广东省中山市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）粤20行终1029号上诉人（原审被告）：中山市自然资源局，住所地广东省中山市石岐区***********，统一社会信用代码114************225。法定代表人：吴伟强，局长。委托代理人：林嘉燕，该局工作人员。委托代理人：陈润，广东金丰华律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：梁连珍，女，1973年3月6日出生，汉族，住广东省中山市**************。委托代理人：肖琴，湖南金浯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁金伦，男，1963年6月13日出生，汉族，住广东省中山市**************。委托代理人：汪**、梁莉斯，广东厚弘律师事务所律师、实习律师。上诉人中山市自然资源局（下称市自然资源局）、梁连珍因被上诉人梁金伦不服市自然资源局自然资源行政登记一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071行初507号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院查明，梁金伦于1993年6月19日就位于中山市民众镇新平二管理区面积为205平方米的土地使用权领取了中府集建（XX）字第总XX05/镇XX05号集体土地建设用地使用证。同年6月22日，梁某就与上述土地相邻的面积为194平方米的土地使用权领取了中府集建（XX）字第总XX06/镇XX06号集体土地建设用地使用证。该土地使用证所附的用地图纸为手工画图，土地中间位置被村的道路横向分割为上下两块不规则四边形土地，其中，上方土地即地块一的四边长度分别为6.6米、11.45米、7.56米、11.4米，下方土地即地块二的四边长度分别为7.42米、14.5米、8.20米、14.5米。随后，梁某的女儿梁连珍就地上建筑物进行了“拆旧建新”。2011年11月7日，梁连珍就上述地块一申请变更登记，且提交了地籍调查表。地籍调查表反映地籍调查由土地所在地的村委会工作人员陈某进行。其中，地籍调查表所附的用地图反映，地块一的四至、形状、四边长度均较原来发生了变化，四边长度分别变更为7.41米、14.70米、7.41米、14.70米；“界址调查表”一栏反映，相邻宗地中的界址点号1与2、2与3、3与4、4与1的指界人签名一栏分别签署了陈某、陈某、梁金伦、黄某的名字。经核对用地图，界址点号2与3之间的相邻宗地为梁金伦使用的前述土地。2012年3月13日，梁连珍领取了中山市人民政府颁发的中府集用（XX）第XX50号集体土地使用证，证载权利人为梁连珍。随后，梁连珍就地上建筑物领取了粤房地权证中府01******99房屋所有权证。梁金伦于2015年就其地上建筑物进行“拆旧建新”，目前建筑物还在建造中，但未领有新的土地使用证和房屋所有权证。梁金伦认为梁连珍领取的中府集用（XX）第XX50号集体土地使用证部分覆盖了其土地使用范围，遂诉至原审法院，请求：1.撤销中府集用（XX）第XX50号土地使用权证；2.本案诉讼费用由市自然资源局承担。原审法院另查明，梁连珍在庭审中陈述，陈某是村委会的工作人员；地籍调查表中的界址调查表是陈某交给梁连珍，由梁连珍交给梁金伦的妻子代为签署梁金伦的名字的，黄某的名字是由梁连珍自行找他人签署的。市自然资源局在庭审中陈述，涉案土地使用证的办理需经相邻权人指界的程序。原审法院再查明，市自然资源局现为中山市办理不动产登记的行政机关，是中山市继续行使土地登记职权的行政机关。原审法院认为，根据《不动产登记暂行条例》第七条第一款的规定，中府集用（XX）第XX50号集体土地使用证的颁发机关虽为中山市人民政府，但市自然资源局是本市继续行使土地登记职权的行政机关，故市自然资源局是本案的适格被告。《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条第（三）项规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验……（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确”。据此，权籍调查成果完备、土地的权属清楚、界址清晰、面积准确是土地权属登记的前提。本案中，梁连珍申请土地使用权变更登记时，提交了地籍调查表。根据所附的用地图反映，土地的四至、形状、四边长度均较原来发生了变化，在此情况下，市自然资源局应对土地的界址、权属等作谨慎合理的审查。然而，“界址调查表”一栏虽有村委会的工作人员陈某及相邻权人梁金伦、黄某的签名，但土地界址点号2与3之间相邻权人的名字与土地实际使用人并不吻合，而且梁连珍在庭审中也确认，相邻权人梁金伦、黄某的签名均非他们本人签名。换言之，梁连珍在申请土地变更登记时所提交的材料，无法证明土地的权属清楚、界址清晰，在此情况下，中山市人民政府核发中府集用（XX）第XX50号集体土地使用证，属主要证据不足。因此，对梁连珍要求撤销中府集用（XX）第XX50号土地使用权证的诉讼请求，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决如下：撤销权利人为第三人梁连珍的中府集用（XX）第XX50号集体土地使用证。案件受理费50元，由中山市自然资源局负担。上诉市自然资源局不服原审判决，向本院提起上诉称：一、市自然资源局向梁连珍合法的涉案集体土地使用权证程序合法，事实清晰，资料齐全，应予维持。梁连珍提交相关材料申请集体土地使用权变更登记，经审核并经土地所在村、镇同意，市自然资源局认为其申请权属清晰，资料齐全，由此核发涉案土地使用权证，符合《土地登记办法》第九条、第三十八条的规定。二、涉案土地使用权证项下的土地与梁金伦使用的土地并不重叠。本案争议诉至法院之前，双方曾就用地问题经土地所在村集体、原国土资源局民众分局协调，双方形成一份调解记录，明确了双方土地使用争议的诉求，有关测绘公司于2016年8月27日就双方用地争议出具界址平面图，显示双方的用地范围并不重叠。从上述证据可见，双方的用地并不重叠，反而是梁金伦的构筑物存在占用了梁连珍用地的嫌疑。三、涉案土地已登记至第三人名下，即使程序上存在瑕疵亦不宜直接判决撤销涉案土地证。原市国土局在对梁连珍颁发了涉案土地登记证后，梁连珍申请对地上的房产进行了确权颁证，判决撤销涉案土地登记行为后，一方面会损害梁连珍的合法权益，另一方面，由于双方的用地范围并不重叠，涉案颁证行为对梁金伦的权利义务并不产生实际影响，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第（一）、（二）项的规定，即使涉案土地颁证行为存在瑕疵或存在轻微违法，人民法院也不宜直接判决撤销涉案土地登记行为。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回梁金伦的诉讼请求，并判决本案诉讼费用由梁金伦承担。上诉人梁连珍不服原审判决，向本院提起上诉称：一、梁金伦提出的事实与理由不充分，适用法律不全面。从涉案证据看，梁金伦、梁连珍的用地范围并不重叠，梁金伦的诉讼请求无事实和法律依据。梁金伦在违法建设自有用地的情况下，不顾土地管理部门的责令停工处理决定，抢建抢工，致使在原面积205平方的基础上占地达到约400平方，是其自身违法占用土地。二、梁连珍的土地证已经旧证换新证，如果撤销新证，旧证已经失效，梁连珍合法拥有的土地将变成不合法，损害了梁连珍的利益。三、梁连珍的土地在换证四邻指界时与梁金伦相邻的地块是由梁金伦的妻子进行指界签名的，夫妻间具有平等的权利义务及代理关系，依法应确认该签名的效力。四、与相邻土地超过50厘米以上间距的用地，在办理土地证时并不需要相邻人的指界签名，梁连珍用地与梁金伦用地之间有50厘米以上的间距，不属于必须由相邻人指界的范围。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回梁金伦的本案诉讼请求，并由其承担本案的诉讼费用。被上诉人梁金伦答辩称，梁金伦请求撤销梁连珍用地的土地使用证有事实和法律依据，原审判决应予维持。一、根据《不动产登记暂行条例实施细则》、《城镇地籍调查规程》、《土地登记规则》等法规规定，土地登记必须进行地籍调查，而地籍调查的界址认定必须有本宗土地及相邻宗地使用者亲自到现场共同指界，并由双方指界人在地籍调查表上签字盖章。而涉案梁连珍用地的地籍调查，是由村委会的工作人员陈某交给梁连珍，由梁连珍自行找相邻权利指界人签名的，其中梁连珍称与梁金伦用地相邻部分由梁金伦的妻子代签梁金伦的名字并非事实。由此证明涉案土地地籍调查不符合法律规定，原审法院判决撤销该土地登记行为正确，请求法院予以维持。同时，根据《土地登记规则》第十五条的规定，土地权属登记必须进行公告，市自然资源局在本案中未能证明涉案土地登记依法进行了公告，程序亦违法。市自然资源局主张适用的《土地登记办法》已经废止，其上诉请求于法无据。二、梁连珍涉案土地与梁金伦使用的土地发生重叠，请求二审法院向市自然资源局及新平村委会调取涉案土地的原始划分图纸以查明案件事实。市自然资源局关于涉案土地与梁金伦使用的土地未发生重叠所举证的证据为2016年9月2日形成的调解记录以及2016年8月27日中山市民骏测绘工程有限公司出具的界址平面图。但上述证据均形成于涉案土地建筑物已经建成之后，并不能证明涉案土地上建筑物的存在合法合规。涉案地上建筑物占地已经占用梁金伦地块的事实，应追溯至集体土地划分时的两地块面积与现在两地块面积的不同。请求法院查明梁连珍用地与梁金伦用地重叠的事实。综上，请求二审法院驳回两上诉人的上诉。本院查明，原审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院另查明，二审期间，本院到梁连珍及梁金伦用地进行实地查看，梁连珍用地上已建造宅基地用房，并已居住。梁金伦用地尚在“拆旧建新”，尚未完工居住，地面已倒砂浆硬底化，双方用地紧邻梁连珍院墙及与院墙相连的梁连珍住房墙体，院墙与梁金伦硬底化用地部分可以看到一截梁连珍用地的老院墙石基，该石基并未包括在梁连珍院墙范围内。本院经与梁连珍用地的地籍调查员陈某调查询问，其陈述地籍调查表中界址调查表是交由梁连珍负责收集四邻利害关系人签名的，其并未进行实地指界签名。本院认为，本案属不服土地行政登记案。本案争议的焦点是涉案梁连珍用地的土地登记行为是否合法及是否应当撤销的问题。首先，就梁连珍用地土地登记行为的合法性问题，原审法院以《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条第（三）项之规定，以涉案土地登记在进行界址调查时未经相邻权人的指界签名为由，认为涉案土地登记行为界址调查程序违法。结合本案事实，梁连珍用地在“拆旧换新”重新办理土地登记的时候，因土地四至长度变更导致土地面积发生变化，应当进行界址调查以保证界址清晰，而涉案土地登记的地籍调查员确实没有进行现场指界地籍调查及由相邻权人进行指界签名，而是交由梁连珍自行收集相邻权人的指界签名，界址调查程序违法。由此，本院认为涉案梁连珍用地的土地登记行为应当确认违法。其次，梁连珍用地的土地登记行为违法是否应当撤销的问题，界址调查是保障相邻宗地地界不发生重叠的重要程序，梁连珍用地在面积扩大的情况下未经界址调查即作出涉案土地登记行为，应当予以撤销。鉴于梁连珍用地已经建造住宅并进行居住，且其土地使用权源于村集体的宅基地分配，有合法的土地使用权属来源依据，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，撤销涉案梁连珍用地的违法登记行为，应当由市自然资源局在完善梁连珍用地的界址调查程序的基础上对该用地重新进行土地登记。原审法院判决撤销涉案土地登记行为但未同时判令市自然资源局重新作出土地登记行为不妥，本院予以纠正。市自然资源局在对梁连珍用地重新作出土地登记行为时，应当考虑梁连珍用地获得村集体的土地分配扩大了土地使用面积并已基于该信赖利益实际建房使用的情形，同时应当通过界址调查程序理清面积扩大及实际建房使用后的梁连珍用地是否与梁金伦用地发生界址重叠，作出既最大化保障梁连珍用地信赖利益又不使两宗用地发生界址重叠的土地登记行为，为彻底化解梁金伦、梁连珍相邻用地纠纷奠定基础。综上所述，上诉人市自然资源局、梁连珍上诉理据均不充分，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，但判决处理不够准确，本院予以纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项、第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下：变更广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071行初507号行政判决的判项为：撤销权利人为梁连珍的府集用（XX）第XX50号集体土地使用证，并由中山市自然资源局在收到本判决之日起六十日内重新作出该用地的土地登记行为。一审案件受理费维持不变，二审案件受理费各50元，分别由上诉人市自然资源局及梁连珍负担。本判决为终审判决。审判长 陈 薇审判员 高 琳审判员 王 昕二〇二〇年十一月十六日书记员 林泊旭