广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初27724号原告：深圳市早安物业发展有限公司，住所地深圳市南山区西丽街道石鼓路****9A，统一社会信用代码91440300349656520G。法定代表人：张法万。委托诉讼代理人：颜森兴，广东宝城（前海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋佳丽，广东宝城（前海）律师事务所律师。被告：胡庆范，男，汉族，1981年5月10日生，户籍地址哈尔滨市香坊区。原告深圳市早安物业发展有限公司诉被告胡庆范房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人宋佳丽到庭参加了诉讼。本案被告胡庆范，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、依法解除原被告2019年4月5日签署的《物业租赁合同》及《补充协议》；2、依法判令被告立即向原告支付2020年1月至6月的租金、管理费及水电费242424.39元（币种：人民币，下同）及滞纳金（分别以39122.60元、20708.99元、35560.20元、45507.20元、49526.00元、51999.40元为基数，自2020年1月6日、2月6日、3月6日、4月6日、5月6日、6月6日起按年利率24%计算至款项付清之日，暂计至起诉之日为15341.84元）；3、依法判令被告立即向原告支付2020年1月至6月的增值税20351.3元；4、依法判令被告立即向原告支付2019年5月1日至6月30日期间免租期租金损失65680元；以上暂合计：343797.53元；5、本案全部案件受理费、财产保全费由被告承担。原告当庭撤回上述第3项诉讼请求，并增加诉讼请求如下：原告不予退还履约保证金115305元与水电押金5000元。被告未应诉、未答辩。本案相关情况一、合同签订情况：原、被告是于2019年4月5日签订《物业租赁合同》，合同约定:第一条，原告将位于深圳市龙岗区房屋出租给被告;第二条，租期5年，期限自2019年4月5日至2024年4月4日止，首年物业月租金为38435元整，管理费2445元／月，物业租金递增方式为第三年起递增8%，免租金装修期60天;被告应于每月5号前向原告支付当月物业租金、上月水电费，物业使用期间所产生的水费7.8元／吨，电费0.8元／度，设施服务费0.47元／度；水电押金是5000元，履约保证金115305元，协议期满后，被告若无违约行为，原告将履约保证金与水电押金及管理费押金全额退还给被告，如物业使用期间对原告造成损失的，被告应及时赔偿，原告有权从履约保证金中相应予以扣除，不足部分，原告有权向被告追偿；第五条违约责任第5.2条约定，在本协议有效期内若被告单方面擅自解除本协议，或因被告逾期拖欠租金、管理费、水电费以及公摊费用等以上任何费用都视为被告严重违约，原告有权解除本协议，收回物业另行处理，已交纳的履约保证金不予退还，租金计算至解除协议当月，被告应赔偿原告所支付中介费，以及原告给被告的搬家免租时间空置费，造成原告损失的，被告还应负责赔偿；第5.4条约定，被告未能按期支付本合同规定的任何应付款项（包括但不限于物业租金、管理服务费、物管费、水电费等），被告应自逾期之日起以所欠款项为基数，向原告支付每日10%的滞纳金，除按照以上标准支付滞纳金外，原告有权停止该物业的水电供应；被告未能按期支付超过3天，原告有权解除本合同，收回该物业（被告拒绝交还物业的租金继续计算直至交还），所交履约保证金不予退还，被告还应承担原告因追讨上述欠款所产生的相关费用（包含诉讼费、律师费用）。同日双方签订《补充协议》，对涉案物业月租金调整如下：2019年4月5日至2020年4月4日的月租金为32840元，2020年4月5日至2021年4月4日的月租金为44030元，2021年4月5日至2024年4月4日的月租金为41509.8元;并约定原告给予被告的免租期，自租赁房屋正式移交之日起算，具体以双方签署移交确认书之日起为交付起租日。二、合同履行情况：1、2019年5月1日，双方签订《租赁房屋交接确认书》。2、原告确认被告向其按期足额支付了水电押金5000元，履约保证金115305元，并按《补充协议》约定足额支付租金至2019年12月。3、原告主张被告自2020年1月开始不再支付租金及相关费用，原告于2020年的1月9日在涉案物业张贴通知，通知其截止至2020年1月9日，其已拖欠1月份租金长达4日，其应于2020年1月10日下午18:00前到原告处清缴所有应付款项，否则将对其采取强制措施，包括但不限于停水、停电、锁门等措施，但其后被告仍未支付相应款项，并继续使用涉案物业，原告于2020年1月至2020年6月期间，每月均有向被告进行催缴，被告仍不予理会，故其于2020年6月11日对涉案房屋进行了清退，清退当时被告在场，原告将被告物品放置于原告仓库中，被告没有提出异议。原告提交如下证据证明其所述：（1）通告发放签收表、缴费通知单、水电抄表记录，显示2020年1月应缴租金32840元、管理费2445元、水费327.23元，电费1988元、公摊服务费（1）为1334.8元、公摊服务费（2）为187.572元；2020年2月应缴租金15853.79元（因疫情原因部分减免）、管理费2445元、水费252.86元，电费1204元、公摊服务费（1）为808.4元、公摊服务费（2）为144.942元；2020年3月应缴租金32840元、管理费2445元、水费59.5元，电费112元、减免电费5.6元、公摊服务费（1）为75.2元、公摊服务费（2）为34.104元；2020年4月应缴租金42538元（因疫情原因部分减免）、管理费2445元、水费193.36元、电费140元、减免电费7元、冲抵2月代缴基本电费分摊7元、公摊服务费（1）为94元、公摊服务费（2）为110.838元，2020年5月应缴44030元、管理费2445元、水费1160.17元、电费756元、减免电费37.8元、公摊服务费（1）为507.6元、公摊服务费（2）为665.028元，2020年6月应缴租金44030元、管理费2445元、水费337.14元、电费3080元、减免电费154元、公摊服务费（1）为2068元、公摊服务费（2）为193.256元；（2）2020年1月9日《通知》；（3）2020年6月2日微信聊天记录截图，原告主张系被告向原告发送准备清退前的涉案物业内物品情况视频。三、涉案房产的位置及所有权：位于深圳市龙岗区，所有权人为深圳市南岭股份合作公司。原告与深圳市南岭股份合作公司签订了租赁合同，合同约定原告承租涉案物业，租赁期限为2016年11月1日至2026年10月31日止。裁决结果本院认为，原告与被告签订的《物业租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方都应当按照合同的约定全面履行自己的义务。结合现有证据及庭审情况，综合分析如下：关于合同解除。被告拖欠租金及各项费用，构成违约，满足合同约定的原告享有单方解除权的情形，原告在给予合理期限后，于2020年6月11日对涉案房屋进行强制清退，于法有据，双方的《物业租赁合同》及《补充协议》于当日实际解除。故对原告的该项诉求，依法予以支持。关于拖欠费用及滞纳金。原告主张被告拖欠2020年1月至2020年6月的各项费用为39122.60元、20708.99元、35560.20元、45507.20元、49526.00元、51999.40元，对其中2020年1月至2020年5月的各项费用均予以认可，对2020年6月的费用，其中水费、电费及水电的公摊服务费均予以认可，因原告于2020年6月11日将涉案房屋强制清退，故该月租金及管理费应计算至该日为准，即2020年6月租金及管理费的计算期间为2020年6月1日至6月11日，共11天，租金为16144.33元，管理费为896.5元，故2020年6月1日至6月11日的各项费用合计22565.23元（计算方式：16144.33元+896.5元+337.14元+3080元+2068元+193.256元-154元）。双方约定的滞纳金标准过高，本院酌定为按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率，自当月6日计算至实际付清之日止。原告诉请超过部分不予支持。关于免租期损失。合同约定，被告逾期交纳各项费用导致合同解除的，应赔偿原告给被告的搬家免租时间空置费。原告给予被告的免租时间为60天，租金标准为32840元/月，共计65680元，该免租时间是针对5年租期制定，故应按照被告的实际承租时间折抵，即50354.66元（计算方式：65680元—（65680元÷5年+65680元÷5年÷12个月×2个月），原告诉请超过部分不予支持。关于履约保证金及水电押金。合同约定，被告逾期交纳各项费用导致合同解除的，所交纳的履约保证金不予退还，水电押金在被告不存在违约行为时可予退还。现被告违约，不满足退还条件，故对原告要求不予退还履约保证金115305元及水电押金5000元的诉求，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下:一、确认原告深圳市早安物业发展有限公司与被告胡庆范于2019年4月5日签订《物业租赁合同》及《补充协议》于2020年6月11日实际解除；二、被告胡庆范于本判决生效之日起五日内向原告深圳市早安物业发展有限公司支付2020年1月1日至2020年6月11日的租金、管理费、水电费及水电公摊服务费合计212990.22元及滞纳金（其中以39122.60元为基数，自2020年1月6日起；以20708.99元为基数，自2020年2月6日起；以35560.20元为基数元，自2020年3月6日起；以45507.20元为基数，自2020年4月6日起；以49526.00元为基数，自2020年5月6日起；以22565.23元为基数，自2020年6月6日起；均按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率，分别计算至款项付清之日止）；三、被告胡庆范于本判决生效之日起五日内向原告深圳市早安物业发展有限公司支付免租期租金损失50354.66元；四、原告深圳市早安物业发展有限公司无需退还被告胡庆范已支付的履约保证金115305元及水电押金5000元；五、驳回原告深圳市早安物业发展有限公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3978元、保全费2239元（原告已预交），由被告胡庆范负担5767元，原告深圳市早安物业发展有限公司负担450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杨 宏二〇二〇年十一月三十日书记员 赖丽萍