沈阳市和平区人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽0102民初17093号原告：杨杰，女，1982年9月22日出生，蒙古辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县220。被告：沈阳龙湖物业服务有限公司，住所地：沈阳市沈北新区蒲丰路**。法定代表人：王小丹。委托诉讼代理人：王兴权，系辽宁盛恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：马萍萍，女，1987年9月12日出生，满辽宁省丹东市振安区261。原告杨杰诉被告沈阳龙湖物业服务有限公司业主知情权纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘剑独任审判，公开开庭进行了审理。原告及被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告公示收费标准、物业管理收支清单以及利用公共区域经营洗车厂、广告等所有收支明细情况；2、请求法院判令被告公示消防合规以及维护管理情况；3、请求法院判令被告公示改造公共建筑即将占用园改造成转门的合同依据或者是法律依据；4、请求法院判令被告公示维修过程中招投标程序是否合规、维修的必要性以及竣工验收等相关合同或者法律依据；5、请求法院判令被告怠于履行维修、维护其物业管理责任的违约赔偿责任。原告系沈阳龙湖唐宁one小区业主，被告系沈阳龙湖唐宁one小区物业管理公司。被告作为沈阳龙湖唐宁one小区的物业管理公司并没有合法合规地履行其物业管理服务义务，存在诸多违法违规情形。根据《物业管理条例》被告应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新物业服务内容和标准、收费标准和方式。原告多次向被告要求公示以上信息，但被告不仅没有履行以上公示义务，甚至对原告的要求没有任何回复，严重侵害了原告作为业主的知情权。故原告起诉到贵院要求被告公开2015至2020年度物业管理服务费用收支情况和共有部分收益的每笔收支账目明细清单；每年对公共设施维护时间及次数，保养维护的程度；公共区域水电的支出，关于收入物业公共维修基金的款项出处，停车场有备案，是否与备案车辆相符，对于小区物业的服务物业几级资质，是否备案？有无到期？根据《中华人民共和国消防法》、住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务，请求法院判令被告对龙湖消防验收单进行公示。由于园区规划不合理，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。但是物业东门不安排保安人员进行管理，物业还找各种理由不开放的情况下，2017年占用园区公共部分进行改造转门，在没有业主委员会和业主的监督下以不公开方式进行投票，说是通过业主的认可才进行改造东门，出具投标结果详细的选票清单。园区入住以来多次进行施工维修，今年有对楼房墙体的维修，维修施工单位的招标信息，以及维修施工单位的招标信息，施工单位资质是否齐全，要求进行公示。竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管、地下管网工程竣工图等竣工验收资料候物业没有设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料进行公示，请给出公示。交房时候没收到物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。在没有争得业主同意的情况下物业在地下车库公共区域修建有偿洗车行，改变了地下停车位的用途，要求立即停止损害业主的权益，并要求对物业违法行为进行依法处罚。园区东门到4号楼道路雨天积水严重，无法通过，多次找物业未果，要求进行维修。另外，龙湖物业对地下车库门把手等设备老化不定期检查更换，造成原告手部划伤（法院已判定龙湖物业承担责任）和电梯坠梯情况给原告造成伤害，公民的生命健康应该受到法律保护，为了保证不给业主再次造成伤害，龙湖物业有义务对园区的相关设备和设施进行管理和维护。由于龙湖没有自己的业主委员会，故原告直接起诉至贵院。根据《物业管理条例》应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新物业服务内容和标准、收费标准和方式，以及物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况等信息，根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策而制定，对有小区设备和公共区域的使用、维护、管理，物业应当履行的义务。请贵院查明事实，判令被告向原告甚至是所有业主公示其应当向业主但拒不向业主公示的相关服务及帐目情况，保障原告及其他业主的知情权，同时，纠正并惩治被告不按照物业管理规定进行物业管理服务的违法违规行为，维护当事人合法权益。被告辩称：一、物业公司已对2015年至2019年度财务收支情况进行了公示。龙湖唐宁O**小区实行物业费包干制收费，即物业公司在经营过程中，无论是亏损还是盈利，均有由物业公司承受的收费方式。为了更好的服务业主，总公司要求各服务项目必须向业主公示财务收支情况，并上传财务明细在园区公示照片。物业公司在每年的第一个季度末前会在园区公告栏、物业服务中心公示栏等显著位置向全体业主公示上一年度物业服务项目收支情况报告，物业公司自入住园区以来，每年均已对财务收支情况进行了公示。二、公共设施设备的维修养护情况说明。开发公司交付给业主的房屋已取得竣工验收备案书，证明包括消防设施在内的房屋及相关设施设备是合格的，且相关竣工验收档案已存入城建档案馆，业主如有疑问，可向档案馆进行查询，物业公司无公示竣工验收资料的义务。开发公司已将《新建商品房房屋使用说明书》《新建商品房屋质量保证书》等文件给付原告，且原告已经签收，该义务并非物业公司的物业服务内容。根据物业服务合同约定及相关法规规定，物业公司应对园区内消防设施设备等共用设施设备进行维修养护，系物业公司的合同义务，因该园区并未成立业主大会及业主委员会，物业公司无法将合同履行情况一一向每个业主进行说明，如业主对此有异议，可随时到物业公司查询公共设施设备维修养护记录。龙湖物业以高于行业标准的要求定期对公共设施设备进行维修养护，并将维修养护过程中的消防设施设备报验记录、龙湖物业消防系统联动测试记录、试验报告、消防泵房巡检记录电梯日常监督检查记录表、电梯困人演练记录、电梯应急救援演习记录、龙湖物业乘客载货电梯染厂巡检表、发电机测试运行记录表、高压配电房运行记录表、园区康乐设施安全使用检查表、专用配电房巡查记录表、污水提排系统巡检记录表、雨水排水泵巡检表等存档备查，以上文件系物业公司履行义务的记录及证明，原告如有异议，可到物业公司查询。三、关于维修资金筹集和使用情况。根据维修资金相关规定，业主购买商品房时向政府相关部门缴纳了维修资金，用于小区内公共设施设备超过质保期后的维修。唐宁小区业主自2015年6月30日入住以来，园区并未启动维修资金，也没有发生后续筹集的情况。因外墙保温开裂，2020年7月物业公司协调开发商及原施工单位对外墙保温进行质保维修，并非物业公司委托施工单位进行维修，该维修事项并非物业公司公示事项。四、物业公司、开发公司均已通过签约过程向原告公示了物业服范围、收费标准等物业服务合同内容；物业公司通过招投标形式成为原告所在小区的物业服务企业，开发公司已将被告中标的物业费收费标准书面告知了包括原告在内的全体业主，且原告在商品房买卖合同中附件4中第十七条第1款4款明确约定出卖人依法选聘的物业服务企业为被告，买受人确认出卖人已在销售现场将其与物业服务企业签署的《前期物业服务合同》及《临时业主公约》全部条款及内容向买受人展示，买受人已知悉并遵守签署文件。原告在附件中的《龙湖唐宁O**前期物业服务合同》及《临时管理规约》中均与物业公司确认上述内容，即开发公司与物业公司在包括原告在内的全体业主购买房屋签订合同时，已将物业服务合同、收费标准、服务内容、管理规约等与原告签署了书面合同，原告对此是明知的，上述内容系合同约定内容。在商品房买卖合同中附件4中第二十条对车位的补充约定中，原告确认了开发商通过出售、附赠等协议处分的规划车位，权属属于受让方所有，凡未通过出售、附赠等协议处分的规划车位，归开发商所有的事实。出卖人对人防建筑享有使用、收益的权利，出卖人可将人防建筑用于设置停车位或其他方法用途，包括原告在内的买受人对此不持任何异议。对于地下车位的处分及使用系开发商的协议行为，物业公司无权干涉。四、关于公司资质的说明。根据2017年12月15日中华人民共和国住房和城乡建设部办公厅文件，依据《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》，各地不再受理物业服务企业资质申请和资质变更、更换、补证申请，不得以任何方式要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件。故原告诉求公示物业资质问题无法律依据。综上，物业公司按照物业服务合同的约定履行了物业服务义务，也履行了财务公示义务，请求法院驳回原告的全部诉求。本院认为，业主知情权是业主了解建筑区划内涉及业主共有权及共同管理相关事项的权利。本案案由为业主知情权纠纷，是指业主请求业主大会或业主委员会公开依法应当向业主公开的资料和情况而引发的纠纷。业主知情权纠纷的被告为业主大会或者是业主委员会。本案原告以沈阳龙湖物业服务有限公司为被告进行诉讼，系被告主体不适格，故对原告的起诉予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告杨杰的起诉。案件受理费50元，退回原告杨杰。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 刘 剑二〇二〇年十一月二十三日书记员 柴萌萌