上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初13402号原告(反诉被告)：上海泽哲文化创意有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：丁瑞勇，执行董事。委托诉讼代理人，陈辉，上海明伦(无锡)律师事务所律师。委托诉讼代理人，雷建华，上海明伦(无锡)律师事务所律师。被告(反诉原告)：龚灿，女，1985年11月6日出生，汉族，住河南省。原告上海泽哲文化创意有限公司与被告龚灿房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告上海泽哲文化创意有限公司的委托诉讼代理人陈辉，被告龚灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海泽哲文化创意有限公司向法院提起诉讼请求：1.被告支付原告2019年11月8日至2020年8月7日的租金87,300元;2.被告支付原告2019年11月8日至2020年8月7日物业管理费27,000元;3.被告支付原告违约金9,700元;4.原告没收被告押金38,100元(原告当庭撤回该诉请)。庭审后，原告变更诉请为解除双方租赁合同，被告支付原告2019年11月8日至2020年7月7日的租金77,600元、物业费18,000元，并要求没收押金38,100元。事实和理由：2019年9月8日,被告与原告签订了《房屋租赁合同》,约定被告承租原告位于上海市徐汇区漕溪路XXX号XXX号楼XXX室B11档口经营餐饮,品牌为老鸭粉丝汤,业态粉丝汤。租赁期限为自2019年9月21日起至2021年9月20日止,每月租金为9,700元,物业费每月3,000元,押金为38,100元,先付后用,付一押三的方式。如被告提前退租或者逾期支付租金,原告可没收被告押金及要求支付赔偿金等。原告将房屋交付被告使用后,被告已经拖欠了原告2019年11月8日起的租金、物业费。经原告多次催告,一直拖欠至今。被告拖欠租金构成违约，原告请求判如诉请。龚灿辩称，不同意原告的诉请。双方合同早已于2020年1月18日解除，被告经营困难，于2020年1月18日自行撤场并搬空经营物品，原告相关人员当时对被告清场情况清楚，被告事后也与原告的负责人丁总发过微信告知退租情况。过年回老家后，被告删除了相关微信记录，故无法提供证据。同意租金和物业费支付至2020年1月18日，但应以押金优先抵作租金和物业费，剩余部分押金作为违约金赔付给原告。不同意再支付违约金。龚灿向法院提起反诉请求：1.确认2020年1月18日双方就涉案档口签订的租赁合同解除；2.押金38,100元要求抵扣租金至2020年1月18日，剩余部分作为赔付给原告的违约金。上海泽哲文化创意有限公司辩称，不同意被告反诉请求。庭审后，原告同意解除合同，但不认可被告主张的解除时间，并要求没收全部押金作为违约金。本院经审理认定事实如下：2019年9月8日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方房屋位于上海市徐汇区漕溪路XXX号XXX号楼XXX室B11档口(以下简称系争房屋)经营餐饮,品牌为老鸭粉丝汤。租期为自2019年9月21日起至2021年9月20日止。房屋租金为每月9,700元,物业费每月3,000元(双方确认合同标注的12,700元为租金与物业费之和)，先付后用，乙方须在到期日15天前向甲方支付后一个月租金。乙方应向甲方支付履约保证金38,100元。租赁关系终止时，甲方将收取的保证金在扣除用以抵充合同约定由乙方承担的费用、违约金外，剩余部分无息归还乙方。乙方有下列情形之一的，甲方可单方面解除合同，乙方未按约定日期支付保证金或租金，超过七日仍未支付的。违反合同擅自提前解除合同一方应向另一方按保证金同等金额支付违约金……租赁期间，乙方非因本合同规定情况中途退租的，乙方应按保证金同等金额向甲方支付违约金，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足的，甲方可就此向乙方追偿。合同签订后，原告向被告交付了系争房屋，被告支付了租赁保证金38,100元，并支付租金、物业费至2019年11月7日。原告向被告催款，未果，后起诉至法院。原告庭审后于2020年7月7日向本院确认，被告已基本搬空系争房屋(含物品)。另查明，因新冠疫情影响，上海市政府于2020年1月24日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后自2020年3月24日零时起将响应级别由一级响应调整为二级响应。审理中，本院组织双方进行调解，但因原告坚持其诉讼请求，被告则认为其实际早已退租，原告应及时收回房屋，且美食城受疫情影响营业，双方差距过大，故未达成调解协议。以上事实，除原、被告当庭陈述外，另有租赁合同、催款通知书等证据佐证，本院予以确认。本院认为，原被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守。被告拖欠租金、物业费超过合同约定的宽限期，原告有权依据合同行使解除权，被告反诉要求解除合同，原告嗣后于2020年7月7日主张解除合同，故本院确认双方于该日对合同解除达成一致意见，故确认双方合同于2020年7月7日解除。被告称其于2020年1月18日自行退租并搬空房屋，并告知原告相关负责人，但未对此提供充分证据，故对被告反诉合同解除时间为2020年1月18日，费用仅应支付至该日的主张不予采信。被告未举证证明其退租及搬离时间，故其应支付自原告诉请期间的租金及物业费，但考虑到系争房屋受疫情影响使用的情况，本着疫情期间出租人与承租人共克时艰、共担风险的原则，本院酌情考虑2020年1月24日至2020年3月24日期间的租金损失由原被告双方各半分摊，即酌情减免被告此期间一个月的租金。对原告主张被告支付2019年11月8日至2020年7月7日物业费18,000元的主张，本院予以支持。被告违约导致合同解除，原告按照合同要求将押金没收抵作违约金，具有合同及法律依据，但结合房屋使用性质、疫情因素、合同履行情况及双方过错程度，本院酌情调整违约金为12,700元,剩余部分押金，原告应予返还。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认上海泽哲文化创意有限公司与龚灿签订的租赁合同于2020年7月7日解除；二、龚灿于本判决生效之日起十日内支付上海泽哲文化创意有限公司自2019年11月8日起至2020年7月7日的租金67,900元、物业费18,000元；三、龚灿支付的部分租赁押金12,700元由上海泽哲文化创意有限公司作为违约金予以没收；四、上海泽哲文化创意有限公司于本判决生效之日起十日内退还龚灿剩余押金25,400元(该项款项可与本判决主文第二项相抵扣)；五、驳回龚灿的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1,275元，由上海泽哲文化创意有限公司负担335元，由龚灿负担940元；反诉案件受理费416元，由龚灿负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  黄晨辰二〇二〇年十一月十六日书记员  李洪阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。……