江西省崇义县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0725民初1118号原告：王惠琳，女，1980年12月25日出生，汉族，住江西省赣州市崇义县。原告：赖保华，男，1978年12月13日出生，汉族，住江西省赣州市崇义县。共同委托诉讼代理人：刘德红，江西兴义律师事务所律师。被告：崇义县吉诚房地产开发有限公司，住所江西省赣州市崇义县横水镇文竹路新世界购物公园（**）。法定代表人：肖明，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹传洪，江西海青律师事务所律师。被告：王铧，男，1983年12月22日出生，汉族，住浙江省临，住浙江省临安市>委托诉讼代理人：黄丽萍，女，1985年5月21日出生，汉族，住江西省吉，住江西省吉安市吉州区的崇义县瑞诚房产信息咨询服务部工作人员。原告王惠琳、赖保华与被告崇义县吉诚房地产开发有限公司（以下简称吉诚公司）、王铧服务合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告王惠琳、原告的共同委托诉讼代理人刘德红、被告吉诚公司的委托诉讼代理人邹传洪、被告王铧的委托诉讼代理人黄丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王惠琳、赖保华向本院提出诉讼请求：1.判令两被告连带返还原告12445元及返还款项前期间的利息（暂计2018年9月21日至2020年9月20日，24个月，计息1493.40元）；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：2018年9月21日。原告自行前往崇义县龙山首府售楼部看房，由售楼部工作人员接待，并通过楼盘模型向原告介绍房屋预售的相关情况。当日，原告在售楼部与被告吉诚公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买坐落于龙山首府小区32栋1-1101号房屋，建筑面积为109.44平方米，单价为5258元，房屋总价为575436元。原告向被告吉诚公司支付了首付款115436元，剩余的46万元以银行贷款方式支付。签订合同后，售楼部工作人员以原告所购买的该套房屋必须交纳服务费为由要求原告另行交纳了服务费12445元，收据盖章为崇义县瑞诚房地产信息咨询服务部（以下简称瑞诚服务部）。原告认为，原告在购房时没有与瑞诚服务部建立任何咨询服务合同关系，事实上也没有接受瑞诚服务部的咨询服务。被告吉诚公司作为房地产经营者本应诚信经营，却利用其优势地位设定不公平不合理的条件，强制交易，要求消费者支付了莫须有的费用，侵害了消费者的合法权益。原告为维护自身合法权益，特向人民法院起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。被告吉诚公司辩称，原告起诉的事实与理由不属实，请求驳回原告的诉讼请求。2018年7月21日，原告王惠琳首次来到吉诚公司位于新世界小区的售楼部了解房屋相关信息、购房费用及流程等，受到瑞诚服务部销售人员的热情接待。销售人员详细告知并计算出相关购房所需交纳的各项费用（如咨询服务费、购房款、按揭贷款最低首付金、贷款金、银行利率、贷款年限、月还款额以及所需资料等），并陪同前往工地了解小区位置、房屋朝向以及周边环境。原告王惠琳多次到访并详细了解所有情况在与家人商定好后，两原告于2018年9月21日一起到售楼部确定购买龙山首府小区32栋1单元1101号房屋，并签订《龙山首府商品房认购协议》，确认购房应缴纳的总价为587881元。原告随即交服务费12445元、购房款575436元（其中首付款115436元、银行按揭贷款460000元），合计587881元之后我公司才与两原告签订《商品房买卖合同》。从以上事实经过可知，原告主张的2018年9月21日前往售楼部看房并由售楼部工作人员接待不属实，通过楼盘模型向原告介绍预售房屋情况不属实，在签订合同之后才告知需交纳服务费不属实。原告主张未接受瑞诚服务部提供咨询服务与事实不符，被告吉诚公司也不存在设定不公平、不合理的条件强制交易，请求驳回原告的诉讼请求。被告王铧辩称，王铧原系瑞诚服务部的经营者，瑞诚服务部于2018年7月21日首次在售楼部接待了原告王惠琳，之后原告王惠琳又多次通过到售楼部及来电微信等方式详细咨询房屋信息及购房费用，瑞诚服务部工作人员计算了咨询服务费以及按揭最低首付、贷款金额、贷款利率、贷款年限、月还款额、贷款所需资料、流程、提前准备好征信报告等详细情况，同时现场了解小区位置、房屋朝向以及周边环境等。两原告于2018年9月21日一起到访售楼部，明确购买龙山首府小区32栋1单元1101号房屋（具体金额为：首付款115436元、咨询服务费12445元、按揭贷款460000元），填写了购房费用详细缴款单，原告认可签字后向瑞诚服务部支付了咨询服务费12445元，向被告吉诚公司支付了首付款115436元，并签署了《商品房买卖合同》。当日瑞诚服务部工作人员准备好银行资料后，与两原告一起到江西银行提供了贷款所需证明材料并一次性办理了房屋按揭贷款手续。从原告首次到访到签订《商品房买卖合同》并办理按揭贷款，瑞诚服务部工作人员多次邀约并全程接待，服务内容包括解说项目情况、房屋户型及房源情况，计算按揭贷款利息及总费用，实地看房及了解周边情况，告知按揭流程及应当注意的事项、购房后填写资料、安排打印合同并签字、预约银行办理按揭贷款手续、办理房屋不动产预告登记、抵押登记等内容。瑞诚服务部工作人员在两原告确认房屋情况及相关费用后，才填写购房费用详细缴款单，两原告签字后才向被告瑞诚服务部支付了咨询服务费12445元。瑞诚服务部向两原告多次提供了购房咨询服务，在咨询服务过程中也告知了服务费金额，并在客户签字认可后才进行缴费，客户在整个购房过程中享受了服务，也认可了费用，原告购房至今已有两年多，现在推翻已经接受服务的事实要求退费属无理要求。原告王惠琳、赖保华为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.原告身份证明复印件，证明原告的诉讼主体资格及身份信息；2.个体信息复印件、经营者信息复印件，证明瑞诚服务部系个体工商户，目前经营状态为注销，经营者为被告王铧；3.商品房买卖合同复印件1份、购房款收据复印件2份、服务费收据复印件1份、银行电子回单复印件3份，证明2018年9月21日，原告与被告吉诚公司签订商品房买卖合同，约定原告购买坐落在龙山首府32栋1-1101房号的房屋，建筑面积为109.44平方米，单价为5258元，总价款575436元，首付款支付了115436元，剩余46万元以银行按揭贷款方式支付，原告另行交纳了服务费12445元；4.崇义县住房和城乡建设局调查处理答复意见书复印件1份，证明被告吉诚公司在2018年期间在售楼部采取与第三方中介合作，成交后高出底价部分作为劳动报酬支付给第三方的事实，并证明对被告收取购房者服务费问题，该局对被告吉诚公司违法、违规销售行为约谈了法定代表人。经质证，被告吉诚公司、被告王铧对原告提交的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性没有异议，对证据3的证明目的有异议，认为是原告先交了服务费再签的合同；对证据4的证明目的有异议，认为收取的服务费是合理的，是原告自愿交纳的，并且不是支付的高出底价的报酬，实际支付的就是服务费。被告吉诚公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.商品房认购协议复印件1份、签订合同缴款单复印件1份、服务费收据复印件1份、吉诚公司收据复印件2份，证明原告在签订正式的合同之前，已经了解并交纳了服务费；2.商品房买卖合同复印件1份，证明在原告交纳了首付款及服务费后才签订的合同，并不是强制交纳。经质证，原告对上述证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的及对象有异议，认为上述证据不能证明是原告自愿交纳的服务费，也不能证明被告没有利用其优势地位进行强制消费；被告王铧对上述证据无异议。被告王铧为证明其主张，向本院提交了瑞诚服务部于2017年12月16日发布的《崇义县瑞诚房屋信息咨询部购房服务流程表》复印件1份，证明瑞诚服务部严格要求员工按流程工作，确认客户是自愿承担服务费，瑞诚服务部按流程提供了相关服务，收取服务费是合理的。经质证，原告对该证据的真实性有异议，认为该流程表既没有向购房者出示，也没有经购房者签字确认；对该证据的合法性有异议，认为该流程表对购房者没有约束力；对该证据的关联性有异议，认为流程表只是被告内部制作的，与本案没有关系；被告吉诚公司对该证据无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据3，符合证据三性，能够证明原告与被告吉诚公司签订商品房买卖合同，约定房屋总价、首付款以及原告支付服务费12445元的事实，予以采信；2.原告提交的证据4，经询问崇义县住房和城乡建设局，该局出具的答复意见中的“6258元/㎡”系笔误，案涉房屋备案单价为5258元/㎡，对该证据的其余内容予以采信；3.被告吉诚公司提交的证据1、2，符合证据三性，予以采信；4.被告王铧提供的购房服务流程表，无其他证据佐证，无法核实该证据的真实性，不予采信。本院经审理认定事实如下：原告前往龙山首府售楼部看房，置业顾问陈江闵接待并向原告介绍了房屋的相关情况。2018年9月21日，原告王惠琳与被告吉诚公司签订《龙山首府商品房认购协议》，约定原告购买被告吉诚公司开发的位于崇义县交会处的龙山首府32栋1单元1101号房屋，房屋建筑面积约为109.44㎡，销售原单价为5700.10元／㎡、销售原总价为623819元；实际成交单价为5371.72元／㎡、实际成交总价为587881元，定金为50000元。同日，原告王惠琳、赖保华（合同买受人）与被告吉诚公司（合同出卖人）签订《赣州市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的上述房屋，建筑面积为109.44㎡，单价为5258元／㎡，总计为575436元，买受人于2018年9月21日前支付首期房价款115436元，余款460000元向银行商贷申请贷款支付。同日，原告王惠琳持“龙山首府洋房签订合同缴款单”缴费，该缴款单载明了认购房号为32-1-1101，预测面积为109.44㎡，原价单为5700.10元／㎡，原总价为587881元／㎡，折后总价为587781元，付款情况12445元、已付定金50000元，签约当天支付65436元，合计支付115436元，贷款金额460000元，合同单价5258元，合同总价575436元等内容，置业顾问陈江闽、销售部黄丽萍均在该缴款单上签字，王惠琳在认购人签字一栏签字捺印。当日，原告王惠琳于16时08分通过网上银行向被告吉诚公司转账支付购房款定金50000元，于16时46分通过网上银行向瑞诚服务部转账支付服务费12445元，于16时50分通过网上银行转账向被告吉诚公司支付剩余购房首付款65436元。被告吉诚公司收款后向原告王惠琳、赖保华出具一张载明收到龙山首府32栋1单元1101室首付款115436元的收据，被告瑞诚服务部收款后向原告王惠琳、赖保华出具一张载明收到龙山首府32栋1单元1101室服务费12445元的收据。之后，原告王惠琳、赖保华按约定向银行申请住房贷款，银行审批后发放了贷款，被告吉诚公司于2018年10月19日向原告出具收到32栋1单元1101室按揭款460000元的收据。2020年8月14日，原告王惠琳向崇义县住房和城乡建设局（以下简称崇义住建局）信访反映其于2018年9月21日购房时被要求另行交纳了服务费12445元以及开发商存在强迫交易行为。同年8月26日，崇义住建局就原告王惠琳信访的问题出具书面答复意见，载明：“一、反映的主要问题：2018年9月21日与龙山首府开发商崇义县吉诚房地产开发公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定购买该楼盘32幢1-1101房，建筑面积为1089.44平米，单价5258元，总价575436元，你支付首付款115436元，贷款支付了460000元。合同签订时被要求另行交纳了服务费12445元，服务费是开发商合同外违规强迫本人交易行为。二、调查事实及认定的性质：经调查，崇义县吉诚房地产开发公司在2018年期间，售楼部采用多渠道联合销售方式，即以本公司销售顾问为主，联合第三方（崇义多个中介公司、咨询公司和个人组织）参与带客看房或为客户提供相关房屋咨询、按揭咨询、带看房源等购房咨询服务，公司给予这些第三方未售房源底价、无底薪工作模式，成交后高出底价部分作为劳动报酬。第三方在为客户购房提供相关服务时，已告知其房屋位置、面积、单价、总价、交楼时间、咨询服务费用等相关情况。你于2018年9月21日支付给瑞诚信息服务咨询部服务费12445元和缴纳了购房款，并签订了购房合同。‘龙山首府’楼盘系崇义县吉诚房地产开发公司在我县开发建设项目，该公司申请办理商品房预售许可时，你所购买的该套房子在物价部门备案价格是6258元/平方米，符合《商品房销售明码标价办法》（发改委价格[2011]548号）第八条、《商品房销售管理办法》等相关规定。至于服务费的收取问题，我局已对崇义县吉诚房地产开发公司违法、违规销售行为已约谈法人代表。三、处理意见：你购买的32栋1单元1101号房按规定开发企业在销售现场公示的商品房价格由物价部门备案，实行一房一价、一套一标。按照住建部《商品房销售管理办法》第十七条：商品房销售价格由当事人协商议定。销售价格及优惠方式应由你和开发商双方协商约定，至于你在材料中提及的服务费12445元，经我局协调，开发商表示愿意按原购房价全款退房形式处理。”本案审理过程中，本院就崇义住建局出具的答复意见中认定被告吉诚公司违法、违规销售的问题询问该局，核实了以下情况：案涉房屋备案单价为5258元/㎡，答复意见中的“备案单价为6258元/㎡”系笔误；该局认为吉诚公司销售商品房的价格必须与在物价部门公示备案的价格一致，案涉商品房买卖合同显示的价格未超过备案价格，但认购协议、缴款单显示的房屋总价超过了公示备案价格，该局因此认定被告吉诚公司违法、违规销售，并对其法定代表人进行了约谈。另查明，瑞诚服务部成立于2018年5月22日，类型为个体工商户，经营者为被告王铧，经营范围为房地产咨询、商务信息咨询等，现已注销。原告王惠琳庭审中承认购房过程中由置业顾问陈江闽接待并提供服务，两被告均认可陈江闽系瑞诚服务部工作人员。原告王惠琳庭审中承认认购协议上的手印系其本人所按，买卖合同和缴款单上的签字系其本人所写，原告王惠琳在庭审中陈述在交纳服务费时“不是很自愿”，但当场并未提出异议或要求退房退款。本院认为，一、关于原告与瑞诚服务部是否存在服务合同关系，原告交纳服务费是否是其真实意思表示的问题。首先，原告在购房过程中接受了置业顾问陈江闽的服务，两被告均认可陈江闽系瑞诚服务部工作人员，原告未提出相关反证，故原告在购房过程中实际与瑞诚服务部形成了服务合同关系。其次，原告在2020年9月21日签署的缴款单明确载明一笔购房款之外的费用12445元，原告通过网上银行转账支付12445元亦显示收款方户名为瑞诚服务部，瑞诚服务部同日向原告出具的服务费收据注明“服务费”且加盖了瑞诚服务部印章，因此原告王惠琳在购房过程中应当知晓瑞诚服务部收取了原告服务费12445元。再次，原告在庭审中承认认购协议、缴款单系其自愿签署，虽然原告在庭审中表示“不是很自愿”交纳服务费，但在履行过程中并未明确表示拒绝，而是完成了交费并签订了商品房买卖合同。最后，原告购买案涉房屋并交纳相关费用，如违背原告的真实意思表示，原告却未在法律规定的一年内行使撤销权，撤销权亦已消灭。故原告向瑞诚服务部支付服务费12445元应为真实意思表示。二、关于瑞诚服务部收取服务费是否合法的问题。崇义住建局出具的答复意见中认定吉诚公司违法、违规销售，经核实，系因本案涉及的认购协议、缴款单显示的总价款超过了公示备案价格，属违反部门规章的不规范销售行为，经崇义住建局调查，案涉商品房成交价未超出发改委备案单价，亦无证据表明瑞诚服务部收取的服务费流入了吉诚公司，即使存在该情形，亦属于住建局行政管理范围。而违反部门规章并不直接导致相关合同无效，尚无法律规定禁止开发商委托第三方销售房屋并由第三方向购房者收取服务费，故原告关于瑞诚服务部收取服务费不符合法律规定的主张无相应法律依据。三、被告吉诚公司是否利用其优势地位设定不公平、不合理的条件以达到强制交易的目的的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”根据上述规定，原告应当对其诉讼请求所依据的事实举证证明。本案原告提交的证据不足以证明原告的该项主张，应当承担相应不利的后果。原告王惠琳、赖保华的诉讼请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王惠琳、赖保华的诉讼请求。案件受理费148元，减半收取计74元，由原告王惠琳、赖保华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  钟素芳二〇二〇年十一月二十五日法官助理肖平书记员刘深萍