四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)川17民终1533号上诉人（原审被告）：景远飞，男，汉族，1976年5月14日出生，住四川省万源市。委托诉讼代理人：杨永权，四川天维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭家伟，男，汉族，1974年12月21日出生，住四川省万源市。委托诉讼代理人：周健，四川鼎贤律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：万源市天天房屋信息咨询部。经营场所：四川省达州市万源市太平镇思源路**。经营者：王锡群。上诉人景远飞因与被上诉人彭家伟、万源市天天房屋信息咨询部（以下简称天天咨询部）定金合同纠纷一案，不服四川省万源市人民法院(2020)川1781民初1090号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。景远飞上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判上诉人不承担责任；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定事实不清。天天咨询部经营范围及经营者是否具有代理资格没查清。2、被上诉人之间恶意串通损害上诉人合法权益，违背《民法总则》及《行政许可法》强制性规定无资格资质实施法律行为；另其代理超越经营范围,违反了国家《城市房地产管理法》及《民事诉讼法》代理的强制性、禁止性、特许性规定其实施的行为自始无效，故上诉人不承担支付违约金5万元的违约责任。3、一审适用法律错误。彭家伟辩称，一审认定事实清楚，上诉人与中介公司王锡琼的微信聊天内容与一审查明的事实相吻合。本案法律关系明确，上诉人构成根本违约，一审判决上诉人双倍返还定金是正确的。上诉人称第三人无代理资格这一说法不成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。天天咨询部述称，咨询部是我本人在经营，从业人员需要资格证，景远飞只是委托我收取定金，签订正式合同的时候我们将定金一并转给景远飞。毕竟我们都没见过面，出于资金安全的考虑，只是委托我收取定金，还不涉及后面的关系。转款项，也是基于安全，上诉人确实不诚信，还让我帮忙查询，所有交易流程我都是讲清楚了的，我一再催促景远飞签订合同，景远飞以家庭有变故不签合同。临近违约，他就给我说家庭不和不准备卖房子。实际上他高价卖给了别人。景远飞作为成年人来说，对自己的委托行为应该清楚，我们聊了之后，我收到钱之后我是截屏发给了他的，他也是认可了的。上诉人确实不诚信。彭家伟向一审法院提出的诉讼请求：1、请求人民法院依法判令景远飞双倍支付彭家伟购房定金10万元；2、本案诉讼费由景远飞承担。一审法院认定事实：2020年4月初，彭家伟向万源市天天房屋信息咨询部的经营者王锡群提出想购买一套万源市未来城市的房屋；景远飞此时欲出售位于万源市未来城市14栋4-3号房产；王锡群通过电话联系上景远飞，提出彭家伟愿以78万元购买景远飞的房屋，景远飞认为交易价格过低，未答应出售自己的房屋。此后，王锡群与景远飞相互留了微信，经常聊天联系。2020年5月1日,景远飞与王锡群聊天时提出，看彭家伟是否能够加价2万元购买其房屋，王锡群电话及微信与景远飞沟通，双方约定：彭家伟交定金5万元；房屋成交价格为80万元，含接房时的全部费用和之前的物管费由卖方承担；装修保证金由买方承担；房产过户费用由买方承担；中介费由买方承担；约定在2020年5月30日之前签订正式购房合同；同时约定补充付款方式：除去银行下差房款，具体以银行清单为准，剩余房款一次性付清。王锡群在与彭家伟洽谈后，彭家伟同意了上述条件。为了查明景远飞的按揭贷款和便于收取定金，王锡群通过微信告知景远飞，将身份证复印件及委托书发给王锡群，景远飞提出不知怎么委托，王锡群便发给景远飞模板一份，景远飞将定金大写“伍拾万元”修改成“伍万元”后用微信发给了王锡群，其内容为“我景远飞现委托天天房产王锡群代收未来城市卖房定金50000.00元(大写：伍万元整），约定房屋整体成交价格800000.00元（大写：捌拾万元整）(备注：含接房时的全部费用和之前物管费由卖方承担、装修保证金由买方承担，中介费用均由买方承担)约定在2020年的5月30日之前签定正式购房合同（补充付款方式：除去银行下差房款，具体以银行清单为准，剩余房款一次性付清）”。王锡群收到该微信后，便通知彭家伟交付定金。2020年5月7日12时23分，彭家伟通过自己在中国农业银行股份有限公司向王锡群在四川年限银行的账户转款5万元。王锡群当天给彭家伟出具收条一份，内容为“收条今收到彭家伟（身份证号码：5130241974********）购房定金50000.00元（大写：伍万元整），该房位于四川省万源市未来城市洋房14幢4-3号，户主为景远飞（身份证号码：5130241976********）约定整体成交价格800000.00元（大写：捌拾万元整）（备注：卖方负责接房费用，交清之前物管费，装修保证金由买方负责），约定在2020年5月30日之前签定正式购房合同，除去银行下差房款，一次性付清全部房款。收款人：王锡群代2020.5.7”。2020年5月23日，景远飞告知王锡群，因自己家庭原因无法继续出售房屋，王锡群将此事告知彭家伟：景远飞现己明确提出毁约，不得将该房出售给彭家伟。后彭家伟多次与王锡群沟通，王锡群多次与景远飞沟通均无结果，彭家伟、景远飞没有签订正式的买卖合同。彭家伟遂向法院提起诉讼。一审法院认为：万源市天天房屋信息咨询部从事房屋中介，为出卖人和买受人提供的是居间服务，与出卖人和买受人之间形成的是居间合同关系。景远飞是房屋出卖人，彭家伟是房屋买受人，彭家伟、景远飞之间是买卖合同关系。本案景远飞与天天咨询部的聊天记录，足以认定景远飞以80万元出售房屋的真实性以及授权委托天天咨询部办理房屋买卖的事实。景远飞通过天天咨询部的经营者王锡群发出以80万元出售自己的房屋，并同意由王锡群代收定金5万元定金，构成要约；彭家伟同意以80万元购买景远飞的房屋，并通过景远飞委托的王锡群收取了定金5万元，构成承诺。双方对买卖的标的物及价格已有明确约定，故彭家伟与景远飞之间形成了买卖合同关系，对双方均有约束力。现景远飞因个人原因无法出售房屋，造成正式合同不能订立和履行，景远飞明显是不诚信的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。彭家伟支付的定金虽暂存在王锡群处，但不能据此否认王锡群是代景远飞收取的定金的性质。按照定金法则，景远飞应当双倍返还彭家伟定金100000元。因其中50000元定金尚在王锡群处，王锡群亦愿意返还给彭家伟，故由王锡群返还彭家伟50000元，双倍返还责任的另50000元由景远飞承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十六条、第二十一条、第二十五条、第二十六条、第一百零七条、第一百一十五条规定，判决：一、由万源市天天房屋信息咨询部在本判决生效后三十日内返还彭家伟购房定金50000.00元；二、由景远飞在本判决生效后三十日内向彭家伟支付违约金50000.00元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300.00元，减半收取1150.00元，由景远飞负担。二审中，各方均未提供新证据。二审查明，2020年5月7日上午11时44分，景远飞通过微信聊天记录向天天咨询部经营者王锡群出具委托书后，王锡群回复景远飞，那我通知客户收取定金了哟，景远飞回复王锡群，好的。王锡群回复景远飞，收取定金后我发消息给你，并将定金转账凭条截图发给了景远飞，告诉景总定金已经收了哟。景远飞回复王锡群，好好。二审查明的其余案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为：被上诉人天天咨询部系从事房屋中介服务，其经营者王锡群经过房产信息联系上诉人景远飞，景远飞有房屋出售，双方通过微信提供身份证信息图片，授权委托书以及聊天记录，并同意由王锡群代收被上诉人彭家伟5万元定金的事实客观存在，有微信聊天记录佐证，足以认定景远飞同意以80万元出售房屋的真实性以及授权委托天天咨询部办理房屋买卖的事实是其真实意思表示，不违反法律规定，本院予以认定。本案二审主要争议焦点是上诉人景远飞应否承担违约责任的问题。本案中，景远飞是房屋出卖人，彭家伟是房屋买受人，彭家伟、景远飞之间是买卖合同关系。天天咨询部从事房屋中介，为出卖人和买受人提供的是居间服务，与出卖人和买受人之间形成的是居间合同关系。虽然上诉人景远飞与被上诉人彭家伟未签订正式的书面房屋买卖合同，但景远飞通过与天天咨询部的经营者王锡群的授权委托同意以80万元出售房屋并由王锡群代收买受人彭家伟交纳的定金5万元，已构成要约，彭家伟同意以80万元购买景远飞的房屋，并通过景远飞委托的王锡群收取了定金5万元，王锡群也将已收取定金5万元的情况告之了景远飞，已构成承诺，景远飞、彭家伟双方对买卖标的物及价格已有明确约定，因此，彭家伟与景远飞之间形成了房屋买卖预约合同关系，对双方均有约束力，买卖预约一方当事人不履行订立买卖合同本约之义务，对方当事人可依合同法第107条关于违约责任的规定，追究违约方之违约责任。一审判决认定双方构成房屋买卖合同关系不当，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，景远飞现因个人原因无法出售房屋，造成正式合同不能订立和履行，景远飞存在过错，已构成根本性违约，应当承担违约责任。彭家伟支付的定金虽暂存在王锡群处，但景远飞对天天咨询部的经营者王锡群收取彭家伟支付的定金是知情的，并且也是同意的，景远飞不能以此否认王锡群代收定金的事实，按照定金法则，景远飞应当双倍返还彭家伟定金100000元。因其中50000元定金尚在王锡群处，王锡群亦愿意返还给彭家伟，故由王锡群返还彭家伟50000元，双倍返还责任的另50000元由景远飞承担。景远飞上诉称，不应当承担违约责任的上诉请求未提供充分证据予以证明，且于法无据，故其上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，景远飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实部分不当，但判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人景远飞负担。本判决为终审判决。审判长 郭 彤审判员 胡光俊审判员 程 瑜二〇二〇年十一月十三日书记员 李秀玲