重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0108民初11269号原告：张梅，女，汉族，1968年1月13日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：唐永彬，重庆正智律师事务所律师。被告：重庆市裕佳房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪南路9号，统一社会信用代码5001082101187。（未到庭）法定代表人：吴元兵，男，汉族，1966年9月17日出生，住重庆市渝中区。（未到庭）被告：中国建设银行股份有限公司重庆南坪支行，住所地重庆市南岸区南坪西路26号，统一社会信用代码91500108903169309M。负责人：张逸，行长。委托诉讼代理人：沈春宇，重庆伟豪律师事务所律师。被告：彭向新，女，汉族，1969年7月1日出生，住重庆市江北区。被告：吴元兵，男，汉族，1966年9月17日出生，住重庆市渝中区。（未到庭）原告张梅诉被告重庆市裕佳房地产开发有限公司（以下简称“裕佳公司”）、中国建设银行股份有限公司重庆南坪支行（以下简称“建设银行”）、彭向新、吴元兵房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张梅及其委托诉讼代理人唐永彬，被告建设银行的委托诉讼代理人沈春宇、被告彭向新到庭参加了诉讼。被告裕佳公司、吴元兵经本院传票传唤，逾期未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张梅诉称，2003年6月30日，张梅与裕佳公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定裕佳公司将位于重庆市南岸区南坪南路11号江南明珠19-C号房屋出售给张梅，套内面积126.15平方米，成交价305635元。张梅按照合同约定支付了首付款、其他费用等。2003年12月，张梅与建设银行签订《借款合同》，约定张梅以上述房屋作为抵押，向建设银行借款213000元用于支付购房款。后裕佳公司将房屋交付给张梅使用至今。由于裕佳公司故意隐瞒了其在与张梅签订《重庆市商品房买卖合同》之前，已经与彭向新签订了虚假的买卖合同和借款合同，并将涉案房屋登记在彭向新名下的事实，导致张梅一直按月向建设银行偿还按揭贷款，但房屋却并未登记在张梅名下以及以张梅的名义抵押给建设银行。2006年4月18日，裕佳公司与张梅签订《补充协议》，约定裕佳公司从2006年1月起每月支付3500元补偿金至办理产权证时止，吴元兵承担担保责任。但至今都未办理产权证，故张梅起诉至法院，请求判令1、由四被告共同、立即将位于南岸区南坪南路11号江南明珠19-C号房屋产权办理至张梅名下；2、由裕佳公司一次性支付从2006年1月起每月支付3500元至产权证办理完毕时止（截止2020年10月止，暂计623000元），吴元兵承担连带责任；3、由裕佳公司支付逾期办证滞纳金（从2006年1月起至产权证办理完毕为止，以已付房款305635元为基数，按每日万分之六计算），吴元兵承担连带责任；4、要求建设银行退还张梅已支付贷款利息约150000元；5、本案诉讼费、律师费等由四被告承担。被告建设银行辩称，张梅针对建设银行的诉讼请求以及相关的诉讼请求不成立，应当予以驳回。首先，张梅与建设银行不存在房屋买卖合同关系，建设银行也不具有向张梅交付房屋以及协助过户的义务；其次，建设银行与张梅之间系金融借款合同关系，不属于本案买卖合同关系的审理范畴，在本案中，张梅要求退还贷款利息的请求，无法律依据，并且建设银行按照双方的贷款合同，按约足额发放了贷款，也不存在可以退还其还款利息的违约事由。被告彭向新辩称，张梅与彭向新之间不具有任何法律上的权利义务关系，张梅对彭向新不具有任何请求权基础，彭向新作为被告的主体不适格，彭向新不应承担张梅主张的任何责任，请求驳回张梅对彭向新的诉讼请求。被告裕佳公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。被告吴元兵未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2003年6月30日，张梅与裕佳公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定裕佳公司将位于重庆市南岸区南坪南路11号江南明珠19-C号房屋出售给张梅，套内面积126.15平方米，成交价305635元。付款方式为首付款92635元，余款213000元通过建设银行申请按揭贷款。合同同时约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，若因出卖人原因则由出卖人向买受人支付累计已付房款2%的违约金。2003年6月至8月，张梅向裕佳公司缴纳了房款、物管费、契税、转移登记费、抵押登记费、五通费等。裕佳公司已将涉案房屋交付给张梅使用。2000年9月9日，裕佳公司与彭向新签订《重庆市商品房预售（预购）合同》，约定裕佳公司将位于重庆市南岸区南坪南路11号江南明珠19-C号房屋出售给彭向新，建筑面积260.72平方米，成交价735621元。2000年9月，彭向新（借款方）与建设银行（贷款方）和裕佳公司（担保人）签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定彭向新向建设银行贷款500000元用于购房，建设银行将该款项直接支付给裕佳公司，彭向新将位于重庆市南岸区南坪南路11号江南明珠19-C号房屋抵押给建设银行。2000年10月，彭向新（借款方）与建设银行（贷款方）和裕佳公司（保证人）签订《个人住房借款合同》，约定彭向新向建设银行借款500000元用于购房，建设银行将该款项直接支付给裕佳公司。2005年9月28日，张梅作为乙方，与裕佳公司作为甲方、吴元兵作为担保方签订《协议书》，约定“一、甲方承诺由其负责解除与他人的商品房买卖合同，并办理该商品房与他人的抵押解除手续，甲方保证2005年12月30日前为乙方办理完房屋产权证书并交付乙方。二、甲方于本协议签订之日起向乙方支付伍万元人民币的赔偿金。三、若甲方未能按照本协议所约定履行义务，甲方承认至违约之日起每月另行支付捌仟元人民币给乙方作为罚金，并以法人代表吴元兵先生的个人财产作为履行以上承诺的担保。四、原《商品房买卖合同》与本协议有不一致之处的，以本协议约定为准”。2006年4月18日，裕佳公司作为甲方，与张梅作为乙方签订《补充协议书》，约定“1、因甲方的过错将出售给乙方的‘江南明珠’大厦19-C号房屋先抵押给了银行而导致房地产权证书至今未能办理到乙方名下，甲方自愿承担对乙方的经济补偿责任。2、甲乙双方约定每月补偿金按3500元予以按月支付，逾期按已交房款的0.6‰按日给付滞纳金，时间从2006年1月份开始计算。直至甲方将房地产权证书办理完毕并交付到乙方手中为止。首次支付为2006年4月20日（支付前4个月），以后为每月的25日止付清当月补偿金。在此之前所签协议与本协议有抵触的，以本协议为准。”另查明，位于重庆市南岸区南坪南路11号江南明珠19-C号房屋登记的产权人为彭向新，建筑面积296.09平方米，抵押权人为建设银行。关于张梅要求办理房屋权属转移登记的诉讼请求，庭审中，建设银行认为建设银行并非房屋买卖合同的向对方，并无配合过户的义务。彭向新认为彭向新与张梅之间并无房屋买卖合同关系，也无配合过户的义务。关于补偿金，张梅请求从2006年1月起至办证之日止，每月按3500元计算，由裕佳公司支付，吴元兵承担连带责任。庭审中，建设银行认为该费用与建设银行无关；彭向新认为该费用与彭向新无关。关于逾期办证滞纳金，张梅请求以已付房款305635元为基数，从2006年1月起至产权证办理完毕为止，按每日万分之六计算。庭审中，建设银行认为该费用与建设银行无关；彭向新认为该费用与彭向新无关。关于已付按揭贷款的贷款利息，张梅请求由建设银行退还约150000元。庭审中，建设银行认为建设银行没有违反双方借款合同的约定，不具备退还利息的合同依据，同时张梅主张退还利息应该由其自行举证，建设银行没有协助举证的义务。彭向新认为该笔费用与彭向新无关。关于律师费，张梅请求13000元，认为由于裕佳公司、建设银行、彭向新、吴元兵的共同过错，才导致了原告的损失。庭审中，建设银行、彭向新认为律师费既无合同依据，也无法律依据，同时张梅并未举示律师费的支付凭证，无法查证该笔费用真实产生，故不同意支付。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《协议书》、《补充协议书》、票据、《重庆市商品房预售（预购）合同》、《个人住房借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、重庆市南岸不动产登记中心房屋登记信息查询证明，以及当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证认证，足以认定。本院认为，张梅与裕佳公司签订的《重庆市商品房买卖合同》、《协议书》、《补充协议书》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，本院予以确认。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。现张梅按合同约定履行了付款义务，裕佳公司也向张梅实际交付了房屋，裕佳公司亦应当按约履行转移产权登记之义务。但由于涉案房屋现登记在彭向新名下，彭向新与张梅之间并不存在房屋买卖合同关系，故彭向新不负有向张梅履行转移产权登记的义务；同时由于涉案房屋并未登记在裕佳公司名下，裕佳公司亦无法履行转移产权登记之义务。现张梅要求办理转移产权登记，存在履行不能的情形，故对张梅要求转移产权登记的诉讼请求，本院不予支持。对于张梅请求的补偿金和逾期办证滞纳金。张梅与裕佳公司签订的《补充协议书》约定裕佳公司需向张梅支付补偿金3500元/月，该费用实为因裕佳公司未按期办理转移产权登记的逾期办证违约金；该协议书同时约定的逾期按已交房款的0.6‰按日给付滞纳金，从2006年1月起计算至房地产权证书办理完毕之日止，实为因裕佳公司未按期支付3500元/月而加重其赔偿责任的约定。该两项费用均系裕佳公司用于支付未按合同约定履行转移产权登记之义务而对张梅造成的损失，该损失的赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由于涉案房屋现存在无法办理权属转移登记的情形，且张梅并不要求解除合同，裕佳公司亦未到庭参加诉讼，造成无法处理的情形。另作为买受人的张梅，在购买商品房等重大事项时，应当审查其购买的商品房是否具备预售许可证、裕佳公司是否有权处置该房屋等，尽到审慎的注意义务；在发现涉案房屋存在无法办理权属转移登记的情形时，也应当及时行使自己的权利，并且避免损失的扩大。现张梅并未举证证明其具体损失，而双方约定的补偿金和逾期办证违约金经计算为9001.43元/月（3500元/月+305635元×万分之六/日×30天），如果照此计算，有违公平和扰乱市场经济秩序，故对张梅请求的补偿金和逾期办证滞纳金，本院酌情调整为以305635元为基数，从2006年1月起计算至房地产权证书办理完毕之日止，按日万分之五计算。由于该协议书上吴元兵并未作为担保人签字，故对张梅要求吴元兵承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。对于张梅请求的由建设银行退还已付按揭贷款的贷款利息约150000元的诉讼请求。由于本案诉争的法律关系为房屋买卖合同纠纷，张梅与建设银行之间系金融借款合同关系，与本案并非同一法律关系，本案不予处理。张梅可与建设银行另行协商或另案起诉。对于张梅请求的律师费13000元。由于张梅未提交证据证明该费用需由裕佳公司、建设银行、彭向新、吴元兵承担，故对张梅的该项诉讼请求，本院不予支持。裕佳公司、吴元兵在诉讼中未作答辩和提交证据，应当视为对自身诉讼权利的处分并承担举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由重庆市裕佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付张梅补偿金和逾期办证滞纳金（以305635元为基数，从2006年1月起计算至房地产权证书办理完毕之日止，按日万分之五计算）。二、驳回张梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由重庆市裕佳房地产开发有限公司承担（此款由张梅垫付，重庆市裕佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给张梅）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  龚 一审 判 员  鞠 劼人民陪审员  邢政义二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  蒋 聪