湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初8677号原告：任师运，女，1990年7月22日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：任俊，男，1966年2月5日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，系原告之父。被告:长沙国中星城置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路**吉联商业中心****。法定代表人：刘云，总经理。委托诉讼代理人：王玉冰，湖南吟正律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨东龙，湖南吟正律师事务所实习律师。原告任师运（以下简称原告）与被告长沙国中星城置业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人任俊，被告的委托诉讼代理人王玉冰、杨东龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、被告按购房协议，赔偿原告因外墙渗水等延期交房申请人的损失8048.54元（总房款804854×1%）；2、判令被告赔偿因房屋质量导致原告遭受的损失共计92301.66元（含赔偿因渗水造成艺术墙漆面开裂起灰、护墙板腐烂，写字台底板、书柜背板腐渍的修复和折旧的损失6000元；房屋空置24个月的损失72000元；原告请师傅做外墙腰线防水工程和修补费用2000元；2018年5月1日至2020年4月30日的物业管理费5253.12元；3、被告作出原告房屋自判决之日起外墙防渗漏质保五年的保证书；4、诉讼费和鉴定费等全部费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年2月1日应约去半山壹号收房，达不到收房条件所以没有收房。后发现该房屋外墙渗水特别严重，开发商拒不整改、拖延整改、敷衍了事，以外修安全为由只采用室内反堵的方法，造成跑水，治标不治本，并威逼利诱原告于2017年4月30日收了房。被告应按合同第十一条之规定，赔偿原告15个月的逾期交房违约金8048.54元。延期交房原告装修竣工一段时间后，原窗边渗水点又继续渗水。原告多次向物业和开发商反应，但他们拒不整改、拖延整改。原告无奈反映给政府。直到2019年8月7日，长沙市工程建设质监站召集开发商和承建商到原告新房处全面观察、分析和了解，指令开发商和承建商尽快整改。后发现是外墙窗边立面渗水，窗边砌的空心砖空洞不密实。根据《建设工程质量管理条例》第四十条和第四十一条，外墙面的防渗漏保险期限应不低于5年。被告不履行保修义务、拒不整改、拖延整改。2020年4月30日前，被告彻底将房屋渗水问题修整好。被告应当支付给原告造成的损失。综上，原告诉至法院，请求判如所请。被告辩称：1、被告已按合同约定向原告交付房屋，不存在延期交房的情形。根据原、被告于2014年1月签订的《长沙市商品房买卖合同》第十条，被告应于2016年1月31日前将半山壹号11栋2701号房交付给原告。2016年1月22日，被告根据合同约定向原告邮寄书面入伙通知书，并通过报纸公告的方式通知业主收房。被告已履行了交付通知义务。根据《长沙市商品房买卖合同》第十一条及附件四第三条第四款之约定，未能按期接受房屋的，该房屋视为已经交付，房屋权利、义务、责任、风险一并转移给原告；2、原告诉称的房屋质量问题系原告自身原因造成的，与被告无关。（1）被告交付的房屋已经竣工验收合格，符合合同约定，满足交付条件。根据合同附件四第三条第二款，被告在交付房屋时须达到买卖合同第十条约定的房屋交付条件，如遇该房屋存在属于工程保修范围内的质量问题，原告有权书面要求修补，但不得拒绝收房；（2）原告已对涉案房屋进行了装修，并且还在室外违章搭建了围栏。本案所涉房屋质量问题系因原告自身造成；3、原告主张的诉讼请求不合理，不应得到人民法院支持。（1）延期交房损失并非被告原因导致，不应得到支持；（2）原告未举证证明修复和折旧的损失及外墙腰线防水工程和修补费用；（3）原告未举证证明房屋空置损失且房屋空置原因系被告造成，原告的相应诉讼请求不应得到支持；（4）原告主张的物业费损失与本案并非同一法律关系，且根据《长沙市商品房买卖合同》第十一条及附件四第三条第四款之约定，物业费应当自交付期限届满之日起由原告负担，故原告的相应诉讼请求不应得到支持；（5）鉴定费不应当由被告负担；4、原告主张被告出具5年质保保证书没有法律依据，不应得到支持。且被告提供的《住宅质量保证书》的保修期间超过了《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》约定的期限；5、本案已超过3年的诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了相应证据，对当事人提交的证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月21日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发建设的吉莲苑第11栋27层2701号房屋，产权面积121.8平方米；购房总价款为人民币804854元，采用银行贷款的方式支付；被告应于2016年1月31日前将经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的房屋交付给原告；因被告原因逾期交房的，被告应按日向原告支付已支付购房款万分之一的违约金，违约金最高不超过总房款的百分之一；如被告交付的房屋存在属工程保修范围的质量问题，原告有权书面要求修补，由被告按实情负责修补、保修或给予合理解决，但原告不得以此拒绝收房；在修补、保修期间，被告不承担延期交房责任，可免除物业管理费；前述“综合验收合格”指的是被告组织勘察、设计、施工、监理单位完成竣工验收合格，被告承诺在交房前完成综合验收备案手续；并就双方其他权利、义务进行了约定。2016年1月21日，被告向原告邮寄《入伙通知书》一份，通知原告于2016年1月30日至同年2月4日交房。2016年2月2日，本案所涉吉莲苑第11栋房屋通过了勘察、设计、施工、监理、建设单位的竣工验收。2017年4月30日，原告收取了本案所涉房屋并进行了装修。本案诉讼中，原告陈述：1、其收到被告于2016年1月21日邮寄的《入伙通知书》后，进行了收房前的验收工作，发现房屋存在外墙渗水、空鼓、门窗松动等情况，故其要求被告进行整改，当时未实际收取房屋；2、2017年4月，经被告及物业要求及承诺解决渗水问题，原告实际收取了房屋。原告收房时及收房后仍然存在渗水问题，并要求被告及物业整改，但被告及物业仅进行了室内封堵，未解决渗水问题。原告为解决渗水问题，自行在本案所涉房屋外墙南向、西向、北向搭建了不锈钢护栏，并自行对房屋外墙进行了防渗水处理。被告自行进行防渗水处理后，目前房屋未再渗水。原告为证明上述事实，提供了房屋验收表（复印件）、渗水照片、原告自行进行维修的照片等证据予以佐证。被告则主张:对原告的陈述不予认可、对原告提供的证据亦不予认可。被告认为其交房时房屋不存在渗水现象，房屋渗水系因原告违章搭建护理、破坏墙体所致。本案诉讼中，原告申请就本案所涉吉联苑11栋27层2701号房屋外墙渗水造成的损失造价进行鉴定，本院依法予以准许，并委托中慧力祥项目管理有限公司进行鉴定。2020年8月18日，中慧力祥项目管理有限公司出具《鉴定意见书》一份，认定原告房屋因渗水造成西南方主卧墙面艺术墙漆、西北角次卧艺术墙漆、西北角次卧墙面护墙板、西北角次卧墙面书柜背板、西北角次卧窗边写字台基层板、外墙及腰线防水工程费用等六处损失，共计7108.78元。原告支付了上述鉴定费用3000元。另，本案诉讼中，原告还申请就吉联苑11栋27层2701号房屋外墙渗水原因进行鉴定，本院亦依法予以准许，并委托湖南湖大土木建筑工程检测有限公司进行鉴定。后因原告未按时缴纳鉴定费用，湖南湖大土木建筑工程检测有限公司作原告放弃鉴定、作退案处理。就本案所涉房屋外墙渗水原因，被告亦未提出司法鉴定申请。本院认为，本案中，就原告的诉讼主张，本院分析如下：1、关于原告主张的逾期交房损失。《长沙市商品房买卖合同》约定：被告应于2016年1月31日前将经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的房屋交付给原告；如被告交付的房屋存在属工程保修范围的质量问题，原告有权书面要求修补，由被告按实情负责修补、保修或给予合理解决，但原告不得以此拒绝收房。本案所涉房屋于2016年2月2日通过竣工验收，迟延符合房屋交付标准2日，故被告应按合同约定的日万分之一的标准，支付2日的违约金160.97元。2016年2月2日之后，即便房屋存在渗水现象，但根据《长沙市商品房买卖合同》约定，原告不得以此拒绝收房。故原告主张的之后的违约金，本院不予支持。2、关于原告主张的因房屋渗水造成的修复、折旧、外墙腰线防水工程费用。被告虽否认上述渗水造成的原因系被告造成。但从原告提供的照片来看，本案所涉房屋还系毛坯状态、尚未装修及加建护栏时即已存在渗水现象，本案中也无证据证明渗水与装修及加建护栏有关。故本院认可原告关于渗水系被告建设的房屋存在质量问题的主张，对被告关于渗水系原告装修、加建护栏造成的答辩意见不予认定。中慧力祥项目管理有限公司出具的《鉴定意见书》，认定原告因房屋渗水造成的修复、折旧、外墙腰线防水工程费用共计7108.78元，可以作为原告相应诉讼主张的认定依据。故本院认定被告应支付原告因房屋渗水造成的修复、折旧、外墙腰线防水工程费用共计7108.78元。相应鉴定费用，亦应当由被告负担。3、关于原告主张的房屋空置损失。原告未提供相应证据证明该损失实际存在，本院不予认定。原告还主张被告赔偿原告2018年5月1日至2020年4月30日的物业管理费，没有法律依据，也未提供相应证据，本院不予认定。原告主张被告出具保证书的诉讼请求，亦无相应法律依据，本院不予支持。关于被告的时效答辩，因渗水发生后，原告一直在持续主张权利，诉讼时效发生中断，故被告的此项答辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告长沙国中星城置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告任师运逾期交房违约金160.97元；二、被告长沙国中星城置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告任师运因房屋渗水造成的修复、折旧、外墙腰线防水工程费用7108.78元；三、被告长沙国中星城置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告任师运鉴定费3000元；四、驳回原告任师运的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2132元，因适用简易程序减半收取1066元，由被告长沙国中星城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘大川二〇二〇年十一月十七日书记员  王 婷