福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初7677号 原告：福建伯恩物业集团有限公司，住所地福建省福州市晋安区秀峰路188号闽台广告创意产业园5号楼3层A区304室，统一社会信用代码91350000777524778N。 法定代表人：林荣滨，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈旭珍，女，1987年8月9日出生，汉族，住福建省南安市，该公司员工。 被告：林剑飞，男，1978年6月6日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：凌惠兰，女，1979年8月4日出生，汉族，住福建省晋江市，与被告林剑飞系夫妻关系。 原告福建伯恩物业集团有限公司与被告林剑飞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福建伯恩物业集团有限公司的委托诉讼代理人陈旭珍、被告林剑飞的委托诉讼代理人凌惠兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建伯恩物业集团有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令林剑飞向福建伯恩物业集团有限公司支付拖欠的物业服务费计9780.84元及自2015年1月1日起至实际清偿之日止的违约金，以每月拖欠的物业服务费为基数，按月利率0.6%的标准计算，暂计至2020年6月30日的违约金为1843.30元；二、判令林剑飞向福建伯恩物业集团有限公司支付自2014年11月起至2020年6月止拖欠的水电公摊费2326.73元，以上第一项、第二项共计13950.87元；三、判令林剑飞承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2008年7月29日，林剑飞与伯恩（福建）物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，协议约定：伯恩（福建）物业管理有限公司向林剑飞提供前期物业管理服务，服务期限自2008年12月31日起至小区业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》为止。林剑飞的物业服务费按其拥有的房屋建筑面积以每月每平米0.8元的标准收取，公共水电费由全体业主分摊。林剑飞应于每月5日前向伯恩（福建）物业管理有限公司缴纳当月物业服务费，如林剑飞不按协议约定的收费标准和时间交纳物业费的，伯恩（福建）物业管理有限公司有权要求林剑飞补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金。2016年4月1日起，物业费经由法定表决程序提升至每月每平米1.2元的标准收取，并经全体大部分业主同意施行至今。2008年12月29日，林剑飞办理入住交接手续，成为福建省南安市官桥镇“温泉新都城”17号楼703室的业主。林剑飞住宅的建筑面积为133.62平方米，2009年1月1日至2016年3月31日每月应缴物业费106.90元，2016年4月1日起每月应缴纳的物业服务费为160.34元。伯恩（福建）物业管理有限公司于2016年8月23日更名为福建伯恩物业管理股份有限公司，于2019年8月23日更名为福建伯恩物业集团有限公司。福建伯恩物业集团有限公司自2009年1月1日至今依约向林剑飞提供物业管理服务，并代为缴纳公共部分应付的水电费用，但林剑飞自2015年1月1日开始拒绝缴纳物业服务费并拒付公摊部分的水电费。暂计至2020年6月30日，林剑飞拖欠的物业服务费计9780.84元，水电公摊费计2326.73元。福建伯恩物业集团有限公司多次致电并书面催缴，林剑飞拒不缴纳上述费用。 林剑飞辩称，一、福建伯恩物业集团有限公司有关物业费与公摊费用的部分诉讼请求显然已经超过诉讼时效，依法不应得到支持。1、《民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”据此可知，2017年9月以前的物业费与水电公摊费早已超过3年的诉讼时效，在林剑飞提出抗辩后，该部分诉讼请求依法不应得到支持。2、林剑飞从未收到福建伯恩物业集团有限公司的催款通知单或电话催款，也从未签收过通过EMS等邮寄的律师催款函，其所谓的催款没有任何事实依据。林剑飞在本案诉讼前并未受到催告，不存在时效中断的情况，福建伯恩物业集团有限公司应承担不利后果。二、福建伯恩物业集团有限公司提供的（2018）闽0583民初8346号案件中所谓的业主大会表决选聘物业及提价公告严重违反法律规定，依法不具有法律效力。具体理由如下：1、林剑飞提供的证据一【关于温泉新都城物业服务收费标准意见征询公告】证明该公告并未就是否召开业主大会进行公告，且该公告仅就物业服务收费标准事项征询公告，并未就选聘物业公司事项公告，其后续召开的业主大会表决项目属于严重的程序违法，完全违反法律规定。另外，该公告系由福建伯恩物业集团有限公司物业公司工作人员对广大业主开展意见征询收集工作，而非由业主委员会或居委会、政府部门进行收集。该公告将本应由业主委员会进行的工作交由物业利害相关方实施，明显有悖于《物业管理条例》的规定。2、林剑飞提供的证据二【会议纪要、会议签到表、业主大会决定事项公告、业主大会表决票统计结果】证明该业主大会表决事项违反《物业管理条例》第14条及《福建省物业管理条例》第16条的规定，未在业主大会会议召开15天以前将业主大会会议有关表决事项告知全体业主及社区居委会，属于严重的程序违法，依法没有任何法律效力。3、林剑飞提供的证据三【温泉新都城业主委员会会议纪要】该会议纪要完全不符合法律规定，程序严重违法，该会议纪要没有任何人员签署，出具单位为“温泉物业服务中心”该份材料不具有真实性。可见上述材料所谓的进行公告及召开业主大会进行的表决事项完全违法，违反《物业管理条例》第十四条：“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。”及《福建省物业管理条例》第十六条“业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业委会组织召开；业主委员会应当于会议召开十五日前将业主大会会议有关事项告知业主和所在地村（居）民委员会。经占总人数百分之二十以上业主提议，或者有业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程规定的其他情形，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议”的规定。三、本案业主大会未经法定程序提议召开会议，违反《物业管理条例》第十三条：“业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。”；而且业主大会的召开及有关表决事项也未提前15日告知业主及居委会，属于程序严重违法，依法没有任何法律效力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”请人民法院依法驳回福建伯恩物业集团有限公司的无理要求。四、本案将“弃权”及不反馈意见的票计入已表决的多数票，没有任何法律依据，严重违反《物业管理条例》等有关法律法规，是无效的。从林剑飞提供的证据四【业主大会表决票】中可以看出，【业主大会表决票】中说明第4条：“弃权及不反馈意见的，其票权计入已表决的多数票”是没有任何法律依据的，属于严重违反《物业管理条例》等有关法律法规，是无效的。同时业主大会表决事项1“物业服务企业：伯恩（福建）物业管理有限公司”，表决事项2“物业服务收费标准：（2016年3月1日起执行）······”，该【业主大会表决票】与上述【业主大会决定事项公告】的表决事项内容不一样，表决票表决事项1是“物业服务企业：伯恩（福建）物业管理有限公司”，而《业主大会决定事项公告》的表决事项1是“选聘伯恩（福建）物业管理有限公司”；样票表决事项2是“物业服务收费标准为（2016年3月1日起执行）······，而《业主大会决定事项公告》的表决事项2是“物业服务收费标准为（2016年4月1日起执行）······，这样的表决票严重误导业主填写表决票；并且将“弃权”及不反馈意见的票计入已表决的多数票，是严重违反有关法律法规，是没有任何法律效力的，请人民法院予以纠正。五、福建伯恩物业集团有限公司提高物业服务收费标准缺乏依据，不应得到支持。1、《会议纪要》、《业主大会决定事项公告》与《业主大会表决票统计结果》不应作为提高物业服务收费标准的依据，理由如下：（1）《会议纪要》上的参会人员有：凌炳飞、陈汉霖、李耿忠、阮兴奇、杨文良、陈燕金。但最终签名的却只有：凌炳飞、李耿忠、阮兴奇、杨文良4人。根据编号：2015005的《业主委员会备案证明》可知，温泉新都城共有业委会成员11人，另有7人未对该结果签字确认，如此会议纪要显然难以对小区全体业主产生效力。（2）《业主大会决定事项公告》、《业主大会表决票统计结果》均只是确认收费标准的提高，未对服务的具体内容进行明确约定，是显失公平的。（3）如果上述3份材料被视为物业服务合同的变更补充，则林剑飞有权根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，要求确认物业服务合同中加重业主责任的条款为无效条款，亦可根据《物权法》第七十八条的规定：要求撤销上述文件。因此，在书面确定物业服务内容前，物业费沿用旧标准0.8元／㎡/月收取较为合理。2、福建伯恩物业集团有限公司迟迟不与温泉新都城业主委员会订立书面物业服务合同，显然是不愿提高服务质量，不想受制合同约定，存在主观故意。（1）温泉新都城业主委员会于2014年12月5日依法成立，至今已满5年有余。福建伯恩物业集团有限公司作为小区的前期物业服务公司，因无法移交图纸材料与验收手续、无法移交公共收益等问题而迟迟未与温泉新都城业主委员会订立新的物业管理合同，明显存在过错。（2）鉴于福建伯恩物业集团有限公司数次拒绝公示并移交小区公共收益（包括电梯广告费、游泳池承包费、移动联通电信公司的进场费、丰巢场地使用费、篮球场办酒席场地费、办喜事放拱门的场地费及2015年5月至2017年7月将小区步行街出租搭建铁皮屋的租金等），数次拒绝接受核查明显偏高的水电公摊收费情况，温泉新都城业主委员会无法与福建伯恩物业集团有限公司达成合意签订书面合同，对此，福建伯恩物业集团有限公司应承担主要责任。六、《前期物业服务协议》实际上已于2017年8月15日终止，福建伯恩物业集团有限公司拒绝退出、移交，在此日之后主张物业费的行为不应该得到支持。1、福建伯恩物业集团有限公司与温泉新都城小区业主签订的《前期物业服务协议》第一条约定：“服务期限自2008年12月31日起至小区业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》止。”而《物业管理条例》的第二十六条也规定了：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”温泉新都城业主委员会已于2017年8月15日与广州虹宇物业管理有限公司泉州分公司签订《物业服务合同》，该合同是双方真实意思的表示，无论是根据协议约定或是法律规定，《前期物业服务协议》理应于同天终止。2、《物业服务合同》是否有效应由法院认定而非由福建伯恩物业集团有限公司单方认定。福建伯恩物业集团有限公司在明知《物业服务合同》已经签订的情况下，拒不承认合同效力又怠于行使诉权确认合同无效，理应承担不利后果，依法认定其服务期限已经终止。3、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。因此，福建伯恩物业集团有限公司在2017年8月15日之后的物业费主张不应得到支持。七、福建伯恩物业集团有限公司与温泉新都城小区业主不存在物业管理服务合同关系。《物业管理条例》明确规定物业服务合同要“书面”订立，属于要式合同。福建伯恩物业集团有限公司至今未与温泉新都城业主委员会订立书面服务合同，其仅仅只是利用自身前期物业服务企业的优势地位拒绝退出小区、拒绝移交相关材料，辩称存在事实服务关系，但实质上并不存在物业服务合同关系。八、福建伯恩物业集团有限公司在提供物业服务与未签订书面合同上均存在过错，物业费应根据其过错程度适当予以调减。1、物业未能尽职履行物业服务，侵害全体业主利益。（1）《前期物业服务协议》第14页对福建伯恩物业集团有限公司的权利义务作出了明确约定，其中第7条约定：“开展对本物业的共有部位、共有设备设施的年度安全检查工作，发现安全隐患应及时予以整改”，但温泉新都城小区的消防设备瘫痪多年、监控设备大部分瘫痪，福建伯恩物业集团有限公司至今多年均未进行整改。（2）林剑飞提供的证据《官桥镇开展重点区域专项整治行动》、《小区物业服务管理混乱的部分图片》、《光碟》也证明由于福建伯恩物业集团有限公司怠于履行物业服务的义务，小区存在严重的消防安全隐患，致使小区业主的人身安全和财产安全受到严重的威胁。至今小区大部分的消防栓都没有消防水，部分消防水带和消防水枪已经遗失；监控设备大部分瘫痪，小区盗窃案件频发。致使小区业主在一夜之间有三十几部小汽车在小区内被蓄意严重割伤，其中包含林剑飞的小汽车在内，致使林剑飞损失5000元。（3）《前期物业服务协议》第14页对福建伯恩物业集团有限公司的权利义务作出了明确约定，其中第4条约定：“不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益”；第12条约定：“不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意”。但福建伯恩物业集团有限公司拒绝公示并向温泉新都城业主委员会移交公共收益，严重侵犯了全体业主的权益，违反了《前期物业服务协议》的约定。2、福建伯恩物业集团有限公司自2017年9月以来，一直与温泉新都城业主委员会存在纠纷，无法达成一致签订物业服务合同。温泉新都城业主委员会一直希望可以通过诉讼解决纷争，但受限于未能依据《物权法》第七十六条的规定征得双过半业主的授权委托书，没有诉讼主体资格。但福建伯恩物业集团有限公司作为物业服务企业的适格主体，怠于行使诉权，怠于起诉温泉新都城业主委员会而是直接起诉业主，诉讼请求不应得到支持。鉴于上述原因，林剑飞认为福建伯恩物业集团有限公司存在过错，物业费应当根据其过错程度适当予以调减。九、公摊费用的主张缺乏证据证明，很可能存在为牟利而弄虚作假的情况，不应得到支持。福建伯恩物业集团有限公司主张公摊费用是根据其单方制作的财务报表台账，该证据缺乏南安市电力公司以及南安市自来水公司出具的相关票据进一步印证，也未经过温泉新都城业主委员会确认，很可能存在为牟利而弄虚作假的情况，依法不应作为定案依据。如福建伯恩物业集团有限公司不能提交相关票据进一步证明或由温泉新都城业主委员会进行确认，理应承担举证不能的不利后果，暂不支持该部分费用的诉讼请求，待实际数额查清后再另行主张。十、福建伯恩物业集团有限公司提供的证据十二《判决书》与本案没有关系。福建伯恩物业集团有限公司提供的（2020）闽05民终2274号判决书与本案没有任何关系。十一、福建伯恩物业集团有限公司提供的证据八《小区业主缴费明细》不真实。福建伯恩物业集团有限公司提供的证据八《小区业主缴费明细》系由福建伯恩物业集团有限公司单方面制作，没有业主委员会确认，该份材料不具有真实性。十二、《前期物业服务协议》未约定违约金，福建伯恩物业集团有限公司违约金的主张不应得到支持。《前期物业服务协议》第三条第3款：“每逾期一日按千分五计算滞纳金”。1、滞纳金和违约金存在重要区别，他们分别属于两个不同的法律概念。滞纳金为行政法律概念，违约金为民事法律概念。滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立。显然，林剑飞与福建伯恩物业集团有限公司签订的《前期物业服务协议》属民事行为，滞纳金不适用于民事行为，而《前期物业服务协议》并未约定违约金，故福建伯恩物业集团有限公司违约金的主张不应得到支持。2、上述，福建伯恩物业集团有限公司怠于履行物业服务的义务，存在重大过错，故福建伯恩物业集团有限公司违约金的主张不应得到支持。综上，福建伯恩物业集团有限公司的部分主张已超过诉讼时效，物业费用收费标准缺乏依据，2017年9月以前、2017年8月15日以后的物业费不应得到支持，福建伯恩物业集团有限公司未依约提供物业服务也未与温泉新都城业主委员会签订新的物业服务合同，明显存在过错，由于福建伯恩物业集团有限公司怠于履行物业服务的义务，小区存在严重的消防安全隐患，安保服务同样也存在重大过错，致使小区业主的人身安全和财产安全受到严重的威胁，物业费应当根据其过错程度适当予以调减，在福建伯恩物业集团有限公司完全履行物业服务义务后，再向林剑飞主张物业费；水电公摊费的主张缺乏依据，应待实际查明后再予以支持，驳回福建伯恩物业集团有限公司违约金的诉求。 本院经审理认定事实如下：2007年7月29日，林剑飞作为福建省南安市官桥镇温泉新都城17幢7层703单元的业主（甲方），就委托伯恩（福建）物业管理有限公司（乙方）提供前期物业管理服务事宜，与该公司签订1份《前期物业服务协议》，约定：前期物业管理服务期限自2008年12月31日起至小区业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》止；物业管理服务费由伯恩（福建）物业管理有限公司向业主或物业使用人收取，其中住宅（带电梯）收费标准为0.8元/月平方米、住宅（无电梯）收费标准为0.50元/月平方米、商铺收费标准为1.00元/月平方米、别墅收费标准为1.50元/月平方米、会所及幼儿园等配套经营性物业收费标准为1.30元/月平方米，不包含电梯运行费及公共水电费分摊，公共水电费由全体业主分摊；物业管理服务费于林剑飞的物业交付使用之日起计收，业主或物业使用人应于每月5日前交纳，逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，每天应交纳欠费总额的千分之五作为滞纳金；违约责任包括：4、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金，未缴三个月以上的乙方可采取停止服务或其它等有效措施进行催缴。双方还对其他权利和义务作出了约定。2008年12月29日，林剑飞在伯恩（福建）物业管理有限公司提供的《业主（住户）资料卡》、《入伙资料签收表》上签字确认其作为小区业主的相关信息，确认其房号为17号楼703室，确认收到《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、《住户手册》、《装修指引》、《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》各1份。同日，林剑飞、凌惠兰共同在《业主入住验房表》上签字确认。林剑飞交纳物业管理服务费至2014年12月31日，支付公摊水电费至2014年10月。 2016年1月15日，温泉新都城业主委员会与伯恩（福建）物业管理有限公司联合向全体业主发出《关于温泉新都城物业服务收费标准意见征询公告》，就物业服务收费标准向全体业主进行意见征询与收集，告知近期由伯恩物业工作人员对广大业主开展意见征询收集工作，并将《关于温泉新都城物业服务收费标准意见征询公告》、《温泉新都城服务标准》张贴至小区宣传栏及各楼道公告栏。2016年1月22日起，就选聘伯恩（福建）物业管理有限公司为物业服务企业、确定物业服务费收费标准（其中，多层为0.9元/㎡月，高层/小高层：一期为1.2元/㎡月，二期、三期为1.4元/㎡月，别墅为1.9元/㎡月，店面为1.4元/㎡月）二项议题，伯恩（福建）物业管理有限公司走访入户向业主收集意见，截止2016年3月15日发出表决票2815张，收回有效票2633张。2016年3月19日，温泉新都城业主委员会主持会议进行现场唱票、验票，收回有效票2633张、建筑面积309615.76㎡（占总建筑面积83.86%、业主总人数83.16%），其中赞成选聘伯恩（福建）物业管理有限公司为物业服务企业的为2052人、面积239022.66㎡（占业主总人数64.83%、总建筑面积64.74%）；赞成物业服务费收取标准的为1651人、面积187666.44㎡（占业主总人数52.16%、总建筑面积50.83%）。林剑飞对上述2项决议，均未进行投票。当日，温泉新都城业主委员会向小区全体业主公告表决票统计结果，宣布通过选聘伯恩（福建）物业管理有限公司和物业服务收费自2016年4月1日起执行收费标准为多层：0.9元/㎡月；高层/小高层：一期1.2元/㎡月，二三期1.4元/㎡月；店面：1.4元/㎡月，别墅：1.9元/㎡月等事项。2016年3月30日，伯恩（福建）物业管理有限公司向南安市住建局房管科报送《关于南安官桥温泉新都城物业服务收费标准意见征询事宜说明》，报告温泉新都城小区业主大会关于上述二项表决事项表决结果，包含赞成、反对、弃权具体人数、面积和比例。事后，温泉新都城业主委员会至今未与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。 伯恩（福建）物业管理有限公司于2016年8月23日更名为“福建伯恩物业管理股份有限公司”，于2019年8月23日更名为“福建伯恩物业集团有限公司”。 温泉新都城小区建筑总面积约369180.96㎡，业主总人数3165人，系一个完整的物业管理区域。温泉新都城业主委员会成立于2014年12月5日，任期3年，原成员为凌炳飞、陈汉霖、陈燕金、柯哲峰、李耿忠、陈素芳、苏木树、蔡小英、阮兴奇、王赐来、杨文良，凌炳飞任业主委员会主任。2016年11月14日，温泉新都城小区业主委员会变更（补选）筹备组发出《温泉新都城小区业主代表名单公告》，公告小区业主大会于2016年11月12日（至11月13日）召开，会议选举产生业主代表55人（并列明名单）。公告加盖南安市官桥镇人民政府、南安市官桥镇金桥社区居民委员会、南安市官桥镇曾庄社区居民委员会公章，未加盖温泉新都城业主委员会印章。2016年12月29日，南安市住房和城乡建设局向温泉新都城业主委员会出具编号为2016006的《业主委员会备案证明（补选）》，同意对温泉新都城业主委员会提交的补选资料给予备案，告知该会成立时间为2014年12月5日，任期3年，现成员为李进才、杨福江、康培霞、李乐群、杨池塘、林文代、苏木树，李进才任业主委员会主任。2017年12月，温泉新都城业主委员会任期届满后，至今未举行业主大会选举新任温泉新都城业主委员会成员。 2017年7月26日，温泉新都城业主委员会发出《关于召开临时业主代表大会的公告》，公告称经20%的业主联名提议并经业主委员会讨论决定，南安市温泉新都城小区拟定于2017年8月12日15：30召开临时业主代表大会，主要事项为：1、会议地点，南安市官桥镇曾庄社区居委会四楼会议室；2、会议采取业主代表集体讨论和投票的形式；3、业主代表在会议上的投票权数，按照业主代表所代表的业主人数结合所代表的面积的方式确定；4、会议议程（1）对是否解除与福建伯恩物业管理股份有限公司南安分公司的前期物业服务合同提交业主代表大会进行投票表决，（2）如第一项议程表决通过，则就是否选聘新的物业服务企业进行投票表决并通过公开招投标的形式选聘新的物业服务企业。附：《临时业主代表大会投票（解聘）》、《临时业主代表大会投票（新聘）》、《招标文件》。2017年8月12日，温泉新都城业主委员会主持召开“南安市温泉新都城小区临时业主代表大会”，会议发出表决票44张，收回44张，参与投票人员均赞成“解除与福建伯恩物业管理股份有限公司南安分公司的前期物业服务合同”，会议另表决“新聘物业服务企业”事项。2017年8月15日，温泉新都城业主委员会与广州虹宇物业管理有限公司泉州分公司签订《物业服务合同书》，并向福建伯恩物业管理股份有限公司南安分公司发出《解除物业服务合同通知函》。2017年9月1日，温泉新都城业主委员会向小区业主发出《关于福建伯恩物业集团有限公司南安分公司撤出本小区的告知书》，主要内容为“2017年8月12日，小区召开临时业主代表大会，经本小区业主代表的投票表决，44名业主代表投票表决同意解除与福建伯恩物业集团有限公司南安分公司的物业服务合同，赞同业主代表占总业主代表人数的80%，投票业主代表所代表的业主人数为2444.5人，占总业主人数77.2%，赞同业主代表所代表的面积占专用部分建筑物总面积66.2%；自2017年9月15日起，小区与福建伯恩物业集团有限公司南安分公司的物业服务合同已经解除；将物业管理工作移交新聘的广州虹宇物业管理有限公司泉州分公司”。2017年10月20日，温泉新都城业主委员会向小区业主发出《关于停止向伯恩物业公司缴纳物业服务费的公告》，请业主拒绝向伯恩物业公司缴纳物业服务费。 自2015年1月1日起至2020年6月30日的物业管理服务费，及自2014年11月起至2020年6月的公摊水电费，林剑飞至今未向福建伯恩物业集团有限公司交纳。2019年3月29日，福建伯恩物业集团有限公司通过EMS向林剑飞邮寄律师催款函，催告林剑飞交纳当期所欠费用。 另查明，温泉新都城业主近三年向福建伯恩物业集团有限公司交纳物业服务费的情况为：2016年度费用已交户数为2963户，占总户数94.21%，收费率93.04%；2017年度费用已交户数为2927户，占总户数93.06%，收费率91.23%；2018年度费用已交户数为2837户，占总户数90.21%，收费率89.29%。 上述事实，有福建伯恩物业集团有限公司提供的林剑飞《居民身份证》复印件，温泉新都城17号楼703室《业主（住户）资料卡》、《入伙资料签收表》、《业主入户验房表》、《前期物业服务协议》各1份，《物业费机打发票》（2014.1.1至2014.12.31）、《收费凭证》（2013.9-2014.10水电公摊）各1份，《欠费明细表》1份，2016、2017、2018《业主交费情况统计表》各1份，《律师催告函》及EMS邮寄单各1份，泉州市中级人民法院（2020）闽05民终2274号《民事判决书》1份；林剑飞提供的《物业服务收费标准意见征询公告》、《会议纪要》、《会议签到表》、《业主大会决定事项公告》、《业主大会表决票统计结果》、《温泉新都城业主委员会会议纪要》、《业主大会表决票》、《业主委员会备案证明》补选、《解聘福建伯恩物业管理股份有限公司南安分公司表决票统计结果》、《新聘物业服务企业表决票统计结果》、《物业服务合同书》、《会议纪要》、《关于福建伯恩物业管理股份有限公司南安分公司撤出本小区的告知书》、《关于停止向伯恩物业公司缴纳物业费的公告》、《业主委员会备案证明》各1份，以及双方出庭人员在庭审中的陈述为证。上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且经庭审审核属实，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、福建伯恩物业集团有限公司提供2014年11月至2020年6月《温泉新都城1期A、B、C区公摊明细》68份，拟证明每月水电费公摊情况。对此，林剑飞质证认为福建伯恩物业集团有限公司未定期公布，没有提供水电公司的发票。本院经审查认为，福建伯恩物业集团有限公司提供的证据系公司运营制作的财务报表台账，依法可供业主进行查阅，而林剑飞未提供证据证明存在虚假记录的情况，故福建伯恩物业集团有限公司提供的上述表格，可证明温泉新都城1期2014年11月至2020年6月每月水电费公摊分摊情况，可作为17号楼703室应分担公共水电费的依据，本院依法予以确认。 2、林剑飞提供的《南安市官桥镇温泉新都城业主大会议事规则》，并注明来源于温泉新都城业主委员会提供，主要内容载明：“第三条第二款业主委员会由全体业主代表会议依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督”，“第四条业主大会、业主代表会议和业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会、业主代表会议和业主委员会对业主应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动”，“第五条业主大会、业主代表会议和业主委员会对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失”，“第七条业主大会或业主代表会议决定以下事项：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会、业主代表或者更换业主委员会委员、业主代表；（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（五）选聘和解聘物业服务企业；（六）筹集和使用专项维修资金…”，“第九条第三款第（三）项温泉新都城小区业主人数较多，采用以幢（别墅区）为单位，每幢推选1~2名业主代表、别墅区推选3名业主代表参加业主代表大会，全体业主代表会议替代业主大会，征求业主意见并提交业主票决决定”，“第三章业主委员会第十五条第二款鉴于温泉新都城小区业主3160多户，人数较多，召开业主大会难度大，工作量大，根据住建部印发的业主大会和业主委员会指导规则第27条规定：物业管理区域内业主人数较多的可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会”，温泉新都城小区参照上述有关规定以幢推选1~2名业主代表，别墅区推选3名业主代表，共推选业主代表55人：其中一期1#~12#、15#~18#、19#A、19#B、30#-32#，共20幢，每幢各推选1名业主代表，合计20名；别墅区（20#~29#）推选3名业主代表；二、三期33#~50#，共16幢，因小高层建筑面积较多每幢各推选2名业主代表，合计32名，本小区楼幢号13#、4#、14#、24#、34#、44#未编入。业主委员会任期内，委员出现空缺时应及时补选，对缺额的业主委员会委员，从业主代表中提名推荐产生候选人（含差额），由全体业主代表会议进行（补选）选举业主委员会委员，实行差额选举；若主任或副主任出现空缺，召开全体业主委员会会议推选业主委员会主任或副主任”，“第17条，业主委员会委员，主任、副主任的产生：（一）推荐初步候选人。业主大会筹备组在物业管理区域发布公告，从业主代表中提名推荐业主委员会委员候选人（含差额）”，“第十八条业主委员会履行以下职责：（一）执行业主大会或业主代表会议的决定和决议”，“第三十条本议事规则修改征求意见已在物业管理区域内公示，经2016年11月12日至11月13日业主大会会议通过，自通过之日起生效”。 本院经审查认为，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》的相关规定，仅有业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力，且明确限定两个组织能够决定的具体事项，并未赋予所谓“业主代表会议”任何权力，而住建部《业主大会和业主委员会指导规则》的制定，旨在规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，规则第二十七条规定“物业管理区域业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议”，业主代表所参加的也是业主大会会议，并非所谓“业主代表会议”，且业主大会进行相关表决均应由业主本人或其书面授权的人员行使投票权，故上述《南安市官桥镇温泉新都城业主大会议事规则》中关于“业主代表会议”的有关内容，缺乏相关法律依据，侵犯了全体业主的相关权利，属于无效内容，不具备任何约束力，本院依法予以确认。同时，林剑飞未提供证据证明已召开表决该议事规则的业主大会，故本院依法对上述《南安市官桥镇温泉新都城业主大会议事规则》的合法性不作认定。 3、林剑飞提供小区公共部位照片7页，拟证实小区物业服务公司怠于履行物业服务的义务，致使小区管理一片混乱，公共设施设备损害而不维修，大部分监控设备已经损坏，形同虚设，造成严重的消防隐患而不整改等问题。对此，福建伯恩物业集团有限公司质证认为，业主要配合物业服务公司共同维护公共设施设备，需要三分之二的业主签字才能启动资金维修，配合向有关部门申请公共维修基金进行维修。 本院经审查认为，双方对上述照片真实性无异议，该组证据能够证明小区部分公共区域存在人为破坏或自然损坏，本院依法予以确认。 4、林剑飞提供《官桥镇开展重点区域专项整治行动》官桥镇官方微信报道截图，拟证明由于物业服务公司的不作为，致使小区步行街及新华都门口都被临时搭盖了铁皮屋小商铺，严重影响消防安全。对此，福建伯恩物业集团有限公司质证认为，小区步行街的搭盖是相关业主集体签字同意并进行搭盖，经过物业公司和镇政府联合配合才拆除铁皮屋，物业公司做到自己应尽的责任。 本院经审查认为，上述截图系官桥镇开展消防安全排查的相关报道，具备客观真实性，能够证明案涉小区曾存在占用消防通道违法搭建小商铺的现象，相关违法构筑物已全部被拆除，本院依法予以确认。 5、林剑飞提供温泉新都城业主委员会出具的《情况说明》，拟证明物业服务公司怠于履行物业服务的义务，拒绝移交相关材料与公共收益，拒绝与业主委员会签订书面合同等问题。对此，福建伯恩物业集团有限公司质证认为，业委会于2017年12月5日就已经到期，于2019年12月18日还在加盖业委会的公章，这是违法的。 本院经审查认为，根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》指导监督部分有关规定，业主委员会任期届满后，应当移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责，2014年12月5日选举产生的温泉新都城业主委员会任期已届满，仍违反规定于2019年12月18日使用印章，其出具的《情况说明》不具备合法性，本院依法不予认定。同时，该届业主委员会在《情况说明》中表示仍要行使业主委员会职责，违反了相关法律法规的规定。 6、林剑飞提供光碟1张，拟证明由于物业服务企业怠于履行物业服务的义务，监控设备损坏而长久未维修，致使业主的小汽车在小区内被严重划伤。 本院经审查认为，林剑飞提供的光碟中“车被蓄意割伤2015.12.15”文件夹中，存有视频文件2个、图片文件9个。其中，文件名后4个数字为2656的图片载明拍摄时间为2020年9月28日，与后4个数字为2653的图片内容一致，与林剑飞拟证明的时间不一致；其余7幅图片及2段视频文件，能够体现号牌为闽ＣＣ××××的丰田轿车车体四周被人为划伤，仅能从车窗玻璃看到“雅迪电动车”的镜像，无法体现被划伤时间及地点。 本院认为，伯恩（福建）物业管理有限公司与林剑飞签订的《前期物业服务协议》主体资格合法，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行合同义务。林剑飞应根据协议的约定，按0.8元/月平方米的标准于每月5日前向伯恩（福建）物业管理有限公司支付当月物业服务费106.90元，并分担每月公共水电费，直至其物业所在小区业主大会选聘的物业服务企业提供物业服务之日止。温泉新都城小区系一个完整的物业管理区域，于2014年12月5日依法成立温泉新都城业主委员会。2016年1月至3月，温泉新都城业主委员会经公告、入户书面征求意见后，召集召开的业主大会会议，有温泉新都城小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，程序合法，表决结果有效，对全体业主具有约束力。因温泉新都城小区占总建筑面积64.74%且占业主总人数64.83%的业主同意选聘伯恩（福建）物业管理有限公司为物业服务企业，占总建筑面积50.83%且占业主总人数52.16%的业主同意物业服务费收费标准为：多层0.9元/㎡月，高层/小高层：一期1.2元/㎡月，二期、三期1.4元/㎡月，别墅1.9元/㎡月，店面1.4元/㎡月，故自2016年4月1日起伯恩（福建）物业管理有限公司依法成为温泉新都城小区的物业服务企业，并按业主大会会议确定的标准向业主收取物业服务费。彼时，业主委员会已公告由前期物业服务企业配合入户，伯恩（福建）物业管理有限公司派员协助业主大会的召开，未违反法律法规强制性规定，林剑飞认为物业服务企业应回避无法律依据。林剑飞未对上述2项决议进行投票，也未参加2016年3月19日的业主大会点票，质疑业主委员会成员的签字无法律依据，且当日会议记录列明的人员至今未提出异议，而物业服务企业人员参加点票并签字，可视为履行职务行为确认并接受业主大会表决结果，与业主委员会就选聘物业服务企业、确定收费标准已达成合同约定。 林剑飞房屋面积133.62平方米，位于温泉新都城小区17号楼703室，应按1.2元/㎡月的标准每月向伯恩（福建）物业管理有限公司支付物业服务费160.34元。林剑飞自2015年1月1日起至2020年6月30日应付的物业服务费为9780.84元。同时，伯恩（福建）物业管理有限公司于2016年8月23日更名为福建伯恩物业管理股份有限公司，于2019年8月23日更名为福建伯恩物业集团有限公司。因此，福建伯恩物业集团有限公司主张判令林剑飞支付拖欠的物业服务费9780.84元的诉讼请求，合理合法，本院依法予以支持。福建伯恩物业集团有限公司已先行支付公共水电费，有权向业主分摊公共水电费，故福建伯恩物业集团有限公司主张判令林剑飞向其支付2014年11月至2020年6月止的水电公摊费2326.73元的诉讼请求，合理合法，本院依法予以支持。林剑飞迟延履行按月支付物业管理服务费的义务，势必会造成福建伯恩物业集团有限公司相应的资金损失，故福建伯恩物业集团有限公司主张林剑飞支付自2015年1月1日起至实际清偿之日止，以每月拖欠的物业服务费为基数，按月利率0.6%的标准计算的违约金的诉讼请求，合理合法，本院依法予以支持。因温泉新都城小区业主大会会议确定物业服务费按月收取及标准，尚未与福建伯恩物业集团有限公司约定每月交纳日期，依法认定为业主应于每月的最后一天交纳当月物业服务费，故林剑飞应支付的违约金计算期限分别为，2015年1月至2016年3月应交纳的物业服务费所产生的违约金自每月6日起计算至实际付款之日止，2016年4月至2020年6月应交纳的物业服务费所产生的违约金自每月次月1日起计算至实际付款之日止。 根据《物业管理条例》第三十四条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”的规定，温泉新都城业主委员会拒不执行业主大会会议的决议，未与业主大会会议选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同的行为，违反法律法规的规定，不影响业主大会决定对业主的约束力，不影响福建伯恩物业集团有限公司与温泉新都城小区业主构成的物业服务合同关系，而温泉新都城业主委员会未与福建伯恩物业集团有限公司订立书面合同，亦无法与福建伯恩物业集团有限公司就物业管理事项、服务质量、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行磋商，直接损害全体业主的合法权益。 另外，温泉新都城业主委员会于2017年8月12日召开的“临时业主代表大会”缺乏法律依据，决定理应召开业主大会由全体业主进行表决的解聘、新聘物业服务企业的事项的行为不合法，系无效的民事行为，对业主无约束力。同理，温泉新都城业主委员会于2017年8月15日与广州虹宇物业管理有限公司泉州分公司签订的《物业服务合同书》无效。事后，温泉新都城业主委员会于2017年9月1日基于该次不合法的“临时业主代表大会”而发出的告知书，及于2017年10月20日发出的公告，不符合法律规定，明显与业主的意愿相悖，事后亦未得到业主的追认，同样系无效的民事行为，对业主无约束力，不产生与福建伯恩物业集团有限公司解除物业服务合同关系的法律效力。同时，温泉新都城业主委员会的上述行为严重扰乱小区的管理秩序，造成部分业主的困扰，影响业主的居住氛围，业主可向相关主管部门反映需求救济途径。 温泉新都城小区建成达十余年，因个别业主非法占用、人为破坏及各种自然损耗等综合因素，出现公共设施损毁属正常现象，物业服务企业应履行职责定期检查，认真了解业主反映的情况，及时进行力所能及的维护修缮，确需申请使用公共维修基金进行较大修缮的，应向业主委员会通报，但小区业主不得以此为由拒绝支付物业服务费，否则势必损害占绝大部分的依约交纳物业服务费的其他业主合法权益。林剑飞发现其车辆被划伤，应及时向公安机关报警救济，追究相关行为人的法律责任，依法向实际侵权人进行索赔。林剑飞自2015年1月起未缴纳物业费至其所述车辆被划伤已近1年，如果林剑飞认为相关主体应承担相应的安全保障责任，可以另行处理，不得以此为由拒绝支付物业服务费。另外，福建伯恩物业集团有限公司在林剑飞欠款期间通过打电话、上门贴单、邮寄律师函等方式向林剑飞催讨欠款，存在诉讼时效中断情形，故福建伯恩物业集团有限公司向本院主张诉讼权利时并未超过诉讼时效。综上，林剑飞的答辩意见，缺乏事实与法律依据，本院依法不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款、第七十五条第一款、第七十六条、第七十八条第一款、第八十条，《物业管理条例》第六条、第七条、第八条、第九条第一款、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第二十一条、第二十六条、第三十三条、第三十四条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、林剑飞应于本判决生效后十日内支付福建伯恩物业集团有限公司2015年1月至2020年6月的物业服务费9780.84元，并以每月拖欠的物业服务费为基数，按月利率0.6%的标准，向福建伯恩物业集团有限公司支付逾期付款违约金，其中2015年1月至2016年3月每月对应的违约金自当月6日起计算至实际付款之日止，2016年4月至2020年6月每月对应的违约金自次月1日起计算至实际付款之日止。 二、林剑飞应于本判决生效后十日内支付福建伯恩物业集团有限公司2014年11月至2020年6月的公共水电费分摊2326.73元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费149元，减半收取计74.50元，由林剑飞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈伟平 二〇二〇年十一月十八日 书记员  杨聪灵 速录员  石智杰 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 业主委员会应当做好业主大会会议记录。 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。 第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。