安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0603民初1259号 原告（反诉被告）：淮北市建投控股集团有限公司，住所地安徽省淮北市相山区相山北路**。 法定代表人：顾俊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：汪晶，该公司法律事务部员工。 委托诉讼代理人：刘灿，该公司法律事务部员工。 被告（反诉原告）：周银安，男，1974年5月出生，汉族，硕士研究生文化程度，淮北银安高考补习学校校长，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：胡涛，安徽泽黎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李海云，安徽龙兴律师事务所律师。 原告（反诉被告）淮北市建投控股集团有限公司（简称建投公司）与被告（反诉原告）周银安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年03月06日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月13日开庭进行了审理。原告(反诉被告)建投公司的委托代理人王晶、刘灿、被告（反诉原告）周银安及其委托诉讼代理人胡涛到庭参加诉讼。因案情复杂，本院裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2020年10月30日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)建投公司的委托代理人王晶、被告（反诉原告）周银安及其委托诉讼代理人李海云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建投公司向本院提出诉讼请求：1、判令周银安将坐落于孟山中路71号凡尔康电子箔材有限公司北区的房屋、场地返还给建投公司；2、判决周银安向建投公司支付房屋、场地占有使用费135556元（从2018年7月1日计算至2019年2月28日，之后房屋占有使用费按每年20万元计算至房屋交还之日止）；3、判决周银安向建投公司支付违约金19140元（从2018年4月16日计算至2019年2月28日，之后违约金以每年20万元为基数，按每日0.3‰计算至全部清偿之日止）；4、判决周银安向建投结清占用期间的水、电、燃气、通讯等费用（具体数额以实际产生为准）；5、诉讼费和由于诉讼发生的其他费用均由周银安承担。诉讼过程中，建投公司增加诉讼请求：判令周银安将坐落于孟山中路71号原凡尔康电子箔材有限公司北区的房屋、场地恢复原状。事实与理由：建投公司与周银安于2013年3月25日签订房屋租赁合同，约定建投公司将位于孟山中路71号凡尔康电子箔材有限公司（简称凡尔康公司）北区的房屋、场地出租给周银安，租期为5年，自2013年4月1日至2018年3月31日，年租金20万元，如周银安未在约定期限内返还承租房屋及附属设施设备，每逾期一天，应支付年租金的万分之三的违约金。租赁合同期满后，周银安未按约定返还房屋、土地。经建投公司多次催要，周银安仅支付部分费用，拒绝返还房屋、土地。为维护建投公司的合法权益，特提起诉讼，请求判决支持建投公司的诉讼请求。 周银安辩称，一、周银安已于2018年11月份清场，停止办学，学生全部搬离，已经将房屋、场地交付建投公司。建投公司有全套房屋、场地钥匙，于2018年11月实际控制、管理房屋、场地，周银安完成交付。二、建投公司与周银安在2013年4月1日签订的房屋租赁合同于2018年3月31日到期前，周银安按合同约定多次申请续租，且到期后经建投公司同意继续办学，并交纳租金10万元（6个月）至2018年9月31日，双方已形成新的租赁合同关系。且按照建投公司在2018年9月12日的拍租明细声明，周银安有三个月的清空时间，即到2018年12月31日前。而周银安已于2018年11月全部清场，因此不存在支付自2018年7月1日至2019年2月28日之间的房屋、场地占有使用费问题，也不存在违约金问题。1、2018年3月31日房屋租赁合同到期前，周银安根据合同第七条约定，多次书面向建投公司提出续租申请，建投公司却未书面通知周银安即擅自对外拍租，导致周银安未能参与拍租，剥夺了周银安的优先承租权，从而造成周银安的巨大损失。2、房屋租赁合同到期后，周银安经建投公司同意，继续办学，双方已然成立新的租赁合同关系，且周银安在2018年8月22日通过银行转账支付5万元租赁费（3月31日至6月30日3个月租金），后经建投公司口头同意，以周银安先期交付的5万元押金抵付租金（6月30日至9月30日3个月）。至此，周银安亦交付租金至2018年9月30日）。3、建投公司在2018年9月12日的拍租明细第五条明确声明：原承租人在同等条件下，有优先承租权，原租户未能拍到商铺，给予3个月清空时间。因此，即便周银安不能继续租赁，但自2018年9月30日全部交付租金之日起，有权到2018年12月31日前清空，而周银安已于2018年11月就停止全部教学业务，交付房屋、场地，因此不存在再支付房屋、场地占用费及违约金的问题。三、租赁期间的水、电、燃气、通讯等均是周银安自己开户办理，不属于建投公司的管理范围，不存在结清问题。综上，建投公司的诉讼请求无事实及法律依据，依法应予以驳回。请法庭查明事实，依法裁判。 周银安向本院提出反诉请求：1、判令建投公司继续履行与周银安于2013年4月签订的房屋租赁合同；2、确认建投公司对凡尔康公司北区整体资产的拍租无效或者撤销建投公司对凡尔康公司北区整体资产的拍租行为；3、如上述第1、2项反诉请求未得到支持，判令建投公司赔偿周银安损失160万元（暂定，以审计结果为准）；4、反诉费及其他费用由建投公司承担。事实与理由：2009年5月8日，淮北市国有资产运营有限公司（简称国资运营公司）将相阳路211号原凡尔康公司场地出租给周银安作为办学使用，同时承诺合同长期有效。鉴于该承诺，周银安在涉案场地内加盖了男生宿舍（后改作女生宿舍）、食堂、办公室、卫生间、篮球场、操场、水泥跑道，改造了男生宿舍、教室，添加了两台变压器，总工程支出近280万元。2013年3月，建投公司对涉案场地进行公开拍租，拍租公告中明确写明装修补偿金为1041862元，该次拍租由周银安拍下，并签订了房屋租赁合同。2018年1、2月，周银安书面告知建投公司继续租赁该房屋。但是，建投公司在未告知周银安的情况下，将涉案场地擅自拍租，且在拍卖过程中，未将属于周银安的学生宿舍、食堂、办公室等建筑物价值列入拍租标的。拍租结束后，建投公司才告知周银安已将涉案场地拍租。之后，建投公司多次组织社会人员到周银安开办的银安补习学校闹事，严重影响办学秩序和补习学校的声誉。2019年3月15日，建投公司将涉案场地门锁撬开，更换门锁，不准人员进入，将周银安的学生赶出补习学校，周银安被迫退出涉案场地。综上所述，建投公司侵犯了周银安对涉案场地享有的优先承租权，在未告知周银安的情况下，对涉案场地进行拍租，且未将属于周银安的女生宿舍、食堂、办公室等建筑物、设备、设施的价值列入拍租标的，拍租过程中另有其他违法行为，该拍租应为无效或者予以撤销。现建投公司已强行占有涉案场地，周银安于2009年至2013年2月间加盖的学生宿舍、食堂、办公室等亦被建投公司使用。建投公司应对周银安扩建、改造的建筑物、设备、设施予以赔偿。特提出反诉，请求依法予以支持。 建投公司在庭审中反诉辩称，1、双方不存在不定期租赁合同，我们在承租合同结束以前就提出异议。2、关于整体拍租合同无效或者撤销，因为涉及到第三人，不在属于本案反诉审理范围，建议驳回周银安的反诉请求。3、关于赔偿损失的问题。我们未同意周银安扩建，即使我们同意他扩建了，关于扩建费用在2013年3月13日的拍租公告就已经把这部分扩建费用做了评估鉴定，当时鉴定的扩建费用是1041862元，且这部分扩建费用已经在2013年3月13日给予补偿了。因为拍租人和承租人是同一人，形成混同了，所以不存在重复给予周银安赔偿的问题。 双方当事人向本院提交了证据，本院依法组织双方进行了举证、质证。建投公司提交的国资运营公司关于授权市国有资产运营有限公司管理凡尔康电子箔材有限公司的房产、土地等资产的通知、企业信用信息公示报告、授权委托书、房屋租赁合同、限期办理通知三份、淮北市金瑞拍卖公司拍卖会归档资料、周银安提交的发票、徽商银行电子回单、收款证明、淮北市建投控股集团有限公司2018年第四批次拍租明细、国资运营公司关于原电子箔材有限公司场地及建筑物租赁情况的说明三份、房屋租赁合同、淮北市金瑞拍卖公司2013第（4）期拍卖会资料、关于限期让我单位搬离的说明及请求二份、淮北市建投控股集团有限公司2018年第二、三、四批次拍租明细、高压供用电合同，以及淮北淮信资产评估事务所（简称淮信资产评估所）受本院委托出具的淮北淮信评报字（2020）第109号资产评估报告、评估费发票具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年9月3日，安徽省电力公司淮北供电公司（供电人）与淮北安博职业高级中学（用电人）签订《高压供用电合同》，载明用电地址为淮北市相阳路211号，行业分类为其他教育，用电分类为一般工商业-非居民照明，符合特性为三类负荷、可间断负荷，供电人向用电人提供三相交流50HZ电源，采用单电源、单回路向用电人员供电，用电人共有1个受电点，用电容量80千伏安，无受电变压器，无受电高压电机等内容。周银安在用电人法定代表人（代理人）栏签名。 2009年4月，国资运营公司决定将其管理的原凡尔康公司的场地、东西厂房、办公楼出租给周银安，用于办学，并承诺根据我市国有资产监督管理有关规定，租期一次只能定三年，在资产管理权限不变的情况下，合同长期有效。2009年5月16日，淮北市人民政府国有资产监督管理委员会（简称淮北市国有资产监管委）通知国资运营公司，淮北市机械电子协会已被撤销，其下属凡尔康公司的房产、土地等资产由其收回，授权国资运营公司对凡尔康公司的房产、土地等资产进行管理并享有资产的收益权。之后，涉案场地、房屋变更由建投公司管理。在此期间，周银安在涉案场地扩建学生宿舍，修建操场、篮球场、道路，铺设草坪砖，添置自行车棚等。周银安扩建房屋未办理合法建设手续。 2013年1月，淮信资产评估所受建投公司委托，对周银安在涉案场地上的扩建、装修物的价值进行评估，并出具评估报告，结论为周银安的扩建、装修的女生宿舍楼梯门、女生宿舍楼梯封闭、女生宿舍门、女生宿舍走廊门、女生宿舍隔墙、女生宿舍防盗窗、教室隔墙、二楼走廊栏杆、教学楼大门、一楼走廊吊顶、教室子母防盗门、旗杆、宣传栏、篮球场、道路、路灯、篮球架、跑道、健身器材、自行车棚、男生宿舍、南食堂地板砖、北食堂墙砖、北食堂地板砖、南食堂墙砖、北食堂隔墙、南食堂隔墙、北食堂大门、南食堂大门、北食堂窗户、南食堂窗户、植草砖、伸缩电动门，价值共计1041862元。 2013年3月13日，淮北市金瑞拍卖公司受建投公司委托，对涉案场地、房屋在内的14处国有资产的承租权进行拍卖，并特别规定，竞拍成功者必须给予原承租人对资产的装修或添置的构（建）筑物进行补偿，具体补偿标准由评估机构作出，涉案场地、房屋的补偿数额为1041862元。周银安参加此次拍卖会并成功竞得涉案场地、房屋的承租权，随后与建投公司签订了房屋租赁合同，主要内容：租赁期限5年，自2013年4月1日至2018年3月31日；总租金10万元，每半年支付一次，每年3月20日、9月20日前支付下一期租金，周银安凭建投公司出具的《缴款通知书》将租金缴入建投公司指定账户，凭银行回单到建投公司领取发票；首次租赁应交纳履约保证金5万元，与第一期租金一并交纳，租赁期满或合同解除，如不存在扣除履约保证金的情形则不计息退还；租赁期内发生的水、电、燃气、通讯、有线或数字电视、宽带网络、卫生、物业管理等费用及其他相关费用均由周银安承担；周银安应于租赁期满或合同解除后15日历天内返还房屋及附属设施、设备，并保持场内建筑的完好状态、周银安对房屋的装修装饰无偿归建投公司所有，如周银安逾期返还涉案场地、房屋，每天按年租金的万分之三支付违约金。2013年3月31日，周银安交纳履约保证金5万元，之后陆续交纳了截至2018年3月31日的租金。2018年8月22日，周银安通过转账方式向建投公司交纳占有使用费5万元。 2018年8月13日，建投公司向周银安发出《限期搬离通知》，主要内容：其与周银安于2013年4月1日签订是房屋租赁合同已于2018年3月31日终止，其于2018年3月20日、7月20日就涉案场地、房屋的承租权进行拍卖，两次通知周银安，周银安均未参加；周银安占用涉案房屋属于侵权，要求周银安于收到通知书之日起5日内交清占用费用，于2018年8月19日前腾空并办理所有物品；如周银安逾期未搬离，其将通过法律手段维护合法权益，造成的一切损失后果由周银安承担。 2018年8月15日，周银安向建投公司递交《关于限期让我单位搬离的说明及请求》，主要内容：给其一定时间找到合适的场所，愿意按照原合同支付实际占用期间的占用费；建投公司的两次竞拍，其因单位有特殊情况没能及时赶上参加；国资运营公司曾承诺在产权不变的情况下，其可以长期办学使用；其办学期间投入300余万元进行绿化、装潢、基础设施、房屋建设把场地租赁给其办学使用。 2018年9月21日，建投公司委托安徽龙盛拍卖有限责任公司对包括涉案场地、房屋在内的72处房屋、场地的承租权进行拍卖，拍卖资料特别声明：原承租人在同等条件下享有房屋租赁优先权（必须参加竞拍，方视为有效），原租户如未能拍到商铺，给予三个月清空时间，三个月的租金按新租金支付等。周银安未参加此次拍卖，案外人竞得涉案房屋、场地的租赁权。 2018年10月16日，建投公司向周银安发出《限期办理通知》，主要内容：周银安所占用的孟山路71号原凡尔康电子箔材有限公司北区属于淮北市国有资产监管委授权委托其管理的经营性国有资产，合同已于2018年3月31日到期，限5日内腾空并搬离房间内所有物品，逾期未搬离，其将屋内物品视为废弃物并予以清理，造成的一切损失后果由周银安自行承担。 2018年11月2日，建投公司在涉案场地张贴《限期办理通知》，主要内容：周银安所占用的孟山路71号原凡尔康电子箔材有限公司北区属于淮北市国有资产监管委授权委托其管理的经营性国有资产，限周银安在2018年11月9日15时之前腾空并搬离场地及房间内所有物品，逾期未搬离，其将屋内物品视为废弃物并予以清理，造成的一切损失后果由周银安自行承担。 2018年11月5日，周银安再次向建投公司递交《关于限期让我单位搬离的说明及请求》，主要内容：淮北市国有资产监管委授权建投公司管理涉案资产，于2009年4月书面承诺在资产管理权限不变的情况下，长期租赁给其办学使用，其在合同约定的时间以书面及口头形式向建投公司提出继续使用场地的愿望，建投公司应继续将场地租赁给其；其没有参加竞拍，建投公司没有书面通知其；其从2006年到2012年底，在学校绿化、装潢、基础设施、房屋建设方面投入2757103元，如建投公司不履行承诺，应该进行赔偿及补偿；建投公司张贴大量的限期搬离通知单，还有人散布马上“封门、封校”的言论，给其学校造成非常大的影响及损失，请建投公司及他人不要影响学校的正常办公和教学。 2019年3月15日，建投公司将涉案场地、房屋收回，周银安向公安机关报警称，有人将其大门锁上。公安机关告知周银安，到建投公司找相关人员协商解决。 本案审理过程中，周银安拆卸并拉走了上述《房屋装潢及地面附属物评估明细表》中的女生宿舍楼梯门、女生宿舍楼梯封闭、女生宿舍走廊门、二楼走廊栏杆、旗杆、宣传栏、路灯、篮球架、健身器材、防盗窗材料。 周银安申请对其在涉案房屋、场地扩建、改建的设施的市场价值进行评估。本院依法委托淮北淮信资产评估事务所对周银安申请范围内的篮球场、道路、跑道、自行车棚、男生宿舍、植草砖的价值进行评估。评估项目的“建筑物名称”、“建成时间”、“结构”、“数量”同该所于2013年出具的评估报告中的《房屋装潢及地面附属物评估明细表》。2020年10月20日，该所出具淮北淮信评报字（2020）第109号资产评估报告，结论为上述资产价值共计934343元。周银安支付评估费1万元。 本院认为，建投公司与周银安于2013年4月签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应遵照执行。 建投公司已于2019年3月15日收回涉案场地、房屋，其请求判令周银安返还上述场地、房屋的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 房屋租赁合同已于2018年3月31日到期，周银安未及时将涉案场地、房屋返还给建投公司，建投公司主张参照合同约定的租金标准计算占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。自2018年4月1日至2019年3月14日，周银安应付占有使用费190684.93元（20万元÷365天×348天）,已经支付5万元，尚欠140684.93元。房屋租赁合同于2018年3月31日期满，周银安应于2018年4月15日前将涉案房屋、场地返还建投公司，实际于2019年3月15日返还，逾期333天。按照合同约定周银安应支付建投公司违约金19980元（20万元×0.3‰/天×333天）。现合同已经到期，建投公司应当返还周银安履约保证金5万元。周银安应付占有使用费、违约金共160664.93元，扣除履约保证金5万元，尚欠110664.93元。建投公司于2018年9月拍卖涉案房屋、场地承租权时，特别声明原承租人在同等条件下享有房屋租赁优先权（必须参加竞拍，方视为有效），原租户如未能拍到商铺，给予三个月清空时间，三个月的租金按新租金支付等。但周银安并未参加此次拍卖，故周银安的清场期限、占有使用费标准不受此声明约束。周银安辩称，双方在2018年3月31日以后成立新的房屋租赁合同关系，无事实依据，本院对该抗辩意见不予采信。 建投公司要求周银安结清占用期间的水、电、燃气、通讯费用，但未举证证明上述费用的数额，亦未举证证明上述费用的开户名为建投公司，故本院对建投公司的该项诉讼请求不予支持。 建投公司要求周银安将涉案房屋、场地恢复原状。审理过程中，建投公司明确“恢复原状”的含义为拆除周银安在2013年1月31日以后扩建的房屋，而周银安在2013年以后并未扩建房屋。周银安要求拉走伸缩电动门及其内侧的水篦子、两台变压器。建投公司同意周银安拉走伸缩电动门及其内侧的水篦子，并表示如周银安能够举证证明变压器是周银安购置的，也可以拉走。周银安提交的《高压供用电合同》载明现场无受电变压器、受电高压电机，能够证明截至该合同签订之日2008年9月3日涉案场地无变压器，现有两台变压器系周银安出资购置，周银安可以拉走。 2018年，周银安与建投公司签订的房屋租赁合同到期前后，建投公司三次委托拍卖机构拍卖涉案场地、房屋的承租权，周银安均未参加，第三次拍卖时由案外人竞得承租权。周银安要求判决建投公司继续履行双方于2013年4月签订的房屋租赁合同，确认建投公司对涉案场地、房屋的拍租无效或者撤销拍租行为的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于装修、扩建费用问题。建投公司于2013年3月拍卖涉案场地、房屋的承租权时，曾要求竞拍成功者给予原承租人即周银安资产装修、添置构（建）筑物补偿款1041862元。而周银安与建投公司于2013年4月签订的房屋租赁合同约定，合同期满或解除后，周银安对房屋的装修、装饰无偿归建投公司所有。据此，周银安无权主张建投公司补偿其装修费用。建投公司对于周银安对房屋的扩建行为大部分是知晓的，也承诺给予全额补偿。根据现有证据，能够证明建投公司知晓并承诺补偿扩建房屋及其他设施为淮信资产评估所2013年出具的评估报告《房屋装潢及地面附属物评估明细表》中的篮球场、道路、跑道、自行车棚、男生宿舍、植草砖。根据淮北淮信评报字（2020）第109号资产评估报告，上述资产价值共计934343元，建投公司应当向周银安支付该费用。 周银安认为，建投公司先后将其扩建的房屋一并出租给其与案外人，应查明建投公司原有房屋面积与其扩建房屋面积，故申请测绘涉案场地上的全部房屋面积。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，建投公司仅对其同意扩建部分承担责任。周银安对于涉案场地上的原有房屋面积及扩建房屋面积是明知的，其于2013年3月参加涉案房屋、场地承租权的拍卖会，并于2013年4月与建投公司签订房屋租赁合同，约定每年租金10万元，并不违背其真实意愿。至于建投公司与案外人之间约定的房屋建筑面积是多少，与周银安无关。因此，周银安扩建房屋面积实际为多少，不影响本案审理，本院对于周银安测绘房屋面积的申请不予准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条之规定，判决如下： 一、周银安于本判决生效后十五日内支付淮北市建投控股集团有限公司占有使用费、违约金110664.93元。 二、淮北市建投控股集团有限公司于本判决生效后十五日内支付周银安篮球场、道路、跑道、自行车棚、男生宿舍、植草砖费用934343元。 第一、二项相互折抵后，淮北市建投控股集团有限公司于本判决生效后十日内支付周银安823678.07元。 三、周银安于本判决生效后十日内拉走原凡尔康电子箔材有限公司北区的伸缩电动门及其内侧水篦子、两台变压器。 四、驳回淮北市建投控股集团有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回周银安的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3394元，由淮北市建投控股集团有限公司负担880元，周银安负担2514元；反诉案件受理费9600元，由周银安负担3030元，淮北市建投控股集团有限公司负担6570元；评估费1万元，由淮北市建投控股集团有限公司、周银安各负担5000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  孟秀芳 人民陪审员  毛施奎 人民陪审员  张 芳 二〇二〇年十一月二日 法官助理赵安 书记员钱盈君 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。当事人另有约定的除外。 第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担； （二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。