湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1102民初2331号原告：永州首开物业管理有限公司。法定代表人：曹建忠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：左建斌，男（特别授权）。委托诉讼代理人：张青松，湖南金钰律师事务所律师。被告：杨亚利，女。委托诉讼代理人：李辉军（系被告丈夫，特别授权）。原告永州首开物业管理有限公司与被告杨亚利物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，2020年7月27日被告杨亚利向本院提交了回避申请书，申请对承办人李姝丽进行回避，经本院院长依法审核，本院于2020年7月28日作出决定书：驳回杨亚利的回避申请，并依法送达了双方当事人。本院于2020年8月11日依法适用简易程序公开开庭审理了本案，后因案情复杂，于2020年8月25日依法转为普通程序进行审理，原告永州首开物业管理有限公司的委托诉讼代理人左建斌、被告杨亚利及其委托诉讼代理人李辉军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永州首开物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付拖欠的物业管理费6159元及滞纳金2248元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买的零陵区苏通国际天韵苑小区12栋2单元1701室住房，并于2018年1月5日与原告签订了《物业管理委托协议》和《业主公约》。根据原、被告双方签订的《物业管理委托协议》第三条的约定，被告的物业管理费应在第一年物业管理费期满前一个月预交第二年物业管理费，但被告自2018年1月1日至2020年12月31日共计3年未交纳物业管理费，被告共计拖欠原告的物业管理费6159元，虽经原告多次催收，而被告一直拒不交纳。为此，请求判决被告向原告立即交纳物业管理费6159元并按《物业管理委托协议》第九条的约定每日万分之五的标准向原告支付延期缴款期间的滞纳金，维护原告的合法权益。被告杨亚利辩称，原告履行物业服务不符合合同约定，被告应不交或少交。未按合同履行义务主要体现在：1、小区物业保安没有按照合同约定进行巡逻，维护本小区公共秩序，对于小区之外的外来人员不进行身份核查登记，造成推销人员到处散发宣传资料、张贴小广告，给业主人身财产安全带来很大的安全隐患，扰乱了小区业主的生活秩序；2、物业没有安排人员疏导车辆分流，小区车辆存在乱停乱放、消防通道被占用的现象；3、小区卫生差，卫生打扫不及时；4、物业在12栋楼下设立了食堂，物业没有提供建立食堂的合法手续，食堂油烟排放和噪音影响了12栋的环境，特别是食堂油烟排放没有经过任何处理，这种侵权行为没有排除妨害，被告暂停缴纳物业费不存在违约。食堂存在对外营业的现象，被告对食堂所产生的利润享有分配或者折抵物业费的权利；5、物业账簿不公开，利用小区公共资源的电梯、通道对外收取广告费，未向业主们公开收益亦未将受益进行分配；6、原告未经业主同意，擅自将12栋2单元门口业主共用的绿化带改造成停车位，路面都是泥巴，下雨天卫生极差。现小区属于前期物业，开发商和物业公司应为共同诉讼主体，应追加开发商参加诉讼。因原告没有按照合同约定履行义务，在原告未整改到位之前，特别是停止12栋楼下食堂的侵权，被告暂不交纳物业费，目的是督促整改。整改到位前的物业费根据服务内容支付部分物业费。原告为支持自己的诉讼主张向本院提交了以下证据：证据1、物业管理费缴费通知单3张，用以证实被告欠缴物业费情况，被告从2018年1月份开始欠费至今；证据2、苏通国际新城物业管理委托协议，用以证实被告与原告签订了物业管理委托协议，根据合同约定，原告向被告提供了服务，被告应该向原告缴纳物业费；证据3、实查信息报表及照片2张，用以证实保安对外来人员进行登记，保安对该小区进行了巡逻，巡查员在小区巡查的时候都会有打卡点，打卡后就会有记录表，原告履行了巡查的工作；证据4、照片4张，用以证实原告按照协议的约定对小区的绿化进行消杀及管理；证据5、照片5张，用以证实原告在公共区域内按照协议的约定对公共设施进行了维护和修理；证据6、照片5张，用以证实原告工作人员对环境卫生进行清洁和打扫；证据7、照片5张，用以证实原告物业保安在发现小区内有车辆乱停乱放现象时及时履行职责，及时进行了制止；证据8、照片3张，用以证实原告对食堂进行了排烟以及对小区蟑螂进行了消杀；证据9、规划部门的图纸，用以证实规划部门规划的12栋底下是物业用房；证据10、苏通国际新城三期12#交房结算单，用以证实2018年元月份之前被告的物业管理费被告已经交纳；证据11、业主情况登记表，业主收楼情况记录表，交钥匙确认单，进场装修承诺书。被告对原告提交的证据发表以下质证意见：对证据1不认可，被告表示没有收到该催费的通知单，交费通知单上的数额应根据文件再确认物业费交纳多少钱一个平方；对证据2不认可，该协议不是杨亚利本人所签，可以申请笔迹鉴定；对证据3实查信息巡逻表不认可，被告不清楚其真实性，对2张照片认可，是被告小区的照片及工作人员；对证据4表示认可，该照片是在被告小区内；对证据5中的照片1、5表示认可，因为原告方在被告所在单元的电梯修理过，且有小区的标志，对照片2、3、4地点是否在被告小区不能确认，且人员也不知是否是被告小区人员，故对照片2、3、4不认可；对证据6被告只认可12栋的这张照片，其他照片不认可，不能确认该照片是否在小区内；对证据7不认可，被告不能确认照片的位置是否在小区内；对证据8该照片是被告小区的照片，但是不认可原告的证明目的；对证据9的图纸认为是真实的，但是对原告的证明目的不认可，因为被告购房是2016年，原告应提供2015年的规划图；对证据10被告表示不认可；对证据11进场装修承诺书、业主收楼情况记录表被告无异议，对业主情况登记表、交钥匙确认单有异议。对原告提交的证据，本院认证如下：原告提交的证据1上载明了被告杨亚利的欠费明细，收费标准按照合同上约定的1.2元/月·平方米，欠费时间与查明的事实相符，应为合法有效，被告虽表示没有收到，但缴费通知单上载明的内容与客观事实相符，本院予以采信；对于原告提交的证据2被告虽表示不是杨亚利本人所签，向本院申请了笔迹鉴定，但被告杨亚利在本院发出质证传票后无正当理由未到庭参加质证，本院依法视为杨亚利对鉴定权利的放弃，该证据本院依法予以采信；对于证据3实查信息报表，表格上详细记录了巡查时间、巡查员、巡查地点、信息钮号等信息，可以达到原告的证明目的，本院依法予以采信；对于证据4-8的照片，反映了客观事实，可以达到原告的证明目的，本院予以采信；对于证据9，该图纸上盖有永州市国土资源局规划设计测绘院的出图专用章，应为合法有效，本院予以采信；对于证据10交房结算单被告虽表示异议，但未申请鉴定或提交相反证据予以证实，本院依法予以采信；对于证据11中的收楼情况表、进场装修承诺书被告未表异议，本院依法予以采信。被告杨亚利向本院提交以下证据：证据1、图片6张，用以证实有外来人员到被告小区张贴广告；证据2、照片3张，用以证实小区内其它地方车辆乱停乱放；证据3、照片5张，用以证实12栋楼下食堂卫生脏乱，小区保洁服务差，绿地上出现宠物粪便；证据4、微信聊天记录1张及照片2张，用以证实小区内公共设施维修不到位；证据5、照片4张，用以证实12栋的维修不到位，且其中有张照片是更衣室变为储藏室；证据6、照片4张，用以证实小区12栋门口卫生差，门口车辆乱停乱放，门口绿化变为停车位；证据7、照片2张，用以证实小区保安夜晚将停车杆打开，不管车辆来往；证据8、照片2张，用以证实电梯里及公共区域张贴广告，并产生了收益，收益应公开；证据9、微信聊天记录12张，用以证实物业处理问题不及时，保安不负责，态度差；证据10、视频资料，用以证实食堂对外营业收取费用，并不是对内；证据11、关于成立业主委员会及十二栋楼下食堂对楼上居民的影响，用以证实食堂对楼上居民生活有影响，且小区12栋业主签名要求成立业主委员会；证据12、被告杨亚利与李辉军的结婚证，用以证实其二人的夫妻关系。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1图片的真实性没有异议；对证据2没有异议；对证据3没有异议；对证据4该照片是真实的，被告提供的第1张照片有这种现象但是原告及时进行了修护，现已经修好了；对证据5因为12栋下面本来是物业公司用房，以前是更衣室，但是今年由于疫情游泳池没有开放，所以原告暂时就作为食堂的储藏室；对证据6真实性没有异议，但是原告已经予以及时禁止；对证据7真实性没有异议，但是不能达到被告的证明目的，不能证明所有的保安都是这种现象，是个别现象；对证据8没有异议，但是关于收益苏通国际新城物业管理委托协议第二条第7点已经说明小区实施费用包干制，原告是前期物业，现在小区还没有成立业主委员会，如果收益要公开的话应该按照程序向业主委员会公开；对证据9是有这回事，但是不认可被告的证明目的，因为业主当时是生了小孩，原告也及时进行了处理；对证据10视频里的人是原告物业公司的人员，原告食堂没有收费，食堂吃饭人员有表单的；对证据11不认可，成立业主委员会可以找社区成立，与物业无关；对证据12无异议。对于被告提交的证据本院认证如下：原告质证后无异议的证据2、3、8、12，本院依法予以采信，对于原告质证后对其真实性不表异议的证据1、4、5、6、7、9、10，本院对其真实性依法予以确认；对于证据11原告质证认为与物业无关，因证据11属于成立业主委员会相关事项业主的签名等，系合法有效的证据，本院予以确认。2020年8月15日被告杨亚利向本院提出书面鉴定申请，申请对原告提交的物业合同上杨亚利的签名非系杨亚利本人所签进行笔迹鉴定；2020年8月24日原告向本院提出书面鉴定申请，请求对物业管理委托协议上的签名与杨亚利、李辉军的笔迹做对比。2020年10月14日本院向原、被告双方发出传票及通知，通知内容为向法院提交鉴定材料及定于2020年10月29日对鉴定材料进行质证，被告杨亚利无正当理由未按传票时间到庭参加质证，本院依法视为其放弃鉴定的权利。原告在2020年10月29日书面表示自愿撤回鉴定申请，本院依法予以准许。本院经审理认定事实如下：原告永州首开物业管理有限公司系为永州市零陵区苏通国际新城小区提供物业服务的物业公司，被告杨亚利系苏通国际小区天韵苑12栋2单元1701室的业主。原告永州首开物业管理有限公司于2018年1月5日与被告杨亚利签订了《苏通国际新城物业管理委托协议》，合同中明确了双方的权利与义务，约定了服务内容与质量、物业管理服务费用、其他有偿服务费用等内容。其中约定物业管理费收费标准为电梯房按建筑面积1.2元/月·平方米，并同时约定如被告不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，可加收每日万分之五滞纳金。因被告认为原告提供的物业服务未到位未向原告支付2018年1月1日起至2020年12月31日的物业管理费共计6159元，原告催收后，被告仍未交纳，原告遂诉至本院。另查明，苏通国际天韵苑小区由于停车位紧张，时常出现业主将车停在消防通道的现象，原告物业公司采取了一定的措施规范停车，但现象仍然存在。苏通国际天韵苑小区12栋一单元一楼现为原告物业公司的食堂，供原告物业公司的员工用餐。另查明，被告杨亚利2018年1月1日之前的物业管理费用已交清。本院认为：本案有如下争议焦点：一、原被告之间是否成立物业管理服务关系；二、被告抗辩是否能够成立；三、被告是否应向原告缴纳物业管理费，缴费数额问题。原被告之间成立合法有效的物业管理服务关系。因原告在庭审中向本院提交了原、被告签订的物业管理委托协议。该协议上“杨亚利”的签名被告质证认为不是杨亚利本人所签，向本院提出了鉴定申请，但本院依法向被告送达了提交鉴定材料和对鉴定材料质证的通知及传票后，被告无正当理由未到庭，视为对鉴定权利的放弃，并承担由此造成的举证不利的后果，本院依法视为原告的该项主张成立，故该物业管理委托协议应视为系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。且因原告公司一直在被告小区为被告小区提供物业服务的事实存在，实际上原被告之间已经形成了事实上的物业服务关系。因而，从两方面均可证明原被告之间存在合法有效的物业服务管理关系。二、对于被告提出的小区保安巡逻的问题，原告已提交保安巡逻打卡记录，若苏通国际新城小区确实存在保安巡逻不到位的情况，原告应着手进行整改。同时要加强巡逻管理力度，对外来人员进行登记，确保小区内的安全。对于被告提出的对小区乱停车、消防通道被占用之事，本院认为，随着城镇居民生活水平的提高，小区停车难的矛盾日益突出，但作为物业公司的原告应增强服务意识，合理有序地安排业主停车，在停车高峰期时应安排专人疏导交通，合理规范停车秩序，以保证业主们车辆的有序停放，不堵塞消防通道。对于被告提出的小区卫生差的问题，本院认为，小区卫生需要大家共同维护，原告应按照合同约定将小区卫生打扫干净达到合同约定的标准，被告发现小区卫生不洁时及时将情况告知物业公司，物业公司应及时进行清扫。对于被告提出的物业公司在小区内开设食堂的问题，根据原告提供的规划图可知苏通国际小区天韵苑12栋一楼在规划图上显示是物业用房，原告设为公司员工食堂，被告若认为对业主们的生活造成影响，可向城管、环卫等有关部门反映并主张权利，但并不能作为拒缴物业费的理由。对于被告提出的物业账簿不公开，应对电梯内广告收益享有分配或折抵物业费的问题,可待小区成立业主委员会后,由业主委员会代表业主行使相关权利，物业公司应依法予以公开公示。对于被告提出的12栋2单元门口绿化带改为停车位的问题，物业公司应与业主协商解决，加强沟通。但被告提出的上述主张系物业管理过程中的瑕疵问题，不足以成为拒绝缴纳物业费的理由，故本院对被告提出的抗辩意见依法不予采纳。被告提出的应追加开发商为被告，因开发商不是本案物业服务合同的相对人，不宜作为被告参加诉讼。三、因原被告之间的物业服务协议合法有效，故双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务，原告向被告提供了物业服务，被告应向原告支付相应的物业管理费。经本院查明，被告杨亚利2018年1月1日前的物业管理费已交清，故对原告要求被告支付2018年1月1日-2020年12月31日的物业费6159元的诉请，本院依法予以支持。因原告在为苏通国际天韵苑小区提供给物业服务时，在停车位管理、卫生保洁等方面有瑕疵，故对于原告请求被告支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。原告作为服务企业应该在业主提出问题时，瑕疵确实存在的情况下及时采取措施进行整改，积极与业主进行沟通交流，共同致力于解决问题，共同创造更好的生活环境和宜居空间。被告可以向原告提出整改意见，要求其按照物业管理行业规范和物业管理服务合同的要求，改进工作中存在的不足和差距，提升服务质量和水平，但不能以不付物业服务费来对抗物业服务中存在的瑕疵。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告杨亚利在本判决生效后十日内支付原告永州首开物业管理有限公司2018年1月1日至2020年12月31日的物业管理费6159元；二、驳回原告永州首开物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告杨亚利负担37元，原告永州首开物业管理有限公司承担13元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  李姝丽人民陪审员  陈 萍人民陪审员  唐卫成二〇二〇年十一月二十四日法官 助理  周友红书 记 员  唐 佩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。