江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0681民初5787号原告：袁卫兵，男，1966年4月11日生，汉族，住启东市。委托诉讼代理人：吴红兴，江苏江海明珠律师事务所律师。被告：陈江，男，1979年11月16日生，汉族，住启东市。委托诉讼代理人：陈涛涛，江苏禾东律师事务所律师。被告：张林飞，男，1958年10月26日生，汉族，住启东市。被告：施建新，男，1956年11月2日出生，汉族，住启东市。委托诉讼代理人：管胜男（系施建新儿媳），女，1982年9月26日生，汉族，住启东市。原告袁卫兵与被告陈江、张林飞、施建新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁卫兵及委托诉讼代理人吴红兴、被告陈江委托诉讼代理人陈涛涛、被告施建新委托诉讼代理人管胜男到庭参加诉讼，被告张林飞经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁卫兵向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告陈江和被告张林飞向原告交付****室房屋并配合把该房屋过户至原告名下；2、依法判令被告施建新办理****室房屋的产权初始登记并协助配合办理过户手续；3、依法判令被告陈江和被告张林飞承担违约金173000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月18日，原告与被告陈江、张林飞签订房屋买卖合同一份，合同约定被告陈江、张林飞将***号（公安编号33号）**室房屋出售给原告，总价865000元。合同对付款方式等进行了约定。原告按约支付前期款项，但被告在房屋能够办理产权登记后拒绝办理房屋过户手续。现原告为维护自己合法权益诉至法院，请求法院判如所请。陈江辩称，请求法庭驳回原告的诉请。1、被告陈江是通过购买拆迁证的方式从被告施建新处购买取得产权，再通过中介挂牌出售。原告签订房屋买卖合同后一直严格履行合同义务，不存在任何违约行为，原告要求被告陈江承担违约责任，没有任何合同和法律依据。2、双方签订的房屋买卖合同第六条、第八条约定，原告付清房款被告陈江交房和办理过户。目前被告方尚有615000元房款未付、10514元房屋配套费没有向被告陈江缴纳，故尚未到其交付房屋和办理过户手续的时间。原告诉请不应支持。另外，被告陈江一直愿意且积极履行本案合同，案涉房屋已实际取得，原告方付清房款后我们可以当场将房屋交给原告且也愿意当天就将房屋过户给原告。这是我们向法庭再次表达的态度，也希望原告方积极筹集款项支付房款。如一直拖延，被告陈江也会向法庭提起诉讼，要求原告支付购房款、受领房屋并承担违约责任。张林飞未应诉、答辩。施建新答辩称，其愿意配合过户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2015年5月25日，被告陈江以155000元价格购买被告施建新拆迁证。双方约定被告施建新净入155000元，其余费用均由被告陈江负担。2016年11月18日，袁卫兵与张林飞签订一份《房屋买卖合同》，合同抬头甲方为张林飞（代陈江），乙方为袁卫兵，合同约定：一、甲方将启东市汇龙镇**室（有跃层）出售给乙方，房屋面积约108㎡，车库面积约22㎡。交易价格86.5万元。二、因入住发生的物业公司正常入住费及配套设施费由乙方承担。三、签订合同时，乙方支付定金5万元。四、乙方在2016年11月30日前支付前期房款10万元，还有10万元到2016年12月5日支付。五、剩余房款61.5万元贷款付清或一次性付清。但对是否贷款未明确约定。六、乙方所交房款，必须以甲方出具的收条为准。乙方房款付清后，甲方必须配合乙方办理过户手续，否则视为违约。……八、乙方付清房款后甲方即交房。九、过户手续费、交易税费由乙方承担。……十二、如有一方违约，违约方除按照规定支付对方购房定金的双倍外，还要支付对方总房价20%违约金。交房时间政府办理房产证后2各月办理。合同落款处由被告张林飞代陈将签字，原告袁卫兵签字。合同签订后，原告袁卫兵分别于2016年11月23日支付定金5万元、于2016年11月30日支付房款10万元、于2016年12月5日支付房款10万元，余款尚未支付。2020年3月，被告陈江通过施建新拆迁证实际取得启东市房屋，但尚未办理房屋产权初始登记。其支付物业费等配套设施费合计10514元。上述合同标的对应公安编号即为**室房屋。2020年5月起，原告袁卫兵为交房及过户事宜电话联系被告张林飞，张林飞表示卖方需要加钱交房，原告已经支付了中介费，剩下就出过户费；过户费原告付一套房子1.5税款；双方合同约定政府办理房产证二个月左右交房。本院认为，依法成立并生效的合同受法律保护。原告袁卫兵与被告张林飞于2016年11月18日签订的《房屋买卖合同》，合同抬头及落款均明确表明张林飞代被告陈江，故案涉合同相对方应当为原告袁卫兵及被告陈江。该合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效。各方应按合同约定全面履行各自义务。原告称其签订合同时，并不知晓合同内容，本院认为，原告作为完全民事行为能力人，应当对其签订的合同承担相应的法律后果。本案争议焦点为：被告陈江是否存在违约行为？《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。该法条适用的前提系双方对于格式条款理解产生争议。本案中，合同第六条及第八条均明确乙方付清房款后甲方配合乙方办理房屋过户及交房，不存在格式条款理解适用问题。上述两条合同条款与后“交房时间政府办理房产证后2个月办理”并不矛盾，该交房的前提系原告已经支付房款，即原告具有先付款义务。庭审中，原告称签订合同时对于剩余房款61.5万元支付方式及时间并未约定，现根据合同第五条内容，应当理解房屋过户后再贷款，但根据现有合同内容，对该理解本院不予采信，该约定属对支付时间约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，原告可以随时履行，被告陈江在给予必要准备时间后随时可以要求履行。根据庭审陈述，被告陈江并未向原告催要过款项，现原告方表示在房屋过户时能够支付，故本案未能及时履行双方不存在过错，双方均无违约行为。故原告请求违约金依法无据，本院不予支持。至于原告提交的张林飞电话中提到的税费，过户税率并非由其确定，应由税务机关依法收缴。根据双方签订的房屋买卖合同，合同第二条明确约定入住发生的物业公司正常入住费及配套设施费由乙方承担，被告陈江已经支付配套设施费合计10514元，该费用应由原告支付给被告陈江。故原告尚需支付被告合计625514元（615000元+10514元）。被告张林飞经本院传票传唤未到庭参加诉讼，系其对自身诉讼权利的处分，不碍本院在查明事实的基础上依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告施建新于本判决生效之日起十日内依法办理启东市房屋产权初始登记；二、被告施建新于第一项义务完成之日起十日内依法协助被告陈江办理位于启东市房屋产权过户登记手续至被告陈江名下；以上一、二项办理不动产产权登记、产权过户手续所产生的税、费等一切费用由被告陈江承担。三、原告袁卫兵于被告施建新、陈江办理完成上述第二项手续之日起十日内支付被告陈江625514元；被告陈江于原告袁卫兵支付上述款项当日依法协助原告袁卫兵办理位于启东市房屋产权过户登记手续至原告袁卫兵名下并将房屋交付给原告袁卫兵；（过户产生的税、费等一切费用由原告袁卫兵承担）四、驳回原告袁卫兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取7071元（原告已预交），由原告袁卫兵负担1880元，被告陈江负担3191元，被告施建新负担2000元；财产保全费5000元（原告已预交），由原告袁卫兵负担1329元，被告陈江负担2256元，被告施建新负担1415元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费14142元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审判员  顾佳庆二〇二〇年十一月四日书记员  顾琳琳