太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初8507号原告樊某，住太原市。委托诉讼代理人苏某、郭某，山西艾伦律师事务所律师。被告太原海润建投房地产开发有限公司，统一社会信用代码91140100MA0GRFEW0N。法定代表人王某。委托诉讼代理人聂某，住太原市。委托诉讼代理人李某，山西得天利律师事务所律师。被告太原绿地新悦房地产开发有限公司，统一社会信用代码91140100091035646W。法定代表人方某。委托代理人宋某，山西冠航律师事务所律师原告樊某与被告太原海润建投房地产开发有限公司、太原绿地新悦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊某委托诉讼代理人郭某、被告太原海润建投房地产开发有限公司委托诉讼代理人聂某、李某、被告太原绿地新悦房地产开发有限公司委托诉讼代理人宋某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告一签订的《绿地中央广场商铺认购合同》；2、判令被告一返还原告购房款400807元，并支付以400807元为基数、自2019年11月1日起暂计算至2020年8月23日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息为13874.16元，共计人民币414681.16元；3、判令被告二太原绿地新悦房地产开发有限公司针对第二项诉讼请求承担连带保证责任；4、本案的诉讼费用（案件受理费、保全费用等）由被告承担。事实与理由：2019年3月17日原告至绿地中央广场售楼处看房，并达成了购买商铺意向，当天在售楼部支付了30000元居间服务费。2019年3月23日原告与被告一签订了《绿地中央广场商铺认购合同》，约定原告所认购商铺为该项目裙楼-F1层B40号商铺，认购面积为24.95平方米，认购单价为14862元/平方米，总价为370807元。原告于签订合同当日通过刷卡支付全额购房款370807元。被告一为原告出具了收据并加盖了财务专用章。双方签订的合同第五条第一款约定：甲方应当在2019年11月1日之前，将符合本认购书约定的房屋交付乙方使用。合同第八条出卖人逾期交房的违约责任中约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。合同履行过程中，被告一迟迟不能按照合同约定交付房屋，后原告发现被告一并非所售“绿地中央广场”项目的开发商，也不是《商品房预售许可证》上载明的预售主体，其无权对涉案商铺进行销售且其分割销售的行为违反了房地产相关法律法规。该违法行为被太原市房产管理局进行公示，另该商铺项目不符合规划要求，根本不能办理产权证。现因被告一违法销售涉案商铺的行为，导致合同内容无法履行，也无法顺利交付房屋。被告一收取的原告购房款至今未予退还，给原告造成了重大经济损失，且原告多次催促被告一返还款项，均未果。原告购买涉案商铺时主要原因是因为该房产系由被告二开发，基于对被告二公司社会公信度的信任才选择此房产。且2019年12月13日，被告二向被告一出具了《联系函》，函件内容为“我司已收到贵方委托太原海润建投房地产开发有限公司向我司提交的退房申请。上述申请共涉及退房款金额4000万元。目前我司愿意配合贵公司进行相关业主的退款事宜，同时已经开始受理贵方提出的退房申请，并结合我司实际的资金计划分批进行退款处理……”，根据上述联系函能充分证实被告一系收到被告二的委托销售该处房产，且被告二认可未如期交房并退款的事宜。据此，被告二应就原告签订的《绿地中央广场商铺认购合同》承担连带保证责任。目前为止，原告与被告一多次协商退款事宜，被告一既不交付商铺，也不退还购房款，被告二也未承担相应的保证责任。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告太原海润建投房地产开发有限公司辩称，房屋无法交付是被告太原绿地新悦房地产开发有限公司没有向我公司交付所导致，原意退还原告购房款；原告诉状所述居间费用不属于本案所争议的问题，本案是买卖合同纠纷，原告要求被告承担居间费突破了合同相对性，我公司不予承担。被告太原绿地新悦房地产开发有限公司辩称，二被告之间是合同买卖关系，被告太原海润建投房地产开发有限公司购买了我公司开发的价值34亿元的房产，但是未按时支付房款；原告与绿地公司之间不存在合同关系，上述事实由本院数十份判决书均可证明，原告无权向我公司主张任何权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月17日，原告樊某向山西和奥旗盛房地产经纪有限公司缴纳居间服务费30000元，该公司向原告出具收据加以确认。2019年3月23日，原告樊某（以下简称乙方）与被告太原海润建投房地产开发有限公司（以下简称甲方）签订《绿地中央广场商铺认购合同》一份，双方约定：乙方自愿认购甲方销售的位于山西省太原市××区商铺，该认购商铺建筑面积暂定为24.95平方米；房屋单价为14862元/㎡，总价款为370807元；甲方应当在2019年11月1日之前，依照国家和地方政府的有关规定，将符合本认购书约定的房屋交付乙方使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用的，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同后，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之零点五向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金；以及其它相关事项。同日，原告向被告太原海润建投房地产开发有限公司支付了购房款370807元，被告出具收款收据一张对此加以确认。现由于被告未履行交房义务，原告诉至本院。另查明，被告太原绿地新悦房地产开发有限公司为太原绿地中央广场商业裙房项目的土地使用权人、用地单位及建设单位，已办理建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证，并于2016年12月取得了太原绿地中央广场1号楼、4号楼、商业裙房、地下车库的商品房预售许可证。2017年10月25日，被告太原海润建投房地产开发有限公司法定代表人王海青与被告太原绿地新悦房地产开发有限公司签订《太原绿地中央广场项目大单购买协议》一份；2018年12月5日，二被告签订《绿地中央广场定制协议》一份；此后被告太原海润建投房地产开发有限公司即开始销售包括本案所涉房屋在内的商铺。2019年11月1日，太原市房产管理局发布了《关于对“绿地中央广场”项目的重要公示》，主要内容为该局接到举报人投诉反映绿地中央广场商铺项目以小平米分割式销售，且拟签订合同方并非太原绿地新悦房地产开发有限公司，而是太原海润建投房地产开发有限公司；经了解，绿地中央广场项目位于晋祠路一段86号，由太原绿地新悦房地产开发有限公司开发，该项目已经取得《商品房预售许可证》，批准预售主体为绿地新悦公司；该局经约谈绿地集团及太原海润建投房地产开发有限公司得知，该商铺的销售主体并非预售批准的太原绿地新悦房地产开发有限公司，而是太原海润建投房地产开发有限公司，另据说加盖有绿地中央广场销售部字样的印章也非绿地集团销售部公章，上述行为不仅违反了房地产相关法律、法规，而且涉嫌诈骗，风险巨大。同时提醒广大市民，在购买商铺时，仔细核对所签合同、收据等材料的出卖方、收款方是否为预售批准的主体，所购买的商铺面积是否为批准面积等。上述事实，有原告提交的《绿地中央广场商铺认购合同》、购房款收据、刷卡记录、《联系函》，被告太原绿地新悦房地产开发有限公司提交的协议书两份及庭审笔录等在案为凭，且经过当庭对质，可以采信。本院认为，原告樊某与被告太原海润建投房地产开发有限公司签订的《绿地中央广场商铺认购合同》虽系双方当事人真实意思表示，但涉案商铺的预售批准主体为被告太原绿地新悦房地产开发有限公司而非被告太原海润建投房地产开发有限公司，且出售面积也并非批准预售的面积，因涉案项目将商铺进行再次分割售出需要重新调整规划，不符合规划要求，也不能办理产权证，故涉案合同违反了法律的强制性规定，应属无效。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，故被告应当向原告返还购房款370807元；合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，考虑到导致合同无效的原因主要在于被告，被告长期占用原告的资金，必然给原告造成一定的损失，故对于原告要求被告支付以应退还的购房款为基数，从交款之日即2019年3月23日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告返还其中介费30000元的诉讼请求，该款项的收取主体为山西和奥旗盛房地产经纪有限公司，而非被告，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告太原绿地新悦房地产开发有限公司承担连带保证责任的诉讼请求，因该被告与原告之间并无合同关系，原告的主张无合理依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告樊某与被告太原海润建投房地产开发有限公司签订的《绿地中央广场商铺认购合同》无效。二、被告太原海润建投房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告樊某购房款370807元，并支付原告以购房款370807元为基数、自2019年3月23日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。三、驳回原告樊某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3810元（原告已预交），由被告太原海润建投房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 赵龙 二〇二〇年十一月二十七日书记员 王菁