河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0711民初1649号原告：杨姗姗，女，汉族，1984年10月15日出生，住黑龙江省铁力市。委托诉讼代理人：冯云华，河南宇华大众律师事务所律师。特别授权。被告：尚玉平，女，汉族，1964年1月28日出生，住新乡市。原告杨姗姗诉被告尚玉平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用普通程序，在本院公开开庭审理了本案。原告杨姗姗及其委托代理人冯云华、被告尚玉平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还原告预交的租金29867元（自2020年1月11日至2020年11月29日）及保证金2000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月8日，原、被告与李园园签订《转让合同》，合同约定李园园将牧北小区7号楼3单元1楼东户门面房转让给原告经营使用，同时约定本合同到期后，由原、被告直接签订下一年的租赁合同。签订合同后，原告开始经营“亿源涮牛肚”，转让合同到期后，原被告于2019年11月16日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将牧野北小区7号楼3单元1楼东户一间门面租给原告，租期一年，自2019年11月30日至2020年11月29日止，并约定原告向被告缴纳2000元保证金，该房屋租金每月2800元，签合同时一次性付清房租33600元。合同签订后，原告按照约定向被告缴纳2000元保证金及支付一年房租33600元，但2020年1月11日，在原告不知情下房屋被封，无法继续使用，房屋被封后原告多次找被告协商解除合同与退还租金事宜，被告拒绝向原告返还租金。被告答辩称：驳回原告诉讼请求。一、被告有权出租涉案房屋，且没有任何违约行为，请求依法驳回原告的诉讼请求。第一，本合同不存在欺骗行为。新乡市牧野区牧野乡西牧村村民委员会于2012年9月将牧北小区7号楼3单元1楼东户作为担保，该房屋分为上下两层，每层138平方米，合计正好是276平方米。西牧村村委会并没有对担保房屋作任何限制，被告为了居住方便，将房屋改为套间，并整体装修地面和墙壁。随着东风路街道人员增多，被告由刚开始自己居住，后将临街橱窗改为东西两扇门分别出租东西房屋，涉案房屋为西边房屋。物业费、水电费由被告支付，被告有权出租。第二，被告出租房屋多年，没有发生过任何纠纷。原告其嫂与其哥从2015年至2019年经他人转租，一直租赁东边的一间房，每年续签，但一直由原告亲自经营。2018年期间，原告自己经他人转租，开始租赁西边的房屋。2018年11月原告与其丈夫续签一年合同，继续租赁一年。2019年2月原告自己和被告丈夫签合同租赁东边房屋一年。2019年11月16日原告和被告续签租赁房屋合同一年。与此同时，原告又将东边房屋经被告同意转让给现在的“果语水果店”经营，原告获得转让费40000元。被告和“果语水果店”签订了2019年3月至2020年3月的租赁合同，合同和涉案房屋合同内容一样。现在“果语水果店”还在正常经营中。二、原告要求被告退还预交的租金及保证金，没有事实根据和法律依据，请依法驳回其诉讼请求。依据原被告双方签订的房屋租赁合同第三条规定，租金每月2800元，签订合同时一次性付清一年房租。原告至今还在租赁期间，诉求退还房租没有事实及法律依据。依据原被告签订的房屋租赁合同第5条规定，原告因环境卫生和污染产生的一切费用以及一切事故造成的后果，由被告承担，被告不承担连带责任。合同第二条规定，原告需向被告缴纳2000元保证金，直到合同解除无争议情况下被告退还原告。然而原告没有证据证明其已履行了合同中其他条款规定的义务，因此原告要求退还保证金的没有事实及法律依据，驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合案情对证据的证明效力综合认定。根据上述有效证据及庭审调查，本院认定事实如下：2012年新乡市格拉姆房地产开发有限公司对牧野区西牧村进行整体城中村改造，该开发公司委托新乡市牧野区城乡建设局对尚玉平、李明亮（原告丈夫）的房屋进行拆迁改造，经协商达成协议。2012年9月23日新乡市格拉姆房地产开发有限公司作为甲方，尚玉平、李明亮作为合同乙方，新乡市牧野区城乡建设局（拆迁负责单位）作为丙方，新乡市牧野区牧野乡西牧村村民委员会（担保单位）作为丁方签订一份拆迁安置协议书。被告称其自2012年签订协议书后开始占有使用新乡市牧北小区7号楼3单元1楼东户的房屋，此后被告将此房改造为两间门面房向外出租。2018年4月8日原告与李园园签订转让协议，李园园将位于新乡市牧北小区7号楼3单元1楼东户的门面房转让给原告使用，被告的丈夫李明亮作为出租方在转让合同上签名，租赁期截止到2018年11月30日。2018年11月29日，李明亮作为甲方，原告作为乙方重新签订租赁合同：一、甲方出租给乙方牧野北小区7号楼三单元1楼东户一整间门面，包括地下室及前橱窗，只允许乙方合法生意。二、乙方承租期限为一年，自2018年12月1日至2019年11月30日止。乙方开业之前需向乙方交纳2000元保证金，直到解除合同无争议情况下，甲方退还乙方。三、租金每月2800元，签合同时一次性付清一年房租金33600元。四、乙方经营期间产生的一切费用，由乙方承担，并在终止合同前将上述款项结清。五、乙方因环境卫生和污染，以及一切事故造成的后果，由乙方负责，甲方不承担连带责任。六、甲方应保证乙方水电畅通。七、乙方不得擅自改变房屋结构，如因结构受损，乙方应承担全部责任，并赔偿损失。八、租赁期满或合同解除，乙方必须按时将房屋内的固定无法移动的设备、设施和装修在适宜使用清洁良好状态下移交甲方，并保证恢复原结构，水电设施及门窗玻璃完好无损交房。九、乙方保证合法经营，依法纳税。乙方的经营债务与甲方无关。因乙方违法经营和擅自改变房屋用途，甲方有权单方解除合同，由此而给甲方造成的连带损失，由乙方赔偿。十、合同期满，如甲方需继续出租，乙方享有优先承租权，但必须提前一个月一次性缴纳下年一年的租金。十一、合同期内，乙方有权转租。十二、本合同经双方代表签字（按指印）前交款后生效。本合同正本一式两份。甲乙双方各执一份。未尽事宜，双方可协商。2019年11月16日原被告双方再次签订租赁合同时在合同第九条约定合同期内，经甲方同意，乙方有权转让租赁权并承担本合同约定的义务。合同期限为一年。2019年11月16日原告向被告转款2000元；2019年11月17日尚玉平向原告出具收款条一份，证明收到原告2019年11月30日至2020年11月29日牧北小区7号楼三单元1楼东户房屋租金33600元。原告租赁该房屋之初能够正常经营，2020年元月初原告收到西牧村村委会工作人员的电话通知，要求其腾房，11日西牧村村委会将房门加锁，原告无法正常使用租赁房屋，5月27日原告将房内的物品拉走。被告的证人宋某系西牧村村委会的工作人员，其当庭陈述：被告到年底就该把房子交回大队，不能再租了。2019年5、6月份就在房子那贴不得转租的通知，过一段时间发现租给水果店，然后大队担心再租给其他人，所以我们制止。2019年12月份左右，领导从房子那过，看到租房那贴的有转让，大队不让转让，就贴的通知不让转让。2020年1月7日再次通知三日之内到大队说清，但是没有人去大队说，是在门上贴的通知，其实是通知被告。制止后租房的去大队找了，是在场的原告去大队找的，只是说了事情的经过，房子不能再转了，再转就锁门，原告说锁吧。锁门的当天原告也在场。2020年1月7号再次下的通知，11号锁门。原告主动联系村委会要求将东西拉走了。原被告于2020年1月11日的聊天记录：被告：你不转租，和宋某说说自己继续经营也不行吗？原告：干不了了。能干还转让干吗？原告：都到这时候了，你还要转让，恐怕不好说。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本条规定的是出租人的两条义务，一是交付义务；二是对租赁物瑕疵担保义务，包括物的瑕疵担保，和权利的瑕疵担保。本案涉案房屋当事人均认可产权归西牧村村委会，原告在向外出租期间应当保证租赁户能够正常使用，即使原告向被告告知了租赁房屋存在的风险，也不能完全免除其相应的义务。现租赁物已被西牧村村委会收回，租赁合同已不能继续履行，原告要求解除合同本院予以支持。原被告双方签订的租赁合同约定：合同期内，经出租方同意，承租方有权转让租赁权并承担本合同约定的义务。当事人应当按照合同约定行使权利,履行义务。本案中,承租人杨姗姗未经出租人尚玉平同意,向外张贴转租告示,导致村委会房屋所有权人在房门上加锁收回租赁物，致使合同无法继续履行，对于租赁合同的不能履行和解除,被告也有过错。综上，原告作为出租人未能保证租赁物的正常使用，被告未经原告同意的情况下向外张贴告示，导致租赁房屋被收回，原被告应当各自承担相应的责任。原告已将全部租期内的租赁费交付给被告，自2020年元月11日被加锁开始原告不能正常使用房屋，其剩余的租赁费应当从此日开始计算：28000元（3月至11月共计10个月）＋（2800÷30×20）（元月份剩余20天）＝29867元。原告在合同履行中也存在过错，其主张的租金被告按照所剩一半租金予以返还。关于保证金，被告无证据证明其扣除的正当性，原告缴纳的保证金被告应当返还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，第二百二十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条之规定，判决如下：一、被告尚玉平于本判决生效后十日内一次性返还原告杨姗姗房屋租金14933元及保证金2000元，共计16933元；二、驳回原告杨姗姗的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费596元，原告杨姗姗承担200元，被告尚玉平承担396元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长 ：李海云人民陪审员 ：韩吉梅人民陪审员 ：王立义二〇二〇年十一月二十一日书 记 员 ：王靖月