江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终4442号上诉人（原审被告）：谢永平，男，1990年10月25日出生，汉族，住江西省贛州市宁都县。被上诉人（原审原告）：赣州市贞利实业有限公司，住所地：江西省赣州经济技术开发区客家大道181号，统一社会信用代码：913607007599950660。法定代表人：徐红英，该公司董事长。委托诉讼代理人：李秀春，江西仁天律师事务所律师，代理权限：特别授权。上诉人谢永平因与被上诉人赣州市贞利实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院（2020）赣0702民初3311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谢永平上诉请求：1.撤销一审判决第三、四、五项，依法改判上诉人有权自2019年6月起不再支付房屋租金、水电费、物业管理费；2.由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由:1.上诉人截止至2019年5月，向被上诉人支付租金30.28万元尚欠4.52万元租金未支付，相应的水电费、物业管理费也未支付，上诉人违反合同约定，被上诉人于2019年6月将上诉人承租的展厅上锁关闭的行为，应视为被上诉人依据《展厅租赁合同》第八条第3款行使单方任意解除权解除了与上诉人的租赁合同，上诉人无需再支付合同解除后（即2019年6月以后）的租金、水电费和无业管理费；2.上诉人作为赣州仕界汽车服务有限公司的发起人，与股东曾明山一起签署了《展厅租赁合同》，租赁的目的设立公司，且公司的经营地址与住址均为案涉租赁场所，因此一审被告主体不适格，被告应当为赣州仕界汽车服务有限公司；3.被上诉人作为转租方，将业主南京军区第十房地产管理分局赣州办事处出具的证明提供给上诉人用于工商注册，是明知该租赁主体是仕界公司，应当由公司承担支付租金的责任；4.案涉房屋早于2019年6月已经被被上诉人锁门，被上诉人实际控制房屋并开始招租，因此一审判决的租金计算截止日期是错误的。被上诉人赣州市贞利实业有限公司答辩称：1.在本案起诉前我方没有单方终止租赁合同，也没有擅自将承租给上诉人的展厅关闭，现展厅租赁合同由上诉人上锁并实际控制，上诉人至今没有将展厅交还我方，未与我方解除租赁合同，没有办理任何交接手续，所以上诉人应该继续向我方交付租金至交还租赁展厅为止；2.根据合同相对性原则，与我方签署租赁合同的是上诉人，但上诉人具体成立什么公司经营汽车销售服务，与我方无关，租金应由上诉人支付。一审认定事实清楚，请求维持。赣州市贞利实业有限公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间签订的《展厅租赁合同》，并由被告立即腾空展厅并向原告予以返还；2.判决被告立即向原告支付拖欠的租金758600元（暂算至2020年5月底，此后租金按合同约定标准继续计算至被告腾房返还租赁展厅之日止）、物业管理费10800元（物业管理费为0.8元/平米/月，2018年12月至2019年8月计10800元，此后物业管理费继续计算至被告腾空返还租赁展厅之日止）、水电费27883元（2018年12月至2019年6月共计27883元，此后继续按实际使用度数支付至被告腾空返还租赁展厅之日止）、垃圾清运费1800元（2018年12月至2019年8月共计1800元，此后继续支付至被告腾空返还租赁展厅之日止）；3.判决原告收取的定金180000元不予退还；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年10月10日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《展厅租赁合同》一份，约定：被告承租原告位于赣州国际汽车城综合楼1号展厅用于汽车销售服务，展厅面积一、二楼合计1500平方米（双方对上述面积均予以确认无异议）；租赁期限为五年，即自2018年12月1日至2023年11月30日止；被告应支付原告的租金按上述双方确认的建筑面积计算，被告承租原告展厅的月租金为58000元，年租金为696000元；甲、乙双方议定对租赁价格实行逐年递增的计租方法，即第二年的租赁价格在前一年租赁价格的基础上递增5%，以此类推，逐年递增；租金支付方式为半年支付制，即每6个月为一个租金支付期，每期应付租金被告均需提前十天支付。合同签订当日，被告应向原告支付第一期租金348000元；鉴于原告收取的租金较低，被告同意承担本合同租金的增值税款以及承担租赁场地的日常维修、保养费用；本合同解除、终止后，对于被告投资于租赁场地的装饰装修设施，被告同意无偿归原告所有；本合同签订当日，被告应向原告支付定金180000元，作为被告诚信履行本租赁合同的担保。被告应按本合同的约定及时足额地支付租金、电费、水费、保证金等；原告有权及时足额地依照规定标准及租赁面积向乙方授权物业管理费（物业管理费被告应与租金同时缴纳）被告应按本合同约定及时足额地支付租金、缴纳物业管理费、水电费等费用，并承担因承租经营产生的各项税费，否则原告有权随时解除合同，同时除不予退还租赁定金外，被告还应向原告支付违约金壹拾捌万元整，违约金不足以弥补原告损失的，被告还应另行向原告支付赔偿金。对于本合同履行过程中发生的争议，由原、被告双方先行协商解决，若协商不成，由本合同履行地人民法院诉讼解决。另外，合同还对原被告双方的其他权利义务进行了明确约定。合同签订后，原告赣州市贞利实业有限公司将店铺交付给被告谢永平使用，被告谢永平向原告赣州市贞利实业有限公司分三次共支付了定金18万元。案涉房租从2018年12月开始计算租金，截止至2019年5月（租金每半年支付一次），被告仅支付租金30.28万元，尚欠4.52万元未支付。截止至2020年5月，被告尚欠原告租金共计75.86万元。另查明，被告谢永平截止至2019年6月，尚欠原告水电费27883元；截止至2019年8月，尚欠原告物业管理费10800元。一审法院认为，赣州市贞利实业有限公司与谢永平签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力。首先，关于合同解除的问题，由于案涉合同约定被告未足额缴纳租金、水电费以及物业管理费等费用的情况下，原告有权解除合同，故原告要求解除案涉租赁合同并要求被告返还案涉租赁房屋的诉请，于法有据，予以支持。其次，被告逾期支付房屋租金、水电费及物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告要求被告缴纳所欠的租金、水电费及物业管理费之诉请，予以支持。再次，根据案涉合同约定，被告具有违约金行为的，原告有权不予退还租赁定金并要求被告支付违约金。原告现主张不予退还案涉定金，于法有据，予以支持。最后，原告主张被告支付垃圾清运费的诉请，因原告未提供证据证明原、被告双方约定了垃圾清运费以及该费用的具体数额，故对于该诉请，不予支持。被告谢永平经本院传票传唤未到庭，依法可以缺席判决。据此，判决：一、解除原告赣州市贞利实业有限公司与被告谢永平于2018年10月10日签订的《展厅租赁合同》；二、由被告谢永平于本判决生效之日起七日内向赣州市贞利实业有限公司返还位于江西省赣州市赣州国际汽车城综合楼1号展厅；三、由被告谢永平于本判决生效之日起七日内向原告赣州市贞利实业有限公司支付租金（截止至2020年5月止的租金为758600元；自2020年6月起至返还房屋之日止的租金按月租金60900元计算）；四、由被告谢永平于本判决生效之日起七日内向原告赣州市贞利实业有限公司支付水电费27883元（该费用截止至2019年6月，以后的水电费据实支付至被告返还房屋之日止）；五、由被告谢永平于本判决生效之日起七日内向原告赣州市贞利实业有限公司支付物业管理费（截止至2019年8月的物业管理费为10800元，自2019年9月起至返还房屋之日止的物业管理费按每月1200元计算）；六、被告谢永平缴纳的定金18万元，原告不予退还；七、驳回原告赣州市贞利实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11791元，由被告谢永平负担。本院二审期间，上诉人向本院提交了以下证据：1.《展厅租赁合同》、赣州仕界汽车服务有限公司股东会决议、赣州仕界汽车服务有限公司章程，证明目的：《展厅租赁合同》承租人为赣州仕界汽车服务有限公司发起人谢永平、曾明山签署，案涉房屋为公司住址，根据赣州仕界汽车服务有限公司的股东会决议、章程，《展厅租赁合同》的目的是用于设立赣州仕界汽车服务有限公司，并经营汽车销售业务的。因此，赣州市贞利实业有限公司起诉的一审被告主体不适格，应当为仕界公司，上诉人谢永平不应作为承担在责任的主体；2.南京军区第十房地产管理分局赣州办事处出具的证明，证明目的：南京军区第十房地产管理分局赣州办事处将坐落于赣州市客家大道179号和181号房屋于2004年租赁给赣州市贞利实业有限公司用于经营汽车销售市场，租期18年。被上诉人作为转租方，将该文件提供上诉人用于工商注册，其明知转租给上诉人谢永平和曾明山是用于设立赣州仕界汽车服务有限公司经营汽车销售的，因此应当由仕界公司承担支付租金的责任；3.赣州仕界汽车服务有限公司营业场所照片（2020年11月16日中午1点现场拍摄），证明目的：上诉人谢永平承租的展厅是用于设立赣州仕界汽车服务有限公司经营汽车销售的，本案适格主体是赣州仕界汽车服务有限公司，非上诉人谢永平，案涉房屋并非由上诉人控制，早于2019年6月已经由被上诉人锁门，上诉人已经清空全部物品。被上诉人的质证意见：对证据1的《展厅租赁合同》，我方提供的合同有出入，合同中是谢永平签名，没有曾明山签字；对股东会决议及公司章程三性有异议，是经营公司的内部事务，与对外的房屋租赁合同无关，上诉人承租我方展厅经营什么公司与我方无关；对证据2的关联性、证明目的有异议，该证据与上诉人应按照租赁合同约定支付我方租金没有关联性，我方将展厅出租给上诉人，其实际经营什么公司与支付租金没有关联；对证据3的三性均有异议，与我方签署租赁合同的是上诉人，并非赣州仕界汽车服务有限公司，因此租金应由上诉人支付，房屋至今由上诉人上锁并实际控制，上诉人应继续向我方支付租金至交还展厅为止。本院经审查认为，上诉人提交的《展厅租赁合同》复印件经与被上诉人当庭提交核对的《展厅租赁合同》原件进行比对，合同原件中并无曾明山签字，因此对上诉人提交的《展厅租赁合同》的证明目的，本院不予确认；证据3不能达到证明被上诉人已实际控制案涉租赁物的证明目的，故不予确认；对上诉人提交的其他证据的关联性，本院不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.上诉人谢永平是否为本案的适格主体；2.被上诉人是否有以将上诉人承租的展厅上锁关闭的行为行使单方解除权。关于上诉人谢永平是否为本案的适格主体的问题。上诉人谢永平与被上诉人赣州市贞利实业有限公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……依法成立的合同，受法律保护”。上诉人提出合同成立后，案涉房屋用于赣州仕界汽车服务有限公司经营汽车销售业务，本案适格的被告应为赣州仕界汽车服务有限公司的上诉理由，不符合合同的相对性原则，本院不予采纳。关于在上诉人逾期支付租金、物业管理费、水电费，违反合同约定的情况下，被上诉人是否有以将上诉人承租的展厅上锁关闭的行为行使单方解除权的问题。《合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……法律规定”。法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者收到妨害的基本事实承担举证证明责任。上诉人对其主张被上诉人行使合同单方解除权负有举证证明责任，但上诉人向本院提交的证据不足以证明被上诉人对案涉房屋实施了上锁关闭的行为，亦无其他证据证实其收到了被上诉人单方解除合同的通知，应承担举证不能的不利后果。因此，对上诉人提出被上诉人已单方解除合同，其自2019年6月起有权拒绝支付租金、水电费、无业管理费的上诉意见，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人谢永平的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13744元，由上诉人谢永平负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 宁审 判 员  赖国东审 判 员  蔡启霞二〇二〇年十一月三十日代理书记员  雷 娜