四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初5206号 原告：成都桂湖置业有限责任公司，住所地成都市新都区新都桂湖西路20号。 诉讼代表人：北京金杜（成都）律师事务所，该企业管理人。 委托诉讼代理人：魏小琴，女。 委托诉讼代理人：杨丹，女，管理人成员。 被告：冯剑飞，男，1978年2月25日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：周北平，四川英艳律师事务所律师。 原告成都桂湖置业有限责任公司（以下简称桂湖置业）诉被告冯剑飞对外追收债权纠纷一案，本院于2020年7月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桂湖置业的委托诉讼代理人魏小琴及杨丹、被告冯剑飞的委托诉讼代理人周北平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告桂湖置业诉称：2018年10月11日，桂湖置业进入破产清算程序，2018年10月18日，指定北京金杜（成都）律师事务所担任桂湖置业管理人（以下简称管理人）。2016年10月9日，桂湖置业为偿还李国均、宋礼琦、何章元、周小波共计1480万元的借款，向该四位债权人出具《承诺书》，承诺若在2016年12月30日前不能偿还上述借款，就将南部县桂湖摩尔整栋商场的使用权（含租赁权、经营权）出租给上述四位债权人，其租赁费用于抵偿借款的本金及利息。后桂湖置业因未如期偿还借款，则按《承诺书》的约定，将商场使用权让渡给上述四位债权人。2017年12月，冯剑飞与李国均、宋礼琦、何章元、周小波签订了租赁合同，承租了南部县桂湖摩尔商场一楼1000平方米的商位。2018年1月30日，南部县文庙商业中心打造项目推进工作领导小组（以下简称文庙打造推进小组）与冯剑飞签订《关于打造桂湖摩尔商场广场及周边环境的协议》，约定由冯剑飞出资打造广场围墙及周边环境以及室内未完成部分的水、电设施，并约定冯剑飞已租商场一楼部分面积的前提下，剩余部分全部租给冯剑飞，租金为20万元/年，一楼租金共计30万元/年。桂湖置业认为，上述协议中的南部县桂湖摩尔商场不属于文庙打造推进小组财产，就南部县桂湖摩尔商场桂湖置业未授权或同意文庙打造推进小组代理签订任何协议，文庙打造推进小组无任何依据享有商场的处分权，事后，文庙打造推进小组与冯剑飞签订协议的行为也并未得到桂湖置业的追认，故文庙打造推进小组与冯剑飞签订协议的行为应属无权处分。现桂湖置业已进入破产清算程序，根据《中华人民共和国企业破产法》第二十五条及第二十七条的规定，管理人具有接管、管理债务人财产的职责。南部县文庙商业中心为南国用［2011］第3281号、南国用［2014］第031311号宗地上的建筑物，为桂湖置业享有所有权的资产。冯剑飞仍实际占用桂湖置业享有所有权的物业，根据相关法律规定，冯剑飞应向管理人支付其实际占有该物业期间的相关费用。又因冯剑飞与文庙打造推进小组签订协议的行为属于无权处分，其实际占用的物业属于桂湖置业的资产，因此冯剑飞应当立即腾退，将案涉物业返还给桂湖置业。综上所述，为维护自身合法权益，故桂湖置业诉至法院，请求判令1.冯剑飞向桂湖置业支付自2018年10月11日破产清算程序开始后，对桂湖置业物业的实际占用费3232702.24元（暂计算至2020年6月30日，实际计算至冯剑飞腾退房屋之日止）；2.冯剑飞向桂湖置业支付以应支付款项金额为基础至还清之日止的利息，2019年8月19日之前按中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；3.冯剑飞腾退其所实际占用的桂湖置业物业。 被告冯剑飞辩称：桂湖置业于2012年投资在南部县××庙街××号修建桂湖摩尔商城，针对该项目成立了文庙打造推进小组，具体负责该项目的协调、检查和督查、考核等工作。2015年底，桂湖置业资金链断裂，后文庙打造推进小组进入现场进行监管，实行资产重组。2016年10月9日，桂湖置业向四位债权人李国均、宋礼琦、何章元、周小波出具《承诺书》，将南部县××庙街××号桂湖摩尔商城的使用权出租给四位债权人，用于抵偿债务。2017年11月29日文庙打造推进小组与桂湖置业代表李银、南部县经信局、县劳动监察大队、债权人代表和租赁户召开协调会，并形成会议纪要，该会议纪要中明确了文庙打造推进小组代表桂湖置业。2017年11月30日，债权人李国均、宋礼琦、何章元与冯剑飞、袁潘蕊、敬芙蓉签订《商铺租赁合同》，约定将案涉物业租赁给冯剑飞和袁潘蕊、敬芙蓉三人，用于开办“中小学培训”。2018年1月30日，文庙打造推进小组与冯剑飞签订了《关于打造桂湖摩尔商城广场及周边环境的协议》，约定由冯剑飞全额出资打造桂湖摩尔商城的广场、围墙及周边环境，以及室内未完成部分的水电设施。打造协议签订后，冯剑飞即投资了3477080元用于桂湖置业的工程建设。2018年5月20日，文庙打造推进小组与南部县滨江街道文庙街社区居民委员会向南部县人民政府申请在案涉物业开办一所幼儿园。同年5月30日，冯剑飞向南部县教育局提出申请，在其租赁的案涉物业开办幼儿园，该幼儿园经相关部门批准后于2019年9月投入使用。冯剑飞认为，冯剑飞及案外人袁潘蕊、敬芙蓉与桂湖置业的债权人签订的《商铺租赁合同》有效，以及文庙打造推进小组与冯剑飞签订的《关于打造桂湖摩尔商城广场及周边环境的协议》也有效，根据打造协议的约定，冯剑飞支付了第一年即2018年5月29日至2019年5月29日的租金30万元，第二、三年为免租期，租金从第四年开始支付，租期为10年，冯剑飞已按约履行了所有义务。协议中对租金已进行了约定，桂湖置业主张的租金占用费的计算方法错误，故桂湖置业要求冯剑飞支付案涉物业占用费的事实和理由不成立。因此，请求依法驳回桂湖置业的全部诉讼请求。 经审理查明：位于南部县××镇××庙街××号××号××商城××号××号宗地上的建筑物，为桂湖置业享有所有权的资产。2016年10月9日，为偿还李国均、宋礼琦、何章元、周小波共计1780万元的借款本金及利息，桂湖置业的法定代表人袁立贵向上述四位债权人出具了《承诺书》，承诺如在2016年12月30日前，中商（西藏）资产管理有限公司收购不成功，袁立贵又不能偿还借款本金及利息的情况下，自愿将南部县桂湖摩尔整栋商场的使用权（含租赁权、经营权）出租给上述四位债权人，南部县桂湖摩尔整栋商场的租赁权和使用权归属于债权人，租赁费用按照南部县同一时期的市场价格，具体抵债租金，由双方确定的为准。2017年11月29日，召开了关于南部县桂湖摩尔闲置超市“看管性”出租租金解决员工工资协调会，该协调会上述四位债权人中的李国均、何章元、宋礼琦均参会。该协调会形成的会议纪要明确南部桂湖摩尔超市商场的租赁，以享有经营权的四位债权人同租赁者签订租赁合同，该超市的租金收益，由四位债权人与职工维权代表方，按各占50%分配。2017年11月30日，桂湖置业的债权人李国均、宋礼琦、何章元与冯剑飞及案外人袁潘蕊、敬芙蓉达成了口头租赁合同，将南部县南隆镇文庙街8号文庙商业中心一层1000平方米出租给冯剑飞及案外人袁潘蕊、敬芙蓉使用。2018年2月13日，桂湖置业的债权人李国均、宋礼琦、何章元与冯剑飞及案外人袁潘蕊、敬芙蓉补签了书面的《商铺租赁合同》，约定冯剑飞及案外人袁潘蕊、敬芙蓉租赁南部县南隆镇文庙街8号文庙商业中心一层，用于开办中小学培训，租期10年，2017年11月30日至2028年5月29日，免费装修期六个月，即2017年11月30日至2018年5月29日，租金费用从2018年5月29日计算，一层商场的年租金为10万元，承租方在签订协议当日一次性支付三年租金30万元，从第四年起每年递增5%，租金一年一付，约定每年5月14日支付下一年的年租金。在桂湖置业的债权人李国均、宋礼琦、何章元与冯剑飞及案外人袁潘蕊、敬芙蓉补签书面租赁合同之前，于2018年1月30日，文庙打造推进小组与冯剑飞签订《关于打造桂湖摩尔商场广场及周边环境的协议》，约定由冯剑飞出资打造桂湖摩尔商场广场围墙及周边环境以及室内未完成部分的水、电设施，并约定冯剑飞已租赁商场一楼部分面积（1000平方米）的前提下，剩余部分全部租给冯剑飞，租金为20万元／年，一楼租金共计30万元／年。因打造广场及完善设施投入资金较大，施工环境复杂，运料只能夜间进行，施工时间较长，文庙打造推进小组同意为冯剑飞提供两年免租期，但为了解决文庙打造推进小组资金困难，冯剑飞需支付第一年租金30万元，第2、3年为免租期，从第四年开始起支付租金，第五年起租金每年递增5%，租期为10年，即2018年1月30日至2028年1月30日。上述协议签订后，桂湖置业的债权人李国均向冯剑飞、袁潘蕊、敬芙蓉三人借支的13万元用于抵扣部分租金，2018年5月29日，冯剑飞又向文庙打造推进小组支付了17万元租金。冯剑飞从2018年2月20日开始对南部桂湖摩尔商城广场及周边设施进行打造，至2018年5月30日打造完毕，经结算，冯剑飞共投入了3281668元的资金。冯剑飞在对南部桂湖摩尔商城广场及周边设施打造完工后，向南部县教育局申请在南部县桂湖摩尔商城一、二楼开办幼儿园。南部县教育局收到冯剑飞的申请后，于2018年6月21日作出批复同意冯剑飞筹建幼儿园。冯剑飞所筹建的幼儿园招生于2019年9月份开始投入使用。2019年10月12日，南部县教育科技和体育局同意设立南部县爱尚贝尔幼儿园有限公司，准许颁发办学许可证，举办者及法定代表人为冯剑飞，办学地址在南部县××庙街××号南部摩尔商场。 2018年10月11日，成都市新都区人民法院作出（2018）川0114破1号民事裁定，裁定受理袁建峰对桂湖置业的破产清算申请。2018年10月18日，成都市新都区人民法院作出（2018）川0114破1号决定书，指定北京金杜（成都）律师事务所担任桂湖置业管理人。桂湖置业进入破产程序后，冯剑飞于2018年12月28日向管理人申报了债权，申报的债权金额为3281668元。2019年1月30日，管理人向文庙打造推进小组发出《关于依法维护成都桂湖置业有限责任公司财产权益的函》，函告该单位停止一切与桂湖置业所有财产处置的相关行为。2020年7月6日，管理人向冯剑飞发出《请向管理人账户支付相关物业实际占用费用并进行腾退的函》，要求冯剑飞在收到该函之日起5个工作日内支付截至2020年7月6日共计20个月零25天的占用费3264037元（占用费计算标准是参照全球经济数据网站2018年10月7日发布的《2018年9月中国192个城市商铺平均售价租金比排名》中南充市商铺租金平均单价58.80元/月/平方米计算），并在收到函件之日起30日内腾退案涉物业，将物业返还给桂湖置业。冯剑飞收到该函后，未向管理人支付案涉物业实际占用费，也未腾退案涉物业。 以上事实，本院予以确认，并有当事人的当庭陈述及提交的民事裁定书、决定书、房产证、《承诺书》《商铺租赁合同》《关于打造桂湖摩尔商场广场及周边环境的协议》、会议纪要、函件等证据在卷佐证。 本院认为：本案中，冯剑飞所占有使用的物业系桂湖置业所有的资产。在本院已受理了桂湖置业的破产申请后，根据《中华人民共和国企业破产法》第十七条：“人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产。债务人的债务人或者财产持有人故意违反前款规定向债务人清偿债务或者交付财产，使债权人受到损失的，不免除其清偿债务或者交付财产的义务。”的规定，桂湖置业现要求冯剑飞腾退其实际占用的案涉物业的诉讼请求，符合上述法律规定，本院予以支持。 关于桂湖置业要求冯剑飞支付自2018年10月11日开始桂湖置业进入破产清算程序后的物业占用费，占用费的计算标准参照全球经济数据网站2018年10月7日发布的《2018年9月中国192个城市商铺平均售价租金比排名》中南充市商铺租金平均单价。本院认为，首先，关于物业占用费的计算标准。根据查明的事实，桂湖置业的法定代表人袁立贵于2016年10月9日向桂湖置业四位债权人李国均、宋礼琦、何章元、周小波出具了《承诺书》，该《承诺书》中袁立贵作出了案涉物业的租赁权和使用权归属于桂湖置业四位债权人李国均、宋礼琦、何章元、周小波的明确承诺，并与上述四位债权人共同签字予以确认。又因袁立贵系桂湖置业的法定代表人，该《承诺书》对桂湖置业产生拘束力，即《承诺书》应是桂湖置业与四位债权人之间真实意思的表示，合法有效。上述四位债权人基于合法有效的《承诺书》有权将案涉物业对外出租，因此，上述四位债权人中的李国均、宋礼琦、何章元与冯剑飞就案涉物业签订的《商铺租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；而冯剑飞与文庙打造推进小组就案涉物业签订的《关于打造桂湖摩尔商场广场及周边环境的协议》，是在2017年11月29日召开的关于南部县桂湖摩尔闲置超市“看管性”出租租金解决员工工资协调会的基础上确定的，该协调会上述四位债权人中的李国均、何章元、宋礼琦均参会，并在该协调会形成的会议纪要上签字，且冯剑飞按该协议支付的30万元租金中有一部分实际支付给了上述债权人之一李国均，故对于上述协议的签订和履行，桂湖置业的四位债权人李国均、宋礼琦、何章元、周小波知情并同意。因此，冯剑飞与文庙打造推进小组签订的《关于打造桂湖摩尔商场广场及周边环境的协议》也属于合法有效的合同。在冯剑飞与桂湖置业的债权人签订的《商铺租赁合同》和与文庙打造推进小组签订的《关于打造桂湖摩尔商场广场及周边环境的协议》均合法有效的情况下，本院认为，桂湖置业向冯剑飞收取物业占用费的计算标准应参照上述《商铺租赁合同》及《关于打造桂湖摩尔商场广场及周边环境的协议》的约定，即年租金30万元的标准为宜。其次，关于物业占用费的计算期间。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿行为无效。”根据该规定，本院于2018年10月11日裁定受理桂湖置业破产申请后，上述四位债权人李国均、宋礼琦、何章元、周小波仍按照桂湖置业的法定代表人袁立贵之前出具的《承诺书》履行，即以案涉物业的租金抵偿其借款，该行为属人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿行为，应为无效。因此，四位债权人在本院受理桂湖置业破产申请后基于《承诺书》继续对外出租案涉物业，即属于无权处分，故根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”的规定，上述基于《承诺书》，就案涉物业对外招租签订的《商铺租赁合同》、《关于打造桂湖摩尔商场广场及周边环境的协议》于2018年12月10日应视为已解除，故冯剑飞应从2018年12月11日开始支付物业的占用费。审理中查明，冯剑飞已支付了案涉物业自2018年5月29日起至2019年5月28日止第一年的租金30万元，而该租金的支付时间是在本院受理桂湖置业破产申请前，因此冯剑飞应支付自2019年5月29日开始至物业腾退之日止的占用费。关于桂湖置业主张的占用费利息，因该主张无合同依据，本院不予支持。 综上所述，桂湖置业要求冯剑飞支付案涉物业占用费及利息的诉讼请求，本院予以部分支持；桂湖置业要求冯剑飞腾退案涉物业的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十七条、第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、冯剑飞在本判决发生法律效力之日起30日内给付成都桂湖置业有限责任公司物业占用费（按年租金30万元为标准，自2019年5月29日起计算至冯剑飞将物业腾退给成都桂湖置业有限责任公司之日止）； 二、冯剑飞在本判决发生法律效力之日起30日内将位于南部县南隆镇文庙街8号桂湖摩尔商城一楼腾退给成都桂湖置业有限责任公司； 三、驳回成都桂湖置业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16331元（已因适用简易程序减半收取），由成都桂湖置业有限责任公司负担12581元，冯剑飞负担3750元。 若不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本一式两份，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  严振波 二〇二〇年十一月九日 书记员  侯 毅