山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0202民初9380号 原告：赵月刚，男，1977年8月30日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：李胜军，国浩律师（青岛）事务所律师。 委托诉讼代理人：侯玉婷，国浩律师（青岛）事务所实习律师。 被告：青岛民福工贸有限公司，住所地山东省青岛市崂山区沙子口西姜西翡翠花园。 法定代表人：刘建顺，职务总经理。 委托诉讼代理人：赵联宽，山东瀚澜律师事务所律师。 原告赵月刚与被告青岛民福工贸有限公司（以下简称民福公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵月刚委托诉讼代理人李胜军和侯玉婷、被告民福公司委托诉讼代理人赵联宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵月刚向本院提出诉讼请求：1．民福公司向赵月刚交付青岛市市南区户房屋；2．民福公司支付赵月刚违约金暂计399000元（自2019年1月2日起至房屋实际交付之日以1400000元为基数按日0.05%计算违约金）；3．民福公司支付赵月刚购买该房屋所支付的居间服务费50000元及律师费30000元；4．诉讼费用及保全费用由民福公司承担。事实和理由：2018年3月30日，赵月刚与民福公司签订了一份《房地产买卖合同》，合同编号YKQD-SC0000984，约定赵月刚购买民福公司未与青岛市市南区户房屋，房屋总价款1800000元。合同第二条及第五条明确约定赵月刚于2018年3月30日支付100000元作为购房定金，在过户之前向民福公司支付1300000元购房首付款。民福公司应于2019年1月1日腾出该房屋，同时交屋给赵月刚，否则承担违约责任，赵月刚腾房之日再将剩余400000元购房款支付给民福公司。赵月刚按照合同约定支付民福公司购房定金及首付款1400000元，并办理了房屋所有权转移手续，但民福公司至今一直未向赵月刚交付该房屋，赵月刚多次请求交付房屋均遭到拒绝，民福公司行为已构成严重违约。 民福公司辩称，一、民福公司仅授权曲峰寻找以1800000元价格购买房屋内有租户现状并愿意自清租户的买房人，并未授权曲峰签订卖房合同及收取房款。更未授权其确定腾房、交房日期等事宜。《合同法》第四十八条规定“行为人没有代理权超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义签订的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”因此民福公司不应承担违约责任。赵月刚未向民福公司支付购房款，应当依法支付。二、退一步讲，如果法院认为房屋买卖协议对民福公司有约束力，那么民福公司认为。首先，双方约定过户之前赵月刚应支付民福公司购房款1400000元，但赵月刚未支付，赵月刚违约在先，民福公司有权行使先履行抗辩权而不承担违约责任。其次，未及时交付房屋的行为并未对赵月刚造成实际损失，双方约定的违约金明显过高，请求法院依法予以减少。再次，合同约定违约方承担居间服务费及律师费的条件是因违约方的违约行为导致本合同无法继续履行或者被守约方解除的。本案本合同可以继续履行，双方也未解除合同，因此民福公司不应承担居间服务费和律师费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1．2018年3月30日，曲某以民福公司的名义（甲方、出售方）与赵月刚（乙方、购买方）、某房产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《房地产买卖合同》，约定第一条房屋状况，甲、乙双方通过丙方居间介绍，由乙方购买甲方自有房产及该房产占用范围内的土地使用权，房产具体情况如下：房产坐落于青岛市市南区户，房产建筑面积约89.26平方米，产权人青岛民福工贸有限公司，法人刘建顺，用途为住宅。第二条房屋成交价与付款方式，乙方对以上房产状况已充分了解并做详细认知，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让成交价款为人民币1800000元整。付款方式为分期付款，乙方于2018年3月30日向甲方支付100000元整作为购房定金，2018年3月30日付30000，2018年3月31日付70000，过户之前向甲方支付1300000元整作为购房首付款，乙方于腾房当日向甲方支付400000元整作为购房款。第四条租赁情况，甲方应当于2018年12月31日前解除租赁关系，并注销相关的租赁登记，费用由甲方承担。第五条房屋交接形式及日期约定，经甲、乙双方同意，甲方于2019年1月1日腾出该房屋，同时交屋给乙方，并于—之前迁出全部再次发出名下的户口。否则违约方应按本合同第十一条之约定承担违约责任。第八条所有权转移约定，甲、方双方应于2018年4月10日之前至青岛房地产交易中心办理该房屋过户手续。第十一条违约责任，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付给乙方、户口迁出或未按本合同约定全面履行义务的，应当按乙方已付款金额的日0.05%箱乙方支付违约金。若因违约方的违约行为导致本合同无法继续履行或被守约方解除的，违约方除应按上述约定支付违约金及赔偿金外，还应支付使用费为买卖该房屋所支付的居间服务费，及为解决本合同的违约纠纷所发生的诉讼费、律师费、鉴定费、评估费等支出。第十八条其他约定事项，在乙方拿到此房过户到乙方的不动产权证之前，乙方所支付给甲方的所有定金和首付全部放在丙方账户内，代乙方拿出不动产权证后，丙方将所有定金和首付支付给甲方。 同日，赵月刚通过名下招商银行账号62×××17向王某某支付100000元。 同日，曲某出具《定金收条》，载明买方赵月刚、卖方民福公司，今收到赵月刚购买位于市南区房屋定金100000元。 2．2018年4月1日，赵月刚通过名下中国工商银行账号62×××42取款120000元。 3．2018年4月2日，赵月刚通过名下中国工商银行账号62×××42向王某某名下交通银行账号62×××25汇款支付1180000元。 同日，某房产经纪有限公司出具《代保管首付款收条》，载明今收到赵月刚购买位于青岛市市南区户的购房首付款人民币1180000元，此款放于中介方代为保管，以此作为凭证。 4．2018年4月5日，某房产经纪有限公司出具《代保管首付款收条》，载明今收到赵月刚购买位于青岛市市南区户的购房首付款人民币120000元，此款放于中介方代为保管，以此作为凭证。 5．2018年4月8日，市南区银川户房地产权利人由民福公司变更登记为李清梅。 青岛市不动产登记中心备案的《青岛市存量房买卖合同》载明，出卖人民福公司、买受人李清梅，房地产坐落市南区银川户，落款时间为2018年4月4日。 6．2020年7月29日，赵月刚、国浩律师（青岛）事务所签订《民事案件委托代理合同》，约定就赵月刚与民福公司房屋买卖合同纠纷一事，赵月刚委托国浩律师（青岛）事务所代理办理相关法律事宜。 2020年7月31日，国浩律师（青岛）事务所向赵月刚开具《青岛增值税普通发票》，载明民事类律师费30000元。 7．庭审中，关于案涉房屋的产权登记情况。赵月刚称，登记在李清梅名下，李清梅系赵月刚前妻，是民福公司直接过户给我们的。民福公司称，不知道，刘建顺去办理了过户，但是不清楚过户给谁，过户给李清梅佐证了房屋买卖合同虚假，刘建顺不清楚赵月刚与曲峰之间的合同约定，刘建顺只是让曲峰去找买家，并没授权其签订售房协议。 本院认为，赵月刚提交的《房地产买卖合同》与青岛市不动产登记中心备案的《青岛市存量房买卖合同》所涉房地产相同，但是买受人、价款、履行期限等主要条款不相同，结合赵月刚关于案涉房地产登记在其前妻李清梅名下的陈述。假设《房地产买卖合同》对民福公司有效，也应当认定该合同履行过程中发生了变更，应以变更后的合同为准。现在案涉房地产的登记权利人为李清梅，赵月刚主张民福公司向赵月刚交付房屋，并按照变更之前的《房地产买卖合同》主张违约责任，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，判决如下： 驳回原告赵月刚的诉讼请求。 案件受理费8485元，减半收取计4242.5元，由原告赵月刚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员 王 鹏 二〇二〇年十一月十八日 书记员 陈思宇