江西省全南县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0729民初1327号原告：全南县天豪物业物流服务有限责任公司，住所地全南县贸易广场****。法定代表人：陈海峰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李小明，男，系该公司收费员。被告：钟友群，男，1978年8月11日生，汉族，居民，住广东省惠州市城区，现住全南县。原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司（以下简称天豪物业）与被告钟友群物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天豪物业的委托诉讼代理人李小明、被告钟友群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天豪物业向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令被告立即支付桃源一品小区24栋3号店铺的物业管理服务费5714元，庭审时变更诉讼请求为：物业费自2015年1月1日起计算至2020年12月31日，合计6050元。事实和理由：原告和江西宝盛地产开发有限责任公司于2010年1月26日签订了桃源一品小区前期物业服务协议，此后原告为该小区提供物业服务，根据物价部门全价字[2011]16号文件规定商铺物业费用单价为每月每平方米1元。合同签订后，原告积极履行相关的权利和义务，依法依约对被告经营居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，该小区的绝大部分业主都按规定缴纳了物业管理服务费。被告为桃源一品小区24栋3号商铺的业主，3号店铺建筑面积为84.04m2，从2015年1月1日至2020年8月31日，欠费为68个月，每月金额84.04元，共欠物业管理服务费5714元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理服务费。被告的行为严重影响了原告的正常运行，原告为维护自身的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《江西省物业管理条例》规定，诉至法院，望贵院判如所诉。被告钟友群答辩称，原告方物业费收取不合理，原告未给我们（商铺）提供服务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告天豪物业向法庭提交：营业执照及资质证书、全南县物价局文件，与江西宝盛房地产开发有限责任公司签订的前期物业服务合同，承诺书、前期物业管理服务协议、业主临时公约、装饰装修管理服务协议，与全南鑫凯安防签订的监控设备安装协议、收款收据，与全南县环境卫生管理所签订的协议书；被告钟友群向法庭提交：物业费、装修约定金、垃圾清运费、工本费收据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的与全南鑫凯安防签订的监控设备安装协议、收款收据，被告质证称监控设备是装了，但因车子受损曾要求调取2020年9月7日-8日的监控，物业公司未提供。本院认为原告公司为桃源一品小区商铺安装了监控设备是事实，故本院对该组证据予以采信。2.原告提交的与全南县环境卫生管理所签订的协议书，被告质证称商铺门口的卫生是环卫打扫，但被告未提交证据证实其主张，故本院对该协议予以采信；3.对被告提交的物业费、装修约定金、垃圾清运费、工本费收据，原告认为与本案无关，本院认为该组收据加盖了被告公司发票专用章，且与本案有关联，故本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月26日，原告公司作为乙方，江西宝盛房地产开发有限责任公司作为甲方，签订《桃源一品前期物业服务合同》，约定由原告公司对全南县城桃源一品小区提供物业管理服务。原告公司进驻桃源一品小区至今，安排了保安，对小区内住户与临街商铺共用的水、电、排污管道等公共设施进行了管理、维修，保障了水、电、排污等公共设施正常运行，也安排了清洁工打扫小区范围内卫生。2016年10月31日，为解决临街店铺的安全问题，原告公司为该小区采购并安装了监控摄像头。2017年6月25日，桃源一品小区成立了业主委员会，但未与被告公司重新签订物业服务合同，也未选任其他物业管理企业提供物业服务。另查明，被告钟友群购买了桃源一品24栋3号店铺，店铺面积为84.04m2，于2015年6月12日办理交房手续，与原告公司签订了《前期物业管理服务协议》《业主临时公约》《装饰装修管理服务协议》，并向原告公司预交了一年的物业管理费。被告自2016年6月1日起没有交物业管理服务费，原告公司员工曾通过电话向被告催收，被告仍没有交纳。再查，原告公司办理了企业法人营业执照，经营范围为物业管理、家政服务、园林绿化工程，且其取得了物业服务叁级资质。全南县物价局核定原告公司物业管理服务项目及标准为：自2011年7月25日起至2016年6月7日止，商业店铺1元/月/m2。全南县物价局2016年6月7日全价字[2016]6号文件并未对商业店铺的收费标准进行核定。本院认为，原告天豪物业作为物业管理公司依法取得了物业服务资质证书并办理了工商注册登记，具有从事物业管理服务的相应资质。原告公司与江西宝盛房地产开发有限责任公司签订《桃源一品前期物业服务合同》，并实际为该小区提供了物业管理服务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该前期物业服务合同合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。同时，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，原、被告双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。桃源一品小区业主委员会成立后，未解聘原告公司，原告公司事实上也持续为小区提供物业管理服务，被告所有的临街店铺位于住宅小区的边缘，但也属于该小区物业管理的范围，所需水、电等设施与小区住宅共用，原告在物业管理服务中进行了必要的维修和保养，且为临街店铺安装了监控摄像，被告作为店铺所有人实际享受了相应的物业服务，理应承担物业管理服务费，不能以未享受到物业服务为由而拒交物业管理服务费。经查，被告2015年6月入住时已预交一年物业费，即2016年5月31日之前的物业费已交清，同时，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》中“物业管理服务费用按季缴纳，业主或非业主使用人应在每季的首月10日前缴纳下季度物业管理服务费用”的约定，被告应当交纳自2016年6月1日起至2020年12月31日的物业费。关于物业管理服务费标准的问题。《物业管理条例》第四十一条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”，故综合考虑几年前物价局核定的标准、原告公司服务水平、商铺经商性质等因素，本院酌定本案物业管理服务费在2016年10月31日原告公司增设摄像头改善其服务水平之前，按物价部门所核定标准1元/月/㎡的50%计付，在原告公司增设摄像头改善其服务水平之后即2016年11月1日之后，按1元/月/㎡计付。综上，被告应交纳物业管理服务费4412.1元，其中2016年6月1日至2016年10月31日为210.1元（84.04㎡×1元/月/㎡×50%×5个月），2016年11月1日至2020年12月31日为4202元（84.04㎡×1元/月/㎡×50个月），原告诉求超出部分，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告钟友群应于本判决生效之日起三日内向原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司支付自2016年6月1日起至2020年12月31日止的物业管理服务费4412.1元。二、驳回原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告钟友群承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  陈丽娟二〇二〇年十一月二十四日书记员  叶远桂附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。