文书内容江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初13432号原告：蒋颖，女，1989年7月9日出生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人：季王，男，系原告弟弟。被告：昝学林，女，1984年6月20日出生，汉族，住四川省旺苍县。原告蒋颖与被告昝学林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月15日对本案公开开庭进行了审理。原告蒋颖及其委托代理人季王、被告昝学林到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告蒋颖提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的《昆山恒耀房产房屋买卖合同》；2、判决原告无需返还被告25万元定金；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由，被告与原告于2018年10月16日签订了《昆山恒耀房产房屋买卖合同》，约定被告向原告购买坐落于昆山市房屋，房屋价款为200万元整(到手价)。甲乙双方应积极履行过户义务，若未按合同约定履行合同义务的，则每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款的万分之三作为违约金，逾期超过15日的，守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。被告于2018年10月16日向原告支付了定金30000元整，双方协议于2018年10月17日再支付房东蒋颖70000万元整，再于2018年11月17日前付定金150000元整，合计定金250000元整，原告在收到全部定金后积极履行了合同义务准备了房屋过户登记材料。但被告一直未履行合同义务，未付足首付且不办理贷款及过户手续。2018年12月25日鉴于被告希望延迟办理过户手续，被告与原告签订了《花桥万科魅力之城103号楼4001室双方协议》，被告向原告支付了30万元首付，希望原告允许被告于2019年12月25日前办理过户手续。期间若未办理贷款手续的，违约方应赔偿对方5万元违约金。直至2019年12月25日，被告仍未履行过户义务，原告于2020年3月18日发出《催告函》后，被告仍继续以各种理由拒绝付足首付及履行过户义务，据此原告认为被告已违约，故提起本案诉讼。被告昝学林辩称，被告一直在履行合同并没有违约，原告现要求解除合同属于违约。经审理查明，2018年10月16日原告蒋颖（甲方）与被告昝学林（乙方）在中介方昆山恒耀房产中介服务有限公司的居间介绍下签订了一份《昆山恒耀房产房屋买卖合同》，约定被告向原告购买坐落于昆山市房屋，建筑面积123.62平方米，房屋价款为200万元。甲乙双方应积极履行过户义务，若未按合同约定履行合同义务的，则每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款的万分之三作为违约金，逾期超过15日的，守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。甲乙双方任何一方违约导致本合同无法继续履行的，则违约方应向丙方支付该房屋成交总价的2%的手续费。乙方若向银行贷款，则需配合准备贷款文件，给予银行审核，如贷款不足则以现金补齐。合同第十五天手写约定，甲乙双方协商于2018年10月16日支付定金30000元，于2018年10月17日支付定金70000元，于2018年11月17日付定金150000元，共250000元。甲方于拿到定金后开始办理产证，产证出来以后，甲乙双方无条件配合丙方办理贷款手续及过户手续，不得长期拖延办理时间，如购买方由于政策原因可更改购买方姓名。审理中原、被告确认称由于签订合同时原告的房产证尚未办理出来，故合同第十五条作了上述约定，且合同中暂未写明其余款项付款时间及贷款金额。另查明，合同签订后，被告于2018年10月16日支付定金30000元，2018年10月17日支付定金70000元，2018年11月16日支付定金150000元。2018年12月25日原、被告及中介方对剩余款项支付及贷款办理进行了协商并达成了《花桥万科魅力之城103号楼4001室双方协议》，内容为：定金25万元，首付30万元，共55万元，从2018年12月25日至2019年12月25日之内，甲乙双方无条件配合丙方（中介方）办理贷款手续，如期间内未进行办理贷款手续，违约一方承担全部责任，甲方返还乙方55万元整，甲方违约的话赔偿5万元给乙方，中介费房屋总价两点需当天全部支付；乙方违约的话，赔偿5万元给甲方，中介费房屋总价的两个点需当天全部支付。该协议签订当日被告向原告支付了首付款30万元。2019年2月15日，原告取得涉案房屋产证。产证出来后，原、被告对于首付款金额及贷款金额进行了协商确认，即首付款金额89万元，贷款金额111万元。再查明，此后原、被告之间关于合同履行一直进行协商。2019年12月18日，被告在微信中询问原告及中介能否再宽限两个月，原告回复“不同意再拖延，希望一切按照协议来”。2019年12月24日原告在微信中明确询问被告是否购买，“不买的话，按照协议赔偿5万元”，被告当天联系中介咨询办理贷款需要提交的资料，中介将所需资料清单发给被告，但2019年12月25日被告并未将所需材料提交齐全，导致银行贷款一直未能办理。此后原、被告仍就合同履行方式进行过协商，但并未达成一致。2020年1月16日被告称剩余的34万元首付款要三月份才能凑齐，原告认为太晚不同意。此后至2020年3月18日原告向被告发出了一份催告函，要求被告在收到函件后3日内与原告联系并履行房屋过户手续，如未履行视为解除合同。但由于双方存在争议，被告未再支付房款，原告房屋中的抵押贷款亦未涤除，涉案房屋至今并未过户。2020年5月26日原、被告协商时，原告曾表示同意将55万元在6月份还给被告，但被告要求原告给付资金利息故双方未达成一致。又查明，合同签订后原告将一把房屋钥匙交给被告，被告拿到钥匙后支付了两次物业费合计3677.32元，但被告并未居住使用过涉案房屋。审理中被告要求在原告退款时一并处理已交的物业费，原告对此予以同意。以上事实有房产证、《昆山恒耀房产房屋买卖合同》、《花桥万科魅力之城103号楼4001室双方协议》、微信聊天记录、支付凭证、催告函、邮寄凭证等，以及当事人陈述予以证实。本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同及双方协议依法成立有效，双方均应恪守履行。由于合同签订时产证未出，双方在合同中仅约定了总价及定金支付期限，并未约定剩余房款的支付方式及过户、交付期限，但此后经协商双方确定了首付金额及贷款金额，并通过协议书补充约定了被告应办理贷款的时间及相应的违约责任，被告应按照约定的时间及时办理贷款以履行合同。本案中被告仅支付了定金及部分首付款共55万元，按照协议书约定，被告应在2019年12月25日前办理贷款手续，但被告在该日期前并未将贷款办理所需材料提交齐全，此后也未积极补充材料导致贷款一直未能办理。原告以催告函的方式催促后，被告亦未采取其他方式将剩余房款补足并继续履行合同。被告上述行为导致合同无法继续履行属于违约，现原告要求解除合同本院予以认定。合同解除后，原告应将已收的55万元款项返还给被告。关于被告的违约责任，虽然合同中约定定金为25万元，但原、被告双方在2018年12月25日协议书中对该违约情形下的违约金又进行了补充约定，即由违约方赔偿5万元。本案中，原告未举证证明因被告违约而产生的实际损失，且原告已占有使用被告支付的55万元房款至今。据此，本院认定由被告赔偿原告违约金5万元。另外，由于被告已为原告代缴了两个月物业费3677.32元，原告同意将该费用在本案中一并处理，由于被告并未占有使用过房屋，故该费用应由原告予以返还。将以上款项折抵后，由原告返还被告503677.32元。据此，依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告蒋颖与被告昝学林之间的《昆山恒耀房产房屋买卖合同》、《花桥万科魅力之城103号楼4001室双方协议》予以解除，原告蒋颖返还被告昝学林房款550000元及物业费3677.32元，于本判决生效后十五日内支付完毕；二、被告昝学林赔偿原告蒋颖违约金50000元，于本判决生效后十五日内支付完毕；三、将上述第一项、第二项折抵后，原告蒋颖返还被告昝学林房款及物业费503677.32元，于本判决生效后十五日内支付完毕。(如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32×××60)如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为11400元由被告昝学林承担。该费用已由原告交至本院，本院不予退还。被告于本判决生效后十五日内支付至原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员  何跃武二〇二〇年十一月九日书记员  颜晓龙