成都市成华区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川0108民初10号 原告（反诉被告）：李腾，男，汉族，1996年7月19日出生，住重庆市北碚区。 原告（反诉被告）：曾红梅，女，汉族，1969年1月27日出生，住成都市成华区。 二原告共同委托诉讼代理人：熊榜国，四川炜烨律师事务所律师，特别授权。 二原告共同委托诉讼代理人：饶杰，四川杰中律师事务所律师，一般授权。 被告（反诉原告）：四川成功企业发展有限公司，住所地成都市成华区建设北路三段26号1栋2单元29层1号。 法定代表人：刘娜。 委托诉讼代理人：商洋，四川时代经纬律师事务所律师，一般授权。 第三人：吴国新，男，汉族，1973年1月2日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：于浩，四川公生明律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：谭雪娇，四川公生明律师事务所律师，一般授权。 原告李腾、曾红梅与被告四川成功企业发展有限公司（以下简称：成功企业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月7日受理后，依法适用简易程序，公开开开庭进行了审理，于2019年2月4日作出（2018）川0108民初4552号民事判决书。被告成功企业公司不服，提起上诉，成都市中级人民法院于2019年12月3日作出（2019）川01民终10202号民事裁定书，发回本院重审。本院于2020年1月2日重新立案后，追加吴国新为本案第三人，其后成功企业公司向本院提起反诉，本院依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭对本案本诉与反诉进行了合并审理。原告曾红梅及其与李腾的共同委托诉讼代理人熊榜国、饶杰，被告成功企业公司的委托诉讼代理人商洋，第三人吴国新的委托诉讼代理人于浩、谭雪娇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告李腾、曾红梅向本院提起诉讼请求：1．判决成功企业公司立即向李腾交付成都市成华区双建路7号成功悦都项目3栋1层2号、3栋1层4号、3栋1层6号、3栋1层8号、3栋1层10号、3栋1层12号、3栋1层14号、3栋1层16号共计8个商铺；2．判决成功企业公司立即向曾红梅交付成都市成华区双建路7号成功悦都项目3栋1层18号、3栋1层20号、3栋1层22号、3栋1层24号共计4个商铺；3．判决成功企业公司立即向李腾开具成都市成华区双建路7号成功悦都项目3栋1层2号、4号、6号、8号、10号、12号、14号、16号共计8个商铺，票面金额共计为12180896元的购房发票；4．判决成功企业公司立即向曾红梅开具成都市成华区双建路7号成功悦都项目3栋1层18号、20号、22号、24号共计4个商铺，票面金额共计为4986501元的购房发票；5．判决成功企业公司协助李腾、曾红梅办理成都市成华区双建路7号成功悦都项目3栋1层2号、4号、6号、8号、10号、12号、14号、16号、18号、20号、22号、24号共计12个商铺的不动产权登记证书；6．判决成功企业公司立即向李腾、曾红梅支付逾期交房违约金858369.85元；7．判决成功企业公司从2017年12月31日起至全部向李腾、曾红梅全额开具前述购房发票之日止，以17167397元为基数，按照年率12%的标准向李腾、曾红梅支付逾期开具购房发票的违约金，暂计算至2019年12月31日止为4120175.28元；8．判决成功企业公司从2018年1月1日起至成功企业公司实际向李腾、曾红梅交付12个商铺之日止，按照160元／㎡／月租金标准向李腾、曾红梅支付12个商铺的租金损失，暂计算至2020年1月1日为2575833.6元；9．判决本案诉讼费、保全费由成功企业公司承担。事实与理由：成功企业公司的前法定代表人吴国新与曾红梅于2014年12月25日签订了《借款协议》，约定曾红梅借款1500万元与吴国新，用于其开发修建的成功悦都项目。借款协议签订后，曾红梅与其丈夫李福权转款共计1500万元给吴国新指定的收款人李兵，吴国新出具收条确认。此后，因吴国新未按约偿还曾红梅的借款本息，曾红梅于2015年12年15日向武侯区人民法院提起诉讼，诉讼过程中，吴国新多次与曾红梅协商，吴国新提出以吴国新担任法定代表人的成功企业公司开发的位于成华区××路××号××商铺的购房款17167397元全额冲抵吴国新与曾红梅于2014年12月25日签订的《借款协议》中所约定的借款本金、利息以及曾红梅为实现债权而产生的费用，曾红梅、李腾不再支付该12个商铺的购房款17167397元，同时，成功企业公司应在2017年12月31日前向曾红梅、李腾出具该12个商铺的全额购房款发票。根据吴国新与曾红梅达成的合意，成功企业公司于2016年5月5日向李腾、曾红梅出具了《承诺书》。成功企业公司在《承诺书》出具前即与李腾、曾红梅于2015年10月31日签订了《商品房买卖合同》，并于2016年5月4日向曾红梅、李腾出具了以上12个商铺的购房款收据，又于2015年12月17日、2016年3月1日将以上12个商铺全部备案登记在曾红梅、李腾名下。成功企业公司未按照商品房买卖合同和承诺书的约定于2017年12月31日前将该12个商铺交付给李腾、曾红梅以及出具购房发票，构成严重违约，成功企业公司应向李腾、曾红梅支付违约金并赔偿李腾、曾红梅无法出租房屋获利的租金损失。 本诉被告成功企业公司答辩称，1．李腾、曾红梅与成功企业公司建立了正常销售的商品房买卖合同法律关系，但未付清购房款，因此成功企业公司有权拒绝向李腾、曾红梅交付案涉房屋及继续履行商品房买卖合同相关义务；2．成功企业公司系因“房款分期支付协议”及在实际收取案涉3栋1层18号、20号、22号、24号四套房屋526,501元房款的基础上将案涉房屋备案给曾红梅，而并非履行吴国新的承诺而将房屋备案给曾红梅，将房屋备案给李腾的原因已经由成都市公安局成华区分局经侦大队查证，成功企业公司也提交了从成都市成华区公安局调取的“询问笔录”及“房款分期支付协议”为证；3．吴国新在李腾、曾红梅与成功企业公司签订了正常的《商品房买卖合同》、《补充协议》及案涉商铺备案之后再于2016年5月5日以成功企业公司名义作出的事后承认系其个人行为不属于职务行为，吴国新作出的承诺书应认定为无效；4．吴国新作出的承诺书系由李腾、曾红梅的代理律师起草审核再由吴国新签字，应视为双方合意的协议而并非吴国新单方承诺。该承诺书损害的是成功企业公司的合法权益，根据《合同法》第52条关于“恶意串通损害国家、集体或者第三人利益”之规定，应属无效；5．以借款冲抵购房款的承诺书无效，依据《商品房买卖合同》及《补充协议》的相关规定，李腾、曾红梅负有支付购房款的义务但未按合同及补充协议支付足额购房款，成功企业公司有权拒绝向原告交付案涉房屋，并享有约定解除权解除《商品房买卖合同》及《补充协议》；6．成功企业公司系因与李腾、曾红梅签署“房款分期支付协议”及收取部分购房款的基础上于2016年3月1日前分批将全部12套案涉商铺全部备案在李腾、曾红梅名下，该事实已经由成都市公安局成华区分局经济犯罪侦查大队查证属实，在全部案涉商铺备案前，李腾、曾红梅、成功企业公司与吴国新之间仍未达成任何的以房抵债民事合意；7．针对李腾、曾红梅要求出具发票的诉求，不在法院受理范围内，成功企业公司没有实收购房款不会虚开发票；8．针对李腾、曾红梅要求支付租金损失，案涉房产仍属于成功企业公司，成功企业公司有享受收益等权利。综上，请求驳回李腾、曾红梅的诉讼请求。 反诉原告成功企业公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除成功企业公司与李腾、曾红梅签订的“成功悦都”3栋1层2号、4号、6号、8号、10号、12号、14号、16号、18号、20号、22号、24号共计12个商铺的《四川省商品房买卖合同》及其《补充协议》、《房款分期支付协议》；2．判令撤销上述12套商铺的备案，备案号为（2266644、2266645、2278109、2278115、2278121、2278126、2278131、2278136、2305963、2305955、2305944、2305936）；3．本反诉诉讼费用由李腾、曾红梅承担。 反诉被告李腾、曾红梅答辩称，1．成功企业公司要求解除商品房买卖合同及补充协议、注销备案登记的诉讼请求，无事实无法律依据，应予驳回，理由如下：（1）曾红梅与吴国新之间的债权债务关系合法有效，该债务的形成时间是吴国新作为成功企业公司公司法定代表人期间为了公司的经营发展需要向曾红梅所借款项，吴国新的借款是作为成功企业公司法定代表人的职务行为，该借款的用途也是用于了成功企业公司诉争房屋的建设需要，因此该债权债务是合法有效的；（2）吴国新作为成功企业公司法定代表人期间，成功企业公司与李腾、曾红梅签订了商品房买卖合同及补充协议，以及出具收据，签订承诺书，并将案涉房屋备案登记至李腾、曾红梅名下，形成了完整的证据锁链，吴国新从事的上述行为是履行的职务行为，该行为所发生的法律后果应由成功企业公司承担，即成功企业公司应将案涉房屋交付给李腾、曾红梅；2．成功企业公司要求解除分期付款支付协议，该请求于法无据，因成功企业公司与李腾、曾红梅根本就没有签订该协议，也未按该协议支付购房款，故不存在解除的问题；3．李腾、曾红梅在成华区经侦大队就案涉借款在经侦大队作了笔录，就该借款的形成作了如实陈述，成华公安局也未将该借款进行刑事立案，因此该案不存在刑民交叉，成功企业公司至今也未出示成华公安局立案通知书、生效的刑事判决文书，予以证明该案涉嫌刑事犯罪，故成功企业公司的陈述于法无据；4．成功企业公司既要依据商品房买卖合同及补充协议的约定解除条款行使合同的解除权，但又不认可商品房买卖合同及补充协议中关于购房款的支付条款，故成功企业公司的陈述前后矛盾。综上，应当驳回成功企业公司的反诉请求。 第三人吴国新陈述称，对于李腾、曾红梅的本诉，成功企业公司应当交房并办理产权给李腾、曾红梅，成功企业公司的反诉诉请不应得到支持，理由如下：1．吴国新在作为成功企业公司股东及实际控制人期间，基于职务和公司经营决策与李腾、曾红梅作出了合法的民事法律行为，且该行为能够履行，应当诚实履行；2．发生本案诉累及其他商品房案的诉累，皆是成功企业公司变更股东为刘毅且刘毅不诚信返还股权给吴国新之后，现成功企业公司控制人刘毅想通过违约，再以诉讼的方式牟取股东变更之前的他人合法权益，这种行为应当制止；3．不清楚成功企业公司所说的刑事案件，成功企业公司所提到的询问笔录，该笔录属于国家秘密，来源不合法，该笔录的形成时间是2018年5月14日，与吴国新涉嫌挪用资金罪侦查时间2018年9月18日的案件显然不应是同一案件，故本案不存在刑民交叉。 经审理查明，2014年12月25日，曾红梅与吴国新签订《借款协议》，约定吴国新向曾红梅借款1,500万元，借款期限自2014年12月25日至2015年4月30日，借款年利率18%。曾红梅于2014年12月18日向李兵转账支付1,000万元，李兵于2014年12月18日向吴国新转账支付1,000万元，李福权于2014年12月25日向吴国新转账支付500万元。2014年12月25日，吴国新出具《收条》确认收到曾红梅转卡现金1,500万元。因吴国新未偿还借款，曾红梅于2015年12月15日向成都市武侯区人民法院（以下简称：武侯法院）起诉吴国新等被告（2015）武侯民初字第11462号民间借贷纠纷一案。 庭审中，曾红梅、李腾称其二人系母子关系，曾红梅称李福权系其配偶。 另查明，2015年10月31日，李腾（买受人）与成功企业公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同》及《成功悦都商品房买卖合同补充协议》8份、曾红梅（买受人）与成功企业公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同》及《成功悦都商品房买卖合同补充协议》4份，上述合同约定：成功企业公司将其开发的位于成都市成华区××路××号××栋××层××号××号××号××号××号××号××号××号××商铺出售给李腾，8间商铺房款合计12180896元；成功企业公司将该项目3栋1层18号、20号、22号、24号共4间商铺出售给曾红梅，4间商铺房款合计4986501元；买受人采取一次性付款，在2015年10月31日前支付该商品房全部价款；出卖人在2017年12月31日前向买受人交付商品房；出卖人自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续；如合同履行中出现逾期付款、逾期交房等情形按照补充协议约定处理。 成功企业公司于2015年11月24日将前述2号、4号房屋备案登记至李腾名下，于2015年12月17日将前述6号、8号、10号、12号、14号、16号房屋备案登记至李腾名下，于2016年3月1日将前述18号、20号、22号、24号房屋备案登记至曾红梅名下。2016年5月4日，成功企业公司给李腾、曾红梅共计开具12张收据，收据载明金额为前述12套房屋的全额房款，收据上加盖有成功企业公司财务专用章，李丹作为经手人签名，吴国新在每张收据上签名。 2016年5月5日，吴国新作为成功企业公司的法定代表人签署《承诺书》一份，该承诺书载明：承诺人成功企业公司同意将前述12间商铺出售给李腾和曾红梅并已分别备案登记至李腾和曾红梅名下，购房款总额17,167,397元，承诺人成功企业公司同意用该购房款全额冲抵吴国新与曾红梅于2014年12月25日签订的《借款协议》中所约定的借条本金、利息以及曾红梅为实现该债权产生的费用，因而李腾、曾红梅不再支付上述购房款17,167,397元；承诺人同意在签订本承诺书时向李腾、曾红梅出具上述12个商铺的全额购房款收据，并承诺在2017年12月31日前向李腾、曾红梅出具以上12个商铺的全额购房发票，如承诺人未在2017年12月31日前向李腾、曾红梅出具以上12个商铺的全额购房发票，则承诺人构成违约，应按以上12个商铺的全额购房款发票总额的3%每天向李腾、曾红梅支付违约金，直至以上12个商铺的全额发票出具完为止；曾红梅在收到以上12个商铺的全额购房款收据原件、由承诺人的法定代表人吴国新签字的本承诺书原件的当天，立即向武侯法院撤回（2015）武侯民初字第11462号借款合同纠纷案的起诉。 还查明，武侯法院于2016年5月5日作出（2015）武侯民初字第11462号民事裁定书，以曾红梅申请撤诉系真实意思表示为由准许其撤回起诉。 同时查明，成功企业公司于2003年6月23日成立，注册资本2,000万元，吴国新为公司执行董事，担任公司法定代表人。2014年11月18日，成功企业公司原股东吴国新（出资1,700万元，持股85%）、唐宇（出资300万元，持股15%）将其共同持有的100%公司股权转让给东方汇智资产管理有限公司（以下简称：东方汇智公司）。吴国新自2017年6月9日不再担任成功企业公司法定代表人。 庭审中，成功企业公司举出其作为乙方与东方汇智公司（甲方），吴国新、唐宇（丙方），华融证券股份有限公司（丁方、以下简称：华融证券公司）及成都耕耘物资贸易有限公司（戊方）于2014年11月签订的《关于四川成功企业发展有限公司“成功悦城”项目之合作协议》（以下简称：《项目合同协议》）复印件，拟证明上述12份房屋买卖合同签订之时以及12套商铺合同签约备案登记时，成功企业公司的唯一股东东方汇智公司委托华融证券公司通过实行印信证照共管和资金监管等方式对成功企业公司的日常运营进行监控，实行房屋销售资金监管，为保证商品房销（预）售资金全部纳入监管，由华融证券公司保管网签密钥并按规定使用，确保资金监管到位。李腾、曾红梅对《项目合同协议》质证意见为三性不认可，吴国新对《项目合同协议》三性无异议。 庭审中，成功企业公司为证明其系因在与李腾、曾红梅签订《房款分期支付协议》后且收取部分购房款的情况下才将案涉12套商铺备案登记至李腾、曾红梅名下，举出其与李腾于2015年11月20日签订的8份《房款分期支付协议》复印件、其与曾红梅于2016年2月29日签订的4份《房款分期支付协议》复印件，刘小燕向成功企业公司出具的代曾红梅支付房款526,501元的《代付款承诺函1》复印件以及相应的刷卡支付POS单复印件，以及成都市公安局成华区分局经济犯罪侦查大队（以下简称：成华经侦）对华融证券公司四川分公司工作人员就华融证券公司与成功企业公司“成功悦都”项目合作情况进行询问的《询问笔录》，成功企业公司称该部分证据来源于成华经侦。李腾、曾红梅质证称其未与成功企业公司签订《房款分期支付协议》，不认识刘小燕也未委托他人代付房款。吴国新质证称前述证据来源不合法。 再查明，成功企业公司自2017年起向公安机关多次举报吴国新涉嫌犯罪，成都市公安局成华区分局于2018年9月作出立案决定书，决定进行立案侦查。 庭审中，李腾、曾红梅，成功企业公司，吴国新一致确认其均到公安机关处接受了调查。 上述事实，有各方当事人身份主体信息，《借款协议》、转账凭证、收条，（2015）武侯民初字第11462号案件受理通知书、民事裁定书，《四川省商品房买卖合同》及《成功悦都商品房买卖合同补充协议》、商品房买卖合同摘要、房屋信息查询记录、收据、《承诺书》，成功企业公司工商登记档案信息，《项目合同协议》复印件，《房款分期支付协议》复印件，《代付款承诺函1》及POS单复印件，《询问笔录》、立案决定书等证据，以及各方当事人当庭陈述在案为证。 本院认为，李腾、曾红梅主张吴国新用成功企业公司开发建设的成功悦都项目案涉12套商铺的购房款17,167,397元冲抵吴国新欠曾红梅的借款本金1,500万元及相应利息、费用等款项，并将案涉12套商铺备案登记至李腾、曾红梅名下，系吴国新作为成功企业公司法定代表人的职务行为，故成功企业公司应当按照《四川省商品房买卖合同》及《成功悦都商品房买卖合同补充协议》约定向其履行交付案涉12套商铺等合同义务，吴国新对此予以认可，成功企业公司不予认可，并抗辩其系基于《房款分期支付协议》之约定将案涉12套商铺备案登记至李腾、曾红梅名下，且就吴国新的相关行为向公安机关报案，公安机关已立案侦查。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属于经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关”之规定，本案涉嫌刑事犯罪，应当裁定驳回起诉。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下： 一、驳回李腾、曾红梅的本诉起诉； 二、驳回四川成功企业发展有限公司的反诉起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  苑 颖 人民陪审员  胡永生 人民陪审员  方 芸 二〇二〇年十一月二日 书 记 员  刘 丽