江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终1331号上诉人（原审被告、反诉原告）：孔令龙，男，汉族，1966年11月18日出生，住九江市彭泽县。委托诉讼代理人：徐睿国，陕西一叶律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭泽县民德投资有限公司，住所地彭泽县房产管理局内，统一社会信用代码：913604300516066519。法定代表人：王朝霞，系该公司董事长。委托诉讼代理人：梅芳滨，江西民群律师事务所律师。上诉人孔令龙因与被上诉人彭泽县民德投资有限公司租赁合同纠纷一案，不服江西省彭泽县人民法院（2020）赣0430民初165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案受理，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。孔令龙上诉请求：一、请求撤销江西省彭泽县人民法院作出的（2020）赣0430民初165号民事判决书的全部判决内容并依法改判或发回重审。二、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审人民法院认定事实不清。首先，涉案房屋属于公租房，被上诉人在拍租过程中严重违反我国相关法律规定，且租赁价格远高于一般商铺。其次，原审法院在未查明涉案房屋是否有消防设施及竣工验收的情况下，直接判决驳回上诉人反诉请求于法无据。再次，原审法院在判决中对涉案的建设工程竣工验收存疑问题，在被上诉人在第三次开庭后向法庭提交了所谓的建设工程竣工验收报告，该建设工程竣工验收报告仅仅为每栋楼一张清单。而且该证据是在上诉人及其代理律师向彭泽县住房和城乡建设局档案室调查取证得知该涉案建设工程竣工验收报告并未依法向其备案，向原审法院依法提出调查证据申请请求原审法院依法向彭泽县住房和城乡建设局查证核实后，被上诉人在庭审后突击向原审法院提交，且不说该证据的真实性如何，但根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法）的解释》以及2020年5月1日开始施行的法释〔2019］19号《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（2019修正）》的规定，该证据已不能作为证据使用。但原审法院却在上诉人依法申请其向彭泽县住房和城乡建设局调取查证该涉案建设工程竣工验收报告时，却向涉案工程监理单位项目代理人核实应该按照相关法律规定的未查明事实，并据此来肯定被上诉人在案后提交的该涉案建设工程竣工验收报告，属于未依法予以查清，严重违法的本末倒置行为。最后，原审法院在本案中关于租赁门面消防存在问题、建设工程竣工验收未备案、被上诉人开具收款票据以及拍卖过程存在问题不属于本案处理范围定论亦系对事实未查明。原审法院在明知该租赁房屋不具备使用条件，所开票据不符合合同及相关票据法律规定的情况下，却回避了事实而进行判决。二、原审人民法院程序严重违法。原审法院在该案审理过程中经2020年3月26日、2020年4月28日两次庭审质证，两次调解未果的情况下休庭，因被上诉人于2020年5月15日向其递交了变更及撤销诉讼请求申请，原审法院又于2020年6月5日因被上诉人变更及撤销诉讼请求再次开庭。根据民事诉讼法的规定，变更诉讼请求应当在第一审程序法庭辩论终结前提出。原审法院再次开庭并支持被上诉人的变更和撤销诉讼请求属于程序违法。其次，被上诉人于2020年第三次开庭结束后向法庭提交了所谓的建设工程竣工验收报告，该证据属于早就存在的证据，但被上诉人却在本案中一直迟迟未向法庭提交，在第三次庭审结束后向原审法院提交，原审法院并依此证据向涉案工程监理单位项目代理人核实，并未按照相关法律规定向主管单位调查的法定程序查证，该证据不能再作为定案证据。最后，原审法院于2020年6月23日做出（2020）赣0430民初165号民事判决书，在2020年6月23日上午向上诉人进行了对涉案的建设工程竣工验收存疑问题经法院依法向涉案工程监理单位项目代理人核实进行质证，在质证之后原审法院立即将其（2020）赣0430民初165号民事判决书向上诉人宣判，在如此短暂的时间中质证后就宣判，该质证程序的实用性及相关性均不符合常理及法律规定。三、原审人民法院适用法律错误。被上诉人却在拍卖招租中隐瞒该涉案建设工程房屋无消防设施及建设工程竣工验收报告未进行备案的事实，被上诉人存在严重欺诈行为，且在拍卖过程中以拍卖价格高于当地商业商铺的平均租赁价格出租给上诉人，原审法院在程序严重违法的情况下就武断的认定上诉人构成违约并支持了被上诉人要求上诉人支付2019年8月1日至2020年7月30日止的店面租金及双方签订的《彭泽县民德投资有限公司经营性服务用房租赁合同》合法有效的情形属于适用法律错误。请求贵院依法改判或发回重审。彭泽县民德投资有限公司辩称：一、上诉人通过公开竞拍的方式取得涉案房屋租赁权，双方签订的合同系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，是合法有效合同。二、双方签订合同后，上诉人支付了第一年的租金，一直在使用店面，涉案店面是否存在消防问题不影响上诉人正常使用店面。上诉人也没有证据证明因为消防设施问题而造成损失以及影响营业的情况。三、涉案店面消防设施问题已经通过了消防验收。四、根据合同法规定承租人不支付租金的法定事由只能是租赁物不能使用和收益，出租人的义务是保持租赁物的用途，在本案中作为租赁物的店面不存在不能使用和收益的情况，综上我们认为一审的判决是正确的，请求驳回上诉人的上诉请求。被上诉人彭泽县民德投资有限公司向一审法院起诉请求：一、解除租赁合同，被告退出租赁店面，店面交付给原告。庭审中原告书面申请撤回该项诉请；二、被告向原告支付4栋01-02店面房2019年8月1日至2020年1月30日的租金32,500元，并继续承担租金至店面交还给原告之日止（按年租金78,000元计算）。庭审中原告根据县政府的免收三个月租金的文件，书面申请变更该项诉请为请求判令被告给付租赁店面第二年租金58,500元（2019年8月1日至2020年7月30日）；三、被告承担本案诉讼费用。孔令龙向一审法院反诉请求：一、请求法院判令被反诉人与反诉人签订的《彭泽县民德投资有限公司经营性服务用房租赁合同》属于无效合同。二、请求法院判令被反诉人向反诉人支付4栋01-02门面房2018年7月1日至2019年7月31日多收取的租金69,064.2元及2018年7月1日至2019年8月20日银行同期贷款利息3,781.74元；以69,064.2元为基数，自2019年8月21日起按照全国银行业间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的利息。三、请求法院判令被反诉人向反诉人支付4栋01-02门面房装修款约50,000元。四、本诉及反诉的诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：原告（反诉被告）彭泽县民德投资有限公司系彭泽县人民政府批准并出资设立的国有独资公司。2015年6月彭泽县民德投资有限公司通过与彭泽县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》的方式取得了地块编号为DGN2015016，土地面积为6672.31平方米，土地用途为商业、住宅的山南隧道口以东土地的使用权。之后彭泽县民德投资有限公司在该土地上投资建造了保障性住房。工程竣工后珠珊建设集团有限公司（施工单位）、江西省恒信建设工程监理咨询有限公司（监理单位）、九江市建筑设计院（勘察单位）、九江天际建筑设计院（设计单位）、彭泽县民德投资有限公司（建设单位）分别签署“符合要求”的验收意见，并在《建设工程竣工验收报告》上签字盖章。2018年6月份彭泽县民德投资有限公司通过随机抽取的方式，确定由江西泰华拍卖有限责任公司对包括涉案保障性住房非住宅部分（门面、店铺）为期三年的租赁权进行拍租。此后被告（反诉原告）孔令龙通过公开拍卖成功竞得了彭泽县山南隧道（东侧）公租房1-7号楼4栋01-02号门面三年的租赁权，并签署了拍卖成交确认书。2018年7月2日彭泽县民德投资有限公司（甲方、出租方）与孔令龙（乙方、承租方）签订了《彭泽县民德投资有限公司经营性服务用房租赁合同》，内容为，“一、标的：甲方位于彭泽县山南隧道东侧小区4栋01-02号房产（门面），建筑面积：148.93平方米。注：山南隧道公租房门面，限制经营餐馆。二、租赁年限及租金、押金。1、租期自2018年7月1日起至2021年7月30日止。（已送一个月装修）。2、租金：按租赁标的面积收取，01-02号门面年租金78,000元，三年租金234,000元。（注：其他物业管理费由乙方向物业公司交纳，与甲方无关。）。3、租金给付方式：乙方应在合同签订前支付第一期的租金（门面、商铺一年一付；车库、杂物间三年一次性支付租金）；乙方若逾期不付，则视为乙方违约，甲方有权依法终止合同，不赔偿乙方任何损失，并要求乙方赔偿违约金。…三、双方权利及义务。（一）甲方权利义务。1、因甲方原因造成乙方承租期间不能使用租赁房屋，甲方应赔偿由此造成的直接经济损失。2、甲方应在本合同签订前完成出租房屋的电力、供水系统。3、甲方若对房屋需进行定期检查时，应提前3日通知乙方；避免对乙方使用该房屋造成影响。4、乙方办理经营所需消防、环保、工商、卫生等相关手续，甲方给予配合并提供有关文件资料。5、该出租房产交付乙方承租之前所发生的各项费用均由甲方自行承担，与乙方无关。（二）乙方权利义务。1、乙方在租赁期间，必须购买相关的财产及人身意外保险（包括但不限于防高空坠物和火灾等风险）。2、出租房屋自交付乙方开始，承租期内发生的房屋结构损坏，漏水，渗水，火灾，人员事故等，所造成的损失和赔偿均由乙方自行承担；如因前述各种原因还导致出租的房屋亦有损失的，乙方应承担全部赔偿责任。3、未经甲方书面同意及未经有关部门审批，乙方在承租期内所有装修使用，均不得改变出租房屋的原有结构，上下水通道（含过道等公用位置）；亦不得改变房屋的使用用途。4、租赁期间，乙方应合理使用并爱护房屋。出租房屋及其附属设施损坏或发生故障的，由乙方负责维修养护并承担所有费用。乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。5、未经甲方书面同意，乙方不得擅自将承租房屋转租或分租他人，否则甲方有权单方解除合同。6、乙方必须依法开展经营活动，否则甲方有权单方面解除合同。四、合同终止或者解除时租赁房屋的交付要求。…2、乙方租赁期间投入的装饰装修，在租赁期间届满或者合同解除时，应无偿交付给甲方使用。乙方返还时的房屋，须处于正常生活使用的状态。出租房屋使用功能应完好无损，与墙体连为一体的装饰装修不得毁损和破坏（包括电话、网络、监控线路、消防设施及卫生间的一切设施）。乙方所添置的可以搬移的家具、家电和器具等，乙方有自由处置权。五、违约行为及违约责任。（一）违约行为。甲、乙双方未按照合同约定条款履行各自合同义务的，均属违约。（二）违约责任。若甲方违约，违约解除或者提前终止合同，则自乙方无法使用租赁房屋之日起，乙方有权单方解除本合同；并赔偿乙方实际损失（包括装修、经营损失等）。若乙方违约，出现不按时交纳租金超过一个月，擅自转租等违背合同约定义务的情形，甲方有权单方解除本合同，乙方无条件退出经营场所。…。出租方（甲方）：加盖彭泽县民德投资有限公司公章及其法定代表人程遇仁印章，承租方（乙方）：孔令龙签名捺印”。签订合同的同时期孔令龙按照约定支付了门面押金、佣金、物业费以及01-02号二间门面第一年的租金78,000元等费用。2018年7月10日彭泽县房产管理局向孔令龙出具江西省政府非税收入票据（NO：02342702），票面内容为：“执收单位代码001039、收入项目公租房租金、项目编码008010、数量30600、征收标准5元/平方/月、金额153000”。此后孔令龙对承租的门面进行装修，用于经营电动车，本案开庭审理时孔令龙表示该门面在开门营业。彭泽县公安消防救援大队于2019年10月16日上午10时接到群众举报称彭泽县山南隧道东侧公租房商铺消防设施造假，该大队于当日上午11时派员到现场核查，证实确实存在商铺室内消火栓无玻璃门、未配置消防水带水枪和未敷设消防给水管网的问题。该大队工作人员并约谈了山南新区公租房负责人及原施工单位相关责任人，责令尽快拿出整改方案，落实相关安全防范措施，同时该大队将核查情况以书面形式上报县政府，并出具了《关于彭泽山南隧道东侧公租房商铺消防设施造假的群体举报问题的回复》的书面材料。彭泽县民德投资有限公司分别于2019年10月20日上午和2019年10月29日上午，派人对山南隧道东侧公租房商铺消防设施施工整改，因孔令龙与施工人发生争执报警而停止施工。2020年5月13日彭泽县民德投资有限公司再次派人对消防设施进行整改。现彭泽县民德投资有限公司认为孔令龙未按照合同约定支付租金，故诉至本院，要求依法处理。孔令龙亦认为彭泽县民德投资有限公司与其签订的《彭泽县民德投资有限公司经营性服务用房租赁合同》因出租房屋消防未到位、未经竣工验收及备案存在欺诈而致无效，其未违约，彭泽县民德投资有限公司应承担相应责任，故反诉至本院，要求依法处理。一审法院认为，本案争议的焦点是原告（反诉被告）彭泽县民德投资有限公司与被告（反诉原告）孔令龙签订的《彭泽县民德投资有限公司经营性服务用房租赁合同》是否有效？根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案的被告是通过公开拍租的方式竞得所租赁的门面，从报名参加、举牌竞价、签订拍卖成交确认书，直至与原告签订《彭泽县民德投资有限公司经营性服务用房租赁合同》、支付租金等相关费用、进行装修营业，整个过程均是其真实的意思表示，其未举证证明此过程原告对其实施了欺诈、胁迫的行为以及原告与他人恶意串通的事实，另外双方签订的《彭泽县民德投资有限公司经营性服务用房租赁合同》内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，未损害国家、集体、第三人的利益以及社会公共利益。综上，本院认为原告彭泽县民德投资有限公司与被告孔令龙签订的《彭泽县民德投资有限公司经营性服务用房租赁合同》合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。现被告未按照约定交纳租金，原告诉请要求被告按照彭泽县财政局相关文件减免3个月租金后予以交纳，符合客观事实、合同约定以及法律规定，本院予以支持；对被告的反诉请求因缺乏事实依据和法律依据，依法不予支持；对被告关于租赁门面装修产生费用的鉴定申请亦不予采纳。关于被告对涉案建设工程竣工验收报告真实性存疑的意见，本院已依法向涉案工程监理单位项目代理人核实，另被告也未充分举证证明该报告系伪造，故本院对被告的该辩称意见依法不予采纳。关于被告辩称租赁门面消防存在问题、建设工程竣工验收报告未备案、原告开具收款票据存在问题以及拍卖过程存在问题的意见，不属于本案处理范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第五十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）孔令龙于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）彭泽县民德投资有限公司2019年8月1日至2020年7月30日止的店面租金共计58,500元；二、驳回被告（反诉原告）孔令龙的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取306元，由被告（反诉原告）孔令龙负担。反诉案件受理费减半收取1,378元，由被告（反诉原告）孔令龙负担。本院二审期间，上诉人孔令龙围绕上诉请求依法提交了以下证据：证据一、信访事项处理意见书。予以证明本案所涉工作房屋在上述两个时间段内均没有消防设施且至今未达到建设施工或者商用房屋消防设施的条件；证据二、孔令龙房屋的四张照片。予以证明是消防设施不到位造假导致上诉人的店面着火，还有房屋漏水影响使用。被上诉人质证意见：对证据一真实性没有异议。但是回复的内容反映的是消防设施整改的问题以及进度，而不是上诉人所说的消防是否得到建筑工程的标准的问题。被上诉人对证据二三性均有异议，照片没有参照物，不能反映情况，无法确定是上诉人的店面。照片上也无法看出漏水的情况。被上诉人围绕上诉请求依法提交了以下证据：彭泽县住房城乡建设局建设工程消防验收意见书。予以证明两个案件的案涉店面消防设施已经通过了消防验收。上诉人质证意见：该证据因为没有原件，希望法庭对原件进行核查。该证据的第一页第三段显示的内容，恰恰证明本案所涉公租房商铺消防设施现在均未到位及合格。根据我国《消防法》、《建筑法》以及相关法律规定，消防设施不合格的建筑物属于不合格产品不具备使用条件。对于上述争议事实，本院认定如下：彭泽县双峰隧道东侧公租房1-7#楼及附楼工程7栋单体消防验收合格。本院对一审法院查明的事实予以确认。本案二审期间，本院考虑到受新冠疫情影响经营市场不景气，经协调，彭泽县民德投资有限公司同意在一审法院已减免3个月租金的基础上再减免3个月的租金（即6500×3=19,500元）。本院认为，本案争议焦点为：涉案租赁合同解除问题；租赁店面消防存在问题是否影响合同效力问题；涉案店面工程是否经竣工验收备案，彭泽县民德投资有限公司开具的租金收款票据不真实问题；变更诉讼请求及涉案工程竣工验收报告在庭审结束后向法院提交程序违法问题。关于涉案租赁合同解除问题。孔令龙租赁店面经营已二年多，即使解除合同也应支付租赁期间的租金，本案租赁合同是通过竞拍的方式自愿签订的，未违反法律及行政法规强制性规定，应为有效合同。租金在竞拍时就有约定，出租方按照合同约定收取租金符合规定。店面装修双方在合同中约定租赁期满或者合同解除时无偿给出租方。孔令龙在一审法院反诉请求法院判令租赁合同无效、返还多收取的租金及支付店面装修款，并未诉请解除合同；关于租赁店面消防存在问题是否影响合同效力问题。店面消防问题并不当然影响租赁合同效力，但如果发生火灾造成损失，出租人应当赔偿，本案中孔令龙未提交发生火灾及造成损失的证据，且该房屋按照《中华人民共和国消防法》第十三条的规定进行了项目建设工程消防设计备案，申请了消防专项验收，彭住建消验［2020］第16号建设工程消防验收意见书证明消防验收合格；关于涉案店面工程是否经竣工验收备案及彭泽县民德投资有限公司开具的租金收款票据不真实问题。从当事人在一审法院提交的证据看工程已经竣工验收，如果租金收款票据存在问题是政府有关部门监管的问题，并不当然影响合同效力。关于变更诉讼请求及涉案工程竣工验收报告在庭审结束后向法院提交程序违法问题。彭泽县民德投资有限公司于2020年5月15日向一审法院提出变更诉讼请求申请，法院6月5日再次开庭审理，给了答辩时间，不违反程序。工程竣工验收报告不是租赁合同的必要证据，对本案支付租金诉请不产生影响。综上所述，上诉人孔令龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本应维持。但本院二审期间，考虑到经营市场受疫情影响，经本院协调，出租方彭泽县民德投资有限公司同意在一审法院减免了三个月租金的基础上再减免三个月的租金19,500元，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第一项、二项规定，判决如下：一、维持江西省彭泽县人民法院（2020）赣0430民初165号民事判决第二项；二、撤销江西省彭泽县人民法院（2020）赣0430民初165号民事判决第一项；三、孔令龙于本判决生效后十日内向彭泽县民德投资有限公司支付2019年8月1日至2020年7月30日止的店面租金共计39,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3,927元，由上诉人孔令龙负担。本判决为终审判决。审判长  蒋凤英审判员  李 庐审判员  郑敏红二〇二〇年十一月十九日法官助理吴谦书记员黄清华