北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初36981号原告（反诉被告）：美格尔橄榄油业（苏州）有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区裕民路。负责人：陈某，经理。委托诉讼代理人：殷雪峰，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：范建美，男，1980年11月4日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郑运，北京市华德莱律师事务所律师。原告（反诉被告）美格尔橄榄油业（苏州）有限公司北京分公司（以下简称美格尔公司）与被告（反诉原告）范建美（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。美格尔公司委托诉讼代理人殷雪峰，范建美委托诉讼代理人郑运到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。美格尔公司向本院提出诉讼请求：1．终止双方签署的租赁合同；2．范建美退还租金24047元；3．范建美退还押金19600元并赔偿19600元违约金；4．范建美双倍返还合同定金9800元。事实与理由：2018年11月10日，美格尔公司通过中介公司与范建美签订房屋租赁合同承租被告房屋作为办公，约定租期1年，月租金9800元，支付方式押二付三，并约定定金条款。签约当日，美格尔公司已向范建美支付定金9800元，美格尔公司搬入房屋办公。当日美格尔公司向范建美支付3个月租金和押金合计39200元，合同定金另抵做押金。2018年12月6日，范建美在未与美格尔公司联系和通知情况下，擅自更换租赁房屋门锁，导致美格尔公司无法进入办公。经多次沟通，范建美拒绝排除妨碍，导致合同无法继续履行。范建美行为严重违约，应承担违约责任，支付2个月租金作为违约金，并根据定金条款双倍返还定金。范建美辩称，不同意美格尔公司全部诉讼请求。美格尔公司在涉案房屋内从事经营活动涉嫌非法集资，12月6日房屋内聚集十多个老人向美格尔公司索要会费，物业收到邻居投诉后通知我，我和物业人员一同上门查看，我要求美格尔公司工作人员去派出所备案，对方拒绝。12月7日我到现场发现涉案房屋大门敞开，人去楼空，才更换锁芯并多次电话、微信通知美格尔公司并要求其备案后拿钥匙或解除合同。根据物业和街道办要求，涉嫌非法集资租户必须备案，否则予以清退，如出现查实的非法集资问题，业主房屋将产生不能出租的风险。范建美以当面沟通、发微信、打电话的方式要求美格尔公司去备案登记，在人去楼空的情况下换锁，是按政策对自身合法权益的正当救济，不是违约。终止合同是相对合同到期而言的，双方合同到期日是2019年11月17日，鉴于美格尔公司的根本违约行为，我反诉要求解除合同。双方虽然约定定金条款，但美格尔公司没有实际支付定金，11月8日支付的9800元是押金。范建美向本院提出反诉请求：1．判令解除双方租赁合同；2．美格尔公司支付取暖费1846．32元；3．美格尔公司支付房屋闲置费29400元（2019年2月18日至5月17日期间，参照租金标准）。事实与理由：美格尔公司存在违法及根本违约行为，没有通知就退场，办公桌椅至今仍搁置在房屋内，经我反复催促解除合同，对方拒不答复，导致涉案房屋无法出租，利益受损。此外，合同约定取暖费应由承租人负担。美格尔公司针对反诉请求辩称，不同意范建美反诉请求。2018年12月6日，范建美将涉案房屋门锁更换并强制占有，美格尔公司失去使用权和控制权，故不存在房屋闲置费，取暖费也应由范建美自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月10日，美格尔公司（乙方）与范建美（甲方）签订《房屋租赁合同》约定：美格尔公司承租位于北京市朝阳区南郎家园18号恋日国际x室（以下简称涉案房屋），租期为2018年11月18日至2019年11月17日；免租期为2018年11月11日至11月17日；月租金9800元；租金支付方式为押二付三。合同第4．6条约定：“合同签订当日乙方向甲方支付定金9800元，乙方在本合同签订之日起3日内交齐首期租金和押金，否则乙方所交定金归甲方所有，甲方有权向乙方继续追偿因房屋空置而给甲方造成的损失。甲方接收定金后，不同意按本合同约定出租房屋给乙方，甲方则应立即将定金双倍返还乙方。”合同第5．2条约定：“承租期内，此房屋产生的相关费用均由乙方承担（水费、电费、清洁费、制冷费、燃气费、宽带费、停车费）”。2018年11月8日，美格尔公司向范建美支付9800元定金。11月13日，美格尔公司向范建美转账39200元，交纳了首期租金29400元并补齐押金。2018年12月6日，范建美接到涉案房屋物业通知，称有人反映涉案房屋有老年人聚集。范建美随即前往查看，并拍摄视频录像。范建美提交的录像显示：涉案房屋内有十余名老年人，美格尔公司工作人员杨洋称老年人均是公司会员，因公司刚从他处搬到涉案房屋，故前来查看。录像中，有老年人称在场人都是在美格尔公司处办卡买油，有人花10万元购买；还有老年人称：“到期了它（美格尔公司）想分两年多给，但我们没同意”。其间，范建美向在场人员表明业主身份并表示担心老年人被骗。范建美要求杨洋拿身份证随其去派出所备案，杨洋答复称其不干了，便匆匆离开现场。美格尔公司另一在场陈姓工作人员则答复称，在场老人都是其公司的加盟商，购买了公司的货，其是公司派过来处理此事的，谈一下就可以解决问题。2018年12月7日，范建美再次到涉案房屋查看情况。范建美称其是接到物业告知涉案房屋内无人且大门敞开，才赶到现场并拍摄了视频录像。录像显示，涉案房屋内除零星垃圾和杂物外，屋内物品与前述录像内容一致，仅有几把椅子和一套未拆包装的板式家具。范建美还提交了12月6日、7日及10日与美格尔公司负责人张女士及周先生的通话录音，录音中范建美主要就涉案房屋12月6日人员聚集和12月7日敞门无人的情况提出质疑，并要求美格尔公司携相关证件随其前往派出所备案登记并保证不存在非法集资行为，同时强调因租户涉嫌非法集资将影响业主再次出租房屋及出现极端事件的风险。范建美在12月7日及10日录音中告知美格尔公司，其将涉案房屋门锁更换，备案后才能拿钥匙开门。录音中，美格尔公司未对备案要求提出异议。范建美另提交短信记录，证明其催促美格尔公司备案未果后，曾要求对方将涉案房屋腾空，但对方拒绝。其中，12月10日短信显示：范建美告知美格尔公司，因美格尔公司未配合解决因经营问题与他方产生的严重纠纷，将严重影响物业管理及房屋使用，故其及时采取措施，要求美格尔公司3日内与其当面协商解除合同或至公安机关备案以防违法行为，如美格尔公司3日内拒不配合，其有权单方解除合同并不退还押金及租金。2019年3月27日短信显示，范建美要求美格尔公司3月31日前将涉案房屋腾空，否则将自行处理；美格尔公司答复称范建美擅自撬锁封门导致文件无法取走货物和正常交易，公司业务停顿，造成极大损失，将通过诉讼解决。美格尔公司认为范建美提交的上述证据均无法证明其存在违法行为，故范建美无权要求其至公安机关备案登记，12月6日也不存在老年人聚集要钱和12月7日人去楼空的事实，其要求范建美恢复涉案房屋正常使用未果，范建美行为严重违约。经询，范建美称其已于2019年4月8日将涉案房屋重新出租。本案审理过程中，本院曾组织双方调解并对涉案房屋遗留物品进行交接，双方就诉争标的基本达成和解方案，但最终因双方对遗留物品存在争议未能完成和解及物品交接。本院认为：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案双方存在以下争议焦点：一是范建美的行为是否构成违约；二是美格尔公司主张的剩余租金及范建美主张的空置损失如何处理；三是范建美是否应双倍返还定金。关于争议焦点一，除支付租金外，美格尔公司作为承租人的义务还应包括合理恰当使用房屋。从范建美提交的视频及录音反映的内容来看，涉案房屋于2018年12月6日确实存在人员聚集现象，且大多为中老年人。结合近年来涉非法集资类违法犯罪行为频发的背景，在场人员反映的“花10万元办卡购油”“到期了，它提出分两年多给钱，我们不同意”等问题及范建美要求到公安机关备案时杨洋匆忙离开现场的行为，足以使作为涉案房屋业主的范建美对美格尔公司在涉案房屋内经营的合法性产生怀疑而要求其进行备案。美格尔公司对范建美所称12月7日涉案房屋人去楼空不认可，但范建美提交的12月7日通话录音与视频能够相互印证，故本院予以采信。鉴于此，范建美将房屋门锁更换并告知美格尔公司，要求其备案后方可继续使用，实际系在美格尔公司不能适当履行前述义务时行使同时履行抗辩权。故范建美的行为并不构成违约。美格尔公司关于违约金的诉讼请求本院不予支持。关于争议焦点二，范建美更换门锁后，美格尔公司既不配合备案登记以继续履行合同，也未积极就如何继续履行合同或解除合同与范建美进一步协商，而是放任房屋空置直至其交纳租金用尽后，才通过诉讼方式要求终止合同并退还租金及押金，应视为在履行期限届满前明确表示不履行合同义务，但因范建美并不构成违约，美格尔公司并不享有合同解除权，且其上述期间亦应对已交租金“损耗”产生合理预期。范建美于2019年3月27日告知美格尔公司其已知晓诉讼并要求对方于3月31日前将涉案房屋腾空，应视为解除合同的意思表示，故双方合同应确认于该日解除。但范建美在更换门锁并要求对方备案未获响应后，亦应在合理期限内采取相应措施直至解除合同以避免双方损失的进一步扩大。本院结合双方上述过错对12月8日起至3月27日期间的合理计租期间予以确定，并充分考虑12月7日后涉案房屋未发挥使用价值的实际情况，对该计租期间的租金酌减后确定应退还租金数额。范建美主张房屋空置损失，实际包含了2月18日至3月27日期间的租金，本院在认定应退还租金时已将此节一并纳入考虑，此部分不再支持，对合同解除后至4月8日范建美再次将房屋出租期间的空置损失，本院予以支持。关于争议焦点三，因双方合同4．6条约定美格尔公司签订合同当日已交纳的定金9800元系美格尔公司在合同签订3日内交齐首期租金及押金以及范建美在该期间同意按照合同约定将涉案房屋出租给美格尔公司的担保。事实上，在美格尔公司于2018年11月13日支付39200元交齐首期租金及押金后，该笔定金已失去其担保作用并转化为押金19600元的一部分，此后双方即便因合同履行发生争议，也应适用合同约定的其他相关条款处理，而无定金罚则之适用空间。故美格尔公司关于范建美双倍退还定金的诉讼请求，本院不予支持。合同权利义务的终止是合同解除或到期后的结果，并非独立可诉之标的，美格尔公司诉请有误，经释明后仍不变更调整，本院不予处理。美格尔公司未发生欠缴费用，且范建美已就其损失提出反诉主张，故押金应予退还。因双方合同第5．2条对乙方应负担的相关费用进行了列举，其中并不包含取暖费一项，且美格尔公司自2018年12月7日便未再实际使用房屋，故范建美关于取暖费的反诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）美格尔橄榄油业（苏州）有限公司北京分公司与被告（反诉原告）范建美签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年三月二十七日解除。二、被告（反诉原告）范建美于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）美格尔橄榄油业（苏州）有限公司北京分公司租金九千元。三、被告（反诉原告）范建美于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）美格尔橄榄油业（苏州）有限公司北京分公司押金一万九千六百元。四、原告（反诉被告）美格尔橄榄油业（苏州）有限公司北京分公司于本判决生效后七日内赔偿被告（反诉原告）范建美房屋空置损失三千六百元。五、驳回原告（反诉被告）美格尔橄榄油业（苏州）有限公司北京分公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）范建美的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1626元，由原告（反诉被告）美格尔橄榄油业（苏州）有限公司北京分公司负担1067元（已交纳），被告（反诉原告）范建美负担559元（于本判决生效后七日内交纳）。案件反诉受理费291元，由原告（反诉被告）美格尔橄榄油业（苏州）有限公司北京分公司负担34元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）范建美负担257元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  高 磊二〇二〇年十一月二十六日法官助理  贾 辰书 记 员  王飞杰