福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终4599号 上诉人（原审被告、执行案外人）：许聪显，男，1982年1月2日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：郑宗兴，福建昕悦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、申请执行人)：福建南安农村商业银行股份有限公司水头支行，住所地福建省南安市水头镇滨海大道**。 负责人：郑锋阳，该支行行长。 委托诉讼代理人：张金利，福建求信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴雅辉，福建求信律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：南安市永超日用品批发部，经营场所福建省南安市水头镇鑫顺街**。 经营者：邱永超。 原审被告（被执行人）：邱永超，男，1988年10月24日出生，汉族，住福建省南安市水头镇鑫顺街**。 原审被告（被执行人）：吴家丽，女，1970年10月12日出生，汉族，住福建省南安市。 原审被告（被执行人）：郑天锋，男，1970年11月10日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 上诉人许聪显因与被上诉人福建南安农村商业银行股份有限公司水头支行（以下简称“农商银行水头支行”）及原审被告南安市永超日用品批发部（以下简称“永超批发部”）、邱永超、吴家丽、郑天锋申请执行人执行异议之诉一案，不服福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初9624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 许聪显上诉请求：1.依法撤销原审判决，并改判驳回农商银行水头支行的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由农商银行水头支行承担。事实和理由：一、农商银行水头支行明知许聪显是讼争房屋的实际所有人，但仍为吴家丽办理房屋抵押贷款登记，明显存在过错。许聪显曾以配偶吕丽迎的名义向农商银行水头支行申请办理贷款10万元，农商银行水头支行于2014年6月1日放款，在放款前为审查许聪显的经济状况，曾到过许聪显居住的讼争房屋内现场走访、拍照，故农商银行水头支行实际上于2014年就知道讼争房屋系许聪显所有，但2015年仍为吴家丽办理关于讼争房屋的抵押贷款登记，明显存在过错。二、许聪显已付清全部购房款，并已实际入住十余年，已是讼争房屋的实际所有人。许聪显于2009年5月28日与吴家丽签订《房屋买卖合同》，并陆续付清全部购房款219795元，至今居住十余年。许聪显与吴家丽签订《房屋买卖合同》之前，讼争房屋并无查封、抵押、冻结等权利瑕疵，吴家丽是讼争房屋的所有人，有权处分房产，并且当时讼争房屋的产权证一直未办理，后续吴家丽何时办理讼争房屋的产权证及向农商银行水头支行办理借款的抵押登记，许聪显并不知情。故许聪显对讼争房屋不存在过错。三、即使许聪显未办理产权证，但作为买受人的权利也应优先于农商银行水头支行的抵押权。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条规定，虽然农商银行水头支行具有讼争房屋的抵押权的物权属性，但它的效力表现为在不能实现债权时，抵押权人可将抵押物拍卖所得价款优先于普通债权受偿，且受偿顺序后于建设工程价款优先受偿权。而根据最高法的上述批复，作为买受人的许聪显权利既然可以对抗建设工程价款优先受偿权，自然可以对抗抵押权。最高法院对于买受人权利的界定是出于保护消费者以及维护房地产市场稳定为目的。 农商银行水头支行辩称，许聪显的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。许聪显第三点上诉理由与本案案情并不在同一基础法律事实上，案涉房屋是吴家丽个人住宅，并不属于商品房，因此该点引用的法律条文与本案不具关联性，不能作为参考与适用。 永超批发部、邱永超、吴家丽、郑天锋均未作陈述。 农村银行水头支行向一审法院起诉请求：请求准许对吴家丽址在福建省南安市水头镇山前村顶乡的房产（土地证号：南国用籍字第2&tim**;×2号）中202号套房的执行。 一审法院认定事实：2009年5月28日，许聪显与吴家丽签订一份《房屋买卖合同》，约定许聪显向吴家丽购买位于福建省南安市水头镇山前村顶乡201室房（实际为南安市××村××室房××，建筑面积为146.53平方米，价款为219795元，双方同意以现金付款方式一次性付款，支付给吴家丽，款项支付至吴家丽指定账号，相关账户信息为户名：吴家丽，开户行：农业银行水头支行，卡号：6228××××1013，吴家丽在收到许聪显支付的购房款后应当出具收据交给许聪显收执。吴家丽应当在交房当日（2009年6月22日）将房屋相关的所有手续等一切和该房有关的文件及票据交付许聪显等。现该房屋由许聪显占有使用，但没有办理产权过户手续。2015年3月3日，农商银行水头支行与吴家丽、郑天锋签订《最高额抵押合同》，约定吴家丽、郑天锋自愿为农商银行水头支行自2015年3月3日起至2018年3月2日止，与债务人永超批发部办理约定的各类业务所形成的债权提供担保，担保的债权本金最高余额为6730000元，抵押物为吴家丽、郑天锋名下的房地产【权属证书为南建房权证水头镇字第3××5号《房屋所有权证》、南国用（籍）第26060342号《国有土地使用证》】。同日，双方到南安市房地产管理处办理了南房他证押字第201506**《房屋他项权证》。2017年2月23日，农商银行水头支行与永超批发部签订一份《流动资金借款合同》，约定借款金额400万元，期限自2017年2月23日起至2018年2月22日止，贷款利率为固定利率月利率7.96‰。同日，邱永超、吴家丽、郑天锋共同出具《个人担保声明书》给农商银行水头支行，为上述借款提供保证期间为两年的连带责任保证。农商银行水头支行于当日发放贷款400万元给永超批发部。该笔借款期限届满后，永超批发部仅偿还至2018年3月20日的利息，尚欠本金400万元及此后的利息未偿还。为此，农商银行水头支行于2018年1月26日向南安法院提起对永超批发部、邱永超、吴家丽、郑天锋的金融借款合同纠纷诉讼，南安法院于2018年4月9日作出（2018）闽0583民初1296号民事判决书，判决：一、永超批发部应于本判决生效后十日内偿还农商银行水头支行借款本金4000000元及其利息、罚息（利息、罚息按中国人民银行的有关规定和合同的约定计算，自2018年3月21日计至实际还款日止）；二、上述债权，农商银行水头支行有权以拍卖、变卖吴家丽、郑天锋的抵押财产所得价款优先受偿【抵押财产以南安市房地产管理处南房房他证押字第201506**房屋他项权证》上登记的房地产为准）】；三、邱永超、吴家丽、郑天锋对永超批发部的上述债务承担连带清偿责任；邱永超、吴家丽、郑天锋承担保证责任后，有权向永超批发部追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。该案判决生效后，因永超批发部、邱永超、吴家丽、郑天锋没有履行义务，农商银行水头支行向南安法院申请强制执行。南安法院在执行过程中，裁定查封、拍卖吴家丽、郑天锋抵押的房地产【以南安市房地产管理处南房他房他证押字第201506**屋他项权证》上登记的房地产为准】。许聪显对南建房权证水头镇字第3××5号《房屋所有权证》登记的房产中第202号房产提出书面异议，南安法院于2019年9月18日作出（2019）闽0583执异25号《执行裁定书》，裁定中止对址在福建省南安市水头镇山前村顶乡吴家丽的房产（土地证号南国用籍第2&tim**;×2号）中202号套房一套的执行。农商银行水头支行不服该裁定，于收到该裁定书后十五日内向南安法院提起本案的申请执行人执行异议之诉。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，本案讼争房产登记的权利人为吴家丽，故吴家丽为本案讼争房产的所有权人。许聪显虽然向吴家丽购买讼争房产，但因连同讼争房产在内的其他房产均已抵押给农商银行水头支行作为贷款担保，且生效判决已确认农商银行水头支行有权以拍卖、变卖抵押财产所得的价款优先受偿，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，许聪显对农商银行水头支行依法享有抵押优先受偿权的讼争房产提出的执行异议，即请求中止对讼争房产的强制执行，于法无据，不予支持。农商银行水头支行请求准许执行讼争房产，符合法律规定，予以支持。因许聪显是否支付讼争房产的价款给吴家丽，并不影响本案的实体处理，故对于该事项，本案不作认定。永超批发部、邱永超、吴家丽、郑天锋经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。综上所述，对农商银行水头支行的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决：准许对吴家丽址在福建省南安市水头镇山前村顶乡房产（房产证为南建房权证水头镇字第3××5号《房屋所有权证》，土地证为南国用（籍）第26060342号《国有土地使用证》）中202号套房的执行。案件受理费100元，由许聪显负担。 本院二审期间，被上诉人农商银行水头支行未提交新的证据；上诉人许聪显向本院提交银行存折、录音（附光盘）、户籍簿、生活照、房屋照片，拟证明已实际入住讼争房屋十二年、农商银行水头支行在2014年就明知其系讼争房屋的实际所有人。农商银行水头支行质证称证据真实，但与本案不具关联性，均不能证明许聪显为案涉房产的所有权人。原审被告永超批发部、邱永超、吴家丽、郑天锋经依法通知未到庭，视为放弃举证质证的权利。本院认为，上述证据可以证明许聪显的相关贷款及居住情况，但不足以证明许聪显享有排除强制执行的民事权益。一审查明的事实属实，本院予以认定。 综上所述，本院认为，本案诉争房产登记的权利人为吴家丽，吴家丽系所有权人，并向农商银行水头支行办理了抵押登记贷款，经生效判决判定农商银行水头支行有权以拍卖、变卖抵押财产所得的价款优先受偿，该事实清楚，故农商银行水头支行对诉争房产依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权。案外人许聪显以向吴家丽购买并已居住、系诉争房产实际所有人为由，主张排除法院对诉争房产的强制执行，一审根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，不予支持该主张，应予维持。许聪显的上诉请求于法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由许聪显负担。 本判决为终审判决。 审判长  戴梅影 审判员  张国琴 审判员  王一平 二〇二〇年十一月九日 书记员  庄灵煜 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。