河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民再314号再审申请人（原审原告、执行案外人）：马冬梅，女，汉族，1972年1月18日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李颜，河南英泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张嫒，河南英泰律师事务所律师。被申请人（原审被告，申请执行人）：张娜，女，汉族，1982年10月24日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：师向向，河南中锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雨田，河南中锦律师事务所实习律师。被申请人（原审被告、被执行人）：河南盛煌实业发展有限公司，住所地郑州市惠济区长兴路21号。法定代表人：赵坤，该公司总经理。原审被告：陈玉民，男，汉族，1956年10月13日出生，住郑州市。原审被告：吴俊杰，男，汉族，1974年5月27日出生，住郑州市管城回族区。再审申请人马冬梅因与被申请人张娜、河南盛煌实业发展有限公司（以下简称盛煌公司）、原审被告陈玉民、吴俊杰案外人执行异议之诉纠纷一案，不服本院（2017）豫01民初5284号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。该院于2019年12月27日作出（2019）豫民申3950号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人马冬梅的委托诉讼代理人张媛，张娜的委托诉讼代理人师向向、陈雨田到庭参加诉讼。盛煌公司、陈玉民、吴俊杰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马冬梅申请再审称，1、请求依法撤销原一审民事判决，并改判中止对位于河南省中牟县商都路南、万三路西侧雍景三和郡项目8号楼1单元2002户住宅的执行；2、请求依法确认该8号楼1单元2002户住宅归马冬梅所有；3、请求依法判令盛煌公司继续履行合同，配合办理相关的网签、备案、房产登记等手续。4、本案诉讼费由张娜、盛煌公司承担。事实与理由：1、原审适用法律错误，应当认定马冬梅与盛煌公司在涉案房屋被查封之前已经签订了合法有效的商品房买卖合同。2、现有充足证据能够证明马冬梅已交付全部购房款，符合交纳价款超过百分之五十的规定。3、马冬梅所购房屋为用于居住且其名下没有其他用于居住的房屋。4、马冬梅对涉案房屋享有物权期待权，足以排除张娜普通债权的执行。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中的情形完全符合上述规定的要求。原审认定事实不清、适用法律错误，请求法院在查明事实的基础上，维护马冬梅的合法权益。张娜辩称，1、马冬梅与盛煌公司在涉案房屋被依法查封之前并未签订合法有效的商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同。”马冬梅与盛煌公司签订的《选房意向书》不具备正式商品房买卖合同的效力。双方的商品房买卖关系并未成立。2、马冬梅不能证明其支付了购房款。马冬梅主张其向新坐标公司支付的装修意向金实为向盛煌公司支付的房款不能成立。该装修意向金为马冬梅与新座标公司之间的房屋装修法律关系,与本案商品房买卖纠纷无关,其依法不能转化为购房款。马冬梅不能证明其向盛煌公司支付了购房款。综上所述，马冬梅提交的证据不能证明其在本案案涉房产被查封前签订了合法有效的书面买卖合同，亦不能证明其实际支付了购房款，其诉讼请求没有事实及法律依据，依法应予驳回。马冬梅向本院提出诉讼请求：1、依法撤销郑州市中级人民法院（2017）豫01执异275号执行裁定书，终止对位于河南省中牟县商都路南、万三路西侧雍景三和郡项目8号楼1单元2002户住宅的执行，解除查封；2、依法确认马冬梅与盛煌公司之间存在房屋买卖合同关系；3、依法判令盛煌公司继续履行合同，配合办理相关的网签、备案、房产登记等必要手续；4、本案诉讼费用由张娜、盛煌公司承担。一审法院认定事实：根据已生效的河南省郑州市黄河公证处（2012）郑黄证民字第10139号公证债权文书及（2012）郑黄证执字第130号执行证书，及债权人魏季民的强制执行申请，本院于2013年2月1日立案执行，执行案号为（2013）郑执一字第88号。执行过程中，本院于2013年3月27日作出（2013）郑执一字第88-1号民事裁定书，其中第二项查封被执行人盛煌公司位于中牟县××××大街南侧雍景?三和郡的房产（牟房管预销字20110022号：7号楼1单元3203、2602、2002、2704、2404、2304、1801、304号，8号楼1单元2801、3201、2201、2104、1504、1401、1404、2002、1202、1203、2703号；牟房管预销字20100055号：1号楼2单元401、1号楼1单元201、301、302号，5号楼1单元1602号，6号楼1单元1502号）。同日，法院向中牟县住房保障和房地产管理局送达了上述裁定及协助执行通知书，要求该局协助查封上述房产。查封期限：2013年3月27日至2015年3月26日。送达回证载明：“轮候查封（2012）郑民前协执字第2号”。上述查封期限届满前，法院于2015年3月19日作出（2013）郑执一字第88-1号执行裁定，继续查封上述房产，并于2015年3月24日将该裁定及协助执行通知书送达中牟县住房保障和房地产管理局。送达回证载明：“因薛亚丽诉河南盛煌实业发展有限公司一案的查封于2014年12月25日到期，此查封为首查封。”此外，马冬梅于2010年8月11日与被执行人盛煌公司签订《选房意向书》一份，约定马冬梅人意向购买被执行人开发的雍景?三和郡项目8号楼20层2002户住宅，约定总房款254653.56元，为马冬梅保留房源至正式开盘后10日内。同日，马冬梅又与新座标公司签订《房屋装修意向书》一份，约定马冬梅委托新座标公司为其装修上述房屋，新座标公司承诺协助马冬梅通过合法交易取得该房屋产权及相关权利，房屋优惠后总价234326元。马冬梅自愿向河南新座标广告装饰有限公司交纳234326元，作为装修费预付款。该房屋双方约定不迟于2010年12月1日前协助马冬梅签订《商品房买卖合同》。2010年8月11日，河南新座标广告装饰有限公司向马冬梅出具收据一份，确认收到其234326元装修意向金。在执行过程中，马冬梅向本院执行局提出书面异议，对涉案房屋主张所有权，请求中止对涉案房屋的执行。本院经审查作出（2017）豫01执异275号执行裁定书，驳回马冬梅的异议。另认定：在本案执行过程中，申请执行人由魏季民变更为张娜。一审法院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，马冬梅为证明其对涉案房屋享有实体权利且能排除执行，向本院提交了其与盛煌公司签订的选房意向书，但并未签订正式购房合同，且没支付盛煌公司任何购房款，故马冬梅的主张不符合上述法律规定，依法不应支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回马冬梅的诉讼请求。案件受理费5120元，由马冬梅负担。再审期间，当事人围绕再审请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经再审另查明，1、2010年8月11日，马冬梅向河南新坐标广告装饰有限公司缴纳了234326元。2015年7月30日盛煌公司销售台账显示马冬梅购买的8号楼1-2002号房产购房款234326元已支付。2、2013年6月5日，盛煌公司与马冬梅签订了《补充协议》，承诺2013年12月20日保证交房。3、2019年5月14日中牟县个人房屋权属信息表查询显示，马冬梅在中牟县无房屋登记信息。4、由于盛煌公司资金链断裂，雍景三和郡小区楼盘面临烂尾楼，雍景三和郡小区业主经中牟县住房保障和房地产管理局于2016年11月4日批准同意成立业主自救委员会，进行后续施工自救。盛煌公司于2016年12月8日向业主自救委员会出具全权委托手续。5、马冬梅于2019年5月23日向业主自救委员会缴纳了自救费、增值费、迟延费、天然气初装费、物业费共计189123元。自救委员会于2019年6月29日向马冬梅出具了交房通知书。其他事实与原审认定事实一致。本院再审认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，双方争议的焦点为马冬梅主张对案涉房产享有的实体权利是否足以排除强制执行。首先，在人民法院查封之前，马冬梅与盛煌公司双方签订的《选房意向书》的日期为2010年8月11日，时间在本院2013年3月27日查封案涉房产之前。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，《选房意向书》明确了当事人的名称、商品房基本状况，明确了具体的位置、房号、价款、交付方式，而且马冬梅按照双方的约定支付了全部款项。该《选房意向书》已经具备商品房买卖合同的基本要求，应当认定双方之间签订了合法有效的房屋买卖合同。其次，马冬梅向盛煌公司选购商品房，所购房屋用于居住。而且根据中牟县个人房屋权属查询信息表显示，在中牟县范围马冬梅名下没有其他房产。再次，按照盛煌公司的要求，马冬梅与河南新坐标广告装饰有限公司于2010年8月11日又签订了《装修意向书》，《装修意向书》中约定优惠后的总价为234326元。同日，马冬梅已交清了全部价款234326元。后盛煌公司在《补充协议》中承诺2013年12月20日保证交房。由于盛煌公司资金链断裂，无力对案涉小区楼盘继续施工后，案涉小区业主经当地政府同意成立了自救委员会进行自救和后续施工，马冬梅向该自救委员会又缴纳了自救工程款88210元、增值费48516元、迟延费47809元、代收天然气初装费3000元、物业费1588元，以上共计189123元，对案涉楼盘项目成功自救尽到了义务和责任。自救委员会认可马冬梅业主身份，并向马冬梅交付了案涉房屋。综上，马冬梅对案涉房产享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，其再审请求依法应予支持。原审判决认定事实错误，处理不当，本院应予纠正。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、撤销本院（2017）豫01民初5284号民事判决；二、不得执行位于河南省中牟县商都路南、万三路西侧雍景三和郡项目8号楼1单元2002号住宅。一审案件受理费5120元，由张娜负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  楚绍京审判员  赵志远审判员  芦 祎二〇二〇年十一月二十三日书记员  王雅婷