广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初20255号原告：中山市盈昕进出口有限公司，住所地广东省中山市石岐区×××××××××××（2卡），统一社会信用代码91442000MA4UJA272M。法定代表人：潘焯秋，经理。委托诉讼代理人：谭燕婷，广东登鼎律师事务所律师。被告：龙巧云，女，1961年2月17日出生，汉族，住广东省中山市石岐区××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××543。委托诉讼代理人：陈阳武，广东瀛湾律师事务所律师原告中山市盈昕进出口有限公司（以下简称盈昕公司）与被告龙巧云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盈昕公司法定代表人潘焯秋及其委托诉讼代理人谭燕婷，被告龙巧云委托诉讼代理人陈阳武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盈昕公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的租赁协议；2.被告向原告退还押金1000元及2020年1月至2020年5月租金2500元；3.被告向原告支付违约金1000元；4.被告向原告赔偿办公物品一批，包括办公台铁制白色2张、木制1张，大理石母子吊灯一对，单车一部，干衣机一台，四轮小推车，电水壶1个，玻璃圆台1张，电脑显示屏，椅凳5张，文具架及办公用品一批等，共计价值7420元。事实和理由：原、被告于2016年11月20日签订租赁协议，约定：由原告承租被告位于中山市石岐区××××××××××2卡作为办公用途，每月租金500元；原告向被告交付1000元作为押金；租赁期间，如原告没有违约，被告不能单方面终止合同而收回房屋，否则被告除如数退回押金外，还必须赔偿1000元作为乙方的经济损失。合同签订后，原告每月按时向被告支付租金，被告也正常收取。2020年1月开始，因新冠肺炎疫情原因，原告未前往租赁地，后原告发现被告未经同意私自开门将原告的办公物品全部丢弃，并将该租赁物出租给第三方使用。原告要求被告将租赁物恢复原状，被告拒绝。被告龙巧云辩称，租赁合同已到期，不存在解除的问题。被告同意退回原告押金1000元，原告已支付的2020年1月至4月的租金，因该段期间原告已使用涉案房屋，不存在退还租金的问题。被告没有违约，不存在支付违约金1000元。原告诉请赔偿的办公物品，部分尚在涉案租赁物内，原告可以随时搬离。可以退回的物品包括：干衣机1台、四轮小推车、电热水壶、电脑显示屏、玻璃圆台、椅凳4张，另还有2张办公桌，但并不是铁制白色，而是纤维板电脑台，且该两张办公桌已经腐烂不能使用，被告已当垃圾丢弃。没有原告主张的吊灯、单车、文具架办公用品。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.龙巧云是位于中山市石岐区××××××××××2卡房屋的原权利人，盈昕公司自2015年起即向龙巧云租用该房屋，并就租赁该房屋支付了1000元押金。2016年11月20日，龙巧云作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的盈昕公司签订租赁协议（以下称为租赁协议一），主要约定：甲方将座落于中山市石岐区××××××××××2卡的房屋出租给乙方作办公使用，租赁期从2016年11月1日起至2019年10月31日止；租金每月500元，乙方须在每月5号前将当月租金交给甲方，如过期7天仍未交租金或不履行合同条款，甲方有权将合同终止；乙方在租用房屋时向甲方支付1000元款项给甲方作押金，该押金在合同期满，乙方将工商、租赁注销后，将房屋退还给甲方，甲方如数将押金返还乙方；在租赁期内，乙方负责水电费、税收、卫生费等有关使用和经营费用；在租赁期内，如乙方没有违约，甲方不能单方面终止合同而收回房屋，否则甲方除如数退回押金外，还必须赔偿1000元。该协议签订后，盈昕公司依约支付了租金。前述合同约定租赁期限内，龙巧云将该房屋转让给案外人陈雅婷、梁萤栩，案外人陈雅婷、梁萤栩已于2019年3月6日就该房屋领取了不动产产权证书，但龙巧云确认该房屋权利人变更后仍是由其作为出租人履行租赁协议一。前述合同约定的租赁期限届满后，龙巧云未提出不再向盈昕公司出租涉案房屋。2020年1月至5月期间，盈昕公司每月月初通过微信向龙巧云转账支付500元，均备注为当月租金，龙巧云收取有关款项后均未提出异议。2.前述租赁期限届满后，龙巧云作为出租人曾与盈昕公司签订过一份新的租赁协议（以下称为租赁协议二），落款日期为2020年1月8日，租赁协议左上角空白处标注有陈雅婷，协议内容除租赁期限为2020年1月1日至2025年12月31日、租金为400元外，其他内容与前述第一份租赁协议一致。租赁协议二上，甲方签名栏有龙巧云签名，但已划掉相应签名。盈昕公司称，2020年1月时双方准备到租赁所办租赁证，因疫情原因未能办妥，后2020年4月双方区租赁所办理时,发现产权人已发生变更；龙巧云表示涉案房屋产权人已变更为陈雅婷，但龙巧云仍有权处理涉案房屋，所以在租赁协议二上标注了陈雅婷的名字，但合同签章栏仍由龙巧云签名。龙巧云称，因双方打算到租赁所办理备案登记，租赁所要求产权人签订租赁协议，故龙巧云签名后又划掉了该名字，后盈昕公司知道龙巧云要将房屋出租给案外人而发生矛盾，新产权人拒绝与盈昕公司签订租赁合同。3.2020年1月2日，龙巧云通过微信向盈昕公司提出配1条涉案房屋的钥匙为该房屋重新拉电线。盈昕公司称，龙巧云实际上没有向其拿钥匙，后其于2020年5月发现龙巧云已将涉案房屋出租给了案外人使用，其遗留在该房屋内的物品也已被龙巧云擅自处置；考虑到龙巧云在2020年1月以重新装修、拉电线为由取钥匙，案外人就涉案房屋也进行了装修，其认为龙巧云在2020年1月时已将该房屋实际出租给案外人使用。龙巧云在第一次庭审时委托诉讼代理人称，涉案房屋没有重新装修，只是进行了简单的装饰。龙巧云在第二次庭审时委托诉讼代理人称，2020年1月时有新的租户想要查看涉案房屋，故在2020年1月2日的微信中提出让盈昕公司提供钥匙，后其于2020年4月带案外人到涉案房屋查看，于2020年5月将该房屋出租给案外人使用。龙巧云在本院组织双方就补充证据质证时委托诉讼代理人称，其在2020年1月18日带新租客查看涉案房屋；2020年1月并未就涉案房屋进行装修，只是搬了新的家具和摆了一些货柜之类；新租客是从2020年5月开始使用涉案房屋，搬家具的时间大概是2020年4月。诉讼中，盈昕公司与龙巧云就盈昕公司遗留在涉案房屋内的物品进行交接。交接情况如下：双方确认龙巧云已返还盈昕公司1部四轮小推车、1张玻璃圆台、1台电脑显示屏、2张椅凳；盈昕公司主张其原有的电水壶是不锈钢颜色，而龙巧云返还的电水壶是红色，盈昕公司因此不同意接收龙巧云移交的电水壶。龙巧云确认其未经盈昕公司同意即处置了盈昕公司遗留在涉案房屋内的物品，并称其发表答辩意见时记错，涉案房屋内并无干衣机，因新租户将部分椅凳弄丢，故只能返还2张凳椅。盈昕公司认为，办理物品交接手续后，龙巧云应返还而尚未返还的物品价值共计6720元，就其遗留在涉案租赁物内物品的价值，提交了部分发票。发票系2015年、2016年开具，仅反映为办公用品、办公桌椅，未能反映物品的具体数量、型号、规格等信息。龙巧云对发票的关联性均不予认可。4.诉讼中，龙巧云称，因盈昕公司承租涉案房屋后未支付租赁税、卫生费，其于2020年5、6月期间补缴了租赁税、卫生费，故盈昕公司2020年5月支付的500元应用以抵扣2015年至2020年5月产生的卫生费。为此，龙巧云以下证据：税收缴款书（税务收现专用），反映涉案房屋2019年11月1日至2020年1月31日个人所得税、房产税共计32.4元；广东增值税普通发票，反映涉案房屋出租住宅（2019年11月至2020年1月租金），每月400元，3个月价税合计1200元；广东通用定额发票，部分备注有卫生费，部分手书签注有涉案房屋的地址，注明金额的发票联反映金额共计360元；中山市石岐区办事处于2020年9月1日出具的证明，反映涉案房屋已缴纳2015度至2020年度卫生费，卫生费为8元/月。龙巧云称未注明金额的系手撕发票，每张为6元，涉案房屋卫生费8元/月，其现已提交的发票共计384元，另有部分2015年、2016年的发票找不到而无法提供。另，龙巧云提交了其与盈昕公司之间2020年5月14日的微信聊天记录，反映盈昕公司向龙巧云就涉案房屋租赁纠纷提出解决方案，龙巧云回复“于本月6号收到盈昕交来卫生费每月8元（注：租赁期5年零3个月实收到500元）”等内容。盈昕公司称，龙巧云从未要求其支付租赁税，且卫生费是按月或按季度支付，不可能一次支付，龙巧云是在本案争议发生后，单方面将其在2020年5月支付的租金转为卫生费，但其对此不确认，其支付的款项已备注是租金。5.龙巧云提交了其与涉案房屋现任承租人之间的微信聊天记录，反映：龙巧云分别于2020年1月18日、4月1日、5月1日各收取该承租人350元；龙巧云分别于2020年6月3日、7月2日、8月1日各收取新承租人400元；2020年9月1日，新承租人表示“9月房租已付现金”，龙巧云未予回复；2020年10月1日，龙巧云收取新承租人400元。龙巧云称，2020年1月18日收取的款项是租赁定金，其4月1日收取的款项是租赁押金，且1月18日收取的租赁定金也转为租赁押金；4月30日起收取的款项是租金，案外人起租时间是2020年5月。盈昕公司认为，2020年1月18日及4月1日的款项未备注性质，极有可能是租金；即使该两笔款项是定金，也表明龙巧云在2020年1月即与案外人建立新的租赁合同关系，龙巧云的该行为属于违约，自该行为发生之日起即不应收取盈昕公司租金；考虑到新承租人在2020年1月付款后，需要进行装修及疫情原因，期间没有付款的月份可能是因装修期、疫情对租金予以减免。6.龙巧云主张，盈昕公司承租涉案房屋只是作为工商登记地址，其将涉案房屋出租给案外人并不影响盈昕公司使用该房屋。就此，龙巧云提交了盈昕公司承租涉案房屋自2015年9月至2020年4月期间的电费明细，反映涉案房屋在该期间内并无电费产生。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。盈昕公司与龙巧云签订的租赁协议一系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。租赁协议一约定的租赁期限于2019年10月31日届满后，双方当事人没有续签租赁合同，但盈昕公司仍继续使用涉案房屋，龙巧云也继续收取盈昕公司租金，故租赁协议一继续有效，租赁期限为不定期。对于不定期租赁，双方当事人依法可以随时解除合同，现盈昕公司主张解除双方当事人就涉案房屋产生的不定期租赁合同关系，本院予以支持。龙巧云同意退还盈昕公司押金1000元，本院予以认可。关于违约金。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”在租赁协议一未解除的情况下，无论盈昕公司是否将涉案房屋作为办公场所，龙巧云均应保持涉案房屋符合办公用途的状态，否则其行为即构成违约。龙巧云在将涉案房屋出租给案外人之前，龙巧云与盈昕公司均未提出解除租赁协议一，龙巧云在其与盈昕公司之间的租赁协议一仍有效的情况下，擅自将涉案房屋出租并交付案外人使用，其行为构成根本违约，应承担相应的违约责任，盈昕公司主张龙巧云按照租赁协议一的约定支付违约金1000元，本院予以认可。关于租金的退还问题。对于盈昕公司2020年5月支付的500元，该款项支付时间、金额以及备注的内容均与盈昕公司所述系支付租金相印证，而龙巧云在双方产生本案争议后才提出该笔款项系抵扣卫生费，故本院认定盈昕公司该笔款项系支付2020年5月的租金，即盈昕公司已支付涉案房屋租金至2020年5月。虽然本案现有证据不能直接反映新的承租人实际承租或使用涉案房屋的具体时间，但龙巧云自认在2020年1月时已搬部分新家具和货柜进入涉案房屋，结合反映龙巧云于2020年1月向盈昕公司提及重新拉电线的有关内容，以及龙巧云收取新的承租人租赁费用的时间，可以反映盈昕公司作为承租人使用涉案房屋的合法权利已在2020年1月时受到侵害。同时，龙巧云在诉讼过程中对新的承租人查看涉案房屋的时间、新的承租人对房屋装饰的时间等问题的陈述上存在矛盾，龙巧云应就此承担不利的法律后果。因此，综合全案已查明的事实、龙巧云的违约程度以及盈昕公司的实际损失，本院认定龙巧云应向盈昕公司退回2020年2月至2020年5月的租金2000元。但由于本案租赁协议一已约定由盈昕公司承担租赁税费、卫生费，涉案房屋在租赁协议一签订后确实有租赁税费、卫生费产生，且盈昕公司并未支付该费用，本院认定龙巧云代为支付的盈昕公司自2015年9月承租涉案房屋至2020年1月期间的租赁税费、卫生费应由盈昕公司承担。经核算，有证据证明的该段期间的税费、卫生费共计456.4元（32.4元+8元/月×53个月），为减少双方诉累，本院认定该费用应从龙巧云退回的租金中予以扣减，故龙巧云实际应退回盈昕公司租金1543.6元（2000元-456.4元）。关于赔偿损失的问题。龙巧云在租赁协议一未解除的情况下即将涉案房屋另行出租给案外人使用，且未经盈昕公司同意即擅自处分盈昕公司遗留在涉案房屋内的物品。因现有证据无法反映盈昕公司留置在涉案房屋内物品的具体数量及实际价值，而龙巧云自认部分属于盈昕公司的办公物品已由其处置而无法返还，本院酌情认定龙巧云应赔偿盈昕公司办公物品损失1000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告中山市盈昕进出口有限公司与被告龙巧云之间就位于中山市石岐区××××××××××2卡的房屋所形成的房屋租赁合同关系；二、被告龙巧云于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市盈昕进出口有限公司退还押金1000元、租金1543.6元；三、被告龙巧云于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告中山市盈昕进出口有限公司违约金1000元并赔偿办公物品损失1000元；四、驳回原告中山市盈昕进出口有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费98元，减半收取为49元（原告中山市盈昕进出口有限公司已预交），由原告中山市盈昕进出口有限公司负担29元，被告龙巧云负担20元（被告龙巧云负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 姚 班二〇二〇年十一月二十日书记员 刘尉婷郭乐茹