贵州省望谟县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2326民初767号 原告（反诉被告）：黄某某，女，布依族，广西省钦州市人，居民，住广西省钦州市钦北区，现住贵州省望谟县。 委托代理人：杨再权，望谟县中心法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。 被告（反诉原告）：余某某，男，汉族，贵州省望谟县人，现住兴义市。 原告黄某某诉被告余某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，由审判员韦腊梅、杨光勇、人民陪审员陈明忠依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄某某及其委托代理人杨再权、被告余某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）黄某某向本院提出诉讼请求：判令被告向原告提交“黔（2020）望谟县不动产权第××号”《国有土地使用权证》，并配合原告到不动产权登记机关将“黔（2020）望谟县不动产权第××号”《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》（编号：2007-084）《建设工程规划许可证》（2007-082）过户到原告名下。案件受理费由被告承担。 事实与理由：2009年8月18日被告将其坐落于望谟县王母街道办（原复兴镇）余姚大道西侧砖混结构房屋一栋六层（含土地使用权）以91.8万元转让给原告，双方签订协议约定，原告付清全部房款后，被告有义务配合原告办理转户手续。但在原告向被告付清全部房款91.8万元后，在办理转户手续过程中，因土地使用面积与房屋实际占地面积不符（即超占使用面积10.96㎡，超出规划许可面积337.61㎡），需等待不动产登记部门核实重新颁证后方能办理。在重新核实期间，因被告外出没时间，原告以其名或自己之名支付了测绘费、宗地费、超占土地出让金及相关罚款后，2020年4月3日不动产登记部门以被告为该房屋的土地使用权人进行登记颁证，被告于2020年4月7日领取该房屋土地使用权证（黔【2020】望谟县不动产权第××号）后不与原告联系，也不接原告电话，致使原告至今不能办理转户手续，被告的行为已明显违反双方的约定。综上所述，原、被告双方于2009年8月18日签订的《房屋买卖协议书》系双方的真实意思表示，并经望谟县公证处予以公证，且原告已按约定履行了全部义务，被告未将房屋土地使用权证等相关证件交给原告，不配合原告办理过户手续的行为，已违反双方的约定。为此，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）余某某辩称：原告所诉与事实不符，因被告将房屋出售给原告并将房屋所有手续交给原告后，原告不去办理过户手续，是原告过错。原、被告双方约定办理手续的期限为5年，原告在这5年内不办理过户手续，导致双方签订的合同已经解除，过错不在被告。 被告（反诉原告）余某某向本院提出反诉请求：1、判令解除被告与原告2009年8月18日签订的《房屋买卖协议》，被告返还原告购房款91.8万元。2、判令原告将本案争议的房屋以及该房屋的规划许可证、工程建设许可证交给被告。3、判令原告向被告支付违约金9.18万元。4、判令原告向被告返还自2014年8月18日至今的房屋租金。 事实与理由：2009年8月18日，被告与原告签订了房屋买卖协议，约定将被告所有的位于望谟县西侧砖混结构楼房一栋六层以91.8万元的价格转让给原告，原告付清全部款项后，被告有义务配合原告在五年内办理过户手续，该协议经望谟县公证处公证。协议签订后，原告依约付清了所有购房款，被告也将房屋交付给原告，但是原告一直不去办理房屋过户手续，被告多次催告原告尽快办理过户，否则协议约定的五年期限届满后将解除该协议。原告既不办理过户，也不与被告协商延长履行期限，怠于履行合同，导致被告购买本县另一栋房屋无法办理转户而不得不放弃。2014年后，因协议约定的过户期限届满，原告仍然没有办理过户手续，被告正式告知原告解除该协议，原告未给答复，一直占用该房屋，几年来被告多次与原告协商都未能解决。综上所述，被告在协议约定的五年履行期内一直积极配合并要求原告办理过户手续，原告违反约定一直不去办理，该购房协议在履行期限届满，被告正式告知原告解除协议时就已经解除，原告的违约行为是购房协议未能达成的主要原因，按照协议约定，原告应按已付总价款的10%计算违约金支付给被告。协议解除后原告一直违法侵占被告房屋收取的租金，依法应当予以返还。现被告为维护自己的合法权益，特提出反诉，望判如诉请。 原告黄某某（反诉被告）辩称：一、被告提出的四项反诉请求及理由不能成立，请求依法予以驳回。第一，被告所谓“多次催告原告尽快办理过户，否则协议约定的五年期限届满后将解除该协议，但原告怠于履行合同”等诉称，纯属歪枉之词。可想而知，原告花了近百万元购买的房屋，岂有不急于将房屋过户登记在自己名下之理？事实是：原告付清购房款，被告将房屋及相关手续交给原告后，原告就要求被告配合原告办理房产过户手续，但被告均称在外不能前来，让原告等待，如此年复一年的追到2015年，这才清楚被告不来当面与原告办理转户手续的真实原因，是其转给原告的房屋手续存在超占土地面积10.96㎡的情况，需要将该超占面积补办到被告名下后才能办理转户手续，需要被告出面才能补办手续，但被告顾虑补办费用而称其与蔡成琳出门在外，无时间办理。之后，在原告的强烈要求下，被告才于2015年12月8日向原告出具书面《委托书》，委托原告办理一切转户手续。但因政府停止县城规划区内的土地转让登记，等到2018年才进行办理，有望自然处字（2019）67号《行政处罚决定书》《国有建设用地使用权出让合同》，及原告支付的罚款和补交的土地出让金凭证为据。这一办理转户的艰辛过程，足以证明并非原告怠于办理转户手续，而是被告明知其提供给原告的手续存在面积不符（超占），有意不配合原告办理。被告不配合办理房屋转户手续的事实清楚，证据充分，其行为显然违反了双方签订的《房屋买卖协议书》第七条之约定。对此，原告保留另行主张其承担违约责任和支付原告办理转户手续费用的权利。第二，事实证明原告无任何违约，被告请求判令原告向其交付《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》，并向其支付违约金9.18万元及返还自2014年8月18日至今的房屋租金，可谓荒唐离奇，不能成立。二、双方签订的《房屋买卖协议书》并无因履行义务不合约定，对方可提出解除协议的约定，况且，在履行该协议的过程中是被告违约，并非原告违约。再说，自2015年12月8日被告委托原告办理一切转户手续之日起，就已清楚其出售给原告的房屋还未办理转户手续，其提出的反诉，无论理由是否充分，反诉已过诉讼时效，其提起的反诉于法不合，于理不通，应予以驳回。综上，事实证明被告的反诉请求及理由不能成立，请求依法驳回被告的反诉请求，并由被告承担本案本诉与反诉的案件受理费。 原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交下列证据： （1）身份证复印件，证实原告的基本信息及诉讼主体资格。经质证，被告表示无异议。 （2）公证书复印件，证实原、被告于2009年8月18日签订的房屋买卖协议书，经望谟县公证处予以公证，双方的买卖协议有效。协议约定原告付清全部款项后，被告有义务在五年内配合原告办理转户手续，以及对违约金进行明确的约定。经质证，被告表示无异议。 （3）国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、地籍调查表复印件，证实被告提供给原告的用地面积105㎡，原告办理转户过程中，国土部门核实超出10.96㎡。国土部门实地核实的指认界限过程中，被告拒不到场，都是原告在办理。经质证，被告表示无异议。 （4）公告复印件，证实被告转让给原告的房屋实际使用土地面积为115.96㎡。经质证，被告表示无异议。 （5）委托书复印件，证实被告在国土部门对转让房屋实际使用土地面积进行公告前后，一直自称出门在外无时间配合原告办理过户事宜的事实。经质证，被告表示无异议。 （6）行政处罚决定书、行政处罚告知书、收据、银行交款凭证、一般缴款书复印件，证实被告于2007年取得的国有土地使用面积为105㎡，实际使用面积为119.96㎡，告知和进行对超占面积进行处罚，但被告置之不理，也不接原告的电话，都是原告在办理和支付相关费用。经质证，被告对真实性无异议，恰恰证明了原告不在双方约定的期限内办理转户手续。 （7）国有建设用地使用权出让合同复印件，证实国土部门于2020年3月9日才给办理超占面积10.96㎡的出让手续，并且仍办在被告名下。但被告拒不办理，也是原告代为签订的出让合同，支付超占土地出让费的事实。经质证，被告表示无异议。 （8）黔（2020）望谟县不动产权第××号《不动产权证》复印件，证实被告转让给原告的房屋至2020年4月3日才以被告之名取得完全合法的手续，转户手续自此时起才能进行办理。经质证，被告表示无异议。 （9）银行贷款还款清单复印件，证实被告出卖房屋给原告的按揭贷款由原告进行偿还，原告于2014年提前还清，无产权证办理房屋转户手续。经质证，被告表示无异议。 被告为支持自己的反诉主张，向本院提交下列证据： （1）公证书复印件，证实双方的买卖协议中明确约定在五年内被告无条件配合原告办理转户手续，超出五年后是原告违约，不是被告违约。经质证，原告对公证书的真实性无异议，但对证明内容有异议。 本院经审理认定事实如下：2009年8月18日原告黄某某与被告余某某签订《房屋买卖协议书》，合同约定：“（一）甲方（即被告余某某）在望谟县复兴镇（现王母街道办）余姚大道建有砖混结构房屋一栋六层，甲方合法取得该房产所占用土地使用权，建筑总面积为710㎡。（二）甲方自愿将上述房产全部以91.8万元出售，乙方（即原告黄某某）自愿以上述价格购买。（三）付款方式：首付52万元，剩余部分39.8万元为工行贷款，由甲方转给乙方还贷，还清贷款后，甲方有义务配合乙方办理转户手续，转户费由乙方自行负责。（四）付清余款后，甲方必须十日内把房屋交给乙方。（五）违约责任：如不按该协议履行，造成违约的，由违约方按已付总额的10%违约金付给对方。（六）乙方以91.8万元购买甲方在望谟县，甲方除工行贷款抵押外，不得有与此房屋作为抵押的其他债务关系，否则按购买价双倍返还乙方的购房款。（七）乙方付清全部的购房款后，甲方必须有义务配合乙方在五年之内办理房屋转户的相关手续，如不配合办理手续，甲方必须按购房价的5%付给乙方手续费，或支付乙方办理的所有相关实际手续费。......”同日，原、被告双方到望谟县公证处办理公证，望谟县公证处于2009年8月18日作出望证字（142）号《公证书》。 同时查明，原、被告双方签订《房屋买卖协议书》时，案涉房屋在中国工商银行股份有限公司望谟支行（以下简称“望谟县工商银行”）设有抵押贷款，尚欠贷款余额39.830223万元，贷款期限至2017年10月15日止。原告于2009年9月7日付清购房首付款后，被告向原告交付房屋，自2009年8月起被告尚欠望谟县工商银行的贷款由原告进行偿还，2014年原告还清该房屋贷款。 另查明，案涉房屋在2007年6月23日望谟县国土资源局颁发的《国有土地使用权证》中登记的使用权面积为105㎡。2015年6月3日望谟县国土资源局王母街道国土资源所对案涉房屋所占土地进行地籍调查，在2015年7月9日的宗地图中载明“余某某土地115.96㎡，已办证105㎡，补办证10.96㎡”。2015年12月8日被告出具《委托书》，载明“由于余某某与蔡成琳出门在外，无时间办理转户手续，特委托黄某某办理一切转户手续”。2019年10月14日望谟县自然资源局作出《行政处罚告知书》（望自然处告字【2019】第67号）载明“余某某：你户未经有权机关批准，擅自于2007年在望谟县西侧处规划区内占用（超占）土地、超出工程规划许可证建住宅，已取得国有土地使用面积105.00㎡，经有资质测绘单位到违法实地现场进行勘测后，实测占地面积是115.96㎡，超占土地面积为10.96㎡；现已修建成砖混七层楼房，建设面积为787.61㎡，已取得工程规划许可证批准层数为四层，工程规划许可证建筑面积为450.00㎡，超出规划许可面积337.61㎡。......”。望谟县自然资源局于同日作出《行政处罚决定书》（望自然处字【2019】67号），载明“......作出如下行政处罚决定：1、责令退还非法占用的土地；2、并处违法占地（超占）面积（10.96㎡）30.00元／㎡的罚款，共计罚款329.00元；3、处以违法建筑（超出规划许可面积337.61㎡）工程造价45.00元／㎡的罚款，共计15192.00元。履行方式和期限：限余某某户在接到该处罚决定书之日起三十日内履行本处罚决定，自行将超占土地面积罚款329.00元和超规划许可罚款15192.00元，共计15521.00元缴纳到望谟县财政局。......”2019年10月16日原告黄某某缴清上述罚款。 再查明，2020年3月9日原告黄某某与望谟县自然资源局就案涉房屋超占的土地面积10.96㎡签订《国有建设用地使用权出让合同》。同日，陈启昆（系原告黄某某之夫）向望谟县财政局缴纳土地出让金15333.00元。2020年4月7日被告余某某在望谟县不动产登记中心领取黔（2020）望谟县不动产权第××号《不动产权证》，使用人余某某，坐落望谟县西侧，土地使用面积115.96㎡。 上述事实，有原告起诉状、被告反诉状、房屋买卖协议书、公证书、银行账户查询明细、国有土地使用证、委托书、地籍调查表、宗地图、行政处罚决定书、银行交款凭证、不动产权证复印件，以及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告黄某某与被告余某某于2009年8月18日签订《房屋买卖协议书》，并办理公证，系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，因此，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告余某某将案涉房屋以91.8万元的价格向原告出售。合同约定“乙方付清全部购房款后，甲方必须有义务配合乙方在五年之内办理房屋转户的相关手续。”原告按约向被告足额支付房屋价款，对被告原超占的土地面积缴纳相关罚款，并就超占的土地面积（10.96㎡）另行与望谟县自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》并支付土地出让金后，望谟县不动产登记中心就案涉房屋所占土地重新办理《不动产权证》（证号：黔（2020）望谟县不动产权第××号），被告亦于2020年4月7日领取该证。被告虽向原告交付了案涉房屋，但至今未按约协助原告办理房屋过户手续，构成违约。故原告要求被告交付案涉房屋相关证件，并配合办理房屋过户登记手续的诉讼请求，本院予以支持。 对于双方签订的《房屋买卖协议书》应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的;(二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，首先，原、被告在《房屋买卖协议书》中并未约定合同解除的条款。其次，被告反诉称，原告在双方约定的五年内未办理过户手续，原告怠于履行合同，被告已告知原告解除协议。但被告并未举证证实其已告知原告要求解除合同。同时，在双方签订的《房屋买卖协议书》中明确约定，被告尚欠望谟县工商银行贷款由原告进行偿还，在原告还清贷款后，被告有义务配合原告在五年内办理房屋转户手续。原告于2014年还清贷款，被告反诉称的五年办理转户手续的期限应从原告还清贷款的2014年开始起算。在原告办理房屋转户手续过程中，又遇望谟县自然资源局就案涉房屋超占土地面积（10.96㎡）事宜对余某某进行行政处罚，以及直至2020年3月国土部门才给予办理超占面积的土地出让手续等客观原因，导致原告办理转户手续不能。综上，原、被告在履行合同过程中，既无解除合同的约定，亦未达到法定解除的条件。故被告余某某要求解除双方签订的《房屋买卖协议书》的反诉请求无理，本院不予支持。由于原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》合法有效，且双方亦履行付款及交房的合同义务，故被告主张原告返还房屋规划许可证、工程建设许可证，以及要求原告支付违约金及返还租金的反诉请求无理，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告余某某于本判决生效之日起二日内协助原告黄某某办理位于望谟县西侧砖混结构房屋的转户手续，并向原告黄某某交付上述房屋的《不动产权证》（证号：黔［2020］望谟县不动产权第××号）、《建设用地规划许可证》（编号：2007-084）、《建设工程规划许可证》（编号：2007-082）。 二、驳回被告余某某的全部反诉请求。 本诉案件受理费100.00元，反诉案件受理费13888.20元，共计13988.20元，由被告余某某承担。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  韦腊梅 审 判 员  杨光勇 人民陪审员  陈明忠 二〇二〇年十一月十九日 书 记 员  杨 涛