苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初3748号原告：张元超，男，1988年11月6日生，汉族，住安徽省舒城县。原告：薛玉年，女，1989年10月24日生，汉族，住安徽省舒城县。以上两原告共同的委托诉讼代理人：王桂男、沈晓婷，江苏蓝之天律师事务所律师。被告：王继平，男，1981年11月15日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：杨如意，上海上正恒泰律师事务所律师。被告：艾莹莹，女，1981年11月8日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告张元超、薛玉年与被告王继平、艾莹莹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告薛玉年及其与原告张元超的委托诉讼代理人沈晓婷，被告王继平的委托诉讼代理人杨如意，被告艾莹莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张元超、薛玉年向本院提出诉讼请求：1、判令两被告将位于苏州吴中经济开发区房屋的不动产权登记至两原告名下；2、判令两被告支付逾期办证违约金229360元（自2019年10月1日起至实际办理房屋权属转移登记申请之日止以2350000元为基数按每日万分之四计算，暂算至2020年6月1日为229360元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻，两被告系夫妻。2019年3月16日，经苏州我爱我家房地产经纪有限公司居间，原、被告双方签订了《房屋买卖合同》，两被告将其名下位于苏州吴中经济开发区作价2350000元出售给两原告，合同约定付款方式为贷款支付，双方于2019年8月15日前共同申请办理资金托管手续并由买受方将首付款打入资金托管账户，于房款付清之日起15日内办理房屋权属的申请变更登记。此后，双方于2019年6月办理资金托管手续，两原告于2019年6月20日将首付款1250000元打入资金托管账户并办理了贷款申请事宜，涉案房屋购房款于2019年9月16日付清，后被告艾莹莹以被告王继平出差办理保密案件无法到场为由未按约配合办理过户手续并承诺预计2019年11月底可以办理过户手续，到2020年原告才得知被告王继平因涉嫌刑事犯罪被羁押。涉案房屋已于2019年12月腾空交付给两原告，但两被告至今未配合办理过户手续，故诉至法院。被告王继平、艾莹莹共同辩称：同意配合办理过户手续，但不同意支付违约金。由于被告王继平人身自由受限制无法到场办理房屋过户手续，在此情况下被告艾莹莹积极沟通有关部门（包括张家港市检察院、法院、监察委），要求办理授权委托公证手续但未得到允许，被告认为涉案房屋买卖合同签订后发生了重大形势变更，请求对本案合同的履行包括过户时间予以调整，被告会积极配合处理房屋过户手续。关于违约金，房屋交易的目的是占有使用房屋，被告已在约定时间内交付房屋，两原告未因涉案房屋没有过户受到经济利益损失，因此认为合同约定的违约金过高，目前被告经济困难，希望能与原告和解以减少双方损失。本院经审理认定事实如下：2019年3月16日，原告张元超、薛玉年（买受人）与被告王继平、艾莹莹（出卖人）在居间方苏州我爱我家房地产经纪有限公司的居间下签订一份《房屋买卖合同》，由两被告将位于苏州吴中经济开发区房屋（产权登记面积116.56平方米）出售给两原告，合同约定：该房屋的价款为2350000元，买卖双方约定于2019年8月15日前共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户，买受方应当于申请办理资金托管手续之日起2日内办理银行贷款事宜，出卖人按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款。买卖双方约定房屋交付日期为买受人付清房款之日起3日内。自买受人付清房款之日起15日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。房屋买卖过程中应当缴纳的有关税费由买受方承担。如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任；造成对方其他损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。一、属于出卖人责任的，处理如下（不作累加）：（1）逾期在15日之内，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付本合同约定房屋价款万分之四的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日（该日期应当与第1项的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，自买受人退房通知书送达之日起15日内，出卖人将已收房屋及其附属物品价款如数退还给买受人，并按本合同约定房屋价款的20%向买受人支付违约金；买受人不退房的，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付本合同约定房屋价款万分之四的违约金（该比率应不小于本条第1款第1项中的对应比率），合同继续履行。二、属于买受人责任的，处理如下（不作累加）：（1）逾期在15日之内，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，买受人按日计算向出卖人支付本合同约定房屋价款万分之四的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日（该日期应当与第1项的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，自出卖人解除合同通知书送达之日起15日内，买受人将房屋及其附属物品退还给出卖人，并按本合同约定房屋价款的20%向出卖人支付违约金；出卖人不解除合同的，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，买受人按日计算向出卖人支付本合同约定房屋价款万分之四的违约金（该比率应不小于本条第2款第1项中的对应比率），合同继续履行。上述合同签订后，双方于2019年6月4日共同申请办理了资金托管手续并签署了《存量房交易信息确认书》，该确认书记载“重要提示：本确认书仅供存量房交易双方申请资金托管及银行贷款审批使用”，其他约定第6条约定“买卖双方约定房屋交付日期为出卖方领到资金托管房款后3日内，如逾期交房按本合同第八条承担违约责任”。另查明，原告已于2019年6月20日将首付款1250000元付至资金托管账户，后原告申请的贷款1100000元于2019年9月16日发放至资金托管账户。位于苏州吴中经济开发区房屋（下称涉案房屋）原登记在两被告名下，已于2019年11月23日由被告交付给原告占有使用，双方一致确认该房屋已于2020年9月28日由两被告协助过户登记在两原告名下。2019年8月18日，就涉案房屋交易创建了微信群，原被告及相关中介人员均加入该群。2019年8月18日，薛玉年称“现在最关心贷款进度，快两月了”；中介人员回复“收到，银行今天休息，明天给您答复”；薛玉年回复“好的”。2019年9月17日，中介人员称“贷款已经下来了”、“我这边已把材料拿到”、“只要是在工作日都可以办理过户手续了”；艾莹莹回复“一定要我老公去面签吗？找个人代替行吗？”、“身份证在我这里”、“是要刷脸吗”；中介人员回复“过户时，产权人都要到场的”；艾莹莹回复“现在没法到场啊”；中介人员回复“有大概时间吗？”；艾莹莹回复“11月底？”、“我也给不出一个确切的时间”、“我想要是可以的话，我让哥哥来代签，我老公的身份证在我这里，过户是要刷脸吗”；中介人员回复“可以出委托书吗”；艾莹莹回复“没法出委托书，能想的办法我都想过了，事情是无法预料的”；中介人员回复“必须出示公证委托书才可以”；艾莹莹回复“出公证书要到11月底了，目前的阶段出不了公证书的”……。2019年10月6日，两原告与被告艾莹莹当面协调处理涉案房屋交付与过户之事，当日双方就是否先交付房屋给原告使用之事进行沟通。双方协商一致由被告按2500元/月标准补偿原告逾期交房的租金损失，被告实际向原告支付了租金损失5000元。又，原告因涉案房屋交易支出中介费23700元，为本案诉讼聘请律师支出律师费20000元。审理中，被告表示，双方于2019年3月16日签订房屋买卖合同后又于2019年6月3日签署了《存量房交易信息确认书》，相应权利义务应以《存量房交易信息确认书》约定为准，虽《房屋买卖合同》就逾期申请办理房屋权属转移登记约定了相应违约责任，但《存量房交易信息确认书》未就此未作任何约定只约定了逾期交房违约责任，而其虽至今未收到购房款但已于2019年11月交付了涉案房屋，因此原告实际未因逾期申请办理房屋权属转移登记而遭受损失，且在被告王继平被留置后已告知中介工作人员无法到场办理手续，因此其并非故意拖延，为此提供证据如下：（1）留置通知书复印件一份，以证明王继平因涉嫌徇私枉法于2019年6月28日被采取留置措施；（2）艾莹莹与中介工作人员微信聊天记录，以证明被告艾莹莹于2019年8月29日告知中介王继平被留置处理之事。对此，原告表示，被告只是与中介工作人员沟通王继平无法到场的原因，根据微信聊天内容可知当时艾莹莹流露出2019年11月可到场办理过户的信息，然而王继平实际于2019年9月6日由留置转为刑事拘留，故而以上不足以证明被告明确告知原告无法如期申请办理房屋权属转移登记的原因，无法到场与被限制人身自由区别很大，如其一早就知道王继平被限制人身自由，可以选择解除合同不再继续交易，其于涉案房屋贷款发放后才知晓王继平因被限制人身自由无法到场办理相关手续，迟延办证给其造成的损失有律师费损失、中介费损失、利息损失等，根据本地限购政策，产证办理时间影响房屋可以出售时间，因此也会有相关损失。以上事实，由原告提供的房屋买卖合同复印件、存量房交易信息确认书、存量房交易资金托管协议、监管资金存款表、个人购房借款担保合同复印件、银行流水、聘请律师合同、律师费发票、中介费收据、微信群聊天截屏打印件，被告提供的留置通知书复印件、微信聊天记录截屏打印件及当事人陈述等予以证实。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据房屋买卖合同约定买卖双方应共同申请办理资金托管手续且购房款应付至资金托管账户，自买受人付清房款之日起15日内，买卖双方应共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记，根据本案查明的事实，两原告已于2019年9月16日将涉案房屋的购房款2350000元全部付至约定资金托管账户，故而按约应于2019年10月1日前共同申请办理房屋权属转移登记，而2019年10月1日为法定休假日故应以法定休假日结束的次日即2019年10月8日为期间的最后一日，即按约应于2019年10月8日前申请办理房屋权属转移登记，由两被告将涉案房屋产权过户至两原告名下，鉴于双方一致确认涉案房屋产权已于2020年9月28日登记至两原告名下，故对原告诉请要求被告协助办理涉案房屋产权过户手续，本院不再支持。关于逾期申请房屋产权转移登记的违约金，房屋买卖合同约定逾期超过15日且买受人不退房的，自约定办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起至实际办理房屋权属转移登记申请之日止由出卖人按日计算向买受人支付约定房屋价款2350000元的万分之四的违约金，原告按约支付购房款后，由于被告的原因导致申请办理涉案房屋产权变更登记延误，被告按约应承担相应违约责任，然而双方约定按购房款2350000元的万分之四每日计算的违约金过高，原告亦未能举证证明由于涉案房屋产权变更登记迟延给其造成的实际损失，为平衡双方当事人利益，本院综合考虑各方面因素后酌情支持按房屋总价的每日万分之一点五计算延期356日的违约金125490元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王继平、艾莹莹于本判决生效之日起十日内支付原告张元超、薛玉年逾期违约金人民币125490元。二、驳回原告张元超、薛玉年的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币2370元，由原告张元超、薛玉年负担人民币970元，被告王继平、艾莹莹负担人民币1400元。被告负担部分已由原告预交，被告王继平、艾莹莹于本判决生效之日起十日内直接给付，原告张元超、薛玉年预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  王丽娜二〇二〇年十一月十三日书记员  吴彬峰