重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初24664号原告：家利物业管理（重庆）有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路**大都会商厦**，统一社会信用代码91500103753052913L。法定代表人：徐建东，董事长。委托诉讼代理人：赵某，重庆华栋律师事务所律师。被告：陈瑶，女，汉族，1984年8月10日出生，住重庆市南岸区。原告家利物业管理（重庆）有限公司（以下简称“家利公司”）与被告陈瑶物业服务合同纠纷一案，本院受理立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告家利公司的委托诉讼代理人赵某到庭参加了诉讼，被告陈瑶经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院对其缺席审理。现本案已审理终结。原告家利公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2017年11月1日至2018年1月23日期间拖欠的物业服务费974.04元以及公摊电费58.33元、公摊水费1.71元；2.被告支付原告违约金，以上述欠费金额为基数从欠交之日起按每日千分之二计算至付清时为止；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司签订《“御峰”一期前期物业服务合同》，约定由原告向该物业区域提供服务并按合同约定收取物业服务费和其他费用。合同签订后，原告提供物业服务至今。被告作为“御峰”一期x幢2-x的业主，自2017年11月1日起逾期未缴纳物业服务费。经原告多次书面催收未果，故起诉至人民法院。被告陈瑶未作答辩。经审理查明，2013年12月26日，家利公司中标和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司“和记黄埔地产杨家山项目（一期）1号地块”前期物业服务后，双方于2014年1月8日签订《“御峰”一期前期物业服务合同》。合同约定，就重庆御峰一期提供物业管理服务，物业类型包括高层、联排/叠拼住宅、停车库，物业位置为重庆市南岸区御盛路。合同期限自2014年1月10日起至业主委员会成立并与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效日止；又约定，联排/叠拼住宅收取物业服务费标准为4.0元/月/平方米，该费用不含业主需承担的公摊水电费；再约定，业主或非业主合法使用人应于每月5日前但不迟于每月最后一日缴纳当月之物业服务费及上月之公摊水电费。在下月首日及以后缴纳的视为逾期交纳，从逾期之日起每天按应交费用的0.2‰支付违约金至付清时止。公摊水电费根据重庆市相关规定按每户建筑面积据实分摊。另查明，陈瑶系上述物业服务区域内x幢2-x号房屋业主，房屋建筑面积为162.34平方米，属于联排/叠拼住宅。2015年9月22日，陈瑶出具《关于御峰一期前期物业服务和临时管理规约的承诺书》，载明：本人承认服务机构根据服务合同取得对包括该涉案房屋在内的御峰一期实施物业服务的资格，并对服务合同和规约的内容表示认可，同意服务机构按照服务合同和规约的规定实施一期的物业服务。从2017年11月1日起，陈瑶未再交纳物业服务费和公摊水电费，鉴于涉案房屋未装修入住，家利公司自愿按照半价计算物业服务费。2018年1月24日，陈瑶将涉案房屋办理存量房买卖登记至他人名下。截止2018年1月23日，涉案房屋每月应交物业服务费为324.68元/月，2017年11月的公摊电费14.63元、公摊水费0.73元；2017年12月的公摊电费13.95元、公摊水费0.47元；2018年1月的公摊电费14.46元、公摊水费0.1元。本案诉前，家利公司分别于2018年5月3日、2018年5月30日和2018年9月1日多次向陈瑶约定住所地邮寄送达了催款通知，对拖欠物业费和公摊水电费等进行催收。以上事实，有原告提供的《“御峰”一期前期物业服务合同》、前期物业服务合同备案证明、催收函、EMS快递单、《关于御峰一期前期物业服务和临时管理规约的承诺书》等证据及当事人的当庭陈述在卷为证，并经法庭认证，足以认定。本院认为，被告陈瑶未作答辩和提供证据，应当视为对自身诉讼权利的处分并承担相应的法律后果。原告与和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司签订《“御峰”一期前期物业服务合同》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,形式要件符合法律规定,合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同依法受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此该前期物业服务合同对全体业主包括被告均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。被告应当按月足额交纳物业服务费、公摊水电费，其未交纳上述费用的行为违反合同约定，构成违约。被告在2017年11月1日至2018年1月23日期间应当交纳的物业服务费＝4.0元/月·平方米×162.34平方米×2个月×50%+4.0元/月·平方米×162.34平方米÷30天/月×23天×50%＝898.28元，另有公摊电费43.04元和公摊水费1.3元（据实结算），合计942.62元。因被告未能提供其履行付款义务的证据，应当承担举证证明不能的不利后果，故本院对原告要求被告支付物业服务费898.28元以及公摊水电费44.34元的主张予以支持。对于原告请求的违约金,按照合同约定被告应当在每月最后一日缴纳当月之物业服务费及上月之公摊水电费，逾期交纳的按每天0.2‰支付违约金至付清为止。被告无正当理由欠交物业服务费，应当依约支付违约金。被告在2017年11月欠交物业服务费和公摊水电费＝324.68元+14.63元+0.73元＝340.04元、2017年12月欠交物业服务费和公摊水电费＝324.68元+13.95元+0.47元＝339.10元、2018年1月23日前欠交物业服务费和公摊水电费＝324.68元/月÷30天/月×23天+14.46元+0.10元＝263.48元，故本院对原告要求被告分别以340.04元为基数从2017年12月1日起、以339.10元为基数从2018年1月1日起、以263.48元为基数从2018年1月24日起按照日万分之二计算违约金的主张予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告陈瑶于本判决生效后十日内支付原告家利物业管理（重庆）有限公司物业服务费898.28元以及公摊电费43.04元和公摊水费1.3元，合计942.62元；被告陈瑶于本判决生效后十日内支付原告家利物业管理（重庆）有限公司违约金，违约金数额分别以欠付金额340.04元为基数从2017年12月1日起、以339.10元为基数从2018年1月1日起、以263.48元为基数从2018年1月24日起按照日万分之二计算至付清为止；三、驳回原告家利物业管理（重庆）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、公告费560元，合计610元（原告已预交），由被告陈瑶负担，限被告于本判决生效之日起十日内将该诉讼费径行支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长 杨 锐人民陪审员 贺 军人民陪审员 赵德荣二〇二〇年十一月六日法官 助理 谢义克书 记 员 程 娟