陕西省铜川市印台区人民法院   民 事 判 决 书   （2020）陕0203民初642号   原告：铜川源盛物资有限公司（原铜川矿务局多种经营总公司）。   法定代表人：石晓鹏，系该公司执行董事。   委托诉讼代理人：尚斐，陕西秦人律师事务所律师。   被告：铜川华秦房地产开发有限公司。   法定代表人：窦建华，系该公司企业法人。   委托诉讼代理人：刘新沟，铜川市印台区148法律服务所法律工作者。   原告铜川源盛物资有限公司（以下简称源盛公司）诉被告铜川华秦房地产开发有限公司（以下简称华秦公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李丹独任审理，书记员惠盼担任法庭记录，于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告法定代表人石晓鹏、委托诉讼代理人尚斐，被告法定代表人窦建华、委托诉讼代理人刘新沟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告诉讼请求为：1、依法判令被告履行合同，对位于铜川市印台区北关煤台原铜川矿务局1、2号楼进行资产管理及物业服务；2、依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由如下：2011年12月22日，为了消除铜川矿务局北关煤台居民住房安全隐患，彻底解决该区域居民住房问题，根据铜川市住建局《关于将北关煤台片区列入棚户区改造项目的批复》（铜住发［2011］17号），原告源盛公司与被告华秦公司就北关煤台铁路以西部分改造开发问题签订《铜川矿务局北关煤台棚户区改造土地出让开发协议》一份，该协议明确约定：原告将北关煤台属原告方煤炭运销多经处所在地土地使用权出让给被告，该区域地面附属物原有建筑物约1.1万平方米全面交给被告，其中本案所涉1、2号单元楼，要求保留建筑，由被告进行全面改造提升，彻底改善北关煤台人居环境。按合同要求，被告应对1、2号单元楼进行综合改造，改造内容为：更换塑钢窗和阳台封闭，屋面防水处理，更新落水管，楼梯间粉刷，散水大修，室外道路重修及简易绿化等，该工程均由被告承担。协议第四条还明确约定，项目建成后，小区的资产管理、物业服务以及经营运行（包括保留的1、2号住宅楼）由被告全面负责，原告不再承担任何责任和义务。   上述协议签订后，原告依约将土地使用权经合法程序出让给被告，并将地面附属物及建筑整体移交给了被告。但近年来，早已经交给被告改造并管理的1、2号单元楼的住户多次找到原告，声称无人对该楼进行维护管理，他们去找被告协商，被告推诿管理责任应为原告所有，拒绝对涉案单元楼提供资产管理及物业服务。为此原告也多次找被告协商，但均无果。被告的行为违反了与原告之间的协议约定，属严重的违约行为，并且造成了恶劣的社会影响。现原告依法诉至法院，请求法院能够查明案件事实，判令被告严格按照协议履行自己的义务，支持原告的诉讼请求。   被告华秦公司辩称，一、原、被告签订的《铜川矿务局北关煤台棚户区改造土地出让开发协议》第四条内容违反《物业管理条例》规定，属于无效条款，原告要求被告履行该条协议无法律依据。二、被告已按照双方签订的《铜川矿务局北关煤台棚户区改造土地出让开发协议》（包括补充协议）实际履行，对涉案标的原告保留的1、2号住宅楼综合改造工程早已竣工，改造工程款85万元也由被告承担，被告没有违约行为，具体理由如下：1、原铜川矿区局北关煤台1、2号住宅楼业主共计80户，其资产管理及物业服务历年来一直由铜川矿务局铁路公司负责；2、涉案标的物没有正式移交给被告，双方虽在协议中约定了物业服务、资产管理内容，但原告未将涉案土地使用权过户给被告，资产没有任何移交手续，80户业主也未与被告签订任何形式的物业管理协议；3、涉案标的未经房改，没有缴纳专项维修基金，违反《物业管理条例》第五十三条规定，同时国务院规定的国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作原告未予进行，地方政府及物业管理企业无法予以接收。综上，原、被告签订的《铜川矿务局北关煤台棚户区改造土地出让开发协议》第四条违反《物业管理条例》规定，属于无效条款。原告未按法律法规规定履行国有企业职工家属区“三供一业”分离移交，更未缴纳物业专项维修基金，也未办理产权变更登记手续，其要求被告履行物业服务、资产管理的请求无法律依据，依法应予驳回。   本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭进行了证据交换和质证。   原告源盛公司提交证据如下：证据1、陕煤集团铜川矿务局有限公司铜局发（2018）21号文件一份（1页），证明原告主体适格；证据2、铜川矿务局北关煤台棚户区改造土地出让开发协议一份及所附规划图一份，一是证明本案原、被告在2011年12月22日签订了《铜川矿务局北关煤台棚户区改造土地出让开发协议》一份，协议明确约定：原告将北关煤台属原告方煤炭运销多经处所在地土地使用权出让给被告，该区域地面附属物原有建筑约1.1万平方米全面交给被告，其中本案所涉1、2号单元楼要求保留建筑，由被告进行全面改造提升，彻底改善北关煤台人居环境。按合同要求，被告应对1、2号单元楼进行综合改造，改造内容为更换塑钢窗和阳台封闭，屋面防水处理，更新落水管，楼梯间粉刷，散水大修，室外道路重修及简易绿化等，该工程均由被告承担。协议第四条还明确约定：项目建成后，小区的资产管理，物业服务、以及经营运行（包括保留的1、2号住宅楼），由被告全面负责，原告不再承担任何责任和义务。二是证明被告出具的规划图中明确有物业服务部门；证据3、铜建国用（2000）字第029号国有土地使用证复印件一份（4页），铜川市印台区政府铜印政函（2012）66号文件及关于将铜川矿务局多种经营总公司北关煤台土地使用权交由铜川市国土资源局印台分局处置的证明（3页），证明原告在合同签订后，为了履行合同，已经依程序将土地交回印台区国土资源分局，之后再流转至被告处，原告的移交是整体移交，其中包括本案涉案的1、2号楼所占用土地。   对以上证据，被告华秦公司发表质证意见如下：证据1、对原告主体资格没有异议；证据2、对真实性无异议，证明目的有异议，协议第4条第2项的规定违反物业条例规定，对土地使用证无异议；3、对真实性无异议，证明目的有异议，北关煤台的土地使用权已经移交给国土局并没有直接交给被告。   被告华秦公司提交证据如下：证据1、被告营业执照、法定代表人身份证复印件，证明被告主体资格；证据2、原、被告双方开发协议1份，补充协议3份，证明原、被告签订协议后被告按照合同约定对案涉1、2号楼进行综合改造；证据3、收款收据5份，证明1、2号楼是矿务局资产，以前由矿务局实业公司铁运公司管理，是他们的家属楼，2016年前的80户业主的物业管理由铁运公司管理，到目前为止，并没有将物业管理移交给被告。   对以上证据，原告源盛公司发表质证意见如下：证据1、对被告主体资格无异议；证据2、真实性无异议，但不同意被告的证明目的，这3份协议说明原、被告之间针对1、2号楼改造及物业管理的内容，证明被告认可该1、2号楼的协商内容，其改造只是对协议约定内容的部分改造，并没有完全按照协议内容进行改造;证据3、真实性认可，但不同意被告证明目的，铁运公司只是建设期间的代收行为，仅代收水费和电费，并没有进行所谓的物业管理，且物业管理应按原、被告双方签订合同履行，不存在移交问题。土地已经整体移交，按法律规定，地面附着物早已一并移交。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：根据铜川市住建局《关于将北关煤台片区列入棚户区改造项目的批复》（铜住发［2011］17号），2011年12月22日原告源盛公司与被告华秦公司就北关煤台铁路以西部分改造开发问题签订《铜川矿务局北关煤台棚户区改造土地出让开发协议》一份，该协议约定：1、原告将北关煤台属原告方所在地土地使用权出让给被告，被告对该区域进行全面改造提升，彻底改善北关煤台人居环境。2、将北关煤台铁路以西部分划归的唐华小区丰景园组团所用土地使用权无偿过户给被告，由其全面负责开发建设，将北关煤台规划范围内的所有公有建筑物，以及该区域的供水、供电、供气、道路、排污等基础设施，无偿提供给被告。案涉1、2号单元楼属双方约定的保留建筑，针对该1、2号单元楼双方在协议第三条第5款约定：由被告对1、2号单元楼进行综合改造，改造内容为：更换塑钢窗和阳台封闭，屋面防水处理，更新落水管，楼梯间粉刷，散水大修，室外道路重修及简易绿化等，该工程均由被告承担。协议第四条第2款约定：项目建成后，小区的资产管理、物业服务以及经营运行（包括包留的1、2号住宅楼）由被告全面负责，原告不再承担任何责任和义务。 2012年元月5日，原、被告签订铜川矿务局北关煤台棚户区改造补充协议，针对案涉1、2号单元楼该协议明确补充条款如下：北关煤台原1、2号单元楼，改造费用为85万元由乙方（华秦公司）承担，其改造内容按原协议执行，该工程在本年度内完成。2013年10月23日，原、被告签订关于铜川矿务局北关煤台棚户区改造土地出让开发协议的修改补充协议，该协议约定根据原、被告在2011年12月22日所签协议，现将本协议第三款乙方的责任、权利和义务中的第五条进行修改：原改造内容为更换塑钢窗和阳台封闭、屋面防水处理、更新落水管、楼梯间粉刷、散水大修、室外道路重新及简易绿化等。根据原协议第七款其他条款之规定现修改为：将原改造内容中更换塑钢窗和阳台封闭更换为室外电路及更换各住户插卡电表。其他改造项目按原合同执行。其后，原、被告又针对改造北关煤台1、2号楼下水管道签订具体改造协议。其后，被告按照开发协议和补充协议的内容对1、2号楼进行改造，现由铜川煤化实业有限公司铁运分公司对其进行代管，主要负责收取水电费事宜。原告认为，被告的行为严重违反了与原告之间的协议约定，属严重的违约行为，现原告依法诉至法院，请求支持原告的诉讼请求   以上事实，有文件、铜川矿务局北关煤台棚户区改造土地出让开发协议、补充协议及庭审笔录等在卷佐证。   本院认为，本案争议的焦点问题为：《铜川矿务局北关煤台棚户区改造土地出让开发协议》第四条第2项是否为无效条款？我国法律规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应由业主共同决定，故选聘和解聘物业服务企业应属业主的权利。本案原、被告双方在开发协议中约定项目建成后1、2号住宅楼的资产管理、物业服务以及经营运行由被告全面负责，原告不再承担任何责任和义务，该约定并未征得1、2号住宅楼业主同意，原、被告通过合同约定代替业主行使选定物业公司权利的行为违反了《中华人民共和国物权法》的相关规定，亦不符合物业管理条例中关于选聘物业管理企业的规定，应属无效条款，故对原告的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第（四）项，《物业管理条例》第二条、第十一条第（四）项、第二十四条、第三十二条之规定，判决如下：   驳回原告铜川源盛物资有限公司的诉讼请求。   案件受理费100元，已减半收取50元，由原告铜川源盛物资有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。   审 判 员  李丹                                二0二0年十月三十日   书 记 员  惠盼      1