安徽省芜湖市鸠江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0207民初5436号 原告：芜湖雅轩物业管理有限责任公司，住所地芜湖市侨鸿国际商城1810室，统一社会信用代码91340200588853003P。 法定代表人:刘云鹏，总经理。 委托诉讼代理人：韦林杰，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄书平，安徽公序律师事务所律师。 被告：刘先宝，男，1976年7月6日出生，汉族，住芜湖市鸠江区。 原告芜湖雅轩物业管理有限责任公司与被告刘先宝物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告芜湖雅轩物业管理有限责任公司委托诉讼代理人韦林杰、黄书平到庭参加诉讼,被告刘先宝经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告芜湖雅轩物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告立即支付拖欠原告的物业费1744.34元、公共能耗费1421.31元、32.28元,合计人民币3197.93元。并承担自2016年2月1日起按每日千分之二计算至实际清偿之日止的逾期付款违约金；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系芜湖市鸠江区东紫园小区8幢1单元1601室业主,原告系该小区物业服务公司。2013年2月16日，原、被告双方签订了《东紫园项目前期物业服务协议》，该物业服务协议对双方的权利义务、物业服务费用、公用设施设备运行能耗费用及相关违约责任等均有明确约定。在物业服务协议履行期间,原告依约为被告及全体业主提供了物业服务,并代缴了电梯运行维护及公共能耗费、水费等费用,但被告并未按约支付物业综合服务费及能耗费、水费。原告虽多次催缴，被告仍未履行，被告的行为明显违反了双方约定及法律规定,构成违约。为此,原告为维护自身合法权益,特向法院提起诉讼,请求法院判如所请。 被告刘先宝未作答辩。 经审理查明：被告系芜湖市鸠江区东紫园小区8幢1单元1601室业主,房屋建筑面积计129.21平方米。2013年2月16日，原、被告双方签订了《东紫园项目前期物业服务协议》，由原告提供物业管理服务。该物业服务协议约定，物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的前一个月下旬；公共能耗费每3个月缴纳一次，缴纳费用时间为每3个月的次月上旬；物业服务费中未计入共用设施设备（如：电梯、增压水泵、景观水系、景观照明、楼道照明等）运行所需能耗费用，据实由业主分摊；业主违反协议约定，逾期支付前期物业费及相关费用的，原告有权要求业主支付，并按应付金额的每日千分之二支付违约金。 另，原告提交的证据中的服务价格登记证载明：芜湖市物价局批准东紫园住宅小区物业综合服务费为0.90元/月/平米。原告委托北京双斗会计师事务所对东紫园小区2015年和2016年公共能耗费的承担进行了审计，审计报告载明：公共能耗包括水费、电费、电梯维护费及其费用（包括企业办公费及物业公共部位、公共设施设备）。2015年东紫园小区能耗费用为0.48元/平米，2016年东紫园小区能耗费用为0.51元/平米。另外，2017年1月18日，原告与东紫园业主委员会共同发出通知，认可2017年东紫园小区能耗费用0.50元/平米。根据芜湖市发展和改革委员会和芜湖华衍水务有限公司共同出台的水费调价单，芜湖华衍水务有限公司按2.69元/吨向该小区收取水费。 原、被告在签订《东紫园项目前期物业服务协议》后，被告于2014年6月28日收到开发商交付的房屋，开发商补偿被告空调移位费2172元，折抵19个月的物业费。原告提供物业管理服务至2017年4月30日终止，在此之前，被告自2016年2月1日至2017年4月30日的物业费计1744.34元(129.21㎡×0.90元/月×15个月),以及自2015年7月1日至2015年12月31日的公共能耗费372.12元(129.21㎡×0.48元/月×6个月)、自2016年1月1日至2016年12月31日的公共能耗费790.77元(129.21㎡×0.51元/月×12个月)、自2017年1月1日至2017年4月30日的公共能耗费258.42元(129.21㎡×0.50元/月×4个月),小计1421.31元；另，根据原告提交的水费移交单载明：截止2017年4月30日，被告使用二次供水12吨，水费计32.28元，以上合计共3197.93元的费用，被告均未能及时交纳。2017年1月18日、2月9日、3月2日，原告、东紫园小区业主委员会等单位发出通知，要求小区业主缴纳2017年物业费、水费等费用。至今，被告仍未交纳所欠费用，原告遂诉至本院。 上述事实,有原告提交的双方当事人身份信息，《东紫园项目前期物业服务协议》，水费移交单，东紫园交房流转表，本院生效的（2018）皖0207民初4374号民事判决书查明的相关事实及原告当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：原、被告于2013年2月16日签订的《东紫园项目前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，双方均应按协议约定及时履行义务。原告已经按照合同约定以及相关规定提供服务，然被告至今仍欠原告物业费1744.34元、公共能耗费1421.31元、水费32.28元，合计3197.93元，故本院对原告请求被告支付该3197.93元的诉请，依法予以支持。 对原告请求被告支付因逾期付款的违约金起算时间及基数问题，根据原、被告签订的物业管理服务协议，有关费用交付时间为，物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的前一个月下旬；公共能耗费每3个月缴纳一次，缴纳费用时间为每3个月的次月上旬。被告所欠物业费的时间为自2016年2月1日至2017年4月30日，故被告逾期应付物业费的时间及数额为2016年3月1日计1395.47元,2017年3月1日计348.87元。被告所欠公共能耗费的时间自2015年7月1日至2017年4月3日，故被告逾期应付公共能耗费的时间及数额为2015年10月11日、2016年1月11日分别计186.06元，2016年4月11日、7月11日、10月11日、2017年1月11日分别计197.69元，2017年4月11日计193.81元,2017年5月11日计64.61元。被告所欠水费32.28元，本院酌定自2017年5月11日起算。 有关原告要求被告支付违约金的计算标准，原告在其提交的《东紫园项目前期物业服务协议》中虽有约定，业主违反协议约定，逾期支付前期物业费及相关费用的，原告有权要求业主支付，并按应付金额的每日千分之二支付违约金，但该违约金约定的标准明显过高。本院认为，根据法律规定，违约金的确定应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。违约金的数额“过分高于造成的损失的”，一般是指违约金超过造成损失的30%。本案中，考虑到原告的实际损失主要是应收或垫付相关费用的利息损失，故本院依据上述原则，酌情确定被告支付原告逾期付款违约金的标准按银行贷款利率的130%计算，鉴于中国人民银行对银行贷款利率标准的表述在2019年8月20日有所调整，故2019年8月20日之前，按中国人民银行发布的同期贷款利率的130%计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款，第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告刘先宝于本判决生效之日起七日内支付原告芜湖雅轩物业管理有限责任公司自2016年2月1日起至2017年4月30日期间计15个月的物业费1744.34元，并支付相应违约金至实际清偿之日止（其中，基数1395.47元，自2016年3月1日起;基数348.87元,自2017年3月1日起，在2019年8月20日之前，按中国人民银行发布的同期贷款利率的130%计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）。 二、被告刘先宝于本判决生效之日起七日内支付原告芜湖雅轩物业管理有限责任公司自2015年7月1日起至2017年4月30日期间计22个月的公共能耗费1421.31元，以及水费32.28元，合计1453.59元，并支付相应违约金至实际清偿之日止（其中，基数186.06元，分别自2015年10月11日、2016年1月11日起;基数197.69元,分别自2016年4月11日、7月11日、10月11日、2017年1月11日起;基数193.81元,自2017年4月11日起;基数64.61元、基数32.28元,均自2017年5月11日起，在2019年8月20日之前，按中国人民银行发布的同期贷款利率的130%计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）。 三、驳回原告芜湖雅轩物业管理有限责任公司其他诉讼请求。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告刘先宝承担，原告已预交的50元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费50元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  杨慧忠 人民陪审员  奚邦金 人民陪审员  刘业芳 二〇二〇年十一月十八日 法官助理潘真真 书记员黄雯雯 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。