广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初14473号原告：黄耒生，男，1955年6月12日出生，澳门特别行政区永久性居民，内地住址广东省中山市××××××××××××××，澳门特别行政区居民身份号码7358057（3）。委托诉讼代理人：郑泳雅，广东盈进（中山）律师事务所律师。被告：容润甜，女，1971年5月24日出生，香港特别行政区永久性居民，内地住址广东省中山市××××××××××，香港特别行政区居民身份号码R237406（3）。委托诉讼代理人：何涛，中山市三乡镇法律服务所基层法律服务工作者。被告：曾令龙，男，1975年3月12日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区××××××××××民小组，公民身份号码430××××××××××××536。被告：杨国强，男，1975年1月12日出生，汉族，住湖南省隆回县××××××××××，公民身份号码430××××××××××××177。原告黄耒生与被告容润甜、曾令龙、杨国强案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄耒生及其委托诉讼代理人郑泳雅，被告容润甜的委托诉讼代理人何涛到庭参加诉讼。被告杨国强经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。被告曾令龙经公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄耒生向本院提出诉讼请求：1.不得执行杨国强名下位于中山市×××××××××××××石龙湾商住楼2区3卡、4卡房地产；2.确认位于中山市×××××××××××××石龙湾商住楼2区3卡、4卡房地产归黄耒生所有。事实与理由：中山市第一人民法院（2015）中一法民三初字第220号对容润甜与曾令龙、杨国强民间借贷纠纷一案作出民事判决：曾令龙应向容润甜偿还借款本金10万元及逾期利息；杨国强对上述债务承担连带责任。判决生效后，因曾令龙、杨国强未履行义务，容润甜申请强制执行。中山市第一人民法院作出（2016）粤2071执6324号之一执行裁定书查封杨国强名下位于中山市×××××××××××××石龙湾商住楼2区3卡、4卡房地产。2020年2月7日，黄耒生对执行标的提出书面异议。2020年4月27日，中山市第一人民法院作出（2020）粤2071执异98号执行裁定，驳回黄耒生的异议请求。2010年10月8日，黄耒生与杨国强签订《买卖商品房协议》，约定：杨国强将其名下位于中山市×××××××××××××××，编号为B区3号5号楼（后房产证资料信息为中山市×××××××××××××石龙湾商住楼2区3卡、4卡）房地产作价90万元卖给黄耒生，签订协议当日黄耒生支付80万元给杨国强，剩余10万元待杨国强办理房产证并负责协助过户至黄耒生名下时再予以支付，签订协议第二日杨国强与黄耒生办理上述房地产移交手续，并且双方同意由梅佳求继续租用上述房地产，租金由黄耒生收取。上述《商品房买卖协议》是黄耒生与杨国强真实意思表示，合法有效。2010年8月10日，黄耒生已将80万元全部购房款向杨国强支付，且第二日杨国强将上述两处房地产交付给黄耒生使用（指示交付），并指示由梅佳求继续承租且租金向黄耒生支付。黄耒生在人民法院查封之前已经合法占有该不动产且已支付全部价款（剩余10万元，黄耒生已经在2020年4月交付法院执行款账户共供法院执行）。2010年8月10日双方签订协议后，因中山市富利房地产公司原因一直未给杨国强办理上述房地产产权证，直至2013年3月11日才将上述两处房地产产权证办理完毕。2010年8月至2013年3月期间因产权证未办理下来，客观上黄耒生无法办理产权过户手续，且涉案房产办理房产证后，黄耒生并不知情，涉案房产一直到2014年才交给杨国强，有中山市富利房地产公司证言予以佐证，这让黄耒生客观上也造成无法办理过户手续。合同签订后，黄耒生每年都去杨国强湖南老家寻找杨国强，要求其协助办理上述房地产过户手续，均未发现杨国强。都说杨国强目前离开湖南隆回县老家去了长沙躲债去了，一直没有回来。黄耒生所说上述事实有杨国强母亲证言予以佐证。2013年4月18日、2014年4月23日，杨国强在黄耒生不知情的情况下将上述两处房产设定抵押，亦给黄耒生造成客观上过户不能的原因，且至今还处于抵押状态。故上述房地产至今未能办理过户至黄耒生名下的原因系非因黄耒生自身原因。（2020）粤2071执异98号执行裁定认为：“……2013年3月涉案房地产已经登记至杨国强名下，即使至2014年4月杨国强将该案房地产设定抵押之时，双方也有超一年时间可办理过户登记……”法院以上述理由驳回黄耒生执行异议请求，但黄耒生在执行异议中已经明确是这段期间找不到杨国强，且有杨国强母亲谈话录音予以佐证。法院认为双方有一年时间可以办理过户登记，与事实不符。黄耒生并非法律专家，不清楚通过诉讼解决办理过户，法律亦不能强人所难。原告的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第28条之规定，法院不得执行涉案房地产，且涉案房地产理应属黄耒生所有。被告容润甜辩称，1.黄耒生未提供任何可信的证据证实其与杨国强之间存在真实的买卖商品房协议并已全部支付购房款。黄耒生主张首期购房款80万元已在合同签订后支付给杨国强，但仅提供购房合同及收款收据，容润甜无法确认上述证据中签名的真实性，另一方面，从社会基本常识分析，80万元的巨大款项不可能完全通过现金支付，即使这80万元全部通过现金支付，黄耒生也应该提供证据证实其购房款的来源，譬如相应时间段的取款记录。2.黄耒生未提供任何合法有效的证据证实其占有涉案不动产。3.黄耒生主张2010年10月8日签订购房合同，2013年3月13日完成出证，2014年4月办理抵押登记，即使双方的买卖合同关系是真实的，黄耒生为何在涉案房产无权利瑕疵的一年时间内不办理过户登记，或就此通过向法院诉讼主张相应的权利，就此疑问，黄耒生不能仅仅以此不懂法作为抗辩的理由。据此，即使买卖合同关系是真实存在的，黄耒生也因怠于办理过户登记而丧失了提出执行异议的权利。综上，容润甜有理由相信黄耒生与杨国强之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，不排除双方恶意串通损害容润甜合法权益的情形，故请求贵院依法驳回黄耒生的诉讼请求。被告曾令武、杨国强未到庭应诉、答辩、质证，也未向本院提交书面意见和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年4月25日，杨国强向中山市富利房地产有限公司购买位于中山市×××××××石龙湾商住楼2区3卡、4卡商铺，每卡382400元，合计764800元。2010年10月8日，杨国强与黄耒生签订《买卖商品房协议》，约定黄耒生购买杨国强名下位于中山市×××××××石龙湾商住楼2区3卡、4卡商铺（以下简称涉案商铺，粤房地证字第0213015191号、0213015172号，不动产登记时间为2013年3月8日），总价款为90万元整，签订协议当天黄耒生向杨国强支付80万元，待办理房产证并约定过户时支付尾款10万元；签订协议第二天双方办理商铺移交手续，双方同意继续由梅佳求租用，租金由黄耒生收取。同日，杨国强出具收款收据，载明已收房款80万元。关于该80万元的构成，证人陈再福称因黄耒生只有50万元，遂向其借款30万元现金，但基于老乡关系未向黄耒生出具借条，一个多月后黄耒生偿还了所借款项；该30万元现金是在黄耒生的办公室交付的，黄耒生也是在办公室支付80万元现金给他人，陈再福不认识该人，但黄耒生告诉其该人为杨国强。关于占有使用情况，黄耒生提供的证据显示，2007年3月8日，杨国强与梅佳求签订铺位出租合同，约定租期三年，租金4200元/月，自2010年10月起租金交给黄耒生，黄耒生自称至今已收取租金50万元左右，但提供的租金收据显示黄耒生收取了截至2012年5月的租金。2020年4月23日，黄耒生将尾款10万元支付至法院账户。容润甜与曾令龙、杨国强民间借贷纠纷一案，本院作出（2015）中一法民三初字第220号民事判决，判令：曾令龙向容润甜偿还借款本金10万元及逾期利息，杨国强对上述债务承担连带清偿责任。判决生效后，因曾令龙、杨国强未按期还款，容润甜向本院申请强制执行，案号为（2016）粤2071执6324号。执行中，本院轮候查封杨国强名下的涉案商铺，后于2018年12月21日、2019年6月20日转为正式查封。2020年2月17日，黄耒生以本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定为由，提出执行异议。本院于2020年4月27日作出（2020）粤2071执异98号执行裁定书，驳回黄耒生的异议请求。黄耒生遂向本院提起案外人执行异议之诉，主张前述实体权利。另查，涉案商铺于2013年4月18日办理抵押登记，不动产登记证明号为粤房地他项权证中府字第0113008412号、第0113008415号，被担保主债权数额为160.67万元，抵押权人为中山市××信用合作联社三乡信用社，注销抵押时间为2014年4月18日；于2014年4月23日办理抵押登记，不动产登记证明号为粤房地他项权证中府字第0114010365号、第0114010366号，被担保主债权数额为1000万元，抵押权人为中山银达融资担保投资有限公司。中山银达融资担保投资有限公司于2020年9月16日向本院提交说明称：杨国强以其名下位于中山市×××××××××××××石龙湾商住楼2区3卡、4卡的房产为中山市集隆电子有限公司与交通银行股份有限公司之间的综合授信合同提供抵押担保，贷款金额为1000万元，期限2年，由中山银达融资担保投资有限公司提供担保，前述贷款已到期全部归还，中山银达融资担保投资有限公司的担保责任已解除。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案的争议焦点主要有：一、涉案商铺的权属认定问题；二、黄耒生对涉案房产享有的权利能否排除强制执行？关于焦点一。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，涉案商铺登记在杨国强名下，黄耒生与杨国强虽然签订了《买卖商品房协议》，黄耒生也按约支付了房款，但黄耒生基于该协议对涉案商铺所享有的权利实际为物权期待权，有权要求杨国强协助办理过户手续，故黄耒生要求确认涉案商铺归其所有，于法无据，本院不予支持。关于焦点二。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从前述规定可知，案外人的异议请求必须同时符合四个条件，才能排除法院的强制执行。本案中，黄耒生与杨国强在法院查封涉案商铺前已经签订《买卖商品房协议》，并已经支付首期款80万元，剩余款项10万元也交付法院执行，且自2010年10月起开始收取涉案商铺租金，即在查封之前已经合法占有使用该商铺。黄耒生购买涉案商铺时，清楚知晓涉案商铺并未出证，在2013年3月涉案商铺办理了不动产权证后，按照协议约定杨国强应协助黄耒生办理过户手续，黄耒生也自称其多次找过杨国强协商办证事宜，但因为无法找到杨国强而未能成功过户，之后杨国强又于2014年在涉案商铺上设定抵押权，以及因为杨国强涉诉原因导致涉案商铺被查封，因此本院认为涉案商铺无法过户并非因黄耒生自身原因所导致。故，黄耒生的异议请求符合前述法律规定，可以排除本院的强制执行。综上所述，曾令武、杨国强经合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十二条的规定，缺席判决如下：一、（2016）粤2071执6324号案不得执行被告杨国强名下位于中山市×××××××石龙湾商住楼2区3卡（粤房地证字第0213015191号）、4卡房地产（粤房地证字第0213015172号）；二、驳回原告黄耒生的其他诉讼请求。案件受理费15600元（原告黄耒生已预交），由原告黄耒生负担。如不服本判决，原告黄耒生、被告容润甜可在判决书送达之日起三十日内，被告曾令龙、杨国强可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈春华人民陪审员  伍锦霞人民陪审员  郭惠玲二〇二〇年十一月四日书 记 员  彭 丰练洪银