北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初43126号原告（反诉被告）：北京康威德国际通用设备有限公司，住所地北京市顺义区竺园路8号（天竺综合保税区1号标准厂房1层东侧）。法定代表人：孟黎明，经理。委托诉讼代理人：骆继锋，北京妙达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张健，北京妙达律师事务所律师。被告（反诉原告）：王凯，男，1991年9月3日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：许光红,北京如昇律师事务所律师。原告（反诉被告）北京康威德国际通用设备有限公司（以下简称康威德公司）与被告（反诉原告）王凯（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。康威德公司的委托诉讼代理人骆继锋、张健，王凯的委托诉讼代理人许光红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康威德公司向本院提出如下诉讼请求：1.继续履行康威德公司、王凯于2019年3月29日签订的《北京市房屋租赁合同》；2.判令王凯向康威德公司支付房屋租金300000元；3.判令王凯向康威德公司支付电费19元、水费382元；4、判令王凯向康威德公司支付违约金150000元。事实和理由：2019年3月29日，康威德公司与王凯通过某公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定康威德公司将其名下位于北京市朝阳区某1103号房屋出租给王凯居住使用，房屋租赁期限自2019年4月15日至2021年4月14日，租金为每月25000元，押金25000元，支付方式为押一付六，分别于2019年4月5日、2019年10月15日、2020年4月15日、2020年10月15日支付。租赁期间王凯突然提出解除合同，不再租赁该房屋，双方并未就解除合同达成一致意见，也未进行交接，应继续履行租赁合同。根据合同第十条约定，租赁期间王凯如退租视为违约，需承担6个月的租金，经多次与王凯沟通未果，故康威德公司诉至法院。王凯答辩并反诉称，认可双方签订《北京市房屋租赁合同》的事实，王凯主张解除租赁合同系因不可抗力致使其无法支付房屋租金，且楼下工地施工无法居住，故不应当承担违约责任。现双方已经解除租赁合同，不同意继续履行租赁合同及支付违约金。康威德公司未退还押金，同意以押金抵扣水电费，剩余费用应退还王凯，故反诉要求判令康威德公司返还押金24599元。本院经审理认定如下事实：2019年3月29日，康威德公司（出租人、甲方）与王凯（承租人、乙方）经某公司（居间人、丙方）居间签订《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版）（以下简称《租赁合同》），约定将位于北京市朝阳区某1103号房屋（以下简称1103号房屋）租赁给王凯，建筑面积136.46平方米。租赁用途为居住。房屋租赁期间自2019年4月15日至2021年4月14日。租金为25000元/月，押金25000元，支付方式为押一付六，各期租金支付日期为2019年4月5日、2019年10月15日、2020年4月15日、2020年10月15日。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方租赁期内，如退租将视为违约，需承担6个月租金。合同另约定了各方权利义务、解除等事项。另查，1103号房屋于2013年8月23日登记在康威德公司名下。王凯向康威德公司付款情况如下：2019年4月15日至2020年4月14日期间的租金300000元，押金25000元。康威德公司认可收到上述款项的事实。庭审中，康威德公司称双方并未协商解除《租赁合同》，王凯也无法定解除权，且双方亦未完成退租交接手续，故主张《租赁合同》并未解除要求继续履行该合同，并要求王凯支付2020年4月15日至2021年4月14日期间的租金。王凯称因受“新冠”疫情影响，系不可抗力，其无力支付1103号房屋的租金，为减少康威德公司的损失，于2020年4月4日通过微信告知康威德公司赵某某解除《租赁合同》，并多次告知康威德公司进行现场退租交接均未成功，故于2020年4月7日下午搬离1103号房屋，将钥匙邮寄给赵某某指定的地方，康威德公司于2020年4月9日签收钥匙。故双方《租赁合同》解除时间为2020年4月4日，无需再承担康威德公司主张的租金。康威德公司称认可王凯于2020年4月4日与其沟通解除合同事宜，但并未同意，认可于2020年4月9日收到王凯邮寄的钥匙，但是仍少另一把钥匙及门禁卡；康威德公司于2020年4月21日到过1103号房屋，至今再未进去过。康威德公司还称王凯并未举证证明系“新冠”疫情影响致其无法继续履行合同，即使是不可抗力原因，1103号房屋系居住使用，不可抗力并未达到使其无法居住的目的，故不认可双方已经解除了《租赁合同》。为证明上述主张，康威德公司及王凯均提交微信聊天记录为证。其中，2020年4月4日，王凯向微信备注为“赵某某”发送：“合同上写明了，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。新冠疫情影响是不可抗力，受这个影响我们无力支付房租，我们要解除合同，再一个楼下工地施工也没法住”;“您明天安排人过来办交接手续，我要退房不租了。我安排好搬家公司了，您通知下管家，我们要退房，搬家具腾空房屋”。本院认为，康威德公司与王凯签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应按照约定全面履行各自的义务。本案中，康威德公司主张《租赁合同》仍未解除，要求王凯继续履行。结合双方提交的证据及当事人陈述可知，王凯已搬离1103号房屋，且不愿继续履行《租赁合同》，该义务性质又不宜强制履行，故《租赁合同》的目的已无法实现，康威德公司要求继续履行《租赁合同》的主张，本院不予支持。根据双方陈述及举证，王凯已明确于2020年4月4日告知康威德公司不考虑继续租赁1103号房屋并要求解除合同，且康威德公司自认于2020年4月9日收到王凯邮寄的一把钥匙，王凯虽未将另一把钥匙及门禁卡一并退还，但康威德公司自认于2020年4月21日进入1103号房屋，由此看出康威德公司已实际控制1103号房屋，且王凯支付的租金截止到2020年4月14日，故本院认定双方签订的《租赁合同》于2020年4月9日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院已确认双方签订的《租赁合同》于2020年4月9日解除，故康威德公司要求王凯支付2020年4月15日至2021年4月14日期间租金的主张，本院不予支持。关于水电费，王凯认可康威德公司的主张，双方均同意以押金抵扣上述费用，本院不持异议。王凯未在合理期间内提前告知康威德公司要求解除《租赁合同》，且未结清水电费即退租，应承担违约责任，对于康威德公司要求王凯支付违约金的请求，本院予以支持。王凯称康威德公司主张的违约金过高，要求法院酌减，故本院综合考虑康威德公司损失、王凯的违约情节酌情支持违约金55154元，将押金抵扣完水电费后，酌情确定王凯再向康威德公司支付违约金30555元。因押金抵扣上述费用后并未有剩余，故王凯的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京康威德国际通用设备有限公司与被告（反诉原告）王凯于二〇一九年三月二十九日签订的《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版）于二〇二〇年四月九日解除；二、被告王凯（反诉原告）于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）北京康威德国际通用设备有限公司违约金30555元；三、驳回原告（反诉被告）北京康威德国际通用设备有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告王凯（反诉原告）的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3653元，由原告（反诉被告）北京康威德国际通用设备有限公司负担3215元（已交纳），由被告（反诉原告）王凯负担438元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费207元，由被告（反诉原告）王凯负担（已交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈扬二〇二〇年十一月三十日书记员  华阳