湖南省祁阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1121民初2852号 原告：倪双阳，男，汉族，1980年11月11日出生，住湖南省祁阳县。 原告：尹小红，女，汉族，1981年2月7日出生，住湖南省祁阳县。 委托诉讼代理人：孙群，湖南芙蓉律师事务所律师。 被告：湖南省鑫赋房地产开发有限公司，住所地祁阳县浯溪街道办事处浯溪南路。 法定代表人：陈泽斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邹小龙，湖南齐物律师事务所律师。 原告倪双阳、尹小红与被告湖南省鑫赋房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年8月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭与2851-2854号5案进行了合并审理，原告倪双阳、尹小红及其委托诉讼代理人孙群、被告湖南省鑫赋房地产开发有限公司委托诉讼代理人邹小龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告倪双阳、尹小红向本院提起诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房的违约金27826元；2、请求判令被告返还原告已经缴纳的水、电、燃气开户费16500元；3、请求判令被告承担诉讼费、保全费等全部诉讼费用。事实与理由：2016年12月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买位于祁阳县XX路X栋XX号房产，房屋面积为99.37㎡，单价为2840元，购买总价款为282211元。合同第十一条约定被告应当在2017年12月31日前向原告交房，逾期交房的，被告按照第十二条的约定承担相应的违约责任。原告实际收房日期为2019年6月8日，被告应当按照全部房价款日万分之二的标准向原告支付2018年1月31日至2019年6月8日逾期交房的违约金27826元。根据《商品房买卖合同》的第十条的约定，水、电、燃气的开户费用由被告承担，但被告要求原告向其缴纳了水、电、燃气开户费用16500元，被告应当予以返还。 被告辩称，1、祁阳县规委会延误规划研究审议金鼎名府规划建筑设计方案通过时间，导致涉案小区人防费增加，工程延期开工；2017年灯塔路道路提质改造，涉案小区总图设计被迫变更，导致竣工及交房一定程度延迟，加之政府机构改革和全年雨天达133天等不可抗力因素，导致工程竣工和验收延迟，被告对此不应承担违约责任。2、合同虽约定水电气开户费由被告承担，但该约定是被告聘请的销售中介公司在填写合同时将买方误写成卖方，系重大失误，事后，业主自愿交纳了水电燃气开户费，是双方对该合同条款的变更，同时，也符合我县及附近县区的商品房市场，水电气开户费均由买方承担的行业惯例。综上，请求法院从维护社会公平交易秩序，促进稳定的市场交易角度出发，依法驳回原告的全部诉请。 原告为支持自己的主张，向本院提供了下列证据：1、商品房买卖合同，拟证明：2016年12月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告位于祁阳县XX路X栋XX号房产，购买总价款为282211元。约定交房日期为2017年12月31日，被告违约则按全部房价款的万分之二每日的标准向原告支付逾期交房的违约金；水、电、燃气的开户费用由被告承担。2、公共维修基金收据，拟证明原告于2016年12月16日向被告支付了公共维修基金5962元；3-4、首付款收据、中国建设银行次之交易查询凭证，拟证明原告于2017年3月4日前向被告付清了全部购房款，被告已履行支付全部购房款的义务。5、水电燃气开户费收据，拟证明被告向原告收取水电燃气开户费16500元；6、收房通知，证明被告于2020年6月25日才通知7、8栋业主收房。被告对原告提供的证据1-5真实性均无异议，但认为虽然合同第十条约定开户费由出卖人承担，但在此后双方就费用的承担达成了变更协议，原告自愿缴纳16500元；虽然2020年6月25日才通知7、8栋业主收房，但被告在2018年上半年7-8栋竣工后就已经以电话微信口头的方式通知业主来收房。对上述证据的真实性本院予以采信。 被告为支持自己的主张，向本院提供了下列证据，原告质证和本院认证意见如下：1、被告提供的证据1-3、8-9：祁阳县城乡规划委员会会议纪要、关于县城部分楼盘完善报批手续和依法建设办公会议纪要、祁阳县城乡规划委员会会议纪要（2018年第8次）、祁阳县土地管理委员会会议纪要、祁阳县自然资源局会议纪要，拟证明祁阳县规委会延期通过规划建筑设计方案和总图变更方案、灯塔路提质改造等政府原因导致竣工延迟，交房延迟。原告对被告提供的证据1-3、8-9真实性无异议，但对证明目的有异议，认为这些因素均发生在原、被告签订《商品房买卖合同》之前，是可以预见的因素，不属于不可抗力。原告的质证理由充分，对该上述证据本院不予采信。2、对被告提供的证据4：晴雨表，2017年全年雨天达133天。拟证明鑫赋公司延迟交房系因不可抗力原因造成。原告对该证据的三性均有异议，真实性无从核实，且天气的晴雨变化并不属于不可抗力，是被告在确定地产开发工期、交房时间时是已经综合考虑了当地晴雨变化情况的。原告质证理由充分，对该证据本院不予采信。3、对被告提供的证据5：金鼎名府7、8号楼规划验收及竣工验收申请报告，拟证明金鼎名府7、8号楼在2018年2月份已经竣工并向祁阳县规划建设局申请验收，因机构改革等原因导致未能及时验收，延迟交付不是被告的原因。原告认为该证据为被告单方形成的证据，并不能证明被告在2017年12月、2018年3月有向祁阳县规划建设局申请验收。经本院核实，该事实属实，对该证据本院予以采信。4、对原告提供的证据6：金鼎名府业主徐兴元、陈大江、蒋新华房屋交接书，拟证明金鼎名府7、8号楼部分业主在2018年10月份即已收房装修。原告认为该证据与本案案件事实无关联，原告的质证理由充分，对该证据不予采信。 根据本院采信的证据，结合实际当事人的当庭陈述，本院认定事实如下： 2016年12月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买位于祁阳县XX路X栋XX号房产。合同第十条约定由出卖人负责办理水、电、燃气开通手续和承担相关费用，合同第十一条约定被告应当在2017年12月31日前向原告交房，逾期交房的，被告按照第十二条的约定，按日计算向原告支付全部房价万分之二的违约金。原告依约支付了全部购房款，涉案楼栋于2018年2月竣工，2018年3月，鑫赋公司申请竣工验收，2019年6月8日，被告向原告收取了16500元水、电、燃气开户费并出具了收据，同日双方办理了交房手续。 另查明，2014年5月27日，祁阳县城乡规划委员会2014年度第二次会议，通过了金鼎名府规划建筑设计方案。为提高道路的通行能力和建设标准，经祁阳县人民政府研究同意，祁阳县经开区启动园区灯塔路等道路提质改造工程，设计方案经祁阳县政府2017年第四次会议审议通过。改造后灯塔路道路红线宽度扩至60米，两侧建筑最少后退距离为5米。鑫鼎名府住宅小区项目位于灯塔路与浯溪南路交汇处西北角。2018年10月27日，祁阳县城乡规划委员会2018年第八次会议，通过金鼎名府住宅小区总图变更方案。2019年3月祁阳县人民政府启动政府机构改革。 又查明，2017年全年雨天133天，其中小雨69天，中雨14天，阵雨47天，大雨（暴雨）4天。 本院认为，原告倪双阳、尹小红与被告鑫赋公司在平等、自愿的基础上所签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。原告依约支付了全部的购房款，被告未依约按时交付房屋，已构成违约。双方在《商品房买卖合同》中对延期交房免责事由没有约定，因此，本案争执的焦点：1、被告鑫赋公司是否存在延期交房的法定事由；2、原告要求被告返还水电燃气开户费的诉请是否能得到支持。 关于焦点一：首先，关于鑫赋公司主张的祁阳县规委会研究审议金鼎名府规划建筑设计方案通过时间，灯塔路道路提质改造，机构改革等是否能成为延期交房的法定事由。不可抗力，是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。鑫赋公司作为金鼎名府小区的开发商，对小区周边配套设施的规划和建设应有预判并制定解决方案，并非不能预见，不可避免并不能克服的客观情况，同时，从鑫赋公司提供的证据来看，祁阳县规委会研究审议金鼎名府规划建筑设计方案通过时间，发生在合同签订之前，说明在签订合同之前，鑫赋公司对此事是知晓的，其在签订合同时完全可以将上述因素予以考虑，并合理确定交房时间，从而避免延迟交房的情况出现。祁阳县经开区园区灯塔路道路提质改造工程虽于2017年经县政府第四次会议审议通过，但涉案栋楼于2018年2月竣工，说明灯塔路道路提质改造工程对涉案楼栋建设影响不大。祁阳县人民政府于2019年进行政府机构改革，但政府机构改革并不影响或停止相关职能部门的工作，鑫赋公司仍可以申请相关部门对涉案小区进行房屋验收。故上述事项均不属于不可抗力，鑫赋公司的上述主张不能成立，本院不予支持。 其次，被告鑫赋公司主张的天气因素是否能成为延期交房的法定事由。双方签订的《商品房买卖合同》对何种天气造成无法正常施工没有约定，从被告提供的晴雨表来看，2017年当地全年雨天为133天，其中小雨69天，中雨14天，阵雨47天，大雨（暴雨）4天，符合当地的实际情况，2017年全年没有出现极端恶劣天气，导致工期延长，故鑫赋公司的上述主张不能成立，本院不予支持。 第三，关于交房条件是否成就及延期交房期限、违约金问题。鑫赋公司辩称于2018年3月申请竣工验收，但至今未提交涉案房屋已经相关部门验收合格的证据，鉴于原、被告双方已办理房屋交接手续，原告已实际收房的事实，涉案房屋应视为已验收合格。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告交房日期为2017年12月31日，原告于2019年6月8日实际收房，鉴于被告主张因不可抗力导致延期交房的理由均不能成立，故原告要求被告承担逾期交房违约责任的理由成立。根据合同约定，被告自2018年1月31日至2019年6月8日逾期交房的违约金27826元，违约金约定过高，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约金应当以不超过造成的损失30%为标准适当减少。鉴于被告延期交房给原告造成的损失，原告没有提供实际损失的相关证据予以证明，根据案件的具体情形，综合考虑业主的实际损失、被告的过错程度等因素，可酌情确定被告向原告支付违约金计币5565元。 关于焦点二：被告主张合同约定水电燃气开户费由被告公司承担系笔误，原告主张其事后缴纳水电燃气费不是自愿交纳，双方均没有提供证据证明其主张，对双方的主张本院均不予以支持。依据合同约定，被告应承担水电燃气开户费，但因原告事后缴纳了上述费用，且由买受方承担水电气开户费符合本县商品房开发企业的行业惯例，故对原告的缴费行为应视为双方对该条款的一种变更。被告收费行为虽与《中华人民共和国价格法》相关规定相抵触，但价格法系管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，双方关于水电燃气开户费的变更条款并不当然无效。原告要求被告返还水电燃气开户费的理由不能成立，本院不予以支持。 综上所述，原告倪双阳、尹小红的部分诉请成立。经审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限被告湖南省鑫赋房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告倪双阳、尹小红支付的逾期交房违约金为5565元； 二、驳回原告倪双阳、尹小红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费908元，减半收取454元，由原告负担363元，被告负担91元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  于杨宁 人民陪审员  于科锋 人民陪审员  唐海艳 二〇二〇年十一月十七日 法官 助理  唐银玲 书 记 员  李佳昕 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。