上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初8405号原告：鞠永健，男，1958年4月28日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：许萍华，女，1960年12月3日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：鞠许劼，男，1990年10月15日出生，汉族，住上海市虹口区。被告：上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：金光杰，董事长。委托诉讼代理人：张忞琦。委托诉讼代理人：郁晨瑞。原告鞠永健与被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司(以下简称“青客公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日受理后，依法适用简易程序，由审判员于凯独任审判，于2020年6月28日公开开庭进行了审理。后因审理需要，本案依法裁定转为普通程序，并根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法由法官一人独任审判，并于2020年10月27日再次公开开庭进行了审理。原告鞠永健及其委托诉讼代理人许萍华到庭参加两次庭审，原告鞠永健的委托诉讼代理人鞠许劼到庭参加第一次庭审，被告青客公司的委托诉讼代理人张忞琦到庭参加第一次庭审，被告青客公司的委托诉讼代理人郁晨瑞到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告鞠永健提出诉讼请求：一、判令被告按与原告签订的租赁合同的条款按时缴纳租金；二、判令被告按合同向原告支付从2020年1月至2020年3月拖欠租金15,978.3元以及迟纳金20,505元；三、判令被告租赁到期后应按合同交房标准做好退房验房工作；四、判令诉讼费用由被告承担。审理中，鞠永健变更诉讼请求为：一、判令被告向原告支付从2020年1月11日至2020年5月24日拖欠的租金24,455.3元；二、判令被告向原告支付违约金24,455.3元；三、判令被告向原告支付恢复原状费10,925.5元；四、判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年8月26日，鞠永健与青客公司签订《房屋托管租赁合同》，主要约定：青客公司承租鞠永健位于上海市普陀区武威东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称“系争房屋”)；租赁期限从2015年10月11日至2023年10月24日，月租金金额为4,400元；前2年租金不变，以后每年上涨8%，即352元。2020年1月23日，青客公司不支付租金，经催告后仍拒不履行。2020年5月24日，青客公司向鞠永健发送房屋门锁密码，鞠永健于当日收回系争房屋，双方签订的《房屋托管租赁合同》于2020年5月24日解除合同，但合同解除系因青客公司违约所致，应当承担违约责任。另外，青客公司在系争房屋客厅加装隔墙，在客厅和卧室的中央空调室内机处增加吊顶，厨房和卫生间贴了地砖、墙砖、吊顶，故应当支付拆旧费、拆除垃圾的短驳费和环保运输费。系争房屋原进户门电子锁被青客公司更换为远程控制电子锁，原电子锁拆除时部件损坏无法维修，需更换新锁。系争房屋原住户配电箱被青客公司更换为远程计量表箱，应赔偿原电箱的损失。除此以外，青客公司拖欠水费54.5元、电费131元，故鞠永健诉至法院，请求判如诉请。被告青客公司辩称，青客公司最后一次于2019年10月25日支付租金至2020年1月24日，不同意鞠永健主张的租金起算点。鞠永健收到青客公司发送的解除合同通知后应当自行收回房屋，租金计算的截至时间应以其收到青客公司发送的解除合同通知之日为准。另外，青客公司已向鞠永健支付的押金可用于抵扣欠付的租金。根据有关长租公寓的政府规定，受新冠肺炎疫情影响应当免除2020年上半年三个月的租金，故不同意承担违约责任。鞠永健主张的违约金和实际损失不应当同时予以支持。鞠永健主张的拆旧费没有合同依据，不同意予以承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：2015年8月26日，鞠永健(甲方)与青客公司(乙方)签订《房屋托管租赁合同》(合同编号：XXXXXXX)，主要约定：乙方承租甲方所有的系争房屋作为人才公寓供居住使用；起租日为2015年10月11日；截止日为2023年10月24日；月租金额为4,400元；支付方式为付三押一；交房日后10个工作日内支付相当于一个月租金的押金以及14天的租金；前2年租金不变，以后每年上涨8%，即352元；乙方于支付款周期月25日以银行汇款方式代付租金，25日为非工作日到账时间可能为此后第一个工作日，甲方可委托乙方代办，税费依法由甲方承担；使用房屋所发生的水、电、通讯、宽带等费用由乙方承担；该房屋现有装修、附属设施、设备状况为毛坯，如有装修双方共同制作装修和家具清单，甲方同意乙方自行或委托第三方对该房屋进行装修和增设附属设施，标准按照人才公寓标准执行，装修不应破坏房屋承重结构；甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收标准为交接当时现状；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分应于租赁关系终止后3个工作日内无息返还乙方；乙方非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的一倍向甲方支付违约金；因不可抗力、国家政策需要或政府要求拆除房屋等原因致使本合同不能继续履行，合同自行解除，双方互不承担责任。当日，双方另行签订《补充协议》，主要约定：合同期满3年又14天后，若甲方需自用该套房屋，提前2个月通知乙方，则可解除该房屋的托管合同并互不承担违约责任；该房屋免租期为45天，期限为2015年8月27日至2015年10月10日。上述合同签订后，鞠永健按约与青客公司办理房屋交接，并签订《签约合同交房标准及附件》，主要约定：交付中央空调主机一台、室内机三台；由于采用内保温，外墙不能用钉子；单元门锁请不要损坏，配电箱复原。青客公司向鞠永健支付押金4,400元，并于首月支付14天租金，其后按季度支付租金，最后一笔租金于2019年10月25日支付至2020年1月24日，金额为15,978.3元。2020年1月24日，上海市人民政府召开新型冠状病毒感染的肺炎疫情(以下称“新冠肺炎疫情”)防控工作会议，决定启动重大突发公共卫生事件一级响应机制。2020年2月8日，青客公司工作人员(手机号码：XXXXXXXXXXX)通过手机短信方式向鞠永健发送消息称：“鉴于目前全国新冠肺炎疫情，根据国家政令要求并经我司与您友好协商，感谢您同意青客公司的无责退房，收到短信麻烦请回复同意无责退房”；鞠永健回复：“我们不同意无责退房，请按合同办理退房”。2020年5月24日，青客公司向鞠永健发送系争房屋门锁密码，鞠永健于当日收回系争房屋。2020年6月30日，上海百安居装饰工程有限公司出具《拆旧证明》，载明：武威东路XXX弄XXX号XXX室(2室2厅1卫)的拆旧费用的价格为5,300元。同日，上海博嘉物业管理有限公司出具《拆除垃圾证明》，载明：上海市普陀区武威东路XXX弄XXX号XXX室拆除垃圾的短驳费1,200元和环保运输费829.2元，共计2,029.2元；另出具《收据》载明：修锁费用50元。上海崇焉电气有限公司出具发票载明：收取电力电子元器件、微型断路器及配电箱1,065元。国网上海市电力公司出具发票载明：系争房屋2020年4月电费115元，2020年5月电费16元。上海城投水务(集团)有限公司出具《缴费通知单》，载明：2020年5月应缴水费54.5元。以上事实，有《房屋托管租赁合同》、短信记录、《拆旧证明》、《拆除垃圾证明》、《收据》、发票及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。鞠永健与青客公司就系争房屋租赁事宜自愿签订《房屋托管租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。作为出租人的鞠永健已完成交付房屋的义务，作为承租人的青客公司负有按照约定给付租金的义务。在租赁期限内，青客公司的工作人员通过手机短信方式提出解除合同，但青客公司作为逾期支付租金的违约方，并不享有合同解除权，故该通知并不发生合同解除的法律效力。其后，青客公司向鞠永健发送系争房屋门锁密码，鞠永健亦于当日收回系争房屋，故可认定青客公司已通过告知系争房屋密码锁密码的方式交付房屋，鞠永健亦实际收回房屋，故双方签订的《房屋托管租赁合同》实际于2020年5月24日解除。关于2020年1月25日至2020年5月24日期间的租金，青客公司以新冠肺炎疫情为由，提出系不可抗力导致违约，但未提供任何证据证明新冠肺炎疫情对合同履行产生影响，本院对此答辩意见不予采纳。关于月租金的计算标准，根据合同约定自第三年起每年上涨月租金352元，现鞠永健主张按照2019年10月25日青客公司实际支付的月租金5,326.1元标准计算，并无不妥，本院对此予以支持。根据合同约定，使用房屋期间发生的水、电费应由青客公司承担，故青客公司应承担合同解除前发生的电费131元以及水费54.5元。关于鞠永健主张的恢复原状损失，根据合同约定租赁关系终止时青客公司向鞠永健返还房屋的验收标准为交接当时的现状，故青客公司在返还房屋时并不承担恢复原状的责任，鞠永健主张的拆旧费、拆除垃圾的短驳费和环保运输费，并无合同依据，本院对此难以支持。关于门锁及配电箱，根据双方签订的《签约合同交房标准及附件》的约定，单元门锁不得进行损坏，配电箱应当进行复原，故鞠永健要求青客公司承担擅自更换门锁及配电箱造成的损失，合法有据。但鉴于鞠永健在本案中同时以违约金的方式要求青客公司承担违约责任，本院结合上述实际损失情况以及合同约定的违约金标准，酌情调整青客公司应承担的违约金金额为16,368元，更换门锁及配电箱造成的损失合计金额并未超过上述违约金金额，故不再由青客公司另行承担。合同解除后，鞠永健应向青客公司退还已支付的押金4,400元，该款项可用于抵充青客公司欠付的款项。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告鞠永健支付自2020年1月25日至2020年5月24日止期间的租金21,304.4元；二、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告鞠永健支付电费131元及水费54.5元；三、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告鞠永健支付违约金16,368元；四、原告鞠永健应于本判决生效之日起十日内向被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司退还押金4,400元(该款项可从被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司依据本判决主文第一项、第二项、第三项应承担的给付金额中抵扣)；五、对原告鞠永健的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费712元，由被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  于 凯二〇二〇年十一月十六日法官助理  刘晶菁书 记 员  朱 颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。