青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初3918号原告（反诉被告）：祝宾甲，男，1985年12月11日出生，汉族，住青海省平安县。被告（反诉原告）：青海中惠房地产实业有限公司,住所地：西宁市城**。法定代表人：居小平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李峰，孙钰，青海尊悦律师事务所律师。原告（反诉被告）祝宾甲与被告（反诉原告）青海中惠房地产实业有限公司（下称中惠公司）商品房预售买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）祝宾甲、被告（反诉原告）青海中惠房地产实业有限公司委托诉讼代理人李峰、孙钰均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）祝宾甲向本院提出诉讼请求：1.被告（反诉原告）积极协助原告（反诉被告）一个月内完成交付房款370000元及被告（反诉原告）交付位于西宁市城东区南山东路68号9号楼X室房屋事宜；2.被告（反诉原告）承担本次诉讼所有费用4956元。事实与理由：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2016年签署房屋买卖合同，2017年7月，原告（反诉被告）在被告（反诉原告）指定的中国建设银行西宁城东支行贷款，由于贷款未能成功办理，原告（反诉被告）请求自行办理贷款，遭到被告（反诉原告）拒绝，并向原告（反诉被告）索求违约金。2018年，原告（反诉被告）向西宁市城东区法院提起诉讼，开庭时被告（反诉原告）同意协助原告（反诉被告）完成贷款及交房事宜，但在后期的办理过程中遭到被告（反诉原告）拒绝，并要求原告（反诉被告）办理退房手续。此后，原告（反诉被告）多次与被告（反诉原告）协商未果。2020年5月，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）提还款申请，申请一次性支付剩余房款，被告（反诉原告）以各种理由推诿，现向提起诉讼，判如所请。被告（反诉原告）中惠公司辩称，1、由于原告（反诉被告）的违约行为致使合同无法履行。根据合同约定，合同解除条件已经成就，被告（反诉原告）已经向原告（反诉被告）履行了解除合同的通知义务。对此，原告（反诉被告）知情，双方签订的合同已经解除，原告（反诉被告）的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告（反诉被告）的全部诉讼请求。针对原告（反诉被告）的诉讼请求，被告（反诉原告）中惠公司提起了反诉诉讼请求，请求人民法院依法判令：1、判决解除双方签订的《西宁市商品房预售合同》；2、判决原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付违约金6112.2元；3、本案反诉费由原告（反诉被告）承担。事实和理由：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2016年8月14日签订《西宁市商品房预售合同》，该合同第五条、第六条约定：被告（反诉原告）以611220元的价格将位于西宁市城东区南山东路68号中惠紫金城9号楼X室的房屋出售给原告（反诉被告），其中，首付款201220元原告（反诉被告）应于2016年8月14日前支付，剩余410000元为公积金贷款，应于2016年10月14日完成。如买受人不能及时办理相关手续或因买受方原因造成无法办理贷款造成逾期的，则买受方须在10日内一次性付清剩余房款，或出卖人做退房处理并扣除总房款1%作为违约金。合同签订后，由于原告（反诉被告）征信存在问题，迟迟无法办理贷款，被告（反诉原告）曾多次催促原告（反诉被告）尽快解决征信事宜，考虑到原告（反诉被告）的难处，后双方于2017年7月31日签订《补充条款》，约定“原合同第六条付款方式为公积金贷款，买受人于2017年7月31日缴纳首付款241220元，其中，剩余房款40000元以提取公积金方式支付，剩余房款370000元进行公积金贷款。”合同签订后，被告（反诉原告）再次催促原告（反诉被告）办理相关手续，但由于原告（反诉被告）征信仍然存在问题，导致无法办理公积金贷款手续，后被告（反诉原告）在迫于无奈之下口头告知原告（反诉被告）解除合同，原告（反诉被告）对此情况也予以知情。综上所述，被告（反诉原告）认为，依法成立的合同应当受到法律的保护，当事人应当根据合同约定的内容严格履行自己的义务，原告（反诉被告）违约的行为已经给被告（反诉原告）造成了极大损失，被告（反诉原告）为维护自身的合法权益，提起诉讼，请求法院依法支持被告（反诉原告）的全部诉讼请求。针对被告(反诉原告)中惠公司的反诉请求原告（反诉被告）辩称，1.经查询本人的征信没有问题，上次银行确认并非征信原因无法办理贷款；2.贷款在规定时间内未办理，是因为被告(反诉原告)不让我去外面办理贷款，我去中国银行询问银行答复由被告(反诉原告)盖章即可办理，被告(反诉原告)中惠公司不予配合。原告（反诉被告）围绕诉讼请求向本院提交如下证据：证据一、2016年8月14日签订的商品房预售合同一份，欲证明：原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方签订合同，约定了房屋、双方权利义务和贷款金额等事宜，合同中未指定贷款办理银行，而实际履行过程中被告（反诉原告）指定到建行马经理处办理贷款；证据二、2020年5月12日的还款申请，欲证明：原告（反诉被告）于2020年5月向被告（反诉原告）提交了还款申请和情况说明，剩余370000元通过公积金和现金方式支付，被告（反诉原告）一直拖延不予办理。被告（反诉原告）中惠公司经质证认为，对于证据一的真实性和合法性无异议，对于证明方向有异议，合同对合同解除条件有约定，该条能证明原告（反诉被告）存在违约行为，合同解除条件已经成就。对证据二的三性均不认可。理由如下：1.该证据由原告（反诉被告）现场制作，没有加盖被告（反诉原告）公章；2.合同已经解除，原告（反诉被告）提交的该组证据与本案无关。本院对原告（反诉被告）提交的两组证据的真实性予以确认。被告（反诉原告）中惠公司针对本诉与反诉一并提交如下证据：第一组证据：证据一、商品房预售合同，欲证明：2016年8月14日，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方签订《商品房预售合同》，该合同第六条约定：“如买受人不能及时办理相关手续或因买受方原因造成无法办理贷款造成逾期的，则买受方须在10日之内一次性付清剩余房款，或出卖人做退房处理并将扣除总房款1%作为违约金”。因此，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方对解除合同的条件作出了明确约定；证据二、补充条款一份，欲证明：2017年7月31日，双方签订补充协议，被告（反诉原告）已经给原告（反诉被告）给予了充分、合理的时间让原告（反诉被告）去办理公积金贷款事宜，合同后签订后，原告（反诉被告）仍未能办理公积金贷款，致使双方之间的合同目的无法实现，因此构成违约的事实；第二组证据：《电话录音》笔录节选，欲证明：由于原告（反诉被告）迟迟无法办理公积金贷款构成根本违约，双方约定的合同解除条件已经成就，被告（反诉原告）已于2019年1月4日通知原告（反诉被告）解除合同，原告（反诉被告）对解除合同知情的事实。原告（反诉被告）经质证认为，对于第一组证据的真实性无异议，对于证明方向不予认可。对于第二组证据电话录音认为属实，对于真实性无异议，被告（反诉原告）要求解除合同知情。本院对被告（反诉原告）中惠公司提交的证据的真实性予以确认。根据原、被告双方的陈述和辩解及确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月14日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订合同编号为YS0285352的《西宁市商品房预售合同》，约定：被告（反诉原告）将位于西宁市城东区南山东路68号中惠紫金城9号楼X室的房屋出售给原告（反诉被告），房屋用途为住宅，房屋面积134.63㎡，单价4540元/㎡，总价款为611220元。原告（反诉被告）采取公积金贷款方式付款，首期房款为201220元应于2016年8月14日前支付，剩余房款410000元应于2016年10月14日前进行公积金贷款。合同签订后，2015年4月6日，原告（反诉被告）缴纳房款80000元，2015年4月12日，原告（反诉被告）缴纳房款120000元，2016年8月14日，原告（反诉被告）缴纳房款1220元。2017年7月31日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《补充条款》，约定“原合同第六条付款方式为公积金贷款，原告（反诉被告）于2017年7月31日缴纳首付款计241220元，其中剩余房款40000元以提取公积金方式支付，剩余房款计人民币370000元进行公积金贷款。”2017年8月8日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）缴纳房款40000元。原告（反诉被告）共计向被告（反诉原告）缴纳房款241220元，被告（反诉原告）已收到原告（反诉被告）缴纳的房屋首付款并向原告（反诉被告）出具收条，剩余房款370000元未付。2017年10月竣工验收，案涉房屋已建成。现房屋备案登记在原告（反诉被告）名下，处于空房状态。原告（反诉被告）认为其已履行合同约定支付房屋首付款的义务，因被告（反诉原告）指定其前往西宁大厦建行办理贷款未果后不允许到其他银行贷款而未按期支付剩余房款370000元，被告（反诉原告）应积极协助其一个月内完成交付房款370000元及被告（反诉原告）交付位于西宁市城东区南山东路68号9号楼X室房屋事宜。被告（反诉原告）中惠公司认为由于原告（反诉被告）未按合同约定支付剩余房款的违约行为致使合同无法履行，根据合同约定，合同解除条件已经成就，应依法解除双方签订的《西宁市商品房预售合同》，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付违约金6112.20元。另查，原告（反诉被告）祝宾甲因购买案涉房屋无法办理公积金贷款将被告（反诉原告）中惠公司、中国建设银行股份有限公司西宁城东支行诉至本院，祝宾甲于2018年12月3日向本院提出撤诉申请，本院于2018年12月3日作出（2018）青0102民初2958号民事裁定书准许原告（反诉被告）祝宾甲撤诉。本院认为，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订的《西宁市商品房预售合同》及《补充条款》系双方意思表示真实，合法有效，本院予以确认。原告（反诉被告）陈述其向被告（反诉原告）中惠公司售楼处缴纳购房报名费4000元一节，被告（反诉原告）表示不知情，原告（反诉被告）亦未提交发票或者其他证据予以佐证，不予采信。依《西宁市商品房预售合同》第六条第二款约定：“如买受人不能及时办理相关手续或因买受方原因造成无法办理贷款造成逾期的，则买受方须在10日之内一次性付清剩余房款，或出卖人做退房处理并扣除总房款的1%做违约金……”；第七条第一款第二项约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。”双方在履行过程中，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）于2017年7月31日签订《补充条款》变更原合同第六条付款方式为公积金贷款，并对付款时间重新做出约定。因合同未对办理贷款的银行做约定，原告（反诉被告）亦未提交证据证明，故其陈述被告（反诉原告）指定到西宁大厦建行办理贷款一节本院不予采信。原告（反诉被告）未按合同约定办理公积金贷款支付剩余房款370000元，其行为构成违约，致使合同目的无法实现，原告（反诉被告）的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告（反诉原告）请求解除双方签订的《西宁市商品房预售合同》符合合同约定的解除条件，其主张成立，本院予以支持。被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付总房款的1%的违约金即6112.20元有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）祝宾甲对被告（反诉原告）青海中惠房地产实业有限公司的诉讼请求；二、依法解除原告（反诉被告）祝宾甲与被告（反诉原告）青海中惠房地产实业有限公司于2016年8月14日签订的《西宁市商品房预售合同》；三、原告（反诉被告）祝宾甲于本判决生效后五日内支付被告（反诉原告）青海中惠房地产实业有限公司违约金6112.20元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4956元，由本诉原告祝宾甲负担。反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）祝宾甲负担，此款随上述款项一并给付被告（反诉原告）青海中惠房地产实业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马如海二〇二〇年十一月十九日法官助理 李艳婷书记员 孙胜菊附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件,除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外,应当公开进行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结,应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解,调解不成的,应当及时判决。