福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初4568号 原告：王洪樟，男，1977年7月10日出生，汉族，住福建省闽侯县。 被告：罗祥铜，男，1984年5月28日出生，汉族，住福建省永安市。 委托诉讼代理人：吴占或，福建融成律师事务所执业律师。 原告王洪樟与被告罗祥铜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理，依法适用简易程序于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告王洪樟和被告罗祥铜的委托代理人吴占或到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王洪樟诉讼请求如下：一、请求依法判令解除原被告于2019年12月17日签订的房屋租赁合同；二、判令罗祥铜支付王洪樟自2020年4月至9月房屋租金人民币18000元；三、判令罗祥铜支付王洪樟逾期缴纳租金违约金人民币84960元；四、判令罗祥铜自2020年10月1日起至实际迁离租赁房屋之日止的房屋租金及相应的违约金；五、本案诉讼费用由罗祥铜承担。 事实与理由如下：2019年12月17日，原被告签订一份房屋租赁合同，王洪樟将位于闽侯县××街××道××号××广场××＃楼××层××办公房屋租赁给罗祥铜办公使用，合同约定租赁押金为人民币6000元，租金每月3000元（每月1日支付一次），租赁期限自2020年1月1日至2020年12月31日止，水电费、有线电视、煤气、物业费由承租人支付。合同签订后，罗祥铜缴纳了押金6000元及第一个月的租金3000元，王洪樟随即将房屋交付给罗祥铜使用。 王洪樟将出租的房屋交付给罗祥铜使用后，罗祥铜未按合同约定向王洪樟支付租金，2020年2月1日至2月29日的租金3000元拖延至2020年7月19日才支付给王洪樟，迟延支付天数169天，按照合同约定，罗祥铜应向王洪樟支付逾期缴纳租金期间违约金人民币15210元；2020年3月1日至3月31日的租金3000元拖延至2020年7月25日才支付给王洪樟，迟延支付天数145天，按照合同约定，罗祥铜应向王洪樟支付期间违约金人民币13050元。2020年4月1日至2020年9月1日的租金3000元至今仍未支付给王洪樟，以上事实有双方签订的房屋租赁合同及罗祥铜支付租金转账记录为据。 罗祥铜未按合同约定，长期拖欠租金，王洪樟多次催促罗祥铜缴纳租金，但罗祥铜总以疫情为由，拒绝支付，经催讨无果。根据合同第十三条第8项约定，“乙方逾期支付租赁押金或租金持续超过七天的”甲方有权要求解除合同并要求罗祥铜支付未缴纳的租金及相应的违约金。截至2020年9月3日，罗祥铜尚拖欠王洪樟租金2020年4月至9月合计6个月租金计18000元未支付；同时，按照合同约定，罗祥铜应向王洪樟支付拖延缴纳租金期间的违约金人民币84960元，上述二项累计拖欠王洪樟租金及违约金人民币10.296万元未支付。为维护王洪樟的合法权益，特向贵院提起诉讼，要求罗祥铜立即支付所拖欠的租金及相应的违约金，恳请贵院支持原告的请求。 罗祥铜辩称，王洪樟起诉要求解除与罗祥铜的房屋租赁合同，并主张欠付租金及违约金的诉请，部分事实不清、证据不足，法律依据不足，恳请贵院依法驳回王洪樟不合理的诉讼请求部分。 第一、王洪樟和罗祥铜之间的房屋租赁合同已经经双方协商同意于2020年8月31日正式解除，并且房屋从2020年8月初开始就已经被王洪樟换锁收回，在原告自行掌控之中，王洪樟主张2020年8月份之后的租金没有依据。 今年因为疫情持续影响，王洪樟承诺因为疫情免2020年2月份的半个月的租金，且王洪樟和罗祥铜双方在2020年5月2日就在沟通解除租赁合同、王洪樟另将办公场地转租一事，因为疫情持续影响，直到2020年8月10日，王洪樟单方将该办公场地门锁换了，将房屋收回了，并告诉罗祥铜已经租给别人了，让罗祥铜月底搬走办公物品，2020年8月25日双方达成一致意见租到2020年8月底，王洪樟并通知罗祥铜过去搬东西；2020年8月31日，罗祥铜和王洪樟约了时间到租赁场地搬东西结算，王洪樟和罗祥铜的房屋租赁合同已经于2020年8月31日彻底正式解除。但王洪樟之前承诺的免租2月份的半个月租金反悔了，不让罗祥铜搬东西，才导致罗祥铜一直未将租金尾款付给王洪樟。王洪樟主张2020年8月份之后的租金没有依据，该房屋已经在王洪樟的自行掌控管理之中。 第二、疫情影响属于不可抗力因素，王洪樟主张违约金没有依据，不但在标准上明显过高、违反了法律规定，也违反了合同约定，甚至是违背了最高院关于疫情期间租赁合同纠纷的指导意见。 罗祥铜于2019年12月17日向王洪樟租赁办公场地，开办公司申请营业执照，并与其他公司签订代理合同等，主要就是为了经营做福州大学城高校食堂的纸巾机市场开发，但因为今年疫情发生和防控来的突然，从2020年1月份开始整个上半年学校等单位没有复工复课，导致罗祥铜承租的办公场所一直无法正常开工营业，场所一直空置，项目无法开展、公司一直在亏损。根据租赁合同第十条约定“在租赁期限届满前，因不可抗力、该房屋被征收或拆迁导致本合同无法继续履行的，本合同解除，甲乙双方互相免责。”，另根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）“5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”及最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）的规定，疫情属于不可抗力，双方应当无责解除租赁合同，王洪樟要求罗祥铜承当违约责任没有依据，况且罗祥铜已经在合同期间向罗祥铜解释说明了疫情带来的客观不可抗力情况，王洪樟也知情疫情情况和大学城复工复课的情况，并未主观恶意拖欠，属于双方免责的情形。即使法院认为存在违约金，违约金计算标准最高应不超过全国银行同行业拆借中心公布的利率。 第三、罗祥铜还有6000元的房屋租赁押金在原告处，现双方的租赁合同已经解除，押金应当直接予以抵扣尚欠的截止至2020年8月份的房屋租金。 第四、罗祥铜尚有办公用品被王洪樟单方换锁在租赁的办公场地内，罗祥铜有权要求王洪樟予以返还，否则罗祥铜有权暂扣相应价值的租金，待王洪樟返还后再支付给王洪樟（目前已知的物品就有广告机三台，电脑主机一台，惠普一体机一台，茶桌一套，文件柜两组、办公桌桌一套，隔断柜2组，办公用品一批，具体物品清单以办公场所内为准）。 故综上所述，王洪樟起诉要求解除与罗祥铜的房屋租赁合同，并主张欠付租金及违约金的诉请，部分事实不清、证据不足，法律依据不足。双方的租赁合同已经于2020年8月份正式协商解除，要求支付2020年8月份之后的租金及违约金没有依据，应当予以驳回，且罗祥铜的办公物品应当予以返还。恳请依法驳回王洪樟不合理的诉讼请求部分，维护罗祥铜的合法权益，维护法律的权威。 王洪樟、罗祥铜围绕诉讼请求提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年12月17日，王洪樟与罗祥铜签订一份房屋租赁合同，王洪樟将其所有的位于闽侯县××街镇××道××号××广场××＃楼××层××办公房屋租赁给罗祥铜作为办公使用（实为与其配偶倪巧玉共同经营优岸供应链管理有限公司），合同约定租赁押金为人民币6000元，租金每月3000元（每月1日支付一次），租赁期限自2020年1月1日至2020年12月31日止，水电费、有线电视、煤气、物业费由承租人支付。 合同签订后，罗祥铜缴纳了押金6000元及2020年1月的租金计3000元，王洪樟随即将房屋交付给罗祥铜使用。 王洪樟将出租的房屋交付给罗祥铜使用后，罗祥铜已将租金缴纳至2020年3月份止，2020年4月1日起的租金罗祥铜以新冠疫情，导致其公司无法经营为由至今未缴纳。2020年8月10日，王洪樟在未书面通知罗祥铜的情形下单方将该办公场地门锁换了，导致罗祥铜无法进入房屋内。2020年8月25日，王洪樟与罗祥铜通过手机微信达成一致意见，即王洪樟同意罗祥铜继续租至2020年8月底，罗祥铜在缴清租金后到屋内搬走物品。2020年8月31日，罗祥铜和王洪樟约定到租赁场地搬东西并结算租金，双方均同意租赁合同已经于2020年8月31日正式解除，但因免租2020年2月份的半个月租金的问题而产生分歧，故引起纠纷。 另查，案涉房屋于2020年9月初被王洪樟收回并已另租赁给他人使用。 本院认为，王洪樟与罗祥铜签订《店面租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。本案中，王洪樟以罗祥铜于2020年4月1日起未向王洪樟支付租金，于2020年8月间未经书面通知将案涉房屋上锁关闭，致使罗祥铜至今无法经营。另外，罗祥铜在庭审中提出因新冠疫情爆发，导致罗祥铜承租的办公场所一直无法正常开工营业，场所一直空置，要求给予免除2020年2月份其中半个月的租金，况且王洪樟也知情疫情情况和大学城复工复课的情况，其并未主观恶意拖欠，属于双方免责的情形，要求驳回王洪樟请求支付违约金的诉讼请求。本院认为，根据《最高人民法院发布审理新冠疫情民事案件指导意见（二）》第5点：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任，人民法院不予支持。鉴于王洪樟与罗祥铜于2020年8月25日在手机微信中达成协议，正式确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年8月31日起解除，故本院对此予以认定。 关于王洪樟要求罗祥铜支付于2020年4月1日起至2020年9月拖欠的租金计18000元的诉请，本院认为，罗祥铜因新冠疫情在全国爆发，而且罗祥铜与其配偶共同经营的公司所经营服务的对象大多为大学城校区的师生，至2020年9月份在陆续开学，其请求按双方协商免除2020年2月份其中半个月的租金，合情合理，本院予以准许，但罗祥铜仍须支付2020年4月16日起至2020年8月31日止计4个半月的租金计13500元，但罗祥铜缴纳的押金6000元可予以抵扣。 至于王洪樟要求罗祥铜支付逾期缴纳租金而产生的违约金计人民币84960元以及自2020年10月1日起止实际搬离案涉房屋之日止的房屋租金及相应违约金的问题，本院认为，王洪樟于2020年8月间未经书面通知将案涉房屋上锁关闭，致使罗祥铜至今无法经营。另外，因新冠疫情爆发，导致罗祥铜承租的办公场所一直无法正常开工营业，场所一直空置，故王洪樟的此项主张无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、确认王洪樟与罗祥铜签订的《房屋租赁合同》于2020年8月31日起解除； 二、罗祥铜应于本判决生效之日起十日内向王洪樟支付租金计13500元，但罗祥铜已向王洪樟支付的房屋租赁押金6000元可予以扣减。 三、驳回王洪樟其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费475元，减半收取237.5元，由罗祥铜负担25元（罗祥铜应自本判决生效之日起七日内向本院缴纳），王洪樟自行负担212.5元（已支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林循沙 二〇二〇年十一月九日 书记员  刘文芳 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。