北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初36843号原告：罗辉江，男，1947年3月9日出生，汉族，住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：覃院，北京恒略律师事务所律师。被告：北京斑斓家酒店管理有限公司，住所地北京市延庆区永宁镇。法定代表人：程岩，董事长。委托诉讼代理人：井晓通，男，北京斑斓家酒店管理有限公司总经理。原告罗辉江（以下简称原告）与被告北京斑斓家酒店管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人覃院，被告委托诉讼代理人井晓通，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月16日解除；2.被告支付2020年2月21日至2020年4月20日的房租14560元；3.被告支付逾期支付房租的违约金19728.8元（14560*0.005*271）元；4.被告支付2020年4月21日至2020年6月7日的空置损失11648元（7280/30*48）；5.支付更换门锁的费用100元。事实和理由：2018年7月31日，原、被告双方通过北京某某房产经纪有限公司的介绍，经过充分的协商签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），约定原告把自己所有的位于北京市朝阳区酒仙桥中路X号院X号楼X层X室的房屋（以下简称涉案房屋）租给被告。合同约定租赁期限是2018年8月2日至2021年8月20日，第四条约定了支付房租的具体日期。合同约定了第一年房租每月7000元，第二年房租每月7280元。另，合同约定只要逾期支付房租达10日或欠缴房租达10000元，原告有权解除合同。另约定解除之日逾期5日不搬离视为放弃房屋内的物品，逾期支付房租按每天千分之五支付违约金。2020年2月14日，被告应按合同约定支付下季度的房租，但是被告总是以种种理由推脱，双方协商未果，故原告诉至法院，望法院判如所请。被告辩称，被告系从事公寓经营管理的企业。受到2020年1月下旬爆发的新冠肺炎疫情的影响，被告积极响应国家以及市政府的号召，为阻断疫情的传播，于1月26日开始停业，所有员工回家待岗。考虑到被告的经营已经无法继续维持，被告于今年4月10日通过微信通知原告由于疫情的原因，被告不得不提前退租，希望原告能够理解。被告于4月11日将涉案房屋的钥匙密码告知原告。由于出现的新冠疫情属于不可抗力因素，根据双方签订的涉案合同的约定，应免除被告未能按照约定履行合同的责任，据此恳请法官判定驳回原告要求支付违约金的诉讼请求。另外，6月7日是原告另行出租涉案房屋的时间，被告认为该时间不合理，被告于4月11日将219号房屋的电子钥匙密码告诉原告，218号房屋的机械钥匙就在219的房间内，原告收房到另行出租的损失不能全部由被告承担。被告认为收房时间应当是2020年4月11日，因为4月11日时被告已经把钥匙和密码都告诉了原告，疫情期间双方是无法见面的。关于违约金，原告的主张缺少法律依据，换锁的100元被告同意支付，符合常理。被告认为是2020年2月21日至4月11日的租金未支付，双方于4月11日已经办理了交接，另外还有被告交纳的7000元押金要求在损失中折抵。因为处于疫情期间，双方互相不追究违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系涉案房屋的所有权人。原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订涉案合同，约定：甲方将涉案房屋租赁给乙方使用，用于经营民宿，实际租用面积为52.67平方米，租赁期限自2018年8月2日至2021年8月20日，免租期为2018年8月2日至2018年8月21日，每月租金为7000元，租金为每3个月支付一次，首期3个月租金，2020年2月14日为下一季度的租金支付日。合同约定乙方有下列情形的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：（1）不按照约定支付租金达10日；（2）欠缴各项费用达1000元。甲乙双方未按本合同约定履行义务，每逾期一天，由违约方按当月租金额的千分之五标准向守约方支付逾期违约金。因甲方违反本合同约定导致本合同解除的，甲方除应退还押金及剩余的房屋租金外，还应向乙方支付7000元作为违约金。因乙方违反本合同约定导致本合同解除的，乙方支付7000元作为违约金。另，被告向原告支付房租至2020年2月20日，被告向原告交纳了押金7000元，原告未向被告退回押金。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告主张被告的违约行为是逾期未支付2020年2月21日后的租金。原告称双方未办理正式的交接手续，其于2020年4月16日时向被告发送解除合同的通知，于4月20日正式打开涉案房屋的大门，涉案合同约定了5天的腾退时间，被告遗留在涉案房屋内的东西有床、被子等，其根据下一个客户的需要，能用的东西就留下了，不能用的就拉走清理了，其要求被告恢复原状，被告也没有恢复原状。另，原告称其于2020年6月8日将涉案房屋重新出租出去。被告主张其承租涉案房屋是用于经营民宿及公寓，并称其认为涉案房屋于4月11日已经办理了交接和腾退，涉案房屋内的物品其自行留给原告进行赔偿，用以减少原告的损失。原告称其认为给了钥匙不算是办理交接手续，双方应当当面办理房屋交接手续，而双方签订的合同并未到期，被告退租也应当提前一个月通知其，但是却并没有通知。另，原告提交：1.水费缴纳收据和水费通知单（显示物业公司于2020年4月8日对自来水表进行统一抄表，涉案房屋产生自来水费9.5元），证明疫情期间涉案房屋仍在正常使用，其收房的时候发现还有水费没有交纳，其就自己缴纳了；2.《商业办公类房屋租赁合同》，证明其于2020年6月8日才重新将涉案房屋出租出去；3.短信截图，证明其于4月16日向被告发出了解除涉案合同的通知。被告质证意见：1.真实性认可，是因为4月初被告已经在和原告商量退租，所以派员工去涉案房屋打扫卫生，打扫租户退租后的卫生，忙碌几天产生了水费；2.真实性认可，不认可证明目的，出租时间不是被告可以认定，且损失也不应由被告来承担；3.真实性认可，对短信的真实性予以认可，并称其确实收到了该短信。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告与被告所签涉案合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据庭审查明的事实，原告于2020年4月16日向被告发出解除涉案合同的通知，被告于当日收到该通知且被告并未对解除合同提出异议，故本院确认涉案合同于2020年4月16日解除。关于被告是否违约，本院认为，新冠疫情于2020年春节前后爆发，国家制定了相应的疫情防控措施，被告作为经营民宿及公寓的企业，其所处行业因疫情而遭受损失的现象较为普遍。通过本案的审理，本院认为被告并无恶意拖欠房租及违反合同约定的故意，所以其逾期未支付房租的行为不应认定为违约，本院对原告要求被告支付违约金的主张不予支持。关于2020年2月21日至4月20日的房租，被告虽称其于4月11日将电子钥匙的密码告知原告，但其并未与原告办理涉案房屋的交接手续，原告主张其于4月20日将涉案房屋收回，本院对原告主张予以采信。因被告尚未支付2月21日至4月20日的房租，故其应向原告支付此期间房租，但因此期间正处于疫情爆发期间，被告所处行业的经营受疫情影响较大，本院对此期间租金予以酌情减少。因原告尚未退还被告交纳的7000元押金，故被告要求以押金进行折抵并无不当，本院对此予以支持。另，涉案合同解除后，涉案房屋于6月8日才重新出租，合同的解除客观上给原告造成了房屋空置的损失，故本院对2020年4月21日至6月7日期间的空置损失予以酌情判处。另，被告同意支付更换门锁的费用100元，本院对此不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告罗辉江与被告北京斑斓家酒店管理有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月16日解除；二、被告北京斑斓家酒店管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告罗辉江2020年2月21日至2020年4月20日的租金4000元（被告北京斑斓家酒店管理有限公司应支付的租金为11000元，折抵原告罗辉江尚未退还的押金7000元）；三、被告北京斑斓家酒店管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告罗辉江2020年4月21日至2020年6月7日期间的房屋空置损失6000元；四、被告北京斑斓家酒店管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告罗辉江更换门锁的费用100元；五、驳回原告罗辉江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费951元，由罗辉江负担723元（已交纳），由北京斑斓家酒店管理有限公司负担228元（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  白星晖二〇二〇年十一月三十日书记员  丁 楠