上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初20610号原告：上海安亦物业服务有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：张红军，总经理。委托诉讼代理人：俞红玫。委托诉讼代理人：鲁宏彦。被告：杨美华，女，1955年2月8日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：朱烽(系杨美华之子)，男，1980年9月12日生，汉族，住上海市嘉定区。原告上海安亦物业服务有限公司与被告杨美华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日受理后，依法适用简易程序(小额诉讼)，由审判员诸建英独任审判，于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人俞红玫、鲁宏彦到庭参加诉讼；被告杨美华经本院传票传唤，其委托诉讼代理人朱烽到庭提供书面答辩状后表示不参加庭审。本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告上海安亦物业服务有限公司的诉请：1、要求被告支付拖欠的物业管理费人民币12,076.80元；2、要求被告支付滞纳金37,975.20元；3、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告系被告所住的上海市嘉定区南翔镇槎溪路XXX弄XXX号XXX室的物业管理者。被告自2014年7月至2020年6月(72个月)共拖欠物业管理费12,076.80元。经原告催讨被告至今未付，原告遂诉至法院。被告杨美华辩称，被告是菁英尚都的业主，接收房屋时预交过物业费。由于开发商和物业公司互相推脱，房屋漏水、电费高价收取、小区管理混乱、公共卫生和设施维修不到位、小区摄像监控形同虚设等原因，在长达几年时间里，业主主动与开发商、物业协调沟通，但均未解决问题。直到2017年物业起诉业主，在当时法官调解下，物业刘经理和法律顾问同意整改，整改完成业主缴物业费。物业刘经理整改了楼道杂物堆放，维修了小部分公共设施，业主也补交了部分物业费。但由于刘经理被开除，先后调来的几任经理没人完成后续，导致小区环境更差。2020年8月26日，业主向房办求助，房办向物业发了整改通知书，物业最近有部分工作在改进，但仍有几个方面存在问题要求物业整改：一、楼内公共区域和楼外公共区域卫生：楼道杂物堆放；垃圾房没有及时清理、分类；小区外的商铺垃圾常年堆积在小区绿化带，窨井盖缺失。二、公共区域设施的维修：楼道、地下车库照明缺失；墙面瓷砖损坏几年不处理；电梯破损，多次发生故障；墙面脱落破损明显，几年不修复；楼道里插座面板缺失破损严重，长时间不修理。三、安全问题：小区监控设施目前基本无用；灭火器失效严重；电动车乱停乱放，部分业主和物业人员在楼内私拉拖线板给电动车充电；消防通道常年堵塞；小区外墙晾晒严重。四、由于物业经理更换，各任经理基本无交接，导致上任经理接收之事下任经理无从而知。例如：2019年8月10日台风来临，物业没有及时清理楼顶下水道，导致楼梯间水流成河。被告愿意交物业费，不交物业费只是想督促物业公司履行职责，还小区一个好的居住环境。关于物业费用，一分服务一分钱，前几年物业服务不到位的情况下要求业主全额支付物业费不合理，请求法庭依据事实做出一定的减免。本院基于庭审查明的事实，2013年7月20日，上海安亦物业服务有限公司与上海中冶祥佳投资有限公司签订《菁英尚都前期物业管理合同》，合同约定，原告自整体项目竣工入住之日起至小区首届业主大会成立并签订新的物业服务合同生效止，为菁英尚都小区提供物业服务，事项包括物业共同部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务等，办公楼按每月每平方米4元收取物业管理费，业主应按季于当季度的10日前交纳物业费，逾期交纳的，自欠款之日起按欠缴款的日千分之三加收滞纳金。被告杨美华系原告所管理的槎溪路XXX弄XXX号XXX室房屋业主，房屋建筑面积41.72平方米。被告入住后曾向物业公司缴纳了物业管理费，自2014年7月起未再支付物业管理费。另查明，菁英尚都的业主在2020年上半年开始向上海市嘉定区南翔镇房屋管理事务所(以下简称南翔房管所)多次反映物业管理问题，南翔房管所于2020年9月1日向上海安亦物业服务有限公司发出整改通知书，通知书查明原告管理的菁英尚都项目存在公共区域堆物多，有安全隐患；公共区域公共设施设备破损严重，未进行及时维修；道路路面有破损未得到维修；摄像监控损坏多年一直未得到妥善维修；公共区域卫生无保障，垃圾厢房环境脏乱；常有堆物在露天煤气总阀旁，安全隐患严重。责令物业公司在2020年9月30日前对上述问题进行整改，并将整改情况书面报告南翔房管所。2020年10月23日，审判人员至现场查看，发现整改通知书上列举的问题仍存在，原告没有进行及时整改，小区经理当场表示立即进行改进。事后，物业公司对公共区域设施中涉及的电梯破损、消防应急灯、窨井盖进行了修复。本院认为，上海安亦物业服务有限公司与上海中冶祥佳投资有限公司签订的前期物业服务合同合法有效，对原、被告都具有法律约束力。原告应按照合同约定为该小区提供物业服务，业主应按照合同约定按时缴纳物业管理费。若原告服务管理不到位，被告有权行使抗辩权。本案原告在实际提供物业服务的过程中，在共用部位的维护、共用设施设备的日常运行和维护、小区公共区域的卫生、安全隐患等方面确实存在瑕疵，考虑到原告已对部分问题进行了整改，而且被告长时间不付物业费也影响原告注资进行维护，故本院酌情对原告主张的物业管理费予以调整，由合同规定的物业费收取标准每月每平方米4元调整为每月每平方米3.60元，被告应付自2014年7月至2020年6月止的物业费为10,813.82元。关于滞纳金的主张，被告不付物业费事出有因，故原告主张滞纳金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、二款、第一百四十四条、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨美华应于本判决生效之日起十日内支付原告上海安亦物业服务有限公司自2017年7月始至2020年6月止的物业管理费人民币10,813.82元；二、驳回原告上海安亦物业服务有限公司要求被告杨美华支付滞纳金的诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序(小额诉讼)审理，案件受理费人民币10元，由被告杨美华负担(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。本判决为终审判决。审判员  诸建英二〇二〇年十一月二十七日书记员  沈 敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。