四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2021民初3372号 原告：龙建，男，1979年12月20日出生，汉族，住四川省安岳县。 原告：姚方利（龙建之妻），1983年4月4日出生，汉族，住四川省安岳县。 委托诉讼代理人:李斌，四川天天律师事务所律师。 被告：邓世学，男，1975年9月25日出生，汉族，住四川省安岳县。 被告：尹庸祥，男，1954年1月6日出生，汉族，住四川省安岳县。 被告：四川七星企业管理服务有限公司，住所地四川省安岳县岳阳镇北大街23号一幢负二层11号。统一社会信用代码：91512021099573537P。 法定代表人：颜学林，职务：经理。 委托诉讼代理人：郑博，四川治坛律师事务所律师。 原告龙建、姚方利与被告邓世学、尹庸祥、四川七星企业管理服务有限公司委托合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙建、姚方利及其委托诉讼代理人李斌，被告四川七星企业管理服务有限公司的委托诉讼代理人郑博到庭参加诉讼，被告邓世学、尹庸祥经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 龙建、姚方利向本院提出诉讼请求：1.判令三被告立即向原告支付所欠房屋租金11190.11元；2.判令三被告立即向原告支付逾期付款违约金162.26元，在庭审中，原告将违约金金额变更为3371.06元（以逾期未付款为基数，自2020年7月7日起按每日万分之五的比率计算至实际付清之日止）；3.判令三被告承继《特别委托培育与经营管理合同》全部权利义务；4.判令三被告对上述债务承担连带责任。事实和理由：2016年5月25日，原告与安岳七星美家居市场有限公司签订了《特别委托培育与经营管理合同》，原告将其名下商铺从2016年7月1日起至2036年6月30日的使用权出租给该公司，合同约定安岳七星美家居市场有限公司应在2020年7月14日前向原告支付3个月的商铺租金，但原告未收到该笔租金，之后原告了解到该公司于2020年6月16日办理了注销登记，该公司股东未经债权债务清算擅自注销，该公司股东应承担连带责任；原告核实确认，原告名下商铺的“七星·美家居”建材市场目前的运营主体是四川七星企业管理服务有限公司，该公司与安岳七星美家居市场有限公司已构成严重的人格混同，应对安岳七星美家居市场有限公司的债务承担连带责任，为维护原告的合法权益，特诉至人民法院并提出前述诉讼请求。 四川七星企业管理服务有限公司辩称，原告与安岳七星美家居市场有限公司签订的《特别委托培育与经营管理合同》，没有与四川七星企业管理服务有限公司签订任何合同，四川七星企业管理服务有限公司不是适格的被告，对关于四川七星企业管理服务有限公司与安岳七星美家居公司有严重的人格混同问题不予认可，原告也没有任何法律依据。现在安岳七星美家居公司市场运营主体确实为四川七星企业管理服务有限公司，在安岳七星美家居市场有限公司注销的时候加入管理运作的，原告提供的录音录像体现的录制地点确实是四川七星企业管理服务有限公司的办公室，对录音录像中公司工作人员与原告的谈话内容予以认可，四川七星企业管理服务有限公司愿意支付租金，只因为疫情影响，导致经营困难，待经营状况转好后，会进一步履行。 邓世学未作答辩。 尹庸祥未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了的证据有：1.原、被告身份证复印件、四川七星企业管理服务有限公司工商登记信息打印件；2.商品房买卖合同复印件、奥鑫A区代收费用清单复印件，商品房现售备案通知书复印件、四川奥鑫实业有限公司专用收据复印件；3.《特别委托培育与经营管理合同》复印件及附件、七星美家居一次性付款客户签约确认单复印件；4.内资企业登记基本情况表复印件、《全体投资人承诺书》复印件；5.七星美家居市场现场照片复印件、市场管理部现场录音及录像（光盘）、问政四川网站截图打印件、资阳大众网截图；6.委托诉讼代理合同复印件。被告邓世学、尹庸祥、四川七星企业管理服务有限公司均未提供证据。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对存在争议的证据分析认定如下：对于原告所举的问政四川网站截图打印件、资阳大众网截图、委托诉讼代理合同，由于被告有异议，且与本案无关联，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月25日，原告龙建、姚方利向四川奥鑫实业有限公司交纳购房款购买了位于安岳县××镇××街××号商铺一个，并同时与安岳七星美家居市场有限公司签订了《特别委托培育与经营管理合同》，该合同主要约定：租赁期限为2016年7月1日至2036年6月30日；租金计算基数为人民币497338元，从签订合同之日起，前4年租金作为装修补贴金，按租金计算基数的26%计算；第五年租金按计算基数的9%计算；第六年租金按计算基数的10%计算……租金的支付以每三个月为一周期，支付时间为每一周期第一个月的前十个工作日；甲方（承租人）未按约定的时间向乙方（出租人）支付租金的，自本合同规定的最后支付期限的第七天起，甲方每日按逾期部分的万分之五向乙方支付违约金。此后，二原告与四川奥鑫实业有限公司于2018年11月15日补签订了《商品房买卖合同》，于2018年11月26日办理了商品房现售备案手续。2020年4月7日，安岳七星美家居市场有限公司股东邓世学、尹庸祥向安岳县市场监督管理局申请注销其公司，并递交了书面《全体投资人承诺书》，承诺企业申请注销登记前未发生债权债务或已将债权债务清算完结。2020年6月16日，安岳县市场监督管理局对安岳七星美家居市场有限公司进行了注销登记。庭审中，四川七星企业管理服务有限公司承认在安岳七星美家居市场有限公司注销后，《特别委托培育与经营管理合同》中关于商铺的经营管理事务全部是四川七星企业管理服务有限公司运作管理，并愿意承担给付租金的责任。双方当事人在庭审中均认为《特别委托培育与经营管理合同》实质为租赁合同，案由应为租赁合同纠纷。 另查明，安岳七星美家居市场有限公司成立于2014年9月5日，2016年6月6日经安岳县市场监督管理局核准登记，法定代表人邓世学，股东有邓世学、尹庸祥，于2020年6月16日核准注销。四川七星企业管理服务有限公司成立于2014年2月5日，2020年4月22日经安岳县市场监督管理局核准登记，法定代表人颜学林，股东有伍秀利、田贵军、刘仁彬等，该公司现在继续经营管理七星美家居市场的商铺。 本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托事务的合同，而案涉合同名为《特别委托培育与经营管理合同》，实际内容为租赁商铺进行经营活动并给付租金的租赁合同，双方当事人均同意该合同实质为租赁合同，本院在此对案由更名为租赁合同纠纷。在庭审中，被告四川七星企业管理服务有限公司的委托诉讼代理人称，现在安岳七星美家居公司市场运营主体确实为四川七星企业管理服务有限公司，在安岳七星美家居市场有限公司注销的时候加入管理运作的；诉讼代理人认可原告提供的录音录像证据体现的录制地点确实是四川七星企业管理服务有限公司的办公室，对录音录像中公司工作人员与原告的谈话内容，代理人认为既然公司工作人员是这么说的，代理人没有不同意见，四川七星企业管理服务有限公司愿意支付原告商铺租金。四川七星公司办公室工作人员与原告谈话主要内容为：原来注销的公司（安岳七星美家居市场有限公司）和四川七星企业管理服务有限公司都是同一个老板，其他商铺业主的租金都是四川七星企业管理服务有限公司在给付，公司收到租金后才返租金给商铺业主。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“当事人委托诉讼代理人参加诉讼的，除授权委托书明确排除的事项外，诉讼代理人的自认视为当事人的自认。当事人在场对诉讼代理人的自认明确否认的，不视为自认”之规定，本院对被告四川七星企业管理服务有限公司在安岳七星美家居市场有限公司登记注销后，实际管理经营七星美家居市场商铺，进行招租收取租金，并向商铺业主返租金的事实予以确认。 2020年5月25日，二原告与安岳七星美家居市场有限公司签订的《特别委托培育与经营管理合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，双方当事人应当按照合同约定履行自已的义务，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”之规定，安岳七星美家居市场有限公司应当根据合同约定在2020年7月1日前支付2020年7月1日至2020年9月30日的租金。但是，2020年6月16日，安岳七星美家居市场有限公司登记注销后，四川七星企业管理服务有限公司概括承受了《特别委托培育与经营管理合同》的权利义务，对七星美家居市场商铺进行了实际的管理运作，被告四川七星企业管理服务有限公司愿意承担给付租金的责任，原告对四川七星企业管理服务有限公司履行合同义务的行为也予以追认，于是，原告与四川七星企业管理服务有限公司之间形成了事实上的房屋租赁关系。因此，本院认为四川七星企业管理服务有限公司已经概括承受了《特别委托培育与经营管理合同》的权利义务之后，后期关于《特别委托培育与经营管理合同》中给付租金的义务应当由四川七星企业管理服务有限公司履行，被告邓世学、尹庸祥对此不承担给付租金责任。因此，对于产生在2020年7月1日之后的租金，原来安岳七星美家居市场有限公司的股东邓世学、尹庸祥不承担给付责任。 关于租金的确定问题，根据合同约定，租金的第一个支付周期为自2020年7月1日至2020年9月30日，租金金额为：（497338元×9%÷4）＝11190.11元，第一个租金周期最后支付时间为2020年7月14日。关于逾期支付租金的违约金问题，根据合同约定，从2020年7月21日起以未交租金为基数按日万分之五计算，计算至给付之日止。关于原告律师代理费问题，原告举出委托诉讼代理合同的证据，意在由被告承担律师费用，但原被告租赁合同对此没有约定，且原告未提供缴纳律师费的完税发票，故本院不予支持。被告邓世学、尹庸祥经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，由此产生的法律后果自负。 综上所述，由被告四川七星企业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告龙建、姚方利租金11190.11元并支付逾期付款违约金（违约金从2020年7月21日起，以未交租金11190.11元为基数按日万分之五计算至实际履行之日止）；由被告四川七星企业管理服务有限公司对安岳七星美家居市场有限公司与原告龙建、姚方利于2016年5月25日签订的《特别委托培育与经营管理合同》享有其权利并承担其义务；被告邓世学、尹庸祥在本案中不承担民事责任；驳回原告龙建、姚方利的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，判决如下： 一、限被告四川七星企业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告龙建、姚方利租金11190.11元并支付逾期付款违约金（违约金从2020年7月21日起，以未交租金11190.11元为基数按日万分之五计算至实际履行之日止）； 二、由被告四川七星企业管理服务有限公司对安岳七星美家居市场有限公司与原告龙建、姚方利于2016年5月25日签订的《特别委托培育与经营管理合同》享有其权利并承担其义务； 三、被告邓世学、尹庸祥在本案中不承担民事责任； 四、驳回原告龙建、姚方利的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费84元，减半收取计42元，由被告四川七星企业管理服务有限公司负担（限于判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  田常 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  吴静