山东省东营市东营区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0502民初3724号 原告：孙慧学，男，汉族，1948年5月5日出生，住东营市东营区。 委托诉讼代理人：姜国义，山东准律律师事务所律师。 被告：刘发江，男，汉族，1970年2月26日出生，住东营市东营区。 委托诉讼代理人：李翠翠，山东鲁昌律师事务所律师。 原告孙慧学与被告刘发江合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙慧学及其委托诉讼代理人姜国义与被告刘发江的委托诉讼代理人李翠翠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙慧学向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付原告合作开发剩余22套房屋30%的销售房款200万元及违约经济损失10万元，并自起诉之日至付清全款之日按银行同业拆借利率支付违约利息；2、本案诉讼费由被告负担。诉讼过程中，孙慧学变更部分诉讼请求：将200万元变更为2997984.3元。事实与理由：2013年8月8日，原告孙慧学与被告刘发江协商并签订合作协议，双方共同合作开发胜利油田安泰置业有限责任公司名下东国用（2011）第01-4846号住宅用地上的房地产开发项目，以原告孙慧学实际控制的上述用地作为原告30%的投资，其余投资由被告刘发江负责，原告孙慧学并将公司大部分股权和法定代表人的身份转让被告刘发江，被告刘发江负责销售房屋并将销售后所得房款的30%支付原告孙慧学。2017年12月25日，原告孙慧学与被告刘发江签订协议，协议约定被告刘发江继续支付原告剩余23套房屋的房款分红，截止现在，被告刘发江仍未向原告孙慧学支付。 被告刘发江辩称，原告孙慧学称刘发江将合作开发的楼房销售后按房款30%支付原告投资分红与事实不符，双方签订的合作协议中并未约定给原告孙慧学分红是按房款30%支付。涉案房地产开发合作项目还未完成，项目还没有进行清算，最终分红无法确定。依据刘发江与孙慧学于2017年12月25日签订的《协议书》第三条约定，对于未售出的12套房屋及未收到全款的11套房屋，双方另行协商处理。现项目还未终结，双方就最终的分配还未进行协商，不具备分配条件。综上，原告孙慧学的诉请无事实和法律依据，应予驳回。 本院经审理查明案件事实如下： 2013年8月8日，孙慧学（甲方）与刘发江（乙方）签订《合作协议》，约定：“一、甲方为胜利油田安泰置业有限责任公司实际控制人，甲方现以胜利油田安泰置业有限责任公司名下的东国用（2011）第01-4846号住宅用地作为投资，占合作项目30%的股份，乙方投资除上述土地以外的所有建设开发费用，负责建成两栋建筑面积约6000平方米的住宅楼，占合作项目70%的股份；二、为便于乙方对于上述合作项目的开发，甲方负责将安泰置业公司的51%股权转移到乙方名下，并变更乙方为法定代表人，上述变更均是根据上述开发项目需要而变更，如双方不再继续合作，乙方负责将上述股权和法定代表人转移回甲方指定人员名下；三、安泰置业公司项下的其他资产、经营项目仍属于甲方所有，乙方既不参与，产生的盈利、亏损也不享有和承担，安泰置业公司除合作项目以外的经营需要乙方签字或盖章时，乙方无条件配合，但产生的权利义务属于甲方，由此给乙方造成损失的，甲方承担全部赔偿责任；四、双方在合作过程中，如需以安泰置业公司继续开发项目，甲方愿意继续合作的，双方根据项目情况签订具体的合作协议，如甲方不愿参与而由乙方自己开发的，双方也必须签订协议，分清双方的责任；五、乙方所开发房屋为框架结构，严格按照图纸施工,双方分配原则为按照具体楼型、位置、建筑面积等分为价值基本相等的三部分，双方抓阄，甲方分一部分，乙方分两部分，双方根据分配比例用现金找平差价（按照平均销售价计算）；房屋由乙方负责销售（销售房屋为毛坯房标准），产生的税收和费用由乙方承担，所销售甲方房屋部分，销售款直接交付给甲方；六、在合作之前产生的所开发项目的土地使用税由甲方负责，合作协议签订后，新产生的土地使用税等由乙方负责；七、本协议在履行中如发生争议，双方协商解决，如不能协商，由项目所在地人民法院处理。” 2017年12月25日，孙慧学（甲方）与刘发江（乙方）签订《协议书》，约定：“2013年8月8日，甲乙双方签订《合作协议》一份，现经双方友好协商达成如下协议：一、合作协议签订后，乙方已经售出并收到全款的16套房屋的价值10559508元，顶账的8套房屋的房款5279754元（10559508元÷16×8），已经售出并收到定金及房款的12套房屋价值1961201元，三项共计17800463元，依照约定属于甲方的权益为5340138.9元，除乙方已支付的20万元外，乙方尚欠甲方3140138.9元；二、以上款项3140138.9元，在东营河康投资有限公司向乙方支付拆迁补偿款的同时，乙方向甲方支付200万元，余款1140138.9元乙方于2018年5月1日前向甲方一次性付清，逾期付款由乙方按照15%年息向甲方承担违约金；三、未售出的12套房屋及未收到全款的11套房屋（只收到定金），双方另行协商处理；四、协议签订后甲方及时解除财产保全申请。” 上述协议的第一、第二项，孙慧学与刘发江已履行。 2018年5月18日，甲方（孙慧学）、乙方（刘发江）、丙方（李志伟）签订《协议书》，约定乙方刘发江持有的安泰公司51%的股权转让丙方李志伟，甲方放弃优先购买权，丙方李志伟仅是乙方的名义持股人，实际股东仍是刘发江，丙方对安泰公司不享有任何的权利也不承担任何义务，甲方、乙方在安泰公司名下的财产不发生任何变化，安泰公司实际控制人仍为乙方刘发江，乙方控制安泰公司的证照、公章、印鉴、财务资料等，承担相应的责任。 另查明，孙慧学与刘发江合作开发的安泰家园1号楼、2号楼共计48套房屋，其中1号楼1单元101室、1号楼1单元401室、2号楼1单元302室、2号楼1单元402室、2号楼2单元202室登记于胜利油田安泰置业有限责任公司名下，其余的43套均已于由购买人办理了不动产登记，购房价总计27586586元。 孙慧学主张的权益款项2997984.3元，系根据查明的43套房屋总购房价27793744元扣除2017年12月25日的《协议书》第一项中约定的17800463元房款后按30%的比例主张。 刘发江提交加盖胜利油田安泰置业有限责任公司印章的证明二份，主张购房款尚有342万元未收取，且其向税务部门支付税费200万元，尚欠税费150万元。 另，刘发江曾向孙慧学口头承诺将安泰家园2号楼3单元402室抵顶70万元归孙慧学所有。经查询，该房屋现登记于苏倩倩名下，购买价536337元。孙慧学主张，刘发江的承诺属实，但房屋并未交付其，其就该房屋于2020年6月与张京禄签订了售房协议并收取了张京禄40万元房款，张京禄未继续交纳余款30万元，孙慧学已向张京禄提出解除合同，房款尚未退还张京禄。 本院认为，孙慧学与刘发江于2013年8月8日签订的《合作协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行。孙慧学与刘发江于2017年12月25日就部分房款的分配签订《协议书》，该《协议书》第一条对于刘发江应享有的权益按照已售房款的30%分配，系根据《合作协议》第一条约定进行的分配，故孙慧学在本案中主张其应享有剩余未分配房款的30%，本院予以支持。关于剩余未分配房款的数额，孙慧学与刘发江均认可双方曾口头约定以安泰家园2号楼3单元402室抵顶70万元归孙慧学所有，孙慧学曾向张京禄出售该房屋，但该房屋却登记于苏倩倩名下，由于目前无法查清该房屋的真实交易情况，故对此套房屋所产生的争议应由孙慧学与刘发江另行处理，孙慧学主张以已办理不动产登记的购房款总额扣除双方已分配的房款17800463元后予以分配，本院认为该计算方式符合双方的约定，已办理不动产登记的42套房屋（不包含安泰家园2号楼3单元402室）所涉房款27050249元（27586586元减去536337元）扣除已分配的房款17800463元后为9249786元，本院对孙慧学要求分得的权益款项按30%的比例予以支持2774935.80元，孙慧学计算有误，超出的部分本院不予支持。2018年5月18日的协议载明刘发江是胜利油田安泰置业有限责任公司的实际控制人且持有公司印章，故刘发江提交的加盖胜利油田安泰置业有限责任公司印章的未收回房款证明不具有证明效力，本院不予采信。孙慧学主张至2020年2月涉案的房屋均已出售，要求刘发江承担违约经济损失10万元，由于孙慧学不能证明刘发江履行付款义务的期限，本院对其主张的违约经济损失不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、被告刘发江于本判决生效之日起十日内支付原告孙慧学2774935.80元； 二、驳回原告孙慧学的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30783.88元，减半收取15391.94元，由原告孙慧学负担1605.03元，由被告刘发江负担13786.91元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审判员  胡星红 二〇二〇年十一月四日 书记员  裴非衣