河北省张家口经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0791民初1115号 原告：冯振忠，男，1965年5月23日出生，汉族，住张家口市桥**。 委托诉讼代理人：朱溟漭，河北经华律师事务所律师。 被告：张家口华凯创业房地产开发有限公司，住所地：张家口经济开发区紫金城小区南门**。 法定代表人：田美玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄海光，北京佳创律师事务所律师。 原告冯振忠与被告张家口华凯创业房地产开发有限公司（以下简称华凯公司）民间借贷纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯振忠及其委托诉讼代理人朱溟漭、被告华凯公司委托诉讼代理人黄海光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯振忠向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告欠款本金100.71万元；2、判令被告以100.71万元为基数,按月息2%给付原告从2017年8月12日起至实际清偿日止的利息。事实与理由：2014年5月26日，被告华凯公司向原告回购其开发的8套房屋，双方签订《协议》，约定8套房屋价款为210万元。由于被告资金紧张暂无法给付房款，被告同意以会展中心两套底商作为担保抵押，但未办理抵押登记。双方还约定每月按3分利息给付原告至付清210万元房款为止。被告一直按约定给付原告利息至2017年8月11日，之后，被告多次推诿，拒绝偿还本金及利息。原、被告达成的《协议》是双方真实意思表示，符合法律规定，应受法律保护，请判如诉请。 庭审时，原告将诉讼请求的本金变更为1020960元，增加要求被告返还房款90397.5元的诉讼请求。 被告华凯公司辩称，本案中所涉借款210万元，系华凯公司回购冯振忠8套房屋折价款。该8套房屋是冯振忠从华凯公司材料供应商处转贷而来，贷款总额为135万元，冯振忠加价75万元，强行让华凯公司回购。一、万全时代广场公寓楼1-1701、1-1702、1-1703、1-1704号房屋转贷抵押过程。华凯公司因建设资金困难，将部分房屋以预付款的形式折抵给建设方，建设方又将部分房屋折抵给周天志用于折抵商混款项。2012年12月，供应商混的石春生从周天志处暂借该4套房屋用于向王文林抵押贷款。2013年11月，周天志委托卢海河办理转贷给冯振忠。二、万全时代广场公寓楼1-1403、1-1404、1-1502、1-1602号房屋转贷抵押过程。2013年5月和7月，周天志将该4套房屋折抵给叶泽场（供材料商），叶泽场因资金周转困难，将该房屋抵押，在安永刚和卢海河处借贷，2013年11月，又转贷给冯振忠。三、冯振忠强行要求华凯公司回购8套房屋过程。2014年5月26日，冯振忠（系职业放贷人）持上述8套房屋以卖房相威胁，要求华凯公司再次将该房屋过户，而华凯公司知道该8套房屋为抵押贷款的抵押物，予以拒绝，双方几经处理，冯振忠同意上述8套房屋按210万元由华凯公司回购，由于华凯公司当时不能付款，因此与冯振忠签订《协议》，转为借款，并用会展中心A8、A9两套底商作为抵押物。冯振忠向叶泽场、石春生贷款（转贷）共计135万元，却加价75万元，强行让华凯公司收购并支付利息，是明显的违法行为。四、截止到2017年8月11日，华凯公司己超付冯振忠本金和利息。经华凯公司查账，截止到2017年8月11日，华凯公司己支付给冯振忠本金180万元、以换房协议超出价款折抵本金320763元、支付利息171万元，根据法律规定，原告应当返还。五、关于原告增加的返还房款诉求，与第一项诉求不是一个请求基础，法律关系不一致，法庭不能在一个案件中进行审理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供证据1、银行流水，证明被告欠原告房款及利息；证据2、协议书、收据，证明被告欠原告210万元本金的事实；证据3、还款计划，证明欠款月利率3分。被告对证据的真实性认可，表示证据1显示还款总额共计351万元，其中注明还息171万元、还本180万元；证据2不能证明华凯公司收到原告的现金，而是以回购原告手中所持被告8套房屋折抵而来，但月利率3分超过了国家规定和最高院的相关司法解释，不予保护；证据3应以月利率2分和实际的还本付息情况计算。被告提供证据1、银行流水，证明华凯公司还本付息情况；证据2、换房协议，证明2016年5月28日华凯公司在换房协议中就超出价款折抵冯振忠借款本金320763元；证据3、房屋回购协议，证明换房协议中的C座26E号房屋因原告没有要求交房，华凯公司又以52万余元回购，原换房协议已履行。原告对证据的真实性认可，但对被告依证据1的计算方式不认可；对证据2表示被告只交付了两套房屋，C座26E号房屋被告已经另行出售给他人；对证据3表示该套房屋是用两套大面积的房屋换的三套小面积的房屋之一，被告出售给他人后才与原告就此房签订回购协议，但是也没有给原告钱。 由于双方对上述证据真实性均认可，本院就证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月26日，被告华凯公司与原告冯振忠签订《协议》，约定华凯公司以210万元价款回购冯振忠取得的华凯公司开发的位于张家口市万全区房屋，因华凯公司资金周转困难，用其开发的位于张家口经开区国际会展中心Ａ座8号、9号底商作为抵押，并约定两个月内支付上述房屋回购款，期间每月按3分月利率支付利息。之后，被告华凯公司未能依约给付欠款，只是按月支付利息至2015年2月26日，从2015年2月27日至2017年8月11日，华凯公司又先后支付原告款额288万元。另，2015年10月、2016年1月，被告又为原告两次出具还款计划，载明210万元借款之情况，欠息情况，计划还款时间等。2016年5月28日，双方曾就原告购买的被告开发的位于张家口经开区华凯紫金城的房屋签订《换房协议》，欲将原告购买的两套房屋更换为三套，并就房屋差价约定抵扣上述210万元的部分款额，现被告只向原告交付了两套房屋，另外一套房屋被告已出售他人，为此，双方于2020年5月10日，再次签订《房屋回购协议》，约定华凯公司将不能交付的一套房屋回购，并负责退还房屋议定价款。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案，原告冯振忠与被告华凯公司所签订的《协议》系双方真实意思表示，协议合法有效，具有法律约束力，被告华凯公司未依约给付欠款，构成违约，应承担给付欠款并依约支付利息的责任。由于双方约定的利息未超过原法定限制利率，本院不作调整，根据被告实际支付款额的时间和数额，按照借款合同先结算利息后抵扣本金的清偿债务规则，折算确认尚欠借款本金955514元，支付利息至2017年8月11日。现原告按照2%的月利率主张利息，于法有据，主张期限至实际付清日，符合法律规定。被告辩驳双方在换房协议中约定抵顶部分款额，换房协议已履行，但被告并未依换房协议完全履行义务，且也不能再履行，其认为换房协议已抵顶部分房款，本院不予采纳，双方可另行解决。被告辩驳已超付欠款本金及利息，证据、依据不足。 综上所述，原告要求被告给付欠款并支付相应利息的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零六条、第二百一十一条规定，判决如下： 被告张家口华凯创业房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内给付原告冯振忠借款本金955514元，并按照2%的月利率支付2017年8月12日至实际付清日的利息。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13864元，减半收取6932元，由被告张家口华凯创业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判员  任俊 二〇二〇年十一月十三日 书记员  王晴 附相关法律规定 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立是生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。