广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初3136号原告：广州市番禺区南村镇江南村股份合作经济社，住所地广州市番禺区南村镇江南村南里路26号，用户号：72682024-3。负责人：李明忠。委托诉讼代理人：钟武平，广东武平律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑晓纯，广东武平律师事务所实习人员。被告：李树增，男，1976年9月1日出生，汉族，住广州市番禺区，原告广州市番禺区南村镇江南村股份合作经济社（以下简称江南村合经社）与被告李树增租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告江南村合经社的委托诉讼代理人钟武平、郑晓纯到庭参加诉讼，被告李树增经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江南村合经社向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2019年1月16日起至2019年4月30日止，按每月129500元计算的市场使用费453250元；2.被告李树增向原告江南村支付按月利率2%，从每月6号计算到付清之日为止的利息损失（其中2019年1月本金按64750元、2019年2月至4月每月本金按129500元计算），暂计至2020年2月5日为102305元；3.由被告李树增承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年9月5日，原被告双方通过南村镇三资平台招投标的形式签订《江南村市场承包合同》，约定由被告承包原告所有的位于南村镇××村南××号市场；承包期限为3年，自2018年9月1日至2021年8月31日止：承包金为129500元/月，被告应于每月5日前应缴清当月的承包款。合同签订后原告按照约定将市场交给被告使用，被告在接手市场后，将市场转包给第三人，并收取第三人的租金。原告依约履行了所有合同义务，但因被告拒不按合同约定支付承包款给原告，原告多次催告无果。无奈，原告于2018年12月27日向被告发出《关于解除〈江南村市场承包合同〉的通知》，通知被告原告单方解除编号为20180002号的《江南村承包合同》，该解除合同的通知已于2018年12月28日由被告李树增本人签收。该通知载明，原告将于2019年1月15日解除合同，没收被告缴纳的保证金；同时也再次向被告催缴其拖欠的承包金或使用费、违约金等费用。被告收到上述通知后既未提出异议，也不向原告支付所欠的承包金或使用费、违约金等费用。因自行催讨无果，原告于2019年3月18日将被告诉至番禺区人民法院，要求被告向原告支付其拖欠的自2018年9月1日起至2019年1月15日止的承包金和违约金，法院于2019年10月21日作出（2019）粤0113民初4016号民事判决书判令被告向原告支付自2018年9月1日起至2019年1月15日止的承包金和违约金。2019年4月29日，原告与新承包人冯永康签订《江南村“江南村市场”承包合同》，约定自2019年5月1日起上述市场由冯永康承包经营。2019年8月，江南村市场的部分实际使用人对被告提起了诉讼，要求被告返还2019年1月16日后实际使用人缴纳的市场租金，法院于2019年12月25日作出判决，只支持了江南村市场的新承包者进场后李树增所收取的费用，对于2019年1月16日至2019年4月30日期间产生的市场使用费依照合同相对性原则，被告仍有权收取。也即法院认定了2019年1月16日至2019年4月30日期间，仍视为被告占有使用市场，故被告应向江南村缴纳该期间的市场使用费以及承担利息损失。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告李树增未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。经审理查明：2018年9月5日，原告江南村合经社（甲方、发包方）与被告李树增（乙方、承包方）签订《江南村市场承包合同》，合同约定甲方将位于南村镇××村南××号的市场交由乙方承包，承包期限为3年，自2018年9月1日起至2021年8月31日止，承包款为每月129500元，承包款实行按月缴纳，乙方应于每月的5日前缴清当月的承包款。乙方逾期交付承包款的属于违约，每逾期一天，乙方应按拖欠租金总额的每天千分之一的标准向甲方支付滞纳金。该合同还就其他事宜进行约定。2019年4月29日，江南村合经社（甲方、发包方）与案外人冯永康（乙方、承包方）签订《江南村“江南村市场”承包合同》，合同约定甲方将位于南里路××号的“江南村市场”交由乙方承包，承包期限为3年，自2019年5月1日起至2022年4月30日止，承包款为每月123500元。该合同还就其他事宜进行约定。2019年3月19日，江南村合经社与李树增因租赁合同产生纠纷并诉至本院。本院于2019年10月21日作出（2019）粤0113民初4016号民事判决，该判决已发生法律效力，判决李树增向江南村合经社支付2018年9月1日至2019年1月15日期间的市场承包金582750元及逾期付款违约金。2019年8月22日，案外人雷光林与李树增因租赁合同产生纠纷并诉至本院，雷光林主张李树增退还2019年1月16日至2019年8月31日期间的租金28561.29元及利息损失。本院于2019年12月25日作出（2019）粤0113民初10710号民事判决，该判决已发生法律效力。该判决查明事实：李树增将承包的江南村市场分租给包括雷光林在内的多个租户。2019年3月21日，江南村合经社与雷光林签订《协议书》。该判决认定：李树增自2018年9月1日至2019年8月31日将涉讼档口出租给雷光林经营使用，租金标准为每月3800元。涉讼档口所在江南村市场未进行报建，认定雷光林与李树增就涉讼档口所建立的租赁合同关系无效。雷光林主张江南村合经社已自2019年1月16日收回涉讼档口所在市场，缺乏理据，本院不予采纳。雷光林诉请李树增退回2019年1月16日至2019年4月30日期间的租金，理据不成立，本院不予支持。至于江南村合经社与李树增之间就江南村市场应否再行交接以及是否产生2019年1月16日至2019年4月30日期间的承包款问题，属于另一法律关系，本案不作审查及处理。雷光林主张李树增无权收取向其收取2019年5月1日至2019年8月31日期间的租金，理据充分，本院予以支持。判决李树增向雷光林退还租金8600元及利息。另外，其他租户黄镔、孔繁增、欧信军、周兴均、胡谷粒均起诉李树增至本院，与雷光林一案为系列案件，本院均作出生效判决，与上述雷光林判决认定的内容一致。庭审中，原告陈述，涉案江南村市场没有办理相关产权证及报建手续材料。庭审后，原告向本院提交证据证明，部分次承租人已支付2019年1月16日至2019年4月30日期间的占有使用费共计50900元，并同意在本案冲抵李树增应付的款项。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据江南村合经社在庭审中的陈述可确定，江南村市场没有相关产权证明，亦未进行报建，故应认定江南村合经社与李树增签订的《江南村市场承包合同》无效。本院于2019年10月21日作出（2019）粤0113民初4016号民事判决，该判决已发生法律效力，判决李树增向江南村合经社支付2018年9月1日至2019年1月15日期间的市场承包金582750元。本院于2019年12月25日作出（2019）粤0113民初10710号民事判决，该判决已发生法律效力，该判决认定“雷光林主张江南村合经社已自2019年1月16日收回涉讼档口所在市场，缺乏理据，本院不予采纳。雷光林诉请李树增退回2019年1月16日至2019年4月30日期间的租金，理据不成立，本院不予支持。至于江南村合经社与李树增之间就江南村市场应否再行交接以及是否产生2019年1月16日至2019年4月30日期间的承包款问题，属于另一法律关系，本案不作审查及处理”。本案中，江南村合经社及李树增均未提供证据证明江南村市场的交接问题，结合雷光林一案及其他租户的相关系列案件判决的认定内容，江南村合经社主张李树增支付2019年1月16日至2019年4月30日期间的占有使用费，理据充分，本院予以支持。参照租金标准每月129500元，该期间的占有使用费为453250元。另外，江南村合经社主张已收到部分次承租人已支付的2019年1月16日至2019年4月30日期间的占有使用费50900元，并同意在本案冲抵李树增应付的款项，本院予以确认。因此，李树增应向江南村合经社支付占有使用费402350元。利息方面，江南村合经社主张按月利率2%计算，由于双方签订的《江南村市场承包合同》无效，相关违约责任的约定无效。江南村以违约责任的约定主张月利率2%的利息，理据不足，本院不予支持。本院依法认定，利息以占有使用费402350元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自江南村合经社主张权利之日即2020年2月28日起计至实际清偿之日止，利息总额以本金为限。被告李树增经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告李树增应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市番禺区南村镇江南村股份合作经济社支付占有使用费402350元及利息（利息以402350元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自2020年2月28日起计至实际清偿之日止，利息总额以本金为限）；二、驳回原告广州市番禺区南村镇江南村股份合作经济社的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9356元，由原告广州市番禺区南村镇江南村股份合作经济社负担2580元，被告李树增负担6776元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何成臻二〇二〇年十一月三十日书记员  钟雪华