福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初4676号 原告：翁依妹，女，1981年6月11日出生，汉族，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：陈海光，北京中银（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李建华，北京中银（福州）律师事务所律师。 被告：福州泰禾酒店管理有限公司，住所地福州市晋安区岳峰镇竹屿路6号东二环泰禾城市广场商业中心13号楼B-360，统一社会信用代码：91350111MA32TFR05D。 法定代表人：金宁盛，执行董事。 委托诉讼代理人：罗若壮，男。 原告翁依妹与被告福州泰禾酒店管理有限公司（以下简称泰禾酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翁依妹的委托诉讼代理人陈海光到庭参加诉讼，被告泰禾酒店经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 翁依妹向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年12月1日至2020年5月31日期间的租金50591.5元；2.被告支付租金的违约金，按照房款总额1686387元的日万分之一标准计算自2020年3月21日起直至被告还清租金为止；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更第1项诉讼请求为：1.被告向原告支付2019年12月1日至2020年8月31日期间的租金75887.25元。事实和理由：原告向福州泰禾房地产开发有限公司购买坐落于福州东二环泰禾广场东区××楼××层××号房屋后，被告和原告签订了《房屋租赁委托合同》，约定原告授权被告以原告代理人身份或被告自己的名义对外出租上述房屋；委托期间为五年，自2018年12月1日至2023年11月30日止，原告同意以2018年12月1日为起租日，自起租日起开始计算租金；被告有权代为收取承租人支付的租金及租赁合同项下的其他费用；被告在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但被告保证原告自起租日起可获得租金为：第一个租赁年度（每12个月为一个租赁年度）的租金总额（相当于购房款总价5%），共计84319元；第二租赁年度的租金总额（相当于购房款总价6%），共计101183元……；超出上述约定的租金标准的部分，作为被告的报酬归被告所有，不足的部分由被告负责补足；应付原告的房屋租金每三个月结算一次，被告在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月租金给原告，依次类推；被告逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额日万分之一向原告支付逾期违约金并如数支付当月租金；任何与本合同有关的文件（包括但不限于司法机关或仲裁机构等裁判机关需发送的有关法律文件等）均可按本合同约定地址寄发，如无人签收或拒收的，则文件退回之日视为送达之日；本合同履行发生的争议，协商不成的，应提交房屋所在地有管辖权的人民法院诉讼。被告自2019年12月1日起欠付租金至今，经原告多次催讨，被告拒不按期履行还款义务。 泰禾酒店未到庭参加诉讼，但庭前向本院提交书面答辩状。其辩称，首先原告没有证据证明被告拖欠租金的数额，应承担举证不能的法律后果。其次，即存在逾期租金，但2020年1月1日至2020年5月31日期间由于疫情影响，导致租金无法正常收取，属于因不可抗逆引起的合同无法履行。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情的民事案件若干问题的意见》的通知第三条第一款“疫情或疫情防控”措施导致合同无法履行的依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或全部免除责任”之规定即使存在租金未支付的情况，也应当予以免责。最后，即使应当支付租金，原告主张的违约金和计算基数也没有依据，请求法院予以调整。即使存在租金未支付的情况，原告实际损失为逾期租金的利息损失，因此违约金计算基数应当以实际欠付租金为计算基数，原告以购房款为基数，远远超过了其发生的实际损失，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法》解释二第二十九条规定，请求法院予以调整。且根据房屋租赁委托合同约定逾期超过30日才能开始计算违约金。 原告围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、房屋租赁委托合同、购房发票、借记卡账户历史明细清单等证据，被告泰禾酒店经传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。经审查，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。 根据审查确认的证据及当事人陈述，本院认定如下事实： 原告购买了案外人福州中夏房地产开发有限公司开发建设的坐落于福州东二环泰禾广场东区××楼××层××号房屋，总价款1686387元。就上述房屋的租赁事宜，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁委托合同》，约定甲方委托乙方对外出租房屋，委托期限为五年，自2018年12月1日起至2023年11月30日止；甲方同意以2018年12月1日为起租日，自起租日起开始计算租金；乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但乙方保证甲方自起租日起第一个租赁年度可获得租金84319元（相当于购房合同总价5%），第二个、第三个、第四个租赁年度均可获得租金101183元（相当于购房合同总价6%），第五个租赁年度可获得租金118047元（相当于购房合同总价7%），如最终产权实测建筑面积与购房合同约定面积不符引起合同总价变化的，则上述租金总额相应调整；乙方应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金，依次类推；乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金等内容。合同履行期间，被告依约向原告支付租金至2019年11月，自2019年12月起未再支付租金，原告催讨未果遂诉至本院。 本院认为，被告经传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩的权利。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告签订的《房屋租赁委托合同》虽名为委托，但根据该合同约定的内容可以认定其实质为租赁，订约双方之间存在房屋租赁合同关系。上述合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。被告承租诉争房屋后，自2020年1月起未支付租金，根据合同关于第二个租赁年度可获得相当于购房合同总价6%的租金，若合同总价变化，上述租金总额相应调整的约定，被告应支付2019年12月1日至2020年8月31日期间的租金为75887.25元（101183元÷12个月×9个月），现原告主张被告支付该期间的租金，可以支持。 被告逾期支付租金，已构成违约，应当依照法律规定和合同约定承担违约责任，故原告诉请被告支付逾期付款违约金，本院予以支持。关于违约金的计算标准，本院认为人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案被告逾期支付租金给原告造成的损失主要是该部分租金的利息损失，按房款总额的日万分之一标准计算的违约金与原告损失相较，明显过高，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度等因素，认定以被告逾期履行的租金金额为基数计算违约金更为合理。同时，从公平原则和平衡双方利益出发，参考法律和司法解释关于民间借贷利率的规定，本院酌情调整合同约定的日万分之一比例为日万分之五。综上，被告应以尚欠的租金金额为基数，按日万分之五标准向原告计付逾期付款违约金。关于违约金的计算期间，根据合同关于租金每三个月结算一次，每满三个月后的15个工作日内支付，逾期支付租金超过30日，每延迟一日需支付违约金的约定，被告应于2020年3月20日前支付2019年12月-2020年2月的租金25295.75元，被告逾期超过30日仍未支付，应自2020年4月20日起计付违约金直至该部分租金付清之日。同理，被告应于2020年6月19日前支付支付2020年3月-2020年5月的租金25295.75元，被告逾期超过30日仍未支付，应自2020年7月20日起计付违约金直至该部分租金付清之日。被告应于2020年9月21日前支付支付2020年6月-2020年8月的租金25295.75元，被告逾期超过30日仍未支付，应自2020年10月22日起计付违约金直至该部分租金付清之日。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告福州泰禾酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告翁依妹支付2019年12月1日至2020年8月31日期间的租金75887.25元。 二、被告福州泰禾酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告翁依妹支付以每期欠付的租金25295.75元为基数按日万分之五计算的自各期应付之日起（第一期自2020年4月20日起、第二期自2020年7月20日起、第二期自2020年10月22日起）至款项付清之日止的违约金。 三、驳回原告翁依妹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1612元，减半收取计806元，由被告福州泰禾酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 徐光智 二〇二〇年十一月十二日 法官助理 陈新建 书 记 员 林锟瑶 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。