重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0242民初3844号原告（反诉被告）：陈文春，男，1974年4月22日出生，住重庆市綦江区。原告（反诉被告）：卢德金，男，1963年4月2日出生，住重庆渝中区。二原告委托诉讼代理人：黄庆丰，重庆昆德律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈昌喜，男，1968年7月10日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：彭先斌，重庆纵深律师事务所律师。原告陈文春、卢德金与被告陈昌喜租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，被告陈昌喜于2020年11月20日提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。陈文春、卢德金的委托诉讼代理人黄庆丰，陈昌喜及其委托诉讼代理人彭先斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陈文春、卢德金向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付未付租金21667元；2.判令被向原告支付违约金25.9万元；3.判令被告支付未交物管费、水电费2000元；4.被告支付原告律师费支出16000元；5.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年9月9日，原、被告签订《商铺租赁合同》约定被告租赁原告位于酉阳县X路X号商铺，租赁期限为2019年9月16日至2029年9月15日，租金为第一年为25万元，第二、三、四年等其余租赁期间每年租金为26万元，违约金方应支付守约方总租金额10%的惩罚性违约金，合同还约定了其他内容。合同签订后，原告按约将商铺交给被告使用，被告本应在2020年8月15日前支付第二年度租金，但经原告多次催收，被告没有缴纳。2020年10月15日，原告的商铺现场，发现被告已经撤离，将钥匙放置在商铺，后原告向被告电话询问，被告告知原告其违约不租了，自愿放弃保证金。原告同意其违约解除，但明确要求其缴纳未交物管费、水电费等费用，并支付占有期间未付租金及按合同约定承担违约责任。但被告不予理睬，故诉至法院。被告陈昌喜辩称，1.原告称原被告之间建立了租赁合同关系是事实，被告也按合同缴纳了保证金、第一年的租金并且一直按合同约定也经原告同意进行装修，经营至2020.10.18日，原告强行收回门面，换锁之日止；2.原告主张按合同约定被告应在2020.8.5日前支付第二年租金不属实，合同没有约定第二年之后的租金具体交付时间；3.原告在2020.9月初要求被告提前交付租金，被告提出因疫情影响经营亏损，请求原告免交租金2-3个月或者缓交半年时间，双方经多次电话协商，原告不同意减免租金，同意缓交半年时间，被告准备将其开设的另一家米兰婚纱摄影店合并到案涉门面处，在此过程中，原告又反悔，不同意缓交租金，并于2020年10月18日强行换锁收回门面，另行出租给他人经营服装业，在此情况下，被告不应再缴租金。水电费、物管费被告不存在拖欠，并且不存在交给本案原告，不应由原告来催收，所以不存在被告违约后，原告催其上述费用（水电费、物管费等）被告不予理睬的事实。陈昌喜向本院提出反诉请求：1.判决二反诉被告共同赔偿反诉原告装修损失10万元;2.判决二反诉被告共同支付反诉原告违约金2.5万元;3.判决二反诉被告共同返还反诉原告保证金1万元；4.判决二反诉被告共同承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2019年9月，反诉原、被告之间签订《商辅租赁合同》约定，反诉原告租赁反诉被告所有的商铺3间，共计建筑面积约120平方米，租赁期限10年，从2019年9月6日起至2029年9月15日止，2019年9月16日至同年11月15日为免租期。租金标准为第一年租金25万元，第二至四年为每年26万元。签订合同时，反诉原告应交纳履约保证金1万元。合同从反诉被告交付房屋之日起生效。租赁期内任何一方违约，应向守约方支付本合同约定的总租金的10%作为惩罚性违约金，如果反诉被告违约，应赔偿反诉原告装修及营业损失，违约方还应承担守约方实现权益所产生的全部损失(包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等)。上述合同签订后，反诉原告于2019年9月9日向二反诉被告支付保证金1万元，于2019年9月12日按约定支付了第一年租金25万元。反诉被告于2019年9月16日将租赁房屋交付给反诉原告装修使用。反诉原告装修完成投入正式经营后，反诉被告卢德金于2020年9月4日要求反诉原告提前交纳第二年租金。为此，反诉原告提出因疫情影响近半年无经营收益，要求减免2至3个租金或延缓半年后再交租金，反诉被告卢德金称需要与陈文春商量后答复反诉原告，之后双方多次在电话上交谈协商减免或延缓租金，由于电话协商没有取得一致意见，反诉原告于2020年10月8日又专程到重庆找到反诉被告卢德金、陈文春二人协商减免或延缓租金，双方在重庆市渝中区朝天门码头星巴克臻选咖啡馆协商了近1个小时，二被告只同意延缓3个月交租金，不同意免交租金。由于因疫情影响，反诉原告经营的两家摄影店不景气，加之反诉原告经营的米兰婚纱摄影店涉及侵权被法院判决停止侵害，反诉原告决定将位于碧津广场的米兰婚纱摄影店，搬到租赁反诉被告房屋处合并经营。正在搬迁过程中，反诉被告于2020年10月18日单方宣布解除合同，并将出租给反诉原告的门面单方加锁。为此，反诉原告与反诉被告交涉无果。之后，反诉被告于2020年10月20日采取恶人先告状的方式向法院提起本案诉讼，并在法院未判决解除合同前，将出租给反诉原告的门面另行出租给他人经营服装。上述事实，有反诉原、被告双方签订的租赁合同、反诉原告装修合同、反诉被告擅自单方锁门及另行出租给他人经营服装的照片等证据予以证明。反诉原告认为，因疫情影响，反诉原告和其他服务业一样经营非常困难，亏损严重，在此情况下，反诉被告本应减免部分租金和延缓租金交纳时间，可反诉被告出尔反尔，在反诉原告交纳第二年租金时间未到期的情况下，要求反诉原告提前交纳房租并不同意减少租金，既不合情，也不合法，特别是在双方还在协商过程中，反诉被告单方宣布解除合同、采取单方锁门的方式强行终止合同的履行，既违背合同约定，也违反法律规定，并且给反诉原告造成严重经济损失，为此提起反诉。陈文春、卢德金针对反诉原告陈昌喜的诉讼请求辩称，针对其请求的第一项、第二项、第三项，因反诉原告违约，故不存在反诉被告赔偿对方的损失及违约金，反诉被告不应返还对方保证金，第四项因反诉原告未按法律程序提起反诉，也未实际向法院缴纳诉讼费用，本项请求应当由反诉原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。陈文春、卢德金向本院提交了《租赁合同》、房地产产权证（3份）、委托代理合同、电子发票。陈昌喜向本院提交身份证复印件、商铺租赁合同、保证金收条、转账证明、租金收条、转账证明、物管费收据、租赁房屋现场照片、装修合同、转款凭证、收款说明、录音光盘。上述证据来源合法，内容客观真实，与本案待证事实有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和上述证据，本院认定事实如下：重庆市酉阳县X路X号商铺系陈文春、卢德金共同所有。2019年9月9日，陈文春、卢德金（甲方）与陈昌喜（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于重庆市酉阳县X路X号商铺出租给乙方。租赁房屋建筑面积约为131.63平方米，租金等所有费用均以此面积进行计算，乙方租赁商铺用于摄影门市。合同第二条约定：“租赁期间，从2019年9月16日起至2029年9月15日止。从签订合同当日起，2019年9月16日至2019年11月15日为免租期。租期内，乙方免交租金，但应承担物管等相关费用。”第三条：“1.房屋租金：第一年税后年租金贰拾伍万元，租期共1年(12个月)。2.支付方式:现金或转账支付。3.乙方先支付租金后使用，签订本合同当日即2019年9月11日支付全年租金。以后各期税后租金应提前30日支付。”第五条：“签订本合同时，乙方向甲方缴纳履约保证金人民币10000元(大写壹万元整)。2.租赁期满或双方协商解除合同后乙方无违约行为的，甲方三个工作日内(不计息)退还乙方。3.若乙方拖欠物管费、租赁税、水电费等费用的，甲方有权直接以保证金进行抵扣，抵扣后不足的甲方有权继续向乙方要求补足保证金。4.若乙方有任一违约行为，甲方在扣除相关费用后，将剩余保证金冲抵为违约金，不足部分，甲方有权要求乙方继续承担。”第八条约定：“1.双方协商一致可变更或终止合同。2.租赁期届满，合同自然终止;因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。3.乙方拖欠租金10日或以上的，不按规定缴纳物管费或其他应当自行承担的费用的、转租等情形甲方享有单方面解除本合同，乙方无条件即日搬出房屋。4.租赁期期间，乙方有以下行为之一的，甲方有权单方面解除合同，收回租赁物业:……4)逾期未交纳租金达10日；5)在租赁物业内或周边有违规经营、违约经营、安全隐患、环境污染等行为。甲方依照本合同约定决定解除合同的，本合同自甲方解除合同通知书送达之日解除。”第十一条约定：“1.租赁期间，甲、乙双方应全面履行本合同，违约方应向守约方支付本合同约定总租金的10%作为惩罚性违约金。2.租赁期满或因乙方违约而导致合同解除的，乙方应当立即退还房屋。否则，留在房屋内的一切物品均视为乙方自动放弃所有权，甲方有权直接接管房屋及一切物品，并有权处置，乙方不得提出任何异议，甲方因此遭受额外损失的，有权向乙方追偿。3.违约方应当承担守约方实现权益所产生的全部损失(包括但不限于交通差旅食宿费、评估鉴定费、诉讼保全及担保费、律师费、诉讼费等)。”第十六条约定：“如果甲方违约，赔偿乙方装修及营业损失。”第十八条约定：“第一年25万，第二年、第三年为26万第四年根据市场行情。如行情好可上调5%，如市场不好则不上调，按26万计算。”合同签订后，陈昌喜交纳了保证金10000元，及2019年11月16日至2020年9月15日期间的租金。陈文春、卢德金按约向陈昌喜交付了租赁物业，陈昌喜接收物业后对租赁物业进行装修，为此支付装修费用125000元。该商铺物业费陈昌喜已缴纳至2020年10月31日。陈昌喜在本案起诉后知晓，陈文春、卢德金于2020年10月18日左右将案涉商铺交由他人进行服装贸易。另查明，陈文春、卢德金委托了重庆昆德律师事务所律师黄庆丰为本案代理人出庭参加诉讼，并为此支付了律师费16000元。本院认为，陈文春、卢德金与陈昌喜签订的《租赁合同》合法有效，双方应按照约定全面履行各自义务。本案争议焦点为：一、陈文春、卢德金的诉讼请求能否支持？二、陈昌喜的反诉请求能否支持？关于争议焦点一：《租赁合同》第三条约定：“乙方先支付租金后使用，签订本合同当日即2019年9月11日支付全年租金。以后各期税后租金应提前30日支付”。根据该约定2020年9月16日至2021年9月15日的租金应于2020年8月16日前支付。陈昌喜辩称受新冠疫情影响导致缴租困难后就与陈文春、卢德金沟通了缓缴、免缴租金，但未提供相应证据证明陈文春、卢德金同意其缓缴、免缴，故陈昌喜应按合同约定的期限缴纳租金，未按期缴纳，构成违约，应当承担相应的违约责任。在陈昌喜违约后，理应向原告缴纳租金，但原告陈文春、卢德金在尚未解除租赁合同的情况下，擅自将案涉商铺交由他人经营服装贸易，陈昌喜未能使用商铺，也有可能面临永久无法使用该商铺的情形，此时，陈昌喜有理由行使不安抗辩权中止履行，故本院对陈文春、卢德金诉请支付租金的请求暂不予支持，陈文春、卢德金可待中止履行事由消除后另行主张。陈文春、卢德金未举证证明陈昌喜欠缴物管费、水电费，故对陈文春、卢德金诉请支付物管费、水电费的请求不予支持。陈昌喜未按约定缴纳租金构成违约，其认为违约金约定过高请求调整，鉴于陈昌喜确系受新冠疫情影响经营导致缴纳租金困难，且陈文春、卢德金将房屋交付他人使用的违约性质更为严重，故本院酌定陈昌喜向陈文春、卢德金支付逾期缴纳租金的违约金9000元，陈文春、卢德金诉请超出部分不予支持。本案纠纷系由陈昌喜未按时支付租金所致，且合同对律师费有约定，陈文春、卢德金也已经实际支付了律师费，故对陈文春、卢德金诉请陈昌喜承担律师费支出16000元，本院予以支持。关于争议焦点二：陈昌喜未按约定缴纳租金构成违约，根据合同第八条约定陈文春、卢德金有权解除合同，但陈文春、卢德金并未举证证明其向陈昌喜发出了解除通知。陈文春、卢德金诉称合同系陈昌喜主动提出解除，但未提供相应证据证明。本院认为《租赁合同》至今未解除，案涉商铺目前虽有他人经营，但尚不能证明原、被告双方合同目的根本无法实现，且反诉原告陈昌喜未提供证据证明其商铺装修发生了损坏，故对陈昌喜诉请装修损失10万元本院不予支持，陈昌喜可待证据充分后另行主张。陈文春、卢德金在未解除合同的情况下，将商铺交与他人经营，导致陈昌喜不能使用商铺，构成违约，故对陈昌喜要求陈文春、卢德金支付违约金25000元，本院予以支持。基于合同尚未解除，对陈昌喜诉请退还保证金本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告陈昌喜于本判决生效之日起十日内支付本诉原告陈文春、卢德金逾期交付租金的违约金9000元；二、本诉被告陈昌喜于本判决生效之日起十日内支付本诉原告陈文春、卢德金律师费支出16000元；三、反诉被告陈文春、卢德金于本判决生效之日起十日内支付反诉原告陈昌喜违约金25000元；四、驳回本诉原告陈文春、卢德金的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告陈昌喜的其他诉讼请求。本诉案件受理费5780元，因适用简易程序减半收取2890元，由陈文春、卢德金负担2648元，由陈昌喜负担242元；反诉案件受理费1500元，由陈文春、卢德金负担278元，由陈昌喜负担1222元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 员 陈高明二〇二〇年十一月二十四日法官助理 杨小红书 记 员 田尉锋