北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初43622号原告：北京嘉桓律师事务所，住所地北京市顺义区。负责人：卢宾，主任。委托诉讼代理人：李斌，北京市庆成律师事务所律师。被告：星库空间（北京）创业投资有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：白羽，董事长。委托诉讼代理人：刘铮，男，星库空间（北京）创业投资有限公司员工。原告北京嘉桓律师事务所（以下简称原告）与被告星库空间（北京）创业投资有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李斌，被告委托诉讼代理人刘铮，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年3月9日解除；2.被告返还原告押金35465.84元及2020年3月9日至2020年4月30日期间剩余53天的租金31323元，共计66788.84元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率支付2020年3月9日起至上述款项实际支付之日止的利息。事实和理由：原告与被告于2020年1月8日签订房屋租赁合同（合同编号：BJ-DZCW-HQ-2020-0001）（以下简称涉案合同），租赁被告位于北京市朝阳区酒仙桥东路X号院X号楼X层X室X号单元房屋（以下简称涉案房屋）。合同签订后，原告依约向被告履行了合同付款义务，但双方签订合同时新冠病毒肺炎已经出现人传人的感染，后疫情于2020年1月下旬全面爆发，原告的员工因接触有湖北武汉人员，加上疫情等诸多不稳定因素，亦为了办公室安全性考虑，至起诉时都被隔离在家，不能去复工，最终导致涉案合同不能继续履行。疫情属于不可抗力，根据涉案合同11.2条的约定，因不可抗力事件，双方互不构成违约，合同11.4条约定“本合同因上述原因终止的，租金按乙方实际使用期限计算，不足正月的按天计算，多退少补”，故涉案合同因不可抗力终止。自双方签订合同以来，原告实际只使用涉案房屋至2020年1月23日，后因为疫情影响一直闲置。现原告认为涉案合同因不可抗力不能履行而于2020年3月7日终止，经与被告沟通，被告拒绝退还原告押金及剩余租金，故原告诉至法院，望法院判如所请。被告辩称，新冠肺炎疫情防控措施，虽然属于不能预见、不能避免，但并非不能克服，也并非必然导致合同免责解除，与合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度及因果关系等相关。原告作为律师事务所，其主营业务是承办案件、提供法律咨询等，新冠肺炎疫情并没有影响其办公、进出办公场所，原告没有权利以新冠疫情主张合同解除，在办公场所可以正常使用的情况下，原告无理由单方面解除合同，拒不支付租金，已经构成违约，所以我公司不同意其该项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订涉案合同，约定：甲方涉案房屋租赁给乙方使用，建筑面积约106平方米，租赁期限自2020年2月1日至2021年1月31日，免租期为24天，自2020年1月8日至2020年1月31日，每月租金为17732.92元，首期3个月租金共计53198.76元，乙方须在签订本合同后3日内将首期3个月租金全额汇入甲方指定账户或向甲方开具支票，否则视为乙方违约，甲方有权终止本合同，乙方已支付的定金、押金等全部费用不予退还。押金为35465.84元，本合同约定的押金是乙方作为诚信履行本合同各条款之规定，向甲方交付的保证金。违约责任部分约定“乙方未经甲方同意擅自提前解除本合同的（包括但不限于乙方逾期付款且擅自搬离房屋等明确违约的），应提前3个月书面通知甲方，同时视为乙方违约，乙方应按本合同约定的租金标准，向甲方支付相当于3个月租金的赔偿金......乙方存在违约情形的，甲方有权从乙方支付的押金中抵扣乙方应支付的违约金和赔偿金，如押金不足以抵扣，应由乙方负责补足应赔偿甲方的全部费用......因乙方原因造成本合同解除或无法继续履行，乙方应于合同解除之日18时前返还房屋，租金（如有）及押金及已支付的其他费用作为违约金不予退还。”另，涉案合同载明的签订日期为2020年1月8日。原告向被告支付了2020年2月1日至4月30日的租金53198.76元及押金35465.84元，被告未向原告退回租金及押金。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告称其实际使用涉案房屋至2020年1月23日，1月23日后其虽然仍控制涉案房屋，但并没有实际使用涉案房屋，由于当时处于新冠疫情爆发期间，涉案房屋也是空置状态，员工均是湖北武汉人员一直被隔离，导致原告无法复工，事务所经营状况不好。原告主张其曾于2020年2月中旬与被告协商解除涉案合同，也包括延期等方案，但未协商一致，后搬离涉案房屋，由于搬离过程中被告各种阻拦导致原告最终于3月16日才搬离涉案房屋。原告就其主张提交微信聊天记录（证明涉案合同发生争议后的沟通情况，原告向被告明确表示终止租赁函送达之日后的费用不再承担）及《关于终止房屋租赁合同的函》（证明新冠疫情影响涉案合同的履行，其主张以不可抗力为由终止涉案合同，函件落款日期为2020年3月7日，被告于3月9日收到该函件），原告主张其向被告发送的《关于终止房屋租赁合同的函》包含了解除涉案合同的意思表示。被告对微信聊天记录的真实性予以认可，不认可证明目的；对《关于终止房屋租赁合同的函》的真实性予以认可，认可其收到了该终止函，但不记得具体的时间。被告主张原告清楚涉案房屋的电子锁密码，其可以自行出入，并主张原告员工于2020年3月16日向其发送了涉案房屋的搬离明细，其并没有阻拦，双方于3月16日办理了房屋交接手续，具体内容就是原告将涉案房屋腾空并交付于被告。本院认为，双方所签涉案合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据庭审查明的事实，在涉案合同履行期间，原告向被告邮寄送达了《关于终止房屋租赁合同的函》，并作出了解除涉案合同的意思表示，被告收到了该函件，双方于2020年3月16日办理了涉案房屋的交接手续。原告主张因签订涉案合同后爆发新冠肺炎疫情，故应属不可抗力，其以此为由解除涉案合同。本院认为，新冠疫情并非必然导致本案中的涉案合同之履行不能，原告亦未举证证明新冠疫情导致其客观上无法继续履行涉案合同，其不具有针对涉案合同的单方解除权，故其以此为由单方解除涉案合同应属违约。因双方已于2020年3月16日办理了涉案房屋的交接手续，故被告以实际行为同意于该日解除涉案合同，本院确认涉案合同于2020年3月16日解除。由于原告构成违约，其应向被告支付违约金，现原告交纳了2个月的租金作为押金，本院认为被告可以该押金折抵原告应支付的违约金，故原告关于返还押金的请求本院不予支持。另，原告支付了2020年2月1日至4月30日的租金，现本院确认双方于3月16日解除涉案合同，故原告要求被告返还2020年3月17日至4月30日的租金并无不当，本院予以支持；原告要求被告返还3月9日至3月16日期间的租金于法无据，本院不予支持。涉案合同系因原告的违约行为而解除，其要求被告支付应返还剩余租金的利息并无依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京嘉桓律师事务所与被告星库空间（北京）创业投资有限公司签订的《房屋租赁合同》（合同编号：BJ-DZCW-HQ-2020-0001）于2020年3月16日解除；二、被告星库空间（北京）创业投资有限公司于本判决生效后七日内返还原告北京嘉桓律师事务所剩余租金26313元；三、驳回原告北京嘉桓律师事务所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费735元，由北京嘉桓律师事务所负担490元（已交纳），由星库空间（北京）创业投资有限公司负担245元（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  白星晖二〇二〇年十一月三十日书记员  丁 楠