山东省冠县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁1525执异63号 异议人（利害关系人）：陈艳青，女，1988年11月26日出生，汉族，住山东省冠县。 申请执行人：中国银行股份有限公司冠县支行，住所地：冠县振兴路**。 负责人：谢利，行长。 被执行人：冠县三联家电有限公司，住，住所地：冠县红旗北路/div> 法定代表人：张祥利。 被执行人：张祥利，男，1975年10月16日出生，汉族，住冠县。 以上二被执行人委托诉讼代理人：张祥会，山东冠州律师事务所律师。 案外人：周勇臣，男，1979年10月29日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：于文洋，山东智祥律师事务所律师。 在本院执行中国银行股份有限公司冠县支行（以下简称“中国银行冠县支行”）与冠县三联家电有限公司（以下简称“三联家电”）、张祥利等借款合同纠纷一案中，异议人陈艳青对本院对冠国用（2006）第191号土地使用权、冠房产权证13字第1××6号房产进行网络司法拍卖不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人陈艳青向本院提出请求：请求依法撤销阿里巴巴司法拍卖网络平台上对被执行人张祥利名下的冠国用（2006）第191号土地使用权、冠房产权证13字第1××6号房产单独拍卖的（2018）鲁1525执1232号执行裁定书。事实和理由：案外人陈艳青于2016年10月1日与被执行人张祥利签订房屋租赁合同，租赁期限为2016年10月1日至2023年10月1日止。案外人至今一直正常使用租赁房屋，于2020年8月30日案外人从张祥利处得知租赁的房屋经冠县人民法院拍卖成功。但案外人未收到冠县人民法院的任何拍卖房产的通知，根据《物权法》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，承租人对租赁房屋在同等条件下享有优先购买权。在本案的执行过程中，冠县人民法院委托第三方鉴定机构对涉案房屋进行价值评估，对房屋进行拍卖前，未书面通知案外人，也未征求承租人意见，剥夺了承租人的优先购买权，并且在第二次网络拍卖时，降低了涉案房屋的拍卖价格，也未书面通知实际的案外人（承租人）。故冠县人民法院网络拍卖程序违法，请求依法撤销（2018）鲁1525执1232号执行裁定书。 申请执行人中国银行冠县支行称，一、答辩人对陈艳青于2016年10月1日与张祥利签订租赁合同真实性不予认可，且该异议系被执行人张祥利与李艳青恶意串通后，滥用异议权妨害执行。根据山东博莱仕土地房地产评估有限公司出具的《房地产司法鉴定估价报告》可知，涉案抵押房产的建筑面积为964.59㎡，异议人陈艳青提交的《房屋租赁合同》上载明涉案租赁房产面积为350m²，另有李宗峰提交的《房屋租赁合同》载明涉案租赁房产面积为1500m²。可知，二人租赁房屋面积已超涉案房屋总面积，该《房屋租赁合同》租赁关系不存在。另异议人陈艳青未提交证明其支付租金的流水及实际占有使用租赁物并支付物业费等其他费用的相关证据，仅凭《房屋租赁合同》不足以证明其是涉案房屋的实际占有使用人。结合陈艳青提出的异议时间，为被执行人张祥利的执行异议被聊城市中级人民法院驳回后，涉案房屋即将进行权属变更前。另结合法院在调查房产承租情况时，张祥利告知法院涉案房屋整体承租给了李宗峰，即陈艳青不是涉案房屋的实际承租人，其提出异议的行为系受被执行人张祥利指使，伪造证据滥用异议权妨害执行，其行为严重损害债权人、竞买人周勇臣的合法权益以及人民法院的司法公信力。二、若认定陈艳青与张祥利签订《房屋租赁合同》真实，但该租赁关系是发生在涉案房屋抵押权设立之后，其不应享有优先购买权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权人”；最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十六条之规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵扫权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”及最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款之规定“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。本案中，涉案房产设立抵押时间为2016年6月13日，而陈艳青与张祥利签订《房屋租赁合同》的时间为2016年10月1日，可知陈艳青对涉案房屋的租赁关系发生在抵押权设立之后，其租赁权不能对抗答辩人的抵押权，故在实现抵押权时，陈艳青不能继续享有该租赁权。据此，在涉案房屋进行拍卖时，陈艳青亦不应享有优先购买权。三、法院已尽必要调查、通知职责，张祥利未提供陈艳青租赁涉案房屋的相关证据，且拍卖系网络公开拍卖，公告系针对不特定符合竞买资格的第三人，其知道或应当知道其租赁的房屋即将拍卖；另根据《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》，陈艳青不享有优先购买权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：(一)房屋共有人行使优先购买权的；(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”；《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》：“关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题，目前，法律和司法解释对此均无明确规定。经研究认为；目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、适用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权”。本案中，涉案房屋拍卖前，执行法院已尽必要调查、通知职责，系被执行人张祥利告知法院涉案房屋整体承租给了李宗峰，其未提供陈艳青租赁涉案房屋的相关证据，且拍卖系网络公开拍卖，公告系针对不特定符合竞买资格的第三人，其知道或应当知道其租赁的房屋即将拍卖，作为出租人张祥利具有向承租人及执行法院告知的义务。根据法律规定，损害承租人优先购买权的，承租人可以向出租人主张损害赔偿。另在对涉案房屋进行评估前，评估机构对涉案房屋进行了全方位的现场勘验，陈艳青知道或应当知道其租赁的房屋将被评估拍卖，而陈艳青并没有在上述时间段提出异议，应视为对优先购买权的放弃。另根据陈艳青提交的《房屋租赁合同》载明承租面积为350m²，显然未到达涉案房屋面积964.59m²的一半。根据上述《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》，陈艳青也不应享有优先购买权。四、若认定陈艳青享有优先购买权，本案也不属于应当撤销司法拍卖程序的情形。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：(一)由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；(二)由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；(三)竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；(四)买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；(五)违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；(六)其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”本案中，执行法院已尽必要调查、通知职责，法院执行程序不存在明显不当。涉案房屋拍卖前张祥利告知法院涉案房屋整体出租给了李宗峰，其未提供陈艳青租赁涉案房屋的相关证据，执行法院对于陈艳青是否享有优先购买权并不知情，因此产生的不利后果应有本案的被执行人张祥利承担。同时，本案执行程序虽有瑕疵但并不属于上述法律规定第六项：“其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”五、若认定陈艳青系涉案房屋的实际承租人，因涉案房屋的价值已不足以清偿答辩人的债权，法院应向陈艳青下达协助执行通知书。根据陈艳青提交的《房屋租赁合同》可知，在租赁期限内陈艳青每年应向被执行人张祥利给付房屋租金5万，因涉案房屋的价值已不足以清偿答辩人的债权，为维护答辩人的合法权益，执行法院应向陈艳青下达协助执行通知书。综上，为维护答辩人的合法权益，请求贵院依法驳回异议人的异议请求。 案外人周勇臣称，一、答辩人对陈艳青基于与张祥利之间签订的《房屋租赁合同》而取得的承租人优先购买权不予认可。首先，根据司法拍卖的公告可以得知，案涉房产的建筑面积为964.59平方米，但是陈艳青提交的租赁合同上载明的房产面积却是350平方米，并且陈艳青未提交证明其支付租金的流水及实际占有使用租赁物并支付物业费等其他费用的相关证据，仅凭《房屋租赁合同》不足以证明陈艳青实际履行了该合同。陈艳青在未履行该合同的情况下，不能享有承租人的优先购买权。其次，陈艳青与张祥利之间签订协议的时间为2016年10月1日，而中国银行冠县支行在2016年6月13日已经就案涉房产设立了抵押，根据有关法律规定，陈艳青对涉案房屋的租赁关系发生在抵押权设立之后，其租赁权不能对抗中国银行冠县支行的抵押权，故在实现抵押权时，陈艳青不能继续享有该租赁权。据此，在涉案房屋进行拍卖时，陈艳青亦不应享有优先购买权。二、陈艳青并没有购买涉案房产的意图，张祥利并未向人民法院提供陈艳青系涉案房产承租人。该瑕疵不属于《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第六项“其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形”的规定。陈艳青如果认为自己的权利受损，应当向张祥利主张权利。如果陈艳青主张其对案涉房屋享有优先购买权，其应向人民法院预缴案涉房屋的成交款以证明其确实存在购买的意图，否则就是在利用法律规定耍流氓，损害答辩人及中国银行冠县支行的利益。2019年7月26日，冠县人民法院依法对让张祥利在执行案件中提供涉案抵押房产承租人，张祥利并未提供陈艳青。在对涉案房屋进行评估前，评估机构对涉案房屋进行了全方位的现场勘验，按照陈艳青所述其作为承租人，那么应当知道其租赁的房屋将被评估拍卖，陈艳青如果真的有购买意图，应该时刻关注拍卖动向，并准备好拍卖所需的款项。但是陈艳青却在拍卖成交后将近十个月才提出异议，这足以证明陈艳青根本没有购买的意图。如果陈艳青没有购买的意图，不会影响陈艳青的实际权益。三、答辩人作为案涉房产的竞买人，自2019年12月9日缴清全款距今已经超过十个月之久，距缴纳保证金也已经接近一年。案涉房产拍卖成交金额将近800万元，如此数量的资金被闲置如此之久，对答辩人的现金流转产生了巨大的压力。2020年，全国又爆发了大规模的新冠疫情，再加上如此数额的资金被闲置无法流动对答辩人的生产经营产生了巨大的影响。如果贵院支持异议人的申请，导致答辩人的拍卖行为被撤销，答辩人就资金闲置损失及拍卖房产的增值损失一定会向有关部门申请贵院承担国家赔偿责任。综上，为维护答辩人的合法权益，请求贵院依法驳回异议人的异议请求。 被执行人三联家电、张祥利未发表意见。 本院查明，中国银行冠县支行诉三联家电、张祥利、许雪莲、山东冠县德威机械有限公司、冠县金鼎百货连锁有限公司借款担保合同纠纷一案，冠县人民法院于2018年6月12日作出（2018）鲁1525民初696号民事判决书，判决：一、被告冠县三联家电有限公司于判决书生效后三日内偿还原告中国银行股份有限公司冠县支行截止到2018年1月24日的本金、利息和罚息共计6934197.83元及以后利息（以本金680万元为基数，自2018年1月25日至实际给付之日止，在年利率6.31%基础上加收50%计算罚息；对应付未付利息及罚息，依据罚息利率计收复利）；二、就上述借款本息，原告中国银行股份有限公司冠县支行有权对冠国用（2006）第191号土地、冠房权证13字第1××6号房产（坐落于冠县××路××街××号楼）享有优先受偿权；三、被告张祥利、许雪莲、山东冠县德威机械有限公司、冠县金鼎百货连锁有限公司对上述借款本息承担连带还款责任，被告张祥利、许雪莲、山东冠县德威机械有限公司、冠县金鼎百货连锁有限公司承担责任后可以向被告冠县三联家电有限公司追偿。上述不动产已于2016年6月13日办理抵押登记，抵押权人系中国银行冠县支行。 因被执行人三联家电、张祥利拒不履行生效判决确定的义务，经中国银行冠县支行申请，本院于2018年7月30日立案执行,执行案号（2018）鲁1525执1232号，并向三联家电、张祥利发出执行通知书，责令其履行上述判决确定的义务。因被执行人三联家电、张祥利未履行执行通知书指定的义务，2019年1月17日，经中国银行冠县支行申请，本院于2019年2月12日作出（2018）鲁1525执1232号执行裁定书，裁定拍卖被执行人张祥利名下冠国用（2006）第191号土地使用权、冠房权证13字第1××6号房产（坐落于冠县××路××街××号楼）。 2019年2月，本院对张祥利名下冠国用（2006）第191号土地使用权、冠房权证13字第1××6号房产（土地房产抵押给申请执行人中国银行冠县支行，贷款680万元）的价值进行评估，评估价值为9942142.95元,评估报告书送达三联家电、张祥利。2019年9月在申请执行人要求下，本院在阿里巴巴司法拍卖网络平台对上述房产进行拍卖。流拍后于2019年11月启动第二次拍卖，买受人周勇臣通过平台以7953714.16元的最高价竞得涉案土地及房产。两次拍卖前均在阿里巴巴司法拍卖网络平台、冠县人民法院微信公众号发布拍卖公告。 2019年12月13日，被执行人三联家电、张祥利提出书面异议，请求对冠国用（2006）第191号土地使用权，冠房产权证13字第1××6号房产和冠县红旗北路156号房产一处、土地使用权一并挂网拍卖，并中止执行程序，裁定撤销网络拍卖，本院于2020年5月10日作出（2019）鲁1525执异118号执行裁定书，裁定撤销本院在冠县人民法院阿里巴巴司法拍卖网络平台上对被执行人张祥利名下的冠国用（2006）第191号土地使用权、冠房产权证13字第1××6号房产单独拍卖。中国银行冠县支行、周勇臣不服该裁定，向山东省聊城市中级人民法院申请复议，聊城市中级人民法院于2020年8月14日作出（2020）鲁15执复81号执行裁定书，裁定撤销（2019）鲁1525执异118号裁定，中国银行冠县支行与周勇臣的复议理由成立，予以支持。 2020年9月2日，陈艳青以其享有租赁权,法院未书面通知其拍卖房产事宜为由,向本院提出执行异议，并向本院提交《房屋租赁合同》，落款时间为2016年10月1日,合同约定甲方张祥利将冠房权证第1××6号的房屋出租给乙方陈艳青，建筑面积约350平方米；租赁期限自2016年10月1日至2023年10月1日。 本院认为，本案的争议焦点是：未通知房屋承租人是否属于撤销司法拍卖的事由。针对该争议焦点，本院分析如下： 一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款规定“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”本案中，本院在依法拍卖案涉土地、房产前，已通过网络司法拍卖平台、法院微信公众号发布拍卖公告。法院虽然未书面通知陈艳青参与竞买，存在程序上的瑕疵，但不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定的撤销拍卖的情形。 二、陈艳青作为涉案房屋承租人，其享有的系债权性质的优先购买权，其效力不同于基于共有关系享有的物权性质的优先购买权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”参照该条规定精神，当房屋所有权人与第三人签订房屋买卖合同侵害承租人优先购买权时，其并不能主张该买卖合同无效。故在执行程序中，房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖的，亦不应予以支持。因此，在本案中，即使陈艳青确实享有案涉房屋的优先购买权，其也不能以法院未作专门通知、损害其优先购买权为由，主张司法拍卖无效或要求撤销拍卖。 三、陈艳青仅提交了《房屋租赁合同》，且该合同载明的租赁涉案房产面积为350㎡，另外在李宗峰对涉案房产申请执行异议的（2020）鲁1525执异61号案件中，李宗峰亦与张祥利就涉案房产签订《房屋租赁合同》，载明租赁面积为1500㎡，与评估出的涉案房产建筑面积964.59㎡严重不符，两份《房屋租赁合同》指向的租赁标的存在冲突。在未提出其他证据佐证的情况下，仅凭租赁合同本院无法确认陈艳青是否实际租赁涉案房产以及租赁涉案房产的实际状况，亦无法确认陈艳青是否享有优先购买权。 四、在承租部分房屋的情况下,承租人是否具有优先购买权应考虑其承租的部分房屋所占全部房屋的比例问题。陈艳青与张祥利签订的《房屋租赁合同》载明的租赁面积为350㎡，远未达到整体房屋面积的一半。即使认定陈艳青与张祥利之间的租赁关系真实有效,陈艳青在本案中亦不享有对（2006）第191号土地使用权、冠房产权证13字第1××6号房产的优先购买权。 综上,异议人的异议请求,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第十二条、第十七条、第二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，裁定如下： 驳回陈艳青的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向山东省聊城市中级人民法院申请复议。 审 判 长 吕志栋 审 判 员 白建华 审 判 员 雷洪江 二〇二〇年十一月六日 法官助理 张焕石 书 记 员 孙璐璐