终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初8815号原告：广州金天成物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区紫荆道73号A401。法定代表人：杨建国，董事长。委托诉讼代理人：秦明禄，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹湛棋，广东合邦律师事务所律师。被告：余光然，男，1982年10月24日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：王靓华，广东华勋律师事务所律师。原告广州金天成物业管理有限公司与被告余光然房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，进行公开开庭审理。原告委托诉讼代理人秦明禄、曹湛棋，被告余光然及其委托诉讼代理人王靓华，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州金天成物业管理有限公司向本院起诉请求：1.判令被告向原告支付2020年3月1日至2020年3月31日租金6296元及违约金（以6296元为基数，按日千分之五自2020年3月6日计付至实际清偿之日止）；2.判令被告向原告支付2020年4月1日至2020年4月30日租金6296元及违约金（以6296元为基数，按日千分之五自2020年4月6日计付至实际清偿之日止）；3.判令被告向原告支付2020年5月1日至2020年5月31日租金6296元及违约金（以6296元为基数，按日千分之五自2020年5月6日计付至实际清偿之日止）；4.判令被告向原告支付2020年6月1日至2020年6月30日租金6296元及违约金（以6296元为基数，按日千分之五自2020年6月6日计付至实际清偿之日止）；5.判令被告向原告支付2020年7月1日至2020年7月14日租金2843元及违约金（以2843元为基数，按日千分之五自2020年7月6日计付至实际清偿之日止）；6.判令被告向原告支付2020年3月1日至2020年3月31日管理费825元及违约金（以825元为基数，按日千分之五自2020年3月6日计付至实际清偿之日止）；7.判令被告向原告支付2020年4月1日至2020年4月30日管理费825元及违约金（以825元为基数，按日千分之五自2020年4月6日计付至实际清偿之日止）；8.判令被告向原告支付2020年5月1日至2020年5月31日管理费825元及违约金（以825元为基数，按日千分之五自2020年5月6日计付至实际清偿之日止）；9.判令被告向原告支付2020年6月1日至2020年6月30日管理费825元及违约金（以825元为基数，按日千分之五自2020年6月6日计付至实际清偿之日止）；10.判令被告向原告支付2020年7月1日至2020年7月14日管理费373元及违约金（以373元为基数，按日千分之五自2020年7月6日计付至实际清偿之日止）；11.判令被告向原告支付2020年1月1日至2020年1月31日电费33元及违约金（以33元为基数，按日千分之五自2020年2月6日计付至实际清偿之日止）；12.判令被告向原告支付2020年2月1日至2020年2月28日电费33元及违约金（以33元为基数，按日千分之五自2020年3月6日计付至实际清偿之日止）；13.判令被告向原告支付2020年3月1日至2020年3月31日电费63元及违约金（以63元为基数，按日千分之五自2020年4月6日计付至实际清偿之日止）；14.判令被告向原告支付2020年4月1日至2020年4月30日电费57元及违约金（以57元为基数，按日千分之五自2020年5月6日计付至实际清偿之日止）；15.判令被告向原告支付2020年5月1日至2020年5月31日电费105元及违约金（以105元为基数，按日千分之五自2020年6月6日计付至实际清偿之日止）；16.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年6月7日签订《广州市金天成印刷包装城租赁合同》，原告将其在广州市荔湾区紫荆道73号金天成包装城四楼第B415、414之一号商铺出租给被告用于经营使用，合同约定：租赁期间从2018年7月15日至2020年7月14日，租金按月支付，第一年每月租金为5940元，第二年租金即2019年7月15日至2020年7月14日每月租金为6296元。乙方（被告）应于每月5日之前交清当月租金，逾期则每天加收迟交总额的千分之五滞纳金；若超过30天未能把所欠租金和滞纳金交清，则视为乙方违约，甲方（原告）有权终止合同。原被告于同日另签订《金天成印刷包装租赁补充合同(之一)》，双方约定：租赁物业电费按1.38元/度，若遇有关部门对相关价格进行调整，甲方随之执行新的收费标准，乙方应于每月5日前交清上月水电费；综合管理费每月825元，每月5日前被告向甲方缴纳。根据双方签订《租赁合同》第十条的约定：本合同中所规定的有关费用必须按合同规定的时间付清，每拖延一天，则按所欠额的5%收取滞纳金，拖欠超过30天的，甲方有权解除本合同。原被告签订合同后，原告将商铺交付至被告使用，原告签订合同后即交纳了2018年7月15日至7月31日租金，之后每月的租金及管理费以自然月为周期并在该月的5日前支付，该自然月的第5日交纳上个月的电费。自2020年3月开始，被告自2020年1月开始拖欠电费至今，自3月开始拖欠租金、管理费。原告屡次催讨无果。被告余光然答辩：判令驳回原告的诉讼请求：一、原告要求被告支付31991元的租金、管理费、电费及违约金没有事实依据的，应依法驳回。被告于2020年5月17日已从租赁房屋搬出，而且是在原告强行断电后被迫搬出的，并且在当时和原告已明确说明，原告有关负责人完全同意解除合同。由于2020年2月至5月正当新冠病毒流行严重时期，被告生意遭受严重影响。根据《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规〔2020〕734号）及有关规定，被告当时向原告提出减免2020年2月、3月及4月的租金。面对不可抗力事件，原告应予减三个月租金，免半个月租金。二、被告没有违约，是原告先行断电，强制解除合同。被告已于2020年5月17日从租赁房屋搬出。2月份、3月份、4月份依法应予减除三月份租金，免5月份半个月租金。三、原告应返还被告押金11880元、水电周转金1000元和两台格力空调10198元，还应返还被告2月份租金。原告强行扣押不予返还。原告应返还被告已交付的2月份租金。另外，当时是原告公司人员梁富洪开门，让被告把涉案场地内的东西搬走，证明被告没有违约，过去这个门是常年关闭的。经审理查明，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）于2018年6月7日签订《广州市金天成印刷包装城租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：甲方将广州市荔湾区紫荆道73号的广州市金天成印刷包装城四楼B415、414之一号商铺（以下简称涉案房屋）出租给乙方。乙方承租涉案房屋用于办公及其配套服务。租赁期从2018年7月15日至2020年7月14日止共贰年时间。租赁期内租金按月支付，月租金为5940元，乙方必须在当月5日前交清当月租金，逾期则每天加收迟交总额5‰的滞纳金；若超过30天未能把所欠租金和滞纳金交清，即视作乙方中途违约处理，甲方有权终止合同，收回铺位的使用权、追收所欠款项，一切装修物归甲方所有；首期租金乙方应在本合同签订之日支付甲方。每月5日前交清上月应交水电费。本合同所规定的有关费用必须按合同规定的时间付清，每拖延一天，则按所欠额的5‰收取滞纳金，拖欠超过30天的，甲方有权解除本合同，如甲方选择解除合同，则甲方出具解除合同通知书到达乙方时本合同即解除。第二年租金即2019年7月15日至2020年7月14日每月租金为6296元（手写），等等。上述租赁合同签订当日，原被告双方还签订了《广州市金天成印刷包装城租赁补充合同（之一）》（以下简称补充合同），约定：一、乙方应向甲方交纳履约保证金11880元；交纳水电周转金1000元；履约保证金及水电周转金不抵偿租金或其他任何费用，租赁期满双方不再续约的，在乙方结清所有费用后，甲方将履约保证金和水电周转金无息退回乙方，由乙方凭相关票据及签约人身份证向甲方办理。乙方中途解约或因违约被解除合同的，甲方不退履约保证金。二、电费按1.38元/度，乙方应于每月5日前交清上月水电费。三、综合管理费每月825元，在每月5日前由乙方向甲方缴纳。合同签订后，原告向被告交付涉案房屋，被告按约定交纳履约保证金11880元及水电周转金1000元。2020年4月21日，广东金天成有限公司向原告发出《通知》，载明：被告尚拖欠2020年2月1日至2020年4月21日3个月租金合计21549元，请原告通知被告在2020年4月30日前付清所欠租金，否则于2020年5月1日起停止对被告提供物业服务。2020年4月24日，被告通过原告财务人员向原告提交《减租申请书》，以新冠××疫情为由向原告申请免除其2020年2月至4月涉案房屋的租金。2020年5月18日，被告将涉案房屋内的大部分物品搬离。原告分别于2020年5月30日、6月12日委托广东合邦律师事务所向被告两次发出同样内容的《律师函》，载明：从2020年2月1日至2020年5月17日，被告已累计拖欠租金、水电费、物业费及因逾期支付前述费用产生的滞纳金共计23166元；拖欠情况如下：2月份租金33元，3月份租金4646元、管理费2475元、水电费33元，4月份租金4646元、管理费2475元、水电费63元，5月份租金2548元、管理费1357元、水电费57元；请收到本函之日起五天内，到公司交清费用等。前述《律师函》均已送达给被告。诉讼中，原告向本院提交其员工芦乐莹与被告的微信聊天记录及被告微信转账记录，拟证明：被告拖欠租金电费；被告在2020年1月15日支付了7178元，该费用包括当月租金6296元、管理费825元、电费57元，尚欠电费33元；被告在2020年5月14日支付7178元，该费用包括2020年2月租金6296元、管理费825元、电费57元，尚欠电费33元。被告对前述证据的真实性予以确认。此外，为证明被告的用电情况，原告提交了用电情况表、抄表单、电表读数照片，拟证明被告用电情况。其中“余光然2020年1-5月份用电情况”表显示，1月份用电量65度，电费90元，已交57元，欠费33元；2月份用电量24度，电费33元；3月份，用电46度，电费63元；4月份，用电41度，电费57元；5月份，用电76度，电费105元。“余光然2020年1-5月份用电情况”表、“四楼B区电表”及电表读数照片所记载或显示的电表电量最后读数一致，均为1341度。对用电情况表、抄表单、电表读数照片，被告表示不确认真实性，其不清楚原告什么时候抄表。被告向本院提交了锁门照片以及电话录音，拟证明原告强行赶走被告，原告曾承诺退还押金和水电周转金，但原告后来反悔，拒绝退还押金和水电周转金。原告对前述两项证据不予认可。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合当时新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，启动了广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月24日9时起，全省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。庭审中，被告陈述其在2020年5月14日报警，因为原告停电不给其复电，没法工作。原告确认因双方租金问题，被告报警。关于涉案房屋情况，原告陈述涉案房屋大部分东西在2020年5月18日已经清空，只有空调尚未搬走。被告称，2020年5月18日没有清空，还有小文件包括报警回执及物业赶人走的通知没有拿走，因为原告锁了门，其无法进入，其自己的锁也没有取下；两台空调没有搬走，有一些货物还没有搬走，具体哪些记不清楚。本院认为，原被告双方签订的租赁合同及补充合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的规定，为有效合同，当事人均应依约履行。本案的争议焦点是原告主张的被告支付租金、管理费、电费及相应违约金的请求是否成立。关于租金、管理费问题。依照合同约定，涉案合同期间的租金和管理费分别为6296元/月、825元/月，被告应按该标准向原告支付前述两项费用。但由于2020年1月开始爆发的新冠××疫情，给整个社会生活和商业经营带来巨大影响，被告亦曾向原告提出过租金减免的申请。为公平起见，本院参照政府关于公共卫生事件响应级别，酌定调整疫情期间的租金标准如下：被告在2020年1月23日至2月23日期间按照合同租金标准的30%向原告支付租金，2020年2月24日至5月8日期间按合同租金标准的70%支付，2020年5月9日开始按恢复正常租金标准。被告于2020年5月18日从涉案房屋搬离相关物品，虽然没有证据证实被告该搬离行为属于原被告双方协商一致的结果，但结合本案相关证据及当事人陈述，可以确定是因双方关于前期租金协商无法达成一致意见的结果；而且诉前原告对被告的搬离涉案房屋并没有提出异议，故对于被告搬离后至合同约定的终止日的租金，本院酌定原告按合同约定标准的60%支付。根据本案证据，被告已经向原告支付2020年1月、2月租金12592元，故还应向原告支付2020年3月1日至7月14日的租金共计13803元。被告关于其不予支付租金的抗辩理由并不成立，本院不予支持。至于管理费，属于合同期间被告应当支付的相关费用，被告已经向原告支付2020年1月、2月的管理费，故原告主张被告向其支付2020年3月1日至7月14日的管理费，理由成立，本院予以支持。依约定，被告需支付的前述期间管理费总额为3673元。被告关于管理费的抗辩意见，亦难成立，本院不予采纳。关于电费问题。原告已经提交了涉案房屋的用电情况表、抄表单及电表读数照片，而且该组证据的内容与原被告之间相关微信内容对应，故本院对该组证据的真实性予以确认。被告自2020年1月至5月的电费分别为90元、33元、63元、57元、105元。本案其它相关证据已经显示，被告向原告支付了2020年1月、2月电费各57元，故其仍应向原告支付2020年1月1日至5月31日期间的电费共计234元。原告超过前述部分的电费主张，缺乏依据，本院不予支持。关于违约金问题。如前述，新冠××疫情期间双方当事人对合同相关费用的支付进行过沟通和协商，但未能达成一致意见；租金支付的分歧，也导致被告于2020年5月18日搬离涉案房屋。在此情形下，被告未能及时支付租金、管理费和电费，并不能完全归责于被告。有鉴于此，本院对原告所主张的违约金，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告余光然向原告广州金天成物业管理有限公司支付2020年3月1日至7月14日的租金共计13803元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告余光然向原告广州金天成物业管理有限公司支付2020年3月1日至7月14日的管理费共计3673元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告余光然向原告广州金天成物业管理有限公司支付2020年1月1日至5月31日的电费共计234元；四、驳回原告广州金天成物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费300元，由原告广州金天成物业管理有限公司负担133元，被告余光然负担167元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇二〇年十一月十二日书记员  管军军黄辉燕