四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0192民初3958号 原告：金明珍，女，1980年10月12日出生，汉族，住四川省富顺县。 被告：成都鸿汇置业有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道天府大道南段2917号1栋1楼1号。 法定代表人：唐冀宁，总经理。 委托诉讼代理人：田相英，男，1982年8月25日出生，汉族，住成都市青羊区，系公司员工。 原告金明珍与被告成都鸿汇置业有限公司（以下简称鸿汇置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金明珍、被告鸿汇置业公司的委托诉讼代理人田相英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金明珍向本院提出诉讼请求：1.判令鸿汇置业公司赔偿金明珍因鸿汇置业公司交房未达到验收标准而维修影响金明珍未使用房屋22个月的使用费55000元；2.判令鸿汇置业公司承担22个月物业管理费和滞纳金合计15000元；3.判令鸿汇置业公司对房屋存在问题部位及时维修或更换；4.判令鸿汇置业公司承担诉讼费和律师费。庭审中，金明珍明确上述第1项诉请中22个月的期间为交房时间2018年10月30日的下一月2018年11月至2020年8月，使用费为若鸿汇置业公司如期交房金明珍所获得的出租收益，即2500元/月×22个月=55000元；明确上述第2项诉请的物业管理费为2.5元/月/㎡×房屋面积105㎡×22个月=5775元，滞纳金为9225元；明确上述第3项诉请要求鸿汇置业公司维修或更换的问题部位为室内生锈的防护栏、厨房未复原的电线、卫生间打不开的窗户、坏的厨房推拉门、只有30公分左右且不符合防水要求的卫生间防水，详见2019年6月16日的客户情况反馈表和2018年10月30日的客户情况反馈表。事实与理由：金明珍与鸿汇置业公司于2016年9月26日签订关于天府新区华阳街道天府大道南段2917号78栋33楼4号房屋的《商品房买卖合同》，根据鸿汇置业公司通知，金明珍、鸿汇置业公司及物管三方于2018年10月30日交房验收，当时鸿汇置业公司要求金明珍交维修基金、物管费等费用后才允许金明珍进屋验房，验房时发现的问题有客厅推拉门翘裂而无法正常使用、卫生间窗户把手坏了把不开、客厅推拉窗孔位不对而锁不了、卧室栏杆与墙连接部位膨胀螺栓未安装且栏杆松动、次卧房间多根线悬吊在屋中、卫生间防水高度0.3m，淋浴部位高1.8m，未达到防水验收规范要求、功能性房间外墙保温厚度不够、客厅外阳台栏杆多处生锈，金明珍遂提出查看竣工报告和竣工图并要求鸿汇置业公司退还验收前交纳的费用，鸿汇置业公司均不同意，金明珍将问题记录在客户现场情况反馈表上，鸿汇置业公司和物管方亦不签字，双方发生争议，金明珍报警，经通济桥派出所警官调解，鸿汇置业公司同意维修整改，金明珍交的费用不退，金明珍留下钥匙一把用于鸿汇置业公司维修。2019年4月，物管电话回复金明珍问一下鸿汇置业公司的维修情况，2019年6月初，物管电话告知金明珍已维修完成。2019年6月16日，金明珍搬桌子一套进房屋时发现之前提出的整改部位未维修整改，且新增了厨房门玻璃破碎在地，窗四周的密封胶爆裂的问题，金明珍遂向物管反应，经查看后物管人员在客户现场情况反馈表上签字。几天后，物管电话告知金明珍钥匙掉了，没办法进去维修，金明珍再次将第二把装修钥匙送到物管办公室，但至今金明珍未收到维修整改完成的通知。 鸿汇置业公司辩称，1.我方已按照双方签订的房屋买卖合同于2018年10月30日向金明珍交付了房屋，金明珍应对房屋进行验收并接收钥匙；2.金明珍所提出的问题均是不影响房屋使用的小瑕疵或者并不是问题，比如栏杆生锈属于金明珍未及时装修和保护栏杆的自然属性；3.金明珍所购案涉房屋为清水房，并不具备住房出租的条件，金明珍若是主张未出租带来的损失，则属于或有损失，非直接真实的损失，据我方了解金明珍主张的物业费其并未缴纳；4.金明珍所提出的有些问题，经我方核实属于问题的均已经修复，具体详见我方提交的问题整改系统记录。综上，我方并无违约情况导致金明珍无法使用房屋并造成其损失。 本院经审理查明，2016年9月26日，鸿汇置业公司（出卖人）与金明珍（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定金明珍以总价864770元向鸿汇置业公司购买位于成都市天府新区华阳街道天府大道南段2917号78栋33楼4号房屋，房屋装修水平是清水，装修标准是0元/平方米。其中关于商品房质量及保修责任约定：该商品房质量符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，双方按照以下方式处理：及时更换、修理，给买受人造成损失的，出卖人承担相应赔偿责任，出卖人按合同第十八条第（五）款约定及对应补充协议约定进行修复或更换、修理并承担费用，但无需再行赔偿，如超过约定期限仍未完成，出卖人按照10元每天的标准赔偿买受人损失。合同第十八条第（五）款：买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构以外的其他质量问题，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按以下约定时间负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：①屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，90工作日内；②管道堵塞，90个工作日内；③门窗翘裂、五金件损坏，90工作日内；④灯具、电器等电气设备不能正常使用，90工作日内。 另查明，案涉房屋已于2018年8月28日竣工验收合格，并于2018年10月18日竣工验收备案。2018年10月30日，鸿汇置业公司、上海高地物业管理有限公司成都分公司向金明珍交付了案涉房屋，金明珍在房屋交付单上签字。交房当日，金明珍在《客户现场情况反馈表》上载明：“卧室：1.室内防护栏杆生锈多处，栏杆与墙连接部位膨胀螺栓未安装，栏杆有松动的问题；2.次卧房间尚有未安装的设备，电线现悬吊中。客（餐）厅：1.客厅推拉窗……关闭后仍有缝隙，气密性不好；2.客厅推拉门有点问题，关闭时两扇门要碰撞，上下缝不一致。卫生间：1.卫生间窗户打不开……”。鸿汇置业公司对上述问题整改后，物管于2019年6月初电话通知金明珍维修完成。2019年6月16日，金明珍对整改后的案涉房屋再次进行查验，金明珍丈夫陈林在《客户现场情况反馈表》上载明：“卧室：……主卧窗户白胶开裂，次卧窗边腻子脱落……阳台：大阳台铝合金生锈……”。 再查明，金明珍的物业管理费已交纳至2020年12月，其再未提交其他证据。 以上事实有《商品房买卖合同》，《竣工验收备案表》，两份《客户现场情况反馈表》及当事人庭审陈述等证据材料在卷佐证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，具有真实性、合法性、关联性及证明力，且能够证明本案的案件事实，故本院予以采信。 本院认为，2016年9月26日，鸿汇置业公司与金明珍签订的《商品房买卖合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应依照合同约定全面履行各自义务。案涉房屋于2018年8月28日竣工验收合格，鸿汇置业公司于2018年10月30日向金明珍交付了案涉房屋，金明珍在房屋交付单上签字。金明珍提交的2份《客户现场情况反馈表》，其提出的案涉房屋存在的问题均系瑕疵问题，鸿汇置业公司已进行了对应整改，且案涉合同中明确约定“房屋装修水平是清水房”，即房屋需要经过装修后才能正常居住和使用，此外金明珍再未提交任何证据，故对金明珍主张的因房屋瑕疵问题整改而要求从收房之次月即2018年11月起因房屋无法出租造成的收益损失55000元、物业管理费和滞纳金15000元、维修或更换案涉房屋的问题部位、以及律师费的诉讼请求，本院均难以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告金明珍的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取计775元，由原告金明珍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张萍 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  刘瑶