广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终23027号上诉人（原审被告）：朱勇红，女，1973年10月28日出生，汉族，住所地广东省深圳市福田区。委托代理人：阙清华，广东联建律师事务所律师。委托代理人：闫维航，广东联建律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马秀娥，女，1980年11月17日出生，汉族，住所地广东省吴川市。委托代理人：易玉成，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托代理人：胡莎莎，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李萍，女，1971年8月22日出生，汉族，住所地广东省深圳市南山区。第三人：深圳市众联行网络科技有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区坂田街道十二橡树庄园（二期）L组团126号商铺，统一社会信用代码9144030034259884XW。法定代表人：吴**泉。上诉人朱勇红与被上诉人马秀娥、李萍及第三人深圳市众联行网络科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初15251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱勇红上诉请求：1.撤销广东省深圳市龙岗区人民法院作出的（2019）粤0307民初19251号民事判决第二项，驳回朱勇红向马秀娥支付利息的请求；2.本案一审和二审费用均由马秀娥承担。事实与理由：一、李萍是在明知朱勇红已撤销委托的情况下签订涉案合同的，李萍收取的150万元属于不当得利，且李萍未向朱勇红支付金钱，因此应当由实际收取并占有该款项的李萍承担还款责任。二、由于马秀娥筹集的所谓首期款，仅为案涉100万元定金，因此李萍于2016年1月29日向马秀娥支付的15万元，应当认定为双方事后确定的一次性付清的利息损失（即原（2017）粤03民终19077号（以下简称“19077号判决”）判决认定的筹集首期款产生的利息损失），朱勇红无需再向马秀娥支付利息；如果不是一次性付清的利息损失，也应当与按照一审判决确定的方式计算出的利息相抵扣，抵扣后朱勇红依然无需支付利息。根据一审判决查明的事实可知，李萍巳经在2016年1月29日，向马秀娥支付了15万元。该15万元，在19077号判决中，被认定为支付给马秀娥的筹集首期款产生的利息，但该19077号判决，明确认为50万元代办费，与首期款是不同概念。而马秀娥因涉案合同向李萍支付的总费用为150万元，其中100万元为定金，50万元为代办费（19077号判决生效后，已经由朱勇红退还给马秀娥）。既然代办费不是首期款，那么李萍所支付的首期款，就是150-50=100万元。除案涉100万元定金之外，马秀娥并没有支付过其他首期款，也没有任何证据证明其筹集首期款所产生的利息损失大小。需要注意的是，李萍支付的15万元，是在马秀娥支付案涉100万元定金后30天支付的，而且是李萍与马秀娥经过反复协商确定的金额。因此，如果按照19077号判决所认定的那样，该15万元是作为马秀娥的首期款利息，那么以100万元为基数计算，则月利率高达15%，年利率高达180%，远远超过了法定最高利率标准，因此显然不可能是李萍支付15万元之前产生的筹集首期款利息损失，而应当是双方在涉案合同解除后，经协商确认的一次性付清的全部利息损失，而非2016年1月20日之前已产生的利息。这意味着李萍早在一审诉讼发生前，就已经向马秀娥付清了案涉100万定金的利息损失。因此，朱勇红无需再承担向马秀娥支付利息损失的责任。即便假设朱勇红应当按照一审判决的第二项确定的方式，向马秀娥支付因100万元受到的利息损失，那么李萍已经支付的15万元，也应当与根据一审判决计算的利息进行抵扣，扣减后，朱勇红显然无需再向马秀娥支付利息。马秀娥、李萍、深圳市众联行网络科技有限公司均未进行答辩。马秀娥向一审法院起诉请求：1.李萍、朱勇红共同返还购房定金100万元；2.李萍、朱勇红共同支付占用利息168,308.33元（以本金100万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算自2015年12月15日起至实际付清之日止，现暂计算至2019年6月30日）；3.李萍、朱勇红承担本案的诉讼费和保全费。一审法院经审理查明，2014年1月20日，朱勇红给李萍出具了公证授权委托书，委托李萍代为办理涉案房产的赎楼、出租、转让、收取房款、贷款等相关事宜，代理期限为2014年1月20日至2017年1月19日。2014年5月27日，朱勇红在深圳商报刊登《声明》，内容为取消对李萍的公证授权委托。该声明刊登后，朱勇红未收回保管在李萍处的公证授权委托书。2015年12月15日，李萍以朱勇红（卖方）代理人的名义与马秀娥（买方）签订了《房地产买卖合同》（合同编号：ＮＯ.3152014），约定将朱勇红名下位于深圳市龙岗区园（二期）Ｆ组团Ｆ2号楼复式103ａ房产转让予马秀娥，房产转让总价款为10500000元，合同约定交易定金共计1000000元，马秀娥应于合同生效起当日向朱勇红支付100000元，合同生效后五日内再向朱勇红支付定金900000元，马秀娥须于2016年1月1日前将除定金、交房押金之外的剩余首期款以银行实际要求支付至马秀娥、朱勇红双方约定的银行监管账号，并于2016年1月1日前向按揭银行提交按揭款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，朱勇红需配合马秀娥提供申请贷款所需的资料并签署相关法律文件。在马秀娥取得银行贷款承诺函且朱勇红取得房产证原件之日起3个工作日内，马秀娥、朱勇红双方须共同到房产登记机构办理过户手续，最晚不得迟于2016年3月31日。涉案房产处于抵押状态，朱勇红同意于合同生效之日起20日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续。涉案物业现有租约正在履行中，朱勇红保证承租人放弃购买权并保证于收到全部房款3日内将涉案物业交予马秀娥。关于违约责任，如朱勇红未按照合同约定的期限履行义务，马秀娥有权要求朱勇红以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如朱勇红逾期履行超过30日，马秀娥可解除合同并要求朱勇红双倍返还马秀娥已支付的定金或支付转让成交价百分之二十的违约金，如马秀娥未按照合同约定的期限履行义务，朱勇红有权要求马秀娥以转让成交价为基数按照日万分之五支付违约金并继续履行合同，如马秀娥逾期履行超过30日，朱勇红可以解除合同并可没收定金或要求马秀娥支付转让成交价百分之二十的违约金。合同在备注条款中约定，朱勇红承诺帮马秀娥找好按揭银行，且贷款金额不低于10500000元整，若因马秀娥个人征信或其他问题导致银行不能正常贷到10500000元整，双方解除合同，退回所有定金及办理贷款等所有费用，双方互不追究法律责任；马秀娥自愿支付500000元给朱勇红办理评估、贷款、首期垫付的费用；双方协商朱勇红收到全额当日起两个月解除现有租约，但收到全款后的租金收入由现有租客支付给马秀娥；若朱勇红不能帮马秀娥搞定银行贷款，朱勇红自愿赔偿马秀娥筹集首期款产生的利息。合同签订当日，李萍确认收到马秀娥转入其指定账户的定金600000元。2015年12月20日,李萍确认收到定金400000元。2015年12月21日，马秀娥再次向此账户转入500000元用以评估、贷款、首期垫付的费用。此后，李萍称因合同一直无法贷款，双方因合同履行问题发生争议。2016年3月1日，马秀娥分别向朱勇红及李萍邮寄发送了《催告函》，催告朱勇红于三日内即2016年3月2日前立即继续履行《房屋买卖合同》，履行还清按揭银行贷款及房屋过户的义务。李萍拒收该函件。在此期间，李萍丈夫凌远昌曾就涉案房产的贷款事宜询问中国光大银行深圳车公庙支行的客户经理詹晓丽，双方通过微信多次沟通，主要内容如下：2015年12月22日，詹晓丽向凌远昌发送评估结果明细表，显示涉案房产的评估总值11998630元，评估净值11735901元，并称“凌总，经沟通这个价格已经比较高了。另外借款人流水额较少，要补充收入证明才能撑得起此次借款金额。”12月23日，凌远昌回复“那她那里都有个空白的证明，自己填上去的。”詹晓丽回复“凌哥，我们不是要看那个收入证明，是看她的流水的，她的流水进来非常小。您经常在澳门，要不你就把借款人的电话发给我吧，我自己回头跟她联系呗。”凌远昌回“134××××0361马秀娥。”詹晓丽回复“收到。”12月30日，詹晓丽回复“做不了1000，只能做850。”从2016年1月18日至2016年2月17日，中介人员王付海多次催促凌远昌去办理首期款监管手续，凌远昌未置可否。2016年2月18日，王付海与凌远昌微信记录中显示，凌远昌称“过了十五后会处理好，我现在越南”。马秀娥提交的与李萍的短信通讯记录显示，2016年2月26日，马秀娥再次催促李萍办理手续，李萍未置可否。2016年3月10日，朱勇红做出了经过公证的撤销授权委托《声明书》，该份公证的《声明书》称，内容为：本人朱勇红，曾于2014年1月20日通过公证的方式委托李萍代为办理涉案房屋的转让、抵押、贷款等手续，现因情况变化，本人着重声明：即日起，终止对李萍有关涉案房产的委托授权……对于有效终止授权之前，上述代理人依据委托公证书所为代理事项，本人依据法律规定，承担委托人的权利、义务和责任。2016年，马秀娥曾就涉案房屋向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，案号为（2016）粤0307民初3527号，诉请朱勇红继续履行与马秀娥签订的《房地产买卖合同》；立即注销涉案房产抵押登记等。深圳市龙岗区人民法院于2017年8月9日作出判决，判决朱勇红继续履行与马秀娥签订的《房地产买卖合同》。后马秀娥不服深圳市龙岗区人民法院作出的该份判决，上诉至深圳市中级人民法院，案号为（2017）粤03民终19077号，该院经审理认为：一、涉案《房地产买卖合同》合法有效，且直接约束朱勇红；二、涉案《房地产买卖合同》为附解除条件的合同，自条件成就时失效。根据涉案《房地产买卖合同》备注条款，朱勇红承诺帮马秀娥找好按揭银行，且贷款金额不低于1050万元整，若因马秀娥个人征信或其他问题导致银行不能正常贷到1050万元整，双方解除合同，退回所有定金及办理贷款等所有费用，双方互不追究法律责任；若朱勇红不能帮马秀娥搞定银行贷款，朱勇红自愿赔偿马秀娥筹集首期款产生的利息。双方当事人明确将不能正常贷款1050万元作为合同解除的条件。从凌远昌与银行工作人员詹晓丽的微信聊天记录可知，迟至2015年12月30日，银行已明确回复无法办理1050万元的贷款，故涉案买卖合同的解除条件已经成就，合同于该日解除；三、朱勇红应当按照约定退还已收取的代办费500000元。虽然该款项实际由代理人李萍收取，但朱勇红作为委托人，应承担返还责任。李萍支付给马秀娥的150000元，属于马秀娥筹集首期款产生的利息，有买卖合同备注条款的约定、当事人的微信聊天记录及李萍的自认予以佐证，与代办费是不同性质的款项。因此，深圳市中级人民法院作出终审民事判决书，判决变更（2016）粤0307民初3527号民事判决书第六项为朱勇红及李萍应于判决生效之日起十日内返还马秀娥已付的办理房屋买卖交易中的评估、贷款、首期款垫付的费用50万元，并承担相应诉讼费用．....．。该判决书生效时间为2018年1月5日。另查，二审中李萍确认，除已经支付给马秀娥的150000元外，马秀娥支付的剩余1350000元仍在李萍处。再查，2018年1月10日，朱勇红通过自己名下中国农业银行卡尾号9417号账户向马秀娥银行卡尾号7073账户分别转账支付500000元及6300元，附言为：中级人民法院2017粤03民终19077号判决费。一审法院认为：一、关于朱勇红及李萍是否应当返还购房定金100万元的问题。根据生效的（2017）粤03民终19077号民事判决，涉案《房地产买卖合同》合法有效，且直接约束朱勇红，因双方约定的合同为附解除条件的合同，条件成就时合同解除。二审法院判决确认涉案合同自2015年12月30日已经解除。本案中，马秀娥已经按约向李萍支付了合同约定的定金共计100万元。而依据合同约定：朱勇红承诺帮马秀娥找好按揭银行，且贷款金额不低于10500000元整，若因马秀娥个人征信或其他问题导致银行不能正常贷到10500000元整，双方解除合同，退回所有定金及办理贷款等所有费用，双方互不追究法律责任；因此，在涉案房屋买卖合同已经解除的情况下，马秀娥有权收回其已经支付的购房定金100万元；二、关于朱勇红、李萍是否应当向马秀娥支付定金占用期间利息。本案中，双方在备注条款中约定，若因马秀娥个人征信或其他问题导致银行不能正常贷到10500000元整，双方解除合同，退回所有定金及办理贷款等所有费用，双方互不追究法律责任；朱勇红、李萍应当自合同解除之日起立即将马秀娥已付定金予以返还，但朱勇红、李萍未予返还，故应当向马秀娥支付在此期间的利息损失。经（2017)粤03民终19077号一案民事判决书认定，李萍于2016年1月29日支付给马秀娥的150000元属于马秀娥筹集首期款产生的利息，与代办费是不同性质的款项。马秀娥收取该款项后，朱勇红及李萍仍未返还定金，而朱勇红、李萍与马秀娥双方就涉案房屋签订的买卖合同最终在于2018年1月5日生效的（2017）粤03民终19077号民事判决书中认定解除，那么，朱勇红及李萍应当自该判决生效之日起支付未予返还定金的利息，即以100万元为本金，自2018年1月5日起计算利息；2019年8月19日以前按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算，2019年8月20日后的利息损失，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计算至一审法院确定的返还定金之日止。综上根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条之规定，判决如下：朱勇红及李萍应于判决生效之日起十日内返还马秀娥支付的定金1000000元；朱勇红及李萍应于判决生效之日起十日内向马秀娥支付上述款项利息（以100万元为本金，自2018年1月5日起计算利息；2019年8月19日以前按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算，2019年8月20日后的利息损失，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计算至一审法院确定的返还定金之日止）；三、驳回马秀娥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15314.78元、保全费5000元,由马秀娥负担1262元，朱勇红、李萍负担19052.78元，公告费450元由朱勇红、李萍负担。经审理查明，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，一审判决后，李萍未提起上诉，本院对于涉及李萍的相关事项予以确认。根据朱勇红的上诉，本案的争议焦点为：一、朱勇红是否应当返还马秀娥所支付定金的问题；二、利息的认定及起止时间问题。关于争议焦点一：关于朱勇红是否应当返还马秀娥所支付定金的问题。根据生效的（2017）粤03民终19077号民事判决，涉案《房地产买卖合同》合法有效，本院予以确认。根据合同约定，在因马秀娥个人征信或其他问题导致无法贷款至1050万元时，双方合同解除，退回所有定金及办理贷款等所有费用，双方互不追究法律责任，据此，本院认为在解除条件成就后，合同解除，朱勇红作为卖方应当承担返还定金的义务。关于争议焦点二：利息的认定问题和利息的起止时间问题。根据生效的（2017）粤03民终19077号民事判决，李萍于2016年1月29日支付给马秀娥的150000元属于马秀娥筹集首期款产生的利息，因有买卖合同备注条款的约定，当事人的微信聊天记录及李萍的自认予以佐证，综合上诉情况，一审法院认定李萍向马秀娥支付的150000元款项性质为筹集首期款产生的利息正确，本院予以确认。根据生效判决，150000元为马秀娥筹集首期款产生的利息，而并非卖方占用定金期间产生的利息。朱勇红上诉称150000元为占用定金期间的利息且该利息计算过高系对上述费用的性质理解有误，其认为定该费用应认定为李萍和马秀娥协商后确认的一次性付清的全部利息损失没有证据支持，本院不予采信。马秀娥收取筹集首期款产生的利息后，朱勇红或李萍仍未返还马秀娥已支付的定金，而因涉案《房屋买卖合同》在（2017）粤03民终19077号民事判决中被认定解除，故朱勇红及李萍应当自该判决生效之日即2018年1月5日起支付因未予返还定金产生的利息。原审认定利息起止时间无误，本院予以确认。朱勇红上诉主张于法无据，本院不予认可。综上所述，朱勇红的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3666元，由上诉人朱勇红负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 聂    效审判员 张  秀  萍二〇二〇年十一月三十日书记员 林楷雄(兼)