中华人民共和国北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0101民初19936号原告：王智（ANNACHINWANG），女，1960年11月27日出生，美国籍。原告：王毅，男，1965年12月13日出生，汉族，住北京市海淀区。二原告共同委托诉讼代理人：刘克祥，北京市国典律师事务所律师。被告：周华，男，1964年3月22日出生，汉族，住北京市东城区。被告：陆红庆，女，1967年9月30日出生，汉族，住北京市东城区。二被告共同委托诉讼代理人：魏绍玲，北京市京师（上海）律师事务所律师。被告：周邦京，男，1947年11月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：周韶荣，女，1945年5月20日出生，汉族，住北京市西城区。被告：周仁，男，1958年3月9日出生，汉族，住北京市东城区。被告：周义，男，1959年10月24日出生，汉族，住北京市东城区。被告：周绍清（兼被告周邦京、周韶荣、周仁、周义委托诉讼代理人），女，1951年10月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告王智、王毅诉被告周华、陆红庆、周邦京、周韶荣、周仁、周义、周绍清确认合同无效纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘克祥，被告周华、陆红庆及委托诉讼代理人魏绍玲、被告周绍清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王智、王毅向本院提出诉讼请求：确认周洪臻与被告就位于北京市东城区东花市北里中区×号楼×（×）号房屋（以下简称涉诉房屋）所签买卖合同无效。事实与理由：二原告与被告周华系继兄弟姐妹关系。被告周华、陆红庆系夫妻关系。原告母亲吴永勤与被告父亲周洪臻于1995年5月24日登记结婚，双方均系丧偶再婚，婚后无子女。1998年，吴永勤、周洪臻婚后共同购买涉诉房屋。2001年，周洪臻未取得吴永勤同意擅自将涉诉房屋转让给被告周华、陆红庆。周洪臻没有取得吴永勤同意，且被告周华、陆红庆没有支付合理的购房款，故应认定该购房买卖合同无效。周洪臻于2014年12月22日去世，吴永勤于2019年6月1日去世。吴永勤去世后，原告才得知涉诉房屋的上述情况。吴永勤从未同意、也不知到周洪臻将涉诉房屋卖给周华。吴永勤生前立有遗嘱，表示将涉诉房屋留给二原告。周洪臻除周华外还有五个子女，即周邦京、周韶荣、周仁、周义、周绍清。吴永勤只有王智、王毅两个子女。综上所述，涉诉买卖合同侵犯了吴永勤及其继承人对涉诉房屋的合法权益，故原告诉至法院。被告周华、陆红庆辩称：不同意原告的全部诉请。涉诉买卖合同是吴永勤知情且同意的，买卖合同是周洪臻与周华签的。涉诉房屋过户到周华名下是有历史缘由的。涉诉房屋是房改房，系周洪臻婚前承租的位于正义路的房屋调换取得。涉诉房屋楼下×（××）号房屋（以下简称102号房）系被告周华承租，该房屋是由周华前门的房屋调换取得，目的是方便照顾老人。1998年，涉诉房屋及102号房房改，为使用周洪臻工龄、享受优惠，均登记在周洪臻名下。涉诉房屋房改费48486.2元，公共维修基金2490元，102号房房改费40507.8元，公共维修基金2200元，均由二被告支付。2001年，周洪臻与周华以买卖的方式办理了涉诉房屋过户手续，吴永勤同意涉诉房屋归被告周华所有，但房管部门不需要吴永勤出面，所以吴永勤没有去。2001年涉诉房屋过户后直至吴永勤去世，吴永勤均未提出异议。涉诉房屋的权属证明一直由二被告保管，102号房的权属证明一直由吴永勤、周洪臻保管。被告周邦京、周韶荣、周仁、周义、周绍清辩称：不同意原告的全部诉请。涉诉房屋系周洪臻在正义路×号的两套一居室、一套两居室加上周华在前门的两居室置换的东花市两套房屋，一套涉诉房屋、一套一层房屋。两套房屋均在周洪臻名下，换的是公租房，承租人都是周洪臻。2001年至2002年，吴永勤对涉诉房屋过户给周华是知情的。因为周华置换房屋后两居室没有了，就把涉诉房屋补偿给周华，周华给了两位老人几万元。周洪臻曾表示周华现在没有房，所以将一套房给周华。五被告没有意见，也都知道涉诉房屋给周华了。原告以及吴永勤对此均知情。另，经核实，房改前涉诉房屋是周洪臻的，102号房是周华的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。依当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：吴永勤与周洪臻于1995年5月24日登记结婚，双方均系再婚，婚后无子女。周洪臻于2014年12月22日去世，吴永勤于2019年6月1日去世。吴永勤与前夫王明友（已去世）育有原告王智、王毅二个子女。周洪臻与前妻张秀兰（已去世）育有被告周华、周邦京、周韶荣、周仁、周义、周绍清六个子女。被告周华、陆红庆系夫妻关系。1997年12月31日，周洪臻（买方、原承租人）与北京市房地产开发经营总公司（卖方）签订《房屋买卖合同书》，约定周洪臻享受有关优惠政策以47911.64元购买涉诉房屋。2000年5月17日，周洪臻取得涉诉房屋所有权证崇私字第XXXX号。2001年3月1日，周洪臻作为出卖人与被告周华作为买受人签订《北京市房屋买卖合同》（以下简称涉诉合同），约定周洪臻将涉诉房屋出售给周华，成交价格为512440元。2001年6月8日，周华取得涉诉房屋所有权证京房权证崇私字第XXXX号。2011年8月31日，被告周华、陆红庆就涉诉房屋办理夫妻间房屋转移登记，陆红庆取得涉诉房屋所有权证X京房权证东字第XXXX号。根据本院调取的涉案房屋档案，申请出卖房屋登记表记载：申请人周洪臻（盖章），共有人意见为同意出售（配偶意见）；申请人周洪臻（盖章）提交买房申请，内容为本人周洪臻因家庭原因准备出售涉诉房屋，房屋出售后居住在102号房。落款处下方有吴永勤（盖章），内容为吴永勤为上述房屋产权人周洪臻的爱人，同意将上述房屋出售。经询问，原告王智、王毅称房屋档案转移登记中没有吴永勤的签字及盖章，系周洪臻与周华在没有取得吴永勤同意情况下转移的，档案中也没有周华支付房款的证明；被告周华、陆红庆称卖房申请上写明吴永勤为周洪臻的爱人，上面有吴永勤的人名章。卖房申请是周华写的，当时周华写完后电话沟通，经两位老人允许盖的章。不对，再想一下，是周华当时写完后拿回家让老人看过，具体章是谁盖的不记得了；关于涉诉房屋是否支付购房款，被告周华、陆红庆称周华将102号房置换给周洪臻，另支付了3万现金，加上房改费用是周华出的，相当于周华补了房屋差价。上述事实，有当事人的陈述，本院调取的房屋档案及亲属关系证明等证据材料在案佐证。本院认为：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据本案查明的事实，周洪臻于1997年12月31日购买涉诉房屋时虽登记在周洪臻一人名下，但涉诉房屋系在周洪臻与吴永勤夫妻关系存续期间取得的所有权，故涉诉房屋应当认定为周洪臻与吴永勤共同所有。在此情形下，周洪臻未经共有人吴永勤的同意，擅自将涉诉房屋出售给周华，构成无权处分；被告周华在购买涉诉房屋时应明知吴永勤对涉诉房屋享有共有权利，且周华未支付涉案房屋购房款，不构成善意取得。原告要求确认涉诉合同无效，有事实及法律依据，本院予以支持。被告关于吴永勤对涉诉合同知情及原告诉讼请求超过诉讼时效等相关抗辩意见，依据不足，本院均不予采信。应当指出，本案被告周华、陆红庆在诉讼过程中，自认房屋档案中卖房申请不是由吴永勤亲自出具，故被告应对吴永勤同意出售涉诉房屋承担举证责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：确认周洪臻与被告周华于二〇〇一年三月一日签订的《北京市房屋买卖合同》无效。案件受理费8924.45元，由被告周华负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵飞二〇二〇年十一月二十日书记员  邵蕾