北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初16405号原告(反诉被告)：北京联创聚兴科技有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥中路**院**楼**1001。统一社会信用代码：91110105MA0053A57Y。法定代表人：李海鹏，总经理。委托诉讼代理人：刘莎，女，该公司法务。委托诉讼代理人：张秀伟，女，该公司法务，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：中科高胜（北京）科技咨询有限公司，，住所地北京市门头沟区统一社会信用代码：91110109MA01HFFH6L。法定代表人：张晓利，执行董事。委托诉讼代理人：门英辉，男，汉族，中科高胜（北京）科技咨询有限公司股东，住北京市海淀区。被告：北京万国码头商贸有限公司，，住所地北京市门头沟区新城东街**院**楼416统一社会信用代码：91110108MA00BPLB9E。法定代表人：吕轶斌，执行董事。二被告共同委托诉讼代理人：韩小东，北京天驰君泰律师事务所律师。原告北京联创聚兴科技有限公司（以下简称联创公司）与被告中科高胜（北京）科技咨询有限公司（以下简称中科公司）、北京万国码头商贸有限公司（以下简称万国码头公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）联创公司的委托诉讼代理人刘莎、张秀伟，被告（反诉原告）中科公司的委托诉讼代理人门英辉，被告（反诉原告）中科公司、万国码头公司的共同委托诉讼代理人韩小东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。联创公司向本院提出诉讼请求，要求判令：1、我公司与中科公司于2019年6月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月19日解除，合同在2019年8月1日至2019年12月31日期间系无效；2、中科公司退还我公司已付租金875000元、履约保证金30万元，共计1175000元；3、中科公司向我公司支付违约金30万元；4、中科公司以1475000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付迟延履行的利息，自2020年1月18日起计算；5、万国码头公司承担补充赔偿责任。事实与理由：我公司与中科公司于2019年6月28日签订的《房屋租赁合同》，约定：我公司租赁中科公司位于北京市海淀区交大东路17号（京煤大厦）xxx（原绿色营地网咖所有用房）的房屋（以下简称“涉案房屋”）用于经营餐饮项目；租期自2019年8月1日至2029年12月31日，免租期为90日（即：2019年8月1日至2019年10月30日）；租金标准为1750000元／年（包含物业费），每两年递增5%，每6个月支付一次租金；涉案房屋应于2019年8月1日交付，交付时应满足合同附件l中约定的全部工程条件，如不符合，免租期顺延，且我公司有权单方解除合同，中科公司需承担违约责任。合同签订后，我公司依约向中科公司支付了履约保证金费用和六个月租金费用共计1175000元，已全部履行合同义务。按照涉案合同约定，中科公司应于2019年8月1日将符合工程条件的涉案房屋交付我公司，但我司发现涉案房屋没有取得一次消防验收资料。中科公司未按约定交付涉案房屋已构成根本违约，按照涉案合同第六条第（一）款第8项的约定，我公司有权单方解除合同，中科公司应按照涉案合同第六条第（一）款约定承担违约责任。故我公司于2020年1月19日向中科公司发送《解约通知函》，通知中科公司解除涉案合同，并要求中科公司承担相应违约责任，中科公司至今未向我公司退还任何费用。综上，我公司认为，双方签署的涉案合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方应全面诚信履行约定义务，中科公司应就其违约行为向我公司承担相应的违约责任。此外，万国码头公司作为中科公司的股东，截至我公司起诉日止，未见实缴出资，遂按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）之相关规定，要求万国码头公司承担赔偿责任。我公司依法诉至贵院，望判如所请。中科公司与万国码头公司共同辩称，2019年4月双方就开始就涉案房屋进行沟通，6月28日双方签订合同，合同是合法有效的，涉案房屋符合合同租赁条件，由于联创公司不想继续履行合同才不进场，对方发送的解除通知不符合条件，构成违约。中科公司提起反诉，要求判令：1自2020年7月22日起解除双方之间2019年6月28日签订的《房屋租赁合同》；2、联创公司向我方支付2020年2月1日至2020年7月21日止的房屋租金413194元及滞纳金（以413194元为基数，按照每日千分之一的标准，自2020年1月16日起计算至实际支付之日止）；3、联创公司支付供暖费32900元及滞纳金（以32900元为基数，照每日千分之一的标准，自2019年10月1日起计算至实际支付之日止）；4、联创公司赔偿因违约解除合同造成的经济损失60万元。联创公司针对反诉辩称，不同意反诉请求。2020年1月19日我方给对方发送解约函，2020年2月25日对方给我方回函，同意解除，故合同于2020年1月19日已经解除，对方无权再行要求2020年7月22日解除。涉案房屋一直未按要求交付我方，我方一直未进场；且对方已经同意2020年1月19日解除合同，故违约金、滞纳金没有依据；导致合同解除的原因在于对方没按要求交付房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经审理认定事实如下：涉案房屋权属于北京市地方煤炭工业总公司。2019年5月10日，中科公司（乙方）与北京市地方煤炭工业总公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定中科公司向甲方租赁涉案房屋，租赁时间自2020年1月1日至2029年12月31日。2019年6月28日，中科公司（甲方）与联创公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定中科公司将涉案房屋租赁给联创公司，租期自2019年8月1日至2029年12月31日，免租期90天，年租金175万元，每六个月支付一次租金，双方签订合同7日内支付履约保证金30万元，首期租金875000元待乙方确定了切实可行的电量增容方案后5日内支付，首年第二次交房租扣除三个月的免租期费用应交437500元，后期每次租金乙方需提前15天支付。该合同第三条第5项约定，甲方负责与物业方及电力部门协调解决乙方因电量不足需要增容的事项，费用由乙方负责，预计费用65万元，双方签约后乙方于7日内将履约保证金打入甲方账户，如电量增容费用高于65万元，超出乙方的承受范围乙方可单方面解除合同，甲方于7日内退还履约保证金和首期租金，双方解除合同。该合同第六条约定，甲方迟延交付房屋达10日的，或者租赁房屋不符合双方约定的工程条件的，乙方有权单方解除合同，甲方应退还乙方已付的押金及未到期租金等相关费用，甲方还应按照押金的1倍向乙方支付违约金，该条款同时约定，因乙方原因造成违约的，乙方所缴纳的押金不予退还，在没有给甲方造成损失的情况下，甲方应返还乙方已交纳的剩余租赁期的租金等相关费用。该合同后附《租赁房屋必须满足的工程条件》，第二条约定，甲方向乙方租赁区域内提供满足电压不低于380V，电量不低于500KW；第三条约定，甲方向乙方提供的租赁房屋具备消防验收合格文件，甲方须向乙方提供一次消防验收的合格文件及消防报审图，满足乙方自行消防改造条件和消防手续办理所需文件，甲方配合乙方办理消防手续；第四条约定，甲方提供的房屋楼板承重满足3.5kn/平方米；第五条约定，交房时甲方应保证租赁房屋拆除至毛坯状态；特别说明条款约定，免租期以甲方按上述工程条件全部达成后，且乙方施工进场之日起计算，若甲方未完成上述工程条件则乙方无法进场施工；双方确认以上所签内容，乙方到场复勘时如甲方未能按上述工程条件约定内容落实，则无法确认合同签订事宜，且甲方承担意向约定违约责任及因此产生的所有费用。就特别条款的理解，联创公司认为合同是在6月28日签订的，但是8月1日公司要去现场复勘，如果不符合工程条件，公司就不履行支付租金的义务。2019年7月2日，联创公司向中科公司支付保证金30万元。2019年8月1日，联创公司向中科公司支付首期租金875000元。本院询问其联创公司为何支付租金，该公司称因公司财务不清楚合同内容就支付了租金；该公司并称没有确定电量增容方案，本院询问其按照合同约定应当是确定增容方案后再支付租金，既然没有确定方案，为何支付租金，该公司称就算没有定方案，公司也可以提前支付租金。2020年1月19日、2月14日，联创公司向中科公司发《解约通知函》，主要内容为因房屋不满足约定的条件，故要求单方解除合同，租赁合同于本函件发出之日解除。2月25日，联创公司收到中科公司回函，主要内容为针对联创公司的几个解约理由和退还房屋租金的要求进行答复，最后一段载明，鉴于贵司已于我司解除合约，我司对贵司在我处所租赁的房屋有重新出租的权利，贵司不得以任何理由妨碍我司的正常工作。联创公司认为双方的租赁合同在2019年8月1日至2019年12月31日期间属于无效，理由是该时间超出了中科公司与产权人之间的租赁合同期限，中科公司提交北京市地方煤炭工业总公司住宅部出具的《证明》，主要内容为证明涉案房屋系煤炭公司的产权房，自2019年1月1日使用权归中科公司，联创公司不认可该《证明》，理由是该《证明》上加盖的章是住宅管理部的章，并非公司的公章，也不是合同章，中科公司称涉案房屋归住宅部管，故加盖的住宅部的章。中科公司并提交《情况说明》，主要内容为涉案房屋现在的经营方567网咖合同截止日期为2019年12月31日，我司承接该项目合同期限为2020年1月1日至2029年12月31日，我方已经与现经营方协商并达成一致，网吧于2019年8月1日前撤场同时熊猫星厨进场，在此期间如产生任何关于产权租赁问题的纠纷，我方愿意承担一切责任和损失。联创公司认可该《情况说明》系自己公司起草提供给中科公司的，因当时知道房屋由网吧使用，不确定中科公司是否有使用权，故其让中科公司出具该《情况说明》。中科公司并提交与北京绿色营地上网服务有限公司（甲方）签署的《补偿协议》，主要内容为甲方将涉案房屋剩余租赁期限2019年8月1日至2019年12月31日的使用权转让给中科公司，中科公司补偿甲方60万元，甲方于7月25日前完成撤场并交付房屋给中科公司。双方认可应于2019年8月1日交房。联创公司称，因房屋没有达到交付条件，故其一直没有进场；中科公司认可联创公司一直没有进场，故房屋由其控制。中科公司称交租金后联创公司就可以去拿钥匙交房了，但是之后联创公司并未提出交房；联创公司称8月1号当天找中科公司交接，因工程条件不符合约定，且网吧还没有迁出，故而没有办理交接手续，之后也没有再去交接房屋。之后中科公司又称8月1日当天联创公司来了，没有交接的原因是联创公司主张工程条件不符合合同约定，但是中科公司认为当时房屋符合工程条件。之后，中科公司又称8月1日当天网吧并没有搬走，跟网吧办完交接手续是8月27日，网吧迁走后就通知联创公司了，联创公司称未接到通知，且根据其现场拍的图片以及大众点评的评论，9月16日还有人对网吧进行点评，故网吧还在经营。中科公司就其通知联创公司交房未提交证据。联创公司称8月1日去现场交接房屋时，涉案房屋工程项目不合格，未达到交付条件：一是中科公司未能按照合同约定提供一次消防验收合格文件，中科公司提交2007年6月5日《北京市海淀区公安消防支队消防安全检查意见书》，该意见书主要内容为根据北京众成鼎新上网服务有限公司开业的申请，该支队于2007年6月5日派员进行了消防安全检查，经检查同意开业。二是房屋未按照约定拆除至毛坯状态。中科公司称双方对毛坯状态到底是什么没有明确约定，当时网吧的桌子都搬走了，隔断也拆除了，地，地面也是水磨石地面样应该就是符合合同约定的毛坯状态。联创公司称毛坯状态指的是墙上没有装饰，应当是白墙，且地板也应恢复到水泥状态，但是网吧原来的墙上有贴画，需要中科公司将原来的墙铲除，且需要将吊顶、隔断拆除，但是在8月1日当天去看的时候并没有拆除，设备也没有搬离，网吧也没有搬走，之后公司没有去现场看过。三是房屋楼板承重不足3.5KN/平方米。就其提出不足的依据，联创公司称是自己的人员进行核算出来的。中科公司未提供证据证明楼板承重满足3.5KN/平方米。四是电压不足380V，电量不足500KW。该公司并称中科公司没有提供两组电缆导致电压不足，中科公司合同约定的是由联创公司自费解决因电量不足需要增容的事项，对于电缆也是由联创公司出资，中科公司为其购买，联创公司称65万元的增容方案只是人工费，不包括设备费用。联创公司称就电量增容事项并未达成一致意见。中科公司提交微信记录，欲证明双方在签订合同之前，已经确认了房屋达到了联创公司要求的工程条件。从微信记录显示，双方于2019年4月即开始微信联系；2019年4月22日，联创“咱那边如果按我们这样条件电量增容，您那边跟物业核实下这个费用等条件吧，我们这边再测算下”，中科“好的，我今天和物业负责人聊聊”、“我问了大概要在五十到六十万左右”，联创“好的”，中科“给你发张图你们算一下”，随后中科发图纸，之后，联创“咱这边现在是太熟悉和网吧都是年底到期是吗”，中科“是的”，联创“那他们也是和您这边签的吗”，中科“不是”，联创“我记着我第一次去，您说你们签合同是从2020年开始的”，中科“是的”，联创“咱那里是已经签好了对吗”、“那就行”，中科“去年十二月底就签好了”：4月24日，联创“张总，我们想的是把这个项目先推进，把条件都标明了，最后让我们老板自己决策”，中科“资料我现在还不全，因为物业管理人员多次调整，一些资料在已交过程中出现丢失，一消资料物业还没找到需要去消防部门查找复印件，资料不是主要问题，你们先测算一下能不能做，要是定下来了，我在提供给你也不晚”，“房产证平面图都有，等一消资料拿到手一起在发给你”，联创“好的”；4月25日，联创“张总，今天我们开会，说了咱这个项目”、“按当前的商务条件，我们也不是不能做”、“还是希望您那边配合把资料提交给我这边，我们把问题交给工程部门和商务运营”；5月9日，中科“我前天去消防部门查了关于一消的情况，消防部门没有档案，他们回复的是98年以前的建筑都没有第一次消防验收报告，这个不影响办照”，联创“张总，这个没消防可以，办照也没问题”；5月14日，联创“还有个事忘了说了，房产证拍个照发给我呗”，随后中科将房产证发给联创公司；5月20日，联创公司将租赁合同电子版通过微信发给中科公司；5月23日，联创“我还是得找个时间，再去实地测测去”，中科“好的”；5月24日，联创“张总，您在那里吗，我一会过去，量下面积，跟您对下工程条件”，中科“在，你来吧”，联创“妥了”、“2点多到”，中科“好的”，中科公司称，联创公司进行了实测并通过后才签订的合同，中科公司称去实测了，但是没有达成一致，之所以后续继续签合同是协商的商务条款，并非工程条款；之后联创公司通过微信将《北交大项目工程附件》电子版发给中科公司，并说明“张总，这是工程附件，您看下”，中科公司回复“好的”；6月21日，联创公司再次向中科公司发《北交大项目工程附件》，并说明“我们把您说的那两点改过来了”，中科公司“关于增容的事要不还是你们自己做吧，我可以帮你们联系”；6月23日，中科“房租175万不变，增容增加二十万变十五万”；6月25日，联创“张总，明天上午10点，我带着工程去，把工程附件落实了”，中科“上午门总有事，要去医院”，联创“那明天物业的在吗”，中科“不在”，联创“工程下午好像有别的组的项目看”、“要不明天我们去了，让门总通话跟我们说行不，2根120的缆，国家标准，这都没问题”，中科“好吧”，联创“嗯嗯，早点休息啊张总，明天见”，中科“好的”，“先这样吧，关于工程附件再另谈，主合同先让你们法务审吧”，联创“好的”，中科“没改，只是把公司全称填进去”。本院询问中科公司，既然按其主张，联创公司在签订合同时已经确认了工程条件，为何合同附件再对工程条件做出约定，中科公司称合同是联创公司提供的，中科公司水平有限，没有仔细审核合同条款。联创公司认为中科公司未按约交付房屋构成违约，要求支付违约金30万元，中科公司要求对违约金进行酌减。中科公司称其向网吧支付了60万元补偿金，要求联创公司赔偿，依据就是按照合同约定，联创公司应在2020年1月15日之前交2020年2月1日-7月31日的租金，但是没有交纳，双方在合同中约定没有损失的情况下应返还剩余租金，那么按照中科公司的理解其有损失就应赔偿。本院认为，联创公司与中科公司自愿签订《房屋租赁合同》，该合同未违反国家效力性、强制性法律规定，依法具有法律效力，双方均应遵守执行。联创公司称中科公司于2019年8月1日至2019年12月31日无权出租，故该期间应属于无效，但联创公司在与中科公司签订合同时对于房屋状况明知，且中科公司提交证据，证明在此期间其具有使用权，故本院对于联创公司提出的该项诉讼请求依法不予支持。按照合同约定，中科公司应于2019年8月1日交房，且房屋应满足合同附件所约定的工程条件。但根据本院查明的事实，首先，双方于2019年8月1日现场交接时，涉案房屋上一家经营者并未腾退，中科公司并未按期交房，中科公司称上一家于8月27日腾退，之后中科公司通知了联创公司交房，但其并未提交相应证据予以证明；其次，中科公司亦未提交充分的证据，证明交房时房屋符合合同约定的工程条件，故中科公司的行为构成违约。按照合同约定，甲方迟延交付房屋达10日的，或者租赁房屋不符合双方约定的工程条件的，乙方有权单方解除合同，甲方应退还乙方已付的押金及未到期租金等相关费用，甲方还应按照押金的1倍向乙方支付违约金，故联创公司有权依据合同约定单方提出解除合同，并要求中科公司退还已支付的租金及押金，并承担相应的违约责任。现联创公司已于2020年1月19日向中科公司发函要求解除合同，故双方合同应于当日即解除。联创公司要求中科公司支付30万元违约金，考虑到违约金标准过高，联创公司并未提交相应证据证明其损失，且中科公司要求对违约金予以酌减，故本院结合双方合同履行情况、损失情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌定中科公司向联创公司支付违约金6万元。联创公司要求以1475000元为基数，支付自2020年1月18日的利息，没有事实与法律依据，且本院已支持其违约金，故对该项诉讼请求依法不予支持。联创公司要求万国码头公司承担赔偿责任，没有事实与法律依据，本院依法不予支持。中科公司要求联创公司支付供暖费、2020年2月1日之后的租金，并赔偿违约金等，没有事实与法律依据，本院对其反诉请求依法不予支持。综上所述，按照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：一、北京联创聚兴科技有限公司与中科高胜（北京）科技咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年1月19日解除；二、中科高胜（北京）科技咨询有限公司于本判决生效后七日内退还北京联创聚兴科技有限公司履约保证金300000元、租金875000元，并支付北京联创聚兴科技有限公司违约金60000元；三、驳回北京联创聚兴科技有限公司其他诉讼请求；四、驳回中科高胜（北京）科技咨询有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9038元（北京联创聚兴科技有限公司已预交），由北京联创聚兴科技有限公司负担1471元，已交纳；由中科高胜（北京）科技咨询有限公司负担7567元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费7217元，由中科高胜（北京）科技咨询有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 卢 秋二〇二〇年十一月二十四日书记员 李心田