广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初27495号原告：上海永绿置业有限公司广州分公司，住所地广州市白云区。法定代表人：钱杰，董事长。委托诉讼代理人：陈莉静，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘穗婷，广东格林律师事务所实习人员。被告：邓嘉俊，男，1992年11月3日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，被告：广州市三幸缘饮食有限公司，住所地广州市白云区云城西路****。法定代表人：邓嘉俊，总经理。两被告的共同委托诉讼代理人：房丹玲，广东竞宇律师事务所律师。原告上海永绿置业有限公司广州分公司（以下简称永绿公司）与被告邓嘉俊、广州市三幸缘饮食有限公司（以下简称三幸缘公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永绿公司的委托诉讼代理人陈莉静，被告邓嘉俊及其与被告三幸缘公司的共同委托诉讼代理人房丹玲均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告永绿公司向本院提出诉讼请求：1、被告邓嘉俊向原告支付物业管理费170798.68元；2、被告邓嘉俊向原告支付水电费63580.1元（电费60528.02元、水费3052.08元）；3、被告邓嘉俊向原告支付迟延履行支付义务的违约金130311.34元（从2018年11月6日开始，以每月欠缴物业费为基础，从逾期之日起计算，按每日千分之五的标准计算，计至2019年8月10日）；4、被告邓嘉俊向原告支付因维权支出的律师费10000元；5、被告邓嘉俊承担本案的全部诉讼费用；6、被告三幸缘公司对上述诉讼请求承担连带责任。事实与理由：被告邓嘉俊系广州市白云区云城西路***号白云绿地中心一期商场“绿地缤纷天地”负一层编号B102商铺（以下简称涉案商铺），租赁面积229平方米，被告邓嘉俊同意在租赁期间内向出租人广州领越市场管理有限公司（以下简称出租人）指定物业管理公司支付物业管理费等费用。2018年2月1日，原告与被告邓嘉俊签订《白云绿地商业中心商场》（以下简称物管合同），约定由原告为被告邓嘉俊提供物业管理服务，物管费为80元/平方米，从2017年12月1日起算，应于每月5日前支付物管费18320元；合同还对水电费、违约金、合同解除条件等进行了约定。合同签订后，原告依约为被告邓嘉俊提供了物业服务，但被告自2018年11月开始，未能按约支付物管费及水电费，并于2019年8月10日搬离涉案商铺。原告于2019年1月7日至2020年4月23日期间，多次向被告邓嘉俊发出《催缴通知函》，被告邓嘉俊均未履行。另，因被告邓嘉俊与出租人租赁合同被法院判决于2019年4月27日解除，故物管合同也应于同日解除。被告邓嘉俊在2019年8月10日搬离之前，原告一直有提供物业服务，故物管费应计算至搬离之日。被告三幸缘公司作为涉案商铺的实际使用人，且在合同解除后仍使用涉案商铺作为经营地址，应对相关费用承担连带责任。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。两被告共同辩称：第一，被告仅拖欠原告管理费108088元，原告在2020年9月8日向被告送达的催缴通知书确认管理费是108088元；被告与出租方的租赁合同于2019年4月29日解除，物管合同同时解除，物业管理费只能计算到2019年4月27日。第二，被告不同意原告主张的水电费数额。首先，原告在供水供电部门的基准价格上加收了将近30%，该行为违法，属于原告的不当得利。原告作为物管方，没有履行物管方的义务进行及时的抄表并与被告核对度数，所以被告对水量电量都不清楚。原告主张的水电费，未能提供准确的读数。此外，在双方协商的过程中，基于原告无法提供准确的读数和以往已经对被告加收水电费的情况，被告当时要对原告进行投诉，原告为了息事宁人，加上当时因为商铺空调经常漏油，原告是曾答应过要补偿被告，但一直没有落实，后续双方协商中，原告同意减免被告的水电费。因此，在原告发出的催收函里没有体现水电费。其次，在（2019）粤0111民初2564号判决中已经确认出租人在2019年4月22日以短信通知被告，其已将案涉商铺的电源切断，所以自2019年4月22日起没有再产生过电费。第三，被告不同意支付2020年4月23日之前的迟延违约金。被告承租商铺期间，商铺空调经常滴水、漏油严重，经营期间多次进行停业维修，仍然无法解决。原告当时同意给一个广告位给被告使用，但后面没有落实，所以之后同意减免被告的管理费，但金额方面一直没有协商一致。当时原告通知被告暂时无须支付管理费，所以在被告自2018年11月开始没有缴纳管理费，原告也没有催促，直至2020年4月23日才第一次催促被告支付管理费，从而可见被告是得到原告许可迟延支付管理费。违约金过高，应该参照被告与出租人租赁合同纠纷的判决。第四，被告不同意支付律师费。本案是原告未履行管理人的义务，违约在先。被告承租的商铺上方有一整层楼的油烟，通过空调每日不停滴落，造成涉案商铺味道非常大，严重影响被告经营餐饮。而后来会与出租人产生纠纷，重要原因也就是因为原告没有履行管理义务，没有维修好，所以才同意被告可以先无需缴纳管理费，因此律师费被告不同意承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的白云绿地商务中心商场物业管理服务协议、银行支付凭证、商铺交付验收表、租户退场交接报告、缴费通知单、缴费通知单签收表、水电表照片证据、催缴通知函、送达凭证、判决书、民事委托代理合同、物业管理费、水电费发票凭证、手机缴费记录、2020年9月8日催缴通知函、2020年4月23日催缴通知书、全体商户致绿地缤纷天地诉求信、照片等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月28日，被告邓嘉俊签署商铺交付验收表。该表载明：“如商户验收结束后，交回本报告没有问题记录，则表示该房间一切设施设备正常，如日后发现设施设备问题，则商户自行负责。本人声明已检查清楚上述房间一切设施设备，除上述需要更正和改善的项目外，本人/公司对其他项目已验收满意。”上述验收表签订后，涉案商铺交付给被告，被告于涉案商铺地址注册了广州市三幸缘饮食有限公司（自然人投资或控股），并办理了营业执照。2018年2月1日，原告（乙方）与被告邓嘉俊（甲方）签订《物业管理服务协议》，约定：甲方接受乙方的物业管理服务，收费为每月18320元，计费日为2017年12月1日，甲方应于每月5日前（节假日顺延）向乙方缴纳相关费用；电费为（租赁单元实际用电量+租赁单元实际用电量×8%线损费）×政府当时规定的单价标准；水费为租赁单元实际用水量×政府当时规定的单价标准；甲方使用租赁单元所产生的水费（含排污费）、电费等其他费用由甲方承担，由乙方代为收取，具体按乙方公布的收费标准执行；本协议的履行期限为2017年12月1日至2023年11月30日；如甲方逾期缴交物业管理费及其他应缴费用，乙方除有权追讨外，另从逾期之日起计算，每逾期一日，甲方需按所欠费用总额的5‰缴付违约金；因甲方拖欠物业管理费及其他应缴费用，乙方提起诉讼所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）由甲方承担；等等。2020年1月15日，广州领越市场管理有限公司作为原告起诉被告邓嘉俊，本院以（2020）粤0111民初2564号案立案受理。2020年4月13日，本院作出该案民事判决书，认定被告提出原告交付的商铺存在油管漏油、天花板漏水、消防验收无法通过等违约行为即使存在亦不能视为原告根本违约，被告因自身经营不善于2019年3月31日向原告单方面提出租赁合同解除缺乏理据，原告于2019年4月24日向被告寄送解除租赁合同的通知函于2019年4月27日因收件人拒收退回，应视为双方的商铺租赁合同已于2019年4月27日解除；原告于2019年4月22日已短信通知被告涉案商铺已经断电并将由原告自行处理商铺内食材，故原告应当在15日内即2019年5月12日前收回涉案商铺；等等。审理中，原告出示缴费通知单、水电表读数照片，主张被告拖欠水费情况为：2018年9月510.3元，2018年10月520.02元，2018年11月471.42元，2018年12月447.12元，2019年1月437.4元，2019年2月267.3元，2019年3月379.08元，2019年4月19.44元；合计3052.08元。电费为：2018年9-11月三个月31841.15元，2018年12月7646.01元，2019年1月7618.46元，2019年2月5437.36元，2019年3月7379.45元；2019年4是605.59元，合计60528.02元。被告对上述金额均不予确认，并主张不应支付。本院认为，原告与被告签订的《物业管理服务合同》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于物业管理费，根据（2020）粤0111民初2564号民事判决认定出租方应于2019年5月12日前收回涉案商铺，故涉案商铺的物业管理费应支付至2019年5月12日，原告主张被告邓嘉俊自2018年11月开始拖欠物业管理费，被告邓嘉俊未提出异议，亦未举证证实2018年11月之后的物业管理费有缴纳过，故本院对原告该主张予以采信。2018年11月1日至2019年5月12日期间的物业管理费经计算应为117011.61元（18320元×6月+18320元÷31天×12天）。2019年5月13日及之后的物业管理费，不应再由被告邓嘉俊承担。关于水电费，原告出示缴费通知单、水电表读数照片证实每个月的水电费用，被告虽有异议，但被告未能举证证实其在经营期间要求与原告就水电费数额进行核对确认，仅是在被告离场后再对原告主张的水电费数额不予确认，理据并不充分；被告邓嘉俊另主张涉案商铺存在空调油管滴漏问题从而使原告同意减免水电费，现原告不予确认，被告邓嘉俊亦未能举证证实已就费用减免达成书面一致意见，故应由被告邓嘉俊承担举证不能的不利法律后果。故本院对原告主张的水电费数额予以采信。现原告主张水电费仅计算至2019年4月，本院予以支持，故被告邓嘉俊应向原告支付水费3052.08元，电费60528.02元。关于违约金，被告迟延支付物业管理费，根据合同约定应当承担违约金，原告主张违约金标准为每日千分之五，该违约金标准过高，且原告未举证证明被告逾期交租对其造成的除款项孳息以外的损失，故本院酌情将计付标准调整为2019年8月20日前的违约金参照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，自2019年8月20日起的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从应付物业管理费之日计算至实际付清之日止。关于律师费，原告实际支出律师费10000元，要求被告邓嘉俊承担具有合同依据，本院予以支持。关于三幸缘公司承责问题，被告三幸缘公司并非《物业管理服务合同》的相对方，故原告要求被告三幸缘公司承责无合同依据，本院不予支持，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告邓嘉俊向原告上海永绿置业有限公司广州分公司支付2018年11月1日至2019年5月12日期间的物业管理费117011.61元及违约金（违约金分段计算，以18320元为本金从2018年11月6日起算；以18320元为本金从2018年12月6日起算；以18320元为本金从2019年1月8日起算；以18320元为本金从2019年2月12日起算；以18320元为本金从2019年3月6日起算；以18320元为本金从2019年4月9日起算；以7091.61元为本金从2019年5月7起算，分别计算至实际付清之日止；计付标准为2019年8月20日前的违约金参照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，自2019年8月20日起的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、在本判决生效之日起三日内，被告邓嘉俊向原告上海永绿置业有限公司广州分公司支付水费3052.08元，电费60528.02元；三、驳回原告上海永绿置业有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3460元，由原告上海永绿置业有限公司广州分公司负担1792元，被告邓嘉俊负担1668元并于本判决生效之日起三日内直接支付给原告上海永绿置业有限公司广州分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年十一月十二日书记员  苏秋雅