山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初10799号原告(案外人)：济南中海城房地产开发有限公司,住所地济南市。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：谷亿，山东天宝兴律师事务所律师。被告(申请执行人)：平安银行股份有限公司济南分行，住所地山东省济南市。负责人：孙丰娟，行长。委托诉讼代理人：张某，女，平安银行股份有限公司济南分行职工。委托诉讼代理人：贾洪斌，泰和泰（济南）律师事务所。原告济南中海城房地产开发有限公司（以下简称“中海城公司”）与被告平安银行股份有限公司济南分行（以下简称“平安银行”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。中海城公司、平安银行委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中海城公司向本院提出诉讼请求：1.停止执行并解除对位于济南市历城区中海华山珑城北区中海御山首府小区房屋的预查封；2.确认位于济南市历城区中海华山珑城北区中海御山首府小区某室房产所有权归原告所有；3.本案诉讼费由平安银行承担。事实与理由：2017年8月12日，中海城公司与侯某某签订《商品房买卖合同》，合同约定侯某某购买由中海城公司开发的位于济南市历城区中海华山珑城北区中海御山首府小区房屋，房屋总价款为1086946元，该房首付326846，银行贷款760000元，中海城公司对该贷款提供担保。后因侯某某逾期履行房屋贷款还款义务，被银行提起诉讼，并要求中海城公司承担担保责任。2018年9月18日经济南市历城区人民法院住持调解，双方达成（2019）鲁0112民初**号《民事调解书》，中海城公司与侯某某解除双方签订的《商品房买卖合同》，中海城公司收回房屋。在解除该房屋网签过程中，中海城公司发现该房屋被贵院查封，中海城公司遂向贵院提出解除查封申请，贵院于2020年6月19日作出（2020）鲁0102号《民事裁定书》，认为中海城公司请求应通过异性异议之诉予以解决，遂驳回了中海城公司的请求。为此，中海城公司依法向贵院提出异性异议之诉，望贵院依法支持中海城公司的诉求请求。平安银行辩称，1、涉案房产查封时仍登记在被执行人侯某某名下并进行备案，我方查封没有错误。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第七条的规定，房管局登记具有公示、公信效力，根据房管局提供的查询情况显示我方查封时房产仍属于侯某某所有，且平安银行也认可房产被查封的事实，所以我方查封没有错误，不应被撤销；2、平安银行提交的材料不能体现房产已属于中海城公司所有，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，应依法驳回平安银行的请求。首先，平安银行提交的民事调解书发生在贵院查封之后，法院查封信息已经进行公示，平安银行在明知有查封的情况下仍与侯某某进行调解，并自愿替侯某某结清贷款理应自行承担相应的法律后果。此外，在房产被我方案件查封情况下，双方擅自和解，有合意转移财产规避执行之嫌，有损我方利益，也不符合法院财产保全的初衷和本意，更有违法律规定。即使后续平安银行履行相应的保证责任，其损失也应向侯某某主张，与我方无关。综上，原查封无错误，平安银行的诉请无事实和法律依据请求贵院依法驳回平安银行的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定，2017年8月12日，侯某某与中海城公司签订《济南市商品房买卖合同》，侯某某购买位于济南市历城区济青高速公路以南、华山湖以北中海御山首府小区某号房屋。2017年9月21日，中国建设银行济南分行与侯某某、中海城公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定侯某某向中国建设银行济南分行借款76万元，担保方式为阶段性保证和抵押担保，中海城公司提供连带责任保证，侯某某以涉案房屋为上述借款提供抵押，但未办理抵押登记。因金融借款合同纠纷，本院于2019年8月16日作出（2019）鲁0102民初**号民事判决，判决侯某某支付中国建设银行济南分行贷款本金739647.43元及利息若干元，中海城公司承担连带保证责任。2019年9月18日，济南市历城区人民法院出具（2019）鲁0112民初**号民事调解书，解除中海城公司与侯某某签订的涉案《济南市商品房买卖合同》及补充协议，由中海城公司支付中国建设银行济南分行相应的银行贷款本息，相互抵扣后中海城公司返还侯某某239034.92元。2019年10月31日，本院作出（2019）鲁0102民初8627号民事判决，判决侯某某偿还平安银行借款本息若干元。该案审理过程中，本院根据平安银行的申请，于2019年9月9日作出（2019）鲁0102民初8627号民事裁定，轮候查封涉案房产至今。另查，涉案房产于2018年5月24日被济南市历城区人民法院查封，于2019年8月1日被本院轮候查封，目前均已解除查封。本院（2019）鲁0102民初8627号民事判决生效后，平安银行向本院申请强制执行，中海城公司遂向本院提出执行异议，要求本院解除对涉案房产的查封，本院于2020年6月19日作出（2020）鲁0102执异77号执行裁定，驳回中海城公司的异议，中海城公司遂向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，《中华人民共和国物权法》规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。根据房屋权属状况信息表显示，涉案房屋中海城公司和侯某某签订《商品房买卖合同》后仅办理了预售合同的备案登记，尚未办理不动产物权的产权登记。而备案登记本身并不产生物权变动的效力，因此，侯某某尚未取得涉案房产的所有权。涉案房屋因侯某某违约，经生效法律文书确认，涉案商品房买卖合同解除，符合法律规定。依照《中华人民共和国合同法》的有关规定，商品房买卖合同解除后，办理网签合同备案解除手续属于法定随附义务，该手续是否办理完毕并不影响合同解除的后果。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项的规定，已经赋予人民法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记，以保护债权人诉讼利益的实现。上述《通知》第二十二条规定，“预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。上述针对查封财产的规定仅限制了被执行人、第三人在查封标的上以规避执行为目的而再次设定权利负担、改变权属及占有现状的行为，但并未禁止非以规避执行行为目的而对被查封财产上原有基础关系依法变更的权利，即并未限制商品房买卖合同不能履行时，基于正当合理的理由予以解除。本案中，涉案房屋虽然已被本院预查封，但中海城公司有权依法行使《商品房买卖合同》中约定的解除权，且该解除权已经生效的法律文书所确认，因此，在人民法院已依法解除房屋买卖合同后，涉案房屋已经不是预查封的对象，本院对涉案房屋应不予执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行坐落于济南市历城区中海华山珑城北区中海御山首府小区房屋；二、确认坐落于济南市历城区中海华山珑城北区中海御山首府小区房屋归济南中海城房地产开发有限公司所有。本判决生效后，本院（2020）鲁0102执异77号执行裁定自动失效。案件受理费100元，由平安银行股份有限公司济南分行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。??审判员 阮 斌二〇二〇年十一月二十日书记员 王燕茹