福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初4514号 原告：何小云，女，汉族，1970年11月12日出生，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：李元忠，福建名闻律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李琛，福建名闻律师事务所实习律师。 被告：福州中海地产有限公司，住所地福建省福州高新区海西园高新大道**福汽集团研究院大楼主楼****。 法定代表人：刘显勇，董事长。 委托诉讼代理人：郑庆寨、陈启，福建名匠律师事务所执业律师。 被告：福建省泉州市东海建筑有限公司，住，住所地福建省泉州市丰泽区泉秀路运通大厦3F/div> 法定代表人：张金池，总经理。 原告何小云与被告福州中海地产有限公司（以下简称中海公司）、福建省泉州市东海建筑有限公司（以下简称东海建筑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何小云的委托诉讼代理人李元忠、李琛及被告中海公司的委托诉讼代理人郑庆寨、陈启到庭参加诉讼，被告东海建筑公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何小云向本院提出诉讼请求：1.判令中海公司对其出售给何小云的商品房出现的质量问题整改修复至符合交房条件；2.判令中海公司按照日万分之三向何小云支付自2019年7月1日起算的逾期交付违约金28000元（暂计至2020年8月31日，实际应当支付至诉争商品房达到交付条件之日止）；3.判令中海公司参照福州海西科技园周边租房价格支付因房屋逾期交付导致的住房损失35000元（暂从2019年7月1日计至2020年8月31日）；4.判令东海建筑公司承担连带责任；5.判令中海公司返回多收的增值税税金9292.87元；6.判令中海公司、东海建筑公司共同承担本案的诉讼费用。 事实与理由：何小云与中海公司签订《商品房买卖合同（预售）》及其附件，约定何小云以562163元的价格购买中海公司开发的位于福建省闽侯县××街镇××道××号中海xx天下第xx＃楼xx层xx办公，中海公司应按照购房合同第十一条约定，于2019年6月30日之前将验收合格的商品房交付何小云使用，如中海公司未在合同约定期限内交房，应当按照合同附件十一补充协议第4条规定承担逾期交付的违约责任。依据合同附件八“关于质量担保的证明”东海建筑公司应对“工程质量问题和保修责任承担连带责任。”合同附件四第一条约定购房增值税税金55710元，不含税价款为506453元，实际增值税税金为46417.13元，中海公司多收取增值税税金9292.87元，应予以退还何小云。合同签订后，何小云按合同约定支付了房款。但至今中海公司无法交付可正常居住使用的商品房。中海公司通知交付的房屋出现严重质量问题。何小云及二楼众多业主拒绝交房，要求整改，但中海公司虽多次整修，但至今仍无法修复合格。中海公司的违约行为给何小云造成重大经济损失。 中海公司辩称，一、中海公司所开发建设的案涉商品房早在合同约定的交房时间前即已完全满足商品房交付条件，本案实际上是何小云无故拒绝接收案涉商品房，其行为已经构成违约，本案依法应当驳回何小云的全部诉讼请求。中海公司所开发建设的案涉商品房已于约定的交房时间2019年6月30日前通过竣工和消防验收，并经闽侯县城乡规划局现场核查验收讼争项目符合规划要求，亦已完成竣工验收备案，完全符合《商品房销售管理办法》之相关规定及双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条“商品房交付条件”等相关约定，具备法定和约定的交付条件。中海公司在案涉商品房具备上述交房条件后即于2019年6月15日向何小云发出入伙通知书，告知其于2019年6月27日收房，但何小云却无故拒绝接收案涉商品房，其行为已经构成违约。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）项第3款“查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，如买受人未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人通知的最后交付时间届满即视为交付。”及合同附件十一“补充协议”第三条3.2“买受人具备收房条件后未按前述约定办理收房手续的均视同该商品房已交付买受人，以及买受人对于该商品房已经验收完毕不持异议，该商品房的实际交付时间为收房通知载明的收房期限届满之日或买卖合同约定交付期限届满之日。”应当视为中海公司已经完成交房义务，因此本案何小云以中海公司未依约交付商品房为由要求中海公司承担相应责任，无任何事实理由和法律依据，依法应当予以全部驳回。 二、何小云拒绝接收案涉商品房的理由无任何的合同和法律依据，依法无法成立。本案中，中海公司在案涉商品房具备上述交房条件后即于2019年6月15日向何小云发出入伙通知书，告知其于2019年6月26日收房，但何小云却在《房屋交接备忘表》上以“飘窗有护栏，排气口朝内”为由拒绝接收房屋。对此，根据《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条、第十一条等相关合同条款，何小云所主张的上述事由无论是否属实，均不能作为其拒绝收房之理由，其拒绝收房的理由完全无法成立，无任何的合同和法律依据，因此根据上述《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）项第3款及合同附件十一“补充协议”第三条3.2等相关合同条款约定，应当视为中海公司已经完成交房义务。同时，本案中根据何小云起诉状中所述及何小云所提交的相关证据材料，可以证实何小云现起诉所主张的拒绝接收房屋之理由为案涉商品房存在漏水、喷粪等问题，然而该问题明显与前述何小云在《房屋交接备忘表》所载明的问题完全不同。据此，本案中暂且不论案涉商品房是否存在漏水、喷粪等问题，但在约定的交房时间即2019年6月30日前案涉商品房是必然不存在上述漏水等问题，是完全符合交付条件的。由此，案涉商品房是否符合交付条件，应以交付时间前商品房的状态为准，而不能以未来可能产生的，具有不确定性的问题为由拒绝履行其本应当在约定时间内履行的相应义务，即在合同约定交付时间前商品房满足交付条件，何小云拒绝接收则依约应当视为已经接收，中海公司已经完成交付义务。何小云现以约定交房时间前根本不存在的问题为由主张拒绝收房，明显无任何合同和法律依据。同时，可以进一步证实何小云当时拒收房屋具有明显的主观恶意，其理由与现在主张的事由也完全不同，无法成立。 三、案涉商品房不存在漏水、喷粪等现象，即使有根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，何小云也无权以此为由拒绝收房，无任何的合同和法律依据。 1.商品房是否存在漏水等现象，根据合同约定属于有关“商品房相关设施设备交付条件”，而并非“商品房交付条件”，何小云无权以此为由拒绝收房。首先，本案中何小云所提供的证据无法证明案涉商品房存在漏水、喷粪等现象，其次，如上所述，案涉商品房已经满足合同约定及法律规定的交付条件，案涉商品房即使存在漏水、喷粪等现象，根据《商品房买卖合同（预售）》第十条的约定，其中明确约定如果在约定期限内基础设施未达到交付使用条件，买受人同意按照交付时现状办理交付手续，出卖人原因导致约定期限内未达到条件的，出卖人按照政府相关部门的要求整改。因此，即使存在上述现象，中海公司有且仅负有相应的整改义务，何小云无权以此为由拒绝收房，且案涉商品房根本不存在上述漏水等现象。 2.商品房是否存在漏水等现象，均应属于保修责任，何小云无权以此为由拒绝收房。根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第三条3.7款“买受人对该商品房进行查验时，如发现买卖合同【查验房屋】条款列举的除地基基础和主体结构外的其他质量问题（包括但不限于轻微渗透、地、地砖/墙面/窗台开裂鼓以及其他类似装修质量问题等），买受人应当先办理交付资格确认及交接手续，同时要求出卖人在合同及《住宅质量保证书》规定的保修期限内承担保修责任。出卖人按合同约定限期整改的，买受人应自交付之日其缴纳物业管理费，此情形不视为出卖人逾期交付，出卖人无需承担逾期交付的违约责任。”、3.9款“买受人在查验房屋后，出卖人根据买受人保修内容进行修复，且修复期间不视为逾期交付，出卖人无需支付违约金。买受人未能一次性告知保修内容，出卖人仅在买受人保修后负责在约定期限内修复完毕，多次保修造成买受人迟延使用房屋的责任由买受人自行承担。”等相关约定，也是属于保修责任，保修修复期间不视为逾期交付，更无须支付违约金，何小云无权以此为由拒绝收房。 3.涉商品房即使存在漏水等现象，其原因也在于包括何小云在内的业主不文明装修导致的管道堵塞、污水反流，而与中海公司无关，中海公司无需承担任何责任。本案中根据何小云及中海公司所提交的证据可以证实，案涉相关商品房管道内排出的是装修剩余的水泥、砖块等废料，是包括何小云在内的业主不文明装修导致的管道堵塞、污水反流。因此，即使何小云所述问题属实，也是因业主原因所导致而与中海公司无关。对此，何小云提供的证据七高新区城乡建设局也对此问题进行了答复，认定是装修废料造成的管道堵塞，可以充分予以证实。 四、税率的调整不影响商品房总价款的支付，是国家给予企业的优惠政策，纳税人为中海公司而不是何小云，该部分增值税应属于中海公司所有。《商品房买卖合同》约定预测建筑面积为40.3平方米，单价为每平方米13949.45元，总价款为562163元，上述约定系双方就涉案房屋约定了固定房屋总价款的计价方法，通过合同作出固定房屋总价款的约定维护商品房交易秩序的稳定。双方已经通过合同作出固定房屋总价款的意思表示，且合同附件四第一条：“商品房总价款为人民币562163元，适用税率为11%。其中增值税税金为人民币55710元，不含税价款为人民币506453元。”的约定并不具有降税降价或退税的意思表示，故在没有降税降价或退税明确约定的情形下，中海公司是否缴税、缴税的具体金额、种类对于房屋总价款不产生任何影响。换言之，如果增值税税率并非下降而是上调，对房屋总价款亦无影响。2019年3月20日，财政部、税务总局、海关总署公告2019年第39号发布《关于深化增值税改革有关政策的公告》，将增值税一般纳税人(以下称纳税人)发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%;原适用10%税率的，税率调整为9%。国家降低了增值税的税率，直接目的是给企业减轻税负，激发企业活力。且中海公司作为开发商销售涉案商品房后，发生了增值税应税销售行为，应当缴纳增值税，故增值税的纳税义务人为中海公司，并非何小云，故不存在退还何小云多收的增值税金额问题，何小云该主张依法不应支持。 综上所述，中海公司全面履行了案涉商品房买卖各项义务，未逾期交房，案涉商品房不存在任何质量问题，何小云诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回何小云的全部诉讼诉请。 东海建筑公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。东海建筑公司未到庭应诉，也未向本院提交证据，视为放弃举证质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 何小云与中海公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定何小云向中海公司购买位于××街镇××道××号中海xx天下xx＃楼xx层xx办公，预测建筑面积40.30平方米。合同约定房屋的计价方式与价款，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米13949.45元，总价款为562163元。合同第九条约定，该商品房交付时应符合下列所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.以附件十一约定为准。合同第十条关于商品房相关设施设备交付条件中对供水、排水、供电、供暖等基础设施设备的交付条件作出约定，同时还约定如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照交付时项目现状办理交手续，出卖人原因导致约定期限内未达到条件的，出卖人按照政府相关部门的要求整改。合同第十一条约定，出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。查验房屋条款约定，买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起180日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：（1）屋面、墙面、地、地面渗漏或开裂等2）管道堵塞……本条内容以附件十一约定为准。查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：如买受人未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为交付。合同还对面积差异处理方式进行了约定。 合同附件四第一条约定，本合同商品房总价款为562163元，使用税率为11%。其中增值税税金为55710元，不含税价款为506453元。 合同附件八为东海建筑公司的质量保证证明，东海建筑公司为中海寰宇天下项目二期42#43#SOHO楼栋工程的施工单位。东海建筑公司承诺，如出卖人不按照本合同第十六条、十七条约定承担相关责任，东海建筑公司愿对中海xx天下项目xx期xx#xx#SOHO楼栋工程的质量责任和保修责任承担连带责任。 合同附件十一第三条3.7约定，买受人对该商品房进行查验时，如发现买卖合同【查验房屋】条款例举的除地基基础和主体结构外的其他质量问题（包括但不限于轻微渗透、地、地砖/墙面/窗台开裂鼓以及其他类似装修质量问题等），买受人应当先办理交付资格确认及交接手续，同时要求出卖人在合同及《住宅质量保证书》规定的保修期限内承担保修责任。3.9约定，买受人在查验房屋后，出卖人根据买受人保修内容进行修复，且修复期间不视为逾期交付，出卖人无需支付违约金。附件十一第三条第4点关于影响使用的严重质量问题的认定，如买受人认为该商品房存在严重质量问题（仅指地基基础和主体结构问题）而拒绝接收，则应自出卖人通知的交房期限届满日后15日内，出示该商品房所在地建设主管部门制定的具备相应资质的鉴定机构关于该商品房存在严重质量问题的《鉴定报告》，出卖人有权对《鉴定报告》及其出具主体提出异议；经出卖人核实无误的，由出卖人承担保修责任。买受人不出示或者逾期出示鉴定报告的，均视为买受人同意收房，该商品房已交付。买受人未按照约定收房的，须承担迟延收房责任，若因此给出卖人造成损失，买受人应据实赔偿。附件十一第四条约定，因出卖人原因逾期将该商品房交付买受人，买受人同意不退房、不解除合同，按逾期时间分别处理（不做累加）：逾期超过180日的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，由出卖人每日按照买受人已支付商品房价款的0.03%向买受人支付违约金（累计违约金总额不超过购房款总价款的5%，出卖人不再支付其他赔偿款项）。 合同签订后，何小云向中海公司付清全部购房款562163元，并为案涉房屋办理不动产预告登记证明。案涉房屋于2018年12月29日通过竣工验收，2019年5月17日消防验收合格，于2019年6月20日通过竣工验收备案。2019年6月15日，中海公司向何小云发出《入伙通知书》，通知何小云于2019年6月27日办理收楼手续。2019年6月26日，何小云在《房屋交接备忘表》上交接事项中备注“飘窗有护栏、排气口朝内”。2020年4月13日，何小云委托律师向中海公司发出律师函，要求中海公司在收到律师函10日内协商退还发票税款差额、修复供水设施与房屋渗漏问题、停止违建地下室、赔偿损失等问题。本案纠纷发生前，案涉房屋所在楼层部分房屋出现污水反流、积水等现象。 2020年4月，高新区城乡建设局（交通运输局）针对中海寰宇天下SOHO业主的投诉件作出回复称，已于2020年3月26日约谈了中海地产方面的相关负责人并调取了相关材料，调查结果为：1.根据物业工程部现场对堵塞管段排查的结果，管道堵塞物主要是装修时使用或拆除的混凝土、砖块等，其次是生活垃圾，部分管段被管道内落下的砖块撞击导致破损。2.目前中海SOHO户型大部分尚处于空置或装修状态，入住业主不多，部分房间确实存在反涌的情况，经过现场排查，造成问题的主要原因是管道堵塞造成的排水不畅。 针对案涉房屋目前现状，本院于2020年11月19日组织双方到案涉房屋进行现场勘验，案涉房屋内目前无污水反流、渗漏水等情况。 本院认为，何小云与中海公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。何小云主张在交房前发现案涉房屋存在诉称的漏水、污水反流等问题且不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定的交房条件，但案涉房屋在合同约定的交付期限届满前已通过竣工验收及消防验收，符合合同约定的交房条件，中海公司已在合同约定期限届满前向何小云发出《入伙通知书》。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条所指向的质量问题系房屋主体结构质量不合格不能交付使用，与何小云所主张的质量问题并不相符。同时，根据中海公司向本院提交的《房屋交接备忘表》显示，案涉房屋存在的问题为“飘窗有护栏、排气口朝内”，并非其在本案所主张的质量问题。何小云主张该《房屋交接备忘表》并非其所签，但并未提出相反证据。何小云提交的证据无法证明污水反流等问题发生的时间，且经高新区城乡建设局（交通运输局）调查，管道堵塞物主要是装修时使用或拆除的混凝土、砖块等，其次是生活垃圾，部分管段被管道内落下的砖块撞击导致破损。经本院组织双方进行现场勘验，案涉房屋目前并未存在何小云所主张的情形，也未发现房屋存在主体结构质量问题。综上，对何小云要求中海公司对案涉房屋进行整改修复至符合交房条件，依据不足，本院不予支持；何小云基于案涉房屋存在质量问题主张的逾期交房违约金、住房损失以及要求东海建筑公司承担连带责任的主张，亦不应予以支持。 关于何小云要求中海公司退还多收取的增值税税金问题。双方在合同中明确约定房屋价款按照建筑面积计算，单价为每平方米13949.45元，总价款为562163元。结合该计价方式以及双方合同中关于面积确认和面积差异处理的约定，可知建筑面积是唯一会对商品房总价款产生影响的因素。虽然双方在补充协议中载明了不含税房价、增值税税款和税率，但增值税具有法定性，双方当事人无权对增值税税率进行约定，补充协议中有关增值税税率、税额等约定，仅是对合同房款组成因素的客观罗列和说明，不能视为对合同房款总价或者房款计价方式的变更。且从中海公司开具的增值税发票上载明的单价、金额、税率、税额情况来看，不含税房价及增值税税额是在固定商品房总价款的基础上结合增值税税率分别推算得出。因此，补充协议的约定是在固定商品房总价款的前提下，对适用税率的一种列明方式，并非对商品房价格或者计价方式的变更。中海公司销售案涉商品房，发生了增值税应税销售行为，增值税的纳税义务人为开发商，应缴纳相应增值税,双方并未约定税率调整会导致房屋价款变更或者房屋价款可随国家政策的调整而发生变更，故增值税税率的增减以及税额的变化,均应由中海公司承担相应的后果。综上，增值税税率适用的变化并不会对案涉商品房的总价款产生影响，何小云要求中海公司退还多收取的增值税税额，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回何小云的诉讼请求。 案件受理费1607元，减半收取计803.5元，由何小云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李秀华 二〇二〇年十一月二十日 书记员  陈 丽 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十二条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。