重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初17654号原告：重庆万花筒教育科技有限公司,住所地重庆市南岸区辅仁路6号3栋商业(国际尚都生活广场)，统一社会信用代码91500108MA5YTCQ46C。法定代表人：吴凡，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：文忻，重庆索通律师事务所律师。被告：范福平，男，1984年5月4日出生，汉族，无业，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：李宇俊，重庆金牧锦扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢宇喆，重庆金牧锦扬律师事务所实习律师。原告重庆万花筒教育科技有限公司（以下简称“万花筒公司”）与被告范福平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员常凌适用简易程序公开开庭对案件进行了审理，原告万花筒公司的代理人文忻，被告范福平及其代理人李宇俊、谢宇喆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万花筒公司提出诉讼请求：1.被告立即腾空租赁房屋并向原告移交租赁房屋，并按照541.30元/日的标准，向原告支付从2020年3月27日起至原告接受房屋之日止的房屋占用费；2.被告立即向原告支付截止租赁合同终止时的租金131544元，并按照欠付金额的千分之五/日计算至被告实际支付租金之日止，支付原告逾期付款违约金；3.被告立即向原告支付截止租赁合同终止时的物业服务费39382元，并以物业服务费200%为标准，计算自2020年3月27日起至原告接受房屋之日止的物业服务费；4.被告按照每月812元标准向原告支付2018年11月16日至原告接收房屋之日止的空调费；5.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：双方于2018年9月10日签订了《万花筒房屋租赁合同》及补充协议，约定由被告承租我司位于重庆市南岸区南坪镇辅仁路6号3栋（x-x）号商铺，建筑面积162.4平方米。租赁期限3年，2018年11月16日至2021年11月15日止。租金标准为8120元/月，物业服务费标准为2436元/月，空调费标准为812元/月。被告应于每月5日前支付下一支付周期的租赁费用。租赁合同签署后，原告向被告交付了商铺，但被告没有按照合同约定支付租赁费用，2020年3月21日，因被告存在多次违约的情况，原告向被告送达《南坪万花筒家庭陪伴成长中心解约通知书》，通知被告解除租赁合同，并要求其按照合同承担相应责任。被告应当于2020年3月26日前将符合双方约定的商铺交还原告，否则应当按照租金标准的200%向原告支付房屋占用损失，同时按照物业服务费标准的200%向原告支付物业服务费，另外被告需交纳相关能源费用直至原告收回商铺。原告认为：因被告违反租赁合同约定，原告根据租赁合同约定单方终止租赁合同，截止合同解除之日，即2020年3月21日，被告应付未付租金累计131544元，物业服务费累计39382元，同时截止2020年7月24日，原告欠付空调费累计16456元，此外，被告应当在租赁合同解除之日起5日内，即2020年3月26日前，向原告交还商铺，否则应当向原告支付租金的2倍作为房屋占用损失，以及支付2倍物业服务费，并承担原告收回商铺前的空调费用。被告范福平辩称：1.被答辩人要求答辩人腾退房屋无事实及法律依据。答辩人与被答辩人之间曾经建立租赁关系是事实，但双方租赁关系早已解除。答辩人于2019年5月10日就已经撤离被答辩人商场，即涉案房屋。因此答辩人不存在还需要向被答辩人腾退房屋并办理移交的事实。2.被答辩人出租的商铺不具备经营餐饮的基本条件，答辩人不应支付被答辩人租金、物业服务费、空调费，相反，被答辩人还应当退还答辩人缴纳的押金22736元及装修保证金5000元。首先，被答辩人出租涉案房屋时该商场没有取得消防安全检查合格证，根据消防法15条规定，未经消防检查合格商场不得投入使用。被答辩人是在2019年4月18日距离双方签订租赁合同间隔时间长达五个月之久才取得2019第0090号消防安全检查合格证，被答辩人已经严重违约。其次，因被答辩人出租的涉案商铺排烟主管道违规接入楼上居民小区内，导致排烟管道被小区居民堵塞，答辩人经营的餐饮油烟无处排放，严重影响顾客就餐，造成答辩人客源流失严重，无法正常经营。答辩人多次找到被答辩人请求及时协调整改，但被答辩人一直拒不处理，导致答辩人不得不搬离涉案房屋。因此是被答辩人的违约行为导致双方租赁关系解除，被答辩人无权要求答辩人支付租金等。相反被答辩人还应赔偿答辩人的相关损失。3.退一步说，即使答辩人向被答辩人支付租金，租金支付中也应扣除答辩人缴纳的押金及装修保证金。租期起算时间也应当延长至被答辩人取得消防安全检查合格证之日，截止日期也应当计算至答辩人实际撤场之日即2019年5月10日，综上所述被答辩人诉请无事实依据，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理查明确认如下事实：2018年9月10日，原告（甲方、出租方）与范福平（乙方、承租方）签订《万花筒·房屋租赁合同》，约定：1.乙方向甲方租赁南岸区辅仁路6号3号楼x-x号商铺128.38平方米从事餐饮经营，经营品牌为“土鲫鱼”，租赁期限自2018年8月16日至2021年8月15日共3年。2.租金标准为月租金9304元。3.一个自然月为一个交租期。除起租期首月租金外，乙方须在每月5日之前将下一个支付周期的固定（保底）租金、物业服务费、上月的提成租金及水电费及其他根据本合同及附件约定应支付的相关费用支付到甲方账户（如遇节假日自顺延）。有关付款所产生的手续费均由乙方承担。乙方应当在本合同签订后五日内，向甲方付清其租期后首月固定（保底）租金、物业服务费、空调费、推广费，总计13026元。4.商铺开业日暂定于2018年8月16日，乙方应当在此之前完成商铺装修及符合开业条件并准时开业。5.为确保乙方履行合同义务，本合同签署后7个工作日内乙方向甲方支付26051元保证金，乙方应于交付日前向甲方交纳装修押金5000元。6.乙方迟延交纳租金的违约责任为，每延误一日，应当向甲方支付所欠费用的5‰的违约金。7.物业服务费：双方约定，乙方采用如下方式向甲方支付物业管理费：按建筑面积计算，每月每平方米15元，每月合计2791元，如甲方服务成本增加，则甲方有权按当地政府规定或双方协商增加收费，物业服务费自2018年8月16日起计收，各月物业服务费与租金一起同日交纳。空调费：按建筑面积计算，每月每平方米5元，每月合计930元，如服务成本增加，则甲方有权按当地政府规定或双方协商增加收费。空调费自2018年8月16日起计收；按实际开放月份收费，各月空调费应与租金一起同日交纳…同日，原、被告双方签订《补充协议》，约定租赁期限为3年，自2018年8月23日起至2021年8月22日止，套内面积为112.04平方米，建筑面积162.40平方米。后双方又签订《补充协议》，约定租赁期限变更为2018年11月16日至2021年11月15日，月固定租金为8120元。进场日为2018年10月16日，装修期31日，从2018年10月16日起至2018年11月15日，计租开始日2018年11月16日，物业费每月每平方米15元，每月合计2436元，自2018年11月16日起计收，空调费每月合计812元。原告2020年3月21日向被告邮寄《解约通知书》，内容为：“1.自2020年3月15日起，解除贵方与我司于2018年8月16日签订的2018年重万花筒合字第045号的《万花筒·租赁合同》；2.鉴于上述贵方的严重违约行为，我司根据租赁合同之约定，贵方所缴纳的租赁保证金22736元、装修保证金5000元不予退还；3.请贵方在收到本解约通知后2日内搬离铺内所有物品，且将店铺恢复成初始状态，逾期我方将按照租赁合同追究贵方延迟还铺的违约责任…”被告2020年3月26日收到《解约通知书》。租赁合同签订后，被告向原告交纳了保证金22736元、装修保证金5000元，之后接收商铺并开始装修。被告未向原告支付任何一期租金。庭审中，原告同意将被告交纳的保证金22736元、装修保证金5000元予以冲抵被告欠缴的租金。2019年4月，原告经营商场的排烟道出口，因对商场楼上居民造成影响，楼上居民堵塞了商场烟道，导致被告无法正常经营。2019年4月17日，被告与原告有关的“万花筒公司”金亚娟通过微信，就烟道阻塞事宜进行沟通。2019年4月24日，因油烟严重影响隔壁商户经营，导致商户与商场发生纠纷而报警。被告2019年4月30日向原告的商场负责人提交停业报告，被告2019年5月10日撤场。原告主张被告支付的款项如下：1.房屋占用费，从2020年3月27日起按照541.30元/天的标准计算至原告接受房屋之日止；被告对房屋占用费不认可，认为已经于2019年5月10日撤场；2.租金131544元，其中2018年11月16日-2018年12月31日租金12180元，2019年1月1日-2020年2月29日租金113680元（8120元/月×14月），2020年3月1日-2020年3月26日租金5684元；被告认为租金起算时间从原告取得消防安全检查合格证之日2019年4月18日计算至被告实际撤场之日即2019年5月10日；3.逾期支付租金的违约金分别从2018年11月21日、2018年12月5日、2019年1月7日、2019年2月11日、2019年3月5日、2019年4月8日、2019年5月5日、2019年6月5日、2019年7月5日、2019年8月5日、2019年9月5日、2019年10月8日、2019年11月5日、2019年12月5日、2020年1月6日、2020年2月5日起以每月应当支付的租金为基数，按照日5‰计算至租金支付之日止（合同第十七条第（二）款第1项第（1）点）；被告认为以2019年4月18日-2019年5月10日的租金为基数，从2019年5月11日起按照年利率6%计算；4.物业服务费2436元/月×16个月+2436元/月÷30天×5天=39382元；从2020年3月27日起以物业服务费200%为标准计算至原告接受房屋之日止（合同第十七条第（4）项）；被告认为物业费计算期间同租金，标准过高；5.空调费从2018年11月16日起按照每月812元为基数计算至原告接受房屋之日止（补充协议第四条）。被告认为只计算实际使用期间2019年4月18日-2019年5月10日。上述事实，有原告举示的房屋租赁合同及补充协议、银行收款回单、解约通知书、邮递回单、照片，被告举示的视频、录音、报警回执、照片、停业报告、停业报告回函及原告消防情况告知函等，经双方当事人质证、法庭认证，结合当事人陈述，足以认定。本院认为，本案原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及补充协议，系双方真实表示，且内容不违反法律法规的规定，本院予以确认，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。原告向被告交付房屋后，被告应按照合同约定按时足额向原告支付房屋租金、物管费等费用。对双方争议的焦点评述如下：关于双方签订的《房屋租赁合同》何时解除，被告于2019年5月10日搬离涉案房屋，涉案房屋脱离被告的控制，故房屋租赁合同于2019年5月10日解除。故原告请求被告支付截止租赁合同终止时的租金131544元，租金计算区间从2018年11月16日计算至2019年5月10日，共计47366.67元（8120元/月×5月+8120元/月÷30天×25天）；原告请求被告按照欠付金额的5‰/日计算至被告实际支付租金之日止支付违约金，该标准过高，本院酌情调整为以每月欠费为基数，从2018年11月21日起至2019年8月19日，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至租金付清之日止。关于原告请求被告立即腾空租赁房屋，被告已于2019年5月10日搬离涉案房屋，该项请求无事实依据，本院不予支持。关于原告请求被告按照541.30元/日的标准，向原告支付从2020年3月27日起至原告接受房屋之日止的房屋占用费。双方的合同已于2019年5月10日解除，该项请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告请求被告支付截止租赁合同终止时的物业服务费39382元，物业服务费计算区间与租金计算区间一致，即2018年11月16日计算至2019年5月10日，共计14210元（2436元/月×5月+2436元/月÷30天×25天）；关于原告请求以物业服务费200%为标准，计算自2020年3月27日起至原告接受房屋之日止的物业服务费，双方的合同已于2019年5月10日解除，且被告于当日搬离涉案房屋，该项请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告请求被告按照每月812元的标准向原告支付2018年11月16日至原告接收房屋之日止的空调费。根据被告实际办理房屋及合同解除的时间，计算区间与租金计算区间一致，即2018年11月16日计算至2019年5月10日，共计4736.67元（812元/月×5月+812元/月÷30天×25天）。关于被告辩称原告出租的商铺不具备经营餐饮的基本条件，答辩人不应支付被答辩人租金、物业服务费、空调费。原告经营的商场在被告租赁期限内，虽存在一定的诸如烟道堵塞等对被告经营商铺存在不利影响的情形。但是，前述不利情形并非长时间持续存在，并不会导致被告租赁房屋的合同目的根本不能实现。因此，被告以此作为拒绝支付租金及其他费用的理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告范福平于本判决生效之日起十日内向原告重庆万花筒教育科技有限公司支付租金47366.67元（品迭被告已支付的保证金22736元及装修保证金5000元，被告需向原告支付19630.67元）及违约金，违约金以每月拖欠租金为基数，从2018年11月21日起至2019年8月19日，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至租金付清之日止；二、被告范福平于本判决生效之日起十日内向原告重庆万花筒教育科技有限公司支付物业服务费14210元；三、被告范福平于本判决生效之日起十日内向原告重庆万花筒教育科技有限公司支付空调费4736.67元；四、驳回原告重庆万花筒教育科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4594.50元，由原告重庆万花筒教育科技有限公司负担3451.50元，由被告范福平负担1143元（原告已垫付，被告履行上述支付义务时迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 常 凌二〇二〇年十一月三十日书记员 宋世欢