天津市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）津民终506号上诉人（原审原告）：天津市南开区人民政府，住所地天津市南开区黄河道390号。负责人：孙剑楠，区长。委托诉讼代理人：杨秀发，天津行通律师事务所律师。委托诉讼代理人：董臻，天津行通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津市大孚投资集团有限公司，住所地天津市北辰区津围公路东侧大孚公司院内。法定代表人：殷广坡，董事长。委托诉讼代理人：王毅，天津五君律师事务所律师。原审第三人：天津市南开国有资产经营投资有限公司，住所地天津市南开区科研西路9号B座1门401。法定代表人：周加申，总经理。委托诉讼代理人：张骏，男，该公司职员。原审第三人：天津七建建筑工程有限公司，住所地天津市和平区西康路72-74号云翔大厦。法定代表人：王国扬，总经理。上诉人天津市南开区人民政府因与被上诉人天津市大孚投资集团有限公司（以下简称大孚公司），原审第三人天津市南开国有资产经营投资有限公司（以下简称南开国投公司）、天津七建建筑工程有限公司（以下简称七建公司）案外人执行异议之诉一案，不服天津市第一中级人民法院（2019）津01民初717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭于2020年9月3日公开开庭进行了审理，上诉人天津市南开区人民政府的委托诉讼代理人董臻，被上诉人大孚公司的委托诉讼代理人王毅，原审第三人南开国投公司的委托诉讼代理人张骏到庭参加诉讼，原审第三人七建公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津市南开区人民政府上诉请求：1．撤销原判决将本案发回重审，或者依法改判为：不得执行南开国投公司名下坐落于天津市南开区××道××号房屋（以下简称案涉房屋），解除对案涉房屋的查封并确认案涉房屋为天津市南开区人民政府所有；2．一、二审诉讼费由被上诉人大孚公司承担。事实和理由：（一）原判决认定事实错误。上诉人在原审中提交了《关于申请办公用房的请示》《分配房屋通知书》等证据能够证明案涉房屋已经移交上诉人，并由上诉人分配给南开区工商联合会使用至今。上诉人单位领导书面批示单应视为向南开国投公司发出了要约，而南开国投公司回函的书面文件应视为承诺，双方之间的买卖合同已经事实上形成且履行完毕。南开国投公司自认未办理过户手续系其怠于办理所致，相关负责人已经被处分且涉及刑事案件，上诉人客观上无法提供相关证据，但原审法院对于该事实未详细调查。（二）原判决适用法律错误。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是为执行异议的审查确立判断标准，而在执行异议之诉的审理过程中应当对于案外人的权利进行实质性审查，不应简单套用上述标准。原审法院未对上诉人依据的事实进行实质性审查，径行驳回了上诉人的诉讼请求，适用法律错误。（三）原审法院对于本案的判决与执行异议的审查标准如出一辙，简单的参照权利外观就驳回了上诉人的诉讼请求，未对各方实体权利的优劣进行比较。上诉人对于房屋享有物权期待权，权利形成时间早于房屋查封的时间，且房屋用途为办公使用，属于国有资产，权利应优先予以保护。大孚公司辩称，原判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。南开国投公司述称，同意上诉人的上诉请求。天津市南开区人民政府向原审法院起诉请求：1．不得执行南开国投公司名下坐落于天津市南开区××道××号房屋；2．解除对案涉房屋的查封并确认案涉房屋为天津市南开区人民政府所有；3．诉讼费由大孚公司承担。原审法院认定事实：大孚公司与七建公司、南开国投公司企业借贷纠纷一案，案件审理中，原审法院于2017年1月12日作出（2015）一中民三初字第38号协助执行通知书，协助执行以下事项：继续查封南开国投公司名下坐落于天津市南开区××道××号，证号××，建筑面积1021.94平方米的房地产一处，查封期限三年，自2017年1月12日至2020年1月11日。原审法院于2018年8月1日作出（2018）津01民初97号民事判决：一、判决生效之日起十日内，七建公司偿还大孚公司借款20000000元以及自2014年8月22日起至实际给付之日止按照年利率20%计付的利息；二、南开国投公司对上述给付事项承担连带保证责任，南开国投公司在承担连带保证责任之后有权向七建公司追偿；三、驳回大孚公司的其他诉讼请求。南开国投公司不服（2018）津01民初97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月29日作出（2018）津民终365号民事判决：一、撤销天津市第一中级人民法院（2018）津01民初97号民事判决；二、七建公司于判决生效之日起十日内偿还大孚公司本金19134111.11元及利息（利息以19134111.11元为基数，自2014年8月22日起至实际给付之日止，按年利率20%计算）；三、南开国投公司对判决第二项给付事项承担连带保证责任，南开国投公司在承担连带保证责任后有权向七建公司追偿；四、驳回大孚公司的其他诉讼请求。判决生效后，七建公司、南开国投公司未履行生效判决确定的给付义务，大孚公司向原审法院申请执行。执行过程中，天津市南开区人民政府对查封案涉房屋提出异议。天津市南开区××道××号房屋登记在南开国投公司名下，产别为国有自管产，设计用途为办公，建筑面积1021.94平方米。天津市南开区人民政府未与南开国投公司签订房屋买卖合同，其主张已给付南开国投公司全部购房款480万元，具体如下：2005年6月23日，天津市南开区财政局将用途为“拨政府工商联购办公房专款”的380万元拨付至天津市南开区人民政府名下，2005年7月1日，天津市南开区人民政府转账给南开国投公司380万元，南开国投公司开具收据。7月8日，天津市南开区建设开发公司给付南开国投公司100万元，南开国投公司开具收据。2005年6月28日，天津市南开区人民政府向天津市南开区工商业联合会下发《分配房屋通知》，内容为：“经区领导批准同意，将南开区雅安道100号一、二楼办公用房（原区规划处使用，产权系区政府所有）分配给你处使用，不得转租、转借。”2005年7月1日，南开国投公司向天津市南开区人民政府提交《关于雅安道南江东里18号楼房产转让的报告》，内容为“我公司转让的南开区雅安道18号楼的房屋的房产证和土地证齐全，无抵押、无纠纷。如发现问题，由南开区商业国有资产经营投资有限公司负责解决”。天津市南开区人民政府认可本案诉争房屋客观上能够办理过户手续，实际未办理系因南开国投公司不予配合，但就此并未提交证据证明。天津市南开区工商业联合会于2019年3月25日对原审法院查封案涉房屋提出异议，原审法院以（2019）津01执异59号执行裁定驳回异议请求。后天津市南开区人民政府于2019年6月17日提出异议，原审法院以（2019）津01执异92号执行裁定驳回异议请求。天津市南开区人民政府不服该裁定，向原审法院提起本案之诉。另，天津市南开区商业国有资产经营投资有限公司于2007年11月20日经工商部门核准，变更名称为天津市南开国有资产经营投资有限公司。天津市南开区××道××号房屋系由天津市雅安道南江东里18号楼更名而来。原审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点是：天津市南开区人民政府对案涉房屋是否享有实体权利，该实体权利是否足以排除强制执行。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案，天津市南开区人民政府未与南开国投公司签订书面的房屋买卖合同，虽在双方的往来文件中能够体现买卖涉诉房屋的意思表示，但房屋买卖合同的价款、移交及转让过户等主要条款未有约定，不符合上述司法解释中关于签订书面买卖合同的规定。同时，天津市南开区人民政府庭审中认可本案涉诉房屋客观上能够办理过户手续，但至今十余年未过户的原因系南开国投公司不配合，但天津市南开区人民政府并未提交证据证明其曾要求南开国投公司协助履行过户手续，并进行了合法有效的催告，不能证明其积极主张过权利，不符合上述司法解释中“非因买受人自身原因未办理过户登记”。因此，天津市南开区人民政府对案涉房屋享有的民事权益不足以排除强制执行，其以购买案涉房屋，且已支付对价并实际使用为由，要求确认案涉房屋归其所有并解除查封，不得执行案涉房屋的诉讼请求，不予支持。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回天津市南开区人民政府的诉讼请求。二审期间，天津市南开区人民政府补充提交了郑瑞东调查笔录、身份证复印件、郑瑞东任职通知、另案刑事判决书，欲证明上诉人购买房屋、支付价款的基本事实，以及上诉人对未办理房屋过户登记不存在过错。大孚公司质证认为上述证据不属于新证据，且与本案不具有关联性。本院认证如下：上诉人提交的证据不属于新证据，虽具有真实性，但不能达到上诉人主张的证明目的，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院一致，对一审法院查明的事实，予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、天津市南开区人民政府对案涉房屋是否享有所有权；二、天津市南开区人民政府对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、天津市南开区人民政府对案涉房屋是否享有所有权《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，天津市南开区人民政府未与南开国投公司签订书面的房屋买卖合同，亦未办理所有权变更登记。在不动产登记没有变更的情况下，天津市南开区人民政府尚未取得案涉房屋的所有权。原判决未确认其享有案涉房屋所有权，并无不当。二、天津市南开区人民政府对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益案外人执行异议之诉的功能在于，当案外人的合法权益因强制执行程序受到侵害时，通过对案外人提出的执行程序中有争议的权利义务关系予以判断，给予其实体性救济的机会。案件的审理既要维护案外人的合法权益，又要保障申请执行人通过执行程序实现其债权的正当利益，故应从严审查案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案争议标的为不动产，可参照适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案应当就规定中所列明的四个要件从严审查，判断案外人是否同时符合规定中列明的全部要件。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，能够排除强制执行的权益应当是案外人基于真实、合法、有效的买卖关系而享有的权益，要求不动产买卖合同符合书面条件并且买受人在支付全部价款后合法占用。本案中，天津市南开区人民政府并未提供与南开国投公司之间就案涉房屋签订的书面买卖合同，其主张通过单位领导书面批示单以及南开国投公司回函完成签订书面合同的要件，但上述材料仅体现房屋转让的意向，并没有对于标的物的价款支付、交付时间、过户义务的履行等主要权利义务进行约定，不能认定双方就案涉房屋的转让签订了有效的书面买卖合同。其次，天津市南开区人民政府主张已经实际支付全部购房款，但2005年7月8日，南开国投公司收到的100万元款项系案外人天津市南开区建设开发公司支付，南开国投公司出具的收据中载明款项性质为补偿款非购房款，同时，南开国投公司向天津市南开区建设开发公司出具的《情况说明》中载明的购买主体为“区工商联”而非天津市南开区人民政府，综合上述事实，尚不足以认定天津市南开区人民政府已经实际支付全部购房款。最后，关于未办理案涉房屋过户登记的原因。本案中，天津市南开区人民政府主张双方于2005年成立房屋买卖合同关系并已经实际支付购房款，但房屋自交付占有到被法院查封已逾14年未办理过户登记，该时间已经远远超过普通公众对于合理期限正常认知的最大限度，属于买受人未及时向出卖人主张办理过户登记的情形，天津市南开区人民政府对于房屋未办理过户登记存在过错。虽然其主张未办理过户登记的原因系南开国投公司所致，并提供了郑瑞东的证言，但该证人证言没有其他证据予以佐证，天津市南开区人民政府亦未能提供其已经积极请求办理过户登记的书面证据。结合南开国投公司自认案涉房屋系2004年从案外人处购买，并在2005年即办理了过户登记的事实，可以看出案涉房屋办理过户登记不存在障碍。原审法院认定本案不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”该项条件，并无不妥。综合以上三点，原审判决驳回天津市南开区人民政府要求解除查封，不得执行案涉房屋的诉讼请求，并无不当。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，天津市南开区人民政府的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费81,800元，由上诉人天津市南开区人民政府负担。本判决为终审判决。审判长  郝德春审判员  赵 蕾审判员  杨泽宇二〇二〇年十一月二日书记员  李阿侠