河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初393号原告：李昕，男，1968年11月25日出生，汉族，住河南省正阳县。委托诉讼代理人：范建军，河南同立律师事务所律师。被告：河南三维房地产开发集团有限公司。住所地：驻马店市天中山大道中段。法定代表人：任秀中，董事长。委托诉讼代理人：徐东升、高婷婷，河南北纬律师事务所律师。被告：苏有全，男，1959年5月15日出生，汉族，住驻马店市。第三人：驻马店高德房产中介有限公司。住所地：驻马店市文化路和铜山大道交叉口东南角。法定代表人：杨雪英，总经理。原告李昕与被告河南三维房地产开发集团有限公司（以下简称三维公司）、被告苏有全、第三人驻马店高德房产中介有限公司（以下简称高德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李昕及其委托诉讼代理人范建军，被告三维公司的委托诉讼代理人高婷婷，被告苏有全到庭参加诉讼。第三人高德公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李昕诉称，2017年12月5日，原告与被告达成口头购房2436#商铺合意，并于2017年11月19日向被告交纳购房款20000元，同时交纳购房款216848元。2019年11月25日，被告苏有全出具欠条一份，写明：“欠条，今欠李昕人民币236848元。欠款人：苏有全，2019年11月25日”，同时约定还款日期为2019年12月19日前后。目前，被告根本没有履行房屋买卖诚意，既不签订商品房买卖合同，又不交付涉案房屋。请求依法判令：1、解除原、被告之间的房屋买卖关系。2、二被告返还购房款236848元及利息（2017年12月5日至还清之日止，按照同期银行贷款利率计算）。诉讼中，原告明确其诉讼请求为：1、解除原告与被告三维公司于2017年11月19日签订的商品房买卖合同。2、二被告连带返还购房款236848元及利息（利息以236848元为基数，从2017年12月5日起计至清偿之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。被告三维公司辩称，一、高德公司、苏有全是本案诉争的实际所有人，只是以三维公司名义签订合同，相关责任应由高德公司、苏有全承担。1、2010年，三维公司通过出让方式取得位于解放路××段南侧土地。2010年10月2日，三维公司与案外人崔卫冰签订“关于联合开发驻马店市原柴油机厂院内建设项目合同”一份约定就本案所涉“天中?天街”项目开展合作，其中三维公司提供土地使用权及4000万元资金，并维护良好外部环境，崔卫冰承担所有剩余建设资金并负责拆迁安置等，并约定项目建成后三维公司取得4000万元资金及7000万元收益，剩余财产归崔卫冰所有，亏损由崔卫冰承担。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，三维公司只是土地使用权的出让人，并不是项目的所有人，崔卫冰是该项目的实际所有人。2、2014年10月23日，三维公司与崔卫冰、高德公司共同签订协议书一份，崔卫冰将上述项目中的商业部分转让给高德公司，约定高德公司独家总承包销售上述项目中的商业部分，高德公司按固定时间向三维公司支付4250万元（税后），向崔卫冰支付23750万元（税后），商业部分的设计、建造、销售均由高德公司负责，只是以三维公司名义签订购房合同。另外，苏有全向三维公司出具承诺书一份，承诺天中天街销售过程中所牵涉的一切责任均由苏有全承担。综上，答辩人认为高德公司、苏有全是本案争议房屋的实际出卖人，与该房屋销售相关的责任应由其承担。二、本案原告的诉讼请求没有事实和法律依据。1、被答辩人诉状称未签订商品房买卖合同不属实，本案争议的房屋已经签订了商品房买卖合同，且被答辩人尚欠按揭部分的购房款未支付。2、据答辩人了解，被答辩人已经与驻马店天街物业管理有限公司签订委托经营管理合同，基于该商铺的收益被答辩人已经获得。综上，答辩人认为高德公司、苏有全是本案争议房屋的实际所有人，房屋的销售、交付、办证等事项均由高德公司、苏有全负责。且本案争议的房屋已经签订了商品房买卖合同，被答辩人已基于此房获得收益，答辩人请求解除房屋买卖关系及返还购房款、利息没有依据，请求依法驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。被告苏有全辩称，1、苏有全之所以成为被告，来源于三方（三维公司、高德公司、崔卫冰）签订的协议，由于三方协议中基础条件被撤销，老证被撤销，新证办出后，少了10亩地，合同约定34000平方，开发商仅建了28000平方，但竣工验收报告反映的是30067平方。原三方合同约定的内容无法往下进行，加之合同约定的履行完毕后才向高德公司转移产权，现因三维公司与崔卫冰严重违约，合同无法正常履行，故此本案所提出的请求与苏有全没有关系，苏有全不承担任何责任。2、苏有全向原告出具欠条是因为原告在天中天街维权，不让苏有全离开现场，苏有全被逼无奈下才出具了该欠条。3、原告购房需要办理按揭手续的时候正处于老土地证撤销，新土地证尚未办理期间，后来2018年新的土地证办理完毕后，正好赶上国家金融政策调整，对商业用房暂停按揭，因此原告的按揭手续一直无法办理，2019年后国家政策允许商业用房贷款后，由于苏有全作为具体经办人被羁押，且原告也不愿意配合办理按揭手续了，因此原告的按揭手续一直未办理。综上，苏有全出具的欠条并非苏有全本人欠款，因此苏有全不应当承担返还购房款的责任。第三人高德公司未到庭，亦未提交书面意见。经审理查明，2017年11月19日，原告李昕（××）与被告三维公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：第一条、项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于驿城区解放大道东段南侧的地块和土地使用权。出让证号为：驻市国用（2010）第8563-1号。该地块面积为23341.82m2，规划用途为城镇住宅、商服，土地使用年限自2007年6月26日至2047年6月26日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名：汇万家商城；第二条、商品房销售依据：××购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为驻马店市住房管理中心，商品房预售许可证号为驻房字第××号；第三条、××所购商品房的基本情况：××购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第2号楼C区2436号房。该商品房的用途为商业用房，属钢筋混凝土结构，建筑层数地上5层，地下1层。该商品房预测建筑面积共19.74平方米，其中，套内建筑面积10.8平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.94平方米；第四条、计价方式与价款：出卖人与××约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米23649.85元，总金额466848元……第六条、付款方式及期限：××按下列第3种方式按期付款：……3.其他方式：按揭贷款，总房款为466848元，其中首付金额为236848元，首付比例为50.7%，贷款金额为230000元。如因××责任致使贷款未足额汇入，向甲方补足房屋的全部购房款，如逾期按照附件四补充协议第二条执行。……第八条、交付期限：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，符合本合同约定的商品房交付××使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知××的；第九条、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.1的违约金……第十五条、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.××同意给予180工作日顺延期以配合出卖人和政府主管部门尽早取得权属登记资料备案。在宽限期结束时，若出卖人未能达到权属登记资料备案，××提出退房，出卖人承担已付房款1‰违约金。本条出卖人的责任是指，在约定期限内完成将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。若××不配合出卖人向产权登记机关提供办理权属登记备案所需资料或配合办理产权登记，出卖人不承担产权登记责任，一切后果及责任均由××承担等条款。合同下方出卖人处加盖有“河南三维房地产开发集团有限公司合同专用章”印章，法定代表人处加盖有“任秀中印”印章，××处有“李昕”署名，并有附件四《合同补充协议》。原告李昕于2017年11月19日向被告交付购房款20000元、于2017年12月5日交纳购房款216848元；2017年12月5日，被告三维公司向原告出具收据一份，写明：“兹收到李昕交来2436#商铺首付款人民币236848元”。后被告苏有全向原告出具欠条一份，写明：“今欠李昕：，人民币贰拾叁万陆仟捌佰肆拾捌元整。二〇一九年十二月十九日之前归还，苏有全”。2020年1月7日，原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。一、诉讼中，被告三维公司提交以下证据：证1.2010年10月2日三维公司与崔卫冰签订的《关于联合开发驻马店市原柴油机厂院内建设项目合同》。被告用以证明：依据合同第一条、第四条第一点第二点、第五条第三点、第六条第一点第二点第四点的约定，三维公司仅提供土地使用权及部分资金，并营造良好外部环境，取得固定收益，项目的开发、销售均由崔卫冰负责，符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，三维公司是土地使用权的出让人，崔卫冰是“天中·天街”项目的实际所有人。证2.2014年10月23日三维公司（甲方、开发商）与崔卫冰（乙方、投资商）、高德公司（丙方、销售商）签订的《协议书》，显示：三维公司、崔卫冰将联合投资开发的驻马店市汇万家商城项目（天中?天街）委托高德公司独家总承包销售，高德公司承担销售过程中的所有承诺及相关费用。三维公司、崔卫冰不赞成返租销售，若高德公司采取返租销售，由高德公司单方面与购房户签订返租协议，并独立承担返租协议中的承诺及返租费用；及三维公司与苏有全、驻马店市天方生物工程有限公司签订的《补充协议》及算账凭证。被告用以证明：①依据协议第二条、第三条的约定可以看出虽然双方约定的是总承包销售，但高德公司拥有更改设计方案进行重新设计、项目销售经营、商业经营等一切权利，三维公司仅取得4250万元税后收入并协助高德公司办理相应过户手续；②依据协议书第四条第四点、第六条第四点第八点、第八条第四点、第十三条第三点的约定，高德公司以三维公司名义销售房屋，房款由高德公司收取，退房相应责任也由高德公司承担。综上，可以看出崔卫冰将“天中·天街”项目中的商业部分转让给了高德公司；③该协议已实际履行。证3.“承诺”一份，显示：2014年10月23日河南三维房地产开发集团有限公司、崔卫冰、驻马店高德房产中介有限公司三方共同开发、投资、销售的天中天街项目，在该项目销售过程中实际牵涉到的驻马店高德房产中介有限公司、驻马店天街物业管理有限公司、驻马店天街商贸有限公司、驻马店天街实业有限公司负责人都是苏有全。天中天街销售过程中所牵涉的一切责任都由苏有全承担。“承诺”上有苏有全署名。被告三维公司用以证明：苏有全作为高德公司等销售过程中牵涉到的公司实际控制人，其愿承担销售过程中的一切责任。以上三份证据共同证明高德公司、苏有全是本案诉争房屋的实际所有人，只是以三维公司名义签订商品房买卖合同，与合同相关的责任应由高德公司、苏有全承担。原告质证称：对以上证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，对于被告提供的联建协议与本案原告没有事实法律关系。原告所签的商品房买卖合同是与被告三维公司签订的，该商品房买卖合同在原告签字后，被告三维公司并未将合同交付给原告，三维公司持有的商品房买卖合同第六条第3款54万元采取的按揭贷款付款方式，实际履行中，原告是一次性付清房款，不采取按揭方式，三维公司将总房款优惠至49.2万元，原告已将全部的购房款交付给了三维公司，被告所提供的证据不能对抗商品房买卖合同，三维公司应当承担返还购房款的责任。从被告提供的商品房买卖合同可以看出，原、被告之间形成的是商品房买卖关系，而被告三维公司应当按照合同履行义务，而原告按照合同约定履行了支付全部购房款义务，被告三维公司截至目前也未交付案涉商铺，而被告三维公司在答辩中称，据了解原告已经取得了商铺收益，应当提供涉案商铺已经交付给原告的相关证据及相关手续，所以被告三维公司提供的证据不能对抗原告向法庭提交的证据。被告苏有全质证称，对证1，真实性无异议，从该合同中可以看出该项目用地36.57亩，该土地的土地证被撤销后重新办理土地证只有26亩左右，这足以证明少了10亩地。对证2，根据崔卫冰、三维公司与高德公司签订的三方协议，约定的是三维公司要为高德公司提供34000平的商业建筑，36亩的土地，后该土地证被撤销，经过高德公司与三维公司的共同努力，政府重新为三维公司颁发土地证，但是面积仅为26亩，根据实际天街建筑面积为28000多平米，三维公司未按照合同约定足额向高德公司提供34000平的商业商铺，三维公司严重违约，应当赔偿高德公司的相应损失以及合同约定的赔偿金。原告案件贷款手续处于诉状土地的老土地证被撤销，新土地证尚未办理期间，致使无法办理按揭手续。对补充协议与三方协议意见一致。退款应当由三维公司退款。算账凭证只能证明房款交给了三维公司，高德公司与三维公司的往来账目，不是高德公司的实际收入，从中可以证明客户交款交给了三维公司。三维公司向高德公司转的款项包含高德公司向崔卫冰支付的款项以及门窗、内外粉刷装修、水、电、暖等的资金。对证3、承诺书是苏有全签的字，但是三维公司提前打印好的，是在特定情况下签署的。因为高德公司、三维公司、崔卫冰签订的三方协议仅仅是内部协议，对外并无约束力。崔卫冰与高德公司均无开发资质，无权对外销售房屋。高德公司与苏有全不应当承担因商品房买卖合同产生的责任。二、诉讼中，被告苏有全称，确实是苏有全出具的欠条，但该欠条中的款项与三维公司出具的收据中的款项为同一笔款项，所以欠条并非说明是苏有全欠原告钱。这个欠条是凌晨2点给原告出具的，因原告为了维权不让苏有全离开，苏有全被逼出具的。被告三维公司称，因欠条并非三维公司出具，且该欠条形成时间在原告与三维公司签订商品房买卖合同之后，通过原告让苏有全出具欠条可以看出，高德公司、苏有全是案涉房屋的实际出卖人。无论本案的商品房买卖合同是继续履行还是退款，相应的责任应当由高德公司与苏有全承担。三、诉讼中，原告称其解除商品房买卖合同的事实和法律依据是：合同法94条，依据商品房买卖合同第九条第一款第二项约定，逾期超过90日，××有权解除合同，且出卖人退回全部的购房款；被告三维公司多次违约，房屋一直未交付，无法实现原告的合同目的。上述事实，有原告提交的收据等，被告三维公司提交的商品房买卖合同等及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，与原告李昕签订《商品房买卖合同》的相对人是被告三维公司，原告向被告三维公司交纳购房款，被告三维公司向原告出具收据，故原告李昕与被告三维公司之间系商品房预售合同关系。合同双方意思真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。因《关于联合开发驻马店市原柴油机厂院内建设项目合同》系三维公司与崔卫冰签订、《协议书》系三维公司、崔卫冰及高德公司签订、《补充协议》系三维公司与苏有全、驻马店市天方生物工程有限公司签订，上述协议均是以上主体达成的内部协议，仅约束签订上述协议的当事人，原告不是上述协议的当事人，上述协议对原告不产生拘束力，故对被告主张被告苏有全、第三人高德公司是案涉房屋的实际所有人，其只是以三维公司名义签订合同，相关责任应由高德公司、苏有全承担的抗辩意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。本案中，《商品房买卖合同》中约定房价款为466848元，原告向被告三维公司交付了购房款236848元，剩余20万元尚未办理按揭，也未向三维公司交付。诉讼中，原告请求解除《商品房买卖合同》的理由为：被告三维公司至今未交付案涉商铺。《商品房买卖合同》约定被告三维公司应于2017年12月31日前向原告交付案涉商铺，而原告依约应在被告逾期交房超过90日后有权解除合同，但双方未约定解除权行使期限，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，故原告应最迟在2019年3月31日前通知被告三维公司解除《商品房买卖合同》，原告逾期未行使，该解除权已经消灭；且原告尚未向被告三维公司足额支付购房款。现原告以被告三维公司逾期交房为由请求解除《商品房买卖合同》，于法无据，本院不予支持。原告据此请求被告三维公司向其返还购房款236848元及利息，本院不予支持。被告苏有全虽向原告出具了236848元的欠条，但原告系从三维公司处购房，三维公司对该欠条不予认可，且上述原告请求的三维公司返还购房款236848元及利息本院已予以驳回，故原告据此请求被告苏有全连带向其返还购房款236848元及利息，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告李昕的诉讼请求。案件受理费4854元，由原告李昕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长 肖 静审判员 刘 林审判员 张伟光二〇二〇年十一月十二日书记员 孙 鑫