鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0304民初1754号原告：鞍山钢铁集团有限公司房产物业管理中心，住所地：鞍山市铁东区钢城街10号。负责人：姜云峰，系该公司经理。委托代理人：罗忠宝、杨春明，系该公司职员。被告：张泽东，男，汉族，1977年I2月27日生，住址：鞍山市立山区。原告鞍山钢铁集团有限公司房产物业管理中心（以下简称：鞍钢房产物业）诉被告张泽东租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日受理后，依法组成合议庭审理此案，于2020年7月15日、11月4日公开开庭审理此案，原被告均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2014年7月1日起，原告与被告就坐落于立山区，房屋产籍号3-53-29,建筑面积295.86m2的房屋，以一年一签的形式签订了《房屋租赁合同》。2019年6月30日上一年度租赁合同期满，原被告双方再次续签了编号为S1907035的新的一年租赁合同。合同约定：房屋使用用途批发零售、租赁期限自2019年7月1日至2020年6月30日止、年租金42612元。合同签订后，被告如约履行了交付租金的义务。但合同履行期间，原告发现被告于2017年8月30日在未告知原告、亦未经原告同意的情况下，擅自将案涉房屋转租给了他人。综上，原告认为，被告的行为己严重地侵害了原告的合法权益。根据原被告双方《房屋租赁合同》第四条第十款，及第七条第六款第(1)项的约定，依法向贵院提出诉讼，请求贵院依法判令解除双方的租赁关系；被告支付2020年7月1日起至实际倒出房屋之日止的房租金，每月3551元；被告承担诉讼费用。被告辩称：不同意解除合同，我没有违反租赁合同约定而转租他人，我与李庆斌，刘宏波是合伙开的烧烤店，希望法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：自1997年起，被告租用原告处位于立山区，房屋产籍号3-53-29,建筑面积295.86m2的房屋，该房产由被告一直租用至今。租房最初双方三年签订一次租赁合同，后期一年一签。2019年6月30日上一年度租赁合同期满后，原被告双方再次续签了编号为S1907035的租赁合同。合同主要约定：出租方（甲方）原告、出租方（乙方）深东益民超市；租期自2019年7月1日至2020年6月30日止；年租金42612元；房屋的使用用途为批发零售；合同签订后，在未经甲方书面同意的情况下，乙方不得擅自转租；合同第七条六款一项、三项规定：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，将承租房屋擅自转租的。将承租房屋擅自拆改或改变房屋用途的；在租赁期满后，乙方要求续租，需提前三个月出面通知甲方，经甲方同意后，在同等价位情况下，乙方有优先承租的权利，并重新续签合同。原被告在合同的落款处签章、签名。被告是深东益民超市实际经营者。2017年8月30日，针对涉案的房产，被告（甲方）与案外人李庆斌（乙方）签订了房屋租赁协议，被告将涉案房屋转租与案外人李庆斌，租期五年，年租金135000元。2017年9月15日，在上述租赁合同协议落款处加载：“注：计算租金时间，甲方于2017年9月15日将房屋交与乙方，为给乙方留出40天装修时间，所以计租时间从2017年10月25日起”，被告张泽东在加载内容的甲方处签名，案外人李庆斌、刘洪波、张兴花在落款处签名。庭审中被告出示原告在2017年9月11日出具的《证明》，证明主要载：鞍山市立山区网点，其产权系鞍钢集团房产物业公司所有，现租赁给张泽东经营，如果承租人在不违反合同条款的前提下可以连续承租五年（2017年7月1日-2022年6月30日）2017年10月25日，被告张泽东、案外人李庆斌、刘洪波签订《合资经营金山烧烤店协议》，协议主要约定，三方同意用张泽东深沟寺门点合开烧烤店，从2017年10月25日至2022年10月24日，到期后此房使用权归张泽东。2018年10月4日，被告张泽东与案外人刘洪波签订《房屋终止租赁协议》，载：2017年8月30日，张泽东与刘洪波签订的房屋租赁协议书，张泽东将位于网点租给刘洪波，因刘洪波不再经营，双方协商同意，从2018年10月25日双方解除房屋租赁协议，不再存在租赁关系。2018年10月6日，被告张泽东与案外人李庆斌签订《房屋终止租赁协议》，载：2017年8月30日，张泽东与李庆斌签订的房屋租赁协议书，张泽东将位于网点租给李庆斌，因李庆斌不再经营，双方协商同意，从2018年10月25日双方解除房屋租赁协议，不再存在租赁关系。另查，现涉案争议的房屋由案外人张兴花转兑与案外人何义祥，由于张兴花与何义祥在履行转兑饭店的协议过程中产生争议，张兴花将本案被告张泽东、案外人何义祥起诉至我院，该案审理中，被告张泽东辩称己方是网点的出租方，不是经营者，没有参与张兴花与何义祥的转兑协议，对原告没有赔偿义务。又查，庭审中被告认为，2017年8月30日签订的房屋租赁协议在2017年9月15日加载内容时，落款处应只有外人李庆斌、刘洪波签名，而张兴花的签名己方不知情，对张兴花签名己方不予认可。上述事实，原告提供证据有：原被告租赁合同、被告与案外人租赁合同等；被告提供证据有：被告与案外人租赁合同、原告出具的证明材料、判决书、合资经营协议、房屋终止租赁协议等。以上证据，经庭审审查，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为：原被告为租赁关系，原告将己方管理的房屋租赁被告使用，双方签署了房屋租赁合同，租赁合同中明确约定，在未经甲方书面同意的情况下，乙方不得擅自转租租赁房产，另不得改变房屋使用用途。而事实是被告已经将涉案房屋转租他人经营使用，并改变了合同中约定的批发零售的使用用途，用于经营饭店生意，据此被告已经违反双方在合同中约定的条款。另涉案合同的租期为2019年7月1日至2020年6月30日，双方在未签署续租合同的情形下，被告的租赁期限已经届满，故原告依据双方合同的约定，解除双方的租赁关系理由正当，符合事实及法律规定，本院对原告的诉讼请求予以支持。庭审中被告认可自2020年7月1日起欠缴被告租金每月3551元，故本院对原告要求被告支付自2020年7月1日起至实际倒出房屋之日止，每月3551元的租金请求予以支持。关于被告辩称，己方没有转租行为，系与案外合伙经营饭店，不存在违反租赁合同条款，不同意解除租赁合同一节，被告于2017年8月30日与李庆斌签订了房屋转租协议，2017年9月15日与李庆斌、刘洪波在原转租合同中又签署姓名，虽2017年10月25日，被告与刘洪波、李庆斌签订了合伙协议，但2018年10月4日、1月6日被告又分别与李庆斌、刘洪波签署了房屋退租协议。被告与李庆斌、刘洪波从租赁关系转到合伙关系，又回到租赁关系，本院无法确认被告真实存在与案外人合伙经营的事实；另2019年案外人张兴花起诉被告时，被告在案件审理中明确辩称己方将涉案房屋予以转租；再另被告纵有万般理由亦无法对抗租期已经届满的客观事实，故本院对被告的辩解不予采信关于被告提供一份原告于2017年9月11日出具的《证明》，虽该证明载“承租人在不违反合同条款的前提下可以连续承租五年（2017年7月1日-2022年6月30日）”，但其只为证明，并非规范租赁合同，其不具备约束双方行为的效力。另按本案查明事实，被告将涉案房屋转租行为成立，该行为已经违反双方的合同条款，故按证明内容，原告亦不具备续签合同的条件。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁交付承租人使用、受益、承租人支付租金的合同”、第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。按照原租赁合同租赁该房屋”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下：一、解除原告鞍山钢铁集团有限公司房产物业管理中心与被告张泽东《房屋租赁合同》关系。被告张泽东于本判决书发生法律效力之日起即刻倒出涉案房屋交还原告。被告结清涉案房屋的水、电、煤气、采暖费；二、被告张泽东于本判决发生法律效力后给付原告鞍山钢铁集团有限公司房产物业管理中心自2020年7月1日起至实际倒出房屋之日止，每月3551元的房租金。案件受理费244元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  李盈洁人民陪审员  于会云人民陪审员  杨 敏二〇二〇年十一月十日书 记 员  高 岩