福建省浦城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0722民初1774号 原告：陆治柳，男，1945年2月1日出生，汉族，住福建省浦城县。 原告：叶紫秀（曾用名叶祖秀），女，1954年7月15日出生，汉族，住福建省浦城县。 两原告共同委托诉讼代理人：陆佐伟（系陆治柳、叶紫秀儿子），男，汉族，居民，住福建省浦城县。 被告：陆治樵，男，1948年7月16日出生，汉族，住浦城县。 被告：龚林英，女，1953年7月26日出生，汉族，住浦城县。 原告陆治柳、叶紫秀与被告陆治樵、龚林英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆治柳及陆治柳、叶紫秀的委托诉讼代理人陆佐伟、被告陆治樵到庭参加诉讼，被告龚林英经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陆治柳、叶紫秀向本院提出诉讼请求：1、依法确认2004年4月20日签订的房屋买卖协议有效；2、陆治樵为协助办理浦城县XX街道XX路XX号房屋所有权证的变更登记过户手续；3、判令陆治樵、龚林英承担2004年至2020年的违约金5000元。陆治柳、叶紫秀变更诉讼请求为：要求陆治樵（曾用名陆治椒）、龚林英协助办理坐落在浦城县××路××号××号××的房屋（房屋所有权证浦房证字第0××6号、0××7号，国有土地使用证浦国用（91）字第1××2、1××8号）不动产过户登记手续。事实与理由：2004年4月20日陆治柳、叶紫秀得知陆治樵、龚林英要将其名下坐落于浦城县XX街道XX路XX号（现为XX路85号）房屋出售，经过双方协商议定卖房款为26000元，房屋建筑面积77.11㎡（其中一处砖木结构、上下四间，建筑面积58.06㎡；另一处一间，土木结构，建筑面积19.05㎡），并签订房屋买卖协议。双方签字后陆治柳将房款一次性付清，陆治樵出具了收条，也将房屋交付给陆治柳使用并将《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件交付给陆治柳，但当日并未到房产部门办理房屋转户变更手续，之后陆治柳一直催陆治樵、龚林英协助办理，陆治樵、龚林英都借故推拖，造成该房屋至今未办理房产及土地变更手续。 陆治樵辩称，没有意见，同意房子过户给陆治柳、叶紫秀。但因其现在没有房子居住，要求通融一下，归还两间给其居住。当时五间房屋才卖20000元，折下来一间房间才4000元。因女儿动手术要用钱，才卖这么低的价。现在愿意两间房间8000元向陆治柳、叶紫秀买回，用来居住。且几次去过户，陆治樵都同意协助，也在相关文件上签字，已尽到了协助义务。 龚林英提交书面答辩称，案涉房屋与陆治柳的房屋相邻，系85年所建。长年受到陆治柳的欺压，陆治柳一直阻挠陆治樵、龚林英把案涉房屋出租或出卖给他人。在胁迫的情况下，才将房屋低价卖给陆治柳。要求主定2004年4月20日签订的卖房协议无效。 陆治柳、叶紫秀围绕诉讼请求依法提交了浦房证字第0××6号、0××7号房屋所有权证、浦国用（91）字第1××2、1××8号国有土地使用证、2004年4月20日签订的房屋买卖协议和房屋买卖契约、2004年4月22日出具的收条、2010年4月15日陆治樵出具的房屋出售证明、2003年4月24日陆治樵写给陆治柳的信件各1份，陆治樵质证对上述证据的真实性无异议，对陆治柳、叶紫秀提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 叶紫秀曾用名叶祖秀，陆治樵与陆治椒系同一人，陆治樵与陆治柳系同胞兄弟关系，陆治柳、叶紫秀系夫妻关系，陆治樵、龚林英系夫妻关系。2004年4月20日陆治樵、龚林英与陆治柳、叶紫秀签订的房屋买卖协议。协议中约定坐落在浦城县××镇××路××号内，砖木结构，楼房一幢，上下二层，计四间，占地面积27.04㎡，建筑面积58.06㎡，另有祖遗分折旧房土木结构平房一间，建筑面积19.05㎡，卖方（陆治樵、龚林英）自愿将上述房屋卖断给买方（陆治柳、叶紫秀），价款20000元，一次性付清，于2004年4月20日腾房。双方在协议底部买卖方处盖私章确认，浦城县司法局XX司法所及浦城县XX街道幸福社区居民委员会盖章见证。邻居熊月英、叶斌、王学强在协议底部签名证实。同日陆治樵和陆治柳又签订一份房屋买卖契约，契约中确定房价26000元。之后陆治樵将该房屋的房屋所有权证（浦房证字第0××6号、0××7号）、国有土地使用证（浦国用（91）字第1××2、1××8号）交付给陆治柳，双方并未到房产部门办理房屋产权变更登记手续。2004年4月22日，陆治樵、龚林英出具收条1份给陆治柳，收条中载明“今收到买方陆治柳购买房款贰万陆仟元正”。 另查明，现该房屋由陆治柳、叶紫秀占有使用。 本院认为：陆治柳、叶紫秀与陆治樵、龚林英签订的房屋买卖协议虽只是盖了双方的私章，但经过所在社区、司法所和邻居见证，买卖协议系双方的真实意思表示，为有效的合同。陆治柳已经履行了付款义务，并且已经实际占有居住，龚林英未协助办理房屋过户已经构成违约。根据合同法第一百三十五条的规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”因此陆治樵、龚林英有义务协助陆治柳、叶紫秀办理该房屋的过户登记手续。陆治樵以其现无房屋居住为由，且当时系因为女儿生病需要用钱才低价卖给陆治柳、叶紫秀，要求返回两间房屋。结合当时的房屋出售市场及房屋状态，协议中约定的房价26000元并不属于明显不合理低价，陆治樵的辩解无法律依据，本院不予采信。龚林英辩称卖房系受胁迫，但并未提供证据佐证，应自行承担举证不能的不利后果，故对龚林英的辩解，不予采信。 综上所述，陆治柳、叶紫秀的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 陆治樵、龚林英于本判决生效之日起十日内协助陆治柳、叶紫秀办理坐落于浦城县XX街道XX路85号房屋（房屋所有权证浦房证字第0××6号、0××7号，国有土地使用证浦国用（91）字第1××2、1××8号）的不动产过户登记手续。 本案受理费425元，减半收取212.5元，由陆治樵、龚林英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审判员  吴晓维 二〇二〇年十一月十二日 书记员  徐杨宇 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。 转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。 债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。