山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终6726号 上诉人（原审被告）：高密市新邦房地产营销策划有限公司。住所地高密市密水街道康城大街(西)376号(康成馨苑3幢5号营业房)。 法定代表人：孙鹏，总经理。 委托诉讼代理人：王欣禄，高密醴泉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王**，女，1982年10月10日出生，汉族，住青岛市城阳区。 被上诉人（原审被告）：高密市广泉劳务分包有限公司。住所地，高密市密水街道顺河路(南955号4幢17号营业房)。 法定代表人：营在亮，总经理。 被上诉人（原审被告）：高密华夏房地产开发有限公司。住所地，高密市密水街道创业街中段碾头鞋城D区18号楼。 法定代理人：马洪雷，总经理。 以上二被上诉人之共同委托诉讼代理人：施杰平，高密立新法律服务所法律工作者。 上诉人高密市新邦房地产营销策划有限公司(以下简称新邦公司)因与被上诉人王**、高密市广泉劳务分包有限公司(以下简称广泉公司)、高密华夏房地产开发有限公司(以下简称华夏开发公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省高密市人民法院(2020)鲁0785民初79号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新邦公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定上诉人共同返还购房款的基本事实缺乏证据证明。上诉人出具的收款收据不能说明购房款就在上诉人处，上诉人只是被上诉人广泉公司聘用的销售公司，且《退房退款三方协议》约定是有被上诉人广泉公司退还给被上诉人王**，上诉人只是监督退房退款的约定，同时说明该购房款在被上诉人广泉公司处，不然被上诉人广泉公司也不会签订《退房退款三方协议》承担退款责任。2、一审未实际查清被上诉人广泉公司、华夏开发公司以及上诉人新邦公司三者之间的关系。涉案楼盘开发及施工实际是被上诉人广泉公司，其资质是借用的华夏开发公司，上诉人新邦房公司是被上诉人广泉公司聘用的销售公司，对所建楼盘的所有楼房被上诉人广泉公司拥有所有权，不然被上诉人广泉公司是没有权利聘用销售公司的。3、上诉人是被上诉人广泉公司聘用的销售公司，购房款收据是有上诉人销售时出具，实际该购房款是有被上诉人广泉收取，并且涉案购房款被上诉人广泉公司在签订《退房退款三方协议》时也同意由其退还。 被上诉人王**、广泉公司与华夏开发公司均未提交书面答辩意见。 王**向一审法院起诉请求：1、解除当事人之间签订的《仁和新城房屋认购书》；2、新邦公司、广泉公司、华夏开发公司返还购房款310919元及利息；3、诉讼费用由新邦公司、广泉公司、华夏开发公司承担。 一审法院认定事实：2018年7月3日王**与新邦公司签订《仁和新城房屋认购书》，约定：甲方(卖方)为新邦公司，乙方(买方)为王**，乙方已经对甲方开发建设的《仁和新城》项目做了充分的了解，乙方自愿认购房屋，甲方、乙方在自愿、平等、协商一致的基础上，就认购《仁和新城》房屋的相关事宜达成如下协议：一、房屋坐落：《仁和新城》项目8号楼3单元501房屋，房屋销售面积107.53平方米。储藏室编号28#，储藏室面积5.95平方米(该房屋面积为预测面积，最终产权面积以房屋测绘管理部门备案的实测面积为准)；二、房屋销售价格及付款方式：该房屋销售单价3800元/平方米，房款408614元，储藏室单价2068元/平方米，房款12305元。合计总房款420919元整；三、购房款交付时间：(1)乙方于2018年7月3日交付20000元(该部分房款作为购买房屋的定金)。(2)乙方需于2018年7月10日交付120919元(该部分房款作为购买房屋的首期付款)。(3)剩余部分房款计280000元，由乙方一次性付清。该合同第六条约定：《商品房预售合同》签订后，该房屋认购书自动作废。合同还约定了其他条款。合同签订后，王**分别于2018年7月3日交定金20000元、2018年7月12日交首付款120919元、2018年9月16日交房款280000元，至此全部房款交清。新邦公司收款后，分别为王**出具了三份收据。 又查明，涉案仁和新城项目系华夏开发公司开发，该项目由高密市华夏建筑安装公司(以下简称华夏建筑公司)承建，而广泉公司为华夏建筑公司提供劳务，且广泉公司的法定代表人营在亮是华夏建筑安装公司的项目经理。因华夏开发公司欠华夏建筑安装公司工程款，而华夏建筑安装公司又欠广泉公司劳务费；故三方协商由华夏开发公司用部分一期楼房抵顶所欠华夏建筑公司的工程款，华夏建筑公司又将该抵顶的楼房用于抵顶广泉公司劳务费，2017年11月8日华夏开发公司按照三方协商的结果将仁和新城项目中的五套商品房(包括涉案的8号3单元501室)抵顶华夏建筑公司200万元的工程款，华夏建筑公司向华夏开发公司出具了收据。华夏建筑安装公司在收据上盖章，广泉公司法定代表人营在亮在收据上签字确认。广泉公司遂联系了新邦公司将该五套期房销售。另，据广泉公司当庭陈述，新邦公司收取王**的购房款之后，该公司并未将该款交付广泉公司。 又查明，华夏建筑公司承建的涉案楼房至今未竣工验收。因华夏开发公司长期未能交房以及迟迟未与王**办理网签等原因，王**曾多次向高密市有关建设部门上访。经建设部门协调，2019年4月3日华夏开发公司与王**在高密市××房××商品房网签备案，但根据该局留存的华夏开发公司与王**签订的山东省新建商品房买卖合同（预售）（扫描件）显示，该预售合同系打印文本，该合同第七条关于付款方式及期限中，载明采用四种备选方式（一次性付款、分期付款、贷款方式付款、其他付款方式）中的“其他付款方式”；第二十九条约定：本合同自双方签字或盖章之日起生效。但华夏开发公司未在该合同上盖章，王**亦未在该合同上签名。在网签备案中载明了涉案商品房预售许可证号。2019年6月21日广泉公司作为甲方、王**作为乙方、新邦公司作为丙方签订《退房退款三方协议》，约定：经三方协商，现定仁和新城8-3-501退款时间。1.甲方需在2019年7月8日之前与乙方解除仁和新城8-3-501网签合同。8-3-501房款420919元，甲方房子卖出则退款给乙方，2019年8月31日为最后退款时间。若甲方不能在规定时间内退款，每天按总房款的1%为利息支付乙方。2.乙方需无条件配合甲方撤仁和新城8-3-501网签合同，在未退款期间不得上访、不得投诉和闹事，若违反条约甲方有权扣押总房款。3.丙方监督甲方、乙方的双方约定，并尽快对外销售仁和新城8-3-501。该协议签订后，据广泉公司陈述，该公司已经退回王**购房款11万元，据王**陈述，该退回的11万元系由新邦公司通过别人的账户退给王**的。2019年7月5日华夏开发公司与王**共同到高密市住房和城乡建设局办理了解除网签备案。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中王**与新邦公司签订《仁和新城房屋认购书》时，新邦公司作为出卖人，虽然该认购合同标的物系顶账期房，但该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。因华夏开发公司长时间未能交房，王**与新邦公司、广泉公司协商签订了退房、退款三方协议，该协议系三方真实意思表示，故涉案的《仁和新城房屋认购书》已经解除，予以确认；房屋认购书协议解除后，新邦公司应将购房款返还王**并承担利息损失，对于利息可以自双方协议确定的最后退款时间2019年8月31日之次日起计算；广泉公司与王**签订退款协议并自愿承担退款责任，在王**并未明示本案债务转移给广泉公司或者新邦公司退出合同关系的情况下，新邦公司仍然要承担责任，广泉公司的该行为系债务加入，应承担共同责任；关于利息，双方约定的利息过高，超出法律规定，法院仅支持法定利息；关于华夏开发公司的责任，王**主张，华夏开发公司应当承担退还购房款本金及利息的责任，广泉公司、华夏开发公司辩称，对于新邦公司、广泉公司承担退款责任并无异议，但华夏开发公司不应承担退款责任。法院认为，其一，根据王**与新邦公司签订的《仁和新城房屋认购书》，涉案买卖合同中的出卖人系新邦公司，且王**将购房款交付新邦公司，新邦公司又为王**出具了该公司盖章的收据，在合同解除后，根据合同相对性原理，新邦公司当然应承担返还王**购房款责任，但王**无权据此要求合同之外的第三人华夏开发公司承担合同责任；其二，根据查证，在办理涉案商品房网签备案时，王**与华夏开发公司并未在商品房预售合同上盖章或签字，故该商品房预售合同并未生效；其三，根据查明的事实，涉案房屋实际属于三方顶账房屋，王**的购房款并未由华夏开发公司收取；其四，从《退房、退款三方协议》的内容分析，该协议仅有王**、广泉公司、新邦公司参与，华夏开发公司并未参与。综上，华夏开发公司不应承担返还购房款责任。新邦公司经合法传唤未到庭应诉，视为放弃自己的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认王**与高密市新邦房地产营销策划有限公司签订的《仁和新城房屋认购书》于2019年6月21日解除；二、高密市新邦房地产营销策划有限公司、高密市广泉劳务分包有限公司共同返还王**购房款本金310919元并承担利息损失（利息自2019年9月1日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日），于判决生效后十日内付清；三、高密华夏房地产开发有限公司不承担责任。四、驳回王**的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5964元，减半收取2982元，财产保全费2170元，合计5152元，由高密市新邦房地产营销策划有限公司、高密市广泉劳务分包有限公司负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审经审理查明的其他事实与一审认定事实基本一致。 本院认为，王**与新邦公司签订《仁和新城房屋认购书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。因华夏开发公司长时间未能交房，王**与新邦公司、广泉公司又协商签订了退房、退款三方协议，该协议系三方真实意思表示，合法有效，故一审认定该《仁和新城房屋认购书》已经解除，新邦公司与广泉公司应将购房款返还王**并承担利息损失，并无不当。上诉人主张其只是广泉公司聘用的销售公司，且《退房退款三方协议》约定是由广泉公司退还给王**，购房款收据虽是由上诉人销售时出具收据，但实际该购房款是有被上诉人广泉公司收取，其不应当与光泉公司共同承担退款责任。但依据查明的事实，王**是与新邦公司签订《仁和新城房屋认购书》，新邦公司是购房合同的合同相对人，且王**是与新邦公司、广泉公司协商签订的退房、退款三方协议，故一审认定新邦公司与广泉公司共同返还王**购房款及得利息，符合法律规定。 综上所述，新邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5964元，由上诉人高密市新邦房地产营销策划有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 韩 亮 审判员 薛培忠 审判员 李玉信 二〇二〇年十一月二十三日 书记员 褚诗舒