中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初66092号原告：王晓磊，男，1985年2月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告：刘甘霖，女，1984年7月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。二原告委托诉讼代理人：王蕾，北京大成（济南）律师事务所律师。被告：WANGANNIERUI（王蕤），女，1972年11月4日出生，美国国籍ThuyNguyen(c/o转)，2527FinchgroveLn,Katy,TX77494USA。被告：LINPETERBOQIAN（林伯谦），男，1959年10月19日出生，美国国籍ThuyNguyen(c/o转)，2527FinchgroveLn,Katy,TX77494USA。二被告委托诉讼代理人：蔡余盛，北京市嘉和律师事务所律师。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：徐英，女，1987年8月13日出生，汉族，北京麦田房产经纪有限公司法务人员，住北京市朝阳区。原告王晓磊、原告刘甘霖（以下统称时为二原告）与被告WANGANNIERUI（王蕤）（以下简称王蕤）、LINPETERBOQIAN（林伯谦）（以下简称林伯谦）（以下统称时为二被告）、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。二原告及委托诉讼代理人王蕾，二被告委托诉讼代理人蔡余盛，麦田公司委托诉讼代理人徐英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、解除双方就买卖北京市朝阳区广渠路xx号xxx号楼xx层2701号房屋（以下简称2701号房屋）签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、判令二被告返还购房定金150万元。事实和理由：2017年1月17日，我方与二被告经麦田公司提供居间服务就购买2701号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》等一系列合同文本，房屋成交价格为1650万元，净价格为1167万元，家电家具、装饰装修、附属设施作价483万元。经双方协商一致，定金150万元分别于签约当日、签约10日内及房屋核验出来后分别支付50万元。我方应于2017年6月15日前办理申请贷款手续，拟贷款数额为700万元。剩余购房款应于2017年8月15日前支付328万元，于2017年8月20日前支付467万元。签约后，我方按照合同约定分三次支付定金合计150万元。2017年3月17日，北京市住建委颁布新政（以下简称3.17新政），规定本市无住房但有商业性住房贷款记录的居民家庭购买非普通住房的首付款比例不低于80%，贷款比例降低为不超过20%。我方及时与经纪人联系，经纪人按照3.17新政重新测算，如果继续履约，我方拟贷款数额为233万元，另需筹集购房款467万元。根据家庭情况，我方无力承担另行筹集新增购房款。自2017年5月至今，我方多次通过经纪人与二被告联系商谈解约事宜，但双方未能达成一致。根据《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及“3.17新政”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》的规定，对于合同订立后由于“3.17新政”的实施致使合同无法继续履行的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。二被告辩称：二原告所述没有合同及法律依据，应予驳回。双方经麦田公司居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》，我方以1650万元价格向二原告出售2701号房屋。附件二约定了定金条款和根本违约的违约责任。附件二第二条第6款第3项约定，若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷数额，买受人可于10日内再向其他银行申请，买受人未再次申请、再次申请仍未获得批准或批贷数额仍不足拟贷数额，则买卖双方应于贷款银行批复后20日内办理房屋所有权转移登记手续，买受人于办理手续前以银行资金监管方式支付不足部分房款，同日，双方签订《购房资格协议》，约定二原告于2017年6月10日前出售名下1套住房以获取购房资格。为履行房屋买卖合同，签约后我方将屋内所有家具电器等低价处理变卖、腾空，并在2017年2月14日取得最后一笔定金前办理房屋核验并通过。我方于2017年3月1日提前归还房屋贷款，于2017年4月17日办理抵押登记注销，于2017年4月18日更换房屋不动产权证书，并于2017年5月4日房屋重新核验通过。但二被告不履行约定，迟迟不出售房屋以取得购房资格，更没有申请银行贷款，而经纪人孙晓杰告知二原告的房产已经顺利卖掉，3.17新政对于房屋买卖没有影响，并催促我方早日回国办理手续。为了履约，王蕤于2017年4月16日从休斯顿飞北京，林伯谦带着三个孩子于2017年6月11日从休斯顿飞北京。可二原告根本没有出售房屋，没有取得购房资格，其通过经纪人告知要求推迟3个月以便顺利卖掉房屋。我方要求二原告依约履行，不同意延期，二原告提出修改合同或解约，双方未能达成一致。截止至2017年7月10日，二原告尚未取得购房资格，也没有指定新产权人，构成根本违约，我方于2017年7月20日向二原告送达解约通知函，其于7月22日签收，《北京市存量房屋买卖合同》已经解除。合同约定无论银行批贷数额多少，甚至贷款未获批准，二原告都应履行合同并以银行资金监管方式支付补足房款，故3.17新政对合同履行不构成障碍。二原告有充裕时间卖房以取得购房资格，但其没有取得购房资格，没有办理银行批贷手续，没有筹集购房款，至2017年7月10日，二原告也没有指定新产权人，没有履行合同约定主要义务，构成根本违约。无论使用定金条款还是违约金条款，二原告都应承担150万元的违约责任。且为促成履约，我将室内家具家电在网上低价处理，房屋一直控制没有出租，提前清偿贷款并往返国内办理手续，造成巨大经济损失。综上，合同合法有效，二原告根本违约导致合同目的无法实现，无权要求返还定金。麦田公司述称：涉案合同签约日期是2017年1月12日，签约时二原告是否具备购房资格以及贷款数额均与二被告及其代理人进行告知，双方协商确定二原告出售一套房屋以取得购房资格；贷款700万元是核算协商后确定的数字，也与二被告进行了确认。3.17新政出台前，非普首套房无贷款是网签价格的60%办理贷款额度。买卖双方约定2701号房屋净房价格是1167万元，连同设施设备等作价合计1650万元，并授权我方以净房价格办理网签备案手续。签约当天，二被告知晓二原告要出售两套房屋以获取首套房贷款比例，且二原告需要以售房款支付购房款。二原告于2017年3月10日已经签约出售一套房屋，但3.17新政导致买受人履约障碍所以解约，该套房屋也是通过我方成交。关于定金，房屋核验第一次于2017年2月13日通过，故原告于当日支付定金40万元，因银行卡交易限制于次日支付剩余10万元。因2701号房屋所在小区更换地址，需要统一更换不动产权证，所以于2017年5月4日作了房屋第二次核验。3.17新政出台后，非普住宅首套房屋贷款需要在京无住房且无贷款记录。二原告有贷款记录导致贷款比例只能是20%，贷款数额从700万元降至230万元，影响其购买能力。二原告还是希望继续履约，提出延长周期，自己筹备房款。但二被告不同意，双方协商未果，就定金退还事宜亦存在争议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年1月12日，经麦田公司提供居间服务，二被告（出卖人）与二原告（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，出售房屋系2701号房屋，建筑面积220.15平方米，规划用途系住宅；该房屋于2013年3月1日设定抵押登记。房屋成交价格为1650万元，其中，净房屋价格1167万元，家具家电、装饰装修、附属配套设施设备、地段升值补偿金、搬迁补偿金等价格483万元，上述两个部分不可单独购买或出售，价款由买受人一并支付给出卖人。同日，双方签订附件二，约定房屋成交价格1650万元。定金150万元，买受人于卖方签合同当日自行交接50万元，于买卖双方签合同10日内自行交接50万元，于房屋核验出来后（含当日）自行交接50万元，给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。若一方违约，守约方可以选择按定金罚则或本附件约定的违约金条款追究违约责任。房屋抵押数额为20万元，抵押权人系光大银行知春路分行，出卖人应于2017年4月1日前向抵押权人申请提前清偿借款。出卖人同意将购房款5万元作为物业费用保证金，于物业费用结清当日支付。买卖双方确保本人及配偶应于2017年6月15日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为700万元。若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款，买受人可于10日内再向其他银行申请，出卖人及其配偶应配合。买受人未再次申请、再次申请仍未获批或批贷数额仍不足拟贷款额，则买卖双方应于贷款银行批复后20日内办理所有权转移登记手续。买受人于办理所有权转移登记手续前以银行资金监管方式支付不足部分房款，出卖人应配合办理资金监管手续。剩余购房款=房屋成交总价-定金-拟贷款数额-物业费用保证金-室内设施保证金-户籍迁出保证金，买受人于2017年8月15日前支付出卖人购房款328万元，于2017年8月20日前支付出卖人购房款467万元。买卖双方于2017年7月15日前办理缴税手续，双方于取得《契税完税凭证》后30个工作日内办理房屋所有权转移登记手续。出卖人同意买受人将房屋所有权转移登记至买受人本人或其指定人员名下。买受人应确保指定人员具备购房资格。《买卖合同》中约定的买受人的权利义务仍由买受人享有和承担。出卖人应于收到房屋所有房款（包含贷款部分金额）将房屋交付买受人。买卖双方本次交易应缴的各项税款由买受人承担。本次交易所签订的合同及文件，因一方违反《买卖合同》及本附件的承诺被解除、撤销或认定无效，则违反承诺应向另一方承担房屋成交总价20%作为赔偿。同日，二被告（甲方）与二原告（乙方）签订《购房资格协议》，乙方确认签约时不具备购房资格，出售乙方及家庭名下1套房屋即具备购房资格；甲方知晓乙方暂不具备够房资格，并同意乙方于2017年6月10日前（含当日）满足上述条件，具备购房资格。若乙方未能于上述约定时间具备购房资格，则甲方同意将房屋所有权转移登记至乙方指定人员名下。乙方应于本协议第二条约定期限届满后30日内指定新产权人，并确保新产权人具备购房资格。签约后，二原告于2017年1月12日支付购房定金50万元、于2017年1月21日支付购房定金50万元。2017年2月13日，2701号房屋通过第一次房源核验。二原告于2017年2月14日前支付购房定金50万元，合计支付购房定金150万元。二被告于2017年3月1日提前清偿剩余贷款，并于2017年4月17日办理房屋抵押登记注销手续。2017年5月4日，2701号房屋通过第二次房源核验。2017年4月至5月期间，二原告经麦田公司经纪人与二被告沟通希望延期履约，二被告坚持依约履行，双方协商未果，二原告提出解约退定金。2017年7月20日，二被告向二原告邮寄送达通知函，称二原告未于2017年6月10日出售房屋取得购房资格，亦未能于2017年7月10日前指定新产权人，《北京市存量房屋买卖合同》及相关文件正式解除。经询，二原告表示于2017年7月收到上述函件。经查，2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心发布《关于完善商品房销售和差别化信贷政策的通知》，第二条规定：“居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。”庭审中，二原告表示签约时家庭名下有两套住宅，欲将两套房屋均出售，以首套房贷比例60%贷款即700万元，麦田公司及二被告均知晓上述情况。二原告分别于2017年2月8日、2017年3月8日签署先后出售两套房屋。后因3.17新政出台，二原告即便名下无房，但在有商贷记录情况下购买非普通住宅的贷款比例降低至20%即233万元，且两套房屋出售也因政策影响未能依约履行，二原告计划延长履行期间以自行筹备资金，但二被告不同意延期履约，因政策影响导致合同无法履行，现二原告提出解除合同并退还定金。就此，二原告提交《北京市存量房屋买卖合同》，并申请麦田公司经纪人孙晓杰出庭作证。对此，麦田公司认可二原告所述。对此，二被告认为依据合同约定二原告贷款数额拟定为0-700万元期间，贷款风险应由二原告自行承担，3.17新政对涉案合同履行不构成障碍。二原告未能于2017年6月10日前取得购房资格，未能于6月15日前申请银行贷款筹集资金且办理网签手续，未能于7月10日前重新指定新产权人，没有履约意愿，构成根本违约，二被告依约行使解除权，合同已经解除，适用定金条款不予退还定金。另，二被告表示因履约发生往返交通的费用、提前还贷以及家具处理的损失，且2701号房屋价格下跌，其损失巨大，并就此提交往来机票等证据。本院认为，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，二原告与二被告签订之《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示、不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。结合双方所述及在案证据可知，2701号房屋总价款1650万元，其中，双方约定拟贷款数额700万元，该金额系参考签约时点政策情况下根据二原告经济情况以及贷款能力核算确定，因贷款审批涉及案外人因素，为防范贷款风险、保障交易安全，双方另约定在二原告实际贷款数额不足拟贷款数额情形下，由二原告自行补足剩余房款的处理方式。上述约定是在既定贷款政策下针对商业贷款审批过程中所涉资质审核、贷款能力等风险的限定，在未经明确说明情况下，显然不应涵盖商业贷款政策的调整及变化。苛求当事人承担无法预见的客观情况变化导致的风险于法无据，亦于情不符。3.17新政涉及限贷、限购、限售等措施，对于不同条件群体的购房贷款比例进行了调整，发生了签约时无法预见的重大变化。二原告按照原计划正常履约无法实现拟贷款数额，履约能力构成严重影响，双方未能就变更条款达成合意，二原告购房目的无法实现，其提出解除合同理由正当。二被告认为二原告根本违约于法无据，本院不予认定。二原告向二被告提出解约意向，二被告于2017年7月20日向二原告发送解约函件，可以认定双方就房屋买卖合同权利义务终止的结果达成合意，本院确认《北京市存量房屋买卖合同》于2017年7月20日解除，对于二原告主张解除合同不再支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因“3.17新政”原因导致涉案合同解除，出卖人应当将收受的定金返还买受人。现二原告要求返还定金理由正当，本院予以支持。因履约发生的损失应由双方依据公平原则分担，综合考虑本案履约程度、交易成本及资金占用等因素，本院酌情判决二被告返还二原告定金140万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第七十七条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、原告王晓磊、原告刘甘霖与被告WANGANNIERUI（王蕤）、被告LINPETERBOQIAN（林伯谦）签订的《北京市存量房屋买卖合同》于二〇一七年七月二十日解除。二、被告WANGANNIERUI（王蕤）、被告LINPETERBOQIAN（林伯谦）于本判决生效之日起七日内连带退还原告王晓磊、原告刘甘霖购房定金一百四十万元。三、驳回原告王晓磊、原告刘甘霖的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60400元，由原告王晓磊、原告刘甘霖负担43000元（已交纳），由被告WANGANNIERUI（王蕤）、被告LINPETERBOQIAN（林伯谦）负担17400元（原告王晓磊、原告刘甘霖已交纳，被告WANGANNIERUI（王蕤）、被告LINPETERBOQIAN（林伯谦）于本判决生效之日起七日内连带给付原告王晓磊、原告刘甘霖）。如不服本判决，原告王晓磊、原告刘甘霖可于本判决书送达之日起十五日之内向本院提交上诉状，被告WANGANNIERUI（王蕤）、被告LINPETERBOQIAN（林伯谦）可于本判决书送达之日起三十日之内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇二〇年十一月十三日书记员 李剑奇