北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初3227号原告：郑峥，男，1976年7月19日出生，汉族，自由职业者，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：向霞，北京市京师律师事务所律师。被告：叶玉苹，女，1960年8月26日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：邓警护，北京市中业江川律师事务所律师。被告：张雅云，女，1988年5月30日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。第三人：于连成，男，1956年10月25日出生，汉族，无业，户籍地北京市丰台区。委托诉讼代理人：夏爱军，北京市易行律师事务所律师。委托诉讼代理人：高占强，北京市盈科律师事务所律师。原告郑峥与被告叶玉苹、张雅云，第三人于连成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑峥及其委托诉讼代理人向霞，被告叶玉苹的委托诉讼代理人邓警护，被告张雅云，第三人于连成及其委托诉讼代理人高占强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑峥向本院提出诉讼请求：1.确认原告与张来顺签订的房屋买卖合同合法有效；2.第三人于连成将北京市丰台区东铁匠营127号西房北侧第三间前半间房屋腾退并交付给原告；3.诉讼费由被告和第三人承担。事实及理由：2016年10月19日，原告与张来顺签订书面房屋买卖合同，合同约定，张来顺将坐落于北京市丰台区东铁匠营127号西房北侧第三间，其中前一间的前半间，建筑面积约为7平方米房产以230万元出售给原告，合同签订的当天，原告通过转账的方式将购房款230万元支付给张来顺。2016年10月20日，张来顺去世，去世前未将房屋交付给原告，上述房屋一直由第三人于连成占有使用，因于连成的妻子是张来顺的姐姐，原告多次要求二被告（系张来顺的继承人）及第三人交付房屋未果。原告认为，原告与张来顺签订书面房屋买卖合同，合同内容是双方当事人真实意思表示，且原告依据合同约定支付了全部购房款，该合同合法、有效。张来顺在履行交付房屋义务前因病去世，两位被告作为张来顺的继承人应依据合同继续履行交付房屋义务。第三人无故占用也应履行交付义务。为故为了维护原告合法权益，诉至法院。叶玉苹辩称，对于原告与张来顺签订的房屋买卖合同，叶玉苹是知情的，但是具体情况不太了解，如果法院认可该房屋买卖合同的合法性，叶玉苹同意将涉案房屋转让给原告。张雅云辩称，我是张来顺的女儿，我父母离婚后，我就和母亲一起生活，再没有和张来顺联系，他去世了我也不知道，涉案合同的签订我更不知情，我无法判断真伪，我放弃对张来顺遗产的继承，涉案合同是否有效由法院来进行判定，我没占有使用涉案房屋。第三人于连成述称：原告与张来顺签订的房屋买卖合同是不真实的，不具有合法性。签订合同16个小时后张来顺去世，因此在签订涉案合同前张来顺已经不具有认识和判断能力，不具有行为能力。2014年8月23日，于连成与张来顺签订房屋买卖合同，因涉及到办房产证要经过测绘，经测绘后，2015年1月6日，于连成与张来顺重新签订了内容一样的房屋买卖合同，并且显示张来顺已经收到了于连成的购房款，于连成作为购买人的义务已经履行完毕。2016年3月8日，丰台区人民法院依法开庭进行审理于连成诉张来顺确认合同有效纠纷一案，庭审中，张来顺的委托诉讼代理人明确确认合同效力，表示同意履行，但是房子张来顺租出去了，请求暂缓半个月一个月再履行，于连成以为张来顺确定了合同的效力就撤诉了。于连成支付了购房款并实际占有房屋到今天，张来顺不可能再把房屋二次卖给原告。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：叶玉苹系张来顺之妻，张雅云系张来顺之女，于连成系张来顺姐夫。1998年3月10日，北京市丰台区公证处出具（98）京丰证民字第0115号《公证书》，载明：查王宝琴（芹）于一九九八年二月八日在北京市死亡，死亡后在北京市丰台区东铁营一二七、一二九号遗留房产捌间，死者生前留有遗嘱，根据此遗嘱，死者的上述遗产中东铁营一二七号西房北侧第一间（筒子房，前后共贰间）由其长女张荣珍继承；东铁营一二七号西房北侧第二间（筒子房，前后共贰间）由其次女张荣华继承，东铁营一二七号西房北侧第三间（筒子房，前后共贰间）由其子张来顺继承；东铁营一二九号西房贰间由其夫之弟张立崑继承，此房由张立崑之监护人张来顺代管。2005年9月5日，张来顺与付全弟通过本院调解离婚，（2005）丰民初字第17752号民事调解书载明：一、付全弟与张来顺离婚。二、女孩张雅云由付全弟抚养。三、坐落在丰台区东铁营一百二十九号西房两间，归付全弟所有。坐落在丰台区东铁匠营一百二十七号西房北侧第三间（筒子房，前后共二间），其中前一间的后半间房屋及后一间房屋归付全弟所有；其中前一间的前半间房屋归张来顺所有（于本调解生效后履行）。2016年8月24日，张来顺（遗赠人、被扶养人）与于连成（受遗赠人、扶养人）签订《遗赠抚养协议书》，载明：受遗赠人与遗赠人系姐夫、内弟关系，自2001年至今，因遗赠人没有工作，没有收入，其全部生活、医疗费用达20多万元均由受遗赠人承担。遗赠人充分考虑多年来受遗赠人对自己的关心、照料，受遗赠人也自愿继续关心、照料、扶助遗赠人的生活、医疗费用，双方经协商一致，决定立下该遗赠抚养协议：一、不管遗赠人面临多大、多少经济困难，受遗赠人都愿意继续承担遗赠人的日后的所有生活、医疗费用（包含住院医疗费用）；二、遗赠人将自己继承母亲王宝琴所有的，后又与其妻到法院离婚调解归己所有的“东铁匠营127号西房北侧第三间（筒子房、前后共两间）其中，前一间的前半间房屋（约7平方米）”遗赠给受遗赠人；三、遗赠人与前期付全娣于2005年8月28日曾签订的一份离婚协议书中第一条约定：院中自建东房一间归张来顺所有的自建房一间遗赠给受遗赠人。张来顺（卖方、甲方）与郑峥（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》，载明：乙方同意购买甲方拥有的坐落在北京市丰台区东铁匠营127号西房北侧第三间其中前一间的前半间房产，建筑面积约7平方米；交易价格为230万元，甲乙双方同意以一次性付款方式付款，当日支付房款230万元。2016年10月19日，郑峥向张来顺转账三笔共计230万元。次日，于连成、张荣华与张来顺到银行，将张来顺名下的存款转出，80万元转至于连成名下，其余款项转至张荣华名下。同日，张来顺死亡。庭审中，郑峥提交以下三份证据拟证明于连成知晓张来顺将房屋出售给郑峥一事并同意，还承诺因拆迁获得的所有利益归郑峥所有，与其无关：1.2016年10月19日于连成出具的声明1份，载明：本人声明一切有关张来顺的房产及资产问题和本人无关，如本人有和张来顺写过的字面协议等文字性字据全部无效。关于张来顺名下的平房拆迁国家给予补偿的所有福利也和本人无关。2.2016年10月19日，于连成出具的证明1份，载明：本人证明位于北京市丰台区东铁匠营一百二十七号西房北侧第三间（筒子房，前后共两间）其中前一间的前半间房屋今日出售，包括此房在拆迁办分配的楼房面积归购买者所有，此房加回迁面积楼房总款项为贰佰叁拾万元。3.2016年10月19日，张来顺出具的声明1份，载明：本人张来顺因资金需求今日把位于北京市丰台区东铁匠营一百二十七号西房北侧第三间（筒子房，前后共两间）其中前一间的前半间房屋出售，（包括此房产在拆迁办所分配到的楼房总面积和福利款项一并归购买者所有）。今天收到购房款后本人之前以及之后与除购房人之外的任何人签署的任何书面性字据全部无效（如立遗嘱也与此房产无关）。叶玉苹认可上述证据的真实性；于连成不认可上述证据的真实性，本案诉讼过程中，于连成曾申请对2016年10月19日的房屋买卖合同及张来顺出具的声明中张来顺的签名是否为本人所签、2016年10月19日于连成出具的声明和证明中于连成的签名是否为本人所签进行鉴定，后于连成撤回鉴定申请，表示张来顺此前的签名中“张”字均为繁体，但房屋买卖合同中的“张”为简体，明显并非其本人所签，并提交2014年8月28日张来顺在北京市首佳公证处公证的签名做比对。另查，2016年10月19日，张来顺与叶玉苹至北京市丰台区民政局婚姻登记处登记结婚，张来顺的姐姐张荣华在场陪同。京婚姻登记处工作人员询问，张来顺表示自愿与叶玉苹结婚，彼此互相了解，家里人都知道也同意。庭审中，于连成提交借条、银行转账凭证、协议书、证明书拟证明张来顺与其早在2014年即达成房屋买卖合同，且其已支付完毕购房款，张来顺不能再将房屋出售给郑峥。庭审中，于连成认可涉案房屋系其占有使用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，于连成主张涉案房屋买卖合同中张来顺的签字并非本人所签，庭审中其申请笔迹鉴定后又撤回，应承担举证不能的后果。关于于连成主张的张来顺在签订该合同时不具有完全民事行为能力，但签订合同当天张来顺与叶玉苹至婚姻登记机关登记结婚，按照常理，婚姻登记机关进行结婚登记的前提需审核申请人的行为能力，张来顺与叶玉苹领取了结婚证，在无其他证据的情况下，本院对于连成主张的张来顺在签订合同当天不具备完全民事行为能力，不予采信。且签订合同次日，于连成还与张来顺一起至银行将张来顺名下账户内的大额存款转出，于连成主张张来顺不具备完全民事行为能力明显不符合逻辑。关于于连成主张的其与张来顺在2014年已经达成房屋买卖合同，且支付完毕一节，退一步讲，即使于连成所述为事实，但2016年10月19日于连成出具的声明和证明可见其对张来顺将涉案房屋出售给郑峥是知情且同意的，并承诺如其有和张来顺写过的字面协议等文字性字据全部无效，关于张来顺名下的平房拆迁国家给予补偿的所有福利也和其无关。综上，郑峥与张来顺签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行各自义务。依据房屋买卖合同，涉案房屋的占有、使用的权利应由郑峥享有，于连成无权继续占有使用涉案房屋，故郑峥要求于连成腾退涉案房屋并交还的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、郑峥与张来顺签订的《房屋买卖合同》有效；二、于连成于本判决生效后三十日内将丰台区东铁匠营一百二十七号西房北侧第三间其中前一间的前半间房屋腾退并交付给郑峥。案件受理费25200元，由郑峥负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑娟人民陪审员  钟秋人民陪审员  马靖二〇二〇年十一月二十日书 记 员  高桐