辽宁省法库县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0124民初2363号原告：刘丽，女，1986年8月24日出生，汉族，无业，住辽宁省法库县。委托诉讼代理人：张健，男，1984年7月16日出生，汉族，无业，住辽宁省法库县。被告：辽宁亿佳置地发展有限公司，住所地沈阳经济技术开发区沈新路**。法定代表人：徐艳秋，系该公司总经理。委托诉讼代理人：韩姝男，系辽宁正直律师事务所律师。委托诉讼代理人：阚雨波，女，1964年5月6日出生，汉族，工程师，住沈阳市沈河区。原告刘丽与被告辽宁亿佳置地发展有限公司（以下简称亿佳置地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘丽的委托诉讼代理人张健，被告亿佳置地公司的委托诉讼代理人韩姝男、阚雨波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘丽向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告亿佳置地公司退还原告刘丽购房款29,800.00元；2.要求被告亿佳置地公司承担本案诉讼费用。事实和理由：原告刘丽在2019年12月7日到被告亿佳置地公司售楼处预购买住宅楼（位于凯撒兰湾小区****楼****），原告刘丽交付首付购楼款22,884.00元及营业税6,916.00元，合计29,800.00元。之后因其他因素没有购买，被告亿佳置地公司也同意退款，但迟迟不给退款，以种种理由，推脱拒付。无奈，为维护原告刘丽的合法权益，原告刘丽特诉至法院，要求被告亿佳置地公司退还原告刘丽购楼款29,800.00元;要求被告亿佳置地公司承担本案诉讼费用。请人民法院依法裁决。亿佳置地公司辩称，一、原告刘丽请求返还购房款，其依据是双方的《商品房买卖合同》，虽然原告刘丽与亿佳置地公司未签订正式的合同，但原告刘丽要求返还购房款，是双方解除合同后的附随义务，现双方合同没有解除，因此不符合返还购房款的条件。二、双方解除合同的条件也没有成就。原告刘丽在庭前调解时陈述，退房原因是因为其配偶征信存在问题办理不了贷款，首先，该合同的相对人仅为原告刘丽本人，其个人征信并无问题，完全可以继续履行合同。其次，如是夫妻共同财产，原告刘丽在买房前就应该对征信进行查询，合同签订后，以征信不好解除合同，其本身就存在过错。同时依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。依据该条的约定，其不能办理贷款解除合同的主体也应该是亿佳置地公司，原告刘丽没有权利要求解除合同。三、即使双方解除合同，因原告刘丽个人原因不能办理贷款履行合同，其也承担法定的违约责任。四、原告刘丽要求退还6,916.00元的营业税并无依据。营业税的收取主体为税务机关，原告刘丽要求亿佳置地公司退还，属于告诉主体错误。综上，请求驳回原告刘丽诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2019年12月7日，原告刘丽购买被告亿佳置地公司出售的凯撒兰湾小区Ax#3-6-1住宅，向被告亿佳置地公司交纳购房款22,884.00元，被告亿佳置地公司给原告刘丽出具《专用收款收据》一张。之后在办理银行贷款过程中，银行经查询，发现原告刘丽个人征信存在问题，不予办理银行贷款。原告刘丽找到被告亿佳置地公司退还购房款，被告亿佳置地公司要求原告刘丽填写《退房申请审批单》一张，载明“退房原因：个人原因”，原告刘丽在客户签字处签名。2019年12月7日原告刘丽签署《声明》一份，主要内容为：“本人购买凯撒兰湾房屋，房号为A7#3-6-1号，建筑面积为92.22㎡，单价为2,200.00元/㎡，总价位202,884.00元。按照现银行政策标准，最低首付款30%金额为62,884.00元，贷款金额为140,000.00元。本人实在无力支付银行规定的30%首付款62,884.00元，现自愿申请提高该商品房销售单价用于住房按揭贷款，减少首付款金额。调整后该房屋销售单价为2,650.00元/㎡，销售总价为244,383.00元，首付款金额为74,383.00元，贷款金额为170,000.00元。申请调整后由辽宁亿佳置地发展有限公司开具的首付款收据金额为74,383.00元，此金额不是本人实际缴纳的购房首付款金额，实际交纳首付款金额为32,884.00元。如未来发生一切法律纠纷，以实际缴纳的首付金额为准。因此申请涉及到的一切多出费用由本人承担(如契税等)。”原告刘丽在《声明》申请人处签字确认。被告亿佳置地公司提交的落款日期为2020年6月2日的《商品房买卖合同》主要内容：出卖人：辽宁亿佳置地发展有限公司，买受人：刘丽。买受人购买的商品房为法库县法库镇团结街xx-2号3-6-1。每平方米2,650.00元。第六条付款方式及期限：2020年6月2日支付定金40,000.00元，剩余首付款34,383.00元于2020年6月2日前支付。余款170,000.00元采取按揭方式于2020年7月2日到账。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。被告亿佳置地公司在该合同出卖人处盖章，原告刘丽未在买受人处签字。本院认为，本案原告刘丽已向被告亿佳置地公司交纳购房款，双方已形成事实上的商品房买卖合同关系，本案案由应变更为商品房销售合同纠纷。原告刘丽、被告亿佳置地公司虽未签订书面《商品房买卖合同》，但原告刘丽签署《声明》并向被告亿佳置地公司交纳购房款，被告亿佳置地公司予以接受的行为，表明双方已达成商品房买卖合意，双方形成了事实上的商品房买卖合同关系。该商品房买卖合同关系是当事人之间的真实意思表示，其内容合法有效，本院予以确认。原告刘丽由于自身原因不能继续履行合同，原告刘丽找到被告亿佳置地公司要求退还购房款，被告亿佳置地公司要求原告刘丽填写《退房申请审批单》，表明双方已就解除商品房买卖合同关系达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”故原、被告之间的商品房买卖合同关系已于原告刘丽填写《退房申请审批单》时解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告刘丽已向被告亿佳置地公司交纳购房款，属合同已履行情形，商品房买卖合同关系解除后，被告亿佳置地公司应将购房款22,884.00元返还给原告刘丽，故原告刘丽要求被告亿佳置地公司返还购房款22,884.00元的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告刘丽因个人原因不能履行合同，其行为已构成违约。商品房买卖合同关系解除后，原告刘丽应赔偿解除合同给被告亿佳置地公司造成的损失。被告亿佳置地公司主张损失是房屋降价的损失，仅向本院提交了其在2020年4月30日与彭丽娟签订的《商品房买卖合同》证明房屋出售价格下降，该《商品房买卖合同》是被告亿佳置地公司单方提交，不能真实反映房屋价格。被告亿佳置地公司属未向本院提交充分的证据证明其主张的事实，故本院认定解除合同未给被告亿佳置地公司造成损失，原告刘丽对被告亿佳置地公司不予赔偿。原告刘丽要求被告佳置地公司返还营业税6,916.00元的诉讼请求，被告亿佳置地公司否认收到营业税6,916.00元。原告刘丽仅向本院提交了光盘及微信截图，不能证明交纳的数额，亦未提供收款收据等书面证据，不能证明已向被告亿佳置地公司交纳营业税6,916.00元，原告刘丽属未向本院提交充分的证据证明其向被告亿佳置地公司交纳了营业税6,916.00元，故对原告刘丽该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告辽宁亿佳置地发展有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告刘丽购房款22,884.00元;二、驳回原告刘丽要求被告辽宁亿佳置地发展有限公司返还营业税6,916.00元的诉讼请求；三、驳回原告刘丽其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费546.00元，减半收取273.00元，由被告辽宁亿佳置地发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 冯 羽二〇二〇年十一月二十三日书记员 高胜男本判决所适用的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。