北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初6914号原告：侯胜花，女，1956年5月10日出生，汉族，住北京市通州区。原告：刘某1，男，1982年2月14日出生，汉族，住北京市通州区。原告：杨某，女，1982年11月13日出生，汉族，住北京市通州区。原告：刘某2，女，2005年9月22日出生，汉族，住北京市通州区。法定代理人：刘某1、杨某，身份信息同上。以上四原告共同委托诉讼代理人：裴毰，北京市致宏律师事务所律师。以上四原告共同委托诉讼代理人：张昊，北京市致宏律师事务所实习律师。被告：北京市通州区永顺镇刘庄村村民委员会，住所地北京市通州区永顺镇刘庄村商业门面房3栋3号。法定代表人：刘劲松，村主任。委托诉讼代理人：李明宇，北京市达奥律师事务所律师。原告侯胜花、刘某1、杨某、刘某2（以下简称四原告）与被告北京市通州区永顺镇刘庄村村民委员会（以下简称被告）合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案四原告的共同委托诉讼代理人裴毰、张昊，被告的委托诉讼代理人李明宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付人口钱44306元；2、判令被告向原告支付周转费328320元（依据4口人每人每月720元，自2007年12月1日计算至2017年5月17日，共计114个月）；3、判令被告向原告支付周转费利息94533元；4、判令被告向原告支付安置费120000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年11月19日原告侯胜花与被告签订《永顺镇刘庄村旧村改造房屋拆迁货币补偿协议》（以下简称拆迁补偿协议）及《刘庄村购楼合同书》（以下简称购楼合同书），约定原告在拆迁范围内安置人口5人即本案四原告以及俞从武，原告预购80平米两居室安置楼房共四套，安置楼房建筑面积总计320平方米。协议及合同签订后，被告于2007年向原告交付了第一套房屋面积为84.38平方米，被告于2007年12月18日向原告出具收据，收到了原告补交第一套房屋多出的4.38平方米面积差价5694元，并注明尚欠原告人口钱余44306元。2009年3月1日由于拆迁时的安置费偏低，被告出具《致刘庄全体村民的一封信》认可被告应向原告补偿安置费12万元，至今被告未向原告支付。2010年10月8日被告向原告交付了第二套房屋建筑面积为92.57平方米。2017年5月17日被告向原告交付了第三套、第四套房屋，建筑面积分别为87.15平方米、100.87平方米。购楼合同书约定被告如在合同签订一年后无法交付房屋，被告按照720元每人每月向原告支付周转费，被告在2017年5月27日才将合同约定的四套房屋全部交付给原告，自2008年11月19日至2017年5月17日按照4个被安置人每人每月720元计算114个月，周转费共计328320元。2016年12月28日被告出具公告，由于被告向原告交付的第三套、第四套房屋为毛坯房，被告应当向原告支付两套二居室补助款共计1万元。综上，原告与被告之间签订的拆迁补偿协议和购楼合同书系合法有效，原告作为被告集体经济组织成员，被告作为本案拆迁行为的实施方，由于被告将原告宅基地上房屋拆除后迟迟不能向原告交付房屋导致被告损失，被告应当对原告上述损失承担责任，特向贵院起诉，望依法裁判。被告辩称，不同意四原告的诉讼请求。第一，关于人口钱，实际是拆迁补偿协议中的装修补助费，双方对人口钱没有其他合同约定，我方认为在收据上记的人口钱是一种记账方式，目前作为原告也拿不出证据证明人口钱是怎么推算出来的；第二，关于周转费，已向原告方支付过周转费，直接将周转费折抵到房款里面了，折抵也包括之前的人口钱；第三，关于周转费利息，这个利息是村集体研究决定，属于村内部事务，不属于法院受案管辖范围，结合原告提供的证据表明，村集体重大经济事务公开表，只是表明从2017年7月1日对未结清周转费开始计算利息，很显然原告诉求与村集体的决定是冲突的，属于累加计算法；第四，关于毛坯房补助，不在合同条款之内，双方没有合同权利义务，这笔钱的产生是在2017年发放15、16号楼当中，因为楼房是毛坯结构，有村民提出异议，为了平衡村民利益和化解矛盾，这个也是村集体研究决定，两居的发4000元补助，三居的发5000元补助，双方没有合同依据，也不属于法院管辖范围；第五，关于安置费，双方也没有约定，村民认为得到安置费过低，那么很多村民反映这个问题，村集体研究决定，每户再发12万元，我们认为这属于补助性的，在村集体没有资金的情况下，这笔钱不该发放，因为这是对村集体财产的再分配，我们认为也不属于法院受理范围，属于村自治问题；第六，关于周转费（每人每月720元）我们认为当时属于违约条款约定，这个条款约定的标准过高，所以造成所谓的要求赔偿损失已经远远高于楼房本身价款，因此对于周转费我们希望法院依照公平原则进行调整，按照给房进度和时间进行调整，因为原告都是村民，村里已经给了村民很多福利待遇，包括相应的安置费用和毛坯房的补助；第七，周转费不同意支付，因为最初的时候给原告安置的是4套两居室，原告自己要求变成两套两居室加一套三居室，到了2011年，原告又将一套三居室换成两套两居室，购楼合同书第一页手写部分中有显示，我们认为原告不断调整房屋结构要求，但是被告发放根据建好后的实际情况进行交付，所以最后直到2017年有了两套两居室的情况下，按照原告的要求交付房屋，所以我们认为房屋履行标的变更时原告的个人行为造成，除了用于抵房款的周转费外，其他周转费村委会不应该承担。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年11月19日，被告（拆迁人、甲方）与原告侯胜花（被拆迁人、乙方）签订《拆迁补偿协议》，协议约定主要内容如下：1、乙方在拆迁范围内合法宅基地面积160.19平方米，正式房屋建筑面积199.65平方米，乙方在拆迁范围内在册人口5人；2、宅基地区位补偿248310元，地上物补偿154866元，拆迁补助费共计127453元，综上甲方支付乙方拆迁补偿款共计530629元；3、甲方应在乙方腾空房屋后3日内，将总补偿款（扣除购房款后剩余款）以银行活期存折的方式向乙方支付；4、乙方应在2007年11月26日前完成搬迁，将原平房交甲方拆除。此外，协议还约定了其他内容。同日，被告（甲方）与原告侯胜花（乙方）签订《购楼合同书》，约定：乙方在拆迁范围内应安置人口5人，依据拆迁安置方案规定的标准可按优惠价购买楼房275平方米；乙方购买两居室4套，按80平方米/套计算建筑面积为320平方米，乙方（预）购甲方安置楼房建筑面积总计320平方米；乙方应向甲方交纳预购款总计438500元，乙方本次拆迁补偿款总计530629元，甲方应向乙方支付差价200129元；甲乙双方在预购楼房交付使用前，按实际楼房层次和实际面积结算；乙方应在2007年11月26日前完成搬迁，视同乙方已向甲方支付预购款，不足的差价部分在楼房交付前补齐；甲方应在一年内兑现乙方所购安置楼房，超过一年未兑现，甲方仍按720元/月/人标准发放周转费。此外，合同还约定了其他内容。在上述购楼合同书的第一页下方手写如下内容“2011.12.9由原来1套三居改为两套两居，补款108000元，款已付。”根据上述手写内容显示四原告此前曾将安置房屋由4套两居室改为1套三居室和2套两居室，2011年12月9日又将1套三居室改为2套两居室，故实际给四原告安置的还是根据购楼合同书约定的4套两居室。在审理中，关于四原告主张的人口钱44306元在上述《拆迁补偿协议》及《购楼合同书》中并未进行约定，原告提交了一张时间显示为2007年12月18日由被告开具的收据（收据号为0007772），收据上注明了“人口钱余44306”，原告以此主张被告尚欠人口钱44306元。被告认可存在人口钱，提出系应村民要求，经村民代表表决同意，村民每人给人口补助费1万元，2007年第一次分房时，扣减了部分补助费用于折抵购房款，所以在原告的收据注明了“人口钱余44306”字样。同时，被告提出在2010年第二次分房时，被告对原告实际应交的购楼款，减去预购楼款、减去人口补助、减去周转费等可抵扣的各项费用统一进行了结算，在可抵扣的各项费用中包含了原告主张的人口钱（即人口补助费），系按1万元/人标准计算，因此原告提交的收据上显示的“余44306”已无实际意义，被告不存在拖欠人口钱的情况，被告对此提交了一份存档的显示姓名为侯胜花的财务记账表格，表格上显示了四原告所购楼房的楼号、面积、单价以及实际购楼金额、可扣减的费用（包含人口补助，“减人口补助50000”）等内容。原告对上述财务记账表格的真实性认可。关于四原告在本案中主张的周转费，四原告表示系按照购楼合同书约定的超过一年未兑现所购安置楼房，被告按720元/月/人标准发放周转费，故四原告按照该标准从2008年11月19日计算至2017年5月17日，共计328320元。被告对此不予认可，被告表示在2007年年底开始第一次分房，分给侯胜花一家一套两居室，分房以后实际已经为村民解决了周转房问题，所以将购楼合同书中约定的720元/月/人的标准改为支付租金形式，即按拖欠房屋的数量由被告发放租金，具体标准是一居室600元/月、两居室700元/月、三居室800元/月，故被告认为到2007年年底已经给四原告安置了一套房，尚欠一套三居室和一套两居室，应按照上述标准向四原告发放未安置楼房租金。庭审中，被告提供了一份北京农村商业银行代理业务清单，上面显示了向侯胜花发放2008年的未安置楼房租金，直接支付到了侯胜花的银行账户中。原告不认可领取了租金。同时，被告主张在2010年9月左右第二次分房，本次村委会统一给村民结算了22个月租金（从2009年1月至2010年10月），该笔租金未实际发放，统一计算在购房款中集中结算，在被告提供的侯胜花一家所购楼房的结算单中从侯胜花应实际支付的购楼金额中扣减了该22个月的周转费33000元（按照所欠的一套三居室和一套两居室，每个月应支付租金为1500元，计算22个月），在被告提交的楼房结账单中有“侯胜花”签名字样予以确认，确认金额47079元与上述结算单显示的应退款金额一致。同时，被告提出在2010年9月左右的第二次分房时还尚欠四原告一套三居室未安置到位，自2010年11月开始，因村民反映租金市场价格提高，于是被告调整了租金标准为：两居室1600元/月、三居室1800元/月，即自2010年11月开始按照上述标准给尚未安置完毕的村民发放未安置楼房租金，后原告在2011年12月9日申请将原来1套三居改为两套两居，并补缴了房款。到2017年5月，被告最后一次发放安置房，故被告认可从2010年11月至2017年6月底的未安置楼房租金确实没有给村民结算，并经村委会研究，被告决定对拖欠的租金自2017年7月1日开始按照年利率5%计付利息。故被告在本案中认可拖欠四原告的周转费（未安置楼房租金）为自2010年11月至2011年11月应按照一套三居室未安置的标准计算租金即按照每个月1800元的标准计算13个月共计23400元，自2011年12月自2017年6月按照两套两居室的标准即每个月3200元计算67个月共计214400元。关于四原告主张的周转费利息，被告认可从2017年7月1日开始按照年利率5%计算利息，2017年7月1日之前的利息不同意给付。关于四原告主张的安置费12万元，四原告提交了一份由被告在2009年3月1日出具的《致刘庄全体村民一封信》，该信中提到了“大家最关心的12万，两委班子决定待二期分完房给大家一个明确交代。有钱给钱没有钱时会给大家打条的”，故四原告据此主张安置费12万元。被告认可其出具的信件的真实性，但被告表示该笔费用并非合同中的约定，只是村民反映安置费过低，所以村集体研究决定给予每户12万元补助，这属于村民自治范畴，不属于双方合同的约定，是村集体组织对于村集体财产的再分配。另查，2010年9月29日被告出具《通知》，载明：家中不急需用两居、三居的，准备要小高层的村民，请于2010年9月30日上午半天到村委会登记楼层、套数。期房租金按二居1600元/月、三居1800元/月计算。被告以此说明周转费转化为租金的事实。再查，根据被告于2020年1月21日召开的两委班子会议签署的《村集体重大经济事项公开表》显示，该次会议名称为“关于决定对未结清楼房租金付利息一事”，会议内容为“因刘庄村委会于2017年5月将最后的安置房分给村民，并且答应村民楼房租金支付到2017年6月底，由于村委会资金紧张，租金不能当时结清，经两委班子协商通过，自2017年7月1日开始，对未结清的楼房租金，村委会按年息5%付利息”。公开表上有两位班子成员及村监督委员会人员签字同意。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。村民委员会依照法律规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产，引导村民合理利用自然资源，保护和改善生态环境。涉及村民自治利益的相关事项，经村民会议讨论决定方可办理。本案中，关于四原告主张的人口钱，被告不认可欠付这些费用，且提出了诉讼时效的抗辩。本院认为，根据被告提交的证据在2010年9月四原告已经取得了购楼合同书中的四套两居室安置房，并且被告与四原告的代表侯胜花进行了结算，在结算在扣除了人口补助50000元，虽侯胜花对此不予认可，但包括侯胜花在内的四原告在收取房屋后将近十年时间均未就人口钱提出过异议，也没有证据显示其在该期间内持续找被告索要，在庭审中提交的信访材料都是针对物业水电费及另一项诉求中的12万安置费，没有针对所谓的人口钱，在双方签订的拆迁补偿协议中没有“人口钱”的项目，也没有其他证据显示四原告持续向被告主张过该两项费用。故本院认为四原告的该两项诉讼请求的主张超过了三年的诉讼时效，且被告提出了时效的抗辩，本院对原告该项诉求不予支持。四原告应当秉持诚实，尊重客观事实。关于四原告主张的周转费，根据被告的陈述和提交的相应证据，因被告对于双方签订的购楼合同书中约定的安置房是分批次进行安置，在2007年底给四原告安置了一套两居室，初步解决了四原告的居住问题，到了2010年9月第二次分房，又给四原告安置了一套两居室，直至2017年5月将剩余两套两居室（之前是三居室，后2011年12月原告改成两套两居室）给四原告安置完毕。关于周转费的发放，2008年之前的已经发放完毕，2009年至2010年10月的已经通过购楼款的折算进行扣减，在结算单中有“减周转费”的字样，原告在2010年9月第二次分房时未对此提出异议。关于周转费的计算标准，根据被告提交的证据，在第一次分房后周转费实际转化为未安置楼房租金，并按照新的标准进行发放，这被告对内部整个集体经济组织的调整，也有相应的通知和村委会决议，原告此前也未对该标准提出异议。因涉及到整个村集体的利益，不能因本案原告而影响整个集体的利益，这也是村集体对内部事务的决策，四原告应尊重历史，尊重公序良俗，尊重村集体的集体决议。因本案被告认可按照合同应当支付周转费（未安置楼房租金），并认可村集体对2010年11月至2017年6月的租金确实未进行结算，被告应当按照购楼合同书约定对于欠付的房屋按照村集体决议调整后的相应的标准支付。故本院支持四原告主张的周转费（未安置楼房租金）予以部分支持，被告应给付四原告的周转费（未安置楼房租金）237800元。关于四原告主张的周转费利息，被告自认应从2017年7月1日开始给付尚未结算的周转费（未安置楼房租金）的利息，故本案支持原告以尚未结算的周转费（未安置楼房租金）237800元为本金按照年利率5%计算利息自2017年7月1日起至实际给付之日止，超出部分不予支持。关于2017年7月1日之前的利息，虽双方未在合同中明确约定周转费（未安置楼房租金）的给付时间，考虑到该笔周转费也是发给村民的未安置楼房租金，至少应当在自然年度结束后及时给付，被告一直未给付确实造成原告的利息损失，故关于2010年11月至2017年7月1日前的利息损失，本院按照被告应给付的款项数额，并参照年利率5%的标准（该标准也接近欠付期间同期银行贷款利率的平均值），依法酌定被告应给付原告2010年11月至2017年6月的利息损失为36810元。关于四原告主张的12万元安置费，本院认为不应支持，理由如下：首先，该笔费用并非双方在购楼合同书及拆迁补偿协议中的约定，不是合同约定的款项，依据合同被告没有给付该笔款项的义务；其次，这是被告作为村集体经济组织内部决定的事务，是村集体对本村集体经济组织成员发放的补助，是村集体自治的范畴，不属于法院管辖的范围；再次，该笔费用被告因经济原因未发放，不只是本案的四原告，整个村集体组织成员均未发放，并非只针对四原告不发放，不存在单单侵害四原告利益的情形。故对于原告该项诉求，本院不予支持。关于四原告主张的装修补助1万元，这也是属于村集体内部决议，不属于本案所涉的拆迁补偿合同及购楼合同书中约定的事项，不属于本案合同纠纷解决的范围，本院不予支持。既然被告认可应当给付四原告装修补助（被告认可最后一次分房为毛坯房，按照两居室补助5000元，三居室补助6000元），那么被告应当直接按照村集体内部统一标准向四原告进行发放，以免引发双方之间不必要的纠纷。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第八条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、北京市通州区永顺镇刘庄村村民委员会给付侯胜花、刘某1、杨某、刘某2周转费（未安置楼房租金）共计237800元，于本判决生效之日起七日内给付清；二、北京市通州区永顺镇刘庄村村民委员会给付侯胜花、刘某1、杨某、刘某2利息损失（计算方式为：2017年7月1日前的利息损失为36810元，2017年7月1日后的利息损失以237800元为本金，按照年利率5%自2017年7月1日计算至实际给付之日止），于本判决生效之日起七日内给付清；三、驳回侯胜花、刘某1、杨某、刘某2的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4886元，由侯胜花、刘某1、杨某、刘某2负担1911元（已交纳）；由北京市通州区永顺镇刘庄村村民委员会负担2975元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 何杨彪二〇二〇年十一月二十日法官助理 张津铭书 记 员 刘 仙