福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽05民终4490号 上诉人（原审原告）：官四海，男，汉族，1984年10月26日，住福建省泉州市鲤城区。 上诉人（原审原告）：陈明凤，女，汉族，1984年2月2日，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：官四海，系陈明凤之夫。 被上诉人（原审被告）:江南（福建）投资有限公司，住所地福建省泉州市金龙街道江南大街鼎盛大观**楼。 法定代表人：蔡建省，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周成铿，福建佳远律师事务所律师。 上诉人官四海、陈明凤因与被上诉人江南（福建）投资有限公司（下简称江南公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2019）闽0502民初6073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 官四海、陈明凤上诉请求：一、鉴定委托时间是否是江南公司伪造；二、重新计算违约时间；三、涉诉一二审费用及笔迹鉴定费用全部由违约方江南公司承担。事实和理由：一、江南公司伪造官四海，陈明凤签署办证委托书的时间(2019年11月13日系伪造的日期)，造成一审法院认定了江南公司伪造官四海、陈明凤在2019年11月13日才授权江南公司办证。请求法院向泉州市不动产中心调取办证委托书审核审查签字委托的时间并请第三方机构对签字的日期进行鉴定。二、一审法院确定的违约金计算截止日期错误。一审法院认定江南公司构成违约，从2017年2月交房到江南公司通知办证时间2018年5月承担违约责任的时间只有113天共3148元。根据双方合同第二十条第2项“因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2项处理”的约定，出卖人赔偿买受人自合同约定时间至实际取得房屋所有权证书每日万分之一的损失。即2017年2月交房，2018年1月必须取得不动产权证(否则开始违约)，江南公司拖到2019年11月13日才提交不动产登记受理回执单。江南公司11月13日才提供完整办证资料履行完协助办证义务和承担委托办证义务，共22个月13天(278569元*679天*1/10000=18900元)。三、一审判决开发商构成违约已是事实，为何让官四海、陈明凤承担494元，开发商才负担58元?法院在审理商品房买卖纠纷中迟延办证违约责任案件，应以有利于制裁和遏制不法行为，保护买受人的合法权益，维护商品房市场的正常交易秩序和促进商品房市场城信体系的建立为原则。 江南公司辩称，一、江南公司不存在违约行为，一审法院判决江南公司违约没有事实依据。江南公司在2017年11月8日办好初始登记，取得房产测绘等资料，随后通知官四海、陈明凤领取办证材料。经江南公司多次通知，官四海、陈明凤未领取资料。2018年5月3日，江南公司通过EMS通知官四海、陈明凤领取资料办理产权登记，但官四海、陈明凤在6月11日才领取资料，6月27日缴完税后再将资料交给江南公司，委托江南公司办理产权登记。依照《商品房买卖合同》补充协议第二条第3款，江南公司协助办理分户产权登记的期限为一个月，从通知之日起算，逾期由官四海、陈明凤自行承担责任。因此，江南公司协助办证义务的时间从2018年5月3日到2018年6月2日。官四海、陈明凤在2018年6月11日才领取材料，6月27日归还材料，已经超过一个月的协助期间，江南公司没有义务替官四海、陈明凤办理产权证。二、官四海、陈明凤没有证据证明在2017年2月15日至2018年5月3日之间向江南公司要求办理产权证，延迟办证是官四海、陈明凤造成的，应当由官四海、陈明凤自行承担责任。 官四海、陈明凤向一审法院起诉请求：1.确认双方所签订的编号：201611050167《商品房买卖合同》第二十条及附件十一补充协议的第二条为无效条款；2.江南公司支付陈明凤、官四海逾期办理房地产权属证书违约金共计23220元；3.江南公司赔偿陈明凤、官四海逾期取得房地产权属证书延期的损失共计6870元；4.江南公司立即办理陈明凤、官四海房屋所有权证；5.本案诉讼费用由江南公司承担。审理中变更诉讼请求，自愿放弃第一项、第三项、第四项诉讼请求。 一审法院认定事实：2016年11月5日，江南公司（出卖人）与陈明凤、官四海（买受人）签订合同编号为201611050167的《商品房买卖合同》一份，约定买受人向出卖人购买址在泉州市鲤城区××街道××号楼××号商品房（下简称案涉商品房），建筑面积共52.58平方米，其中套内建筑面积38.26平方米，公共部位共摊共有建筑面积14.32平方米。该商品房单价5298元／平方米，总价款278569元……第七条付款方式及期限：买受人于2016年11月5日向出卖人付清首期购房款139569元，余款13.9万元由买受人向银行申请按揭贷款支付……第十一条交付时间和手续：出卖人应于2017年5月1日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人……第二十条房屋登记：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人赔偿买受人自合同约定时间至实际取得所有权证书每日万分之一的损失。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房所有权转移登记的，出卖人不承担责任……第二十五条送达：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未发行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任……第二十九条……本合同附件与本合同具有同等法律效力。双方同日签订的合同附件十一《补充协议》约定：……第二条关于产权的补充约定：《商品房买卖合同》第二十条第（一）款的约定:……，1.双方确认出卖人的共同登记义务为：办理好房屋初始产权登记、取得房屋测绘报告等进行房屋所有权转移登记的必备手续；买受人按出卖人通知规定的时间到出卖人通知指定地址领取办理分户产权证的相关材料后自行向房管部门进行产权登记。2.若因出卖人原因导致买受人未能在本合同约定期限内取得房屋权属证书，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金。因买受人拒绝配合办理房屋权属证书的。经出卖人书面通知后，自发出之日起30日以内，出卖人有权要求买受人按买受人已付款的万分之一计算逾期办证违约金……3.出卖人与买受人商定，出卖人协助办理分户产权的期限为一个月，从通知之日起算。买受人未在出卖人通知规定的期限内到出卖人指定地址领取相关材料的，出卖人可不再协助办理，买受人应自行办理且所产生的一切责任由买受人自行承担……第六条其他约定：……（加粗字体）出卖人特别提示：买受人应对本补充协议认真仔细约定，并理解各条规定的含义，若有任何异议，应及时向出卖人提出，该补充协议一经签订即对双方具有法律约束力。买受人特别声明：对于合同及补充协议中有关各方的各项权利义务，出卖人均已提醒买受人注意，买受人也对合同和补充协议的所有条款认真和仔细的阅读并已全部理解和接受，没有任何疑义或理解上的歧义。买受人同意受该合同和补充协议的约束。2016年11月30日，案涉合同取得泉州市房屋交易中心登记备案确认。合同签订后，陈明凤、官四海按约向江南公司交付购房款。 2017年2月15日，陈明凤、官四海收到江南公司发出的《入伙通知书》，并接收了案涉商品房。 2017年11月8日，江南公司取得泉州市国土资源局不动产登记中心颁发的编号：闽（2017）泉州市总第0027号《开发项目首次登记证明》，该证明记载江南公司申请办理包括案涉9A号楼在内的项目首次登记，经审查，报送材料齐全，同意予以办理。 2018年5月3日，江南公司通过EMS向陈明凤、官四海寄送《鼎盛大观不动产权证书办理通知函》一份，内容：……9A号楼606室房产。项目已办理初始登记，并已具备办理不动产权证书的条件。请您于2018年5月30日前至鼎盛大观售楼处领取办理不动产权证书所需材料。在认同委托办理期限不属于因我司原因延误导致您未能取得不动产权证明的前提下，如您需我司代为办理不动产权证书，请您于2018年5月30日前携带办理不动产权证书所需材料并支付相关费用，我司将竭诚代您办理。若您逾期未前往我司领取资料自行办理或委托我司办理，由此产生的所有责任将由您自行承担。 2018年6月11日，官四海向江南公司领取了产权办理资料包括：宗地图、分户图、产权调查表、房屋调查表。同月27日，官四海向江南公司归还了前述资料。 2019年11月13日，江南公司代陈明凤、官四海办理（经委托）了案涉商品房的用地使用权、房屋所有权转移登记手续。次日，陈明凤、官四海提起本案诉讼。 另查明，陈明凤、官四海的案涉商品房的权属证书已于2019年11月19日办妥。 一审法院认为：陈明凤、官四海与江南公司签订的《商品房买卖合同》（含附件），系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方均应按合同约定全面履行自己的义务。陈明凤、官四海放弃部分诉讼请求，属依法处分自己的民事权利和诉讼权利，予以准许。本案中，双方主要争议的焦点在于：江南公司协助陈明凤、官四海办理相关权属证书的义务内容？江南公司在履行前述协助义务过程中，是否存在违约？如存在，应如何承担违约责任？ 首先，关于江南公司协助陈明凤、官四海办理相关权属证书义务内容问题。如前述，本案中,案涉《商品房买卖合同》《补充协议》（附件十一）系双方意思表示真实,内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为合法有效。《商品房买卖合同》第二十条、《补充协议》第二条对江南公司协助办证义务的内容进行了约定,即“双方确认出卖人的共同登记义务为：办理好房屋初始产权登记、取得房屋测绘报告等进行房屋所有权转移登记的必备手续；买受人按出卖人通知规定的时间到出卖人通知指定地址领取办理分户产权证的相关材料后自行向房管部门进行产权登记”,而从《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房销售管理办法》相关规定看,出卖人在履行移转房屋所有权义务的行为方式上,也仅是表现为提供必要的证明文件，故本案应以《商品房买卖合同》第二十条、《补充协议》第二条作为认定江南公司协助办证义务内容,也即江南公司的“协助办证义务”为“办理好房屋初始产权登记、取得房屋测绘报告等手续，并通知陈明凤、官四海”。故陈明凤、官四海主张《商品房买卖合同》第二十条及附件十一《补充协议》第二条的约定无效，并认为《商品房买卖合同》约定的协助办证义务的内容应包括为其办理案涉房屋的房屋产权权属证书,于法无据,不能成立。 其次，关于江南公司在履行前述协助义务过程中是否存在违约，以及如存在违约应如何承担违约责任问题。承前述之评析，根据案涉《商品房买卖合同》第二十条、附件十一《补充协议》第二条的约定，江南公司的“协助办证义务”为：“办理好房屋初始产权登记、取得房屋测绘报告等手续，并通知陈明凤、官四海”。同时，按前述条款约定，“出卖人与买受人商定，出卖人协助办理分户产权的期限为一个月，从通知之日起算。买受人未在出卖人通知规定的期限内到出卖人指定地址领取相关材料的，出卖人可不再协助办理，买受人应自行办理且所产生的一切责任由买受人自行承担”，而“因出卖人原因导致买受人未能在本合同约定期限内（该商品房交付之日起360日内）取得房屋权属证书，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的日万分之一向买受人支付违约金”。前述约定显示，双方约定协助办证的期限为一个月，说明为使买受人接收商品房后能顺利在360日内取得产权证书，则出卖人完成协助办证义务并通知买受人的时间点至少应在该商品房交付之日起330日（360日-30日）内。而根据查明的事实，江南公司向陈明凤、官四海交付案涉商品房的时间是2017年2月15日，江南公司履行完房屋初始产权登记、取得房屋测绘报告等（含宗地图、分户图、产权调查表、房屋调查表等）并通知陈明凤、官四海的时间为2018年5月3日，两者时间相隔443天，超过前述约定期限113天（443天-330天），应认定江南公司迟延履行协助办证义务时间113天，属违约行为，应承担相应的违约责任。陈明凤、官四海有权要求江南公司支付相应的逾期履行协助办证义务的违约金，根据前述认定逾期时间计算违约金数额为3148元（278569元ⅹ1/10000ⅹ113天），其主张的违约金数额在此范围内的部分，符合合同约定和法律规定，予以支持，但超过该数额的部分，缺乏依据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条,《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决：一、江南公司应于判决生效之日起十日内支付陈明凤、官四海违约金3148元；二、驳回陈明凤、官四海的其他诉讼请求。案件受理费552元，由江南公司负担58元，由陈明凤、官四海负担494元。 本院二审中，当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审一致。 本案二审当事人的争议焦点为：江南公司逾期办证的时间是多少？ 本院认为，如一审法院所述，双方约定“因出卖人原因导致买受人未能在本合同约定期限内（该商品房交付之日起360日内）取得房屋权属证书，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的日万分之一向买受人支付违约金”，“出卖人与买受人商定，出卖人协助办理分户产权的期限为一个月，从通知之日起算。买受人未在出卖人通知规定的期限内到出卖人指定地址领取相关材料的，出卖人可不再协助办理，买受人应自行办理且所产生的一切责任由买受人自行承担”，上述约定是双方当事人的真实意思表示，合法有效。案涉房屋于2017年2月15日交付，按照上述两项约定，江南公司最迟应于2018年1月14日通知官四海、陈明凤领取办证材料，而江南公司于2018年5月3日才通知官四海、陈明凤领取办证材料，一审法院认定江南公司应对该逾期时间承担违约责任，并无不当。江南公司于2018年5月3日通知官四海、陈明凤办理产权登记后，官四海、陈明凤于2018年6月11日才到江南公司领取相关材料，已经超过了一个月的时间，故江南公司不再负有协助办理产权登记的义务。对于由此引起的逾期办证时间，江南公司不应承担违约责任。至于官四海、陈明凤申请对办证委托书的时间进行鉴定的问题，该申请与本案双方争议的逾期办证的时间无关，本院不予准许。 综上所述，官四海、陈明凤的上诉请求不能成立，予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费552元，由官四海、陈明凤负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 庄希文 审 判 员 王经艺 审 判 员 郑 励 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 林良楷 书 记 员 杨雅真 一、引用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。