广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初39245号原告（反诉被告）：广州市交通运输局，住所地广州市天河区天河南二路1号。法定代表人：潘双明，职务局长。委托诉讼代理人：王志军,广东鸿麓律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭根，男，1948年9月10日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区，现住广州市越秀区。委托诉讼代理人：王冬梅，广东大篆律师事务所律师。原告广州市交通运输局与被告郭根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王志军，被告郭根及其委托诉讼代理人王冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付1992年11月3日至2020年5月6日欠缴的房屋租金23818.64元，滞纳金23818.64元，剔除被告承租房屋期间涉房屋安全维修支出的费用15598.58元，被告应向原告支付租金、滞纳金金额32038.70元；2.判决被告向原告支付2020年5月7日至2020年6月15日期间的房屋占用费1119.72元（参照被告转租收入）；3.判决被告就其转租房屋赔偿给原告造成的财产损失30197.16元（按被告转租取得的收入计算，且已剔除房屋租赁合同存续期间原告应负担的租金，从2015年8月1日起计至2020年5月6日）。事实和理由：被告于1992年11月3日与原告的前身广州市交通局签订《广州市公有住宅房屋租赁合同》，约定：甲方（原告）将位于广州市越秀区净慧路xx号的6xx房（租用面积24.73平方米）出租给乙方（被告）作住宅使用；房屋月租金14.06元，乙方应按评定月租于每月10日前付给甲方租金，逾期不交租的，每天应偿付月租金额的2%的滞纳金，逾期天数从超过当月底之日起计；今后因执行的租金标准或房屋结构装修条件变动时，租金额得随之调整，乙方按新调整的月租金付给甲方；乙方擅自将承租房屋转租、转让、分租、转借或与他人调换房屋，改变使用性质，利用房屋搞违法活动或连续空置六个月或拖欠租金累计六个月，甲方有权终止租约，收回全部或部分房屋的权利。原告于近期清理名下资产时发现被告就前述承租房屋自承租后就未依约向原告缴纳房屋租金，且于2015年8月1日擅自将房屋转租给他人至今，以获取非法转租收入。原告于2020年5月6日向被告送达限期腾退房屋的通知，通知被告房屋租赁合约于该通知送达之日起解除，并责令其30日内支付欠缴租金并腾退房屋。2020年6月5日，双方签订协议确认前述房屋租赁合约于2020年5月6日解除，同时约定被告最迟于2020年6月15日前将房屋退回给原告，并约定另行协商被告应偿付的欠缴租金、滞纳金及转租赔偿金额，以及原告应返还被告承租期间支付的房屋正常维修费用。2020年6月15日，被告将涉案房屋退还给原告。为合理确定被告承租房屋期间维修房屋所支出的费用，双方共同委托广州某达建筑咨询有限公司（以下简称某达公司）对被告承租房屋期间支出的房屋维修费用进行鉴定评估。某达公司于2020年7月16日出具鉴定评估意见书，确认被告对公房维修所支出的维修费用总额为33923.69元，其中属于安全因素必须支出的维修项目费用15598.58元，属于居住舒适性维修项目费用18325.11元。之后，双方就相关费用的支付未能协商一致。原告认为，被告在房屋租赁期间不按约定向原告支付租金并擅自将承租房屋转租给他人牟取利益，严重损害了原告的合法权益。因此，原告提起本案诉讼。被告辩称，一、原告主张1992年11月3日至2019年5月6日期间的租金已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。鉴于民法通则现行有效，该法关于延付或者拒付租金的诉讼时效的规定为特殊规定，故出租人诉请租金的诉讼时效期间应为一年。涉案房屋作为职工福利住房，被告自1992年起一直居住在此，原告对此是知晓的。原告的租金为一年一缴，其自1998年开始，就从未向被告催缴过任何租金，被告也不知道该去哪里缴纳，因此可视为原告对自身权利的放弃。二、被告实际已缴纳租金至1997年6月，该期间的租金不应重复缴纳。1998年3月，被告照常到原告处交租，被告知因正在进行住房制度改革，暂不收取租金，后续听通知。之后原告再未联系过被告，且搬离了原住址，更改了单位名称。被告亦因被分流到另一单位的下属单位广州市羊城汽车有限公司，当时信息不够流通，无法获取涉案物业业主信息。因此，被告事实上缴纳租金至1997年6月，自1998年始因客观原因无法向原告缴纳租金。三、被告未能按时缴纳租金系原告原因所致，并非被告恶意拖欠，被告不应支付滞纳金。如前所述，原告在租赁期间从未联系过被告，从未发出过催缴通知，从未管理过房屋，且多次更改单位名称、更换住所地导致被告无从知晓缴纳房租的对象及地址。直至2019年8月26日才确定涉案房屋业主系原告，且被告主动询问缴纳租金的具体办法。四、原告主张房屋占用费及转租房屋给原告造成的财产损失没有事实和法律依据。首先，《解除合同协议书》约定，被告应当在2020年6月15日前腾空租赁房屋，被告未按协议约定履行退房义务，逾期每日应向原告支付违约金，并按照广州市相关行政主管部门公布的房屋市场租金标准向原告支付非法占用房屋期间的房屋占用费。故2020年5月7日至2020年6月15日系双方合意给予被告腾空房屋的合理期间，被告亦于2020年6月15日前向原告腾空交还了房屋，不存在任何违约行为，故原告主张依照841.9元/月的标准计算这段时间的房屋占用费没有事实和法律依据。其次，合约约定，被告如有转租行为，原告有权解除合同，但没有约定转租收益应当向原告进行给付。且被告的“转租行为”实际上是将房屋借与相熟的朋友暂住，因当时被告系街道退休党支部书记，应街道办工作人员要求，为起示范作用，才按租赁备案的合同版本与朋友签订了租赁合同，进行租赁备案，但事实上没有转租盈利。且即使认定被告存在转租行为，亦已办理了合法备案，原告只要正常查询即可得知，但其自2015年至今在长达五年时间里从未对此提出过异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，应视为原告同意被告的转租行为，且被告的转租也未给原告造成任何损失。综上，请求法院驳回原告不合理的诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付维修费33923.68元；2.判决原告向被告支付资金占用利息6661.05元（以2015年之前的维修费9146.61元为基数，按照银行同期贷款利率自2015年1月1日起计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际清偿之日；以2016年及近两年的维修费24777.07元为基数，按照银行同期贷款利率自2017年1月1日起计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利息自2019年8月20日起计算至实际清偿之日）；3.原告向被告支付煤气管道补偿费1350元；4.原告向被告退还保证金203.2元；5.原告向被告支付违约金319.02元（以未退还的保证金203.2元为基数，按每日百分之一计算，自2020年5月16日起计算至实际清偿之日）。事实和理由：被告原系原告下属单位广州市第三汽车修理厂的职工，1992年11月3日原被告签订《广州市公有住宅房屋租赁合约》，约定原告将涉案广州市越秀区净慧路xx号的6xx房出租给被告，被告按规定缴交保证金203.2元，租约终止时，原告应在十天内将保证金退还给被告，逾期不退应按每天1%的标准赔偿。合约还约定，原告有定期对房屋进行安全检修，保养房屋和保障房屋安全使用的义务。被告在合约签订当日向原告交纳了保证金203.2元，原告开具相应收据。租赁期间，房屋先后出现电线短路、冒火花，厨房下水管道破裂，内墙爆裂、渗水，楼顶面批荡爆裂脱落，厕所粪管爆裂，窗户脱落等影响房屋安全使用的情况。但自1998年房屋制度改革开始，原告便从未对该房屋履行过任何出租人应履行的修缮义务，也从未与被告联系。因原告单位名称变更及住所地更改，被告无法与原告取得联系。为使房屋适合居住，被告只能先行垫付费用对房屋进行修缮。经双方共同委托鉴定，维修费用合计33923.68元。根据合同约定，该费用应全部由原告承担。但自原被告解除合同至今，原告未向被告退还保证金，也未支付垫付的维修费，被告因此提出反诉。原告对被告的反诉答辩称，被告提出的关于签订租赁合约的事实没有异议，原告确实有义务保障房屋合理使用，但被告向原告缴纳租金的义务并不因为原告没有管理而耽误，被告有义务通知原告对房屋进行维修，而不是擅自维修。尽管原告历经多次机构改革，名称发生过变化，但作为政府机关，其联系方式和地址是很容易被大众知悉的，被告以此为由长期拖欠案涉公房租金与事实不符。关于被告主张的维修费，原告已经在诉请中依法扣除了该公房涉安全因素的维修费用，对于被告基于居住舒适性擅自进行了装修，根据广东省公有房产管理办法的规定，应该由被告自行负担。对被告主张的维修费用利息，因被告长期拖欠租金，产生了滞纳金，已经足以覆盖案涉公房涉安全因素维修所需要支出的必要费用，故被告该项诉讼请求不应当得到支持。而且事实上被告在发生这些维修项目时，没有告知原告，所以原告就不知何时发生的维修费用，不应承担逾期给付责任。关于煤气管道补偿费，实际上也就是煤气管道的初装费，在本案公房进行维修费用鉴定时，被告向鉴定机构陈述了就该项目已经支付初装费1300元，鉴定机构已经确认该项费用，但将该费用认定为属于居住舒适性维修项目费用，所以该费用应该由被告自行负担。关于保证金，被告从1992年11月签订租赁合约，到2020年5月6日租赁合约解除，仅支付了1996年7月以前的租金，在被告拖欠租金的情形下，原告解除合同有权依法没收被告依合约缴纳的保证金来冲抵被告欠缴的租金、滞纳金。所以不存在返还保证金以及承担逾期退还保证金违约金的责任。经审理查明，1992年11月3日，原广州市交通局（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《公有住宅房屋租赁合约》。约定：甲方同意将净慧路xx号6xx部位，租用面积24.73平方米，租给乙方作住宅使用。上址房屋按房管发[92]35号标准计算月租金为14.06元，乙方应按评定月租金额于每月10日前付给甲方；逾期不交租的，每天应偿付月租金额2%的滞纳金；逾期天数从超过当月底之日起计。今后因执行的租金标准或房屋结构装修条件变动时，租金额得随之调整；乙方按新调整的月租金付给甲方。租赁期限从1992年11月至1994年6月。乙方依照广州市有关规定交缴保证金为元（数额未填写）；租约终止时，甲方应在十天内按本合约的保证金数额退还保证金给乙方，甲方逾期不退应赔偿损失，每天赔偿金额按保证金总额的1%计算。甲方有定期对房屋进行安全检修，保养房屋和保障房屋安全使用的义务。乙方有向甲方提出保持房屋正常使用和维修的权利等。当日，被告向广州市交通局交纳保证金203.2元。之后，广州市交通局将上述房屋交付被告使用。上述合同约定的租赁期限届满后，双方未续签书面租赁合同，广州市交通局继续将该房屋出租给被告，被告支付租金。1993年4月10日，被告支付煤气管道补偿费1350元。1996年3月15日，广州市交通局向被告出具收据一张，载明收到被告房租295.26元，摘要为“95年7-9月租差42.18元；95年10-96年6月租金：253.08元；每月：28.12元”等。2015年10月22日，出租人洪晶如与承租人钟凤清签订《广州市房屋租赁合同》，列明业主为被告，洪晶如将涉案6xx房出租给钟凤清作居住用途使用，租赁期限为2015年8月1日至2016年3月31日，月租金额为800元。2017年3月12日，被告作为出租人与钟凤清再次签订《广州市房屋租赁合同》，约定被告将该房屋出租给钟凤清作居住使用，租赁期限为2017年3月1日至2020年9月1日，月租金额为841.90元。两份租赁合同均办理了租赁备案登记。2020年4月29日，原告向被告发出《限期腾退房屋的通知》，称被告在承租涉案房屋后长期未向原告缴交房租并擅自将该房屋转租给他人使用，违反了《广东省公有房产管理办法》的相关规定，原告有权收回租赁房屋，故通知被告双方租赁关系自该通知送达之日起解除，要求被告在该通知送达之日起三十日内按本市规定的公房住宅租金标准向原告支付欠缴租金，结清水电费，并将腾空后的房屋按原状交还给原告等。2020年6月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《解除合同协议书》，载明鉴于：1.1992年11月3日，甲乙双方就甲方名下广州市越秀区净慧路xx号的6xx房签订《广州市公有住宅房屋租赁合约》，约定甲方将租赁合约项下房屋租给乙方作住宅使用，双方还约定了各自的权利和义务及违约责任；2.因甲方近期获悉乙方于2015年8月起将前述合约项下租赁房屋转租给他人使用，遂依法于2020年5月6日通知乙方解除前述房屋租赁合同并要求乙方退还房屋、补缴欠付的租金及其他损失；3.经双方协商，乙方现拟向甲方先退还前述租赁房屋。现甲乙双方就前述《广州市公有住宅房屋租赁合约》解除相关事宜，根据相关法律、法规和规章的规定，经友好协商，达成协议如下：一、甲乙双方就甲方名下广州市越秀区净慧路xx号的6xx房签订的《广州市公有住宅房屋租赁合约》自2020年5月6日解除。二、乙方应在本协议签订后3日内自行结清前述租赁房屋所涉水、电等相关费用，并至迟于2020年6月15日前，将腾空后的租赁房屋按原状退还给甲方。三、乙方未按本协议约定履行退房义务，逾期每日应向甲方支付违约金30元，并依广州市相关行政主管部门公布的广州市房屋市场租金标准向甲方支付非法占用房屋期间的房屋占用费；乙方逾期结清房屋水、电等相关费用致使甲方垫付的，乙方逾期每日按应付未付金额的1%向甲方支付违约金。四、甲、乙双方同意在本协议签订后就前述租赁房屋下列事项继续进行友好协商，协商一致的，另行签订补充协议：1.乙方偿付承租房屋期间欠缴的租金、滞纳金及转租给甲方造成的损失赔偿金额；2.甲方依租赁合约约定应返还乙方承租房屋期间所支付的房屋正常维修费用金额等。2020年6月15日，被告将涉案房屋交还给原告。2020年6月23日，原被告共同委托某达公司对被告承租涉案房屋期间维修该房屋支出的维修费用进行鉴定评估。2020年7月16日，某达公司作出《关于净慧路xx号6xx房屋维修费用鉴定评估意见书》，载明经该司鉴定评估广州市越秀区净慧路xx号的6xx房维修费用如下：（一）“2015年以前维修项目”部分1.“因安全因素必须维修项目”部分鉴定评估造价为6615.55元；2.“因居住舒适性维修项目”部分鉴定评估造价为2531.07元。（二）“2016年近两年维修项目”部分1.“因安全因素必须维修项目”部分鉴定评估造价为8983.03元；2.“因居住舒适性维修项目”部分鉴定评估造价为15794.04元。以上两项合计为33923.68元。其中，“2015年以前维修项目”中的“因居住舒适性维修项目”包括：房间门730.43元、煤气管道安装费1300元、砖砌灶台500.64元；“2016年近两年维修项目”中的“因居住舒适性维修项目”包括：厨房、卫生间块料墙面5858.89元，全屋内墙补灰扫漆9199.18元，木门补漆翻新735.97元。另查明，据广州市规划和自然资源局档案中穗房地证字第××号房地产证存根记载，广州市越秀区净慧路xx号6xx房总建筑面积36.09平方米，用途为住宅，权属人为广州市交通委员会，该证的核准日期为1998年3月26日。广州市交通委员会为申请办理该权属证书填写《广州市公有房屋及用地登记申请书》，其中陈述：净慧路xx号宿舍建筑建设单位是广州市交通运输局。1978年市交通运输局属下市第二汽车修理厂办理报建，经市规划局（78）城建29号报建审核后施工。交通运输局于1982年分为市运输局、市公共交通局。1983年机构改革时分别改为广州交通局、广州公用事业局（现为广州市交通委员会、广州市公用事业管理局）。根据当时宿舍产权划分原则，哪个单位住房归哪个单位……因机构改革，原广州市交通委员会的职责于2019年1月整合由原告承接。诉讼过程中，原告陈其诉讼请求主张的租金是按照同期广州市房管部门公布的公房住宅平均租金标准计算的，其起诉状所附《原告诉讼请求金额计算详情表》载明2001年8月1日至2019年2月10日租金按24.73平方米×3.5元/月计算，2019年2月11日至2020年5月6日租金按照24.73平方米×4元/平方米计算。为证明租金标准，原告向本院提交广州市住房和城乡建设局2020年8月28日作出的穗建公开[2020]320号《广州市住房和城乡建设局关于王志军政府信息公开申请告知书》及其附件作为证据。王志军申请公开的内容为“自1992年至2019年1月31日期间发布的涉调整广州市住宅房屋租金的通知等文件”。上述告知书附件即为广州市房管部门关于租金标准调整的相关文件。其中，附件1为广州市房地产管理局、广州市物价局1992年2月18日作出的房管发[1992]35号《关于提高住宅租金标准的通知》，载明公房住宅租金从现行每平方米使用面积平均月租金0.27元提高到0.50元，该通知自1992年4月1日起执行。附件12为广州市住房和城乡建设局2019年1月31日作出的穗建规字[2019]1号《广州市住房和城乡建设局关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》，载明承租公产、经租产、无主代管产、拆迁代管产、逆产、封建产、外产等产别的公房住宅承租人适用公产类租金，从每平方米使用面积平均月租金3.50元，调整到4.00元，该金额为平均月租金，具体计租方式详见附件；本通知自印发之日起施行，有效期5年等。被告对上述证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为其应当按照合同约定的标准计付租金。另，原告庭审过程中确认被告已付保证金应与其欠款冲抵，原告并非主张没收。本院认为，原广州市交通局与被告签订的《公有住宅房屋租赁合约》约定的租赁期限届满后，双方未续签书面租赁合同，但原广州市交通局继续将涉案房屋出租给被告使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告作为原广州市交通局的权利义务继受人，与被告亦为不定期租赁关系。上述《公有住宅房屋租赁合约》约定，涉案房屋的租金按照房管发[92]35号文计算为14.06元/月，今后因执行的租金标准或房屋结构装修条件变动时，租金额得随之调整，乙方按新调整的月租金付给甲方。而该房管发[1992]35号《关于提高住宅租金标准的通知》规定，公房住宅平均月租金按使用面积计算为0.5元/平方米，即合同约定的租金标准高于同期公房住宅平均租金。被告举证的1996年3月15日租金收据显示1995年10月至1996年6月期间被告系按28.12元/月支付租金，标准亦高于房管部门公布的同期公房住宅平均租金标准（1元/平方米），同时证明双方确参照同期公房住宅租金标准作相应上调。原告本案中主张被告按照房管部门公布的同期公房住宅平均租金标准计付租金符合涉案房屋性质也未超出双方约定的标准，本院予以采纳。该合同还约定，乙方应于每月10日前支付当月租金，即每月租金应自当月11日起单独计算诉讼时效。现有证据表明，原告直至2020年4月29日才向被告发出通知主张欠缴租金，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，本案应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款关于三年诉讼时效期间的规定，故原告关于2017年4月及以前租金的诉讼请求已超过诉讼时效，本院不予支持。结合原告对于租金计算的主张及同期公房住宅租金标准，2017年5月1日至2019年2月10日期间的租金应按照24.73平方米×3.5元/月=86.56元/月计算，2019年2月11日至合同解除前日即2020年5月5日期间的租金应按照24.73平方米×4元/平方米=98.92元/月计算。此外，对于被告反诉要求退还的保证金，原告意见为与被告欠款相冲抵，实际上即为同意退还，抵销问题可在履行过程中解决。关于合同解除次日至被告交还房屋之日即2020年5月6日至同年6月15日的房屋占用费标准，双方没有约定，但考虑到该期间是双方签订的《解除合同协议书》中约定的搬迁准备期，被告并未超过履行期限，故该期间房屋使用费继续按照当时的租金标准即98.92元/月计算为宜，原告主张按1119.72元计算没有依据，本院不予支持。此外，原告要求被告参照转租收入赔偿转租给原告造成的财产损失亦缺乏法律依据，本院亦不予支持。关于被告反诉主张的维修费33932.68元和煤气管道补偿费1350元，原告已同意承担上述维修费中涉房屋安全维修的支出15598.58元，并同意从被告应付租金中扣减，双方争议在于某达公司作出的《关于净慧路xx号6xx房屋维修费用鉴定评估意见书》中“因居住舒适性维修项目”的部分，从具体内容看，主要是房间门、煤气管道安装、砖砌灶台、墙面木门翻新等已形成附合的装饰装修。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，亦不予支持；但当事人另有约定的除外。第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担……本案中，一方面被告未举证其装饰装修系经原告同意，另一方面双方解除租赁关系时原书面租赁合同约定的租赁期限已经届满，处于不定期租赁状态，故被告要求原告支付该款依据不足，本院不予支持。关于原告诉请的迟延支付租金的滞纳金（性质上应属于迟延付款违约金）及被告反诉主张的维修费利息、迟延退还保证金的违约金的问题，由于被告多年未支付涉案房屋租金，原告亦多年未履行对房屋进行安全性维修的义务导致被告垫付维修费用，双方互负债务交织在一起，均有过错，故对上述违约金、利息均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决如下：一、被告郭根在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广州市交通运输局支付2017年5月1日起至2020年5月5日止的租金（其中2017年5月1日至2019年2月10日期间的租金按照86.56元/月计算，2019年2月11日至2020年5月5日期间的租金按照98.92元/月计算）；二、被告郭根在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广州市交通运输局支付2020年5月6日起至2020年6月15日止的房屋使用费（按照98.92元/月计算）；三、原告广州市交通运输局在本判决发生法律效力之日起五日内，向被告郭根支付房屋安全维修费15598.58元；四、原告广州市交通运输局在本判决发生法律效力之日起五日内，向被告郭根退还保证金203.2元；五、驳回原告广州市交通运输局的其他诉讼请求；六、驳回被告郭根的其他反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取692元，由原告广州市交通运输局负担654元，被告郭根负担38元；反诉受理费减半收取430元，由原告广州市交通运输局负担160元，被告郭根负担270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交，按自动撤回上诉处理。审判员  杜轶群二〇二〇年十一月二十四日书记员  梁 涛冯诗欣