北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初11049号原告：方玉彪，男，1982年1月18日出生，汉族，住北京市房山区。原告：王**，男，1979年2月18日出生，汉族，住河北省承德市丰宁满族自治县。二原告委托诉讼代理人：张俊勇，北京安太律师事务所律师。被告：苏宝忠，男，1968年11月2日出生，汉族，住北京市房山区。被告：陈然，男，1980年4月23日出生，汉族，住北京市房山区。二被告委托诉讼代理人：张玉梅，北京京硕律师事务所律师。原告方玉彪、王**与被告苏宝忠、陈然房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方玉彪及方玉彪、王**之委托诉讼代理人张俊勇、被告苏宝忠及苏宝忠、陈然之委托诉讼代理人张玉梅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。方玉彪、王**向本院提出诉讼请求：1．判令苏宝忠、陈然退还方玉彪、王**房屋租金56250元；2．诉讼费由苏宝忠、陈然承担。事实和理由：方玉彪、王**于2019年与陈然签订房屋租赁协议，双方约定房屋租金约定为每年50000元，租赁日期为两年（2019年10月8日至2021年10月8日）。合同签订后，方玉彪、王**分两次将共计120000元（其中20000元为附属设施转让费）交给苏宝忠、陈然。2019年10月8日，方玉彪、王**开始正式使用该租赁房屋。在方玉彪、王**正常使用期间，于2020年2月6日左右，苏宝忠、陈然租赁给方玉彪、王**的房屋由于不符合建筑规定，被房山区城关街道办事处将院落外墙强制性拆除，导致方玉彪、王**不能正常使用该房屋。后双方协商，方玉彪、王**于2月底将将此房屋腾退，苏宝忠于2020年3月退还给了方玉彪、王**25000元，剩余56250元，苏宝忠、陈然却总是以各种理由推脱，至今未予以退还，现方玉彪、王**诉至法院。苏宝忠、陈然辩称，不同意方玉彪、王**的诉讼请求，请求法院依法驳回方玉彪、王**的诉讼请求。第一，关于陈然的主体问题，陈然并不是出租合同的实际主体，他是受苏宝忠委托，代为对外签署转租协议，因此在合同当中陈然不承担任何的责任。请求法院驳回方玉彪、王**对陈然的起诉。第二，苏宝忠的主体资格也不适格，涉案房屋是苏宝忠以每年6万元的租金从黄国合手中承租来的，之后苏宝忠花了7万多元进行了修缮，修缮和建造了一个围墙并进行了装修。2019年10月3日，苏宝忠把房子修缮装修之后以年租金5万元的价格出租给了方玉彪、王**。出租后苏宝忠想了一下认为自己夹在黄国合和方玉彪、王**之间不合适，不如让他们双方重新签订租赁协议，因此在苏宝忠的撮合下，2019年10月8日方玉彪、王**和黄国合又签订了一份房屋租赁合同，方玉彪、王**出示的证据当中也显示了双方约定的年租金5万元，和之前与苏宝忠约定的租金一致。但是双方签订合同后，前两年的10万元租金已经缴纳给苏宝忠，视为方玉彪、王**对黄国合已经缴纳了租金，因为苏宝忠已经给黄国合交过租金6万元。苏宝忠，包括陈然就从租赁合同的承租和转租合同当中退出了，方玉彪、王**和第三方黄国合之间重新签订租赁协议，就相当于合同的权利义务已经转移，苏宝忠退出来了。因此，从被告的主体来说，方玉彪、王**以苏宝忠和陈然为被告主体不适格，租赁协议已经与苏宝忠、陈然无关。另外双方在签署协议的时候，2019年10月3日特别约定了，甲方自签字之日起所有经济纠纷与乙方无关。乙方自签字之日起所有经济纠纷与甲方无关。陈然与方玉彪、王**之间签署的协议也约定了此院的经济纠纷再与甲方无关，从签署之日开始。第三，房屋未拆除，目前房屋的现状是可以使用的状态，房屋也没有被拆除，它是符合合同目的，方玉彪、王**属于是自愿搬离房屋，而苏宝忠、陈然也仅从房屋的使用情况来说，无论是对黄国合还是苏宝忠、陈然来说，都不存在不符合合同目的导致房屋无法使用的情况，因此方玉彪、王**也无权要求返还租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年10月3日，陈然（甲方）与王**、方玉彪（乙方）签订协议，约定甲方将位于房山区燕东路丁家洼路口右侧上坡院子转租与乙方，年租金伍万元，两年一次性交清，院内大件物品贰万元，共计壹拾贰万元整，付款方式为2019年10月3日，乙方付款给甲方7万元，2019年12月30日前，乙方付与甲方伍万元，最迟2020年1月15日前结清，乙方自签字之日起所有此院落经济纠纷与甲方无关，甲方自签字之日起所有经济纠纷与乙方无关。当日，方玉彪、王**向陈然微信转账50000元。于2020年1月19日向苏宝忠转账20000元，于2020年1月21日向苏宝忠转账30000元。并以现金方式向苏宝忠支付大件物品转让费20000元。2019年10月8日，方玉彪、王**（乙方）与黄国合（甲方）签订房屋租赁合同，约定黄国合将涉案场地以年租金50000元的价格出租给方玉彪、王**，租期为三年，方玉彪、王**一次性交予甲方两年租金100000元，第三年开始以每两年20%递增，第三年的10月8日乙方再向甲方交付第三年租金60000元。该租赁合同还就其他事项进行了约定。方玉彪、王**使用涉案房屋及场地四个半月后，涉案房屋外围院墙因涉及违建被政府部门拆除，2020年2月20日左右方玉彪、王**搬离涉案场地。苏宝忠于2020年3月向方玉彪、王**退还25000元。现方玉彪、王**诉至法院，要求陈然、苏宝忠退还剩余租期内的租金。审理中，双方一致认可陈然只是受苏宝忠委托代苏宝忠与方玉彪、王**签定2019年10月3日租赁协议，实际是方玉彪、王**和苏宝忠履行上述协议的、一致认可方玉彪、王**租赁涉案场地的用途系用于员工宿舍。双方一致认可涉案房屋是苏宝忠自案外人黄国合处租赁所得。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案焦点为涉案房屋租赁合同双方主体的确定，依据双方当事人庭审陈述，可以认定2019年10月3日租赁协议中陈然仅是代苏宝忠签订租赁协议，实际出租人为苏宝忠，苏宝忠与方玉彪、王**之间形成房屋租赁合同关系。方玉彪、王**与黄国合于2019年10月8日签订关于涉案房屋的租赁协议，但双方之间并未实际履行该协议，结合王**、方玉彪2020年1月19日、2020年1月21日仍向苏宝忠支付涉案房屋租金以及苏宝忠于2020年3月向方玉彪、王**退还25000元的事实，本院对苏宝忠关于己方与黄国合之间房屋租赁协议已经解除，黄国合与王**、方玉彪之间就涉案场地形成房屋租赁关系的辩称，本院不予采信。苏宝忠与黄国合之间的房屋租赁关系问题，双方可另行解决。因方玉彪、王**租赁涉案房屋及场地形成的院子用于做员工宿舍之用，院墙被拆，院子的一体性受到破坏，必然根本影响涉案房屋的使用用途。方玉彪、王**有权解除涉案租赁协议，现方玉彪、王**因涉案租赁场地已不符合约定用途搬离涉案房屋，视为双方之间的租赁合同已经解除，苏宝忠应将未使用期间的租金予以退还，苏宝忠已经退还的25000元，应予以扣除。因陈然不是合同履行的相对方，且苏宝忠自认己方为涉案房屋租赁合同的权利义务承受方，方玉彪、王**对此也无异议，故方玉彪、王**要求陈然退还租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对苏宝忠其他辩称，合理部分本院予以采信，不合理部分本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、苏宝忠于本判决生效之日起七日内返还方玉彪、王**租金56250元；二、驳回方玉彪、王**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费603元，由苏宝忠负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李小芹二〇二〇年十一月十二日书记员  朱 磊