文书内容江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终1735号上诉人（原审原告）：熊某1，男，2010年12月18日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。法定代理人：熊某2，男，1978年10月14日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区，系原告熊某1父亲。上诉人（原审被告）：九江九虹商业经营管理有限公司，住所地：江西省九江市濂溪区十里街道螺子山村818号，统一社会信用代码：913604023091409252。法定代表人：范辉芳，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王明辉，江西惟民律师事务所律师。委托诉讼代理人：王燕君，江西惟民律师事务所律师。上诉人熊某1因与上诉人九江九虹商业经营管理有限公司（以下简称九虹公司）委托经营合同纠纷一案，不服江西省九江市濂溪区人民法院（2020）赣0402民初1257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月30日进行了庭询。上诉人熊某1委托诉讼代理人熊某2、上诉人九虹公司委托诉讼代理人王燕君参加了庭询。本案现已审理终结。熊某1上诉请求：1.依法对（2020）赣0402民初1257号民事判决进行改判；2.本案中按合同约定的租金15257.66元，扣减被上诉人已支付3632.77元，仍需支付11624.89元；3.根据合同条款违约金6个月共计418.5元；4.本案的一审、二审诉讼费及财产保全金由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定不可抗力时间有误，应为2020年1月27日停业至2020年2月22日开业期间26天，此后商场正常营业，不应认定为不可抗力。2、一审判决减免租金无相关法律依据。新冠××疫情下，我国未出台针对出租方为个人业主的强制减免租金的政策。3、九虹公司已主动要求延期两个月返租，该要求是以告知函和短信方式告知业主的。上诉人同意该项要求。九虹公司答辩称，1、九虹商场停业时间是2020年1月25日，并非上诉人所陈述的1月27日。2、九虹商场虽然在2020年2月22日继续开业，但开业时间及开业范围受到极大影响，完全达不到正常水平。新冠××疫情给我方造成的影响远远不止48天，我方请求二审法院参照江西省关于应对新冠××疫情进一步帮扶企业和个体工商户缓解房屋租金压力实施方案免除我方向上诉人支付三个月固定收益的义务。3、我方虽曾向上诉人送达告知函，提出延期两个月返租，但这只属于单方要求更改合同的要约，上诉人熊某1对此并未认可，可以从其一审起诉状中可以看出，熊某1一审起诉状日期为2020年6月4日，要求返租期间为2019年10月1日至2020年5月31日，可见并未同意该告知函所说的延期两个月支付固定收益。另在2020赣0402民初2773号案件中，其起诉返租期间为2020年4月1日至2020年9月30日，具状日期为2020年10月21日，可见上诉人熊某1并未同意该告知函内的要求。因此双方并未达成合意，双方合同并未改变。上诉人的上诉请求不能成立，请二审法院驳回其上诉请求。九虹公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判免除九虹公司支付三个月固定收益。2、本案诉讼费用由熊昱涵承担。事实与理由:上诉人作为九江天虹商场的管理者，新冠××疫情期间商场长期处于关闭状态，直至2月底时才开始营业。但营业时间及开业店铺种类受到极大限制，商场内商户不能全面恢复营业而且经营时间也严重削减。同时,许多商户因受到疫情影响,纷纷提出撤场、免租申请。为保证商户的入驻率以及商场的整体人气，上诉人对商场内租户都减免了租金及物业管理费，上诉人在疫情期间一直处于亏损状态。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”。双方签订的《托管协议》第五条第1款约定:“在协议期间,如发生不可抗力事件，则在不可抗力期间，本协议中止，双方互不承担违约责任，当不可抗力时间结束后，本协议自行恢复执行”。上诉人因不可抗力事件遭受巨大损失，同时失去了履行合同义务的能力，参照江西省《关于应对新冠××疫情进一步帮扶企业和个体工商户缓解房屋租金压力实施方案》有关实施减免租金的规定，熊某1应免除上诉人支付三个月固定收益。一审判决适用法律不当应予撤销，并依法改判。熊某1答辩称，本案中当疫情发生时，上诉人作为九江天虹商场管理者。以疫情为由，向各业主以信函和短信的形式告知租金顺延。并承诺期限以顺延两个月期限来应对疫情期间的资金压力。答辩人及其全家对上诉方发出的要约承诺做了充足准备。面对每月还贷，小孩读书，赡养老人等一系列巨大压力的情况下苦苦支撑，没有做出任何不利于上诉人的举动。直至要约合同约定的顺延返租日期，但上诉人以没有资金为理由拒不支付。答辩人才被迫用法律武器维护自身利益将上诉人告至法院。由此可见，以上种种行为符合《中华人民共和国合同法》第十三条和第十九条规定的依法成立的合同受到法律保护。本案中，答辩人及全体业主除了收到九江天虹商业经营管理有限公司的一份延期两个月支付租金的告知函及短信外，未收到其他任何形式的告知不能履行合同。因此，商场方对答辩人造成的损失应承担全部责任。上诉方提出商家受疫情影响纷纷撤场，经营期间各种受限等等原因。答辩人认为完全属于上诉方经营管理的能力问题，做为同类返租形式的联盛快乐城，在疫情期间仍能按合同约定支付租金且生意红红火火、一铺难求。疫情过后，天虹商场在无任何辩护理由的情况下，依然不返租金，摆着一副老赖嘴脸，至今已拖欠11个月的租金，该公司诚信存在极大问题，已严重违反了合同法，请法院予以严惩，支持我方关于要求按合同约定支付6个月租金、违约金及承担一、二审诉讼费及财产保全费的诉请。熊某1向一审法院起诉请求：1、判令被告承担委托经营管理费22886.48元，以购房总价435933元为计算基数，从2019年10月1日至2020年6月30日。2、判令被告承担违约金277.68元人民币（15257.70元×万分之二×91天）。3、诉讼费、财产保全费由被告承担。一审法院认定事实：被告九江九虹商业经营管理有限公司原名为九江爱依商业管理有限公司，于2016年11月4日变更为九江新天地购物广场有限公司，后又于2019年2月21日变更为九江九虹商业经营管理有限公司。2016年7月10日，原告熊某1的法定代理人熊某2以原告熊某1（甲方）名义与九江爱依商业管理有限公司（乙方）签订《委托经营管理协议书》一份，合同约定原告将其购买的位于江西省九江市濂溪区Ｓ九江新天地1-4幢不分单元-1097号商铺委托给九江爱依商业管理有限公司经营管理。协议第二条第2款约定，委托经营期限共12年，即从2016年10月1日起至2028年9月30日。协议第四条相关租金收益的约定：1.本协议签订时，双方协商确认：从2016年10月1日起的第1、2、3年内乙方经营管理该商铺的全部预期经营收益数额等同于甲方购买该商铺《商品房买卖合同》中的总价的20%的购铺款。甲方已将该商铺从2016年10月1日起的第1、2、3年内的预期经营收益用于一次性折抵购买该商铺《商品房买卖合同》中的总价的20%的购铺款。该购铺款由乙方另行支付给江西爱依投资有限公司，与甲方无关。故从2016年10月1日起的第1、2、3年内，甲方将商铺交由乙方经营，不再收取任何费用和经营收益。……。2.第4-12年内，甲方将商铺委托交由乙方经营，以435933元为基数，具体为下表：            委托经营年度              第4年              第5年              第6年              第7年              第8年              第9年              第10年              第11年              第12年                  年经营收益比率              7%              7%              7%              7%              7%              7%              8%              3%              3%      甲方的年收益收入＝年经营收入比率×基数。3.租金每半年支付一次，乙方于每6个月为周期的最后10日，支付当期经营年度租金的50%，除此甲方不再收取任何费用和经营收益，甲方对此无异议。……。4.乙方应按时足额向甲方支付委托经营期限内的租金，若逾期60天仍未支付的，每延期一天应按逾期未支付租金的万分之二向甲方支付滞纳金，若超过90天还未支付的，视为乙方违约，甲方有权收回该商铺，乙方除支付应付的租金外，还须支付3个月月租金的作为给甲方的违约赔偿金。协议还就其他权利义务及协议的解除、续约、司法管辖进行了约定。协议签订后，2016年10月1日至2019年9月30日止的经营收入，被告已按《委托经营管理协议书》第四条第1项履行完毕。根据上述协议，被告应于2020年3月21日至3月31日向原告支付自2019年10月1日至2020年3月31日的租金15257.66元，但因新冠××疫情及资金周转问题，被告未能按约支付，原告的法定代理人熊某2经与被告交涉无果，遂诉至一审法院，请求判如所请。一审法院审理过程中，被告九江九虹商业经营管理有限公司于2020年7月27日向原告熊某1父亲熊某2的银行账户汇入3632.77元。一审法院认为：原、被告之间签订的《委托经营管理协议书》系双方平等协商自愿签订，协议相关条款不违反有关法律规定，合法有效，依法应予保护。本案争议焦点是被告是否因新冠××疫情而免除其相应的支付义务及被告是否应承担违约责任。一审法院认为，新冠××疫情属于重大突发公共卫生事件，亦属于《中华人民共和国民法总则》第一百八十条及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不可抗力事件。因受新冠××疫情影响，江西省人民政府自2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年3月12日将全省重大突发公共卫生事件一级响应下调为省级二级响应，前后共计48天，在此期间为共同防御疫情，全省各行各业均受到不同程度的影响，被告作为大型商业综合体，其商业经营活动亦因疫情原因受到较大冲击和影响，根据公平合理原则，被告该时间段的支付义务共计4012.97元（435933×7%÷365×48）及违约责任应予免除。一审法院对被告有关新冠××疫情属于不可抗力事件及疫情期间的支付义务和违约责任应予免除的答辩意见，予以采纳。原、被告间的协议约定被告自2019年10月1日起，每半年向原告支付一次经营收入，支付时间分别为每年的3月份和9月份最后10天内，2020年4月1日后的经营收入支付时间应为2020年9月21日至2020年9月30日，即2020年4月1日后的经营收入支付条件尚未成就，一审法院对原告主张的要求被告支付2020年4月1日至2020年6月30日期间的经营收入，不予支持。综上，被告应支付原告经营收入为15257.66元，扣减被告已经支付的3632.77元和因新冠××疫情应免除的4012.97元，被告尚应支付原告经营收入7611.92元（15257.66元－3632.77元－4012.97元）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（七）项、第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条的规定，判决：一、被告九江九虹商业经营管理有限公司于本判决生效后三日内支付原告熊某1经营收入7611.92元；二、驳回原告熊某1其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费314元，减半收取157元，财产保全费226元，合计383元，由原告熊某1负担186元，由被告九江九虹商业经营管理有限公司负担197元。本院二审期间，熊某1提交九虹公司于2020年3月18日写的《致业主的一封信》的原件1张，证明：九虹公司承诺延期两个月还租；（2020）赣0402民初2773号民事判决书1份，证明：疫情过后九虹公司依然没有履行返租义务，存在诚信问题。九虹公司质证意见：对证据一真实性、合法性无异议，关联性有异议，在该证据内已明确说明我公司决定迟延两个月支付2020年2、3月份的租金收益，后续所有租金收益顺延两个月支付，如果上诉人熊某1同意了九虹公司的意见，那么在一审过程中其起诉要求支付固定收益的期间应当是2019年10月1日至2020年3月31日，但其起诉租金收益为2019年10月1日至2020年5月31日，另外在该案一审过程中，上诉人熊某1变更诉讼请求，追加2020年6月的固定收益，可以看出上诉人熊某1并未同意九虹公司所提出的要约，并且在2773号案件中，起诉返租期间为2020年4月1日至2020年9月30日，起诉日期为2020年10月21日，显然是依照原托管合同提起的诉讼，并未按致业主的一封信内容对合同进行变更。对证据二的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该案起诉的返租期间与本案二审并无关联，并且也可以证明九虹公司因遭受疫情影响，确实无力承担返租义务。本院经审查认为，上述证据的真实性、合法性予以认可，证明目的不予认可。九虹公司在《致业主的一封信》中发出延付租金的要约后，无有效证据证明熊某1对延付租金达成合意，故证据一的证明目的不予认可，不产生九虹公司应顺延支付两个月固定收益的法律后果。（2020）赣0402民初2773号民事判决与本案无关联性，故证据二的证明目的不予支持。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：新冠××疫情期间，受托人九虹公司是否对业主熊某1可免交商铺租金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定，对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。我国《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。江西省人民政府于2020年1月24日至2020年3月12日启动了全省重大突发公共卫生事件一级响应，期间新冠××疫情对全省经济社会产生重大影响，符合不可抗力法定要件。本案中，新冠××疫情期间，九虹公司受托经营的商场不能正常经营，收入下降明显。九虹公司与全体业主应当协商和解、共担风险、共渡难关。新冠××疫情期间，九虹公司发出的《致业主的一封信》系九虹公司单方意思表示，待业主认可后签订具体协议方能依据执行。因本案双方当事人未依据《致业主的一封信》精神达成和解协议，故《致业主的一封信》不能视为本案双方当事人达成新的协议，双方当事人仍应执行原签订的《委托经营管理协议》。依据该《委托经营管理协议》第五条第5项“本协议期间,如发生不可抗力事件，则在不可抗力期间，本协议中止，双方互不承担违约责任，当不可抗力事件结束后，本协议自行恢复执行”的约定，新冠××疫情期间，案涉租金可予相应减免。一审法院据此减免新冠××疫情期间——48天的租金，符合合同约定和法律规定，有利于平衡各方利益，并无不当。九虹公司上诉请求减免三个月的租金，超过江西省重大突发公共卫生事件一级响应期间，且未举证证实三个月不能经营的事实，不予支持。熊某1上诉请求新冠××疫情期间租金不予减免及承担违约责任，无合同依据和法律依据，不予支持。两上诉人的上诉理由和请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人熊某1、九江九虹商业经营管理有限公司各承担50元。本判决为终审判决。审判长  陈小江审判员  刘克曙审判员  曹 琛二〇二〇年十一月三十日书记员  郑筱楠