河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0811民初4500号原告：李坤鹏，男，1974年10月5日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。被告：焦作市建业房地产开发有限公司，住所地：焦作市新区建业路西侧**。法定代表人：周栓成，董事长。委托诉讼代理人：丁云霄，河南达成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亚杰，河南达成律师事务所律师。原告李坤鹏与被告焦作市建业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行审理。原告李坤鹏，被告焦作市建业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈亚杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李坤鹏向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付原告违约金（以房屋总价款269647元为基数，自2018年5月21日起，按照日万分之二的标准计算至被告实际交房之日止。暂计算至2020年9月8日共840天为45300元）；2、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年12月28日，原被告签署了《商品房的买卖合同》一份，编号：GF-2000-0171，约定原告购买被告开发的山阳区勤业路855号清溪华庭2号楼2单元26层2602商品房一套。合同中对原被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于2016年1月将首付款人民币107858元+车位费6000元（40%房屋总款），于2017年8月3日将贷款人民币壹拾陆万元（￥160000元）整付于被告账户，合计房款267858元+车位费6000元全部支付到被告指定账户，原告依据合同约定履行了自己全部义务。根据双方签订的补充协议，该商品房应于2018年5月20日前验收合格并交付原告使用，但由于被告没有依照《焦作市商品房管理条例》进行施工建设，导致原告至今不能合法入住。按照双方补充协议的约定，被告应自违约之日起，按日向原告支付违约金，标准为原告已付房款总额日万分之二。被告焦作市建业房地产开发有限公司辩称，一、本案中清溪华庭项目的性质属于合作定向开发，是焦作市质量技术监督局员工福利房，由质监局依据与被告签订的《商品住宅楼定向开发协议》规定的价格和条件统一组织本单位的员工并进行整栋认购，并非向社会公开销售，虽然被告后期与质监局各购房职工换签了商品房买卖合同，但根据该涉案工程的性质以及购房者为合作建房单位职工这一特殊性来看，原告与建业公司之间形成的关系非常规商品房买卖关系，不适用审理商品房买卖合同纠纷的相关规定，应依照合同法以合同双方权利义务相对等为基本原则。二、被告并未违约，首先从质监局与建业公司双方签订的《商品住宅楼定向开发协议》来看，涉案工程属于定向合作开发项目，在建设中质监局应依约协助办理相关审批手续，帮助协调各种公共关系，并且房款的支付由质监局控制，根据工程进度分阶段付款给被告，该合同的履约状况对涉案工程的建设进度及交付产生直接影响，因此后期质监局指导成立的业主委员会与被告建业公司于2019年11月13日签订了补充协议，重新约定了交付时间为2020年6月30日前，并且将协议进行了公示，原告认为被告超出合同约定的交房时间，所以被告违约，但原告忽略了合作双方关于交房期限修正的特别约定。并且补充协议签订后2020年初发生了新冠疫情的不可抗力，工程停工了近三个月，相应的时间应予以扣除。另外《商品住宅楼定向开发协议》及补充协议中提到的“车库”实际情况是车库的建设质监局与被告双方未协商好，于补充协议签订后一个月质监局委托了第三方单位进行地下车库建设，并于2020年6月份才建设完工，地，地下车库建设涉及水电等基础设施库的建设进程影响整体的竣工验收，因车库延期建设导致房屋不能按时交付，建业公司不应当承担违约责任。其次，质监局与被告签订的开发协议及补充协议系有效合同，应得到法律的保护，质监局与被告签订的协议中对质监局支付被告费用的来源、房屋销售价格、决算形式等内容进行了约定，因此，可以认定质监局及项目筹建业主委员会代表其职工与被告建立合同关系，即就该房屋建设、销售、决算等事宜所实施的民事行为均代表购房职工进行，故其与被告进行的约定应对购房职工具有约束力。三、原告与被告签订商品房买卖合同前，质监局与被告已经明确约定被告与购房职工所签订的商品房买卖合同中约定的购房单价为暂定价款，房屋实际销售价格应以决算为准，被告基于原告作为质监局职工福利性购房的受让人签订了商品房买卖合同，因此质监局与被告签订的协议应对原告同样具有约束力，而质监局与被告签订的补充协议中约定原告应按130元/平方一次性补交购房款，原告未履行交纳剩余房款的情况下，被告有权拒绝原告交付房屋的请求。四、原告作为享有质监局分配的内部购房指标受让者，原告购买的房产属于质监局内部职工福利房，其购买的房产价格等同于开发成本价，远远低于当时的市场价4600元/平方米，原告作为落实优惠政策后以职工身份认购涉案房屋的权利人，其与被告签订商品房买卖合同的基础条件是《商品住宅楼定向开发协议》及相关补充协议，享受单位福利的同时应受相关约束，故原告向被告主张违约责任的诉讼请求不应得到支持。本院经审理查明：2015年2月10日，焦作市质量技术监督局（甲方）与焦作市建业房地产开发有限公司（乙方）签订《商品住宅楼定向开发协议》，约定双方合作开发焦作市质量技术监督局员工住宅楼，项目名称为清溪华庭（暂定），由乙方负责开发建设，所开发建设的商品住宅楼约39318平方米全部由甲方统一团购。本项目用地由乙方负责在网上竞购。甲方需协助乙方办理本项目报建等各项手续，帮助协调各种公共关系，共同争取各类行政事业性收费的优惠和减免，尽可能降低项目建设成本。甲方负责本局员工认购本项目商品住宅，签订《房屋认购书》及《房屋购销合同书》，负责统一收取甲方员工缴纳的本项目商品住宅楼购房款，并按双方有关约定支付给乙方。乙方负责办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》并办理办证相关问题。李坤鹏非焦作市质量技术监督局职工，其通过其他方式获得购房资格后，先后两次向焦作市质量技术监督局交纳购房款87450元、26519元，合计113969元。焦作市质量技术监督局分别向李坤鹏出具了收据。2016年12月28日，焦作市建业房地产开发有限公司与李坤鹏签订《商品房买卖合同》，约定李坤鹏购买的房屋位于清溪华庭第2号楼2单元26层2602号房，建筑面积88.12平方米，单价为3060元/平方米，总金额269647元。2017年1月4日，焦作市建业房地产开发有限公司为李坤鹏更换了房款收据。其余房款李鲲鹏办理了住房公积金贷款。2017年1月11日，焦作市建业房地产开发有限公司与李坤鹏签订《补充协议》，约定交房时间重新约定为2018年5月20日，逾期不能交房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，非出卖人原因导致的逾期交房，出卖人不承担逾期责任。2017年3月21日，焦作市质量技术监督局下发焦质监［2017]61号《关于申请由质监局业主委员会对清溪华庭项目资金监管的请示》文件，该单位职工已将房款的40%支付开发单位，为了切实维护广大职工的利益，确保资金安全，严格监督开发单位的资金使用，做到转款专用，使该项目顺利完工并交付业主使用，特向焦作市房管局申请由该单位选举产生的清溪华庭业主委员会对剩余60%房款的使用进行监督管理，根据项目进度实时拨付资金。2019年11月13日，焦作市质监局“清溪华庭”项目筹建业主委员会与焦作市建业房地产开发有限公司共同签署发布《清溪华庭项目问题解决方案公告》，其中公告第二项告知业主按照购房合同中的房屋面积，以每平方米130元的价格一次性补交房款，开发商在2020年6月30日前将清溪华庭项目建成并通过验收以交付使用。业主与清溪华庭项目部单独签订补交房款协议，约定权责。签订补交房款协议时，业主应将未交清的购房款、防盗门款、车位款一并交清。补交房款的期限为两个月，超过期限未签订补款协议的，视为放弃。该公告发布至今，李坤鹏未按公告内容补交房款，焦作市建业房地产开发有限公司也未向李坤鹏交付房屋。双方由此产生纠纷，李坤鹏诉至本院。以上事实有李坤鹏提供的商品房买卖合同、收据、借款合同，焦作市建业房地产开发有限公司提供的商品住宅楼定向开发协议、焦质监［2017]61号文件、清溪华庭项目问题解决方案公告及双方当事人当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，涉案房屋来源于合作定向开发具有一定的福利性质，焦作市质量技术监督局的职工依托于所在单位享受该福利。李坤鹏虽然非焦作市质量技术监督局职工，但其通过其他方式取得了购房权利，即其实际享受了焦作市质量技术监督局职工购房的福利性待遇，按照权利义务对等原则，其亦承受焦作市质量技术监督局职工相应的购房义务。焦作市质量技术监督局与焦作市建业房地产开发有限公司签订的《商品住宅楼定向开发协议》约定，涉案房屋由焦作市质量技术监督局统一团购，统一收取员工缴纳的购房款并按约定支付给焦作市建业房地产开发有限公司。李鲲鹏购买房屋时即先将购房款直接交付焦作市质量技术监督局，由此可以认定，焦作市质量技术监督局代表其购房职工与焦作市建业房地产开发有限公司建立合同关系，其与焦作市建业房地产开发有限公司进行的约定应对其购房职工具有约束力。李坤鹏将购房款直接交付焦作市质量技术监督局的行为即是自愿接受该协议拘束的表现。李坤鹏与焦作市建业房地产开发有限公司签订的补充协议虽约定交房时间为2018年5月20日，逾期不能交房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。但焦作市质量技术监督局申请并选举产生的质监局业主委员会与焦作市建业房地产开发有限公司共同签署的《清溪华庭项目问题解决方案公告》重新约定交房时间为2020年6月30日前，并约定业主应按照购房合同中的房屋面积以每平方米130元的价格一次性补交房款，李坤鹏在未履行补交房款的情况下，焦作市建业房地产开发有限公司有权拒绝向其交付房屋。故对李坤鹏以焦作市建业房地产开发有限公司逾期交房为由要求其支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告李坤鹏的诉讼请求。案件受理费减半收取计467元，由原告李坤鹏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  位青杰二〇二〇年十一月二十四日法官助理宋鑫书记员李晓元