山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1502民初10268号原告:王立祥，男，1973年7月8日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人:任建粟、耿建涛，山东万航律师事务所律师。被告：聊城市交大科技园有限公司，住所地聊城市湖南路摩天轮**楼**。法定代表人：王太川，董事长。委托诉讼代理人:刘东梅、周鹏，山东荣法律师事务所律师。被告：长安银行股份有限公司西安碑林区支行，，住所地西安市碑林区长安北路**负责人：卜继虎，行长。委托诉讼代理人：刘辉，男，1982年1月12日出生，汉族，该行员工。被告：山东聊建集团有限公司，住，住所地山东省聊城市东昌东路**/div>法定代表人：于荣兴，董事长。委托诉讼代理人梁兆胜，男，1991年11月11日生，汉族，该公司员工。王立祥与被告聊城市交大科技园有限公司（以下简称交大科技园）、长安银行股份有限公司西安碑林区支行（以下简称长安银行）、山东聊建集团有限公司（以下简称聊建集团）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告王立祥及其委托诉讼代理人任建粟、耿建涛，被告交大科技园的委托诉讼代理人刘东梅、周鹏，聊建集团的委托诉讼代理人梁兆胜到庭参加诉讼。长安银行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王立祥向本院提出以下诉讼请求：1.依法确认王立祥与交大科技园、聊建集团于2016年6月6日签订的房屋买卖合同有效；2.判令交大科技园、聊建集团继续履行2016年6月6日签订的房屋买卖合同；3.依法确认王立祥购买的39#楼1单元1801号房屋的权利优先于长安银行的在建工程抵押权；4.判令被告解除对上述房屋的在建工程抵押；5.判令交大科技园协助原告办理上述房屋的过户登记手续，将上述房屋过户登记到原告名下；6.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月6日，王立祥与交大科技园、聊建集团三方签订协议一份，约定原告向被告购买39#楼1单元1801号房屋一套，价款1690754元。房款由聊建集团代付，具体支付方式为抵扣交大科技园向聊建集团支付的工程款。2018年7月9日，交大科技园向王立祥出具了收款单据并加盖公司公章，单据载明房屋为39—1801，房款1532873元；储藏室43#，378810元；车位120000元，共计1690754元。合同签订后，被告拒不履行合同义务。交大科技园辩称，2016年6月6日的协议不属于买卖合同，是以物抵债协议，该协议签订在工程债权结算之前，原告诉争的基础法律关系为原债权债务关系。该协议已经无法继续履行，案涉房屋已经在长安银行设立抵押权，贷款尚未结清，抵押权人不同意交大科技园对案涉房屋的处分，不能继续履行。王立祥的权利不优先于长安银行的抵押权，王立祥不属于商品房消费者，以物抵债协议不产生房屋变动的物权效力，仅为一般债权。原告要求协助办理过户登记手续也因为存在法律上的障碍，客观上无法实现。长安银行辩称，2016年6月6日的三方协议约定案涉房屋抵顶聊建集团欠王立祥工程款，但该房屋作为在建工程的一部分早在2015年5月14日就抵押给长安银行并办理了在建工程抵押他项权利证书（聊房建古字第0××6号）。由于交大科技园未按期归还委托贷款，抵押权并未解除。王立祥在签订三方协议时未尽到审慎义务，应该向交大科技园主张相关违约责任。交大科技园尚欠长安银行本金11047553.2元，利息41064636.68元，合计52112189.88元；长安银行愿意在交大科技园偿还案涉房屋对应的借款金额1344887.43元的情况下，解除抵押。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的事实，本院予以确认并在卷佐证，具体陈述如下：原告在诉状中陈述其诉争标的物为西安交大聊城科技园小区39号楼1单元1801房屋，但庭审中当事人共同确认争议标的物中含有从物43#储藏室及车位。西安交大聊城科技园小区由本案被告聊城交大科技园开发建设，聊建集团在2010年4月份承包建设该小区的28#、29#、30#、31#、32#、33#、39#、40#楼及地下车库的建设施工。因工程欠款问题，聊建集团提起民事诉讼。经查明，聊建集团就案涉房屋所在的39#楼提起的诉讼为（2015）聊民一初字第47号，经聊城市中级人民法院调解，聊建集团与交大科技园公司达成调解协议，约定交大科技园自2016年1月25日至2016年10月25日分五次偿还完毕欠款。2015年5月5日，交大科技园与西藏圣境农业发展公司（以下简称圣境公司）、长安银行签订委托贷款合同，约定圣境公司委托长安银行向交大科技园发放贷款2000万元，并约定了还款期限和利息等。2015年5月8日，交大科技园与长安银行签订抵押合同作为前述委托贷款合同的从合同，约定以包括案涉39号楼1单元1801房屋及43＃储藏室在内的90余套在建房屋工程为上述2000万元贷款设定抵押，并办理了聊房建古字第0××6号《在建工程抵押登记证明》。贷款发生后，交大科技园陆续还款，至2020年10月12日，尚欠长安银行贷款本金11047553.2元及利息。2016年6月6日，交大科技园（甲方）、聊建集团（乙方）与王立祥（丙方）订立协议。协议在第一部分概况中确认了当事人各自在民事活动中的身份：甲方为交大科技园小区的开发单位，乙方为28#、40#的安装施工单位，丙方为乙方项目部负责人。在第二部分协商事宜中约定：丙方在甲方开发的交大科技园小区购得案涉房屋一套，总价款1690754元；乙方代丙方支付上述款项，同时因乙方为甲方28#、40#的安装工程施工方，甲方同意从乙方工程款中扣除该款项；此款由乙方向甲方开具正式工程款发票，直接抵扣甲方应付乙方工程款；协议签订后，即视为丙方已经全额支付了上述房屋购房款给甲方；甲方在决算后从应付给乙方的工程款中扣除该款项，若结算后工程款不足以抵扣房款，由丙方补齐购房款。第三部分房屋明细中载明了案涉房屋、43#储藏室及C6车位。第四部分约定：由于目前工程结算尚未完成，部分工程款未到支付节点，乙方同意结算完成后且双方账务核对清楚后，向丙方签订正式《商品房预售合同》。2018年7月9日，交大科技园向王立祥出具“收款收据”，载明房屋为39—1801，房款1532873元；储藏室43#，378810元；车位120000元，共计1690754元。王立祥并未向交大科技园支付该款项，并已实际占有使用案涉房屋、储藏室及相关车位。本院认为，交大科技园（甲方）、聊建集团（乙方）与王立祥（丙方）在2016年6月6日订立协议的实质为基于债务转移的以房抵债协议，具体表现为：交大科技园用其建设的案涉房屋及车位抵顶该公司对聊建集团的债务；聊建集团又将其对交大科技园的债权转让给王立祥，以抵消聊建集团对王立祥的债务；王立祥获得对案涉房屋及车位的交付请求权。基于转让，交大科技园对聊建集团的债务和聊建集团对王立祥的债务均得以清偿。前述债务转移和以房抵债，均系基于当事人真实意思表示一致，不违反法律规定，该三方合同真实有效。王立祥对案涉房屋的债权系聊建集团转让而来，故聊建集团对案涉房屋的请求权是否优先于抵押权，决定了王立祥所取得案涉房屋交付请求权是否优先于长安银行对该房屋的抵押权。对此，本院认为，聊建集团系案涉房屋所在39#楼的施工建设方，享有在除斥期间内就其所建房屋对建设工程价款优先受偿的权利。聊建集团与西安交大在（2015）聊民一初字第47号调解书中约定的最后还款期限为2016年10月25日，聊建集团自该日起六个月内均可就其所建工程优先受偿。在本案三方协议订立的2016年6月6日，聊建集团仍然享有对案涉房屋及储藏室的优先受偿权，该权利优位于抵押权。债权转让后，受让人获得的优位权利不为之减等，故王立祥对交大科技园的交付请求权依旧优先于长安银行的抵押权。综上，原告王立祥的部分诉讼请求应当予以支持。其将三方协议定性为房屋买卖合同不妥，但同意法庭根据查明事实对协议性质的认定；在庭审过程中，原告将继续履行合同的诉求2明确为签订房屋预售合同，但三方协议中约定了签订预售合同的条件，原告未举证证明该条件成立，故此请求不能被本院支持；长安银行就案涉房屋享有的抵押权经过登记，合法有效，且所担保债权并未完全实现，抵押权依旧成立，确定权利优位不等于在后权利必须解除，原告此项请求不能予以支持；交大科技园应当在房屋登记条件成立后协助王立祥办理过户登记。依照《中华人民共和国合同法》第八十一条、第二百八十六条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条规定，判决如下：一、王立祥与聊城市交大科技园有限公司、山东聊建集团有限公司在2016年6月6日签订的协议有效；二、王立祥就西安交大聊城科技园小区39#楼1单元1801号房及从物43#储藏室的权利优先于长安银行股份有限公司西安碑林区支行的在建工程抵押权；三、聊城市交大科技园有限公司在本判决第二条所确定房屋条件具备时协助王立祥办理过户登记手续；四、驳回原告王立祥的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告聊城交大科技园有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 员 赵耀彤二〇二〇年十一月四日法官助理 孔 艳书 记 员 李茹欣