贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0423民初1153号原告（执行案外人）：杨某某，男，1987年3月19日生，汉族，贵州省镇宁自治县人，住贵州省镇宁布依族苗族自治县，现住贵州省安顺市。委托诉讼代理人：秦勇，系贵州环大律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：何琛（实习），系贵州环大律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（申请执行人）：张某某，男，1971年11月26日生，汉族，住贵州省安顺市西航片西市。委托诉讼代理人：吴大志，系贵州黔成起智律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：张江，系贵州黔成起智律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（被执行人）：贵州锐鑫投资控股置业有限责任公司。地址：贵州省安顺市西秀区东街街道民主路97-1B幢1层19号。统一社会信用代码：91520490556617575J。法定代表人：缪光明。该公司经理。委托诉讼代理人：卢浩，男，1987年12月5日生，汉族，贵州省西秀区人，住贵州省安顺市西秀区。代理权限：特别授权代理。第三人：易某某，男，1972年7月12日生，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县。第三人：唐某，女，1974年9月2日生，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县。原告杨某某诉被告张某某、贵州锐鑫投资控股置业有限责任公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依据原告申请，追加易某某、唐某为本案第三人。本院依法适用普通程序，组成合议庭，于2020年10月19日公开开庭审理了本案，原告杨某某及其委托诉讼代理人秦勇、何琛，被告贵州锐鑫投资控股置业有限责任公司（以下简称：锐鑫公司）委托诉讼代理人卢浩到庭参加诉讼。被告张某某及其委托诉讼代理人吴大志、张江，第三人易某某、唐某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某某向本院提出诉讼请求：1．请求镇宁自治县人民法院解除对镇宁自治县旗镇“丁旗过牛河小城镇建设项目”第五幢1-4-1、1-4-2、ｌ5-1号三套房屋的查封、拍卖等执行措施。2．本案诉讼费由被告方承担。事实与理由：2016年，被告锐鑫公司投资开发丁旗镇“丁旗过牛河小城镇建设项目”，出现滞销现象，为尽快回笼资金，2016年7月26日，被告锐鑫公司与原告杨某某签订201503-3447-5-1-4-1、201503-3447-5-1-4-2、201503-3447-5-1-5-1号三份《商品房买卖合同》，约定锐鑫公司将其开发的“丁旗过牛河小城镇建设项目”第五幢1单元4层1号、1单元4层2号、1单元5层1号三套房屋一每套100000元的价格出售给原告。原告以通过父亲的账户转账、交付现金的方式将300000元分两次交付给锐鑫公司财务人员。此后，锐鑫公司向原告杨某某交付了前述三套房屋。2020年5月7日，原告对自有的1-4-1、1-4-2、1-5-1号进行装修时，贵院向原告出示了（2019）黔0423执580号《执行裁定书》，告知原告的三套房屋己被查封并己挂网拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》【法释(2015)10号】第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面合同：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产：（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行：（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”之规定，本案中，被告锐鑫公司与原告早在2016年时就签订书面房屋买卖合同，是在贵院查封之前。被告锐鑫公司己将三套房屋交付给原告杨某某，表明在人民法院查封之前原告己合法占有该不动产。在2016年时，原告已将30万元购房款交付给锐鑫公司，符合已支付全部价款的条件。锐鑫任公司开发锐鑫绿洲的楼盘项目都有不具备网签、办理不动产权证的条件，该三套房屋没有过户至原告名下并非原告故意为之，这是众所周知的事实。该三套房屋的情况符合前述法律规定，应当排除执行。为维护自身合法权益，原告依法贵院提起执行异议，贵院作出(2020)黔0423执异7号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。现原告提起执行异议之诉，请求依法裁决，以维护原告的合法权益。被告锐鑫公司辩称：1、原告和该公司并非买卖合同关系，签合同的是抵押而非买卖的真实意思。2.当时原告提交的证据，购房款并没有交到我们公司，而是交给唐某，原告也没有证据证明唐某是该公司的财务。第三人易某某、唐某未到庭，提交的答辩状称：第三人易某某系贵州锐鑫投资控股置业有限责任公司原法定代表人，第三人唐某系易某某的前妻，在易某某任锐鑫投资控股公司法人代表时，唐某系锐鑫公司出纳，用自己名字的银行卡给公司日常支付使用。位于镇宁自治县旗镇的“锐鑫绿洲”项目是锐鑫投资公司开发的房地产项目。2016年，锐鑫公司向本案原告杨某某借款300000元，杨某某要求锐鑫公司提供三套房产做抵押，因此，锐鑫公司与杨某某签订了三份《商品房买卖合同》将三套房屋作为抵押，锐鑫公司与杨某某的关系实际是民间借贷关系，签订买卖合同只是作为抵押而已，签订合同时并没有将房屋交付给杨某某，锐鑫公司确实收到杨某某出借的300000元，当时真实情况是通过公司出纳唐某的账户支付给锐鑫公司。2016年9月18日，易某某与唐运宏签订了《股权转让协议》，协议约定易某某将自己所持锐鑫公司的股权及债权债务全部转让给唐运宏，并约定协议生效后，易某某将对锐鑫公司的经营管理及债权债务不承担任何责任和义务，公司债务由唐运宏个人承担。协议签订后，双方对公司尚欠债务进行了统计、交接，形成了《贵州锐鑫投资控股置业有限责任公司债务合同交接清单》由双方签字认可，在该清单中第三页第70项列明“杨某某借款300,000元”，证实杨某某的300,000元确为锐鑫公司借款，因此第三人易某某在转让锐鑫公司股权后，公司的债务全部是由唐运宏负责归还、处理（转让协议和债务清单一并向贵院提交复印件），据第三人易某某所知锐鑫公司与杨某某另行形成了一个还款协议和支付利息的约定，并且唐运宏还支付了部分利息给杨某某，关于杨某某的债务唐运宏是认可的明知的，应当由唐运宏来负责归还。综上所述，贵院为了查明本案事实而追加易某某、唐某为第三人，现第三人易某某、唐某已将自己所知晓的内容全部陈述完毕。原告杨某某提交如下证据：1、原告身份证；2、三份商品房买卖合同；3、（2019）黔0423执580号执行裁定书；4、户口簿；5、转账凭证和交易明细；6、（2020）黔0423执异7号执行裁定；7、商品房买卖合同解除协议。被告锐鑫公司提交如下证据：1、营业执照；2、法人身份证明。第三人易某某、唐某提交提交如下证据：1、股权转让协议；2、债务合同移交清单。上述证据，经本院组织庭审举证、质证，本院认定本案如下法律事实：2016年，被告锐鑫公司投资开发丁旗镇“丁旗过牛河小城镇建设项目”，取名为“锐鑫绿洲”，第三人易某某任锐鑫公司原法定代表人，第三人唐某系第三人易某某的前妻，在第三人易某某任锐鑫公司法定代表人期间，唐某系该公司的出纳，用自己名字的银行卡为该公司提供支付使用。原告杨某某于2016年7月22日用其父杨朝江账户向被告锐鑫公司出纳唐某转款200,000元，业务凭证转款用途为“借”，2016年7月26日，被告锐鑫公司与原告杨某某签订了合同号分别为:201503-3447-5-1-4-1、201503-3447-5-1-4-2、201503-3447-5-1-5-1号三份《商品房买卖合同》，合同约定，“丁旗过牛河小城镇建设项目”第五幢1单元4层1号、1单元4层2号、1单元5层1号三套房屋以每套10万元的价格出售给原告杨某某。原告杨某某又于2016年7月28日从其父杨朝江账户取款50,000元。2016年9月18日，第三人易某某与唐运宏签订股权转让协议，易某某将其在被告锐鑫公司100%的股权转让给唐运宏，股权转让协议约定协议生效后甲方（易某某）对公司的经营管理及债权债务不承担任何责任、义务。债务合同清单载明：“杨某某300,000元为借款”。2018年5月3日，因被告锐鑫公司未履行交房义务，被告锐鑫公司与原告杨某某签订“商品房买卖合同解除协议”，协议约定：1、甲方（即锐鑫公司）自愿确认甲方存在严重违约，末依约履行双方于2016年7月26日签订的三份“商品房买卖合同”，双方协议解除该三份“商品房买卖合同”。2、甲方已全部收到乙方支付的购房款；3、甲方自该协议签订之日起六个月内一次性退还购房款300000元给乙方，并向乙方支付违约金、赔偿款等共计100000元，前款共计400000元，并在前述两项款项支付清结前于每月4日前向乙方支付利息6000元，直至甲方履行完毕此协议约定义务日止。4、如甲方只要有此解除协议任一违约行为，则双方于2016年7月26日签订的三份“商品房买卖合同”不解除，仍然有效，乙方仍有权依此三份合同主张权利。协议签定后，锐鑫公司股东唐运宏通过中国建设银行个人活期账户于2018年8月13日、9月19日、10月11日、11月14日分四次跨行转款共24000元给杨某某（账号：62×××72），每次6000元。本院在执行被告（申请执行人）张某某申请执行被告（被执行人）锐鑫公司商品房销售合同纠纷一案中，于2019年12月9日作出（2019）黔0423执580号执行裁定，对被告（被执行人）锐鑫公司坐落于镇宁自治县旗镇“丁旗过牛河小城镇建设项目”笫5幢，栋编号3447，房号1-1、1-2、2-1、1-3-1、1-4-1、1-4-2、1-5-1、1-5-2、1-6-1、1-6-2套房予以查封。原告杨某某于2020年5月11日向本院提出案外人执行异议向向本院提出书面异议，经本院审查认为，买受人向被执行人购买的尚未办理过户登记的不动产，需买受人已支付全部或部分价款并满足其他条件时，其对物权的期待利益方可排除法院的强制执行效力。虽异议人杨某某提交了其通过父亲杨朝江在镇宁信用联社丁旗信用社尾号0072账户于2016年7月22日向唐某尾号9598的个人信用联社账户转账20万元的业务凭证和杨朝江、杨某某在镇宁信用联社丁旗信用社的个人账户明细，但不能证明其已经向被执行人锐鑫公司支付了全部或部分购房价款，即无证据证明案外人杨某某对案涉房屋享有足以排除强制执行的物权期待利益。异议人杨某某请求本院撤销（2019）黔0423执580号执行裁定书，排除对前述房屋的查封、拍卖等执行措施的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，于2020年5月25日作出（2020）黔0423执异7号执行裁定，驳回异议人杨某某的异议请求。杨某某不服，在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，原告杨某某在本案中是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告杨某某虽提供业务凭证和个人账户明细，从其父杨朝江账户向被告锐鑫公司转款200,000元，业务凭证注明用途为“借”，从其父杨朝江账户取款50,000元，与第三人提供的债务合同清单载明杨某某300,000元为借款能相互印证，可以认定杨某某付给被告锐鑫公司的300,000元在性质上实为借款。原告杨某某虽与被告锐鑫公司签订《商品房买卖合同》，但被告锐鑫公司并未履行合同义务，办理向商品房买卖相关手续，以及向原告杨某某移交合同约定之房，双方又于近二年时间重新签订“解除协议”解除《商品房买卖合同》，原告杨某某与被告锐鑫公司签订的《商品房买卖合同》及“商品房买卖合同解除协议”所约定的内容，其目的都是为保证原告债权得以实现。“商品房买卖合同解除协议”签订后，被告锐鑫公司向原告杨某某履行支付债务利息义务，原告杨某某与被告锐鑫公司之间从借贷到买卖又到借贷。原告杨某某无证据证实被告锐鑫公司已将合同约定之房交付给原告，且原告已实际完全占有并使用。故，原告杨某某提供的证不足以证实原告所陈述的主张，原告杨某某提供的证据不足证实原告对（2017）黔0423执393号之一执行裁定中查封的涉及原告杨某某诉请的执行标的（即被告贵州锐鑫投资控股置业有限责任公司坐落于镇宁自治县旗镇“丁旗过牛河小城镇建设项目”笫5幢，栋编号3447，房号：1-4-1、1-4-2、1-5-1）享有足以排除强制执行的民事权益；对原告的诉称，本院不予采纳，对原告的诉请，应予驳回。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百四十七条，《最高人民法院关于适〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告杨某某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告杨某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力。审 判 长  陈庭文审 判 员  牟克忠人民陪审员  冯德祥二〇二〇年十一月三十日法官助理黄香华书记员罗雪