贵州省修文县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0123民初1941号原告：张健，男，1977年10月02日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：王晓明，贵州齐能律师事务所律师。被告：吴中林，男，1963年10月04日出生，汉族，住贵州省修文县。被告：贵州省清镇市小城镇建设房地产开发有限责任公司，住所地贵州省修文县龙场镇文城逸都**2-1。法定代表人：高秀德，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘婧，女，该公司员工。原告张健与被告贵州省清镇市小城镇建设房地产开发有限责任公司（以下简称：清镇小城镇房开公司）、吴中林案外人执行异议之诉一案，本院于2020年07月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张健向本院提出诉讼请求：1、确认位于修文县房屋为原告所有，并停止对该财产的执行；2、本案诉讼费等费用由被告承担。事实及理由：原告与被告房开公司于2019年02月02日签订了《商品房买卖合同》，购买了修文县房屋，并于2019年05月09日向被告房开公司支付了购房款1360000.00元、维修基金等16350.00元，被告清镇小城镇房开公司出具收款收据，同月15日，办理了《贵阳市商品房现售合同备案登记》，该房屋预告登记在原告名下，对外公示的所有权人为原告。贵院于2019年10月08日作出（2019）黔0123执224号执行裁定，冻结被告房开公司价值487100.00元财产，并于2020年04月26日作出（2019）黔0123执恢260号之三裁定，将该房屋作价858560.00元抵偿给了被告吴中林。2020年05月20日贵院通知原告，贵院已经将位于修文县商铺在（2019）黔0123执恢260号执行案件中抵偿给了被告吴中林，在此之前原告并未收到（2019）黔0123执恢260号执行案件的任何信息，对该案执行毫不知情。原告提出执行异议后，贵院立案审理，2020年07月15日收到贵阳市修文县人民法院邮寄的（2020）黔0123执异29号《执行裁定书》以本案房屋系登记在被告清镇小城镇房开公司名下的商品房为商业用途而非住房为由裁定驳回原告的异议。该房屋系原告先于被告吴中林申请执行并采取查封措施之前经合法途径购买，并支付了相应对价，且办理了预售备案登记，该房屋预告登记在原告名下，对外公示的所有权人为原告，并非登记在被告清镇小城镇房开公司名下的商品房，不适用于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，该房屋不应作为被告房开公司的财产被执行，对于该房屋的处置行为严重侵害了原告的合法权益，原告为维护合法权益不受侵害特依法向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告吴中林辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，原告故意对案件事实避重就轻，所陈述的事实情况与客观事实不符。1、案涉房屋在原告与房开公司于2019年02月02日签订了《商品房买卖合同》时，另一案外人修文县新义钢筋瓷砖加工制作厂就已经早在2019年01月01日申请人民法院对案涉房屋采取了查封措施。也就是说：原告与房开公司于2019年02月02日签订了《商品房买卖合同》时，案涉房屋就已经处于人民法院的执行查封之中。按照《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》规定：裁定书保全查封被告的房产，属合法有效，被查封财产的管理人或所有人在此后擅自将其已被查封的房产转卖给第三人的行为是违法的，因此，所订立的房屋买卖合同系无效合同。所以，原告与房开公司于2019年02月02日签订的《商品房买卖合同》是无效合同。2.答辩人与清镇小城镇房开公司因借款纠纷一案已经修文县人民法院作出生效判决文书，并且进入执行程序。人民法院于2019年10月09日对案涉房屋采取了执行措施，并于2020年04月26日作出（2019）黔0123执恢260号之三《执行裁定书》，将案涉房屋的所有权执行给了答辩人，答辩人因此享有案涉房屋的所有权。人民法院的整个执行行为程序合法、适用法律正确，裁定结果合法有效。3.清镇小城镇房开公司在明知案涉房屋属于人民法院执行案件中被查封的财产时，依然违法将案涉房屋对外出售以套取钱财的行为，属于拒不执行人民法院生效判决裁定、故意转移和隐匿财产、骗取案外人资金的行为。因该行为产生的危害后果，不仅应当由行为实施人承担刑事法律责任，还应当对原告承担因此造成的所有损失。与答辩人无关。综上所述，请求人民法院依法驳回被答辩人对答辩人的全部诉讼请求为谢。被告清镇小城镇房开公司辩称，1、法院没有查封涉案商铺的证据，没有查封就不得拍卖（前钢材款家起诉涉案的查封不能代替后案吴中林家的执行查封，法院在执行程序张冠李代有错误）；2、此前法院、建设局曾经组织各方开过会，法院在会上也承认失误，建设局也承认有失误（即查封对接之事务上），既然涉案房屋都已经卖给了业主张健，就不能执行该房屋；3、在钢材款家起诉我公司后经执行和解处理完毕，法院解除了查封，我公司与张健网签涉案房屋并经备案。我公司出卖涉案房屋的行为是合法的有效的，那么涉案房屋就已经不再能认定为我房开公司名下的资产，执行涉案房屋侵害了房屋购买人张健的利益。4、我公司以1,500,000.00元出卖给张健，张健只差最后的尾款未支付给我公司（分期支付买卖），现评估拍卖流拍后以物抵债只抵800,000.00元，物业价值明显与市场价值偏离。并且整个委托评估拍卖程序均有违法操作。综上所述，涉案房屋没有查封保全合法流程，涉案执行裁定错误，请求依法判决不得执行涉案房屋，维护张健合法权益，维护我公司合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的原告身份证、商品房买卖合同一份、收款收据两份、贵阳市商品房现售合同备案登记表（原件），转账流水四页、房屋买卖契税完税证明一页、房屋权利许可证照印花税及房屋产权转移书据印花税完税证明一页、修文县房地产管理局出具的贵州省住宅专项维修资金专用收据（复印件）一页、（2019）黔0123执224号执行裁定书一份、协助执行通知书一份、送达回证一份，修文县人民法院评估委托书一份、贵州省华瑞土地房地产评估有限公司评估报告一份、（2019）黔0123执恢260号之三执行裁定书一份、（2019）黔0123执恢260号协助执行通知书一份、（2020）黔0123执异29号执行裁定书，被告清镇小城镇房开公司提交的修文县法院（2019）黔0123执224号的协助执行通知书复印件、（2018）民初667号民事裁定书，双方当事人对证据真实性、合法性均无异议，经审查与本案具有关联性，本院予以确认，作为本案定案依据。本院经审理认定如下事实：吴中林与清镇小城镇房开公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年10月30日立案受理。2018年11月22日，本院主持双方当事人调解达成协议，并作出（2018）黔0123民初2073号民事调解书，主要内容为：“一、被告清镇小城镇房开公司分两期向原告吴中林返还借款1470000.00元，第一期700000.00元于2019年01月25日向原告吴中林支付；余款770000.00元于2019年03月29日前付清；二、被告清镇小城镇房开公司于2019年03月29日前向原告吴中林支付利息530000.00元；三、案件受理费26068.00元，减半收取计13034.00元，保全费5000.00元，共计18034.00元，被告清镇小城镇房开公司自愿负担，因原告吴中林已预交，被告清镇小城镇房开公司于2019年03月29日前直接支付给原告吴中林。”因清镇小城镇房开公司未履行调解协议，吴中林于2019年02月28日针对第一期款项未偿还部分480000.00元向本院申请强制执行，本院于当日立案受理。2019年08月22日，因吴中林撤回执行申请，本院裁定终结（2019）黔0123执224号案件的执行。2019年04月01日，吴中林就上述调解协议剩余未履行的款项向本院申请强制执行，本院于当日立案受理。2019年09月23日，因撤回执行申请，本院裁定终结（2019）黔0123执311号案件的执行。2019年10月08日，本院作出（2019）黔0123执224号执行裁定，冻结、划拨清镇小城镇房开公司银行存款487100.00元，如银行存款不足，则扣留、提取或查封、扣押、冻结、变价、拍卖、变卖其等值的其他财产，并于2019年10月09向修文县自然资源局送达民事裁定书及协助执行通知书，查封清镇小城镇房开公司所有的位于贵州省修文县房屋，查封期限为三年，自2019年10月09日至2022年10月08日。2019年11月07日，吴中林申请对（2019）黔0123执224号案件恢复执行，本院于当日立案受理。2020年04月26日，本院作出（2019）黔0123执恢260号之三裁定，将清镇小城镇房开公司所有位于贵州省修文县房屋（建筑总面积：66.54平方米）作价858560.00元抵偿给吴中林。2020年06月15日，原告向本院提出执行异议申请，本院于2020年07月09日作出（2020）黔0123执异29号执行裁定书裁定驳回原告的异议请求。2020年07月28日，原告向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2019年02月02日，原告张健与被告清镇小城镇房开公司签订《商品房买卖合同》，购买被告清镇小城镇房开公司开发的位于贵州省修文县商业房屋，房屋总价款为1560000.00元。2018年09月07日，原告张健向张美玲账户转账支付200000.00元。2019年02月02日，原告张健向刘婧账户转账支付500000.00元。2019年05月09日，被告清镇小城镇房开公司向原告张健出具收到购房款1360000.00元、维修基金等16350.00元的收款收据。2019年05月15日，原告与被告清镇小城镇房开公司就案涉房屋办理了贵阳市商品房现售合同备案登记。2019年05月23日，原告张健缴纳了涉案房屋的房屋买卖契税及印花税。涉案房屋未办理预告登记或不动产登记。再查明，本院在办理（2018）黔0123执642号案件过程中，于2019年01月14日对清镇小城镇房开公司名下位于修文县房屋进行查封，查封期限为三年，时间为2019年01月14日至2021年01月13日。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定,本案审理的焦点为原告张健对执行标的及案涉房屋是否享有所有权,是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”虽然原告张健与被告清镇小城镇房开公司签订了《商品房买卖合同》，但并未依法进行不动产物权登记,故原、被告签订的《商品房买卖合同》不产生物权变动的法律效力。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”原告张健向被告清镇小城镇房开公司购买的案涉房屋系用于投资的商铺，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项的规定,不能排除人民法院对案涉房屋的强制执行。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告张健的诉讼请求。案件受理费14459.00元，由原告张健负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长 姚 俊 安人民陪审员 杨   艳人民陪审员 王 培 英二〇二〇年十一月二十五日书 记 员 钟媛(代）