徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初4441号原告：江苏卓越酒店管理有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区石鼓路98号20层A座。法定代表人：李明伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：李政，江苏运通律师事务所律师。委托诉讼代理人：高思良，江苏运通律师事务所律师。被告：朱传森，男，1970年1月27日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：张茂军，江苏禾嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：高则登，江苏禾嘉律师事务所律师。原告江苏卓越酒店管理有限公司（下称卓越酒店）与被告朱传森合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，经审理发现有不适宜简易程序情形，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告卓越酒店的委托诉讼代理人李政，被告朱传森及其委托诉讼代理人张茂军、高则登到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓越酒店向本院提出诉讼请求：1．判令原被告双方于2019年11月28日签订的转让协议无效；2．判令被告朱传森向原告返还土地转让款61万元；3．判令被告朱传森赔偿原告经济损失29.8万元；4.判令被告支付以61万元为基数，自2020年5月27日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算迟延滞纳金直至被告支付完毕止；5.本案的全部诉讼费用和保全费用由被告承担。事实和理由：2019年10月28日，原告与被告签订了转让协议，约定被告朱传森将其经营的位于铜山区汉王镇的土地转让给原告，用于康养产业项目建设经营。在签订该转让协议前，原告向被告出示了康养项目规划图、效果图等建设资料，被告同意将案涉焱燚农场（约十亩）及农场东边的土地约十亩，共计二十余亩土地转让给原告经营康养产业。转让协议签订后，原告向被告支付了61万元转让款，并委托设计公司对项目进行了设计规划。原告为此花费了几十万元的前期费用，但由于被告的违约行为，造成该项目从根本上无法继续，合同目的无法实现。被告的违约行为主要有：第一，原告从国土规划等行政部门了解到被告转让的土地性质为集体土地，不能用于非农业建设使用，且被告在该土地上的建设均系违法建设。第二，被告明知原告项目需要不少于二十余亩土地，却将另外十亩土地私下转让给第三方，被告的行为给原告造成了重大经济损失，还应支付迟延履行滞纳金。原告在发现该土地违法后，已经通过多种方式向被告告知合同无效，要求其返还转让款并赔偿损失，但被告未予答复。现原告只能依法诉至法院，请求法院支持原告诉请。被告朱传森辩称，原被告签订的转让协议合法有效，该合同是双方真实意思表示，不损害国家利益公共利益和第三人利益，不违反法律法规的强制性规定，不符合合同法第五十二条所列明的合同无效的情形。被告的焱燚家庭农场经村委会批准，政府认可，有营业执照，且在2018年被徐州市铜山区列为拟列入市级示范家庭农场，农场里只有临时搭建的大棚及草棚，没有永久性建筑，不存在违章建筑。被告转让的是家庭农场，不是土地，也不涉及合同之外的其他标的。原告所述另外10亩土地不是被告经营，被告不可能承诺转让给原告。原告仅支付转让款55万元，不是其所称的61万元。合同并未载明原告要在接手后从事康养产业，双方在签订合同前也未就此达成一致。合同载明农场所在土地是从本村村民手中流转而来，说明在签订合同前，原告明知该土地是集体土地，不能进行非农业建设。合同还约定原告经营过程中不得改变土地用途，原告违反合同约定和法律规定，拆除农场的构筑物进行非法建设，所造成的损失应该由其自己承担。综上，请求法院驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月28日，朱传森（铜山区焱燚家庭农场）作为甲方，卓越酒店作为乙方签订《转让协议》，约定将焱燚家庭农场转让给乙方，土地面积约10亩（西至高架桥东边，西墙西路北有一块地不属于焱燚家庭农场、东至围栏、南至山坡下围栏、北至围栏，土地性质为本村村民山地），并保证乙方同等享有甲方在原有土地流转合同中所享有的权利与义务（附全部村民土地流转协议）。二、家庭农场转让给乙方后，乙方同意代替甲方向村民履行原流转协议中所规定的条款。三、转让焱燚家庭农场现有的固定资产、设备、设施和地面附着物等全部归乙方所有。乙方在接受家庭农场后有权根据经营需要，在保证不改变原有土地用途情况下进行调整经营。…五、乙方在合同签订后三天内付60万元，第二次于4月30号前付100万元，余款于8月30日前付100万元，合计260万元。六、乙方应按时交付转让款，逾期每天按照违约金额5%向甲方支付违约金，超过30天，甲方有权解除合同，并赔偿由乙方造成的经济损失。…八、乙方经营发展中，对焱燚家庭农场周面土地的流转过程中，甲方应积极确保土地的正常流转，及对当地村委会、镇政府等部门的协调工作。乙方也应付给甲方一定的协调费。2019年12月3日，卓越酒店支付朱传森44万元，2019年12月11日支付10万元，2020年4月7日通过微信转账1万元。原告另提供被告朱传森于2019年11月13日出具的收条一份，载明“今收到王金刚经李德响转来陆万元，用途退还原农场（崔中启）租金。”。朱传森将涉案农场交付卓越酒店后，农场内原有480平方米的钢结构大棚被拆除。后卓越酒店进行别墅地基建设，后因该土地不能用于非农建设，被相关部门叫停。2020年4月25日，卓越酒店通过微信向朱传森发出通知，内容为：“2019年11月28日我公司与你签订转让协议，协议签订之前我公司向你出示了项目规划图，你同意将焱燚农场（约10亩）及农场东边的土地（约10亩）共计20余亩土地给我司经营康养产业。协议签订后，我公司向你支付了61万元，但现由于你的违约行为，造成我公司项目从根本上无法开展，合同目的无法实现，你的违约行为主要有：1、你明知我公司项目需要20亩土地，却将另外10亩土地私下转让给第三方；2、近期我司从国土、规划等部门了解到你转让的土地为集体土地，不能用于非农业建设使用。因此，特向你告知：我们双方签订的协议依法无效，请你于收到本告知三日内，向我公司退还已缴纳的61万元转让款，否则我公司将依法处理，届时除61万元转让款外，你还应赔偿损失…”。庭审中，原告卓越酒店为证明其损失，提供了案外人王洋（乙方）于2019年10月8日与南京京建维兴装饰材料有限公司（下称京建公司，甲方）签订《合同书》，约定乙方同意销售甲方旗下的自建轻钢别墅系列材料产品，江苏徐州为其经营区域，期限自2019年10月8日至2020年10月7日，乙方向甲方支付进货定金59.8万元，甲方额外给予乙方施工补贴50万元，宣传补贴等，并约定如在合同期限内任何一方故意违反本合同任意条款，均视为违约，违约金按违约所涉及合同金额的30%计算并终止合同。同日，案外人李淑荣账户向京建公司转账5.8万元，2019年12月14日，案外人孙梦允账户向京建公司转账24万元。2020年10月9日，卓越酒店与京建公司签订《终止协议》，约定2019年10月8日签订的合同书终止，卓越酒店向京建公司承担30%的违约金179400元（598000元*30%），从298000元合同款中扣除，余款118600元返还卓越酒店。另查明，涉案农场土地系朱传森于2013年从汉王村朱朝田等七、八户村民处流转的自留山地，在其与村民签订的《土地流转协议》上均约定，每亩按照8万元计算（包括地面附属物及青苗补偿），自签订协议之日起，土地的经营权归朱传森所有。协议上未有使用期限的约定。后朱传森在该土地上进行了亭子、砌块结构的厨房、包间等建设。2016年6月19日，国土部门向朱传森发出《责令停止违法行为通知书》，主要内容为：朱传森未经批准擅自占用汉王村土地建设厅子，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条和第六十七条第四款的规定，责令立即停止上述违法行为。2016年11月1日，汉王镇政府向朱传森发出《违法建设拆除通知书》，主要内容为：朱传森所建生态园工程，未经规划部门批准，擅自建设，违法了《中华人民共和国城乡规划法》等相关规定，要求其于七日内自行拆除违法建设，逾期不拆除将依法进行强制拆除。朱传森在收到上述通知后，对相应建筑均未予以拆除，转让原告时将上述建筑物一并转让。2018年7月，朱传森在涉案土地上注册成立了铜山区焱燚家庭农场，经营范围为果蔬种植。后朱传森主要进行经营饭店，在转让于卓越酒店前以每年租金12万元租赁给案外人崔中启经营饭店用。本案审理过程中，被告朱传森表示如转让协议无效，提出同时履行抗辩，即要求原告返还家庭农场，赔偿租金损失（自2019年11月28日按照12万元/年计算至原告交付后半年）、植被修复损失15万元、重建大棚损失580660元及物品损失47140元。本院认为，关于转让协议效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。本案中，原被告签订转让协议，转让范围包括焱燚家庭农场地面附着物，而2016年国土部门及汉王镇政府向被告朱传森发出《责令停止违法行为通知书》、《违法建设拆除通知书》，认为朱传森所进行的建筑违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》相关规定，要求朱传森予以拆除。但朱传森未进行拆除，并将违法建筑一并转让给卓越酒店，违反了强制性法律规定，该转让协议无效。关于原告主张的退还转让款问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案所涉转让协议无效，卓越酒店支付的转让款朱传森应予返还。结合卓越酒店提供的转账凭证等证据，本院认定转让款55万元。对另外6万元，朱传森称因转让卓越酒店前涉案农场出租于案外人崔中启，租期尚未届满，卓越酒店为受让农场自愿由其退还崔中启租金，且朱传森出具的收条上亦载明“用途退还原农场（崔中启）租金”。另该笔6万元发生在原被告签订转让协议前，转让协议中约定转让款260万元也未注明将6万元扣除，故该笔款项不应认定为转让款。关于原告主张的经济损失及迟延滞纳金问题。转让协议第三条载明“乙方在接受家庭农场后有权根据经营需要，在保证不改变原有土地用途情况下进行调整经营。”，第二条中也注明“附全部村民土地流转协议”，即原告在签订协议应知道农场所涉土地的权利来源、性质，也作出了不改变原有土地用途的承诺。后原告在涉案土地上改变土地用途进行别墅地基建设，因此所造成的损失应由其自行承担。原告在受让涉案农场时应知道或应审查地面附着物的性质，其对合同无效存在过错，对所谓的迟延滞纳金本院不予支持。关于被告要求返还农场并主张原告赔偿损失问题。涉案协议无效，在被告向原告返还转让款的同时，原告应将涉案农场返还被告，并支付被告占用使用费。对占用使用费的计算标准，本院参照被告在转让农场前租赁给案外人崔中启的租金每年12万元计算，支持自2019年11月28日起支付至原告实际返还之日止，对被告所称的六个月恢复期的租金损失不予支持。被告主张的植被修复损失及物品损失，其提供的证据不足以证明存在上述损失情形，本院不予支持。对被告主张的大棚损失580660元，原告称大棚系被告拆除，但被告将农场交付原告后，农场内的财产即在原告掌控范围，且虽原告提供其两名工作人员作证，但该两名证人与原告有利害关系，在无其他证据佐证的情况下，其证言不能单独作为认定案件事实的依据。被告主张的大棚损失主要由地基回填土及地砖建设（27万元）、大棚建设工程（15.6万元）、棚内装修(11.52万元)及水电装修等构成，本院综合考虑大棚地基仍有利用价值、大棚建设成本、折旧情况等因素，另结合在相关部门已认定被告朱传森建设违法建筑而其不仅未予拆除，还将违法建筑一并转让给原告，从而对合同无效亦存在过错的情形，酌情支持10万元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告江苏卓越酒店管理有限公司与被告朱传森于2019年11月28日签订的转让协议无效；二、被告朱传森于本判决生效之日起十日内返还原告江苏卓越酒店管理有限公司转让款55万元；三、原告江苏卓越酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内将铜山区焱燚家庭农场返还被告朱传森并支付占用费（自2019年11月28日起按每年12万元计算至实际返还之日止）；四、原告江苏卓越酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告朱传森损失10万元；五、驳回原告江苏卓越酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29984元，保全费3570元，合计33554元，由原告江苏卓越酒店管理有限公司负担15000元，由被告朱传森负担18554元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  彭银凤人民陪审员  王新礼人民陪审员  滕尚玲二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  黄 维