广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0310民初2459号原告（反诉被告）：曾远军，男，汉族，1973年3月10日出生，住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：梁波，广东方典律师事务所律师。被告（反诉原告）：江奕为，男，汉族，1973年9月10日出生，住址广东省深圳市坪山区。被告（反诉原告）:李乾进，女，汉族，1978年7月20日出生，住址广东省深圳市坪山区。被告（反诉原告）：江某，女，汉族，2004年10月30日出生，住址广东省深圳市坪山区。原告曾远军诉被告江奕为、李乾进、江某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案，被告江奕为、李乾进、江某在法定辩论终结前提出反诉，本院依法合并审理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年6月8日、2020年8月10日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人梁波，被告李乾进到庭参加诉讼。被告江奕为、江某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.确认原告与被告江奕为、李乾进、江某签订的《竹坑居民统建楼转让协议》已经解除；2.判令被告江奕为、李乾进、江某返还合同款六十万元及利息（利息以六十万为本金，根据银行同期同类贷款利率，自2017年7月1日起算，暂计至2020年4月9日，暂为1110元，实际算至被告清偿之日止）；3.判令被告江奕为、李乾进、江某支付违约金和赔偿原告损失共计104万元；4.请求法院判令被告江奕为、李乾进、江某承担本案法院受理费等全部费用。事实与理由：2017年6月，经第三人谭锦合撮合，原告与被告协商购买被告回迁房指标，2017年6月23日，原告先将2万元购房款汇入谭锦合账户，由谭锦合转交被告。2017年6月29日，第三人谭锦合携同曾远军在李乾进家里，双方签订《竹坑居民统建转让协议》，协议约定200万转让回迁房指标，首笔放款60万元。三方口头约定协议先由原告签，待原告找到出名人后，再把协议换成出名人与被告签署。2017年7月1日，原告依约将剩余58万元回迁房指标款支付李乾进。原告从被告处购买的是回迁房指标，并非建成的回迁房，此时回迁房还未建成。此时购买需要承担房屋属性等一系列风险，价格较低。待回迁房建成且房屋属性确定后，若是红本房，较回迁房指标时会价格上涨，存在价格差。2018年2月，原告根据双方此前口头约定，找被告更换协议，但被告拒不配合。此时回迁房指标已经建成，房屋属性已为被告所知，被告开始蓄意违约。根据双方此前约定，原告首笔支付房款60万元，另130万元待回迁房建成交房后支付。原告首笔购房款支付后，相关回迁房指标的风险由原告承担，利益由原告享受。根据双方约定，原告在2018年2月，回迁房建好后，与被告交涉换协议并支付剩余房款。但此时回迁房属性已确定，被告不在配合原告换协议。原告提议被告到村委盖章确名给出名第三人也行，被告也不再配合。被告根据纸面协议催促原告支付剩余房款，原告担心房钱两空，没有继续支付。根据全国建筑市场监管服务平台官网查询，澜湾花园回迁房于2017年8月6日竣工验收备案，向村委交房时间应当为2017年底，即双方签订后不久被告即获悉回迁房的房屋属性。原告根据之前三方口头约定，向被告交涉更名，被告不予配合，却催促原告支付剩余房款，在催促的过程中，配合原告根据《竹坑居民统建楼转让协议》到村委进行了选房。因此双方的纸面协议并未解除。2020年3月，原被告就全面履行《竹坑居民统建楼转让协议》进行调解协商，被告承认涉案回迁房已经被装修，无法按原协议履行，要求原告加价140万元。被告向原告表示涉案回迁房已经装修的事实后，原告于2020年5月到澜湾花园小区实地走访，确认涉案回迁房内已被装修入住，房屋在二楼。可清晰看到房内装修灯饰、家具、窗帘、所安装空调外机。2020年5月18日，原告向被告发出解除通知。澜湾花园小区与回迁房同户型房屋已涨到28000元左右，涨幅超过百分之三十五。被告先后违反双方口头约定和纸面协议，应当按照纸面协议向原告支付违约金和赔偿原告损失。被告李乾进辩称，原告没有按照合同约定履行合同，第一是没有购房资格，第二是没有钱，第三是给别人买的。当时经证人介绍，在我们家签订合同，交了定金2万元，签完付了第一笔款58万元，约定第二笔款是抽房子后付，剩下的10万就房产证出来后付。2018年1月18日抽房，抽房2、3天我就给原告打电话、发信息，让原告过来抽房，原告说没时间，让我帮忙抽，我抽了之后马上就把房号确认发给他。跟原告说已经抽房了，就准备给第二笔款，原告说好。后表示房子是他朋友买的，他没有购房资格，也没有钱，还说楼层低，他朋友不喜欢等理由，之后打电话、发信息都找不到人。之后我就找了介绍人，介绍人找了原告，原告要证明，说写了证明就付款，我们就在村委写了证明，证明房子是我们的，可以卖给他。写了证明后又说要盖章，后因各种理由一拖再拖未付款。合同约定抽房确认后15天不付款就当毁约。之后一直联系不上原告。2018年2月，抽房后的16天，我最后一次发信息给原告告知已经过了15天，当作你毁约。原告当时说没钱，他可以找我协商分期而不是消失。被告江奕为、江某未到庭参加诉讼。被告江奕为、李乾进、江某的反诉请求：1.原告赔偿三被告违约金120000元。事实与理由：原告与被告在2017年6月29日签订的统建楼转证协议，由于原告未按双方签订之条款履行，使协议自动失效。并将被告向法庭起诉。未履行合同期间，让被告意向投资的项目未能达成，造成了不可估的损失，在诉讼期间，对被告的时间，精力的消耗，失眠及家庭和谐夫妻感情造成了很大的困扰。综上所述，原告不按合同履行，违反了相关合同法的规定，造成了被告不可估的损失。为此，被告提起反诉，请法院依法判决。针对反诉，原告辩称:1.根据我国法律违约金以实际损失为基准，本案中，涉案房屋当下价格已经涨了30%左右，因此，被告不仅没有损失，而且大幅获益。2.根据被告在首次开庭陈述，其在2018年初就将涉案房屋转卖第三人，且价格更高，因此，被告未有任何损失，且有受益。3.原告60万元购房款一直在被告处，房产也在被告处，因此被告不仅没有任何损失，而且获得了首笔购房款的使用权，因此从原告处获益。经审理查明，2017年6月29日，原告（乙方）与三被告（甲方）签订一份《竹坑居民统建楼转让协议》，约定甲方将深圳市竹坑股份合作公司分配给甲方的澜湾花园建筑面积100平方米的商品房权益转让给乙方，价格为200万元，乙方在协议签订3日内向甲方支付转让金6万元，交房时支付130万元，剩余10万元作为协助办理签订《订户型合同》，选房、商品房产权过户等手续的保证金。待相关手续全部完成，乙方三日内把转让款10万元转给甲方。所涉商品房分配权、所有权全部权益归乙方所有，甲方应保证无障碍提供资料及配合乙方办理签订《订户型合同》、选房、商品房产权过户等手续，且甲方不得将该商品房以任何形式转让给乙方以外的第三方或者作为抵押物抵押给他人。合同第五条约定，乙方未按本协议约定的时间付清转让款，甲方有权追究违约责任，本协议规定的应付期限超过15天的，即视为乙方不履行本协议，本协议自动失效，商品房的分配权、所有权等仍归甲方所有。合同第六条约定，除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按协议第三条、第四条规定的期限将商品房的分配权、所有权交给乙方或者以任何形式影响、阻止乙方对该商品房分配权、所有权的占有和使用的，或者存在将该商品房以任何形式转让给乙方以外的第三方或者抵押债务等行为的，乙方有权解除本协议，并要求甲方退回已交全部商品房转让款以及相关款项，同时甲方应当按照商品房协议价格的2倍向乙方支付违约金。2017年6月23日，原告向中介人谭锦合支付2万元。2017年7月1日，原告向被告李乾进的账户支付58万元，转账用途备注合同款。2017年11月3日，被告通知原告准备抽签。2018年1月28日，被告通知原告进行抽房，原告让被告代为选房。2018年1月29日，被告到现场进行抽房，抽房过程与原告有微信沟通，抽房结果为2栋A座02楼03房。后，被告多次催促原告按照合同约定支付第二笔购房款。原告多次向被告提出变更合同主体，并要求被告前往村委盖章。被告则主张已经与村委进行沟通，村委无法在原被告之间的合同事宜上加盖公章。被告主张多次催促原告付款未果，2018年1月29日抽房，原告未在15日内（2018年2月13日腊月二十八）支付第二笔购房款，按照合同约定双方合同自动失效，被告可自行处理房产。双方之间的微信聊天记录显示：1.2018年2月4日，被告微信问原告“那你们究竟怎么打算”；2.2018年2月5日，原告在微信中提出“我出一份资料给你叫村里盖章行不”；3.2月13日，原告将一份合同变更协议电子稿通过微信发送给被告；4.3月23日，原告微信提出“我也给我朋友说，房子抽的最底又盖不了村委章，她一直坚持盖章付款、你帮盖一下章吧，我好叫她付款”，被告回复“已跟你将过n多遍，等一百年村委绝对不可能会盖章，虽然也不在我的职责范围内，年前也帮你跑了一天去村委，你是知道的，现在什么都不想讲”。原告主张在签订合同之前，双方口头约定因原告无购房资格，该房产需要转让给案外人，被告拒绝配合，并催促其按照书面协议继续付款，因原告不具备购房资格，双方形成合同僵局。原告未提交证据证明双方存在口头协议房产需要转给案外人。谭锦合出具一份证人证言，并出庭作证。2017年中旬，被告夫妻说澜湾花园有一百平方米房子要卖，不过要半年后抽签交楼拿钥匙，其便将该房产介绍曾远军。当时坪山周边房价约33000元，因为要半年后才交房，故按照20000元一平方米的价格卖给原告。原告随即付60万元定金，剩下140万，其中130万在交房的时候付，压10万元作为办理好房屋产权后再付。2017年底，澜湾花园快交楼了，李乾进跟我说曾远军没有空过来抽签，叫她代理抽签，后来抽到2楼的房子，本来是约好抽签就是等于交房，曾远军也是按照步骤需要支付第二笔款。被告一直称曾远军没有过来付款，打电话也不结，信息也不回，拖到快过年了，江奕为夫妇让我联系曾远军。曾远军说抽签房子抽的太低了，而且跟我提他们的房屋买卖合同需要村里盖章，我回复其私人买卖村里是不盖章不做担保的，他又提到什么房产证到时候不能直接写他名字，我说抽签时候本来就是写的你的名字，可是你拖着没交第二笔款项就耽误了办房产证的事情，人家原业主肯定就不会报你的名字做房产证，我让曾远军过来双方面谈，他一直没有过来。后来过一段时间，江奕为夫妇告知我曾远军已经毁约了，我又问曾远军毁约情况，可他依然没有过来处理。后来江奕为夫妇就说曾远军毁约了不理了，我也就没有过问了，直至被告夫妇收到起诉状，才知道曾远军到法院起诉了。江奕为夫妇提出我作为中间人，要求我出庭，并实事求是的将事情说出来。谭锦合作为证人，出庭接受询问。谭锦合在出庭作证的过程中表示，在签订合同时原告并未提出房产可转让给案外人的请求，系双方签订合同之后，原告有单方面提出涉案房产要转让给他人的请求。关于合同中约定的交房时第二笔款项130万元的支付时间，证人出庭作证时表示具体是指抽签确定房号的时候。被告主张是抽房时。原告主张系开发商向村委交房的时间，根据其提交的证据原告认为系在2017年11月3日之前。原告主张双方签订合同时房屋单价为20000元/平方米，在案件审理过程中同户型同地段的房屋价格为28000元/平方米，该差价即为其实际损失。证人在出庭作证时表示，合同签订时同期商品房的价格约为30000元/平方米，在2017年至2019年期间周边房价相对平稳。2018年2月1日、2月3日、3月8日、3月20日，谭锦合多次通过微信发送语音，催促原告尽快处理与被告之间的事情。2018年4月9日，被告将涉案房产另行出售给案外人，房屋价款为205万元。本院认为，原被告在协商一致的基础上签订《竹坑居民统建楼转让协议》，内容不违反法律规定，属于有效合同，双方应当按照合同约定履行各自的义务。双方在合同约定，原告作为买方，应于交房时支付第二笔房屋价款130万元，关于该笔款项的具体支付时间，原告主张交房时间为开发商向村委交付房产的时间2017年11月3日之前，被告及证人均主张系选房之日2018年1月29日。本院认为，开发商向村委交付房产的时间并不能直接确定原被告之间合同的交房时间，而在抽选房号确定具体房屋位置后方能进行交房，被告所主张的时间更符合实际情况，亦与证人证言相互吻合，本院认定合同中约定的交房时间为2018年1月29日。根据合同约定，原告应于2018年1月29日支付第二笔购房款130万元，原告经被告及证人多次催促，均未按照合同约定支付购房款，已经违反了合同的约定，构成违约。原告主张其本人不具备购房资格，双方在签订合同时同意转让给案外人，但未能提交证据予以证实。原告提出由其出具一份材料，要被告加盖村委的公章，该协议并非合同约定的义务，也不属于交易过程中必须的附随义务，故原告主张被告违反了双方的口头约定，没有事实依据，本院依法不予采信。双方在《竹坑居民统建楼转让协议》约定，本协议规定的应付期限超过15天的，即视为乙方不履行本协议，本协议自动失效，商品房的分配权、所有权等仍归甲方所有。该条款未违反法律禁止性规定，合法有效，合同解除效力无需以被告履行通知义务为前提，故被告主张《竹坑居民统建楼转让协议》2018年2月14日已经实际解除，本院予以确认。因原告未履行付款义务导致合同解除，原告应当承担相应的违约责任。本院根据本案的实际情况，酌情判令原告应当支付原告违约金50000元。被告收取的原告购房款60万元，应当予以返还。原告要求被告赔偿其损失，没有事实依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告曾远军与被告江奕为、李乾进、江某之间签订《竹坑居民统建楼转让协议》于2018年2月14日解除；二、被告江奕为、李乾进、江某于本判决生效之日起十日内返还原告曾远军购房款600000元；三、原告曾远军于本判决生效之日起十日内支付被告江奕为、李乾进、江某违约金50000元；四、驳回原告曾远军其他诉讼请求；五、驳回被告江奕为、李乾进、江某其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费19560元，原告已预交22800元，由原告负担12360元，三被告负担7200元。反诉受理费1350元，三被告已预交，由三被告负担787元，原告负担563元。原告多预交的3240元，本院依法予以退还原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 卢 好二〇二〇年十一月五日书记员 朱宏谊