江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初3576号原告：邱雄，男，1983年7月7日出生，汉族，住江苏省阜宁县陈集镇钟左村****，现住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：张辉、彭宇（实习律师），江苏熠达律师事务所律师。被告：苏州辉耀弘阳置业有限公司，注册地苏州市相城区元和街道嘉元路**元和大厦**，统一社会信用代码：91320507MA1MK1FX6E。法定代表人：郝煜。委托诉讼代理人：吴泓斌、滕宗奇，江苏智择律师事务所律师。原告邱雄与被告苏州辉耀弘阳置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理，依法由审判员孙明适用简易程序独任审理。于2020年8月20日日公开开庭进行了审理。原告邱雄委托诉讼代理人张辉、被告委托诉讼代理人吴泓斌、滕宗奇到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告邱雄向本院诉讼请求：1、请求法院判令被告支付延期交房违约金216691.2元(从2019年1月1日算至2019年10月16日)；2.请求法院判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年11月1日签订《苏州市商品房买卖合同》，编号为：苏房商相城合同201811010088，约定原告向被告购买房屋，合同约定房屋总价款为7524000元，出卖方于2018年12月30日前将商品房交付给买受人，如果未按约交付，逾期90日以上的，买受人不解除合同，则出卖人应当按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。2018年12月份，原告去查看涉案商品房状况，发现房屋存在漏水、地下室、地下室地面开裂渗水水、一楼地面开裂等多处问题，与被告进行交涉，要求被告修理好房屋各处问题后，再办理交房手续，被告承诺解决房屋质量问题后再交付。直至2019年10月21日，被告的工程部员工通知原告裂缝修好。房屋质量问题会严重影响原告的正常生活与使用，因被告原因无法办理房屋交付，已构成逾期交房的违约责任。故原告为维护合法权益，诉至法院，请求贵院依法支持诉请。被告苏州辉耀弘阳置业有限公司辩称：案涉房屋一直未能完成交付的根本原因在于原告恶意拒绝办理交房手续，不论是合同的主文还是补充条款，都明确约定非房屋主体结构质量不影响交接手续办理的，买受人可要求被告在房屋交付后的合理时间内承担整改维修义务。原告若认为房屋存在质量瑕疵需要维修的，按照合同约定也不应拒绝办理交房手续。第二点，原告所反映的问题主要是渗漏以及地面开裂，其中渗漏因为被告从小区监控视频中发现原告有恶意放水的情形，所以被告有合理理由怀疑渗漏情况是原告恶意伪造的。关于地面开裂的情况，原告在2019年1月1日至10月8日期间均未反映过地面开裂的情况，其首次反映地面开裂系在2019年的10月9日，而被告于2019年的10月21日已完成了对地面裂缝的维修，因此地面开裂根本不影响双方完成交付手续。再补充一点案涉房屋一直未能交付，只是指具体形式上手续的办理。那么根据合同的约定，交房通知书发出以后，业主无正当理由未来办理交付这个房子的上面的风险已经自然转移至业主自身，所谓的正当理由也只是房屋的地基和主体结构上面的原因，但本案案涉房屋不存在这方面的原因。经审理查明：原、被告于2018年11月1日签订《苏州市商品房买卖合同》（编号为：苏房商相城合同201811010088）一份。合同约定，原告向被告购买房屋，合同约定房屋总价款为7524000元，出卖方于2018年12月30日前将商品房交付给买受人，如果未按约交付，逾期90日以上的，买受人不解除合同，则出卖人应当按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。2018年12月份，原告去查看涉案商品房状况，认为房屋存在漏水、地下室、地下室地面开裂渗水水、一楼地面开裂等多处问题，随与被告进行交涉，要求被告修理好房屋各处问题后，再办理交房手续。被告随即对上述房进行了修理。另查，相城住房和城乡建设局于2019年12月19日曾就涉案商品交付使用进行备案公示（润元名著），并向被告发出苏州市相城区商品房交付使用通知书（2018年第027号），苏州市场房地产测绘队于2018年10月29日向被告出具了包含涉案商品房在内的房产测绘成果报告书一份，被告也就涉案商品房制作了住宅质量保证书（编号180759753）、住宅使用说明书（编号180759753）各一份，其中载明：工程质量等级为合格，竣工验收时间为2018年12月20日，交付使用时间2018年12月30日。另查，关于原告诉被告（2019）苏0507民初7858号商品房销售合同纠纷一案，原告曾于2019年10月份起诉，后又申请撤诉，本院于2020年1月裁定准许。审理中，对被告所寄交房通知书，被告方陈述，根据退件记录上的批单显示，上面写的是收件人不在指定地点。当时的情况是这样子的，当时收件人的地址，联系电话都是合同上载明的地址和联系电话，而当时EMS的邮寄员到这个地址的时候家里没人，他打电话邱雄是接到了，但他拒绝回来取，也不提供给EMS人员相关的方案，所以这个信最终一直没取就退回来。审理中，对于房屋现在是否存在渗水漏水，原告认为不需要鉴定，对于渗水、漏水、裂缝的修复费用也不需要申请评估。审理中，原告举证如下：1、商品房买卖合同复印件，证明原被告房屋买卖合同关系，明确交房时间、逾期交房违约责任。2、房屋漏水、地面开、地面开裂等照片复印件案房屋存在严重质量问题，无法满足原告正常使用，不符合交付条件。3、住建局投诉记录复印件，证明因被告房屋质量存在多处问题并多次维修，导致原告无法安心收房。4、微信聊天记录、通话录音，证明原告多次主动联系被告解决房屋问题，与被告协商好问题解决才交房，但被告不积极处理问题，不履行承诺，涉案房屋未交付。5、中国银行交易明细复印件，证明原告履约付清购房款。6、在2020年的2月25日向被告方的销售人员及相应的工作人员肖小帅、肖总、郝域，通过顺丰主张被告及时向其交房的催告书。被告质证认为：第一组证据真实性无异议，需要强调的是合同的补充条款第四条第二点明确约定未办理交房手续的责任应由原告自行承担。对于第二组证据目前我方不认可该证据所反映情况的真实性，但对于该证据本身的拍照现状无异议，因为我方于2020年的1月15日发现邱雄恶意往案涉房屋中放水，所以我方无法相信该房屋本来就存在渗漏的质量问题。证据三真实性无异议，但是证明对象不予认可，实际上住建的相关人员已经同原被告对现场作了核实，已经确认现场已经没有问题了。对于真证据四真实性无异议证明对象不予认可。被告在信赖原告的基础上一直积极为原告查找房屋渗漏的点，并且予以积极维修，但是原告一直恶意的制造渗漏现象，并且恶意的不予办理交房手续。证据五真实性无异议。证据六，即便原告寄发过催告书，被告确实也没有义务再予以回应。因为对涉案房屋来讲，被告寄出过交房通知书，都是按照合同上约定载明的原告的地址以及联系电话寄发的并且后续原告也到案涉房屋内看过知道这个项目集中交付的情况，所以没有办理形式上的交房手续责任在于原告自身，被告没有义务再行通知。审理中，被告举证：第一组证据，1、相城区商品房交付使用备案公示（润元名著）。2、相城区商品房交付使用通知书。3、商房产测绘成果报告。4、住宅质量保证书、住宅使用说明书，共同证明案涉房屋已满足全部的交付条件。邱雄因个人原因不予办理交付手续，责任应由其自行承担。第二组证据，交付通知书及EMS邮寄单，证明被告已按约向邱雄寄送了交付通知书。第三组证据，邱雄恶意放水视频的截图，证明案涉房屋渗漏喜秋雄恶意放水所致。第四组证据，2019苏05**民初7858号案件撤诉裁定及庭审笔录，证明邱雄已就本案纠纷提起过诉讼，并经审理，后因其恶意放水行为被发现才选择撤诉。原告质证认为：第一组第一项证据显示的公示时间是2018年12月19日，但该份公示没有生效之前，且在房屋没在房屋具备交付的条件下，被告的交付行为不符合程序及合同约定，且公示内容中地段标号并不必然指向本案房屋对应的地段、标号。第二项相城区商品房交付使用通知书，原告自始并未收到。第三第四项，原告自始也没有收到，故被告至始没有履行交付义务。第二组交付通知书及EMS邮寄单原告自始均未收到。第三组，鉴于被告当庭提交。原告方请求庭后提交书面的质证意见。第四组首先，被告方认为邱雄是在恶意放水系数被告恶意推测。从具体的证据无法证明邱雄主观上有恶意放水的行为，且原告邱雄已经认可房屋在2019年10月21日以及被告的工程员工通知其裂缝渗水就写好之后，认可上述房屋质量已达标，故即便邱雄有放水的行为，对本案的事实认定没有任何影响，另邱雄撤诉的原因并非被告所述，而系在当时被告的员工提出向原告主张庭外和解，故予撤诉。庭审后，原告向本院提交书面补充意见如下：一、关于被告提交的第一组证据∶1、商品房交付备案是发生在2018年12月19日，于2018年12月26日通过备案，而被告却早在2018年12月24日（EMS邮戳日期）向被告主张交房，违反法规，交付行为无效。2、原告自始未收到交付通知书。3、房屋测绘成果报告、住宅质量保证书、住宅使用说明原告自始未收到，被告也未向原告履行报告、证书的交付手续。二、关于被告提交的第二组证据∶被告虽有邮寄，但原告并未收到。被告并非国家司法机关或其他行政机关，可依据相关法律的送达规定，可以"因当事人原因未送达可视为送达"情形送达，且双方系民事关系，即便邮寄一次没有送达，被告仍应继续联系原告，履行交付事宜。三、关于被告提交的第三组证据:电梯箱内视频截图确系委托人本人，但围墙视频截图无法确认系委托人。被告没有依法提供证据原始存储介质，真实性无法认可。经与委托人核实，其并无主观恶意、故意向涉案房屋放水。从监控截图更无法看出委托人有故意和恶意放水的行为。另，原告认可∶2019年10月21日被告完成修缮后，房屋漏水、地面开、地面开裂已经维修好量符合交付的条件。原告诉求的时间范围是2019年1月1日至2019年10月16日，而被告要证明的事实是发生在2020年1月15日。故被告待证的事实在时间上和利害关系认定上与本案没有任何关联性。四、关于被告提交的第四组证据∶1.被告在前次起诉庭审中认可涉案房屋确系没有交付状态，被告只是认为没有交付的责任在原告方，至于责任到底在哪方，应有法庭依法查实认定。2.被告另一名代理人在本案开庭当日又当庭陈述说涉案房屋已经交付（与另一代理人意见相左），既然被告又认为房屋已经交付，应当提交交付的证据。否则应当据此承担未交付的责任。五、涉案房屋质量问题:涉案房屋漏水是在一定时期内陆续存在的。原告与被告的销售人员多次沟通，沟通的结果是,待漏水问题解决后再交付，有录音为证。本案房屋迟至2019年10月21日才完成修缮，原告也认可此时房屋漏水、地面开、地面开裂已经维修好付的条件。六、关于房屋的交付条件及标志∶1.合同约定。房屋买卖合同第16条约定∶交付时，被告应向原告出示交付通知书、建筑使用证。此约定只是形式要件，然该形式要件被告自始未向原告履行，同时被告之付的房屋应当满足实质要件，即房屋质量符合国家及合同约定。补充协议第4条第二款约定∶在交付过程中如买受人发现房屋存在买卖合同第14条约定情况的，买受人有权拒绝收房。买卖合同第14条第二款约定∶第二款规定了房屋质量缺陷的情形是，除房屋主体结构外，其他质量缺陷，经过更换、修理、仍然严重影响买受人正常居住使用。本案涉案房屋漏水及地面开裂问题即便不是主体结构问题，但漏水问题是陆续发生，多次修缮后又发生，且足以影响买受人的正常使用（漏水、开裂首先妨碍原告装修，原告已经联系好装修公司并支付了定金），而被告迟迟到2019年10月21日才修缮完毕。故原告认为本案房屋延期交房系被告房屋质量问题导致。2.补充口头约定。原告在与被告销售人员反馈质量问题过程中，已经就房屋交付条件达成明确的条件，即被告解决好漏水问题再交付。3.房屋交付的程序。被告提前15日书面通知原告办理交付手续，会同被告进行验收交接，验收交接包含面积实测资料、质量证书、说明书。4.交付的标志。买受人领取钥匙。本案原告自始未收到通知，更没有收到面积实测资料、质量证书、说明书并领取钥匙。七、关于本案漏水原因对案件责任认定的影响以及是否需要申请鉴定：原告认为，本案原被告双方就漏水这一事实并无争议，只是被告人认为漏水属于小的质量瑕疵，不妨碍交房。但通过双方的约定，及可查明的事实足以认定∶被告房屋的质量问题已经导致房屋的延期交付。故即便需要就漏水原因及维修费用予以鉴定，但基于原告已经就再实予以举证，如被告对此抗辩，亦应当是由被告就漏水原因及维修费用申请予以鉴定。如被告不申请，原告可以申请鉴定。庭审后，被告也向本院提交以中国邮政速递物流股份有限公司苏州市分公司为名义出具的情况说明复印件一份，内容为：2018年12月28日，我公司员工张亮(已离职)负责派发封由“苏州辉耀弘阳置业有限公司”(地址：(地址：相城区元和大厦相城区海亮香榭里7-1403，584室)寄送给“邱雄”手机：181××××****)的国内标准快递(单号：1021560133331)，内件品名为“苏州相城区金辉润元名著花园20-101交付通知书”。我公司员工张亮(已离职)两次上门派件，发现“相城区海亮香榭里7-1403”无人在家，便电话联系收件人邱雄。电话接通后，邱雄问是什么，我公司员工张亮按照邮寄单显示回答是交付通知书后，邱雄便称其不在，不方便去签收，也不愿意自行到营业网点领取。后经我公司员工张亮多次联系，邱雄一直不予理会，我公司只得以“收件人不在指定地点”作退件处理。以上事实，由原告提供的当事人身份信息、商品房买卖合同、房屋漏水、地面开、地面开裂照片投诉记录、微信聊天记录、通话录音、中国银行交易明细、交房催告书、被告提供的相城区商品房交付使用备案公示（润元名著）、相城区商品房交付使用通知书、房产测绘成果报告、住宅质量保证书、住宅使用说明书同交付通知书、EMS邮寄单、视频的截图、本院撤诉裁定、庭审笔录复印件及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或解除合同。本案中，被告已依约就涉案房产向有关部门申请办理了交付使用备案公示手续，并由有关单位出具了房产测绘成果报告，也制作了住宅质量保书、住宅使用说明书，向原告邮寄了商品房交付使用通知书，足以证明被告商品房符合交付条件，被告已履行了其交房的合同初步义务。原告虽主张房屋墙、地面渗、地面渗水裂缝等问题，但其举证不足以推翻被告的上述证明材料所产生的证据优势效力。退一步而言，即使存在原告所主张的所谓房屋墙、地面有、地面有渗水裂缝等瑕疵，商品房作为一个重大的不动产标的，如非房屋存在主体结构安全性问题等重大事项，并不属于已达到“不能实现合同目”而“拒绝接受标的物”之情形。上述瑕疵可以通过修复、修理等方式实现。鉴于原告就房屋现在是否存在渗水漏水以及对于渗水、漏水、裂缝的修复费用均不主张申请鉴定与评估，本院就上述事实难以查清，原告对此应承担举证不利之后果；有关房屋是否实际交付、原告是否实际签收商品房交付使用通知书，双方虽陈述不一，但均不影响对被告是否构成违约之认定；原告其余庭审后的补充意见，均不足以支持其诉讼请求，不予采信；综上，原告主张被告迟延交付涉案房屋并承担违约责任，依据不足，不予支持；为此，依照《中华人民抗共和国合同》第六十条、第六十二条、第一百一十一条、第一百四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及其他法律规定，判决如下：驳回原告邱雄的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取人民币2275元，由原告邱雄负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院（开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 孙 明二〇二〇年十一月十一日书记员 陈曹懿