北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初28674号原告：天路行国际贸易（北京）有限公司，住所地北京经济技术开发区。法定代表人：韩予，经理。委托诉讼代理人：刘其群，北京正公律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹群，北京正公律师事务所实习律师。被告：北京中和珍贝科技有限公司，住所地北京市东城区珠市口东大街**。法定代表人：邱淦清，总经理。委托诉讼代理人：周新伟，北京市汇佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩倩，北京市汇佳律师事务所实习律师。原告天路行国际贸易（北京）有限公司（以下简称天路行公司）与被告北京中和珍贝科技有限公司（以下简称中和珍贝公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，于2019年12月20日作出（2016）京0108民初第33273号民事判决书，天路行公司不服该判决提起上诉。北京市第一中级人民法院于2020年6月22日作出（2020）京01民终第3851号民事裁定书，撤销本院（2016）京0108民初第33273号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天路行公司委托诉讼代理人刘其群、曹群与被告中和珍贝公司委托诉讼代理人周新伟、王倩倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天路行公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告赔偿中央空调通风设备使用费28.7463万元；2、判令被告向原告赔偿中央空调通风设备残值款10.1015万元；3、判令被告向原告赔偿彩屏、条屏折价款7.39128万元；4、判令被告向原告赔偿房屋楼梯结构改造、整楼基础装修残值款（1年）13万元。以上4项请求合计：59.2391万元。事实及理由：我公司与中和珍贝公司于2007年1月5日签订了《房屋租赁协议》，但是该合同实际履行时变更为北京天路行电子商务有限公司（以下简称天路行电子公司）。2014年4月24日天路行电子公司和中和珍贝公司签订《收房交接协议》，2014年4月30日签订《房屋交接签收单》；明确记载被告收取空调12台、室外机12台、通风系统1套、LED液晶显示屏1块、LED条屏1块、楼道改造1套，价值80余万元。交接时口头约定租金和所留物品价值互相抵消。后被告不承认口头协议，以拖欠房租为由，将我公司和天路行电子公司诉至法院，经法院裁决认定我公司和天路行电子公司共同偿还租金。执行过程中我公司与中和珍贝公司协商执行和解，设备抵消租金，该公司仍不同意。我公司要求拆除该批设备，该公司还是不同意。中和珍贝公司已经使用该批设备至今，未付分文。我公司认为中和珍贝公司的行为已经侵害了我公司的合法权益，协商未果，故诉至贵院，请求法院依法支持原告诉求。中和珍贝公司辩称：不同意天路行公司的诉讼请求。双方租赁关系解除后，对于原告诉争的这些设备设施已经交付给我公司作为违约金的折抵款，同时我公司在之前的诉讼中也没有再要求天路行公司向我公司支付违约金，这些设施设备应该由我公司所有，而且我公司接收这些设施设备后从未使用过，在出租房屋过程中，这些设备都灭失了，彩屏条屏被城管部门接收了，因为安装不符合规定，被城管部门没收了，综上认为原告的诉求不符合事实依据，请求驳回诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，根据本院认定的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：中和珍贝公司原公司名称为北京淦珂珍贝科技有限公司。2007年1月中和珍贝公司（甲方）与天路行公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，中和珍贝公司将坐落于海淀区中关村科学院南路21号（新科祥园甲4号楼）一层180平方米、二层180平方米、三层380平方米商业用房出租给乙方用于商业、办公等使用，租赁期限为自2007年4月6日至2015年4月5日止，双方在违约责任第十条第五款约定：“如乙方违约，将赔偿甲方3个月租金，房租未交，合同解除损失乙方自负”该合同未对合同解除后房屋装修改造的情况作明确规定。中和珍贝公司以拖欠租金为由将天路行公司及天路行电子公司诉至本院，要求天路行公司支付房屋租金256543.95元，利息16890.96元；天路行电子公司承担连带责任。本院做出（2015）海民初字第4426号民事判决书判决：“一、被告北京天路行贸易有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京中和珍贝科技有限公司二〇一三年十一月六日至二〇一四年四月二十四日的租金二十五万六千五百四十三元九角五分及逾期付款损失一万六千八百九十元九角六分；二、被告北京天路行电子商务有限公司对被告北京天路行贸易有限公司的上述义务承担连带清偿责任。”判决认定以下事实：天路行贸易（注：天路行公司）于2012年4月16日向中和珍贝公司出具关于欠缴租金的还款承诺书，载明：“我公司租用贵公司所有的商业用房（位置：海淀区中关村科学院南路21号新科祥园甲4号楼；面积：二层180平方米、三层380平方米）……2011年8月23日，经双方协商，我司承诺‘对拖欠租赁费用按年息12%支付利息’。至2012年4月13日止，上述欠缴未能结清，仍累计租赁费用共计675932.13元，利息计算约为168725.78元（计算方式见附表）。我公司承诺：我公司将于2012年4月起，每月末前交纳租金不少于175000元，直至还清欠款（包含租赁费用及利息）；逾期不支付或未予足额支付的，除计缴承诺的利息之外贵公司有权解除房屋租赁合同”，其中附件清单所拖欠租金期限为2009年5月至2012年4月。2014年4月24日天路行电子公司（乙方）因经营困难向中和珍贝公司（甲方）确认了提前解除租赁合同办理腾退交接手续，天路行贸易提交了双方签订的《收房交接协议》原件，载明：“1.在甲乙双方签订本协议后3日内，乙方将房屋中属于乙方的可移动设备全部移走，不得留存物品或影响房屋的正常使用。2.收房时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。经甲方验收认可，且双方确认收房交接完成后，乙方将房屋归还给甲方。3.收房交接手续办理完成后，双方有关人员结算有关款项”，手写部分内容包括“接到天路行电子商务有限公司快递的交接通知函，4月24日交接收房没有办成只给了：致北京中和珍贝科技有限公司函，收房交接协议，交给周福转公司经理，欠缴房租：2013.112013.122014.1.2.3.4房租通知单……”。涉案房屋内物品双方于2014年4月30日进行了交接，天路行贸易提交《房屋交接签收单》，载明交接物品明细：空调12台、空调室外机12台、通风系统1套、LED液晶显示屏1块、LED条屏1块。其中楼道改造1套部分被划掉了。诉讼过程中双方对于交接清单的真实性均予以认可，天路行电子公司亦认可清单所列物品所有权人为天路行公司。双方就《房屋交接签收单》上载明物品的价值无法达成一致意见。经询，天路行公司不再要求返还其主张物品的原物，主张对不能返还的前述物品残值进行折价赔偿并支付相应使用费。庭审中，双方认可天路行公司在2007年承租房屋时为毛坯房，经出租人同意进行过装修。就收回房屋双方交接时对《房屋交接签收单》所载明物品如何处理意见双方各执一词，天路行公司主张曾达成口头协议就前述交接签收单所列物品折抵所欠包含租金、违约金等在内的一切承租房屋的债务，即双方就承租债权债务两清，该公司就此未提交相应证据予以佐证。中和珍贝公司主张在交接时达成口头协议，已经对《房屋交接签收单》上载明物品折抵因天路行公司提前解除合同的违约金即三个月租金，但该公司就此亦未提交相应证据予以佐证。天路行公司在原审中对《房屋交接签收单》上载明物品的现状提交了照片证明其中12台空调室外机和空调室内机仍然在被使用，具体明细为包括：麦克维尔（美国）牌空调室内机8台、空调室外机8台；三菱电机（日本）牌空调室内机2台、空调室外机2台；美的（中国）牌空调室内机1台、空调室外机1台；大金（日本）空调室内机1台、空调室外机1台。天路行贸易称通风系统为组合风道和末端以及控制机箱构成，装在吊顶里面，主要起到室内室外的空气交换作用。双方均认可前述空调已经全部灭失，无法返还，天路行公司向本院提交了2007年7月29日购买12套空调的总发票，金额共计757800元，该发票中并未标注空调品牌及型号、功率，提交了2007年10月30日出具的包含商铺装修、楼道改造及空调通风的总发票，其中空调通风标注金额为180000元，天路行公司亦未能向本院提交购买空调的合同及产品保修证书、产品说明书等证据证明前述空调的保修期限、质保期限等情况，天路行公司主张中和珍贝公司从2014年5月1日至2019年9月30日使用前述空调设备天数共计1978天，其主张免费保修期是五年，寿命15-20年，空调设备款总额为75.78万元，按每年7%折旧计算，每天按折旧算的使用费为145.33元，因此中和珍贝公司应支付天路行公司中央空调通风设备使用费为：145.33元／天x1978天=28.7463万元；支付天路行公司中央空调通风设备残值款为10.1015万元（按2019年9月30日计残值）。就交接签收单中载明的LED液晶显示屏1块、LED条屏1块，天路行公司未提交证据证明原物，仅向本院提交了LED液晶显示屏供货合同及附件《产品及费用清单》，该清单显示LED室外全彩虚拟15624点视频显示屏价格为188800元，室外单色2500点LED显示屏报价19680元，室外双色2500点LED显示屏报价32016元，室外单色3906点LED显示屏报价5880元，但该公司未向本院提交购买前述显示屏的发票予以佐证，天路行公司主张前述彩屏、条屏折价款为7.39128万元（按2004年5月计残值）。中和珍贝公司表示已经被城管拆除，无法返还原物，也不同意赔偿。天路行公司主张中和珍贝公司赔偿房屋楼梯结构改造、整楼基础装修残值款1年共计13万元，并提供了2007年10月30日出具的包含商铺装修、楼道改造及空调通风的总发票，其中商铺装修标注金额为550000元、楼道改造金额标注为230000元，但天路行公司未向本院提交相应的装修改造合同予以佐证。中和珍贝公司对此不予认可，主张双方在交接单中并未涉及交接该部分改造及装修，而且天路行公司迟延支付租金违约解除承租合同交还承租房屋后无权另行主张改造装修残值损失。上述事实，有双方当事人陈述及开庭笔录，工商登记信息、房屋租赁协议、催款通知书、收房交接协议、双方沟通函件、房屋交接签收单、照片、民事判决书、收据及发票等证据材料在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方认可天路行公司在2007年承租房屋为毛坯房，经出租人同意进行过装修。就双方进行交接时对《房屋交接签收单》所载明物品，中和珍贝公司主张在交接时达成口头协议，以物品折抵违约金，对此未提交证据予以证明，故天路行公司有权主张返还其所有的财物。因双方在原审二审及本案审理过程中均认可原物已经灭失，返还原物在客观上已经不可能，权利人只能要求赔偿损失，而不能要求返还原物，现天路行公司要求中和珍贝公司进行损害赔偿，理由正常，本院应予支持。鉴于12台空调室外机和12台空调室内机、LED液晶显示屏1块、LED条屏1块均属可拆卸移机之电器设备，现已经灭失而不具备进行市场价值鉴定的条件，天路行公司亦未就前述设备价值提供充分的证据予以佐证，故本院将综合考虑相关情况适当酌定赔偿移交后前述设备价值折旧使用费损失及设备灭失时残值等财产损失金额。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。因通风系统及楼道改造和装饰并非可移动物品，而属于应经形成附合的装修物，而且其中楼道改造部分在交接清单上已划掉，在房屋租赁合同明确约定“房租未交，合同解除损失乙方自负”，该合同亦未对合同解除后房屋装修改造的情况作明确约定，即出租人并未在房屋租赁合同中约定或解除合同时明确表示同意利用，故对已形成附合的装修物的处理应当按照前述规定处理，即因天路行公司违约导致承租合同解除，作为承租人的天路行公司请求作为出租人的中和珍贝公司赔偿装修残值损失，缺乏法定或约定的依据，故本院对此楼道改造及基础装修残值的诉讼请求不予支持。考虑到前述空调设备与通风系统具有结合使用特点，本院在前述空调设备使用损失中已进行赔偿，故对已经形成不可移动附合装修物且已在合同解除时移交的通风系统使用费不再予以赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国物权法》第四条、第七条、第三十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项之规定，判决如下：一、被告北京中和珍贝科技有限公司于本判决生效后十日内向原告天路行国际贸易（北京）有限公司赔偿财产损失共计25万元。二、驳回原告天路行国际贸易（北京）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1150元，由被告北京中和珍贝科技有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈昶屹人民陪审员  杜秀荣人民陪审员  刘玉凤二〇二〇年十一月二十日书 记 员  孙 莹