湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初3901号原告：湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司，住所地武汉市汉阳区龙阳大道特6号。责任人：朱家俊。委托诉讼代理人：王力，湖北楚义君律师事务所律师。委托诉讼代理人：张润苗，湖北楚义君律师事务所律师。被告：罗金花，女，1987年7月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：邓丽娟，湖北筝辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨艳，湖北筝辰律师事务所律师。原告湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司（以下简称恒信德龙分公司）与被告罗金花房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告恒信德龙分公司的委托诉讼代理人王力、张润苗、被告罗金花及委托诉讼代理人杨艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒信德龙分公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除《租赁合同》；2.请求法院依法判令被告支付房屋租赁费用41,044元；3.请求法院依法判令被告支付违约金30,783元；4.请求法院依法判令被告补足保证金58,632元；5.请求法院依法判令被告恢复租赁房屋原状或支付拆除费用；6.请求法院依法判令被告支付逾期利息；7.请求法院依法判决被告承担本案的诉讼费、保全费、律师费等。诉讼过程中，恒信德龙分公司变更诉讼请求为：1.请求法院依法判令解除《租赁合同》；2.请求法院依法判令被告支付拖欠房屋租赁费用234,528元（月租赁费用：租金10,261+物业管理费10,261+活动服务费8,794元=29,316元，拖欠租赁费用1月至8月：29,316元×8=234,528元）；3.请求法院依法判令被告支付违约金87,948元（三个月违约金：29,316元×3=87,948元）；4.请求法院依法判令被告恢复租赁房屋原状或支付拆除费用；5.请求法院依法判令被告支付2020年9月1日至实际腾退之日的占有使用费；6.请求法院依法判决被告承担本案的诉讼费、保全费、律师费等。事实和理由：2019年9月1日，原告与武汉菲玉儿服饰有限公司签订编号为28-2019-12-16《租赁合同》，合同约定武汉菲玉儿服饰有限公司租赁武汉摩尔城广场购物中心二层L2A-XXX号商铺作商业用途，租赁期间为2019年9月1日至2020年8月31日。2020年1月底，因不可抗力武汉摩尔城未开业，后不可抗力影响减弱，武汉摩尔城于同年4月1日复工，商场于同年4月8日正式恢复营业。恢复营业后，武汉菲玉儿服饰有限公司却拒绝营业且拖欠租金，违反了合同约定。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原告积极履行了自己的合同义务，被告拒不开业且拒付租金构成违约，因此原告为维护合法权益特诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。罗金花辩称，武汉菲玉儿服饰有限公司已于2020年8月10正式注销。该公司已不具备诉讼主体资格。首先，被告受疫情影响于2020年4月26日依据房屋租赁合同中不可抗力条款向原告提出解除合同，并将涉案房屋钥匙返还原告，原告收回钥匙并将该房屋租给他人使用，故双方租赁合同应于2020年4月26日已经解除；其次，被告不存在拖欠原告房屋租金违约金的情况，受疫情影响，原告于2020年1月底关闭至2020年4月8日恢复营业，原、被告于2020年4月26日解除合同。此后，原告已收回房屋给他人使用，被告并未拖欠房屋租金，亦不存在违约情况，故被告不应向原告支付违约金。被告已合法将租赁房屋返还给原告，原告当即收回并交给他人使用，证明原告亦认可涉案房屋返还时状态，被告无需向原告支付拆除费用。被告并未在解除合同后占有使用涉案房屋，故不应向其支付占有使用费。双方签订租赁合同已解除，原告起诉的相关诉讼费用应由其自行承担，且合同中并未约定律师费由被告承担。另，依据合同约定，被告已向原告支付店庆费，年度促销费等费用，因受疫情影响，原告并未展开这些活动，其理应将该支出返还给被告，原告提前收取了合同续签费，因原、被告并未续签合同，故原告也应将该笔款项返还被告。同时，原告收取被告的履约保证金、质量保证金也应返还被告。综上，原告诉请无事实及法律依据，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。武汉菲玉儿服饰有限公司系罗金花一人担任股东的自然人独资公司，罗金花系该公司法定代表人，该公司于2019年7月3日成立，于2020年8月10日注销。位于武汉市汉阳区龙阳大道特6号武汉摩尔城一期A座栋1-6层商业房屋所有权人系湖北恒信德龙实业有限公司。湖北恒信德龙实业有限公司授权恒信德龙分公司代为行使对武汉摩尔城商业广场的经营及出租等。2019年8月30日，恒信德龙分公司（甲方、出租方）与武汉菲玉儿服饰有限公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》及《补充协议》一份，合同约定：甲方出租给乙方的房屋为武汉摩尔城项目2层L2A-XXX号商铺（A区），租赁面积为61平方米（建筑面积91.5平方米）；租赁用途为商业用途，乙方租赁该房屋经营的商标为“BANANACICI”；租赁期限自2019年9月1日起至2020年8月31日止，月租金为10,261元；履约保证金为87,948元，作为乙方依约履行本合同的保证金，该保证金为保证乙方履行本合同约定之各项义务和责任，由乙方交付甲方的押金。该保证金不是预付的租金，仅作为乙方忠实履行所约定义务的保证。为冲抵乙方欠付甲方租金、其他约定费用和应由乙方赔偿的甲方损失或其他第三方损失，甲方有权使用这种保证金；乙方应按照约定向甲方支付该房屋的物业管理费，月均物业管理费为10,261元；乙方应按照约定向甲方支付该房屋的活动服务费，月均活动服务费为8,794元；乙方应按照约定向甲方支付该房屋的店庆费、年度促销费、合同续签费以及销售商品或提供服务的质量保证金，其中，店庆费每年为5,000元，年度促销费每年为3,000元，合同续签费为5,000元，质量保证金为2,000元，合同终止后，质量保证金应无息退还乙方；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，视为乙方放弃保证金，甲方有权不予退还乙方的保证金，并要去乙方补交免租期所免除的租金等费用，除此之外，乙方还应按月均租赁费用的3倍金额向甲方支付违约金；如果任何一方由于不可抗力而未能履行其在本合同项下的义务，该方应无需就另一方的损失或其他向另一方承担任何责任，但不采取适当措施导致损失扩大的部分除外；受任何不可抗力事件影响的一方应立即将不可抗力事件书面通知对方，提供该等不可抗力事件的情况描述和政府有关部门出具的证据，并解释其不履行本合同义务的原因等条款。合同签订后，武汉菲玉儿服饰有限公司向恒信德龙分公司支付了合同约定的合同续签费5,000元、2019年9月1日至2019年12月31日的租金41,044元、2019年9月1日至2019年12月31日的物业管理费41,044元、2019年9月1日至2019年12月31日的活动服务费35,176元、2019年9月1日至2020年8月31日的店庆费5,000元、2019年9月1日至2020年8月31日的促销费3,000元、2019年9月1日至2020年8月31日的质量保证金2,000元、2019年9月1日至2020年8月31日的履约保证金87,948元。此外，武汉菲玉儿服饰有限公司另向恒信德龙分公司支付了2019年9月1日至2020年8月31日的“CRM”使用费3,500元及保证金2,000元。2020年4月26日，武汉菲玉儿服饰有限公司向恒信德龙分公司发出《闭店申请函》一份，该函载明：“因疫情带来人员流失，货品严重不足等原因，导致资金无法正常持续运转，特提出闭店申请。因过季货品已退仓，新品迟迟没有到店，申请2020年4月30日闭店，望摩尔城领导理解与批准”。2020年4月30日，恒信德龙分公司发出《回函》一份，表明不同意解除合同，否则将承担合同约定的不利后果。2020年5月1日，武汉菲玉儿服饰有限公司停止在涉案租赁房屋内的经营，并将涉案租赁房屋钥匙交付给恒信德龙分公司的工作人员。同日，恒信德龙分公司发出《关于BANANACICI闭店事宜沟通函》一份，要求武汉菲玉儿服饰有限公司在收到函件之日后三日内恢复经营，否则将追究相应责任。该函件于2020年5月2日由罗金花签收。2020年5月13日，恒信德龙分公司再次发出《关于BANANACICI闭店事宜沟通函》一份，要求武汉菲玉儿服饰有限公司在收到函件之日后三日内恢复经营，否则将追究相应责任。此后，双方就解除合同事宜协商未果。另查明，2020年1月24日，针对新型冠状病毒××疫情防控形势，湖北省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月22日，武汉市汉阳区新型××防控指挥部企业复工复产组出具《关于企业复工复产的备案告知书》一份，同意“摩尔城”复工。2020年4月8日，涉案租赁房屋所在的“摩尔城”商场恢复营业。2020年6月12日，武汉市新冠××疫情防控指挥部颁布《武汉市新冠××疫情防控指挥部通告（第23号）》，该通知载明：“6月13日零时起，湖北省新冠××疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。……六、恢复餐饮住宿商场集市等城市功能。在落实经营主体责任，做好通风消毒、防控措施到位的前提下，全面恢复餐馆、酒店、商场（店）等场所营业秩序，开放符合防疫要求的农（集）贸市场。……”。经本院组织双方协商，恒信德龙分公司自愿免除武汉菲玉儿服饰有限公司自2020年1月24日至2020年4月8日之间50%的租金。对有争议的证据和事实，本院认定如下：罗金花主张在武汉菲玉儿服饰有限公司闭店期间，恒信德龙分公司对涉案租赁房屋进行了占有使用，并提交了其与名为“阿迪耐克CRZ品牌代购”的微信聊天记录及其与名为“魏某”的恒信德龙分公司工作人员于2020年5月9日的微信聊天记录予以证明。“魏某”在微信中表示了涉案房屋内的衣服是“CRZ”品牌的，罗金花在微信称：“钥匙都在你们那里啊”及“衣服是你们借的，具体怎么说的我不清楚啊”，“魏某”对此未提出异议，因此，本院对该部分事实予以认定。恒信德龙分公司虽对该部分事实提出了异议，但未提交证据予以反驳，本院对恒信德龙分公司的主张不予采信。本案经本院组织调解，双方当事人未能达成一致意见。本院认为，恒信德龙分公司与武汉菲玉儿服饰有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行合同。在合同履行期间，武汉市因突发新冠××疫情于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，并于2020年6月13日调整为三级响应后，全面恢复商场等场所的营业秩序。因本次新冠××疫情的发生具有突发性，当事人在缔约合同时难以预见，并且为防控新冠××疫情，武汉市采取了相应的疫情防控措施，对涉案合同的履行造成了影响，故本次新冠××疫情的发生属于不能预见、不能避免并不能客服的客观情况，应属不可抗力。虽然新冠××的发生对合同履行造成了影响，但涉案租赁房屋所在商场已于2020年4月8日恢复营业，武汉菲玉儿服饰有限公司的合同目的并未不能实现，在武汉菲玉儿服饰有限公司的解除合同申请未经恒信德龙分公司同意的情况下，该申请不发生解除合同的法律效果，因此，对罗金花认为租赁合同关系于2020年4月26日解除的诉讼主张，本院不予支持。租赁合同继续履行，武汉菲玉儿服饰有限公司应当承担支付租金及其他合同约定的相关费用的合同义务，但租金及其他费用的标准应当予以区分。2020年1月1日至2020年1月23日，武汉菲玉儿服饰有限公司应当按合同约定支付租金7,593元（10,261元/月×0.74个月）、物业管理费7,593元（10,261元/月×0.74个月）、活动服务费6,508元（8,794元/月×0.74个月），共计21,694元。2020年1月24日至2020年6月12日，因受疫情及疫情防控措施影响，武汉菲玉儿服饰有限公司无法正常使用涉案房屋，依照《中华人民共和国民法总则》第六条的规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”，本院酌定由武汉菲玉儿服饰有限公司承担该期间50%的租金及物业管理费并免除此期间的活动服务费，即47,508元（10,261元/月×2×4.63个月×50%）。2020年6月13日至2020年8月31日，因武汉菲玉儿服饰有限公司在此期间内并未实际使用租赁房屋且恒信德龙分公司对租赁房屋进行了使用，本院酌定武汉菲玉儿服饰有限公司承担50%的租金及物业费并免除此期间的活动服务费，即26,678.6元（10,261元/月×2×2.6个月×50%）。综上，武汉菲玉儿服饰有限公司应当支付自2020年1月1日至2020年8月31日的租赁费用为95,880.6元（21,694元+47,508元+26,678.6元）。根据合同约定，武汉菲玉儿服饰有限公司支付的履约保证金87,948元及质量保证金2,000元共计89,948元，恒信德龙分公司应在合同终止后予以退还，以上两相冲抵后，武汉菲玉儿服饰有限公司应当支付自2020年1月1日至2020年8月31日的租赁费用为5,932.6元（95,880.6元-89,948元）。因合同约定的租赁期限于本案诉讼期间内即2020年8月31日届满，此后双方并未续签合同，至此双方当事人的租赁合同权利义务终止，故本院对恒信德龙分公司要求判令解除租赁合同的诉讼请求，不予支持。根据合同约定，“如果任何一方由于不可抗力而未能履行其在本合同项下的义务，该方应无需就另一方的损失或其他向另一方承担任何责任，但不采取适当措施导致损失扩大的部分除外”，武汉菲玉儿服饰有限公司因不可抗力申请闭店的行为不构成违约，不应当承担违约责任，故本院对恒信德龙分公司要求武汉菲玉儿服饰有限公司承担违约责任的诉讼请求不予支持。关于恒信德龙分公司要求武汉菲玉儿服饰有限公司支付拆除费用的诉讼请求，因未提交证据予以证明，本院不予支持。关于恒信德龙分公司要求支付自2020年9月1日至实际腾退之日止的占有使用费的诉讼请求，该主张与本院查明的恒信德龙分公司在武汉菲玉儿服饰有限公司闭店期间已经实际使用涉案租赁房屋的事实不符，本院不予支持。关于恒信德龙分公司要求支付保全费的诉讼请求，因恒信德龙分公司并未申请诉讼保全，本院不予支持。关于恒信德龙分公司要求支付律师费的诉讼请求，因恒信德龙分公司未提交证据予以证明，本院不予支持。因武汉菲玉儿服饰有限公司未经依法清算即办理注销登记，罗金花作为该公司的股东应当对武汉菲玉儿服饰有限公司的债务承担相应的民事责任，故武汉菲玉儿服饰有限公司应当向恒信德龙分公司支付的自2020年1月1日至2020年8月31日的租赁费用5,932.6元由罗金花承担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（二）》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告罗金花于本判决生效之日起十日内向原告湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司支付自2020年1月1日至2020年8月31日的租赁费用5,932.6元；二、驳回原告湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1,455元（原告已预交），由原告湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司负担727.5元，由被告罗金花负担727.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王朝阳二〇二〇年十一月三日书记员  刘 朝