广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初1752号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司，住所地：佛山市顺德区×××××××××××。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：刘汉斌，广东合拓（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李元，广东合拓（南沙）律师事务所律师。被告：陆建英，女，汉族，1967年5月1日出生，住广东省深圳市罗湖区×××××××××××××，公民身份号码：620××××××××××××223。委托诉讼代理人：陆炳彪，广东格明律师事务所律师。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司（以下简称碧桂园公司）与被告陆建英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，后因案件审理需要依法转为普通程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人刘汉斌、李元到庭参加诉讼，被告陆建英的委托诉讼代理人陆炳彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费，暂计2019年1月至2019年10月的物业服务费共计7442.3元；2.判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照3‰标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止，暂计2019年1月至2019年10月的违约金数额为4417.01元；3.判令被告向原告支付自2019年1月起至2019年10月止的二次供水、楼道照明、电梯的电费分摊费，水费，共计171.41元；4.判令由被告承担本案的全部诉讼费用。案件审理过程中，原告变更第一、二项诉讼请求为：1.被告向原告支付2019年1月1日至2020年7月15日的物业服务费13768.26元；2.被告向原告支付违约金16745.18元（以744.23元为计算基数，按照3‰标准从当月11日开始暂计至2020年10月10日）。事实和理由：2018年10月1日，惠州市宏业投资开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定选聘原告对翡翠山城别墅项目红郡67栋05号房提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2015年10月16日购买碧桂园翡翠山城红郡商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，根据协议约定，被告应当于每月10日前向原告支付物业服务费744.23元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰向原告支付违约金。被告于2019年1月开始拖欠原告物业服务费，至2019年10月拖欠的款项已经达7442.3元。原告于2019年9月25日向被告发出《欠费追缴函》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。原告自2019年1月起代被告支付水费、二次供水、楼道照明、电梯的电费分摊费用共计171.41元，原告多次向被告催要，但是至今未能支付。根据签订的前期物业服务协议，原告向法院提起上述诉讼请求，希判如所请。被告辩称，在原告入驻时，被告已购买了涉案小区房，签订房屋买卖合同应早于这时间，但被告并未与原告签署任何物业服务合同，且被告也未授权开发商惠州市宏业投资开发有限公司代为签署所谓的前期物业合同，涉案小区业委会于2018年10月申请设立登记，被告提交的行政判决书已经载明该事实，业委会也未与原告签订物业服务协议，且被告与其业委会均以各种方式反对原告的入驻，比如通过举行业主大会表决方式驱逐原告并提起排除妨害诉讼，以上各种情况表明涉案小区业主以及业委会均不认可原告所提供的物业服务，也没有与原告签订物业服务的意思表示，更何况在原告入驻前涉案小区曾经存在两个前期物业服务企业为涉案小区提供服务，被告并没有知晓或接受原告提供的服务，根据合同相对性原则，被告没有与原告存在合同关系，原告与开发商签订的前期物业合同对被告没有法律约束，况且被告对原告物业收费计算方式以及收费标准既不知晓也不接受，原告关于违约金的诉讼请求没有任何事实和法律依据，此外原告要求被告承担水电费分摊等相关费用的诉讼请求也没有任何依据，请法院依法驳回原告全部诉请。本院经审理认定事实如下：被告系惠州大亚湾西区大亚湾大道232号翡翠山城综合体红郡67栋2层05号房的所有权人，该房产建筑面积196.89平方米，2018年7月2日至庭审之日登记在被告名下。2018年9月15日，涉案房产的建设单位即案外人惠州市宏业投资开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告为被告所在的小区提供物业管理服务，物业服务费别墅按建筑面积3.8元/月/平方米计算，公摊水电费属代收代交费用，均不计入物业服务费支出，由原告按实际产生费用向业主或物业使用人分摊。物业服务费按月交纳，业主或承租人应在每月10日之前交纳。合同期限自2018年10月1日起至2023年9月30日止。合同签订后，原告依约为被告等小区业主提供了物业管理服务。2018年10月11日该小区成立业委会，业委会自行选聘新物业服务公司为该小区提供服务，同时要求原告撤出小区，原告对业委会选聘新物业公司合法性提出质疑，至2019年7月3日才与业委会新选聘的物业公司签订《关于交接事宜协议书》。2019年7月5日，因大亚湾房产管理局向业委会发出《责令限期改正通知书》，认为业委会选聘新的物业服务企业的程序违法予以纠正，原告又未按《关于交接事宜协议书》与新选聘的物业服务企业办理交接手续。嗣后业委会以《责令限期改正通知书》违法为由提起行政诉讼，经过一、二审判决，撤销了《责令限期改正通知书》。原告遂于2020年7月15日清场搬离案涉小区。基于上述原因，被告未向原告及业委会新选聘的物业公司支付2018年10月1日至2020年7月15日的物业服务费。另查明一，被告所在的小区业主委员会与原告及案外人惠州市宏业投资开发有限公司排除妨害纠纷一案，惠州市中级人民法院于2020年8月4日作出（2020）粤13民终1803号民事判决，其中认定原告碧桂园公司与案外人惠州市宏业投资开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，原告于2018年10月1日至2019年7月3日期间提供物业服务具有合同依据。另查明二，2019年10月8日，被告所在的小区业主委员会向原告发出《致碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司函》，其中载明：原通知贵方于2019年10月8日完成小区物业管理移交，因业委会成员于前往交接途中收到惠州市住房和城乡建设局的行政复议决定书，随召开紧急会议，决定暂缓交接，……请贵方做好以下准备事项：一、在本小区物业管理移交前继续履行应尽职责，站好最后一班岗；二、请贵方做好物业移交的前期准备工作；……另查明三，2019年5月13日，原告企业名称由广东碧桂园物业服务股份有限公司变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司；2020年4月3日，原告企业名称由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司变更登记为碧桂园生活服务集团股份有限公司。本院认为，本案系物业服务合同纠纷案，原告碧桂园公司与案外人惠州市宏业投资开发有限公司签订的《前期物业服务合同》已有生效判决认定合法有效，该合同对被告产生约束力，直至2019年7月3日签订《关于交接事宜协议书》之前，原告具有合法的服务依据。2019年10月8日，原告应所在业委会要求，暂缓交接，交接前继续履行职责，至2020年7月15日原告才清场退出该小区。因此，在原告提供物业服务期间，即2018年10月1日至2020年7月15日期间，被告应按约定向原告支付物业服务费用，具体金额为16085.91元（196.89平方米×3.8元/月/平方米×21.5个月），原告请求被告支付物业服务费13768.26元，未超过上述金额，予以支持。关于请求支付逾期交纳物业服务费违约金的问题，《前期物业服务合同》中未对违约金计算标准进行约定，本案中，被告未按时支付物业服务费并非被告故意拖欠，而是因两个物业服务公司哪个是合法收费主体，对一般业主来说无法判断，不敢贸然选择支付对象，未按时支付物业服务费的责任不应归责于被告，因此，原告请求被告支付违约金，不予支持。关于原告请求被告支付公摊水电费的问题，原告提供的电费发票无法证明系案涉小区公共用电所产生的费用，也未明确公摊水电费的计算方式和依据，该请求证据不充分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告陆建英自本判决生效之日起十日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司支付2018年10月1日至2020年7月15日的物业服务费13768.26元；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费367.12元，由被告陆建英负担，此款已由原告预交不予退还，被告在本判决生效后径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  薛银标审 判 员  钟丹燕人民陪审员  陈 瑀二〇二〇年十一月十六日法官 助理  曾俊恒书 记 员  宋煜珍