云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2601民初5556号原告：文山和居物业服务有限公司。法定代表人：陈中会，总经理。住所地：文山市。委托诉讼代理人：普毅，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。被告：袁翠芬，女，汉族，1962年4月3日生，云南省文山市人，现住文山市。委托诉讼代理人：王磊（袁翠芬之子），男，汉族，1981年3月18日生，云南省文山市人，现住文山市。原告文山和居物业服务有限公司（以下简称和居物业公司）诉被告袁翠芬物业服务合同纠纷一案。本院于2020年10月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和居物业公司的委托诉讼代理人普毅，被告袁翠芬的委托诉讼代理人王磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。和居物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告支付原告物业服务费15809元和违约金3794元(自2017年3月22日按年利率6%计算至2021年3月21日）直至所欠款项付清为止，共计19603元；2.判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年3月6日，原告与文山金诚房地产开发有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，合同第三十八条约定：“本合同期限至业主大会成立，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止”及第六条约定：“本物业管理区域物业服务收费方式为包干制1、物业服务费用由业主按其所拥有房屋建筑面积交纳，具体标别墅：0.85元/月·平方米；单元房(多层住宅)：0.8元/月·平方米；商铺：1.0元/月·平方米：二次加压费：100元/户年”，第七条第四项“物业服务费按年(年/季/月)交纳，业主应在约定缴费期限的首月，向乙方缴纳下一年度全年物业服务费，如果在首月末，仍未缴清物业服务费，每逾期一日乙方按欠费金额的5%。(千分之五）向欠费业主收取违约金”。以上合同签订后原告就对该小区进行物业管理服务至今，被告一直拖欠2017年3月22日至2021年3月21日的物业服务费15809元（387.48㎡×0.85元/㎡×48个月），经原告多次催要，被告也毫无付款之意，总是以种种理由搪塞，所欠款项至今未付。综上所述，为维护原告的合法权益现特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令如前所请，以维权益。陈招吉辩称，我们不应该承担物业费，对原告提交的第一组证据是文山金诚房地产开发有限公司与原告签订的合同，与我们无关，根据合同的服务内容的第二章的第2大条的第4小条，原告并未尽到该尽的服务及职责，我家的房子并未装修入住，只是毛坯房，不会产生垃圾等废弃物，所以我方不应承担任何的物业费。和居物业公司针对其主张，向法庭提交了《前期物业服务委托合同》一份，证明2016年3月6日，原告与文山金诚房地产开发有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，合同第三十八条约定：“本合同期限至业主大会成立，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止”及第六条约定：“本物业管理区域物业服务收费方式为包干制1、物业服务费用由业主按其所拥有房屋建筑面积交纳，具体标别墅：0.85元/月·平方米；单元房(多层住宅)：0.8元/月平方米；商铺：1.0元/月平方米；二次加压费：100元/户年”，第七条第四项“物业服务费按年(年/季/月）交纳，业主应在约定缴费期限的首月，向乙方缴纳下一年度全年物业服务费，如果在首月末，仍未缴清物业服务费，每逾期一日乙方按欠费金额的5‰。(千分之五)向欠费业主收取违约金”。以上合同签订后原告就对该小区进行物业管理服务至今，经多次催要，被告也毫无付款之意，现被告应向原告支付物业管理服务费的事实。经质证，袁翠芬的质证意见是：原告提供的证据并不是跟我签署的，对我不产生法律效力，根据合同的服务内容的第二章的第2大条的第4小条，原告并未尽到该尽的服务及职责，我家的房子并未装修入住，只是毛坯房，不会产生垃圾等废弃物，所以我方不应承担物业费。本院认为，和居物业公司提交的《前期物业服务委托合同》，客观真实，与本案相关联，本院予以采信。袁翠芬对其主张，向本院提交《照片》4张，证明原告并未尽到该尽的服务及职责，绿化没有达标，都是在里面种了些蔬菜，还有第三张照片，我家的围栏也丢失了，原告并没有尽到该尽的义务，还能证明我家的房子现在仍然是毛坯房。经质证，和居物业公司的质证意见是：对该组证据的三性均不认可，无拍摄人、拍摄的时间，绿化是否达到标准系开发商与业主在购买房屋时的约定，与物业公司无关，围栏被盗，物业合同并未约定要负责小区物品被盗的赔偿责任，该组证据不能证明被告的观点。本院认为，袁翠芬提交的《照片》不能证明与与本案相关联，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月6日，原告和居物业公司与文山金诚房地产开发有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，约定由原告和居物业公司为文山金诚房地产开发有限公司开发建设的仁和苑小区（一期）提供前期物业管理服务。《前期物业服务委托合同》第三十八条约定：“本合同期限至业主大会成立，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止”及第六条约定：“本物业管理区域物业服务收费方式为包干制1、物业服务费用由业主按其所拥有房屋建筑面积交纳，具体标别墅：0.85元/月·平方米；单元房(多层住宅)：0.8元/月平方米；商铺：1.0元/月平方米；二次加压费：100元/户年”，第七条第四项“物业服务费按年(年/季/月）交纳，业主应在约定缴费期限的首月，向乙方缴纳下一年度全年物业服务费，如果在首月末，仍未缴清物业服务费，每逾期一日乙方按欠费金额的5‰。(千分之五)向欠费业主收取违约金”。合同签订后，原告按约定为仁和苑小区业主进行物业服务。因袁翠芬从2017年3月22日起就未交纳仁和苑D-92号房屋的物业服务费，原告为此诉至本院。另查明，袁翠芬一直未入住仁和苑D-92号房屋。本院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施的服务合同产生的权利义务纠纷。本案中，原告和居物业公司与文山金诚房地产开发有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，原告作为物业管理单位，已为包括被告袁翠芬在内的全体业主提供了物业管理服务，被告袁翠芬也接受了原告的物业管理服务至今。原告和居物业公司主张被告袁翠芬支付仁和苑小区D-92号房屋的物业服务费15809元符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。原告和居物业公司与文山天成房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》第七条约定，业主未能按时交纳下一年度全年物业服务费用，每逾期一日，应按欠费金额5‰的标准向原告支付违约金。被告袁翠芬多年未交纳物业服务费的行为，确实给原告和居物业公司造成了相应的损失。但结合被告一直未入住的实际，原告和居物业公司主张被告袁翠芬支付违约金3794元的诉讼请求，本院酌情按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心，于2020年10月20日发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）3.85%计算违约金，支持和居物业公司违约金2435元（15809元×3.85%×4年）。被告袁翠芬关于其未实际入住，不应交纳物业的辩解理由，既无法律依据，也不符合和居物业公司与文山天成房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》的约定，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：袁翠芬于本判决书生效之日起十日内向文山和居物业服务有限公司支付物业服务费15809元、违约金2435元，共计18244元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290元，减半收取145元，由袁翠芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  周宏浴二〇二〇年十一月三十日书记员  程子芮