中华人民共和国上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初15484号原告：张路磊(ZHANGLULEI)，女，1967年11月10日出生，住上海市松江区。被告：黄杰，男，1980年11月17日出生，汉族，住上海市。原告张路磊(ZHANGLULEI)诉被告黄杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月31日公开开庭进行了审理。张路磊、黄杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张路磊向本院提出诉讼请求：1.确认张路磊与黄杰签署的房屋租赁合同于2020年4月26日解除，黄杰立即搬离位于上海市徐汇区钦州路XXX弄XXX号XXX室，将房屋立即返还张路磊；2.(1)判令黄杰向张路磊支付2020年4月27日至实际返还房屋之日的租金(按照每月9,300元标准计算)及逾期返还房屋的违约金93,000元；(2)判令黄杰支付物管费、水电费2,847.7元；(3)由于黄杰违约引发的张路磊连带合同违约赔偿金15,800元；(4)支付误工费、车马费等5,000元。事实与理由：双方于2019年9月22日签订《房屋租赁合同》,约定张路磊将位于本市钦州路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给黄杰，租期一年，2019年9月27日至2020年9月26日，用于居住。该合同为付三押一的支付方式。租金每月9,300元。房屋租金应在前一期租金到期日前7天内支付，承租方逾期不支付租金累计超过7日的；或欠缴应承担的费用累计超过2,170元的,出租方有权解除本合同。从2019年12月开始,黄杰不按时支付房租。自入住以来，张路磊屡次接到物业、邻居包括居委的各种投诉，张路磊倍感压力。2020年3月30日，张路磊依约催缴已逾期数日未收到的3月27日至6月26日3个月的房租，黄杰率先提出付一个月房租，到月底解约搬家的要求。张路磊当即表示同意，并告知黄杰将对房屋的使用另行安排。张陆磊于4月7日收到黄杰转账9,300元(为一个月的房租)，至此解除租赁合同已经完全成立。4月16日张路磊友情提醒交房注意事项，未得反馈。4月23日，张路磊预约交房日期，黄杰突然单方面提出再交3个月房租，张路磊断然拒绝。4月24至25日，在未征得张路磊同意的情况下，黄杰强行支付27,900元至张路磊账户内，张路磊表示坚决退款。4月26日，张路磊拨打110求助警方，在110出警后，黄杰同意退款搬家，并告知了退款账户，张路磊在确认黄杰搬家承诺后，当即将27,900元退回到黄杰的支付宝账户内。4月27日后，黄杰坚称不会搬家，至今强占房屋，致使张路磊与第三方签署的房屋租赁合同无法如期正常履行，导致张路磊需赔付第三方违约金15,000元,改装房屋的定金800元也一并被供应商没收。故诉至法院。审理中，张路磊变更第2项诉请中第2点物业费的诉请为：要求黄杰按照每月205.3元的标准支付张路磊自2020年1月1日起至实际返还房屋之日止的物业费。明确第2项诉请中第2点水电费的诉请为：燃气费：2020年3月364.6元、5月362.8元、7月155.1元，合计882.5元；水费：2020年6月至7月合计565.8元；电费2020年7月为304.1元。同时张路磊撤回第2项诉请中第4点误工费、车马费的诉请。黄杰辩称，不同意第1项诉请。租金不同意支付。黄杰给张路磊租金，张路磊又退回，故现在不同意支付。逾期交房违约金不同意支付。对于物业费没有异议，同意支付。燃气费没有异议，同意支付。水费、电费金额无异议。连带合同违约金赔偿金不清楚，不同意支付。疫情期间，租金确实推迟支付，但没有欠付房租。当时黄杰说4月付不出来就不租了，但后来有钱了，就转账3个月房租给张路磊，租赁合同期限本来就是到2020年9月。但张路磊不同意，让黄杰走，黄杰提出如果走就把押金退还，但张路磊一直没来收房，押金也没有退还。即使存在违约，违约金标准过高，要求调整。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月22日，张路磊作为出租方(甲方)与黄杰作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方。租赁期限自2019年9月27日起至2020年9月26日止。月租金9,300元。乙方支付租金方式：押一付三，其后房屋租金应在前一期租金到期日前7天支付。保证金为1个月租金即9,300元。本合同终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担但还未缴纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还乙方。租赁期间，房屋发生的水、电、气、通信(若有)，有线电视由乙方承担。乙方应在本合同的租期届满当日返还该房屋，每逾期一日，乙方应按310元/日向甲方支付违约金。甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权要求乙方赔偿损失。……(六)乙方逾期不支付租金累计超过7日的；(七)乙方欠缴应承担的费用累计超过2,170元的。租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途退租的，应与甲方协商一致，并按月租金1倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，未与甲方协商一致的，乙方不得提前退租。同日，双方就系争房屋进行交接。2020年3月30日，黄杰通过微信向张路磊的代理人吴某某表示：我刚刚下班，今天的确没有，我要1号给你，1号也就给你1个月，基本上就再借1个月的，再借1个月，我1号给你，接下来这个月我再去别的地方找地方。同日，吴某某回复：小黄就这样定下来了，我好安排后面的事情。2020年4月2日，吴某某通过微信向黄杰表示：小黄今天2号啦。黄杰回复：不好意思，刚刚下班，奖金要星期一发，星期二给你，给不了那你星期三就过来退房。吴某某回复：收到我知道了。2020年4月7日，黄杰支付张路磊2020年3月27日至2020年4月26日房屋租金9,300元。2020年4月16日，吴某某通过微信向黄杰表示：小黄，我月底来收房，你这个月交完的水电煤账单请暂时保留，以方便结账时用。黄杰并未回复。2020年4月23日，吴某某通过微信向黄杰表示：小黄你好，我们具体约哪天交接钥匙方便。黄杰回复：房租三个月下午会转给你。吴某某回复：不用了，请你不要转房租给我，我们只有收房这一个方案。26号准时收房。2020年4月25日，黄杰通过微信向吴某某表示：房租昨天转给你了。吴某某回复：我拒收的，拒收的意思已经跟你表达过几次了，请将返款账号告诉我，马上返款。2020年4月26日，黄杰通过微信向吴某某表示：房租退到这个XXXXXXXXXXX支付宝账号。同日，吴某某回复：小黄来款已退你支付宝，请你遵守你的承诺尽快搬走。黄杰表示：房租是我给你，你不要。审理中，张路磊表示收到黄杰押金9,300元，退房当天结算。审理中，张路磊表示解除租赁合同的依据为双方协商，黄杰提出解除，张路磊同意。以上事实，除当事人庭审陈述外，另有房屋租赁合同、微信聊天记录、证人证言等证据证明，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。房屋租赁合同系双方真实意思表示，于法不悖，双方均应恪守。根据微信聊天记录，2020年3月30日黄杰表示“再借1个月，接下来这个月我再去别的地方找地方。”张路磊的代理人吴某某回复：“小黄就这样定下来了，我好安排后面的事情。”结合黄杰支付租金到2020年4月26日的事实，本院认定黄杰向张路磊提出解除房屋租赁合同，而张路磊予以同意，房屋租赁合同于2020年4月26日协商解除。张路磊要求确认房屋租赁合同于2020年4月26日解除的诉请，于法有据，本院予以支持。由于房屋租赁合同已解除，黄杰继续占有使用系争房屋，于法无据，张路磊要求黄杰搬离并交还系争房屋的诉请，于法有据，本院予以支持。关于张路磊主张黄杰按照每月9,300元的标准支付2020年4月27日至实际返还房屋之日止租金的诉请，根据现有证据，房屋租赁合同解除后，黄杰仍继续占有使用系争房屋，故张路磊上述主张于法不悖，本院予以支持。但在此需要指出的是该期间产生的费用性质应为使用费而非租金。关于张路磊主张逾期返还房屋违约金的诉请，根据房屋租赁合同约定“乙方应在本合同的租期届满当日返还该房屋，每逾期一日，乙方应按310元/日向甲方支付违约金。”故张路磊参照该合同约定主张逾期返还房屋违约金，有事实及合同依据，于法不悖。现黄杰主张该违约金标准过高，要求调整，本院综合考虑黄杰在履约过程中的过错、张路磊的实际损失等因素，酌定逾期返还房屋违约金为15,000元。关于张路磊主张物业费、水费、电费、燃气费的诉请，黄杰并无异议，同意支付，故本院对此予以支持。关于张路磊主张连带合同违约赔偿金的诉请，在黄杰对此不予认可的情况下，张路磊并未充分举证证明上述损失具有合同及法律依据，本院对此不予支持。审理中，张路磊撤回误工费、车马费的诉请，于法不悖，本院予以准许。关于押金，由于黄杰现占有使用系争房屋，仍持续发生相应水、电等费用，根据房屋租赁合同约定，在各项费用结算完成之前，返还押金的条件并未成就，故本院对押金不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认张路磊(ZHANGLULEI)与黄杰于2019年9月22日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月26日解除；二、黄杰于本判决生效之日起十日内从上海市徐汇区钦州路XXX弄XXX号XXX室房屋搬离，并将上址房屋返还张路磊(ZHANGLULEI)；三、黄杰于本判决生效之日起十日内按照每月9,300元的标准支付张路磊(ZHANGLULEI)自2020年4月27日起至实际返还上址房屋之日止的房屋使用费；四、黄杰于本判决生效之日起十日内支付张路磊(ZHANGLULEI)逾期返还房屋违约金15,000元五、黄杰于本判决生效之日起十日内按照每月205.3元的标准支付张路磊(ZHANGLULEI)自2020年1月1日起至实际返还上址房屋之日止的物业管理费；六、黄杰于本判决生效之日起十日内支付张路磊(ZHANGLULEI)燃气费882.5元、水费565.8元、电费304.1元；七、驳回张路磊(ZHANGLULEI)其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,356元，由黄杰负担。如不服本判决，张路磊(ZHANGLULEI)可以在判决书送达之日起三十日内、黄杰可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋二〇二〇年十一月十九日书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。