河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终2970号上诉人（原审被告）：开封国际城一号实业开发有限公司。住所地：河南自贸试验区开封片区郑开大道恒大东汇名城1B地块**住宅楼****。法定代表人：贾飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：马旭，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张艳峰，男，汉族，1981年4月23日生，住河南省，住河南省开封市经济技术开发区v>上诉人开封国际城一号实业开发有限公司(以下简称：一号公司)因与被上诉人张艳峰商品房预售合同纠纷一案，不服开封市金明区人民法院（2020）豫0211民初360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。一号公司上诉请求：1.请求撤销开封市金明区人民法院（2020）豫0211民初360号民事判决书，依法改判驳回张艳峰诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费均由张艳峰承担。事实与理由:1.一审法院认定事实不清，适用法律错误。一号公司已经按照商品房买卖合同约定的交付期限提前向张艳峰发出了收房通知书，并且也由张艳峰签收，应当认定为一号公司已经向张艳峰如期交付房屋，张艳峰不再享有无理由退房的权利。《商品房买卖合同》第十一条第（一）款约定的交付期限为2019年11月30日，一号公司于2019年11月26日向张艳峰发出了交房通知书等相关手续，张艳峰于2019年11月27日也已经签收该收房手续。根据《商品房买卖合同》第十一条第（三）款第2（6）项约定,因买受人自身原因在合同约定交房时间之后逾期查验房屋的，则视为房屋在合同约定交房日无质量问题,并视为出卖人已经按期交付房屋。且根据第十一条第（三)款第3项约定，由于买受人的原因导致该商品房未能按期交付的,买受人未按通知的日期办理房屋的验收交接手续,则视为买受人同意该商品房符合交付条件,并已实际交付买受人。故此，无论是从合同约定，还是从法律规定，一号公司已经按照合同约定的期限向张艳峰发出书面交房通知书,并且张艳峰本人已经签收,应当视为涉案房屋符合法律规定的转移交付,即已经实际交付给张艳峰,张艳峰已经实际占有涉案房屋，无论是一审法院认定的“办理入住手续之前”是在“合同约定的交房之前还是购房者实际办理入住手续之前”，张艳峰均转移占有该房屋，既然已经实际占有涉案房屋，就不能局限于“实际办理入住手续的形式”。涉案房屋的交付期限为2019年11月30日，一号公司于2019年11月26日向张艳峰交付房屋,根据张艳峰一审提交的诉状中显示其提起诉讼的时间为2019年12月11日，张艳峰欲行使无理由退房的权利，完全可以在合同约定的交房时间之前行使，张艳峰怠于行使其权利，应当由其承担不利后果。张艳峰在《商品房买卖合同》约定的交付期限内并未按合同约定办理交房手续，已经存在违约行为。一审法院认定《无理由退房协议》为格式条款，强行扩大解释“办理入住手续前”为“实际办理入住手续”，将《商品房买卖合同》履行过程中，买受人自身原因决绝收房的情形排除在外，严重侵害了一号公司的利益。根据《合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定的解除权行使期限，期限届满当事人不行的，该权利消灭。现涉案房屋已经实际交付，已经超过约定解除权行使的期限，张艳峰不再享有无理由退房的权利。2.一审法院判决一号公司解除《商品房买卖合同》，退还张艳峰购房款1276920元，适用法律错误，判决明显不公平，严重侵害一号公司合法利益。《商品房买卖合同》第七条约定的张艳峰向一号公司支付首付款259818元,剩余1030000元采用银行按揭的付款方式。根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《商品房买卖合同》解除后，涉案房产仍处于抵押状态,一号公司仍对张艳峰与第三人银行之间的贷款合同提供担保,承担连带保证责任。一审法院仅判决解除双方签订购房合同,判令一号公司退还张艳峰购房款，并未就涉案房产进行处理,张艳峰应当将未处于抵押状态的涉案房产归还给一号公司。综上，为维护一号公司的合法权益，特提起上诉，望判如所请。张艳峰辩称，一号公司的上诉请求没有事实和法律依据,请求维持原判。张艳峰向一审法院起诉请求：1.解除张艳峰、一号公司双方签订的购房合同，一号公司返还张艳峰购房款1289818元；2.本案的诉讼费由一号公司承担。后张艳峰增加诉讼请求，要求一号公司赔偿张艳峰各项损失36000元。一审法院认定事实:2017年5月3日，张艳峰（乙方）和一号公司（甲方）签订无理由退房协议书一份，约定：一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方由其他兼职销售员通过“恒房通”平台推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金。5月18日，张艳峰、一号公司双方签订编号为2018981的商品房买卖合同（预售），约定由张艳峰购买一号公司开发的郑开恒大未来城7号楼2单元28层2804号房屋，建筑面积144.52平方米，总价款为1289818元，其中首付款是259818元，贷款是1030000元，房屋交付时间为2019年11月30日前。合同签订后，张艳峰已将房款支付完毕。2019年11月26日，一号公司向张艳峰邮寄交房通知书，告知张艳峰从2019年11月26日起接受业主现场办理收（验）楼服务。张艳峰父亲签收该邮件。张艳峰在收到此邮件之前曾找一号公司协商退房事宜无果。涉案房屋通过恒房通发生的兼职佣金为12898元。另查明，涉案房屋的商品房买卖合同已经在开封市不动产登记中心办理了商品房买卖合同登记备案手续。为张艳峰提供贷款的中国建设银行股份有限公司开封分行表示不愿意作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求参加本案诉讼。一审法院认为,张艳峰、一号公司双方签订的商品房买卖合同及无理由退房协议书是双方当事人的真实意思表示，依法有效，双方应当按照诚实信用原则全面履行合同义务。根据无理由退房协议书上的约定，张艳峰享有无理由退房权利的期间是自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，即张艳峰向一号公司提出无理由退房必须是在办理入住手续之前，至于如何理解“办理入住手续之前”，是在合同约定交房时间之前还是购房者实际办理入住手续之前，协议中没有具体说明。《无理由退房协议书》中的条款属于一号公司单方制作的格式条款，根据相关法律规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故对于“办理入住手续之前”的理解，应理解成购房者实际办理入住手续之前。而在本案中，一号公司虽通知张艳峰房屋已经可以交付，但张艳峰一直未实际办理入住手续，因此张艳峰可以行使无理由退房的权利。故对于张艳峰要求解除商品房买卖合同的要求，一审法院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。商品房买卖合同解除后，一号公司应当向张艳峰返还所支付的购房款1289818元，但应扣除已发生的兼职佣金12898元。对于张艳峰要求的损失，因证据不足，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十四条第（二）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、解除张艳峰和开封国际城一号实业开发有限公司于2017年5月18日签订的编号为2018981商品房买卖合同（预售）；二、开封国际城一号实业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张艳峰返还购房款1276920元；三、驳回张艳峰其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为8366元，由张艳峰负担309元，由开封国际城一号实业开发有限公司负担8057元。二审经审理查明的事实与一审判决认定的基本事实相同。本院认为，本案中，双方签订的商品房买卖合同及无理由退房协议书是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照履行。根据无理由退房协议书上的约定，张艳峰享有无理由退房权利的期间是自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，即张艳峰向一号公司提出无理由退房必须是在办理入住手续之前，至于如何理解“办理入住手续之前”，是在合同约定交房时间之前还是购房者实际办理入住手续之前，协议中没有具体说明。《无理由退房协议书》中的条款属于一号公司单方制作的格式条款，根据相关法律规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故对于“办理入住手续之前”的理解，应理解成购房者实际办理入住手续之前。而在本案中，一号公司虽通知张艳峰房屋已经可以交付，但张艳峰一直未实际办理入住手续，因此张艳峰可以行使无理由退房的权利。故一号公司关于其公司已经向张艳峰如期交付房屋，张艳峰不再享有无理由退房权利的上诉理由与本案事实不符，不能成立，本院不予采信。一号公司的上诉请求应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律及处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16732元，由上诉人开封国际城一号实业开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  戴玉峰审判员  孔德亮审判员  孙玲玲二〇二〇年十一月十四日法官助理申和平书记员马凤霞