福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终4483号 上诉人（原审原告）：江春平，女，1974年10月22日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：黄启仁,男，系江春平的丈夫。 被上诉人（原审被告）：惠安信达房地产开发有限公司，住所地福建省泉州台商投资区百崎乡五一工业区恒德信橡塑工艺厂。 法定代表人：郭汉聪，该公司董事长。 委托诉讼代理人：康碧信，福建瑞朗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑少彬，福建瑞朗律师事务所律师。 上诉人江春平因与被上诉人惠安信达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2020）闽0521民初3604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 江春平上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持江春平一审诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由惠安信达房地产开发有限公司承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用依据错误，程序违法，明显故意偏袒惠安信达房地产开发有限公司。一、惠安信达房地产开发有限公司交付的房屋未达合同约定，一审判决认定惠安信达房地产开发有限公司交付的房屋符合合同约定，明显存在事实错误。首先，根据江春平与惠安信达房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第三条规定：交付房需与合同附件一的分层平面图一致。根据合同附件一房屋分层平面图所示，江春平一审诉讼请求第二项要求惠安信达房地产开发有限公司无偿浇捣的那块位置，是有楼板的，用实线勾勒标注的清清楚楚(根据建筑设计标注规范，如果是镂空的位置，应有镂空虚线标注，合同附件一分层平面图，没有镂空虚线)。根据江春平一审提供的视频照片，目前房屋涉案位置仍镂空，与合同附件一不同，惠安信达房地产开发有限公司没有履行合同的约定。其次，一审两次开庭，惠安信达房地产开发有限公司提供的施工图纸前后不一致，第一次提供的施工图纸没有相关行政部门盖章，而分户图也前后不一致，户型位置完全不同，一审法官已当庭宣判该分户图不予采纳的，并且该分户图也始终无法体现它与现实施工完毕的房屋是完全吻合的(浇捣与未浇捣的实体部分，分户图与现实不一致)。可一审判决却以惠安信达房地产开发有限公司提供的分户图和施工图为判决标准，按照惠安信达房地产开发有限公司第二次提供的分户图标注的虚实线来判断涉案部分，明显存在事实错误。综上，商品房合同附件一分层平面图才是真正具有法律效力的真实证据，卖方提供的实体房屋必须与合同附件一一致，一审法院认定事实错误。二、惠安信达房地产开发有限公司印发的交房通知书始终未送达给江春平，一审判决依据惠安信达房地产开发有限公司提供的快递单上人为手写的“多次电话不接”认定江春平“拒签”，从而认定“视为该快件已送达”，明显与法律规定不符。惠安信达房地产开发有限公司印发的交房通知书始终未送达给江春平，一审江春平提供的交房通知书是江春平起诉时主动到物业处领取的。该交房通知书上印发的日期，并非江春平收到交房通知书的日期。一审判决以惠安信达房地产开发有限公司提供的人为手写、没有署名、没有日期、无法确定是谁所为的“多次电话不接”字样作为依据，认定江春平“拒收”，并进而认定该快件视为已送达，完全没有法律依据，明显与送达有关法律规定不符。江春平也曾当庭表述，没有拒收和不接电话的理由，“拒签”违背常理。江春平非常渴望早日交房，非常希望早日知悉交房。法官在法庭上也当庭表示，这个送达是有问题的(庭审视频可证)。但判决书却与庭审时结论截然不同。三、一审法院未调查核实相关证据，存在事实不清，程序违法，一审判决对惠安信达房地产开发有限公司违约天数的计算，明显偏袒惠安信达房地产开发有限公司，存在明显错误。根据合同第八条规定，出卖人可以据实予以延期的条件为：遇到不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人。但江春平从来没有收到过有关不可抗力的书面通知。江春平在法庭和诉讼状中明确强调应该同时书面通知否则便一日不能抵扣这点，一审法官和惠安信达房地产开发有限公司都默认惠安信达房地产开发有限公司从未书面告知江春平，但一审判决却未采信江春平，与合同约定相悖。此外，惠安信达房地产开发有限公司提供的遭遇不可抗力的证据资料前后矛盾，天气资料和施工日记无法对应：天气资料6-7-8级风力时施工日记体现照常施工，并且高空作业，可见此等风力并不影响施工进程。而天气资料显示低于6级风力时，施工日记却说风力太大无法施工，按照疑则从无的原则，一审判决应该认定惠安信达房地产开发有限公司负完全赔偿责任。江春平始终对惠安信达房地产开发有限公司提供的天气资料(无骑缝章)、施工日记(企业单方面行为不足为证)、验收合格证明(环保材料缺失怎能通过验收)等证据材料有异议，但一审判决完全无视江春平的异议。甚至对江春平书面申请法院发函至相关行政部门核实惠安信达房地产开发有限公司提供材料真实性的请求也没有给予任何方式的答复和解释，即使在江春平电话催问和请求法官第一时间固定原始证据材料后，一审法院依然没有依照法律规定予以佐证，存在程序违法。一审法院从未调取任何行政部门的证据核实对比，一味采信惠安信达房地产开发有限公司提供材料，导致天气资料开庭前无骑缝章而开庭时有骑缝章，第一次开庭和第二次开庭惠安信达房地产开发有限公司提供的分户图不一致等，一次次给予惠安信达房地产开发有限公司补充纠正证据材料的机会，判决时也完全无视江春平的反对和法律规定，把惠安信达房地产开发有限公司提供的不符合证据要件的资料认定为有效证据，导致认定惠安信达房地产开发有限公司违约天数明显过低，明显偏袒惠安信达房地产开发有限公司，违反法律规定。综上，请求撤销一审判决，支持江春平一审诉讼请求。 惠安信达房地产开发有限公司辩称，一审法院认定事实清楚、判决结果客观公正，应予维持，一、江春平的一审的第二项诉求，一审认为没有依据是正确的，如果判决支持这项请求，违反双方合同约定。如果支持江春平主张的应当浇捣的部分，房屋的面积就超出合同约定的面积。惠安信达房地产开发有限公司一审提交的竣工图及分户图均能证明惠安信达房地产开发有限公司是按照图纸施工的，而且施工完成的房屋面积经过测绘部门测绘，是符合合同约定的面积。二、一审认定惠安信达房地产开发有限公司于2018年10月8日向江春平发出交房通知书，有快递部门出具的邮件流程表以及退回的快递封面可以证明，这一事实证据充分。而且需要注意的是，江春平在第一次诉讼中曾向一审法院起诉，案号是（2020）闽0521民初1770号，在诉状中江春平自认其于2018年10月8日收到交房通知书，并请求将该日期作为计算交房违约金的计算依据。三、关于一审扣减的延期交房日期是有相关证据支撑的，江春平主张不应扣除不符合双方约定，是不能成立的。综上，请求驳回上诉，维持原判。 江春平向一审法院起诉请求：一、判决惠安信达房地产开发有限公司立即向江春平支付逾期交房违约金138888元(以江春平已支付的全部购房款764818元为基数，自2017年10月1日起至2020年3月26日止按日万分之二计算)；二、判决惠安信达房地产开发有限公司按照合同要求将御景蓝湾2号楼1105房入户大门入室后正前方1.7米处开始至阳台（长3.65米，宽2米）的楼板（10层与11层之间）无偿浇捣完整，并做好安全防护相关工程（按合同附件一：房屋分层平面图所示），直到工程合格完工并交付，由此产生的逾期日期和违约金，也应在交付使用时一并付清（违约金计算方式同第一项诉讼请求）。 一审法院认定事实：惠安信达房地产开发有限公司系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为房地产开发经营及物业管理。2017年2月19日，江春平、惠安信达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》1份,约定江春平向惠安信达房地产开发有限公司购买由惠安信达房地产开发有限公司开发建设预售的位于泉州台商投资区××路××号楼××号商品房。该商品房建筑面积134.26平方米，总价款764818元。合同第八条约定，出卖人应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、双方按照本合同附件六补充协议的相关约定执行。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。2、双方按照本合同附件六补充协议的相关约定执行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第二十条约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。合同第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。合同附件六《合同补充协议》第十条约定，出卖人应当在2017年9月30日前，将符合以下约定条件的商品房交付买受人使用：该房屋的交付条件为出卖人取得竣工验收备案证明文件,且该条件为该房屋交付的唯一条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除购房合同或变更购房合同外，出卖人可据实予以顺延交房期限:1、遭遇不可抗力；2、除自然灾害如人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等外，还包括如下原因：①市政配套或其他政府行为而引致的延误；②为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；③施工中遇到不可预见的异常困难或以施工当时当地建筑行业所达到的技术水平无法及时解决的困难而引起的延误；④造成施工停止或进展缓慢的气象原因［包括累计24小时降雨超过24毫米或六级以上（含六级）大风等］；⑤供水、供电部门的停水、停（限）电通知；⑥其他非出卖人所能控制的原因。若发生上述1、2点可以延期的事实，出卖人即可据实顺延交房期限而无须履行购房合同约定的通知买受人的义务，同时，出卖人也无需对该延误承担任何责任。有疑义的买受人可在交房时向出卖人提出查阅相关事实文件的要求，出卖人应当给予配合。上述《商品房买卖合同》（含《合同补充协议》）签订后,于2017年2月21日办理了登记备案。江春平已向惠安信达房地产开发有限公司支付了全部购房款764818元。江春平于2020年3月办理案涉商品房的产权登记手续。惠安信达房地产开发有限公司曾于2018年3月19日向江春平发出交房通知书，江春平以其尚不符合交房条件为由拒绝交房。2018年10月9日，惠安信达房地产开发有限公司再次以ＥＭＳ特快专递向江春平发出交房通知书（通知交房时间2018年10月16日-10月23日），快递载明江春平的收件地址为“福建省泉州市鲤城区”，联系电话“158××××4568”，与江春平在商品房买卖合同中约定的联系地址及联系电话一致，该快件被退回，快递封面载明“多次电话沟通不接”等。江春平曾于2020年4月3日就本案纠纷提起诉讼，案号（2020）闽0521民初1770号，后经一审法院允许撤回起诉。 一审法院认为，关于逾期交房违约金的计算问题。惠安信达房地产开发有限公司提供的证据2，其中《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，结合证据6中的《泉州台商投资区建设工程竣工验收备案证明书》记载的惠安信达房地产开发有限公司组织竣工验收的日期，能够证明案涉御景蓝湾一期1＃、2＃、3＃楼及地下室工程于2017年9月15日通过竣工验收。《建设工程消防验收意见书》，能够证明案涉御景蓝湾一期1＃、2＃、3＃楼及地下室工程于2018年3月19日经综合评定消防验收合格。证据6，能够证明案涉御景蓝湾一期1＃、2＃、3＃楼及地下室工程于2018年9月29日通过竣工验收备案。《合同补充协议》第十条约定，案涉商品房的交付条件为惠安信达房地产开发有限公司取得竣工验收备案证明文件，且该条件为该商品房交付的唯一条件。该约定系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应认定有效。案涉御景蓝湾一期1＃、2＃、3＃楼及地下室工程于2018年9月29日通过竣工验收备案，此时案涉商品房才符合约定的交付条件。证据3，江春平虽确认有收到落款日期为2018年3月19日的交房通知书，但因惠安信达房地产开发有限公司发出该交房通知书时，案涉商品房尚未取得竣工验收备案证明文件，尚不具备《合同补充协议》第十条约定的交房条件，故不能证明惠安信达房地产开发有限公司2018年3月19日已经履行通知交房的义务。江春平虽否认拒收惠安信达房地产开发有限公司2018年10月8日发出的交房通知书，但惠安信达房地产开发有限公司是按江春平在商品房买卖合同中合同约定的联系地址“福建省泉州市鲤城区”和联系电话“158××××4568”寄送交房通知书，该快件于2018年10月13日被以“多次电话不接”等为由退回，应视为该快件已送达。证据4与证据3相结合，能够认定惠安信达房地产开发有限公司于2018年10月8日向江春平发出交房通知书，江春平明确知道惠安信达房地产开发有限公司通知的交房时间为2018年10月16日至2018年10月23日，故逾期交房违约金的计算截止日期认定为2018年10月15日。证据5，其中《天气资料分析报告》记载的泉州市百崎观测站统计数据显示，自本案合同签订之日即2017年2月19日至合同约定的交房之日即2017年9月30日期间，日降雨量24毫米以上降雨计8天，六级以上（含六级）大风计41天，但风、雨天数重合1天，扣除后合计为48天。根据施工日记记载的停工情况统计，上述期间内施工日记有明确记载因天气原因停工且符合日降雨量24毫米以上或风力六级以上（含六级）要求的天数计28天。根据《合同补充协议》第十条约定，如遇到造成施工停止或进展缓慢的气象原因［包括累计24小时降雨超过24毫米或六级以上（含六级）大风等］，惠安信达房地产开发有限公司可据实予以顺延交房期限且无需承担违约责任。根据惠安信达房地产开发有限公司提供的《天气资料分析报告》及施工日记统计，自本案合同签订之日即2017年2月19日至合同约定的交房之日即2017年9月30日期间，施工日记有明确记载因天气原因停工且符合约定的日降雨量超过24毫米或六级以上（含六级）大风要求的天数计28天，该停工天数可抵作顺延交房天数，即案涉商品房可顺延至2017年10月29日交房，逾期交房违约金应自2017年10月29日起计算至2018年10月15日，计351天，逾期交房违约金为53690.22元（江春平已付购房款764818元×日0.0002×351天）。惠安信达房地产开发有限公司主张其于2018年3月19日履行了通知江春平交房的义务，计算逾期交房违约金的截止日期应为2018年3月19日，该主张与合同约定不符，不予采纳。关于惠安信达房地产开发有限公司是否应为江春平浇捣案涉商品房入户大门入室正前方1.7米处开始至阳台楼板的问题。江春平提供的证据1，与现场情况一致，真实性予以确认，能够证明案涉商品房入户大门入室正前方1.7米处开始至阳台位置镂空。证据7中的竣工图与证据8真实性予以确认。证据7中的分户图明显非案涉商品房分户图，不予采信。证据8是案涉商品房分户图，从该分户图可看出，江春平主张应浇捣楼板部分外侧为虚线，该部分面积未计入案涉房屋面积，且商品房买卖合同未约定惠安信达房地产开发有限公司应为江春平浇捣该部分楼板，故江春平要求惠安信达房地产开发有限公司为其浇捣该部分楼板，依据不足，不予支持。综上所述，江春平、惠安信达房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（含《合同补充协议》），系双方的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方应依合同约定履行各自的义务。江春平已付清全部购房款，履行了支付购房款的义务。惠安信达房地产开发有限公司未能履行按时交付商品房的义务，应按照合同约定承担逾期交房的违约责任。经审查认定，惠安信达房地产开发有限公司应向江春平支付本案逾期交房违约金的数额为53690.22元。江春平要求惠安信达房地产开发有限公司为其浇捣案涉商品房入户大门入室正前方1.7米处开始至阳台的楼板，缺乏事实与法律依据，不予支持。江春平的诉讼请求予以部分支持，惠安信达房地产开发有限公司的抗辩意见予以部分采纳。据此，判决：一、惠安信达房地产开发有限公司应于判决生效之日起十五日内支付给江春平逾期交房违约金53690.22元。二、驳回江春平的其他诉讼请求。案件受理费3077.7元，减半收取计1538.85元，由江春平负担1013.55元（多预交的2064.15元予以退回）；由惠安信达房地产开发有限公司负担525.3元，应于判决生效之日起五日内缴交。 本院二审期间，双方均未提交新的证据。江春平对案涉商品房经竣工验收认定为合格，惠安信达房地产开发有限公司未履行不可抗力的书面通知义务却可顺延交房天数，一审依据惠安信达房地产开发有限公司提供的快递单上人为手写的“多次电话不接”认定江春平“拒签”均有异议，对该异议的认证意见于判决理由一并分析。 一审认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，关于惠安信达房地产开发有限公司交付的房屋是否符合合同约定的问题。根据案涉商品房竣工图显示，江春平所主张应浇捣楼板部分外侧为虚线，与江春平办理的案涉房屋产权证上的房屋平面分户图一致，江春平办理产权证登记手续时并未对该房屋平面分户图提出异议，且根据双方签订的《商品房买卖合同》，该合同未约定惠安信达房地产开发有限公司应为江春平浇捣该部分楼板，该部分面积亦未计入案涉房屋总面积，故江春平主张惠安信达房地产开发有限公司交付的房屋不符合合同约定，证据不足，不予采纳。 关于惠安信达房地产开发有限公司于何时履行通知交房的义务的问题。根据惠安信达房地产开发有限公司一审提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》《泉州台商投资区建设工程竣工验收备案证明书》《建设工程消防验收意见书》，能够证明案涉御景蓝湾一期1＃、2＃、3＃楼及地下室工程于2018年9月29日通过竣工验收备案，符合约定的交付条件。2018年10月9日，惠安信达房地产开发有限公司以ＥＭＳ特快专递向江春平发出交房通知书，江春平虽主张从未收到该特快专递也未拒签，但根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定：“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关文书无法送达的，将视同已经送达，此产生的法律责任由当事人自行承担。”快递载明江春平的收件地址为“福建省泉州市鲤城区”，联系电话“158××××4568”，与江春平在商品房买卖合同中约定的联系地址及联系电话一致。惠安信达房地产开发有限公司向该地址邮寄交房通知书，江春平未签收，故一审法院认定该快件于2018年10月13日送达并无不当。 关于惠安信达房地产开发有限公司是否存在可顺延交房天数问题。根据双方签订的《合同补充协议》第十条约定：“……如遇到造成施工停止或进展缓慢的气象原因[包括累计24小时降雨超过24毫米或六级以上（含六级）大风等]，惠安信达房地产开发有限公司可据实予以顺延交房期限且无须履行购房合同约定的通知买受人的义务，同时，出卖人也无需对该延误承担任何责任……”根据惠安信达房地产开发有限公司提供的《天气资料分析报告》及施工日记统计，自本案合同签订之日即2017年2月19日至合同约定的交房之日即2017年9月30日期间，日降雨量24毫米以上降雨计8天，六级以上（含六级）大风计41天，扣除风、雨天数重合1天后合计为48天。根据施工日记记载的停工情况统计，上述期间内施工日记有明确记载因天气原因停工且符合日降雨量24毫米以上或风力六级以上（含六级）要求的天数计28天，该停工天数可抵作顺延交房天数，江春平主张惠安信达房地产开发有限公司未向其履行不可抗力的书面通知义务，该停工天数不可抵扣顺延交房天数，该主张缺乏事实和法律依据，不予支持。 综上所述，江春平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1142元，由江春平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 庄希文 审 判 员 王经艺 审 判 员 郑 励 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 林 维 书 记 员 杨雅真 附：本案适用的主要法条及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。