湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初8478号原告：湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司，住所地长沙市天心区湘府中路198号新南城商务中心C栋308房。法定代表人：赵平。委托诉讼代理人：盛金良，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晶莹，湖南弘一律师事务所实习律师。被告：李静，男，汉族，1962年9月28日出生，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：胡江，湖南华韶律师事务所律师。原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司（以下简称豪布斯卡公司）与被告李静物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。本案现已审理终结。豪布斯卡公司请求判令：1.李静向豪布斯卡公司支付物业服务费313149.6元（截止2020年5月31日），并向豪布斯卡公司支付相应的逾期付款违约金（自2017年11月1日起，以313149.6元为基数，按照每日万分之六的标准，计算至全部物业服务费付清之日止）；2.本案的诉讼费用由李静承担。李静答辩要点：豪布斯卡公司无权收取物业服务费，不存在逾期付款违约金。豪布斯卡公司入驻青园花都公寓本身不合法，其获得物业管理资格未经法定程序。在豪布斯卡公司入驻之前，长沙市天心区青园花都公寓业主委员会（以下简称青园业委会）已经跟湖南华威物业管理有限公司（以下简称华威公司）签订了物业管理服务合同，该合同并未解除，仍在合同有效期。豪布斯卡公司通过非正当方式入驻，并与各业主之间产生矛盾。其次，李静名下房屋为临街门面，虽然出入要经过小区安保门禁，但所有的维修、保洁、保安等各项物业服务，一直由其关联的华威公司承担，李静自豪布斯卡公司入驻小区以来也未交纳过物业服务费，故李静不应当向豪布斯卡公司支付物业服务费及违约金。经审理查明：李静系坐落于天心区××路××号××公寓××栋××单元××101、201、301、401房屋的业主，房屋总面积合计3219.13㎡。2017年3月5日，青园业委会与华威公司签订《青园花都公寓物业管理服务合同》，合同盖有青园业委会专用章，并有青园业委会7名成员的签名，李静作为华威公司代表在该份合同上签字，合同第三十四条约定物业公司提供的服务无法达到合同约定的服务内容和质量标准要求，青园业委会有权终止合同。2017年9月17日，青园业委会向华威公司发出终止物业管理服务合同通知书。2017年10月29日，青园花都公寓物业服务项目中标结果公示，确定豪布斯卡公司为中标人。2017年11月9日，青园业委会对选聘豪布斯卡公司公投结果通报，小区总户数251户，207户参与投票，1票弃权，赞成率82%。庭审中查明，华威公司于2017年11月1日撤离青园花都公寓，豪布斯卡公司随即入驻，并提供物业服务。2017年11月17日，青园业委会（甲方）与豪布斯卡公司（乙方）签订《青园花都公寓物业服务合同》，合同上盖有青园业委会公章，青园业委会代表莫伟洪签名，合同中约定管理范围包括青园花都公寓1-7栋住宅、商业门面、会所、地下停车场及公共配套设施，物业服务费由业主按其所拥有的物业的产权面积交纳，商业物业按3.6元/月·平方米交纳，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任，物业服务费应提前预交，按季度交纳的在每个季度末月的25日前预交下个季度或按年度/半年度交纳，并约定合同在双方签章后自2017年11月1日起生效。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应以欠付金额为基数，按每日万分之六的标准向乙方支付违约金。物业合同还对管理服务的内容及标准、双方权利义务、违约责任等进行了约定。后豪布斯卡公司向涉案房屋承租人发出律师函催收未果，遂向本院提起诉讼。以上事实，有当事人提交的青园花都公寓物业管理服务合同、不动产信息表、终止物业管理服务合同通知书、律师函等证据及庭审笔录予以证实，足以认定。本院认为，一、豪布斯卡公司系依法设立、具有独立法人资格的企业，经营范围包含物业管理，具备物业管理服务的资质。豪布斯卡公司选聘为青园花都公寓的物业服务企业经过小区业主公投，超过半数业主参与并经超过半数业主同意，符合法定程序，其司与青园业委会签订的合同，盖有青园业委会公章，即具有对外公示效力，其他业委会成员是否在合同上签字不影响合同的效力，该份合同合法有效，对业主有约束力。二、因李静名下房屋系临街门面，并分别出租给他人从事经营活动，依据日常经验，商业门店自行保洁等具有必然性，不能排除自身经营的需要。其次，涉案房屋作为青园花都公寓建筑整体的组成部分，亦属于青园花都公寓物业管理服务合同约定管理的范围，豪布斯卡公司提供的物业服务必然会涵盖该区域。李静提交收条、转账凭证等证明其自己聘请人员进行物业服务，未享受豪布斯卡公司提供的服务。上述证据系李静与其具备利害关系的人发生的来往，不足以证明李静在同一物业管理区域之内，形成相对独立自行管理区域。李静辩称自行提供物业服务，不应承担物业服务费的意见，本院不予支持。李静辩称华威公司与青园业委会合同效力之问题，与本案非同一法律关系，应另谋途径解决。三、豪布斯卡公司自2017年11月1日起为青园花都公寓提供物业服务，形成事实物业服务关系，青园花都公寓物业管理服务合同中亦约定合同自2017年11月1日起生效，故李静应按约交纳2017年11月1日至2020年5月31日物业服务费359254.9元（3219.13平方米×3.6元／平方米/月×31月），豪布斯卡公司仅主张313149.6元，系其对自身权利的处分，本院予以支持。豪布斯卡公司主张李静自2017年11月1日起应支付逾期付款违约金。李静未交纳费用系与豪布斯卡公司就物业管理资格等事宜未能协商一致，依据诚实信用原则，结合青园花都公寓物业管理服务企业变更情况，李静未交纳不能认定为恶意拖欠。对该项诉讼请求，本院不予支持。双方应从实际出发，互谅互解，共创和谐小区。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第十一条、十二条、第四十一条之规定，判决如下：一、限被告李静在本判决生效后十日内向原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司交纳物业服务费313149.6元（2017年11月1日至2020年5月31日）；二、驳回原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期限履行给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5998元，减半收取2999元，由被告李静负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  匡迪琪二〇二〇年十一月二日法官助理曹吉琳书记员栗文霞附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。