浙江省舟山市定海区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0902民初1901号原告:孔耀颖，女，1985年12月6日出生，汉族，住舟山市定海区。委托诉讼代理人：胡宇成，浙江六和（舟山）律师事务所律师。被告：舟山市新诚瑞丰房地产开发有限公司，住所地舟山市定海区临城街道定沈路619号港航国际大厦B座2003室。法定代表人：吴方辉，系总经理。委托诉讼代理人：胡森，男，系公司职员。委托诉讼代理人：李福风，男，系公司职员。原告孔耀颖诉被告舟山市新诚瑞丰房地产开发有限公司（以下简称新诚瑞丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月28日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孔耀颖的委托诉讼代理人胡宇成、被告新诚瑞丰公司的委托诉讼代理人胡森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孔耀颖向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告于2019年9月13日签订的《舟山商品房买卖合同》（合同编号2019预011167）；2.被告立即向原告归还购房款185451元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年9月13日，原告与被告签订合同编号为2019年011167《舟山商品房买卖合同》，约定被告向原告购买一套香颂湾房屋，总价为1754504元。同时，原告与被告签订《无理由退房协议书》，协议约定在办理入住手续前的任何时间，原告享有无理由退房的权利。原告支付房款185451元。后原告根据约定要求退房，即解除《舟山商品房买卖合同》，由被告返还房款185451元。原告认为，原告与被告签订的《舟山商品房买卖合同》、《无理由退房协议书》合法有效，原告主张退房符合合同约定，被告应当将房款退还原告，故原告诉至法院。被告新诚瑞丰公司辩称，一、原告逾期支付购房款，不符合《无理由退房协议书》约定的退房条件，无权要求解除《商品房买卖合同》和退还已经支付的购房款。因根据原被告签订的《无理由退房协议书》约定，“买受人按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，付款30%以上。”及根据《舟山商品房买卖合同》第七条第二款约定，案涉房屋买卖系分期付款，原告应在2019年12月12日之前付清263176元，于2020年3月12日前付清263176元整。但原告实际支付购房款185130元，之后未再付款，已构成违约，且付款比例也未达到30%，不符合无理由退房条件。二、被告同意解除与原告签订的购房合同，但该解除并非协议解除，而是被告根据购房合同单方行使解除权。根据购房合同补充协议（附件八）第五条约定：“买受人逾期180天仍未按协议约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有。”现原告已逾期支付分期购房款超过180天，已触发购房合同约定的解除条款，被告可依据合同约定，要求解除合同。三、原告逾期支付购房款，应当向被告支付违约金，被告退还的房款中应当扣除违约金和佣金。根据合同约定规定，被告要求解除合同，并可要求原告根据购房合同补充协议（附件八）第五条的约定承担违约金92725.5元。另外，根据双方签订的《无理由退房协议书》的约定，原告属于通过中间人推荐购房，被告已经向中间人吴方辉支付了佣金35090元，该款项应一并予以扣除，现被告确认该佣金35090元已经退还了原告。在扣除上述违约金及佣金后其余款项同意返还原告。根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院审理认定事实如下：2019年9月13日，原告与被告签订了《舟山香颂湾商品房认购书》，约定原告向被告认购舟山香颂湾3幢1单元101室房屋，房屋总价1754504元；原告在签署认购书时支付20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；原告选择分期付款方式付款，合同约定了分期付款的金额及时间，并约定如乙方未能按约定日起支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。乙方必须按约定的付款方式和期限内到舟山香颂湾销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为因乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还。甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。同日，原告与被告签订了合同编号为2019预011167《舟山商品房买卖合同（预售）》，合同约定，原告购买被告开发的舟山香颂湾3幢1单元101室房屋，建筑面积129.14平方米，其中套内建筑面积为101.8平方米。商品房每平方米13586.06元，总价款1754504元。原告于2019年9月14日前支付首期房款175451元，于2019年12月12日前付清263176元，于2020年3月12日前付清263176元，于2020年6月12日前付清175451元，于2020年9月12日前付清175451元，于2020年12月12日前付清175451元，于2021年3月12日前支付首期房款175451元，于2021年6月12日前付清175451元，于2021年9月12日前付清剩余款项即175446元。合同第八条规定，买受人如未按合同规定的时间付款，则逾期不超过180日之内，自本合同规定的应付款项之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。如逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（按比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。另附件八补充协议约定，在《房地产权证》办理完毕前，出卖人和买受人任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。补充协议第五条约定，本合同第八条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金，买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有……。另，原被告双方签订了《无理由退房协议书》，约定：如乙方（原告）按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方存在履行《商品房买卖合同》中不能存在任何违约行为，付款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续的，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。如乙方是通过推荐认购，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励。合同签订后，原告共计支付购房款185130元。另双方确认佣金35090元已由被告退还原告。2020年3月12日，被告向原告出具一份《还款提示函》，要求原告在2020年3月12日前付清剩余房款526352元，否则根据认购书的约定，每日按未交房款的万分之一向被告支付违约金。以上事实，有原告提供的《舟山商品房买卖合同（预售）》、《无理由退房协议书》、收据及被告提供的微信聊天记录、佣金付款凭证，《还款提示函》、款项明细列表及原被告陈述等证据予以证实。本院认为：原告与被告签订的《舟山商品房买卖合同（预售）》（包含补充协议）均系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应认定依法成立并已生效。原被告均应按合同约定履行各自的义务。原告主张解除合同，被告抗辩原告不符合《无理由退房协议书》约定的退房条件，无法据此要求解除合同。对此，本院认为，根据《舟山商品房买卖合同（预售）》附件八补充协议约定：“在《房地产权证》办理完毕前，出卖人和买受人任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。”根据该条约定，双方任何一方可解除合同，但违约方应承担守约方相应损失。另根据合同的附件八补充协议第五条约定：“买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有。”现原告作为买受人逾期付款已经超过180天，出卖人有权解除合同，被告作为出卖方亦同意解除，故本院对原告要求解除《舟山商品房买卖合同（预售）》的诉请，予以支持。依照法律规定，合同自通知到达对方时解除。本案合同解除之日为被告新诚瑞丰公司收到起诉状副本之日，即2020年7月6日。关于违约金数额问题，被告认为按照上述合同约定，买受人逾期180天仍未按约定全额支付的应按已付款的50%向出卖人支付违约金。原告应按已付款185130元的50%计算违约金。原告则认为即便要求其承担违约金，亦应按照合同主文的第八条约定，即“如逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金……”，原告仅需承担累计应付款的1%的违约金。根据原被告双方签订的《舟山商品房买卖合同（预售）》补充协议八第五条约定来看，原告提出的上述违约金适用的条文，仅适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。原告系分期付款购房，无法适用上述其提出的违约金规定，故对原告的该项意见，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。现原告认为被告提出的违约金过高，本院认为，违约金应当以守约人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等因素，本案被告未提交任何证据证明因原告违约行为造成其实际损失的数额，故本院认为，被告的实际损失以原告应付未付房款的贷款利息计算较妥，因违约金为以补偿实际损失为主，以惩罚性为辅的基本性质，综合考虑本案的事实，本院酌情将违约金调整为截止本案合同解除之日原告剩余应付房款的贷款利率，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR），年利率4.15%基础上上浮50%。根据合同约定，原告应于2019年12月12日前付清263176元，于2020年3月12日前付清263176元，于2020年6月12日前付清175451元，但原告未按约履行付款义务，故原告应承担的违约金为，自2019年12月12日起至本案合同解除之日即2020年7月6日就上述剩余每笔应付未付房款为基数，按年利率4.15%上浮50%计算的利息，共计15427元，因该数额低于原告自认的按累计应付款的1%支付的违约金计15693.74元(1754504元-185130元)×1%。故本院以15693.74元计算违约金，被告抗辩的违约金超过部分，本院不予支持。另，双方确认佣金35090元已支付原告，原告在庭审中亦表示同意退还，本院予以确认。经双方确认，原告已付款金额为185130元。在扣除违约金15693.74元及佣金35090元后，剩余134346.26元，应由被告返还原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：一、确认原告孔耀颖与被告舟山市新诚瑞丰房地产开发有限公司于2019年9月13日签订的《舟山商品房买卖合同（预售）》于2020年7月6日解除；二、被告舟山市新诚瑞丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孔耀颖返还购房款134346.26元；三、驳回原告孔耀颖的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取2004元，由原告孔耀颖负担550元，被告舟山市新诚瑞丰房地产开发有限公司负担1454元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审判员  王超女二〇二〇年十一月二十五日书记员  徐瑞霞