广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初10424号原告：邓栋宁，男，1982年8月23日出生，汉族，住广东省高要市。委托诉讼代理人：孙建辉，广东洛亚律师事务所律师。被告：广州臻创文化传播有限公司，住所地广州市番禺区南村镇板桥村“桥头岗”（办公楼）（仅限办公用途）。法定代表人：李彦斌，职务总经理。委托诉讼代理人：陈志敏，广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶慧琳，广东金本色律师事务所律师。原告邓栋宁与被告广州臻创文化传播有限公司（以下简称臻创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓栋宁的委托诉讼代理人孙建辉，被告臻创公司的委托诉讼代理人陈志敏、叶慧琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓栋宁向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告保证金45万元及利息14131元（利息按照同期银行贷款基准利率4.75%暂时计算至2019年7月31日，应计算至保证金全部返还为止）；2.被告双倍返还定金30万元；3.被告赔偿原告损失3万元；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年12月4日签署了《房屋租赁协议》，约定原告租赁被告位于广州市番禺区南村镇板桥村“桥头岗”一田创意园内所有房屋（8栋建筑物）和土地；租赁期自2018年12月1日至2026年3月31日；免租期为3个月；合同签署之日起10天内，被告应将办公楼（新编9-1）、A栋（新编9-5）、B栋（新编9-6）交付使用；2019年4月1日交付土地；D栋（新编9-2）在2021年2月28日交付；C栋（新编9-4）及其他房屋等交付时间另定；被告确保交付的房间应处于安全、空置、可使用状态。上述协议签署后，原告按约如期支付45万元保证金、15万元定金（定金自动转为3月份的租金），足以证明原告履行合同的诚意。但是，被告却没有按照上述协议的约定在2018年12月14日前清空并交付办公楼（新编9-1）、A栋（新编9-5）、B栋（新编9-6），迟至2019年3月21日，上述房屋内仍有大量杂物、家具和其他物品未清空，被告的法定代表人李彦斌也还依然在办公楼二层办公，被告逾期数月仍未能交付房屋。上述协议签署之时，被告仅向原告披露了英语培训机构、租车公司两家租户还未到期；协议签署后，因被告未能如期交付房屋，原告多次催促，被告才告知还存在其他未到期租户，要清理其他租户才能交房；根据被告提供给原告的其他租户的租赁合同复印件，除上述两家租户外，还有郭钢、江西商厨实业有限公司、杨冰等其他租户，其中郭钢承租B栋整一楼及原食堂339.25平方米、遮雨棚121.51平方米，租期至2019年1月31日；江西商厨实业有限公司承租A栋第1、2、3层594平方米，租期至2020年7月5日；杨冰承租A栋A05、A06、A09，租期至2019年3月1日；至于是否还存在其他租户，原告无法得知。A栋、B栋均为五层楼，每层2个房间，也就是说，上述协议签署之时，被告已将A栋10个房间中的9个房间、B栋10个房间中的2个房间及食堂，长期出租给他人；被告在拖延数月不能交付房屋的情况下，才告知原告存在其他长期租户，显然是不诚信的，属于欺诈。需要特别说明的是，正是由于被告无法及时处理既有的其他租户，导致其无法按期向原告交付房屋。涉讼一田创意园，由被告向第三人广州岭益企业管理有限公司承租，再转租给原告。根据被告与第三人签署的岭益租编2108001号《租赁合同》，其承租范围为办公楼、A型宿舍、B型宿舍、C型宿舍、宿舍楼五栋建筑及空地11800平方米。但是，被告转租给原告的标的物却包括一田创意园内所有8栋建筑物及土地，包括办公楼（新编9-1）、A栋（新编9-5）、B栋（新编9-6）、C栋（新编9-4）、D栋（新编9-2）及其他2栋未编号的房屋建筑。显然，被告超越了其承租范围进行转租，该转租无效。此外，经原告申请政府信息公开发现，一田创意园内的8栋建筑物，只有5栋建筑物具备建设工程规划许可证，其他建筑物均未取得建筑工程规划许可证，属于违章建筑物；且办公楼南向部分数百平方米建筑面积与规划不符，属于违法加建。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。综上，被告出租的标的房屋为违章建筑，双方签署的《房屋租赁协议》为无效合同；且租赁协议签署时，被告故意隐瞒存在其他长期租户的情况，上述协议签署后，被告又未能按时交付房屋，不但不同意顺延免租期，在原告已经提前交付一个月租金的情况下，反而一味要求原告继续交纳租金，致使双方无法继续履行合同，被告应当就其过错和不诚信的行为承担责任。原告因此特提出上列诉讼请求，请人民法院予以支持。被告臻创公司辩称，我方不同意邓栋宁的全部诉讼请求，该诉求无任何事实和法律依据，请求法院依法驳回。主要理由：一、关于租赁范围的问题。我方与邓栋宁于2018年12月4日签订《房屋租赁协议》，约定邓栋宁按现状承租我方享有使用权的位于广州市番禺南村镇桥头岗巷9号一田创意园内的5栋建筑物及附属空地，具体为办公楼、A栋、B栋、C栋、D栋及附属空地，而上述5栋建筑物及空地均有权属证明及权属人广州岭益企业管理有限公司同意转租的证明，因此，双方签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，且邓栋宁声称需要交付其他建筑物没有任何合同依据。二、关于延期交付的问题。涉讼租赁物业属于邓栋宁的原因迟延接收，与臻创公司无关。1.根据双方签订的《房屋租赁协议》第一条第1点，双方约定按租赁物业现状交付。根据我方工作人员与邓栋宁的微信聊天记录显示，由于邓栋宁的原因，导致未能及时办理涉讼租赁物的交付手续；经我方工作人员多次催办邓栋宁才安排其员工邓家驹于2019年2月28日办理场地交接手续，我方不存在延期交付的问题。2.我方的工作人员在与邓栋宁的工作人员邓家驹进行场地交接时，对租赁物内的物品进行清点并记录，双方均在交接清单上签名，即双方明确按租赁物业范围内有原来物品的事实予以确认，并同意场地连同场内物品的现状一并接收。在双方完成涉讼租赁物的交接手续后，邓栋宁对交接清单上列明的物品没有提出任何的异议。3.根据我方提供的证据显示，交接清单上的物品如空调、床、热水器、办公桌、办公椅均是宿舍或办公的必需品，上述物品在双方签订租赁协议前已存在，且租赁协议约定按现状出租，邓栋宁已接收上述物品，邓栋宁以涉讼租赁物内存在上述必需品主张我方违约于法无据。三、关于是否存在其他租户的问题。我方将涉讼租赁物交付给邓栋宁前，已清空除蜜蜂英语培训机构和租车公司之外的其他租户，邓栋宁声称还存在其他租户与事实不符。根据我方补充提供的证据显示，我方与郭钢、杨冰的租赁合同分别于2018年12月6日、2018年12月5日解除，我方为履行与邓栋宁的租赁协议对未到期的租户进行赔偿；我方与江西商厨实业有限公司的租赁期限，在与邓栋宁签订《房屋租赁协议》前已届满，由此可知，涉讼租赁物除蜜蜂英语培训机构和租车公司之外，不存在其他租户；我方已将上述情况告知邓栋宁，并在双方的租赁协议中约定，我方不存在任何欺诈的行为。四、关于是否存在越范围转租的问题。根据我方提供的证据显示，我方向涉讼租赁物权属人广州岭益企业管理有限公司承租的物业只有办公楼、宿舍楼、A型宿舍楼、B型宿舍楼、C型宿舍楼5栋建筑物及附属空地11800平方米，而我方向邓栋宁转租的也是同样的范围，不存在邓栋宁所称超范围转租的情况。同时，我方的转租已取得业主的书面同意，转租行为合法有效。综上所述，基于我方不存在任何违约情形，邓栋宁要求我方退还保证金及利息、双倍返还定金及支付损失的请求于法无据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区南村镇板桥村“桥头岗”（办公楼）、（A型宿舍）、（B型宿舍）、（C型宿舍楼）、（宿舍楼）的登记权属人均为广州岭益企业管理有限公司（以下简称岭益公司），建筑面积分别为1388.85平方米、853.56平方米、993.67平方米、1240.33平方米、3423.62平方米，产权证号分别为粤（2018）广州市不动产权第07221070、07221068、07221038、07221035、07221046号。2.2018年，岭益公司作为出租方（甲方）与臻创公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定：鉴于乙方于2016年4月1日与广州岭南电缆股份有限公司签订了《租赁合同》，在租赁期限暂未到期之前，该公司在充分告知乙方，乙方表示放弃优先购买权的情况下，将原《租赁合同》租赁物产权转让给甲方岭益公司，双方自愿达成以下协议：甲方将位于广州市番禺区南村镇板桥村“桥头岗”（办公楼）、（宿舍楼）、（A型宿舍楼）、（B型宿舍楼）、（C型宿舍楼）出租给乙方使用；乙方所租赁物为一栋2000平方米办公楼、四栋共6500平方米宿舍楼及11800平方米空地（上述租赁物土地性质均为工业用地性质），乙方租赁该租赁物用途为服装创意产业园及配套，乙方可对租赁物进行转租或分租；租赁期限为十年，2016年4月1日至2026年3月31日；等等。3.2018年11月23日，臻创公司出具编号为5004503的《收据》，确认收到邓栋宁交来150000元租赁定金。该租赁定金后于2018年12月5日转为2019年3月1日至2019年3月31日租金。4.2018年12月4日，臻创公司作为出租方（乙方）与邓栋宁作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方出租给乙方的房屋及土地位于广州市番禺区南村镇桥头岗巷9号一田创意园内（以下简称涉讼物业）；所有的房屋和土地按现状出租；使用途径为办公、商业活动及宿舍（不得作养老和医院用途）；从正式签订合同之日起10天内逐步将办公楼（新编9-1号，不包括蜜蜂英语培训机构和租车公司的现有租户物业）、A栋（新编9-5号）、B栋（新编9-6号）交付承租方使用，从2019年3月1日起乙方每月支付给甲方本项的租金为15万元；从2019年4月1日起将土地交付乙方使用，从2019年4月1日起乙方每月支付租金18000元给甲方；C栋（新编9-4号）及附属空地的交付时间双方另行商定；D栋（新编9-2号）及钢结构（新编9-7号）及附属空地（或另行新建）的交付时间为2021年2月28日；其余的房屋及土地，到现有的甲方的租户合同到期或退租时即交付给乙方使用；本协议所有的房屋及土地的租赁期均到2026年3月31日止；2018年12月1日至2019年2月28日为3个月免租期，2019年3月1日至2020年2月28日每月房屋租金（不含税）为150000元，土地租金（不含税）为18000元（2019年4月1日开始交租）；乙方应在每月15日前支付下月租金及当月物业费、垃圾清运费给甲方；乙方应在签订本协议之日向甲方支付风险抵押金45万元的保证金，作为乙方履行本协议项下义务和责任的担保，合同期满无息退还，另同时交2019年3月份租金15万元；如乙方未按协议约定时间交纳租金或费用超过十五个工作日，甲方届时有权单方终止本协议，乙方除风险抵押金归甲方所有外，还应承担实际占用所租房屋期间发生的租金及费用、逾期付款违约金及其他约定的违约金；在租赁期内，所有的房屋和土地按现状交付乙方；如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除协议，收回出租房屋：（1）未经甲方同意，转租、转借承租房屋；（2）未经甲方同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经甲方同意，改变本协议约定的房屋租赁用途；…（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用超过十五个工作日的；租赁期内，乙方有上述行为之一的，甲方有权终止协议，收回该房屋，乙方按照本协议总租金的30%向甲方支付违约金；乙方逾期交纳本协议约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的3‰支付甲方滞纳金；乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按协议总租金30%的额度向甲方支付违约金；甲方应保障租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态（空调及热水器双方协商或折价卖给乙方）；验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出；甲方应按本协议的约定向乙方交付所租房间及所租房间的钥匙，并使所租房间处于安全、空置、可使用状态；等等。5.2018年12月5日，臻创公司出具《收据》，确认收到邓栋宁交来450000元租赁保证金。6.2019年3月29日，臻创公司向邓栋宁出具《敦促函》，载明：依据双方签订的《房屋租赁协议》，邓栋宁应于本月15日前向其司支付168000元的租金，否则须每天支付千分之三的滞纳金，同时从4月1日起，甲方将园区的日常管理全移交给邓栋宁，并由邓栋宁支付所有人员的工资及福利。但邓栋宁至今仍未支付租金，亦未准备好接管日常物业管理。请邓栋宁依照协议的约定立即付款给其司，并尽快与其司对接和接管好园区的物业管理。7.2019年3月30日，邓栋宁向臻创公司出具《通知书》，载明：依照双方签订的《房屋租赁协议》，臻创公司应在合同签署后10日内在确保房屋安全、空置、可使用的状态下将办公楼（除蜜蜂英语培训机构及租车公司租赁的物业外），A栋、B栋全部交付使用。其已按照租赁协议的约定支付3个月押金及2019年3月的租金，但臻创公司至今未按照协议约定如期将办公楼、A栋、B栋清空并交付使用，现仍有大量家具、办公设备、杂物等滞留在上述房屋内未清理，至今已逾期106天；另办公楼、A栋、B栋内有多处安全隐患未处理，且免租期内有4家单位占用A栋房间直至2019年2月底才搬离。上述问题臻创公司至今仍未解决，已构成根本违约。鉴于此，其现特书面函告臻创公司，自收到该通知书之日起，双方签订的《房屋租赁协议》即告解除，请于收到该通知书之日起5个工作日内退还其已支付的所有租金、押金及对应的利息。8.2019年4月3日，臻创公司向邓栋宁邮寄《催款函》，载明：其司已按合同约定完成办公楼、A栋、B栋的交付义务，而邓栋宁至今仍未支付4月租金，甚至擅自退租。请邓栋宁在收到该函之日起3个工作日内支付4月租金168000元及滞纳金9576元。若在上述期限内未支付，其司将依法依约解除协议，收回出租房屋，并追讨按协议约定的违约金。9.2019年4月20日，臻创公司向邓栋宁邮寄《解除通知书》，载明：邓栋宁存在未按协议约定支付租金超过15个工作日，且其司多次索要未果；未经其司同意拆改变动房屋结构将租赁物严重破坏；未经其司同意中途擅自离场的违约行为，已构成严重违约，达到合同解除条件。依照《房屋租赁协议》约定，其司决定从2019年4月20日起解除《房屋租赁协议》，风险抵押金不予退还；自2019年4月21日起至实际将租赁房屋交还其司之日止，参照《房屋租赁协议》的约定，按照每天5600元的标准支付房屋占有使用费至将房屋恢复原状交还其司之日止；于2019年4月30日前将租赁房屋恢复原状并交还其司；等等。10.2019年5月14日，臻创公司以邓栋宁为被告提起房屋租赁合同纠纷之诉，要求解除《房屋租赁协议》，没收邓栋宁已支付的保证金等，案号为（2019）粤0113民初6253号（以下简称6253号案）。11.2019年6月5日，臻创公司的委托代理人叶慧琳向广东省广州市广州公证处申请对坐落广州市番禺区南村镇桥头岗巷9号一田创意园内房屋及空地现状进行保全证据公证。同日，该公证处派人前往上述地址对上述租赁物的现场情况进行拍照，现场拍得照片共132张。2019年6月19日，该公证处作出编号为（2019）粤广广州第104662号《公证书》，载明所附照片132张为公证人员对上述租赁物的现场拍摄所得，上述保全过程与现场情况相符。12.2019年8月16日，邓栋宁向本院提起本案诉讼，要求臻创公司返还保证金，并双倍返还定金等，本院立案后与6253号案进行合并审理。庭审过程中，邓栋宁与臻创公司主要就以下问题产生争议：一、关于《房屋租赁协议》的租赁范围及法律效力的问题。臻创公司主张《房屋租赁协议》约定交付的只有5栋建筑物及附属土地，具体为办公楼、A栋、B栋、C栋、D栋及附属空地，上述租赁物均有权属证明，且已获得业主方岭益公司的同意转租，故双方签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，系合法有效的，后因邓栋宁违约，其司向邓栋宁发出解除合同的通知书，故《房屋租赁协议》已于解除通知书发出之日即2019年4月20日解除。邓栋宁则认为《房屋租赁协议》载明租赁物业为一田创意园内的所有房屋及空地整体出租，共8栋房屋，其中仅5栋建筑物即办公楼、A栋、B栋、C栋、D栋取得产权证，且办公楼南向部分亦存在违法加建，而其他3栋建筑物均未取得建筑工程规划许可证，故《房屋租赁协议》应为无效。另臻创公司向岭益公司承租的房屋只有5栋，显然已超出有权转租的范围。对此，臻创公司回应称，邓栋宁所称的8栋房屋及土地在其司向业主方岭益公司承租时即已存在，其司仅将其拥有转租权及合法权属证明的5栋房屋按现状向邓栋宁进行转租。二、关于涉讼物业有无实际交付的问题。臻创公司称《房屋租赁协议》签订后，因邓栋宁自身的原因未能办理交付手续，后邓栋宁安排其公司员工邓家驹于2019年2月28日到涉讼物业办理场地交接手续，故其司已依约向邓栋宁交付涉讼物业中的办公楼、A栋、B栋，其司不存在逾期交付的行为。为此臻创公司向本院提交了《宁合邓总交接清单》《广州臻创文化传播有限公司办公楼物品清单》、邓栋宁与臻创公司员工的微信聊天记录等予以证明。邓栋宁则称上述两份清单并无其本人的签字，亦无具体签署日期，邓家驹虽是其公司的员工，但并未得到其授权去接收涉讼物业，仅系前往核实涉讼物业未处于空置状态，且即使邓家驹代表其前往对接，也不代表邓家驹可在不符合交付条件的情况下接收涉讼物业，事实上其在此后亦无法正常使用涉讼物业。依据《房屋租赁协议》的约定，臻创公司应保证涉讼物业处于安全、空置、可使用状态进行交付，故双方不可能对臻创公司的资产进行交接。其虽拿到涉讼物业的部分钥匙，但根据上述臻创公司提交的证据可知，臻创公司一直未清空涉讼物业，且截至2019年3月21日，办公楼、A栋、B栋内仍有其他租户居住、办公，即涉讼物业非处于空置状态，不符合《房屋租赁协议》约定的交付条件。为证明上述陈述，邓栋宁向本院提交了办公楼、A栋、B栋未清空家具、物品的照片及臻创公司分别与关嘉、广州市天逸教育有限公司、郭钢、江西商厨实业有限公司、杨冰签订的租赁合同予以证明。因臻创公司存在逾期交付涉讼物业的行为，其配偶况薇曾通过微信向臻创公司的法定代表人进行催告。对此，臻创公司回应称《房屋租赁协议》约定涉讼物业按现状进行出租，物业内的相关物品如空调、床、热水器、办公桌椅等均为宿舍或办公必需品，在出租前已存在于涉讼物业内，属出租物业的配套设施，上述物品的存在不影响邓栋宁的使用。且双方交接时对涉讼物业内的物品进行了清点及记录，在交接清单上签字确认，交接后邓栋宁亦未对交接清单上列明的物品提出任何异议，若邓栋宁不需要这些家具设备，则双方无需进行清点，邓栋宁可以直接要求其司搬走，故邓栋宁以此为由主张其司未交付涉讼物业于法无据，邓栋宁已实际接收涉讼物业，并对涉讼物业进行拆改，及转租部分物业予案外人使用。另就邓栋宁关于办公楼等物业内仍有其他租户的陈述，签订《房屋租赁协议》时，其司已明确告知涉讼物业内仍有关嘉、广州市天逸教育有限公司两家租户，邓栋宁对此已知悉；江西商厨实业有限公司的租赁期限仅到2018年2月28日，签订上述协议时该租户早已离场；而就郭钢及杨冰，其司为履行与邓栋宁的租赁协议，已提前跟该二人解除租赁关系，并为此支付相应的赔偿款，为此臻创公司向本院提交郭钢及杨冰出具的《情况说明》、（2019）粤广南沙第44724号《公证书》予以证明。三、关于何方在履行合同过程中存在违约行为的问题。邓栋宁主张臻创公司存在逾期交付涉讼物业的违约行为，《房屋租赁协议》签订后，其便立即着手对园区进行规划与设计，并与设计公司签订合同及支付设计费3万元，但因臻创公司逾期数月未交付涉讼物业，导致其无法开展装修工作，故臻创公司应向其赔偿设计费损失。为此，邓栋宁向本院提交了《创意园规划设计改造服务合同》、规划设计成果、设计费支付凭证予以证明。臻创公司则认为其司已依约将涉讼物业交由邓栋宁经营使用，而邓栋宁未依约支付租金，其司发函催收后，邓栋宁单方解除《房屋租赁协议》，且邓栋宁未经其司同意擅自转租及拆改涉讼物业，已构成根本违约。本院认为，《房屋租赁协议》明确约定臻创公司向邓栋宁出租的为一田创意园内所有的房屋和土地，同时明确了各部分房屋的交付时间，故《房屋租赁协议》的租赁范围应包括办公楼、A栋、B栋、C栋、D栋、钢结构、其余房屋及土地，其中有办公楼、A栋、B栋、C栋等5栋房屋已取得产权证，其余房屋未办理任何报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，《房屋租赁协议》中就未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋所设立的租赁合同关系无效，就未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋以外的部分所设立的租赁合同关系有效。关于何方在履行合同过程中存在违约行为的问题。邓栋宁主张臻创公司存在逾期交付涉讼物业的违约行为。而臻创公司则主张邓栋宁未依约支付租金，其司发函催收后，邓栋宁单方解除《房屋租赁协议》，且邓栋宁未经其司同意擅自转租及拆改涉讼物业，已构成根本违约。对此，本院认为，根据臻创公司提交的《宁合邓总交接清单》《广州臻创文化传播有限公司办公楼物品清单》及其司员工与邓栋宁的微信聊天记录可知，臻创公司已就办公楼、A栋、B栋与邓栋宁派出的员工邓家驹办理交接手续，并对上述物业内的资产进行清点及记录，而办公楼、A栋、B栋未按照《房屋租赁协议》约定的时间进行交接是邓栋宁自身的原因导致。虽邓栋宁主张上述物业非处于空置状态，不符合《房屋租赁协议》约定的交付条件，而邓家驹亦无权代表其接收不符合交付条件的物业，但无论是在邓家驹办理交接时，抑或在交接后臻创公司的工作人员于微信通知邓栋宁时，邓栋宁一方均未提出任何异议，且就现有证据来看，邓栋宁单方发函解除《房屋租赁协议》前未曾因臻创公司迟延交付涉讼物业进行催告，而臻创公司对此亦不予确认，故就邓栋宁关于臻创公司逾期交付涉讼物业的主张，本院不予采信。另根据邓栋宁提交的《创意园规划设计改造服务合同》、车位租赁合同、拆墙结算记录等证据及双方当事人的庭审陈述可知，邓栋宁确存在转租及拆改部分涉讼物业的行为，而邓栋宁未举证证明就上述行为已获得臻创公司的同意，故本院对臻创公司关于邓栋宁擅自转租及拆改的主张予以采信。如上所述，邓栋宁擅自转租及拆改涉讼物业，且未依约按时、足额向臻创公司支付涉讼物业的租金，并在不具有单方解除合同权利的情况下向臻创公司出具《通知书》要求解除《房屋租赁协议》，已构成根本违约，臻创公司有权解除《房屋租赁协议》的有效部分及没收邓栋宁已缴交的45万元租赁保证金。另150000元定金已实际转化为2019年3月1日至2019年3月31日租金，臻创公司在已依约向邓栋宁履行交付义务的情况下收取租金合理有据。因此，就邓栋宁要求臻创公司返还保证金及其利息、双倍返还定金及赔偿损失的诉请，于法于理无据，本院均不予支持。综上，本院对邓栋宁的诉讼请求全部不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回邓栋宁的全部诉讼请求。本案受理费11741元，由邓栋宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  黄丽嫦人民陪审员  李丽仪二〇二〇年十一月六日书 记 员  凌绮珊