湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初2190号原告(反诉被告)：高明荣，女，1964年2月28日出生，汉族，武汉市洪山区奥蕾幼儿园法定代表人，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：张学峰，湖北得伟君尚(湖北自贸区武汉片区)律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：武汉伊美特服饰有限公司，住所地武汉市汉阳区龙阳大道特8号。法定代表人：龚庆炎，系该公司总经理。委托诉讼代理人：何应伟、肖仙桃，湖北百思得律师事务所律师，一般授权代理。原告(反诉被告)高明荣与被告（反诉原告）武汉伊美特服饰有限公司（以下简称伊美特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月13日第一次受理，于2019年8月1日作出裁判。判后，原、被告均不服提起上诉。武汉市中级人民法院二审后，以原审事实不清为由决定本院重新审理。本院于2020年5月27日重新立案受理后依法适用普通程序，由审判员张再胜担任审判长，与人民陪审员付北达、刘理娟组成合议庭进行了合并审理。原告(反诉被告)高明荣及其委托诉讼代理人张学峰、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人肖仙桃均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高明荣向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告于2018年4月26日签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》；2、判令被告返还原告诚意金人民币50,000元；3、判令被告向原告支付合同解除违约金人民币182,133元；4、判令被告赔偿高明荣房屋装修损失及定做钢管围栏款项共人民币99,742.50元；5、判令本案的全部诉讼费用由被告负担。事实与理由:2018年4月10日，伊美特公司法定代表人龚庆炎给原告出具《备忘录》，就高明荣承租被告坐落于武汉市汉阳区龙阳大道特8号服饰加工基地生产车间三楼及其一楼两间门面（有产权证）以及附属建筑（无产权证，三层楼共600平方米）事项达成一致，主要约定如下：被告将上述房屋出租给原告用于开办幼儿园，一楼门面每月租金人民币100元/平方米，其他房屋每月租金人民币25元/平方米，原告预付诚意金人民币50,000元，无证三层楼的水、电、消防、楼梯、消防楼梯的改建由甲方负责施工，费用由被告承担，从房租中扣除。当日，原告向被告支付诚意金人民币50,000元。2018年4月26日，原、被告签订正式的《房屋租赁合同》及《补充协议》，被告将上述房屋一并出租给原告，双方就权利义务进行了确认和补充，约定租赁期限为10年，被告承诺于2018年7月15日前从有产权证房屋的第三层搬离，因被告违约导致本合同解除的，则被告向原告赔付年租金的30%作为违约赔偿金。合同生效后，原告着手对无产权证的房屋进行装修，与装修公司签订了装修施工合同，采购了装修材料，装修公司进场施工。然而，在装修过程中，原告得知被告无法办理该房屋的消防许可，被迫停工，原告已产生的装修费用人民币89,892.5元及定做钢管围栏款人民币9,850元。随后，原告与被告协商，仅承租有产权证房屋第三层及一楼门面，月租金标准为人民币50,592.5元（有证房第三层1019.7平方米×25元/平方米+有证房门面251平方米×100元/平方米=50,592.5元），被告同意，并在合同中划掉无产权证房屋的内容。然而，合同变更后，经原告多次催告，被告拒不将有产权证房屋的第三层及其一楼门面交付给原告，导致原告错过了9月1日开学时间，原告的招生工作付诸东流，造成了巨大损失。被告构成根本违约，应按合同约定向原告支付违约赔偿金人民币182,133元（月租金50,592.5元×12月×30%=182,133元）；另因被告出租给原告的无证房屋不能办理消防许可，给原告造成装修损失及钢管围栏损失，应一并赔偿；被告收取的诚意金人民币50,000元应予以返还。上述款项共计人民币331,875.5元。据此，原告起诉至法院，要求法院判如所请。原告高明荣为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.被告出具的《备忘录》一份，证明双方就有证房屋和无证房屋的租赁事宜达成租赁意向并确定租金每平方米单价，原告应付装修补偿款20万元，先预付诚意金人民币5万元等事项；2.微信转账凭证，拟证明原告于收到《备忘录》的当日，向被告支付诚意金人民币5万元；3.有人工填写的《房屋租赁合同》及《补充协议》，拟证明，被告将上述房屋一并出租给原告，双方就权利和义务进行的确认和补充。被告未按约定向原告按时交付有证房屋，被告违约，应向原告承担违约责任；4.无证房屋装修图片、装修图纸、《建筑装饰工程施工合同》、《报价表》、《装修费用清单》、本院（2019）鄂0105民初6840号民事判决书（关于装修费的判决）即签收凭证，钢管费收据，拟证明原告对无证房屋进行装修共用去的费用损失。其中已产生装修工程款人民币89,892.5元，钢管费人民币9,850元；5.2018年9月11日原告给被告法定代表人龚庆炎发送的微信聊天记录截图，拟证明合同变更后，经原告多次催告，被告拒不将有产权证房屋的第三层及其一楼门面交付给原告，导致原告错过了9月1日的开学时间，原告的招生工作付诸东流，造成巨大损失，被告以其行为表明不履行合同的基本义务，导致原告的合同目的不能实现；按照合同约定被告应向原告支付违约赔偿金182,133元（月租金50,592.50元×12个月×30%=182,133元），应赔偿原告装修损失和钢管围栏损失共99,742.50元，应返还原告诚意金人民币5万元。伊美特公司对本诉辩称：1.高明荣与我公司签订的《房屋租赁合同》应当以我方提供的《房屋租赁合同》为准，高明荣提供的《房屋租赁合同》由高明荣进行了私自的涂改和修改，并且未经过我方盖章确认。高明荣提供《房屋租赁合同》不能作为本案的审判依据。2.高明荣租赁的房屋包括无产权证的三层楼，高明荣租赁该房屋时早已知晓该三层楼没有产权证，且高明荣是已经经营了一所幼儿园，知晓幼儿园开办的具体条件。在明知三层楼没有产权证的情况下仍租赁该房屋，应当承担该房屋租赁后因无法通过消防安全检查所产生的不利法律后果。3.高明荣私自对无产权三层楼进行装修没有按照合同的约定进行，装修方案应告知被告同意而未告知，应当自行承担无证房屋装修所造成的损失。4.我公司在《房屋租赁合同》的履行过程中未违约，本合同不能继续履行下去的根本原因是高明荣没有办理消防许可的手续，并非我公司的原因。伊美特公司向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告向反诉原告支付截至2018年12月1日的租金人民币242,797.50元；2、依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金人民币291,357.00元；3、诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年4月10日，高明荣找到伊美特公司，称要租赁伊美特公司武汉市汉阳区龙阳大道特8号的部分房屋，用于开办幼儿园；同日，伊美特公司向高明荣出具一份《备忘录》，并在微信中与高明荣沟通，明确告知高明荣“单独三层楼整栋没有产权证”，高明荣表示知道并接受。2018年4月26日，就租赁事宜，伊美特公司与高明荣签订《房屋租赁合同》，该租赁合同除打印字体外，合同正文需手工填写的部分，均为空白。合同签订后，伊美特公司即将房屋交给高明荣，但是高明荣在未报伊美特公司同意的情况下就私自对单独的三层楼进行了装修，后因高明荣无法完成开办幼儿园的手续，而希望提前解除租赁合同，双方经多次协商未果。伊美特公司认为，是高明荣违约在先，应当承担违约责任，伊美特公司没有违约，高明荣应向伊美特公司支付应缴纳的租金，并承担违约责任。本案的《房屋租赁合同》不能继续履行下去，请求法院对《房屋租赁合同》的解除进行裁决。高明荣在未取得伊美特公司同意的情况下，私自进行房屋的装修，严重违反了《房屋租赁合同》的约定，应自行承担装修损失。请求驳回高明荣的诉讼请求。支持反诉原告的反诉请求。被告伊美特公司为支持其主张，向本院提交如下证据：1.无手写内容，但存在多处空白的《房屋租赁合同》和备忘录，拟证明原告承担的房屋始终包括有证房屋和无证房屋两部分，原告应在《房屋租赁合同》签订后10日内向被告支付租金和押金，但原告并未支付。原告装修房屋方案应报被告同意，但原告并未向被告报送装修方案，原告明知无证房屋没有土地证和产权证；2.微信记录、装修图纸，拟证明，被告按约定向原告提供了房屋资料和有证房屋的土地证和产权证，配合原告办理相关手续，原告对无证房屋进行装修未经被告同意。3.民办学校查询系统结果，证明原告所称的幼儿园贝迪乐没有得到教育部门的审批，没有教育资格，原告从2017年至今在洪山区开办了幼儿园，是应该知道开办幼儿园应具备的条件。高明荣对伊美特公司反诉辩称：1.请求法庭驳回伊美特公司的反诉请求。伊美特公司违反合同约定，经高明荣多次催告，未将有证房屋交付高明荣使用。因此不存在租金的问题。2.伊美特公司是本案的根本性违约方，伊美特公司应当承担合同解除的违约责任。综上请求驳回伊美特公司的反诉的请求。经庭审质证，被告伊美特公司针对原告高明荣提交的证据的质证意见为：对证据一、证据二的真实性均无异议，对证明目的均有异议，认为双方在微信聊天中被告已明确告知原告部分房屋无产权证和土地证，原告表示接受并同意继续承租。对证据三的真实性和证明目的均有异议，认为原告提交的《房屋租赁合同》和《补充协议》中手写部分内容是原告擅自填写和修改，并未经被告签字确认，不能证明双方就合同约定的权利和义务进行了变更和补充，也无法证明被告未按时将有证房屋交付给原告且被告违约的事实。对证据四中大部分证据的真实性、合法性和关联性均不认可，不能达到原告要证明的目的，但可以证明原告接收了房屋，并自行进行了装修。对法院判决书的真实性予以认可，但认为与本案无关，存在原告与装修公司合谋诉讼的问题。对证据五的真实性无异议，但对关联性和证明目的不予认可，只能证明原告是知晓600㎡房屋是没有办理产权证的。原告已经接收了房屋，且未经被告允许的情况下对房屋进行了装修。原告提到错过开学时间，纯属无理之言。原告连教育许可证都没有，何谈开学，一切过错都在原告。催告是在2018年9月11日，而开学时间为9月1日，根本不存在原告多次催告导致不能按时开学的事实。原告高明荣针对被告伊美特公司举证、质证意见为：对证据一的真实性予以认可，但是认为该合同是最早的合同，后来因为无产权的房屋办不了消防许可证，经双方协商同意，就把无产权证的部分划掉。变更后的租赁合同原告仅仅承租的是有证部分房屋，即有证房屋第三层以及两间门面。原告装修无产权证房屋时是征得被告同意的，因为被告的办公地点和无产权证房屋在一起。而且备忘录中也证明提到无产权证房屋装修的问题。对证据二的真实性无异议，恰恰证明了原告对无证房屋进行装修，被告是认可的。对证据三的真实性无异议，关于教育资格证我当时已经在办理中，教育局和工商局都有存档，都予以认可了，办幼儿园的手续前提是要先将房屋装修完工以后，经过教育局审核才能批发证件。原、被告双方对真实性无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：对高明荣提交的证据三，高明荣提交的有人工手写内容的《房屋租赁合同》和《补充协议》，因被告提交的无人工填写内容的《房屋租赁合同》原告表示认可，而原告提交的有人工手写部分内容的《房屋租赁合同》被告并未签字盖章。因此原告提交的有人工手写内容的《房屋租赁合同》不能代表被告的真实意见，不能作为本案事实的证据被采信，但其提交的《补充协议》第八条，虽然也有手写7月15日的内容，被告对此证据予以否认，但被告并未向法庭提交与原告不同的补充协议，且未向法庭提交向原告交付有证房屋的证据。因此该证据本院予以彩信。对高明荣提交的证据四，因被告在诉讼中认可对无证房屋进行装修的事实，且认可本院（2019）鄂0105民初6840号民事判决书的真实性，故该证据本院将根据本案查明事实和其他证据进行评析后予以认定。经审理查明：坐落于武汉市汉阳区龙阳大道特8号服饰加工基地生产车间（建筑面积9177.59㎡）房屋所有权人系被告武汉伊美特服饰有限公司。原告高明荣系开办民营性幼儿园的从业者。为了扩大经营，2018年4月3日原告高明荣希望租赁被告伊美特公司上述房屋中的一部分新开办一所幼儿园办学。同年4月10日原告高明荣经与被告伊美特公司法定代表人龚庆炎协商沟通后达成租赁房屋意向，龚庆炎即以伊美特公司的名义向原告出具备忘录。该备忘录载明：“于2018年4月10日与高明荣就租赁伊美特公司两测三屋楼和九层三楼用于开办幼儿园，一楼租金100元/㎡，其他25元/㎡。高明荣付装修补偿款贰拾万元，先预付诚意金伍万元，待业主搬离三楼后签订正式合同。三层一楼装修（水、电、楼梯）费用由房租抵款。另：一楼不递增。”同月26日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》（无手写内容），该合同约定的主要内容：被告确认房屋系被告享有所有权和租赁使用权且无抵押状况；房屋产权登记面积约为9177.59㎡（地上九层），无产权登记面积600㎡（地上三层），原告租赁房屋作为幼儿园办学使用，租赁面积为无产权证房屋600㎡和有产权证房屋的九层第三层1019.7㎡及有产权证门面贰间（面积空白），租期为拾年从2018年至2028年，装修免租期4个月，从2018年8月31日开始计租，免租期内不计算房屋租金和物业管理费。房屋租金在起始租金基础上，第三年开始递增，每年5%；租金支付方式为押一付三；租金支付周期为每3个月付款一次，首期租金为（空白），首期押金于合同签订后十日内支付，后期房租到期前10天内支付下三个月的租金，合同期满后，原告结清相关应付款项后，被告无息退还原告全部押金。原告所有应付款项应按时交纳，拖欠10日以上每日按应付款的5%收取滞纳金；租赁期内，原告需要进行装修，不得改变房屋的主体结构，装修方案需报被告同意。被告须向原告提供该房屋的土地证、房屋所有权证，原始建筑图纸等材料，被告应将原告租用房屋门前停车位提供给原告使用。违约责任：被告不得提前收回房屋使用权，否则违约，须向原告赔付按该房屋租金每年总额30%计算损失。原告提前解约需向被告方支付每年房屋租金总额30%的金额作为违约金，原告未按时交纳房租等费用，拖欠30日以上的，属于原告违约，被告有权没收原告所交押金，并追缴所欠费用。原告对房屋的现状，周边环境视为充分了解，如在筹备或者经营过程中被政府部门终止或者处罚，均与被告无关。原告在合同期内提出终止合同的需经协商，商讨方案必须经双方认可，签订书面协议后方可解除原合同等主要合同内容。上述合同原告签名、被告加盖印章。同日、双方又签订补充协议，约定：1.无产权证房屋（独栋）的水、电、消防、楼梯，消防楼梯的改建费用由被告方承担（从租金中扣除）；2.所有一楼门面租金100元/月/㎡，合同期内不递增；3.被告免收原告水费；4.所有一楼由原告所租的门面门口都可打围做操场，后院给一部分给原告打围做活动场地；5.两楼后期被告不再租给任何人再次办理幼儿园，保障原告发展，如有违反，被告赔偿原告所有经济损失；6.原告在办理幼儿园手续时需要相关证件，被告应配合原告提供相关证件材料；7.被告将免费提供贰个车位给原告使用。上述七条均为打印字体，内容双方认可。8.被告于2018年7月15日前从有产权证房屋的第三层搬离，原告支付被告20万元作为补偿金。其中7月15日的数字系原告高明荣填写，被告在质证时不予认可。但未提交证据证实签订补充协议时为何此处空格不打印，亦未提交与原告提交不同内容的补充协议。双方在补充协议上签名盖印。上述协议签订后，双方并未办理房屋租赁的正式交接手续。原告在收到被告的备忘录当天向龚庆炎的账户支付装修诚意金人民币5万元。2018年5月14日原告高明荣与武汉全应装饰装潢有限公司签订《建筑装修工程施工合同》，该合同签订后原告及对无产权房屋进行房屋装修，装修方案未报被告同意，但被告知晓原告进行房屋装修，且收取了装修诚意金人民币5万元，并未阻止装修。在装修过程中因没有通过消防安全检查而停工，但应支付已装修的施工费人民币89,892.5元。原告高明荣停止装修后，于2018年9月11日向龚庆炎发微信：“你那无产权600平方米的房子消防的不让装，那有产权的老楼的第三层你的办公室1019,7平方米你说了7月15日之前让出来给我们的，但是你至今不让出来，怎么办呢？”，龚庆炎没有回复。合同约定的有产权证的房屋，被告2018年9月11日前并未交给原告使用，2018年12月后被告将房屋另租他人使用。2019年10月14日，案外人武汉全应装饰装潢有限公司向本院提起诉讼，请求判令高明荣支付工程款人民币89,892.5元，并支付违约金（以人民币40万元为基数，按照年利率24%的标准，自2018年5月19日起计算至实际付清之日止），本院以（2019）鄂0105民初6840号民事判决书判决高明荣向武汉全应装饰装潢有限公司支付工程款人民币89,892.5元，并以此款为基数自2018年6月25日按同期银行贷款利率的标准支付违约金至付清之日止。该判决现已生效。另查明，原告租赁被告房屋准备开办经营幼儿园，被告为此按约定向原告提交有证房屋的产权证和土地证，但原告至今并未办理办学许可证，只向相关部门进行了报备。房屋租房合同签订后，原告并未实际使用被告应向原告交付的有证房屋，也未向被告按时缴纳约定的房屋租金和押金，亦未支付双方约定的20万装修补偿款中剩余的15万元。双方签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》并未实际全面履行。本院认为，本案双方争议焦点为：1.《房屋租赁合同》及《补充协议》的内容及效力认定。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定：当事人协商一致的，可以变更合同。本案中原告自行填写的合同内容未经被告签字认可，不能代表被告同意变更《房屋租赁合同》内容。因此，原、被告双方签订的无手写内容的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示。其中双方对被告拥有房屋产权证和土地使用证部分（九层三楼1019.7㎡）和一楼门面房的房屋租赁协议内容没有违反法律规定，协议有效应受法律保护。原、被告双方应共同依约定履行各自权利和义务；《房屋租赁合同》和《补充协议》约定的被告出租的无产权证和土地使用证的600㎡房屋内容不符合法律规定，该部分协议无效。2.解除《房屋租赁合同》及《补充协议》的责任认定。首先，双方在诉讼中均同意解除《房屋租赁合同》和《补充协议》；其次，根据本案查明事实来看，双方在合同签订后均未实际全面履行合同约定义务，即被告并未即时将有证房屋交付原告使用和管理，也未收取原告的租金和押金；原告虽然要求被告交付有证房屋，但因无证房屋无法通过消防安全检查，并未按合同约定时间向被告及时缴纳租金和押金，也未及时交付剩余装修补偿款15万元，被告不按时交付有证房屋构成违约，原告不按时交付押金及租金和补偿款也构成违约，故《房屋租赁合同》和《补充协议》的解除双方均有过错，责任抵消。3.违约事实及责任认定。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“无效合同······双方都有过错的应各自承担相应责任”的规定。因此产生的装修损失应按照双方过错责任进行分担。本案中，原、被告双方对无证房屋的交付均无异议，被告也收到了原告交付的房屋装修诚意金人民币5万元，且原告进行装修时被告并未阻拦和制止。虽然合同约定原告进行装修时装修方案需报被告同意，但被告对原告进行房屋装修采取放任的行为，可视为对原告进行房屋装修行为的默认。原告已在洪山区开办过幼儿园，对申办幼儿园办学场地的要求很清楚，但为了使办学利益扩大化，明知被告所租房屋中包含有无证部分，还要承租，且进行房屋装修并未报被告同意，因此原告对无证房屋装修造成的损失应承担50%的责任；被告明知出租无证房屋不符合法律规定，为了使自身经济利益扩大化，而出租无证房屋，导致原告租赁无证房屋后产生装修损失，并因该无证房屋无法通过消防安全检查，被告又未及时将有证房屋交付原告使用，导致原告无法实现如期办学经营的目的，因此对原告产生的装修损失应承担50%的责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，按备忘录载明：“高明荣付装修补偿款20万元，先预付诚意金人民币5万元，待业主搬离三楼后签订正式合同。”显然诚意金人民币5万元属于装修补偿款20万中的一部分预付款。本案中由于装修并未完全实施，被告也未将三楼交付原告使用或装修。因此，被告应将装修诚意金5万元退还给原告；关于原告是否应向被告支付租金人民币242,797.50元的问题，本案中，被告并未依合同约定全面向原告交付出租房屋，原告也未实际使用租赁房屋。因此，不存在原告应补交支付房屋租金的问题。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第六十六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定判决如下：一、原告高明荣与被告武汉伊美特服饰有限公司双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》的有效部分自本判决生效之日解除；二、被告（反诉原告）武汉伊美特服饰有限公司于本判决生效后十日内返还给原告（反诉被告）高明荣装修补偿诚意金人民币50,000元。三、由被告（反诉原告）武汉伊美特服饰有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）支付装修损失费人民币89,892.5元的50%即人民币44,946.25元；四、驳回原告（反诉被告）高明荣的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告（本诉被告）武汉伊美特服饰有限公司的反诉请求。如被告武汉伊美特服饰有限公司未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费人民币6,278元（高明荣已缴纳）由原告（反诉被告）高明荣承担人民币4,000元，被告（反诉原告）武汉伊美特服饰有限公司承担人民币2,278元，此款被告武汉伊美特服饰有限公司应同本判决确定应付款项一并支付给原告高明荣。反诉费人民币3,139元由反诉原告武汉伊美特服饰有限公司承担（已缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  张再胜人民陪审员  刘理娟人民陪审员  付北达二〇二〇年十一月十九日书 记 员  盛 青