广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1421民初2418号 原告：程汉先，男，1967年5月14日出生，壮族，农民，住广西扶绥县。 委托诉讼代理人：黄海涛，广西恒聚律师事务所执业律师。 被告：黄丽丹，女，1984年10月1日出生，壮族，个体户，户籍地广西扶绥县，现租住在广西南宁市。 被告：黄海恩，男，1992年4月10日出生，壮族，制造业，住广西扶绥县。 二被告共同委托诉讼代理人：刘茂坚，广西南密律师事务所执业律师。 原告程汉先与被告黄丽丹、黄海恩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。程汉先及其委托诉讼代理人黄海涛，黄丽丹及黄丽丹、黄海恩的共同委托诉讼代理人刘茂坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程汉先向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方签订的编号ＮＯ：××××《房地产买卖及居间合约》和《补充协议》于2020年9月1日解除；2.黄丽丹、黄海恩返还程汉先的购房款300000元；3.黄丽丹、黄海恩支付违约赔偿金180000元（原告庭后已放弃该项诉请）；4.黄丽丹、黄海恩因违约应支付程汉先中介服务费6000元；5.黄丽丹、黄海恩返还程汉先家具购买费10000元。6.黄丽丹、黄海恩支付程汉先律师费15000元。以上共计511000元。事实及理由：2018年7月8日，经广西××××房地产投资有限公司介绍，程汉先购买黄丽丹、黄海恩位于扶绥县，原、被告双方签订了编号为××××《房地产买卖及居间合约》和一份《补充协议》。约定交易房产价格为400000元，因黄丽丹所购买的房产共有人为黄海恩，经黄海恩同意黄丽丹出具产权声明确认书。合同签订当天，程汉先按照合同的约定支付230000元购房款给黄丽丹，黄丽丹出具了《收条》给程汉先。后程汉先又支付黄丽丹购房款70000元，总计付款300000元。后黄丽丹、黄海恩未按照约定将银行的贷款偿还结清贷款，并被银行起诉，法院已查封该房产，导致房地产买卖合同已经无法继续履行。另，该房产无法办理房屋产权证，无法过户给程汉先，导致程汉先合同目的无法实现，构成根本违约，《房地产买卖及居间合约》和《补充协议》应予解除。黄丽丹、黄海恩应返还购房款300000元、家具置换费10000元，并支付违约赔偿金180000元及中介费6000元、律师费15000元。 黄丽丹、黄海恩辩称，一、原、被告签订的《房地产买卖及居间合约》和《补充协议》合法有效不存在违约黄丽丹、黄海恩履行交房、还款给银行、缴纳相关税费，办理房产证和过户手续的义务，程汉先应履行支付购房款、纳税、按时收房、指定产权落户人等，根据合同第一条第三款的约定，卖方于合约生效之日起60日向抵押权人即贷款银行申请结清贷款手续。该约定仅仅是约定卖方申请还需第三方即银行的同意。且该约定在补充协议第三条进行补充变更，变更为不动产证办理下来后，卖方第一时间其结清银行欠款，陪护办理不动产过户，现不动产产权证未办理，故被告无结清银行贷款义务。二、关于办不动产过户手续，合同并未约定具体办理期限，经被告咨询县不动产管理中心，该房产因开发商原因无法办理不动产产权证，但并不代表以后无法办理，故被告不存在违约行为。三、程汉先在购买该房时已经清楚该物业现状，该房产证尚在办理过程中，卖方房屋所有权证办理完毕后再办理过户手续。四、程汉先购买房屋的目的是取得房屋的使用权，合同目的已实现，被告未构成根本违约，合同不应解除，应继续履行。五、关于定金和首付款问题，合同约定定金为180000元，但补充协议签订后该定金已经转为购房首付款，不再是定金，本案不适用定金法律规定。六、关于程汉先主张的各项损失，无事实与法律依据，不认可。 本案的争议焦点如下：1．原、被告双方各在履行《房地产买卖及居间合约》和《补充协议》过程中是否存在违约，合同应否解除；2．原告主张被告返还购房款310000元，并支付违约赔偿金、中介费、家具置换费、律师费是否有事实和法律依据。 针对本案争议焦点，本院组织各方当事人进行了举证质证，对各方无异议的证据及案件事实本院予以确认。对有争议的证据及案件事实，本院综合认定后确认案件事实如下： 黄丽丹与黄海恩系姐弟关系，2012年9月5日，双方与广西××××投资有限公司签订《商品房买卖合同》，约定，黄丽丹、黄海恩购买位于扶绥县，该房已交付给黄丽丹、黄海恩，但尚未取得不动产产权证。2012年11月29日，工行扶绥支行与黄丽丹、黄海恩、宏源公司签订了《个人购房借款／担保合同》（编号Ａ：按字崇行扶绥支行2012年××××号）。该合同约定：一、工行扶绥支行向黄丽丹发放贷款187000元，用于购买该房。同年12月4日，双方到扶绥县房地产管理所办理了抵押权预告登记，他项权证号为：扶房预扶绥字第××号。2018年7月8日，经广西××××房地产投资有限公司介绍，程汉先自愿购买该房产，程汉先与黄丽丹、黄海恩、广西××××房地产投资有限公司签订了编号为××××《房地产买卖及居间合约》。约定，第一条：交易标的及权属情况。1．物业地址位于扶绥县，建筑面积为108.68平方米。2．该物业为现房，卖方保证所填写的和提供的有关物业的产权权属情况均为真实合法，保证对物业享有完整所有权，且该物业抵押权人即共有人已经知悉同意本交易……。3．该物业处于抵押状态，卖方承诺与本合约生效之日起60日内向抵押权人申请结清贷款及办理相关手续。该物业产权证尚在办理过程中，已在房产交易中心登记并取得商品房备案证明，此次转让须到开发商办理更名或办理卖方房屋所有权证完毕后再办理过户手续。第三条：物业交付方式。卖方收齐首期款7个工作日前交付物业。第八条：成交价及付款方式。1．成交价为400000元。3．定金180000元第一部分楼款，买方须于签署本合约时向卖方一次性交纳定金。4．首期款50000元第二部分楼款于2018年7月18日前支付。5．尾期楼款170000元支付方式详见补充协议。次日，黄丽丹与程汉先签订了一份《补充协议》约定：1．房产成交价为400000元，签订本协议十日内，买方首期支付人民币230000元，剩余170000元尾款分五年五期付完，第一期为2019年6月30日前支付34000元，第二期2020年6月30日前支付34000元，第三期2021年6月30日前支付34000元，第四期为2022年6月30日前支付34000元，第五期2023年6月30日前支付34000元。若买方不按时支付尾款，以当年银行存款利率计算利息。2．买卖双方约定在办理过户手续期间所产生的费用均由买卖双方各自支付，费用预算详见众家地产房地产交易费用预算表。3．卖方约定，不动产证办理下来后，如在银行还有欠款，会在第一时间去结清银行欠款，配合办理不动产过户。4．若因国家政策原因导致卖方不能办理该房的上市交易，买卖双方约定如果办理不了不动产过户，卖方将该套房的使用权归买方所有，双方并承担经纪方的中介费。合同签订后，程汉先已按约定支付黄丽丹购房款300000元、家具置换费10000元。并支付了中介费6000元及律师代理费15000元。2019年7月15日，程汉先入住该房。 另查明，黄丽丹、黄海恩未按照约定归还银行按揭贷款，工商银行扶绥支行于2020年7月17日诉至本院，经本院组织调解各方达成如下调解协议：一、中国工商银行股份有限公司扶绥县支行、黄海恩、黄丽丹、广西××××投资有限公司同意继续履行双方签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：按字崇行扶绥支行2012年××××号）；中国工商银行股份有限公司扶绥县支行同意黄丽丹、黄海恩按照合同约定的还款条款约定的内容返还借款，并允许逾期还款，但不能超过当月月底；如黄丽丹、黄海恩逾期还款则视为构成根本违约，中国工商银行股份有限公司扶绥县支行有权直接向法院申请强制执行尚欠的全部贷款本金以及利息，对黄海恩、黄丽丹用以预抵押的坐落于扶绥县××××号房进行拍卖、变卖，所得价款享有优先受偿权；不足部分由广西××××投资有限公司承担连带清偿责任，并于申请执行时解除上述借款合同；二、本案案件受理费1379元（原告中国工商银行股份有限公司扶绥县支行已预交），由被告黄海恩、黄丽丹承担。被告黄海恩、黄丽丹承担的受理费定于2020年8月11日直接支付给中国工商银行股份有限公司扶绥县支行。 针对第一个争议焦点。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方可以解除合同。本案中，原、被告双方签订的《房地产买卖及居间合约》和《补充协议》系双方当事人真实意愿的表示，均应按合同约定全面履行各自的义务。虽然双方签订合同时对于房屋尚未取得不动产产权证，并办理了抵押登记，但因开发商的原因，导致被告不能取得房屋产证，导致原告也无法与被告进行房屋过户。虽然双方未约定办证及过户的具体期限，但根据二手房交易习惯，买方支付合理价款后，卖方应当在合理期限内交付房屋并办理产权过户登记手续。但开发商于2012年9月份交付房屋给两被告后至今未能办理不动产权证，导致两被告至今未能过户给买受人程汉先，已超过合理期限。被告的行为违反双方合同约定，导致原告不能实现合同目的，构成根本违约。本案起诉状等案件副本于2020年10月19日送达给被告，视为程汉先解除合同的意思表示已通知黄丽丹、黄海恩，故原告请求确认与被告签订的编号NO：××××《房地产买卖及居间合约》和《补充协议》于2020年10月19日解除，本院予以支持。至于黄丽丹、黄海恩因案外第三人原因导致违约，双方可另案处理。 针对第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，故合同解除后，程汉先应当将房屋及购买该房时折价的家具退还给黄丽丹、黄海恩，黄丽丹、黄海恩应当返还程汉先支付的购房款300000元及家具款10000元。关于原告要求被告赔偿定金180000元，庭后程汉先向本院提交放弃该项诉请的申请，这是当事人对自身权益的自由处分，本院予以认可。程汉先基于买房目的而支付的中介费6000元，律师代理费15000元，因黄丽丹、黄海恩的违约行为导致程汉先不能取得房屋所有权，对于上述费用损失，黄丽丹、黄海恩应当赔偿给程汉先。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、程汉先与黄丽丹、黄海恩签订的编号NO：××××《房地产买卖及居间合约》和《补充协议》于2020年10月19日解除； 二、黄丽丹、黄海恩于本案判决生效之日起十日内返还程汉先购房款300000元及家具费10000元； 三、黄丽丹、黄海恩于本案判决生效之日起十日内赔偿程汉先中介费6000元及律师费15000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4455元（程汉先已预交），由黄丽丹、黄海恩共同负担2800元，程汉先负担1655元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 员  李 庆 二〇二〇年十一月三十日 法官助理  郑瑜洁 书 记 员  何艳荣 附相关法律条文及司法解释： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。