山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1002民初5929号 原告（反诉被告）：山东某有限公司，住所地威海市。 法定代表人：董某某，董事长。 委托诉讼代理人：罗书强，威海高新永鼎法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：刘某某，男，1972年9月10日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市。 反诉被告：刘某某a，男，1952年8月7日出生，汉族，住威海临港经济技术开发区。 委托诉讼代理人：廖某,女，1979年5月20日出生，汉族，住威海市环翠区，系刘某某a儿媳。 第三人：宋某某，男，1963年9月16日出生，汉族，住威海市环翠区。 原告山东某有限公司与被告刘某某所有权纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，在诉讼过程中，被告刘某某提起反诉，本院依法追加刘某某a为反诉被告、宋某某为第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）山东某有限公司的委托诉讼代理人罗书强、被告（反诉原告）刘某某、反诉被告刘某某a的委托诉讼代理人廖某、第三人宋某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山东某有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于1998年5月5日签订的招聘人员住户买卖合同；2.判令被告协助原告办理诉争房屋的产权过户手续；3.本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：1997年，威海工友集团公司变更为山东某有限公司，即本案的原告。被告于1995年7月以大学生的身份被原告公司招聘。1998年4月28日，案外人宋某某因不满足当时的购房条件，借用被告的名义交纳29640元的购房款，1998年5月5日，原、被告签订了购买了招聘人员住户买卖合同，1998年7月，被告自行离职。同年7月份，案外人宋某某又提出退房退款，但因办事员不了解情况错误地把该房产证办到了刘某某名下。根据合同的第五项的规定：“购房人自购房之日起连续在本公司工作二十年以上的，或者符合退体年龄时，其房屋产权归个人所有。否则，中途和私自离开本单位的(正常调动、死亡例外)可选择两种办法执行。一是房权归购房人，可按当年请市场价50%补交房款；二是将住房交回公司，每年按1000元计房租款，剩余房款退给原购房人。如果自购房之日起连续工作二十年以上，其原交购房款退还给购房人。”现被告在原告处工作未满20年离职，也未按合同约定的两种办法执行。为了维护原告的合法权益，依法提起诉讼，请求人民法院查明事实，依法判令解除原、被告于1998年5月5日签订的招聘人员住户买卖合同并协助原告办理诉争房屋的产权过户手续且本案的诉讼费用由被告负担。 刘某某答辩称：1.工友集团所称宋某某借被告名义买房一事的陈述与事实不符，涉案房产系其按原告购房福利政策合法取得；2.原告所称“因办事员不了解情况错误将该房产证办到刘某某名下”系虚假陈述；3.原告诉称其于1998年7月自行离职，违约未按与原告1998年5月5日签订的合同第五条约定执行一事的陈述与事实不符；4.原告与刘某某a恶意串通买卖其房产，构成侵权，给其造成的经济损失承担相应的赔偿责任；5.请求驳回原告的诉讼请求。 刘某某反诉请求：1.撤销山东某有限公司与刘某某a于2000年4月25日签订的《房屋买卖协议》并将涉案房产恢复原状；2.请求山东某有限公司、刘某某a共同赔偿20年房租损失10万元；3.判令山东某有限公司支付精神损失5万元。 山东某有限公司对反诉请求答辩称，请求人民法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。主要理由是，反诉原告的反诉没有事实根据和法律依据，20多年反诉原告对涉诉的房屋没有进行管理使用，没有提起任何异议，明显于理无据。当时工友集团错误把这个名称写在刘某某名下。 刘某某a答辩称，驳回反诉原告的反诉请求。 宋某某述称，当时与刘某某在工友水泵厂工作，是同事关系。当时公司分给大学生的福利房，刘某某不购买，其就说你不要的话，这个房我留着，当时其拿着钱，到工友财务交钱，由于房子是大学生的福利房，其不能取得产权，后来怕麻烦，最后到了办公室去，要求退款，最后将款退回。 当事人围绕诉讼请求依法向法庭提交了证据，庭审中当事人对证据进行了质证。威海工友集团公司（下称工友集团）提交其公司成立、改制及更名的一系列请示、批复等文件，证明原告山东某有限公司的主体资格，刘某某对原告的主体资格不持异议，本院对原告的诉讼主体资格予以认定。工友集团提交其向职工售房办法、1998年5月5日签订的《招骋人员住房买卖合同》、交款人名称为刘某某的购房《收款收据》、《房屋所有权证》、录音、工资表等证据，用以证明宋某某借用刘某某的名义购买涉案房产，后宋某某反悔，其将购房款退还宋某某，涉案房产收回。刘某某质证认为，对职工售房办法不知情，根据《招骋人员住房买卖合同》可以明确证实涉案房产系其本人购买，系其合法取得；对工友集团所称《收款收据》中的交款人名为刘某某实为宋某某的主张不予认可，认为涉案房款的实际缴款人系其本人，其缴款后将该《收款收据》随手放在涉案房产的房中，且涉案房产由工友集团于1996年2月10日交付给其本人；对工资表、《房屋所有权证》不持异议，并表明记不清离职时间，工友集团未将房产证已办好的事实告知其本人。第三人宋某某对上述证据均未提出异议，主张《收款收据》中的款项系由其向工友集团交付，退款后将该《收款收据》交回工友集团。刘某某在答辩期间除提交工友集团已提交的《房屋所有权证》外，还提交了落款时间为1998年6月29日的《房地产买卖契约》、《不动产证书》等证据，工友集团质证认为《房地产买卖契约》只是为办理《房屋所有权证》而签订的格式合同，不是真正的合同，合同中的房款与《招骋人员住房买卖合同》、《收款收据》载明的数额不一致。经庭审举证、质证，本院对上述证据评判如下：（一）工友集团、刘某某、宋某某对《招骋人员住房买卖合同》、《房地产买卖契约》中的购房人的签名由刘某某所签及《房屋所有权证》中的所有权人姓名为刘某某均不持异议，本院对上述证据予以认定；（二）《收款收据》中记载的款项实际交款人的问题。刘某某主张系其本人所交，并主张其将该《收款收据》放在涉案房屋中且与宋某某并不相识，而第三人宋某某主张其本人以刘某某的名义所交，《收款收据》由其持有，在退款时该《收款收据》被工友集团收回，其与刘某某系同事关系；工友集团的主张也与宋某某的主张相同。刘某某、宋某某系同一单位的销售人员，刘某某主张其与宋某某不相识，明显与事实不符，其该主张本院不予采信；刘某某自大学毕业被工友集团招骋起至《收款收据》中记载的交款时间止，其工资收入尚不足1万元，如果房款系由其本人交付，所交房款的金额相当于其当时工资水平10年的工资收入，在没有取得涉案房产的所有权和拿到《房屋所有权证》的前提下，即弃之不顾而自行离职，且在自行离职后的20余年时间里既不知道涉案房产所有权登记在其名下，也不就涉案房款向工友集团主张权利，而是在其作为第三人参加本院受理刘某某a诉工友集团房屋买卖合同纠纷诉讼时才去威海市不动产公司查询涉案房的所有权登记情况，此行为与常理不符；宋某某持有涉案的《收款收据》，当其得知涉案房产的所有权登记在刘某某名下时，即持《收款收据》要求工友集团退款，符合常情，如果交款人非宋某某本人，工友集团也不会将房款退还宋某某，因此，本院对宋某某、工友集团关于涉案房款由宋某某向工友集团交付予以采信。 本院经审理认定事实如下：工友集团于1997年7月4日经山东省人民政府批准改制为威海工友（集团）股份有限公司，同年，又经山东省经济体制改革委员会同意更名为山东某有限公司并重新注册登记。 1995年7月，刘某某大学毕业后被工友集团录用，与第三人宋某某同为工友集团下属企业威海工友水泵厂销售人员。1995年7月，工友集团制定《威海工友集团公司向职工售房办法》（下称售房办法），办法规定，凡是在公司工作的全体员工，只要符合购房条件的均可按实际市场价格的50%出资购买。售房办法还规定，购房者自购房后，连续在公司工作10年以上或者退体的，房屋产权归个人所有，如果未达到上述规定年限而离开本单位的，可选择两种方式执行，一是房权归本人，可按当时市场价目50%补交房款，二是住房交回公司，每年交公司房租1000元，剩余房款退还购房人。1998年4月28日，第三人宋某某以刘某某的名义向工友集团支付购房款29640元后，工友集团于同年5月5日与刘某某签订《招骋人员住房买卖合同》，约定工友集团以29640元的价格向刘某某出售位于职工生活区6号楼东单元601住房，并约定购房人自购房后，连续在公司工作20年以上或者符合退体年龄时，房屋产权归个人所有。否则，中途和私自离开本单位的，可选择两种办法执行，一是房权归购房人，可按当年市场价目50%补交房款；二是将住房交回公司，每年按1000元计房租款，剩余房款退还原购房人。如果自购房之日起连续工作二十年以上，其原交购房款退还购房人。同年6月，工友集团在为购房职工集中办理产权登记手续时，向威海市环翠区房产管理局提交了以工友集团为甲方、刘某某为乙方签订的落款时间为1998年6月29日的《房地产买卖契约》，该《房地产买卖契约》约定工友集团将坐落于威海市环翠区虎山村6号楼内601号房屋所有权售给刘某某。房屋建筑面积78.56㎡、每平方米售价650元，共计金额（人民币大写）伍万壹仟零陆拾元￥51060元。《房地产买卖契约》第四条第2项约定“一次付款期限：乙方于96年2月10日向甲方一次付款（人民币大写）伍万壹仟零陆拾元￥51060元”；第五条约定“双方同意甲方于96年2月10日将房屋正式交付乙方，同时将与该建筑相关的土地使用权一并转移给乙方”。1998年7月初，刘某某在没领取6月份工资的情况下自行离职，未再到工友集团工作，同年7月15日威海市环翠区房产管理局将诉争的坐落于温泉镇*登记在刘某某名下，工友集团领取涉案房产的房屋所有权证后存放于本公司，第三人宋某某得知涉案房产登记在刘某某名下后，即持工友集团出具的涉案房产的收款收据要求工友集团退房退款，工友集团将涉案房产的29640元款项退给宋某某后，又于1999年4月26日与王丽华（唐永哲）签订《招聘人员住房买卖合同》，因涉案房产的所有权已办理在刘某某名下，无法为唐永哲办理所有权登记，工友集团又为唐永哲调换了一处房产。2000年4月25日，山东某有限公司又与刘某某a签订《房屋买卖协议书》，约定山东某有限公司将涉案房产以5万元的价格出让给刘某某a。2020年8月5日，本院受理了刘某某a诉山东某有限公司、第三人刘某某房屋买卖合合同纠纷一案，在诉讼过程中刘某某得知涉案房产登记在其名下，遂以因保管不善，将威环房私字第6195号房屋所有权证书遗失为由向威海市不动产登记中心申请补办不动产登记证书，威海市不动产登记中心于2020年9月7日为刘某某颁发了“鲁（2020）威海市不动产权第0059454号”不动产证书，地址变更为“工友小区8号601室”，刘某某a于同年9月8日向本院申请撤回起诉，本院于同日裁定予以准许。 本院认为，本案争议的焦点为工友集团与刘某某的房屋买卖关系是否成立及涉案房产的产权归属。虽然工友集团与刘某某先后于1998年5月5日、6月29日先后签订了《招骋人员住房买卖合同》、《房地产买卖契约》，按前述对证据的评判可认定刘某某并未按约定向工友集团支付购房款，而是由第三人宋某某以刘某某的名义在工友集团与刘某某签订上述合同前向工友集团支付，而刘某某在签订上述合同后即自行离职，应属宋某某借名买房，当宋某某发现涉案房产登记在刘某某名下后，即持工友集团向其出具的交款人为“刘某某”的收款收据要求工友集团退款，此时工友集团也未将涉案房产交付刘某某或宋某某。因此，工友集团与刘某某的房屋买卖关系不成立。因物权登记往往伴随着物权权属的变动，故物权变动登记应以有效的法律行为为前提，由于工友集团与刘某某的房屋买卖关系不成立，且刘某某在自行离职二十余年并不知晓涉案房产登记在其名下，当其参加本院受理的刘某某a诉山东某有限公司、第三人刘某某房屋买卖合同纠纷一案的诉讼过程中得知涉案房产登记在其名下，在明知其并未收到过《房屋所有权证》的情况下，仍以因保管不善，将威环房私字第6195号房屋所有权证书遗失为由向威海市不动产登记中心申请补办了不动产登记证书，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，工友集团为刘某某办理了房屋所有权证及刘某某补办了《不动产证书》，刘某某并不当然系登记房产的所有权人，即刘某某并不享有涉案房产的所有权，涉案房产所有权属于原所有权人工友集团。 综上所述，原告工友集团的诉讼请求合理部分，本院予以支持；反诉原告刘某某的反诉请求，无事实根据和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十九条之规定，判决如下： 一、被告刘某某于本判决生效之日起十日内，协助原告山东某有限公司将坐落于威海市环翠区工友小区*[不动产证号：*]不动产的变更登记至山东某有限公司名下； 二、驳回原告山东某有限公司其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告刘某某的反诉请求。 案件受理费50元，由原告山东某有限公司负担；反诉案件受理费1650元，由被告刘某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  周大凯 二〇二〇年十一月二十日 书记员  肖 昆