贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初5798号原告：刘国超，男，汉族，1977年3月20日生，住所地湖南省隆回县。被告：董群英，女，汉族，1976年5月18日生，住所地安徽省。原告刘国超诉董群英房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序与本院（2019）黔0115民初5796号、5799号、5800号公开开庭进行了合并审理。原告刘国超到庭参加了诉讼。被告董群英经法院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘国超向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方于2019年4月15日签订的编号为0008670的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即搬出房屋并恢复房屋原状，即在不损坏房屋的结构，不损坏房屋的地砖、木地板、吊顶、墙面、墙体内插座，不损坏屋内木门2扇、卫生间门2扇、橱柜4个、衣柜2个、油烟机2台的前提下返还原告房屋；3、判令被告支付2019年7月15日至返还原告涉案房屋之日的租金、物管费、水费（三项费用计算至起诉之日暂计1,723元）；4、判令被告返还涉案房屋内完好的美的热水器2台、32英寸小米电视2台（配有遥控器2个）、奥克斯挂式空调2台（配有遥控器2个）、创维冰箱2台、创维洗衣机2台；5、判令被告赔偿原告的损失9,600元（按3个月租金计算）；6、判令被告赔偿原告违约金3,200元；7、本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。事实与理由：2019年4月15日，原被告签订编号为0008670的《房屋租赁合同》，合同约定，原告将自己的观山湖区西二环235号北大资源梦想城6号地块A03栋1519号房屋出租给被告，第1页共2页约定租金为每月3,200元，租赁期限自2019年4月15日至2022年4月15日止。租金支付方式为：签订合同当日支付3个月房租，另付3,200元押金。以后按每三个月结算一次，提前10天支付下一次房租。租赁期限内产生的水费、电费、电话费、网络费、煤气费、有线电视月租费、物业管理费由被告承担。并且，原告按照被告使用房屋的要求，在涉案房屋中配置了美的热水器2台、32英寸小米电视2台（配有遥控器2个）、奥克斯挂式空调2台（配有遥控器2个）、创维冰箱2台、创维洗衣机2台。因此，按照合同约定，2019年7月5日应为被告第二次缴纳房屋租金之日，但被告并未按时缴纳，原告在多次催促的情况下，被告仍然拒不缴纳租金。被告不理会原告的微信通知，电话联系也拒接。依据《房屋租赁合同》第八条的约定，“乙方逾期不支付租金累计超过10天或者乙方欠缴应承担的费用累计超过500元，甲方可通知乙方解除合同，并有权要求乙方赔偿损失．”故被告至今已累计超过10天未支付租金且逾期租金已超过500元，原告依法享有解除合同的权利。同时，被告在租用原告房屋期间，应当妥善保管原告的房屋，房屋内的装饰装修不得损坏，原告为方便被告使用房屋购置的家用电器也应当完好返还给原告。被告的违约行为给原告造成的损失也应当赔偿。综上，原告特依据《民事诉讼法》的相关规定，依法向贵院提起诉讼，望支持原告的全部诉请。被告董群英经本院合法传唤均未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。经审理查明，2018年12月4日，被告董群英与原告刘国超签订《装饰装修工程施工合同》，承包了原告位于贵阳市观山湖区房屋的装饰装修工程，约定每套房屋总的装修款为80000元，共计160000元，开工时间为2018年12月7日，竣工日期为2019年3月31日。双方合同中约定：首期款在合同签订之日支付5%，二期款在水电隐蔽工程验收当日支付20%，三期款泥工完工支付20%，第四期款木工吊顶、橱柜完工支付20%，第五期油漆完工支付19%，第六期灯具等安装工程竣工支付16%；第六期款抵付七组的房租（付叁押壹计12800元），两套房屋25600元；本合同与包租三年合同同时生效。2019年4月15日，原、被告双方就上述两套房屋的租赁事宜分别签订两份《房屋租赁合同》，约定原告刘国超（甲方、出租方）将上述两套房屋出租给被告董群英（乙方，承租方），租期为2019年4月15日起至2022年4月15日止，租金为3,200元/月/套，首付是三个月，另付押金3,200元/套，以后每三个月结算支付一次房租，每年10月份、1月份两期房租提前壹个月支付，乙方承担在房屋租赁期间的水电费、物管费。《房屋租赁合同》第五条约定“租房保证金存放在甲方处作为履约保证金，不计利息，主要用于对合同期满终止时，甲方对乙方在租赁期内发生的基本费用：包括房租、房内物品损坏、短缺等，扣除清算后，一次性不计利息退还乙方”、第八条约定“甲乙双方在合同期内，均不得违约，如违约，违约方应按本房屋壹个月租金赔偿对方（作为违约赔偿金），如遇特殊原因，双方自行协商解决，乙方逾期不支付租金累计超过10天或者一方欠缴应承担的费用累计超过500元，甲方可通知解除合同，并有权要求乙方赔偿损失”。上述合同签订后，原告将两套房屋交付给被告进行装饰装修后，又分别为两套房屋分别购置了小米电视（均配有遥控器）、奥克斯空调（均配有遥控器）、创维冰箱、创维洗衣机、美的热水器各两台后，将房屋出租给被告使用。被告董群英应向原告支付两套房屋的押金和首期三个月的租金共计25,600元，均在原告应向被告支付的装修款中进行了抵扣。因其后被告董群英未再向原告支付租金，原告遂于2019年7月17日向本院提出诉请如前。另查明，原告刘国超于2019年7月23日支付了上述两套房屋2019年4月15日至2019年10月17日期间的物业管理费各783.78元，2019年12月10日支付了2019年10月1日至2020年12月31日的物业管理费各1,725.02元，合计5,017.56元，并于2019年6月24日支付两套房屋产生的水费共计36.36元（其中18号房屋16.16元、19号房屋28.28元）。在本案审理过程中，原告刘国超于2020年12月13日通过其掌握的密码（案涉房屋设置了密码锁）进入案涉房屋查看，房屋内家具、家电完好，被告仅遗留了生活垃圾在屋内。上述事实，由当事人陈述、房屋租赁合同、票据、装饰装修合同等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，合同是当事人之间设立变更、终止、民事权利义务关系的协议，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约诚信履行各自义务。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力，原告按约交付了房屋，被告即应当按约支付租金。根据庭审查明的事实，被告仅支付了首期三个月的租金和押金，其后未再向原告支付款项，已经构成违约，原告现据此诉请要求解除合同返还房屋以及屋内物品（符合正常使用后的状态）。按照合同约定，被告逾期付款超过10日或欠缴的费用超过500元，原告即有权解除合同。原告诉请解除合同，符合合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，被告应当搬离案涉房屋，并将房屋以及连同原告购置的电器（小米电视、奥克斯空调、创维冰箱、创维洗衣机、美的热水器各两台）一并返还给原告，房屋及装饰装修应当符合正常使用后的状态。但因原告已于2020年12月13日进入该房屋，屋内家具家电均完好，根据原告陈述被告仅遗留了生活垃圾在案涉房屋内，即原告可自行收回该房屋，故对原告要求被告返还房屋及电器的诉请，没有事实依据，本院不予支持。关于原告主张的自2019年7月15日起至上述房屋实际返还原告之日止即2020年12月13日的租金，被告亦应当按照合同约定的3,200元/月租金标准计算支付给原告，共计54,187元。因被告支付了3,200元的押金，按照约定该款系被告正常履约（交纳各项费用含租金等）的保证金，故该款应当在被告欠付的租金等费用的范围内进行抵扣，抵扣后，被告应当向原告支付的租金为50,987元。关于物业管理费、水电费，按照约定被告使用房屋期间的物管费及水电费均应当由被告承担，因原告已经支付了案涉房屋2019年4月15日起至2020年12月31日的物业管理费共计2,508.8元，计算到2020年12月13日应为2,442元，关于水费，原告支付了19号房屋的水费为28.28元，被告亦应当支付给原告。关于原告主张的赔偿款及违约金3,200元，因双方在合同中对于一方违约的违约责任进行了约定，即赔偿一个月的租金作为违约金，被告拖欠租金及费用导致合同解除的，原告有权要求被告赔偿损失。而关于原告主张的房屋空置3个月租金赔偿款因尚未实际产生，且原告也已向被告主张至实际返还房屋之日止的租金，故该赔偿款本院不予支持。原告主张的违约金符合合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘国超与被告董群英于2019年4月15日签订的《房屋租赁合同》；二、被告董群英于本判决生效之日起三日内原告刘国超支付租金50,987元；三、被告董群英于本判决生效之日起三日内向原告刘国超支付物业管理费、水费共计2,470.28元；四、被告董群英于本判决生效之日起三日内向原告刘国超支付违约金3,200元；五、驳回原告刘国超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费762元（原告已预交），由被告董群英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  宁 素人民陪审员  陈祖尧人民陪审员  何忠能二〇二〇年十一月七日书 记 员  陈宇巍