上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初76725号原告：上海旭曹置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：朱圣涛，总经理。委托诉讼代理人：陈宇杰，男。委托诉讼代理人：汤剑明，男。被告：徐刚，男，1976年5月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：徐铭，上海市成平律师事务所律师。原告上海旭曹置业有限公司诉被告徐刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告上海旭曹置业有限公司的委托诉讼代理人陈宇杰，被告徐刚及其委托诉讼代理人徐铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海旭曹置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《商铺租赁合同》于2020年6月4日解除；2.请求判令被告向原告支付2020年2月23日至2020年6月1日租金人民币(以下币种同)52,069.72元；3.请求判令被告向原告支付滞纳金，以46,161.10元为基数，按每日3‰的标准，从2020年1月28日起，计算至实际付清之日止；以5,908.62元为基数，按每日3‰的标准，从2020年4月28日起，计算至实际付清之日止；4.请求判令被告承担本案诉讼费等费用。事实及理由：2019年5月17日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《商铺租赁合同》，约定被告租赁原告位于上海市浦东新区海鹏路XXX号中惠金钻天地商业内第二层编号为253、255号、面积为242.82平方米的商铺(以下简称涉案房屋)，乙方内容为儿童教育，承租商铺只供乙方所经营的恒思教育使用，租期为5年，自2019年5月23日起算。合同第四条租金及支付方式约定2019年5月23日至2020年5月22日日租金为2.50元/平方米，每月租金为18,464.44元；2020年5月23日至2021年5月22日日租金为3元/平方米，每月租金为22,157.33元；2021年5月23日至2022年5月22日日租金为3.15元/平方米，每月租金为23,265.19元；2022年5月23日至2023年5月22日日租金为3.31元/平方米，每月租金为24,446.92元；2023年5月23日至2024年5月22日日租金为3.48元/平方米，每月租金为25,702.50元；租金采用先付后用，首期租金为2019年5月23日起至第3个月最后一日期间的租金，首期(2019年5月23日至2019年8月22日)租金为55,393.31元(含税)，乙方应在进场日前7日内以转账、现金或银行支票的形式支付至甲方或甲方指定的账号。合同第十六条第1款约定，在乙方出现以下情况的任何一项时，甲方有权解除合同：(9)乙方未按时足额缴纳租金的天数超过30日或累计达30日的。合同第十七条第2款约定，如乙方违约导致甲方单方解除合同的，甲方有权没收租赁保证金，除本合同第3.3条应予以执行外，乙方还应向甲方支付剩余租赁期内租金总额的百分之三十作为违约金。另，合同第十七条第4款约定，乙方如不能按时向甲方缴纳租赁的租金、租赁保证金等应缴费用，时间超过3日的，自第4日起，每延迟一天按拖欠总租金的千分之三向甲方缴纳滞纳金，且甲方可以停止本物业的电力供应和限制乙方将本物业内的物品搬走。根据《商铺租赁合同》约定，被告应在2020年1月25日前支付2020年2月23日至2020年5月22日的租金55,393.32元。因考虑到疫情因素，原告给予被告在2020年2月23日至2020年3月22日租金减半收取，即该段时间的租金为9,232.22元，即2020年2月23日至2020年5月22日被告实际应支付的租金为46,161.10元，但被告自2020年1月25日起至今仍未支付。因被告拖欠租金超过30日，原告已发函于2020年6月1日解除租赁合同，因此租金计至2020年6月1日，被告欠付2020年2月23日至2020年6月1日的租金为52,069.72元，产生滞纳金17,913.09元。根据合同第十八条约定“凡因执行本合同所发生的或与本合同有关的争议，双方应友好协商解决，协商不成，可以向租赁物业所在地人民法院提起诉讼解决”。现被告拖欠租金及滞纳金，已严重违约，故原告诉至法院，要求判如所请。徐刚辩称，1.同意解除合同，早在2020年5月开始被告就没有涉案房屋控制权了，被告想搬离物品都不让搬，故合同已于2020年6月1日解除。2.本案合同为原告强制解除，原告于2020年5月中旬锁门，于2020年7月将物品堆至他处，被告多次与原告洽谈租金问题，因疫情被告经营困难造成资金困难，要求原告减免，故不同意诉请2、3。针对徐刚的答辩意见，原告表示其于2020年6月3日锁门是为了保管财物。2020年7月20日向被告合同约定的地址发送告知函要求被告在3日内搬离物品并将涉案房屋恢复原状，但被告一直未处理，故原告要求物业人员2020年7月30日将房屋内物品搬至隔壁空置商铺。对此，被告表示未收到清理场地通知，原告发送的地址系被告身份证地址，该地址已拆迁故无法收到，原告有众多途径可寻到被告，但原告仅用了该方法。本院经审理认定事实如下：2019年5月17日，以原告为甲方(出租方)，徐刚为乙方(承租方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，房屋用途为商业，乙方经营内容为儿童教育，非经甲方允许不得经营其他内容；承租商铺只供乙方所经营恒思教育使用。合同第三条“租赁期限及装修期”约定，租赁期限为5年，自2019年5月23日起算。“3.2甲方提供的装修期免租金优惠是基于乙方在履行本合同过程中没有重大违约的前提下给予乙方的优惠。在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不得享受装修期的免租金优惠，乙方应按本合同约定的第一年基本租金标准向甲方补交该期间的全部租金。”合同第四条“租金及支付方式”约定，2019年5月23日至2020年5月22日日租金为2.50元/平方米，每月租金为18,464.44元；2020年5月23日至2021年5月22日，日租金为3元/平方米，每月租金为22,157.33元；2021年5月23日至2022年5月22日，日租金为3.15元/平方米，每月租金为23,265.19元；2022年5月23日至2023年5月22日日租金为3.31元/平方米，每月租金为24,446.92元；2023年5月23日至2024年5月22日日租金为3.48元/平方米，每月租金为25,702.50元；租金采用先付后用，首期租金为2019年5月23日起至第3个月最后一日期间的租金，首期(2019年5月23日至2019年8月22日)租金为55,393.31元(含税)，乙方应在进场日前7日内以转账、现金或银行支票的形式支付至甲方或甲方指定的账号。除首期租金外，以后租金均按每3个月为一个交租期支付，乙方应当在每个交租期最后一个月的25日前(若25日为法定节假日则提前至法定节假日前一天)由乙方以现金、支票或银行转帐方式向甲方一次性足额支付下个交租期租金。甲方在收到租金后的7个工作日内向乙方开具租金发票。为免歧义，本款中所述的“月”均为自然月，即每月的第一日至最后一日，开业日所在的月为第1个自然月。合同第五条“租赁保证金”约定，乙方应在本合同签订之当日以银行转帐的形式支付约2个月租金，合计44,314.65元给甲方作为租赁保证金，合约期间不计利息。合同第十一条“甲方的权利和义务”约定，甲方有权依据本合同的约定向乙方收取租金、租赁保证金及相关费用。若乙方拖欠租金、物业管理费、其他需要向甲方支付费用而未交付的天数超过15日，甲方有权在事先通知乙方后暂停承租商铺的水、电、电话等公共设施的供应和物业管理服务，直至拖欠款项及其违约金全部清偿为止。甲方亦有权视情况采取以下措施：有权限制乙方继续营业，有权采取自助强制措施(包括但不限于在乙方商铺加锁、限制其经营人员出入、暂扣乙方物品等等)，直到乙方全部交付完毕费用后停止。若因为前款原因导致解除合同的，甲方有权将暂扣的乙方物品盘点另行存放，有权将清理完毕的商铺随时出租，若自合同解除后2个月乙方依然未付清应付费用，甲方即可委托相关机关对暂扣乙方之物品进行拍卖或出售，获得货款冲抵为乙方应付款，若有不足，甲方有权继续向乙方主张。合同第十五条“责任免除及不可抗力”约定，“……15.3如发生不可抗力，以至于任何一方的合同义务因这种事件的发生而无法履行，此种合同义务在不可抗力持续期间应予中止，履行期限按上述中止时间自动延长，双方均不承担违约责任。但是，在一方延迟履行义务之后发生不可抗力的，则该方的违约责任不能免除。15.4如遇不可抗力，各方应立即与对方协商，寻求公平的解决办法，采取一切合理措施将不可抗力所带来的后果减至最低限度。合同第十六条“本合同的解除和终止”约定，“16.1在乙方出现以下情况中的任何一项时，甲方有权解除本合同：……(9)乙方未按时足额缴纳租金的天数超过【30】日或累计达【30】日的；……”。合同第十七条“违约责任”约定，“……17.2如因甲方违约导致乙方单方解除本合同的，甲方应向乙方返还剩余租赁保证金，同时向乙方支付剩余租赁期内租金总额百分之三十作为违约金；如乙方违约导致甲方单方解除本合同的，甲方有权没收租赁保证金，除本合同第3.3条应予以执行外，乙方还应向甲方支付剩余租赁期内租金总额的百分之三十作为违约金。……17.4乙方如不能按时向甲方缴交租赁的租金、租赁保证金等应缴费用，时间超过3日的，自第4日起，每延迟一天按拖欠总金额的3‰向甲方缴纳滞纳金，且甲方可以停止本物业的电力供应和限制乙方将本物业内的物品搬走。……”合同另约定了其他事项。2020年6月3日，原告向被告住所地发送《通知函》，主要内容为：因被告未按时足额交纳租金的天数超过30日或累计达30日的，根据合同约定，原告可以单方解除合同，并没收租赁保证金，还应向原告支付剩余租赁期内租金总额的百分之三十作为违约金。另，因未按时支付租金等费用，时间超过三日的，自第四日起，每延迟一天按拖欠总金额的千分之三向原告交纳滞纳金。据此，原告函告被告，要求被告付清租金及滞纳金，解除双方之间的《商铺租赁合同》，并将涉案房屋恢复原状返还原告，租赁保证金不再退还。被告于次日签收。2020年7月21日，原告向被告住所地发送《告知函》，主要内容为：因被告未按照合同约定支付租金，原告于2020年6月3日发函解除合同，但被告至今未将涉案房屋恢复原状并交还原告，特致函要求原告在收到本函件3日内搬离涉案房屋并恢复原状，否则原告有权自行或委托第三方处置涉案房屋内的物品及装饰装修，由此产生的法律责任及支出的所有费用由被告承担。《告知函》邮件查询记录显示：2020年7月22日投递结果为未妥投，备注拒收；2020年7月25日投递结果为退回妥投。因被告未支付原告2020年2月23日起的租金，故原告起诉来院，要求判如所请。审理中，1.原告表示租赁保证金已按照合同约定没收，被告表示已另案主张，不要求在本案中处理。2.被告提交《关于金钻天地项目公寓、商铺疫情期间实施出门证的通知》，证明2020年2月13日开始被告已无法正常使用涉案房屋。政府只规定不能开班培训招生，并未规定只能1个人进入办公，因原告阻止导致被告不能控制涉案房屋，是原告先违约，故原告提出的滞纳金被告不认可。原告一直催促缴纳租金，被告收到商场通知后不下5次主动与商场协商，但商场一直拒绝协商，因疫情被告希望损失由原、被告共同承担。经质证，原告对真实性予以认可，但表示不认可证明目的，是商场物业公司根据政府防控需要采取相应防控措施，但原、被告仅为租赁合同关系，原告仅负责提供场地，被告能否正常使用场地不承担相应责任。原告也是疫情受害者，也已减免半个月租金，尽到合理义务，被告要求进一步减免租金已经超出原告能够承受的范围。原告认为可以正常出入，商场测量体温，具体不再需要出门证时间不清楚，但原告代理人于2020年4月2日曾去过现场，保安并未要求出示出门证。被告表示可以进去，但是发现就会被保安赶出。3.被告提交原告员工穆兰与庞德敏的微信聊天记录截屏打印件，证明原告工作人员穆兰表明于2020年5月18日开始全部停水、停电。经质证，原告对真实性予以认可，原告工作人员提到停水停电为了催促未交租金租户缴纳租金，但实际从未停水停电，且合同解除后被告物品一直放置在原告商铺，需要支付相应占用费用，如需要会另案主张。本院认为，房屋租赁合同，即房屋所有权人作为出租人将房屋交予承租人占有、使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告起诉要求确认其与徐刚之间的房屋租赁合同关系于2020年6月4日解除，被告表示解除合同无异议，但系原告违约，解除时间应为2020年6月1日。根据庭审查明的事实，因被告未按照约定支付租金，原告于2020年6月3日向被告发出解除合同的通知，被告于次日签收。被告认为其于2020年2月13日开始无法正常办公，但该日系涉案房屋所在商场就疫情发生采取防控措施的日期，本案系被告违约，原告有权解除合同，解除时间以解除通知到达被告之日为准，故对原告要求确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2020年6月4日解除的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告支付2020年2月23日至2020年6月1日期间的租金。被告表示疫情期间其无法正常经营，且原告于2020年5月中旬锁门，故不同意支付，但被告未能提供充分证据证明原告已于2020年5月锁门，原告自认于2020年6月3日锁门。疫情并不免除承租方支付租金义务，被告应当向原告支付使用期间的费用，故对原告要求被告支付2020年2月23日至2020年6月1日期间的租金的诉讼请求，本院予以支持。但考虑到被告的经营确实受到疫情的影响，本院将2020年2月23日起至2020年6月1日期间的租金金额酌定为35,000元。原告另主张被告支付延期支付租金滞纳金。被告确实存在拖欠支付租金的行为，应当承担相应的违约责任。被告表示不同意支付。本院综合考虑疫情影响、合同履行情况等将滞纳金数额酌定1,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、原告上海旭曹置业有限公司与被告徐刚签订的《商铺租赁合同》于2020年6月4日解除；二、被告徐刚于本判决生效之日起十五日内支付原告上海旭曹置业有限公司2020年2月23日至2020年6月1日期间的租金35,000元；三、被告徐刚于本判决生效之日起十五日内支付原告上海旭曹置业有限公司滞纳金1,000元；四、驳回原告上海旭曹置业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,549元，减半收取计774.50元，由被告徐刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二〇年十一月三十日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。