安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初3545号 原告：淮北市建投控股集团有限公司，住所地安徽省淮北市淮北经济开发区新区滨河路56号。 法定代表人：顾俊,该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄崇河，安徽亚星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王林，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 被告：淮北零五六一房地产经纪有限公司安家店，住所地安徽省淮北市相山区古城路137号。 负责人:丁艳芹,该安家店店长。 委托诉讼代理人：留治存，安徽北方之光律师事务所律师。 被告:淮北零五六一房地产经纪有限公司,住所地安徽省淮北市相山区惠黎路260#1幢103室。 法定代表人:安杰,该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘雷，安徽北方之光律师事务所律师。被告:王云,男,1975年7月9日出生,汉族,无固定职业,住 安徽省淮北市相山区淮海路288号13栋0204室。 委托诉讼代理人：杨德文，安徽淮信律师事务所律师。 原告淮北市建投控股集团有限公司（以下简称建投公司）与被告淮北零五六一房地产经纪有限公司安家店（以下简称安家店）、淮北零五六一房地产经纪有限公司（以下简称零五六一公司）、王云排除妨害纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告建投公司的委托诉讼代理人黄崇河，被告安家店店长丁艳芹及该店的委托诉讼代理人留治存、零五六一公司委托诉讼代理人刘雷、王云的委托诉讼代理人杨德文到庭参加诉讼。诉讼中，双方当事人申请庭外和解，本案审限依法变更。本案现已审理终结。 建投公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令安家店、零五六一公司、王云立即停止侵害、排除妨碍,从建投公司所有的位于淮北市房屋中搬出并交还房屋;2.安家店、零五六一公司、王云支付因侵占该房屋造成的损失7万元（参照每半年4.20万元的标准,自2019年9月30日暂计算至2020年7月30日），实际计算至搬出房屋之日止，3.本案诉讼费、律师费及其他相关费用均由安家店、零五六一公司、王云承担。诉讼中，建投公司明确第三项诉请为本案诉讼费用由安家店、零五六一公司、王云承担，不包含律师费用及其他费用。事实和理由：2016年4月15日,建投公司与王云签订房屋租赁合同，合同主要内容为:建投公司将位于淮北市中大厅及橱窗与3楼仓库除外）出租给王云使用;租期三年,自2016年4月1日至2019年3月31日收回;总租金为108万元,租金按年度支付,每年租金36万元,首期租金在双方签订合同之日支付,此后每期租金应在下一期首日的30天前预交,交入指定账户,王云首次租赁时应交履约保证金18万元,于支付首期租金时一并交纳,租赁期满或合同解除,如不存在需扣除履约保证金情形时不计息退还;建投公司于合同签订后20日内将房屋按现状交付给王云（交房日以交接单记载为准）,经双方交验签字盖章后视为交付完成;王云如未按约定支付租金达20日历天的,建投公司有权解除合同,收回房屋;王云未按约定支付租金的,除应及时如数补交租金外,每逾期1天,应支付未交付租金3‰的违约金;王云未按约定支付违约金,建投公司有权从履约保证金中直接扣除,不足部分由王云予以补齐。王云于2016年4月11日交付了首期房屋租金36万元及履约保证金18万元,淮北市金诚拍卖有限责任公司向王云出具了两份收据,淮北建投资产运营部于合同签订当日向王云出具了两份收款证明。在合同履行过程中,因房屋交付及租金等问题,建投公司与王云产生系列纠纷,后通过法院判决确立了相关事实。其中王云收取了淮北市相山区袁利平太阳雨太阳能经营部2019年4月1日起至2019年9月30日止期间的房屋占有使用费4.20万元。从2019年10月1日起（淮北市相山区袁利平太阳雨太阳能经营部已搬离）,王云又将案涉房屋出租给零五六一公司,并成立安家店。综上,王云在租赁期满后继续将房屋出租给他人,侵害了建投公司的合法权益,安家店及零五六一公司占有使用案涉房屋,没有合法依据,应予停止侵害、排除妨碍,从案涉房屋中搬出,安家店、零五六一公司及王云共同支付因侵占该房屋给建投公司造成的损失。为维护建投公司合法权益，特诉至法院。 安家店在庭审中辩称：1.建投公司起诉的部分内容不属实。 2020年3月，安家店的负责人丁艳芹与王云签订合作协议书，由王云提供经营场所，每半年支付其固定利润分成4.50万元，合作期限自2020年4月1日起至2022年3月31日。安家店不存在自2019年10月1日起即占用案涉的房屋的可能。即使存在占用行为，也是自2020年4月1日起开始占用。2.安家店通过与王云签订协议获得案涉房屋的使用权，并按照协议书的约定履行义务，安家店的行为系善意。2.要求支付损失7万元及律师费等主张缺乏依据。首先，安家店从2020年4月1日起实际占用案涉房屋，其次，建投公司按照每半年4.20万元的标准计算房屋损失主要依据其证据中提供的两份判决书的裁判结果，但该两份裁判结果均未支持建投公司的关于主张房屋损失的相关诉求。3.安家店已经向王云支付房屋自2020年4月1日至2020年9月30日房租4.50万元，建投公司可向王云主张房屋损失，以减少各方的诉累。最后，建投公司主张律师费缺乏依据，不应得到支持。 零五六一公司同意安家店答辩意见，并补充安家店实际使用的房屋面积不足90㎡，在计算租金时，应按照实际使用面积计算。 王云在庭审中辩称，1.2016年4月8日，王云通过公开竞标，获得轻工大楼部分房屋的租赁权。同年4月15日，王云与建投公司签订《房屋租赁合同》，王云如约履行了自己的义务，但建投公司一直未清房。为了减少损失，王云遂与太阳雨太阳能经营部在内的原部分租户达成了合作协议。王云与太阳雨的合作终止时间是2019年9月30日，与零五六一公司约定的合同时间是2020年4月1日，2019年10月1日至2020年3月31日期间，案涉房屋属于闲置状态。2.王云与建投公司的交房日期是以实际交接单记载为准，因至今都没有签署交接单，三年租赁期限无法确定起始日期，不存在所谓“租赁期满”的问题。3.为妥善解决本案纠纷，王云愿意按照原《房屋租赁合同》约定的标准支付2020年4月1日之后的房屋占有使用费。建投公司诉请7万元损失，计算标准没有事实依据。 本院经审理认定事实如下：2010年11月30日，建投公司与淮北市工业行业办公室及淮北市国有资产监督管理委员会签订《资产移交协议书》，约定将位于淮北市门面房（产权证号为07563号）移交给建投公司，建投公司在资产完成移交后，即拥有对该资产的管理权与使用权，该资产的管理、维护、处置使用自移交之后由建投公司全权负责等内容。 2016年4月15日，建投公司（甲方）与王云（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：甲方将房屋出租给乙方使用，租赁房屋坐落于淮北市中大厅及橱窗与3楼仓库除外），使用面积约1300平方米；租赁期限共三年，甲方自2016年4月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2019年3月31日收回（以房屋实际交付日开始计租）；总租金108万元，租金按年度支付，每年租金36万元，乙方首次租赁时应交履约保证金18万元，于支付首期租金时一并交纳；甲方于合同签订后20日内将房屋按现状交付给王云（交房日以交接单为准）等内容。王云于2016年4月11日交纳了首期房屋租金36万元及履约保证金18万元。上述房屋租赁合同共涉及正原名品店、淮北市相山区榴莲味道服装店、淮北市赏识教育训练营、淮北市月荷家饰生活馆、淮北市好爱家窗饰布艺店、淮北市相山区况红秀女装店、淮北市相山区爱之恋鲜花店、淮北市相山区悦色服装店古城路店等9家商铺。 案涉房屋原为李成华（曾用名王向阳）承租。2016年4月1日，因租期届满，王向阳与建投公司签订了租赁房屋现场交接清单，将其承租的房屋全部移交给建投公司。但王向阳未将其承租的房屋腾空，淮北市相山区袁利平太阳雨太阳能经营部 未搬出，仍然占用部分房屋，直至2019年10月，上述经营部搬离，至搬离之日的租金已交付王云。后王云经与丁艳芹签订《合作经营协议书》，约定，甲方：王云，乙方：丁艳芹；甲方现提供场所位于古城路137号原二轻局一楼东头第一、二间（原太阳雨太阳能，间数按大梁计算），不包括榴莲味道服装店，面积约90平方，与乙方进行合作经营；双方合作期限自2020年4月1日至2022年3月31日；甲方负责提供经营场所，维护及保障房屋的正常使用，乙方负责装修及经营管理，乙方以现金定额形式定期给甲方利润分成，商铺经营过程中所产生的其他税、费均由乙方负责交纳，经营中的损益均由乙方负责和承担；合作期内乙方每六个月向甲方支付一次定额分成，乙方每次须提前十五天支付甲方后六个月的定额分成，金额为4.50万元；乙方向甲方一次性缴纳合作经营押金1万元等内容。王云、丁艳芹分别在合同落款甲方、乙方处签名。2020年3月26日，丁艳芹丈夫王磊向王云银行账户转款六个月“定额分成”及押金5.50万元，王云分别出具收条及押金条。后丁艳芹按合同约定进驻案涉房屋，并经营安家店，安家店系零五六一公司分公司。现双方协议仍在履行中。 另查明，2018年1月，建投公司以王云未按合同约定支付第二期房屋租金，拒绝履行合同义务为由起诉至本院，提出要求解除双方签订的房屋租赁合同，立即将房屋腾空并交还给建投公司等诉讼请求；王云提出反诉，提出要求确认建投公司未交付涉案租赁房屋为违约行为等诉讼请求。本院审理后，于2018年8月30日作出（2018）皖0603民初77号民事判决书，判决确认建投公司未依照合同约定交付涉案房屋属违约行为，并驳回建投公司的诉讼请求。建投公司不服一审判决提起上诉，淮北市中级人民法院于2018年11月27日作出（2018）皖06民终1050号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 以上事实，有建投公司提供的资产移交协议书、限期办理通知书及照片、（2019）皖0603民初2917号民事判决书、（2020）皖06民终396号民事判决书、《房屋租赁合同》、安家店的《合作协议书》、营业执照、支付凭证、结婚证、收条、押金条及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：建投公司要求安家店、零五六一公司搬出并交还案涉房屋及赔偿损失有无事实和法律依据。 根据生效判决确认的事实，建投公司与王云签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，亦不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。在合同履行过程中，建投公司未按约定全部履行出租房屋的交付义务，已构成违约，王云因此获得先履行抗辩权，享有待建投公司履行完毕交付全部房屋义务后，再履行交纳第二期租金的义务。王云的行为不构成违约，约定的合同解除权条件未成就，建投公司不享有合同解除权。因此王云在承租期限内（2016年4月1日至2019年3月31日）对案涉房屋享有占有使用的权益。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认为超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。本案中，王云与丁艳芹之间合作经营协议的期限为2020年4月1日至2022年3月31日，根据双方权利义务内容，王云并未向丁艳芹经营的安家店出资，也未进行任何经营管理，故双方协议名为合作经营协议，实质上为房屋租赁合同，所谓合作分红实质上为房屋租金。建投公司与王云的租赁期限为2016年4月1日至2019年3月31日，王云超出与建投公司约定的租赁期限转租案涉房屋无效。案涉合作经营协议的签订对象虽为丁艳芹，但双方均认可案涉房屋为安家店占有使用，安家店占有案涉房屋无合法依据，故对建投公司要求安家店搬离案涉房屋并返还的诉请，本院予以支持。王云、零五六一公司均不占有案涉房屋，不具有返还的义务，对该请求，本院不予支持。 关于侵占案涉房屋造成的损失问题。考虑到各方当事人因涉案房屋租赁合同多次诉讼，仍然未能厘清权利义务关系，各方对此均具有过错，并且安家店负责人已将2020年9月30日之前的房屋占有使用费交付给王云，为减轻各方当事人诉累，妥善化解矛盾纠纷，案涉房屋2020年9月30日之前的房屋租赁费用，安家店不再向建投公司支付，但应向建投公司支付自2020年10月1日至搬出之日止的占有使用费。关于建投公司与王云之间的租赁费用，双方可另行处理。建投公司主张侵占该房屋造成的损失7万元(参照每半年4.20万元的标准,自2019年9月30日暂计算至2020年7月30日)，参照王云与丁艳芹之间签订的合作经营协议，本院确定为占有使用费为每月7000元。安家店系零五六一公司分公司，由于该分公司经依法登记，领取了营业执照后，虽不具有法人资格，但仍有相对独立性，有一定的民事责任承担能力。因此，安家店承担本案支付占有使用费的民事责任，零五六一公司承担补充责任。即安家店财产不足以承担民事责任时，由零五六一公司承担。 综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条，《中华人民共和国物权法》第三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、淮北零五六一房地产经纪有限公司安家店于本判决生效之日起十五日内从淮北市房屋搬出并将房屋交还给淮北市建投控股集团有限公司。 二、淮北零五六一房地产经纪有限公司安家店于本判决生效之日起十五日内支付淮北市建投控股集团有限公司房屋占有使用费（自2020年10月1日起，按每月7000元标准计算至搬出之日止）。 三、淮北零五六一房地产经纪有限公司对上述判决第二项确定的支付义务承担补充责任。 四、驳回淮北市建投控股集团有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费1550元，因适用简易程序，减半收取计775元，由淮北市建投控股集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  郑玉爱 二〇二〇年十一月十六日 法官助理张婉璐 书记员朱影影 附相关法律条文： 《中华人民共和国侵权责任法》 第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。 第十五条承担侵权责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）赔偿损失； （七）赔礼道歉； （八）消除影响、恢复名誉。 以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 《中华人民共和国物权法》 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认为超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。