松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0702民初4423号 原告：刘营，女，1962年5月10日生，汉族，现住吉林省松原市宁江区。 原告：姚国，男，1958年5月10日生，汉族，现住吉林省松原市宁江区。 被告：刘忠成，男，1963年6月13日生，汉族，现住吉林省松原市宁江区。 被告：王秀艳，女，1965年10月1日生，汉族，现住吉林省松原市宁江区。 二被告委托代理人：李佳子，吉林车宏伟律师事务所律师。 原告刘营、姚国诉被告刘忠成、王秀艳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘营、姚国，被告刘忠成、王秀艳及其委托代理人李佳子到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 刘营、姚国诉称：2012年5月22日,二原告在二被告处购买了位于松原市宁江区和平小区C区5排3,2单元401室（产权证号为松房权证宁字第00××××89号）。因该房屋系油田职工房屋，油田企业每年都给被告液化气罐气卡，被告为了一直享有该优惠政策，所以一直拒绝与原告办理过户手续，并且不按照房屋买卖合同的约定将油田物业及取暖费等相关补助给付原告，原告曾因此事进行过诉讼。在2013年油田小区天然气改造时，因被告拒绝协助办理相关手续导致原告至今未进行天然气改造，导致原告一直使用液化气，给原告造成一定的经济损失，原告认为被告违约在先其应严格按照双方签订的房屋买卖合同履行，其行为构成违约，而被告不但不按合同约定来履行，还不配合天然气改造，其行为给原告造成一定的经济损失，严重损害原告的利益，故原告依法提起诉讼，请求人民法院依法判令二被告赔偿二原告经济损失2000元并承担违约金34400元。 刘忠成、王秀艳辩称：请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。原告起诉状陈述的事实与理由与双方房屋买卖合同书约定的内容不符，同时也严重地违背客观事实。原告称被告为了享有油田企业每年给职工液化气的卡的优惠政策，而一直拒绝与原告办理房屋过户手续，与客观事实严重不符，2013年油田的政策是地方人员购买油田住房不允许过户，直到2017年5月政策允许过户，有吉油住建【2017】43号关于吉林油田职工住房可以面向社会交易的通知文件为证，原告谎称我2013年就一直拒绝与他们办理房产过户手续不属实。第二，油田的液化气罐是我们油田职工的福利待遇，只要是油田职工，不管有没有油田住房，都可以申请办理使用油田液化气罐，但办理时要缴纳一定的押金的，且不允许买卖和转让，所以根本不存在我为了使用油田液化气罐而不配合原告办理过户手续的理由，这也再次证明原告一直是在说谎。第三，原告没有证据证明找过我办理房产过户手续，但是我有找原告办理房产过户手续，原告一直推脱不办的证据。第四，真正的违约人是原告，买卖合同允许双方立即办理过户手续，油田于2017年5月20日发布了相关文件，该文件明确了允许地方居民购买油田房产，可以随时办理过户手续的规定，之后我们一直打电话找原告办理房产过户手续，期间也去他家找，但原告均以各种理由进行推脱，至今不与我们办理过户手续。因为原告的行为给我造成损失，为此我们于2020年5月6日向松原市宁江区人民法院提起诉讼，要求原告立即与我们办理过户手续，宁江区人民法院于2020年7月31日作出一审判决，2020吉07**民初2415号，该判决判令原告于判决生效之日立即与我办理房屋产权过户登记手续，及配合我到社区办理房屋收费信息变更的问题，并承担案件受理费1250元，但对方拒不执行法院判决，至今不肯办理过户手续，为此我申请法院强制执行，但对方仍无动于衷，至今还不肯办理房产过户手续，所以是原告严重违约。此次补贴是针对职工个人的补贴，而不是针对该交易房屋的补贴。也就是说油田到目前为止，没有针对双方交易的此房屋给过任何补贴。因为没有办理过户给我造成经济损失，原告诉请无理。答辩人认为原告于2020年8月31日向宁江区人民法院提起的诉讼请求，与客观事实严重不符，缺乏事实证据，纯属无理取闹。答辩人请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。具体如下：1.第一点关于房屋过户的问题，是原告一直不配合被告过户，被告多次联系原告进行过户，后起诉到法院，要求原告配合办理，目前关于房屋过户已经进入到执行阶段，但原告不配合办理过户。2.第二点关于2013年油田天然气改造的问题，依据房屋买卖合同第十条规定的内容，今后因此房屋事宜需甲方协助时，甲方无条件积极配合，乙方只负责房屋印花费用，不承担甲方协助时产生的费用，根据该条款的内容，天然气改造的初装费应由原告自己承担。但原告自己未缴纳，被告虽具有协助的义务，但原告从未通知被告就天然气改造时要协助办理任何事宜，故因原告自身的过错造成的损失应由其自身承担。3、采暖费的问题，原告诉状中陈述的该问题已经法院审理判决，根据一事不再理原则，该问题不是本案应审理的问题。4、原告所主张的权利已超过法定的诉讼时效，原告诉状中陈述的原告2013年已知道油田天然气改造，但原告一直在使用液化气，也一直未通知被告协助其办理相关手续，却于2020年向被告主张未协助其办理天然气改造相关手续造成的损失违约金，原告主张权利的时间明显已过了诉讼时效。5、第五点关于违约金的问题，首先本合同的履行，被告不存在违约行为需向原告支付违约金，反而是原告一直不配合过户，我方有权提出反诉，要求原告向我方支付违约金。其次，如果我方存在违约行为，原告主张的违约金数额也过高，依据原告的诉讼请求，原告的损失数额2000元，却主张34400元的违约金，而依据合同法第114条第二款，以及最高人民法院关于适用合同法若干问题解释二第29条规定，原告主张的违约金超过了损失数额的30%，明显过高，我方有权请求人民法院对违约金数额进行调整。6、第六点原告于2017年违约就一直不配合办理过户，明显存在重大的违约行为。根据合同法第667条，我方享有先履行抗辩权，故我方的一切不是违约行为，是有合法依据的。 经审理查明：2012年5月22日，原告刘忠成（甲方）与被告刘营（乙方）签订房屋买卖合同书一份，刘忠成将其单独所有的位于松原市宁江区和平小区C5-3栋二单元401室，以172000元的价格出售给刘营。合同第五条约定：因政策原因暂时无法将产权过户给乙方，但一旦政策允许，则立即将产权过户给乙方，因此产生的费用由乙方承担（乙方只负责房屋应花费用，不承担甲方协助时所产生的费用）。第六条房屋交接（2012年5月22号）后此房所产生的维护费用由乙方承担。第十二条从即日起甲方不得以任何形式私自补办此房照，如若发现甲方私自补办此房照，则甲方向乙方支付房屋总造价款项200%的赔偿金和买房款，并承担给乙方所造成的损失。刘忠成妻子王秀艳、刘营丈夫姚国分别在合同书担保人处签字。合同签订后，刘忠成、王秀艳交付房屋，刘营、姚国入住该楼房。 另查明：吉林省松原市中级人民法院在审理刘营诉刘忠成、王秀艳房屋买卖合同纠纷一案中，于2020年3月30日作出（2020）吉07民终101号民事判决，认定2015年5月22日刘营与刘忠成签订的房屋买卖合同书（即本案案涉合同书）系有效合同，并判决刘忠成、王秀艳给付刘营2018年、2019年采暖费2880元，该判决已发生法律效力。 另查明：刘忠成、王秀艳于2020年7月10日起诉刘营、姚国请求法院判令刘营、姚国与其办理房产过户手续；并配合到社区办理房屋收费信息变更登记。本院于2020年7月31日作出（2020）吉0702民初2415号民事判决，判决如下：被告刘营于本判决生效之日立即协助原告刘忠成办理位于松原市宁江区和平小区C5-3栋二单元401室（产权证号：松房权证宁字第00××××89号，面积55平方米）的房屋产权过户登记手续及配合原告刘忠成到社区办理房屋收费信息变更登记。在该案件中，刘营、姚国递交了反诉状，欲请求刘忠成、王秀艳赔偿其损失2000元并承担违约金34400元，但未在规定时间内办理反诉立案手续及缴纳反诉费，故刘营、姚国提起本次诉讼。（2020）吉0702民初2415号民事判决已经生效，刘忠成已经申请强制执行。 另查明：庭审中，原告称2000元经济损失为“天然气改造的钱”，但该笔费用并未实际发生。 认定上述事实的证据有：原、被告陈述、房屋买卖合同、吉林油田分公司文件、通话记录单、手机短消息、民事判决书、生效证明等证据在卷为凭，足以认定。 本院认为：本案原告、被告签订的房屋买卖合同书系双方真实意思表示，为有效合同。该合同对双方均具有法律约束力，双方应按照约定全面履行各自义务。一、关于原告主张经济损失2000元。原告明确该损失2000元为天然气改造的费用，原、被告签订的房屋买卖合同第六条已经明确约定房屋交接后此房所产生的维护费用由乙方即原告承担。同时原告自己承认该笔费用并未实际发生，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。二、关于原告主张被告给付违约金34400元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原告称“被告一直拒绝与原告办理过户手续”存在违约行为，双方签订的买卖合同第五条约定了“因政策原因暂时无法将产权过户给乙方，但一旦政策允许，则立即将产权过户给乙方，因此产生的费用由乙方承担（乙方只负责房屋应花费用，不承担甲方协助时所产生的费用）”。原、被告签订房屋买卖合同书时原告就明知涉案房屋在签订合同时不能办理过户手续，且双方亦未约定具体的办理房屋产权过户时间，原告亦未提供证据证明其主张由被告协助办理产权过户而被告不履行的事实。同时该合同第十二条关于违约金的约定是对被告“私自补办此房照”行为的违约条款。原、被告双方并未明确约定过户时间及未能配合过户的违约条款，现刘忠成、王秀艳已起诉刘营、姚国要求其办理过户手续，本院已作出（2020）吉0702民初2415号民事判决，判令刘营协助刘忠成办理涉案房屋的房屋产权过户登记手续及配合刘忠成到社区办理房屋收费信息变更登记。且该判决现已生效，因此刘忠成、王秀艳不存在违约行为，故原告要求被告支付违约金的主张，本院不予保护。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下： 驳回原告刘营、姚国的诉讼请求。 案件受理费710元，由原告刘营、姚国承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审 判 长 胡    萌 人民陪审员 张  雪  芹 人民陪审员 谭  凤  波 二〇二〇年十一月九日 书 记 员 王宇祺（兼）