上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初180号原告：上海三丰置业有限公司,住所地上海市虹口区大名路XXX号。法定代表人：林学周，总经理。委托诉讼代理人：吴燕华，上海市光大律师事务所律师。被告：润谷东方(北京)国际投资有限责任公司，住所地北京市。法定代表人：卢勇敏，董事长。委托诉讼代理人：李义光，江西宏正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王继丰，北京市拓夫律师事务所律师。被告：北京海科融通支付服务股份有限公司，住所地北京市。法定代表人：孟立新，总经理。委托诉讼代理人：王爽，系该公司员工。委托诉讼代理人：高雅，系该公司员工。原告上海三丰置业有限公司(以下简称三丰置业公司)与被告润谷东方(北京)国际投资有限责任公司(以下简称润谷东方公司)、北京海科融通支付服务股份有限公司(以下简称海科融通公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告三丰置业公司的委托诉讼代理人吴燕华，被告润谷东方公司的委托诉讼代理人李义光、王继丰，被告海科融通公司的委托诉讼代理人高雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三丰置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令润谷东方公司向三丰置业公司支付拖欠的租金1,236,177元及物业管理费133,878元(合计1,370,055元)以及拖欠的租金及物业管理费的滞纳金36,761元；2、判令润谷东方公司向三丰置业公司支付拖欠的车位费4,500元；3、判令润谷东方公司向三丰置业公司支付拖欠的水、电费20,503.20元；4、判令润谷东方公司向三丰置业公司支付违约金456,685元；5、判令润谷东方公司向三丰置业公司支付房屋恢复原状的费用753,626.84元；6、判令润谷东方公司向三丰置业公司支付房屋恢复原状期间和空置期间的租金和物业管理费损失共计456,685元；7、确认海科融通公司代润谷东方公司支付的租赁保证金1,370,055元，冲抵应付的租金、物业管理费和违约金；8、确认三丰置业公司、润谷东方公司签订的房屋租赁合同于2019年6月28日解除。事实和理由：三丰置业公司、润谷东方公司于2016年8月4日就上海市虹口区黄浦路XXX号“上海滩国际大厦”2601-10室房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市房屋租赁合同》，约定由润谷东方公司承租系争房屋，房屋建筑面积1593.78平方米，租赁期限自2016年8月1日至2019年7月31日止；装修期2个月，自2016年8月1日起至2016年9月30日止，装修期内无需支付租金；系争房屋月租金412,059元，物业管理费44,626元，车位费每个车位每月1,500元；润谷东方公司支付租赁保证金1,370,055元；如出现润谷东方公司违约，提前终止合同的情况，三丰置业公司有权全额没收租赁保证金作为违约金，润谷东方公司还应赔偿三丰置业公司其他损失，包括但不限于因违约发生的实际损失、之前已享有的装修免租期的租金、房屋恢复原状的成本、中介费、房屋空置期间的租金及管理费损失等。2016年8月17日，三丰置业公司、润谷东方公司、海科融通公司签订《补充协议》，约定由海科融通公司代润谷东方公司支付租赁保证金。三丰置业公司于2016年8月8日将系争房屋交付后，润谷东方公司自2019年4月起拖欠租金、物业管理费、电费，后于2019年6月26日向三丰置业公司递送《退租说明书》，申请提前终止合同至2019年6月30日。2019年6月28日，经双方协商，润谷东方公司携其物品搬离系争房屋，但未将房屋恢复原状，且未办理房屋交还手续。因润谷东方公司违约提前解除合同，依约应当承担违约责任及损失赔偿。海科融通公司代润谷东方公司支付的保证金应当按照租赁合同约定处理。因三方就违约责任、损害赔偿未达成一致意见，故起诉。被告润谷东方公司辩称，润谷东方公司在2019年6月28日已经将系争房屋交还给三丰置业公司，且在2019年6月26日已经发函确认租赁保证金抵扣欠付的4-6月房屋租金，并在2019年6月28日的现状查点清单中明确租赁保证金抵扣欠付的4-6月的物业管理费，三丰置业公司均表示同意，三丰置业公司法定代表人承诺润谷东方公司按照现状将房屋交还，在物业公司的清单中已经予以确认。故润谷东方公司无需支付滞纳金、亦不应承担违约责任。合同约定的滞纳金、违约金计算标准亦过高。润谷东方公司同意租赁合同解除日为2019年6月28日。如三丰置业公司提供水电费的单据，润谷东方公司应当支付的愿意承担；润谷东方公司仅未支付2019年6月的车位费，仅愿意支付1个月的车位费，故不同意三丰置业公司的其他诉讼请求。被告海科融通公司辩称：恢复原状损失和空置费用损失只能择其一主张。海科融通公司代付的租赁保证金为对润谷东方公司的借款，系无息借款关系，并非保证关系。租赁合同终止之后该笔租赁保证金应退还海科融通公司。润谷东方公司无权使用租赁保证金冲抵其欠付的租金、物业管理费的情况。本院经审理认定事实如下：三丰置业公司(甲方)与润谷东方公司(乙方)于2016年8月4日签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积1,593.78平方米，租期自2016年8月1日至2019年7月31日止；月租金412,059元；物业管理费每月44,626元；甲方提供乙方5个地下停车位，每月每个地下停车位租金为1,500元；乙方应向甲方支付租赁保证金，租金的租赁保证金共计1,236,177元，管理费的管理费保证金133,878元。上述租金和管理费的保证金共计1,370,055元；租金和管理费必须在每月的第五日当日或之前支付，租赁期内若乙方逾期支付租金、管理费，乙方须按日支付逾期款项的万分之五(0.05%)作为滞纳金，且该滞纳金应自延期的第一天起计算直至全部应付款项被付清为止；甲方有权在乙方违反本合同时，抵扣乙方向其支付的保证金，以补偿甲方因乙方违反或不履行本合同而遭受的一切损失(包括但不限于乙方拖欠的租金、管理费或其他应由乙方支付的费用)；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤、物业管理等费用由乙方承担；租赁期届满或提前终止时，乙方应拆除及搬出房屋内的家具、装饰物、添置物等并同时修补因该等拆除及搬出而给房屋造成的损坏以便将所租房屋恢复原状归还，若乙方因认可理由拒绝或未能履行上述义务，甲方有权扣减租金保证金及管理费保证金，若该等保证金不足以支付甲方这些活动所需的费用，乙方须给予补偿；合同期届满或提前解除时，乙方应按本合同规定将房屋恢复原状，并向甲方办理交接手续；乙方交回的该房屋应按甲方规定的标准状态或者甲方书面认可的可使用及良好的使用状态，该房屋内乙方装修、设备、设施、物品等应全部移除；若房屋内有乙方遗留的任何装饰、家具、装备、物料、设备或其他任何物品，均视为乙方放弃前述物品的所有权，甲方有权以其认为合适的方式处理前述物品并向乙方收取处理前前述物品所发生的费用(包括材料费、劳务费以及合理施工期间的甲方本应收取的租金等)；若乙方中途退租，应视为严重违约，甲方有权没收乙方所付的各种保证金，并有权追索因乙方的违约行为而给甲方造成的一切经济损失；如出现乙方违约，提前中止本合同的情况，甲方有权全额没收乙方在本资料合同下所缴纳的相当于三个月租金及三个月物业管理费之和的保证金作为违约金，乙方尚须赔偿甲方其他损失，包括但不限于……该房屋恢复原状的成本、该房屋空置期间的租金及管理费的损失、……。2016年8月9日，三丰置业公司向润谷东方公司交付系争房屋。2016年8月17日，三丰置业公司(甲方)、润谷东方公司(乙方)、海科融通公司(丙方)签订《补充协议》，约定由丙方代付上海滩国际大厦2601-10单元的全部租赁保证金1,370,055元；本协议书作为原租赁合同的附件，与其具有同等法律效力。2017年7月11日，上海圣波特物业管理有限公司(甲方)与润谷东方公司(乙方)与签订《冷水空调申请合约》，确认甲方为大厦租户提供24小时冷水空调服务，乙方须按时缴纳每组设备每月1000元人民币的冷却水供应维护费用给甲方。乙方签字为“邱竹君”，并在该名字之上加盖润谷东方公司公章。2017年7月13日，润谷东方公司递交《申请书》，申请开通三条空调冷凝水管道，该《申请书》下方申请人签字为“邱竹君”。2019年3月28日，润谷东方公司向三丰置业公司递交《申请》，要求“从2019年4月起发票按以下：2601-2610室由‘中润国投经济信息服务有限公司’抬头支付并开具相应发票，总金额包含……物业费、电费、空调服务费、……，付款单位也同分配后的名称一致。当中润国投经济信息服务有限公司未能按合同约定的金额支付，则所有款项均由润谷东方公司负责支付”。根据上海圣波特物业管理有限公司的2019年3月-2019年6月的缴款通知书，2019年3月系争房屋需缴纳电费共计1,923.60元，空调服务费3,000元，2019年4月系争房屋需缴纳电费共计2,403.60元，空调服务费3,000元，2019年5月系争房屋需缴纳电费1,696.80元，空调服务费3,000元，2019年6月系争房屋需缴纳电费2,479.20元，空调服务费3,000元，其中2019年4月、2019年6月的缴费通知书由中润国投经济信息服务有限公司员工刘毫毫签字确认。审理中，三丰置业公司明确空调服务费即为其主张的水费。润谷东方公司仅认可尚拖欠车位费1,500元未支付。2019年6月26日，润谷东方公司向三丰置业公司发出《退租说明书》，要求提前终止合约期至2019年6月30日，2601-10单元全部租赁保证金人民币1,370,055元抵扣2019年4月、5月、6月共计三个月的房租及物业费用，润谷东方公司保证海科融通公司不会向三丰置业公司索要租赁保证金1,370,055元。三丰置业公司于2019年6月28日向润谷东方公司作出书面说明，确认提前终止系争房屋租赁合同申请已收悉。2019年6月28日，润谷东方公司将系争房屋交还系争房屋的物业管理公司即案外人上海圣波特物业管理有限公司，双方签订《上海滩国际大厦现状盘点清单》，确认：“润谷东方公司与三丰置业公司相关手续未办理，与上海滩圣波特物业管理有限公司2019年4-6月管理费、2019年3-6月电费未结算”，润谷东方公司委托人确认“4-6物业管理费从租赁保证金扣除，3-6月电费在走付款流程”。审理中，经三丰置业公司申请，本院委托上海中世建设咨询有限公司对系争房屋恢复原状所需的费用工程造价进行鉴定，该公司于2019年12月25日出具鉴定报告，意见为系争房屋恢复原状所需的费用工程造价753,626.84元，鉴定费用18,900元，已由三丰置业公司支付。三丰置业公司、海科融通公司表示对鉴定报告无异议，润谷东方公司表示对鉴定报告有异议，因不排除原告利用其装修对外出租的可能性。本院于2020年5月15日与鉴定人员至系争房屋现场踏勘，发现三丰置业公司并未按照鉴定意见书中的恢复方案将房屋复原，而有部分利用原装修对外出租的情况，故鉴定人员对现场踏勘的实际情况出具补充鉴定意见，意见为系争房屋恢复原状所需的费用工程造价310,832元，其中已恢复造价125,528元，未恢复区域，按补充鉴定意见中的恢复方案估算，造价为185,304元。上述事实，有三丰置业公司提供的《上海市房屋租赁合同》、《补充协议》、上海滩国际大厦收/交楼表、退租说明书、上海滩国际大厦现状盘点清单表、缴款通知书、《申请》、缴款通知书签收表、《冷水空调申请合约》、《申请书》，上海中世建设咨询有限公司提供的鉴定意见书、鉴定补充意见书，以及双方陈述等证据为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现三丰置业公司与润谷东方公司均同意于2019年6月28日解除租赁合同，本院予以确认。关于润谷东方公司是否需要承担违约责任。润谷东方公司称，其已经通过发函的方式明确将2019年4月至2019年6月的租金及物业管理费用以预缴的租赁保证金予以抵扣，且其已提前告知三丰置业公司要求解除合同，并于2019年6月28日将系争房屋交还三丰置业公司，故无需承担违约责任。根据三丰置业公司与润谷东方公司之间房屋租赁合同的约定，租赁期限至2019年7月31日止，润谷东方公司发函表示要求提前终止合约期至2019年6月30日，并于2019年6月28日将系争房屋交还，以其实际行为明确表示在履行期限届满之前不再履行合同义务，现润谷东方公司无正当理由在没有合同解除权的情况下，未取得三丰置业公司的同意，提前解除租赁合同，显然违反了双方合同约定，应当根据合同约定承担违约责任。现润谷东方公司欠付2019年4月1日至2019年6月28日的租金及物业管理费，共计1,339,609.33元，理应按约支付。对于润谷东方公司没有按期支付租金及物业管理费的行为应承担相应的违约责任，三丰置业公司要求润谷东方公司支付2019年4月1日起至2019年6月28日期间的租金及物业管理费的逾期支付滞纳金36,761元，合同约定的标准为每日支付逾期款项的万分之五，自逾期支付第一天起计算至全部应付款项被付清为止，根据2019年6月28日三丰置业公司收到的退租说明书及当日润谷东方公司签署的《上海滩国际大厦现状盘点清单》的内容，润谷东方公司明确其欠付的租金、物业管理费由租赁保证金予以抵扣，考虑到租赁保证金已实际由三丰置业公司占有，且三丰置业公司亦同意使用该笔租赁保证金抵扣欠付租金、物业管理费，本院综合润谷东方公司的过错程度、三丰置业公司所遭受的损失，三丰置业公司自愿将滞纳金调整为36,761元在合同约定的范畴内，并无不可，本院予以支持。关于上述欠费的滞纳金，被告提出滞纳金标准过高的意见并无依据，本院不予采纳。根据2019年3月-2019年6月的缴款通知书，结合润谷东方公司指定付款单位中润国投经济信息服务有限公司员工刘毫毫对此予以确认，故本院综合认定2019年3月-2019年6月系争房屋的电费分别为1,923.60元，2,403.60元，1,696.80元，2,479.20元，2019年3月-2019年6月系争房屋的水费(空调服务费)每月3,000元的盖然性较高，润谷东方公司未否认欠付电费、水费(空调服务费)的事实，电费8,503.20元，水费(空调服务费)12,000元应由其支付。关于车位费，由于三丰置业公司未提供相应的证据予以佐证，润谷东方公司亦仅认可未支付1,500元的车位费，故本院仅确认润谷东方公司支付三丰置业公司车位费1,500元。关于系争房屋交还时的状态，各方均认可润谷东方公司交还房屋时，并未将系争房屋恢复原状。润谷东方公司称，三丰置业公司法定代表人曾口头承诺润谷东方公司可按照现状将房屋交还，但并未提供相应的证据予以佐证，三丰置业公司亦予以否认，故本院对此不予采纳。在《上海滩国际大厦现状盘点清单》亦明确，润谷东方公司与三丰置业公司相关手续未办理，故无法认定润谷东方公司将系争房屋交还时，经过三丰置业公司验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。根据租赁合同约定，租赁期届满或提前终止时，润谷东方公司应将系争房屋恢复原状归还，故将系争房屋恢复原状的义务应由润谷东方公司承担，由于润谷东方公司已搬离系争房屋并将房屋交还三丰置业公司，且三丰置业公司已自行将部分房屋以现有装修的状态对外出租给新承租人，故系争房屋恢复原状所需的费用工程造价应当以鉴定补充意见书中的310,832元为准，该笔款项应由润谷东方公司向三丰置业公司予以支付。至于系争房屋恢复原状期间和空置期间的租金和物业管理费损失，鉴于三丰置业公司将系争房屋的装修搭建拆除施工确实会导致将房屋另行出租的时间增加，故本院参照鉴定补充意见书中的工期、参考原租赁合同租金标准等因素，酌情确定润谷东方公司应赔偿三丰置业公司将系争房屋恢复原状期间的租金及物业管理费损失数额。空置损失除因润谷东方公司违约导致租赁合同提前解除可能增加另行出租期间的因素之外，三丰置业公司在收回系争房屋后再将之另行出租必然需要一定的时间，该时间长短受租赁市场行情等诸多因素影响，本院综合以上因素予以衡量确定空置损失数额。三丰置业公司现主张的系争房屋恢复原状期间和空置期间的租金和物业管理费损失456,685元，尚属合理，本院予以支持。关于润谷东方公司应向三丰置业公司支付的违约金数额，鉴于双方已约定若润谷东方公司中途退租，应视为严重违约，三丰置业公司有权没收润谷东方公司所付的各种保证金，并有权追索因润谷东方公司的违约行为而给三丰置业公司造成的一切经济损失；如出现润谷东方公司违约，提前中止本合同的情况，三丰置业公司有权全额没收乙方在本资料合同下所缴纳的相当于三个月租金及三个月物业管理费之和的保证金作为违约金。三丰置业公司将违约金的数额确认为一个月租金及一个月物业管理费之和456,685元，本院综合润谷东方公司的过错程度、三丰置业公司所遭受的损失判断，该数额尚属合理，本院予以支持。关于确认海科融通公司代润谷东方公司支付的租赁保证金1,370,055元，冲抵应付的租金、物业管理费和违约金的诉讼请求，本院认为本案中的租赁保证金虽为海科融通公司代为支付，但根据三方签订的《补充协议》，海科融通公司代为支付的行为应属对润谷东方公司应履行的支付租赁保证金债务的承担，补充协议为租赁合同的附件，故该笔租赁保证金性质应为履约保证，租赁合同因润谷东方公司违约行为解除后，租赁保证金理应履行其保证三丰置业公司的债权予以实现的功能。根据双方之间的合同约定，润谷东方公司违约时，三丰置业公司可使用租赁保证金抵扣因润谷东方公司违约而遭受的一切损失(包括但不限于乙方拖欠的租金、管理费或其他应由乙方支付的费用)，三丰置业公司要求确认海科融通公司代润谷东方公司支付的租赁保证金1,370,055元，冲抵应付的租金、物业管理费和违约金，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、上海三丰置业有限公司与润谷东方(北京)国际投资有限责任公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年6月28日解除；二、润谷东方(北京)国际投资有限责任公司应支付上海三丰置业有限公司2019年4月1日至2019年6月28日的租金及物业管理费，共计1,339,609.33元(以北京海科融通支付服务股份有限公司已支付的租赁保证金予以抵扣，无需另行支付)；三、润谷东方(北京)国际投资有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付上海三丰置业有限公司逾期支付租金及物业管理费滞纳金36,761元；四、润谷东方(北京)国际投资有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付上海三丰置业有限公司电费8,503.20元，水费12,000元；五、润谷东方(北京)国际投资有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付上海三丰置业有限公司车位费1,500元；六、润谷东方(北京)国际投资有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付上海三丰置业有限公司恢复原状费用310,832元；七、润谷东方(北京)国际投资有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付上海三丰置业有限公司恢复原状期间及空置期间的租金、物业管理费损失456,685元；八、润谷东方(北京)国际投资有限责任公司应支付上海三丰置业有限公司违约金456,685元(扣减北京海科融通支付服务股份有限公司交纳的30,445.67元租赁保证金，余款于本判决生效之日起十日内支付)；九、依法驳回上海三丰置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,307.43元，由上海三丰置业有限公司负担3,534元，由润谷东方(北京)国际投资有限责任公司负担26,773.43元，评估费18,900元，由润谷东方(北京)国际投资有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李梅芳人民陪审员  沈容妹人民陪审员  葛君正二〇二〇年十一月十九日书 记 员  赖弈萱附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。