湖北省通山县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1224民初302号原告：徐志水，男，1967年7月9日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。委托诉讼代理人：夏敬全，通山县通羊法律服务所法律工作者。被告：湖北鑫鹰置业有限公司。住所地：通山县通大路乡吴田村。法定代表人：袁锋，湖北鑫鹰置业有限公司经理。委托诉讼代理人：程楷然，湖北仁贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈善贤，湖北仁贤律师事务所律师。原告徐志水与被告湖北鑫鹰置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，分别于2019年5月7日、2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告徐志水及其委托诉讼代理人夏敬全，被告湖北鑫鹰置业有限公司的委托诉讼代理人程楷然、陈善贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐志水向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告承担给付因其开发建设的兴业花园小区C栋601号商品房存在质量问题确需加固修复费用85574.19元。2、本案诉讼费用由被告方承担。事实和理由：2012年2月26日原、被告双方就被告位于通羊大道北侧开发兴建的兴业花园小区C栋601号住房买卖达成一致并成功签约。在交付购房款后，原告就成为C栋601号住房的业主。然而，令人难以置信的是，被告开发的位于洋都大道兴业花园小区C栋601号住房在被告承诺的保修期内出现墙面贯穿大梁开裂、阳台渗水、墙面、板底开裂等共十一处不同程度的质量问题，经过湖南大学土木工程建筑检测有限公司检测，确需加固修复。按照湖北嘉信工程造价司法鉴定所出具的嘉鉴字（2017）第002号《关于通山县兴业花园小区B、C栋房屋加固所需造价的鉴定意见书》的鉴定意见，原告所购住房加固修复费用为85574.19元。另外，由于原告所购住房加固修复期间，为方便施工还必须实行腾退清空住房。据此，全家人等还需在他处租房居住，以待加固修复完工。根据目前租房价格每月不低于500元，加固修复期约为2个月，仅此一项就造成原告的损失1000元。综上，原告认为，兴业花园小区C栋601号住房出现质量问题且在被告签约承诺的保修期内。依照法律规定，加固修复费用和给原告造成的其他损失一并应当归被告方全部承担。为了原告的合法权益不致继续受损，特具文诉请人民法院主持公道，依法裁判支持原告上述合法诉求。被告湖北鑫鹰置业有限公司辩称，一、原告房屋经过装修，其所述很多问题都是装修不当的问题。根据原告所述其墙体裂缝、门角开裂。房屋为框剪结构交付时为毛坯房，未经装修，根据相关规范，填充墙墙面应做饰面，室内表面宜采用粉刷石膏抹灰，且抹灰前需涂刷界面剂处理，装修前在墙体易磕碰磨损部位，不同材料交界部位等需做挂网等特别处理来防止房屋因热胀冷缩等自然现象导致裂缝出现，显然原告房屋装修时都并没有按照装修规范进行。二、房屋的主体结构无异常，填充墙微缝不属保修范围。涉案房屋为框剪结构，填充墙为加气砖。梁柱门窗框边墙体开裂要是适用新型建筑材料填充墙与混凝土浇筑的梁柱连接处因热胀冷缩形成的裂缝，不影响工程的质量。这种框剪结构房屋填充墙热胀冷缩的微缝不属于主体结构质量问题，不存在加固的问题，也不在房屋主体结构保修的范围内，开发商对此种裂缝不承担保修责任。出现这些微缝都是因自然现象等因素造成，但是如在装修时妥善处理，一般可以推迟裂缝出现时间。因此原告维修费的请求应予驳回。至于其所要求租房费用，首先我公司不承担保修责任，其次该种微缝只需简单注填恢复外观即可，没有搬出之必要，且没有实际发生，理应驳回。三、原告诉求已经超过诉讼时效。原告房屋早已交付，其没有提供证据证明裂缝出现具体时间，没有证据证明有直接向鑫鹰公司要求维修，也没有证据证明之后的时间有直接向鑫鹰公司主张权利。至今早已超过3年诉讼时效规定。综上，对于原告的诉讼请求请予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据，可以认定本案的事实如下：2012年2月26日原告为购买被告开发的兴业花园小区C栋601号商品房，双方达成合意后，签订了《商品房买卖合同》，并各自履行了交付房款和交付房屋的义务。原告取得该房屋所有权后对该房屋进行了装修入住，居住过程中，发现墙体开裂、阳台渗水等问题，即向被告反映该情况，并要求处理，双方未达成一致。2012年12月21日原告向通山县建设工程质量监督站投诉，该监督站收到投诉后派技术人员前往勘察，并作出了《关于兴业国际C栋1单元601室质量问题的处理意见》。原告再次要求开发商按照处理意见进行加固修复未果，并自行修复了该房屋出现的问题。同时，该小区其他业主均反映自己房屋出现了不同程度的质量问题，集体向县委县政府反映。县政府及城建部门组织协调后，兴业花园业主委员会委托湖南湖大土木工程检测有限公司对兴业花园B、C栋房屋进行主体结构安全性检测评定，2015年11月9日该鉴定机构分别对B、C栋房屋作出HD15-03-03-427(01)、（02）号《主体结构安全性检测评定报告》，2016年3月23日，通山县建设工程管理局委托湖北嘉信工程造价司法鉴定所对兴业花园小区B、C栋房屋加固所需造价进行鉴定，2017年10月24日该鉴定所作出421108126号《关于通山县兴业花园小区B、C栋房屋加固所需造价的鉴定意见书》。其中涉及本案原告加固修复的费用为85574.19元。本案在审理过程中，被告认为以上两次鉴定均系单方委托，被告没有参与，且造价报告中新增了许多修复项目与检测报告不符，偏离实际，价格过高，要求重新鉴定，并于2019年7月1日向本院提交《重新鉴定申请书》，要求对兴业花园小区C栋1单元601号房主体结构是否存在质量问题，如果存在主体结构质量问题进行修复的费用进行重新鉴定。合议庭评议后，为便于进一步查明涉案房屋的实际加固费用，兼顾公平公正，准许被告的重新鉴定申请，并将鉴定材料移送本院司法技术部门对外委托鉴定。2020年8月13日被告撤回鉴定申请，2020年8月14日本院司法技术部门向审理部门送达了《退卷函》。本院就湖南湖大土木建筑工程检测有限公司作出的鉴定意见向该公司征求意见，2020年10月12日湖南湖大土木建筑工程检测有限公司向本院作出《回复函》。房屋裂缝的原因同时存在不可避免的自然原因和施工质量原因，温差、材料收缩变形及屋面热胀冷缩变形属于自然原因，砂浆强度低，未设置钢丝网或玻纤布等防裂措施，钢筋间距偏大，保护层厚度偏大属于施工质量原因。房屋裂缝产生的主要原因是施工质量所致。同时，本院就湖北嘉信工程造价司法鉴定所（现已更名：湖北嘉信建设工程项目管理有限公司）征求意见，2020年11月3日该公司向本院作出《回复函》，答复内容：该加固工程造价汇总表显示B、C栋房屋的处理费为确需加固的费用，包含业主装修再行拆除的费用，包含拆除再行修复的材料及人员安装费用，如C栋601号房85574.19元，详见C栋质量问题处理费用第50-55页。本院认为，原告购买了被告开发的兴业花园小区C栋601号商品房，双方达成合意后，签订了《商品房买卖合同》，并各自履行了交付房款和交付房屋的义务。该合同不违反法律强制性规定，系双方自愿达成，双方合同关系成立，本院予以确认。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”本案中，因被告交付的房屋存在质量问题，属于瑕疵履行合同，应当承担瑕疵履行的违约责任。原告对质量问题进行修复后，有权要求被告承担违约责任。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”本案中，原告在发现质量问题，对问题部分进行了拆除后再次进行装修，系没有采取适当措施致使损失扩大，应对该部分损失承担过错责任。故对原告主张的85574.19元的加固修复费用，本院予以部分支持。对原告主张的腾退清空住房1000元未实际发生，故不予支持。综上，结合本案双方各自过错的大小，被告作为商品房开发者，对商品房质量问题应承担主要责任，即70%（59902.19元），原告作为商品房使用者，对没有采取适当措施致使损失扩大而应当承担次要责任，即30%（25672元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、限被告湖北鑫鹰置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告徐志水赔付59902.19元；二、驳回原告徐志水其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1939元，由原告负担581元，由被告湖北鑫鹰置业有限公司负担1358元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  李珍旦人民陪审员  袁观华人民陪审员  毛 熹二〇二〇年十一月十六日书 记 员  沈 维附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。