四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初5790号 原告：刘毅，男，1967年12月28日出生，汉族，住四川省筠连县。 原告：张**，女，1968年4月25日出生，汉族，住四川省筠连县。 二原告共同委托诉讼代理人：王霞，四川时代经纬律师事务所律师。 被告：成都中塑投资集团有限公司，住所地四川省成都市新都区木兰镇同兴街**。 法定代表人：杨爱平，职务不详。 委托诉讼代理人：许寅良，四川临龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许怀军，四川临龙律师事务所律师。 原告刘毅、张**与被告成都中塑投资集团有限公司（以下简称中塑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告张**及刘毅、张**的共同委托诉讼代理人王霞、被告中塑公司的委托诉讼代理人许寅良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘毅、张**向本院提出诉讼请求：1.判令中塑公司立即向刘毅、张**支付逾期交房违约金400407元（暂计至2020年3月16日）（违约金计算方法：自2014年5月31日起，按照已付购房款的万分之一每日计算至房屋达到法定及约定的交付条件之日止）；2.判令中塑公司承担本案诉讼费用。事实与理由：刘毅、张**于2013年1月17日购买了中塑公司位于成都市新都区的中塑·成都××栋××层××号商铺，面积54.45平方米，总计价款1892282元，并签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，刘毅、张**已经支付了全部购房款。合同第十条约定中塑公司应当在2014年5月30日前向刘毅、张**交付该商品房，第十二条约定了逾期交房责任，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并且在该商品房交付之日起10日内向买受人支付该违约金。中塑公司向刘毅、张**实际交付房屋的时间为2019年6月28日，而在2020年5月的另案庭审中，刘毅、张**得知所购买房屋没有达到交付条件，中塑公司已属违约，应支付逾期交房违约金。刘毅、张**多次催收未果，为维护自身合法权益，刘毅、张**诉至法院，提出前述诉讼请求。 中塑公司辩称：第一，刘毅、张**庭审明确的诉讼请求与起诉状记载不相同，构成实质变更。第二，根据双方合同约定，未按期交房，刘毅、张**应向中塑公司主张解除或继续履行，但刘毅、张**始终没有作出选择，直至中塑公司多次通知刘毅、张**作出选择其才于2019年6月28日接收房屋，未作出选择之前，中塑公司不存在违约。同时，从2014年5月30日至今，已超过6年时间，法律规定的诉讼时效期间经过。第三，刘毅、张**主张2019年6月28日所作交付不是实际交付，但根据双方合同约定，中塑公司的交付行为符合合同约定的交付条件，刘毅、张**也以自己的行为接收了符合合同约定条件的房屋，当然应当承受接收房屋后的全部法律后果，故2019年6月28日后不存在逾期交房的违约事实。综上，请求驳回刘毅、张**的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实和证据，本院予以确认。2013年1月17日，中塑公司（出卖人）与刘毅、张**（买受人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定：刘毅、张**购买国有土地使用证号为新都国用（2012）第7××3号、暂定名为“中塑·成都国际贸易中心一期商厦式市场1号楼”内××栋××层××号房屋（以下简称案涉房屋），测绘建筑面积54.45平方米，总价款为1438134元，买受人采取按揭贷款方式付款，首期支付购房总价款的50.6%，其与价款贷款支付。合同第十条约定：“（一）出卖人应当在2014年5月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件……1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告……”。第十二条约定：逾期交房超过30日，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。《商品房买卖合同补充协议》第一条约定，买受人在签订《商品房买卖合同》当日一次性付清该商品房的首付款728134元（含已付定金20000元），其余购房款710000元在《商品房买卖合同》签订后以贷款方式一次性支付给出卖人。第三条约定：“……2、在商品房达到使用条件后，除买受人未按合同约定支付购房款外，出卖人应以合同记载的联络方式通知买受人办理房屋交付手续，如因买受人所留的联系方式有误或联系方式更改，导致通知未能到达，出卖人不承担任何责任；买受人未接到通知的，买受人应在合同约定的交付期限的最后一天主动到出卖人销售现场办理房屋交接手续……4、房屋一经交付，则视为买受人验收合格。买受人接收房屋时，应对合同项下的商品房进行验收……在交付房屋时，买受人如对商品房质量和配置有异议，应具体详细地以书面形式提出，否则视为买受人无异议……”。中塑公司确认已全额收取刘毅、张**所支付的购房款共计1438134元。2018年4月23日，中塑公司在华西都市报发布交房公告，通知业主：“中塑·成都国际贸易中心一期商厦式市场1号楼现已符合交房条件，我公司将于2018年5月2日至2018年10月30日（上午9:00-下午17:00）办理交房手续，本公司会提前电话通知各位业主，请您准时按照通知时间前来办理……”。2019年6月28日，刘毅、张**在《中塑一期商厦式市场1号楼商铺交付清单》接收人处签名，清单记载：购房业主姓名：刘毅、张**；房号：；面积54.48平方米，交款收据编号和已交房款金额分别为：00003206收据对应已交房款金额20000元，00002526号收据对应已交房款金额708134元，00004108号收据对应已交房款金额710000元，“上述商铺由中塑公司将所有权移交给购房业主刘毅、张**，本交付清单一式二份，作为商铺买卖交付凭证，双方无异议。相关权利义务和其他事项以双方签订的合同、协议、补充协议为准”，清单移交方加盖中塑公司合同专用章。同日，双方在《购房款结算缴款通知书》、《应缴纳购房款具结证明》上签名、捺印、盖章，记载经结算购房总价款和刘毅、张**已缴纳购房款均为1438134元，无其他应缴纳购房款。双方确认，至本案庭审时案涉房屋所在项目未办理竣工验收手续，未取得竣工验收报告和竣工验收备案，本案判决作出前，中塑公司未提交佐证案涉房屋已经竣工验收合格的证据材料。 对应中塑公司庭审中所提出诉讼时效抗辩，刘毅、张**于庭审指定期限内提交加盖中塑公司印章、落款时间为2016年4月6日的《成都中塑投资集团有限公司关于逾期交房有关事宜的公告》，记载：“各位购房人：因我公司未能在双方《商品房买卖合同》约定的期限内向购房人交付所购中国塑料城成都国际贸易中心一期商厦式市场房屋，近期有部分购房人担心超过诉讼时效期，自身合法权益不能得到法律保护，为此，我公司公告如下：1、我公司未能如期交房，其责任在我公司，我公司应当依法按合同约定承担违约责任。2、根据我公司与各位购房人所签订的《商品房买卖合同》第十条交付条件和第十二条逾期交房责任的相关约定，各位购房人有权选择解除合同，也有权选择继续履行合同。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，应当认定为当事人一方提出要求，产生诉讼时效中断的效力。自《商品房买卖合同》约定的交房日期至今，所有购房人多次到我公司要求履行合同，或是通过购房人维权小组到我公司主张合同权益，最近一次主张合同权益时间为2016年3月24日，因此，所有购房人与我公司签订的《商品房买卖合同》已产生诉讼时效中断的效力，超过合同约定的交房时间两年后，所有购房人仍有权向法院起诉主张逾期交房的违约责任，且能够得到法律支持……”。中塑公司质证认为，该公告中并无中塑公司放弃诉讼时效抗辩的承诺，刘毅、张**仍应就诉讼时效未经过且发生中断、中止事由承担举证责任。 以上事实，有双方当事人提供的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，刘毅、张**与中塑公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定诚信、全面地履行义务。刘毅、张**已向中塑公司支付约定的全部购房款，中塑公司也应按约定在2014年5月30日前向刘毅、张**交付案涉房屋，但中塑公司直至2018年4月23日才发布交房公告、双方于2019年6月28日办理房屋交接，且对交付行为是否构成有效交付存在争议，围绕双方争议焦点，本院评述如下： 关于中塑公司交付房屋行为的效力。关于交付通知。中塑公司于2018年4月23日在华西都市报上发布案涉房屋所在项目的交房公告，公告发布时合同约定的交付时间已经经过，且按照补充协议约定，中塑公司应以合同记载的联络方式通知刘毅、张**办理房屋交付手续，现中塑公司未提交证据证明该公司已经按照约定通知刘毅、张**交付房屋，或通过登报公告之外的其他合理的可以确认收悉的方式作出通知，故仅以该登报公告不足以认定中塑公司所作交付通知已经在指定期限到达刘毅、张**，自登报公告发布至办理交接的期间不构成中塑公司的免责期间。关于交接行为。双方一致确认已于2019年6月28日办理案涉房屋交接手续，但对于交付行为效力存在不同认识：刘毅、张**认为该房屋未经竣工验收，办理交接时实际也处在建状态，应属无效交付；中塑公司认为办理交付手续时案涉房屋已符合《商品房买卖合同》第十条约定的两项交付条件，刘毅、张**也已实际领受房屋，房屋交付已经完成。对此本院认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”和《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，买卖双方在《商品房买卖合同》中约定以案涉商品房取得规划验收合格证和有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告作为交付条件不违反法律、行政法规的强制性规定，但法律同时规定了房屋所在工程项目经竣工验收合格方可交付使用这一法定条件，该规定是为保障建筑工程使用安全、维护房地产市场规范稳定、平等保护购房人权利而作出，房地产开发企业不应通过合同约定规避前述法律规定。故虽然双方合同及补充协议中未将案涉房屋所在工程项目竣工验收合格约定为交付条件，实际履行过程中仍应满足该法律规定的条件。现中塑公司不能提交足以证明案涉房屋所在工程项目已经经过竣工验收合格的证据，也未举证证明刘毅、张**明知项目未经竣工验收合格而仍领受房屋，或自愿接受未经竣工验收合格的房屋，则刘毅、张**有权就2019年6月28日以后案涉房屋仍未满足法定交付条件这一存续的事实状态，继续主张由中塑公司承担违约责任。中塑公司关于已经通知交付符合合同约定标准房屋后无需承担逾期交房违约责任的答辩意见，本院不予采纳。 关于中塑公司的诉讼时效抗辩。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”，第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”诉讼时效应当自买受人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算，合同约定按日计算的违约金可以理解为逐日产生的继续性债权，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干具备相对独立性和可分性的个别债权，随着时间的推移，债权人享有的逐日产生的个别债权相继至清偿期，可以就每日单独发生的违约金这一个别债权分别适用诉讼时效。本案中，中塑公司于2016年4月6日作出的《关于逾期交房有关事宜的公告》，其公告对象为案涉项目全体购房人，载明“自《商品房买卖合同》约定的交房日期至今，所有购房人多次到我公司要求履行合同，最近一次主张合同权益时间为2016年3月24日，因此，所有购房人与我公司签订的《商品房买卖合同》已产生诉讼时效中断的效力”，则2014年5月31日至2016年3月24日期间的逾期交房违约金，因买受人向中塑公司提出履行请求且获得中塑公司书面认诺而中断，重新计算后，至2017年10月1日民法总则实施时，诉讼时效期间未满二年，适用民法总则关于三年诉讼时效的规定，则该期间的逾期交房违约金诉讼时效期间本应均至2019年3月24日届满，但由于中塑公司于2018年4月23日登报发布交房公告，构成“义务人同意履行义务”情形，诉讼时效再次中断。2016年3月25日起至刘毅、张**向本院提出本案逾期交房违约金诉请期间的逐日产生的违约金，因2018年4月23日中塑公司登报发布交房公告、2019年6月28日双方办理房屋交接手续而两次中断重新计算，故此，至刘毅、张**提起本案诉讼时，其主张的自2014年5月31日起的逾期交房违约金诉讼时效整体并未经过，中塑公司所提出的诉讼时效抗辩不能成立。 关于违约金数额。刘毅、张**按照《商品房买卖合同》约定的已付总房款万分之一每日标准，计算2014年5月31日起至房屋符合法定交付条件期间的违约金，中塑公司提出调减主张，依据根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，违约金的确定以实际损失为基础，兼顾对违约方的惩罚，案涉《商品房买卖合同》系由中塑公司预先拟定后交由刘毅、张**签订，其中约定的按照已付购房款万分之一每日标准计付逾期交房违约金是双方在平等协商基础上确定，该标准并未明显过高，对于刘毅、张**《民事起诉书》中提出的计算至2020年3月16日期间的违约金本院予以支持，并确定数额为304453元（1438134元*0.0001*2117天）。自本案立案后通知刘毅、张**至庭审期间，已经给予刘毅、张**较长的准备时间，但其未对主张的逾期交房违约金算法及截止期限加以明确，直至庭审时才提出违约金计算至案涉房屋达到法定及约定交付条件之日止的明确主张，加之案涉房屋长期逾期交付，今后能否满足法律规定的交付条件、竣工验收合格前是否发生免责事由尚不确定，对于刘毅、张**当庭提出主张的计算至案涉房屋达到法定及约定条件之日止的逾期交房违约金部分，本案中不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条，判决如下： 一、成都中塑投资集团有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向刘毅、张**支付逾期交房违约金304453元； 二、驳回刘毅、张**的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3653.05元（已因适用简易程序减半收取），由成都中塑投资集团有限公司负担2777.63元，由刘毅、张**负担875.42元（此款刘毅、张**起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  余晨 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  曾妙