广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初15809号原告：郑增志，男，汉族，1979年生，住珠海市香洲区**************，公民身份号码************。委托诉讼代理人：刘云鹤，广东华杨律师事务所律师。被告：林冠伟，男，汉族，1992年生，户籍地广东省电白县***********，现住珠海市香洲区******************，公民身份号码************。被告：李绪涛，男，汉族，1986年生，住广东省惠来县****************，公民身份号码************。两被告共同委托诉讼代理人：林奇达，男，汉族，1963年生，住广东省电白县***********，公民身份号码************。原告郑增志诉被告林冠伟、李绪涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑增志的委托诉讼代理人刘云鹤，被告林冠伟、李绪涛的共同委托诉讼代理人林奇达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑增志向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房地产临时买卖合同》及两份补充协议；2.判令被告林冠伟向原告双倍返还已付定金400000元；3.判令被告林冠伟向原告返还“封窗费”10000元；4.判令被告林冠伟向原告支付资金占用期间的利息损失直至前两项款项付清之日（以410000元为基数，按年利率6%，自2020年4月15日暂计至2020年8月12日为8200元）；5.判令被告李绪涛对第二项、第三项、第四项诉讼请求承担连带清偿责任；6.判令被告承担本案全部诉讼费用；7.判令原告对抵押物珠海市香洲区******************享有优先受偿权。事实与理由：原告与两被告于2019年3月27日签订一份《房地产临时买卖合同》，原告拟向被告林冠伟按揭购买位于珠海市香洲区******************的房产（以下简称案涉房屋)，总价1530000元，原告于签订合同当日支付定金200000元，并于次日支付“封窗费”10000元，因案涉房屋尚有130万元银行抵押，双方经多次协商，确定由被告林冠伟处理该抵押后，再行办理买卖手续。2019年4月23日《补充声明》签订后，原告多次通知被告履行合同义务，被告均置之不理，因与被告熟识，双方另于2020年4月1日签订《补充协议二》，给予被告额外的合同履行时间，但数月已过，被告仍无法满足双方约定的房屋交易条件，已违反双方合同约定，鉴于被告债务缠身，原告相信被告已无法继续履行合同，被告李绪涛亦应按照约定承担相应的连带保证责任，故特诉至法院，恳请法院查明事实，依法判如所请。被告林冠伟、李绪涛辩称：案涉房屋的买卖一直是由代理人林奇达和原告对接的，是朋友介绍林奇达去原告店里谈案涉房屋的买卖。原告说愿意以180万元左右价格买入，故让林奇达到其店里去洽谈房屋买卖事宜。谈的过程中，原告就说只愿意给150万元，林奇达说别人都愿意出152万元，后来原告就说出153万元，林奇达就告诉原告了案涉房屋的现状。林奇达让原告在一个月内给153万元现金，其他税费都不管。后由于林奇达赶着做飞机出差，就让原告按照上述洽谈好的内容打印出来，原告就找到被告林冠伟、被告李绪涛签名。林奇达后来才发现原告让被告林冠伟、被告李绪涛签的合同与之前洽谈的不一致。现原告没钱买被告的房子，如果要解除，我方只能还20万元定金及利息给原告，因为原告只给了我方20万元。本院经审理查明如下：2019年3月27日原告郑增志与两被告签订《房地产临时买卖合同》，原告郑增志为受让方（乙方），被告林冠伟为转让方（甲方），被告李绪涛为甲方担保人。合同约定被告林冠伟将其名下位于珠海市香洲区******************转让给原告郑增志，交易总额为153万元，原告郑增志付给被告林冠伟定金20万元。合同约定：该房甲方原抵押（华润银行）之欠款127万元由乙方垫款赎楼，提前申请还款申请手续由甲方负责。合同第六条违约责任约定：甲方决定中途不卖、违反本合同约定之任一条款或逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途违约处理，本合同即告解除，甲方应在违约之日起七日内退还购房款及双倍返还定金给乙方，并承担乙方所交给甲方款项（含定金及垫款赎楼款项）从乙方支付之日起，甲方按每天0.5%支付违约金给乙方。合同约定，甲方担保人为本合同的顺利履行提供担保，愿意承担本合同全部的连带责任。合同签订当天，原告郑增志向被告林冠伟支付定金20万元及“封窗费”1万元。2019年4月10日，为解决银行抵押还款问题，原告郑增志与被告林冠伟拟借款150万元达成协议，2019年4月11日，原告郑增志与被告林冠伟就案涉房屋办理抵押登记手续，登记权利人为郑增志，义务人为林冠伟，担保债权金额为150万元。2019年4月23日，上述合同各方签订一份《补充声明》，确认该房屋真实成交价格为153万元，并指出“因甲方现有经济法律纠纷诉讼在身，甲方原华润银行之欠款由甲方负责结清，乙方可以承担赎楼费用为赎楼金额的1.8%以内，赎楼费用超出部分由甲方承担。”2019年9月26日，本院根据珠海华润银行股份有限公司的申请，以（2019）粤0402民初12340号民事裁定书，查封案涉房屋。因被告未能及时结清银行欠款，该合同无法继续履行。合同三方于2020年4月1日签订《补充协议二》，该内容包括：1、因甲方原存在债务纠纷，甲、乙双方于2019年4月10日协商一致，通过甲方向乙方借款的形式办理了房产的抵押登记，抵押权数额150万元（其中20万元为乙方支付给甲方的购房定金，1万元为乙方支付给甲方的房产封窗费，剩余部分拟定为《补充声明》第4条约定的甲方应负责结清的银行赎楼款）；2、鉴于甲方已严重违反原合同第三条第2款及第六条第3款之约定，原合同解除条件已成就，乙方特再给予甲方两周时间处理与华润银行的纠纷，以使甲、乙双方的房产交易能够继续进行，否则乙方有权行使合同解除权，并依约主张权利。3、李绪涛已于《补充声明》中签字确认承担连带保证责任，现李绪涛承诺继续对甲方在原合同、《补充声明》及本协议项下的全部义务向乙方承担连带保证责任。本院认为，原告郑增志与两被告签订《房地产临时买卖合同》，各方就案涉房屋的买卖及保证担保等问题达成协议，该合同是各方的真实意思表示，内容合法有效，各方应予恪守。合同签订后，原告郑增志履行了支付定金20万元及“封窗费”1万元的义务。因案涉房屋的银行贷款还贷问题，双方先后有不同约定。上述《房地产临时买卖合同》中，约定由原告郑增志先垫付银行抵押贷款之欠款以销除抵押登记（即垫款赎楼），后该约定因故无法履行。至2019年4月10日，原告郑增志与被告林冠伟达成协议，以原告郑增志借款方式，由被告林冠伟向原告借款150万元，用于清偿银行欠款，并由此办理了因借款而对案涉房屋进行抵押登记。但借据协议并无实际履行，原告郑增志未向被告林冠伟支付借款。至2019年4月23日，合同三方订立《补充声明》，将清偿银行抵押贷款的义务归责于被告林冠伟，原告无需承担垫款还贷的义务。至2020年4月1日，合同各方再订立《补充协议二》，确定被告林冠伟解决银行贷款抵押的最后期限。从以上合同变更的情形可知，销除银行按揭的义务最终确定归责于被告林冠伟。被告林冠伟并没有在最后期限内办理房屋抵押登记的注销事宜，导致房屋交易无法继续履行，合同目的无法实现。原告郑增志现以被告林冠伟违反合同约定，要求解除合同，理据充分，本院予以支持。被告林冠伟违反合同约定的义务，其收取的购房定金20万元，应当双倍返还，同时收取的“封窗费”1万元一并返还。原告要求对上述两项款项的利息损失，没有合同及法律依据，本院不予支持。被告李绪涛作为案涉合同的保证人，应对被告林冠伟的返还定金及其他款项承担连带责任。另，原告郑增志主张对案涉房屋的优先受偿权的问题，因设定案涉房屋抵押登记是基于原告郑增志与被告林冠伟之间的借款关系，与本案的房屋买卖合同无关，故有关借款关系的抵押权处分问题，双方应另循其他途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条之规定，判决如下：一、原告郑增志与被告林冠伟、李绪涛于2019年3月27日订立的《房地产临时买卖合同》及《补充声明》、《补充协议二》予以解除；二、被告林冠伟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑增志双倍返还定金人民币400000元；三、被告林冠伟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑增志返还购房款人民币10000元；四、被告李绪涛对被告林冠伟上述债务承担连带责任；五、驳回原告郑增志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取9322元，由原告郑增志负担4661元，被告林冠伟负担4661元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  杨擎轩二〇二〇年十一月十二日书记员  何 倩