广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4999号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市龙岗区****半岛苑幼儿园，住所地广东省深圳市龙岗区*******半岛苑内。法定代表人：魏金祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜德源，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周优美，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市东凤镇集体资产管理有限公司，住所地广东省中山市*************。法定代表人：何镇华，该公司总经理。委托诉讼代理人：丘英隆，广东广诚信律师事务所律师。上诉人深圳市龙岗区****半岛苑幼儿园（以下简称半岛苑幼儿园）与被上诉人中山市东凤镇集体资产管理有限公司（以下简称东凤资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初8109号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人半岛苑幼儿园上诉请求：撤销一审判决并依法改判半岛苑幼儿园的全部装修投入折抵应付租金后，由东凤资产公司退还半岛苑幼儿园余款及按金人民币合计1291620元。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，遗漏重要事实。中山市*********（以下简称标榜幼儿园）与东凤资产公司双方已达成新的合意，东凤资产公司同意回购标榜幼儿园的全部装修投入并退还按金。2020年3月12日，东凤资产公司发函至标榜幼儿园，该函记载：“......为将贵园（即标榜幼儿园）损失降至最低，又同意回购甲方标榜幼儿园的全部装修设备，后期又增加回购大部分教学设备。按约定贵园须新学期招生前无条件注销标榜幼儿园工商营业执照及办学许可证，并配合我司（即东凤资产公司）办理新证等责任......”。由此可知，标榜幼儿园与东凤资产公司双方已达成新的合意，东凤资产公司同意回购标榜幼儿园的装修投入并退还按金。受新冠疫情的影响，标榜幼儿园在办理办学许可证等注销事宜时用时较长，但目前，中山市********就是在标榜幼儿园的原址上设立的。今日东凤2020年4月30日网站上的消息称“从2019年开始，东凤镇政府共投入470多万元，通过回收、装修、购置设施设备等措施促成东凤镇佛奥幼儿园开办。”东凤资产公司及上级主管部门的会议纪要也可以证明双方之间对于租赁合同解除的处理达成一致。一审过程中，标榜幼儿园与东凤资产公司共同委托中山市执信资产评估事务所对标榜幼儿园装修现状进行评估，据《中山市*********装修现状市场价值资产评估项目资产评估报告》（中执信评报字[2019]第101201号）评定：标榜幼儿园装修现状市场价值为4244220元，标榜幼儿园与东凤资产公司双方均认可该份评估报告。综上，标榜幼儿园的全部装修投入4244220元折抵2018年4月1日至2019年11月30日的租金4218000元后，东凤资产公司应退还标榜幼儿园余款26220元及按金1265400元，共计1291620元。二、一审法院判决适用法律错误。国务院于2010年11月21日发布《国务院关于当前发展学前教育的若干意见》（国发〔2010〕41号），其中第二条规定：“......积极扶持民办幼儿园特别是面向大众、收费较低的普惠性民办幼儿园发展。采取政府购买服务、减免租金、以奖代补、派驻公办教师等方式，引导和支持民办幼儿园提供普惠性服务......”；教育部、国家发展和改革委员会、财政部、人力资源和社会保障部（以下简称四部委）于2017年4月13日发布《关于实施第三期学前教育行动计划的意见》（教基〔2017〕3号），其中第四条规定：“......通过购买服务、综合奖补、减免租金、派驻公办教师、培训教师、教研指导等方式，支持普惠性民办幼儿园发展......”。为进一步贯彻落实国家“发展学前教育，鼓励普惠性幼儿园发展”的方针政策，中山市政府部门积极响应并出台相关文件，对上述国务院及四部委所发文件进行细化：《中山市政府产权小区*****承办管理工作实施细则》（中教体〔2018〕1号）规定：“民办普惠性小区配套幼儿园享受政府提供的低租优惠和公益普惠性幼儿园奖补政策……”“已开办的政府产权小区配套民办幼儿园，2018年一律转为公益普惠性幼儿园，享受公益普惠性幼儿园待遇……”“租金标准：按照每平方米5元/月标准收取”；《中山市教育和体育局关于加强我市公益性普惠幼儿园管理工作的通知》（中教体通〔2016〕228号）规定：“幼儿园物业属政府产权的公益普惠性幼儿园，鼓励当地政府和村集体等采取减免园舍租金、专项补助等方式给予资助，解决公益普惠性幼儿园因成本上涨而带来的办园经费不足问题”。一审法院认为《国务院关于当前发展学前教育的若干意见》（国发〔2010〕41号）并非行政法规，但是，该文件的制定主体为国务院，其性质确属行政法规，一审法院对该文件的效力级别定性错误。从《国务院关于当前发展学前教育的若干意见》（国发〔2010〕41号）、《关于实施第三期学前教育行动计划的意见》（教基〔2017〕3号）两文件的制定主体来看，两文件均属于国家政策，中山市人民政府出台的相关文件是对上述两项国家政策的细化规定。因此，国务院、四部委以及中山市人民政府出台的有关普惠性幼儿园的相关政策，均属于标榜幼儿园与东凤资产公司于2017年8月3日签订的《租赁合同》中第十二条第3款约定的“如因幼儿园的经营出现国家政策变动时按国家出台的新政策执行”中所指的“国家政策”。因此，标榜幼儿园在一审反诉中以此为依据要求下调租赁合同租金标准是有合同及法律依据的。综上，为维护标榜幼儿园的合法权益，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，改判支持半岛苑幼儿园的上诉请求。被上诉人东凤资产公司答辩称：一、东凤资产公司并没有与半岛苑幼儿园就全部装修投入并退回还按金达成合意，这只是半岛苑幼儿园单方要求东凤资产公司能够折价回购，东凤资产公司一直回复都认为交由法院处理，由法院依法判决。另外双方达成计租的截止时间的协议并不是没有确认半岛苑幼儿园不构成违约，半岛苑幼儿园还应承担其因违约而导致没收按金的后果。一审过程中委托评估装修现状，只不过是给法院一个参考，并不是证明东凤资产公司同意按评估报告的金额或折价金额回购。因此半岛苑幼儿园应当承担因违约而导致的后果。二、半岛苑幼儿园作为一直从事幼儿园教育事业的老牌单位，其经营该项目专业程度很高，其对省内幼儿园市场调查应很充分，因此其在明知涉案房屋只作普惠性幼儿园的情况下作出投标报价，系其真实意思表示，其根据政府倡导性规定认为合同无效的意见无理。三、一审法院没有支持东凤资产公司要求支付滞纳金的请求依法无据。东凤资产公司要求没收押金，且装修附合物归东凤资产公司所有，是因为半岛苑幼儿园的违约情形导致合同目的不能实现而其应该承担的违约后果。而东凤资产公司要求半岛苑幼儿园承担支付滞纳金是因为其逾期支付租金而承担的违约责任，两种违约后果是因两种不同因素条件导致的，一审法院混为一谈显然没有尊重事实，且无相应的法律法规予以支持。综上，请二审法院查明事实，正确适用法律，公平公正地判决。东凤资产公司向一审法院起诉请求：一、判令解除东凤资产公司与半岛苑幼儿园于2017年8月3日签订的《租赁合同》，并立即归还租赁的房屋给东凤资产公司，半岛苑幼儿园所有添装设施无条件归东凤资产公司所有；二、判令半岛苑幼儿园立即支付拖欠的2018年4月至6月租金共632700元、逾期缴纳租金的滞纳金共188755.5元（自2018年4月1日起按未付租金每日5‰暂计算至2018年6月30日止）、逾期支付的利息（自2018年7月1日起按每日5‰计算至欠款清偿之日止）；三、占用费按每月210900元从2018年7月1日起计算至半岛苑幼儿园归还房屋之日止，逾期缴纳租金的滞纳金自2018年7月1日起按每天拖欠租金金额的5‰计算至归还厂房之日止；四、判令没收半岛苑幼儿园所交的按金1265400元归东凤资产公司所有。半岛苑幼儿园向一审法院反诉请求：一、判令东凤资产公司退回按金1265400元；二、判令东凤资产公司对半岛苑幼儿园已投入的装修费用按双方认可的评估机构的评估价4244220元退回给半岛苑幼儿园；三、评估费36000元由东凤资产公司承担。一审认定事实如下：2017年7月7日，东凤资产公司在中山市东凤镇人民政府官网上发出《招租公告》载明：东凤镇佛奥花园公建配套幼儿园（毛坯建筑物面积2967.7平方米，空地面积1751.8平方米）面向社会进行公开竞租，有意者请于2017年7月19日下午5时前登记报名。《招投标须知》载明本次竞租标的物业名称为佛奥花园公建配套幼儿园项目承租权，载明了竞租标的情况介绍、功能用途、招租竞投方案以及其他投标要求和须知等内容，并明确载明竞标者须能接受甲方有关租赁条款（附租赁合同样板），竞租月租金底价为6万元/月（含税），采现场明标出价方式竞投，出价最高者且高于底价者中标。半岛苑幼儿园出具《委托书》委托其员工王丽莉参加竞标，半岛苑幼儿园委托人王丽莉在《招投标须知》上“参加竞投者确认签名”处签名捺印。2017年7月21日的《竞租会议现场记录表》证实，有包括半岛苑幼儿园在内的10家幼儿园单位参与竞投报价，统计各投标单位报价从低至高依次为：65000元、86000元、120000元、126800元、141500元、143300元、185300元、199200元、210600元、210900元，最后半岛苑幼儿园以每月210900元的最高价中标。同日，东凤资产公司在中山市东凤镇人民政府官网发布了《中标公告》。2017年8月3日，东凤资产公司作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的半岛苑幼儿园签订《租赁合同》，涉案主要约定有：经甲方公开竞拍，甲方属下佛奥幼儿园建筑物由半岛苑幼儿园拍得，现双方就有关租赁事宜达成协议。1.租赁期限：20年（因该建筑物暂未完善综合验收手续，待竣工验收手续完善后，另行签订补充协议，确定租赁起止时间及租金的计收时间），租赁时间在该毛坯建筑物验收合格交付使用日起计算，甲方给予乙方4个月免租装修期，租金计收时间在减除4个月免租装修期后计算租金。2.计费及缴付要求：该建筑物面积2967.7平方米，可使用空地面积1751.8平方米，该园规划核定规模为9个班270人，月租金为210900元（含税），租金每月缴费一次，于每月10号前缴纳当月租金。3.按金：在签订合同时乙方须付1265400元（相当于6个月租金）作为按金，按金待合同期满且缴清一切欠费及无损坏租赁物设施后10个工作日内无息退还，如发现乙方未缴付税费、水电费用、行政部门罚款的，甲方有权用按金代为支付，同时终止本租赁合同。4.租赁期内乙方自行领照经营，费用自理，自负盈亏。5.因该建筑物属毛坯建筑物，乙方必须自行出资对该毛坯建筑物和内外地面进行装修铺贴，水电安装及添置幼儿办学所需的一切设施设备等。6.根据竞租要求，该幼儿园属普惠性幼儿园，招生应在同等条件下优先佛奥花园小区业主，在满足业主生源需求后，剩余学位方可对外招生。7.租赁期满乙方不得拆走天花、地板、水电固定装修等，如借用甲方财产的，必须完好无损交还给甲方，如有损坏按市价赔偿。乙方出资改建装修的附属配套设施（如消防、水电、天花、地板、木工等固定装修）约满后或双方中途退租乙方不得拆走，乙方须无偿交给甲方，且负责清理室内外的一切杂物。8.乙方违约责任：乙方有拖欠租金30天以上等情形的，属乙方违约并负法律责任，甲方有权单方终止本合同，立即收回租赁物，按金不作退还且无条件收回租赁物。乙方逾期缴付租金的，除仍应及时如数补交外，还应按未付租金每日千分之五计付滞纳金。乙方所有添装设施无条件归甲方所有。如因此造成租赁物及附属配套设施毁损的，还应负责修复或赔偿损失。租赁期满或双方依约提前解除合同乙方退还租赁物时，如租赁物及附属设施有损坏的，乙方应照价负责赔偿。如乙方因特殊情况中途退租，则乙方必须补偿三个月租金给甲方，并提前三个月书面通知甲方。9.免责条款：因不可抗力造成本合同变更、解除或租赁物毁损及承租损失的，双方互不承担责任。10.其他约定事项：乙方必须按照中山市***设置标准执行自行领证经营，并在取得教育等相关部门审核批准且证照齐全后方可对外招生，否则由此引起的一切法律责任由乙方责任；该建筑物只作普惠性幼儿园使用，不能作其他用途；如因幼儿园的经营出现国家政策变动时按国家出台的新政策执行；租赁期间因政府、国家政策变动，政府收回自用的，乙方无条件服从，并解除双方签订的租赁合同，且无条件在三个月内搬离及清理租赁场地，恢复原貌交还甲方，甲方不作任何补偿。11.本协议与招标须知（书）的条款具有同等法律效力。双方还约定其他权利及义务。2017年10月30日，东凤资产公司、半岛苑幼儿园双方签订《补充协议》就租赁期限及计租日期作出约定：租期20年，4个月免租装修整合期，免租期计入租赁期限，即租赁期限由2017年11月1日至2037年10月31日止；免租期从2017年11月1日至2018年2月28日；租金从2018年3月1日起计收。东凤资产公司提供了工程名称为“佛奥阳光花园第三期幼儿园”的《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《建设工程竣工备案登记证》在案佐证。2018年7月，东凤资产公司以半岛苑幼儿园只支付了2018年3月一个月的租金后就一直拖欠租金为由提起本诉，半岛苑幼儿园应诉后提出反诉。在诉讼过程中，经东凤资产公司、半岛苑幼儿园双方自行共同委托中山市执信资产评估事务所（普通合伙）进行评估，该事务所于2019年10月15日作出《资产评估报告》评定：于评估基准日2018年2月28日，涉案幼儿园装修工程的市场价值为3994220元、不确定部分（装修设计费）评估价值为250000元，合计4244220元。原半岛苑幼儿园双方对该评估报告均予以认可。中山市执信资产评估事务所（普通合伙）开具的增值税发票显示半岛苑幼儿园为此支付评估费36000元。2019年11月19日，东凤资产公司（甲方）、半岛苑幼儿园（乙方）双方再次签订《协议》载明：甲乙双方于2017年8月3日就佛奥阳光花园幼儿园建筑物租赁给乙方作普惠性幼儿园使用，并签订了《租赁合同》，由于乙方严重违约，甲方就此起诉至法院，现双方就终止租赁关系及佛奥幼儿园平稳过渡交接等事宜达成如下协议：一、双方同意从2019年11月30日起终止租赁合同，双方结束租赁关系。甲方计收乙方租金至2019年11月30日止。二、为确保顺利交接，从2019年12月1日起乙方将幼儿园房屋移交给甲方，甲方从2019年12月1日起接收幼儿园所有业务及工作人员，乙方负责理顺员工劳动关系。双方商定从2019年12月1日至2020年1月18日设为过渡交接期，乙方须在该期限内配合办理幼儿园一切证照更名等有关各项手续。三、2020年1月31日前与幼儿园有关的一切债权债务由乙方负责，与甲方无关。乙方负责2019年12月和2020年1月过渡期幼儿园一切费用开支（包括但不限于教职员工工资福利及劳动补偿、水电费、物管费、税费等）。一审庭审中，东凤资产公司、半岛苑幼儿园双方一致确认半岛苑幼儿园已向东凤资产公司缴纳按金1265400元；双方一致确认半岛苑幼儿园已于2020年1月16日将涉案租赁房屋（含诉争的已形成附合的装饰装修物）交还给东凤资产公司。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。综合诉辩双方意见，分析如下：一、《租赁合同》的效力。《租赁合同》是东凤资产公司、半岛苑幼儿园双方的真实意思表示，内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，依法当属合法有效，当事人依法均应按照约定全面履行自己的义务。第一，半岛苑幼儿园辩称《租赁合同》违反《中山市政府产权小区*****承办管理工作实施细则（修订稿）》【中教体[2018]1号】、《中山市教育和体育局关于加强我市公益普惠性幼儿园管理工作的通知》【中教体通[2016]228号】、《国务院关于当前发展学前教育的若干意见》【国发[2010]41号】等规定，属无效合同的意见，经查，半岛苑幼儿园所提上述规范性文件并非法律或者行政法规，也非效力性强制性规定，乃是政府的倡导性规定，故半岛苑幼儿园该意见无理，一审法院不予采纳。第二，半岛苑幼儿园又辩称东凤资产公司对普惠性幼儿园采取租金价高者得的方式竞标，导致最终的租金标准超过中山市政府规定的标准14倍之多，违反国家关于民办学前教育的公益性、普惠性定位的这一公序良俗，故该租金标准条款无效的意见，经查，半岛苑幼儿园所称的“中山市政府规定的租金标准每平方米5元/月”见于上述中教体通[2016]228号、中教体[2018]1号文件的附件——招标文件（范本）之招标邀请函中，如前所述，该文件性质上乃是政府的倡导性规定，并非效力强制性规定；本案，东凤资产公司作为集体经济组织，通过公开招投标这一市场化的方式选定承租人，并最终根据公开的竞标规则确定半岛苑幼儿园中标，遂与半岛苑幼儿园签订《租赁合同》，符合法律规定，也符合公平、公开、公正的正义要求；半岛苑幼儿园作为民办幼儿园的经营单位，在明知涉案房屋只作普惠性幼儿园的情况下作出的投标报价，系其真实意思表示，与其辩称的公序良俗无妨。试想，如允许半岛苑幼儿园在中标后即复以上述理由变更或否定租金条款，则无疑破坏了公平竞争的市场秩序和规则，故半岛苑幼儿园该意见无理，有违诚实信用原则，一审法院不予采纳。二、半岛苑幼儿园签订《租赁合同》是否构成重大误解或者显失公平？经查，东凤资产公司发出的《招投标须知》已对涉案租赁房屋的性质、面积、用途、承租人义务等主要内容作出明确说明，并同时公布了租赁合同样板，半岛苑幼儿园作为民办幼儿园经营单位，其委托代理人王丽莉签署该《招投标须知》的行为表明，半岛苑幼儿园在参与投标时已充分了解竞投标的的相关情况，且其投标行为也主要表现为与其他竞标者竞价，其为了竞得涉案房屋的承租经营权而作出的高报价，符合其本意，依法不构成重大误解或者显失公平，半岛苑幼儿园该意见也无理，一审法院不予采纳。三、半岛苑幼儿园的义务和违约责任。依照《租赁合同》《补充协议》，半岛苑幼儿园自2018年3月1日起有按月向东凤资产公司缴纳租金的义务（每月10日前支付当月租金），现东凤资产公司诉称半岛苑幼儿园拖欠自2018年4月1日起的租金，半岛苑幼儿园予以承认，一审法院对该事实予以确认，半岛苑幼儿园已构成违约，依法应当向东凤资产公司履行缴付租金的义务并承担违约责任。鉴于东凤资产公司、半岛苑幼儿园双方在本案诉讼过程中于2019年11月19日自愿达成《协议》，约定双方于2019年11月30日起终止租赁合同，租金计至该日止，且双方在庭审中又一致确认半岛苑幼儿园已于2020年1月16日涉案房屋交还给东凤资产公司，故一审法院对部分事实也予以确认。因此，半岛苑幼儿园应向东凤资产公司支付2018年4月1日至2019年11月30日的租金共4218000元（210900元/月×20个月）。此外，根据《租赁合同》违约责任条款的约定，“半岛苑幼儿园拖欠租金30天以上的，属半岛苑幼儿园违约，东凤资产公司有权单方终止本合同，立即收回租赁物，按金不作退还且无条件收回租赁物。半岛苑幼儿园逾期缴付租金的，除仍应及时如数补交外，还应按未付租金每日千分之五计付滞纳金。半岛苑幼儿园所有添装设施无条件归东凤资产公司所有。”东凤资产公司诉请半岛苑幼儿园缴纳的按金1265400元以及已形成附合的装饰装修物归东凤资产公司所有，符合合同约定，于法不悖，一审法院予以支持。反之，半岛苑幼儿园要求东凤资产公司退还按金1265400元以及将附合装修装饰物按评估价4244200元退还的反诉请求，不符合合同约定，于法无据，一审法院不予支持。至于半岛苑幼儿园要求东凤资产公司承担评估费36000元的反诉请求，因在半岛苑幼儿园违约的前提下，东凤资产公司依约收回附合的装饰装修物时并无进行评估的义务，因此，半岛苑幼儿园该项反诉请求无法无据，一审法院也不予支持。四、东凤资产公司主张的滞纳金和逾期利息。东凤资产公司请求以半岛苑幼儿园拖欠的租金按每日5‰的标准计付滞纳金，半岛苑幼儿园辩称东凤资产公司没有证明其实际损失，而合同约定的没收按金、支付滞纳金在性质上均属违约责任，该滞纳金约定明显过高，请求法院调整；东凤资产公司未表示反对意见。据此，综合本案合同的合同履行情况以及预期利益等因素，在东凤资产公司未举证证明其实际损失的情况下，在一审法院已支持东凤资产公司诉请按金及附合装饰装修物归其所有的条件下，一审法院认为该滞纳金过分高于东凤资产公司损失，故一审法院不予支持；半岛苑幼儿园该抗辩有理，一审法院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认东凤资产公司与半岛苑幼儿园于2017年8月3日签订的《租赁合同》已于2019年11月30日解除；确认半岛苑幼儿园已于2020年1月16日将租赁的房屋交还给东凤资产公司；二、半岛苑幼儿园缴纳的按金1265400元归东凤资产公司所有；三、半岛苑幼儿园对租赁房屋已形成附合的装饰装修物归东凤资产公司所有；四、半岛苑幼儿园应于本判决生效之日起七日内向东凤资产公司支付2018年4月1日至2019年11月30日的租金共4218000元；五、驳回东凤资产公司其他诉讼请求；六、驳回半岛苑幼儿园的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23495元，由半岛苑幼儿园负担；反诉案件受理费25310元，由半岛苑幼儿园负担。本院二审期间，半岛苑幼儿园围绕上诉请求向本院提交如下证据：证据一、《函》复印件一份，证明半岛苑幼儿园与东凤资产公司双方已达成新的合意，东凤资产公司同意回购标榜幼儿园的装修投入并退还按金；证据二、（2020）深先证字第25190号《公证书》复印件一份，证明证据一的证明效力；证据三、中教体审许字[2020]140号行政许可决定书复印件一份，证据四、中山市民办非企业单位行政许可申请受理回执复印件一份，证据五、中民审批[2020]230号行政许可决定书复印件一份，上述三份证据证明半岛苑幼儿园积极配合东凤资产公司办理标榜幼儿园交接手续及办学许可证、登记证等相关证照的注销手续；证据六、中山市********注册证复印件，证据七、中山市************年秋季招生方案复印件，上述两份证据证明在半岛苑幼儿园积极配合东凤资产公司办理及注销的手续，使得在标榜幼儿园原址上设立中山市********已顺利招生运营，同时反证东凤资产公司并未阻拦半岛苑幼儿园履行双方达成的新的合意；证据八、《中山日报》2020年5月1日A02版刊载报道《东凤镇佛奥幼儿园“民转公”系我市小区配套幼儿园中首个回收公办幼儿园》复印件，印证半岛苑幼儿园与东凤资产公司曾达成相关的回购协议内容；证据九、中山市********登记信息，证明佛奥幼儿园的开办资金为470万元；证据十、发票（复印件），证明半岛苑幼儿园对标榜幼儿园装修现状进行评估所支出的费用为36000元；证据十一、会议录音（光盘一张）及翻译件，证明半岛苑幼儿园与东凤资产公司对东凤镇政府及东凤资产公司回购全部装修投入并折抵应付租金、教学设备，并由东凤资产公司退还半岛苑幼儿园余款及按金1265400元等事宜达成一致，会议录音中参会人员有半岛苑幼儿园的代理人周某、半岛苑幼儿园的法定代表人魏某、半岛苑幼儿园公司员工梁某、东凤资产公司的法定代表人何某、中山市东凤镇党委书记、副镇长郑某；证据十二、标榜幼儿园清算报告（2020年1月10日）原件一份，证明东凤资产公司在对标榜幼儿园进行注销；证据十三、《清税证明》（中山东凤税税企清【2020】8213号）原件一份，证明半岛苑幼儿园办理了标榜幼儿园税务结清手续；证据十四、中国农业银行单位银行结算账户销户及解约业务受理回执（2020年5月7日）原件一份，证明半岛苑幼儿园对标榜幼儿园办理企业账户注销手续。东凤资产公司未提交新证据。本院组织当事人进行了质证，东凤资产公司对于半岛苑幼儿园提交的证据质证意见如下：证据一、二的真实性确认，对于证明内容不予确认，从函件的倒数第四行内容可说明东凤资产公司对于协议内容是不予认可的，且回购的教学设备与本案无关的。证据三至九的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，证据三至七是半岛苑幼儿园的违约行为导致的，双方曾于2019年10月19日签订协议对于终止租赁合同及接收幼儿园业务、工作人员进行相关约定，其中约定了交接过渡期及证照注销、变更等手续，但半岛苑幼儿园并未按约履行。另外半岛苑幼儿园要求东凤资产公司收购其教学设备，双方大概在2020年3月签订了幼儿教学设备回购合同，以45万多元的价格回收半岛苑幼儿园的教学设备，因教学设备并非涉案租赁合同中约定的违约时需没收的项目，故达成了上述回购的合意。幼儿教学设备回购合同的第三条也明确约定在半岛苑幼儿园办理了相关注销手续后，东凤资产公司才支付设备的回购款，但半岛苑幼儿园一直以东凤资产公司未支付回购款为由，不履行注销及协助东凤资产公司办理新证的手续，故东凤资产公司于2020年5月11日将回购款全部支付给半岛苑幼儿园。此后半岛苑幼儿园才履行了注销及协助办理新证的手续。证据十的真实性、合法性、关联性予以确认。证据十一的真实性交由法院确认，假设录音是真实的，仅能证明双方对于回购教学设备的协商，并未确认一定要回购租赁合同约定的要没收的装修。证据十二至十四的真实性予以确认，但关联性不予确认。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，东凤资产公司于2020年3月12日向半岛苑幼儿园发函称“为了妥善解决东凤标榜幼儿园租赁合同纠纷，前期我司根据东凤镇党委指示与贵园进行了大量协商工作，并初步达成通过协商回购的办法与贵园达成解除东凤标榜幼儿园租赁合同各项事宜，达成由我司收回标榜幼儿园并签订了收回标榜幼儿园协议。为将贵园损失降至最低，又同意回购甲方东凤标榜幼儿园的全部装修设备，后期又增加回购大部分教学设备。按约定贵园须新学期招生前无条件注销标榜幼儿园工商营业执照及办学许可证，并配合我司办理新证等责任。但在我司办理新证过程中贵园诸多借口阻拦，极端不配合注销旧证及协助办理新证之责任，造成了该园新证无法办理，新学期教学工作无法开展，导致前期全盘接收幼儿园达成的协议及共识无法执行。为此我司函告贵园，因贵园失信而导致的双方签订一系列协议共识我方已无法继续履行，由此造成的一切损失由贵园负全责，我司保留追究的权利。至于租赁合同纠纷我司不再与贵园协议，一切交由法院裁决”。本院又查明，半岛苑幼儿园于2020年1月进行清算。2020年3月31日，税务机关出具《清税证明》，证明半岛苑幼儿园所有税务事项均已结清。中山市教育和体育局于2020年3月23日作出中教体审许字【2020】140号行政许可决定书，确认收悉半岛苑幼儿园终止申请材料，同意终止“中山市*********”，确认已收回办学许可证、副本及公章。广东省中山市民政局于2020年7月20日作出中民审批【2020】230号行政许可决定书，确认收悉半岛苑幼儿园申请注销的材料，同意注销半岛苑幼儿园，收回民办非企业单位登记证书。东凤资产公司确认涉案租赁物已另行开办幼儿园即中山市********，该幼儿园于2022年4月22日取得中山市***注册证（编号2020001），并于2020年5月13日对外公开招生，现正常经营。本院又查明，半岛苑幼儿园在二审期间向本院提交了会议录音光盘及文字拟证明其曾与中山市东凤镇政府、东凤资产公司就装修投入回购事宜达成一致意见，东凤资产公司同意回购其全部装修投入折抵应付租金，并退还按金。在半岛苑幼儿园提交的录音文字材料中有“原来我们当时那些党委会定下来，按照我们承认大概三百二十万左右吧认定你那个价格，这是第一个嘛。第二个呢，押金我们承认也退还”的内容。本院再查明，半岛苑幼儿园于2020年8月28日向本院提出书面申请，请求本院依职权向中山市东凤镇人民政府调取党组会关于回购半岛苑幼儿园装修及设备的相关会议纪要。本院认为，结合双方的诉辩陈述，本案上诉争议的焦点在于东凤资产公司是否应向半岛苑幼儿园支付装修费用以及返还押金。现分析如下：半岛苑幼儿园与东凤资产公司于2017年8月3日签订的《租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2019年11月19日双方当事人签订《协议》就合同解除事宜及交接等事宜达成了一致，同意从2019年11月30日起终止租赁合同，结束租赁关系，租金计收至2019年11月30日止，并对幼儿园交接事宜进行了约定。双方亦确认涉案租赁物已于2020年1月16日返还。一审法院对于该诉讼请求的处理并无不当，应予维持，本院确认涉案租赁合同由双方当事人已于2019年11月30日协商一致解除。关于半岛苑幼儿园主张的押金问题。鉴于双方协商一致解除合同，东凤资产公司没收押金缺乏事实和合同依据，本院不予支持，东凤资产公司应向半岛苑幼儿园返还押金。关于装修款的问题。首先，如前所述，双方协商一致解除合同，从涉案租赁物已另行开办新幼儿园的事实可知，东凤资产公司已实际承接利用了半岛苑幼儿园的装修装饰，理应在利用价值范围内适当补偿。其次，根据半岛苑幼儿园提供的东凤资产公司于2020年3月12日的《函》可知，东凤资产公司在与半岛苑幼儿园协商合同解除事宜时，曾同意支付装修款项。东凤资产公司虽辩称因半岛苑幼儿园不配合新幼儿园办证事宜故后来撤销了支付装修款项的承诺。但鉴于东凤资产公司未能提交证据证明双方关于半岛苑幼儿园的配合办证义务有严格的时间和内容约定，事实上半岛苑幼儿园实际于2020年1月进行清算，并于2020年3月31日完成清算。中山市教育和体育局于2020年3月23日终止“中山市*********”，收回办学许可证、副本及公章，并于2020年7月20日注销。东凤资产公司的新幼儿园即中山市********于2022年4月22日取得中山市***注册证，并于2020年5月13日对外公开招生，现正常经营。即事实上半岛苑幼儿园已完成了约定的配合办证义务，且未对新幼儿园的招生、运营造成实质性影响。在此情形下，东凤资产公司应依据其承诺支付装修款项。再次，关于东凤资产公司补偿的装修款项金额认定问题。根据双方自行共同委托中山市执信资产评估事务所（普通合伙）进行评估作出《资产评估报告》评定：涉案幼儿园装修工程的市场价值为3994220元、不确定部分（装修设计费）评估价值为250000元，合计4244220元，评估基准日2018年2月28日。双方均对上述评估报告予以认可。结合涉案租赁物已实际使用年限以及双方约定的租赁期限二十年等因素，考虑到双方解除合同起因于半岛苑幼儿园未按时足额支付租金，以及半岛苑幼儿园向本院提交了会议录音文字材料中自认东凤资产公司曾承诺按照大概320万元作价装修费用等事实，本院酌情认定东凤资产公司应向半岛苑幼儿园补偿装修费用320万元。关于半岛苑幼儿园申请本院调取中山市东凤镇人民政府党组会关于回购涉案装修及设备的相关会议纪要的问题，鉴于本院已认定该部分事实，调查取证已无必要，故不同意其调查取证申请。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。半岛苑幼儿园的上诉理由成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省第二人民法院（2018）粤2072民初8109号民事判决第一项、第四项；二、撤销广东省第二人民法院（2018）粤2072民初8109号民事判决第二项、第三项、第五项、第六项；三、中山市东凤镇集体资产管理有限公司应于本判决生效之日起七日内向深圳市龙岗区****半岛苑幼儿园退还按金1265400元；四、中山市东凤镇集体资产管理有限公司应于本判决生效之日起七日内向深圳市龙岗区****半岛苑幼儿园补偿装修费用320万元；五、驳回中山市东凤镇集体资产管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回深圳市龙岗区****半岛苑幼儿园的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23495元（中山市东凤镇集体资产管理有限公司已预交），由中山市东凤镇集体资产管理有限公司负担6650元，深圳市龙岗区****半岛苑幼儿园负担16845元；反诉案件受理费25310元（深圳市龙岗区****半岛苑幼儿园已预交），由深圳市龙岗区****半岛苑幼儿园负担4930元，中山市东凤镇集体资产管理有限公司负担20380元。二审案件受理费23495元（深圳市龙岗区****半岛苑幼儿园已预交），由深圳市龙岗区****半岛苑幼儿园负担4453元，中山市东凤镇集体资产管理有限公司负担19042元。（上述诉讼费用本院及一审法院不作退还，由双方当事人于本判决生效之日起七日内相互径付）本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年十一月二十三日书记员  陈静文梁洛希