贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初3410号原告（反诉被告）：杨序远，男，1996年11月6日出生，侗族，住贵州省铜仁市万山区。委托诉讼代理人：杨宗祥（杨序远之父），男，1967年9月18日出生，侗族，住贵州省铜仁市万山区。授权范围为一般授权。原告（反诉被告）：杨宗祥，男，1967年9月18日出生，侗族，住贵州省铜仁市万山区。被告（反诉原告）：贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区川硐镇（凉湾）碧江区政府3号楼。法定代表人：谢鑫生。委托诉讼代理人：王玉林，女，1989年8月25日出生，汉族，该公司员工，住重庆市。授权范围为特别授权。委托诉讼代理人：代琴琴，女，1991年11月25日出生，土家族，该公司员工，住贵州省贵阳市云岩区。授权范围为特别授权。原告（反诉被告）杨宗祥、杨序远与被告（反诉原告）贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨宗祥、杨序远、被告（反诉原告）恒大公司的委托诉讼代理人代琴琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨宗祥、杨序远向本院提出诉讼请求：1、判令被告恒大公司双倍返还原告杨宗祥、杨序远向恒大公司交纳的商品房定金40,000元；2、本案相关的诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2019年10月7日，杨宗祥、杨序远与恒大公司签订铜仁恒大山湖郡商品房认购书，约定认购铜仁恒大山湖郡楼盘5栋1单元502号房，并交纳认购定金20,000元整。后恒大公司将该套房子卖与他人，致使双方未能达成购房买卖合同，被告恒大公司也未按认购书约定双倍退还起诉人的购房定金，构成违约，应当承担违约责任，双倍返还杨宗祥、杨序远定金40,000元，并承担本案诉讼费。原告为了维护自身的合法权益，特起诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告恒大公司辩称，杨宗祥、杨序远的诉请应当予以驳回。本案导致双方未能履行合同的原因是杨宗祥、杨序远未按照合同约定在2019年10月9日支付首付款，双方签订认购书的时候，原告杨宗祥、杨序远仅仅只交纳了定金，结合认购书中第七条约定以及定金罚则的规定，因为原告杨宗祥、杨序远的违约，导致案涉合同不能履行，所付的定金不予退还；原告杨宗祥、杨序远所陈述的事实部分，并非是被告恒大公司将房屋另售他人，导致合同不能履行，被告恒大公司将房屋另售之前，在合同期限内已经向原告杨宗祥、杨序远发出了解除认购书的通知，违约方是原告杨宗祥、杨序远，被告恒大公司是可以另行销售房屋的，就原告杨宗祥、杨序远所称是被告恒大公司的行为导致合同不能履行不属实。反诉原告恒大公司向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原告恒大公司与反诉被告杨宗祥、杨序远于2019年10月7日签订的《铜仁恒大山湖郡商品房认购书》；2、判令确认反诉被告缴纳的定金20,000元不予返还。事实与理由：反诉原告恒大公司与反诉被告杨宗祥、杨序远于2019年10月7日签订《铜仁恒大山湖郡商品房认购书》，约定反诉被告杨宗祥、杨序远认购反诉原告恒大公司开发的铜仁恒大山湖郡项目5号楼1单元502号房，付款方式为按揭支付，反诉被告杨宗祥、杨序远应于2019年10月9日支付首期房款103,927元（不含定金）并签署《商品房买卖合同》。现反诉被告杨宗祥、杨序远支付定金2万元后，未在认购书约定的时限内支付首期款，已违反认购书约定，根据认购书第五条约定，视为反诉被告杨宗祥、杨序远放弃购买涉案房屋，反诉被告杨宗祥、杨序远所交定金不予退还，反诉原告可另行销售案涉房屋。反诉被告杨宗祥、杨序远共同辩称，杨宗祥、杨序远认为反诉原告恒大公司所称的事实不属实。2019年10月7日没有签订认购书前，杨宗祥、杨序远向反诉原告恒大公司的销售员询问首付时间，销售人员给杨宗祥、杨序远做了一个10天的延期，准许杨宗祥、杨序远在2019年10月19日前交付首付款，杨宗祥、杨序远是2019年10月18日到反诉原告恒大公司处，但允许杨宗祥、杨序远延期10天支付首付款的销售人员说房子已经卖给别人了，如果杨宗祥、杨序远还是要买这套房，则需要在房屋总价款上加4万元，杨宗祥、杨序远当时找到销售经理，销售经理说如果杨宗祥、杨序远在房屋总价款上加4万元，就给杨宗祥、杨序远免2万元的物业费，当时杨宗祥、杨序远没有同意，在反诉原告恒大公司处还等了一下，销售经理回复杨宗祥、杨序远称如果杨宗祥、杨序远不同意上述的条件，就走法律程序。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月6日，原告杨宗祥、杨序远通过刷卡支付被告恒大公司20,000元认购商品房定金。2019年10月7日，出卖人恒大公司（甲方）与买受人杨宗祥、杨序远（乙方）签订《铜仁恒大山湖郡商品房认购书》，约定乙方自愿认购铜仁恒大山湖郡楼盘xxx房。该商品房建筑面积共115.68平方米，其中套内建筑面积96.73平方米，按建筑面积计算，单价为4,961.33元/平方米，按套内建筑面积计算，单价为5,933.29元/平方米；总金额为573,927元。乙方同意签署本认购书时，支付20,000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款。乙方选择按揭付款方式付款，乙方须于2019年10月9日前支付首期房款103,927元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款450,000元由银行提供按揭贷款，乙方需在2019年10月9日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清。乙方必须在约定的付款方式和期限内到铜仁恒大山湖郡营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双方返还定金，但不再承担其他责任。乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》，则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供的资料的真实性负责。如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任。合同尾部甲方签章处盖有恒大公司的公章并载明经办人为刘猛，乙方签章处有杨序远、杨宗祥二人的签字与捺印，下方载明“通讯地址为贵州省万山xxxxxx。联系电话xxxxx”上述经办人刘猛在铜仁恒大山湖郡营销中心任置业顾问，并制有名片，载明：“恒大·山湖郡刘猛高级置业顾问”并载明了联系电话、项目电话及项目地址。刘猛系贵州合富辉煌房地产顾问有限公司（以下简称合富公司）的员工，被告恒大公司与合富公司于2019年9月26日签订了《铜仁恒大山湖郡项目策划销售代理合同》，约定恒大公司委托合富公司策划及销售恒大公司开发的铜仁恒大山湖郡项目，委托代理期限为自双方签订合同之日起至该项目所有房屋成功销售之日止。该项目首期开盘时间为2019年10月7日，另约定：合富公司负责按恒大公司确认的范本与购房客户签署《认购书》和《商品房买卖合同》，负责对购房合同条款向购房客户做出合理、合法解释，指导购房客户缴交各期楼款和税费。合富公司应制定并按双方确认的《该项目现场销售管理制度》、《该项目销售手册》等销售策划、促销、折扣办法等执行有关现场接待、销售认购等工作，非经恒大公司同意，合富公司不得更改执行任何有关规定或决议。2019年10月11日，被告恒大公司按照上述《铜仁恒大山湖郡商品房认购书》约定的杨序远、杨宗祥的通讯地址及电话向杨序远、杨宗祥邮寄了《解除认购书的通知》，载明：杨序远、杨宗祥于2019年10月7日与恒大公司签订《铜仁恒大山湖郡商品房认购书》，认购了铜仁恒大山湖郡楼盘的一套房。截止发函之日，杨序远、杨宗祥应于2019年10月9日前到恒大公司签署《商品房买卖合同》及支付房款。截止发函之日，杨序远、杨宗祥已逾期多日仍未与恒大公司办理任何手续，恒大公司特致函杨序远、杨宗祥，恒大公司将按认购书的约定，另行处理该房屋，所付款项不予退还。该邮件于2019年10月17日由案外人杨建国签收。杨序远与经办人刘猛于2019年12月9日14：13分的电话录音反映：杨序远、杨宗祥在认购案涉商品房之前向刘猛提出首付款延期到2019年10月19日的申请，刘猛对杨序远、杨宗祥的延期付款申请请示其领导，得到了其领导的口头同意。认购当天，杨序远、杨宗祥向刘猛提交了书面延期付款申请，刘猛将杨序远、杨宗祥的延期付款申请按流程进行了递交。2019年10月18日，原告杨序远、杨宗祥准备了首付款项前往铜仁恒大山湖郡营销中心办理交款及签订《商品房买卖合同》时被恒大公司拒绝。2020年1月23日，出卖人恒大公司（甲方）与买受人王欧、杨小会（乙方）签订《铜仁恒大山湖郡商品房认购书》，约定乙方自愿认购铜仁恒大山湖郡楼盘5幢1单元502号房。该商品房建筑面积共115.68平方米，其中套内建筑面积96.73平方米，按建筑面积计算，单价为4,974.2元/平方米，按套内建筑面积计算，单价为5,948.67元/平方米；总金额为575,415元。乙方同意签署本认购书时，支付20,000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款。乙方选择按揭付款方式付款，乙方须于2020年1月22日前支付首期房款255,415元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款300,000元由银行提供按揭贷款，乙方必须在约定的付款方式和期限内到铜仁恒大山湖郡营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双方返还定金，但不再承担其他责任。乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》，则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。合同尾部甲方签章处盖有恒大公司的公章并注明经办人，乙方签章处有王欧、杨小会签字及捺印。上述事实，有原、被告的陈述、庭审笔录及相应证据在卷佐证，足以认定。本院认为，恒大公司与杨宗祥、杨序远于2019年10月7日签订的《铜仁恒大山湖郡商品房认购书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，受法律保护。关于被告（反诉原告）恒大公司要求解除其与杨宗祥、杨序远签订的案涉《铜仁恒大山湖郡商品房认购书》的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；”的规定，案涉房屋已由恒大公司另行出售给案外人王欧、杨小会，恒大公司已无意与杨序远、杨宗祥继续履行案涉《铜仁恒大山湖郡商品房认购书》，案涉债务标的不适于强制履行，故，对反诉原告恒大公司要求解除案涉《铜仁恒大山湖郡商品房认购书》的反诉请求，本院予以支持。关于原告杨序远、杨宗祥、被告恒大公司主张的定金罚则的问题。本院认为，杨序远、杨宗祥与恒大公司签订的《铜仁恒大山湖郡商品房认购书》虽然约定杨序远、杨宗祥须于2019年10月9日前支付首期房款103,927元（不含定金），书》，但该认购书并未对能否延期付款予以明确限制，且从杨序远、杨宗祥提供的杨序远与刘猛的电话录音看，杨序远、杨宗祥的付款时间延期变更至2019年10月19日得到了经办人刘猛的领导的同意。被告恒大公司抗辩称刘猛不是其公司员工，而是合富公司的员工，但合富公司却是恒大公司委托策划及销售恒大公司开发的铜仁恒大山湖郡项目所有房屋的受托人，刘猛作为杨序远、杨宗祥在恒大山湖郡营销中心认购房屋时的接洽人员，从刘猛的名片载明“恒大·山湖郡刘猛高级置业顾问”的内容及刘猛亦作为恒大公司经办人载明于双方所签订的《铜仁恒大山湖郡商品房认购书》的事实，以及刘猛对杨序远、杨宗祥延期至2019年10月19日付款的申请经请示其领导，得到了其领导的口头同意后，并将杨序远、杨宗祥的延期付款申请按流程进行了递交，一系列行为和事实使得杨序远、杨宗祥有理由相信刘猛及其领导的行为系代表恒大公司，刘猛及其领导的行为构成表见代理，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”的规定，故，刘猛及其领导的行为对恒大公司具有法律约束力。杨序远、杨宗祥与恒大公司签订的《铜仁恒大山湖郡商品房认购书》所约定的付款时间已延期变更至2019年10月19日。被告恒大公司在原告杨序远、杨宗祥于2019年10月18日前往铜仁恒大山湖郡营销中心办理交款及签订《商品房买卖合同》时予以拒绝，并于2020年1月23日将案涉房屋另行出售给案外人王欧、杨小会，被告恒大公司的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，原告杨序远、杨宗祥要求被告恒大公司双倍返还定金合计40,000元于法有据，本院予以支持。反之，被告恒大公司反诉要求确认其不予返还原告杨序远、杨宗祥交纳的定金20,000元于法无据，本院不予支持。综上，本院支持解除恒大公司与杨宗祥、杨序远于2019年10月7日签订的《铜仁恒大山湖郡商品房认购书》，并支持由被告恒大公司双倍返还原告杨宗祥、杨序远定金合计40,000元；驳回反诉原告恒大公司的其他反诉请求。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十条第二项、第一百一十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）杨宗祥、杨序远与被告（反诉原告）贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司于2019年10月7日签订的《铜仁恒大山湖郡商品房认购书》；二、被告（反诉原告）贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告（反诉被告）杨宗祥、杨序远定金合计40,000元；二、驳回被告（反诉原告）贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计400元，反诉案件受理费减半收取计150元，合计550元，由被告（反诉原告）贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  田永新二〇二〇年十一月三十日法官助理龙仲夏书记员章靖宜