大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初5102号原告招商银行股份有限公司大连分行，住所地大连市中山区人民路17号中银大厦1、2、3层。负责人徐立忠，系行行长。委托代理人高世玉，系辽宁双护律师事务所律师。委托代理人马媛媛，系辽宁双护律师事务所律师。被告恒丰基业（大连）投资有限公司，住所地大连市西岗区胜利路131号1-1-402。法定代表人马嘉兴，董事长。委托代理人张瑞，系辽宁信德律师事务所律师。被告丁维力，男，1967年11月15日出生，汉族，住大连市沙河口区。被告夏继华，女，1968年2月10日出生，汉族，住大连市沙河口区。原告招商银行股份有限公司大连分行与被告恒丰基业（大连）投资有限公司、丁维力、夏继华执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高世玉和被告恒丰基业（大连）投资有限公司的委托代理人张瑞及被告夏继华均到庭参加了诉讼。被告丁维力经本院传票传唤无正当理由未出庭应诉，本案现已审理终结。原告诉称：原告诉被告二、被告三金融借款合同纠纷一案，经大连市中山区人民法院依法审理后作出（2018)辽855民0202初8555号民事判决书，支持了原告的诉讼请求；其后被告三以一审未经传票传唤，违法缺席判决为由提起上诉，但二审开庭时因被告三未到庭，大连市中级人民法院作出（2019)辽02民终5345号民事裁定书，按撤回上诉处理。该裁定生效后，原告依法向大连市中山区人民法院申请强制执行，申请拍卖被告二、被告三名下位于大连市西岗区胜利路131号1单元4层1号和位于大连市西岗区的两套房屋，该两套房屋于2012年9月26日设立抵押，原告取得抵押权。位于大连市西岗区的房屋，于2020年5月11日经网络司法拍卖成交，被告一提起执行异议后，大连市中山区人民法院于2020年6月2日作出（2020)辽0202执恢443号执行裁定书，裁定：“撤销位于大连市西岗区房屋的拍卖”；2020年6月9日又作出（2020)辽0202执异114号执行裁定书，裁定：“对位于大连市西岗区房屋实施拍卖时应披露申请异议人租赁权的事实。”首先，本案案涉房屋查封在前，租赁合同签订在査封之后。本案案涉房屋于2019年9月30日被查封，而被告一与被告三于2020年1月1日签订了房屋租赁合同，也即被告一提出执行异议申请所依据的房屋租赁合同是在法院查封之后签订的，因此，被告一的执行异议请求不应当予以支持。其次，被告一与被告二、三存在恶意串通签订租赁合同，以阻却法院的执行。被告一最晚于2019年10月16日已经知道法院对本案案涉房屋正在进行强制执行，于2019年10月25日已经知道法院对本案案涉房屋进行网络公开拍卖，但是被告一并未主张优先购买权，也未提出任何异议，反而是在明知案涉房屋正在被法院强制执行的情况下，于2020年1月1日与被告三签订房屋租赁合同，被告一作为承租人与被执行人（被告二和被告三）之间明显存在恶意串通阻却法院执行的意图，并且租金并未支付给被告三，本案房屋租赁合同并未实际履行。再次，本案案涉房屋抵押在前，租赁合同签订于抵押权设立之后，因此，租赁关系不得对抗己登记的抵押权。本案案涉房屋上的抵押权于2012年9月26日设立，而被告一与被告三于2020年1月1日签订了租赁合同，根据物权法第190条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗己登记的抵押权。最后，本案案涉房屋的拍卖是通过网络公开拍卖，若被告一有意向购买案涉房屋，完全可以参与网络竞拍，但被告一并未参与竞拍，反而提起执行异议要求撤销拍卖并披露租赁合同，其行为表明其已放弃优先购买权。被告一既不参加竞拍，又对未实际履行的租赁合同要求在拍卖时披露租赁权，这种行为无疑将严重影响本案案涉抵押房屋的变现，也进而达到被执行人也即被告二和被告三阻却法院执行拍卖其房屋的目的。综上，被告一作为执行程序的异议申请人/案外人，对本案案涉执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，因此在对被告二、被告三名下位于大连市西岗区房屋实施拍卖时不应披露申请人异议人租赁权，在执行拍卖成交后，也不应阻止向受让人移交大连市西岗区胜利路131号丄单元4层2号的房屋。现诉至法院要求1、请求准予执行拍卖位于大连市西岗区的房屋；2、请求对位于大连市西岗区的房屋在拍卖时不予披露被告一享有租赁权；3、请求在大连市西岗区房屋拍卖成交后，不阻止向受让人移交大连市西岗区房屋；4、本案案件受理费等相关费用由三被告承担。被告恒丰基业（大连）投资有限公司辩称：对原告所述的由法院出具的文书的陈述过程没有异议。对阐述的理由和事实有异议，不同意的观点。第一被告租赁合同签订是在2005年，签订在案涉房屋查封之前，不存在双方恶意串通的事实。这节事实已经经中山区法院114号裁定书予以认定，并且通过“大连市铁龙安居物业管理有限公司”的证言，也进一步证实了被告自2005年租住案涉房屋至今的事实。租赁合同的签订时间也在抵押权设定之前，所以不存在先抵押后租赁的问题。故不同意原告的诉讼请求。被告夏继华辩称：同意被告恒丰基业（大连）投资有限公司的抗辩意见。被告丁维力经本院传票传唤无正当理由未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：本院（2018）辽0202民初8555号民事判决书认定，被告丁维力与被告夏继华系夫妻关系，2012年8月2日，被告丁维力和被告夏继华共同向原告招商银行股份有限公司大连分行申请贷款，双方于同年8月23日签订了《个人授信协议》，原告为上述二被告提供418万元的可循环授信额度。同时双方签订了《个人授信最高额抵押合同》，二被告将其名下的位于大连市西岗区胜利路131号1单元4层1号和位于大连市西岗区的两套房屋进行抵押担保，并进行了抵押登记，原告取得了抵押权。2018年，由于二被告未能及时偿还原告借款本息，原告诉至本院，本院判令二被告偿还借款本金418万元及利息、罚息和复息等，同时判令原告对二被告设定的上述抵押房屋的折价或者拍卖、变卖价款享有优先受偿权。判决书生效后，二被告未能自动履行判决书判令的偿还义务，原告申请本院依法采取强制执行措施。2019年9月30日，本院查封了二被告的位于大连市西岗区房屋。2019年10月16日，本院告知被告预对案涉房屋采取强制执行，2020年5月10日对该房屋在“京东”网络上进行司法拍卖公告。同年6月2日，本院作出了（2020）辽0202执恢443号执行裁定书，该裁定书认为，本院在执行（2018）辽0202民初8555号民事判决书中，对案涉房屋进行了网络司法拍卖，买受人霍冠州以243.1万元的最高价竟得。现当事人提出异议，并对执行异议进行立案审查，裁定撤销对案涉房屋的拍卖。2020年6月9日，本院针对本案被告恒丰基业（大连）投资有限公司的执行异议申请作出了（2020）辽0202执异114号执行裁定书，认为案涉房屋由被执行人（本案被告丁维力、夏继华）抵押登记前期出租给申请执行异议人，故申请异议人享有租赁权，裁定本院（2020）辽0202执恢443号案件对案涉房屋拍卖时应披露申请异议人租赁权的事实。另查，2005年9月28日，被告夏继华将案涉房屋出租给被告恒丰基业（大连）投资有限公司，并在大连市房屋租赁登记管理中心进行了登记备案，租赁期限自2005年9月28日至2008年9月28日。承租人的公司注册地址即为该房屋。租赁期限届满后，被告夏继华又陆续与被告恒丰基业（大连）投资有限公司签订房屋租赁合同，被告公司也一直在该地址房屋经营使用。2020年，被告夏继华再次与与被告恒丰基业（大连）投资有限公司签订房屋租赁合同，租赁期限自2020年1月1日至2024年12月31日。本院所确认的上述事实，有原告提供的本院（2018）辽0202民初8555号民事判决书、（2020）辽0202执恢443号执行裁定书、司法拍卖公告、（2020）辽0202执异114号执行裁定书、房屋信息查询表和被告提供服务租赁登记备案表、多份房屋租赁合同、物业公司证明材料以及当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料经开庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为：自2005年9月28日起至今，被告夏继华将案涉房屋出租给被告恒丰基业（大连）投资有限公司经营使用，该事实被告已提供了工商行政管理部门的公司注册地址的营业执照、房屋租赁登记备案证明、物业公司证明以及多份租赁合同可以证明，本院予以认定。虽然被告对案涉房屋存在持续性租赁关系，但并不影响房屋所有权的变更或转让，本院依法对案涉房屋进行强制执行并无不当，但原告要求准予执行拍卖位于大连市西岗区的房屋的诉讼请求，并非本案应调整的法律关系，本院不予处理；原告对案涉房屋虽然享有抵押权，并有权获得房屋的折价、拍卖、变卖价款的优先受偿权，但在未进行折价、拍卖、变卖之前，不影响被告的使用和使用方式。现原告未请求被告之间房屋租赁合同是否有效，故本院不予确认。故在执行拍卖案涉房屋时应当披露被告恒丰基业（大连）投资有限公司在该房屋的租赁使用的事实，故原告要求不予披露的诉讼请求，本院不予支持；关于原告要求在案涉房屋拍卖成交后，不阻止向受让人移交大连市西岗区房屋的诉讼请求，该项权利系竞买人而非原告，原告适用《物权法》第一百九十条的规定，因无证据证明适用该条款规定的基本事实，故本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告招商银行股份有限公司大连分行的诉讼请求。案件受理费26,250元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  范业强人民陪审员  刘 超人民陪审员  卢 威二〇二〇年十一月十七日书 记 员  王 芳