郑州铁路运输法院行 政 判 决 书（2020）豫7101行初529号原告刘莹莹，女，汉族，1986年11月10日出生，住河南省汝南县。委托代理人王烁，河南首航律师事务所律师。委托代理人程岩，河南首航律师事务所律师。被告郑州市自然资源和规划局，住所地郑州市中原区淮河西路22号。法定代表人孙建功，该局局长。出庭行政机关负责人张国兴，该局副局长。委托代理人邢飞阳，该局工作人员。委托代理人李京华，河南天坤律师事务所律师。原告刘莹莹诉被告郑州市自然资源和规划局不动产登记一案，本院立案后，在法定时间内向被告郑州市自然资源和规划局，起诉状副本、应诉通知书及举证通知书，并依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告委托代理人程岩，被告郑州市自然资源和规划局行政机关负责人张国兴，委托代理人邢飞阳、李京华，到庭参加诉讼，现已审理终结。原告刘莹莹称，原告和河南长实置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定原告向河南长实置业有限公司购买涉案房产，该房产用途为成套住宅，原告已按约支付了房款。后被告向原告颁发的不动产权证书中，用途登记为非住宅居住建筑，与原告的商品房买卖合同中的房屋用途不符。故诉至法院，请依法判决撤销被告给原告颁发的豫（2019）郑州市不动产第0319331号不动产权证书中“用途为非住宅居住建筑”的行政登记行为，并判决被告作出用途为成套住宅的行政登记行为。原告向本院提交了以下证据：证据一、商品房买卖合同及备案信息，证明原告购买商品房的用途为成套住宅，原告购买的房屋仅作住宅使用。证据二、销售不动产统一发票、契税专用发票，证明原告是按照住宅的标准缴纳的契税。证据三、不动产权证书，证明被告将原告购买的前述住宅登记为非住宅居住建筑，侵犯了原告的合法权益。被告郑州市自然资源和规划局辩称，一、原告所购买的房屋是开发商违反相关法律规定和国家标准开发建设的。开发商违反《中华人民共和国城乡规划法》（2007）第四十条之规定，没有按规定先办理规划审批，而是违法未批先建。建设工程规划许可证是项目建成之后补办的，其中列举了不满足大寒日日照2小时要求的户型，明确了案涉房产所属项目总户数2810户，有1221户不满足大寒日日照2小时的要求。根据《城市居住区规划设计标准》中的规定，住宅建筑日照标准在大寒日日照不应低于时数2小时，不满足日照要求的房产不符合国家制定的住宅居住建筑标准。只是由于房屋已建成，且有部分符合标准，部分不符合标准，无法将混合在符合标准的房屋中的不符合标准房屋拆除。后综合考虑到社会公共利益，还是向开发商补办了建设工程规划许可证。二、被告作出的行政登记行为合法合规。首先，办理案涉房产初始登记之前，开发商长实置业需要先在郑州市住房保障和房地产管理局（以下简称“房管局”）对案涉房产所在楼盘进行登记备案，在房管局对案涉房产备案的时候，依据《城市居住区规划设计标准》对案涉房产认定为非住宅居住建筑，这是房管局依法行使职权的行为。其次，根据《不动产登记暂行条例》第二十三条、第二十四条和《不动产登记暂行条例实施细则》第二十五条第二款之规定，被告在向开发商办理案涉房产初始登记时，需要依据房管局向被告推送的有关案涉房产的资料及开发商提交的申请材料办理，房管局向被告推送的资料和开发商提交的申请材料均显示案涉房产性质为非住宅居住建筑。被告作为登记机关，无权对房管局已经认定的房屋性质进行变更。因此，被告颁发的案涉房屋不动产权证书并未违反相关法律规定，该行政行为合法。三、被告的登记行为是对交易买方的一种权利保护。案涉房屋因不满足《城市居住区规划设计标准》而被认定为非住宅居住建筑，这不仅是行政机关在依法行使自己的职权，同时也是对交易买方的一种权利保护。因为开发商在建设案涉房屋时存在违规行为，在无法对其进行拆除的情况下，被告的登记行为不但将案涉房屋与符合国家标准的住宅居住建筑区别开来，还在客观上起到了保护买房人的作用，保障了买房人的知情权和公平交易权，同时也是对市场交易的保护。四、原告应该向房屋出卖人主张民事赔偿责任或者要求退房，而非向依法行使职权的被告主张变更不动产权登记证书，原告的主张没有任何法律依据。原告与开发商签订的合同上明确大寒日日照低于2个小时的条款，只是原告不清楚该条款的含义（商品买卖合同附件4合同补充协议8条4款4项双方确认，买受人已熟知北侧户型公寓日照不满大寒日日照2个小时，购买均价低于南向户型均价）。综上所述，被告出于现实情况和保护后续交易买方权利，严格按照法律规定和程序履行了法定职责，并无不当，故请求人民法院依法驳回原告的起诉或者驳回其诉讼请求。被告郑州市自然资源和规划局在法定期限内向本院提交如下证据：第一组，证据1、《建设工程规划许可证》（郑规建（建筑）字第410100201429005号）及附件；证据2、《城市居住区规划设计规范》；证据3、《城市居住区规划设计标准》；证据1-3证明开发商没有按规定办理规划审批，开发项目是违法未批先建，涉案房屋未满足住宅居住建筑关于大寒日日照的最低标准。第二组，证据4、不动产登记申请审批表及其他申请材料，证明被告颁发的案涉房屋不动产权证书，是依据房管局向被告推送的有关案涉房产的资料及开发商提交的申请材料办理，并未违反相关法律规定，该行政行为合法合理。审批表上显示非住宅居住建筑，有申请人河南长实置业有限公司公章及原告的签名。申请首次登记有房屋清册，有不动产测量报告，显示所有房屋用途及性质。作为登记机关没有权利擅自更改当事人向房管局申请备案的材料。经庭审质证，原告对被告提交的证据发表如下质证意见，对第一组证据本身真实性没有异议，但对证明目的有异议。该项目虽然是未批先建，但是规划部门既然给其办理证件，也就认可了项目是合法的项目。建设工程规划许可证是确实无误的，明确载明本项目除了地下和公共配套设施外，其余的就两类即住宅和商业。按照建设工程规划许可证的内容显示原告购买的房屋性质是住宅，而没有定性是非住宅，只是该住宅不满足大寒日日照2小时。对第二组证据中落款日期为2018年12月25日的不动产登记申请表（首次登记）及房屋调查表清楚显示土地和房屋用途均是城镇住宅。对该组证据中2018年11月的房屋状况表、房屋所有权首次登记房屋清册和2019年9月不动产登记申请表的合法性、真实性有异议，被告提交的2018年12月和2019年9月两份不动产登记申请表前后矛盾，这些材料是违法的、无效的材料，不能作为给原告办理不动产证的依据。因为2014年10月同样是郑州市房地产市场和产权交易管理中心测绘管理科对该房屋进行了测绘后出具的房屋状况表中清楚显示，每栋楼除了1-2层为商业服务房屋外，其他楼层房屋均为成套住宅。该房屋状况表和建设规程规划许可证显示的房屋规划用途是一致的。之后商品房预售许可证、商品房买卖合同、合同的信息备案均显示原告购买的房屋系成套住宅，原告缴纳的首付款及契税均是按照成套住宅进行交易的。而被告出具的2018年11月的房屋状况表是在原告购买房屋交易完成之后，对原告没有约束力，不能作为办理不动产的依据。显然对原告有约束力的2014年12月作出的房屋状况表应为办理不动产证的依据。被告对原告提交的证据发表如下质证意见，证据一真实性无异议，证明目的有异议。商品房买卖合同只能证明原告与开发商之间的房屋买卖关系，不能证明被告登记行为是否合法。该商品房买卖合同附件已经说明该房屋不满足大寒日日照2个小时标准，原告对此情况是明知的，且价格是低于符合标准房屋的价格。证据二真实性无异议，证明目的有异议，只能证明原告办理了购买房屋相关手续，不能证明被告的登记行为是否合法，也不能作为认定该房屋是否应当登记为成套住宅的依据。证据三真实性无异议，证明目的有异议，被告颁发不动产权证书是依据开发商及原告的申请，在申请中房屋用途均为非住宅居住建筑，被告的登记行为合法合理。本院对上述证据认证如下，对原告、被告提交的证据的真实性、合法性、关联性予以认可，可以作为认定本案事实的根据，本院予以采纳。经审理查明，2014年1月20日，郑州市城乡规划局经济技术开发区规划分局，为建设单位河南长实置业有限公司，颁发郑规建（建筑）字第410100201429005号建设工程（建筑）规划许可证。许可证附件载明该项目已建成，建设工程规划许可证系补办。该项目总户数2810户，其中1221户不满足大寒日日照2个小时要求，并注明了不符合要求的户型。原告和河南长实置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及合同信息备案中显示原告购买的涉案房产用途为成套住宅。合同附件补充协议中约定：双方确认，买受人已熟知北侧户型公寓日照不满足大寒日日照2个小时，购买均价低于南向户型均价。之后，河南长实置业有限公司就涉案房产向被告申请首次登记。被告为河南长实置业有限公司颁发了不动产权证书，其中用途登记为非住宅居住建筑。之后，原告与河南长实置业有限公司向被告申请转移登记，不动产登记申请审批表中显示用途为非住宅居住建筑。被告为原告颁发了豫（2019）郑州市不动产权第0319331号证书，用途登记为非住宅居住建筑。原告认为被告为其颁发的不动产权证书将用途登记为非住宅居住建筑的登记行为侵犯其合法权益，遂向本院提起行政诉讼。本院认为，根据《不动产登记暂行条例》第十八条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。参照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。第三十八条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。本案中，原告所诉不动产登记行为系由河南长实置业有限公司首次登记后将不动产所有权转移至原告名下的转移登记。该转移登记中的房屋用途应依据首次登记的不动产权属证书，而首次登记的不动产权属证书中，已将房屋用途登记为非住宅居住建筑，且在原告签字的不动产转移登记申请审批表中的用途也显示为非住宅居住建筑。故被告在为原告颁发的不动产证中将用途登记为非住宅居住建筑的行为，符合上述法规、规章的规定。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告刘莹莹的诉讼请求。案件受理费50元，由原告刘莹莹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于郑州铁路运输中级法院。审 判 长  王 辉审 判 员  邵新来审 判 员  余 猛二〇二〇年十一月二十六日法官助理马英武代理书记员  侯俊峰附法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。