天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初21376号原告（反诉被告）：田瀚卿，男，1991年7月19日出生，汉族，自由职业者，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：高晓禹，天津金华达律师事务所律师。被告（反诉原告）：王兆清，女，1963年10月5日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：徐占国，天津瀚洋律师事务所律师。被告（反诉原告）：张玉生，男，1962年5月22日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：徐占国，天津瀚洋律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司天津津城支行，营业场所天津市和平区小白楼街大沽北路111号，统一社会信用代码911201018031259906。负责人：刘虹，行长。委托诉讼代理人：沈鸥，该银行职员。原告（反诉被告）田瀚卿与被告（反诉原告）王兆清、张玉生，第三人中国建设银行股份有限公司天津津城支行（以下简称建行津城支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，于2019年5月24日作出（2019）津0116民初24614号民事判决，王兆清、张玉生不服该判决，提起上诉。天津市第三中级人民法院于2020年6月29日作出（2019）津03民终722号民事裁定，裁定撤销本院（2019）津0116民初24614号民事判决，将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年10月26日公开开庭审理了本案。王兆清、张玉生参加了部分诉讼活动，田瀚卿及其委托诉讼代理人高晓禹，王兆清、张玉生的委托诉讼代理人徐占国、建行津城支行的委托诉讼代理人沈鸥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。田瀚卿向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与二被告2018年6月27日签订的《房产交易合同》合法有效；2.依法判令二被告偿还第三人银行剩余贷款，并注销坐落于天津市滨海新区房屋（以下简称珠江里房屋）的银行抵押他项权证手续；3.依法判令二被告将珠江里房屋过户至原告名下，因办理房屋过户手续所产生的费用由双方各承担50%；4、本案诉讼费用由二被告方负担。审理过程中，原告变更第2项诉讼请求为：判令二被告注销珠江里房屋的银行抵押他项权证手续，原告垫付的款项由法院判决。事实与理由：二被告系夫妻关系。2018年6月27日，原告与二被告签订《房产交易合同》一份，约定：二被告将登记在王兆清名下的珠江里房屋以260万元的价格出售给原告。购房款付款方式为，1.买方签订合同时支付定金50万元；2.买方名下坐落于天津市滨海新区塘沽贻成豪庭9-1-605号房屋（以下简称贻成豪庭房屋）以170万元的价格折抵给卖方抵扣买房款；3.剩余款项40万元，买方于2018年10月31日前结清。2018年8月22日，原告与被告王兆清签订《补充协议》一份，对珠江里房屋腾房、过户、后续购房款支付等事项进行了约定。2018年10月21日，双方再次签订《补充协议》一份，约定二被告委托原告将贻成豪庭房屋以110万元的价格出售，该售房款用于偿还二被告在第三人处的银行贷款；珠江里房屋办理过户手续所有税费由原告和二被告各承担一半。上述《房产交易合同》及《补充协议》签订后，原告陆续给付二被告定金及后续购房款95万元，二被告已将珠江里房屋交付原告居住使用。2018年10月21日《补充协议》是二被告主动提出并自愿签署，以110万元的价格出售贻成豪庭房屋也是二被告明确认可的，由于当时该房屋登记在原告名下，故二被告自愿委托原告对外出售。故对于该价格与《房产交易合同》所约定的170万元价格之间所存在的差额，二被告是明知并认可承担的，并不影响《房产交易合同》中对贻成豪庭房屋价格的约定，也不影响珠江里房屋的价格。综上，原告认为双方签订的《房产交易合同》合法有效，原告已经按照合同履行了全部义务，现原告已将贻成豪庭房屋出售后所得110万元售房款用于偿还被告王兆清在第三人处的贷款本息及其他费用，且不足部分13.325348万元也由原告垫付，被告王兆清欠第三人贷款已经全部结清。基于此原告不再主张二被告偿还第三人贷款，原告垫付部分款项如何处置由法院判决。珠江里房屋已经具备办理抵押权注销以及过户手续的条件，二被告应当将珠江里房屋过户至原告名下。王兆清、张玉生辩称，二被告系夫妻关系。对原告所述双方签订《房产交易合同》以及两份《补充协议》、原告已向二被告支付珠江里房屋购房款95万元且房屋已交给原告使用居住的事实无异议。对原告的第一项诉讼请求，被告认为双方签订的《房产交易合同》第二条第二项应属无效条款，理由是约定的贻成豪庭房屋没有实际过户给被告，故这种约定属于以物抵债协议，属于担保法中的留置、流押，在债权没有到期前无效。对于原告的第二、三项诉讼请求，由于双方交易过程中原告只实际支付了部分购房款，也未将置换的贻成豪庭房屋过户给二被告，二被告也未实际占有和处分该房屋，故原告将贻成豪庭房屋出售后所得款项与《房屋交易合同》中约定170万元之间的差额部分，原告应支付给二被告，以折抵珠江里房屋对应价款。认可原告将贻成豪庭房屋出售所得款110万元用于偿还被告王兆清在第三人处的贷款，不足部分13.325348万元由原告垫付，被告王兆清所欠第三人贷款已经结清。如果原告将未付的购房款支付给二被告，二被告同意将房屋过户给原告，同意因办理过户产生的费用双方各承担50%。诉讼费用由法院判决。王兆清、张玉生向本院提出反诉请求，1.判令田瀚卿支付购房款165万元；2.诉讼费用由田瀚卿负担。事实和理由：双方签订《房产交易合同》后，反诉被告仅支付购房款95万元，双方于2018年10月21日就贻成豪庭房屋出售签订《补充协议》后，反诉被告一直未联系二反诉原告，也未按约定支付剩余购房款。其他同本诉辩称意见。田瀚卿辩称，不同意二反诉原告的全部反诉请求。反诉被告并不欠二反诉原告购房款165万元。双方在《房产交易合同》明确了珠江里房屋卖房款价款为260万元，该260万元的支付方式为两种，一部分以现金或转账方式支付90万元，其余部分以贻成豪庭房屋置换方式折价170万元。合同履行中，反诉被告已给付二反诉原告95万元，而贻成豪庭房屋由二反诉原告自己以110万元委托反诉被告进行变卖，用于偿还反诉原告的银行欠款。反诉被告也按照反诉原告的委托将贻成豪庭房屋以110万元的价格出售给案外人李加泽，后李加泽又以128万元的价格出售给案外人赵鹏。贻成豪庭房屋通过上述交易，已经登记在案外人赵鹏名下，上述事实均有生效裁判予以确认。故反诉被告并不欠二反诉原告165万元。建行津城支行述称，第三人只对王兆清购买珠江里房屋的贷款本息要求按期偿还，其他房屋的交易与第三人无关。2020年11月4日，贷款本息及其他费用均已结清，第三人同意配合办理贷款结清手续，出具相关证明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王兆清、张玉生系夫妻关系，诉争的珠江里房屋登记在王兆清名下。王兆清、张玉生与田瀚卿、案外人高桂香（田瀚卿之母）于2018年6月27日签订《房产交易合同》一份，约定田瀚卿购买珠江里房屋，价款260万元。该合同第二条付款方式约定：1.买方在签订本合同之时直接支付给卖方定金人民币50万元，该笔定金在买卖双方办理产权过户手续之日自动抵作等额房款。2.买方名下的贻成豪庭房屋折合人民币170万元予以卖方。3.剩余尾款人民币40万元买方于2018年10月31日前结清。2018年8月22日，田瀚卿与王兆清签订《补充协议》一份，约定：珠江里房屋于2018年9月20日腾空，交付钥匙和房屋，房屋至迟不超过2019年2月5日完成过户。买方于2018年8月22日支付卖方部分房款10万元。2018年10月21日，双方又签订《补充协议》一份，约定：王兆清、张玉生同意田瀚卿贻成豪庭房屋以110万元出售，由田瀚卿全权做主，此房屋所卖款项用来偿还王兆清兴业银行信托和珠江小区建设银行尾款。珠江里房屋购房所有税费由王兆清和田瀚卿共同负担，每人承担费用的一半。珠江里房屋房产证放在田瀚卿处，王兆清兴业银行卡和存折存放在田瀚卿处。王兆清所欠兴业银行信托和建设银行尾款必须由田瀚卿与王兆清一起去还款。双方协商田瀚卿追加购买珠江里房屋定金25万元给王兆清，其中兴业银行信托，由两人一起去还款。上述《房产交易合同》及两份《补充协议》签订后，田瀚卿陆续给付王兆清、张玉生购房款95万元，珠江里房屋已交由田瀚卿居住使用。2018年10月21日，田瀚卿与案外人李加泽在居间方万仕联（天津）房地产经纪有限公司居间下签订《房屋买卖居间服务合同》，约定田瀚卿将登记在其名下贻成豪庭房屋以110万元出售给案外人李加泽，并收取购房定金7万元。后案外人李加泽将贻成豪庭房屋出售案外人赵鹏，价款为128万元。2019年2月21日，田瀚卿根据案外人李加泽的指示，与案外人赵鹏签订《天津市存量房屋买卖协议》，将贻成豪庭房屋过户到案外人赵鹏名下，房屋价款为128万元。案外人李加泽将售房款中的103万元给付田瀚卿，与前期支付的定金共计为110万元。另查，田瀚卿之母高桂香在原审庭审后出具说明一份，载明“我是田瀚卿的母亲，在房产交易合同上有我的签字，这次田瀚卿起诉我同意，我知晓田瀚卿的起诉要求履行合同、房产过户等诉讼请求。如法院判决房屋过户到田瀚卿名下我认可，合同上虽有我的签字，实际上是给田瀚卿买房子”，高桂香并提供了户口本对双方的关系予以证明。田瀚卿亦向本院出具说明一份，载明“我愿意给王兆清名下的天津市滨海新区杭州道珠江里20-3-802号房屋的建设银行的剩余贷款垫付偿还，偿还后对于超过的房款部分，我再另行起诉解决。对于被告王兆清、张玉生的违约违法行为，其应承担十万元违约金，我不在本案中主张，我保留诉讼权利，可以另行诉讼解决。”再查，2019年6月3日，王兆清、张玉生向本院提起诉讼，要求撤销双方于2018年10月21日签订的《补充协议》第一条和第二条。该案审理中，根据王兆清、张玉生的申请，本院委托天津同章房地产土地资产评估有限公司对贻成豪庭房屋进行了价格评估，估价报告载明贻成豪庭房屋在2018年10月21日的市场价值为148.7万元，单价为16299元每平方米。该案经本院审理，认为王兆清、张玉生与田瀚卿签订的《房产交易合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规等强制性规定，合法有效。王兆清、张玉生并未提供证据证明其在签订《补充协议》时，存在违背其真实意思表示或处于危困状态、缺乏判断能力等情形的证据，亦未提供直接证据证实田瀚卿与他人存在恶意串通行为；且根据房屋估价报告，贻成豪庭房屋在2018年10月21日市场价值为148.7万元，田瀚卿以110万元将该房屋出售的行为，系在王兆清、张玉生授权下的处分行为，不存在严重低于市场价格的情形，不违反法律规定。据此，本院作出（2019）津0116民初27601号民事判决，驳回王兆清、张玉生的诉讼请求。王兆清、张玉生不服该判决，提起上诉。天津市第三中级人民法院经审理，作出（2019）津03民终3143号民事判决，驳回上诉，维持原判。本案庭审后，经各方当事人协商同意，田瀚卿于2020年11月4日将其持有的贻成豪庭房屋售房所得款110万元交付建行津城支行，并垫付贷款不足部分13.325348万元，王兆清在建行津城支行的贷款本息及其他应交纳费用已经全部结清。田瀚卿向本院提交书面申请，不再要求王兆清、张玉生偿还贷款，对垫付部分款项由法院处理。本院认为，本案的争议焦点为，1.双方之间签订的《房产交易合同》第二条是否有效；2.贻成豪庭房屋出售后所得款项与原双方约定抵顶房款数额之间的差额部分应如何处理；3.王兆清、张玉生是否应当办理珠江里房屋抵押权注销手续并将房屋过户至田瀚卿名下，所需费用如何负担；4.王兆清、张玉生要求田瀚卿支付购房款165万元的反诉请求能否得到支持。关于争议焦点1，原、被告于2018年6月27日签订《房产交易合同》第二条是关于付款方式的约定，即双方协商田瀚卿购买珠江里房屋价款260万元，除以货币方式支付90万元外，还以贻成豪庭房屋折价的方式支付170万元，此系双方真实意思表示，并未违反法律规定，亦不属于抵押担保法律关系，且双方撤销权诉讼生效裁判已经确认该《房产交易合同》有效，故王兆清、张玉生要求确认该条款无效的主张，本院不予采信。对田瀚卿要求确认《房产交易合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。关于争议焦点2，依据双方撤销权诉讼生效裁判，田瀚卿出售贻成豪庭房屋合同的行为有效，所得售房款为110万元。双方产生争议的主要原因是：出售贻成豪庭房屋所得110万元与《房产交易合同》中约定折合170万元珠江里房屋房款之间的差额如何处理，在签订《补充协议》时以及后续履行过程中并未进行明确约定，且在诉讼中意见相左。经本院询问，对实际所得110万元与约定折合170万元之间产生的差额部分，双方无法达成一致意见。田瀚卿主张根据《补充协议》出售贻成豪庭房屋系受王兆清、张玉生委托，且二人对110万元的价格明知并认可，故实际售价对双方《房产交易合同》中折合170万元房款的约定不产生影响，实际产生的差额应由王兆清、张玉生自行承担；王兆清、张玉生则认为《房产交易合同》签订后，由于田瀚卿并未按约定将贻成豪庭房屋过户，也没有实际交付房屋，导致王兆清、张玉生无法自行处分该房屋，故虽然知道以110万元的价格出售低于当时的市场价格，也只能签订《补充协议》委托田瀚卿出售，故实际出售价格与约定折合房款价格之间实际产生的差额，应由田瀚卿负担并应给付王兆清、张玉生。对此本院认为，双方协商签订《补充协议》将贻成豪庭房屋出售，实际上是对《房产交易合同》付款方式的约定变更，由原约定的部分实物置换变更为出售后以货币支付，即由王兆清、张玉生原可通过取得贻成豪庭房屋所有权的方式抵顶价款，变更为取得该房屋出售后的价款，双方约定售房所得款用于偿还珠江里房屋贷款，也说明田瀚卿陆续支付95万元房款后，由于珠江里房屋贷款未能清偿，导致无法办理抵押权注销及房屋过户手续，为此双方订立《补充协议》，是为了完成珠江里房屋的后续交易流程，实现过户的最终目的。王兆清、张玉生在签订协议之时，对贻成豪庭房屋出售价格与原约定折抵价格存在较大差额，会对其财产权益产生较大影响等事项应属明知，故其作为珠江里房屋的出售方、贻成豪庭房屋出售的委托方，对房屋处分后实际所得价款的减少应当负有比合同相对方更加审慎的注意义务，就差额部分有权与田瀚卿协商予以明确，但其未在《补充协议》中明确约定，后虽然另案提起撤销权诉讼，但请求并未得到支持，故应当对房款实际差额部分承担主要责任。田瀚卿虽系按照王兆清、张玉生的委托处分贻成豪庭房屋，但其作为交易的相对方，对于房款差额处理应明确约定，亦应负有一定的提示和注意义务，故应当对房款实际差额部分承担一定责任。故本院对双方均要求对方承担差额部分房款的主张，均不予全部支持。本案诉讼中，经双方协商，田瀚卿已经将110万元售房款全部用于偿还王兆清银行贷款，并在此基础上垫付了不足部分13.325348万元，王兆清所欠银行贷款已经全部结清。且田瀚卿不再要求王兆清、张玉生偿还银行贷款，并表示其垫付的款项由法院裁判。鉴于上述事实和意见，综合考虑全案情况，为减轻各方诉累，尽快化解双方纠纷，本院依据上述责任划分，认定田瀚卿垫付的款项即为其应承担的差额部分款项，计入珠江里房屋价款之中并认定为已全部给付王兆清、张玉生。对于其余差额部分，由王兆清、张玉生自行承担。故本院最终认定应由田瀚卿负担且已经支付的珠江里房屋购房款共计218.325348万元，对于差额部分损失，由王兆清、张玉生自行负担。对争议焦点3，根据上述理由，应当认定田瀚卿已履行《房产交易合同》及《补充协议》项下全部付款义务，且珠江里房屋贷款已经清偿，王兆清、张玉生应依约履行将珠江里房屋过户至田瀚卿名下的合同义务。故对田瀚卿的该主张，本院予以支持。庭审中，双方均同意各承担50%过户费用，本院予以准许。对于争议焦点4，因田瀚卿在诉讼过程中始终同意将110万元偿还贷款并愿意垫付不足部分，并已经于本案庭审后实际履行完毕，且本院对房款差额部分的责任划分已经作出认定，故对王兆清、张玉生的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告田瀚卿与被告王兆清、张玉生于2018年6月27日签订的《房产交易合同》合法有效；二、被告王兆清、张玉生于本判决生效后十五日内将天津市滨海新区房屋抵押权注销，若二被告不予配合办理，原告可自行至第三人中国建设银行股份有限公司天津津城支行处取得贷款结清证明办理上述手续；三、被告王兆清、张玉生于抵押权注销后十五日内协助原告田瀚卿将天津市滨海新区房屋过户至田瀚卿名下，若二被告不予配合，原告可自行办理上述手续，过户费用由原告、二被告各负担50%；四、驳回本诉原告田瀚卿的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告王兆清、张玉生的反诉请求。本诉案件受理费80元，由本诉原告田瀚卿负担（已缴纳）；反诉案件受理费减半收取9825元，由反诉原告王兆清、张玉生负担（已缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判长  程思渭审判员  史长江审判员  王 征二〇二〇年十一月二十五日法官助理万宏伟书记员王越