湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0105民初1661号原告（反诉被告）：刘中中，男，1962年5月13日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。委托诉讼代理人：李健健、苏桐，系湖北瑞德律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：朱巨成，男，1969年8月5日出生，汉族，住湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：英雄心，系湖北金楚律师事务所律师，特别授权代理。刘中中与朱巨成返还原物纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，于同年7月21日公开开庭进行了审理。第一次庭审后，朱巨成向本院提交反诉状，本院经审查后予以合并审理。因本案案情疑难复杂，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，转为普通程序，由审判员王侃独任审判，于同年10月10日再次公开开庭进行了审理。刘中中及其委托诉讼代理人苏桐（参加第一次庭审）、李健健（参加第二次庭审），被告朱巨成及其委托诉讼代理人英雄心（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘中中向本院变更诉讼请求为：1、请求法院判令被告腾退原告位于武汉市汉阳区XX号商网的房屋；2、判令被告支付原告房屋占用费379,950.4元（含2020年3月1日之前租金差额及之后占用费，占用费计算截止2020年7月，支付至腾退完毕之日止，按每平方米每月140元计算）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：武汉市汉阳区XX号商网的房屋为原告所有，2010年1月23日原告将房屋出租给被告，双方签订了《门面租赁合同》，明确约定合同租赁期从2010年3月1日至2015年2月28日，每月租金12,000元，从2011年3月1日起每年租金递增8%。之后被告拒绝执行合同约定的递增租金，合同届满后也未腾退房屋。为此原告曾在2015年2月6日被告租赁房屋门前张贴《通告》，明确要求被告到期腾退房屋。后由于被告拒不搬离，双方还向汉阳公安分局琴断口派出所报警解决腾退纠纷，但被告仍未搬离并占用至今，还将房屋转租他人。尽管被告支付了部分占用费，但尚欠每年递增部分238,979元没有支付。为维护原告合法利益，故起诉至法院。朱巨成辩称：被告在合同期间遵纪守法，按合同约定按时按期支付房款，无少交房款、无拖欠房款的现象。2015年4月初汉阳大道三年改造，原告要求继续打款继续续租。在修路期间原告没有给予降租优惠，从2011年至2019年，原告也未按约定向物业公司缴物业管理费，被告垫付了9年物业费18,000多元。在修路期间被告也是按时交房租，原告未提出异议，这本身就是对合同的默认。疫情期间被告店面不能正常营业，至今刚刚开业，原告没有减免房租，还要求收回房屋。朱巨成向本院提出反诉请求：1、变更2020年1月24日至2020年6月12日期间的租金为每月8,163元（原租金16,326的50%）；2、判令反诉被告返还反诉原告2020年1月24日至2020年2月28日超额支付的租金10,270元（1月份8天租金2,107元，2月份整月8,163元）；3、判令反诉被告支付反诉原告为其垫付的物业管理费18,265元；4、判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失150,075元；5、被告承担反诉的所有诉讼费、鉴定费。事实及理由：2010年1月23日，反诉原被告签订《门面租赁合同》，约定合同租赁期为2010年3月1日至2015年2月28日，每月租金12,000元，从2011年3月1日起每年租金递增8%，租赁物的物业管理费由反诉被告承担。合同期满，反诉原告表示愿意继续租赁房屋，反诉被告表示认可，双方再未签订租赁合同。由于房屋处汉阳大道景观大道工程施工，房屋被围墙阻隔，房屋使用价值明显下降，双方口头约定此后的租金保持2015年的标准，不再递增。2015年3月1日至2020年2月28日长达五年期间，反诉原告依约向反诉被告支付租金。因疫情影响，反诉原告因疫情防控停业，即便2020年4月9日开门营业，营业收入也明显减少，所以延迟一期未支付租金。反诉原告有意继续租用房屋五年，但双方协商无果，产生诉争。刘中中辩称：被告没有事实依据，应当驳回，第一、被告无权占有案涉房屋，返还租金请求不能达成，被告是强制占有案涉房屋；二。被告没有权利向原告要求补偿房屋装修费，被告系无权占有案涉房屋，我方要求被告返还案涉房屋原样；第三、物业费是被告自行经营费用，和原告无关，应由被告自行承担。经审理查明：2010年1月23日，刘中中与朱巨成签订《门面租赁合同》，约定由刘中中将“《七里晴川》XX商网153.67㎡”房屋出租给朱巨成使用；租赁期限为五年，自2010年3月1日起至2015年2月28日止；朱巨成承租商铺时，需交纳保证金12,000元；房屋租金为每月12,000元，“从第二年（2011年3月1日）起，每年租金递增8%”。合同还约定，“该商网的物业管理费用由甲方（刘中中）承担，其他费用由乙方（朱巨成）承担”。合同签订当日，刘中中向朱巨成出具《收条》一张，确认收到保证金12,000元及2010年3月1日至2010年6月1日的房租36,000元，共计48,000元。朱巨成租赁商铺后，用以经营武汉市汉阳区XX店。刘中中与朱巨成均对2015年2月28日前的租金已结清无异议，本院予以确认。合同到期后，朱巨成仍按2015年的租金标准继续向刘中中支付租金。庭审中，经刘中中与朱巨成对账确认，朱巨成自2015年3月1日起至2020年2月28日止，每年向刘中中支付房租195,956元，共计支付979,780元。朱巨成提交武汉市汉阳区XX店与湖北守信建设工程项目管理有限公司武汉分公司于2019年8月25日签订《装饰装修施工合同》，载明对案涉商铺进行装饰装修，并约定装修价款为333,500元。湖北守信建设工程项目管理有限公司武汉分公司向朱巨成出具收据两张，确认收到装修款共计333,500元。庭审中，本院询问朱巨成是否申请对装饰装修损失予以鉴定，朱巨成表示需要鉴定。本院要求其6日内提交书面申请，因其未能按时提交书面鉴定申请，故本院视为朱巨成放弃对装饰装修损失申请鉴定的权利。刘中中认为，合同到期后朱巨成未能退租、未交纳递增租金；朱巨成认为，疫情期间刘中中应当减租并返还超额租金、应返还物业管理费；双方未能协商一致，遂引起本次诉讼。另查明，案涉房屋坐落于武汉市汉阳区XX室，房屋所有权人登记为刘中中。2020年10月19日，七里晴川物业服务中心向朱巨成出具《情况说明》，载明“XX店老板（朱巨成），将2011年10月1日至2019年12月31日物业费18,256元已缴清”。再查明，2015年4月至2017年5月期间，汉阳大道建设“汉阳大道（滨江大道—三环线）景观大道工程”，案涉商铺位于该施工沿线。双方有争议的事实：租金标准。朱巨成述称，因案涉商铺受上述工程建设影响，故在合同到期后，双方约定按2015年的租金标准继续交纳，不再递增。刘中中述称，其虽收到2015年3月1日起至2020年3月1日止的房租，但合同2015年到期后朱巨成系无权占用，且朱巨成未按每年8%递增交纳房租，刘中中并不认可按原租金交纳，其曾于2015年在案涉商铺张贴《通告》及发送短信，要求朱巨成到期退租；并提交《通告》、短信截图、《协议书》为证。本院认为，2015年合同到期后，刘中中曾以通告形式要求朱巨成腾退，但之后并未腾退，在长达五年双方按原租金履行，刘中中均未举证证明其已提出异议要求递增，故对刘中中的上述陈述，本院不予采信；案涉商铺位于施工沿线，受到施工影响，故朱巨成的上述陈述具备较高盖然性，本院予以采信。上述事实有原被告陈述、房产证复印件、门面租赁合同、通告、短信截图、协议书、汉阳大道改造照片、情况说明、银行流水、装饰装修施工合同、收据在卷证实，足以认定。本院认为：刘中中与朱巨成签订的《门面租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，协议内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守并切实履行。2015年合同到期后，刘中中曾以通告形式要求朱巨成腾退，但之后并未腾退，朱巨成继续向刘中中支付房租至2020年2月28日止，刘中中在此期间并未对租金的支付提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，故案涉租赁合同转为不定期租赁。现刘中中起诉来院，即视为给予朱巨成合理的通知期限，故刘中中要求朱巨成腾退案涉房屋的诉请，本院予以支持。关于刘中中要求朱巨成支付2015年3月1日起至2020年3月1日止租金差额的诉请。朱巨成自2015年3月1日起至2020年3月1日止，按每年195,956元的标准向刘中中支付房租，共计支付979,780元。在此期间，刘中中收取朱巨成支付的租金且未提出异议要求按合同递增，故本院视为双方就租金金额按原标准履行达成合意，故刘中中要求朱巨成2015年3月1日起至2020年3月1日止租金按每年增长8%计算并支付租金差额的诉请，本院不予支持。关于刘中中要求支付2020年3月1日后房屋占用费的诉请。朱巨成已支付2020年3月1日前的房屋租金，在此期间因发生新冠疫情系不可抗力，在本市疫情防控期间朱巨成无法经营或经营业绩受影响，根据防控时间及行业特点本院酌情认定由刘中中免除朱巨成三个月租金。经核算，朱巨成应自2020年6月1日起至实际腾退房屋之日止按年租金195,956元的标准向刘中中支付房屋占用期间的损失；因朱巨成已向刘中中交付合同保证金12,000元，保证金应予抵销租金。关于朱巨成要求变更2020年1月24日至2020年6月12日的租金并返还超额部分的诉请。因朱巨成未能就租金变更的事实予以举证，需承担举证不能的法律后果，故朱巨成的上述请求，本院不予支持。关于朱巨成要求刘中中支付物业管理费的诉请。《门面租赁合同》约定，“该商网的物业管理费用由甲方（刘中中）承担，其他费用由乙方（朱巨成）承担”。七里晴川物业服务中心向朱巨成出具的《情况说明》确认朱巨成已将2011年10月1日起至2019年12月31日止的物业费18,256元缴清，故刘中中应向朱巨成返还上述物业管理费。关于朱巨成要求赔偿装修损失的诉请。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”之规定，因双方系不定期租赁关系，朱巨成装修未经出租人刘中中同意，故本院对该项诉请不予支持。综上，双方诉讼请求中经本院核准的部分，予以支持；过高及不合理的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、朱巨成腾退位于武汉市汉阳区XX室的房屋，并交付给刘中中，于本判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕；二、朱巨成支付刘中中房屋占用期间的租金（自2020年6月1日起至实际腾退房屋之日止，按年租金195,956元的标准计算，应从中扣除12,000元），于本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、刘中中返还朱巨成物业管理费18,256元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；四、驳回刘中中的其他诉讼请求；五、驳回朱巨成的其他诉讼请求。如果刘中中、朱巨成未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13,690元，刘中中已预交，本案反诉受理费2,265元，朱巨成已预交，合计15,955元，由刘中中、朱巨成各负担7,977.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王侃二〇二〇年十一月十三日法官助理杨昀晅书记员杨娜