广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初3715号原告：中国工商银行股份有限公司四会支行，住所地：广东省四会市××××××××××，统一社会信用代码：914××××××××××××227。负责人：曾健敏，职务：行长。委托代理人：黄德中，男，1964年1月21日出生，汉族，广东省四会市人，公司员工，住广东省四会市××××××××××××××××之17，公民身份号码：442××××××××××××133。委托代理人：陈啟彪，男，1971年2月24日出生，汉族，广东省肇庆市人，公司员工，住广东省肇庆市端州区××××××××，公民身份号码：442××××××××××××012。被告：李闪，女，1983年8月12日出生，蒙古族，河南省社旗县人，住址：河南省社旗县××××××××××××，现住广东省四会市××××××金凯盛•誉城誉峻湾8栋3003房，公民身份号码：411××××××××××××929。被告：四会市鼎城房地产开发有限公司，住所地：广东省四会市××××××金凯盛誉城誉海湾1栋三座101（首层），统一社会信用代码：914××××××××××××591。负责人：邝海辉，职务：董事长。委托代理人：张杰，广东安驰律师事务所律师。委托代理人：谢宇霞，广东安驰律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司四会支行（以下简称“工商银行四会支行”）诉被告李闪、四会市鼎城房地产开发有限公司（以下简称“鼎城房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行四会支行的委托代理人黄德中、被告鼎城房地产公司的委托代理人张杰到庭参加诉讼。被告李闪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告工商银行四会支行诉称：2015年10月22日，被告李闪、四会市鼎城房地产开发有限公司与我行签订《个人购房借款/担保合同》（编号A:[一手贷]字[肇庆分]行[四会]支行【2015】年【0001406】号），被告李闪向原告借款38万元，借款用于购买四会市×××××××金凯盛誉城誉峻湾8栋3003号的房地产，借款期限20年（自2015年10月22日至2035年10月22日止），合同约定从放款次月按月等额本金还款；借款由被告李闪提供所购买位于四会市×××××××金凯盛誉城誉峻湾8栋3003号的房地产为上述借款设定抵押，房屋建筑面积93.29平方米，并到房地产管理部门办理抵押登记（预告登记证明：粤房地预登四字第0100031758号），借款同时由四会市鼎城房地产开发有限公司提供连带责任保证担保。原告根据《个人购房借款/担保合同》约定于2015年10月22日向被告李闪发放了一笔人民币贷款380000元，但被告未按《个人购房借款/担保合同》约定履行还款义务；截止2020年5月20日，借款当前连续逾期19期，累计逾期19期，共积欠借款本息348726.07元，包括本金322928.86元，（其中未到期本金292916.85元，逾期本金30012.01元），利息25797.21元。虽经原告多次向借款人催收均无结果，被告的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益。据此，原告请求法院判决：解除被告李闪、四会市鼎城房地产开发有限公司与原告签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A:[一手贷]字[肇庆分]行[四会]支行【2015】年【0001406】号）；被告李闪向原告偿还人民币借款本息348726.07元，其中本金322928.86元，利息25797.21元（利息截止至2020年5月20日，此后利息【包括罚息、复利，下同】按中国人民银行相关规定和《个人购房借款/担保合同》的约定计算至借款本息还清之日另计）；原告对被告李闪提供的作为借款抵押物位于四会市×××××××金凯盛誉城誉峻湾8栋3003号（预告登记证明：粤房地预登四字第0100031758号）的房地产享有优先受偿权；被告四会市鼎城房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；被告承担本案全部诉讼费用及实现债权的费用。被告鼎城房地产公司辩称：无异议，欠款数额请求法院依法核实。被告李闪没有答辩，也没有提交证据。经审理查明：2015年10月22日，原告工商银行四会支行（贷款人）与被告李闪（借款人、抵押人）、鼎城房地产公司（保证人）签订编号A:[一手贷]字[肇庆]分行[四会]支行[2015]年[0001406]号《个人购房借款/担保合同》，约定原告同意向被告李闪发放个人购置住房贷款380000元用于购买坐落于四会市××××××金凯盛•誉城誉峻湾8栋3003房的房屋；借款期限为20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮5%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人授权贷款人将贷款一次性划入鼎城房地产公司的银行账户；借款还款方式为按月等额本金还款法（按月计息），借款人自愿选择每月10日为还款日；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的利率基础上加收50%确定；保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；保证人对正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务免除保证责任；被告李闪自愿向贷款人提供四会市××××××金凯盛•誉城誉峻湾8栋3003房屋作为抵押担保；抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权采取下列措施：宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；解除本合同；要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权等合同内容。同日，原告按照约定发放380000元贷款给被告李闪指定的收款人被告鼎城房地产公司。《借款凭证》约定借款期限自2015年10月22日起至2035年10月22日，借款当期执行利率为年利率4.8925%，借款逾期利率为年利率7.33875%。2015年11月27日，案涉的位于四会市××××××金凯盛•誉城誉峻湾8栋3003号房屋办理了预购商品房抵押预告登记[证号：粤房地预登四字第0100031758号]，预告登记权利人为原告，尚未办理抵押他项权证。2020年8月29日，原告以邮寄方式向被告李闪、鼎城房地产公司发出《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书》，载明截至2020年8月28日，被告李闪已连续22期未依合同约定还款，共拖欠贷款本息353184.26元，请鼎城房地产公司在收函后督促借款人还款或承担连带保证责任。2018年11月10日起，因被告李闪连续多期未能按时足额归还借款本息，原告向本院提起本案诉讼。截止至2020年5月20日，被告李闪借款当前连续逾期19期，累计逾期19期，共拖欠原告借款本息348726.07元，包括本金322928.86元（其中未到期本金292916.85元，逾期本金30012.01元），利息（包括罚息、复利）25797.21元。诉讼中，原告于2020年9月10日向本院提出财产保全申请，本院依据（2020）粤1284民初3715号之一民事裁定书，查封被告李闪名下位于四会市××××××金凯盛•誉城誉峻湾8栋3003房的不动产权，保全金额以348700元为限，查封期限三年，从2020年9月24日至2023年9月23日止，原告为此向本院提供信用担保。因到庭参加诉讼的原、被告不同意调解，本案未能调解。以上事实，有原告提交的《民事起诉状》、证据；被告鼎城房地产公司的答辩；本院制作的《开庭笔录》为证证实，予以认定。本院认为:本案是金融借款合同纠纷。被告李闪因购房需要以被告鼎城房地产公司为担保向原告借款380000元，各方当事人签订的《个人购房借款/担保合同》，是当事人真实的意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，该借款合同为有效合同，双方由此形成的借贷关系受法律保护。根据审理查明的事实，被告李闪没有按照合同的约定按时足额归还借款本息，截止2020年5月20日，被告李闪仍拖欠原告借款本金322928.86元（含逾期本金30012.01元）、利息（包括罚息、复利）25797.21元，已构成违约，应承担违约责任。按照合同约定和法律规定，原告要求解除《个人购房借款/担保合同》和要求被告李闪一次性清偿全部借款本金及利息的诉求，理据充分，本院予以支持。被告李闪应立即向原告清偿全部剩余借款本息合计348726.07元，包括本金322928.86元（其中未到期本金292916.85元，逾期本金30012.01元），利息（包括罚息、复利）25797.21元；上述利息、罚息及复利暂计至2020年5月20日，之后产生的利息、罚息及复利按照中国人民银行相关规定和《个人购房借款/担保合同》的约定计算至借款本息还清之日止。关于原告主张对被告李闪所有的位于四会市××××××金凯盛•誉城誉峻湾8栋3003号房屋享有优先受偿权的问题。被告李闪以其所购商品房为原告设定担保，原告与被告李闪就上述贷款抵押物办理了预告抵押登记手续，但未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物的抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”的规定，预告登记并不等同于物权登记，故本案抵押权并未设立。原告主张对拍卖、变卖被告李闪的借款抵押物所得款项享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告鼎城房地产公司承担连带清偿责任的问题。根据《个人购房借款/担保合同》约定，被告鼎城房地产公司作为借款保证人，其担保方式为阶段性连带责任保证；保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；被告鼎城房地产公司未办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续，因此，原告主张被告鼎城房地产公司对被告李闪的的债务承担连带清偿责任的诉求，符合合同约定，本院予以支持。被告鼎城房地产公司承担保证责任后，有权向被告李闪追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司四会支行与被告李闪、四会市鼎城房地产开发有限公司于2015年10月22日签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号A:[一手贷]字[肇庆]分行[四会]支行[2015]年[0001406]号）；二、被告李闪应于本判决生效之日起10日内向原告中国工商银行股份有限公司四会支行清偿借款本息合计348726.07元，其中借款本金322928.86元、利息（包括罚息、复利）25797.21元[利息暂计至2020年5月21日，之后产生的利息(包括罚息、复利)按照中国人民银行相关规定和《个人购房借款/担保合同》的约定计算至借款本息还清之日止]；三、被告四会市鼎城房地产开发有限公司对上述第二判项确定的债务承担连带清偿责任。被告四会市鼎城房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向被告李闪追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司四会支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3266元，财产保全费2264元，合计5530元，由被告李闪、被告四会市鼎城房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。（本页无正文）审判员 赵建红年十一月十七日书记员 范    婉    婷