上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初8647号原告(反诉被告)：杨金苹，女，1983年4月16日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：阚卫民。被告(反诉原告)：上海辰靓贸易有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：魏金平，经理。委托诉讼代理人：黎祖江，上海捷铭律师事务所律师。原告(反诉被告)杨金苹与被告(反诉原告)上海辰靓贸易有限公司(以下简称辰靓公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年7月17日、2020年8月28日两次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)杨金苹的委托诉讼代理人阚卫民，被告(反诉原告)辰靓公司的委托诉讼代理人黎祖江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨金苹向本院提出诉讼请求：1、要求判令原、被告于2019年5月1日就上海市杨浦区周家嘴路XXX号美食城二层13号摊位(以下简称系争摊位)签订的《租赁合同》于2020年1月3日解除；2、要求被告返还原告进场费30,000元，退还租赁押金12,000元；3、要求被告赔偿原告经营损失费11,000元、员工用工费损失8,000元、食材损失1,000元，合计20,000元；4、要求被告向原告支付违约金10,000元。事实和理由：原告在2019年5月1日与被告签订了关于租赁系争摊位的《租赁合同》，约定：租赁期一年，自2019年5月1日起至2020年4月30日止，每月租金6,000元，“付三押二”，同时约定被告必须保障原告的使用权益；之后原告支付了相应的款项、购置了设备、食材，并对摊位进行了装潢。然而，被告并未按约履行其义务，导致原告多次歇工等待。甚至在2019年12月，被告单方面解除了双方的租赁合同。故现诉至法院，请求判如诉请。被告辰靓公司辩称并反诉称，不同意原告诉请，确认原、被告双方就系争摊位的《租赁合同》的终止日期是2020年1月5日。停业通知是被告于2020年1月3日向所有经营户发出的，系争房屋在内的所有经营户确定为2020年1月5日正式停止营业，租赁关系正式终止，并要求各租赁承租户自行搬离设备，场地目前还在，但已处于无人经营状态。系争摊位所在场地和房屋所有权属于案外人中国铁路物资上海公司(以下简称中铁公司)，中铁公司将其出租给了案外人上海爱莲超市有限公司(以下简称爱莲超市)，系争房屋所在的上海市杨浦区周家嘴路XXX号美食城位于该幢房屋的二层。爱莲超市于2019年3月与被告就周家嘴路XXX号美食城房屋的租赁事宜签订了租赁合同，交房日期为2019年3月,合同约定2019年4月1日至2019年4月30日期间为免租期，2019年5月1日起正式起租，租期三年，期限自2019年5月1日起至2022年4月30日止。被告收到房屋后自行对美食城房屋进行装修分割，分割成15、16家小摊位对外招租，原告租赁了第13号摊位，作为餐饮使用，美食城也均是作为餐饮业态对外招租的，被告对外招租的房屋用途是餐饮，原告与我方签订租赁合同属实。原告于2019年4月份进场，原、被告的《租赁合同》约定租期为1年，自2019年5月1日起至2020年4月30日止。2019年5月1日至2020年1月5日期间被告已将系争摊位交付原告租赁使用，按照合同约定原告支付租金的方式是“付三押二”，但是原告只支付了第一次的租金和押金，此后未再支付后续的租金，包括美食城的其余商户也存在拖欠租金的情况。作为被告需要按照与爱莲超市签订的租赁合同的约定履行付款义务，但是基于美食城小租户存在拖欠租金的状况，导致被告无法按照与爱莲超市的租赁合同的约定履行向爱莲超市支付租金的合同义务，致使爱莲超市在2019年11月6日提出解约通知。在爱莲超市向被告提出解约通知后，被告与爱莲超市多方协商，最终确认2020年1月3日向美食城全体小租户发出停业通知，于2020年1月5日停止营业，终止租赁关系。因我方资金困难，无法向爱莲超市结算相关费用，故双方的解约手续和后续结算手续目前尚未办理，爱莲超市也未向法院提起过租赁纠纷的诉讼。因为是原告的违约行为导致合同解除，应当是原告赔偿我方的损失，我方要求原告向我方支付租金，原告拖延了5个月的系争摊位租金没有支付，导致我方无力经营，只能解除与爱莲超市和原告的合同。故现提起反诉：1、要求反诉被告支付反诉原告2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金36,000元，扣除反诉被告已经支付的12,000元押金，剩余24,000元要求反诉被告予以补付；2、要求反诉被告支付反诉原告解除合同解约违约金10,000元；3、本案反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实理由：反诉原、被告于2019年5月1日签订《租赁合同》，内容关于系争摊位，合同规定双方租赁期为一年，自2019年5月1日起至2020年4月30日止，每月租金6,000元，租金“付三押二”；合同约定反诉被告未按约交付租金超过5天的，反诉原告有权解除合同；合同约定迟延交付租金的，按月租金30%支付违约金，一方违约解除合同的，支付违约金10,000元。双方签订合同后，反诉原告按约交付了房屋，反诉被告仅支付了2个月租金12,000元、押金12,000元和进场费30,000元。但反诉被告支付第一笔租金后再未向反诉原告支付租金，反诉原告因此无力支付大房东的租金，被迫于2020年1月关闭了美食城。由于反诉被告的违约行为使双方的合同无法履行，反诉被告应承担违约责任，故提起反诉。反诉被告杨金苹辩称，不同意反诉原告的反诉诉请。我方没有拖欠反诉原告的房租，因为反诉原告没有全面的履行双方约定的交房条件，导致反诉被告无法实现经营餐饮的合同目的，双方口头约定，已付租金顺延至证照交付之日起计算，也就是从2019年9月1日起正式计算租金，因此反诉被告不欠反诉原告的租金。同时，反诉被告交付的押金只是按照交易习惯对水电煤等其他杂物的担保，反诉原告无权进行扣除。由于反诉原告未能按期交付正常使用的经营场所，是其违约并不是反诉被告违约。反诉原告在2019年12月公开告知所有经营者和顾客终止租赁关系，是反诉原告构成违约。本院经审理认定事实如下：2019年5月1日，原告杨金苹作为承租方(乙方)与作为甲方(出租方)的被告辰靓公司签订一份《租赁合同》，合同约定：甲方将其享有出租权的位于上海市杨浦区周家嘴路XXX号美食城13号摊位房屋出租给乙方使用，租赁房屋用途约定为乙方租赁房屋作为经营餐饮使用。租赁期为1年，自2019年5月1日起至2020年4月30日止。租金及支付方式约定：租金为每月6,000元，乙方于签约之日向甲方支付进场费30,000元整，租金按3个月方式支付，以付3押2的方式支付第一笔租金，双方合同期满或者其他方式不再承租时，甲方应于当日退还押金。甲方的权利与义务条款约定：1、甲方必须保证其对出租房屋享有使用的权利，以确保该租赁协议的有效性；2、在甲方将房屋交付给乙方使用之前，应负责将所租赁房屋配备水(包括消防的进水口)、电等基本设施，其所有权归甲方所有；3、甲方有权依据合同约定的内容收取租金；4、甲方提供足额的电量和水量，费用乙方承担；5、乙方因经营的需要办理各种许可证件的，甲方应予以配合协助(包括提供各种所需的资料)。乙方的权利与义务条款约定：1、乙方按照本合同约定使用房屋，不承担房屋自然损耗的赔偿责任；2、乙方在不破坏房屋原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修，甲方不得干涉；3、在租赁期内，该房屋所产生的水、电、卫生费等一切费用由乙方自行承担；4、乙方应对该房屋内(除房屋主体结构及防水)经营相关的设施设备维护且可以正常使用。合同的变更和解除条款约定：1、乙方未按约定期限交付租金，超过5天以上的，乙方从事违法犯罪活动的，甲方有权解除合同；2、甲方出租的租赁房屋主体结构存在缺陷，危及安全的，乙方有权解除合同；3、在租赁期限内，有下列情况之一的，双方均可变更或者解除合同：(1)甲、乙双方协商一致，书面变更或解除本合同；(2)在租赁期间，乙方承租的房屋被征收、征用或被拆迁的；(3)因地震、台风、洪水、战争或其它不可抗力的因素导致该房屋及其附属设施损坏，造成本合同在客观上不能继续履行的。违约责任及赔偿条款约定：1、乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按月租金的30%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失；2、如乙方单方面解除合同的，应当向甲方承担违约金1万元；3、如甲方单方面解除合同的，应当向乙方承担违约金1万元。合同并约定：甲方保证对该厂房有合法的租赁权利，乙方同意甲方对该厂房有随时安全检查及合法使用的权利，乙方必须保证该厂房的安全及合法使用。《租赁合同》签订后，杨金苹于2019年5月1日向辰靓公司支付54,000元，辰靓公司并向杨金苹出具收据3张，收据上分别载明：收到杨金苹押金12,000元、租金(2019年5月1日至2019年7月31日)12,000元、进场费30,000元，收款方式均为现金。杨金苹向本院提交的被告组建的周家嘴路XXX号美食城各租赁摊位经营商户微信群的微信聊天记录显示：2019年5月30日下午13：48，租赁经营户“孩爸”询问：“明天能开吗？”。2019年5月31日晚上21：05，辰靓公司工作人员“陈卫雷”通过微信通知：“重要通知，各位商户，明天美食城正常营业，请各商户赶紧准备食材。”租赁经营户“诸葛邓”回复：“太突然了。”2019年6月6日下午13：04，租赁经营户“鱼忘七秒”在微信群中询问：“今天怎么说？”2019年6月6日下午14：28，租赁经营户“小利哥”在微信群中称：“我们都等通知。”2019年6月6日下午15：20，“陈卫雷”告知租赁经营户：“先停一下吧，这两天弄好了再说，正好这两天上海这边也大检查，你们也体谅下。”租赁经营户“刘静”询问“陈卫雷”：“那今天晚上还能不能干，我们的东西怎么办？”“陈卫雷”回复：“停几天吧，冰箱里先放一下吧，整个上海都大检查，等两天吧。”2019年6月21日下午13：41，辰靓公司工作人员“吕忠锐”在微信群中通知租赁经营户：“各位商户，为了美食城月底前后左右的正式开业，下星期工商部门负责人来我们美食城检查工作，为了配合检查，请各位商户明天上午十点左右到美食城把自家商铺有些物品放入指定的仓库，等检查完了再拿出来，还有健康证没办的人，明天过来带好身份证复印件来登记(只要是在美食城的工作人员都需要办理)，星期一统一去河间路办理，谢谢大家的理解和支持。”2019年6月30日中午12：49，“陈卫雷”在微信群中通知各商户：“每家把自己家里清理干净，墙面地面，明天验收。”2019年7月28日晚上19：41，租赁经营户“玩不起”在微信群中称：“那边房租8月14号到期，如果还没有头绪，俺就要搬走了，交三个月的房租就住一个月不到！”2019年7月31日下午15：22，租赁经营户“玩不起”在微信群中询问：“老板现在怎么样了？1号开得了业不？”2019年8月20日晚上20：58，租赁经营户“过”在微信群中询问：“老板，今天20号了，店铺现在怎么样了，说说情况吧。”2019年8月22日下午13：37，租赁经营户“诸葛邓”在微信群中称：“很快就能开了。”租赁经营户“小利哥”回复：“早都说很快了。”2019年8月22日下午16：39，“陈卫雷”在微信群中上传了1张《食品经营许可证》照片。租赁经营户“鱼忘七秒”随即在微信群中询问：“什么情况？弄好了吗？”“陈卫雷”回复“鱼忘七秒”：“对的，证照已经下来了，大家准备下，这几天准备开业，明天晚上5点到超市开个会。”2019年11月6日，爱莲超市向辰靓公司发送一份《解除合同通知函》，载明：贵我双方于2019年5月1日签订了《店铺/专柜租赁合同》，约定贵司作为乙方承租我司(甲方)位于上海市周家嘴路XXX号的租赁铺位。2019年10月30日我司致函贵司，要求贵司在收到函件后两日内支付拖欠我司2019年8月至2019年10月租金55,980元，物管费83,970元，电费30,000元，但截至今日我司仍未收到贵司拖欠的前述费用。鉴于贵司持续严重的违约行为且拒不予以纠正，现我司郑重致函贵司：双方的租赁合同立即解除，请贵司按照合同约定立即将租赁区域内的物品搬离，否则视为贵司已经放弃该租赁区域内的所有物品，由此产生的一切责任及相关费用由贵司承担。对于贵司拖欠租金等费用的违约责任，我司将保留通过法律途径予以解决的权利，以维护我司合法权益，届时贵司除要按照合同约定支付拖欠费用还需承担相应的违约责任。2020年1月3日，辰靓公司在系争摊位所在的上海市杨浦区周家嘴路XXX号美食城处张贴一份《通知》，载明：各位客户，本美食城由于内部整改，定于2020年1月5日停止营业，给各位造成的不便敬请谅解！另查，日期为2019年8月13日的加盖有上海爱莲超市有限公司公章的一份《指定(委托)书》上载明：指定(委托)陈为雷向食品药品监督管理部门办理上海爱莲超市有限公司周家嘴店的食品经营许可申请相关手续。申请日期为2019年8月13日的一份编号为2-4606的《食品经营许可申请书》上载明：名称为上海爱莲超市有限公司周家嘴店，并加盖了上海爱莲超市有限公司公章。日期为2019年8月13日的加盖有上海爱莲超市有限公司公章的一份《食品经营许可申请表》上载明：名称为上海爱莲超市有限公司周家嘴店，住所在上海市杨浦区周家嘴路XXX号，经营场所位于上海市杨浦区周家嘴路XXX号二层，经营面积311平方米，产权人为中国铁路物资上海公司，房屋使用期限3年，房屋使用方式为租赁；主体业态为餐饮服务经营者，中型饭店，就餐座位84座；经营项目中的“除现制现售”包含热食类食品制售和自制饮品制售。受理日期为2019年8月14日的一份《食品经营许可申请审核意见表》上载明：名称为上海爱莲超市有限公司周家嘴店，住所在上海市杨浦区周家嘴路XXX号，经营场所位于上海市杨浦区周家嘴路XXX号二层，已现场核查，受理意见为“同意受理”。日期为2019年8月21日的上海市杨浦区市场监督管理局《食品经营许可现场核查笔录》上载明：申请人为上海爱莲超市有限公司，申请项目为餐饮服务，检查地点周家嘴路XXX号二层，检查时间为2019年8月21日，检查记录中明确：该企业为中型饭店，总面积为323.4平方米，其中档口为14个，热食类食品档口为13个，面积为137平方米，饮品档口为1个，面积为14.9平方米。再查，爱莲超市作为出租方(甲方)与作为承租方(乙方)的辰靓公司于2019年1月签订一份《店铺/专柜租赁合同》，合同第二条租赁区域的位置、面积及装修、设施约定：合同所约定的租赁区域仅指座落在上海市杨浦区周家嘴路XXX号甲方购物中心店内的租赁柜台/铺位，甲方租赁给乙方的租赁区域出租面积共计约311平方米。合同第三条租赁用途约定：该租赁区域的用途为餐饮；乙方承诺在租赁区域内经营商品或提供服务的范围应与其营业执照上工商行政部门核定的经营范围一致；乙方保证全部租赁区域365天全年均正常营业，营业时间为7：30至22：00；乙方保证其所销售或展示商品的质量，并承担由该商品质量引起的一切责任，乙方须提供该商品的生产许可证、销售许可证及有效的质检报告，乙方保证不销售无商标、无生产厂家厂名、厂址、电话的产品；乙方保证对所陈列或销售的商品使用合法的商品名称、商标、商号(或公司名称)及服务标志；乙方保证已经得到所销售商品的著作权、商标权、肖像权、专利权或相应的合法使用授权，并应主动向甲方出示相应的证明文件。合同第四条资格审查约定：乙方应具有合法经营资格，乙方应在本合同生效后一个月内及时向有关工商行政管理部门申请取得公司或个体工商户营业执照，如因乙方未取得或未及时取得营业执照给甲方造成损失的，乙方须负责赔偿；乙方为公司或个体工商户的，应在本合同签订前向甲方出示下列文件原件由甲方审核，并提供其复印件供甲方备案：1、营业执照副本；2、税务登记证；3、法定代表人授权委托书；4、国内外代理商的代理资格及授权的协议或证明；5、注册商标证书；6、卫生许可证；7、专利权证书及专利权授权证明；8、质量检验合格证；9、其他必要的文件。乙方设立分支机构的，亦必须于本合同生效后一个月内及时取得分支机构营业执照。乙方承诺，租赁期限内无论乙方是否已取得在该房屋合法经营的各类证明、批文或经营许可证、授权等，均不影响乙方在本合同项下的付款义务。合同第五条租赁期限约定：该租赁区域租赁期限共36个月，自2019年5月1日起至2022年4月30日止；该租赁区域装修免租期自2019年4月1日起至2019年4月30日止。2020年4月7日，原告杨金苹具状来院，作如上诉请。审理中，杨金苹向本院提交门头招牌装潢收据、经营设备及食材的购物单据，证明原告杨金苹为了经营所购置的设备合计金额为4,451元，装潢门头招牌支出1,200元，购置的食材费用4,353.43元，杨金苹提供的损失部分现有凭证的款项合计金额为10,004.43元。辰靓公司认为门头招牌是原告自行安装，辰靓公司当时不知情，确认杨金苹购置了进行餐饮经营的相关设施设备和食材，但是上述设施设备杨金苹已经全部自行搬离，食材已在2019年12月全部消耗完毕。审理中，杨金苹另向本院提供一张日期为2019年11月2日的陈为雷向爱莲超市发送的《回函》，该《回函》载明：我与贵司签订的租赁合同，租赁期2019年5月1日至2020年4月30日，租赁合同签订后在办理营业执照过程中，因签订合同的日期远超过贵司与大房东中铁公司合同的日期(中铁日期与贵司合同到2022年3月31日)和拖欠中铁公司房屋租金。贵公司和我签订的合同也未得到中铁公司的许可，在我营业执照办出来的情况下，中铁公司发函至杨浦区市场监督管理局暂停发放食品经营许可证给我。我因无证被杨浦长白市场监督所通知停止经营(2019年5月12日至2019年8月29日)，2019年7月份，新任店长万思硕口头向我提出2019年8月份要付下一季度租金。我于2019年7月22日正式向万思硕店长递交了“关于延期进场的申请”。要求正式计租日从2019年5月1日变更为2019年9月1日。后通过协商，贵司的食品经营许可证在2019年8月22日才办理下来。我于2019年8月25日才拿到此证。于2019年8月30日试营业，9月又来了一位李伟新店长，要求我们支付前面水电费，我多次要求开据收据或发票确认我使用的水电费用，到现在也没有给我明确答复。2019年10月22日突然接到贵司闭店要求，要求我于10月底前搬场。我认为因贵司原因导致我无法正常经营，给我带来经济损失。本着双方友好协商的态度，我接受贵司撤场解约提议，但请贵司充分考虑我前期在周家嘴路店各项投入金额，给予我合理补偿，我愿意与贵司签订解约协议并撤场。现又收到贵司通知函，告知支付租金、物业费及水电费。我认为贵司无理要求和毫无诚意协商解决。杨金苹以该《回函》证明辰靓公司与房屋出租方爱莲超市早已存在租赁纠纷，纠纷的起因在于执照的办理，同时陈为雷也明确表示了食品监督所是从2019年5月12日起到2019年8月29日这段时间内不允许有食品经营，说明原告及其他租户没有正常使用场地进行经营，因此租金延期支付是双方的共识。辰靓公司当庭表示陈为雷向爱莲公司出具过几份回函，出具这些回函的目的是为了就辰靓公司与爱莲公司的租赁纠纷拖延时间，在回函中所述的事项并无明确依据，辰靓公司曾在一楼摆过摊位，因无执照被工商部门进行过处罚，而原告所在的二楼经营部位从未被工商部门处罚过。诉讼中，杨金苹向本院提供一份“现场洽谈录音”，录音时间为2019年6月10日下午，地点位于上海市杨浦区周家嘴路XXX号爱莲超市二层美食广场，现场人员分别为辰靓公司员工吕忠瑞、陈为雷以及案外人张某某、刘静等档口租户。档口租户张某某在录音中称：“那就是8月份开张喽？我们这个合同要是重新再签了？”陈为雷答复：“我们给你们房租免掉不是么，合同不是我们从头给你们算房租，给你们免掉，全部给你们免掉，不算你们房租啊。”吕忠瑞称：“都是超市的名字，经营许可证上加个小吃，加个餐饮，也可以。”档口租户刘静问：“就是营业执照和许可证都是用他们的名字？”吕忠瑞回复：“都是用他们的名字。”吕忠瑞并称：“到时候看那个没有学生对吧，到时候那个损失也是我们的，我也知道，对你们来讲，这个责任是在我们这里，我们也不要去推，但站在我的立场，我也是挺冤的，对吧？”租户问：“这是9月1号，开不了业，你们给我们损失？”吕忠瑞答：“对，该退我们都退。”租户刘静又问：“8月1号证下来了，你们愿意做就来做，不愿意做房租就到9月1号开始算起，是这个意思，对吧？”吕忠瑞答：“嗯，还有什么问题么？”辰靓公司当庭否认录音的真实性。经庭审核实确认，微信聊天记录中的“陈卫雷”、“吕忠锐”即为辰靓公司工作人员陈为雷、吕忠瑞。审理中，经原告杨金苹申请，证人张某某、刘某某、吴某某、金某到庭作证。证人张某某陈述：我和原告一起租赁周家嘴路XXX号美食城商铺，我与被告签订了租赁合同，我租赁商铺用于经营烧烤，租赁期限是自2019年5月起至2020年4月止，租期一年。我和原告等租户与被告签订租赁合同后，进驻商场不久就停止营业，原因是被告没有办出营业执照，导致我方无法正常营业。停业几天后，被告的工作人员通知我们去经营，但是几天后城市管理和工商执法部门来商场检查，并拖走了经营摊位的物品，因为被告同时将一楼商场出租并经营，一楼商场属于路边地摊，没有营业执照，不符合城市管理的相关规定。市场监督管理部门来检查并没收了经营设备，其中也将二楼我方租户的相关设备收走了，收走二楼的设备是因为我方经营并未取得合法的营业执照，不符合规定。这个状况维持了一段时间，后被告的工作人员找所有商户商谈，包含本案的原告，被告工作人员说等营业执照由被告公司办理好再开业经营，开业经营前的租金免收。后被告去办理了营业执照，但是没有办理出来，我方也就没有再营业。被告公司出租给我的房屋是从卜蜂莲花超市租赁来的，再转租给我方，并且被告方在商场底楼进口处张贴了被告与超市解除租赁关系的通知。我是2019年5月份与被告签订的租赁合同，原告比我早几天签订的租赁合同，我在商场内租赁的房屋原本用于经营烧烤，但一直没有正常经营。我是2019年得知被告和大房东超市解除了租赁合同，并在商场进出口张贴了公告。录音资料是我用我的手机于2019年6月10日在周家嘴路XXX号二层美食广场现场录制的，当时的录音情况和参与人员、现场人员与原告提供的书面文字整理材料反映的内容一致。现场人员中有被告的2名工作人员，分别为吕忠瑞和陈为雷，他们是被告公司的管理人员，他们两人是我租赁商铺的直接管理人员和纠纷沟通人员。在现场的其他租户除了我之外，还有我妻子刘静、本案原告，以及其他商场租户，具体人名无法详细表述，这些人都是商场的租赁群体，被告工作人员在录音资料中的表述是针对整个租赁群体的。因为发生了多次纠纷，我对被告不信任了就进行了现场录音。我们之间是有微信聊天群的，微信聊天群内的主要人员是商铺租赁人员和被告员工吕忠瑞、陈为雷，被告工作人员一般是当面和我们沟通，有时候在微信群里面发一下通知告知全体租户相关租赁事宜，微信群中的通知针对所有的租户。我在微信群中的名字叫“你我今生有缘”，我妻子的微信名叫“刘静”，被告员工吕忠瑞、陈为雷的微信名均是本名。现场录音的文字整理稿与当天发生的事情是一致的。微信群聊天记录属实，显示的内容均真实，上面的网名所涉及的人员均是商铺租赁户，网名：“此生不渝”是做冷面的，其铺位在二楼的楼梯口右拐处，“老五”是做烧烤的，“鱼忘七秒”也是做烧烤的，“刘三姐”和“此生不渝”是夫妻，“诸葛邓”是做奶茶的，这些人均是在二楼租赁摊位的。证人刘某某陈述：平时其他人员都叫我刘静，我与张某某是夫妻关系。原告在我和被告签订租赁合同前就已经签约了，租赁的地址是周家嘴路的房屋，我和原告一同租借了该档口的铺位，我方是经营烧烤，原告是经营牛肉粉丝汤。我是2019年4月底签订的合同，是2019年5月8日正式营业，签订合同的时候，被告口头承诺会提供营业执照，并且近期会办理下来，开业半个月的时候，工商就来查，因为证照不齐导致我方无法正常营业。2019年6月初的时候房东通知我方不能营业，要求我方关门，后工商管理部门将我们的东西搬走了。在2019年6月10日录音当天，被告通知租赁户去开会，内容是通知营业执照何时能办理下来，被告承诺2019年8月底的时候证照会办出来，如果办理不出就不收取租赁费用，什么时候开始做才开始计算房租。2019年11月底前被告没有来催讨租金，水电费我是按时缴纳的，说明被告是承认2019年9月份开始计算租金的。大房东在2019年11月底就关门了，超市的告示已经张贴出来了，租户们就知道不能租赁了。2019年6月10日的录音是我丈夫张某某录制的，就在商场现场，当时所有租户大约有17、18家左右均在场，录音地址是周家嘴路的美食城二楼，被告在现场的是陈为雷和姓吕的工作人员，租赁房屋时被告工作人员陈为雷曾建立一个微信聊天群，将所有的租户均纳入该群，便于沟通协商和管理。我个人在微信聊天群中，我的网名叫“刘静”，我的丈夫也在该群中，其网名叫“你我今生有缘”，当时微信聊天群中所有租赁户均应当在其中的，原告本人也在该微信聊天群中，其网名叫“苹果”。证人吴某某陈述：我和被告签订了租赁合同，本案的原告我不认识，就本案的租赁纠纷我是了解的。2019年5月份租赁户进场，到2019年7月份放暑假的时候租赁商场关停了，被告公司员工陈为雷代表其公司向租赁户声明要补办营业执照，等营业执照办理出来后再继续营业。后工商执法部门将二楼美食城的物品拿走了，我是经营烤鱼的，在工商执法部门检查时还未正式经营，我的租赁期限是2019年9月1日至2020年8月31日，租期一年。作为租赁户我于2019年10月份知道该商场无法进行租赁，是超市贴出了告知函，告知本案被告拖欠了超市的房租，告知所有经营户不得再进行营业和房屋的使用，还要求所有经营户搬离商场。2019年10月份之后，我的租赁房屋还在经营中，直至2020年1月3日，虽然告知我租赁场地应当清空，但是所有的经营户仍然在经营，直至2020年1月3日正式停业、清场并搬离。2019年6月10日，被告工作人员陈为雷和吕忠瑞在商场内召开现场会议，当时我也在场，告知租赁户在营业执照没有办理出的时间内均不收取月租费，直至营业执照办理出后再收取租金。陈为雷和吕忠瑞表示是由被告公司办理营业执照。在我经营过程中，被告通过微信群来告知我，群主是“陈卫雷”，“陈卫雷”是被告工作人员，在群中还包含美食城中的所有租户，被告单位除“陈卫雷”外还有吕忠瑞，我也在该微信群中，我网名叫“轻舞飞扬”。证人金某陈述：我与原、被告无任何关系，我与刘业宝是夫妻关系，刘业宝与被告签订了周家嘴路XXX号二楼美食城的摊位房屋租赁合同，但是该摊位实际经营者是刘业宝的侄女，我在该租赁铺位帮助对外进行工作。2019年5月份我方进场经营了一个月，一个月后工商部门来检查，原因是我方没有营业执照，被告当时承诺的营业执照由被告办理，至今营业执照都没有办理出来。被告在2019年6月份的时候与所有租户开会，地点在美食城的二层，当时现场有20多人，大多是美食城的租户，被告有两个工作人员在场，一个姓吕，另一个不清楚，我们都叫他老板。当时被告承诺什么时候营业执照办理下后再缴纳租金，被工商部门拿走的东西，可以赔偿给我们。2019年10月底，我听我丈夫说超市出了公告，要关掉了，我方损失很大。当时我方商铺入驻的时候，被告是有工作人员在商铺的，经常来联系，有微信群，但是我不在该微信群中，我丈夫在该微信群中的，我丈夫的侄女不在该微信群内，我丈夫刘业宝的网名叫“老五”。原告对证人张某某、刘某某、吴某某、金某的证人证言无异议。被告对证人证言有异议，认为张某某夫妇和金某的丈夫均有诉讼案件在杨浦法院，他们所做的证据不能公证反映案件的真实情况。吴某某没有当庭证明自己的身份。以上事实，由《租赁合同》、收据、微信截图、《解除合同通知函》、《食品经营许可申请书》、《食品经营许可申请表》、《指定(委托)书》、《食品经营许可申请审核意见表》、《食品经营许可现场核查笔录》、《回函》、现场录音、证人证言及各方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院对上述证据的证据效力予以确认。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。原、被告就系争房屋签订的《租赁合同》是双方真实意识表示，该《租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。经审理查明，被告方由其工作人员陈为雷、吕忠瑞负责周家嘴路XXX号二层美食城摊位的租赁管理与协调沟通事宜。为方便联系，在签订《租赁合同》后，原告加入由被告组建的租赁商户微信聊天群，在微信聊天群中，被告以通知的方式告知包含原告在内的各租赁商户关于租赁场地各档口何时停业、开业及证照办理的相关事项。根据签订的《租赁合同》可知，原告租赁系争摊位用于在美食城内对外经营餐饮，对外经营餐饮项目需具备合法经营证照，对此原、被告均应明知。《租赁合同》约定：辰靓公司必须保证其对出租房屋享有使用的权利，以确保该租赁协议的有效性；杨金苹因经营的需要办理各种许可证件的，辰靓公司应予以配合协助(包括提供各种所需的资料)。辰靓公司将系争摊位出租给杨金苹，首先应保证杨金苹租赁摊位能够用于经营餐饮的合同目的合法实现，而在原、被告签订《租赁合同》时，系争摊位所在的周家嘴路XXX号二层美食城并未取得食品经营的相关许可证照。周家嘴路XXX号二层美食城系辰靓公司从案外人爱莲超市处租赁取得，在双方签订的《店铺/专柜租赁合同》中明确约定：辰靓公司承诺，租赁区域用途为餐饮，辰靓公司应具有合法经营资格，辰靓公司应在合同生效后一个月内及时向有关工商行政管理部门申请取得公司或个体工商户营业执照。因周家嘴路XXX号二层美食城未取得食品经营许可证照，导致杨金苹等租赁户无法正常对外经营，对此情况，辰靓公司明知并通过微信群通知及现场会议、口头确认等方式，向杨金苹在内的全体租赁户作出由辰靓公司办理证照、2019年9月1日起算租金的相关承诺。根据食品经营许可申办材料亦可确定，辰靓公司是以爱莲超市的名义统一办理美食城食品经营许可证照，证照涉及范围包括原告在内的14个档口摊位的整个美食城区域。辰靓公司给爱莲超市的《回函》也中明确“因无证被杨浦长白市场监督所通知停止经营(2019年5月12日至2019年8月29日)，食品经营许可证在2019年8月22日才办理下来，于2019年8月25日才拿到此证，于2019年8月30日试营业。”2019年11月6日，爱莲超市向辰靓公司发送的《解除合同通知函》明确因辰靓公司拖欠2019年8月至2019年10月的租金，故立即解除租赁合同并要求辰靓公司立即搬离。由此可见，辰靓公司应为食品经营许可证照的办证义务主体，原告在内的租赁经营户于2019年9月1日起才能在租赁档口合法对外经营。经辰靓公司允诺，原告等租赁户于2019年9月1日起算租金。辰靓公司与爱莲超市解约的原因系因辰靓公司拖欠了2019年8月至10月期间应支付给爱莲超市的租金所致。2020年1月3日，辰靓公司在周家嘴路XXX号美食城处张贴《通知》宣布停业，最终导致原、被告间的租赁关系解除，由此产生的解约过错责任应由辰靓公司承担。故杨金苹要求确认原、被告就系争摊位签订的《租赁合同》于2020年1月3日解除的诉请本院予以支持。原、被告签订的《租赁合同》约定租期为1年，自2019年5月1日起至2020年4月30日止，租金为每月6,000元。现因被告原因导致原告无法继续使用系争摊位，被告应对原告的直接经济损失承担赔偿责任。在房屋瑕疵是出租人责任的情况下，根据租赁房屋瑕疵情况和承租人实际使用的情况，可以部分减少相应的租金；如果导致租赁房屋完全不能使用的，可以不付租金。杨金苹于2019年5月1日向辰靓公司支付现金54,000元，分别为租赁押金12,000元、租金12,000元、进场费30,000元，辰靓公司因办证原因承诺自2019年9月1日起算租金，故杨金苹应向辰靓公司支付自2019年9月1日起至合同解除并搬离系争摊位期间的租金，本院酌定按照4个月的租金标准计算杨金苹应付租金金额，故杨金苹已支付的租金12,000元及租赁押金12,000元应用以抵扣4个月的租金。《租赁合同》中并未约定进场费返还条件，杨金苹支付进场费的目的是为了在2019年5月1日至2020年4月30日的租赁期内使用系争摊位对外经营，现因辰靓公司的过错原因导致合同提前解除，杨金苹无法在预期的租赁期限内正常营业，故本院酌定辰靓公司应赔偿杨金苹进场费损失10,000元。因辰靓公司提前解约，根据合同违约责任约定，辰靓公司应向杨金苹支付违约金10,000元。杨金苹在租赁系争摊位过程中，装潢门头招牌、购置经营设备、购置食材所支出的费用，均系其对外经营或配置物品所需支出的费用，故其要求被告赔偿装修费损失、设备购置费损失的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因辰靓公司单方提前解约，且已作出承诺从2019年9月1日起计算租金，故其要求杨金苹补付租金并支付违约金的反诉诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第五条、第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)杨金苹与被告(反诉原告)上海辰靓贸易有限公司于2019年5月1日签订的上海市杨浦区周家嘴路XXX号美食城二层13号摊位房屋的《租赁合同》于2020年1月3日解除；二、被告(反诉原告)上海辰靓贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)杨金苹进场费10,000元；三、被告(反诉原告)上海辰靓贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)杨金苹支付违约金10,000元；四、原告(反诉被告)杨金苹的其余诉讼请求不予支持；五、反诉原告(被告)上海辰靓贸易有限公司其余反诉请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,600元，减半收取计800元，由原告杨金苹负担400元，由被告上海辰靓贸易有限公司负担400元；反诉案件受理费325元，由反诉原告上海辰靓贸易有限公司负担300元，由反诉被告杨金苹负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张    扬二〇二〇年十一月二十六日书记员 蒋杨锋李玮玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……