广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初445号原告：中国建设银行股份有限公司广州白云支行，营业场所广州市白云区。负责人：王玉新，行长。委托诉讼代理人：刘运全，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶则节，男，汉族，1963年3月28日出生，该司员工。被告：黄小丽，女，1972年6月14日出生，汉族，身份证住址广东省遂溪县。被告：叶虾，男，1967年8月15日出生，汉族，身份证住址广东省遂溪县。被告：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：何建信。委托诉讼代理人：范嘉君，女，1982年8月24日出生，汉族，系被告公司的员工。原告中国建设银行股份有限公司广州白云支行诉被告黄小丽、叶虾、广州东湛房地产开发有限公司（下称“东湛公司”）借款合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，公开开庭进行了审理。根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》以及《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，本案依法适用普通程序，独任制审理。原告中国建设银行股份有限公司广州白云支行的委托诉讼代理人刘运全，被告东湛公司委托诉讼代理人范嘉君均到庭参加了诉讼，被告黄小丽、叶虾经本院公告送达起诉书副本及开庭传票，期满未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司广州白云支行诉称：2015年6月10日，原告与被告黄小丽、叶虾签订《个人住房（商业用房）借款合同》。该合同约定，被告黄小丽、叶虾借款44万元购买房产，借款期限240个月即自2015年6月10日至2035年6月10日，贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上下调5%，且每年的1月1日根据基准利率调整一次，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，且随贷款利率同时进行调整，被告采用等额本金还款方式还款，约定还款日为借款期限内每月对日，被告黄小丽、叶虾以其所购买房产对本案借款进行担保，并办理了抵押登记手续，抵押担保范围包括本息及实现债权和抵押权的律师费等相关费用，被告黄小丽、叶虾不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等则构成违约，原告即有权宣布贷款立即到期，要求被告黄小丽、叶虾立即清偿借款本息及相关费用，解除与被告黄小丽、叶虾的借贷关系，行使担保权利等，原告为实现债权而发生的律师费等全部费用也均由被告黄小丽、叶虾承担。另外，双方还约定案件由原告住所地人民法院管辖。2015年6月10日，原告依约支付44万元贷款，但截至2019年11月21日，被告黄小丽、叶虾逾期还贷达8期，虽经原告多次催收，被告黄小丽、叶虾仍未清偿，另外，根据原告于2012年6月28日与东湛公司签订的《楼宇按揭贷款合作协议》第3、5、6条约定，东湛公司作为被告黄小丽、叶虾的保证人，为在原告处贷款购房的借款提供无条件、不可撤销的连带保证责任。为维护自身的合法权益，请求法院判令：1、解除原告与被告黄小丽、叶虾于2015年6月10日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告立即向原告偿还贷款本金357500.15元及相应利息和罚息[利息以357500.15元为本金，按执行的贷款利率即基准利率（中国人民银行同期同类贷款利率）水平下调5%，罚息利率按执行的贷款利率的水平上再上浮50%，暂计至2019年11月21日为1157.61元，至全部清偿之日止]；3、原告有权处理抵押物广州市花都区颐和盛世五街14号1503房，并对其所得价款享有优先受偿权；4、被告东湛公司对被告黄小丽、叶虾的涉案债务承担保证责任；5、三被告承担原告为实现债权而支付的律师费14700元；6、三被告承担本案诉讼费用。被告黄小丽、叶虾辩称：无答辩。被告东湛公司辩称：第一，我方无需为被告黄小丽、叶虾的涉案债务承担连带保证责任。理由如下，根据我方与原告签订的合作协议，即原告提供的证据六，我方提供的是附解除条件的阶段性担保，担保期限截止涉案房屋办妥抵押登记之日。涉案房屋的产权及抵押权登记均在2018年10月22日办妥，故我方的担保责任已经解除。第二，根据原告提供的证据显示，律师实行全部风险代理收费，按照变现方式和到账金额计算律师费。现本案尚未结案，律师费尚未实际发生且无法计算，原告在现阶段主张律师费没有依据。经审理查明，2015年6月10日，原告（贷款人）与被告黄小丽、叶虾（借款人、抵押人）签订编号为：440490033-2012-20150978996号《个人住房（商业用房）借款合同》，约定由原告向被告黄小丽、叶虾发放个人住房贷款；借款金额为44万元；借款期限为240个月（即2015年6月10日至2035年6月10日）；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调5%；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；在不损害借款人利率的前提下，借款人同意贷款人办妥抵押登记（备案）手续前将贷款款一次性划入借款人指定账户，账户名称为广州东湛房地产开发有限公司；借款人的还款方法为等额本息，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币1833.33元；担保方式为抵押加阶段性保证；抵押财产为广州市花都区XXXX；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、律师费等）由借款人承担；第十二条保证条款保证责任约定：如果本合同项下债务到期或贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任；第十三条抵押条款，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）由借款人承担。抵押权的实现约定：借款人未足额履行本合同项下债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或者违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利；第十六条，借款人违约情形：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；第十七条，出现上述违约情形贷款人有权行使下述一项或几项权利：2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，3.解除与借款人的借贷关系，6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。被告黄小丽、叶虾在借款人处签名确认。2015年10月8日，原告与被告黄小丽、叶虾就广州市花都区XXXX办理抵押权预告登记，债权数额440000元。2018年10月22日，东湛公司协助两被告办理上述房产的不动产登记，该房产的房地产权属人为被告黄小丽、叶虾，登记的抵押权人为原告，载明产权证号为粤（2018）广州市不动产权第08063350号，抵押权登记号为18登记03516243，债权数额为440000元。2019年1月11日，原告（乙方）与被告东湛公司（甲方）签订《中国建设银行广东省分行楼宇按揭贷款合作协议》约定：甲乙双方就甲方依法开发建设并销售的座落于花都××炭步镇（地段）的经批准命名“颐和盛世花园”的商品楼宇进行按揭贷款合作；该商品楼宇为房产预售楼宇项目；甲方保证的范围包括：按揭贷款本金、按揭贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）、乙方为实现债权而发生的有关费用，包括诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他费用（评估费、差旅费等）；甲方对乙方每一笔按揭贷款的保证期限是从《个人住房借款合同》生效之日起，至甲方为购房人办妥正式《房地产证》和《他项权证》，并将《他项权证》移交乙方保管之日止。甲方同意在购房人未依约履行《贷款合同》确定的义务时，只要乙方发出书面通知，甲方即在乙方发出通知之日起三十天内代偿购房人所欠乙方有关款项，甲方同时授权乙方可从甲方账户内自动扣收上述款项，此授权行为不另行委托。2015年6月10日，原告将贷款440000元向汇入被告黄小丽、叶虾指定的被告东湛公司账户内。被告黄小丽、叶虾自2019年4月10日开始出现逾期还款，之后未偿还任何款项，原告提交的《中国建设银行个人贷款对账单》显示截至2020年6月22日，被告尚欠原告贷款本金357500.15元、利息20055.3元、罚息2178.91元。现原告要求解除涉案借款合同并要求被告黄小丽、叶虾立即清偿涉案借款，诉至本院。另，原告提起本案诉讼后，两被告于2020年5月26日收到本院公告送达的起诉书及开庭传票。另，原告表示其就本案诉讼委托北京大成（广州）律师事务所就本案提供法律服务，原告确认暂未支付律师费。上述事实，有《个人住房（商业用房）借款合同》、建设银行个人贷款支付凭证、个人贷款申请表、拖欠明细清单、不动产登记证明、建设银行个人贷款对账单、过期催款通知书及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告与被告黄小丽、叶虾签订的《个人住房（商业用房）借款合同》属合同缔约方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，内容合法有效，合同各缔约方均应恪守履行。原告在《个人住房（商业用房）借款合同》签订后，已经依约向被告黄小丽、叶虾发放了贷款440000元，履行了合同义务，其合法权益应予保护。现原告主张被告黄小丽、叶虾尚欠借款本金357500.15元、利息及罚息未予归还，并提供建设银行个人贷款对账单予以佐证，被告黄小丽、叶虾未到庭就尚欠本金、利息、罚息金额进行答辩，视为其放弃相应的诉讼权利，故本院对原告的陈述及提交的证据均予以采纳。被告黄小丽、叶虾自2019年4月开始出现逾期还款行为，其后未偿还任何款项，被告黄小丽、叶虾的逾期还款行为属于合同约定的不按时足额偿还借款本息的行为，现原告依据《个人住房（商业用房）借款合同》约定，宣布合同项下所有欠款全部到期，要求解除涉案《个人住房（商业用房）借款合同》并要求被告黄小丽、叶虾立即偿还全部借款本金357500.15元具有事实及合同依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本院以公告送达的方式向被告黄小丽、叶虾送达本案民事起诉状及开庭传票，公告期满即视为送达，即本案民事起诉状于2020年5月26日送达被告黄小丽、叶虾，故依照上述规定，原告的解除合同通知实际于2020年5月26日即送达被告黄小丽、叶虾，被告黄小丽、叶虾未就此提出异议，故涉案合同实际已经于2020年5月26日解除，本院予以确认。合同解除后，被告黄小丽、叶虾应向原告清偿借款本金357500.15元。对于合同解除前的利息、罚息（包括复利）可按照合同约定计算；对于合同解除后即2020年5月27日起的利息，则应以尚欠本金为基数，按合同约定的逾期罚息利率计付至借款本金实际清偿之日止，罚息部分（合同约定利率上浮50%的部分）不再计收复利。对于律师费的问题，因被告黄小丽、叶虾违反合同约定导致合同解除的条件成就，原告遵循诉讼途径解除双方的《个人住房（商业用房）借款合同》，并委托律师参与本案诉讼，但该律师费暂未支付，原告无证据证实其因主张涉案债权而产生的律师费损失，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告黄小丽、叶虾为涉案借款提供了抵押担保，并为抵押物办理了抵押登记，现原告要求对抵押财产享有优先受偿权的诉请，合理合法，本院予以支持。关于被告东湛公司承担保证责任问题。被告黄小丽、叶虾以按揭贷款的方式向原告借款购买涉案房屋，每期的还款金额与还款时间固定，属于分期履行债务。根据原告与被告东湛公司的合作协议约定，被告东湛公司为被告黄小丽、叶虾的每一笔按揭贷款提供保证责任，保证期限从《个人住房借款合同》生效之日起至被告东湛公司为被告黄小丽、叶虾办妥正式《房地产证》和《他项权证》，将《他项权证》移交原告保管之日止。该保证属于阶段性保证，并不违反法律规定，合法有效。现案涉房产于2018年10月22日已登记在被告黄小丽、叶虾名下，同时办理了抵押权登记，原告取得了房屋的抵押权，被告东湛公司承担保证责任的条件已解除，故被告东湛公司的保证责任已免除。原告请求被告东湛公司承担保证责任，本院不予支持，予以驳回。被告黄小丽、叶虾经本院公告送达，期满未到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零一条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中国建设银行股份有限公司广州白云支行与被告黄小丽、叶虾2015年6月10日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：4404900033-2012-20150978996）于2020年5月26日予以解除；二、在本判决生效之日起十日内，被告黄小丽、叶虾偿还原告中国建设银行股份有限公司广州白云支行借款本金357500.15元及利息、罚息[截至2020年5月26日的利息、罚息（包括复利）按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定计付；自2020年5月27日起，利息以尚欠借款本金357500.15元为基数，按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的逾期罚息利率付至借款本金实际清偿之日止，罚息部分（《个人住房（商业用房）借款合同》约定贷款利率上浮50%的部分）不再计算复利]；三、原告中国建设银行股份有限公司广州白云支行对处理抵押物广州市花都区XXXX的所得价款在上述第二判项的债权范围内享有优先受偿权；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司广州白云支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7056元，由被告黄小丽、叶虾负担，并于本判决书送达之日起十日内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈桂霞二〇二〇年十一月二十六日书记员  刘艳珍