山东省惠民县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1621民初3452号 原告：王来旭，男，1975年3月22日生，汉族，住惠民县。 委托诉讼代理人：王玉国，山东海心律师事务所律师。 被告：山东鼎烁房地产开发有限公司，住所地：惠民县孙武街道办事处西南街西路南侧。 法定代表人：李亚宏，执行董事。 委托诉讼代理人：尹增栋，山东尹增栋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张海涛，公司职工。 第三人：韩刚前，男，1974年11月22日生，汉族，住惠民县。 第三人：王燕，女，1972年9月8日生，汉族，原住四川省邛崃市油榨乡堰滩村3组3号，现住天津市西青区。 原告王来旭与被告山东鼎烁房地产开发有限公司（以下简称“鼎烁房地产公司”）、第三人韩刚前、王燕案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王来旭及其委托诉讼代理人王玉国，被告鼎烁房地产公司的委托诉讼代理人尹增栋，第三人韩刚前到庭参加诉讼。第三人王燕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告王来旭向本院提出诉讼请求：1.排除执行惠民县御景家园小区29号楼2单元201室及车库（09），并解除查封。2.本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年3月9日，惠民县人民法院作出(2020)鲁1621民初838号民事裁定书，查封了惠民县御景家园小区29号楼2单元201室及车库(09号)。之后，惠民县人民法院根据(2020)鲁1621民初838号民事判决书对涉案房产进行执行。原告对执行标的提出书面异议，惠民县人民法院于2020年8月28日作出(2020)鲁1621执异7号执行裁定书，驳回了原告的异议。原告认为裁定驳回原告的异议错误，理由如下：一、原告与第三人签订的《房产买卖合同》合法有效。2018年7月15日，原告与两第三人签订了《房产买卖合同》，由两第三人将涉案房产转让给原告，转让价款为98万元，分三次支付。第一次于2018年7月2日交付定金5万元，第二次于2018年7月15日交付87万元，尾款6万元办理不动产证后结清。合同签订并交纳第二次房款后，第三人将房产交付给了原告，原告进行了装修，交纳了暖气费、水电费及物业费，一直居住至今。根据《中华人民共和国物权法》第十五条，当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。所以，尽管涉案房产尚未办理过户登记，但是双方签订的《房产买卖合同》合法有效，原告的权利应当受到保护。二、涉案房产未办理过户登记手续，非原告原因。首先，法律并不禁止无产权证书之房产的交易，如前述，物权法对于没有办理物权登记的不动产物权合同并不做否定性评价，而是认可了其合法的效力。同时，原告与第三人签订《房产买卖合同》时，第三人虽尚未取得不动产权属证书，但是，第三人向被告购买的是新建房产，根据法律规定和商品房买卖合同的约定，将来必然取得不动产权属证书，从而可以过户到原告名下。所以，对此并无不当。其次，涉案房产虽然存在按揭贷款，但是原告与第三人交易价款为98万元，签订合同之时已经支付92万元，而涉案房产贷款不过45万余元，第三人完全可以用原告交付的房款清偿全部按揭贷款，从而为原告办理过户手续，且双方在《房屋买卖合同》中约定第三人保证结清全部购房款。最后，涉案房产没有办理不动产证，系被告所致。合同签订后，原告多次催促第三人办理过户手续，第三人一直称开发商没有办理不动产证，无法过户。根据第三人与被告签订的《山东省商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后720日内办理涉案商品房的产权登记，而合同约定的交付时间为2017年5月31日前，即被告应当在2019年5月份前为被告办理产权登记，但经原告了解，涉案房产所在楼宇至今全部未办理不动产证。如此，即使涉案按揭贷款由第三人全部清偿，因被告没给小区业主办理不动产证，也无法给原告过户。这印证了(2020)鲁1621执异7号执行裁定书所说的“因原告明知涉案房产存在按揭贷款，从而认定涉案房产未办理过户登记，系原告自身原因”错误。三、原告的权利相比于被告的债权具有优先性。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，而工程价款优先权不得对抗交付全部或者大部分款项的买受人。由此可知，买受人的权利优先于抵押权和其他债权。所以，显而易见，原告就涉案房产的权利比被告因追偿而产生的债权享有优先权，涉案的房屋不得进行执行。综上所述，原告就涉案房产享有合法的权利，足可以排除执行，(2020)鲁1621执异7号执行裁定错误。为此，原告特具状至贵院，请判如所请维护原告的合法权益，以示法律的公正。 被告鼎烁房地产公司辩称，一、鼎烁房地产公司对涉案房产采取保全措施是基于韩刚前对涉案楼房享有所有权，原告至今没有依法获得涉案房产所有权。我国《中华人民共和国物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第三十一条规定：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。因此，以上规定明确了判断不动产权属应以登记为准。即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。鼎烁房地产公司是在2020年3月份申请对涉案房产采取的保全措施，涉案房产登记在韩刚前名下，且恰恰是因为韩刚前违约，拖欠缴纳银行按揭贷款，才导致被告公司作为保证人代偿中国建设银行股份有限公司惠民县支行的借款本息。目前，涉案房产的抵押权仍未解除，抵押权人为中国建设银行股份有限公司惠民县支行，即使原告提供的缴纳水电费及物业费凭证，也能看出仍是韩刚前缴纳。因此，本案原告无权就涉案房产主张所有权。二、本案原告明知涉案房产暂时无法办理过户登记手续仍进行交易，纯粹是自身过错造成。原告与韩刚前在签订合同时，韩刚前将其与鼎烁房地产公司签订的《商品房买卖合同》交付给原告。在执行听证时，原告明确表示对于该合同内容均明知。该合同中已经明确体现出：1.韩刚前系通过办理按揭贷款买房，尚有大部分房款没有还清；2.涉案房产已经抵押给中国建设银行股份有限公司惠民县支行，未经抵押权人同意，买卖无效；3.涉案房产办理产权证书的最后期限为该房屋所在地块全部开发完毕后两年内，当时尚未办理产权登记；4、韩刚前与鼎烁房地产开发公司签订的《补充协议》第4.3条明确约定了交房后，买房人出现未按时归还贷款行为时，买房人同意将该房屋由出卖人收回再出售或拍卖。另外，原告与韩刚前签订的《房屋买卖合同》第五条中也明确约定了“甲方应保证该房屋为合法购买，并结清全部购房款。若发生权属和债务纠纷、法院查封，由甲方负责解决并承担后果和违约责任。并退回乙方全部房款和装修全部费用。”这更清楚地证明，发生本案这类纠纷，王来旭应该向韩刚前主张返还全部购房款和装修费用，而不应向被告公司主张权利。基于以上事实，均能证明涉案房产没有办理过户登记，本案原告自身的原因是主要的。三、原告的民事调解书具有虚假诉讼之嫌，系隐瞒法院涉案房产被查封等事实而达成的。韩刚前和王燕在事前早已得知涉案房产被惠民县人民法院查封，王来旭、王晓芳也是因为得知涉案房产被惠民县人民法院查封才分别向惠民县公安局报案、向惠民县人民法院起诉。他们双方对于涉案房产被查封均明知，但出于非法目的，故意隐瞒实情，在惠民县人民法院办案法官不知情的情况下，达成调解，试图干扰法院的执行行为。对此，应依法追究以上人员虚假诉讼罪的刑事责任。更何况，根据相关司法解释，执行异议人根据民事调解书确定的民事权利，并不能排除对涉案房产的执行。因此，法院裁定驳回异议人王来旭的执行异议并无不当。至于原告在诉状中引用的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，与本案没有任何关联性，属于原告对司法解释的曲解。综上，王来旭所诉事实不清，证据不足，引用法律错误，请求法院查清事实，依法驳回原告的诉讼请求。 第三人韩刚前述称，原告购买涉案房产后，韩刚前一直按期偿还按揭贷款。2019年2月12日，韩刚前突发脑溢血，到2019年12月份，贷款开始逾期。韩刚前并没有逾期还款的恶意，愿意与鼎烁房地产公司协商今后以劳务来偿还欠款。 第三人王燕未到庭进行陈述，提交书面陈述意见称，涉诉房产系王燕与韩刚前婚姻关系存续期间在鼎烁房地产公司购买。2018年7月15日，王燕、韩刚前将房产转卖给王来旭。2018年7月16日，王燕、韩刚前协议离婚，约定售房款中的30万元作为王燕的离婚补偿款，剩余房款归韩刚前。韩刚前用售房款完全可以偿还贷款，避免本案诉争的发生。另外，根据王燕的了解，涉案房产被告鼎烁房地产公司未办理不动产证，即使韩刚前全部清偿贷款，也无法为原告进行过户。被告鼎烁房地产公司违法经营是造成诉争的主要原因，因此，鼎烁房地产公司申请执行涉案房产没有依据。 本院经审理认定事实如下： 2016年10月31日，第三人韩刚前与被告鼎烁房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，由韩刚前购买鼎烁房地产开发公司开发的御景家园29幢2单元201号楼房一套及车库一个（29-09号），付款方式为按揭付款。韩刚前支付了首期房款217656元（包含定金10000元），其余房款495000元韩刚前、王燕（办理贷款时为夫妻关系，后双方解除婚姻关系）于2017年4月12日在中国建设银行股份有限公司惠民支行共同办理按揭贷款，鼎烁房地产开发公司提供保证担保，韩刚前、王燕并以涉案御景家园29幢2单元201号楼房一套及车库一个（29-09号）提供抵押担保，并对预售商品房抵押权进行了预告登记。另外，《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定1（3）注明“由于出卖人原因，买受人所购商品房不能在该房屋所在地块土地全部开发完毕后两年内取得商品房权属证书的，出卖人按已付房价款的万分之三向买受人支付违约金。如政策变化，致使出卖人不能正常办理权属证书的，出卖人不承担违约责任。”《商品房买卖合同》附件四合同补充协议二、对合同第六条（乙方采用贷款方式支付房款）的补充约定和对合同第九条的约定：4.3“交房后，买受人发生未按时归还贷款或其他违反借款合同的行为，致使出卖人承担代偿贷款本息及罚息后，买受人同意将该房屋由出卖人收回再出售或拍卖，售楼款优先偿还出卖人为其代付贷款本息及罚息、违约金（房价款总额的20%）、律师费、诉讼费以及过户费用等等，买受人发生的一切损失（如装修、税费等）由买受人自己负责，与出卖人无关。” 2018年7月15日，韩刚前、王燕（甲方）与王来旭、王晓芳（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同标的为涉案房产。合同约定“房屋价格为98万元，定金5万元当日付清，2018年7月15日付87万元，剩余6万元于不动产证办理后结清，结清当日甲方协助乙方办理过户手续。甲方应保证该房屋为合法购买，并结清全部购房款。若发生权属和债务纠纷，法院查封，由甲方负责解决并承担一切后果和违约责任并退回乙方全部房款和装修全部费用。”合同签订后，王来旭向韩刚前、王燕支付房款共计92万元，韩刚前、王燕将韩刚前与被告鼎烁房地产公司签订的《商品房买卖合同》交与王来旭。 2019年年底，韩刚前、王燕的按揭贷款出现逾期，鼎烁房地产开发公司作为保证人为韩刚前、王燕向中国建设银行股份有限公司惠民县支行代偿借款及利息458126.22元。2020年3月6日，鼎烁房地产公司以韩刚前、王燕为被告提起追偿权诉讼，（2020）鲁1621民初838号鼎烁房地产公司与韩刚前、王燕追偿权纠纷一案，本院于2020年3月9日作出（2020）鲁1621民初838号民事裁定书，查封第三人韩刚前所有的位于御景家园小区29号楼2单元201室房产及09号车库。2020年4月16日作出（2020）鲁1621民初838号民事判决书，判令韩刚前、王燕偿还鼎烁房地产公司代偿的购房款458126.22元及违约金45421元。 鼎烁房地产公司与韩刚前、王燕追偿权纠纷一案在执行过程中，本案原告王来旭提出执行异议，要求依法解除对御景家园小区29号楼2单元201室房产及09号车库的查封。王来旭称，涉案房屋第三人韩刚前、王燕已经出售给自己。2020年6月1日，王来旭、王晓芳以韩刚前、王燕为被告提起确认合同有效纠纷诉讼，2020年6月15日，双方达成调解协议，内容为“一、被告韩刚前于2020年6月30日之前协助原告王来旭、王晓芳办理上述房产的过户手续，将房产过户到原告王来旭、王晓芳名下；二、原被告双方无其他争议。”针对王来旭提出的执行异议，本院于2020年8月28日作出（2020）鲁1621执异7号执行裁定书，驳回王来旭的执行异议。之后，王来旭提起本案诉讼。 以上事实有原被告提交的原告与第三人签订的《房屋买卖合同》、第三人与被告签订的《商品房买卖合同》、（2020）鲁1621民初838号民事判决书、（2020）鲁1621民初1685号民事调解书、（2020）鲁1621执异7号执行裁定书予以证明。 本案争议的焦点为，原告王来旭与第三人韩刚前、王燕的《房屋买卖合同》，是否发生物权效力。 本院认为，首先，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依照该规定，在原告王来旭就涉案房屋未能办理过户登记的情况下，只有同时符合以上四个条件，才能依法排除执行。经庭审查明，原告王来旭已符合该规定列举的（一）至（三）项，原被告双方当事人对王来旭就涉案房屋未能办理过户登记是否是王来旭自身原因、王来旭是否存在过错产生争议。通过庭审调查来看，原告王来旭在购买涉案房屋时，已然知道涉案房屋存在按揭贷款，其交付给第三人韩刚前、王燕的购房款若不能用于清偿按揭，则房屋会存在贷款逾期的风险。依照《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保证将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”又根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第四条，“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当按照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”本案中涉案房屋已经办理预购商品房抵押权预告登记，未经预告登记的权利人同意，第三人韩刚前、王燕转移不动产所有权，不发生物权效力。因此，虽然涉案楼房客观上尚不具备办理不动产证的条件，但是原告王来旭与第三人韩刚前、王燕签订《房屋买卖合同》不发生物权效力的原因系其上存在预告登记，且王来旭对涉案房屋上存在预告登记是明知的，原告王来旭未能办理过户登记存在自身原因。 其次，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中，涉案房屋存在预告登记，且第三人韩刚前与被告鼎烁房地产公司签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议二进行了“买受人发生未按时归还贷款或其他违反借款合同的行为，致使出卖人承担代偿贷款本息及罚息后，买受人同意将该房屋由出卖人收回再出售或拍卖”的约定，也就是说，第三人韩刚前、王燕对涉案房屋的处分权在贷款清偿完毕之前受到限制，虽然该限制仅约束合同双方，但是作为涉案房屋购买方的原告对该限制是明知的，因此，不能认定原告符合善意取得的第一项要件，则原告未能取得涉案房屋的所有权。 再次，作为韩刚前、王燕按揭贷款保证人的被告鼎烁房地产开发公司，其在为韩刚前、王燕提供保证担保时对贷款的风险进行预判，保证人考虑到以下两个方面才为第三人韩刚前、王燕的按揭贷款提供保证：一是涉案房屋已经抵押预告登记，二是韩刚前、王燕与鼎烁房地产开发公司在《商品房买卖合同》中已经约定若发生代偿则房屋由鼎烁房地产公司收回再出售或拍卖。在按揭贷款偿还完毕之前，若认定韩刚前、王燕的转让行为使得王来旭获得所有权，则会撼动保证人提供保证的基础，对保证人显失公平。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百零六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第四条之规定，判决如下： 驳回原告王来旭的诉讼请求。 案件受理费8836元（实际收取4418元），减半收取4418 元，由原告王来旭负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审判员 张 谦 二〇二〇年十一月十二日 书记员 张蓉蓉