内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院民事判决书（2020）内2201民初3156号原告：内某（曾用名：内蒙古房一品网络科技有限公司），住所地内蒙古自治区呼和浩特市。统一社会信用代码：91150105MA0NEPWR79法定代表人：张某，执行董事。委托诉讼代理人：于某，男，1981年12月出生，汉族，内某业务经理，现住内蒙古自治区呼和浩特市。身份证号码：×××委托诉讼代理人：王某，内蒙古善衡律师事务所律师。被告：内蒙古晟大置业集团有限公司。统一社会信用代码：911522016706648185法定代表人：赵某，执行董事。委托诉讼代理人：江某，女，1957年3月出生，汉族，内蒙古晟大置业集团有限公司会计，现住内蒙古自治区兴安盟。身份证号码：×××委托诉讼代理人：彭某，内蒙古宇阳律师事务所律师。原告内某诉被告内蒙古晟大置业集团有限公司服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告内某委托诉讼代理人于某、王某，被告内蒙古晟大置业集团有限公司委托诉讼代理人江某、彭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告内某向本院提出诉讼请求：1、判令被告内蒙古晟大置业集团有限公司立即支付代理服务费1363830.00元；2、自2019年1月1日起，以1363830.00元为本金，按2019年1月全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率4.31%/年计算逾期付款违约金至实际给付之日止；3、诉讼费由被告承担。事实和理由，2018年9月25日，被告与原告签订商品房包销协议书，被告将开发的晟大综合体B区地下商业体项目委托给原告代为销售，该项目原定房屋35号，建筑面积4170.66平方米，实际销售中被告确定为46套。双方约定，本协议所售房屋基价为10000.00元/平方米，原告有独家销售权、房价确定权；超过基价部分的房款作为电商费用由原告直接向客户收取，该收入属于原告的包销服务费收入；原告向被告支付500000.00元履约保证金。合同签订后，原告向被告支付500000.00元履约保证金，于2018年12月完成销售任务，被告与买受人直接签订了商品房买卖的网签合同。按照合同确定的包销基价，46套房屋总面积4170.66平方米，被告应得售房价款为41706600.00元，而46套房的购房人实际交付给被告的房屋价款总计49384807.00元，其中超出被告应得价款7678207.00元属于原告应得的超出基价的包销服务费收入，应由原告收取。本包销协议履行期间，原告未能按合同约定收到超出基价部分的全部销售款，实际上直接向购房人收取的46套房款共计2250000.00元，与被告实际收到的超出基价的7678207.00元都属于原告应得包销服务费收入，原告应得包销服务费总计9928207.00元。至起诉时，原告直接接收包销服务费收入2250000.00元，被告已支付原告6314377.00元，尚欠1363830.00元。根据全国法院民商事审判工作会议纪要，合同未约定违约金的，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金，本案中双方约定原告直接收取超过基价的部分房款，实际由被告收取的部分应当自收到之日起立即交付原告，因此被告收款之日即为付款之日。被告内蒙古晟大置业集团有限公司辩称，原告诉讼请求的数额不实，我公司不同意原告的主张。双方协议约定的房屋，原告未全部售出。因原告的虚假承诺导致2套房屋业主退房，房款1910251.00元（942828.00元+967423.00元）减去基价1639800.00元（10000.00元×81.99平方米×2）数额为270451.00元；催缴客户欠付房款责任是原告的责任，目前仍有3户1757289.00元房屋没有催缴完毕；双方签订的协议第四条违法，该商品房所有权和销售责任为我公司，原告无权直接向客户收取购房款；原告刻意回避应承担的纳税责任。原告应纳税金额为923277.70元，已缴纳460028.83元，尚欠税款463215.87元。扣除上述款项，我公司欠付原告服务费数额为613691.13元；因原告对合同约定义务没有履行完毕，尚有3户欠付购房款，我公司不能给付原告服务费。经本院审理认定事实如下：2018年9月25日，甲方内蒙古晟大置业集团有限公司与乙方内某签订商品房包销协议书，第一条、乙方包销甲方开发的晟大综合体B去地下商业体，共计35套，建筑面积4170.66平方米；第二条第1款、包销期限2018年10月1日至2018年12月31日；第四条、本协议约定的包销房屋的包销基价为10000.00元/平方米。在包销期间内，乙方对协议约定的包销范围内的商品房享有独家销售权、房价确定权。包销房屋的基价部分由甲方财务直接收取，销售价格超出基价部分的房款作为电商费用由乙方直接向客户收取，收入属于乙方的包销服务费收入。乙方超出基价销售款额部分税费由乙方承担。乙方签订本协议后7日内，向甲方支付500000.00元作为履约保证金；第五条第二款、甲方应保证本项目销售享有银行1年按揭的政策；第七条第1款、包销期间届满如包销房屋仍未售完，乙方应在30日由乙方或者其指定的自然人按包销基价缴纳购房款并与甲方签署商品房买卖合同。2018年12月27日，甲方内蒙古晟大置业集团有限公司与乙方内某签订晟大综合体地下美食城房源分配，经双方协商达成一致，针对晟大商业综合体地下美食城商品委托乙方以包销的形式销售，甲方以每平方米10000.00元委托乙方包销，总销售面积4170.66平方米，总货值41706600.00元，高出溢价部分为乙方所有，房款由乙方收取，就此达成协议，甲方承诺并有义务为乙方房源提供按揭款服务，乙方房源贷款房款后直接打入甲方账户，甲方在次日将贷款扣除税金后一次性转入乙方账户。截止2018年12月30日，视乙方按照合同约定完成销售任务，晟大综合体地下美食城共分割为46套商铺，根据晟大综合体地下美食城明细表已确认40套商铺达到甲方销售总货值，剩余6套商铺总销售额为乙方溢价回报，所销售房款归乙方所有，乙方可以随时销售，房源面积为768.615平方米（房源明细为19A商铺面积为81.99平方米，35A号商铺面积为66.17平方米，15号商铺面积81.98平方米，8号商铺面积212.49平方米，22号商铺面积244平方米，18号B商铺面积81.985平方米），以上房源销售由乙方直接收取房款，甲方配合办理相关手续。另查明，晟大综合体地下美食城实际销售46套，面积4173.92平方米。内某实际交付内蒙古晟大置业集团有限公司房屋价款49384807.00元，合同包销总价41706600.00元，已结算6314377.00元，未结算1363830.00元。再查明，2020年5月18日，内蒙古晟大置业集团有限公司向案涉购房人王蕾退回晟大商业综合体1期地下美食城B区负1层商业21A号商铺部分房款350000.00元。2020年5月18日，内蒙古晟大置业集团有限公司向案涉购房人王丽退回晟大商业综合体1期地下美食城B区负1层商业21B6-5-36-75商铺房款480000.00元。2020年6月11日，内蒙古晟大置业集团有限公司向案涉购房人王丽退回晟大商业综合体1期地下美食城B区负1层商业21B首付款487423.00元。以上事实有庭审笔录、原告内某提交的商品房包销协议书、晟大综合体地下美食城房源分配、晟大综合体地下美食城明细、增值税发票、银行回单，内蒙古晟大置业集团有限公司提交的商品房包销协议书、2018房预售证第054号销售许可、购房明细、客户交款收据、支付收据、税金核算表、聘用合同、工资表纳税表、收据、内蒙古银行支付来帐入帐单、退房相关收据、价格确认单、购房合同，本院出示的（2020）内2201民初2077号卷宗材料在卷佐证。经过庭审质证，上述证据能够客观反映本案的事实情况，与本案具有关联性，本院对上述证据予以认定。本院认为，原告内某与内蒙古晟大置业集团有限公司的签订商品房包销协议书，系当事人的真实意思表示，双方均应履行合同约定的义务。关于已购房业主王蕾、王丽退房的问题，原告内某实际包销的房屋为46套，其中王蕾退回晟大商业综合体1期地下美食城B区负1层商业21A号房屋、王丽退回晟大商业综合体1期地下美食城B区负1层商业21B。王蕾、王丽均系签订商品房买卖合同交付购房款之后，办理退房手续。因原告已促成王蕾、王丽与被告签订商品房买卖合同并交纳购房款，应视为已完成协议约定的销售。被告辩驳，因原告的虚假承诺导致2套房屋业主退房。因被告未提供证据证明原告具有被告所述的情形，故对被告的该辩驳事由，本院不予支持；关于已购房业主左学会、娇丽敏、张学义未结清购房款的问题，被告辩驳，根据被告提供的地下美食城房屋销售明细表，左学会未付购房款7226.00元、娇丽敏未付购房款1250063.00元、张学义未付购房款500000.00元。原告称，左学会7226.00元欠款属实，娇丽敏1250000.00元我公司收取房款，已经结清，该款已包括在原告代理服务费6314377.00元中，结算完毕。张学义500000.00元是银行贷款，因被告延期交房，买方未能办理贷款。根据甲方内蒙古晟大置业集团有限公司与乙方内某签订晟大综合体地下美食城房源分配方案约定，其中8号商铺面积212.49平方米为矫丽敏所有，房屋价款1250000.00元，由原告收取作为销售溢价回报。根据张学义与被告内蒙古晟大置业集团有限公司签订的商品房买卖合同约定，张学义购房款的付款方式为办理贷款。左学会7226.00元欠款，对于包销总价41706600.00元46套房屋的销售，左学会尚欠的7226.00元购房款，原告的违约程度显著轻微，不影响原告权利的主张。故对被告的该辩驳事由，本院不予支持；关于被告内蒙古晟大置业集团有限公司主张商品房包销协议书第四条的效力问题，因该内容与本案审理不具有关联性，可另行主张权利；关于税金的问题，依法纳税是企业最基本的社会责任，税金的交纳非民事审理的范围，应当税务机关管理；关于尚欠服务费利息的起算时间，双方签订的商品房包销协议书，包销期间约定为2018年10月1日至2018年12月31日，但该协议对服务费支付期间未明确约定，故原告主张的服务费利息自其起诉之日即2020年7月7日起计算服务费利息。综上所述，原告实际交付被告的房屋价款49384807.00元，合同包销总价41706600.00元，已结算6314377.00元，未结算1363830.00元，被告应当支付原告代理服务费1363830.00元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告内蒙古晟大置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告内某代理服务费1363830.00元，并2020年7月7日起按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付代理服务费利息至该款付清时止；二、驳回原告内某的其他诉讼请求。案件受理费17824.00元，由被告内蒙古晟大置业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有义务方的当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行。负有履行给付金钱义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。另应加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本条款即为执行通知，若违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法直接对相关当事人采取或者通知有关单位协助采取限制出境、在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息以及列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 唐 斌审判员 张晶玉人民陪审员 李艳丽二〇二〇年十一月十三日书记员 赵秀静附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。