黑龙江省佳木斯市郊区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0811民初538号原告：潘丽红，女，1976年3月19日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市东风区。被告：吴博文，男，1992年4月28日出生，汉族，住黑龙江省桦南县。第三人：杨建新，女，1988年9月13日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市郊区。第三人：赵佳男，男，1999年1月14日出生，汉族，住黑龙江省桦南县。原告潘丽红与被告吴博文、第三人杨建新、赵佳男案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘丽红、被告吴博文、第三人赵佳男到庭参加诉讼，第三人杨建新经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘丽红向本院提出诉讼请求:1.不得执行坐落于佳木斯市郊区红旗社区公园壹号B楼083#1单元3层302室的房屋；2.诉讼费用由被告方负担。事实与理由：原告符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，具体如下：原告于2016年8月30日与第三人杨建新签订《房屋买卖合同》，约定杨建新将案涉房屋卖与原告，房屋价款为240000元，原告分别于2016年8月24日以支付宝转账的方式交纳定金10000元，于2016年8月26日交纳现金95000元用于偿还案涉房屋贷款，于2016年8月30日交纳115000元，于2017年7月19日交纳现金15000元（其中13000元为支付宝转账，现金2000元），累计交纳房款235000元。并且原告自2016年8月30日起一直实际占有涉案房屋，交纳水费、电费、物业费等各项费用。案涉房屋于2017年被杨建新抵押，2019年被贵院查封。原告与杨建新签订书面买卖合同、占有房屋、交纳购房款的时间均早于法院查封。原告未办理房照，系因购买房屋时房屋不具备办理产权证照的条件。2017年能够办理产权登记后，杨建新办理了产权照，将产权证照及发票的原价交于原告保管，但杨建新拖延履行为原告办理过户义务。且据原告了解，杨建新将相关原件交于原告不久后即向登记部门申请挂失，领取了新的不动产登记证书，由此可见是杨建新不为原告办理过户登记，主观恶性明显，而非原告有意不办理过户登记。(2020)黑0811执异11号执行裁定书，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，认定原告对不能办理涉案房屋登记具有过错，不能成立。但该规定非效力性规定，不影响房屋买卖合同的效力，只是不发生物权变动的后果，原告主张为物权期待并非优先权。杨建新取得不动产登记证书后，仅将证书给付原告，未配合原告过户，原告不具有过错。吴博文辩称，潘丽红诉吴博文执行异议之诉一案，被告认为贵院做出的（2020）黑0811执异11号执行裁定书适用法律正确，认定事实清楚，应驳回被答辩人的诉讼请求，理由如下：1.杨建新、赵佳男向吴博文借款26万元，杨建新以其所有的位于郊区红旗社区公园壹号B楼083#1单元3层302室房屋提供担保，并办理了抵押登记，杨建新在办理抵押权时，出示了该房屋的所有权证，吴博文有理由相信该房屋确属杨建新所有。潘丽红与杨建新签订的房屋买卖合同虽在被告与第三人签订借款合同与办理抵押登记之前，但是由于其未办理房屋所有权转让手续，并不能以此对抗善意第三人，且吴博文在该房屋上设立的抵押权已经登记，不动产物权以登记发生法律效力，潘丽红与杨建新签订的买卖合同只是在债权上发生法律效力，物权优先于债权，潘丽红与杨建新签署的房屋买卖合同不能成为潘丽红主张该房屋所有权人而对抗吴博文的抵押权。吴博文诉杨建新、赵佳男民间借贷纠纷一案已经贵院审理并作出（2019）黑0811民初259号生效判决，判决杨建新、赵佳男偿还吴博文借款本金26万元，并支付迟延履行的违约金，吴博文对抵押物折价或以拍卖变卖该抵押物所得价款享有优先受偿权，贵院在执行过程中查封、拍卖该房屋的行为无任何不妥之处，符合法律规定。潘丽红在购买该房屋后，虽已占有并使用该房屋，其表面认为已合法取得该房屋所有权，但根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，潘丽红与杨建新对该房屋所有权未进行变更登记，该房屋所有权人系杨建新，杨建新有权在该房屋上设立抵押权，且该抵押权经过依法登记，吴博文申请贵院执行该房屋，符合事实及法律规定。潘丽红对该房屋行使权力应基于其与杨建新签订的房屋买卖合同，应依据合同纠纷向杨建新主张权利，对该房屋其无权以房屋所有权人身份向吴博文主张执行异议。综上，被告认为贵院做出的（2020）黑0811执异11号执行裁定书适用法律正确，认定事实清楚，应驳回原告的诉讼请求。赵佳男述称，案件情况本人并不了解，我不知道原告为什么起诉我，我和本案没有关联性。杨建新未作述称。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以采纳，对其意在证明的事实本院认定如下：2016年8月30日，潘丽红与杨建新签订《房屋买卖合同》，约定杨建新将坐落在佳木斯市郊区友谊路公园壹号小区2号楼1单元302室，面积71.12平方米出卖给潘丽红，售价240000元。吴博文于2017年12月26日在不动产登记中心办理了不动产登记证书取得案涉房屋抵押权。2019年6月14日作出（2019）黑0811民初259号民事判决书，判决杨建新于本判决生效后立即偿还吴博文借款本金260000元；杨建新以其提供的抵押担保房屋(产权证号为：黑20**佳木斯不动产权第0039768号)承担抵押担保责任，吴博文对抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物所得价款享有优先受偿权。2019年12月27日，本院作出（2019）黑0811执985号执行裁定书，裁定查封被执行人杨建新所有的坐落在佳木斯市郊区红旗社区公园壹号B楼083#1单元3层302室（产权证号为：黑20**佳木斯不动产权第0039768号），面积71.12平方米私有房屋。潘丽红对本院（2019）黑0811民初985号民事裁定书不服向法院提出执行异议，法院于2020年6月11日作出（2020）黑0811执异11号执行裁定书，裁定驳回案外人潘丽红的异议请求。上述事实，有原、被告当庭陈述、自认；房屋买卖合同；民事判决书；执行裁定书；抵押权证、抵押权发票；房屋所有权证；案涉不动产卷宗、照片在案佐证，本院予以采信。本院认为，一、潘丽红作为一般买受人是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条之规定；二、潘丽红作为一般买受人的物权期待权是否应优于抵押权，排除法院的强制执行。一、潘丽红作为一般买受人是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条之规定。本院认为，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需同时满足四个条件才可能会获得支持，一是订立于查封之前合法有效的书面买卖合同；二是查封前合法占有使用不动产的事实；三是支付全部价款或合同约定价款的事实；四是非因买受人的原因未办理过户登记。本案原告提供的买卖合同，物业费、供暖费、燃气费收据，收条、银行转账凭证、银行转账证明、支付宝转账、现金提款证明，借记卡账户历史明细、个人贷款还款凭证，不动产证书、增值税发票、房屋登记费收据、补发不动产权申请书、城市居民供用热合同、商品房交易契税发票、维修基金发票、接处警登记表、微信聊天记录，潘丽敏、卢万春证人证言，可以相互印证，形成完整的证据链条，证明原告与杨建新在查封前订立了合法有效的书面买卖合同，并占有案涉不动产的事实，原告未能办理过户登记手续系因杨建新未履行协助过户义务，且将交付给原告的原房证挂失后补办新房证又将案涉房屋抵押给吴博文所致，非因买受人原因。原告虽未支付全部购房款240000元，但亦支付了235000元，未支付金额仅占全部房款的2%，故本院认为原告符合支付价款的规定，综上，本院对原告符合《执行异议和复议规定》第二十八条之规定予以采信。二、潘丽红作为一般买受人的物权期待权是否应优于抵押权，排除法院的强制执行。《执行异议和复议规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条但书条款仅适用于为保护消费者生存权而作出的例外规定，需严格把握适用条件，防止动摇抵押权具有优先性的基本原则。本案原告为二手房购房人非消费者购房人，消费者购房人概念相对应的是房地产企业，其物权期待权来源于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，二手房并无适用余地。原告作为二手房购房人的权利不应当优于抵押权人，在案涉房屋已经办理抵押登记的情况下，本案不能适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定排除人民法院对案涉房屋的强制执行。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告潘丽红的诉讼请求。案件受理费4900元，由原告潘丽红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审判员  顾岩峰审判员  徐智雷审判员  王 炀二〇二〇年十一月三十日书记员  高 松