广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初24735号原告（反诉被告）：佛山市南海区桂城街道平北社区六村股份经济合作社，住所地广东省佛山市南海区××××平北社区，统一社会信用代码N144××××××××××637F。负责人：麦秉元，社长。委托诉讼代理人：廖翠华，广东禅邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁少平，女，1965年8月31日出生，汉族，住广东省佛山市南海区××××××××号，公民身份号码440××××××××××××84X。被告：陈俊辉，男，1987年10月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区××××××××号，公民身份号码440××××××××××××811。被告：祝嘉文，女，1988年6月17日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区××××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××146。三被告共同委托诉讼代理人：陈泰潜，广东东达昊律师事务所律师。原告佛山市南海区桂城街道平北社区六村股份经济合作社与被告梁少平、祝嘉文、陈俊辉土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告祝嘉文在答辩期内提出管辖权异议，本院裁定予以驳回，其不服提出上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。管辖权异议处理期间依法不计入审理期限。后被告梁少平在诉讼中提起反诉，本院经审查决定与本诉合并审理，并于2020年5月11日、10月13日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人廖翠华到庭、三被告的共同委托诉讼代理人陈泰潜到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认双方的《土地使用权租赁合同》于2019年8月1日正式解除；2.三被告向原告支付租金184874.6元，并从租金应付之日起以所欠租金金额按银行同期贷款利率的四倍支付逾期利息至付清之日（暂计至起诉之日2019年9月20日止逾期利息为18183.44元）；3.三被告从租金应付之日起以所欠租金金额按每日千分之三支付延迟履行违约金至付清之日（暂计至起诉之日2019年9月20日止违约金为82962.03元）；4.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告原名佛山市南海区桂城街平北六村股份合作经济社，因应国家政策变更登记为佛山市南海区桂城街道平北社区六村股份经济合作社。2018年10月前，案外人郭龙才承租原告的地块，将其中的涉案地块（自编地址：佛山市南海区××××××××22号）转租给三被告经营素食馆。素食馆已于2016年1月向工商局办领营业执照，日常由三被告共同经营管理，一直正常经营。2018年9月30日，案外人郭龙才与原告的租赁合同到期，案外人不同意续约。2018年9月中下旬，三被告向原告提出承租涉案土地继续经营素食馆的申请。原告同意三被告的申请。经原告多次催促，被告梁少平于2018年12月20日与原告补签《土地使用权租赁合同》。合同约定：乙方租赁原告位于××××地块，占地面积504.2平方米，地上附着物无偿使用不计收租金。地类用途为商业，租赁期限自2018年10月1日起至2020年12月31日止，租金为30252元/月。三被告租用土地后，未按合同约定及时支付履约保证金、租金和水电费。期间原告多次催收，被告陈俊辉才于2019年5月16日向原告转账17万元，用作支付履约保证金91000元、2018年12月至2019年4月水电费21858.6元、2018年10月租金30252元以及2018年11月部分租金26889.4元。之后，原告每月催收租金，多次函告三被告：如不按时支付租金和水电费，原告将按照合同约定，解除与三被告的《土地使用权租赁合同》。被告陈俊辉于2019年8月1日上午转账16514.6元支付2019年5月至7月水电费，并承诺当日下午四点前会向原告支付部分租金。但事实上，三被告并没有履行约定。2019年8月1日晚上八点多，原告以三被告拖欠租金违约为由，宣布解除双方的《土地使用权租赁合同》，并立即断水断电，封锁现场。2019年8月30日与9月16日，被告陈俊辉转账两笔30252元。截至原告起诉之日，三被告仍拖欠2019年1月至7月31日租金合共184874.6元。其中，2019年1月欠租3362.6元，2019年2月至7月各欠租30252元。原告认为，双方平等自愿签订《土地使用权租赁合同》，理应诚信遵守执行。三被告使用涉案地块经营素食馆，赚取盈利却屡屡拖欠租金，已违反合同约定，严重侵犯原告的合法权益。原告多次与三被告协商无果，遂提起本次诉请。三被告辩称：一、被告陈俊辉、祝嘉文并非《土地使用权租赁合同》的合同相对方，与原告并无合同关系，根据合同相对性原则，本案的土地租赁合同纠纷与被告陈俊辉、祝嘉文无关。二、被告梁少平与原告签订的《土地使用权租赁合同》属于无效合同。1.《土地使用权租赁合同》第二条约定“地类用途为商业”，但原告至今未提供涉案土地的土地使用权证予以证明。原告未经批准改变土地用途，违反土地管理法的规定，属于无效合同。2.退一步说，即使涉案土地属于建设用地，但地上建筑物是没有办理产权证的违法建筑。虽然《土地使用权租赁合同》仅以土地出租，但实际上该租赁合同是将土地和地上建筑物同时出租。但从租金来看，每月租金30252元明显也包含地上建筑的价值所在；从租赁目的来看，无论是被告梁少平还是原告其出租的目的是为了使用地上建筑物，因为单一土地是没有使用价值的；从租赁合同的内容上看，租赁合同多处地方对地上建筑物的使用进行约定（如第五条对地上建筑物的返还约定，第六条对地上建筑物的装修约定）。可见，原告以土地出租，将地上建筑配套“无偿”给被告梁少平使用所订立的《土地使用权租赁合同》，是以合法形式掩盖非法目的的无效合同。三、关于被告梁少平拖欠的租金。被告梁少平对于已经汇款金额247018.2元没有异议，但认为原告以往收租过程中多收了被告梁少平的水电费，多收的水电费应当在拖欠的租金中予以扣减。租赁物的水电费是原告代被告梁少平先向供电局和自来水公司支付，然后再向被告梁少平收取，水电费应当按照供电局和自来水公司标准去支付，但原告存在乱收费和赚取差价现象。根据被告梁少平提供的《已缴交租金和水电表》，被告梁少平从2018年12月到2019年7月共缴交水电费34039元，但原告从来没有将供电局和自来水公司的发票提供给被告梁少平核对，而是按照自己标准向被告梁少平收取水电费，因此被告梁少平要求原告提供水电费的发票，如存在多收的情况，多收部分应在租金中扣除。四、关于逾期利息。如前所述，涉案合同属于无效合同，原告请求支付利息没有事实和法律依据。退一步说，即使涉案合同是有效合同，但是合同并没有约定拖欠租金需要支付利息，而且原告诉请的利息实际上具有违约金性质，合同另行有违约金条款，原告主张的利息属于重复主张，不应予以支持。五、关于违约金。如前所述，涉案合同属于无效合同，原告请求支付违约金没有事实和法律依据。退一步说，即使涉案合同是有效合同，但《土地使用权租赁合同》约定“按照日千分之三支付延迟履行违约金”显然过高，折合年利率108%，已远超法律的规定。根据《合同法》“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，结合原告的实际损失，本案的违约金标准应调整为日万分之三为宜。另外，三被告认为根据《佛山市自然资源局南海分局的调查函回复意见》，核算面积比涉案合同约定的租赁面积少了54.9平方米，该部分租金应当扣除。被告梁少平向本院提出反诉请求：1.原告支付被告梁少平装修损失332383.78元；2.原告返回履约保证金91000元；3.反诉费用由原告承担。事实和理由：一、原告未经批准改变土地用途，将涉案地块用作商业用地出租所签订的《土地使用权租赁合同》违反土地管理法的规定，属于无效合同。原告提供了《土地使用权证》，但未能提供《土地使用权证》证明土地的用途，《土地使用权证》显示涉案土地虽然属于原告所有，但是“宗地内土地分类面积以每年度土地变更调查统计数为准”，即涉案土地的土地用途尚未规划确认，《土地使用权证》确定的7.673公顷土地根本不可能全部都是商业用地。因此涉案合同将涉案地块用于商业用途违反法律规定，应认定为无效合同。二、《土地使用权租赁合同》确认为无效合同的过错在于原告，原告应当赔偿被告梁少平的经济损失。原告是涉案土地的出租人，对于土地的用途是明知的，《土地使用权租赁合同》也是由原告提供，原告明知涉案土地非商业用地而用作商业用途，导致被告梁少平承租后经营餐饮业。2015年9月21日，被告梁少平提出了《原“六和居”装修整改方案》，原告予以同意。在此情况下，被告梁少平投入了大量金钱用于商铺装修。现由于原告的过错导致合同无效，被告梁少平已经投入的装修已经与商铺形成附合，无法予以拆除，对于该部分的装修损失，原告应当全部予以赔偿，对于履约保证金应当全部返还。综上，原告违反土地管理法规改变土地用途导致《土地使用权租赁合同》无效，应赔偿被告梁少平的损失，为维护被告梁少平的合法权益，特提起反诉。原告对被告梁少平的反诉辩称：一、涉案土地用作出租收益，已经村民代表大会决议通过，亦经资产办审批立项，符合国家以及地方经济发展政策，多年来一直在国家监管范围内，本质上没有违反国家规划用地原则。涉案土地早于2009年10月经村民代表大会决议决定由集体农用地转为集体建设用地进行出租收益，亦已经过桂城街道资产办审批立项申请用作农村创收的一种土地使用方式。涉案土地的出租创收，符合现今国家发展新农村经济的政策要求，出租创收多年来一直在国家行政机关监管范围内，本质上并没有违反国家规划用地原则。如仅仅以土地转用审批手续而认定合同无效，将有悖国家充分合理使用农村土地、推动新农村经济的初衷。二、被告梁少平在涉案土地经营多年，对涉案土地的情况是有据可查、充分知情的，明知而为之应视为签订合同时明确放弃追究损失的权利。被告梁少平把过错完全归责于原告，严重违反了诚实信用原则和公平原则。经桂城街道资产办审批立项的任一租赁物，按法律规定均要在公开招标时公示、公告、明晰租赁物的属性与现状。因此，被告梁少平对涉案土地的情况是有据可查、充分知情的。被告梁少平租赁使用涉案土地经营多年，明知土地属性仍自愿于2018年12月与原告签订租赁合同，应早就预判该租赁关系所产生的不利法律后果，亦即签订合同时已明确放弃追究损失的权利。现被告梁少平租赁土地经营创收多年，却把过错完全归责于原告，严重违反了诚实信用原则和公平原则。如法院支持被告梁少平的反诉请求，将引发同类案件效仿，给南海辖区资产办推动农村土地经济带来巨大阻力，影响南海经济发展稳定。三、被告梁少平于2015年装修商铺，受益者是被告梁少平及其上一手租赁合同出租方郭龙才，与原告不存在任何直接利益关系，不应由原告承担其所谓的装修损失。2015年9月14日至2018年9月30日，是由案外人郭龙才出租涉案商铺给被告梁少平。被告梁少平于2015年9月装修商铺，装修是自己享用的，所带来的经济创收也是自己享用，其支付的租金是由出租方郭龙才享用。原告在这三年期间，并没有享受装修所带来的直接经济收益。而且，根据案外人郭龙才与被告梁少平之间签订的《租赁合同》第五条第（二）项第2点约定，合同期满后，固定装修物无偿归出租方郭龙才所有。自2018年10月1日开始，案外人郭龙才与原告的租赁关系所产生的权利义务已结清，固定装修物依合同已不属于被告梁少平所有。因此，被告梁少平不存在装修损失问题，无权要求后续新出租方去承担所谓的装修损失。四、被告梁少平主张装修损失存在故意造假、虚开票据的不诚信行为，恳请法院予以严惩，必要时对相关人员移送公安机关处理。1.从被告梁少平提交的陈俊辉中国光大银行交易流水2015年12月9日记录可知，陈俊辉前面三笔各转5万元，均显示汇款失败，最后两笔5万元才汇款成功。但被告梁少平为了夸大所谓的装修损失，竟然把这三笔失败汇款也计算在内。被告梁少平作为付款方，肯定知道自己汇款失败的情况的，但却企图蒙混过关，蒙骗法官。2.为更清晰展示被告梁少平付款情况，原告根据陈俊辉转款杨丙炎银行流水与杨丙炎出具的六张收据做了两份统计表并进行比对。从两份统计表可见，2015年9月24日至10月2日，陈俊辉并没有任何转款行为，但杨丙炎于10月2日开具了一张金额高达67000元的收据。2015年10月3日至2015年10月19日，陈俊辉实际转款102390元，但杨丙炎只开具收据金额100000元，收据金额低于实际转款额，有可能银行转账其中的款项并不是用于装修，也就是说陈俊辉与杨丙炎还有其他与装修无关的交易往来。2015年10月20日至28日，陈俊辉无任何转款，但杨丙炎于10月28日开具一张金额高达160000元的收据。2015年11月至12月9日，陈俊辉实际转款130000元，但杨丙炎12月9日开具收据金额高达175000元，多开45000元。2015年12月19日，陈俊辉实际转款50000元，但杨丙炎于2016年3月1日开具收据31343元，收据金额低于实际转款额，有可能银行转账其中的款项并不是用于装修，也就是说陈俊辉与杨丙炎还有其他与装修无关的交易往来。3.恳请法官注意，被告梁少平提交的六张收据里，除了2015年9月23日的收据没有连号，其余五张是编号800、802、803、804、805的连号收据。从2015年10月日至2016年3月横跨六个月，开给同一个付款人连号收据的可能性是非常低的。因此，被告梁少平明显存在伪造票据影响诉讼的不诚信违法行为。4.被告梁少平提交的《施工合同》第三条第4.1款写着“工程计价合共583343.56元”，但第4.2款却写着“在没有增加项目的情况下就以人民币叁拾叁万贰仟叁佰捌拾叁元柒角捌分进行结算”，亦即332383.78元。上下两个条款约定的工程总价相互矛盾。如果说以银行转账总额为准，实际转款332390元与第4.2款约定的332383.78元更为接近。也就是说，被告梁少平为了夸大装修损失，除了把转账失败的15万元加进去，还为了使《施工合同》和虚开的收据相对应，故意篡改了合同第一页，把第4.1款写成583343.56元。但被告梁少平却忘记把第4.2款的数额一并修改，恰恰让自己的不诚信行为暴露无疑。5.被告梁少平提交的工程清单，与实际施工严重不符。商铺的门没坏，不需要整改，大厅部分的地弹门、门柱、门架、门头超出装修整改方案。包间是保留原有的两间包间，其余包间拆除，原有包间不需要地面铺砖、木质门、门槛贴大理石，每个包间的面积不可能多大84平方米，因此天花吊顶、天花抹灰计量面积明显过大。洗手间是顶棚钢结构，不需要天花吊顶、天花抹灰、天花板油漆、墙身贴瓷砖。电力电缆、总配电箱、弱电总箱是原告提供的，不是被告梁少平安装。拆除旧招牌超出装修整改方案。新装的木质对联、装饰灯属于其个性化可拆装饰物，对原告来说属不可重复利用装修。以上陈述的装修，金额合计高达10万元，不应计入被告梁少平的装修损失。6.据原告多方了解，被告梁少平所提的施工方杨丙炎，与陈俊辉是认识十几年的好朋友关系。陈俊辉与杨丙炎串通造假、虚开票据，也不是不可能的。综上所述，被告梁少平与原告之间签订的租赁合同符合农村土地使用决议程序，符合国家新农村经济发展政策，出租使用一直处于国家资产办监管，本质上没有违反国家规划用地原则，不应认定为无效合同。而且，被告梁少平对租赁物属性是知情的，继与上一手出租方的三年租赁期满后，再与原告续约，视为明确放弃追究损失的权利。如法院支持被告梁少平的装修损失请求，等同支持被告梁少平违反诚实信用原则和公平原则的不法行为。被告梁少平主张装修损失存在故意造假、虚开票据的不诚信行为，恳请法院予以严惩。被告祝嘉文、陈俊辉对被告梁少平的反诉述称，与被告梁少平的意见一致。诉讼中，原告举证如下：1.农村集体经济组织登记证复印件1份、法定代表人证明原件1份、法定代表人身份证复印件1份，三被告身份证复印件各1份，广东省农业农村厅关于广东省农村集体经济组织登记赋码的事实方案的通知打印件1份，证明原告、被告的诉讼主体资格。2.土地使用权租赁合同原件1份，证明原告将涉案土地出租给被告使用，签订了书面合同，约定了租赁期限和租金标准等事项。3.土地所有权证原件2份，证明原告是涉案土地的所有权人，享有出租土地收取租金的合法权利。4.佛山市××集体资产交易事项申请表原件1份、农村集体资产交易事项申请明细表打印件1份，证明原告于2018年出租涉案土地作商业用途已获得国家管理部门批准立项。5.营业执照复印件1份，证明三被告自2016年1月开始承租涉案土地经营素食馆，并依法办领营业执照，被告陈俊辉是经营者。三被告可办领营业执照可以说明，原告出租涉案土地用作商业用途是合法行为。6.律师函、EMS快递单、承诺书原件各1份，邮件信息查询打印件1份，催收通知原件2份、标题“弘德素食馆”照片打印件1份，证明三被告拖欠租金，原告多次协商催收的事实。7.梁少平已缴交租金和水电打印件1份，证明三被告通过陈俊辉的账号缴纳租金和水电费以及拖欠租金的具体情况。证明陈俊辉是其中一名经营者。8.照片打印件2份，证明原告于2019年8月1日以三被告拖欠租金违约为由，宣布解除双方的《土地使用权租赁合同》。9.银行业务回单原件3份、出入账通知书原件1份，证明三被告通过陈俊辉的账号缴纳租金和水电费，证明陈俊辉是其中一名经营者。10.会议决议复印件1份，证明平北六村村民小组早于2009年10月23日通过村民代表大会决议同意将涉案土地转为集体建设用地。11.资产交易立项申请表原件1份，证明原告于2014年出租涉案土地作商业用途已获得国家管理部门批准立项。12.六村股东代表会议记录原件1份、租赁公告原件4份；资产交易监督见证书原件1份、投标承诺书原件1份，证明原告出租涉案租赁物前于2014年10月-12月有公开公示过租赁物产权状况以及案外人（第一承租人）郭龙才中标情况。被告在2014年12月确定承租时对租赁物产权状况明显是知情的。诉讼中，三被告举证如下：1.梁少平身份证复印件1份，证明被告梁少平的诉讼主体资格。2.《租赁合同》（六村与郭龙才）、《租赁合同》（郭龙才与陈俊辉）、原“六和居”装修整改方案原件各1份，证明2015年9月14日被告陈俊辉向案外人郭龙才承租涉案租赁物，并向原告提出装修方案，原告予以同意。3.施工合同原件1份、工程清单打印件4份、收据原件6份、银行交易明细原件4份、银行对账单打印件1份，证明被告对租赁物进行装修，支付工程款583343.56元。原告应赔偿被告的装修损失。4.《土地使用权租赁合同》原件1份，证明合同的相对方是被告梁少平，根据合同相对性原则，被告祝嘉文、陈俊辉与本案无关；合同的地类用途是商业，但原告并未提供土地使用权证予以证明，原告未经批准改变土地用途，违反法律规定，属于无效合同；合同名义上是出租土地，实际上是出租地上建筑物，地上建筑物是未办理产权证明的违法建筑，违反法律规定，属于无效合同。5.现场照片打印件3份，证明涉案租赁物在2019年8月1日被原告停水停电封铺，商铺里面的装修以及生产设备全部保留在商铺里面。6.佛山市南海区人民政府文件南府（2018）53号、佛山市南海区2017年集团商服用地基准计租分布图，用以证明桂城商服用地的租金标准是4-17元/平方米/月之间，而涉案合同的租金标准是60元/平方米/月，远超出桂城商服用地的租金标准。涉案合同名义是以土地出租，实际上是以建筑物出租，否则不能收取远超桂城标准的租金。而地上建筑属于违法建筑，以违法建筑出租的租赁合同当然无效。本院出示如下材料：1.佛山市自然资源局南海分局的调查函回复意见1份。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据4中佛山市××集体资产交易事项申请表为原件，本院确认其真实性，农村集体资产交易事项申请明细表为打印件，本院对其证明效力不予确认；2.被告的证据3中施工合同、工程清单，本院综合具体案情进行综合认定。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2014年12月15日，原告（出租方、甲方）与案外人郭龙才（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区××××桂平东路商铺租赁予乙方，占地面积869.22平方米，建筑面积730平方米，租赁期限从2014年12月15日起至2018年9月30日止，租金为56499.3元/月；合同期满或在租赁期间提前解除合同的，乙方投资的一切地上建筑物、装修物及固定设施无偿归甲方所有；等等。2015年9月14日，案外人郭龙才（出租方、甲方）与被告陈俊辉（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区××××桂平东路商铺租赁予乙方，建筑面积550平方米，租赁期限从2015年9月14日起至2018年9月30日止，租金为27000元/月；合同期满或在租赁期间提前解除合同的，乙方投资的一切地上建筑物、装修物及固定设施无偿归甲方所有；等等。2018年12月20日，原告（出租方、甲方）与被告梁少平（承租方、乙方）签订一份《土地使用权租赁合同》（以下简称涉案合同），约定甲方将土地及土地上的物业的使用权出租给乙方；宗地位于六村桂平东路22号地块，占地面积504.2平方米，地上附着物约504.2平方米，由乙方无偿使用不计收租金，地类用途为商业，租赁期限自2018年10月1日起至2020年12月31日止，宗地使用权的基础租金为30252元/月，每月缴纳一次，在每月10日前付清；合同履约保证金91000元；甲方应于2018年10月1日前将该宗地含附着物按现状交付给乙方；合同期满或在租赁期间提前解除合同的，乙方投资的一切地上构（建）筑物、装修物及附属设施无偿归甲方所有；如乙方拖欠租金，则甲方除追缴所欠交的租金外，乙方还须从应付之日起以所欠租金数额按每日千分之三支付延迟履行违约金至付清为止；乙方逾期30天未交租金的，甲方有权单方解除合同，无条件收回租赁宗地及附着物（包括乙方投资的构（建）筑物、装修物及固定设施），同时，乙方已缴交租金及履约保证金不作退回；等等。2019年3月27日，原告委托广东禅邦律师事务所向被告梁少平发出《律师函》，要求被告梁少平结清2018年10月至2019年3月共6个月租金181512元以及履约保证金91000元。2019年5月13日，原告向被告梁少平发出《催收通知》，要求被告梁少平结清2018年10月至2019年5月共7个月租金242016元、履约保证金91000元、水电费21858.6元。2019年6月24日，原告再次向被告梁少平发出《催收通知》，要求被告梁少平结清2018年11月部分租金及2018年12月至2019年6月共7个月租金219247元、2019年5月水电费4110.4元。2019年8月1日，被告陈俊辉作出《承诺书》，承诺于2019年8月1日16点前向原告处理交付部分租金。2019年9月26日，原告提出本案诉讼。2020年1月12日，被告梁少平提起反诉。诉讼中，原告确认已收取被告梁少平支付的履约保证金91000元。双方确认祝嘉文是陈俊辉的妻子，梁少平是陈俊辉的母亲。诉讼中，本院向佛山市自然资源局南海分局发函询问涉案土地性质等问题，佛山市自然资源局南海分局回函回复如下：1.来函及附件土地租赁合同所述位于南海桂城桂平东路北侧涉案地块面积为504.2平方米。附件土地租赁合同附图所示地块只有部分拐点有准确坐标，无法形成完整闭合电子红线。根据附图所示，经核算涉案地块的面积约为449.3平方米，此次查询以附件土地租赁合同附图所示地块的大致红线位置为准。函中所述地块相关信息如下：根据土地利用总体规划（2010-2020年），该地为城乡建设用地；根据2018年度土地利用现状调查成果，该地为建设用地；部分用地（约285.78平方米）办理了用地报批手续。2.由于所提供的材料无地块的具体红线或坐标信息，无法核实准确的地块位置，因此，以上信息仅供参考，如需准确全面查询地块信息，请提供明确的地块红线范围（含坐标)。本院认为，本案为租赁合同纠纷。涉案合同虽名为《土地使用权租赁合同》，但其内容约定的是原告将土地及土地上的物业的使用权进行出租，结合先前原告与案外人郭龙才、郭龙才与陈俊辉签订的两份《租赁合同》均约定租赁物为商铺来分析，本院认为原告出租给被告梁少平的租赁物实为商铺。经本院函询相关政府部门，显示涉案商铺对应的土地为建设用地，仅部分用地办理了用地报批手续，现当事人均未能提供合法有效证据证明地上建筑物办理了合法规划报建及竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，涉案合同应认定为整体无效。原告请求确认涉案合同已解除，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”的规定，原告已收取被告梁少平履约保证金91000元，因涉案合同无效，原告应返还履约保证金91000元予被告梁少平。合同无效，根据公平原则，被告梁少平对租赁物进行了占有使用，应参照合同约定的标准支付占用期间的场地使用费及占用期间发生的水电费予原告。原告主张被告梁少平欠付2019年1月至7月31日的使用费184874.6元，被告梁少平抗辩原告在以往收租过程中多收的水电费应予以扣减，但未能提供证据予以证明，本院对原告主张的使用费金额予以确认。另外，被告梁少平认为佛山市自然资源局南海分局的复函反映核算面积比涉案合同约定的租赁面积少，租金应予以扣除。本院认为，该复函亦陈述材料无地块的具体红线或坐标信息，无法核实准确的地块位置，故该面积并非精准的面积。此外，涉案合同约定的使用费按月整体计算，并无约定按租赁物的面积约定计租单价，应视为对租赁物于签约时的现状和可使用情况约定的整体对价，且被告梁少平接收租赁物至2018年12月均按合同的标准支付使用费，至诉讼时才提出异议，根据等价有偿及公平原则，被告梁少平的该项理由没有依据，本院不予采纳。无效合同约定的违约责任无效，原告请求被告梁少平支付延迟履行违约金没有法律依据。涉案合同约定每月的使用费应在每月10日前付清，现被告梁少平逾期支付使用费给原告造成损失，主要体现为利息的损失，本院酌情确定被告梁少平应支付以3362.6元为本金从2019年1月11日起、以30252元为本金从2019年2月至2019年7月每月的11日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率自计算至2019年8月19日的利息2868元以及以184874.6元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计算至实际清偿之日止的利息，原告请求利息超出部分本院不予支持。关于被告祝嘉文、陈俊辉应否共同承担本案债务的问题。因被告陈俊辉于2019年8月1日向原告作出交付租金的承诺，该承诺属于债务加入，故被告陈俊辉应与被告梁少平共同承担本案债务。而被告祝嘉文虽然是陈俊辉的妻子，但陈俊辉自愿承担其母亲的本案债务，不代表祝嘉文也作出共同意思表示，现有证据亦不能反映陈俊辉对自愿承担的债务用于夫妻共同生活、共同生产经营，且根据合同相对性原则，祝嘉文也不是涉案合同的相对方，故本院对原告主张被告祝嘉文承担本案债务的请求不予支持。关于被告梁少平反诉主张装修损失的问题。因被告梁少平其主张的装修投入均发生在陈俊辉与郭龙才的租赁合同期间，并非是在梁少平与原告的租赁合同期间。而陈俊辉与郭龙才的租赁合同约定的租赁期限已届满，且约定合同期满后承租方投资的一切地上构（建）筑物、装修物及附属设施无偿归出租方所有，故被告梁少平在本案中向主张装修损失没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、梁少平、陈俊辉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费184874.6元、利息2868元及以184874.6元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计算至实际清偿之日止的利息予佛山市南海区桂城街道平北社区六村股份经济合作社；二、佛山市南海区桂城街道平北社区六村股份经济合作社应于本判决发生法律效力之日起十日内返还履约保证金91000元予梁少平；三、驳回佛山市南海区桂城街道平北社区六村股份经济合作社的其他诉讼请求。四、驳回梁少平的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取计5923.68元（原告已预交），由原告负担3841.68元，被告梁少平、陈俊辉负担2082元。被告梁少平、陈俊辉负担部分应于上述付款同期迳付还予原告，本院不另收退。反诉受理费5271.72元（被告梁少平已预交），由原告负担1038元，被告梁少平负担4233.72元。原告负担部分应于上述付款同期迳付还予被告梁少平，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二〇年十一月六日书记员  陈嘉瑜