河北省保定高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0691民初770号 原告：张桂卫，男，1979年11月2日出生，汉族，住河北省邢台市威县。 委托诉讼代理人：仲媛媛，北京易准律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王鑫，北京易准律师事务所实习律师。 被告：河北浩正方信房地产开发集团有限公司，住所地河北省保定市朝阳北大街3888号办公楼二层，统一社会信用代码：91130600728829655N。 法定代表人：勾文生，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张玉珠，北京市北方（保定）律师事务所律师。 原告张桂卫与被告河北浩正方信房地产开发集团有限公司（以下简称浩正方信房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张桂卫的委托诉讼代理人仲媛媛、王鑫，被告浩正方信房地产公司的委托诉讼代理人张玉珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张桂卫向本院提出诉讼请求：判令解除张桂卫与浩正方信房地产公司签订的《商品房认购协议》，浩正方信房地产公司返还张桂卫购房款476260元及利息（自2017年4月14日起至款项还清之日止按照同期全国银行间同业拆借利率计算）并承担本案诉讼费。事实和理由：2017年4月14日，张桂卫与浩正方信房地产公司签订《商品房认购协议》，约定张桂卫购买浩正方信房地产公司开发建设的位于保定市房屋，并约定付款方式为2017年4月14日支付首付款476260元，剩余房款按照按揭贷款方式支付。协议签订当日，张桂卫依约向浩正方信房地产公司支付购房款476260元。但浩正方信房地产公司一直未依约通知办理银行贷款、未通知交房。后直至2020年5月，双方沟通交房进度，浩正方信房地产公司告知张桂卫因保定市限购政策，张桂卫已不具备购房资格，无法为其办理银行贷款、无法为其办理不动产权登记。张桂卫得知该情况后，要求浩正方信房地产公司退还房款，但浩正方信房地产公司不同意。 浩正方信房地产公司辩称，双方所签订的《商品认购协议》合法有效，系双方真实意思表示，双方应严格遵守和执行；保定市的限购政策不属于法律和行政法规，仅属于临时性的调控政策，不应以此来解除双方合同，且《合同法》对于合同解除也并无此规定。限购政策的出现，实际上并不影响双方主合同义务的履行，涉案房屋已建成，且符合交付条件，对于备案及后续办理产权凭证，属于合同附属义务，并不影响主合同目的的实现。即使合同应予解除，也并非浩正方信房地产公司违约产生，且在限购政策出台长达三年时间里，张桂卫从未因限购原因向浩正方信房地产公司提出解除合同，故浩正方信房地产公司无需向张桂卫承担任何违约责任或赔偿损失，张桂卫主张赔偿利息损失不应得到支持。 根据当事人的诉辩意见，征得各方当事人的同意，确定本案的争议焦点为：1、张桂卫与浩正方信房地产公司签订的《商品房认购协议》是否应予解除；2、浩正方信房地产公司是否应返还张桂卫购房款476260元及利息。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对张桂卫提交的《商品房认购协议》、收款收据、常住人口登记卡复印件；浩正方信房地产公司提交的商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、不动产权证书；本院调取的保定市人民政府于（保政发[2017]14号）《保定市人民政府关于加强房地产市场管理的意见》；双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审理认定的证据，本院认定事实如下： 2017年4月14日，浩正方信房地产公司（甲方）与张桂卫（乙方）签订《商品房认购协议》，载明：“第一条房产整套售价及房屋面积乙方自愿购买渼林湾11号楼1A单元3001室房屋、建筑面积125.1平方米、单价12600元、总价1576260元……第二条付款方式……二、按揭贷款1、乙方首次于2017年4月14日交付房款476260元，其余房款110万元办理银行按揭……第三条交房日期甲方应在2018年12月31日将符合合同约定的房屋交付乙方使用。如遇不可抗力、重大疫情、国家政策调整、地方及相关政府部门等原因，浩正方信房地产公司可据实予以延期，并及时通知乙方。如住宅楼提前竣工，甲方可提前交付乙方使用。第四条违约责任及负责事由……二、除本合同第三条规定的特殊情况外，甲方如未按合同规定的期限将该房屋交给乙方使用，按下列方式处理：自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房款万分之一的违约金，合同纠纷履行。房屋逾期三个月后不能交付乙方，乙方有权退房。乙方要求退房的，甲方返还乙方全部已交房款，本合同自行解除”。协议中还约定了房屋设施安装标准、房屋交接、物业管理约定等，尾部甲方处加盖浩正方信房地产公司公章、乙方处由张桂卫签字并按有指印。上述协议签订当日，浩正方信房地产公司为张桂卫开具收据一张，载明收到张桂卫渼林湾11-1A-3001购房首付款476260元。 本案涉及房产于2019年7月8日取得了不动产权证书、于2018年8月19日取得了建设用地规划许可证、于2019年11月28日取得了建设工程规划许可证、于2019年12月13日取得了建筑工程施工许可证、于2020年1月15日取得了商品房预售许可证。 另查明，2017年5月22日保定市人民政府出台保政发［2017］14号关于加强房地产市场管理的意见，载明：“……一、严格居民限购措施（一）非本市户籍居民家庭在主城区（主城区系指莲池区、竞秀区和高新区）购买首套住房（含新建商品住房及二手住房，下同）时，须提供主城区3年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，补缴的个人所得税纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。（二）暂停向拥有主城区2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有主城区1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售主城区住房”……，张桂卫的户籍所在地系河北省邢台市威县。 本院认为，首先，依据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案涉及的《商品房认购协议》具备买商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。 其次，张桂卫与浩正方信房地产公司所签订的《商品房认购协议》是双方的真实意思表示，且浩正方信房地产公司在审理中提交了其开发的本案涉及的渼林湾项目不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案中双方签订的《商品房认购协议》应认定为有效。 第三，本案涉及《商品房认购协议》签订后，保定市人民政府于2017年5月22日发布（保政发［2017］14号）《保定市人民政府关于加强房地产市场管理的意见》，暂停向非本市户籍居民家庭出售主城区住房。张桂卫的户籍所在地系河北省邢台市威县，且未有证据证明张桂卫在保定主城区内有缴纳个人所得税证明及社会保险缴纳证明，因此，不能认定张桂卫具有在保定市的购房资格。按照保政发［2017］14号文件的规定，张桂卫就本案涉及房屋不能签订正式的能够备案的商品房买卖合同取得房屋产权证，亦不能办理按揭贷款手续，本案《商品房认购协议》的合同目的已无法实现，应当予以解除。商品房买卖合同应在取得商品房预售许可证明以后签订，浩正方信房地产公司在未取得商品房预售许可证明时即与张桂卫签订商品房认购协议，在合同履行期间因保定市购房政策发生变化导致该《商品房认购协议》无法实现合同目的而解除，故浩正方信房地产公司在本案协议签订过程中存在过错是本案商品房认购协议解除的原因。张桂卫于2017年4月14日向浩正方信房地产公司支付首付款476260元，浩正方信房地产公司一直占有、使用该笔购房资金。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，浩正方信房地产公司应返还张桂卫首付款476260元并承担利息损失，利息标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。浩正方信房地产公司应自2018年4月14日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以首付款476260元为计算基数计算至款项还清之日止。 综上所述，张桂卫、浩正方信房地产公司签订的《商品房认购协议》应予解除，浩正方信房地产公司应返还张桂卫首付款476260元并赔偿其利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二条、第五条之规定《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除张桂卫与河北浩正方信房地产开发集团有限公司2017年4月14日签订的《商品房认购协议》； 二、河北浩正方信房地产开发集团有限公司返还张桂卫购房款476260元及利息（以476260元为计算基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2017年4月14日起计算至款项还清之日止），于本判决生效之日起十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4222元，由河北浩正方信房地产开发集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 在递交上诉状后七日内,按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳二审案件受理费,逾期未交纳二审案件受理费的，视为放弃上诉权,按自动撤回上诉处理。 二审案件受理费直接向河北省保定市中级人民法院交纳，收款人：河北省保定市中级人民法院，开户银行：中国银行保定西城支行，开户账号：10×××07。当事人交纳二审案件受理费后，请在银行转账凭证原件上注明各方当事人姓名、名称、一审裁判文书案号，并将该银行转账凭证原件递交我院案件承办人员或书记员，由当事人自行复印、保存银行转账凭证复印件。 审判员  谷莉 二〇二〇年十一月二日 书记员  刘昊