贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终6796号上诉人（原审原告）：王松，男，1983年9月27日出生，汉族，住贵州省凤冈县。委托代理人：彭皓东，贵州于道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义县大兴房地产开发有限责任公司，住所地遵义市凤冈县龙泉镇新世纪商贸城A区，统一社会信用代码为91520321722164867H。法定代表人：黄安静，总经理。委托诉讼代理人：马坡，贵州顺世律师事务所律师。上诉人王松与被上诉人遵义县大兴房地产开发有限责任公司（以下简称大兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省凤冈县人民法院（2020）黔0327民初1962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。王松上诉请求：撤销原判，改判或发回重审，并由大兴公司负担一、二审诉讼费用。事实和理由如下：1.大兴公司没有积极履行协助义务；2.该公司未通知其签署授权通知书，而是该公司虚假地代签委托书，大兴公司私自办理其房产证的过程中，办理过程和结果不向其披露，导致其自2015年以来，一直请求大兴公司为其办理房产证均遭拒绝，并拒绝向其报告不能办证的正当理由；3.大兴公司称曾于2015年为其申办产权证，从该公司提供的证据可见，只是一套资料而已，该公司早办事实并无登记部门的批复和答复佐证，不符合《不动产登记条例》第十七条关于不动产登记部门自收到不动产登记申请材料应当进行登记，对不符合要求的，应当予以书面告知的规定。因此，其要求将房产证办到其个人名下所持理由属登记部门的审查范畴，并非该公司的审查事项。基于上述理由，大兴公司应当承担违约责任，原判适用法律错误。大兴公司辩称，原判事实清楚，证据充分，判决恰当，上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。王松向一审法院起诉请求：1.确认双方于2013年5月5日签订的《商品房买卖合同》有效；2.判令大兴公司协助其办理贵州省凤冈县龙泉镇新世纪商贸城A区D座3单元7层2号房不动产产权转移登记至其名下；3.判令大兴公司支付其违约金25316元（暂自2016年6月30日计算至2020年5月1日）；4.本案诉讼费用由大兴公司负担。一审法院认定事实如下：大兴公司、王松作为买受人，于2013年5月5日签订了一份《商品房买卖合同》。该合同约定的主要内容有：2013年5月5日王松与大兴公司签订《商品房买卖合同》，王松以357330元的价格购买了大兴公司位于凤冈县房屋，建筑面积为119.11平方，于当日交纳了购房首付款107330元，尾款250000元约定银行按揭支付，现大兴公司已全额收到购房款，并出具了全款发票。该合同另约定，房屋交付时间为2014年5月30日前，合同第八章第三项约定了转移登记，（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付款的0.5%承担违约责任；2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：1.双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。2.买受人同意委托大兴公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。办理房屋权属转移登记（即办房产证），所需工本费、手续费、勘丈费、登记费等相关费用由买受人承担并在办理该手续前交出卖人代收。该《商品房买卖合同》中还约定该房屋为王松与朱月月夫妻共同共有。后，大兴公司于2014年7月28日将涉案房屋交付王松使用。一审中，双方一致认可该《商品房买卖合同》有效，王松自愿放弃第一项诉讼请求。另，王松与案外人朱月月原系夫妻关系，于2006年11月29日登记结婚，2014年10月14日王松与朱月月在凤冈县人民法院调解离婚，该房屋约定归王松所有，王松补偿朱月月20000元。一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，依法成立并发生法律效力，双方无异议，不再赘述。本案争议问题有二，1.王松要求大兴公司协助将涉案房屋不动产产权登记至王松名下是否符合法律规定；2.王松要求大兴公司支付违约金25316元的理由是否成立。关于王松要求大兴公司协助将涉案房屋不动产产权转移登记至其名下是否符合法律规定。王松提出该项请求的真实意思是，认为离婚时已与前妻朱月月约定房屋归其所有，有人民法院出具的民事调解书为凭，现要求大兴公司将房屋权属直接转移登记至其个人名下。因双方所签《商品房买卖合同》约定该房屋转移登记的办理方式为王松委托大兴公司办理，大兴公司接受委托后，王松负有向登记机关提供应当由出卖人提供的符合办证条件的相关资料（房屋总登以及其他应交费收据等资料）以及根据买受人委托向登记机关申请办理房屋转移登记的义务。但无论如何，能否依据当事人所提供资料将房屋产权证办至王松个人名下，需要房屋登记机关按照法定程序审查后确定。也就是说，王松要求将房产证办至其个人名下所持理由是否成立，属于房屋权属登记机关的审查范畴，并非大兴公司职责范围内所能决定事项。为此，王松要求大兴公司将该房屋产权转移登记至其个人名下所依据的理由不能成立，不予支持。关于王松所要求大兴公司支付违约金25316元的理由是否成立。王松以大兴公司未按约定于2015年12月30日前向其交付办理商品房转移登记的有关文书，并据此要求大兴公司承担违约责任并支付违约金。双方订立的《商品房买卖合同》第二十一条第三款第（四）项约定了该房屋办理转移登记的方式，双方选择由买受人委托大兴公司向房屋登记机关申请办理，即由王松与其前妻朱月月委托大兴公司代为办理转移登记手续。既然王松委托大兴公司代为办理房屋权属转移登记，则大兴公司无需再向王松提供办理产权转移登记的相关文书。即便王松有正当理由需要大兴公司提供办理产权转移登记的相关文书，大兴公司对此承担违约责任的前提也是收到王松请求后无正当理由拒不提供的事实客观存在，本案中，王松并未提供证据证明这一事实成立。为此，王松要求大兴公司支付违约金所基于的事实和理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”《城市房屋权属登记管理办法》第八条“国务院建设行政主管部门负责全国的房屋权属登记管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：驳回王松的诉讼请求。案件受理费432元，减半收取216元，由王松负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对原判认定事实予以确认。另，王松于2014年7月28日接收涉案房屋，大兴公司就该房屋楼盘已于2015年1月28日完成初始登记，王松在二审中认可于2014年12月接到大兴公司销售人员王小敏要求提交办理房产证相关资料的电话，并称已在当时将相应资料及费用交给了大兴公司王小敏。王松认可2015年1月与大兴公司的工作人员一起到住建局办理该房屋产权，但被告知资料不齐不能办理，要求其回去补资料，但称大兴公司一直没有通知其需要哪些资料，也没有联系其再去办理房产证。由此，大兴公司作了进一步的解释，即公司要求王松将授权委托书填写好提交，但王松一直未提交，导致公司无权办理房产证，办理不了房产证最主要的原因在于王松要求将房产证办到其名下，其前妻朱月月一直不到场，住建局要求朱月月到场签字确认。本院认为，原判认定案涉《商品房买卖合同》有效，符合法律规定，双方亦无异议，本院予以确认。结合双方一二审中的陈述及举证分析，王松及其前妻朱月月虽未按该《商品房买卖合同》关于委托的约定向大兴公司提交书面的授权委托书，大兴公司仍依照该《商品房买卖合同》关于委托办证的约定，在该房屋楼盘完成初始登记以及将该房屋向王松交付后要求王松提供办证资料，王松虽然陈述已按大兴公司提交办证资料，但认可未提交授权委托书，同时认可2015年1月与大兴公司的工作人员一起到住建局办理该房屋产权，但被告知资料不齐不能办理，要求其回去补资料，由此应认定大兴公司已按该《商品房买卖合同》关于委托的约定为王松提供了办理该房屋所有权证事务，因王松未及时提供其与前妻朱月月的授权委托材料，未按房屋登记管理部门的要求提供相应的资料，导致该房屋产权手续至今未办成，其责任不在大兴公司。王松关于大兴公司未履行委托办证义务的上诉理由不充分，本院不予采纳。由于该房屋系王松与前妻朱月月婚姻关系存续期间共同购买，在该《商品房买卖合同》专门记载朱月月为该房屋共有人，朱月月未授权或者未亲临房屋权属登记部门共同办理产权登记明确确认归其所有的情形下，其仅凭与朱月月的离婚协议，诉请大兴公司将该房屋权属登记至其个人名下的上诉理由，不仅存在前述资料短缺，且超出其委托的范围，本院不予采纳。王松诉大兴公司违约的理由，与事实不符，故其关于违约金的主张，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，王松的上诉请求不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费432元，由王松负担。本判决为终审判决。审判长 佘  异审判员 令狐荣强审判员 何  容二〇二〇年十一月二十七日法官助理杨颜穗书记员罗然