广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初2000号原告：肖宇刚，男，1979年11月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：金豪，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凡，北京德恒（广州）律师事务所律师。被告：陈冠宏（曾用名陈展红），男，汉族，1976年8月18日出生，住广东省揭西县。委托诉讼代理人：湛凤棉，广东穗益律师事务所律师。第三人：天喜瑞丰（广州）物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇黄沙头村沙溪社基尾博义大楼708房。法定代表人：列坤宁，该公司经理。委托诉讼代理人：陈翠花，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴东霞，广东国智律师事务所律师。原告肖宇刚诉被告陈冠宏、第三人天喜瑞丰（广州）物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖宇刚及委托代理人金豪、李凡，被告陈冠宏的委托代理人湛凤棉，第三人天喜瑞丰（广州）物业管理有限公司的委托代理人陈翠花、吴东霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖宇刚向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原告与被告之间签订的《租赁合同》及《补充协议》于2019年5月20日解除，并要求被告退还押金2万元；2.被告按《补充协议》约定赔偿原告违约金30万元；3.请求判令被告赔偿原告对案涉物业的装修损失85万元；4.被告及第三人赔偿原告因大楼围蔽施工造成的办学损失187.116万元（15090元×62人×2学年）；5.被告赔偿原告预期收益损失100万元；6.请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2014年12月19日签订《租赁合同》，被告将其位于增城市黄沙头村的房屋部分出租给原告，面积1490平方米，租赁期限自2015年4月1日至2025年3月31日；租金为前五年每月15000元，第六年起为每月17000元。《租赁合同》第四条约定，乙方（原告）租赁使用期间，甲方（被告）应保障该物业主体结构处于适用和安全的状态，并应确保所出租物业经过消防、环保、安全等有关部门验收，适合乙方承租并作为幼儿教育项目的经营场所。合同签订后，被告将物业交付原告使用。原告对案涉物业进行了装修，花费近百万元。但被告一直未能办理该物业消防报建、验收等工作，并导致原告在此所经营的幼儿园被责令关闭。后因案涉物业所在大楼的使用权人由被告变更为第三人，原告与被告另行签订《补充协议》，约定“因消防原因导致乙方不能继续经营，则甲方应当赔偿乙方人民币30万元”。截至原告起诉之日，被告仍未按约定办妥案涉物业消防报建验收事宜。目前案涉物业被被告断水断电，已闲置关闭，原告无法正常经营。原告认为，双方签署的《租赁合同》及其《补充协议》合法有效，双方均应严格遵守。被告未按约定解决案涉房屋消防问题，导致原告无法正常经营，已构成严重违约，因被告的违约行为使原告在案涉物业经营幼儿教育的合同目的无法实现。故原告依据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，诉至贵院，恳请贵院判如所请。被告陈冠宏辩称：一、涉案租赁物业及其相关权利义务已经于2017年11月27日由被告转让给第三人，转让后被告依约退出经营，现事实为原告与第三人存在租赁关系，与被告无关，原告主张与被告解除合同无合理依据。1、涉案租赁物所在土地性质为一类工业用地，属于增城区××黄沙××村沙溪经济合作社，虽然该地块有土地使用证及建设用地规划许可证，但被告在建设建筑物时建设用地规划许可证已经过期，涉案建筑物是无证的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，原告与被告签订的《租赁合同》及补充协议应为无效条款，原告要求解除合同以及赔偿30万元无合理依据。2、原告知悉涉案租赁物业在2017年11月27日由被告依约转让给第三人，故被告在该涉案租赁物转让后向第三人缴纳租金、水电费合情合理也是事实行为。且退一步讲，被告已经退出经营，即使合同有效，也应当解除原告与第三人的租赁合同，与被告无关。二、原告主张的装修损失无合理依据。原告从2014年12月19日已经开始承租使用涉案物业，虽然有投入装修，但多年的持续经营，装修已经有折旧，暂无法认定装修质量及材料的具体费用。另外，原告也没有提供证据证明其装修费用系实际支出，主张85万元装修费无合理依据。被告已经退出经营，现事实为原告与第三人存在租赁合同关系，该两方应为合同相对方，原告主张装修损失，应当向第三人主张。三、原告要求被告及第三人赔偿原告因大楼围蔽而造成的办学损失187.116万元无事实和法律依据。1、原告因为无证办学至少在2017年7月已经被查处，并被勒令停止办学，从2017年开始，原告就应该停止经营。但原告明知道自己无证经营，仍然违规招生，继续经营造成的损失及责任理应由其自行承担。2、原告也无证据证明是因为工厂围蔽施工问题导致其无法正常办学，退一步将，即使围蔽有影响原告，也与被告无关，围蔽措施在转让后才开始的，被告在2017年11月27日已经转让了租赁物给第三人，围蔽措施是第三人作出的，与被告无关。3、原告主张的金额也无计算依据，主张金额完全是原告单方的计算，请法院驳回。四、原告主张预期利益100万元无依据。预期收益是指未来得到合法的收益，2017年时，原告就知道消防证是没有办下来，而且该幼儿园也是无证办学，原告预计到幼儿园不能继续经营，但原告仍置之不理，继续经营，该收益本身就是违法的。涉案幼儿园所在建筑由于没有依法报建，故就涉案幼儿园成立的租赁合同均因违反了相关法律而无效，原告主张的预期收益本质上属于履行利益，而无效合同不能产生当事人所预期的法律效果，故原告关于预期利益损失的主张不应得到支持。综上，原告的全部诉讼请求无依据，请求法院予以驳回。五、另补充：1、针对退还押金的请求，实际是被告写了相关收据给原告，但原告没有将押金实际交付给被告，因此其主张退还两万押金并无依据；2、关于原告主张的装修损失问题，应当由法院依法鉴定，扣减折旧的款项以定损，其单方主张没有装修合同和发票以及鉴定报告为依据。第三人天喜瑞丰（广州）物业管理有限公司述称：一、本案系合同纠纷，第三人与原告没有合同关系，原告主张第三人赔偿损失没有合同和法律依据，不应受到支持。原告与被告签订了《租赁合同》及《补充协议》，第三人并非合同当事人，根据合同相对性原理，《租赁合同》及《补充协议》仅对原被告之间产生约束力，不能及于合同外的第三人。二、围蔽期间原告仍在办学，未因围蔽发生办学损失，也是由于不具备办学资质所致，与围蔽没有因果关系。原告要求被告承担赔偿损失的主张没有事实依据。根据原告公证书中的照片可以看出，围蔽期间大门通行没有障碍，从出勤表、水电费缴纳收据等证据也可以看出，在涉案物业围蔽期间，原告仍占用涉案物业，未收到围蔽的影响。原告此前也已自认，围蔽期间其幼儿园仍在办学。因此原告未产生办学损失。其次，原告开办的幼儿园因无证办学于2017年7月被政府整治并勒令关闭停办，而围蔽是2017年12月才开始，故即使原告存在办学损失，并非围蔽所致。最后，原告主张的15090元/学年的收费标准，没有收费台账佐证，收费情况未报送教育部门，违反了广州市《关于规范我市幼儿园收费管理有关问题的通知》的规定，又没有真实的收费记录等。三、原告与被告签订的《补充协议》已经明确双方权利义务，原告业已在诉请中依《补充协议》约定主张赔偿金，原告关于办学损失的诉讼请求属重复主张，应依法予以驳回。另，关于被告提到2017年11月27日将涉案物业转让给第三人的情况并推出经营与事实不符，被告虽退出了经营，但并未交付物业给第三人，原告和第三人也未签订租赁合同，原告与被告约定2018年2月至2019年1月为免租期，实际租赁关系还是产生于原被告之间，故第三人不同意被告的答辩意见。本院经审理认定事实如下：2014年6月，被告向广州市增城区××黄沙××村沙溪经济合作社承租土地，并建修建建筑物。2014年12月19日，原告（乙方、承租人）与被告（甲方、出租人）签订《租赁合同》，将上述建筑物部分出租给原告，具体约定如下：甲方将其位于增城黄沙头村的房屋的部分出租给乙方，所出租物业为毛坯建筑，装有隔音加厚玻璃窗，全部已完成扇灰等，面积共1490平方（包含一层建筑面积140平方米，一层空地200平方米，二层建筑面积1150平方米）；租期120个月，自2015年4月1日至2025年3月31日止，免租期三个月，即2015年1月到2015年3月；双方一致同意由计租日（即2015年4月1日）起向甲方提供借款100万元，借款期限为5年，承租期间该价款的利息以冲抵租金，甲方未向乙方全额清偿借款本金之前（无论甲方未偿还的本金金额多少），乙方将无需另行向甲方支付租金；如甲方已全额清偿借款的，乙方应向甲方全额清偿借款之月的第三月起向甲方支付租金，租金标准为前五年每月15000元，第六年其租金上调为17000元，租赁期间的水电费、卫生费由乙方承担，物管费以及本合同中未列明的费用均由甲方承担；乙方租赁使用期间，甲方应保障该物业主体结构处于适用和安全状态，并应确保所出租物业经消防、环保、安全等有关部门验收，适合乙方承租并作为幼儿教育项目的经营场所；如因所涉物业不适租导致乙方无法实现承租目的，乙方有权随时解除合同并要求甲方按照借款金额120%的标准偿还借款并赔偿乙方损失；如甲方无故解除合同，除应立即偿还全额借款外，甲方还应向乙方支付违约金20万元并赔偿乙方由此遭受的实际损失（包括但不限于物业装修费、可预期租金收益、由此导致的第三方索赔）等内容。2015年4月1日，被告开具2万元押金收据给原告收执。2017年7月、8月，增城区新塘镇整治无证学前教育机构，并通过网页新闻发布无证学前教育机构名单，其中包含了原告所经营的“博真英语实验园”。2017年11月27日，增城区××黄沙××村沙溪经济合作社（甲方）、被告（乙方）、第三人（丙方）、黎少胜（丁方）签署《租赁权益转让协议》，约定如下内容：乙方向甲方承租土地，乙方建成一幢六层半建筑物，共6500平方米，现乙方经甲方同意，将上述土地的承租权益及建筑物出租权等按现状全部转让给丙方；转让价款等由乙方、丙方另行约定，甲方不予干涉；本协议签订之前，有关转让标的发生的债权、债务由乙方享有、承担，与丙方、甲方无关；转让标的于2017年12月1日交付等。2018年3月19日，原告（乙方）和被告（甲方）签署《补充协议》，约定如下：因博义大厦（地址：新塘镇黄沙头村村委对面）的使用权人由陈展红变更为天喜瑞丰（广州）物业管理有限公司，且截止2018年3月，博义大厦仍然无法办理消防，导致乙方无法正常从事教育活动，故双方协议达成补充协议；甲方交纳18万元给乙方作为消防经营风险金，若经营过程中遭遇罚款，乙方将从此风险金中抵扣，不够部分乙方将另行追究；由于2017年消防查处及2017年12月至2018年4月（甲方承诺4月底）大楼装修围蔽拆除，对乙方造成的严重损失，甲方以免租金12个月作为补偿，即2018年2月到2019年1月为免租补偿期；若合同期内（即2014年4月至2024年4月）因消防原因导致乙方不能继续经营，则甲方应当赔偿乙方30万元，该款项优先从风险保证金中扣除；乙方与新的出租方签订的租赁合同不影响本协议以及此前乙方与甲方签订的租赁协议中的违约条款的法律效力；消防问题除外导致乙方经营不下去而退租、合同期到、或者消防验收合格、乙方应在三个工作日退回押金给甲方；新业主天喜瑞丰（广州）物业管理有限公司于2019年2月开始收取租金，2019年2月前的租金乙方已由原使用人陈展红免除向乙方收取等内容。2018年4月，原告与被告通过微信沟通赔偿事宜，但未达成一致。2018年10月31日，被告向原告发出《房租催缴通知》，载明“……2018年4月，（我）双方当时协商过，原合同过户给天喜瑞丰（广州）物业服务公司可免10个月租金，但一直未能过户给天喜瑞丰（广州）物业服务公司，因此贵方需缴纳2018年1月-11月的全部租金……”等；2018年11月1日，原告回复被告如下“……1、根据贵我双方2018年3月19日签订的《补充协议》，2018年2月至2019年1月为免租期，该免租期是基于物业2017年消防查处及2017年12月至2018年4月大楼围蔽而给予，与我方是否与天喜瑞丰（广州）物业服务公司签订合同无关。2、我方之所以未能与天喜瑞丰（广州）物业服务公司签订租赁合同，是因为天喜瑞丰（广州）物业服务公司单方面改变租赁条件，故此，在我司与天喜瑞丰（广州）物业服务公司签订租赁合同之前，仍应按照贵我双方签订的系列租赁协议执行。……”。2019年1月28日、2019年2月21日、2019年2月28日，第三人开具2018年1月至2019年1月、2019年2月2019年3月的水电费收据给原告收执。2019年3月5日，广州市增城区公证处作出《公证书》，载明因原告向广州市增城公证处申请证据保全，该公证处对涉案建筑物进行了拍照，显示涉案建筑物四周均搭设有脚手架，二层至顶层已经全部被围蔽。2019年4月1日，原告向被告和第三人发出律师函，载明因涉案建筑物租赁权转让给了第三人，被告及第三人要求原告变更《租赁合同》的出租方，而第三人将实质性内容变更而遭到了原告的拒绝，后第三人就开始在涉案建筑物整栋楼宇进行围蔽装修，对原告造成重大损失，被告同意免租12个月作为赔偿，但由于被告迟迟未能解决消防问题，同时第三人长期围蔽施工，故原告要求解除合同及终止与第三人的事实租赁关系，并要求被告与原告办理交接、赔偿等事宜等。2019年5月，被告通过微信向原告发出停水停电通告，后原告发信息给被告要求送电再谈判，被告亦同意谈判等内容。2019年10月、2019年12月、2020年1月，第三人的工作人员多次通过微信催促原告清理涉案承租物业以及交还钥匙等。2020年3月31日，广州市增城区公证处作出《公证书》，载明因原告向广州市增城公证处申请证据保全，其称其所承租的位于增城区××黄沙××村处房屋的部分楼层，因房屋的消防设备未能通过有关部门的审批，申请人在承租场地所经营的幼儿园不能继续经营，因举证需要，原告要求该公证处对其承租的房屋内部装修现状进行证据保全，该公证处委派公证员至增城区新塘镇××号进行拍照，取得照片72张和视频一段。上述事实有原告提交的原告与被告之间的《租赁合同》、《补充协议》、收据、网页新闻、《公证书》、微信记录、律师函，被告提交的其与黄沙头村沙溪合作社之间的《租赁合同》，第三人提交的其工作人员与原告之间的微信记录，被告及第三人共同提交的《租赁权益转让协议》予以证明。为证明原告主张的办学损失及预期收益损失，原告提交以下证据到庭：致童真幼儿园领导函（原件）、保教伙食费收据、《关于十月份博真幼儿到童真就读会议签到表》、《十月份差价补贴记录表》、《需办理退学的幼儿名单》、退学费通知单、博真英语实验园2017年收费明细表、学费及伙食费收据、2017年9月和2018年4月、2019年5月幼儿出勤记录等。被告与第三人对上述证据均不予确认；第三人认为，根据原告的上述证据，恰恰能证明原告违法办学，与第三人的围蔽无关。被告为证明其抗辩，1、提交涉案建筑物所在土地的《建设用地规划许可证》复印件到庭，拟证明涉案建筑物系无证建设；2、提交被告与原告之间的账户往来、被告与第三人工作人员之间的账户往来，拟证明被告已还清原告的100万元借款以及第三人向被告付清涉案建筑物的转让款。庭询中，双方当事人针对本案事实分别做如下陈述：关于合同效力及合同履行情况。双方均确认合同履行的方式为借款利息抵租金，2014年12月底交付房屋给原告，合同约定还款后第三个月开始交租，即2018年2月，然后双方签订了《补充协议》约定2018年2月至2019年1月为免租期。被告另主张，2017年11月30日偿还原告借款100万元是因为当时被告已经将整栋建筑物转让给第三人，因为围蔽和消防问题，原告要求被告配合解决，第三人也要求被告协助原告和第三人签署新的租赁协议，所以为了解决上述事宜，才签订了《补充协议》；《补充协议》中的免租期实际是在被告转让第三人房产的转让款中抵扣的，相当于被告代原告向第三人支付的租金，已经给原告作出了赔偿，事实上，原告从未向被告支付过任何租金；此外，被告一直在黄沙头村经营一家“童真幼儿园”，该幼儿园是在2001年成立，而承租涉案房屋时即注册了广州市博真教育发展有限公司，原告对涉案建筑物的情况是非常了解的，被告不存在欺瞒。关于押金情况。被告抗辩，原告未向其支付过押金，押金支付也应该在2014年签订合同时支付才符合交易习惯，而该押金收据是2015年4月才签署的，押金收据的签署背景是因为原告在经营过程中因消防问题被查处，罚款2万元，原告要求被告承担该费用，所以才签署了所谓的押金收据。原告对此主张，押金2万元是现金支付的，且即使如被告所述，也是被告同意以租金押金的形式承担罚款。关于三方当事人之间的合同关系。原告与第三人确认原告向被告支付了2019年2月、3月的费用，但第三人认为该费用应该由原告支付给被告，由被告再付给第三人。原告主张，其认为其一直是与被告之间存在租赁关系；被告主张，其已经将涉案建筑物整栋的所有权转让给了第三人，转让之后，原告与第三人之间存在租赁关系，没有签订租赁合同不影响租赁关系的成立；第三人认为，房屋转让后，仍然涉案房屋的租赁双方仍是原告与被告，是被告给予原告的免租期，被告在签署《租赁权益转让协议》后没有按期交付物业，但向第三人支付了使用费，所以租赁关系仍是原告与被告，而第三人收取原告的2019年2月、3月的占用费是根据被告的指示支付的。关于涉案建筑物的现状，第三人庭后出具《情况说明》，载明2020年3月底，原告才将涉案房屋腾空归还，现第三人已经将该建筑物出租给案外人，并于2020年4月交付案外人。关于原告在涉案建筑物上经营的“博真应于实验园”问题，原告确认是2017年9月时由政府和教育部门来查处的，但双方对停办原因各执一词。原告主张是因为消防问题被停办，被告认为是因为原告未取得办学许可而被相关部门查处，但均未提交相应证据予以证明。关于原告主张的办学损失，原告主张是2017-2019年两个学年四个学期（每个学期5个月）的费用；关于原告主张的逾期收益损失是因为原告承租10年，但实际使用4年，且在不正常状态下使用。庭后，原告申请对涉案房屋装修残值进行评估鉴定，本院经摇珠确定广东证诚价格评估有限公司为本案的评估鉴定机构。委托评估期间，广东证诚价格评估有限公司要求补充：评估标的是根据公证时还是现场查勘时的情况做评估、装修清单、明确一层阁楼是否需要评估等。对此原告回复要求按照公证时进行评估、需要评估一层阁楼以及提供装修清单一份。广东证诚价格评估有限公司于2020年10月15日作出《评估报告书》，载明经现场勘验、结合市场价格调查及对本案具体情况的分析、判断，在评估基准日2020年2月18日，增城区黄沙头村博义大楼一层及二层的房屋装修部分的装修残值为455086元，该评估报告附《博义大楼一层及二层装修残值现时价值评估表》，载明各项目的数量、市场价、成新率及所核算出的评估价格，具体评估价格如下：一层操场部分：专场悬浮地胶7700元、不锈钢后围墙1480元、雨棚1848元；一层及阁楼：艺术背景墙1050元、一层办公室桌椅1650元、监控设备1600元、阁楼办公室桌椅2100元、艺术墙1300元、厕所1400元、大厅及阁楼地砖13600元、搭建阁楼16800元、安装水电6000元、阁楼扶手325元；二层部分：水泥地坪32200元、自流坪、16560元、墙边软包4400元、吊顶装饰7350元、课室隔墙120000元、墙面批荡5000元、二层墙面扇灰及墙面漆、窗户4400元、厕所前艺术墙490元、书架3400元、书包柜2700元、厕所蹲765元、厕所洗手盆550元、厕所防水2400元、大厅柱子包柜1275元、不锈钢门和围栏1760元、课室大门4550元、二层地面安全地胶46750元、厕所门口围栏300元、课室内1米高护墙砖16128元、钢琴、音响、电子琴等13200元、艺术室桌椅及绘画用品6000元、睡床及用品6500元、厕所小便兜180元、教学用品及学生座椅等21000元、厕所拖把池200元、壁扇及吸顶扇2520元、柜式空调3800元、挂式空调2925元、保健室铝合金隔墙2480元、舞蹈室墙镜1300元、厕所隔断1120元、教师厕所隔断680元、二层安装水电46000元、二层厕所贴砖2550元、二层墙面彩绘1400元、二层监控设备1600元；上述合计455086元，并备注“说明：查勘现场部分装修及设备器材已灭失、评估项目由法院提供的《博义大楼一层及二层幼儿园装修清单》及《公证书》的相关资料进行评估”。原告因此向广东证诚价格评估有限公司支付评估费20300元。原告对上述《评估报告书》未发表质证意见；被告的质证意见认为：1、因现场勘验时部分装修及设备已灭失，评估机构依据的清单是原告单方制作交给法院的，故清单内的物品是否真实添置仅凭原告陈述并不客观；2、被告已将涉案建筑物一并转让给第三人，被告不清楚哪些是原告添置哪些是第三人提供的，原告应另举证装修合同、购物发票及转账记录等；3、评估报告中包括雨棚、桌椅、监控设备、书架、书包柜、书柜、钢琴、音响、电子琴、空调、镜子等物业属于可移动的，原告已搬走，该部分不属于装修残值，应予以扣减。第三人的质证意见认为与其无关。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理”、第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，本案中，原告未举证证明涉案建筑物已取得建设工程规划许可证，被告亦确认涉案房屋未办理建设工程规划许可证报批报建手续，故原告与被告签订的《租赁合同》及《补充协议》应为无效。因合同无效，故原告主张要求确认《租赁合同》和《补充协议》于2019年5月20日解除，本院不予支持。因《租赁合同》及《补充协议》无效，故原告依据《补充协议》约定要求被告赔偿30万元违约金的请求，依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告返还押金2万元问题。被告抗辩原告并未实际支付押金，而是以押金的形式要求被告承担消防问题的罚款。对此本院认为，即使如被告所述，被告也已经同意以押金的形式承担该部分罚款，并签署了押金收据予以确认，将其所同意承担的罚款转化为了租赁押金。因此，在合同无效的情况下，原告要求被告返还押金2万元，本院予以支持。关于原告主张要求被告赔偿装修损失问题。因合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。基于此，本院作出如下评析：1、关于导致合同无效的过错问题，被告承租土地后自建房屋，并无相关报批报建手续，应承担导致合同无效的过错。但原告作为承租方，尤其原告所经营的是学前教育项目，理应对涉案租赁物具有更加严格的审慎义务。而涉案房屋无房产证、无建设工程规划许可证、无消防验收，原告在此情况下便冒然装修办学，亦对合同无效承担相应的过错。故本院综合上述情况酌定原、被告对装修损失各承担一半的责任。2、从广东证诚价格评估有限公司经现场勘验而作出的《评估报告书》中载明的内容可以看出，其进行现场勘验时，涉案租赁物中部分装修及设备已经灭失，该公司是依据原告提交的装修清单及公证书进行的评估。而《评估报告书》所附的费用明细中明显包含了一部分属于可移动物或未形成附合的装饰装修物，原告可将可移动部分搬离、将未形成附合部分拆除，自行利用。此外，涉案《租赁合同》中明确载明，被告交付的房屋已经全部扇灰，原告亦未举证证明其装修时重新进行了批荡及扇灰。因此，本院综合考虑上述事实及双方对于导致租赁合同无效的过错程度等，酌定被告向原告赔偿装修损失15万元。对于原告主张的超出上述金额范围以外的装修损失，本院不予支持。至于原告要求被告及第三人赔偿大楼围蔽造成的办学损失问题，因原告无证办学被相关行政部门被查处，原告亦无充分证据证明其所主张的办学损失系大楼围蔽所致，故本院对此不予支持。至于原告要求被告承担预期收益损失问题，因涉案合同无效，且原告系无证办学，其所主张的预期收益损失并无依据，本院对此亦不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告陈冠宏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肖宇刚返还押金2万元；被告陈冠宏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肖宇刚赔偿装修损失15万元；三、驳回原告肖宇刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23614元，由原告肖宇刚负担19741元，被告陈冠宏负担3873元。被告陈冠宏于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳上述费用。评估费20300元，由原告肖宇刚负担10150元，被告陈冠宏负担10150元；原告肖宇刚已预交评估费用20300元，被告陈冠宏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肖宇刚迳付评估费10150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二〇年十一月十二日书记员  李慧芳罗嘉怡