山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初10404号原告：赵骏。委托诉讼代理人：朱振涛，青岛市北鸿萱法律服务所法律工作者。被告：吴娟。被告：梁礼海。原告赵骏与被告吴娟、梁礼海房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告赵骏及委托诉讼代理人朱振涛、被告吴娟到庭参加诉讼。被告梁礼海经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除与被告吴娟签订的青岛市XX区XX路X号X号楼XXXX户房屋的买卖合同；2、依法判令被告返还原告购房款69万元；3、依法判令被告赔偿原告房屋升值部分损失；4、依法判令被告赔偿原告房屋装修款20万元；5、依法判令被告赔偿原告维修费用损失13165.67元；6、本案诉讼费用及其他费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年5月23日与被告吴娟签订《房地产买卖契约》购买其名下位于XX区XX路X号XX大厦X号楼XXXX户。签订合约后，原告按照约定及时履行合约，未有任何违约问题，并提前购房合同约定时间20天付清了房屋首付款69万元。签订合同时被告要求他们负责办理网签手续，但在交了首付款后，被告迟迟未能办理网签手续。后来又委托当时购房中介办理，原告也于2016年8月24日缴纳了房屋维修基金办理了网签，后就等待被告一起去银行办理贷款手续。后被告将房屋钥匙交给原告并同意原告先行对房屋进行装修入住。后原告得知被告吴娟恶意向原告隐瞒了用该房屋替他人借款提供担保的事实，从而导致该房屋无法正常过户，现该房屋已被青岛市市南区人民法院依法查封并进入拍卖程序。原告面临无房居住的窘境，且所购房屋已经大幅升值，该房屋拍卖后原告面临巨大的经济损失，且原告患有强直性脊柱炎，还患有××重大疾病，妻子无业，孩子上学面临很多困难，这对原告来说无异于雪上加霜。故提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告吴娟辩称：一、原告所陈述的事实与本案的实际情况不符，其主张被告赔偿房屋升值部分损失，被告不予认同。1、2016年5月23日，被告与原告签订《房地产买卖契约》，将涉案房屋出售给原告，面积98.99平方米，成交价109万元。当日原告支付5万元定金，双方合同约定在2016年9月1日前将总价109万元分两笔支付给被告，首笔购房款69万元（含定金，原计划原告旧房拆迁款2016年6月份下来立即给被告）；第二笔40万元（原告需要贷款），过户当日支付给被告。原告在2016年6月份并未完成首笔款的支付，原告对被告解释是旧房拆迁款延迟到账。第一次付款原告即延迟，被告虽不同意，考虑到原告的实际情况，也没有继续追究。经双方协商，2016年6月23日原告支付被告5万元。购买合同签订1个月，原告共支付被告购房款10万元。经被告多次催促，2016年8月10日，被告在XX银行开户，原告向被告转账59万元，同时被告将该房屋钥匙交给原告。2016年9月23日，贷款经办人告知被告，因原告房屋贷款资格不符合光大银行要求，申请未通过，要求被告陪同原告一起到XX路农村信用社再次办理贷款申请，被告多次向原告贷款经办人询问并催促尽快办理贷款手续，但没有得到明确答复。此时双方就房屋买卖合同约定的办理期限已经超期，原告已经违约。2、原告所陈述“被告恶意隐瞒了用该房屋替他人提供担保的事实，从而导致该房屋无法正常过户，现该房屋已被市南法院查封并进入拍卖程序”不属实，具体情况如下：2016年8月份开始被告就按照合同约定，履行了办理过户相关手续的义务，配合原告办理房屋贷款、交维修基金、办理网签等手续，因原告个人房贷资格不合适，银行贷款多次审批未通过，因此未能办理过户，导致抵押问题未及时发现。此过程中被告、中介和原告均有责任。2017年8月1日，被告和原告被通知，该房屋因案外人诉讼查封，导致过户手续无法继续办理。自2017年8月至2019年8月份，被告没有逃避，一边积极与案外三方沟通解决解封解押，一边积极和原告沟通，友好协商共同解决过户事宜，2018年10月11日，被告给原告写保证书，表示会尽全力把该房屋解压解封后过户给原告，并承诺严格遵守购房合同各项条款不会加价，截止本案起诉前原告也表示理解并同意共渡难关。目前该房屋处于查封状态，法院评估价尚未出具，也没有进入拍卖阶段。2020年4月26日，被告已和XX银行及市南法院达成协议，由被告吴娟一次性支付118万元，邮储银行和市南法院即可办理完成解押解封手续，之后就可以办理过户。2020年5月8日，被告已将书面协议发给邮储银行。被告自知道该房屋有查封后，多次和银行协商单独解押，以便于过户给原告，因银行领导多次更换，前后答复意见不统一，且银行和法院开会、审批各项流程较复杂，耗时较长。整个过程复杂且漫长，被告心力憔悴，经历失业、居无定所等困境，被告本着诚信原则，自始至终没有逃避责任，经过与法院不间断的沟通，期望达成被告付款后单独解押解封的一致意见，被告自始至终承担责任。该房屋所处状况是产权仍在被告名下，解押解封后房屋产权仍属于被告。自2016年8月10日交房后，原告及家人一直居住使用该房屋至今，并没有给原告造成损失，原告在起诉前也是同意给被告时间处理解押解封后办理过户，因此原告提出赔偿房屋升值部分损失，被告不予认可。二、原告主张的赔偿原告房屋装修费用20万元，被告不予认可。2016年8月10日被告按约定将该房屋钥匙交给原告，原告征程享有房屋使用权和居住权，原告在没有过户的情况下对房屋进行了改造，并一直居住使用至今。该房屋是带装修买卖，合同补充条款中也有体现“固定装修、厨灶具…”。鉴于以上，被告不负责承担装修费用，要求原告拆除现有装修，将该房屋恢复原状。另，由于原告要求解除房屋买卖合同，按照2016年市场租金价格，该房屋月平均租金为3500元，自2016年8月10日至今，房租费用合计产生157612元，要求原告支付部分租金。三、购房买卖在被告吴娟与被告梁礼海解除婚姻关系后发生的，梁礼海非本案责任主体，要求撤销梁礼海被告身份，并解除银行存款200万元的查封或扣押财产的裁定。本案所有法律责任均由被告承担。因此请求法院驳回原告的诉讼请求。被告梁礼海辩称：1、涉案房屋是吴娟个人的婚前财产，贷款也于婚前还清，与被告梁礼海无关。2被告吴娟和原告签订的房屋买卖合同是吴娟与梁礼海离婚后的买卖行为，与梁礼海无关。原告在办理该房屋XX银行贷款审批手续时，和吴娟沟通过，希望梁礼海从深圳回青岛，协助签字，进一步证明该房屋及买卖行为与被告无关，以便XX银行顺利通过该房屋的贷款审批手续。综上，被告梁礼海与原告无任何关系。要求撤销梁礼海被告身份，并解除银行存款200万元的查封或扣押财产的裁定，本案所有法律责任与被告梁礼海无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭组织当事人进行了质证。根据当事人出示的证据和当庭陈述，本院认定事实如下：2016年5月23日，原告赵骏与被告吴娟签订了一份《房地产买卖契约》，吴娟将其所有的青岛市XX区XX路X号X号楼XXXX户卖与赵骏，成交价为109万元。双方约定付款日期、金额和方式：2016年5月23日签订合同当日赵俊支付定金5万元；赵俊于过户前支付购房款69万元（含定金）；剩余购房款40万元，赵俊通过银行贷款支付给吴娟。该合同还约定：吴娟保证上述房屋权属清楚。自本契约生效之日起，若发生与吴娟有关的产权纠纷或债权债务等，概由吴娟负责清理，并承担民事责任，由此给赵骏造成的经济损失，由吴娟负责赔偿。赵骏不能按期向吴娟付清购房款或吴娟不能按期向赵骏交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房款万分之五的违约金。此后，赵骏与吴娟又签订了一份补充协议，约定此房款包括室内设施有：固定装修、厨灶具、打火灶、油烟机、热水器固定装修，赵俊扣留房款10000元。合同签订当日，赵俊向吴娟支付购房订金5万元；于2016年6月23日支付房款5万元；于2016年8月10日支付房款59万元，尚有40万元购房款未付。被告吴娟于2016年8月10日向原告交付房屋。2016年8月24日，赵俊交纳了涉案房屋专项维修资金13165.67元。2018年10月11日，吴娟出具字条一份，载明：“本人名下青岛市XX区XX号X号楼XXX大厦X＃XXXX，于2016年5月卖给赵骏夫妇，售价109万，买方已付69万。因此房于2012年帮亲戚贷款抵押给中国XXXX银行，本人在2016年8月份才得知此房并没有解押，无法正常过户给赵骏，因此立下此证明……吴娟2018.10.11。”另查明：吴娟与梁礼海于2013年4月7日登记结婚，于2015年9月1日登记离婚，离婚协议书载明：“无房产财产纠纷。无债务债权纠纷。”2017年4月1日，双方再次登记，后又于2019年4月28日登记离婚，离婚协议书载明：“青岛市XX区XX路X号X栋XXXX户房屋归女方所有；青岛市XX区XX路X号X号楼X单元XXX户房屋归男方所有；青岛市XX区XX路X号X号楼X单元XXXX户房屋归男方所有；青岛市XX区XX路XXX号X号楼X单元XXX户房屋归男方所有；该房屋贷款96万元，由男方偿还房屋贷款。双方婚后无共同债权”。赵俊称其中青岛市XX区XX路X号X号楼X单元XXX户房屋及青岛市XX区XX路X号X号楼X单元XXXX户房屋均系吴娟婚前个人财产，后变更为两被告的夫妻共同财产，两被告离婚后又变更到梁礼海个人名下，吴娟为了逃避债务在进行恶意转移财产，梁礼海应当承担连带清偿责任。吴娟称这两处房屋是其婚前购买，但均系被告梁礼海打款给吴娟购买的。又查明：2012年7月26日，吴娟以青岛市XX区XX路X号X栋XXXX户房屋为他人提供担保。青岛市市南区人民法院作出（2019）鲁0202执332号执行裁定对涉案房屋进行了查封。本案审理过程中，经原告申请，本院委托青岛青房房地产土地评估事务所有限公司，对涉案房屋市场价值进行评估，经评估确定涉案房屋市场价值为1770100元。原告为此预缴评估费8850元。本院认为：赵俊与吴娟就青岛市XX区XX路X号X栋XXXX户房屋签订的《房地产买卖契约》及补充协议是双方真实意思，不违反法律禁止性规定，是有效合同、双方均应按约履行。涉案房屋因吴娟为他人债务设定抵押担保，而被青岛市市南区人民法院查封并发出拍卖公告，致使赵骏签订合同买受房屋居住的合同目的无法实现，故原告要求解除合同，返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。因吴娟的违约行为导致原告无法实现合同目的，应当向原告赔偿经济损失，原告主张按评估的市场价与约定的购房款之差，即该房屋增值部分680100元作为其实际损失数额属合理范围，本院予以支持。原告关于装修费损失的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。原告要求被告赔偿房屋维修基金，该项维修基金系为涉案房屋公共部分的维修而设立的具有强制性，房屋所有人为受益人，原告缴纳后因合同无法继续履行而要求被告赔偿，本院予以支持。原告要求赔偿为实现权利支出的律师费，本院应予支持。原告要求被告赔偿为提供财产保全担保而支出的保金亦应由被告承担。关于被告梁礼海是否共同承担责任的问题，本院认为吴娟将明显价值较大的两处婚前个人财产房屋和一处夫妻共同财产房屋通过离婚的形式无偿转移给梁礼海，有悖常理，且客观上导致原告的权利无法实现，梁礼海应在其受益范围内与吴娟承担共同责任。因两被告均未举证证明上述财产价值，故梁礼海应对吴娟在本案中应承担的金钱债务承担连带责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告赵骏和被告吴娟签订的关于青岛市XX区XX路X号X栋XXXX户房屋的《房地产买卖契约》；二、被告吴娟返还原告赵骏购房款690000元；二、被告吴娟赔偿原告赵骏房屋差价损失680100元；四、被告吴娟赔偿原告赵骏房屋专项维修资金损失13165.67元；五、被告吴娟赔偿原告赵骏申请诉讼财产保全保费5000元；六、被告吴娟赔偿原告赵骏律师费30000元；七、被告吴娟赔偿原告评估费8850元；八、被告梁礼海对上述二至七项承担连带责任；九、驳回原告赵俊的其他诉讼请求。上述二至八项，于本判决生效后十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12832元，财产保全费5000元，合计17832元，由两被告共同负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 方 伟审判员 周 敏审判员 孙 婷二〇二〇年十一月三十日书记员 范昕欣