上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初10020号原告(反诉被告)：周昕，男，1981年7月14日生，汉族，住云南省玉溪市。原告(反诉被告)：缪伟静，女，1982年9月24日生，汉族，住上海市黄浦区。两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：季伟潮，北京市隆安律师事务所上海分所律师。两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：仇少明，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)：塘宸(上海)实业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：王令权，董事长。委托诉讼代理人：周广宇，黑龙江奈斯律师事务所律师。被告：上海康廷房地产营销策划有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：张斌，总经理。委托诉讼代理人：王磊杰，上海市中浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚清华，上海市中浩律师事务所律师。原告周昕、缪伟静诉被告塘宸(上海)实业有限公司、被告上海康廷房地产营销策划有限公司以及反诉原告(以下统称被告)塘宸(上海)实业有限公司诉反诉被告(以下统称原告)周昕、缪伟静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周昕、缪伟静及其共同委托诉讼代理人季伟潮、被告塘宸(上海)实业有限公司委托诉讼代理人周广宇、被告上海康廷房地产营销策划有限公司委托诉讼代理人王磊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周昕、缪伟静向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除坐落于上海市嘉定区宝安公路XXX号XXX室房屋的买卖合同；2、请求判令两被告共同向原告返还已支付购房款1,118,737元；3、请求判令两被告共同向原告支付违约金303,747.40元；4、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2018年8月26日，原告去两被告处了解并认购房屋。根据被告塘宸(上海)实业有限公司(以下简称塘宸公司)指示，原告与被告上海康廷房地产营销策划有限公司(以下简称康廷公司)签订认购单，与两被告确认上海市嘉定区宝安公路XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)总价为1,518,737元。原告支付50万元定金，由被告康廷公司盖章确认并向原告出具了50万元的定金收据。原告与被告塘宸公司于2018年9月1日签署《上海市房地产买卖合同》，塘宸公司向原告出售涉案房屋一间，面积为59.89平方米，产权证号为沪(2017)嘉字不动产权第042048号。合同中约定房屋总价款936,680元，实际约定合同价款1,518,737元。原告根据被告塘宸公司指示继续支付购房尾款618,737元，两被告分别向原告出具收据。原告根据约定已实际支付1,118,737元，充分履行了付款义务。被告塘宸公司应当于2018年11月30日前为原告办理涉案房屋的变更登记过户手续。然而经过原告与被告塘宸公司沟通，催促多次后，截止起诉日被告塘宸公司仍未就涉案房屋为原告办理变更登记。根据房屋买卖合同约定，被告塘宸公司逾期交付超过90日的，原告有权单方解除合同并要求被告塘宸公司承担总房款20%的违约金。原告为维护自身权利，故诉至法院。被告康廷公司辩称，不同意原告的诉讼请求。两原告要求解除房屋买卖合同的诉请跟其无关。其收取的不是房款，收取的款项扣除81,450元装修费后，剩余部分为其收取的佣金，是购房成本。故即使合同解除，其也无法返还房款。其与两原告之间不存在房屋买卖关系，故不需要承担违约金。被告塘宸公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告与塘宸公司关于涉案房屋的买卖以双方间的买卖合同为准，买卖合同约定的房屋价格为936,680元，塘宸公司仅收到536,680元，尚有40万元房款原告未按合同约定支付。根据合同约定，原告履行付款义务在先，在原告未按约付款的前提下，被告有先履行抗辩权，故塘宸公司的行为不属于违约。原告贷款一直未办理完成，拖延到2018年11月30日后，原告以被告未办理转让过户为由恶意索要违约金，从未向房地产交易中心提交转让过户申请，涉案房屋最终未过户系原告所致。康廷公司与原告签订认购单及收取原告的款项都是以康廷公司自己的名义，不代表塘宸公司。另，原告主张的违约金过高。被告塘宸公司反诉要求：1、判令两原告连带给付房地产转让款40万元；2、判令两原告连带给付自2018年9月30日至2020年6月10日的逾期付款违约金74,280元，自2020年6月11日至实际给付房地产转让款日期止的逾期付款违约金(以40万元为基数，按照日万分之三计算)；3、判令两原告连带给付被告法律服务费12,500元；4、本案本诉、反诉诉讼费由原告承担。两原告针对反诉辩称，不同意被告的诉讼请求。原告没有按约付款是因为被告塘宸公司没有办理过户手续。原告完成银行审批，而塘宸公司作为房地产销售公司，应充分了解银行贷款的办理过程，合同约定40万贷款方式支付，塘宸公司有义务配合原告办理过户和抵押贷款手续。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋系塘宸公司于开发商处购买并于2017年10月31日登记至塘宸公司名下。2018年8月26日，周昕、缪伟静(买方)与康廷公司(卖方)签订《商铺认购单》一份，其中约定：买方认购秀泰天地3010号商铺，建筑面积59.89平方米，商铺总价1,518,737元，认购定金50万元。买方在缴付定金前，已对该物业情况、房款支付方式和签约合同均有充分理解和认同。买方应于2018年9月2日前携带本订购单、产权登记名义人之身份证、印章及签约应付款1,058,737元(含定金)至秀泰天地售楼部签订《上海市房地产买卖合同》，当天支付首付款并办理贷款手续，逾期视作买方放弃该商铺认购权和定金，卖方可另行处理该商铺，定金不予退换。本定单在买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》后自动作废。《商铺认购单》签订后，周昕、缪伟静向康廷公司支付582,057元。2018年9月1日，周昕、缪伟静(乙方、买受人)与塘宸公司(甲方、卖售人)签订《上海市房地产买卖合同》，其中约定：乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积59.89平方米，房地产转让价款936,680元；甲、乙双方同意，甲方于2019年2月28日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的0日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验；甲、乙双方确认，在2018年11月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以嘉定区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准；乙方未按合同付款约定期限付款的，应向甲方支付逾期违约金，违约金按乙方逾期未付款之日起万分之三/天计算至实际付款之日止；甲方未按本合同约定的期限内将该房屋交付(包括房屋交接及产权转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之三计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的交付日起至实际交付日止。逾期超过90日后甲方仍未交付的，乙方有权单方面解除合同。甲方应向乙方承担违约金，违约金金额相当于总房价款的20%。合同附件三约定：1、乙方于2018年9月1日，支付甲方首付款476,680元整；2、乙方于2018年9月7号，支付甲方房款60,000元整；3、乙方于2018年9月30日前以贷款方式支付剩余房价款400,000元整，该笔款项乙方委托贷款银行于放贷时直接划入甲方账户。合同补充条款(一)第二条关于付款的补充约定：若乙方以申请银行贷款的方式支付房款的约定：乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后15日内向贷款银行申请贷款，签订相关合同或者协议，办理相关手续。若乙方向贷款银行等申请的贷款未获通过或者额度不足的，乙方应当在主合同第六条约定的申请产权过户之日前补足全部房地产转让价款并支付给甲方。如果乙方未能补足的，每逾期一天，应向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期超过90天，甲方有权解除《上海市房地产买卖合同》，乙方并应向甲方支付违约金，违约金的数额为本合同总房款的20%，乙方还应承担由此而发生的一切费用。合同签订后，周昕、缪伟静向塘宸公司支付购房款536,680元。2018年9月19日，缪伟静40万元房屋贷款经上海农商银行祁连支行审批通过。其后，双方未按合同约定的时间办理过户手续。2019年3月7日，塘宸公司向周昕、缪伟静发送《承诺函》一份，其中载明：现因我司房价评估工作延后，导致未能按约定时间过户，对此，我司深表歉意。经我司对评估工作的进度预估，承诺最后过户时间为2019年4月30日之前，同时承诺按房地产买卖合同约定支付逾期过户之违约金，即自2018年12月1日至房地产交易中心出具收件收据日为止，按已付房款的万分之三/天计算给贵方。周昕、缪伟静未在该《承诺函》上签字。2019年12月13日，塘宸公司(甲方)向周昕、缪伟静(乙方)发送《补充协议》一份，其中载明：甲方于2019年3月7日向乙方出具一份《承诺函》，甲方承诺房屋最后过户时间为2019年4月30日之前，同时承诺按房地产买卖合同约定支付逾期过户之违约金，即自2018年12月1日至房地产交易中心出具收件收据日为止，按已付房款的万分之三/天计算给乙方。现就《房产买卖合同》变更以及《房产买卖合同》、《承诺函》违约责任等事宜，经甲乙方双方友好协商，一致达成本补充协议，以资信守。一、根据《房屋买卖合同》及二手房买卖银行贷款实务操作，乙方无法在上述期限内办理完成银行放款手续。为此，甲乙双方对本次交易的流程和付款期限进行部分变更：1、乙方应于2019年12月20日前办妥银行贷款手续，包括但不限于签署贷款合同、按银行要求提交完整的贷款所需材料等，银行向乙方出具同意贷款的批复文件。2、甲乙双方于2019年12月25日前办理产权过户手续。如若乙方在办理产权过户前出现银行不同意贷款或贷款额度补足等情形，双方按房产买卖合同附件一补充条款约定处理，否则甲方有权拒绝办理产权过户手续。3、根据房地产交易中心的要求，甲乙双方在办理产权过户前，甲方应当向乙方开具全额的房价款发票。为此，甲乙双方在此特别明确：房价款发票的开具仅为房地产交易中心产权过户需要，不作为乙方支付房价款的凭证。4、乙方在办理上述产权过户之同时，应当与银行办理贷款抵押登记手续。如若办理产权过户后出现银行不同意贷款或贷款额度补足等无法足额支付全部房价款情形，乙方应在接到甲方书面通知(包括微信、短信、邮件、信函等)起三日内向甲方支付完成剩余房价款。否则甲方有权单方解除房产买卖合同，由此产生的一切损失包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、交易税费、违约金等均由乙方承担。5、为确保交易安全，甲乙双方办理产权过户后乙方委托的银行贷款全额划入甲方账户前，甲方认为必要时，可要求乙方将上述已登记在乙方名下房产抵押给甲方，作为乙方支付剩余房价款的担保，乙方应当予以配合办理。6、本补充协议约定事项与房产买卖合同不一致的，以本补充协议为准。二、本补充协议签订后5个工作日内，甲方向乙方支付人民币五万元整，该人民币五万元整结清甲方在《房屋买卖合同》项下的违约责任(违约责任计至本补充协议签署之日止)，乙方同意本条约定且再无其他异议。因周昕、缪伟静未同意该协议内容，故未签字。双方就涉案房屋买卖过户等事宜未协商一致，故涉诉。另查明，塘宸公司与康廷公司间签订有《包销合同》，塘宸公司委托康廷公司对位于上海市嘉定区宝安公路XXX号商业地产1、2、3层共计118套房屋独家代理销售。该合同约定，康廷公司可自主确定该项目单套房屋销售价格，非经塘宸公司书面同意，该价格不得低于《项目销售一房一价表》所列明价格。康廷公司实际销售价格高于《项目销售一房一价表》所列明的销售底价的，超过部分为康廷公司的佣金。审理中，本院经向上海市农村商业银行股份有限公司祁连支行核实，相关经办人表示借款人缪伟静向该行申请房屋贷款40万审批通过后，贷款合同已经签订，但最终该笔业务未能成交。庭审中，康廷公司陈述其从周昕、缪伟静处收取的582,057元未支付给塘宸公司。本院认为，周昕、缪伟静与塘宸公司签订的《上海市房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。周昕、缪伟静已按约支付了首期购房款，但就后续房屋产权过户、40万尾款支付等交易环节中，何方存在违约行为，双方存在明显分歧。塘宸公司认为，根据合同约定，周昕、缪伟静应于2018年9月30日前以贷款方式支付剩余房价款40万元。2018年11月30日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，故周昕、缪伟静支付尾款40万元顺序在先，塘宸公司协助办理过户顺序在后，周昕、缪伟静未在双方办理过户手续前付清40万房款，塘宸公司有权拒绝办理过户且周昕、缪伟静应承担逾期付款的违约责任。本院认为，首先，本案为二手房买卖，依据二手房以贷款形式支付房款的一般交易习惯，贷款银行应在收到他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件后方可向售房人发放贷款。故在合同明确约定40万购房款以贷款形式支付的情况下，塘宸公司主张先付购房款再过户在二手房买卖的实践中难以操作。就此，塘宸公司在2019年12月13日向周昕、缪伟静发送的《补充协议》中亦明确根据二手房买卖银行贷款实务操作，周昕、缪伟静无法在上述期限内办理完成银行放款手续，并提出对交易的流程和付款期限作出新的变更。其次，根据合同补充条款(一)第二条关于付款的补充约定，周昕、缪伟静应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后15日内向贷款银行申请贷款，签订相关合同或者协议，办理相关手续。若周昕、缪伟静向贷款银行等申请的贷款未获通过或者额度不足的，其应当在申请产权过户之日前即2018年11月30日前补足全部房地产转让价款并支付给塘宸公司。可见，周昕、缪伟静只有在贷款未获通过或者额度不足的情况下才应在办理产权过户日前支付全部房款。现周昕、缪伟静的40万元房屋贷款已于2018年9月19日获得银行审批，相关银行工作人员亦表示贷款合同已经签订，此种情况下应遵循二手房买卖银行贷款的实务操作，即塘宸公司先行配合周昕、缪伟静办理产权过户手续，而后取得银行发放的贷款，这与合同约定的付款方式及付款期限并不相悖。第三，根据塘宸公司向周昕、缪伟静发出的《承诺函》及《补充协议》，塘宸公司明确因其房价评估工作延后，导致未能按约定时间过户并承诺按房地产买卖合同约定支付逾期过户之违约金，表明其认可因其自身原因导致逾期过户，就过户存在违约。综上，塘宸公司辩称周昕、缪伟静未按约支付房款，其有权拒绝过户的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。周昕、缪伟静并不存在逾期付款的违约行为，塘宸公司要求周昕、缪伟静承担逾期付款违约责任及赔偿法律服务费的诉讼请求，本院亦不予支持。周昕、缪伟静已按约履行了合同义务，然塘宸公司未按约办理过户手续且逾期超过90日，显属违约，故周昕、缪伟静要求解除双方间的《上海市房地产买卖合同》并要求塘宸公司承担违约责任的诉请，合法有据，本院予以支持。对于周昕、缪伟静主张的违约金，塘宸公司抗辩过高，本院综合考虑合同履行情况及塘宸公司违约给周昕、缪伟静造成的实际损失，酌情确定塘宸公司应向周昕、缪伟静支付违约金150,000元。周昕、缪伟静要求康廷公司承担违约责任的诉请，缺乏依据，本院不予支持。根据《上海市房地产买卖合同》、《商铺认购单》及相关收款收据可知，周昕、缪伟静知晓购房总价1,518,737元包含《上海市房地产买卖合同》约定的应向塘宸公司支付的936,680元及支付给康廷公司的582,057元两部分。故合同解除后，塘宸公司应当将收取的536,680元购房款返还周昕、缪伟静。《上海市房地产买卖合同》解除后，康廷公司与周昕、缪伟静签署的《商铺认购单》亦应予解除，康廷公司收取周昕、缪伟静的582,057元亦应当返还。康廷公司认为其收取的582,057元系其应得的佣金及周昕、缪伟静支付的装修款，故不应返还，但康廷公司与周昕、缪伟静之间并无佣金约定，康廷公司亦未提供证据证明存在装修款，故对康廷公司该抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)周昕、缪伟静与被告(反诉原告)塘宸(上海)实业有限公司于2018年9月1日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告(反诉原告)塘宸(上海)实业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)周昕、缪伟静人民币536,680元；三、被告上海康廷房地产营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)周昕、缪伟静人民币582,057元；四、被告(反诉原告)塘宸(上海)实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)周昕、缪伟静违约金人民币150,000元；五、原告(反诉被告)周昕、缪伟静的其余本诉诉讼请求不予支持；六、被告(反诉原告)塘宸(上海)实业有限公司的反诉请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费17,602元，减半收取8,801元，由原告(反诉被告)周昕、缪伟静负担951元，由被告(反诉原告)塘宸(上海)实业有限公司负担4,249元，被告上海康廷房地产营销策划有限公司负担3,601元。反诉受理费4,300.85元，由被告(反诉原告)塘宸(上海)实业有限公司负担。被告(反诉原告)塘宸(上海)实业有限公司、被告上海康廷房地产营销策划有限公司负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 孙 倩二〇二〇年十一月二十七日书记员 何吉珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。