广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初6253号原告：广州臻创文化传播有限公司，住所地广州市番禺区南村镇板桥村“桥头岗”（办公楼）（仅限办公用途）。法定代表人：李彦斌，职务总经理。委托诉讼代理人：陈志敏，广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶慧琳，广东金本色律师事务所律师。被告：邓栋宁，男，1982年8月23日出生，汉族，住广东省高要市。委托诉讼代理人：孙建辉，广东洛亚律师事务所律师。原告广州臻创文化传播有限公司（以下简称臻创公司）与被告邓栋宁房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告臻创公司的委托诉讼代理人陈志敏、叶慧琳，被告邓栋宁的委托诉讼代理人孙建辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告臻创公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年12月4日签订的《房屋租赁协议》；2.没收被告已缴纳的45万元保证金；3.被告支付自2019年4月1日至2019年4月20日期间的租金112000元，并以112000元为本金按每天3‰的标准支付滞纳金至付清之日；4.被告自2019年4月21日起至将租赁场地交还原告管业之日止，按5600元/天的标准支付场地占用费，并以所欠场地占用费为本金，按每天3‰的标准支付滞纳金；5.被告向原告支付单方解除合同的违约金5317768.8元；6.被告赔偿恢复租赁物原状损失752970元；7.被告承担本案全部的诉讼及保全费用。诉讼过程中，原告臻创公司变更其司第4-6项诉讼请求为：4.被告自2019年4月21日起至2019年9月5日止，按5600元/天的标准支付场地占用费合计772800元，并以所欠场地占用费为本金，按每天3‰的标准支付滞纳金，计算至2019年9月5日场地占用费及滞纳金合计为931610.4元；5.被告向原告支付单方解除合同的违约金5394206.7元；6.被告赔偿恢复租赁物原状损失625075.01元。事实和理由：原告与被告于2018年12月4日签订《房屋租赁协议》，约定原告将享有经营权的位于广州市番禺区XX镇XX巷XX号XX创意园内房屋及空地整体出租给被告作办公、商业活动及宿舍用途，租赁期限至2026年3月31日止。该租赁协议约定分期按现状交付：（1）正式签订合同之日起10天内将办公楼（新编9-1号，不包括XX英语培训机构和租车公司的现有租户物业）、A栋（新编9-5号）、B栋（新编9-6号）三栋物业交付，自2019年3月1日起就一期交付物业每月租金15万元；（2）从2019年4月1日起将空地交付，该地块租金18000元，租金逐年递增5%；（3）除D栋（新编9-2号）及钢结构（新编9-7号）及附属空地（或另行新建）的交付时间为2021年2月28日外，其余房屋及土地双方另行商定交付时间，或原租户到期或退租时交付；免租期三个月，自2018年12月1日至2019年2月28日止，自2019年3月起租，每月15日前支付下月租金及当月物业费、垃圾清运费；签订租赁协议之日被告应支付45万元保证金及预付2019年3月份租金15万元，两项合计60万元；如被告未按时缴纳租金或费用超过15个工作日的，原告有权单方终止本协议，除已缴纳的保证金归原告所有外，被告还需承担实际占用租赁物期间的租金及费用、逾期付款违约金及其他约定的违约金等。租赁协议签订后，原告依约将办公楼、A栋、B栋三栋物业及空地交付给被告使用，双方签订书面的移交清单，被告亦依约向原告支付45万元保证金及2019年3月15万元租金，被告聘请的施工单位亦已进场装修。按租赁协议约定，被告应于2019年3月15日前支付4月租金，但被告未能按期支付，经原告多次催促，未果。被告于2019年3月30日向原告发函要求解除租赁协议，并于2019年4月1日在未通知原告的情况下擅自离场，未将租赁物中已拆除部分恢复原状。原告于2019年4月19日发函给被告，明确被告存在违约行为，要求解除合同，没收保证金，被告支付拖欠的租金、场地占用费及违约金，将租赁物恢复原状后交还原告。原告认为，双方签订的租赁协议合法有效，是双方的真实意思表示，原告已按租赁协议的约定交付租赁物给被告使用，被告已实际接收租赁物并进场装修，被告应按租赁协议的约定向原告支付租金等各项费用。在租赁协议履行过程中，被告存在以下四点违约行为：（1）未按期支付租金及其他费用超15个工作日；（2）未经原告同意擅自拆改租赁物业，造成租赁物业严重损毁，单方离场，未将租赁物恢复原状交还原告；（3）单方解除合同；（4）未经原告同意擅自将租赁物部分转租。被告上述违约行为已严重侵害原告的合法权益，被告应按照租赁协议的约定承担全部的违约责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，原告特向法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告邓栋宁辩称，本案系由于臻创公司延期数月仍未交付房屋且不肯顺延免租期、租赁标的物为违章建筑、臻创公司存在合同欺诈、臻创公司超越租赁范围进行转租等原因，导致合同无法继续履行，臻创公司应当依法承担相关法律责任。理由如下：一、臻创公司应于2018年12月14日前将清空的办公楼（新编9-1）、A栋（新编9-5）、B栋（新编9-6）交付使用，但其逾期数月仍未交付房屋。根据双方于2018年12月4日签署的《房屋租赁协议》，租赁标的物为XX创意园内所有的房屋和土地；租赁期自2018年12月1日至2026年3月31日，免租期3个月；分期交付房屋：合同签署之日起10天内，原告应将清空的办公楼（新编9-1）、A栋（新编9-5）、B栋（新编9-6）交付使用；2019年4月1日交付土地；D栋（新编9-2）在2021年2月28日交付；C栋（新编9-4）及其他房屋等交付时间另定。租赁协议签署后，我方按约如期支付了45万元保证金、15万元定金（定金自动转为3月份的租金），足以证明原告履行合同的诚意。但是，臻创公司却迟迟不清空并交付办公楼（新编9-1）、A栋（新编9-5）、B栋（新编9-6），迟至2019年3月21日上述房屋内仍有大量杂物、家具和其他物品未清空，臻创公司的法定代表人李彦斌也依然在办公楼二层办公。由于臻创公司未能如期交付房屋，我方因此向臻创公司提出将免租期相应顺延的合理要求，但臻创公司坚决不同意，并要求我方在2019年3月支付4月份的租金，并于2019年3月29日向我方发出敦促函要求我方马上支付下月租金，我方收到上述敦促函后无奈于2019年4月1日书面通知臻创公司终止合同，作为对其敦促函的回应。我方认为，3个月免租期是房屋租赁协议明确约定的，是我方应当享有的合同权益，臻创公司延期数月仍未能交付房屋致使我方不能享受该合同权益，本就属于严重违约，已经给我方的工作开展造成了严重影响，我方要求相应顺延免租期，是合情、合理、合法的。况且我方在签署房屋租赁协议之时已经提前支付了一个月租金（即定金转换），臻创公司坚持要求我方支付2019年4月份租金，没有任何依据。二、租赁协议签署之时，臻创公司仅向我方披露了英语培训机构、租车公司两家租户还未到期；协议签署后，因臻创公司未能如期交付房屋，我方多次催促，臻创公司才告知还存在其他未到期租户，要清理其他租户才能交房；根据臻创公司提供给我方的其他租户的租赁合同复印件，除上述两家租户外，我方后来才知晓的其他租户还有郭某、江西XX实业有限公司、杨某，其中：郭某承租B栋整一楼及原食堂339.25平方米、遮雨棚121.51平方米，租期至2019年1月31日；江西XX实业有限公司承租A栋第1、2、3层594平方米，租期至2020年7月5日；杨某承租A栋A05、A06、A09，租期至2019年3月1日；至于是否还存在其他租户，我方无法得知。A栋、B栋均为五层楼，每层2个房间，也就是说，房屋租赁协议签署之时，臻创公司已经将A栋10个房间中的9个房间、B栋10个房间中的2个房间与食堂，长期出租给了他人；臻创公司在拖延数月不能交付房屋的情况下，才告知我方存在其他长期租户，显然是不诚信的，属于合同欺诈。需要特别说明的是，正是由于臻创公司无法及时处理既有的其他租户，导致其无法按期向我方交付房屋。得知A栋、B栋楼存在其他长期租户的情况后，我方向臻创公司提出适当降低租金的合理要求，但臻创公司依然坚持不予降低。由此，双方分歧进一步加大。我方认为，在其他租户还没有到期的情况下，必然造成我方不能使用部分房屋，我方要求臻创公司适当降低租金是合理、合法的。三、臻创公司超越其与业主的租赁范围，将房屋转租给我方，该转租合同无效。本案涉案XX创意园，由臻创公司向业主广州XX企业管理有限公司承租，再转租给我方。根据臻创公司与广州XX企业管理有限公司签署的《租赁合同》，其承租范围为办公楼、A型宿舍、B型宿舍、C型宿舍、宿舍楼五栋建筑及空地11800平方米。但是，臻创公司转租给我方的标的物却包括XX创意园内8栋建筑物及土地，包括办公楼（新编9-1）、A栋（新编9-5）、B栋（新编9-6）、C栋（新编9-4）、D栋（新编9-2）及其他2栋未编号房屋建筑。显然，臻创公司超越了其承租范围进行转租，转租合同无效。四、根据臻创公司提交的证据，XX创意园内的8栋建筑物只有办公楼、A型宿舍楼、B型宿舍楼具有不动产权证书，其他建筑物均没有不动产权证，属于违章建筑物，而且办公楼南向部分数百平方米建筑面积与不动产权证登记不符，属于违法加建。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。综上，臻创公司出租的标的房屋为违章建筑，双方签署的《房屋租赁协议》为无效合同；且租赁协议签署时，臻创公司故意隐瞒存在其他长期租户的情况，租赁协议签署后，臻创公司又未能按时交付房屋，不但不同意顺延免租期，在我方已经提前交付一个月租金的情况下，反而一直要求我方继续交纳租金，致使双方合同无法继续履行。无论房屋租赁协议是无效还是被解除，臻创公司均应当就其过错和不诚信的行为承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区XX镇XX村“XX岗”（办公楼）、（A型宿舍）、（B型宿舍）、（C型宿舍楼）、（宿舍楼）的登记权属人均为广州XX企业管理有限公司（以下简称XX公司），建筑面积分别为1388.85平方米、853.56平方米、993.67平方米、1240.33平方米、3423.62平方米。2.2018年，XX公司作为出租方（甲方）与臻创公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定：鉴于乙方于2016年4月1日与广州岭南电缆股份有限公司签订了《租赁合同》，在租赁期限暂未到期之前，该公司在充分告知乙方，乙方表示放弃优先购买权的情况下，将原《租赁合同》租赁物产权转让给甲方XX公司，双方自愿达成以下协议：甲方将位于广州市番禺区XX镇XX村“XX岗”（办公楼）、（宿舍楼）、（A型宿舍楼）、（B型宿舍楼）、（C型宿舍楼）出租给乙方使用；乙方所租赁物为一栋2000平方米办公楼、四栋共6500平方米宿舍楼及11800平方米空地（上述租赁物土地性质均为工业用地性质），乙方租赁该租赁物用途为服装创意产业园及配套，乙方可对租赁物进行转租或分租；租赁期限为十年，2016年4月1日至2026年3月31日；等等。3.2018年11月23日，臻创公司出具编号为5004503的《收据》，确认收到邓栋宁交来150000元租赁定金。该租赁定金后于2018年12月5日转为2019年3月1日至2019年3月31日租金。4.2018年12月4日，臻创公司作为出租方（乙方）与邓栋宁作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方出租给乙方的房屋及土地位于广州市番禺区XX镇XX巷X号XX创意园内（以下简称涉讼物业）；所有的房屋和土地按现状出租；使用途径为办公、商业活动及宿舍（不得作养老和医院用途）；从正式签订合同之日起10天内逐步将办公楼（新编9-1号，不包括XX英语培训机构和租车公司的现有租户物业）、A栋（新编9-5号）、B栋（新编9-6号）交付承租方使用，从2019年3月1日起乙方每月支付给甲方本项的租金为15万元；从2019年4月1日起将土地交付乙方使用，从2019年4月1日起乙方每月支付租金18000元给甲方；C栋（新编9-4号）及附属空地的交付时间双方另行商定；D栋（新编9-2号）及钢结构（新编9-7号）及附属空地（或另行新建）的交付时间为2021年2月28日；其余的房屋及土地，到现有的甲方的租户合同到期或退租时即交付给乙方使用；本协议所有的房屋及土地的租赁期均到2026年3月31日止；2018年12月1日至2019年2月28日为3个月免租期，2019年3月1日至2020年2月28日每月房屋租金（不含税）为150000元，土地租金（不含税）为18000元（2019年4月1日开始交租）；乙方应在每月15日前支付下月租金及当月物业费、垃圾清运费给甲方；乙方应在签订本协议之日向甲方支付风险抵押金45万元的保证金，作为乙方履行本协议项下义务和责任的担保，合同期满无息退还，另同时交2019年3月份租金15万元；如乙方未按协议约定时间交纳租金或费用超过十五个工作日，甲方届时有权单方终止本协议，乙方除风险抵押金归甲方所有外，还应承担实际占用所租房屋期间发生的租金及费用、逾期付款违约金及其他约定的违约金；在租赁期内，所有的房屋和土地按现状交付乙方；如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除协议，收回出租房屋：（1）未经甲方同意，转租、转借承租房屋；（2）未经甲方同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经甲方同意，改变本协议约定的房屋租赁用途；…（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用超过十五个工作日的；租赁期内，乙方有上述行为之一的，甲方有权终止协议，收回该房屋，乙方按照本协议总租金的30%向甲方支付违约金；乙方逾期交纳本协议约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的3‰支付甲方滞纳金；乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按协议总租金30%的额度向甲方支付违约金；甲方应保障租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态（空调及热水器双方协商或折价卖给乙方）；验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出；甲方应按本协议的约定向乙方交付所租房间及所租房间的钥匙，并使所租房间处于安全、空置、可使用状态；等等。5.2018年12月5日，臻创公司出具《收据》，确认收到邓栋宁交来450000元租赁保证金。6.2019年3月29日，臻创公司向邓栋宁出具《敦促函》，载明：依据双方签订的《房屋租赁协议》，邓栋宁应于本月15日前向其司支付168000元的租金，否则须每天支付千分之三的滞纳金，同时从4月1日起，甲方将园区的日常管理全移交给邓栋宁，并由邓栋宁支付所有人员的工资及福利。但邓栋宁至今仍未支付租金，亦未准备好接管日常物业管理。请邓栋宁依照协议的约定立即付款给其司，并尽快与其司对接和接管好园区的物业管理。7.2019年3月30日，邓栋宁向臻创公司出具《通知书》，载明：依照双方签订的《房屋租赁协议》，臻创公司应在合同签署后10日内在确保房屋安全、空置、可使用的状态下将办公楼（除XX英语培训机构及租车公司租赁的物业外），A栋、B栋全部交付使用。其已按照租赁协议的约定支付3个月押金及2019年3月的租金，但臻创公司至今未按照协议约定如期将办公楼、A栋、B栋清空并交付使用，现仍有大量家具、办公设备、杂物等滞留在上述房屋内未清理，至今已逾期106天；另办公楼、A栋、B栋内有多处安全隐患未处理，且免租期内有4家单位占用A栋房间直至2019年2月底才搬离。上述问题臻创公司至今仍未解决，已构成根本违约。鉴于此，其现特书面函告臻创公司，自收到该通知书之日起，双方签订的《房屋租赁协议》即告解除，请于收到该通知书之日起5个工作日内退还其已支付的所有租金、押金及对应的利息。8.2019年4月3日，臻创公司向邓栋宁邮寄《催款函》，载明：其司已按合同约定完成办公楼、A栋、B栋的交付义务，而邓栋宁至今仍未支付4月租金，甚至擅自退租。请邓栋宁在收到该函之日起3个工作日内支付4月租金168000元及滞纳金9576元。若在上述期限内未支付，其司将依法依约解除协议，收回出租房屋，并追讨按协议约定的违约金。9.2019年4月20日，臻创公司向邓栋宁邮寄《解除通知书》，载明：邓栋宁存在未按协议约定支付租金超过15个工作日，且其司多次索要未果；未经其司同意拆改变动房屋结构将租赁物严重破坏；未经其司同意中途擅自离场的违约行为，已构成严重违约，达到合同解除条件。依照《房屋租赁协议》约定，其司决定从2019年4月20日起解除《房屋租赁协议》，风险抵押金不予退还；自2019年4月21日起至实际将租赁房屋交还其司之日止，参照《房屋租赁协议》的约定，按照每天5600元的标准支付房屋占有使用费至将房屋恢复原状交还其司之日止；于2019年4月30日前将租赁房屋恢复原状并交还其司；等等。10.2019年5月14日，臻创公司提起本案诉讼，要求解除《房屋租赁协议》，没收邓栋宁已支付的保证金等。11.2019年5月29日，本院根据臻创公司的申请作出（2019）粤0113民初6253号《民事裁定书》，查封、冻结被申请人邓栋宁名下的价值200万元的财产。12.2019年6月5日，臻创公司的委托代理人叶慧琳向广东省广州市广州公证处申请对坐落广州市番禺区XX镇XX巷XX号XX创意园内房屋及空地现状进行保全证据公证。同日，该公证处派人前往上述地址对上述租赁物的现场情况进行拍照，现场拍得照片共132张。2019年6月19日，该公证处作出编号为（2019）粤广广州第104662号《公证书》，载明所附照片132张为公证人员对上述租赁物的现场拍摄所得，上述保全过程与现场情况相符。13.2019年8月16日，邓栋宁向本院提起诉讼，要求臻创公司返还保证金，并双倍返还定金等，案号为（2019）粤0113民初10424号。本院立案后与本案进行合并审理。14.审理过程中，根据臻创公司的申请，本院委托广州德高价格评估有限公司（以下简称德高公司）对位于广州市番禺区XX镇XX巷XX号XX创意园内的办公楼恢复至原状的修复费用进行评估，臻创公司为此向德高公司支付了评估费33954元。德高公司于2020年6月12日出具编号为穗德价估[2020]0054号《报告书》，评估结论为在2019年7月5日，广州市番禺区XX镇XX巷XX号XX创意园内的办公楼恢复至原状（无争议项目）的修复费用为64002.94元；广州市番禺区XX镇XX巷XX号XX创意园内的办公楼恢复至原状（有争议项目）的修复费用为157170.65元。其中，有争议项目包括：总经理室厕所（含大理石洗手台、马桶）3.77㎡、原会议室壁柜28.56㎡、原会议室灯槽2.04㎡、电路（需拆除室内吊顶、过道天花区域）1项、部分受损瓷片1项、原资料室和出纳室壁柜1项、木门2扇、室内吊顶257.04㎡、玻璃造型28.56㎡、洗手间大理石洗手台1项、防盗网（材料）41.06㎡、茶水间洗手台1项、出纳室隔墙1项、会议室投影背景墙1项。后德高公司于2020年9月11日作出《就我司出具的穗德价估[2020]0054号评估报告书（终稿）中关于对电路部分的说明函》，载明：就原被告对评估报告明细表有争议项目的第4项电路部分，区分如下：1.室内吊顶的电路修复费用为31289元（有争议项目）；2.过道天花的电路修复费用为10711元（无争议项目）。对此，臻创公司认为该报告书有多项遗漏，评估价偏低，涉讼物业的修复费用应以其司实际发生的损失为准。而邓栋宁则认为评估价明显偏高，评估公司在评估时应按照被拆除的墙体而非按照整体新建进行评估。邓栋宁确认该报告书有争议项目中的第5-7项其有实施过，但仅拆除了墙体，应当按照墙体价格进行评估，其余项目其并无实施，不应承担相关责任。另邓栋宁确认其在该报告书初稿出具后，未向评估公司提出异议。因对《报告书》的评估结论有异议，臻创公司向本院申请德高公司作为鉴定人出庭，本院依法通知德高公司派人出庭，德高公司的鉴定人员赵某彪、曾某辉出庭接受了询问，臻创公司为此向德高公司支付出庭费7740元。赵某彪、曾某辉于庭审中称：1.关于面积计算错误及拆除部分遗漏的问题，德高公司是根据臻创公司提交的《公证书》及双方当事人的指引进行测量，且勘验笔录亦经双方当事人签名确认，办公楼已拆除部分均已经双方现场确认，评估费用是基于现场勘查测量采集的数据进行计算所得；2.关于垃圾清运费偏低的问题，因拆除的东西不多，产生的垃圾量较少，且楼层为二层，综合考虑1800元的垃圾清运费是合理的；3.关于地面修复的问题，现场勘查时发现有几块砖的角落被打碎，已纳入评估范围，无需全部更换；4.关于评估单价不一的问题，部分项目属于破坏性拆除，拆除时有可能造成其他部位受损，每一部位分别修复的费用相加可能大于重置的费用，故从经济性角度综合考虑，直接按照重置费用来评估。庭审过程中，臻创公司与邓栋宁主要就以下问题产生争议：一、关于《房屋租赁协议》的租赁范围及法律效力的问题。臻创公司主张《房屋租赁协议》约定交付的只有5栋建筑物及附属土地，具体为办公楼、A栋、B栋、C栋、D栋及附属空地，上述租赁物均有权属证明，且已获得业主方XX公司的同意转租，故双方签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，系合法有效的，后因邓栋宁违约，其司向邓栋宁发出解除合同的通知书，故《房屋租赁协议》已于解除通知书发出之日即2019年4月20日解除。邓栋宁则认为《房屋租赁协议》载明租赁物业为XX创意园内的所有房屋及空地整体出租，共8栋房屋，其中仅5栋建筑物即办公楼、A栋、B栋、C栋、D栋取得产权证，且办公楼南向部分亦存在违法加建，而其他3栋建筑物均未取得建筑工程规划许可证，故《房屋租赁协议》应为无效。另臻创公司向XX公司承租的房屋只有5栋，显然已超出有权转租的范围。对此，臻创公司回应称，邓栋宁所称的8栋房屋及土地在其司向业主方XX公司承租时即已存在，其司仅将其拥有转租权及合法权属证明的5栋房屋按现状向邓栋宁进行转租。二、关于涉讼物业有无实际交付的问题。臻创公司称《房屋租赁协议》签订后，因邓栋宁自身的原因未能办理交付手续，后邓栋宁安排其公司员工邓某驹于2019年2月28日到涉讼物业办理场地交接手续，故其司已依约向邓栋宁交付涉讼物业中的办公楼、A栋、B栋，其司不存在逾期交付的行为。为此臻创公司向本院提交了《宁合邓总交接清单》《广州臻创文化传播有限公司办公楼物品清单》、邓栋宁与臻创公司员工的微信聊天记录等予以证明。另其司于2019年6月5日自行聘请公证人员到涉讼物业现场进行了证据保全，2019年7月5日委托装修公司对涉讼物业进行修复，2019年9月5日装修公司修复完成并将涉讼物业交付其司，故其司自2019年9月5日收回涉讼物业。邓栋宁则称上述两份清单并无其本人的签字，亦无具体签署日期，邓某驹虽是其公司的员工，但并未得到其授权去接收涉讼物业，仅系前往核实涉讼物业未处于空置状态，且即使邓某驹代表其前往对接，也不代表邓某驹可在不符合交付条件的情况下接收涉讼物业，事实上其在此后亦无法正常使用涉讼物业。依据《房屋租赁协议》的约定，臻创公司应保证涉讼物业处于安全、空置、可使用状态进行交付，故双方不可能对臻创公司的资产进行交接。其虽拿到涉讼物业的部分钥匙，但根据上述臻创公司提交的证据可知，臻创公司一直未清空涉讼物业，且截至2019年3月21日，办公楼、A栋、B栋内仍有其他租户居住、办公，即涉讼物业非处于空置状态，不符合《房屋租赁协议》约定的交付条件。为证明上述陈述，邓栋宁向本院提交了办公楼、A栋、B栋未清空家具、物品的照片及臻创公司分别与关某、广州市XX教育有限公司、郭某、江西XX实业有限公司、杨某签订的租赁合同予以证明。因臻创公司存在逾期交付涉讼物业的行为，其配偶况某曾通过微信向臻创公司的法定代表人进行催告。对此，臻创公司回应称《房屋租赁协议》约定涉讼物业按现状进行出租，物业内的相关物品如空调、床、热水器、办公桌椅等均为宿舍或办公必需品，在出租前已存在于涉讼物业内，属出租物业的配套设施，上述物品的存在不影响邓栋宁的使用。且双方交接时对涉讼物业内的物品进行了清点及记录，在交接清单上签字确认，交接后邓栋宁亦未对交接清单上列明的物品提出任何异议，若邓栋宁不需要这些家具设备，则双方无需进行清点，邓栋宁可以直接要求其司搬走，故邓栋宁以此为由主张其司未交付涉讼物业于法无据，邓栋宁已实际接收涉讼物业，并对涉讼物业进行拆改，及转租部分物业予案外人使用。另就邓栋宁关于办公楼等物业内仍有其他租户的陈述，签订《房屋租赁协议》时，其司已明确告知涉讼物业内仍有关某、广州市XX教育有限公司两家租户，邓栋宁对此已知悉；江西XX实业有限公司的租赁期限仅到2018年2月28日，签订上述协议时该租户早已离场；而就郭某及杨某，其司为履行与邓栋宁的租赁协议，已提前跟该二人解除租赁关系，并为此支付相应的赔偿款，为此臻创公司向本院提交郭某及杨某出具的《情况说明》、（2019）粤广南沙第XXXXX号《公证书》予以证明。三、关于何方在履行合同过程中存在违约行为的问题。臻创公司称其司已依约将涉讼物业交由邓栋宁经营使用，而邓栋宁未依约支付租金，其司发函催收后，邓栋宁单方解除《房屋租赁协议》，且邓栋宁未经其司同意擅自转租及拆改涉讼物业，已构成根本违约。另因邓栋宁未将涉讼物业恢复原状，其司自行聘请广州鑫基建筑装饰工程有限公司对涉讼物业进行修复，为此支出修复费用625075.01元。为证明上述陈述，臻创公司向本院提交了《装修工程合同》《工程结算汇总表》、银行转账流水、委托付款确认书、现状图片等予以证明。邓栋宁则认为臻创公司存在逾期交付涉讼物业的违约行为，《房屋租赁协议》签订后，其便立即着手对园区进行规划与设计，并与设计公司签订合同及支付设计费3万元，但因臻创公司逾期数月未交付涉讼物业，导致其无法开展装修工作，故臻创公司应向其赔偿设计费损失。为此，邓栋宁向本院提交了《创意园规划设计改造服务合同》、规划设计成果、设计费支付凭证予以证明。本院认为，《房屋租赁协议》明确约定臻创公司向邓栋宁出租的为XX创意园内所有的房屋和土地，同时明确了各部分房屋的交付时间，故《房屋租赁协议》的租赁范围应包括办公楼、A栋、B栋、C栋、D栋、钢结构、其余房屋及土地，其中有办公楼、A栋、B栋、C栋等5栋房屋已取得产权证，其余房屋未办理任何报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，《房屋租赁协议》中就未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋所设立的租赁合同关系无效，就未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋以外的部分所设立的租赁合同关系有效。关于何方在履行合同过程中存在违约行为的问题。臻创公司主张邓栋宁未依约支付租金，其司发函催收后，邓栋宁单方解除《房屋租赁协议》，且邓栋宁未经其司同意擅自转租及拆改涉讼物业，已构成根本违约。而邓栋宁则主张臻创公司存在逾期交付涉讼物业的违约行为。对此，本院认为，根据臻创公司提交的《宁合邓总交接清单》《广州臻创文化传播有限公司办公楼物品清单》及其司员工与邓栋宁的微信聊天记录可知，臻创公司已就办公楼、A栋、B栋与邓栋宁派出的员工邓某驹办理交接手续，并对上述物业内的资产进行清点及记录，而办公楼、A栋、B栋未按照《房屋租赁协议》约定的时间进行交接是邓栋宁自身的原因导致。虽邓栋宁辩称上述物业非处于空置状态，不符合《房屋租赁协议》约定的交付条件，而邓某驹亦无权代表其接收不符合交付条件的物业，但无论是在邓某驹办理交接时，抑或在交接后臻创公司的工作人员于微信通知邓栋宁时，邓栋宁一方均未提出任何异议，且就现有证据来看，邓栋宁单方发函解除《房屋租赁协议》前未曾因臻创公司迟延交付涉讼物业进行催告，而臻创公司对此亦不予确认，故就邓栋宁关于臻创公司逾期交付涉讼物业的抗辩意见，本院不予采信。另根据邓栋宁提交的《创意园规划设计改造服务合同》、车位租赁合同、拆墙结算记录等证据及双方当事人的庭审陈述可知，邓栋宁确存在转租及拆改部分涉讼物业的行为，而邓栋宁未举证证明就上述行为已获得臻创公司的同意，故本院对臻创公司关于邓栋宁擅自转租及拆改的主张予以采信。如上所述，邓栋宁擅自转租及拆改涉讼物业，且未依约按时、足额向臻创公司支付涉讼物业的租金，并在不具有单方解除合同权利的情况下向臻创公司出具《通知书》要求解除《房屋租赁协议》，已构成根本违约，臻创公司有权解除《房屋租赁协议》的有效部分及没收邓栋宁已缴交的45万元租赁保证金，故就臻创公司要求没收租赁保证金45万元的诉请，合法有据，本院予以支持。臻创公司于2019年4月20日向邓栋宁邮寄《解除通知书》，该通知书显示于2019年4月21日由本人签收，且邓栋宁亦确认收到该通知书，故《房屋租赁协议》的有效部分已于2019年4月21日解除。如上所述，臻创公司已向邓栋宁交付涉讼物业中的办公楼、A栋、B栋，而邓栋宁于2019年3月30日向臻创公司出具《通知书》，即以其自身实际行为明确表示不履行《房屋租赁协议》。因邓栋宁擅自对办公楼进行拆改，而臻创公司于2019年6月5日聘请公证人员到涉讼物业现场进行了证据保全，证据保全完成后臻创公司本可自行收回涉讼物业，但其时涉讼物业因邓栋宁的拆改行为而处于不适租的状态，现臻创公司已举证证明其司于证据保全后自行委托案外人对涉讼物业进行修复，及至2019年9月5日正式接收了修复完毕的涉讼物业，故本院对臻创公司所称其司于2019年9月5日收回涉讼物业的主张予以合理采信，确认邓栋宁应向臻创公司支付已交付物业部分2019年4月1日至2019年4月21日的租金及2019年4月22日至2019年9月5日的占有使用费。《房屋租赁协议》约定，办公楼、A栋、B栋的月租金为150000元，故邓栋宁应向臻创公司支付办公楼、A栋、B栋2019年4月1日至2019年4月21日的租金及2019年4月22日至2019年9月5日的占有使用费合共625000元（150000元/月×4个月+150000元÷30天×5天）。至于上述租金及占有使用费的滞纳金，因臻创公司要求没收租赁保证金45万元的诉请已得本院支持，该保证金足以弥补臻创公司的损失，故就臻创公司关于滞纳金的诉请，本院不予支持。同理，就臻创公司要求邓栋宁支付合同解除违约金的诉请，本院亦不予支持。至于办公楼恢复原状的损失。根据德高公司出具的《报告书》及就该报告书出具的说明函可知，办公楼恢复至原状无争议项目的修复费用为74713.94元（64002.94元+10711元），有争议项目的修复费用为146459.65元（157170.65元-10711元）。虽邓栋宁辩称有争议项目其未实际施工，但如上所述，臻创公司已将办公楼、A栋、B栋交付予邓栋宁，故就上述抗辩意见，本院不予采信。而就臻创公司对上述《报告书》的各项异议，德高公司的鉴定人员已于庭审中逐一进行回应，且臻创公司未能提供相反证据对该评估结论进行反驳，故本院对德高公司出具的《报告书》及就该报告书出具的说明函予以采纳。因此，邓栋宁应向臻创公司支付办公楼恢复至原状的修复费用221173.59元（74713.94元+146459.65元）。就臻创公司诉请中的超出部分，本院不予支持。综上，本院对臻创公司的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、广州臻创文化传播有限公司与邓栋宁签订的《房屋租赁协议》中就未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋所设立的租赁合同关系无效，就未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋以外的部分所设立的租赁合同关系有效，且有效的租赁合同关系已于2019年4月21日解除；二、邓栋宁已支付的租赁保证金45万元由广州臻创文化传播有限公司没收；三、邓栋宁应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州臻创文化传播有限公司支付2019年4月1日至2019年4月21日的租金及2019年4月22日至2019年9月5日的占有使用费合共625000元；四、邓栋宁应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州臻创文化传播有限公司赔偿恢复原状的修复费用221173.59元；五、驳回广州臻创文化传播有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费64393元、财产保全费5000元、评估费33954元、鉴定人员出庭费7740元，由广州臻创文化传播有限公司负担受理费47927元、财产保全费5000元、鉴定人员出庭费7740元，邓栋宁负担受理费16466元、评估费33954元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  黄丽嫦人民陪审员  李丽仪二〇二〇年十一月六日书 记 员  凌绮珊