福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初1335号 原告：泉州华而信汽车贸易有限公司，住所地福建省南安市美林街道（万家美）****，统一社会信用代码：91350583MA2YA5PT6U。 法定代表人:黄少雄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李志峰，福建君涵律师事务律师。 委托诉讼代理人：张力，福建君涵律师事务律师。 被告：福建车世界汽车科技有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区金龙街道玉霞社区南环路高新区科技金融服务中心****楼**，统一社会信用代码：91350502315672418T。 法定代表人：王江银，该公司经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：庄铭玮，福建宇迈律师事务所律师。 原告泉州华而信汽车贸易有限公司（以下简称泉州华而信公司）与被告福建车世界汽车科技有限公司（以下简称福建车世界公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告泉州华而信公司的委托诉讼代理人张力，被告福建车世界公司的委托诉讼代理人庄铭玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泉州华而信公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除泉州华而信公司与福建车世界公司签订的《房屋管理及租赁合同》；2.判令福建车世界公司立即将房屋腾空并返还给泉州华而信公司；3.判令福建车世界公司向泉州华而信公司支付租金275000元，并以137500元为基数按日千分之三计付自2019年7月1日起至2019年9月30日的违约金37950元，以275000元为基数按日千分之三计付自2019年10月1日至实际付清之日的违约金（暂计至起诉之日为92400元）；4.判令福建车世界公司向泉州华而信公司支付拖欠的水电费、餐费及卫生公摊共计5260元；5.判决福建车世界公司按年租金130万元的标准支付自2020年1月1日起至2020年4月6日止的租金；6.判令福建车世界公司立即支付30万元赔偿款给泉州华而信公司。事实和理由：2018年12月20日，泉州华而信公司与福建车世界公司签订《房屋管理及租赁合同》，约定福建车世界公司承租泉州华而信公司址在南安市××路××路××号楼××层××层的大部分房屋作为经营场所使用。还约定：租赁期共10.5年，租金首年55万，第二年130万，租金每季度支付一次，于每季度周期起始月当月的1日前准时支付。乙方必须在约定缴费时间内按时缴纳租金和履约保证金，若未按时缴交，自逾期之日起每日按应付金额的千分之三向甲方支付违约金，逾期超过半个月未付的，甲方有权解除本合同；若乙方提前毁约或不租，乙方应缴足拖欠租金和及时将房屋完整归还甲方，同时，甲方有权没收履约保证金。装修免租期180日，自交房之日起计算至2019年6月30日。租赁期间内若乙方拖欠房租或某项由甲方代为缴纳的费用一个月以上的，甲方有权解除合同，收回该房屋，乙方还应赔偿泉州华而信公司30万元等。合同签订后，泉州华而信公司将房屋交付给福建车世界公司进行装修，并依约给予其六个月的免租期。2019年7月1日，福建车世界公司应当缴纳房租，但经多次催讨，福建车世界公司至今未付租金。根据合同约定泉州华而信公司有权解除合同，因合同的解除，泉州华而信公司的租金损失就达近百万元，福建车世界公司应依约赔偿泉州华而信公司经济损失30万元。泉州华而信公司已于2020年4月6日和房屋所有人福建南安市万家美针织有限公司解除《房屋管理及租赁合同》并办理房屋移交手续。根据合同第七条第2款第（4）项约定，自2020年4月7日起的租金，由福建南安市万家美针织有限公司收取，故请求判如所请。 福建车世界公司辨称，福建车世界公司与泉州华而信公司经协商后签订《房屋管理及租赁合同》，合同签订后，泉州华而信公司将房屋交付给福建车世界公司进行装修，因房屋是毛坯房，福建车世界公司花了近200万元进行装修，从2019年7月1日开始计算租金，但福建车世界公司在6月份时就接到房屋的实际所有人通知，告知因泉州华而信公司未按期缴纳租金，已构成违约，房东要求断水断电，并要求福建车世界公司将房租直接交付房东，福建车世界公司与泉州华而信公司协商处理，泉州华而信公司仍要求福建车世界公司将租金支付给泉州华而信公司，因泉州华而信公司的违约行为导致福建车世界公司无法进行正常经营，不知将房租交给谁。2019年12月份大房东要求福建车世界公司不得将可移动物品搬离并且限制了车辆的出入，对福建车世界公司的经营产生了重大影响，至2020年1月份，大房东就断水断电，且几日后直接将大门锁上，给福建车世界公司造成了极大损失。因房屋现已被租赁物的大房东收回，泉州华而信公司的第1项诉求已无法履行；关于第2项请求，房屋也不应返还给泉州华而信公司。关于第3.5.6项，因泉州华而信公司的违约造成福建车世界公司的巨大损失，泉州华而信公司应予以赔偿。关于第4项，应以实际发生的为准，属于福建车世界公司经营所产生的费用，福建车世界公司愿意承担，但具体金额泉州华而信公司应提供相关证据予以证明。因泉州华而信公司与大房东在履行租赁合同时，泉州华而信公司已构成违约，无权使用租赁物及无权收取福建车世界公司的租金。 经审理查明：2017年6月20日，福建南安市万家美针织有限公司（甲方，以下简称万家美公司）与泉州华而信公司（乙方）签订1份《房屋管理及租赁合同》，约定万家美公司将其总部2号楼一至二层出租给泉州华而信公司，租赁期限自2017年7月1日起至2029年6月30日止（含2017年7月1日至2018年6月30日一年的免租金、仓储、管理费及服务费）。双方还就租赁押金、租金、仓储费、管理费、服务费及支付方式等内容作了约定。2018年年底，泉州华而信公司（甲方）与福建车世界公司（乙方）签订1份《房屋管理及租赁合同》，约定泉州华而信公司将万家美公司企业总部2号楼一层的部分及二层的大部分（不包含甲方的办公室和厨房）出租给福建车世界公司。双方还约定租赁期限共10.5年，即自2019年1月1日起至2029年6月30日止（含2019年1月1日至2019年6月30日半年的免租金、仓储）。房屋租金为首年55万元，第二年130万元（租金包含土地使用税），租金每季度支付一次，于每季度周期起始月当月的1日前准时支付。房租三年递增一次，在上一周期租金金额基础上递增8%。若乙方需要税务发票，必须自行到国税部门申请自主开票，并自行缴交税款。乙方应于签订合同时向甲方支付6万元作为履约保证金，第二年起租时，再次缴纳4万元履约保证金，即履约保证金合计为10万元。甲方收取乙方履约保证金及第二年新增履约保证金时应向其出具收款收据。乙方应当于起租日2019年7月1日前向甲方支付首期3个月租金13.75万元。乙方必须在约定缴费时间内按时缴交租金和履约保证金，若未按时缴交，自逾期之日起每日应付金额的千分之三向甲方支付违约金，逾期超过半个月未付的，甲方有权解除合同；若乙方提前毁约不租或解租，乙方应缴足拖欠租金和及时将房屋完整归还甲方，同时甲方有权没收履约保证金。租赁期间，乙方拖欠房租或某项由甲方代为缴纳的费用1个月以上的，甲方有权解除合同，收回该房屋，则乙方应赔偿甲方30万元等。另查明，福建车世界公司从未支付租金给泉州华而信公司。 上述事实，泉州华而信公司与福建车世界公司均无异议，本院予以确认。 本案争议的焦点是：1.如何认定本案讼争合同的解除时间？2.福建车世界公司是否应支付泉州华而信公司拖欠的水电费、餐费及卫生公摊费共计5260元？3.福建车世界公司是否应支付泉州华而信公司赔偿款30万元？4.福建车世界公司是否应支付泉州华而信公司自2020年1月1日起至2020年4月6日止的租金？ 关于第1个焦点问题，本院认为，双方虽在合同中约定了解除合同的情形，但双方均未提供证据证明双方已协商解除合同或起诉前一方已行使合同解除权并通知对方，故福建车世界公司认为合同解除的时间为2020年1月份及泉州华而信公司认为合同解除的时间为起诉之时（即2020年1月21日）的主张，均缺乏依据，本院均不予采纳。因本案福建车世界公司于2020年8月20日领取了起诉状副本，故应认定讼争合同的解除时间为2020年8月20日。 关于第2个焦点问题，本院认为，福建车世界公司表示愿意承担其经营期间实际拖欠的水电费、餐费及卫生公摊费，泉州华而信公司在庭审中提供水电费明细表及微信聊天记录（与福建车世界公司财务的聊天记录）证明福建车世界公司拖欠水电费2836元、餐费1824元、卫生费分摊600元，合计5260元的事实，福建车世界公司称庭后欲核实该微信聊天记录的真实性，但事后福建车世界公司未予以答复，应认定福建车世界公司对该证据的真实性没有异议，故泉州华而信公司认为福建车世界公司拖欠其水电费、餐费及卫生公摊费合计5260元的事实，本院予以确认，即福建车世界公司应支付泉州华而信公司水电费、餐费及卫生公摊费合计5260元。 关于第3个焦点问题，本院认为，福建车世界公司提供的微信聊天记录未提供原始载体核对，泉州华而信公司对其真实性提出异议；且从该微信聊天记录看，讼争租赁物的房东仅是声称欲断水断电（2019年7月10日），结合福建车世界公司主张其至2020年1月份才离开租赁房屋及福建车世界公司拖欠泉州华而信公司代付的水电费，应认定至2020年1月份前，福建车世界公司尚在正常经营中，即福建车世界公司认为因泉州华而信公司的违约行为造成其无法正常经营的主张，本院不予采纳。福建车世界公司自承租讼争房屋后从未向泉州华而信公司支付租金，且未提供证据证明其已向房东万家美公司交纳了租金，也未提出其不必支付租金的合法理由，应认定福建车世界公司已构成违约，依法应当承担违约责任。双方签订的合同已约定，若因福建车世界公司的违约行为导致泉州华而信公司解除合同，福建车世界公司应赔偿泉州华而信公司30万元，故福建车世界公司应支付泉州华而信公司赔偿款30万元。 关于第４个焦点问题，本院认为，双方均认为自2020年１月起，房东即对讼争租赁房屋断水断电，福建车世界公司已无法正常使用讼争房屋，即泉州华而信公司无法向福建车世界公司提供符合合同约定的房屋使用，福建车世界公司也于2020年1月份离开讼争租赁房屋，故泉州华而信公司要求福建车世界公司支付自2020年1月1日起至4月6日止的租金，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上事实，本院认为：泉州华而信公司与福建车世界公司签订的《房屋管理及租赁合同》，主体资格合法，双方意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，应确认为合法有效，双方均应全面履行合同义务。福建车世界公司接收租赁物后进行装修，按照合同约定，福建车世界公司应于2019年7月1日前向泉州华而信公司支付首期3个月租金137500元，但福建车世界公司至今均未支付租金，已构成违约，泉州华而信公司按照合同约定要求解除双方签订的《房屋管理及租赁合同》，符合法律规定。泉州华而信公司系依据合同约定行使合同解除权，解除时间应为通知到达福建车世界公司之日，因福建车世界公司系于2020年8月20日领取应诉材料，故应认定讼争《房屋管理及租赁合同》于2020年8月20日解除。泉州华而信公司已将讼争租赁物返还给房东万家美公司，故泉州华而信公司要求判令福建车世界公司返还讼争租赁物的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。泉州华而信公司要求福建车世界公司支付租金275000元及支付相应违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。但双方约定的违约金计算标准偏高，本院予以酌情调整为2019年8月19日前的违约金按中国人民银行公布的同期一年期贷款基准利率的四倍计付，2019年8月20日起的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计付。福建车世界公司尚欠泉州华而信公司水电费、餐费及卫生公摊费共计5260元，泉州华而信公司要求判令福建车世界公司予以支付的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。福建车世界公司以讼争租赁物自2020年1月份起即被断水断电为由，认为泉州华而信公司无权收取自2020年1月1日起至2020年4月6日的租金，对于福建车世界公司的这一主张，本院予以采纳，故泉州华而信公司要求判令福建车世界公司按年租金130万元的标准支付自2020年1月1日起至2020年4月6日的租金的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。泉州华而信公司要求判令福建车世界公司支付赔偿款30万元，符合合同约定，本院予以支持。至于福建车世界公司主张的装修费及损失费，因其未提起反诉，福建车世界公司可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告泉州华而信汽车贸易有限公司与被告福建车世界汽车科技有限公司签订的《房屋管理及租赁合同》于2020年8月20日解除； 二、被告福建车世界汽车科技有限公司应于本判决生效后十日内，向原告泉州华而信汽车贸易有限公司支付租金275000元及违约金（违约金其中以137500元为基数自2019年7月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期一年期贷款基准利率的四倍计付，自2019年8月20日起至2019年9月30日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计付；以275000元为基数自2019年10月1日起至实际付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计付）； 三、被告福建车世界汽车科技有限公司应于本判决生效后十日内，向原告泉州华而信汽车贸易有限公司支付拖欠的水电费、餐费及卫生公摊费共计5260元； 四、被告福建车世界汽车科技有限公司应于本判决生效后十日内，向原告泉州华而信汽车贸易有限公司支付赔偿款30万元； 五、驳回原告泉州华而信汽车贸易有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费101066元，由原告泉州华而信汽车贸易有限公司与被告福建车世界汽车科技有限公司各负担50533元；被告福建车世界汽车科技有限公司应负担部分，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  王一心 审 判 员  曾海根 人民陪审员  陈清辉 二〇二〇年十一月二十六日 书 记 员  黄丹妮 附：本案适用的主要法律条文和执行申请提示 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。