新疆生产建设兵团第五师中级人民法院   民事判决书   （2020）兵05民终88号   上诉人（原审被告）：田应波，男，1965年3月20日出生，住精河县。   被上诉人（原审原告）：屈子英，女，1943年8月18日出生，住第五师八十三团。   委托诉讼代理人：刘会兴（系屈子英之子），住博乐市。   上诉人田应波因与被上诉人屈子英房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团博乐垦区人民法院（2019）兵0501民初499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人田应波，被上诉人屈子英及其委托诉讼代理人刘会兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   上诉人田应波上诉请求，1、依法撤销或改判一审判决第一项；2、判令被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：原审判决认定事实不清，没有法律依据，判决显失公正。一、2018年5月29日上诉人与被上诉人签订《租房协议书》，被上诉人将沙城西路园林巷27号平房三室一厅另带一个30平米单间出租给上诉人居住使用，上诉人是内地人，在第五师八十三团承包葡萄地种葡萄，秋天葡萄地收拾完毕就回内地生活。在签订租房协议时被上诉人在协议书第三项虽特别约定室内的锅炉、暖气管自来水设施必须爱护好，上诉人在知情锅炉、暖气管自来水设施情况下就明确告知被上诉人锅炉、暖气片、暖气管不使用，因为自己是南方人，葡萄地在10月底就收拾完回内地。被上诉人知道上诉人是内地人，也知道上诉人租住房屋的原因及租住情况后，才租赁给上诉人。但被上诉人在上诉人明确告知冬季不使用锅炉、暖气管情况下，没有处理好锅炉、暖气管善后事宜，被上诉人自己应承担过错造成的经济损失。二、2019年5月被上诉人到出租房时，陈述房屋内锅炉、暖气片、暖气管道全部毁损，为何自来水管没有冻坏，这就足以证明锅炉、暖气片、暖气管道实际并没有毁损，被上诉人只是私自更换锅炉、暖气片、暖气管道，至于毁损只是被上诉人的陈述并没有证据证明。根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第21条规定：当事人对自己主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，除对方当事人认可外，其他主张不予支持。一审法院仅凭被上诉人陈述作出错误的判决，明显违背了法律法规。综上所述，上诉人恳请二审法院查明案件事实，依法支持上诉人的诉讼请求。   被上诉人屈子英答辩认为，上诉人陈述不属实，房屋租赁时答辩人就告诉上诉人不租短期房，上诉人称要长期租房，后经双方协商一致签订合同期限为拆迁时为止。因新疆的冬天非常冷，签订合同时答辩人专门告诉上诉人如何使用锅炉、暖气，如何保养暖气，锅炉，告知上诉人要好好烧暖气，上诉人也一再承诺会保护暖气，双方在合同中也对此进行了约定。上诉人提出答辩人的房屋是危房，答辩人的房屋不是危房，因答辩人邻居的房屋倒塌，影响了上诉人的去路，上诉人提出提前解除合同，应当承担违约责任。   屈子英向一审法院起诉请求：1、请求判令被告赔偿原告财产损失7288元；2、请求判令被告承担违约责任并赔偿原告违约金500元；3、本案诉讼费用由被告承担。   一审法院认定事实，2018年5月29日，原、被告经协商，由被告租住原告位于第五师八十三团沙城西路园林巷27号平房三室一厅另带一个30平米单间，租期自2018年5月29日至该房屋拆迁为止，租金每年5000元，一年一交。原告作为甲方、被告作为乙方签订租房协议书一份，双方在该协议中约定：“房屋内由锅炉、暖气、沙发、茶几、电视柜、衣柜、碗柜等。乙方要爱护墙体、地板砖、门窗、玻璃及室内现有一切设施，如有损坏，造价赔偿。甲方收取乙方房屋押金500元，待租房期满后房屋内一切设施完好无损，甲方把押金返还乙方。”原告在协议中签字“屈志英”。协议签订后，被告住进该房屋。因被告系在疆种植土地人员，冬季返回湖北，房屋中锅炉、暖气管道中水未排出。冬季降温后，因房屋无人居住，锅炉、暖气片、管道损坏。2019年5月，原、被告经电话联系，被告告诉原告，不再租住该房屋。2019年5月24日，原告找精河县沙山子欣欣水暖五金店负责将房屋供暖设施全部更换，共花费7228元。原告认为，该损失应当由被告承担，双方多次协商未果，原告诉至法院。原告庭审中要求被告支付2000元精神损害抚慰金，被告辩称不同意支付。   一审法院认为，合法的租赁协议受到法律保护。原、被告在自愿、平等的基础上达成的租房协议，双方均应严格按照协议约定履行。双方租房协议中第二项明确约定了，被告对房屋内设施有爱护的义务，如果有损坏，照价赔偿。被告租赁期间，房屋供暖设施发生损坏，被告应当按照约定赔偿原告的损失。被告辩称其冬天并未居住，且其并不懂得供暖设施的使用，爱护义务不等于维修义务的辩称，和双方协议不一致，原审未予采纳。原告将房屋内供暖设施全部更换共花费7228元，因原告交付给被告的房屋系旧房，该房屋内供暖设施亦存在折旧的情况，故酌定折旧费用为2000元，将折旧费用2000元扣除后，被告应当向原告支付5228元。对原告要求被告赔偿供暖设施维修费用7228元的诉讼请求，原审予以支持5228元。因双方在协议中仅约定了：“甲方收取乙方房屋押金500元，待租房期满后房屋内一切设施完好无损，甲方把押金返还乙方。”并未明确约定该押金系违约金，协议中其他部分亦未对违约责任进行约定，故对原告要求被告支付500元违约金的诉讼请求，不予支持。原告要求被告支付2000元精神损害抚慰金的诉讼请求，无事实依据与法律依据，双方协议中亦未约定，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十九条之规定，原审判决：一、被告田应波于本判决生效之日起五日内赔偿原告屈子英损失5228元；二、驳回原告屈子英其他诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由被告田应波承担。   二审中，当事人向法庭提供新证据，本院组织当事人进行了举证、质证。被上诉人为证实其抗辩意见提供一组照片，证实2019年暖气管、自来水管冻坏，房屋泡水、设施损坏情况。上诉人质证时认为房屋确实是其居住的，2019年回新疆后还在房屋住过，当时房屋比较潮湿，可以和照片内容相应证，但并不能证实暖气管、自来水管已冻坏。本院对该照片的真实性予以确认。   本院二审查明事实与一审认定相同。另根据双方当事人二审庭审陈述确认以下事实：2018年5月双方签订合同后，2018年11月上诉人回内地，2019年3月返回新疆在租赁房屋内居住至4月，2019年5月双方对合同是否解除进行协商，但未果。2019年7月1日被上诉人将房屋租给他人，双方《租房协议书》解除。   本院认为，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。上诉人与被上诉人《租房协议书》于2019年7月解除，二审中双方争议焦点为上诉人在合同解除前，其履行合同行为是否存在违约，是否应当承担赔偿责任。根据查明事实，上诉人与被上诉人在《租房协议书》第二条对室内设施管理作出约定后，第三条又对锅炉、暖气管道、自来水管道设施作出特别约定，要求承租人必须爱护好，足以说明被上诉人在出租房屋时对锅炉、暖气管道、自来水管道管理对上诉人提出特别要求，上诉人在承租期内应当按照约定对锅炉、暖气管道、自来水管道进行管理和使用，但上诉人于2018年11月离开新疆时未通知被上诉人，也未对租住房屋冬季管理作出安排，存在违约行为，故其对疏于管理造成的损失应按约定造价赔偿。上诉人提出被上诉人锅炉、暖气管道并未损坏，而是私自更换，结合一、二审被上诉人提供照片、欣欣水暖五金店证明及整个冬季租赁房屋锅炉、暖气管道无人管理的状况，本院对被上诉人诉称因锅炉、暖气管道冻坏而更换的理由予以采信。   综上，上诉人田应波的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由上诉人田应波负担（上诉人已交纳）。   本判决为终审判决。       审判长  钱新茹   审判员  宋桂英   审判员  孟庆辉           二〇二〇年十一月二十六日     书记员  李冬梅