重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初11089号原告：中海物业管理有限公司，住所地深圳市南山区高新技术产业园南区科技南八道豪威科技大厦7A，统一社会信用代码91440300618888347D。法定代表人：杨鸥，董事长。委托诉讼代理人：魏星，重庆依斯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：郎寅婧，重庆依斯特律师事务所实习律师。被告：陈辉强，男，1965年11月17日出生，汉族，住重庆市奉节县。被告：罗世君，女，1969年5月23日出生，汉族，住重庆市奉节县。被告：陈晨，男，1991年11月18日出生，汉族，住重庆市奉节县。原告中海物业管理有限公司（以下简称中海公司）与被告陈辉强、罗世君、陈晨物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中海公司的委托诉讼代理人魏星、郎寅婧到庭参加诉讼；被告陈辉强、罗世君、陈晨经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中海公司向本院提出诉讼请求：1.判令三被告向原告支付2018年5月1日至2020年4月30日期间的物业服务费7849.19元及2017年11月1日至2020年4月30日期间的公共区域分摊水电费134.8元；2.判令三被告向原告支付欠付违约金（以上述欠费金额总和为基数，按每月2%计算，自2020年5月1日起至实际付清之日止）。事实和理由：原告与重庆嘉益房地产开发有限公司签订《紫御江山二组团前期物业服务合同》，约定由原告向业主或物业使用人收取物业服务费和其他费用，同时还约定了收费标准、缴费时间、违约金等。上述合同签订后，原告按约履行了物业管理服务的义务，但三被告至今未交纳上述期间的物业费和公摊水电费。原告多次催告未果，为维护自己的合法权益，提起本案诉讼。被告陈辉强、罗世君、陈晨未答辩。本院经审理认定事实如下：陈辉强、罗世君、陈晨系重庆市江北区北滨二路X号X幢X-X房屋的权利人，房屋建筑面积113.21平方米。重庆嘉益房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《紫御江山二组团前期物业服务合同》，合同约定由原告为紫御江山二组团提供物业服务。合同第二条约定原告提供的公共性物业服务内容为：“1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3.协助政府相关部门提供市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4.共有绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5.附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；6.公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；7.交通与车辆停放秩序的管理；8.公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；9.物业档案资料管理；10.物业专项维修资金的使用；11.装修管理；12.接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）；13.物业服务资金和本合同规定的其他费用的收取；14.法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。”第十条约定：“乙方根据物业的使用性质、特点及下述约定，按政府实测的房屋建筑面积向业主收取物业服务费，住宅高层/超高层为2.9元/月/平方米。共用部分、共用设备设施的能耗费用不包括在物业服务资金中，需由业主和物业使用人另行支付。根据重庆市相关物业规定：业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电费用未进入物业服务成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。据实分摊的共有数量必须是专表计量或正常情况下总表与各分表的差额。”第十一条约定：“物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月的5日前履行交纳当月物业服务资金的义务。”第五十五条约定：“本协议自双方签字（盖章）之日起至2016年12月31日止。”第六十二条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费及相关费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”合同签订后，原告进入紫御江山小区提供物业服务。2011年11月24日，该合同在房管部门办理了前期物业服务合同备案证明。2014年5月27日，合同中约定的收费标准在物价部门办理了前期物业服务收费（市场调节价）备案。合同到期后，原告继续在该小区内提供物业服务。原告交纳了紫御江山小区的公共区域的水电费，并将水电费的公摊在小区内进行了公示。三被告未交纳2018年5月1日至2020年4月30日的物业服务费7849.19元和2017年11月1日至2020年4月30日的公摊水电费134.7元。中海物业管理有限公司重庆分公司对三被告所欠物业服务费进行了催收。以上事实，有《紫御江山二组团前期物业服务合同》及备案证明、重庆市前期物业服务收费（市场调节价）备案表、欠费明细表、公摊水电费公告、水电费发票、律师函、EMS寄件单、公共部位设施维护保养记录、访问记录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，《紫御江山二组团前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，因此，原告与三被告之间成立物业服务合同关系，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。根据合同的约定，业主负有按时交纳物业服务费的义务。原告举示了初步证据证明其按照合同约定履行了提供物业服务的义务，被告也应依约支付物业服务费。根据涉案房屋的建筑面积（113.21平方米）以及备案登记的收费标准（2.9元/平方米/月），原告主张的2018年5月1日至2020年4月30日期间的物业服务费7849.19元符合约定，本院予以支持。因前期物业服务合同约定共用部位、共用设备设施的用水、用电费用未进入物业服务成本，应按户据实分摊由产权人或使用人交纳。原告举示的发票足以证明公摊水电费实际产生，且该费用已实际交纳并在小区内进行了公示公告，根据上述证据载明的金额，本院确认三被告于2017年11月1日至2020年4月30日期间应支付的公共区域分摊水电费为134.7元。根据前期物业服务合同的约定，业主逾期不交纳物业服务费及相关费用的，应按每日千分之三的标准支付违约金。虽然原告自愿按照月利率2%的标准主张违约金，但其并未证明其实际损失达到上述标准，故本院将违约金的计算标准调整按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；对于违约金的计算基数，因合同并未明确约定逾期不交公共区域分摊水电费需支付违约金，故本院确认其计算基数为物业服务费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈辉强、罗世君、陈晨于本判决生效之日起十日内支付原告中海物业管理有限公司2018年5月1日起至2020年4月30日止的物业服务费7849.19元以及2017年11月1日起至2020年4月30日止的公共区域分摊水电费134.7元；二、被告陈辉强、罗世君、陈晨于本判决生效之日起十日内支付原告中海物业管理有限公司欠付物业服务费的违约金（以尚欠的物业服务费为基数，自2020年5月1日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告中海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费560元，由被告陈辉强、罗世君、陈晨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  何 琳人民陪审员  张红琳人民陪审员  杜 娟二〇二〇年十一月三十日法官 助理  李 凯书 记 员  周 静