浙江省浦江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0726民初3495号 原告（反诉被告）黄静，女，1976年10月13日出生，汉族，住浙江省浦江县。 委托代理人沈卫东、蒋俊杰（实习），浙江良友律师事务所律师。 被告（反诉原告）张志坚，男，1968年11月2日出生，汉族，住浙江省浦江县。 委托代理人陈国松、祝妍妍，浙江仙华律师事务所律师。 原告（反诉被告）黄静与被告（反诉原告）张志坚之间的房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄静委托代理人沈卫东、蒋俊杰，被告（反诉原告）张志坚委托代理人陈国松、祝妍妍到庭参加诉讼。本案经专业法官会议讨论，现已审理终结。 原告黄静向本院提出诉讼请求：1、解除2020年5月31日原、被告签订的房屋买卖合同；2、判决被告立即赔偿原告双倍定金400000元;3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年5月31日，原告因购买住宅需要，前往恒信房产投资置业咨询有无相应房源，该房产中介介绍说隔壁浦江渭清房介所有一套好房源出售，故原告与被告在浦江渭清房介所签订一份房屋买卖合同，约定被告张志坚将坐落于浦江县××路××号的房屋出售给原告，房屋成交价款为2158000元。其中合同第九条第四款约定了甲方不履行或不可能履行本合同，除退还已付房款和支付违约金外，其中定金部分应双倍返还。合同还特别约定了甲方确认并确保该房能顺利过户至乙方名下。合同签订后，原告于当天支付了定金人民币20万元，并由被告张志坚出具收条一份。原告多次催促被告及时履行合同，但被告却告知原告涉案房屋无法过户至原告名下，必须过户到企业名下。原告于2020年7月19日收到被告关于要求协助办理工业用地流转审核手续的函，要求原告前往浦阳街道办事处办理土地流转手续，后续将涉案房产过户至企业名下。原告认为涉案房产按被告所称已无法过户至原告名下，合同目的已无法实现，故双方签订的房屋买卖合同被告已不可能履行，故应双倍返还原告定金40万元。故原告诉至法院。 被告张志坚辩称：1、原告购买房屋并非用于住宅。原、被告从协商到签订合同的过程中均明确所购买的房屋为工业用地上的厂房，《房屋买卖合同》也明确了该房屋权属性质为工业。2、原、被告在签订合同时对于工业用地能否过户至原告名下做过协商，并口头约定如果能过户至个人名下，即过户至个人名下，如不能过户至个人名下，则同意过户至原告控制的企业名下。在双方办理过户的过程中得知，根据政府的要求，工业用地必须过户至企业名下，但原告拒绝配合。3、根据政府规定，工业用地使用权过户前必须到属地政府办理流转审核，由受让人提供相关企业资料并签署亩均税收承诺书。被告多次要求原告配合办理，而原告均以没有时间为由拒绝，这是原告的违约而非被告的违约。4、本案的合同完全具备继续履行的条件，被告已经提起反诉，要求继续履行合同。综上，被告认为，被告不存在违约行为，原告要求解除合同并双倍返还定金的请求不能成立。 反诉原告张志坚向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人继续履行反诉人与被反诉人于2020年5月31日签订的《房屋买卖合同》，并向反诉人支付房屋价款人民币1958000元；2、判令被反诉人支付反诉人违约金49000元（以700000元为基数按照每日5‰自2020年8月1日暂计算至2020年8月14日，此后以70万元为基数按每日5‰计算至被反诉人实际履行之日）；3、反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2020年5月31日，反诉人与被反诉人签订《房屋买卖合同》一份，约定反诉人将坐落于浦江县××路××号的房屋出售给被反诉人。合同第三条约定：房屋价款为2158000元。第一期付款900000元，于过户条件具备、还甲方贷款前付清；第二期付款110万元，于甲方过户签字时付清；第三期付款158000元，于乙方取得不动产权证时付清。购房定金在第一期房款中冲抵。合同第十条约定，乙方未按照合同第三条约定的时间付款，每日按逾期5‰的违约金。在签订合同时，反诉人与被反诉人口头约定若该房屋能过户至个人名下，则过户给被反诉人本人；若该房屋只能过户至企业名下，则过户给由被反诉人担任法定代表人的浦江舒心家纺有限公司。合同签订后，反诉人着手准备办理过户手续。根据目前工业用地转让的要求，受让人必须是企业，且应经浦阳街道办事处的审核同意才能转让。反诉人多次要求被反诉人配合办理，但被反诉人拒绝办理。2020年7月17日，反诉人书面通知要求被反诉人配合办理，但被反诉人仍予以拒绝。反诉人认为，反诉人与被反诉人之间的房屋买卖合同关系合法有效，被反诉人也应当依约履行合同，拒不履行的行为应当承担民事责任。故提起反诉。 反诉被告黄静答辩称：1、反诉原告无法依约履行合同，应双倍返还反诉被告定金40万元。原、被告于2020年5月31日签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应按约履行。合同虽写明房屋权属性质为工业，但反诉原告当时在浦江县对外贸易公司破产清算购买涉案房屋时，完税凭证上注明的用途为住宅，且两本产权证上房屋所有权人、土地使用者均为反诉原告张志坚个人。鉴此，反诉原告保证能将涉案房屋过户至乙方黄静名下，反诉被告才同意购买涉案房屋。对此，原、被告双方在合同上亦明确约定了甲方确认并确保过户至反诉被告黄静个人名下，故合同第十九条特别约定了甲方确认并确保该屋能顺利过户至乙方名下，所以反诉原告说反诉被告曾口头同意将涉案房屋过户到企业名下完全与事实不符，跟合同约定不符，而且土地性质无法改变的话涉案房屋真正价值远不值合同所约定的房价款2158000元，这个价格当时双方的本意就是一个住宅的价格。合同第九条甲方违约责任中第四款约定了甲方不履行或不可能履行本合同，除退还已付房款和支付违约金外，其中定金部分应双倍返还，故反诉原告应双倍返还反诉被告定金40万元。2、本案中反诉被告不存在任何违约行为，现在造成房屋无法过户，合同目的无法实现，责任在反诉原告。在合同履行过程中，为了涉案房屋能顺利过户至个人名下，反诉被告也是积极配合，按照中介方要求缴纳测绘相关费用，在此需要说明的是测绘报告也是个人名义的，所以反诉被告一直强调的就是过户至个人，从未口头约定过户至企业名下。反诉被告在交付购房定金后一直督促反诉原告履行合同，反诉原告称在和相关部门沟通办理权属变更登记手续，将土地性质变更为住宅。此后，反诉原告在不能变更土地性质后倒打一耙，称反诉被告不配合过户，并发函要将涉案房屋过户至反诉被告企业名下。对于反诉原告如此无理的要求，反诉被告当然予以拒绝，反诉原告的行为违反了诚实信用原则。综上所述，反诉原告的反诉请求不符合客观事实，于法无据，请求驳回反诉原告的全部反诉请求。 黄静向本院提交了如下证据： 1、《房屋买卖合同》一份。证明双方约定甲方确认能将房屋过户至乙方名下，并约定了如果不能履行合同的具体事项。 2、完税凭证复印件一份，证明案涉房屋的土地性质用途是住宅，面积是336.16平方。 3、收条一份。 4、函一份。证明被告称案涉房屋无法过户原告个人名下，要求过户至原告企业名下，案涉合同目的无法实现。 5、测绘报告四份以及发票一张。证明原告是个人名义测绘的，而且测绘报告写明该建筑物的年份是1980年，按照被告提供的土地证到期时间是2051年，年份有70年，是住宅面积的使用周期，证明案涉土地性质是住宅。 6、申请证人金某出庭作证。 被告张志坚对原告黄静所提供证据的质证意见为：对证据1的“三性”无异议，但认为双方在中介的见证下还口头约定如因政府原因不能过户给个人，买受人也愿意过户给企业，只是书面中没有记载而已。对证据2真实性无异议，但是对于证明目的有异议，任何人都知道这只是一个完税证明，土地性质不是税务机关来定的，是土地的主管部门定的，所以不能按照这个完税证明来确定土地的性质的。被告没有给过中介或者原告完税凭证。如果按照住宅来算的话，交易价格应该500多万。对证据3没有异议。对证据4真实性无异议，对于原告的证明目的有异议，不是说不能过户到原告个人名下，中国的法律没有规定工业用地要登记到企业名下，而且被告登记的也是个人名下，只是地方政府的规定。被告发函的目的是如果原告不配合，过户是办不了，但是只要配合是可以过户的，合同要履行，原告必须要配合办这两个事情。对证据5真实性没有异议，签订合同后原告也是比较积极的，测绘完成后需要去办事处办理流转审核的时候原告反悔了，原告陈述的按照房屋建筑年份来推导是不符合实际的，应该从土地出让开始算的，不是按照房屋建造开始计算的，从2001年被告取得土地开始计算是50年的年限，是工业用地的年限。被告取得案涉房产是通过拍卖取得原属于浦江县对外贸易公司的房产。对证据6有异议，如果说周某与本案有利害关系，那么该证人与这个案子也有利害关系，合同约定的中介费是各自一半；证人陈述的黄静当时表示只愿意以个人名义购买，与周某的陈述矛盾的，从陈述的条理性周某的陈述更符合客观事实，金某证人陈述原、被告后来有无口头谈过过户的事情不清楚，证人可能只了解部分事实，证人对于土地年限70年是存在重大误解的。 本院对黄静所提供证据的认证意见为：对证据1、3予以认定。对证据2真实性予以认定，但不足以证明其证明目的，亦不能说明在双方签订房屋买卖合同时张志坚向黄静出示或交付了该份证据。对证据4、5的真实性予以认定。对证据6，证人系原告方的中介，与原告方有一定的利害关系，关于证人讲的案涉房产的土地使用年限为70年与事实不符，其余陈述的关于原、被告双方约定过户的过程，应以原、被告双方最终书面签订认可的《房屋买卖合同》为准。 张志坚向本院提交了如下证据： 1、《房屋买卖合同》一份。证明张志坚与黄静就浦江县××路××号房屋的买卖、逾期付款违约金的支付相关事宜协商一致的事实。 2、收条复印件一份。证明黄静认可张志坚收到的定金为工业用地定金的事实。 3、浦房权证浦阳字第0××6号房产证、浦国用（2001）字第01-6514号国有土地使用证复印件各一份。证明案涉房产的相关信息，当时购买房屋时反诉被告都看过的。 4、企业信用信息公示报告打印件一份。证明黄静系浦江舒心家纺有限公司的法定代表人的事实。 5、《关于县城建成区范围工业用地划拨改出让和转让问题的抄告》打印件及《浦江县关于加强工业用地全生命周期管理的实施办法（试行）》复印件各一份。证明工业用地转让需要办理联审手续的事实。2007年至2013年间当时城区范围内是禁止过户的，2013年抄告出来后县城建成区范围内才放开禁止的，才实施的；第二份证据实施办法对于全县范围内的工业用地的流转和取得都是有要求的，其中第十五条规定了存量用地受让方应办理的手续。被告（反诉原告）陈述上述文件当时其也不知情，过户发生这些问题才知道。 6、《关于要求协助办理工业用地流转审核手续的函》复印件及邮寄凭证各一份。证明张志坚要求黄静配合办理土地使用权流转审核手续的事实。 7、申请证人周某出庭作证。 黄静对张志坚所提供证据的质证意见为：对证据1、2没有异议。对证据3真实性没有异议，是复印件有些内容不知道是空白还是没有复印出来不清楚。当时购买房屋时黄静是看过的。对证据4的真实性无异议，但与本案无关，本案是双方个人发生的房屋买卖，当时原、被告双方发生房屋买卖关系的时候该企业已存在，但合同中没有明确约定过户到该企业名下的情况。对证据5的真实性无异议，但对于这两份文件黄静是不知情的，房屋买卖的时候中介和张志坚均没有向黄静出示过这两个文件，这两份证据与本案没有关联性，文件约束的是工业用地转让要符合哪些条件，履行哪些手续的情况。对证据6真实性没有异议，对于证明目的有异议，函里面讲到的要求黄静配合办理是无理的要求，是违反房屋买卖合同的要求，是合同以外的要求过户到企业名下的，这个要求是不合理的。对证据7证人证言有异议,中介是在交易达成后要收取1%的中介费用的，是过户后收取的，中介所肯定是要促成过户的，这就决定了证人没有如实客观地陈述事实；原、被告双方的本意就是要过户到个人的名下才会去房管所问的，所以在合同中手写了确认并确保可以过户到个人名下，所以所谓在合同签订过程中口头说可以过户到企业名下是与事实不符的。合同条款没有明确，就应该按照合同条款为准。对于证人陈述的完税凭证的情况具体过程是不清楚的，联审的情况有无通知原告不清楚，就只收到过张志坚发过来的函,房屋是去看过的，没有交付。 本院对张志坚所提供证据的认证意见为：对证据1、2予以认定。对证据3、5、6的真实性予以认定。证据4与本案缺乏关联性。对证据7，证人系被告方的中介，与被告方有一定的利害关系。证人陈述原、被告双方曾口头约定如不能过户至黄静个人名下应可以过户至黄静个人名下的公司，对此原告方予以否认。证人陈述的该内容并无其他证据印证，系孤证，且与《房屋买卖合同》第十九条“甲方确认并确保该屋能顺利过户至乙方名下”的约定不一致，应以双方书面签订的《房屋买卖合同》为准。 经审理查明：2020年5月31日，张志坚作为甲方，黄静作为乙方，双方签订《房屋买卖合同》一份，约定张志坚将坐落于浦江县××路××号的房屋出售给黄静。合同中写明该房屋建筑面积336.16平方米，土地面积552.78平方米，土地使用类型为出让，该房屋权属性质为工业。双方约定房屋价款为2158000元。第一期付款900000元，于过户条件具备、还甲方贷款前付清；第二期付款1100000元，于甲方过户签字给乙方时付清；第三期付款158000元，于乙方取得不动产权证时当日付清。甲方必须帮助乙方办理好房屋过户手续。甲乙双方约定于过户条件具备时大约于2020年7月底前正式办理房屋过户手续，上述房屋办理过户手续所需缴纳的一切税费全部由乙方承担。（如遇国家退税，甲方必须无条件配合乙方办理退税手续到退款完成；退税款归缴纳方所有）。甲乙双方同意于房款全部付清由甲方将上述房屋正式交付给乙方。房屋移交时，房屋的所有权和该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。乙方进驻该房屋前的水、电、物业费由甲方承担。甲方在房地产管理部门和土地管理部门规定的期限内，不协助乙方办理房地产转移过户手续的，甲方每日向乙方支付已付房款的5‰违约金。甲方不履行合同或不可能履行本合同，除退还已付房款和支付违约金外，其中定金部分应双倍返还。乙方未按本合同第三条约定的时间付款，乙方每日按逾期支付5‰的违约金，合同继续履行。乙方逾期一个月内，甲方有权催告乙方履行合同，乙方在催告后仍未履行的，甲方有权解除合同，甲方在提出解除合同之日起三日内将乙方已付的房款退还给乙方，退还的房款不计利息。乙方在房地产管理部门和土地管理部门规定的期限内，不办理房地产转移过户手续，逾期致使甲方增加税费或受到处罚而增加费用的，增加部分由乙方负担。乙方不履行合同的，无权要求返还定金。合同第十九条约定：其它约定事项：甲方确认并确保该屋能顺利过户至乙方名下。双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，黄静于当天支付了定金200000元，并由张志坚出具收条一份。2020年7月初，黄静委托浦江县测绘有限公司对案涉房产进行了测绘。2020年7月17日，张志坚向黄静发了一份《关于要求协助办理工业用地流转审核手续的函》，要求黄静于2020年7月20日上午携带身份证、营业执照、企业印章办理过户手续。黄静除支付了定金外至今未支付剩余购房款。现案涉房产未转移登记至黄静名下，未交付黄静。 另查明，浦房权证浦阳字第0××6号房屋所有权证载明房屋所有权人为张志坚，房屋建筑面积分别为251.24平方米、84.92平方米，填发日期为2014年6月。浦国用（2001）字第01—6415号国有土地使用证载明坐落于浦阳镇西山路的地号为1—3—10—2的土地使用者为张志坚，用途为工业，使用权类型为出让，使用权面积为552.78平方米，终止日期为2051年6月14日。 另又查明，2013年9月27日浦江县人民政府办公室发布了第98号《关于县城建成区范围工业用地划拨改出让和转让问题的抄告》，该抄告单规定，县城建成区范围内国有工业用地（已列入政府收回土地使用权范围的除外）在符合规划的前提下，符合以下条件允许转让。㈠、已竣工的工业项目用地须保持现有合法建筑现状或建筑总面积，不得提高容积率；㈡、未竣工的工业项目用地，应符合法定转让条件，不得擅自提高容积率；㈢、不得改变用途和分割转让；㈣、受让方应为一类工业项目。办理流程：㈠、由土地使用者填报《城区国有划拨工业用地改出让联审表》或《城区国有工业用地转让联审表》；㈡、街道办事处与规划、城管执法、环保、国土等部门按各自职责出具联审意见；㈢、部门联审后，报县政府审批；㈣、县政府批准后，建设、国土等部门办理相关手续。浦江经济开发区、浦阳工业功能分区按原有规定执行。 2020年7月3日施行的浦委改发[2020]5号《浦江县关于加强工业用地全生命周期管理的实施办法（试行）》第十五条规定，强化工业用地产出要求，10亩以上工业用地原则上要求有规模以上企业入驻。存量工业用地及其地上建筑物和附属物进行转让的，由所在乡镇（街道）、浦江开发区、县水晶产业园区明确该地块的产业定位、亩均税收等准入条件，其中亩均税收不得低于本意见第五条相关行业标准的60%执行，并且不得低于全县工业企业亩产效益综合评价平均水平，土地转让过户前受让人应同属地政府签订工业项目转让投资建设合同明确上述指标，并根据地上建筑情况，设定合理的达产时间、亩均税收时间，并所在乡镇（街道）、浦江开发区、县水晶产业园区拟定，报分管工业副县长同意，违约责任参照本意见第十一条执行。 本院认为：黄静与张志坚签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。本案争议焦点之一是原、被告双方是否曾口头约定若不能过户至黄静个人名下时将案涉房产过户至以黄静为法定代表人的企业名下。从被告张志坚提供的证据来看，《关于要求协助办理工业用地流转审核手续的函》系被告自行制作，并不足以证明双方曾口头约定将案涉房屋过户至黄静为法定代表人企业名下。被告张志坚提供的证人周某的证言与《房屋买卖合同》中的书面约定不一致。《房屋买卖合同》明确写明买方（乙方）为黄静，并无注明买方为黄静为法定代表人的企业；且双方在合同第十九条特别约定“甲方确认并确保该屋能顺利过户至乙方名下”。证人周某陈述的该内容系孤证，在与《房屋买卖合同》不一致的情况下，应以原、被告双方最后签字认可的《房屋买卖合同》为准。综上，被告主张的原、被告双方曾口头约定若不能过户至黄静个人名下时将案涉房产过户至以黄静为法定代表人的企业名下的辩称，证据不足，不予采纳。 本案争议的焦点之二是案涉房产现可否过户至黄静个人名下，合同是否可以继续履行。原、被告双方签订房屋买卖合同之前，浦江县人民政府办公室发布了第98号抄告单，该抄告单规定县城建成区范围内的工业用地受让方须为一类工业项目。案涉房屋买卖合同签订后，浦江县出台了《浦江县关于加强工业用地生命周期管理的实施办法（试行）》等相关规定。地方土地政策的合法性审查并非民事诉讼的受理范围。根据现有证据，现案涉房产过户至黄静个人名下存在事实上的障碍，合同已难以继续履行。现原告黄静要求解除合同，应予支持。反诉原告张志坚要求黄静继续履行合同并支付房价款的请求应予驳回。 本案争议的焦点之三是原、被告是否存在违约行为，本案是否适用定金罚则。原、被告在签订《房屋买卖合同》时均知道案涉房产土地性质为工业用地。原告称案涉房产的土地性质是住宅，证据不足，不予认定。在原、被告双方签订房屋买卖合同之前，浦江县人民政府办公室发布了第98号抄告单，该抄告单规定县城建成区范围内的工业用地受让方须为一类工业项目。双方均未深入了解该政策而订立了房屋买卖合同，双方均存在一定的过错。双方签订合同后出台的浦委改发[2020]5号文件更加严格了工业用地转让条件和手续，规定了亩均税收等要求。现案涉房屋过户至黄静个人名下有事实上的障碍，合同已难以继续履行。浦委改发[2020]5号文件的出台非双方当事人所能预见，不能归究于原、被告当事人的原因。综上，本案不应认定原、被告存在违约行为，不应适用定金罚则。现原告要求解除《房屋买卖合同》应予支持，由被告张志坚返还黄静定金200000元。原告黄静的其余诉请应予驳回。关于反诉原告张志坚的反诉请求。因合同约定的黄静支付第一期房价款的条件是过户条件具备时，案涉房屋买卖合同已难以继续履行，原、被告对此并不存在违约行为，故张志坚的反诉请求应予驳回。如因合同解除给原、被告造成损失，当事人可另行主张。鉴此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第㈤项、第九十七条、第一百一十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条之规定，判决如下： 一、解除原告黄静与被告张志坚于2020年5月31日签订的《房屋买卖合同》； 二、由被告张志坚返还原告黄静定金200000元； 三、驳回原告黄静的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告张志坚的反诉请求。 如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3650元，由原告黄静负担1825元，由被告张志坚负担1825元。反诉案件受理费11428元，由反诉原告张志坚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 郑霞芳 申请执行时效贰年逾期不予执行 二〇二〇年十一月三十日 代书记员 费慧兰