北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初37005号原告（反诉被告）：石峰松，男，1983年10月29日出生，汉族，住山西省繁峙县。委托诉讼代理人：岳世锋，北京市铭泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：耿莉，女，1978年10月18日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：李蓓，女，1980年11月7日出生，汉族，住北京市东城区。原告（反诉被告）石峰松（以下简称姓名）与被告（反诉原告）耿莉、被告（反诉原告）李蓓（以下一并提及时简称二被告，分别提及时均简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，石峰松之委托诉讼代理人岳世锋，耿莉，李蓓均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。石峰松向本院提出诉讼请求：判令耿莉、李蓓向石峰松支付餐厅装让费15万元及上述款项实际付清之日止的利息（利率标准按照同期银行贷款利率，其中3万元自2019年8月20日起计算利息、5万元自2019年9月20日起计算利息、7万元自2019年10月20日期计算利息），暂计算至2020年4月20日，利息总计3668．31元，以上装让费用和截止2020年4月20日的利息总计153668．31元。事实和理由：我曾自王利峰（电话：135XX****XX）处承租北京市朝阳区东大桥路8号S0H0商都西塔x号房屋用于餐厅经营，2019年6月5日，我与二被告签署《餐厅转让协议》，协议约定我将承租的房屋转让给他们使用，他们向我支付转让金20万，转让金中包含剩余租金、原租赁押金及餐厅物品转让费用。依据合同约定，二被告应在合同签署时向我支付3万元，2019年7月20日前支付2万元，2019年8月20日前支付3万元，2019年9月20日前支付5万元，2019年10月20日前支付7万元。但在支付转让价款5万元，后面三期转让尾款二被告至今未付。为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求依法裁判。二被告辩称并反诉称：不同意石峰松的诉讼请求。我们想提出反诉。不同意的理由是其没有把店面的全部情况告知我们，我们承租房屋是做餐饮的，排风系统是最重要的，但是转让的店铺排风系统是不合格的，石峰松没有告知我们。2019年6月24日至2019年8月23日我们正常营业，但是因为中午我们的客流量增大导致排烟不畅，消防报警，还有大厅的消防报警。2019年8月23日承租房屋所在物业的消防部门下达通知单：《安全火灾隐患整改通知单》，说我们的店铺不具备餐饮条件，满屋子都是烟。我们反诉原告欺诈，正在找律师。不同意继续履行涉案转让协议，要求解除。我们的店铺在2019年8月23日之后停止营业，转让也转不出去，连6万元的押金都没有从房东那里要回，都是做餐饮的我们不能再坑其他人了。就此问题与原告沟通过，有沟通的证据。我方反诉请求为：一、请求撤销石峰松与我方签订的《餐厅转让协议》；二、判令石峰松返还我方已支付的转让费50000元。石峰松针对反诉辩称：不认可二被告的全部反诉请求。我方与二被告之间不存在欺诈行为，二被告在接收餐厅之前对餐厅的经营情况是明知的，二被告曾多次到餐厅实地考察，对包括排烟措施也是明知的，我方将餐厅转让给二被告后，二被告与房东直接签署了租赁合同，二被告与业主租赁合同的履行情况并不是本案的焦点，与本案不是同一法律关系。我方与二被告的聊天记录证实二被告对排烟情况是明知的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月5日，石峰松作为转让方（甲方），二被告作为顶让方（乙方）签订《餐厅转让协议》，约定：甲方将自己位于朝阳区东大桥路8号SOHO尚都西塔x室的房屋（以下简称“涉案房屋”）转让给乙方使用，建筑面积为185．98平方米，租赁用途为商业。租期到2022年3月11日止，剩余租金为30000元人民币/月（2019/6/5-2019/6/17）。押金60000元，店铺交给乙方后，乙方同意履行该租赁合同，保证经营项目符合国家法规。交纳水电费等各项经营使用费用，该合同期满后由乙方领回交纳的押金60000元，该押金归乙方所有。现有装修、装饰、设备（包括）在甲方收到乙方转让金后无偿归乙方使用，租赁期内乙方有转让权。（转让中包含，租金2019/6/5-2019/6/17，押金60000元，营业执照，卫生许可证，税务登记证，后厨2台立式冷冻冰箱，4台卧式冷冻冰箱，12屉蒸饭车一台，4眼电煮炉一台，货架8个，微波炉1台，12千瓦电砂锅1台，大锅灶1台，洗水池1台，净水器1台，加热器2台，加热车1台。前厅，展示冰箱1台，吧台1个，酒柜1个，消毒车1个，饮水机1台，桌子29台，凳子58个，其中双人皮座8组，电卡一张，交付前双方到物业处核实字数）。接手时乙方支付甲方3万元整，剩余款乙方在2019年10月20日前向甲方支付顶手费（转让费）17万元整，共计人民币20万元整。期中分4次支付，2019年7月20日支付2万元人民币，2019年8月20日支付3万元人民币，2019年9月20日支付5万元人民币，2019年10月20日支付7万元人民币，逾期不还按照中华人民共和国最高利息支付给甲方。经询，各方均认可二被告共计向石峰松支付转让费5万元，剩余15万元一直未予支付。庭审中，二被告主张石峰松在转让涉案房屋时对其存在欺诈行为，并未明确告知其二人店内排烟存在问题、不具备经营餐饮业的条件，并就此提交微信聊天记录若干和2019年8月23日《安全/火灾隐患整改通知函》欲以佐证。2019年8月23日，北京搜厚物业管理有限公司东大桥分公司出具的《安全/火灾隐患整改通知函》中告知二被告涉案房屋油烟太大餐厅不具备餐饮条件。庭审中，本院曾至SOHO尚都南塔物业服务中心进行实地调查询问，该物业服务中心负责人表示房屋具体状况小业主自己知情，并应法院要求提交2019年4月26日和2019年5月22日《安全/火灾隐患整改通知函》。2019年4月26日，北京搜厚物业管理有限公司东大桥分公司出具《安全/火灾隐患整改通知函》，载明涉案房屋：1、独立间无烟感；2、灭火器过期，并限期7日内对上述问题进行全面整改，杜绝火灾、安全事故发生。2019年5月22日，北京搜厚物业管理有限公司东大桥分公司出具《安全/火灾隐患整改通知函》，载明涉案房屋：1、后厨电源线未穿管；2、2个配电箱无防护罩；3、防爆灯无灯罩；4、后厨独立空间少2个烟感；5、无油烟情况报告，并限期7日内对上述问题进行全面整改，杜绝火灾、安全事故发生。原告对于二份通知函的真实性认可，主张发布机关为物业公司而非公安、消防等主管部门，需要整改的事项通过很小的成本即可完成，且原告已经如实向被告告知，被告对于餐厅情况也明知，故不存在二被告所主张的欺诈。二被告主张石峰松未告知其二人前述情况，直至法院调取后该二人才知晓二份通知函的内容。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，虽二被告主张石峰松在对其二人进行餐厅转让时存在欺诈行为，但根据其提交的证据，不足以形成完整的证据链，证明在转让餐厅时，石峰松存在明显的欺诈以及隐瞒餐厅情况等事实。二被告作为接手涉案房屋进行餐饮经营的承租人，在其接手涉案房屋前，应结合其使用房屋的用途对房屋总体所处营商环境、内部构造、适宜经营何种业态进行用途性特殊考量，这是承租人在选择、考察承租房屋以及签订合同之前应自行进行的必要工作。综上，本院认为二被告应在接手餐厅前，对涉案房屋是否具备餐饮经营条件进行准确的考察，包括自行去物业处、相关行政机关进行备案查询，而不能仅轻信石峰松单方陈述，故对于二被告要求撤销《餐厅转让协议》的反诉请求，本院不予支持。现根据本院调取的2019年4月26日以及2019年5月22日北京搜厚物业管理有限公司东大桥分公司出具的《安全/火灾隐患整改通知函》显示，在石峰松向二被告转让涉案房屋之前，物业管理公司已多次函告其涉案房屋需进行全面整改，但石峰松在此情况下仍将涉案房屋再次转让，且在明知二被告接手后需要进行餐饮经营的情况下，未尽到提示义务，应属于违反了作为转让人的附随义务，应承担违反附随义务的违约责任。就石峰松要求二被告继续支付转让费的诉讼请求和二被告要求石峰松退还已支付转让费的反诉请求，本院一并予以处理，本院依照公平以及诚实信用原则，综合考虑《餐厅转让协议》的整体履行情况，石峰松以及二被告在签订上述协议过程中的过错程度，对剩余餐厅转让费用酌情予以下调。就石峰松主张的餐厅转让费用利息一节，因双方确实存在争议，二被告并非毫无根据的恶意延迟支付，故对于该部分诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）耿莉、被告（反诉原告）李蓓于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）石峰松餐厅转让费九万元；二、驳回原告（反诉被告）石峰松的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）耿莉、被告（反诉原告）李蓓的全部反诉请求。本诉案件受理费1687元，由原告（反诉被告）石峰松负担1138元（已预交），由被告（反诉原告）耿莉、被告（反诉原告）负担549元（石峰松已预交，耿莉、李蓓于本判决生效后七日内给付石峰松）。反诉案件受理费525元，由被告（反诉原告）耿莉、被告（反诉原告）负担（已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  张玉倩二〇二〇年十一月二十日书记员  纪太恒