福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0104民初3057号 原告:福州融侨物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区西江滨大道**融侨锦江花园****、6#、7#、8#、9#、10#楼连接体地下0.1层04商业用房。 法定代表人：林宏修，公司董事长。 委托诉讼代理人：郑淑琼，福建明安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈小丹，上海锦天城(福州)律师事务所律师。 被告：李金河，男，1943年10月26日出生，汉族，住江西省上饶地区鄱阳县。 原告福州融侨物业管理有限公司（以下简称融侨物业公司）与被告李金河物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告融侨物业公司委托诉讼代理人陈小丹到庭参加诉讼，被告李金河经本院公告送达传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告融侨物业公司向本院提出诉讼请求:1.依法判决被告立即向原告支付福州市仓山区××街道××路××号××＃楼××层××单元的物业管理费11947.2元（从2018年1月算至还清之日，暂计至2019年7月）；2.判令被告向原告支付水电公摊费1615元（从2018年1月算至实际还清之日,暂计至2019年7月）；3.判令被告向原告支付逾期支付物业服务费的违约金1760元（按逾期支付物业服务费的日千分之三从2018年1月算至实际还清之日，暂计至2019年7月）；4.判令被告承担本案律师费2000元及本案全部诉讼费用（包含公告费）。事实与理由：被告系福州市仓山区××街道××路××号××＃楼××层××单元的业主（建筑面积209.59平方米）。2013年4月19日，被告同融侨集团股份有限公司签订《商品房买卖合同》，确认接受原告所提供的物业服务。合同约定的物业服务费标准：物业管理费每月3元／平方米（不含公摊水电费及电梯电费）（即每月628.8元），公摊水电费按85元／月／户收取，被告应于每月10日前向原告支付物业服务费等费用。2014年4月21日，被告登记入住上述房屋并由原告为被告提供物业管理服务。然而，被告从2018年1月起即开始拖欠物业服务费（含水电公摊费），虽原告几经催讨，但被告仍未缴纳，暂计至2019年7月共计19个月。依据合同约定，被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交纳物业服务费的千分之三交纳违约金，并赔偿原告因催收物业费而支出的费用，包括但不限于邮寄费、公告费、诉讼费和律师费等，故被告应向原告支付从2018年1月起逾期缴纳物业服务费的违约金（暂计至2019年7月），共计1760元，并承担原告因提起本案诉讼所产生的律师费及相应的诉讼费用。 被告李金河未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告李金河未提交证据及质证意见，视为放弃举证、质证权利。原告提交的李金河身份信息件复印件中记载的李金河身份信息与本院核实的一致，对身份信息件复印件载明的身份信息本院予以确认。原告提交的其余证据均有原件核对，对上述证据的形式真实性本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月19日，被告与案外人融侨集团股份有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告向融侨集团股份有限公司购买福州市仓山区××街道××路××号××＃楼××层××单元。《商品房买卖合同》附件四《前期物业服务合同》载明，以融侨集团股份有限公司为甲方，融侨物业公司为乙方，双方签订的《前期物业服务合同》主要条款有如下约定：由乙方为仓山区××街道××路××号小区提供物业服务，合同期限自业主入伙之日至首次业主大会确定物业服务企业，并签订《物业服务合同》生效之日；物业管理费每月3元（不含公摊水电费及电梯电费），公摊水电费按85元／月／户预收，甲方、业主应于每月10日前向原告支付当月物业服务费等费用，甲方或业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交纳物业服务费的千分之三交纳违约金，并赔偿乙方因催收物业费而支出的费用，包括但不限于邮寄费、公告费、诉讼费和律师费等。被告李金河对上述《前期物业服务合同》主要条款已仔细阅读，愿意按照《前期物业服务合同》约定缴纳物业服务费。 自2018年1月起，被告李金河未向原告支付物业服务费。2019年9月，原告委托律师向被告邮寄《律师函》，要求被告支付2018年1月至2019年7月的物业管理费11947.2元以及水电公摊费1615元。该邮件被拒收。 另查，因本案诉讼，原告支付律师代理费2000元。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，原告与讼争房屋建设单位签订的《前期物业服务合同》对包括被告在内的所有通江路148号小区业主具有约束力。被告应当依照《前期物业服务合同》的约定，及时向原告交纳物业服务费。 关于原告要求被告支付本案物业服务费的诉请，本院认为，2019年1月1日起施行的《福建省物业管理条例》第四十八条规定：业主应当按照物业服务合同约定及时足额交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。对经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主，业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。上述规定主要是考虑到业主欠缴物业费的情况、原因各异，通过物业服务企业的催交、公告方式，可以提供双方沟通的机会，明确是否欠费的事实，妥善解决欠费纠纷等。因此，依法催交是物业服务企业起诉欠费的前提，物业服务企业须向欠费业主依法进行催交、催交后未缴纳的进行公告后方可起诉欠费业主。原告提供的现有证据仅能证实其于2019年9月向被告书面催交物业服务费，原告的催交行为尚不符合《福建省物业管理条例》第四十八条的规定，故对原告要求被告支付物业服务费以及违约金的诉请，本院不予支持。 原告要求被告支付水电公摊费1615元，但原告提供的现有证据无法证实其已代为交纳了公摊水、电费以及该费用的具体金额，且合同约定的85元/月/户仅为预收，非实际金额，现原告以此为据要求被告支付水电公摊费，本院不予支持。因原告未能依法催交物业费，现其要求被告支付因本案诉讼支出的律师代理费用2000元，依据不足，本院不予支持。被告经本院公告送达传票未到庭，依法缺席判决。综上，依照《福建省物业管理条例》第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告福州融侨物业管理有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费233元，由原告福州融侨物业管理有限公司负担。公告费（凭公告费收据），由原告福州融侨物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈家挺 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  邱仕鹏 附：本民事判决书引用的主要法律条文 第四十八条业主应当按照物业服务合同约定及时足额交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第四十八条业主应当按照物业服务合同约定及时足额交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。 对经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主，业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。 物业所有权发生转移时，原业主应当结清物业服务费以及水电公摊等相关费用。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。