上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初93117号原告：张富根，男，1947年6月22日出生，汉族，住上海市奉贤区。被告：姚佩英，女，1945年6月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：姚瑞永，男，1930年10月19日出生，汉族，住江苏省南京市。被告：姚娇龙，女，1941年5月12日出生，汉族，住江苏省常州市。被告：陶荣芳，女，1940年10月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：姚志东，男，1968年9月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：姚志宇，男，1971年11月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列五被告的共同委托诉讼代理人：姚佩英(系姚瑞永、姚娇龙的妹妹、陶荣芳的小姑、姚志东、姚志宇的姑妈)。原告张富根与被告姚佩英、姚瑞永、姚娇龙、陶荣芳、姚志东、姚志宇确认合同有效纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用简易程序审理。因案情需要，于2020年2月18日转为普通程序。因被告姚肇家死亡，需待继承人表明是否参加诉讼，本案于2020年3月2日中止诉讼。后本院依法追加陶荣芳、姚志宇、姚志东作为共同被告参与诉讼，于2020年8月13日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张富根、被告姚佩英暨其余五被告的共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张富根向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告姚佩英及其母亲吴松琴于1996年12月25日签订的《房屋买卖协议》有效；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：1996年12月25日，原告与被告姚佩英及其母亲吴松琴(1997年5月12日报死亡)签订了《房屋买卖协议》，约定姚佩英、吴松琴将本区高东镇陈家墩村XXX队外湾斗42号(后变更为46号)2层楼房一幢，包括屋前院子和屋后宅基地全部转让给原告，价格为人民币(以下币种同)23,000元，产权交接后，房屋过户等有关其他一切事宜全部由原告负责。协议签订后，原告支付了购房款，被告姚佩英及其母亲吴松琴亦交付了房屋。原告对该房屋进行装修并一直居住至该房屋拆迁，长达14年。原告认为双方之间的买卖合同有效，双方均已实际履行了各自的合同义务，故根据买卖合同的约定被告姚佩英等人并不能成为上述房屋动迁的补偿安置对象，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，故起诉来院，要求判如所请。被告姚佩英、姚瑞永、姚娇龙、陶荣芳、姚志东、姚志宇共同辩称，不同意原告的诉讼请求。第一、《房屋买卖协议》违背被告的真实意思表示，在签订《房屋买卖协议》之前，原告就多次向被告示意，要求借住涉案房屋从事机电维修。后原告据己意拟定了买卖协议，被告当即指出，涉案房屋是农村房屋未经生产队同意不能买卖，产权无法登记，但原告坚持己见，表示其不要产权，只是要住住。至此，被告相信了原告，签订了协议。至于为何写成买卖协议是因为原告为了便于自己申请执照，所以双方实际为租赁关系，并非买卖关系；第二、涉案房屋产证实际并未真正转交，原告与被告曾口头约定，若未能成功办理执照，原告需将产证归还，后原告因用电等问题没能办成执照，并擅自将涉案房屋对外出租收取租金，被告多次向原告催要产证，原告均拒绝归还，还表示其早就将23,000元房款赚回来了，故不存在原告所称的“产权交接”的事实；第三、涉案房屋的协议不符合国家规定，应为无效，涉案房屋的产权人始终是被告姚佩英及其母亲吴松琴，并未过户登记至原告名下，实际也并无可能办理过户登记手续；第四、原告称被告不是合法的动迁补偿安置对象没有法律依据，原告曾向法院提起诉讼要求确认动迁协议无效，后被法院驳回，现在又要求确认已经动迁的房屋的买卖协议有效来达到分割动迁利益的目的，无事实和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：吴松琴(1997年5月12日报死亡)与姚仲廉(1984年1月4日报死亡)夫妻关系，育有四个子女，即姚肇家(2017年3月15日报死亡)、被告姚瑞永、姚娇龙与姚佩英。被告陶荣芳与姚肇家系夫妻关系，育有二子，即被告姚志东与姚志宇。坐落于上海市浦东新区高东镇陈家墩村69丘(34)地号上的房屋暨高东镇陈家墩村XXX队外湾斗**(原为**，以下至判决主文前简称系争房屋)，1991年宅基地使用证登记在吴松琴名下。1996年12月25日，被告姚佩英及其母亲吴松琴作为甲方，原告张富根作为乙方，签订《房屋买卖协议》，约定甲方将系争房屋包括屋前院子和屋后宅基地(铁丝网围墙圈内)全部出售给乙方，价格为23,000元。同日，被告姚佩英出具收条，表示收到原告张富根购房款23,000元。被告姚佩英一方将系争房屋的《上海市农村宅基地使用证》原件交给原告张富根，并将该房屋交由原告张富根占有使用。2010年3月15日，案外人环城绿带管理署与被告姚佩英签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》(以下至判决主文前简称《安置协议》)，约定由环城绿带管理署拆除系争房屋，被拆迁人为被告姚佩英兄妹四人，房屋补偿款、过渡费、拆迁奖励费、速迁费、装修费等各项费用总计264,278.80元。2012年10月17日，原告张富根向本院提起诉讼，以其与被告姚佩英及其母亲吴松琴签订过房屋买卖协议，对系争房屋享有权利为由，要求确认被告姚佩英与案外人环城绿带管理署于2010年3月15日签订的《安置协议》无效，要求环城绿带管理署对原告进行补偿安置。同年12月12日，本院作出判决驳回原告的诉讼请求。后原告提起上诉，上海市第一中级人民法院于2013年2月25日作出判决，驳回上诉，维持原判。另查明，原告与被告姚佩英一方签订上述《房屋买卖协议》时，原告户籍在上海市浦东新区高桥镇群力村大同路****，户别为市，之后其户口也未户口也未迁入系争房屋中。卖未经有关组织、部门批准。审理中，原告表示坚持要求确认系争房屋买卖协议有效，愿意承担相应的诉讼风险和法律后果。以上事实，有户籍摘抄户籍摘抄、卖协议》、《收条》、《安置协议》、《购买私房证明》、《川沙县房屋契纸》、《上海市农村宅基地使用证》、(2012)浦民(行)初字第121号民事判决书、(2013)沪一中民(行)终字第14号民事判决书及当事人的陈述为证。本院认为，本案的争议焦点有二：其一，原、被告间民事法律关系的性质；其二，该民事法律行为的效力。关于争议焦点一，本院认为，原、被告就系争房屋签订了《房屋买卖协议》，协议签订后，原告一次性支付了相应款项，被告亦出具了收款凭证表示收到了购房款，并交付了系争房屋，且依据现有证据亦未发现被告一方曾向原告主张过租金或返还房屋，故根据协议的履行情况来看，可以确认涉案协议系原、被告的真实意思表示，双方就系争房屋形成的是买卖合同关系。被告姚佩英一方辩称双方为租赁关系，对此并未提供相关证据予以证明，本院不予采信。关于争议焦点二，本院认为，本案系争房屋为农村宅基地房屋，经查，原告在签订《房屋买卖协议》之时并非涉案宅基地所在集体经济组织成员，之后其户口也未户口也未迁入系争房屋中，卖亦未经有关组织、部门批准，根据相关法律规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有，宅基地使用权归宅基地使用权登记人所有，原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供居住和使用，本案原告并不具备购买农村宅基地房屋的条件，故涉案《房屋买卖协议》应属无效。现原告要求确认其与被告姚佩英及其母亲于1996年12月25日签订的《房屋买卖协议》有效，缺乏法律依据，本院难以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告姚佩英作为实际收款人应将23,000元房款返还原告张富根，系争房屋业已动迁，原告张富根无需返还房屋。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十一条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、一百五十三条的规定，判决如下：一、驳回原告张富根的诉讼请求；二、被告姚佩英应于本判决生效之日起十日内返还原告张富根购房款23,000元。案件受理费375元，由原告张富根、被告姚佩英各半负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陆 钰人民陪审员  顾铭洲人民陪审员  王志屏二〇二〇年十一月十六日法官 助理  潘宸琰书 记 员  潘宸琰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当承担相应的责任。二、《中华人民共和国土地管理法》第九条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十一条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。三、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。