济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0102民初14086号 原告：济南市历下区某某花园业主委员会，住所地历下区文化东路24号普利某某花园3号楼3单元601室。 负责人:宋士茂，主任。 委托诉讼代理人：石学成，山东鲁泉律师事务所律师。 被告：济南某某物业管理有限公司，住所地山东省济南市，统一社会信用代码91370102MA3COY559H。 法定代表人:何庆才，经理。 委托诉讼代理人：马保华，男，系该公司职工。 委托诉讼代理人：李鑫，山东众英律师事务所律师。 原告济南市历下区某某花园业主委员会（以下简称某某花园业委会）与被告济南某某物业管理有限公司（以下简称某某物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19立案后，依法适用简易程序，于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告某某花园业委会的委托诉讼代理人石学成，被告某某物业公司的委托诉讼代理人马保华、李鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某某花园业委会向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告返还物业费42728.80元及利息损失（以42728.80元为基数，自2020年3月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）;2.依法判决被告返还车位费42247.40元及利息损失（以42247.40元为基数，自2020年3月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）;3.依法判决被告返还水费1440.1元及利息损失（以1440.1元为基数，自2020年3月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.依法判决被告返还预收电费138050.28元及利息损失（以138050.28元为基数，自2020年3月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5.依法判决被告支付原告代为垫付的电费75411.81元及利息损失（以75411.81元为基数，自2020年3月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；6.本案诉讼费、保全费、保全保险费等费用由被告承担。 事实与理由：被告于2018年3月1日进驻某某花园小区进行物业服务，原告济南市历下区某某花园小区业主委员会，于2019年8月27日换届选举成立。原告曾多次要求其对小区服务质量等问题进行整改，但被告均置之不理。2019年10月13日，经业主依法表决，原告向被告发出解聘通知，要求被告于2019年12月31日前退出涉案小区。 2020年1月1日，在原告的主持下，被告与小区新物业公司济南圆圆物业管理有限公司（以下简称济南圆圆物业）进行工作对接，并对被告多收的物业费、车位费、用户剩余电量、水表止码等进行了联合查验。 2020年3月12日，原告主持召开物业交接会议，燕山办事处物业科科长赵志坚、某某花园业主委员会成员、某某物业公司马宝才、济南圆圆物业工作人员参加会议，会议上多方达成一致意见:被告于2020年3月19日之前将各项费用合计299878.39元转交给业委会指定账户，其中包含被告收取的涉案小区2019年12月31日之后的物业费42728.80元、车位费42247.40元、水费1440.1元、预收电费138050.28元及原告代为垫付的被告应交供电公司电费75411.81元。 被告撤出小区后，原告多次向被告主张权利，被告均迟迟未予返还上述费用。被告的行为严重损害小区业主的权益，为维护业主的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 某某物业公司辩称，一、某某花园业委会在未经各业主授权的情况下不能作为本案适格主体提起诉讼。某某花园业委会在其起诉状中所主张的物业费、车位费等费用系答辩人某某物业公司收取案涉小区部分业主的相关费用，与某某花园业委会无关，即便退还，也应当在进行结算之后退还给案涉小区相应业主，某某花园业委会在未经相应案涉小区业主授权的情况下无权要求答辩人某某物业公司向其返还。 二、原告某某花园业委会在其起诉状中称物业交接会议上多方达成一致意见，与事实不符。2020年3月12日，答辩人某某物业公司虽向原告某某花园业委会提交了《应收水费统计表》《应收物业费统计表》《应付物业费统计表》《电费统计表》《车位费明细表》《地下电费统计表》等相关材料，但提交上述材料时的实际情况已经发生改变，双方仍需进一步结算退款数额，因此答辩人并未在会议纪要上签字认可。 （一）《电费统计表》中所列137850.28元，应在扣除2020年1月1日至2020年1月10日期间的案涉小区公区用电费用及部分业主地下室电费后退还给相应业主。2019年12月31日，答辩人某某物业公司已经按照原告某某花园业委会要求退出了案涉小区，案涉小用电未安装一户一表，因此，案涉小区电费的月缴费区间为当月10日至次月10日。答辩人某某物业公司在退出案涉小区后为方便业主用电，在2020年1月14日向济南供电公司缴纳了2019年12月10至2020年1月10日期间的小区全部电费67149.85元（含居民用电及公区设备设施用电），答辩人某某物业公司因此而多负担了2020年1月1日至2020年1月10日的案涉小区公区用电，该部分费用理应在《电费统计表》所列金额137850.28元中进行相应扣除。另外，根据答辩人某某物业公司向原告某某花园业委会提交的《地下电费统计表》，仍有部分业主未缴纳地下室产生的电费4964.70元(经答辩人催收目前部分业主还欠地下室电费3632.1元)亦应当在137850.28元中进行相应扣除。 （二）原告某某花园业委会主张的水费1440.1元目前该数额已不准确，应在重新结算后确定是否进行返还。同样，因为案涉小区用水未安装一户一表，2020年1月15日答辩人某某物业公司向济南水务集团有限公司缴纳了2019年12月10日至2020年1月10日的水费30298.80元（含居民用水及公区用水）。在答辩人某某物业公司2019年12月31日退出案涉小区后，无义务再承担案涉小区公区水费。案涉小区的用水模式是先用水，后由答辩人某某物业公司向济南市水务集团有限公司交水费后再向各业主收取居民用水水费，这导致答辩人某某物业公司因此而多承担了2020年1月1日至2020年1月10日的公区及业主居民用水和截止到2019年12月31日的业主居民用水。原告某某花园业委会主张的1440.1元系截止到2019年12月31日应返还部分业主的费用，在2020年1月1日至2020年1月10日，该部分业主是否产生了水费不得而知，如产生了水费应重新结算，确定是应当将1440.1元返还，还是该部分业主应当向答辩人某某物业公司另行支付水费。 （三）2020年1月1日至2020年1月10日答辩人某某物业公司替业主负担的公区用水及居民用水费用，加上《应收水费统计表》中所列截止到2019年12月31日的各业主欠付的居民用水水费22951.30元（经答辩人催收，目前部分业主还欠水费8312元）应当在返还各业主的相应费用中予以扣除。 （四）《车位费明细表》中所列42247.40元，应在扣除答辩人某某物业公司应返还案涉小区业主房玉珍车位费659.4元后退还给相应业主。经答辩人某某物业公司与案涉小区业主房玉珍协商，在扣除其地下室电费等费用后，将剩余596.97元车位费于2020年10月4日以银行转账方式已退还至案涉小区业主房玉珍卡号为：6214992340137196的建行账户内。因此，该户业主应退车位费659.4元应在《车位费明细表》所列42247.40元中予以扣除。 （五）《应收物业费统计表》中所列194752.10元，在退还相应业主费用时，应进行相应扣减。 综上，即便要退还案涉小区部分业主费用，亦应与案涉小区相应业主进一步进行结算，扣除答辩人某某物业公司替业主多支付的2020年1月1日至2020年1月10的案涉小区公区电费；部分业主地下室电费3632.1元；截止到2019年12月31日的部分业主欠付的水费8312元；2020年1月1日至2020年1月10日案涉小区公区水费及全体业主居民用水水费；案涉小区业主房玉珍应退车位费659.4元；案涉小区部分业主欠付答辩人的物业费194752.10元。 （六）原告某某花园业委会主张向其支付电费75411.81元及利息无事实依据。答辩人某某物业公司已于2019年12月31日退出案涉小区，并因此而多负担了部分水电等费用，原告某某花园业委会既要求向其返还预收电费又要求向其支付案涉小区2020年1月11日至2020年2月期间的电费没有任何依据，更不存在原告某某花园业委会代为垫付答辩人某某物业公司应向供电公司缴纳电费一说，2020年1月1日开始，案涉小区已由新物业公司圆圆物业公司接管，业主及案涉小区产生的一切费用理应由各业主及圆圆物业公司自行承担。如原告某某花园业委会想让答辩人某某物业公司代其支付案涉小区2020年1月11日至2020年2月的总电费75411.81元，则应在预收电费中扣除相应金额。结合以上事实情况，在2020年3月12日的会议上虽然答辩人某某物业公司提出了上述结算主张，但原告某某花园业委会拒不配合结算，还无故要求答辩人某某物业公司再向其支付应由各业主自行承担的电费75411.81元。因此，答辩人某某物业公司并未在2020年3月12日的会议纪要上签字认可。 三、原告某某花园业委会主张的部分费用仍需进行结算后才能退还，其拒不配合结算，对此，答辩人某某物业公司并无过错。待双方进行结算后，答辩人某某物业公司可以配合退还相应款项，但因此产生的利息、案件受理费等费用应由原告某某花园业委会自行承担。答辩人某某物业公司退出案涉小区后，便不能再进入案涉小区，无法单方进行结算工作。答辩人某某物业公司多次想要进行结算退还相应款项，包括在2020年3月12日会后，答辩人某某物业公司多次联系原告某某花园业委会主任宋士茂，希望其提供相应业主的银行账号并进行结算，但其以各种理由推脱，至今也未提供相应业主的银行账号。在本案诉前调解阶段，答辩人某某物业公司仍积极配合法院工作，多次联系某某花园业委会主任宋士茂，表示可以到案涉小区进行协商，在进行结算后退还相应款项，其仍以各种理由拒绝进行结算退款。因此，并非答辩人某某物业公司不退还部分业主的相应款项，而是原告某某花园业委会不配合结算工作导致的。 综上所述，原告某某花园业委会在未经相应业主授权的情况下不是本案适格原告，且即便退还，也应进行结算，在扣减相应费用后方可进行退还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 某某物业公司原系济南市历下区某某花园小区物业服务公司。经业主大会投票表决并经公示，某某花园小区于2019年8月27日成立业主委员会。针对某某物业公司解聘留用问题，某某花园业主委员会采用入户投票进行评价表决，根据投票结果。某某花园业委会于2019年10月13日将业主投票结果进行公示，于2019年11月1日向某某物业公司出具《关于终止并解聘济南某某物业管理有限公司普利某某花园物业管理服务的函》，决定终止某某物业公司在该小区的工作并解除双方签订的物业服务合同，载明交接期为2019年12月1日至12月31日。2019年11月29日，某某花园业委会决定聘用圆圆物业公司为小区提供物业服务，并于2020年1月1日双方签订《普利某某花园小区物业管理服务合同》，管理服务期限自2020年1月1日起至2024年12月31日止。 2020年2月11日，某某物业公司与圆圆物业公司进行电费交接，截至当日小区分户剩余电量电费138050.28元。2020年3月20日，某某花园业主委员会作出《付款委托书》，写明：某某物业公司在解除物业服务合同后，拖欠电力公司电费75411.81元，为保障全体业主的正常用电，现委托园园物业公司代为缴纳上述欠款。圆圆物业公司已向国网山东省电力公司济南供电公司历下供电中心缴纳上述电费，该中心出具的《情况说明》中表示，该电费的发生时间为2020年1月10日0时至2020年2月10日0时。 2020年3月12日，历下区燕山街道办事处、某某花园业委会、某某物业公司以及圆圆物业公司均派员参加物业交接工作会议，并形成会议纪要，某某物业未在该纪要上进行签字。某某物业公司向某某花园业委会提交了《应付物业费》《车位费明细表》《电费统计表》《应收物业费统计表》《应收水费统计表》《地下电费统计表》等材料，载明某某物业公司多收物业费42728.80元、多收车位费42247.40元、多收电费137850.28元、少收物业费194752.10元、少收水费22951.30、少收电费4964.7元。其中多收车位费中的659.4元于2020年10月14日已与业主房玉珍清算完毕。 本院认为，业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。业主委员会作为当事人代替业主主张权利，可以达到简化程序、降低诉讼成本的效果。在本案中，某某花园业委会经业主大会依法选举产生，某某物业公司解聘留用问题已经过业主大会的公开投票表决，本院认为针对与原物业公司之间相关款项的结算，某某花园业委会具备诉讼主体资格，为适格原告。 物业服务公司为业主提供服务，业主应当交纳相应的物业服务费用；合同提前解除的，应当退还没有提供服务期间内的物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”第九条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。”因此在本案中，某某物业公司应向某某花园业委会返还未提供物业服务期间的物业管理费用42728.80元；至于某某花园小区仍有部分业主拖欠某某物业公司的物业管理费用，某某物业公司可通过协商或者另行起诉该部分业主进行解决。 某某物业公司曾预收某某花园小区业主车位费、水费、电费等费用，在被解聘之后业主与物业公司之间的权利义务关系终止，尚未实际发生的多收费用应当退还给业主。某某物业公司主张在其为某某花园小区提供物业服务期间，该小区部分业主仍存在欠付的车位费、水费、电费等费用的情形，在退还多收费用的同时应进行结算，在扣减该部分费用之后再进行退还。《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。第一百条规定，当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。从以上规定来看，可以主张债务抵销的必要条件是“当事人之间互负到期债务”。在本案中，某某物业公司多收的车位费、水费、电费等费用的债权人为特定的一部分业主，而其主张少收的车位费、水费、电费等费用的债务人却是特定的另一部分业主，这属于两个不同的债权债务关系，因此不能进行债务的相互抵消。欠费未交的该部分业主对某某物业公司所负的债务，某某物业公司可协商催收或者另行起诉进行主张。 关于车位费，某某物业公司已与某某花园小区业主房玉珍进行结算，结算金额659.4元应从预收车位费中扣除，故某某物业公司应向某某花园业委会返还预交车位费41588元（42247.4元-659.4元）。关于水费，某某物业公司应向某某花园业委会返还预交水费1440.1元。关于电费，因某某物业公司与圆圆物业公司在2020年2月11日进行交接，在交接之前某某花园小区业主均向某某物业公司预存电费，故某某物业公司应向某某花园业委会返还的预收电费金额包括两部分，电表中剩余的电费138050.28元以及应由其向电力公司结算而未结算的电费75411.81元。某某花园业委会要求某某物业公司支付利息损失，无法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告济南某某物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南市历下区某某花园业主委员会返还物业费42728.80元； 二、被告济南某某物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南市历下区某某花园业主委员会返还车位费41588元； 三、被告济南某某物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南市历下区某某花园业主委员会返还水费1440.1元； 四、被告济南某某物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南市历下区某某花园业主委员会返还电费138050.28元； 五、被告济南某某物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南市历下区某某花园业主委员会支付代为垫付的电费75411.81元； 六、驳回原告济南市历下区某某花园业主委员会超出部分的诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5878元，减半收取2939元，由被告济南某某物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张汉利 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  彭金晨