文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0116民初6500号原告:恒大地产集团江津有限公司，住所地重庆市江津区双福工业园区，统一社会信用代码91500116790724352D。法定代表人:彭善荣，该公司总经理。委托诉讼代理人:李果秋，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人:吴铭心，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告:叶小沉，女，1986年2月1日出生，汉族，住福建省罗源县。原告恒大地产集团江津有限公司（以下简称恒大公司）与被告叶小沉商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月25日受理后，由审判员李亚兰担任审判长，与人民陪审员傅光碧、黄琪媛依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告恒大公司的委托诉讼代理人吴铭心到庭参加诉讼，被告叶小沉经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告恒大公司向本院提出诉讼请求:1、确认原、被告签订的CQYJ-68081《重庆市商品房买卖合同》已解除；2、判令被告在十日内协助原告注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记，办理注销重庆市土地房屋预告登记（预购商品房、预购商品房抵押权），注销网签；3、被告支付原告代偿的利息（包括正常息、罚息、复利）、案件受理费等费用共计55739.31元；4、被告向原告支付违约金36876元（总房款的10%）。事实和理由:2013年3月29日，原被告双方签订了编号为CQYJ-68081《重庆市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的重庆江津区双福镇恒大大道1号恒大金碧天下614幢XX房屋，房屋总价为368760元，被告采用按揭付款的方式向原告支付房款。被告于2013年3月29日前支付首期房款，与中国工商银行股份有限公司重庆江津支行签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，采取按揭付款方式支付余款，被告有义务按期足额清偿按揭贷款。因被告怠于履行个人贷款合同，按揭贷款银行起诉要求被告偿还借款本金、利息、罚息、复利，并承担诉讼费，原告承担连带清偿责任。（2018）渝0116民初6861号民事判决书生效后，被告未主动履行生效判决，原告于2019年4月16日向按揭贷款银行支付294251.5元。原告认为，买卖合同真实有效，双方均应切实履行，被告采取按揭付款方式支付房款，但被告怠于履行个人贷款合同，致使原告承担了担保责任，原告有权按买卖合同补充协议第二条第5款约定解除买卖合同，并要求被告承担违约金，追偿已垫付款项，有权要求被告在十日内协助原告注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记，办理注销重庆市土地房屋预告登记（预购商品房、预购商品房抵押权），解除网签。原告为了保护合法权益，遂起诉来院。被告叶小沉未作答辩。本院经审理认定事实如下:2013年3月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号CQYJ-68081），约定乙方向甲方购买坐落于重庆市江津区双福镇恒大大道1号恒大金碧天下614幢XX的房屋一套，建筑面积85.45平方米。合同第五条第二款第三项约定，总成交金额368760元，付款方式为按揭付款，2013年3月29日前支付首期房款110760元、余款258000元须在2013年3月29日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。合同附件五《补充协议》的第二条第二款第5项约定:“在《房地产权证》办理完毕前，乙方未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致甲方承担了保证责任，甲方享有下列权利:5.1如经银行通知，乙方未在期限内偿还贷款的，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，乙方所交的全部款项不予退还。同时乙方必须在甲方履行保证责任后30天内，协同甲方到房管局办理有关解除合同的手续。5.2有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。”第十六条约定:“（一）关于通知的约定:1、乙方确认本《商品房买卖合同》正文前‘合同当事人’项下约定的通讯地址为甲方向乙方发出书面通知的送达地址，乙方不填写地址的，有关书面通知则视为乙方所提供的身份证地址为通讯地址。如出现乙方提供地址或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由乙方承担。如乙方通讯地址变更，须在五日内书面通知甲方，否则，甲方按照上述地址发出通知，即视为已送达乙方。2、甲方按照乙方所提供的通讯地址寄出信件，即视为甲方已经履行了通知义务。如因乙方提供的地址有误或未及时通知地址变更造成信件退回的，由此造成的责任由乙方承担......”。合同签订后，被告按约支付了首期房款110760元。随后，原告（保证人）、被告（借款人、抵押人）与中国工商银行股份有限公司重庆江津支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，贷款258000元支付原告其余房款。前述合同主要约定“1、贷款人根据借款人的申请，同意向其发放住房贷款，金额为258000元；2、贷款用于购买坐落于江津区双福镇恒大大道1号恒大金碧天下614幢XX号；3、借款期限20年，实际放款日与到期日以借款凭证记载为准；4、贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款利率为基准利率确定；5、借款人授权贷款人将贷款一次性划入指定的账户发放贷款；6、借款人按照按月等额本息还款法偿还贷款本息；7、本笔贷款的担保方式为抵押和保证，保证人承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提起到期之日起两年。由抵押人提供江津区双福镇恒大大道1号恒大金碧天下614幢XX号房屋进行抵押担保；8、借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的利率基础上加收30%确定；9、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；10、贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担”。原告恒大江津公司在该合同保证人栏签章，为该借款提供阶段性连带责任保证，保证范围包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。此外，原告在房地产交易登记机构就案涉房屋办理了网签、预购商品房买卖合同登记备案、土地房屋预告登记。2013年7月1日，中国工商银行股份有限公司重庆江津支行按约发放借款258000元。后由于被告未按时足额偿还贷款，中国工商银行股份有限公司重庆江津支行向我院起诉，我院于2018年11月2日作出（2018）渝0116民初6861号民事判决书，判决:“一、被告叶小沉在本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司重庆江津支行截至2018年3月1日的贷款本金238512.19元、利息(含罚息和复利)23540.63元，合计262052.82元；二、被告叶小沉在本判决生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司重庆江津支行从2018年3月2日起至贷款本息结清日止的罚息、复利（其中，罚息以所欠贷款本金为基数；复利以所欠利息与罚息为基数，均在本合同贷款执行利率基础上上浮30%计算）；三、被告叶小沉在本判决生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司重庆江津支行律师费10482元；四、被告恒大地产集团江津有限公司对上述第一、二、三项确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司重庆江津支行的其他诉讼请求……本案案件受理费5388元，由被告叶小沉、恒大地产集团江津有限公司负担。”该判决生效后，被告叶小沉未按判决指定期限履行义务。原告恒大公司于2019年4月16日向中国工商银行股份有限公司重庆江津支行支付贷款本金238512.19元、利息罚息及复利39869.31元、律师费10482元、诉讼费用5388元，共计294251.50元。2020年4月17日，原告向被告发出《关于解除的通知》，该通知于2020年4月19日退回妥投。本院认为，原告恒大公司与被告叶小沉签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号CQYJ-68081），系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，合法有效，双方均应严格按约履行自己的义务。合同履行中，因被告未按时足额偿还中国工商银行股份有限公司重庆江津支行贷款，该行提起诉讼，经法院判决，原告对被告应付的各种款项承担连带清偿责任。判决生效后被告未自觉履行义务，导致原告承担连带责任支付该行各种款项共计294251.50元，根据原、被告合同附件五《合同补充协议》第二条第（二）款第5项（以下简称附件五第5项）5.1及第十六条第一款第1、2项的约定，原告有权单方解除《重庆市商品房买卖合同》（合同编号CQYJ-68081）。原告于2020年4月17日向约定的被告通讯地址发出《关于解除的通知》，而该通知于2020年4月19日被退回。根据双方约定，本院确定原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号CQYJ-68081）于邮件退回之日即2020年4月19日解除。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》解除后，根据附件五第5项5.1的约定，被告应当协助原告办理案涉合同的有关注销手续。故原告请求被告协助注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记、办理注销重庆市土地房屋预告登记、注销网签，有事实和法律依据，本院予以支持。原告根据我院已生效的（2018）渝0116民初6861号民事判决书向中国工商银行股份有限公司重庆江津支行连带支付了本金、利息（包括正常息、罚息、复利）、案件受理费共计294251.50元，在本案中基于双方约定的追偿权主张被告向其支付代偿的利息（包括正常息、罚息、复利）、案件受理费共计55739.31元，该金额在其代为偿还的金额范围内，本院予以支持。原告主张违约金，但未举证证明双方约定了违约金事项，对该主张，本院不予支持。另，关于被告已向原告支付的房款部分，因涉及双方的其他约定，且在本案中被告未举证证实已付金额，故本案不作处理，原、被告双方可依法另行处理。据此，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条,《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、原告恒大地产集团江津有限公司与被告叶小沉签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号CQYJ-68081）于2020年4月19日解除；二、被告叶小沉于判决生效后十日内协助原告恒大地产集团江津有限公司办理注销《重庆市商品房买卖合同》（合同编号CQYJ-68081）网签、备案登记及土地房屋预告登记的相关事宜；三、被告叶小沉于本判决生效后十日内给付原告恒大地产集团江津有限公司代为偿还的利息（正常息、罚息、复利）、案件受理费共计55739.31元；四、驳回原告恒大地产集团江津有限公司的其他诉讼请求。如果被告叶小沉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6832元,由被告叶小沉负担。此款原告恒大地产集团江津有限公司已预缴3416元，经原告同意，由被告叶小沉在给付上述义务款时一并转付原告恒大地产集团江津有限公司。限被告叶小沉于本判决生效后五日内向本院缴纳案件受理费3416元。案件公告费由被告叶小沉负担，此款原告已预缴，由被告叶小沉在给付上述义务款时一并转付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  李亚兰人民陪审员  傅光碧人民陪审员  黄琪媛二〇二〇年十一月二十日法官 助理  叶 庆书 记 员  陈茂伟