云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初4285号原告：潘剑锋，男，1978年12月17日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：邱世煌，云南星震律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张跃霞，云南星震律师事务所律师，特别授权代理。被告：张艳萍，女，1977年12月18日出生，汉族，住云南省大理白族自治州弥渡县。原告潘剑锋与被告张艳萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘剑锋的委托诉讼代理人邱世煌，被告张艳萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘剑锋向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告于2017年11月30日签订的《房屋租赁合同》，且租赁房屋室内所有物品均归原告所有；2．判令被告立即支付拖欠原告的租金428000元，并按年利率6%标准支付自2020年8月1日起至款项还清之日止的利息；3．判令被告支付原告违约金45000元；4．判令被告立即支付拖欠的物业费5440.60元、电费以及垃圾清运费28036.80元；上述费用合计33477.40元；5．本案诉讼所产生的律师费用以及诉讼费用、保全费用等全部由被告承担。诉讼中原告对诉请第1项明确为经营设备包含炊具、桌椅；第5项明确为律师费20000元、保全费3052元，保全保险费1200元。事实及理由：2017年11月30日，被告因经营需要与原告签订《房屋租赁合同》，约定原告位于大理市出租给被告作“回味往事”餐吧、酒馆经营。租赁期限共36个月，自2018年1月14日起至2021年1月15日止，租金承租期前两年每年按180000元收取，第三年按198000元收取，签订合同之日交付100000元，剩余租金90000元（含押金10000元）须在2018年3月1日前付清，以后的租金以此类推；对于违约责任约定，承租方在拖欠房租超过7日（自然日）即视承租方自动终止合同；合同还约定，水、电、暖、停车、物业管理等费用均由承租方承担。合同签订后，原告依合同约定交付房屋，但被告仅支付140000元给原告（其中包括10000元的合同保证金）外再未支付租金。后，原、被告双方经协商，双方以《借条》《欠款确认书》的形式确认了被告在租赁期限内未按约支付的房屋租金，并以此作为拖欠租金的债务凭证。《借条》载明：因被告截止2019年11月22日，尚有第一年度房租50000元、第二年度房租180000元，合计金额230000元未支付；《欠款确认书》被告未支付第三年度房租198000元，被告承诺于2020年7月31日前还清。同时，《借条》《欠款确认书》均明确约定：债务人同意，债权人为维护权益向债务人追偿的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、担保费、交通费、车旅费、鉴定费等）均由债务人承担。《欠款确认书》约定的还款期限届满，但被告仍未支付房租。截止2020年12月31日，被告共拖欠俊发物业费5440.60元、电费以及垃圾清运费28036元，上述费用合计33477.40元。被告的行为已经严重违约。据此，为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告张艳萍辩称：1．原告提出被告欠第一年房租50,000元的问题，第一年的房租被告已经全部支付完毕，第二年、第三年的房租没有交付被告认可的，但被告不是故意的。2．对于双方合同的期限，由于被告自身的原因导致签订期限过短，请法庭酌情考虑。3．对于原告要求的设备设施的问题，被告的投资较大，需要原告抵扣相应费用。4．后两年的房租，被告认为因为疫情期间的问题，请给予减免3个月房租。5．违约金的问题，被告支付租金已较困难，请求减免违约金。6．诉请4没有异议。7．律师费、保全费被告希望原告能够减少一点。对于原告要求的解除合同的问题，因为被告与原告签订了欠条，实际上租金已经是转为债权债务了，被告不同意解除合同。针对房租支付问题，希望原告给予一定的时间。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定本案法律事实如下：2017年11月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其自有的位于在大理市，出租给被告用于经营“回味往事”餐吧、酒馆使用。租赁期限共36个月，自2018年1月14日起至2021年1月15日止。年租金180000元，在合同签订当日交付押金10000元。押金在合同期满被告无任何欠费搬离时退还。租赁双方在合同履行期内任何一方提出终止合同时，应付给对方三个月的房租作为违约金。房屋租金中不包含每月的有线电视、水、电、气、暖气、停车费及物业管理等费用。被告应按照该小区物业管理部门的规定及时缴纳相关费用，收费规定及标准参照物业管理部门的相关规定。被告在拖欠房租超过7日（自然日）即视为被告自动终止合同，原告有权收回被告房屋并限其在一周内搬离，被告逾期不搬，原告将视被告室内一切物品为弃物，并有权作任何处理。原、被告双方在《房屋租赁合同》中补充约定：1．剩余租金90000元（含押金10000元）须在2018年3月1日以前付清以上为第一年租金。2．原告于合同签订日将房屋交付被告使用。3．承租期前两年每年租金按壹拾捌万元整收取，第三年以壹拾玖万捌仟元整收取。另双方一致确认被告先付租金后再使用租赁房屋。合同签订后，被告向原告支付了押金10,000元，租金130,000元，尚欠原告第一年度（自2018年1月14日起至2019年1月15日止）租金50,000元，第二年度（自2019年1月16日起至2020年1月15日止）租金180,000元及第三年度（自2020年1月16日起至2021年1月15日止）租金198,000元至今均未支付。被告对欠付原告第一、二个合同年度的租金向原告出具了《借条》、第三个合同年度租金以《欠款确认书》予以确认，在《欠款确认书》中，被告承诺在2020年7月31日前还清欠款。《借条》《欠款确认书》均明确约定：被告同意，原告为维护权益向债务人追偿的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、担保费、交通费、车旅费、鉴定费等）均由被告承担。被告出具以上《借条》《欠款确认书》后未向原告支付确认的欠款428,000元。原告为本案诉讼支付律师费20,000元。另被告承租期间尚欠自2019年1月1日至2020年12月31日止的物业费5,440.6元、垃圾清运费1,008元，自2018年5月4日至2020年6月25日电费27,028.8元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。现被告未按合同约定向原告支付租金，已构成违约，原告请求被告支付租金以及利息承担违约责任的请求合法有据，本院予以支持。就原告主张解除合同的问题，本院认为，被告在合同履行期间，未按约支付租金，虽已经违约，但根据双方合同约定租期为3年，截止到开庭之日剩余租期尚不足3个月，对于原告解除合同的诉讼请求在合同期限上无实际意义，且双方在合同履行期间对合同期内被告尚欠原告的租金已进行结算，确定了被告欠付的租金数额以及付款期限，现原告已通过诉讼对被告欠付租金进行追讨，原告收取租金的合同目的可以实现，因此对于原告诉请解除合同的主张，本院不予支持。就原告主张支付428,000元租金问题。被告虽向原告出具了《借条》《欠款确认书》，双方却未实际产生借贷关系，《借条》《欠款确认书》所载明428,000元性质是租金，因此对原告请求被告支付租金428,000元的请求本院予以确认。由于双方对租金进行了结算，且最后一次结算时间在2020年6月，被告现提出因为新冠疫情要求减免租金的请求本院不予支持；至于被告认为第一年租金已经付清没有提交证据证实，本院不予采信。因被告拖欠原告租金未付，占用原告资金，造成原告利息损失，因此对原告主张被告承担428,000元自2020年8月1日起至款项付清之日止按6%计算的利息请求，有事实及法律依据，本院予以支持。就原告主张要求被告支付三个月租金作为违约金的诉请。被告在庭审中提出违约金过高，请求法院予以减免的意见。本院认为，原、被告签订的合同本院未确认解除，原告目前的实际损失为被告拖欠租金期间给原告造成的利息损失，本院已支持原告主张的逾期利息，故就原告主张的违约金本院不再支持。就原告主张要求被告支付拖欠物业费、电费及垃圾清运费共33,477.4元，双方约定该费用由被告向物业管理公司支付，且原告也未向本院提交其为被告垫付上述费用的证据，故原告无权主张该费用，对该笔费用本院不予支持。就原告主张要求被告支付律师费20,000元的问题，根据《借条》《欠款确认书》，被告承诺对原告实现债权的费用承担责任，因此本院予以支持。对于保全保险费，本院认为，上述费用系由原告享受第三方服务产生，而并不属于因被告违约行为产生的必然损失，应由原告自行承担，对该笔费用本院不予支持。对于原告已付的押金10,000元，双方合同约定该款在合同期满被告无任何欠费搬离时退还被告，因合同尚未届满，该款在本案中不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张艳萍于本判决生效之日起十日内向原告潘剑锋支付租金428,000元及以租金428,000元为基数，自2020年8月1日起至款项付清之日止，按年利率6%计算的利息。二、被告张艳萍于本判决生效之日起十日内向原告潘剑锋支付实现债权的费用20,000元。三、驳回原告潘剑锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费9,077元，减半后收取4,538元，由原告潘剑锋负担685元，由被告张艳萍负担3,853元；保全费3,052元，由被告张艳萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员  董琼二〇二〇年十一月十七日法官助理黄露书记员李晓松