福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终4142号 上诉人（原审原告）：福建福能达人石股份有限公司，住所地：福建省南安市水头镇山前村********，统一社会信用代码：91350500MA2XRPAT7H。 法定代表人：郭银声，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林洪忠，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄琴，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：联美建材（泉州）有限公司，住，住所地：福建省南安市水头镇奎峰工业区一社会信用代码：91350583611558417L。 法定代表人：李敬祝，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈金助，上海协力（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕菲菲，上海协力（厦门）律师事务所律师。 上诉人福建福能达人石股份有限公司（以下简称福能达人石公司）与被上诉人联美建材（泉州）有限公司（以下简称联美公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初8839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 福能达人石公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持福能达人石公司的一审诉讼请求；二、判令联美公司承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对本案“合同目的”的认定错误。本案双方当事人的法律关系是租赁，联美公司与福能达人石公司签订合同的根本目的是收取保底租金，获取稳定的收益，超额租金回报只是合同的顺带目的且具有或然性。保底租金是确定的，超额租金回报是不确定性的，即使不确定性的回报无法实现，如联美公司能够获取确定性保底租金，其合同目的仍然可以实现。一审法院混淆了租赁关系性质与超额回报的概念，将“租金最大化”即超额回报作为案涉合同的唯一目的或根本目的，从而以“合同目的无法实现”判决联美公司享有解除权，显然与企业实际经营及市场规律相悖，也与双方签订合同的初衷即根本目的相违背，是错误的。二、福能达人石公司为市场经营主体，有权选择销售模式和业态，也有权基于促进产品销售的目的对租赁场地进行科学规划和布局，采取有别于传统销售模式的方式实现市场整体功能。一审中无论是联美公司提到的所谓的“铁板烧”还是“奇石馆”，都是福能达人石居于大板销售市场的充分调研而采取的具有文化蕴涵的销售模式，也是常见于高端装修市场的一种经营业态，目的是提升经营业绩。一审法院由于对新型销售业态模式不了解，将传统销售模式强加于福能达人石公司，得出“改变房屋用途”的错误结论，显然与事实不符。三、福能达人石公司已依约履行合同义务，按期提供交易数据并支付保底租金，不存在违约，一审判决错误，应予纠正。 联美公司辩称，一、案涉租赁期限内，福能达人石公司长期拒不按照双方租赁合同约定的时间和要求提供租金结算文件，并在联美公司催告后提供不真实结算文件、隐瞒销售量，福能达人石的该等行为直接导致联美公司依据租赁合同收取足额租金的合同目的无法实现，联美公司有权依据租赁合同约定解除合同。二、无论从联美公司一审向法庭提交的租赁场地实际租用情况（照片），还是双方一审庭审陈述，均可确认福能达人石公司存在擅自改变租赁场地用途，将租赁的石材大板市场用于其他用途的行为。福能达人石公司的该等行为亦导致联美公司无法依据合同约定取得合理的租金收入，无法实现合同目的，联美公司据此亦享有合同解除权。综上所述，福能达人石公司的行为已构成违约且导致联美公司合同目的无法实现，联美公司依法享有案涉租赁合同的解除权，联美公司于2019年6月10日向福能达人石公司发出解除合同，福能达人石公司于2019年6月12日收到解除合同通知，而双方未能在联美公司发出解除通知后90天内达成一致的解决方法，按租赁合同第8.4条约定，双方的租赁合同已于2019年6月12日解除。福能达人石公司要求继续履行租赁合同没有任何依据。综上，联美公司解除租赁合同具备充分的事实和法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 福能达人石公司向一审法院起诉请求：一、判令确认《福能达人石交流中心合作合同》继续有效，联美公司继续履行《福能达人石交流中心合作合同》；二、判令本案全部诉讼费用由联美公司承担。 一审法院认定事实：联美公司有位于南安市××镇××村××市场××平方米楼房一幢（三层）。2017年7月11日，联美公司（甲方）与福能达人石公司（乙方）签订《福能达人石交流中心合作合同》，约定联美公司提供位于南安市××镇××村××市场××楼房××幢以及租赁场地内相应设施供福能达人石公司使用，福能达人石公司则应按约定方式支付租金；第3章合作方式及付款方式3.1双方的合作方式为：甲方向乙方提供9235.82平方米的大板市场及建设面积1238.95平方米楼房一幢（三层）以及租赁场地内相应设施供乙方使用；3.2乙方在大板市场内展示的产品（无论在大板市场内直接销售或者在市场外销售的），每销售一平方米的石材（乙方控股或参股矿山产品数量不计入本合同约定，乙方应提供其控股或参股的矿山产品的清单、控股或参股的矿山的证明文件作为结算依据），需给甲方支付租金10.6元（含税），由甲方负责开具租金增值税专用发票给乙方；3.3乙方承诺每一租赁年度保底支付给甲方160万元（含税）人民币的租金。即乙方按照3.2条向甲方支付租金，若一年期满，乙方所付租金不足160万元（含税），则乙方必须补足至160万元（含税）给甲方，当本合同范围内石材销售量达20万平方米以上时，每增加一平方米按5.3元（含税）提取租金支付甲方，当年度（自租期开始后每365天为一个租赁年度）租金最高不超过350万元；3.4租金支付方式：租金为月结，即一个月结算一次。次月10日为结算日，以乙方进出料单据作为结算依据，甲方有权给予查看核实。乙方应于次月15日前支付上月租金。同时，甲乙双方应在每一个租赁年度结束后10日内，结算该年度乙方已付的租金金额。第4章项目合作期限：4.1合作期限自本协议生效之日起至租期届满之日止；4.2本合同项下的租期为十年，租期自三个月装修改造期限届满后开始起算。第7章违约责任7.1任何一方违反本合同约定，另一方可以要求或采取本合同和适用法律所允许的补救措施，包括要求继续履行、赔偿经济损失和承担违约责任。各种补救措施可以一并使用；第8章合同的生效、转让、变更、终止和解除8.4本合同可通过以下方式终止：8.4.1甲乙双方协商一致解除本合同；8.4.2甲、乙一方发生下列情形之一时，另一方可书面通知该方终止本合同：（ｃ）一方迟延履行本合同项下的义务或者有其他违约行为致使不能实现本合同之目的；（ｄ）在本合同项下的履行期限届满之前，一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务的；8.5合同的解除8.5.1一方根据第8.4.2条发出终止本合同的通知90天内，双方应努力协商解决引致发生通知的问题。如在此90天协商期满后，双方仍未能就此达成满意的解决方法，通知方在向另一方发出书面“合同终止通知书”后即可有效终止本合同的合同条款。合同签订后，联美公司即交付上述出租物给福能达人石公司进行使用。福能达人石公司将租赁场地一部分继续作为大板市场的用途，将另一部分场地用于开铁板烧餐厅、奇石展示厅。福能达人石公司每月应支付销售石材的租金低于应支付保底租金，联美公司即对福能达人石公司出库量提出异议。2018年5月8日，双方签订一份《补充协议》，约定变更租金支付方式，并共同确认截至2018年4月23日的已付租金、应补租金、开具发票义务，以及年度结算期限及方式等。2019年3月29日，福能达人石公司致函联美公司，请求依约确认2017年12月22日至2018年12月21日期间的租金及出库量，告知已按保底租金约定向联美公司付清租金及自2018年12月22日至2019年2月21日止的租金，并敦促联美公司依约开具合法增值税发票。联美公司对福能达人石公司所请求确认的出库量有异议，双方相互致函异议引起纠纷。2019年6月12日，联美公司向福能达人石公司送达《关于解除〈福能达人石交流中心合作合同〉的函》，主张解除合同。后双方多次协商未果。福能达人石公司遂向法院提起诉讼，请求判令确认《福能达人石交流中心合作合同》继续有效，联美公司继续履行《福能达人石交流中心合作合同》。在审理过程中，经一审法院多次对双方当事人进行调解，双方当事人对变更租金支付方式达成一致，但对违约责任承担条款未能达成一致。 一审法院认为，福能达人石公司与联美公司之间的租赁合同关系，当事人意思表示真实，内容不违反相关法律法规的强制性、禁止性规定，双方的合同关系合法有效，依法应受法律保护。根据合同约定，联美公司将位于南安市××镇××村××市场××楼房××幢的租赁标的物交付给福能达人石公司经营使用，用于经营大板市场，即本案租赁物的用途为经营大板市场。根据租赁合同的约定，福能达人石公司支付租金方式为（除约定保底租金外）按大板销售量计算并支付租金，最低保底租金为160万元，最高不超过350万元；即本案联美公司能否取得较高的租金收入直接与福能达人石公司销售石材大板的数量挂钩及其是否依约销售单据，在福能达人石公司未能把租赁场地全部用于经营销售大板市场石材时，福能达人石公司起诉前的经营过程也体现每月应支付经营销售石材的租金事实上也低于保底租金。福能达人石公司未能依约把租赁场地全部用于经营销售大板市场石材，致使联美公司不能实现合同目的，显然违约，故福能达人石公司应承担违约责任。根据合同中关于解除合同的约定和《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，联美公司有权解除合同。故福能达人石公司关于判令确认《福能达人石交流中心合作合同》继续有效，联美公司继续履行《福能达人石交流中心合作合同》的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予采纳。合同解除后，双方可根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定处理相关事实。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回福建福能达人石股份有限公司的诉讼请求。案件受理费117800元，减半收取计58900元，由福建福能达人石股份有限公司负担。 二审中，福能达人石公司提交如下证据：1．租赁场地现场照片及相关新闻报道、场地平面图，证明福能达人石公司对租赁场地的使用没有超出大板市场运营的范围，符合合同约定的租赁用途；2．租金支付统计表及付款通知单，证明自案涉合同成立以来，福能达人石公司始终严格履行租金支付义务，即使在疫情期间仍足额向联美公司支付租金；3．《世界石都·艺术创作与文化交流中心装修改造EPC总承包建设工程施工合同》《项目委托合同补充协议书》及付款通知单、《福能达人石公司办公室装修工程施工合同》《福能达人石公司办公室局部深化及中庭公共卫生间改造工程施工合同》及付款通知单、《福能达人石盒子展示区工程施工合同》及付款通知单、《2018福能中金源杯·全国室内设计大赛合作协议》及付款通知单，证明案涉合同签订后，福能达人石公司对租赁场地投入巨大，如任意判令解除合同，既不利稳定交易秩序，也会给福能达人石公司造成巨大经济损失，造成国有资产损失和市场资源的浪费；4．微信聊天记录，证明福能达人石公司已依约提供租金结算文件，联美公司提出疑议后，福能达人石公司也提出要求对方财务来核对。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方争议的证据，本院分析认定如下：租赁场地现场照片及相关新闻报道、场地平面图仅能证明福能达人石公司对租赁场地的使用情况，但无法证明是否改变租赁用途，对其证明力不予认定；租金支付统计表及付款通知单可以证明至2020年8月24日，福能达人石公司仍向联美公司支付每月保底租金；施工合同及付款通知书可以证明福能达人石公司为履行案涉合同投入大量资金；微信聊天记录，因福能达人石公司未提供原始载体核对及联美公司对其真实性未予认可，本院不予确认。经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，福能达人石公司与联美公司签订的《福能达人石交流中心合作合同》及补充协议系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效。在合同履行过程中，双方对于租金结算产生争议，联美公司单方发出通知要求解除合同。根据2019年6月10日联美公司向福能达人石公司发送的《关于解除福能达人石交流中心合作合同的函》，联美公司解除合同的原因是经多次催告，福能达人石公司在最后一次催告后30日内仍未按照要求向联美公司提供符合合同约定的加盖公司公章的库存明细表及进出料单据等结算文件并办理第一租赁年度租金结算。本院认为，在租赁合同中，出租方的根本目的是收取租金。本案福能达人石公司没有按合同约定的时间提供结算文件并办理租金结算，构成违约，但该违约行为没有影响联美公司合同目的的实现，属于一般性违约，不构成根本性违约。且双方当事人在合同中约定任何一方违反合同约定，另一方可以要求或采取包括要求继续履行、赔偿经济损失和承担违约责任在内的补救措施。故即使福能达人石公司不能按规定提供结算文件并进行租金结算，联美公司仍不能随意解除合同。关于联美公司发出的解除函是否有效的问题。合同解除权是形成权，合同一旦解除对双方当事人的权利义务影响巨大，故无论是法定解除权还是约定解除权的行使，都必须具备一定的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款规定主张解除合同，应当通知对方，合同自到达对方时解除。对方有异议，可以请求人民法院确认合同的效力。同时，合同8.5.1亦规定“一方依据第8.4.2条发出终止本合同的通知后九十（90）天内，双方应努力协商解决引致发生通知的问题，如在此九十（90）天协商期满后，双方仍未能就此达成满意的解决方法，通知方在向另一方发出书面合同终止通知书后即可有效终止本合同。在上述协商期内，双方有权暂停履行本合同项下的义务，并无需承担任何违约责任。”，即赋予对方九十天的异议期。根据福人达人石公司提供的《协商函》，可以证明双方当事人就《福能达人石交流中心合作合同》争议事宜进行友好协商初步达成修改合同的意向。因此，可以认定福能达人石公司收到联美公司发出的解除函后，合同并未马上解除，各方当事人仍可就合同解除问题进行磋商，双方能够达成一致意见，合同仍可继续履行。现福能达人石公司在异议期期满前诉至法院，联美公司发出《关于解除〈福能达人石交流中心合作合同〉的函》并不具备立即解除合同的法律效力。联美公司认为其向福能达人石公司发出的解除函已经生效，双方当事人签订的合同已经解除的主张不能成立，不予支持。同时，根据合同约定，本案讼争租赁合同的租期长达十年，福能达人石公司基于对合同履行期限的信赖，投入了大量的资金进行装修，联美公司发出解除通知时，租期尚未满二年，若此时解除合同，必将导致双方利益的显著失衡，给福能达人石公司造成巨额损失，产生不公平的社会效果。综上，可以认定本案双方当事人签订的租赁合同并未解除，应当继续履行，双方当事人应当在合同约定的框架内互谅互让、友好协商。 综上所述，福能达人石公司的上诉请求成立，依法应予支持。一审判决查明事实清楚，但以福能达人石公司未能依约把租赁场地全部用于经营销售大板市场石材，致使联美公司未能实现合同目的为由，判决双方租赁合同已解除不当。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初8839号民事判决； 二、福建福能达人石股份有限公司与联美建材（泉州）有限公司签订的《福能达人石交流中心合作合同》有效，继续履行。 一审案件受理费117,800元，减半收取计58,900元，二审案件受理费117,800元，均由联美建材（泉州）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林锡平 审判员  蒋秀华 审判员  李玮玲 二〇二〇年十一月十一日 书记员  杨雅真 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释）二)》 第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。