内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2020）内05民终2006号上诉人（原审被告、反诉原告）：通辽富力房地产开发有限公司，住所地：内蒙古自治区通辽市经济技术开发区。法定代表人：相立军，职务：董事长。委托诉讼代理人：薛贺新，男，通辽富力房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：王英甲，内蒙古典鉴律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙广月，男，1988年5月28日出生，汉族，国家内蒙古东部电力有限公司通辽供电公司职工，现住通内蒙古自治区通辽市科尔沁区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：鲁昱霄，女，1992年8月22日出生，蒙古族，通辽市科尔沁区金融服务中心职工，现住内蒙古自治区通辽市科尔沁区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王哈申，内蒙古科斌律师事务律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：牛那钦，内蒙古科斌律师事务律师。上诉人通辽富力房地产开发有限公司（以下简称富力公司）因与被上诉人孙广月、鲁昱霄商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院(2020)内0502民初1703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。富力公司上诉请求：一、撤销通辽市科尔沁区人民法院（2020）内0502民初1703号民事判决书第二项判决内容，发回重审或依法改判被上诉人孙广月、鲁昱霄向上诉人支付总房款10%的赔偿金83696.4元，上诉人在扣除赔偿金后，返还被上诉人交付的首付款，共计163267.6元；二、撤销通辽市科尔沁区人民法院（2020）内0502民初1703号民事判决书第四项判决内容，发回重审或依法改判被上诉人孙广月、鲁昱霄向上诉人支付逾期协助办理房屋注销手续的违约金（以每日为合同总价款3‰的标准计算自2019年11月11日至实际协助办理完毕止）；三、判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，案涉房屋无法办理公积金贷款，系被上诉人自身原因导致，而非上诉人的原因，按照合同约定被上诉人应向上诉人支付总房款10%的赔偿金。一审法院认定“因被告（反诉原告）未在电网公积金贷款政策调整最后期限前办理完毕案涉房产的购房发票、不动产预告登记、网签合同，导致二原告（反诉被告）已经不具备办理公积金贷款的条件而不能办理公积金贷款”，该事实认定错误。1.网签合同系某市房产局出具、不动产预告登记系某市不动产登记局出具，均系行政机关作出，而非上诉人直接办理，且本案未有证据显示网签合同及不动产预告登记的办理不符合法律规定或合同约定。2.被上诉人系电网员工，因其个人情况不符合单位内部规定而无法办理公积金贷款，系其自身原因。一审法院在本院认为部分又将本案认定为“该后果不可归责于二原告（反诉被告）和被告（反诉原告）”属于前后矛盾，逻辑混乱。本案不属于不可抗力或情势变更，不存在不可归责于双方的事由，一审法院认定因果关系不清晰。在商品房买卖关系中，买受人一方应当保证自己的贷款资格符合条件，若其不符合公积金贷款条件，应及时更换付款方式，否则视为违约。本案事实清楚，法律关系明确，由于二被上诉人自身原因而导致贷款无法办理且未及时变更付款方式，为违约一方，应当依法承担合同约定的违约责任。根据被上诉人向上诉人出具的《承诺书》第一条及双方签订的《商品房买卖合同》之补充协议第一条第2款之约定，上诉人有权单方解除《商品房买卖合同》并要求二被上诉人支付总房款10%的赔偿金。二、一审法院适用法律不当。1.本案适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条关于“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的”情形，属适用法律不当。本案应适用该条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”。本案中由于被上诉人一方原因导致无法订立贷款合同，上诉人有权请求解除合同和赔偿损失。故请求依法支持上诉人关于要求被上诉人支付总房款10%违约金的上诉请求。2.根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案被上诉人作为违约方，依法不享有解除权。故一审案件受理费2502元应由被上诉人自行负担。3.根据《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定：“依法成立的合同，受法律保护。”本案《商品房买卖合同》之补充协议第十三条第5款明确约定“无论何种原因《商品房买卖合同》解除的，买受人须配合出卖人到相关政府部门办理该房屋的注销手续，如买受人未在合同解除之日起30日内配合出卖人完成该房屋的注销手续的，则每逾期一日，买受人应按合同总价款千分之三的标准向出卖人支付违约金，直至该房屋注销手续办理完毕之日止，且出卖人有权通过诉讼途径强制履行前述注销手续”。本条约定未违反法律效力性强制性规定，应属合法有效，一审法院认为无事实依据和法律依据有误，故请二审法院依法予以支持逾期协助办理注销手续的违约金。综上，请求二审法院撤销原判第二、四项判决内容，发回重审或依法改判，支持上诉人的上诉请求。孙广月、鲁昱霄辩称，一审法院认定事实正确，适用法律正确，请求二审法院查明事实，驳回上诉请求。孙广月、鲁昱霄向一审法院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告返还交付的首付款246964元；二、本案全部诉讼费用由被告承担。富力公司向一审法院提出反诉请求：一、请求解除反诉原、被告之间签订的合同编号为XXXX-XXXXXXX的《商品房买卖合同》；二、请求判令二反诉被告向反诉原告支付总房款10%的赔偿金83696.4元；三、请求判令二反诉被告协助反诉原告办理房屋的注销手续，并向反诉原告支付违约金（以合同总价款3‰的标准计算自2019年11月11日至实际协助办理完毕止）；四、反诉费用由二反诉被告承担。一审法院认定事实：2018年11月29日，原告（反诉被告）孙广月与被告（反诉原告）通辽富力房地产开发有限公司签订了《通辽富力某某某商品房认购书》，约定原告（反诉被告）孙广月购买被告（反诉原告）开发建设的中国通辽富力某某某-X#住宅楼-X单元-XXX房，原告（反诉被告）孙广月当日交付定金20000元。2018年12月23日，二原告（反诉被告）交付首付款（含定金）246382元，被告（反诉原告）给二原告（反诉被告）出具了等金额的收据。2019年3月28日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出《客户交款通知单》，通知单记载有“购买的通辽富力某某某-X#住宅楼-X单元-XXX；建筑面积133.31㎡；折后总价836964元；付款方式为：公积金电网贷款；签约日期：2018-12-23；2018-11-29大定金20000元，2018-12-23首付226382元，2019-03-28二次首付582元，公积金按揭590000元，其中59万楼款办理银行按揭；”等内容。当日，二原告（反诉被告）交付二次首付款582元。二原告（反诉被告）给被告（反诉原告）出具《承诺书》一份，承诺书记载有“1.买受人向各自公积金管理中心申请公积金贷款，并保证其公积金贷款资格、资信条件（无不良信用记录）及还款能力完全符合各自住房公积金管理中心（或买受人缴存公积金的相关单位）的贷款条件。自买受人签署商品房买卖合同之日起90日内办妥相关手续，并将款项划到出卖人指定账号。逾期仍未办妥，买受人应于90日届满前七日内，递交书面申请明确选择：①在七日内以一次付款方式支付剩余房款或选择②买受人有权解除《商品房买卖合同》并退房，否则视为违约，买受人应按总房款的10%向出卖人支付赔偿金。2.承诺因自身原因退房，出卖人同意的，本人同意向出卖人支付总房款10%作为违约金。3....于认购后7个工作日交首付款并签署纸质《商品房买卖合同》，以便于出卖人为本人办理合同备案，如逾期本人同意按每逾期一日承担应付款总额日万分之二的违约金...”等内容。截止2019年3月28日，二原告（反诉被告）已交付被告（反诉原告）购房款246964元，剩余房款590000元办理公积金贷款。2019年4月10日，二原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了编号为XXXX-XXXXXXX号的《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定二原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发建设的通辽经济技术开发区富力某某某X#-X-XXX室，设计用途：住宅，建筑面积：133.31平方米，价款为：836964元，付款形式及时间：贷款付款，乙方应于2018年12月23日前一次性存入商品房首付款246964元，其余价款办理贷款等约定内容。补充协议约定有“第一条第2项：买受人向各自公积金管理中心申请公积金贷款，并保证其公积金贷款资格、资信条件（无不良信用记录）及还款能力完全符合各自住房公积金管理中心（或买受人缴存公积金的相关单位）的贷款条件...自买受人签署商品房买卖合同之日起90日内办妥相关手续，并将款项划到出卖人指定账号。逾期仍未办妥，买受人应于90日届满前七日内，递交书面申请明确选择：①在七日内以一次付款方式支付剩余房款或选择②买受人有权解除《商品房买卖合同》并退房，否则视为违约，买受人应按总房款的10%向出卖人支付赔偿金...如买受人选择②解除合同退房的，其应在做出退房决定之日起三日内与出卖人一起到相关部门办理退房手续，出卖人在买卖双方全部办理完毕退房手续后九十个工作日内无息退还买受人已付房款（不含定金，定金不退），此外出卖人无需向买受人支付其他任何费用，如买受人未按规定办理或不配合出卖人办理退房手续逾期超过90日的，视为买受人根本违约，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，届时应按总房款的10%向出卖人支付赔偿金”“第十三条第5项：无论何种原因《商品房买卖合同》解除的，买受人须配合出卖人到相关政府部门办理该房屋的注销手续，如买受人未在合同解除之日起30日内配合出卖人完成该房屋的注销手续的，则每逾期一日，买受人应按合同总价款千分之三的标准向出卖人支付违约金，直至该房屋注销手续办理完毕之日止，且出卖人有权通过诉讼途径强制履行前述注销手续”等内容。2019年6月21日，被告（反诉原告）为二原告（反诉被告）办理了案涉房屋不动产登记证明（预告登记），证号为：蒙（XXXX）通辽市不动产证明第XXXXXXX号。另查明，原告（反诉被告）在起诉状中将被告（反诉原告）名称错误写为“通辽市富力房地产开发有限公司”，其庭审中更改为正确名称“通辽富力房地产开发有限公司”，经本院当庭询问被告（反诉原告），被告（反诉原告）同意原告的更改行为无异议。原告（反诉被告）孙广月于2008年入职，先后在国网内蒙古东部电力有限公司检修分公司、国网内蒙古东部电力有限公司通辽供电公司工作至今，系国网公司长期在职职工。2012年7月，原告（反诉被告）孙广月因购买不动产权证号为蒙（XXXX）通辽市不动产权第XXXXX**房产，在国网内蒙古东部电力有限公司住房公积金管理部办理了住房公积金贷款，该贷款已于2017年8月31日还清。2018年2月1日，国网内蒙古东部电力有限公司住房公积金管理部下发蒙东电公积金管理部（XXXX）X号《国网内蒙古东部电力有限公司住房公积金管理部关于调整住房公积金有关政策的通知》，该通知规定有“第一条第（三）项：禁止第3套房发放贷款。第2套房申请贷款与第1套房贷款还清间隔至少一年。认定第2套房、3套房以公积金贷款发放次数为依据。第（五）项：住房公积金最高贷款额度由80万元调整为60万元。第三条第一款：本调整政策自2018年2月1日起执行。”等内容。2019年4月10日，国网内蒙古东部电力有限公司住房公积金管理部下发蒙东电公积金管理部（XXXX）X号《国网内蒙古东部电力有限公司住房公积金管理部关于调整住房公积金有关政策的通知》，该通知规定有“第一条第2项：本通知发布后因购买自住住房申请二次贷款的，公积金首次贷款还清与二次贷款申请间隔时间由1年延长至3年。第二条：本规定适用于国网内蒙古东部电力有限公司住房公积金管理部各缴存单位和职工。第三条：2018年12月停办公积金业务至本通知印发之日期间，职工购买自住住房可按原政策申请贷款；认定购房时间必须提供相关管理部门出具的购房发票、不动产预告登记或网签合同，提供的材料应符合上述规定的时间为准，提交申请材料的截止时间为2019年5月31日，逾期按本通知规定的新政策执行。”等内容。在其检修分公司内部下发的注意事项通知中明确指出：“就本条政策中购房发票、不动产预告登记、网签合同三者按照时间最晚的计算。”调整后的公积金贷款政策中的购房发票、不动产预告登记、网签合同三者必须同时具备（本院已于庭审后与国网内蒙古东部电力有限公司住房公积金管理部工作人员张某电话XXXX-XXXXXXX号、国网通辽供电公司社会保险事业管理中心工作人员董某电话XXXX-XXXXXXX号核实）。因被告（反诉原告）未在电网公积金贷款政策调整最后期限前办理完毕案涉房产的购房发票、不动产预告登记、网签合同，导致二原告（反诉被告）已经不具备办理公积金贷款的条件而不能办理公积金贷款，二原告多次找被告相关人员协商解决未果。2019年10月17日，被告（反诉原告）向二原告（反诉被告）发送了《催款、逾期则解除合同的通知》，该通知中要求二原告（反诉被告）于2019年11月10日向被告（反诉原告）一次性付清（或办妥公积金贷款，使全部房款到达被告账户）未付房款及违约金；如在上述期限内未履行该义务，则自期限届满之日起即解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求二原告（反诉被告）承担相应的违约责任。收到该通知后，二原告（反诉被告）即又多次找被告（反诉原告）相关人员，同意解除合同，但以被告（反诉原告）违约在先为由，要求被告（反诉原告）全额返还已付房款，双方至今未能达成一致意见。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方当事人就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。二原告（反诉被告）按约定履行了交付首付款的义务和具备办理公积金贷款的身份、条件；在办理公积金贷款时，因公积金贷款必备材料的购房发票、不动产预告登记、网签合同三者中的最后一项不动产预告登记于2019年6月21日被告（反诉原告）才给二原告（反诉被告）办理完毕，导致二原告（反诉被告）超过了公积金贷款政策调整限定提交贷款材料的最后期限（2019年5月31日），致使二原告（反诉被告）不能按约定办理公积金贷款交付购房尾款，合同不能继续履行，该后果不可归责于二原告（反诉被告）和被告（反诉原告）；二原告（反诉被告）可以请求解除合同，被告（反诉原告）应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还二原告（反诉被告）。补充协议约定在公积金贷款未办妥的情况下二原告（反诉被告）有权选择解除《商品房买卖合同》，合同解除后被告（反诉原告）应按补充协议约定在扣除定金后将二原告（反诉被告）已交付的购房款全部返还；其中扣除定金后返还已付房款的约定与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定相抵触，此约定内容因违反法律规定无效。故二原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）返还交付的首付款246964元的诉讼请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持。被告（反诉原告）在二原告（反诉被告）公积金贷款未办妥、未经二原告（反诉被告）同意的情况下，限期二原告（反诉被告）一次性付清未付房款及违约金、逾期则解除合同并要求二原告（反诉被告）承担相应的违约责任的行为，剥夺了二原告（反诉被告）的选择权，违背双方约定和法律规定。被告（反诉原告）反诉请求解除合同，二原告（反诉被告）同意，故本院准许解除双方签订的《商品房买卖合同》。被告（反诉原告）请求二原告（反诉被告）支付赔偿金、违约金的反诉请求无事实根据和法律依据，本院不予支持。合同解除后，二原告（反诉被告）应协助被告（反诉原告）办理案涉房产网签合同、预告登记注销手续。故被告（反诉原告）反诉请求二原告（反诉被告）协助办理案涉房产预告登记注销手续的诉讼请求，与法有据，本院予以支持。本诉、反诉案件受理费，依法由二原告（反诉被告）、被告（反诉原告）在各自承担责任的范围内负担。综上所述，原告（反诉被告）的诉讼请求成立，本院予以支持。被告（反诉原告）的反诉请求部分成立，对该成立部分，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告（反诉被告）孙广月、鲁昱霄与被告（反诉原告）通辽富力房地产开发有限公司签订的编号为XXXX-XXXXXXX号《商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）通辽富力房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告（反诉被告）孙广月、鲁昱霄购房款246964元；三、原告（反诉被告）孙广月、鲁昱霄于本判决生效后立即协助被告（反诉原告）通辽富力房地产开发有限公司办理编号为XXXX-XXXXXXX号《商品房买卖合同》、证号为蒙（XXXX）通辽市不动产证明第XXXXXXX号《不动产登记证明》注销手续；四、驳回被告（反诉原告）通辽富力房地产开发有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费减半收取计2502元，由被告（反诉原告）通辽富力房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费减半收取计946元，由原告（反诉被告）孙广月、鲁昱霄负担50元，被告（反诉原告）通辽富力房地产开发有限公司负担896元。二审中，当事人没有提交新证据。二审采信的证据与认定的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，因国网内蒙古东部电力有限公司公积金贷款政策调整，致使未能订立商品房担保贷款合同并导致案涉商品房买卖合同不能继续履行，符合上述法律规定的不可归责于当事人双方的事由情形。双方当事人亦均同意解除案涉合同，故出卖人富力公司应当将收受的购房款246964元返还买受人孙广月、鲁昱霄。富力公司上诉提出案涉房屋无法办理公积金贷款系因二被上诉人自身原因且未及时变更付款方式，形成违约并应当承担合同违约责任。该主张与本案案涉《商品房买卖合同》明确约定付款形式为贷款付款，以及案涉房屋无法办理公积金贷款系国网内蒙古东部电力有限公司公积金贷款政策调整的事实不符。故上诉人富力公司上诉提出一审判决认定事实错误、适用法律不当的上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人富力公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5004元，由通辽富力房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 包永春审判员 刘景国审判员 朱秀峰二〇二〇年十一月十九日书记员 李 侠