广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22553号原告：黎冠杏，女，1996年4月20日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县×××××××委云卓面高㙟村46号，公民身份号码445××××××××××××926。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市××××××××××××佛智城×××第16层第41607-41616单元，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄某1，该公司董事长。被告：佛山市智家租赁服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区××××××××××××××××第3-9层，统一社会信用代码91440605MA51Y90M7F。法定代表人：黄某1。两被告共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告黎冠杏诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称广佛智城公司）、佛山市智家租赁服务有限公司（以下简称智家公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序于2020年10月10日公开开庭进行了审理，原告黎冠杏，被告广佛智城公司和智家公司的共同委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告广佛智城公司签订的《物业使用权转让合同》；2.解除原告与被告智家公司签订的《委托经营管理合同》；3.解除原告与被告广佛智城公司、智家公司签订的《委托经营管理合同》之补充合同；4.被告广佛智城公司向原告返还物业使用权转让金79660元并支付违约金（违约金以79660元为本金，自2020年6月1日起按每日万分之一的标准计至实际清偿之日止，暂计至2020年10月10日为5257.56元）；5.被告智家公司向原告返还策划推广服务费50000元；6.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2019年11月26日，原告与被告广佛智城公司签订《物业使用权转让合同》，约定被告在2020年5月31日前将位于佛山市××××××广佛智城项目自编3号楼××××××号商铺交付给原告，交付标准详见合同附件二。但被告至今未交付。原告无法使用，被告造成原告财物及经济损失。另外，被告智家公司收取了50000元推广策划运营费，但该物业还没建成，被告广佛智城公司没有交付该物业，故原告起诉要求被告退还相关费用。被告广佛智城公司辩称，被告广佛智城公司同意解除涉案《物业使用权转让合同》，并向原告退还已收取的物业使用权转让款79660元，但因受新冠病毒肺炎疫情的影响，被告广佛智城公司营业收入明显减少，请求法院同意从2021年5月30日开始分十二期退还上述款项。另外，被告广佛智城公司不同意向黎冠杏支付违约金，原告要求被告支付违约金无事实及法律依据。被告智家公司辩称，一、被告智家公司与原告就涉案物业签订《委托经营管理合同》，原告将涉案物业委托被告智家公司进行经营管理，委托期限为8年。上述合同合法有效，对双方均具有法律约束力。原告与被告智家公司就涉案物业签订《委托经营管理合同》的同时，亦向被告智家公司出具一份《授权委托书》，委托被告智家公司接收涉案物业并进行经营管理。原告对涉案物业负有交付义务，但涉案物业目前尚未实际交付。因此，智家公司就上述《委托经营管理合同》的履行没有违约行为，但智家公司同意解除涉案《委托经营管理合同》。二、根据《委托经营管理合同》第二条第2款第2项的约定，无论涉案《委托经营管理合同》基于何种理由提前解除或终止，被告智家公司均无须向原告退还5万元策划推广费用。而且，被告智家公司在接收涉案物业之前已就涉案物业所在的整个项目进行了前期推广和策划，接收涉案物业后亦将持续开展策划推广及招商服务。对于被告智家公司的策划推广服务，原告亦表示认可，故其无权要求被告智家公司退还上述策划推广费用。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性无异议或虽有异议但未能提供反驳证据，本院经审查后确认当事人提交全部证据材料的真实性并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：广佛智城项目（六期）天街1号楼于2017年12月6日取得了建设工程规划许可证。被告广佛智城公司主张该楼栋自编号为广佛智城项目3号地E1/E2号楼。2019年11月26日，原告（受让方、乙方）与被告智城公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区××××××××××××××××××××××××××商铺的使用权转让给乙方。使用权转让期限从合同签订之日起至2039年11月25日止。甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方。涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金79660元。甲方在2020年5月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底。甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之一的标准自逾期交付之日起向乙方支付违约金。逾期超过90天的，乙方有权解除合同，违约金计至乙方通知解除合同之日。等等。被告广佛智城公司确认收取原告支付的转让费79660元。同日，原告（甲方）、被告智家公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方将涉讼物业委托乙方进行统一策划推广及经营管理；甲方同意在签约当日，一次性支付乙方策划推广服务费50000元和物业权益保障金53100元（物业权益保障金具体付款方式见附件）；甲方确认上述50000元策划推广费用不与本合同约定的委托经营管理期限相关联，无论本合同基于何种理由提前解除或终止，乙方均无须向甲方退还上述50000元策划推广费；乙方确认，本合同因其违约或双方协商一致解除的，乙方退回甲方支付的物业权益保障金53100元；委托经营期限为8年，期限自该物业正式交付使用之日起计算；委托经营第1年至第5年，乙方每月应向甲方支付固定的经营委托收益885元，实际经营盈亏由乙方承担。等等。原告出具授权委托书，委托被告智家公司代为办理物业的检验与接收手续等。同日，原告（甲方）与被告广佛智城公司（丙方）、智家公司（乙方）签订了《委托经营管理合同之补充合同》，对《委托经营管理合同》进行补充和修改。被告智家公司确认收取原告支付的策划推广费50000元。2020年9月8日，原告提起本案诉讼。被告广佛智城公司、智家公司在同年9月15日收到本案起诉状等应诉材料。诉讼中，被告广佛智城公司确认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉讼物业所在楼栋已取得建设工程规划许可证。根据涉讼《物业使用权转让合同》的约定，原告向被告广佛智城公司支付对价所取得的涉讼物业实际使用期限应计至2048年12月31日，已超过法律规定的二十年租赁期限限制，则超出二十年的约定无效，其他有关租赁的约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉讼《物业使用权转让合同》约定被告广佛智城公司应在2020年5月31日前将涉讼物业交付给原告，但至本案庭审辩论终结之日，涉讼物业仍处于在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，故原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认该《物业使用权转让合同》中二十年内有效部分的约定在被告广佛智城公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（2020年9月15日）解除。与此同时，涉讼《委托经营管理合同》及《委托经营管理合同之补充合同》均因上述《物业使用权转让合同》有效部分的解除而丧失履行基础，亦应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告广佛智城公司收取的转让金79660元应退还予原告。合同解除的过错方为被告广佛智城公司，原告诉请从逾期交付之日即2020年6月1日起按日万分之一的标准计算违约金，本院结合合同履行及解除情况、当事人过错程度及实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌情予以支持，但应以转让金79660元为本金计算并以已付转让金的15%即11949元为上限，原告诉请超出上述核定部分违约金，本院不予支持。在涉讼《委托经营管理合同》已解除且被告智家公司未能举证证明其已履行策划推广服务义务的情况下，原告诉请被告智家公司向其返还策划推广服务费50000元，合理有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告黎冠杏与被告广东广佛智城集团有限公司于2019年11月26日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年9月15日解除；二、解除原告黎冠杏与被告佛山市智家租赁服务有限公司于2019年11月26日签订的《委托经营管理合同》；三、解除原告黎冠杏与被告佛山市智家租赁服务有限公司于2019年11月26日签订的《委托经营管理合同之补充合同》；四、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金79660元并支付违约金（以79660元为本金从2020年6月1日起至实际清偿日止按日万分之一计算，违约金以11949元为限）予原告黎冠杏；五、被告佛山市智家租赁服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还策划推广服务费50000元予原告黎冠杏；六、驳回原告黎冠杏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计1446.6元（原告已预交），由被告广东广佛智城集团有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的1446.6元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二〇年十一月二十六日书记员 李和仪