江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1283民初3517号原告：靖江市振兴异型锻造厂，住所地靖江市工农东路。法定代表人：戴卫民，厂长。委托诉讼代理人：陈春富，泰兴市南沙法律服务所法律工作者。被告：泰兴市皓月服装厂，住所地泰兴市黄桥镇南沙村。经营者：于国华。原告靖江市振兴异型锻造厂（以下简称振兴锻造厂）与被告泰兴市皓月服装厂（以下简称皓月服装厂）排除妨碍、赔偿损失纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈春富，被告的经营者于国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告振兴锻造厂向本院提出诉讼请求：依法判令被告迁让，将占有使用的原告所有的房屋交还原告，并支付使用期间原告的损失50000元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：依法判令被告迁让，将占有使用的原告所有的房屋交还原告，并按年租金4万元的标准支付自2018年1月1日起计算至被告迁让之日止的房屋使用费，并由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1999年3月28日，原泰兴市南沙乡人民政府将乡办集体企业泰兴市化工印染机械厂的资产（厂房、设备）出让给沙玉林开办了泰兴市泰阳化工印染机械有限公司，土地为乡政府集体所有，沙玉林租用。后因沙玉林经营不善，亏债倒闭。2009年原告向泰兴市人民法院起诉泰兴市泰阳化工印染机械有限公司买卖合同欠款，法院作出了（2009）泰民二初字第531号民事判决，判决泰兴市泰阳化工印染机械有限公司给付原告欠款247023.82元，诉讼费2705元，合计252533.82元。判决生效后，泰兴市泰阳化工印染机械有限公司未自动履行义务，原告于2009年11月23日向法院申请执行，执行中法院将泰兴市泰阳化工印染机械有限公司所有的：前9间宿舍用房、后大棚车间、西侧13间厂房、后11间厂房、东侧14间厂房作价252533.82元，以（2009）泰执字第2326-1号民事裁定书裁定给原告抵算欠款，而裁定中所裁定给原告所有的厂房被被告占用，2017年后未向原告支付占用费用，而且不迁让搬移。故原告诉至法院，请求依法支持诉讼请求。被告皓月服装厂辩称，2009年5月20日，我与泰兴市泰阳化工印染机械有限公司签订房屋租赁合同，约定租期十年，每年租金4万元。合同签订以后，泰兴市泰阳化工印染机械有限公司的西侧中间的一排14间厂房倒塌，我在此基础上于2009年出资修建，因此，泰阳化工公司同意将租金降为3万元一年，我每年都将3万元租金交到法院，由法院用于泰阳化工公司偿还工人工资，一直交到2017年。2017年起，因泰阳化工公司的土地租赁合同到期，我又与南沙村签订土地租赁合同，向南沙村支付土地租赁费。在租赁泰阳化工公司厂房期间，我支付的费用早已超出了10年的租金。我现在使用的房屋是我2009年自己建的厂房，另外使用的部分房屋也不在泰兴市泰阳化工印染机械有限公司抵债范围之内。另外，2000年原南沙人民政府将房屋产权卖给沙玉林时出具了一份证明，证明产权归沙玉林所有，在这份证明中特别强调不包括土地，土地属于集体土地，根据国家相关政策法规，集体土地上面的房屋是不可以买卖的，更不要说没有房产证的房屋产权，因此执行裁定书本身就是一份有问题的裁定书，2010年法院在执行过程中仅仅是因为原告和沙玉林达成和解协议，就不顾相关的法律法规作出了这份裁定。2009年我与沙玉林签订租赁合同第四条约定“甲方如遇特殊情况需转让出租物的部分或全部产权，必须优先考虑乙方正常经营生产之需要，如甲方确需转让部分产权或物件，而不影响乙方正常生产经营的前提下，甲方必须酌情或减免部分租金，在同等转让条件下，乙方对甲方转让的产权或物件享有优先购买权”，而在2010年6月法院作出执行裁定时至2019年1月止，无论法院还是原产权所有人沙玉林或者原告都没有告知我，房产已被用于抵偿债务的事实。特别强调的是在2009年5月我与沙玉林签订租赁合同后由于沙玉林的债权债务等原因，法院与我协商将房屋的租金交由法院用以偿还沙玉林所欠的债务。在这种前提下，法院又作出了这份裁定，我认为于情于理于法不符。在执行裁定书中载明了是以部分厂房抵债，而在2009年6月西侧中间13间厂房由于破败，我在征得原产权所有人沙玉林同意后，已经拆除重建了现在的生产车间11间。法院并未到现场查看西侧有几间厂房就作出了内容并不明确的裁定。综上，我认为执行裁定是无效裁定。关于原告代理人陈述的平面图的问题，只有2019年法院在案件审理过程中去现场勘验时给我看过平面图，实际勘验现场西侧三排厂房的中间一排厂房为11间，是我后来在原13间厂房的地基上新建的，实际情况与平面图并不符。故请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2000年5月28日，原泰兴市南沙乡人民政府与沙玉林就泰兴市化工印染机械厂的部分资产出让事宜签订协议书，沙玉林出资购买该厂东厂区的固定资产，厂区的土地以租赁方式使用，租期16年，每年土地租金共42384元。其后，沙玉林以此资产设立泰兴市泰阳化工印染机械有限公司经营。2009年5月20日，泰兴市泰阳化工印染机械有限公司与泰兴市皓月服饰有限公司（法定代表人为于国华）签订《租赁合同书》，前者将其位于南沙镇沿河南路6号的厂房、仓库、办公用房及宿舍（含所属厂区的土地）出租给后者使用，租期10年，自2009年8月1日至2019年7月31日，年租金为4万元。租赁合同签订后，因厂区内由北向南第二排西侧厂房年久失修，经沙玉林同意，由于国华出资对厂房进行翻建，翻建后形成11间厂房。2009年8月19日，原告为与泰兴市泰阳化工印染机械有限公司买卖合同纠纷向本院起诉，本院审理后于2009年10月19日作出判决，判令泰兴市泰阳化工印染机械有限公司给付原告货款247023.82元。该案执行过程中，双方达成和解协议，泰兴市泰阳化工印染机械有限公司以其厂房（不含土地）抵算货款，本院于2010年6月12日作出裁定：将被执行人泰兴市泰阳化工印染机械有限公司所有的前9间宿舍用房、后大棚车间、西侧13间厂房、后11间厂房（即翻建厂房）、东侧14间厂房作价252533.82元归申请执行人靖江市振兴异型锻造厂所有，并制作现场示意图附卷。至此，原告向本院出具收条，案件执行完毕作结案处理。裁定生效后，厂区内建筑物（含裁定书载明的抵债厂房）仍由于国华租赁使用，原告未与泰兴市皓月服饰有限公司或者于国华签订厂房租赁协议，亦未收取租金。自2010年至2017年度的租金，作为另案执行款由本院提取后用于清偿泰兴市泰阳化工印染机械有限公司的其他债务，但于国华未足额向本院支付约定租金，仅支付3万元/年，亦未将剩余租金支付给沙玉林或泰兴市泰阳化工印染机械有限公司。自2017年至今，于国华未向任何人缴纳厂房租金。2010年12月27日，泰兴市皓月服饰有限公司向工商部门办理注销登记。2016年5月13日，于国华注册泰兴市皓月服装厂，性质为个体工商户，经营场所即在泰兴市泰阳化工印染机械有限公司厂区内。另查明，原南沙镇沿河路6号的土地权属性质系集体土地，用途为工业用地，所有，因区划调整，现所有。土地租期届满后，泰兴市泰阳化工印染机械有限公司或者沙玉林、原告振兴锻造厂、被告皓月服装厂或者于国华等均未与黄桥镇续签土地租赁协议，亦未缴纳相关土地租金。本院认为，依照物权法第二十八条规定享有物权，但尚未完成不动产登记的物权人，根据物权法相关规定，请求保护其物权的，应予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”据此，执行程序中作出的以物抵债裁定属于物权法第28条规定的直接导致物权变动的司法文件。本案中，被告租赁案涉房产的期限截至2019年7月31日。租期届满后，被告并未与权利人签订房屋租赁协议，亦未向权利人支付租赁费用，其拒不迁出案涉房屋的行为属于无权占有，权利人有权请求返还原物，并主张损害赔偿。原告依据本院作出的以物抵债裁定书主张其对案涉房屋享有物权，要求被告自行迁出并退还房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张按40000元/年支付自2018年1月1日至实际迁出之日房屋占有使用费的诉求。本院认为，原告有权向被告主张无权占有期间的房屋使用费，但租赁期限届满前的租金应由原出租人向被告主张，参照租赁协议关于年租金的约定结合原告仅享有部分出租房屋的所有权等事实因素，本院酌定按2500元/月的标准计算自2019年8月1日至实际退还之日的占有使用费。关于被告辩称案涉房屋所在的土地系由被告租赁，被告有权占有该土地的问题。经查，案涉土地的权属及性质系黄桥镇集体土地。被告未举证证明其与黄桥镇政府签订了土地租赁协议或者向黄桥镇政府支付了土地租赁费用，故对该辩称理由，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第七条、第八条之规定，判决如下：一、被告泰兴市皓月服装厂于本判决生效后十日内将原泰兴市泰阳化工印染机械有限公司厂区内的前9间宿舍用房、后大棚车间、西侧13间厂房、后11间厂房、东侧14间厂房（详见（2009）泰执字第2326-1号民事裁定书及现场勘验图）腾空交付给原告靖江市振兴异型锻造厂，并按2500元/月的标准支付自2019年8月1日至实际腾退之日的房屋占有使用费；二、驳回原告其他诉讼请求。本案诉讼费1130元，由被告负担（此款原告已预交，被告于本判决生效后十日内一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  张 展人民陪审员  何永松人民陪审员  何良吉二〇二〇年十一月十日法官 助理  周 筠书 记 员  黄 玮