河北省鸡泽县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0431民初745号 原告：鲍瑞涛，男，1979年7月11日出生，汉族，农民，住鸡泽县。 委托诉讼代理人：张丽增，鸡泽县椒城法律服务所法律工作者。 被告：河北悦达房地产开发有限公司，住所地邯郸市丛台区滏河北大街396号华浩天际B座一单元18层1810室。 法定代表人：陈向荣，任公司执行董事职务。 委托诉讼代理人：李新海。 原告鲍瑞涛与被告河北悦达房地产开发有限公司（以下简称悦达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲍瑞涛及其委托诉讼代理人张丽增、被告悦达公司法律顾问李新海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鲍瑞涛向本院提出诉讼请求：1、依法解除鲍瑞涛和悦达公司之间的商铺买卖合同；2、依法判决悦达公司返还购买商铺款100587元；3、依法判决悦达公司返还租金28164.36元；4、诉讼费由悦达公司承担。事实和理由：悦达公司在鸡泽县开发龙城国际购物中心，2014年5月23日鲍瑞涛和悦达公司达成了口头购买商铺合同，全款购买了该商铺的铺位，编号为4503，总价款为100587元，同时口头约定商铺委托悦达公司经营，委托时间五年，悦达公司每月返租金670.58元，此后悦达公司只返还了18个月租金，剩余租金没有返还，为维护鲍瑞涛的合法权益，现依法诉至法院，望依法支持诉讼请求。 为支持其诉讼请求，鲍瑞涛向本院提交如下证据： 1、收据复印件一张（与原件核对无异），以此证明鲍瑞涛已经履行了全额支付购房款的义务； 2、中国农业银行个人账户明细打印件一份（与原件核对无异），以此证明悦达公司只向鲍瑞涛返还了19个月的租金。 悦达公司辩称，第一，鲍瑞涛在《民事起诉状》中所称其与悦达公司签订《商铺委托经营合同书》，购买悦达公司商铺并委托悦达公司经营情况属实，悦达公司已付从2014年7月到2016年1月的商铺经营回报收益12741.02元。第二，悦达公司不应当承担支付从2016年2月到2019年6月的商铺经营回报收益的责任。1、鸡泽县龙城国际小区项目个别业主在没有办理完毕交接房手续的情况下要进入房屋进行装修，与小区物业发生冲突，个别业主损毁小区财物强行运料装修，引发了业主方与物业、悦达公司之间的矛盾。从2015年9月份开始，以王孟校为首、李明亮、陈晓雷、叶强、孟晓磊、刘林、陈瑞超、丁玲等为主要成员的犯罪团伙，踹折小区门口起降杆强行进入小区，砸开办公室，扳倒空调外挂机，把热水器和电热器扔到屋外，砸坏茶几，摔坏椅子，故意损毁物业财物，威胁悦达公司的销售、招商、财务、保安等人员，并殴打多人受伤，抢走小区各种图表资料，导致上述工作人员被迫撤离小区办公场所，犯罪团伙强占房屋，非法成立龙城国际自治委员会，强行向外销售房屋、出租商铺、私自换锁、毁坏绿化、破坏电力消防导致消防主机丢失、私自卖掉电梯配件、砸坏观光电梯玻璃等，导致悦达公司对小区项目的管理失控，最终导致销售和商铺招商等各项工作全部停止，小区管理陷入瘫痪，严重侵害了悦达公司和包括鲍瑞涛在内的广大业主的合法权益。经悦达公司控告，犯罪分子纷纷在下半年被刑事拘留和逮捕，2016年6月份被鸡泽县人民法院以犯有寻衅滋事罪、敲诈勒索罪追究刑事责任，以上事实有鸡泽县人民法院的刑事判决书予以印证。悦达公司这才有机会和政府工作组在2018年下半年进入小区项目，配合政府工作组清理解决遗留问题，维修、维护小区设施，逐步恢复对小区的管理运行，但是由于犯罪团伙遗留问题太多，利益关系复杂，在短时间内难以解决，加上今年的疫情，尽管商铺招商工作处于开始阶段，商铺虽然也没有经营，但是悦达公司克服经济困难，自掏腰包依约向鲍瑞涛支付了商铺经营回报收益，但是自从犯罪团伙强行进到小区后，悦达公司确实再没有能力向鲍瑞涛支付商铺经营回报收益了，悦达公司在恳请鲍瑞涛能予以谅解的同时，认为这是由于犯罪分子的犯罪行为导致了商铺招商工作不能正常进行，是犯罪分子给业主造成的经济损失，应当由犯罪分子承担赔偿责任，而不是应当由悦达公司承担责任。2、《商铺委托经营合同书》的法律性质属于《合同法》第二十一章规定的《委托合同》，鲍瑞涛属于委托方，悦达公司属于受托方，代理人，根据委托代理合同关系的基本法理，结合本案商铺委经营合同关系，商铺在悦达公司管控、运行期间，无论正常经营还是不正常经营，悦达公司都要向鲍瑞涛支付固定的商铺经营回报收益，如果不正常支付还要承担违约金，但是如果商铺不在悦达公司的管控之下，无法正常经营运行时，悦达公司是否需要向鲍瑞涛支付固定的商铺经营回报收益，这就要看悦达公司在履行受托人管控职责方面、在经营方面有无过错，如果悦达公司存在过错比如故意舍弃商铺不予管理则悦达公司仍应承担支付责任，如果悦达公司不存在过错而是被他人强行剥夺管控、经营商铺的权益，则悦达公司就不应当承担支付或者赔付的责任，本案就是属于这一种情况，即悦达公司被犯罪团伙强行剥夺了管控、经营商铺的权利，悦达公司对于不能管控、经营商铺造成的损失不存在过错。《合同法》第四百零六条规定“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失”。反过来理解，受托人没有过错的，即便给委托人造成了损失，受托人也不用承担赔偿责任，对于此项责任问题，本案《商铺委托经营合同书》第七条约定“遇不可抗力归责于悦达公司原因而造成商铺损失或灭失，悦达公司应及时向鲍瑞涛说明情况，悦达公司对此不负修复或赔偿责任”，犯罪团伙强行进入小区驱赶悦达公司工作人员强行剥夺商铺管控经营权利，属于“不可归责于悦达公司原因而造成商铺损失”情形，犯罪团伙的犯罪行为在鸡泽县小范围内属于爆炸性新闻，可以说人人皆知，根本不需要悦达公司向鲍瑞涛说明情况其就能知道的事实，因此悦达公司对犯罪团伙的犯罪行为给鲍瑞涛造成的损失不应承担责任。综上，请求法院依法驳回鲍瑞涛的诉讼请求。 为支持其主张，悦达公司向本院提交如下证据： 1、（2019）冀0431刑初1号刑事判决书复印件一份（与原件核对无异）； 2、照片打印件21页（50张照片）； 3、座谈记录四份（5页，来源于鸡泽县政府成立鸡泽县龙城国际协调小组复印）。 以上证据证明以王孟校为首、李明亮、陈晓雷、叶强、孟晓磊、刘林、陈瑞超、丁玲等为主要成员的犯罪团伙，踹折小区门口起降杆强行进入小区，砸开办公室，扳倒空调外挂机，把热水器和电热器扔到屋外，砸坏茶几，摔坏椅子，故意损毁物业财物，威胁悦达公司的销售、招商、财务、保安等人员，并殴打多人受伤，抢走小区各种图表资料，导致上述工作人员被迫撤离小区办公场所，犯罪团伙强占房屋，非法成立龙城国际自治委员会，强行向外销售房屋、出租商铺、私自换锁、毁坏绿化、破坏电力消防导致消防主机丢失、私自卖掉电梯配件、砸坏观光电梯玻璃等，导致悦达公司对小区项目的管理失控，最终导致销售和商铺招商等各项工作全部停止，小区管理陷入瘫痪，严重侵害了悦达公司和包括鲍瑞涛在内的广大业主的合法权益。经悦达公司控告，犯罪分子纷纷在下半年被刑事拘留和逮捕，2016年6月份被鸡泽县人民法院以犯有寻衅滋事罪、敲诈勒索罪追究刑事责任，上述情况属于不可归责于悦达公司的原因，所以悦达公司依据法律规定不应当承担赔付责任。悦达公司与鲍瑞涛之间的合同为委托合同，不是租赁合同。 本院经审理认定事实如下：悦达公司于2011年9月份开发鸡泽县龙城国际小区项目，于2015年6月份验收竣工。2014年5月23日鲍瑞涛与悦达公司之间达成了口头商铺买卖合同，约定鲍瑞涛购买悦达公司龙城国际购物中心商铺，该商铺所在的楼层为四层，编号为4503，建筑面积为12.57平方米，总价款为100587元。2014年5月23日，鲍瑞涛一次性向悦达公司支付100587元。2014年5月23日鲍瑞涛与悦达公司达成口头合同，约定：鲍瑞涛委托悦达公司经营龙城国际购物中心四层4503号商铺。委托经营的期限为5年，自2014年6月至2019年6月，从2014年6月份开始计算租金。商铺不再进行交付，直接委托悦达公司进行租赁，每年租金为房屋总价款的8%。鲍瑞涛认可双方对“不可抗力”进行了约定，即：遇不可抗力或不可归责于悦达公司的原因而造成的损失，悦达公司不承担赔偿责任。 合同达成后，悦达公司于2014年7月26日至2016年4月1日期间，共向鲍瑞涛支付了2014年6月至2015年12月共19个月的经营回报收益共计12741.02元。之后悦达公司没有向鲍瑞涛支付收益回报。悦达公司开发的龙城国际小区，没有按照购房合同约定的日期向业主交房，且出现电梯无法使用、消防设施不完善等一系列问题，导致龙城国际小区业主无法入住。悦达公司与龙城国际小区业主发生纠纷，陆续有小区业主与悦达公司工作人员发生冲突，在2017年5月份龙城国际业主委员会成立后，以王孟校为首的犯罪分子以小区业主委员会没有经费为由，强行占有小区的商品房及商铺，并对外出租。悦达公司对小区物业管理及本案的商铺完全失去控制权。2018年7月份，王孟校等犯罪分子被逮捕。之后悦达公司配合县政府工作组进入小区，解决遗留问题。现鲍瑞涛因没有得到商铺回报收益，向本院提起诉讼，要求判如所请。 庭审中，鲍瑞涛将其第三项诉讼请求数额28164.36元变更为27493.78元。诉讼中，鲍瑞涛自愿放弃其第一项、第二项（即一、依法解除悦达公司与鲍瑞涛之间的商铺买卖合同；二、依法判决悦达公司返还购商铺款100587元）的诉讼请求。 本院认为，鲍瑞涛与悦达公司之间达成的商铺委托经营合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。虽然本案当事人陈述所订立的合同为委托经营合同，但双方并非委托法律关系。鲍瑞涛从悦达公司处购买商铺，之后由悦达公司使用，悦达公司向鲍瑞涛支付使用费，故双方之间系租赁合同关系。本案的案由应当确定为租赁合同纠纷。鲍瑞涛将自己所有的商铺租赁给悦达公司用以经营，悦达公司应当按照约定向鲍瑞涛支付商铺经营收益也就是租金。悦达公司于2014年7月26日至2016年4月1日期间，共向鲍瑞支付了2014年6月至2015年12月共19个月的经营回报收益共计12741.02元。2016年1月份之后的租金，悦达公司没有再支付。2016年1月份到2017年4月份，悦达公司尚没有失去对商铺的掌控，应当按照合同约定向鲍瑞涛支付16个月的商铺经营收益共计10729.28元。 对于鲍瑞涛放弃其第一项、第二项（即一、依法解除悦达公司与鲍瑞涛之间的商铺买卖合同；二、依法判决悦达公司返还购商铺款100587元）诉讼请求，对此本院予以尊重。 关于鲍瑞涛请求主张的自2017年5月至2019年6月的商铺经营收益，犯罪分子强行进入小区赶走悦达公司工作人员，悦达公司对商铺失去控制权，鲍瑞涛认可双方对“不可抗力”进行了约定，即：遇不可抗力或不可归责于悦达公司的原因而造成的损失，悦达公司不承担赔偿责任。该情形系双方约定的不可归责于悦达公司的原因而造成的损失，悦达公司在此期间不应当承担给付责任。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、河北悦达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付鲍瑞涛商铺收益回报10729.28元； 二、驳回鲍瑞涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2875元，减半收取计1437.50元，由鲍瑞涛承担1000元，河北悦达房地产开发有限公司承担437.50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  范慧新 二〇二〇年十一月十五日 书记员  赵瑞雪