广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初8139号原告：陈静茹，女，1976年10月30日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：罗锡辉，广东乐信律师事务所律师。被告：王丽丽，女，1985年2月21日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：张钰丽，女，1990年2月6日出生，汉族，住河南省郸城县。原告陈静茹诉被告王丽丽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈静茹及其委托诉讼代理人罗锡辉，被告王丽丽及其委托代诉讼理人张钰丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈静茹向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付拖欠2020年2月5日至2020年6月8日租金金额12938元及迟延履行违约金9629.34元（以每月逾期支付的租金为基数，从每月5日起按未付金额1%计算）；2、被告向原告支付2020年1月至7月的物业管理费5831.98元；3、被告向原告支付2020年6月9日至2020年8月10日止的占用费（按202元/天计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月1日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，原告将位于广州市增城区荔城街道增城大道69号1幢343号商铺出租给被告用于经营舞蹈培训，租赁期限从2018年9月5日至2023年9月4日。签订合同后，原告就将商铺交付给被告使用。被告从2020年2月起至今一直拖欠租金未交，物业服务费也从2020年1月起至今一直拖欠未交。原告多次催告被告，但是被告以各种理由拒绝交付租金及物业服务费等。被告的上述行为已经构成根本违约，原告有权要求被告支付拖欠的租金等费用并赔偿违约金。为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，恳请支持全部请求。被告王丽丽辩称：一、不同意原告的诉讼请求，被告不存在违约行为，被告在疫情期间无法开门营业，属于因不可抗力致使合同无法履行，应免除疫情期间的房屋租金，且不应当承担违约责任。2020年1月初，全国爆发新冠病毒××疫情，广东省宣布启动突发公共卫生事件一级响应，并采取了停工停课等非常严格的疫情防控措施，广州市首当其冲。疫情爆发以后，广东省教育厅发布规定在幼儿园幼儿返园前，校外培训机构不得开展线下教学活动，广州市教育局予以转发，增城区教育局发布《增城区教育局关于返校复课期间严禁中小学生参加校外托管服务和培训机构线下培训的通知》明确校外培训机构在复课前严禁开展线下培训。被告在疫情期间根本无法开门营业，属于不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，应当认定为不可抗力。被告在此次新型冠状病毒疫情期间经营受到严重影响，属于因不可抗力而无法正常履行合同，故被告有权要求减免不可抗力发生期间的租金，并免除相应的违约责任。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一款“（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。……因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应的举证责任”之规定，被告租赁商铺作为开展舞蹈培训使用，对于该行为被告并不能预见、不能避免，也属于不能克服的客观情况，应当认定为不可抗力，本案应当适用不可抗力的相关规定，免除相应的违约责任。二、不同意原告主张的租金请求。2020年4月份，原告将舞蹈室的大门上了锁，直接导致被告在2020年5月份后无法营业，放在舞蹈室里面的设备等财物根本无法取出。原告违约，强制将舞蹈室上锁，其意在于将整个舞蹈室转让出去，来补偿因疫情期间导致这几个月的租金损失。对此，被告认为，原告主张的2月、3月、4月的租金应适用不可抗力的相关规定，应当予以减免，对于原告主张5月份以后的租金没有事实和法律依据。三、对于原告主张的支付拖欠租金的延迟履行违约金，没有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”之规定，被告承租商铺用于舞蹈室经营，因疫情直接导致被告的舞蹈室无法开业，经营发生严重困难，故被告不应承担违约责任。四、对于原告主张被告支付物业费，没有事实和法律依据。原告并不是物业管理公司，没有权利主张物业费。况且，对于物业管理费，被告一直都是交给万达旗下的物业管理公司。原被告签订的租赁合同，没有约定物业费的缴费标准，亦没有约定物业费由原告单方收取，原告无权收取物业费。退一万步讲，即使支付物业费，也应当适用不可抗力的规定，对于1月、2月、3月、4月的物业费适用不可抗力的相关规定，予以减免，对于主张5月份以后的物业费没有事实和法律依据。况且，涉案舞蹈室位于万达广场，物业管理公司亦属于万达集团下属的物业管理公司。2020年1月份，万达集团发布公告，疫情期间免除万达广场商户部分租金及物业费。故，原告主张被告支付物业费，没有事实和法律依据。五、原告主张的占用费，没有事实和法律依据。原告于2020年4月份将舞蹈室大门上锁，并委托中介张贴告示，内容为旺铺转让，七间打通，525平，带精装修，可以直接做生意入驻。经被告联系确认，该刘小姐系乐有家经纪人系房产中介。被告已于2020年5月18日交还钥匙。原告已经打算将舞蹈室重新出租，据被告所知已有新的承租人与原告方联系，意欲承租涉案舞蹈室，原告提出如果新的承租人要承租涉案舞蹈室，需先交纳进场费15万元。现原告坐享其成，还企图强制要求被告支付占用费，该行为没有事实和法律依据。经审理查明：位于广州市增城区荔城街增城大道69号1幢343号的产权人为原告。2018年9月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）就涉案商铺的承租事宜签订一份《商铺租赁合同》，合同约定“一、商铺概况1、位置增城市荔城街增城大道69号1幢343号……租赁用途舞蹈品牌菲尚国际……二、租期和开业租期自2018年9月5日起至2023年9月4日止。……乙方应自合同生效日起支付该商铺物业服务费及能源费用。……三、租金1、该商铺租金……（3）2019年9月5日至2020年9月4日，租金标准为3030元/月；……四、保证金1、作为乙方按期足额交纳租金、履行承租人义务的担保，乙方应在本合同签订同时向甲方一次性交纳相当于两个月租金作为租金保证金，即6060元。……2、乙方妥善履行本合同约定，甲方应在合同终止解除、乙方办理完撤场手续后15日内，将相关保证金余额无息返还给乙方，本合同另有约定的除外。五、迟延履行违约金乙方逾期交纳租金等费用，每逾期一日，应向甲方支付应付未付金额1%的迟延履行违约金。……七、商铺交还……2、乙方应在交还该商铺前结清租金、物业服务费、水电费、燃气费、房屋租赁税等全部费用，否则甲方或物业服务公司有权阻止乙方撤离其物品；由此导致损失和责任全部由乙方自行承担。……十、合同终止与解除……3、因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还押金及乙方已交纳的其他款项……5、发生有下列情形之一，视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同。（1）乙方无法定或约定理由擅自提出解除合同（包括擅自撤场行为）的；（2）乙方迟延支付租金、物业服务费等任一项费用超过15日的……十五、合同生效本合同自甲乙双方签署后生效；一式二份，甲方一份，乙方一份，具同等法律效力。”。2018年9月，被告接收涉案商铺使用，并交租至2020年1月，自2020年2月起未缴纳租金。原告提供一张物业管理费电子发票（名称一幢343，备注2020年1月1日至2020年7月31日），金额为5831.98元。另，被告共承租了涉案商铺在内的七间相邻商铺用于经营舞蹈室（七间商铺地址为广州市增城区荔城街道增城大道69号1幢343号至349号）。其中商铺343号至348号的六间商铺业主（出租方）已向增城区人民法院提起诉讼，案号分别为（2020）粤0118民初4984号、（2020）粤0118民初5128-5130号、（2020）粤0118民初8138-8139号。其中在（2020）粤0118民初5128-5130号案中，被告已于2020年8月11日与相关业主办理了房屋交接手续并清空房屋物品。再，2020年1月23日，广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月27日，广州市增城区教育局发出《广州市增城区教育局关于进一步落实培训（托管）机构停课的紧急通知》，载明自2020年1月24日其全区校外教育培训（托管）机构暂停开展各类线下培训、托管活动。2020年5月27日，广州市教育局发布《广州市2020年春季学期幼儿园、特殊教育学校和校外培训机构返园返校时间安排》，明确校外培训机构开展面向成人、国际预科生、高三应届生、初中往届生培训业务复课时间不得早于5月28日，校外培训机构其他培训业务复课时间不得早于6月2日。在本案的庭审过程中，一、双方确认以下，涉案合同双方已经解除。二、对于协商减租及相关事宜，（一）被告表示，其于2020年1月29日与原告协商请求免租一个月，原告表示2月可减租半个月；后被告在2020年2月25日向原告申请延时交租，原告表示同意；被告在2020年4月发现商铺被上锁；同时被告在2020年4月提出转租并已经找到接手的下家，但由于业主方不同意，所以没有转租出去。（二）原告表示，其在2020年1月底有同意被告减租2月半个月租金以及在2月份同意被告延迟交租，但被告仍没有按时支付租金；原告在2020年4月没有对商铺进行上锁；被告有与原告进行协商转租，原告是同意转租的，但因不是只有原告一间商铺出租，其他商铺的业主意见原告并不清楚。三、被告陈述以下，（一）2018年11月11日起对外营业，2020年1月基于疫情及春节放假原因一直停业。（二）2020年1月商铺暂停营业时对商铺上一把锁，在2020年4月到涉案商铺发现商铺大门被多加了一把锁，因此被告无法开门，也无法搬离商铺内的物品。（三）2020年5月，物业公司提出七间商铺的业主要求被告交还房屋钥匙，被告将钥匙快递寄给物业公司。本院认为：原告与被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。关于原告主张要求租金（占用费）及违约金的诉讼请求。被告自2020年2月起未付租金，因此原告主张要求被告支付2020年2月5日起至2020年8月10日止的租金（占用费）的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。被告提出原告在涉案商铺加锁导致无法搬离以及其在2020年5月已向原告返还钥匙等抗辩，但其提供的证据不足以证明上述抗辩成立，因此本院对其该抗辩不予采信。至于被告提出基于疫情的不可抗力因素请求减免租金及免除相应违约责任的相关抗辩。本院对此分析如下，首先，因新冠××疫情的影响，2020年1月23日，广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，并要求暂停开放人员密集的公共服务场所直至疫情结束，室内外有关人员密集的活动如非必要一律停办，暂停举办各类课外教育培训活动等。随后，广州市增城区教育局也发文要求暂停校外培训机构的一切线下培训活动；直至广州市教育局发布校外培训机构不得早于6月2日前返校的时间安排。因此被告经营的舞蹈机构属于政策限制开业的范畴，确因新冠××疫情而影响其营业。其次，根据原被告的陈述，双方在2020年1月已就减租事宜进行沟通协商但未达成一致意见，而在4月、5月期间双方再次对转租事宜进行协商未果，可见被告对于其因疫情或者疫情防控措施导致其履行合同困难已经尽了及时通知义务以及为减少双方损失扩大做出了努力。在此情形下，结合疫情相关文件的规定、被告的营业范围、疫情和疫情防控措施对被告营业的影响程度、被告提前解约的行为、原告出租成本等因素，依据公平原则，酌定被告减半支付2020年2月5日至6月4日期间的租金以及免除被告迟延付租的违约责任为宜。经核算，被告应向原告支付2020年2月5日起至2020年8月10日期间的租金金额为12726元（2020年2月5日至6月4日每月支付1515元，2020年6月5日至8月10日期间每月支付3030元）。原告主张要求支付超出上述金额的部分，本院不予支持。原告主张要求被告支付迟延付租违约金，本院不予支持。至于原告主张的物业管理费。根据《商铺租赁合同》第二条的约定，涉案房屋在承租期间的物业管理费应由被告缴纳。现原告提供证据证明其已支付涉案房屋在2020年1月至7月的物业管理费，因此原告主张要求被告支付2020年1月至7月止的物业管理费5831.98元，理据充分，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王丽丽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈静茹支付租金12726元；二、被告王丽丽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈静茹支付物业管理费5831.98元；三、驳回原告陈静茹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费412元，由原告陈静茹负担227元，被告王丽丽负担185元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇二〇年十一月十日书记员  赵洁玲