四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初7632号 原告：李鸿宇，女，1986年9月1日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：李建社（父女关系），男，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：许春玲，四川思沃律师事务所律师。 被告：成都市新都区保利投资有限公司，住所地成都市新都区三河街道办三河大道**。 法定代表人：徐鲁，董事长。 委托诉讼代理人：魏揉柔，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师。 原告李鸿宇与被告成都市新都区保利投资有限公司（以下简称保利投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法由审判员王立国适用简易程序于2020年10月26日公开开庭进行了审理，原告李鸿宇委托诉讼代理人李建社、许春玲、被告保利投资公司委托诉讼代理人魏揉柔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李鸿宇向本院提出诉讼请求：1.保利投资公司为李鸿宇办理不动产权证并交予李鸿宇（庭审中，李鸿宇撤回本项诉请）；2.保利投资公司向李鸿宇支付逾期办理不动产权证违约金（以已付购房款为基数，从2016年6月19日按日万分之一计算至不动产权证办理完毕并交予李鸿宇之日止），暂计1644461元（庭审中，李鸿宇将本项诉请部分变更为：违约金以已付购房款为基数从2016年6月19日按日万分之一计算至2020年5月31日）；3.本案诉讼费由保利投资公司承担。事实与理由：2013年11月30日，李鸿宇与保利投资公司签订商品房买卖合同及补充协议，约定李鸿宇购买由保利投资公司开发的位于成都市新都区××道××段××号××期××幢××单元××层××层××号房屋（现房），套内建筑面积为536.72㎡，总价款11540082元，付款方式为分期付款。后李鸿宇按照合同约定分四次付清全部购房款，保利投资公司于2014年6月20日完成涉案房屋的商品房备案登记并交付给李鸿宇。按照合同第十九条第二款约定，保利投资公司最迟应于2016年6月19日前为李鸿宇办理并取得不动产权证书，但经李鸿宇多次催告，保利投资公司至今未为李鸿宇办理，故保利投资公司应当向李鸿宇支付逾期办理不动产权证书的违约金。 保利投资公司辩称，1.李鸿宇主张的逾期办理不动产权证违约金已过诉讼时效。2.李鸿宇未委托保利投资公司代为办理房屋产权证，其自始至终都是自办产权证；3.由于李鸿宇怠于办理产权证，遇到政策变化，系不可抗力，责任应由其自身承担。 本院经审理认定事实如下：2013年11月30日，李鸿宇与保利投资公司签订《商品房买卖合同》、《保利拉斐庄园项目商品房买卖合同补充协议》。合同约定由李鸿宇以房屋总价款11540082元购买保利投资公司开发的位于成都市新都区××街道××道××段××号××期××幢××单元××层××层××号房屋。合同第十条第一款约定：“出卖人应当在2014年6月14日前向买受人交付该商品房。”第十四条约定：“（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、、地点以及应当携带的证件……（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：由于买受人原因，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，房屋的保修期开始计算，与商品房有关的包括但不限于物业服务费，水电费、专项维修资金、全部税费及房屋毁损风险即由买受人承担；如买受人未付清应付款、违约金的，则交付使用日期顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续，如买受人已付清应付款和违约金，出卖人书面通知的交付之日即视为已交付使用。（三）双方同意按照下列第2、3种方式缴纳税费：……2、买受人同意委托出卖人代交下列第1、2、5种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；……（5）办理房屋权属登记所需的相关费用。3、买受人自行向相关单位缴纳下列第3种税费，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。……（3）第二十二条约定的物业服务费用；……。”第十九条第二款约定：“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”补充协议第十一条约定：“11.1买受人应在交接房屋前缴纳合同第三条约定的商品房总价款（并含实测面积补差款）、违约金（如有）、政府部门规定税费（含买受人委托出卖人代交的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等），签署委托出卖人代办房屋所有证、国土使用证及他项权利登记的各项手续。若买受人未全面履行上述义务，或有银行按揭（月供）欠款等，出卖人有权顺延交房并不承担任何违约责任直至买受人履行上述义务或付清欠款为止（即使出卖人愿意办理房屋交付手续的，亦不视为上述义务和责任的减免）。当合同或补充协议约定的最后付款期限晚于合同第十条约定的交付期限的，视为合同第十条约定的交付期限变更为买受人全部完成上述义务之日起第十五日止。……11.7无论出卖人是否出面通知买受人办理交接手续的时间、、地点以及应当携带的证件买受人均应当在合同约定的期限前主动询问出卖人有关办理交接手续的信息，并在合同第十条约定的期限前主动前来商品房所在地办理手续。”第十四条约定：“14.1一次性付款或者分期付款的买受人：若委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，签署面积结算协议，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理书面委托手续后的730日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。如买受人未完整提供上述资料和费用，出卖人有权推迟该房屋所有权证的办理时间而无须承担延迟办证的责任。只有当转移登记所需的所有资料、手续、税费完备后方才起算买受人应取得房屋所有权证的日期。如因政策变化或买受人原因导致需补充或调整办证资料、税费、手续的，自新政策实施之日或调整补充资料、费用完毕之日重新起算买受人应当取得房屋所有权证书的日期。受政策及政府主管部门有关规定、工作程序和工作实际的影响，造成不能按约定时间办理相关手续的，出卖人亦不就此承担责任。……14.5分户国有土地使用证的办理：出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。若买受人委托出卖人代为办理分户国有土地使用证的，买受人提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理分户国有土地使用证所需各项资料（包括但不限于买受人有效身份证件、结婚证、户口本、出生证明、营业执照、组织机构代码证文件等等）及费用，并办理完委托手续之日起的3年内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用并取得分户国有土地使用证。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该分户国有土地使用权证的办理时间而无须承担延迟办证的责任。上述涉及资料及费用为出卖人代收代缴，最终所需的资料及费用由政府相关部门规定要求为准”。 自2013年11月10日至2014年5月29日，李鸿宇共向保利投资公司支付购房款11540082元。 2015年5月14日，保利投资公司向李鸿宇交付房屋，并移交了6把入户门钥匙、1台户内可视对讲机、1份业主手册、1份住宅使用说明书、住宅质量保证书、4张业主卡、1张电卡等业主资料、物品、1份消防安全责任书、1份治安安全责任书，李鸿宇在业主资料、物品领取清单上签字、捺印。当日，李鸿宇在消防安全责任书、治安安全责任书上签字、捺印。 2016年10月25日起，成都市新都区实施不动产统一登记，即日起受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理并颁发不动产权证书。因不动产登记系统升级、数据迁移、窗口整合需要，2016年10月18日至2016年10月24日，停止受理各类土地、房屋登记业务。 成都市蜀都公证处于2018年1月3日出具的（2018）川成蜀证内经字第947号公证书载明，位于成都市新都区××街道××道××段××号××庄园就新都区不动产权证办理公告张贴一事进行了公告。 2020年6月2日，李鸿宇与保利投资公司办理了自办产权资料移交清单，移交的办证资料有：不动产登记申请书1份、合同附图盖章复印件2份、开发商营业执照副本复印件1份、开发商法人身份证复印件1份及介绍信原件1份、大国土复印件1份、不动产委托书原件1份、商品房买卖合同原件、商品房现售合同信息摘要原件（上述办证资料均是办证资料原件或复印件加盖公章）。 另查明，李鸿宇首次缴纳物业费用、水费的时间是2015年5月14日，其中物业管理费是从2015年6月1日起计算的，每月2342.90元；2015年5月14日，预交水费200元。 以上事实有商品房买卖合同、补充协议，收据，业主资料、物品领取清单、消防安全责任书、治安安全责任书，成都市新都区人民政府关于在全区范围内实施不动产统一登记的通告，公证书，自办产权资料交接清单，李鸿宇缴纳物业费用材料及到庭当事人的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，李鸿宇与保利投资公司签订的商品房买卖合同、补充协议不违背法律法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人应当按合同约定履行义务。针对李鸿宇的诉请，本院作分析如下： 一、关于涉案房屋交付时间。李鸿宇认为，涉案房屋实际交付时间是2014年7月1日，李鸿宇称，其委托诉讼代理人于2020年10月26日向物业服务中心核实到，涉案房屋就是在2014年7月1日交付的。当时因发现房屋存在质量问题，经协商物业服务中心愿意赔付李鸿宇20000元抵作物管费，所以李鸿宇才从2015年5月续交的物业费。（庭审中，李鸿宇认为涉案房屋实际是在2014年6月20日合同备案登记完成当日当场交付的，双方没有办理交收手续。2020年11月13日，李鸿宇将房屋交付时间变更为2014年7月1日）；保利投资公司认为，涉案房屋是在2015年5月14日交收的，办理了交收手续。本院认为，1.按照合同第十四条约定，双方交收涉案房屋应当签署商品房交接单，保利投资公司提交的证据“业主资料、物品领取清单”、消防安全责任书、治安安全责任书等能够证明双方交收涉案房屋时办理了交接手续。同时，本院向保利·拉斐庄园项目服务中心调取的李鸿宇缴纳物业费用的信息也能够佐证，李鸿宇最早缴纳时间是在2015年5月14日，故对保利投资公司主张的于2015年5月14日向李鸿宇实际交付房屋，予以认可。2.李鸿宇除口头称实际于2014年7月1日接收涉案房屋外，未提供其他证据予以佐证。按照证据优势原则，本院对李鸿宇的这一主张不予采纳。 关于李鸿宇提供的其委托诉讼代理人李建社、许春玲与保利拉斐庄园项目服务中心工作人员的对话录音，不足以证明涉案房屋是在2014年7月1日交付的，本院不予采纳。 二、关于李鸿宇是自办产权还是委托办理产权。1.保利投资公司提交的李鸿宇于2015年5月14日签署的《自办产权承诺书》，因没有提交原件，且无证据证明该复制件与原件一致，不能核实其真实性，本院不予采纳。2.2018年5月7日，李鸿宇既签署了《自办产权承诺书》，又签署了委托保利投资公司代办产权证的《委托书》。本院认为，李鸿宇一日内签署两个相矛盾的文书，在无法判断签署时间先后、均无其他证据佐证的情况下，宜认定为两者均是无效的。3.按照合同第十九条第二款约定，李鸿宇委托了保利投资公司代为办理房屋产权证书。因此，本院认为，李鸿宇委托了保利投资公司代为办理房屋产权证书。 关于李鸿宇提交“李建社（李鸿宇父亲）与微信名为辣宝妈（微信号：×××22）、035保利拉斐庄园ｖ5ｖ6区域管家小白（微信号：×××88）的微信聊天记录”的证据。从微信名为辣宝妈回复李建社“以前你们催促过给我办产权证没有呢”时称“催了的哦”，微信名为035保利拉斐庄园ｖ5ｖ6区域管家小白回复李建社催问办证事宜时称“产权主要由地产那边负责”、“产权我们也只有等地产那边处理，物业的确也没有办法处理，我们也在一直催地产那边，不然对我们物业影响很大”等可知，虽然李鸿宇的父亲李建社曾与该二人沟通办证事宜，而该二人不是保利投资公司工作人员，该二人只是为了更有效地完成物业工作而代业主向保利投资公司催促办理产权事宜而已，不能证明李鸿宇与保利投资公司之间有无委托代办产权证书关系，故本院不予采纳。 三、保利投资公司是否违约。按照合同第十九条第二款约定，李鸿宇应于实际交房之日起730内（即2017年5月13日前）取得房屋所有权证。按照补充协议第十四条第一款约定，如遇政策变化，应自新政策实施之日或者调整补充资料、费用完毕之日重新计算办证日期。2016年10月25日，新都区实行不动产登记新政策，即日起办理并颁发不动产权证书，不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证，由于该项政策的变化于双方签订合同之后，双方未对不动产权证书的办理时间及逾期办理违约金进行约定，应公平、合理的确定不动产权证书的取得期限。结合补充协议第十四条第一款、第五款约定，本院认为保利投资公司代李鸿宇办理不动产权证的时间应为2016年10月25日起的3年内（即2019年10月25日前）或者调整补充资料、费用（李鸿宇向保利投资公司缴齐办理产权证书所需各项资料及费用）完毕之日起的3年内。按照上述约定，结合本案案情，起算办证时间应自李鸿宇向保利投资公司缴齐办证所需的各项资料、税费之日起的3年内，否则保利投资公司有权推迟办理产权证书的时间，而不承担违约责任。截止到李鸿宇与保利投资公司办理完毕自办产权资料移交清单之日（即2020年6月2日），李鸿宇未向保利投资公司交纳办理产权证所需的各项资料、税费，故保利投资公司不存在违约行为。 关于李鸿宇提交的拉斐庄园业主群内的微信聊天记录与视频资料，因与本案无关联性，本院不予采信。 综合，本院对李鸿宇的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回李鸿宇的全部诉讼请求。 案件受理费9800元（已因适用简易程序减半收取），由李鸿宇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王立国 二〇二〇年十一月十六日 书记员  沈欣瑶