上海市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪03民初79号原告：宝山区月浦镇盛星村村民委员会，住所地上海市宝山区。法定代表人：汪惠明，村委会主任。委托诉讼代理人：金之然，上海众业玖诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭丽敏，上海市汇盛律师事务所律师。被告：上海龙星结构工程有限公司，住所地上海市宝山区。诉讼代表人：黄金芬，上海龙星结构工程有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：杨以生，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾毅律，上海市锦天城律师事务所律师。原告宝山区月浦镇盛星村村民委员会(以下简称盛星村委会)与被告上海龙星结构工程有限公司(以下简称龙星公司)土地租赁合同纠纷一案，由上海市宝山区人民法院移送本院。本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭进行审理。本案于2020年9月29日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人郭丽敏，被告委托诉讼代理人杨以生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛星村委会向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2001年11月19日签订的用地合同(协议书)及相关补充协议已于2017年11月15日解除,被告返还64.7285亩集体土地使用权;2.被告承租上述集体土地建造的厂房共计19,342.2平方米由原告收购,原告按建筑物评估价给予被告补偿;3.被告支付自2017年1月1日起至2017年11月15日止拖欠的土地租金共计人民币452,567元(517,828/365*319天)(以下币种同)；4.被告按租金标准支付自2017年11月16日起至实际返还上述土地及建筑物之日止的土地使用费,暂计至2019年12月31日为1,099,497元(517,828/365*775天)。庭审中，原告将诉讼请求变更为：1.确认原被告于2001年11月19日签订的用地合同(协议书)及相关补充协议已于2017年11月15日解除;2.被告承租上述集体土地建造的厂房共计19,342.2平方米由原告收购,原告按建筑物评估价(19,817,608元)给予被告补偿;3.确认原告收购上述厂房之日视为被告返还上述土地使用权之日；4.确认被告应向原告支付自2017年1月1日起至2017年11月15日止拖欠的土地租金共计452,567元(517,828/365*319天)；5.确认被告应按租金标准向原告支付自2017年11月16日起至2020年3月31日止的土地使用费1,230,018元(517,828/365*867天)。事实与理由：原、被告于2001年11月19日签订《用地合同(协议书)》,约定原告将石太路徐家桥盛新村五队持有的42.83亩土地给被告使用,土地使用期限30年,自2001年1月1日至2031年1月1日止,每亩土地使用费为8,000元/年,每年6月底之前支付50%土地使用费,年末结清当年土地使用费；双方还约定,如被告不再继续经营或迁移外地的,凭通知日期终止本合同；被告违反付款条款约定,被告及时与原告协商付款时间,到时未付土地使用费,原告有权终止合同。2004年1月4日双方签订用地合同(补充协议书)临时用地约定,除国家批准的土地用地面积50.0585亩以外,被告现使用的14.67亩土地作临时用地。被告租赁土地共计64.7285亩,租金共计517,828元/年。前述用地合同签订前,被告建造厂房共计建筑面积19,342.2平方米。早在2006年年底被告无法继续经营,已处于停业状态,且从2017年1月起被告无力支付土地租金并拖欠至今,故此被告已严重违约,根据双方约定的土地租赁期限超过二十年,超过部分无效的事实,原告于2017年11月10日通知被告解除租赁合同及其补充协议,就租金支付和资产处置给予被告8个月的宽限期,宽限期费用按合同价格执行,超过宽限期按市场价格计算。被告对此并无异议,但至今未支付拖欠的租金并将承租的土地返还原告。被告辩称，对第1项诉请由法院裁判；不同意第2、3项诉请，认为原告收购厂房无合同及法律依据，龙星公司已进入破产程序，破产财产应当在破产法的框架内处理；对第4、5项诉请，确认自2017年1月1日至11月15日期间的租金未支付，2017年11月16日起的使用费也未支付，但认为原告未主张土地返还，对于其损失扩大也有责任，使用费不能按租金来确认，具体标准由法院裁判。原告为证明其诉讼主张，出示以下证据：1.用地合同(协议书)、2.用地合同(补充协议书)临时用地，证明原被告之间存在集体土地租赁关系，被告租赁土地共计64.7285亩，租金共计517,828元/年，每年6月底之前支付50%土地使用费，年末结清当年土地使用费；如被告不再继续经营或迁移外地，凭通知日期终止本合同；3.房地产权证，证明系争租赁土地上建造厂房共计建筑面积19,342.2平方米；4.解除租赁合同通知书，证明原告于2017年11月10日通知被告解除租赁合同；5.关于延长搬离期限的申请，证明被告于2017年11月15日向上海市第二中级人民法院出具的申请确认了原告已解除租赁合同；6.关于石太路XXX号房产强制拍卖征询函的复函意见，证明宝山区规划和土地管理局答复上海市第二中级人民法院系争租赁土地规划为农用地，只有农村集体经济组织可以使用土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业；7.评估报告，证明上海市第二中级人民法院委托评估，被告承租石太路XXX号建造的厂房2019年4月至2020年4月评估价为21,099,846元，2017年9月至2018年9月建筑评估价为18,535,370元，2008年6月评估价为23,305,205元，根据建筑物折旧原理，评估价应该越来越低；8.村委会决议，证明收回石太路XXX号集体土地使用权，要求将被告在租赁土地上建设的房屋参照建筑物评估价变卖给盛星村委会，不同意拍卖方式处置；9.2020年6月上海市宝山区规划和自然资源局给管理人的回函，证明政府主管部门意见认为该地块的处置应充分征询所属镇及村集体经济组织意见。根据土地管理相关要求该地块拍卖后无法办理不动产权转让或变更登记相关手续；10.三方协议，证明自2020年4月1日起至厂房破产清算中资产变现之日止，土地租金由案外人上海乐都劳务服务有限公司代付；11.关于收购集体土地上所建房地产的报告，证明上海市宝山区月浦镇人民政府同意原告以合理价格收购厂房；12.用地合同(补充协议书)，系证据1用地合同之补充协议；13.照片，证明照片内容为盛星村村民代表名单，印证证据8中签字人员确系原告村民成员。被告发表如下质证意见：对证据1、2、3、13真实性无异议；证据4、5、6、7如确系从原审法院档案中所调取，则对其真实性无异议，但认为房地产证恰恰可以证明被告是厂房的权利人；对证据8中村民身份无法确认，所以真实性无法确认，与本案也无关；对证据9真实性认可；对证据10真实性认可；对证据11真实性认可，但认为与本案无关。对证据13真实性无异议。被告未提交证据。本院对双方无争议的证据予以采信。经本院核实，原告证据5、6、7确系与上海市第二中级人民法院(2017)沪02执恢126号、(2019)沪02执恢102号案卷中一致，本院对原告出示证据的真实性、证明内容予以认可；证据4的内容与5能相互印证，亦予以采信。根据本院审查认定的证据及庭审中当事人的陈述，本院查明如下事实：2001年11月19日，盛星村委会与龙星公司签订《用地合同(协议书)》，约定：一、盛星村委会将位于石太路盛星村五队且持有《上海市建设用地许可证》的原龙星公司用地10,667平方米，原上海金石金属制品有限公司用地A块3,383平方米、B块14,504平方米，共计28,554平方米，折合42.83亩土地给龙星公司使用。二、土地使用期限为30年：自2001年1月1日起至2031年1月1日止。三、每亩土地使用费为8,000元/年按实结算。四、付款方式为每年6月底前支付土地使用费50%，年末结清当年土地使用费。2002年5月28日，盛星村委会与龙星公司签订《用地合同(补充协议)》，约定：龙星公司对西南角三角区域4,819平方米，折合7.2285亩的土地重新补办了征用使用手续。土地使用期限自2002年6月1日至2031年1月1日止，本合同作为双方2001年11月19日签订的《用地合同》的补充合同，条款除第一条、第六条外，全部与上述合同条款相同，并具有同上述合同相同的法律效力。2004年1月4日，盛星村委会与龙星公司签订《用地合同(补充协议)临时用地》，约定：一、除“土地合同”和“用地合同(补充协议)”第一条款中，国家批准的土地面积50.0585亩以外，龙星公司现使用的14.67亩土地作临时用地。二、临时用地的使用费支付标准，比照“土地合同(协议书)”中第三条执行。龙星公司于2002年12月15日取得编号为沪房地宝字(2002)第2705号上海市房地产权证，载明权利人为龙星公司，房地坐落于石太路XXX号，权属性质为集体，用途为工业，地号为宝山区盛桥镇05街坊48/7丘，总面积29,187平方米，所有权性质为其他，建筑面积19,342.20平方米。2017年11月10日，盛星村委会向龙星公司出具《解除租赁合同通知书》，载明：鉴于目前情况贵司无法持续经营，我村依法通知解除《用地合同》及补充协议。2017年11月15日，龙星公司向上海市第二中级人民法院出具《关于延长搬离期限的申请》，载明：龙星公司厂房所占有的土地系属于盛星村村集体所有，租赁给龙星公司。近期，盛星村决定解除租赁合同，中止双方租赁关系，并要求龙星公司将此情况告知贵院。鉴于本次拍卖涉及土地系租赁土地，龙星公司特将盛星村解除租赁合同的情况报告给贵院。2018年11月9日，宝山区规划和土地管理局向上海市第二中级人民法院出具《关于石太路XXX号房产强制拍卖征询函的复函意见》，载明：石太路XXX号(盛桥镇5街坊48/7丘)位于宝山工业园区范围内，由龙星公司以使用集体土地方式办理用地手续，后申领了《上海市房地产权证》(宝XXXXXXXXXX)，土地面积29,150平方米，土地性质为集体土，用途为工业用地。根据土地利用总体规划及宝山工业园区控规，该地块位于集建区外，规划为农用地。由于该地块为集体土地，根据《土地管理法》，只有农村集体经济组织可以使用土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，即非农村集体经济组织不能以使用集体土地方式兴办企业，同时对集建区外的工业用地按整体规划及减量化计划进行复垦。对该地块的处置应征询相关镇及村集体经济组织意见。根据土地管理相关要求该地块拍卖后无法办理不动产权转让或变更登记相关手续。2017年9月11日上海富申房地产估价有限公司向上海市第二中级人民法院出具《关于报告书有效期限延长及估价结果调整情况说明》，载明涉案厂房建筑物价值为18,535,370元，估价有效期自2017年9月11日至2018年9月10日。2019年4月8日，上海富申房地产估价有限公司根据上海市高级人民法院委托出具编号沪富估报(2019)第143号《上海市宝山区石太路XXX号集体土地工业房地产司法鉴定估价报告》，价值时点为2019年2月18日的涉案厂房建筑物价值为21,099,846元，估价报告使用期限自2019年4月8日至2020年4月7日。2019年11月14日，本院作出(2019)沪03破304号民事裁定书，裁定受理龙星公司破产清算，并指定上海华皓会计师事务所(普通合伙)担任管理人。2020年5月18日，盛星村委会、龙星公司管理人与案外人上海乐都劳务服务有限公司签订《厂房、办公楼及设备利用协议(三方协议)》，约定涉案厂房等由案外人上海乐都劳务服务有限公司使用，期限自2020年4月1日起至厂房破产清算中资产变现之日止，土地使用费由上海乐都劳务服务有限公司承担并直接支付给盛星村委会。2020年6月9日，上海市宝山区规划和自然资源局向龙星公司管理人出具《复函》，载明：石太路XXX号(盛桥镇5街坊48/7丘)位于宝山工业园区范围内，由龙星公司以使用集体土地方式办理用地手续，后申领了《上海市房地产权证》(宝XXXXXXXXXX)土地面积29,150平方米，土地性质为集体土地，用途为工业用地。根据土地利用总体规划及宝山工业园区控规，该地块位于集建区外，规划为农用地，原则应按规划实施建设用地减量化并进行复垦。庭审中，龙星公司确认自2017年1月1日之后的租金未支付。本院认为，龙星公司未按期支付租金，盛星村委会有权依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定行使合同解除权，合同自通知到达对方时解除。盛星村委会已于2017年11月10日向龙星公司发出解除合同的通知。根据龙星公司于2017年11月15日向上海市第二中级人民法院出具的《关于延长搬离期限的申请》内容来看，可推定龙星公司确已收到解除合同的通知，且龙星公司未就解除合同提出异议。因此，本院确认原被告之间签订的《用地合同(协议书)》、《用地合同(补充协议)》及《用地合同(补充协议书)临时用地》于2017年11月15日解除。依据《中华人民共和国企业破产法》第十六条之规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。因此，本院对龙星公司主张的给付内容的诉讼请求难以支持，但可确定相应的债权。本院确认龙星公司拖欠盛星村委会自2017年1月1日起至2017年11与15日止的租金452,567元。盛星村委会另主张按租金标准计算自2017年11月16日起至2020年3月31日止的土地使用费1,230,018元，本院认为参照合同约定的租金标准计算土地使用费，具有合理依据，本院予以准许。盛星村委会另主张按评估价收购涉案厂房。本院认为，破产程序是集体性清偿程序，依据《中华人民共和国企业破产法》第三十条之规定，涉案厂房属于债务人龙星公司财产，应当在破产程序中进行处置。盛星村委会的收购主张无法律或合同依据，本院难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第三十条之规定，判决如下：一、确认原告宝山区月浦镇盛星村村民委员会与被告上海龙星结构工程有限公司签订的《用地合同(协议书)》、《用地合同(补充协议)》及《用地合同(补充协议书)临时用地》于2017年11月15日解除；二、确认被告上海龙星结构工程有限公司结欠原告宝山区月浦镇盛星村村民委员会自2017年1月1日至2017年11月15日期间的土地租金452,567元；三、确认被告上海龙星结构工程有限公司结欠原告宝山区月浦镇盛星村村民委员会自2017年11月16日至2020年3月31日期间的土地使用费1,230,018元四、驳回原告宝山区月浦镇盛星村村民委员会其余诉讼请求。案件受理费19,943.27元，由被告上海龙星结构工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。审 判 长  陈 锐审 判 员  姚 磊人民陪审员  徐玉兰二〇二〇年十一月十六日法官 助理  张蒙蒙书 记 员  张蒙蒙附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国企业破产法》第十六条人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。第三十条破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。