河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0184民初6571号原告：郑州奥星实业有限公司，住所地河南省新郑市薛店镇解放路西侧、规划货栈街南侧，统一社会信用代码914101840587843976。法定代表人：王胜利，该公司总经理。委托诉讼代理人：任培培，河南针石律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈丽媛，河南针石律师事务所律师。被告：闫志国，男，1978年5月14日出生，汉族，住河南省辉县。原告郑州奥星实业有限公司与被告闫志国商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑州奥星实业有限公司的委托诉讼代理人任培培、被告闫志国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑州奥星实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》(合同编号:16001469421)；2.判令被告闫志国协助原告办理上述房屋的抵押权预告登记商品房预告登记、合同备案注销等手续，并承担由此产生的费用；3.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2016年6月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号:16001469421)，约定被告购买由原告开发位于新郑市××店镇××西、规划货栈街南，润丰新尚C区1＃幢1单元16层1604号房屋，房屋建筑面积110.17m2，房屋总价共计605935元，首付121935元，商业贷款484000元。2016年6月13日，被告向原告支付购房款935元，原告办理了上述商品房的预告登记。2016年6月30日，被告闫志国、原告郑州奥星实业有限公司、中国邮政储蓄银行股份有限公司河南分行直属支行(以下简称“邮政储蓄银行”)签订《个人购房借款合同及担保合同》，约定被告间志国向“邮政储蓄银行”借款金额合计人民币484000元，借款用途为购买房屋，原告郑州奥星实业有限公司对本合同项下借款承担阶段性连带保证责任。上述合同签订后，“邯政储蓄银行”依约发放了贷款，但被告闫志国自2018年5月15日起未如期偿还贷款，“邮政储蓄银行”遂从原告公司保证金账户(账号:94×××36)中进行扣划。截止2020年3月10日，共计扣划82722.24元人民币，用于代偿被告闫志国的逾期贷款本息。被告迟迟未还贷款，逾期达27次。2020年3月，应中国邮政储蓄银行股份有限公司河南分行直属支行的要求原告代被告偿还了全部的贷款本息423907.84元。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条第6款第(1)项约定，××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担保证责任的，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项(包括但不限于贷款本金利息、罚息、赔偿金等)，及出卖人因此遭受的全部损失(包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失)支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应向出卖人支付相当于上述全部款项(包括代偿银行款项及损失赔偿)。第三条第6款第(2)项约定，××没有按本项第(1)小项约定付清全部款项(包括违约金)延迟30日构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项。第三条第6款第(2)项约定，如××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则××除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，则出卖人代××向贷款银行像还所有贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。××应按照本合同的有关约定承担违约责任。被告未按照合同约定按期偿还银行贷款，导致银行扣划原告的资金，给原告造成巨大损失，构成根本违约，故原告要求与被告解除合同并赔偿损失。被告的行为严重侵害原告的利益。为维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定特诉至贵院，望判如所请。被告闫志国辩称，没有异议，对缴纳的首付款有异议，我是交给当时给我办理房子的人了，当时他说首付12万我给他我的信用卡缴纳首付12万元，之后他给我了一个发票，来开庭的时候我才知道我房子是办的零首付购房，三张卡都是我的名字，浦发银行、民生银行、东亚银行，银行催我还钱，办理完房子首付之后把空卡给我了。银行催款记录上没有催缴支付首付款的记录。本院经审理认定事实如下：2016年6月1日，郑州奥星实业有限公司（出卖人）与闫志国（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号16001469421），合同约定:第三条××所购商品房的基本情况，××闫志国购买的商品房位于新郑市××店镇××西、规划货栈街南润丰?新尚C区1＃楼1单元16层1604号房，该房屋建筑面积110.17平方米；第四条计价方式与价款，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币5500元，总金额人民币505935元；第六条付款方式及期限约定，××按其它方式付款，约定金额121935元，付款方式为现金，付款时间2016年6月1日，约定金额484000元以商业贷款支付，余款自合同签订之日起15日内办理银行贷款手续付清。第七条××逾期付款的违约责任，××如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期在90日之内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第二十二条、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十三条、合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十五条、本合同自双方签订之日起生效。附件四：合同补充协议。第三条、关于按揭贷款付款的补充约定1、××应于2016年6月1日前支付首付款（小写）121935元，剩余房屋484000元贷款支付。3、因××未按合同约定办理按揭贷款或贷款政策调整原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额，造成延迟付款、不足额付款等情形，出卖人同意××在贷款未被批准或批准数额少于申请贷款数额的事实确定之日起7日内日一次性支付或补足，不承担违约责任。逾期未支付或补足的按房屋价款的10%承担违约金。2016年6月30日，闫志国作为借款人与作为贷款人的中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行签订了《个人购房/购车借款及担保合同》，合同主要约定了如下内容：1、闫志国向贷款人借款484000元，期限240个月，贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率，在基准利率水平上下浮10%；2、该笔贷款用于购买购房，购买坐落于薛店镇××西、规划货栈街南润丰?新尚C区1＃楼1单元16层1604号房，建筑面积110.17平方米；3、以闫志国位于新郑市××店镇××西、规划货栈街南润丰?新尚C区1＃楼1单元16层1604号房作为抵押；4、借款人授权贷款人将贷款发放至闫志国账户，借款人授权贷款人将贷款资金从上述账户划付至郑州奥星实业有限公司的银行账户。同时，郑州奥星实业有限公司作为闫志国该笔购房借款的保证人自愿向贷款人提供阶段性连带责任保证。另查明，1、中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行向郑州奥星实业有限公司出具的《贷款本息代偿证明》主要载明:根据合同编号为4199991Q116063305959《个人购房/购车借款及担保合同》我行已于2016年7月14日为借款人闫志国发放金额人民币484000元人民币的贷款，用于购买新郑市××店镇××西、规划货栈街南润丰?新尚C区1＃楼1单元16层1604号房的房屋，因借款人闫志国未按合同约定还款，按照合同约定，贵公司应承担连带保证责任，自贷款发放至2020年3月我行从贵公司保证金账户中共计扣划76679.88元人民币，用于代偿借款人每月的逾期贷款本息。2、中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行向郑州奥星实业有限公司出具的《中国邮政储蓄银行个人贷款本息代偿确认书》主要载明:根据《中国邮政储蓄银行个人购房/购车借款及担保合同》（编号：4199991Q116063305959）的约定,银行已于2016年7月14日为借款人闫志国发放了48.4万元的个人一手房贷款。因已累计超过6期连续超过3期未归还我行贷款本息，我行宣布债务提前到期，根据协议和合同约定，请您/贵司已根据上述协议和合同约定，已于2020年3月18日代借款人偿还其所欠我行贷款本息共计￥423907.84元，其中本金423492.82元，利息415.02元。3、中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行出具《中国邮政储蓄银行个人贷款结清证明》载明：闫志国与我行签订的编号为4199991Q116063305959的借据项下的本金和利息，已于2020年3月18日结清。4、2019年9月18日，郑州奥星实业有限公司向闫志国邮寄送达了《告知函》一份，闫志国一直没有给予回复。以上事实，有原、被告的陈述，《商品房买卖合同》、《个人购房/购车借款及担保合同》、《中国邮政储蓄银行个人贷款本息代偿确认书》、《贷款本息代偿证明》、《中国邮政储蓄银行个人贷款结清证明》《告知函》等证据予以证实。本院认为，本案被告闫志国经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。郑州奥星实业有限公司与闫志国签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规，合法有效，双方均应按照《商品房买卖合同》的约定行使权利、履行义务。关于闫志国是否支付了购房首付款。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。闫志国辩称信用卡缴纳首付12万元，但没有证据证实，故本院对其该项辩称不予采信。闫志国至今未支付首期房款，其行为已构成违约。闫志国作为××按揭购买郑州奥星实业有限公司开发的房屋后，因未按期偿还银行按揭借款，导致郑州奥星实业有限公司作为连带责任保证人代为偿还贷款本息。郑州奥星实业有限公司的合同目的已无法实现，故郑州奥星实业有限公司要求确认涉案购房合同解除的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，预告登记后，债权消灭的，预告登记失效。因涉案商品房买卖合同已解除，郑州奥星实业有限公司与闫志国关于该合同的债权债务关系消灭，房屋预告登记、预抵押登记的注销手续是商品房预售合同解除的附随义务，故郑州奥星实业有限公司要求闫志国协助办理注销商品房抵押预告登记、合同网签备案登记手续，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、规定，判决如下：一、解除原告郑州奥星实业有限公司与被告闫志国于2016年6月1日签订《商品房买卖合同》（合同登记号为：16001469421）；二、被告闫志国于本判决生效之日起十日内协助原告郑州奥星实业有限公司办理《商品房买卖合同》（合同登记号为：16001469421）中位于新郑市薛店镇解放路西、规划货栈街南润丰?新尚C区1＃楼1单元16层1604房屋的预告登记、合同网签备案的注销手续。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费用，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  王留成二〇二〇年十一月二十日代理书记员  鲁瑶瑶