四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初9036号 原告：锦江区三洲佳润娇子苑第三届业主委员会，住所地：四川省成都市锦江区武成大街1号。 负责人：林薇，业委会主任。 委托诉讼代理人：齐富东，四川律航律师事务所律师。 被告：四川万物和物业服务有限责任公司，住所地：四川省成都市锦江区芷泉段68号2栋1单元11层1105号。 法定代表人：孙继熊，公司总经理。 委托诉讼代理人：姚国强，男。 被告：张峰，男，1969年12月30日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：罗浩，四川师维律师事务所律师。 原告锦江区三洲佳润娇子苑第三届业主委员会（简称娇子苑第三届业委会）与被告四川万物和物业服务有限责任公司（简称万物和物业公司）、张峰建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2020年7月30日立案，依法适用简易程序，并于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告娇子苑第三届业委会的委托诉讼代理人齐富东、被告万物和物业公司的委托诉讼代理人姚国强、被告张峰及其委托诉讼代理人罗浩到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，和解期间未能达成协议。本案现已审理终结。 娇子苑第三届业委会向本院提出诉讼请求：1．确认万物和物业公司与张峰于2017年3月20日签订的《租赁合同》无效；2．张峰立即将占用的锦江区三洲佳润娇子苑负二楼部分空置场地及楼梯间等（自编号1-7）腾退给娇子苑第三届业委会；3．张峰按照每年5000元的标准向娇子苑第三届业委会支付自2017年7月1日起2019年6月30日及2020年7月1日至腾退之日止的场地占用费；4．本案诉讼费用全部由万物和物业公司、张峰承担。 事实理由：娇子苑第三届业委会于2019年6月11日成立。锦江区三洲佳润娇子苑负二楼部分空置场地及楼梯间等（自编号1-7）为小区公共区域，由万物和物业公司出租给张峰使用。娇子苑第三届业委会并未委托万物和物业公司对该场地对外出租，也未见到上届业委会委托万物和物业公司对该场地对外出租委托材料。娇子苑第三届业委会认为，万物和物业公司无权将该场地出租给张峰，万物和物业公司与张峰于2017年3月20日签订的《租赁合同》无效，张峰应当向娇子苑第三届业委会支付使用期间场地占用费。 万物和物业公司辩称，租赁合同系双方签署的，是否无效由法院确定。库房实际是由张峰在使用，张峰应当腾退并支付租赁场地费。 张峰辩称，1．案涉合同实际上是经过业委会授权，不存在租赁合同无效，也不存在效力待定问题，第1、2项诉讼请求无事实及法律依据。按照通常习惯，由物业公司出面跟租赁户签订租赁合同，实际所收取的租赁费由业委会收取60%，物业公司收取40%。2.从2005年小区建成时，张峰就向当时的物业公司支付了租金，一直支付至2020年6月30日。公示表上显示，从2015年至2020年5年的租金为25000元已全部收取，娇子苑第三届业委会按约定收到了60%的租金。2020年6月30日之后的租金，张峰向物业公司交纳过，他们不收取，愿意按每年5000元的标准继续支付后续租金。3.2017年7月1日至2019年6月30日的租金没有实际支付，2015年水板房漏水导致货物淹没，后万物和物业公司承诺减免上述期间的租金，并让张峰于2019年在财务确认单上签字。 本院经审理认定事实如下：成都金恩物业管理有限责任公司更名为万物和物业公司。 2010年8月18日，锦江区三洲佳润娇子苑业主大会业主委员会（简称娇子苑业委会）与万物和物业公司签订《物业服务合同》，约定：本建筑区划内依法、依约归全体业主或相关业主所有的建筑物及设施设备委托万物和物业公司经营管理，其经营管理收入按60%、40%进行分配；本合同期限自2010年9月1日12时起至2013年8月31日12时止；本合同期限届满前60日，双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商，经双方协商未能达成协议的，万物和物业公司在本合同期限届满后新物业管理公司进场前继续履行本合同。 2017年3月20日，万物和物业公司（甲方）与张峰（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于成都市××街××号××楼部分空置场地及楼梯间等（自编号1-7）租赁给乙方，续租期为2017年7月1日-2027年6月31日；每年租金为5000元，乙方在每年6月15日前一次性支付当年的租金；租赁期间，甲方不得中途收回租赁财产，而另租给他人。 2019年5月29日，娇子苑第三届业委会经选举产生。 2019年8月1日娇子苑小区公共收益明细表载明：收张峰租金（2015年5月5日至2017年6月6日、2019年7月1日至2020年6月30日），代收金额25000元。庭审中，万物和物业公司称，张峰未支付2017年7月1日至2019年6月30日的租金；娇子苑第三届业委会确认，张峰已支付2019年7月1日至2020年6月30日租金。 2020年7月1日，娇子苑第三届业委会与万物和物业公司签订《物业服务合同》，约定：本建筑区划内依法依约归全体业主所有的共有部分如需委托万物和物业公司经营的，其经营管理收入按70%、30%进行比例分配。 以上事实有当事人提交的身份信息、《租赁合同》、准予变更登记通知书、《物业服务合同》、付款凭证、专用收据、POS签购单、娇子苑小区公共收益明细表，以及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，根据2010年8月18日《物业服务合同》约定，娇子苑业委会将案涉小区归全体业主或相关业主所有的建筑物及设施设备委托万物和物业公司经营管理，合同期限届满双方协商未能达成另行签订物业服务合同的，万物和物业公司在合同期限届满后新物业管理公司进场前继续履行本合同。娇子苑第三届业委会未举证证明在2010年8月18日《物业服务合同》期限届满后至2017年3月20日《租赁合同》签订前，娇子苑业委会与万物和物业公司对万物和物业公司经营管理共有部分作出了其他约定。万物和物业公司基于娇子苑业委会在2010年8月18日《物业服务合同》的委托，有权与张峰签订《租赁合同》，娇子苑业委会作为委托人应受该合同约束。故娇子苑第三届业委会以2020年7月1日《物业服务合同》约定万物和物业公司经营管理共有部分需经娇子苑第三届业委会委托为由，主张《租赁合同》无效、张峰腾退场地，缺乏依据，本院不予支持。 关于娇子苑第三届业委会主张张峰按每年5000元的标准支付2017年7月1日起2019年6月30日及2020年7月1日至腾退之日止的场地占用费。如前所述，《租赁合同》对娇子苑第三届业委会具有约束力，娇子苑第三届业委会主张的场地占用费实际为《租赁合同》项下张峰应支付的租金。张峰认可2017年7月1日至2019年6月30日的租金没有实际支付，其辩称万物和物业公司承诺减免上述租金缺乏依据，张峰应向娇子苑第三届业委会支付上述租金，共计1万元。又根据《租赁合同》约定，每年租金为5000元，张峰在每年6月15日前一次性支付当年的租金。张峰还应向娇子苑第三届业委会支付2020年7月1日至2020年12月31日的租金2500元。 综上所述，娇子苑第三届业委会的诉讼请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告张峰应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告锦江区三洲佳润娇子苑第三届业主委员会支付租金12500元； 二、驳回原告锦江区三洲佳润娇子苑第三届业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取713元，由被告张峰负担56元，由原告锦江区三洲佳润娇子苑第三届业主委员会负担657元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  潘苏华 二〇二〇年十一月十八日 书记员  傅晓婉