江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0303民初906号 原告：王伟，男，1972年6月6日生，汉族，住徐州市。 委托诉讼代理人：刘新伟，江苏青创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾虎成，江苏青创律师事务所实习律师。 被告：陈福翠，女，1964年2月12日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：徐长军，江苏铸品律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆韬涛，江苏铸品律师事务所律师。 原告王伟与被告陈福翠合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理了陈福翠诉王伟合同纠纷，王伟在应诉时提出反诉诉讼请求。本院于2020年7月20日公开开庭进行了审理，王伟及其委托诉讼代理人刘新伟、顾虎成到庭参加诉讼，陈福翠经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本院按其自动撤诉处理，仅就王伟的反诉诉请进行审理。本案现已审理终结。 王伟向本院提起诉讼请求：1、判令被告陈福翠支付房屋占有使用费用36393.75元（租赁房屋80.45平米按照每平方米每月租金35元计算25个月。扣减拖欠陈福翠的34000元）；2、本案诉讼费用由被告陈福翠承担。 事实和理由：原、被告于2016年签订租赁合同一份，约定原告王伟将位于本市门面房屋租赁给被告陈福翠使用，实用面积为215平方，租赁期限为一年，每平方每月35元，后因该门面房被部分拆除，双方于2017年4月25日签订协议书一份，原告王伟共应退还被告陈福翠54000元，协议签订当天，原告王伟先行支付给被告陈福翠现金2万元，并承诺余款3.4万元在三个月内付清，但被告陈福翠在收到原告王伟2万元后，拒不搬离，一直占用房屋至2019年5月31日，因被告陈福翠占用房屋未交付，导致原告王伟在（2018）苏0303民初4718号民事判决书承担了向案外人支付占有使用费用的责任。因此，被告陈福翠应在占用期间内按合同约定承担占用使用费70393.75元，扣减原告王伟应向被告陈福翠承担的3.4万元，被告陈福翠应向原告王伟支付占有使用费用36393.75元，为此诉至贵院请求判令所请。 陈福翠提交答辩状称，答辩人总的答辩意见是王伟的反诉请求无事实依据和法律依据，不应予以支持。理由如下：1、王伟主张的计算标准和计算期间均无事实根据。根据（2017）苏0303民初2329号判决查明的事实，王伟和徐州铁路劳动服务总公司汉桥农贸市场分公司就涉案大棚签订的租赁合同（面积401平米）为无效合同，因涉案大棚为违章建筑。王伟在违建大棚内所建的违建门面房被市行政执法部门强制拆除，王伟与陈福翠就涉案大棚内违建门面房所签租赁合同应为无效合同。 2017年4月25日，王伟出租给答辩人的违建门面房被拆除时，双方就王伟退还答辩人租金、押金和赔偿损失等事项签订协议，双方租赁关系至此时终止。但答辩人大量存货因无储存放，占用了大棚内的一处角落约80平米，2018年9月26日将全部货物搬出。 王伟反诉请求答辩人承担占用费70393.75元与事实不符。根据（2018）苏0303民初4718号判决判令王伟支付的房屋（大棚）占用费的计算期间为2016年8月25日至2018年9月26日，其中2016年8月25日至2017年3月14日按401平方米、每平方米每月按6.48元计算；2017年3月15日至2018年9月26日按80平方米、每平方米每月按6.48元计算）共计为27531.2元。 根据本案当事人双方2017年4月25日签订的协议书确认书确认的事实，双方于该时点就涉案本市大棚内门面房租赁的问题协商一致，并签订协议。双方之间租赁关系终止。王伟主张自2017年4月25日至2019年5月31日期间，按照每平米35元主张房屋占用费无事实依据，且王伟未举证证明陈福翠占有涉案大棚的面积和占用期间的证据。答辩人认为其诉请无事实依据。 就本案而言，答辩人自认的占用涉案大棚的问题（期间2017年4月26日至2018年9月26日），起因是王伟将违章搭建的房屋出租给答辩人，其本身就有过错，王伟的行为直接导致答辩人无法经营，物品短期内无法存放。在这种情况下答辩人不得已占用涉案大棚内80平米用于存放物品。鉴于此答辩人认为对于自认的占用80平米大棚的占用费是因为王伟的过错造成的，不应该由答辩人全部承担，从公平的角度来讲答辩人认为王伟应承担50%的占用费，答辩人承担50%的占用费。 2、王伟并未按协议书约定履行付款义务，依法应承担相应的法律责任。王伟在诉状中称在涉案协议书签订后先支付给陈福翠2万元，实际上陈福翠通过第三人王振海收到王伟支付的14000元，余款40000元陈福翠在本诉中提起，并要求主张迟延付款利息。答辩人认为：王伟提起反诉的目的是为了逃避债务，据此王伟的反诉请求无事实依据不应予以支持。请贵院查明后依法驳回。 本院经审理查明事实如下：2016年9月6日，王伟（徐州市渔人码头商贸有限公司法定代表人、甲方）与陈福翠（乙方）签订《租赁合同》一份，该合同载明：根据中华人民共和国合同法相关规定，经甲乙双方协商后，就甲方将房屋出租给乙方一事达成以下协议：第一条：租赁房屋基本情况该房屋坐落于江苏省徐州市复兴南路297号甲方承租场所范围内，由甲方投资建造的第＿门面房，建筑面积215平方米。第三条：租赁期限该房屋租赁期限自2016年9月6日起至2017年9月5日止，有效期壹年。第四条：押金、租金及支付方式1、乙方向甲方支付押金、租金，签订租赁合同后，方可使用该房屋。2、该房租赁押金为人民币壹万元整。3、该房屋租金为（每平米/月）人民币35元整，乙方承租之房屋月租金总额为人民币7825元。4、乙方应按（季/年）支付租金给甲方，付款日期为下次缴纳租金前10日内……。合同还约定了其他事项。 2016年9月6日，陈福翠交付王伟房屋租金39000元，王伟出具了收条。收条上另备注：陈福翠租赁房屋为1号-11号、13号、14号、15号（仓库），平方单价35元/月，一次性交纳租金减免一个月租金。仓库15号，月租金叁佰元。2016年9月至2017年二月底，优惠免租金，此租金为2017年3月-2017年9月5日租金。同日，王伟向陈福翠出具《押金收条》一份，该收条载明：今收到陈福翠房屋租赁押金人民币壹万元整。备注：承租房屋为1号-11号、13号、14号、15号（仓库）。 2017年4月3日，王伟作出《承诺书》一份，该承诺书载明：因甲方房屋整改需要，经双方协商，现乙方同意配合甲方工作将货物暂时移往别处暂存，暂存期间甲方承诺补偿乙方每日人民币肆佰元整作为对乙方的经营损失，期限为一个月，如超期，补偿费用加倍补偿乙方，甲方特此承诺。 2017年4月25日，王伟（甲方）与陈福翠（乙方）签订《协议书》一份，该协议书载明：因复兴南路297号彩钢瓦大棚租赁一事，经甲乙双方协商后达成如下协议：1：甲方退还乙方押金人民币壹万元整。2：甲方退还乙方租金人民币三万九仟元整。3：甲方赔偿乙方各类损失人民币伍仟元整。4：至此，甲乙双方就此事再无任何异议，合同终止。5：退还、赔偿金额合计：人民币（押金10000元+租金39000元+赔偿5000元=合计54000元）。6：甲方先行给付乙方人民币两万元整，其余钱款从此协议签订后三个月内付清。完毕。 另查明，位于本市云龙区复兴南路297号汉桥农贸市场分公司综合楼东侧大棚16号（云龙区设置的隔离墙以内、即棚下）系王伟自案外人徐州铁路劳动服务总公司汉桥农贸市场分公司处承租，建筑面积401平方米，双方签订了《彩钢瓦大棚租赁合同》，约定彩钢瓦大棚的租金为年总计31200元。另约定，王伟根据对所承租彩钢瓦大棚承租后经营需要，依据向出租方申请装修事项，自愿、自立、自费对局部涉棚普通结构部位实施装修、投资标准不超过20500元…… 2017年4月28日，王伟向本院提起诉讼，要求确认其与徐州铁路劳动服务总公司汉桥农贸市场分公司签订的《彩钢瓦大棚租赁合同》无效，并返还原告23400元、保证金7800元。本院经开庭审理于2017年7月27日作出（2017）苏0303民初2329号民事判决书，认定“被告徐铁劳服汉桥分公司出租的彩钢瓦大棚系未经规划、建设部门审批而建造，故该公司与原告订立的《彩钢瓦大棚租赁合同》应依法认定为无效合同”。该判决已生效。 2018年8月14日，王伟因涉案大棚租赁合同纠纷将徐州铁路劳动服务总公司、徐州铁路劳动服务总公司汉桥农贸市场分公司诉至我院，要求二被告赔偿维修费20500元，其他损失待评估后追加。徐州铁路劳动服务总公司汉桥农贸市场分公司提出反诉请求为要求王伟支付房屋占用费27531.2元。本院经审理后作出（2018）苏0303民初4718号民事判决书，王伟不服，上诉于徐州市中级人民法院，徐州市中级人民法院经审理后作出（2019）苏03民终4742号民事判决书，判决徐州铁路劳动服务总公司返还王伟装修费7316元；王伟支付徐州铁路劳动服务总公司房屋占有使用费27531.2元。 王伟和陈福翠一致确认2017年4月25日，双方签订《协议书》后，陈福翠继续占有使用其中80.54平方米的租赁房屋，对于房屋实际交还的时间，陈福翠称是2018年11月份，王伟称返还时间是2019年5月31日，并提供了2019年5月31日其和陈福翠的微信聊天记录，显示当天王伟问陈福翠：“陈姐，钥匙在你那了吧？店在哪？我下班去拿”。陈福翠向王伟发送了位置，并称5：30关门。陈福翠对微信聊天记录无异议。 对于双方2017年4月25日签订的《协议书》的履行情况，王伟称协议签订时即支付了20000元，陈福翠称收到了王伟通过案外人转付的14000元。王伟未提供其他证据证实其在合同签订时已支付陈福翠20000元。 本院认为，王伟与陈福翠签订的《租赁合同》中约定的租赁物，系王伟自案外人徐州铁路劳动服务总公司汉桥农贸市场分公司处承租彩钢瓦大棚的一部分。根据生效判决，因彩钢瓦大棚系未经规划、建设部门审批而建造，故该公司与王伟订立的《彩钢瓦大棚租赁合同》被依法认定无效。同理，王伟与陈福翠签订的《租赁合同》亦属无效。2017年4月25日，王伟与陈福翠签订《协议书》就返还租金、赔偿损失等事宜达成合意。但之后陈福翠仍占有其中的80.54平方米房屋至2019年5月31日，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故陈福翠应按照双方约定标准支付占有使用费至2019年5月31日，数额为70472.5元（80.54平方米×35元/月/平方米×25月）,王伟主张按照80.45平方米计算租金，是其对自己权利的处分，本院予以准许，按照该标准计算的占有使用费为70393.75元。双方均提出将王伟基于2017年4月25日协议书欠付陈福翠的款项抵扣，因王伟未提供充分证据证实其已经支付陈福翠20000元，本院按照陈福翠自认的收到款认定王伟仍欠付陈福翠40000元。抵扣后，陈福翠应支付王伟占有使用费30393.75元（70393.75元-40000元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 本判决生效之日起七日内，被告陈福翠支付原告王伟房屋占有使用费30393.75元。 案件受理费1150元，反诉案件受理费减半收取为177.5元，由王伟负担150元，陈福翠负担1117.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  董 莉 人民陪审员  刘启军 人民陪审员  王延凤 二〇二〇年十一月二日 书 记 员  耿海涛