山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初8273号原告：王植诚，男，1962年10月7日出生，汉族，住青岛市即墨区。原告：牟清芹，女，1961年10月23日出生，汉族，住青岛市即墨区。二原告委托诉讼代理人：屈希杰，山东海政律师事务所律师。被告：丛志豪，男，1984年6月10日出生，汉族，住青岛市市南区。被告：鲁紫莲，女，1958年4月7日出生，汉族，住青岛市四方区。二被告委托诉讼代理人：张绍永，山东鲁青律师事务所律师。原告王植诚、牟清芹与被告丛志豪、鲁紫莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王植诚、牟清芹的委托诉讼代理人屈希杰，被告丛志豪、鲁紫莲的委托诉讼代理人张绍永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王植诚、牟清芹向本院提出诉讼请求：1、被告立即腾出原告厂房；2、被告支付原告房租902100元及利息（以692100元为基数，自2016年9月1日开始到被告付清款项之日止，按照银行同期贷款利率计算的利息；以210000元为基数，自2019年3月1日开始，到被告付清款项之日止，按照银行同期贷款利率计算的利息）；3、被告支付原告违约金180420元；4、原告对于被告存放在原告厂房内的机器设备成品半成品原材料等享有留置权，在上述物品拍卖款中优先受偿；5、诉讼费用、律师代理费等由被告承担。事实与理由：被告承租原告房屋，截止到2016年8月31日，被告尚欠与原告房租692100元，承诺2017年9月1日前付清，自2016年9月1日起按照银行同期贷款利率计算利息，逾期付款，按欠款本息总额的百分之二十支付违约金，并继续租赁原告房屋。但被告没有按照约定付款，故依法具状起诉，请求人民法院依法判如所请。被告丛志豪、鲁紫莲辩称，一、涉案厂房租赁合同的签订方系原告王植诚与被告丛志豪，牟清芹并非本案合同相对方，不是本案适格原告。二、原告与被告丛志豪签订的厂房租赁合同现已到期，在双方清算相关账目后，被告同意腾出原告厂房。三、原告起诉被告丛志豪支付原告房租902100元与事实不符，金额计算不正确。四、被告鲁紫莲并未在厂房租赁合同中签字，并非合同相对方，原告对被告鲁紫莲的诉请没有事实及法律依据，鲁紫莲依法不应承担相应责任。五、原告起诉状中的3-5项诉讼请求没有事实及法律依据，存放在涉案厂房的机器设备、成品、半成品、原材料等并非属二被告所有，原告无权要求行使留置权；原告主张的违约金数额明显过高且没有事实及法律根据，请求法院依法驳回其该等诉讼请求。综上所述，请求法院查清案件事实，依法公正判决，以维护二被告的合法权益。经本院开庭审理查明，原告王植诚与原告牟清芹系夫妻关系，双方于1987年6月15日登记结婚。2009年9月5日，原告王植诚作为甲方（出租方）与被告丛志豪作为乙方（承租方）签订厂房租赁合同，约定原告王植诚将涉案厂房出租给被告丛志豪，期限自2009年9月1日至2019年8月31日。2016年9月1日，原告王植诚作为甲方与被告丛志豪、鲁紫莲作为乙方签订《协议书》一份，主要约定：1、甲乙双方经结算，截止2016年8月31日，乙方共计欠甲方房租柒拾叁万陆仟元整；2、甲方欠乙方电费肆万叁仟玖佰元；3、乙方还应当支付甲方陆拾玖万贰仟壹佰元整，于2017年9月1日前付清；4、乙方应当按照银行同期贷款利率支付利息，以陆拾玖万贰仟壹佰元为基数，自2016年9月1日起计算利息；5、违约责任：乙方逾期付款，按照欠款本息总额的百分之二十支付违约金。2016年9月1日，原告牟清芹、王植诚作为甲方（出租方）与被告丛志豪、鲁紫莲作为乙方（承租方）签订《厂房场地租赁合同》，主要约定：乙方自愿承租甲方位于青岛市即墨区南泉镇大路北侧工业园，现有厂房建筑面积3660平方米的车间和办公楼。一、租赁期限三年，自2016年9月1日至2019年8月30日。二、使用用途：乙方承租该房用于生产经营。三、租金数额及缴纳期限、时间：1、甲乙双方议定上述场地年租金贰拾贰万元整；2、付款方式：乙方于2016年10月14日前支付租金100000元，于2017年3月1日前支付租金120000元，于2017年9月1日前支付租金100000元，2018年3月1日前支付120000元，于2018年9月1日前支付租金100000元，于2019年3月1日前支付租金120000元。另外，协议还对转租、装修、维修等事宜进行了约定。合同签订后，被告丛志豪共支付租金450000元，尚欠210000元未支付。涉案房屋一直由被告丛志豪占有使用。涉案房屋没有取得建设工程规划许可证。另，被告丛志豪、鲁紫莲称双方系母子关系，二原告表示无异议。上述事实有原、被告的陈述，原告提交的协议书、租赁合同、土地使用权证、结婚证，被告提交的2009年9月5日租赁合同、2016年9月1日租赁合同、收条等证据在案佐证，经质证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故，涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，原告王植诚与被告丛志豪之间的厂房租赁合同属无效合同。1、关于原告要求被告立即腾出原告厂房的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告丛志豪应将涉案厂房腾出交付二原告。2、关于二原告要求被告支付房租902100元及利息（以692100元为基数，自2016年9月1日开始，到被告付清款项之日止，按照银行同期贷款利率计算的利息；以210000元为基数，自2019年3月1日开始，到被告付清款项之日止，按照银行同期贷款利率计算的利息）以及违约金180420元的诉讼请求，原告王植诚与二被告于2016年9月1日签订协议书，对之前的租赁费用进行了结算，并约定了还款日期、利息及违约金，该协议书是双方的真实性意思表示，不违反法律法规，应属有效，双方应按照协议约定履行。但被告主张违约金数额过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以违约因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”被告丛志豪、鲁紫莲应支付二原告租金692100元以及以692100元为基数自2016年9月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期贷款利率上浮30%计算的利息，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算的利息至实际付清之日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”2016年9月1日，原告王植诚与被告丛志豪重新签订厂房场地租赁合同后，被告丛志豪尚欠房屋占有使用费210000元。被告丛志豪应支付二原告房屋占有使用费210000元。该厂房场地租赁协议系被告丛志豪与原告王植诚签订，二原告要求被告鲁紫莲承担支付责任，没有事实及法律依据。因此，关于二原告的该诉讼请求，本院予以部分支持。3、关于二原告要求对被告存放在原告厂房内的机器设备、成品半成品、原材料等享有留置权，在上述物品拍卖款中优先受偿的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第二百三十条的规定：“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。”二原告未提交证据证明其合法占有被告的上述动产，因此，关于二原告的该诉讼请求，本院不予支持。另外，关于二被告主张涉案厂房租赁合同的签订方系原告王植诚与被告丛志豪，牟清芹并非合同向对方，不是本案适格原告，本院认为，二原告系夫妻关系，该债权发生在夫妻关系存续期间，应属于夫妻共同债权。因此，关于被告的该主张本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告丛志豪于本判决生效之日起十五日内将涉案房屋腾出并交付原告王植诚、牟清芹；二、被告丛志豪、鲁紫莲于本判决生效之日起十日内支付原告王植诚、牟清芹租金692100元；三、被告丛志豪、鲁紫莲于本判决生效之日起十日内支付原告王植诚、牟清芹以692100元为基数自2016年9月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期贷款利率上浮30%计算的利息，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算的利息至实际付清之日；四、被告丛志豪于本判决生效之日起十日内支付原告王植诚、牟清芹房屋占有使用费210000元；五、驳回原告王植诚、牟清芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费14543元，由被告丛志豪、鲁紫莲负担。原告王植诚、牟清芹已预交14543元，本院退回14543元。被告丛志豪、鲁紫莲应在本判决生效之日起七日内向本院交纳案件受理费人民币14543元，拒不交纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  刘平平审判员  周学成审判员  李林娟二〇二〇年十一月十二日书记员  宋娇娇附相关法条：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”3、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以违约因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”4、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”5、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”6、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”7、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”