山东省聊城市东昌府区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1502民初9846号 原告（反诉被告）:聊城市交通运输局，住所地:聊城市东昌府区昌润路中段。 法定代表人：张俊之，局长。 委托诉讼代理人：张光超，山东荣法律师事务所律师。 委托诉讼人理人：郝广忠，山东荣法律师事务所律师。 被告（反诉原告）：何霞辉，男，1988年8月8日出生，汉族，住聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：庞飞，山东地维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵中，山东地维律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）聊城市交通运输局诉被告（反诉原告）何霞辉排除妨害纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告聊城市交通运输局（以下简称聊城市交通局）的委托诉讼代理人郝广忠、张光超，被告何霞辉及其委托诉讼代理人庞飞、赵中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聊城市交通局向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告排除妨害，立即从东昌府区××小区××期××号楼××单元××楼东户搬离；2、依法判令被告向原告支付该房屋的占有使用费；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年7月3日，因原告房屋涉及征收，原告与聊城市东昌府区房屋征收中心签订《房屋征收产权调换协议》，约定原告选择本案房屋东昌府区××小区××期××号楼××单元××楼东户用于调换，原告为该房屋的合法所有权人，该协议经过聊城市鲁西公证处出具的（2013）聊鲁西证民字第5516号《公证书》公证。案外人白琳在原告不知情的情况下，通过诈骗手段将该房屋进行出售，其行为已经东昌府区法院（2019）鲁1502刑初597号刑事判决书认定为犯罪，且判决白琳退赔购房人损失。被告在未征得原告同意情形下非法入住，侵犯了原告权益。 被告何霞辉辩称，被告从原告代理人白琳处购买涉案房屋，并签订房屋买卖协议，支付了购房款，房屋也实际交付给被告使用，被告占有属于依据房屋买卖协议占有，占有合法，被告并未侵权，所以原告诉请排除妨碍等两项请求没有事实和法律依据。请求法庭依法驳回原告诉求。 反诉原告何霞辉提出诉讼请求，请求判令聊城市交通局继续履行双方签订的房屋买卖协议，并协助办理相关的权属登记及更名手续。 反诉被告聊城市交通局请求驳回反诉原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的事实，本院予以确认并在卷佐证。具体陈述如下： 本案标的物为位于东昌府区××小区××期××号楼××单元××楼东户的房屋一套（以下简称案涉房屋），该房屋目前尚未办理确权登记，由本案被告何霞辉占有使用。 白琳自2002年起在聊城市交通局办公室工作，负责后勤保障。2013年聊城市交通局因自有产权房屋868.18平方米及33.71平方米的附属物被依法征收，于2013年7月3日与聊城市东昌府区房屋征收中心（甲方）签订房屋征收产权调换协议，约定聊城市交通局（乙方）原房屋被征收后，自愿选择颐馨园小区二期11套房屋（含案涉房屋）作为补偿。聊城市交通局作为乙方在该协议上盖章，白琳作为委托代理人签字。同年8月10日，聊城市鲁西公证处对聊城市交通局与东昌府区房屋征收中心签订的前述产权调换协议进行了公证，白琳作为聊城市交通局的代理人在公证书上签字。 后白琳通过济南聚隆房地产经纪有限公司聊城分公司发布消息欲出售房屋。被告何霞辉（乙方）得知消息后，于2016年11月7日与白琳（甲方）、聚隆公司（丙方）签订房屋买卖合同。合同约定甲方以520000元价格出售房屋给乙方，白琳、何霞辉在合同上分别签字捺印。2018年6月28日，白琳、聚隆公司、被告何霞辉又签订了《补充协议》，将原合同约定的19号楼1503室房屋变更为本案涉案房屋。合同签订后，何霞辉先后向白琳支付470000元。 涉案房屋在2017年6月份交付，白琳作为业主在接收单据上签字。后白琳将案涉房屋与前期物业合同、临时管理规约、房屋质量保证书等相关凭证一并交付何霞辉，何霞辉即对该房屋进行了占有使用。 白琳在2018年9月4日因涉嫌诈骗被刑拘。2019年10月21日我院（2019）鲁1502刑初597号判决书判决：一、白琳犯诈骗罪，判处有期徒刑十四年零六个月，并处罚金人民币50万元；二、白琳退赔各受害人损失，其中包含本案被告何霞辉的470000元。 当事人的争议集中在白琳出售案涉房屋的行为后果是否应当由原告聊城市交通局承担，对此本院分析如下： 聊城市交通局并未授权其工作人员白琳代理本单位对外出售案涉房屋，且在白琳对外出售房屋后也未对此行为进行追认，白琳的行为构成无权代理。但该无权代理符合表见代理的构成要件，该房屋买卖合同依法直接约束聊城市交通局和被告。理由如下：何霞辉系通过房屋中介公开市场得知房屋出售信息；与白琳交易的过程中在得知白琳以聊城市交通局代理人名义出售房屋后也尽到了必要的注意义务，白琳向其出示了其持有的前述房屋产权调换协议，该协议上面的签名都是白琳进行，在该房屋尚未被实际交付时，持有该份产权调换协议足以让正常理性人相信聊城市交通局对该房屋有合法的所有权期待，基于对该协议上签字的扩展信赖，何霞辉对白琳所自称的具有聊城市交通局出售房屋行为的代理权限信任而与其签订房屋买卖合同。何霞辉对白琳具有代理资格的信任是善意的，其信赖利益应当予以保护；何霞辉在与白琳就该房屋进行买卖交易时向其交付的是正常市场价格，这同样支持何霞辉该市场交易行为系出于善意的判断；聊城市交通局对内部人员管理不善，对本单位资产没有尽到足够管理义务，具有可归责性。 同时，本院认为，白琳在与何霞辉签订房屋买卖协议过程中已经向何霞辉披露告知了其系代理聊城市交通局出售聊城市交通局的房屋，并非向何霞辉出售本人所有的房屋，故对本案交易行为的审查判断定位于表见代理框架下相对人是否构成善意。白琳的行为符合表见代理的基本特征，应该适用《中华人民共和国民法总则》第172条之规定。 我院（2019）鲁1502刑初597号判决书判决白琳犯诈骗罪且退赔各受害人损失，但这并不意味着白琳的犯罪行为只侵犯了各被害人利益。白琳以骗取被害人财产为目的而虚构事实对被害人实施诈骗的行为之前提是已经实现了对国有财产的非法占有，该手段行为侵犯了国有利益。尽管何霞辉在该刑事判决书中被判明享有对白琳的财产返还请求权，但因白琳无财产可供执行，我院已于2020年8月13日依法作出了（2020）鲁1502执628号执行裁定书终结本次执行程序，被告财产权已不能得到救济，故其仍然可以在本案中通过放弃该财产请求权的抗辩而主张对其通过公开市场交易行为获得房屋的合法权利。该权利得到保护后，对白琳的赔偿请求权随之转移到聊城市交通局。 综上，本院认为，尽管涉案标的物尚未办理物权登记，聊城市交通局也并非基于房屋建造等事实行为径行取得物权，但该房屋系其通过产权置换等继受方式获得，具有对该房屋所有权的合法期待利益，此期待权应当予以物权化保护。但是聊城市交通局物上排除妨害请求权依《中华人民共和国民法总则》第172条之规定而不得不承担相关后果的买卖合同的约束，被告何霞辉对该房屋的占有具有合同基础，故原告聊城市交通局其实现物上完满的妨害请求不能支持，应当予以驳回。同时，反诉原告诉请要求反诉被告协助办理登记及更名手续，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，房屋确权办证须待条件完备后进行，在目前涉案房屋尚未办理所有权初始登记的情况下，反诉原告该诉请依法不应支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定判决如下： 一、驳回原告聊城市交通运输局的诉讼请求； 二、驳回反诉原告何霞辉的反诉请求。 案件受理费1263元，由聊城市交通运输局负担；反诉费50元，由何霞辉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院（上诉需在向本院提交上诉状之日起七日内依法缴纳上诉费，否则视为撤回上诉）。 审 判 长  李新英 人民陪审员  杨 丽 人民陪审员  袁义刚 二〇二〇年十一月十七日 法官 助理  孔 艳 书 记 员  李茹欣