江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0602民初1729号原告：周智明，男，1978年10月15日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。委托诉讼代理人：阮琦，江西融冰律师事务所律师。被告：林文国，1964年12月14日出生，汉族，住江西省鹰潭市。被告：林永锋，1986年10月19日出生，汉族，住江西省鹰潭市。上述两被告委托诉讼代理人：陈光明，江西华星律师事务所律师。被告：周波江，1944年4月4日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。委托诉讼代理人：徐艺，鹰潭市月湖法律服务所工作者。原告周智明与被告林文国、林永锋、周波江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周智明及其委托诉讼代理人阮琦，被告林文国、林永锋的委托诉讼代理人陈光明，被告周波江及其委托诉讼代理人徐艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周智明向本院提出诉讼请求：1.判令被告周波江与被告林文、林永锋签订的《店面租赁合同》无效；2.判令被告林文国、林永锋立即搬离原告周智明坐落于鹰潭市月湖区的店铺并恢复原状；3.判令被告周波江将已收取的租金95000元及押金10000元返还给原告；4.判令被告林文国、林永锋、周波江赔偿原告店面占用期间的损失208333元（暂从2020年1月1日计算至2020年5月30日，之后年租金500000元按天计算至搬离为止）；5.本案诉讼费用由被告方共同承担。事实与理由：原告周智明于2013年取得坐落于鹰潭市店铺所有权，多年来以出租方式收益。2019年下半年原承租人合同到期。原告在店门口张贴了招租广告并留有电话。期间有多个客户联系但均未谈妥，店铺暂时空置。2019年12月原告路过店铺时发现店面门锁已经被撬，已经有工人在里面装修。原告前去询问才得知，店面招租广告被原告的父亲周波江换掉，店铺已经由被告周波江以每年190000元的价格出租给被告林文国、林永锋，并支付半年租金95000元及10000元押金。三被告于2019年11月25日签订了《店面租赁合同》，约定的租期为2020年1月1日至2021年12月31日。原告周智明得知原委后多次与被告林文国、林永锋商谈，明确申明被告周波江未得到原告周智明的任何授权，且店面租金的价格明显低于市场正常价格，要求被告林文国、林永锋撤离店面，但被告林文国、林永锋予以拒绝。被告林文国、林永锋明知店面所有权登记在原告周智明名下，明知被告周波江未得到原告的授权属于无权处分，明知承租店面的价格低于市场价格一倍以上，仍然恶意承租，签订合同后也未向原告周智明催告追认，严重地损害了原告周智明的合法权益，三被告之间签订的《店面租赁合同》是无效的。因商谈未果，原告只得诉至法院，请求判如所请。被告林文国、林永锋辩称，被告林文国、林永锋与周波江代替原告周智明签订的合同是有效的；周波江出示了户口本，双方才谈妥的，明确表明了周波江是有权代理原告周智明的；该合同对原告周智明与被告林文国、林永锋具有约束力；被告林文国、林永锋也支付了相应租金及押金，也履行了相应义务，原告周智明要求被告林文国、林永锋搬出是没有任何依据的；签订合同后，被告林文国、林永锋对房子进行了装修，花费了相应花销，原告无权要求被告林文国、林永锋搬离；原告要求被告林文国、林永锋支付多余的费用，没有任何依据，双方是签订了合同的，应当严格按照合同履行，请法庭依法驳回原告诉讼请求。被告周波江辩称，出租这个房子是去年6月份在星河汇与原告周智明说了的，说了帮他出租出去。被告周波江与原告周智明是父子关系，该合同是有效的；周波江是看到原告周智明房子是空着的，所以被告周波江打电话给原告周智明，说给他出租出去，当时原告周智明是说可以、随便的。因此对于该合同，周波江与被告林文国、林永锋签订的合同是合法有效的；该房子是被告周波江购买给原告的；租金、押金希望法庭予以支持。原告周智明为支持其主张，提交了以下证据：证据一、原告身份证复印件，证明原告主体身份信息；证据二、产权证复印件，证明被告林文国目前承租的店面系原告周智明所有；证据三、店面租赁合同照片，证明原告发现店面有人在装修后，到店里了解情况，被告林文国拿出了该份合同，原告拍照，合同上周智明非本人签字，系被告周波江擅自出租。价格明显低于市场价一倍以上；证据四、《租赁合同》两份，证明原告之前将店面出租的价格为720000元，同样位置的店面租金750000元，原告按500000元租金起诉损失赔偿合理合法。被告林文国、林永锋对原告周智明提交的证据质证意见如下：证据一、二没有异议；证据三关联性有异议，该租赁事实没有问题，但是不能否认合同本身及签字情况；证据四中两份合同三性均有异议，合同与本案无关。被告周波江对原告周智明提交的证据质证意见如下：证据一、二无异议；证据三中不是周波江擅自出租及签字，而是经过了周智明的同意；证据四价格问题，因为当时疫情。被告林文国、林永锋为支持其辩称，提交了以下证据：证据一、《店面租赁合同》，证明被告林文国、林永锋于2019年11月就房屋租赁事宜与原告周智明、被告周波江签订房屋租赁合同，租期二年，租金每年190000元，每半年支付一次，押金10000元，到期后退回等内容；证据二、支付凭证及银行转账明细，证明被告按照房屋租赁合同约定，向原告支付了合同押金10000元，半年房屋租金95000元，2020年6月之后的房租，被告林文国、林永锋按月支付。原告周智明对被告林文国、林永锋提交的证据质证意见如下：证据一、真实性没有异议，对合同效力有异议；证据二、没有异议。被告周波江对被告林文国、林永锋提交的证据质证意见如下：证据一、没有异议；证据二、租金仍要交给周波江。被告周波江为支持其辩称，提交了以下证据：证据一，户籍信息，以证明被告周波江与原告周智明系父子关系，该店面是被告周波江购买送给原告周智明；证据二、《店面租赁合同》，证明三被告签订租赁合同；证据三、病历，证明被告年老多病摔断手用店租金应急治病。原告周智明对被告周波江提交的证据质证意见如下：证据一、没有异议；证据二、真实性没有异议，但是签字不是原告周智明所签，包括落款也不是原告周智明所签；证据三、与本案无关。被告林文国、林永锋对被告周波江提交的证据质证意见如下：证据一、没有异议，被告周波江是提供了父子关系证件；证据二、没有异议；证据三、无异议，是原告周智明与被告周波江之间的事情。本院对原告周智明提交的证据确认情况如下：三被告对证据一、二没有异议，本院予以确认；三被告对证据三的真实性没有异议，本院予以确认；证据四的真实性本院予以确认，其关联性将在本院认为中予以阐述。本院对被告林文国、林永锋提交的证据确认情况如下：原告周智明与被告周波江对证据一、二的真实性均没有异议，本院予以确认。本院对被告周波江提交的证据确认情况如下：原告周智明与被告林文国、林永锋对被告周波江提供的证据的真实性均没有异议，本院予以确认。据此本院确认以下事实：被告周波江与原告周智明系父子关系。原告周智明名下有一坐落于鹰潭市间（房权证月湖龙虎山字第××号）。2019年6月被告周波江告知原告周智明，准备将原告周智明名下的店铺出租。原告周智明在空置的交通路24号店铺门面上贴有招租广告，被告周波江制作一份招租广告覆盖原告周智明的广告。被告林文国、林永锋看到店铺门面的招租广告，按照广告联系到被告周波江。被告林文国、林永锋要求与店铺主人谈合同事宜，被告周波江称店铺主人是其儿子，无法与其取得联系，并向被告林文国、林永锋出示房产证复印件、户口本原件（显示被告周波江与原告周智明系父子关系）。经过磋商，被告周波江与被告林文国于2019年11月25日签订一份《店面租赁合同》，合同约定甲方为周波江、周智明，乙方为林文国，甲方将交通路24号店面出租给乙方使用，租期2020年1月1日至2021年12月31日止，租金为190000元，半年付一次租金，采取先交租金后使用的原则，合同签订后即付95000元房租，甲方收取乙方租赁税押金10000元，该押金在乙方转租或合同到期时全额无条件退还乙方。签订合同被告林文国、林永锋对店铺进行了装修，进行摆设货品时，原告周智明发现自己店面被出租出去，遂与被告林文国、林永锋交涉，认为被告周波江未得到授权，且店面租金的价格明显低于市场正常价格，要求两被告撤离店面，被告林文国、林永锋未同意原告周智明的要求。原告周智明于2020年6月17日诉至本院，要求判如所请。从2020年7月开始，被告林文国、林永锋每月初按月将15833元租金转给被告周波江。本案在审理过程中，本院将被告周波江与被告林文国签订的《店面租赁合同》是否有效作为焦点问题进行了审理。原告周智明认为，签订该合同的依据是周波江从银行提取的房产证复印件及户口本，被告林文国、林永锋看到了房主是原告周智明的名字，也说了让房主过来，但是被告林文国、林永锋还是和被告周波江签订了合同，所以无效；原告这个店面是否自己管理，但是无法说明被告周波江就有权代理出租该店面，那么这个合同就是无效的。被告林文国、林永锋认为，合同法49条说明了表见代理是不需要被代理人追认，该代理行为是有效的，代理人超越代理人权限是有效的；只要相对人有理由相信行为人有代理权限就是有效的；周波江在签订合同之前，所有信息都是周波江本人的，并且之后还提交了户口本及店面户主的产权复印件，被告林文国、林永锋是有理由相信被告周波江有代理权的；合同内容不是恶意签订的，根据合同内容是符合规定，合同价格是双方谈的，周波江也是说了，出租广告贴出去有一段时间是没有出租出去的，所以价格一直往下谈，才会19万元出租，该合同虽然周波江没有得到授权，但是被告林文国、林永锋有理由相信该合同是有效的。被告周波江认为，该合同不存在恶意问题，合同是合法有效的。本院认为，被告周波江出租原告周智明店面，未经授权，被告周波江签订《店面租赁合同》系无权代理。被告周波江系原告周智明的父亲，双方具有直系亲属关系，被告林文国与被告周波江签订《店面租赁合同》时，被告周波江提供了房屋所有权证复印件、户口簿原件（显示被告周波江与原告周智明系父子关系），被告林文国有理由相信该店铺由原告周智明的父亲管理出租，被告林文国已经尽了合理的注意义务；租赁价格是经过磋商后达成的，且被告林文国、林永锋租赁该店面用于经营，说明被告林文国、林永锋的租赁行为是出于善意。被告周波江与被告林文国签订《店面租赁合同》时虽然实施了无权代理行为，但被告周波江的行为构成表见代理，被告林文国与周波江签订的《店面租赁合同》有效。因此原告周智明要求确认被告周波江与被告林文国、林永锋签订的《店面租赁合同》无效的请求不能成立，其要求被告林文国、林永锋立即搬离原告坐落于鹰潭市的店面并恢复原状的请求亦没有事实与法律依据，本院不予支持。原告周智明要求三被告赔偿其店面占用期间的损失，没有事实与法律依据，本院不予支持。原告要求被告周波江将已经收取的租金95000元及押金10000元返还的请求，系原告周智明与被告周波江之间的纠纷，双方应另行处理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，经合议庭评议决定，判决如下：驳回原告周智明的诉讼请求。本案案件受理费6200元（原告周智明已预交），由原告周智明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审 判 长  刘智勋人民陪审员  朱 斌人民陪审员  王秀芳二〇二〇年十一月二十四日法官助理黄鹤群书记员丁燕燕附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百七十二条行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。