北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初43151号原告：张会莲，女，1961年3月5日出生，汉族，首创股份新大都饭店退休职工，住北京市东城区。委托诉讼代理人：于婧思，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯蓓丽，北京市康达律师事务所律师。原告：于婧，女，1985年2月6日出生，汉族，北京搜支数据科技有限公司职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：于婧思，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯蓓丽，北京市康达律师事务所律师。被告：雷静，女，1963年5月15日出生，汉族，空中客车安全通信技术（北京）有限公司退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘顺，天津普宜律师事务所律师。被告：于志强，男，1958年12月4日出生，汉族，北京博澳通商务有限公司职工，住北京市西城区。法定代理人：于婧。委托诉讼代理人：苗玉亮，北京融显律师事务所律师。原告张会莲、于婧与被告雷静、于志强确认合同无效纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告于婧，原告张会莲、于婧委托诉讼代理人于婧思、侯蓓丽，被告雷静委托诉讼代理人刘顺，被告于志强委托诉讼代理人苗玉亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张会莲、于婧向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告雷静与被告于志强于2009年6月23日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效；2.本案的诉讼费、保全案件受理费、担保保险费均由二被告承担。事实和理由：于志强与张会莲原系夫妻关系，双方于1983年8月15日登记结婚，婚后育有一女于婧。婚后，于志强和张会莲承租了位于宣武区南华头条胡同7号公有住宅。1996年5月16日，于志强与张会莲离婚。双方离婚时约定，女儿于婧归男方，房屋财产一切归孩子和女方，男方不要任何财产。关于家中现有财产权经双方商议全部属于张会莲及孩子，其中包括房子两间。2001年张会莲承租的位于南华头条7号两间房屋遇拆迁，张会莲作为被拆迁人与拆迁公司协商将原定可以安置的一套三居室，拆分成一个两居室、一个一居室进行安置，遂张会莲与北京鲁能陶然房地产开发有限公司（以下简称鲁能公司）签订《南横街东口危旧房改造就地安置协议书》（B－07－016）和《预交房款合同书》，购买房屋位于南横街东口危改小区S6号楼2门11层XXX号2居室一套，建筑面积64.6平方米；又以被告于志强的名义购买了位于南横街东口危改小区S6号楼2门XXX号1居室一套，建筑面积57.67平方米。其中的一居室仅以于志强名义购买，但于志强实际不享有房屋所有权，房屋自交付使用至今，一直由原告于婧居住使用。于志强与雷静曾系北京博澳思科技术开发有限公司和北京益启发科贸有限公司的股东，二人合伙做生意多年。2009年时，二人的生意遇到经营困难，二人便假意签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，以于志强名下宣武区南华里1号楼6层XXX号房屋（以下简称涉案房屋）作一虚假买卖，从银行套取低利率周期长的购房贷款74万元。原告认为，涉案房屋系拆迁南华头条XXX号公有住宅租赁房屋而来，而南华头条XXX号房屋系张会莲与于志强婚姻关系存续期间承租，其二人在离婚时也对上述房屋进行了分割，于志强在离婚时明确表示该房屋系张会莲与于婧的财产，其不要任何财产。因此，涉案房屋安置后虽然登记在于志强名下，但张会莲与于婧是实际的所有权人，并且于婧一直居住在涉案房屋中。于志强明知涉案房屋系张会莲和于婧的房屋，仍将房屋过户给雷静，是为了获取银行贷款用于经营公司，损害了张会莲和于婧的利益。根据《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。《民法总则》第一百五十四条规定：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。根据上述法律规定，于志强与雷静于2009年6月23日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》应属无效。综上，请求一审法院在查明事实的基础上，支持原告的诉讼请求，依法维护原告的合法利益。雷静辩称，请求贵院驳回原告的诉讼请求。理由：第一，原告于婧和张会莲对本案没有诉权，二原告所诉争的房屋买卖合同，我们认为跟二原告没有关系，是二被告之间的买卖合同关系，我们认为二原告并不是本案的适格主体；第二，房屋买卖合同合法受法律保护。被告雷静购买时双方办理了过户手续，当时是以90万余元成交，其中有部分现金，另外是通过银行抵押贷款的形式进行交付，交付给了第二被告于志强。所以说买卖过程也是合法的，并且雷静在买卖过程当中已经尽到了充分的注意义务。无论被告于志强与原告之间发生什么样的关系，对被告雷静而言，买房行为是善意的，更不存在套取银行贷款、虚假买房的行为；第三，我们认为该房屋是2004年10月份之后被告于志强取得的房产证，到2009年6月份卖房，期间5年时间，原告方并没有要求变更房屋产权。一方面，我们认为已经超过了诉讼时效。对于原告提到的该房屋原本是属于二原告的说法，我们认为不应该得到法院的支持。总体来说，我们认为对雷静而言是善意取得，而且合理合法的办理了房屋登记手续，应该受到法律保护，请求贵院驳回二原告的诉讼请求。于志强辩称，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：张会莲与于志强原系夫妻关系，于婧系二人之女。1996年，张会莲与于志强在婚姻登记部门办理了离婚登记，双方签字的《离婚申请书》中约定：女儿于婧归于志强抚养。房屋财产一切归孩子和母亲，男方不要任何财产。北京市原宣武区南华头条XXX号原系张会莲、于志强承租的公房。2001年，北京鲁能陶然房地产开发有限公司（甲方）与于志强（乙方）签订《南横街东口危旧房改造就地安置协议书》，约定：甲方负责组织实施南横街东口危旧房改造，乙方在本危改区范围内南华头条XXX号公产壹间，乙方同意就地安置，甲方就地安置乙方回迁地址为：南横街危改区S6号楼2门XXX号（设计号）壹居室一套。乙方实际应付房款105078.13元，公共维修基金1799.3元，共计应付106877.43元。同日，北京鲁能陶然房地产开发有限公司（甲方）与张会莲（乙方）签订《南横街东口危旧房改造就地安置协议书》，约定：甲方负责组织实施南横街东口危旧房改造，乙方在本危改区范围内南华头条XXX号公产壹间，乙方同意就地安置，甲方就地安置乙方回迁地址为：南横街危改区S6号楼2门XXX号（设计号）贰居室一套。乙方实际应付房款99371.37元，公共维修基金2015.52元，共计应付101386.89元。诉争房屋自交付之日起一直由于某居住使用。2008年6月3日，于志强取得了北京市西城区南华里1号楼6层XXX号房屋（以下简称诉争房屋）的所有权证书。2009年6月23日，于志强与雷静签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（网签合同，合同编号：CW43636），约定：于志强将诉争房屋出售给雷静，房屋成交价格为450000元。2009年6月24日，诉争房屋所有权转移登记至雷静名下。2009年6月25日，雷静与交通银行股份有限公司北京亚运村支行签订《个人借款合同》，约定：雷静向交通银行北京亚运村支行贷款740000元，贷款期限360个月，贷款用途为购房，雷静授权交通银行北京亚运村支行将贷款转至于志强的账户。当日，交通银行北京亚运村支行将740000元转至于志强的账户。2009年6月26日，于志强将上述款项中的300000元转给了雷静。2009年7月20日，雷静与交通银行北京亚运村支行在房管部门办理了抵押登记手续。此后，诉争房屋仍一直由于婧居住使用至今。另查，一、雷静与于志强系朋友关系，1998年，双方共同出资成立了北京益启发科贸有限公司，现该公司处于吊销状态，双方仍是该公司的股东。1999，双方共同出资成立了北京博澳思科技术开发有限公司，现该公司处于吊销状态，双方仍是该公司的股东。2007年，双方共同出资成立了北京泰恩俯餐饮服务有限公司，2012年9月13日，雷静、于志强将股权转让，退出了该公司。二、本案审理过程中，本院于2020年4月16日作出（2020）京0102民特66号民事判决书，判决宣告于志强为限制民事行为能力人。本院于2020年6月9日作出（2020）京0102民特569号民事判决书，判决指定于某为于志强的监护人。三、本案审理中，张会莲申请对于志强在2009年6月23日签订房屋买卖合同时是否具有民事行为能力进行司法鉴定。本院委托北京回龙观医院精神疾病司法鉴定科进行鉴定，2020年1月2日，北京回龙观医院精神疾病司法鉴定科出具《不予受理通知书》，以该鉴定要求超出该机构技术条件或者鉴定能力为由，确定不予受理该鉴定。四、本案审理中，经张会莲申请，本院对诉争房屋采取了保全措施。张会莲以阳光财产保险股份有限公司北京分公司出具的诉讼财产保全责任保险作为担保。张会莲支出保险费12000元。审理中，张会莲、于婧主张张会莲与于志强在离婚协议中约定房屋归张会莲、于婧所有，房屋拆迁利益也应属于张会莲、于婧所有，拆迁时原本是安置给张会莲一套三居室，但张会莲想单独给于某安置一套房屋，由于于婧未成年，不符合安置的条件，张会莲名下也不能安置两套房屋，就只能找另外一个人，由于于志强是于婧的父亲，于婧也归于志强抚养，故张会莲与于志强经协商，同意以于志强的名义购买诉争房屋，但房屋的实际权利人是于婧，购房款均是由张会莲交纳，房屋一直由于婧与外公外婆居住。张会莲、于婧主张雷静与于志强之间不存在真实的房屋买卖合同关系，于志强将房屋以不合理的低价转让给雷静，也未收取任何房款，实际是为了以房屋买卖的形式，骗取银行的低息贷款，用于二人生意的经营周转，系以合法形式掩盖非法目的，二人签订的房屋买卖合同应属无效。而且，雷静与于志强之间关系密切，雷静对于志强的家庭关系明知，二人在明确知晓诉争房屋实际权利人不是于志强的情况下，以不合理的低价转让房产，属于恶意串通，损害了张会莲、于婧的利益，二人签订的房屋买卖合同也应属无效。于志强对张会莲、于婧的主张予以认可，于志强主张房屋的实际权利人系于婧，其将房屋转让给雷静，损害了于婧的利益，而且其与雷静之间并非真实的房屋买卖合同关系，是为了骗取银行贷款，属于以合法形式掩盖非法目的，合同应属无效。雷静对张会莲、于婧的主张不予认可。雷静主张其与于志强系朋友关系，对于志强的家庭关系有一些了解，但也不会特别清楚，而且诉争房屋系由于志强签订的拆迁安置合同，也登记在于志强名下，应当属于于志强的个人财产，于志强有权出售，于某也知晓出售房屋的事宜，网签合同的价格并非双方交易的真实价格，实际交易价格在90万元至94万元之间，双方草签过一份房屋买卖合同，但找不到了，除贷款74万元外，还有不到20万元房款是通过现金支付的。关于为何于志强取得贷款第二日就将300000元转给雷静的问题。雷静主张二人之间存在债权债务往来，具体原因记不清楚了。关于雷静为何长达10年的时间不要求于志强交付房屋的问题。雷静主张其与于志强签订合同时，就知道房屋实际由于婧居住，其与于志强商量好让于婧先住着，后来由于雷静的母亲去世了，其才想起来要回房屋。本院认为，恶意串通，损害第三人利益的合同无效。以合法形式掩盖非法目的的合同无效。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案的争议焦点在于：一、于志强与张会莲之间是否存在以于志强名义购买安置房屋但实际权利人为于婧的约定？二、于志强将诉争房屋出售给雷静，是否构成恶意串通，且损害了于婧的利益？三、于志强与雷静之间是否存在真实有效的房屋买卖合同关系？四、如不存在，于志强与雷静之间真实的法律关系是什么？关于争议焦点一。本院认为，首先，于志强与张会莲、于婧均认可双方存在该项约定；其次，根据于志强与张会莲在离婚申请书中的约定，房屋等一切财产归张会莲和于婧所有，故房屋的拆迁利益也应当属于张会莲和于婧所有，张会莲、于婧对于为何以于志强名义购买诉争房屋的解释符合常理和逻辑，且之后房屋事实上也一直由于婧居住使用。综合考虑当事人陈述及在案证据，本院确信于志强与张会莲之间存在该项约定的事实存在高度可能性，应当认定该事实存在，故于婧是诉争房屋实际权利人。关于争议焦点二。本院认为，根据在案证据可知，雷静与于志强之间很早便认识，还是长期的生意合作伙伴，雷静对于志强的家庭关系应当比较清楚，雷静认可知晓诉争房屋一直由于婧居住，故应当知晓于婧对诉争房屋具有相应的权利，即便不知晓于某系诉争房屋的实际权利人，也应当知晓于婧对诉争房屋具有居住使用的权利。虽然雷静主张于婧知晓房屋买卖事宜，但未提供证据予以证明，本院不予采信。于志强与雷静在明知诉争房屋具有于婧权利的情况下，未经于某同意，擅自转让诉争房屋，属于恶意串通，且侵犯了于婧的利益，房屋买卖合同应属无效。关于争议焦点三。本院认为，正常的房屋买卖过程包括现场看房、签订房屋买卖合同、支付定金、首付款、办理网签、办理贷款、办理缴税、过户、交付房屋等。本案中，雷静与于志强签订的房屋买卖合同存在诸多不合常理之处。第一，双方在办理网签及过户之前未签订任何协议。雷静虽主张双方草签有房屋买卖合同，但未提供证据予以证明，本院不予采信；第二，雷静对购房款的数额陈述不清。雷静主张实际的购房款数额为90-94万元，房屋买卖属于重大事项，雷静对于购房款的准确数额都不清晰，与常理不符；第三，在办理网签及过户之前，未支付任何房款。雷静主张在过户之前支付了不到20万的现金，但未提供证据予以证明，本院不予采信；第四，虽然在办理过户后，雷静办理了贷款并授权银行将贷款打入于志强账户，但次日于志强又将部分贷款转给了雷静，故不能认定该贷款属于购房款；第五，雷静陈述与于志强之间存在债权债务关系，所以于志强将贷款30万元转给其本人，但雷静又陈述其曾支付给于志强不到20万元的现金购房款，两种陈述存在相互矛盾之处，因为如果于志强欠雷静30万元，雷静又何必在此之前支付于志强不到20万元的现金；第六，如雷静系真实购买诉争房屋，按照常理应当在过户后及时要求于志强交付房屋，才能实现购买房屋的目的，但长达10年的时间雷静从未要求交付，极不符合常理。雷静主张其与于志强存在让于某在房屋内暂时居住的约定，既未提供证据证明，也与常理不符，本院不予采信。综上，雷静与于志强之间既不存在购房款的交付，也不存在房屋的交付，双方之间并非真实的房屋买卖合同关系，双方签订房屋买卖合同系以虚假的意思表示实施的民事法律行为，房屋买卖合同应属无效。关于争议焦点四。本院认为，雷静与于志强之间不存在真实的房屋买卖合同关系，于志强将房屋以买卖的形式过户至雷静名下的真实法律关系为何？根据双方办理贷款后的转款情况、双方合作开公司的情况，并综合考虑各方陈述及在案证据，本院认为，于志强与雷静的真实目的应当是为了获得银行贷款，属于以合法形式掩盖非法目的，隐藏的民事法律行为也应属于无效。综上所述，张会莲、于婧要求确认合同无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。张会莲、于婧要求雷静、于志强支付担保保险费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下：一、确认于志强与雷静于2009年6月23日签订的位于北京市西城区南华里1号楼6层XXX号房屋的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：CW43636）无效；二、驳回张会莲、于婧的其他诉讼请求。案件受理费8050元、保全费5000元，由雷静、于志强负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李俊二〇二〇年十一月二十三日法官助理 王甘书 记 员 高雅