广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初40238号原告：深圳市国晖物业有限公司，住所地深圳市罗湖区春风路国晖大厦四楼，统一社会信用代码914403007152206130。法定代表人：刘银朋，董事长。委托诉讼代理人：杨恒秀，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201511723750。委托诉讼代理人：关晓峰，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师，执业证号14403202011217826。被告：深圳市得隆润科技发展有限公司，住所地深圳市福田区福田街道福安社区福华三路168号国际商会中心2405，统一社会信用代码91440300319697188Q。法定代表人：李梅芳。被告：李梅芳，女，汉族，1968年7月13日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。两被告共同委托诉讼代理人：赖辉华，广东名成律师事务所律师，执业证号14419200910744301。两被告共同委托诉讼代理人：吴兴亮，广东名成律师事务所律师，执业证号14419199911889318。原告深圳市国晖物业有限公司与被告深圳市得隆润科技发展有限公司（以下简称得隆润公司）、李梅芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，由审判员杨俊洁独任审理，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨恒秀、两被告共同委托诉讼代理人赖辉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市国晖物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告得隆润公司向原告支付从2019年2月1日起至2020年7月31日的物业管理费共计126万元（每月70000元，共18个月）及2020年8月1日起的物业管理费，按每月70000元的标准，自2020年8月1日起计算至实际清偿之日；2.判令被告得隆润公司支付从2019年2月1日起至2019年8月19日的物业管理费共计462903.23元，按年利率4.75%计算逾期付款利息是7071.58元及2019年8月19日起的所有欠付的物业管理费的逾期利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）为标准计算至实际清偿之日；3.判令被告李梅芳对第1、2项诉求承担连带责任；4.判令被告得隆润公司、被告李梅芳承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、原告系国晖大厦第二层至第四层物业的服务管理企业。该事实为深圳市罗湖区人民法院（2006）深罗法民三初字第2085号《民事判决书》所认定：“1999年8月15日深圳市国晖物业有限公司与深圳市国晖房地产开发有限公司签订的《物业管理合同》，约定深圳市国晖房地产开发有限公司将国晖大厦的房屋建筑本体共用部位；房屋建筑本体共用设施设备，本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施；公共环境；交通、车辆行驶及停泊；配合和协议当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作；社区文化娱乐活动；物业及物业管理档案、资料；法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项等委托原告（注：指深圳市国晖物业有限公司）进行管理；合同期限为63年，自1999年8月15日至2062年8月14日止。”《深圳经济特区物业管理条例》第六十六条第一款规定：“物业服务企业提供物业服务，应当与建设单位或者业主大会签订物业服务合同，约定物业服务的计费方式、收费标准、服务内容、服务期限等。”第六十九条第二款规定：“物业服务合同期限届满时，业主大会尚未成立或者未依法选聘物业服务企业的，原合同可以继续履行至新的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。”由于国晖大厦的业主一直未成立业主委员会，因此，到目前为止，原告仍是案涉房屋的物业管理企业。2013年5月8日，原告与广东省国晖集团有限公司（原案涉物业所有权人）就物业管理服务及相关收费事宜签订《物业管理委托协议》。该协议第二条约定：“物业位于深圳市罗湖区，面积2881.64平方米。自2013年5月8日至2023年5月7日。”第三条约定：“物业管理收费项目有：公告设施服务费、统一管理费、保安费、卫生费、绿化管理费、中央空调费、水、电管理费（统称物业管理费）。收费为每月每平方米人民币24元，每月合计69159.36元......”。2018年6月27日，罗湖法院向原告出具《通知书》【案号：（2017）粤0303执4144号】，要求原告协助将案涉房屋进行停电及拆除电表、停水。正是由于原告是案涉房屋的物业管理企业，罗湖法院才会发函要求协助办理前述事项。2018年12月5日，深圳市罗湖供电局向原告出具《关于罗湖区国晖大厦物业欠电费的函》中提及：“我局辖区用电客户（见下表）六个用电合同编号用电地址及物业管理权属贵单位管理”。该供电局的函也证明原告是案涉房屋的物业管理企业。原告提交的与电梯保养单位、除虫灭鼠单位、二次供水设施清洗单位之间签署的合同，均证明原告是案涉房屋的物业管理企业，因此才有权有责委托供应商提供相关物业服务。上述事实证明，原告在被告迁入国晖大厦二至四层前便一直负责第二至第四层在内的整栋国晖大厦的物业管理，并至今一直提供物业管理服务，是案涉物业的服务管理企业。二、被告得隆润公司作为案涉房屋的所有权人，与原告之间形成事实上的物业服务关系，被告得隆润公司应缴纳物业管理费。2017年10月31日，被告得隆润公司通过深圳市金槌拍卖行有限公司拍卖取得案涉房屋。公告上已经明确按现状拍卖，物业管理情况作为物业现状之一理应被竞拍人知悉，被告得隆润公司竞拍案涉房屋，视为接受物业现状，同意接受原告为其提供物业管理服务，因此被告得隆润公司应承担案涉房屋的物业管理费。2018年1月18日，深圳联合产权交易所出具的《深圳市罗湖区春风路国晖大厦2、3、4层共三套物业成交公告》。被告得隆润公司主张于2018年3月17日取得案涉房屋所有权。该房产于2018年6月28日清场。《深圳经济特区物业管理条例》第九十三条规定：“业主应当按照物业服务合同约定或者业主大会决定支付物业服务费、交纳物业专项维修资金、承担有关分摊费用。”被告得隆润公司作为案涉房屋的所有权人，依法应缴纳相应的物业管理费。原告曾与2019年4月向罗湖法院诉求被告得隆润公司承担2018年2月至2019年1月的物业管理费及滞纳金、水电费。深圳中院二审支持了原告的诉求，并认定“自2018年3月17日开始，上诉人和被上诉人之间形成事实上的物业服务关系，上诉人为被上诉人提供管理服务，被上诉人应向其支付物业管理费”（见二审判决书第10页）。该案一审案号是（2019）粤0303民初13324号，二审案号是（2019）粤03民终27194号。三、被告得隆润公司应按以往的物业管理合同约定的标准支付物业管理费及滞纳金。2014年12月1日，案外人广东省国晖集团有限公司（原案涉物业所有权人）与深圳市柏悦娱乐有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定承租人深圳市柏悦娱乐有限公司应每月支付管理费人民币70000元，逾期按每日千分之一支付滞纳金。被告得隆润公司与原告之间形成事实上的物业服务关系，应按以往的物业管理合同约定的标准支付物业管理费及滞纳金。四、被告李梅芳作为被告得隆润公司的唯一股东，应承担连带责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”被告得隆润公司是一人公司，股东是被告李梅芳。被告李梅芳不能证明公司财产独立于自己的财产，应当对被告得隆润公司的债务承担连带责任。五、原告曾于2019年4月份向罗湖法院起诉被告得隆润公司承担2018年2月至2019年1月的物业管理费及滞纳金水电费，该诉求已得到深圳中院的认可，由于被告得隆润公司未履行生效判决，原告已申请强制执行，案号是（2020）粤0303执14131号。综上，为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼，请求法院支持原告全部诉讼请求。被告得隆润公司辩称：一、虽然（2006)深罗法民三初字第2085号民事判决认定原告为案涉小区物业服务单位，但原告与案外人深圳市国晖房地产开发有限公司（以下简称国晖房地产公司）签署的《物业管理合同》为无效合同。首先，根据《物业管理条例》第二十四条“通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业”的规定，原告及案外人国晖房地产公司并没有提供任何证据证明通过招投标方式选聘了原告为物业服务企业，且原告也并未提供物业服务资质证书证明其具有物业服务的资质。其次，该物业合同根据法律规定属于前期物业服务合同，合同约定的期限自1999年8月15日至2062年8月14日，该约定违反《深圳经济特区物业管理条例》第四十九条“建设单位选聘物业服务企业提供前期物业服务，应当签订前期物业服务合同，前期物业服务合同期限由建设单位和物业服务企业约定，最长期限不超过二年”的规定。因此，即便原告在客观事实上存在物业服务的法律关系，原告与案外人国晖房地产公司签署的《物业管理合同》也是无效合同。二、原告无权按照70000元／月的标准要求被告得隆润公司支付物业管理费及逾期付款利息。首先，根据《物业管理条例》第四十一条、《广东省物业管理条例》第三十七条、《深圳经济特区物业管理条例》第五十二条，以及《广东省发展和改革委员会关于加强政府指导价物业服务收费备案管理的通知》（粤价（2011）322号）等法律法规、规章的规定，物业收费应按照政府指导价实施，且物业服务企业应将收费价格向物价部门申请备案，在取得备案回执后方可执行。其次，在本案中，原告并未提及任何证据证明其与案外人国晖房地产公司签署的《物业管理合同》以及原告与案外人广东省国晖集团有限公司签署的《物业管理委托协议》中的收费价格取得过物价部门的备案同意，原告的收费行为明显违反我国《价格法》第六条、第十二条等规定，应属无效，原告收取物业服务费的行为违反法律规定。被告得隆润公司的主张符合我国《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，应予以支持。再次，根据被告得隆润公司提交的证据照片可知，原告根本未提供适格的物业服务，被告得隆润公司的物业在原告的默认纵容甚至许可同意下，任由第三人侵占、使用，该第三人并未取得被告得隆润公司的同意，私自进行使用，由此可知，原告的物业服务及管理存在显著、严重的不当行为。被告得隆润公司发现自己的物业被第三人侵占、使用后，曾向原告了解情况并请求其协助维权，原告不但不告知有关情况、不协助被告得隆润公司维权，不可思议的是，还竭力阻止被告得隆润公司自行维权，为此，双方发生了纠纷并经过罗湖区湖派出所调处，有关事实，恳请法院依法向该派出所调取证据，查明事实。基于前述事实，被告得隆润公司完全有理由怀疑有关第三人侵占、使用被告得隆润的物业实际上是原告安排的，原告有可能从中渔利，中饱私囊，损害被告得隆润公司合法利益。最后，据被告得隆润公司了解，原告也从未履行“设立业主共有资金共管账户”、“将物业服务合同副本报区住房和建设部门备案、”、“公示公共水电分摊费用情况、物业管理费与物业专项维修资金使用情况”、“制定物业管理区域安全防范应急预案并报区住房和建设部门备案的”、“定期与数据共享银行核对本物业管理区域业主共有资金账目并按季度公示”、“将车位、车库的使用情况按月予以公示”等法定或物业服务企业应有的管理、服务、运维服务义务，根据我国《合同法》第一百零七条、第一百一十二条、《物业管理条例》第三十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条等规定，原告仅能根据周边同等小区、同等物业服务资质的市场价格以下浮50%的标准收取物业管理费。因此，原告既无权根据其与案外人《广东省国晖集团有限公司》签署的《物业管理委托协议》约定的69159.36元／月的标准向被告得隆润公司收取物业管理费，也不得依据（2019）粤03民终27194号民事判决书确定的70000元／月的金额向被告得隆润公司收取物业管理费，更无权收取滞纳金。综上所述，原告对被告得隆润公司提起的诉讼请求不符合客观事实和法律规定，请求法院驳回原告所有的诉讼请求。被告李梅芳辩称：一、原告与案外人国晖房地产公司签署的《物业管理合同》为无效合同。原告国晖公司无权按照70000元／月的标准要求被告得隆润公司支付物业管理费及逾期付款利息。具体的答辩理由与被告得隆润公司的一致。二、被告李梅芳实际上是根据“让与担保”的方式代陈雪莉和雪梅持有被告得隆润公司的股权，被告得隆润公司并非一人有限公司，被告李梅芳并非被告得隆润公司的真实股东，因此，被告李梅芳并非适格的被告，不应成为本案被告，更不应承担原告所主张的法律责任。首先，本案为物业服务合同纠纷，根据原告主张的物业服务关系，其相对方或当事人显然为被告得隆润公司，故即便债务成立，也应属于被告得隆润公司的债务，与被告李梅芳无关。其次，被告李梅芳虽然在工商登记显示为“股东”，但实际上被告李梅芳并非被告得隆润公司的实际股东，被告李梅芳作为被告得隆润公司得的“股东”与《公司法》第六十三条规定的一人实际股东存在本质上的差异，理由如下：第一，根据《借款合同》、银行流水、《抵押担保合同》、不动产登记证明等可以清晰无误的表明：被告李梅芳为被告得隆润公司的债权人，被告得隆润公司将其名下位于深圳市罗湖区的物业抵押给被告李梅芳，且办理完毕抵押登记。第二，根据被告李梅芳、宋世麟与被告得隆润公司、陈雪莉、雪梅签署的《协议书》第二条“还款担保”第2款、第三条等约定可知，股权转让仅仅是作为被告得隆润公司、陈雪莉、雪梅清偿款项的补充担保，在被告得隆润公司、陈雪莉，雪梅清偿债务后，被告李梅芳须将该股权交还给陈雪莉、雪梅二人，该约定符合我国《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条规定的“让与担保”的法定条件，因此，即便被告李梅芳与第三人陈雪莉、雪梅办理了股权转让登记，也仅仅是为了保障债权实现的一种手段，被告李梅芳与第三人陈雪莉、雪梅之间并不存在真实的股权转让行为，均系履行上述担保协议或担保条款之行为。第三，股权让与担保从形式上表现为股权转让，但与股权转让存在极大差别：1.从意思表示上看，让与担保的真实意思是“担保”，不是“转让”；2.从合同目的看，股权转让是出于转让股权目的，转让人转让股权，受让人支付股权转让款。股权让与担保在于为主债务提供担保，受让人通常并不为此支付对价（被告得隆润公司拥有数千万元的物业，上述《协议书》仅约定股权转让价款为1元，这显然不是“对价”）；3.在让与担保的情形下，即便已经完成股权变更登记，根据会议纪要第71条的规定，也仅能在债权实现时取得优先受偿权，不能取得股权，在主债务期限届满后仍未履行的情况下，名义上的股权受让人对变价后的股权价值享有优先受偿权。第四，根据我国《民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，结合让与担保的行为，可以表明：被告李梅芳与第三人陈雪莉、雪梅办理股权变更登记是各方为了保障被告李梅芳债权实现的手段，各方之间并不存在真实的股权转让关系，进行股权变更登记的民事法律行为在法律上应属于欺诈工商行政主管部门的登记行为，应属无效民事行为。第五，如果认定被告得隆润公司为一人有限公司并认定被告李梅芳为其真实股东，则不但违反了上述法律和会议纪要的规定，而且还明显反了各方的真实意思表示并侵害了陈雪莉和雪梅的合法权益。再次，被告得隆润公司与被告李梅芳不存在财产混同情况，理由如下：1.被告李梅芳是被告得隆润公司的债权人，并已以诉讼方式向被告得隆润公司主张债权，两者利益明显相悖，若认定两次财产混同，则明显违背基本常识。2.根据上述《协议书》的约定，被告李梅芳在被告得隆润公司、陈雪莉、雪梅向其清偿债务后，须将因“股权让与担保”持有的被告得隆润公司、陈雪莉、雪梅全部回转过户给陈雪莉、雪梅，既如此，则按基本常识，亦可判断任何一方均不可能愿意及允许被告得隆润公司与被告李梅芳的财产发生混同情况。3.被告得隆润公司除了持有案涉三层物业外，并无任何经营性业务，日常没有收益，也没有支出，因此，在客观上也没有发生财产混同的机会。因此，原告主张被告李梅芳对被告得隆润公司的债务承担连带责任没有事实根据和法律依据，请求法院驳回原告对被告李梅芳的所有诉讼请求。本院经审理查明以下事实：原告曾于2019年4月10日就与被告得隆润公司之间的物业服务合同纠纷向本院提起诉讼，诉请该被告支付2018年2月至2019年1月期间的物业管理费1120000元及滞纳金756000元、该被告支付水电费等，案号为（2019）粤0303民初13324号。本院经审查依法作出（2019）粤0303民初13324号民事判决书，判决驳回原告的全部诉讼请求。原告不服该判决，上诉至深圳市中级人民法院，案号为（2019）粤03民终27194号。深圳市中级人民法院经审查依法作出（2019）粤03民终27194号民事判决书，该判决书认定：被告得隆润公司于2018年3月17日通过竞拍取得案涉物业产权，并经法院清场于2018年8月实际占有取得该物业。原告与被告得隆润公司虽未签订书面物业服务合同，但原告为被告得隆润公司提供了物业管理服务，双方存在事实上的物业服务关系。理由在于：1.原告自1999年至今一直为包括案涉物业在内的整栋国晖物业大厦提供物业管理服务，该事实有（2006）深罗法民三初字第2085号民事判决、《物业管理合同》、《深圳市除虫灭鼠有偿服务合同书》、《电梯保养合同》、《深圳市生活饮用水二次供水设施清洗消毒合同》、《关于罗湖区国晖大厦物业欠电费的函》、《事实在管情况说明》等为证；2.案涉物业系“按现状拍卖”，物业管理情况作为物业“现状”要素之一理应被竞拍人知悉，被告得隆润公司竞拍案涉房产，视为其接受物业现状，同意接受原告为其提供物业服务。故法院认定自2018年3月17日开始，原告与被告得隆润公司之间形成事实上的物业服务关系，原告为该被告提供管理服务，该被告应向原告支付物业管理费。关于物业管理费的金额，原告主张按照每月70000元的标准支付，与其既往物业管理合同约定的标准以及实际履行情况相适应，法院予以确认，经核算，被告得隆润公司应支付原告2018年2月至2019年1月期间的物业管理费840000元。据此，判令撤销（2019）粤0303民初13324号民事判决；被告得隆润公司于判决生效十日内支付原告物业管理费840000元；驳回原告的其他诉讼请求。该判决已生效。原告主张其自2019年2月之后仍旧一直为被告得隆润公司提供物业服务，并提供了（2006）深罗法民三初字第2085号民事判决书、《物业管理委托协议》、《深圳市除虫灭鼠有偿服务合同书》、《电梯保养合同》、《深圳市生活饮用水二次供水设施清洗消毒合同》、《消防系统维护保养服务合同》、《事实在管情况说明》等证据为证，上述证据均有原件可供核对，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。另查，被告得隆润公司为一人有限责任公司，工商登记备案的投资人为李梅芳。被告李梅芳称得隆润公司的实际股东为陈雪莉、雪梅，其系基于股权让与担保从陈雪莉、雪梅处受让得隆润公司的股权。但根据被告得隆润公司的企业信用信息公示报告，2020年5月15日，被告得隆润公司的投资人由宋世祥变更为李梅芳。被告李梅芳还主张得隆润公司的财产独立于其自己的财产，并提供了（2020）粤0303民特监1号民事裁定书、（2020）粤0303民初40651号民事裁定书、（2020）粤0303诉前调35642号先行调解通知书等为证，其中（2020）粤0303民特监1号民事裁定书认定李梅芳系得隆润公司的唯一自然人股东，当事人双方存在关联，李梅芳提交的《借款合同》、银行转账凭证、《抵押担保合同》、不动产登记证明等，既不足以证明借款关系的真实性，也不足以证明得隆润公司的债务履行情况......驳回李梅芳提出的异议；（2020）粤0303民初40651号民事裁定书裁定该案按李梅芳撤诉处理；（2020）粤0303诉前调35642号案件尚处于诉前调解阶段，尚未作出实体处理。故被告李梅芳提供的相应证据均不足以证明得隆润公司财产独立于其本人财产。以上事实，有（2006）深罗法民三初字第2085号民事判决书、《物业管理委托协议》、《深圳市除虫灭鼠有偿服务合同书》、《电梯保养合同》、《深圳市生活饮用水二次供水设施清洗消毒合同》、《消防系统维护保养服务合同》、《事实在管情况说明》、（2019）粤03民终27194号民事判决书等证据及双方当事人的陈述、庭审笔录在卷佐证，本院予以认定。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告得隆润公司形成事实上的物业服务关系，被告得隆润公司须按照每月70000元的标准向原告支付2018年2月至2019年1月期间的物业管理费，已经生效的（2019）粤03民终27194号民事判决书认定。原告在本案中提供的证据亦足以证明2019年2月至本案庭审时（2020年11月3日）其仍为被告得隆润公司提供了物业服务，被告得隆润公司应按照每月70000元的标准向原告支付该期间的物业管理费共计1477000元。之后的物业管理费，原告待实际产生时再另行主张权利。双方未明确约定物业管理费的支付时间，则本院认定被告得隆润公司应于每月最后一日交纳当月物业管理费。被告得隆润公司未能按时交纳，已构成违约，原告有权要求该被告按照年利率4.75%的标准赔偿截至2019年8月19日的利息损失，之后的利息损失，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日。经核算，截至2020年11月3日，利息损失为53182.3元。被告李梅芳称得隆润公司的实际股东为陈雪莉、雪梅，其系基于股权让与担保从陈雪莉、雪梅处受让得隆润公司的股权。而被告得隆润公司的工商登记备案信息显示李梅芳系从案外人宋世祥处受让股权，被告李梅芳上述陈述明显与被告得隆润公司的工商登记备案信息不符，该抗辩主张缺乏事实依据，本院不予采纳。该被告提供的相应证据亦不足以证明得隆润公司财产独立于其本人财产，应自行承担举证不能之不利后果。故被告李梅芳作为被告得隆润公司的唯一股东，应对被告得隆润公司的涉案债务承担连带责任。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市得隆润科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市国晖物业有限公司2019年2月至2020年11月3日期间的物业管理费1477000元及利息（暂计至2020年11月3日，利息为53182.3元；之后的利息，以1477000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日）；二、被告李梅芳对被告深圳市得隆润科技发展有限公司的上述债务承担连带责任；三、驳回原告深圳市国晖物业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8102元，保全费5000元，均由两被告负担。上述费用原告深圳市国晖物业有限公司均已预交，本院全额退回原告深圳市国晖物业有限公司。两被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费及保全费共计13102元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  杨俊洁二〇二〇年十一月六日书记员  方晓璇