江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终3664号上诉人（原审被告、反诉原告）：卫利红，女，1981年10月14日生，汉族，住福建省漳州市芗城区。委托诉讼代理人：徐家福，福建建达（漳州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赣州虔安特种设备检验服务有限公司，住所地：江西省赣州市经济开发区赣南工业园，统一社会信用代码：913607007723922193。法定代表人：罗飞扬。委托诉讼代理人：方孝安，江西理公律师事务所律师。委托诉讼代理人：林琴,江西理公律师事务所律师。原审被告（反诉原告）：卫小波，男，1985年10月27日生，汉族，现住江西省赣州市章贡区。上诉人卫利红与被上诉人赣州虔安特种设备检验服务有限公司（以下简称虔安公司）、原审被告（反诉原告）卫小波房屋租赁合同纠纷一案，上诉人不服江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初1913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。卫利红上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三、五、六、八项判决,改判:（一）被上诉人返还上诉人第一年的租金9万元;（二）上诉人支付被上诉人2017年4月13日至2020年5月31日的房屋及土地租金合计309570.84元;（三）被上诉人返还上诉人垫付的变压器费用13372元;（四）被上诉人向上诉人补偿用水增加的成本471958.52元;（五）被上诉人向上诉人补偿搭建厂房的支出173240元;（六）被上诉人向上诉人赔偿违约金78931元。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、上诉人于2020年5月31日将位于xx水轮机厂旁边房屋及土地返还给被上诉人,原审判决第一项、第三项已经没有事实依据。受新冠××疫情这一突发公共卫生事件影响,赣州章贡区鸿运来包装材料厂自2020年1月21日因春节停工后,之后未恢复生产。上诉人多次告知被上诉人现状,协商返还租赁房屋土地事宜,并于2020年3月18日发律师函给被上诉人,要求按政府规定免除3个月租金、合同延期至2020年5月31日,利于上诉人搬迁工厂设备并恢复原状。期间因被上诉人阻扰,迟迟不批准锅炉房解体,上诉人无法在2020年4月份完成设备搬迁。2020年5月31日上诉人完成搬迁后,多次要求被上诉人进行交接（含变压器交接）,被上诉人都不签字。本案原审判决于2020年5月25日判决,上诉人于2020年6月15日收到。而被上诉人提前收到判决书,故意不进行交接,违背民法诚实信用原则。按照国家政策和最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》,应减免3个月租金,原审判决的第一项、第三项已经没有事实和法律依据。二、原审判决认定免除第一年租金的《补充协议》签订时间错误，分配的举证责任错误,应认定被上诉人未免除第一年租金9万元。原审法院未对被上诉人起诉时提交的《补充协议》中的“本协议签于2015年4月14号临时补签”这一关键事实进行认定,该《补充协议》真实补签于2015年4月14日,且正是因为未免除第一年租金9万元和缺水、厂房破损,上诉人才拒绝交纳2016年之后的租金。而原审判决也认定“虔安公司与卫利红对租金支付至2016年4月13日均不持有异议,本院予以支持”，上诉人已经再次提交了第一年租金9万元的收据,根据证据规则,应由被上诉人举证证明其已经退还9万元,但原审中被上诉人未举证,被上诉人应退还上诉人已经交纳的第一年租金9万元,原审判决认定错误、未核减第一年租金9万元。三、原审判决支持按90%计算租金比例太高、支持2016年4月13日至2017年4月12日的租金违反诉讼时效规定,应予以综合核减。上诉人在原审答辩中明确指出，2016年4月13日至2017年4月12日的租金超过诉讼时效,原审判决未分析诉讼时效,简单支持被上诉人违反法律规定。原审判决支持按90%计算租金,相当于认可了被上诉人的空地2500平方米按厂房来出租,这样计算明显违背民法总则、合同法中的公平原则,上诉人认可双方协商中虔安公司提出的“办公楼租金单价:厂房租金单价:空地租金单价＝3:2:1”,2500平方米的厂房按空地计算租金,重新计算年租金,即2017年4月13日至2020年4月12日的年租金分别为97588.58元、107347.77元和118082.82元,计323019.16元,扣除受新冠××影响、按国家政策减租3个月计29520.70元,加上超过原《协议书》49天计16072.38元,上诉人应支付被上诉人租金合计309570.84元。四、原审判决计算被上诉人返还上诉人垫付的变压器费用错误,应调整增加。原审判决按“3343元／年＊6年”计算被上诉人已返还上诉人垫付的变压器费用,多算1年,被上诉人未返还上诉人垫付的变压器费用应为3343元／年＊4年＝13372元。五、原审判决认定由上诉人对增加用水的成本的承担主要责任不合理,应由被上诉人承担主要责任。原审判决确认每月至少增加成本8082.03元,累计增加的成本8082.03＊82＝662726.46元,原审判决认定了上诉人打井费用11500元。被上诉人提供的其安装整套供水系统的价格12092.62元和87192.34元,这两笔费用相对662726.46元是低很多,原审判决据此认定了上诉人承担主要责任,但实际情况是:12092.62元和87192.34元相对每月增加的成本8082.03元的12倍多,上诉人要求安装自来水是动态的请示过程,原本以为被上诉人1个月之内能批复,而被上诉人迟迟不作为，即不作明确表态，不说同意也不说不同意，上诉人无法自行安装自来水,上诉人按最优化降低成本方式,“等待安装自来水并请人拉水”合情合理,被上诉人拒不参考用电的《补充协议》来协商解决用水问题,亦未履行《协议书》保障供水的义务,因此延续增加的成本理应由被上诉人承担主要责任,按70%计算责任,被上诉人应补偿上诉人用水增加的成本为（662726.46＋11500）＊0.7＝471958.52元。六、被上诉人法定代表人口头同意上诉人搭建新厂房,被上诉人应向上诉人补偿搭建厂房的支出173240元。七、被上诉人违约在先,上诉人行使先履行抗辩权,被上诉人理应赔偿上诉人违约金78931元。本案赣州章贡区鸿运来包装材料厂多次注册和注销，本案遗漏了诉讼主体。综上,原审判决在事实和责任认定及法律适用方面均存在错误,恳请二审法院明查,根据上诉人的上诉请求,依法作出判决,维护上诉人的合法权益。虔安公司答辩称，一审判决公平公正,认定事实清楚,适用法律正确,应予以维持,上诉人提出的上诉请求缺乏事实依据和法律依据,应当驳回。理由如下:一、一审判决第一、三项的判项并无不当,应予维持。首先,一审判决的时间为2020年5月25日,当时上诉人并未将案涉房屋及土地返还给被上诉人,一审法院据此判决上诉人将租赁的房屋返还给被上诉人并无不当,上诉人称其于2020年5月31日将案涉房屋土地返还给了被上诉人,但相关手续并未办妥,上诉人还应继续向被上诉人支付2020年4月13日起至房屋实际腾空之日的占用使用费。其次,上诉人逾期支付房租,被上诉人于2018年11月20日委托江西理公律师事务所向上诉人邮寄送达了《江西理公律师事务所关于解除协议的律师函》,要求其于2018年11月底将租赁房屋土地恢复原貌并搬离完毕,被告一直未搬,拖延搬迁时间系其自身原因所致,其无权要求被上诉人免除2020年1月至2020年4月12日的租金及2020年4月13日起至实际搬迁之日止的房屋占用使用费。再次,上诉人主张适用《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》的理由不能成立,本案发生于新冠疫情之前,且上诉人当时已经存在违约,新冠疫情法律适用的原则系参照不可抗力制度,但违约在先的情形不得适用该情形予以减轻或免除责任。所以，一审法院判决第一、三项并无不当，应予以维持。二、一审判决对于第一年租金9万元的认定以及举证责任分配正确,上诉人无权要求被上诉人返还该部分租金。被上诉人在2010年6月8日、2010年10月14日的两份《补充协议》承诺同意免除上诉人第一年的租金9万元,被上诉人允诺应抵扣的该租金9万元早已经在2016年之前的租金中足额抵扣,故不存在另行返还的问题。上诉人虽主张该部分租金未进行抵扣或免除,但并未提交2016年4月之前租金支付的所有凭证予以证明,其应当承担举证不能的法律后果。退一步讲,若被上诉人未予以抵扣第一年租金,自2010年至今已长达九年,在本案诉讼之前,上诉人却从未要求被上诉人予以抵扣或者返还,明显有违常理。所以,上诉人要求返还第一年的租金9万元不应得到支持。三、一审判决认定上诉人应向被上诉人支付的租金金额552890.7元,该事实认定无误,且被上诉人主张2016年4月13日至2017年4月12日的租金未违反诉讼时效规定,应予以维持。第一,上诉人自2016年起未向被上诉人交纳租金的事实是双方均认可的。而自上诉人逾期支付租金开始,被上诉人就一直在催促上诉人履行支付租金的义务,双方也一直在协商处理,上诉人在一审庭审中对于双方就租金事宜一直在协商的事实也是认可的,所以,被上诉人要求上诉人支付2016年4月13日至2020年4月12日止的租金并不存在超过诉讼时效的问题,上诉人的抗辩理由不成立。第二,2014年4月13日双方签订的《协议书》系双方的真实意思表示,该份协议书对于案涉房屋及土地的租金进行了明确的约定,一审法院以合同确定的租金作为计算租金标准既尊重了双方当事人的意愿，也不违反法律规定。上诉人要求未付租金按“厂房租金单价:空地租金单价＝3:21,2500平方米的厂房按空地计算租金”的主张不成立,因为上诉人一审中所提供的微信聊天记录只能反映双方进行过协商,但双方并没有最终达成协议,且从双方协商的记录中也能反映被上诉人同意协商是以上诉人清偿欠付租金为前提的。因此,在双方并未达成协议的情况下,被上诉人要求上诉人按合同约定支付尚欠租金符合合同约定和法律规定。一审法院已经酌情对上诉人应支付的租金进行了减免,判决上诉人按合同约定租金的90%向被上诉人支付2016年4月13日至2020年4月12日止的租金共计5528907元（6143＊90%）并无不当。四、一审判决被上诉人向上诉人返还垫付的变压器的金额10033元无误，应予以维持。根据2010年6月8日签订的《补充协议》明确约定，上诉人垫付的变压器安装费用30091元按3343元／年抵扣租金至合同结束（即2020年4月12日）,该项费用中自2010年起至2015年应抵扣的部分合计20058元已经逐年进行了抵扣,剩余款项10033元未予抵扣的原因是自2016年起至今,上诉人一直未向被上诉人支付租金及房屋占用使用费,无法进行抵扣,现合同已经到期,未予抵扣的1003元被上诉人同意返还且会在上诉人应付费用中予以核减,但上诉人主张尚未抵扣的款项为13372元与事实不符,其该项上诉理由不能成立。五、一审判决认定由上诉人承担增加用水的成本的主要责任,责任划分正确,且与事实相符,应予以维持。其一,《协议书》第八条约定:在房屋租赁期间水、电费由上诉人缴纳,被上诉人提供现有水、电容量。由此证明被上诉人依约交付了符合上诉人需求的厂房,对该事实从上诉人于2018年5月25日、2018年6月22日向被上诉人出具的两份报告中“当时厂房的质量状况及水电容量完全可以解决我厂的生产生活所需”、“在我厂正式入驻后,当时的水电容量完全可以解决我厂的生产生活所需”等表述中可以看出上诉人也是认可的。因此,被上诉人认为,自身已完全按照协议约定展行了交付房屋的义务,不存在违约情形。其二,厂房交付以后,一直由上诉人负责经营管理,厂房何时无水供应及其原因被上诉人均不清楚,停水也非被上诉人原因所致。在被上诉人不知晓且不能归责于被上诉人的情况下,要求被上诉人承担水费已是不公。而且供水问题出现以后,在存在更为经济合理补救措施的情况下,上诉人依旧选择采用购买水的方式维持生产、生活,放任损失的扩大。赣州市给排水设计事务所于2015年3月20日、2018年5月15日出具的《工程预算书》载明，案涉厂房供水安装工程的工程价款分别为12092.62元和87192.34元,也能证实上诉人放弃了更经济合理的补救措施,有悖常理。因此,上诉人对于用水成本的增加应当承担主要责任,一审法院对于损失扩大责任的认定正确,应当维持。六、上诉人要求被上诉人支付其搭建厂房的支出173240元,并赔偿其违约金78931元缺乏事实依据与法律依据,不应得到支持。首先,双方2010年4月13日签订的《协议书》第六、七条明确约定:“租赁期间,乙方对房屋及其附着设施应定期检查、修缮。乙方不得随意损坏房屋设施,如需改变房屋的内部结.....先征得甲方书面同意,投资由乙方自理。”因此,在租赁期间,上诉人应对房屋及其附着设施进行定期检查、修缮,其搭建厂房已经改变了房屋的内部结构,应得到被上诉人的书面同意,且费用由其自行承担,故上诉人要求被上诉人支付其搭建厂房的支出173240元的上诉请求应当驳回。其次,上诉人要求被上诉人赔偿其违约金78931元也没有事实依据。在双方2010年4月13日签订的《协议书》第八条中明确约定:“在房屋租赁期间水电费有一方交纳,甲方提供现有水、电容量.....”可见上诉人已经按房屋现状交付给上诉人,上诉人在租赁期间未向被上诉人支付租金的行为已经构成根本违约,应是上诉人按《协议书》第十二条的约定向被上诉人支付逾期支付租金的违约金和滞纳金。但一审法院认为在合同履行过程中双方均存在违约行为,且都遭受了损失,故对双方要求对方支付违约金及滞纳金的主张都不予支持,被上诉人为缓和矛盾、减少纠纷对一审法院的判决予以接受,但上诉人无视自己的违约行为，要求被上诉人赔偿其违约金78931元缺乏事实依据和法律依据，不应得到支持。综上,被上诉人认为上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据,应当驳回,一审法院判决公平、公正,认定事实清楚,适用法律正确,应予以维持。对于上诉人增加的理由，在原审开庭中进行了调查，上诉人对此进行了说明，不存在遗漏当事人的情形。卫小波答辩称，同意上诉人意见。虔安公司向一审法院提出本诉诉讼请求：1、判令解除虔安公司与被告卫利红、卫小波于2010年4月13日签订的租赁《协议书》及其《补充协议》；2、判令卫利红、卫小波将承租的房屋返还虔安公司；3、判令卫利红、卫小波向虔安公司支付2016年4月13日起至2018年11月30日的房屋即土地租金共计人民币371163.1元（详见计算清单）；4、判令卫利红、卫小波向虔安公司支付违约金27794.4元（违约金以年度租金的10%计算，详见计算清单）；5、判令卫利红、卫小波向虔安公司支付逾期支付租金的滞纳金427974.378元（滞纳金以年租金的0.2%/日标准计算，详见计算清单）；6、判令卫利红、卫小波向虔安公司支付自2018年12月1日起暂计算至2019年1月15日止的房屋占用使用费20688.2元（2018年12月份以2018年月平均租金额计算，2019年1月1日起以年租金176183元为标准暂计算至2019年1月15日止，之后房屋占用使用费以年租金176183元标准计算至实际迁出之日，详见计算清单）；7、判令卫利红、卫小波将现登记在其名下的变压器归还虔安公司并配合办理相关的过户手续，同时承担50%的过户费用；8、本案的诉讼费用由卫利红、卫小波承担。卫利红、卫小波向一审法院提出反诉请求：1、判令虔安公司继续履行《协议书》及两份《补充协议》，租赁至2020年4月12日止；2、判令虔安公司返还第一年的租金90000元；3、判令虔安公司返还垫付的变压器资金13372元；4、判令虔安公司补偿无水增加的成本650375元；5、判令虔安公司补偿搭建新厂房的支出173240元；6、判令虔安公司赔偿违约金78931元；7、判令本案诉讼费用由虔安公司承担。上述合计1017417.02元，抵扣反诉人应付给虔安公司的租金后，虔安公司应支付给反诉人694397.85元。一审法院认定事实：2010年4月13日，赣州虔安工业气瓶检验有限公司（甲方）与赣州市章贡区鸿运来包装材料厂（乙方）签订了《协议书》，约定由乙方租用甲方位于xx水轮机厂旁边的房屋土地，包括办公楼一栋（面积330㎡）厂房两栋（面积2500㎡）及房屋前后空地，合计面积4421㎡，租赁期限自2010年4月13日至2020年4月12日止，并约定房屋租金第一年为90000元，第二年至第五年每年递增5%，第六年至第十年每年递增10%，分别为第二年94500元、第三年99225元、第四年104186元、第五年109396元、第六年120335元、第七年132369元、第八年145605元、第九年160166元、第十年176183元。付款方式为每年4月13日前支付完下一年度租金，甲方于本合同生效之日起将该房屋土地交付给乙方。协议书第六条约定，租赁期间，乙方对房屋及其附着设施应定期检查、修缮。第七条约定，乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或装设对房屋结构由影响的设备，需先征得甲方的书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方缴纳恢复工程所需费用。协议书第八条约定：“在房屋租赁期间水电费由乙方交纳，甲方提供现有水、电容量。协议书第十条约定：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋土地，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：......4、拖欠租金累计达三个月。”合同第十二条约定：“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度向对方交纳年度租金的10%作为违约金。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，甲方有权按年租金的0.2%向乙方加收滞纳金”。合同落款处由赣州虔安工业气瓶检验有限公司及鸿运来包装厂盖章，卫利红作为乙方代表签字。2010年6月8日，赣州虔安工业气瓶检验有限公司（甲方）与鸿运来包装厂（乙方）签订补充协议，约定由乙方向供电部门申请安装变压器一台，安装费用为65091元，其中由甲方支付35000元，乙方垫付的30091元。变压器产权为甲方所有，在租赁合同期限内使用权为乙方所有。乙方垫付的变压器资金，按年在乙方缴纳的房屋土地租金中抵扣，抵扣金额为3343元/年，直至租赁合同结束（及2020年4月12日）。同时还约定如乙方继续租用甲方的土地，则继续管理使用并按期缴纳相应费用，如不续租，由乙方负责把变压器户名过户给甲方，过户费用各承担50%。2010年10月14日，赣州虔安工业气瓶检验有限公司（甲方）与鸿运来包装厂（乙方）又签订一份《补充协议》，其中第四条约定，由于甲方的原因，场内设备至今未搬迁结束，且还有较多搬迁量，致使乙方未能按期使用该场地，甲方同意免除第一年租金，但乙方应协助虔安公司搬迁相关设备。2013年开始，原供水的xx水轮机厂停止向卫利红供水，2013年7月，鸿运来包装厂为解决供水问题以包工包料的形式交由他人打水井一口，但未能打到水源，鸿运来包装厂支付了打井费用11500元。之后鸿运来包装厂开始雇用水车拉水解决生产用水、买瓶装水解决生活用水的方式维持正常的生产、生活需要。2016年4月开始，鸿运来包装厂未按合同约定向赣州虔安特种设备检验服务有限公司支付房租。之后，鸿运来包装厂多次向虔安公司出具报告，其中2018年7月18日的报告中称：协议初期，双方合作还算顺利，厂房的水电容量完全可以满足我厂的生产生活所需，但随着时间推移，协议履行出现了一些问题，一是厂房不符合要求，二是自2013年6月其供水完全被切断，至今一直靠外送水维系生产生活，三是电路改造费用不能兑现。要求赣州虔安工业气瓶检验有限公司免除协议有效期内2016年-2020年五年租金，承担用水产生的费用600160元，并安装好供水设施，确保生产生活用水，履行改造电路协议，支付改造费用35000元。2018年8月6日，虔安公司针对鸿运来包装厂的报告进行了回复，复函中称其出租时案涉厂房完全可以解决生产生活所需，鸿运来包装厂所提出的厂房问题应由其自行进行修缮。至于供水问题，协议签订时已明确原告提供现有水电容量，在后期用水发生变化的情况下，鸿运来包装厂应当主动解决，故在就供水问题未达成补充协议的情况下，鸿运来包装厂应承担原有合同的责任和义务。但考虑实际情况，虔安公司愿意对原告正常用水量因该改变供水方式造成增加的成本协商解决。关于电路改造费用不能兑现的问题，虔安公司已于2010年6月21日根据补充协议支付了35000元，且鸿运来包装厂垫付的30091元已按协议约定的3343元/年进行了抵扣。在复函中的“情况说明及要求”部分，虔安公司称出租的简易厂房破损后不再违建，从其知道厂房棚子顶破损后开始可以协商减免部分租金。之后，虔安公司与鸿运来包装厂还多次进行协商未果，遂致讼。另查明，原告虔安公司为赣州市特种设备监督检验中心投资设立，其承继了赣州虔安工业气瓶检验有限公司的权利义务。赣州市章贡区鸿运来包装材料厂于2013年10月09日登记注册，于2014年12月29日注销，其登记经营者为卫小波，而实际经营者为卫利红。一审法院认为，虔安公司与鸿运来包装厂签订的《协议书》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方当事人均应按照上述合同约定享受权利及履行义务。被告卫小波辩称其主体不适格。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。本案中，诉争的法律关系为虔安公司于鸿运来包装厂之间的租赁合同，现鸿运来包装厂已于2014年注销，卫小波作为该厂的登记业主，而卫利红系实际经营者，均应作为共同诉讼人，故被告卫小波系本案适格的被告。本案争议的焦点为合同是否应当解除、卫利红是否欠付租金及欠付金额、卫利红主张的反诉请求是否应予支持。关于合同解除的问题。虔安公司主张被告卫利红、卫小波未按合同约定支付租金要求解除《协议书》及《补充协议》，卫利红辩称系原告未按合同解决供水问题，故拒绝支付租金。根据协议书约定，虔安公司提供现有水、电容量，卫利红亦在报告中自认协议出具前，厂房的水电容量完全可以满足生产生活需要。后在协议履行过程中，因水轮机厂断续供水，致使工厂的正常的生产生活用水出现困难。卫利红在发现供水存在问题后，自行聘请他人开挖水井，亦积极与出租方沟通协调租赁合同的履行问题，且据约支付租金至2016年。在多次协商未果的情况下，卫利红拒付剩余租金。且现案涉协议书所约定的租期届满，故虔安公司主张解除案涉协议书及补充协议解除，已无必要，故不予支持。租期届满之后，卫利红应将涉案房屋腾空交还，故虔安公司诉请被告腾退房屋，于法有据，予以支持。结合涉案房屋实际使用情况，酌定给予卫利红30日的腾空搬迁期。关于卫利红是否欠付租金及欠付金额的问题。虔安公司与卫利红对租金支付至2016年4月13日均不持有异议，予以支持。关于是否免除第一年租金90000元的问题。根据双方2010年10月14日签订的补充协议，因虔安公司场内设备至今未搬迁结束，导致鸿运来包装厂不能按期使用该场地，虔安公司同意免除第一年租金。首先，该份补充协议系在双方租赁合同初期所签，卫利红辩称系2015年4月14日补签并无证据证实；其次，卫利红应对于自己已经支付的租金的主张承担举证责任，虔安公司称该90000元租金已在2015年之前的租金中予以抵扣，而卫利红认为并未抵扣或免除，但至今不能提交2016年4月之前的租金支付凭证，故应当承担举证不能的法律后果。再者，卫利红在之前与虔安公司多次协商过程均未提交该90000元租金的问题，如2018年7月18日的报告中亦要求免除2016年至2020年五年租金等。故卫利红反诉要求返还第一年租金90000元，证据不足，不予支持。根据协议书的约定，2016年4月13日至2020年4月12日的租金分别为132369元、145605元、160166元、176183元，共计614323元。卫利红辩称虔安公司与其协商同意厂房按空地计算租金，但并未提交证据证实，不予采纳。鉴于虔安公司出租的厂房存在破损，的确影响租赁物的使用，虔安公司在回函中亦确认可以协商减免部分租金，故酌情予以核减，卫利红尚欠原告2016年4月13日至2020年4月12日的租金为552890.7元（614323元×90%）。租赁合同到期解除后，卫利红仍未腾退涉案房屋土地，其应当支付自2020年4月3日起的房屋占用费。该房屋占用费可以参照合同解除前的房屋租金标准即176183元/年计算。关于卫利红要求返还垫付变压器资金13372元的反诉请求，根据双方《补充协议》第二条约定，该费用在卫利红缴纳的房屋土地租金中进行抵扣，抵扣金额为3343元/年，至租赁合同结束。根据查明的事实，原、被告双方均认可租金付至2016年4月，故已抵扣费用为20058元（3343元/年×6年），剩余10033元应由虔安公司返还给卫利红。关于卫利红要求虔安补偿无水增加成本650375元的反诉请求。作为出租方，虔安公司对其出租的房屋保持水电畅通负有一定的合同附随义务。虽然合同签订时已明确虔安公司提供现有的水、电容量，但在合同履行过程中，因2013年6月起供水方断供，卫利红曾多次向虔安公司反映要求解决供水问题，但至今仍未得到妥善处理。卫利红在自行挖井取水未果后，通过请人拉水和购买桶装水维持工厂的运转，故虔安公司因未尽到该项附随义务导致卫利红因停水成一定经济损失，应当承担相应的民事责任。关于损失的认定，原告法定代表人与被告卫利红曾对该部分损失进行过协商，庭审中双方对每月平均最小用水量755.33元、当时工业用水单价1.8元/吨、由送水车送入厂区的清水单价12.5元/吨均不持异议，故每月至少增加成本8082.03元【755.33吨/月×（12.5元/吨-1.8元/吨）】，鉴于在工厂出现用水困难的情形下，双方本可通过申报安装自来水等更节约经济成本的方式解决问题，虔安公司在卫利红反映问题后亦未及时跟进处理，导致损失不断扩大，故双方对此均存在过错，确定虔安公司对增加的用水成本承担40%的责任，即虔安公司补偿卫利红用水增加的成本265090.58元【8082.03元/月×40%×82个月（2013年6月至2020年4月）】。关于卫利红主张搭建新厂房支持费用的主张，根据双方《协议书》第六条的约定，租赁期间，卫利红应对房屋及其附着设施应定期检查、修缮，所以卫利红的该项主张不予支持。关于虔安公司主张逾期支付租金的违约金及滞纳金，以及卫利红反诉要求支付赔偿违约金的问题，考虑在本案合同履行过程中双方均存在违约行为，且都遭受了一定损失，对双方的该项主张不予支持。关于虔安公司要求将登记在卫利红名下的变压器归还并承担过户费用的问题，根据《补充协议》第三条已经明确约定，卫利红负责把变压器过户给赣州虔安特种设备检验服务有限公司，过户费用各承担50%。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）卫利红于本判决生效后三十日内将位于xx水轮机厂旁边房屋及土地返还原告（反诉被告）赣州虔安特种设备检验服务有限公司；二、被告（反诉原告）卫利红于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）赣州虔安特种设备检验服务有限公司支付2016年4月13日至2020年4月12日的房屋及土地租金552890.7元；三、被告（反诉原告）卫利红于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）赣州虔安特种设备检验服务有限公司支付房屋占有使用费（自2020年4月13日起至实际腾空并交还房屋之日止，按租金176183元/年标准支付）；四、被告（反诉原告）卫利红于本判决生效后十日内配合原告（反诉被告）赣州虔安特种设备检验服务有限公司办理变压器的变更登记手续，并承担50%的过户费；五、原告（反诉被告）赣州虔安特种设备检验服务有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）卫利红返还其垫付的变压器费用10033元；六、原告（反诉被告）赣州虔安特种设备检验服务有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）卫利红补偿其用水增加的成本265090.58元；七、驳回原告（反诉被告）赣州虔安特种设备检验服务有限公司的其他本诉请求；八、驳回被告（反诉原告）卫利红的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12276.2元，反诉案件受理费7413元，合计19689.2元，由原告（反诉被告）赣州虔安特种设备检验服务有限公司承担7875.68元，由被告（反诉原告）卫利红承担11813.52元。本院二审期间，上诉人向法庭提交以下证据：证据1、《律师函》，证明上诉人就新冠××疫情这一突发公共卫生时间影响租赁的实际情况，上诉人于2020年3月18日发律师函，要求按照江西省人民政府终止此次重大突发公共卫生事件响应的时间推迟1个月来确定租赁合同到期时间，或合同延期到2020年5月31日，免除赣州章贡区鸿运来包装材料厂3个月租金；证据2、函件和视听资料，证明2020年5月上诉人已经向被上诉人返还xx水轮机厂旁边的房屋及土地。被上诉人质证认为，对证据1的真实性无异议，对关联性有异议，一审法院认定清楚，上诉人提出减免租金，因为案件发生在疫情爆发前，且疫情期间适用该规定属于法律不可抗力情形，但因为上诉人之前欠付租金存在违约，不能适用该规定。对证据2的真实性无异议，对具体移交时间的关联性有异议，在2020年6月份上诉人零星搬一些物品，同时双方也没有办理正式的交接手续，对于搬迁时间，代理人给当事人做了工作，被上诉人同意租金计算至2020年6月1日。原审被告质证认为，没有意见。本院审查认为，对上述证据1真实性、合法性和关联性予以确认；对证据2的关联性不予确认，不能达到上诉人证明目的。本院经审理查明：变压器费用租金付至2016年4月，已抵扣费用为5年，应返还费用为13376元。二审中被上诉人同意占有使用费计算至2020年6月1日。其他事实同一审判决认定事实。本院认为，关于租金计算问题。上诉人主张不可抗力应当免除3个月租金。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》及地方政府关于应对疫情影响促进商贸消费市场复苏的若干措施精神，新型冠状病毒疫情属于不可抗力，且在租赁合同履行期间，上诉人请求核减3个月租金，本院予以支持。上诉人主张租金及占有使用费应计算至2020年4月12日，由于租赁期限届满后上诉人仍占有租赁物，一审判决占用使用费用并无不当，二审中被上诉人同意占有使用费计算至2020年6月1日，本院对此予以确认。上诉人主张9万元租金未抵扣和免除，未能提交租金凭证等充分证据证实，本院不予采信。因此，上诉人应当支付租金期间为2016年4月13日至2020年3月1日，租金为534645元。关于诉讼时效，上诉人主张2016年4月13日至2017年4月12日租金已过诉讼时效。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。因此，本案双方租赁合同尚在履行当中，未过诉讼时效期间。上诉人主张租金标准计算不当，由于双方租赁协议约定了明确的租金标准，此后协商中未对减免标准达成一致意见，一审判决租金标准符合公平原则。关于变压器费用问题，上诉人主张一审判决计算错误，根据查明事实，双方认可租金付至2016年4月，已抵扣费用为5年，应返还费用为13376元。关于增加用水成本的责任问题，上诉人主张应由被上诉人承担主要责任，由于该义务并非被上诉人主要义务，一审判决确定的责任比例符合公平原则。关于上诉人主张的搭建厂房补偿和违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张一审遗漏当事人，没有提交证据证实，本院不予采信。综上所述，原审判决认定事实不清，应予纠正。上诉人卫利红的上诉理由部分成立，本院部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初1913号民事判决第一、四、六、七、八项；二、变更江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初1913号民事判决第二项为：卫利红应于本判决生效后十日内向赣州虔安特种设备检验服务有限公司支付2016年4月13日至2020年3月1日的房屋及土地租金534645元；三、撤销江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初1913号民事判决第三项；四、变更江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初1913号民事判决第五项为：赣州虔安特种设备检验服务有限公司于本判决生效之日起十日内向卫利红返还其垫付的变压器费用13376元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19689.2元，二审案件受理费12080元，合计31769.2元，由赣州虔安特种设备检验服务有限公司承担13915.68元，由卫利红承担17853.52元。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇二〇年十一月二十九日法官助理廖勤勤代理书记员  姚冰霞