广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初36338号原告（反诉被告）：陶妙璧，女，1979年2月10日出生，汉族，住广州市越秀区。被告（反诉原告）：余春，女，1975年12月18日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：赵岚，广东踔厉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈霞雪，广东踔厉律师事务所律师。原告陶妙璧诉被告余春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶妙璧，被告余春及其委托诉讼代理人赵岚、陈霞雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告退还租房保证金12000元；2、依法判令被告向原告返还因欺诈行为非法收取原告的房租15428.57元（2017年7月25日至2020年7月24日，每月按428.57元标准计）及产生的违约金42814.29元（2017年7月25日起，按每日千分之五计算至2020年7月24日）。事实和理由：2017年7月23日原告与被告签订《租赁合同》，原告为乙方，被告为甲方，乙方依照合同交纳保证金12000元以及首月租金6000元。合同签订后，乙方依照合同每月支付房租6000元，一直持续至2020年7月24日合同履行完毕，并已完成房屋交接工作，被告拒绝按照合同约定履行义务，退还12000元保证金。此外，根据被告提交的反诉材料，原告首次见证被告与汪X于2016年10月20日签订《房屋租赁合同》，涉案房屋建筑面积为84平方米，而原、被告签订的合同约定建筑面积为90平方米，被告蓄意虚增建筑面积6平方米，欺骗原告签订租赁合同，多收取了原告租金，造成原告财产损失，要求被告退还虚增面积所交纳的租金及违约金。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1、2020年5月3日被告向原告询问涉案房屋是否续租，原告答复尚未确定，会提前两个月告知被告，但是原告一直未告知被告该问题的结果。5月13日和6月4日我方主动联系原告问其是否续租，原告均明确表示会提前两个月告知被告，7月3日原告向被告表示其在8月中旬搬离，原告在7月15日另签了房屋。在此情况下，双方在微信中进行了交谈，协商一致，把合同延长至2020年9月3日到期，事实上，在8月3日原告就提前退租搬离了涉案房屋，强行把房屋的钥匙丢在房屋里，根据租赁合同第9条第3款的约定，我方可以没收原告的租赁保证金。2、我方并不存在欺诈行为，我方的租赁标的物是整个房屋，我方是针对2501房收取每月6000元的租金，并不是针对每平方米来收取房屋租金，关于面积，被告本人称该房屋的实际权属人汪X是与珠江啤酒公司购买的，当时在房屋买卖合同中，约定是90平方米，而本案的被告是将房屋进行了转租，所以记忆的房屋面积是90平方米。根据租赁合同第8条第1款的约定，原告在承租该房屋期间的物业管理费是由原告自行交付的，物业管理费是根据房屋面积来进行收取的，对于这一点，原告是非常清楚的，在其租赁期间，从未对房屋面积提出任何异议，所以我方认为原告对涉案房屋包括面积在内的全部情况是完全知悉的，认可的。所以我方不存在欺诈行为而收取原告多余的钱财。3、关于违约金，我方同样不认可，对于原告提出的违约金标准是没有合同依据的，关于千分之五的违约金是根据租赁合同第9条第2项针对的是逾期交租的情况支付违约金的，不适用于原告新增诉讼请求所产生的所谓的违约金。被告向本院提起反诉请求：1、原告向被告支付2020年7月25日至2020年8月3日的租金1935元；2、原告向被告支付逾期缴纳租金的违约金（以应付而迟延支付的天数计算，按当月租金为基数×千分之五计算至实际支付之日，详见《一览表》）；3、被告依合同约定没收原告保证金12000元。事实和理由：租赁合同约定原告须在每月20日前支付当月租金，但原告每月支付租金的时间均为每月20日之后，属于逾期支付租金，且原告未缴清租期内的水费、电费，已构成违约，被告有权依约收取违约金。此外，2020年7月3日，双方以微信方式沟通，双方同意涉案房屋的租赁期限延长至2020年9月3日，但原告于2020年8月3日提前搬离，且至今未付2020年7月25日至8月3日的租金，被告有权没收原告全部保证金。原告对被告的反诉请求辩称，我方只同意支付2020年7月25日至2020年8月1日的租金。因为原告在8月1日发信息给被告要求其到房屋收房但被告没来所以我也没过去。至于第二项反诉请求，被告从未在此前提出过原告迟延交租的问题视为被告认可原告交租的时间且没有异议，因此不同意支付违约金。不同意被告没收保证金，原告已经履行完合同的义务，只是被告没有按时收回房屋。经审理查明：2017年7月23日，原告（为乙方）与被告（为甲方）签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租广州市XXX路XXX街XX大厦2501房，建筑面积为90平方米作住宅使用，租期自2017年7月25日至2020年7月24日，每月租金为6000元，乙方须于每月的第20日前支付每月租金，乙方于签订合同当天交纳保证金12000元，以及首月租金6000元，租赁期满或解除契约之日，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应将保证金无息退还乙方。八、1、乙方应依约按时交纳租金，并按单缴纳因乙方实际使用该物业而产生的管理费/水费/电费/电话费/煤气费/清洁费/有线电视频道费用等有关杂费。7、在租赁期届满或者解除契约之日，应交还原来承租房屋和设备给甲方，如须继续承租的，应提前两个月与甲方协商，双方另签订契约。九、违约责任：1、甲、乙双方任何一方不能履行本合同规定的各自相应的义务责任时，按规定履行合同的另一方有权提前解除本契约，并要求违约方赔偿损失。2、乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之五收取违约金；3、租赁期间，任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意。否则，按如下方式处理：甲方提前收回该房产，须赔偿双倍保证金予乙方；乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金。4、租赁期届满或者解除契约之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有损坏的(正常损耗除外)，则在乙方保证金中扣除，不足部份由乙方负责赔偿。根据双方提交的微信聊天记录显示，2020年5月13日：被：“房子的合同好像还有2个月到期了，你们继续租吗？”被：“因为快到期了，想问下你，如不续的话，我要提早放租。”原：“我想看一下小妞在哪个学校上小学。”被：“可以，你定了就告诉我哈。”原：“如果要搬肯定至少提前一个月告诉你好不？”被：“好的。”2020年6月4日：被：“房子续租吗？”原：“还没有定啊。”被：“要到什么时候可以定？”原：“我如果要搬走肯定会提前两个月告诉你的。所以不急吧。”2020年7月3日：原：“我这个暑假搬家的，最晚想办法八月初搬完吧。”被：“8月底吧，时间太短，我不好找租客啊。”原：“八月中肯定可以了吧。”“我今晚签了一个房子了，我那个起租时间是7.15日，一看合适就订下来了。这个房子你也赶紧放租啊。”被：“如果这样的，押金没法退哟。”原：“怎么没办法退呢？我们的合同不是到期了吗？”被：“这样吧，如果15号前租出去了，我退你，没租出去，没法退哟。”“是到期了。但要提前通知我呀。”原：“我现在通知你了啊。要提前多久通知？”被：“合同约定是2个月，你之前也说了肯定会提前2个月通知我的。我提前收房，也会提前2个月通知你的。”原：“合同上好像没这样写哦。”被：“有的，你拍给我，我告诉你。”原：“那没问题，我现在通知了，最多到9.3日。”被：“咱们也不用那么严格，15号前租出去了，我看下房子没有问题，全额退你的。”原：“没事没事，7.15没租出去也没事，继续租就是”。“如果到9.3还没有租出去应该就不管我事了啊。”被：“是的。”原：“最多也就多一个多月一点的钱的，也没有扣两个月啊，我的意思是既然我提早两个月了，我本来是7月25就到期了吗，去找两个月我已经通知了，那就7月25日到9月3日不还有一个月十天吗？那你就最多是扣一个月十天的钱吗？那我还剩20天前那个押金不是两个月的吗？那还是20天前就是应该退给我的吧。”被：“押金不能够抵租金的噢，你的租金要正常给的，押金到时候期满后退你6000块钱的，如果没什么问题的话是这样的，押金不能够抵扣租金的。”原：“那我就看不懂了，那到时候到底是什么时候到期呀？”被:“不是啊，到9月3日我到时候就把那个押金退给你是到27是吧，那就几天时间，那我就到时候直接27号内，后面几天就算了，我就直接到8月27日，没什么问题，我就把押金全部退给你吗？你就正常按这个付租金就行了啊，不抵扣的，从来没有说押金要抵扣租金的。”2020年7月30日：原：“我最开始说的就是给一个月的。是被你误导了，你说合同说的两个月的，我根本没有看合同就相信你了，后来我一看不是这么回事，至于你说的违约金，为什么现在才提呢，我觉得你这样就不够意思了，平时你都不说，默认了。”被：“刚开始我是给你方便，没有续签合同……前期我们是达成共识了的，如当时你不同意这个方案，当时可以提出来，你说我误导你2个月，其实我没有误导，我一直是这么认为的，以前的合同都有这个条款，我也没有认真看，所以才跟你说了合同有约定，你说按合同约定，也可以，交房给我时，你们交清所有费用，扣除违约金及后续租金后的款项，退给你们。”原：“5.13你问的时候我就说了肯定提早一个月告诉你。”被：“你到底是按合同还是按微信？”原：“所以7.3提出来的我就按我的初衷给到8.3。”被：“可以。按合同约定，违约金我也是有权利收的。你哪天交房给我，租金就算到哪天。”原：“这个没有问题，我就多给10天嘛。”被：“不是多给10天，这是正常的租金，你多给我一天，我都不会要。”2020年8月1日：原：“余姐，你看什么时候方便吧，我们交接一下吧。”被：“在外面，周一晚8点。”原：“这个周末不行吗？周末比较方便啊。”被：“有安排了，陪妈妈在外面。”“水电煤气管理费都清了吗？”原：“管理费交清了，那些单没有来，放心，有数据的，一算就清楚了。”2020年8月7日：被：“此前我们在微信中已经确认了租金支付至9月3日，现将押金扣除租金及未缴水、电、煤气等费用后的余款3800元退还与你支付宝账户，请查收。备注：12000元（押金）-8000元（7.25-9.3房租）-200元（未付水、电、煤气等费用）=3800元。”原：“我不认可你支付宝里的转账金额，我已经申请去法院起诉了。钱已经转回给你了，我不认可。”2017年10月23日：（转租金）“周末都忘记了。”被：“没关系呀。”2018年9月26日：原：“余姐，不好意思，出差了忘记了。”被：“没关系哈。”2018年11月20日：被：“温馨提示：这月租金转我银行卡哈。”“上面的提醒不是催租金的意思哈。”2019年4月26日：原：（转租金）“不好意思啊，这个月又忘记了。”被：“没关系哈。”原告为证明被告多收取租金，提交了汪X（出租方）与被告（承租方）签订的《房屋租赁合同》，约定汪X将涉案房屋出租给被告，建筑面积为84平方米，租期从2016年10月21日至2022年6月30日。被告对该合同真实性无异议。被告为证明原告存在逾期支付租金的情况，提交了支付宝及银行信息截图，内容与被告提交的《一览表》记载的时间和金额一致，显示2017年8月25日至2020年7月24日期间的租金均有比合同约定的20日迟延一天至七天不等的支付记录。原告确认该证据的真实性。庭审中，双方确认2020年8月3日双方办理了涉案房屋的交接手续，并确认原告已缴清水电费和物管费。另，原告表示：在签订合同前有查看过房屋，但没有了解过涉案房屋的产权情况；在承租期间，没有向被告提出过房屋面积存在差异的问题。本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定“在租赁期届满或者解除契约之日，应交还原来承租房屋和设备给甲方，如须继续承租的，应提前两个月与甲方协商，双方另签订契约。”而且，原告在2020年6月4日向被告表示若搬走会提前两个月告知，也就是说，若原告在期满后继续承租涉案房屋，至少要在租期届满两个月前即2020年5月24日前与被告协商，但原告在2020年5月13日和2020年6月4日被告两次询问其是否续租时均未作表态，而是直至2020年7月3日才向被告表示其计划于2020年8月中旬搬走，并不符合合同的约定及原告的承诺。在被告以通知期限不足两个月为由要求没收押金的情况下，原告称其将承租至2020年9月3日，被告不持异议，至此，双方就原告续租至2020年9月3日达成合意，对双方均有约束力。但在2020年8月1日，原告要求提前解除租赁关系交回房屋，属提前退租的违约行为，被告有权依据合同的约定没收保证金，故本院对被告要求没收保证金的反诉请求予以支持，对原告要求退还保证金的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告返还因欺诈行为非法收取原告的房租的问题，因原告确认其在签订合同前曾查看过涉案房屋，并承认其签约前没有了解过房屋的产权情况和面积，在此情况下原告自愿与被告签订租赁合同，应自行承担承租面积与登记面积存在差异的风险，原告现以其承租的房屋面积与被告向案外人承租的面积不一致为由认为被告存在欺诈行为，并要求退回面积差租金和支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。关于欠付租金的问题，被告对欠付2020年7月25日至2020年8月1日期间的租金没有异议，故本院对被告反诉要求原告支付上述期间租金的请求予以支持；至于2020年8月2日至8月3日期间的租金，虽原告在2020年8月1日要求被告办理交接手续，但由于原告该主张属提前退租的行为，本应给予被告合理的准备时间，被告未能在当天立即办理交接手续且表示两天后办理交接手续是合理的，本院对被告要求原告计付至被告实际收回房屋之日止即2020年8月3日止的租金予以支持。关于逾期支付租金违约金的问题，从查明事实可见，原告在履行支付租金义务的过程中确实存在延迟支付的情况，但从微信聊天记录可以看出，被告在原告数次迟延支付租金并表示忘记交租时回复“没关系”，在每次收取租金时也没有提出异议，可以认定被告对原告迟延交租租期内租金的行为予以理解且不追究其责任，因此，本院对被告在本案中要求原告支付迟延支付租期内租金的违约金的反诉请求不予支持，但原告至今未付2020年7月25日至2020年8月3日租金已构成违约，应承担相应的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告陶妙璧已付的保证金12000元由被告余春予以没收；二、原告陶妙璧应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向被告余春支付2020年7月25日至2020年8月3日期间的租金（按每月6000元标准计）及违约金（自2020年7月21日起，按欠付租金的千分之五计至付清之日止，违约金总额以欠付租金总额为限）；三、驳回原告陶妙璧的全部诉讼请求；四、驳回被告余春的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费778元，由原告陶妙璧负担；反诉受理费148.19元，由原告陶妙璧负担123.19元，被告余春负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  伍丽娜二〇二〇年十一月十日书记员  梁菁菁