广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初39555号原告（被反诉人）：广州新星企业管理咨询有限公司，住所地广州市海珠区工业大道中泉塘路**大院**楼**自编610。法定代表人：江建新，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈玉冰，广东经国律师事务所律师。被告（反诉人）：广东迎宾馆，住所地广州市越秀区解放北路**。法定代表人：黄芳，职务：总经理。被告：叶丽芳，女，1978年2月22日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。被告：宋江舟，男，1977年10月4日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。三被告共同委托诉讼代理人：朱越勇、孔健颖，广东纵横天正律师事务所律师。原告广州新星企业管理咨询有限公司与被告广东迎宾馆（以下简称迎宾馆）、叶丽芳、宋江舟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人江建新及委托诉讼代理人陈玉冰、三被告共同委托诉讼代理人朱越勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告广东迎宾馆立即停止侵权、排除妨害，将办公场所内属于原告的所有财物（含文件资料、公章、电脑及其他办公设备等）全部完整返还原告；2、判令被告广东迎宾馆向原告退还履约保证金人民币30000元；3、判令被告广东迎宾馆向原告支付违约金60760元；4、判令被告广东迎宾馆向原告赔偿经济损失10000元；5、判令三被告向原告公开赔礼道歉；6、判令三被告向原告支付精神损害抚慰金10000元；7、判令本案的诉讼费由三被告承担。事实与理由：原告与被告迎宾馆于2019年12月1日签署出租协议，约定原告承租被告的客房4228室作为日常办公使用。后被告以装修为由安排原告在碧海楼4101房办公。当时宋江舟在2020年4月底要求原告去看白云楼3615房，后来将原告安排到4101房。2020年6月20日，被告将原告安排在白云楼3504、3505房，两间房总价980元/天。当时被告还要求先补充签署一份《商务订房协议书》。原告与被告一协商租赁期限暂定为2年，而被告一向原告表示广交会期间客房要提价，具体客房价格当时还不能确定，所以租赁合同暂时约定租期为2019年12月1日至2020年4月30日。原告也表示理解，并完全配合了被告的要求签署协议，同时被告在6月份又要求原告签署了《商务订房协议书》，约定3504、3505房每天按照980元收费，有效期自2020年6月16日至2020年12月31日。原告盖章后出现了一位客人涉嫌诈骗的情况，被告以这无礼的理由拖延未盖章。同时原告与被告对疫情期间的收费问题产生了矛盾，被告工作人员叶丽芳、宋江舟借意刁难原告，擅自截断了原告钥匙开门功能。被告在2020年7月21日突然向原告发出《关于终止租住关系的通知》，称不再提供租住服务，要求原告及工作人员于2020年7月31日中午12:00前全部搬离。原告与被告协商无果。被告在2020年7月30日再次截断了案涉3504及3505门匙功能及封门，不让原告进入办公场所去资料和文件，严重违背了契约精神，导致原告公司运作停顿，项目无法开展。被告的行为造成了十分严重的后果。针对被告的行径，原告为维护自身合法权益，起诉至法院。三被告共同辩称：被告迎宾馆同意原告清空自有物品并交还房屋给我方。不同意原告的其他诉讼请求。原告与被告广东银宾馆的租赁关系终止后，一直不搬离和结算，存在过错。被告广东迎宾馆多次请求法院安排双方办理交接手续，但原告因自身原因没有办理。原告故意不搬离自身物资，与被告无关。原告最早支付的押金已用于支付租金，除去用于支付租金的押金外，原告尚欠租金和占用费。原告起诉要求返还履约保证金30000元没有事实和法律依据。被告广东迎宾馆不存在违约行为和过错，原告要求被告赔偿经济损失和违约金、精神抚慰金等没有事实和法律依据。恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。被告迎宾馆向本院提出反诉请求：1、确认反诉人与被反诉人之间的不定期租赁关系已于2020年7月31日终止；2、判令被反诉人立即搬离反诉人位于广州市解放北路603号广东迎宾馆白云楼的3504、3505房，将该两房腾空交还给反诉人；3、判令被反诉人支付自2019年12月2日起至2020年7月31日拖欠的费用14965.55元（后被告迎宾馆表示因疫情原因同意给予原告费用减免14965.55元，申请撤回本项诉讼请求）；4、判令被反诉人按每日980元的标准支付自2020年8月1日起至被反诉人交还上述租赁房屋日止的占用费，暂计至2020年10月15日的占用费为74480元；5、本案的反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：2019年11月30日，被告迎宾馆将原告签署的《广东迎宾馆客房出租协议书》提交给原告，协议书约定原告租赁被告迎宾馆位于广东迎宾馆碧海楼4228房作办公使用，租期2019年12月1日至2020年4月30日止，日租金1380元。2019年12月1日，被告迎宾馆将房屋交给原告使用。2020年2月27日，原告补签了上述协议书，在合同履行过程中，因原4228房装修，经原告同意，租赁房屋变更为4101房。2020年4月30日，租赁期限届满，双方没有续签租赁协议。2020年6月20日，原告改为租用被告迎宾馆白云楼的3504、3505房，两房合计日租金980元。2020年7月21日，被告迎宾馆向原告发出《关于终止租住关系的通知》，要求原告尽快搬离并结算，最迟不超过2020年7月31日中午12:00。之后，被告迎宾馆分别于2020年7月27日、30日、8月1日、8月11日发函催促原告搬离并结算费用。原告法定代表人江建新承诺约8月20日搬离，但至今未搬离。为此，被告迎宾馆提出反诉请求。原告对被告广东迎宾馆的反诉请求辩称：不同意被告反诉请求，根据我方证据1、2可知，双方存在固定期限的租赁合同关系，且因为迎宾馆的单方违约，双方租赁合同已经于2020年7月30日终止。由于迎宾馆单方违约侵权一直持续，导致原告无法交接。我方认为不存在欠费，2020年7月份结账后还有约7400元剩余。因为被告的缘故，我方无法使用案涉房屋，不应当支付占用费。被告叶丽芳、宋江舟述称：原告与被告广东迎宾馆的租赁关系与我方无关，不发表意见。经审理查明，广州市越秀区解放北路603号之三权利人为广东迎宾馆，建筑面积21270.53平方米，所有权取得方式：自建。2020年2月27日，原告（承租人、乙方）与被告迎宾馆（出租人、甲方）签订《广东迎宾馆客房出租协议书》约定，甲乙双方经协商一致，同意就下列房屋租赁事项订立本合同，租赁房屋位于广州市解放北路603号广东迎宾馆碧海楼4228共1间客房，面积约80平方米。原告为证明其是国家安全与社会治理中心安全教育工作委员会广东调研处的代表，向本院提交了加盖有中国管理科学研究院国家安全与社会治理中心安全教育工作委员会章的《通知》打印件两份、网络截图若干、原告法定代表人江建新工作证复印件（加盖有安全教育工作委员会证件专用章）。被告对此发表意见称真实性无法核实，无论这些证据真实与否均与本案无关。原告为证明其于被告迎宾馆协议约定了2020年6月开始承租案涉白云楼3504、3505两间房，租期至2020年12月31日，向本院提交了《商务订房协议书》、《广东迎宾馆客房出租协议书》及《广东迎宾馆房屋租赁合同补充合同—租赁安全防火工作指引和管理责任书》。其中《商务订房协议书》由广东迎宾馆营业部（甲方）与国家安全与社会治理中心安全教育工作委员会广东调研处（乙方）签订并加盖公章，约定乙方需订房时，可以传真或者电话方式通知甲方，甲方按乙方订房要求预留房间。未有担保的订房甲方仅保留至当天18:00前，逾期将不予保留。价格：白云楼园景双床房门市价格（间天）1280元，优惠价格（间天）450元；白云楼园景大床房门市价格（间天）1380元，优惠价格（间天）350元；白云楼商务大床房门市价格（间天）1580元，优惠价格（间天）660元；白云楼商务双床房门市价格（间天）1580元，优惠价格（间天）660元；白云楼高级套房门市价格（间天）3280元，优惠价格（间天）1590元。结算方式：1、客人现付，乙方在甲方前台现付，自理其在酒店的一切消费；2、公司支付，乙方在客人入住前向甲方交付行程期内的足够按金。每批客人入住前乙方以传真方式通知甲方其报帐项目。此协议价格系乙方公司客户专属的特殊优惠价格，该价格不得告知并转向第三方。本协议有效期从2020年6月16日至2020年12月31日止等。被告对该《商务订房协议书》真实性、合法性没有异议，但该协议的主体不是原告，而且内容与本案无关。原告提交的《广东迎宾馆客房出租协议书》及《广东迎宾馆房屋租赁合同补充合同—租赁安全防火工作指引和管理责任书》只有原告盖章及法人签名，落款时间为2020年6月13日，无被告签章。被告对前述两份协议真实性没有异议，但认为只有原告单方前述，对被告没有法律约束力。原被告双方均确认案涉3504、3505两间房屋内仍有原告的物品，双方没有完成场地交接。至于没有交接的原因。原告称其一直要求搬离，但被告在2020年7月30日截断了门匙功能及封门，导致原告无法进入案涉两房间搬物品。被告迎宾馆称其于2020年8月1日将原告的门卡停了，原告无法自行进入案涉两房间，被告迎宾馆已多次要求原告搬离案涉房屋。原告的本诉请求与被告迎宾馆的反诉请求在腾空交还场地上是一致的，应原、被告申请，经办法官与原告法定代表人江建新、被告委托诉讼代理人朱越勇于2020年11月4日下午2:30到广东迎宾馆协商交接事宜。被告广东迎宾馆表示愿意配合原告开门取回原告的物品。原告法定代表人江建新称房费没有结算清楚，被告迎宾馆员工宋江舟口头承诺的房费优惠没有落实，无法进行交接。本院认为，原、被告双方于2020年2月27日签订的《广东迎宾馆客房出租协议书》是双方的真实意思表示，内容和形式没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。本案的争议焦点为：一、双方是否成立不定期租赁关系。二、房屋空置期的占用费应该如何负担。关于双方是否成立不定期租赁关系的问题。原告与被告迎宾馆签署的协议书于2020年4月30日期满后，双方没有另行签订书面租赁合同。原告与被告迎宾馆协商变更租赁标的物为案涉白云楼3504、3505房，两房合计日租金为980元，形成事实的租赁关系。原告提交的《商务订房协议书》、《广东迎宾馆客房出租协议书》及《广东迎宾馆房屋租赁合同补充合同—租赁安全防火工作指引和管理责任书》不能证明原告与被告迎宾馆签订了书面的租赁合同。《商务订房协议书》的签订主体是被告迎宾馆与国家安全与社会治理中心安全教育工作委员会广东调研处，原告并非该协议书主体，且《商务订房协议书》的主要内容是房费价格优惠，而未明确约定租赁关系的标的。《广东迎宾馆客房出租协议书》及《广东迎宾馆房屋租赁合同补充合同—租赁安全防火工作指引和管理责任书》并未有被告迎宾馆的签章，不能证明双方达成租赁合意。故本院认定双方在租赁合同期满后，双方的租赁合同关系继续有效，租赁期限为不定期。根据《合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，被告迎宾馆已于2020年7月20日通知原告于2020年7月31日前搬离案涉两间客房，已属在合理期限通知承租人，故本院认定双方的租赁合同于2020年7月31日解除。被告迎宾馆主张合同解除的行为系合法行使权利不构成违约，故原告诉请要求被告支付违约金、赔偿经济损失、赔礼道歉、精神损害抚慰金等没有法律及合同依据，本院不予支持。双方租赁合同已解除，原告起诉要求被告返还案涉房屋内的物品，被告迎宾馆反诉请求原告搬离案涉两间房屋本院予以支持。被告迎宾馆提交的账单及消费凭证证明原告预交的费用及消费情况，原告认可消费凭证的真实性，对账单的真实性无法确认，但并未提出预交费用及消费的反驳意见，本院据此采信被告迎宾馆的账单明细，被告迎宾馆自愿给予原告房费优惠，属自愿处分自身权利，本院予以认可。原告未提供证据证明其交纳了3万元履约保证金，且被告迎宾馆提供的账单明细中有载明将原告提交的现金押金30000元抵扣房费和消费，原告为对此提供证据反驳，故原告起诉请求被告返还履约保证金30000元本院不予支持。至于案涉两间房屋空置期占用费的负担问题。2020年8月1日起，双方的租赁合同关系已经解除，原告作为承租人负有搬空腾退租赁标的房屋的义务，经被告迎宾馆多次发函要求原告搬离，原告仍未搬离案涉房屋。被告迎宾馆作为出租人负有协助原告搬空腾退租赁标的房屋的义务，被告迎宾馆至迟于2020年8月1日停了原告的房卡，案涉两房屋位于35楼，原告不能自由进入电梯及房屋，被告迎宾馆的行为导致原告搬离案涉两房屋存在现实困难。结合前述理由，依据公平原则，本院酌情认定双方各半负担案涉两间房屋从租赁合同解除之次日起至2020年11月4日止的房屋空置期损失，按合同约定两间房共980元/天的标准计算。2020年11月4日，经双方申请法院到场见证交接场地，被告迎宾馆同意配合原告搬离案涉房屋，因原告单方原因双方未能完成交接，故本院认定2020年11月5日起至原告实际搬空腾退空置期间的费用由原告负担，按合同约定两间房共980元/天计算。本案案由为房屋租赁合同纠纷，被告宋江舟、叶丽芳是被告迎宾馆的员工，其并非租赁合同关系的向对方，原告在本案中要求其承担侵权责任不属于同一法律关系，本院不予调处，原告可另寻法律途径维权。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、二百三十二条、二百三十六条之规定，判决如下：一、原告广州新星企业管理咨询有限公司与被告广东迎宾馆关于广州市越秀区解放北路603号之三广东迎宾馆白云楼3504、3505房的租赁关系于2020年7月31日解除；二、于本判决书发生法律效力之日起三日内，被告广东迎宾馆协助原告广州新星企业管理咨询有限公司搬空腾退广州市越秀区解放北路603号之三广东迎宾馆白云楼3504、3505房；三、于本判决书发生法律效力之日起三日内，原告广州新星企业管理咨询有限公司一次性向被告广东迎宾馆支付广州市越秀区解放北路603号之三广东迎宾馆白云楼3504、3505房的房屋占用费（房屋占用费从2020年8月1日起按490元每天的标准计算至2020年11月4日；从2020年11月5日起按980元每天的标准计算至原告广州新星企业管理咨询有限公司实际搬离并交还房屋之日止）；四、驳回原告广州新星企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告广东迎宾馆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1258元，反诉受理费1068.07元，由原告广州新星企业管理咨询有限公司负担1752元，由被告广东迎宾馆负担574.07。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  戴鹏二〇二〇年十一月十一日书记员  张敏