北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初15930号原告：北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司，营业场所北京市西城区太平桥大街96号04层D-503。负责人：肖俊强，总经理。委托诉讼代理人：李欣，北京嘉纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张朝伟，北京嘉纳律师事务所律师。被告：王维玲，女，1967年1月5日出生，汉族，住北京市西城区。原告北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司（以下简称中海物业公司）与被告王维玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序进行了审理。原告中海物业公司委托诉讼代理人李欣到庭参加诉讼，王维玲经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中海物业公司向本院提出诉讼请求：判令王维玲缴纳自2015年7月1日至2019年12月31日期间欠缴的物业费10236.60元，并支付违约金1023.66元（欠缴物业费的10%）及2015年1月1日至2016年12月31日期间的公共照明费360元。事实及理由：王维玲系×××小区×××室的业主。中海物业公司依约向包括王维玲在内的小区业主提供了物业服务，但王维玲拖欠部分物业费用，经多次催缴至今仍未交纳，故中海物业公司诉至本院。王维玲未参加庭审，但提交书面答辩状称，不同意中海物业公司的诉讼请求。1、涉案小区与中海物业公司并未签订新的物业管理委托合同，原建设单位与中海物业公司签订的中海物业管理全权委托合同仍有效，对双方具有约束力，该合同约定物业收费标准为3.60元/建筑平米/月，王维玲已按约定标准交纳了涉案期间的物业费。2、王维玲与中海物业公司未签订新的物业服务合同，双方于2004年12月28日签订的前期物业管理服务协议继续有效，该协议约定的物业费标准亦为3.60元/建筑平米/月，中海物业公司并未提供证据证明政府指导价格变动以及因此导致的物业管理成本增加。3、涉案小区从未就物业服务费涨价事宜召开过业主大会，2014年5月19日中海物业公司擅自发布关于中海凯旋物业费调整表决结果的公告之前业主大会根本未成立，在此之前涉案小区并未在金融街街道的主持下形成过任何业主共同决议，中海物业公司擅自提高物业服务费的行为无效。4、中海物业公司擅自提高物业费标准后物业质量并未改善，反而多次威胁业主甚至故意伤害业主，其并未全面履行物业管理服务义务，若按其主张的标准支付物业费，则有违公平原则。经审理查明：北京市西城区“中海凯旋”小区由中海物业公司提供物业服务。王维玲系该小区×××室的业主（下称涉案房屋），房屋建筑面积为154.95平方米。2004年8月28日，甲方王维玲与乙方中海物业公司签订前期物业管理服务协议，约定：物业管理服务费为3.60元/建筑平方米/月；每季首月的1-15日缴纳当季物业管理费及相关费用；符合相关法规、政策的其他有偿服务费用及受有关部门或单位的委托，部分代收代缴服务，收费标准执行政府规定；甲方违反协议未按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金。协议附件一物业管理服务说明书载明，公共照明费每季度每户预收45元，按季度结算，与物业管理费同步缴纳。就涉案小区物业费标准自2014年5月1日由3.60元/建筑平米/月调整为4.60元/建筑平米/月一节，中海物业公司提交的（2017）京02民终4152号生效民事判决显示：与王维玲同一小区的另外一位业主黎伟就物业费问题曾与中海物业公司产生纠纷形成诉讼，双方就物业费标准存在与本案相同的争议。经审查，法院认定：首先，涉案小区物业服务收费标准是实行市场调节价，对于实行市场调节价的物业收费，法律并不禁止物业企业在小区未召开业主大会成立业主委员会前调整物业服务费价格。其次，综合在案证据可以显示出小区业主应已获悉中海物业公司上调物业服务费价格的要求，此外结合2014年度、2015年度的小区物业服务费缴费情况可以反映出远超半数的小区业主实际接受并依照新的物业服务费标准交纳了物业服务费。综合上述因素，对于中海物业公司要求黎伟按照上调后的物业服务费标准（注：4.60元/建筑平方米/月）交纳2014年5月1日至2015年12月31日间物业服务费差额的诉讼请求，法院予以支持。中海物业公司还提交了（2020）京02民终6097号生效民事判决，该判决就中海物业公司主张应按调整后的标准收费一节，与前述生效判决意见一致。该判决认定，与王维玲同一小区的另一业主应当按照调整后的物业费收费标准交纳2015年至2019年期间的物业费差额。庭审中，中海物业公司认可收到王维玲交纳的2015年至2019年的物业费5754.24元、6693.84元、6693.84元、6693.84元、6693.84元。按4.60元/建筑平米/月核算，王维玲上述期间内每年应交物业费金额为8553.24元（4.60*12*154.95）。据此中海物业公司主张王维玲尚欠2015年7月1日至2019年12月31日期间的物业费差额10236.60元。庭审中，中海物业公司还主张王维玲未交纳2015年1月1日至2016年12月31日的公共照明费360元。本院认为，双方之间存在的前述物业服务合同关系，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。王维玲接受了中海物业公司提供的物业服务后，应当按时足额交纳物业费。本案争点在于物业费收费标准。前已查明，已生效的（2017）京02民终4152号、（2020）京02民终6097号民事判决均认定，涉案房屋所在小区物业费标准自2014年5月1日起已调整为4.60元/建筑平方米/月。王维玲答辩所提及意见，在前述判决所涉案件中被告也曾提出，但前述生效判决均未采信。本案中，王维玲不认可物业费标准上调并认为中海物业公司未全面履行服务义务，但除其陈述外，并未就此提交任何证据，故对其答辩意见本院亦不予采信。据上，中海物业公司主张按4.60元/建筑平方米/月核算王维玲应交物业费数额，并主张2015年7月1日至2019年12月31日期间物业费差额的诉讼请求，于法有据，本院支持。关于2015年至2016年的公共照明费，中海物业公司的主张于法有据，本院亦予支持。关于违约金。前已查明，王维玲系因双方就物业费标准存在争议而非恶意违约导致拖欠部分物业服务费，故中海物业公司关于违约金的诉请，本院不予支持。需要指出的是，涉案房屋所在小区物业费标准已有法院生效判决予以确认，在该收费标准未经法定程序调整前，王维玲有义务按该标准交纳物业费。本案纠纷处理完毕后，王维玲若仍以不认可收费标准为由拒不足额交纳物业费的，应承担相应违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、王维玲于本判决生效之日起七日内支付北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司2015年至2019年期间的物业费差额10236.60元及2015年1月1日至2016年12月31日期间的公共照明费360元；二、驳回北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司其他诉讼请求。如果王维玲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45元，由北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司负担13元（已交纳），由被告王维玲负担32元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄俊杰二〇二〇年十一月十九日书记员  郑思宇