福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初2537号 原告：柯文靖，女，1985年5月11日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：郭东洪，福建辉扬律师事务所执业律师。 被告：张清银，女，1975年12月11日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：姚奋振、王颖，福建远东大成律师事务所执业律师。 第三人：福建麦田房产经纪有限公司，住所地福建省福州市台江区宁化街道望龙二路**海西金融大厦****。统一社会信用代码91350100MA3481D3XD。 法定代表人：缪寿建，职务总经理。 委托诉讼代理人：许大为，男。 委托诉讼代理人：翁龙也，福建名仕律师事务所执业律师。 原告柯文靖与被告张清银、第三人福建麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柯文靖的委托诉讼代理人郭东洪，被告张清银的委托诉讼代理人姚奋振、王颖及第三人麦田公司的委托诉讼代理人许大为、翁龙也到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 柯文靖向本院提出诉讼请求：1.判令张清银支付柯文靖违约金16万元；2.判令张清银向柯文靖支付因主张违约责任违约而产生的律师代理费8000元。事实和理由：柯文靖与张清银于2019年11月9日签订的《房屋买卖合同》中约定：“1、柯文靖将其名下的位于福州市台江区××街道××路××号××（原××小区）3＃603单元，面积约为77.68平方米，以163万元按套转让给被告；2、第九条约定违约责任（一）房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过5日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可以解除本合同并有权要求违约方支付违约金人民币16万元，本合同另有约定的从其约定；（三）前述违约金的认定及支付不应作为违约行为终止之后任一方继续履行本合同的前提。守约方在合同履行过程中为行使本合同项下的权利不应被视为放弃权利，也不影响该方在将来行使该权利。交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）；3、合同约定争议的管辖法院为该房屋所在地人民法院。”合同签定后，张清银于2019年11月9日向第三人预付5000元整，之后未能在2019年11月15日前支付购房保证金87000元。柯文靖委托麦田公司于2019年11月18日向张清银发出《告知函》、2019年11月25日《履约通知函》两次催促其履行支付保证金义务，张清银对此置之不理。无奈，柯文靖于2019年12月6日向张清银发出《解除合同函》，通知张清银解除与其签定的《房屋买卖合同》及其他相关文件。综上，柯文靖认为双方签订《房屋买卖合同》后，张清银不能按照合同的约定履行付款义务，经过柯文靖催促后仍拒不履行，已经构成违约。 张清银辩称，一、柯文靖故意隐瞒讼争房产存在重大缺陷，违背诚实信用原则，构成欺诈，对解除合同存在重大过错。2019年11月9日，双方签订《房屋买卖合同》，合同中约定张清银于合同签订当日支付5000元保证金，2019年11月15日前支付保证金87,000元。张清银签订《房屋买卖合同》后，到讼争房产实地考察，才得知案涉房产一年四季没有阳光照射，但柯文靖在签订买卖合同时，为了出售讼争房产故意隐瞒该重要事实。张清银在得知该事实后，于签订合同次日委托麦田公司向柯文靖提出解除《房屋买卖合同》，故拒绝支付保证金避免扩大损失。从合同签订至今，麦田房产仍拒绝将《房屋买卖合同》原件等材料交付给张清银，且拒绝告知柯文靖的联系方式，导致张清银无法按照合同约定行使解除权。张清银在订立房屋买卖合同期间，未如实告知张清银房屋无光照的事实，致使张清银作出错误的意思表示，故柯文靖的行为构成欺诈，张清银有权撤销《房屋买卖合同》，柯文靖对解除合同存在重大过错。恳请法院综合考虑上述因素。 二、柯文靖要求张清银支付16万违约金明显过高，且柯文靖与麦田公司存在重大过错，应予以减少违约金数额。张清银于《房屋买卖合同》签订次日，即委托麦田公司告知柯文靖解除合同，但因麦田公司怠于履行自己的义务，导致柯文靖的损失扩大。退一步说，柯文靖于2019年12月6月发函要求解除《房屋买卖合同》，随即可以开始出售讼争房产，距离签订合同并未超过一个月的时间，房产的价值未存在太大波动，柯文靖的损失相对而言较小。而柯文靖选择年后即2020年2月出售房屋，对讼争房产价格下滑存在一定过错。至于柯文靖提交其与案外人的房产成交价为155万，该份合同是否真实张清银无法查证，该价格并非房屋评估价，而是柯文靖与案外人协议的价格。讼争房产实际成交价为多少，请求责令柯文靖提供《房屋买卖合同》，以便查清本案事实。关于律师费用，柯文靖诉请要求张清银支付律师费8000元，是柯文靖违约在先，张清银不予支付律师费8000元。应当予以驳回其诉讼请求。 麦田公司述称，柯文靖与张清银的纠纷系因张清银未按合同约定支付购房保证金导致，麦田公司已经按照交易服务合同的约定提供了交易服务，其双方的纠纷与麦田公司无关。2020年6月11日张清银与麦田公司以及台江区沙淘圣麦田房产中介所签订了《具结书》，双方已于当日具结，且已于当日将5000元退还张清银。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年11月9日，柯文靖为甲方（卖方），张清银为乙方（买方），双方签订《房屋买卖合同》，约定柯文靖将其名下坐落于台江区××街道××路××苑（原××居住小区）3＃楼603单元房屋转让给张清银，实收价款为163万元；乙方应在签约当日内支付购房保证金5000元，在2019年11月15日前支付购房保证金8.7万元，购房保证金存入交易服务方指定账户，由交易服务方无息代管；房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金人民币16万元；交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）；甲乙双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准，一方变更通讯地址的，应当在变更后立即书面通知对方交易服务方，否则一切经投送往该地址并经过三日的函件视为送达，由此产生的不利法律后果应由提供地址方自行承担。张清银于合同中所留通讯地址为其弟弟所在的晋安区××花园××＃××号。 诉讼过程中，依张清银申请本院出具调查令委托张清银的委托诉讼代理人向福建方亿房地产代理有限公司调取柯文靖于2020年1月13日与案外人林英文签订的房屋租赁合同，约定将坐落于台江区××街道××路××号××苑（原××居住小区）3#楼603单元房屋转让给林英文，柯文靖实收售房款160万元。2020年2月26日，柯文靖与林雅婷签订《福州市不动产（存量房）买卖合同（网签）》，约定柯文靖将坐落于台江区××街道××路××苑（原××居住小区）3#楼603单元房屋转让给林雅婷，成交价155万元。 诉讼过程中，张清银陈述其在合同签订前其弟弟实地看房后告知其讼争房屋没有阳光，在并合同签订后次日向麦田公司提出解除合同。麦田公司陈述已向柯文靖转述张清银要求解除合同的意思，但柯文靖不同意解除合同。 另查明，2019年11月25日，麦田公司应柯文靖要求，按《房屋买卖合同》约定通讯地址向张清银寄送《履约告知函》，要求其收取函件后与麦田公司人员联系办理支付购房保证金事宜。该邮件于2019年11月26日由张清银弟弟签收。因张清银仍未支付购房保证金，柯文靖于2019年12月6日按《房屋买卖合同》约定通讯地址向张清银寄送《解除合同函》，告知张清银解除双方签订的《房屋买卖合同》及其他相关合同文件。该邮件于2019年12月7日由他人代收。张清银辩称未收到柯文靖发出的《解除合同函》。 2020年5月1日，柯文靖与福建辉扬律师事务所签订委托代理合同，委托福建辉扬律师事务指派律师作为本案一审诉讼代理人，并支出律师费8000元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。柯文靖、张清银签订的《房屋买卖合同》系立约双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。张清银自述其弟于合同签订前曾现场查看过房屋并已告知房屋的采光情况，现其主张柯文靖未告知房屋采光情况致使其作出错误的意思缺乏事实依据，本院不予采纳。张清银于上述《房屋买卖合同》签订次日即通过麦田公司向柯文靖明确要求解除合同，且未按合同约定支付购房保证金期限内支付购房保证金，柯文靖于2019年12月6日向张清银发函解除《房屋买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定及合同约定可以解除合同的情形。柯文靖解除合同的通知系根据张清银提供的通讯地址寄出，次日已由他人代收，应当视为张清银收到柯文靖解除合同的通知，故本院确认双方签订的《房屋买卖合同》于2019年12月7日解除。张清银辩称未收取解除合同通知本院不予采纳。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中张清银未依照《房屋买卖合同》约定履行义务，应承担违约责任。虽《房屋买卖合同》约定守约方有权要求违约方支付违约金16万元，但张清银提供的柯文靖与案外人林英文签订的《房屋买卖合同》约定实收售房款160万元，足以证明约定的违约金过分高于因张清银违约所造成的损失，张清银主张违约金过高并要求适当减少本院予以支持。结合柯文靖因张清银违约造成的损失情况及张清银的违约过错程度，本院酌情确定张清银应支付柯文靖违约金3.9万元。柯文靖主张张清银支付因其违约给其造成的律师费损失8000元符合双方合同约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下： 一、张清银应于本判决生效之日起十日内一次性向柯文靖支付违约金39,000元及柯文靖因主张违约责任而支出的律师费8000元； 二、驳回柯文靖的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3660元，由柯文靖负担2636元，由张清银负担1024元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  王道锦 人民陪审员  林 炜 人民陪审员  陈丽华 二〇二〇年十一月二十五日 法官 助理  魏 哲 书 记 员  林小玲 附本案适用的主要法律条款： 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。