河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0882民初2571号原告：刘三元，男，1967年3月2日出生，汉族，住河南省沁阳市。委托诉讼代理人：王立新，河南杨庆军律师事务所律师。被告：成冬冬，男，1985年12月2日出生，汉族，住河南省沁阳市。委托诉讼代理人：胡泽林，河南亚太人律师事务所律师。原告刘三元诉被告成冬冬为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘三元及其委托诉讼代理人王立新，被告成冬冬及其委托诉讼代理人胡泽林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘三元向本院提出诉讼请求：1、判决解除2019年3月31日的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付从2020年4月1日至判决生效之日的房屋租赁费每月9000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月31日原被告达成协议并签订了《沁阳市宾馆房屋租赁合同》，合同约定被告租赁原告位于沁阳市宾馆北楼的房屋，租期3年，每年承包费10万元，每年的3月1日交纳下一年全年租金，逾期10日未交的，原告有权处置设备，并终止合同。合同签订后，被告交纳租金，原告将房屋交被告经营使用。2020年3月1日，原告开始催促被告交纳2020年的租金，被告以生意不好为由推诿，经多次催要，被告2020年7月15日给原告出具保证：“保证书我保证在2020年8月10日前将沁阳市宾馆北楼洗浴中心租金拾万元一次性付清特此证明如8月10日前未付一切后果自负保证人成冬冬2020.7.15”。到期后被告仍不能支付房租。根据合同约定，“每年的3月1日交纳下一年全年租金，逾期10日未交的，甲方有权处置设备，并终止合同。”为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告成冬冬辩称，请求人民法院依法驳回原告刘三元对答辩人成冬冬的诉讼请求；答辩人同意向原告支付2021年3月31日前租赁房屋一楼的租金15833.4元；原告刘三元应当继续履行租赁合同并按相关消防安全标准改造消防楼梯，待原告按相关消防安全标准改造消防楼梯并通过相关消防安全部门检查合格后，答辩人同意支付原告按相关消防安全标准改造消防楼梯并通过相关消防安全部门检查合格之日至2021年3月31日租赁房屋二楼租金；且本案诉讼费由原告承担。理由如下：第一、本案《沁阳市宾馆房屋租赁合同》不应当解除，应继续履行。首先，原告与答辩人订立的是合法有效的，该合同是原被告双方真实意思表示。并且合同约定的租赁期限为三年，现合同尚未到期，不符合合同解除的条件。其次，答辩人所经营的洗浴场所因新冠肺炎疫情及疫情防控措施影响已于2020年1月26日（农历大年初二）早上收到相关部门通知停止营业，直至2020年3月6日沁阳市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部办公室发布的沁防指办（2020）59号文件《关于进一步做好复工复产监管工作的通知》，答辩人经营的洗浴中心仍被排除在可以复工复产的行业以外。所以依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条之规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，故原告要求解除本案租赁合同没有法律依据。第二，应当免除答辩人2020年1月26日至2020年9月30日的租金。首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。××感染肺炎疫情发生突然，为了保护公众××××的标准采取了相应疫情防控措施。企业停产停工，居民居家隔离，从其产生和形成的突发性、传播和影响的广泛性及控制和阻断的艰巨性来看，新冠肺炎疫情确属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力。答辩人因新冠肺炎疫情不可抗力影响无法经营，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款之规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，故答辩人认为应当免除答辩人因疫情无法正常经营期间的租金。其次，因原告欠他人钱款，导致本案标的房屋的消防安全楼梯被他人拆除以及原告后来重新安装的消防楼梯不符合消防安全标准，导致答辩人经营的洗浴场所在可以复工时因消防安全问题一直无法复工。经答辩人多次催促，原告刘三元才于2020年8月份安排工人重新装上了廉价的消防楼梯。此后，答辩人准备开展正常经营时，2020年8月18日、2020年8月19日答辩人分别收到了沁阳市消防救援大队下发的《火灾隐患整改建议书》和沁阳市公安局怀庆派出所下发的《责令限期整改通知书》，答辩人才知道原告重新找人安装的消防楼梯距离高压线过近，不符合消防安全标准，如果不能限期整改，仍不能正常复工，答辩人向原告说明后原告以租金未付为由拒绝整改。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途”，本案中原告刘三元显然未能尽到出租人的基本义务，导致答辩人无法正常开展经营活动实现合同目的，由于该原因是由原告刘三元造成的，答辩人在此期间的租金也应当免除。第三，答辩人出具的《保证书》是无效的，是应当撤销的。首先，该《保证书》是答辩人在原告胁迫下出具的，不是答辩人真实的意思表示。2020年7月15日原告让答辩人到卡贝尔公寓的11楼物业办公室，要求答辩人向其出具保证书，答辩人不愿出具，原告一方不让答辩人离开，答辩人处于弱势地位下出于无奈只好出具了该《保证书》，故应属无效。其次，在疫情影响以及原告刘三元未能尽到出租人的基本义务，导致答辩人无法正常开展经营活动没有收入的情况下，答辩人出具的该《保证书》是不符合常理的，明显是显失公平的，是应当被撤销的。依据当事人陈述和经本院审查确认的有效证据，认定案件事实如下：原告作为甲方，被告作为乙方，双方于2019年3月31日达成协议并签订了《沁阳市宾馆房屋租赁合同》一份，合同约定：“一、甲方将沁阳市宾馆北楼一、二屋租赁给乙方使用（女桑除外），租赁期共三年，自2019年4月1日至2022年3月31日止。合同期满后，如甲方仍继续出租该房屋，乙方享有优先权；二、每年承包金额为人民币壹拾万元整（￥：100000元）；四、付款方式：自合同生效后当日，乙方一次性付清全年租金，以后每年应提前壹个月（3月1日）交纳下一年全年租金，逾期十日内还未交纳租金的，甲方有权处置设备，并终止合同；五、双方责任：甲方责任：1、甲方原有债务债权与乙方无关，甲方确保不因原有债务债权影响乙方经营；2、如因政府行为拆迁、整体出售等引发乙方无法正常经营，甲方退回乙方多余租金；3、甲方给乙方提供锅炉房地方，门前停车位。乙方责任:……六、七、……甲方：刘三元乙方：成冬冬2019年3月31日”。合同签订后，被告交纳第一年租金，原告将房屋交被告经营使用。被告遂对房屋进行装修，并用于洗浴中心经营使用。由于洗浴中心经营期间受新冠肺炎疫情影响较大，第二年租金交纳期限届满，经原告多次催促，被告未交付，并于2020年7月15日给原告出具保证：“保证书我保证在2020年8月10日前将沁阳市宾馆北楼洗浴中心租金拾万元一次性付清特此证明如8月10日前未付一切后果自负保证人成冬冬身份证号：2020.7.15”。到期后被告至今仍未支付租金。本院认为，（一）租赁合同应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原、被告双方就房屋租赁签订合同，并明确约定租金的交纳期限。被告未按期缴纳租金虽是事实，但由于受新冠肺炎疫情影响及疫情防控需要，被告租赁房屋长期未能正常经营使用，造成营业收入明显减少。最高人民法院在《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中指出：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。现原告以被告未按合同约定期限缴纳租金为由，主张解除租赁合同的诉讼请求，不符合相关法律精神，本院不予支持。被告辩称应继续履行合同的意见，本院予以采纳。（二）关于是否可以减免部分租金或者延期支付租金的问题。本案中，被告辩称同意向原告支付2021年3月31日前租赁房屋一楼的租金15833.4元；原告刘三元应当继续履行租赁合同并按相关消防安全标准改造消防楼梯，待原告按相关消防安全标准改造消防楼梯并通过相关消防安全部门检查合格后，同意支付原告按相关消防安全标准改造消防楼梯并通过相关消防安全部门检查合格之日至2021年3月31日租赁房屋二楼租金。经查，原、被告双方签订的租赁合同系房屋租赁合同，合同中并未约定所出租的房屋应提交符合承租方经营条件的房屋，被告承租原告的房屋用于经营，应就所经营的项目自主完成达到经营所需相关部门的要求标准，故原告依据消防楼梯的问题要求减免部分房租的辩称，没有事实及法律依据，本院对该辩称理由不予采纳。由于被告所租房屋用于经营洗浴中心，客观实际上该行业受新冠肺炎疫情影响较大，不能正常营业势必对其营业收入造成明显减少，符合《中华人民共和国民法总则》第一百八十条及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定适用条件，本院综合双方签订租赁合同目的、经济能力以及新冠疫情特殊情况等因素，酌情减免被告成冬冬二个月房租。对被告成冬冬的其他辩称理由，与本院查明的事实不符，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条之规定，判决如下：一、被告成冬冬于本判决生效后十日内支付原告刘三元2020年4月1日至2021年3月31日房屋租金83333元；二、驳回原告刘三元的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为1150元，由被告成冬冬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审判员  郭玉山二〇二〇年十一月二十三日书记员  马紫妍