福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初11786号 原告：厦门贵丰房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区厦禾路**世贸商城**，统一社会信用代码91350200612024572F。 法定代表人：林一敏，该公司执行董事兼总经理 委托诉讼代理人：曾文威，福建天翼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗凌云，福建天翼律师事务所律师。 被告：林智惠，男，1986年8月2日出生，汉族，住福建省长乐区。 委托诉讼代理人：林静，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 原告厦门贵丰房地产开发有限公司（以下简称贵丰公司）与被告林智惠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法由审判员刘宪昌适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贵丰公司向本院提出诉讼请求：林智惠支付贵丰公司拖欠款项134461元及违约金（以134461元为基数，按每日千分之五的标准，自2019年12月19日起计算至款项实际清偿之日止）。事实和理由：2019年12月18日，贵丰公司（作为甲方）与林智惠（作为乙方）签订编号为贵丰（租字）A-127-6-2018-2-JC的《租赁合同解除协议》，约定：因林智惠放弃商铺的经营，双方解除于2018年11月签订的《房屋租赁合同》；协议签订前，林智惠向贵丰公司支付欠付租金、物业管理费、违约金共计134461元，若逾期支付，每日按拖欠款项的千分之五支付违约金；由于林智惠原因提出提前解除《房屋租赁合同》，林智惠同意贵丰公司不予退还其缴纳的保证金80000元。《租赁合同解除协议》签订后，双方办理了租赁房屋的交接，但林智惠迟迟未支付协议约定的欠付款项。 林智惠辩称，1．《租赁合同解除协议》第二条约定“2、乙方（林智惠）应在本协议签订前，向甲方（贵丰公司）支付欠付租金、物业管理费、违约金共计134461元。否则，每迟延一日，乙方应按拖欠款项的千分之五向甲方支付违约金。3、……甲方同时保留依据《房屋租赁合同》要求乙方承担三个月租金的违约金的权利”，这些内容并非双方当事人的真实意思表示，只是为了配合贵丰公司内部流程的需要而约定在协议中的，实际上对双方当事人不具有任何的约束力。双方当事人实际上达成的真实意思是林智惠不需要按照该条款支付款项，贵丰公司也不会依据该条款要求林智惠支付款项。因此，贵丰公司现依据该条款提起本案诉讼，违背了双方的真实意思，且严重违反了诚实信用原则，请求法院依法驳回贵丰公司的全部诉讼请求。2．案外人郭瑞东是贵丰公司的员工，郭瑞东代表贵丰公司与林智惠对接，负责房屋租赁合同解除的相关事宜。2019年11月22日，林智惠通过微信向郭瑞东明确提出要撤场及解除房屋租赁合同，双方通过微信、语音及电话进行了反复的沟通交涉，后双方通过语音聊天及电话就解除房屋租赁合同达成了一致方案，即贵丰公司收取的保证金80000元无需退还给林智惠，至此双方房屋租赁合同解除事宜就此了结，林智惠无需再支付违约金等其他费用。双方达成上述方案后，郭瑞东告知林智惠《租赁合同解除协议》中还是要写上第二条第2款、第3款后半段的内容，因为这样贵丰公司内部才能走流程，但林智惠是不需要依据该条款内容向贵丰公司付款的，贵丰公司也不会依据这两个条款向林智惠追究什么责任。郭瑞东还明确解释，《租赁合同解除协议》第二条第2款约定林智惠应在协议签订前向贵丰公司支付款项，因此，如果林智惠要支付款项应在协议签订前支付完，否则是不能签订协议的；既然双方已经签订协议，就说明林智惠已经支付了。所以，郭瑞东就让林智惠放心的签订《租赁合同解除协议》，不用担心第二条第2款、第3款后半段的内容，林智惠就签订了该协议。3．贵丰公司与林智惠自2017年起就有进行过合作，林智惠是在非常信任郭瑞东及贵丰公司的情况下签订了贵丰公司制作的《租赁合同解除协议》。退一步说，即使林智惠陈述的事实没有被法院采纳，贵丰公司主张款项（均为违约金）及其违约金也明显过高，请法院予以调整。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年11月14日，贵丰公司（作为出租方、甲方）与林智惠（作为承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于厦门市思明区厦禾路882-888号禹州××商城××层××号商铺××方，租赁用途为用于经营ＣＡＲＴＥＬＯ鳄鱼品牌服饰，租赁期限自2018年11月15日起至2021年11月14日止；其中2019年1月1日起至2019年3月31日期间的每月租金为26667元，2019年4月1日起至2019年12月31日期间的每月租金为40000元，租金应按季度支付；租赁期间，乙方应承担综合管理服务费、水电费；乙方应于在合同签订当日向甲方交付履约保证金80000元，若乙方有违约情形或因乙方原因导致本合同提前解除或终止，甲方有权不予退还履约保证金；乙方逾期支付履约保证金、租金及相关费用或逾期支付本合同约定的其他费用，每逾期一日应承担逾期支付部分款项千分之三的违约金；本合同生效后，双方不得擅自解除合同，否则违约方应承担三个月租金（以擅自解约时月租金标准计算）的违约金。 2019年11月22日，林智惠给贵丰公司的员工郭瑞东发微信说“按照上次谈的，鳄鱼实在没办法撑下去，我们做到月底撤出来”，郭瑞东回复“好的，我和领导反馈一下”。会和领导沟通。2019年11月27日，郭瑞东给林智惠发送一份《回复函》，并说“林总，这是公司关于撤场申请的回复函，您看您这边有没有相关诉求需要我帮您反应的”；林智惠回复“由于商场客流严重下滑，导致业绩下滑严重，我们已经亏损的够多了，这一条无法接受”、“这条申请取消（涉及《租赁合同解除协议》第二条第2款）”；郭瑞东回复“林总，取消合同里的这条估计不太可能，我认为最多公司会同意减少一部分违约金，整个取消应该不可能”。 2019年12月18日，贵丰公司（作为甲方）与林智惠（作为乙方）签订一份《租赁合同解除协议》，约定：甲、乙双方于2018年11月4日签订《房屋租赁合同》，现因乙方放弃该商铺的经营，申请提前退租，经双方一致同意，该租赁合同于2019年11月30日解除；双方确认租金、物业管理费、水电费及其他费用计算至解除日。该合同第二条还约定“2、乙方应在本协议签订前，向甲方支付欠付租金、物业管理费、违约金共计134461元，费用构成详见附件《欠费计算表》。否则，每迟延一日，乙方应按拖欠款项的千分之五向甲方支付违约金。3、由于乙方原因提出提前解除《房屋租赁合同》，乙方同意甲方不予退还其交纳的保证金80000元。甲方同时保留依据《房屋租赁合同》要求乙方承担三个月租金的违约金的权利”。该合同附件《欠费计算表》载明：“乙方应支付甲方逾期支付租金的滞纳金13800元、自用水电费646元及其滞纳金15元、解约违约金120000元，合计134461元”。同日，双方当事人了办理了租赁商铺的返还交接手续。 2020年8月7日，林智惠打电话给郭瑞东，部分通话内容如下：林智惠说“之前签合同的时候，我跟你这边对接的嘛，然后当时你叫我签解除租赁合同的时候，不是你发给我，微信发给我，然后我明确跟你说，违约金的那个条款我不能接受，知道吗，后面不是，你后面说，这边按把我们的保证金给没收了，然后公司也不会追究违约金，还有什么滞纳金这样子……一直就是说基于信任，然后解除协议的时候，你跟我说上面写的条款是为了配合你们公司内部的流程，然后写进去，然后实际上是不用去付违约金跟滞纳金，把保证金没收这个事情就可以算了是吧”，郭瑞东回复“对对对……但是估计我有听到，其实好像说，今年就是说，由于今年的疫情，包括19年开始的欠款就是这样，公司的高层领导要求就是说，你怎么样欠款去把它给我收回来，因为公司今年的售价就很低了，我估计也有可能处于大环境”；林智惠说“我是希望你这边跟公司那边把当时的情况跟公司那边还原一下这样子”，郭瑞东回答“林总你跟我说过之后，我也马上就去做了。就是，主要第一个我又不认识他，我们今年新来的。第二我现在人又不在厦门，我现在被调到河北去了。然后这边弄的就感觉沟通的就不是很顺畅，那我再想想办法”。 审理中，贵丰公司还陈述，郭瑞东在2020年8月7日前已离开贵丰公司，双方不存在劳动关系；郭瑞东回复林智惠提交的通话录音存在截取或拼接的可能；林智惠在通话中一直让郭瑞东承认《租赁合同解除协议》第二条是为了配合贵丰公司内部审批而订立，明显存在诱导郭瑞东的嫌疑。 本院认为，林智惠辩称《租赁合同解除协议》第二条第2款、第3款后半段的内容并非其与贵丰公司的真实意思表示，理据不足，本院不予采信。首先，在签订该合同前，郭瑞东已向林智惠明确“取消合同里的这条估计不太可能，我认为最多公司会同意减少一部分违约金，整个取消应该不可能”。其次，前述条款虽然约定林智惠要在签订合同前支付款项134461元，但亦约定逾期支付应支付违约金；而且，134461元并非仅是提前解除合同的违约金，其还包括了林智惠尚未支付的水电费、逾期支付租金及水电费产生的滞纳金合计14461元。第三，前述条款明确具体，林智惠主张订立前述条款是为了贵丰公司内部审批流程需要，难谓合理。第四，林智惠提交的其与郭瑞东的通话录音，在缺乏其他证据佐证的情况下，尚不足以证明《租赁合同解除协议》第二条第2款、第3款后半段内容的并非其与贵丰公司达成的合意。因此，现贵丰公司要求林智惠支付款项134461元及违约金，具有合同依据，本院酌情予以支持；但充分考虑134461元中包括了逾期支付租金的滞纳金13800元、解约违约金120000元，结合贵丰公司无需退还林智惠保证金80000元，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定林智惠还应支付贵丰公司款项42000元及相应的违约金。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、林智惠于本判决生效之日起十日内支付厦门贵丰房地产开发有限公司42000元及违约金（以42000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年12月19日起计算至实际付款之日止）； 二、驳回厦门贵丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4628元，减半收取计2314元，由厦门贵丰房地产开发有限公司负担1870元，林智惠负担444元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 刘宪昌 二〇二〇年十一月二十五日 代书记员 林小龙 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。