文书内容山东省兰陵县人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1324民初7832号原告（反诉被告）：陈平，男，1982年10月15日出生，汉族，居民,兰陵县。委托诉讼代理人：杨新亮,山东一品律师事务所律师。委托诉讼代理人：张永，山东一品律师事务所律师。被告（反诉原告）：张凯，男，1981年3月5日出生，汉族，居民，住兰陵县。被告（反诉原告）：李雷，女，1980年1月15日出生，汉族，居民，住兰陵县。以上二被告委托诉讼代理人：冀雪峰,山东兰郡律师事务所律师。被告：临沂市鲁盟房地产营销策划有限公司兰陵分公司，住所地兰陵县县城东苑小区26号楼9号房。法定代表人潘蒙蒙，经理。委托代理人顾彬，山东兰陵律师事务所律师。原告(反诉被告)陈平与被告(反诉原告)张凯、李雷、被告临沂市鲁盟房地产营销策划有限公司兰陵分公司（以下简称鲁盟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈平及委托诉讼代理人杨新亮，被告张凯、李雷及委托诉讼代理人冀雪峰，被告鲁盟公司委托诉讼代理人顾彬到庭参加诉讼。期间，由于不可抗拒的疫情防控，中止审理一次。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈平向本院提出诉讼请求：解除原、被告签订的房屋买卖合同，退还购房款365000元，支付资金占有期间的利息40000元，代为偿还的银行贷款本息33520元，中介费6500元及其承担房屋买卖合同中约定的违约责任20000元，并赔偿原告其他相关损失20万元。被告临沂市鲁盟房地产营销策划有限公司兰陵分公司（以下简称“鲁盟地产中介公司中介公司”）负连带清偿责任。事实与理由：经鲁盟地产中介公司居间介绍,原、被告在自愿、平等、友好协商的基础上，于2018年5月1日签订买房屋买卖合同，双就涉案房产的位置。面积，房价，支付方式及其他约定达成协议。原告依据双方签订的买卖合同，支付了首付款100000元，合同签订至今，房贷一直由原告偿还。但被告至今未将涉事房产交付原告，原告多次找二被告协商房产交付事宜，但被告始终找各种理由拒绝交付，原告诉至法院。被告（反诉原告）李雷、张凯辩称：1、被告李雷、张凯没有违约行为，没有延迟履行或者明确表示不履行合同。2、原被告不存在合同解除的条件。3、购房合同无效，双方都存在过错，应当承担相应的责任。被告鲁盟地产中介公司辩解称：1、涉案房屋经被告公司居间介绍并签订房屋买卖合同属实，但被告公司作为居间人不是房屋买卖合同的相对人，作为买卖合同纠纷的诉讼主体不适格。2、被告公司作为房屋买卖的居间人，已经履行完居间义务且无过错。3、我公司不是涉案房屋买卖合同的相对人，亦不存在违约责任。被告（反诉原告）李雷、张凯向本院提出反诉请求：判令反诉被告陈平向反诉原告返还支付房屋占用使用费32000元。合同签订后，反诉原告将案涉房屋交付给反诉被告直接入住使用至今，如果涉案合同依法被解除，根据《合同法》97条规定，反诉被告应向反诉原告支付实际占用期间的房屋占用费用。原告（反诉被告）反诉辩称：合同签订后，反诉被告如约履行合同，合同解除的原因是由于反诉原告违约造成，违约方无权要求守约方赔偿损失，本案不符合反诉的程序规定。当事人围绕诉讼请求及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提交的证据：1、房屋买卖合同书、中介专用收据、中国建设银行交易明细清单、个人贷款还款凭证四张、中国农业银行银行卡交易明细清单一张、（2019）鲁1324执异103号执行裁定书及（2018）鲁1324民初5626号民事裁定书。2、被告鲁盟地产中介公司提供的涉案房屋查封登记信息一份。3、被告张凯、李雷提供个人住房借款合同一份。4、原告提供评估发票一张，被告提交的案涉房屋租赁费用价格评估报告及评估费发票。本院依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于涉案房屋目前价值认定。原告提供房产评估报告一份，被告质证认为，该评估报告依据的前提与事实不符。评估方法缺乏科学合理性，请求法庭充分考虑涉案房屋抵押、查封情况，酌情认定房屋升值部分。本院审查认为，评估报告出具人具有相应资质，适用专业科学方法评估所得，被告仅提出异议，未能提供相反的证据证明，在现有证据无法推翻该报告的客观性情况下，本院对该报告的内容予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2016年6月28日，被告李雷、张凯以407727元的价格，在临沂百大置业集团有限公司购置位于兰陵县城区××路××段××商品房××，权属证号××。李雷、张凯首付款87727元,以该房屋作抵押向中国建设银行股份有限公司兰陵支行贷款32万元，贷款期限36个月，还贷方式按月分期付款，于2016年9月23日设定抵押登记。2018年5月1日，被告张凯、李雷通过被告鲁盟地产中介公司平台将该房出售给原告陈平，签订编号为0000562房屋买卖合同书，约定售价665000元，原告陈平向被告李雷、张凯支付购房首付款361000元，剩余银行贷款由原告陈平每月向被告支付,由被告自行偿还贷款，过户前原告还清房贷尾款。合同签订后原告向被告交付首付款根据361500元，被告将案涉房产交于原告使用。截止到2020年1月,原告又通过被告向银行偿还贷款20次共计还款41915元。鲁盟地产中介公司作为中介收取原告佣金6500元。被告张凯因涉及其他经济纠纷，兰陵县人民法院于2018年5月28日作出（2018）鲁1324民初5626号民事裁定书对金鼎国际5号楼1单元2102室房屋予以查封,原告向法院提出执行异议被驳回。原告陈平以案涉房屋因被告原因致使物权无法变更,合同目的无法实现为由，诉至法院要求解除合同，返还购房款，赔偿经济损失。在诉讼中，被告张凯、李雷反诉要求原告支付房屋占用期间的占用费32000元。根据原告申请，本院委托山东同泰土地房地产资产评估有限公司对案涉房产市场价进行评估，2020年4月7日，经山东同泰土地房地产资产评估有限公司评估认为，涉案房屋评估总价828457元。被告张凯、李雷提出反诉，要求原告陈平返还房屋使用费。根据被告申请，本院委托山东金诚价格评估有限公司对案涉房屋自2018年5月至2020年6月期间的使用费进行价格评估，山东金诚价格评估有限公司于2020年6月30日出具鲁金价评字（2020）Ｃ081号价格评估结果报告认为，案涉房屋金鼎国际5号楼2102室的房产一处自2018年5月至2020年6月期间产生的租金费用为30000元。本院认为，原告陈平与被告张凯、李雷间签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，自签订之日依法成立，合法有效。原告按照合同约定支付了部分购房款，被告以约将案涉房屋交付原告。由于案涉房屋在合同签订前设定抵押，在抵押没有解除的情况下，物权无法变更到原告名下。后由于被告张凯涉及他经济纠纷造成涉案房屋被法院查封，原告向法院提出执行异议被驳回，在原告要求下被告没有采取积极措施解除查封，致使本案房屋买卖合同目的无法实现，原告要求解除合同，返还购房款361500元及偿还的房贷41915元，中介费6500元，事实清楚，理由正当合法，依法应予支持。由于房产价格上涨，合同的解除必然给原告造成一定的经济损失，根据评估鉴定至2020年4元7日案涉房产增值163457元，应视为原告的经济损失，原告要求赔偿200000元，合理部分应予支持。因支持了原告的价格损失，原告要求被告支付资金占用利息，理由不当，不予支持。虽然案涉合同的解除系被告的原因所致，但原告已对房产占有使用，被告反诉要求原告支付房屋占用费32000元。本院委托评估机构进行评估鉴定，自2018年5月至2020年6月期间的租金费用为30000元。故被告的反诉请求，合理部分应予支持。关于本案原、被告支付的评估费用，系双方提供证据所支出的费用，本院认为应各自承担。鲁盟房产中介，作为居间人，应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。本案中，涉案房屋买卖合同是在买卖双方当事人涉案房屋被抵押知晓的前提下签订，无证据显示被告鲁盟房产中介故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益。被告鲁盟房产中介对本案合同解除没有过错，不应承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告张凯、李雷向原告陈平返还购房款、中介费等共计409915元（包括首付款361500元，分期付款20次共计41915元，中介费6500元）。二、被告张凯、李雷赔偿原告陈平其他经济损失163457元。三、反诉被告陈平向被告张凯、李雷支付房屋使用费、评估费共计30000元。四、驳回原告其他诉讼请求。五、驳回被告张凯、李雷的其他反诉请求。上述判项，于判决生效后十日内履行（如通过兰陵县人民法院履行，请汇入兰陵县人民法院中国银行股份有限公司兰陵东城支行账户2065××××6322，并注明案号和当事人）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10450元，保全费3845元，由原告陈平负担650元，被告张凯、李雷负担13645元，反诉费600元由原告陈平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判长  李传江审判员  董雪照审判员  王胜文二〇二〇年十一月二十三日书记员  周丽娜