福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0302民初659号 原告：陈腾飞，男，1989年9月13日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：陈福进，福建品义律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：徐少龙，福建品义律师事务所实习律师。 被告：黄振中，男，1983年7月14日出生，汉族，住所地福州市台江区。 委托诉讼代理人：吴起武，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈琪莹，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 原告陈腾飞与被告黄振中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈腾飞的委托诉讼代理人陈福进和被告黄振中的委托诉讼代理人陈琪莹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈腾飞向本院提起诉讼请求：1、判令黄振中承担将向其租赁的位于莆田市××广场××座××室破坏的地板恢复原状所需要花费的费用5781元，并承担鉴定费用1800元；2、判令黄振中支付至2019年11月14日的租金欠款18843.3元以及物业费、水电公摊费用人民币425.39元；3、判令黄振中支付违约金3629元（扣减押金2999元，被告应另支付630元）；4、本案诉讼费用由黄振中承担。事实和理由：2014年11月27日，黄振中与陈腾飞签订了《房屋租赁合同》，约定黄振中向陈腾飞租赁位于莆田市××广场××座××室××室（以下简称“607室”、“608室”）用于酒店办公，面积为107.11㎡，其中装修及设施为开发商统一装修配套，租期自2014年12月15日至2024年4月30日，自2018年12月15日至2020年12月4日每月租金3629元，租赁押金2999元；租赁期间水电费、物业管理费等由黄振中负担；租赁期间任何一方需提前终止合同的行为，均属违约行为。违约方需赔偿相当于一个月的租金作为违约金给守约方。合同还就其他事宜作出约定。陈腾飞依约将房屋交付黄振中使用，但黄振中仅支付租金至2019年3月14日后拒付租金，也拒不承担物业费、水电公摊费用；其还将607室的地板予以全部撬开破坏且拒不恢复原状；其行为严重侵害了陈腾飞的合法权益，根据合同约定，故诉至法院，请求判如所请。 黄振中答辩称：一、双方之间的租赁关系于2019年4月14日终止，答辩人已足额支付租赁期间租金，不存在任何违约行为。陈腾飞主张答辩人支付租金及违约金没有任何事实与法律依据。1、2019年3月底至4月初期间，由于答辩人经营压力较大，与陈腾飞多次协商降租无果。后双方口头协商一致同意答辩人于2019年4月14日退租，且答辩人所缴纳租赁押金2999元作为补偿无须退还。后答辩人根据双方协商内容，于2019年4月14日前退租，并经陈腾飞指示，将租赁房屋钥匙交予物业保管。该部分事实根据法庭调取的物业公司的钥匙存取表可以证实；2、2019年3月12日，答辩人通过案外人张美琴银行账户向陈腾飞支付最后一期租金，即2019年3月15日至2019年4月14日期间租金3629元，已足额支付租赁期间租金，不存在违约行为；3、答辩人在2019年4月14日退租后，陈腾飞至迟于2019年5月16日将案涉608房屋转让予案外人周英莺，而又起诉要求答辩人支付607室、608室两间房屋的租金，其涉嫌提起虚假诉讼；二、答辩人租赁期间所产生的物业费、水电公摊费均已与福建一品康城物业管理有限公司结算完毕，物业费、水电公摊费的支付与陈腾飞无关，其无权主张；三、陈腾飞主张答辩人将案涉607室地板恢复原状或折价赔偿没有事实与法律依据。答辩人未实施任何侵权行为，且退租后已将房屋腾空退还陈腾飞，不存在过错。陈腾飞没有证据证明答辩人存在破坏租赁房屋地板的行为，也没有证据证明607室地板的损坏与答辩人间存在因果关系，其应承担举证不能的不利后果。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，双方对以下证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证：陈腾飞的公民身份证，房屋租赁合同，房屋买卖合同，价格评估意见书及评估费发票，银行流水、缴款明细、电子银行业务回单，本院向福建一品康城物业管理有限公司调取的《2019年SOHO公寓钥匙存取表》，收据、门牌证、收款收条、账户变更函各一份。 黄振中提供张美琴出具的《情况说明》和其身份证复印件各一份，欲证明张美琴受其委托代为支付诉争房屋的租金。经质证，陈腾飞认为该证据的形式不合法，属于证人证言，对真实性、合法性和关联性均有异议。本院经审查认为，黄振中提供的银行流水可以证明案外人张美琴、吴典自2018年12月起按3629元的3倍即10227元向陈腾飞转账，又有规律地按照3629元向陈腾飞转账，陈腾飞在庭审时自认其已收到诉争房屋按3629元/月标准支付的租金至2019年3月14日，结合张美琴的说明与陈腾飞的自认恰好相符，本院认定案外人张美琴、吴典代黄振中向陈腾飞支付租金具有高度的盖然性，故对张美琴《情况说明》的真实性予以确认。 根据上述本院确认的证据和当事人的庭审陈述，本院认定事实如下： 陈腾飞（甲方，出租方，由案外人王美萍代签）与黄振中（乙方，承租方）于2014年11月27日签订《房屋租赁合同》，主要约定：陈腾飞向黄振中出租607、608室房屋，面积为107.11平方米，其中装修及设施为开发商统一装修配套；租赁期限自2014年12月15日起至2024年4月30日止；2018年12月15日至2020年12月14日的月租金为人民币3629元；租赁押金为人民币2999元；租赁期间水电费、物业管理费等由乙方承担；甲方同意乙方自费装修房屋；租赁期间，双方均不得无故解除合同，任何一方确需解除合同，应提前壹个月书面通知对方，经双方协商一致后终止合同，租赁期间任何一方需终止合同的行为，均属违约行为。违约方需赔偿相当于一个月的租金作为违约金给守约方；乙方退租时，留置的家具杂物任由甲方处置等等。2020年1月16日，陈腾飞以黄振中提前退租且损害其地板为由诉至法院，请求判如所请。本案审理期间，陈腾飞申请对607室房屋的地板修复、恢复原状的费用进行评估，福建壶兰价格评估有限公司作出闽壶兰评字[2020]PG第167号价格评估意见书，评估意见载明地板修复、恢复原状的费用为5781元。 另查明，在本院调取的《SOHO公寓钥匙存取表》中载明有以下内容：4月27日B607、608业主存钥匙，4月28日B607、608花界借17:22，4月29日花界取走修灯8:30分已归还，B607、608花界借10:31，5月10日B607看房押身份证15:50归还，5月18日B607看房押身份证9:41，5月21日B608业主取16:00（已售）。608室于2019年5月16日出售给案外人周英莺，5月22日该房屋的门牌证办理在该案外人名下。 关于本案争议的合同解除的时间及黄振中是否对房屋地板的毁损承担责任的焦点问题，本院分析、认定如下：陈腾飞主张黄振中尚未将607室返还，合同尚未解除。黄振中抗辩称其口头与陈腾飞协商提前退租，其于2019年4月14日已经腾退房屋，合同已实际解除。《SOHO公寓钥匙存取表》载明的内容可以证明4月27日左右，房屋已处于待租状态，之后多次由案外人带人前往看房，而608室在5月16日出售案外人，因黄振中承租的是607室、608室，此可以推定4月27日前后黄振中已腾房且房屋已在陈腾飞的管理、处置之下具有高度的盖然性。陈腾飞将房屋另行出租或出售应视为其对合同实际解除的默认。故本院对黄振中的抗辩予以支持，对陈腾飞的主张不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。该法第二百二十二条的规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。因此本案中承租人黄振中除了有支付房租的合同义务外，其还应承担在其承租期间合理、妥善保管好租赁物的善良管理人的义务。该义务并不需要合同的约定，系法定的义务。本案房屋的地板确已经毁损，闽壶兰评字[2020]PG第167号价格评估意见书载明“该木板上覆盖短绒地毯及塑料泡沫，多处虫蚀及腐烂痕迹”，根据常识此系长期管理不当形成而非短时间造成。因黄振中租赁使用房屋长达4年之久，故黄振中应对木质地板非其损毁承担举证责任。但其经本院释明后黄振中未对木质地板毁损的成因申请鉴定，故本院推定木质地板系在其租赁期间损毁具有高度盖然性，该地板修复、恢复的费用应由其承担。 本院认为：陈腾飞将其房屋出租给黄振中，此有双方签订的《房屋租赁合同》为据，事实清楚，证据充分，本院认定陈腾飞与黄振中之间存在房屋租赁合同关系。该合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效。双方应按照合同规定，遵循诚实信用的原则履行各自义务。双方约定租赁期限自2018年12月15日至2020年12月14日的月租金为人民币3629元，黄振中提供的案外人张美琴、吴典向陈腾飞转账的银行流水可以证明黄振中已支付租金至2019年4月14日，陈腾飞主张黄振中仅支付租金至2019年3月14日缺乏依据，本院不予采纳。如上分析，双方合同解除的时间在2019年4月，陈腾飞诉求黄振中应支付租金至2019年11月14日缺乏依据，本院不予支持。根据合同约定，租赁期间任何一方需终止合同的行为，均属违约行为。违约方需赔偿相当于一个月的租金作为违约金给守约方。因黄振中自认其提前退租且已经支付至2019年4月14日止的租金，而提前退租确可能对出租人产生重新招租前的租金损失，故其仍应向陈腾飞支付相当于一个月租金的违约金3296元。因黄振中已交纳押金2999元，故其仍应支付630元违约金。诉争房屋的木质地板的毁损恢复费用5781元应由承租人黄振中负担，因此产生的鉴定评估费用亦由黄振中负担。陈腾飞主张物业费、水电公摊费425.39元但未提供证据证明，故对其该主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十九条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下： 一、黄振中应于本判决生效之日起十日内支付给陈腾飞因提前退租产生的违约金630元和陈腾飞预缴的鉴定费1800元，并赔偿给陈腾飞位于莆田市××广场××座××室的木质地板恢复费用5781元； 二、驳回陈腾飞的其他诉讼请求。 案件受理费487元，由陈腾飞负担341.5元，黄振中负担145.5元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 申请执行的期限为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  陈 妍 人民陪审员  叶丽爱 人民陪审员  黄立立 二〇二〇年十一月二十日 书 记 员  郑雅雅 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。