河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终4340号上诉人（原审被告）：大商集团商丘新玛特购物广场有限公司。住所地商丘市梁园区产业集聚区民主西路123号。统一社会信用代码914114020559847646。法定代表人：王晓萍，职务：董事长。委托诉讼代理人：乔羽，北京颐和中鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京必胜客比萨饼有限公司。住所地北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦B座6层，统一社会信用代码911100001016512322。法定代表人：剻俊，职务：总经理。委托诉讼代理人：蒋永鼎，河南力天律师事务所律师。原审被告：大商集团（郑州）商业投资有限公司。住所地郑州市二七区二七路200号，统一社会信用代码914101036987125000。法定代表人：王晓萍，职务：董事长。委托诉讼代理人：曾伯亚，女，汉族，1990年3月22日出生，住河南省商丘市，系该公司员工。原审被告：大商集团郑州新玛特购物广场有限公司。住所地郑州市二七区二七路200号，统一社会信用代码91410103789165549C。法定代表人：王晓萍，职务：董事长。委托诉讼代理人：王亚光，男，汉族，1988年10月22日出生，住河南省商丘市，系该公司员工。上诉人大商集团商丘新玛特购物广场有限公司（以下简称大商商丘新玛特公司）因与被上诉人北京必胜客比萨饼有限公司（以下简称必胜客公司）、原审被告大商集团（郑州）商业投资有限公司（以下简称大商郑州投资公司）、大商集团郑州新玛特购物广场有限公司（以下简称大商郑州新玛特公司）租赁合同纠纷一案，不服商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初8901号民事判决，向本院提起上诉。2020年10月9日本院立案受理后，依法组成合议庭，于2020年11月10日对本案进行了公开开庭审理。上诉人大商商丘新玛特公司委托诉讼代理人乔羽，被上诉人必胜客公司委托诉讼代理人蒋永鼎，原审被告大商郑州投资公司委托诉讼代理人曾伯亚，原审被告大商郑州新玛特公司委托诉讼代理人王亚光到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。上诉人大商商丘新玛特公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：2018年8月份,商丘市遭遇了有史记载以来最大的台风引起的暴雨,因此次暴雨是不可预见、不可避免、不可克服的，应当属于不可抗力情形。上诉人遭受此次暴雨事件发生后，通知了被上诉人，上诉人自身也遭受了巨大损失，应当各自承担对自己的损失。在本次大雨事件中，积极组织员工通知相关各方紧急进行排水的同时，运用整袋水泥，防汛沙袋等物料对负二层流水点进行了压堵，上诉人已经尽到抢险救灾的责任。被上诉人使用的水电于2018年12月份已经修好，是能够满足原告经营条件的，被上诉人拖延着一直歇业，为此造成的损失扩大。原审法院对基本事实认定错误。合同约定因被上诉人解除合同时，被上诉人向上诉人补偿三个月租金，根据公平原则及对等原则，因上诉人的原因解除合同时，上诉人向被上诉人支付损失补偿或赔偿的上限也应为涉案房屋三个月租金；原审认定上诉人赔偿被上诉人一年的营业利润损失，数额过高。因被上诉人对餐厅要求的条件升级，导致不能再用的部分设备设施，责任在被上诉人，这部分损失应由被上诉人自行承担；原审认定上诉人赔偿被上诉人的装修及设备设施资产损失，数额过高。本案适用法律错误。被上诉人必胜客公司辩称：上诉人不能履行租赁合同约定的义务，存在根本违约行为，应当承担违约赔偿责任；原审判决上诉人赔偿一年的营业利润损失及装修、设备设施损失并无不当。上诉人主张大雨天气属于不可抗力，并以此为由主张免除赔偿责任，不能成立。原审认定事实清楚，证据充分；上诉人的上诉理由不成立。原审被告大商郑州投资公司、大商郑州新玛特公司同意上诉人的观点必胜客公司向原审法院提出诉讼请求：一、解除原告必胜客公司与被告大商郑州投资公司签订的《租赁合同》以及必胜客公司与大商郑州投资公司、大商商丘新玛特公司签订的《三方转让协议》；二、判令被告大商商丘新玛特公司赔偿原告必胜客公司损失3925870元；三、判令被告大商郑州新玛特公司和大商郑州投资公司承担连带责任。原审法院认定：2013年3月25日，原告必胜客公司与被告大商郑州投资公司签订《租赁合同》，出租方（甲方）：大商郑州投资公司，承租方（乙方）：必胜客公司。合同主要条款约定：甲方将位于河南省商丘市梁园区神火大道北段大商新玛特（华商世贸）一、二层总计使用面积为418平方米的房产出租给乙方使用，开设必胜客连锁餐厅。租赁期限为15年，自2013年4月1日至2028年3月31日。甲方按照乙方餐厅每一租赁年度营业额和合同约定比例提取租金。甲方应确保房产具备持续的、不间断的、能满足乙方餐厅满负荷正常运转要求的，水、电、电话等各技术条件的供应。如上述技术条件非因市政部门原因，电力及能源部门原因或不可抗力而因故中断，则甲方应在接到中断通知的二十四小时内迅速将其恢复，乙方有权扣除在水、电或空调中断期间的租金，并要求甲方赔偿因水、电或空调中断而遭受的实际损失。如上述技术条件在中断后的十四天仍未恢复，乙方有权终止合同并要求甲方赔偿一切损失。如因甲方终止经营商场导致乙方餐厅经营所依赖的商业环境已经不复存在，乙方可以选择不与产权人或商场新经营方继续履约，但甲方需要赔偿原告的损失。甲方违反其保证或责任或违反本合同的其他规定，在乙方通知的补救期内又未及时补救，致使乙方不能正常对外营业或使乙方的合同权益受到实质的损害，乙方有权提前终止本合同，并要求甲方赔偿其遭受的一切损失。在《租赁合同》签订前，2013年3月5日被告大商郑州新玛特公司向原告出具《连带责任担保书》，载明：若因《租赁合同》中租赁房屋的出租权问题或者使用权问题而导致合同无法合法正常地履行，而导致原告遭受损失等状况时，大商郑州新玛特公司作为大商郑州投资公司的担保人，承担连带赔偿责任。2013年4月1日，原告必胜客公司与被告大商郑州投资公司、大商商丘新玛特公司签订《三方转让协议》，约定：出租方由大商郑州投资公司变更为大商商丘新玛特公司，《原租赁和同》中约定的由甲方（大商郑州投资公司）承担的权利义务转让给大商商丘新玛特公司。自2013年4月1日起大商商丘新玛特公司作为《原租赁和同》的出租方，将租赁房产出租给必胜客公司。大商郑州投资公司同意对大商商丘新玛特公司在《原租赁和同》及本协议项下的义务承担连带担保责任。除本协议变更内容外，《原租赁和同》其他条款不予变更，《原租赁和同》继续履行。上述合同签订后，原告对所租房屋进行了装修，2013年11月10日必胜客餐厅开业，原告按合同约定履行了支付租金等合同义务。2018年8月17日-18日，因商丘地区强降雨，而使商场地下停车场进水，造成原告经营的餐厅停水、停电，于2018年8月18日停业。2018年9月28日原告必胜客公司向被告大商郑州投资公司书面发函，称：“2018年8月18日至今，因贵公司商场A馆大楼停水断电及消防、空调设施瘫痪，造成我餐厅被迫停业，对我公司造成巨大损失。要求大商郑州投资公司恢复餐厅正常经营所需要的必备条件，并在三日内书面回复赔偿事宜。”2018年10月16日大商商丘新玛特公司作出回复，称：“自2018年8月18日以来，因工程问题造成我司商场一期项目一直处于停业状态，我司承受了巨大损失。目前由于项目自身工程问题无法满足我司商场一期恢复运营条件。出现的问题非我司责任，作为承租方我司正在积极与相关职能部门沟通协调，下一步经营计划需与项目开发商协商方能确定，届时会第一时间通知贵司”。2018年11月2日必胜客公司再次发函至大商商丘新玛特公司，要求最晚于2018年11月30日之前回复开业，逾期，我司将采取诉讼。2019年1月18日必胜客公司又发函至大商商丘新玛特公司，提出解除合同，并赔偿损失2369万元。2019年2月20日大商商丘新玛特公司回复称，提出赔偿金2369万元，数额巨大，要求出具计算明细及依据。终因商场原因，造成原告经营的必胜客餐厅停业关闭。在诉讼过程中，原告必胜客公司提出司法鉴定申请，申请对必胜客商丘神火大道餐厅装修及设备设施资产损失和该餐厅2018年8月18日至2019年8月17日期间的营业利润损失进行评估，本院依法委托河南华豫公信资产评估事务所有限公司进行评估，该公司于2020年7月27日作出评估意见：1、餐厅装修及设备设施资产损失在2018年8月18日停业时的市值为1749500元；2、营业利润损失为2077400元。原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告必胜客公司与被告大商郑州投资公司签订的《租赁合同》，原告必胜客公司与被告大商郑州投资公司、大商商丘新玛特公司签订《三方转让协议》，是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，属有效合同。原告提出解除上述《租赁合同》和《三方转让协议》，三被告均予以同意，符合法律规定，该合同予以解除。关于租赁费的确认。造成本案租赁合同无法继续履行，是基于出租方大商商丘新玛特公司不能保证承租方必胜客公司正常经营而造成，大商商丘新玛特公司存在违约责任。租赁合同签订于2013年4月，开业于2013年11月，租赁期限15年，停业事实发生于2018年8月，租赁合同实际履行仅5年，尚有十年未履行，原告仅主张1年营业利润损失并无不当，依据双方合同约定，被告大商商丘新玛特公司应当予以赔偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁物内装饰装修损失的，应予支持。必胜客系品牌产品，又系餐饮服务行业，对装饰装修及设施设备要求标准较高，因各店的营业面积不一样，新店升级，对餐厅装饰装修及设施设备的要求也因不同时期而发生变化，剩余租赁物内装饰装修及其设施无法继续使用。司法鉴定系依据原告申请，依法委托作出，鉴定意见客观真实，原告主张的设备设施损失，依据司法鉴定意见予以确认。关于被告大商郑州新玛特公司是否承担保证责任。其一，虽然大商郑州新玛特公司未《三方转让协议》书上签字盖章，但其在原告与大商郑州投资公司签订租赁合同前就出具了连带责任担保书，其保证书约定担保的租赁合同，即是案涉租赁合同，而且三方转让协议约定“除本协议变更内容外，《原租赁合同》其他条款不予变更，《原租赁合同》继续履行”。其二，大商郑州新玛特公司与大商郑州投资公司法定代表人均系一人担任，在出租人变更时对担保行为未作出变更的意思表示。故大商郑州新玛特公司仍应承担保证责任，其抗辩理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百二十一条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定，判决：一、解除2013年3月25日原告北京必胜客比萨饼有限公司与被告大商集团（郑州）商业投资有限公司签订的《租赁合同》。二、解除2013年4月1日原告北京必胜客比萨饼有限公司与被告大商集团（郑州）商业投资有限公司、大商集团商丘新玛特购物广场有限公司签订的《三方转让协议》。三、被告大商集团商丘新玛特购物广场有限公司赔偿原告北京必胜客比萨饼有限公司损失3925870元，于判决生效后十日内履行完毕；四、被告大商集团郑州新玛特购物广场有限公司、大商集团（郑州）商业投资有限公司对上述债务承担连带清偿责任。案件受理费37847元，由被告大商集团（商丘）新玛特购物广场有限公司负担。二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致。本院认为，2018年8月17日，商丘市出现大雨天气，华商世贸广场外部建筑设施出现坍塌，导致商丘新玛特公司经营管理的该广场地下负二楼大量进水，这一事实被梁园区人民法院及本院审理的多个生效案件中予以确认。在漏水事件中，上诉人虽积极组织员工紧急排水，但未采取有效防范措施。上诉人商丘新玛特公司应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，其未能在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，已构成违约，依法应对被上诉人损失承担赔偿责任。租赁合同签订于2013年4月，开业于2013年11月，约7个月的时间，加之考查选址的时间，被上诉人店面开起需要一定时间，且涉案合同租赁期限15年，原审法院支持1年营业利润损失并无不当；原审法院依被上诉人的申请，对必胜客商丘神火大道餐厅装修及设备设施资产损失委托鉴定，并据此作为裁判依据适当；上诉人商丘新玛特公司主张赔偿过高，无法律依据，不予支持。综上，原审审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当；上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37847元，由上诉人大商集团商丘新玛特购物广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李清振审判员  宋 健审判员  朱利民二〇二〇年十一月十六日书记员  李国梁