内蒙古自治区清水河县人民法院民事判决书（2020）内0124民初615号原告：内蒙古联发物业服务有限公司。法定代表人：张瑞兵，总经理。委托诉讼代理人：陈军，男，内蒙古联发物业服务有限公司员工，住内蒙古自治区清水河县。被告：郝兴旺，男，个体工商户，住内蒙古自治区清水河县。原告内蒙古联发物业服务有限公司与被告郝兴旺物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理，原告内蒙古联发物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈军、被告郝兴旺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。内蒙古联发物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令郝兴旺交纳物业服务费17320元；2.判令郝兴旺承担本案诉讼费用。事实与理由:内蒙古联发物业服务有限公司于2016年12月1日与内蒙古圆盛房地产开发有限公司签订了《前期物业服务委托合同》,内蒙古联发物业服务有限公司受内蒙古圆盛房地产开发有限公司委托,为清水河县紫竹苑小区住宅楼及商业楼提供物业管理服务。郝兴旺所属房屋建筑面积分别为商铺118.79平方米及住宅146平方米,2016年12月7日至2020年8月7日,商铺物业服务费按用户建筑面积每平方米1.3元/月收取,应收物业费6795元(118.79㎡×1.3元×44月);住宅物业服务费按用户建筑面积每平方米1.6元/月收取，应收物业费10285元（146.1㎡×1.6元×44月），垃圾处置费240元，总计17320元。在此期间内蒙古联发物业服务有限公司为该小区提供了物业服务，履行了自己的义务，郝兴旺应按约定交纳物业服务费。内蒙古联发物业服务有限公司多次催缴物业服务费，郝兴旺拒绝给付。郝兴旺辩称，认可我在2018年6月23日购买住宅以后的物业费用，其他的我不认可。我的住宅面积146平方米我认可。但内蒙古联发物业服务有限公司主张我有商铺118.79平方米我不认可，因为商铺不是我的，是郝继富的，郝继富是我的叔伯兄弟，他委托我管理。郝继富什么时间购买的商铺我不清楚，面积是对的。所以内蒙古联发物业服务有限公司主张的商铺的物业费我不认可。内蒙古联发物业服务有限公司的服务没有达到收取每平方米1.6元的标准。内蒙古联发物业服务有限公司围绕其诉讼请求向本院提交了三组证据：一、《前期物业服务合同》，欲证明内蒙古联发物业服务有限公司进驻紫竹苑小区是合理合法的；二、内蒙古联发物业服务有限公司在小区工作的人员信息表，欲证明这些人员为小区提供物业服务；三、其他业主缴费的收据，欲证明内蒙古联发物业服务有限公司向郝兴旺提供了物业服务。郝兴旺对内蒙古联发物业服务有限公司提交的证据发表了以下质证意见：一、对于物业服务合同的真实性、关联性认可，但是我了解到去年开发商已经终止了联发物业公司对紫竹苑的服务，具体日期我不知道，我现在提供不了证据证明；二、对于物业公司在小区工作的人员信息表的真实性我认可，但是其中有一个工作人员白根虎现在已经不在物业公司工作了，以前工作过；三、对于其他业主缴费收据的真实性认可，但是这些人缴费并不能证明内蒙古联发物业服务有限公司的服务水平已经达到了能够收每平米1.6元的标准。郝兴旺就其主张的事实向法庭提交了一份证据：《商品房预定协议书》，欲证明其是在2018年6月23日购买的案涉住宅。内蒙古联发物业公司对郝兴旺提交的证据发表了以下质证意见：真实性认可，但是证明目的不认可。因为这套房子的钥匙郝兴旺早就拿到了。对当事人提交的证据，本院认定如下：郝兴旺对内蒙古联发物业服务有限公司提交的三组证据的真实性均没有异议，该三组证据符合证据客观性、关联性、合法性的要求，本院予以采信；内蒙古联发物业服务公司对郝兴旺提交的证据真实性没有异议，虽对该证据的证明目的不予认可，但并未提交证据证实其主张的郝兴旺早就拿到案涉住宅钥匙的事实，故对该证据的证明目的本院予以支持。郝兴旺提交的证据符合证据客观性、关联性、合法性的要求，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2016年12月1日，内蒙古联发物业服务有限公司与内蒙古圆盛房地产开发有限公司签订了《清水河县紫竹苑商住小区前期物业管理委托合同》及《前期物业管理授权委托书》,内蒙古联发物业服务有限公司受内蒙古圆盛房地产开发有限公司委托,为清水河县紫竹苑小区住宅楼及商业楼提供物业管理服务。案涉《清水河县紫竹苑商住小区前期物业管理委托合同》及《前期物业管理授权委托书》均载明：委托期限至该小区首届业主大会依法成立并依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效并完成交接工作之日起终止。《清水河县紫竹苑商住小区前期物业管理委托合同》第六章第十三条第二项约定：物业服务收费标准为住宅部分的物业服务费为1.6元每建筑平方米每月；商业部分物业服务费为1.3元每建筑平方米每月。郝兴旺系紫竹苑小区业主，其案涉住宅建筑面积为146平方米。郝兴旺购买案涉住宅后未交纳该住宅物业费。庭审中，郝兴旺认可内蒙古联发物业服务有限公司提供了相关物业服务，但认为做得很潦草、不到位，出了问题总是推诿。本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉住宅物业费应从何时开始交纳；2.郝兴旺应否交纳案涉商铺的物业服务费；3.内蒙古联发物业服务有限公司应否按照1.6元每平方米每月的标准向郝兴旺收取物业服务费。关于第一个争议焦点案涉146平方米住宅物业费应从何时开始交纳的问题，郝兴旺提交的《商品房预定协议书》载明：合同签订时间为2018年6月23日，该证据能够证明郝兴旺入住紫竹苑小区的时间最早为2018年6月23日。依据《清水河县紫竹苑商住小区前期物业管理委托合同》第六章第十四条第二项业主应于入住之日起每年交纳一次服务费的约定，郝兴旺应从2018年6月23日起向内蒙古联发物业服务有限公司交纳该住宅的物业服务费5957元（146平方米×1.6元×25.5月）。内蒙古联发物业服务有限公司主张郝兴旺应从2016年12月7日起交纳物业服务费，但其没有提交郝兴旺于2016年12月7日入住紫竹苑小区并应从该日起交纳物业费的相关证据，故内蒙古联发物业服务有限公司诉请的2018年6月23日前郝兴旺146平方米住宅的物业服务费缺乏事实依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。内蒙古联发物业服务有限公司诉请郝兴旺交纳案涉商业用房物业服务费，应对郝兴旺系案涉118.79平方米商业用房业主的事实承担举证责任，其没有向法庭提交相关证据，郝兴旺亦抗辩的案涉118.79平方米商业用房不属于其所有，故内蒙古联发物业服务有限公司依法应承担举证不能的不利后果。综上，内蒙古联发物业服务有限公司诉请郝兴旺交纳案涉118.79平方米商业用房物业费，缺乏事实依据，本院不予支持。关于第三个争议焦点，内蒙古联发物业服务有限公司与内蒙古圆盛房地产开发有限公司签订的《清水河县紫竹苑商住小区前期物业管理委托合同》合法有效，郝兴旺系内蒙古联发物业服务有限公司物业服务对象，受该合同约束。内蒙古联发物业服务有限公司向郝兴旺提供了物业服务，有权向郝兴旺收取物业服务费，郝兴旺应当依照合同约定履行交纳物业服务费用的义务。郝兴旺提出“物业公司提供的物业服务不到位没有达到每平米1.6元的标准收费”的抗辩，但其未对主张的事实提供相关证据予以佐证，其主张缺乏事实依据，不能成立，本院不予支持。关于内蒙古联发物业服务有限公司诉请的垃圾处置费，因其未在法定举证期限内提交该费用的收费依据及标准等相关证据，其该项诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。综上所述，内蒙古联发物业服务有限公司主张的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告郝兴旺于本判决生效之日起十日内向原告内蒙古联发物业服务有限公司交纳146平方米住宅自2018年6月23日起至2020年8月7日止的物业服务费5957元；二、驳回原告内蒙古联发物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取117元，由郝兴旺负担40元，内蒙古联发物业服务有限公司负担77元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。审判 员 张浩二〇二〇年十一月四日法官助理 武一涵书记员 张淼附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱的义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。