广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初3335号 原告：胡小芳，女，1974年2月4日出生，汉族，现住百色市右江区。 委托诉讼代理人：梁彬，广西齐川（田阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾薪羽，广西齐川律师事务所律师。 被告：百色广安房地产开发有限公司，住所地百色市右江区大旺路******。 法定代表人：韦程开，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李瑶骏，广西思贝律师事务所律师。 被告：广西百色开发投资集团有限公司，住所，住所地百色市右江区大旺路******div> 法定代表人：谌宏军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李瑶骏，广西思贝律师事务所律师。 原告胡小芳与被告百色广安房地产开发有限公司（以下简称广安公司）、广西百色开发投资集团有限公司（以下简称百投公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人曾薪羽，被告广安公司、百投公司共同委托诉讼代理人李瑶骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告广安公司承担违约责任向原告支付逾期办理商品房权属登记违约金24025.26元（违约金以房款总额362372元为基数，按日万分之一自2018年1月18日起计算至2019年11月12日止）；2、判令被告百投公司作为公司股东在未履行或未全面履行出资义务的本息范围内承担连带责任；3、判令被告百投公司对不能证明被告广安公司财产独立于股东自己财产的，应对原告承担支付违约金24025.26元的连带责任；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月27日，原告与被告广安公司签订《商品房买卖合同》，约 定被告广安公司将位于百色市迎龙区出售给原告，单价为每平方米3869.02元，房屋总价为362372元。合同签订后，原告依合同约定足额缴纳房款及相关契税等费用，该《商品房买卖合同》于2014年11月19日在百色市房屋交易管理中心登记备案，被告广安公司于2016年1月27日向原告交付使用该房屋。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后取得竣工验收备案表720日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款价款的2%赔偿买受人损失。……3、买受人不退房，从逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。因买受人原因造成商品房不能在规定期限内办理房地产权属证书备案的，由买受人承担全部责任，与出卖人无关”。根据约定，被告广安公司应当自2016年1月27日房屋交付原告使用后起720日内（即2018年1月18日前）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，转移不动产所有权致原告取得不动产权证，但被告广安公司未能在合同约定的期限内履行合同义务，原告至2019年11月12日才取得不动产权证，被告已构成违约。被告未按照双方的合同约定履行和义务应依照合同的约定按日向原告支付已付房款万分之一的违约金24025.26元［从2018年1月18日至2019年11月12日，共663天，为24025.26元（362372元×663天×0.0001）］。被告广安公司注册资本为5000万元，股东为被告百投公司，在被告广安公司不足以清偿合同债务时，被告百投公司应当在未履行或未全面履行出资义务的本息范围内对广安公司的债务承担连带责任。被告广安公司独资股东为被告百投公司，被告广安公司为一人公司，被告广安公司的财产不能独立于百投公司财产的，被告百投公司应当对被告广安公司的债务承担连带责任。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告广安公司答辩称，原告取得证书的时间并未超过广安公司与其约定的时间，不应该承担违约责任，理由是：1、双方合同第15条约定出卖人应当在商品房交付使用后取得竣工验收备案表720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现在涉案楼房取得竣工备案表的时间是2018年5月4日，根据合同的约定被告广安公司最迟备案的时间是2020年4月30日，而 原告已经在2019年12月10日取得了不动产登记证书，因此，广安公司对其办理不动产权登记证书的时间并未超过双方的约定，需要特别强调的是合同第15条的约定划线部分填写的内容是取得竣工验收备案表，因为划线部分填写的内容是双方的特别约定，不管前缀是什么内容，都应当以划线部分的内容为准。人民法院应当依据合同自愿原则，支持双方的特别约定而不能仅仅以商品房交付为办证起算日期。2、原告没有证据证明，被告存在违约的行为，应当承担举证不能的责任。依据相关的法律规定以及相关的司法解释当事人对自己提出的诉讼请求，所依据的事实应当提供证据加以证明，在本案中原告提交的证据并不能证明被告存在违约行为，因此原告应承担举证不能的不利后果。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告百投公司答辩称，原告取得不动产权证的时间并未超过广安公司与其约定的时间，不应承担违约责任，理由：1、双方合同第15条约定出卖人应当在商品房交付使用后取得竣工验收备案表720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现在涉案楼房取得竣工备案表的时间是2018年5月4日，根据合同的约定被告广安公司最迟备案的时间是2020年4月30日，而原告已经在2019年12月10日取得了不动产登记证书，因此，广安公司对其办理不动产权登记证书的时间并未超过双方的约定，需要特别强调的是合同第15条的约定划线部分填写的内容是取得竣工验收备案表，因为划线部分填写的内容是双方的特别约定，不管前缀是什么内容，都应当以划线部分的内容为准。人民法院应当依据合同自愿原则，支持双方的特别约定而不能仅仅以商品房交付为办证起算日期。2、原告没有证据证明，被告存在违约的行为，应当承担举证不能的责任。依据相关的法律规定以及相关的司法解释当事人对自己提出的诉讼请求，所依据的事实应当提供证据加以证明，在本案中原告提交的证据并不能证明被告存在违约行为，因此原告应承担举证不能的不利后果。3、被告百投公司不应承担连带责任，理由：依据公司法的相关规定，债权人请求公司股东对公司债务承担连带责任的前提是公司不能清偿债务，本案中原告的诉请金额仅为两三万元，且不说广安公司是否应当支付该款项，退一步而言，即使广安公司应当支付，这么少的金额广安公司资产足以清偿。百投公司已经履行足额的出资义务，不存在需要在未足额出资的范围内承担连带责任的情形。4、广安公司与百投公司都有各自独立的财务制度，独立的银行账户，实施独立的财务支付行为，具有各自独立的经营场所，广安公司的资金财产没有进入百投公司的账户，因此，不存在两个公司财产混同的情形。综上，请求法院驳回原告对百投公司的诉讼请求。 本案经过开庭审理，综合本案证据及双方当事人庭审陈述，本院认定事实如下：2014年10月27日，原告与被告广安公司签订《商品房买卖合同》，约定被告广安公司将位于百色市迎龙区出售给原告，单价为每平方米3869.02元，房屋总价为362372元；合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后取得竣工验收备案表720日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款价款的2%赔偿买受人损失。……3、买受人不退房，从逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，因买受人原因造成商品房不能在规定期限内办理房地产权属证书备案的，由买受人承担全部责任，与出卖人无关”。合同签订后，原告依合同约定足额缴纳房款及相关契税等费用，该《商品房买卖合同》于2014年11月19日在百色市房屋交易管理中心登记备案，2015年12月12日，被告广安公司向原告发出《泰安二期Ａ区入伙通知书》，通知原告于2016年1月27日前来办理接房手续，2016年1月22日，涉案商品房项目竣工验收合格，2018年5月4日，被告广安公司将泰安公寓二期工程（5＃、6＃、11＃、12＃楼）的竣工验收备案文件提交百色市住房和城乡规划建设委员会并取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，2019年10月29日，被告广安公司取得涉案项目国有建设用地使用权及房屋所有权的首次登记，权利人为被告广安公司，2019年11月12日，原告取得涉案商品房的不动产权证。 另查明，根据百色市不动产登记中心服务指南提示，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应提交以下材料：1.不动产登记申请表；2.申请人身份证明；3.不动产权属证书（含房屋所有权证及共有权证、国有土地使用证或不动产权证书）；4.经备案的买卖合同；5.相关税费缴纳凭证。 再查明，被告广安公司于2009年8月14日成立，主要从事房地产开发经营等业务，股东为广西百色开发投资集团有限公司。 上述事实，有双方当事人庭审陈述、广安公司信息公示报告、百投公司信息公示报告、商品房买卖合同、商品房买卖合同登记备案证、代办手续费收据、购房发票、税收缴款书、住宅专项维修资金专用收据、公告、不动产权证书、房屋建筑工程和市政工程基础设施工程竣工验收备案表、房屋首次登记证书、百色市不动产登记中心服务指南、验资报告、审计报告予以证实，本院予以确认。 本院认为，原告与被告广安公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律规定，合法有效，应受法律保护。依法成立的合同，对合同当事人均具有法律约束力，均应按照合同约定履行义务。本案的争议焦点为：一、涉案商品房的登记期限如何确定，被告广安公司是否存在逾期办证的违约行为，是否承担向原告支付逾期办证违约金责任；二、被告百投公司作为被告广安公司的股东，是否出资不足或财产混同，是否对广安公司债务承担连带责任。 关于涉案商品房的登记期限及被告广安公司是否违约问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；……。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”，《商品房销售管理办法》第三十四条第三款“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定及合同第十五条约定“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起取得竣工验收备案表720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”，被告广安公司负有协助原告办理房产登记手续义务，虽然合同约定取得该商品房的房屋所有权证书的期限为商品房交付之日起取得竣工验收备案表720日内，但根据《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。”之规定，本案项目工程于2016年1月22日竣工验收合格，且涉案商品房已于20 16年1月27日交付原告使用，而被告广安公司直到2018年5月4日才向百色市住房和城乡规划建设委员会提交泰安公寓二期工程（5#、6#、11#、12#楼）的竣工验收备案文件并取得竣工验收备案表，2019年10月才将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，2019年10月29日取得涉案房屋不动产首次登记证，被告广安公司作为房开企业未按上述规定及合同约定积极履行竣工验收备案和办理涉案房屋不动产首次登记证的义务，并在合同中使用普通购房人难以区分和知晓的“取得竣工验收备案表”这样不明确的时间概念为其事后违约设立免责条款，导致原告无法在合理预期内完成涉案房屋产权登记，从交房到取得竣工验收备案表及涉案房屋不动产首次登记证的期间由被告广安公司承担，故本案商品房的房屋所有权证书取得的期限应视为在商品房交付之日起720日内，被告广安公司的行为致使原告于2019年11月12日才取得涉案商品房的不动产权证，已构成违约，应按合同约定承担向原告支付逾期办证违约金，原告要求被告广安公司向原告支付逾期办理商品房权属登记违约金24025.26元（以房款总额362372元为基数，按日万分之一自2018年1月18日起计算至2019年11月12日止）的请求，于法有据，本院予以支持。被告广安公司提出原告取得房屋不动产权证书的时间并未超过双方合同约定的时间，双方在合同中划线部分内容是双方的特别约定，应以特别约定为准，其不应承担支付原告违约金责任的抗辩理由不充分，且于法无据，本院不予采信。 关于焦点2，被告百投公司是否对广安公司债务承担连带责任问题。本案为商品房买卖合同纠纷，被告百投公司与原告不存在合同关系，非本案合同的当事人，虽然被告百投公司是被告广安公司的股东，但百投公司与广安公司是有独立的财产、能够独立承担民事责任的法人，且已能证明其已经履行足额出资义务，公司的财产完全独立于广安公司的财产，原告要求被告百投公司对被告广安公司的上述债务承担连带责任的请求，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《商品房销售管理办法》第三十四条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、由被告百色广安房地产开发有限公司向原告胡小芳支付逾期办证违约金24025.26元（以房款总额362372元为基数，按日万分之一自2018年1月18日起计算至2019年11月12日止）； 二、驳回原告胡小芳的其他诉讼请求。 上述应履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费401元，减半收取计200元，由原告胡小芳负担25元，被告百色广安房地产开发有限公司负担175元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  马海鹰 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  辛 颖