湖南省益阳市资阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0902民初2268号原告：黄春香，女，1972年4月18日出生，汉族，户籍地：益阳市资阳区。委托诉讼代理人：李选铭，系黄春香之夫，代理权限为一般代理。被告：益阳信实置业有限公司，住所地：益阳市资阳区。法定代表人：孙咏，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王少华，湖南金剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告黄春香诉被告益阳信实置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄春香及其委托诉讼代理人李选铭、被告益阳信实置业有限公司的委托诉讼代理人王少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄春香向本院提出如下诉讼请求：1、由被告向原告支付产权延迟登记违约金玖仟伍佰柒拾元整(￥9570元）；2、由被告向原告支付房屋裂缝维修费壹仟元整(￥1000元)；3、由被告向原告赔偿因电力异常供应而造成的家用电器损失贰仟叁佰元整(￥2300元)；4、由被告向原告赔偿原告因房屋渗漏而造成的家具、衣物霉变等损失贰仟元整(￥2000元)；5、迅速解除被告与益阳永诚物业公司私下签订、侵犯业主合法权益的服务合同；6、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年11月25日，原告与被告签订商品房买卖合同(合同编号:201102121307)，原告购买被告所开发的陶然北岸领秀资江3幢1307号商品房，建筑面积136.98m，总金额403817元。合同第十九条规定：出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记；初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记手续，双方同意按下列方式处理买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起到实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之零点五的违约金。也就是说，商品房交付买受人后，出卖人应在90+360+180=630日内办好房屋的全部权证。根据合同约定，被告须在630日内、即2015年11月22日之前办好房屋的全部权证。可是，由于被告的过错，导致2017年5月9日才办齐该幢商品房的登记手续，逾期474天，为此，被告须向原告支付延期办理违约金403817×474×0.0005=9750元。而且不知是被告故意而为、还是疏忽大意，权证办好之后，又隔了27个多月，于2019年8月27日合同约定最后期限之后840余天才发放到原告手中，出卖人故意拖延办理所有权证，且办理完毕之后故意延迟2年多才发放给原告，企图以诉讼期限期满的既成事实为由逃避法律责任，原告领取房屋所有权证时，还一并领取了房屋合同约定面积与权证登记核定面积(合同面积136.98m-所有权证登记面积136.67㎡=0.31㎡)之间的差价，直到此时，原告才知道房屋不动产证书已经办妥，因此，被告要承担相应的法律后果。原、被告商品房买卖合同第十条规定，出卖人应在2013年12月31日前，将经验收合格并符合合同约定条件的商品房交付原告，事实上，原告于2014年2月28日才签收房屋，被告逾期交付58天。根据合同第十一条约定：逾期未超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。为此，被告应承担逾期交付违约金:403817×58×0.0002=4684元。原告保留进一步就此项违约行为追究被告责任的权力。原告签收房屋之后，随即进行了装修并入住，但在较短的时间内发现主卧室、客厅、餐厅墙壁都有裂缝，影响房屋美观及安全。发现问题后，原告即与被告所指定的物管人员联系维修、修缮，但物管人员推三阻四，到目前为止未采取任何补救措施，原告要求支付房屋裂缝维修费1000元。被告所开发的住宅小区，故意拖延缴纳相关规费，导致购房业主在支付了水、电、气开户费用的情况下，不能正常使用国家相关部门单位提供的电力、自来水，被告以此为由赚取业主用电、用水差价，如电费在国家定价的基础上至少加收10%以上的“费用(利润），而且因供电线路设置极不合理，导致供电异常，小区业主反复投诉，被告均敷衍塞责，导致部分业主曾堵塞主城区五一东路，要求政府部门处理居民的正常生活需求。2017年6月，因开发商的“供电”瑕疵导致原告家中三星电视机、热水器、燃气灶毁坏，原告曾报警110求助，并多次找开发商及其指定的物业人员，寻求解决办法，被告指定的物业管理人员多次上门查看财产损失情况，但均被无情推托责任，现原告要求被告赔偿电器损失2300元。原告入住后，因被告及其指定的“物业公司”极端不负责任，原告数十次反映房屋存在质量问题，特别是外墙渗漏问题，严重影响原告及家人的生活，恳求及时维修，但均被无视，导致原告次卧室衣柜霉变、衣服损坏，被告必须承担相应责任。原、被告商品房买卖合同第二十条约定：出卖人以公开招标方式选聘益阳明嘉物业管理有限公司对该房屋进行前期物业管理；原告收房之日与益阳明嘉物业管理有限公司签订了前期物业服务合同1份，约定物业费由益阳明嘉物业管理有限公司按年收取。2016年6月17日，益阳信实置业有限公司擅自解除商品房买卖合同中约定的益阳明嘉物业管理有限公司的前期物业服务合同，私下约定明嘉物业公司对领秀资江的前期物业服务工作自益阳信实置业公司确定新的物业公司入场当日自行终止；同日，信实置业公司选聘永诚物业公司为新的物业服务企业，益阳市房地产管理局还加盖了监督章。这是明目张胆地侵犯业主的合法权益，将广大业主“卖猪仔”。在广大业主毫不知情的情况下，开发商单方面终止与明嘉公司的物业服务合同，避开业主选聘益阳永诚物业公司为新的物业服务企业，业主(买受人)在商品房买卖合同及物业服务合同中选定的物业服务企业被开发商一手改变，丝毫没有征求业主的意见，严重违反《物业管理条例》第十条规定：下列事项由业主共同决定…(四)选聘和解聘物业服务企业。《湖南省物业管理条例》第十五条规定：业主大会决定下列事项：…(七)决定选聘、续聘和解聘物业服务企业。因为物业服务工作与业主(住户)息息相关，服务费用也要找业主收取，所以法律明确规定，解聘、选聘物业服务企业，是业主大会的排他的法定职权，开发商以及其他党政机关、企事业单位、人民团体、法人组织及公民个人等均无权决定。原告自始至终不知道开发商私底下擅自更换了物业公司，直到在另一起诉讼中接到法院传票，才知道自己被卖了，且现有所谓物业“永诚公司”履职能力严重欠缺，大多数业主对此气愤不已。按照开发商的操作方式，会不会有第二、第三、第N波解聘、选聘物业的行为，业主购买的是住房，但没有把自己的人身卖给开发商，也不可能千秋万代、子子孙孙生活在益阳信实置业公司限定的范围内！《物业管理条例》虽然规定建设单位在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，可以签订书面前期物业服务合同；上述商品房买卖合同中，双方约定益阳明嘉物业管理有限公司对房屋进行前期物业管理，但并未约定可以无限制地任意变更物业公司，《物业管理条例》也没有规定建设单位可以一而再、再而三地随意指定物业公司；前期物业管理公司无法履约、需要变更时，须由业主、业主大会选聘。因此，不符合法定条件和程序的物业变更合同对业主过去、现在和将来均不能产生法律后果；永诚物业公司如果想在该小区合法存在，必须根据法律规定，与业主签订物业服务合同，其他单位或个人均无权决定。并且，原告有充足理由证明:2020年6月22日由“领秀资江业主委员会”与益阳永诚物业公司签订的所谓物业服务合同违反法律规定：业委会产生程序不合法，未履行《物业管理条例》第十条关于“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”的规定；同时，物业法明确规定，选聘、解聘物业服务企业，只有业主大会才能决定，而且，像此类与业主权益紧密相关的事项，业主大会需要投票表决，表决意见应由业主本人签名，业主委托代理人表决的，代理人应当提交本人和业主的身份证复印件及委托书，截至目前，领秀资江小区并未开展此类活动，因此，原告与被告违法指定的物业企业没有法律上的权利、义务关系。综上所述，原告、被告双方签订商品房买卖合同之后双方务必严格遵守合同各项条款，被告理应承担延迟办证、逾期交房的法律后果。被告提供的商品房，在很短的时间内出现质量问题，应该及时修缮、修复，但被告不闻不问，侵犯业主的合法权益。而且，被告在未履行法定义务的前提下，未经业主同意，擅自调换物业管理公司，企图规避违约的法律后果，且以不适格的法律主体(益阳永诚物业公司)来单方面享受权利、拒绝承担法定义务的举动于法无据。特提起上述诉讼请求，请予依法判决。被告益阳信实置业辩称，一、原告主张支付产权延迟登记违约金请求超过诉讼时效。2012年3月5日，原告与被告签订《益阳市商品房买卖合同》，第三条：该商品房为陶然北岸领秀资江3幢13层1307号房；第十九条：商品房交付使用后90日内初始登记，初始登记后360日内办妥房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。依据以上合同约定，被告应在2015年11月22日前办妥不动产权证。《中华人民共和国民法总则》一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告于2020年10月26日起诉，已超过诉讼时效。二、原告主张房屋裂缝维修费无依据。被告交房时房屋经验收合格，原告收房时未提异议，无房屋受损维修费用依据，且维修与本案无关，应找物业公司。三、原告主张因电力异常供应造成家用电器损失无依据，被告交房时房屋经验收合格，原告收房时未提异议，无家用电器损失费用依据。即使因电力异常供应造成家用电器损失，被告亦应当向电力公司主张，而不是向被告主张。四、原告主张因房屋渗漏而造成家具、衣物霉变损失无依据。被告交房时房屋经验收合格，原告收房时未提异议，无因房屋渗漏而造成家具、衣物霉变损失无依据费用依据，即使因房屋渗漏而造成家具、衣物霉变损失，原告亦应当向物业公司主张，而不是向被告主张。五、请求解除与益阳永诚物业公司的服务合同无依据。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。依据以上条例规定，被告通过招投标选聘益阳市明嘉物业管理服务有限公司为前期物业公司，原告亦与该公司签订前期物业管理合同。因益阳市明嘉物业管理服务有限公司无法履行管理，被告为保护业主利益，经公开招标并在益阳市房地产管理局监督下选聘益阳永诚物业管理服务管理有限公司为前期物业服务公司。以上选聘物业管理公司不违反法律规定。原告虽非该前期物业服务合同形式上的当事人，但根据现行法律规定以及前期物业服务合同约定情况，原告作为业主是该前期物业合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成前期物业服务合同的当事人，且原告已接受永诚物业公司的物业服务，亦向永诚物业公司交纳了部分物业费和永诚物业公司代收的水、电费。该前期物业合同对双方均具有约束力。原告因欠交物业管理费被永诚物业公司起诉，该判决已生效。因此，原告请求解除与益阳永诚物业公司的服务合同无依据，且该诉求与本案无关。综上所述，原告主张支付产权延迟登记违约金请求超过诉讼时效，主张房屋裂缝维修费、因电力异常供应造成家用电器损失、因房屋渗漏而造成家具、衣物霉变损失无依据，请求解除与益阳永诚物业公司的服务合同无依据。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原、被告于2012年3月15日签订《益阳市商品房买卖合同》，原告购得被告开发的领秀资江第3幢13层1307号房，购房款为403817元。合同第十条约定，出卖人应当于2013年12月31日前，将验收合格并符合合同规定的交房标准向买受人交付房屋。合同第十九条约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证，若因出卖人的原因致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金。合同第二十三条约定，本合同提及的各项通知书将以在报纸上刊登或按本合同载明的买受人通讯地址寄挂号邮件两种形式之一发布，并自在报纸刊登之日或挂号邮件寄出之日起第七日即视为买受人接到出卖人所发布的通知。2017年5月9日，被告为原告办妥了房屋不动产权证书。以上事实有原告提交的《益阳市商品房买卖合同》、不动产权登记证书、交款凭据、被告提交的《益阳市商品房买卖合同》、公告、不动产权登记证书、建设工程竣工验收备案表、（2020）湘0902民初1341号民事判决书、前期物业服务合同、协议、债权债务转让情况说明书、中标通知书、领秀资江前期物业服务合同及补充协议（2）以及原、被告的陈述予以证实。对原告提交的照片、微信聊天截图因不能达到原告的证明目的，本院不予采信。本院认为:原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，真实、合法、有效。根据合同约定，被告应当在2015年3月26日前办妥房屋产权证，应当在2015年9月22日前办妥房屋土地使用权证。由此可知，被告在2015年9月22日已经知道或者应该知道其权利受到损害，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。被告于2017年5月9日办妥房屋不动产权证，违约金不再计算，现原告于2020年10月16日起诉已超过法律规定的诉讼时效，故本院对被告提出的原告要求被告支付产权延迟登记违约金9570元的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩予以采信，驳回原告的该项诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告主张原告支付房屋裂缝维修费1000元，赔偿家电损失2300元，赔偿房屋渗漏造成的家具、赔偿衣物霉变损失2000元，但没有提供相关的事实根据和相应的证据证明，应当承担举证不能的法律后果，故本院对原告要求被告支付房屋裂缝维修费1000元，赔偿家电损失2300元，赔偿房屋渗漏造成的家具、赔偿衣物霉变损失2000元的诉讼请求不予支持。关于原告要求解除被告与益阳永诚物业公司签订的物业服务合同的诉讼请求，因与本案不属于同一法律关系，本院在本案中不作处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告黄春香的诉讼请求。案件受理费73.37元，由原告黄春香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审  判  员  徐 伟二〇二〇年十一月二十三日法官助理龚伟芳书记员（兼）  龚伟芳附相关法律法规条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。