中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1602民初4464号 原告（反诉被告）：封磊，女，1989年10月17日出生，汉族，自由职业者，住滨州市滨城区。 被告（反诉原告）：米玉红，女，1970年5月18日出生，回族，住滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：苏滨，山东元格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴灵睿，山东元格律师事务所律师。 原告封磊与被告米玉红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，米玉红对封磊于2020年9月15日提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）封磊、被告（反诉原告）米玉红的委托诉讼代理人苏滨、吴灵睿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告封磊向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即赔偿原告四个月房屋租金11666.66元，退还房屋租赁押金5000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年6月21日下午，滨州市滨城区黄河五路以北渤海十六路以西，府佑公馆一号楼L一04房主米玉红在该房屋租赁协议有效期内未经过承租人封磊同意私自换锁，将其赶出屋外，并扣押肆个月房费以及房租租赁押金，并私自对外租赁给他人使用，给原告带来巨大损失。为维护合法权益，现依法起诉，请求法院明察案情，判决支持原告诉求。 被告米玉红辩称，第一点，原告所诉属于捏造事实的虚假诉讼。原告在承租被告房屋期间没有交纳任何租赁费以及租赁押金，原告偷偷搬走设备，故意毁损被告屋内的设施，造成被告巨大经济损失，原告属于污蔑被告，恶人先告状，要求法院驳回原告对于被告的诉讼请求，并追究虚假诉讼责任。第二点，针对原告未交纳租赁费以及押金的行为被告已向本院提出反诉。 反诉原告米玉红向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付房租105000元及利息（自反诉之日起至付清止，以105000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.判令反诉被告向反诉原告支付房屋押金5000元；3.判令被告赔偿损坏原告租赁房屋的经济损失20400元；4.本诉及反诉诉讼费用均由反诉被告承担。事实和理由：2017年10月10日，反诉原告与反诉被告签署《房屋租赁协议》约定，反诉被告承租反诉原告坐落在滨州市××路××路××广场××号楼××的房屋，租赁期限自2017年10月31日至2020年10月31日，年租金3.5万元。签订合同首付租金3.5万元和缴纳押金5000元，2018年10月底之前付清剩余租金7万元。后反诉原告依约交付了租赁房屋。但是反诉被告却迟迟未支付房租。2020年6月21日发现反诉被告已偷偷拉走设备、家具等搬离租赁房屋，并给原告房屋造成严重破坏。更为甚者，其在本诉中还要求退还房租，反诉被告种种荒唐行为严重损害反诉原告合法权益。为维护反诉原告的合法权益，特向法院提起反诉，望判如所请。 反诉被告封磊针对反诉原告的反诉主张辩称，一、被答辩人反诉称答辩人一直未向其支付房租105000元和交付押金5000元，与事实不符。事实上答辩人与被答辩人签订合同后，已由答辩人依约向被答辩人支付了全部租赁费和押金，对此答辩人有充分证据可以证实。并且在房屋租赁合同没有明确约定押金性质的情况下，押金作为房屋及屋内财产设定的担保，而非必要支付费用。在被答辩人违约单方终止合同的前提下，再向答辩人主张支付押金无事实和法律依据。换言之，合同于2017年10月10日签订，合同期限自2017年10月31日起至2020年10月31日止。在长达三年的时间里，房屋一直由答辩人占有使用，而被答辩人从未主张过权利，这有违常理。二、被答辩人主张答辩人赔偿租赁房屋损失20400元无事实依据。被答辩人虽自称房屋在答辩人租赁期间发生损失，但并未向法庭出示任何相关损失证据，仅凭自己主观臆断便向答辩人主张损失20400元，该主张显然不能成立。综上，被答辩人罔顾事实，藐视法律，意图通过诉讼侵害答辩人的合法权益，谋取不正当利益，其行为已涉嫌虚假诉讼，答辩人请求法院对其无理反诉予以驳回，并对其虚假诉讼行为予以制裁。 经审理本院认定事实如下：2017年10月10日，米玉红（出租方、甲方）与封磊（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：“一、甲方自愿将坐落在滨州市黄河五-1路以北、渤海十六-1路以西，府佑广场1号楼L-04的房屋（房屋建筑为130平方米）出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房产做了充分了解，愿意承租该房屋。二、甲乙双方议定的上述房产年租金为人民币叁万伍仟元整，租赁期限自2017年10月31日至2020年10月31日。押金5000元。付款方式：分两次付款，首付3.5万元，2018年10月底之前付清余款7万元整。三、甲方保证上述房产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方经济损失，甲方负责赔偿。乙方保证承租上述房屋作为办公经营使用。四、房屋租赁期内，甲方保证并承担下列责任：1.上述房产符合出租房屋使用要求。2.如需出租或抵押上述房产，甲方将提前两个月通知乙方。五、1.乙方在租赁期间不得随意改变房屋的构造及设施。2.房屋在租赁期内，物业费、水费、电费、暖气费等所有由乙方产生的费用由承租人承担。3.因使用不当或其他人为原因而使房屋损坏的，乙方负责赔偿或给以修复。4.乙方将在租赁期届满时把房屋交给甲方。如需继续承租，应提前2个月与甲方协商，双方另签订租赁协议。六……九、双方约定的其他事项：1.乙方向甲方交付5000元押金，家具、地板、墙面等如有人为损坏，押金不退，损坏部分按购买价格赔付。2.家具清单：二楼榆木三角柜一件，空调两台，一楼木板手绘门神一对，田耕小品画一幅（洗手间外）。”米玉红、封磊分别在该协议甲乙双方落款处签字捺印，并记载了各自身份证号及联系电话。 庭审中，封磊提供了2020年6月21日其与米玉红手机通话录音，录音中米玉红讲：“我是这样，我已经告诉她了，因为这个房子是你们俩一块租的，是不是，我就两个都一块通知，今天上午的时候，我守着警察，也已经说了这个房子，我就已经收回来了，我不会让你们两个在在这个，你们两个有什么问题，出去解决，因为这个房子家一直。”封磊讲：“我不是说跟她去年已经签了续签合同了吗，续租了吗跟她。”米玉红讲：“我什么时候跟她续租了。”封磊讲：“她跟我说跟你签的合同要续租。”米玉红讲：“没有、没有。我现在”。封磊讲：“没有是吧，那她现在就是故意曲解告诉我啊。她说我去年跟，我知道您不是那样的人，因为合同存续期间，您是不能合同没到期再续租。”米玉红讲：“不可能的……”。米玉红并讲：“这样房子我就直接收回了，那个额，你有什么问题，你自己解决，因为房子里头都已经空了，什么都没有了，现在就是空房子，你留着我的房子干什么呢？再一个说我就还着急用，主要是我非常生气，是你对我的房子已经造成破坏了，这是我最不能接受的，因为我之前一再的跟你说，我是看着你们两个小孩子吧，都挺干净，给我维护的很好，所以说我就冲着这一点。你知道有多少人要用我这个房子，我都没有租给他们，给我要这个房子。”封磊讲：“这样的话，米姐，你就是把这个房子收回是吧？”米玉红讲：“对，我已经收回了。”封磊讲：“你也是说让我们俩个任何一方不再租这个。”米玉红讲：“我怎么租房子和你没有关系，你不要觉得，这个房子，这个房子是我的，我愿意怎么使用怎么用。”封磊讲：“我知道，我知道。”米玉红讲：“这是我跟你以外的问题。”米玉红讲：“……这个房子我已经收回了，现在我已经给警察已经说清楚了，警察也同意，我说我要换锁，我房子收回，我已经给哲哲说了，我说我告诉你，我也会告诉对方。这两个我都告知，房子我已经收回了。那个因为现在鉴于我那个楼梯是很贵的，花了好几万块。你可以去，我那个是纯橡木的，你搬的时候，我不知道你有没有回来再看看，你看拐角那个地方，给我碰到磕的，都有那个楼梯，都有一个扶手，都晃了。我现在光维修我还没有让人来估算，现在就是说房租那个，你的押金我是不退的，我跟你讲清楚，押金不退，剩下的房租我也不会给你退的，你如果什么时候，你给我维修好了，维修好了是多少钱？”封磊讲：“维修的事你直接找哲哲就行了。”米玉红讲：“我不管是谁，反正是你们两个人一起租的，一起造成的这个后果，那这个后果我就告知你两个，从现在开始这个房子不允许你再去了，我已经把钥匙都换了，锁也换了。你不要再去了，再去另外一个性质了……”封磊讲：“嗯”。米玉红讲：“你知道这个情况就行了，好了吧。拜拜！” 庭审中，米玉红提供了其出租房屋楼梯上挡板、楼梯台阶、楼梯立柱、楼梯扶手、入户门等处木质装修因碰撞摩擦损坏的痕迹照片，封磊对此不予认可，但未提供相反的证据证实。 对米玉红提供的范哲荧中国建行交易明细，证实2018年10月2日范哲荧转账支付其房租35000元，封磊对该证据不予认可；滨州市良艺装饰工程有限公司出具的维修明细表，证实楼梯扶手多处损坏、楼梯墙板多处损坏、入户门损坏多处、墙体损坏多处、楼梯台阶多处损坏，合计维修费用20400元。本院认为，米玉红提供的范哲荧中国建行交易明细，范哲荧本人并未出庭作证，不能证实与案件的关联性，对该证据的证明效力不予确认；对滨州市良艺装饰工程有限公司出具的明细表，应该证据并无经办人签字，不符合证据证明的形式要件，且该维修明细并不能证明已实际维修及实际的费用，对该维修明细表的证明效力亦不予确认。 本院认为，本案原告封磊与被告米玉红签订《房屋租赁协议》，能够证明原被告之间的房屋租赁合同关系，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，双方应当严格按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。双方在租赁协议中约定“双方租赁期限自2017年10月31日至2020年10月31日。”并在其后手写添加了“押金5000元。分两次付款，首付3.5万元，2018年10月底之前付清余款7万元整”的内容，可见双方对租赁期限及租金交纳时间约定的非常明确。原告提供了2020年6月21日封磊与米玉红手机通话录音，米玉红对该手机录音内容的真实性并无异议，其中米玉红讲：“我现在光维修我还没有让人来估算，现在就是说房租那个，你的押金我是不退的，我跟你讲清楚，押金不退，剩下的房租我也不会给你退的，你如果什么时候，你给我维修好了，维修好了是多少钱”。该录音中米玉红明确称对封磊房租及押金不予退还，由此证明封磊之前已实际交纳了房租及押金的事实，且根据双方合同载明的房租交纳时间，押金一般提前交纳的性质，封磊已实际租赁入住两年多的事实，米玉红期间并未对租金提出过异议。米玉红辩称封磊未交纳房租，与事实及常理明显不符，对其抗辩意见，本院不予采纳。 通过上述录音中米玉红多次提到的“房子我已经收回了，换锁了”等话语，也能够证明米玉红在2020年6月21日已实际收回出租房屋，双方的租赁关系已终止，因双方对提前解除租赁合同并无约定，米玉红理应退还封磊为此多交纳的房租，双方约定每年租金35000元，折合每天租金95.89元，自2020年6月21日至租赁合同到期日2020年10月31日，共计130天，租金12465.75元。原告封磊诉请被告米玉红赔偿其四个月租金11666.66元，系对自身权利的处分，并不违反法律规定，对其该项诉讼请求，本院依法予以支持。 对原告封磊要求退还房屋租赁押金5000元的诉讼请求。本院认为，原被告双方在房屋租赁协议中约定“乙方（即封磊）向甲方（即米玉红）交付5000元押金，家具、地板、墙面等如有人为损坏，押金不退，损坏部分按购买价格赔付。”根据被告提供的出租房屋楼梯上挡板、楼梯台阶、楼梯立柱、楼梯扶手、入户门等处木质装修损坏的照片，以及原告提供的手机通话录音内容，其中米玉红讲到“因为房子里头都已经空了，什么都没有了，现在就是空房子，你留着我的房子干什么呢？再一个说我就还着急用，主要是我非常生气，是你对我的房子已经造成破坏了，这是我最不能接受的。”由此能够证明封磊搬离租赁房屋时，对米玉红的房内木质楼梯及入户门造成了一定程度的损坏。根据双方的合同约定，封磊应承担违约赔偿责任，押金是对家具、地板、墙面等损坏违约金的约定，租房押金不予退还，用于赔偿米玉红由此造成损坏家具的损失。故对原告封磊要求退还房屋租赁押金5000元的诉讼请求，本院不予支持。 综上事实和理由，反诉原告米玉红反诉被告封磊支付房租及房屋押金，与本院查明的事实不符，亦无法律依据，本院不予支持。反诉原告米玉红要求反诉被告封磊赔偿其租赁房屋的经济损失20400元，但米玉红并未提供其房屋家具实际维修的证据，其要求的赔偿数额并无事实依据，且根据双方的合同约定已扣除封磊交纳的押金5000元，对米玉红的房屋家具损失已进行了赔偿，米玉红亦未再提供其实际损失大于该押金的相关证据，故对米玉红要求封磊赔偿其房屋租赁经济损失20400元的诉讼请求，本院不予支持。对反诉被告封磊的抗辩意见，本院予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下： 一、被告米玉红于本判决生效之日起十日内退还原告封磊房屋租金11666.66元； 二、驳回原告封磊的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告米玉红对反诉被告封磊的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。 案件受理费216元，减半收取计108元,由原告封磊负担32.4元，被告米玉红负担75.6元；反诉案件受理费2908元，减半收取计1454元，由反诉原告米玉红负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审判员 朱 波 二〇二〇年十一月二十三日 书记员 崔丹丹