湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初10279号原告（反诉被告）：张宏伟，男，1976年8月16日出生，汉族，户籍地：武汉市武昌区，委托诉讼代理人：门高春，系原告之妻。委托诉讼代理人：郭皓，湖北瀛楚律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉江寓生活服务有限公司，住所地：武汉市东湖新技术开发区关南一路****楼**。法定代表人：田德鑫，该公司董事长。委托诉讼代理人：凌强，湖北山河律师事务所律师。原告张宏伟与被告武汉江寓生活服务有限公司（以下简称江寓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序审理过程中，发现不宜适用简易程序的情形。遂依法转为普通程序，由审判员成婧文担任审判长，与人民陪审员陈德平、人民陪审员吴小蕊组成合议庭，于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告张宏伟的委托诉讼代理人门高春、郭皓，被告江寓公司的委托诉讼代理人凌强到庭参加诉讼。法庭辩论终结前，被告江寓公司提起反诉，本院经审查认为反诉成立，遂依法受理。此后，因人民陪审员工作原因，本院依法变更合议庭组成人员，由审判员成婧文担任审判长，与人民陪审员张萍、人民陪审员姜晓琼组成合议庭，于2020年6月16日第二次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）张宏伟的委托诉讼代理人门高春、郭皓，被告（反诉原告）江寓公司的委托诉讼代理人凌强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张宏伟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《资产管理服务合同》；2.判令被告向原告支付预期合理收益4500元；3.判令被告向原告支付违约金9000元；4.判令被告将位于武汉市洪山区珞狮路210号博文花园6栋2单元4层2-402室的房屋腾退给原告；5.判令被告向原告支付房屋占用费（以每月4500元为标准，从起诉之日计至房屋实际腾退之日）；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告曾用名称为武汉吉家江寓房产管理服务有限公司。2018年1月20日，原告委托门高春与被告签订一份《资产管理服务合同》，约定原告将位于武汉市洪山区珞狮路210号博文花园6栋2单元4层2-402的房屋出租给被告，由被告另行寻找租客出租，合同期限自2018年1月24日至2023年7月22日止。合同还约定原、被告确定上述房屋市场行情预期合理收益为4500元每月，被告应当每月向原告支付预期合理收益。被告迟延支付当期原告应得收益达15个工作日的，原告有权随时单方解除合同，并有权要求被告支付双倍月预期收益的违约金，并赔偿原告相应损失。后原告将上述房屋交付给被告，但被告自2019年8月23日起至今未向原告支付当期合理收益4500元，原告多次向被告催要上述款项，但一直未果。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告江寓公司辩称：原告违约在先，拒不维修房屋漏水，造成被告无法正常出租。被告不应支付任何费用，更不应承担责任。被告一直正常履行合同义务，规范管理房屋，支付相应款项。在漏水发生后，积极联系原告，希望原告尽快采取措施。原告拒绝。原告既不认可我方对漏水原因的认定，也不找专业人员进行鉴定。被告装修时发现原告将厨房和卫生间进行更改，破坏房屋的完整性。原告拆除水表，堵上接水管，行为恶劣，当时正值盛夏，厨房及其他厕所都需要用水，原告断水行为直接影响租户的生存，被告只能安排租户到其他地方暂时居住。原告的行为暴露了原告的真实目是借此赶走租户。房屋漏水维修仅需几天即可完成，我方联系原告，愿意代为维修，但原告不允许我方维修。原告在短信中提及想把房子卖掉，原告拆除水表，赶走租户，直至起诉，就是想要撕毁合同，收回房屋并将违约责任转嫁给我方。原告应当承担违约责任且赔偿我方损失。反诉原告江寓公司向本院提起诉讼请求：1.判令解除双方签订的《资产管理服务合同》；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金9000元；3.判令反诉被告向反诉原告按29.5元/日支付房屋空置损失自2019年8月23日至合同实际解除之日；4.判令反诉被告向反诉原告支付装修配置设施损失30763.5元；5.判令反诉被告承担本案本反诉全部诉讼费用。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2018年1月20日签订《资产管理服务合同》，反诉被告将其名下位于洪山区××花园××单元××室房屋交由反诉原告经营出租，期限为2018年1月24日至2023年7月22日，合同对收益结算、改造维护、合同解除、违约责任等作了明确约定。合同签订后，反诉原告对房间陈旧处进行了装修翻新，并按出租的要求增配了空调冰箱、桌椅床铺等配置，后对外发租。反诉原告按时向反诉被告支付了相应的租金，并对房屋和租户进行了规范专业的管理。2019年8月17日左右，因楼下住户和物业反映该房屋卫生间漏水，于是及时通知租户暂不使用该卫生间，并安排租户去另外的处所洗浴。同时，安排公司维修部门上门检查，经与物业共同检查发现，漏水属于卫生间防水层问题，于是反诉原告向反诉被告通知了该情况。根据合同约定，防水层属于反诉被告维修的项目。反诉原告与反诉被告2020年8月21日相约来房屋查看处理此事，但反诉被告当时并未安排维修。第二天，反诉被告将进水管的水表拆卸，并堵住进水管。反诉原告于是将租户安排到他处暂住，并积极与反诉被告联系，希望尽快处理漏水问题，但反诉被告以漏水是反诉原告造成的为由，拒不维修，并于2020年9月起诉反诉原告要求解除合同，向其承担违约责任。此后，反诉原告仍主动与反诉被告联系沟通，希望尽快解决此事，但因反诉被告拒绝而无果。反诉原告认为，反诉被告无视防水层漏水的事实，拒不维修，造成反诉原告经营不能，合同目的无法实现，应向反诉原告承担违约责任，并赔偿给反诉原告造成的损失。综上所述，为维护反诉原告的合法权益，反诉原告特依法向人民法院提起反诉。反诉被告张宏伟辩称：双方签订的《资产管理服务合同》早已解除。根据双方签订的合同约定，双方均具有合同解除权。2019年9月30日，反诉被告根据合同第6条第6.2违约解除的约定，双方合同已实际解除。反诉被告不应当向反诉原告支付违约金。根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的原则，反诉原告应当提交反诉被告违约的证据证明自己的主张，证明本案房屋漏水由反诉被告房屋水管老化所造成，希望反诉原告能提供公正权威的第三方证明材料，不要仅凭物业和其公司自己的维修部门来证明自己的观点。同时，据反诉被告到物业处了解，小区物业从未对此事发表过任何观点和意见。反诉原告要求支付房屋空置损失没有任何依据。根据双方签订的合同第7条约定，只有在甲方（反诉被告）违反合同第6.2（1）导致乙方（反诉原告）单方解除合同，或者甲方提前解除合同的才赔偿空置期费，但是本案反诉被告并未违反合同约定，提前解除合同是因为反诉原告违反合同6.2（2）迟延支付收益15个工作日，因此反诉被告无需向反诉原告支付任何赔偿。2019年9月30日，反诉被告已经依据约定解除了双方签订的合同，此时双方就应当终止履行合同，反诉原告应当马上将房屋腾退给反诉被告，可是时至今日反诉原告一直强占反诉被告的房屋不予腾退。反诉原告在本诉中解释成希望与反诉被告继续合作才没有退出，但2019年9月30日合同依法解除后的多次协商中，反诉原告未向反诉被告体现过真诚合作的态度，双方也未再订立新的合同，反诉原告没有任何理由和依据占有该房屋，所谓的房屋空置更是无稽之谈。反诉被告不应当向反诉原告支付装修配置设施损失。根据双方签订的合同第7条违约责任及争议解决办法中7.2约定甲方违反合同6.2导致合同解除的才赔偿装修及配置设施损失费。2018年1月20日，反诉原告验房后收房，并未对房屋状况提出异议，房屋设施设备均能正常使用，房屋漏水系由于反诉原告违规改造和懈怠管理所造成的。因此，反诉被告不应当支付装修配置设施损失费。不仅如此，反诉原告所称费用无发票等相关证据支持，而且反诉原告也未计算折旧，费用计算明显不合理。综上，请求法院依法驳回反诉原告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、反诉原告提交的四份《房屋租赁合同》，装修、配置图片，装修配置及宽带的明细表，拟以上述证据证明其空置损失以及装修配置损失情况。反诉被告对上述证据均不予认可。本院经审查认为，四份《房屋租赁合同》均系反诉原告与案外人签订，本院无法核实上述案外人的身份，不能确定合同的真实性。即使反诉原告存在空置损失，仅凭上述《房屋租赁合同》也不能确定空置损失的具体金额。关于装修、配置图片及相关明细单，图片的拍摄时间、拍摄地点等本院无法核实，明细单的内容也与案涉《资产管理服务合同》附件中的资产交割单、标的资产配置单不一致，在反诉被告不予认可，而反诉原告又无其他证据佐证的情况下，本院无法核实反诉原告对案涉房屋装修及配置设施设备的具体情况。综上，本院对反诉原告提交的上述证据，不予采信。本院经审查认定事实如下：2018年1月20日，原告授权其妻门高春与被告签订《资产管理服务合同》一份，约定：原告作为甲方，被告作为乙方。甲方授权乙方对标的资产进行经营出租，乙方为甲方提供资产管理服务。本协议管理期限自2018年1月24日至2023年1月23日止。双方经评估一致认为，标的资产依据市场预期合理收益为4500元/月，从第3年起每年递增3%。在管理期限内，因装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期，甲方同意承受如下空置期间首年60天，其余每年30天，空置期于每年起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得收益。管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行任何必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新……甲方认可并接受乙方对标的资产改造的标准和规格，不得以不接受该标准和规格为由，单方面解除合同。乙方基于委托代理合同配置的设施或进行的装修改造及在管理期间为标的资产购置新的设备、设施或用具，配置设施的所有权与于本合同约定的委托代理期限内为乙方所有，委托代理期限届满后为甲方所有。合同中途解约，甲方应向乙方支付新配置设施的折旧费，乙方应将相应配置设施交由甲方代为处置。鉴于乙方合作装修配置供应商费用结算、票据开具特点决定乙方无法为本协议项下标的资产装修及新配置设施提供单独票据。双方认可，本协议第3条涉及费用的具体金额以乙方提供的相关数据为准。标的资产类型为精装房或改造房的，管理期间甲乙双方按照附件四的维修范围承担维修责任。标的资产类型为精装房或改造房的，甲方应向乙方支付标准为300元/年的维修基金，该维修基金承保3000元/年的维修费用，超出部分根据维修责任由甲方或乙方承担。对于应由甲方承担的费用，乙方有权直接从应支付给甲方的收益中扣除赔偿款，不足部分，可向甲方追偿。甲方有延迟交付标的资产达15个工作日的，或交付的标的资产不符合合同约定，隐瞒标的资产重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患（包括但不限于防水层不合格）及其他影响乙方经营标的资产的重大事件的（包括但不限于标的资产内发生过的非正常死亡事件等）；未经乙方同意，将标的资产擅自委托给第三方管理或者擅自处分标的资产的；不履行本协议约定的义务或其他妨碍或影响乙方对标的资产进行管理或第三方正常使用标的资产的情形之一的，乙方有权随时单方解除合同。乙方有迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日的；乙方对本合同构成严重违约，且在甲方书面催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应的义务已经不可能或不公平的；明知资产使用人在标的资产从事刑事犯罪活动而不采取措施的情形之一的，甲方有权随时单方解除合同。违约方违反本合同约定应立即纠正其违约行为，如给对方造成损失的，应赔偿相应损失。甲方违反本合同6.2约定导致乙方单方解除合同，或甲方单方提前解除合同的，甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失，损失包括并不限于装修损失费、配置设施损失费、乙方向资产使用人支付的违约金、空置期赔偿费、宽带损失费。乙方违反本合同6.2约定导致甲方单方解除合同，或乙方单方提前解除合同的，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。合同附件四对案涉房屋主体、水暖、电路及灯具、电器、家具、橱柜、锁具等的维修责任进行了约定，其中厨卫、阳台露台、顶层防水损坏的维修责任由甲方承担，若上述损坏系因资产使用人使用不当或人为造成的维修及更换，维修责任由乙方承担。合同附件六付款计划表约定第二年度2019年3月25日至2020年4月23日，第一次付款2019年3月24日4200元，2019年5月23日4500元，2019年6月23日4500元，依次类推……该合同对双方当事人的其他权利义务也进行了明确约定。合同签订后，原告（反诉被告）将案涉房屋交付给被告（反诉原告）代为管理出租，被告（反诉原告）按约定向原告支付预期收益至2019年7月23日。2019年8月上旬，案涉房屋发生渗水，原、被告就相关维修责任的承担问题无法达成一致意见，均未进行维修。2019年8月22日，原告（反诉被告）拆除了案涉房屋的水表。至此，案涉房屋失去基本的使用功能。同时，被告（反诉原告）因认为房屋渗水系因防水层老化引起，维修责任在原告（反诉被告），而原告（反诉被告）拒绝履行维修责任亦不允许被告（反诉原告）进行维修，故被告（反诉被告）自2019年8月23日起停止了向原告（反诉被告）支付预期利益。以上事实有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提交的《资产管理服务合同》，原告（反诉被告）提交的房产证、银行流水，被告（反诉原告）提交的短信、微信聊天记录等证据及庭审笔录、询问笔录在案证实。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：1.案涉房屋渗水的维修责任应由谁承担的问题。被告认为案涉房屋渗水系因防水层老化造成，根据案涉合同约定该维修责任应由原告承担。原告不认可被告对渗水原因的认定。在庭审过程中经本院询问，被告提交了对案涉房屋渗水问题的司法鉴定申请，本院依法启动鉴定程序，委托专业鉴定机构对案涉房屋渗水问题进行鉴定。2020年8月7日，广东保顺检测鉴定有限公司向本院出具《司法鉴定工作联系函》，称因受限于现有检测技术或现场客观条件，对渗水原因的分析并不能确定漏水点的详细位置及深层次原因，无法受理该案。故该鉴定机构对本案委托鉴定事项进行了退案处理。本院经审查认为，被告对其所称因防水层老化造成渗水应当承担举证责任，但其并未提交相关的证据予以证明，仅称该结论系物业及其公司专业维修部门查看后得出。相应的司法鉴定又无法进行，被告所谓的“并不需要鉴定机构鉴定，肉眼和常识就可以判断”的说法过于武断。因此，被告应当承担相应的举证不能的不利后果。同时，案涉房屋发生渗水事件时正处于被告代为出租管理期间，其负有妥善保管、合理使用的义务，而其未举证证明其尽到了上述义务。综上，本院认为案涉房屋渗水的维修责任应由被告承担。2、双方当事人在案涉合同履行过程中是否存在违约行为，违约责任如何承担的问题。被告（反诉原告）未尽维修义务，应当视为违约。被告（反诉原告）应当于2019年8月23日向原告（反诉被告）支付当期收益，但在此之前原告于2019年8月22日将案涉房屋水表拆除，导致案涉房屋失去基本使用功能。虽然原告（反诉被告）称其拆除水表是因被告（反诉原告）不履行维修责任，其为防止损失扩大才不得已而为之，但是原告（反诉被告）用直接拆除水表的方式防止损失扩大，其行为不当，且其在拆除水表后并没有采取其他的措施，没有真正有效的防止损失扩大。原告（反诉被告）的上述行为构成违约，且该违约行为影响了被告（反诉原告）对案涉房屋的管理及第三人对案涉房屋的正常使用，按案涉合同约定，被告（反诉原告）因此享有合同解除权。至于原告所称的被告逾期15个工作日未向其支付预期收益，构成违约，且其因此享有合同解除权的问题。本院认为，原告在拆除水表后被告才未继续向其支付预期收益，被告的行为应视为对其拆除水表行使抗辩权，不构成违约。关于违约责任承担的问题，按案涉合同的约定，被告（反诉原告）的违约行为如对原告造成了损失，应当予以赔偿，但原告（反诉被告）并未举证证明其损失情况。原告（反诉被告）的违约行为导致被告（反诉原告）要求解除案涉合同，按约定原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）支付违约金9000元并赔偿包括并不限于装修损失费、配置设施损失费、乙方向资产使用人支付的违约金、空置期赔偿费、宽带损失费等的损失。虽然案涉合同约定被告（反诉原告）对案涉房屋改造及配置设施的费用具体金额以其提供的数据为准，但该约定仅限于原告（反诉被告）认可被告（反诉原告）提供的费用金额，但在本案中被告（反诉原告）并未提交确实充分的证据证明装修及配置设施损失包含的具体内容，在内容尚无法却确定的情况下，遑论金额问题。故对被告（反诉原告）的损失赔偿要求，本院不予支持。原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）支付违约金9000元。3、关于案涉合同是否解除，何时解除的问题。因反诉被告的违约行为导致反诉原告享有合同解除权，而反诉原告的反诉请求之一为要求解除案涉合同，本院已于2020年5月15日向反诉被告送达反诉原告的反诉状副本，视为解除通知于当日送达到反诉被告，案涉合同已于当日解除。4、被告是否应当向原告支付其所称的自起诉之日至案涉房屋实际腾退之日止的房屋占用费的问题。虽然被告在案涉合同履行过程中存在违约行为，但该违约行为未导致原告享有合同解除权。自原告起诉之日至案涉合同实际解除之日，原告应享有而未能享有的预期收益系因其自身违约行为而导致的，其无权要求被告支付。因被告行使合同解除权导致案涉合同于2020年5月15日解除，案涉合同解除之后，被告理应及时将案涉房屋腾退给原告，而其并未及时腾退，应当向原告支付房屋占用费。综上所述，反诉原告要求解除双方签订的《资产管理服务合同》，本院予以支持。案涉合同解除后，被告应当及时将案涉房屋腾退给原告。故原告要求被告腾退位于武汉市洪山区珞狮路210号博文花园6栋2单元4层2-402室的房屋，本院予以支持。案涉合同系因原告违约导致解除，且其未采取有效措施防止损失扩大，就扩大的损失无权要求被告承担，故原告要求被告支付预期收益4500元，本院不予支持。原告要求被告支付违约金9000元，本院不予支持。原告要求被告支付自其起诉之日至房屋腾退之日的房屋占用费，本院在按4500元每月的标准，自2020年5月15日至案涉房屋实际腾退之日止的范围内予以支持，超出部分不予支持。反诉原告要求反诉被告支付违约金9000元，本院予以支持。反诉原告要求反诉被告支付空置损失、装修配置设施损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张宏伟与被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司于2018年1月20日签订的《资产管理服务合同》于2020年5月15日解除；二、被告武汉江寓生活服务有限公司于判决生效之日起十日内将位于武汉市洪山区珞狮路210号博文花园6栋2单元4层2-402室的房屋腾退给原告张宏伟；三、被告武汉江寓生活服务有限公司向原告张宏伟支付房屋占用费（以4500元每月的标准，自2020年5月15日支付至案涉房屋实际腾退之日止）；四、反诉被告张宏伟向反诉原告武汉江寓生活服务有限公司支付违约金9000元；五、驳回原告张宏伟的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告武汉江寓生活服务有限公司的其他反诉请求。本判决指定的给付期间为本判决生效之日起十日内。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费138元，由原告张宏伟负担88元，由被告武汉江寓生活服务有限公司负担50元。反诉案件受理费495元，由反诉原告武汉江寓生活服务有限公司负担470元，由反诉被告张宏伟负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  成婧文人民陪审员  姜晓琼人民陪审员  张 萍二〇二〇年十一月十日书 记 员  刘诗婷