四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川17民终1396号上诉人（原审原告、反诉被告)：陈奔驰，男，汉族，生于1975年1月19日，户籍地四川省宣汉县，居住地四川省宣汉县。委托诉讼代理人（特别授权）：苟小宇，达州市正大法律服务所法律工作者。被上诉人(原审被告、反诉原告）：宣汉县中普投资经营管理有限公司，住所地：宣汉县东乡镇衙墙街1号，统一社会信用代码：91511722678367949M。法定代表人：肖志平，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：包宇军，系该公司综合办公室主任。委托诉讼代理人：黄先平，四川远创律师事务所律师。上诉人陈奔驰因与被上诉人宣汉县中普投资经营管理有限公司（简称宣汉中普投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，四川省宣汉县人民法院于2018年11月21日作出（2018）川1722民初1820号民事判决，陈奔驰不服，上诉于本院，本院于2019年8月26日作出民事裁定，撤销原判，发回重审。四川省宣汉县人民法院依法重新组成合议庭，作出（2019）川1722民初3041号民事判决，陈奔驰仍不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈奔驰上诉请求：撤销原判第一、二、四、五、六项并改判。事实及理由：一、一审判决认定基本事实错误，认为案涉工程未取得消防验收合格证不导致合同无效是错误的。一审判决认定案涉门市已取得建设主管部门批准的结论错误，案涉《建设工程规划许可证》系被上诉人与宣汉县住建局伪造的，应不予认定。认定上诉人有过错，仅上诉人赔偿20万元错误，全部过错在被上诉人，应返还上诉人已交房租并赔偿上诉人全部投资损失。一审判决认为上诉人应按合同约定支付下欠租金及违约金错误；二、一审判决适用法律错误。宣汉中普投资公司辩称，租赁合同合法有效，上诉人认为无效的理由不成立。消防验收不涉及合同效力且事后验收也是合格的。上诉人实际占有使用租赁房屋，现到期应腾退，超期使用应缴纳使用费。对于损失一审判决已认定20万元。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，且有利于上诉人，应驳回上诉，维持原判。陈奔驰向一审法院起诉请求：1.依法确认陈奔驰、宣汉中普投资公司于2015年3月23日签订的《国有房屋租赁合同》无效;2.判令宣汉中普投资公司返还陈奔驰已交租金258000元及履约保证金12000元;3.判令宣汉中普投资公司赔偿陈奔驰经济损失1325750元，并承担资金占用利息500000元；4.诉讼费用由宣汉中普投资公司承担。宣汉县中普投资公司反诉请求：1.请求人民法院判令陈奔驰按照《国有房屋租赁合同》约定给付下欠的租金555345元给宣汉中普投资公司；2.判令陈奔驰返还2018年4月30日已到期的宣汉县西门休闲广场050号、051号、052号、053号、054号、055号、056号、057号门市给宣汉中普投资公司；3.判令陈奔驰给付逾期交付门市租金（从合同到期之日2018年4月30日起按月21500元计算至返还租赁门市止）；4.判令陈奔驰依合同约定支付延迟支付租金的违约金64500元；5.判令宣汉中普投资公司不予返还陈奔驰履行保证金12000元；6.判令陈奔驰承担反诉费用。审理过程中，陈奔驰诉请主张的经济损失金额由1325750元更改为1341750元。宣汉中普投资公司主动放弃要求计算滞纳金的诉讼请求，并将违约金的比例调减，按10%的比例计算。一审法院认定事实：案涉门市所属宣汉县西门运动休闲广场是经宣汉县人民政府批准，由宣汉县财政全额出资，由宣汉县住房和城乡规划建设局承建的公益型工程。在建设过程中，该工程先后取得了建设用地规划许可、建设工程规划许可和建设工程施工许可等相关建设手续。2014年1月20日，该工程通过了工程竣工验收。同年8月3日，宣汉县住房和城乡规划建设局将该工程所有门市及停车库交由宣汉县国有资产监督管理办公室管理。2014年12月，宣汉县国有资产监督管理办公室委托达州市华兴拍卖有限公司将宣汉县西门休闲运动广场1-81号门市的租赁权对外公开竞租。2015年3月20日，陈奔驰通过竞租方式取得宣汉县西门休闲运动广场050号、051号、052号、053号、054号、055号、056号、057号门市租赁权。同日，陈奔驰与达州市华兴拍卖有限公司签订《租赁权拍卖成交确认书》。2015年3月23日，陈奔驰与宣汉中普投资公司签订《国有房屋租赁合同》，该合同约定：宣汉中普投资公司将位于宣汉县东乡镇西街的宣汉县西门休闲运动广场050号、051号、052号、053号、054号、055号、056号、057号门市出租给陈奔驰，租赁期限36个月，自2015年5月1日起至2018年4月30日止。第一年租金25.8万元，不足一年的，按月计算租金。以后每年分别在上年租金的基础上递增5%。先付租金后使用房屋为本合同成立的前提条件。分三期支付租金，后两个租赁年度的租金必须在从开始计算该租赁年度的前一个月的15日内一次性付清。第一期租金交付时间：租赁起始日前3日内交付。出租人交付房屋钥匙之日承租人缴纳履约保证金12000元，待合同履行完毕后十个工作日内经出租人确认后无息退还承租人。该合同约定了违约责任，即“承租人不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付承租人本合同当年租金总额10%的违约金”，“承租人违反合同之一条者按违约论处，承担合同标的25%的违约金；逾期支付租金，每逾期一日，则按日租金的2倍支付滞纳金”。该合同还对“合同的变更、解除或终止”、“房屋修缮与使用、房屋的转租与转让”、“违约责任的处理”以及“争议的解决”等予以约定。合同签订后，宣汉中普投资公司依约向陈奔驰交付了租赁房屋。在合同履行过程中，陈奔驰除交纳了2015年5月1日至2016年4月30日的房屋租金258000元外，对下欠的2016年5月1日至2018年4月30日的房屋租金555345元至今未能支付给宣汉中普投资公司。宣汉中普投资公司于2017年12月6日向陈奔驰发出了编号为2017（11）号“国有房屋租金催收通知”，陈奔驰予以签收。2017年12月21日，四川聚鑫律师事务所律师冉娟以宣汉中普投资公司常年法律顾问的身份向陈奔驰发出了《律师函》，要求其交清下欠的门市租金555345元，陈奔驰拒绝签收《律师函》。一审法院同时查明，2006年6月，经宣汉县人民政府宣府发〔2006〕52号文件批准成立宣汉县中普投资经营管理公司。该公司为事业单位性质的国有独资公司，办公地点设在宣汉县国有资产监督管理办公室内，与宣汉县国有资产监督管理办公室合署办公。2016年6月，因事业单位改革，宣汉县中普投资经营管理公司与宣汉县国有资产监督管理办公室脱钩。其经营范围为：项目投资、国有资产租赁、产权转让、交易咨询服务。宣汉县国有资产监督管理办公室在接收宣汉县西门运动休闲广场后，将该资产所有门市及车库交由宣汉中普投资公司管理。一审法院另查明，2018年7月23日和同年7月25日，宣汉中普投资公司取得宣汉县公安消防大队出具的《建设工程消防设计备案凭证》（宣公消设备字〔2018〕第0014号）和《工程竣工验收消防备案凭证》（宣公消竣备字〔2018〕第0009号）。2018年7月2日，宣汉中普投资公司取得宣汉县住房和城乡规划建设局出具的《建设工程规划许可证》（宣建审工建字第[2018]19-1号）。一审法院认为，2015年3月23日，陈奔驰通过竞租方式取得宣汉县西门休闲运动广场050号、051号、052号、053号、054号、055号、056号、057号门市租赁权，并与宣汉中普投资公司签订《国有房屋租赁合同》的事实，双方均无异议，予以确认。本案争议的焦点问题是：双方签订的《国有房屋租赁合同》是否有效；陈奔驰要求宣汉中普投资公司返还已交纳租金258000元，并赔偿其经济损失1341750元并承担资金占用利息50万元的诉讼主张能否得到支持；宣汉中普投资公司要求陈奔驰支付下欠租金、违约金和房屋占有使用费，并要求返还租赁门市的诉讼请求应否得到支持；陈奔驰要求宣汉中普投资公司返还履约保证金12000元和宣汉中普投资公司反诉请求不返还陈奔驰履约保证金12000元的主张应否得到支持。焦点一，关于双方签订的《国有房屋租赁合同》是否有效的问题。陈奔驰以宣汉中普投资公司出租门市所属建筑工程没有取得《建设工程规划许可证》、所租门市没有在“建设用地规划许可”范围内以及未通过消防验收为由，主张该租赁合同无效。法院认为，根据《建设用地规划许可证》（宣建规地字[2012]15号）载明的用地性质为“体育用地（A4）(兼容B1、S4)”,根据《城市用地分类与规划建设用地标准》规定，B1指商业用地，故案涉门市属于B1商业用地的范畴，表明其已纳入规划建设用地。“规划用地红线”图上红线外标注的50号邓光辉--57号符长青的门市，是宣汉县西门休闲广场所在原滨河路临街已建设竣工投入的门市，并非宣汉县西门休闲运动广场所建范围内并由陈奔驰所租赁的门市，且陈奔驰实际租赁门市为宣汉县西门休闲广场二楼面向洲河的8个门市。宣汉县住房和城乡规划建设局出具的《关于宣汉县西门健身运动场移交的函》和《西门运动休闲广场门市移交明细表》载明的内容，证明宣汉县住房和城乡规划建设局向宣汉县国有资产监督管理办公室移交门市为42个。宣汉县国有资产监督管理办公室接收42个门市后，在公开竞卖时已将其中的大门市改为若干小门市，致对外出租的门市由42个变为81个。《租赁权拍卖公告》载明的81个门市，证明陈奔驰租赁门市在移交范围内。因此，陈奔驰的该主张无事实依据，不予支持。对陈奔驰以案涉门市所属建设工程没有取得消防验收合格证为由，主张《国有房屋租赁合同》无效问题。法院认为案涉门市所属建设工程虽然没有取得消防验收合格证，但并不属于导致合同无效的情形，而属于合同生效后存在致使房屋不完全符合使用条件的情形，承租人在合同履行期内可依法要求解除合同，陈奔驰未能明确区分合同的订立和履行的区别。故陈奔驰以此理由主张《国有房屋租赁合同》无效，不予支持。陈奔驰同时主张，案涉建筑工程没有取得建设工程规划许可证，也应当认定合同无效。法院认为，案涉建筑工程虽然在建设时没有取得建设工程规划许可证，但该项目是经宣汉县发展和改革局批复同意，并取得了建设用地规划许可和施工许可，实际是经主管部门批准建设的工程，且本案在审理中，该工程已取得了建设工程规划许可证。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可或者未按照建设工程规划许可的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定,双方签订的《国有房屋租赁合同》应当认定为有效合同。焦点二，关于陈奔驰要求宣汉中普投资公司返还已交纳租金258000元，并赔偿其经济损失1341750元和资金占用利息500000元的诉讼主张能否得到支持的问题。法院认为，陈奔驰承租使用宣汉中普投资公司出租的房屋后，应当按照合同约定履行交纳租金的义务，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，陈奔驰请求宣汉中普投资公司返还已交的258000元租金的主张无事实和法律依据，不予支持。同时，案涉宣汉县西门休闲运动广场属于在工程竣工验收后应当进行竣工验收消防备案的建设工程。宣汉中普投资公司在未进行竣工验收消防备案时将案涉房屋出租给陈奔驰，虽然未经竣工验收消防备案并不影响本案房屋租赁合同的效力，但该房屋的竣工验收消防备案是陈奔驰办理电子游艺类《娱乐场所经营许可证》的前提条件之一，宣汉中普投资公司未提供案涉房屋的竣工验收消防备案手续，导致陈奔驰无法办理电子游艺类《娱乐场所经营许可证》等手续，一定程度影响了陈奔驰的正常经营活动，宣汉中普投资公司具有一定过错，应当赔偿陈奔驰一定的损失。但陈奔驰应当知悉从事电子游艺服务行业的特殊要求和特别程序，其在承租房屋时未尽审查义务，且在明知因案涉房屋未经竣工验收消防备案导致其无法办理电子游艺类《娱乐场所经营许可证》后，在租期近三年内均未提出解除合同，其自身具有较大过错。结合陈奔驰提交的投资情况、使用情况等证据，酌情确定宣汉中普投资公司赔偿陈奔驰投资损失200000元。焦点三，关于宣汉中普投资公司要求陈奔驰支付下欠租金、违约金和房屋占有使用费，并要求返还租赁门市的诉讼请求应否得到支持的问题。法院认为，当事人双方签订合同后，宣汉中普投资公司按照合同约定，向陈奔驰交付了租赁门市，履行了合同义务。陈奔驰接收租赁门市后，对其进行了装饰装修，采购了设备，持续经营至合同期满。陈奔驰除已交纳了2015年5月1日至2016年4月30日的租金258000元外，还下欠2016年5月1日起至2018年4月30日止的房屋租金555345元。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”之规定，陈奔驰应当按照合同约定支付下欠的租金555345元。宣汉中普投资公司与陈奔驰约定的房屋租赁期限36个月，自2015年5月1日起至2018年4月30日止，现租期已满，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物性质使用后的状态”的规定，陈奔驰应当按照合同约定在保证租赁物不受损的情况下腾退给宣汉中普投资公司，并从2018年5月1日起至门市交付之日，按照合同约定支付逾期返还房屋的占有使用费。其标准参照以2015年5月1日至2016年4月30日期间的租金258000元／12月﹦21500元／月计算。按照合同约定，“乙方违反本合同之一条者按违约论处，承担合同标的25%的违约金”，“乙方如逾期支付租金的，按每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金”，但本案在审理中，宣汉中普投资公司将违约金的比例调减为10%，并放弃主张滞纳金的诉讼请求，符合法律规定，予以确认。因此，陈奔驰支付违约金的比例调减为10%，并以未履行部分租金为基数计算555345元元×10%﹦55534.50元。焦点四，关于陈奔驰要求宣汉中普投资公司返还履约保证金12000元和宣汉中普投资公司反诉请求不返还陈奔驰履约保证金12000元的主张应否得到支持的问题。宣汉中普投资公司与陈奔驰签订的《国有房屋租赁合同》第五条中约定“出租人交付房屋钥匙之日，陈奔驰交纳履约保证金12000元，待合同履行完毕后的十个工作日内经出租人确认后无息退还”，双方没有约定承租人有违约行为就不退还其履约保证金的情形，因此，宣汉中普投资公司的该反诉请求缺乏事实依据，不予支持。陈奔驰要求宣汉中普投资公司返还12000元履约保证金的诉讼请求，予以支持。宣汉中普投资公司应在陈奔驰返还承租房屋10日内返还12000元履约保证金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国消防法》第十五条第一款和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：一、宣汉县中普投资经营管理有限公司赔偿陈奔驰经济损失200000元；二、陈奔驰于本判决生效后10日内腾退宣汉县西门休闲运动广场050号、051号、052号、053号、054号、055号、056号、057号门市，并交付给宣汉县中普投资经营管理有限公司;三、宣汉县中普投资经营管理有限公司在本判决生效后10日内返还陈奔驰履约保证金12000元;四、陈奔驰于本判决生效后10日内向宣汉县中普投资经营管理有限公司支付2016年5月1日起至2018年4月30日止的房屋租金555345元和违约金55534.50元；五、陈奔驰于本判决生效后10日内向宣汉县中普投资经营管理有限公司支付从2018年5月1日起至宣汉县西门休闲运动广场050号、051号、052号、053号、054号、055号、056号、057号门市腾退之日止的房屋占有使用费（按每月21500元的标准计算）；六、驳回陈奔驰的其他诉讼请求；七、驳回宣汉县中普投资经营管理有限公司其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件诉讼费16732元，由宣汉县中普投资经营管理有限公司负担2000元，由陈奔驰负担14732元。反诉案件受理费10643元，由陈奔驰负担9643元，由宣汉县中普投资经营管理有限公司负担1000元。二审中，上诉人陈奔驰提交了录音证据并申请本院调取了宣建审工建字第（2018）19号及19-1号《建设工程规划许可证》各一份及《调查笔录》二份，证明案涉《建设工程规划许可证》系伪造的，应不予采信。被上诉人宣汉中普投资公司质证认为，对录音证据的真实性不予认可，对本院调取的两份《建设工程规划许可证》及二份《调查笔录》的真实性无异议，认为能够证明案涉工程已取得政府许可并补办了《建设工程规划许可证》，案涉及《房屋租赁合同》合法有效。上诉人陈奔驰质证认为，对本院调取的两份《建设工程规划许可证》及周伟《调查笔录》的真实性无异议，认为对冉莉的《调查笔录》内容有异议，能够证明案涉《建设工程规划许可证》系被上诉人与宣汉县住建局伪造的，应不予采信。被上诉人宣汉中普投资公司二审中未提交新证据。本院对上述证据将结合全案证据再予综合认定。二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人陈奔驰通过竞租方式取得案涉门市租赁权后与被上诉人宣汉中普投资公司签订《国有房屋租赁合同》属实，双方均无异议，本院应予认定。本案二审中双方争议的主要焦点一是案涉《国有房屋租赁合同》的效力；二是上诉人陈奔驰要求返还房租并赔偿损失及资金利息的一审诉讼请求是否成立；三是被上诉人宣汉中普投资公司要求上诉人陈奔驰支付下欠租金、违约金和房屋占有使用费，并要求返还租赁门市的诉讼请求是否成立。一、案涉《国有房屋租赁合同》的效力。根据在案证据证明，案涉工程系经宣汉县人民政府批准，由宣汉县财政全额出资，由宣汉县住房和城乡规划建设局承建的公益型工程，在经宣汉县发展和改革局批复同意并取得建设用地规划许可等审批手续后进行了建设，竣工验收后进行了交付。虽在案涉门市出租时，未取得《建设工程规划许可证》和《消防验收合格证》，但在本案一审审理期间，经政府主管部门批准补办了《建设工程规划许可证》等建设手续，取得了工程竣工验收消防备案等凭证。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可或者未按照建设工程规划许可的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定,案涉《国有房屋租赁合同》应当认定为有效合同。陈奔驰以案涉门市未取得《建设工程规划许可证》、未通过消防验收为由，主张该租赁合同无效的理由不能成立。对于陈奔驰上诉称补办的案涉《建设工程规划许可证》程序违法，系伪造的，应不予采信的问题，因案涉《建设工程规划许可证》系政府相关主管部门进行的补办属实，至于补办程序及手续是否合法和完备，不属本案审理范畴。二、上诉人陈奔驰要求返还房租并赔偿损失及资金利息的一审诉讼请求是否成立。陈奔驰在一审诉讼中要求宣汉中普投资公司返还已交纳租金258000元，并赔偿其经济损失1341750元和资金占用利息500000元，但其承租房屋应当按照合同约定履行交纳租金的义务，一审判决根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，对陈奔驰请求宣汉中普投资公司返还已交的258000元租金的主张不予支持并无不当。因案涉门市在未进行竣工验收消防备案时出租给陈奔驰，而导致陈奔驰无法办理电子游艺类《娱乐场所经营许可证》等手续，对陈奔驰经营电子游艺活动有一定影响，一审判决宣汉中普投资公司酌情赔偿陈奔驰投资损失200000元并无不妥。陈奔驰要求赔偿其经济损失1341750元和资金占用利息500000元的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。三、被上诉人宣汉中普投资公司要求上诉人陈奔驰支付下欠租金、违约金和房屋占有使用费，并要求返还租赁门市的诉讼请求是否成立。案涉《国有房屋租赁合同》签订后，宣汉中普投资公司交付了租赁门市，陈奔驰对租赁门市进行了使用和经营，现其除交纳了2015年5月1日至2016年4月30日的租金258000元外，下欠2016年5月1日起至2018年4月30日止的房屋租金555345元且至今未腾退租赁房屋属实。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，陈奔驰应当支付下欠的房屋租金。现租赁期已届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物性质使用后的状态”的规定，陈奔驰应当将承租的房屋进行腾退，并按相应标准支付下欠房租及逾期返还房屋的占有使用费。因陈奔驰未按合同约定支付租金和返还承租的房屋，应当支付相应的违约金。综上所述，陈奔驰的上诉请求和理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16732元，由上诉人陈奔驰负担。本判决为终审判决。审判长 郭 彤审判员 胡光俊审判员 程 瑜二〇二〇年十一月十三日书记员 李秀玲