山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终5997号 上诉人（原审被告）：高密市锦润建筑工程有限公司，住所地：高密市密水街道农丰步行街辉煌国际家居广场。 法定代表人：焦增友，经理。 委托诉讼代理人：李永献，山东舜达（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郭维宽，男，1951年5月5日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：郭宗峰，山东青大泽汇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王雪雁，女，1969年10月4日出生，汉族，住胶州市。 被上诉人（原审被告）：青岛慧佳置业有限公司，住所地：胶州市惠州路小区2号楼2号网点。 法定代表人：王雪雁，总经理。 原审被告：刘志刚，男，1962年6月25日出生，汉族，住高密市。 原审被告：邵长青，女，1961年8月2日出生，汉族，住高密市。 上诉人高密市锦润建筑工程有限公司（简称锦润建筑公司）因与被上诉人郭维宽、王雪雁、青岛慧佳置业有限公司（简称慧佳置业公司）及原审被告刘志刚、邵长青房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省高密市人民法院（2019）鲁0785民初4732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 锦润建筑公司上诉请求：撤销一审判决，改判锦润建筑公司不承担合同无效的返还责任。事实和理由：涉案营业房的权利人及出卖人均为慧佳置业公司，郭维宽对该事实明知并将房款直接付给王雪雁，房屋买卖合同的两方是郭维宽与慧佳置业公司，锦润建筑公司在买卖合同中盖章是对慧佳置业公司的协助行为，因房屋买卖合同无效，购房款等返还责任应由慧佳置业公司承担，锦润建筑公司并非房屋出卖人，不应承担责任。 郭维宽辩称，锦润建筑公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 王雪雁及慧佳置业公司未予答辩。 刘志刚与邵长青未陈述意见。 郭维宽向一审法院起诉请求：1、确认郭维宽与锦润建筑公司2018年6月28日签订的商品房买卖合同无效。2、判令各被告返还购房款596400元及利息（以本金596400元为基数，自2018年6月29日起至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款逾期利率计算）。3、本案诉讼费用由各被告承担。 一审法院认定事实：2015年9月26日，锦润建筑公司与慧佳置业公司签订锦润花园项目投资协议书，约定两方共同投资开发锦润花园项目，工期为2016年2月21日至2016年6月30日。2016年10月21日，锦润建筑公司与慧佳置业公司签订合作协议书，约定两方合伙经营开发锦润花园小区，总投资20000000元，其中锦润建筑公司与慧佳置业公司分别出资15393705元、4606295元；锦润建筑公司给慧佳置业公司的总投资款及利润合计为5047260元，用17套房屋抵顶（案涉19#、20#、21#、22#房包括在以上17套房屋中），如发生纠纷，与锦润建筑公司无关；锦润建筑公司无条件协助慧佳置业公司办理锦润花园的房产手续等；之前签订的项目投资协议书、借款协议及双方来往的其他财产凭证等一切文件作废。该合作协议书锦润建筑公司及原法定代表人刘志刚、慧佳置业公司及法定代表人王雪雁盖章签字，但锦润花园小区一直未办理相关的建设用地规划、施工许可、房屋预售许可等手续。 2018年6月28日，郭维宽与锦润建筑公司签订商品房买卖合同二份，约定锦润建筑公司将锦润花园19#、20#营业房卖给郭维宽，每套价格298200元，总价款596400元，合同中两方约定不办理土地证、房权证；两方同意一次性付款方式，合同还约定了其他内容。当天锦润建筑公司开出两份收款收据，款额各为298200元，合计596400元，有锦润建筑公司公章及经手人邵长青签字。邵长青系刘志刚之妻。 2018年6月29日，王雪雁收到郭维宽转账房款500000元。锦润建筑公司称收款收据是为慧佳置业公司代开，只是按合同上写明的房款596400元开出相应收据，但未收取任何款项。王雪雁和慧佳置业公司称，只收到郭维宽房款500000元，其余96400元房款未收到。郭维宽称该96400元是给付了王雪雁现金，但无其他证据证明。涉案锦润花园19#、20#营业房一直未交付给郭维宽，王雪雁称因郭维宽未缴齐房款，所以未交付房屋。 另查明，应郭维宽申请，一审法院调查取得有关刘志刚个人银行账户流水，从以上银行流水可以看出，锦润建筑公司的售房款由刘志刚个人账户收取，账户中有个人或家庭消费支出内容，刘志刚将账户中的大量资金转入其妻邵长青账户等。另外，锦润建筑公司成立于2013年5月13日，注册资金600万元，股东为刘志刚、邵长青，认缴出资分别为520万元、80万元，出资期限至2033年5月13日。锦润建筑公司称其法定代表人和股东均已变更，但未提供工商登记信息。从“天眼查”查询可知，刘志刚、邵长青于2020年1月9日从锦润建筑公司退出，现股东为焦增友、刘学敏，各出资520万元、80万元。 王雪雁在开庭时自认，其个人资金与慧佳置业公司资金在财务上不加区分。 一审法院认为，本案的争议焦点问题有四点，即一是郭维宽与锦润建筑公司之间的商品房买卖合同的效力问题；二是郭维宽购房数额的确定问题；三是各被告之间关系及所应当承担的民事责任问题；四是如何处理郭维宽主张的损失问题。关于第一个问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，涉案房屋所在小区一直未办理房屋预售许可，郭维宽与锦润建筑公司签订的房屋买卖合同应当认定无效。关于第二个问题。郭维宽虽主张返还购房款596400元，并提供锦润建筑公司开具的收据等予以证实，但综合本案证据，法院认为：（一）2016年10月21日锦润建筑公司与慧佳置业公司签订的合作协议书中明确约定将包括涉案19#、20#房屋在内的17套房屋抵顶给慧佳置业公司并与锦润建筑公司无关，同时约定锦润建筑公司无条件协助慧佳置业公司办理锦润花园的房产手续等，因此有权处理涉案房屋的应是慧佳置业公司，锦润建筑公司在商品房买卖合同中作为出卖人盖章也是履行其与慧佳置业公司约定的协助行为，不能因锦润建筑公司开出收据即认定该公司收取了相应数额的房款。（二）郭维宽除锦润建筑公司开出的收据外，仅提供出打款给王雪雁转款500000元的银行转账凭证，其无其他充分证据证明还给付房款96400元。（三）本案涉案房屋事实上一直由慧佳置业公司控制，并未交付给郭维宽，该事实也在一定程度上能够间接证明郭维宽未付清房款。因此，法院综合考量后认为本案中郭维宽的实交购房款为500000元。关于第三个问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。锦润建筑公司与慧佳置业公司存在的是一种合伙关系。由于涉案房屋项目总投资为20000000元，而锦润建筑公司与慧佳置业公司分别出资15393705元、4606295元，对于郭维宽房款，按照出资比例返还，锦润建筑公司应承担384842.63元，慧佳置业公司应承担115157.38元。根据《中华人民共和国合伙企业法》第二条规定，该二合伙人应当对郭维宽请求承担无限连带责任。关于刘志刚、邵长青的责任，从相关证据可知，锦润建筑公司系该二人成立的“夫妻店”公司，与公司共用账户资金混同，无证据证明收益区分，存在对公司过度控制、滥用公司人格的行为，该二人尽管已经退出，仍需对其作为股东期间的锦润建筑公司债务承担连带清偿责任。王雪雁自认其个人与慧佳置业公司在资金上不加区分，同样存在对公司过度控制、滥用公司人格的行为，亦需对慧佳置业公司债务承担连带清偿责任。关于第四个问题。本案房屋买卖合同无效，郭维宽支付的购房款应当返还，至于郭维宽主张的损失问题，法院认为，双方在合同中约定“不办理土地证、房权证”，应当认定郭维宽在合同签订之时即明知涉案房屋不能办理相关产权而购买，同时合同中约定“一次性付款方式”，而郭维宽付清房款的证据不足，但出卖方将无合法建筑手续的房屋出卖且事后不正确处理，违反法律法规，也存在相应过错，综合考虑后，法院认为房屋出卖方可承担郭维宽购房款50%的相应利息损失。郭维宽主张的按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率标准，可予以采信。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国合伙企业法》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告郭维宽与被告高密市锦润建筑工程有限公司签订的两份商品房买卖合同无效；二、被告高密市锦润建筑工程有限公司返还原告郭维宽购房款384842.63元，青岛慧佳置业有限公司返还原告郭维宽购房款115157.38元，且该二被告分别承担相应利息损失，自2018年6月29日起按中国人民银行规定的同期回收逾期贷款的利率标准的50%计算至实际付款之日，同时该二被告对以上欠款本息相互承担连带清偿责任，均于本判决生效后十日内付清；三、被告刘志刚、邵长青对高密市锦润建筑工程有限公司承担的以上第二项中的欠款本息承担连带清偿责任；四、被告王雪雁对青岛慧佳置业有限公司承担的以上第二项中的欠款本息承担连带清偿责任；五、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9764元，诉讼保全费3502元，共计13266元，由原告郭维宽负担964元，被告高密市锦润建筑工程有限公司、青岛慧佳置业有限公司负担12302元。 本院二审期间，锦润建筑公司提交了广告单页、电视节目单、销售中心广告牌、现场照片等证据，目的是证明房屋的出卖人为慧佳置业公司，郭维宽对此明知，房屋买卖合同的两方为郭维宽与慧佳置业公司。郭维宽对该证据的真实性与关联性均提出异议。王雪雁及慧佳置业公司未予质证。本院经审查认为，锦润建筑公司二审中提交的证据不具关联性，本院对该证据不予采信。 本院二审查明的其他事实与一审事实一致。 本院认为，锦润花园项目由锦润建筑公司与慧佳置业公司合作开发，涉案的19#、20#营业房的实际权利人为慧佳置业公司，该事实有投资协议书及合作协议书在案为证，锦润建筑公司与慧佳置业公司也予认可，本院予以确认。郭维宽购买房屋时将500000元房款直接支付给慧佳置业公司法定代表人王雪雁，郭维宽应当知道房屋的实际权利人为慧佳置业公司，故房屋的实际出卖人为慧佳置业公司。郭维宽购买房屋时与锦润建筑公司签订书面买卖合同，锦润建筑公司出具房款收据，该两者之间亦存在房屋买卖合同关系，锦润建筑公司主张该两者之间不存在买卖合同关系，与上述证据不符，本院不予认定，但锦润建筑公司是名义上的房屋出卖人。涉案房屋因未取得预售许可，本案买卖合同应为无效合同，郭维宽请求返还购房款及相应利息，符合法律规定，依法应予支持。 因慧佳置业公司为房屋的权利人和实际出卖人，郭维宽也将房款直接交付给慧佳置业公司王雪雁，向郭维宽返还房款及利息的民事责任应由慧佳置业公司承担；王雪雁认可其个人资金与慧佳置业公司资金不加区分，应与慧佳置业公司承担连带责任。锦润建筑公司是名义上的房屋出卖人，其与慧佳置业公司系出卖房屋的共同行为人，对外应与慧佳置业公司承担连带责任，锦润建筑公司承担责任后可向慧佳置业公司追偿，锦润建筑公司主张免除其责任，本院不予支持。刘志刚、邵长青当时系锦润建筑公司的股东，其与锦润建筑公司共用账户资金混同，无证据证明收益区分，仍需对锦润建筑公司债务承担连带责任。一审法院判令锦润建筑公司按锦润花园项目的出资比例对外承担直接责任不当，本院予以纠正。 综上所述，锦润建筑公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省高密市人民法院（2019）鲁0785民初4732号民事判决第一项、第五项，即“一、原告郭维宽与被告高密市锦润建筑工程有限公司签订的两份商品房买卖合同无效；五、驳回原告其他诉讼请求。”； 二、撤销山东省高密市人民法院（2019）鲁0785民初4732号民事判决第二项、第三项、第四项； 三、青岛慧佳置业有限公司返还郭维宽购房款500000元及利息损失的50%（利息损失以500000元为基数，自2018年6月29日起至2019年8月19日止，按同期同类银行逾期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算），于本判决生效后十日内履行完毕；王雪雁对该债务承担连带责任； 四、高密市锦润建筑工程有限公司对本判决确定的青岛慧佳置业有限公司债务承担连带责任； 五、刘志刚、邵长青对本判决确定的高密市锦润建筑工程有限公司债务承担连带责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9764元，保全费3502元，共计13266元，由郭维宽负担964元，高密市锦润建筑工程有限公司负担4100元，青岛慧佳置业有限公司负担8202元。 二审案件受理费9764元，由高密市锦润建筑工程有限公司负担3255元，青岛慧佳置业有限公司负担6509元。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年十一月十二日 书记员  田 然