福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终4472号 上诉人（原审本诉被告、反诉被告）：吴承斗，男，1943年6月1日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：王茹娟，福建尚民律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：顾勍，男，1976年1月2日出生，汉族，住江苏省苏州市沧浪区。 委托诉讼代理人：刘伟东，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜晓媚，北京市京师（泉州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：泉州启航房产经纪有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区宝洲街****，统一社会信用代码91350503MA2XX30P33。 法定代表人：周勇，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：王裕生，男，该公司员工。 上诉人吴承斗因与被上诉人顾勍、泉州启航房产经纪有限公司（以下简称“启航公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2020）闽0503民初1734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴承斗上诉请求：1．撤销一审判决，依法发回重审或依法改判驳回顾勍一审的全部诉讼请求和启航公司一审的全部诉讼请求；2．请求判令本案一审、二审诉讼费用由顾勍、启航公司承担。事实和理由：一、一审法院程序明显错误，因本案存在应当中止审理的法定情形，但原审法院对此未能予以认定，有明显的程序错误，影响案件的正确判决，应当发回重审。作为房屋共有人之一的许红姑因患“血管性痴呆”，应属于无民事行为能力人，吴承斗女儿吴家荔已经向晋江市人民法院请求宣告许红姑为无民事行为能力人，对此晋江市人民法院已经予以立案受理，但因为疫情原因该案尚未审结。晋江市人民法院关于宣告许红姑为无民事行为能力人一案的处理结果将直接影响到本案中双方签订的《房产买卖经纪合同》的效力问题的认定。一审法院本应当先裁定中止本案的审理。但一审法院未能予以认定，有明显的程序错误，影响案件的正确判决，请求二审法院予以纠正。二、一审法院直接回避了涉案房屋继承人涉及无民事行为能力人利益，涉案《房产买卖经纪合同》的签订，侵犯了无民事行为能力人合法利益，违反了法律强制性规定，但一审法院仅以吴承斗有权处分案涉房屋来肯定合同的效力，也未对其提出的侵犯无民事行为能力人权利至合同产生的效力问题在判决书当中加以解释和阐明，明显偏颇，对吴承斗明显不公。三、本案中，顾勍明确其主张的10万元损失是“违约金”，依据相关法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲载机构予以减少。吴承斗已经完成顾勍主张的违约金明显高于损失的举证责任，在此情况下，一审法院应将证明责任分配给顾勍。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。顾勍因房屋买卖合同的解除并没有造成实际的损失，更甚至由于受新冠病毒的影响，案涉房屋在今年的房价有所下跌，顾勍所遭受的经济损失仅为已付款项的利息损失，在此情况下顾勍要求支付违约金10万元的主张明显过高，请求二审法院结合整个案件及双方过错的情况，依法予以调减（即按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率计付）。四、启航公司做为居间人，未向买卖合同双方如实报告合同订立相关的事宜，有明显过错。但一审院未能根据案件实际情况，结合吴承斗签订合同时的具体情况，具体明确双方的权利和义务，综合相关法律规定予以综合判断，仅单纯从双方签订的《房产买卖经纪合同》中格式条款片面认定启航公司不存在过错，明显有失偏颇。 顾勍辩称，1．一审程序合法，本案不存在应当中止的情形。本案顾勍请求解除合同，许红姑案件的审理不影响本案的审理结果。2．涉案房屋买卖合同合法有效，并不会因为吴承斗是否享有完全处分的权利而影响合同的效力。3．关于违约金是否过高的问题，主张违约金过高的一方应当承担举证责任。本案中，吴承斗并未举证违约金过高。因涉案合同无法履行，确实造成了顾勍的损失。 启航公司辩称，吴承斗作为有民事行为能力的人，其清楚房屋产权情况。启航公司在双方签约之前一而再地跟其说明情况，在签约时也向双方解释合同条款和违约责任，不存在吴承斗因年纪大、眼花，不清楚合同效力的情况。启航公司在销售涉案房产的过程中付出了很多劳动，在吴承斗无法完成交易的情况下，启航公司要求其支付居间服务费是合法合理的。 顾勍向一审法院起诉请求：1．请求解除顾勍与吴承斗、启航公司签订的《房产买卖经纪合同》；2．吴承斗返还顾勍支付的购房定金10万元，并向顾勍支付违约金10万元和逾期交房违约金27,260元（以116万元为基数、按0.05%/日的标准计算自2020年1月16日起至3月3日止）；3．吴承斗支付顾勍为本案支付的律师费1万元；4．启航公司对吴承斗的上述第二、三项还款责任承担补充赔偿责任；5．本案诉讼费由吴承斗、启航公司承担。 启航公司向一审法院提出反诉请求：1．顾勍向启航公司支付居间费用17,400元（在定金、违约金中优先扣除）；2．吴承斗向启航公司支付居间费用23,200元（在定金、违约金中优先扣除）；3．本案反诉费用由顾勍、吴承斗承担。 一审法院认定事实：吴承斗与朱淑娄（朱淑娄已于2008年11月11日死亡）约于1965年间登记结婚，2002年3月份左右购买址于丰泽区××路××广场××期××幢××号房屋，该房屋的所有权人登记为吴承斗。2019年10月20日，吴承斗（甲方）、顾勍（乙方）与启航公司（丙方一）共同签订一份《房产买卖经纪合同》，约定顾勍向吴承斗购买诉争房屋，总价款为116万元。该合同第三条约定：乙方已亲自实地看房，对房产现状和相关资料已充分了解，愿意购买上述房产。第六条约定：签订本合同时，乙方支付定金10万元并按以下第1、2种方式给甲方：1．乙方于签订本协议签订之日直接支付给甲方；2．此定金在交易过程中交由机构指定账户监管，由机构开具定金代管收据给甲方，甲方出具收据给乙方收执，待甲乙双方办理完交易手续时按约定的付款时间由机构将定金交给甲方，该定金在甲乙双方均未违约时可在完成交易时冲抵购房款。第八条约定：甲乙双方保证于2020年1月15日前签订房地产交易所提供的《存量房买卖合同》并前往房地产交易所办理登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。若于2020年1月15日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求终止协议，同时要求违约方承担相应违约责任。第十一条约定：甲方应在收到全额房款当日将房屋交付乙方使用，逾期交付，按该房产成交总价每日万分之五承担违约责任。第十五条约定：甲乙双方签订本《房产买卖经纪合同》当日，丙方即居间成功，甲乙双方有义务向丙方支付下列居间服务佣金：丙方一向甲方收取居间服务佣金23200元，丙方二向乙方收取居间服务佣金17400元。第十七条约定：本合同签订后，甲乙双方应按照约定履行，否则属违约行为，自违约行为发生之日起超过十日，守约方即有权向违约方发函敦促其履约并支付等同于定金数额的违约金。从发函之日起超过十五日未回复或履约的，守约方即可解除合同并要求承担违约责任，若甲方违约的，则甲方除应将扣除定金数额的乙方已付购房款退还给乙方外，还应向乙方双倍返还定金……．同时守约方有权要求因违约行为导致守约方维权所增加的费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等。第十七条第4款约定：因甲乙任何一方违约导致该房产交易未能进行，本合同不能履行的，违约方除向守约方承担违约责任外，还应支付本合同第十三条、第十四条项下甲乙双方应付佣金、服务费及为实现佣金权利所产生的其他必要费用给丙方及机构。且甲乙双方确认，无论哪方违约，丙方一、丙方二和机构均有权从定金、违约金、赔偿金中优先扣除甲乙双方应付的佣金及服务费。第二十四条约定：甲方保证已取得该房屋所有权人或共有权人的授权委托并同意本合同约定的全部内容，否则因甲方原因或所有权人或共有权人的原因导致本合同无法履行或无效，甲方应负责赔偿乙方相当于定金的经济损失并承担双边中介佣金。 一审法院另查明，（1）2019年10月20日及10月28日，顾勍分别转账4万元及6万元至启航公司指定的王裕生的银行账户。2019年10月20日，吴承斗出具一份《定金收条》交顾勍收执，该收条载明：兹收到顾勍购买位于××路××广场××期××幢××房产定金人民币壹拾万元整。备：今日收到定金人民币肆万元整，余陆万元于2018年10月28日前转进，以转账凭证为准。庭审中，吴承斗及启航公司一致确认就定金部分，启航公司以现金形式交付了5万元给吴承斗。（2）2020年1月7日，晋江市人民法院立案受理了申请人吴家荔与被申请人许红姑申请宣告公民无民事行为能力纠纷一案，目前尚在审理中。（3）顾勍因本案委托律师参加诉讼而支出律师代理费10000元。 一审法院认为，一、关于案涉《房产买卖经纪合同》的效力如何认定的问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此可知，虽吴承斗主张案涉房屋为其与案外人的共同财产，未经其他共有人之同意或授权，吴承斗系擅自处分案涉房屋，但并不影响吴承斗与顾勍及启航公司之间所签订《房屋买卖经纪合同》之债权行为的效力，且合同第二十四条亦约定了吴承斗保证已取得该房屋所有权人或共有权人的授权委托并同意本合同约定的全部内容，故对吴承斗主张合同无效，不予采纳。二、关于违约责任在谁，顾勍诉请的违约金是否偏高的问题。如前所述，双方签订的合同合法有效，双方均应依照合同的约定履行各自的义务。根据双方签订的《房屋买卖经纪合同》第八条的约定，双方应于2020年1月15日前签订《存量房买卖合同》并前往房地产交易所办理登记手续，根据生活常理及交易习惯可知，该“前往房地产交易所办理登记手续”应理解为办理完房产的过户登记手续，而非吴承斗所主张的只需双方共同前往而不考究是否能成功办理过户登记手续。故，吴承斗在双方约定的时限内未能将案涉房屋过户登记至顾勍名下，已构成违约。现顾勍主张解除双方签订的合同，并未违反法律规定，予以支持。鉴于吴承斗的违约行为，其应根据合同约定承担相应的违约责任。顾勍主张吴承斗返还购房定金10万元并支付违约金10万元及逾期交房违约金27260元、律师费1万元，虽吴承斗出具了一份《定金收条》载明收到顾勍支付的定金10万元，但根据庭审查明的事实，该10万元的购房定金系以转账形式支付至启航公司指定的账户，此后启航公司仅支付给吴承斗5万元，故就该定金10万元部分，应由吴承斗及启航公司各返还5万元给顾勍。就违约金10万元及律师费1万元部分，根据合同第十七条的约定，顾勍主张吴承斗支付等同于定金数额的违约金10万元及因本案委托律师参加诉讼而支出的律师代理费1万元，符合合同约定，予以支持。就逾期交房违约金部分，庭审中顾勍明确该违约金性质为逾期交房违约金，但逾期交房违约金的支付前提乃双方合同继续履行，如前所述，现顾勍已诉请解除双方签订的合同，故顾勍该项主张，缺乏依据，不予支持。吴承斗主张顾勍诉请的违约金偏高，请求予以调整，但其并未能提供相应的证据予以证明，故对吴承斗该主张不予采纳。三、关于本案是否应中止审理的问题。《房屋买卖经纪合同》系吴承斗与顾勍、启航公司所签，该合同效力的认定，并不取决于案外人许红姑是否具备民事行为能力，故吴承斗以此主张本案应中止审理，缺乏依据，不予采纳。四、关于启航公司在居间服务过程中是否存在过错，其诉请的中介费用是否合法有据的问题。吴承斗提供的房屋所有权证上载明的所有权人仅只有其一人，根据物权公示原则，启航公司有理由相信吴承斗是涉案房屋的唯一所有权人，有权处分房产。而且，双方签订的合同中已约定甲方即吴承斗“保证已取得该房屋所有权人或共有权人的授权委托并同意本合同约定的全部内容”，故吴承斗在签订合同时应当知晓其应保证其他共有人一致同意才能处分，据此认定启航公司在居间服务过程中不存在过错。双方签订的合同中亦已经约定“甲乙双方签订本《房产买卖经纪合同》当日，丙方即居间成功”及“因甲乙任何一方违约导致该房产交易未能进行，本合同不能履行的，违约方除向守约方承担违约责任外，还应支付本合同第十三条、第十四条项下甲乙双方应付佣金、服务费及为实现佣金权利所产生的其他必要费用给丙方及机构”。故案涉的居间服务佣金共计23200＋17400＝40600元应由吴承斗负担，现启航公司仅要求吴承斗承担居间费用23200元，系处分自身权利，予以照准。对启航公司诉请顾勍承担居间服务佣金17400元，不予支持。五、顾勍还主张根据合同法第四百二十五条的规定，要求启航公司对吴承斗所应承担的违约责任承担补充赔偿责任，但《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定“……居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，如前所述，启航公司在居间服务过程中不存在过错，故顾勍该诉请，缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除顾勍、吴承斗及启航公司就址于丰泽区××路××广场××期××幢××房屋签订的《房产买卖经纪合同》；二、吴承斗应于本判决生效之日起十日内返还顾勍定金5万元并支付给顾勍违约金10万元、律师代理费1万元，共计16万元；三、启航公司于本判决生效之日起十日内返还顾勍定金5万元；四、吴承斗应于本判决生效之日起十日支付给启航公司居间服务费23200元；五、驳回顾勍的其他诉讼请求；六、驳回启航公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费17375元，减半收取计8687.5元，由顾勍负担169.5元，吴承斗负担8518元。反诉受理费408元，减半收取计204元，由启航公司负担88元；吴承斗负担116元。 二审中，吴承斗向本院提供如下证据：1．（2020）闽0582民特325号民事判决书、厦门市仙岳医院司法鉴定所司法鉴定意见书，欲证明涉案房屋共有人许红姑为无民事行为能力人，涉案《房屋买卖经纪合同》为无效合同；2．微信聊天记录、微信转账记录、户口本信息，欲证明启航公司的中介王裕生一直租住在涉案房屋内三年多，对涉案房屋的相关情况以及吴承斗的家庭情况非常清楚，启航公司未尽到合理审慎义务，具有严重过错。 对各方有争议的证据，本院分析认定如下：1．（2020）闽0582民特325号民事判决书、厦门市仙岳医院司法鉴定所司法鉴定意见书真实性予以确认，该两份证据虽可证明吴承斗的妻子朱淑娄的法定继承人许红姑为无民事行为能力人，但无法证明涉案《房产买卖经纪合同》为无效合同。2．微信聊天记录、微信转账记录、户口本信息真实性予以确认，微信聊天记录、微信转账记录虽可证明启航公司的员工王裕生曾租住在涉案房屋内，但不足以证明王裕生对吴承斗的家庭情况完全清楚，无法证明启航公司有过错。 经审查，一审查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点为：原审未中止审理，程序是否合法；涉案的《房产买卖经纪合同》是否有效；一审判决确定的违约金是否过高；启航公司是否存在过错。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”吴承斗主张其未经共有人同意，系擅自处分涉案房屋，但根据上述规定，吴承斗在缔约时是否为无权处分，并不影响涉案合同的效力。吴承斗以签订涉案合同侵犯其他共有人合法利益为由请求确认合同无效，理由不能成立，不予支持。因吴承斗未能按合同约定办理过户登记手续，顾勍请求解除涉案合同，并不影响吴承斗所宣称的涉案房屋共有人许红姑的权利。无论许红姑是否为无民事行为能力人均不影响本案的审理结果，本案并不存在中止审理的法定事由。吴承斗据此主张一审程序违法，不予采纳。 三方签订的《房产买卖经纪合同》第十七条约定：“本合同签订后，甲乙双方应按照约定履行，否则属违约行为，自违约行为发生之日起超过十日，守约方即有权向违约方发函敦促其履约并支付等同于定金数额的违约金。从发函之日起超过十五日未回复或履约的，守约方即可解除合同并要求承担违约责任，若甲方违约的，则甲方除应将扣除定金数额的乙方已付购房款退还给乙方外，还应向乙方双倍返还定金……．同时守约方有权要求因违约行为导致守约方维权所增加的费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等。”第二十四条约定，“甲方保证已取得该房屋所有权人或共有权人的授权委托并同意本合同约定的全部内容，否则因甲方原因或所有权人或共有权人的原因导致本合同无法履行或无效，甲方应负责赔偿乙方相当于定金的经济损失并承担双边中介佣金……”。吴承斗未能按照合同约定办理过户登记手续，其行为已构成违约。一审据此判决解除涉案合同，吴承斗支付顾勍等同于定金数额的违约金10万元，符合上述合同约定，吴承斗主张违约金过高，缺乏事实和法律依据，不予采纳。 关于启航公司是否存在过错的问题。启航公司的员工王裕生虽曾租住在涉案房屋，但不能以此认定其对吴承斗的家庭情况完全清楚，未尽到合理审慎义务。涉案的《房产买卖经纪合同》第二十四条特别约定了吴承斗保证已取得该房屋所有权人或共有权人的授权委托，若因所有权人或共有权人的原因导致合同无法履行或无效，吴承斗应赔偿损失及支付双边中介的佣金。根据上述约定，吴承斗应当知道若因共有权人的原因导致合同无法履行，其需承担违约责任。吴承斗另主张其向启航公司委托的房屋价款实收为110万，但启航公司私自将房屋价格调到116万元，并在合同中约定居间费23,200元，其对此完全不知情，启航公司故意隐瞒与订立房屋有关的重要事实，未就房屋的出售款如实报告。吴承斗未就该主张提供证据予以证明，且与合同约定不符，三方签字确认的合同对涉案房屋的价款、居间费用约定明确，吴承斗主张其不知情，启航公司有过错，明显不能成立，本院不予采纳。一审判决吴承斗向启航公司支付居间服务费并无不当，予以维持。 综上所述，吴承斗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,764元，由吴承斗负担。 本判决为终审判决。 审判长  林锡平 审判员  蒋秀华 审判员  李玮玲 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  庄雯茜 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。