广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初13279号原告：郭晓桦（GUO，Xiaohua），女，1992年2月5日出生，香港特别行政区居民，现住广东省中山市×××××××××。委托诉讼代理人：于欢，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晶星，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被告：中山市东升镇三鸟批发市×有限公司，住所地广东省中山市××××××“八十亩”。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：张喻忻，广东金桥百信（中山）律师事务所律师。被告：中山市裕东龙房地产投资有限公司，住所地广东省中山市石岐区××××××××××××××2卡。法定代表人：黄凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄晓彤，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张春玲，女，该公司员工。被告：广州市时代控股集团有限公司，住所地广东省广州市越秀区×××××××××××第**自编**。法定代表人：关建辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁深銮，男，该公司员工。原告郭晓桦与被告中山市东升镇三鸟批发市×有限公司（以下简称三鸟公司）、中山市裕东龙房地产投资有限公司（以下简称裕东龙公司）、广州市时代控股集团有限公司（以下简称时代公司）涉港商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭晓桦的委托诉讼代理人张晶星，被告裕东龙公司的委托诉讼代理人张春玲、时代公司的委托诉讼代理人梁深銮到庭参加诉讼，被告三鸟公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭晓桦向本院提出诉讼请求：1.请求判令三鸟公司向郭晓桦赔偿因欺诈、虚假宣传等行为给郭晓桦造成的损失163842.15元；2.请求判令三鸟公司向郭晓桦支付逾期交付房屋的违约金，自约定最后交付之日次日2019年10月31日计至涉案房屋符合交付条件之日止（暂计算至2019年11月30日的违约金为16930.36元，2019年12月1日之后的逾期交房违约金按照本金1092281元，以每日0.05%为标准计算）；3.请求判令裕东龙公司、时代公司就上述第1项请求与三鸟公司对郭晓桦承担连带赔偿责任。事实和理由：2017年下半年，相关房屋销售人员打电话给郭晓桦，宣传介绍位于中山市××××××××××××的时代御京新城楼盘（以下简称涉案楼盘）是香港联交所上市企业时代中国控股有限公司开发、管理的楼盘，并宣称该楼盘“推门即享片区首个约6万平方米的湿地公园”，郭晓桦在互联网、相关报刊、宣传单页等也看到了类似宣传和报道。郭晓桦在上述宣传的吸引下，前往涉案楼盘考察，看到涉案楼盘前确有一个湿地公园，楼盘多处有时代开发、时代管理等宣传用语，售楼人员也穿着佩戴时代标志的统一服装。接待郭晓桦的售楼人员称其为时代销售人员，并告知郭晓桦涉案楼盘由时代开发及时代物业公司进行管理，门口的湿地公园有6万平方米等。2017年9月24日，郭晓桦在涉案楼盘的售楼处签订了一份《御京xx花园认购书》，约定向三鸟公司购买涉案楼盘10栋xxx房（以下简称涉案房屋），建筑面积为123.58平方米，其中套内面积为103.61平方米，房屋总价为1092281元，按建筑面积计算为每平方米8839元，按套内建筑面积计算为每平方米10542元。2017年11月26日，郭晓桦在涉案楼盘处签署了《中山市商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议二》《商品房买卖合同补充协议一》，约定了涉案房屋的购房款为1092281元及涉案房屋于2019年10月30日前交付使用等内容。涉案楼盘的销售人员称所有业主都必须签订上述三份协议，该三份协议均是三鸟公司提供的版本，郭晓桦在协议签字时，三鸟公司并未当场盖章，而是后续才将相关原件提供给郭晓桦。2019年10月30日即约定的涉案房屋交付日期之后，业主到达涉案楼盘，涉案楼盘仍在施工。三鸟公司承诺于2019年11月30日前交楼，但到期后直至目前依然无法交付房屋。此外，郭晓桦和其他业主前往涉案楼盘时发现，涉案楼盘门口的湿地公园长期无人清理，设施毁坏，与三鸟公司的承诺完全不符。且经郭晓桦在内的业主调查了解，得知涉案湿地公园所在土地名为中山市××××××第一经济合作社“90亩”，因其他案件纠纷已被中山市中级人民法院查封且进行拍卖；而涉案楼盘所宣传的“开门即享的6万平方米湿地公园”，是三鸟公司为了销售涉案楼盘，利用此前向中山市×××××××委承包的鱼塘进行了相应改建、做出的“公园”，并非是市政规划的公园，早在2017年7月4日，东升镇住房和城乡建设局向三鸟公司下发了《关于御京xx花园涉嫌发布虚假销售广告落实整改的通知》，通知中称在检查中发现三鸟公司印发的“时代御京新城项目后花园毗临6万平方米政府规划湿地公园”宣传单张内容与相关规划文件不符，涉嫌发布虚假销售广告行为，要求立即对印有相关“镇规划湿地公园”和“东升湿地公园”等字眼的宣传单张予以撤回，如发现不落实整改的，按照相关规定给予行政处罚等。三鸟公司与郭晓桦签订的认购书及《中山市商品房买卖合同》均明确约定，三鸟公司应在2019年10月30日前交付涉案房屋，但截至目前，涉案房屋根本未达到交付条件。根据《中山市商品房买卖合同》第九条、《商品房买卖合同补充协议一》第七条的约定，三鸟公司应自交楼次日即2019年10月31日起，以每日0.05%的标准向郭晓桦支付逾期交楼违约金。时代公司通过其全资公司广州市时代企业地产投资有限公司、全资公司珠海鑫时代投资有限公司于2016年11月29日在中山市注册成立裕东龙公司，以裕东龙公司的名义入股三鸟公司，认缴出资额为3000万元，实缴出资额为0元，且于2019年12月将全部股权转回给原股东。但实际上，时代公司、裕东龙公司向三鸟公司提供时代品牌并代理销售涉案楼盘房屋，时代公司、裕东龙公司向三鸟公司收取销售提成的形式收取品牌输出费和营销费用等，三方并非真正的股权投资关系。时代公司、裕东龙公司、三鸟公司共同实施以时代品牌开发和管理、在承包两年多的鱼塘上制造湿地公园并大肆虚假宣传等的违法销售策略，欺诈、引诱业主购买涉案楼盘的房屋以获取不当利益，严重侵犯了郭晓桦的合法权益，郭晓桦由此导致的损失，应由时代公司、裕东龙公司、三鸟公司连带承担赔偿责任。三鸟公司未作答辩。裕东龙公司、时代公司辩称，1.郭晓桦以房屋买卖合同纠纷起诉，但裕东龙公司、时代公司与郭晓桦之间不存在房屋买卖合同关系，也并非合同的相对方，基于房屋买卖合同产生的权利义务并不适用于裕东龙公司、时代公司，裕东龙公司、时代公司主体不适格；2.裕东龙公司、时代公司提供的相关宣传资料均属于要约邀请，不属于合同约定房屋的交付条件。涉案楼盘关于湿地公园的宣传符合客观的实际情况，据了解，该湿地公园有了相关的申报手续，政府有关部门也下发了相关的通知，至今也没有任何文件撤销该通知，因此，涉案楼盘关于湿地公园的销售宣传不属于虚假宣传行为。3.在涉案楼盘的销售过程中，三鸟公司已经尽了应尽的提示义务，郭晓桦提供的证据也显示，在销售现场的温馨提示、宣传资料及合同中都明确了涉案楼盘的开发商为三鸟公司，而非裕东龙公司、时代公司。由此可知，郭晓桦对其所购买的楼盘是谁开发均是清楚了解的；4.裕东龙公司已经足额履行了对三鸟公司的出资义务，郭晓桦所称的情况不符合事实，裕东龙公司和时代公司无需承担法律责任；5.郭晓桦不存在经济损失，也无法提供产生经济损失的依据，故其无权主张赔偿。综上，请求法院驳回郭晓桦对裕东龙公司、时代公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年9月24日，郭晓桦（乙方、认购方）与三鸟公司（甲方、出售方）签署《御京xx花园认购书》，约定乙方向甲方购买位于中山市×××××××××××××××××××××商住楼（住宅）xxx房，建筑面积为123.58平方米，套内建筑面积为103.61平方米，实际面积以产权登记面积为准；乙方购买该物业总价为1114572元，优惠折扣后为1092281元；乙方对其所认购物业的状况及其周边环境、相关配套的现状、规划许可等其他所有相关信息、交易条件已有充分的了解，乙方确认该物业已取得预售许可证；本项目及该物业的沙盘、宣传单、样板房、装修示意图、公示牌等仅是效果示意，属于要约邀请；该物业的具体状况以政府批准文件及《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议二》约定为准；甲方工作人员及销售中介人员所出具或签署的任何文件或口头的任何承诺、陈述，未经甲方书面确认不构成本认购书、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议二》的组成部分，对甲方没有约束力；乙方在本认购书中注明的各联系信息均为有效、准确之信息，该等联系信息若有变更，乙方应及时书面通知甲方并获得甲方书面确认；且甲方按该等联系信息中的地址/注册地址发给乙方的所有信函一经寄出，均视为已直接送达乙方；该物业暂定于2019年10月30日前办妥竣工验收备案手续并交付使用，最终交楼时间以《商品房买卖合同》约定为准。该认购书还约定了其他事项。郭晓桦在认购书上签名确认，三鸟公司盖章确认。2017年11月26日，郭晓桦（买受人）与三鸟公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定出卖人以出让方式取得位于东升镇同茂村“八十亩”地块的土地使用权，土地面积为22499.90平方米，土地用途为商住，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名御京xx花园2期；买受人向出卖人购买位于东升镇xxxxx花园xx幢xxx室，房屋的建筑面积共123.58平方米，该商品房为预售商品房，按套内建筑面积计价，单价为人民币每平方米10542.24元，总金额1092281元；出卖人应当在2019年10月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按合同附件六《补充协议一》的约定处理；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人修改直至符合双方约定标准，但出卖人可以用其他品质相当的装饰材料、设备替代，同时，买受人知悉并同意交付使用时的装饰材料可能会与样板房或现场展示的装饰材料存在一定色差。合同还约定了其他事项。合同附件三约定了装饰、设备标准为外墙为高档外墙砖，内墙为水泥砂浆抹面，顶棚为原结构面天花；；地面为厅房间、厨房、阳台地面为混凝土原结构地面，卫生间完成至首道防水，降板式露台花园为原结构地面；入户门为优质木门，配门锁；门窗为铝合金门窗；客厅阳台高档铝合金玻璃栏杆，入户阳台、工作阳台为栏板或护栏；阳台天花为腻子两遍，打磨顺平；阳台墙面为外墙砖。电梯为广日电梯。智能化系统：配可视对讲系统至户内机等。郭晓桦在该合同上签名确认，三鸟公司在该合同上盖章确认。同日，郭晓桦（买受人）与三鸟公司（出卖人）签署《商品房买卖合同补充协议一》，其中第二条约定：出卖人在签订本合同及各附件、本补充协议前，已就合同条款中免除或限制出卖人责任的条款向买受人做出了特别提示和说明，买受人确认已充分理解并同意签署本合同及各附件、本补充协议全部内容；买受人确认出卖人已在销售现场对该商品房项目的规划许可文件等其他所有与该商品房买卖相关的信息进行公示、说明，买受人也已自行到相关政府部门咨询、查阅了该商品房项目及其周边环境、相关配套的现状、规划许可等其他所有相关信息，买受人确认对上述信息已充分了解，并无异议。第六条约定：出卖人应当在2019年10月30日前将作为本合同标的物的房屋交付买受人，但如遇遭遇不可抗力，买受人未按照本合同及本协议约定付清全部应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费、住宅专项维修资金等）、遭遇异常天气、异常地质状况、市政规划改变、公共垄断、突发性社会事件和政府行为而导致工期延误的，其他非出卖人原因需延期交付使用的情形等特殊原因，出卖人有权据实予以延期。第七条约定：出卖人逾期交楼的，按逾期时间，分别处理（不作累加），1.逾期不超过180日，自本补充协议约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款0.05%的违约金，但最高不超过该商品房总价款的2%，合同继续履行；2.逾期超过180日后的15日内，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达后且与买受人到房管部门办妥本合同解除手续后30日内退还全部已付房款及利息（以每笔房款的付款日起至退款日止为期，以退款日银行同期活期存款利率计算）。在上述时间内买受人未提出解除合同的，合同继续履行，出卖人按本款第1点承担违约责任。第九条约定：不论出卖人以何种方式通知买受人办理该商品房交付手续的，如买受人在本合同约定的交付日期前未收到交付通知的，买受人在其依据本合同及本补充协议达到收楼条件的前提下，也应当在本合同约定的交付日期届满当日，持本人有效身份证明文件及相关购房文件，亲自到该商品房项目现场办理收楼手续。第十五条约定：买受人须于签署本合同时向出卖人提供详细的联络资料（如通信地址和联络人姓名及电话、手机、传真号码），若发生联络资料变更，买受人须于发生变更之日以书面形式通知出卖人，否则，出卖人不承担因通知延误或不能送达而发生的责任。……。出卖人按照买受人提供的联络资料（如通信地址和联络人姓名及电话、手机、传真号码）等发出相关函件的，均应视为买受人已签收上述函件。第十九条约定：买卖双方之间就该商品房买卖的所有权利义务均以本合同及其附件、本补充协议为准。涉及该商品房项目的所有各类型广告、宣传展示资料、情况介绍说明、楼宇模型、示范单元等仅是要约邀请，而不是要约，不作为合同的具体内容，双方不受其约束；出卖人在广告、宣传展示资料、情况介绍说明、楼宇模型、本合同及其他任何情形下对该商品房项目用地范围外的环境、公共设施、道路交通现状、规划情况等任何事宜的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的承诺。该商品房周边情况均以实际为准，且可能不时发生变化和变更。请买受人自行进行考察了解，出卖人对此不作任何承诺，不承担任何责任；出卖人有关本项目商业、品牌的介绍和展示，均不构成出卖人的任何承诺，最终以商家、品牌实际开业为准。该补充协议还约定了其他内容。2017年11月27日，郭晓桦（买受人）还与三鸟公司（出卖人）签署《商品房买卖合同补充协议二》，约定买受人委托出卖人对其购买的前述商品房按本补充协议附件一《装饰装修及相关设备标准》进行装修，出卖人愿意接受该委托；双方一致确认，该商品房的交付标准由原合同附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》变更为本补充协议附件一《装饰装修及相关设备标准》，双方同意以本补充协议附件一《装饰装修及相关设备标准》的约定作为该商品房最终的交付标准；若该商品房装饰装修及相关设备标准存在与本补充协议附件一《装饰装修及相关设备标准》约定标准不一致的情况，买受人有权要求出卖人修改直至符合双方约定标准，但出卖人有权以同等品质的装饰材料、设备替代本补充协议附件一《装饰装修及相关设备标准》所列各项。…….；本补充协议作为原合同的组成部分，与原合同具有同等法律效力。本补充协议与原合同约定不一致的，以本补充协议约定为准，未约定内容，按原合同执行。《商品房买卖合同补充协议二》后所附附件一列有户内部分的装饰装修及相关设备标准。签订上述合同后，郭晓桦向三鸟公司付清全部购房款1092281元。涉案房屋于2019年6月20日取得中山市建设工程竣工验收备案登记。郭晓桦陈述其于2019年11月有收到三鸟公司电话通知其预约收楼，但双方未约定具体收楼时间，此后，三鸟公司未向其发送收楼通知。嗣后，三鸟公司与业主发生纠纷。2020年1月6日，三鸟公司发出公告函，内容载明“兹委托黄刚，受托人作为授权代表，代表三鸟公司处理中山市××××××××××期AB区装修及交付问题，受托人权限为全权代表。我司承诺在2020年3月31日前完成对xxxx花园x期xx区xxx户的装修施工及维修处理并逐一交付给广大业主，如在此时间前不能完成，我司将按合同约定承担违约责任”。三鸟公司至今未交付涉案商品房给郭晓桦。诉讼中，郭晓桦明确其不再主张三鸟公司构成欺诈，只主张三鸟公司以时代品牌开发、时代物业管理、时代中国高端装修以及推门即享6万平方米湿地公园的宣传对外推销房产，与客观事实不符，构成虚假宣传。郭晓桦提交了时代御京新城宣传单和宣传册、宣传视频及截图、销售现场的照片、“湿地公园”现状的照片及视频、法院拍卖公告的照片及阿里拍卖详情截图等作为证据。其中时代御京新城宣传单正面在涉案楼盘路左侧标有“湿地公园示意图”，左下角标有“时代地产”和“时代·御京新城”的字样。时代御京新城宣传册上标有“时代中国”、“时代·御京新城”字样，内页有“公园畔综合体”“时代中国控股有限公司，中国房地产50强”及“约6万平方米湿地公园，中山臻稀湿地公园社区”等内容，封底标有“时代中国”“时代·御京新城”及温馨提示内容，温馨提示记载“本资料仅对本项目红线内外的环境、交通及建筑设施等信息做效果示意，可能与实际情况存在差异。本资料所展示内容来源于截止印刷之日本项目红线内外的状况、政府公示文件、新闻媒体的公开报道或红线内开发报建资料，展示内容最终以政府批准文件及《商品房买卖合同》（含补充协议）约定为准，开发商不对展示内容做承诺或担保。若本资料所展示内容发生变化，开发商不再另行通知。项目备案名：御京xx花园；项目广告推广名称：时代·御京新城。中山市东升镇三鸟批发市×有限公司，印刷日期：2018年3月5日”。销售现场照片反映了销售现场的情况，多处可见标有“时代地产”、“时代·御京新城”字样，其中现场张贴的物业顾问单位，用较大的字体标明了“时代物业公司介绍”，底部载有：“温馨提示：本资料所展示内容来源于广州市时代物业管理有限公司提供信息，开发商不对展示内容做承诺或担保。若本资料所展示内容发生变化，开发商不再另行通知。中山市东升镇三鸟批发市×有限公司制作日期：2017年5月28日”；销售现场张贴的关于时代御京新城项目周边不利环境因素的“特别提示”显示“湿地公园”位于时代御京新城开发规划范围外，“特别提示”下方的温馨提示则载明：“本资料所展示内容来源于截止制作之日本项目红线内外的状况，政府公示文件、新闻媒体的公开报道或红线内开发报建资料，展示内容最终以政府批准文件及《商品房买卖合同》（含补充协议）约定为准，开发商不对展示内容做承诺或担保。……”，特别提示右下方为“中山市东升镇三鸟批发市×有限公司制作日期：2017年7月7日”；销售现场照片还反映现场张贴有“时代御京新城住宅户内交楼标准”。时代公司则主张，时代公司是“时代地产”品牌权属人，其只负责提供时代品牌，其知晓裕东龙公司授权三鸟公司使用时代品牌。裕东龙公司则称，其与三鸟公司进行合作，合作的项目为涉案楼盘，合作过程中要求合作项目按照时代品牌要求进行日常管理，其与时代公司不参与楼盘的销售，对三鸟公司的宣传也无需审核。另查明，2016年2月6日，三鸟公司（承包方、乙方）与东升镇同茂社区第一经济合作社(发包方、甲方)签订《鱼塘承包合同》，约定甲方将位于同茂“九十亩”（在三鸟市场侧），有鱼塘3口，分别为5号、6号和7号鱼塘承包给乙方使用，使用期限为2年11个月，即由2016年2月5日至2019年1月4日止。2016年9月13日，三鸟公司（承包方、乙方）与东升镇同茂社区第一经济合作社(发包方、甲方)签订《补充协议》，约定乙方承包位于同茂“九十亩”（在三鸟市场侧）鱼塘（其中两口鱼塘）。承包期限按原《鱼塘承包合同》条款中承包使用时间执行，即由2016年2月5日至2019年1月4日止。2016年10月28日，中共中山市东升镇委员会办公室作出东委办通﹝2016﹞5号《关于党委会议决定事项的通知》载明“住房和城乡建设局：2016年10月13日党委会议研究，对中山市京珠房地产开发有限公司位于同茂社区九十亩的湿地公园项目建设问题作出如下决定：同意将该湿地公园项目纳入镇重点建设项目，以镇政府作为建设主体，由镇住建局负责跟进项目建设有关事项，并与中山市京珠房地产开发有限公司商讨建设方案。有关单位要按照党委的决定抓好工作落实，做好沟通协调工作，确保工作顺利推进。”中山市东升镇住房和城乡建设局曾作出东建通〔2017〕53号《关于御京xx花园涉嫌发布虚假销售广告落实整改的通知》，载明“我局在检查中发现三鸟公司印发的‘时代御京新城项目后花园毗邻约6万平方米政府规划湿地公园’宣传单张内容与相关规划文件不符，涉嫌发布虚假销售广告行为，要求立即对印有相关‘镇规划湿地公园’和‘东升湿地公园’等字眼的宣传单张予以撤回，并对御京xx售楼部及周边相关的广告进行全面排查，及时清理不实宣传内容。近日，我局将组织人员进行复检，如发现贵公司没有落实整改的，按照相关规定给予行政处罚”。本院在审理涉案楼盘的其他案件中，曾就此向中山市东升镇住房和城乡建设局、中山市市×监督管理局东升分局分别发函。中山市东升镇住房和城乡建设局于2020年4月8日复函称“经查，2017年7月4日，我局的确发出（东建通〔2017〕53号）《关于御京xx花园涉嫌发布虚假销售广告落实整改的通知》文件。现针对相关文书作如下情况说明：2017年7月3日，我局对御京xx花园在建工程开展日常建筑安全检查时发现在建筑物外排栅悬挂‘镇政府规划湿地公园’‘东升湿地公园’等宣传挂幅。经向有关部门查询，当时我镇暂未有在该楼盘附近建设湿地公园的具体实施计划，故2017年7月4日我局发出《关于御京xx花园涉嫌发布虚假销售广告落实整改的通知》给该项目开发商三鸟公司，要求其及时清理上述宣传挂幅。由于虚假广告的行政处罚权不在我局职责范围内，该通知同时抄送东升工商分局。2017年7月10日，我局对此前发现的建筑工地安全问题进行现场复检，发现悬挂在排栅上涉嫌虚假宣传的宣传挂幅已拆除”。中山市市×监督管理局东升分局于2020年4月10日复函称“一、经核查，我分局没收到中山市东升镇住房和城乡建设局向三鸟公司发出《关于御京xx花园涉嫌发布虚假销售广告落实整改的通知》东建通〔2017〕53号文件的抄送件。二、经核查12315、12345系统及相关投诉举报记录等，我分局于2017-2018年均没有收到关于御京xx花园涉嫌虚假宣传行为的投诉；自2019年4月23日开始，共收到关于御京xx花园涉嫌虚假宣传行为的投诉举报共23份，经现场核查，均未发现涉嫌存在虚假宣传行为，故我局不予以立案，且均已回复投诉人”。本院在另案中，就涉案湿地公园规划相关事宜及同茂村“九十亩”土地拍卖事宜分别向中山市自然资源局第二分局、中共中山市东升镇委员会、中山市中级人民法院发函。中山市自然资源局第二分局于2020年4月10日复函称“经核，东升镇同茂村‘八十亩’及东升镇同茂村第一经济合作社名下‘九十亩’两宗用地在控规中均为二类居住用地”。中共中山市东升镇委员会于2020年4月27日复函称“一、三鸟公司向东升镇农业和农村工作局提交了《关于协助我司补办市级湿地公园建设项目立项等相关手续的申请》，其内容与贵函所附复印件一致。二、东升镇农业和农村工作局作出了东农请【2016】24号《关于协助中山市京珠房地产开发有限公司补办市级湿地公园建设项目立项等相关手续的申请》，其内容与贵函所附复印件一致。三、中共中山市东升镇委员会办公室作出了东委办通【2016】5号《关于党委会议决议事项的通知》，其内容与贵函所附复印件一致。四、位于同茂社区‘九十亩’的湿地公园项目因用地无土规、控规不符，现无法开展项目建设前期的征地、立项等相关工作”。中山市中级人民法院于2020年4月17日复函称“该院查封被执行人中山市东升镇人民政府名下位于中山市××××××第一经济合作社土名‘九十亩’的土地使用权【土地证号国（2008）易091x**】，并于2019年11月4日以（2019）粤20执恢31号之二裁定拍卖上述土地使用权并在淘宝网上公开拍卖。上述土地使用权拍卖公告期间，案外人广东省中山市东升镇同茂社区第一经济合作社提出执行异议【案号为（2019）粤20执异70号】，本案依法中止拍卖。现该异议案仍在审理中，本案待异议案结案后再作下一步处理”。本院在另案中，曾就三鸟公司于2020年1月6日的公告函向中山市东升镇住房和城乡建设局工作人员肖艺桦作询问笔录一份，询问该公告函的形成来源。肖艺桦确认该公告函的真实性，并陈述该函系由三鸟公司工作人员冯伟堂以微信形式发来，其再转发给业主朱西宏。本院认为，本案为涉港商品房买卖合同纠纷。涉案合同的签订地及履行地均在内地，故本案应适用内地法作为解决本案争议所适用的准据法。本案争议的焦点为：一、三鸟公司以“湿地公园”及“时代”品牌对外推销房产的宣传是否构成虚假宣传及是否需承担相应的赔偿责任问题；二、裕东龙公司、时代公司是否需要与三鸟公司承担连带赔偿责任；三、三鸟公司是否逾期交房及违约金金额的问题。焦点一。郭晓桦主张三鸟公司以时代品牌开发、时代物业管理、时代中国高端装修对外推销房产，存在虚假宣传的违约行为。根据郭晓桦提供的销售现场拍摄的照片显示，在涉案楼盘有关时代物业介绍宣传单上，已用显著字体标明时代物业为“物业顾问单位”，关于装修标准的宣传单上也仅标明为“时代·御京新城住宅户内交楼标准”，因此，郭晓桦主张三鸟公司宣传涉案楼盘的物业管理公司为时代物业，装修标准为时代精致装修的意见，理据不足，其主张三鸟公司因此构成虚假宣传的诉请，本院不予支持。另，三鸟公司使用时代品牌对外推广其开发的商品房，是获得了时代公司的品牌授权，时代公司及裕东龙公司亦不持异议，因此，三鸟公司的该项行为亦不构成虚假宣传行为。郭晓桦主张三鸟公司以“湿地公园”项目推销涉案商品房，存在虚假宣传的违约行为。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，根据双方提交的证据无法证明“湿地公园”项目在商品房开发规划范围内，双方当事人签订的认购书、《中山市商品房买卖合同》及补充协议中均未约定“湿地公园”的内容。因此，三鸟公司虽以“湿地公园”为卖点对外宣传涉案楼盘，但该宣传尚不构成要约，郭晓桦主张三鸟公司违约，理据不足，本院不予支持。其次，三鸟公司在销售涉案商品房的过程中虽存在以“镇规划湿地公园”、“东升湿地公园”“湿地公园”项目进行宣传的行为，但根据中共中山市东升镇委员会办公室作出的《关于党委会议决议事项的通知》等证据显示，东升镇党委政府确有“湿地公园”的规划意向。因此，三鸟公司据此制作宣传资料并提及政府规划，并不属于告知对方虚假情况，故三鸟公司关于“湿地公园”的宣传并不属于虚假宣传。综上，郭晓桦主张三鸟公司以“湿地公园”项目推销涉案商品房，存在虚假宣传的违约行为，本院不予支持。虽然三鸟公司关于“湿地公园”的宣传不构成虚假宣传，但三鸟公司在仅有政府建设“湿地公园”的规划意向，而未实际规划及征地的基础上就以“湿地公园”进行销售宣传确有不妥，三鸟公司在销售中通过宣传“湿地公园”，客观上确实会对购房者的购房意向产生一定的影响，有利于涉案商品房的销售，三鸟公司也因此而获益，故本院酌定三鸟公司向郭晓桦支付购房款的2%即21845.62元（1092281元×2%）作为补偿。焦点二。郭晓桦主张裕东龙公司、时代公司与三鸟公司共同实施了虚假宣传的违约行为。首先，如前所述，本院已认定三鸟公司不存在虚假宣传的违约行为，因此，郭晓桦主张裕东龙公司、时代公司因此承担连带责任，没有事实依据；其次，认购书、商品房买卖合同的当事人均是郭晓桦与三鸟公司，购房款项也是由三鸟公司收取，裕东龙公司、时代公司并不是合同的相对方，郭晓桦主张裕东龙公司、时代公司共同销售涉案房屋，但并未提供证据证实，本院不予采纳。因此，郭晓桦要求裕东龙公司、时代公司承担连带责任，本院不予支持。焦点三。郭晓桦、三鸟公司签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议系当事人真实的意思表示，内容也未违反法律、法规的强制性规定，依法应属有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。郭晓桦作为买受人已按约履行支付购房款的合同义务，三鸟公司作为商品房出卖人应当按照合同约定取得涉案房屋的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》及于2019年10月30日前将符合合同约定的房屋交付给郭晓桦使用，现郭晓桦主张三鸟公司未交付约定房屋，三鸟公司未提出异议和反驳证据，因此本院认定三鸟公司已构成违约，应承担相应的违约责任。对于逾期交楼违约金的数额。虽然《商品房买卖合同补充协议一》第七条约定“逾期不超过180日，自本补充协议约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款0.05%的违约金，但最高不超过该商品房总价款的2%，合同继续履行”，但因补充协议一是三鸟公司提供的格式合同，三鸟公司应当对免除其责任、加重郭晓桦责任、排除郭晓桦主要权利的条款负有合理的告知和提醒义务。根据本院查明的事实，三鸟公司虽在补充协议一第二条对“出卖人在签订本合同及各附件、本补充协议前，已就合同条款中免除或限制出卖人责任的条款向买受人做出了特别提示和说明，买受人确认已充分理解并同意签署本合同及各附件、本补充协议全部内容”做了说明，但并未对补充协议一第七条的具体条款内容通过加粗、加下划线或其他足以引起注意的标示方式对上述内容进行告知、说明，三鸟公司也未举证证明其就上述格式条款向郭晓桦履行了合理的告知、提醒义务，补充协议一第七条关于逾期违约金最高不超过总房价款2%的条款为无效条款。因此，郭晓桦主张三鸟公司自2019年10月31日起，按每日0.05%支付违约金，符合合同约定，本院予以支持，但违约金应计算至三鸟公司向郭晓桦发出收楼通知书确定的收楼之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告中山市东升镇三鸟批发市×有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告郭晓桦（GUO，Xiaohua）支付21845.62元；被告中山市东升镇三鸟批发市×有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告郭晓桦（GUO，Xiaohua）支付逾期交楼违约金[自2019年10月31日起至被告中山市东升镇三鸟批发市×有限公司向原告郭晓桦（GUO，Xiaohua）发出收楼通知书确定的收楼之日止，以1092281元为基数，按每日0.05%标准计算]；三、驳回原告郭晓桦（GUO，Xiaohua）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3916元，减半收取为1958元，诉讼保全申请费1424元，合计3382元[已由原告郭晓桦（GUO，Xiaohua）预交]，由原告郭晓桦（GUO，Xiaohua）负担2199元，由被告中山市东升镇三鸟批发市×有限公司负担1183元，并直接向原告郭晓桦（GUO，Xiaohua）支付。如不服本判决，原告郭晓桦（GUO，Xiaohua）可以在判决书送达之日起三十日内，被告中山市东升镇三鸟批发市×有限公司、中山市裕东龙房地产投资有限公司、广州市时代控股集团有限公司可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  阮春莉二〇二〇年十一月二十七日书记员  梁梓晴杨展程