河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初5494号原告：翟亚娟，女，1989年3月16日出生，汉族，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：王鑫，河南大进律师事务所执业律师。被告：洛阳惠祥置业有限公司，住所地：洛阳市西工区金谷园中段。法定代表人：刘宝山，该公司董事长。委托诉讼代理人：贾安，河南洛神律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：刘帅凤，河南洛神律师事务所执业律师。原告翟亚娟与被告洛阳惠祥置业有限公司（以下简称洛阳惠祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。翟亚娟的委托诉讼代理人王鑫，洛阳惠祥公司的委托诉讼代理人贾安、刘帅凤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。翟亚娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行提供办理权属登记资料报产权登记机关的义务，并协助原告办理洛阳市西工区凌宇犀地B-5幢1单元29层1-2904房的《不动产权证》；2、判令被告以原告所付总房款额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的2020年7月20日贷款市场报价利率4.65%的1.5倍即6.975%，支付逾期办理上述房屋不动产权证的违约金49261.17元（暂计至起诉之日）；3、判令被告从原告起诉之日到原告办理《不动产权证》之日仍应按上述比例向原告支付违约金；4、本案的全部诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年5月5日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号:YS0413445，双方约定，被告将位于洛阳市西工区凌宇犀地B-5幢1单元29层1-2904房售予原告，该房成交总价款529690元。合同签订后，原告已向被告交付了首期房款129690元，并办理了银行按揭，支付了余款400000元，被告开具相应的发票。被告在2018年12月31日向原告交付了上述房屋，合同约定被告在房屋交付使用后90日内，被告提供办理权属登记的资料报产权登记机关备案，为原告申请办理房屋不动产权证。现从交付房日起已超过16个月有余，被告至今仍未履行相关义务，不为原告申请办理房地产权证。由于被告的原因办理不了房屋不动产权证，造成原告不能行使对房屋的买卖、交换、租赁、抵押担保、赠与、继承以及满5年且是唯一住房转让可以免征增值税和个税等权益，而且不满2年卖房还要多承担增值税、营业税、契税、利息等费用。但被告在本案《商品房买卖合同》中第二十条关于逾期办理不动产权证的违约条款设定的违约金过低。该合同是被告提供的格式合同，根据《合同法》第四十条规定:提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，明显违反公平原则。而且，被告也没有以合理的方式提醒原告注意该条款限制了原告的权益。因此，原告请求贵院予以增加违约金比例，恳请依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》中关于罚息利率问题的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即以已付房款总额作为基数，在全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的基础上加收30％-50％，要求被告承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。综上，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。洛阳惠祥公司辩称，一、答辩人作为开发商，已履行完成房屋初始登记的协助义务。迟延办证并非答辩人的自身原因造成的，答辩人不应该支付违约金。1、凌宇犀地二期小区五证俱全，原被告双方签订的房屋买卖合同已经备案，答辩人作为开发商一直积极履行协助办证义务，已经具备了办理房产证的基本条件。但是答辩人向金谷园办事处报送移交社区用房及相关资料，社区迟迟不予接收，未能出具《社区用房接收证明》，这是造成目前房屋不动产证办理滞后的原因。后经过与政府部门多次沟通和协调，终于在2020年8月15日办理完了移交手续。答辩人对上述客观情况不仅始料未及，且事发后亦无法单凭自身力量掌控相关流程。因此，导致答辩人逾期办证的因素为不可抗力，属于免责事由，答辩人不应对此承担责任。2、依据原被告双方签订的合同，因出卖人的原因造成迟延办证，答辩人应承担相应责任，出卖人对非自身原因造成的办证迟延不承担责任。导致本案逾期办证的因素是答辩人无法预料和控制的客观因素，非答辩人的过错所导致，不应归责于答辩人。且发生上述客观事由后，答辩人多次与政府沟通协调政府才予以解决。答辩人不应就上述客观事由导致的逾期办证行为支付违约金。二、原告主张增加违约金比例没有事实和法律依据，依法不能成立。1、本合同及补充协议经由买卖双方签名或盖章确认，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，真实、合法、有效，对双方当事人均具有法律约束力，原被告应按双方约定履行。2、本合同及附件并非格式合同。首先，本合同是中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局制定的示范文本合同，在答辩人满足条件的情况下由房管部门提供，并非答辩人单方制作，且进行了备案，不构成格式合同。其次，答辩人作为普通的房地产开发企业，其在交易中并没有明显的优势地位，买卖双方是平等的交易主体，原告对合同条款可以与答辩人协商，也可以选择接受或者不接受，并不会因此影响原告的基本生活权益。3、本合同已经在第二十条第二款，即迟延办证违约责任条款下标注下划线予以告知买受人充分注意。答辩人与买受人签订合同前，已向买受人充分解释了买卖合同及其附件、补充约定的内容，买受人确认接受其在上述文件中享有的权利和应承担的义务。再次，附件十一第六条“关于办理产权证的补充”位于该附件最后一段，靠近各方当事人签章之处，应当能够引起业主的注意。最后，本合同将迟延办证的违约责任约定为已付房款的万分之五，是建立在房产已交付且在买方不退房的基础上，该条款并没有排除买受人取得房屋之主要权利，并不违反公平原则。4、原告主张按照全国银行同业拆借中心公布的2020年7月20日贷款市场报价利率的1.5倍计算违约金，没有合同依据，也没有法律依据。首先，答辩人已经于2018年12月31日前向原告交付本房屋并已备案，原告居住房屋的实体权利并未受到任何影响，同时随着房价的日益上涨，本案虽存在逾期办证的客观情况，但并没有因此给原告造成任何经济损失。其次，原告已经使用房屋的情况下，还要求按照贷款利率计算违约金，这不符合合同约定也不符合公平原则。对资金的占用和产权登记，两者在价值取向上完全不能平等对待。违约金的调整只能比照损失进行，违约金过低于损失才能调整，而原告在房屋使用价值上没有损失，而原告购买的房屋价值已经翻倍在上涨，原告获得巨额利益，没有损失。最后，本案原告购房付款方式为申请按揭贷款，贷款未清偿之前，在办理产权登记之前，是由开发商即答辩人承担阶段性担保，在取得产权证之后，其房产权是抵押给银行，在贷款未能全部清偿完毕的情况下，并不能进行所谓的房屋买卖、交换等处分行为。因此，所谓逾期办证实质上未对其造成任何实际损失。综上所述，请求法院考虑答辩人本身并无过错、答辩人的合同履行情况以及原告并未受到任何实际损失等相关因素，依法驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：2017年5月5日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议（合同编号：YS0413445），原告购买被告开发的位于洛阳市××××中段西凌宇犀地B区B-5幢1单元29层1-2904号商品房，该商品房的用途为住宅，预测建筑面积为98.31平方米，房屋总价款为529690元。原告以公积金贷款方式付款：2017年3月10日付清首付房款129690元，余款400000元向洛阳市住房公积金管理中心申请贷款支付。合同第十一条约定，出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十条第二款约定,因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之五向买受人支付违约金。合同附件十一第六条约定，合同第二十条约定的出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人应当按照合同约定期限履行备案义务。因出卖人的责任未能在约定时间内将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人按已付购房款的万分之五向买受人支付违约金，买受人不退房，继续履行本合同。出卖人对非自身原因造成的办证迟延不承担责任。合同签订后，原告按合同约定支付了购房款，并于2018年4月29日签收入伙通知书，接收房屋。2016年9月21日，洛阳惠祥公司（甲方）与洛阳市西工区金谷园办事处（乙方）签订《凌宇犀地社区配套用房移交协议书》及《凌宇犀地社区配套用房补充协议书》，主要内容为：根据洛阳市委、市政府《关于加强社区建设管理工作的意见》（洛发【2012】7号）文件和洛阳市社区建设指导委员会办公室《关于全市城市新建住宅小区配建社区用房交付使用审批程序的通知》（洛社办【2013】5号）文件要求，甲方将经洛阳市规划部门批准设计、坐落于西工区纱厂东路凌宇犀地B区1#楼地上四层局部500平方米（见洛阳惠祥公司提供的总平图）房屋，无偿移交给乙方作为社区办公用房，并且约定在本协议生效后甲方应于2018年12月31日前将社区配套用房交给乙方使用，乙方根据规定向甲方出具《社区用房接收证明》。2018年10月15日，洛阳市房兴房产测绘有限公司根据洛阳惠祥公司的委托，就凌宇犀地B区出具《房屋测绘成果报告书》，该报告书中社区服务用房四层局部总面积为519.68㎡。2020年8月14日，洛阳市西工区金谷园办事处出具《凌宇犀地小区社区用房接收证明》。目前凌宇犀地B区仍不具备办理房屋所有权证书的条件。原告提交洛阳市不动产登记中心网上回复截图，证明凌宇犀地小区规划核实手续和竣工备案手续还在办理，不具备办理首次登记条件，不能办理不动产权证是被告的原因。被告提交预售许可证、建设工程档案合格证、凌宇犀地社区配套用房移交协议书及补充协议、房产测绘报告、承诺书、凌宇犀地小区社区用房接收证明，证明凌宇犀地小区二期五证俱全，原、被告的商品房买卖合同已经备案，被告积极履行办证义务，已经具备了办理房产证的基本条件，但因为金谷园办事处认业社区用房分摊面积太大，迟迟不予接收，造成不动产权证办理滞后，造成迟延办证是政府造成的，被告自身不能控制。原告对被告的证明方向不予认可，认为不动产登记中心已明确小区规划核实手续和竣工备案手续还在办理，就说明被告没有履行报备手续。并且据业主了解，是因为被告擅自改变规划面积，导致政府要求的面积没有达到，所以最终的责任还在被告。本院认为，2017年5月5日，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方应当按照合同约定行使各自的权利、履行相应的义务。被告目前已经向产权登记机关提供了其所能够提供的办理权属登记的资料，且凌宇犀地B区尚不具备办理房产证的条件，故对于原告的第一项诉求，本院不予支持。在合同履行过程中，被告已经积极地按照合同约定履行了相应的义务，在合同约定交房日前向原告交付了房屋，履行了合同的主要义务。被告目前已经准备了其能够提供的办理产权登记需由其提供的资料，因客观原因造成办证逾期，对非因其自身原因造成的办证迟延，被告不应承担责任。对于原告要求被告以所付总房款额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率的1.5倍支付逾期办理房屋不动产权证的违约金的诉求，不符合双方合同约定，没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十四条、第六十条规定，判决如下：驳回原告翟亚娟的诉讼请求。本案受理费1030元，减半收取515元，由原告翟亚娟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 张 露二〇二〇年十一月十二日书记员 郭明昊