成都市新津区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0132民初1494号 原告：李蓉，女，1973年6月28日出生，汉族。 原告：祝红林，男，1975年9月17日出生，汉族。 以上二原告共同委托诉讼代理人：唐义钧，四川唐鎏律师事务所律师。 以上二原告共同委托诉讼代理人：王静，四川唐鎏律师事务所律师。 被告：成都市江龙投资有限公司。 法定代表人：陈**平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘玉娟，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：孙牧雪，女，该公司员工。 第三人：徐先生，男，1980年1月4日出生，汉族。 委托诉讼代理人：戴诗玉，四川拓泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴苛政，四川拓泰律师事务所律师。 原告李蓉、祝红林与被告成都市江龙投资有限公司（以下简称江龙公司）、第三人徐先生商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序审理，审理过程中江龙公司申请追加徐先生为第三人参加本案诉讼，本院通知徐先生作为第三人到庭参加诉讼，本院于2020年11月26日公开开庭进行了审理，原告李蓉以及李蓉、祝红林的委托诉讼代理人唐义钧、王静，被告江龙公司的委托诉讼代理人刘玉娟、孙牧雪，第三人徐先生的委托诉讼代理人戴诗玉、吴苛政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李蓉、祝红林向本院提出诉讼请求：1．判令江龙公司向李蓉、祝红林退还多收取的款项94887元，并从收款之日起按照年利率6%支付资金占用利息至款项付清之日止；2．判令江龙公司向李蓉、祝红林支付不能开通天然气的损失40000元；3．本案诉讼费用由江龙公司承担。事实和理由：2018年5月，成都大唐房地产经纪有限公司员工李叶盼向李蓉、祝红林推荐位于新津县××镇××道“金科．廊桥水乡”的房屋。销售人员称该房屋“水电气三通”，属于“价值洼地”。正是由于该房屋可以使用天然气这一差异化要点，李蓉、祝红林向江龙公司工作人员再次确认房屋可以通气之后，即在“金科．廊桥水乡”售楼部签订了认购书，并按江龙公司要求支付了全部款项。在支付完全部款项之后，在李蓉、祝红林多次催促下，李蓉、祝红林与江龙公司才在“金科．廊桥水乡”售楼部签订了《商品房买卖合同》及其补充协议，江龙公司工作人员称《商品房买卖合同》及其补充协议为政府部门通用版本，直接要求李蓉、祝红林在指定位置签字，并未对合同及其补充协议进行任何解释、说明。江龙公司同时以已经签订正式合同为由收走了认购书，以需要进行网签为由收走了《商品房买卖合同》及其补充协议。李蓉、祝红林购买江龙公司开发的位于新津县××镇××道的房屋，套内建筑面积31.32平方米，公摊面积13.73平方米，清水成交价为215113元，初始登记权证号：权0130756。《商品房买卖合同》约定江龙公司应在2019年1月30日前向买受人交付该房屋，交付时天然气应完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应。2019年1月30日，交付之时案涉房屋并未开通天然气。李蓉、祝红林因此多次向江龙公司、物业公司、市长热线反映情况，新津县住建局也多次协调处理该事宜，了解到的情况是案涉房屋没有设计天然气管道，根本无法开通天然气。更让李蓉、祝红林气愤的是，李蓉、祝红林与“金科．廊桥水乡”业主沟通后才发现，江龙公司在备案价外无端收取价外款。案涉房屋签订认购书及合同之时，江龙公司违反商品房销售明码标价的原则，并未向李蓉、祝红林公示案涉房屋的销售状态、备案价。李蓉、祝红林多次向住建部门反映要求退还价外款，江龙公司均予以无理拒绝。综上所述，江龙公司虚假宣传案涉房屋可以开通天然气，诱骗消费者进行交易，收取价外款项毫无依据，严重损害李蓉、祝红林的合法权益。李蓉、祝红林根据相关法律规定，诉至法院，望判如所请。 江龙公司辩称，1．江龙公司不是本案适格被告，江龙公司与李蓉、祝红林签订的商品房买卖合同并未约定收取李蓉、祝红林任何溢价款项，不存在要求江龙公司退还溢价款一说。徐先生于2018年3月23日购买成都××乡项目Ｃ31整栋68套物业，应徐先生要求，网签未备案。在后续2018-2019年里，徐先生在付清每套物业的全款的情况下，要求将其《商品房买卖合同》项下权利义务概括转让给其指定第三人，即本案李蓉、祝红林等业主，江龙公司协助徐先生及李蓉、祝红林办理合同项下权利义务转让手续，相关手续包括且不限于原合同的解除，为李蓉、祝红林换开房款收据等。因此，金科廊桥水乡项目与李蓉、祝红林签订《商品房买卖合同》均在与徐先生解除《商品房买卖合同》之后，且江龙公司只收取了徐先生应付的商品房合同款项并开具收据或发票，并未额外收取李蓉、祝红林任何款项。上述情况在李蓉、祝红林多次投诉新津县房管局期间，江龙公司已多次配合解释，房管局亦未发现江龙公司存在违规行为并作出相应决定。故江龙公司与徐先生之间仅存在过商品房买卖合同关系，收取溢价行为与江龙公司无关，江龙公司不为本案适格被告，李蓉、祝红林主张退还溢价款的主体错误。2．江龙公司所购物业性质为商业，根据相关协议约定是否通燃气不为江龙公司交付房屋的义务，且江龙公司未曾直接或授权任何第三人实施宣传该物业具备可以通燃气的销售行为。根据双方签订的《商品房买卖合同》第三条明确约定该物业的性质为商业，非住宅；且根据《补充协议》第六条第三款约定：非住宅房屋无燃气，买受人如需燃气的，由买受人自行向燃气公司申请安装，费用自理，如因燃气公司不同意安装或者房屋自身条件不能安装天然气的，出卖人不承担责任。故江龙公司没有为该商业性质的物业接通燃气的合同义务，是否开通燃气是根据李蓉、祝红林的要求根据实际情况由其自行决定和承担后果，这是合同双方明确约定并达成一致的结果。其次，江龙公司未曾就该项目的销售活动授权或转让于任何中介或第三人承担，其他中介或第三人的销售活动中产生的销售行为，包括作出的销售承诺，江龙公司并不知晓，其无权代理的行为，江龙公司也不予追认。案涉与李蓉、祝红林进行销售活动的人员非江龙公司员工，其身份江龙公司无法核实，其作出的销售承诺与江龙公司无关。同时，李蓉、祝红林作为理性的重大资产处分人，应尽到相应的注意义务，应主动核实相关销售人员的身份，避免自身利益受到侵害。故江龙公司既未作出过与事实、与合同约定不符的销售行为，不应承担相应的行为责任；若其他中介或第三人有侵害江龙公司权益的事实，江龙公司有权追究其对应的法律责任。综上，本案事实清楚，法律关系明确，请法院驳回李蓉、祝红林的所有诉讼请求。 第三人徐先生述称，李蓉、祝红林与江龙公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，与徐先生无关，仅对合同相对方具有约束力。不论江龙公司是否存在违约行为，李蓉、祝红林基于该合同主张违约金，退还部分价款与徐先生无关。徐先生从未向李蓉、祝红林承诺过案涉房屋可以开通天然气。徐先生的工作人员未承诺过案涉房屋可开通天然气，一切均以最终签订的书面合同为准。同时，案涉房屋为现房销售，李蓉、祝红林在购买案涉房屋前均进行实地考察，案涉房屋交房状态即为实地状态。李蓉、祝红林的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年3月23日，江龙公司与徐先生签订《四川省商品房买卖合同（现售）》及补充协议，约定徐先生购买江龙公司开发的位于新津区××镇××乡××幢××层××号商品房，总价款为215113元。同时，徐先生就“金科．廊桥水乡”31幢的多套房屋与江龙公司签订了买卖合同。徐先生在“金科．廊桥水乡”楼盘附近设立了一处销售中心，并找中介、置业顾问等销售其从江龙公司购买的多套房屋，其用于××乡，收款账户为成都云景房地产营销策划有限公司。李蓉（乙方、受让方）与徐先生（甲方、转让方）签订了一份《公寓购买权益转让协议书》，载明：甲方拟对外转让标的物业购买权益，乙方同意购买，标的物业位于成都市，所属项目名称为“金科廊桥水乡”。国有土地使用权证号为：新津国用（2009）第6××2号。规划用途为商住混合用地，标的物业具体房号为Ｃ31栋3层303号，建筑面积为45.05㎡，套内面积31.32㎡，公摊面积13.73㎡。双方经协商一致同意，乙方以建筑面积单价每平方米7100元购买标的物业，即购买总价为319855元。特别约定：乙方确认并同意，就标的物业之购买最终将由江龙公司向乙方开具215113元发票，就乙方支付至甲方账户部分价款，由甲方向乙方开具同等金额收据。甲方负责协助办理乙方与江龙公司签订《商品房买卖合同》，进行标的物业的权益转让。乙方与江龙公司签订完毕《商品房买卖合同》后，即视为甲方完成本合同项下权益转让义务，乙方与江龙公司签订《商品房买卖合同》之后的合同履行包括但不限于标的物业面积、交付时间、交付条件、装修配置标准、权证办理、共有权益、装修改造等均以《商品房买卖合同》及其补充协议、《前期物业协议》《临时管理规约》约定为准，乙方将严格按照其与开发公司签订的相关协议履行义务，如因乙方未适当履行其义务并导致开发公司解除合同并追究甲方责任的，乙方应承担由此给甲方造成的全部损失。李蓉、祝红林共计支付房款310000元，该房款实际由徐先生收取。李蓉、祝红林交清房款后，就案涉商品房由江龙公司与李蓉、祝红林签订了《四川省商品房买卖合同（现售）》及补充协议，《四川省商品房买卖合同（现售）》及补充协议的签订时间均补签为2018年3月23日。该合同第三条第1款约定：该商品房规划用途为商业。第七条第1款约定：按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币6868.23元，总价款为人民币215113元。第十一条第（一）款第4项约定：燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应。以配置标准为准。《金科．廊桥水乡项目三期Ｃ30／31＃楼公寓配置标准》第十二条燃气：燃气接至户外接驳点，需业主自行申请开通，费用自理。补充协议中第六条第3款约定：非住宅房屋无燃气，买受人如需燃气的，由买受人自行向燃气公司申请安装，费用自理，如因燃气公司不同意安装或者该房屋自身条件不能安装燃气的，出卖人不承担责任。第十五条第1款约定：买卖双方均同意以买卖合同、本《补充协议》及其附件所约定之内容为确定双方权利、义务之最终有效依据；双方的权利义务均以书面约定为准，出卖人工作人员的口头承诺必须经双方书面确认后方才有效，未经双方书面确认的，对双方不发生约束力，请买受人在签订合同时特别注意。第二十六条约定：本补充协议与本合同一样对双方当事人具有同等的法律约束力，本合同与本补充协议内容有抵触之处，以本补充协议为准。本合同签订前买受人已仔细阅读本合同内容并明确表示接受和理解，承认不存在显失公平、重大误解等情况。本合同在网上备案的内容与双方签订的书面合同内容不一致的，以双方签订的书面合同内容为准。 2018年5月，徐先生向江龙公司提交了《金科股份房屋退换及更名申请》，其内容为“本人徐先生于2018年3月23日签约廊桥水乡C31栋303号物业，现因自身原因向成都市江龙投资有限公司提出正式更名申请”。江龙公司与徐先生签订《金科股份商品房买卖合同解除协议》，该协议约定：徐先生购买江龙公司开发的廊桥水乡项目C31号楼3层303号商品房一套，双方于2018年3月23日签定《四川省商品房买卖合同》，现徐先生申请要求解除买卖合同，对此双方经平等协商，就解除该买卖合同达成如下协议：一、双方同意自本协议生效之日起，终止双方就该房屋所签订的买卖合同，由江龙公司收回该房屋，本协议生效后，江龙公司有权另行处理该房屋。 案涉房屋已经交付给了李蓉、祝红林，未开通天然气。案涉房屋所在楼栋业主因该楼栋房屋未开通天然气问题于2020年3月27日向成都网络理政平台投诉，平台回复：经新津县住建局进行调查处理，该小区31栋为商业建筑，非住宅，未设计生活烟道。新津县住建局工作人员电话联系了花源镇天然气公司，经核实，该栋楼不具备开通燃气的条件。 上述事实，有经庭审质证，本院予以确认并采信的李蓉、祝红林提交的其与江龙公司签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》及补充协议，江龙公司提交的其与徐先生签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》及补充协议、《金科股份商品房买卖合同解除协议》《金科股份房屋退换及更名申请》，徐先生提交的《公寓购买权益转让协议书》以及当事人当庭陈述等证据在案为证。 本院认为，本案的争议焦点是：一、案涉房屋买卖合同相对方问题；二、李蓉、祝红林是否有权要求江龙公司退还部分房款并支付利息；三、李蓉、祝红林要求江龙公司支付不能开通天然气的损失应否支持。 关于第一个争议焦点。根据江龙公司与徐先生签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》及补充协议，江龙公司已经将案涉房屋出售给了徐先生，徐先生也按合同约定向江龙公司支付了房款。李蓉、祝红林与徐先生签订的《公寓购买权益转让协议书》从其约定的内容上看，主要约定徐先生将案涉房屋以319855元的价格出售给李蓉、祝红林。具体履行方式是由李蓉、祝红林与江龙公司签订《商品房买卖合同》。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，因此，《公寓购买权益转让协议书》属于房屋买卖合同，案涉房屋系徐先生出售给李蓉、祝红林。 关于第二个争议焦点。案涉房屋系徐先生出售给李蓉、祝红林，《公寓购买权益转让协议书》中载明购买总价为319855元，李蓉、祝红林所交房款系徐先生收取，由徐先生出具收据，由江龙公司开具215113元发票。江龙公司收取的案涉房屋的房款系徐先生支付且仅收取了215113元房款，李蓉、祝红林所交房款并非由江龙公司收取，若其认为多交了部分房款应当返还并支付利息，应向其出卖人徐先生主张权利。故李蓉、祝红林要求江龙公司返还部分购房款并支付利息的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于第三个争议焦点。案涉房屋系徐先生出售给李蓉、祝红林，即使李蓉、祝红林认为交付的案涉房屋不符合约定的通气条件，也应当向出卖人徐先生主张权利。本院对李蓉、祝红林要求江龙公司支付未开通天然气的损失的诉讼请求，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回李蓉、祝红林的诉讼请求。 案件受理费减半收取1618元，由李蓉、祝红林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 宋怀兵 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 刘 琴 书 记 员 罗韵婵