广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初9537号原告：广州迅腾房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区八旗二马路****自编**。法定代表人：黄嘉文，职务经理。委托诉讼代理人：尹春武，广东济方律师事务所律师。被告：广州黄埔银业发展有限公司，住所地，住所地广州市越秀区西湖路**西湖商业大厦第**iv>法定代表人：曾炜程，职务董事长。委托诉讼代理人：梁绮敏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告广州迅腾房地产代理有限公司与被告广州黄埔银业发展有限公司合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人尹春武，被告的委托诉讼代理人梁绮敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付拖欠的代理服务费181695元及违约金（以181695元为基数，从2019年8月1日起按照每日万分之三计至付清之日止）。事实和理由：原告、被告于2018年10月17日签订《广百商务楼项目委托策划销售代理合同》，合同约定：被告委托原告为其持有位于越秀区××商业大厦××楼××房产进行策划销售代理，原告的代理费构成为“3000元/平方米+溢价奖励+（购房者）违约后的定金”面积以建筑面积计箅，溢价奖励为实际成交高于底价的差额的50%，关于代理费支付约定，买受人交齐定金并成功签署《认购书》，被告于三天内支付4万现金奖，成功签署《买卖合同》后原告统计数据给甲方予以确认，甲方应当在4天内付清尾款（3000元/平方米+溢价奖励-4万)。合同签订以后，原告通过各种渠道，组织了大量的人力、物力投入销售代理中，截止2019年5月原告共代理销售了8套房屋，关于代理费双方于2019年7月2日签署《确认函》，双方确认对8套房屋原告应得的代理费（包括前后佣金和溢价奖金）合计为735072元，被告已经支付了491578元，未付款的243494元应于2019年7月30日前支付给原告，逾期不支付按照每日万分之三计算违约金，后来因有一单位退房，实际未支付数额变更为181695元。原告认为原、被告之间的销售代理合同是合法、有效的，而且合同已经得到了履行。被告对《代理合同》、《确认函》承诺的代理费用及支付时间应予诚信履行，《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应为承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：被告对原告并无欠款并没有任何支付的义务，被告根据销售代理合同所登记的原告的账号已经转账支付了491578元，加上3125号房屋客户何某玲退款中又支付了61800元，被告已通过己方公司账户支付（包括预付）给原告553378元，而被告实际应当支付的金额仅为296424.50元，因此被告任何合同支付义务都履行完毕，同时被告授权给原告收取80万元（即每个客户10万元），原告没有返还给被告，因此实际上是原告对被告有欠款。另外，原告要求的违约金过高，综上所述请求法院驳回原告所有诉讼请求。经审理查明：2018年10月26日，原告（受托方、乙方）与被告（委托方、甲方）签订《广百商务楼项目委托策划销售代理合同》，其中约定：第一条：委托内容。甲方持有位于广州市越秀区西湖路12号西湖商业大厦31楼3101-3104单元（具体见附件）的完整产权，代理产品物业性质为办公写字楼产品，自命名为：“广百商务楼”，预计成功分割后委托可售套数约为109套，建筑面积约为2196.51平方米，甲方确保该项目无其他法律瑕疵及符合销售条件和相关规定，现甲方授权委托乙方为该项目独家销售代理。第二条：委托期限。1、委托代理期限为：该项目达到开盘销售条件后（甲方完成产权分割并取得109本新不动产证、营销中心及其软装布置、营销物料制作、外围包装及样板房装修、整改完成）之日起3个月。在该项目乙方进场前，甲方完成营销中心及其软装布置、营销物料制作、外围包装及样板房整改，在委托销售期内，由乙方独家策划销售。第十三条：合同终止。2、合同的一方未能切实履行本合同约定的相应责任和义务构成违约，守约方单方提前终止或解除合同并追索违约方违约责任的先决条件（包括但不限于以下情形）为：F.按照合同条款履行完成合同，并结清双方有关手续后，本合同终止等。2019年7月2日，原告（受托方、乙方）与被告（委托方、甲方）签订《确认函》，其中约定：一、乙方于西湖路12号西湖商业大厦31层全层项目策划销售代理期间，通过各大中介渠道公司带客成交合计8间单位，以上8间单位所有买受人均交齐100%款项，并且己签署甲方认可的相关成交确认文件。乙方于以上8间单位应得的所有前后佣和溢价奖金合计735072元。以上甲方应付乙方的前后佣和溢价奖金款项中，甲方己经支付491578元，未付款项合计243494元，甲方确认于2019年7月30日前将未付款项全款结算给乙方。逾期不支付的，每日按照万分之三计算违约金。甲方确认于2019年8月20日前分批进行与乙方促进成交的买受人进行网签过户手续。第一批为四套单元于2019年8月20日前完成网签过户手续，第二批四套单元于9月20号前完成网签过户手续，并依时办理产权证。无法完成网签过户的责任由甲方承担。在甲方支付全部前后佣和溢价奖金后，若甲方最终未能和成交的买受人办理网签过户手续，导致交易失败令买受人退单元退款的情况下，乙方无需将所得的前后佣和溢价奖金退回甲方，并且甲方授权乙方收取买受人交付的装修费合共800000元则作为乙方的代理费用，不需要退回。如果装修费需要退的则由甲方负责退还给买受人，由此所产生的违约责任均由甲方承担，乙方不负责关于买受人退款所产生的任何责任和款项等。原告表示：根据《确认函》被告应该支付给我方的款项是243494元，但后来有一个客户退房该客户不包含在8套房屋之中，所以减去61800元的代理费，所以只要求被告返还181695元。本院认为：原告与被告自愿签订的《广百商务楼项目委托策划销售代理合同》及《确认函》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。被告没有按约支付款项给原告已构成违约，应承担违约责任，原告据此要求被告支付拖欠款项及违约金合法有理，本院予以支持。经审查，逾期付款违约金按每日万分之三计算显属过高，本院不予采纳，根据公平合理原则，2019年8月19日前违约金的标准宜参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算。鉴于被告未能举证证明其多付款项给原告，本院对此不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告广州黄埔银业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内，将代理服务费181695元及违约金（以181695元为基数，从2019年8月1日起计至实际支付款项之日止，其中2019年8月19日前参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算）一次性支付给原告广州迅腾房地产代理有限公司，违约金的总额不能超过181695元；二、驳回原告广州迅腾房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4122元，由被告广州黄埔银业发展有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  罗晓芬人民陪审员  黎景欣二〇二〇年十一月四日书 记 员  徐珮仪