苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020)苏0509民初9382号原告：沈乐民，男，汉族，1956年3月29日生，住苏州市吴江区。被告：吴江新区物业有限责任公司，住所地苏州市吴江区松陵镇交通路3326号香江花园16幢01号商铺。法定代表人：邹玉明。委托诉讼代理人：陈琳，苏州市吴江区松陵法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：姜国云，苏州市吴江区松陵法律服务所法律工作者。原告沈乐民与被告吴江新区物业有限责任公司（以下简称新区公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月9日、2020年10月23日公开开庭进行审理，原告沈乐民、被告新区公司的委托诉讼代理人陈琳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈乐民向本院提出的诉讼请求为：1.新区公司对沈乐民的房屋进行维修（大房间主卧室渗水处、小房间渗水处的内、外墙维修）；2.诉讼费用由新区公司承担。事实和理由：自2002年起，我家便居住在双板桥小区6幢301室，新区公司系该小区的物业服务公司。2012年，我发现房屋的大房间东侧与南侧墙壁交汇处、小房间北侧与东侧墙壁交汇处、小房间的窗台左下侧墙壁处均出现渗水留下的痕迹，经过反复观察并凭借生活经验，我认为，房屋经过了十多年的日晒雨淋，外墙的粉刷出现部分风化及裂缝，遇到雨天，雨水便从外墙慢慢渗透到里面来，如果遇到大雨或者连续雨天，渗水问题更加严重。找到问题后，我家便通过门卫向新区公司反映，并带他们到我家室内查看，都认为问题确实存在、需要维修。之后，我便期盼着新区公司派人来维修，结果一直让人失望，无奈之下，我从2015年起停缴物业费，并声明只要新区公司把房屋维修好，我立即付清物业费，目的是让新区公司早日维修。之后，针对新区公司催缴物业费的要求，我多次提出自己的意见与要求，并多次致信新区公司。今年又到缴纳物业费的时候了，该到摊牌的时候了，而双方之间几年来的纠纷已经清楚地告诉我：由于新区公司只想收取物业费，而不肯履行维修责任，如果我把物业费付清了，新区公司更不会来维修。我起诉的目的是要求新区公司尽快把我的房屋维修好，如何修理新区公司是清楚的。房屋维修好了，我马上付清物业费。被告新区公司辩称：一、新区公司为双板桥小区提供物业服务。二、住宅的维修，国家有相应的维修主体、时间、来源规定，根据时间推算，案涉房屋已经过保修期。1.涉案位置性质：《中华人民共和国物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”按照这一规定，居民住宅小区的外墙面不属于专有部分，单个居民对与其专有部分紧密相连的外墙面不拥有所有权。居民住宅小区的外墙面属于小区全体业主所有。依据沈乐民诉状所称的位置，涉案位置应属于住宅共有部位。2.保修期限内的维修主体：《房屋建筑工程质量保修办法》第四条规定，房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。第七条规定，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气系统、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年；其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。3.涉案位置是否在保修期内：依据沈乐民诉状所称，沈乐民的入住时间为2002年，发现问题的时间为2012年，理论上已经超过房屋的最低保修期限，除非沈乐民有证据证明在保修期内已经出现质量问题且持续维修后没有超过保修期。4.共用部位维修费用的来源：《住宅专项维修资金管理办法》第二条规定，商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。第三条规定，本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。依据沈乐民诉状所称的位置，应属于住宅共有部位，理应使用住宅专项维修资金。5.双板桥小区有住宅专项维修资金。三、使用住宅专项维修资金存在障碍。1.依据《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条规定：“住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。”2.新区公司在收到沈乐民关于墙体出现问题的口头报告，经过现场查看，初步确定属于住宅共有部位，且自行预估维修数额较大，理应使用住宅专项维修资金，后组织沈乐民所在的楼宇的业主进行投票，因未超过占总人数三分之二以上的业主同意（总户数30户，有19户同意，其余11户不同意或者联系不上，凡是不同意就没有书面签字），后就没有对建筑物总面积三分之二以上的业主进行统计，故无法使用住宅专项维修资金。四、不能使用住宅专项维修资金的后续问题。没有住房专项维修资金的住宅，或者无法启用住宅专项维修资金，维修费用就需要整栋楼的业主共同承担，新区公司实际操作中存在同样的障碍，因为该方案需要该幢楼的100％所有业主同意且出资，比使用住宅专项维修资金的难度更大。五、综上，沈乐民主张的案涉位置的维修，理应使用住宅专项维修资金，只是目前无法使用，无法使用的原因是同幢的占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主没有同意，新区公司没有义务对沈乐民主张的位置进行维修。综上，沈乐民的诉讼请求应予驳回。经审理查明：沈乐民为坐落于苏州市吴江区房屋的所有权人。2000年左右开始，新区公司为双板桥小区提供物业服务。开发商向沈乐民提供的住宅使用说明书中有对新区公司的简介，其中载明新区公司“依据小区物业管理的要求、各职能部门的协助和委托，对小区区域内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通和协助治安等管理项目进行维修、修缮和整治”。吴江市松陵镇双板桥小区业主大会作为委托人（甲方）、吴江市松陵镇双板桥小区业主委员会作为被授权签约人与新区公司作为受托人（乙方）签订过《苏州市物业服务合同》。物业合同约定，新区公司为双板桥小区提供物业服务，该小区总建筑面积21000㎡，其中住宅21000㎡，服务期限自2010年1月1日起至2020年12月31日。根据上述合同约定，2010年1月1日至2014年12月31日期间，住宅物业费为0.3元/月/㎡、别墅为0.4元/月/㎡；2015年1月1日至2020年12月31日期间，住宅物业费为0.4元/月/㎡、别墅为0.5元/月/㎡。物业服务合同第二条第（一）项约定，乙方提供包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（保修、中修、大修、更新、改造等非日常维护除外）。物业服务合同第三条约定，物业专有部分（包括自用设备、毗连部位）的维修、养护等事项由业主自行承担；业主、物业使用人要求乙方提供服务的，服务报酬由双方另行约定。2012年起，沈乐民发现其房屋大房间和小房间存在渗水情况，后多次向新区公司反映并要求维修。新区公司就使用维修基金对案涉房屋所在楼栋的东墙渗水进行维修，征求所在楼栋的业主意见，但至今未有结果。以上事实，有房产证、住宅使用说明书、照片、函件及邮寄凭证、物业服务合同、关于动用维修基金维修双板桥小区6幢东墙渗水意见的征询稿以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：新区公司与吴江市松陵镇双板桥小区业主大会签订的《苏州市物业服务合同》，依法成立并有效，新区公司应按照合同约定履行义务。根据物业服务合同约定，新区公司对双板桥小区的房屋建筑共用部位负有日常维修、养护和管理义务，新区公司不负有对房屋建筑共用部位的保修、中修、大修义务。本案中，沈乐民要求新区公司对其房屋渗水处的内、外墙进行维修，该维修涉及到检测确定渗水的原因、确定具体的维修方案、确定维修资金的金额和来源等问题，属于对房屋的中修或大修，已经超过了日常维修、养护和管理的范围，故沈乐民的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第三十四条、第三十五条、第五十三条之规定，判决如下：驳回原告沈乐民的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由原告沈乐民承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。审判员  陆菊文二〇二〇年十一月四日书记员  万 珍书记员  陈纪文附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条第一条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《物业管理条例》第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第五十三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。