江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0507民初3504号原告：王宏兵，男，1965年3月20日出生，汉族，住江苏省宝应县曹甸镇茆舍村李庄组31号,现住江苏省苏州市相城区。原告：康学全，女，1966年10月2日出生，汉族，住江苏省宝应县曹甸镇茆舍村李庄组31号，现住江苏省苏州市相城区。两原告共同委托诉讼代理人：施国保，北京市炜衡(苏州)律师事务所。两原告共同委托诉讼代理人：于洋，北京市炜衡(苏州)律师事务所。被告：王鹏，男，1988年11月23日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：乐成姝，女，1987年7月24日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：林刚，江苏凡创律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐超，江苏凡创律师律师事务所实习律师。原告王宏兵、康学全与被告王鹏、乐成姝确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，由审判员周文明适用简易程序独任审判，于2020年8月4日、2020年11月24日两次公开开庭进行了审理。原告王宏兵、康学全共同的委托诉讼代理人施国保、于洋、被告王鹏、被告乐成姝的委托诉讼代理人林刚、徐超（第二次庭审未参加）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王宏兵、康学全向本院提出诉讼请求，请求判令：一、原被告签订的《苏州市存量房买卖合同》编号：苏房存相城合同201508190083无效；二、两被告将苏州市相城区房屋过户至原告名下；三、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2007年1月5日，原告与苏州市望亭房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》，购买位于苏州市相城区房屋，后原告一直居住至今。被告王鹏系两原告儿子，王鹏与被告乐成姝系夫妻关系。2015年5月，为了解决原告孙女王芷嫣的学区房问题，两被告与两原告商量通过签订虚假买卖合同的方式将两原告房屋暂时过户至两被告名下，日后再将房屋归还。出于对孙女的喜爱，使王芷嫣能顺利入学，原告方与两被告在2015年8月19日签订了《苏州市存量房买卖合同》，并办理了过户登记。现两被告因感情纠纷，要求分割属于原告的房屋，这极大的侵害了原告的利益。为维护原告合法权益，现提起诉讼，恳请法院依法支持原告诉讼请求。被告王鹏辩称，一、原告与两被告签订的《苏州市存量房买卖合同》确实无效。2015年5月，其和乐成姝的女儿王芷嫣到了上学年龄，需要入读幼儿园。但是因为本人和乐成妹在苏州没有房屋，没有学区房不能就读。所以为了解决我女儿的读书问题，其父母即两原告就和两被告商量签一个假的房屋买卖合同，把房子过户到两被告名下，让两被告女儿上中心小学读书，等以后再把房子还给两原告。这种情况下，双方才签了一个假的房屋买卖合同。房屋买卖过程中所有的费用都是两原告付的，合同的购房款30000元也未付。二、涉案房屋是王宏兵在2007年购买的，两原告一直居住在里面，现在也居住在里面。平常的所有水电费都是康学全去交的。三、房子现在有160万的贷款，每个月的贷款也都是王宏兵在还。四、涉案房屋本身就是两原告的，两原告也从来没有说过送给两被告，就是为了被告方女儿读书的问题，才签了假的买卖合同，把房子过户给被告方。但房子一直都属于两原告的，其认为应该把房子过户给两原告。被告乐成姝辩称，原被告双方签订的买卖合同为各方的真实意思表达，不违法法律效力性的强制性规定，也不违反合同法52条，关于合同无效的其他法定情形。因为合法有效，本案原告提起诉讼的请求权基础不存在。第二、本案为被告离婚诉讼财产分割的一个衍生案件，被告称王鹏父母及被告王鹏恶意提起本次诉讼，目的是阻止离婚诉讼的财产分割。原告方在事实理由中陈述的事实并非真实，双方交易纯属自愿。且根据婚姻法司法解释二，第22条第2款规定，父母方将出资购房登记在夫妻名下，视为对夫妻双方的赠与。请求法庭参照此规定依法判决。经审理查明，两原告系夫妻。被告王鹏系两原告儿子。两被告系夫妻，两被告生育了两个女儿，大女儿王芷嫣于2011年6月8日出生，现就读于苏州市相城区望亭中心小学望南校区四年级，女儿王芷晗于2015年1月13日出生，现就读于苏州市相城区望亭中心幼儿园南校区大班。另查，2007年1月5日，原告王宏兵与苏州市望亭房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》，购买位于苏州市相城区房屋（建筑面积195.77平方米），购房价为人民币655830元，其中签字合同付196830元，余房款459000元由银行货款。当时房产权证书登记于王宏兵、康学全名下。后原、被告共同居住于涉案房屋内。2015年8月19日，王宏兵、康学全作为出卖人、王鹏、乐成姝作为买受人签订《苏州市存量房买卖合同》（编号：苏房存相城合同201508190083），约定出卖人以人民币30000元的价格将位于苏州市相城区转让给王鹏、乐成姝；居间代理机构为苏州乐宜房地产经纪有限公司，房地产经纪人为李某,4；翌受人于2015年10月31日前将房屋价款30000元一次性支付给出卖人。合同另约定了其他相应事宜。后两原告依约将涉案房屋的产权过户至两被告名下。两原告、被告王鹏仍共同居住于涉案房屋内，被告乐成姝因与王鹏产生不和，离家居住。又查，在苏州市行政区域内，未查到王宏兵登记的有效住宅类房屋所有权信息。审理中，原、被告确认，现涉案房屋的不动产权登记于两被告名下，有二次抵押权登记。以上事实,由原告身份证明、人口信息、房买卖合同、苏州市存量房买卖合同、苏州市不动产（住宅）登记信息查询结果及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。审理中，原告方提供：1、税收缴款书、销售不动产统一发票及原告王宏兵的银行交易明细清单，证明原告方将涉案房屋过户至被告方名下产生的契税（34811.56元）已经超过购房款，且该税费由原告方实际支付。其次因过户所需，开具的不动产销售发票的费用（27750.54元）也是由原告方实际支付，另合同约定30000元购房款也实际未付。2、王宏兵自2015年10月至2020年9月的银行流水可以。主要证明涉案房屋2015年的房贷每月都是王宏兵在归还，是通过王宏兵将款项转至户名为王鹏的贷账户中，再由银行扣款。因原告未针房屋过户至被告方名下时也有贷款，在过户前，原告借款将银行贷款归还，再过户至告方名下，再由被告方向银行贷款部分款项，给原告方去归还为还贷所借款项，后，又以被告方名义向一个人借款，以涉案房抵押，该款也给了原告方，所有房屋上的贷款、借款，均由原告方在归还。从该流水上面可以看出，原告王宏兵与被告王鹏的转账流水很多，原因是在2013年原告王宏兵在通安312国道经营废品回收生意。因为存在逾期还贷行为，无法办理银行的电话转账pos机，所以用被告王鹏的名义办理了农行转账pos机，王鹏名义还款的银行卡一直都是由原告王宏兵在使用，因为原告在经营过程中对外回收废品需要频繁的对外转账，所以从该流水中能看出原告王宏兵和被告王鹏有频繁的转账，但基本上都是原告向被告转账。3、出借人（债权人、抵押权人）为沈凤仙、借款人（债务人、抵押人）为王鹏、乐成姝于是2019年3月11日抵押借款合同书1份、衣名为王宏兵的自2020年3月至2020年11月的银行流水、2019年12月和2019年11月的转账流水，证明涉案房屋二抵的抵押贷款也都是原告方在归还。其中2019年3月至2020年2月有两笔王宏兵是通过转账支付利息，剩余的都是通过银行现金直接存款支付利息，所以直接存款的，因为时间长也没有保留。现在提供2019年11月、12月和2020年全年的流水是支付利息的证据。该笔抵押借款的还贷方式是每月支付利息，到期一次性把本金全部还掉。然后再次贷款在按月支付利息，利息是10625元每个月，对方收款人的名字叫董立林，合同上面的指定还款人，故还款还到董立林的卡号。4、打印的苏州人民政府分布的关于公布《2015年苏州市区小学与初中地段生认定细则》的通，证明当时当时外地的学必须学生父母在当地有所有权的房屋。5、申请原、被告办理房屋买卖过户时的房地产经纪人杨堂宾出庭作证，证明当时确为了两被告的女儿入学望亭中心学校而双方签了买卖合同并将涉案房屋过户至两被告名下的事实。证人李某,4当庭陈述：证人是苏州乐宜居房地产经纪有限公司的员工。2015年的时候，月份记不清了，当时证人公司在望亭分店的店长，当时是店里的业务员介绍王鹏，介绍说是王鹏为了小孩子上学才买房的，叫证人为他们办理房子过户手续。是王鹏老爸过户将涉案房屋给王鹏夫妻。王鹏老爸当时证人没见到。因为证人所在公司锁店是有专门的人，就通知双方直接去房管局办手续的。办手续的时候合同上的四个人都到场了。当时就讲合同上的价款几万元。因为双方是父子关系，所以经纪公司没有签三方买卖合同，直接去房管局签的存量房买卖合同。中介费正常是双方都收一个点，因为他们是父子关系，证人公司直接代办的，所以只收了几千元中介费。王鹏来的时候和店业务员说是为了小孩上学，而房屋买卖过户。业务员带过来的时候，证人肯定要给把下关下的，看下有无风险，王鹏也和证人说过是为了小孩入学而作房屋买卖过户。原告方另称当时被告方大女儿读幼儿园实际上是找了人帮忙才进的，后来因为要读小学，那个人就和原告说这个不保险的，最好还是把房子过户给被告方，这样的话就能保证有学区房读，因为万一关系不可靠了就上不了学了，所以在这样的前提下原、被告才商量去把房子过户给被告方。经质证，被告王鹏对原告提供的证据及陈述均无异议。被告乐成姝对原告方提交的证据1、2的真实性无异议。但只能相关票据上均是王鹏的名字，不能证明相关费用由原告方支付；银行交明细只证明原告与被告王鹏之间的转账往来，且刚才原告以自认是使用被告王鹏的卡走账，但不能证明该房屋的归属问题，也无法证明房贷就是原告方偿还。对证据3抵押借款合同书真实性是无异议的，但是与本案也无关联。该借款实则原告因生意经营需要，由两被告向案外人借款，借给原告王宏兵，与原告方证明房屋归属问题无关联原告。针对关于子女入学的时间问题。被告方大女儿于2014年进入学校幼儿园，房屋过户的时间是在2015年读小学发生的时间是在2017年，均不发生在房屋过户的当年度，所以原告方陈述仅为了办理小学子女入学进行的过户，这个是站不住脚，也是不成立的。对证人证言有异议，该证言陈述的依据并非询问了原告方当时的意见，也并非询问了当时被告王鹏的意见。只是听到过户的目的之一为给小孩办入学，但入学并非唯一的目的并不能支持原告的诉请。被告乐成姝称双方关于转让价款为各方意思自治，并不存在原告方所称的不合理的低价。关于购房款的事情，在合同中明确规定了支付时间，即使未予支付，也仅为原被告双方的债权，并且该债权过了诉讼时效。关于契税发票体现出的税款缴纳人均为被告王鹏，并无证据证明原告方缴纳，原告方需进一步举证。即使为原告方缴纳，也仅为原被告之间的债权纠纷。审理中，被告乐成姝明确其款地购房款及相关税费；另称其前几个月提起与王鹏的离婚诉讼，已经撤诉。原告方明确如确认能过户至原告方，其愿意意支付现房屋上的所有办理抵押的贷款借款。被告王鹏称房上向银行的贷款因延期还贷，银行已起诉，且已判决，现与银行进行协商中。本院认为，民事法律行为是指民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为，可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立，一般自成立时生效，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。就民事法律行为的生效要件，《民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律和社会公共利益。《民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：(-)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。同时，《民法总则》第一百四十六条明确规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。由此可见，行为人意思表示真实是民事法律行为的生效要件之一，在基于双方意思表示一致成立的民事法律行为中，这一要件体现为双方通谋以虚伪的意思表示达成的民事法律行为应属无效。本案中，原告王宏兵、康学全与被告王鹏、乐成姝签订的苏州市存量房买卖合同属于基于双方意思表示一致成立的民事法律行为，依照常理，双方之间应当存有买卖房屋的意思表示及相应的履行行为。但结合查明的事实，双方当事人之间的一系列外在行为与合同体现的买卖房屋的意思表示存在明显相悖之处，具体分析如下：第一，从案涉房屋买卖合同只约定房屋价款30000元，房屋早过户至被告方名下，但被告方至今未支付该款，原告方也未催讨。第二，相关的契税也由原告王宏兵出资缴纳，这一系列行为与房屋买卖的交易习惯明显相悖；第三，从案涉房屋过户后的居住使用情况来看，案涉房屋过户后两原告实际依然居住使用涉案房屋至今，所借贷款、抵押借款均由原告方归还与房屋买卖的交付惯例亦明显相悖。除以上三方面有悖常理的外在行为外，无论是原告诉状中陈述的事实理由，还是两原告和被告王鹏在庭审中就案涉房屋买卖合同签订的目的与过程的陈述，均认可当时签订房屋买卖合同的目的是为了以买卖的形式完成案涉房屋的过户，从而解决孩子上学的学区问题。且在双方签订的苏州市存量房买卖合同中载明房地产经纪人李某,4出庭陈述，证明在双方签约前，王鹏向居间公司了解时即说明原、被告签订房屋买卖合同并过户系为了解决孩子上学的学区问题。综合上述情况，结合两原告与被告王鹏之间的亲子关系，可以认定两原告与两被告并非基于买卖的真实意思表示签订的案涉房屋买卖合同，这一合同属于双方通谋以虚假的意思表示实施的民事法律行为，且相应行为以获取学区资格为目的，损害了社会公共利益，原告方的主张予以采信，买卖合同应属无效，被告乐成姝抗辩该民事法律行为实为赠与，但未能提供证据予以证实，本院碍难采信。按照法律规定，行为人因无效行为取得的财产应当予以返还。但涉案房屋上现有两个抵押权存在，原告方也未举证证明抵押权人同意变更房屋所有人的登记，故本院认为原告方要求两被告将苏州市相城区房屋过户至原告名下的请求，本院妨难支持。原告方可待抵押权涤除或取得抵押权人同意后，另行主张过户。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、一百四十六条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十六条及相关法律规定，判决如下：一、原告王宏兵、康学全与被告王鹏、乐成姝于2015年8月19日签订的《苏州市存量房买卖合同》（编号：苏房存相城合同201508190083）无效。二、驳回原告王宏兵、康学全的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币5179元，由原告王宏兵、康学全告负担2589.5元，被告王鹏、乐成姝负担2589.5元（该款两原告已自愿垫付，不再退还，两被告负担之款，由两被告于本判决生效之日起十日内直接给付两原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  周文明二〇二〇年十一月二十九日书记员  施 晴