河北省霸州市人民法院民 事 判 决 书（2020）冀1081民初3757号原告：刘松，男，1987年3月14日出生，汉族，住河北省保定市安新县。原告：楚舒帆，女，1985年7月17日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区，现住河北省保定市安新县，与原告刘松系夫妻关系。以上二原告的委托诉讼代理人：李增云、李泰，河北红安律师事务所律师。被告：霸州市尚家房地产经纪有限公司，住所地：河北省廊坊市霸州市温泉南区自南向北第7号，统一社会信用代码：911310810799555709。法定代表人：刘秋生，总经理。被告：刘秋生，男，1981年8月13日出生，汉族，住河北省霸州市。以上二被告委托诉讼代理人：张辉，河北腾驰律师事务所律师。被告：刘艳艳，女，1984年7月13日出生，汉族，住河北省霸州市。委托诉讼代理人：王亚辉，河北天禹律师事务所律师。原告刘松、楚舒帆与被告刘秋生、霸州市尚家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在案件审理过程中，本院依被告申请追加刘艳艳为本案被告，参加本案的诉讼。原告刘松、原告楚舒帆的委托诉讼代理人李泰、被告霸州市尚家房地产经纪有限公司、刘秋生的委托诉讼代理人张辉，被告刘艳艳的委托诉讼代理人王亚辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘松、楚舒帆向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方订立的《二手房购房委托书》；2、请求判令被告双倍返还定金人民币35万元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系。2018年7月16日与被告签订《二手房购房委托书》一份，双方约定：被告将其代理出售的霸州市孔雀城1期50号-0101房产出售给原告，房屋建筑面积238.08平方米，单价16，500元。双方定于2018年9月1日前签订正式房地产买卖合同，购房手续应该在双方约定的30个工作日内办妥。原告依约将定金人民币20万元汇人被告刘秋生河北银行霸州支行的银行卡。后原告了解霸州已经限购，房屋交易不能达成。根据我国《合同法》的规定，被告应双倍返还定金，但经原告交涉，被告只退回定金5万元。因二被告财产混同，应承担连带责任。综上所述，为了制裁被告的违约行为，维护定金罚则的权威性，章显定金担保的惩罚性，维护正常市场经济秩序。维护原告的合法权益，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告刘秋生、霸州市尚家房地产经纪有限公司辩称，原告所诉与事实不符，应当依法驳回原告的诉讼请求：1、霸州市尚家房地产经纪有限公司是经工商部门登记的有限责任公司，其法定代表人是刘秋生，合同也是与公司签订的，刘秋生个人在本案当中不应当作为被告，被告的刘秋生的主体不适合，应当依法驳回对刘秋生的个人诉讼；2、在本案中原告所依据的二手房购房委托书是明显的委托合同，被告并不是出售房屋的主体，原告也是依据的该委托书，所以本案不是房屋买卖合同纠纷而是委托合同纠纷；3、依据原告提交的二手房购房委托书，原告即委托人，被告霸州市尚家房地产经纪有限公司系受托人，该公司已经依据《合同法》第396条、397条、398条、399条、404条的规定完成了委托事项，并不存在任何的违约行为；4、霸州市尚家房地产经纪有限公司已经履行合同内容的情况下，系原告违背委托合同约定造成的违约行为，所以说造成的损失应当由原告自行承担。综上所述请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告刘艳艳辩称，1、依据原告提供的《二手房购房委托书》和收款收据中可以看出，合同签订双方为刘松与霸州市尚家房地产经纪有限公司，收款人也为霸州市尚家房地产经纪有限公司。根据合同相对性原则，答辩人不是合同主体，答辩人被告主体身份不适格；2、对于原告与被告之间签订的《二手房购房委托书》以及收款收据，答辩人不知情，答辩人未收取亦未委托收取过任何费用；3、本案中，答辩人将自有房屋以16000元价格出售给被告霸州市尚家房地产经纪有限公司，其与原告是不同的法律关系，而被告尚家地产未能及时履行合同义务而违约，答辩人收取其五万元不再退还，合理合法；4、答辩人在被告霸州市尚家房地产经纪有限公司向答辩人违约后一年，答辩人才将该房屋出售，故答辩人出售房屋的行为不属于违约行为。在庭审过程中，原告向法庭提交以下证据：1、原告刘松、楚舒帆身份证及结婚证复印件各一份，证明原告的主体资格。2、二手房购房委托书原件一份，证明原告刘松与被告霸州市尚家房地产经纪有限公司存在房屋买卖关系，双方明确约定了购房信息且原告依照被告刘秋生的指示将定金人民币二十万元汇入其个人账户。3、招商银行交易流水1份，证实原告将定金人民币二十万元汇入刘秋生个人账户的事实；4、被告霸州市尚家房地产经纪有限公司企业信息一份，证明被告霸州市尚家房地产经纪有限公司系一人有限责任公司，被告刘秋生系法定代表人，持股比例为100%。对原告提交的证据，被告刘秋生、霸州市尚家房地产经纪有限公司的质证意见为：对证据1无异议；对证据2，该证据明显标注的是委托书，能某证明原告是委托人，被告系受托人，应当依据《合同法》当中委托合同部分确定即原告违反了该合同约定。依据该委托书的第4条约定将双方约定于2018年9月1日前签订正式房屋买卖合同或者类似合同，该条也说明签订房屋买卖合同或类似合同都符合该委托书中的约定并不是必然的签订房屋买卖合同。依据该委托书的第5条约定乙方根据本意向书支付的定金转做等额购房款，购房手续应当在双方约定30个工作日内办妥，这里已经明显的指出，乙方也就是原告应当将购房手续在30日内办理完毕，但是原告并未依据该协议内容履行。依据该委托书的第6条约定，房产过户乙方在甲方的协助下进行，所以说本条约定了乙方原告应当依据相关规定办理房产过户手续，被告霸州市尚家房地产经纪有限公司只负责有协助的义务，应以原告刘松为主，被告霸州市尚家房地产经纪有限公司为辅。依据该委托书是2018年7月16日签订，将霸州市孔雀城一期50号楼-0101房产建筑面积238.08平方米代为出售给原告，原告明显知道了该房产的具体坐落位置及门牌号，对相关的政策及房屋信息是明知的，只是委托霸州市尚家房地产经纪有限公司为购买该房屋提供帮助，事实上在上述委托书上签订之日后第二天2018年7月17日被告霸州市尚家房地产经纪有限公司与该房屋所有权人刘艳艳签订了房屋出售委托书，能某证明原告的购买意愿与被告刘艳艳房屋的出售意愿达成了一致，并且是在被告霸州市尚家房地产经纪有限公司积极履行该委托书的情况下达成的，只是在原告由于经济困难在被告的工作人员王某的多次告知下，被告始终未按委托书约定的2018年9月1日前签订房屋买卖合同或者类似合同。对证据3霸州市尚家房地产经纪有限公司认为刘秋生的收款行为是代表的公司行为，并不是其个人行为。对证据4的真实性无异议。被告刘艳艳的质证意见为：对证据1无异议；对证据2：1、该份二手房购房委托书的签订双方分别为霸州市尚家房地产经纪有限公司和刘松，刘艳艳不属于该合同中的主体，对此不知情，不应成为本案的被告之一；2、二手房购房委托中第二条约定单价16500元，该条约定可以证实霸州市尚家房地产经纪有限公司向刘艳艳以16000元每平方米的价格收购以后，每平方米加价500元转卖给原告，所以刘艳艳与霸州市尚家房地产经纪有限公司，霸州市尚家房地产经纪有限公司与原告属于2个房屋买卖合同关系；3、二手房购房委托书第三条约定的是原告向霸州市尚家房地产经纪有限公司支付定金二十万元整，刘艳艳对此不知情，也没有委托霸州市尚家房地产经纪有限公司或刘秋生收取过该笔款项；4、委托书中第4条第5条综合评价，原告应该在2018年9月1日前签署房地产买卖合同或类似合同，在签订完相关手续后原告就应该支付剩余全部款项，支付完房款后约定的是购房相关手续在30个工作日内办妥，根据委托书的约定应该理解为原告先付购房款后30个工作日内办理相关购房手续，但是实际情况原告并没有支付剩余的购房款，这一点可以证明原告已经对霸州市尚家房地产经纪有限公司构成了违约，从而使得霸州市尚家房地产经纪有限公司对刘艳艳构成违约。对证据3，因为收款人为刘秋生，刘艳艳对此不知情，与刘艳艳无关；对证据4无异议。被告霸州市尚家房地产经纪有限公司向法庭提交以下证据：1、2018年7月17日被告霸州市尚家房地产经纪有限公司与刘艳艳签订的房屋出售委托书，全权委托被告霸州市尚家房地产经纪有限公司与原告签订房屋买卖合同，与原告签订的二手房购房委托书相差1天时间，能某证明被告积极履行了原告的授权委托内容，只是原告怠于行使购房委托书内容，造成不能签订房屋买卖合同或类似合同。2、申请证人王某（男，1986年8月27日出生，汉族，住河北省霸州市，身份证号1310811986××××××××）、任某1（男，1977年1月29日出生，汉族，住河北省霸州市华油二厂东区2号楼2单元503室，身份证号1310811977××××××××）出庭作证，证人能某证实原告刘松主动要求尚家公司为其提供房源，并在知道限购政策的情况下，自行办理购房手续，并在2018年7月16日签订二手房购房委托书交付定金20万元，并且刘松承诺在2018年9月1日前签订房屋买卖合同或类似合同，在该委托书签订后通过询问证人证实在2018年9月1日前，证人多次以电话、微信等方式催告刘松签订房地产买卖合同或类似合同，但是刘松以资金链断裂为由，不履行协议内容，由此致使被告在积极履行合同的情况下原告怠于履行合同内容，原告应当承担不利后果。证人王某证称：“大概在2018年，我在霸州市尚家房地产经纪有限公司工作，任某1（因为房产交易认识的）带着刘松到公司，因为任某1与我认识，所以我接待的，刘松要买房，要求我帮他找一个合适的房子，在交谈过程中了解刘松是外地人，2017年霸州就已经限购了，我与刘松清楚交代了这个情况，刘松表示清楚，让我帮着想个方案解决这个事情。我跟他说可以通过交社保、个税、医保、在霸州注册公司可以获得购房资格，刘松表示购房资格的问题可以自行处理。我问他说需要买什么样子的房子，他表示想要孔雀城那边的别墅。我通过其他途径，联系到了刘艳艳，刘艳艳表示想卖，钥匙在刘艳艳的哥那里，我拿了钥匙就带着刘松去看房了，刘松看完之后，约我带着家属再看一眼房子，之后刘松就表示中意这套房子，想要购买。霸州市尚家房地产经纪有限公司让我催购房款，我也想促成交易后挣取相应的佣金，中途我与刘松微信聊天在刘松交付定金后催购房款，后续钱款一直都没有交，后来任某1找到霸州市尚家房地产经纪有限公司跟我说刘松资金链断了，暂时交不上了。一直到现在也没有交后续的房款。后续的事情我就不清楚了。”证人任某1证称：“我与刘松是商业伙伴，与霸州市尚家房地产经纪有限公司的销售王某认识，双方有过业务关系。2018年7月份，因为雄安新区成立后，刘松当时在北京开公司，他老家应该是安新，他是做海洋馆建设工程的，我也是做这个的，他想在霸州买房，让我在霸州找房源，我就给他介绍了王某介绍给他了，王某当时在霸州市尚家房地产经纪有限公司工作，因为之前都电话联系好了，我就带着刘松直接过来去孔雀城看房去了，当时刘松就知道有限购政策，我让他与王某沟通，王某与他也介绍了购房限购政策的对应方法，包括社保、开公司其他的我记不清了，刘松表示自己可以解决，因为着急要，先交了一部分钱。后来过了一阵，王某找到我，让我跟刘松联系催要剩余的房款，我找刘松催至少要了2-3次，刘松表示因有工程尾款没有结清，他没有钱支付剩余尾款了。后来一直没有交尾款，刘松又找到我索要定金，我就找到了刘秋生，商量着退定金的事情，因为一开始王某跟刘松说过交尾款买房，不交尾款不退定金。后来协商退了5万元，说双方就这个事情就完事了，其它款项不再退还，当时我、刘松、一个北京的哥们、刘秋生在场。此后刘松又找到我说还想退点，我没有同意”。3、2018年11月27日原告刘松出具的收据1张、河北银行个人客户账户明细清单1张，证明被告尚家地产为减少原告损失并且通过原告刘松的朋友任某1从中调解,被告尚家公司退还原告5万元，并且在任某1的见证下，双方再无其他任何争议。对被告霸州市尚家房地产经纪有限公司提交的证据，原告的质证意见为：对证据1与本案没有关联性；对2的证人证言，真实性、客观性均有异议，对2证人陈述的事实我方不予认可；证人王某系被告尚家公司员工，证人王某与证人任某1系朋友关系，基于以上特殊关系，我方对真实性有异议；2位证人证言存在主观猜测，尤其是陈述刘松知道限购政策，事实上刘松并不知道霸州当地的限购政策；2证人除当庭陈述外不能提供其他的客观证据予以支持，故2证人的说法我方不予认可；对证据3，对个人账户明细清单真实性无异议，收条我要核实，该收据上并没有记载双方再无纠葛的字样。被告刘秋生对被告霸州市尚家房地产经纪有限公司提交的证据无异议。被告刘艳艳的质证意见为：对证据1，已在代理意见中进行说明；对2证人的证人证言，证人证言能够证实刘艳艳对收取定金一事不知情，不应承担责任；能证明原告未按约定支付剩余购房款，原告构成违约；在被告尚家地产退还5万元后，原告与被告1、2之间互不相欠；介于证人任某1与原告刘松之间的合作关系，所以该份证人证言更具有证明力，2证人证言能够相互印证，形成一条完整的证据链，证明原告违约，请法庭依法采纳；对证据3无异议。被告刘艳艳向法庭提交以下证据：1、刘艳艳身份证复印件1份，证明刘艳艳主体资格。2、霸州市不动产登记中心出具的不动产登记簿一份，证明刘艳艳与曹美苓交易涉案房屋的时间为2019年8月20日，据与被告霸州市尚家房地产经纪有限公司约定的付清剩余房款时间后一年有余，由此可以证明刘艳艳已经留出相当长的时间来等待被告霸州市尚家房地产经纪有限公司履行约定，但被告霸州市尚家房地产经纪有限公司在该段时间内并未依约履行，之后刘艳艳出售房屋的行为不属于违约行为，不应在本案承担任何责任，2次购买涉案房屋的曹美苓，并非霸州本地人，而是廊坊安次区人，这一证据也能够推翻原告所陈述的由于霸州限购政策而导致涉案房屋不能交易这一主张。3、申请证人牛某（女，1990年9月25日出生，汉族，住河北省霸州市，身份证号1310811990××××××××）出庭作证。证人牛某证称：“我与刘艳艳是朋友关系。2018年7月底，具体时间记不清了，刘艳艳跟我一起去尚家地产协商出售位于孔雀城别墅的事宜，当时有刘艳艳、刘秋生、刘艳艳的老公、我在场，最后协商的结果刘秋生把房子以单价每平米16000元购买，给了我们定金5万元，剩余房款2018年8月25日之前付清，当时协商如果尾款付不了的话，定金不退。当时我个人认为是刘秋生要买这个房子。8月25日过了之后也没有付尾款，当天刘艳艳就给刘秋生打电话催要尾款，我听刘秋生在电话里说资金链断了，再给他一个月的时间来处理这个事情，刘艳艳就应下了。10月1放假后，刘艳艳找到我去尚家地产要说法，因为刘秋生一直没有将尾款支付，去了之后也联系不上刘秋生。”对被告刘艳艳提交的证据，原告的质证意见为：对证据1无异议；对证据2真实性无异议；对证据3证人证言，可以证实被告刘秋生与被告刘艳艳就涉案房产存在买卖关系而不是委托关系，基于上述关系，原告与被告尚家房产签订的委托书其性质并不是委托关系，尚家房产已经是涉案房产的实际出售人，而双方约定在2018年9月1日前签订正式的房屋买卖合同，之所以没有签订是因为被告刘秋生未及时向被告刘艳艳支付剩余的购房尾款，导致被告尚家房产对原告构成根本违约。被告刘秋生、霸州市尚家房地产经纪有限公司的质证意见为：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，对证明目的：该房产的购房者是曹美苓，买房者不属于霸州户口，在满足购房资格的情况下，仍可以完成；能证明卖房者刘艳艳有出售房屋的真实意思表示，也能证明与原告达成的房屋买卖意思表示是真实的；对证据3，通过证人证明刘艳艳在当时出售房屋的真实意思表示，并且在原告违约的情况下，刘艳艳协同证人多次找到尚家公司进行闹事，给尚家公司造成非常大的负面影响，原因是原告未按双方签订的委托合同于2018年9月1日前付尾款，结合三位证人证言也证明了这一点。关于被告尚家公司与刘艳艳的法律关系应当以尚家公司出具的刘艳艳签订的房屋出售委托书为准。被告刘秋生未提交证据。本院经审理查明：二原告系夫妻关系。2018年7月，刘松因欲在霸州市购买房屋，通过其朋友任某1找到被告霸州市尚家房地产经纪有限公司。经协商，原告刘松与被告霸州市尚家房地产经纪有限公司于2018年7月16日签订《二手房购房委托书》一份，双方约定：被告将其代理出售的霸州市孔雀城1期50号-0101房产出售给原告，房屋建筑面积238.08平方米，单价16500元每平米。委托书签订的同时，原告刘松向被告霸州市尚家房地产经纪有限公司支付定金200000元。双方定于2018年9月1日前签订正式房地产买卖合同，购房手续应该在双方约定的30个工作日内办妥；刘松在被告霸州市尚家房地产经纪有限公司协助下，积极配合过户并提供相关材料协助刘松办理产权交易手续。委托书签订后，原告依约将定金人民币200000元汇入被告刘秋生河北银行霸州支行的银行账户内。2018年7月17日，被告霸州市尚家房地产经纪有限公司与刘艳艳签订了房屋出售委托书，该委托书载明：“委托人：刘艳艳，女，身份证号码：1310811984××××××××受委托人：霸州市尚家房地产经纪有限公司本人出售霸州市霸州孔雀城福园50＃-1-101（101）房产，房产证号为冀（2018）霸州不动产权第0001661号，出售价格为3809280元整（大写叁佰捌拾万零玖仟贰佰捌拾元整）。如实际成交价格高于委托价格，本人同意房款高出部分归霸州市尚家房地产经纪有限公司所有。”委托书出具后，被告霸州市尚家房地产经纪有限公司支付给被告刘艳艳款50000元。以上两份委托书签订后，原告刘松并未交付剩余购房款，双方约定的交易霸州市霸州孔雀城福园50＃-1-101（101）房产也未实际履行。后经双方协商，被告霸州市尚家房地产经纪有限公司退还原告刘松50000元。庭审中，被告申请证人王某、任某1出庭作证，二人均证实霸州市尚家房地产经纪有限公司已告知原告本地相关的限购政策;证人任某1证实，因交易未能达成，经刘松与刘秋生协商，霸州市尚家房地产经纪有限公司退还刘松50000元定金，此事完结。原告主张，因原告了解霸州已经限购，房屋交易不能达成，被告应双倍返还定金，但经原告交涉，被告只退回定金5万元。被告霸州市尚家房地产经纪有限公司主张，被告已经履行合同，系原告违背委托合同约定造成的违约，所以造成的损失应当由原告自行承担。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第八十九条第三款规定，当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。本案中原告刘松与被告霸州市尚家房地产经纪有限公司签订了《二手房购房委托书》，原告支付了定金200000元，被告霸州市尚家房地产经纪有限公司为此与刘艳艳签订了房屋出售委托书，积极履行了与刘松达成合同的义务；且被告提供的二证人王某、任某1出庭作证的证言能够互相印证证实，在协商签订《二手房购房委托书》前，被告霸州市尚家房地产经纪有限公司已告知原告本地相关的限购政策；亦证实双方未履行《二手房购房委托书》系原告刘松经被告霸州市尚家房地产经纪有限公司催告仍未按约定履行。证人任某1同时证实，经刘松与刘秋生协商，霸州市尚家房地产经纪有限公司退还刘松50000元定金，此事完结。证人任某2作为原告刘松一方买房的介绍人，其证人证言与案件当事人的陈述及相关证据互相印证，本院予以采信。另二原告主张的“霸州已经限购，房屋交易不能达成”并不必然导致购房行为无法进行，故原告刘松在合同履行的过程中未全面履行自己的义务，且事后其已与霸州市尚家房地产经纪有限公司达成口头和解协议并已履行，故本院对二原告要求被告刘秋生、霸州市尚家房地产经纪有限公司双倍返还定金350000元的诉请本院不予支持。原告刘松与被告霸州市尚家房地产经纪有限公司签订的《二手房购房委托书》，因刘松未履行合同义务，且双方约定交易的房产已售出，致使合同目的无法实现，故该《二手房购房委托书》应予解除。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除原告刘松与被告霸州市尚家房地产经纪有限公司于2018年7月16日签订《二手房购房委托书》。二、驳回原告刘松、楚舒帆的其他诉讼请求。案件受理费6550元，减半收取3275元，由二原告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  朱卫强二〇二〇年十一月二十日书记员  张宇轩——