广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22860号原告：袁海军，男，1980年8月9日出生，汉族，住浙江省磐安县×××××××××，公民身份号码330×××××××********。委托诉讼代理人：尹成宗，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：潘旭秋，女，1980年9月10日出生，汉族，住广东省广州市越秀区××××××××，公民身份号码440×××××××********。委托诉讼代理人：陈智英，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉丽，北京大成（广州）律师事务所实习律师。第三人：佛山市凯城房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市南海区××××××××万科四季花城紫竹轩**湖畔花街**商铺，统一社会信用代码914×××××××××××913C。法定代表人：况某1。委托诉讼代理人：邱淑梅，女，该公司员工。原告袁海军与被告潘旭秋、第三人佛山市凯城房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人尹成宗、被告及委托诉讼代理人陈智英、陈嘉丽、第三人委托诉讼代理人邱淑梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2020年6月5日签订的《不动产买卖合同》；2.被告向原告支付违约金398000元（不动产成交价20%）；3.被告向原告支付律师费25000元、公证费800元；4.被告向原告支付本应由原告支付的居间服务费4850元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：在第三人的居间服务下，原、被告于2020年6月5日就被告向原告购买佛山市南海区××××××××××××××××××××××××相关事宜签订了《不动产买卖合同》。根据合同约定，签约当天被告应向原告支付8万元定金，但被告称当天手头钱不够，先向原告支付1万元定金，第二天立即补足8万元定金。事后被告迟迟未能补足定金，原告以及第三人工作人员多次催促被告补足定金，并继续办理交易手续。但被告每次都以各种理由推脱，于是原告于2020年6月20日向被告发出了《履约敦促函》，希望被告能引起重视。被告收到敦促函后，开始找各种理由拒绝履行合同义务。甚至在毫无证据的情况下，被告向公安机关报案称，《不动产买卖合同》是第三人工作人员逼迫其与原告签订的。原告认为，被告作为一个完全民事行为能力人，应当对自已的行为承担相应的法律后果。《不动产买卖合同》是在双方完全平等、自愿的情况下签订的，为双方真实意思表示，该合同合法有效。根据《不动产买卖合同》第八条第三款，被告逾期支付定金超过15天，且拒绝购买涉案房屋，其行为已构成根本违约。原告有权解除不动产买卖合同，并要求被告承担相当于成交价20%的违约金。在被告明确表示不再履行《不动产买卖合同》后，原告曾主动与被告沟通，也曾委托律师与被告协商违约责任承担问题，但被告态度强硬地表示让原告去法院起诉。鉴于被告违约在先，拒绝沟通在后，原告唯有诉诸法律。根据《不动产买卖合同》第八条第五款，原告因本案支出的律师费、公证费，以及本该由原告支付的居间服务费等费用应当由被告承担。被告辩称，一、不同意解除涉案《不动产买卖合同》，要求继续履行合同。自合同签订后，被告是积极履行合同的，已于合同签订当日支付了1万元定金，剩余7万元签订合同当日未支付也是取得原告的同意的。后因原告没有按《不动产买卖合同》第一条第四款第1项约定履行向抵押权人中国银行股份有限公司广州天河支行预约提前还款的义务，没有在2020年10月30日完成注销抵押登记手续,才导致被告未在约定期限内支付全部定金。合同签订至今，被告一直积极与原告沟通要求履行合同、购买涉案房屋。二、被告已依合同约定支付部分定金，未全部支付定金是原告的原因导致的，被告无需向原告支付违约金。1.被告没有支付剩余定金7万元是行使不安履行抗辩权，被告在第三人处出售其登记在弟弟潘林秋名下的位于佛山市南海区×××××××××××房（以下简称807房）时，告知第三人被告想以房换房。2020年6月3日，被告在第三人处与案外人罗思燕成交807房，同日，罗思燕向被告支付了1万元定金。同月5日，被告与罗思燕签订网签合同时，第三人告知被告约了原告一起商讨涉案房屋的买卖事宜，被告当时已经明确告知原告和第三人，被告是以房换房，可以先付1万元定金，但余款7万元需在罗思燕向被告支付购房首期款时才可以支付，原告当即表示同意。次日，原告在第三人处向被告出示涉案房屋的不动产登记信息查询结果时，被告才知道涉案房屋的抵押不是房屋按揭贷款抵押，而是最高债权抵押,当时被告要求解除合同，但原告不同意，并告知被告双方已经签订合同，必须按合同要求履行，经第三人协调后，第三人告诉被告可以等原告的还贷申请批下来再付剩余的定金，也就是10天的事情。后被告一直等待第三人告知原告的申请还贷情况，但等来的是被告知负责涉案房屋交易的第三人的工作人员离职了，导致被告与原告的交易进入了僵持的阶段。2.被告没有支付剩余定金7万元是行使同时履行抗辩权。《不动产买卖合同》第三条第（一）项第1款约定了被告负有支付定金的义务，第一条第（四）项第1款也约定了原告同时负有注销抵押登记手续相应的义务，即原告应于2020年6月5日至2020年6月15日向抵押权人预约提前还款，但原告至今未向抵押权人预约办理上述事项，也未在2020年10月30日完成注销抵押登记手续。《不动产买卖合同》为双务合同，被告与原告双方互负履行的义务，均应自合同签订之日起履行，并无履行先后顺序之分，且履行期限均已届满，符合合同法关于同时履行抗辩权的规定，原告与被告应当同时履行，在原告履行不符合合同约定时，被告有权拒绝履行。三、法院如认定是被告违约，应适用“没收定金”，成交价20%违约金的约定过高。根据《不动产买卖合同》第八条第三项约定，即使合同不能继续履行，被告需承担未在期限内支付全部定金的违约责任，合同约定承担的方式包括“没收定金”或“支付违约金”，如法院认定是被告违约，目前双方是在支付定金阶段，双方并未实际履行合同，承担违约责任的方式应与违约行为造成的损失相适应，应适用“没收定金”的违约责任，即没收被告已支付的1万元定金。四、被告不存在违约，亦非拒绝购买涉案房屋，原告作为违约人之一，不能依据违约条款要求被告赔偿居间费以及因本案诉讼支付的律师费、公证费，上述费用支出应由其自行承担。被告即便存在未完全按合同约定履行的违约行为，原告也同样存在未在期限内向抵押权人预约提前还款的违约行为，双方在合同履行过程中均存在过错，共同违约，双方损失应由各自自行承担。原告称在签订《不动产买卖合同》时向中介机构支付的居间费，以及其因提起本案诉讼支付的律师费、公证费均是合理的费用支出，但该费用并非因被告违约行为造成的经济损失，故原告作为违约方之一不能依据《不动产买卖合同》第八条第五项的约定要求被告支付上述费用。综上所述，被告与原告互负同时履行义务，被告部分履行了支付定金的义务时，发现原告怠于履行注销抵押登记手续的义务，方导致被告逾期支付定金，签订合同至今被告是要求继续履行合同的。原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。第三人述称，原告有权起诉被告解除合同。签订合同后被告找到第三人称其没有能力购买，希望与原告协商无条件解除合同，原告没有同意。双方无法协商一致，被告报警，但没有立案。后来被告找到第三人，要求继续履行合同，原告没有同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对被告提交的其与罗思燕签订的合同，因该合同与本案纠纷无关，故本院对该合同的关联性不予确认，对真实性不作审查。原、被告及第三人对本案中的其他证据的真实性无争议，本院对该部分证据的真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：2020年6月5日，原告（出售人）与被告（买受人）签订《不动产买卖合同》，约定出售人将位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××××出售给买受人，成交价格为199万元；由出售人自筹全部解押赎楼款项，签订本合同后，出售人应于本合同签署之日起10日内向抵押权人预约提前还款，于收到抵押权人同意提前还款通知之日起5日内将款项存入还款账户，并于实际还款后3日内办理注销抵押登记事宜，使得出售人名下该不动产产权清晰没有其他权利负担，即便本条有关于解押赎楼各项业务办理时限的约定，双方一致同意，最终注销抵押登记完成的时间不得晚于2020年10月30日；买受人应于签署本合同当日支付定金8万元；买受人若出现下列情形之一，构成根本违约，出售人有权以书面通知的方式解除不动产买卖合同，并有权没收买受人的定金或要求买受人支付不动产成交价20%的违约金：1.提供证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致出售人于本合同签署后无法办理不动产所有权转移登记手续的，2.拒绝购买该不动产的，3.逾期履行本合同约定义务超过十五日的；出售人与买受人在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的相关费用（包括诉讼费、财产保全费、公证费、律师费等），并赔偿守约方支出的居间服务费（如有）。双方还就首付款、按揭贷款、权属转移登记等内容进行了约定。同日，被告向原告支付了定金1万元。2020年6月10日，被告向原告表示还在凑钱，可能买不成涉案房屋。2020年6月18日，被告再次向原告表示资金困难。2020年6月20日，原告向被告发出《履约敦促函》，催促被告支付剩余定金7万元，被告表示要另外卖房才有钱支付定金。原告委托律师提起本案诉讼，支出律师费25000元。本案起诉状等材料于2020年9月30日送达被告。另查明，原告为保全涉案交易的微信聊天记录而进行公证，支出公证费800元。原告确认尚未向第三人支付居间服务费。本院认为，原、被告及第三人签订的《不动产买卖合同》既包含了原、被告之间围绕涉案房屋的买卖合同关系，也包含第三人向原、被告提供居间服务的居间合同关系，属混合合同。现原、被告就涉案房屋买卖事宜发生纠纷，本院在本案中仅对原、被告关于涉案房屋的买卖合同关系进行审查处理。上述合同中关于涉案房屋买卖事项的约定是原、被告的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同约定被告应于签署合同当日支付定金8万元予原告，但经原告催促，被告仅支付了1万元，被告构成违约，且逾期已超过15日，根据双方合同的约定，原告有权解除合同。原告主张解除合同的起诉状于2020年9月30日送达被告，本院据此认定双方合同于当日解除。被告辩称原告同意其延期支付定金，原告未履行提前还款、注销抵押登记义务构成违约，因被告未能提供充分证据证明原告同意其延期支付定金，且经原告多次催促，被告亦未补足定金，被告违约在先，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，原告有权拒绝履行合同义务，故对被告上述答辩意见，本院不予采纳。原告主张被告按成交价20%支付违约金，即是主张被告承担违约责任，但原告主张的违约金明显过高，结合本案实际情况，本院酌定由原告没收被告支付的定金1万元，对原告的违约金请求，本院不予支持。原告主张律师费25000元、公证费800元符合双方合同的约定，本院予以支持。由于原告并未实际支出居间服务费，故原告主张被告赔偿居间服务费4850元缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告袁海军与被告潘旭秋于2020年6月5日签订的《不动产买卖合同》中关于原告袁海军与被告潘旭秋权利义务的约定于2020年9月30日解除；二、被告潘旭秋已支付的定金1万元归原告袁海军所有；三、被告潘旭秋应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费25000元、公证费800元予原告袁海军；四、驳回原告袁海军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计13074.6元（原告已预交），由原告负担1611.4元，被告负担11463.2元并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇二〇年十一月二十日书记员  钟丹