广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初4242号原告：彭海生，男，1970年7月2日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：韩必东，广东中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张欣，广东中天律师事务所律师。被告：赖凯华，男，1975年1月5日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。被告：王冲，男，1972年9月29日出生，汉族，住广州市海珠区。上述两被告的共同委托诉讼代理人：傅杰，广东海印律师事务所律师。第三人：张艳霞，女，1975年6月16日出生，汉族，住广州市海珠区。第三人：戚永忠，男，1971年3月11日出生，汉族，住广州市海珠区。上述两第三人的共同委托诉讼代理人：傅杰，广东海印律师事务所律师。第三人：中国平安财产保险股份有限公司，住所地深圳市福田区益田路**平安金融中心**。负责人：孙建平，职务副行长。原告彭海生诉被告赖凯华、王冲，第三人张艳霞、戚永忠、中国平安财产保险股份有限公司（以下简称平安保险公司）确认合同无效纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭海生的委托诉讼代理人韩必东、张欣，被告赖凯华、王冲及第三人张艳霞、戚永忠的共同委托诉讼代理人傅杰到庭参加诉讼。第三人平安保险公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭海生向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告于2018年1月10日签订的《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）无效；2.两被告协助将广州市番禺区XX街XX号XX楼房屋恢复登记至原告名下；3.本案受理费由两被告承担。事实和理由：原告为广州市番禺区XX街XX号XX楼房屋（下称涉案房屋）原产权人。2010年至2012年间，原告向第三人张艳霞、被告赖凯华、戚永忠三人借款约20万元。为担保借款得以实现，2013年4月27日原告就涉案房屋办理了公证授权，委托张艳霞、赖凯华、戚永忠为受委托人，有权办理涉案房屋的交易过户手续等。2018年10月，原告偶然得知涉案房屋已被转让，经查询、复制、调取档案，查明2018年1月10日赖凯华以代理人身份将涉案房屋以人民币120万元出售给被告王冲。经了解，王冲与张艳霞为夫妻关系。涉案房屋于2018年1月10日评估价为2940300元。原告多次与赖凯华等人交涉，要求归还房屋，均未果。原告认为：两被告恶意串通，以明显不合理的低价（仅为市场价值的40%）转让涉案房屋，严重侵犯了原告合法权益。有鉴于此，特向法院提起诉讼。被告赖凯华辩称，不同意原告诉求，赖凯华作为原告的代理人，是根据原告的授意将涉讼房屋卖给王冲。被告王冲与第三人张艳霞共同辩称，因原告向王冲、张艳霞借款，借款后本金、利息一直没有归还，且也联系不上，其后原告向王冲、张艳霞称同意将涉讼房屋以市场价转让给王冲，故我方认为原告自愿将房屋转让，现并不能起诉买卖双方的合同无效。赖凯华实际上是原告的朋友，赖凯华向原告介绍认识了王冲、张艳霞，原告再向王冲、张艳霞借款，故赖凯华是作为第一受托人。第三人戚永忠辩称，戚永忠是王冲的姐夫，在本案只是作为受委托人，对于本案并不知情，也不同意原告的诉求。第三人平安保险公司无答辩，亦未提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.王冲与张艳霞为夫妻关系，双方于2009年11月30日经广州市海珠区民政局核准登记结婚。2.位于广州市番禺区XX街XX号XX楼的房屋（以下简称涉讼房屋）建筑面积为108.9平方米，原登记权属人为彭海生，登记日期为2011年10月10日，原产权证号为粤房地权证穗字第**，原他项抵押权利人为中国农业银行股份有限公司广州番禺支行，债权数额361000元；现登记权属人为王冲，发证日期为2018年1月29日，曾于2018年5月14日设定抵押权，权利人为深圳市唐人融资担保有限公司，债权数额1600000元，后抵押权利人变更为平安保险公司，债权数额为2421100元。3.2013年4月27日，彭海生作为委托人出具《授权委托书》，委托张艳霞、赖凯华、戚永忠为其合法代理人，以委托人之名义全权代表委托人办理涉讼房屋之下列事项：一、到银行办理提前还款、赎契的手续，领取房产证、保险单、他项权证、涂销证明及还清证明文件；二、代为办理涂销、抵押的手续；三、出售上述房屋，办理上述房屋的买房交易过户手续（包括查册、测绘、交税费、领证、更正、调档等），如交易不成功有权办理退案手续；四、领取房屋交易缴费通知书，受托人收取上述房屋的售房款；五、办理测绘、调阅、复印有关产权的档案资料；六、办理更正房地产证中错误登记的有关手续；七、协助买家办理相关的银行按揭手续，签署银行所有文件；八、任一受托人在办理上述事项时所签署的相关文件及实施的相关合法行为，受托人均予以承认并承担相应的法律责任，任一受托人均有转委托权；本委托书有效期直至办完所有手续为止。2013年4月28日，广东省广州市南方公证处就上述《授权委托书》出具了（2013）粤广南方第XXXXXX号《公证书》。3.2018年1月23日，赖凯华作为彭海生（甲方，卖方）的委托代理人与王冲（乙方，买方）签订《广州市存量房买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定彭海生将涉讼房屋以120万元的价格出售予王冲，房屋交付使用时间为彭海生收齐楼款当天，买方王冲承担全部税费。4.2019年3月26日，彭海生提起本案诉讼，要求确认赖凯华与王冲就涉讼房屋签订的涉讼合同无效等。5.2019年6月8日，彭海生向本院申请财产保全，请求查封、冻结王冲名下价值300万元的财产。本院遂作出（2019）粤0113民初4242号《民事裁定书》，并依该裁定查封了涉讼房屋。6.2019年8月14日，赖凯华对本案管辖权提出异议，本院于2019年8月20日作出（2019）粤0113民初4242号之二《民事裁定书》，裁定驳回赖凯华的异议。赖凯华因不服上述民事裁定书而提起上诉，广州市中级人民法院于2019年12月24日作出（2019）粤01民辖终2488号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。庭审过程中，各方当事人均确认彭海生于2013年4月27日出具的《授权委托书》并办理的公证委托系基于保证彭海生有偿还借款能力而签订，各方尚未就民间借贷关系提起相关诉讼。彭海生主张其通过朋友介绍认识了从事金融放贷业务的赖凯华、张艳霞、戚永忠，其因经济原因曾向该三人借款约20万元，其中张艳霞通过王冲的银行账户向其转账出借8万元，后因借款未偿还，彭海生经赖凯华、戚永忠、张艳霞要求办理了涉讼房屋的委托授权手续，但涉讼房屋被赖凯华以恶意低价出售予王冲。为证明价格异常，彭海生向本院提交了由广州市越房房地产价格评估有限公司于2019年3月4日出具的《广州市房地产估价答复书》，其上载明涉讼房屋在价值时点2018年1月10日的评估价值为2940300元。赖凯华对上述答复书不予确认，称其代理彭海生于2018年1月23日与王冲签订的涉讼合同仅为网签合同，双方口头约定的售房款实际为285万元。而王冲、张艳霞确认彭海生经赖凯华介绍于2012年4月23日向王冲借款8万元，但其后又陆续以现金方式借款，并通过张艳霞的银行账户借款5万元，王冲、张艳霞向彭海生的出借款项总额已达30万元，彭海生向其二人出具相应借据并办理委托公证手续；2018年，彭海生有意出售涉讼房屋，便涂销了原抵押登记，王冲知晓后与彭海生协商还款及公证委托事宜，彭海生向王冲偿还款项2500元后表示无力偿还，便以285万元的价格将涉讼房屋出售给王冲，由王冲、张艳霞扣除借款本息后再将剩余款项支付予彭海生，后赖凯华、王冲办理了房屋过户手续，王冲并支付全部税费，但双方就借款本息的计算产生争议，现王冲、张艳霞尚未将售房款返还给彭海生。针对其陈述，王冲、张艳霞向本院提交了以下证据予以证明：1.2013年4月26日的《借款合同》，借款人（乙方）为彭海生，出借人（甲方）处未填任何信息，合同约定甲方出借给乙方的款项金额为30万元，借款期限自2013年4月27日至2013年7月26日；2.彭海生于2013年4月27日出具的《借款收据》，载明其收到出借人出借给其的款项30万元用作资金周转用途，借款期限自2013年4月27日至2013年7月26日止，借款期限届满，其以现金或银行转账方式全额归还给出借人；3.签署日期为2014年11月4日的《延期还款协议》，借款人（乙方）为彭海生，贷款人（甲方）处未填任何信息，协议约定《借款合同》的借款期限延长17个月。质证过程中，彭海生确认上述证据中的签名为其本人所签，但主张出借人并非王冲，而是赖凯华、张艳霞、戚永忠，其曾于2010年至2012年期间向赖凯华、张艳霞、戚永忠借款约20万元，后因其未及时还清款项，赖凯华、张艳霞、戚永忠在欠款基础上计算惩罚性违约金，并预扣20个月高额利息计得30万元，并要求其在上述《借款合同》、《借款收据》及《延期还款协议》上签名，赖凯华、张艳霞、戚永忠从未以现金方式向其出借款项。另经本院询问，彭海生主张涉讼房屋现设定的他项权利系由王冲、张艳霞申请办理，相应贷款应由该二人及时偿还，贷款还清涂销抵押后再行过户，彭海生是否先行代王冲垫资赎契需根据抵押贷款剩余金额确定。庭后，赖凯华、王冲又向本院提交平安银行借记卡交易明细对账单、证人曾某出具的证明及微信转账记录截图，主张赖凯华与彭海生系同事关系，赖凯华依彭海生委托出售涉讼房屋，彭海生曾通过微信转账方式向王冲偿还借款2500元，而王冲就涉讼房屋向平安保险公司申请的贷款尚欠1929707元未清偿。彭海生对上述证据均不予确认，称其并非赖凯华、曾某的同事，银行交易明细对账单未显示交易对方户名，交易情况不明，无法证实涉讼房屋尚欠的贷款情况，微信转账截图亦未显示转账方及收款方的微信账户信息，不能证明系彭海生向王冲转账的事实。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”庭审中双方当事人均确认彭海生于2013年4月28日经广东省广州市南方公证处公证的《授权委托书》系基于保证其有偿还借款能力而向张艳霞、赖凯华、戚永忠出具，即彭海生在《授权委托书》中委托张艳霞、赖凯华、戚永忠代表其办理涉讼房屋的出售等相关事宜并非其真实意思表示，该民事法律行为应为无效，张艳霞、赖凯华、戚永忠并无实际取得彭海生关于办理涉讼房屋事宜的委托。现赖凯华代理彭海生于2018年1月23日签订涉讼合同将涉讼房屋出售予王冲，且涉讼房屋已于2018年1月29日过户至王冲名下。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”赖凯华明知彭海生并未实际授权其出售涉讼房屋，而王冲作为《授权委托书》中受委托人之一张艳霞的配偶，亦理应知晓该委托书并非彭海生的真实意思表示，且王冲受让涉讼房屋的价格明显过分低于交易当时的房屋市场价。虽赖凯华及王冲辩称双方就涉讼房屋口头约定的售房款为285万元，但其二人对此并未提交任何证据予以证明，王冲也未能举证其已将涉讼房屋的房款支付予赖凯华。可见，赖凯华系在明知其未取得彭海生的真实授权，彭海生也无出售涉讼房屋意愿的情况下，与王冲以明显低价交易涉讼房屋，而王冲并非善意第三人，赖凯华与王冲就涉讼房屋签订合同并办理了产权变更登记手续的行为，明显损害了彭海生的利益，涉讼合同应为无效合同，故就彭海生要求确认涉讼合同无效的诉请，合理有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，现因涉讼房屋已抵押予平安保险公司，且尚未涂销抵押，而彭海生经本院询问未明确表示同意代王冲垫资赎契，在涉讼房屋未涂销抵押登记的情况下，涉讼房屋无法办理产权变更登记手续，故就彭海生要求王冲、赖凯华协助将涉讼房屋恢复登记至其名下的诉请，本院不予支持。综上所述，本院对彭海生的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认赖凯华代理彭海生与王冲于2018年1月10日就广州市番禺区钟村街祈福新邨康怡七街5B号4楼签订的《广州市存量房买卖合同》无效；二、驳回彭海生的其余诉讼请求。本案受理费15600元，财产保全费5000元、管辖异议费100元，由赖凯华、王冲共同负担受理费15600元，财产保全费5000元，由赖凯华负担管辖异议费100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  彭凤霜人民陪审员  黄英启二〇二〇年十一月十日书 记 员  凌绮珊