上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初13398号原告：上海泽哲文化创意有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：丁瑞勇，执行董事。委托诉讼代理人，陈辉，上海明伦(无锡)律师事务所律师。委托诉讼代理人，雷建华，上海明伦(无锡)律师事务所律师。被告：曹振坤,男，1976年9月16日出生。原告上海泽哲文化创意有限公司与被告曹振坤房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告上海泽哲文化创意有限公司的委托诉讼代理人陈辉，被告曹振坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海泽哲文化创意有限公司向法院提起诉讼请求：1.确认双方于2019年8月30日签订的租赁合同于2020年7月7日解除；2.被告立即支付原告2020年1月8日至2020年7月7日的租金57,000元；3.被告立即搬空b8档口并支付占用费，自2020年7月8日起至原告实际搬出之日止；4.被告立即支付原告2020年1月8日至2020年7月7日物业管理费18,000元;5.原告没收被告押金37,500元。事实和理由：2019年8月30日,被告与原告签订了《房屋租赁合同》,约定被告承租原告位于上海市徐汇区漕溪路XXX号XXX号楼XXX室B8档口经营餐饮,品牌为猪可夫,业态猪排系列。租赁期限为自2019年9月21日起至2021年9月20日止,每月租金为9,500元,物业费每月3,000元,押金为37,500元,先付后用,付一押三的方式。如被告提前退租或者逾期支付租金,原告可没收被告押金及要求支付赔偿金等等。原告将房屋交付被告使用后,被告已经拖欠了原告2020年1月8日起的租金。经原告多次催告,一直拖欠至今。被告拖欠租金构成违约，原告按合同约定要求解除合同并请求判如诉请。曹振坤辩称，同意解除合同，解除时间不认可。我在2020年1月15日通过微信与原告公司负责人丁总联系，因为经营不下去，就要求退租或者转租。对方一直不予理睬，电话不接，微信不回；约丁总出来见面商讨转租或退租事宜，但丁总一言不发。后被告就未再经营过，直到过年被告回老家。因为丁总没有答复，被告就没有搬走租赁档口的物品，有两个冰柜和两个操作台、电饭煲等物品。过年后因为发生疫情，就未再来过上海。我认为解除时间应当在2020年2月7日，租金和物业费实际交到1月7日，当时交了两个月，丁总说交两个月算三个月，故解除时间为2月7日。不同意再支付租金、使用费和物业管理费。没收押金不同意，因为我经营不下去，我认可违约；签合同时原告方口头同意我经营不下去可以转租，但一直不予答复。原告主张的违约金标准过高。本院经审理认定事实如下：2019年8月30日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方房屋位于上海市徐汇区漕溪路XXX号XXX号楼XXX室B8档口(以下简称系争房屋)经营餐饮,品牌为猪可夫。租期为自2019年9月21日起至2021年9月20日止。房屋租金为每月9,500元,物业费每月3,000元，先付后用，乙方须在到期日15天前向甲方支付后一个月租金。乙方应向甲方支付履约保证金37,500元。租赁关系终止时，甲方将收取的保证金在扣除用以抵充合同约定由乙方承担的费用、违约金外，剩余部分无息归还乙方。乙方有下列情形之一的，甲方可单方面解除合同，乙方未按约定日期支付保证金或租金，超过七日仍未支付的。违反合同擅自提前解除合同一方应向另一方按保证金同等金额支付违约金……租赁期间，乙方非因本合同规定情况中途退租的，乙方应按保证金同等金额向甲方支付违约金，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足的，甲方可就此向乙方追偿。合同签订后，原告向被告交付了系争房屋，被告支付了租赁保证金37,500元，并支付租金、物业费至2020年1月7日。被告认为租金、物业费应算至2月7日，因原告承诺付二个月抵算三个月；被告对此未予认可。审理中，原被告均向本院提供了被告与原告公司负责人丁总的部分微信聊天记录。从聊天记录看，2019年12月下旬至2020年2月，被告意欲将系争房屋转租案外人，多次提出与原告协商，均未果；2020年3月、5月，原告向被告微信发送租金、物业费等催款通知书；2020年6月3日，被告向原告表示，“丁总，我那里的设备你那里有人吗，我搬走”；丁总未做同意与否答复，仅于次日向被告再次发送催款通知书。2020年5月25日，原告向本院起诉要求被告支付欠付租金、物业费，并支付违约金及由原告没收押金。2020年7月2日，本院第一次公开开庭审理本案，但应被告未有效送达，当日庭审取消。当日，原告表示其与被告的合同尚在履行中，其不清楚被告目前是否仍在经营中；本院通过微信语音联系到被告，被告明确向本院及原告表示，其于2020年1月后未再经营，联系原告负责人丁总，其一直处于回避状态，导致被告想要退租交接，也无法交接；被告当日明确表示系争房屋内物品不再需要。就此，本院明确向原告释明，被告已明确表示早已自行退租，且今日向法院及原告表示留在系争房屋内的经营物品不再需要，原告可自行处置，原告应及时收回系争房屋以减少损失扩大，否则应承担相应法律风险。2020年7月7日，原告向本院邮寄其拍摄的系争房屋现场照片，并确认被告未在内经营，尚有经营物品在系争房屋内。原告并变更诉讼请求，要求解除租赁合同，被告搬空系争房屋，并支付租金、物业费，支付至实际搬离日的使用费、原告没收押金作为违约金。2020年7月30日，本院公开开庭审理本案。被告再次表示其早已不经营并退租，2020年6月3日联系原告丁总搬离经营物品，原告不作答复，仅进行催款；被告当庭表示，系争房屋内物品不要了，希望原告进行自行处置。就此，本院再次向原告释明其减损义务及另案主张物品搬离费用的诉权。然，原告仍表示其无处腾放被告物品，要求被告自行搬离并坚持主张使用费至被告搬空之日止。另查明，因新冠疫情影响，上海市政府于2020年1月24日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后自2020年3月24日零时起将响应级别由一级响应调整为二级响应。审理中，被告陈述系争房屋所在美食城因新冠疫情影响，数月无法对外正常营业，但表示没有相关书面证据。原告则称美食城仅在二月根据上海疫情政策关门8日。审理中，本院组织双方进行调解，但因原告坚持其诉讼请求，被告则认为其实际早已退租，原告应及时收回房屋，双方差距过大，故未达成调解协议。以上事实，除原、被告当庭陈述外，另有租赁合同、催款通知书、微信记录、现场照片等证据佐证，本院予以确认。本院认为，原被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守。被告拖欠租金、物业费超过合同约定的宽限期，原告有权依据合同行使解除权。被告称其自2020年1月起未再经营，仅有经营设备物品存放系争房屋，但对此未提供充分证明。从双方聊天记录看，2020年2月前，被告一直主动与原告协商转租事宜，但原告未予搭理或同意；被告又于2020年6月3日与原告协商退租并搬离设备，但原告仍未表示同意，并以催告付款表示合同应继续履行。鉴于被告系违约方，其并无合同解除权，双方也未对合同解除达成一致意见，故对被告抗辩解除时间应为2020年2月7日的意见不予采信。被告于2020年7月2日明确向法院及原告表示其已自行退租并放弃系争房屋内物品，原告嗣后于2020年7月7日变更诉请要求确认合同于2020年7月7日解除，故该日应视为双方对合同解除达成一致意见，现原告要求确认双方合同于2020年7月7日解除，本院予以支持。被告支付租金至2020年1月7日，其称原告同意两个月租金可抵作三个月，并未对此提供证据，原告对此也不予认可，故被告仍应支付2020年1月8日至2020年7月7日期间的租金及物业费。但考虑到系争房屋受疫情影响使用的情况，本着疫情期间出租人与承租人共克时艰、共担风险的原则，本院酌情考虑2020年1月24日至2020年3月24日期间的租金损失由原被告双方各半分摊，即酌情减免被告此期间一个月的租金。被告违约导致合同解除，原告按照合同要求将押金没收抵作违约金，具有合同及法律依据，但结合房屋使用性质、疫情因素、合同履行情况及双方过错程度，本院酌情调整违约金为12,500元,剩余部分押金，原告应予返还。鉴于被告于2020年6月3日曾要求原告配合其搬离房屋内留存物品，本案审理中，被告于2020年7月2日、7月30日两次向法院及原告表示其已退租，屋内物品系其抛弃物，由原告处理；本院也再三向原告释明其减损止损义务，然原告仍拒绝予以履行并坚持主张由被告搬离物品并承担搬离前的使用费。本院认为，原告主张涉案合同于2020年7月7日解除，且明知被告已不再经营、要求退租并表示经营物品由原告自行处置的情况下，原告应本着善意、诚信原告，积极防止损失的进一步扩大。然原告在被告告知及法院释明的情况下，坚持不予主动减损，其无权再行主张扩大部分的损失。故原告应自行收回房屋，对其收回房屋中产生的搬离被告物品的费用损失，原告可另案主张权利，对原告要求被告搬空的诉请，本院不予支持。考虑合理的减损宽限期，本院对原告主张的至2020年7月31日止的使用费，予以支持；对后续部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、确认上海泽哲文化创意有限公司与曹振坤于2019年8月30日签订的租赁合同于2020年7月7日解除；二、曹振坤于本判决生效之日起十日内支付上海泽哲文化创意有限公司自2020年1月8日起至2020年7月7日止的租金47,500元；三、曹振坤于本判决生效之日起十日内支付上海泽哲文化创意有限公司自2020年1月8日起至2020年7月7日止的物业管理费18,000元；四、曹振坤于本判决生效之日起十日内支付上海泽哲文化创意有限公司自2020年7月8日起至2020年7月31日止的房屋使用费7,600元；五、曹振坤支付的部分租赁押金12,500元由上海泽哲文化创意有限公司作为违约金予以没收；六、上海泽哲文化创意有限公司于本判决生效之日起十日内退还曹振坤剩余押金25,000元(该项款项可与本判决主文第二项至第四项相抵扣)；七、驳回上海泽哲文化创意有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,275.5元，由上海泽哲文化创意有限公司负担391.5元，由曹振坤负担884元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  黄晨辰二〇二〇年十一月九日书记员  李洪阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。……第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。……