湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终1859号上诉人（原审被告、反诉原告）：张东，男，1972年3月17日出生，汉族，户籍所在地为湖北省丹江口市，现居住在湖北省丹江口市消防大队。被上诉人（原审原告、反诉被告）：闵向林，女，1968年3月28日出生，汉族，无固定职业，住湖北省丹江口市。委托诉讼代理人：易平，湖北三丰律师事务所专职律师。上诉人张东与被上诉人闵向林房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省丹江口市人民法院(2020)鄂0381民初1009号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年10月26日公开开庭审理了本案，上诉人张东、被上诉人闵向林委托诉讼代理人易平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张东上诉请求：撤销一审判决，改判本人支付自2020年3月17日至4月21日期间的使用费，并按日301.37元减半收取。事实和理由：一审判决本人支付至2020年5月10日期间的2倍租金错误，也违背公平原则；律师不能作证，闵向林律师收集的证据不能作为认定事实的根据。被上诉人未提交答辩状。闵向林向一审法院起诉请求：张东返还租赁的房屋并腾空；张东从2019年11月8日至12月9日每天以301.37元标准支付房屋租赁费，从2019年12月10日起每天以602.74元标准支付房屋租赁费至房屋返还之日。张东反诉请求：闵向林返还押金40000元。一审判决认定事实：2013年11月1日，闵向林（即出租方、甲方）与张东（即承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定甲方将位于丹江口市商业街中段二楼房屋和一楼门面租给乙方使用，房屋内附电表二块、水表一块、拉闸门一套、三箱电空气开关一套、主开关二套、吧台一套；房屋租赁期限为九年即2013年11月8日至2022年10月7日；房屋年租金总额为110000元整，押金40000元整，从第四年起年租金每两年递增10%，提前一个月交清下年租金；乙方在经营期间发生的一切费用及税金由乙方自行交纳，水、电费、卫生费按照实际数额按时交纳等。租赁合同另约定了甲、乙双方的权利义务等事项。张东承租该房屋用于经营丹江口市小香港美容美发店，合同签订当日张东向闵向林交纳了2013年11月8日至2014年11月7日期间的房屋租金110000元和押金40000元，闵向林给张东出具了相应的收条。2019年闵向林向张东催要下一年度租金时，张东以生意经营不擅为由欲解除双方签订的房屋租赁合同。后经双方协商，闵向林（甲方）与张东（乙方）于2019年11月21日签订了一份《解除房屋租赁合同协议》（以下简称“解除协议”），约定：一、双方协商同意解除2013年11月1日签订的房屋租赁合同，从签订本协议之日起，双方的房屋租赁合同关系解除；二、乙方在租赁房屋时向甲方交纳的房屋租赁押金4万元整，在乙方没有将房屋交还给甲方之前，按照双方签订的房屋租赁合同中约定的房租租赁费标准支付房屋租金、水电费、卫生费至房屋交还给甲方之日止，甲方可从押金中扣除乙方应支付的房屋租赁费、水电费、卫生费后，剩余部分在乙方交付房屋时，经甲方验收房屋合格后一次性退还给乙方……四、如甲方重新对外招租成功，需提前电话告知乙方，乙方在十天之内将房屋内可搬走的物品搬走（在乙方确定搬物品时，双方到场对可拆除和不可拆除的物品进行现场清点并列清单签字），但不得损坏房屋内装修装饰，如对清单中登记的不可拆除物品有损坏，乙方负责恢复原状或给予赔偿；对于乙方不可拆除的装修装饰无偿归甲方所有，甲方不予任何赔偿或补偿。五、如乙方没有在甲方电话通知腾退房屋的时间内及时搬离和交付房屋，则甲方有权要求乙方按照原房屋租赁合同约定的房屋租赁费标准的二倍支付迟延腾退、交付房屋的租金至房屋交付给甲方之日止。六、乙方在租赁房屋期间应当交纳的各项税费等费用，由乙方缴纳，乙方将房屋交付给甲方之日起，因该房屋产生的费用由甲方承担等。2019年11月7日前的房租张东已缴清。解除协议签订后，闵向林于2019年11月30日电话通知张东，要求其在10日内搬离并腾退房屋。因张东未按期搬离，闵向林（甲方）与张东（乙方）再次协商后于2019年12月28日签订了一份《补充协议》，约定甲、乙双方基于2019年11月21日签订的解除房屋租赁合同协议基础，为完善相关事宜订立以下补充协议：一、乙方在2020年2月1日前将租赁房屋内可搬动物品搬离，将房屋交还给甲方，搬动物品时不得损坏房屋装修装饰，如有人为损坏，乙方予以修复或照价赔偿；二、在房屋交还甲方前，房屋租赁费按照原租赁合同金额核算，乙方以押金抵付，多退少补；三、如乙方在2020年2月1日前不能将房屋交还给甲方，则视为乙方违约，乙方从甲方2019年11月30日电话通知搬离往后推十日，即从2019年12月10日起按照原租赁合同约定租金的二倍计算房屋租赁费至乙方搬离之日；四、本补充协议与原解除协议具有同等效力。补充协议签订后，张东将租赁房屋内的物品陆续搬离，并在经营的小香港美容美发店铺门口张贴闭店告示。截止到2020年1月23日，张东未将租赁房屋内能拆除的物品完全搬离，未将房屋交付给闵向林。2020年1月24日，因新型冠状病毒感染的××（以下简称“新冠××”）疫情肆虐，湖北省新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部发布通告，启动湖北省重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。当天，丹江口市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部发布第4号通告，暂停全市涉旅企业和文化娱乐场所；发布第5号通告，从2020年1月25日凌晨1时起全市所有公路客运班车和旅游客运、公交线路等全部停止营运，全市所有高速公路、国道全线封闭；发布第6号通告，自2020年1月25日上午8时起，全市所有出租车一律暂停运营、全市所有省道全线封闭等。此后，在新冠××疫情防控期间，张东经营的小香港美容美发店不能开门，张东受疫情防控措施限制不能去店中拆除搬走物品。2020年3月16日，丹江口市市场监督管理局等十一个部门联合发布“关于商业门店恢复经营的通知（第二批）”，通知从2020年3月17日8时起，理发店等店铺恢复门店营业。2020年3月18日，闵向林电话联系张东，通知其从租赁的房屋中搬离并交付房屋钥匙，但直至2020年4月24日闵向林的委托诉讼代理人易平与张东的妻子薛丽萍电话联系后，张东仍未将租赁的房屋腾退交付给闵向林。闵向林遂于2020年5月7日向法院提起诉讼。本案在审理过程中，2020年5月11日经询问张东并书面记录，房屋内仅剩一锅炉张东放弃所有权，且张东同意闵向林使用该租赁的房屋。另查明，丹江口市自来水公司供水客服中心于2020年4月26日出具证明一份，证明闵向林位于山神商场二楼的房屋欠2020年1月至4月的水费241.4元、污水处理费85.2元、垃圾费400元，合计726.6元。双方当事人均同意该费用在本案中一并予以处理，由张东支付给闵向林后向相关部门代缴。本院认为，闵向林与张东签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应依约履行合同。合同期限届满前，双方又协商一致，同意提前解除合同，并签订了解除协议和补充协议，系当事人自愿处分其民事权利的行为，合法有效，双方均应按照协议履行各自的义务。关于闵向林诉请要求张东返还租赁的房屋并腾空的诉讼请求，本院予以支持，且张东在2020年5月11日通过本院书面询问笔录的方式已同意闵向林使用房屋，应视为该项诉讼请求已履行完毕；张东虽辩称其在2020年4月20日左右与闵向林约定当面交付房屋钥匙，闵向林不收取钥匙其将门锁打开后丢弃钥匙，其认为房屋当时已经交付，对此闵向林不予认可，张东亦未提交相关证据证明系因闵向林个人原因不接受房屋钥匙，且通过闵向林的委托诉讼代理人易平与张东的妻子薛丽萍2020年4月24日的电话录音内容表明，催促张东尽快腾退房屋，对张东该项辩解理由不予采纳。关于闵向林诉请要求张东支付房屋占用期间费用的诉讼请求，按照双方的补充协议约定，张东应在2020年2月1日前腾退并交付房屋，否则承担违约责任，但受新冠××疫情影响，2020年1月24日湖北省启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，且丹江口市新冠××疫情防控指挥部亦发布通告，采取严厉的疫情防控措施，导致张东无法按期搬离物品并腾退、交付房屋。新冠××疫情及防控措施属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，系不可抗力。现张东主张因该不可抗力不能按期履行协议，要求免除疫情防控措施实施期间的房屋占用费，双方当事人虽在新冠××疫情防控前约定在2020年2月1日前腾退并交付房屋，但受不可抗力因素影响，从2020年1月24日起张东无法继续履行该义务，无法履行义务的期间为2020年1月24日至2020年3月16日（即丹江口市理发店恢复营业前一天），故此期间不予交纳租金的理由本院予以采纳。在2020年3月17日丹江口市理发店恢复营业后，经闵向林多次通知，张东迟迟未将物品拆除搬走，未与闵向林办理房屋交付手续，直至闵向林起诉后本院于2020年5月11日询问张东同意房屋由闵向林使用，双方补充协议约定的房屋交付时间届满前，由于张东个人主观原因没有提前交付房屋，造成的扩大损失应由张东个人负担，但是在交付期届满前已发生了重大突发公共卫生事件，也是造成张东没有按期交付房屋的客观原因，双方虽约定了违约责任，但根据按照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》的通知，本着平衡双方当事人利益，保护当事人合法权益为着点可以免除张东部分责任，本院酌定张东自2019年11月8日至2020年1月23日期间每日按照原租金数额支付房屋占用费，在2020年3月17日至2020年5月10日期间根据双方签订的补偿协议约定每日按二倍租金数额支付房屋占用费，故张东应向闵向林支付房屋租赁合同解除后的房屋占用费56356.16元[2019年11月8日至2020年1月23日期间23205.48元（110000元÷365天×77天）；2020年3月17日至2020年5月10日期间33150.68元（110000元÷365天×2倍×55天）]。闵向林主张该租赁的房屋2020年1月至4月期间欠付的水费、污水处理费、垃圾费共726.6元由张东承担在本案中一并予以处理的请求，张东亦表示同意，该费用由张东支付给闵向林，由闵向林代为缴纳。张东反诉主张要求闵向林退还其缴纳的押金40000元，该项请求符合双方当事人协议约定，予以支持。双方当事人互负同一种类债务的可相互抵销，且闵向林亦同意用押金抵扣欠付的房屋占用费，故该押金40000元抵扣张东欠付的房屋占用费后，张东尚应向闵向林支付房屋占用费16356.16元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一款第（二）项、第九十二条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、张东腾退、返还租赁闵向林位于丹江口市商业街中段二楼房屋和一楼门面（已于2020年5月11日履行完毕）。二、张东在判决生效之日起三十日内向闵向林支付房屋租赁合同解除后的房屋占用费56356.16元。三、闵向林在判决生效之日起三十日内返还张东房屋押金40000元。四、本判决二、三项相抵后，张东还应支付闵向林房屋占用费16356.16元；五、张东在判决生效之日起三十日内向闵向林支付2020年1月至4月期间租赁房屋欠付的水费、污水处理费和垃圾费共726.6元，该费用由闵向林代为向相关单位缴纳。六、驳回闵向林的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，减半收取计50元，由张东负担；反诉案件受理费800元，减半收取计400元，由闵向林负担。本院查明的案件事实与一审查明的一致。本院认为：张东和闵向林在2019年11月21日签订《解除房屋租赁合同协议》第五条约定，张东未按要求腾房，闵向林有权收取2倍房屋租金。该约定应视为违约金的约定，违约金的支付应考虑当事人的违约情形及违约造成的实际损失。双方约定的违约金明显过高，本院酌定2020年3月17日至5月10日期间租金按照原租金1.3倍计算（共21548元）。一审法院认定事实清楚，但结果处理不当，应予纠正。鉴于张东已经腾退房屋，本院不再判决履行。经核算，张东应当支付的租金为44753.4元，水费等其他费用726.6元，共计45479.6元，扣减应退还的押金40000元，还应支付5480元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，撤销一审判决并综合判决如下：一、张东于本判决生效之日起10日内向闵向林支付5480元；二、驳回闵向林的其他诉讼请求；三、驳回张东的其他反诉请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费900元，减半收取450元；二审案件受理费100元，共计550元，由闵向林负担350元，张东负担200元。本判决为终审判决。审判长  王广泉审判员  王宇鹏审判员  徐恩田二〇二〇年十一月二十七日书记员  刘亚琼