广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初8503号原告：广州市灏罡市场经营管理有限公司，住所地广东省广州市增城新塘镇光华路19号1786号首层。法定代表人：廖海雄。委托诉讼代理人：于国靖，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：张志锋，男，1981年7月2日出生，汉族，住河南省渑池县。原告广州市灏罡市场经营管理有限公司诉被告张志锋合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市灏罡市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人于国靖，被告张志锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市灏罡市场经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2014年12月7日起至2020年7月10日共计67个月的物业管理费1772.15元；2.被告承担逾期支付物业管理费的违约金，违约金以每月的物业管理费为基数，自每月10日其，按日千分之三的标准计算至付清之日止；3.被告向原告支付自2016年8月10日至2020年7月10日共计47个月的商业管理服务费2486.3元；4.被告承担逾期支付商业管理服务费的违约金，违约金以每月的商业管理服务费为基数，自每月10日起，按日千分之三的标准计算至付清之日止；5.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、涉案商铺由被告向原业主龙伟文购得并于2014年12月7日签收钥匙完成交付。二、涉案商铺交付后，原告向被告提供了物业管理与商业管理服务。原告系涉案商铺所在的四季牛仔网批城的物业服务企业，涉案商铺交付后，就物业管理方面，原告持续为商城提供清洁、安保等各项服务。2016年8月10日，商城正式开业。商城开业后，就商业管理服务方面，原告为被告提供了各项招商引资、宣传策划等服务，包括但不限于联系新闻媒体报道、开展品牌评选活动、地推等的宣传服务，为被告提供多场关于电商运营、销售创业等的培训活动，帮助被告对接包括但不限于京东、阿里巴巴等电商平台的资源，邀请领导对商城考察，争取政府部门对商铺的政策支持等。自商城开业以来，原告年均为上述管理与服务投入的成本月2002649.75元。三、被告应支付物业管理费1772.15元及商业管理服务费2486.3元。然而，虽然原告为被告提供了上述一系列的管理与服务，但被告至今未向原告支付任何管理与服务的对价费用。因此，原告参照与涉案原业主龙伟文签订的合同，要求被告自涉案商铺交付之日（即2014年12月7日）起，每月向原告支付物业管理费5元/㎡，自商城开业之日（即2016年8月10日）起，每月向原告支付商业管理服务费10元/㎡。鉴于涉案商铺建筑面积为5.29㎡，故被告应支付的物业管理费为5.29㎡*67个月*5元/月/㎡=1772.15元，商业服务费5.29㎡*47个月*10元/月/㎡=2486.3元。四、被告迄今未支付上述费用，应承担逾期支付物业管理费及商业管理服务费的违约金。被告未支付上述费用，为原告造成包括但不限于资金成本等巨额损失。因此，被告应参照原告与龙伟文签订的合同，按日千分之三的标准向原告支付违约金。综上，原业主交付涉案商铺给被告后，原告向被告提供了物业管理和商业服务，被告应支付相应的对价及承担违约责任。被告张志锋辩称：一、商场项目实际情况。被告于2014年12月7日向出卖人处取得钥匙后，该商场一直处于烂尾状态，开发商没有兑现销售宣传时的承诺，比如引进友谊商店，迟迟无法正常开业。至今包括被告在内的众多商铺都处于空置状态，原告所称的商场已于2016年开业不是事实，也无人通知作为业主的被告商场开业。二、原告无权向被告主张物业管理服务费和商业管理服务费。原告自称其是商场的物业管理公司，但其身份存疑。根据《中华人民共和国物业管理条例》第二条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，但原告却未能提供证据证明其是通过什么程序被选定的，是否程序合法与真实。被告自取得涉案商铺钥匙之后，从未有任何单位或个人通知其签订物业管理服务合同和商业管理服务合同，原告提交的证据也不足以在其未通知被告的前提下，提供了合法有效且合格的物业管理服务和商业管理服务。尤其是原告主张其提供所谓的商业服务，更不是事实。即使其确有提供服务，也是不合格的商业服务，否则商场至今未能成功开业或正常经营，且被告至今没有接到通知商场开业。因此，原告主张的物业管理费和商业管理费的理由不成立。退一步讲，即使原告确实在被告不知情且未同意的情况下提供所谓的物业管理服务和商业管理服务，那么服务标准如何确定，双方的权利义务该如何约定，原告从未找被告商量，也未通知过要签订相应的服务合同，仅以其与开发商的关系人龙伟文签订合同标准参照适用，显然不当。另，即使退一万步，原告主张从2014年12月和2016年8月起分别计算物业管理费和商业管理费，存在已超过3年诉讼时效的情形，该部分也不应被支持。三、原告无权主张违约金。如前所述，原告从未通知被告提供物业服务和商业服务以及签订相应合同，也从未向被告催收过所谓的物业管理费和商业服务费，双方从来没有建立合同法律关系，被告甚至不知道原告的存在，谈何违约，何来的违约金，更不用说违约金的计算标准了。另，即使退一万步，原告主张从2014年12月和2016年8月其分别计算物业管理费和商业管理费的违约金，存在已过三年诉讼时效的情形，该部分也不应被支持。综上所述，被告自购买涉案商铺至今，该商铺所在商场未能成功开业和正常经营，商铺和同个商场的其他大部分商铺一样处于空置状态未能实际开展商业经营，严重亏损。原告作为亏损方，在从未被通知签订相关物业和商业管理服务合同、提供相关服务的情况下，突然被起诉要求被告支付所谓的物业管理费和商业管理费及违约金，于法无据，也不合情理。请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年9月18日，增城市龙望经贸发展有限公司（甲方、卖方）与曾志鹏、龙伟文（乙方、买方）签订《商铺买卖合同》，约定由甲方将其投资建设的位于增城市新塘镇××、夹层共××及××329间商铺，建筑面积共23891.57㎡等出售给乙方。后龙伟文将上述商铺中的二层2553号商铺出售给被告，并签订《商铺买卖合同》，约定商铺系现铺，建筑面积为5.29平方米，套内面积为2.28平方米，总价94372元；付款方式为分期付款：2012年2月27日前支付54372元，2012年4月30日前支付剩余40000元；商铺于2014年12月1日交付给被告等，并约定“该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的商场物业经营管理公司制定的商场物业经营管理规定”以及“买受人有积极配合出卖人办理该商铺交接的义务，并配合该商铺商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议”等。2012年9月3日，涉案商铺登记至被告名下；2014年12月7日，被告签收了涉案房屋的钥匙。2014年12月1日，原告（甲方）与龙伟文（乙方）签订《广州市灏罡四季牛仔网批城商铺管理服务合同》，载明：甲方接受乙方的委托，对商城的物业管理事宜实行专业化、一体化的物业管理服务，并提供商业管理服务，乙方自愿接受甲方对其所承担的商铺的物业管理及商业管理服务，并向甲方支付相应费用；乙方所持有的商铺为商场二层第201至21177号商铺，使用面积约12000平方米；甲方每月向乙方收取的物业管理费为5元/㎡，商业服务费10元/㎡，物业管理费、商业管理服务费自正式交铺之日开始计收，乙方需每月十日前向甲方交清上月的物业管理费、商业管理服务费及甲方代付的乙方电费；逾期15天未缴交的，每逾期一日按拖欠金额的千分之三计付违约金等内容。2015年7月30日，原告就涉案商铺所在商场取得《建设工程消防验收意见书》；2015年12月21日、2016年1月12日，原告就涉案商铺所在商场取得两份《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》；2015年12月11日，原告与广州市富雅清洁服务有限公司签订《保洁服务协议》；2015年12月18日，原告与增城市保安服务公司签订《聘请保安员服务协议书》；2016年8月11日的《增城日报》刊登了《四季牛仔电商网批城昨开业》的新闻。另查明，涉案商铺所在的嘉骏豪苑商铺的开发商为增城市龙望经贸发展有限公司；原告的企业名称原为广州市灏罡物业管理有限公司，后更名为广州市灏罡市场经营管理有限公司。为证明原告所主张的事实，原告另向本院提交了：1、广州市增城区科技经贸和信息化局于2015年11月24日向原告出具的《关于建设灏罡四季牛仔服装网批城项目的批复》，载明同意原告在新塘镇光华路19号嘉骏广场1-2楼建设“灏罡四季牛仔服装网批城”等；2、原告公司于2014年至2019年的利润表；3、原告入场以来的经营管理及商业推广活动等的照片（载体为光盘）。庭询中，原告陈述，一、2015年11月3日，龙伟文有通过EMS向被告发出开业邀请函；二、《广州市灏罡四季牛仔网批城商铺管理服务合同》不是前期物业服务协议，是原告基于唯一业主的委托而签订，签订《广州市灏罡四季牛仔网批城商铺管理服务合同》之前，龙伟文已经出售涉案商铺给被告，但在签署合同之后才交付的商铺，且原告进驻商场后，在管理处进行了收费公示；三、原告主张要求被告支付物业管理费和商业服务费及违约金的依据是被告已经实际取得涉案商铺的产权并实际占有使用，原告提交的《广州市灏罡四季牛仔网批城商铺管理服务合同》是作为费用的参考标准；四、本案不应适用诉讼时效，因为物业费是持续产生的。被告陈述：一、涉案商铺仍属毛坯状态，根本没有开业，对原告所主张的物业服务和商业服务，被告作为业主根本不知情；二、被告购买涉案商铺时叫做“环球国际纺织品交易中心”，不知道何时换成了“广州市灏罡四季牛仔网批城”，平时去看时，商场也是大门紧锁；三、原告曾与被告协商过，但协商的内容是要求被告将涉案商铺按照每月每平方5元的标准返租给原告，被告不同意，原告便将被告诉至法院。本院认为，原告与被告之间并无合同关系，原告亦主张其是基于被告系涉案商铺的产权人而原告为涉案商铺所在商场提供了物业服务及商业推广服务而要求被告支付相应费用。现原告所主张的费用包含两个部分：物业管理费及违约金、商业管理服务费及违约金。关于物业管理费方面。原告与被告之间并未签署任何物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，只有建设单位、业主委员会与业主大会与物业服务企业签署的物业服务协议才对并非合同相对人的业主产生约束力，而原告与之签署《广州市灏罡四季牛仔网批城商铺管理服务合同》并约定物业服务费的合同相对方为龙伟文，既非建设单位、亦非业主委员会、业主大会，且原告所主张的签合同时龙伟文为唯一业主的理由亦不能成立。因此，原告主张要求被告支付物业服务费及违约金，没有依据，本院不予支持。关于商业管理服务费方面。如上所述，原告与被告之间无合同关系，虽被告系商铺业主，以及原告为涉案商铺在内的整个商场提供了商业推广服务，但在无任何合同关系的情况下要求被告因此支付费用，有违平等、自愿原则。故本院对原告主张的商业服务管理费及违约金亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告广州市灏罡市场经营管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费85元，由原告广州市灏罡市场经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二〇年十一月二十四日书记员  李慧芳