广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初3747号原告：广州怡好物业管理有限公司增城分公司，住所地广东省广州市增城中新镇绿野山庄六和街1号2层自编203号房。负责人：宗卫东，总经理。委托诉讼代理人：陈侃、吴金键，广东海际明律师事务所律师。被告：贾振奇，男，1975年12月20日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：王晶，女，1973年3月13日出生，汉族，住成都市金牛区。两被告的共同委托诉讼代理人：沈民健，北京市北斗鼎铭（广州）律师事务所律师。原告广州怡好物业管理有限公司增城分公司与被告贾振奇、王晶物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告广州怡好物业管理有限公司增城分公司的委托诉讼代理人吴金键，被告贾振奇、王晶及其共同委托诉讼代理人沈民健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州怡好物业管理有限公司增城分公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付自2017年1月至2020年1月的物业服务费61895.45元；二、被告向原告支付违约金至实际缴清全部物业服务费之日止，暂计至2020年1月8日的违约金为30733.6元；三、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2009年7月20日，被告与广州市绿野侨建房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》，被告购买绿野山庄（侨建·御溪谷）见和二街10号1层101号房，建筑面积为348.51平方米。2010年7月9日，侨建公司向被告寄发了《侨建·御溪谷收楼通知书》和《缴费通知书》，通知被告于2010年7月18日办理案涉房屋的收楼手续，并从2010年7月18日起计收物业服务费。2010年7月23日，被告办理了收楼手续，并在同日与原告签订了《侨建·御溪谷前期物业服务协议》，约定由原告向侨建·御溪谷提供前期物业管理服务。前期物业服务协议生效后，原告依约定向包括案涉房屋在内的侨建·御溪谷提供了物业管理服务。根据前期物业服务协议第四条的约定，物业服务费按建筑面积每月每平方米4.8元（包含公共能源费）计收，被告应在每月5日前向原告缴交当月物业服务费。然而，自2017年1月起，被告却突然停止向原告缴纳物业服务费。根据前期物业服务协议第十条的约定，被告不按约定时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按欠缴金额每天1‰交纳违约金或停止提供部分物业管理服务。尽管原告已多次要求被告支付前述款项，但被告拒不履行付款义务，被告的行为严重侵害了原告及其他业主的合法权益。因此，特提起诉讼，望判如所请。庭审中，原告明确违约金的计算标准为从应交纳物业服务费之日起第三个月起暂计算至2020年1月8日，按照每日千分之一的标准计算。被告贾振奇、王晶辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告未按物业管理协议约定履行相应装修管理责任，经被告提出后仍拒不改正，直接造成被告房屋受损，被告有权拒绝向被告支付相应物业管理费。2010年7月23日，原、被告签订了《绿野山庄（侨健·御溪谷）前期物业服务协议》，该协议第二条第六项约定，房屋装饰装修管理详见《装修指南》，第十条第一项约定原告违反本协议，未达到管理服务约定目标的，被告有权要求其限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任。自2016年12月起，涉案小区见和二街12号房屋（在被告房屋隔壁，与被告房屋主体结构相连）在未经主管行政部门审批同意的情况下，非法开挖地下室，造成被告房屋出现墙体开裂、沉降等情形。被告多次向原告及城管部门进行投诉，但12号房屋在原告的协助下，依然继续开挖地下室，甚至在原告的纵容下利用大型机械设备进场施工，导致被告房屋出现整体倾斜，相应墙体开裂、花园沉降情况日益加重。《装修指南》第一条明确规定，业主在进行房屋装修工程之前，应当向原告提交相应由请，如实申报装修项目、标准、施工人数、拟开工时间和竣工时间等内容，原告在收到上述申请后进行审批，待审批通过后方可进场施工；附件《装修管理规定》详细列明了装修工程中各环节的实施流程，其中第三条还明确规定：对任何违章装修行为，原告均有权制止、责令整改，并报请有关部门予以处罚，对于不服从原告管理的，其有权强制停止施工并拒绝其进入小区。据此，被告多次向原告沟通，要求其履行管理职责，制止12号业主的违建行为，但原告均置之不理。无奈之下，被告只能从2017年1月起暂停缴纳物业管理费，并在2017年7月15日向原告发出《业主意见书》要求其改正。然此后，原告仍然纵容、协助12号房屋的非法改建行为继续实施，直至2017年12月左右12号房屋相应工程整体完工。而对被告的相应损失，原告自始至终只字不提，对被告的合理诉求不予理睬。二、原告对小区物业公共区域管理未达物业管理服务协议约定之标准。物业管理服务协议第三条第四点要求原告确保涉案小区公共区域保持干净整洁，第七条要求原告维护社区安全秩序。但在原告实际管理过程中，对小区内垃圾从未及时清倒，造成小区长期处在脏、乱、差状态。由于小区临近小山被小区原开发商故意砍伐树木，导致每到下雨天小区内总会泥泞满地，而原告也并未对此作及时清洁。另外，原告长期纵容不明身份人员自由出入小区甚至进入业主房屋院落，导致业主人身、财产长期处于不安全状态。涉案小区多名业主曾在2017年3月4日向原告发出《业主集体意见书》，要求予以整改，但原告也从不理睬，对于相关问题未作任何改善。基于原告上述违反物业管理服务协议的行为，被告多次要求其改正均无实际效果。而且，被告因原告的违约行为已经遭受了实际损失，且原告一直拒绝承担相应责任，在此情况下被告暂停缴纳相应物管费用具有合法理由，依法无需承担相应违约责任。综上所述，被告恳请人民法院依法查明本案事实并驳回原告全部诉请，以维护当事人合法权益。经审理查明：广州市绿野侨建房地产有限公司（以下简称侨建公司）与原告签订《前期物业委托服务合同》，约定侨建公司将绿野山庄（侨建·御溪谷）委托原告实行物业管理，由原告向业主和物业使用人收取物业管理服务费（住宅4.8元/月/平方米），委托期限自2011年9月1日起至2014年8月31日。2014年9月1日及2017年9月1日，上述双方分别签订了两份《补充协议》，约定委托服务期限至2020年8月31日止。2009年7月20日，两被告与侨建公司签订《商品房买卖合同》，约定被告向侨建公司购买位于广州市增城区中新镇绿野山庄见和二街10号1层101号房的房屋，建筑面积348.51平方米等内容；合同附件五约定被告在签订买卖合同的同时与侨建公司确定的物业管理公司签订《前期物业服务协议》及《业主临时公约》，并接受相应的服务。2010年7月23日，被告王晶向原告出具《绿野侨建溪谷楼宇交接书》，表示同意按现状接收使用见和二街10号单元房屋。2010年7月23日，原告（甲方）与两被告（乙方、购房人）签订《绿野山庄（侨建·御溪谷）前期物业服务协议》，约定：“……座落位置：广州市增城区中新镇风光路399号见和二街10号。建筑面积：348.51平方米。花园面积363平方米。……第一条双方的权利和义务一、甲方的权利义务……3、制止违反本物业《绿野山庄临时管理规约》、《业户手册》、《装修指南》等物业管理制度及业主公共利益的行为；……6、依据本协议向乙方收取物业服务费用；……二、乙方的权利义务……4、依据本协议按时和甲方交纳物业服务费用；5、装饰装修房屋应按规定办理装修手续后方可开工，并遵守物业公司规定的《装修指南》；……六、房屋装饰装修管理详见《装修指南》……第四条物业服务费用……一、乙方入伙时需向甲方预交3个月物业服务费。在此之后，乙方按月向甲方支付物业服务费。乙方应在每月5日前向甲方缴交当月物业服务费用。二、物业服务费用按建筑面积每月每平方米人民币4.8元（包括公共能源费）计收。……第九条物业服务期限本协议期限从2008年12月1日至2011年12月1日……第十条违约责任……四、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠缴金额每天1‰交纳违约金或有权停止继续提供部分物业管理服务，并在人民法院起诉。……”。《装修指南》第一条约定了申请时需办理的手续及需提供的材料包括如实申报装修项目、标准、施工人数、拟开工时间、竣工时间，签订《装修协议书》，交纳装修保证金、施工保证金等。《装修管理规定》第三条处罚办法约定：如施工人员违反管理规定又不服从物业服务中心管理的，物业服务中心有权要求业主更换施工队伍，否则物业服务中心将强制停止施工，并拒绝其进入园区。2018年8月12日，原告委托广东海际明律师事务所向被告发出《律师函》，通知两被告支付2017年1月至2018年8月支付物业管理费及违约金。另查明，2016年12月23日，广州市城市管理综合执法局增城区分局向绿野山庄见和二街12号住户作出《广州市城市管理执法责令限期改正通知书》，通知该住户于2016年12月23日在增城区中新镇侨建一期见和二街12号进行建设地下室（改建房屋）违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和《广州市城市管理综合执法条例》第二十二条第一款第（一）项之规定，责令该住户立即停止违法行为等。2017年7月15日，两被告向侨建集团及原告出具《侨建御溪谷一期见和二街10号业主意见书》，称：隔壁邻居（见和二街12号）地下室挖掘近一年时间，施工单位没有按照施工标准要求野蛮施工，导致见和二街10号和12号的后花园隔离墙倒塌，见和二街10号房屋地基局部下沉，目测整体房屋结构也局部受损，相邻最近的墙体已经出现的裂缝还在逐渐扩大等，给我们人身及财产安全造成极大安全隐患。经多次同物业、施工单位协调至今未解决，地面还在下沉，来修复解决。在没有得到明确的解决结果前，停止缴纳物业管理费，直至事件得到妥善处理。在此期间产生的任何管理费用由御溪谷物业管理公司承担。再查明，《产权情况表》载明涉案位于增城区中新镇绿野山庄见和二街10号的房屋产权人为两被告，建筑面积为348.51平方米，登记日期为2010年6月3日。庭审中，原告陈述以下：1.见和二街12号业主开挖地下室没有向原告申报，也没有经过原告同意；2.原告不清楚相关施工人员为何可以进入工地施工；3.对于12号房屋业主的违建行为原告开始并不知情，且其并未向原告进行施工申请，原告发现后已积极协调被告及该业主，并劝阻其停止违建，以及向城管部门反映相关情况。两被告陈述以下：1.两被告没有支付2017年1月至2020年1月的物业服务费，因为见和二街12号业主在2016年12月份开始开挖地下室，造成两被告房屋受损，当时城管部门也作出相应的违法认定，两被告多次找到原告要求制止或不予配合见和二街12号的违建行为，但原告放任不管，该违建行为仍然继续，两被告损失得不到补偿，在此情况下，两被告在2017年1月口头通知原告在其未尽到相应物业管理义务前不缴纳物业服务费；2.原告须提供合格的物业管理服务，包括对小区内相关业主装修行为进行管理，是原告的物业管理合同义务;3.从2016年底至2017年底期间，原告从未制止12号业主相关的施工行为，对于被告所提出的合理要求没有进行回应。本案审理期间，原告出具《情况说明》，称经原告核实当时见和二街12号业主向原告报备其使用大型机构设备进场施工的理由是在花园内挖掘泳池，而在自家别墅建设无上盖的泳池按照相关规定并不属于违建行为，因此原告才同意保安人员予以放行；之后经被告投诉，原告才发现见和二街12号业主是在违规挖掘地下室建设室内泳池；随后又多次劝阻见和二街12号业主的违建行为，其也表示尽快进行回填并修复涉案房屋的隔离墙和花园地面并赔偿被告的相关损失等。两被告提交了多个施工现场的视频录像及多张照片，视频录像显示有大型挖掘机对别墅花园的地面进行挖掘，照片显示两被告的涉案房屋及花园的状况。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。原告与两被告签订的《绿野山庄（侨建?御溪谷）前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。虽然该服务协议约定的期限从2008年12月1日至2011年12月1日，此后双方并未再签订相关服务协议，但是原告作为涉案房屋所在小区的物业服务企业已经为包括涉案房屋在内的整个小区提供了物业管理服务，因此，两被告依法应向原告交纳物业服务费，物业服务费的标准依照侨建公司与原告签订的《前期物业委托服务合同》中物业服务费的约定，即4.8元/月/平方米。关于被告是否可以拒绝交纳物业服务费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”。本案中，两被告以原告未按物业管理协议约定履行相应装修管理责任造成两被告的房屋受损为由拒绝交纳2017年1月至2020年1月的物业服务费，对此，本院分析如下：首先，根据查明事实可知，与涉案房屋一墙之隔的住户在2016年12月开挖地下室，期间有大型机械设备入场施工，原告作为涉案房屋所在小区的物业管理服务企业依法或参照前期物业服务协议尚且需对室内装修事宜进行管理，更应对上述建设工程项目进行严格管理，而且在相关行政执法部门出具《广州市城市管理执法责令限期改正通知书》责令该住户立即停止违法行为后，原告仍未阻止该住户的建设行为，因此，在处理此事件中原告确实存在管理上的重大瑕疵，因此，两被告据此拒交施工期间的物业服务费系存在正当理由，根据上述司法解释第六条的规定，两被告主张免交从2017年1月起至2017年12月止（施工期间）的物业服务费，理据充分，本院予以采纳。其次，对于两被告主张免交2017年12月以后的物业服务费，由于涉案房屋受损并非由原告的行为直接造成，故在2018年1月上述工程已经停工以后，两被告再据此拒交物业服务费就不属于法律规定的正当理由，本院不予采纳。另外，对于两被告主张原告对小区物业公共区域管理未达物业管理服务协议约定之标准，由于小区物业管理服务是一个长期的、动态的整体过程，两被告提交的证据不足以证明原告不履行物业管理服务或整体管理服务存在重大瑕疵，故对于两被告该主张，本院不予采纳。综上，现原告请求被告支付2018年1月至2020年1月期间的物业服务费41821.2元（4.8元/平方米/月×348.51平方米×25个月），理据充分，本院予以支持。关于违约金问题，如上所述，被告拒不缴纳物业服务费确实事出有因，故对于原告请求两被告支付上述期间的违约金，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贾振奇、王晶于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州怡好物业管理有限公司增城分公司支付2018年1月至2020年1月的物业服务费合计41821.2元；二、驳回原告广州怡好物业管理有限公司增城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2116元，由原告广州怡好物业管理有限公司增城分公司负担1270元，由被告贾振奇、王晶负担846元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇二〇年十一月二十日书记员  阮柳静