福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0504民初1520号 原告（反诉被告）：岳超，男，1975年7月17日出生，汉族，住河南省睢县。 委托诉讼代理人：黄丽琴，福建瀛莱律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建省力邦环保科技有限公司，住所地福建省泉州市洛江区河市镇霞溪工业区。 法定代表人：李秀玉，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨涛、陈憬雄，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 原告（反诉被告）岳超与被告（反诉原告）福建省力邦环保科技有限公司(以下简称力邦公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序审理。诉讼中，力邦公司向本院提起反诉，本院决定合并审理，并分别于2020年9月22日、2020年10月14日二次公开开庭进行了审理。原告岳超及其委托诉讼代理人黄丽琴到庭参加诉讼，被告力邦公司法定代表人李秀玉及委托诉讼代理人杨涛到庭参加第一次庭审、陈憬雄到庭参加二次庭审。本案现已审理终结。 岳超向本院提出诉讼请求：1.确认岳超与力邦公司于2020年1月4日签订的《房屋租赁合同》无效；2.力邦公司立即返还投资款50万元、2020年1月4日交纳的押金17万元、2020年5月20日交纳的租金（含资质使用费）10万元及利息［其中，投入款50万元、押金17万元的利息自2020年1月4日起算，租金（含资质使用费）10万元的利息自2020年5月20日起算，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%标准计付至款项还清之日止］；3.力邦公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年12月，岳超在晋江洋埭从事废旧商标纸清洗、造粒、磨粉（需要在有环保资质的场地进行生产经营），力邦公司的股东兼监事李邦法找到岳超，称力邦公司有清洗、造粒、磨粉的环评资质，也有厂房可以出租给岳超。2020年1月4日，岳超与力邦公司就位于泉州市洛江区××镇××工业区××期××房××层签订了一份《房屋租赁合同》，约定：建筑面积1179.953平方米，前三年租金按每平方米37.71元／月计算，每月租金（不含税价）为44499元，每年租金533986元。但力邦公司实际交付的使用面积只有830平方米，每年租金中包含资质使用费18万元。上述合同签订当日，岳超交纳了押金17万元，此后，岳超搬厂、装修、招工等投资花费了约50万元。2020年5月20日，岳超交纳了租金（含资质使用费）10万元。2020年5月中旬，力邦公司突然不让岳超放货、进货、生产，而后直接要求岳超搬走。经向有关部门核实，上述厂房尚未取得建设工程规划许可证，力邦公司也无法提供清洗、造粒、磨粉的环评资质供岳超使用。岳超认为，力邦公司欺骗其具备清洗、造粒、磨粉的环评资质，引诱岳超租赁力邦公司房屋进行生产经营的行为，给岳超造成巨大的生产经营损失，故起诉，望判如所诉。 力邦公司辩称，一、涉案租赁合同依法应当认定为有效。涉案厂房虽未取得建设工程规划许可证，但已获得泉州市洛江区住房和城乡建设局的用地规划设计条件通知，并于2016年12月6日取得建设用地规划许可证，于2017年1月9日取得不动产权证，是合法建筑，涉案租赁合同依法应当认定为有效。二、即便涉案租赁合同无效，岳超也无权要求力邦公司退还已付租金10万元及押金17万元。1.岳超要求退还租金没有法律依据，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”岳超自2020年2月1日起开始租赁涉案厂房，且至今仍在使用，无权要求返还已付租金；2.岳超要求退还押金没有法律依据。截至目前，岳超仍在使用涉案厂房，且未主张其已经将厂房全部腾退，或者要求将厂房腾退返还给力邦公司。岳超仅仅以涉案租赁合同无效为由提起诉讼，但租赁合同是否有效，并不影响岳超使用厂房，其无权要求退还押金。如果岳超明确要求退租并将厂房全部腾退，这属于岳超单方解约，根据租赁合同第4.2条租金支付方式的约定，力邦公司有权没收岳超的押金，且岳超仍应支付尚欠款项。三、岳超要求力邦公司赔偿投资款50万元没有任何法律依据。首先，岳超提交的证据不具有真实性，无法证明其有投资50万元；其次，退一万步讲，即便岳超添加了相关设备或进行了装饰装修，对于岳超添加的可移动设备或原材料，均可由岳超自行搬离，不会产生任何损失。对于可能存在的已形成附合的装饰装修物，由于岳超从未按照涉案合同第七条第2款的约定征得力邦公司书面同意，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，岳超应自行承担相应损失，同时必须恢复原状。综上所述，岳超的诉讼请求没有事实和法院依据，依法应予驳回。 力邦公司向本院提出反诉诉讼请求：1.岳超立即腾空位于泉州市洛江区××镇××工业区××期××房××层并返还给力邦公司；2.岳超立即支付至2020年7月21日止尚欠的租金使用费152639元（扣除岳超已支付的10万元），并按44499元／月的标准支付自2020年7月22日起至实际腾空返还租赁物之日止的租金使用费；3.岳超立即按日千分之二的标准支付拖欠的租金使用费152639元自2020年7月22日起至实际付清之日止的滞纳金；4.岳超立即支付至2020年6月30日止尚欠的水、电、污水处理等其他应付费用32947元，并按《房屋租赁合同》的约定支付上述费用至实际腾空返还租赁物之日止；5.岳超立即按日千分之三的标准支付拖欠的其他应付费用32947元自2020年7月1日起至实际付清之日止的滞纳金；6.岳超立即支付违约金266994元；7.本案全部诉讼费用均由岳超承担。事实与理由：2020年1月4日，岳超与力邦公司签订《房屋租赁合同》，约定：岳超承租力邦公司位于泉州市洛江区××镇××工业区××期××房××层，租赁期限为6年，自2020年2月1日起至2026年1月31日止，其中前三年租金为不含税44499元／月，后三年租金为不含税47499元／月，租金每半年支付一次；押金为17万元，租赁期满后，如岳超无违约情况，押金无息退还，若终止租赁后，岳超尚欠租金、费用、违约金、损失赔偿金的，力邦公司有权没收押金，且岳超仍应支付尚欠的款项；因使用租赁房屋而产生的水电等费用由岳超承担；应岳超要求，力邦公司向供电部门申请1000ＫＶ的变压器供岳超使用，岳超应承担电费及1000ＫＶ变压器的保底费用；租赁期内，岳超违反本合同的约定提前终止租赁的，应向力邦公司支付六个月租金的违约金，岳超逾期支付租金，每逾期一日按拖欠租金的千分之二支付违约金等内容。合同签订后，力邦公司依约向岳超交付了厂房，而岳超却并未按照合同约定先行支付6个月租金。因岳超所从事的是废旧商标纸清洗、造粒、磨粉行业，厂房内堆积了数量极大的废旧商标纸，由于自2020年6月起天气极度炎热，废旧商标纸极易引发火灾，力邦公司便多次提醒岳超要喷水降温，且在库存消耗完之前尽量不要进货。但岳超不但不分析力邦公司提醒的重要性，反而无理要求力邦公司退还其已缴纳的租金和押金等有关费用。综上，为维护自身合法权益，力邦公司特提起反诉，望判如所请。 岳超辩称，力邦公司基于涉案租赁合同有效提出的反诉请求缺乏事实与法律依据，其向岳超收取的已付租金10万元（含资质使用费）及押金17万元依法应当予以退还，并应赔偿因合同无效给岳超造成的损失（暂定50万元）。 当事人围绕诉讼请求向本院提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。岳超提交如下证据： 1.居民身份证一份，证明岳超的诉讼主体情况； 2.企业信用信息公示报告一份，证明力邦公司的主体情况； 3.《房屋租赁合同》、与李邦法微信聊天记录、对账单各一份，证明力邦公司邀约岳超租赁涉案厂房，双方约定的租赁建筑面积、租金标准等，以及力邦公司称具备清洗、造粒、磨粉的环评资质的事实； 4.农业银行银行卡/活期存折交易明细清单、个人账户交易明细清单各一份，证明岳超分别于2020年1月4日、2020年5月20日交纳了押金17万元、租金(含资质使用费)10万元的事实； 5.微信支付交易明细证明一份、收款收据七份、德邦物流单一份、购销合同一份、泉州市长江（常江）机电设备【销售清单】一份、沧州市金仓物流福建江西专项货物委托凭证一份、送（销）货单一份、泉州健明贸易有限公司收款收据一份、收货单一份、泉州亚迪焊接设备收款专用单一份、泉州创阳线缆批发单据三份、松青国贸发货单一份、联亿管业单据三份、泉州市华宸金属制品有限公司（收款收据）一份、泉州鲤城阳明机械配件有限公司单据一份、奋飞橡塑收款收据一份、往来对账明细表一份，证明岳超陆陆续续搬厂、装修、招工等，通过微信及其他方式支付投资款约50万元的事实； 6.与李邦法电话录音文字整理版及光盘各一份，证明力邦公司通过电话通知，不同意岳超进货生产的事实； 7.岳超与李邦法的微信聊天记录、PVC商标纸回收生产设备图纸各一份，证明在涉案合同订立之前，李邦法明知岳超从事商标纸磨粉，多次明示涉案厂房环保手续齐全，主动招募岳超到涉案厂房投产，涉案合同签订前，李邦法欲与岳超合伙投产，岳超将PVC商标纸回收生产设备（文件名螺旋输送机报价）发送给李邦法观看，并拍摄机台细节视频发送给李邦法； 8.6月25日搬厂前拍摄的视频、工厂生产照片光盘各一份，证明岳超在搬离涉案厂房前厂房现状及部分生产设备的事实； 9.确认书一份，证明岳超于2020年9月29日腾空涉案厂房并返还给力邦公司； 10.证人宋某证言，证明其应岳超要求，于2020年3月10日到岳超承租在洛江造粒厂清理废料时，前一个承租人的机台还存放在涉案厂房。 力邦公司质证认为，对证据1、2、4，三性无异议；证据3，真实性无异议，但证明内容有异议，合同第三条第2款租赁用途已明确约定岳超需在力邦公司环保核准的环评书规定范围内合规生产制造。同时，岳超从未向力邦公司提出过超环评验收核准范围的其他请求。合同第一条也明确约定岳超应当做好防火安全，服从力邦公司的监督检查；对证据5，真实性和关联性不予认可。是岳超与案外人之间的交易往来，无法证实其真实性，即便是真实的，岳超也无法证明是投入到涉案租赁物中。再者，从证据表面来看，这都是一些可移动物品，在岳超退租腾退的情况下也不会产生任何损失；对证据6，真实性无异议，证明内容不予认可。力邦公司的监事李邦法并不是阻止岳超进货经营，是因为岳超的厂房内已经堆积了大量的的废旧商标纸，极易引发火灾，所以力邦公司要求岳超先把库存消耗完再进货，否则危险性极大。从聊天内容也可以看到，力邦公司要求岳超持续对商标纸进行冲水降温，并提示一旦出事，双方都要进监狱；对证据7，真实性无异议，但关联性和证明内容不予认可。从聊天记录可以看出，是岳超先联系力邦公司实际控制人李邦法的，虽然李邦法此前有表达过与岳超一起合作的意思表示，但双方因价格问题最终没有谈妥，所以才签订了涉案合同，变成了房屋租赁关系，双方之间的法律关系应以涉案合同的约定为准。李邦法向岳超告知力邦公司环保手续齐全属于如实陈述，有力邦公司提供的证据3可以佐证，同时租赁合同第三条第二款约定租赁用途用于废旧商标纸清洗、造粒、磨粉，但同时也明确约定岳超需在力邦公司环保核准的环评书规定范围内合规生产制造；对证据8，对6月25日搬厂前拍摄的视频的三性有异议，视频无法看出拍摄时间是2020年6月25日，也无法看出拍摄时间是不是在力邦公司开始提醒岳超要注意要喷水降温以防引发火灾这一时间点(2020年6月5日)之后，如果是在此之前岳超就已经将设备运离了，则搬运成本与本案无关。对工厂生产照片的三性有异议，无法看出拍摄背景和地点，也看不出拍摄时间；对证据9，无异议；对证据10，真实性不予认可，证人与岳超是同乡关系，且双方之间一直有经济联系，在没有其他证据佐证的情况下，仅凭证人证言无法达到岳超的证明目的。2020年3月10日，岳超让证人到现场拉废料可以证明当时岳超就有权支配场地里的物品，证人对厂房内的机台归属是基于自身个人的视觉、经验等因素做的判断，带有强烈的主观性，其证言不能证明涉案厂房内的物品归属于岳超以外的其他人。 力邦公司提供如下证据： 1.《房屋租赁合同》一份，证明2020年1月4日，岳超与力邦公司签订《房屋租赁合同》，约定岳超承租力邦公司位于泉州市洛江区××镇××工业区××期××房××层，同时对双方的权利义务及违约责任进行了明确约定； 2.泉洛政建﹝2016﹞47号《关于洛江区经济开发区工业用地LJ2016-03-03地块用地规划设计条件的通知》、《建设用地规划许可证》、《不动产权证书》各一份，证明涉案厂房已获得泉州市洛江区住房和城乡建设局的用地规划设计条件通知，并于2016年12月6日取得建设用地规划许可证，于2017年1月9日取得不动产权证书，系合法建筑； 3.泉洛环评﹝2017﹞书7号《泉州市洛江区环境保护局关于批复福建省力邦环保科技有限公司年产4万吨塑料制品项目环境影响报告书的函》、《排污许可证》及副本各一份，证明力邦公司的塑料制品项目已获得泉州市洛江区环境保护局的批复，且已取得排污许可证； 4.其他费用清单二份、福建省电费清单一份、福建增值税发票二份，证明截至2020年6月30日，岳超尚欠力邦公司水、电、污水处理等费用32947元，力邦公司系按照水电部门的收费标准向岳超收取水电费用； 5.王有锋与岳超的微信聊天记录一份，证明因涉案厂房内堆积了数量极大的废旧商标纸，力邦公司的工作人员多次提醒岳超要喷水降温，以防引发火灾； 6.王有锋与岳超的微信聊天记录、视频光盘四段（其中三段是现场视频）各一份，证明力邦公司曾多次劝阻岳超不要将部分生产设备搬离，岳超虽然提起本案诉讼，但目前涉案厂房内外仍堆积了大量原材料及生产设备，并未腾空； 7.现场照片五张，证明涉案厂房内外目前仍堆积了大量原材料及生产设备，并未腾空； 8.电表照片五张，证明截止2020年8月15日的最新电费数据； 9.对账单一份，证明岳超提供的对账单中系一式两份，在力邦公司持有的该份对账单中，岳超有签字确认； 10.微信聊天记录一份，证明岳超于2020年5月20日支付10万元租金后，曾向力邦公司实际控制人李邦法请求尚欠租金于6、7月份付清，并表示因疫情原因才欠款，印证双方已确认租金系自2020年2月1日起算。 岳超质证认为，对证据1，真实性无异议，但涉案厂房至今尚未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案合同应认定为无效，应适用合同无效的过错责任，而非合同约定的违约责任；对证据2，真实性、合法性无异议，涉案厂房所在地块具备用地规划许可，并不能证明涉案厂房具备建设工程规划许可，力邦公司作为涉案厂房的所有权人，对涉案厂房是否具备建设工程规划许可最为清楚，在明知涉案厂房尚未取得建设工程规划许可证的情形下，仍宣称涉案厂房为合法建筑，力邦公司对涉案租赁合同的无效应承担全部的过错责任；对证据3，真实性、合法性无异议，岳超并未否定力邦公司具有排污许可证，按照涉案租赁合同第五条污水处理费的约定来看，污水处理费6元/吨是独立于租金以外的费用。而从租赁用途的约定来看，力邦公司自称其具备废旧商标纸清洗、造粒、磨粉的资质，并按月向岳超收取资质使用费，但力邦公司并未提供相应的环保资质证书；对证据4，其中，其他费用清单的三性不予认可，系力邦公司自行制作。福建省电费清单、福建增值税发票的真实性予以认可，但单据上没有岳超姓名，与本案不具有关联性，该证据可以印证岳超在6月30日之前已搬离涉案厂房；对证据5，真实性无异议，但是不能证明力邦公司的主张，事实上涉案厂房不具备废旧商标纸清洗、造粒、磨粉的硬件配套和资质许可条件，力邦公司干预岳超存货、降温等，导致岳超无法正常生产；对证据6、7，真实性无异议，但是不能证实力邦公司的主张，可以印证岳超在6月30日之前已将生产设备搬离涉案厂房，力邦公司阻止岳超搬厂甚至将厂门上锁，导致岳超的部分原材料无法搬离。从力邦公司提供的现场照片看，现场仅有生产所需的原材料，并没有生产设备。从视频可以看出，涉案厂房并不具备建设工程规划许可证，属于违法建筑，岳超发现后及时搬离，力邦公司仍予以劝阻，导致岳超损失扩大的责任应当由力邦公司承担；对证据8，三性不予认可，岳超早在起诉之前已经将能够产生电费的生产设备搬离现场，但到2020年8月15日仍产生电费，不具有客观真实性，不应予以支持，且照片中的电表不一致；对证据9的真实性无异议，但不能证明力邦公司的主张，对账单虽经岳超确认，但其在签名时并没有详细看对账单内容，只核对了付款情况是否正确，同时对账单是由力邦公司制作的，并没有明确提示岳超注意租金的起止时间，岳超简单的理解为与合同的约定一致，但房屋的实际交付时间不能从2020年2月1日起算；对证据10，真实性无异议，但力邦公司的证明内容是其断章取义的理解，聊天记录并没有体现力邦公司催讨2020年2月1日-2020年4月20日的房租，合同约定租金支付方式是押六付六，2020年2-4月份，因疫情原因，力邦公司没有腾空诉争厂房，4月中旬后才开始慢慢腾空，岳超于5月份安装机台，力邦公司才向岳超收取租金，岳超陈述的“不是病毒影响我也不好欠你”就是这个意思。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对岳超提供的证据3，经力邦公司质证真实性无异议，对其真实性、合法性予以确认，该证据系双方协商租赁事宜并签订租赁合同以及双方对租金的对账，对其关联性予以确认；对岳超提供的证据5，对收款收据、德邦物流单、购销合同、泉州市长江（常江）机电设备【销售清单】、沧州市金仓物流福建江西专项货物委托凭证、送（销）货单、泉州健明贸易有限公司收款收据、收货单、泉州亚迪焊接设备收款专用单、泉州创阳线缆批发单据、松青国贸发货单、联亿管业单据、泉州市华宸金属制品有限公司（收款收据）、泉州鲤城阳明机械配件有限公司单据、奋飞橡塑收款收据，有提供原件，对其真实性予以确认，该证据系岳超购买机器设备及装修所需材料的凭证，对其关联性予以确认。对往来对账明细表，因没有卖方的签章，对其真实性不予确认；对岳超提供的证据6，经力邦公司质证真实性无异议，对其真实性、合法性予以确认，该证据系双方协商是否解除合同，对其关联性予以确认；对岳超提供的证据7，经力邦公司质证真实性无异议，对其真实性、合法性予以确认，该证据系双方协商租赁事宜，对其关联性予以确认；对岳超提供的证据8，经力邦公司质证真实性有异议，对其真实性不予确认；对岳超提供的证据10，因岳超未提供其他证据予以佐证证人证言的真实性，对该证人证言不予确认；对力邦公司提供的证据2，经岳超质证真实性、合法性无异议，对其真实性、合法性予以确认，不动产权证上仅载明国有土地使用权的权利类型及面积，对其关联性予以确认；对力邦公司提供的证据3，经岳超质证真实性、合法性无异议，对其真实性、合法性予以确认，该证据系环评资质证书，对其关联性予以确认；对力邦公司提供的证据4,其中，落款日期为2020年6月15日的其他费用清单，庭审中，岳超称力邦公司有与其进行核对，对其他费用清单内容无异议，对其真实性、合法性、关联性应予确认。对落款日期为2020年6月30日的其他费用清单，系力邦公司单方制作，未经岳超确认，对其真实性不予确认。对福建省电费清单、福建增值税发票经岳超质证真实性无异议，对其真实性、合法性予以确认，该证据系与涉案厂房有关的水电费缴纳情况，对其关联性予以确认；对力邦公司提供的证据5，经岳超质证真实性无异议，对其真实性、合法性无异议，该证据系双方关于租赁期间及是否搬离厂房的协商，对其关联性予以确认；对力邦公司提供的证据6、7，经岳超质证真实性无异议，对其真实性、合法性、关联性予以确认；对力邦公司提供的证据8，因系力邦公司单方制作，未经岳超质证，对其真实性不予确认；对力邦公司提供的证据9，与岳超提供的证据3对账单内容一致，且该对账单有岳超签名，对其真实性、合法性、关联性予以确认；对力邦公司提供的证据10，经岳超质证真实性无异议，对其真实性、合法性予以确认，该证据系双方关于租金的聊天记录，对其关联性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月4日，岳超与力邦公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：1.甲方（力邦公司）出租给乙方（岳超）的房屋位于泉州市洛江区××镇××工业区××期××房××层，租赁面积1179.953平方米；租赁期限为六年，自2020年2月1日起至2026年1月31日止；租赁用途为乙方用于废旧商标纸清洗、造粒、磨粉（所属环评核准生产的废塑料再生粒产品名称有ＰＰ造粒、ＰＶＥ磨粉，乙方须在甲方环保验收核准的环评书规定范围内合规生产制造，若乙方超出甲方环评验收核准范围，由甲方负责申请、报批等手续，若甲方申请报批相关部门后，若审核不通过，乙方无权追究甲方责任，且甲方因申请报批等手续产生的系列费用由乙方承担）；自2020年2月1日起至2023年1月31日止的租金37.71元／月／平方米，即每月租金44499元，自2023年2月1日起至2026年1月31日止的租金40.21元／月／平方米，即每月租金47449元，租金每半年支付一次，乙方应于每半年租期开始的前三日内支付该半年度租金；甲乙确认，租赁房屋已于2020年2月1日交付使用，自2020年2月1日开始计付租金，押六付六，半年租金266993元；乙方应支付押金17万元，租赁期满后，如乙方无违约情况，由甲方退还。若终止租赁后，乙方尚欠租金、费用、违约金、损失赔偿金的，甲方有权没收押金，且乙方仍应支付尚欠的款项；租赁期间，乙方生产经营的排污水由甲方处理，乙方需另行支付污水处理费6元／吨，污水处理费用乙方须按月结清给甲方；租赁期内，因乙方使用租赁房屋产生的水费、电费、有线电视费、煤气费、卫生费、治安费等，以及政府部门征收的本合同未列出项目但与使用该租赁厂房有关的费用，均由乙方承担。乙方应于每月结水电费账单日三日内结清应付款项，若乙方逾期按水电费百分之三十收取滞纳金，租赁期满，乙方应在交接时将水电费付清，否则，甲方有权从押金中扣除或追究乙方的法律责任；应乙方要求，甲方向供电部门申请1000ＫＶ的变压器供乙方使用，除用电费用由乙方自行承担外，乙方应承担1000ＫＶ变压器的保底费用；租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的千分之三支付甲方滞纳金；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则应按拖欠租金的千分之二支付违约金。合同签订后，力邦公司依约交付涉案厂房，岳超支付租金10万元、押金17万元。后双方进行对账，对账单确认2020年2月1日起租，应收押金17万元，自2020年2月1日-2020年7月31日的半年租金176993元（29498.83元／月×6个月），应收2020年2月1日-2021年1月31日一年资质使用费18万元（12万元＋6万元），应收五月份费用14119元，合计541112元；2020年1月4日、5月20日、6月4日，力邦公司分别收到17万元、10万元、14119元，截止2020年6月4日剩余应收款256993元。2020年6月28日，岳超将大部分机器设备搬离涉案厂房。2020年9月29日，岳超腾空涉案厂房并返还给力邦公司。 关于争议焦点： 一、涉案租赁合同是否有效；若合同无效，岳超要求力邦公司退还投资款、押金、租金等费用是否有事实与法律依据的问题。 本院认为，关于涉案租赁合同的效力问题。力邦公司提供的不动产权证记载的权利类型为国有建设用地使用权、宗地面积16390平方米，用途为工业用地-专用设备制造业*环境污染防治专用设备制造，据此可知，该不动产权证上记载的是涉案厂房的国有土地使用权基本情况，并未记载房屋基本情况，同时力邦公司未提供其他证据证明涉案厂房已取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”规定，涉案租赁合同应认定为无效合同。 关于岳超诉求的返还投资款、押金、租金等费用的问题。1.首先，庭审中，岳超陈述力邦公司于2020年4月20日交付涉案厂房，租金应自2020年4月20日起算至2020年6月28日止，但并未提供相应的证据予以佐证。力邦公司陈述租金自2020年2月1日起算，并提供对账单予以佐证。根据力邦公司提供的有岳超签字确认的对账单记载的起租为2020年2月1日，可以认定双方均确认涉案厂房于2020年2月1日交付使用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，虽然涉案租赁合同无效，但岳超自2020年2月1日起使用涉案厂房，故岳超应向力邦公司支付自2020年2月1日起的占有使用费。其次，虽然涉案合同仅约定力邦公司应提供PP造粒、PVE磨粉资质，并未约定PVC磨粉资质，但从岳超与李邦法的聊天记录可以看出，岳超告知力邦公司其生产需要PVC磨粉资质，且力邦公司也承诺其具有相关资质，而力邦公司的排污许可证副本并未在明确载明其具有PVC磨粉资质，故力邦公司无权向岳超收取PVC磨粉资质使用费。庭审中，双方均确认岳超于2020年6月28日搬离大部分设备，仅有部分设备配件及原材料存放在涉案厂房，且力邦公司承认2020年7月1日起涉案厂房未产生新的水电费及污水处理费，可见，岳超自2020年6月29日起就未在涉案厂房进行生产，故岳超应向力邦公司支付自2020年2月1日起至6月28日止的PP造粒资质使用费为37500元（18万元÷12万元×5个月÷2）。综上，扣除岳超已向力邦公司支付的租金10万元（含资质使用费），岳超应向力邦公司支付自2020年2月1日起至2020年9月29日止的占有使用费（含资质使用费）172507.35元（29498.83元/月×7个月+29498.83元/月÷30天×29天+37500元-10万元）。故岳超无权要求返还租金；2.虽然涉案合同约定若终止租赁后，岳超尚欠租金、费用、违约金、损失赔偿金的，力邦公司有权没收押金，但依照《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”规定，该条款应认定为无效，力邦公司无权没收押金，岳超有权要求力邦公司返还押金17万元；3.虽然岳超为生产购买机器设备、配件并对涉案厂房进行装修等，但这些配置均是岳超生产所需的固定设备及配件，无权要求力邦公司返还购买设备及配件的款项。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”庭审中，岳超称其安装的排污系统管道、电缆、水槽等均属于可移动可拆除的物品，且力邦公司不同意继续利用，故应由岳超进行拆除。因此，岳超要求返还投资款50万元的诉求，与事实不符，不予支持。 二、力邦公司要求岳超支付尚欠租金及污水处理费等费用是否有事实与法律依据的问题。 如上所述，扣除岳超已支付的租金及押金外，岳超还应向力邦公司支付占有使用费（含资质使用费）172507.35元。由于岳超在租赁涉案厂房期间，其使用水、电并排放污水，故应向力邦公司支付水电费及污水处理费，根据力邦公司提供的落款日期为2020年6月15日的其他费用清单上的记载，岳超应向力邦公司缴纳2020年6月1日-15日的水电费及污水处理费等费用19194元。根据涉案合同关于变压器保底费用由岳超负担的约定及力邦公司提供的对账单、落款日期为2020年6月15日的其他费用清单，可以认定岳超应向力邦公司缴纳2020年6月16日-30日的变压器保底费用4800元。因力邦公司未提供证据证明岳超排污情况及水电费使用情况，故对力邦公司要求岳超支付2020年6月16日-30日的水电费、污水处理费，证据不足，不予支持。庭审中，力邦公司称2020年6月30日后未产生水电费及污水处理费。因此，岳超应力邦公司支付水电费及污水处理费等其他费用23994元（19194元+4800元）。 综上，岳超与力邦公司之间的租赁合同关系，主体适格，但因力邦公司未取得建设工程规划许可证，涉案租赁合同应认定为无效。故岳超要求确认涉案合同无效的诉求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”规定，因涉案合同无效，力邦公司应返还押金17万元，故岳超要求退还押金的诉求，于法有据，本院予以支持。力邦公司关于其无需退还押金的诉求，本院不予采纳。因力邦公司未及时返还押金给岳超造成利息损失，且岳超在起诉前向力邦公司催讨过押金，故岳超有权要求按全国银行间同业拆借中心于2020年6月22日公布的贷款市场报价利率计算，因此，岳超诉求的利息，合理部分，本院予以支持，超过部分，本院予以驳回。虽然涉案合同无效，但岳超使用涉案厂房，应支付相应的占有使用费，故岳超应向力邦公司支付自2020年2月1日起至2020年9月29日的占有使用费（含资质使用费）172507.35元，故岳超要求力邦公司返还租金10万元的诉求，与事实不符，本院不予支持。力邦公司要求支付占有使用费的诉求，本院予以支持。根据合同关于租金应于每半年租期开始的前三日内支付该半年度租金的约定，岳超应于2020年2月3日前交纳2020年2月1日起至2020年7月31日止的租金，而岳超已支付的租金10万元未足额支付自2020年2月1日期起至2020年7月31日止的租金，力邦公司自愿将自2020年2月1日起至2020年7月21日止尚欠占有使用费（含资质使用费）的滞纳金的起算时间从2020年7月22日起算，本院予以照准，但应以105643.33元（29498.83元/月×5个月+29498.83元/月÷30天×21天+37500元-10万元）为基数计算。虽然合同约定逾期支付租金的滞纳金的计算标准，但涉案合同无效，故力邦公司无权要求按该标准计算滞纳金，本案占有使用费的滞纳金标准应调整为按全国银行间同业拆借中心于2020年7月20日公布的贷款市场报价利率从2020年7月22日起计算。因岳超投入购买设备配件等投资款系其生产所需，无权要求力邦公司返还，岳超安装的排污系统管道等不属于装饰装修附合物，且力邦公司不同意利用，岳超应自行拆除，故岳超要求力邦公司返还投资款的诉求，于法无据，本院不予支持。力邦公司关于其无需返还投资款的辩解，本院予以采纳。诉讼中，岳超已于2020年9月29日腾空涉案厂房并返还给力邦公司，故力邦公司已无需要求腾空涉案厂房。虽然合同约定若岳超在租赁期限内违反合同约定提前终止租赁的，力邦公司有权要求岳超支付六个月的租金的违约金，但涉案合同无效，无效的合同自始没有法律约束力，故力邦公司诉求的违约金，于法无据，本院不予支持。虽然涉案合同无效，但岳超实际使用涉案厂房水电并排放污水，故力邦公司有权要求岳超支付尚欠的水电费及污水处理费，庭审中，力邦公司称截止至2020年9月29日产生的水电费及污水处理费与截止至2020年6月30日的数据一致，岳超应支付尚欠的水电费及污水处理费23994元，有力邦公司提供的落款时间为2020年6月15日的其他费用清单为证，本院予以确认，故力邦公司诉求的水电费及污水处理费，合理部分，本院予以支持，超过部分，本院予以驳回。根据合同关于岳超应每月结水电费账单日三日内结清应付结清款项，若逾期按水电费百分之三十收取滞纳金，力邦公司自愿调整为按日千分之三标准收取滞纳金，但该计算标准仍然过高，应予调整为按全国银行间同业拆借中心于2020年6月22日公布的贷款市场报价利率从2020年7月4日起计算。故力邦公司诉求的其他费用的滞纳金，合理部分，本院予以支持，超过部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、岳超与福建省力邦环保科技有限公司于2020年1月4日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、福建省力邦环保科技有限公司应在本判决生效之日起十日内返还岳超押金17万元，并按全国银行间同业拆借中心于2020年6月22日公布的贷款市场报价利率计付自2020年7月1日起至实际付清款项之日止的利息； 三、岳超应在本判决生效之日起十日内向福建省力邦环保科技有限公司支付占有使用费（含资质使用费）172507.35元，并以105643.33元为基数按全国银行间同业拆借中心于2020年7月20日公布的贷款市场报价利率计付自2020年7月22日起至实际付清款项之日止的滞纳金； 四、岳超应在本判决生效之日起十日内向福建省力邦环保科技有限公司支付水电费及污水处理费23994元，并按全国银行间同业拆借中心于2020年6月22日公布的贷款市场报价利率计付自2020年7月4日起至实际付清款项之日止的滞纳金； 五、驳回岳超的其他诉讼请求； 六、驳回福建省力邦环保科技有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费33281元，由福建省力邦环保科技有限公司负担；反诉案件受理费4675元，由岳超负担1655元，福建省力邦环保科技有限公司负担3020元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  林晓玲 人民陪审员  黄再发 人民陪审员  陈炎南 二〇二〇年十一月十六日 书 记 员  黄永继 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。