山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初13456号原告：济南创汇商业运营管理有限公司，住所地山东省济南市法定代表人:孟金星，执行董事。委托诉讼代理人：胡金军，山东龙奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：亓仲举，上海汉盛（济南）律师事务所律师。被告:冯琳，女，汉族，1994年8月17日出生，户籍地山东省苍山县委托诉讼代理人：刘伦欢，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：路伟，泰和泰（济南）律师事务所律师。原告济南创汇商业运营管理有限公司（以下简称创汇公司）与被告冯琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告创汇公司委托诉讼代理人亓仲举，被告冯琳及委托诉讼代理人刘伦欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。创汇公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》;2.依法判决被告支付拖欠原告的租赁费48161.6元、支付原告垫付的物业费1390元、支付物业费3668.76元，共计53220.36元。并自2020年9月4日起至实际给付之日对未支付金额按每天5‰支付违约金。3.请求贵院依法判决本案诉讼费、保全费等费用均由被告承担。事实与理由：2019年11月27日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告承租原告管理的位于济南市历下区经十路华润中心写字楼11111号40层4020房间，共计139平方米，用于办公使用。合同约定租赁期为2019年12月10日起至2020年12月09日止。在租期内，被告未按时缴纳租赁费、物业费、水电费。经原告多次催促，被告拒绝支付任何款项。因此，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望如所请。冯琳辩称，1.被告不构成违约，原告已于2020年6月17日，以书面形式通知被告解除房屋租赁合同，属于房屋租赁合同第四条第五项约定的，甲方（即原告）不出租该物业或中途擅自解除合同的情形，原告应当依照该合同条款双倍返还被告押金；2.原被告双方于6月17日之前的租金存有异议双方系因免租期达不成一致意见，并非被告构成根本违约的法定条件，在此情况之下，即便原告构不成擅自解除合同，也系双方协商一致解除合同，因此被告不应当承担违约金；3.被告已经支付租金共计80426.1元，被告不欠付租金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月27日，创汇公司（出租方，甲方）与冯琳（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁物位于历下区经十路华润中心写字楼11111号40层4020房间，建筑面积139平方米；租赁期为2019年12月10日起至2020年12月9日止；租金为157278.50元（日租金3.1元／平方米），交租方式为季付；签订合同同时，乙方需向甲方支付13106.5元作为押金，并支付首期租金。如乙方拖欠租金，欠交物业管理费、水、电费等杂费超过10日，甲方有权解除合同，押金不予退还，乙方应按应付金额的5‰／日支付甲方违约金，在合同解除的当日内，乙方需交还该物业。签订本合同后，乙方如不承租该物业或中途退租的，押金及剩余租金不予退还，甲方还有其他损失的乙方也应予以赔偿。合同签订后，创汇公司依约交付租赁房屋。创汇公司庭审中主张自2019年12月10日至2020年9月4日的租赁费应为128408.2元，减去冯琳实付的租金及押金后，冯琳欠付租金48161.6元，即创汇公司认可冯琳已缴纳房租及押金共计80246.6元。冯琳提出已支付租金80426.1元，未提交证据。2020年9月3日，华润大厦物业服务中心通知4020-4021房间物业费为3668.76元，缴费周期为2020年6月16日至2020年9月4日。2020年5月，创汇公司的法定代表人孟金星通过微信向冯琳催缴房租，双方就冯琳是否享有免租期未达成一致意见。2020年6月17日，孟金星通过微信向冯琳发出解除合同通知，载明“因你方拖欠房租和物业等费用，已构成根本违约，又因你方擅自搬离，给我方造成重大损失，现通知即日起双方解除租赁合同。”后冯琳的门禁卡功能被取消，密码锁密码被更换。2020年9月4日，冯琳搬走全部物品。冯琳主张系因无法进入租赁房屋故无法搬运物品。创汇公司主张因冯琳未缴纳物业费导致其门禁卡不能使用，双方应自冯琳搬走全部物品即2020年9月4日解除租赁合同。本院认为，创汇公司与冯琳签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同全面履行义务。孟金星作为创汇公司的法定代表人以法人的名义从事的催缴房租、商谈解约等民事活动，其法律后果由法人承担。虽案涉租赁合同约定的租赁期限未届满，但在冯琳拖欠租赁费构成违约的情况下，孟金星根据合同的约定，于2020年6月17日向冯琳发出了解除租赁合同通知书，符合合同的约定和法律的规定，故创汇公司与冯琳的租赁合同已于2020年6月17日实际解除，双方的权利义务已终止，故对创汇公司要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。关于2020年6月17日前的租赁费，因创汇公司与冯琳并未就免租事项达成一致意见，故冯琳应当按照合同的约定足额缴纳租赁费。根据租赁合同的约定，日租金为3.1元／平方米，冯琳应当缴纳自租赁起始日即2019年12月10日至合同解除日即2020年6月17日共计190天的房租为81871元（3.1元*190天*139㎡）。创汇公司自认冯琳已缴纳房租及押金共计80246.6元，故冯琳还需支付租赁费1624.4元。因冯琳违约导致租赁合同提前终止，故冯琳应当按照合同的约定支付违约金，但合同约定的违约金为应付金额的5‰／日过高，本院调整为以1624.4元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍支付至实际付清之日止。关于2020年6月18日至2020年9月4日期间的租赁费，创汇公司在代理词中自认修改了租赁房间密码，且冯琳门禁卡被限制使用，无法进入租赁物，冯琳亦未使用租赁物实际经营，创汇公司自2020年6月18日起对租赁物享有使用权和自由支配权；租赁合同解除后，创汇公司可以通过合法合理的方法处置冯琳在租赁物内遗留的物品，故对创汇公司要求冯琳支付自2020年6月18日至2020年9月4日期间的租赁费，理据不足，本院不予支持。关于物业费，创汇公司主张冯琳返还已垫付的物业费1390元，未提交证据证明，本院不予支持；关于3668.76元的物业费，因物业服务中心通知书中载明的系4020-4021房间的物业费，并未明确4020房间物业费的具体数额；且物业费缴费周期为2020年6月16日至2020年9月4日，冯琳不应承担2020年6月17日即合同解除后的物业费，故对创汇公司要求冯琳支付物业费的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的法律规定，判决如下：一、被告冯琳于本判决生效之日起十日内向原告济南创汇商业运营管理有限公司支付租赁费1624.4元；二、被告冯琳于本判决生效之日起十日内向原告济南创汇商业运营管理有限公司支付利息（以1624.4元为基数，自2020年6月17日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算）；三、驳回原告济南创汇商业运营管理有限公司超出部分的诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1534元，减半收取767元，保全费704元，由原告济南创汇商业运营管理有限公司负担1171元，由被告冯琳负担300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 宁 爽二〇二〇年十一月十五日书记员 付新芮