湖北省安陆市人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0982民初1835号原告：湖北涢德商业管理有限公司，住所地湖北省安陆市太白大道56号。法定代表人：秦忠奎，公司总经理。委托诉讼代理人：孙平，该公司员工。委托诉讼代理人：向开权，湖北浩法律师事务所律师。被告：万增平，男，1976年11月20日出生，汉族，湖北省安陆市人，住安陆市。被告：孙善军，男，1973年8月8日出生，汉族，湖北省安陆市人，住安陆市。原告湖北涢德商业管理有限公司与被告万增平、孙善军租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告湖北涢德商业管理有限公司委托诉讼代理人孙平、向开权，被告万增平到庭参加诉讼。被告孙善军经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖北涢德商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告于2018年6月14日签订的《商铺租赁合同》依法解除；2、判决被告向原告支付2019年10月1日至2020年3月31日期间下欠租金、物业管理费、统一经营管理服务费总计26338.4元（扣除租赁保证金及经营保证金合计21737元后，下欠4601.4元。）；3、判决被告承担欠缴租费及逾期付款违约金合计12647.3元；4、判决因被告单方面违反商铺租赁合同条款约定，要求被告赔偿不低于3个月租赁费用的违约金18737元。以上项金额合计35985.7元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月14日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于安陆市太白大道56号东大时代广场商业街负一层199、1100、1101、1102、1103号约312.28平方米商铺，用于索弗（索物优）品牌经营。合同租期为三年，租赁期间自2018年10月1日至2021年12月31日止，租费为每月每平方米20元。但被告欠原告费用总计38985.7元。经原告及律师函催要，被告仍不给付。根据合同第十三条第三款、第六款第一项约定，被告拖欠租金、统一经营管理费、物业管理费、各项保证金及其他款项的，原告可以解除合同及向被告要求赔偿不低于3个月租费标准的违约金。另根据合同约定，被告拖欠租金等费用及其他款项的，应向原告每日按欠款总额的千分之三支付违约金。截至2020年3月31日，被告应向原告支付租赁费用逾期付款违约金12647.3元及单方面解除合同赔偿3个月损失18737元，请求法院判如所请。原告湖北涢德商业管理有限公司为支持其诉讼主张向本院提交了如下证据：证据一：原告公司营业执照、法定代表人身份证明、授权委托书复印件，拟证明原告诉讼主体资格及原告公司有关信息及相关手续；证据二：被告身份证复印件，拟证明被告诉讼主体资格；证据三：商铺转租协议、商铺租赁合同、租费欠费财务证明复印件，拟证明租赁期限、租金、物业管理费、统一经营服务费数额及支付方式和支付期限、违约责任及被告欠租金等费用的事实；证据四：租费催缴通知函、律师函及回执复印件，拟证明原告以函件方式向被告催缴费用的事实；证据五：店铺照片复印件，拟证明被告已于2020年3月19日擅自撤店未营业的事实。被告万增平辩称，对欠租金数额无异议，但不认可违约金，因是原告在没有告知的情况下将店铺门面加锁，导致不能经营。被告万增平未向本院提交证据。被告孙善军未作答辩，未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告孙善军未到庭参加诉讼，视为其放弃相应诉讼权利；本院组织原告与被告万增平进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告万增平对原告提交证据三真实性无异议，但对违约金不认可。本院认为，原告提交证据三是原告按照合同约定计算的相关费用，具有真实性，本院予以采信，但相关费用是否支持，将在本院认为部分作出评判。同时，被告万增平对原告提交证据五不认可，认为其一直在与原告协商解除关闭店铺事宜，但没有达成。本院认为，原告诉请被告下欠2019年10月1日至2020年3月31日期间租金等费用计26338.4元，并以此说明解除租赁商铺时间为2020年3月31日。被告万增平对该期间欠租金等费用无异议，也辩称与原告协商过解除租赁合同的事宜。纵观双方的欠费数额及解除租赁合同意愿，本院认为2020年3月31日为双方解除合同的时间比较符合案件真实情况。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月14日，被告万增平（乙方）、孙善军（丙方）与原告（甲方）签订商铺租赁合同，约定被告承租原告位于安陆市太白大道56号东大时代广场商业街负一层199、1101、1102、1103、1100号约312.28平方米商铺，用于索弗（索物优）品牌经营。合同租期为三年零90天，租赁期间自2018年10月1日至2021年12月31日止。合同主要条款为：1、租金、物业管理费及统一经营服务费。第一、二、三租赁年度（2018年10月1日至2021年12月31日）的租金为每月每平方米8元。2、物业管理费、统一经营服务费为每月每平方米6元。3、中央空调由甲方统一供应，费用为15×承租建筑面积÷30×实际开机天数。4、保证金：乙方在签订合同时向甲方一次性交纳3个月租金、统一经营管理服务费和物业管理费为标准的租赁保证金，共计18737元，经营管理保证金3000元，合计21737元。5、若拖欠租金、物业管理费、统一经营管理服务费，应支付逾期付款违约金，每日按欠费总额的千分之三计算。6、因乙方违约导致本合同解除的，甲方有权立即收回商铺，不返还保证金及乙方已交纳的其他款项，并要求乙方赔偿不低于三个月租赁费用（含租金、统一经营管理服务费、物业管理费）的违约金，因甲方违约导致本合同解除的租金、统一经营管理服务费按实际租期结算，物业管理费据实结算，且按约退还保证金，乙方有权要求甲方赔偿不低于三个月租赁费用（含租金、统一经营管理服务费、物业管理费）的违约金。合同签订后，被告向原告交纳统一经营管理服务费3000元，租赁保证金18737元，合计21737元。2019年5月2日，原告（甲方）与被告万增平（乙方）、孙善军（丙方）签订商铺转租协议（企业），经甲方同意，乙方将原承租的东大时代广场（项目名称）商业街栋负一层，该区域对应的商铺号199—1100转租给丙方，协议如下：1、原签约的商铺租赁合同条款不变。2、丙方按照商铺租赁合同履行权利义务。3、乙方对转租前应履行的义务和丙方承担连带责任。4、乙方协助丙方做好相关的过户及交接手续，乙方同丙方之间的权利和义务及债权债务与甲方无关。5、转租协议作为原租赁合同的补充协议，具有同等法律效力。另查明，被告欠2019年10月1日至2020年3月31日期间租金、统一经营管理服务费、物业管理费计26338.4元。本院认为，原、被告之间的租赁合同及转租协议是当事人自愿意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。在原、被告履行商铺租赁合同中，各方当事人于2019年5月2日签订转租协议，依据协议中的“原签约的商铺租赁合同条款不变。丙方按照商铺租赁合同履行权利义务。乙方对转租前应履行的义务和丙方承担连带责任。乙方协助丙方做好相关的过户及交接手续，乙方同丙方之间的权利和义务及债权债务与甲方无关。转租协议作为原租赁合同的补充协议，具有同等法律效力。”内容，尤其是各方约定的“乙方对转租前应履行的义务和丙方承担连带责任。”条款，说明被告万增平于2019年5月2日退出了2018年6月14日的租赁关系，由被告孙善军承继履行该商铺租赁合同，本院予以认定。原告诉请被告支付租金、统一经营管理服务费、物业管理费计26338.4元，该费用发生在2019年10月1日至2020年3月31日期间，根据前述评析，该费用是被告万增平退出租赁关系后发生，应由被告孙善军承担。同时，原告诉请的以上款项有原、被告之间租赁合同约定标准和原告向被告发出的催缴函为证，足以证明原、被告之间的债权债务关系，被告作为义务人未提交充足证据予以反驳，本院对原告要求被告支付下欠原告租金、统一经营管理服务费、物业管理费的诉讼请求予以支持。依据合同约定，被告孙善军存在未按期按时交纳租赁合同项下相关费用，但被告向原告交纳的统一经营管理服务费和租赁保证金，是对前述费用支付方式的一种保障，且该费用能够相应抵扣被告部分未交纳的相关费用，由此不能说明被告存在未按合同约定交纳费用的逾期违约行为，故本院对原告要求被告承担逾期付款违约责任的诉讼请求不予支持。2020年3月31日，被告关闭其经营租赁的店铺，原告认为被告系于该日解除租赁合同，这说明原告认可被告解除租赁合同的行为，进而说明原、被告在诉讼中已达成自该日起解除双方之间商铺租赁合同的一致意见，这属于双方履行案涉租赁合同过程中就合同履行问题的一种协商解除方式，不存在单方解除合同的问题。故原告诉称被告系单方违反约定解除合同与本院查明事实不符，对原告要求被告承担单方违反合同约定应赔偿不低于3个月租赁费用的诉讼请求不予支持。原、被告在签订案涉商铺租赁合同时，被告依据约定向原告交纳的保证金，其性质是诚信合同履行的保证，不是订约的定金，因此，该保证金不能依据定金性质并采用罚则方式予以适用。在未按约定履行合同义务时，则该费用应自动以抵扣方式冲抵未履行部分的相关费用。因此，被告应支付原告款项的数额为：4601.4元（欠缴租金等费用26338.4元-租金保证金、统一经营保证金计21737元）综上，原告部分诉讼请求有事实及法律依据予以支撑，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下；一、被告孙善军于本判决生效后十五日内向原告湖北涢德商业管理有限公司支付下欠租金、统一经营保证金、物业管理费计4601.4元；二、驳回原告湖北涢德商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，减半收取计350元，由原告湖北涢德商业管理有限公司负担44元，被告孙善军负担306元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  胡柏松二〇二〇年十一月三十日书记员  曾 梦附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。