北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0117民初4809号原告（反诉被告）：北京和平街物业管理中心，住所地北京市平谷区平谷镇和平街村平翔路79号。统一社会信用代码：91110117763526609C。法定代表人：王永信，经理。委托诉讼代理人：王志平，北京和平街物业管理中心员工。被告（反诉原告）：王秀芹，女，1971年5月17日出生，汉族，北京市平谷区人，住平谷区。委托诉讼代理人：韩自明（被告之夫），住平谷区。原告（反诉被告）北京和平街物业管理中心（以下简称和平街物业）与被告（反诉原告）王秀芹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）和平街物业的委托诉讼代理人王志平、被告（反诉原告）王秀芹及委托诉讼代理人韩自明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）和平街物业向本院提出诉讼请求：1.判令王秀芹支付和平街物业2011年9月22日至2018年10月31日的物业费14790元；2.诉讼费由王秀芹负担；3.要求王秀芹按照银行同期存款利率支付自2018年11月1日至实际给付物业费之日的滞纳金。事实和理由：和平街物业负责王秀芹居住小区的物业服务工作，截至2018年10月31日王秀芹拖欠物业费14790元。后和平街物业多次派人向王秀芹催讨，但王秀芹以各种借口予以推托。故诉至法院。被告（反诉原告）王秀芹辩称，我是涉案房屋的业主，房屋面积165.05平方米，收费标准不是1元，开始说的是0.8元，我从2009年开始入住该小区，物业费我交到了2015年底，请求驳回和平街物业的全部诉讼请求。理由：1.和平街物业起诉的内容不符合事实，我不欠物业费。由于我家房屋漏雨一直得不到解决，同时楼顶基站所得收入不菲，北京市建委又让我去物业公司查账，物业公司刘某经理（现和平街居委会书记，北京市农工商联合总公司法人刘某1的哥哥）说楼顶修不好，账目你也别查了，你的物业费和漏雨损失赔偿相抵就得了，这是和平街村里的事，你又是和平街的人，漏雨给你造成的损失你就别提了；2.原告所提请求已超过2年诉讼时效；3.和平街物业欺瞒业主，私自把楼顶出租给联通公司赚取巨额钱财，我曾多次提出抗议并要求物业公司拆除楼顶大功率基站设备，并赔偿给我个人造成的损失（机器设备功率高，震动大，80岁老母睡不好觉，我也长期失眠抑郁，不得已只能搬到别的地方租住），同时要求返还因基站长期占用楼顶的租金费用，到现在也不见和平街物业有任何实际行动解决问题；4.我家住顶层，每当下雨屋里就漏雨，一直得不到有效修补，楼顶钥匙长期由物业公司把持，不让业主查看漏雨情况和修复工作，不让我找到告他们的证据；5.我家住顶层，卫生间反臭味太浓，造成房间不能居住，我找物业公司解决，物业公司却说楼房设计有问题，不合格，跟他们没有关系。后来得知和平街物业公司直属单位是北京和平农工商联合总公司，该工程由和平农工商联合总公司开发并施工，该公司在建设过程中未按图纸施工，偷工减料，弄虚作假。我曾多次提出修正意见，但物业公司和总公司总是推托不担当，致使问题长期得不到解决；6.和平街物业公司违反《北京市物业管理条例》管理水平差、工作不作为、不为业主提供服务、卫生脏乱差、电梯设备不年检；7.我是和平街人，本想着按照物业公司刘经理给我的承诺，没想到这次和平街物业对我提起诉讼，我很气愤，经过调查走访得知，物业公司把本应属于我们楼业主的地下人防设施出售给了别人，现在我强烈要求物业公司解除合同、腾退房屋、向业主返还人防设施，同时追究物业公司个别人员利用职务侵占他人财物的刑事责任；8.和平街物业作为服务企业，在管理期间长期不作为，不为业主服务，导致卫生环境极差，垃圾不清理、雪后不除雪、楼道逃生通道垃圾堆积如山、楼道防盗门损坏不修理，造成严重安全隐患，直至该公司撤出；9.《物业管理条例》第47条，物业公司利用公共部分从事经营活动的，应当将公共收益单独列账，公共收益归全体业主所有。和平街物业违法出租业主公共区域，让商贩在花园和通道摆摊售卖货物，从中牟取利益据为己有。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求，并责令其马上拆除基站设施设备，返还中国电信北京分公司给予和平街物业的所有租金款项，提交中国电信北京分公司与和平街物业的租赁合同，腾退地下人防设施并返还业主租售金，提交物业与买家的原始合同，并准许业主检查账目。针对王秀芹的辩称，和平街物业表示2004年6月开发商将涉案小区交给和平街物业，和平街物业接手后一直尽心尽力为业主服务，包括卫生保洁、保安、绿化和公共设施的维修等；电梯每年都进行年检；基站问题是因业主反映小区信号弱，在业主的强烈要求下，通过开发商找电信公司安装，未收取任何费用，2014年因有的业主反映辐射，基站已经拆除；刘某是物业公司的负责人，经与其核实没有王秀芹所述减免物业费的问题；关于诉讼时效，我们每年都上门、电话或贴通知的形式催要，撤出小区后催要未果，才起诉；顶层漏雨问题，王秀芹入住的时候没有漏雨，漏雨跟我们反映，我们会给修理；物业公司并没有出租人防设施，人防设施产权是开发商的，开发商是否出租或出售不清楚；生活垃圾每天都清运，楼道内的卫生每星期打扫一次，另一星期擦一次；下雪我们的保洁、保安和热心的业主都会和我们一起清理；关于消防通道内堆放东西的问题，都是业主堆放的，我们会联系业主自己清理，也会联合居委会定期进行清理。被告（反诉原告）王秀芹向本院提出反诉请求：判令和平街物业对屋顶不进行维修给王秀芹造成长期漏雨的损失15000元。事实和理由：我是×路×号院×号楼×单元×号的业主，自2009年开始一直被房屋漏雨问题困扰，财物损失严重，我多次要求物业进行服务，而物业却视而不见，听而不闻，直至该公司从小区撤出，漏雨问题依然没有得到解决；物业公司在管理期间卫生问题脏乱差，长期不对垃圾桶及周边环境进行维护，违背了双方的物业服务合同的承诺；2015年12月天降大雪，小区内积雪厚达10厘米左右，而物业公司不除雪，大雪融化后结成厚厚的冰层，致使我在小区内开车出行，存在巨大安全隐患，家里老人由于小区内冰雪封路，无法到公园内散步，造成抑郁从而引发严重病情，物业公司的行为严重违反了合同承诺，物业公司形成虚设，无人管理；作为高层住宅消防通道内长期堆放着大量易燃物，我多次要求物业公司进行管理，排除消防隐患，但物业公司置若罔闻，直至该公司2018年10月撤出，消防通道依旧被易燃物堵塞；2014年4月，我偶然得知属于×单元业主的楼顶公共区域被物业公司侵占，长期出租给中国电信股份有限公司北京分公司用于营利，每年的租金收益18万余元，当我要求物业公司将属于业主的公共部位返还业主，并将出租营利的钱款返还给反诉人时，物业公司置之不理，直至物业公司撤出，租金也全部由物业公司赚取。综上，物业公司的行为首先违背了合同约定，应承担违约责任，反诉人为无过错方，不应承担责任。故提出反诉。原告（反诉被告）和平街物业针对反诉辩称，对反诉不认可，业主向我们报楼顶漏雨我们就给维修，但2016年之后王秀芹没有给我们反映过楼顶漏雨的问题，所以我们认为漏雨问题已经解决了；关于损失不认可，漏雨不可能把衣服和柜子漏了，王秀芹也没有让我们去现场看过衣服和柜子；关于基站，因业主反映小区信号弱，在业主的强烈要求下我们找到开发商，由开发商找电信建的，是免费的，我们只收取电费，2015年基站已经拆除了。本院经审理认定事实如下：王秀芹系平谷区×路×号院×号楼×单元×号的业主，房屋面积165.05平方米。2009年9月22日，和平街物业作为乙方，王秀芹作为甲方，双方签订平翔路×号院入住和约，约定由乙方对本住宅小区范围内的房屋、道路、公共设施、相关场地、居住秩序等事务行使管理权；乙方将提供一流的服务，为甲方提供及时有效的维修养护和各项便民服务；甲方须遵守小区内的各项管理规定，服从乙方的管理并给予乙方工作的支持与协作；甲方将按时缴纳有关管理、维修、服务费用。王秀芹拖欠2011年9月22日至2018年10月31日的物业费。关于房屋漏雨问题，王秀芹提交证人证言、照片、录音，证明房屋漏雨给自己造成损失，要求和平街物业维修，但和平街物业未进行有效维修。和平街物业称因证人也未交纳物业费，证人与王秀芹有利害关系，故不认可证人证言，认可王秀芹家漏雨的问题，但称已经进行了维修，2016年之后王秀芹未报修过，故认为已经维修好，对于王秀芹主张的损失不认可。王秀芹自述自2009年和平街物业开始修，但是不管用，多次修多次漏。王秀芹提供照片、视频，证明和平街物业对包括消防通道内的垃圾不清运、积雪不除、电梯过期不年检、出租公共区域，让小商贩摆摊、未按规定拆除基站并收取租金、单元门常年损坏不维修、对厕所反味不改造等问题，和平街物业均不认可。王秀芹自述厕所反味可能是上面的口小，是开发商施工的问题造成的，找物业，物业称找开发商商量，但到现在没有解决。本院认为，和平街物业与王秀芹签订×路×号院入住和约，为王秀芹房屋所在的×路×号院提供物业服务，双方形成物业服务合同关系，和平街物业提供物业服务后，王秀芹应当按照约定及时交纳物业费。王秀芹辩称物业费已交纳至2015年年底及和平街物业公司的经理刘某提出物业费与漏雨损失相抵的问题，和平街物业均不认可，王秀芹未提交证据予以证明，故王秀芹的该辩解，本院不予采信；王秀芹辩称已经超过诉讼时效，和平街物业主张已通过上门、电话或贴通知的方式向王秀芹主张权利，且和平街物业自2004年至2018年10月一直为涉案房屋所在小区提供持续性物业服务，现无证据证明和平街物业明显怠于行使权利，故王秀芹关于诉讼时效的辩解，本院不予采信；王秀芹辩称建立基站给自己造成损失并要求返还租金问题，与本案非同一法律关系，本案不予处理；王秀芹辩称房屋漏雨，物业维修不及时造成损失并反诉要求赔偿损失问题，王秀芹自述房屋漏雨是开发商施工的问题，物业多次给维修，但多次修多次漏，表明和平街物业已经履行相应的职责，而非怠于行使职责，故王秀芹的该辩解，本院不予采信，王秀芹以和平街物业不进行维修为由反诉要求赔偿损失的反诉请求，本院不予支持。王秀芹辩称卫生间反味的问题，因王秀芹称系开发商施工问题造成的，故本院不予采信；王秀芹提出的关于物业服务不达标的其他答辩意见，因未能提供充足证据予以证明，对其意见，本院亦不予采纳。现和平街物业已经履行相应职责，其要求王秀芹交纳物业费的主张，于法有据，本院予以支持。和平街物业主张滞纳金，结合合同的履行情况及王秀芹非无故不交纳物业费，故和平街物业要求王秀芹支付滞纳金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王秀芹于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京和平街物业管理中心2011年9月22日至2018年10月31日的物业服务费14000元；二、驳回原告（反诉被告）北京和平街物业管理中心的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王秀芹的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费85元，由被告（反诉原告）王秀芹负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费88元，由被告（反诉原告）王秀芹负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  董小明二〇二〇年十一月十一日书记员  王晓非