福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初7079号 原告（反诉被告）：陈炳荣，男，汉族，1963年2月5日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：李孟荻，国浩律师（福州）事务所律师。 委托诉讼代理人：毛乃诠，国浩律师（福州）事务所律师。 被告（反诉原告）：邱兰珍，女，汉族，1990年5月31日出生，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：张梅凤，福建联合信实（福州）律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈炳荣与被告（反诉原告）邱兰珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈炳荣的委托诉讼代理人李孟荻、毛乃诠，被告（反诉原告）邱兰珍及其委托诉讼代理人张梅凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈炳荣向本院提出诉讼请求：1．判令解除陈炳荣与邱兰珍签订的《房屋租赁合同》，邱兰珍向陈炳荣返还房屋及四部空调；2．判令邱兰珍向陈炳荣支付2020年6月14日起至今的房租5600元（暂计至2020年7月7日，7000元/30天×24天，实际应支付至合同解除之日）及房屋占用费（合同解除之日起至邱兰珍返还房屋之日止，每日以月租金额7000元的百分之七计算房屋占用费；若邱兰珍逾期超过七日不返还房屋，陈炳荣有权自行清空该房屋并不承担任何责任，因清理房屋产生的合理费用由邱兰珍承担）；3．判令邱兰珍向陈炳荣支付违约金12040元（暂计至2020年7月7日，实际应支付至合同解除之日止）；4．判令邱兰珍在合同解除之日与陈炳荣结清水、电以及物业等相关费用3431.9元（暂计至2020年11月18日，实际应计算至邱兰珍返还房屋之日止）；5．判令由邱兰珍承担本案诉讼费。 事实与理由：2018年3月14日，经居间人福州市鼓楼区鑫泉麦田房产经纪服务点居间介绍，陈炳荣和邱兰珍双方签订《房屋租赁合同》，约定“甲方将其坐落于福州市鼓楼区融侨花园XX8C、8D的房屋出租给乙方。租赁期限为2018年3月15日起至2024年3月14日止。租赁押金14000元，在签订合同后一日内，乙方应向甲方支付租赁押金，甲方应开具相应的押金收款收据。月租金为7000元，乙方应当每一个月支付一次租金，在应付租金当月的15号前支付。”合同签订后，陈炳荣依约把符合约定条件的房屋按时交付邱兰珍使用。《房屋租赁合同》第四条约定“……乙方应当每一个月支付一次租金，在应付租金当月的15号前支付”、第十三条第一款第8项约定“甲乙双方约定，任何一方有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方应向守约方支付等同于月租金的违约金；支付的违约金低于守约方实际损失的，违约方还应赔偿守约方实际损失与违约金的差额部分：……8、乙方逾期支付租赁押金或租金持续超过7日的；……”。2020年5月14日，邱兰珍最后一次通过微信转账支付5月14日至6月13日房屋租金后，至今未支付6月14日起至起诉之日的房租。依据合同约定，邱兰珍逾期支付租金持续超过7日已经构成违约，陈炳荣有权解除《房屋租赁合同》，且邱兰珍应向陈炳荣支付等同于月租金的违约金7000元。《房屋租赁合同》第十四条第3项约定“乙方应按约支付租金，否则，每逾期一日，甲方有权按月租金金额的百分之三向乙方收取违约金”。邱兰珍自2020年6月14日起至今未支付房租，依据合同约定，其应向陈炳荣支付房屋租金5600元（暂计至2020年7月7日，7000元/30天×24天，实际应支付至合同解除之日）和违约金5040元（暂计至2020年7月7日，7000元×3%×24天）。《房屋租赁合同》第十一条约定“……在租赁期限届满前，甲乙双方任何一方解除本合同的，在解除本合同当日乙方应返还房屋”、第十四条第4项约定“……合同解除时，乙方未按约返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按月租金金额的百分之七向甲方支付该房屋占用期间的使用费；逾期超过七日，甲方有权自行清空该房屋并不承担任何责任，因清理房屋发生的合理费用由乙方承担”。依据合同约定，邱兰珍应在合同解除之日立即向陈炳荣返还房屋，否则，邱兰珍应每日按月租金额7000元的百分之七向陈炳荣支付房屋占用费；若邱兰珍逾期超过七日未返还房屋，陈炳荣有权自行清空该房屋并不承担任何责任，因清理房屋产生的合理费用由邱兰珍承担。案涉《房屋租赁合同》附属设备清单中约定甲方交付乙方空调五部，陈炳荣依约交付邱兰珍五部空调，其中一部在使用过程中损坏，邱兰珍应在合同解除时予以返还其余四部空调。《房屋租赁合同》第三条约定“……在返还房屋当日，经甲方验收房屋且甲乙双方互相结清水、电、有线电视、煤气、温泉以及物业等相关费用后，甲方应将租赁押金无息退还给乙方。”邱兰珍缴纳物业费至2020年8月份，截至2020年11月18日，其尚未支付9月至今的物业费1464.6元（1344.6元＋120元），欠付水费及违约金196.22元，陈炳荣已代邱兰珍垫付6月至8月的电费1771.08元，三项共计3431.9元。综上，陈炳荣依约履行合同义务，邱兰珍未按照合同约定时间支付房租已构成违约。按照合同约定，陈炳荣有权解除该《房屋租赁合同》，邱兰珍应向其支付房租、违约金和房屋占用费，并按照合同约定返还房屋。为了保护陈炳荣的合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 邱兰珍辩称，一、陈炳荣和邱兰珍于2018年3月14日签订的《房屋租赁合同》无效，无效合同自始没有发生法律约束力，因此不存在陈炳荣主张的判令解除合同、退还房屋和四部空调的情形。根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人签订的合同无效。依据前述司法解释的规定，陈炳荣在未取得案涉房屋作隔套房建设规划许可或未按照许可内容建设的情况下，就与邱兰珍作出由其承租用于隔套房出租使用的约定，双方就该房屋签订的租赁合同无效。退一步讲，即便双方的合同有效，但是案涉房屋由陈炳荣出租给邱兰珍作为隔套房租赁使用，被改变原设计使厂功能，违反了相关行政管理规定，在清理群租房过程中，致使合同无法再继续履行，故双方签订的《房屋租赁合同》在2020年4月3日被粘贴整改通知书，双方未能对合同内容变更协商一致时就应当解徐。之后房屋在2020年5月16日被强制拆徐，邱兰珍租赁案涉房屋的合同目的无法实现。因此合同事实上已经解徐。而且邱兰珍在2020年6月14日就通过微信与陈炳荣商谈退房并退还押金事宜，2020年6月15日，陈炳荣也表示同意可以退房。2020年8月16日已经退房，不存在继续退还房屋及空调的情形。 二、关于陈炳荣主张要求支付2020年6月14日起至合同解除之日的房租，以及每日以月租金7000元的百分之七计算房屋占有使用费明显没有任何事实和法律依据。根据上述第一点陈述合同被认定无效或合同解除后，陈炳荣无权向邱兰珍主张租金2020年6月14日之后的房租。 而在本案中，案涉房屋在2020年4月3日就已经被政府相关部门认定存在改变房屋结构布局的情形，被通知限期整改，之后邱兰珍多次联系陈炳荣协商处理，然而其均置之不理，导致案涉房屋于2020年5月16日被强制拆除，房屋无法继续隔套出租使用，合同目的无法实现。当时房屋内均是建筑垃圾，根本无法继续租赁。至此，邱兰珍就没有再占有使用该房屋，不应再承担之后的房屋占有使用费，陈炳荣应向邱兰珍退还14000元押金。即便陈炳荣需要计算之后的占有使用费，那么邱兰珍从2020年6月14日起就联系陈炳荣商谈退房事宜，并且邱兰珍明确表示后面的天数按天计算从押金里扣除，陈炳荣也表示同意邱兰珍退房，退房欠的租金按天计算。之后陈炳荣约邱兰珍见面商谈时，邱兰珍表示不用再交租金，还有14000元押金可以抵扣租金、物业费。陈炳荣同意退房，但提出5点要求：1．把所有电费、物业费结清；2．租金按日算（7000元÷30天）；3．将家电、设备全部搬走，空调拆完最后剩下几台都行；4．房屋清洁，不要有建筑垃圾；5．逾期违约金不收了，但是提前解约违约金要收一个月。邱兰珍表示按合同约定，陈炳荣需先赔偿其装修被拆的所有损失，然后再抵扣违约金。因陈炳荣一直主张要求违约金，却压根不提退还押金事宜，双方未能达成一致。无奈之下，为了避免更大损失，邱兰珍于2020年8月份左右就开始陆续清理物品，直至8月16日将所有的家具以及被强拆时的所有建筑垃圾全部由工人及搬家公司搬走，并将房屋退还给陈炳荣，之后并没有再继续占有使用案涉房屋。因此，即便邱兰珍要承担强制拆除之后的房屋占有使用费的时间也是截至2020年8月16日2个月的时间，刚好陈炳荣收取邱兰珍2个月的押金，二者可以相互抵扣，而且导致房屋直至8月16日才完全退还的过错在于陈炳荣一直拒绝与其办理交接，陈炳荣也需要承担一半的责任，因此陈炳荣仍需向其退还剩余的押金7000元。 三、关于陈炳荣主张逾期付款违约金及提前解除违约金12040元。在2020年6月18日，陈炳荣约邱兰珍商谈退房时已经明确不收逾期付款违约金。另房屋因政府政策性强制拆除，合同目的无法实现，不存在邱兰珍单方提前解除合同，其需支付一个月违约金的情形。而且陈炳荣主张违约金存在重复且明显过高。 四、关于陈炳荣主张的水、电、物业费。1．邱兰珍在2020年8月16日退房时，已经将物业费交至8月底，不存在拖欠物业费的情形。2．水、电费应计算至2020年8月16日邱兰珍退还日止。另根据房屋租赁合同第三条“在返还房屋当日，经甲方验收房屋且甲乙双方相互结清水、电等相关费用后，甲方应将租赁押金无息退还乙方”，至今水电费未能结清，是因为邱兰珍在退房时通知陈炳荣，然而陈炳荣拒绝与邱兰珍进行交接，相互结清水、电费，退还押金。对于2020年8月16日前实际产生的水、电费，邱兰珍表示愿意支付，但是对于之后产生的滞纳金应当由陈炳荣自行承担。 五、邱兰珍承租案涉房屋后进行装修投入了巨大的人力、物力、财力，现因陈炳荣提供的房屋无法满足邱兰珍隔套房出租使用的目的，其已经构成违约，根据补充协议第四条的约定，其应当向邱兰珍承担30万元的违约金。对于该违约金，邱兰珍保留另行主张的权利。 六、在陈炳荣和邱兰珍签订房屋租赁合同的时候，有约定空调五部，因陈炳荣提供的空调老化损坏无法使用，陈炳荣与邱兰珍有沟通。2020年6月18日双方商谈时候，邱兰珍已经明确坏掉的空调已经丢掉了，陈炳荣默认遗留下来的空调属于陈炳荣所有，邱兰珍认为五台空调已经损坏，因此不存在返还空调的情形。 综上所述，陈炳荣的主张没有任何事实和法律依据，请求法庭予以驳回。 邱兰珍向本院提出反诉请求：1．判决陈炳荣向邱兰珍立即返还押金14000元，驳回陈炳荣的本诉请求；2．诉讼费用由陈炳荣承担。 事实与理由：2018年3月14日，邱兰珍与陈炳荣就坐落于福州市鼓楼区××花园××＃××的房屋出租事宜，签订《房屋租赁合同》约定押金14000元，在返还房屋当日陈炳荣应将租赁押金无息退还邱兰珍。之后房屋因隔套被政府相关部门强制拆除，导致租赁合同目的无法实现，邱兰珍在2020年6月14日通过微信要求退房并返还押金，陈炳荣也表示同意，但是之后陈炳荣一直以要求支付违约金为由扣留邱兰珍押金至今，现陈炳荣提起诉讼。为了维护自身的合法权益，邱兰珍特提起反诉，要求陈炳荣退还14000元押金，请求法院予以支持。 陈炳荣辩称，请求法院驳回邱兰珍的反诉请求，由法院依法判决。 在审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据本案庭审内容和经审查确认的证据材料，本院查明如下法律事实： 位于福州市鼓楼区××街道××路××号××花园××＃楼××单元房产（以下简称“案涉房产”）的房屋所有权人登记为陈炳荣。 2018年3月14日，陈炳荣（系甲方、出租方）和邱兰珍（系乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1．甲方将案涉房产出租给乙方，租赁期限从2018年3月15日起至2024年3月14日止。2．在签订本合同后一日内，乙方向甲方支付租赁押金14000元；在返还案涉房产时，经甲方验收房屋且双方互相结清水、电、物业费等后，甲方应将租赁押金无息退还给乙方。3．月租金为7000元，乙方应在每月15日前支付。4．在租赁期间内，乙方使用水、电、物业等发生的费用由乙方及时支付。5．任何一方有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方应向守约方支付等同于月租金的违约金，支付的违约金低于守约方实际损失的，违约方还应赔偿守约方实际损失与违约金的差额部分：乙方逾期支付租金押金或租金持续超过七日的……。6．补充协议：甲方允许乙方进行隔套转租；若甲方违约，则违约金为30万元整；甲方要求每半年看一次房子；承重墙不允许动；装修时两套的中线要严格遵守。该合同附属设备清单载明：空调五部。 2020年4月3日，鼓楼区五凤街道办事处向案涉房产发出《限期整改通知书》称，发现案涉房产存在改变房屋结构布局，要求在2020年4月8日前清退租户，在2020年4月18日前自行拆除回复原状，消除安全隐患。 本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案中，陈炳荣和邱兰珍签订《房屋租赁合同》明确约定陈炳荣允许邱兰珍进行重新装修并隔套转租，二人的上述约定明显损害了社会公共利益和安全，也违反了相关法律、行政法规的规定，案涉房产亦存在重大安全隐患，将危害不特定多数人的人身、财产安全，故该《房屋租赁合同》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据陈炳荣和邱兰珍在本案合同中的相应约定，可以证明陈炳荣对邱兰珍的隔套转租事实是明知且认可的，邱兰珍亦实际进行了隔套转租，故陈炳荣和邱兰珍对此均有过错，本院根据双方的过错程度等情况，结合公平原则和诚实信用原则，认定陈炳荣和邱兰珍应各自承担一半的责任。 关于陈炳荣的第一项诉请，本院认为，无效的合同自始没有法律约束力，故陈炳荣主张判令解除本案《房屋租赁合同》，无事实和法律依据，本院对此不予支持。根据庭审查明的事实来看，邱兰珍虽已经搬离案涉房产，但其并未和陈炳荣办理有效的交接手续，故陈炳荣主张邱兰珍返还案涉房产，于法有据，本院予以支持。关于四部空调，邱兰珍于庭审中确认该四部空调已经不存在，故陈炳荣主张的该部分诉请，本院不予支持，其可另行主张相应权益。 关于陈炳荣主张的违约金诉请和邱兰珍反诉主张的押金诉请，本院认为，本案合同应属无效，陈炳荣据此主张违约金，无合同依据，本院不予支持；同理，陈炳荣继续占有邱兰珍缴纳的押金14000元，亦无合同依据，其应当将押金返还给邱兰珍。 关于房屋占有使用费诉请，本院认为，陈炳荣和邱兰珍于庭审中均确认邱兰珍已经将租金支付至2020年6月14日，本院对此予以确认。陈炳荣主张邱兰珍支付相应的房屋占有使用费，有事实和法律依据。如前所述，本院酌定邱兰珍向陈炳荣支付从2020年6月15日起的房屋占有使用费标准为每月3500元，该费用应计至邱兰珍将案涉房产返还之日止。 关于水电费、物业费诉请，本院认为，邱兰珍至今未能返还案涉房产，在此期间产生的水电费、物业费亦应由双方各自承担一半责任。根据本案现有证据来看，案涉房产尚欠水费183.25元、水费违约金5.85元、电费1771.08元及物业费1464.6元，邱兰珍据此应向陈炳荣支付水电费及违约金980.09元、物业费732.3元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、邱兰珍于本判决生效之日起十五日内向陈炳荣返还位于福州市鼓楼区××街道××路××号××花园××＃楼××单元房产； 二、邱兰珍于本判决生效之日起十日内向陈炳荣支付房屋占有使用费（从2020年6月15日起按照每月3500元标准计算至返还上述房产之日止）； 三、陈炳荣于本判决生效之日起十日内向邱兰珍返还租赁押金14000元； 四、邱兰珍于本判决生效之日起十日内向陈炳荣支付水电费及违约金980.09元、物业费732.3元； 五、驳回陈炳荣的其他诉讼请求； 六、驳回邱兰珍的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取3075.5元（预收陈炳荣6151元），由陈炳荣负担1537.75元，邱兰珍负担1537.75元；本案反诉受理费收取75元（已由邱兰珍预交），由陈炳荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  罗登煌 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  庄培燊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。