河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）冀0191民初1178号原告：赵杰，男，1983年11月23日出生，汉族，现住石家庄市裕华区。委托诉讼代理人：宋永前，国浩律师（石家庄）事务所律师。被告：周艳龙，男，1973年12月21日出生，汉族，住址石家庄高新区。原告赵杰与被告周艳龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告赵杰的委托诉讼代理人宋永前到庭参加诉讼。被告周艳龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告赵杰向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告双方于2017年12月1日签订的《房屋买卖合同》有效；二、判令被告协助原告将位于房屋转移登记在原告名下；三、判令被告向原告支付违约金1197600元（以480万元为基数，自2019年1月22日起按照日万分之五计算至办理完过户登记之日，计算至原告起诉之日为1197600元）；四、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2017年12月1日签订一份《房屋买卖合同》，被告将其位于石家庄高新区房屋出售给原告，房屋总价款480万元。上述五套房屋的预售商品房合同备案号分别为：2015092617096133912、2015092617096297249、2015092618096688213、2015092618096735751、2015092618096780368。双方还约定，被告收到原告支付的购房款后，应及时偿还银行的按揭贷款，并办理交易房屋的解除抵押登记等手续，将交易房屋过户至原告或者原告指定的人员名下。合同签订后，原告按照约定于合同签订当日向被告支付50万元，2017年12月13日向被告支付20万元，2018年2月2日向被告支付160万元，2019年1月11日向被告支付200万元，2019年1月21日向被告支付50万元。至此，原告向被告支付了全部购房款480万元。被告收到原告支付的全部购房款至今已有一年多的时间，虽然被告早已将涉案房屋交付给原告，但被告迟迟不给原告办理房屋过户手续，严重损害原告的合法权益。原告依据合同约定向贵院提起诉讼，请贵院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告周艳龙未作答辩，亦未提交任何证据材料。本院经审理查明，2015年9月30日，被告周艳龙从天山房地产开发集团有限公司通过按揭方式购买319号孵化器Ａ座栋01单元（层）0903、0904、0905、0906、0907号房，合同备案价款共计4516710元，但被告周艳龙截至本案庭审辩论终结前，尚未取得该五套房屋的产权登记证书。2017年12月1日，被告周艳龙（出卖人，甲方）与原告赵杰（买受人，乙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：交易房屋具体情况1、房屋坐落：房屋2、房屋面积：建筑面积共计684.35平方米3、预售商品房合同备案号：201509261709613391220150926170962972492015092617096688213201509261709673575120150926170967803684、甲方在该房产有银行按揭贷款，尚未办理房产本，只有备案合同，已交付使用。五套房屋甲方合同备案总价4516710元整甲乙双方对上述房屋的权属状态明知，双方无异议。第二条交易房屋价款及给付方式1、甲乙双方经协商，甲方将上述五套房产全部出卖给乙方，出售价格为：人民币480万元2、付款时间和方式为：乙方于本合同签订后十五日内向甲方支付购房款700000元，乙方在2018年2月5日前向甲方支付购房款1600000元，乙方在2019年1月30日前向甲方支付购房款余款250000元，甲方指定收款账户封春来，开户行：中国工商银行高新支行账号：62×××10（后变更账号为62×××33）；3、甲方于收到乙方支付的第一笔购房款后三日内将上述房屋交付给乙方占有使用。第三条甲方收到乙方支付的购房款后，应及时偿还银行按揭贷款，并办理交易房屋的解除抵押登记等手续，将交易房屋过户至乙方或乙方指定人员名下；第六条违约责任2、甲方如未按本合同约定将该房屋交付或者为乙方办理房屋更名（或过户）手续，应承担乙方已付购房款日万分之五的违约金，并赔偿乙方的一切损失。该合同另约定了其他内容。合同签订当日，原告赵杰通过杨磊工商银行账号：62×××35向被告周艳龙指定的封春来账号转账500000元，被告周艳龙同时出具收条一份，载明：“今收到赵杰购房款50万元（人民币大写：伍拾万元整）周艳龙2017年12月1日”。2017年12月13日，原告赵杰通过李茹的工商银行账号62×××97向被告周艳龙指定的封春来账号转账200000元，被告周艳龙同时出具收条一份，载明：“今收到赵杰购房款20万元（人民币大写：贰拾万元整）周艳龙2017年12月13日”。2018年2月2日，原告赵杰通过李茹工商银行账号62×××97向被告周艳龙指定的封春来账号分两笔转账610000元、990000元，被告周艳龙出具收条一份，载明：“今收到赵杰购房款160万元（人民币大写：壹佰陆拾万元整）周艳龙2018年2月2日”。2019年1月11日，原告赵杰通过其本人工商银行账号62×××52向封春来账号转账2000000元，被告周艳龙出具收条一份，载明：“今收到赵杰购房款200万整（人民币大写：贰佰万元整）周艳龙2019年1月11日”。2019年1月21日，原告赵杰通过其本人工商银行账号62×××38向封春来账号转账500000元，被告周艳龙出具收条一份，载明：“今收到赵杰购房款50万整（人民币大写：伍拾万元整）周艳龙2019年1月21日”。上述转账付款共计480万元。被告周艳龙在收到原告第一笔款项后已将案涉五套房产交付原告赵杰占有使用。另查明，被告周艳龙因存在其他债务，其名下备案的上述五套房产先后被石家庄市裕华区人民法院、石家庄高新技术产业开发区人民法院、石家庄市长安区人民法院进行了司法查封。上述事实有《商品房买卖合同》、销售商品房合同备案书、网银转账凭证、收条、不动产登记信息及查询说明、庭审笔录等证据在案所证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告赵杰与被告周艳龙签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人应按照约定全面履行各自的义务。原告赵杰按约支付了全部购房款，被告周艳龙应及时将案涉房产登记到其名下，再为原告办理房屋所有权转移登记手续。因被告周艳龙未提交证据证明案涉房屋不符合办理产权登记的条件，故其无故拖延办理房屋所有权登记手续，导致房屋所有权转移登记手续无法进行，其行为构成违约，应承担违约责任。原告赵杰在签订合同时对被告周艳龙存在按揭贷款及尚未办理产权登记的事实系明知的，应当预见到被告周艳龙向其办理房屋过户登记存在一定障碍，对该风险亦有一定的认知及责任。故原告赵杰要求违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。结合本案实际情况，原告赵杰主张按合同约定的已付款的日万分之五计算违约金过高，应予适当调整，可按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。因双方并未在合同中明确约定产权登记及办理过户的具体期限，原告主张自最后一次付款之次日即2019年1月22日起计算违约金缺乏事实依据，本院不予支持。根据合同约定“甲方收到乙方支付的购房款后，应及时偿还银行按揭贷款，并办理交易房屋的解除抵押登记等手续，将交易房屋过户至乙方或乙方指定人员名下”，以及参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告于2019年1月21日收到原告最后一笔购房款后，90日内仍未办理解除抵押登记手续及房屋权属登记及过户，应自2019年4月21日起计算违约金为宜。关于原告要求被告协助办理案涉房产转移登记的诉求。因案涉房产由被告周艳龙贷款购买，至今尚未办理案涉房产的初始登记，且房屋上设有抵押权并存在司法查封，故在被告周艳龙取得房产所有权属证书并涤除抵押权及解除司法查封之前，该房产的产权过户登记条件尚不具备，故对原告的该项诉求，本院难以支持。原告可待过户条件成就后另行主张。被告周艳龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃诉讼权利，本院可依法缺席判决。综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告赵杰与被告周艳龙于2017年12月1日签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告周艳龙于本判决生效后十日内向原告赵杰支付违约金（违约金以480万元为基数，自2019年4月21日起至被告周艳龙协助原告赵杰办理案涉房产过户登记手续之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告赵杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15510元，由原告赵杰负担10765元，由被告周艳龙负担4745元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄高新区，邮编：050053，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起七日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账户：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）、逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邢雪冰人民陪审员  黄国栋人民陪审员  邢长忠二〇二〇年十一月二十五日法官 助理  吴雪姿书 记 员  封世霞