北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初29562号原告：北京新岩凯利投资管理有限公司，住所地北京市丰台区西三环南路10-3号1A006。法定代表人：姚新建，经理。委托诉讼代理人：王娣，女，北京新岩凯利投资管理有限公司员工。委托诉讼代理人：李亚凡，北京莫之律师事务所律师。被告：韩康，男，1978年12月4日出生。委托诉讼代理人：李恒源，北京市时代九和律所事务所律师。委托诉讼代理人：张梦圆，北京市时代九和律所事务所实习律师。北京新岩凯利投资管理有限公司（以下简称新岩凯利公司）与韩康房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员张倩独任，公开开庭进行了审理。原告新岩凯利公司的委托诉讼代理人王娣、李亚凡，被告韩康的委托诉讼代理人李恒源、张梦圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新岩凯利公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告2018年3月24日至2018年5月23日期间租金142076.25元、2018年8月24日至2019年6月8日期间租金451140.75元，及逾期违约金253096.97元；2.判令被告给付拖欠的2018年3月24日至2018年5月23日期间的经营管理费24220元，2018年8月24日至2019年6月8日期间经营管理费115360.19元，及逾期违约金64718.86元；3.判令被告支付2019年6月9日至2019年8月3日期间房屋占地费261576元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告曾于2018年2月10日签订有《租赁合同》一份。依据该合同的相关约定，原告将位于10-3号三层面积约346平方米的区域租赁与被告。双方就租赁区域租赁期限自2018年3月24日起至2023年5月23日止。在此期间被告应按照合同约定向原告交付租金及相关能源等相关费用。但租赁合同生效后，被告却未按照合同约定交付相关费用。原告向被告发送了相关催缴通知书。依据该租赁合同第10条，原告向被告发出解除租赁合同通知书，解除了双方的租赁合同关系。依据该租赁合同第12条，原告要求被告给付相关费用本金及承担违约责任。据此，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，希望法院判如所请。韩康辩称，对原、被告主体资格不认可，本案原告是否对涉案租赁商铺有合法出租权利不认可。韩康是职务行为，注册了餐饮有限公司，实际经营的也是该餐饮公司，韩康不是本案适格主体，请求法院驳回原告的起诉。原、被告双方于2018年2月10日签订合同，合同约定5月24日为开业日期，原告于7月25日通知我方租金启付，告知我方7月19日正式起租，与合同约定不一致，变更了起租日期。我方按照原告要求进行装修和相关开业申请，2018年3月8日支付了履约保证金和预付款412540.14元，2018年3月20日支付了装修保证金20000元，2018年4月25日支付了电力增容费46000元。我方于2018年6月29日提交试营业申请，由于原告原因，商场本身的建房规划许可、消防设计审核、消防验收等未得到许可，燃气未接通，不能满足开业的标准。我的营业执照已经办下来了，消防部门多次找过我方，口头说消防不具备开业资格。我向原告多次协调，一直到现在没有向我方提供相关证件，我没有收到过相关解约通知。因长期沟通没有结果，2019年7月10日我方撤场，双方没有交接。我方认为依据双方协议7.14条，原告并没有向我方提供符合国家相关标准的水电消防，导致我方无法开业，一直也没有正式营业。我方为履行协议做了必要的开业准备，因原告的原因造成了合同目的未达到。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月10日，新岩凯利公司（出租人，甲方）与韩康（承租人，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意出租，乙方同意承租位于10-3号三层商铺，租赁面积为346平方米，乙方承租该商铺所经营类别为：中餐类;租赁期限（包括装修免租期）自交付日起62个月，即自2018年3月24日起至2023年5月23日止；交付日指甲方将租赁商铺交付给乙方的日期，即2018年3月24日；装修免租期为自交付日起贰个月，自2018年3月24日起至2018年5月23日止，装修免租期内乙方无需向甲方缴付租金，但需足额支付管理费、运营推广费、临时水、电、装修管理费、装修押金等其他相关费用。同时，双方确认，甲方提供的装修免租期是基于乙方在履行本合同过程中没有重大违约的前提下给予乙方的优惠。在租赁期限内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行的，或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受装修免租期的免租金优惠，乙方应按本合同约定的第一年租金标准向甲方补交该期间的全部租金。开业日为装修免租期届满之次日即2018年5月24日；起租日指乙方开始承担商铺租金的起始日期即2018年5月24日。如遇特殊情况双方另行协商。固定租金：第一年至第三年（包括装修免租期）：自2018年3月24日起至2021年3月23日止4.50元／日／平方米，月租金：47358.75元／月（含税）。管理费为每月35元／平方米（含税），即12110元／月（含税），乙方负责支付自交付日起承租商铺的管理费；运营推广费为每月10元/平方米（含税），即3460元/月（含税）。乙方负责支付自交付日起该商铺的运营推广费。履约保证金：192613.89元，双方方同意，甲方有权使用履约保证金冲抵租赁期限内任何时间乙方所欠的租金、管理费、运营推广费、损坏公共设施设备的维修费、违约金等其他应缴费用，以及因乙方违约及／或侵权等行为造成甲方及／或第三方所发生的损失。在甲方按该项约定冲抵使用全部或部分履约保证金之后，乙方应当在收到甲方发出的书面通知后七日内将履约保证金的差额部分补足，使其达到本条约定的金额。如在本合同签署生效后，由于乙方原因导致本合同无法继续履行，或由于出现乙方违约导致甲方解除本合同的，则履约保证金应作为乙方应向甲方支付的违约赔偿金，甲方有权不予退还，同时，乙方还应按本合同相关条款另行支付其他相关违约金并承担其他违约责任。预付款：219926.25元，作为装修免租期（贰个月）期间的管理费及运营推广费，以及自2018年5月24日至2018年8月23日期间的租金、管理费及推广费。届时，甲方委托的管理公司将直接以该预付款冲抵上述费用。在本合同双方盖章生效后三日内，乙方须向甲方及其委托的管理公司一次性支付上述预付款。关于合同的终止、解除：乙方逾期支付租金、管理费及任何费用超过七日的，甲方有权单方解除本租赁合同，乙方应返还租赁商铺，甲方有权直接将该租赁商铺出租予其他方，无需通知乙方，并不予退还乙方履约保证金，以及乙方交付的预付款等全部费用，乙方还应当补足逾期未付的租金、管理费、运营推广费、滞纳金、违约金等费用以及补交装修免租期租金及其他租金优惠，甲方同时保留要求乙方赔偿给甲方造成一切损失的权利（包括商铺空置期损失、合理的律师费用、诉讼费等）；本合同租赁期限届满之日或本合同因任何原因终止／解除后五日内，乙方应当将承租商铺按原交付状态返还甲方或按与甲方协商一致的交付标准返还甲方，并与甲方结清相关款项。该等期限为本合同项下承租商铺之交还期。交还期内，乙方须按照上个月的平均日租金加日管理费按日向甲方支付房屋占用费。乙方在向甲方交还承租商铺之前，应当自费拆除乙方对承租商铺添附的任何装饰装修、设施设备及广告招牌等。因拆除而产生的垃圾清运及相关保洁费用，均由乙方自行承担。经乙方申请，由甲方同意，亦可由甲方对承租商铺的任何装饰装修、设施设备及广告招牌等进行拆除，但拆除费用由乙方承担。2018年3月8日，韩康向新岩凯利公司支付履约保证金192613.89元、预付款219926.25元。2018年6月28日，韩康向新岩凯利公司出具承诺书，载明：“我司于2018年6月29日进行试营业，在未缴纳财产一切险及公共营业场所责任保险前，店内发生的一切与财产、人员安全损失均由我司自行承担，与北京新岩凯利投资管理有限公司无关。”2018年7月23日，韩康向新岩凯利公司出具书面材料一份，载明：“商场领导们好：首先感谢项目各部门领导给予我们商户的支持和帮助，对于商户在商场现状下能够顺利试营业，商场招商和物业等部门所做的大量具体工作，是我们所有商户有目共睹的。…就现在试营业期间困扰商户正常经营的问题，希望与商场方沟通和需要及时解决，有以下几个方面：1.空调系统问题未解决，造成经营场所室内温度过高，客户反应强烈，造成客人流失。2．公共风道噪音问题未解决，物业多次测试在无客人用餐的情况下，嗓音达到了70分贝，干扰正常的经营，造成客户体验感极差。3.移动通信信号没有，客人投诉众多，耽误客人上网和正常买单。4.商场一层至三层的客户导流指引牌未到位，造成客人未能及时了解三楼经营状况。5.商场整体对外推广未到位，至今没有正式开业仪式和整体广告推广，造成客人不了解商场经营状况，同时商户人气不足经营困难。”2018年7月25日，新岩凯利公司向韩康出具《租金启付通知》，告知韩康上述《租赁合同》自2018年7月19日正式起租。2019年5月5日，新岩凯利公司向韩康出具《催缴通知单》，载明：“韩康：截止至2019年5月5日贵司仍未缴纳经营管理费，现我司致函催缴，望贵司于2019年5月10日前将上述欠款缴至我司，否则我司将停止一切物业服务。”缴纳费用明细载明欠缴2018年10月19日至2019年7月18日的经营管理费108990元。2019年5月9日，新岩凯利公司向韩康出具《催缴函》，载明：“韩康先生：依据贵我双方签订的《租赁合同》，并鉴于双方确认2018年5月24日为起租日。现合同履行至今，经核对贵方拖欠我司租金如下：2018年8月24日-2019年5月23日426228.75元；2019年5月24日-2019年8月23日142076.25元。依据合同第12.2条‘乙方未能按规定时限交纳甲方应收费用（如租金等），每逾期一日，按所欠各项款项总金额的千分之三收取滞纳金’。因此贵方拖欠租金的行为已构成违约，故应当按照约定支付滞纳金。以上租金共计568305元，滞纳金计算至实际支付日止。…”该《催缴函》下部签收人处写有“签收不认可韩康”。2019年5月17日，新岩凯利公司向韩康出具《催缴通知单》，载明：“韩康：截止至2019年5月17日贵司仍未缴纳经营管理费，现我司致函催缴，望贵司于2019年5月24日前将上述欠费缴至我司，否则我司将停止一切物业服务。”该通知单中载明费用明细为经营管理费，缴费周期2018年10月19日-2019年7月18日，金额为108990元。该通知单下部签有“韩康2019.5.17”。2019年7月10日，韩康从涉诉场地撤出。庭审中，新岩凯利公司主张于2019年6月3日向韩康发送《解除房屋租赁合同通知书》、2019年8月5日向韩康发送《收回商铺通知书》，提交了《解除房屋租赁合同通知书》、《收回商铺通知书》、张贴照片，邮单复印件、邮箱截图。《解除房屋租赁合同通知书》载明：“韩康先生：贵我双方于2018年2月10日签订《租赁合同》之相关条款约定，贵方应于2018年5月24日为租金起付日期。贵方在合同履行中未能依约如期如数向我司缴纳租金等相关费用，经我司多次沟通，并在2019年5月5日、2019年5月9日、2019年5月17日以书面形式向贵司发函催缴费用，但贵方在收到函件后仍未履行付款义务。现依据原《租赁合同》第10.2条（15）之约定，通知贵司：贵我双方于2018年2月10日签订的《租赁合同》于2019年6月3日正式解除。请贵方在收到本通知后做好以下工作：1、请贵方收到本通知后五日内按照合同的相关约定做好解约后相关事宜。2、请贵方收到本通知后五日内按照《租赁合同》约定向我司支付未支付费用。逾期我司将行使追究贵司合同责任及其他法律责任的权利。3、我司将在送达本通知30日内，办理贵司在我司区域的工商注册地址注销手续。”《收回商铺通知书》，载明：“致：韩康先生鉴于：贵我双方签订的《租赁合同》。依据该合同之相关内容，在贵方单方违约的情况下，我司已于2019年6月3日解除该《租赁合同》并函告贵方于5日内将所承租商铺按原交付状态返还我司。由于贵方未按《租赁合同》及2019年6月4日《解除房屋租赁合同通知书》之相关条款履行，我司依据《租赁合同》第十、十一、十二条之相关内容已于2019年8月3日上午10：OO将该商铺收回，并将仍然遗留在商铺内物品做为废弃物进行处理，且商铺恢复为原交付状态所需费用将由贵方承担。…”经质证，韩康对上述证据均不予认可。庭审中，新岩凯利公司向本院提交：1.2002年3月15日北京市消防局丰台消防监督处出具的《建筑工程审核意见书》，显示装修工程（建筑面积48320平方米，地上3层，高13.5米）基本符合消防要求。2.2003年12月18日北京市公安局消防局丰台消防监督处出具的《建筑工程消防验收意见书》，显示改造工程，地上三层，装修面积24640平方米，验收结论合格。3.2017年5月5日丰台区市场疏解工作组办公室出具的《关于2017年第二次市场疏解工作联席会会议纪要》，内容为“关于转型方案，会议原则同意市场的转型升级方案。会议要求，一是鉴于该市场紧邻北京市重点大街，建设单位应在保证不增加建筑规模及高度的前提下，加强改造方案研究，提升建筑品质。区规划分局、区安监局、区消防支队配合做好转型升级市场改造方案的审批、备案等服务工作，把好安全关”。新岩凯利公司表示上述三份证据显示涉案房屋已在2002年、2003年经消防验收合格，且根据会议纪要要求，涉案房屋局部改造不需要重新办理消防验收等手续。韩康对此不予认可，表示消防没有进行消防审批验收。经本院与北京市丰台区消防救援支队核实，建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场等场所的建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，该单位未收到10-3申请消防审核的材料。另查，北京市机械施工集团有限公司（原名北京市机械施工公司、北京市机械施工有限公司）系10-1、10-2、10-3号的房屋所有权人。北京市机械施工集团有限公司将上述房屋及周边场地出租给弘富实业有限公司，弘富实业有限公司将部分房屋转给武汉正大商贸有限公司（后承租主体变更为北京易初莲花连锁超市有限公司，又变更为北京卜蜂莲花连锁超市有限公司）用于经营购物中心。2016年7月13日，北京卜蜂莲花连锁超市有限公司委托新岩凯利公司经营。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。新岩凯利公司与韩康就商铺签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定，建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。第十四条规定，设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。而本案中，韩康承租的场地属于大型人员密集场所，根据上述规定，需进行消防验收，且新岩凯利公司提交的会议纪要中也写明消防部门须配合做好转型升级市场改造方案的审批、备案，故新岩凯利公司称无须进行消防验收，没有法律依据。在商厦整体未进行消防验收的情况下，韩康承租的店铺无法正常经营，新岩凯利公司在此情况下要求韩康按期交纳租金，没有法律依据。新岩凯利公司未将符合消防验收的商厦交付给韩康，构成违约，故不享有合同约定的解除权。因新岩凯利公司已于2019年8月3日将韩康承租的商铺收回，导致双方签订的合同无法继续履行，故本院认定新岩凯利公司与韩康签订的《租赁合同》于该日解除。因韩康承租的商铺于2018年7月开业，故其应向新岩凯利公司交纳租金、管理费、运营推广费。综合本案证据，本院认定双方起租日为2018年7月23日。韩康虽主张未正式营业，但与其自己出具的书面材料不符，本院对其抗辩意见不予采信。故韩康应支付新岩凯利公司自2018年7月23日至2019年8月3日的房屋租金，因新岩凯利公司提供的店铺有瑕疵，商厦未统一开业，故韩康无须支付装修免租期的租金、管理费、运营推广费，对其实际使用店铺期间的租金、管理费标准本院予以酌减，确定为租金292716元、经营管理费75889元，扣除韩康已向新岩凯利公司支付的219926.25元，尚欠金额本院予以支持。新岩凯利公司要求韩康支付逾期违约金及房屋占地费，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、韩康于本判决生效之日起七日内给付北京新岩凯利投资管理有限公司租金、管理费共计148678.75元；二、驳回北京新岩凯利投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16610元，由北京新岩凯利投资管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  张 倩二〇二〇年十一月三十日法官助理  邵胜凯书 记 员  杨 佳