广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初6655号原告（反诉被告）：何永岗，男，汉族，1977年5月17日出生，住广州市荔湾区，委托代理人：卢子隆，系广东天穗律师事务所律师。委托代理人：卓颖欣，系北京德和衡（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：马家东，男，汉族，1969年2月12日出生，住广州市海珠区，委托代理人：姚伟基，系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州万诚房地产代理有限公司，住所地广州市海珠区前进路基立下道北44号103房自编02区。法定代表人：黄俊铭。原告何永岗（反诉被告，以下统称为原告）诉被告马家东（反诉原告，以下统称为被告）、广州万诚房地产代理有限公司（以下简称万诚公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员李晓阳独任审理，公开开庭进行了审理。原告何永岗及委托代理人卓颖欣，被告马家东的委托代理人姚伟基，被告万诚公司的法定代表人黄俊铭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何永岗诉称（辩称）：2019年9月10日，原告因经营“水果捞”品牌饮品店的需要与两被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告马家东将其位于广州市海珠区xxxx号（以下简称“该房产”）出租给原告经营饮品店（主要是制作、销售冷热饮品），被告万诚公司作为本次租赁的经纪方，提供房屋租赁咨询及中介服务。被告马家东保证该房产之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则被告马家东应全部承担由此引致的一切责任。如乙方（原告）办证不成功，则合同作废，退回两个月保证金与租金。原告在签订合同前已告知两被告其承租目的是为了经营制作、销售冷热饮品的饮品店，签约时两被告都保证被告马家东出租的地址可以经营制作、销售冷热饮品店，办理相关经营许可执照，包括食品经营许可证、餐饮服务许可证、营业执照，但事实上，在原告投入巨额装修费对租赁房产进行装修后，才被告知涉案的房产因房屋性质等原因不能经营制作、销售冷热饮品，办不了相应的许可证，原告因此无法如期开业，原、被告就本次纠纷于2019年11月13日到海珠区海幢街派出所协商无果，被告马家东当日更换涉案房产的门锁，原告从2019年11月6日起已没有进入涉案房产。综上，原告认为两被告隐瞒房产的基本信息，明知道涉案房产无法办理制作、销售冷热饮品店相关许可证的情况下，仍然向原告出租涉案房产，导致原告损失了57000元的装修费用，两被告的行为已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。经原告多次催讨后，被告马家东不但不退租金、保证金及进场费，而且拒绝赔偿原告已经支出的装修费。被告万诚公司作为中介方，在签约时没有告知原告涉案房产的可经营范围，配合被告马家东隐瞒房产重要信息，应向原告退回中介费人民币2600元。针对两被告在签订合同前已经清楚原告承租涉案场地的用处，被告万诚公司的员工何浩然在帮原告寻找经营制作销售冷热饮品店的时候已经看过商铺的装修效果图以及相关品牌，并且在找到涉案物业时候两被告也曾陪同原告以及将要委托的装修师傅到现场对物业进行查看。被告马家东在原告撤场之后（即2019年12月6日）在商铺门口张贴重新出租的告示，并且已经成功将涉案物业出租给销售生猪肉的商家。故为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请求：1、判令解除原告跟两被告之间签订的《房产租赁合同》；2、判令被告马家东返还租金人民币5200元、保证金人民币10400元及进场费人民币20000元；3、判令被告马家东赔偿原告装修费用损失人民币57000元；4、判令被告万诚公司向原告返还中介费人民币2600元；5、本案诉讼费由两被告承担。针对被告马家东的反诉请求，答辩如下：一、对于解除《房屋租赁合同》没有异议。二、反诉原告要求我方支付租金25161元（暂计至2020年3月30日）及滞纳金无事实依据。三、我方无需支付反诉原告房屋损坏损失10400元。被告马家东辩称（反诉称）：我方认为原告提起本案诉讼是极不诚信的行为，我方不同意原告第一至三项以及第五项诉讼请求，请求贵院依法驳回原告诉请。理由如下：一、我方依约履行义务，原告在构成严重违约的情况下仍提起诉讼系极不诚信行为。二、原告以我方隐瞒房产基本信息为由要求我方赔偿其装修损失无事实依据。三、原告已办理相应牌照并实际进场。综上所述，原告拖欠我方租金，严重违反合同约定，其提起诉讼并主张我方隐瞒房产基本信息，要求我方赔偿损失无事实和法律依据，违反诚实信用原则。根据房产租赁合同约定，我方只是将涉案房产出租给原告，没有事实与法律依据表明我方有义务协助原告办理经营所需证件，原告请求以我方名义办理相关证件，我方已经好心配合，而原告却以无法办理相关经营牌照等无事实依据的理由，要求我方赔偿，违反了诚实信用原则。请求贵院在查明本案事实后，判决驳回原告诉讼请求。2019年9月10日，原告与被告、广州万诚房地产代理有限公司签订《房产租赁合同》，根据合同约定：被告同意将海珠区南村路59号房产（下称“案涉房产”）出租给原告，租期四年，从2019年10月5日起至2023年10月4日止；月租金为人民币5200元，原告必须按期缴纳租金，否则每逾期一天，应按欠款金额的百分之一支付滞纳金。租赁期内，因原告使用房屋不当或者人为造成房屋机器设备损坏的，应负责维修或赔偿。原告拖欠租金超过十五天或者故意损害案涉房产的，被告有权终止合同，收回房屋，没收保证金，因此而造成损失的，由原告赔偿经济损失。合同签订后，被告依约将案涉房产交付原告占有使用，但原告自2019年11月5日起至今未按合同约定缴纳租金，经被告多次要求原告支付租金未果，截至2020年3月30日止已拖欠被告租金25161元。同时，原告在租赁期间因其个人原因造成案涉房产及其设备损坏，已无法正常使用，原告的行为已构成违约，严重损害了被告的合法权益，应赔偿被告损失，按保证金标准暂计10400元。故诉至法院，请求：一、判令解除原告与被告、广州万诚房地产代理有限公司签订的《房产租赁合同》；二、判令原告向被告支付租金25161元（暂计至2020年3月30日）及滞纳金；三、判令原告赔偿被告房屋损坏损失10400元；四、本案诉讼费用由原告承担。被告万诚公司辩称：我方已经履行了相关的义务，不同意返还中介费2600元给原告。经审理查明：广州市不动产登记查册表显示，位于海珠区南村路59号房屋登记在李茂娇名下，建筑面积为62.14平方米。2015年5月14日，广州市海珠公证处出具《公证书》载明李茂娇于2015年5月9日立下遗嘱，上述房屋由其儿子马家洪、马家东二人共同平均继承，各占二分之一。2019年9月10日，原告何永岗（承租方、乙方）与被告马家东（出租方、甲方）、被告万诚公司（经纪方）签订了《房产租赁合同》，约定：租赁房产地址为海珠区南村路59号，建筑面积30.63平方米，甲方保证对该房产拥有合法出租的权利，出租该房产并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该房产之情况以及所提供的全部资料真实、合法、准确、完整，否则甲方应全部承担由此引致的一切责任，同时乙方已实地察看该房产，对该房产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况等均予以认可；甲方同意将该房产出租给乙方作商业用途使用，租期为肆年，从2019年10月5日至2023年10月4日，甲方应于2019年9月11日将房产交付乙方使用；月租金为5200元，租金按月结算，乙方在每月的第5日前结清下月租金，乙方必须按期缴纳租金，否则除继续缴纳租金外，每逾期一天，应按欠款金额的百分之一支付滞纳金；乙方于签订本合同之当天向甲方支付定金500元，甲方将房产交付乙方之用之日，定金转为租赁保证金；乙方于甲方交付房产之日向甲方支付保证金10400元以及首月租金5200元；基于经纪方已促成甲乙双方签订了本合同，甲方同意于本合同签订之日向经纪方支付2600元作为咨询及中介服务费，乙方同意于本合同签订之日向经纪方支付2600元作为咨询及中介服务费；租赁期间，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意。否则按如下方式处理：甲方提前收回该房产的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用作违约金，乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金；乙方有下列情况行为之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失：。3、拖欠租金或相关费用十五天；三方约定的其他事项：1、租金每年递增5%；2、如租赁期间发生不可抗力如被政府收地，甲方不承担任何责任，直接退回保证金；3、如乙方办牌不成功，则合同作废，退回两个月保证金及租金；等。同日，被告马家东出具三份《收款收据》，载明收到原告支付的涉案房屋的入场费20000元、首月租金5200元、两个月保证金10400元。同日，被告万诚公司出具《收款收据》，载明收到租客何永岗支付的中介咨询服务费2600元。2019年11月6日，原告发信息给被告“马生，今晚有没有时间，因为你档口无法办不了餐饮办照，我的奶茶店无法营业，所以从今天开始不再租你的档口今晚我想给回档口的锁匙给你，我七点半会过你的档口”，被告马家东回复“房子内东西拿走没有”原告表示“今晚会清走”。诉讼中，原被告确认涉案房屋于2019年9月11日交付给原告使用，原告于当日支付了保证金10400元，租金5200元及进场费20000元给被告马家东。同时原告表示：签约之前，我方咨询过两被告能否办理奶茶店的营业执照，两被告告知我方可以办理，同时承诺说办理不了，就退还租金以及保证金给我方，进场之后，我在2019年10月21日-22日之间去海幢街道办咨询办理奶茶店营业执照事宜，但是街道办的人告知我涉案场地是属于住改商性质，不能办理奶茶店营业执照。2019年11月6日我方已经清走所有东西，但是被告马家东不愿意出来拿钥匙，但是在我方2019年11月13日报警的当天，被告马家东说已经换锁了，不需要归还钥匙。被告马家东表示：原告只是告知了其要做奶茶店，我方认为原告撤场时间应该是在2019年12月18日。被告万诚公司表示：签约之前，原告跟我司员工说要办理奶茶店，之后我方根据原告的意思去咨询被告马家东，之后马家东回复我方说可以办理，我方就将该意思转达给了原告，签约之后，在原告入场之后，办理牌照之前，我司员工也有提醒原告先把牌照事情落实清楚之后，再进场装修，后来，我司员工何浩然与原告一起去海幢街道办咨询，街道办的答复结果是办理不了。发现办理不了牌照问题之后，我司员工一直协调双方协商，在我司的组织下，被告马家东跟原告有协商过，但双方没有统一的方案。签订合同之前，被告马家东表示如果涉案房屋办理不了牌照，同意将保证金、租金、入场费退还给原告。另外，在租赁合同签订的前后，我司员工何浩然与原告、被告马家东三方同装修队一起看过现场。原告为证明其主张提供了以下证据：1、《房产租赁合同》；2、被告马家东的微信资料、微信沟通内容及租金、保证金、入场费的收款收据；3、报警回执、证明；4、申请设置餐饮场所须知；5、被告广州万诚房地产代理有限公司工作人员卡片、微信资料、微信沟通内容及收取中介费确认书、收款收据、录音对话内容；6、广州豪庭建筑装饰设计工程有限公司的商事登记信息、装修合同及装修费的支付凭证，其中装修合同的签订时间为2019年9月24日，转账记录显示2019年9月25日转账20000元、2019年10月10日转账25000元、2019年11月8日转账12000元，总金额为57000元；7、涉案房产照片；8、《品牌运营服务协议》；9、证人证言；10、录音文字；11-12、微信聊天（原告与何浩然）；13、微信聊天（原告与马家东）；14、工商登记信息；15、照片；16、装修费收据。被告马家东的质证意见：证据1三性无异议；证据2三性无异议，聊天记录关联性不认可，不能证明原告所要证明的事实；证据3-5、6、16三性不认可，此证据由原告方单独提供，此外，原告提交的装修合同上约定金额与其提交的转账凭证金额不一致，恰好证明原告欲将此部分款项转嫁给被告马家东，此行为是不诚信行为；证据7关联性不认可，不能证明原告所要证明的事实，恰好印证原告为了个人原因损害涉案场地，应该赔偿被告马家东损失；证据8三性不认可，是原告单独自行提供；证据9三性不认可，是原告单独自行提供；证据10三性不认可，该证据不能证明原告所要证明的内容，被告马家东已经依约将涉案房产出租给原告，并没有义务协助原告办理经营所需牌照，原告主张其无法办理相关经营牌照，也没有事实跟法律依据；证据11-13关联性不认可，根据房产租赁的约定，被告马家东只是将涉案房产出租给原告，没有事实跟法律依据表明被告马家东要协助原告办理经营所需证件，经原告请求，被告马家东已经好心配合其办理其提出的相关牌照；证据14三性无异议，被告马家东向原告发函通知解除合同，承担违约责任，原告不予理会，双方未能就合同解除达成一致意见，导致被告马家东无法将涉案房屋出租，产生的租金损失应由原告予以赔偿；证据15我方需要回去核实。被告万诚公司的质证意见：证据1-16真实性无异议，其他没有意见。被告马家东为证明其主张提供了以下证据：1、房产租赁合同；2、聊天记录截图；3、营业执照正副本；4、食品经营许可证；5、聊天记录截图；6、涉案房产图片；7、解除房屋租赁合同通知书。原告的质证意见：证据1真实性无异议，但是对证明内容不认可；证据2三性无异议；证据3、4与本案无关，是被告马家东自行办理的营业执照，在我方打印的营业执照中，可以看出被告马家东在原告退租之后正常招租，并且已经出租出去；证据5三性无异议；证据6我方无法看到拍摄日期，不能确定被告马家东是在什么时候拍摄的，但是确认图片上的装修是原告投资装修的；证据7真实性无异议，被告马家东有向我方发过，我方确认在2019年12月22日的聊天记录中有收到解除合同通知书。被告万诚公司的质证意见：证据1-6三性无异议。本院认为：原告与被告马家东签订的《房产租赁合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对原告和被告马家东具有法律约束力，双方均应按合同约定切实履行。关于合同解除的问题，原告与被告马家东均同意解除双方关于涉案房屋的租赁合同关系，本院予以确认。至于合同解除的时间，原告主张2019年11月6日解除，被告马家东主张2019年12月18日解除。根据原告提交的微信聊天记录，原告于2019年11月6日明确向被告马家东表示不再继续承租涉案房屋，故本院认定双方的租赁合同关系于2019年11月6日解除。根据租赁合同的约定，如原告办证不成功，则合同作废，被告马家东应退还两个月保证金与租金。本案中，原告主张涉案房屋因无法办理奶茶店营业执照导致其无法经营，故而要求被告马家东退还已支付的款项，并提交了《申请设置餐饮场所须知》等予以证明。根据原告与被告马家东的微信聊天记录，原告向被告马家东表示涉案房屋无法办理奶茶店营业执照后，被告马家东并未对此提出异议，并且结合被告万城公司亦表示涉案房屋无法办理奶茶店营业执照的陈述，同时被告马家东亦未对涉案房屋可以办理相关营业执照予以举证证明，故本院对原告的上述主张予以采信。原告现依据合同约定，要求被告马家东退还已支付的租赁保证金10400元，租金5200元，理据充分，本院予以支持。关于进场费20000元的问题，租赁合同中虽未约定该款项如何处理，但鉴于原告并未实际进场经营，故被告马家东应当退还该款项给原告，对于原告要求退还进场费20000元的诉请，本院予以支持。关于装修费的问题。原告主张其对涉案房屋进行了装修并支出了装修费57000元，根据原告提交的装修合同及装修费的支付凭证、证人证言、装修费收据、照片等证据，结合原告与被告万诚公司员工的聊天记录及涉案房屋的建筑面积为62.14平方米的情况，本院对原告的主张予以采信。根据原被告双方的陈述及聊天记录，被告马家东对原告租赁涉案房屋的用途是知悉的，故可推定被告马家东对原告的装修行为是清楚且同意的。另外，租赁合同约定如原告办证不成功则合同作废，由此可知，原被告在签订合同时对于能否办理营业执照均不能确定，原告在未对涉案房屋能否办理奶茶店营业执照核实的情况下即对涉案房屋进行装修，其自身对装修费的损失亦存在过错，根据公平原则，本院酌情认定原告对上述装修费损失自行承担50%的责任，被告马家东承担50%的责任，经核算被告马家东应当支付装修费28500元给原告，对原告主张的超出部分，本院不予支持。关于中介费的问题，原告主张被告万诚公司在签订合同时并未将不能办理营业执照的情况告知原告，故应当退还中介费2600元。本案中，被告万诚公司已经促成原告与被告马家东签订了租赁合同，且根据合同的约定，本院合理相信万诚公司已将涉案房屋不确定可以办理营业执照的情况告知了原告，同时原告提交的微信聊天记录也显示万诚公司在后续的合同履行过程中，均有积极与原告及被告马家东协调相关事项，故被告万诚公司已经履行了居间服务的义务，原告要求被告万诚公司退还中介费2600元的请求，理据不足，本院不予支持。关于被告马家东反诉原告支付租金及滞纳金的问题，被告主张原告支付2019年11月5日至2020年3月30日的租金25161元，根据原告与被告马家东的微信聊天记录，原告明确表示于2019年11月6日清走所有东西并交回钥匙，被告并无表示异议且亦无举证证明其未接收房屋的理由，故2019年11月6日后的租金损失应由被告马家东自行承担。被告主张原告支付租金25161元及滞纳金的请求，缺乏依据，本院不予支持。关于被告马家东反诉原告赔偿房屋损坏损失的问题，如前所述，本院认定原告已对涉案房屋进行了装修，被告亦从中获益，被告马家东并无充分举证证明原告对涉案房屋有损坏的行为，故被告马家东主张原告赔偿其房屋损坏损失10400元的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告何永岗与被告马家东关于广州市海珠区南村路59号房屋的租赁合同关系于2019年11月6日解除；二、被告马家东在本判决生效之日起10日内，返还保证金10400元、入场费20000元、租金5200元给原告何永岗；三、被告马家东在本判决生效之日起10日内，支付装修费28500元给原告何永岗；四、驳回原告何永岗其他诉讼请求；五、驳回被告马家东的全部反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2180元，由原告负担712元，被告马家东负担1468元。反诉受理费345元由被告马家东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓阳二〇二〇年十一月五日书记员  李敏燕陈丹纯