广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初10661号原告：曾翠欣，女，1983年3月21日出生，汉族，住广州市海珠区,委托诉讼代理人：梁剑标,广东圣和胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱春容,广东圣和胜律师事务所律师。被告：广东星光达房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街汇晶西一街4号之一自编101房（仅限办公用途），统一社会信用代码91440114563969093E。法定代表人：陈敏然。委托诉讼代理人：何秀琼，系该公司员工。被告：广东珠港物业管理有限公司花都分公司，住所地广州市花都区新华街汇晶西一街4号之一自编101房，统一社会信用代码91440101MA59FT2U3C。负责人：张晓阳。委托诉讼代理人：蒋汉林，系该公司员工。被告：广东珠港物业管理有限公司，住所地广州市越秀区越秀北路89号3楼，统一社会信用代码914400002311173026。法定代表人：李卓章。原告曾翠欣诉被告广东星光达房地产开发有限公司（以下简称星光达公司）、广东珠港物业管理有限公司花都分公司（以下简称珠港物业花都分公司）、广东珠港物业管理有限公司（以下简称珠港公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，由审判员袁贞依法适用简易程序于2020年9月29日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人梁剑标、被告珠港物业花都分公司的委托诉讼代理人蒋汉林，被告星光达公司的委托诉讼代理人何秀琼到庭参加诉讼，被告珠港公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告星光达公司立即修复位于广州市花都区广物汇晶广场汇晶东二街3号XX房房屋阳台天花渗水、阳台接缝爆裂、电线槽裂开等工程质量问题，并于修复后立即向原告交付房屋及办理收楼手续；2、判令被告星光达公司立即向原告支付逾期交付房屋的违约金暫计人民币72015.4元（违约金以购房款720154元为基数，自2018年7月31日起，每逾期一日按千分之五的标准计算至被告交付房屋之日止）3、判令被告星光达公司立即向原告支付因逾期交付房屋造成的租金损失暂计24000元（租金暂以2000元/月为标准，自2018年7月31日起计算至被告交付房屋之日止，暂计至2019年7月31日）；4、判令被告星光达公司向原告支付自2018年7月31日起至交付房屋之日止的物业管理费（物业管理费按272.15元/月计算，暂计至2019年7月31日为3265.8元）；5、判令被告珠港物业花都分公司、被告珠港公司对第一项、第三项诉讼请求承担连带责任；6、本案所有诉讼费用由被告共同承担。原告于2020年9月29日申请撤回第一项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为：被告星光达公司立即向原告支付逾期交付房屋的违约金72015.4元（违约金以购房款720154元为基数，自2018年7月31日起，每逾期一日按千分之五的标准计算至被告交付房屋之日止2019年7月10日，以总房价额10%为限），并变更第三项诉讼请求为：判令被告星光达公司立即向原告支付因逾期交付房屋造成的租金损失计算为22666元（租金暂以2000元/月为标准，自2018年7月31日起计算至被告交付房屋之日止，计至2019年7月10日），并变更第四项诉讼请求为：判令被告星光达公司向原告支付自2018年7月31日起至2019年7月10日的物业管理费3084元（物业管理费按272.15元/月计算，计至2019年7月10日为3084元），并变更第五项诉讼请求为：判令被告珠港物业花都分公司、被告珠港公司对第三项诉讼请求承担连带责任。事实与理由：2016年9月25日，原告与被告一签署《汇晶广场楼宇认购书》（下称“《认购书》”），约定由原告向被告一购买花都区广物汇晶广场汇晶东二街3号B4栋XX房（下称“标的房屋”），约定房屋建筑面积54.43平方米，其中套内建筑面积为39.92平方米，公摊面积约14.51平方米，房屋作价总金额为720154元，由原告以按揭贷款方式付款。根据《认购书》约定，由原告于签署《认购书》当日交付定金10000元，并于2016年10月2日前付清首期房款人民币360154元。2016年12月19日，原告与被告一在上述《认购书》基础上签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称“《预售合同》”），《预售合同》对双方权利义务进一步作出明确约定。根据《预售合同》第十三条约定，被告一应当于2018年7月30日将标的房屋交付原告使用，被告一向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书。上述《认购书》、《预售合同》签署后，原告依约向被告一支付了相应款项，但被告一并未依约向原告发出收楼通知书，原告在《预售合同》约定收楼日期届满后，自行前往被告一委托的物业管理处（被告二）现场查勘房屋，发现标的房屋存在天花板不平整、门板凹凸不平、阳台天花渗水、阳台接缝爆开等多项严重质量问题，不符合房屋交付使用标准。且上述问题经原告多次反映、投诉后，被告一及被告二仍未履行维修或修复义务，导致原告一直未能办理收楼手续，其行为严重违反《预售合同》相关约定，并严重损害原告合法权益！且自原告要求修复上述问题及办理收楼手续时，被告二却要求原告向其支付自2018年7月30日开始的物业管理费，否则不予原告办理收楼手续，其行为进一步损害原告合法权益，造成原告严重经济损失。基于以上事实，为了维护正常的社会诚信，维护原告的合法权益，原告依据《合同法》等法律的相关规定，特依法向贵院提起诉讼，恳请法院查明事实后判如所请。被告星光达公司辩称：我方认为不存在逾期交楼的行为，因此原告的所有诉求，我方不需要承担的，理由如下：1、我方在合同约定的交楼期前已经向原告发出收楼通知书，通知原告可以合同约定期限内2018年7月30日将房屋交付给原告，按照合同第十四条约定，原告未按书面通知的交楼日期办理收楼手续的，视为从书面通知的收楼日期起该商品房符合交楼条件，并已实际交付给原告，因此2018年7月30日，涉案房屋已经交付给原告。2、原告提出的质量问题，属于质量瑕疵问题，不影响原告正常居住，原告不得以此拒绝接收涉案商品房。3、退一步说，即使我方需要承担逾期交付的责任，原告的诉请，没有法律和合同依据，原告在诉求提交的违约金计算标准，千分之五是没有合同依据，买卖合同是约定逾期交付的违约金标准是万分之五，并且原告与被告签订的本合同补充协议第6条约定，逾期交付违约赔偿责任总金额最高不超过原告已付房价的5%，即36007.7元。4、原告第三项诉讼请求租金标准损失没有合同依据，是原告单方主张，未经过我方的盖章确认，并且原告没有提交相关证据证明2000元一月的租金标准有合法依据，该租金标准过高。5、根据广东省高级人民法院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第32条，原告的第一项及第二项诉讼请求，是不能同时主张的。被告珠港物业花都分公司辩称：原告要求我方承担连带责任，我方与原告是物业管理关系，商品房买卖纠纷关系与我方无关。原告的第三项诉讼请求物业管理费，从原告以及广东星光达房地产开发有限公司提交的证据，证明在涉案房屋交付之日，业主方已经变更为原告。被告珠港公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩资料。经审理查明:涉案房屋位于广州市花都区广物汇晶广场汇晶东二街3号XX房，竣工验收备案日期为2018年7月30日。2016年12月19日，原告作为乙方（买方）与星光达公司作为甲方（卖方）签订一份《商品房预售合同》，约定：原告向星光达公司购买涉案房屋，房屋总价为720154元，星光达公司应在2018年7月30日前交付涉案房屋。合同第十四条约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方己支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七本合同补充协议第四条关于商品房交付约定：1、乙方应按交楼通知书中确定的交楼时间前来办理收楼手续，收楼时应向甲方交齐办理房产证的所需资料，缴清房款（含按揭款）、违约金（若有）、办理房产证费用（相关收费以政府相关部门最新公布的文件数据为准）、物业管理公司规定的有关费用及专项维修资金，否则，甲方有权不通知乙方而按累计逾期天数相应顺延交楼时间和相应顺延办理房地产权属证。2、甲方履行维修及保修责任的，不视作延期交楼，乙方不得拒绝接受该商品房。乙方应对甲方的维修及保修行为（含对乙方房屋及与乙方房屋相邻的房屋或设施进行维修或保修）提供必要的便利，否则所产生的责任由乙方自负。3、如因不可抗力或乙方逾期付款，甲方有权不通知乙方而按累计逾期天数相应顺延交楼时间和相应顺延办理房地产权属证。第六条约定：该商品房买卖合同第十四条约定由甲方承担的违约赔偿责任总金额最高不超过乙方已付房价款的5%。合同签订后，原告向星光达公司支付全部购房款。原告曾于2018年10月26日、2019年5月18日、2019年6月11日、2019年7月6日前往涉案房屋收楼，但均因原告对房屋维修问题有异议，未果。其中，原告在2019年5月18日的《房屋维修问题记录表》中记录“本人已经来收楼5次，加多次电话催促，存在问题未得到解决。”原告陈述：就涉案房屋的质量问题，其向珠港物业花都分公司提出过异议，但没有向星光达公司提出异议。星光达公司、珠港物业花都分公司确认：维修受理部门是珠港物业花都分公司。根据2018年10月26日的《房屋维修问题记录表》显示，原告的维修诉求主要是：1、天花板灰不平整，插座边上小槽有裂缝；2、门框有黑印、毛刺；3、菜盆对面墙有一小坑；4、床头上方侧板小槽粗糙；5、餐台上方天花不平，要平整；6、可视对讲上方灯旁天花有凹粒；7、天花有小坑灰；8、门板凹凸不平，要求换门。诉讼中，原、被告确认：涉案房屋在2019年7月上旬已经交接钥匙。原告陈述：其在2019年7月10日收楼。珠港物业花都分公司、星光达公司陈述：原告在2019年7月6日领钥匙。星光达公司提交原告于2019年7月6日签收的《汇晶广场第三、四期收楼表清单》作为佐证。星光达公司提交一份其于2018年7月28日作出的《期楼收楼通知书》及寄件人为刘晓霞，日期为2018年7月29日的EMS邮政特快专递，《期楼收楼通知书》写明原告可于2018年7月30日收楼。原告确认快递单，但否认收到上述通知书。诉讼中，星光达公司表示：其无法提交其曾向原告寄送收楼通知书的妥投证明材料。原告向珠港物业花都分公司支付了2019年7月之后的三个月物业管理费。原告提交《物业收费通知单》，拟证明被告珠港物业花都分公司要求原告向其支付2018年8月至2019年7月的物业服务费的事实。原告提交网络截图两张，拟证明涉案房屋所在小区的租房价格在2000元至2500元左右。原告提交其与案外人签订的《房屋租赁合同》，租金为1600元/月，拟证明原告为免受租金损失，在被告未全部修复的情况下不得不现行收回涉案房屋出租，租金明显低于市场价。星光达公司、珠港物业花都分公司对上述证据均不予认可。本院认为，原告与星光达公司之间的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，依法成立有效，双方均应恪守履行。《商品房预售合同》约定星光达公司应在2018年7月30日前交付涉案房屋，原告应按交楼通知书中确定的交楼时间前来办理收楼手续，并在附件中约定星光达公司履行维修及保修责任的，不视作延期交楼，原告不得拒绝接受该商品房。本案中，原告确认星光达公司寄出的EMS邮政特快专递，但否认其收到，虽然星光达公司无法提供妥投证明，但星光达公司系按照《商品房预售合同》中原告的通讯地址及联系电话寄出，因此根据日常同城快递送达时效，本院酌定原告理应在星光达公司寄出后三日内收到，即2018年8月1日前收到。原告主张星光达公司承担逾期交楼违约金，原告主张涉案房屋存在质量问题未进行收楼，而原告诉求的房屋质量问题均属于质量瑕疵，并不存在严重影响原告使用涉案房屋的主体结构及重大质量问题，原告以此拒不收楼，应自行承担相应后果。因涉案房屋的竣工验收备案手续办理日期为2018年7月30日，星光达公司要求原告于2018年7月30日收楼，且其寄出的快递按照合理期限应在2018年8月1日左右收到，因此星光达公司应向原告承担逾期交楼责任为2018年8月1日这一天，即360元（720154元×0.05%），原告主张逾期交楼违约金超过360元的部分，理据不足，本院不予支持。因《商品房预售合同》已对星光达公司逾期交楼产生的违约金作出明确约定，本院认定星光达公司逾期天数仅为一天，原告也未能提交证据证明上述违约金尚不足以弥补其损失，故其主张星光达公司支付逾期交房造成的租金损失的诉讼请求，没有理由和依据，本院不予支持。珠港物业花都分公司、珠港公司并不是《商品房预售合同》的合同相对方，因此原告主张珠港物业花都分公司、珠港公司对逾期交楼违约金承担连带责任，于法无据，本院不予支持。原告主张星光达公司向其支付2018年7月31日至2019年7月10日的物业管理费，珠港物业花都分公司、珠港公司承担连带责任，本院分析如下：首先，如原告以其与珠港物业花都分公司的物业服务合同关系主张，因案由与本案并不一致，法律关系也属于同一法律关系，本院不予处理；其次，如原告以上述物业管理费为其损失主张，但原告尚未向珠港物业花都分公司支付该笔物业管理费，且《商品房预售合同》已对星光达公司逾期交楼产生的违约金作出明确约定，另珠港物业花都分公司、珠港公司并不是《商品房预售合同》的合同相对方。综上，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告珠港公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广东星光达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾翠欣支付逾期交楼违约金360元；二、驳回原告曾翠欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1141元，由原告曾翠欣负担1137元，由被告广东星光达房地产开发有限公司负担4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 袁 贞二〇二〇年十一月五日书记员 彭小容黄瑜