北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初504号原告：冯秀凤，女，1971年9月10日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：周剑南，北京朗空律师事务所律师。被告：李建东，男，1971年7月1日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：张荣桂，女，1944年11月8日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：魏鑫坤，女，1971年10月1日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：李**妃，女，1991年6月26日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：李元昊，男，2000年6月12日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。五被告之共同委托诉讼代理人：苟波，北京天初律师事务所律师。五被告之共同委托诉讼代理人：蒙永胜，北京天初律师事务所。原告冯秀凤与被告李建东、张荣桂、魏鑫坤、李**妃、李元昊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员黄敏独任审理，公开开庭进行了审理。原告冯秀凤及其委托诉讼代理人周剑南，被告李建东，五被告之共同委托诉讼代理人苟波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯秀凤向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《房屋买卖协议》有效；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：张桂荣与李宝义（已故）系夫妻关系，张桂荣系李建东之母，李宝义系李建东之父，魏鑫坤系李建东之妻，李**妃系李建东与魏鑫坤之女，李元昊系李建东与魏鑫坤之子。2009年7月，李宝义、张桂荣、李建东、魏鑫坤、李**妃、李元昊全家所居住的北京市顺义区仁和地区×村×号宅院因政府拆迁，李宝义全家获得补偿楼房4套，经李宝义全家协商决定将4套楼房中的两套出售。2010年1月8日，李宝义、张桂荣、李建东、魏鑫坤、李**妃、李元昊与原告签订《房屋买卖协议》，约定将拆迁所得的一套58㎡房屋（每平方米单价6500元、总房价37.7万元）出售给原告。同日，李宝义全家委托李建东全权处理卖方事宜，并签订了书面《委托书》。由于当时李**妃、李元昊均未成年，故签订《房屋买卖协议》、《委托书》均有其法定代理人（即李建东、魏鑫坤夫妇）代理。《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原被告之间签订的《房屋买卖协议》符合《民法总则》第一百四十三条的规定且不存在《合同法》第五十二条规定无效的情形，应为有效合同，故请求人民法院依法确认。五被告共同辩称：原告所提交《房屋买卖协议》并未成立，即使该合同已经成立也是无效的，具体理由如下：一、没有明确的标的物，合同未成立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法司法解释二》）第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，原被告并未就买卖的标的房屋具体为哪栋房屋达成一致，因此合同并未成立。合同未成立，也就无需讨论合同是否有效的问题。二、原被告之间不存在真实的房屋买卖关系，原被告间的真实关系是民间借贷关系。《民法总则》第一百四十三条规定：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。也就是说，如果意思表示不真实，就不是有效的民事法律行为。本案中，原告被告存在的真实法律关系是民间借贷关系，双方并没有真实的买卖房屋的意思表示。第一、交易不符合惯例，按照惯例，二手房交易均系通过房屋中介公司达成买卖合意，签订合同；第二、在协议约定的付款条件并未成就的情况下被告后期陆续付款，明显不符合惯例；第三，原告冯秀凤与另案原告赵铁山系亲戚关系，二人同时购买了被告两套房屋，与惯例不符；第四、协议中没有关于选房、交房时间等要件约定，不符合惯例。另外，在原告冯秀凤提供的证据中，有2015年8月18日《借条》一张，由此也可以说明，原被告之间存在的是借贷关系，而非买卖关系。三、除被告李建东外，被告并未签署该《房屋买卖协议》。合同中，除被告李建东签名外，其他签名均系伪造、代签，可见，被告魏鑫坤等人并不同意出售房屋，更没有出售房屋的意思表示。四、李建东擅自处分他人财产的行为无效。《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。自该份合同签订至今，被告魏鑫坤、李**妃、李元昊、张荣桂从未对该合同进行追认，因此该合同在效力上应当认定为无效。虽然《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。但该规定与《合同法》第五十一条的规定并不冲突，二者适用条件不同。《合同法》第五十一条规定中“处分他人财产”所指财产系与行为人自身无关的财产。五、签订《房屋买卖协议》时被告李**妃、李元昊尚为未成年人，被告李建东无权出售房屋（即使李建东与原告间存在真实的买卖房屋的意思表示）。《民法总则》第三十五条规定：监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。本案中，被告李**妃、李元昊直至原告起诉才得知存在该《房屋买卖协议》，同时，无论原告支付的是借款还是房款，该款项均未用于家庭生活，更没有用于被告李**妃、李元昊，因此不能认为被告李建东签订《房屋买卖协议》的行为是为了被告李**妃、李元昊的利益。《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。“监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”即属于效力性强制规定，因此即使被告李建东与原告之间存在真实的房屋买卖的意思表示，则从未成年人保护的角度来看，该协议仍然是无效的。并且，因为被告李元昊、李**妃与其他三名被告的财产是混同的，因此该种合同无效是合同自始、全部无效，而不是部分无效。综上，被告认为，原告所起诉的合同并未成立，即使成立也是无效合同。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李宝义与张荣桂系夫妻关系，李建东为二人之子。李建东与魏鑫坤为夫妻关系，李**妃为二人之女，李元昊为二人之子。冯秀凤主张与五被告存在房屋买卖合同关系，且已支付部分房屋价款。为此，冯秀凤提交以下证据证明其主张：1.《拆迁协议书》复印件，载明：2009年7月28日，拆迁人北京市土地整理储备中心顺义区分中心、委托拆迁人北京市顺义区仁和镇人民政府（甲方）与被拆迁人（乙方）李宝义签署《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》（以下简称《拆迁协议书》），地址为顺义区仁和镇×村×号，乙方家庭人口分别是李宝义、李建东、张桂荣、李**妃、魏鑫坤、李元昊。2.《交房验收单》复印件，内容为：被拆迁人李宝义，宅基地位置×号，交房人李宝义。尾部手写有“原件已于09年12月1日李宝义领取存折时交回”。3.《房屋买卖协议》，内容为：“买房人：冯秀凤。卖房人：李宝义、张桂荣、李建东、魏鑫坤、李**妃、李元昊。因卖房人于2009年7月28日拆迁获补偿四套楼房。又因卖房人急于用钱，现将其中一套楼房58㎡（以实际平方米为准）卖与冯秀凤。现经双方协议，达成如下协议：一、卖房人自愿将其拆迁获补58㎡楼房一套卖与冯秀凤。单价6500元／㎡，房价37.70万元。（以实际平方米×6500元为准）。二、付款办法：本协议签字之日付20万元。余款待上述楼房交钥匙时付清，多退少补。三、因上述楼房系拆迁房，当时不能办理过户手续，待卖房人取得相关手续后，三日内办理过户手续。过户费用由买房人负担。四、违约责任：1.违约金为顺义区楼房时价的三倍。双方均不得反悔，任何一方反悔应向守约方支付违约金。2.卖房人拒绝办理过户手续应视为违约。五、待双方上述楼房办理过户手续后，本协议失效。六、拆迁补偿协议书、卖房人身份证或户口本复印件、收条作为本协议附件。本协议一式三份，双方各执一份，中证人有一份，签字生效。买房人：冯秀凤。2010年1月8日。卖房人：李宝义、李建东、魏鑫坤、张荣桂。2010年1月8日。中证人：郑晓强、杜武。2010年1月7日。”冯秀凤表示该协议中的“张桂荣”为笔误，应为“张荣桂”。4.《委托书》，内容为：“委托人：李宝义、张桂荣、魏鑫坤、李**妃。受委托人：李建东。因李宝义、张桂荣系夫妻关系；李建东、魏鑫坤系夫妻关系；李**妃、李元昊（未成年）系李建东、魏鑫坤之子女。李建东为李元昊之监护人。又因上列委托人、受委托人于2009年7月28日拆迁望泉寺房产获补偿四套楼房，经全家决定出卖两套楼房。现委托人委托受委托人全权处理卖房事宜。受委托人在买卖协议及收条上签字行为代表委托人的意思表示。委托人认可受委托人的卖房行为。委托人：李宝义。张荣桂。2010年1月8日。受委托人：李建东。2010年1月8日。”5.信用卡对账单，显示2016年8月27日交易9866元，无交易对手信息。6.收条，载明：“今收到人民币20万元整（贰拾万元整）（交款人冯秀凤）。收款人：李建东。2010年1月8日”，“今收到冯秀凤交来买房款120000元整（壹拾贰万元整）。收款人：李建东。2012年1月13日”，“今收到冯秀凤交房款10000元整（壹万元整）。收款人：李建东。2012年12月9日”，“今收到冯秀凤交来预购房款叁万元整（30000元）。收款人：李建东。2015年8月9日”，“今借冯秀凤现金人民币2000元整（贰仟元整）。借款人：李建东。2015年8月18日”。庭审中，冯秀凤陈述如下：2010年1月8日冯秀凤与李建东在顺义区河南村杜武的服装厂内协议签订《房屋买卖协议书》，同日赵铁山与李建东也签订了《房屋买卖协议书》（房屋面积80㎡，单价6500元／㎡，房价52万元，其余协议内容基本一致）；该协议签订前，赵铁山和冯秀凤提出让李建东父亲李宝义也签字，于是共同到李建东家中找李宝义，赵铁山上楼到李建东家中，看着李宝义和张荣桂在两份《房屋买卖协议书》上签字捺手印；并没有亲眼看见魏鑫坤在《房屋买卖协议书》上签字，并清楚《房屋买卖协议书》上魏鑫坤的签字是谁所签（庭审中后又陈述看着魏鑫坤签字）；《拆迁协议书》和交房验收单的复印件是李建东交给冯秀凤的；从签订《房屋买卖协议书》之后，陆续支付李建东购房款。李建东陈述如下：《房屋买卖协议书》是在顺义区河南村杜武的服装厂内签订的，签订时其与杜武、赵铁山、郑广军在场，记不清楚冯秀凤是否在场；认可《房屋买卖协议书》真实性，尾部签名系其本人所签；冯秀凤和赵铁山让李建东找父亲李宝义及家人签字，李建东上楼后随便把家人的字写上了，卖房人处的其他签字均系李建东代签的，其他人自始至终并不知晓该《房屋买卖协议书》。除2015年8月9日的收条外，认可其他收条都是其本人所写，部分收条载明的“房款”是应冯秀凤要求所写；不认可信用卡对账单，该笔款项没有收到。张荣桂表示《房屋买卖协议书》和《委托书》中的签字并非其本人所签，魏鑫坤表示《房屋买卖协议书》中的签字并非其本人所签。张荣桂、魏鑫坤、李**妃、李元昊均认为《房屋买卖协议书》系虚假的，从不知晓该协议。李建东主张与冯秀凤为借贷关系而非房屋买卖合同关系，其向冯秀凤借款是为做生意周转，与冯秀凤没有约定还款时间，从未还过款。为证明其主张，李建东提交郑广军的证人证言复印件（李建东表示原件在郑广军处）、郑晓强的微信证人证言打印件。审理过程中，李建东申请证人郑晓强和郑广军出庭作证。本院准许了李建东申请证人出庭作证的申请，但李建东表示证人有其他事由无法出庭。冯秀凤对证人证言不予认可，坚称与李建东为房屋买卖合同关系；十年间没有要求李建东还款，因此不可能是民间借贷关系。五被告提交购房发票，证明顺义区×号楼×单元×室购房款246717元，提交定向安置房认购协议，证明该房屋购买人系李元昊。五被告表示已选购4套回迁安置房屋，房屋面积分别大约为96㎡、96㎡、82㎡、56㎡。另，冯秀凤表示赵铁山系其姐夫。上述事实，有庭审笔录、《房屋买卖协议》、《委托书》、收条等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：关于《房屋买卖协议》的真实性，虽然张荣桂、魏鑫坤、李**妃、李元昊予以否认，但李建东明确表示与冯秀凤签署了《房屋买卖协议》。故，本院对《房屋买卖协议》真实性予以采信。李建东坚持称与冯秀凤为借贷关系并非房屋买卖关系，但李建东提交的证人证言并非原件，证人亦未出庭作证，在李建东未提交证据证明其主张的情况下，本院对李建东主张与冯秀凤为借贷关系不予采信。根据《合同法司法解释二》第一条第一款之规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，《房屋买卖协议》对双方当事人、房屋来源、房屋面积、售房单价、付款方式、违约责任等均有所约定，并且，五被告的回迁安置房屋其中一套房屋面积大约为56㎡与《房屋买卖协议》约定出售的房屋面积58㎡基本一致，因此，该合同的双方当事人、标的、单价等合同主要条款均已明确，应当认定合同成立。冯秀凤表示赵铁山在李建东家中看着李宝义、张荣桂在两份《房屋买卖协议》上签字。李建东虽然表示李宝义、张荣桂、魏鑫坤的签字是其代签的，但李建东认可冯秀凤提出要求其家庭成员签字、并且李建东也将《房屋买卖协议》拿上楼签字这一事实。因此，可以推断冯秀凤提出了让李建东其他家庭成员签字确认《房屋买卖协议》的要求。再结合以下几点，第一，冯秀凤能够提交《拆迁协议书》复印件、《交房验收单》复印件、《委托书》原件、《房屋买卖协议》原件；第二，李宝义、张荣桂、李建东、魏鑫坤为家庭成员关系，亦为《拆迁协议书》的被拆迁家庭人口，《委托书》中有委托人李宝义、张荣桂的签字，《房屋买卖协议》中有李宝义、张荣桂、李建东、魏鑫坤的签字；第三，冯秀凤、赵铁山的两份《房屋买卖协议》约定购买的两套房屋面积总和大约138㎡（未超过3人回迁安置面积总和），应认定《房屋买卖协议》经过双方当事人商议，李建东的家庭成员对于《房屋买卖协议》应当知晓，本院对五被告主张的李建东擅自处分他人财产不予采信。故，本院对冯秀凤要求确认《房屋买卖协议》有效的请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉若干问题的解释（二）》第一条第一款之规定，判决如下：确认原告冯秀凤与被告张荣桂、李建东、魏鑫坤、李**妃、李元昊之间的《房屋买卖协议》有效。案件受理费三千四百七十八元（原告冯秀凤已预交），由被告张荣桂、李建东、魏鑫坤、李**妃、李元昊共同负担，于本判决生效之日起七日内直付原告冯秀凤。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 黄 敏二〇二〇年十一月二十四日书记员 范春艳