四川省富顺县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0322民初1435号 原告：游兵，男，1969年3月20日出生，汉族，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：宋霞（系原告之妻），住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：涂爱国，四川仁厚律师事务所律师。 被告：自贡市帅旗房地产开发有限公司，住所地四川省富顺县富世镇吉祥路168号附38号。 法定代表人：魏大棋，董事长。 委托诉讼代理人：毛坚毅，四川文君律师事务所律师。 原告游兵与被告自贡市帅旗房地产开发有限公司（以下简称帅旗房产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告游兵及其委托诉讼代理人宋霞、涂爱国，被告的委托诉讼代理人毛坚毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告游兵向本院提出诉讼请求：判令1.被告立即交付原告选定的地处四川省富顺县××镇××号（帅旗•御景华庭）底楼门面房屋；2.被告赔偿原告损失，即从2012年1月9日起至交付房屋之日止，按房屋确权面积111.64㎡，按评估价35.07元／㎡计算。诉讼中，原被告就诉争房屋进行了交付，故原告自愿撤回了第一项诉讼请求。事实和理由：2010年1月8日，原被告签订《帅旗•御景华庭房屋购买确认书》（以下简称房屋购买确认书），约定由原告购买被告开发的位于四川省富顺县××道（原无线电十厂）帅旗•御景华庭底楼门面房（现为富顺县××镇富州××号），单价6000元／㎡（包括水电安装及户头费），办理产权证及土地使用权证的税费由各自承担，此外还约定了付款办法、违约责任等。确认书签订后，原告于2010年1月8日、2017年8月4日分别向被告支付了购房款400000元、226316元。现房屋已竣工验收符合交房条件。2019年4月8日，被告向原告邮寄《通知书》，要求原告于当月15日到被告处办理接房手续并交纳契税等费用。原告到场后，要求结算违约金等费用，但是双方未能达成协议。原告认为，被告未按约定在签订协议两年内交付房屋，已构成违约，应承担责任并赔偿损失。因双方约定的违约金过低，不足以弥补原告损失。为维护原告的合法权益，遂诉至法院。 被告帅旗房产公司辩称，一、对于原告诉称的双方于2010年1月8日签订了《房屋购买确认书》属实；二、关于违约金的问题，请原告举证证明其主张被告违约的事实，是单方违约还是双方违约；三、关于赔偿问题，原告需举证证明被告存在过错，否则不存在违约金，也不存在赔偿损失。请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告系一家由自然人投资或控股的有限责任公司，登记的经营范围包括房地产开发及销售、房地产信息咨询与服务等。 2010年1月8日，原告作为乙方、被告作为甲方，双方就案涉房屋签订《房屋购买确认书》（下称合同）一份，内容为“甲乙双方本着自愿、公平和诚实信用之原则，就房屋购买确认事宜，签订本合同，以资共同遵守。一、房屋位置。营业房位于××镇××道（原无线电十厂）帅旗•御景华庭底楼，具体位置：临××道除甲方所留办公营业房约400平米以外，作为第号选房人优先选择（甲方及壹号选房人所留营业房以外）门面的任何贰间。门面编号：自黄金山喷泉至富达路顺数为一号，甲方所留营业房为一号。三、房屋面积。以最终乙方选定位置按产权面积按时决算（甲乙双方约定按建筑面积计价）。四、成交单价及包含内容。双方确认该房屋成交价为人民币（大写）陆仟元每平米；小写：6000元每平米。此价包含水电的安装费及户头费，办理产权证及土地使用权证的税费双方各自承担。五、付款办法。乙方自签订合同之日首付肆拾万元，于2010年2月30日付壹拾万元，余款在甲方取得商品房预售许可证之后一周之内签定正式合同后乙方可选择（分期、一次性、商业贷款）支付，主体二楼完工一月内付到95%，甲方交钥匙前乙方必须全部付清余款。六、违约责任。如果甲方二年内不能按期动工或交房：1.乙方可选择不要该营业房，甲方将承担自乙方交款之日起至退款之日计算所缴金额年利率壹分五的利息。2.乙方选择要营业房，超过两年以后的时间至甲方交钥匙之日时段内，甲方按乙方所缴纳金额按年利率壹分五的利息计算给乙方。3.如果该项目一年以后或因甲方原因仍未动工，乙方可要求甲方退还本金并支付所缴纳金额年利率壹分五的利息……4.乙方如未按本约定付清购房款，也将承担所欠金额年利率壹分五的利息。七、本协议双方一式两份，经甲乙双方签字生效。”。当日，原告按约向被告支付了40万元。 2017年6月20日，被告以邮寄方式向原告送达《通知单》一份，内容为“购房户游兵：你好！感谢您购买御景名都的商铺，按双方签订的《房屋购买确认书》约定，您已逾期未补交房款。目前您已交房款人民币400000元，按约定在主体二楼完工应付总房款95%计人民币626316元，现应补款人民币226316元。请务必于2017年7月1日前补交人民币226316元。逾期未交款，我公司将按《房屋认购书》第六条第4项违约处理。……”。同年7月20日，被告再次向原告发送《通知单》，再次催促原告补缴上述房款。 2017年7月21日，原告选定楼号为1层1号、1层2号，并在《御景名都营业房选房明细表》上签字确认。2017年8月4日，案涉楼盘主体二楼完工，原告于当日支付了被告226316元。 2019年4月8日，被告向原告发出《通知单》一份，内容为“感谢您购买御景名都的商铺，请您带好《房屋购买确认书》、付款票据原件、身份证于2019年4月15日前到我公司财务处办理接房相关手续并支付房款、契税、维修资金、办证等相关费用。……”。4月17日，原告向被告发出《告知书》一份，内容为“你公司于2019年4月8日的通知已经收到。现书面告知贵公司，请将我选好的房屋交付我使用，关于购房款等相关费用，可以另行商量算账后找补。”。4月22日，被告就此进行回复，《回复函》中载明“请您带《房屋购买确认书》、付款票据原件、身份证到我公司财务处办理接房相关手续并支付房款、契税、维修资金、办证等相关费用后我方立即交付房屋”。 另查明，案涉合同所称御景华庭即御景名都。2016年10月20日，被告就该项目取得了《建设用地规划许可证》。2017年7月19日取得《商品房预售许可证》。根据富顺县通达测绘有限责任公司出具的《房屋分户各类面积测算面积统计表》显示，原告选定的两处房屋建筑面积分别为54.41㎡、57㎡，共计111.41㎡。 再查明，2020年7月25日，原告向被告支付了剩余房款42144元及相应契税等费用，后被告将案涉房屋交付原告。基于此，原告自愿撤回了关于交付房屋的诉请。 诉讼中，原告向本院提出申请，要求：对富顺县富世镇××道（原无线电十厂）附近地段门面租金在2012年1月至2019年4月期间的平均收益情况进行司法鉴定。经本院释明后，原告依然坚持要求鉴定。四川金诚资产评估有限公司作出《评估报告书》，评估结论为该期间市场客观平均租金为35.07元/㎡·月。 以上事实，有原被告身份信息、《房屋购买确认书》《商品房预售许可证》《御景名都营业房选房明细表》《通知单》《告知书》《回复函》《收款收据》《御景名都游兵购营业房结算表》等证据在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原被告就诉争房屋买卖签订了合同，该合同内容合法有效，应受法律保护。根据庭审查明的事实，原被告均存在违约行为，被告的违约情形为违反合同所约定“二年内不能按期动工或交房”，原告的违约情形表现为逾期付款。 一、关于原告主张的违约金是否调整的问题。原告主张，“年利率壹分五”系笔误，该违约金约定过低，不足以弥补损失，根据《中华人民共和国合同法》（下称合同法）第114条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称商品房买卖合同司法解释）第16条、第17条的规定，要求参照房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算损失以弥补违约金的不足。本院认为，原告的上述主张不能成立，理由如下：第一、原告主张“年利率壹分五”系笔误，但未提供任何证据加以证明。而从被告与案外人签订的数份合同来看，违约金计算标准均约定为年利率壹分五。第二、原告认为合同约定的违约金过低，不足以弥补损失，主张按商品房买卖合同司法解释第17条规定以同地段同类房屋租金标准来调整。对此，本院认为，首先，商品房买卖合同司法解释第17条第一款已明确载明该条适用的前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，而本案案涉合同已对违约金进行了约定，故不应适用该条标准调整。其次，原告要求按所购房屋同地段同类房屋租金标准计算损失，以弥补违约金的不足，其实质是要求增加违约金，依照法律规定，增加后的违约金数额应以不超过实际损失额为限。也就是说，原告应当举证证明在违约方承担约定违约金后原告还存在实际损失。但诉讼中原告未举示相应证据证明被告的违约行为给其带来了客观实际损失。第三、根据合同法第113条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利息，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，本案中，结合案涉合同关于违约条款内容来看，针对“如果甲方二年内不能按期动工或交房”“如果因该项目一年以后或甲方原因仍未动工”“乙方可选择要或不要营业房”等多种情形分别做出约定，能够表明该违约金计算标准“年利率壹分五”是双方当事人对违约产生的损失赔偿额的预先约定，是当事人在签订合同时能够预见到逾期交房可能造成的损失，系双方真实意思表示。同时，结合本案客观实际，案涉合同对双方应承担的违约金数额计算标准均约定为年利率壹分五，且原告自身亦存在违约行为，根据合同履行情况，按照权利义务对等的原则，该违约金数额约定亦不宜调整。故对原告的上述主张，本院不予支持。现原告选择要案涉房屋，根据合同第六条第2点的约定，被告作为违约方，应向原告支付利息，利息计算为626316×年利率1.5%×7年3个月（2012年1月8日—2019年4月15日）=68111元。 二、关于被告抗辩原告违约的问题。合同履行过程中，原告存在违反合同约定逾期付款的情形。案涉合同约定了原告于“2010年2月30日付壹拾万元”。虽然2月份没有30日，但原告至迟应于2010年3月1日支付该10万元。而事实上，原告是主体二楼完工即2017年8月4日才支付了226316元，完成了该10万元的支付义务。结合合同第六条第4点约定，原告亦应承担所欠金额年利率壹分五的利息。经计算，原告应承担的利息为：10万元×年利率1.5%×7年5个月（2010年3月1日至2017年8月4日）=11125元。 根据《合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，为减少当事人诉累，本案中，将原被告各自应承担的违约金即约定的利息依法进行品迭。品迭后，被告尚应支付原告金额为68111-11125=56986元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第十六条、第十七条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 限被告自贡市帅旗房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告游兵56986元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7240元，保全费2520元，共计9760元，由原告游兵负担1594元，由被告自贡市帅旗房地产开发有限公司负担8166元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审判长 王 军 审判员 罗倩茹 审判员 邹 宇 二〇二〇年十一月三日 书记员 兰 晶 附相关法条： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金过分低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。