河南省夏邑县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1426民初2531号原告：王光欣，男，1964年11月8日出生，汉族，住所地河南省夏邑县。委托诉讼代理人：胡绪超，商丘市夏邑县惠民法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被告：河南凯美置业有限责任公司，住所地河南省郑州市金水区郑汴路北、中州大道西公寓A座1单元23层A8号。法定代表人:王中涛，系该公司经理。原告王光欣与被告河南凯美置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月10日公开开庭进行审理，原告王光欣委托诉讼代理人胡绪超到庭参加诉讼，被告河南凯美置业有限责任公司经传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王光欣向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告履行办理不动产权属证书的义务;2.依法判令被告支付原告逾期办证违约金90199.46元（以已付购房款297085元为基数，以利息为标准支付自2013年3月25日起至2020年6月20日止，以后顺延至实际办理不动产权属证书之日）；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2012年9月25日签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的位于河南省夏邑二环路西段北侧的君和盛世小区的一号楼二单元六层东户的商品房一套，其中约定由被告履行办理该房屋产权证的相关义务。经原告多次催促，被告拒不履行上述义务。为此，为依法维护权益，诉至法院。被告河南凯美置业有限责任公司未答辩。原告王光欣为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、原告王光欣的身份证复印件和被告河南凯美置业有限责任公司的工商信息复印件各一份。证明：原告王光欣、被告河南凯美置业有限责任公司的基本信息及双方均系适格诉讼主体。2《商品房买卖合同》一份，2012年2月20日、2012年3月18日、2012年4月1日被告河南凯美置业有限责任公司出具的收据三份，2019年最新银行贷款基准利率表一份。证明：1、2012年9月24日原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定原告购买位于夏邑县××西××北侧××和盛世小区××楼××单元××东房房屋××套，建筑面积129平方米，每平方米2302.98元。付款方式为2012年4月1日首付149085元，剩余房款采用银行贷款。2012年9月25日该房屋在夏邑住房保障中心登记备案。原告按照约定支付了首付房款149085元和向银行贷款148000元。该合同第十五条约定关于产权登记的规定，出卖人应当在商品房交付使用后180日办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记的，由出卖人承担违约责任，双方未约定违约金的计算办法。2、合同签订后，被告交付了房屋，被告未按照涉案合同第15条约定，在商品房交付使用180日内办理权属登记，需由被告提供的资料报产权登记机关备案，因此被告构成违约。被告应当履行协助办理不动产权属证书的义务，并提供办理领取不动产权属证书所需的应由其提供的不动产转让（销售）专用发票及面积测算报告、平面图等手续。3、原告已付首付款149085元和银行贷款148000元，由于被告原因，原告未取得不动产权属证书，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。之规定，按原告已付购房款297085元的中国银行贷款基准利率为标准4.9计算，支付自2013年3月25日起至2020年6月20日止逾期办证违约金90199.46元，该违约金应顺延至实际办理不动产权属证书日止。3、2012年4月1日被告河南凯美置业有限责任公司出具的收据一份。证明被告收取了原告办理房产证的费用14495元。4、盖有夏邑县自然资源局公章的夏邑县城乡规划管理中心给夏邑县国土资源局的告知函（附夏邑县人民政府县长办公会议纪要[2018]4号）复印件一份，网上银行电子回单复印件一份四页。证明：被告开发的原告购买的君和盛世小区容积率3.22、建筑密度≤60%、绿地率2%、停车位未按标准配置，同时通知用地单位（被告）及时到国土资源局备案并完善用地手续。被告拒不执行，直到2019年9月18日被告才缴纳了190000元的土地出让金。由于被告原因，原告至今不能办理不动产权属证书，构成违约，依照法律规定承担违约责任。被告河南凯美置业有限责任公司未向本院提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。本院对双方无异议的证据均予采信。被告河南凯美置业有限责任公司未到庭，视为放弃质证的权利。对原告提供的证据1、2、3、4，与本案具有关联性、合法性、真实性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定主要条款：出卖人：河南凯美置业有限责任公司。买受人：王光欣。买受人购买河南凯美置业有限责任公司销售的位于夏邑县××西××北侧××和盛世小区××单元××东××商品房××套，建筑面积129平方米。总金额297085元。原告首付款149085元，余款148000元采用银行贷款。河南凯美置业有限责任公司应当在2012年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告于2012年2月12日支付被告认筹金2000元，2012年3月18日支付被告20000元，原告于2012年4月1日交付被告首付款127085元，并于2012年4月1日交纳办证费用14495元，其余房款原告也办理了银行按揭贷款。被告在原告付清房款签合同当天将房屋交付原告，原告至今未取得房地产权属证书。另查明，2018年2月21日，夏邑城乡规划管理中心向夏邑国土资源局下发告知函，内容为：现依据《夏邑县人民政府县长办公会议纪要[2018]4号》精神，河南凯美置业有限责任公司开发的君和盛世住宅小区，实际建设面积不符合规划条件的问题告知贵局：容积率3.22、建筑密度≤60%、绿地率2%、停车位未按标准配置，同时通知用地单位（被告）及时到国土资源局备案并完善用地手续。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告按照约定交付了房款和办理房产证的费用，被告仅交付了房屋，履行了部分合同义务。至今被告未能在约定的期限内协助原告取得房地产权属证书，构成违约，应承担继续履行和支付违约金责任。关于违约金计算问题，合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。对于在买受人不退房的情况下，双方对逾期办理产权证的违约金未做约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以依照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对涉案商品房的交付时间，原告自认交房时间为2012年9月24日，双方约定办理房地产权属证书的期限是商品房交付使用后180天，原告主张自2013年3月25日起开始计算违约金本院予以支持。因原告已支付被告首付款149085元购房款，其余购房款148000元，原告也按照合同约定办理了银行贷款，原告要求按297085元计算逾期办证违约金，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告河南凯美置业有限责任公司于本判决生效之日起九十日内协助原告王光欣办理涉案商品房（位于夏邑县二环路西段北侧的君和盛世小区第1幢2单元6层东户）的不动产登记手续。二、被告河南凯美置业有限责任公司于判决生效之日起十日内向原告王光欣支付逾期办证违约金（违约金以297085元为基数，利息自2013年3月25日起计算至实际办理产权登记日止，2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2054元，由被告河南凯美置业有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  杨雷功审判员  蒋昊伸审判员  吕 朴二〇二〇年十一月十六日书记员  闫国栋