广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初30241号原告（反诉被告）：朱莉莉，女，1985年10月9日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：罗伟超，广东雷德律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐锋，男，1984年2月2日出生，汉族，系原告丈夫。被告（反诉原告）：广州美馨房地产开发有限公司，住所广州市白云区广云路303号B塔1808室。法定代表人：钟宇隆。被告：广东嘉大企业管理有限公司，住所广州市白云区广云路303号B塔1805室。法定代表人：付长春。上述两被告共同委托诉讼代理人：肖成，广东信良兆诚律师事务所律师。原告（反诉被告）朱莉莉与被告（反诉原告）广州美馨房地产开发有限公司（以下简称美馨公司）、被告广东嘉大企业管理有限公司（以下简称嘉大公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱莉莉的委托诉讼代理人罗伟超、唐锋，被告（反诉原告）美馨公司、被告嘉大公司的共同委托诉讼代理人肖成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）朱莉莉向本院提出诉讼请求：1、判令两被告配合原告搬走涉案商铺物品并将涉案商铺交还给两被告；2、判令两被告返还原告商铺租金保证金38925元、水电费保证金20000元、广告位租赁保证金3000元、装修保证金83040元，合计144965元；3、判令两被告向原告赔偿因合同无效造成的损失合计910202.65元，[包括：装修损失共742338.70元（含装修工程费690952.6元、地胶墙纸费51386.10元）、加盟费损耗138000元（加盟费46万元/5年加盟费时间*1.5年嘉大广场损耗时间）、租赁备案税款29863.95元]；4、判令本案全部诉讼费用由两被告承担。事实与理由如下：2018年9月26日，原告与被告美馨公司签订《嘉大广场商铺租赁合同》，约定被告美馨公司将其位于广州市白云区嘉禾街广云路303号嘉大广场三层自编L3-28、L3-29、L3-30、L3-31、L3-32铺位出租给原告，经营项目为教育培训。因被告嘉大公司负责嘉大广场的经营管理和对外租赁业务，原告向被告嘉大公司支付了租金保证金38925元、装修保证金83040元、管理费保证金108990元、水电费保证金20000、一个月租金12975元、一个月管理费36320元。被告嘉大公司向原告出具了上述全部费用的收款收据。原告和被告嘉大公司于2019年1月11日签订了《嘉大广场外立面广告位租赁合同》，约定被告将嘉大广场自编W04、W16、E22外立面广告位租给原告免费使用，保证金3000元。之后原告向被告支付了广告位租赁保证金3000元。原告为经营教育培训机构委托其丈夫唐锋于2019年8月23日与北京山姆大叔环球教育科技有限责任公司签订《山姆大叔少儿英语合作合同》并支付了46万元加盟费。原告委托唐锋于2018年11月17日与广东齐创建设有限公司天河分公司签订了《白云山姆大叔培训中心装修建设工程承包合同》并支付690952.6元装修工程费。原告于2018年12月11日支付51386.1元购买地胶墙纸用于装修涉案商铺；于2019年1月9日支付租赁备案税款29863.95元。原告为办涉案商铺的办学许可证委托唐锋于2018年12月25日与小猪企业服务（广州）有限公司签订《咨询服务合同》，委托办理办学许可证。在此过程中，教育局办证部门告知原告须提供租赁教育培训机构的合法房产证，否则无法办理办学许可证。这时原告才得知嘉大广场是未取得建设工程规划许可证，没有合法房产登记。因此原告无法办理涉案商铺的办学许可证。无法经营使用涉案商铺。原告之后与两被告协商涉案商铺无法经营使用相关事宜无果。原告在2020年7月3日向两被告微信通知要求解除合同并办理交收手续等，并于2020年7月4日将上述通知书交至被告。2020年7月13日，原告委托律师向两被告发出律师函要求两被告允许原告搬离涉案商铺并将涉案商铺退回给被告，并退回全部保证金和赔偿损失。虽然涉案商铺的租赁合同是由原告与被告美馨公司签订的，但被告嘉大公司负责涉案商铺对外的租赁业务，并且涉案商铺的租赁保证金、租金等租赁费用均由被告嘉大公司收取，因此两被告是涉案商铺的出租人。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。针对美馨公司的反诉，朱莉莉辩称：首先，原告不应向被告美馨公司支付房屋占有使用费，因被告美馨公司无法提交合法的房产证件，导致原告始终无法办理许可证，也无法经营教育培训，原告租赁涉案商铺的目的无法实现；其次，2020年1月底-2020年6月期间，因新冠疫情导致所有教育培训机构停止线下经营；再次，原告已通过微信方式通知两被告在2020年7月5日搬离涉案商铺，并且在2020年7月4日将纸质版通知交给被告。但被告美馨公司拒绝原告搬离涉案商铺，因此，原告至今未搬离涉案商铺的责任在于被告。被告美馨公司提起反诉称：2018年9月26日，美馨公司与原告签订商铺租赁合同，约定被告美馨公司向原告出租位于广州市白云区嘉禾街广云路303号嘉大广场三层自编号L3-028、L3-029、L3-030、L3-031、L3-032铺位。上述租赁合同签订后，被告美馨公司将涉案商铺交付给原告使用，但原告除在2019年1月8日支付了2019年5月份一个月租金后，就再也没有支付任何租金。虽然被告美馨公司多次催促，但原告拒绝缴纳租金。现提出反诉请求如下：1、判令原告向被告美馨公司支付从2019年6月1日起至恢复商铺原状并返还商铺之日止的房屋占有使用费，暂计至2020年9月30日，房屋占有使用费共计207600元（12975元/月*16个月）；2、判令原告承担反诉案件受理费。针对朱莉莉本诉请求，美馨公司辩称：第一、原告将被告美馨公司与被告嘉大公司列为共被告缺乏事实和法律依据。原告与被告美馨公司签订的为租赁合同，与被告嘉大公司签订的为物业管理合同，现原告将被告美馨公司与被告嘉大公司作为共同被告起诉无法律依据。第二、原告诉请要求判令两被告配合原告搬走涉案商铺的物品并将涉案商铺交还给两被告亦缺乏请求权基础。本案案由为租赁合同，处理的是租赁关系，如果原告认为被告美馨公司对原告商铺内的物品存在扣留等侵权行为，应另案主张，不应在本案中予以调处。第三、关于保证金。被告美馨公司基于租赁合同收取租赁保证金，水电费保证金、广告费保证金及装修保证金是被告嘉大公司基于物业管理合同而收取的保证金，不属于本案的租赁纠纷调处范围。第四、原告要求被告美馨公司承担装修损失无事实和法律依据。虽涉案租赁合同无效，被告美馨公司与原告签订租赁合同时已明确告知原告涉案物业无建设工程规划许可证，故被告美馨公司并无过错。第五、加盟费损耗、租赁备案税款等都是原告的经营行为所发生的费用，与被告美馨公司无关。被告嘉大公司辩称，与被告美馨公司的答辩意见一致。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对嘉大广场商铺租赁合同、授权委托书、《政府信息公开申请告知书》云住建函[2019]183号、广告位租赁合同、收款收据、白云山姆大叔培训中心装修建设工程承包合同、清单报价表、广东齐创建设有限公司天河分公司资质文件、交通银行个人客户交易清单、证明、山姆大叔少儿英语合作合同、加盟费收据和支付凭证、地胶墙纸款收据和支付凭证、税收缴款书和支付凭证、咨询服务合同、委托办证费支付凭证、白云区教育局冻结证明、光盘、广东雷德律师事务所律师函、快递单、快递投递状态、结婚证、微信主页、微信聊天记录予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2018年9月26日，原告朱莉莉（乙方，承租方）与被告美馨公司（甲方，出租方）签订《租赁合同》，约定：甲方提供广州市白云区嘉禾街广云路303号嘉大广场三层自编号L3-028、L3-029、L3-030、L3-031、L3-032铺位（以下简称涉案商铺），建筑面积为1038平方米给乙方有偿经营使用；乙方在该商铺内的经营品牌为山姆大叔，经营项目为教育培训；合同期限为6年，自2018年11月1日起至2024年10月31日止；装修免租期共6个月，从2018年11月1日起至2019年4月30日止。装修免租期间，乙方免交租金，管理费按物业管理公司收费标准50%缴纳（但不包括水电费等能源费用）；2019年5月1日至2019年10月31日月租金12975元；2019年11月1日至2020年10月31日月租金12975元；租金支付按月为支付期，首期租金为计租日起至当月的最后一日期间的租金，其他交租其租金均为每月5日收取当月的租金。本合同签订的同时乙方必须交付给甲方相当三个月的租金为履约保证金，即38925元等。上述合同签订后，原告向被告美馨公司支付了租赁保证金38925元、2019年5月1日至2019年5月31日的租金12975元、装修保证金83040元及水电押金20000元。上述费用由被告嘉大公司开具收据。原告接收涉案商铺，着手对涉案商铺进行装修和办理涉案商铺的营业执照等证件。2019年1月11日，被告嘉大公司（甲方）与广州智库教育咨询有限责任公司（乙方）签订《嘉大广场外立面广告位租赁合同》，约定甲方提供自编号为W04、E16、E22外立面广告位租给乙方使用，面积121.52平方米。保证金3000元。2020年7月13日，原告向两被告发出《律师函》，称2020年7月3日，本人向两被告微信号和负责人微信号发送通知，因嘉大广场未取得建设工程规划证，双方签订的租赁合同无效。本人决定于2020年7月5日上午10点搬走商铺里的物品并将商铺退回给贵司并通知贵司解除物业管理合同。望贵司配合办理交接手续。2020年7月4日将上述内容的通知书纸质版交到嘉大公司服务部，但贵司拒绝委托人搬走涉案商铺里的物品并涉案商铺退回给贵司。现正式通知：1、要求美馨公司、嘉大公司即时允许朱莉莉搬走涉案商铺的物品并将涉案商铺退回给贵司；3、美馨公司、嘉大公司退回全部保证金以及其他费用给原告。上述《律师函》被告于2020年7月14日签收。2020年10月14日，原告与被告美馨公司签订《物业交接确认书》称，原告已将涉案物业交还给被告美馨公司，原告也将涉案商铺里的物品取回。庭审中，原告提交：1、《白云山姆大叔培训中心装修建设工程承包合同》、《清单报价表》、广东齐创建设有限公司天河分公司资质文件、交通银行个人客户交易清单、证明，拟证明原告委托装修公司进行装修施工，并支付装修工程费690952.6元，实际支付装修费690952.6元；2、《山姆大叔少儿英语合作合同》、加盟费收据和支付凭证，拟证明原告支付涉案商铺品牌加盟费46万元；3、收据及支付凭证，拟证实原告支付51386.1元用于购买地胶墙纸装修涉案商铺；4、税收缴款书和支付凭证，拟证明原告代被告美馨公司支付租赁备案税款29863.95元。另查，2015年4月18日，被告美馨公司出具《授权委托书》，内容为：我司已将广州市白云区嘉禾街空港大道的嘉大广场物业全权委托广东嘉大企业管理有限公司经营管理，该广场所有物业对外的租赁业务均由广东嘉大企业管理有限公司负责。就涉案商铺所在“嘉大广场”的产权和规划报建问题，本院向广州市白云区国土资源和规划局发函查询“嘉大广场”的产权和规划报建情况。该局复函经初步核查，暂未找到地址为广州市白云区空港大道88号嘉大广场的《建设工程规划许可证》信息和产权登记记录。本院认为，根据广州市白云区国土资源和规划局的复函显示，涉案商铺所在建筑物属未有产权登记和未办理建筑规划手续的建筑物，故原告与被告美馨公司之间就涉案商铺签订的《租赁合同》违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应为无效。合同签订后，原告已向被告美馨公司支付租赁保证金38925元、装修保证金83040元、水电押金20000元作为担保租赁合同履行的费用，上述合同无效后，根据无效合同财产相互返还的原则，被告应将上述款项返还原告，故现原告要求被告美馨公司退还租赁保证金38925元、装修保证金83040元、水电押金20000元有据，本院予以支持。关于广告位租赁保证金3000元。因《嘉大广场外立面广告位租赁合同》的合同相对方系广州智库教育咨询有限责任公司与被告嘉大公司，并非原告朱莉莉，现原告要求两被告返还上述广告位租赁保证金3000元主体不适格，本院不予支持。涉案租赁合同虽无效，但双方关于租金的计付属于双方真实意思表示，可参照其中的约定处理。原告曾于2020年7月4日将搬离涉案商铺通知书纸质版交到嘉大公司服务部，并于2020年7月13日将搬离涉案商铺《律师函》邮寄给被告美馨公司，被告美馨公司也于2020年7月14日签收。故本院认定被告美馨公司自2020年7月14日已知晓原告将搬离涉案商铺，故房屋占有使用费应计至2020年7月14日为宜。对于被告美馨公司主张超出的部分，因其怠于行使收回涉案商铺的权利，扩大的损失应由其自行承担，本院不予支持。故原告应当向被告美馨公司支付自2019年6月1日至2020年7月14日止的房屋占有使用费共174534.68元（12975元/月×13个月+12975元×14/31天）。对于原告提出因疫情影响应减免租金的理由，本院认为，虽原告经营受疫情影响，但该事由并非法定减免租金事由，原告该抗辩理由本院不予采纳。根据原告与被告美馨公司签订的《物业交接确认书》可知，双方已于2020年10月14日办理涉案商铺的交接，原告已将物品取回，现原告主张两被告配合原告交还涉案商铺并搬走涉案商铺内物品及被告美馨公司反诉要求原告恢复商铺原状的反诉请求，本院不予支持。关于原告要求被告美馨公司赔偿装修费损失的问题。（一）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，原告在经被告美馨公司同意后对涉案商铺进行了装修，现租赁合同已被认定无效，故原告要求被告美馨公司赔偿装修损失于法有据，本院予以支持。（二）原告提交《白云山姆大叔培训中心装修建设工程承包合同》、《清单报价表》、交通银行个人客户交易清单显示，原告实际支付的装修费为690952.6元。又根据原告提交地胶墙纸款收据和支付凭证，证实原告向教育培训机构加盟商支付51386.1元购买地胶墙纸用来装修涉案商铺，上述装修费共计742338.7元（690952.6元+51386.1元）。（三）在本案的租赁合同关系当中，作为出租人的被告美馨公司有提供合乎出租使用条件标的物的义务，而作为承租人的原告有对合同标的物尽谨慎审查的义务，但被告美馨公司在明知涉案物业无产权登记和未取得规划报建手续的情况下，还将涉案物业出租给原告，而原告在明知涉案物业用作经营场地之用的情况下，却未对涉案物业的产权情况进行核实查证，故对上述租赁合同无效造成的损失双方均负有同等责任。据此，对于装修的损失，双方应各承担50%的责任。结合本院前述认定原告装修费用的实际支出共计为742338.7元的事实，被告美馨公司应原告赔偿装修费用共计371169.35元（742338.7元/2）。对于庭审中被告称应折旧赔偿的抗辩意见，因根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，合同无效，双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，即对装修现值损失进行赔偿，并非装修折旧后的残值损失，故对被告此抗辩意见本院不予采纳。关于原告要求被告美馨公司支付其代付的租赁备案税款的主张。因原告并未举证证实租赁备案税款系原告代被告美馨公司支付，应承担举证不能的法律后果，且原告之所以支付该费用，应因其与被告美馨公司内部之间达成了某种约定，现原告主张被告美馨公司返还租赁备案税款的诉请本院不予支持。关于加盟费。加盟费不具有特定性，原告即使不在涉案房屋进行经营，也可在其他场地进行经营使用，因此，原告主张加盟损失于法无据，且不符合公平原则，本院不予支持。关于原告要求被告嘉大公司共同向原告承担返还和赔偿责任的问题。因上述租赁合同的出租方为被告美馨公司，被告嘉大公司并非租赁合同相对方，且嘉大公司系受美馨公司委托办理涉案商铺出租事宜，原告仅以被告嘉大公司开具收据为由要求其承担连带责任缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，广州美馨房地产开发有限公司向朱莉莉退还租金保证金38925元、水电保证金20000元及装修保证金83040元，共计141965元；二、本判决生效之日起五日内，广州美馨房地产开发有限公司向朱莉莉赔偿装修费用371169.35元；三、本判决生效之日起五日内，朱莉莉向广州美馨房地产开发有限公司支付2020年6月1日至2020年7月14日期间的房屋占有使用费174534.68元；四、驳回朱莉莉的其他诉讼请求。五、驳回广州美馨房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7148.25元，由朱莉莉负担3672.05元，由广州美馨房地产开发有限公司负担3476.2元于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。本案反诉费用2207元，由广州美馨房地产开发有限公司由负担351.52元，由朱莉莉负担1855.48于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇二〇年十一月二十日书记员  陈春燕