文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初17455号原告：孙荣华，男，汉族，1975年10月12日生，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：吴斌，重庆万可律师事务所律师。委托诉讼代理人：林鹏，重庆万可律师事务所律师。被告：赵世欣，男，汉族，1985年3月24日生，住黑龙江省牡丹江市爱民区。被告：陈菊英，女，汉族，1956年8月20日生，住四川省仁寿县。二被告共同委托诉讼代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。第三人：重庆葆成房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区金凤路108号，统一社会信用代码91500000051734928R。法定代表人：潘华斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖松柏，北京大成(重庆)律师事务所律师。原告孙荣华诉被告重庆德伟基业商业管理有限公司(以下简称德伟基业公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告德伟基业公司办理了注销登记。原告向本院申请变更被告为德伟基业公司的股东赵世欣、陈菊英。后经被告申请，本院依法追加重庆葆成房地产开发有限公司（以下简称葆成公司）为本案第三人。本案依法由审判员杨正文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙荣华及其委托诉讼代理人吴斌、林鹏，被告赵世欣、陈菊英的共同委托诉讼代理人胡维刚，第三人葆成公司委托诉讼代理人肖松柏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙荣华向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房定金245206元；2、判令被告向原告支付以245206元为基数，从立案之日起至付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用损失。事实及理由：2019年5月18日，德伟基业公司向原告推销房屋，称其与葆成公司就保利爱尚里二期B组团2号楼1-3号房产签订了买断销售协议。双方遂于同日签订了《房屋预约买卖合同》，原告按约向德伟基业公司支付了交易定金245206元。后因各种原因，原告直接与葆成公司签订了正式的《重庆市商品房买卖合同》，且该合同已实际履行完毕。因原告与德伟基业公司签订的《房屋预约买卖合同》未实际履行且已不能实际履行，德伟基业公司应当返还原告支付的交易定金。因德伟基业公司在本案立案后未经清算即办理了注销，二被告作为德伟基业公司的股东应当向原告承担责任。被告赵世欣、陈菊英共同答辩称：原告与德伟基业公司签订的《服务预约买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均已完整了履行了预约合同的全部内容。该合同明确约定案涉房屋系德伟基业公司从第三人葆成公司处买断包销，也约定了双方的交易模式，还约定了冷静期，即在商品房买卖合同办理网签之前原告均可以解除预约合同并要求退还相关款项。故原告在签订预约合同前以及履行过程中均清楚的知晓其所购房屋的真实价格以及价格的组成，原告的起诉违背诚实信用原则。德伟基业公司系有限责任公司，已经经市场监督管理局核准注销，二被告作为股东已经履行了相应的注销手续，不应承担任何责任。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人葆成公司陈述：我方与德伟基业公司就案涉房屋所在项目签订了包销协议，德伟基业公司按约定可以将包销的房屋另行销售给他人，我方可以协助德伟基业公司办理变更手续；我方按照德伟基业公司的指定与原告签订了商品房买卖合同并办理产权登记等手续，商品房买卖合同约定的房屋价款系根据包销合同约定的价款确定的；原告向我方支付的相关价款系代德伟基业公司向我方支付包销合同中所对应房屋的价款，该价款包含在德伟基业公司应向我方支付的包销价款之中；案涉房屋的价款均已在包销协议附件中明确约定，德伟基业公司以何种价格对外销售我方不知晓也不干涉。经审理查明，2019年5月15日，德伟基业公司(乙方)与第三人葆成公司（甲方）签订《保利爱尚里项目二期B组团1、2号楼商业包销协议书》，该协议主要载明：1、乙方负责包销甲方开发的重庆市九龙坡区彩虹路111号保利爱尚里项目二期B组团1、2号楼商铺，共计33套；2、包销标的物总价26509370元，包销期限及更名期限自本协议生效之日起至2019年12月25日，包销期届满，若乙方未实现包销房源全部对外销售的，在乙方按本协议约定支付全部包销价款后，则包销标的物更名期限顺延至2020年6月25日，若仍有剩余未对第三方进行网签销售的包销房源，乙方应于2020年6月30日前就该剩余房源与甲方办理买卖合同网签手续并支付相应代收代缴费用；3、甲方允许乙方在包销期内及更名期内将本协议约定的包销物业销售给第三人，同时甲方协助乙方以甲方名义与乙方指定的第三人（实际买受人）签订《商品房认购协议》、《重庆市商品房买卖合同》及相关附件、办理产权登记、商品房交付相关事宜；4、乙方在包销期限及更名期内拥有所有包销物业独家销售权、招商权，乙方自行承担包销合同履行过程中的营销费用，若乙方在包销房源销售过程中向第三人收取相关款项，由乙方自行与第三人签订相关协议并开具票据。2019年5月18日，原告(乙方)与德伟基业公司（甲方）签订《房屋预约买卖合同》，该合同主要载明：1、乙方有意购买葆成公司开发的位于保利爱尚里二期B2-1-3号商业房产，甲方已与葆成公司就上述房屋签订了买断销售协议；2、甲方将该房屋转让给乙方，成交价为1023159元；3、乙方在本合同生效之日向甲方支付定金100000元，在本合同生效后15日内再向甲方支付定金145206元，合计总定金245206元；4、在协议约定的网签合同期限届满之前，乙方不存在任何迟延履行合同义务的条件下，乙方享有无理由解除本合同的权利，该解除通知书面到达甲方，本合同解除，甲方承诺在收到解除通知之日起七个工作日内全额无息退回乙方所支付的款项。同日，德伟基业公司向原告出具收据，载明收到原告交来保利爱尚里二期B2-1-3号商铺定金100000元。2019年6月1日，德伟基业公司出具收据载明收到原告交来保利爱尚里二期B2-1-3号商铺定金145206元2019年6月1日，原告(乙方)与第三人葆成公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，载明：乙方购买甲方开发的位于重庆市九龙坡区彩虹路111号附3号房屋；总成交金额777953元。同日，该合同办理了重庆市预购商品房买卖合同登记备案。另查明，德伟基业公司系有限责任公司，其股东为被告赵世欣、陈菊英；2020年8月12日，重庆两江新区市场监督管理局出具《准予注销登记通知书》，准许德伟基业公司注销登记。审理中，被告向原告举示两份申请书，拟证明原告已经知晓双方的交易模式及交易价款支付方式。2019年5月18日《申请书》载明：1、原告清楚德伟基业公司以买断销售方式取得案涉房屋的处分权，现该房屋仍登记在葆成公司名下，遂请求德伟基业公司变更原房屋预约买卖合同的部分约定；2、原告申请德伟基业公司无须在取得其名下不动产权证后再过户至原告名下，原告愿以《房屋预约买卖合同》约定的转让价款受让的德伟基业公司与葆成公司关于该房屋的合同权利义务；3、原告确认购买该房屋的转让价款为1023159元，该款项由两部分组成，一是应支付给德伟基业公司的转让价款245206元，二是应支付给葆成公司的转让价款777953元，原告同意以该价款与葆成公司签订认购书、补充协议、《重庆市商品房买卖合同》，并同意以此价款办理按揭贷款手续及产权过户手续；4、原告已向德伟基业公司支付的定金100000元在原告与葆成公司签订认购书后自动转为上述第一部分转让价款，在签订本协议15日内，原告将向德伟基业公司付清剩余的第一部分转让款145206元；5、原告确认在向德伟基业公司支付完第一部分转让价款后十五个工作日内或于2019年6月5日按上述第二部分转让价款与葆成公司签订认购书、补充协议。该《申请书》共两页，其中第二页载明的内容为所购房产接房标准按照乙方与葆成公司所签《重庆市商品房买卖合同》执行，原告在第二页尾部申请人处签名。另一份申请书系原告向德伟基业公司出具，载明原告于2019年5月18日向德伟基业公司购买葆成公司开发的位于重庆市九龙坡区保利爱尚里二期B组团2号楼1-3号商铺，原告清楚并了解该房产的产权登记面积和产权登记价格，原告向德伟基业公司申请以1023159元购买该房屋。原告对上述两份申请书中的签名予以认可，但认为2019年5月18日的申请书中第一页未经原告签字认可，且申请书的内容系对预约合同内容的根本性改变，应属无效。庭审中，原告向法庭陈述其与德伟基业公司签订的《房屋预约买卖合同》合法有效且不主张解除。原告庭后提交的代理词中陈述《房屋预约买卖合同》及《申请书》实质为帮助德伟基业公司或葆成公司逃税，故应属无效，德伟基业公司据此以购房定金方式收取房款属于消费欺诈，应当向原告返还其收取的购房定金。上述事实，有《保利爱尚里项目二期B组团1、2号楼商业包销协议书》、《房屋预约买卖合同》、收据、公司基本情况、《准予注销登记通知书》及当事人陈述等在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。本院认为：原告以德伟基业公司未履行与其签订的《房屋预约买卖合同》且二被告作为德伟基业公司的股东未履行清算义务为由主张二被告返还定金，故本案的争议焦点有三个：一是原告与德伟基业公司签订的《房屋预约买卖合同》的效力以及该协议是否履行；二是德伟基业公司是否应当向原告返还定金；三是二被告作为德伟基业公司的股东是否依法履行了清算义务。对此，本院评述如下：首先，《房屋预约买卖合同》应属有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。”从德伟基业公司与第三人葆成公司签订的《保利爱尚里项目二期B组团1、2号楼商业包销协议书》的内容来看，双方实质上建立了商品房包销关系。在包销关系中，包销人赚取的是包销基价与销售价之间的差价，包销人根据市场的情况，可对房屋的销售自由定价，既不受包销基价的限制，也不受国家对商品房中介、经纪佣金收费标准的限制，同时包销人也承担风险，对在包销期限内未售出的商品房有义务买入。因此，德伟基业公司有权将案涉房屋向原告进行销售，且有权自行确定销售价格。原告主张其与德伟基业公司签订的《房屋预约买卖合同》是为了逃税，并无证据证明，故《房屋预约买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。其次，德伟基业公司的合同义务已经履行完毕。根据《房屋预约买卖合同》的约定，原告清楚的知晓其从德伟基业公司处所购案涉房屋系第三人葆成公司开发且由德伟基业公司买断销售，且其购买房屋的总价为1023159元。被告向法庭举示的2019年5月18日《申请书》第一页虽然没有原告的签名，但原告认可其在该《申请书》第二页签名的真实性。因该《申请书》第二页的内容不构成完整的合同条款，从内容上看与第一页具有连续性，且第一页内容中的转让价款、定金等能够与《房屋预约买卖合同》及《重庆市商品房买卖合同》相印证，因此，被告举示的该《申请书》符合证据的高度盖然性特性，本院予以采信。原告主张该《申请书》构成对《房屋预约买卖合同》的根本性改变因而无效的意见，无法律依据，本院不予采信，故该《申请书》系原告的真实意思表示，对原告具有约束力。根据原告于2019年5月18日出具的《申请书》，原告清楚的知晓其与德伟基业公司之间的房屋交易模式，即由原告按照《房屋预约买卖合同》约定的转让价款受让德伟基业公司与第三人葆成公司就案涉房屋产生的合同权利义务，第三人葆成公司根据德伟基业公司的指定与原告签订商品房买卖合同，房屋的转让价款中有245206元需要支付给德伟基业公司且该款项直接由《房屋预约买卖合同》约定的定金转化而来，另一部分直接支付给第三人葆成公司。因此，结合《房屋预约买卖合同》及《申请书》的内容，德伟基业公司的合同义务是确保原告与第三人葆成公司就案涉房屋以777953元的价款签订商品房买卖合同，原告的合同义务是向德伟基业公司支付转让价款245206元。从实际履行情况来看，第三人葆成公司按照德伟基业公司的指示与原告就案涉房屋以777953元的价款签订了《重庆市商品房买卖合同》，故德伟基业公司与原告之间的合同义务已经履行完毕。最后，德伟基业公司无须向原告返还购房定金。根据原告出具的《申请书》，《房屋预约买卖合同》约定的购房定金已经转让为原告向德伟基业公司购买案涉房屋的购房款的一部分。因德伟基业公司已经履行了合同义务，且该合同不存在无效情形，原告亦未主张解除该合同，故德伟基业公司无须退还其基于《房屋预约买卖合同》及《申请书》收取的房款245206元。因德伟基业公司无须向原告退还房款，二被告作为德伟基业公司的股东，不论是否依法履行了清算义务，显然均无须向原告承担返还购房款的责任。故对原告要求二被告返还购房定金并承担资金占用损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告孙荣华的全部诉讼请求。本案案件受理费2489元，由原告孙荣华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 杨正文二〇二〇年十一月二十四日法官助理 杨 扬书 记 员 谭馨婷