河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1202民初2923号原告：张鹏举，男，1995年6月22日出生，汉族，住三门峡市商务中心区。委托诉讼代理人：孙忠泽，河南宇萃宇萃律师事务所。代理权限为特别授权。被告：三门峡市湖滨建设发展有限公司。住所地：三门峡市湖滨区六峰路中段。统一社会信用代码：91411200174789005C。法定代表人：张斌，该公司经理。委托诉讼代理人：李娜，河南甘棠律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告张鹏举与被告三门峡市湖滨建设发展有限公司（以下简称湖滨建设公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张鹏举的委托诉讼代理人孙忠泽，被告湖滨建设公司的委托诉讼代理人李娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张鹏举向本院提出诉讼请求：1．被告支付逾期交房违约金直至交房前一日，按已付总房款465868元的每日万分之二自2017年2月1日起暂算至2019年2月28日为70626元。2．被告承担本案诉讼及其他费用。事实和理由：2016年7月19日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的房屋一套，合同签订后，原告按约支付了房款436318元和地下室款29550元。合计465868元。合同第八条约定：被告应于2017年1月31日前交付房屋，如违约应按已付总房款每日万分之二支付违约金。被告至今未交付房屋，截止2019年2月28日逾期758天。被告湖滨建设公司辩称，1．原告购买的房屋已经于2017年5月18日具备交付条件，8月初通知购房者接房，但原告拒绝接房，通知的方式为公告或者打电话告知。目前该小区已经有413户接房入住，足以说明通知购房者接房这一事实，原告可以随时到被告处接房，并不存在拒绝交房的事实。2.即使被告应当支付逾期交房的违约金，但在计算违约金时也不应当计算地下室的违约金。根据双方签订的商品房买卖合同第四条的约定，按建筑面积计算，该商品房单价为3260元/平方米，总价为436318元，足以看出商品房价格不包含地下室。在合同第九条的约定××逾期交房的违约责任是按日计算日万分之二的违约金。但是交房也仅仅指的是商品房，并不包含地下室。原告要求被告支付的是逾期交房违约金，地下室并不属于商品房买卖合同当中约定的房屋，因此不应当计算地下室的违约金。3.原告存在逾期付款的情形，应当扣除逾期付款违约金。原告提供的购买房屋的发票，开具的时间是2016年12月1日，应当以此作为原告最后一笔款项付款的时间。4．原告提出被告交付的房屋没有住宅使用说明书和住宅质量保证书，是因为原告自接到接房通知以后拒绝接房，合同约定综合验收合格即具备交付的条件，被告提供的证据已足以证明被告开发的房屋经过了验收合格，竣工验收备案不是房屋交付的必要条件，而是行政建设主管部门的事后监督行为，竣工验收备案表是建设行政主管部门规定的申请备案工程的必要审查资料，不是对外具有公示效力和法律效力的证明文件，也不是商品房验收合格的证明文件。本案中原告购买的房屋已经经过设计、勘察、监理、施工单位的综合验收，具备交付的条件。5．被告在2018年12月3日已经将验收备案资料交付房地产开发主管部门申请备案，但是因国家政策的变更，县级房地产主管部门正在进行机构调整，至今已经八个月没有进行备案，对于不予备案的责任不在被告。根据相关法律法规，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，房地产开发主管部门应当自收到验收申请之日起30日内进行验收。被告在2018年11月26日将消防验收报告递交于三门峡市公安局消防支队，2018年12月3日将工程备案验收申请资料递交给三门峡市建设工程质量监督站进行备案，但是以上两家单位均未及时进行验收。6．合同约定的违约金过高，逾期交付房屋给原告造成的损失为房屋租金，而合同约定的违约金过分高于房屋租金损失，请求依法减少违约金。本院经审理认定事实如下：2016年7月19日，张鹏举（××）与三门峡市湖滨区城市住宅开发公司（以下简称住宅开发公司）（××）签订了《商品房买卖合同》，主要约定，××购买的商品房位于商务中心区湖滨花园小区1号楼2单元8层804号房，建筑面积共133.84平方米（不包含地下室）。按建筑面积计算，单价为每平方米3260元，总金额436318元。××付款方式及期限为：一次性付款，约定金额436318元，付款方式：现金，约定付款时间：2016年8月4日，交纳比例100%。××如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行。房屋交付期限约定为××应当在2017年1月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备商品房经分期综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用；但遭遇不可抗力，强降雨、连续性阴雨、冰雹、雪等恶劣天气及自然灾害等，因交通管制、中招、高考期间禁止施工等政府行为或相关政策导致延期的，突发性公共事件等××不能预防和控制的，且××在发生之日起30日内告知××的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，××可据实予以延期。××逾期交房超过30日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房款的万分之二的违约金。××张鹏举在合同上签字确认，住宅开发公司在合同上加盖了公章及法人章，并办理了备案。合同附件四，补充协议第六条约定：××购商品房时，需配套购买地下室壹间。合同签订后，××张鹏举支付了主合同约定的房款436318元（其中尾款156318元于2016年8月14日交纳），并按约支付了地下室房款29550元，住宅开发公司分别出具了购房发票和收据。住宅开发公司未按合同约定的期间向张鹏举交付房屋。庭审中，张鹏举增加诉讼请求为要求住宅开发公司立即交付房屋，逾期违约金以465868元为基数，按日万分之二自2017年2月1日计算至2019年8月1日共计84975元，截止2019年8月1日已逾期884天。庭审中，住宅开发公司提交三门峡市城市建设投资开发有限公司出具的情况说明两份，分别载明：“六峰南路位于三门峡市湖滨区，是湖滨区2016年道路基础设施重点项目，由我公司负责承建。六峰南路施工单位为中国水利水电第十一工程局有限公司，该工程于2016年4月9日开工建设，期间由于拆迁、环保治理等原因，于2017年5月26日竣工通车。”“涧南路、南北四路、召公东路位于商务中心区，是商务中心区2016年道路基础设施建设重点项目，由我公司负责承建。涧南路、南北四路施工单位为河南锦路路桥建设有限公司，该工程于2016年9月开工建设，期间由于拆迁、环保治理等原因，于2017年11月底竣工通车。召公东路（大岭南路-六峰南路）施工单位为三门峡市天鸿市政工程有限责任公司，该工程于2016年2月开工建设，期间由于拆迁、环保治理等原因，于2017年10月底竣工通车。”欲证明上述道路的具体开竣工时间；提交三门峡市城市建设投资开发有限公司与三门峡市天鸿市政工程有限责任公司签订的三门峡市召公东路（大岭南路-六峰）建设工程施工合同，计划开工日期是2016年2月5日，计划竣工日期是2016年6月4日，工期总日历天数120日，并提供施工日志若干份，提供三门峡市召公东路（大岭南路至六峰）市政工程竣工验收报告，载明：开工日期为2016年2月25日，竣工日期为2017年8月3日，验收日期为2018年1月18日。建设单位、施工单位、勘察单位、审计单位、监理单位均盖章确认，建设单位工程负责人签字审批，欲证明在2016年2月25日至2017年8月3日召公东路修路的事实；提交湖滨花园住宅楼业主信息钥匙发放登记表31张，上述表记载从2017年6月15日开始发放钥匙至2019年11月18日，累计发放427户，欲证明涉案房屋已经具备接房条件；提交李文峰与河南通宝置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案的（2019）豫1202民初2463号民事判决书，欲证明因召公路修路导致同一条路的另一个小区锦语天权小区延误工期，业主主张逾期交房违约金被扣除道路施工天数的事实；提供湖滨花园2#、4#、6#竣工验收人员签到表及竣工初验验收意见表，欲证明湖滨花园小区于2017年5月28日提交初验合格的事实；提交向三门峡市建设工程质量监督站提交的验收申请一份，欲证明其于2018年12月3日将验收资料再次报送请求验收的事实；提交其向三门峡市公安消防支队提交的验收报告一份和国务院及住房和城乡建设部、应急管理部做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知，欲证明其于2018年11月19日将验收资料再次报送请求验收，消防部门和建设工程质量监督部门不再进行单独验收，实行统一验收出具统一验收意见，因政府职责变更，至今未对涉案小区房屋进行验收的事实。涉案的湖滨花园小区在施工期间只有一个门，即召公路（原名字为南环路）的北门。审理中，张鹏举再次增加诉讼请求，请求：1、住宅开发公司立即交付房屋，2、支付逾期交房违约金，以总房款465868元为基数，按日万分之二从2017年2月1日计算至2020年3月20日为107498元。张鹏举对预期付款10天的违约金同意在本案起诉的逾期交房违约金中扣除。另查明，1.三门峡市湖滨区城市住宅开发公司于2020年4月30日更名为“三门峡市湖滨建设发展有限公司”。2.湖滨花园住宅楼共计507户业主，第一户业主接房日期为2017年6月15日，70%业主接房时间为2018年6月28日前，80%业主接房时间为2019年5月21日前，截止2018年12月3日已经有75%业主接房。住宅开发公司在向业主陆续交房期间，亦通知了张鹏举接房，张鹏举以房屋未达到合同约定的交付条件为由拒绝接房。本院认为，原告张鹏举与被告湖滨建设公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合同真实有效，双方应遵照执行。原告张鹏举按合同约定缴纳了房款，住宅开发公司也已经确认收到房款，并为原告开具了发票，但未按合同约定期间内（2017年1月31日前）履行交房义务，且逾期超过30日，故原告张鹏举主张支付逾期交房违约金，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。审理中，住宅开发公司已更名为湖滨建设公司，故住宅开发公司应承担的责任，由被告湖滨建设公司承担。根据原、被告诉辩情况，本案的争议焦点为1．逾期交房天数中是否应考虑道路施工导致延误工期天数的扣除问题，2．逾期交房违约金节点如何认定的问题，3．逾期交房违约金计算是否应包含地下室价款的问题。关于逾期交房天数中是否应考虑道路施工导致延误工期天数的扣除问题。第一、虽然商品房买卖合同没有约定市政修路等非因××原因导致延误工期的如何处理，但是结合市政道路工程验收报告和同时期同一条路的锦语天权花苑小区也因修路导致延误工期的事实，可以印证涉案湖滨花园小区存在因修路施工而导致延误工期的客观事实，故本院认为对于因市政道路修路造成的延误工期天数应当考虑。第二、涉案的湖滨花园小区在施工期间只有一个门即召公路的北门进料，也就是在该条路竣工后，住宅开发公司就可以进料并复工。结合在住宅开发公司提交的该路段竣工验收报告和住宅开发公司提交的涉案小区业主接房时间可以看出，召公路修路确实导致了涉案小区逾期交房的事实，结合原、被告签订《商品房买卖合同》的时间，故本院认定从双方签订合同之日（即2016年7月19日）起至召公路竣工之日（2017年8月3日）止的期间，为修路导致的延误工期时间，应予扣除。关于逾期交房违约金节点如何认定的问题，虽然涉案小区仅竣工初验，未最终竣工验收，但是住宅开发公司已经于2018年11月19日和12月3日将质量和消防再次提请相关部门验收，因上述两个部门职能调整，涉案小区的该两项验收工作未处理完毕，且目前涉案小区截止2018年12月3日已经有75%的住户接收房屋，充分说明，涉案小区的房屋具备接房条件，原告虽称未收到被告的交房通知，但根据整个小区及原告所在单元楼的交房情况可以印证被告所述的履行了通知交房义务。综上，本院认定2018年12月3日为逾期交房违约金的节点。关于逾期交房违约金计算是否应包含地下室价款的问题，商品房买卖合同明确约定的房屋建筑面积不含地下室面积，虽然合同附件四的补充协议中约定××购买商品房时，需配套购买地下室壹间。但对地下室的交付时间并未约定，故逾期交房违约金计算不应包含地下室价款。综上，逾期交房违约金应自2017年2月1日起按合同约定的原告张鹏举已交付房款436318元的日万分之二计算违约金至2018年12月3日为670天，扣除道路施工导致的延误工期时间（从2016年7月19日至2017年8月3日，共计380天），故逾期交房违约金计算为436318元×0.0002×（670-380）天=25306元。另，因原告张鹏举存在合同约定的预期付款情况，根据合同约定其逾期付款违约金为156318元×0.0001×10天=156元，原告同意在本案逾期交房违约金中扣除，故扣除后被告住宅开发公司还应支付原告张鹏举逾期交房违约金25150元。被告抗辩合同约定的违约金过高，请求调减，理由不能成立，本院不予支持。关于原告张鹏举主张立即交付房屋问题，因被告住宅开发公司已经通知原告交付房屋，但原告以房屋未达到合同约定交付条件为由拒绝接收，故被告已经履行了其合同义务，未完成交付房屋的原因在于原告，原告该项诉请，本院不予支持。综上所述，原告部分诉讼请求成立，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、被告三门峡市湖滨建设发展有限公司支付原告张鹏举逾期交房违约金25150元；限于本判决生效之日起十日内履行完毕。二、驳回原告张鹏举的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2450元，由原告张鹏举负担1450元，由被告三门峡市湖滨建设发展有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  郭 路审 判 员  郭爱丽人民陪审员  袁月英二〇二〇年十一月六日书 记 员  王帅艺