河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0703民初2378号原告：上海永绿置业有限公司新乡分公司，住所地河南省新乡市卫滨区劳动南路12580号迪亚庄园物业办公室。法定代表人：王磊，总经理。委托诉讼代理人：刘昱良，河南新雅琪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚民，该公司工作人员。被告：薛秀山，男，1974年9月29日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：陈福来，男，汉族，1943年7月10日出生，住新乡市。原告上海永绿置业有限公司新乡分公司（以下简称永绿新乡分公司）与被告薛秀山物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，由审判员王军依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永绿新乡分公司的委托代理人刘昱良、张亚民，被告薛秀山的委托代理人陈福来均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上海永绿置业有限公司新乡分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年1月1日至2020年7月31日物业管理费4271.5元及按规定所欠违约金，其中2018年1月1日至2019年12月31日期间物业费标准为1.05元/平方米/月，物业费为3170.4元；2020年1月1日至2020年7月31日期间物业费标准为1.25元/平方米/月，物业费为1101.1元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：新乡市隆基新上海置业有限公司作为涉案房产的建设单位和原告签订物业管理委托合同，委托永绿新乡分公司对该小区实行物业管理。同时原告和被告签订了物业服务协议，双方约定：原告为被告位于新乡市绿地迪亚上郡房屋提供物业服务，每月物业服务费136.2元，每季度第一个月10日前缴纳；逾期由被告补齐并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金。根据《河南省物业管理条例》第二十二条规定，调整物业费标准需要过半数业主同意可执行。按照此要求，我公司已取得过半业主同意并于2019年12月2日进行了公示，从2020年1月1日起物业费标准进行了调整。被告长期拒交物业费及相应滞纳金。原告多次催要未果，只好诉至法院，望判如所求。被告薛秀山辩称：被告薛秀山是代理人陈福来的女婿，经受薛秀山及女儿多次邀请，陈福来和老伴选择该小区作为养老之地，并于2013年入住。说心里话几年来我们对小区的服务、软硬件设施都较满意，使我想象不到的是，因为所谓的什么合同纠纷，将我们诉至法院，现我开始陈述相关答辩理由。首先说一下，本案的物业费我们是提前一年交清当年的物业费。第二，停缴物业费的原因是2016年一场暴雨彻底打破了小区的平静，显现了小区物业管理存在种种漏洞。18号楼地下室“风井池”上方有几排排污管道，其中一个排污管破了一个大洞，大量污水倾泻到风井池中。当18号楼的住户发现该情况后，物业公司人员要不电话无人应答，要不让住户自己找人维修。污水外泄后直灌地下室走道，因不忍地下室财务受损，经18号楼有关人员商量，决定去物业直接反映，经过业主反复强调，值班人员将该情况汇报给了负责人，并派人员到了现场，使用业主提供的物品堵住了漏水的源头，我们多次向物业提出整改建议，并要求对受损物品进行相应的补偿。水淹的时候是2016年，在2017年我仍然交纳了一年的物业费，并希望物业能够跟其他业主一样，以受损物品抵扣物业费，但物业予以否认。在看到讲理不成时，我于2018年采取拒交物业费措施，物业公司随即对我采取强硬限购电措施。在此请问，是谁先违反了物业管理协议，是谁不顾事实，只收物业费而不尽服务义务，是谁欺软怕硬对人对事采取不同方法，而不是一碗水端平，制造矛盾、扩大事态，破坏小区的和谐共处。小区物业管理按照国家有关规定，既要收取物业费，也要按照规范提供服务，对业主多次提出的建议及合理化要求置若罔闻，地下室两侧都设有水井，安装自动排水泵仍不起作用，所以后来18号楼地下室再次被水淹，恳请你们看一下地下室被淹的现状，我架起的货架也因受潮破损。小区停电不发通知，有两次停电四五天，致使业主冰箱内物品损坏。单元门损坏，无法关闭，直接影响业主安全，曾有业主被盗。现在门也在修理但仍不能锁。小区监控除大门能使用，楼道的监控大部门失修不能作用。电梯有时不能正常运转，电梯地面梯壁损坏脱落，多天无人修理，后来业主将其捡回自行修补，像这类情况很多，不再一一列举。在此，答辩人向法庭提出恳请，因18号楼地下室风井上方排污管破损，物业不仅没能及时发现，对住户的求救电话上门反映置若罔闻。对业主地下室遭受的损失麻木不仁，以及地下室具体排水泵失修造成的恶果进行调查，根据实际情况对答辩人受损的物品进行评估，物业应对该损失予以赔偿。业主不仅遭受的物质损失，还收到了精神伤害，物业必须公开赔礼道歉，还业主一个公道。以上陈述，肯定法庭予以关注。原告永绿新乡分公司向本院提交的证据材料：第一组证据：1、《前期物业管理服务协议》一份；2、被告交纳物业服务费票据。证明原、被告之间存在物业服务关系，被告应当缴纳物业服务费。第二组证据：1、《物业服务费收费标准调整意见征询表》；2、《公告》；3、《情况说明》。证明案涉小区物业费的调整符合《河南省物流业管理条例》第四十八条的规定；2、被告居住房屋自2020年1月1日起应当按照新的收费标准1.25元/平方米/月缴纳物业服务费。第三组证据：案涉小区物业费收取率明细一份。证明自2020年1月1日起至今，案涉小区的物业费收取率已达71.72%，充分说明小区绝大数业主对原告的物业服务和新的收费标准的认可。综上，被告应当履行业主缴纳物业服务费的义务。被告薛秀山向本院提交的证据材料：1、手写物品清单三张，证明地下室进水对被告物品造成的损失；2、证明复印件一份，证明原告同意减免2个月的物业费；3、照片34张，证明原告服务不到位。经庭审质证：被告薛秀山对原告提交的证据有异议，要求原告对收费标准及收取率进行公示，另外原告所有提供的证据都是虚假的。原告永绿新乡分公司对被告提交的证据1真实性不予认可，是被告单方制作书写。对证据2不予认可，被告提交的系复印件，未提交原件。对证据3予以认可，但不能作为被告不缴纳物业费的依据，被告地下室被淹的损失与不缴纳物业费不属于同一法律关系。经审查，原告永绿新乡分公司提交的第一组证据的证据1系薛秀山与永绿新乡分公司签订的《前期物业管理服务协议》，本院予以认可。证据2系薛秀山交纳2017年物业费的发票，本院予以认可。第二组证据系原告为调整物业费收费标准向小区业主征询意见并予以公告的相关手续，本院予以认可。第三组证据系原告单方制作的汇总表，无单独缴费手续予以佐证，无法核实其真实性，本院对该证据不予认定。被告薛秀山提交的证据1系被告单方制作的手写清单，不符合证据要件，本院不予认可。证据2系复印件，复印件不能单独作为证据使用，被告未提供原件予以核对，也未提交其他有效证据予以佐证，无法核实其真实性，本院不予认定。证据3系被告地下室物品现状和小区内部分设施照片，本院予以认可。根据上述有效证据及庭审情况，可以确认以下案件事实：2010年4月20日，原告永绿新乡分公司和被告薛秀山签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由永绿新乡分公司对新乡迪亚上郡小区进行物业管理。被告薛秀山的房屋建筑面积为125.82元，交纳物业费至2017年底。2019年12月，原告永绿新乡分公司向小区全体业主就提高物业费收费标准征询意见，得到小区过半数业主同意，自2020年1月1日，物业费标准由1.05元/平方米/月调整至1.25元/平方米/月。另查明，2016年夏天因新乡暴雨致使被告薛秀山地下室被淹。小区单元门、走廊、电梯间等存在部分设施老化维修不及时现象。本院认为：当事人应当对自己的主张提供证据予以支持。原、被告之间存在物业服务合同关系，均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告系案涉小区的物业服务企业，被告系该小区业主，在被告享受该小区提供的物业服务同时，应当履行交纳物业费的义务。物业公司在经过半数业主同意增加物业费以后，可以按照新的物业费收费标准执行。被告辩称原告在物业服务时存在不到位的情况并提供相关证据予以证明，本院经核实其证据发现小区单元门、走廊、电梯间等存在明显损坏现象，小区物业未及时予以修复，对被告的日常生活造成不便，会适当降低物业服务体验，结合该情况，本院酌定免除被告薛秀山2个月的物业费作为补偿，酌减标准按照新物业费标准执行。被告辩称地下室被淹造成物品损毁以及小区多次停电等理由，本院认为，被告应当对小区物业存在不作为或者服务不规范提供有效证据予以支持。就地下室进水而言，2016年新乡暴雨属于不可抗力事件，将该过错归责于物业公司明显不妥。至于地下室风井管道损坏等，损坏原因、损坏程度、是否维修等均需被告举证证明，被告仅提供相应照片证明损害后果，对于损坏原因、过错归责、过错程度等均未提交有效证据，仅凭现有证据本院不能判定原告在该事件中存在过错。另外，在庭审过程中，被告对其主张的内容不提出反诉，可以在有充足证据证明地下室进水、管道破裂等属于物业公司管理不善、维修不善的情况时另行主张权利。被告辩称小区停电，经本院了解，该小区线路存在问题，小区业主也多次维权，该问题不是物业公司原因造成，不能以此证明物业公司存在服务不到位。被告薛秀山不缴纳物业费存在部分合理理由，并非无故拒交，因此原告要求违约金的诉请，本院不予支持。综上，被告薛秀山应当支付原告永绿新乡分公司2018年1月1日至2020年7月31日的物业费共计3956.95元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《河南省物业管理条例》第四十八条、第五十条之规定，判决如下：被告薛秀山于本判决生效之日起十日内支付原告上海永绿置业有限公司新乡分公司2018年1月1日至2020年7月31日的物业费3956.95元。案件受理费50.00元，由被告薛秀山负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  王军二〇二〇年十一月二十四日书记员  李倩