辽宁省法库县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0124民初2411号原告（申请执行人）：吕秀斌，男。被告（案外人）：左福玲，女。委托诉讼代理人：李君武，系辽宁十安律师事务所律师。被告（被执行人）：抚顺嘉宸房地产开发有限公司。法定代表人：王统江，系该公司经理。原告吕秀斌与被告左福玲、抚顺嘉宸房地产开发有限公司（以下简称抚顺嘉宸公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕秀斌、被告左福玲的委托诉讼代理人李君武到庭参加诉讼，被告抚顺嘉宸公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕秀斌向本院提出的诉讼请求：1.继续执行辽宁省法库县人民法院（2018）辽0124执652-1号执行裁定书中抚顺嘉宸公司位于昌图县，建筑面积88.37平方米，总房款247436.00元；2.被告承担本案案件受理费。事实和理由：原告与被告抚顺嘉宸公司、抚顺嘉宸公司法库分公司买卖合同纠纷的（2017）辽0124民初2661号民事裁决已发生法律效力。在执行中，2019年7月5日法库县人民法院作出（2018）辽0124执652-1号执行裁定书，对被告抚顺嘉宸公司所有的坐落于辽宁省铁岭市昌图县的房屋予以查封。人民法院查封后向被告抚顺嘉宸公司及抚顺嘉宸公司法库分公司送达了执行裁定书等相关手续，二被告均未提出异议。法库县人民法院于2019年10月31日分别向原告和被执行人送达了选定评估机构通知书及预拍卖公告。被告抚顺嘉宸公司法库分公司未提出异议。2020年8月24日，被告（案外人）左福玲向法库县人民法院提出书面执行异议，认为查封的房产系其所有，要求解除查封措施。2020年8月26日，法库县人民法院以（2020）辽0124执异140号的裁定：终止对位于昌图县“文澜尚品”小区23号楼3单元（3-1-1）的房产的执行。原告在申请查封房产之前，已与法库县人民法院执行人员同到昌图县不动产登记部门进行过查询，涉案的“文澜尚品”小区23号楼3单元（3-1-1）的房产登记在被执行人抚顺嘉宸公司名下，原告申请进行查封于法有据。被告左福玲称已购买了涉案房屋，并签订了商品房买卖合同房屋已归案外人所有，是被告抚顺嘉宸公司的原因未办理产权过户的理由不能成立，未办理产权过户或预告登记是其自身的原因。被告左福玲没有证据证明已实际交付房屋价款，人民法院在查封前被告左福玲没有证据证明实际占有涉案房屋。法院执行人员在对该楼房查封贴封条时，该楼是清水房，没有人占用，证明被告当时并未实际占有该楼房。而法库县人民法院（2020）辽0124执异140号的执行裁定：终止对位于辽宁省铁岭市昌图县的房产的执行是错误的。综上所述，被告左福玲对涉案房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权利，依照《物权法》《民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用（民事诉讼费）的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条的规定，请求人民法院查清事实，依法判决准许执行被告抚顺嘉宸公司位于昌图县“文澜尚品”小区23号楼房屋3单元（3-1-1）的房产。被告左福玲辩称，不同意原告的诉讼请求。左福玲与王英杰系夫妻关系。经人介绍左福玲夫妇在2015年5月27日、2015年7月9日分别借给抚顺嘉宸公司50万元和40万元，后抚顺嘉宸公司2015年9月30日还款左福玲夫妇10万元，双方口头协议借款利息为月利3分。后双方协商结算到2017年8月16日抚顺嘉宸公司应返还左福玲夫妇本息共计133.4万元。双方在2017年8月16日共同协商后订立《顶账协议》双方约定抚顺嘉宸公司以房抵账，约定抚顺嘉宸公司用两套房屋加四套车库折价抵顶左福玲夫妇的借款和利息，并且抚顺嘉宸公司和左福玲夫妇签订了《商品房买卖合同》。抵顶的房屋包括贵院2019年12月18日下达的（2018）辽0124执652-1号执行裁定书中的23号楼3单元（3-1-1）。上述房屋左福玲已经在2017年8月16日接收并合法占有了上述房屋。左福玲交纳了物业费、水费、电费，整个文澜尚品小区因抚顺嘉宸公司的原因都不能办理房照，这是众所周知的。贵院在上述事实基础上依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条下达了（2020）辽0124执异140号执行裁定书。裁定内容为：“中止对位于铁岭市昌图县迎宾路北文澜尚品小区23号楼3单元3-1-1房产的执行”。裁定事实清楚，适用法律精准。吕秀斌与抚顺嘉宸公司是民间借贷法律关系，根据2002年6月20日最高人民法院下发的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》中第一条、第二条规定，吕秀斌的普通债权不能对抗作为购买商品房的买受人左福玲。综上所述，为维护左福玲的合法权益，请求人民法院驳回原告吕秀斌的诉讼请求。被告抚顺嘉宸公司未到庭亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下：被告左福玲与王英杰于1975年8月5日登记结婚，二人系夫妻关系。2015年5月27日，抚顺嘉宸公司为左福玲出具《收款收据》一张，事由记载为借款，金额为伍拾万元整（500,000元）；2015年7月9日，抚顺嘉宸公司为王英杰出具《收款收据》一张，事由记载为借款，金额为肆拾万元整（400,000元）。两份收款收据均有抚顺嘉宸公司盖章确认。2015年9月25日，王英杰为抚顺嘉宸公司出具《收据》一张，抚顺嘉宸公司还款拾万元正（100,000元），领收人为王英杰。2017年8月16日，左福玲及其丈夫王英杰与抚顺嘉宸公司签订《顶账协议》，约定抚顺嘉宸公司以包含案涉房屋在内的共计4个车库及2套住宅，抵顶借款本息合计1,334,000元（其中案涉房屋面积88.37㎡，单价4,200.00元/㎡，抵顶借款371,154元）。2017年8月16日，被告抚顺嘉宸公司与被告左福玲签订《商品房买卖合同（预售）》，约定抚顺嘉宸公司将案涉房屋出售给左福玲，左福玲用借款抵顶购房款371,154元（其中案涉房屋面积88.37㎡，单价4,200.00元/㎡，抵顶借款371,154元）。2018年12月17日，左福玲及王英杰向铁岭文澜尚品物业管理有限公司支付案涉房屋物业费2,545.05元（2017年8月16日至2019年8月15日）；2019年8月16日，左福玲及王英杰向铁岭文澜尚品物业管理有限公司支付案涉房屋物业费1,272.52元（2019年8月16日至2020年8月16日）。2020年7月25日，铁岭文澜尚品物业管理有限公司出具《情况说明》：该小区23#3-101、11#12号库业主为左福玲、王英杰，2018年12月17日昌图鑫龙物业管理有限公司已经把债权转让给铁岭文澜尚品物业管理有限公司，左福玲、王英杰2017年8月16日至2018年12月17日期间物业费由铁岭文澜尚品物业管理有限公司收取。2020年8月4日，抚顺嘉宸公司出具《证明》：文澜尚品小区2016年6月开始办理入住，由于没有接入正式电，居民用电电费由开发公司代收代缴，2019年2月1日后，居民到电业局自行缴费。2020年8月3日，国网昌图县供电公司打印《客户交费（结算）明细》显示：案涉房屋2019年4月18日收款5元，余额5元；2020年4月5日扣电费1元，余额4元。昌图县自来水公司出具《左福玲用户用水清单》显示：案涉房屋从2017年5月始至2020年8月的用水量及用水金额。2020年7月20日，抚顺嘉宸公司出具《证明》：文澜尚品小区所标注的23#-3-101号房屋（585幢3单元1层1号）与本院查封的23号楼3单元3-1-1为同一标的物。原告吕秀斌与抚顺嘉宸公司法库分公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月17日作出（2017）辽0124民初2661号民事判决书，判决：一、解除原告吕秀斌与抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司签订的《认购协议书》；二、抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司返还原告吕秀斌借款本金1,400,000元及利息，利息自2013年9月8日起至给付完毕之日止（按月利率2%计算）；三、抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司返还原告吕秀斌欠款本金300,000元及利息，利息自2014年3月22日起至给付完毕之日止（按月利率2%计算）。2019年12月18日，本院依据申请执行人吕秀斌的申请，作出（2018）辽0124执652-1号执行裁定书，裁定查封辽宁省铁岭市昌图县，查封期限为三年。2020年8月24日，左福玲向本院提出书面异议，本院经审查作出（2020）辽0124执异140号执行裁定书，裁定中止对位于铁岭市昌图县迎宾路北文澜尚品小区23号楼3单元3-1-1房产的执行。裁定作出后吕秀斌不服，于2020年8月31日，以左福玲、抚顺嘉宸公司为被告向本院提起申请执行人执行异议之诉（即本案），请求继续执行位于辽宁省铁岭市昌图县房屋。另查，2017年5月2日，沈阳市沈河区人民法院作出（2017）辽0103民初4340号民事裁定书，裁定查封抚顺嘉宸公司名下位于辽宁省昌图县的土地使用权一处，使用权面积41398平方米，不动产权号：辽（2017）昌图县不动产权第0002566号，档案编号201703270008。2017年6月5日，沈阳市沈河法院解除该查封。2017年6月19日，沈阳市铁西区人民法院作出(2017)辽0106民初3545号及(2017)辽0106民初3546号民事裁定书，裁定查封案涉房屋土地使用权。续封时间2019年5月22日、2020年5月22日。2018年3月26日，辽宁省法库县人民法院作出（2018）辽0124执29号执行（民事）裁定书，裁定查封案涉房屋土地使用权。2019年4月26日，辽宁省抚顺市新抚区人民法院作出（2019）辽0124执25号执行裁定书，裁定依法轮后查封案涉房屋土地使用权。另案中依据吕秀斌调取证据的申请，本院工作人员于2020年10月14日到铁岭市昌图县不动产登记服务中心调取房产登记备案信息表，显示昌图文澜尚品小区11-27号楼在2017年5月2日沈阳市沈河区人民法院查封前，已有34套房产备案登记。另外，铁岭市昌图县不动产登记服务中心工作人员回复本院，在2017年5月2日沈阳市沈河区人民法院及2017年6月19日沈阳市铁西区人民法院作出案涉房屋土地使用权查封后，案涉房屋所在的23号楼因土地使用权查封无法办理备案登记及预告登记手续。本院认为，本案争议焦点为左福玲就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述法律规定，左福玲若要排除对登记在被执行人抚顺嘉宸公司名下的案涉房产的查封，其应举证证明主张的权利符合上述规定的四项构成要件：（1）其在法院查封之前已与抚顺嘉宸公司签订合法有效的书面房屋买卖合同；（2）在法院查封之前其已合法占有案涉房屋；（3）已向抚顺嘉宸公司支付全部购房款；（4）非因其自身原因未办理过户登记。一、左福玲与抚顺嘉宸公司于2017年8月16日签订《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，不违反有关法律规定，合法有效，本院予以确认。该《商品房买卖合同（预售）》的签订时间在本院2019年12月18日查封案涉房屋之前，应认定左福玲在法院查封之前已与抚顺嘉宸公司签订合法有效的书面房屋买卖合同。二、抚顺嘉宸公司将案涉房屋抵顶给左福玲，左福玲于2017年8月领取房屋钥匙后将案涉房屋进行了装修，随后入住该房屋。左福玲以业主身份向物业缴纳了2017年8月16日至2020年8月16日的物业费，并于2019年4月18日向昌图县供电公司缴纳电费，于2017年8月开始向昌图县自来水公司缴纳水费，应认定左福玲在法院查封之前已合法占有案涉房屋。三、左福玲以借款371,154元抵顶案涉房屋（建筑面积88.37㎡，单价4,200.00元/㎡）购房款，抵顶后双方签订了合法有效的商品房买卖合同，应认定左福玲向抚顺嘉宸公司支付了房屋全部购房款。四、与本案类似的执行异议之诉案件在本院立案审理多件，属于“串案”，通过已经判决的如（2020）辽0124民初1213号等案件中查明的事实和认定结果，由于在2017年5月2日涉案房屋土地使用权因为被告抚顺嘉宸公司涉诉被法院查封后，造成无法办理涉案房屋的过户登记手续，且经铁岭市昌图县不动产登记服务中心工作人员答复，案涉房屋在土地使用权查封后亦不能办理房屋备案登记及预告登记手续。这种不能办理涉案房屋所有权变更登记的事实，并不是本案被告左福玲造成和所能改变的，本院认定为非因买受人即左福玲自身原因未办理案涉房屋的过户登记。综上所述,对于原告吕秀斌提出准予执行案涉房屋的诉讼请求,没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定,判决如下:驳回原告吕秀斌的诉讼请求。案件受理费5,012元，由原告吕秀斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王树新人民陪审员  唐 帅人民陪审员  王凤云二〇二〇年十一月十二日法官助理任翠玲书记员刘欢欢本判决所适用的相关法律《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照以下情形分别处理:(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决准许执行该执行标的;(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。