北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0115民初7809号原告（反诉被告）：北京凯轩建筑工程有限公司，住所地北京市昌平区北街道西关路****楼**3-1522.法定代表人：许海军，总经理。委托诉讼代理人：王彩鹏，河北冀港律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京中瑞讯科技开发中心，住，住所地北京市通州区台湖镇周坡庄村委会院内/div>法定代表人：李玥，执行董事。委托诉讼代理人：刘涛，北京中朗律师事务所律师。原告（反诉被告）北京凯轩建筑工程有限公司（以下简称：凯轩建筑公司）与被告（反诉原告）北京中瑞讯科技开发中心（以下简称：中瑞讯中心）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凯轩建筑公司的委托诉讼代理人王彩鹏，被告中瑞讯中心的法定代表人李玥和委托诉讼代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯轩建筑公司向本院提出诉讼请求：1.中瑞讯中心立即返还凯轩建筑公司140万元；2.中瑞讯中心赔偿凯轩建筑公司经济损失2083168.23元；3.诉讼费由中瑞讯负担。事实与理由：凯轩建筑公司（乙方）与中瑞讯中心（甲方）合作经营位于北京市大兴区长子营镇留民营村西侧面积约246亩农业用地，于2017年7月29日签订《合作经营合同》，合同约定凯轩建筑公司对合作土地开展符合合同约定及土地规划的经营活动，对合作土地享有合法经营权，中瑞讯中心负责提供合作土地供中瑞讯中心生产经营，保证有权处置合作土地。合同生效后5日内中瑞讯中心将合作土地交付凯轩建筑公司使用，合作期间凯轩建筑公司可以对地上已有设施进行修缮和维护，并承担全部费用，中瑞讯中心负责协调各相关部门及时办理土地及地上物合法经营使用的相关手续。《合同》第五条明确约定甲方负责协调当地有关部门对乙方现有的8个院子增加农业设施手续的办理；甲方负责大棚整修过程中的手续完善、配合乙方当地其他协调工作。关于租金及经营分红，双方在合同中约定乙方向甲方支付土地经营分红包括乙方使用土地及地上物租赁费和使用费，2017年7月凯轩建筑公司按照合同约定向中瑞讯中心支付土地及地上物租赁费、使用费140万元。合同签订后凯轩建筑公司对涉案土地投入了大量的人力、物力和财力，2017年11月因中瑞讯中心未对涉案土地及地上物办理相关手续，安涉土地涉嫌违法经营使用，合作经营被迫停止，此时凯轩建筑公司投入已达2083168.23元。凯轩建筑公司认为，涉案土地系从中瑞讯中心处取得，且中瑞讯中心承诺保证凯轩建筑公司合法使用土地，并负责协调各部门办理土地使用经营手续，凯旋建筑公司出于对中瑞讯中心的信任才投入大量资金，现造成巨额经济损失，为维护凯轩建筑公司的合法权益，特诉至法院。中瑞讯中心辩称，不同意凯轩建筑公司的诉讼请求，理由如下：首先，双方所签署的合作土地性质为农用地，双方是在明知农用地不可出租前提下以合作形式履行了农用地出租的事实，属于以合法形式掩盖非法目的，合同应属无效；其次，合同虽属无效，但合同约定了凯轩建筑公司对中瑞讯中心持有的246亩土地享有使用权，虽然大院部分在2017年被拆除，但凯轩建筑公司一直在使用果园和大棚，故凯轩建筑公司应当按照合同约定向中瑞讯中心支付除大院外大棚和果园土地的使用费；第三，中瑞讯中心并未收到凯轩建筑公司140万元合同价款，今收到900000元，经计算至今凯轩建筑公司仍欠中瑞讯土地占有使用费140万元。中瑞讯中心向本院提起反诉诉讼请求：1.确认双方于2017年7月20日签订的《合作经营合同》无效；2.凯轩建筑公司支付中瑞讯土地占有使用费140万元；3.凯轩建筑公司支付中瑞讯中心自2017年8月起至2020年4月止工人工资198000元；4.反诉案件受理费由凯轩建筑公司负担。事实与理由：2017年7月20日，中瑞讯中心与凯轩建筑公司签订《合作经营合同》，双方约定：双方合作开发位于北京市大兴区长子营镇留民营西侧面积246亩农业用地，并对相关事宜进行了约定。但签订该合同的真实背景为凯轩建筑公司要求承租涉案土地，因土地性质为农业用地无法进行出租，故凯轩建筑公司提出以合作代替租赁，由此签订了《合作经营合同》，2017年底涉案土地中大院部分因政策原因被政府拆除，拆除后凯轩建筑公司并未提出异议，仍继续占有使用其中的大棚和果园，直至2020年4月底。在此期间，中瑞讯中心多次要求其支付占有使用费，但凯轩建筑拒不支付，亦不腾退土地。凯轩建筑公司辩称，不同意中瑞讯中心的诉讼请求，理由如下:首先，本案系中瑞讯中心违约在先，中瑞讯应当向凯轩建筑公司返还已支付的140万元土地租赁费；其次，中瑞讯主张的第三项诉讼请求工人工资，并非合同法关系，且凯轩建筑公司也没有聘用过中瑞讯中心的员工。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下：2017年7月20日，中瑞讯中心（甲方）与凯轩建筑公司（乙方）签订《合作经营合同》，双方约定甲乙双方自本协议生效之日起，合作经营位于北京市大兴区长子营镇留民营村西侧246亩农业用地，甲方提供合作土地用于生产经营，乙方对合作土地开展符合合同约定及土地规划的经营活动，对合作土地享有合法经营权；合作土地现状如下：（1）农用大棚及框架40个（约60亩），（2）23个为架子翻到损坏、6个没有安装架子、其他都有不同程度损坏，均需维修整理，（3）已圈建有围墙的院子8个（每个院子占地10亩并每个院子均有19间固定建筑），（4）变压器完好1台、水井6口，（5）果树约100亩（樱桃树、雪松），（6）已清理过其他杂树用地约22亩，（7）棚头工具用房26个（已完工，需部分维修）；合作期间乙方可以对上述设施设备进行修缮和维护，并承担全部费用，甲方配合乙方完成上述工作，包括但不限于提供相关手续及负责协调工作；乙方可以在合作土地上新建农业设施、设备，但应提前15日通知甲方，乙方保证新建设施设备的面积（包括双方合作前亦由的设施设备所占面积）不得超过合作土地总面积的30%；甲乙双方确认合作经营期限为11年，自2017年7月20日至2028年7月20日。关于土地经营分红方式约定如下：（1）第一年固定分红180万，乙方应在本合同签订之日起3日内向甲方支付第一年合作经营费人民币100万元整，在2017年9月20日支付40万元，在2017年11月20日支付40万元。其中8个大院120万元，40个大棚和果园60万元；第二年固定分红230万元，乙方应于2018年7月10日前一次性向甲方支付，其中8个大院160万元，40个大棚和果园70万元；第三年固定分红280万元，乙方应于2019年7月10日前一次性支付甲方，其中8个大院200万元，40个大棚和果园80万元。关于合同变更和解除，双方约定合同一经签订即具有法律约束力，经双方协商一致签订书面协议方可变更或者解除合同外，任何单位和个人不得随意变更或者解除。2017年1月20日，郑凯强向李玥（中瑞讯中心法定代表人）转账20万元；2017年1月23日郑凯强向李玥（中瑞讯中心法定代表人）转账30万元；2017年8月9日，凯轩建筑公司向李玥（中瑞讯中心法定代表人）转账50万元；2017年8月25日，郑凯强向李玥（中瑞讯中心法定代表人）转账20万元；2017年8月30日，郑凯强向李玥（中瑞讯中心法定代表人）转账20万元。中瑞讯中心的质证意见为对于2017年1月20日和1月23日两笔转账50万元不予认可，与本合同无关，系其他经济往来的转账，且转账时间早于合同签订时间半年之多；凯轩建筑公司的解释为2017年1月郑凯强的转账行为是凯轩建筑公司的行为，虽然是合同签订之前支付，但确实是凯轩建筑公司的钱款，且转账时双方已经对本合同的订立进行了洽商，也是按照中瑞讯中心要求做的。关于2017年1月转账是否存在其他经济往来，本院依法赋予了中瑞讯新中心进行解释和承担举证责任的义务，中瑞讯中心在本院指定的期限内并未向本院提供合理解释和证据，本院采信凯轩建筑公司的意见即共计向中瑞讯中心支付合作款140万元。凯轩建筑公司向本院提交了留民营项目总开支表、材料费收据、支出凭证、入库凭证、各种开支收据等，以证明凯轩建筑公司经济损失2083168.23元，中瑞讯中心的质证意见为不认可上述证据的真实性，凯轩建筑公司所提交的材料均系自行制作，收据和支出凭单也是自己填写，且很多项目一看就是与本案土地租赁合同的经营无关。中瑞讯中心向本院提交了双方的合作经营合同，证明合同中约定中瑞讯公司派出两人负责村里、镇里和区里协调，项目的批复工作，凯轩建筑公司没有支付中瑞讯中心所派2名工作人员工资每人每月3000元，第一次支付时间为2017年8月15日。凯轩建筑公司对证据的真实性认可，证明目的不认可，理由为首先中瑞讯中心并未依据合同约定履行办理相关手续及协调工作，其次，中瑞讯中心也从未派驻过员工协调过相关工作。根据凯轩建筑公司提供的证人韩某证言所述内容其所负责的为村里卫生缴费（每年四次）、村里开会（四五次）及相关部门检查等，其所述内容与合同中约定的负责村里、镇里及区里协调、项目批复等工作内容不符，且根据双方合作标的物大院于2017年11月即被拆除的事实，本院对于中瑞讯中心的意见不予采信。经本院向长子营镇人民政府安全生产科调查，2017年11月，长子营镇人民政府对案涉土地上的违章建筑物进行了连夜拆除，拆除的主要为库房、宿舍之类的建筑物，对于院内大棚没有拆除。经本院询问，凯轩建筑公司表示被拆除日期为2017年11月6日晚，中瑞讯中心称不清楚。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；作出判决前，当事人未能提供证据或者提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，中瑞讯中心将其承租的土地、果树及其所建设的大院交付给凯轩建筑公司，凯轩建筑公司每年向中瑞讯中心支付一定的分红，故双方之间的合同关系应属租赁合同关系。根据双方分红中约定的大院、果园及大棚的租金，如第一年分红中8个大院120万元，40大棚和60亩果园共60万元，可知租赁合同的主要部分为大院，另从合同的履行情况来看大院被拆除出后涉案租赁合同履行出现多重障碍和困难，大院为租赁合同的主要标的，而该大院系违章建筑，无建设工程规划许可或施工许可，故双方之间的租赁合同应属无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方所遭受的损失，双方都有过错的，应当承担各自相应的责任。本案中，从双方合同的约定（合同22.2条：农用大棚及框架40个；23个架子23个为架子翻到损坏、6个没有安装架子、其他都有不同程度损坏，均需维修整理；棚头工具用房26个需部分维修。2.5条：一方应保证新建设备的面积不得超过合作土地面积的30%）、凯轩建筑公司向本院提交的支出凭单明细、收据明细、入库单明细、发票数额，扣除一些明显不合理的费用，结合承租开始后至建筑物被拆除的时间以及建筑物被拆除后无法鉴定的客观情况，同时参考周边类似租赁情况的投入，酌定其维修、新建等经济损失为80万元。因在签订合同时双方均明知大院无建设审批手续，且需要补办相关手续，双方对合同无效均负有过错，本院酌定各自承担50%的责任比例。本案中争议的主要焦点为凯轩建筑公司从承租土地撤场并将承租土地交付给中瑞讯中心的时间，根据谁主张谁举证的原则，因凯轩建筑公司不能举证证明其向中瑞讯中心交付承租土地的时间或提出解除合作的时间，本院根据中瑞讯中心的提供的证人张建所述凯轩建筑公司撤出场地时间为2019年3月份、出租大棚的承租人于2018年5月全部搬走的实际情况，本院根据租赁合同的交易习惯认定凯轩建筑公司从承租土地上腾退的时间为2019年3月。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或不支付租金。本案中，根据租赁合同履行情况、大院、果园及大棚的分红数额，本院酌定大院被拆除前占有使用费为50万元，被拆除后果树及大棚的占有使用费参考双方在合同中的约定（第一年60万元、第二年70万元），本院酌定占有使用费为80万元。对于中瑞讯中心主张2017年8月起至2020年4月止工人工资198000元的诉讼请求，因其提供的证据不能证明其提供了工人并履行了相关合同义务，且不能证明合同中约定的是凯轩建筑公司是向其履行给付工资义务还是向履行了相关工作的工人支付工资，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，中瑞讯中心应当退还凯轩建筑公司租金10万元和赔偿经济损失40万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京中瑞讯科技开发中心与北京凯轩建筑工程有限公司于2017年7月20日签订的《合作经营合同》无效；二、北京中瑞讯科技开发中心给付北京凯轩建筑工程有限公司租金10万元（于本判决生效后十日内履行）；三、北京中瑞讯科技开发中心赔偿北京凯轩建筑工程有限公司经济损失40万元（于本判决生效后十日内履行）；四、驳回北京凯轩建筑工程有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京中瑞讯科技开发中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34655元，由北京凯轩建筑工程有限公司公司负担29680元（已交纳），北京中瑞讯科技开发中心负担4975元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费19182元，由北京中瑞讯科技开发中心负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 张凤华二〇二〇年十一月二十八日法官助理 韩 冰书 记 员 梁 婷