北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初11958号原告：北京市通州区梨园永恒发铝合金门窗厂，住所地：北京市通州区梨园地区三间房。经营者：强永刚，总经理。委托诉讼代理人：王**峰，河北冀隆律师事务所律师。被告：王贺军，男，1972年9月12日出生，汉族，住北京市通州区。身份证号：×××。被告：张鲁燕，女，1973年3月24日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××。委托诉讼代理人：王贺军（张鲁燕之夫），1972年9月12日出生，汉族，住北京市通州区。第三人：北京市通州区张家湾镇人民政府，住所地：北京市通州区张家湾镇。负责人：张硕，镇长。委托诉讼代理人：彭圣洁，北京市隆安律师事务所律师。原告北京市通州区梨园永恒发铝合金门窗厂（以下简称永恒发厂）诉被告王贺军、张鲁燕，第三人北京市通州区张家湾镇人民政府（以下简称张湾镇政府）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永恒发厂委托诉讼代理人王**峰，被告王贺军，被告张鲁燕的委托诉讼代理人王贺军，第三人张湾镇政府委托诉讼代理人彭圣洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永恒发厂向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令被告支付我方张家湾镇苍头村养殖区院落拆迁地上物房屋补偿款767284元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：我司与被告王贺军于2008年1月1日签订《房屋租赁合同》，双方约定被告将座落于北京市通州区张家湾镇苍头村养殖区的院落及部分房屋(占地面积2322平米，其中车间建筑面积756平米，办公室建筑面积105平米，道路面积120平米)出租给我司使用。租赁期限为2008年1月1日起至2022年12月31日止，共计15年，租金为前三年每年41000元,从第四年起每三年每年租金增加2000元。合同第五条约定，租赁期间如遇国家征收土地或镇、集体征收土地我司退出租赁房屋,因此给我司造成经济损失,双方会同有关部门进行评估合理赔偿（包括乙方所有建筑物投资）,合同自然终止,上述合同签署完毕后,我司、被告各自履行合同权利义务。2008年至2015年期间我司在涉诉院落内建造办公室、厂房、混凝土路面共计800平米左右。2018年4月份涉诉院落被本案第三人张湾镇政府征用,当时由被告妻子张鲁燕与第三人张湾镇政府签订拆迁安置补偿合同，所有拆迁安置补偿款全部打入张鲁燕账户。现我司多次与被告协商要求按租赁合同约定,将我司租赁期间自建部分房屋的补偿款支付给我司,被告以各种理由推辞，至今未能支付。综上,我司依据我国《民事诉讼法》的有关规定,特向法院提起诉讼,恳请法院支持我司的诉讼请求，以维护我司的合法权益。被告王贺军、张鲁燕共同辩称，不同意原告的全部诉讼请求。房屋租赁合同上双方的权利义务明确了原告的建房面积，有些房屋是以我们的原始建筑物进行加盖的，应该是有我们的一部分。房屋因为合同有约定，到年限之后是我们的，现在原告已经使用了十年的时间了，这里面有一部分的拆迁款是我们的。第三人张湾镇政府述称，我方已经按照补偿方案的规定，与被腾退人（被告张鲁燕）签订了预付款协议和搬迁（腾退）协议，拆除配合费已合计支付至50%，共计1483074元；原被告之间就租赁合同产生的纠纷与我方无关。经本院审理查明，2008年，王贺军与永恒发厂签订《房屋租赁合同书》，约定，现根据国家和北京市的有关法律、规定和规章制度，经甲乙双方充分协商，一致同意签定房屋租赁合同，合同条款如下：一、房屋信息。甲方将坐落在北京市通州区张家湾镇苍头村养殖区的院落及部分房屋（占地面积2322㎡，其中车间建筑面积756㎡，办公室建筑面积105㎡，道路面积120㎡）出租给乙方作为门窗加工厂。二、租赁期限。租期自2008年1月1日至2022年12月31日止。三、租金支付方式。乙方前三年每年向甲方缴纳房屋租金RMB肆万壹任整（￥41000），从第四年起每三年每年房屋租金增加RMB贰仟元整，并于下年前一个月内交清下年租金，甲方没有乙方同意不得随意增加房租费。四、双方权利与义务。3。租赁期间，因甲方院落内的车间及办公室不够用，乙方在所租赁的院落内有扩建房屋（东面车间333㎡，北面办公用房204㎡）的权利，并在两年内建齐，合同期满后乙方所建房屋无偿留给甲方。4.租赁期间甲乙双方均不得借故解除合同，如甲方借故解除合同，甲方将赔偿乙方扩建房屋的费用及停产停业所造成的一切经济损失，如乙方借故解除合同，乙方在甲方院内扩建的房屋归甲方所有，作为对甲方的经济补偿。5.租赁期间如遇国家征收土地或镇、集体征收土地，乙方要退出所租赁房屋，因此给乙方造成经济损失，双方会同有关部门进行评估实行合理赔偿（包括乙方所有建筑物投资），合同则自然终止。11.租赁期届满或解除合同时，乙方需按时归还房屋给甲方，如需续租须提前三个月与甲方协商，在同等条件下乙方有优先续租的权利。上述合同还就其他事项进行了约定。2019年1月30日，张湾镇政府（甲方，腾退人）与张鲁燕（乙方，被腾退人）签订《通州区张家湾镇集体土地上非住宅地上物搬迁（腾退）项目拆除配合费预付款协议》（合同编号：ZWTT-苍头-0标-007，以下简称《预付款协议》），约定，为保障通州区张家湾镇集体土地上非住宅地上物搬迁（腾退）工作的顺利进行,维护甲乙双方的合法权益,根据《通州区张家湾镇集体土地上非住宅地上物搬迁（腾退）补偿实施方案》（以下简称“补偿方案”）及有关腾退的法律法规、政策的规定，甲乙双方将就乙方在腾退范围内的非住宅地上物腾退及补偿事宜协商一致签订《通州区张家湾镇集体土地上非住宅地上物搬迁（腾退）协议》（合同编号：ZWTT-苍头-0标-007，以下简称《补偿协议》）,现双方就《补偿协议》签订前,预付拆除配合费事宜协商一致,达成协议如下：一、经五方工作小组认定本项目涉及腾退乙方房屋的建筑面积为2173.08平方米（不含E类），棚房类建筑面积为99.51平方米（不含E类）。二、涉及腾退的乙方房屋已经拆除，现暂按房屋建筑面积240元/平方米、棚房类建筑面积200元/平方米的标准支付拆除配合费预付款。三、双方确认，此次拆除配合费预付款金额为人民币541441.2元。协议还就其他事项进行了约定。2019年12月25日，张湾镇政府（甲方，腾退人）与张鲁燕（乙方，被腾退人）签订《补偿协议》，约定，第一条非住宅地上物基本情况。甲方需腾退本项目范围内张家湾镇苍头村的乙方非住宅地上物。依据五方工作小组的认定结果,乙方非住宅实测占地面积为2900.83平方米；因历史原因形成的无相关批建手续房屋,在2008年1月1日（不含）之前建成的建筑面积1244.06平方米；在2008年1月1日（含）至2013年3月28日（不含）期间新建房屋建筑面积及经翻建、改建、扩建增加的建筑面积880.62平方米；在2013年3月28日（含）至2017年1月1日（不含）期间新建房屋建筑面积及经翻建、改建、扩建增加的建筑面积147.91平方米。第三条因历史原因形成的无相关批建手续房屋拆除配合费。乙方在甲方规定期限内签约,并按时交房腾退的,砖混、砖木类、棚房类、钢结构类建筑物；水塔、烟囱、窖井、机井房的拆除配合费￥2782548元。(大写：人民币贰佰柒拾捌万贰仟伍佰肆拾捌元整)。第四条其他补助。1.机井、供电设施腾退补助费：￥183600元。第五条合同总金额。总计￥2966148元(大写：人民币贰佰玖拾陆万陆仟壹佰肆拾捌元整)。协议还就其他事项进行了约定。另，2019年9月15日《通州区张家湾镇（苍头村）土地腾退工程结果通知单》（以下简称》《通知单》），记载，房号：1，拆除配合费总价150459元；房号：2，拆除配合费总价19001元；房号：3，拆除配合费总价11936元；房号：6，拆除配合费总价260880元；房号：15，拆除配合费总价19902元。庭审中，永恒发厂、王贺军、张鲁燕均认可，《通知单》中载明的房号1、2、3、6、15建筑物均系永恒发厂建造，双方亦认可，永恒发厂建造的部分房屋系拆除了王贺军原有房屋建造而成。永恒发厂认为《通知单》中载明的房号4系其在所租赁院落内新建而成；对此王贺军、张鲁燕予以否认，他们认为上述建筑物系他们在租赁期内建造而免费让永恒发厂使用。永恒发厂称其承租后新建的房屋主要部分均系在2008年建造完成。另查，张鲁燕与王贺军系夫妻关系。涉案土地原系张鲁燕从北京市通州区张家湾镇苍头村租赁而来，后张鲁燕、王贺军在上述涉案土地上建造了部分房屋，其中部分由王贺军出租给了永恒发厂。永恒发厂、王贺军、张鲁燕建造的房屋本案涉案房屋均未取得相应的建设工程规划许可手续。再查，涉案房屋于2017年年底交付张湾镇政府，现涉案房屋已经被拆除，张鲁燕已经拿到了拆迁款中的1483074元，剩余补偿款尚未发放。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。永恒发厂和王贺军签订的《房屋租赁合同书》中所涉租赁物的建造因未取得建设工程规划许可证，故上述《房屋租赁合同书》因违反法律的相关规定，应属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现永恒发厂认为房号1、2、3、4、6、15建筑物系己方建造且合同未到期被拆除故相应补偿应属己方所有，王贺军、张鲁燕认为房号4建筑物系自己建造而成，其余建筑物因利用己方的土地和拆除己方房屋建造而成故最多按照拆迁补偿的百分之三十给付对方赔偿。永恒发厂、王贺军关于涉案房屋拆迁补偿分配并未达成一致，尽管《房屋租赁合同书》被认定无效，但上述合同中“合同期满后永恒发厂所建造房屋无偿留给王贺军”和“租赁期间如遇国家征收，给永恒发厂造成经济损失应当获得合理赔偿”的表述确系当时合同方真实意思表示，本院本着尊重永恒发厂、王贺军双方上述意愿的基础上，结合建筑物系在王贺军原有建筑物基础上改扩建的情况，充分考量双方实际履行合同已逾合同约定期限一半的因素，根据双方对于合同无效的过错，最终认定房号1、2、3、6、15建筑物补偿款中231089元归永恒发厂所有。关于永恒发厂、王贺军、张鲁燕争议的房号4建筑物，鉴于永恒发厂现有证据不足以证明上述建筑物系其新建，且测绘报告中载明的房号4建筑物所处位置同《房屋租赁合同书》第四条第三款载明永恒发厂约定扩建的房屋位置并不一致，故对永恒发厂的该主张，证据不足，本院不予支持。对于本院确认的上述永恒发厂应得补偿款，鉴于王贺军、张鲁燕系夫妻关系且相应拆迁款由张鲁燕领取，庭审中张鲁燕亦表示可以给予永恒发厂一定赔偿，故本院认定王贺军、张鲁燕共同给付永恒发厂上述补偿款。由于，张鲁燕仅仅收到部分补偿款，故最终王贺军、张鲁燕给付永恒发厂补偿款的方式以本院认定的为准。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告王贺军、张鲁燕给付原告北京市通州区梨园永恒发铝合金门窗厂补偿款115544.5元，于本判决生效之日起七日内付清；二、被告王贺军、张鲁燕于张鲁燕收到第三人北京市通州区张家湾镇人民政府给付的剩余补偿款之日起七日内给付原告北京市通州区梨园永恒发铝合金门窗厂补偿款115544.5元；三、驳回原告北京市通州区梨园永恒发铝合金门窗厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5736元，由原告北京市通州区梨园永恒发铝合金门窗厂负担4015元（已交纳）；由被告王贺军、张鲁燕负担1721元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  庄庆龙二〇二〇年十一月二十六日书记员  刘晓静