湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初7667号原告：郑慧容，女，1964年7月27日出生，汉族，村民，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：龚先斌，武汉市江汉区弘正法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告：金诚，男，1970年4月10日出生，汉族，武汉市天然气公司职员，住武汉市硚口区。被告：金安梅，女，1968年8月18日出生，汉族，武汉汉锴监理公司退休职工，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：但均，湖北兆信律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：冯军，湖北兆信律师事务所律师。一般授权代理。被告：金安举，男，1952年9月28日出生，汉族，农民，住湖北省枣阳市。委托诉讼代理人：但均，湖北兆信律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：冯军，湖北兆信律师事务所律师。一般授权代理。被告：金安云，女，1950年8月1日出生，汉族，农民，住湖北省枣阳市。委托诉讼代理人：但均，湖北兆信律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：冯军，湖北兆信律师事务所律师。一般授权代理。原告郑慧容与被告金诚、被告金安梅、被告金安举、被告金安云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑慧容及其委托诉讼代理人龚先斌，被告金诚，被告金安梅、被告金安举、被告金安云的共同委托诉讼代理人但均、冯军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑慧容向本院提出诉讼请求：1.依法确认位于武汉市洪山区四坦路3号1单元202室的房产及其附属物归原告所有；2.被告金诚、被告金安梅、被告金安举、被告金安云协助原告办理上述房产的过户手续；3.依法判令被告金诚、被告金安梅、被告金安举、被告金安云承担本案诉讼费用。事实与理由：2003年6月1日，四被告母亲黄富英（已去世），自愿将其位于武汉市洪山区四坦路3号1单元202室、建筑面积67.32平方米房屋一套，以34000元价格出售给原告，并为此委托被告金诚与原告签订售房合同一份，合同约定：出售房屋价格34000元，（含附属物鸡舍、柴草屋各一间）另约定购房款付款方式为：原告入住前支付30000元，房屋过户相关手续办理完毕后，原告支付购房款余款4000元，房屋过户手续费用由原告承担，房屋过户手续由被告母亲委托被告代为办理，并为此出具委托书一份。上述房屋买卖合同签订后，原告按照房屋买卖合同的约定，支付购房款30000元，并实际入住至今，购房款余款4000元按照被告的要求，已于2008年12月22日全部支付完毕，被告将出售房屋的产权证、土地使用权证，一并移交给原告。现因房屋拆迁，需将上述买卖房屋进行办理过户手续后拆迁手续，并多次催促被告履行协议，协助原告办理房屋过户手续，但被告无故推脱，导致本案涉案房屋至今未能办理房屋买卖过户手续。为维护原告的合法权益，提起诉讼，望依法判决。被告金诚辩称：案涉合同被原告涂改过，但确实签订过售房协议。母亲黄富英在世时出售房屋确实未通知被告金安梅、金安举、金安云，是被告金诚私自卖的，被告金诚长期未与被告金安梅、金安举、金安云往来。后来原告要求被告金诚过户，但由于母亲黄富英去世，需要子女签字，所以一直无法过户。这不是被告金诚的个人原因，被告金诚当时要原告退房，被告金诚把差价补给原告，但是原告后来也没有联系被告金诚了，故一直拖到现在。被告金安梅、被告金安举、被告金安云辩称：1.原告称黄富英自愿将案涉房屋出售给原告不是事实；2.原告称黄富英自愿委托被告金诚与原告签订售房合同不是事实；3.案涉合同是黄富英配偶金玉轩单位分配的唯一住房，后房改登记在黄富英名下；4.售房合同称鸡笼、柴房不是案涉合同的附属物，处分权属于湖北林产工业总公司，黄富英无权出卖公司的仓储用房；5.原告作为正常民事行为能力人，应当知道案涉房屋产权属共有权，黄富英一人（金诚）无权处分，必然无法办理过户手续，多年来原告未与被告联系，不能办理过户手续是其本身重大过错造成，与被告无关；6.案涉房屋交易时没有经过房产中介机构评估，交易价格之低显示公平，不符合常理。而且三被告（金安梅、金安举、金安云）不是合同相对人，依据原告诉请，不能作为本案适格被告，金安梅、金安举、金安云不知房屋已被被告金诚处分，被告金安梅、金安举、金安云与被告金诚长期不往来。原告诉请还存在法律上的错误。首先，房屋未登记不可能发生物权法上的善意取得，原告主张房屋的所有权于法无据。其次，原告第二项诉讼请求亦于法无据，房屋已经处于拆迁安置状态，产权已被注销，不可能实现过户的诉请目的；再次，原告主张被告金安梅、金安举、金安云承担诉讼费更毫无根据，被告金安梅、金安举、金安云不是合同的缔约者，不存在过错，不是合同相对人，不应当承担该项诉请主张的责任。同时，被告金诚代理授权不明，即使原告支付了相应的款项，但该款项是支付给被告金诚的，被告金诚也并未明确授权收款，实际原告并未完全履行合同义务。综上，被告金安梅、金安举、金安云认为案涉房屋属于黄富英及其子女的共同房产，黄富英无完全处分权，售房合同无效，不动产以登记为要件，原告不可能取得该房屋所有权，恳请驳回原告诉请。本院经审理认定如下事实：2003年5月13日，黄富英在被告金诚书写的委托书上按手印。委托书载明：全权委托金诚办理出售洪山区四坦路3#房改产权房事宜。2003年6月1日，黄富英（甲方）与原告郑慧容（乙方）签订《售房合同》。合同约定：甲方出售的房屋位于洪山区××单元××室；售房价款为34000元；本售房事宜因甲方年老体弱，特以书面形式委托甲方委托人办理；该房屋《房屋产权证》甲方已交付乙方保存，《土地使用证》尚在甲方原售房单位集体压存，暂不能到房地产管理相关部门办理过户手续，甲方负责乙方土地使用证到位，待土地使用证下发后，甲方再转交给乙方，为了共同履行过户手续，乙方暂付甲方30000元，完成过户手续后，乙方付清甲方售房余款4000元，过户费由乙方承担。黄富英在上述合同上按手印。黄富英的委托人被告金诚在上述合同上签字。原告郑慧容在上述合同上签字。见证人王某、路某、周某在上述合同上签字。2008年12月22日，被告金诚将案涉房屋的土地使用权证交付给原告郑慧容。原告郑慧容向被告金诚支付房屋尾款4000元。2020年5月13日，案涉房屋被纳入白沙二路（武金堤公路-白沙洲大道）工程项目征收范围。另，1999年12月26日，黄富英作为申请人向湖北省林产工业总公司提出“武汉市房地局购买成本价住房申请表”，申请人：“购房人：金玉轩，申请人配偶：黄富英”，“我自愿申请购买座落在武汉市洪山区张家湾街四坦路3号1栋2单元3楼（号）的单位共公有住房”。申请人处是“黄富英”的签名。另查明，金玉轩系被告金诚、被告金安梅、被告金安举、被告金安云的父亲，于1995年腊月初七去世。黄富英系被告金诚、被告金安梅、被告金安举、被告金安云的母亲，于2003年10月初九去世。黄富英系文盲，不会写字。案涉房屋的房屋产权证于2000年8月6日取得，土地使用权证系2007年4月13日取得。以上事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的委托书、《售房合同》、房屋所有权证，被告金诚提交的《售房合同》，被告金安梅、金安举、金安云提交的“武汉市房地局购买成本价住房申请表”、黄富英墓碑照片1张、被拆房屋照片2张、“白沙二路工程项目房屋补偿方案”、房屋确权证明等证据予以证实。本案的争议焦点有二：案涉《售房合同》是否合法有效？案涉房屋能否过户至原告名下？首先，被告金安梅、被告金安举、被告金安云辩称案涉房屋系金玉轩与黄富英的夫妻共同财产，黄富英系无权处分。本院认为，虽然案涉房屋一直由金玉轩与黄富英居住使用，但金玉轩在世时，此仍系公房，并非金玉轩与黄富英的夫妻共同财产，1995年金玉轩去世，黄富英于1999年申请购买案涉房屋，可见，案涉房屋系黄富英个人购买，且案涉房屋的产权证是在2000年取得。根据《物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，案涉房屋系黄富英的个人财产。其次，被告金安梅、被告金安举、被告金安云辩称黄富英年老精神混乱，委托书系被告金诚自己制作、办理，并非黄富英的真实意思表示。但被告金安梅、被告金安举、被告金安云并未提交相应的证据证明黄富英在出售案涉房屋时的精神混乱，故本院对被告金安梅、被告金安举、被告金安云的此抗辩意见不予认可。综上，原告与黄富英签订的《售房合同》，系双方当事人自愿达成的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，原告支付了约定的购房款，黄富英交付了房屋和房产证书原件，黄富英去世后，其法定继承人应当依法配合原告办理案涉房屋的过户手续。但案涉房屋已被依法纳入政府征收范围，本案中，因黄富英已去世，黄富英的法定继承人未协助原告办理房屋产权变更登记手续。依据《物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，原告虽付清了全部购房款，但因未在房管部门办理所有权变更登记，故原告所购房屋虽实际占有、使用、收益，但并没有实际取得所购房屋的所有权。同时依据《物权法》第二十八条的“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，现案涉房屋物权因征收消灭，原告已无法取得所购房屋的产权，即案涉房屋无法办理过户手续。故对原告要求确认案涉房屋归原告所有，并要求被告协助原告办理案涉房产的过户手续的诉讼请求，本院均不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十八条、第三十条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告郑慧容的全部诉讼请求。本诉案件受理费减半收取2900元，由原告郑慧容负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  杨洁二〇二〇年十一月二十六日法官助理蔡叶书记员罗璇