河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终9313号 上诉人（原审被告）：张晋军，男，1970年11月29日出生，汉族，住石家庄市新华区。 被上诉人（原审原告）：王胜强，男，1984年1月15日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：王胜刚，河北昌宁律师事务所律师。 上诉人张晋军因与被上诉人王胜强房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初5176号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张晋军的上诉请求：1、请求撤销石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初5176号民事判决，依法改判驳回退还被上诉人房租18200元及赔偿违约金31680元；2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、原审法院认定事实错误，要求上诉人承担违约责任没有事实依据，而且违约金数额过高。根据《商铺租赁合同》被上诉人应该在2019年2月24日搬清租赁房屋最西侧一间，但是其没有搬离一直占用，实际上是被上诉人违约并就承担违约责任。被上诉人提交的证据不能证明上诉人有违约行为，上诉人不应承担违约责任。被上诉人是按照季度交租金，所以其没有任何损失，认定的违约金金额过大，应予减少。2、被上诉人称2019年3月18日其租用的商铺断水断电是隐瞒事实虚假陈述，虚构夸大损失情况，即使有损失也不是上诉人造成，上诉人亦不承担此损失。 王胜强辩称：上诉人陈述的全部不是事实，上诉人收到被上诉人的租金后未给付绵宏大厦绵二租赁部房租，致使绵宏大厦对被上诉人租赁的房屋断水断电，致使房屋不能使用。双方当事人之间的录音能够证实事实情况，上诉人也承认房租没有向绵二房产租赁部缴纳房租，最后导致被上诉人租赁的房产不能使用，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院维持原判。 王胜强一审的诉讼请求：1、解除原、被告签订的商铺租赁合同；2、判令被告退还租金、押金及给付违约金共计76330元；3、诉讼费等相关费用由被告承担。 一审法院认定的事实：2017年12月13日，原告王胜强（乙方）与被告张晋军（甲方）签订《商铺租赁合同》，原告承租被告位于石家庄市间，其中四间每间35㎡，二间每间20㎡，用途为门店经营、水果批发、仓库储存，租赁期限自2018年1月19日至2019年1月18日止，租赁合同每年已续签，三年内租金不变，房租为19.8万元／年，押金为一个月租金16500元。付款方式为一次性预先缴纳三个月房租。在租赁期间，甲方需保证出租房水、电设施的正常使用，如需停止检修，甲方应七日内书面告知，否则，因停水电造成的乙方相应损失，应由乙方承担。关于违约责任，租赁期间双方任何一方违反合同的规定，须向对方交纳年度租金的20%作为违约金。同日，原告向被告支付了租房保证金16500元，被告向原告出具了收据。原告提交第二份《商铺租赁合同》显示2019年1月6日被告张晋军与原告重新签订合同，原告继续承租被告位于石家庄市间，其中六间租至2019.2.19，限2019年2月24日前收回最西侧一间搬清，租期为2019年1月19日至2020年1月18日，房租为15840元／年，押金为一个月租金合计13200元，2月24日交房后出具此价款押金条，返回差价款，交回原押金条，其他内容同2017年12月13日《商铺租赁合同》。该租赁合同显示为尚海利代被告张晋军签字。被告张晋军对该租赁合同不认可，称其不知情，同时称尚海利原系其员工，2019年离职。2019年1月6日20时40分，原告通过王胜刚账户向被告张晋军支付宝账户转账支付42900元，附言为“送鲜客和平路店2019年1月19日至4月19日房租”；2019年2月12日，原告向被告张晋军支付宝账户转账支付5000元，附言为“预付19年4月至6月房租”。被告对该两笔转账无异议，但称是原告欠付的租金而非预付租金。原告提交2019年1月6日与被告、尚海利的电话录音及与尚海利的短信记录，与被告的电话录音显示1月6日20时18分王胜刚告知被告续签租赁合同、一个月后退一间房等事宜并告知其将之后三个月房租转至其支付宝账户，被告称其知道并同意转款，与尚海利电话录音显示20时42分告知尚海利房租转给张晋军，要求其与被告确认，短信记录显示20时43分尚海利回复收到。被告认可137××××0591系其本人电话，但称是否通过话记不清了。2019年2月28日，棉二租赁部张贴告知书载明“习春芳租赁我公司位于石家庄市，因习春芳拖欠我公司房租、物业费、水、电费等费用，按照习春芳与我公司签订的《房屋租赁合同》（2018043）中有关条款约定内容，2019年3月3日，双方签订的合同将自动终止，因此，我公司将于当日按照合同约定采取封门措施并收回房屋，为此，请正在使用此房屋的人员在2019年3月2日17时前将私人物品搬出，逾期未搬出的物品视为无主物品，我公司将按照垃圾处理”；2019年3月1日，棉二租赁部下发《关于门脸房使用相关问题的通知》，该通知载明“截止到2019年2月28日，习春芳租赁的我公司位于石家庄市，未按合同约定缴纳房租、物业费、水电费等费用，因此，按照双方签订的《房屋租赁合同》（2018043）中的有关条款约定内容，2019年3月1日，我公司与习春芳签订的《房屋租赁合同》及附属合同已经终止，为此，请有意租赁上述门脸房的客户于2019年3月15日前与我公司洽谈并签约，否则，我公司将收回房屋并收取延期使用房屋的相关费用”。2019年3月15日，棉二租赁部通知2019年3月18日上午12时该公司管辖的所有门脸房将停水停电。后棉二租赁部将原告承租的商铺封门，原告称封门时间为2019年4月2日。2019年4月10日，原告就承租商铺与棉二租赁部签订了房屋租赁合同，租赁期限自2019年3月1日至2020年2月29日。原告提交2019年3月21日、4月1日与被告的电话录音主张因被告未向棉二租赁部缴纳房租自2019年3月16日开始被断水断电导致无法经营，被告认可收到截至2019年4月的房租及额外的房租7000元及16500元的租房押金，被告认可习春芳与被告系代理关系，原告要求被告解除合同退还费用被告予以认可。电话录音显示因被告与棉二租赁部之间的租赁纠纷，原告承租的商铺被断水断电无法经营，双方就如何应对进行的协商，电话录音中未显示被告明确认可原告主张的事实。被告称对该电话录音录音记不清了，同时被告称当时停水停电闹得很厉害，但不是长时间的停。关于被告收取租金、向原告租赁商铺的原因，原告称其从棉二租赁部承租了包括涉案房屋在内的房屋进行改造开发作为店铺转租给包括原告在内的租户，其与棉二租赁部签订有租赁合同，2018年10月到期，其与习春芳系朋友关系，被告与棉二租赁部的合同到期后习春芳承租了该房屋，被告就不管了，但原告提交的电话录音显示被告称习春芳代签的合同。 一审法院认为，当事人一方延迟履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金。本案中，原、被告双方对2017年12月13日双方签订商铺租赁合同无异议，尽管2019年1月6日的商铺租赁合同系尚海利代签，但被告收取原告2019年1月19日至4月19日的房租，同时原告提交的通话录音、短信记录显示签订合同当日原告告知被告续签租赁合同、其向被告支付之后三个月房租、付款后告知尚海利并要求其确认、尚海利予以确认的事实，故本院认定2019年1月6日的商铺租赁合同的双方为原告王胜强与被告张晋军。2019年2月28日起，棉二租赁部作为房屋的权利人主张权利，原告提交的停水停电通知显示棉二租赁部于2019年3月18日对原告承租的商铺停水停电，导致原告不能正常经营，故被告应当向原告退还2019年3月19日之后的房屋租金。原告提交的电话录音不足以证明被告额外收取原告租金7000元，故本院认定被告收取原告2019年3月19日之后的房屋租金为13200+5000=18200元。原、被告双方的租赁合同显示被告保证出租房屋无权属争议，原告因棉二租赁部主张权利，店铺被封，且原告与棉二租赁部于2019年4月10日就租赁商铺签订租赁合同，故原告关于与被告解除租赁合同的诉请，本院予以支持，被告应当退还原告租房保证金16500元。原、被告双方的租赁合同显示被告保证租赁期间的正常用水、电等设施，同时约定一方违反合同约定须向对方支付年租金20%的违约金，故原告关于被告向其支付违约金31680元的诉请，本院予以支持。基此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十八条之规定，判决如下：一、解除原告王胜强与被告张晋军于2019年1月6日签订的《商铺租赁合同》；二、被告张晋军于本判决生效之日起十日内退还原告王胜强房租18200元、租房保证金16500元合计34700元；三、被告张晋军于本判决生效之日起十日内向原告王胜强违约金31680元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1708元，原告王胜强负担223元，被告张晋军负担1485元；保全费800元，由被告张晋军负担。 经审理查明的事实与一审查明无异。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。2017年12月13日王胜强与张晋军签订《商铺租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应当认定合法有效。由于张晋军未按时向棉二租赁部交纳房租，棉二租赁部作为房屋的权利人将涉案商铺停水停电，导致王胜强不能正常经营，张晋军的行为构成违约，应当承担违约责任。张晋军主张王胜强违约，但未提供证据予以证实，本院不予采信。张晋军虽称一审法院判决的违约金过高，但作为违约方其未提供违约金过高的证据，本院不予支持。双方合同约定一方违反合同约定须向对方支付年租金20%的违约金，一审法院判决张晋军向王胜强支付违约金31680元，本院予以支持。 综上所述，张晋军的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1047元，由上诉人张晋军负担。 本判决为终审判决。 审判长  岳桂恒 审判员  李 莉 审判员  薛金来 二〇二〇年十一月九日 书记员  张 闯