吉林省东丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0421民初1165号 原告东丰县阳光物业管理有限责任公司,住所地东丰县。 法定代表人刘利。 委托诉讼代理人：丛卫义，男，1968年7月20日生，汉族，住东丰县。 被告蔡淑静，女，1966年7月5日生，汉族，住东丰镇。 原告东丰县阳光物业管理有限责任公司（以下简称阳光物业）与被告蔡淑静物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日受理后，依法适用小额诉讼程序,公开开庭进行审理。阳光物业委托诉讼代理人丛卫义，被告蔡淑静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阳光物业向本院提出诉讼请求,1.请求法院判决被告履行小区物业管理合同义务，缴纳物业费、公用电费等共计2830.00元，给付拖欠期间每年应缴费金额30%的合同违约金共计849.00元。2.判决被告承担案件诉讼费用。事实与理由：原告与被告是物业服务有限责任公司与业主关系。被告居住原告所属的东丰镇丰泽苑小区A05栋1单元302室，面积39.62平方米。被告2015年1月1日开始至2020年12月31日期间，共计拖欠原告物业费2110.00元、欠公用电费720.00元。经原告工作人员多次催要，被告拒绝给付。原告认为被告不履行物业管理合同义务，侵犯原告合法权益，造成原告资金周转困难，物业管理人员、工作人员不能及时开资等。原告依据国家相关法律规定,请求依法判决被告立即给付拖欠原告的物业费2110.00元、公用电费720.00元，合计共计2830.00元，并给付拖欠期间每年应缴费金额30%的合同违约金共计849.00元。判决被告承担案件诉讼费用，以维护原告的合法权益。 蔡淑静辩称,1.原告诉讼的2015年至2020年期间物业费用拖欠，我方存在异议。被告只记得2019年及2020年两年未交,因为在2015年至2018年期间房屋进行了第三方租赁，且合同约定租赁期间物业费用由第三方承担，在此四年期间，并未有任何工作人员与我方联系进行过任何形式的催缴动作，我方完全不同意原告在诉状中提出的“经原告工作人员多次催要，被告拒绝支付”,如果在此期间我方收到任何催缴信息都可以联系当时的租户进行讨要,也请原告针对此条诉讼理由提出任何证据，以便当事双方进行同堂核对。2.原告在诉讼书中提到合同滞纳金。根据相关法律及条文，滞纳金指针对不按纳税期限缴纳税款或者不按还款期限归还贷款，按滞纳天数加收滞纳款项一定比例的金额，它是税务机关或者债权人对逾期当事人给予经济制裁的一种措施。物业不属于国家机构没有权利收取滞纳金。如果说到违约金，《合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对此我方提出两点:其一违约金需当事双方同意的情况下签订了合同，我没有和阳光物业签合同，合同是否合理合法。其二，说到违约，如存在合同，物业方是否在合同规定期间履行了相关责任与义务、是哪方先违约、根据什么比例收取如此高昂的违约金，请原告就此条提供相关材料及证据。3、接下来我方将就物业问题作以下客观说明及阐述。（1）自阳光物业接手丰泽苑后，进行了两次门禁卡更换，第一次是电子卡片，第二次是门牌卡片，至今仍保留购买的门禁卡。每张几十块的卡片，只有在购买初期使用仅有的几次，之后门卫不设门禁,随意出入,包括非本小区的外来人员,逛早市等等均从小区内穿行，对小区安全、卫生、房产口碑等均造成极恶劣影响。（2）单元楼宇门一直损坏没有任何维修动作，对住户安全造成威胁，且导致外来人员小广告到处张贴，楼道里破损脏乱。就在近日，还有业主反映有入室盗窃的情况，且小区内监控无法调取。（3）购房初期，小区内室外健身设备齐全，夏有喷泉春有花香，至今全部器材拆除且绿化消失，花园荒草从生，物业无人打理修整，小花园变菜地。（4）公用面积被物业私卖，获取私利，收取费用将一楼花园外原行车道面积扩建，导致原有合理车道变得极其狭窄，已有私家车主因道路狭窄将车刮伤。（5）小区内监控形同虚设，导致不法分子逍遥法外，业主人心惶惶。（6）因楼宇门破损无人维修，楼道内水表箱业主上锁后，物业未进行过任何调解及询问情况下，直接派人将水表箱锁环一一损坏，不但不进行维修保护，还上门搞破坏。（7）楼道内长期随意堆放各种杂物及自行车电动车等,物业都没有进行过管理。（8）小区路面损坏严重，物业没有进行过修缮。（9）物业工作人员态度恶劣，对待业主出口成脏，有问题根本无法好好沟通，开口就是一副干仗的样子，物业与业主到底是合同制还是霸王条款，以上仅为我方反应情况，相信住顶楼的业主们有更多合理的客观事实及举证。4.最后我方提出几点疑问阳光物业是否具有物业资质、公共面积进行售卖收取的费用用于何处，综上所述，如果各位身在这样一个物业管理的小区作何感想，最后，请法庭如实调查，公平仲裁。蔡淑静向法庭提供了照片一组。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下,蔡淑静为东丰县丰泽苑A05栋1单元302室业主。2010年7月2日，蔡淑静与东丰县佳源物业服务有限公司（开发商）签订了丰泽苑小区物业服务委托合同。后由东丰县嘉恒物业管理有限公司管理，2015年10月15日，东丰县嘉恒物业管理有限公司与东丰县阳光物业管理有限公司签订丰泽苑小区物业管理转让协议，该小区物业管理由原告接管。2015年12月31日，东丰县嘉恒物业管理有限公司与东丰县阳光物业管理有限公司签订补充协议书，约定2014年底前业户所拖欠的物业费及其他陈欠费用由乙方即阳光物业收取。蔡淑静自2015年1月1日起至2020年12月31日期间未交纳物业费、公用电费，故阳光物业诉讼到法院。 本院认为，蔡淑静居住在丰泽苑小区，并已实际接受了阳光物业提供的物业服务，阳光物业就有权按照收费标准，向业主收取物业服务费用，按时交纳物业服务费则是业主应尽的义务。2014年、2015年是物业交接期间，物业服务客观存在服务瑕疵，应承担相应的违约责任，故2015年物业费本院酌定减少30%。关于蔡淑静提出的门禁卡问题、楼宇门损坏、健身设备拆除、绿化减少、公用面积私卖、小区监控形同虚设、损坏业主水表箱、楼道内长期堆放杂物和电动车、小区路面损坏严重、工作人员态度不好等问题，物业管理确实存在一定的瑕疵，故关于物业公司要求蔡淑静承担违约金的问题，虽然蔡淑静与东丰县佳源物业服务有限公司（开发商）签订了丰泽苑小区物业服务委托合同中约定了违约金，但是物业公司没有提供证据证明其上门对物业费进行了催收，也没有对蔡淑静提出的问题进行解答、解决，没有及时沟通，蔡淑静没有恶意拖欠物业费的故意，故对阳光物业要求违约金的诉讼请求本院不予支持。关于蔡淑静提出的2015年到2018年期间因房屋已经出租，应该由第三方负责，但是没有提供证据予以证明，如果蔡淑静与第三人有此约定，可以予以追偿。对物业提出问题应通过合理途径，不能因个人原因影响整个物业小区的服务，也不能因为个别服务质量问题就拒交，也不应按高标准要求物业服务，多年拖欠不妥当，如有其它争议应另行处理。另外物业服务应当保质保量，贴心服务，及时妥善处理拖欠事宜，避免纠纷的发生。综上，蔡淑静拖欠物业费、公用电费事实清楚，应当及时缴纳，物业服务有待改进，诚信服务，及时处理纠纷。蔡淑静应给付物业费金额为2013.91元：2015年0.68元/平×39.62平×12个月×70%=226.30元、2016年0.68元/平×39.62平×12个月=323.29元、2017-2020年物业费0.77元/平×39.62平×12个月×4年=1464.32元，公用电费720元，共计2733.91元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决如下, 一、被告蔡淑静于本判决生效后立即给付原告东丰县阳光物业管理有限责任公司物业费和公用电费2733.91元； 二、驳回原告东丰县阳光物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元（原告已垫付）,由被告蔡淑静负担，与本判决生效后一并执行。 本判决为终审判决。 审判员  李国军 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  孙 源