山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0203民初1220号原告：青岛海岸汇金工贸有限公司，住所地：青岛市城阳区河城路西侧37A号楼6号网点2楼。法定代表人：刘正信，经理。委托诉讼代理人：孟强，山东和春律师事务所律师。被告：张晓萌，女，1988年11月2日出生，汉族，住青岛市即墨区。被告：杜永江，男，1982年9月9日出生，汉族，住青岛市即墨区。原告青岛海岸汇金工贸有限公司（以下简称：海岸汇金公司）与被告张晓萌、杜永江房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法成立合议庭，公开开庭进行了审理。审理过程中原告申请追加杜永江作为共同被告参加诉讼，本院予以准许。原告海岸汇金公司的委托诉讼代理人孟强、被告杜永江到庭参加诉讼，被告张晓萌经本庭公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海岸汇金公司向本院提出诉讼请求：１.依法确认原告与青岛鑫悦健康管理有限公司签订的房屋租赁合同于2019年10月22日解除；２.判令被告腾退房屋并按原状返还给原告；3.判令被告向原告支付房屋租金541742.55元、利息及至返还房屋期间的占用费，并支付违约金243070.63元；4.判令原告律师费3.5万元由被告承担；5.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与青岛鑫悦健康管理有限公司（以下简称鑫悦公司）于2018年4月8日签订《海岸馨园商铺租赁合同》，约定后者承租原告海岸路6号海岸馨园小区部分网点经营健身等项目，前因后者拖欠租金，原告诉至法院，青岛市市北区人民法院于2019年8月19日作出（2019）鲁0203民初1954号民事判决书，判决鑫悦公司支付租金及违约金。被告张晓萌是鑫悦公司唯一股东，其于2019年9月未经清算恶意注销了鑫悦公司，但占用房屋持续经营，鑫悦公司新欠债务及后续占用费应由被告张晓萌承担。原告曾向被告张晓萌及鑫悦公司发函，通知其于2019年10月22日解除租赁合同，并要求其腾退房屋、原状返还等，但被告置之不理，特诉至法院。被告张晓萌未答辩。被告杜永江辩称，我没有能力支付，我将所有钱都投在店里，但原告出租的房屋漏雨，签订的房屋面积也未全部交付，对经营造成很大影响，且对方给我断水断电造成我方无法经营。被告张晓萌系我爱人，因癌症手术无支付能力。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件的事实和争议，本院认定如下：2018年4月8日原告与青岛鑫悦健康管理有限公司（以下简称鑫悦公司）签订《海岸馨园商铺租赁合同》，约定：鑫悦公司（乙方）向原告（甲方）承租海岸路6号海岸馨园小区部分网点经营健身等项目，租赁房屋建筑面积3222.74平方米；租赁期限自2018年4月1日至2026年3月31日，其中免租期2018年4月1日至2018年12月14日；2019年4月1日至2020年3月31日租赁期间年租金为964566元；乙方应于本合同签订当日向甲方交纳租赁保证金160761元，其中80380元在合同第一年到期后直接转为第二年租金，其中80381元继续为租赁保证金；若乙方违约解除合同，已交付房租不予退还，如在免租期内解除合同，乙方还应按第一期租金标准支付免租期租金，乙方所交租赁保证金归甲方所有；乙方应按时支付租金、水电费等款项，逾期承担日千分之一的违约金，逾期30日甲方可以解除合同。因鑫悦公司拖欠租金，原告诉至法院，青岛市市北区人民法院于2019年8月19日作出（2019）鲁0203民初1954号民事判决，判令鑫悦公司支付原告青岛海岸汇金工贸有限公司2018年10月至2019年3月的房屋租金281332元及逾期付款违约金18567.9元。2019年9月5日鑫悦公司被注销，工商登记材料显示，被告张晓萌系该公司唯一股东，未经法定程序清算，被告张晓萌提交的清算报告记载公司债务为零，其中股东决定记载：股东承诺若公司注销后出现未清理完毕的债权债务，由股东按《公司法》有关规定承担责任。鑫悦公司被注销后，被告张晓萌仍继续占用涉案房屋。2019年10月16日，原告向被告张晓萌送达解除合同通知函，其中载明因鑫悦公司及被告张晓萌欠交租金双方合同于2019年10月22日通知解除。被告张晓萌在函上签字：“不同意。”2019年12月9日，原告与被告杜永江签订协议，其中约定：鑫悦公司与原告之间房屋租赁合同已于2019年10月22日解除，被告杜永江承诺于2021年4月25日前交清截止解除之日所欠房租492694.55元及水电费等，若被告杜永江按期足额交款腾房，原告放弃解除合同至腾房期间占用费，逾期交款或逾期腾房，原告保留追究的权利；房租每月交30000元，被告杜永江承担原告维权费用，包含但不限于律师费等；鑫悦公司所交纳租赁保证金160761元，其中80380元已折抵房租，剩余80381元不予退还；被告杜永江对原租赁合同的履行承担连带责任。同日，涉案房屋腾退给原告。庭审中，被告杜永江称原告交付的房屋比合同约定的面积少约50平方米，原告承认实际比合同约定的少20多平方米，但通过车位费给予了补偿。双方对此均无提交证据。另查明，2019年11月7日，原告与山东和春律师事务所律师签订委托代理合同，约定山东和春律师事务所律师指定孟强律师承办原告与张晓萌房屋租赁合同纠纷案。2020年1月20日，原告向被告支付代理费3.5万元。还查明，被告杜永江系张晓萌的丈夫，自认与张晓萌共同投资并经营鑫悦公司。本院认为，原告与鑫悦公司就涉案房屋签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，应认定为有效，双方当事人应按照合同的约定全面履行其合同义务。自2019年4月1至鑫悦公司注销前，鑫悦公司仍占用涉案房屋，鑫悦公司应按照合同约定的标准向原告支付租金。鑫悦公司注销过程中未经法定程序清算，张晓萌对涉及本案的债务应当是明知的，但其提交的清算报告记载债务为零，其清算报告内容虚假，因此鑫悦公司注销后，张晓萌对公司未清偿的债务承担赔偿责任。鑫悦公司注销后未及时腾退租赁房屋，至2019年10月22日原告主张解除租赁合同，期间占用房屋产生的费用应由鑫悦公司的清算义务人张晓萌承担。上述两项总计租赁费541742元（2019年4月1至2019年10月22日，计205天，964566元/365天*205天=541742元）。因合同解除后被告张晓萌占用房屋至2019年12月9日，原告被告张晓萌支付自2019年10月23日至2019年12月9日的房屋使用费，应予以支持，使用费标准按照合同约定的当期租金，合计使用费126847元（2019年10月23日至2019年12月9日计48天，964566元/365天*48天=126847元）。原告主张被告按照日千分之一支付自2019年4月1日至2019年11月7日的逾期房租违约金243070.63元，原告主张违约金期间符合事实及法律规定，但合同约定违约金比例明显过高，本院酌情调整为银行贷款利率（2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的1.3倍。被告杜永江参与鑫悦公司投资并经营，其与张晓萌系夫妻关系，原告有理由相信被告杜永江有权签署与鑫悦公司相关的协议，其与原告签署的协议应认定有效，其中确认房屋租赁合同于2019年10月22日解除并承诺对上述债务承担连带责任，具有法律效力，原告相应的诉讼请求应予以支持。被告关于租赁房屋面积不足的抗辩，因所差面积与合同面积相比相对较小，合同履行过程中被告未提出相关抗辩，视为被告认可。原告主张被告支付房租利息，因其利息损失已经通过违约金得到补偿，该项请求不予支持。原告要求被告支付律师费3.5万元，无合同依据，本院不予支持。原告要求被告腾退房屋的请求，因涉案房屋已经于2019年12月9日腾退给原告，该项请求的内容实际已经履行完毕，现本案不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条之规定,判决如下：一、原告青岛海岸汇金工贸有限公司与青岛鑫悦健康管理有限公司签订的房屋租赁合同（海岸路6号海岸馨园小区部分网点）于2019年10月22日解除；二、被告张晓萌于本判决生效之日起10日内支付原告青岛海岸汇金工贸有限公司房租541742元、使用费126847元，并支付房租逾期违约金（以541742元为本金，期限自2019年4月1日至2019年11月7日止，2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；三、被告杜永江对上述一、二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告青岛海岸汇金工贸有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1998元，由被告张晓萌、被告杜永江共同负担。被告张晓萌、被告杜永江应在本判决生效之日起十日内直接支付原告青岛海岸汇金工贸有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  张立桢人民陪审员  吴 伟人民陪审员  张丽霞二〇二〇年十一月十一日书 记 员  孙闻林