苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初5553号原告：苏州鹏润国美电器有限公司，住所地苏州市姑苏区北局**。法定代表人：董晓红，执行董事。委托诉讼代理人：章颖，系公司员工。委托诉讼代理人：傅浩，系公司员工。被告：童开云，男，1965年10月25日出生，住苏州市相城区。原告苏州鹏润国美电器有限公司（以下简称国美电器）与被告童开云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告国美电器的委托诉讼代理人章颖、傅浩，被告童开云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国美电器向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付自2019年11月1日至2020年4月30日的房屋租赁费用共计412000元；2.请求判令被告支付自2020年5月1日至实际返还之日止的房屋占有使用费，暂计至2020年5月31日为206000元；3.请求判令被告支付自2019年10月21日至实际付款之日止的逾期付款违约金，按照日千分之一的标准，分段计算（以206000元为基数，自2019年10月21日至2020年1月20日为18952元；以412000元为基数，自2020年1月21日暂计至2020年5月30日为69216元）；4.请求判令被告支付违约金206000元；5.请求判令被告支付2019年12月17日至2020年1月16日的电费2246元；6.请求判令被告按照合同约定腾退房屋；7.本案的诉讼费用由被告承担。审理中，原告撤回第2项、第6项诉讼请求，并将第5诉讼请求中的电费2246元变更为水电费2246元，其他诉讼请求不变。事实和理由：2015年10月，原告国美电器与被告童开云就其承租位于苏州市房屋签订《房屋租赁合同》，约定：童开云每三个月向国美电器支付房屋租赁费用，支付时间为每期期满前10日支付下一期租赁费用。合同签订后，双方均按照租赁合同的约定履行相关义务。但自2019年11月起，童开云欠付租赁费用、2019年12月起开始欠付电费，虽经多次催讨，童开云均以各种理由拒绝支付，并擅自停止营业。至2020年4月，因催缴无果，国美电器按照租赁合同第五十七条的约定，发函解除与童开云的租赁合同。但童开云至今未支付以上费用，为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告童开云辩称，我方在2019年5月份就向国美电器申请降租，国美电器一直没有明确回复。我有20万元保证金交给了国美电器，要求国美电器把保证金退给我。我同意向国美电器支付2个半月的房租，对其他的诉讼请求不同意。本案当事人围绕诉讼请求，原告国美电器依法提交了房屋租赁合同、续租协议、降租协议书、童开云发函、国美电器回函、寄信单及物流信息、电费抄表单、微信聊天记录打印件等证据，被告童开云依法提交其发函、微信聊天记录打印件等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年6月28日，国美电器自案外人苏州东锦商城物业有限公司处承租苏州市房屋，租赁范围为东锦商城地面一层整层、二层整层。2015年9月7日，原告国美电器（甲方、出租方）与被告童开云（乙方、承租方）就苏州市房屋（建筑面积486平方米）签订《房屋租赁合同》，约定：第三条，租赁期限为3年，从2015年11月1日起至2018年10月31日届满；第四条，租金标准80万元/年，第一年不变，后每年递增5%；第九条，上述租金，在租赁期限内，按每三个月为一期向甲方支付租赁费用，乙方于每期期满前10日支付下一期的租赁费用；第十一条，在签署本合同之日，乙方应向甲方缴付保证金20万元，作为乙方忠实履行本合同各项条款的保证；第十三条，当本合同期限届满，若乙方完全履行本合同项下义务，结清所有费用，甲方应当在乙方按本合同之约定归还甲方租赁房屋十四个工作日后将保证金(不包括利息)本金退还给乙方；第十五条，其他费用：乙方承担所有租赁房屋内自用的电费、水费、通讯费、电话费、供暖费、空调费及一切与乙方有关的公共费用；第五十五条，如因乙方的原因导致本合同被解除，甲方有权收取从约定房屋交付日至合同解除日的租赁费用及其他乙方应付的一切费用，并且甲方有权不退还保证金；第五十七条，如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，每逾期一日，甲方有权向乙方收取迟付金额千分之一的违约金；如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项超过10日，甲方有权解除合同，乙方须向甲方支付3个月的租赁费用作为违约金，且保证金不退还，合同还对其他事项作了约定。合同签订后，双方均按照租赁合同的约定履行相关义务。上述租赁合同到期后，双方又于2018年9月17日签订《续租协议》，约定：现经双方协商一致同意乙方续租，续租期限自2018年11月1日至2021年10月31日止，续租后租金详情如下：2018年11月1日至2019年10月31日租金为80万元/年，2019年11月1日至2020年10月31日租金为824000元/年……本协议约定事项与原合同不相一致的，以本协议为准，本协议未约定事项仍按原合同执行。续租协议签订后，双方均照租赁合同的约定履行相关义务。直到2019年5月始，因营业收入额下降，童开云及委托其儿媳妇童女士多次通过微信等方式向国美电器申请降低租金，但未与国美电器达成一致意见。2019年11月1日起，童开云欠付租金，同年12月起开始欠付水电费等，国美电器遂向童开云催讨租金及水电费等。2019年12月27日，童开云再次向国美电器致函商议降租，提出：“本店不再追究20万租房押金的同时，贵公司不再追究2019年10月1日至2019年12月31日期间房租，合同终止，望知晓”。国美电器于2019年12月28日回函，提出：1.我司也连续亏损，且亏损巨大，本身亏损无法给与贵司降租；2.按照合同第十二条约定，贵方无权将保证金折抵房租租金；3.按照合同第四十四条约定，望贵方深思熟虑后按照合同约定正式向我司提出闭店申请，以我司接到闭店函件时间起，六个月之后闭店撤场，并赔付我司租金共计206000元；4.根据合同第五十七条约定，现我司要求贵方立即支付本期租金(2019年11月1日-2020年1月31日)206000元，及本期租金逾期支付的违约金(截止2019年12月26日)13596元，合计219596元。2020年1月15日，童开云委托童女士与国美电器员工傅浩前往涉案租赁房屋内，童女士将其所属物品搬空，并将钥匙交给国美电器的电工朱正华。涉案房屋目前处于空置状态。关于水电费,根据2020年1月17日的电表抄表记录显示，在2019年12月17日至2020年1月16日期间产生的电费为2142元，水费为104元，合计2246元。审理中，国美电器述称，童开云确实交了20万元保证金，我方同意在本案中一并处理，但根据房屋租赁合同第五十四条及五十七条，20万元保证不应退还；童开云于2020年1月15日未经我方同意擅自搬离了房屋，且搬离房屋时房屋内留有大量柜台，不符合合同约定的交房标准，虽然童开云把钥匙给了我司电工，但电工并未得到公司的授权，故我方认为童开云并未向我司交付房屋；电工后来把钥匙弄丢了，并通过其他人员把锁换了，换锁是电工私自换的，更换过门锁后，房屋在我司的控制之下；童开云多次向我方提出降租，但是我司不同意，我司员工也未允诺可以降租，我司员工傅浩于2020年4月14日通过微信向童开云授权的童女士发送解约函，也向童开云邮寄书面解约函，但邮寄信件被童开云拒收，我方的解约函上载明双方之间的房屋租赁合同于2020年4月30日解除；电费是对公打款，应由租户直接打到公司账上；童开云违约行为对我方造成的损失主要是房屋的空置损失。审理中，童开云述称，2019年11月1日之后的租金没有支付是因为亏损太多，我方已经按照合同约定提前半年就向国美电器申请降租，但是国美电器一直没有回复；国美电器的电工在与我的微信聊天中承认我方在2020年1月15日把钥匙给了他，他把钥匙弄丢了，然后国美电器第二天就重新买了把锁把之前的锁换掉了；在2020年1月15日我方已经向国美电器的电工支付了电费6337元，电费已经付清了。本院认为，国美电器与童开云签订的房屋租赁合同及续租协议是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效，双方均应恪守。在合同履行过程中，童开云未按约定履行支付租金的义务，系其违约，故国美电器要求其支付租金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，因童开云于2020年1月15日搬离涉案房屋时，有国美电器的员工傅浩及电工在场，且由电工接收涉案房屋钥匙，国美公司亦认可前述事实，应视为国美电器已于当日收回涉案房屋，房屋租赁合同及续租协议终止，童开云应支付自2019年11月1日至2020年1月14日（2个月14天）的租金计169377元（824000元/年÷12×2+824000元/年÷12÷30×14）。此后的房屋占有使用费因无事实依据，本院不予支持。因童开云的违约行为导致租赁合同终止，童开云应当承担违约责任。国美电器按照房屋租赁合同第五十七条约定，要求童开云支付违约金206000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。同时，国美电器又依据租赁合同约定主张逾期付款违约金，经审查，本院认为，解除合同违约金已足以补偿国美电器因租赁合同终止而产生的损失，故对逾期付款违约金的主张，本院不再支持。国美电器关于保证金不应退还的观点，亦是基于童开云的违约行为而应承担的违约责任，因国美电器的损失已通过违约金的支持得到了补偿，故该观点本院不予采纳。鉴于当事人同意保证金在本案中一并处理，故该保证金抵扣租金和违约金。童开云应向国美电器支付租金169377元，并支付违约金206000元，合计375377元，扣除童开云已支付的保证金20万元，则童开云还需向国美电器支付175377元。关于水电费。国美电器提供了证据证明童开云在2019年12月17日至2020年1月16日期间的未结的水电费合计2246元，童开云虽称已经向国美电器支付了水电费，但未提交缴费证据予以证明，故本院不予采信。对国美电器的该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（二）项、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告童开云于本判决生效之日起十日内向原告苏州鹏润国美电器有限公司支付租金及违约金合计175377元。二、被告童开云于本判决生效之日起十日内向原告苏州鹏润国美电器有限公司支付水电费2246元。三、驳回原告苏州鹏润国美电器有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12754元，减半收取6377元，由原告苏州鹏润国美电器有限公司负担5112元，被告童开云负担1265元。被告童开云负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给原告苏州鹏润国美电器有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 员  凌 晨二〇二〇年十一月十六日法官助理  刘 欢书 记 员  尤欣怡