安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民终2909号 上诉人（原审原告、原审反诉被告）：蒙城县恒圣地产有限公司，住所地安徽省蒙城县至尊尚城1912商业街4#地块13号楼101铺，统一社会信用代码913416220665196146。 法定代表人：许建剑，该公司经理。 委托诉讼代理人：李朝平，安徽潮平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊玲玲，安徽翱亚律师事务所律师。 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：蒙城县瑞凯曼酒店管理有限公司，住所地安徽省蒙城县至尊尚城1912商业街1号楼，统一社会信用代码913416223487100974（1-1）。 法定代表人：孙玉海，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱磊，北京京师（亳州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岳千保，北京京师（亳州）律师事务所律师。 原审第三人：安徽匠捌喜餐饮管理有限公司蒙城分公司，住所地安徽省蒙城县至尊商城1912商业街1号楼，统一社会信用代码91341622MA2RNE7X3X。 负责人：马强民，该公司经理。 上诉人蒙城县恒圣地产有限公司（以下简称恒圣公司）与上诉人蒙城县瑞凯曼酒店管理有限公司（以下简称瑞凯曼公司）、原审第三人安徽匠捌喜餐饮管理有限公司蒙城分公司（以下简称）房屋租赁合同纠纷一案，安徽省蒙城县人民法院于2019年7月2日作出（2019）皖1622民初756号民事判决，孙玉海、瑞凯曼公司不服该判决，向本院提出上诉，本院于2019年10月15日作出（2019）皖16民终2409号民事裁定，撤销原判，发回重审。重审后，恒圣公司撤回对孙玉海的起诉，孙玉海撤回反诉。安徽省蒙城县人民法院于2020年6月30日作出(2020)皖1622民初147号民事判决，恒圣公司、瑞凯曼公司均不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 恒圣公司上诉请求：一、依法撤销一审判决,改判解除恒圣公司和瑞凯曼公司于2014年8月19日签订的《房屋租赁合同》并判决瑞凯曼公司在五日内腾空房屋交还原告、支付拖欠的租金736976元(2018年7月1日至2018年12月31日),从2019年1月1日起按每月122829.25元支付房屋占用费至归还房屋时为止,判决瑞凯曼公司交纳的运营保证金245658元不予返还并承担律师费3万元;二、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、瑞凯曼公司自2015年1月1日至2020年7月16日(仍在使用)使用恒圣公司7225.25平方米的商铺,在长达5年零7个月的时间里,仅交纳了6个月的租金,已拖欠租金3807706.75元(扣除3年免费租期后:122829.25元×31+3807706.75元),构成根本性违约,双方签订的《商铺租赁合同》应当依法解除,一审法院判决继续履行合同,没有依据,二审法院应当改判支持恒圣公司的部全诉讼请求。二、一审法院将计收租金的起始时间确定为2018年下半年,没有依据,客观事实不符。《商铺租赁合同》第三条第1款明确约定了合同租赁期限为10年,自2015年1月1日至2024年12月31日。该条第6款又明确约定了免租为36个月即2015年1月1日至2017年12月31日。而且合同签订后,瑞凯曼公司交纳了免租期满后的6个月租金。免租期后,应当交纳房租。按照租赁合同的签订目的及通常的交易习惯,如果没有约定免租期的情况下,交付租赁物后,应当开始计收租金,这是租赁行业的交易习惯。恒圣公司在双方约定的三年免租期届满后,主张开始计收租金符合交易习惯和签订租赁的目的,也符合公平原则。在1912商业街的租赁商户中,都是交付租赁场开始计收租金的。瑞凯曼在承租案涉商铺后,于2017年1月1日将其中610平方米的商铺转租给匠捌喜公司蒙城分公司经营餐饮,每年租金为9万元,租赁期限为2017年1月1日至2023年1月1日。瑞凯曼公司已实际收取了租金。该转租行为说明,收取租金与街区是否开业无关。而且原一审,瑞凯曼公司提供的两位证人,也是恒圣公司的商铺承租人,当庭证明租金都是从交付商铺起开始收取租金的。尽管《商铺租赁合同》第三条第1款主文括弧内有备注文字“以街区实际开业之日起计算租金,若开业日期提前或推后,租期和免租期相应提前或推后”,但结合本条第1款主文及第6款主文,可知计租开始日期应为免租期届满之后,合同对免租期的期间约定,非常具体明确即2015年1月1日至2017年12月31日。从文字的效力上看,括弧内的文字是对主文的补充或者解释说明,而本案中括弧内的文字,本身文义不清,对街区开业没有具体的定义,属约定不明,无法达到对括弧外文字解释说明的目的,应当视为没有约定。结合《合同法》第一百二十五条的规定,应当按照1912商业街的交易习惯及合同目的,予以解释。而一审法院把本案计收租金的起始时间确定为2018年下半年,没有依据,不符合商业交易习惯及恒圣公司签订租赁合同的目的，“街区开业”实质上商家的宣传广告行为，与出租人无关。1912商业因租户众多,经营内容不同,恒圣公司到作为出租人:不可能为每个商户举行开业仪式。瑞凯曼公司以“街区至今未实际开业”为由,拒付租金,显然不能成立,有失公平原则。如果按照瑞凯曼公司的抗辩理由,瑞凯曼公司可以永久地无偿使用恒圣公司的商铺,而瑞凯曼公司却可以从经营及转租中获利,有违公平公正。三、一审法院擅自变更合同租金条款,降低租金,没有依据。案涉合同是2015年1月1日开始履行,根据第二条第8款的规定,每期租金应提前交纳,至本案诉讼前,瑞凯曼公司已拒交租金,违约行为客观存在。新冠疫情始于2020年1月份,违约行为发生在不可抗力之前,一审法院以存在疫情不可抗力为由变更租金条款,降低租金标准,没有依据。恒圣公司已在利益上做出了对瑞凯曼公司的让步。根据合同第三条第6款的约定,承租人违约的,取消三年免租期的优惠,承租人要补交三年的租金4421853元(122829.25元X3-4421853元),而且免租期满后,每年递增租金6%,本次诉讼中,恒圣公司没有一并主张。按照合同签订时当年的租金标准,每平方米17元的价格,相对较低。综上所述,一审判决,认定事实错误,适用法律错误,判决结果错误且显失公平公正,请求二审法院依法改判恒圣公司的全部诉讼请求。 瑞凯曼公司答辩，涉案的1912街区至今尚未开业，按照合同第三条规定计算租金的日期尚未开始，因而恒圣公司称瑞凯曼公司拖欠租金，并以此理由解除合同不能成立。同时要求支付租金等请求不应支持，根据租赁合同第9条双方约定有解除权的行使，故在恒圣公司未履行通知解除义务，进行诉讼请求法院判决解除合同不符合合同约定。原租赁合同约定的租金明显过高，人民法院有权进行变更。 匠捌喜公司未到庭，亦未提交书面意见。 瑞凯曼公司上诉请求：1.撤销蒙城县人民法院（2020)皖1622民初147号民事判决书，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审判决事实认定错误。一审法院错误认定街区开业时间，错误分配举证责任。《商铺租赁合同》第三条明确约定租金计租时间从街区实际开业时开始计算租金，街区开业时间提前或推迟租期和免租期相应提前或推迟。因此，应由合同制作人恒圣公司证明实际开业时间，从而确定租金起算时间，但被上诉人无法举证证明街区开此时间，依法应承担因举证不能而产生的不利的法律责任，租赁物租金起算时间应该继续依据《商铺租赁合同》继续延长免租期间。无论上诉人酒店何时开业和是否转租都不是影响租赁合同免租期的条件和理由，不影响上诉人和被上诉人之间的租赁合同的履行，不影响上诉人与被上诉人之间的关于以街区的开业时间作为计租日期的约定。一审法院混淆了街区开业和瑞凯曼公司开业的事实。《商铺租赁合同》第三条对租期起算时间的约定清楚明确，一审法院以上诉人涉案房产酒店开业和上诉人转租部分房产给匠八喜公司，此推断出街区开业时间，该推断出来的街区时间明显与事实不符，没有事实依据和法律依据。该推断明显超出法院的裁判范围，滥用了裁判职权，并且违反了瑞凯曼公司与恒圣公司之间签署的《商铺租赁合同》的约定,属于严重的事实认定错误。瑞凯曼公司与恒圣公司双方合同约定以街区实际开业之日起计算租金，但涉案租赁房产的街区至今未开业，故未达到计租条件，上诉人不应支付租金。从恒圣公司给予免租期和瑞凯曼公司投入巨额资金在新建的商业环境中开设酒店来看，双方的付出是对等的，不存在一方获利一方利益受损，事实是因被上诉人违背招商承诺没有对涉案街区宣传投资，没有举行开业仪式，从而导致双方利益均受到重大损失。恒圣公司至今没有完成其承诺的条件，甚至都没有达到上诉人承诺开业的规模条件：街区商户入驻和营业率达到70%(按照建筑面积计算），其中招商知名商户不少于5户。导致上诉人已经遭受严重经济损失。迄今为止，在该街区经营时间达到三年以上的企业仅有上诉人一家，从这个方面看，被上诉人违反其招商时承诺的条件，因街区没有开业因此不应计收租金。一审法院错误认定被上诉人不承担因其提供的租赁物不具备消防条件以及阻挠上诉人正常经营活动，给上诉人造成损失的责任的事实。租赁合同中明确租赁房产用途为经营酒店，被上诉人应确保租赁物符合租赁用途，并履行维修义务。租赁合同第十一条第4项明确约定：本合同附件是本合同有效组成部分。第十二条即为本合同附件（1912街区商铺管理细则及办法）。因此被上诉人负有合同附件中规定的全部管理责任即日常管理、设备维护、卫生等等责任。因被上诉人阻挠上诉人正常经营活动，上诉人所造成的全部损失均应由被上诉人承担。涉案房产租赁价格明显过高，依法应予以变更根据上诉人提供的《价格评估报告书》评估结果显示，涉案房产2018年市场价格租赁费为：746774元，2019年市场价格租赁费为：767260元，2020年市场价格租赁费为：796409元。但上诉人的年租赁费达到1473951元，远远高于同地段同时期同类租赁房产的价格，租赁合同显失公平，依法应予以变更降低相应租金。综上，一审法院在认定事实和法律适用上存在明显错误，请二审法院查明事实，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。 恒圣公司辩称，法院应按照瑞凯曼公司在庭前提交的上诉请求进行审查。计收租金的开始时间应当是2015年1月1日至2017年12月31日，结束后即免租期后从2018年1月1日收取租金。租赁合同第三条第1款括号内的小字部分属于约定不明，事后双方未达成合意，不能作为合同条款，不具有约束力，应当按照交易习惯及房屋租赁行业做法支付租金，案涉街区都是以交付租赁物时收取租金的，包括瑞凯曼公司一审时提供的2位证人也证实恒圣公司是在他们交付房屋时开始收取租金的，2017年1月1日瑞凯曼公司将案涉房屋转租给第三人，每年收取9万元租金，说明交付租赁物时收取租金是涉案街区的习惯做法，即使瑞凯曼公司应遵守该种做法，瑞凯曼公司以街区至今未开业拒付租金的抗辩和上诉理由不能成立。关于消防设施问题，案涉房屋交付时间是在2014年，租赁合同第1条第2款明确约定双方对商铺的现状进行了充分的考察和了解，并确认附带设备设施完好正常，同意将该商铺按现状进行交付，说明瑞凯曼公司在交付时对设施的正常是认可的，5年后即2019年8月被蒙城县消防队以设施无水为由停业20多天，对于无水的原因消防部门没有认定，交付后消防设施的管理及维护应由瑞凯曼公司承担，如因管理不善导致设施不能正常使用应通知恒圣公司维修，合同履行后5年来瑞凯曼公司从未告知消防设施存在使用问题，因此瑞凯曼公司以消防设施不合格为由拒交租金及要求赔偿损失的主张不能成立。关于损失问题，瑞凯曼公司没有证据证明损失客观存在，更无法证明损失是因为租赁物的原因造成的，恒圣公司租赁物具有完全产权，交付时符合使用条件，瑞凯曼公司该部分上诉理由不能成立。对于补充说明认为2014年8月14日的合同合法有效，不存在法定无效情形，也不存在重大误解，显失公平、欺诈、胁迫等法定可撤销情形，也不存在情势变更的法定情形，因此瑞凯曼公司要求变更租金的理由没有事实和法律依据。酒店经营状况属于正常的商业风险，目前也在正常经营，签订合同时租金价格较低，瑞凯曼公司违约后应当取消3年免租期，补交租金，案涉合同租金价格公平合理，不存在变更的理由及法律依据。 匠捌喜公司未到庭，亦未提交书面意见。 恒圣公司向一审法院起诉请求：1.判决解除恒圣公司与瑞凯曼公司于2014年8月19日签订的商铺租赁合同，并判决瑞凯曼公司在五日内腾空房屋交还恒圣公司；2.判决瑞凯曼公司支付拖欠的租金736976元（2018年7月1日至2018年12月31日），从2019年1月1日起按每月122829.25元支付房屋占用费至归还房屋时止；3.判决瑞凯曼公司交纳的运营保证金245658元不予退还；4.判决瑞凯曼公司承担律师费3万元；5.诉讼费由瑞凯曼公司承担。 瑞凯曼公司向一审法院提出反诉请求：1.判决瑞凯曼公司与恒圣公司变更2014年8月19日签订的商铺租赁合同，减按50%支付租金；2.判决恒圣公司赔偿损失及违约金15万元；3.案件诉讼费用、保全费用由恒圣公司承担。 一审法院认定事实：2014年8月19日，恒圣公司(甲方)与孙玉海（乙方）签订商铺租赁合同,约定：乙方承租甲方位于蒙城县1912街区1号楼1至5层整栋商铺（1、2、3、4、5层），商铺面积为7225.25平方米；租赁期限为10年，自2015年元月1日到2024年12月31日（以街区实际开业之日起计算租金，若开业日期提前或推后，租期和免租期相应提前或顺延）；租金为每月每平方米17元，每月租金为122829.25元，管理费按每月每平方米0.5元，每月为3612.63元；乙方享有36个月的免租期，从2015年1月1日至2017年12月31日，免租期后，租金每两年递增一次，递增幅度为上一年度租金的6%；商铺自用电费、水费及其损耗等，均由乙方承担；乙方应向甲方支付2个月租金作为乙方运营保证金计245658元，于签订合同时交纳，运营保证金用于保证乙方全面履行合同，及时缴纳各项费用和经济责任的承担，甲方有权根据乙方违约的不同情形对乙方所缴保证金作出先行扣除或不予退还的决定，先行扣除的，乙方应在十个工作日内补足扣除部分，乙方在合同期内未发生违约等情况的，保证金应当退还；签订本合同之日，乙方需交纳6个月的租金736976元（此租金为免租期后6个月租金）、一次性交纳半年管理费（管理费自开业日起收取）21676元、运营保证金245658元、装修押金500元（装修押金于店铺装修结束且未损坏公共装修、设施后10个工作日内无息返还），本次共计应交金额为1004810元，以后每次费用均应提前一个时间交纳；乙方装修二次消防图纸由乙方自行向消防部门申报；商铺内非原有开发提供的土建、工程设备的维护、维修由乙方负责并承担费用，与甲方无关；乙方承租甲方物业未经甲方书面同意，不得私自转租、分租或隐形合作经营，否则，一经发现，甲方有权解除合同且运营保证金不退还；甲方有权因乙方违约而不给予乙方免租期优惠、不退还保证金、且甲方有权追讨乙方拖欠的费用和违约金并要求乙方赔偿全部经济损失（包括甲方支付的律师费、公证费、调查费、差旅费、诉讼费等），乙方未按时支付所有应付款项属于违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款项5‰的违约金，如拖欠租金或其他相关费用达30天，甲方有权单方终止本合同、收回商铺，并不给予乙方免租优惠期、不退还运营保证金；合同期满或解除，乙方应在五天内将属于乙方的可移动物品全部搬离商铺，不能移动的部分不予拆除，无偿归甲方所有，乙方不得随意破坏，故意破坏的按件赔偿；本栋地下负一层乙方可无偿使用，原设计功能不允许改变；合同底部注明：本合同与孙玉海签订，在工商注册后，再补齐注册单位（个人）印章。 合同签订后，瑞凯曼公司交纳了6个月的租金736976元、运营保证金245658元等费用，恒圣公司交付了商铺，孙玉海用于酒店经营并成立了瑞凯曼公司进行经营管理，又名蒙城古井君莱酒店。2018年1月25日，蒙城县公安消防大队进行消防监督检查时，发现瑞凯曼公司火灾自动报警系统停用，不能联动，严重威胁公共安全，对瑞凯曼公司作出临时查封决定，查封期限为2018年1月25日9时至2018年2月23日9时。2018年8月7日，恒圣公司以2017年12月31日三年免租期满为由催促瑞凯曼公司交纳2018年7月1日至2018年12月30日房租，瑞凯曼公司以街区没有开业为由拒绝交纳，后恒圣公司又多次催要租金，瑞凯曼公司仍不交纳。2019年1月10日、1月23日、1月24日，物业公司员工催要物业费、水电费时在瑞凯曼公司经营的蒙城古井君莱酒店大厅与瑞凯曼公司员工发生冲突，蒙城县公安局出警予以调停。 另查明，瑞凯曼公司于2015年6月29日注册成立，注册资金1000万元，现王志军持股70%，孙玉海持股30%，孙玉海为执行董事兼总经理，王志军为监事。2015年1月28日，案涉商铺消防验收备案。2017年1月1日，匠捌喜公司负责人马强民与王志军签订房屋租赁合同，王志军将瑞凯曼公司租赁的该商铺的一层，建筑面积610平方米租赁给匠捌喜公司，用于餐饮服务，租赁期限自2017年1月1日至2023年1月1日止，租金每年9万元，每年增本金的10%。本次诉讼，恒圣公司支付律师代理费2万元。 一审法院认为，恒圣公司与孙玉海签订的商铺租赁合同，是双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，自双方签字之日起即生效，双方均应按合同约定履行各自的义务。孙玉海作为瑞凯曼公司发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，瑞凯曼公司成立后对该合同予以确认，并已经实际享有合同权利，恒圣公司请求瑞凯曼公司承担合同责任，本院予以支持。综合双方诉辩意见，本案争议焦点如下：1.恒圣公司主张解除房屋租赁合同请求是否成立？2.租金起算时间点如何认定？3.针对案涉1912商业街区经营现状，租赁合同约定的租金是否过高，是否违背公平原则？关于争议焦点1，双方商铺租赁合同约定租赁期限为10年，自2015年1月1日到2024年12月31日，以街区实际开业之日起计算租金，若开业日期提前或推后，租期和免租期相应提前或顺延，按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，本案难以确定街区实际开业的具体时间，恒圣公司作为出租人享有收取租金的权利，应当预见起算时间点不能确定将直接影响租金的收益及合同的履行，其没有提供证据证明街区实际开业的具体时间，应当承担举证不能的法律后果，其于2018年8月7日向瑞凯曼公司催要2018年下半年房租，瑞凯曼公司以街区没有开业为由拒付，事出有因，不能因此说明瑞凯曼公司违约，双方均有责任，恒圣公司为此要求解除合同，并不予退还运营保证金245658元，由瑞凯曼公司承担律师费3万元，证据不足，理由不充分，于法无据，一审法院不予支持，双方签订的案涉商铺租赁合同应当继续履行。关于争议焦点2，租金起算时间点约定不明，双方均有过错。案涉商铺于2015年1月28日消防验收备案，证明当时瑞凯曼公司并不具备营业条件，恒圣公司没有提供证据证明瑞凯曼公司开业时间，瑞凯曼公司自认2015年五六月份试营业，2017年将所租商铺一层转租给匠捌喜公司用于餐饮服务，租金每年9万元，根据公平原则，参照合同约定的3年免租期，自瑞凯曼公司试营业至2018年6月已满3年，本案租金起算时间点确定为2018年7月1日较为适宜。瑞凯曼公司辩称1912街区存在诸多问题，尚不满足计租的条件，证据不足，不予采信。关于争议焦点3，因2018年7月1日至2020年2月1日期间案涉1912商业街区经营状况不能再现，瑞凯曼公司提供的证据不足以证实当时的街区经营情况，无法判断，且诉前瑞凯曼公司也未因街区经营状况不好向恒圣公司提出变更或者撤销合同，故此期间租金应当按照合同约定计算。2020年1月底开始，因新冠××疫情暴发，系不可抗力，继续按照原租赁合同支付租金对瑞凯曼公司明显不公平，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，本院根据公平原则结合瑞凯曼公司的反诉请求酌情予以变更，自2020年2月1日起至2020年5月1日期间的3个月租金按照合同约定的50%计算，2020年5月1日至2020年底期间的租金，因受疫情持续影响，按照合同约定的70%计算，2021年1月1日以后的租金按照合同约定执行。另瑞凯曼公司反诉请求恒圣公司赔偿经济损失及违约金15万元，所举证据不能证明系恒圣公司过错所致，亦未证明造成损失的具体数额，本院不予支持。综上所述，瑞凯曼公司预缴的租金抵充2018年下半年租金后，至2020年12月31日尚欠恒圣公司租金2468869元，此后租金按照合同约定执行。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十七条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，判决：一、蒙城县瑞凯曼酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付蒙城县恒圣地产有限公司租金2468869元（该租金计算至2020年12月31日，此后租金按照合同约定执行）；二、驳回蒙城县恒圣地产有限公司的其他诉讼请求；三、驳回蒙城县瑞凯曼酒店管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11470元，由蒙城县恒圣地产有限公司、蒙城县瑞凯曼酒店管理有限公司各负担5735元；反诉费1650元，由蒙城县瑞凯曼酒店管理有限公司负担。 本院二审期间，各方当事人针对各自的诉请或辩解提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换及质证。恒圣公司提交的证据同一审。瑞凯曼公司提交的证据同一审外，另提交安徽明磊价格评估有限公司作出的价格评估报告及发票一份，证明涉案房产2018年市场价租赁费为746774元，2019年市场价格租赁费为767260元，2020年市场价格租赁费为796409元，根据评估报告书上显示的内容，原租赁合同约定的年租赁费1473951元远远高于同地段同时期同类型的房产租赁价格。原租赁合同显失公平，应予以变更相应租金。发票证明该评估的费用应由恒圣公司承担。恒圣公司质证意见认为，对评估报告合法性有异议，第一页价格评估依据适用的法律为民法典，而民法典现在并未实施，说明评估依据是错误的，评估报告是错误，不能作为有效的证据。在评估报告的第6页在评估过程中该评估机构选取的评估参照物为住宅房，而涉案的租赁房屋是商业用房，评估机构没有分清评估的房屋的属性，没有出具报告的基础和可信度。该份报告是瑞凯曼公司单方委托做出，程序上不合法，应当由双方共同委托评估机构或由法院指定。本院对各方提交的证据结合案情进行综合评判。本院查明的事实同一审。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。恒圣公司诉请法院依法解除涉案房屋租赁合同，认为瑞凯曼公司未按照合同约定交纳租金，构成根本性违约。本院认为，一审认定瑞凯曼公司以合同约定的交付租金的条件尚未成就为由拒付，事出有因，不能因此说明瑞凯曼公司违约，双方均有责任，恒圣公司为此要求解除合同，证据不足，理由不充分，于法无据，双方签订的案涉商铺租赁合同应当继续履行，故对恒圣公司该项诉请不予支持。同时，基于酒店行业一次性投入成本高、收益率慢、经营期限长等特殊性，本案中，瑞凯曼公司租赁房屋面积达7225.25平方米，投入资金成本近千万余元，经营时间仅五年之余，收益初见成效，且瑞凯曼公司并未明确或以实际行为拒付租金，仅以合同约定交付租金的成就条件存有争议为由未付租金。遵循节约资源、绿色发展原则，结合本案实际情况，不宜解除双方当事人之间的涉案租赁合同，故本院认为，一审认定双方继续履行案涉租赁合同并无不当，本院予以支持。关于瑞凯曼公司向恒圣公司支付租金的条件是否成就问题，瑞凯曼公司认为，根据双方签订的合同第三条约定，免租期为三年，以街区实际开业之日起计算租金，若开业日期提前或推后，租期和免租期相应提前或顺延，至今，恒圣公司尚未达到政府规划部门要求的街区实际开业的条件，免租期限理应顺延，故不应该向恒圣公司支付租金；恒圣公司认为，括号内的文字属于约定不明，也不具有可操作性，是模糊概念。说明双方对什么是街区开业未达成合意，本案括号内文字作用是对主条文及括号外的文字辅助说明，显然该文字没有达到这种目的，应结合合同第三条第6款的约定作为双方计租的依据。规划设计方案出具单位是蒙城县经济开发区管理委员会和蒙城县住房和城乡建设委员会，是政府的单方行为,政府并没有把之前的设计方案作为附加条件转移给恒圣公司，瑞凯曼公司不能以此作为拒付租金的抗辩理由；本院认为，涉案合同系恒圣公司提供的样式文本合同，对合同第三条约定的免租期相关内容未予以明确界定，该公司对约定的内容并未作出合理解释，且未提供证据证明涉案街区已达到政府部门要求的开业条件，故法院应作出不利于提供该合同一方的解释，视为涉案街区未实际达到规划方案中要求的开业规模及街区定位标准。但双方当事人在合同第六条已约定了免租期，该三年的免租期限实为恒圣公司为培育涉案街区期间，已免除瑞凯曼公司交付租金的义务，且瑞凯曼公司自2015年营业至今，占用恒圣公司房产带来一定的收益，故瑞凯曼公司以该街区未达到实际开业的条件为由，一直拒付租金的行为，亦会损害恒圣公司的一定利益，本院不予支持，瑞凯曼公司应履行支付租金的义务，且租金起算时间应自2018年1月1日起计算。关于瑞凯曼公司主张调整租金的问题，瑞凯曼公司与恒圣公司签订房租租赁合同从事酒店经营，主要基于恒圣公司前期宣传展现的该地段商业市场美好前景，且对恒圣公司根据政府作出的规划方案将涉案街区达到规模化、成熟性的商业街区产生信赖，同时依附于合同第三条约定的免租期的起止条件作为客观保障，故签订租期为十年，一次性投入资金千万余元；涉案街区作为政府招商引资项目，定位为“以商贸、金融、行政、文体、市场功能为一体的具有皖北水乡特色的城市新区”，规划方案要求涉案街区在规划建设和开业运营时因引进“麦当劳”、“栖巢咖啡”等相当标准的五家品牌签订入驻协议，开业运营时营业率达到70%以上等，为此，政府提供了一定的优良的营商环境和政策扶持。至起诉前，恒圣公司并未提供证据证明其在开发、培育涉案街区时，已达到或接近达到政府规划中所要求的涉案街区开业规模、品牌档次，且参考安徽明磊价格评估有限公司对该街区地段作出的商铺租金评估数额，涉案租赁合同所约定的租金价格明显过高，与市场行情不符，若按此合同约定数额支付租金，对瑞凯曼公司显失公平，对此恒圣公司应承担一定的责任，故，本院认为，参照价格评估报告书，结合瑞凯曼公司投入的资金量及开业时间，涉案街区的经营状况及规模，根据各方当事人的责任承担比例，对涉案租赁合同约定的租金数额应予以相应调整。经查，涉案房屋租赁面积共计7225.25平方米，瑞凯曼公司与恒圣公司签订的合同约定，三年免租期满即2018年计算租金，租金价格为每平方17元／月，年租金为1473951元；瑞凯曼公司与马强民签订的房租租赁合同，用途为餐饮服务，使用楼层为第一层，实际建筑面积为610平方米，租金价格为每平方12.30元／月，年租金为9万元。安徽明磊价格评估有限公司作出的评估显示2018年该涉案房屋市场租金价格应为每平方8.61元／月，年租金为746774元。本院认为，为兼顾各方当事人利益平衡，综合本案实际情况，涉案房屋于2018年期间的租金应调整为每平方米9.2元／月，年租金为797667.6元为宜，根据市场行情浮动，参照涉案房屋租赁合同第三条的约定，房屋租金每两年递增一次，递增幅度为上一年度租金的6%计算，2019年租金不变，2020年租金应为845527.66元〔797667.6元×（1＋6%）〕，但适逢2020年1月，新冠××疫情暴发，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，2020年租金应予以酌情调整，结合2020年全国疫情防控实际情况，本院认为按照2020年应付租金845527.66元的60%进行计算为宜，即2020年实际租金数额应定为507316.59元。此后的租金依照合同约定的增幅即房屋租金每两年递增一次，递增幅度为上一年度租金的6%计算继续执行至合同期满为止，合同履行期间，双方当事人应按照合同约定的其他条款依法履行各自的权利义务。关于瑞凯曼公司反诉要求恒圣公司赔偿损失的问题，一审认定瑞凯曼公司所举证据不能证明系恒圣公司过错所致，亦未证明造成损失的具体数额，不予支持，并无不当，本院予以认可。 综上，双方当事人应继续履行案涉房屋租赁合同，瑞凯曼公司应当自2018年1月1日起履行支付租金的义务，对瑞凯曼公司主张调整租金的主张，本院予以适当性的调整，扣除瑞凯曼公司已交付的736976元租金后，截止至2020年12月31日，瑞凯曼公司尚应支付恒圣公司租金共计1365675.79元（2018年797667.6元+2019年797667.6元+2020年507316.59元-已付736976元），此后租金按照合同约定的每两年递增一次，递增幅度为上一年度租金的6%计算执行。对瑞凯曼公司主张的赔偿损失，因证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省蒙城县人民法院(2020)皖1622民初147号民事判决； 二、蒙城县瑞凯曼酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付蒙城县恒圣地产有限公司租金1365675.79元（该租金计算至2020年12月31日，此后租金按照合同约定的每两年递增一次，递增幅度为上一年度租金的6%计算执行）； 三、驳回蒙城县恒圣地产有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回蒙城县瑞凯曼酒店管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费11470元，由蒙城县恒圣地产有限公司、蒙城县瑞凯曼酒店管理有限公司各负担5735元；反诉费1650元，由蒙城县瑞凯曼酒店管理有限公司负担；二审案件受理费40465元，由蒙城县恒圣地产有限公司负担13914元，蒙城县瑞凯曼酒店管理有限公司负担26551元。 本判决为终审判决。 审判长 怀 峰 审判员 王艳东 审判员 黄战营 二〇二〇年十一月十三日 法官助理高辛冉 书记员李宋培