湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0117民初3560号原告：陈顺松，男，1967年12月12日出生，汉族，武汉市新洲区人，户籍地武汉市新洲区，现住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：潘正东，湖北佑君律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘映光，湖北佑君律师事务所律师。被告：王江**，男，1991年2月15日出生，汉族，安徽省池州市人，户籍地安徽省池州市东至县，现住武汉市洪山区。第三人：肖明文，男，1961年9月25日出生，汉族，武汉市新洲区人，现住武汉市新洲区阳逻街长丰路工商小区2号。公民身份号码420124196109257531。第三人：郑秀红，女，1962年7月5日出生，汉族，武汉市新洲区人，现住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：肖明文，即第三人肖明文。第三人：肖妍冰，女，2010年8月25日出生，汉族，武汉市新洲区人，现住武汉市新洲区。法定代理人：张某，女，1984年12月3日出生，汉族，武汉市武昌区人，住武汉市武昌区。（系肖妍冰之母）委托诉讼代理人：肖明文，即第三人肖明文。原告陈顺松与被告王江**、第三人肖明文、郑秀红、肖妍冰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈顺松及其委托诉讼代理人潘正东、被告王江**、第三人肖明文到庭参加诉讼。本案现已审查终结。原告陈顺松向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行登记在肖雄名下位于武汉市新洲区阳逻街环湖路（佳运.环湖花园）二区5号楼2单元4层1号、不动产权证号为鄂（2018）武汉市新洲不动产权第0005121号的房屋；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告了解到，2018年11月26日，武汉市洪山区人民法院依被告王江**的申请，以(2018）鄂0111执保904号民事裁定书，查封了登记在肖雄名下的位于武汉市新洲区阳逻街环湖路（佳运环湖花园）二区5号楼2单元4层1号房屋【不动产权证号鄂(2018）武汉市新洲不动产权第0005121号】，目前依被告王江**的申请，贵院正在执行。原告认为：登记在肖雄名下的异议房屋，应当属案原告所有。第三人肖明文差欠原告运输水泥的运费未付，原告向第三人肖明文催款。2010年12月21日，第三人肖明文征得其儿子肖雄同意后，与原告协商并约定，由第三人肖明文将以其儿子肖雄名义购买的坐落于新洲区阳逻街环湖路（佳运环湖花园）二区5号楼2单元4层1号的商品房转卖给原告，价款为126180元。2010年12月21日之后银行按揭贷款本息，付款方式为以前付原告的运费抵付76180元，另付现金50000元。协议迖成后，原告与第三人肖明文办理了运费抵付手续，向第三人肖明文支付了现金5万元。第三人肖明文代为向原告交付了房屋钥匙及《商品房买卖合同》，《银行借款合同》，偿还银行贷款的银行卡，《前期物业服务合同》等资料。原告自2011年1月起，开始按月偿还该房屋的银行按揭贷款，一直至2017年7月。2017年8月，原告提前偿还了剩余银行贷款。另自2012年2月起，原告开始组织装修该房屋，于2012年8月搬家入住，办理增容并缴纳水、电、天燃气、电信、物业等费用。在原告的催促并代交住房维修基金，契税情形下，2018年3月23日，原告代肖雄办理了该房屋的不动产权证，证号为鄂（2018）武汉市新洲不动产权第0005121号。随后在准备办理不动产权转移登记到原告名下时，肖雄意外死亡，原告无法用直接申请的方式办理不动产权转移登记到原告名下。原告认为，登记在肖雄名下的异议房屋，基于双方之间已达成购房协议，原告已实际支付清全额购房款，将房屋进行了装修且实际入住，正在办理相关产权转移登记手续，已经不再是肖雄的财产。因此不能用原告的财产为他人偿还债务。为维护案原告合法权益，特提出执行异议之诉，请求依法判决。被告王江**辩称，涉案房屋登记在肖雄名下，符合执行规定，应驳回原告陈顺松的诉讼请求。第三人肖明文、郑秀红辩称，因第三人肖明文差欠原告陈顺松运费，故在2010年将涉案房屋转让给了原告陈顺松，抵了运费，原告陈顺松还支付了50000元现金。因为双方都是亲戚，原告陈顺松家庭困难，故涉案房屋是原价卖给原告陈顺松，也没有签订协议，之后就将所有证件给原告陈顺松，由其自行还贷。原告陈顺松与第三人肖明文为支持其诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方进行了证据交换及质证。对双方均无异议的证据，本院予以采信并记录在卷；对双方有异议的证据，本院认定如下：1.原告陈顺松提交的商品房买卖合同、银行借款合同、按揭贷款还款银行卡、物业服务合同，房屋钥匙、室内照片，银行业务回单、自动提款机客户通知书、业务凭证，不动产权证快递单及邮寄委托协议，物业服务费发票，水开户及缴费记录，均具备客观真实性，能够证明与本案相关的事实，本院予以采信；2.原告陈顺松提交的其本人情况说明系当事人陈述，其内容仍须结合本案其他证据进行认定，故本院部分采信；3.原告陈顺松提交的陈顺家、罗锦伟、朱仕吉、马承虎的书面证言及银行流水，因证人未出庭接受质询，其与当事人之间的身份关系也无法核实，故本院不予采信；4.第三人肖明文提交的银行流水，能够证明原告陈顺松在2012年3月分两次向第三人肖明文支付购房款共计50000元的事实，本院予以采信；5.第三人肖明文提交的“娲石水泥集团有限公司”证明，因无出具单位的工商登记信息，且第三人肖明文的职业与本案缺乏关联性，故本院不予采信；6.第三人肖明文提交的收款收据能够证明其出资以肖雄的名义购买涉案房屋支付首付款77020元的事实，故本院予以采信。根据上述认定的证据，结合庭审中当事人陈述，查明本案事实如下：经审理查明，王江**与肖明文、郑秀红、肖妍冰被继承人债务清偿纠纷一案，武汉市洪山区人民法院依王江**申请，于2018年11月21日、11月26日以（2018）鄂0111财保311号民事裁定书、（2018）鄂0111执保904号协助执行通知书，裁定查封了权利人为肖雄（系肖明文、郑秀红之子，肖妍冰之父）位于武汉市新洲区阳逻街环湖路（佳运.环湖花园）二区5号楼2单元4层1号房屋。2019年4月9日，该院以（2019）鄂0111民初1197号民事裁定书，裁定该案移送本院审理。本院于2019年10月28日作出（2019）鄂0117民初3722号民事判决，判令：一、肖明文、郑秀红、肖妍冰在继承肖雄遗产的范围内向王江**偿还借款本金计220000元，肖妍冰实施民事法律行为由其法定代理人张某代理；二、肖明文、郑秀红、肖妍冰在继承肖雄遗产的范围内以220000元为基数，按照年利率6%标准向王江**支付自2018年10月28日起算至债务清偿完毕之日止的利息，肖妍冰实施民事法律行为由其法定代理人张某代理。上述判决生效后，肖明文、郑秀红、肖妍冰未按期履行义务，本院依王江**申请，于2020年6月4日以（2020）鄂0117执842号立案执行。执行过程中，原告陈顺松对执行涉案房屋提出异议，认为涉案房屋属其所有，本院于2020年8月21日作出（2020）鄂0117执异19号执行裁定，驳回其异议请求。涉案房屋自2018年11月26日至2019年3月22日间，分别被武汉市洪山区人民法院、武汉市东湖新技术开发区人民法院及本院共四次查封。另查明，原告陈顺松与第三人肖明文系连襟关系。2007年9月12日，第三人肖明文出首付款，肖雄与开发公司签订《武汉市商品房买卖合同》购买了涉案房屋【房屋总价为256020元，首付30%即77020元，分期付款70%即179000元（借款期限自2007年11月22日起至2026年11月21日止，每期还款1385.28元）】。2010年12月间，原告陈顺松与第三人肖明文口头协议，第三人肖明文将涉案房屋以原价格转卖给原告陈顺松，原告陈顺松向第三人肖明文支付已付的房屋首付款77020元和银行按揭款约49000元，之后的银行按揭贷款本息由原告陈顺松支付。原告陈顺松与第三人肖明文结算后，第三人肖明文向原告陈顺松交付了涉案房屋钥匙及购房相关资料和偿还银行贷款的银行卡。原告陈顺松自2011年1月始每月向肖雄名下银行账号内还按揭款80期，共计110800余元，并于2012年向第三人肖明文转账支付购房款50000元。还查明，2011年4月19日，原告陈顺松安装了该房屋水表，开始支付水费；2012年8月搬至该房屋居住，支付自2012年7月始逐年的物业管理费；2012年9月开通涉案房屋的电信宽带。2017年8月14日，原告陈顺松之妻郑荣华结清该房屋的银行贷款110323.98元。2017年9月21日，该房屋的抵押登记注销。2018年3月19日，原告陈顺松以肖雄的名义向登记机关提交了办理房屋产权登记所需资料，并缴纳有关税费，登记机关于同年3月23日办理了权利人为肖雄、权证号为鄂（2018）武汉市新洲不动产权第0005121号的不动产权证。肖雄于2018年10月21日意外死亡，原告陈顺松未能办理该房屋的过户登记手续。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告陈顺松对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案争议焦点。关于合法有效的书面买卖合同。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同……”第三人肖明文出资首付款为其儿子肖雄购买涉案房屋，后与原告陈顺松口头协议将涉案房屋出卖给原告陈顺松，之后原告陈顺松逐月偿还房屋按揭款，并搬入涉案房屋居住。双方虽没有订立书面的房屋买卖合同，但肖雄未偿还房屋按揭贷款，未实际居住，对原告陈顺松的居住行为也未提异议，其应当明知且认可该房屋已出卖给原告陈顺松的事实，从其双方行为能够认定双方存在房屋买卖的意愿，事实上成立了买卖合同法律关系。另外，作为普通民众，原告陈顺松买卖二手房屋未通过中介，又与出卖人是亲戚关系，缺乏相应的房屋交易法律意识和风险意识，未主动签订书面合同情有可原。综上，不能以双方的房屋买卖因形式上欠缺书面合同而予以否认，应当认定本案存在合法有效的房屋买卖合同。关于合同价款的支付情况。原告陈顺松提交的证据能够证实其支付了首付款50000元，自2011年1月始以肖雄的名义向银行偿还按揭贷款，并在2017年8月提前结清房屋的银行贷款。虽然原告陈顺松未能对房屋交易价格中包括的抵偿债务部分提交有效证据，但根据原告陈顺松后续持续偿还按揭款并提前结清银行贷款的实际行为，可以认定其已支付涉案房屋的全部价款。原告陈顺松与第三人肖明文实事求是地陈述房屋价款的支付情况，本院应予支持。关于未能办理过户登记的原因。房地产登记制度有其不完善和滞后性，而占有是最原始的公示方法。作为普通的房屋买受人，原告陈顺松缺乏不动产物权变动应当进行登记的法律意识，其在涉案房屋居住多年，已经公开、持续地占有涉案房屋，事实上对涉案房屋进行管理和支配，已然形成房屋所有权权属的公示外观。其次，原告陈顺松结清银行贷款，办理肖雄名下的不动产权证，均是为办理房屋过户登记进行积极准备。第三，从涉案房屋目前被多家法院查封的现状可以看出肖雄生前债务较多，原告陈顺松称肖雄长期不在家，不能随时配合办理过户手续应当属实。第四，原告陈顺松从自家亲戚处原价购得房屋，亦不能苛刻地要求其通过诉讼途径行使权利，故原告陈顺松对涉案房屋未能办理过户不具有过错。综上，原告陈顺松系涉案房屋的买受人，其已经支付全部购房价款，并实际居住在涉案房屋，虽未取得房屋所有权，但已取得接近于房屋所有权人的地位，享有物权期待权。而被告王江**享有的系一般债权，且执行涉案房屋，有违公平理念。故原告陈顺松对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其请求不得执行涉案房屋本院予以支持。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定，判决如下：不得执行登记在肖雄名下位于武汉市新洲区阳逻街环湖路（佳运.环湖花园）二区5号楼2单元4层1号的房屋【不动产权证号为鄂（2018）武汉市新洲不动产权第0005121号】。案件受理费100元，由被告王江**负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  魏 芳人民陪审员  雷春芳人民陪审员  夏玉环二〇二〇年十一月二日书 记 员  喻 琼