广西壮族自治区全州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0324民初2519号 原告：赵祥明，男，1974年2月1日生，汉族，居民，户籍所在地广西全州县，现住广西全州县。 委托诉讼代理人：唐恒，广西永富律师事务所律师。 被告：蒋万生，男，1965年8月6日生，汉族，居民，住广西全州县。 被告：粟拥军，男，1972年6月6日生，汉族，居民，住广西全州县。 案由：房屋买卖合同纠纷。 适用程序：简易程序。 立案日期：2020年9月1日。 开庭日期：2020年10月20日。 原告诉讼请求：1.判决被告蒋万生给付原告违约金40000元，并赔偿原告经济损失10000元，共计50000元；2.判决被告粟拥军对上述违约金及经济损失承担连带责任。事实和理由：2011年5月5日，被告蒋万生（甲方）与原告（乙方）签订《合伙建房的合同》，约定：“一、私人合伙建房；二、工程地点：全州县玉龙花园旁边（看守所背后）；三、合作方式：1.甲方负责整个工程建房用地，提供出让土地200平方米，土地证件齐全，使用年限70年；2.甲方负责房地产权证件，水电入户手续办理，并承担相关费用。房地产权证件在建成后18个月内办结交付给乙方，如遇特殊情况可缓期5个月交付；3.乙方按约定条件出资175100元，签订本合同支付145000元，交房产证时，一次性付清余款；4.第2单元的7楼（地面起B套）住房房地产权归乙方，总面积103平方米……”。双方在签订该合同时房屋已建好。合同签订后，原告依约支付购房款145000元，被告蒋万生未按合同约定为原告办理房地产权证件，严重违反合同约定，经多次协商未果。2018年4月27日，被告蒋万生向原告等8位业主出具一份《承诺书》，载明：“关于办理全州县长征路新汤家安置地房产证事宜，现蒋万生作出如下承诺：一、蒋万生作为全州县长征路新汤家安置地开发商，按照购房合同未帮原告等8位业主办理房产证，已构成违约，现约定2019年12月30日前办理8位业主的房产证；二、2019年12月30日前必须办好房产证，如果没办好房产证，由蒋万生自愿赔偿原告赵祥明、王本淑等人各肆万元人民币（¥40000.00）现金，并承诺赔偿违约金后还要1年内办理好各位业主房产证，如逾期未办好每年赔偿每户1万元；三、自承诺人签字后生效，具有法律效力。备注如蒋万生无法赔偿由担保人粟拥军承担赔偿……”。上述承诺书由被告蒋万生作为承诺人签名，被告粟拥军作为担保人签名，并附双方身份证号码予以确认。2019年12月30日后，被告蒋万生未按照承诺书上的承诺事项为原告办理房产证，已属于违约，应承担给付原告违约金40000元，直至原告起诉之日被告蒋万生仍未办理房产证，逾期近一年，因此，应赔偿原告经济损失10000元，被告粟拥军承担连带责任。综上，依法成立的合同对当事人有法律约束力，被告出具的承诺书合法有效。现被告蒋万生已构成违约，应承担违约责任。因被告未能为原告办理房产证，致使原告及家人未能在城区落户，小孩未能就读县城小学，给原告的生活造成重大影响。原告为维护自己的合法权益，向法院提起诉讼。 被告蒋万生答辩意见：政府的土地出让金及收税定价标准尚未出来，故一直未办理产权证，并非我的原因造成的。 被告粟拥军未作答辩。 查明事实：2011年5月5日，被告蒋万生（甲方）与原告赵祥明（乙方）签订《合伙建房的合同》，约定：“一、工程名称：私人合伙建房；二、工程地点：全州县玉龙花园旁边（看守所背后）；三、合作方式：（一）甲方的合作责任、义务和权益。1.负责整个工程建房用地，甲方提供全州县玉龙花园附近的出让土地200平方米用于合伙建房，土地证件齐全，使用年限70年；2.负责整个工程土地工程建设，包工包料；……；3.负责房地产权证件、水电入户手续办理，并承担相关费用。房地产权证件在建成后18个月内办结交付给乙方。如遇特殊情况可缓期5个月交付……（二）乙方的责任、义务和权益。1.按约定条件出资175100元，并按工程进度及时支付，即签订本合同支付145000元，交房产证时，一次性付清余款；……；4.第2单元的7楼（地面起B套）住房房地产权归乙方，总面积103㎡……”。同日，原告依约支付房款145000元。2015年10月6日，被告蒋万生委托广西建宏建筑工程质量检测有限公司对包括涉案房屋在内的共14户住宅进行结构构件施工质量检测并出具《工程质量检测报告》。2018年4月27日，被告蒋万生向原告等人出具《承诺书》一份，载明：“关于办理全州县长征路新汤家安置地房产证事宜，现蒋万生作出以下承诺：一、蒋万生作为全州县长征路新汤家安置地开发商，按照购房合同未帮业主唐广权、……、赵祥明办理房产证，蒋万生已构成违约，现约定2019年12月30日前办理8位业主的房产证。二、2019年12月30日前必须办好房产证，如果没办好房产证，由蒋万生自愿赔偿唐广权、……、赵祥明各肆万元人民币（¥40000.00）现金，并承诺赔偿违约金后还要1年内办理好各户业主房产证，如逾期未办好每年赔偿每户1万元。三、本承诺书系承诺人与各业主在平等、自愿协商作出，自承诺人签字、盖章后生效，具有法律效力。备注：如蒋万生无法赔偿由担保人粟拥军承担赔偿”。该《承诺书》由被告蒋万生作为承诺人签字捺印，被告粟拥军作为担保人签字捺印。2019年12月20日，全州县集中清理整治“两违”工作领导小组办公室就包括涉案房屋在内的共14户住宅出具《关于协助出具建设规划鉴定意见的函》。同月23日，全州县中信房地产市场综合服务中心出具《房产测绘成果报告》。因被告蒋万生一直未办理出房地产权证件，双方经多次协商未果后，原告向本院提起诉讼。 另查明，原、被告双方讼争房屋已实际交付给原告使用，该房屋的建房用地系被告蒋万生从他人处流转而来的安置地，至今未办理土地出让手续及房屋产权证书。本院意见：一、本案案由问题。本案原告与被告蒋万生于2011年5月5日签订的《合伙建房的合同》，虽字面上表述为合伙建房，但从该合同内容看，并没有规定建房由双方出资及盈亏的负担等事项，相反，则约定由被告蒋万生负责出地建房，原告随工程进度支付房款，同时约定由被告蒋万生负责办理房地产权证件，因此原告与被告蒋万生之间的法律关系符合房屋买卖的构成要件。后被告蒋万生就房屋办证事宜及逾期办证违约责任向原告出具《承诺书》，现双方因此发生争议，故本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。 二、涉案合同效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。被告蒋万生在从他人处流转而来的安置地上建房并出卖给原告等人，违反了法律、行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，原告与被告蒋万生签订的《合伙建房的合同》及二被告就房屋办证相关事宜出具的《承诺书》均属无效合同，故原告依此二份合同要求被告蒋万生给付逾期办证的违约金及经济损失，被告粟拥军对上述款项承担连带责任的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。 判决主文：驳回原告赵祥明的诉讼请求。 判决依据：《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条。 诉讼费：案件受理费1050元，适用简易程序减半收取525元，由原告赵祥明负担。 上诉权利：如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1050元（户名：桂林市中级人民法院，银行账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  王桔萍 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  蒋 琼