贵州省遵义市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔03民初526号 原告（案外人）:陈杨，男，汉族，1969年10月27日出生，住重庆书江**。 原告（案外人）：谭娅，女，汉族，1975年1月29日出生，住重庆书江**。 委托诉讼代理人：陈杨，身份信息同上。 被告（申请执行人）:贵州家诚药业有限责任公司。住所地;遵义市播州区南楠大道6号。 法定代表人:张跃曦，公司董事长。 委托诉讼代理人：刘煜、胡妍，贵州惟胜道律师事务所律师。 被告（被执行人）:遵义家诚置业有限公司。住所地:遵义市播州区万寿街南段。 法定代表人:朱敬菊,公司总经理。 委托诉讼代理人：杜昭明，公司员工。 原告陈杨、谭娅与被告贵州家诚药业有限责任公司（以下简称家诚药业公司）、遵义家诚置业有限公司（以下简称家诚置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈杨、谭娅，被告家诚药业公司委托诉讼代理人刘煜、胡妍，家诚置业公司委托诉讼代理人杜昭明到庭参加了庭前质证，但未参加本案开庭审理，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告陈杨、谭娅提出诉讼请求:1.依法解除对属原告购买的位于遵义市播州区房屋的查封保全措施,停止对该房屋的执行;2.案件诉讼费由被告家诚药业公司承担。事实及理由:案涉房屋系原告于2017年9月13日向被告家诚置业公司购买所得,房款已全部付清。原告购买房屋后随即入住和使用。原告购买房屋后,不知什么原因，被告家诚置业公司成了播州区的问题房开企业,以致原告至今未办理房屋产权登记手续。2020年6月初,当原告依据播州区政府下发的关于办理房屋产权的惠民文件去办理涉案房屋的产权时,却被不动产登记中心告知案涉房屋已因被告家诚药业公司因与家诚置业公司及案外人重庆嘉和置业发展有限公司之间债权债务纠纷而查封,故未能办理房屋产权手续。随后,原告就贵院对案涉房屋采取的诉前财产保全行为提出了执行异议申请，但贵院经审查后,并未履行必要的听证程序,也未认真调查核实原告反映的客观事实，便简单的驳回了原告的异议请求。另,原告通过国家企业信用公示系统查询得知,被告家诚药业公司的控股股东及法定代表人张跃曦就是被告家诚置业公司的重要股东之一;此外，案涉房屋所在的楼盘就修建在家诚药业公司的厂区内。基于以上事实,原告认为，就涉案房屋的查封而言,因原告已向房屋出卖人即被告家诚置业公司支付了全部购房款并已接房入住使用,在未能办理房屋产权上原告无任何过错,不存在怠于行使权利的情形，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及其他相关法律法规及司法解释的规定,人民法院应当解除本案的查封保全措施。此外,基于被告家诚药业公司之控股股东及法定代表人张跃曦本身就是案涉房屋及楼盘开发的受益者,其与案外人重庆嘉和置业发展有限公司等投资开发建设案涉房屋所在的楼盘,其设立的项目公司即被告家诚置业公司向原告出卖了房屋,收受了原告给付的购房对价,就有义务和责任保障让作为购房人的原告的房屋权利不受任何侵害，现非但不尽义务，不承担责任，反而因其股东之间的纠纷让原告的权利无端受损,原告有权予以维护。 被告家诚药业公司辩称：一、涉案房屋的执行裁定书是法院执行行为的合法体现，符合法律规定。所裁定执行的内容不能解除。二、原告对涉案房屋所提出的执行异议以及本次执行异议之诉，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四点相关情形，事实理由均不符合法律规定，人民法院对其提出的请求应予以驳回。综上所述，原告的主张缺乏事实和法律依据。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十条第一款的规定，本案的诉讼保全裁定应当继续执行。请人民法院依法驳回原告的请求，依法执行涉案房屋相关的执行裁定书，以维护答辩人的合法权益。根据原告在诉状中的自述的住址，均与涉案房屋所在地不符，且原告一人同时购买多处房屋，与其在诉状中所称的购买房屋后立即入住和使用不符；第二，原告的房屋来源于以物抵债，并非诉状中所称系购买所得。 家诚置业公司提交的书面答辩意见如下：一、答辩人将案涉房屋出售给原告是事实，且答辩人对其已全面履行了房屋交付义务；二、关于购房户支付的购房对价，有的是购房户直接支付的购房款，有的是购房户用答辩人对其差欠的工程款或其他法律服务费等费用折抵；三、就本次开庭所涉之购房户而言，所有购房户的房屋对价给付义务已全部履行完毕。综上，因案涉购房户向答辩人购买房屋时，答辩人已交付了房屋，购房户亦向答辩人履行给付义务，双方在未能办理房屋产权变更登记上均无过错，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。此外，由于购房户未能办理产权变更登记的原因在被告家诚药业公司错误申请保全所致，故其责任应由被告家诚药业有限公司承担，因此诉讼费应由家诚药业公司一并负责。 本院经审理查明：本院因家诚药业公司的申请，于2020年4月14日作出（2020）黔03财保2号裁定：查封被申请人重庆嘉和置业发展有限公司、家诚置业公司价值人民币46880000元的财产；查封被申请人重庆嘉和置业发展有限公司、家诚置业公司的财产以46880000元为限。本院于2020年4月17日对案涉房屋进行了查封。 另查明：2017年9月13日，陈杨、谭娅与家诚置业公司签订《商品房买卖合同》，约定家诚置业公司将位于遵义市播州区房屋，面积为41.98㎡的住房以154822元的价格出售于原告陈杨、谭娅。合同约定的付款方式为一次性付款。2017年10月31日，家诚置业公司向张勇出具了154822元购房款的收款收据并签署了接房确认表。2020年6月30日，陈杨、谭娅缴纳了维修基金。2020年7月13日，原告获得了案涉房屋的完税证明。庭审中，陈杨、谭娅张勇陈述案涉房屋系抵扣重庆华塑门窗公司工程款所得。 再查明：案涉房屋于2017年8月30日取得了初始登记。 以上事实，有商品房买卖合同，收款收据、完税证明、贵州省不动产登记查询结果、当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是原告陈杨、谭娅是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据本院查明的事实，陈杨、谭娅在2017年9月13日与家诚置业公司签订商品房买卖合同，庭审中原告陈述系通过抵扣工程款的方式支付房屋价款。对此，本院认定陈杨、谭娅与家诚置业公司于2017年9月13日成立商品房买卖合同关系。案涉房屋于2017年8月30日就取得了初始登记，即在同日，该房屋即具备了办理变更登记的条件。本案审理过程中，家诚置业公司书面答辩称未办理过户登记的原因系家诚药业公司错误申请保全所致。但根据本院查明的事实，从案涉房屋具备办理过户登记的条件至本院查封时，相隔时间达两年之久，故本院对未办理过户登记系家诚药业公司错误申请保全所致的答辩理由，本院不予采信。在案涉房屋具备办理过户登记的情况下，陈杨、谭娅未对该房屋办理过户登记，也未举证证明未办理过户登记的原因不可归责于买受人自己。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”之规定，本院对原告关于非因本院原因未办理过户登记的主张不予采信。对此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，原告陈杨、谭娅虽在本院查封前签订了买卖合同，支付了全部价款并合法占有，但因无证据表明系非因本人原因未办理过户登记，故其对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对其请求不予支持。综上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告陈杨、谭娅的诉讼请求。 案件受理费100元，由陈杨、谭娅负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。 审判长 周 亚 琼 审判员 令狐荣强 审判员 喻  茜 审判员 何  容 审判员 李 成 波 二〇二〇年十一月十七日 法官助理张洋 书记员瞿春花