重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0108民初12216号原告：重庆天景物业服务有限公司，住所地重庆市南岸区七公里，统一社会信用代码91500108759280204A。法定代表人：李欣，董事长。委托诉讼代理人：游成（特别授权），男，汉族，1985年7月16日出生，住重庆市巴**，公民身份号码，系该公司职工。委托诉讼代理人：熊相琴，女，汉族，1985年2月16日出生，住重庆市巴**，公民身份号码，系该公司职工。被告：程霞，女，汉族，1978年11月5日出生，住重庆市南岸区，公民身份号码。委托诉讼代理人：陈志强（特别授权），男，汉族，1972年11月16日出生，住重庆市巴**，公民身份号码，系被告丈夫。原告重庆天景物业服务有限公司（以下简称天景物业公司）诉被告程霞物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天景物业公司的委托诉讼代理人游成，被告程霞及其委托诉讼代理人陈志强两次开庭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天景物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付所欠2015年1月至2020年4月的物业服务费9356.80元（含公摊水电费640元），及以欠费金额为基数，自2015年1月16日起至2020年4月16日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的违约金；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系学府大道69号房屋业主，原告系被告小区物业服务企业，为被告房屋提供物业管理服务。原告向被告全面履行了物业服务合同约定的义务，为公共场所、公共设施、公用设备等提供公共秩序维护、保洁和维修保养服务，被告却单方面违约不交纳物业服务费，经催收无果，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，提出如上请求。被告程霞辩称：请求判决被告向原告支付百分之六十的物业管理费。理由如下：一、小区内存在严重的安全隐患，对业主的生命财产构成极大的威胁，具体表现在天景物业聘请的消防维保单位无消防维保资质、楼栋房内设施未做检测、消防设施现场管理混乱功能丧失、用电安全隐患严重及存在其他安全隐患。二、服务质量差，不作为乱作为，具体表现在保洁服务不到位、服务人员无服务意识、小区广告不清理、植被养护差、门禁卡无法正常使用、门禁电话无法呼叫、停车管理混乱等。三、原告未履行物业合同约定的义务，具体表现在能耗费用未公布、未向业主退还、服务未遵循业主意见、小区无平面示意图、门禁管理混乱、外来人员未登记、改变物业管理公共部分的使用性质、对设施未进行正常维护、小区公共收益收支未公示。四、被告至今未收到原告有关催收物业服务费的函件。五、原告曾起诉被告导致被告在不知情的情况下被法院缺席判决并强制执行，造成严重精神损害。六、原告向被告主张2017年6月前的物业服务费用已经超过诉讼时效，被告不应当支付。综上所述，原告未完全履行物业服务合同，被告方只愿意承担诉讼时效内百分之六十的物业服务费。经审理查明：2012年12月22日，南岸区学府大道69号业委会（作为甲方）与天景物业公司（作为乙方）签订《重庆市物业服务合同》，约定由天景物业公司为学府大道69号美梦城真小区提供物业服务。合同约定物业服务费按建筑面积计算，美梦城真物业服务费标准为1.4元/月·平方米。共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取按户据实分摊的方式向业主分摊计收。为便于结算，每年1至11月按照10元/户的标准缴纳，每年12月按年据实结算，多退少补。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行当月缴费义务。合同期限为5年，自2012年7月1日起至2017年6月30日止。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费、公摊水电费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同还对双方权利义务、物业管理用房、合同期限及解除等事项进行了约定。合同期满后，天景物业公司仍为美梦城真小区提供物业服务至今。程霞系重庆市南岸区海棠溪街道学府大道69号美梦城真号房屋业主，该房屋建筑面积104.43平方米。被告程霞在接受天景物业公司的物业服务后，未向天景物业公司交纳自2015年1月起至2020年4月的物业服务费和公摊水电费。经计算，程霞每月应交的物业服务费为146.20元（104.43平方米×1.4元/月·平方米），共欠交物业服务费9356.80元（146.20元/月×64个月）、欠交公摊水电费为640元。庭审中，程霞表示对物业服务费的计算方式、收费标准无异议，对天景物业公司请求的公摊水电费计算标准无异议。另查明，学府大道69号·美梦城真在2017年度南岸区物业服务星级评定中被南岸区房屋管理局、南岸区物业管理学会评定为四星，在2019年度南岸区物业服务星级评定中被南岸区住房和城乡建设委员会、南岸区物业管理学会评定为保持四星。2019年至2020年期间，天景物业公司将小区消防工程维修保养服务外包给重庆力杰消防工程有限公司，将保洁服务外包给重庆烁今物业管理有限公司，将环境消杀服务外包给重庆新天地有害生物防治有限公司，将电梯维护保养和急修服务外包给永大电梯设备（中国）有限公司重庆分公司。天景物业公司于2019年至2020年期间对小区保洁工作进行了现场巡查并制作保洁现场巡查记录表，同时制作了巡视督导记录表。2019年，天景物业公司对业主进行了满意度回访。自2019年起，天景物业公司制作了学府大道69号小区服务月报，并通过楼管员微信朋友圈发布信息向业主提供物业服务。程霞欠费后，天景物业公司曾于2017年9月22日通过EMS邮政特快专递向程霞邮寄了催收物业服务费、公摊水电费的律师函。并于2018年4月8日向本院提起诉讼，要求程霞支付拖欠的物业服务费用。经催收未果，天景物业公司向本院提起本案诉讼。诉讼中，天景物业公司自愿将违约金计算标准调整为以欠费金额为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算。上述事实，有原告提供的《重庆市物业服务合同》、EMS邮政快递单、《环境消杀服务合同》、《学府大道69号保洁服务合同》、《重庆市电梯日常维护保养合同》、物业服务星级评定牌照片、房屋登记信息查询证明、住建委关于开展物业服务星级挂牌的通知和评分细则打印件、2017年度南岸区物业服务星级评定牌、2019年度南岸区物业服务星级评定牌、小区服务月报、现场服务楼栋员熊相琴的朋友圈截屏、《消防工程维保合同》、业主满意度回访登记表、保洁现场巡查记录表、巡视督导记录表，被告提供的《重庆市物业服务合同》、2017年-2019年拍摄的照片、判决书、快递查询记录，以及双方当事人的陈述为证，足以认定。关于被告提供的网站下载关于小区物业服务的消息，因其真实性无法核实，本院不予采信。本院认为，南岸区学府大道69号业委会与天景物业公司签订的《重庆市物业服务合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”程霞作为案涉小区的业主，亦受该合同的约束。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告为被告提供了物业服务，被告应按约定履行交纳物业服务费的义务。虽然天景物业公司曾于2017年9月22日通过EMS邮政特快专递向程霞邮寄了催收物业服务费、公摊水电费的律师函，但天景物业公司并未向本院提交快递查询记录，无法证明程霞收到了天景物业公司邮寄的律师函，因此在《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行前，天景物业公司请求的2015年10月1日前的物业服务费及公摊水电费已经超过诉讼时效，本院对该部分的物业服务费及公摊水电费不予支持。经计算，程霞自2015年10月起至2020年4月期间欠付的物业服务费为8041元（146.20元/月×55个月）、公摊水电费550元（10元/月×55个月）。程霞欠费后，经天景物业公司多次催收，程霞均拒绝向原告交纳物业服务费，其行为构成违约，应当向天景物业公司承担违约责任。结合合同性质、合同履行情况和合同约定等因素，天景物业公司自愿请求程霞支付以欠费金额为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的违约金，属法律允许范围之内，本院亦支持。在违约金计算过程中，本院认为应以中国人民银行公布的同期贷款基准利息和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜，在2019年8月20日前按照前述标准计算，之后按照后述标准计算。结合合同约定的交费时间及原告的请求，本院认为违约金自2015年10月16日起算为宜，计算至2020年4月16日止。关于程霞辩称天景物业公司物业服务不到位，为此不同意全额支付物业服务费的意见，本院认为，程霞在庭审中举示的照片拍摄于2017年至2019年期间，照片内容只能反映小区内一时的情况，不足以证明天景物业公司未完全按照合同约定提供物业服务，且根据法律规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。为此物业管理公司若存在物业服务不到位或者侵犯业主权益的情形，业主可要求其承担违约责任，而交纳物业服务费是业主的义务，不能以此作为冲抵，因此程霞要求向天景物业公司交纳百分之六十的物业服务费，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告程霞于本判决生效之日起五日内支付原告重庆天景物业服务有限公司2015年10月至2020年4月期间的物业服务费8041元、公摊水电费550元，及违约金（以每月欠缴金额为基数，从欠费当月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月20日；从2019年8月21日起，以每月欠缴金额为基数，从欠费当月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至2020年4月16日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费157元，减半收取78.50元，由被告程霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 李明刚二〇二〇年十一月十二日（院印）法官助理 朱明丹书 记 员 晏仕敏