舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0902民初1464号 原告：吴开伟，男，1969年7月27日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。 委托诉讼代理人：翁雄健，浙江五奎律师事务所律师。 被告：张国琴，女，1966年10月15日出生，汉族，住浙江省嘉善县。 委托诉讼代理人：高亚进，北京德恒（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪思娜，北京德恒（宁波）律师事务所律师。 第三人：邵银宝，女，1951年10月9日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区，现羁押于乔司监狱。 原告吴开伟与被告张国琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案，先适用简易程序，后依法转适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，本院追加邵银宝为本案的第三人。本案的第二次庭审与（2019）浙0902民初2942号案的第三次庭审合并进行。原告吴开伟的委托诉讼代理人翁雄健、被告张国琴的委托诉讼代理人洪思娜两次到庭参加诉讼，原告吴开伟、第三人邵银宝参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 吴开伟向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付租金531616元，并按年利率6%支付利息至款项付清止（2016年10月13日至2017年10月11日按330000元计算，2017年10月12日起按201616元计算）。事实和理由：2008年6月1日，原告通过竞标与中国人民解放军浙江省舟山警备区后勤部（现更名为中国人民解放军浙江省舟山警备区保障处，以下称为出租人）签订了《房地产租赁协议》，租赁了位于舟山市定海区××路××号××平方米的房产及场地（以下称为都神殿房产），租赁期限至2020年12月31日，2009年1月1日至2014年12月31日的年租金为492000元，2015年1月1日至2017年12月31日的年租金为541200元，2018年1月1日至2020年12月31日的年租金为595300元。该协议约定须每三年签订一次总后勤部房地产管理局监制的《军队空余房地产租赁合同》。2012年3月1日，原告又与出租人签订了《军队房地产租赁合同》。该合同除约定租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止之外，其余主要内容同前述的《房地产租赁协议》。此后，原告与出租人未再续签租赁合同。 2011年4月15日，原告与第三人邵银宝、舟山市定海区古迹文化保护协会（以下称为协会）等签订《房屋租赁框架协议书》《房屋租赁补充协议书》，约定将都神殿房产的租赁权转让给邵银宝等，自2009年1月1日开始的租金由邵银宝等承担。此后，邵银宝等人向出租人支付了部分租金。 2012年11月27日，原告、邵银宝与案外人顾珍菊签订《房屋租赁协议》。该协议约定，都神殿房产中的600平方米房屋（以下称该600平方米房屋为案涉房屋）出租给顾珍菊使用，租赁期限自2012年12月1日起至2020年12月31日止；给予顾珍菊三个月装修期，装修期不付租金，租金自2013年3月1日起算，第一年为300000元，每隔三年递增10%，先付后用，一年一付。合同签订后，顾珍菊经出租人的基建营房科同意，在案涉房屋注册设立舟山市定海岛城原味餐厅（个体工商户）。该个体工商户餐厅于2015年7月16日注销，顾珍菊于同日设立个人独资企业舟山市定海岛城原味餐厅（以下称该个人独资企业为餐厅）。餐厅的投资人于2015年7月31日由顾珍菊变更为邵银宝，又于2016年10月12日由邵银宝变更为被告张国琴。餐厅于2016年11月11日更名为舟山市海岛真味轩餐厅，于2019年2月5日注销。 2017年10月20日出租人起诉，要求解除与原告之间签订的《房地产租赁协议》《军队房地产租赁合同》，要求原告腾退房屋，支付租金1390600元及利息。同年12月27日，舟山市定海区人民法院作出（2017）浙0902民初3991号民事判决，认定原告系都神殿房产的承租人，判决确认租赁合同于2017年12月31日解除，判令原告支付租金1350936元及利息244870元。原告提起上诉后，舟山市中级人民法院驳回上诉，维持原判。2018年4月27日出租人再次起诉，要求原告支付房屋租赁合同解除日起至实际腾退日止的房屋占用费541200元。同年6月25日，舟山市定海区人民法院作出（2018）浙0902民初1823号民事判决，认定都神殿房产已于2018年5月22日腾退，判令原告支付房屋占用费205066.30元。原告提起上诉后，舟山市中级人民法院经审理认定舟山百灵堂医疗企业管理有限公司东大医疗诊所（以下简称东大诊所）使用的800平方米房屋已于2018年1月4日停止使用，该800平方米房屋的占用费计算至2018年1月3日，其余1400平方米房屋的占用费计算至2018年5月22日，遂撤销原判，改判原告支付房屋占用费134659.73元。现原告已履行（2017）浙0902民初3991号民事判决、（2018）浙0902民初1823号民事判决所确定的义务。 2019年6月6日原告起诉，要求顾珍菊支付租金。2020年2月14日，舟山市定海区人民法院作出（2019）浙0902民初2940号民事判决，驳回了原告的诉讼请求。 原告认为，餐厅投资人变更为被告张国琴后，案涉房屋的使用权由被告取得。由于该使用权来源于原告与顾珍菊之间签订的房屋租赁合同，故被告应按原告与顾珍菊之间约定的租金标准及履行期限支付租金。自2016年10月12日被告使用房屋起至2018年5月22日房屋腾退止，租金应为531616元。被告未按约支付租金，已构成违约，应承担违约责任。原告依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条规定提起诉讼。 吴开伟提供证据如下：1.原告与出租人之间的《房地产租赁协议》《军队房地产租赁合同》，拟证明原告租赁了都神殿房产。2.原告、邵银宝与顾珍菊之间的《房屋租赁协议》，拟证明原告与顾珍菊之间有房屋租赁合同关系。3.《关于在××路××号开设餐饮服务的报告》，拟证明顾珍菊要求在案涉房屋开设餐饮服务，出租人批复同意。4.照片一张，拟证明被告在案涉房屋开设舟山市海岛真味轩餐厅。5.（2017）浙0902民初3991号民事判决书、（2018）浙09民终42号民事判决书、（2018）浙0902民初1823号民事判决书、（2018）浙09民终426号民事判决书、（2019）浙0902民初2940号民事判决书，拟证明关联诉讼案件的判决内容。 张国琴辩称，第三人邵银宝因向被告借款等原因，对被告欠有债务，遂将餐厅交给被告经营，以此抵销债务。如果被告因使用案涉房屋与他人建立租赁合同关系，则合同相对方应是邵银宝。原、被告之间并无合同关系。合同具有相对性。顾珍菊将餐厅转让给邵银宝后，原告、邵银宝与顾珍菊之间的房屋租赁合同关系已终止。即使被告需要承担租金，亦不应以顾珍菊的房屋租赁合同作为计算依据，而应按出租人出租房屋的租金标准计算。 张国琴提供证据如下：1.邵银宝出具的《申明书》；2.邵银宝出具给被告的两张《借条》；3.银行明细清单及电子回单。上述证据拟证明邵银宝向被告等人借款，及邵银宝同意以餐厅转让费和案涉房屋租金冲抵债务。 邵银宝述称，其系协会的会长。协会拟修复都神殿，其得知出租人将都神殿房产出租给了原告，遂找到原告协商，经出租人同意，从原告处转来了该房产。原告所经手的出租事宜，其与协会均已清理完毕，且其与协会已向原告支付了补偿款。故都神殿房产已与原告无关。其租赁都神殿房产后，一部分自用，一部分转租给案外人方福康开设公司，案涉房屋则出租给顾珍菊开设餐厅。后顾珍菊开设的餐厅由其出资95万元接手。被告及案外人张李萌提出三人共同经营餐厅，其不想参与经营，让被告及张李萌两人经营。其要求该两人承诺承担上海客户的相关账目，其欠被告的借款不用再还，餐厅经营自负盈亏，自付租金，其同意出资于餐厅的95万元不向该两人收取。关于餐厅由该两人经营几年，没作约定。被告答应支付餐厅的租金。其从顾珍菊处接手餐厅后约一月余，被告及张李萌就开始经营餐厅。后张李萌出事，餐厅由被告一人经营。餐厅的房租，其本人未曾支付过。其曾询问餐厅经营状况，被告提到租金有所拖欠。但关于租金支付及拖欠的详情，其不清楚。 当事人围绕诉讼请求依法提交的上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。关于关联诉讼判决的执行情况，本院已予核实。被告提供的证据，原告对三性有异议，因该些证据涉及被告等人与第三人邵银宝之间的其他权利义务关系，且不影响本案处理，故本案中不作认证。据此，并结合各方当事人陈述，本院对原告吴开伟诉称的其向出租人租赁都神殿房产、原告、第三人邵银宝与案外人顾珍菊签订《房屋租赁协议》、餐厅投资人变更为被告张国琴、关联诉讼判决内容及原告履行情况等节，予以确认。 另查明：《军队房地产租赁合同》中载明，都神殿房产中房屋建筑面积约2200平方米，场地面积约300平方米。 本院审理的（2017）浙0902民初3991号案中，出租人起诉的被告除吴开伟外，还有东大诊所。出租人要求东大诊所对吴开伟拖欠租金中的811800元及利息39554元承担连带清偿责任。本院对出租人的该项诉讼请求予以驳回。该案中吴开伟辩称，其已于2011年5月将《房地产租赁协议书》项下的权利义务概括性地转让给了第三人邵银宝；此后，都神殿房产由邵银宝实际使用，处在邵银宝的实际控制之下；其于2012年3月1日与出租人签订《军队房地产租赁合同》，是因为《房地产租赁协议书》有此要求，是为了满足形式备案及报批需要。该案中本院查明，都神殿房产的房屋所有权证登记的房屋面积为2094.04平方米；吴开伟最后一次向出租人支付租金是在2011年5月13日，之后系第三人邵银宝、案外人邵银玲在向出租人支付租金；2014年12月31日前的租金已付清，2015年1月1日后的租金，由邵银宝、邵银玲支付了110000元，由东大诊所于2017年6月23日支付了39664元。本院认定，由于出租人未同意合同转让，吴开伟仍系都神殿房产的承租人。（2017）浙0902民初3991号民事判决中，判令吴开伟支付给出租人的租金1350936元，系按2015年1月1日至2017年12月31日三年租金1623600元（541200元×3年），扣除可抵充的已付租金149664元、租赁保证金123000元计算。 （2018）浙09民终426号民事判决中，判令吴开伟支付给出租人的房屋占有使用费134659.73元，系2018年1月1日至2018年1月3日期间按2200平方米及年租金541200元计算，2018年1月4日至2018年5月22日期间按1400平方米及年租金541200元的7/11计算之和。 （2019）浙0902民初2940号案中，本院曾向邵银宝进行调查。邵银宝称，出租人口头同意由我们承租都神殿房产，但因为变更租赁合同要经出租人上级审批，故书面手续未办理，还是以吴开伟的名义承租，但实际是我们向出租人租赁的；之后的租金由其或其姐姐邵银玲直接向出租人支付，吴开伟欠出租人的租金，也由协会补交了；吴开伟在（2017）浙0902民初3991号案中的相关答辩内容属实，其签署过《房屋租赁框架协议书》《房屋租赁补充协议书》；与顾珍菊签的《房屋租赁协议》上有吴开伟的名字，是因为案涉房屋是吴开伟出面租的，顾珍菊要做营业执照，工商部门要求租赁协议上需有吴开伟的名字；其已向出租人付清了前期的租金，后期要求方福康等人直接向出租人支付租金，若方福康等人拖欠租金，应是欠协会的，但因为与出租人的租赁合同是吴开伟签的，故其认为吴开伟也有资格向方福康等人去收租金，顾珍菊早就不再经营餐厅，要收租金也应该向张国琴去收。 关于《房屋租赁框架协议书》《房屋租赁补充协议书》。前者由吴开伟（出租方、甲方）与协会、邵银宝、俞莉敏（承租方、乙方）于2011年4月15日签署，载明甲方拟将都神殿房产从原承租人陈某、杨某处收回后转租给乙方；2009年1月1日开始甲方与出租人合同租期内已支付给出租人的租金和以后应支付给出租人的全部租金均由乙方承担；甲方将房屋分租后，至2022年12月31日（应系2020年12月31日之误）可获得差额收益216万余元，甲方同意乙方支付补偿款160万元等内容。后者由吴开伟与协会、邵银宝签署，内容基本同前者。 （2019）浙0902民初2940号民事判决中，本院认定吴开伟、邵银宝两方之间确有《房地产租赁协议书》项下的权利义务概括性转移的意向，但因出租人未同意，合同权利义务概括性转移未成为事实；吴开伟仍系都神殿房产的承租人；涉及顾珍菊的《房屋租赁协议》，吴开伟、邵银宝均是合同当事人，均是顾珍菊的合同相对方；顾珍菊将餐厅转让给邵银宝，产生了房屋租赁合同的债权债务同归于一人的结果，相关《房屋租赁协议》实质上已终止；餐厅转让前的租金顾珍菊已付清，餐厅转让后顾珍菊不再是次承租人，无需再支付房屋租金。遂判决驳回吴开伟的诉讼请求。 综上，本院认为：关于原告吴开伟、第三人邵银宝之间有《房地产租赁协议书》项下的权利义务概括性转移的意向，但因出租人未同意，合同权利义务概括性转移未成为事实，吴开伟系都神殿房产的承租人，吴开伟、邵银宝与顾珍菊之间的《房屋租赁协议》在餐厅转让给邵银宝后已终止等节，在相关生效判决中已作认定。首先，原告关于被告张国琴使用案涉房屋的权利来源于原告、邵银宝与顾珍菊之间《房屋租赁协议》之主张，不能成立。原、被告之间并未建立房屋转租的合同关系。原告基于房屋租赁合同关系提出的请求权，缺乏事实和法律依据。其次，在原告与邵银宝等人之间的合同权利义务概括性转移意向，因出租人未同意而未成为事实的情况下，意味着原告与邵银宝等人签订的《房屋租赁框架协议书》《房屋租赁补充协议书》未生效。此后，原告与邵银宝等人就都神殿房产是否另行约定了权利义务关系，双方均未予举证。故原告与邵银宝等人之间基于《房屋租赁框架协议书》《房屋租赁补充协议书》的所作所为及其法律后果，理应以合同未成立为前提，按缔约过失责任处理。就缔约过失责任的请求权而言，原告向被告张国琴主张权利，缺乏事实和法律依据。第三人在另案中虽然同意原告直接向被告主张权利，但缔约过失责任是基于法律的规定而产生的一种民事责任，第三人的意思表示，并不能作为原告向被告张国琴主张权利的依据。退一步说，即使原告与邵银宝等人就都神殿房产形成了其他合同关系，根据合同相对性原则，原告亦不能越过邵银宝等人直接向被告张国琴主张权利。另需指出的是，原告与邵银宝等人之间缔约过失责任处理的结果尚未明确，第三人与被告对于餐厅经营的相关权利义务本身尚有争议，在此情形下，即使被告愿意直接向原告支付租金，本院在本案中亦难以作出处理。故原告的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第八十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第一项规定，判决如下： 驳回原告吴开伟的诉讼请求。 案件受理费9116元，由原告吴开伟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 长  张卓峰 人民陪审员  颜晶舟 人民陪审员  林意红 二〇二〇年十一月二十四日 书 记 员  陈 洁