河北雄安新区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀96民终369号 上诉人（原审原告、反诉被告）：邹建设，男，1953年9月23日生，汉族，住河北省雄县。 上诉人（原审原告、反诉被告）：高瑞琴，女，1954年2月11日生，汉族，住河北省雄县。 以上二上诉人委托诉讼代理人：李双寅，河北惠通律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘妍，女，1992年9月22日生，汉族，住河北省雄县。 委托诉讼代理人：赵书清，河北冀雄律师事务所律师。 上诉人邹建设、高瑞琴因与被上诉人刘妍房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省雄县人民法院（2018）冀0638民初37号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。 邹建设、高瑞琴上诉请求：解除邹建设、高瑞琴与刘妍的房屋买卖合同，驳回刘妍的一审反诉请求。事实和理由：1、上诉人解除双方的房屋买卖合同，有充分的的法律依据，一审法院认为上诉人无合同解除权，且不予支持解除合同的观点与法律相悖。一审法院判决双方继续履行房屋买卖合同，并且判令刘妍在一审判决书生效后的十五天内支付上诉人购房尾款290,000.00元，违反了上诉人出卖房屋的目的，严重损害了上诉人的合法权益。依据《合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。依据《合同法》第六十条、六十一条、六十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，在刘妍不能办理银行贷款付清上诉人房款的情况下，刘妍可以与上诉人协商补充协议，协议不成的按照交易习惯和有利于实现合同目的的方式履行，即在合理期限内以一次性付款的方式付清上诉人尾款，否则上诉人有权依法解除合同。本案中刘妍是以抵押涉案房屋贷款的方式支付剩余的购房款290,000.00元，贷款前期虽然正常进行，但是雄安新区成立后，不动产抵押登记等业务停止办理，导致银行贷款不能办理，刘妍已经无法通过贷款来支付剩余购房款，在此情况下，刘妍可以与上诉人协商补充协议，协议不成的按照交易习惯和有利于实现合同目的的方式履行，即在合理期限内以一次性付款的方式付清上诉人尾款，否则上诉人有权依法解除合同，即变更为被上诉人一次性支付上诉人剩余购房款290,000.00元，双方才均能实现合同目的。但是被上诉人刘妍在雄安新区成立后长达7个月的时间内，不联系上诉人协商剩余购房款给付事宜，一直拖着未予回复。因此，上诉人无法及时获得剩余购房款显然违背当初卖房的初衷和目的，雄安新区成立后，对于未来房产市场及价格势必产生重要影响，刘妍的延迟履行及不作为严重侵犯了上诉人的合法权益，因此上诉人于2017年11月19日通过中介向刘妍送达了解除房屋买卖合同的通知，是符合法律规定的。刘妍在上诉人提起一审起诉时，才应诉答辩，且提起反诉，上诉人认为刘妍的反诉依法不能成立，一审法院中止审理不是刘妍免除付款义务的法定理由，刘妍在雄安新区成立三年多的时间都没有支付剩余购房尾款，已严重侵犯上诉人合法权益。2、在上诉人起诉后刘妍仍未给付剩余款项，直到2020年5月6日才向法院提出愿意一次性付清尾款，这说明对方已经知道要合理及时付款，因此上诉人认为从期限上看被上诉人已经侵犯了其合法权益，上诉人解除合同是因为对方延期违约提出的，符合合同法关于法定解除的规定。 被上诉人刘妍辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。按照《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。因此，双方于2016年12月22日成立的房屋买卖合同不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故该合同有效，一审判决双方按照合同约定履行，正确无误。2、本案房屋买卖合同订立和履行过程中，未发生《合同法》第九十四条规定的法定解除情形，因此，不应当解除双方签订的《房屋买卖合同》。双方应当全面履行《房屋买卖合同》中规定义务，尤其是上诉人应当履行第四条第四项规定的协助我方办理房屋更名及办理房产证。同时，上诉人更应当依照《合同法》第六十条规定，即当事人应当按照约定全面履行自己的义务，履行该合同第五条第四款规定的义务：“自本合同签订之日起，甲方（邹建设、高瑞琴）协助乙方（刘妍）到房屋产权登记机关办理权属变更手续”。3、刘妍无违约行为，更没有拒绝履行合同义务。但是由于上诉人怠于履行合同义务，一再延误履行到房地产登记部门的签字义务，才造成了房产权属变更手续没有在雄安新区成立之前办结。在雄安新区成立后，上诉人预估房屋将来可能升值，就想要反悔、违约。事实证明，之所以未能及时办理过户登记手续，是因为邹建设、高瑞琴延误履行合同义务的行为造成的。本案的情形与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的情形不同，不存在“因不可归责于当事人双方的事由”。况且该司法解释第一条明确规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”因此，本案的房屋买卖合同不宜适用该司法解释规定。4、刘妍从事实上、法律程序上已经取得房屋所有权，有相关证据证实。雄县房产管理所（2017年2月16日）的《雄县房产转移登记存根》及《雄县房产转移登记交办单》载明“符合转移登记条件同意办理转移登记”，证明涉案房屋已经转给刘妍所有。雄县国土资源局测绘队的《宗地图》载明的土地权利人是刘妍等业主。刘妍已经交纳完毕契税、房屋交易费、测绘费等费用。上诉人已经交纳完毕产权转移书据税、契税、印花税。这些事实充分证明，本案所涉房地产的产权已经依法转让给刘妍所有，涉案合同已经履行完毕，只是需要上诉人再协助签一下名字，刘妍的不动产权证就会发放。但是因为邹建设、高瑞琴的反悔、违约一再拖延（到后来是拒绝）到房管所签字，才导致刘妍的不动产权证没有能够下发，进而导致刘妍不能办理抵押贷款，影响了剩余房款的交付。上诉人一再拖延到房管所签字的行为，系为自己的利益不正当的阻止条件成就的行为，其行为符合《合同法》第四十五条规定的情况，人民法院应当视为条件已经成就。针对上诉人不配合签字、一再违约、反悔的情形，刘妍曾经多次提出自筹款项290,000.00元交付给上诉人，但是上诉人一直不接受。事实证明刘妍作为守约一方，已经全面履行了合同义务，如果上诉人也依约履行，双方完全可以在雄安新区成立前办妥过户登记手续，合同目也会早就实现。5、本案不存在“订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能够实现合同目的”的情形。因此，上诉人要求解除合同于法无据，不应得到支持。新区成立后，只是暂停办理不动产产权登记业务，而非永久不予办理。当发生办理抵押贷款困难的情形时，刘妍提出自筹资金付清尾款，但遭到了上诉人的拒绝。无奈刘妍只能将尾款交付到一审法院，这充分证明了刘妍守法诚信的契约精神。 邹建设、高瑞琴向一审法院起诉请求：解除邹建设、高瑞琴与刘妍签订的合同，确认解除房屋买卖合同通知有效；邹建设、高瑞琴与刘妍互相返还对方交付的标的物；判令刘妍承担诉讼费用。 刘妍向一审法院提出反诉请求：1、确认邹建设、高瑞琴与刘妍签订的房屋买卖合同合法有效，邹建设、高瑞琴继续履行合同义务；2、确认邹建设、高瑞琴的解除房屋买卖合同通知无效；3、诉讼费用由邹建设、高瑞琴承担。 一审法院认定事实：经保定安业房地产有限公司居间介绍，邹建设、高瑞琴与刘妍于2016年12月22日签订房屋买卖合同，约定刘妍（乙方）购买邹建设、高瑞琴（甲方）坐落于雄县1-3-402号房产一处，建筑面积82.61平方米，总价款417000.00元。合同约定付款方式为银行贷款，乙方于本合同签订之日起向甲方支付定金20000.00元，在本合同签订之日起7日内，向甲方支付首期购房款127000.00元，剩余房款290000.00元申请做银行按揭，并按银行按揭贷款放款程序一次性交付给甲方。合同中违约责任项下约定，自本合同签订之日起，甲方协助乙方到房屋产权登记机关办理权属变更手续。同日，刘妍向邹建设交付购房首付款127000.00元，邹建设出具收条一份，载明该款为刘妍购买文昌园小区1-3-402号房屋的首期购房款。后刘妍缴纳了契税、房屋交易费及雄县国土资源局测绘队测绘费等费用。2017年2月16日，雄县房产管理所出具雄县房产转移登记交办单，载明诉争房屋“符合转移登记条件，同意办理转移登记”。2017年4月18日，雄县国土资源局测绘队出具了不动产权籍调查表，载明诉争房屋所有权人是刘妍。双方按照办理银行按揭贷款流程，在雄县房管局和土地局办理了相关过户手续，但尚未领取不动产权证书。邹建设、高瑞琴称双方约定在合同签订后60日内付清剩余款项290000.00元，但刘妍未按约付款，属于违约行为，2017年11月19日曾向刘妍送达解除房屋买卖合同通知一份，刘妍称合同约定是按揭贷款程序完成后将尾款付清，且未收到该通知书，双方均未提交相关证据证实。诉讼中刘妍表示可一次性付清购房尾款，邹建设、高瑞琴坚持要求解除合同。一审法院认为，双方经居间人介绍，在平等自愿的基础上签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，该房屋买卖合同自签订之日起生效。故邹建设、高瑞琴要求解除房屋买卖合同的主张，理据不足，一审法院不予支持。邹建设、高瑞琴称双方约定在合同签订之日起60日内付清尾款，刘妍未按约付款属违约行为，刘妍不认可该约定，且合同中没有此项约定，只是约定剩余房款290000元申请做银行按揭，并按银行按揭贷款放款程序一次性交付，邹建设、高瑞琴未向一审法院提交相关证据证实，一审法院不予认定。邹建设、高瑞琴以刘妍违约为由向刘妍送达解除房屋买卖合同通知，刘妍称未收到，邹建设、高瑞琴未向一审法院提交相关证据证实，且按合同约定，刘妍尾欠290000.00元房款应办理贷款成功后支付邹建设、高瑞琴，但因故双方未能办理完毕房屋过户手续，亦不能办理贷款事宜，并非刘妍原因所致，邹建设、高瑞琴无权以刘妍违约为由解除合同。邹建设、高瑞琴在无合同解除权的情况下，通知刘妍解除合同，不发生法律效力。故邹建设、高瑞琴请求确认该通知有效的主张，一审法院不予支持。刘妍交付购房首付款127000.00元，履行了合同约定的义务，现房管部门停止办理房屋登记和过户手续，因不可归责于双方的原因导致贷款不能办理，刘妍要求继续履行合同并同意一次性支付尾欠房款，符合法律规定，合同应继续履行，故刘妍反诉请求继续履行合同，于法有据，一审法院予以支持。关于房屋过户登记问题，因2017年4月1日雄安新区成立后，房管部门暂停办理房屋登记和过户手续，故该房屋暂不具备过户登记条件，一审对这一问题不作处理。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十五条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条的规定，判决：“原告（反诉被告）邹建设、高瑞琴与被告（反诉原告）刘妍于2016年12月22日签订的房屋买卖合同继续履行，限原告（反诉被告）邹建设、高瑞琴于本判决书生效后十五日内向被告（反诉原告）刘妍交付本案所涉房屋，被告（反诉原告）刘妍于本判决书生效后十五日内向原告（反诉被告）邹建设、高瑞琴交付购房尾款290000.00元。案件受理费80.00元，由原告（反诉被告）邹建设、高瑞琴负担，反诉费80.00元，由原告（反诉被告）邹建设、高瑞琴负担。” 本院二审期间，上诉人提交并当庭播放了其与雄安新区不动产登记中心工作人员的电话录音，内容是了解不动产登记业务的承办情况，旨在证明新区管控造成的贷款中止，而非上诉人的原因。经过质证和法庭调查，本院认为，该录音证据中交谈主体身份不明，并且没有证人出庭加以佐证，本院对该证据的完整性以及证明目的不予评价。本院所查明的事实、采信的证据与一审无异。 本院认为，合同的解除分为约定解除和法定解除两种情形，本案上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》中没有约定解除合同的条款，并且双方就解除合同也未能达成一致意见，故本案不存在约定解除的情形。本案争议焦点在于案涉《房屋买卖合同》的解除是否具有法定事由。根据查明事实，被上诉人无法办理购房按揭贷款系不可归责于被上诉人的原因，并且被上诉人已经向一审法院交付了剩余购房价款，该行为有助于促成合同的实际履行。房屋买卖合同的目的在于房屋买受人购得房产，出卖人取得相应对价。本案中，上诉人向被上诉人出让的房屋已完成产权过户登记手续，被上诉人也已将部分购房款交付上诉人，且将剩余购房款交付原审法院，表明其具有积极履行合同的主观意愿，被上诉人因不可归责于自身的原因无法取得房屋产权证书并不影响双方合同目的实现。综合以上分析，上诉人请求解除其与被上诉人之间的房屋买卖合同，不具有法定事由，本院不予支持，双方合同应继续履行。 综上所述，上诉人邹建设、高瑞琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费160.00元，由上诉人邹建设、高瑞琴各负担80.00元。 本判决为终审判决。 审判长  崔海生 审判员  李 健 审判员  焦志华 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  姚钰明