四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初5134号 原告：胡静宇，男，1986年12月31日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告：郑玲,女，1984年9月4日出生，汉族，住成都市金牛区。 二原告共同委托诉讼代理人：雍袤，四川英济律师事务所律师。 被告：四川新宝地房地产开发有限公司，住所地成都市新都区新都街道将军东街**。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：刘世枢，男，系公司员工。 原告胡静宇、郑玲与被告四川新宝地房地产开发有限公司（以下简称新宝地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日受理后，依法适用简易程序于2020年8月7日公开开庭进行审理，胡静宇、郑玲及其委托诉讼代理人雍袤到庭参加诉讼，新宝地公司的委托诉讼代理人刘世枢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡静宇、郑玲向本院提出诉讼请求：1.新宝地公司赔偿胡静宇、郑玲因新宝地公司虚假宣传给胡静宇、郑玲造成的损失以及上林苑项目备案到行政机关的报建文件与实际现状不一致给胡静宇、郑玲造成的损失合计102638.73元；2.新宝地公司为胡静宇、郑玲所购买住宅的下沉式庭院的双排水泵加装备用电源；3.新宝地公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年4月18日胡静宇、郑玲与新宝地公司签订了《商品房买卖合同（预售）》、《成都恒大上林苑商品房买卖合同补充协议》，约定：胡静宇、郑玲向新宝地公司购买位于新都区××镇××村××栋××层××号××房屋一套，建筑面积204.88㎡，用途为住宅，合计价款1908334元。胡静宇、郑玲向新宝地公司支付首付款578334元，余款1330000元由胡静宇、郑玲向银行申请贷款支付。胡静宇、郑玲如约向新宝地公司支付了首付款，新宝地公司向胡静宇、郑玲开具《收款收据》一张。之后，工商银行成都草市支行如约支付借款1330000元至新宝地公司账户。2019年5月20日，新都区市场监督管理局向新宝地公司作出了《行政处罚决定书》，载明：1、“......经査实，当事人在宣传单中标注的绿化景观方案，在其报批的规划中没有这项内容，且对购买者造成误导”；2、“......经查实，当事人所开发的恒大上林苑项目位于新都区××镇××村，项目土地使用权证为新都国用（2016）第××号、新都国用（2016）第××号，证载面积分别为70580.56平方米、122567.26平方米。新都区规划建设项目设计条件通知书（新都规条字11053号）划批的规划征地面积约:193147.82平方米（约289.7217亩）。当事人对所开发项目的面积作虚假宣传”；3、“......经查实，一河一岛五公园是指毗河、白鹤岛、白鹤艺术公园、白鹤体育公园、白鹤滨河休闲公园、白鹤水岸丘公园、白鹤长汀疗养公园；两河一湖是指毗河、红线外沟渠、天鹅湖，上述宣传内容只有天鹅湖是红线规划景观，其余中小学，河、岛、公园均为市政条件。对规划或建设中的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件进行了误导宣传。”。除了上述3项违法行为外，经过实地勘察，胡静宇、郑玲还发现新宝地公司当初的多项宣传均与现实状况严重不符合，同样存在虚假宣传的行为。新宝地公司当初通过视频、恒大上林苑平面示意图宣传项目配套有:①知名中小学、②便民果蔬市场、③溪流及绿化带（中央活水系园林）、④1700㎡网球场、⑤宣传的小区内部的“西北-东南向道路”和“西南一东北向道路”实际上为市政规划道路。实际上，①～⑤项设施要么根本没有，要么与宣传上差异较大。综上，新宝地公司出于追求商业利益的需要，在销售房屋过程中存在的虚假宣传、误导宣传、夸大宣传等行为违反了如实告知的先合同义务并对房屋销售价格和购房户的居住环境预期产生一定影响，客观上给胡静宇、郑玲成了相应损失。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定“当事人在订立合同进程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任:......（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”。同时，关于别墅区内部道路的宽度问题，新宝地公司备案到行政机关的总平面图显示别墅区内部道路宽度为5米，实际上别墅区内部道路宽度为4米，上林苑项目存在诸多备案到行政机关的报建文件与实际现状不符合的问题。故，新宝地公司应对胡静宇、郑玲产生的相关损失承担赔偿责任（以评估为准）。胡静宇、郑玲所购买的案涉住宅为联排别墅，包括地上两层以及地下一层，，地下**除了房屋外还有下沉式庭院下沉式庭院顶部无顶面排水设施（顶棚），，地下**房屋的生活污水以及地下**的下沉式庭院自然降水均通过集水抗＋双排水泵方式进行排水双排水泵工作方式为根据集水坑水位高低自动开启排水、关闭排水，全过程均为自动化。排水泵供电方式为使用胡静宇、郑玲住宅内的电源供电而非公共电源供电，但是，案涉住宅所处区域为新都区泰兴镇，城镇供电网络时常会发生断电的情况，这种情况下排水泵便无法工作造成污水漫出集水坑甚至淹没地下一层的庭院以及房屋。据胡静宇、郑玲实地勘察，发现这种情况不仅是可能发生的，而且已经发生了，胡静宇、郑玲严重怀疑新宝地公司不按照向建设行政主管部门备案的电气设计文件施工，私下将排水泵备用电源的设计去掉以节约成本。《物权法》第三十五条规定“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”，新宝地公司交付胡静宇、郑玲的房屋在排水方面存在重大瑕疵，可能存在严重妨碍胡静宇、郑玲对房屋物权行使的可能性，胡静宇、郑玲要求新宝地公司对瑕疵进行补正（新宝地公司为案涉房屋下沉式庭院的排水泵加装备用电源以保证城镇供电网络断电时案涉房屋的排水泵仍然能正常工作）以防止案涉屋污水漫溢。现胡静宇、郑玲为维护自身合法权益，提起诉讼，望判如所请。 新宝地公司辩称，1、新宝地公司无任何缔约过失责任，双方合同对购房所有事项进行了明确约定，并经双方认可，合同已经成立并在正常履行中，因此不存在任何缔约过失的问题。胡静宇、郑玲所提到的新宝地公司就广告发布行为受到行政机关处罚的问题与双方的合同买卖系两个法律关系，不具有关联性，新宝地公司发布广告并无具体相对人，不属于要约，双方此时未进入缔约关系，以新宝地公司受到广告处罚为由认定存在缔约过失不成立。2、道路改造的问题，虽销售的别墅区域规划为5米，修建后出于对业主的考虑，增加绿化面积，修改为4米，该修改增加了业主绿化面积，美化了小区，并未对胡静宇、郑玲造成任何损失。后续，经部分业主要求，将其中一条道路改造回5米，该道路包括了胡静宇、郑玲所购买的别墅，修建完成后，新宝地公司向全体别墅区业主进行了公示询问，业主经对比也认可4米道路比5米道路，修建后更美观合理，不同意改造回5米。由此可见，新宝地公司对该部分的道路改造，并未损害包括胡静宇、郑玲在内的所有业主利益。3、关于下沉式庭院排水的问题，新宝地公司对该处的设置经政府机关确认合格，并依照设计完成施工，达标验收，符合质量规定。同时，经新宝地公司代理人了解，泰兴镇政府范围内供电正常，多年来仅出现过一次非正常的通知断电。因此，遇到断电及暴雨同时发生的情况，可能性极小；如果出现该种情况，物业公司也已准备好相应预案。胡静宇、郑玲所述的这种可能存在的危险不应要求新宝地公司进行赔偿。4、违约责任的问题，无论是相关司法解释还是双方合同约定，均已说明了广告仅属要约邀请，不属于合同内容，不能认定新宝地公司应承担违约责任。特别应指出的行政机关对新宝地公司广告进行的行政处罚，主要而言是对红线外的规划未表明出处而认定的，进行了误导性宣传，而并非虚假宣传，两者有很大区别。 经审理查明，2017年4月18日胡静宇、郑玲与新宝地公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《成都恒大上林苑商品房买卖合同补充协议》，约定胡静宇、郑玲购买新宝地公司开发的恒大上林苑第××幢××层××号房屋，商品房项目建设依据为以出让方式取得的新都国用（2016）第××号/××号国有土地使用证，土地使用权面积为122567.26/70580.56平方米，所在建筑区划核准的名称为恒大上林苑，所购商品房规划用途住宅，装修水平是清水，总价款1908334元，出卖人在2018年11月30日前向买受人交付商品房。合同第三十一条要约邀请与要约约定“出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料为要约邀请；出卖人就商品房开发规划范围内房屋及相关设施所作说明、允诺具体确定，并对合同订立及房屋价格确定有重大影响的，买卖双方均视为要约。”；第三十二条房屋不利因素告知约定“出卖人通过销售现场公示向买受人告知该商品房周边污水处理厂、垃圾处理站、220KV以上的大型变电站、化学工厂、铁路等可能引起气味、污染、辐射、噪音等不利因素。”。补充协议15、其他15.3“双方之间的一切权利义务以合同、本补充协议及附件为准。双方同意本合同第三十一条变更如下：出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告、沙盘模型等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及附件内容不一致的，以本合同及其附件为准，双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。”。胡静宇、郑玲已支付全部购房款。 2019年5月20日新都区市场监督管理局作出新市监管处字[2019]38号行政处罚决定书，认定新宝地公司2017年2月至2018年9月6日期间销售过程中存在违规违法宣传并进行处罚，具体在宣传单、视频、围墙广告、户外大牌等含有以下内容：“恒大•上林苑平面示意图”宣传单中标注有“网球场（规划中）、阳光草坪（规划中），该图编制时间2018年5月7日”等内容，经查实宣传单中标注的绿化景观方案，在报批的规划中没有这项内容；网上发布“于毗河上游3.5公里长的水域边，打造2400亩河湾墅区”、“恒大.上林苑项目总规划占2400亩”、“对望原生态白鹤岛占地2400亩”等内容，经查实实际取得国土证使用权为将近300亩；“项目规划有双语幼儿园、知名中小学、满足0-16岁精英教育”、“一河一岛五公园及两河一湖四公园”、“三重生态景观体系定义生态住宅毗河天然生态岛河岛生态保护区中央活水系园林”等广告语，只有天鹅湖是红线规划景观，其余中小学、河、岛、公园均为市政条件，对规划和建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件进行了误导宣传；“千亿元自贸区潜力不可估量”、“白鹤岛居千亩湿地”数据无出处。 新宝地公司在网络上发布的宣传视频中宣传项目有“1700㎡的4个网球场”，实际建成的网球场面积约600余㎡。恒大上林苑平面示意图上标注：小区内设有便民果蔬市场（规划中），经查明已建成相应房屋，但尚未有商家入驻；项目楼盘西北-东南向道路为白鹤一路、西南-东北向道路为东街；标注的楼盘南、北部规划区域之间的溪流目前不存在。恒大上林苑项目总平面图别墅区道路宽度为5米，经胡静宇、郑玲测量多个点位为4米。 另查明，恒大上林苑一期二标段46-76号楼于2018年11月29日竣工验收合格。 本院所确认的上述事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》及《成都恒大上林苑商品房买卖合同补充协议》、收款收据、POS机签购单、《公证书》（贷款合同）、恒大上林苑平面示意图、宣传视频、新都区泰兴镇总体规划修编（2018-2035）、网球场视频及照片、便民果蔬市场照片、别墅区道路宽度实测照片、溪流所在地视频及照片、电气平面图、《竣工验收备案书》等证据以及当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为，新宝地公司与胡静宇、郑玲签订商品房预售合同，双方已形成商品房买卖合同关系，对胡静宇、郑玲所主张的诉讼请求，应根据相关法律法规进行评判。 胡静宇、郑玲主张新宝地公司应赔偿虚假宣传及备案到行政机关的报建文件与实际现状不一致给其造成的损失102638.73元；胡静宇、郑玲庭审中明确诉请的损失法律依据无论是基于违约责任还是缔约过失，新宝地公司均应赔偿房屋价值减少的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”，因此商品房宣传和广告不能纳入合同内容的为要约邀请，针对要约邀请需要对方就此形成要约并进而建立起合同关系方具有约束力，双方已签订书面商品房买卖合同及补充协议，明确仅以合同文本内容作为权利义务标准，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，胡静宇、郑玲应就广告宣传中纳入合同的内容向新宝地公司主张权利。 新宝地公司虽在宣传资料及合同补充协议中明确广告宣传仅作为要约邀请，并约定以签订的文本合同为准确定双方权利义务，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，新宝地公司的广告宣传中对规划内房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，如违反以上承诺应依法承担违约责任。新宝地公司广告宣传针对上林苑项目2400亩的长期规划作出，而双方合同中确定的项目土地使用权面积为近300亩，故双方均应明知上林苑建设项目约定的规划面积已发生变化并就此达成一致意见；便民果蔬市场相关设施已修建，后期商业入驻的问题并非商品房买卖合同内容；项目内并未规划有学校用地；溪流系南北规划区域之外、西北-东南向道路及西南-东北向道路未明确标明道路性质；网球场面积未达到宣传面积；宣传的绿化景观方案与报批规划不一致。根据新宝地公司履行合同情况，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，综合考虑双方签订合同中的相应责任及新宝地公司完成项目的情况，基于诚实信用原则，新宝地公司应承担的违约责任，本院酌情支持赔偿10000元。胡静宇、郑玲提交的咨询报告，因确定损失赔偿应基于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定及合同约定的履行情况，且楼盘价格受多种因素的影响，故不予采用。关于不符合报建文件与实际现状不一致的问题，胡静宇、郑玲明确为道路的宽度问题，对于道路和绿化的恰当安排应作为小区公共区域的问题由业主共同确定，胡静宇、郑玲现主张损失，并无相应证据及事实依据。 关于备用电源，新宝地公司已按规划修建，并经过竣工验收合格，胡静宇、郑玲要求安装备用电源并无合同及法律依据。 据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川新宝地房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向胡静宇、郑玲赔偿10000元； 二、驳回胡静宇、郑玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1276元（已因适用简易程序减半收取），由四川新宝地房地产开发有限公司负担115元，由胡静宇、郑玲负担1161元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  蒋建军 二〇二〇年十一月十六日 书记员  叶秋萍