安徽省滁州市琅琊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1102民初2940号 原告：李沁遥，女，1994年7月3日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。 委托诉讼代理人：刘晓雅，安徽会峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马高升，安徽会峰律师事务所实习律师。 被告：滁州亚细亚商业管理有限公司，住所地安徽省滁州市琅琊区。 法定代表人：张荣奎，系公司董事长。 委托诉讼代理人：白杨杨，安徽清流律师事务所律师。 原告李沁遥与被告滁州亚细亚商业管理有限公司（以下简称“亚细亚商业管理公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告李沁遥的委托诉讼代理人刘晓雅、马高升，被告亚细亚商业管理公司的委托诉讼代理人白杨杨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李沁遥向本院提出诉讼请求：1、判令确认李沁遥与亚细亚商业管理公司于2019年10月20日签订的《亚细亚购物广场商铺租赁合同》及《租赁补充协议书》解除;2、判令亚细亚商业管理公司返还李沁遥租金2700元、综合管理费1500元、履约保证金5000元、电卡押金300元、商铺装修费5000元,合计14500元；3、本案诉讼费由亚细亚商业管理公司承担。事实与理由：2019年10月20日,李沁遥与亚细亚商业管理公司签订《亚细亚购物广场商铺租赁合同》及《租赁补充协议书》,约定亚细亚商业管理公司将其拥有经营使用权的坐落在滁州市琅琊区南谯路19号亚细亚时尚广场编号为2F-53的商铺,建筑面积约为15平方米,提供给李沁遥经营使用，租赁期限为一年,自2019年12月8日至2020年12月7日。合同约定租金为32400元/年,综合管理费3600元/年,履约保证金5000元,电卡押金300元。合同签订后,李沁遥将半年房屋租金16200元、综合管理费3600元、履约保证金5000元、电卡押金300元支付给亚细亚商业管理公司,亚细亚商业管理公司为李沁遥出具收据。合同签订后,商场消防、安全设施及装修一直未到位,亚细亚商业管理公司承诺的商户80%入住率也未达要求,导致合同目的无法实现。经李沁遥多次催告,上述问题始终未能得到妥善解决。为维护李沁遥的合法权益,李沁遥诉至法院。 亚细亚商业管理公司辩称：一、李沁遥以商场消防、安全设施、装修以及商场未达到80%入住率为由，要求解除其与亚细亚商业管理公司于2019年10月20日签订的合同，没有事实和法律依据，理由如下： 1、关于消防的问题 首先，《消防法》有关消防验收的规定属于管理性强制性规范，不是效力性强制性规范，依据《合同法》、《合同法司法解释二》、《九民纪要》的规定以及《最高人民法院关于消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》中明确：租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件的规定，不应当以此认定合同无效； 其次，案涉商场于2020年1月1日前已经完成了消防工程，但由于住建部和消防部门的交接，今年疫情原因，政府部门于今年五月才正式工作，所以才导致亚细亚商业管理公司于2020年6月23日取得《消防安全检查合格证》，且该合格证上明确注明：涉案场所在投入使用、营业前经消防安全检查合格。即使李沁遥认为涉案商场未在开业时取得消防合格证，商场存在安全隐患，但李沁遥于2020年7月22日向亚细亚商业管理公司发出解除合同的通知时，李沁遥诉称的安全隐患早已不存在，李沁遥以此解除合同，没有事实和法律依据。 2、关于80%入住率的问题 首先，李沁遥诉称亚细亚商业管理公司承诺80%入住率，但双方签订的所有合同中亚细亚商业管理公司均未对入住率问题作出任何承诺，亚细亚商业管理公司对此不认可。 其次，关于商场入住率的百分比根本无法进行准确测量，首先有一部分商户在开业前交了租金，打算年后装修，但因为疫情影响，到现在一直没来装修，这一部分商户如何计算？其次，入住率是应当用面积算还是房间间数算？如果用间数算，商场除了门面以外，还存有中间公共部位，该公共部位也有对外租赁，这部分无法用间或者面积来计量；而如果用面积计算，商场的每一间门面的面积都不一样，所以李沁遥要求80%的入住率在客观上无法实现测量。 二、关于免租问题 根据相关政策的核心内容，政策的目的在于鼓励各地政府单位免租，至于亚细亚商业管理公司是否符合免租政策，要待相关部门出台具体的实施方案。亚细亚商业管理公司截止到今天并没有享受到李沁遥所称三个月免租的优惠政策，而亚细亚商业管理公司作为普通的微小型企业，也没有直接免除李沁遥租期内三个月租金的法定义务和能力。考虑到疫情对经济大环境的冲击，亚细亚商业管理公司同意在李沁遥合同到期时，如李沁遥同意继续租赁，那么李沁遥可以免交合同到期后的三个月租金。而李沁遥在合同未到期的情况下，单方通知亚细亚商业管理公司解除合同并擅自撤场的行为已经构成违约。按照合同约定，李沁遥无权要求亚细亚商业管理公司返还已付费用，而亚细亚商业管理公司通知的内容对李沁遥也不再发生效力，李沁遥更无权以通知的内容，要求亚细亚商业管理公司直接免除租期内三个月租金。 三、李沁遥于2020年7月22日单方通知亚细亚商业管理公司解除合同，并擅自撤店的行为已经违反双方签订的合同，构成违约。按照合同，李沁遥应当向亚细亚商业管理公司承担相应的违约责任，无权要求亚细亚商业管理公司退还已付费用同时应向亚细亚商业管理公司支付剩余租期租金总额20%金额的违约金。李沁遥主张的装修费用5000元，无任何事实和法律依据，不应由亚细亚商业管理公司承担。 四、案涉商场的第一手出租人为安徽交运集团滁州汽运有限公司，亚细亚商业管理公司也仅仅是案涉商场的第一手承租人。本案案涉商场位于滁州市市中心，在亚细亚商业管理公司接手之前，已经荒废十几年，破烂不堪，严重影响滁州市市区中心形象，在亚细亚商业管理公司接手后，经过近7个月的打造，现已焕然一新，滁州市区的整体形象大大提升。从2019年亚细亚商业管理公司接手涉案商场以来，光装修、消防、人员等花费的投入就已经超过500余万元，今年受疫情影响，整个经济大环境都不景气，亚细亚商业管理公司法人现在也是负债累累。如果李沁遥因为经济不景气、自己经营不善就能单方解除合同，对亚细亚商业管理公司来说显失公平的，同时这也与民法主张的契约精神相悖。 综上，李沁遥要求解除合同完全系因其自身经营不善，其行为已经违背契约精神，同时也不利于交易市场的稳定，请求法庭依法驳回李沁遥的诉讼请求。 本院经审理认定以下事实： 2019年10月20日,李沁遥与亚细亚商业管理公司签订《亚细亚购物广场商铺租赁合同》一份,约定亚细亚商业管理公司将其拥有经营使用权的坐落在滁州市琅琊区南谯路19号亚细亚购物广场二层编号为53的商铺(铺号为2F-53),建筑面积约为15平方米,提供给李沁遥经营女装品项。租赁期限自2019年12月8日起至2020年12月7日止，年租金32400元，年物业管理服务费3600元；履约保证金5000元，租赁期内，若李沁遥存在违约，则该履约保证金抵作违约金归亚细亚商业管理公司所有，不再退还，如李沁遥已完全按约履行合同的各项条款约定，不存在违约及相关费用欠缴情形，双方对合同期满终止无争议，不再续约且场地已按约返还给亚细亚商业管理公司，双方已办理完毕交接手续后5日内，李沁遥可执履约保证金收据到亚细亚商业管理公司处办理退款手续，亚细亚商业管理公司于一个月内将履约保证金无息退还给李沁遥；双方不论何种原因解除或终止本合同，亚细亚商业管理公司对李沁遥的装修均不予补偿。同日，双方签订《租赁补充协议书》及《商铺交接确认书》各一份，《租赁补充协议书》载明租赁期限自2019年11月8日起至2020年11月7日止；年租金32400元，李沁遥分两次向亚细亚商业管理公司支付，签订正式租赁合同之日，支付六个月的租金16200元，2020年3月1日前再次支付6个月的租金16200元；协议约定每12个月为一个租约年。《商铺交接确认书》载明商铺交接的具体时间为2019年12月31日。合同签订后,李沁遥将半年房屋租金16200元、物业管理服务费3600元、履约保证金5000元、电卡押金300元支付给亚细亚商业管理公司，亚细亚商业管理公司出具收据。 双方在庭审中均认可商铺实际交付时间为2019年12月31日，已缴纳的6个月房屋租金自2020年1月1日起算。 2020年4月22日，亚细亚商业管理公司向业主发送通知一份，载明：“为应对新型冠状病毒疫情，支持现已入驻业主的经营。公司经研究决定：给现已入驻业主每户免租一个月的政策（这一个月的租期顺延至每户合同结束末期）。另外，为鼓励每户业主经营的积极性，2020年元月开业期间给每户赠送十天的装修时间。共合计免去40天的租期并于每户合同末期顺延”。2020年5月7日，亚细亚商业管理公司向业主发送通知一份，载明：“根据国家疫情补贴相关政策，本公司对疫情期间有关补贴事宜作出以下调整，对现已入驻本商场的实际运营业主，经公司研究决定每户免房租三个月，这三个月的免租期顺延于每户合同结束末期”。2020年5月8日，亚细亚商业管理公司向业主发送通知一份，载明：“‘五一’期间，市消防部门对亚细亚时尚广场进行消防安全检查，发现许多商铺内没有灭火器，根据《消防法》规定，所有商铺必须配置灭火器，请没有配置灭火器的商户，尽快配置”。 后亚细亚购物广场承租商户与亚细亚商业管理公司因退租问题产生纠纷，商户与亚细亚商业管理公司出具《亚细亚时尚购物广场协调方案》，载明：“协商参与方张荣奎亚细亚购物商户因亚细亚购物广场在承诺未果情况下（商户入户率未达80%以及商场装修未到位）强行开业导致现商户无法经营。经多次协商未果，这次协商给予以下承诺。于下周三（5月27号）张总亚细亚广场老板给商户结果（要求按当初承诺招商满80%商户才可开业。若归定期限未招商满80%，集体要求退租）”。该协议有李沁遥、亚细亚购物广场其他部分商户及亚细亚商业管理公司法定代表人张荣奎签名。 2020年6月23日，亚细亚商业管理公司取得琅消安检字[2020]第00016号公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。 2020年7月23日，李沁遥向亚细亚商业管理公司寄出《通知函》一份，通知亚细亚商业管理公司因商铺消防安全设施不到位、承诺的80%入住率至今仍未达要求等原因导致合同目的不能实现，合同无法继续履行，经李沁遥多次催告，亚细亚商业管理公司始终未解决上述问题，自通知函发出之日起，双方于2019年10月20日签订的《亚细亚购物广场商铺租赁合同》解除，李沁遥将于亚细亚商业管理公司收到《通知函》之日起五日内搬出并将房屋腾空交付、交还钥匙，如亚细亚商业管理公司怠于验收房屋，在收到《通知函》五日后，视为租赁房屋已归还，相应风险由亚细亚商业管理公司承担。亚细亚商业管理公司应主动再次招租，否则自行承担扩大损失并要求亚细亚商业管理公司在收到通知函之日起五日内退还李沁遥房屋租金、综合管理费、履约保证金等。亚细亚商业管理公司于2020年7月25日签收《通知函》。 2020年7月31日，李沁遥再次向亚细亚商业管理公司寄出《通知函》一份，通知亚细亚商业管理公司，李沁遥已于2020年7月22日依法通知亚细亚商业管理公司解除《亚细亚购物广场商铺租赁合同》及《租赁补充协议书》。《通知函》已由亚细亚商业管理公司签收，双方签订的《亚细亚购物广场商铺租赁合同》及《租赁补充协议书》已于2020年7月30日解除，且李沁遥现已搬出商铺并将房屋腾空交付亚细亚商业管理公司并交还钥匙，租赁房屋已归还，相应风险如房屋毁损等由亚细亚商业管理公司承担，并再次要求亚细亚商业管理公司在收到该《通知函》之日起五日内退还李沁遥房屋租金、综合管理费、履约保证金等。亚细亚商业管理公司于2020年8月1日签收《通知函》。 上述事实有李沁遥提供的《亚细亚购物广场商铺租赁合同》、《租赁补充协议书》、《商铺交接确认书》、《亚细亚时尚购物广场协调方案》、《通知函》等证据，亚细亚商业管理公司提供的消防安全检查合格证及双方当事人在庭审中的陈述在卷证实。 本院认为：依法成立的合同对双方当事人均有约束力。李沁遥与亚细亚商业管理公司签订的《亚细亚购物广场商铺租赁合同》及《租赁补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，应为有效合同，双方均应按照合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除,合同解除权应符合约定或法定条件方可享有。李沁遥以亚细亚时尚广场消防、安全设施及商场装修未到位，亚细亚商业管理公司承诺的商户80%入驻率未达要求,导致合同目的无法实现而解除合同。虽然双方未在合同中对商户入驻率的比例、消防、安装设施、商场装修等内容进行相关约定,但李沁遥所举《亚细亚时尚购物广场协调方案》中明确载明：“因亚细亚购物广场在承诺未果情况下（商户入驻率未达80%以及商场装修未到位）强行开业导致现商户无法经营……”该协调方案经亚细亚商业管理公司法定代表人张荣奎签字确认，应视为亚细亚商业管理公司认可对商户入驻率达80%曾进行过口头承诺且至今入驻率仍未达80%，据此，亚细亚商业管理公司在合同履行过程中存在违约行为。但商户入驻率与李沁遥租赁房屋何时进行营业及经营效益不存在必然的联系。李沁遥在租赁房屋时,应充分考虑自身的商业风险,商业风险属于从事商业活动的固有风险,李沁遥应对租房市场的商业环境具有一定的预见和判断,而不能将该风险转移给出租人，据此，李沁遥亦具有一定过错。李沁遥已于2020年7月30日搬离商铺，合同无法继续履行，其通过邮寄《通知函》通知亚细亚商业管理公司双方合同已经解除，本院予以确认。亚细亚商业管理公司在发布的通知中明确载明三个月的免租期顺延于每户合同结束末期，因双方均具过错导致合同解除，未能顺延免租期，李沁遥主张在其租赁期间内免租金三个月本院不予支持，其实际使用房屋系自2020年1月1日起至2020年7月30日，该时段内的房租18900元、物业费2100元，合计21000元，理应支付，亚细亚商业管理公司收取的房屋履约保证金5000元、电卡押金300元应退回。为减少双方诉累，本院将李沁遥还应支付的租金从亚细亚商业管理公司应退还的金额中予以扣除，扣除后，亚细亚商业管理公司还应退还李沁遥4100元。合同中约定双方不论何种原因解除或终止本合同，亚细亚商业管理公司对李沁遥的装修均不予补偿，本院对李沁遥主张的商铺装修费不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条之规定，判决如下： 一、确认原告李沁遥与被告滁州亚细亚商业管理有限公司于2019年10月20日签订的《亚细亚购物广场商铺租赁合同》及《租赁补充协议书》解除； 二、被告滁州亚细亚商业管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告李沁遥履约保证金、电卡押金合计4100元； 三、驳回原告李沁遥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费160元，减半收取80元，由原告李沁遥负担60元，由被告滁州亚细亚商业管理有限公司负担20元，于判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（账号见附件二）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  刘雪萍 二〇二〇年十一月十一日 法官助理邓悦 书记员钱德银