北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初8559号原告：肖青松，女，1972年11月4日出生，汉族，北京市大兴区亦庄镇泰河园社区居委会员工，住北京市大兴区。被告：北京联优生活物业管理有限公司，住所地北京市密云区经济技术开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-2503（经济开发区集中办公区）。法定代表人：韩光，总经理。委托诉讼代理人：张艳楠，该公司员工。委托诉讼代理人：邓朝新，该公司员工。原告肖青松与被告北京联优生活物业管理有限公司（以下简称联优生活公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖青松，被告联优生活公司的委托诉讼代理人张艳楠、邓朝新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖青松向本院提出诉讼请求：1.判令联优生活公司向肖青松支付违约金8400元及利息;2.本案产生诉讼费由联优生活公司承担。事实和理由:2019年11月16日，肖青松与联优生活公司签订房屋租赁合同即《资产管理服务合同》，约定肖青松将位于北京市大兴区XXX房屋及设施出租给联优生活公司，租赁时间为2019年11月17日至2021年11月16日，每月租金4200元。租金支付方式为每季度支付一次。第一次支付房租为两个月租金8400元，扣除了租赁期两年内共收取的30天空房期费用4200元。第二次支付房租日期应为2020年2月17日，但2020年2月6日，联优生活公司客户经理王娜娜给肖青松打电话称由于疫情影响，联优生活公司经营困难，故要协商免除一个月房屋租金，否则不能支付房租，肖青松没有同意联优生活公司的要求，并明确告知提供相关书面文件，但其未能提供。2020年2月15日，肖青松接到联优生活公司发来短信提出免除2-3月份的租金剩余按时支付或免除2月份租金剩余延后分期支付的要求，肖青松未同意。肖青松按照合同约定已于2020年2月18日向联优生活公司提出支付房屋租金的书面催款通知。合同约定联优生活公司延迟支付肖青松应得收益，肖青松书面通知联优生活公司催款15个工作日仍未支付的，肖青松有权随时单方面解除合同。鉴于联优生活公司严重违约并给肖青松造成了严重损失。为维护肖青松的合法权益，故诉至法院。联优生活公司辩称，2019年11月16日，联优生活公司与肖青松签订了关于北京市经济技术开发区鹿海园三里16楼3层4单元301房屋的《资产管理服务合同》，约定肖青松将该房屋委托联优生活公司进行资产管理，管理期间为2019年11月17日至2021年11月16日。首先，联优生活公司与肖青松之间为委托关系，双方签订的《资产管理服合同》第1.2条、2.1条、3.2条、2.4条、2.5条约定可以看出双方之间为委托关系，甲方须向乙方以利益分成的方式支付服务费，肖青松公司主张双方之间为房屋租赁关系，不符合双方合同约定。2020年1月，由于全国范围爆发新型冠状病毒肺炎疫情，此次冠状病毒肺炎被世界卫生组织列入“国际健康紧急事件”，针对此次疫情北京市采取了小区封闭、控制人员出入、拒绝外阜人员居住等防空防疫措施。疫情亦导致联优生活公司业务无法正常开展，出现重大亏损，且远远超过了联优生活公司正常经营风险抵抗范围。因联优生活公司经营困难，遂与肖青松协商延迟支付一事，肖青松也表示可以协商，故联优生活公司在协商中暂未支付租金，并明确表示协商完毕，即刻支付。根据《合同法》规定，不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。因疫情属于不可抗力因素，故因疫情导致双方签署的合同不能继续履行应属于无责解约的范围，故联优生活公司迟延支付的行为不属于违约，不同意承担违约金。同时，根据《资产管理服务合同》第2.6条约定，联优生活公司因疫情原因导致暂未向肖青松支付预期收益时，肖青松可以联优生活公司向其支付的服务质量保证金作为预期收益的抵扣，遂联优生活公司不存在事实上的逾期支付预期收益的行为。因涉案房屋内现有租客，如解除双方合同将导致客户无处居住，不利于社会和谐，所以联优生活公司不同意解除双方之间的《资产管理服务合同》，肖青松要求联优生活公司支付预期收益的柱状，联优生活公司同意，但应当考虑疫情因素，对两次疫情期间的租金部分或全部减免，减免后的部分，联优生活公司同意支付。若法院认为联优生活公司存在违约行为须承担违约责任，但合同中违约责任约定过高，根据法律规定，双方签订的合同中约定的违约金数额明显过高，要求法院予以调整。肖青松主张的租金利息及违约金利息，合同内无约定，没有合同依据，没有事实和法律依据，联优生活公司不同意。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月16日,肖青松与联优生活公司签订了《资产管理服务合同》，约定如下：鉴于甲方拥有标的资产，乙方具备管理相关资产的经验和能力，依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，双方就甲方委托乙方管理资产事宜达成如下协议：1.1标的资产：甲方委托乙方管理运用的房屋（含附属物品、设备设施）位于北京市经济技术开发区鹿海园三里16号楼3层4单元301（以下简称涉案房屋）。1.2资产管理：甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住。乙方为甲方提供资产管理服务。1.3管理期间：本协议管理期限自2019年11月17日起至2021年11月16日止。若甲方晚于本协议约定的交付日将标的资产交付乙方，则管理期间应顺延相应天数。1.5交付时间：甲方应当在本合同约定的交付日，即2019年11月16日交付标的资产。双方应当签署《标的资产交割清单》（详见附件六），视为双方对标资产有效交付及交付状态的确认。2.1预期收益：双方经评估一致认为，标的资产依据市场行情的逾期合理收益为4200元/月，从第1个管理周期起每个管理周期预期合理收益详见附件五。2.2空置期：在管理期间内，因为装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期，甲方同意承受附件五约定的相应控制期间，空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得收益。2.6服务质量保证金：管理期间内，乙方应尽勤勉义务经营标的房产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金，服务质量保证金=当期管理周期内单个结算周期预期收益，每个结算周期结算时，双方同意乙方有权以服务质量保证金扣除乙方应付款，本合同最后一期结算后仍有剩余的，甲方应在当期付款期限内将余额返还乙方。乙方应于合同签署后交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计8400元，此后，每个管理年度的服务质量保证金需于上一年度最后一个结算日后5个工作日内支付给甲方。如标的资产收益低于预期收益的，甲方有权在每次结算时从服务质量保证金中扣除低于预期收益的部分，一旦发生扣除的情形，乙方应当随时补足（由于甲方向乙方支付维修基金或抵扣空置期导致当期服务质量保证金减少的情形除外）。2.7结算方式：双方认可自2019年11月17日始计收收益，每个管理周期内的结算周期及结算方式详见附件五，每个结算周期最后一日为本期的结算日。除另有约定外，本协议涉及需要支付的收益及费用应当在每个结算日起5个工作日内支付。6.2违约解除权：（2）乙方延期支付当期甲方应得收益，经甲方书面催告后达15个工作日仍未支付的，甲方有权随时单方面解除合同。7.3乙方违约责任：乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方面解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。附件五：资产预期收益计划表（二）首期服务质量保证金金额为8400元，支付日期为2019年11月19日；结算周期：2019年11月17日至2020年2月16日的预期收益为8400元，2020年5月17日至2020年8月16日的预期收益为12600元；……。经查，2019年11月19日，联优生活公司向肖青松支付了质量保证金8400元，联优生活公司与肖青松协商一致同意质量保证金8400元抵扣第一期预期收益8400元。2020年2月15日，联优生活公司向肖青松发送消息称，因受疫情影响，导致其面临经营风险，小区封闭、租户退租及免租需求、供需变化致使客户量骤减，员工无法上岗，公司无法营业，请求免除2020年2月份至3月份的租金，剩余租金按时支付，或者免除2月份租金，剩余延后分期支付。对此，肖青松分别于2020年8月18日、2020年2月21日回复称，不同意联优生活公司的上述免租请求，并称其应按时支付租金，若2020年2月24日仍不支付租金的，肖青松只能收回房屋。2020年3月18日，肖青松向本院提起诉讼，请求解除《资产管理服务合同》；2020年10月30日，联优生活公司向肖青松支付了租金37800元，租金支付至2020年11月16日；2020年11月4日，肖青松撤回解除《资产管理服务合同》的诉讼请求。另查，2020年1月，我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情（以下简称：疫情）这一突发公共卫生事件，政府相关部门采取了积极有效的疫情防控及应急处置措施。2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对合同当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行合同义务。肖青松与联优生活公司签订的《资产管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。依据《资产管理服务合同》的约定及当事人的陈述，肖青松将其所有的涉诉房屋交付给联优生活公司使用，联优生活公司向肖青松支付保证金并定期支付固定金额的预期收益，肖青松同意联优生活公司将涉案房屋进行装修配置后转租他人，由他人与联优生活公司签订房屋租赁合同并直接向联优生活公司支付租金，且涉案房屋是否转租，均不影响联优生活公司向肖青松支付预期收益。由此可见，肖青松与联优生活公司之间符合房屋租赁合同关系，联优生活公司向肖青松支付的预期收益实质为房屋租金。关于肖青松主张的未按时支付租金的违约金。根据《资产管理服务合同》约定承租方延期支付当期出租方应得收益，经书面催告后达15个工作日仍未支付的，导致出租方单方面解除合同，承租方应向出租方支付等额于双倍月预期收益的违约金，联优生活公司延期支付租金，经肖青松多次催要租金后，直至2020年10月30日才补交租金，致使肖青松多次意欲解除合同，严重影响了肖青松签订合同目的的实现，故肖青松主张违约金的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。关于违约金数额，联优生活公司以受疫情影响不可抗力致使其合同目的无法实现进行抗辩，本院认为，疫情防控措施直接导致合同不能履行的，应当根据疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和影响力的大小部分或者全部免除责任；当事人主张适用不可抗力部分或全部免责，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或全部不能履行的事实承担举证责任；结合北京地区疫情防控措施以及本案案情，疫情给联优生活公司实际经营业务带来一定困难，进而在一定程度上影响本案合同目的之实现，但此影响尚不足以达到合同目的完全无法实现的程度。本案中，联优生活公司辩称疫情发生期间，租赁房屋所在小区封闭、租户退租及免租需求、租户量骤减等问题，但联优生活公司未在合理期限内提供证据充分证明，因此，本院综合合同履行情况、合同目的实现情况、疫情影响等情况，按照公平原则，对违约金酌定为4200元。关于肖青松主张的违约金利息，因违约金本身具有惩罚性，其目的主要在于担保合同的履行，且违约金本身弥补了联优生活公司延期支付租金给肖青松造成的损失，因此，肖青松主张的违约金利息，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定,依法判决如下：一、北京联优生活物业管理有限公司于本判决生效后十日内向肖青松支付违约金4200元；二、驳回肖青松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告北京联优生活物业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李运普二〇二〇年十一月五日书记员  张瑞瑞