山东省桓台县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0321民初2502号 原告（执行案外人）：山东鸿嘉置业有限公司，住所地山东省桓台县果里镇黄山路399号。统一社会信用代码913703217266967052。 法定代表人：蒋志英，董事长。 委托诉讼代理人：齐登国，山东致公律师事务所律师。 被告（申请执行人）：张晓玲，女，1960年1月4日出生，汉族，住山东省桓台县。 委托诉讼代理人：周向东，山东博骏律师事务所律师。 被告（被执行人）：张洪刚，男，1972年6月19日出生，汉族，原住山东省桓台县果里镇龙东村124号，现住址不详。 被告（被执行人）：魏瑞华，女，1971年8月3日出生，汉族，原住山东省桓台县果里镇龙东村124号，现住址不详。 原告山东鸿嘉置业有限公司与被告张晓玲、张洪刚、魏瑞华案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山东鸿嘉置业有限公司的委托诉讼代理人齐登国、被告张晓玲的委托诉讼代理人周向东到庭参加诉讼。被告张洪刚、魏瑞华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山东鸿嘉置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除对桓台县鸿嘉星城陶然雅舍5号楼5-050101号（预售许可证号为Y08-1000607）房屋及涉案车库的查封（涉案财产价值2880000元）并不得执行上述房产及车库；2.请求诉讼费用由张晓玲、张洪刚、魏瑞华承担。事实和理由：根据物权法定原则，涉案房屋所有权自始归山东鸿嘉置业有限公司所有。商品房买卖合同网签备案仅仅是一种行政管理措施，并非产权确认登记。现涉案商品房买卖合同已判决解除，张洪刚和魏瑞华自始至终未取得涉案房屋所有权。因此，张晓玲无权申请法院查封涉案房屋。为此，特诉至贵院，请求依法审理，判如所请。 张晓玲辩称，一、根据法律规定，查封并非仅基于物权，人民法院基于张晓玲的申请，对涉案商品房的查封有明确的法律依据。最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知第15条第三款规定，被执行人购买的办理的商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。第二，张晓玲的查封在前，山东鸿嘉置业有限公司与张洪刚、魏瑞华的房屋买卖纠纷案件确权诉讼在后，该诉讼不能对抗张晓玲对涉案商品房的查封。理由如下，最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见第26条规定，审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封扣押冻结的，应当中止审理。当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件，在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。第三，被答辩人通过另案诉讼取得了生效法律文书，无法排除本案的执行，最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第26条规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押，冻结后作出的另案生效法律文书，提出排除执行异议的，人民法院不予支持。因此被答辩人以2018鲁0321民初402号民事判决书为依据，提出执行异议，不符合法律规定，其诉求依法不能得到支持。综上，请求人民法院依法驳回被答辩人的起诉，维护答辩人的合法执行权力。 张洪刚未作答辩。 魏瑞华未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的土地证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、竣工验收备案表、（2018）鲁0321民初402号民事判决书、（2020）鲁0321执异33号之一执行裁定书、网签备案信息查询证明，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的山东鸿嘉置业有限公司提交的商品房买卖合同及补充协议、（2017）鲁03民终1070号民事判决书、（2019）鲁03民终3931号民事判决书、（2017）鲁0321民初1652号民事判决书、（2017）鲁0321民初2343号民事判决书，本院认定如下：1.张晓玲虽主张对商品房买卖合同及补充协议的真实性无法确认，但该商品房买卖合同及补充协议已经本院（2018）鲁0321民初402号民事判决书予以确认，故对商品房买卖合同及补充协议的真实性，本院予以确认。2.张晓玲主张（2017）鲁03民终1070号民事判决书、（2019）鲁03民终3931号民事判决书、（2017）鲁0321民初1652号民事判决书、（2017）鲁0321民初2343号民事判决书不属于证据，不予质证。经审核，对（2017）鲁03民终1070号民事判决书、（2019）鲁03民终3931号民事判决书、（2017）鲁0321民初1652号民事判决书、（2017）鲁0321民初2343号民事判决书的真实性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月21日，山东鸿嘉置业有限公司与张洪刚、魏瑞华签订《商品房买卖合同》一份，张洪刚与魏瑞华购买山东鸿嘉置业有限公司开发的桓台县鸿嘉星城陶然雅舍5号楼5-050101号房屋一套，该商品房为现房，预售许可证号为Y08-1000607。建筑面积为249.57平方米，房屋总价款为2880000元，付款方式为签订合同之日支付房款人民币壹佰壹拾陆万元整，剩余房款人民币壹佰柒拾贰万元整办理银行贷款；合同中还约定了其他权利义务。同日，双方签订上述合同补充协议一份，该协议的主要内容为：涉案商品房房地产产权证尚未办理到买受人名下时，如买受人累计三个月不能按贷款合同的约定按时向银行偿还贷款本息的，则出卖人有权单方解除双方签订的买卖合同，解除通知自送达买受人之日起生效；出卖人有权向银行代偿买受人所借剩余贷款本息，房屋（所有权，包括不限于商品房、地下储藏室、车位、车库等设施）由出卖人收回另行发售给第三人；本补充协议内容与《商品房买卖合同》有冲突的，以本补充协议为准。 后山东鸿嘉置业有限公司与张洪刚就履行上述《商品房买卖合同》的有关事宜，又签订了《补充协议书》一份，该补充协议书的主要内容为：上述《商品房买卖合同》涉及的商品房房款总金额为2880000元，其中1160000元由张洪刚直接向山东鸿嘉置业有限公司付款，另1720000元由张洪刚提供银行贷款资料通过银行按揭贷款向山东鸿嘉置业有限公司支付；《商品房买卖合同》第六条中“在签署本合同时张洪刚已付清首期购房款人民币1160000元”的内容不是事实，事实是张洪刚仅向山东鸿嘉置业有限公司支付首期购房款310000元，剩余首期购房款850000元未付，为此，张洪刚向山东鸿嘉置业有限公司承诺：于2014年10月17日前向山东鸿嘉置业有限公司付首付款310000元，于2015年4月17日前向山东鸿嘉置业有限公司付剩余首付款850000元。若不能按上述约定时间付清上述款额，每逾期一日，由张洪刚按欠款额的日万分之十向山东鸿嘉置业有限公司支付违约金；若逾期超过十日仍未付清上述款项，则山东鸿嘉置业有限公司有权单方解除上述《商品房买卖合同》，可在不通知张洪刚的情况下直接将该《商品房买卖合同》项下的商品房另行处置或出卖给第三人；双方还约定了其他权利义务。张洪刚为山东鸿嘉置业有限公司出具欠条一份对上述拖欠的房屋首付款予以确认，该欠条载明：“今欠山东鸿嘉置业有限公司购房款人民币捌拾伍万元整（￥：850000元）。欠款人签字：张洪刚所购项目名称：陶然雅舍5-52014年10月17日”。对于剩余的首付款，张洪刚与魏瑞华仅支付40000元，剩余款项810000元未按期支付。2017年11月5日张洪刚与山东鸿嘉置业有限公司签订《鸿嘉星城客户付款方式更改申请表》，在该申请表中张洪刚声明“本人保证按所申请的新支付方式如期足额付清房款，若未按上述约定付清任一期款项，则本人同意山东鸿嘉置业有限公司收回该房屋另行销售给任何第三人，所交纳的房屋款项不予退还；并按房款总价的20%承担违约责任，双方签字的合同和协议自动失效，本声明视为山东鸿嘉置业有限公司向本人发出的解除合同通知书，届时山东鸿嘉置业有限公司无需再向本人另行发出解除合同通知书，并无需对本人承担任何责任”，但张洪刚与魏瑞华并未按期支付拖欠的首付款。 剩余房款1720000元，张洪刚与魏瑞华自中国银行股份有限公司淄博新区支行办理银行贷款。自2017年12月之后，张洪刚与魏瑞华未再偿还银行贷款，中国银行股份有限公司淄博新区支行每月从山东鸿嘉置业有限公司保证金账户扣划保证金款项至借款人贷款账户，用于垫付被告逾期贷款金额。 2018年1月22日，山东鸿嘉置业有限公司向本院提起诉讼，请求法院判令解除山东鸿嘉置业有限公司与张洪刚、魏瑞华签订的《商品房买卖合同》及补充协议、确认桓台县鸿嘉星城陶然雅舍5号楼5-050101号房屋一套归山东鸿嘉置业有限公司所有、依法确认张洪刚、魏瑞华欠付的银行贷款由山东鸿嘉置业有限公司代为偿还银行。2018年6月13日，本院作出（2018）鲁0321民初402号民事判决，判决解除山东鸿嘉置业有限公司与张洪刚、魏瑞华于2014年10月21日签订的《商品房买卖合同》及补充协议、桓台县鸿嘉星城陶然雅舍5号楼5-050101号房屋（商品房预售许可证号为Y08-1000607）一套归山东鸿嘉置业有限公司所有、确认张洪刚、魏瑞华所欠付的中国银行股份有限公司淄博新区支行关于桓台县鸿嘉星城陶然雅舍5号楼5-050101号房屋（商品房预售许可证号为Y08-1000607）的银行按揭贷款本金及利息由山东鸿嘉置业有限公司代为偿还。 张晓玲与张洪刚、魏瑞华民间借贷纠纷一案，本院于2017年10月16日立案受理后，张晓玲向本院提出财产保全申请。本院根据张晓玲的申请依法作出（2017）鲁0321民初2799-1号民事裁定，预查封张洪刚、魏瑞华名下位于桓台县鸿嘉星城陶然雅舍5号楼5-050101号房产一套。2017年11月13日，经本院主持调解，本院作出（2017）鲁0321民初2799号民事调解书。因张洪刚、魏瑞华未按调解协议履行付款义务，张晓玲向本院申请执行，案号为（2018）鲁0321执552号。2018年6月11日，本院向鸿嘉星城客户服务中心送达（2018）鲁0321执552号之一执行裁定书、协助执行通知书，查封魏瑞华名下位于鸿嘉星城地下车库B241、B73地下车库使用权及办理过户登记手续，查封期限为3年。案外人山东鸿嘉置业有限公司对本院查封涉案房产及车库不服，于2020年6月9日向本院提出执行异议。本院于2020年6月24日作出（2020）鲁0321执异33号之一执行裁定，驳回山东鸿嘉置业有限公司的异议请求。山东鸿嘉置业有限公司对该裁定不服，向本院提起诉讼。 本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案的争议焦点为：山东鸿嘉置业有限公司对位于桓台县鸿嘉星城陶然雅舍5号楼5-050101号房产一套及B241、B73地下车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《中华人民共和国物权法》二十条第一款规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。依据该规定，预告登记系在不动产登记簿中公示的，具有一定物权效力、以将来物权变动为内容的预先登记。预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记在权利人名下不动产物权的取得，从而保护将来本登记的实现，但预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权。本案中，人民法院对办理了房屋预告登记的房屋进行查封，查封的是张洪刚、魏瑞华享有的在本登记完成之前的要求山东鸿嘉置业有限公司履行案涉《商品房买卖合同》的请求权，属于合同权利。而张晓玲对于查封预告登记房屋的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。只有当涉案房屋完成本登记，张洪刚、魏瑞华成为涉案房产所有权人，张晓玲才能主张对涉案房屋进行拍卖、变卖、折价等以满足其债权。 张洪刚、魏瑞华向山东鸿嘉置业有限公司购买涉案房屋，2014年10月办理了房屋预告登记，2017年10月本院对预告登记在张洪刚、魏瑞华名下的房屋进行查封。2018年6月对魏瑞华名下B241、B73地下车位使用权进行查封。人民法院查封涉案房产及车库的效力是禁止张洪刚、魏瑞华处分涉案房产及车库使用权，且法律并无明文规定与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利因交易标的物被查封而不得行使。因此，查封的效力限制的是张洪刚、魏瑞华处分涉案房产、车库的行为，并不等同于限制张洪刚、魏瑞华与山东鸿嘉置业有限公司关于涉案房产买卖的合同权利。涉案《商品房买卖合同》及补充协议约定了山东鸿嘉置业有限公司享有的合同解除权的条件，是当事人的真实意思表示，非因法定事由，不能剥夺山东鸿嘉置业有限公司的合同解除权。且山东鸿嘉置业有限公司依据其与张洪刚、魏瑞华签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，向本院起诉请求解除上述合同及补充协议。本院依法作出了解除山东鸿嘉置业有限公司与张洪刚、魏瑞华于2014年10月21日签订的《商品房买卖合同》及补充协议的判决。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条进一步对预告登记因债权消灭而失效进行了规定，引起债权消灭的原因包括债权因为合同被解除、被认定无效、被撤销或者预告登记的权利人放弃债权等其他原因而归于消灭。本案中，涉案《商品房买卖合同》及补充协议已经生效判决确认解除，即张洪刚、魏瑞华所享有的涉案房产物权变动请求权因合同解除而消灭，相对应的对涉案房产的预告登记亦归于失效。 从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十六条内容看，第二十五条确定了案外人执行异议形式审查的原则，而第二十六条则是形式审查原则的例外规定。第二十六条适用的前提是案外人依据另案生效法律文书提出执行异议，而该法律文书认定的执行标的权利人与第二十五条规定得出的判断不一致。本案中，双方争议的为不动产，应当优先使用该规定第二十五条。依据该规定第二十五条，山东鸿嘉置业有限公司提交的土地证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、竣工验收备案表证明其系涉案房地产的所有权人，本院（2018）鲁0321民初402号民事判决书亦判决涉案房地产归山东鸿嘉置业有限公司所有，故不存在第二十五条第二款规定的另案法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致，而应当适用规定第二十六条的情形。 综上所述，涉案《商品房买卖合同》及补充协议解除后，预告登记失效，张洪刚、魏瑞华对涉案房产不再享有相应的物权期待权，山东鸿嘉置业有限公司作为涉案房产的开发企业有权向人民法院申请解除查封，排除执行。山东鸿嘉置业有限公司对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，山东鸿嘉置业有限公司的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。本院查封登记于魏瑞华名下位于鸿嘉星城小区的B241、B73地下车库符合法律规定，山东鸿嘉置业有限公司并未提交证据证明其享有排除执行的民事权益，故对山东鸿嘉置业有限公司诉求解除对魏瑞华名下位于鸿嘉星城小区B241、B73地下车库的查封，并不得执行，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行位于桓台县鸿嘉星城陶然雅居5号楼5-050101号房产； 二、驳回山东鸿嘉置业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费29840元，由张晓玲、张洪刚、魏瑞华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  张拥政 人民陪审员  刘科科 人民陪审员  张会芬 二〇二〇年十一月二日 法官助理朱晗冰 书记员郝灵姗