广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初3367号原告：广东上城建设有限公司，住所地广州市越秀区渔唱街1号501房自编02室。法定代表人：黄佳。原告：广州市万卓置业有限公司，住所地广州市黄埔区石化路106号。法定代表人：周振坤，该公司董事长。两原告共同委托诉讼代理人：刘捷文，广东洛亚律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：陈晓航，广东洛亚律师事务所实习人员。被告：王宇亚，男，1991年2月18日出生，汉族，住广州市天河区。原告广东上城建设有限公司（以下简称“上城公司”）与被告王宇亚装饰装修合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案受理，经审查后依法追加广州市万卓置业有限公司（以下简称“万卓公司”）作为共同原告参加本案诉讼。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告上城公司和原告万卓公司的共同委托诉讼代理人刘捷文到庭参加诉讼。被告王宇亚经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上城公司、万卓公司向本院提出诉讼请求：1.被告向两原告支付工程款322500元（含欠付按揭款300000元及分期付款22500元）；2.被告向两原告支付违约金278960.5元（以总工程款557921元为计算本金，按总工程款50%的标准计算违约金）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告（乙方）与被告（甲方）于2017年4月14日签订了《房屋装修协议书》，约定原告为被告所购买的广州市黄埔区翠宇三街12号(自编A9、S7a、S8b栋)1204房提供装修服务；原告提供的装修服务总工程款为557921元。合同约定，被告的部分款项选择按揭及分期支付；分期款分为八期，被告应于2017年6月30日、2017年9月30日、2017年12月30日、2018年3月30日、2018年6月30日、2018年9月30日、2018年12月30日、2019年3月30日分别向原告支付第一、二、三、四、五、六、七、八期分期款各11250元。装修款部分款项须按照按揭方式付款，被告需向银行申请办理银行按揭手续，并向银行提供银行要求的所有真实有效的按揭申请资料。如被告逾期30日以上未支付合同约定款项的，原告有权要求被告支付总装修款的百分之五十作为违约金。被告逾期支付第七、八期的分期款，且2018年4月27日，被告因自身的原因未能获得贷款机构贷款审批。原告己于2019年5月29日向被告发出逾期付款催告函，要求被告向原告支付欠付款项，但截至本诉状提交之日，被告仍未向原告支付欠付费用及违约金。原告认为，原被告双方签订的《房屋装修协议书》是双方真实意思表示，合法有效，被告应当按照合同的约定向原告按期支付分期工程款。同时，由于被告的原因未能获得贷款审批，在原告催告后应当按照约定及时履行支付剩余价款的义务。被告逾期支付款项的行为，已构成违约，依据约定应向原告支付欠付的款项，并按总装修款50%的标准支付违约金。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼，恳请人民法院依法判决，支持原告的全部诉讼请求。被告王宇亚未出庭应诉，也未提交书面答辩意见。本院经审理查明事实如下：2017年12月20日，万科尚城御府自编A9、S7a、S8b栋取得预字第20161028号预售许可证。上城公司分别于2016年6月3日、2019年7月2日取得建筑装修装饰工程专业承包贰级的《建筑业企业资质证书》。2017年4月15日，王宇亚（乙方、买方）与万卓公司（甲方、卖方）签订网签合同《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号201704191055），约定：乙方所购商品房房屋地址为广州市黄埔区翠宇三街12号（自编A9、S7a、S8b栋）1204房（以下简称“案涉房屋”），该商品房的用途为住宅，建筑面积共76.2965平方米，其中套内面积56.565平方米，共有分摊面积19.7315平方米。第七条计价方式和价款约定，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米27232.85元，总金额为1540426元。第八条付款方式约定，甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款470426元自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付，剩余房款1070000元须于2017年4月15日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十条逾期付款的违约责任约定，2.乙方分期付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同；3.乙方按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同；乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户。第十三条房屋交付约定，甲方应当在2019年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其它义务，如：办理产权证的义务等。上述合同还约定了其它事项。该预售合同的附件六装饰、设备标准约定万科尚城A区的装修、设备标准为毛坯。附件七本合同补充协议特别提示：本协议由双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对其中免除或限制卖方责任的条款，已提醒买方注意，且卖方已按要求做了合理说明（包括但不限于口头提醒、对销售现场中公示的本补充协议示范文本相关条款字体加粗、加下划线提醒等方式），买方充分理解并接受。双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对《商品房买卖合同》的修改和补充。第四条第2点约定，买方以按揭方式付款的，在买方按期限补充提交资料后仍不能通过银行贷款审批的，买方不论选择卖方推荐的按揭代办机构或自行选择按揭代办机构或自行办理按揭手续，其按揭申请非因卖方的原因未获银行贷款审批通过的，买方应在收到卖方通知之日起10日内一次性付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。买方未按照前述10日的期限一次性付清剩余房款的，应自逾期之日起按总房价款0.02％的标准向卖方计付违约金，逾期超过10日仍未付清的，卖方有权解除合同，买方须按总房价款的15％向卖方支付违约金。第三十条关于商品房买卖合同及补充协议的约定，本补充协议作为商品房买卖合同的附件，如与合同的内容有冲突，以本补充协议为准。同日，王宇亚（甲方、业主）与上城公司（乙方、装修单位）、万卓公司（丙方、项目开发公司）签订《房屋装修协议书》。第二条约定，甲方委托乙方对案涉房屋进行局部装修施工，具体装修方案及装修标准参见附件《房屋工程示意图》（若有）及《装修交付标准》；甲方委托乙方在涉案房屋达到甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件时，先代甲方验收并接收该房屋，以便于直接接收和进行上述装修工程，甲方不再单独和丙方办理验收房屋手续；乙方应于2019年7月1日前完成本协议约定的房屋装修工程；甲方同意按照本合同附件装修标准对房屋进行装修后的验收。第三条房屋装修工程款约定，本次装修费用按建筑面积计算，单价为每平方米13000元，总金额991854元，包括但不限于乙方为实施本协议所需的改造装修费、材料费、施工费、人工费、设计费、安全施工保障费、措施费等的部分或者全部费用；甲方、乙方同意前述费用一次性包干，本协议各方不再结算差额；甲方自愿选择将上述装修费用总金额中的433933元计入《认购书》及《商品房买卖合同》总房价，该笔费用的支付按照《认购书》及《商品房买卖合同》的约定为准，现甲方需支付557921元。第四条付款方式约定，甲方应按照按揭及分期付款方式支付装修款557921元：首期款167921元须于2017年4月14日前支付，按揭款300000元须于2017年4月14日前申请办理银行按揭手续并向银行提供银行要求的所有真实有效的按揭贷款申请资料，剩余90000元分为8期支付，每期11250元，须分别于2017年6月30日、2017年9月30日、2017年12月30日、2018年3月30日、2018年6月30日、2018年9月30日、2018年12月30日及2019年3月30日前支付。按揭银行、按揭方式、按揭年限和贷款额度等以银行最终批复为准，乙方不作任何保证和承诺。如甲方的申请未获银行批准，应自乙方通知之日起5日内一次性支付本协议第三条约定该款项，否则乙方有权要求甲方自通知之日支付本协议第三条约定该款项每日千分之五的违约金。第五条逾期付款的违约责任约定：甲方未按照约定的时间支付本协议第三条约定该款项的，或者未按本协议约定的时间申请办理银行按揭手续并向银行提供银行要求的所有真实有效的按揭贷款申请资料的，逾期在30日之内，自约定的应付款或者应申请按揭并提供申请资料期限届满之次日起，甲方按日向乙方支付本协议第三条约定该款项的千分之五的违约金，并于实际付款时向乙方支付违约金，同时乙方有权延迟本协议第六条约定的交房时间，直至甲方交清本协议第三条约定的该款项以及前述违约金，本协议继续履行。如逾期30日以上甲方仍未支付本协议第三条约定应支付该款项的，或者未按本协议约定的时间申请办理银行按揭手续并向银行提供银行要求的所有真实有效的按揭贷款申请资料的，乙方有权要求甲方支付相当于本协议第三条约定该款项的百分之五十的违约金，同时乙方有权延迟本协议第六条约定的交房时间，直至甲方交清本协议第三条约定的该款项以及前述违约金，本协议继续履行。第六条房屋交付约定，乙方承诺于2019年7月1日完成上述房屋的装修，并交付给甲方使用，交付标准以本协议约定为准。甲方同意，如甲方未按本合同约定向乙方支付该款项，丙方有权拒绝按该房屋《商品房买卖合同》向甲方或者乙方交付房屋，乙方亦有权拒绝向甲方提供本合同约定的装修服务，并且丙方及乙方不向甲方承担任何违约责任。第七条装修工程质量与违约责任约定：6.如甲方与丙方就该房屋签订的《商品房买卖合同》或者本协议解除，甲方和乙方同意按以下约定处理：（1）因甲方原因导致《商品房买卖合同》或者本协议解除的，则《商品房买卖合同》和本协议同时解除，并且甲方需要向乙方支付《商品房买卖合同》总房价及本协议约定第三条该款项的百分之十五作为违约金；（2）非因甲方原因导致《商品房买卖合同》或本协议解除的，则《商品房买卖合同》和本协议同时解除，甲方、乙方互不追究违约责任。上述协议附件一为《房屋工程示意图》，附件二为《装修交付标准》。上述合同及协议签订后，王宇亚依约支付首期款并办理银行按揭手续，支付房款共计1540426元；之后如约支付了未计入总房价的装修款中的首期款和第一期至第六期装修款，最后一笔款项为约定于2018年9月30日支付的11250元。至于按揭款300000元，上城公司主张王宇亚已经向银行提交按揭贷款申请资料，但因其个人原因导致银行至今未有放款。上城公司分别于2019年4月25日、2019年5月29日出具《逾期付款催告函》，并向王宇邮寄该些函件，称王宇亚未按照约定时间支付第七、八期装修款，要求其自收到本函之日起30日内一次性付清所有应付未付装修款及对应违约金。2019年5月29日，上城公司出具《催告函》，载明因王宇亚的原因，其按揭款300000元的申请于2018年4月27日未获贷款机构审批通过，现上城公司要求其根据《装修协议》第五条约定一次性付清余款。上城公司于同日出具的另一份《逾期付款催告函》载明，王宇亚未支付第七、八期装修款，要求王宇于2019年6月15日前支付装修款及违约金。上城公司主张其已将《催告函》邮寄至王宇，但上城公司提交的快递面单上均显示邮寄的是《逾期付款催告函》，并非《催告函》。上城公司、万卓公司主张涉案房屋已经符合交付条件，由于王宇亚未支付剩余房款，故涉案房屋尚未交付。经本院释明，上城公司及万卓公司表示，若法院认定《房屋装修协议书》为无效合同，其坚持其原有的诉讼请求，其确认涉案装修款也是购房款的组成部分，亦应当按照《广州市商品房买卖合同（预售）》第十条及附件七补充协议第四条第二小点的约定承担违约责任。本院于2020年6月30日向王宇亚公告送达本案起诉状副本等应诉材料。上述事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》、广州市住房和城乡建设局网站信息查询截图、《房屋装修协议书》《逾期付款催告函》以及当事人陈述等予以证实。本院认为：王宇亚经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院将在全面审查现有证据的基础上缺席判决。王宇亚与万卓公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。关于王宇亚与上城公司、万卓公司签订的《房屋装修协议书》性质及效力问题，本院对此分析认定如下：首先，该协议缺乏各类装修单价、面积、材料、品牌等相关条款，与普通家庭住宅装修由房屋所有权人根据自己的意愿，自主选择装修单位，自主决定装修风格、材料、价款、时间等内容存在差异，即本案协议明显异于日常的装修合同。其次，从该协议的内容来看，商品房买卖合同和装修协议均为案涉房屋交易过程中不可分割的一部分，两份合同均不能单独解除，若王宇亚未按照装修协议约定付清装修款，万卓公司有权拒绝交付案涉房屋。由此可见，本案协议实质是对案涉房屋关于装修装饰方面的补充约定。故王宇亚与上城公司签订的《房屋装修协议书》不属于家庭住宅装修合同，应为万卓公司应当完成的必要的商品房配套装修工程，因装修价值是添附在涉案房屋之上，装修成本构成涉案房屋售价不可分割的一部分，该装修协议的内容为买卖合同的一部分；万卓公司作为开发商，为了规避涉案房产所在地的房屋销售政策，把买卖合同拆分为买卖合同和装修协议，由上城公司与王宇亚签订装修协议，掩盖其规避政策的非法目的，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，王宇亚与上城公司签订的装修协议应属无效。如前所述，虽然《房屋装修协议书》应为无效，但虚假装修协议隐藏的房屋买卖的内容应为商品房买卖的一部分，装修协议约定的装修费实为购房款的一部分，即《房屋装修协议书》为《广州市商品房买卖合同（预售）》的组成部分。因此上城公司及万卓公司主张的王宇亚尚未支付的装修工程款（按揭应付款30万元及分期未付款22500元）均属于购房款。本案的争议焦点是王宇亚是否应当承担逾期付款的违约责任。对此，本院认为应对涉及的四个问题进行判断：首先，逾期付款违约金的给付对象。如前所述，装修协议为商品房买卖合同的组成部分，本案装修款应当纳入购房款总价中，性质上属于购房款的一部分。案涉房屋的买卖双方是王宇亚和万卓公司，故主张购房款及逾期付款违约金的权利主体应为万卓公司，而非上城公司。其次，王宇亚是否存在逾期付款的违约行为。虽然装修协议应属无效，但该装修协议约定的装修标准、装修款的支付、房屋交付等内容应当是买卖合同的一部分，该部分约定系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，仍然有效。按照本案装修协议约定，王宇亚应当在2017年4月14日前申请办理银行按揭手续，且须在约定期限前支付各期购房款。但截止至本案开庭之日，王宇亚未提交证据证明已付清全部购房款，该逾期付款的行为已构成违约。万卓公司未主张解除合同，故王宇亚应当按照合同约定继续履行合同，并依约承担逾期付款的违约责任。再次，逾期付款违约金的计算依据。商品房买卖合同和装修协议均对买方逾期付款的违约责任进行了约定，后者相较于前者而言明显加重了买方的责任，且装修协议已被认定为无效，故逾期付款违约金的计算依据应以商品房买卖合同第十条第二款及补充协议第四条的约定为准。最后，逾期付款违约金的计算标准。一、根据商品房买卖合同，分期付款的逾期付款违约金应自各期房款约定支付期限届满之日起，每日按照未支付房价款的0.05%计算，该计算标准在合理范围内，王宇亚未提交证据证实该违约金的约定明显高于万卓公司的损失，本院对此予以认可。二、根据补充协议第四条第2点的约定，按揭付款的逾期付款违约金应自买方收到卖方通知之日起第11日开始，每日按照总房价款的0.02%计算。万卓公司和上城公司主张其已向王宇亚寄送《催告函》，但其提交的邮寄凭证载明邮寄的是《逾期付款催告函》，而非《催告函》，其提交的证据不足以证明其主张，故本院对此不予采信，认定万卓公司和上城公司未向王宇亚履行按揭付款部分的书面通知义务，故本院以本案送达起诉状副本之日即2020年6月30日作为买方收到卖方书面通知之日，约定的违约金计付日期为买方收到卖方通知之日起第11日即2020年7月11日，因房屋装修协议书的无效而导致该买卖合同中的补充协议对总房价款的指向不明，故按揭付款逾期违约金的本金应按未付的按揭款300000元计算为宜。综上，王宇亚应当向万卓公司支付购房款322500元及逾期付款违约金。其中逾期支付按揭款的违约金以300000元为本金，自2020年7月11日起每日按照0.02%的标准计算至实际清偿之日止；分期支付部分的违约金，第七期购房款的违约金以11250元为本金，自2018年12月31日起每日按照0.05%的标准计算至实际清偿之日止；逾期支付第八期购房款的违约金以11250元为本金，自2019年3月31日起每日按照0.05%的标准计算至实际清偿之日止。上述违约金以本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王宇亚在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州市万卓置业有限公司支付购房款322500元；二、被告王宇亚在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州市万卓置业有限公司支付逾期付款违约金（逾期支付按揭款的违约金以300000元为本金，自2020年7月11日起每日按照0.02%的标准计算至实际清偿之日止；逾期支付第七期购房款的违约金以11250元为本金，自2018年12月31日起每日按照0.05%的标准计算至实际清偿之日止；逾期支付第八期购房款的违约金以11250元为本金，自2019年3月31日起每日按照0.05%的标准计算至实际清偿之日止；上述违约金以本金为限）；三、驳回原告广东上城建设有限公司、广州市万卓置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9814元，由原告广州市万卓置业有限公司负担4552元，被告王宇亚负担5262元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  毛丽娟二〇二〇年十一月十一日书记员  钟思钰