广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初3643号原告：中国建设银行股份有限公司博罗支行（简称博罗建行）。住所地：博罗县××××××××××××。负责人：何志昊，行长。委托诉讼代理人：张丽梅、王雪鹏，系广东法村律师事务所律师被告：张卓军，男，汉族，1981年8月1日出生，住博罗县×××××××××××××××。被告：徐建华，女，汉族，1986年7月15日出生，住湖北五峰土家族自治县××××××××××。被告：博罗县星光建材有限公司（简称星光公司）。住所地：博罗县××××××××××××××××××××。法定代表人：张某1。原告博罗建行诉上列被告金融借款合同纠纷一案，本院受理后，于2020年11月13日依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张丽梅到庭参加诉讼，各被告缺席。本案现已审理终结。原告诉称：被告星光公司是博罗县×××××××的开发商，因预售玉雅居项目房屋，与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，同意对原告向购置玉雅居房产的客户发放的个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权承担连带责任。担保范围包括借款本息、违约金、赔偿金以及原告为实现债权与担保权利而发生的费用。2010年1月15日，原告与被告张卓军、徐建华签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440717200-011××××××00006）。双方约定：1、被告张卓军、徐建华向原告借款16万元，用于购买博罗县××××××××金雅楼9D号，借款期限为15年；2、贷款利率按中国人民银行法定基准利率水平上下调20%，利息以实际用款天数计算，如中国人民银行法定基准利率调整，则贷款利率从每个利率调整日调整一次；如逾期还款则按贷款利率上浮50%计收罚息；3、被告张卓军、徐建华以所购买的房屋作抵押，担保范围包括借款本息、违约金、赔偿金以及原告为实现债权与担保权利而发生的费用；4、如被告不按合同约定按时足额偿还借款本息即构成违约，原告有权宣布借款立即到期，要求其清偿本合同项下所有到期及未到期债务的本金、利息等，并负担原告为实现债权而产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。原告依约将16万元贷款一次划入被告指定账户后，被告屡次拖延归还贷款本息。截至2020年3月20日，被告累计共拖欠原告贷款本息68917.11元。原告认为，依据借款合同的约定，被告违约或其它事项可能危及原告债权安全的，原告有权立即要求借款人提前偿还借款合同项下所有到期及未到期债务的本金、利息和费用，并且对所拖欠的本息自逾期之日起至本息全部清偿之日止按罚息利率并结合约定的结息方式计收利息和复利。同时，原告有权依据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》要求被告星光公司对上述债务承担连带清偿责任。综上，为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、解除原告与被告张卓军、徐建华签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、被告张卓军、徐建华偿还原告贷款本金69661.12元以及利息、罚息（按照合同约定的计息方法计算至贷款本息付清之日止，暂计至2020年11月4日）。三、被告张卓军、徐建华承担原告为实现上述债权支付的律师费4430.34元。四、被告星光公司对第二、三项债务承担连带责任。五、确认原告对被告张卓军、徐建华提供的抵押物（坐落于博罗县××××××××金雅楼9D号）享有抵押权，并有权对处置抵押物所得价款在涉案债权范围内享有优先受偿权。六、本案诉讼费用由三被告承担。原告对其诉请在向本院提交如下证据：1、《个人住房（商业用房）借款合同》、《见证书》；2、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》；3、《个人贷款支付凭证》；4、《贷款抵押承诺书》；5、不动产登记信息查询；6、《个人贷款对账单》。被告张卓军、徐建华、星光公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，答辩及提交证据。本院经审理查明，被告星光公司系位于博罗县××××的“玉雅居”小区的开发商。2008年，被告星光公司为销售“玉雅居”商品房，与原告博罗建行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，同意向购买“玉雅居”商品房的客户在原告处贷款而形成的全部债权最高限额1000万元内承担连带担保责任。担保范围包括借款本息、违约金、赔偿金以及原告为实现债权与担保权利而发生的费用。担保期限从2007年12月19日至2027年12月19日止。2010年1月15日，原告与被告张卓军、徐建华签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440717200-011××××××00006）。双方约定：被告张卓军、徐建华向原告借款16万元，用于购买上述“玉雅居”A栋金雅楼9D号房，借款期限为15年（2010年1月12日至2025年1月12日止）；贷款利率按中国人民银行法定基准利率水平上下调20%，利息以实际用款天数计算，如中国人民银行法定基准利率调整，则贷款利率从每个利率调整日调整一次；如逾期还款则按贷款利率上浮50%计收罚息；被告张卓军、徐建华以所购买的涉案房屋作抵押担保物，但未依法办理抵押登记；如被告不按合同约定按时足额偿还借款本息即构成违约，原告有权宣布借款立即到期，要求其清偿本合同项下所有到期及未到期债务的本金、利息等，并负担原告为实现债权而产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；被告的还款方式是等额本息还款法。2010年3月19日，原告依约将16万元贷款一次划入被告星光公司账户。但被告张卓军、徐建华从2019年3月开始未按约定如期归还贷款。至2020年11月4日，被告张卓军、徐建华已归还原告贷款本金93182.91元，仍欠本金66817.09元、拖欠利息2544.02元、罚息300.01元，本息合计69661.12元。本院认为，本案是金融借款合同纠纷，被告星光公司与原告博罗建行签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、原告与被告张卓军、徐建华签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440717200-011××××××00006），是双方的真实意思表示，合法有效。被告张卓军、徐建华未按约定偿还原告贷款本金和利息，已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告请求解除与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，提前收回贷款本息69661.12元（利息暂计至2020年11月4日），符合法律规定，本院予以支持。根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第七条第一项的约定，债务人未在主合同约定的期限内按时足额偿还债务或违反主合同约定，被告星光公司应在保证范围内承担连带保证责任。现被告张卓军、徐建华未按约定向原告支付利息和偿还贷款本金，故原告请求对被告星光公司对涉案债务承担连带保证责任，理由充分，本院予以支持。关于原告请求对被告张卓军名下涉案房屋的处置价款在本案债务范围内享有优先受偿权的问题。本院认为，因被告张卓军名下涉案房屋没有依法办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，抵押权自办理抵押登记时成立。故原告请求的优先受偿权，不符合法律规定，本院不予支持。另外，原告请求的律师代理费因没有发票佐证，本院不予支持。被告张卓军、徐建华、星光公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十八条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司博罗支行与被告张卓军、徐建华签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、被告张卓军、徐建华应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司博罗支行偿还借款本金66817.09元及支付利息、罚息共2844.03元（暂计至2020年11月4日，后续利息按合同约定的利率标准，从2020年11月5日起计算至还清款项之日止）。三、被告博罗县星光建材有限公司对第二项债务承担连带偿还责任。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司博罗支行的其他诉讼请求。本案受理费1662元（原告已预交），由被告张卓军、徐建华、博罗县星光建材有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  陈国新人民陪审员  卢婉兰人民陪审员  黄运媚二〇二〇年十一月十八日法官 助理  张慧婷书 记 员  陈亮淇