广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初25139号原告：佛山市南海区狮山镇石碣村仁星股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区××××××，广东省农村集体经济组织证明书号：粤农集字第060555××××××。委托诉讼代理人：张筱畅，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：张素光，广东天穗律师事务所律师。被告：佛山市南海区松岗松威物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区狮山镇石碣村××××××××××，统一社会信用代码914狮山镇石碣村×××××361B。法定代表人：刘国山，该公司经理。委托诉讼代理人：李杰南，广东骏和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶伟坤，广东骏和律师事务所律师。第三人：佛山市南海石门实验中学投资有限公司，住所地：佛山市南海区狮山镇城区狮山镇××××××，统一社会信用代码914狮山镇××××××××××××。法定代表人：孔某1。第三人：佛山市南海石门实验中学附属小学投资有限公司，住所地：佛山市南海区狮山镇××××××（佛山市南海××××××）自编1号，统一社会信用代码914狮山镇石碣村×××××476X。法定代表人：孔某1。两第三人的共同委托诉讼代理人：林访英，男，该公司股东。两第三人的共同委托诉讼代理人：陈启荣，男，该公司工作人员。原告佛山市南海区狮山镇石碣村仁星股份合作经济社（以下简称仁星经济社）与被告佛山市南海区松岗松威物业管理有限公司（以下简称松威公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，根据被告申请，本院依法追加佛山市南海石门实验中学投资有限公司（以下简称实验中学公司）、佛山市南海石门实验中学附属小学投资有限公司（以下简称附属小学公司）为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，于2020年10月27日公开开庭审理了本案，原告石碣经济社的委托诉讼代理人张筱畅、张素光，被告松威公司的委托诉讼代理人陶伟坤，两第三人的共同委托诉讼地代理人陈启荣到庭参加诉讼。诉讼中，根据被告申请，本院依法委托司法鉴定，鉴定期间依法不计入审理期限；当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告仁星经济社向本院提出诉讼请求：1.被告支付实际拖欠租金204916.68元（从2018年7月1日起至2019年12月31日共计202867.5元以及2018年1月1日至2018年6月30日期间的递增租金差额）并从2020年1月1日起至被告交还租赁物之日止，按每个租金周期67622.5元的标准计算租金；2.被告支付利息和罚息（利息从逾期之日起计算至实际清偿之日止按照年利率4.35%计算、罚息的计算标准与利息计算标准一致）；3.解除原告与被告签订的《土地租赁合同书》及补充协议；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年9月27日，原被告双方签订《土地租赁合同书》，约定甲方向乙方出租“×××”土地，总面积15.524亩，租赁期间50年，每半年支付一次租金。后双方又于2007年4月25日签订《补充协议》，主要对土地租赁期限及租赁价格进行了协商变更。《土地租赁合同书》和补充协议签订的另一主体“南海区狮山镇石碣村×××××××××”（以下简称×××××××××）已根据南海区狮山镇人民政府《关于狮山镇石碣社区村民小组整合的批复》“狮府【2013】30号”撤销，×××××××××已经撤销，原该村民小组所有的集体资产现变更为原告所有。一、被告应向原告支付拖欠租金204916.68元、利息11531.24元和罚息11531.24元。双方的租赁关系从2005年9月27日正式建立，原告依约履行交付土地，被告一直使用租赁土地，并从中获取收益，但从2018年7月1日起，被告不再支付租赁期间的租金，租金拖欠情况延续至今。根据双方合同及补充协议约定，2018年7月1日至2018年12月31日租金67622.5元，被告应于2018年7月31日前支付；2019年1月1日至2019年6月30日的租金67622.5元，被告应于2019年1月31日前支付；2019年7月1日至2019年12月31日的租金67622.5元，被告应于2019年7月31日前支付。上述租金共计202867.5元，被告分文未付，拖欠至今。另因2018年5月1日起，土地租金进入新的递增价格，被告是按原价格缴交的2018年上半年租金，还有递增差价2049.18元未支付。现原告要求被告支付拖欠租金共计204916.68元，于法有据。同时根据《土地租赁合同》补充条款约定：“如果逾期缴交租金，则乙方须按银行同期利率向甲方支付逾期租金利息，同时罚息壹倍。”据此，被告应支付利息11531.24元和罚息11531.24元。因被告长期拖欠租金的违约行为导致原告的村民利益严重受损，被告应依约缴足租金、利息及罚息。二、被告长期拖欠租金的行为已经构成根本违约，根据《土地租赁合同书》第十七条第2点，甲方要求解除租赁合同。被告从2018年1月1日起拖欠租金，现违约支付租金的行为已经有一年半的时间，且违约行为仍在继续。根据《合同法》第九十三条、原被告双方签订的《土地租赁合同书》第十七条第2点：“因被告拖欠租金（包括部分拖欠）已达一年。”则约定的合同解除条件已经成就，原告作为解除权人可以解除合同，于法有据。综上，原告将土地出租给被告，被告承租土地并因此产生收益，但却不愿意按照合同约定履行给付租金的义务，其行为已经严重侵害了石碣仁星村村民的全体利益。原告要求被告支付占用租赁土地期间的租金和相关损失以及要求解除合同诉求均于法有据，请求法院支持原告的诉请。被告松威公司辩称，一、被告认为原告在起诉状所陈述的涉案合同签订情况和合同履行情况不全面，与实际合同签订情况和合同履行情况有出入。本案的事实如下：被告与×××××××××于2005年9月27日签订了三份《土地租赁合同书》，合同约定由被告承租×××××××××合共192.724亩土地，其中合同编号为土地租赁（农）字第05Y0927-1号主要内容为关于仁星×××77.2亩土地（其中×××73.6亩，×××3.6亩）的租赁约定，合同编号为土地租赁（农）字第05Y0927-2号主要内容为关于仁星×××15.524亩土地的租赁约定，而合同编号为土地租赁（农）字第05Y0927-3号主要内容为关于仁星土名红岗100亩土地的租赁事宜。三份租赁合同中。1号、3号合同均约定土地需要由承租方负责办证，办证费用由原告仁星经济社作为出租方按照每亩8000元的标准进行承担，超出部分由被告负责。2号合同中关于×××的土地原告与被告双方均同意不再进行办证。1号、2号、3号合同第十八条第1条中均约定，原告仁星经济社未经被告同意提前解除合同的，均视为原告仁星经济社违约，原告仁星经济社除须退还被告承租押金外，还需要赔偿被告其他损失。后因×××××××××申请，被告与×××××××××签订关于1号、2号、3号合同的补充协议，约定1号、2号、3号合同的起租租金自2008年4月25日起按照每年每亩7200元的租金开始计算，其中1号、3号合同的租赁合同租赁期限自2008年4月25日至2038年4月24日为30年，2号合同的租赁期限自2008年4月25日至2058年4月24日为五十年。被告自2005年承租×××××××××192.724亩土地后，一直有对承租的土地进行土地开发，其中被告就已付的土地开发费用成本款为3530000元（其中平整土地工程费用2050000元，供水工程费用880000元，青苗补偿款费用600000元），办证费用支出4137860元。后×××××××××因行政原因，其资产改由原告仁星经济社承继。被告一直有向原告仁星经济社按照192.724亩承租土地的标准缴交租金。2014年9月9日，仁星经济社、佛山市南海区石碣经济联合社、佛山市南海区狮山镇石碣社区×民委员会向狮山镇人民政府发出《关于石碣村仁星经济社留用地合同终止的请示》，称被告承租的192.724亩土地中有115亩土地原告仁星经济社拟再次出租予第三方办小学，拟终止与被告之间的承租合同，由原告仁星经济社退还相应的土地办证费用，并希望狮山镇政府能够协调被告不再向其收回在承租土地的填土平整费用以及2005年至2014年期间被告所支付的租金。2015年4月2日，仁星经济社在没有与被告签订任何关于承租土地的协议的情况下，将被告承租的土地再次对外出租。经过公开交易，仁星经济社与佛山市南海石门实验中学投资有限公司签订《集体建设用地使用权出租合同》[合同编号：2015（石碣仁星）合字0002号]，约定原告仁星经济社出租土地使用证证载面积106.4199亩土地给实验中学公司，租赁期限自2015年4月1日起至2064年12月31日止。后原告仁星经济社与第三人实验中学公司、附属小学公司签订补充协议，约定第三人实验中学公司该款转让《集体建设用地使用权出租合同》（合同编号：2015（石碣仁星）合字0002号）的合同权利义务予第三人附属小学公司。被告在原告仁星经济社出租土地予实验中学公司后，曾多次要求原告仁星经济社明确相关出租土地面积，返还被告办证费用，赔偿被告相关损失，与被告签订相应协议，明确双方之间的权利义务，但是仁星经济社多次以各种理由推搪。后经被告进行查核，确定原告仁星经济社出租予第三人附属小学公司的土地分别涉及1号合同、3号合同之间约定的土地，但具体土地面积因未得到原告仁星经济社的配合而无法确定。另外，被告在核查被告实际承租的土地面积时候，发现1号合同、3号合同约定的租赁面积重复计算了同一地块“×××”3.6亩土地，即被告向仁星经济社租赁的1号合同、3号合同的土地实际面积为173.6亩，而非177.2亩土地。仁星经济社自2005年起一直重复收取被告支付的3.6亩土地的租金。因被告多次提出与原告仁星经济社解决所承租土地的租赁合同事宜，但是原告仁星经济社一直未予配合，故被告自2018年7月起中止向原告仁星经济社缴交租金。二、被告认为本案中被告不存在违约行为。1.本案中，原告仁星经济社存在对被告的到期债务，被告有权主张债务抵销。按照被告与原告仁星经济社签订的1号合同、3号合同第十三条约定，被告协助原告取得出租土地的土地使用权证，但需要原告仁星经济社承担每亩8000元的办证费用。现1号合同、3号合同涉及的实际面积合计173.6亩土地均已取得土地建设用地使用权证，原告仁星经济社按照合同约定需要向被告支付1388800元的办证费用。按照《中华人民共和国合同法》第九十九条以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）的规定，合同当事人可以通过提出抗辩的方式行使抵销权。抵销的意思表示自到达对方时生效，抵销一经生效，其效力溯及自抵销条件成就之时，双方互负的债务在同等数额内消灭。现被告依法主张原告应支付被告的办证费用抵销本案原告主张的租金，望人民法院依法予以审查。2.即使人民法院不认可被告主张的抵销权，被告认为被告中止缴交租金是依法行使抗辩权。虽然被告与原告仁星经济社有签订三份《土地租赁合同书》，但是被告认为三份《土地租赁合同书》指向的租赁关系是密不可分的。原告仁星经济社在2014年后自身没有履行1号合同、3号合同中约定的交地义务，也没有及时履行与被告签订补充协议、退还应退还的租赁押金、明确土地边界等合同义务，已经违反合同法规定的诚实守信原则。原告仁星经济社在履行1号合同、3号合同过程明显不守信的行为，已经让被告有理由相信继续履行涉案的合同将会出现显失公平的情况，故被告依法行使不安抗辩权，在原告仁星经济社没有改正其违法行为期间中止缴交仁星经济社的租金，符合法律规定。三、被告认为原告仁星经济社主张利息的诉求没有事实和法律依据。首先，被告中止缴交租金是因为仁星经济社自身原因而所导致的，仁星经济社对此存在过错，其要求被告承担逾期缴交租金利息没有事实依据。其次，被告与原告仁星经济社合同中对利息的标准并没有明确约定，而且中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故即使法院认定被告需要支付利息，被告认为也只需要按照中国人民银行活期存款基准利率进行计算，且不需要支付原告仁星经济社罚息。被告认为原告提出的诉讼请求没有事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。四、涉案地块所涉及的合同根据原被告双方签订的协议在2018年5月1日-2023年4月30日土地的租金按照8712元/年/亩计算，现在原告主张的租金超过双方的约定。两第三人辩称，无意见。本院组织各方当事人进行证据交换和质证，本院向各方当事人出示了广东省地质测绘院出具的《关于佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初25139、25771号两案中司法鉴定委托测绘的工作联系函》并组织各方当事人进行质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提供的电子收据复印件1份（2018年7月4日），该收据为原告出具未经被告认可，本院对其证明力不予确认；2.对被告提供的卫星图打印件1组，对原告确认真实性的卫星图，本院对其真实性予以确认；对其他卫星图，因该图显示的地点无法确认，本院对其证明力不予确认。本院经审理认定事实如下：2005年9月27日，×××××××××、佛山市南海区狮山镇石碣村仁星股份经济合作社（甲方、出租方）与被告松威公司（乙方、承租方）签订《土地租赁合同书》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将土名“×××”的土地出租给乙方，总面积15.524亩（以下简称涉讼土地），出租期限伍拾年，即从2005年9月27日至2055年9月30日止；乙方是南海松夏工业园的开发、管理和维护单位，乙方租赁涉讼土地，采取包括转租、转包、转借、以合作、联营方式或者以自建厂房出租等形式进行开发经营；租赁期内，租金为每年每亩4000元，乙方每年应向甲方缴交租金的总额为62096元，租金每五年递增一次，增幅为上一期租金的10%，即自2005年9月27日起至2010年9月30日止，租金单价为4000元/亩，年租金为62096元；自2010年10月1日起至2015年9月30日止，租金单价为4400元/亩，年租金为68305.6元；自2015年10月1日起至2020年9月30日止，租金单价为4840元/亩，年租金为75136.16元；自2020年10月1日起至2025年9月30日止，租金单价为5324元/亩，年租金为82649.78元；自2025年10月1日起至2030年9月30日止，租金单价为5856.4元/亩，年租金为90914.75元；自2030年10月1日起至2035年9月30日止，租金单价为6442元/亩，年租金为100006元；租赁期达到三十年之后，租金不再递增；租金按每半年支付一次，具体方式为在每年的一月份，乙方向甲方付清当年上半年的租金，在每年的八月份前乙方向甲方付清当年下半年的租金；乙方拖欠租金（包括部分拖欠）达一年的，甲方有权解除合同，并向法院起诉收回涉讼土地；乙方须支付承租押金给甲方，押金额为15524元。涉讼合同第十三条约定：甲乙双方一致确定，租赁物在五十年内不办理土地证；涉讼合同第十八条第3点约定：乙方逾期缴交租金，须向甲方支付违约金，每逾期一日，按拖欠租金总额的每日0.03%计付违约金。双方并约定其他权利义务。2005年12月12日，佛山市南海区狮山镇仁星股份经济合作社与被告松威公司签订《补充条款》，约定：涉讼合同第十三条款取消，更改为甲乙双方一致确定租赁物三十年后，在政策允许的情况下，乙方协助甲方办理租赁物的土地证，办证费用由甲方负责；涉讼合同第十八条第3点取消，更改为如果乙方逾期缴交租金，则乙方须按银行同期利率向甲方支付逾期租金利息，同时罚息壹倍。2007年4月25日，×××××××××、佛山市南海区狮山镇仁星股份经济合作社（甲方）与被告松威公司签订《补充协议》（涉讼补充协议），约定：涉讼土地的租赁期限适当延长，即变更从2008年4月25日起至2058年4月30日止，共50年；从2008年4月25日之后，涉讼土地租金调整为每年每亩7200元，租金每五年在前一期租金的基础上递增10%，2008年4月25日-2013年4月30日，涉讼土地租金为每年每亩7200元，每年的租金为111772.8元；2013年5月1日-2018年4月30日，涉讼土地租金为每年每亩7920元，每年的租金为122950元；2018年5月1日-2023年4月30日，涉讼土地租金为每年每亩8712元，每年的租金为135245元；2023年5月1日-2028年4月30日，涉讼土地租金为每年每亩9583.2元，每年的租金为148769.6元；2028年5月1日-2033年4月30日，涉讼土地租金为每年每亩10541.5元，每年的租金为163646.5元；2033年5月1日-2058年4月30日，涉讼土地租金为每年每亩11595.6元，每年的租金为180011.2元。诉讼中，根据被告申请，本院依法委托司法鉴定。2020年6月17日，本院组织各方进行现场勘验，2020年7月20日，广东省地质测绘院出具《关于佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初25139、25771号两案中司法鉴定委托测绘的工作联系函》，明确因原、被告无法提供两案所涉及的3份合同项下租赁土地的用地红线图，测量工作无法继续开展。另查明，2019年8月28日，佛山市南海区狮山镇石碣社区×民委员会出具《证明》，该证明写明石碣×××××××××已于2013年3月28日被撤销，原该村小组所有集体资产现变更为佛山市南海区狮山镇石碣村仁星股份合作经济社所有。2019年9月9日，佛山市南海区狮山镇石碣社区×民委员会出具《证明》，该证明写明原佛山市南海区狮山镇石碣村仁星股份经济合作社于2009年8月变更为佛山市南海区狮山镇石碣村仁星股份合作经济社。2019年10月8日，原告提起诉讼。诉讼中，原、被告均确认涉讼土地没有办理集体建设用地使用权证；被告从2018年7月1日开始未向原告支付租金；2018年1月1日-2018年6月30日期间，被告实际支付了该期间的租金61475元予原告。本院认为，原告出租的涉讼土地是农民集体所有的土地，原告均未能提供该土地相应的建设用地使用权权属证书或土地功能转换依据，其将该土地出租给被告用于非农建设，原告与被告之间签订的涉讼合同及涉讼补充协议均违反法律强制性规定，依法无效。无效合同自始没有法律约束力，原告请求确认涉讼合同及涉讼补充协议于2020年1月1日起解除无事实和法律依据，本院依法不予支持。涉讼合同及涉讼补充协议虽然无效，但被告实际占用原告涉讼土地，应参照涉讼合同约定支付使用费予原告。涉讼补充协议约定2013年5月1日-2018年4月30日，涉讼土地租金为每年每亩7920元，2018年5月1日-2023年4月30日，涉讼土地租金为每年每亩8712元，故参照该约定，2018年1月1日至2018年6月30日期间，被告应向原告支付使用费63524.2元[（7920元/亩/年×15.524亩÷12个月×4个月）+（8712元/亩/年×15.524亩÷12个月×2个月）]，现原、被告均确认被告已向原告支付该期间的使用费61475元，故被告尚需向原告支付该期间的使用费2049.2元（63524.2元-61475）;原、被告均确认被告从2018年7月1日起未向原告支付使用费，故截至庭审辩论终结日（2020年10月27日），被告需向原告支付使用费314117.6元[（8712元/亩/年×15.524亩÷12个月×27个月）+（8712元/亩/年×15.524亩÷12个月÷31日×27日）],以上合计316166.8元（2049.2元+314117.6元）。庭审辩论终结日后，被告支付使用费及被告使用涉讼土地的情况尚不明确，原告要求被告支付庭审辩论终结日后使用费无事实和法律依据，其诉请超出核定部分，本院依法不予支持。被告主张以其他土地产生的债权抵扣涉讼土地产生债务的抗辩无事实和法律依据，本院依法不予采纳涉讼合同约定被告应在每年的一月支付当年上半年的租金，每年的八月前支付当年下半年的租金，被告未参照涉讼合同约定的期间支付使用费给原告，给原告造成了相应的资金占用损失，被告应赔偿相应损失予原告。原告要求按年利率4.35%计算利息损失的主张合理，本院依法予以支持。即被告应以2049.2元为本金从2018年2月1日起，各以67622.5元（8712元/亩/年×15.524亩÷12个月×6个月）为本金，分别从2018年9月1日、2019年2月1日起、2019年9月1日、2020年2月1日起，以43627.5元[（8712元/亩/年×15.524亩÷12个月×3个月）+（8712元/亩/年×15.524亩÷12个月÷31日×27日）]为本金从2020年9月1日起，各项均至实际付清欠款之日止，按年利率4.35%计算利息予原告，原告对利息的诉请超出核定部分。涉讼合同的补充条款无效，原告依据该补充条款约定要求被告支付罚息无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款、第六十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告佛山市南海区松岗松威物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付截至2020年10月27日的使用费316166.8元予原告佛山市南海区狮山镇石碣村仁星股份合作经济社；被告佛山市南海区松岗松威物业管理有限公司应以2049.2元为本金从2018年2月1日起，各以67622.5元为本金，分别从2018年9月1日、2019年2月1日起、2019年9月1日、2020年2月1日起，以43627.5元为本金从2020年9月1日起，各项均至实际付清欠款之日止，按年利率4.35%计算利息予原告佛山市南海区狮山镇石碣村仁星股份合作经济社，本项随上列第一项清；驳回原告佛山市南海区狮山镇石碣村仁星股份合作经济社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计2359.84元（原告已预交），由原告佛山市南海区狮山镇石碣村仁星股份合作经济社负担86.84元,被告佛山市南海区松岗松威物业管理有限公司负担2273元，被告佛山市南海区松岗松威物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付2273元予原告佛山市南海区狮山镇石碣村仁星股份合作经济社，本院不另收退。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇二〇年十一月九日书记员 陆美羽书记员 郑幸莉