租方、授权代表李应娣)就系争建筑物签订了《房屋租赁合同》，约定系争建筑物使用面积共计275.4平方米(按现场面积为准)，甲方已告知乙方该房屋的权属、使用性质(系第三方产权)等状况，乙方表示已充分知晓且自愿承租该房屋(甲方提供与产权方的合同复印件)。乙方承租该房屋仅作为餐饮用途。该房屋租赁期限为三年，自2018年1月1日至2020年12月31日。该房屋租金为每月72,000元。该房屋租金每三个月支付一次，第一次租金于办证材料提供齐全当日支付216,000元，第二次租金应于第一次租金到期前7日支付。乙方应于签订合同后的当日支付第一笔租赁保证金，二个月租金即144,000元；租赁关系终止后，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。甲方承租给乙方的房屋由于违建或动迁等被拆除部分或全部，双方根据实际使用面积相应调整租金；如剩余部分乙方已无法正常经营，乙方可单方解除合同，甲方退还已收保证金。租赁期内，有下列情形之一，乙方可单方解除合同：1、甲方不具备该房屋的出租权的；2、该房屋存在严重质量问题，危害乙方人身安全的；3、因甲方原因，导致该房屋被司法查封、拍卖而影响乙方使用该房屋的，乙方可单方解除合同，并要求甲方承担责任。甲方如违约，退还已收乙方的租赁保证金，并同时要求甲方承担装修及营业损失等违约责任。2018年9月7日，被告王坤(甲方)与原告吴旻(乙方)签订的《补充协议》载明，双方于2017年12月27日签订房屋租赁合同，约定甲方将其管理的乌鲁木齐北路XXX号建筑面积共计275.4平方米出租给乙方使用。2018年5月10日开始，该房屋因政府行为先后在5、6月份两次拆除了13.55平方米和65.41平方米。依据拆除的时间和拆除的面积分别对5、6、7月的租金进行调整：……一、月租金部分经过甲、乙双方共同商议结果如下：原租赁合同的72,000元/月从2018年8月1日开始调整为56,000元/月，原租赁合同中约定的以二个月租金作为保证金的金额也相应进行调整，由原租赁合同中的144,000元调整为112,000元，乙方原已支付保证金的多余部分32,000元亦将转为乙方预付给甲方的预付租金(在2019年5月至7月之间扣除)。……五、原租赁合同中除租金、保证金条款之外，其余条款仍以原合同内容为准。在本补充协议签订后，双方按原租赁合同及补充协议继续履行。因系争建筑物中部分违章搭建被拆除，2019年12月3日，原告吴旻将王坤、李应娣作为被告，上海现代交通建设发展有限公司(以下简称现代交通公司)作为第三人诉至本院【案号：(2019)沪0106民初56593号】，要求调整租金，并由被告赔偿相应损失。后原告撤回了对于李应娣及第三人的起诉，并与王坤达成调解协议：一、原告吴旻与被告王坤就上海市静安区乌鲁木齐北路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》继续履行，2019年11月1日至2019年11月15日的租金原告吴旻无需支付，2019年11月16日起月租金按照52,000元/月的标准履行……。原告吴旻分别向被告李应娣的账户，于2020年1月31日支付了30,000元、50,000元，2020年3月4日支付了20,000元，2020年3月19日支付了20,000元，2020年3月25日支付了36,000元，2020年5月9日支付了20,000元，2020年5月18日支付了10,000元，2020年5月29日支付了10,000元，2020年6月8日支付了12,000元，共计208,000元。2020年7月1日，上海市静安区公安分局等九部门在系争建筑物张贴了《“无违建创建先进居村(街镇)”联合告知书》，表示乌鲁木齐路XXX号姑苏人家的违建必须于7月8日前自行整改恢复原样，若逾期，则区相关部门将进行联动执法整治。后有关部门对系争建筑物中的违章搭建进行了整治，原告所经营店铺的临街门面被以砖墙形式进行了封堵。另根据原告提供的其与被告李应娣的微信聊天记录，原告自2020年2月起向李应娣反映无法正常经营，要求进行房屋租金减免。被告李应娣则回复称，减免的事情其收到通知后会告知原告，并要求原告支付租金。后原告向其支付了至2020年5月31日的租金。2020年7月1日，原告将拆违通知发送给了李应娣。2020年7月16日，被告李应娣称，关于拆违的问题已经协调好了，是原告自己不想做了，说的7月8日来封门也没有来，没有影响原告正常经营，并要求原告不得拆除被告方的相关设备。另查明，上海迎驾餐饮有限公司(以下简称迎驾公司)的法定代表人为被告王坤。现代交通公司(出租方、甲方)与迎驾公司(承租方、乙方)签订的《房屋租赁合同》载明，甲方出租给乙方的厂房坐落在本市乌鲁木齐北路XXX号北侧房屋，实测面积为525平方米，其中主体建筑150平方米(产证面积)，自建部分面积375平方米。租赁期限自2017年8月1日至2020年8月31日止，月租金为37,500元。2020年5月18日，现代交通公司(甲方)与迎驾公司(乙方)签订的《关于乌鲁木齐北路XXX号北侧房屋疫情期间减免租金的补充协议书》载明，甲方减免乙方2020年2月1日至3月31日的租金共计21,430元。乙方承租房屋用于直接经营，同时乙方承诺若存在转租经营，所减免费用均需免除到所有符合本次规定的实际使用人。审理中，本院于2020年11月4日至现代交通公司调查系争建筑物及迎驾公司与现代交通公司的租赁合同的履行情况，该公司工作人员俞杰表示，现代交通公司与迎驾公司的租赁合同已于2020年8月31日到期，之后双方未再续签合同。在系争建筑物的屡次拆违中，因迎驾公司多次申请赔偿，现代交通公司还有一笔款项需要支付。根据现代交通公司的审批，可减免3个月的租金，减免协议是现代交通公司与迎驾公司签订的，但这笔款项需要最终落实在实际经营人处。但经过本案及前案的诉讼，现代交通公司才得知实际经营人为吴旻，在迎驾公司与吴旻没有确认之前，现代交通公司也无法将减免租金落实到吴旻处。吴旻曾提出要将系争建筑物直接返还给现代交通公司，但因现代交通公司与吴旻没有直接合同关系，因此其司没有同意该请求。乌鲁木齐北路XXX号房屋的权利人为上海市公共交通公司电车供电所，但该公司主体已不存在，房屋已由现代交通公司进行管理，该房屋作供电使用。现代交通公司将该房屋租赁给迎驾公司后，王坤在房屋外围进行了搭建，但是没有办理过建造手续。在近年来的拆违过程中，正在逐渐拆除，王坤也多次以此为由要求其司进行赔偿，从签订的多份赔偿协议来看，其司已共计赔偿了63万余元。在王坤租赁给吴旻的部分建筑物中，只有一小间是有证面积，其余均为王坤搭建的建筑。原告表示，原告承租的是靠近乌鲁木齐北路的建筑物，但从产证的附图上，看不出原告具体承租的部位。在原、被告签订租赁合同时，被告王坤提供了乌鲁木齐北路XXX号房屋的产权证，有一小间是包含在双方的租赁合同中的，该房屋也是原告实际使用，在该房屋外侧，还搭建了一圈，现在已经被城管等部门砌砖封堵。之前城管曾两次拆除部分违建，故原告以为违建已经全部拆除了，所以在前案中才确认已无违章建筑。在第一次拆违后，原告已经和被告调整租金标准，保证金相应调整为112,000元，双方为此还签订了补充协议。2020年3月-4月左右，原告即向被告提出减免租金，但被告表示需要现代交通公司审批，2020年6月被告才告知原告减免已经审批下来，但没有告知原告具体的减免金额，据原告了解，现代交通公司会减免被告3个月的房租。原告的店铺属于街边餐饮，且位于人流密集的市中心，大概在2020年1月底，本市静安区万航渡路市场监管所要求原告停止营业，原告的复工审查也非常严格，自2020年3月起逐步恢复外卖业务，4月1日起恢复堂食业务。原告根据政府部门要求，在2020年7月8日停止经营并搬离了系争房屋，实际已无法使用该房屋。原告搬离后，没有跟被告进行交接，但是被告是知道拆违的事情的，被告之前还跟城管、房东进行过沟通。在原告搬离后，被告曾经到过现场，被告还在微信上就相关设施、设备与原告发生过争议。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告吴旻与被告王坤就本市乌鲁木齐北路XXX号建筑物签订了《房屋租赁合同》，但根据在案证据显示，该建筑物大部分无房地产权证或建设工程规划许可证，就该部分建筑物签订的租赁合同应为无效。原告承租系争建筑物的用途为餐饮，虽然租赁面积中有一小间具有产权证，但原告签订租赁合同的目的已无法实现，有产权部分的房屋亦无法独立分割而维持合同效力，因此本院认定上述《房屋租赁合同》整体无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现原告自述已于2020年7月8日搬离了系争建筑物，根据原告提供的微信聊天记录，被告李应娣也已知晓原告搬离系争建筑物的情况，被告王坤、李应娣经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其对于自身诉讼权利的放弃，由此而产生的法律后果应由其自行承担。根据《补充协议》的约定，租赁保证金已调整为112,000元，该款应由被告王坤返还给原告吴旻。现原告已实际支付使用费至2020年5月31日。原告表示，被告王坤应减免3个月使用费，扣除原告未付的6月的使用费，还应返还2个月使用费104,000元。根据现代交通公司的陈述，其司已审批通过减免被告王坤方3个月的租金，但其司要求落实到实际经营人处，故原告要求被告免除3个月的使用费的主张具有事实和法律依据，本院予以支持，但原告实际于2020年7月8日搬离系争建筑物，因此本院酌情确定被告王坤需返还原告吴旻使用费90,000元。原告在签订《房屋租赁合同》时，已查看过房屋产权证，应明知系争建筑物的权属情况，因此原告吴旻与被告王坤对于合同无效均有过错，原告要求被告承担违约金的诉讼请求本院不予支持。原告还要求被告李应娣承担相应的钱款给付义务，本院认为，根据《房屋租赁合同》的约定，被告李应娣为被告王坤的代理人，并非租赁合同的适格主体，因此原告要求其承担共同责任的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告吴旻与被告王坤于2017年12月27日就上海市静安区乌鲁木齐北路XXX号建筑物签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告王坤应于本判决生效之日起十日内向原告吴旻返还租赁保证金112,000元；三、被告王坤应于本判决生效之日起十日内向原告吴旻返还房屋使用费90,000元；四、驳回原告吴旻的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,220元，减半收取计3,110元，由原告吴旻负担1,555元，被告王坤负担1,555元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  董锟二〇二〇年十一月二十四日书记员  郇鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。