福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初4572号 原告：福州新榕城市建设发展有限公司，住所地福州市台江区新港街道群众东路**元一小区**楼****内。 法定代表人：游易楚，董事长。 委托诉讼代理人：薛沁梅、丁智敏，系公司员工。 被告：谢在淼，男，汉族，1990年11月29日出生，住福建省闽清县。 第三人：中国建设银行股份有限公司福建省分行，住所，住所地福建省福州市台江区江滨中大道**div> 负责人：黄惠玲，行长。 委托诉讼代理人：李伟、谢汝兴，系银行员工。 原告福州新榕城市建设发展有限公司（以下简称新榕公司）与被告谢在淼、第三人中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称建行福建省分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新榕公司的委托诉讼代理人薛沁梅、丁智敏，第三人建行福建省分行的委托诉讼代理人谢汝兴到庭参加诉讼，被告谢在淼经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新榕公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除新榕公司与谢在淼签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20120030332）；2.判令谢在淼协助新榕公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：20120030332）的备案及预告登记注销手续；3.判令谢在淼向新榕公司返还欠款10782.75元及相应利息（利息以10782.75元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年4月5日至实际偿还之日止）；判令谢在淼向新榕公司支付合同总价款10%的违约金计为47873.7元；5.请求判令谢在淼承担本案全部诉讼费。 事实和理由：2018年1月4日,新榕公司与谢在淼签订《商品房买卖合同》（合同编号：20120030332），由谢在淼购买新榕公司开发的位于××镇××广场××市场××＃××单元房屋，房屋总价为478737元。合同约定付款方式为按揭贷款，即谢在淼在合同签订当日向新榕公司支付购房首付款98737元，余额380000元向建行福建省分行申请贷款。2018年5月2日，谢在淼与建行福建省分行签订《个人住房借款合同》（合同号：350101585-2012-20181781796），约定建行福建省分行向谢在淼贷款380000元，借款期限360个月，新榕公司承担阶段性保证责任。同时依据《商品房买卖合同》附件六补充协议第一条第五项约定：如买受人未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代买受人向银行偿还到期的贷款本息及违约金（或有）的，则买受人应在出卖人通知后5日内将全部款项支付给出卖人，逾期则视为买受人根本违约，出卖人有权解除合同，且买受人须支付总房价款10%的违约金，出卖人可以从应退还买受人的房价款中直接扣除上述违约金、代向银行偿还的贷款本息及违约金、销售佣金等，同时买受人还须承担出卖人为实现债权而支付的诉讼费、律师费、取证费等所有费用。 2018年8月26日，新榕公司将房屋交付给谢在淼，且已将办理房屋产权登记的材料交予谢在淼，但谢在淼迟迟未办理产权证，导致新榕公司承担保证责任。2020年3月30日，谢在淼未按期偿还到期贷款，建行福建省分行以新榕公司承担保证责任为由扣划新榕公司10782.75元。经新榕公司多次催促要求谢在淼向新榕公司偿还代还的银行贷款，但谢在淼均拒绝偿还。 谢在淼未作答辩。 建行福建省分行述称，新榕公司与谢在淼之间的《商品房买卖合同》的法律关系由法院认定，谢在淼确实存在未按期偿还贷款本息的事实。建行福建省分行按照三方签订的《个人住房借款合同》向新榕公司主张保证责任，并从新榕公司的存款账户扣划相应的款项。建行福建省分行与新榕公司、谢在淼签订的《个人住房借款合同》合法有效，新榕公司作为保证人，没有主张解除的权利，新榕公司、谢在淼仍应严格按照《个人住房借款合同》约定履行相关的义务。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。谢在淼未到庭应诉，也未向本院提交证据，视为放弃举证质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月4日,新榕公司与谢在淼签订《商品房买卖合同》（合同编号：20120030332），由谢在淼购买新榕公司开发的位于××镇××广场××市场××＃商住楼××单元房屋，房屋总价为478737元。合同第六条约定，买受人应于合同签订当日向出卖人支付首付款98737元；余额380000元整，由买受人向贷款银行或公积金中心申请按揭贷款。附件六合同补充协议第一条第5款约定，买受人未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代买受人向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人通知后5日内将全部款项支付给出卖人，逾期则视为买受人根本违约，出卖人有权解除合同，且买受人须支付总房价款10%的违约金，出卖人可以从应退还买受人的房价款中直接扣除上述违约金、代向银行偿还的贷款本息及违约金、销售佣金等，同时买受人还须承担出卖人为实现债权而支付的诉讼费、律师费、取证费等所有费用。 合同签订后，谢在淼办理了案涉房屋的不动产预告登记。2018年5月2日，谢在淼、张丹青与建行福建省分行签订《个人住房借款合同》，约定谢在淼、张丹青向建行福建省分行借款380000元用于购买案涉房屋，由新榕公司承担阶段性保证责任，谢在淼提供案涉房屋作为抵押。借款人采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额约为2131.45元。新榕公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。 谢在淼向新榕公司付清全部购房款。2018年8月26日，新榕公司将案涉房屋交付谢在淼使用。谢在淼自2019年11月开始欠付贷款本息。2020年3月30日，因谢在淼未按期偿还银行按揭贷款，新榕公司被建行福建省分行扣划10782.75元。建行福建省分行于2020年3月31日向新榕公司发出《个人贷款担保履约通知书》，告知新榕公司因谢在淼发生欠付贷款人贷款本息情形，根据借款合同约定，从新榕公司账户扣划借款人欠付的贷款本息10782.75元。2020年7月31日，新榕公司向谢在淼发出《还款催告函》，要求谢在淼于收到函件之日起立即偿还10782.75元，若怠于履行还款义务，新榕公司将采取进一步法律措施。谢在淼于2020年8月1日签收该函件。谢在淼至今未向新榕公司偿还代垫款，且在新榕公司被扣划款项后，谢在淼仍持续拖欠银行按揭贷款。 本院认为，新榕公司、谢在淼之间签订的《商品房买卖合同》及其附件，以及与建行福建省分行之间签订的《个人住房借款合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，各方应按合同约定履行义务。谢在淼作为买受人及借款人，在《商品房买卖合同》和《个人住房借款合同》履行过程中,自2019年11月起持续发生拖欠银行贷款行为，致使新榕公司承担连带保证责任，被建行福建省分行扣划相应的款项，经新榕公司催告后，谢在淼仍未向新榕公司偿还代垫款，且至今仍持续拖欠银行按揭贷款，谢在淼行为已构成违约。新榕公司要求解除与谢在淼之间签订的《商品房买卖合同》，并要求谢在淼返还代垫款、支付总房价款10%的违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于新榕公司要求谢在淼支付代垫款利息的诉求，合同约定买受人未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代买受人向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人通知后5日内将全部款项支付给出卖人。谢在淼于2020年8月1日收到新榕公司的还款通知，因此代垫款利息应自2020年8月7日起计算。合同解除后，新榕公司应将收取的购房款返还给谢在淼，谢在淼应将案涉房屋返还给新榕公司，并配合新榕公司办理案涉房屋的《商品房买卖合同》备案及预告登记注销手续。谢在淼经本院合法传唤无正当理由拒不到庭,依法缺席审理和判决。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定,判决如下: 一、解除福州新榕城市建设发展有限公司与谢在淼签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20120030332）； 二、谢在淼应于本判决生效之日起十五日内协助福州新榕城市建设发展有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：20120030332）的备案及预告登记注销手续； 三、谢在淼应于本判决生效之日起十五日内向福州新榕城市建设发展有限公司返还代垫款10782.75元及相应利息（10782.75元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年8月7日起至实际偿还之日止）； 四、谢在淼应于本判决生效之日起十五日内向福州新榕城市建设发展有限公司支付违约金47873.7元； 五、福州新榕城市建设发展有限公司应于前述备案及预告登记注销手续办理完毕后十五日内将购房款478737元返还给谢在淼； 六、驳回福州新榕城市建设发展有限公司其他诉讼请求。 案件受理费8481元，减半收取计4240.5元，由谢在淼负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李秀华 二〇二〇年十一月九日 书记员  陈 丽 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十二条：合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证。 第一百四十四条：被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。