云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初3400号原告：余政霖，男，1950年生，现住云南省大理市。委托诉讼代理人：杨伊，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。被告：蒋昌楠，男，1984年生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：陈颖，女，1961年生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市，系被告蒋昌楠之母，一般授权代理。第三人：大理市熙云摄摄影工作室，住所地云南省大理白族自治州大理市下关镇建设路**，统一社会信用代码92532901MA6KQB1N29。经营者：徐勇。第三人：昆明试竞成教育信息咨询有限公司，，住所地云南省昆明市呈贡区龙城街道龙城街**统一社会信用代码91530121568841400C。法定代表人：徐伟。委托诉讼代理人：刘恩綦，男，1985年生，汉族，住云南省昆明市官渡区，该公司员工，特别授权代理。第三人：大理白族自治州天龙美容美发职业培训学校，住，住所地大理白族自治州大理市泰安路**一社会信用代码52532900329126231N。法定代表人：陈胜荣。委托诉讼代理人：李艳美，女，1995年生，汉族，住云南省大理白族自治州弥渡县，一般授权代理。第三人：邵柏，男，1985年生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。原告余政霖与被告蒋昌楠及第三人大理市熙云摄摄影工作室、昆明试竞成教育信息咨询有限公司、大理白族自治州天龙美容美发职业培训学校、邵柏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告余政霖的委托诉讼代理人杨伊、被告蒋长楠及其委托诉讼代理人陈颖、第三人昆明试竞成教育信息咨询有限公司的委托诉讼代理人刘恩綦、大理白族自治州天龙美容美发职业培训学校的委托诉讼代理人李艳美、邵柏到庭参加诉讼。被告大理市熙云摄摄影工作室经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余政霖向本院提出诉讼请求：1.确认原告余政霖与被告蒋昌楠订立的《商铺租赁合同》《商铺租赁合同》补充协议书于2020年5月24日解除。2.判令被告蒋昌楠将大理市下关建设路30号原金花商场三、四、五层房屋腾空并返还给原告余政霖。3.判令被告蒋昌楠支付原告余政霖自2020年3月1日起计算至实际返还房屋之日止的房屋使用费，按1014.52元／日（37.03万／365天）计算，及至2020年7月1日间的水电费93335.84元。4.判令被告蒋昌楠支付原告余政霖自2020年2月18日起，以37.03万为基数按日1％计算至付清租金之日止的逾期付款违约金。5.判令大理市熙云摄摄影工作室及工作室实际经营者邵柏、昆明试竞成教育信息咨询有限公司、大理白族自治州天龙美容美发职业培训学校在各自转租得的商铺范围内协助履行腾房义务。6.判令蒋昌楠承担本案全部诉讼费用。事实及理由：原、被告双方于2013年11月6日订立《商铺租赁合同》，原告将大理市下关建设路30号原金花商场三、四、五层房屋出租给被告使用，2013年12月1日起至2014年2月28日为免租装修期，租赁期限自2014年3月1日起至2023年2月28日止；2014年3月1日起至2017年2月28日止租金28万／年，2017年3月1日起至2020年2月28日止租金32.2万／年，2020年3月1日起至2023年2月28日止租金37.03万元／年，每年度租金于每年3月1日前提前十日支付；每逾期一天支付所欠款1％的违约金，超过60日，出租人有权采取措施收回房屋。其间，因被告违约，双方经过协商于2018年5月29日签订《商铺租赁合同》补充协议书。补充协议书约定原、被告双方于2013年11月6日订立的《商铺租赁合同》继续履行。2018年3月1日至2019年2月28日的租金为31万元／年，所欠租金至5月29日分期支付完毕；2019年3月1日至2020年2月28日年度租金仍按照《商铺租赁合同》约定执行，即32.2万／年；2020年3月1日至2023年2月28日止三个年度的租金按《商铺租赁合同》约定执行，即37.03万／年。上述租金的支付时间仍按2013年11月6日订立的《商铺租赁合同》执行。自补充协议书订立后，若任何一年度被告未按《商铺租赁合同》约定时间支付全部租金，逾期60日则《商铺租赁合同》解除，被告无条件返还原告租赁房屋并赔偿原告损失。2020年被告再次违约，未支付2020年3月1日-2023年度的租金，经原告催促，被告承诺五月底支付，否则同意将房屋退回原告。被告承诺后仍然未付，己逾期60日以上。综上，被告逾期支付房屋租金60日以上，原告为维护自身的权利，特提起诉讼。被告蒋昌楠承认原告在本案中所主张的事实，对原告主张的1、2、3、5项诉请均无异议，对诉请4、6提出异议，认为因不抗力因素引起原被告间的合同不能正常履行，被告不承担违约责任，且不承担诉讼费。第三人大理白族自治州天龙美容美发职业培训学校对协助履行腾房均无异议，但认为应当给予一定的时间予以腾房。昆明试竞成教育信息咨询有限公司陈述公司已经于2020年8月底搬离，不存在协助腾房义务。第三人邵柏对协助腾房无异议。第三人大理市熙云摄摄影工作室未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告蒋昌楠、到庭第三人对原告提交的证据三性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认证据的证实，本院认定本案法律事实如下：原告（甲方）与被告（乙方）双方于2013年11月6日订立《商铺租赁合同》，甲方将大理市下关建设路30号原金花商场三、四、五层房屋出租给乙方使用，2018年5月29日双方签订补充协议，对原合同的内容进行补充。双方约定，2020年3月1日-2023年2月28日租金1110900元（37.03万/年度），乙方于2020年3月1日前10天支付；乙方未按时支付甲方所有应付款属于违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金，超过60日，乙方有权采取措施收回房屋；任何一方单方取消、中断合同，应提前二个月通知对方；因不可抗力因素引起合同不能正常履行，不视为违约；合同期内乙方可转租；合同还约定了其他的内容。补充协议对解除条件进行了变更，变更为乙方承诺任何一年度乙方未按时支付全部租金，逾期60日《商铺租赁合同》解除，乙方无条件返还甲方租赁房屋并赔偿甲方损失。2020年2月，乙方未按照约定支付2020年3月1日-2023年2月28日租金，至今未支付。另查明，乙方将房屋转租赁给第三人大理熙云摄摄影工作室（经营者徐勇）、昆明试竞成教育信息咨询有限公司、大理白族自治州天龙美容美发职业培训学校均向乙方交付了2020年2月-2020年5月期间的房租。第三人大理熙云摄摄影工作室、大理白族自治州天龙美容美发职业培训学校现仍在租住的房内经营，第三人昆明试竞成教育信息咨询有限公司于2020年8月底搬离租赁的案涉房屋。本案的争议焦点为被告蒋昌楠是否违约？第三人是否履行协助腾房义务？本院认为，原被告之间签订的《商铺租赁合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第一条第5点规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，被告承租房屋用于转租赁，其未提供证据证实因疫情或者疫情防控措施导致其资金周转困难或者营业收入明显减少，另本院查明疫情期间的租金次承租人均已经交付，未导致被告收入减少，故被告未按照合同约定支付租金，已构成违约，应当支付违约金。原告诉请违约金本院予以支持，但诉请金额过高，本院根据本案的客观实际调整违约金为1万元。原被告双方对于合同的解除均无异议，且符合约定和法定的解除条件，本院予以确认。合同解除后被告应当返还所承租的房屋，次承租人大理市熙云摄摄影工作室、大理白族自治州天龙美容美发职业培训学校应当协助腾房。因第三人试竞成教育信息咨询有限公司已经于2020年8月底搬离案涉房屋，原告要求其履行协助腾房义务已无法实现，该诉请本院不予支持。另，原告提供的证据不足以证实第三人邵柏与该工作室的关系，故原告诉请邵柏协助履行腾房义务本院不予支持。第三人大理市熙云摄摄影工作室经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证、辩论的权利，不影响本院依据庭审查明的事实依法作出裁判。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告余政霖与被告蒋昌楠签订的《商铺租赁合同》及补充协议，本院确认于2020年5月24日解除；二、被告蒋昌楠于本判决生效之日起十五日内，将涉案房屋返还原告余政霖，第三人大理市熙云摄摄影工作室、大理白族自治州天龙美容美发职业培训学校于上述时间内协助腾房。三、被告蒋昌楠按1014.52元/日支付原告余政霖自2020年3月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，并支付至2020年7月1日止的水电费93335.84元；四、被告蒋昌楠赔偿原告余政霖违约金1万元；五、驳回原告余政霖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2134元，由被告蒋昌楠承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉至大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  李琳平人民陪审员  赵七茹人民陪审员  杨海滨二〇二〇年十一月十八日法官助理张弘书记员初晴雪