江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0507民初3250号原告：陈英，女，1984年12月12日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：蒋存励、胡艺平，江苏智择律师事务所律师。被告：唐立松，男，1985年1月7日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。委托诉讼代理人：余庭，上海观庭观盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄艳，上海观庭观盛律师事务所实习律师。原告陈英与被告唐立松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案受理，适用简易程序独任审判，于2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告陈英及其委托诉讼代理人蒋存励，被告唐立松的委托诉讼代理人余庭、黄艳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈英向本院提起诉讼，请求判令被告返还原告10万元，并承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年12月12日，原、被告签订了一份《苏州市存量房买卖合同》，约定原告将位于苏州市相城区元和街道文灵路依云华苑11幢2502室出售给被告，建筑面积为87.82m，价格为207万元，定金为30万元；合同还约定，双方于2019年3月20日，签订该房屋的网签合同及办理资金托管手续。合同签订后，原告依约向被告支付了30万元定金，但因原告原因，导致无法按约定办理网签及贷款。为此，原告多次与被告协商退还定金事宜，被告最终同意退还原告10万元，可一直没有兑现。综上所述，为维护自身合法权益，原告特诉至贵院，请求依法支持原告的全部诉讼请求。被告唐立松辩称：请求驳回原告的诉请。答辩理由如下，本案定金，属于履行合约的一个定金，定金已经支付。后来是因为原告的首付款她无法支付，包括很多因素，合同无法履行。所以原告主动要求解除合同，原告存在严重的违约行为。在履行合同中，包括合同被迫被解除，被告没有任何责任。恰恰是原告的这种严重违约及毁约，导致被告房子不能即时出售，把房客赶走，造成后来卖房耽误困扰，所以我们坚持适用定金罚则。交付的定金没有超过总房价的20%，后来双方针对退还的问题进行了协商，没有达成合意，所以我们被告坚持按照定金罚则。经审理查明，2018年12月12日，原告陈英（购房人、乙方）与被告唐立松（售房人、甲方）在苏州佳优梦房产经纪有限公司居间下签订《苏州市存量房屋买卖合同》，约定乙方以总价207万元价格购买唐立松及其配偶何惠娇名下的坐落于相城区元和街道文灵路801号依云华苑11幢2502室房屋一套，建筑面积87.82平方米，该房屋当时已出租他人，租期至2019年6月1日；该房屋已设定抵押，抵押人为唐立松和何惠娇，抵押金额60万元，甲方应于2019年3月28日前办理抵押注销手续；乙方应于2018年12月12日向甲方交付定金5万元，于2018年12月31日向甲方追加定金25万元，合计定金30万元，交易过程中定金转为房款；乙方采用部分房款以贷款方式，双方约定于2019年3月20日前签订网签合同；甲方承诺于领证、领款当日将该房屋交付于乙方；甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3款违约现象，均由违约方向另一方支付房屋成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约总额的，责任方应据实赔偿。原告陈英、被告唐立松及中介公司分别签字、捺印或盖章。当日，原告向被告转账支付定金5万元，被告唐立松出具5万元定金收条。2019年1月4日，原告陈英通过支付宝转账支付被告5万元，通过银行转账支付被告20万元，被告唐立松再次向其出具25万元定金收条。至2019年2月22日，被告唐立松通过微信询问原告：“你这边大概什么时候办理手续，现有租客在问我可否延续租房合约，如果你同意的话，办理好手续后房租交给你们；如果你觉得不妥，那我就回绝他们”。原告回复被告称：“我这边也在办理迁户口手续，房租可以继续的，房子拿到以后可能也要过一段时间我才有钱装修；你目前租给他们是多少钱一个月”，被告答复2000出头。至3月3日，被告通过微信告知原告：“租客说他们找到了地方，就先已经搬了”。原告答复好的。至2019年5月6日，原告电话告知被告其因首付款无法凑齐仍不能继续履行，因此要求解除合同。5月9日，被告通过微信向原告发送告知函一份，告知原告因其明确不能继续履行合同，构成严重违约，由于已提前清退租户，涉及违约金赔偿及四个月的租金收益等。5月19日，原告通过微信向被告提出“最近周转不是太好，实在困难，现向你申请退款10万元作为周转，剩下的20万元还是放在你那里，是否可行”。被告方未予微信回复。其后双方就何时见面协商处理后续事宜在沟通。7月5日，被告唐立松通过微信向原告表示“虽然同情你，但毕竟是你违约在先，目前的窘境皆是由你未能履约造成，现在最好的方式是尽快让房子出售，我有现金回来，处理完我这边的债务以后，可以酌情再跟你谈，但毕竟是你违约在先，理论上定金理应全部没收，还要追缴告知书上的权利。所以现在只能说，在解决我个人困境的基础上，处于同情心，尽量考虑你协商的请求，一切待房屋成交后再议”。9月16日，原告再次微信被告要求协商退款的事情，认为被告现在的房子售价已经高出当时的207万元并要求退款23万元。被告明确回复称高多少跟你无关，关于退款需要商量后回复。至10月9日，在原告方一再追问下，被告回复称：“我爱人的意见是退你5万块，我是需要当面跟她作沟通，她的意见比较坚硬，我回到上海以后跟她再聊一聊”。至10月13日，被告唐立松微信回复原告称：“做了很多努力，我能做的都做了，这边同意退给你十万”。原告回复“谢谢唐总为我做的努力，我这边急需资金，我直接发卡号给你吗？”。被告唐立松回复“因为钱不归我管，所以我之前没法跟你准确答复，你账户先发过来，我跟她说”。当天原告将其账户及开户行等信息发送给被告，并要求被告与其爱人说一下。被告唐立松于10月14日微信回复：“说过了，她这几天起草一份协议，然后发你”。原告回复“好的，她比较能控制漏洞和风险，我要向她的谨慎学习”。被告回复“都会好起来的”。其后至10月28日，原告一直在催问协议是否好了未果。直至11月11日，被告唐立松通过微信发送给原告协议书一份，并称其在中东没网络，有事留言。关于该协议内容，庭审中，原告称其没有，就是被告只同意退5万元。被告方认为其不作为证据提交，因为这个材料是对我们不利的，拒绝向法院出示，我们双方当时就退5万元的事情没有达成一致。其后，原告通过微信问被告当初同意的是10万元，需要改一下协议书，5万元其不同意。被告回复：“她没同意，我提出给你10万，她说最多考虑给5万，我再作下工作吧”。其后，双方再未协商一致，原告诉至本院。上述事实，有当事人举证的《苏州存量房屋买卖合同》、定金收条、转账凭据、微信聊天记录及当事人陈述等证据附卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告陈英与被告唐立松签订的《苏州市存量房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，应予认定，双方均应按照上述协议的约定全面履行各自的合同义务。其后在合同履行过程中，原告陈英因其无法支付首付款而不能继续履行合同义务，故于2019年5月6日告知被告方解除双方上述协议，被告方对此也予以认可，故本院认定《苏州市存量房屋买卖合同》至此解除。由于系原告陈英违反合同约定导致合同解除，故原告陈英应当向被告唐立松承担违约责任。实际上，合同解除后，双方一直就如何承担违约责任进行协商，原告陈英最终愿意承担20万元违约责任并要求被告唐立松返还定金10万元，被告唐立松曾经于2019年10月14日通过微信回复原告，从其回复中可以明确以下内容：首先其不管钱，所以之前无法明确回复；其次经过做工作，这边同意退还10万元；第三先把账户发过来，由其向其配偶何惠娇转达；第四，其已转达过了，何惠娇将草拟一份协议发给陈英。根据以上分析，可以认定被告唐立松的回复足以让原告陈英相信被告唐立松及其配偶均已同意退还10万元，至于所谓草拟协议只是就双方买卖合同做个了断的手续，因此被告唐立松关于10万元的回复构成其对于如何解决违约赔偿问题的承诺。针对违约责任的承担纯系金钱债务问题，完全可以由双方自由、自主协商确定，现双方就此问题已经达成一致，本院认定该承诺合法有效，应当予以认定，该承诺到达原告后，即生效，被告唐立松应当向原告履行该承诺，即退还原告陈英10万元。针对被告方的抗辩意见，本院认为，纵观整个买卖及后续协商过程来看，确实系原告陈英违约在先，其应当承担相应的违约责任，而即使退还10万元后原告陈英仍实际承担了违约责任20万元，并不存在不合理的问题；另外虽然原告也明知该房屋系由被告唐立松及其配偶所有，但该房屋买卖过程一直由被告唐立松在主导和实际操作，应当认定被告唐立松对外的表示可以代表其配偶，现被告唐立松已经承诺退还10万元，其后又以其配偶不同意为由拒绝，显然有违诚信，而且从家事代理角度来讲，被告唐立松对于违约金的确定问题对外也可以代表其家庭作出承诺。因此被告方的辩解缺乏依据，本院不予采信。至此，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二十五条、第二十六条、第六十条、第九十四套、第九十七条等规定，判决如下：被告唐立松于本判决生效之日起十日内返还原告陈英100000元（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户或本院如下账户，户名：苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，账号：32201997436050630022023567）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为1150元，由被告唐立松负担（被告负担之款，原告已自愿垫付，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  孙墨琪二〇二〇年十一月二十七日书记员  沈 雯