天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初10352号原告:毛洪新,女,1974年5月19日出生,汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：张凯，天津华琛律师事务所律师。被告:王艳粉,女,1989年11月16日出生,汉族,无职业，住天津市武清区。原告毛洪新与被告王艳粉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告毛洪新及其委托诉讼代理人张凯，被告王艳粉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛洪新向本院提出诉讼请求：1.被告支付合同项下第二季度的房屋租金25500元;2.被告赔偿提前解约导致原告房屋在2020年2月至4月空置期内的租金损失25500元;3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月27日,原、被告签订《房屋租赁合同》,约定被告承租原告所有的天津市南开区××路××道××大厦××号房屋（以下简称案涉房屋）用于办公，租赁期限自2019年8月5日至2020年8月5日,共计12个月；每季度租金25500元按季支付,提前15天支付下一季度租金。合同签订后，原告按约定交付了房屋。被告应按照合同约定,于2019年10月21日前支付下一季度房租25500元,因其未履行，原告于2019年11月4日委托律师发送律师函催缴所欠费用，但被告拒不接收,也不做回应。2019年11月6日,原告发现被告已搬离案涉房屋，房屋内一片凌乱,由于被告没有办理交接手续,原告无法立即再次出租,直至2020年5月才重新出租,导致原告损失租金25500元，故成讼。被告王艳粉辩称，原告所述双方签订租赁合同的时间、案涉房屋地址、租期、租金标准、租金支付方式均属实。租赁合同约定，如果被告提前解约，应提前一个月告知原告。因被告在2019年9月与慧谷大厦物业发生冲突，2019年10月，被告依约定致电原告，表明将自2019年11月起不再承租房屋，原告表示其在外地，双方未能达成一致。2019年11月4日，被告在结清使用房屋期间的水电等各项费用后准备搬出案涉房屋，但原告仍称不在本市，被告向公安机关报警，经民警协助沟通，原告同意被告将房屋钥匙（即门卡6张）交予当初促成双方订立合同的中介公司，被告当天将案涉房屋清扫整洁后搬离。如未经原告认可，案涉房屋所在的慧谷大厦物业公司不可能同意被告将屋内用品搬出，且原告没有退还被告交纳的押金8500元，足以说明原告事实上已经同意被告提前解约，双方已经完成交接。现被告不同意原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告是案涉房屋的所有权人。2019年7月27日，经天津盛择房地产经纪有限责任公司（以下简称盛择公司）居间介绍，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租案涉房屋用于办公，租赁期限自2019年8月5日至2020年8月5日,共计12个月；房屋月租金8500元，租金支付方式按季付,首次租金于2019年8月27日交给原告，以后各期租金交付时间为提前15天支付下一季度租金；被告于2019年7月21日向原告支付该房屋押金8500元整。合同期满后，若被告无违约行为，原告应在三日内如数无息退还给被告；租赁期间，双方均不得无故解除合同，任何一方提前解约必须提前一个月书面通知对方，并支付给对方相当于一个月房租的违约金（即若原告提前解约应向被告支付押金和相当于一个月租金的赔偿金，若被告提前解约不得向原告索要押金）。合同签订后，被告交付了押金8500元，并按照约定向原告支付了一个季度租金22500元。2019年11月4日，被告搬离案涉房屋，其表示在搬离前经原告同意将房屋门卡交付给居间方盛择公司，但未与盛择公司签署书面交接材料。原告则表示并未同意被告提前解约搬离，原告是在2019年11月6日从案涉房屋物业公司处拿到被告留下的门卡后进入房屋，发现被告已经搬走，但因被告未与其办理交接，原告暂未收回房屋，直至2020年元旦前后，因被告不使用房屋也不交纳租金，物业公司又向原告催要物业费，原告才收回了房屋，并于2020年5月将房屋另行出租。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同订立后，原告作为出租人已履行了交付租赁物的义务，被告作为承租人理应按约定期限履行支付租金的义务。因租赁合同明确约定，被告提前解除合同应提前一个月书面通知原告，并承担相应违约责任，被告未举证证实在按合同约定方式征得原告同意后提前解除合同，其在租期未满的情况下于2019年11月4日提前解除合同的行为已构成违约，应依约向原告承担违约责任，支付相当于一个月租金的违约金即不得索要押金。原告可扣留被告交付的押金8500元作为违约金，被告无需另行再支付。又，被告没有证据证实在2019年11月4日搬离房屋时与原告完成交接，应按照合同约定的租金标准继续向原告支付租金。现原告自认在2020年1月元旦前后收回房屋，考虑被告存在违约行为的实际情况，其应付清截至2020年1月4日的租金。在合同履行中，被告已支付的一个季度租金截止日期应为2019年11月4日，现应按月租金8500元标准支付2019年11月5日至2020年1月4日期间的房租17000元。原告主张房屋空置期间的租金损失没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告王艳粉向原告毛洪新支付2019年11月5日至2020年1月4日期间的房屋租金17000元；二、被告王艳粉交付的押金8500元作为提前解约违约金由原告毛洪新扣留；三、驳回原告毛洪新其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1075元，减半收取计537.5元，由原告毛洪新负担200.5元，被告王艳粉负担337元，被告负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告毛洪新。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  曲威二〇二〇年十一月十六日书记员  赵满附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。