湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0104民初1825号原告：湖北省体育局崇仁体育培训中心，住所地：武汉市崇仁路**。法定代表人：张立新，系该中心主任。委托诉讼代理人：赵禹、柴子浩，均系湖北今天律师事务所律师（特别授权）。被告：武汉经院石油制品有限公司，住，住所地武汉市硚口区崇仁路**/div>法定代表人：曾爱平，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李汉春，系湖北云开正泰律师事务所律师（一般授权）。委托诉讼代理人：张利逵，男，1961年7月18日出生，汉族，系该公司员工，住武汉市黄陂区（特别授权）。原告湖北省体育局崇仁体育培训中心（以下简称“崇仁体育中心”）与被告武汉经院石油制品有限公司（以下简称“经院石油公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用普通程序，由审判员王雄担任审判长，人民陪审员甘露、人民陪审员张伟组成的合议庭，公开开庭进行了审理。原告崇仁体育中心的委托诉讼代理人赵禹、柴子浩；被告经院石油公司的委托诉讼代理人李汉春、张利逵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崇仁体育中心向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2017年7月1日至今拖欠的租金352375元和违约金（租金按210404.4元/年的标准暂计算至2019年12月31日，计算至被告腾退之日止。违约金以实际欠款金额乘以欠款天数，按月利率2%计算，计算至欠款偿清之日止）2、被告立即腾退并向原告返还《房屋租赁合同》项下位于硚口区崇仁路253号原职工食堂及附属二层房屋；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年12月29日，原告与被告经院石油公司签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将武汉市硚口区崇仁路235号原职工食堂及附属二层房屋（面积451.24㎡）租赁给被告，租赁时间为2014年11月1日至2015年10月31日，租金为103000元/年，合同还对双方义务、违约责任等做了约定。合同签订后，案涉房屋一直由被告占有使用，期满后，双方未签订新的租赁合同。后原告多次催促被告交纳租金及返还承租房屋，并分别于2016年10月8日、2017年4月26日、2017年7月8日和2019年8月21日向被告发函主张权利，但被告均不予理睬，拒不履行至今。2017年6月20日，被告向原告承诺自2017年7月1日起按照评估价格（210404.4元/年）交纳租金，但一直未足额交纳。经核对，截止至2019年12月31日，被告共拖欠原告租金352375元。此外，《房屋租赁合同》第八条第1款约定了经院石油公司逾期交纳租金应每日按所欠费用总额的0.5%向原告支付违约金，该计算标准过高，原告自愿将其调整为月息2%。原告为维护自身合法权益，现来院起诉。被告经院石油公司辩称：原告的诉讼请求第一项和第二项属于不同诉求，不应在同一案件中进行审理；被告未完全履行缴纳租金的义务事出有因，2017年4月因原告所交付的标的物坍塌，导致被告无法正常使用标的物，依法可以不交或免交租金；双方签订的合同到2015年10月31日终止后未续签合同，根据法律规定，合同到期后，租赁方继续使用的，形成不定期合同，应依据前合同继续履行。我方认为原告的诉请与法相悖，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原、被告于2010年起形成房屋租赁关系，2010年至2013年间被告经院石油公司租赁原告崇仁体育中心的房屋并足额交纳租金。2013年，原告崇仁体育中心与被告经院石油公司签订《房屋租赁合同》，约定被告经院石油公司租赁原告崇仁体育中心位于武汉市硚口区崇仁路253号原职工食堂及附属二层房屋，面积262.44+100平米，作为其石油制品公司办公室之用，租赁期限从2013年11月1日至2014年10月31日止，年租金壹拾万叁仟元，支付方式为按季支付，先交租金后使用，租金支付时间为租赁合同签订时支付第一个季度租金，其后每季度提前一个月支付下个季度租金。租赁期间，租赁物的装修、修缮、维修及水、电维护的费用由被告经院石油公司承担。双方就合同变更、解除、终止及违约责任等均作了约定。该合同履行完毕后，原告崇仁体育中心与被告经院石油公司于2014年12月29日再次签订《房屋租赁合同》，约定被告经院石油公司租赁原告崇仁体育中心位于武汉市硚口区崇仁路253号原职工食堂及附属二层房屋，面积262.44+100平米作为其石油制品公司办公室之用，租赁期限从2014年11月1日至2015年10月31日止，年租金壹拾万叁仟元，支付方式为按季支付，先交租金后使用，租金支付时间为租赁合同签订时支付第一个季度租金，其后每季度提前一个月支付下个季度租金。租赁期间，租赁物的装修、修缮、维修及水、电维护的费用由被告经院石油公司承担。双方就合同变更、解除、终止及违约责任等均作了约定。2015年10月31日后，原、被告未续签租赁合同，被告经院石油公司仍继续使用租赁房屋并向原告崇仁体育中心交纳租金。2016年10月8日，原告崇仁体育中心向被告经院石油公司送达《关于崇仁中心合同期满收回房屋的告知函》，要求被告于该函下达三十日内自行搬离承租的房屋场地。2017年1月4日，武汉瑞德资产评估事务所经原告崇仁体育中心委托就出租房地产的租赁费价值项目出具资产评估报告书，其中出租房屋价格评估表中，被告经院石油公司租赁场地的评估租金水平为210404.4元/年。2017年4月26日，原告崇仁体育中心向被告经院石油公司回复函，要求被告经院石油公司尽快将承租房屋恢复原状并通中心结算欠缴的费用后，将承租房屋返还中心。2017年6月20日，被告经院石油公司向原告崇仁体育中心出具承诺书：现承诺自2017年7月1日起按照评估价格缴纳租金，并积极按照体育局巡视整改和点题督查工作要求，现将经营项目在规定时间内向体育本体产业转型。2017年7月8日，原告崇仁体育中心向被告经院石油公司出具函，要求被告尽快交纳截止至2018年6月30日差欠的房屋租金168983元。2019年12月13日，原告崇仁体育中心通知被告经院石油公司解除租赁关系及限期腾退房屋。2019年12月23日，被告经院石油公司向原告崇仁体育中心回复函，对房屋漏水、承租面积、租金提出异议。庭审中，原告崇仁体育中心陈述截止至2015年被告经院石油公司交纳足额租金，2016年被告经院石油公司应交租金103000元，实际交纳租金77250元，2017年被告经院石油公司应交租金156700元，实际交纳租金68667元，2018年被告经院石油公司应交租金249664元，实际交纳租金200000元,2019年被告经院石油公司应交租金288928元，实际交纳租金100000元。以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《出租房屋价格评估明细表》、《承诺书》、《经院石油历年租金收费明细单》、双方来往函件等在卷为凭，经开庭质证，本院审查，足以认定。本院认为，原告崇仁体育中心与被告经院石油公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效。《房屋租赁合同》约定的租赁期间届满后，双方虽未续签租赁合同，但被告继续使用租赁物，原告收取租金，双方形成不定期租赁合同关系。原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。对于不定期租赁关系的解除时间，原告崇仁体育中心于2019年12月13日向被告经院石油公司发出“解除租赁关系及限期腾退房屋通知”，被告经院石油公司收到通知后于2019年12月23日向原告崇仁体育中心回函，故双方租赁合同关系于被告经院石油公司收到解除通知当日已解除。合同解除后，被告经院石油公司应当将承租的房屋返还给原告崇仁体育中心、结清合同解除前的租金、并按照合同约定租金标准支付房屋腾退之前的占用费。被告经院石油公司未按期足额交纳租金，应承担违约责任，原告崇仁体育中心要求以实际欠款金额为基数，按月利率2%标准支付自2020年1月1日计算至实际付清之日止的违约金，被告经院石油公司认为违约金标准过高，本院酌情调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。被告经院石油公司提出原告的诉讼请求一、二不应在同一案件中进行审理，要求原告承担房屋维修等费用，依法可以不交或免交租金的辩称，本院认为原告诉讼请求一、二均基于租赁合同关系，应在本案中一并处理。合同约定租赁期间，租赁物的装修、修缮、维修及水、电维护的费用由被告经院石油公司承担。被告经院石油公司庭审中提出对租赁面积、租金金额存在争议，本院认为双方《房屋租赁合同》中明确了年租金数额，并非按照以租赁面积、单价计算租赁费用，且2017年6月20日被告经院石油公司向原告出具的承诺书上亦明确认可按照评估价格交纳租金。故被告经院石油公司的抗辩，无事实与法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉经院石油制品有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告湖北省体育局崇仁体育培训中心自2017年7月1日至2019年12月31日的租金352375元；二、被告武汉经院石油制品有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告湖北省体育局崇仁体育培训中心2020年1月1日后的房屋占用费，按210404.4元/年的标准计算至腾退之日止；三、被告武汉经院石油制品有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告湖北省体育局崇仁体育培训中心违约金，以352375元为数额，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）为标准，从2020年1月1日计算至实际付清之日止；四、被告武汉经院石油制品有限公司于本判决书生效之日起十日内腾退并向原告湖北省体育局崇仁体育培训中心返还位于武汉市硚口区崇仁路253号元职工食堂及附属二层房屋；五、驳回原告湖北省体育局崇仁体育培训中心其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6586元，由被告武汉经院石油制品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 王 雄人民陪审员 甘 露人民陪审员 张 伟二〇二〇年十一月三日书 记 员 吴丽君