河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0311民初7092号原告：董海娟，女，汉族，1982年11月18日出生。委托诉讼代理人：张振宇，河南精专律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：胡学芹，河南精专律师事务所律师，特别授权。被告：洛阳开元商业管理有限公司。法定代表人：邵亚培，执行董事。被告：洛阳开元居然之家家居建材有限公司。法定代表人：吴军平，总经理。被告：洛阳开元市场开发有限公司。法定代表人：金平亮，总经理。三被告共同委托诉讼代理人：刘明芳，河南万基律师事务所律师，特别授权。三被告共同委托诉讼代理人：朱佳佳，河南万基律师事务所实习律师，一般代理。原告董海娟诉被告洛阳开元商业管理有限公司、洛阳开元居然之家家居建材有限公司、洛阳开元市场开发有限公司委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告董海娟委托诉讼代理人张振宇、胡学芹，三被告共同委托诉讼代理人刘明芳、朱佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董海娟向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告一向原告支付2019年度租金（人民币）：叁万伍仟叁佰肆拾元整（￥：35340.00元）；2、依法判决被告一向原告支付逾期违约金（人民币）（从2018年11月2日起计算至实际清偿之日止，暂计算至2019年12月31日，计算基数：35340.00元/年；日2‰；365日）：贰万伍仟柒佰玖拾捌元贰角（￥：25798.20元）。3、依法判决被告二及被告三对请求1、2的租金及违约金承担连带清偿责任；4、依法判令被告一与被告二恢复原状，交还房屋，自主经营（庭审中原告将诉求“依法判令被告一继续履行双方签订的《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》”变更为现诉求）；5、本案诉讼费及其他费用由三被告承担。事实与理由：2013年09月27日（合同备案日期10月25日）我与洛阳开元市场开发有限公司签订《商品房预售合同》及其附件六份（合同编号：YS0217919；房屋代码：740908），预购洛阳开元市场开发有限公司开发的洛阳时尚淘宝广场期房3层124号房；预测建筑面积：34.75平方米；单价：8588.00元/平方米，房屋总金额：贰拾玖万捌仟肆佰叁拾叁元整（￥：298433.00元）；约定2013年10月15日前该商品房验收合格。后经实测，洛阳新区开元大道202号开元精品广场现房房号为：3170，实测建筑面积：34.77平方米，现房款总额：贰拾玖万捌仟陆佰零伍元整（￥：298605.00元）。2018年12月06日我依法办理《中华人民共和国不动产权证书》，豫（2018）洛阳市不动产权第10653798号，权利人：董海娟；共有情况：房屋单独所有；坐落：洛龙区开元大道202号1幢3170；权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权；房屋建筑面积：34.77M2。2013年09月17日我与被告一洛阳开元商业管理有限公司签订《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》及2017年04月09日与被告三洛阳开元市场开发有限公司签订《〈商品房预售合同〉补充协议》，约定我将其3170号商铺委托给被告一经营管理，2018年11月2日后续签8年《商铺委托租赁合同》等事由，按商场实际情况，双方协商待定。2017年1月3日，被告一作为出资人设立被告二，并将我及其他业主的商铺整体出租给被告二。至今被告一、被告二也未与原告就其所有的商铺租赁合同达成一致书面协议，但被告二却至今实际占有且将该商铺租赁给第三方经营户收取租金，却不支付我应得的房屋租金，故此原告为维护其合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。洛阳开元商业管理有限公司辩称：一、《商铺委托经营管理协议》已履行完毕且《协议》本身与商铺租赁行情无对应关系，不能作为定案依据。2013年9月17日答辩人与被答辩人签订《商铺委托经营管理协议》，被答辩人将3层3120号商铺委托答辩人统一经营管理，租期自2013年11月11日至2018年11月1日，租金为1至3年无租金，第四年和第五年年租金均为35340.75元，共计70681.5元，答辩人已按照合同约定支付了租金，履行期限届满，该协议已履行完毕。另据与本案同类型的案件（2020）豫03民终2322号民事判决书，对《商铺委托经营管理协议》予以否定，判决书内容显示“《委托经营管理协议》前1-3年是没有租金的，第4年、第5年有租金，该租金明为租金实为购房款的一部分，与商铺租赁行情并无对应关系，不能反映真实的市场价格。关于要求支付租金的主张，其提交的计算租金的标准没有法律依据，本院不予支持。”即该份《委托经营管理协议》所涉及的租金计算标准二审生效判决不予采信，没有法律依据、没有参考价值。二、被答辩人已构成违约，根据《商品房预售合同》附件4《合同补充协议》第四条约定，答辩人可无偿使用涉案商铺。2013年9月27日被答辩人与洛阳开元市场开发有限公司（以下简称“开元市场开发公司”）签订了《商品房预售合同》，该合同附件四《合同补充协议》第4条约定：“××必须服从出卖人或出卖人委托的物业公司或商场管理机构统一经营管理。否则，××自愿同意将所购商铺无偿交给出卖人安排经营、使用，直至××同意服从出卖人经营管理。”2018年11月答辩人多次联系被答辩人要求其另行签订委托经营管理合同，被答辩人拒绝另签合同。签订协议即为一种经营行为，被答辩人2018年11月2日至今没有与答辩人签订委托管理协议，没有按照合同约定履行其应尽的义务，故其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，即答辩人有权无偿使用涉案商铺。洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初5101号民事判决书、洛阳市中级人民法院(2019)豫03民终1881号民事判决书均确认了《商品房预售合同》附件四《合同补充协议》第4条的约定，系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行合同义务。洛阳开元市场开发有限公司授权答辩人使用包括涉案商铺在内的商业用房及土地有合同依据。另外，洛龙法院判决书载明“商业卖场从开始到形成稳定的营运绩效，通常需要经历一段时间过程，商业不动产根本特点是，租客有了稳定的客源，才能有稳定的租金收入。”，“个别业主的利益诉求，应当与大多数业主的利益相一致。三、被答辩人诉请要求支付违约金没有事实和法律依据，不应予以支持。2018年11月2日后被答辩人未与答辩人签订《商铺委托租赁合同》，答辩人没有租金支付依据，无法确定支付金额，因此答辩人无法向被答辩人支付租金且被答辩人因不服从统一经营管理，违约在先，故答辩人有权无偿使用涉案商铺。另外，被答辩人要求支付违约金的基数来源于《商铺委托经营管理协议》，该协议已被否定，不具备法律效力，因此，被答辩人要求支付违约金的诉求，应予以驳回。四、洛阳开元商业管理有限公司、洛阳开元居然之家家居建材有限公司、洛阳开元市场开发有限公司是三个独立的法人，独立承担责任。开元商管公司、开元居然之家、开元开发公司三个公司财务独立、管理独立，人格独立，独立承担责任。连带责任必须法定，在没有法律明确规定的情况下，不应承担连带责任。综上所述，被答辩人的诉求无任何事实与法律依据，应驳回其诉讼请求，被答辩人的行为已构成违约，答辩人可无偿使用涉案商铺。洛阳开元居然之家家居建材有限公司辩称：首先，答辩人与被答辩人不存在合同关系，根据合同的相对性原则，原告无权要求答辩人承担任何责任。第二，答辩人与开元商管公司、开元居然之家公司均为独立的法人，股东、财务彼此独立，不应承担连带责任。洛阳开元市场开发有限公司辩称：被答辩人在答辩人处购买商铺并签订《商品房预售合同》，答辩人已按合同约定向被答辩人交付房屋，已履行了合同义务，不应承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方无异议的证据，本院予以确认并在在卷佐证。对有争议的证据和事实，结合双方提交的证据、当事人陈述和庭审调查的情况，本院认定如下事实：2013年9月27日，董海娟与洛阳开元市场开发有限公司签订了《商品房预售合同》一份，董海娟购买了“洛阳时尚淘宝广场”（暂定名）3层124号商铺一套，建筑面积为34.77平方米。《商品房预售合同》附件四合同补充协议第4条约定：“为了维护××更多的利益，××在签订《商品房买卖合同》后、进场经营前，必须与出卖方签订《经营管理公约》，××必须服从出卖人或出卖人委托的物业公司或商场管理机构统一经营管理。否则，××自愿同意将所购商铺无偿交给出卖方安排经营、使用，直至××同意服从出卖人经营管理”。同时合同约定了其他条款。2017年4月9日，董海娟（××）与洛阳开元市场开发有限公司（出卖人）又签订了《商品房预售合同》补充协议一份，约定的主要内容为：原《商品房预售合同》中××已交首付款人民币158433元，还欠出卖人房款人民币140000元，出卖人同意××以2013年与洛阳开元商业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理协议》中约定的租金抵扣所欠房款，第四年租金人民币35340元、第五年租金35340元，该租金逐年直接抵扣××所欠出卖人房款，出卖人向××出具第四、第五年返租抵扣所欠房款的正规购房款收据，抵扣房款以后，按××购房款收据统计剩余购房款等；与出卖人关联公司洛阳开元商业管理有限公司继续履行《商铺委托经营管理协议》，所以2018年11月1日前××商铺使用权尚属出卖人关联公司，2018年11月1日后续签8年《商铺委托租赁合同》等事由，按商场经营实际情况，双方协商待定等。2013年9月17日，董海娟（乙方）与洛阳开元商业管理有限公司（甲方）签订《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》一份，协议约定：乙方自愿将涉案商铺委托甲方代为租赁和统一经营管理，委托经营管理年限为五年，自2013年11月1日起至2018年11月1日止。五年期满后，乙方应当按照甲方确定的市场指导价自行招商，或与甲方协商一致续签《委托经营管理协议》，或用于自营，但均要服从开元精品服饰广场的市场统一定位和管理规章制度。自开元精品服饰广场正式开业之日起，前三年乙方不向甲方收取任何费用。第四年和第五年甲方就委托标的向乙方支付租金，年租金为人民币35340.75元，合计人民币70681.5元。乙方自行负担获得租金收入所产生的相关税费。委托期间，甲方可根据市场行情调整商铺的实际租赁租金水平及经营范围，乙方不得干涉。委托租赁期间，甲方因经营管理需要可对乙方商铺使用功能及格局进行适度调整等。协议最后一条约定，本协议作为甲乙双方签订《商品房买卖合同》不可分割的一部分，在双方签署《商品房买卖合同》的同时签署，与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力。2016年9月22日，洛阳开元市场开发有限公司出具《授权书》，将其开发的“洛阳新区龙门大道以西、开元大道以北”的43000平方米的商业用房授权给洛阳开元商业管理有限公司使用，用于开办居然之家商业卖场，授权期限为本授权盖章之日起至2026年12月31日止。后洛阳开元商业管理有限公司于2017年1月5日委托洛阳开元居然之家家居建材有限公司统一对外招商、经营管理，洛阳开元居然之家家居建材有限公司于2017年4月29日将商场整体开业。以上《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》于2018年11月1日到期后（涉案商铺在签合同时就已实际交付使用，租赁期内的租金已经付清），因商铺租金价格问题董海娟与洛阳开元商业管理有限公司未能达成一致意见，双方至今未能续签《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》。现原告诉至本院，要求判如所请。本院认为：当事人对自己提出的主张所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，董海娟与洛阳开元商业管理有限公司签订的《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》到期后，双方未就续签合同及租金支付等问题达成一致意见。原告作为案涉商铺的所有权人，主张租金合情合理，但董海娟未向本院提交证据证明双方对租金问题已经协商一致，且董海娟主张的租金计算标准没有法律依据，本院不予支持。董海娟与洛阳开元商业管理有限公司应当本着互谅互让、合作共赢的态度，就租金问题友好协商，尽快确定租金的支付标准，以减轻各方损失，维护各方合法权益。董海娟与洛阳开元商业管理有限公司签订的《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》到期后，双方未就租赁问题达成新的一致意见，就违约问题也没有形成新的约定，在董海娟与洛阳开元商业管理有限公司未能就租金标准及支付问题协商一致的情况下，洛阳开元商业管理有限公司未向董海娟支付租金的行为显然不构成违约，故董海娟诉求第二项要求洛阳开元商业管理有限公司向其支付逾期违约金的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。洛阳开元商业管理有限公司、洛阳开元居然之家家居建材有限公司、洛阳开元市场开发有限公司虽具有一定的关联性，但尚未达到股东、业务、财务混同的程度（该事实已经豫03民终2322号生效判决书予以确认），故董海娟诉求第三项要求洛阳开元居然之家家居建材有限公司、洛阳开元市场开发有限公司承担连带清偿责任的主张，本院不予支持。董海娟与洛阳开元市场开发有限公司、洛阳开元商业管理有限公司签订的《商品房预售合同》及附件四合同补充协议、《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。董海娟购买的涉案商铺系产权式商铺，所有权与经营权相分离是产权式商铺的主要特征。董海娟虽然拥有商铺的所有权，但根据合同约定和相关法律规定，××必须服从商业卖场管理者的统一管理，在行使所有权时不能损害其他业主的合法权益。2013年9月17日的《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》约定的租赁期限到期后，在董海娟与洛阳开元商业管理有限公司就租金问题协商未果的情况下，洛阳开元商业管理有限公司继续对涉案商铺所在的商场统一经营，既符合合同约定，又有利于维护大多数业主的合法权益，其行为并不构成侵权，故对于董海娟诉求第四项要求恢复原状、交还房屋、自主经营的主张，本院不予支持。对董海娟的其他诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告董海娟的诉讼请求。本案受理费664元，由原告董海娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  毛继光二〇二〇年十一月二十三日书记员  牛玉凤