湖南省蓝山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1127民初1697号 原告：黎建春，男，汉族，1985年11月21日生，湖南省蓝山县人，住湖南省蓝山县。 原告：欧阳群柳，女，汉族，1989年6月14日生，湖南省蓝山县人，住湖南省蓝山县。 委托诉讼代理人（特别授权）：李艳，湖南天楚律师事务所律师。 被告：蓝山假日房地产开发有限公司，住所地：蓝山县塔峰镇新民村三组，统一社会信用代码：91431127MA4LB8295B。 法定代表人：王文军，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘聪，该公司职员。 委托诉讼代理人：李青松，湖南昱众律师事务所律师。 黎建春、欧阳群柳与蓝山假日房地产开发有限公司（以下简称假日房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月9日受理，依法适用简易程序,于2020年11月26日公开开庭进行了审理，黎建春、欧阳群柳及其委托诉讼代理人李艳,假日房地产公司委托诉讼代理人刘聪、李青松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黎建春、欧阳群柳向本院提出诉讼请求：1.确认黎建春、欧阳群柳与假日房地产公司签订的《商品房买卖合同》无效；2.判令假日房地产公司返还黎建春、欧阳群柳购房款306604元及已付款利息（利息以购房款本金306604元为基数按年利率6%自2018年3月23日计算至付清之日止）；3.判令假日房地产公司赔偿306604元；4.判令黎建春、欧阳群柳支付的律师服务费用及本案受理费、保全费等全部诉讼费用由假日房地产公司承担。事实和理由：2018年3月23日，假日房地产公司故意隐瞒未取得房屋预售许可证明的事实，与黎建春、欧阳群柳签订《商品房买卖合同》，约定假日房地产公司将其在蓝山县××路××单元××号房屋出售给黎建春、欧阳群柳，房屋建筑面积132平方米，总金额596604元。按银行按揭方式付款，签订合同时一次性支付购房首付款306604元，余款290000元通过向银行办理按揭贷款支付。应在2020年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的经验收合格的房屋交付给黎建春、欧阳群柳使用。合同签订后，黎建春、欧阳群柳依约向假日房地产公司支付了购房款306604元，并收到假日房地产公司开具的相应金额的收据，但假日房地产公司并未依约开发建设涉案项目房屋，亦未通知黎建春、欧阳群柳办理按揭贷款手续。黎建春、欧阳群柳见涉案项目施工进展缓慢，按期交房无望，便多次询问施工进展，要求被告提供建房审批手续和预售许可证明等文件，被告均以各种理由搪塞，拒不提供相关证件。黎建春、欧阳群柳通过多方打听，方知被告至今未取得涉案商品房预售许可证明。截止起诉日，涉案项目仍处于开挖地基阶段，被告无法履行2020年10月30日前交付符合合同约定的房屋给黎建春、欧阳群柳使用的义务。黎建春、欧阳群柳认为，因被告与黎建春、欧阳群柳签订《商品房买卖合同》至今未取得商品房预售许可证明，且故意隐瞒商品房预售许可证明的事实，黎建春、欧阳群柳有权要求被告返还已付购房款及利息，赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 假日房地产公司辩称：一、黎建春、欧阳群柳起诉要求返还购房款本金及赔偿损失的诉请和理由与客观事实不符。1.双方签订的买卖合同时，假日房地产公司明确的告知了黎建春、欧阳群柳公司还未取得商品房许可证及购买风险，并合同上并没有填写许可证号，不存在隐瞒事实；2.该合同实际是附生效条件的合同，双方都清楚要取得许可证之后，买卖合同才能具有法律效力，应该根据《合同法》第45条来处理；3.黎建春、欧阳群柳提供的合同及双方签订的合同从落款来看，并没签订日期，充分说明双方签订合同时，明知假日房地产公司暂时还未取得许可证的事实；4.因为假日房地产公司给了大幅度优惠，所以黎建春、欧阳群柳才签订合同，其于该幅度优惠的条件，在明知黎建春、欧阳群柳并未取得许可证之后签订了商品房买卖合同；合同已经成立但并没有生效；二、黎建春、欧阳群柳起诉要求资金占用利息或要求赔偿，依据不足。1.该商品房买卖合同附生效条件的合同，其明知未取得许可证签订的合同；2.该房至今还未建成，主要原因是周边邻里纠纷没有得到妥善处理及疫情等多种原因所延误开工建设；3.即便黎建春、欧阳群柳要求双方解除附生效条件的买卖合同，假日房地产公司也同意，或者由黎建春、欧阳群柳提出交房时间，在双方都理解接受的情况下再交房。综上，黎建春、欧阳群柳的诉请不应当予以支持。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，假日房地产公司对黎建春、欧阳群柳提交证据二组的付款凭证和收据无异议，予以确认，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 黎建春、欧阳群柳为支持自己的主张向本院提交证据一组至五组。假日房地产公司对证据一组真实性无异议，对证明的目的及关联性有异议，认为双方所签订的合同为附生效条件的合同，房地产公司已经明确告知黎建春、欧阳群柳，涉案房产正在开发没有取得预售许可证，更不存在故意隐瞒，本院认为假日房地产公司与黎建春、欧阳群柳的商品房买卖合同并未明确约定双方的合同系附生效条件的合同，黎建春、欧阳群柳作为普通人并不了解商品房预售许可证制度及其法律后果，其异议理由不成立，证据一组符合证据“三性”，予以采信。对证据三组合法性有异议，形式不合法，无法进行确认拍摄时间，未见视频只有图片；本院认为照片反映假日房地产公司对案涉房屋的施工进度，予以采信。对证据四组有异议，4.1与4.2不能达到原告的证明目的；对于4.3的录音光盘及文字稿，这份录音来源，其录音的对话人是原告的代理律师，其律师取证未表明身份，隐瞒代理人身份，套取他人的话，不合法；其录音的内容显然不会很客观；因此三性均有异议，更不能达到原告的证明目的；本院认为黎建春、欧阳群柳的律师参与案涉房屋的相关事宜调查并无侵害假日房地产公司合法权益和公序良秩的情形，其取得的证据具有真实性和关联性，予以采信。对证据五组有异议，其不能达到原告的证明目的，本院认为，双方的商品房买卖合同的清算条款中并无约定承担律师费条款，不具关联性，不予采信。 根据当事人的陈述和经质证、认证的证据，本院确认事实如下： 2018年3月23日，黎建春、欧阳群柳与假日房地产公司签订《罗马假日财富公馆商品房买卖合同》，购买假日房地产公司开发的“财富公馆”D单元1302号房屋一套，面积132平方米，单价为每平方米4519.73元，房屋总价款为596604元；签订合同时黎建春、欧阳群柳向假日房地产公司支付306604元，假日房地产公司向黎建春、欧阳群柳出具收据。《罗马假日财富公馆商品房买卖合同》第二条约定：未取得预售许可证。至开庭之日，假日房地产公司对案涉房屋仍未取得预售许可证，案涉房屋仍处于地基施工中。 本院认为，黎建春、欧阳群柳与假日房地产公司签订《罗马假日财富公馆商品房买卖合同》，至开庭之日，假日房地产公司对案涉房屋仍未取得商品房预售许可证，违反国家法律效力性强制性规定，为无效合同。假日房地产公司收取的案涉款项306604元应如数返还。假日房地产公司作为专门从事房地产开发的的商事主体，明知未取得商品房预售许可证仍将尚在建设的房屋出售，其存在主要过错，对黎建春、欧阳群柳因假日房地产公司未取得商品房预售许可证导致商品房买卖合同无效造成损失，由假日房地产公司承担。假日房地产公司从2018年3月24日起至现在一直占用该资金，假日房地产公司应承担年期贷款市场报价年利率3.85%记付资金占用费。假日房地产公司主张双方的合同系附条件生效的合同，无事实依据，本院不予支持。黎建春、欧阳群柳主张假日房地产公司应赔付306604元、律师费和按年利率6%计付利息，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项，第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、黎建春、欧阳群柳与蓝山假日房地产开发有限公司签订《罗马假日财富公馆商品房买卖合同》无效； 二、限蓝山假日房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向黎建春、欧阳群柳给付306604元，从2018年3月24日至清偿完毕之日止按一年期贷款市场报价年利率3.85%计付资金占用费； 三、驳回黎建春、欧阳群柳的其他诉讼请求。 如未按本判决确定的期间履约给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9932元，减半收取4966元，由蓝山假日房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  王景平 二〇二〇年十一月二十六日 代理书记员  周施佳 一、附本案相关证据材料： 证据一、罗马假日公馆商品房买卖合同，拟证明1.2018年3月23日，被告故意隐瞒未取得房屋预售许可证的事实，与原告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其在蓝山县××路××单元××号房屋出售给原告，房屋建筑面积132平方米，总金额596604元；2.合同约定原告按银行按揭方式付款，签订合同时一次性支付购房首付款人民币306604元，余款290000元通过向银行办理按揭贷款支付。被告应在2020年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的经验收合格的房屋交付给原告使用； 证据二、付款凭证、收据，拟证明原告依约向被告支付了购房款306604元，并收到被告开具的相应金额的数据; 证据三、所购房屋施工现场现状图及视频，拟证明被告并未依约开发建设涉案项目房屋，截止起诉日，涉案项目仍处于开挖地基阶段，被告根本无法履行2020年10月30日前交付符合合同约定的房屋给原告使用的义务； 证据四、公司人事任命通知、沟通照片、录音光盘及文字稿，拟证明1.原告多次询问被告施工进展，要求被告提供建房审批手续和预售许可证明等文件，被告均以各种理由搪塞，拒不提供相关证件；2.被告与原告签订合同至今故意隐瞒未取得涉案商品房预售许可证明，且至今未取得涉案商品房预售许可证明；3.被告客服经理欺骗原告其系财政局工作人员，并编造建设用地系县财政局所有，项目为与县财政局合作开发，建房手续及预售许可证均在县财政局等谎言； 证据五、委托代理合同、客户回单、律师费增值税发票，拟证明1.原告为维护合法权益，委托律师担任诉讼代理人，已支付律师费一万元；2.因被告与原告签订商品房买卖合同至今未取得商品房预售许可证明，且故意隐瞒其未取得商品房预售许可证明的事实，亦拒不肯返还已付购房款，对此给原告造成的律师费损失应依法承担赔偿责任。 二、附本案相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 4《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。