广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤03执监8号 申诉人：胡娇娇，女，1956年12月15日出生，身份证住址广西桂林市象山区。 申诉人：李永雄，男，1965年11月4日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。 申诉人：林伟军，男，1957年3月12日出生，身份证住址广西桂林市象山区。 申诉人：胡余洁，女，1967年5月1日出生，身份证住址广西桂林象山区。 申诉人：冷军，女，1980年12月29日出生，身份证住址广西桂林市象山区。 申诉人：黄宇声，男，1967年10月1日出生，身份证住址广东省惠州市惠城区。 申诉人：黄宇波，男，1965年11月6日出生，身份证住址广东省惠州市惠城区。 申诉人：黄宇传，男，1975年3月22日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。 申诉人：叶伟钦，男，1972年7月30日出生，身份证住址广东省丰顺县。 申诉人：丘惠芳，女，1954年10月5日出生，身份证住址广东省丰顺县。 共同委托诉讼代理人：程一聪，广东众礼杰律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：刘美霞，广东众礼杰律师事务所律师。 申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司深圳中心区支行，住所地广东省深圳市福田区福华一路国际商会大厦B座一、二层，统一社会信用代码9144030075046252XP。 负责人：何宗林。 委托诉讼代理人：唐邹意，该行员工。 委托诉讼代理人：雷宇霆，该行员工。 被执行人：中国天楹股份有限公司（原名称：中国科健股份有限公司），住所地江苏省海安县城黄海大道（西）268号2幢，统一社会信用代码913206001924405605。 法定代表人：严圣军。 委托诉讼代理人：何小华，该司员工。 委托诉讼代理人：李颖，该司员工。 被执行人：深圳市科健营销有限公司，住所地广东省深圳市福田区滨河路联合广场B栋8层B8号房，统一社会信用代码91440300728572239F。 法定代表人：郝建学。 被执行人：深圳市智雄电子有限公司，住所地广东省深圳市福田区新洲路立交桥西北侧新洲广场华丰大厦1802A，统一社会信用代码914403002794093712。 法定代表人：李胜利。 利害关系人：李常青，男，1976年1月2日出生，身份证住址广东省广州市越秀区。 委托诉讼代理人：姚伟，广东合盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹灼彬，广东合盛律师事务所律师。 关于申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司深圳中心区支行（以下简称浦发银行中心区支行）与被执行人中国科健股份有限公司（以下简称科健股份公司）、深圳市科健营销有限公司（以下简称科健营销公司）、深圳市智雄电子有限公司（以下简称智雄电子公司）借款合同纠纷一案[执行依据为本院（2004）深中法民二初字第413号民事判决书，执行案号为（2011）深中法恢执字第526号]，申诉人胡娇娇、李永雄、林伟军、胡余杰、冷军、黄宇声、黄宇波、黄宇传、叶伟钦、丘惠芳不服本院（2011）深中法恢执字第526-2号民事裁定书，向本院申诉。本院立案受理，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查完毕。 申诉人提出申诉称，涉案的“惠府国用（x）字第x号”土地使用权登记在被执行人科健股份公司名下，由科健股份公司与惠州惠台工业园区开发总公司（以下简称工业园公司）、惠州大亚湾中北城市开发公司（以下简称中北公司）合作开发“惠商苑”房产项目，该项目最早于1993年开工建设，后停工烂尾，于2003年复工并取得惠州房产管理局发出的预售许可证，其中开发企业载明为工业园公司。2004年1月后，申诉人陆续与工业园公司签订《商品房买卖合同》，购买了“惠商苑”住宅及商铺，并办理了房屋预售登记，所购房产也已交付申诉人使用至今。深圳市中级人民法院于2011年6月将涉案土地使用权委托单独拍卖，由竞买人李常青在拍卖会上以人民币4869000元竞得。2011年7月11日，深圳市中级人民法院作出（2011）深中法恢执字第526-2号民事裁定书，裁定将涉案土地使用权过户至李常青名下。2012年12月6日，李常青取得涉案土地使用权的产权证书。 物权法第一百四十六条规定，“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”第一百四十七条规定，“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”此外，担保法、房地产管理法等法律对“房地一体”原则亦作了明确规定，在对土地使用权和地上建筑物进行处置时，都应予以遵循。申诉人在2004年购买涉案房屋时，开发单位具有《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等相关必备的证件，申诉人作为善意买受人，履行了买卖合同所约定的付款义务，其权益应予保护。按照“房地一体”原则，涉案土地使用权已不属于被执行人科健股份公司的财产，而属于申诉人所购房屋的不可分割的一部分，实际权属人为申诉人。但深圳市中级人民法院处分涉案土地使用权时，在明知涉案土地上建有八栋八层高的商住楼及多处临时搭建的简易铁皮棚、业主已经办理房屋预售登记的情况下，仍然将土地使用权单独拍卖，违反了“房地一体”原则及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值，应当合并拍卖”的规定，导致案涉土地长期处于土地产权与房屋产权不一致的僵局，致使申诉人作为房产的善意买受人长期无法办理产权证书，严重损害申诉人的合法利益。综上，深圳市中级人民法院单独拍卖土地使用权的行为违反相关法律规定，应为无效，请求撤销（2011）深中法恢执字第526-2号民事裁定书及登记在李常青名下的“惠府国用（x）第x号”土地使用证，对涉案土地使用权执行回转。 就申诉人的申诉请求，申请执行人浦发银行中心区支行答辩称，一、执行案件处置的是被执行人科健股份公司名下的财产，且在处置时也释明了房地分离的现状，处置行为不损害第三人的利益；二、根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十三条的规定，“在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权权属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利。”这说明在土地使用权与房屋所有权不一致时，人民法院可以分开处置，与物权法规定并不冲突；三、房地分离的现状在执行案件处分涉案土地之前即已存在，申诉人与土地竞得人之间的纠纷不是由执行案件的处置行为所导致的，法院的处置行为合法。综上，请求驳回申诉人的申诉请求。 就申诉人的申诉请求，被执行人中国天楹股份有限公司（以下简称天楹股份公司）答辩称，一、涉案土地在法院执行时是被执行人的财产，而非第三人的财产；二、在法院查封、拍卖涉案土地使用权之前，地上由工业园公司开发建设的房屋客观上就已经与涉案土地使用权归属于不同的权利人，处于房地分离状态，法院当时将被执行人惠州分公司依法登记享有的土地使用权通过司法拍卖转让，并不违反“房地一体”的原则。因此，法院执行行为合法有效，请求驳回申诉人的申诉请求。 就申诉人的申请请求，利害关系人李常青答辩称，一、执行案件并未结案，而是裁定终结本次执行程序，只有执行结案后当事人主张执行行为错误的，方可以提起执行监督。申诉人的诉求应依照执行异议程序处理，而非执行监督程序；二、所谓“房地一体”原则，是指房产和土地登记在同一被执行人名下，法院要处分房产或土地，必须连带对应的土地或房产一并处分。而本案中，房产和土地并非登记在同一当事人名下，根据最高人民法院相关执行司法解释，权属不一致的，应当只处理属于被执行人的那一部分。申诉人的主张是对“房地一体”原则的错误理解，法院执行行为是正确的；三、就申诉人所提及的房屋预售许可证一事，利害关系人在惠州提起了行政诉讼，经过惠州两级法院的审理，判决确认房管部门颁发预售许可证的行政行为违法。被认定为违法的行政行为应自始无效，申诉人所依据的房屋买卖合同应为无效合同，其对涉案土地使用权无任何权利；四、在法院处分涉案土地使用权之前，房地分离的状况早已存在。该状况是由于涉案土地被违法占用、擅自改变土地用途所导致，法院拍卖行为并非导致房地分离的原因。地上建筑物属违法建筑，申诉人称其所购房产无法办理房产证，责任不在于法院；五、申诉人胡娇娇、李永雄实质是地上建筑物的实际施工方，并非其所称的善意买房人。综上，请求驳回申诉人的申诉请求。 就申诉人的申诉请求，被执行人科健营销公司、智雄电子公司未向本院提交答辩意见。 申诉人向本院提交了《惠州国土局关于惠州大亚湾中北城市开发公司申请兴建惠商苑用地的批复》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》等证据材料，以证明其申诉主张。 利害关系人向本院提交了《惠州国土局关于收回惠州大亚湾中北城市开发公司土地重新出让给中国科健股份有限公司惠州分公司用地的批复》等证据材料，以证明其答辩主张。 本院查明，申请执行人浦发银行中心区支行与被执行人科健营销公司、科健股份公司、智雄电子公司借款合同纠纷一案，根据生效判决，科健营销公司应偿还浦发银行中心区支行借款人民币2000万元及相应利息，科健股份公司、智雄电子公司对上述债务承担连带清偿责任。在执行过程中，本院查封了被执行人科健股份公司惠州分公司名下位于惠州xx区证号为“惠府国用（95）字第x号”的土地使用权并委托评估，评估价为人民币4869000元。本院以上述评估价为拍卖底价，于2011年6月委托拍卖行对涉案土地使用权进行公开拍卖，拍卖公告中载明，“……三、建有八栋八层高的商住楼及多处临时搭建的简易铁皮棚，经向惠州房管局了解，没有办理产权证，具体以相关主管部门最后核定为准；四、基于拍卖物现状，拍卖成交后，委托法院不予清场交付，只出具相关法律文书，产权过户手续由竞得人自行到相关主管部门办理；……”涉案土地使用权在2011年7月1日举行的拍卖会上，由竞买人李常青以人民币4869000元竞得。2011年7月11日，本院作出（2011）深中法恢执字第526-2号民事裁定书，裁定将涉案土地使用权强制转让给李常青所有。同日，本院作出（2011）深中法恢执字第526号协助执行通知书，要求惠州国土资源局协助将涉案土地使用权过户至李常青名下。在（2011）深中法恢执字第526-2号民事裁定书中，载明“由于上述土地上建有八栋八层高的商住楼及多处临时搭建的简易铁皮棚，并没有办理房产证，且惠州目前实行“房和地分别由不同部门登记”的政策，本次拍卖过户的标的物仅包括土地使用权，不包括上述土地上建有八栋八层高的商住楼及多处临时搭建的简易铁皮棚。”2011年10月13日，本院作出（2011）深中法恢执字第526-3号执行裁定书，载明因本院于2011年10月受理了对被执行人科健股份公司的破产重整申请，且未发现其他被执行人有可供执行的财产，裁定终结本次执行程序。2012年12月6日，惠州国土资源局将涉案土地使用权过户至李常青名下，向李常青颁发了“惠府国用（x）第x号”土地使用证。 另查明，1992年12月15日，惠州惠城区计划委员会向中北公司发出《关于兴建惠台工业园区商住区惠商苑项目的批复》，主要内容为同意该司与工业园公司在惠台工业园区内选址兴建商住区惠商苑，计划用地80092.38平方米，有关项目的选点及征地请与市国土、规划局及有关部门衔接。 1993年5月15日，惠州国土局向工业园公司、中北公司发出《关于惠州大亚湾中北城市开发公司申请兴建商贸、酒楼、综合楼用地的批复》、《关于惠州大亚湾中北城市开发公司申请兴建惠商苑用地的批复》，主要内容为同意将位于惠环x小区中面积共计80092平方米的土地使用权出让给工业园公司，然后由工业园公司将地块转让给中北公司，用于兴建商住楼等用地，中北公司于接文三十日内办理登记并领取土地使用证。 1993年9月7日，惠州规划局颁发《建设工程规划许可证》，载明建设项目名称为惠商苑A型住宅，建设单位为工业园公司、中北公司惠台项目经理部，建设位置为x小区。 1995年5月30日，惠州国土局向科健股份公司惠州分公司、中北公司发出《关于收回惠州大亚湾中北城市开发公司土地重新出让给中国科健股份有限公司惠州分公司用地的批复》，主要内容为中北公司于1993年申请用地，经市政府批准安排在惠台工业园区第x号小区的80092平方米用地，但至今未来交付地价款和领取批文，根据国家土地管理法律法规规定，解除双方所签的土地使用权出让合同，由市政府收回该土地使用权。同意将上述收回土地中的38344.35平方米的土地使用权出让给科健股份公司，作兴建x生产基地和高档医疗设备工程中心项目用地。上述用地属工业专项用地，未经国土部门批准，不得转让或改变用途。 1995年6月2日，惠州国土局颁发编号为“惠府国用（x）字第x号”国有土地使用证，载明土地使用者为科健股份公司惠州分公司，土地坐落惠州x区，土地面积13525平方米，土地用途为工业。 2003年6月24日，惠州规划建设局颁发《建设工程规划许可证》，载明建设项目名称为惠商苑A1型住宅，建设单位为工业园公司、中北公司惠台项目经理部，建设位置为x小区，证上注明该证为1993年所颁发的《建设工程规划许可证》的延期。 2003年6月27日，惠州惠城区建设局颁发《建筑工程施工许可证》，载明工程名称为惠商苑A商住楼，建设单位为中北公司惠台项目经理部，建设地址为惠台工业区，证上备注“该项目是93年报建，后停工，现复工办理手续。” 2003年7月17日，惠州房产管理局颁发《商品房预售许可证》，载明项目名称为惠商苑A1型住宅，开发企业为工业园公司，项目坐落惠州惠台x小区，土地使用权证号及用途为惠府国用（x）字第x号、工业用地。 胡娇娇等申诉人先后于2003年12月至2007年8月分别与工业园公司签订《商品房买卖合同》，并在惠州房产交易中心办理房屋预售备案登记手续。 再查明，李常青竞得涉案土地使用权后，以惠州房产管理局为被告，向惠州市惠城区人民法院提起行政诉讼，主张惠州房产管理局于2003年向工业园公司颁发《商品房预售许可证》的行政行为违反了相关法律法规，侵害了其对涉案土地使用权的合法使用，请求判决撤销上述《商品房预售许可证》。该院经审理后于2013年5月31日作出（2011）惠城法行初字第38号行政判决书，认为《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定，“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；……”工业园公司申请办理商品房预售许可证时，未取得涉案土地的《国有土地使用证》，不符合预售条件，当时涉案土地的使用权人是科健股份公司，直至2011年7月1日被拍卖时还是如此。另，《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定，“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”涉案的《商品房预售许可证》载明涉案土地用途为工业用地，开发商品房与土地用途不符。所以，惠州房屋管理局向工业园公司颁发《商品房预售许可证》的行为违反了相关法律的有关规定，属违法行政许可，鉴于在该院受理案件前该《商品房预售许可证》已于2008年7月过期无效，故不再判决撤销，应确认违法，遂判决：确认惠州房产管理局于2003年7月17日审批颁发惠市房预许x号《广东省惠州商品房预售许可证》的具体行政行为违法。惠州房产管理局不服提起上诉，惠州市中级人民法院经审理后于2013年9月9日作出（2013）惠中法行终字第57号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。 又查明，2011年10月8日，本院裁定受理科健股份公司重整一案。2013年7月18日，本院裁定重整计划执行完毕，终结科健股份公司破产程序。2014年6月24日，科健股份公司变更公司名称为天楹股份公司。 本院认为，本案审查的焦点为以下两点：一、就申诉人的申诉是否应适用执行监督程序立案审查？二、执行案件拍卖涉案土地使用权的执行行为是否错误？ 就焦点一，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定，“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。”异议人对人民法院执行行为提出异议的目的，在于纠正违法的执行行为，以避免错误的执行后果。因此，异议人对人民法院处分某一特定财产的执行行为提出异议，应在对该项特定财产的执行程序终结前提出。在本案中，若胡娇娇等人在本院查封及委托评估、拍卖过程中，就法院对涉案土地使用权的执行行为提出异议，则应作为执行异议立案审查。但本院对涉案土地使用权于2011年委托拍卖成交，于2012年过户至竞得人名下，本院就涉案土地使用权的执行程序于多年前即已告终结。申诉人胡娇娇等人现主张本院对涉案土地使用权的拍卖行为错误应予撤销，该主张已超过了法定的异议期限。就胡娇娇等人的申诉，本院适用执行监督程序立案审查，程序并无不当。 就焦点二，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定，“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第六条规定，“土地使用权和房屋所有权属同一权利人的，人民法院应当同时查封；土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋。”第二十三条规定，“在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利。”从上述规定可知，若土地使用权与地上建筑物登记在同一权利主体名下时，人民法院在查封、处分土地使用权或地上建筑物时，应秉持“房地一体”原则，不能将两者单独处分，进而造成“房地分离”的后果。但在人民法院处分土地使用权或地上建筑物时，两者分别登记在不同权利主体名下，则人民法院只能予以单独处分，受让人继受原权利人的合法权利。本案中，根据查明的情况，在本院查封、拍卖涉案土地使用权之前，国土、建设、房管等相关行政主管部门所确认的涉案土地使用权人与该土地上房地产项目的建设、开发企业即非同一主体，且地上建筑物并无相应的产权登记。涉案土地使用权登记在被执行人科健股份公司惠州分公司名下，本院将该土地使用权作为被执行人科健股份公司的财产单独处分，符合上述司法解释的规定，执行行为并无不当。本院对涉案土地使用权的拍卖行为并非造成涉案土地与地上建筑物权属“房地分离”的原因，申诉人主张本院对涉案土地使用权的拍卖行为违反了物权法等规定的“房地一体”原则，造成“房地分离”的后果，损害了其作为购房者的合法权益，理由不能成立。 综上，就申诉人的申诉请求，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项之规定，裁定如下： 驳回申诉人胡娇娇、李永雄、林伟军、胡余杰、冷军、黄宇声、黄宇波、黄宇传、叶伟钦、丘惠芳的申诉请求。 审判长 逄 政 审判员 田 磊 审判员 张文佳 二〇二〇年十一月三十日 书记员 李秋霭