广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终1971号上诉人（原审被告）：清远市四海芳园农业有限公司，住所地：广东省清远市清新区三坑镇葵背管理区********。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：林辉，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭绮文，广东明典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：清远市清新区***********民小组，住所地：广东省清远市清新区*************。负责人：张文。委托诉讼代理人：房永锋，广东法行律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓宝儿，广东法行律师事务所实习律师。原审第三人：中人科（广州）生态农业科技有限公司，住所地：广东省广州市越秀区********、113、115号夹层06房。法定代表人：汪某1。上诉人清远市四海芳园农业有限公司（以下简称“四海芳园公司”）因与被上诉人清远市清新区***********民小组（以下简称“岗仔村民小组”），原审第三人中人科（广州）生态农业科技有限公司（以下简称“中人科公司”）农村土地承包合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2019）粤1881民初2823号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人四海芳园公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回岗仔村民小组的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由岗仔村民小组承担。事实和理由：一、岗仔村民小组与中人科公司于2018年1月11日签订的《土地租赁协议》实质为土地转租协议，否则该协议因未经村民会议通过而无效，且四海芳园公司的法定代表人张某1亲笔书写的备注“本人已阅读本转租协议对甲方与乙方直接对接没有异议”已经特别注明了该协议是转租协议，真实意思明确，是转租而非解除原与岗仔村民小组的协议。二、四海芳园公司与岗仔村民小组2017年2月28日签订的《土地出租合同》不符合《中华人民共和国合同法》第九十一、九十四条规定的解除条件，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第五十七条规定，岗仔村民小组以四海芳园公司未按时缴纳租金为由主张合同终止缺乏依据，同时四海芳园公司投入大量资金开发涉案土地且未造成岗仔村民小组任何经济损失，故应当继续履行此《土地出租合同》。被上诉人岗仔村民小组答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。四海芳园公司的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。一、四海芳园公司与岗仔村民小组之间签订的《土地出租合同》已经终止，四海芳园公司与中人科公司之间签订的《合作协议书》与岗仔村民小组无关。二、岗仔村民小组与中人科公司签订的《土地租赁协议》实质为新的租赁关系，不是转租协议，四海芳园公司法定代表人张某1“对甲方与乙方直接对接没有异议”的备注已经足以说明不是转租。解除与四海芳园公司签订的《土地出租合同》以及与中人科公司签订《土地租赁协议》均已通过民主议定程序。三、四海芳园公司主张的投入大量资金开发涉案土地没有任何事实和依据，不影响四海芳园公司与岗仔村民小组之间签订的《土地出租合同》解除，四、四海芳园公司占用涉案土地已经严重损害了岗仔村民小组的集体利益，岗仔村民小组收取土地占用费后已经免除了利息，减少了四海芳园公司的损失。原审第三人中人科公司经本院公告送达期满，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面意见。被上诉人岗仔村民小组向一审法院起诉请求：1.确认岗仔村民小组与四海芳园公司于2017年2月28日签订的《土地出租合同》已经终止；2.判令四海芳园公司立即搬离涉案土地以及向岗仔村民小组支付占用费至其搬离之日止，暂计至2019年8月30日的占用费为147966元；3.本案诉讼费用由四海芳园公司承担。一审法院认定事实：2017年2月28日，岗仔村民小组作为甲方与四海芳园公司作为乙方签订《土地出租合同》一份，约定由甲方将其位于清远市清新区*******************，东至晒布岗、铺仔村的田地以历史性的界线为止，南至本村背竹林后的新规划公路，西从本村岗腰水泥路面以北至本村的自留山山脚，即俗称坑坝，北至本村田地与企调村的田地历史以来确认的界线为四至范围的土地（面积约240.64亩）发包给四海芳园公司承包经营，租赁期三十年，即自2017年2月28日起至2046年2月28日止，租金标准为295932元/年，并在每年的12月31日前交纳下一年的租金；另双方乙方向甲方交纳100000元的合同保证金，该款由甲方在合同期满后退回给乙方；另双方还约定乙方拖欠租金三个月以上甲方有权终止合同。另合同签订前，四海芳园公司于2017年2月13日已向岗仔村民小组交纳了2017年度租金294750元，但没有交纳合同保证金100000元。2017年12月22日，第三人作为甲方与四海芳园公司股东张某1、梁某1、张某2签订《合作协议书》，约定四海芳园公司作为目标公司并由甲方收购该公司股东张某1、梁某1、张某2三人所持有的该公司名下的全部股份，甲方收购上述三人股份后，目标公司即四海芳园公司纳入甲方集团经营体系管理，另外由上述三人另外成立一间有限合伙企业，该合伙企业占目标公司即四海芳园公司的20%股份。2018年1月11日，岗仔村民小组作为甲方与中人科公司作为乙方签订《土地租赁协议》，约定由甲方将其位于清远市清新区*******************，东至晒布岗、铺仔村的田地以历史性的界线为止，南至本村背竹林后的新规划公路，西从本村岗腰水泥路面以北至本村的自留山山脚，即俗称坑坝，北至本村田地与企调村的田地历史以来确认的界线为四至范围的土地（面积约240亩）发包给四海芳园公司、中人科公司承包经营，租赁期三十年，即自2017年2月28日起至2046年2月28日止，租金标准为295932元/年，并在每年的12月31日前交纳下一年的租金；另双方乙方向甲方交纳100000元的合同保证金。另四海芳园法定代表人张某1在该合同中注明“本人已阅读本转租协议，对甲方与乙方直接对接没有异议”。上述合同签订后，中人科公司以其自身名义向岗仔村民小组缴交了2018年度即2018年2月28日至2019年2月28日期间的租金295932元，并向岗仔村民小组交付合同保证金100000元。2019年1月17日，岗仔村民小组共同向中人科公司及四海芳园公司书面发出《租赁合同解除合同书》，内容如下（节选）：“贵公司于2018年1月11日与我村经济合作社签订的土地租赁合同。根据合同约定，租金必须在2018年12月31日将2019年度租金缴纳，现在已经超过约定时间，请贵公司收到告知书后，速派人到我经济社缴纳租金或办理终止租赁合同的相关手续…”。2019年2月28日，四海芳园公司法定代表人张某1以个人名义向岗仔村民小组转账280000元（附言：租地款），但该款被岗仔村民小组拒收并退回给张某1。2019年4月20日，岗仔村民小组与中人科公司签订《解除土地租赁协议合同书》，约定解除双方于2018年1月11日所签订的《土地租赁协议》，中人科公司所交纳的合同保证金100000元作为违约金直接补偿给岗仔村民小组。之后，岗仔村民小组要求四海芳园公司交还涉案承包地，但由于四海芳园公司认为与岗仔村民小组所签订的《土地出租合同》一直处于履行状态，而岗仔村民小组与中人科公司所签订的《土地租赁协议》实际为转租协议，且涉案土地自起诉前均由四海芳园公司与中人科公司共同经营而拒绝交还，由此，引起诉讼。另查明：2019年12月11日，岗仔村民小组负责人张文与四海芳园公司法定代表人张某1在微信聊天中，要求张某1以2019年1月至12月的土地占用费名称进行转账，不能以租金名称划入账户，否则，岗仔村民小组无权接收；对此，张某1微信表示收到。2019年12月16日，四海芳园公司法定代表人张某1以个人名义向岗仔村民小组转账50000元，并注明款项用途为土地承包款；2020年1月2日，四海芳园公司法定代表人张某1向岗仔村民小组转账200000元，并注明款项用途为地租；2020年1月8日，四海芳园公司法定代表人张某1以微信转账方式向岗仔村民小组负责人张文支付30000元。庭审中，四海芳园公司认为上述合计280000元（50000+200000+30000）应作为已缴清了2019年度土地租金，故其不存在拖欠岗仔村民小组租金或者土地占用费的问题。对此，岗仔村民小组表示不予认可四海芳园公司所说的上述款项属于地租，并认为上述280000元中，其中50000元是四海芳园公司在2019年应补偿岗仔村民小组的挖绿化树的土地恢复费用，其余的才是土地占用费，但由于四海芳园公司一直在占用，故其要求四海芳园公司支付从2019年3月1日至搬离之日止的土地占用费。诉讼中，岗仔村民小组并未就上述50000元提交相关证据证实属于土地恢复费用。一审法院认为，本案系农村土地承包合同纠纷。综合双方陈述及举质证意见，现归纳本案争议焦点：一、岗仔村民小组与中人科公司于2018年1月11日签订的《土地租赁协议》是属于岗仔村民小组与中人科公司间建立新的承包关系抑或属于四海芳园公司与中人科公司之间的转租关系；二、岗仔村民小组主张四海芳园公司搬离涉案土地及支付土地占用费是否合法合理的问题。关于第一个焦点。本案中，岗仔村民小组、四海芳园公司签订的《土地出租合同》是双方真实意思表示，内容并未违反法律强制性规定，属于合法、有效。从该合同内容来看，虽然四海芳园公司未按合同约定缴交合同保证金，但四海芳园公司在合同签订前已缴交的2018年度租金，故此，岗仔村民小组以四海芳园公司未缴纳保证金及租金为由主张双方签订《土地出租合同》已于2017年5月29日终止的意见，与事实不符，一审法院不予采纳。四海芳园公司在履行合同过程中引入中人科公司投资，虽然四海芳园公司与中人科公司间存在合作关系，但从四海芳园公司介绍中人科公司与原岗仔村民小组所签订的《土地租赁协议》内容来看，该协议由中人科公司与岗仔村民小组直接签订，合同权利义务均由岗仔村民小组与中人科公司享有、承担，而合同签订后的合同保证金及租金均以中人科公司名义所缴交，且四海芳园公司法定代表人张某1在该协议亦确认同意由岗仔村民小组与中人科公司直接对接，可见，岗仔村民小组与中人科公司是就涉案土地重新建立了承包关系，而对四海芳园公司而言，应视为其同意与岗仔村民小组终止原承包关系。为此，结合岗仔村民小组诉求及涉案合同及协议所约定的承包期限，一审法院依法确认岗仔村民小组、四海芳园公司于2017年2月28日所签订的《土地租赁合同》于2018年2月27日终止。至于四海芳园公司认为岗仔村民小组与中人科公司签订的《土地租赁协议》属于转账（应为“转租”）协议，虽然四海芳园公司法定代表人张某1在协议上写明“本人已阅读本转租协议”，但协议内容与法律所规定的转租情形并不相符，一审法院不予采纳。对于四海芳园公司认为岗仔村民小组一直认为四海芳园公司一直有侵占涉案土地行为，且其一直有以“地租”、“承包土地款”名义来向岗仔村民小组转账交款，且涉案土地亦一直有四海芳园公司参与使用，故双方的租地合同尚未终止，应继续履行，对此，一审法院认为，四海芳园公司于2019年2月28日以租地款名义所交纳的款项，岗仔村民小组已明确拒收，且岗仔村民小组于2019年12月11日亦在微信明确告知四海芳园公司以土地占用费名义交纳才收款，故此，四海芳园公司在2019年12月至1月期间以“地租”、“承包土地款”名义转账，实质是四海芳园公司自身的单方意思表示，其效力并不及于岗仔村民小组；另由于四海芳园公司与中人科公司存在合作关系，在中人科公司承包涉案土地后，岗仔村民小组继续向作为介绍人的四海芳园公司或中人科公司催收承包款或者由四海芳园公司使用中人科公司所承包的土地的行为亦合符常理，但在岗仔村民小组与中人科公司解除协议后，若四海芳园公司继续使用涉案土地，显然缺乏理据；综上，对四海芳园公司的上述抗辩，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。关于第二个焦点，鉴于岗仔村民小组与中人科公司于2019年4月20日签订《解除土地租赁协议确认书》，且双方确认协议于签名盖章之日才终止，为此，涉案土地使用权应自2019年4月20日才应归属回岗仔村民小组，而四海芳园公司因已无权占用涉案土地使用，故其应自岗仔村民小组与中人科公司解除协议当日的第二日即2019年4月21日向岗仔村民小组支付土地占用费，为此，岗仔村民小组主张四海芳园公司从2019年3月1日起支付土地占用费，依据不足，一审法院不予支持，至于2019年2月3月1日至2019年4月20日期间的地租，依合同相对性原则，是岗仔村民小组与中人科公司之间的经济问题，与四海芳园公司无关。综上，由于四海芳园公司于2019年12月至1月期间共计向岗仔村民小组支付了280000元，而该款应视为四海芳园公司向岗仔村民小组所支付的土地占用费性质，为此，本案应计算该款可占用涉案土地使用的时间。结合岗仔村民小组与中人科公司所约定的土地租金为295932元/年，并从2019年4月21起开始计算，故四海芳园公司所交纳的280000元应可占用土地天数为345天【280000元÷（295932元/年÷365天）】，即四海芳园公司从2019年4月21日起可占用涉案土地使用至2020年4月1日，为此，现岗仔村民小组主张四海芳园公司立即搬离涉案土地及支付土地占用费至搬离之日止，与事实不符，一审法院不予支持。至于岗仔村民小组主张四海芳园公司所交纳的280000元中有50000元属于四海芳园公司应补偿岗仔村民小组其挖绿化树的土地恢复费用，因其未能提交相关证据佐证，对其意见，一审法院不予采纳。综上，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2020年2月19日作出（2019）粤1803民初4134号民事判决：一、确认清远市清新区***********民小组与清远市四海芳园农业有限公司于2017年2月28日所签订的《土地出租合同》已于2018年2月27日终止；二、驳回清远市清新区***********民小组的其他诉讼请求。本案受理费3259.32元（清远市清新区***********民小组已预交），由清远市清新区***********民小组负担3159.32元，清远市四海芳园农业有限公司负担100元。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院依法予以确认。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院认为，本案系农村土地承包合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理，应围绕当事人的上诉请求进行。根据当事人的诉辨意见，本案争议的焦点问题是：一、被上诉人与上诉人于2017年2月28日签订的《土地出租合同》是否已经终止；二、若《土地出租合同》终止，被上诉人主张上诉人搬离涉案土地及支付土地占用费应否予以支持。关于第一个争议焦点问题。首先要对被上诉人与原审第三人中人科公司于2018年1月11日签订的《土地租赁协议》属何性质的合同进行分析；其次要对如何理解上诉人的法定代表人张某1在上述协议中备注的“本人已阅读本转租协议，对甲方与乙方直接对接没有异议”进行分析。上诉人与被上诉人于2017年2月28日签订了一份《土地出租合同》，但上诉人未完全按照合同履行，后被上诉人与原审第三人中人科公司于2018年1月11日签订《土地租赁协议》，将原与上诉人所签订合同约定的土地四至范围出租给原审第三人中人科公司，上诉人的法定代表人张某1在上述协议中备注“本人已阅读本转租协议，对甲方与乙方直接对接没有异议”。对以上事实，上诉人与被上诉人没有异议，但上诉人认为其法定代表人的备注已注明是“转租协议”，因此上述协议是转租协议，而被上诉人认为是新的租赁关系。本院认为，如上述协议为转租性质的协议，则应由上诉人与原审第三人中人科公司签订，但上述协议是由被上诉人与原审第三人中人科公司签订，签订后的租金及保证金均由原审第三人中人科公司向被上诉人缴纳，合同的权利义务只在被上诉人与原审第三人中人科公司之间产生，因此，上诉人认为上述协议是转租协议的理由不能成立，备注内容应确认为上诉人同意被上诉人将土地重新租赁给原审第三人中人科公司，换言之，上诉人已经退出合同，被上诉人与原审第三人中人科公司签订的《土地租赁协议》是新的协议，故上诉人与被上诉人于2017年2月28日签订的《土地出租合同》已经终止。上诉人此节上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点问题。由于上诉人与被上诉人双方签订的《土地出租合同》已经终止，被上诉人与原审第三人中人科公司签订的《土地租赁协议》属于新的协议且已经解除，上诉人无论主张其系承租方或原审第三人中人科公司的合作方均已无法定的理由占用被上诉人的土地。但由于上诉人一直实际占用涉案土地并向被上诉人支付了款项，可以折抵上诉人实际占用涉案土地期间的土地占用费，一审判决结合上诉人已支付给被上诉人的土地使用费金额，确定上诉人可占用被上诉人的土地至2020年4月1日止并无不当，一审法院据此未判决上诉人搬离涉案土地并支付土地占用费亦无不当。上诉人上诉认为上诉人与被上诉人双方签订的《土地出租合同》应继续履行的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。现由于上述占用期限已届满，而被上诉人在一审起诉亦请求上诉人搬离涉案土地，若双方不能重新达成新的协议，则上诉人应当搬离涉案土地并支付自2020年4月2日起至搬离之日止的土地占用费，由于被上诉人并未对该部分提出上诉，双方可就该部分另行协商解决。综上所述，上诉人四海芳园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3259.32元，由上诉人清远市四海芳园农业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄春明审 判 员 房 晔审 判 员 王 凯二〇二〇年十一月十三日法官助理 钟子晴书 记 员 何 叶附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。