湖南省韶山市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0382民初593号原告：韶山润泽东方文化产业发展股份有限公司，住所地湖南省韶山市韶山乡铁皮村（韶山润泽东方文化产业基地一期）。法定代表人：莫正强，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：周亮，湖南典明律师事务所律师。被告：徐珊珊，女，汉族，1990年3月29日出生，住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：张子顺，湖南湘晋律师事务所律师。原告韶山润泽东方文化产业发展股份有限公司诉被告徐珊珊租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韶山润泽东方文化产业发展股份有限公司的委托诉讼代理人周亮，被告徐珊珊及其委托诉讼代理人张子顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韶山润泽东方文化产业发展股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告的租赁关系已解除，判令被告立即腾退房屋，返还租赁商铺；2、判令被告支付尚欠的租金28368.7元（计算至2020年7月15日止），并自2020年7月16日起按每月1120元标准支付商铺占用费至返还租赁商铺止；3、判令被告支付原告电费15000元；4、本案受理费由被告承担。事实和理由：原告于2015年3月20日（演出开始）将位于韶山市××路××村××商铺出租给被告使用，使用一段时间后，双方于2015年8月30日签订《门面租赁合同》，合同就租赁期限、租金标准、支付方式等事项进行了约定。原告按合同约定将商铺出租给被告使用，被告未按合同约定履行租金支付义务，原告多次要求被告支付，但被告拒绝支付。2020年7月16日，原告向被告送达《解除租赁通知》，通知解除双方的不定期租赁关系，并要求被告于2020年7月20日之前支付拖欠的租金29787.33元，但被告未按通知履行并一直占用商铺至今。为维护原告自身合法权益，特诉至法院，请予以支持。被告徐珊珊辩称，一、按合同约定，租金应从2015年9月起按月计算，且双方合意减免部分费用，被告应付租金计算错误。1、合同自2015年8月30日生效，故被告依约应自2015年9月起根据实景演出时间履行付租义务，而非原告所主张的2015年3月。此外，从合同履行来看，被告第一次支付租金的时间为2016年8月4日，付租3920元，系2015年9月至11月及2016年4月（按半月计算）的租金，未包括2015年3月至8月，原告在领取款项后直至此次开庭前也未主张此部分租金，足以说明双方真实意思表示，原告主张的“债权”已超过诉讼时效。2、根据合同约定，租金是开演期间内按照铺面使用面积按月进行结算，并按季度支付租金。原告除自己发布的文件及新闻通稿外，并未提供有效证据证明开演期间。即使根据原告单方制作、提交的证据材料，2015年至2020年累计开演月数为32月，租金总计35840元。3、2016年8月，被告相应原告推出的“最美夕阳红，重阳韶山行”活动，导致成本增加，在被告要求下，经润泽东方品牌部申请及时任公司总经理熊兴保同意，减免了1000元门面店租，应予核减。4、被告实际支付的金额为21500元，均以银行转账方式支付至原告指定账户，原告仅承认支付18410元，与事实不符。二、被告未支付剩余租金，是因原告违反合同约定瑕疵履行，且未能偿还被告欠款所致，应当对租金予以核减、抵销。1、《门面租赁合同》第八条第1款明确约定“甲方（原告）不得允许其他同类商品在剧场内销售”，但原告放任周边“超市”、大衣租赁等单位和个人经营，此外，2018年8月起，因原告债务问题导致涉案门面被案外人彭热侵占，原告始终未采取任何措施及时履约、消除影响，违反合同约定的同时已构成瑕疵履行，被告有权要求降低价格。2、被告经营期间，原告多次安排人员在被告处就餐并承诺代为付款（签单），金额累计5955元，原告至今未付，被告有权在欠付范围内行使抵销权，拒绝支付上述租金。三、原告主张的电费不真实、不合理，不应当予以釆信。1、程序上，原告该项诉讼请求系当庭提出，相应证据也系当庭提交，违反了相关法律规定。2、实体上，根据被告补充提交的与熊兴保谈话笔录，在2015年至2018年期间，原告考虑到被告经营困难未统一收取水电费用，原告诉称电费，系涉案门面被彭热侵占后，未经被告及彭热同意，原告派人私自安装的。原告以违法安装的电表为依据，未经双方核对，径自主张电费，被告不应承担。综上，请求法院依法裁判，驳回原告的全部诉讼请求，维护被告的合法权益。根据双方当事人的诉辨主张和举证质证情况，本院经审理查明：一、关于合同的签订。原告（甲方）将其所有的位于韶山市××路××村××商铺出租给被告（乙方）使用，双方于2015年8月30日签订《门面租赁合同》，合同的主要内容及有争议的条款：1、租赁期为五年，从2015年实景演出开始之日起至2020年对应的月、日止。2、铺面面积140平方米，月租金为第一年内按8元／平方米计算，以后待演出的年平均上座率达70％以上，月租金按10元／平方米计算。租金交付方式为按季度交，乙方每季度最后一周前按时向甲方缴纳当季租金。在甲方休演期间内，乙方不需缴纳租金。3、乙方经营期内使用的水电费用按实际用量支付给甲方。4、乙方利用该铺面主要用于经营甜甜圈＆咖啡加盟店，乙方承租后的一切经营行为及产生的债权债务由乙方负责，不得产生对甲方任何妨害和伤害，同时甲方不得允许其他同类商品在剧场内销售。5、本合同自甲乙双方签字或盖章之日起生效。合同落款日期为2015年8月30日。二、关于合同履行。1、关于原告开演期间。原告2015年至2020年的演出期间分别为：2015年3月20日至12月6日；2016年4月20日至12月14日；2017年3月10日至12月9日；2018年3月20日至12月6日；2019年3月8日至11月29日；2020年7月16日开演至今。2、关于被告租金交纳金额：2016年8月4日转账3920元；2016年12月11日转账7500元；2017年8月28日转账3360元；2018年4月27日转账6720元，合计21500元。3、2016年12月7日，甜甜圈&咖啡店响应“最美夕阳红、重阳韶山行”活动，免费为参加活动老人提供免费热饮，申请减免1000元门面租金，经被告原高级管理人员熊兴保批准同意。4、2018年4月5日，原告出具《催款通知》催缴租赁费，未写明金额，被告在催款通知上手写“请先处理好甜甜圈历史欠款问题再付房租”并加盖店铺公章。2、2018年11月20日，原告出具《催款通知函》向被告催缴欠付的租金6533.34元。6、2020年7月15日，原告向被告出具《解除租赁关系通知》，内容大致为：解除双方之间的不定期租赁关系，限被告于2020年7月20日前搬离并腾退房屋，交付拖欠的租金29787.33元，由原告员工杨月明通过微信通知彭热（微信名为“兴润农业”），并张贴于涉案门面卷闸门上。7、2018年8月9日，原告对剧场内包括被告租赁的门面在内的所有商铺统一安装分电表，截至2020年11月12日，电表显示用电量为6348度。本院认为，一、关于租赁关系及商铺占用费的问题。根据双方合同约定，租赁期为五年，从2015年实景演出开始之日即2015年3月20日起至2020年对应的3月20日止，因此，原、被告签订的《门面租赁合同》已于2020年3月20日到期，租赁期限已届满，因被告仍在继续使用门面，且原告未就此提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，对于不定期租赁,原告依法可随时主张解除合同。原、被告之间的不定期租赁关系已于2020年7月15日解除，现原告提出确认租赁关系已解除，并由被告方将案涉商铺腾空返还的诉讼请求，并无不当。对于占有使用费，原告主张自2020年开演时间即7月16日开始按原租金月标准1120元计算占有使用费，并无不当，本院予以支持。二、关于被告应付租金数额。原告提交的2018年11月20日《催款通知函》中，对前期欠付租金确认为6533.34元，此后2018年11月21日至2018年12月6日及2019年3月8日至11月29日期间，被告均未支付租金，故，被告尚未缴纳租金应为16314元（9781元+6533.34元）。被告主张原告提出的开休演时间与实际不符，但未提出证据，对其意见，本院不予采纳。三、关于被告提出的瑕疵履行应当减免及费用抵销的问题。1、被告主张2018年8月以后涉案店铺因原告与彭热纠纷已被彭热占有经营，但未能举证证明，被告亦认可尚有机器设备及桌椅等放置于案涉商铺内，其意见本院不予采纳。即便被告主张属实，被告系基于租赁关系合法占有、使用该商铺，应当积极维护自身权益，及时通知原告协商处理或寻求其他公力救济，排除他人对权利行使的妨害，而非放任损失的产生。2、被告主张原告允许其他同类商品在剧场内销售，系瑕疵履行，并提交图片及微信记录截图拟证明。本院认为，合同中明确约定为“甜甜圈&咖啡加盟店”经营的同类产品，不宜扩大解释为被告门面在实际经营中销售的所有产品或服务，对被告此主张，本院亦不予支持。3、被告以其经营期间原告在被告处安排接待工作消费5955元为由主张抵销，但其主张未经原告认可，与本案事实也并非同一法律关系，本院不予审理，被告可另行主张其权利。四、关于原告主张的电费15000元的问题。原告当庭增加此项诉讼请求，并提交相应证据。被告提出，原告当庭提交证据已过举证期间，是为证据突袭。本院认为，原告增加的诉讼请求与本案事实属于同一法律法律关系，为减少诉累，对其证据提交行为予以认可，并给予被告方庭后15天的答辩和质证期间，被告亦在庭后提交了相关答辩、质证意见和证据。原、被告在合同中约定电费由被告据实交纳，现原告主张被告支付电费15000元，但根据本院查明的事实，电表安装后，截至2020年11月12日，产生电费6475元（6348度×1.02元/度）。因此，对原告此主张，考虑到判决后的生效及履行期限，本院酌情认定为7000元。综上所述，本院依照根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告韶山润泽东方文化产业发展股份有限公司与被告徐珊珊的租赁关系已于2020年7月15日解除，被告徐珊珊在本判决生效后三十日内将案涉商铺腾空并返还原告韶山润泽东方文化产业发展股份有限公司；二、被告徐珊珊在本判决生效后十日内支付原告韶山润泽东方文化产业发展股份有限公司租金16314元，以及按月租金1120元计算的自2020年7月16日起至实际腾空之日的房屋占有使用费；三、被告徐珊珊在本判决生效后十日内支付原告韶山润泽东方文化产业发展股份有限公司电费7000元；四、驳回原告韶山润泽东方文化产业发展股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费272元，由被告徐珊珊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员 周建国二〇二〇年十一月十六日法官助理 朱 姣书 记 员 罗玉娟附法律依据：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。