上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初28056号原告：陈樟炜，男，1983年2月15日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市。原告：叶剑平，男，1978年10月29日出生，汉族，户籍地浙江省嵊州市。两原告共同委托诉讼代理人：周维芳，上海市金马律师事务所律师。被告：鲍小燕，女，1983年6月23日出生，汉族，户籍地江苏省镇江市。被告：章世官，男，1981年1月8日出生，汉族，户籍地江苏省。原告陈樟炜、原告叶剑平与被告鲍小燕、被告章世官房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日予以立案并于2020年8月24日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人周维芳，被告鲍小燕、章世官到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈樟炜、原告叶剑平向本院提出诉讼请求：1.判令两被告退还租赁押金人民币70,000元(以下币种相同)；2.判令两被告退还房屋租金15,171元(按照日租金1,167元，共计13天)；3.判令双方签订的《房屋租赁合同》于2020年5月5日解除；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告在2019年3月17日签订《房屋租赁合同》,由原告承租被告坐落在上海市闵行区陈行公路XXX号房屋地下1、1-2层用于少儿艺术培训使用,租期2019年5月1日至2024年4月30日,月租金35,000元,36个月内租金不变,第4年起为36,750元,租金每三个月支付一期,先付后租。2019年4月2日双方又签订补充协议,将原租赁期限延长一年等事项做出补充约定。被告交房后,原告在此房产上注册了案外人正人文化公司,打算长期在此从事少儿艺术培训,但因为受到新型冠状病毒肺炎疫情的影响,至今无法开业经营,原告找到被告协商此事,在2020年2月3日,双方达成一致,被告免去原告2020年2月份租金。为了进一步减损,且考虑到,培训机构在此地开展半年,属于前期培育期,客源慢慢增加,前期老客户趋于稳定,如果变更机构地址,一来涉及注册,二来前期培育客源的丧失,及搬家等现实的情况下,原告在2020年4月份再次找到被告协商,希望变更合同,将原租赁三层变更为只租楼上一层,为后期开学做好准备,但是此时,被告可能基于接下来自己使用房屋,同时也后悔二月免租,且对变更后房租、押金等态度强硬致使双方无法达成一致。在这种情况下,原告与2020年5月5日结清物业费用腾房,交还钥匙。继2020年4月20日上海发布开学信息,培训机构的线下教育任然不能开展,原告从事艺术培训,主要针对少儿阶段画画、书法、乐器的面授培训,所以受到巨大的影响,租赁合同的目的无法实现,同时也属于不可抗力原因导致。在租赁房屋内,原告装有摄像头,监控显示,在2020年3月和4月期间,被告多次未经原告同意,打开房屋,在里面进行教育培训,上述期限内被告自己在实际使用房屋。原告为了维护自己的合法权益,故起诉至法院,望判如所请。被告鲍小燕、被告章世官辩称：不同意两原告的全部诉请。针对诉请1，两被告认为依据双方合同第9.4条的约定原告需要提前一个月通知解除合同，但是原告在2020年5月就直接搬走，两被告认为两原告系擅自解除合同系属违约，应当没收押金。针对诉请2，根据双方的微信聊天记录内容可见，被告鲍小燕系基于其原告工作人员的身份并按照原告的要求出入讼争房屋，系其履行工作职责的行为而非作为房东擅自进出讼争房屋，据此不应扣减该13天的租金。针对诉请3，其同意合同解除，但对合同解除日有异议，认为应该以原告公司营业执照迁出之日2020年7月29日作为合同解除日。本院经审理认定事实如下：2019年3月17日，原告陈樟炜、原告叶剑平作为乙方与被告鲍小燕、被告章世官作为甲方、案外人上海佐洽公司作为丙方就上海市闵行区陈行公路XXX号房屋签订《房屋租赁合同》。租期自2019年5月1日起至2024年4月30日止，月租金为35,000元，该租金36个月内不变。租金以三个月为一期支付，乙方每期租金提前柒日直接或通过丙方向甲方支付(即先付后租)。合同第5.1条约定，在交房时，乙方应直接或通过丙方向甲方支付房屋租赁保证金(押金)，租赁保证金(押金)数额为贰个月的租金，即70,000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金(押金)除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。合同第9.4条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金的数额相当于贰个月的月租金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。该条第(3)款约定乙方逾期不支付租金累计超过贰拾日的情况符合解约条件。三方另约定其他相关权利义务，三方于合同落款处签名、盖章。2019年4月2日，原告陈樟炜、原告叶剑平作为乙方与被告鲍小燕、被告章世官作为甲方签订《补充协议》一份，双方明确租期为六年，从2019年5月1日起至2025年4月30日止，合同到期后，乙方有优先承租权。合同租金为每月35,000元，每三年递增5%，即2019年5月1日至2022年4月30日期间为每月35,000元,2022年5月1日至2025年4月30日期间为每月36,750元。该协议另约定其他相关权利义务，双方于合同落款处签名。2020年2月3日，原告陈樟炜通过微信与被告鲍小燕联系称：“老板娘，跟周老师聊了一下现在的大概情况，按现在这个趋势我们教培行业估计最起码需要2个月左右时间才能正常上班开课了，所以我们商量了一下看看房租给我们免一个月”。被告鲍小燕于同日回复：“我跟士官说好了，大家都不容易，2月份租金就免了，大家各自承担点损失，剩下两个月的租金你看这两天方便就打给我吧。”2020年3月17日，原告陈樟炜通过微信与被告鲍小燕联系称：“小燕，你看看什么时候方便，麻烦去店里的绿植水浇一下，怕干死了，我现在进都进不去。”被告鲍小燕回复：“好的，上次我浇过了，晚上再去浇下。”2020年4月6日，原告陈樟炜通过微信与被告鲍小燕联系称：“小燕，一楼的大门没有锁哦，估计前面他们上课后走了没有锁门。”2020年4月29日，被告鲍小燕通过微信与原告陈樟炜联系称：“老陈，你跟周老师商量好，月底要来整理，我真的要设计装修了。你们不要来拖我时间啊，大家做事爽快点，五一之后再谈或者再整理肯定不行的。老陈，你今天到底讲的什么情况，我租金降也降了减免也减免了，你不要说把押金抵租金的啊，没这回事的，你们要租就租不租就算了，扯不清了，2号你们把东西搬走，五号把三万的租金交了，否则你就自己找地方搬走，不是说我一味的让位的，没这么回事的。”原告陈樟炜于2020年5月1日回复称：“不要心烦，我明天过来。”2020年5月5日，被告鲍小燕通过微信与原告陈樟炜联系称：“老陈，明天开始我要装修了，最迟明天搬完。”当天晚上，原告陈樟炜回复：“小燕，你现在过来一下店里我把房子和钥匙交还给你。”当被告鲍小燕要求其整理好把钥匙放店里后，原告陈樟炜通过微信向其交待了钥匙的情况并将钥匙放置在桌上的照片发送给被告鲍小燕。另查明，讼争房屋的产权所有人为案外人许某某(被告鲍小燕丈夫)以及两被告。又查明，原告陈樟炜于2019年3月17日向被告鲍小燕支付定金10,000元、于2019年4月2日向被告鲍小燕支付165,000元(其中包括押金70,000元)、于2019年7月30日向被告鲍小燕支付105,000元、于2019年11月1日向被告鲍小燕支付105,000元、于2020年2月10日向被告鲍小燕支付70,000元。再查明，案外人正人文化公司的法定代表人为周某某，原告陈樟炜系投资比例40%的股东。该公司曾注册于讼争房屋内后跨区办理了营业执照转移至上海市奉贤区望园南路XXX弄XXX号XXX室。两原告确认被告鲍小燕当时曾为公司工作并支付其劳务费。期间，案外人周某某曾向被告鲍小燕于2019年11月16日转账支付2,322元(摘要为工资)、于2019年12月15日转账支付4,000元(摘要为工资)、于2020年1月15日转账支付5,610元(摘要为12月工资)、于2020年2月28日转账支付3,000元(摘要为1月工资)。上述事实，由两原告提供的《房屋租赁合同》、《补充协议》收款收据、定金收据、电子回单、支付业务回单、微信转账截屏、微信聊天记录一组、营业执照、房地产权证，由两被告提供的工资转账记录、案外人正人文化公司的公司信息、微信截屏一组以及双方当事人的庭审陈述所证实。至于两原告提供的光盘，基于被告鲍小燕当时确为两原告之公司有偿工作，故对于两原告旨在证明被告鲍小燕作为房东擅自使用讼争房屋之证明目的，本院实难认同。至于两原告提供的搜狐网新闻，本院认为与本案无关，不予采用。本院认为，原告陈樟炜、原告叶剑平与被告鲍小燕、被告章世官签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》均系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按约履行协议。经审理查明，双方均确认于2020年5月5日就讼争房屋进行交接，故两原告主张于该日作为合同解除日符合实际情况，而两被告主张以原告设立于讼争房屋地址内的公司营业执照变更地址之日作为合同解除日并无合同或相应的法律依据，本院确认双方的租赁合同于2020年5月5日予以解除。然讼争合同虽因两原告的搬离、两被告的收房而告解除，但讼争合同实际并未到期。虽两原告主张系两被告执意要求两原告搬离致使讼争合同解除故而要求两被告退还押金，但从其举证内容并无法对其主张予以佐证。反而从双方的微信记录可见，被告鲍小燕在原告未按期支付后续租金的情况下，明确表示其不同意以押金抵付租金且原告再不支付租金就应搬走交还房屋的观点，且后续原告实际也于2020年5月5日予以搬离。若如两原告所言系被告执意要求原告搬离或基于双方合意解除合同，在合同解除、原告搬离并交房、双方结清相关水电等费用的情况下，双方却未对押金返还进行处理亦未提及，显然有悖常理。根据合同约定，押金应该依约在抵充两原告应承担的费用后再行返还，而两原告作为讼争合同解除的违约方则应承担相当于两个月押金的违约金，据此本院认为两原告向两被告支付的押金不需再由两被告予以返还。至于两原告主张被告鲍小燕擅自使用了13天讼争房屋应该退还租金15,171元的诉请，本院认为基于被告鲍小燕存在房东以及两原告公司工作人员的双重身份，且在疫情期间亦曾受原告陈樟炜的委托管理讼争房屋，故对于被告鲍小燕进出讼争房屋的行为不应视为其基于房东身份擅自使用房屋。对于两原告的该项退还租金15,171元的诉请，本院亦予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告陈樟炜、原告叶剑平与被告鲍小燕、被告章世官于2019年3月17日就上海市闵行区陈行公路XXX号房屋签订《房屋租赁合同》于2020年5月5日予以解除；二、驳回原告陈樟炜、原告叶剑平其余诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币964.64元，由原告陈樟炜、原告叶剑平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁二〇二〇年十一月二十日书记员 瞿思沁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……