湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初14044号原告：周雅恂，女，1964年5月6日出生，汉族，居民，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：杨佳多，湖南弘天律师事务所律师。被告：朱艳，女，1984年5月3日出生，汉族，居民，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：黄勇，湖南金厚律师事务所律师。被告：刘英，女，1985年8月23日出生，汉族，居民，住湖南省茶陵县。委托诉讼代理人：康术洁，湖南东方阳光律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玲，湖南东方阳光律师事务所律师。原告周雅恂与被告朱艳、刘英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周雅恂的委托诉讼代理人杨佳多和被告朱艳及其委托诉讼代理人黄勇、被告刘英的委托诉讼代理人康术洁、陈玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周雅恂向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告承担违约金人民币76320元；3、本案的诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告与两被告于2018年3月22日签订了房屋租赁合同，原告出租位于长沙市芙蓉区××路××段××号××房××房供被告作办公使用。原告按照双方合同约定的条件向两被告交付了相关房屋。在合同履行期间，两被告未经原告同意擅自拆除了房屋的外墙做成了透明橱窗。合同履行期间，两被告经常拖欠原告的租金，原告催要租金时，两被告经常恶语相向。2020年1月12日（租金付款期），两被告拒绝支付租金，并且在没有通知原告的前提下将租赁房屋内的资产全部搬运一空。两被告的做法已经严重违约，按照合同条款的约定，原告有权终止合同并要求两被告按照合同总金额的30%向原告支付违约金共计人民币76320元。为维护原告的合法权益，遂起诉到法院。被告朱艳辩称，首先，原告在房屋租赁合同中有如下违约行为：租房时原告承诺1105房与1107房可以打通，但是事后两被告发现两房中间为承重墙无法拆除。根据合同的约定，涉案房屋作为办公使用，但原告提供的房产及身份证信息上均写有很多字，导致两被告无法将房屋用于工商注册且原告拒绝提供清洁版本的证件。其次，租赁合同对违约金的约定过高，超出法律规定保护范围，不应得到支持。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，约定违约金高于造成损失的，当事人可以要求减少。本案中原告作为出租房并无任何损失，要求两被告承担合同总金额的30%有悖于公平原则。被告刘英辩称，首先原告没有主体资格，原告未提供涉案合同中位于长沙市芙蓉区××路××段××号××大厦××房××房××房的产权证，或者可证明原告对上述涉案房屋有完全所有权和支配权的证据。另查明原告名下并无上述房屋的产权登记信息。其次，两被告事实上解除租赁合同的行为发生在新冠肺炎疫情期间，属于不可抗力。2019年12月份，新冠疫情开始蔓延。2020年1月23日，湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，两被告即是在此期间退租，符合《房屋租赁合同》第十二条第1款约定的免责条件。此次新冠疫情属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。根据《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业微小企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，承租国有房屋用于经营的应免除三个月的租金。对于承租非国有房屋用于经营的微小企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人的实际困难，双方平等协商，减免或者延期收取租金。且根据湖南省高级人民法院2月29日的发文，商业房屋租赁中，如受疫情影响，房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般予以支持。第三、原告主张按照合同总金额的30%计算违约金过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，违约金超过实际损失的30%的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第114条第2款规定的过分高于造成的损失。原告知道被告退租后，根据《中华人民共和国合同法》第119条规定，应及时减损，防止损害扩大，应将涉案门面转租。原告的实际损失无非就是被告退租至转租期间的租金损失，按照市场行情一般是1-3个月。第四、若原告主张违约金则应该退还被告所交的押金。综上所述，原告方无实际损失或保证金足以抵扣实际损失，原告诉请的违约金数额过高，没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。原、被告双方围绕诉讼请求提交了证据，对于原被告双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对原、被告双方有异议的证据本院认定如下：被告刘英对原告提交的拟证明原告身份适格的身份信息证明目的有异议，经庭审查明，本院对该份证据的真实性予以确认。两被告对原告提交的视频资料三性均有异议，经庭审查明，本院对该份证据的真实性予以确认。原告对被告朱艳提交的拟证明原告未履行协助义务的身份证信息与房产权证信息的关联性有异议，经庭审查明，原、被告合同中并未对原告的协助义务作出规定，本院对该组证据的真实性予以确认，对关联性不予确认。被告刘英对原告提交的房屋所有权证、产权所有人身份信息、授权委托书三性无异议，但对证明目的有异议，被告朱艳对上述证据的合法性和关联性无异议，对真实性有异议，本院经审查对该组证据予以采信。根据上述已采信的证据及双方当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：2018年3月22日，原告与两被告签订房屋租赁合同，合同约定原告将其位于长沙市芙蓉区××路××段××号××大厦××房××房出租给两被告，租期自2018年3月22日起至2022年3月22日止。租金价格为：从租赁日起第一年5000元／月，第二年5000元／月，第三年5500元／月，第四年5700元／月。该价格不包括税费和物业管理费，如遇国家征收房屋租赁税费，该税费由两被告另行承担。租金支付方式：前二季度按季支付，先付钱后租房，支付时间为上一季租金到期前十天支付下一季租金；以后按半年一付，支付时间为上半年租金到期前十天支付下半年租金。关于合同的变更、解除与终止，双方约定如下：1、双方可以协商变更或终止本合同。2、原告提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用，两被告有权解除合同。3、房屋租赁期间，两被告有下列行为之一的，原告有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经原告书面同意，转租、转借承租房租；（2）未经原告书面同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，超出甲方提出的维修期限十日内仍未修复的；（4）未经原告书面同意，改变合同约定的房屋租赁用途；（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（6）逾期未交纳按约定应当由两被告交纳的各项费用，给原告造成损失的；（7）拖欠房租超过30日的。4、租赁期满前，两被告要继续租赁的，应当在租赁期满30日前书面通知原告。如原告在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，两被告享有优先承租权。5、租赁期满合同自然终止。6、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。关于违约责任，双方约定如下：原告违反本合同的约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的30%向两被告支付违约金。原告因房屋权属或非法出租房屋而导致本合同无效时，原告应赔偿两被告损失。租赁期间，两被告有下列行为之一的，原告有权终止合同，收回该房屋，两被告按照合同总租金的30%向原告支付违约金。若支付的违约金不足弥补原告损失的，两被告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：（1）未经原告书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经原告书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计10日以上的。租赁期内，两被告逾期缴纳本合同约定应由两被告负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的1%支付原告滞纳金，若支付的滞纳金不足弥补原告损失的，两被告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止，并承担相应的法律责任。租赁期内，两被告未经原告同意，中途擅自退租的，两被告应该按合同总租金的30%的额度向原告支付违约金。若支付的违约金不足弥补原告损失的，两被告还应承担赔偿责任。两被告如逾期支付租金，每逾期一日，则两被告须按日租金的1倍支付滞纳金。租赁期满，两被告应如期交还该房屋。两被告逾期归还，则每逾期一日向原告支付原日租金1倍的滞纳金。两被告应承担因逾期归还给原告造成的损失。原告交付房屋时，两被告向原告支付房屋租金保证金7000元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由两被告承担的费用租金、设施设备损耗以及两被告应承担的违约赔偿责任外，剩余部分由原告如数返还给两被告。合同签订后，原告按约交付房屋，两被告按约向原告交付了房屋押金3000元，直至2020年1月份两被告亦一直按约支付租金。2020年1月16日、1月18日，两被告就退租事宜与原告进行了协商，但双方未达成一致意见。2020年3月14日，两被告完全搬出了涉案房屋，之后原告拿回了该房屋。两被告所交的押金7000元抵扣了2020年2月与3月的房屋租金。另查明，该房屋的所有权人为李承熹，原、被告之间的租赁合同取得了房屋所有权人的认可。本院认为，原告与两被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应全面履行。两被告于2020年3月14日完全搬出了涉案房屋，同日原告亦取得了该房屋的支配权，可以确认原被告双方的房屋租赁合同已于2020年3月14日解除。本案中,因新型冠状病毒肺炎疫情爆发,湖南省于2020年1月24日启动重大公共卫生事件一级响应,新型冠状病毒肺炎疫情对两被告的商铺经营客观上产生了一定的影响,但案涉商铺并非无法继续使用，两被告未按合同约定提前解除合同的行为，已构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合国法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，根据以上法律规定，原、被告双方关于违约金为合同总租金的30%的约定明显过高，应当予以适当地减少。另两被告在合同履行期间未经原告书面同意将案涉房屋外墙改动亦构成违约。综合全案考虑两被告的过错程度、新冠肺炎疫情的影响及原告的预期损失等因素，本院酌情认定违约金为10000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告周雅恂与被告朱艳、刘英于2018年3月22日签订的房屋租赁合同已于2020年3月14日解除；二、被告朱艳、刘英在本判决生效后三日内向原告周雅恂支付违约金10000元；三、驳回原告周雅恂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1708元，因适用简易程序，减半收取854元，由原告周雅恂承担804元，由被告朱艳、刘英负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周家二〇二〇年十一月二十三日法官助理陈莹书记员童沁琼附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。