福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初4560号 原告：闽侯县上街镇美岐村民委员会,住所地闽侯县上街镇源江路**。 法定代表人:林端,村民主任。 委托诉讼代理人：池哲斌、叶华锦，福建合立律师事务所执业律师。 被告：吴百立，男，1983年11月29日出生，住福建省福州市鼓楼区。 被告:吴百镛,女,1984年11月24日出生,住福建省福州市鼓楼区。 上述两被告委托诉讼代理人：黄柏超，福建泰岚律师事务所执业律师。 上述两被告委托诉讼代理人：王鑫平，福建泰岚律师事务所实习律师。 原告闽侯县上街镇美岐村民委员会（以下简称美岐村委会）与被告吴百立、吴百镛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告美岐村委会的委托诉讼代理人叶华锦、被告吴百立及其委托诉讼代理人黄柏超、王鑫平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 美岐村委会向本院提出诉讼请求：1.判令解除美岐村委会与吴百镛于2019年4月6日签订的二份《美岐村学生街商业经营场所租赁合同》；2.判令吴百镛、吴百立连带向美岐村委会支付拖欠的租金713713元（暂计至2020年7月31日，实际应支付至双方解除租赁合同之日）及逾期付款违约金160530元（逾期付款违约金按月利率2%计算，以租金120393元为基数，自2019年2月1日起至2019年10月17日的逾期付款违约金为20721元；以租金118418元为基数，自2019年10月18日起至2020年7月31日的逾期付款违约金为22420元；以租金120393元为基数，自2019年8月1日起至2020年7月31日的逾期付款违约金为28894元；以租金132432元为基数，自2020年2月1日起至2020年7月31日的逾期付款违约金为15892元；以租金65277元为基数，自2019年2月1日起至2020年7月31日的逾期付款违约金为23500元；以租金131997元为基数，自2019年8月1日起至2020年7月31日的逾期付款违约金为31679元；以租金145196元为基数，自2020年2月1日起至2020年7月31日的逾期付款违约金为17424元。上述逾期付款违约金实际应支付至吴百镛、吴百立还清全部款项之日止）；3.判令吴百镛、吴百立连带向美岐村委会支付拖欠的物业费2302元；4.本案诉讼费、公告费等诉讼费用由吴百镛、吴百立承担。 事实与理由：2019年4月6日，吴百立以吴百镛的名义与美岐村委会签订了二份《美岐村学生街商业经营场所租赁合同》，双方就吴百镛、吴百立承租美岐村委会坐落于闽侯县××街镇××村××街××路××幢××号店面（下称117号店面）及美岐村学生街源通西路1＃-2＃铁皮房店面（下称铁皮房店面）事宜分别达成合同关系。两份合同约定主要内容如下：1.租赁期限三年，即从2019年2月1日起至2022年1月31日止。2.双方约定117号店面租金每平方每月490元，每年租金合计240786元，租赁履约保证金为120393元；铁皮房店面租金每平方每月399.99元，每年租金合计263993元，租赁履约保证金为131996元。两类店面均按半年度缴租金，签订合同前乙方（承租方）应将前半年租金和履约保证金存入甲方（出租房）指定的银行账号，以后每半年度的租金应于上半年度的最后一个月缴清（即2019年8月1日起至2020年1月31日的租金应于2019年7月31日前付清，以此类推）。物业管理费每平方2元。3.租赁期满合同终止乙方无违约情形租金全部结清、店面包括水电设施完整，甲方给退履约金（无息）。4.乙方若未按合同约定足额交付租金的每迟后一日按3%支付滞纳金，超过30日未交的视乙方为根本性违约，甲方有权单方解除合同，履约金不退。5.附免责条件-在租赁期间店面若因政府行为需要收回的双方不负经济赔偿责任，合同终止，租金按实际租赁时间计算，其他按合同规定办理。吴百镛于2018年12月13日向美岐村委会支付50000元，于2018年12月25日支付82474元，于2018年12月31日支付66902元，总计支付199376元（其中铁皮房履约保证金131996元，铁皮房物业费660元，租金66720元），吴百镛、吴百立总计拖欠铁皮房店面租金342470元。吴百镛于2018年12月31日向美岐村委会支付100859元，于2019年10月17日支付22000元，总计支付122859元（其中117号店面履约保证金120393元，117号店面物业费491元，租金1975元），吴百镛、吴百立总计拖欠117号店面租金371243元，两项合计拖欠租金713713元。另外，两份合同项下店面物业费均仅支付至2019年7月份，拖欠的物业费总计2302元。美岐村委会多次要求吴百镛、吴百立支付拖欠的租金和物业费，但吴百镛、吴百立至今未付。 美岐村委会认为，两份租赁合同系吴百立以吴百镛名义签订，租金由吴百镛支付，吴百镛、吴百立系兄妹关系，吴百镛显然对吴百立以其名义承租店面的事实知情，店面实际由吴百立负责运营，吴百镛负担成本，二者具有共同承租店面的意思表示，是案涉店面的共同承租人，应当共同履行合同约定义务。双方签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格按合同约定履行，吴百镛、吴百立未按合同约定支付租金的行为已构成违约，并给美岐村委会造成损失，吴百镛、吴百立应依法向美岐村委会承担支付租金和逾期付款违约金的法律责任。 吴百立辩称，一、美岐村委会起诉吴百镛主体不适格。吴百立为承租铁皮房店面，在吴百镛不知情的情况下使用吴百镛的名义与美岐村委会签订了两份空白合同，并指示吴百镛代为付款。铁皮房店面的实际承租人系吴百立，与吴百镛无关。恳请法院驳回美岐村委会对吴百镛的起诉。 二、美岐村委会未提供房屋所有权证等能够证明其对案涉房屋享有合法的权利来源。即美岐村委会未提供证据证明案涉房屋系属于美岐村农民集体所有的财产。美岐村委会无权出租案涉房屋，更无权向吴百立主张权益，美岐村委会主体不适合。 三、根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第八项“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”的规定，即使案涉房屋属于村集体财产，美岐村委会未提交村民会议纪要证明出租案涉房屋已经经过了村民会议讨论决定。因此，美岐村委会与吴百立签订的租赁合同无效。因此，美岐村委会无权向吴百立主张支付租金或房屋占有使用费。相反，吴百立保留向美岐村委会主张返还已支付的租金及履约保证金的权利。 四、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”、第三条“租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，美岐村委会未提供建设工程规划许可证证明案涉房屋系经规划许可建设的房屋，案涉租赁合同无效。吴百立保留向美岐村委会主张返还已支付的租金及履约保证金的权利。 五、美岐村委会将吴百立出具的《证明》作为证据提交，视为对该份证据内容的认可。案涉两份房屋租赁合同，是吴百立为了承租铁皮房店面所签，吴百立签字时两份合同主文内容是空白的。案涉117号店面的合同是美岐村委会利用吴百立签字的两份空白合同中的一份自行填写内容形成的。吴百立并未与美岐村委会订立117号店面的租赁合同。故吴百立与美岐村委会之间并未就117号店面形成房屋租赁关系。 六、纵使美岐村委会提供证据证明案涉店面系经建设规划许可建设，美岐村委会有权对外出租。根据美岐村委会提交的租赁合同的约定以及美岐村委会证据一的证明对象可知，美岐村委会若要承租则必须在订立合同前预交履约保证金。即只有履约保证金缴足，才具备签订租赁合同的条件。针对117号店面，吴百立仅于2018年12月31日支付100859元，此后未再支付。吴百立并未缴足117号店面的履约保证金，故也能印证吴百立确实没有与美岐村委会订立117号店面的租赁合同。 七、对于铁皮房店面，根据租赁合同第十条第一款“乙方若未按合同约定时间足额交付租金的每迟后一日按3%支付滞纳金，超过30日未交的视乙方为根本性违约，甲方有权单方解除合同，履约金不退”之规定，吴百立向美岐村委会支付了履约保金131996元、物业费660元以及租金66720元后未再向美岐村委会支付租金。即吴百立从2019年5月起就已经未再支付租金。美岐村委会没有及时行使合同解除权，直至2020年3月26日才起诉主张解除合同，导致损失扩大。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，对于美岐村委会主张的2019年6月份以后的租金属于超过合理损失外的扩大损失，美岐村委会无权要求吴百立承担。对于2019年5月份的租金，吴百立已经于2019年10月17日支付给美岐村委会。因此，吴百立没有拖欠美岐村委会租金。 八、美岐村委会未依照合同约定配置水电设施，导致吴百立无法使用案涉店面，美岐村委会违约在先，应当承担相应的违约责任。根据租赁合同第一条“使用范围门窗、水电、设备配套齐全”的约定以及《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定使用的用途。”的规定，美岐村委会出租店面应当确保水电设施配套齐全，然而铁皮房店面至今未安装电表和水表，吴百立无法使用案涉店面进行经营，吴百立实际上也未使用案涉店面。美岐村委会违约在先，应当承担相应的违约责任。 九、根据《物业服务收费管理办法》第二条“本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。”的规定，美岐村委会并非物业管理企业，也未提供证据证明其提供了物业服务，也未提供证据证明其向物业服务企业支付了物业费，美岐村委会向吴百立主张物业费没有事实及法律依据。 综上，恳请贵院驳回美岐村委会的全部诉讼请求。 吴百镛辩称，一、吴百镛并不知情吴百立以吴百镛名义与美岐村委会订立合同。吴百镛仅仅是根据吴百立的指示代为付款。美岐村委会以吴百立与吴百镛是兄妹关系便推定吴百镛知情吴百立以其名义订立合同，完全是美岐村委会主观臆测，没有任何事实依据。 二、吴百镛并未实际使用案涉店面，更未参与经营。美岐村委会主张吴百镛负担成本，吴百立负责经营没有任何事实依据。吴百镛既非名义承租人，也非实际承租人，吴百镛并非合同的相对方，美岐村委会起诉吴百镛主体适格。 综上，美岐村委会主张吴百镛是店面的共同承租人没有事实依据。吴百镛与美岐村委会不存在房屋租赁关系，美岐村委会无权要求吴百镛承担责任，美岐村委会起诉吴百镛主体不适格，恳请贵院驳回美岐村委会对吴百镛的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 吴百立以吴百镛的名义参与美岐村委会的店面招标。吴百镛中标后，2019年4月6日，吴百立以吴百镛名义与美岐村委会签订两份《美岐村学生街商业经营场所租赁合同》，约定美岐村委会将位于××村××街××路××幢××号××村××街××路××＃××＃幢××房店面出租给吴百镛。两份租赁合同分别对租赁期限、租金标准、租金支付方式、履约保证金等做了约定。 吴百镛共向美岐村委会支付以下款项：1.2018年12月13日支付投标押金及报名费102000元（其中50000元于2018年12月17日退回给吴百镛）；2.2018年12月25日支付10号店面押金82474元；3.2018年12月31日支付美岐学生街10号店面店租66902元、吴百立学生街20店面100859元；4.2019年10月17日支付学生街2栋117号店面押金、租金22000元。 审理中，美岐村委会确认案涉租赁标的无房屋产权凭证，也未经过相关部门审批建设，为临时店面。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉店面为临时店面，未取得相关产权凭证，也未经批准建设，美岐村委会在一审法庭辩论终结前也未能提交经主管部门批准建设的相关材料，因此，案涉两份租赁合同应认定为无效合同。美岐村委会经本院释明后，仍认为案涉两份租赁合同为有效合同，故对其要求解除案涉两份租赁合同的诉求不应予以支持；美岐村委会基于合同有效要求吴百镛、吴百立支付租金及逾期付款违约金的诉求，亦应予以驳回。美岐村委会应基于合同无效后向吴百立、吴百镛主张房屋占有使用费。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下： 驳回闽侯县上街镇美岐村民委员会的诉讼请求。 本诉案件受理费19219元，因适用简易程序，依法减半收取计9609.5元，由闽侯县上街镇美岐村民委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李秀华 二〇二〇年十一月三日 书记员  陈 丽 附： 本案适用法律条文 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。