成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0124民初4530号 原告：王峰，男，1980年2月19日出生，汉族，住四川省威远县。 委托代理人：夏恩静，四川诺瑞特律师事务所律师。 委托代理人：李三贵，四川诺瑞特律师事务所律师。 被告：吴杰，男，1989年1月14日出生，汉族，住重庆市涪陵区。 被告：成都启领房屋经纪有限公司，住所地：成都市郫都区红光镇银润路**附**。 法定代表人：刘亮，执行董事。 委托诉讼代理人：丁红桃，四川奥伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐蕾，系公司员工。 原告王峰诉被告成都启领房屋经纪有限公司（以下简称“启领公司”）、吴杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理。依法由审判员文武适用简易程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告王峰及其委托诉讼代理人夏恩静，被告启领公司委托诉讼代理人丁红桃、唐蕾到庭参加诉讼，被告吴杰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告王峰诉讼请求：1.判决解除原告与二被告于2017年12月21日签订的《房屋买卖合同书》及其补充协议；2.判决被告吴杰返还原告支付的购房款、垫资服务费、公证费共计712400元；3.判决被告吴杰双倍返还定金160000元并承担房价上涨损失250000元，被告启领公司对上述款项承担连带责任；4.判决被告启领公司返还原告支付的佣金21000元并对被告吴杰无法返还的上述712400元向原告承担补充赔偿责任。事实与理由：原告与二被告于2017年12月21日签订了《房屋买卖合同书》，约定被告吴杰将其所有的位于郫筒镇文信路89号9栋1单元2006号93.32平方米住宅以105万元转让给原告。合同签订后被告吴杰将房屋交付给原告使用至今。签订合同前被告吴杰仅告知原告该房屋抵押给银行的事实，在合同履行过程中，原告与二被告又签订了四份补充协议。原告先后向被告吴杰支付了购房款、公证费共计712400元，向被告启领公司支付了佣金21000元，但经原告多次催促二被告仍未能为原告办理房屋备案等手续。后原告通过查询得知案涉房屋已被青羊区、金牛区和郫都区法院司法查封。原告认为，被告吴杰明知房屋存在抵押和司法查封无法转让的情形而故意隐瞒，导致合同无法履行，原告有权依法解除合同并要求被告吴杰返还已付款项并承担违约责任和赔偿责任。被告启领公司作为专业的房地产经纪机构，在从事房地产经纪活动时，应当对当事人基本情况、房屋权属状况等订约相关事项负有积极调查并如实报告的义务，但被告启领公司并未遵守居间忠实义务，且未按规定做好资金监管，故应当对被告吴杰的违约和赔偿责任承担连带责任。原告为维护自身合法权益，诉至贵院，望判如所请。 被告吴杰未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状。 被告启领公司辩称：1.原告与二被告成立不同的民事法律关系，被告启领公司并非房屋买卖合同关系的当事人，不是本案适格被告，请求贵院驳回原告对被告启领公司的诉讼请求。2.原告在购房时未进到合理注意义务，相应的损失应当由原告自行承担。3.原告在2018年2月7日已知晓案涉房屋存在查封，且在被告启领公司提示交易风险要求接触合同后，原告仍执意继续交易并与被告吴杰签订多份补充协议，向被告吴杰支付购房款，固原告应自行承担交易风险和资金风险。4.被告吴杰是原告购房款的收款相对人，若本案需返还购房款及承担赔偿责任，也应当由被告吴杰承担，被告启领公司没有返还房款及承担赔偿责任的事实依据及法律依据。5.被告启领公司在案涉合同签订及履行过程中，已尽到足够的提示义务，且在案涉纠纷发生后，被告启领公司积极配合原告处理，代为聘请律师，代为支付律师费、诉讼费、保全费等费用，已尽到自己的义务。6.原告在2018年2月7日前并无损失，被告启领公司不应承担责任。7.原告支付给被告吴杰的费用实际为701400元。8.合同解除权的行使期间应当自解除发生之日起一年内行使，然原告直至2020年7月才向贵院提起诉讼，故原告享有的解除权已归于消灭，请求驳回原告全部诉讼请求。 经审理查明：2017年12月21日，因吴杰在重庆，故原告与被告吴杰的父亲及被告启领公司签订了《房屋买卖合同书》，约定被告吴杰将其所有的位于郫筒镇文信路89号9栋1单元2006号93.32平方米住宅以105万元转让给原告。同日，原告与吴杰父亲及启领公司签订了一份补充协议，约定吴明为吴杰的委托代理人，吴杰承诺其委托人完全同意和认可合同约定的所有条款且以短信或其他书面形式与经纪方确认此代理权，若因此产生任何风险责任，由吴明承担，并保证其委托人吴杰到场签字追认或将授权委托公证书交于经纪方托管。合同签订后，王峰当场支付定金50000元，吴明代吴杰出具了收条。2018年2月7日，原告与吴杰及启领公司签订第二份补充协议，约定：1.卖方（吴杰）委托吴明代为签订该房屋买卖合同，现对合同约定内天进行追认，表示同意和认可合同所约定的所有条款，并愿意按照合同约定履行相应的权利和义务。2.卖方（吴杰）自行向银行申请还款，并结清所有费用，解除房屋所有抵押。3.买方（王峰）在签订此补充协议当日追加支付卖方首付款30000元，在此房屋成功过户递件后，并且在买方取得新不动产权证当日起两个工作日内，剩余首付款620000元由资金监管银行支付给卖方；剩余房款350000元由金融公司支付给卖方，卖方在垫资过程中全程配合签字等一切手续……8.由于交易房屋目前处于查封状态，由卖方自行解除抵押后7个工作日内签订贷款过户等相关手续，解除抵押时间最迟为2018年3月15日前……。第二份补充协议签订后，原告于当日向吴杰支付了追加定金30000元及垫资服务费11000元，吴杰出具了收条。2018年3月27日，原告与吴杰及启领公司签订第三份补充协议，约定：……3.买方（王峰）已支付给卖方（吴杰）定金91000元，现再追加定金409000元，付款方式：卖方于2018年3月28日和中介方一起去成都做委托公证做给中介权证专员王俊梅后买方付款给卖方……卖方看到余额后去银行解除房屋所有抵押贷款，并保证房屋处于正常交易状态……卖方应于2018年4月4日前解冻房屋所有抵押，使房屋处于正常交易状态……。公证费1400元，由原告支付。2018年6月15日，原告与吴杰及启领公司签订第四份补充协议，约定：一、买方（王峰）以壹佰零陆万伍仟元的总价，按公积金贷款的方式购买位于郫都区××栋××单元××号房屋……三、交易方式及付款时间：1.买方（王峰）已支付给卖方（吴杰）购房定金（已支付91000元，现再追加定金609000元）柒拾万元整。当日，王峰向吴杰转账450000元。根据第四份协议约定，原告需在结清银行贷款后一日再支付吴杰159000元，原告于2018年6月16日向吴杰转账159000元。另因中介办证需要银行转账流水，故原告于2018年6月18日向吴杰转账61000元，吴杰同日转给原告王峰49000元。现因案涉房屋处于抵押和查封状态无法过户引起纠纷。 另查明，1.吴杰在提供案涉房源时并未告知启领公司房屋存在查封、扣押，启领公司在组织原告和吴杰父亲签订《房屋买卖合同书》时，因吴杰父亲未携带吴杰的身份证，故未对房屋信息进行查询，且吴杰父亲并没有授权委托书，启领公司通过与吴杰短信沟通确认吴杰委托其父亲签订合同，吴杰父亲在签订合同时表示案涉房屋存在抵押。2.原告在2018年2月7日时已经知晓案涉房屋存在查封，但基于自身想要房屋的原因，故向吴杰支付了房款用于支付抵押贷款。3.因案涉房屋有抵押，故无网签合同。4.案涉房屋现仍处于抵押和查封状态。5.在原告第一次提起诉讼时，被告启领公司为原告支付了诉讼费6990元及律师费8000元。6.原告于2019年5月19日住进案涉房屋并使用至今，共支付了80000元定金，701000元房款，11000元垫资款，400元公证费，21000元中介费。 以上事实，有《房屋买卖合同书》、收条、转款凭证、房屋信息查询记录、同小区成交记录、光盘、当事人的陈述在卷佐证。 本院认为：原、被告间的房屋买卖合同依法成立，且合法有效，应依法予以支持。原告依约支付了相应的定金，但因案涉房屋存在抵押和查封，无法立即办理过户。原告在知晓案涉房屋存在抵押和查封后无法立即过户后，没有选择解除合同或者其他的措施，而是继续履行合同，并积极配合被告吴杰清除案涉房屋的权利瑕疵，陆续支付了七十余万元给吴杰。但吴杰在收到相应款项后，并未积极履行相应的归还债务和解除抵押、查封的义务，甚至无法联系，躲避履行配合原告办理房屋过户的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的定，案涉补充协议约定了卖方（被告吴杰）应在2018年4月4日前解冻房屋所有抵押，使房屋处于正常交易状态，但吴杰在收到原告支付的相应款项后，并未积极履行清除案涉房屋权利瑕疵的义务，而是一再拖延，消极应对，没有做到全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，当事人一方存在违约的，另一方可以行使法定解除权。本案中，原告在积极履行了支付大部分房款后，依然无法如期取得案涉房屋所有权，且被告吴杰作为合同的当事人，怠于履行相应的义务，甚至使案涉房屋再次被查封，已经违反了合同约定。原告的合法权益已经受到侵害，如果再继续履行合同，将会使得原告的损失进一步扩大。故对于原告解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持，被告吴杰应当将原告已支付的房款归还给原告。 关于定金返还及承担房价上涨损失，因被告吴杰未完全履行自己的合同义务，导致案涉合同继续履行会扩大原告的损失，故吴杰的行为构成违约，原告主张双倍返还定金符合法律的相关规定，本院予以支持。关于房价上涨损失，因原告在知晓案涉房屋存在抵押和查封后选择继续履行合同，并在补充协议约定的支付条件未成就时便将款项支付给被告吴杰，未及时止损；且未提供证据证明房价上涨损失金额，故应由其自行承担交易风险和损失。对于房价上涨损失，本院不予支持。 关于退还中介费，启领公司作为房屋中介公司，主要的义务是就有关订立合同的事项向委托人如实报告，同时促成双方签订房屋买卖合同和协助办理过户。本案中，启领公司在最初接受案涉房源时，在不清楚房源状态的情况下，向原告提供了案涉房源，在吴杰父亲无授权委托书的情况下，仅通过短信确认的形式，确定吴杰父亲代理吴杰签订房屋买卖合同，并组织原告与被告吴杰父亲签订了案涉房屋买卖合同。被告启领公司有一定的过错，但原告并未提出异议，在知晓案涉房屋存在抵押和查封之后，因自己仍想要取得案涉房屋所有权，陆续与被告吴杰签订了多份补充协议，在支付条件尚未成就时，陆续支付了七十余万元给被告吴杰。原告作为一名完全民事行为能力人，在签订房屋买卖合同前应当有谨慎审查的义务，启领公司没有完全履行房屋中介的义务，但原告后续签订的补充协议减轻了启领公司的责任，且启领公司积极协助原告通过诉讼解决问题，故本院酌定退还中介费14700元。 关于启领公司是否应承担补充赔偿责任，因原告与吴杰之间以及原告与启领公司之间系不同的法律关系，启领公司作为居间方仅收取居间服务费，且原告并无证据证明被告吴杰与启领公司存在恶意串通的情形，故原告该项请求无事实依据和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告王峰诉被告成都启领房屋经纪有限公司、吴杰于2017年12月21日签订的《房屋买卖合同书》及其补充协议； 二、被告吴杰于本判决生效之日起十日内向原告王峰返还已支付购房款701000元及垫资费和公证费11400元； 二、被告吴杰于本判决生效之日起十日内向原告王峰双倍返还定金160000元； 三、被告成都启领房屋经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王峰返还中介费14700元； 四、驳回原告王峰其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7545元，由被告吴杰承担。此款已由原告王峰预交，被告吴杰在履行上述义务时一并付与原告王峰。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 文武 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理 陈芳 书 记 员 邹芳