广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初17661号原告：广东康景物业服务有限公司南海分公司，住所地广东省佛山市南海区。负责人：洪建设。委托诉讼代理人：吴米琪，广东普罗米修(广州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾景熙，广东普罗米修(广州)律师事务所律师。被告：邹振华，男，1976年3月5日出生，汉族，住福建省华安县。被告：吕艳玲，女，1985年5月15日出生，汉族，住福建省华安县。原告广东康景物业服务有限公司南海分公司（以下简称“康景物业南海分公司”）诉被告邹振华、吕艳玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月22日受理后，原适用小额诉讼程序审理，因被告邹振华、吕艳玲需要公告送达，本案不宜继续适用小额诉讼程序，本院依法将本案转为普通程序，组成合议庭于2020年11月9日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人曾景熙到庭，被告邹振华、吕艳玲经本院公告送达无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告康景物业南海分公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付拖欠的管理费8096元及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止，暂计至起诉之日）5427.3元。2.本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2015年1月15日，被告因购买位于佛山市南海区×××××××××××××××××××，与原告签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：原告提供房屋公用部分的维修和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通次序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；被告自向开发商收楼之日起，依时缴纳物业服务费；被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。同日，被告签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。但自2016年1月起，被告未按期向原告缴纳物业管理费，至2019年10月止共拖欠原告物业管理费8096元。原告多次催要，被告均拒不缴纳。被告的行为已经违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》之约定，为了保护原告的合法债权不受侵犯，特请求人民法院依法判决被告偿还所欠原告管理费及违约金，并承担本案的诉讼费。被告邹振华、吕艳玲未到庭亦未提供书面答辩。诉讼中，原告提供证据材料如下：1.原告的营业执照（复印件1份）、被告邹振华的身份证（复印件1份）、被告吕艳玲的身份证（复印件1份），证明原被告的诉讼主体资格。2.《物业管理委托合同》（复印件9份），证明原告受托进行了前期物业管理。3.《前期物业管理服务协议》（复印件8份），证明原告向被告提供了物业管理服务。4.业主收楼表格（复印件1份），证明被告入住该小区。5.法律函（原件2份）、快递单（原件2份），证明原告多次书面催告被告缴纳费用。6.南海峰景湾业主/住户紧急联络资料登记表（复印件1份），证明被告向原告书面确认的送达地址及方式。7.欠费明细表（复印件1份），证明被告的欠费数额。8.广东省商品房买卖合同（复印件4份），证明被告房屋权属情况。9.广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初19304号民事判决书（复印件1份）、广东省佛山市中级人民法院（2020）粤06民终3008号民事判决书（复印件1份），证明两被告在2016年8月5日已经领取涉案房屋不动产登记权证，两被告对涉案房屋的占有房屋为共同共有，产权证书号是粤（****）佛南不动产权第*******号。被告邹振华、吕艳玲经本院公告送达无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、辩证的权利；上述证据均有原件予以核对，本院对上述证据形式上真实性予以确认，本院予以采信。结合到庭当事人陈述及涉案证据，本院认定事实如下：2013年8月1日，康景物业南海分公司与广东佛山珠江科技数码城建设有限公司（以下简称“珠江科技公司”）签订《物业管理委托合同》约定珠江科技公司将“珠江.峰景湾”委托给康景物业南海分公司进行物业管理，该物业为商住类型，位置为佛山市南海区×××××××××，住宅房屋由康景物业南海分公司按建筑面积每月每平方米1.86元向业主或者物业使用人收取。另查明，1.珠江科技公司于2019年8月12日就其与邹振华、吕艳玲的商品房预售合同纠纷向本院提起诉讼，本院立案受理后，于2019年12月4日作出民事判决，本院在该民事判决书中认定：2015年1月15日，吕艳玲办理涉讼房屋收楼手续，并签署了一些列的收楼验收材料……涉讼房屋现登记所有权人为邹振华、吕艳玲，占有份额为共同共有，登记日期为2016年8月5日。本院在该民事判决书中驳回了珠江科技公司要求邹振华、吕艳玲返还涉讼房屋的诉讼请求。珠江科技公司不服一审判决向佛山市中级人民法院提起上诉，该院于2020年5月14日作出民事判决：驳回上诉，维持原判。该民事判决书现已发生法律效力。2.坐落在广东省佛山市南海区×××××××××××××××××××的涉案房屋在不动产登记部门登记的所有人为邹振华、吕艳玲，房屋建筑面积为94.59平方米。诉讼中，原告明确其第一项诉讼请求的物业服务费是从2016年1月1日至2019年10月31日，每个月的物业费是176元。本院认为，原告主张其与邹振华、吕艳玲之间有物业服务合同关系，并提供了《前期物业管理服务协议》、《物业管理委托合同》为证，被告邹振华、吕艳玲无到庭抗辩及提出反证，原告所述与涉案证据一一对应，具有高度可能性，本院予以采信。经核查，根据涉案《前期物业管理服务协议》、《物业管理委托合同》约定，住宅以每平方每月1.86元及实测建筑面积支付物业服务费，涉案房屋在房地产登记部门确定的建筑面积为94.59平方米，以每平方米每月1.86元及总面积94.59平方米的标准计算被告应支付的2016年1月1日至2019年10月31日期间（46个月）物业服务费为8093.24元（1.86/月/平方米×94.59平方米≈175.94元/月，195.94元/月×46个月＝8093.24元），两被告未到庭抗辩亦未提供证据证明其支付款项情况，原告现诉请被告以8096元支付上述期间物业服务费，超过双方约定部分，本院不予支持。关于滞纳金的问题。根据《前期物业管理服务协议》、《物业管理委托合同》的约定，逾期支付物业服务费的，原告有权依照约定向被告主张违约金。鉴于原告要求被告每日按欠付金额千分之一支付违约金的主张过高，未提供证据证明其除了资金占用期间的利息损失外还存在其他实际损失，且被告在上述期间曾缴纳部分物业服务费，本院考虑案件的实际情况，酌定被告应以所欠物业管理费总额的20%为限支付违约金，即1618.65元（8093.24元×20%≈1618.65元）。原告请求被告支付的违约金超出上述核定部分，本院不予支持。被告邹振华、吕艳玲经本院公告送达无到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告邹振华、吕艳玲应于本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的物业服务费8093.24元及违约金1618.65元予原告广东康景物业服务有限公司南海分公司；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司南海分公司的其他诉讼请求。被告邹振华、吕艳玲如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138.08元（原告已预交），由被告邹振华、吕艳玲共同负担。由两被告共同负担的受理费，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  赵 芸人民陪审员  周素萍人民陪审员  李结梅二〇二〇年十一月十三日书 记 员  蔡家正