广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初4349号原告（反诉被告，以下统称原告）：惠州市国朗五金制品有限公司（曾用名东莞市国朗五金制品有限公司），住所地为广东省惠州市博罗县×××××××××××。法定代表人：王某1。被告（反诉被告，以下统称原告）：东莞市同胜物业投资有限公司，住所地为广东省东莞市××××××××××××××××××。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：刘卫元，广东实能律师事务所律师。原告惠州市国朗五金制品有限公司（以下简称国朗公司）诉被告东莞市同胜物业投资有限公司（以下简称同胜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日受理。本案受理后，原告申请将其名称由东莞市国朗五金制品有限公司变更为惠州市国朗五金制品有限公司，本院予以准许。本案原适用简易程序审理，因全国新型冠状病毒肺炎疫情防控，存在不可抗力事由，本院决定中止本案审理；恢复审理后，转为适用普通程序由审判员刘冠、刘先军、莫秀波组成合议庭于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告法定代表人王某1，被告委托诉讼代理人刘卫元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1.判令被告退还租房押金26000元；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告向被告承租了位于东莞市清溪镇厦坭同胜金谷光电创业园工业园升荣钢构A区3号厂房（以下简称升荣A区3号厂房）及宿舍，月租金13000元（厂房月租金12000元，宿舍月租金1000元）。租赁合同从2015年9月22日生效，租赁合同期限到2017年9月21日止。原告按合同要求交了押金（保证金）26000元。2018年2月原被告双方经协商，同意与2018年3月31日结束租赁关系，被告同意押金在三个工作日内退还原告，但原告在约定时间内搬走后，多次要求被告退还押金，被告均以不同理由推搪拒绝。故原告现起诉要求被告退还押金。在审理过程中，原告将上述第一项诉讼请求变更为判令被告退还租房押金38000元。事实和理由：2016年3月，原告跟被告协议把隔壁的厂房也承租下来，每个月租金6000元，2016年4月1日开始算租金，经翻查银行转账记录，原告在2016年3月23日向陈晓洁账户转账18000元，该款项为2016年4月的厂房租金6000元及两个月的押金12000元。由于当时原被告关系良好，双方未签订合同，被告也未把押金收据给原告，都是口头协议及以银行付款记录为准。上述该笔押金12000元被告应当予以退回。被告辩称，押金退还是附条件的，原被告双方签订的租赁合同中约定了押金退还条件，该条件尚未成就，所以即使原告已搬离租赁厂房，押金也不用退还。被告提出反诉请求如下：1.判令原告支付同胜公司未付款项14458.25元；2.判令原告向被告支付违约金，暂计至2020年6月8日金额为56205.56元；3.原告承担本案的反诉诉讼费用。事实和理由：原被告分别于2015年9月、2016年3月签订两份物业租赁合同，约定原告承租被告相邻的两处厂房，租赁期限均至2017年9月21日届满，租金共计每月18000元。后双方约定由原告续租上述厂房，并自2017年10月起每月支付租金23000元。双方在上述合同中约定，未按时付费的，原告应向被告缴纳违约金，违约金按欠费总额的日千分之三支付。承租期间，原告未按时足额支付其应付款项，应按约定支付违约金。在审理过程中，被告增加一项反诉请求：判令原告在案涉合同无效的情况下，按厂房月租金标准向被告支付免租期的厂房占有使用费。事实和理由：原告与被告分别于2015年9月、2016年3月签订的两份物业租赁合同，分别约定了20天、10天的免租期，若前述两份合同无效，原告应按前述两份合同约定的租金标准向被告支付免租期间厂房占有使用费。原告针对反诉辩称，对被告的反诉请求不予认可，原告只与被告于2015年9月签订了物业租赁合同，被告根据另一份原告并未签订的合同要求原告支付违约金及其他款项没有事实和法律依据。被告在合同约定的免租期内并未将厂房交付原告实际使用，被告主张免租期厂房占有使用费没有事实依据。本院经审理查明认定事实如下：原告成立于2014年8月26日，公司名称原为东莞市国朗五金制品有限公司，住所原为东莞市××××××××××××，法定代表人为王某1；2020年6月3日经企业登记机关核准，公司名称变更为惠州市国朗五金制品有限公司，住所变更为惠州市博罗县×××××××××××，法定代表人为王某1。2015年9月22日，原被告双方签订《物业租赁合同》（合同编号：2015-09-22-01号）（以下简称《2015年物业租赁合同》）约定，被告将升荣A区3号厂房（面积4格）及2间宿舍（B栋211-212）租赁给原告使用，厂房租金为12000元/月，宿舍租金为1000元/月（2×500元/间），租期2年自2015年9月22日起至2017年9月21日止；合同签订时原告向被告预交两个月厂房租金金额的履约保证金26000元（合同期满，双方完成所有费用结算后，被告将保证金无息退还原告）及另预交一个月的房租13000元，合计39000元；被告同意免收原告20天厂房装修期租金，自2015年10月15日开始同时及时厂房租金、宿舍租金及服务费；原告于每月5日前交当月的租金、物业服务费、上月水电费等相关费用，被告租金收取已自然月起算；未按时付费的，原告应向被告缴纳违约金，违约金按欠费总额的日千分之三支付，等等。合同签订后，原告向账户名为陈晓洁，账号为622××××××××********的中国工商银行账户转账支付厂房押金26000元，被告于2015年9月24日出具收据确认收到厂房两个月保证金。庭审中，被告确认陈晓洁的上述账户系被告用来收取租户租金及业务往来款项的账户，上述账户有收到一笔26000元款项。被告提交的加盖中国工商银行东莞清溪支行业务专用章的《借记卡账户历史明细清单》显示，该账户名为陈晓洁，账号为622××××××××********，开户行为中国工商银行东莞清溪支行，自2015年11月21日起至2017年8月17日止，原告法定代表人王某1名下尾号为1855的账户曾陆续向该账户转账，转账金额分别：2015年11月21日8555.55元、2015年12月20日16329.75元、2016年1月23日16672元、2016年1月23日16672元、2016年3月7日16473元、2016年3月23日15471元、2016年4月26日16336元、2016年6月14日23172.9元、2016年7月7日22126.7元、2016年8月8日23675.3元、2016年8月27日22948元、2016年9月21日23381.7元、2016年11月11日24212.1元、2016年11月27日23524.85元、2016年12月21日23240元、2017年1月18日23568.8元、2017年3月6日23056.9元、2017年3月30日22823元、2017年5月27日23818元、2017年6月7日23556元、2017年6月22日25041.45元、2017年7月15日20000元、2017年7月19日4624元、2017年8月17日26112元。原告对《借记卡账户历史明细清单》予以确认，并确认原告支付过上述款项。被告提交的《国朗公司欠款统计表》显示，自2015年11月21日起至2017年8月17日止，原告法定代表人王某1名下尾号为1855的账户曾陆续向该账户转账，转账金额分别：2015年11月21日8555.55元、2015年12月20日16329.75元、2016年1月23日16672元、2016年1月23日16672元、2016年3月7日16473元、2016年3月23日15471元、2016年4月26日16336元、2016年6月14日23172.9元、2016年7月7日22126.7元、2016年8月8日23675.3元、2016年8月27日22948元、2016年9月21日23381.7元、2016年11月11日24212.1元、2016年11月27日23524.85元、2016年12月21日23240元、2017年1月18日23568.8元、2017年3月6日23056.9元、2017年3月30日22823元、2017年5月27日23818元、2017年6月7日23556元、2017年6月22日25041.45元、2017年7月15日20000元、2017年7月19日4624元、2017年8月17日26112元。庭审中，原告对《借记卡账户历史明细清单》予以确认。被告主张原告于2016年3月向其承租位于东莞市清溪镇厦坭同胜金谷光电创业园工业园升荣钢构A区2号厂房（以下简称升荣A区2号厂房），并提交原被告于2016年3月23日签订《物业租赁合同》（合同编号：2016-03-23-02号）（以下简称《2016年物业租赁合同》）为证。《2016年物业租赁合同》约定，被告将升荣A区2号厂房（面积2格）租赁给原告使用，厂房租金为6000元/月，租期2年自2016年3月23日起至2017年9月21日止；合同签订时原告向被告预交两个月厂房租金金额的履约保证金12000元（合同期满，双方完成所有费用结算后，被告将保证金无息退还原告）及另预交一个月的房租6000元，合计18000元。被告同意免收原告10天厂房装修期租金，自2016年4月1日开始同时及时厂房租金、宿舍租金及服务费；原告于每月5日前交当月的租金、物业服务费、上月水电费等相关费用，被告租金收取以自然月起算。未按时付费的，原告应向被告缴纳违约金，违约金按欠费总额的日千分之三支付，等等。合同甲方签名处加盖同胜公司公章，合同乙方签名处有刘敏的签名及加盖指模。对该合同，在第一次庭审中原告陈述，原被告双方未签订《2016年物业租赁合同》，刘敏仅是原告有合作关系的朋友，非原告公司经理，不能代表原告公司签订合同。之后，原告在其提交的《起诉状补充》及在第二次庭审中陈述，原告于2016年3月跟被告达成口头协议约定，将隔壁厂房也承租下来，每个月租金6000元，2016年4月1日开始算租金，原告在2016年3月23日向陈晓洁账户转账支付2016年4月厂房租金6000元及两个月的押金12000元，共计18000元。本院认为，虽原告否认签订《2016年物业租赁合同》，但原告陈述自认的内容与2016年物业租赁合同》在租赁标的、租金、租赁期限以及押金支付的数额、时间高度一致，故对被告提出的原被告双方签订《2016年物业租赁合同》的主张，本院予以采信。综合《2016年物业租赁合同》《借记卡账户历史明细清单》以及原告的陈述，本院认定原告向被告承租升荣A区2号厂房，租金为月6000元，2016年4月1日开始算租金，且原告已向被告支付2016年4月厂房租金6000元及两个月的押金12000元，共计18000元。为查明案件事实，本院向东莞市自然资源局发函调查案涉厂房权属及建设情况。东莞市自然资源局以《关于（2020）粤1973民初4349号、5259号、5703号的复函）》（东自然资询【2020】549号）回复本院。该回函显示，位于东莞市清溪镇厦坭同胜金谷光电创业园工业园升荣钢构**厂房，未办理建设工程规划许可证。以上事实有《2015年物业租赁合同》、《2016年物业租赁合同》、押金收据、银行付款回单、《借记卡账户历史明细清单》、《国朗公司欠款统计表》、《起诉状补充》，东莞市自然资源局《关于（2020）粤1973民初4349号、5259号、5703号的复函）》及本案庭审笔录附卷佐证。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案中，案涉的升荣A区2号、3号厂房及宿舍，未办理建设工程规划许可证，且至一审法庭辩论终结时未取得建设工程规划许可证或其他权属证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本院确认原被告签订的《2015年物业租赁合同》、《2016年物业租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告在案涉厂房、宿舍未取得建设工程规划许可证的情况下向原告出租，而原告未尽到合理的审查义务，本院认定双方都有过错，应当各自承担相应的责任。一、关于原告主张要求被告退还租房押金38000元的请求。在原被告双方签订的《2015年物业租赁合同》、《2016年物业租赁合同》无效，原告已分别按约定向被告支付厂房及宿舍押金共计38000元的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还被告基于该合同取得”的规定，被告应将所收押金38000元退回原告。二、关于被告的反诉请求。1.关于被告主张原告向其支付款项14458.25元及支付违约金的诉讼请求。因作为被告诉讼请求根据的《2015年物业租赁合同》、《2016年物业租赁合同》已被确认无效，故本院对被告的上述诉讼请求不予支持。2.关于被告主张原告向其支付厂房、宿舍占有使用费的诉讼请求。在《2015年物业租赁合同》、《2016年物业租赁合同》已被确认无效的情况下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告有权要求原告支付案涉厂房、宿舍的占有使用费。关于占有使用费支付标准。《2015年物业租赁合同》约定的升荣A区3号厂房租金为12000元/月，宿舍租金为1000元/月（2×500元/间），《2016年物业租赁合同》约定的升荣A区2号厂房租金为6000元/月。被告主张上述厂房、宿舍于2017年9月21日租赁期满后，由原告续租上述厂房，并自2017年起每月支付租金23000元，因被告的该主张并无相应的证据予以证明，本院不予采信。故占有使用费应按升荣A区3号厂房每月12000元，宿舍（2间）每月1000元，升荣A区2号厂房每月6000元的标准支付。关于厂房、宿舍的占有使用期间。首先，对于厂房、宿舍的占有使用期的起算时间。《2015年物业租赁合同》约定“被告同意免收原告20天厂房装修期租金，自2015年10月15日开始同时及时厂房租金、宿舍租金及服务费”，《2016年物业租赁合同》约定“被告同意免收原告10天厂房装修期租金，自2016年4月1日开始同时及时厂房租金、宿舍租金及服务费”。虽然上述两份合同，分别约定了20天、10天的免租期，但是被告未提交已在上述免租期将案涉厂房、宿舍交付原告使用的证据。在无法确认案涉厂房、宿舍实际交付时间的情况下，对厂房、宿舍的占有使用期间的起算，应将上述合同约定的开始计收租金时间作为占有使用期的起算时间。其次，对于厂房、宿舍的占有使用期的结束时间。原告陈述2018年2月原被告双方经协商同意于2018年3月31日结束租赁关系，原告已按该约定搬离案涉厂房、宿舍，《国朗公司欠款统计表》显示，被告对原告的欠款统计时间截止到2018年3月，《借记卡账户历史明细清单》显示，原告支付最后租金的时间为2018年3月26日。根据上述情况，本院认定原告已于2018年3月31日搬离案涉厂房。由此，原告对升荣A区3号厂房及宿舍的占有使用时间应认定为从2015年10月15日起至2018年3月31日止，对升荣A区2号厂房的占有使用时间应认定为从2016年4月1日起至2018年3月31日止。本院认为，虽然《2015年物业租赁合同》、《2016年物业租赁合同》无效，但从原告向被告支付租金情况看，原告已按厂房每月12000元，宿舍（2间）每月1000元的标准支付了从2015年10月15日至2018年3月31日租用升荣A区3号厂房、宿舍期间的租金，以及按每月6000元的标准支付了从2016年4月1日至2018年3月31日租用升荣A区2号厂房期间的租金，前述租金支付标准与占有使用费支付标准一致，租金支付期间与占有使用期间一致，原告支付的租金足以折抵其应向被告支付的占有使用费。故对被告主张原告向其支付厂房、宿舍占有使用费的诉讼请求，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、确认原告惠州市国朗五金制品有限公司与东莞市同胜物业投资有限公司于2015年9月22日签订的《物业租赁合同》（合同编号：2015-09-22-01号），于2016年3月23日签订的《物业租赁合同》（合同编号：2016-03-23-02号）无效；二、限被告东莞市同胜物业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告惠州市国朗五金制品有限公司退还押金38000元；三、驳回被告东莞市同胜物业投资有限公司的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费450元（原告已预交），本案反诉受理费783.5元（被告已预交）均由被告东莞市同胜物业投资有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长 刘 冠审判员 吉海燕审判员 刘先军二〇二〇年十一月八日书记员 陈贺爱附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。