辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0802民初3594号原告：营口市南湖物业服务有限公司,地址营口市站前区智泉街东5-2号天宇宏府门卫,统一社会信用代码：912108005742625528。法定代表人：王余春。委托诉讼代理人：韩影，女，该公司员工，1968年7月17日出生，汉族，住辽宁省营口市站前区。被告:刘建强，男，汉族，1962年8月12日出生，现住址营口市站前区。原告营口市南湖物业服务有限公司与被告刘建强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人以及委托诉讼代理人、被告刘建强均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告营口市南湖物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法请求法院判令被告立即支付所欠原告的物业费共计人民币5416元（1354元/年x4年）及电梯费3360(840元/年x4年），共计欠费人民币8876元及滞纳金数额按应付额的日千分之三计算；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是服务于营口市站前区天宇宏府小区的物业公司，被告是原告的业主，住在天宇宏府小区4#2单元7层东户，房面积屋为112.84平方米。2016年9月30日被告办理的入住，与原告签订了《物业管理服务合同》，合同约定物业费收费标准为1.00元/平方米，每年应交付物业费1354元(1.00元/m2X112.84m2X12月=1354元）共计欠费5416元（1354元X4年），电梯费每年繳纳840元，被告共计欠费3360元（840元X4年)。按照合同约定原告履行了服务义务，从2016年9月30日至2020年9月30日，被告连续4年没有交纳物业服务费，电梯费4年未交，2016年10月22日至2020年10月22日，物业员工多次催要无果，现只有诉至法院。原告认为：原告与被告建立了物业服务关系，按照合同约定原告提供物业服务，被告为小区业主，应依据合同约定履行交付物业费的义务，且在被告没有交付物业费的情况下，原告继续履行物业服务的义务，现被告欠费系违约，恳请法院依据《物权法》和《物业管理条例》的相关规定及双方合同约定，依法判令被告立即支付所欠的物业费，維护当事人的合法权益。被告刘建强辩称：因物业公司没有按照业主签订的物业管理服务合同履行管理服务，存在严重的违反法律法规的问题。其主要问题有以下几点：一、高层住宅楼期间没有消火栓箱，内无消防器材，消火栓形同虚设。一楼门厅内仅有的灭火器压力指针在红区根本无法灭火。物业无人定期检查，更无人维护保养，这种状况只能应对突发的火灾事件，是对业主的生命财产于不顾，让我们整天提心吊胆的生活。物业公司没有履行合同中的管理责任，没有尽到应尽的义务，业主拒交物业费以抵制这种违法行为。消防法第28条中明确规定任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防器材，不得占用堵塞、封闭、疏散通道、安全出口、消防通道。二、小区沿街的四幢高层住宅通过商业网点连成一片，二期北端留有的消防通道被封堵，物业不作为、不制止、不上报，没有履行合同应尽的义务。三、绿地不仅美化环境，还有净化空气、防尘降噪作用，因此绿地率是住宅工程建设的强制性指标，绿化率和小区环境等指标也是评定物业收费等级的基础条件，按物业一类收费，绿化率不应低于35%。在二期绿地面积很少的情况下，还占用绿地、违建车棚，又将一号楼附近原有的绿化取消，改为硬化道路停车。其违建的车棚十分简陋，三面用铁皮围挡了小区的环境。由于物业管理服务的缺失，导致小区房价比周边低很多，业主利益受损。本案由物业服务的公共绿地确划入一楼业主的自家院落，也有树木影响，种菜被砍掉，物业随心所欲，不断减少绿地，服务的面积就是推卸责任，不履行义务。服务与收费质价不对等。四、物业将消防车道画在单元入口的台阶下，而在另一侧就高层住宅外墙只有7米远的地方违建车棚，违反了住宅道路设计规范及高层建筑防火规范规定，规范中明确规定消防车道边线距离建筑物外墙面不应小于五米，消防车道宽四米，而这个车棚是现在小区主路的“丫”字路口转角处，封闭的挡墙阻挡了驾驶员的视线，小区内儿童众多，易造成人身伤害和车辆刮碰交通事故，请求拆除因为相邻的东西两侧都有车棚，北面还是空暢场地。为何不靠围墙边建设；五、小区内的广告、楼梯间、电梯间等公共部位收益归广大业主共有，并公开物业管理服务收费标准应明码标价，而物业没有按照《物业管理条例》和物权法的相关规定执行。六、物业费与电梯卡捆绑，不交物业费就停用电梯卡，剥夺业主使用电梯权力，违反了《物业管理条例》之相关规定，而且在物业和业主签订物业管理服务合同第六条明确规定物业管理服务费用构成中包含公用配套设施、维护保养、养护费和公用水电费。电梯属公共配套设施，其费用已包括在物业费中，不用另行再收取，物业公司不履行合同服务义务，业主同时履行抗辩权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月1日原告与营口市站前区建丰街道办事处南湖社区居民委员会签订物业服务合同。约定原告为天宇宏府小区业主物业使用人提供物业服务。主要服务内容是：公共环境保洁服务、公共绿化养护服务、公共秩序维护服务，保修期外房屋共用部位，共用设施设备维修服务。物业服务期限从2016年1月1日至2018年12月31日，物业服务费标准按住宅面积每月每平方米1元收取。电梯费按照每年电梯费840元计收，合同约定滞纳金按逾期金额日万分之五计算。2019年4月，原告与营口市站前区建丰街道办事处南湖社区居民委员会按照上述标准续签了物业服务合同，合同期限为2019年1月1日至2019年12月31日。2020年1月，原告与营口市站前区建丰街道办事处南湖社区居民委员会按照上述标准续签了物业服务合同，合同期限为2020年1月1日至2020年12月31日。被告于2016年9月30日办理入住该小区，被告从2016年10月22日起未再缴纳物业服务费以及电梯费。故原告诉至本院。庭审中查明被告系天宇宏府小区4#2单元7层东户业主，房面积屋为112.84平方米。被告每年应交付物业费1354元(1.00元/m2*112.84m2*12月=1354元），2016年10月22日至2020年10月22日共计欠费5416元（1354元*4年），电梯费每年繳纳840元，2016年10月22日至2020年10月22日共计欠费3360元（840元*4年)。从2016年9月30日至2020年9月30日，被告连续4年没交物业费，被告对上述欠费事实无异议。被告辩称没有交费是因为原告没有尽到服务义务并向本院出示了照片两张，原告对此不予认可，原告表示照片中显示的车棚是按照业主的要求，因为自行车摆在楼道里影响消防通道，所以经过业主同意，原告才修缮一个小的车棚。本院认为，根据原告与营口市站前区建丰街道办事处南湖社区居民委员会签订的系列物业服务合同约定，原告应依约为天宇宏府小区提供物业服务，有权向小区内业主或物业使用者收取物业服务费。被告居住在天宇宏府小区，其接受了原告提供的物业服务，应向原告缴纳物业服务费，故原告主张被告支付物业管理费的请求，本院予以支持。被告应承担给付原告2016年10月22日至2020年10月22日物业费费5416元，电梯费3360元，共计8776元的责任。关于被告主张的抗辩理由，本院认为，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议,对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决,不断提升物业服务水平和质量,以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时,业主也应对物业公司给予一定谅解,尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出,应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时,应当主动向物业公司反映,并提出合理化建议,亦可通过业主委员会、居民委员会以及相关物业公司的主管部门反映物业公司服务质量的问题，督促物业公司改进服务,但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。否则,将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环,不利于小区乃至整个社会的发展,同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力,方能营造更加和谐的小区环境，故被告主张的抗辩理由，本院不予支持。原告主张被告支付所欠物业费滞纳金的请求，因其约定的标准较高，本院予以适当调整，调整以欠缴物业费和电梯费共计8776元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，从原告方主张权利之日起即2020年10月23日计算至被告给付之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告刘建强给付原告营口市南湖物业服务有限公司从2016年10月22日至2020年10月22日物业费5416元、电梯费3360，共计8776元。二、被告刘建强给付原告营口市南湖物业服务有限公司物业费。电梯费8776元的滞纳金，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，从2020年10月23日起计算至被告给付之日止。三、上述款项于本判决生效后十日内给付，如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交本院），减半收取25元，由被告承担。由被告给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员  李品二〇二〇年十一月十六日法官助理胡彦彬书记员王珊珊