广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初28907号原告（反诉被告）林主德，男，汉族，1968年10月1日出生，住址深圳市龙岗区。委托代理人刘其湘，广东创安律师事务所律师。被告（反诉原告）戴浩霖，男，汉族，1970年5月4日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托代理人崔曲平，广东承鹏律师事务所律师。委托代理人颜嘉耀，广东承鹏律师事务所律师。原告林主德与被告戴浩霖转让合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行了公开开庭审理，原告委托代理人刘其湘、被告委托代理人颜嘉耀均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告双方在2019年10月23日签订了一份《转让合同》，约定被告将其承租的位于深圳市龙岗区物业（建筑面积约6800平方米）整体转租给原告，双方约定由原告向被告共计支付人民币2500000元，涉案房屋的租赁权益转由原告享有，并约定签订《转让合同》时原告先付500000元给被告，剩下的经业主叶伟雄同意确认后，再付尾款2000000元，合同签订后，原告按约定向被告支付了前期款项500000元。然，前述物业系被告从出租方叶伟雄承租而来，叶伟雄出租前述房屋给被告时规定超出承租整体物业面积50%分租给同一第三方的需经甲方（即业主）同意，被告承诺业主方叶伟雄由其处理妥当，然原告至今未获得业主叶伟雄同意转租的相关材料，被告也没有将涉案物业进行移交给原告，另被告也已经将涉案物业有分租给其它租户，已经导致双方的合作存在众多不确定因素及重重阻碍。原告多次联系被告返回已支付的款项500000元，被告却以各种理由予以推脱，拒绝返还。根据被告方举证提供的资料原告方得知涉案出租的物业并没有房地产权证书，也没有相应的建设规划证件，按照法律规定不能合法出租，原房东叶伟雄与被告方的合同应为无效合同被告方无权再将涉案房屋进行转租，该转租行为也违反相关法律规定。为维护自身的合法权益，故诉至法院要求判令：一、解除原被告双方在2019年10月23日签订的《转让合同》；二、被告向原告退还人民币500000元并支付利息18750元（利息以500000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算，自2019年10月24日起计算至被告付清全部款项之日止，暂计至起诉之日为人民币18750元）；三、被告承担本案诉讼费。被告辩称，原被告双方签订的转让合同为双方真实意思表示，应遵循契约精神，继续履行合同。被告将涉案物业转让给原告已经取得业主同意，双方在2019年10月25日完成的物业的交接，原告也在物业管理处进行装修，在2019年10月28日完成水电交接，原告事后单方不想继续履行合同构成违约，不具有单方解除转让合同的权利，被告主张双方应继续履行转让合同，原告依约向被告支付合同尾款2000000元。由于原告单方撤场而物业每月均需向业主支付租金，被告为保障原告权益将物业分租是为了减少损失，分租的物业随时可以向原告移交，不会妨碍转让合同的继续履行。涉案物业虽不具有房产证，但物业已经申报历史遗留，出租使用没有限制条件，而且原被告双方签订的转让合同是由被告将物业的使用权益转让给原告，被告与业主签订的租赁合同效力不影响原被告之间的转让合同的效力，双方签订的转让合同依法有效。被告反诉称，2019年10月23日，被告与原告签订《转让合同》，约定被告将位于深圳市龙岗区物业转租转让给原告，原告向被告支付2500000元。次日，原告依约向被告支付保证金500000元。在被告签订《转让合同》后，涉案物业叶伟雄向被告出具《同意书》，同意被告将涉案物业整体全部转租转让给原告，被告要求原告按《转让合同》的约定支付合同尾款2000000元，原告却对被告的要求置之不理，一再推脱。综上，原告迟延支付转让合同尾款2000000元，已构成根本违约，为保障被告的合法权益，特反诉要求判令：一、原告继续履行《转让合同》；二、原告向被告支付合同尾款2000000元及利息（利息以2000000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的标准自2019年11月ｌ日计至原告付清全部款项之日止）；三、原告承担本案的全部诉讼费用。针对被告的反诉，原告辩称，一、原告在签订转让合同后及时支付首期款500000元，被告不仅未获得业主转租的同意书，同时被告因内部股东原因也不配合进行任何移交，原告通过微信和电话方式早已经在2019年10月告知被告解除合同并要求被告退回500000元，转让合同就算有效也早已解除。二、涉案物业自始至终由被告在经营管理，原告方从未接手过任何经营管理工作，被告方已经将涉案物业分租给其他租户，并收取相应的保证金租金，转让合同客观上无法履行，也无履行的实际意义。经审理查明，2019年7月28日，被告与案外人叶伟雄签订一份《租赁合同》，约定叶伟雄将位于深圳市龙岗区物业出租给被告使用，该物业建筑面积为6800平方米，租赁期为15年，自2019年8月1日至2034年7月31日，履约保证金为1200000元，每月租金为230000元（合同期内每满三年在前期租金的基础上递增10%），超出承租整体物业面积50%分租给同一第三方的需经叶伟雄同意。2019年10月23日，原被告签订一份《转让合同》，约定关于被告与叶伟雄签订的《租赁合同》，由被告退出投资，原告支付被告2500000元，以后《租赁合同》的投资经营所有权益与被告无关；签订合同后，原告先付500000元保证金给被告，待业主叶伟雄同意确认后再付尾款2000000元。2019年10月24日，原告向被告转账支付保证金500000元。2019年10月25日，原被告对物业进行交接，但在交接过程中，被告未向原告提供涉案物业原有装修的设计方案、装修报批涉及相关人员的联系方式、租赁合同复印件及备案租赁合同等，原告感到非常不顺利，遂于2019年10月26日向被告称“太受气了，戴总退款吧！哎，搞得太麻烦，不做了”。被告与原告沟通2天后，原告认为被告与其合作伙伴张总之间有矛盾，还是无法顺利交接，故于2019年10月28日再次向被告明确表态不做了，要求原告退款。之后，被告多次尝试与原告沟通，但原告态度坚决，被告遂继续自行经营，将房屋分租出去，但一直未退原告保证金，原告遂诉至本院提出上述诉讼请求。另查，根据被告提交的《深圳市龙岗区处理历史遗留违法建筑领导小组办公室收文回执》，涉案房产未取得房地产证及建设工程规划许可证。诉讼中，被告提交一份由“叶伟雄”于“2019年11月1日”署名的《同意书》，内容为“本人叶伟雄同意戴浩霖将位于深圳市龙岗区物业整体全部转租转让给林主德”。本院认为，根据双方签订的《转让合同》内容来看，被告将涉案物业的承租权转让给原告，本院应为转让合同纠纷，并非转租合同纠纷，故涉案房屋是否取得合法手续，并不影响《转让合同》的效力，本院确认《转让合同》为有效合同。原告签订《转让合同》后，以被告方不配合交接导致无法履行为由要求被告退还保证金并无不妥，本院予以支持。况且本案为承租权转让纠纷，在原被告及业主方三方签订协议确认承租人由被告变更为原告之前，原被告之间的转让合同实际上无法继续履行。另外，涉案物业未取得相关合法手续，在法律上亦不适合判决继续履行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告林主德与被告戴浩霖签订的《转让合同》；二、被告戴浩霖应于本判决生效之日起三日内退还原告林主德保证金人民币500000元及利息（利息以500000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年10月24日起算至被告付清之日止）；三、驳回被告戴浩霖的全部反诉请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4494元（原告已预交），由被告承担。反诉费人民币11680元（被告已预交），由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  张智强二〇二〇年十一月五日书记员  吴明霞