福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初1123号 原告（反诉被告）：陈子生，男，1973年8月23日出生，汉族，住三明市梅列区。 原告（反诉被告）：李静，女，1980年10月12日出生，汉族，住三明市梅列区。 二原告的委托诉讼代理人：张健超、林莉莉，福建枫桦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：中国工商银行股份有限公司三明列东支行，社会统一信用代码91350400855585286A，住所地三明市梅列区和仁新村**。 主要负责人：黄友焦，行长。 委托诉讼诉讼代理人：陈建青，北京天驰君泰（福州）律师事务所律师。 委托诉讼诉讼代理人：高冰倩，北京天驰君泰（福州）律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）陈子生、李静与被告（反诉原告）中国工商银行股份有限公司三明列东支行（以下简称工行列东支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈子生、李静的委托诉讼代理人张健超、林莉莉，被告（反诉原告）工行列东支行的委托诉讼代理人陈建青、高冰倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈子生、李静向本院提出诉讼请求：1．判令工行列东支行向陈子生、李静支付三明市梅列区乾龙新村358幢A座一层5号、16号购房尾款534665.77元；2．判令工行列东支行支付陈子生、李静垫付三明市梅列区乾龙新村358幢A座一层5号、16号房产的契税和印花税393858.36元；3．判令工行列东支行赔偿陈子生、李静利息损失（以每月534665.77元为标准，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2020年4月30日起计至工行列东支行付清全部款项止）。诉讼过程中，陈子生、李静以工行列东支行已支付三明市梅列区乾龙新村358幢A座一层5号、16号房产的契税和印花税393858.36元为由，撤回第二项诉讼请求。事实和理由：2019年12月6日，陈子生、李静与工行列东支行签订合同编号为201912060005的《存量房买卖合同》及合同编号为201912060006的《存量房买卖合同》两份，约定：陈子生、李静将名下坐落于三明市梅列区乾龙新村358幢A座一层5号、16号房产转让给工行列东支行，房产成交价分别为1249628元、11110838元。合同签订后，陈子生、李静于2019年12月6日将上述房产过户至工行列东支行名下，并依约代工行列东支行垫付房产契税和印花税合计393858.36元。2020年1月13日，陈子生、李静向工行列东支行快递邮寄5号、16号房产的增值税专用发票，2020年1月14日，工行列东支行负责人黄友焦签收快递，并领取房产的增值税专用发票。根据《中国工商银行福建省支行三明人民路支行营业场所购置项目询价通知书》附件第6条约定，购买方税费由出售方先行垫付，房产过户至购买方名下后，出售方须向购买方提供国家税务部门增值税专用发票。购买方收到以上材料后半个月内支付全部购房款。但时至2020年3月30日，工行列东支行只向陈子生、李静支付部分购房款及增值税款合计11825800.23元，并在陈子生、李静起诉后（即2020年5月21日），工行列东支行将陈子生、李静垫付的契税和印花税393858.36元转至陈子生账户，工行列东支行至今仍拖欠陈子生、李静购房款534665.77元。 工行列东支行辩称，一、陈子生、李静主张的基本事实与实际不符，陈子生、李静无权要求工行列东支行支付5、16号店面剩余尾款。2019年起陈子生、李静与工行列东支行就三明市梅列区乾龙新村358幢A座一层5号、16号房屋买卖问题进行商榷，2019年11月19日12点08分，陈子生、李静在附件十《报价表》中确定5、16号店总购置价格11771872元，并备注同意工行列东支行提出的技术、服务、商务条款要求。随后于2019年12月6日协商一致签订《存量房买卖合同》（合同编号20191206005、20191206006），同日双方办理了5号、16号店面的产权转移手续。合同签订后，陈子生、李静一直未提交增值税专用发票，工行列东支行于2020年1月6日向陈子生、李静发出《关于增值税专用发票的函》，发票确认实缴税费为53928.23元，工行列东支行根据发票金额支付税款。合同签订后陈子生、李静一直拒不履行交房义务，致使工行列东支行无法对5号店面进行收益，造成工行列东支行经济上的重大损失。二、陈子生、李静主张工行列东支行支付5、16号购房尾款534665.77元，缺法律和事实依据。陈子生、李静在商榷过程中存在恶意欺诈，故意告知工行列东支行税费为5%，导致工行列东支行产生重大误解，合同总价与实际情况不符，陈子生、李静企图利用税费差额谋取不正当利益。根据工行列东支行提供的陈子生、李静签署的附件十《报价表》：购置价为11771872元，增值税为5%，总价12360466元，税费为588594元，陈子生、李静备注同意工行列东支行提出的技术、服务、商务条款要求。但陈子生、李静提供的增值税发票实缴为13125.71+4082.52=53928.23元，远低于陈子生、李静报价表中的增值税金额。陈子生、李静诉称的剩余尾款534665.77元，实际为双方对计税依据（即二手房买卖应以增值部分计算增值税）的错误认识产生的差额部分，所以房屋的总价双方达成的一致真实意思为实际成交价11771872元和相应的实际税费。陈子生、李静利用工行列东支行对计税依据的重大误解，主张工行列东支行承担税费的差额为购房尾款，意图谋取不正当利益，有悖于公平、正义原则。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫手段或乘人之危，使对方在违背真实意识情况下订阅的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。当事人请求变更的，人民法院或仲裁机构不得撤销。《存量房买卖合同》中合同总价是根据附件十《报价表》得出的，因报价表按照购置价计算增值价存在错误，而导致报价表中总价计算错误，所以《存量房买卖合同》中合同总价也存在计算错误。如果陈子生、李静在报价表中关于增值税的表述存在故意，导致工行列东支行对增值税金额存在重大误解，故请求法院按实际增值税缴付金额计算总价，对《存量房买卖合同》中关于成交价部分进行变更。三、陈子生、李静主张工行列东支行支付利息损失、缺乏事实和法律依据，应予以驳回。陈子生、李静的诉请第一项于法无据，其利息请求自然不应得支持。因为陈子生、李静延迟提交增值税发票，过错责任在于陈子生、李静，其应承担相应的责任。综上，陈子生、李静恶意提起诉讼，扰乱司法程序，违背公平正义原则，请法院依法驳回陈子生、李静所有诉讼请求。 工行列东支行向本院提出反诉请求：1．陈子生、李静承担逾期交付5号店面的违约金（以1190121.37元为基数，按银行同期贷款利率，从2019年12月12日起计算至2020年5月20日止）；2．陈子生、李静承担占用5号店面的租金费用，每月9464.02元计算（面积53.46平方米，每月每平方米177.03元，从2019年12月6日计算至2020年5月20日止）；3．陈子生、李静承担工行列东支行为减少损失进一步扩大而使用17号店面的租金费用107022.96元（每月29728.6元计算，从2019年12月6日计算至2020年3月30日止）。事实与理由：工行列东支行因经营需要购买三明市梅列区房屋，2019年起各方就5号店面、16号店面买卖事宜进行商榷。工行列东支行提供附件二《项目技术需要说明书》、附件三《项目服务要求说明书》、附件四《项目商务要求说明书》、附件十《报价表》给陈子生、李静，陈子生、李静于2019年11月19日12点08分回复确认5号、16号店面建筑面积528.79平方米，总购置价格（不含增值税）11771872元，增值税5%，总购置价格合计（含增值税）12360466元。同意贵行提出的技术、服务、商务条款要求。后各方于2019年12月6日签订《存量房买卖合同》。因《存量房买卖合同》属于房产交易中心提供的格式合同，且对房屋的交付约定不明，约定不明的情况下视为没有约定，另外根据附件二《项目技术需要说明书》中关于交房要求：房产交易过户后5日内，工行列东支行于2019年12月6日办理了5号、16号店面的产权转移手续，因此陈子生、李静应当于2019年12月12日前交付相应的房产，工行列东支行多次催促陈子生、李静交付5号店面，均未理睬，陈子生、李静已构成违约，应当承担相应的违约责任。直至2020年5月20日，在工行列东支行的再三催促下，陈子生、李静才配合办理了房屋交接手续，工行列东支行授权吴毓红、物业方肖辉平及陈子生、李静授权李青青三方签字确认房屋交接清单。综上，一、5号、16号店面总购置价（不含增值税）11771872元，建筑面积528.79平方米，其中5号店面53.46平方米，换算所得5号店面不含税购置价1190121.37元。陈子生、李静应承担工行列东支行相应的利息损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继承履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、陈子生、李静一直占用归工行列东支行单独所有的5号店面，应当按其之间的租赁费用的计算方式，支付占用期间的租金费用，5号店面53.46平方米，实际租赁标准为177.03元／月．平方米，每月9464.02元计算。三、因陈子生、李静一直拒不交付5号店面导致工行列东支行无法使用5号店面，为减少损失进一步扩大而使用17号店面，根据《合同法》第113条、《民法通则》第111条、114条规定，工行列东支行有权要求陈子生、李静承担其为减少损失进一步扩大而支出的费用。综上，陈子生、李静应当承担其不履行合同义务给工行列东支行造成的损失的违约责任。 陈子生、李静辩称，一、工行列东支行逾期支付5号及16号店面的购房款，截至今天庭审仍未付清，违约事实清楚、证据充分。1．陈子生、李静提供的《三明分行人民路支行营业场所购置项目商务要求说明书》附件四第6条明确：买卖合同签订后，房产过户至购买方名下后，并向购买方提供增值税专用发票。购买方收到以上材料后半个月内支付全部购房款。2．陈子生、李静提供的两份《存量房买卖合同》证明5号及16号店面的房产成交价为12360466元。3．陈子生、李静提供的不动产权证书证明工行列东支行于2019年12月6日取得5号及16号店面的产权。4．陈子生、李静提供的增值税专用发票及快递单证明2020年1月13日，陈子生、李静将5号及16号店面的增值税专用发票快递给工行列东支行的负责人。5．陈子生、李静提供的《借记卡账户历史明细清单》证明工行列东支行于2020年3月30日向陈子生、李静支付部分购房款及增值税款计11825800.23元，至今仍拖欠陈子生、李静购房尾款534665.77元。综上，根据《三明分行人民路支行营业场所购置项目商务要求说明书》附件四第6条约定，工行列东支行应在2020年1月28日前将5号及16号店面的全部购房款支付给陈子生、李静。但本案事实及证据证明截至今天庭审，工行列东支行仍拖欠陈子生、李静购房尾款534665.77元，违约事实清楚、证据充分。二、由于工行列东支行违约，陈子生、李静根据法律规定行使不安抗辩权，故其反诉请求理应被驳回。1．根据《合同法》第68条第1款规定，应当先履行债务的合同当事人行使不安抗辩权应当具备两个方面的构成要件：一是合同双方当事人因同一双务合同而互负债务；二是后履行方具备丧失商业信誉的情形。2．结合本案情形，陈子生、李静行使不安抗辩权的第一个构成要件，即陈子生、李静与工行列东支行互负债务，工行列东支行要支付购房款，陈子生、李静要交付店面。第二个构成要件“后履行方丧失商业信誉”，即工行列东支行具有丧失商业信誉的情形，即工行列东支行本应在2020年1月28日前将5号及16号店面的全部购房款支付给陈子生、李静。但截至今天庭审，工行列东支行仍拖欠答辩人购房尾款。鉴于工行列东支行“丧失商业信誉”的情形，陈子生、李静行使不安抗辩权，暂缓交付5号店面符合法律规定。故工行列东支行的反诉请求理应被驳回。对第三项诉讼请求，工行占有、使用17店面，又未支付租金没有依据。 陈子生、李静围绕诉讼请求依法提交了不动产权证书、《中国工商银行福建省分行三明人民路支行营业场所购置项目询价通知书》、《三明分行人民路支行营业场所购置项目商务要求说明书》、《存量房买卖合同》、《税收完税证明》、付款凭证、增值税专用发票、快递单、《律师函》、照片等证据。工行列东支行围绕诉讼请求依法提交了证《三明分行人民路支行营业场所购置项目商务要求说明书》、不动产权证书、《报价表》、《房屋交接清单》、《关于提供增值税专用发票的函》、《关于交付5号店面的函》、福建增值税专用发票、借记卡账户历史明细清单、《房屋租赁合同》、《补充协议》等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 一、本案经开庭审理查明以下事实： 1.2019年11月11日，中国工商银行福建省分行拟购置三明市梅列区乾龙新村358幢A座一层5号、16号房屋向陈子生、李静发出《中国工商银行福建省分行三明人民路支行营业场所购置项目询价通知书》，该通知的《技术需求说明书》中要求房产交易过户后五日内交房；《三明分行人民路支行营业场所购置项目商务要求说明书》中要求上门询价确定的单价为最终执行价格；购买方税费由出售方先行垫付，房产过户至购买方名下后，出售方须向购买方提供国家税务部门增值税专用发票。购买方收到以上材料后半个月内支付全部购房款。2019年11月19日，陈子生、李静在附件十《报价表》中确定5、16号店总购置价格（不含增值税）11771872元、增值税为5%、总购置价格合计（含增值税）12360466元。同时并备注“面积以实际产权证为准，若有误差按23375元/平方米据实结算，同意工行列东支行提出的技术、服务、商务条款要求”。 2.2019年12月6日，陈子生、李静与工行列东支行签订合同编号为201912060005的《存量房买卖合同》一份，约定陈子生、李静将名下坐落于三明市梅列区乾龙新村358幢A座一层5号房产（面积53.46平方米）转让给工行列东支行，房产成交价为1249628元；同日，双方还签订了合同编号为201912060006的《存量房买卖合同》一份，约定陈子生、李静将名下坐落于三明市梅列区乾龙新村358幢A座一层16号（面积475.33平方米）房产转让给工行列东支行，房产成交价为11110838元。两份合同均约定卖方在买方支付扣除定金外的购房款之日起30日内，将上述房产正式交付给买方。 3.2019年12月6日，陈子生、李静于将上述房产过户至工行列东支行名下，并代工行列东支行垫付房产契税和印花税合计393858.36元。 4.2019年12月24日，福建枫桦律师事务所接受陈子生、李静的委托，向工行列东支行发出《律师函》，要求工行列东支行支付购房款12360466元及代垫的契税和印花税393858.36元。2020年5月21日，工行列东支行支付该款。 5.2020年1月6日，工行列东支行向陈子生、李静发出《关于提供增值税专用发票的函》，要求陈子生、李静根据附件十《报价表》的购置价格和增值税金额在5日内向工行列东支行开具足额的增值税专用发票。否则，导致工行列东支行无法支付购房款的，由此造成的损失和一切法律责任由陈子生、李静自行承担。 6.2020年1月13日，陈子生向工行列东支行快递邮寄5号、16号房产的增值税专用发票，2020年1月14日，工行列东支行负责人黄友焦签收该快递。 7.2020年3月30日，工行列东支行向陈子生、李静支付购房款及增值税款合计11825800.23元。 8.2020年4月27日，工行列东支行向陈子生、李静发出《关于交付5号店面的函》，要求陈子生、李静在2020年4月30日前将三明市梅列区乾龙新村358幢A座一层5号店面交给工行列东支行使用。 9.2020年5月20日，陈子生、李静将三明市梅列区乾龙新村358幢A座一层5号店面交给工行列东支行。 10.2016年11月15日，工行人民路支行与众祥公司于签订《房屋租赁合同》。同日，工行人民路支行与众祥公司签订了《补充协议》，约定：实际面积数确定为707平方米，实际租金标准为177.03元／月．平方米。2019年6月11日，因陈子生、李静购买了三明市梅列区店面，与众祥公司、工行人民路支行、赵静签订《房屋租赁合同补充协议》，约定租赁房屋的权属人变更为陈子生、李静和赵静租赁合同项下的权利义务由陈子生、李静和赵静享有，每月租金125160元，其中陈子生、李静111774.6元／月，赵静13385.4元／月，租金按季支付。 二、本案双方当事人争议的焦点在于：工行列东支行是否还应支付陈子生、李静购房款的问题。 陈子生、李静认为，2019年12月6日，陈子生、李静与工行列东支行签订的两份《存量房买卖合同》，约定：陈子生、李静将名下坐落于三明市梅列区乾龙新村358幢A座一层5号、16号房产转让给工行列东支行，房产成交价分别为1249628元、11110838元，合计12360466元。附件十《报价表》体现单价为23375元/平方米，乘以5号、16号店面的面积528.79平方米，总成交价为12360466元。但工行列东支行只向陈子生、李静支付部分购房款及增值税款合计11825800.23元，至今仍拖欠陈子生、李静购房款534665.77元。 工行列东支行认为，2019年11月19日，陈子生、李静在附件十《报价表》中确定5、16号店总购置价格11771872元，并备注同意工行列东支行提出的技术、服务、商务条款要求。2019年12月6日双方协商一致签订两份《存量房买卖合同》，同日办理了5号、16号店面的产权转移手续。陈子生、李静提供的发票确认实缴税费为53928.23元，工行列东支行根据发票金额支付税款。陈子生、李静在商榷过程中存在恶意欺诈，故意告知工行列东支行税费为5%，导致工行列东支行产生重大误解，合同总价与实际情况不符，陈子生、李静企图利用税费差额谋取不正当利益。根据工行列东支行提供的陈子生、李静签署的附件十《报价表》购置价为11771872元，增值税为5%，总价12360466元，税费为588594元，陈子生、李静备注同意工行列东支行提出的技术、服务、商务条款要求。但陈子生、李静提供的增值税发票实缴为53928.23元，远低于陈子生、李静报价表中的增值税金额。双方最终房屋总价的一致真实意思为实际成交价11771872元和相应的实际税费。《存量房买卖合同》中合同总价是根据附件十《报价表》得出的，因《报价表》计算增值税存在错误，而导致报价表中总价计算错误，所以《存量房买卖合同》中合同总价也存在计算错误，请求法庭予以变更。 本院认为，陈子生、李静对《三明分行人民路支行营业场所购置项目商务要求说明书》的真性无异议，亦认可前述说明书中提出的技术、服务、商务条款要求。由此，《三明分行人民路支行营业场所购置项目商务要求说明书》应认定为案涉合同的组成部分。该说明书中确定了上门询价确定的单价为最终执行价格。陈子生、李静对《报价表》的真实性不持异议。按照常理判断，该《报价表》系工行列东支行向陈子生、李静询价后，陈子生、李静向工行列东支行作出的报价。陈子生、李静主张《报价表》中除了其签字外，其他均为工行列东支行书写，有违常理，本院不予采信。双方签订的《存量房买卖合同》系以《报价表》确定的价款为依据。《报价表》中的总价款由房屋总价款和增值税两部分组成。双方对房屋总价款为11771872元不持异议，分歧在于增值税是否应当据实计算。回到《报价表》，陈子生、李静在报价时，将增值税明确为5%。因国家课税项目较多，常人对课税标准无法精确掌握，工行列东支行基于信赖，误认为5%即为国家课税之标准，并在签订《存量房买卖合同》时予以认可，符合常理。由此，工行列东支行主张其在签订《存量房买卖合同》时对合同价款（增值税部分）存在重大误解的诉讼意见，本院予以采纳。案涉合同交易实际产生的增值税为53928.23元，与陈子生、李静报价存在出入。导致工行列东支行作出错误意思表示的原因，在于陈子生、李静报出的增值税额度不准确。由此，工行列东支行要求将合同价款按其真实意思表示调整为房屋总价款（不含增值税）11771872元和此次交易实际产生的增值税的总额，趋于合理和公平，应予以采纳。工行列东支行已向陈子生、李静支付11825800.23元，据此，陈子生、李静要求工行列东支行支付购房尾款的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，本院认为，工行列东支行案涉合同价款已付清，陈子生、李静行暂缓交付5号店面的理由不能成立。陈子生、李静与工行列东支行在《技术需求说明书》中约定房产交易过户后五日内交房，但嗣后双方签订《存量房买卖合同》变更该约定为“卖方在买方支付扣除定金外的购房款之日起30日内，将上述房产正式交付给买方”。工行列东支行于2020年3月30日付清购房款，陈子生、李静应于2020年4月28日将5号店面交给工行列东支行，但其于2020年5月20日才将5号店面交给工行列东支行，逾期21日，应承担相应的违约责任。工行列东支行要求陈子生、李静赔偿5号店的租金损失的诉求，合法有据，予以支持。工行列东支行以工行人民路支行与众祥公司于签订《房屋租赁合同》同地段单价每月每平方米177.03元。陈子生、李静按前述租金标准向工行列东支行赔偿损失的主张，趋于合理。5号店面积53.46平方米，逾期21日，工行列东支行的损失为6625元。陈子生、李静按同地段租金标准赔偿损失，已足以弥补工行列东支行之损失，且案涉合同双方未对逾期交付房屋约定违约金。因此，工行列东支行提出的其他诉请，缺乏理据，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、陈子生、李静应于本判决生效之日起三日内赔偿给中国工商银行股份有限公司三明列东支行损失6625元； 二、驳回陈子生、李静的诉讼请求； 三、驳回中国工商银行股份有限公司三明列东支行的其他诉讼请求。 本诉案件受理费13085元，减半收取6543元，由陈子生、李静负担3768元，中国工商银行股份有限公司三明列东支行负担2775元；反诉案件受理费915元，由陈子生、李静负担35元，中国工商银行股份有限公司三明列东支行负担880元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。 审判员  傅炳林 二〇二〇年十一月八日 书记员  韩双珠 附：本判决所依据的具体法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。