北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初49015号原告：曾雪涛，男，1966年4月17日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：刘毅，北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙乙，北京市尚公律师事务所律师。被告：北京泰和友联投资有限公司，住所地北京市朝阳区慧忠里******605。法定代表人：赵宏，董事长。委托诉讼代理人：聂敏，北京市华泰（成都）律师事务所律师。被告：李亚炜，男，1969年9月27日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。第三人：李亚鹏，香港特别行政区居民，男，1971年9月27日出生，现住北京市顺义区。委托诉讼代理人：王宁，北京华秀律师事务所律师。原告曾雪涛与被告北京泰和友联投资有限公司（以下简称泰和友联公司）、李亚炜，第三人李亚鹏案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾雪涛的委托诉讼代理人刘毅、孙乙，被告泰和友联公司的委托诉讼代理人聂敏，第三人李亚鹏的委托诉讼代理人王宁到庭参加诉讼。被告李亚炜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾雪涛提出诉讼请求：请求停止对位于北京市朝阳区亮马桥路36号亮马名居E座6G号房屋的执行并解除查封措施。事实与理由：泰和友联公司与李亚炜、李亚鹏合同纠纷一案在朝阳法院立案执行，执行案号（2018）京0105执7240号，朝阳法院在执行过程中对位于北京市朝阳区亮马桥路36号亮马名居E座6G号房屋（以下简称6G号房屋）采取了查封措施，但该房产实际系曾雪涛所有。2007年10月22日，曾雪涛委托姐姐曾某某与李亚炜签署《房屋买卖合同》，由曾某某代其购买李亚炜位于6G号房屋，合同约定由买受人承继李亚炜就该房产与银行之间的商业贷款。合同签署后，曾雪涛按约支付购房款1272093元，并于2013年将该房屋全部银行本息偿还完毕，但因北京市于2010年开始实行房屋限购政策，曾雪涛因没有购房资格而无法进行过户登记，该房屋仍登记于李亚炜名下。自《房屋买卖合同》签署后，曾雪涛及家人一直在该房屋居住，是实际所有权人。目前，曾雪涛已获得北京市的购房资格，但因法院查封措施，无法办理权属转移登记，故诉至法院。被告泰和友联公司答辩称：1.本案主体不适格，曾雪涛提供的《房屋买卖合同》系曾某某签署，并非曾雪涛；2.曾雪涛与李亚炜系相识关系，曾雪涛与李亚炜、苏逸琰共同作为制片人拍摄过电视剧《神医大道宫》，三人关系紧密存在恶意串通的可能；另外，2010年4月25日，李亚炜交通肇事撞死一人，可查2010年新闻，曾雪涛曾帮李亚炜作伪证，找剧组司机连纬给李亚炜顶包，两人关系匪浅；3.曾雪涛与李亚炜签署《房屋买卖合同》，价款约定混乱，自相矛盾，足以证明该合同并非真实；4.自2013年以来，李亚炜将涉案房屋先后抵押4次，现在还有2个抵押没有解除，其中案外人陈某作为抵押权人已在朝阳法院提起诉讼，并进入执行程序；5.曾雪涛称其2007年购买了涉案房屋，但11年未要求过户，且在执行异议程序中，曾雪涛称其并未要求李亚炜交付房屋产权证，充分说明《房屋买卖合同》并非真实，不能过户和多次抵押的事实导致的损失的过错方在曾雪涛；6.根据曾雪涛提供的北京市居住证，其居住地址为朝阳区建国路18号院18号楼27层2705，涉案房屋并非其居住地。综上，请求驳回曾雪涛诉讼请求。被告李亚炜未到庭，亦未提交书面答辩意见。第三人李亚鹏发表陈述意见：1.李亚鹏不是本案适格第三人，李亚鹏只是共同被执行人，对涉案房屋没有处分权利，也没发表过处分的主张；2.涉案房屋不是李亚鹏所有，亦非《房屋买卖合同》的相对方，不清楚相关经过，亦不应当承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月9日，泰和友联公司作为申请人申请强制执行李亚炜、李亚鹏的财产，本院以（2018）京0105执7240号立案受理，执行中本院于2018年7月23日向北京朝阳区不动产登记事务中心送达协助执行通知书、强制执行裁定书，对6G号房屋予以查封。曾雪涛得知涉案房屋被查封后，向本院提出执行异议申请。2019年5月27日，本院作出（2019）京0105执异258号执行裁定书，以曾雪涛主张缺乏事实与法律依据为由，裁定驳回曾雪涛的执行异议。曾雪涛提交曾某某（买受人）与李亚炜（出卖人）于2007年10月22日签署的《房屋买卖合同》证明其委托其姐姐曾某某购买了涉案房屋。该合同约定：出卖人所售6G号房屋，建筑面积164.4平方米，房屋成交价格为9777.6元/平方米；双方商定由买受人继承出卖人就该房屋与银行之间的商业贷款，双方自合同签订当月内起，出卖人与买受人约定由买受人接替出卖人偿还该房屋的银行贷款本息直至全部还清，在此之前出卖方已交房款及其他费用及银行贷款总额1272093元；本合同签订7日内，买受人向出卖人支付480886元，2007年12月31日前，买受人向出卖人支付526900元，2008年6月31日前，买受人向出卖人支付264307元；双方当事人同意，本合同签订时，暂不办理房屋权属转移登记手续，当买受人支付完本合同规定的全部款项并偿还该房屋的银行贷款本息之日起7日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2007年10月17日，曾某某向李亚炜转账480886元。2007年12月30日，曾某某李亚炜转账526900元。2008年7月1日，曾某某向李亚炜支付264307元。另外，曾某某及其丈夫董樊俊向李亚炜尾号为6468账户存款1064000元。曾雪涛主张上述款项为曾某某替其支付6G号房屋房款。曾雪涛提交家具发票、建材销售合同4份、购车合同、数字电视用户申请表、车位物业服务申请表、燃气费缴费收据、电费缴费收据、物业费缴费收据等证据证明其实际居住在6G号房屋。曾雪涛的北京市工作居住证载明：居住地址为朝阳区建国路**院**楼**2705，聘用单位为北京千里途科技有限公司，发证时间2019年5月6日。庭审中，曾雪涛表示该居住地址为代办机构找的地址，并非其实际居住地。曾某某作为证人出庭作证，陈述：曾某某与曾雪涛系姐弟关系，其系代曾雪涛与李亚炜签署《房屋买卖合同》，且替曾雪涛支付部分购房款。庭审中，曾雪涛表示其出于信任未向李亚炜索要6G号房屋房产证，对其抵押房屋的行为不知情。本院认为：根据法律规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人或者申请执行人提起执行之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，曾雪涛未与李亚炜实际签署合法有效的书面买卖合同，其亦未实际支付价款。涉案合同签订时尚不存在相关的限制购房政策，曾雪涛未能证明未办理过户登记非因其自身原因。此外，买卖合同订立后，李亚炜多次将涉案房屋抵押的事实亦与买卖行为不符。故曾雪涛现有证据不足以证明其享有对执行标的排除强制执行的民事权益，其要求停止对6G号房屋的执行并解除查封措施于法无据，本院不予支持。李亚炜经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本院根据查明的事实依法判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告曾雪涛的全部诉讼请求。案件受理费19267元，由原告曾雪涛负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 赵 鑫审判员 孙国荣审判员 温晓汾二〇二〇年十一月二十日书记员 王菁璐