广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初22494号原告：中山昆宏投资发展有限公司，住所地广东省中山市西区××××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××536U。法定代表人：郑炎顺，总经理。委托诉讼代理人：潘敏萍，广东盈隆律师事务所律师。被告：李宝琴，女，1959年10月25日出生，汉族，身份证住址陕西省宝鸡市金台区上马营跃进楼16号楼3单元2号，公民身份号码610×××××××××××。委托诉讼代理人：岳湛川，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄会英，广东保信律师事务所律师。原告中山昆宏投资发展有限公司（以下简称昆宏公司）与被告李宝琴商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告昆宏公司的委托诉讼代理人潘敏萍，被告李宝琴的委托诉讼代理人岳湛川、黄会英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆宏公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付剩余购房款336783元；2.被告向原告支付违约金（以总房价款356783元为基数，按每日0.03%的标准，自2015年9月23日起计至被告付清全部购房款之日止，暂计至2020年7月30日为189665.84元）。事实与理由：2015年9月22日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同，由被告购买原告位于中山市西区××××××××××××××××，成交价为356783元，付款方式为一次性付款。被告于2015年9月21日支付定金2万元。涉案合同约定买受人按一次性付款方式付款，付款时间为2015年9月22日。合同签订至今，被告除支付2万元定金外，恶意拖延不支付剩余购房款。根据涉案合同约定，买受人如未按合同规定的时间付款，自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.03%的标准支付违约金。原告认为，被告从签订合同至今未支付剩余购房款，其逾期付款行为已构成违约，原告有权要求被告继续履行合同义务，支付剩余购房款并支付逾期违约金。被告李宝琴辩称，1.被告于2016年3月31日后未支付购房款，系基于原告经营情况恶化，难以交付商品房等情形所行使的不安抗辩权，不构成违约，无需支付违约金。2.原告主张的2015年9月23日至2016年3月31日之间所产生的违约金已过诉讼时效，且原告未尽合理催告的义务，应承担相应的责任。3.原告提供的格式合同条款有违公平原则，在加重被告义务的同时排除了原告的义务，应属无效条款，且原告在合同履行中过错明显，且未产生实际损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对证据和事实，本院认定如下：2015年9月22日，昆宏公司（出卖人）与李宝琴（买受人）签订中山市商品房买卖合同及合同补充协议，约定：买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房坐落为西区翠×××，建筑面积61.39平方米，套内建筑面积44.67平方米，总金额为356783元；买受人于2015年9月22日一次性现金付款356783元；买受人选择一次性付款，而未能依照合同约定足额付清全部购房款的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.03％的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的15%向出卖人支付违约金；出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款1‰的违约金；若逾期超过90日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同，出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的3%。合同还作其他约定。合同补充协议约定：除非双方另有约定，否则无论买受人是否收到出卖人的交付使用通知书，均须在该商品房交付使用期限届满前先行履行付款责任，即买卖合同的履行顺序为买受人先履行。若因买受人未按本合同约定付清全部房价款或银行按揭未获审批，且合同第八条约定的交付期限已届满的，则除双方另有约定外，双方同意交付使用时间相应顺延至买受人付清全部房价款或银行放款后30日，此情况出卖人无须按合同第八条履行交付的责任，双方同意按本条款约定执行。合同补充协议还作其他约定。李宝琴于2015年9月21日向昆宏公司支付购房定金20000元，昆宏公司出具城市空间统一收款收据予以确认。因李宝琴未支付剩余房款，昆宏公司遂诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，李宝琴称昆宏公司经营持续恶化，且存在诸多纠纷，其为行使不安抗辩权，并称于2015年9月22日前，昆宏公司负责商品房销售的人员称存在无法如期办理验收备案的情况，且涉案楼盘存在诸多涉讼案件，双方曾协商如昆宏公司无法处理完毕纠纷，则顺延付款时间至验收备案通过后。昆宏公司对李宝琴协商顺延付款时间及交付时间的陈述不予确认。昆宏公司称其口头催告李宝琴付款。李宝琴对此不予确认，称其于收到本案起诉状前未收到口头或书面催告付款。另，李宝琴称其愿意一次性交付剩余购房款，但对违约金部分存在异议。为证明昆宏公司经营持续恶化且存在诸多纠纷，李宝琴于庭审后向本院提交昆宏公司涉案小区的涉讼情况表等予以证实，其中显示昆宏公司涉讼案件裁判日期为2016年6月至2020年期间。昆宏公司提交书面质证意见，认为涉诉案件与本案无关、案由为商品房预售合同纠纷的案件当事人均按合同约定支付房款、涉诉案件中大部分为撤诉裁定书，不能说明昆宏公司的实际经营状况，且其实际经营状况与本案无关。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。昆宏公司与李宝琴签订的中山市商品房买卖合同及合同补充协议系双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规等的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。涉案合同约定，李宝琴应于2015年9月22日一次性支付购房款356783元。现李宝琴确认其未支付昆宏公司剩余购房款336783元的事实，但其抗辩因昆宏公司经营状况持续恶化，存在诸多涉讼案件，其行使不安抗辩权才迟延支付剩余购房款。但从李宝琴提供的证据显示昆宏公司涉讼的时间均为2016年及以后，不能反映昆宏公司的经营状况恶化，并无证据表明李宝琴于2015年9月22日拒付到期应付购房款时有正当的不安抗辩理由。另李宝琴提出因昆宏公司无法办理竣工验收备案登记，其与昆宏公司曾协商顺延付款时间及交付时间，但其未提供证据予以证实，且昆宏公司对此不予确认。故李宝琴上述抗辩理由均无事实及法律依据，本院不予采纳。因此，李宝琴应向昆宏公司支付剩余购房款336783元，并承担逾期付款的违约责任。关于逾期付款违约金是否已过诉讼时效的问题。李宝琴提出昆宏公司主张2015年9月23日至2016年3月31日期间的违约金已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”本案中，李宝琴应于2015年9月22日支付剩余购房款，李宝琴未按约付款，昆宏公司即应当从2015年9月23日起知道权利被侵害，诉讼时效应当从该日起计。根据双方合同约定，李宝琴应当向昆宏公司支付的逾期付款违约金系按日计算，故诉讼时效亦应当按日计算。昆宏公司于2020年8月12日提起诉讼,其称期间口头催告李宝琴支付购房款，但其未能提供证据予以证实，且李宝琴对此不予确认，故李宝琴关于2015年9月23日至2016年3月31日期间的违约金已超过诉讼时效的抗辩合理，本院予以采纳。关于违约金的计算标准，双方签订的商品房买卖合同约定逾期付款买受人每日按总房价款0.03%向出卖人支付违约金，但涉案合同规定出卖人逾期交房的，仅应按买受人已付房款的1‰计算已付款部分的违约金，且出卖人承担的逾期交房违约金累计总额最高不超过总价款的3%。此处买卖双方关于违约责任的规定明显不对等，违反公平原则。另，昆宏公司未能就其因李宝琴逾期付款而遭受的损失提供相应证据予以证实，故昆宏公司所受的损失应为利息损失，其主张逾期付款违约金的计算标准规定为房价总款的0.03%按日计算，已高于其利息损失，为此，本院酌定调整逾期付款违约金的计算标准为每日按逾期应付款的0.02%计算，对于昆宏公司主张超过的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告李宝琴于本判决生效之日起七日内向原告中山昆宏投资发展有限公司支付购房款336783元；二、被告李宝琴于本判决生效之日起七日内向原告中山昆宏投资发展有限公司支付逾期付款违约金（违约金计算方式：以336783元为基数，自2016年4月1日起按日0.02%计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告中山昆宏投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9064元，减半收取4532元（原告中山昆宏投资发展有限公司已预交），由原告中山昆宏投资发展有限公司负担655元，被告李宝琴负担3877元并于本判决生效之日起七日内径付原告中山昆宏投资发展有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  刘敏娟二〇二〇年十一月十日书记员  罗李力冼日飞