江苏省常州经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0492民初2126号原告：常州益和物业服务有限公司，住所地常州市武进区戚墅堰街道成济路15号，统一社会信用代码91320405750533367D。法定代表人：李富大，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨敏，江苏恒韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：高桂新，男，该公司职员。被告：万正帮，男，1979年1月16日生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：谈志祥，江苏华东律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱萌，江苏华东律师事务所律师。原告常州益和物业服务有限公司（以下简称益和公司）与被告万正帮物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告益和公司的委托诉讼代理人杨敏、高桂新，被告万正帮的委托诉讼代理人谈志祥、朱萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告益和公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2011年3月1日至2020年6月30日物业管理费6823.9元、电梯运行费3899.4元,合计10723.3元；2、判令被告按照每日万分之五支付逾期付款的滞纳金5681.11元（暂计算至2020年6月30日）；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告系原告提供物业服务及管理的小区嘉州枫景苑16幢乙单元302室房屋的业主。2011年3月1日，我公司与嘉州枫景苑业主委员会（以下简称业委会）签订一份《嘉州枫景苑物业服务合同》，正式接手该小区的物业管理。合同约定业主每月按建筑面积0.7元/平方米支付物业管理费及按建筑面积0.4元/平方米支付电梯运行费。合同签订后，原告对嘉州枫景苑的安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，被告从2011年3月1日起至今未交纳物业费。经原告多次催要未果，故起诉，请求依法裁决。被告万正帮辩称：一、对于原告提供的业委会与原告签订的物业合同的真实性、合法性不予认可，因为该合同签订时的业委会是否经过合法选举，其成立程序及条件是否合法均无法确认，且合同的第八章违约责任的约定加重业主责任，排除业主的主要权利，免除物业公司的责任，应为无效条款。二，原告没有按照服务合同约定的内容提供物业服务。具体表现如下：1，小区的公共设施未能进行日常的保修，造成公共设施、设备年久失修，无法正常使用；2，小区绿化养护管理不符合合同附件二的约定，绿植苦萎未补种，严重破坏小区生活环境；3，小区公共设施尤其是消防和监控系统瘫痪，原告未按合同的约定对系统进行检修保养，给小区的安全带来隐患；4，原告对小区道路随意设置路障，随意划分车位，车辆出行无法交汇，给业主出行带来安全隐患；5，物业公司每年未按照约定公示年度物业服务费的收支项目。三，属全体业主所有的物业用房在未经业主大会同意的情况下被原告对外出租，小区人防工程也未经业主同意被物业出租作为生鲜超市，上述行为损害小区业主的合法权益。四，被告未收到原告催缴物业费的通知，且被告未被通知参加选举合同签订时的业委会，也未收到选聘原告为物业公司的通知或公告，被告是直到被起诉时才知道小区的物业公司变更为原告，被告仅认可本人签订的前期物业管理服务协议。综上，原告的诉讼请求无事实与法律依据，请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告万正帮系嘉州枫景苑小区的业主，系该小区16幢乙单元302室房屋的权利人，房屋的建筑面积为87.04平方米。2011年3月1日，嘉州枫景苑业主委员会与原告益和公司签订《嘉州枫景苑物业服务合同》，约定原告提供如下物业管理服务:1、物业公用部位的维修、养护和管理；2、物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业公用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾清运（收集）、雨、污水管道的疏通等；4、公共绿化、建筑小品、水环境、健身器械等的养护管理；5、车辆进出、停放秩序管理；6、维护公共秩序、安全防范等事项贩协助管理；7、收费标准为普通住宅按每月每平方米0.7元。物业服务费按每半年交纳，业主或物业使用人应在每隔半年于第七个月的15号前履行交纳义务。业主或物业使用人逾期未交纳物业服务费的，益和公司可以从逾期之日起按应缴费用50/000的比例加收滞纳金。合同期限自2011年3月1日起至2016年2月29日止。2015年10月30日，嘉州枫景苑业主委员会再次与原告益和公司签订《嘉州枫景苑物业服务合同》，除合同期限为自2016年3月1日起至2021年2月28日止外，其他内容同2011年3月1日签订的物业服务合同。被告自2011年3月1日起未向原告交纳物业服务费。本案的争议焦点：1，原告与嘉州枫景苑业主委员会签订的物业合同是否对被告产生法律效力；2，被告主张原告的物业服务存在瑕疵而拒绝交纳物业服务费是否成立；3，原告主张的滞纳金计算是否合理。针对第1个争议焦点，本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中原告与嘉州枫景苑业主委员会签订的物业合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告作为该小区的业主，该物业合同对被告产生约束力，原告可依据与业委会签订的物业合同向被告主张物业服务费。被告的意见，本院不予采信。针对第2个争议焦点，对物业公司提供服务是否存在瑕疵，审理中，被告提供了现行业委会即嘉州枫景苑第三届业主委员会于2020年5月15日出具的《关于嘉州枫景苑近期安全危险因素的紧急处置函》及当日会议纪要、第三届业主委员会于2020年7月16日出具的公告及《致嘉州枫景苑小区物业的函》，证明原告在嘉州枫景苑小区不履行或不完全按照物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，服务质量完全达不到合同约定的服务标准，为此第三届业委会多次致函要求原告对屋顶装饰脱落安全问题、消防器械无法使用、公共设施设备维护、绿化养护等多个问题进行整改，但物业公司未能整改。被告还提供照片9张，证明小区的公共设施（如南门铁栅栏缺损处有铁丝缠绑等）未能进行日常的保养，造成公共设施设备年久失修，无法正常使用；小区绿化养护管理不符合物业合同附件二的约定，严重破坏小区生活环境；小区的公共设施尤其是消防和监控系统瘫痪，原告未按合同约定进行系统检修保养，给小区安全带来极大隐患；属业主所有的物业管理用房在未经业主大会同意的情况下被私自出租，小区人防工程也未经业主同意被出租作为生鲜超市经营，物业公司的上述行为损害了业主的合法权益。对于被告提出原告在小区提供物业服务中存在的种种问题，原告陈述：会议纪要物业公司是参加的，公告没有收到。对于被告提供的照片中反映诸如飞线充电、小区的垃圾房、路面破损、大门用铁丝缠绑等问题确实存在，物业公司一直积极督促业主和在自身职责范围内进行整改，小区的物业服务是一个动态过程，不同意被告以某个时间段一些公共部位出现的问题，就全盘否定物业公司提供的服务。关于消防设备等方面，给排水工程保修期是2年，开发商的保修期已经满了，物业公司也向业委会发了申请改造的报告，工程需要动用维修基金，现行业委会目前还没有答复给物业公司。地下车库的产权人是开发商，开发商卖给了业主，业主改变了使用用途，用于开生鲜超市，为了这个问题物业公司也向社区和街道进行了报告。另外庭后，原告针对小区的相关公共设施的维修及整改，补充提供相应的照片以佐证。本院认为，综合双方诉辩意见及各自提供的证据，应认定原告已经履行了合同约定的保洁、保安、秩序维护等合同主要义务，同时物业服务是一个动态的过程，原告也能按照业主反映的问题及时采取维修、整改等补救措施，故仅凭被告提供的证据，不能反映原告在小区公共设施的维护、管理、违章建筑的管理、车辆停放等服务过程中存在重大瑕疵，被告作为小区业主，已经享受相关物业服务，依据权责相符，应当履行交纳物业服务费的义务。根据物业合同约定的相关收费标准，原告要求被告需交纳2011年3月1日至2020年6月30日期间的物业管理费6823.9元、电梯运行费3899.4元共计10723.3元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。针对第3个争议焦点，本院认为，业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳，物业管理企业可以按每天万分之五加收滞纳金。因本案中原告提供的合同文本系与业委会签订，故滞纳金的计算，一方面需要考虑物业合同的约定，另一方面，还要考虑物业公司是否向业主履行催交手续。本案中，原告针对催交，提供2019年1月22日发出的催促缴费的律师函件（督促包括被告在内的业主在收件后7日内支付拖欠的物业费及滞纳金）及邮局的收发路单（反映于2019年1月24日邮局向被告等人进行投递），经计算，故原告可向被告主张自2019年2月1日起计算的滞纳金，结合物业合同的约定和原告主张的期间段，本院进行分段计算，其中自2011年3月1日至2018年12月31日的物业费应交纳的滞纳金为2317.47元（自2019年2月1日算至2020年6月30日，按每天万分之五计算），自2019年1月1日至2019年6月30日的物业费应交纳的滞纳金为100.53元（自2019年7月16日算至2020年6月30日，按每天万分之五计算），自2019年7月1日至2019年12月31日的物业费应交纳的滞纳金为47.39元（自2020年1月16日算至2020年6月30日，按每天万分之五计算），其余部分，本院不予支持。经计算，本案的滞纳金可支持为2465.39元。综上，本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告万正帮于本判决生效之日起十日内支付原告常州益和物业服务有限公司自2011年3月1日至2020年6月30日止的物业管理费6823.9元、电梯运行费3899.4元，合计10723.3元；二、被告万正帮于本判决生效之日起十日内支付原告常州益和物业服务有限公司滞纳金2465.39元(算至2020年6月30日)。二、驳回原告常州益和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告万正帮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 员 黄文娣二〇二〇年十一月四日法官助理 张华杰书 记 员 邹文阳