贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初941号原告：王锡禹，男，汉族，1960年5月1日生，住本市南明区。原告：张兴娥，女，汉族，1967年11月10日生，住址同上。二原告共同委托诉讼代理人：罗奇梅，贵州奔达律师事务所律师。被告：颜昌今，女，汉族，1951年4月28日生，住本市云岩区。被告:颜昌明，女，汉族，1948年12月26日生，住本市南明区。被告：杨桂兰，女，汉族，1948年1月20日生，住本市云岩区。被告：颜佳佳，女，汉族，1978年10月17日生，住址同上。原告王锡禹、张兴娥与被告颜昌今、颜昌明、杨桂兰、颜佳佳所有权确认纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王锡禹、张兴娥及其委托诉讼代理人罗奇梅，被告颜昌今、颜昌明、杨桂兰、颜佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王锡禹、张兴娥向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原告与郭一先（已故）签订的《契约》合法有效，并判决确认坐落于贵州省贵阳市云岩区房屋归原告所有；2、请求判决被告协助原告将坐落于贵州省贵阳市云岩区房屋变更登记到原告名下；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：二原告系夫妻关系。被告颜昌明、颜昌今、颜昌宏系颜静之与郭一先的儿女。颜静之于1990年去世，郭一先于2000年病故。1999年7月28日，原告与郭一先签订《契约》，将其名下位于云岩区0元出售给原告。并约定郭一先于1999年7月28日交付住房钥匙，同时原告交购房现金。郭一先于1999年7月28日收取原告购房款后将房屋交付给原告至今。郭一先病故后，原告多次要求郭一先的法定继承人协助过户，但被拒绝。因颜昌宏去世，请求将颜昌宏的妻子杨桂兰及女儿颜佳佳追加为本案被告。被告颜昌今辩称，诉争房屋系拆迁而得，属于父母的房屋，父亲于1990年7月去世，母亲郭一先与其居住直至1999年12月3日去世。母亲于1999年7月28日将房屋出售给原告居住。出售时房屋属于半产权房。1999年12月9日其代母亲将房屋产权证交给原告，原告收到后根据当时的政策，可以自行办理房屋产权过户手续。原告一直没有办理。由于贵阳市修建人民大道工程云岩区与云岩街属于棚户区改造拆迁项目等情况发生后，原告才向其电话联系要求办理过户，由于国家政策变化，其无法协助办理过户，如其中就有国家办理房产证要求交纳的土地收益金问题。诉争房屋涉及产权过户问题和房屋需补交完税费用等问题，请求查清事实，依法公正判决。被告颜昌明、杨桂兰、颜佳佳辩称，1、诉争房屋系房改房，根据政府规定，房改房上市需要交纳土地收益金，原告与我母亲签订的合同是违规的；2、1999年7月份签订的房屋买卖合同，我母亲于1999年12月才去世，中间有四个月时间，完全可以办理产权，原告至今才主张；3、其与颜昌宏从来没有参与过诉争房屋的买卖，是颜昌今经手，我一直认为原告是基于租赁居住在诉争房屋中，原告陈述找过我很多次，我不知情，原告在买房时应该告知我们；4、过户需要按国家规定办理，要核算土地收益金，该费用加上其他费用如果都由我方承担，不公平；5、诉争房屋产权归属我母亲所有，现在由我、颜昌今、颜昌宏合法所有，我方可退5.5万元给原告，原告将房屋返还给我们。本院经审理认定事实如下：坐落于本市云岩区房屋所有权人为郭一先。郭一先于1999年3月取得案涉房屋所有权证，证号为：筑房权证直改字第**，该证附记载明：1、该房经市房改办批准购买；2、原收房单位：贵阳市房地产管理局威清房管所；3、个人产权比例：100%；4、实付价款：11792.20元；5、此房进入市场时面积应重新核定；6、其他。1999年7月28日，二原告作为购房人与郭一先作为卖房人就上述房屋签订《契约》，载明：“房主郭一先，现年85岁，自愿将贵阳市云岩街67号2单元2楼5号二室一厅全产权住房卖与侄女张兴娥及侄女婿王锡雨夫妇居住。现因全产权证尚未办理下来。现写契约为依据，同样受到法律保护。云岩街67号2单元2楼5号二室一厅住房，属房主自己的全产权住房卖与张兴娥、王锡雨的价格为人民币：伍万伍仟元正。于1999年7月28日郭一先交住房钥匙，同时张兴娥交购房现金。此房属全产权房，张兴娥、王锡雨购买后需承担向政府交纳的土地税、房产税、物业管理费及房产证办理下来以后的过房手续费、过户费。郭一先可在此期间提供有关关系进行过户手续的办理。如政府还需补交全产权房问题由郭一先承担。房主百年以后，此全产权房的户主名字，请有关部门转成其侄女张兴娥的名字。以上契约经协议双方共同达成。一式两份各执一份，望共同遵守，至今日起产生法律效力。证明人：柳素珍罗荣贤王某陈平英”。1999年12月9日，二原告出具《收条》，载明：“今收到颜昌今代郭一先交来住房产权证壹本云岩街67号2单元2楼五号。”。原告认为其支付了购房款，郭一先已将房屋交付给其居住至今，但房屋至今未办理变更登记手续，故将被告诉至我院，诉请如前。庭审中，原告申请证人王某出庭作证，王某证实其与二原告系亲戚关系，不认识郭一先，四名被告中只认识颜昌今。原告与郭一先签《契约》时其在场，《契约》上“王某”是其本人签字。《契约》是颜昌今提前写好拿给原告签的。当时郭一先身体状况还比较好，但说眼睛看不到就在《契约》上加盖印章。郭一先的签字应该是颜昌今代签的。原告及被告颜昌今对证人证言无异议。被告颜昌明、杨桂兰、颜佳佳认为证人陈述其母亲身体状况良好不属实，是由其母亲出卖还是由颜昌今出卖无法得知，其母亲就算在场，颜昌今如果没有授权，也无法认定其母亲与原告之间达成的买卖协议。证人说不认识郭一先，又说证明郭一先与原告签的《契约》矛盾。此外，被告颜昌今陈述其母亲与其居住在一起，是由其母亲提出出卖房屋，当时房屋5.5万元价格是估计的。契约上郭一先的签字是谁签的记不清楚了，印章是母亲自己拿出来的。房屋的房款是我收的，原告交款后就将钥匙拿给了原告。1999年12月办到产权证后其就交产权证交给了原告，是原告不去办理产权，责任不在于我。其母亲是否告诉其他被告房屋出卖的事情，其不清楚。其没有告知过，因为觉得诉争房屋属于母亲，出卖不需要经过其他人同意。母亲去世后，其余被告也没有来过问过诉争房屋。原告陈述颜昌今说房屋是郭一先的，其说喊颜昌今家姊妹来签字，颜昌今说不用，这套房屋与其他人无关。契约上郭一先的签字是郭一先签的。1999年7月付款后就给了房屋钥匙。1999年12月颜昌今将房屋产权证给其后，其说要公证，颜昌今说买来自己住不用花这些钱，不会和我们扯皮，当时说不能过户。因为被告不配合，诉争房屋土地收益金交不到。愿意承担房屋过户产生的所有费用。被告颜昌明、杨桂兰、颜佳佳陈述因为颜昌今照顾郭一先，诉争房屋一直拿给颜昌今居住，因为工作原因，从来没有过问该事。另查明，郭一先于2000年2月死亡。颜昌今、颜昌明、颜昌宏系郭一先子女。颜昌宏于2020年2月死亡，颜昌宏与杨桂兰系夫妻关系，颜佳佳系二人女儿。再查明，案涉房屋系房改房，因未缴纳土地收益金，故尚未取得上市交易准入许可。原告代理人向贵阳市住房制度改革领导小组办公室咨询后得知涉诉房屋办理上市交易准入许可、缴纳相关费用、房屋过户手续等相关事项的，须由原产权人办理。原产权人已故的，必须经人民法院裁判明确房屋权属人，房屋权属人凭生效裁判文书申请强制执行后，房改办、不动产登记中心根据人民法院生效裁判文书以及协助执行文书配合房屋权属人办理前述事项相关手续。上述事实，有原、被告陈述及其提交的证据材料在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，二原告与郭一先签订的《契约》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效协议。对原告诉请要求确认《契约》合法有效，予以支持。被告颜昌明、杨桂兰、颜佳佳辩称涉案房屋系房改房需要交纳土地收益金，出卖时未交纳土地收益金，故签订的《契约》违规，虽然案涉房屋出售时尚未取得上市交易许可，但郭一先系案涉房屋100%的产权人，有权处分案涉房屋，且庭审中原告表示愿意负担房屋过户的所有费用，故对被告的该辩解意见，不予采纳。案涉房屋现仍登记在郭一先名下，郭一先死亡后，四被告作为郭一先的继承人，就案涉房屋享有权利。现原告主张案涉房屋归原告所有，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，虽然涉案房屋已交付给原告，但是房屋作为不动产，依照规定不动产物权的变动除交付外，尚需办理登记手续，故原告的该项诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告主张要求被告协助原告将案涉房屋变更登记到原告名下的诉请，郭一先作为房屋出卖人收取原告购房款后除须履行房屋交付的义务外，还需履行协助原告将案涉房屋变更登记的义务。现郭一先已死亡，四被告作为郭一先的继承人，应履行该义务，故对原告的该项诉请，予以支持。过户产生的所有费用由原告负担。根据《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告王锡禹、张兴娥与郭一先（已故）签订的《契约》有效；二、被告颜昌今、颜昌明、杨桂兰、颜佳佳自本判决生效之日起三十日内协助原告王锡禹、张兴娥将位于云岩区房屋变更登记至原告王锡禹、张兴娥名下（过户产生的所有费用由原告王锡禹、张兴娥负担）；三、驳回原告王锡禹、张兴娥的其余诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元，由四被告负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴静二〇二〇年十一月十九日书记员  刘航