福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0581民初2791号 原告：吴长青，男，1965年9月15日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 原告：姜桂玉，女，1965年9月16日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 二原告共同委托诉讼代理人：苏伟伟，上海柏年（泉州）律师事务所执业律师。 被告：石狮泰禾商业运营管理有限公司，住所地福建省泉州市石狮市宝岛中路**泰禾广场**，统一社会信用代码91350581MA2YOMY163。 法定代表人：郭淑华，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：曹信林，男，公司员工。 被告：石狮泰禾广场投资有限公司，住所地，住所地福建省泉州市石狮市宝岛中路**泰禾广场会信用代码91350581062287377W。 法定代表人：汤婷婷，公司执行董事兼总经理。 原告吴长青、姜桂玉与被告石狮泰禾商业运营管理有限公司（以下简称“石狮泰禾管理公司”）、石狮泰禾广场投资有限公司（以下简称“石狮泰禾投资公司”）合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏伟伟、石狮泰禾管理公司的委托诉讼代理人曹信林到庭参加诉讼，被告石狮泰禾投资公司未到庭应诉。本案现已审理终结。 吴长青、姜桂玉向本院提出诉讼请求：1.石狮泰禾管理公司支付拖欠的2019年11月1日起至2020年7月31日止的租金139915.08元，并自2019年12月1日起按2072816元的万分一支付违约金；2.判令石狮泰禾投资公司对石狮泰禾管理公司上述应付租金及违约金承担连带保证责任；3.由石狮泰禾管理公司和石狮泰禾投资公司共同承担本案诉讼费、保全费、鉴定费。庭审中确认在2020年9月8日前有收到泰禾公司给付2019年10月4日至2020年1月3日租金，变更判令请求租金的数额为判令石狮泰禾管理公司支付拖欠2020年的1月4日到7月3日的租金103640.8元。事实和理由：2019年4月4日，吴长青、姜桂玉与石狮泰禾管理公司签订《房屋租赁委托合同》（以下简称“委托合同”），约定吴长青、姜桂玉将址于石狮泰禾广场项目9楼X层XXX号房屋（以下简称“案涉房屋”）委托石狮泰禾管理公司租赁，石狮泰禾管理公司承诺：吴长青、姜桂玉自起租日起可获得的租金为：每个租赁年度的租金总额(相当于购房合同总加的10%)，共计为207281.6元。租金每三个月结算一次，石狮泰禾管理公司须在合同约定的计租日起15个工作日内预付三个月租金，逾期支付租金超过30日的，每天按购房款总额的万分一支付违约金。同日，吴长青、姜桂玉与石狮泰禾投资公司签订《担保协议》，约定石狮泰禾投资公司对石狮泰禾管理公司上述应付租金及违约金承担连带保证责任。上述委托合同及《担保协议》签署后，吴长青、姜桂玉依约将案涉房屋交付石狮泰禾管理公司，但该公司却逾期支付租金，石狮泰禾管理公司的行为已经违约，应依法承担相应责任，石狮泰禾投资公司应履行其担保责任。 石狮泰禾管理公司辩称，1.对吴长青、姜桂玉关于拖欠的租金金额103640.8元没有异议。2.因疫情期间确实造成商铺停业，部分文娱行业停业6个月，包括泰禾商场减免租户15天的租金，因此给公司减免3个月到6个月的租金是合理的。3.合同约定违约金标准过高，依法应予以调减。委托合同第4.2条约定，违约金计算标准为按总房价款的日万分之一计算，计算基数为总房价款，而实际欠付的月租金为仅为总房价款的120分之一，换算一下按此标准计算，业主将获得相当于月租金每月36%的违约金，明显高于业主的损失，甚至高于法律允许的民间借贷利息。而根据最高院发布《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民会议纪要）五十条，已明确提出认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。本案中的租金明显属于非借款合同项下的纯金钱给付之债，其违约金甚至不应参照民间借贷的利息标准予以保护，而合同约定的违约金已高达月租金的36%，明显高于吴长青、姜桂玉损失或合同履行的可得利益，因此对于该明显高于损失的违约金，法院应当予以调减。对违约金的起算日期有异议，对起算期限是根据合同后的15日的工作日和1个月的宽限期，第一段违约金计算时间是2019年11月25日到2020年9月8日，第二段违约金是2020年3月3日起算，第三段违约金是2020年5月26日起算。4.《担保协议》第三条约定保证期限是债务到期一个月，现保证期限已经届满，石狮泰禾投资公司无需承担保证责任。 石狮泰禾投资公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.石狮泰禾管理公司提供的泉州市防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情应急指挥部于2020年5月17日发布的《关于恢复场所开放和活动举办的通告》，因无法体现与本案的关联性，故本院不予采纳。2.石狮泰禾管理公司提供的商场空铺清单，因系其单方制作，其真实性无法确认，且吴长青、姜桂玉不予认可，故本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月4日，吴长青、姜桂玉作为甲方与石狮泰禾管理公司作为乙方签订编号0002575号委托合同，约定姜桂玉将案涉房屋委托石狮泰禾管理公司代为处理租赁事宜。租赁期限为十年，自开发商收到甲方支付的购房全款且甲方与开发商实际办理完交付手续之日起开始计算租金。乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：每个租赁年度(每12个月为一个租赁年度，下同)的租金总额(相当于购房合同总价10%)，共计207281.6元。应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在2.1条约定的计租日起15个工作日内预付三个月的租金给甲方(如遇法定节假日，则顺延)，依次类推。6.3甲方应积极向乙方提供办理有关出租许可事项所需的证明文件，并完成必需的签字盖章等手续。6.6甲方为实际承租人办理营业执照提供有效的房产证明及相关手续。若甲方违反本合同第6.3、6.6条约定，经乙方书面通知催告后，仍未在乙方催告的期限内完成配合义务的，每延迟一日，甲方应向乙方支付房款总额的日万分之一作为违约金。逾期超过30日，乙方有权解除合同，造成乙方及实际承租人的相关损失(包括但不限于直接损失、可得利益损失、因甲方上述行为而导致乙方对实际承租人承担的违约责任、装修费、诉讼费、律师费等损失)还应由甲方承担。乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金。 同日，姜桂玉作为甲方与石狮泰禾投资公司作为乙方签订《担保协议》，该协议约定：“甲方与石狮泰禾管理公司签订了0002575委托合同，为确保委托合同的履行，乙方愿意向甲方提供担保，甲、乙双方经协商一致达成如下协议：1.乙方保证范围为甲方按照委托合同约定而取得的租金收益。2.乙方保证：在石狮泰禾商业运营管理有限公司不能按照委托合同约定向甲方支付委托合同约定的租金收益时，乙方愿意向甲方支付上述收益。3.本合同保证期间为委托合同约定的债务履行期限届满之日后一个月”。 案涉房产现登记于姜桂玉名下，共有人为吴长青。 庭审中石狮泰禾管理公司确认尚欠吴长青、姜桂玉2020年的1月4日到7月3日租金103640.8元未付。 本院认为，姜桂玉分别与石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司签订的委托合同和《担保协议》，系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。石狮泰禾管理公司尚欠吴长青、姜桂玉自2020年1月4日至2020年7月3日止的租金103640.8元未付，现吴长青、姜桂玉请求支付，有事实和法律依据，予以支持。 1.关于应否减免3个月租金的问题。因本省出台的《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情，扎实做好“六稳”工作的若干措施》（以下简称《措施》）中规定可以免收或减半收取3个月左右租金的对象是承租国有经营性房产的中小企业，而案涉房屋并非国有经营性房产，故不适用该《措施》。因此，石狮泰禾管理公司主张减免3个月租金，缺乏依据，本院不予支持。 2.关于逾期违约金的计算问题。案涉委托合同委托方因受托方逾期支付租金的违约行为所遭受的损失主要是利息损失，而案涉委托合同8.4条约定，若石狮泰禾管理公司逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一支付逾期违约金，按该条款约定计算的违约金相当于年度租金总额的36.5%，明显高于委托方所遭受的实际损失，因此石狮泰禾管理公司关于违约金过高要求调低的抗辩意见，本院予以采纳。根据案涉委托合同履行的情况、石狮泰禾管理公司过错程度、新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响及委托方预期利益等因素，本院酌情将违约金的计算方式调整为以当期尚欠的租金为基数，自约定的违约金起算之日起至实际付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。吴长青、姜桂玉对石狮泰禾管理公司根据合同计算每三个月租金逾期支付的违约金起算日没有异议。故石狮泰禾管理公司应以当期尚欠的三个月租金51820.4元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍分别计付自2019年11月25日起到2020年9月8日止，第二段违约金是自2020年3月3日至实际付清之日止，第三段违约金是自2020年5月26日起至实际付清之日止。吴长青、姜桂玉主张超过本院认定部分的违约金，不予支持。 3.关于石狮泰禾投资公司应否承担连带保证责任的问题。虽然《担保协议》约定保证期间为委托合同约定的债务履行期限届满之日后一个月，但本案的租金支付是连续性债务，故应按未付租金的最后履行期限届满之日计算保证期间，故吴长青、姜桂玉诉请判令石狮泰禾投资公司承担保证责任并未超过保证期间。《担保协议》约定，石狮泰禾投资公司保证在石狮泰禾管理公司不能按照委托合同约定支付租金收益时，愿意支付上述收益，故石狮泰禾投资公司承担的是一般保证责任，且保证的范围仅是租金。石狮泰禾投资公司作为一般保证的保证人，在石狮泰禾管理公司经人民法院已依法强制执行仍未能支付其应付的租金103640.8元时，应对该租金的债务承担保证责任。吴长青、姜桂玉诉请判令石狮泰禾投资公司对石狮泰禾管理公司应支付的租金及违约金债务承担连带保证责任，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，对吴长青、姜桂玉的诉讼请求，本院予以部分支持。石狮泰禾投资公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款、第二十一条第一款、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、石狮泰禾商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付吴长青、姜桂玉租金103640.8元，并以三个月租金51820.4元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍分别计付自2019年11月25日起到2020年9月8日止，自2020年3月3日、2020年5月26日起至实际付清款项之日止的违约金； 二、石狮泰禾广场投资有限公司在石狮泰禾商业运营管理有限公司经人民法院依法强制执行仍未能履行本判决第一项确定的支付租金103640.8元的义务时，应对该债务承担保证责任； 三、石狮泰禾广场投资有限公司承担保证责任后有权向石狮泰禾商业运营管理有限公司追偿； 四、驳回吴长青、姜桂玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3226元，由石狮泰禾商业运营管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  陈清真 人民陪审员  李婉媚 人民陪审员  黄奉亚 二〇二〇年十一月二十五日 书 记 员  林钰雯 一、本案适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 3.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加； 约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 4.《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。 一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。 有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利： （一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的； （二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的； （三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。 5.《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 6.《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 7.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 8.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。