文书内容广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初12150号原告：中铁诺德物业管理有限公司广州分公司，住所地广州市番禺区南村镇自在城市花园自在豪庭**综合管理处。负责人：孙铁刚，职务：总经理。委托诉讼代理人：谭淑仪，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡馨尹，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：潘华明，男，1984年12月8日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：陆社炎，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝金凤，广东一粤律师事务所实习人员。原告中铁诺德物业管理有限公司广州分公司（以下简称中铁诺德公司）诉被告潘华明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中铁诺德物业管理有限公司广州分公司的委托诉讼代理人谭淑仪、胡馨尹，被告潘华明的委托诉讼代理人陆社炎、祝金凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中铁诺德公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业服务费、水电费、空调费合计人民币（币种下同）157062.53元及违约金330289.5元（暂计至2020年6月30日，实际应计至还清之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月，被告承租广州中铁诺德投资有限公司位于广州市番禺区南村镇汇智一路166号402的物业经营“明桢柒社”餐厅，约定由原告提供物业管理服务，同时双方约定了物业服务费的缴纳标准、其他费用及收费标准（水电费、空调费等）及缴费时间等。截至2018年4月份，被告一直遵循双方约定，按时向原告缴纳物业费、水电费等相关费用。原告认为，原、被告双方的约定均是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，虽然并未签署书面的物业服务协议，但双方间显然存在真实合法有效的物业服务关系，被告也以实际行动表明其自愿受到物业被服务关系的约束、履行合同义务，故双方均应遵守履行各自的义务。2018年4月，被告开始无故拖欠物业费、水电费等相关费用，2018年12月后其未再经营，原告便未再提供相应的物业服务。按照双方签订的协议第三条第（一）款第3项、第六条第（三）款的约定，被告应于每月25日以前向原告支付下个月的物业服务费，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向原告支付违约金。被告欠费及相应违约金计算如下表：            月份              应付未付金额（元）              违约金起算日              违约截至日（暂计）              违约天数（天）              违约金（元）                  2018年4月物业费              14243.85              2018年3月26日              2020年6月30日              827              35338.99                  2018年4月水电、空调费              656.46              2018年5月26日              2020年6月30日              766              1508.545                  2018年5月物业费              15878              2018年4月26日              2020年6月30日              796              37916.66                  2018年5月水电、空调费              993.67              2018年6月26日              2020年6月30日              735              2191.042                  2018年6月物业费              15878              2018年5月26日              2020年6月30日              766              36487.64                  2018年6月水电、空调费              5302.99              2018年7月26日              2020年6月30日              705              11215.82                  2018年7月物业费              15878              2018年6月26日              2020年6月30日              735              35010.99                  2018年7月水电、空调费              1746.84              2018年8月26日              2020年6月30日              674              3532.11                  2018年8月物业费              15878              2018年7月26日              2020年6月30日              705              33581.97                  2018年8月水电、空调费              6353.51              2018年9月26日              2020年6月30日              643              12255.92                  2018年9月物业费              15878              2018年8月26日              2020年6月30日              674              32105.32                  2018年9月水电、空调费              6784.74              2018年10月26日              2020年6月30日              613              12477.14                  2018年10月物业费              15878              2018年9月26日              2020年6月30日              643              30628.66                  2018年10月水电、空调费              6146.52              2018年11月26日              2020年6月30日              582              10731.82                  2018年11月物业费              15878              2018年10月26日              2020年6月30日              613              29199.64                  2018年11月水电、空调费              3687.95              2018年12月26日              2020年6月30日              552              6107.245                  合计              157062.53                                                        330289.5                  总计                                                                         487352.1      被告因长期拖欠上述费用，原告为维护其合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告潘华明答辩称：原告的诉请没有事实和法律依据，应当不予支持。理由如下：一、被告已经向原告支付了全部物业服务费、水电费、空调费等费用，具体是于2018年4月10日和2018年4月12日通过微信向原告支付了40000元，剩余部分是由被告的员工将现金支付给原告。因为已经经过两年，支付凭证现在暂时无法提供。而且被告已于2018年10月20日搬离涉案承租物业，搬离之后不应产生相关费用。二、被告不可能连续8个多月拖欠原告的费用，因为每当被告拖欠了几天费用后，原告就会在下午五六点左右关闸停电，强迫被告缴清费用。三、被告在承租原告物业后，花费了200万元装修款经营餐厅，但因原告宣传不到位，导致被告经营的餐厅客源不足，经营困难。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2018年9月17日，山东中铁诺德物业管理有限公司广州分公司变更名称为原告，变更后的具体经营项目包括物业管理。涉讼商铺位于广州市番禺区南村镇汇智一路166号402号，建筑面积317.56平方米，权属人为广州中铁诺德投资有限公司，该商铺由被告潘华明于2017年向广州中铁诺德投资有限公司租赁使用，双方因此签订了《广州市房屋租赁合同》和《广州市房屋租赁合同补充协议》各一份，其中《广州市房屋租赁合同补充协议》约定：该商铺仅限于作经营餐饮之用途，商业品牌和店名为明桢柒舍。租赁期为72个月，拟定为2017年11月1日至2023年10月31日；交付日拟定2017年11月1日；租金不含物业服务费，不含保安、消防、环卫、绿化、排污、公共卫生、公共水、设备维修保养、该商场日常服务所支出的各项费用的分摊以及空调费、电费、电话费等；被告须于该商铺交付使用前于出租方指定的商场物业管理公司签订《物业管理服务合同》，并按约定交纳物业服务费及相关费用；物业综合服务费保证金50元/㎡/月×317.56㎡×2个月，合计31756元，合同期满后无欠费无违约情况下则无息退还；被告声明签订本合同时，出租方指定的商场物业管理公司已向被告出示《物业管理服务合同》、收费标准、该商场管理规定及其所有的相关文件资料，被告清楚了解全部内容并完全接受；等等。后因被告欠缴自2018年10月1日起的租金，经追讨未果，广州中铁诺德投资有限公司起诉至本院要求解决，本院以（2019）粤0113民初2073号立案。本院作出的（2019）粤0113民初2073号民事判决认定，广州中铁诺德投资有限公司与潘华明就涉讼商铺签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行，同时查明潘华明于2017年10月16日对涉讼商铺进行了收铺，并判决如下：确认广州中铁诺德投资有限公司与潘华明就涉讼商铺所签订的《广州市房屋租赁合同》及其补充协议已于2018年11月22日解除；潘华明于本判决发生法律效力之日起十日内将涉讼商铺交还广州中铁诺德投资有限公司管业，并向广州中铁诺德投资有限公司支付租金（合同解除后为场地占用费）119085元；广州中铁诺德投资有限公司就上述商铺所收取的租赁保证金79390元可不予退还；驳回广州中铁诺德投资有限公司的其余诉讼请求。上述民事判决书已经发生法律效力。原被告就涉讼商铺并未签订物业服务合同，原告主张基于被告与广州中铁诺德投资有限公司签订的租赁合同中已约定接受广州中铁诺德投资有限公司指定的物业管理公司的服务并知晓相关收费标准，故应以广州中铁诺德投资有限公司与物业服务公司签订的《前期物业服务合同》作为约束双方的依据。为此提供了广州中铁诺德投资有限公司与山东中铁诺德物业管理有限公司签订的《诺德大厦前期物业服务合同》，其中约定物业服务期限自2015年12月18日起至2018年12月17日，商业服务费标准35元/月/㎡，餐饮类水费4.6元/立方米，商业电费1.3元/千瓦时，空调使用费周一至周五正常上班时间（8:30-19:00）、周六上午（8:00-13:00）为1.1元/千瓦时，法定节假日、日常加班时间为2.13元/千瓦时；物业管理服务费应于每月10日前缴纳，逾期缴纳的，每逾期一日，应缴纳欠费总额千分之三作为滞纳金；公共区域空调费、公共区域水电费及二次加压费等由业主或非业主的使用人按其拥有或使用的物业建筑面积分摊；等等。被告潘华明表示原告并未出示过上述前期物业服务合同给被告，故被告并不知晓上述物业服务合同的内容。山东中铁诺德物业管理有限公司广州分公司于2017年10月16日出具收据，确认收到涉讼商铺“明桢柒舍”的物业管理费按金31756元、水电费按金4763.4元和物业管理费15878元，缴付方式显示为划卡。2018年9月17日，山东中铁诺德物业管理有限公司广州分公司出具收据，确认收到涉讼商铺物业费28096.54元、电费1116.78元、水费236.68元，合计30000元。2018年10月31日，原告出具收据，确认收到涉讼商铺物业费20000元，缴付方式为转账。被告于2018年4月10日向原告支付30000元，2018年4月12日转账支付10000元，原告主张上述40000元为被告支付2017年12月至2018年3月的费用。原告中铁诺德公司主张被告潘华明自2018年4月起未足额支付物业管理费等费用，为此提供了其自制的涉讼商铺2018年4月至2018年11月的收费通知书，上面列明被告每月拖欠的管理费、空调费、公摊水电费、水电费的数额，并附有详细电费清单、用电明细、公摊水电费明细、空调用电明细等予以说明，上述明细还详细记载了读数、倍数、本月用量、单价等信息以及小计电量、小计电费、峰电量、峰电费、谷电量、谷电费等项目，显示各月明细记载的上月和本月读数一致。被告潘华明主张上述通知书以及明细均为原告单方制作，具体的计算标准被告也不知晓，被告也没有收到过相关收费通知书，故对于原告提供的上述证据均不予确认。原告还曾于2018年9月1日向被告发出《费用催缴通知书》，催缴2017年12月至2018年8月的物业服务费等费用共计125290元，其中2018年2月1日至2018年8月31日的管理费为111146元，2017年12月1日至2018年7月22日的电费为4840.68元，2018年2月23日至2018年7月22日的空调费为9303.92元，收件人签名为“明桢柒舍邹阳”。2018年9月8日，原告再次向被告发出《费用催缴通知书》，收件人签名同为“明桢柒舍邹阳”。被告潘华明称上述费用催缴通知书上的签收人并非被告本人，故不予确认。原告提交的涉讼商铺2018年4月至同年11月用电和水费明细记载，涉讼商铺对应月份应交电费（包括商铺用电及公摊电费）分别为257.22元、872.47元、1133.88元、1615.48元、1390.74元、1704.3元、1956.24元、1680.15元，2018年4月至同年7月的公摊水费分别为120.1元、121.2元、107.1元、131.36元。上述明细还详细记载了读数、倍数、本月用量、单价等信息，其中各月明细记载的上月和本月读数一致。原告同时提交了其向相关部分缴纳水电费用的单据予以证实。原告提交的涉讼商铺2018年4月至同年11月空调用电明细记载，涉讼商铺对于月份应交空调费分别为279.14元、4062.01元、4962.77元、5080.44元、4190.28元、2007.8元。原告提交的涉讼商铺空调详细电费清单记载有日期、小计电量、小计电费、峰电量、峰电费、谷电量、谷电费等项目。另原告自制的被告2017年10月至2018年11月各项物业费用欠费总表显示，被告截止至2018年9月17日总缴纳的85878元（不包含物业费和水电保证金36519.4元）可以冲抵2018年4月以前的各项费用，并剩余1634.15元，但其中显示2017年12月的物业管理费为17995.07元。诉讼中，原告中铁诺德公司主张由于本院（2019）粤0113民初2073号民事判决确认广州中铁诺德投资有限公司与潘华明就涉讼商铺所签订的《广州市房屋租赁合同》及其补充协议已于2018年11月22日解除，合同解除后，原告没有继续提供物业服务，被告应向原告支付截止至自2018年11月22日的物业服务费、水电费和空调费，被告则主张其已于2018年10月20日搬离涉讼商铺，但并未提供证据证明。另原告自愿将已经收取的物业及水电费保证金抵扣相关欠费。本院认为，原告中铁诺德公司虽未与被告潘华明签订物业服务合同，但潘华明与广州中铁诺德投资有限公司签订的租赁合同中约定广州中铁诺德投资有限公司指定的商场物业管理公司已向被告出示《物业管理服务合同》、收费标准、该商场管理规定及其所有的相关文件资料，被告清楚了解全部内容并完全接受，故被告应受广州中铁诺德投资有限公司与山东中铁诺德物业管理有限公司签订的前期物业服务合同的约束，原告由山东中铁诺德物业管理有限公司广州分公司变更名称而来，合同相应权利义务由原告享有继受。且原告也实际为被告提供了物业服务，被告也未提出异议，双方已形成实际的物业服务合同关系，被告应按照合同约定向原告支付物业服务费及其他相关费用。关于被告本案应付的物业服务费、水电费和空调费问题。被告于2017年10月16日接收涉讼商铺，涉讼商铺签订的租赁合同及其补充协议已经本院生效判决确认于2018年11月22日解除，虽被告抗辩称其已于2018年10月20日搬离涉案商铺，但并无提供证据证明，故本院确认原告收费期间自2017年10月16日起至2018年11月22日。广州中铁诺德投资有限公司与山东中铁诺德物业管理有限公司签订的前期物业服务合同中约定商业服务费标准35元/月/㎡，但原告向被告收取物业管理费的标准为50元/月/㎡,被告也一直按照此标准缴纳物业管理费，原告收取被告保证金也是按此标准计算，被告也未提出异议，故本院确认被告应按照50元/月/㎡的标准支付物业管理费，每月的物业管理费应为15878元（317.56㎡×50元/月/㎡），相关水电费、空调费据实支付。原告主张被告自2018年4月起未足额支付物业管理费等费用，并出具了其自制的收费通知书及明细予以证实，被告抗辩称并未收到收费通知书，也不知晓原告的计算标准，但其之前也按照原告的计算标准支付相关水电费和空调费，也未提出异议，且原告的计算标准提供了详细明细予以说明，每个月的数额均能对应，具有一定的合理性，被告未提供证据予以推翻，也未提供证据证明其有向相关部门缴纳相关费用，被告使用涉讼商铺也必然产生水电费和空调费，故本院对于原告计算水电费和空调费的标准予以确认。原告出具的《收费通知书》由于是单方制作且未有证据证明被告已签收，本院不予确认，但是，原告于2018年9月1日和2018年9月8日向被告发出《费用催缴通知书》，收件人签名均为“明桢柒舍邹阳”，虽然被告称并非其本人签收不予确认，但上面明确了“明桢柒舍”为被告经营的餐饮店名，不能排除“邹阳”作为被告经营餐饮店的代表签收上述通知书，故本院确认该《费用催缴通知书》的证明效力。被告抗辩称其已于2018年4月支付了40000元以及部分现金缴纳清全部物业费用，但并未提供相关证据证实，原告主张该40000元为缴纳2017年12月至2018年3月的费用，且根据本院上述查明的被告之前的缴费记录，被告尚拖欠2018年4月之前的物业费用，且费用催缴通知书是2018年9月出具的，被告并未对此提出异议，故本院采信原告的主张。综上，被告应向原告支付2018年4月至同年11月拖欠的各项物业费用。关于各项费用的具体数额问题。关于物业管理费，本院上述已经查明被告截止至2018年9月17日已经缴纳的金额可以冲抵2018年4月以前的费用，并剩余1634.15元，但2017年12月的物业管理费原告收取了17995.07元，超出每月物业管理费的范围，超出部分应冲抵被告未缴纳部分，故尚剩余3751.22元（17995.07元-15878元+1634.15元）可以抵扣之后拖欠的费用。被告又于2018年10月31日支付了20000元，应优先抵扣2018年4月和5月的各项费用。上述查明2018年4月各项费用总额为16534.46元，5月各项费用总额为16871.67元，故上述23751.22元可以冲抵2018年4月的全部拖欠费用，并冲抵2018年5月的物业管理费7216.76元，2018年5月剩余物业管理费8661.24元。原告收取了被告物业管理费保证金31756元，原告自愿进行冲抵被告拖欠的物业管理费，故可以冲抵2018年5月和6月的全部物业管理费，并冲抵2018年7月的物业管理费8661.24元，2018年7月的物业管理费尚欠7216.76元。综上，被告还应支付2018年7月至2018年11月22日的物业管理费66494.63元（7216.76元+15878元×3个月+15878元÷30天×22天）。原告根据其提供的用电水费明细和空调用电明细，主张被告应付2018年4月至2018年11月水电费和空调费，明细包含水电单价、水电用量，每户水电分摊金额、空调电电费、空调电量、峰电量、峰电费等数据，同时原告提交了其向相关部分缴纳该费用的凭证，故在无证据推翻的情况下，本院予以确认，并支持原告主张的该部分费用。因2018年4月的费用上文已经进行抵扣，实际被告尚拖欠2018年5月至11月的水电费和空调费合计31016.22元（其中电费9089.37元、公摊电费1263.89元、公摊水费359.66元、空调费20303.3元），但由于原告收取了被告水电押金4763.4元，应予以冲抵2018年5月的水电和空调费，被告还应向原告支付2018年6月至2018年11月的水电费和空调费26252.82元（31016.22元-4763.4元）。综上，本院认定，被告本案应向原告支付上述物业服务费66494.63元、水电费和空调费合计26252.82元。关于原告主张的违约金。根据广州中铁诺德投资有限公司与山东中铁诺德物业管理有限公司签订的《诺德大厦前期物业服务合同》约定，物业管理服务费应于每月10日前缴纳，逾期缴纳的，每逾期一日，应缴纳欠费总额千分之三作为滞纳金。对此，本院认为，被告逾期未缴费，给原告造成的主要损失体现为资金融资的利息损失，此外，原告未举证证明其存在其他损失，原告主张按每日3‰的标准计算违约金，明显过分高于被告逾期缴费违约给原告造成的损失，故根据合同履行情况和公平原则，本院酌情调整违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率（2019年8月20日起变更为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算。对于物业管理费违约金的起算时间。根据协议约定的支付时间，2018年7月至2018年11月22日的物业管理费的违约金应分别以每月需付的物业管理费为本金，自当月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率（2019年8月20日起变更为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的标准分段计算至实际清偿之日止，其中2018年7月的物业管理费以7216.76元为本金，2018年8月至10月的物业管理费以15878元为本金，2018年11月的物业管理费以11643.87元为本金，各月的违约金总额以当月物业管理费总额为限。对于水电费和空调费的违约金，广州中铁诺德投资有限公司与山东中铁诺德物业管理有限公司签订的《诺德大厦前期物业服务合同》中并未就水电费和空调费的违约金进行约定，原告也未举证双方有就该违约金进行明确约定，故本院对于该部分的违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告潘华明于本判决发生法律效力之日起五日内向原告中铁诺德物业管理有限公司广州分公司支付2018年7月至2018年11月22日的物业管理费66494.63元及违约金（以每月需付的物业管理费15878元为本金，其中2018年7月的物业管理费以7216.76元为本金，2018年11月的物业管理费以11643.87元为本金，分别自拖欠当月的11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率，2019年8月20日起变更为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准分段计算至实际清偿之日止，各月的违约金总额以当月物业管理费总额为限）；二、被告潘华明于本判决发生法律效力之日起五日内向原告中铁诺德物业管理有限公司广州分公司支付2018年6月至2018年11月22日的水电费和空调费合计26252.82元；三、驳回原告中铁诺德物业管理有限公司广州分公司其余诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4305元，由原告中铁诺德物业管理有限公司广州分公司负担3405元，被告潘华明负担900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审判员  麦绮云二〇二〇年十一月二十六日书记员  李紫鑫