北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初9304号原告（反诉被告）：北京斯迈尔文仪家具有限公司，住所北京市通州区梨园镇。法定代表人：张绍宝，总经理。委托诉讼代理人：李萌萌，北京金诉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉臣，北京金诉律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京中沈铝塑型材有限公司，住所北京市通州区梨园镇。法定代表人：王平，总经理。委托诉讼代理人：杨晓燕，北京市德通律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟，男，1973年10月10日出生，汉族，该公司经理。第三人：北京市土地整理储备中心通州区分中心，住所北京市通州区。法定代表人：姚海彬，主任。委托诉讼代理人：王月，北京市诚汇律师事务所律师。第三人：北京通州房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区。法定代表人：杨利，经理。委托诉讼代理人：焦洁，北京天驰君泰律师事务所律师。第三人：北京市通州区梨园镇人民政府，机构地址北京市通州区。负责人：刘永忠，镇长。委托诉讼代理人：孟晓海，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：王启华，北京市京师律师事务所实习律师。第三人：北京通州文化旅游区管理委员会，住所地北京市通州区梨园镇。负责人：赵军，主任。委托诉讼代理人：季宗旗，北京市天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊，男，1985年10月29日出生，汉族，该单位职员。原告北京斯迈尔文仪家具有限公司（以下简称原告）与被告北京中沈铝塑型材有限公司（以下简称被告）、第三人北京市土地整理储备中心通州区分中心（以下简称土储通州分中心）、第三人北京通州房地产开发有限责任公司（以下简称通房开公司）、第三人北京市通州区梨园镇人民政府（以下简称梨园镇政府）、第三人北京通州文化旅游区管理委员会（以下简称文旅区管委会）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王玉臣、李萌萌、被告的委托诉讼代理人杨晓燕、第三人土储通州分中心的委托诉讼代理人王月、第三人梨园镇政府的委托诉讼代理人孟晓海、第三人文旅区管委会的委托诉讼代理人季宗旗、张俊、第三人通房开公司的委托诉讼代理人焦洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告返还租金810万元（自2014年4月1日起至2019年7月1日止）；2．判令被告向原告出具自2010年4月1日起至2014年3月31日止已交纳520万元租金的发票；3．判令被告向原告支付应归原告所有的拆迁补偿款（包括但不限于停产停业损失补偿、装饰装修及附属物附属设施的补偿、原告自建房屋的补偿、企业搬迁补助、移机费、设备迁移费、提前搬家奖励费、工程配合费等）暂计4000万元，具体金额以实际拆迁补偿或评估为准；4．判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年12月8日，原被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于北京市通州区梨园镇曹园村委会西侧土地用于运营，租赁期限为2010年4月1日至2020年3月31日，原告的实际运营地及注册地均为该处。2013年，第三人开始实施了“北京通州文化旅游区B4地块土地一级开发项目”，原告承租的土地位于该开发项目内。因被告一直未与第三人达成拆迁安置补偿协议，使得原告长期位于拆迁范围内，无法进行正常的运营业务，给原告造成了重大的经济损失。因被告提供的土地长期位于拆迁范围内，导致原告的合同目的无法实现，因此，原被告之间的《房屋租赁合同》应依法予以解除，被告应返还原告已实际支付的自2014年4月1日起至2019年7月1日的租金810万元。此外，被告亦应当向原告出具自2010年起至2014年3月31日止已交纳520万元租金的发票。另根据原被告之间的《房屋租赁合同》第八条第五款约定“如因国家及集体建设征用土地，土地补偿按国家有关规定执行，……乙方因装修、改造、翻建所产生的增值归乙方所有，租赁合同签订后乙方新建房屋及其他附属设施的补偿归乙方所有，停产停业损失补偿归乙方所有。”但时至今日，由于被告迟迟未与第三人达成拆迁安置补偿协议，被告也未向原告支付应归原告所有的征地拆迁补偿款，包括但不限于经营性用房停产停业补偿、房屋重置成新及附属物补偿、搬迁费等，导致原告的合法权益无法得到保障。第三人系“北京通州文化旅游区B4地块土地一级开发项目”拆迁人，负责北京市通州区的安置拆迁补偿安置工作。第三人应根据原被告之间签订的《房屋租赁合同》约定内容将被告尚未取得的利益归原告所有的征地拆迁补偿款直接支付给原告。综上所述，原告为维护自身合法权益，依照法律规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告辩称：1．原被告双方的租赁合同到期终止而不是解除，原告所述的合同目的无法实现并给他造成重大损失根本不存在。2．关于原告要求支付拆迁款的问题，原被告双方签订的《租赁合同》第八条第五款虽然约定了原告在租赁合同有效期内如遇拆迁可获得新建房屋、停产停业损失及装修、改建等增值补偿，但现在合同已经到期，这个条款适用的前提即合同有效期内已经不存在，而且根据该合同第九条合同期满的约定，被答辩人自建的建筑物应交给我方，归我方所有，如果合同到期后发生拆迁，则所有拆迁补偿均归我方所有，与原告无关。原告提到的第三人应当将拆迁款直接支付给他，我方认为第一截止目前租赁物尚未拆迁，第二即使拆迁了也与其无关，如何补偿及补偿多少是第三人与答辩人之间的问题，第三人也只针对出租方即我方。同时我方提出反诉：1．请求法院判令双方《租赁合同》于2020年3月31日终止；2．请求法院判令被反诉人向反诉人支付拖欠的租金120万元及利息（自2019年4月2日开始计算至实际付清之日，按照月息0．5%计算）；3．请求法院判令被反诉人向反诉人支付办公楼及钢结构房屋的修复费用824666元；4．请求法院判令被反诉人向反诉人支付自2020年4月1日至全部腾退之日止的占有使用费245504元并结清水电费（暂计算至2020年5月26日，按照目前年租金160万元计算，每天按4384元计算）；5．请求法院判令被反诉人将营业执照立即迁出并赔偿因未迁出营业执照给反诉人造成的损失245万元；6．请求法院判令被反诉人将北京市通州区梨园镇曹园村西侧厂房院落及院内所有建筑物立即腾退给反诉人；7．本案诉讼费和反诉费均由被反诉人承担。针对被告提出的反诉，原告辩称我方不同意被告的所有反诉请求，被告所陈述与事实严重不符，首先，原告没有破坏过涉案房屋，其次，由于被告没有按照双方签署的租赁合同约定给付拆迁补偿款，而且为了达到恶意侵占国有资产的目的拖延拆迁一直到租赁合同期限届满，始终拒绝支付房租，导致拆迁没完成。2013年开始拆迁后，原告曾多次和被告沟通希望尽快就拆迁事宜和拆迁部门达成协议完成拆迁，但是被告始终拒绝回应。由于拆迁原因导致原告无法使用涉案租赁房屋，合同目的无法实现。2009年4月25日以后，由于周边修路、封路，原告无法再继续经营。我方认为被告也无权提起反诉。第三人土储通州分中心述称，本案系原被告之间的房屋租赁合同纠纷,本诉请求以及反诉请求均非针对我方所提，故我方认为本诉请求以及反诉请求均与我方无关，法院依法处理即可。第三人梨园镇政府述称，对本诉的意见，原告临时变更诉讼请求，诉讼请求第三项由第三人承担责任改为由被告承担责任，原告并没有要求第三人承担责任，涉案土地并没有拆迁没有签订协议，不具备给付相应补偿款的条件，对于诉讼请求的第一项和第二项与第三人不产生影响，对第三人没有约束。第三人通房开公司述称，我们是第三人，原告案由应该是租赁合同纠纷，第三人和原告之间没有租赁合同关系，与第三人没有关系。于我方没有关联性。第三人文旅区管委会述称，案由应该是租赁合同纠纷，不符合一事一理的规则，一个是租赁一个是拆迁不是一个法律关系。原告说变更诉讼请求，所有的诉讼请求均与我方没有关系，我方没有必要参与诉讼。本院经审理认定事实如下：2009年12月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：出租标的物的位置及性质：该出租标的物位于北京市通州区梨园镇曹园村西侧，原广通达物流公司所在地，详细占地范围和位置以《中华人民共和国国有土地使用证》为准，该土地使用性质为工业用地。出租标的物基本情况：该出租标的占地面积为30557㎡，地上建筑物办公楼为2505㎡，钢结构生产车间4454㎡，水、电齐备。四周有围墙，大门朝西，为独立院落，该出租标的物为国有土地，使用性质为工业用地。租赁期限：经甲、乙双方共同协商，租赁期限为10年，自2010年4月1日至2020年3月31日止。租赁费用：该标的物租赁费用为每年130万元。租金支付方式：第一年分两次付款，2011年4月1日前一次性付清租金，2011年4月1日至2015年3月31日，价格每年为130万元。2015年4月1日至2020年3月31日，价格每年为160万元。如因国家及集体建设征用该土地，土地补偿按国家有关规定执行。租赁场院内地上物归甲方所有，所有的房屋补偿归甲方所有，但乙方因装修、改造、翻建所产生的增值归乙方所有，租赁合同签订后乙方新建房屋及其它附属设施的补偿归乙方所有，停产停业损失补偿归乙方所有。其余补偿由双方协商解决，本协议自行终止，双方互不承担责任。违约责任：本合同生效后，甲乙双方均应信守合同，履行合同约定的全部条款，如一方违约，违约方应赔偿守约方的经济损失。因甲方原因，使本合同不能履行，甲方须赔偿乙方一个租赁年度的租金。如乙方因经营上的原因，不能继续经营，提前终止合同，除足额交纳齐全部租金外，还应赔付甲方年租金的50%做为违约金。不可抗力：因不可抗力原因使本合同无法履行，双方均不承担违约责任。合同还约定了其他内容。另查，原告已按照《房屋租赁合同》约定的租金标准将涉案租赁场地2019年3月31日前的租金交清。2019年1月1日，原告给付被告2019年4月1日至2020年3月31日的部分租金40万元。再查，2013年，因“文旅区”项目拆迁，涉案租赁场地被纳入拆迁范围。2013年9月，第三人土储通州分中心、通房开公司、梨园镇政府文旅区管委会作为主办单位联合发布了《拆迁通知》，对划定区域进行国有土地和集体土地上非住宅房屋及其附属构筑物进行搬迁。再查，截至法庭辩论终结之日，被告尚未与拆迁人签订拆迁补偿协议。本案诉讼过程中，2020年9月3日，本院组织原被告双方对涉案租赁场地进行了现场勘查，并对原告承租涉案租赁场地后地上物增建情况进行了现场勘查及确认，具体为：1．西侧靠南位置8间宿舍，每间一个门，一个窗砖，混结构；2．院内靠南四合院宿舍，砖混结构，每间一个门，一个窗，共35间；3．院内靠南厂房内砖混结构房屋200平方米，10米乘以20米；4．面漆房一个、270平方米，色漆房一个、270平方米，底漆房一个、335平方米；5．院内篮球场及8间宿舍水泥路面，1317．9平方米。上述事实，有《房屋租赁合同》、国有土地使用证、拆迁通知、租金收据、银行转账记录、现场勘查笔录、现场照片及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告双方于2009年12月8日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规和社会公共利益，合法有效，双方均应严格遵守。《房屋租赁合同》期限自2010年4月1日至2020年3月31日止，故2020年3月31日原被告双方合同权利义务终止。关于原告主张被告返还自2014年4月1日至2019年7月1日止的租金810万元的诉讼请求，对此本院认为，因2013年“文旅区”项目拆迁，涉案租赁场地被纳入拆迁范围，结合现场勘查情况看，涉案租赁场地被纳入拆迁范围后，势必会给原告经营使用涉案租赁场地造成了一定的影响，合同目的无法完全实现，从公平角度考虑，原告交纳的自2014年4月1日后的租金部分，应适当予以酌减，酌减的具体数额由本院依法酌情予以确定，酌减租金的终止日期由本院根据《租赁合同》约定的租金标准以及原告实际交纳租金情况，依法确定为2019年6月30日。原告主张被告向其出具自2010年4月1日起至2014年3月31日止已交纳520万元租金的发票，并无合同依据，本院不予支持。原告主张被告支付应归原告所有的拆迁补偿款，根据已查明的事实，截至法庭辩论终结之日，拆迁人尚未与被告签订相关拆迁补偿协议，被告亦未取得补偿款，故对于原告的该项诉讼请求，本院不宜处理，双方可另行解决。关于被告反诉请求法院判令双方《租赁合同》于2020年3月31日终止，结合双方合同对于租赁期限的约定，本院依法予以确认。被告反诉主张原告将涉案租赁场地及建筑物予以腾退的请求，对此本院认为，2013年因“文旅区”项目拆迁，涉案租赁场地被纳入拆迁范围，同时，原被告双方之间的《租赁合同》于2020年3月31日终止，合同权利义务终止后，双方未另行签订租赁合同，原被告双方之间的《租赁合同》实际已无法继续履行，在此情形下，原告理应将涉案租赁场地及地上物返还给被告，故对于被告的该项反诉请求，本院依法予以支持。被告反诉主张原告支付拖欠的租金120万元及利息，结合已查明的原告租金实际交纳情况，本院对于被告该项反诉请求合法合理的部分，依法予以支持，租金标准结合上述分析由本院依法按照予以酌减的租金标准予以核实。对于被告反诉主张原告给付自2020年4月1日至全部腾退之日止的占有使用费的诉讼请求，对此本院认为，原被告双方《租赁合同》于2020年3月31日到期，结合涉案租赁场地的实际情况以及本院实际勘查情况，可以认定原被告双方《租赁合同》于2020年3月31日到期后涉案租赁场地及建筑物已无实际使用价值，从公平原则角度考虑，被告的该项反诉请求，依据不足，本院不予支持。被告反诉原告支付办公楼及钢结构房屋的修复费用824666元以及结清水电费的诉讼请求，被告并未就该两项损失向法庭举证予以证明，故对于被告的该两项反诉请求，证据不足，本院不予支持。被告反诉主张原告将营业执照立即迁出并赔偿因未迁出营业执照给反诉人造成的损失245万元，被告并未就该项损失向法庭充分举证予以证明，故对于其该项反诉请求，证据不足，本院亦不予支持。原告不同意被告主张腾退涉案租赁场地及地上物的辩解意见，依据不足，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告北京斯迈尔文仪家具有限公司与被告北京中沈铝塑型材有限公司之间的《房屋租赁合同》于2020年3月31日终止；二、被告北京中沈铝塑型材有限公司退还原告北京斯迈尔文仪家具有限公司自2014年4月1日起至2019年6月30日止的租金减免部分共计4050000元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、原告北京斯迈尔文仪家具有限公司给付被告北京中沈铝塑型材有限公司自2019年7月1日至2020年3月31日止拖欠的租金600000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、原告北京斯迈尔文仪家具有限公司将坐落于北京市通州区梨园镇曹园村西侧院落及院内所有建筑物（占地面积为30557㎡）腾退给被告北京中沈铝塑型材有限公司，于本判决生效之日起七日内执行清；五、驳回原告北京斯迈尔文仪家具有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告北京中沈铝塑型材有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费141150元，退还原告北京斯迈尔文仪家具有限公司106900元；剩余34250元，由原告北京斯迈尔文仪家具有限公司负担14650元（已交纳），由被告北京中沈铝塑型材有限公司负担19600元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费22280元，由被告北京中沈铝塑型材有限公司负担17380元（已交纳）；由原告北京斯迈尔文仪家具有限公司负担4900元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈明山二〇二〇年十一月二十日书记员  郑秋爽