山东省高密市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0785民初5494号 原告：王少光。 委托诉讼代理人：张汝涛。 被告：高密市煜翔房地产开发有限公司。 法定代表人:藏开建。 委托诉讼代理人：刘众。 被告:青岛东夫启源房产营销策划有限公司。 法定代表人：韩鑫。 委托诉讼代理人：王至涛。 原告王少光与被告高密市煜翔房地产开发有限公司、青岛东夫启源房产营销策划有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，于2020年11月13日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王少光及其委托诉讼代理人张汝涛、被告青岛东夫启源房产营销策划有限公司委托诉讼代理人王至涛到庭参加诉讼，被告高密市煜翔房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉。本案缺席审理，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令二被告返还原告购房款134331元，双倍返还原告定金4万元；2、诉讼费由被告负担。事实与理由：原告于2018年6月9日与二被告签订了《定房协议》一份，约定由原告向被告交付定金人民币2万元，购买被告一开发被告二负责代销的位于高密市××镇××街××小区××号楼单元××室楼房一处，购房款总计339888元。协议签订当天原告将购房定金2万元交付给被告二青岛东夫公司。之后原告于2018年8月31日分三笔通过转账方式交付被告购房款134331元。但是到起诉之日止，二被告仍未按约定与原告签订正式的购房合同及办理按揭贷款手续，更没有向原告交付房屋，二被告的行为已经严重违约。 被告高密市煜翔房地产开发有限公司书面辩称：1、定房协议上并没有被告高密煜翔公司的盖章，对煜翔公司不发生法律效力。被告高密煜翔公司没有与原告签订任何协议。定房协议系原告与青岛东夫公司签订，相关责任应当由青岛东夫公司承担。2、定房协议上明确载明，一切以被告高密煜翔公司的盖章为准，否则对煜翔公司无效。就本案个案而言，这已经排除了其他授权的存在空间。3、原告提交的收款收据上并没有载明定金字样，所以不适用定金罚则。退而言之，从定房协议内容看，协议约定原告交付相应数量定金以保证当事人在相关条件成就时，能就涉案房屋签订正式的买卖合同，且该协议的内容并未包含《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，故该协议仅仅为立约定金协议，协议中未约定购房首付款支付等内容，原告应东夫启源公司的要求交付首付款的行为表明，原告与东夫启源公司之间以实际行动确立了正式的房屋买卖合同关系，立约定金协议已经履行完毕，原告要求双倍返还定金于法无据。4、涉案款项系由被告青岛东夫公司收取，青岛东夫公司收到该笔款项后并没有交付给高密煜翔公司，被告高密煜翔公司亦没有收到相关款项。5、被告高密煜翔公司在涉案时间段也没有指定任何人代收涉案款项。青岛东夫公司提交的委托书委托指定账户是2018年9月19日出具的，即使其是真实的、合法的，其效力也只能及于以后，而不能溯及既往。6、青岛东夫公司提交的转账记录不具有针对性，不能证明转账款项中包含涉案款项。其给马俊飞的转账更是与本案无关。综上，被告高密煜翔公司不应当承担任何责任。 被告青岛东夫启源房产营销策划有限公司辩称：1、不应该由被告东夫启源公司返还定金、购房款、利息损失以及不应承担诉讼费；2、原告起诉东夫启源公司无法律依据，东夫启源与高密市煜翔房地产开发有限公司（下称：高密煜翔公司）系代理与被代理关系，高密煜翔公司委托东夫启源代理销售涉案房屋有销售合作协议为证，证明东夫启源对该涉案房屋销售有代理权。3、原告提交的《定房协议》中甲方就是高密市煜翔房地产开发公司，被告东夫启源公司作为高密煜翔公司的代理人与原告签订协议，其行为对被告高密煜翔公司发生效力。东夫启源公司只是个房产中介公司，原告签协议时也知道是东夫启源公司代表高密煜翔公司销售房产，原告已知晓并有理由相信被告东夫启源公司有代表高密煜翔公司收定房金或购房款的权利，故东夫公司的代收定房金、或代收购房款的行为对高密煜翔公司发生法律效力。4、被告东夫启源公司已经按照与高密煜翔公司约定将定房金、购房款等转入其指定收款人账户，已完成代理行为，所以即便退款也应该由高密煜翔退款，而不是代理人东夫启源公司退款。5、胶州市人民法院已审理多起同被告、同涉案小区、同案情案件，判决确认2016年9月至2018年10月期间马令宝系煜翔公司法定代表人。《高密市柴沟镇商贸街苹果园小区项目销售合作协议》、《委托书》是马令宝代表煜翔公司与东夫启源公司签订和出具的。购房款是交付给了高密煜翔公司指定收款人张万春的账户上。胶州法院判决还确认被告东夫公司与高密煜翔公司系代理行为，东夫公司的代理行为对高密煜翔公司发生效力，被告东夫启源公司不承担责任。6、因为东夫启源公司受高密煜翔公司委托后代理销售涉案房屋，涉案所有定房协议以及收取的定房金、购房款等全部在高密煜翔公司涉案小区售楼处办理，所以高密煜翔公司曾经答辩所称：《定房协议》中没有煜翔公司盖章不发生法律效力，以及未收到代收的房款的说法不成立。高密煜翔公司在苹果园小区为东夫启源公司提供办公室一处作售楼处用来销售房屋、接待客户、办手续等。高密煜翔公司对东夫启源公司的代理销售、代收款以及付款给高密煜翔公司指定收款人行为完全知情并认可，涉案房屋的购房者也是在涉案小区售楼处办理的签受行为，代理销售期间六个月东夫启源公司一直按照双方《销售合作协议》积极销售房屋、代收购房款、向煜翔公司指定收款人转账等，高密煜翔公司从未提出任何异议，我方代理高密煜翔公司的行为符合法律规定及合同约定，对高密煜翔公司发生法律效力，东夫启源公司已经履行完代理行为，因煜翔公司不配合签网签合同、不及时交付房屋，至今涉案房屋未能交房都是煜翔公司所致，也导致大量的购房者提起诉讼，并给东夫启源公司造成巨大损失和不良影响。综上，望法院依法判决驳回原告对被告东夫启源公司的诉讼请求，由高密煜翔公司承担责任。 原告王少光围绕诉讼请求依法提交了证据如下： 证据一：定房协议一份复印件。证明内容，2018年6月9日，王少光预订购买高密煜翔房地产开发有限公司开发建设的高密市柴沟镇商贸街苹果园小区3号楼1单元401室，总价339888元，合同签订时交付定金2万元。公司经办人王玉双，收款人李超。 证据二：定金收据一份复印件。证明内容，青岛东夫启源房产营策划有限公司收取王少光定金2万元。 证据三：维修基金收据一份复印件。证明内容，青岛东夫启源房产营销策划有限公司收取王少光房屋维修基金6215元。 证据四：购房首付款收据复印件。证明内容，2018年8月31日王少光支付青岛东夫启源房产营销策划有限公司购房首付款134331元。 证据五：打款小票三份。证明内容，同证据四。 证据六：定金付款流水。证明内容，同证据二。 证据七：中国农业银行交易明细清单三份。证明内容，同证据四。 被告青岛东夫启源房产营销策划有限公司提交证据：证据一：银行转账记录一份。证据二：《高密市××镇××小区代理销售合作协议》，证明：被告东夫启源公司受高密煜翔公司委托代理代理销售涉案房产，还证明东夫启源公司是独家代理销售，代理甲方（煜翔公司）与客户沟通、谈判、签署意向书或合同、收受定房金、预付款和购房款等。证据三：《委托书》，证明：东夫启源公司收款后将购房款转入被告煜翔公司指定收款人张万春账户符合法律规定和双方约定。证据四：高密煜翔公司营业执照复印件，证明：高密煜翔公司与东夫启源公司在履行合同期间，高密煜翔公司法人是马令宝，马令宝有权代表高密煜翔公司行使相关权利。证据五：（2019）鲁0281民初10551号民事判决书，证明：案件已经查明事实并认定东夫启源公司与高密煜翔公司系代理与被代理关系，并且该批案件判令高密煜翔公司承担责任，东夫启源公司作为代理人不承担责任。 通过原被告的告陈述、质证，本院认定事实如下： 2018年4月27日，高密市煜翔房地产开发有限公司（甲方，以下简称“煜翔公司”）与青岛东夫启源房产营销策划有限公司（乙方，以下简称“东夫启源公司”）签订《高密市××镇××小区项目销售合作协议》，约定:1、合作范围和方式，甲方指定乙方为高密市××镇××小区项目商品房（共房屋240套）的销售合作方，该项目系现房，用途为住宅。2、包销期限为6个月，自2018年5月1日至2018年10月31日。在本协议有效期内，甲方不得再指定其他代理销售商进行销售，甲方亦不得自行销售上述房屋。3、在销售期限内，乙方对约定的销售范围内的商品房享有独家销售权。4、在与客户正式签订《商品房买卖合同》并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定房地产的销售义务即告完成。5、乙方的责任，在合同期内，乙方应做以下工作（1）……（4）代理甲方与购房客户沟通、谈判、签署意向书或合同、收受定金、预付款或购房款……。2018年9月19日，煜翔公司向东夫启源公司出具《委托书》，“我公司现全权委托青岛东夫启源房产营销策划有限公司代理位于高密市××镇××小区项目的销售权及代收购房首付款。” 2018年6月9日，高密市煜翔房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《定房协议》，约定，1、乙方自愿预定甲方位于高密市××镇××小区××号楼××单元××室。交二万抵三万，合计人民币339888元；储藏室3号楼33号，合计人民币39228元。维修基金共计人民币6215元。2、本协议自签订之日起，乙方向甲方交购房定金人民币贰万元整。3、双方签订本协议，自预售许可证办妥后，乙方接到甲方电话通知七日内或按以下通讯地址发出的书面通知七日内，乙方须到甲方处签订正式购房合同或办理按揭手续，否则视为乙方自动放弃该房，甲方有权出售给他人；乙方所交定金甲方不再返还，做为给甲方的违约金。落款处，甲方东夫启源公司盖章，乙方原告签字摁手印。2018年6月9日，原告向东夫启源公司交付定金20000元。2018年8月31日，原告向东夫启源公司交付首付款计134331元。高密市煜翔房地产开发有限公司在取得商品房预售许可证后，并未通知原告签订正式购房合同或办理按揭手续，也没有交付房屋。 本院认为：煜翔公司与东夫启源公司签订的《高密市××镇××小区项目销售合作协议》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同内容显示，双方形成了代理关系，煜翔公司为被代理人，东夫启源公司为代理人。东夫启源公司在《高密市××镇××小区项目销售合作协议》约定的包销期限内与原告签订《订房协议》，系代煜翔公司的房屋出售行为。虽然该协议约定“客户所签合同与和所交房款概以盖章煜翔公司公章、合同章及财务章为准，否则甲方不承担任何责任”，但该协议属于二被告之间的协议，对原告不发生效力。该《订房协议》的相关法律后果，应当由煜翔公司承担，煜翔公司为合同的相对方。该订房协议属于原告与煜翔公司的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。当事人应根据约定全面履行义务。煜翔公司未按照《订房协议》的约定，在取得商品房预售许可证后，在合理期限内通知原告签订正式购房合同或办理按揭手续，构成了违约，致使原告不能实现合同目的，原告有权解除合同，请求返还购房款并要求煜翔公司承担违约责任。 原告直接要求被告煜翔公司返还原告首付款134331元并双倍返还原告定金40000元，是以与被告煜翔公司解除《订房协议》为基础而提出的相关请求，有事实及法律依据，本院予以支持。东夫启源公司作为代理人不承担责任。煜翔公司辩称未收到东夫启源公司的该笔款项，这属于其双方之间的纠纷，不得对抗善意第三人，其若有证据证明该事实，可另案向东夫启源公司主张权利。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决如下： 一、被告高密市煜翔房地产开发有限公司返还原告王少光首付款134331元； 二、被告高密市煜翔房地产开发有限公司双倍返还原告王少光购房定金40000元。 以上第一、二项合计174331元，被告高密市煜翔房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内付清。 三、驳回原告王少光的其他诉讼请求。 如果被告高密市煜翔房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3787元，减半收取1894元，由被告高密市煜翔房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 员 王成森 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理 张 梅 书 记 员 王艺璇