福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初4258号 原告：陈长泉，男，1967年12月17日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 原告：郑永清，女，1966年8月17日出生，汉族，住福建省霞浦县。 两原告共同委托诉讼代理人：黄惠铭，福建臻永律师事务所律师。 被告：福州泰禾酒店管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路6号东二环泰禾城市广场商业中心13号楼B-360，统一社会信用代码91350111MA32TFR05D。 法定代表人：金宁盛，执行董事。 委托诉讼代理人：宋玲婷，女。 原告陈长泉、郑永清与被告福州泰禾酒店管理有限公司（以下简称泰禾酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告陈长泉、郑永清的委托诉讼代理人黄惠铭，被告泰禾酒店的委托诉讼代理人宋玲婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈长泉、郑永清向本院提出诉讼请求：1.被告向两原告清偿2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金共29504.5元，及两笔欠付租金按购房款总额的万分之一计算的分别从2020年4月16日和2020年7月16日起至款项还清之日止的违约金；2.被告按照《房屋租赁委托合同》的约定，按照变更后的购房款991123元计算租金继续履行向两原告给付2020年7月1月以后房屋租金的义务；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：两原告在2016年共同向福州中夏房地产开发有限公司购买了一套预售商品房，该商品房位于晋安区××镇××路××广场××＃楼××层××号。出卖人是福州泰禾房地产开发有限公司与另两家法人企业共同投资设立的房地产企业。两原告在购买上述商品房后，了解到被告福州泰禾酒店管理有限公司关于商品房租赁的广告宣传。被告在广告中保证商品房在租赁期间的第一个租赁年度，可以获得相当于购房款总价5%的年租金；在第二个、第三个、第四个租赁年度，可以获得相当于购房款总价6％的年租金；在第五个租赁年度，可以获得相当于购房款总价7％的年租金。鉴于被告关于房屋租赁年租金的保证比较有吸引力，两原告同被告签订了《房屋租赁委托合同》，共同将上述商品房租赁给被告。房屋租赁期限自2018年10月1日起至2023年9月30日止，共五年时间。被告保证原告自起租日起的第一个租赁年度可以获得49174元年租金；第二个、第三个、第四个租赁年度可以获得59009元年租金；第五个租赁年度可以获得68844元年租金。合同约定，如最终产权实测建筑面积与购房合同约定面积不符引起合同总价变化的，则年租金总额作相应调整；被告应付给原告的年租金每三个月结算一次，被告应当在满三个月的结算日起的15个工作日内支付租金给原告。被告已经向原告支付了2018年10月1日起到2019年12月31日止的租金，但对于2020年1月1日以后的租金，被告一直没有按照约定的时间给付。经了解，两原告的商品房目前有承租人在租用，被告应该按照合同约定，履行向原告给付租金的义务。 被告泰禾酒店辩称，被告对尚欠的租金29504.5元无异议。被告对违约金有异议，根据合同中第4.2条及8.4条的约定每季度租金应在计租日起满三个月后的十五个工作日内第一期应在4月21日前支付违约金应从5月22日起算，第二期应在7月21日前支付违约金应从8月22日起算。违约金应以实际欠款金额为基数，合同约定以购房款总额约定过高。针对第二项诉讼请求，原告尚未补交房款，且原告诉请的自2020年7月1日后的租金尚未实际发生，其主张不能成立。 原告围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁委托合同、商品房交付告知函、补充协议、中国建设银行个人账户收支明细表等。被告对原告举证的证据的真实无异议。经审查，本院对上述证据的真实性、合法性及关联性予以确认并在卷佐证。 根据审查确认的证据及当事人陈述，本院认定如下事实： 原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁委托合同》，约定甲方委托乙方将坐落福州东二环泰禾广场东区B2楼11层01号房屋（以下简称讼争房屋）对外出租房屋。合同第二条约定，委托期限为五年，自2018年10月1日起至2023年9月30日止；甲方同意以2018年10月1日为起租日，自起租日起开始计算租金等。第三条约定，乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：第一个租赁年度（每12个月为一个租赁年度，下同）可获得租金49174元（相当于购房合同总价5%），第二个、第三个、第四个租赁年度均可获得租金59009元（相当于购房合同总价6%），第五个租赁年度可获得租金68844元（相当于购房合同总价7%），如最终产权实测建筑面积与购房合同约定面积不符引起合同总价变化的，则上述租金总额相应调整。第四条约定，乙方应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金，依次类推。第五条约定，委托期间内，甲方同意乙方有权将该房屋出租给第三方使用，甲方须配合办理相关手续并为乙方出租提供所需的证明文件；委托期满或提前终止合同的，合同提前终止时房屋未出租给三方的，……；如合同提前终止时房屋已出租给第三方的，甲方承诺继续履行承租人已签署的租赁合同及相关协议，否则因此造成的承租人损失的，由甲方承担。第八条约定，乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金等内容。 2018年9月27日，被告与案外人福州中夏房地产开发有限公司办理了讼争房屋的交接手续。此后，被告仅支付租金至2019年12月，后未再付款。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《房屋租赁委托合同》虽名为房屋租赁委托合同，但根据该合同约定的内容可以认定其实质为房屋租赁合同，因此订约双方之间存在房屋租赁合同关系。上述合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。 原告主张被告支付2020年1月-2020年6月的租金共计29504.5元，被告对此也无异议，本院予以支持。原告主张被告支付2020年7月起的租金，因该租金在本院一审辩论终结时尚未到约定的付款时间，本院不予支持；原告可待付款期限到来后，另行主张权利。 被告逾期支付租金，已构成违约，应当依照法律规定和合同约定承担违约责任，原告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的计算标准，被告抗辩主张合同约定的违约金计算基数（房款总额）过高，应以实际欠款金额作为计算基数。对此，本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案被告逾期支付租金给原告造成的损失主要是该部分租金的利息损失，按房款总额的日万分之一标准计算的违约金与原告损失相较，明显过高，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度等因素，认定以被告逾期履行的租金金额为基数计算违约金更为合理。同时，从公平原则和平衡双方利益出发，参考法律和司法解释关于民间借贷利率的规定，本院酌情调整合同约定的日万分之一比例为日万分之五。综上，被告应以第二年度尚欠的每期租金14752.25元（59009元÷4）为基数，按日万分之五标准向原告计付逾期付款违约金。 关于违约金的计算期间，根据合同关于租金每三个月结算一次，每满三个月后的15个工作日内支付，逾期支付租金超过30日，每延迟一日需支付违约金的约定。被告应于2020年3月22日支付2020年1月-2020年3月的租金，被告逾期超过30日仍未支付，应自2020年5月23日起计算支付至被告实际支付该租金之日的违约金；被告应于2020年7月21日支付2020年4月-2020年6月的租金，被告逾期超过30日仍未支付，应自2020年8月21日起计算支付至被告实际支付该租金之日的违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、被告福州泰禾酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈长泉、郑永清支付自2020年1月1日至2020年6月30日止的租金29504.5元。 二、被告福州泰禾酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈长泉、郑永清支付以每期欠付的租金14752.25元为基数按日万分之五计算的自各期应付之日起（第一期自2020年5月23日起、第二期自2020年8月21日起）至款项付清之日止的违约金。 三、驳回原告陈长泉、郑永清的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4790元，减半收取计2395元，由原告陈长泉、郑永清负担2086元，被告福州泰禾酒店管理有限公司负担309元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 徐光智 二〇二〇年十一月二日 法官助理 陈新建 书 记 员 林锟瑶 附：主要法律条文及执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。