湖南省南县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0921民初1848号原告（反诉被告）：庄南山，男，1956年11月6日出生，汉族，住湖南省南县。被告（反诉原告）：南县城镇建设综合开发公司，住所地：湖南省南县南洲镇东正街。法定代表人：李友刚，男，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘卫斌，男，湖南跃海律师事务所律师。原告（反诉被告）庄南山与被告（反诉原告）南县城镇建设综合开发公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）庄南山到庭参加诉讼，被告（反诉原告）南县城镇建设综合开发公司委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）庄南山向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告（反诉原告）南县城镇建设综合开发公司交付《房屋所有权证》和《国有土地使用证》两证；2、依法判令被告（反诉原告）承担本案的诉讼费用。事实与理由：2007年2月15日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）委托代理人孟伟成签订了《商品房屋买卖合同》，原告（反诉被告）以总价款107662元购买了被告（反诉原告）在南县南洲镇南洲广场旁（现丽景家园）的商品房一套，并于合同签订之日即付给被告（反诉原告）总价款的80%（86000元），余款21662元则按合同准备在被告（反诉原告）统一办理好《房屋所有权证》和《国有土地使用证》两证交给原告（反诉被告）及所有业主时一并付清。被告（反诉原告）交付房屋后，原告（反诉被告）及楼栋业主进入房间装修时，发现该商品房还有未完善工程施工的部分：1、房子套间的主门没有安装；2、厨房、卫生间地面未找平；3、楼梯间墙面没有粉饰、仿瓷涂料；4、楼栋没有安装消防栓，留下消防安全隐患。原告（反诉被告）及楼栋业主发现这些问题后即向被告（反诉原告）提出整改和完善工程的要求。被告（反诉原告）当时承诺会进行整改、完善，但至今仍有部分工程未完成，也未将《房屋所有权证》和《国有土地使用证》两证交付给原告（反诉被告），也无任何解释、说明。直至2012年期间，原告（反诉被告）电话联系到被告（反诉原告），向其索要房、地产权属证件时，被告（反诉原告）委托代理人派人前来说要结账，原告（反诉被告）同意结账，只是说明入住房屋时尚有几处要整改和完善的问题，有待被告（反诉原告）作出答复。被告（反诉原告）来人没有作任何解释即离去，再无音信。后原告（反诉被告）多次联系被告（反诉原告）委托代理人，向其索要《房屋所有权证》和《国有土地使用证》两证，均未果。直至现在，原告（反诉被告）还未拿到《房屋所有权证》和《国有土地使用证》两证，遂诉诸法院，请求法院责令被告（反诉原告）立即交付原告（反诉被告）所购买房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》两证。被告（反诉原告）南县城镇建设综合开发公司辩称：被告（反诉原告）已于2010年按照合同约定办理了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》两证，且按合同约定通知原告（反诉被告）结清相关费用。然原告（反诉被告）至今没有与我方进行结账，故未领取两证。待原告（反诉被告）结清购房款后，我方自然会将《房屋所有权证》和《国有土地使用证》交付给原告（反诉被告）。被告南县城镇建设综合开发公司向本院提出反诉请求：1、依法判令被反诉人庄南山向反诉人南县城镇建设综合开发公司一次性付清购房款30412.5元；2、依法判令被反诉人向反诉人支付逾期付款违约金35126元（从2010年2月10日起计算至2020年9月22日）；3、依法判令被反诉人承担反诉费用。事实与理由：2007年2月15日，反诉人南县城镇建设综合开发公司与被反诉人庄南山签订了《商品房买卖合同》。合同约定被反诉人购买反诉人的南洲广场丽景家园A栋3层2单元303号房，面积143.55平方米（以产权登记面积为准）。合同还约定总购房款为107662元，水、电开户费4302元，首付86000元，余款在交付一切证件前全部付清，逾期付款按日万分之三支付违约金；合同签订后，被反诉人于2007年2月15日向反诉人支付首付款86000元整。2010年2月8日，反诉人将被反诉人的产权证办好，被反诉人的房屋建筑面积为149.48平方米。反诉人在办好两证后，于2010年2月10日正式通知被反诉人结算付款领证，而被反诉人至今未与反诉人结算付款领证，故酿成此纠纷。综上，反诉人认为，被反诉人违反合同约定，在反诉人办好两证后，经反诉人多次通知，被反诉人至今未与反诉人结算付款领证，被反诉人未结算付款领证的行为对反诉人现已构成违约，依法应当向反诉人承担违约责任。为此，反诉人依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向本院提起反诉，请求如前，请依法判准反诉人的诉请。反诉被告庄南山辩称：反诉人所述的尾款属实，我一直以来也是愿意结清尾款的。但涉案房屋一直有未完善的部分，我与反诉方的工作人员进行交涉后，反诉方至今未向我出具过任何书面说明或者进行电话交流，也未采取实际行动对未完善的部分进行完善。若反诉方能早日完善这些部分，我便能早日将尾款结清，也不会拖到现在。本院经审查认定如下事实：2007年2月15日，原告（反诉被告）庄南山与被告（反诉原告）南县城镇建设综合开发公司签订《商品房买卖合同》。合同约定被告（反诉原告）南县城镇建设综合开发公司将南洲广场丽景家园A栋3层2单元303号房出让给原告（反诉被告）庄南山，建筑面积为143.55平方米（以产权登记为准），购房款为107662元，代收独立用水开户费1400元、独立用电开户费750元、房屋维修基金2153元。房屋的实际建筑面积为149.48平方米，超出约定面积5.93平方米，需补交4447.5元。合同约定原告（反诉被告）一次性付清80%的首付款，在被告（反诉原告）交付所有证件前付清剩余购房款。合同签订之日，原告（反诉被告）庄南山按约定支付首付款86000元，且由收款人孟兰英出具了一张收款收据，收据确认庄南山已付清首付款。故原告（反诉被告）庄南山尚有独立用水开户费1400元、独立用电开户费750元、房屋维修基金2153元及26109.5元购房款，共计30412.5元尾款未付。合同还约定若买受人庄南山逾期付款，在30天内，需按日向出卖人南县城镇建设综合开发公司支付逾期应付款万分之三的违约金，直至全额支付应付款之日止。2010年2月8日，被告（反诉原告）南县城镇建设综合开发公司申请了房屋转移登记，且于当日完成转移登记审批。2010年2月10日，南县人民政府向其颁发《国有土地使用证》。2010年至2011年，被告（反诉原告）南县城镇建设综合开发公司将《房屋所有权证》和《国有土地使用证》两证发放给部分业主。尔后原告（反诉被告）向被告（反诉原告）索要房、地产权属证件，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）付清尾款并支付违约金，原告（反诉被告）认为是被告（反诉原告）至今未对房屋进行修缮才拖延付款，不存在违约一说，遂诉诸法院，请求法院判令被告（反诉原告）南县城镇建设综合开发公司交付《房屋所有权证》和《国有土地使用证》两证。被告（反诉原告）认为其已通知原告（反诉被告）结账领证，但原告（反诉被告）既不结清尾款也不领证，其行为已违反合同约定，遂向法院提出反诉，请求法院判令被反诉人庄南山付清30412.5元尾款并支付35126元违约金。上述事实，有原告（反诉被告）庄南山和被告（反诉原告）南县城镇建设综合开发公司代理人陈述及原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提供的《商品房买卖合同》等相关证据在卷佐证，足以认定。本院认为：《商品房买卖合同》已由原告（反诉被告）庄南山与被告（反诉原告）南县城镇建设综合开发公司签字、盖章，属于双方的真实意思表示，不悖法律规定，应当认定原告（反诉被告）与被告（反诉原告）所签的合同系有效合同，原、被告之间存在商品房买卖关系，双方均应按合同条款履行各自的义务。被告（反诉原告）提出原告（反诉被告）尚有独立用水开户费1400元、独立用电开户费750元、房屋维修基金2153元及26109.5元购房款，共计30412.5元尾款未付清，且有收款收据及原告（反诉被告）当庭陈述等佐证，依法应当认定原告（反诉被告）需按合同约定一次性付清30412.5元尾款。原告（反诉被告）主张其购买的房屋存在瑕疵，与被告（反诉原告）多次沟通后，被告（反诉原告）仍未进行修缮，但缺乏足够的证据，无法认定房屋存在质量问题，对原告（反诉被告）的主张不予认可。被告（反诉原告）主张其已于2010年2月8日办好《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，根据《南县房屋转移登记（询问）申请表》及《南县房屋转移登记审批表》的记载，依法予以认可。被告（反诉原告）还主张其已于2010年2月10日正式通知原告（反诉被告）进行结账领证，经多方催告后均无果，但原告（反诉被告）在庭审中认为是所购房屋存在质量问题，双方各执己见而未予处理，不存在拖欠购房款一说，且缺乏有力的证据证明被告（反诉原告）已通知原告（反诉被告），依法不予认可。故被告（反诉原告）主张的违约金缺乏确凿的证据，不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、判令被告（反诉原告）南县城镇建设综合开发公司在本判决生效后十五天内将《房屋所有权证》和《国有土地使用证》两证交付给原告（反诉被告）庄南山；二、判令原告（反诉被告）庄南山在本判决生效后十天内将30412.5元尾款付清；三、驳回被告（反诉原告）南县城镇建设综合开发公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2454元，由被告（反诉原告）南县城镇建设综合开发公司负担。反诉费719元，由原告（反诉被告）庄南山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  冷胜奇审 判 员  程 琨人民陪审员  蒋国云二〇二〇年十一月十八日法官助理李媚书记员涂芳