广东省河源市源城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1602民初3393号原告：梁耀楼，男，身份证号码441××××××××××××***，住河源市和平县××××××××××××××。委托代理人：杨菊珍，广东唯品律师事务所律师。委托代理人：罗瑶瑶，广东唯品律师事务所实习律师。被告：廖伟强，男，身份证号码441××××××××××××***，住河源市龙川县××××××××××××××。被告：钟洪强，男，身份证号码442××××××××××××***，住河源市龙川县×××××××××××××××。被告：河源市惠众房地产经纪有限公司，住所地：河源市新市区×××××××××××××××起第二十二卡二层。法定代表人：李某1。委托代理人：李惠玲，该公司员工。被告：周崇礼，男，身份证号码441××××××××××××***，住河源市龙川县×××××××××××××。上列原告梁耀楼诉被告廖伟强、钟洪强、河源市惠众房地产经纪有限公司（以下简称“惠众公司”）、周崇礼建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院重审受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁耀楼及其委托代理人杨菊珍，被告廖伟强、钟洪强、周崇礼，被告惠众公司委托代理人李惠玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年5月22日，原告与被告廖伟强、钟洪强、周崇礼在被告惠众公司介绍下，签订《房地产买卖三方合同》，约定由原告购买被告廖伟强、钟洪强、周崇礼共同所有的位于河源市区×××××边货仓通道北面294.3平方米国有土地使用权，转让价款为人民币2900000元，已办理好报建手续，报建面积为1920.2平方米。合同签订后，原告按三方约定向被告廖伟强、钟洪强、周崇礼支付定金人民币100000元，并向被告惠众公司支付了20000元中介费，双方在准备办理过户手续时，原告才发现，被告廖伟强、钟洪强根本不是河源市区×××××边货仓通道北面294.3平方米国有土地使用权的产权人，而且该土地可报建面积是没有1920.2平方米的，在原告发现四被告的欺诈行为，四被告向原告提供了该土地的相关证件，原告才发现河源市区×××××边货仓通道北面294.3平方米国有土地使用权的实际产权人为李斌、欧朝勇、李志东、黄琼花。原告认为，四被告在整个交易的洽谈及合同的履行过程中，均向原告隐瞒了交易标的的真实产权人，且以虚假的报建信息欺诈原告，引诱原告签订合同，在原告发现问题后，以各种理由进行推脱并要挟原告要没收原告的定金，四被告的欺诈行为已严重违反《合同法》及其他法律的有关规定。为了维护原告的合法权益，请求法院判令：1、撤销原告与四被告签订的《房地产买卖三方合同》；2、被告廖伟强、钟洪强、周崇礼双倍返还定金人民币20万元；3、被告惠众公司返还原告已支付的2万元中介费，并对被告廖伟强、钟洪强、周崇礼的违约责任承担连带支付责任；4、本案一切诉讼费用由四被告承担。原告对其起诉陈述事实提供的证据有：1、原告身份证；2、被告廖伟强、钟洪强身份证、国家企业信用信息公示；3、房地产买卖三方合同；4、定金、中介费收据；5、与被告惠众公司工作人员微信聊天记录；6、与被告廖伟强微信聊天记录；7、建设用地规划许可证、转让标的测绘图。被告廖伟强、钟洪强、周崇礼辩称：一、被告廖伟强、钟洪强、周崇礼与原告在签订《房地产买卖三方合同》前已经如实提供涉案土地的相关材料，原告清楚知晓涉案土地的实际情况，被告廖伟强、钟洪强、周崇礼不存在任何的欺诈、隐瞒行为，且《房地产买卖三方合同》是三方的真实意思表示，合法有效。二、涉案土地的权属登记并不影响《房地产买卖三方合同》合同目的的实现，且原告也未提供相应的证据证实因权属登记原因导致的合同目的无法实现的后果。三、被告廖伟强、钟洪强、周崇礼积极按照《房地产买卖三方合同》履行合同义务，合同未能履行的原因在于原告，被告廖伟强、钟洪强、周崇礼不存在任何的违约行为。四、涉案土地报建的面积在合同中并未约定，合同约定的仅是涉案土地的转让事宜，报建面积为多少并非被告廖伟强、钟洪强、周崇礼的合同义务。被告廖伟强、钟洪强、周崇礼对其答辩陈述事实提供的证据有：1、被告惠众公司法定代表人李某1与原告微信记录；2、发票；3、建设规划许可证。被告惠众公司辩称：一、被告惠众公司只提供房产买卖居间服务，被告惠众公司与被告廖伟强、钟洪强之间的矛盾纠纷与被告惠众公司无关，原告要求被告惠众公司承担双倍定金的赔偿责任无事实和法律依据。二、被告惠众公司已经为双方提供了居间服务，并促成买卖双方达成协议，原告不积极履行协议，造成的后果应由其自行承担，故原告要求退还中介费无事实和法律依据。三、本案不存在原告所说的欺诈，所谓“欺诈”完全是原告为其毁约找的借口，理由如下：1、该协议未能履行的原因在原告，被告惠众公司已经向法院出示了《履约催告函》，可以证实是原告不按协议履行，导致协议被搁置；2、涉案土地完全可以办理过户手续，因被告廖伟强、钟洪强已经从原土地所有人处购买了土地（签订了买卖协议并支付了土地价款），为了节省过户费用，被告廖伟强、钟洪强与原土地所有人协商一致，直接将土地过户到购买土地的第三方（如原告积极履行付款义务，则直接过户到原告名下）。综上，请求法院依法驳回原告对被告惠众公司的起诉。被告惠众公司对其答辩陈述事实提供的证据有：1、补充协议；2、履约催告函；3、地皮转让合同。本院查明：涉案位于河源市市区××××××边货仓通道北面294.3㎡的土地登记在李斌、欧朝勇、黄琼花、李志东名下。2018年2月25日，李斌、欧朝勇、黄琼花（甲方、卖方）与被告廖伟强、钟洪强、周崇礼（乙方、买方）签订《地皮转让合同》，约定买卖双方就买卖位于河源市市区××××××边货仓通道北面地块（以下简称该地皮），甲方转让给乙方该地皮使用面积294.3平方米，证号：河国用（2014）第1062号，买卖双方同意该地皮总价为2098000元。2018年5月22日，原告（买方）与被告廖伟强、钟洪强、周崇礼（卖方）、被告惠众公司（经纪方）签订了一份《房地产买卖三方合同》，约定：1、双方通过经纪方购买及出售位于河源市市区××××××边货仓通道北面294.3㎡的房屋（以下简称“该物业”），该物业按套出售，成交价为290万元；2、付款方式：①定金20万元为第一部分楼款，支付方式为买方现金直接支付给卖方，由卖方放在经纪方处托管，待手续办理完毕，经纪方退回给卖方（以出具收据为准），②100万元为第二部分楼款，剩余房款100万元整待该物业的《房地产权证》过户手续办理完毕，买方在领到名下之《房地产权证》时支付给卖方（以卖方出具收据为准），银行按揭贷款70万元整由经纪方协助买方寻找银行贷款，并在办理完有关按揭手续后由银行直接支付给卖方；3、合同签订后，如买方悔约不买，卖方没收买方定金，并承担卖方履行合同产生的全部费用，如卖方不卖，卖方应双倍返定金予买方，并承担买方履行本合同产生的全部费用，已收取买方的房楼款应当日退回给买方，买方不可再进一步要求卖方做任何赔偿或迫使卖方履行本合同。同日，被告惠众公司出具《收款收据》载明收到原告交付的中介费2万元，被告廖伟强、钟洪强、周崇礼出具《收款收据》载明收到原告交付的定金10万元。庭审中，被告廖伟强、钟洪强、周崇礼确认实际收到9万元定金，其中1万元作为被告廖伟强、钟洪强、周崇礼应付被告惠众公司的佣金，被告惠众公司扣留。2018年7月10日，李斌、欧朝勇、黄琼花（甲方、卖方）与被告廖伟强、钟洪强、周崇礼（乙方、买方）就转让上述涉案土地签订《补充协议》，载明：1、双方同意乙方请求现将该地块转让给第三方梁爱英（原告妻子）；2、因该地皮的《建设用地规划许可证》经已由甲方办理好过户到乙方名下，现双方同意到规划有关部门，先办理撤销该证退回给甲方后，方可再次将该地块转让给第三方。根据原告提供的微信聊天记录显示：1、被告惠众公司工作人员于2018年5月21日向原告声明涉案土地用地面积294.3㎡，报建七层，总面积1920.2㎡，并拍照发送建设用地规划许可证给原告，但将产权人信息抹除；2、被告惠众公司于2018年7月30日在微信中称“一切按合同办事，按国土证面积294㎡，实际规划及报建面积为准，只因原房东拿了一本隔壁国土证95㎡，一起去规划的产生原建设规划许可证的面积误导，今天下午宜家地产手机拍照转发过来的，也不知道由4户一起规划的”，原告回复“这是你说的建筑面积1900多平方，七层楼，如果对不上那就有欺诈行为”。因在上述地块转让过程中，原告发现涉案土地实际所有权人为四人，而被告向原告展示的建设用地规划许可证产权人为李斌、欧朝勇、黄琼花，由此产生争议导致原告不配合被告办理过户手续。2018年11月16日，被告廖伟强、钟洪强、周崇礼向原告发出《履约催告函》，要求原告在收到本函3日内配合被告廖伟强、钟洪强、周崇礼办理涉案土地产权过户手续，如逾期仍不来办理过户手续，将不予退还10万元定金，并将该土地转让给第三方。之后，原告认为四被告在地块交易过程中隐瞒了交易标的的重要信息，存在欺诈行为，于2019年1月9日向本院提出起诉。另查明，目前涉案土地已转卖给他人，并且已经交付了土地。本院认为：本案系建设用地使用权转让合同纠纷。涉案土地位于河源市市区××××××边货仓通道北面294.3㎡登记在李斌、欧朝勇、黄琼花、李志东名下。被告惠众公司作为房地产经纪公司，在原告与被告廖伟强、钟洪强、周崇礼的交易中提供中介服务，根据原告提供的微信聊天记录显示，被告惠众公司向原告声明涉案土地基本情况为“用地面积294.3㎡，报建七层，总面积1920.2㎡”，并拍照发送建设用地规划许可证给原告，但将产权人信息抹除。在交易过程中，被告再次向原告提供的国有土地使用权证显示土地使用权人为李斌、欧朝勇、黄琼花，将李志东的名字进行遮盖，并在微信中承认“只因原房东拿了一本隔壁国土证95㎡，一起去规划的产生原建设规划许可证的面积误导，今天下午宜家地产手机拍照转发过来的，也不知道由4户一起规划的”。因此，可以确认四被告在上述交易过程中隐瞒了有关涉案土地的重要信息，被告向原告声明的涉案土地建设规划面积与实际建设规划面积不符，建设规划面积大小问题足以影响原告判断是否交易。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案中，原告主张四被告在交易过程中隐瞒了涉案土地的重要因素，使其违背真实意思与四被告签订了《房地产买卖三方合同》，该合同应予撤销。根据本院查明的事实，被告存在违反诚实信用原则,隐瞒了涉案土地实际建设规划面积的情况,导致合同履行出现障碍,致使原告合同目的不能实现，产生的建设规划面积争议符合撤销合同的法定条件。故此，原告起诉要求撤销双方签订的合同，符合法律规定，本院予以支持。被告主张其已将涉案土地产权人真实情况告知原告,合同目的无法实现的原因是原告拒绝买卖,并非被告原因导致土地产权无法履行。被告所举证据并不能证明其在合同签订前已就涉案土地建设规划面积的真实情况向原告履行了告知义务。相反，从原告提供的微信聊天记录显示，被告确实存在稳瞒了双方交易土地建设规划面积的情况，因此，原告在知晓涉案土地真实情况之后,要求拒绝履行买卖合同，符合客观实际情况，故对被告的抗辩理由，本院不予采纳。对于定金问题。《中华人民共和合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，双方签订的合同被撤销之后，依照法律的规定，原告根据合同约定交付的定金，被告应予返还。被告廖伟强、钟洪强、周崇礼向原告立具《收款收据》收到原告交付的定金10万元，因此，被告廖伟强、钟洪强、周崇礼应当向原告返还定金10万元。至于其中由被告惠众公司扣留的1万元佣金，这是被告廖伟强、钟洪强、周崇礼与被告惠众公司之间的关系，被告廖伟强、钟洪强、周崇礼可另行与被告惠众公司协商处理。双方签订的合同被确认撤销后，双方签订的合同属于自始无效，当事人因该合同取得的财产，应当予以返还，故此，原告要求被告双倍返还定金，不符合法律规定，本院不予支持。对于中介费问题。《中华人民共和合同法》第四百二十六条规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”根据上述的事实，原、被告签订的合同被确认撤销，说明被告惠众公司实际上没有促成双方土地买卖的交易，因此，原告要求被告惠众公司返还中介费2万元，符合法律规定，本院予以支持。至于原告要求被告惠众公司对被告廖伟强、钟洪强、周崇礼的违约责任承担连带支付责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和合同法》第五十四条、第五十八条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、撤销原告梁耀楼与被告廖伟强、钟洪强、周崇礼、河源市惠众房地产经纪有限公司于2018年5月22日签订的《房地产买卖三方合同》。二、被告廖伟强、钟洪强、周崇礼应在判决生效后十日内向原告梁耀楼返还定金10万元。三、被告河源市惠众房地产经纪有限公司应在判决生效后十日内向原告梁耀楼返还中介费2万元。四、驳回原告梁耀楼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4700元，由原告梁耀楼负担2000元，被告廖伟强、钟洪强、周崇礼、河源市惠众房地产经纪有限公司负担2700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 长  赖伟东人民陪审员  张振华人民陪审员  刘雪梅二〇二〇年十一月二日书 记 员  罗丽敏