广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初25111号原告：陈丽勤，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：龙早成，广东聚理律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市。法定代表人：黄某1。被告：佛山市智家租赁服务有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：黄某1。两被告共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。原告陈丽勤诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、佛山市智家租赁服务有限公司（以下简称智家公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案后，依法适用简易程序进行审理,并于2020年11月11日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人龙早成、两被告的共同委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.确认原告与被告广东广佛智城集团有限公司于2019年12月1日签订的《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权转让期限超出二十年的部分无效；2.解除原告与被告广东广佛智城集团有限公司于2019年12月1日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的部分；3.解除原告与被告佛山市智家租赁服务有限公司于2019年12月1日签订的《委托经营管理合同》；4.被告广东广佛智城集团有限公司立即向原告退还物业使用权转让金76608元及利息，利息以76608元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，从起诉之日起计算至被告广东广佛智城集团有限公司实际清偿之日止；5.被告广东广佛智城集团有限公司立即向原告支付违约金11491.2元；6.被告佛山市智家租赁服务有限公司立即向原告退还策划推广服务费50000元及利息，利息以50000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，从起诉之日起计算至被告佛山市智家租赁服务有限公司实际清偿之日止；7.被告广东广佛智城集团有限公司对被告佛山市智家租赁服务有限公司的上述第六项债务承担连带清偿责任；8.两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年12月1日，原告(受让方、乙方)与被告智城公司(转让方、甲方)签订《物业使用权转让合同》约定：甲方将佛山市南海区×××××××××广佛智城项目自编号3号地16号楼xxx号商铺(以下简称涉讼商铺)的使用权转让给乙方，涉讼商铺建筑面积7.5平方米，按建筑面积计算使用权转让金，每平方米10214元，总转让金76608元，2019年12月4日原告支付完全部76608元。涉讼商铺使用权转让期限从合同签订之日起算至2039年11月30日，甲方在约定的转让期限届满之日起，赠送涉讼商铺使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应当在2049年1月1日当天将涉讼商铺的使用权归还给甲方。甲方应在2020年5月31日前将涉讼商铺交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼商铺交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底。甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付涉讼商铺，应按照已收转让金每日万分之一的标准自逾期交付之日起向乙方支付违约金，逾期超过90天的，乙方有权解除本合同，违约金计至乙方通知解除合同之日。同日，原告(甲方)还与被告智家公司(乙方)签订《委托经营管理合同》约定：甲方将佛山市南海区×××××××××广佛智城项目自编号3号地16号楼xxx号物业(以下简称涉讼物业)委托乙方进行统一策划推广及经营管理，涉讼物业建筑面积为7.5平方米，甲方同意在签约当日，一次性支付乙方策划推广服务费用5万元和物业权益保障金51000元。甲方确认，上述5万元策划推广费用不与本合同约定的委托经营管理期限相关联，无论本合同基于何种理由提前解除或终止，乙方均无须向甲方退还上述5万元策划推广费用。涉讼物业委托经营管理期限为8年，期限自涉讼物业正式交付使用之日起计算。原告已向被告智家公司支付了50000元推广服务费，尚未支付物业权益保障金。原告与被告智城公司签订的《物业使用权转让合同》实属租赁合同，约定20年转让期限届满之日起，赠送原告物业使用权至2048年12月31日，即租赁期限实际已超出20年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”之规定，涉讼《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权转让期限超出二十年的部分应为无效。《物业使用权转让合同》约定被告智城公司应在2020年5月31日前将涉讼商铺交付给原告，但至今被告仍未履行将涉讼商铺交付给原告的义务，逾期已超过90天，原告有权解除《物业使用权转让合同》转让期限二十年内的部分。且被告智城公司对于《物业使用权转让合同》提前解除负有全部责任，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然《物业使用权转让合同》并未对被告智城公司未按期交付涉讼商铺致《物业使用权转让合同》被解除的情形如何承担违约责任约定，但《物业使用权转让合同》对于原告逾期支付转让金应承担的违约责任进行了具体约定，即原告应按应付款每日万分之一的标准计算违约金，超过90天的，被告智城公司有权解除合同，被告选择解除合同的，原告应按合同约定的转让金的15%向被告支付违约金，并承担解除合同的所有费用。被告作为出租人，其提供的格式合同，未对原、被告的权利义务作出对等约定，有违公平原则。应参照《物业使用权转让合同》对于原告逾期付款违约责任的约定，结合《物业使用权转让合同》的履行及解除情况、被告的过错程度、原告的实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则予以衡量，被告智城公司应酌情按《物业使用权转让合同》约定的转让金的15%向原告支付违约金，即被告智城公司需向原告支付违约金11491.2元(76608元×15%)。原告与被告智家公司签订《委托经营管理合同》的目的是收取租金，因《物业使用权转让合同》已解除，原告与被告智家公司签订《委托经营管理合同》的目的已无法实现，且原告不存在过错，根据《合同法》第九十四条的规定，原告有权解除与被告智家公司签订的《委托经营管理合同》。同时，原告与被告智家公司签订的《委托经营管理合同》为被告智家公司提供的格式合同，该合同第二条第2款所约定内容免除了被告的责任、加重了原告的责任及排除了原告的主要权利，根据《合同法》第四十条规定该条款应属无效条款；且该物业尚未交付，被告智家公司并未为涉讼物业所在项目进行相关策划推广行为及取得一定的成果，因此被告智家公司应将该策划推广服务费用50000元返还给原告。两被告虽在工商登记部门登记为彼此独立的企业法人，但实际上人员混同、财务混同、业务混同，已构成人格混同，损害了债权人的利益，违背了法人制度设立的宗旨，其危害性与《中华人民共和国公司法》第二十条规定的股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任的情形相当。为保护债权人的合法利益，规范公司行为，参照《中华人民共和国公司法》第二十条的规定，被告智城公司应当对被告智家公司的债务承担连带清偿责任。被告智城公司辩称，1、被告智城公司同意解除涉案《物业使用权转让合同》并退还物业使用权转让款76608元，但因受新冠病毒肺炎疫情的影响，被告智城公司营业收入明显减少，请求法院同意从2021年6月30日开始分十二期退还上述款项，且被告不同意支付任何利息。2、被告智城公司不同意向原告支付违约金，涉案《物业使用权转让合同》是基于双方达成一致的意思表示而解除，且根据涉案《物业使用权转让合同》的约定，物业使用权转让款全款应于合同签订当日付清。原告的证据中亦可以看出原告自身亦存在逾期支付物业使用权转让款的情况，由此，其无权要求被告支付违约金。3、原告要求被告对被告智家公司向其退还策划推广费承担连带责任没有依据。两被告为独立的企业法人，对外自主开展经营及承担责任。被告智城公司亦没有与原告签署过《委托经营管理合同》，不是该委托经营管理合同的合同一方，也没有收取过原告支付的5万元策划推广费用。根据合同的相对性，被告智城公司对原告没有支付退还5万元策划推广费的义务。因此，原告要求智城公司承担退还5万元策划推广费用并向其支付利息，既没有合同依据，也没有法律依据。综上，请求法院同意被告分期退款，并驳回原告关于违约金以及承担退还推广运营费的诉讼请求。被告智家公司辩称，1.被告智家公司与原告就涉案物业签订涉案《委托经营管理合同》，均约定原告将涉案物业委托被告智家公司进行经营管理，委托期限为8年。原告与被告智家公司就涉案物业签订涉案《委托经营管理合同》的同时，亦分别向被告智家公司出具一份《授权委托书》，委托被告智家公司接收涉案物业并进行经营管理。但涉案《委托经营管理合同》签订后，原告至今未按约定向被告智家公司支付物业权益保障金，原告自身亦存在违约行为。由此，被告智家公司就《委托经营管理合同》的履行没有违约行为，但鉴于原告已提起诉讼要求解除委托经营管理合同，被告智家公司同意解除涉案《委托经营管理合同》。2.被告智家公司无须向原告退还推广运营费5万元并支付利息。如前所述，被告智家公司不存违约行为，且根据涉案《委托经营管理合同》第二条第2款第（2）项约定，无论本合同基于何种理由提前解除或终止，该策划推广费用智家公司无须退还。而且，智家公司在接收涉案物业之前已就涉案物业所在项目进行了前期推广和策划，接收涉案物业后亦将持续开展策划推广及招商服务。对于被告智家公司的策划推广服务，原告亦表示认可，故无权要求被告智家公司退还策划推广费及利息。综上，被告智家公司同意解除涉案《委托经营管理合同》，但无需向原告退还5万元策划推广费并支付利息，请求法院驳回原告关于退还5万元策划推广费并支付利息的诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议，本院予以确认并附卷佐证。本院经审理认定下事实：涉讼物业已取得建设工程规划许可证。2019年12月1日，原告（受让方、乙方）与被告智城公司（转让方、甲方）签订一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××广佛智城项目自编号3号地16号楼xxx号商铺的使用权转让给乙方；转让期限从本合同签订之日起至2039年11月30日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止；乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉案租赁物总转让金76608元；甲方在2020年5月31日前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的当月底；甲方未按本合同约定的期限向乙方交付涉案租赁物，应按照已收转让金每日万分之一的标准向乙方支付违约金；等等。同日，原告（甲方）与智家公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方将涉讼物业委托乙方进行统一策划推广及经营管理；甲方同意在签约当日，一次性支付乙方策划推广服务费用5万元和物业权益保障金51000元；该物业委托经营管理期限为8年，期限自该物业正式交付使用之日起计算；委托经营第1年至第5年，乙方每月应向甲方支付固定的经营委托收益为851元；等等。庭审中，被告智城公司确认涉案物业尚未办理竣工验收备案手续。被告智城公司确认已收取原告物业转让金76608元。被告智家公司确认收取原告策划推广服务费用5万元。被告智城公司、智家公司在2020年10月14日收到本案起诉状等应诉材料。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案所在楼栋已办理规划报建并取得了产权证书,但涉案《物业使用权转让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告智城公司确认至本案庭审辩论终结之时，涉案物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，则被告智城公司逾期交付涉案物业，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告智城公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2020年10月14日）解除，《委托经营管理合同》是在《物业使用权转让合同》约定智城公司能交付涉案物业予原告出租的基础上签订，故本院确认《委托经营管理合同》也应当予以解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《委托经营管理合同》亦应解除，在涉案物业并未实际交付使用的情况下，被告智城公司应返还已收取的物业使用权转让金76608元。合同解除的过错方为被告智城公司，原告诉请支付违约金，合理有据，本院结合合同履行及解除情况、被告过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定以已付转让款的15%即11491.2元为违约金标准。原告诉请被告支付违约金11491.2元，本院予以支持。本院在判定违约金时已对原告的损失予以综合考量，对原告另行请求转让款计收利息不予支持。在被告智家公司未能举证履行推广服务义务的情况下，被告智家公司收取的推广服务费50000元应退予原告。被告智家公司对合同的解除没有过错，对原告诉请利息，本院不予支持。被告智城公司和智家公司是独立法律主体，原告主张被告智城公司对被告智家公司的债务承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告陈丽勤与被告广东广佛智城集团有限公司签订的《物业使用权转让合同》关于物业使用权出让期限超出二十年部分的约定无效；二、确认原告陈丽勤与被告广东广佛智城集团有限公司签订的《物业使用权转让合同》关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2020年10月14日解除；三、解除原告陈丽勤与被告佛山市智家租赁服务有限公司签订的《委托经营管理合同》；四、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金76608元及违约金11491.2元予原告陈丽勤；五、被告佛山市智家租赁服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返50000元予原告陈丽勤；六、驳回原告陈丽勤的其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1530.99元（原告已预交），由被告广东广佛智城集团有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院依法强制执行。原告预交的1530.99元，在本判决生效后，经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇二〇年十一月三十日书记员  成海欣