辽宁省法库县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0124民初1358号原告：李爽，女，1985年2月21日出生，汉族，无业，户籍地辽宁省法库县，现住法库县。委托诉讼代理人：赵强，男，1985年12月15日出生，汉族，无业，户籍地辽宁省法库县，现住法库县。原告：赵强，男，1985年12月15日出生，汉族，无业，户籍地辽宁省法库县，现住法库县。委托诉讼代理人：李爽，女，1985年2月21日出生，汉族，无业，户籍地辽宁省法库县，现住法库县。被告：沈阳鑫冠物业管理有限公司，住所地辽宁省沈阳市法库县法库镇吉祥街幢号1160。法定代表人：王野，系该公司经理。委托诉讼代理人：徐健，男，1991年12月13日出生，汉族，职员，住辽宁省法库县。被告：沈阳紫鑫房地产开发有限公司，住所地辽宁省法库县法库镇团结街。法定代表人：王卫东，系该公司经理。委托诉讼代理人：王爱军，系辽宁兴法律师事务所律师。被告：浙江长兴汇丰建设工程有限公司，住所地浙江省湖州市长兴县水口乡金沙街166号。法定代表人：顾礼明，系该公司经理。原告李爽、赵强与被告沈阳鑫冠物业管理有限公司、沈阳紫鑫房地产开发有限公司（以下简称紫鑫房地产公司）、浙江长兴汇丰建设工程有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李爽、赵强，被告沈阳鑫冠物业管理有限公司的委托诉讼代理人徐健、被告紫鑫房地产公司的委托诉讼代理人王爱军到庭参加诉讼，被告浙江长兴汇丰建设工程有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李爽、赵强提出诉讼请求：1.请求判决被告履行物业服务合同，将原告被污水侵蚀的阳台、主卧室、次卧室受损位置进行修复，并恢复原状；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系夫妻关系。2013年10月14日，原告与被告沈阳紫鑫房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买沈阳紫鑫房地产开发有限公司开发建设的坐落于法库县。合同签订后，原告如约交付购房款，并入住碧水名门小区x＃1-1302。入住后，原告及时全额缴纳2013年、2014年度物业费。然而，被告却根本未履行物业服务，未及时清理原告所在的x#楼阳台下水管，长期污物堆积，致x＃楼阳台下水管堵塞。2015年夏，由于阳台下水管堵塞严重，不能正常排水，污水逐渐反流至原告住宅内，将原告阳台、主卧、次卧侵蚀，致壁纸长绿毛、室内异味严重，墙壁大白脱落，部分位置水泥脱落。卧室内衣柜由于长期受污水侵蚀，后背板变形。原告多次要求被告对被污水侵蚀受损阳台、卧室墙体进行修复，但被告仅于2016年对原告受损的阳台进行了修复，卧室等受损位置至今未进行修复。因此，特诉至贵院，请求浓法判决，维护原告合法权益。在审理过程中，原告申请追加浙江长兴汇丰建设工程有限公司为被告。原告将原来的诉讼请求变更为要求赔偿损失5,901.00元，鉴定费2,000.00元，公告费由被告承担。沈阳鑫冠物业管理有限公司辩称，跟我公司无关，2013年、2014年雨排管、雨排地漏、外墙渗水在开发商保修范围期内，应由开发商管，造成损失应由开发商赔偿。紫鑫房地产公司辩称，紫鑫房地产公司交付给原告的房屋经过验收合格，该房屋不存在质量问题，紫鑫房地产公司对此不承担任何责任。浙江长兴汇丰建设工程有限公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告李爽、赵强系夫妻关系。2013年10月14日，原告李爽、赵强与被告紫鑫房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买坐落于法库县，以下简称13-2号住宅）。2014年12月末，被告紫鑫房地产公司将13-2号住宅交付原告李爽、赵强。原告李爽、赵强于2015年11月25日办理了房屋所有权证(证号：沈房权证法库县字第××号、第××号；所有权人：李爽、赵强)。2015年6、7月份，13-2号住宅的阳台、卧室被水侵蚀，造成原告李爽、赵强财产损失。原告李爽、赵强找到被告沈阳鑫冠物业管理有限公司，该公司到现场核实后，发现原因是阳台雨排管、雨排地漏堵塞，雨水过多往室内渗透，造成室内阳台、卧室被水侵蚀。之后，被告沈阳鑫冠物业管理有限公司受被告紫鑫房地产公司委托对雨排管、雨排地漏进行了维修、维护。维修时，被告沈阳鑫冠物业管理有限公司发现雨排地漏、雨排管堵塞的原因是淤泥（风刮的土，下雨之后变成泥）及白色垃圾塑料袋。原告李爽、赵强的财产损失现没有得到赔偿。2015年8月20日《工程质量监督报告》载明：“工程名称：紫鑫.碧水名门x#楼及地下车库；建设单位：紫鑫房地产公司；施工单位：浙江长兴汇丰建设工程有限公司；竣工验收时间：2014年12月31日”。2020年8月12日，原告李爽、赵强申请对案涉房屋装修和财产损失情况进行评估鉴定。2020年8月21日，经沈阳市中级人民法院摇号随机选定鉴定机构为辽宁长信房地产土地评估有限公司。2020年9月7日，辽宁长信房地产土地评估有限公司出具辽长信评字（2020）第xxx号《资产评估报告》，评估结论：本资产评估报告采用成本法评估结果作为评估结论，即：因房屋漏水造成位于法库县房屋在评估基准日2020年8月31日的财产损失的评估价值为5,901.00元。原告李爽、赵强支付评估费2,000.00元。本院认为，民事主体的财产权利受法律保护。侵害他人民事权益，应当依法承担侵权责任。民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。原告李爽、赵强与被告紫鑫房地产公司签订的《商品房买卖合同》系当事人之间的真实意思表示，其内容合法有效，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”《中华人民共和国建设工程质量管理条例》第四十条第一款第二项规定，“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏，为5年。”出卖人交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。13-2号住宅阳台、卧室被水侵蚀的原因是雨排管、雨排地漏堵塞，该住宅系从被告紫鑫房地产公司购买并于2014年12月末交付，雨排管、雨排地漏的保修期为5年，属于在保修期内发生质量问题，被告紫鑫房地产公司作为出卖人应当对雨排管、雨排地漏承担修复责任，对因雨排管、雨排地漏质量问题造成的财产损失亦应承担赔偿责任。根据《资产评估报告》及评估费发票，本院认定财产损失数额为5,901.00元、评估费为2,000.00元。原告李爽、赵强作为房屋所有权人，要求被告紫鑫房地产公司赔偿财产损失5,901.00元、鉴定费（评估费）2,000.00元的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。原告李爽、赵强要求被告沈阳鑫冠物业管理有限公司、浙江长兴汇丰建设工程有限公司赔偿财产损失的诉讼请求，本院不予支持。紫鑫房地产公司辩称，“交付给原告方的房屋经过验收合格，该房屋不存在质量问题，紫鑫公司对此不承担任何责任。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本院认为，房屋虽经验收合格并交付使用，但在使用过程中存在质量问题，出卖人即被告紫鑫房地产公司在保修期内应当承担修复责任，如因质量问题造成财产损失，亦应承担赔偿责任。故对该辩称，本院不予采信。紫鑫房地产公司辩称，“雨排管不存在问题，原告陈述是雨排地漏出现了淤泥堵塞的现象，这种现象可能是其他业户在装修过程中造成，因风刮、灰尘造成的可能性不大。”本院认为，被告沈阳鑫冠物业管理有限公司在庭审中陈述雨排地漏、雨排管堵塞的原因是淤泥（风刮的土，下雨之后变成泥）及白色垃圾塑料袋。同时被告紫鑫房地产公司亦未提交雨排管不存在质量问题及堵塞系其他业户装修过程中造成的证据。故对该辩称，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国建设工程质量管理条例》第四十条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告沈阳紫鑫房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告李爽、赵强财产损失5,901.00元；二、驳回原告李爽、赵强要求被告沈阳鑫冠物业管理有限公司、浙江长兴汇丰建设工程有限公司赔偿财产损失的诉讼请求；三、驳回原告李爽、赵强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费2,000.00元，由被告沈阳紫鑫房地产开发有限公司负担。公告费560.00元，由被告沈阳紫鑫房地产开发有限公司负担。案件受理费100.00元，由被告沈阳紫鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  冯 羽人民陪审员  王凤云人民陪审员  乔丽华二〇二〇年十一月十二日书 记 员  高胜男本判决所适用的相关法律《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条民事主体的财产权利受法律保护。第一百一十四条民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益特权和担保特权。第一百一十五条物包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。第一百二十条民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国建设工程质量管理条例》第四十条第一款第二项在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏，为5年。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。