山西省晋城市城区人民法院民事判决书（2020）晋0502民初1747号原告（申请执行人）：李某1，男，1988年3月15日生，回族，现住山西省长治市。委托诉讼代理人：王某，山西瀛洽律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈某1，男，1961年12月27日生，回族，现住山西省长治市。系原告李某1岳父。被告（案外人）：晋城银行股份有限公司晋城分行,住所地山西省晋城市开发区,统一社会信用代码：×××。负责人：张胜，任行长。委托诉讼代理人：牛某、李某2（实习），北京盈科（晋城）律师事务所律师。第三人（被执行人）：冯某，男，1974年8月14日生，汉族，现住山西省长治县，身份证号：×××。原告李某1与被告晋城银行股份有限公司晋城分行（以下简称“晋城银行晋城分行”）、第三人冯某案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某1及其委托诉讼代理人王某、陈某1、被告晋城银行晋城分行的委托诉讼代理人牛某、李某2到庭参加诉讼。第三人冯某经本院传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李某1向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告合法所有的位于长治市XX区XX小区X楼X单元X层房屋的强制执行程序，并解除对上述房屋的查封。价值300000元。2、判决确认上述涉案房屋归原告所有，并要求第三人冯某配合原告办理房屋过户手续。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告晋城银行晋城分行与第三人冯某金融借款纠纷一案，晋城市城区人民法院于2016年6月2日作出（2015）城民初字第2563号民事判决书判令借款人归还借款本金、利息、罚息、复利及实现债权的费用，冯某作为被告承担连带责任。诉讼中，贵院于2015年12月21日对冯某名下的长治市XX区XX小区X楼X单元X层房屋采取了诉讼保全。后案件进入执行程序，2019年11月13日，贵院对涉案房屋采取执行措施，李某1作为案外人提出执行异议，贵院作出（2019）晋0502执异97号执行裁定书，驳回了原告的执行异议申请。原告认为上述裁定错误。2013年3月22日，被告李某1与第三人冯某签订《协议书》，约定第三人冯某将自己所有的位于长治市XX区XX小区X楼X单元X层房屋一套卖给原告李某1，在中间人陈某2的见证下，原告于当日向第三人交付了30万元购房款，同时第三人将该房屋的房产证和钥匙一并交付给李某1，由李某1占有并使用，后李某1装修该房屋，对外租赁至今。2016年冬季，长治市XX区XX小区燃气供热改为集中供热，该房屋工程款8270元由原告支付，原告合法的、持续的占有被执行标的。原告曾在2013年4月份至2015年多次催促第三人，要求其积极配合办理过户登记。但第三人称常年在外做生意，抽不出合适的时间办理过户登记。因晋城市城区人民法院2015年12月21日对涉案房屋进行查封导致至今不能变更不动产登记。执行标的长治市XX区XX小区X楼X单元X层房屋的所有权人实际上是原告李某1。综上所述，原告认为，认定房屋的真实所有权人，不应仅以不动产登记作为唯一的认定标准，还应当结合本案的实际情况，据实予以认定，现若贵院执行该标的，必然损害原告李某1的合法权益，因此，原告对法院的执行提出执行异议，贵院作出（2019）晋0502执异97号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请是错误的。因此，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条之规定，向贵院提起诉讼，请贵院依法查明事实，支持原告诉请，维护原告合法权益。被告晋城银行晋城分行辩称：案外人李某1对涉案房屋不享有所有权，也不享有排除法院强制执行的权利，法院应驳回案外人李某1的诉讼请求。一、涉案房屋至今仍然登记在被执行人冯某名下，案外人李某1对涉案房屋不享有所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋至今仍然登记在被执行人冯某名下，即使冯某与案外人李某1签订了真实的房屋买卖协议，但该房屋未经变更登记，不发生物权变动的效力，涉案房屋仍然属于冯某所有。因此，案外人李某1对涉案房屋不享有所有权。二、案外人李某1提供的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，其不享有排除法院强制执行的民事权益。第一、案外人李某1在法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同。冯某与李某1签订的《协议书》，例如收据、办理过户手续的日期等关键信息没有填写，该协议实际是冯某与李某1之间存在借贷关系，用涉案标的作抵押。因此冯某与李某1签的《协议书》不是合法有效的商品房买卖合同。第二、案外人李某1不能证明其在法院查封之前合法占有了涉案房屋。晋城市城区人民法院于2015年12月21日对涉案房屋进行了查封，但是案外人李某1提供的长治市热力工程有限公司出具的工程款收据、预交电费的收据及预交煤气的收据都是法院查封之后的票据，且预交电费的收据和预交煤气费的收据用户姓名都是冯某，不能证明案外人李某1在法院查封之前已经合法占有了涉案房屋。第三，案外人李某1不能证明其已经支付了全部价款。签订协议书的当日，冯某为李某1开具了收到30万元整的收据。但是冯某与案外人李某1又恶意串通损害答辩人合法权益的可能，因此只有收据而没有转账凭证或取款记录，不能证明李某1真实支付了房款。第四，在双方签订的《协议书》中有关于办理过户的内容，但是没有填写时间。且案外人李某1与冯某于2013年3月22日签订《协议书》，截止目前已经有7年之久，案外人李某1都没有要求冯某办理过户手续，其对未办理过户登记存在明显过程。因此双方未办理过户登记的过错在于案外人李某1。综上，涉案房屋至今仍然登记在被执行人冯某名下，案外人李某1对涉案房屋不享有所有权。同时案外人李某1提供的证据不能证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，因此其也不享有排除法院强制执行的民事权益。法院应当驳回案外人李某1的诉讼请求。第三人冯某未陈述。本案的争议焦点为：原告诉请有无事实和法律依据？是否应当支持？针对争议焦点，原告李某1举证并陈述如下：1、购房协议书一份。证明2013年3月22日，冯某将自己所有的坐落于长治市XX小区1号楼的私有房产以市价30万元出卖给李某1。陈某2在场作为协议的见证人。被告晋城银行晋城分行代理人质证称：真实性不认可，1、协议书未明确约定房屋号、付款时间、交房时间、过户时间、这不符合二手房买卖约定。2、协议书的第3、4条也不符合一般房屋交易的习惯，有以房屋作为担保的嫌疑，对关联性不予认可，即便协议真实存在，协议中有关于过户的约定，但是双方并未填写日期，这表明原告放弃过户的要求，对未办理过户手续存在过错。2、房屋租赁协议一份。证明2015年8月15日，李某1作为该房屋的买受人和直接占有人，将房屋出租给黄X，李某1仍然间接占有该房屋。被告晋城银行晋城分行代理人质证称：真实性、合法性、关联性不予认可，该租赁协议没有明确约定租赁期限，同时租赁期限为半年，协议却约定租金，每年1.1万元相矛盾，而且原告没有提交支付租金的相关的证据。3、长治市热力工程有限公司款项收据一份。证明2016年冬季，XX小区燃气供热改为集中供热，李某1作为房屋买受人和占有人，向长治市热力工程公司缴纳改装工程款8270元。4、预交电费收据2支。证明2019年6月、9月李某1作为房屋占有人缴纳电费，证明该房屋至今仍有李某1实际占有。被告晋城银行晋城分行代理人质证称：对证据3、4，预收电费收据和代收费凭证用户姓名都是冯某，不能证明是原告缴纳的；暖气改造费的时间在法院查封之后，不能证明在法院查封之前已合法占有涉案房屋。5、收条一支。证明李某1作为购房人已向冯某支付所有房款，并受到冯某出具收条一支。被告晋城银行晋城分行代理人质证称：真实性不予认可，只有收据没有转账凭证，或取款记录，不能证明李某1真实支付了房款，刚刚原告陈述李某1只支付了16万元房款，冯某却为李某1出具30万元的收据相矛盾。6、中国农业银行取款回单和业务凭证各一份。证明陈某1作为李某1的岳父，在李某1与冯某签订购房协议书的次日，通过中国农业银行向冯某支付部分购房款138000元人民币。被告晋城银行晋城分行代理人质证称：该银行交易明细账户名为陈某1，转账时间为2013年3月23日，陈某1非本案当事人，与本案无关。7、房屋所有权证。证明2013年3月22日，房屋交易当日，冯某将房产证交给李某1，至今仍由李某1保管。被告晋城银行晋城分行代理人质证称：真实性认可，对关联性有异议，一般情况下交付房款没有办理过户却拿着房产证，一般都是民间借贷的做法。8、2019年11月14日上午10：10分陈某1与冯某手机号188XXXXXXXX通话录音（当庭播放）。证明：（1）结合上述证据冯某承认房子已经出卖，只是还没过户；（2）李某1和陈某1一直要求冯某赶紧过户，冯某回答当时已经过不了户了。证明非因买受人李某1自身原因未办理过户登记。被告晋城银行晋城分行代理人质证称：该通话人并非原告李某1，是否就本案房屋所做的沟通也不可知，通话时间为2019年在法院查封之后。9、山西省晋城市城区人民法院（2015）城民初字第2563号民事判决书。该证据来源于中国裁判文书网，本案涉案房屋已于2015年被晋城市城区人民法院查封，导致未能办理过户登记，结合证据8，可以印证未办理过户登记并非李某1自身的原因。被告晋城银行晋城分行代理人质证称：真实性无异议。10、证人陈某2证言：李某1是我妹夫，冯某是我爸的朋友，我叫他叔叔。2013年3月22日在长治市XX小区李某1和冯某签了个合同，冯某把房子卖给李某1了。证人李某3证言：我和原告是父子关系，2013年3月21日李某1从我这取走12万元现金，他说买房子用。被告晋城银行晋城分行代理人质证称：对证人陈某2作为原告的妹夫，对其连李某1购买房屋的坐落都不清楚，而且对本案的款项交付以及过户时间、交房时间都不清楚不符合生活常理和二手房买卖交易习惯。对证人李某3证言对其真实性不予认可，（1）其未对12万元的来源未作说明，没有相关证据证明其真实性。（2）李某3作为原告的父亲，连儿子购买房屋的坐落和价款都不知情，违反生活常识，李某1购买房屋年纪25岁。针对争议焦点，被告晋城银行晋城分行举证并陈述如下：1、长治市房权证城私字第XXXX号房产证书复印件。证明房屋所有权人为冯某。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，已登记的不动产按照不动产登记簿判断，涉案房屋登记在冯某名下，李某1并非涉案房屋的权利人，案外人异议不成立，应当驳回其异议。原告李某1质证称：真实性认可，但通过原告举证证明该房产证的原件归原告保管，其次涉案房屋权利人不一定必须是房产证的登记人，依据人民法院办理执行异议和复议案件的规定第二十八条，可以明确原告作为买受人在符合该条的情况下是该房屋执行异议之诉的权利人。2、晋城市城区人民法院于2017年12月8日作出的（2016）晋0502执666号执行裁定书、协助执行通知书复印件。内容为：裁定：本院2015年12月21日作出的（2015）城民初字第2563-1号民事裁定书查封的冯某位于长治市XX小区1号楼X号住房及地下室予以续封。证明晋城市城区人民法院对涉案标的的查封时间为2015年12月21日，李某1提交的关于缴纳水电费及暖气费的票据都为法院查封之后。原告李某1质证称：导致未办理过户登记的原因是2015年12月21日被告申请人民法院将该房屋进行查封。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告所举证据1、2、3、4、5、7、8、10客观真实，相互印证，本院予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月22日，第三人冯某作为卖方（甲方）、原告李某1作为买方（乙方）签订《协议书》一份，主要内容为：甲方于2013年3月22日将长治市XX小区第X幢X单元X层___号房一次性把自己所有权住房一套面积110.27㎡卖给乙方，价格为叁拾万元整。乙方以现金支付，一次性交给甲方房款叁拾万元整。见证人陈某2在该协议上签字。同日，第三人冯某为原告李某1出具收据一支，内容为：今收到李某1卖房款现金参拾万整（300000）冯某2013.3.22日。2013年3月23日，原告李某1的岳父陈某1向冯某账户转账138000元，原告李某1自述2013年3月22日支付现金162000元，其中120000元来自于其父亲李某3。原告李某1提供一份其与案外人黄XX签订的租房协议，签订日期为2015年8月15日，主要内容为：“经双方协商李某1将位于XX小区园小区1号楼301号的房屋租赁给乙方，租赁期限为半年，租金一年一付，租金每年人民币1.1万元。”2016年10月23日，涉案房屋供热改造，原告李某1向长治市热力工程公司缴纳改装工程款8270元，长治市热力工程有限公司出具有收据，收据主要内容为：“今收到XX小区X#-X-X李某1现金捌仟贰佰柒拾元整，￥8270，收款事由工程款，110.27㎡。”原告李某1为涉案房屋缴纳有电费、物业费。被告晋城银行晋城分行与第三人冯某等人金融借款纠纷一案，本院于2016年6月2日作出（2015）城民初字第2563号民事判决书，判决借款人归还借款本金、利息、罚息、复利及实现债权的费用，冯某等承担连带责任。诉讼过程中，应晋城银行晋城分行申请，本院于2015年12月21日对冯某位于长治市XX小区X号楼X号及地下室房屋采取诉讼保全措施。案件进入执行程序后，本案对涉案房屋采取执行措施，案外人李某1提出执行异议，本院于2019年12月2日作出（2019）晋0502执异97号执行裁定书，裁定驳回李某1的异议请求。李某1不服，向本院提起执行异议之诉。因第三人冯某未到庭参加庭审，本院庭后通知其到庭接受询问，第三人冯某陈述其经朋友介绍于2013年3月22日将房子卖给李某1，并收到了卖房款，之后将房屋及房产证交付李某1。虽原告李某1多次催促其协助办理过户，但因其常年在太原做生意开酒店，之后又出事了，后来又住了监狱，未能及时协助李某1办理过户手续。本院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院强制执行的救济方法。对符合法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院支持金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房屋于2015年12月21日被本院财产保全予以查封，原告李某1所提供的《协议书》签订日期为2013年3月22日，结合李某1提交的其岳父陈某1向第三人冯某转账138000元购房款及签订合同当日现金支付十余万房款等事实，应当认定在案涉房屋被本院裁定查封之前，原告李某1与第三人冯某签订了书面的房屋买卖合同。依照合同法的规定，合同自合同双方当事人签字或盖章时即告成立。依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此本院确认原告李某1与第三人冯某于本院裁定查封之前签订了合法有效的商品房买卖合同。根据原告李某1提交的2015年8月15日签订的《租房协议》，以及原告李某1与第三人冯某的陈述，可以证明其在本院查封以前购买案涉房屋，之后实际占有控制该房屋并出租。本院认定原告李某1在人民法院查封之前合法占有了案涉房屋。根据原告李某1提交的银行转账凭证及证人证言等，可以证明原告李某1在涉案房屋被查封前支付了涉案房屋的全部价款。对于涉案房屋的过户问题。根据原告李某1及第三人冯某的陈述，原告李某1在签订《协议书》并支付房款后，曾多次联系并催促第三人冯某办理过户手续，因第三人冯某不配合导致未对房屋进行过户，故原告李某1对涉案房屋未过户登记于其名下不具有过错。综上所述，原告李某1对涉案房屋享有无过错买受人的物权期待权，足以排除人民法院的强制执行，原告李某1主张停止对涉案房屋进行执行的诉讼请求成立，应予支持。但根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定，在涉案房屋尚未登记于原告李某1名下的情况下，其尚未取得该房产的所有权，故其要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。原告李某1要求解除对涉案房屋的查封，可依据判决结果向执行机构主张。原告李某1要求第三人冯某配合办理房屋过户手续的诉讼请求，不属于执行异议之诉案件的审理范围，本案不予调整。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行长治市XX区XX小区X楼X单元X层房屋；二、驳回原告李某1的其他诉讼请求。案件受理费5800元，由被告晋城银行股份有限公司晋城分行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。本院（2019）晋0502执异97号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 郭春平人民陪审员 陈亚美人民陪审员 刘红兵 二〇二〇年十一月二日法官 助理张琪书 记 员 常晓妹