贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终4757号上诉人（原审原告）：遵义保利置业有限公司，住所地：遵义市播州区共青大道保利未来城市A1地块商住楼，统一信用代码：91520300569217511R。法定代表人：黄宇欣。系公司董事长。委托诉讼代理人：申万权，贵州新长征律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖乾锋，贵州新长征律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：熊春兰，女，1984年10月22日出生，汉族，住遵义市红花岗区。被上诉人（原审被告）：兰洋，男，1981年11月2日出生，土家族，户籍地：凤冈县龙泉镇。现住遵义市红花岗区。原审第三人：中国农业银行股份有限公司遵义新华支行，住所地：遵义市红花岗区凤凰路**，统一社会信用代码：91520300429381168P。负责人：穆伟。上诉人遵义保利置业有限公司（以下简称保利公司）与被上诉人熊春兰、兰洋及原审第三人中国农业银行股份有限公司遵义新华支行（以下简称农行新华支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初8755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。保利公司上诉请求：1．判令撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初8755号民事判决，并依法改判；2．判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。银行贷款所产生的本金以外的费用（利息、违约金等）应由被上诉人承担。判决书第五项“原告遵义保利置业有限公司在本判决生效后十日内将被告熊春兰、兰洋未归还的贷款本金144185.8元及利息返还第三人中国农业银行股份有限公司遵义新华支行”。第六项“原告遵义保利置业有限公司在本判决生效后十日内归还被告熊春兰、兰洋已经偿还的贷款本金和利息51475.67元”。另银行扣划上诉人保证金现已达13万元之多（里面也包含的利息，具体数额以第三人提供数据为准）。上述银行贷款所产生的款项中，即便是由上诉人支付给银行后，对其利息部分也应当在返还被上诉房款中予以据实扣减，而不应由上诉人承担其贷款所产生的利息。被上诉人熊春兰、兰洋及原审第三人农行新华支行均未提交书面答辩意见。保利公司向一审法院起诉请求：1．判令确认原被告于2011年12月18日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已解除；2．判令被告立即支付被第三人扣划的保证金99389.5元（最终以第三人实际扣划的保证金数额为准）。3．判令被告立即返还原告保利未来城市A2地块1单元19层1-19-2号房屋。4．判令被告立即协助原告撤销保利未来城市A2地块1单元19层1-19-2号房屋在遵义市不动产登记事务中心的预告、备案登记，并由被告承担撤销费530元；5．判令被告立即向原告支付违约金34987.7元及律师费3000元；6．判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年12月18日，原被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，由被告（买受人）购买了原告（出卖人）开发的位于遵义市遵南大道保利未来城市A2地块1栋1单元19层1-19-2号房屋一套，约定房屋总价款为人民币349877元，由被告首期付款105877元，余款244000元采用银行按揭方式支付（该款已由第三人支付给原告）。合同附件十二（补充协议）第1.1.3条约定：因买受人逾期偿还银行贷款，导致银行基于出卖人保证责任的存在而扣划出卖人款项，则出卖人可通知买受人解除《合同》，买受人须在出卖人发出通知之日起30日内将所购房屋退还出卖人，出卖人在售出该房并扣除相关损失（包括但不限于所发生的贷款本金、利息、财产保全费、差旅费、评估费、拍卖费、律师代理费等费用）后30日内将购房款退还给买受人。第9.2条约定：《合同》及补充协议一经签订，双方均不得随意解除。若无正当理由单方面提出并解除《合同》的，均按违约处理，按《合同》总款的10%支付违约金，同时给对方造成损失的应赔偿对方损失。第9.3条约定：解除合同的条件达到《合同》约定的条件时，双方一致认同解除《合同》的通知自守约方发出时生效，出卖人有权单方面到有关单位办理《合同》终止及有关手续，签署办理注销手续所需的一切文件。出卖人可不经买受人另行同意而将该商品房转售他人，出卖人扣除相关经济损失（包括出卖人代买受人垫付款项本金及银行同期存款利息及办理注销手续等费用等经济损失）后将剩余款项无息退还买受人。第9.5条约定：买受人确认《合同》上所填写联系电话、联系地址等内容的真实、准确性，若因该地址不准确或买受人变更联系电话、联系地址未以书面形式告知出卖人的，则由买受人承担相关责任，即出卖人按原约定的联系方式发送相应函件后，而不论所发函件是否被退回、拒收等情形，均视为买受人已知晓函件内容，出卖人已履行告知义务。被告按约交付了105877元首付款后，双方对该房屋已进行了商品房预售合同备案登记，但至今未交付使用。2012年7月28日，被告熊春兰、兰洋作为借款人与第三人签订了《个人购房担保借款合同》，约定：贷款金额244000元，贷款期限15年/180个月，同时原告为被告在第三人农业银行遵义新华支行的贷款提供了担保。被告于2012年9月8日至2014年12月9日已还贷款本金及利息51475.67元，后因被告未按期支付第三人农业银行遵义新华支行的贷款，导致农业银行遵义新华支行扣划了原告保证金136758.64元用于支付被告未归还（2014年3月31日至2020年4月9日期间）的贷款本金及利息，现尚欠贷款余额为144185.8元。原告及所聘请的律师于2018年5月29日向被告邮寄了解除合同的通知书并进行了登报公告。本案审理过程中，依原告的申请，原审法院裁定：查封熊春兰、兰洋名下的位于遵义市遵南大道保利未来城市A2地块1栋1单元19层1-19-2号房屋一套，查封金额以四十万元为限。原告支付了保全费2520元，为保全财产提供担保，原告向中国平安保险股份有限公司遵义中心支公司支付了800元诉讼财产保全责任保险费。本次诉讼，原告支付了其委托诉讼代理人律师费3000元。上述事实，有原告及第三人农业银行遵义新华支行委托诉讼代理人的陈述，房屋买卖合同，房屋借款（担保）合同，第三人农业银行遵义新华支行扣款证明、扣款流水，备案登记表，律师函、法律服务合同、律师事务所增值税专用发票等证据在卷佐证。一审法院认为，2011年12月18日，原、被告双方协商签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效。由于被告未按约偿还银行按揭贷款本息，致使原告被第三人扣划款项，依据原、被告双方的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知达到对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，双方签订的《商品房买卖合同》于2018年6月2日解除。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因被告熊春兰、兰洋与原告保利公司签订的房屋买卖合同解除，熊春兰、兰洋与农业银行新华支行签订的《个人购房担保借款合同》亦应予解除。根据《解释》第二十五条规定商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故保利公司应向熊春兰、兰洋返还首付款及利息，同时应将熊春兰、兰洋已经偿还农业银行新华支行的贷款及利息给付熊春兰、兰洋，对于熊春兰、兰洋尚未偿还农业银行新华支行的剩余贷款，应由保利公司承担偿还责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，双方合同解除后，合同权利义务终止，就该房屋的买卖合同备案登记和预告登记应予撤销，被告对撤销备案登记和预告登记负有配合义务，故对原告要求被告配合撤销房屋买卖合同备案登记和预告登记并承担相应费用的请求，予以支持。对原告主张的违约金，因双方约定按房屋价款10%支付违约金的适用条件是一方无正当理由单方面解除合同，本案解除合同是由于被告不履行还款义务所致，故应承担违约金。本次诉讼是因被告违约而起，根据原被告的约定，原告已支付的律师费、保全费、诉讼财产保全责任保险费应由被告承担。被告熊春兰、兰洋经公告传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案缺席审判。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、原告遵义保利置业有限公司与被告熊春兰、兰洋于2011年12月18日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已于2018年6月2日解除；二、原告遵义保利置业有限公司在本判决生效十日内返还被告熊春兰、兰洋购房首付款105877元；三、被告熊春兰、兰洋在本判决生效之日起一月内协助原告遵义保利置业有限公司撤销保利未来城市A2地块栋1单元19层1-19-2号房屋在遵义市住房和城乡建设局的备案、预告登记，并承担撤销登记的相关费用；四、解除被告熊春兰、兰洋与第三人中国农业银行股份有限公司遵义新华支行于2012年7月28日签订的《个人购房担保借款合同》；五、原告遵义保利置业有限公司在本判决生效后十日内将被告熊春兰、兰洋未归还的贷款本金144185.8元及利息返还第三人中国农业银行股份有限公司遵义新华支行；六、原告遵义保利置业有限公司在本判决生效后十日内归还被告熊春兰、兰洋已经偿还的贷款本金和利息51475.67元；七、被告熊春兰、兰洋在本判决生效后十日内支付原告遵义保利置业有限公司律师费3000元、保全费2520元、诉讼财产保全责任保险费800元、违约金34987.7元；八、驳回原告遵义保利置业有限公司其余诉讼请求。案件受理费2438元，由被告熊春兰、兰洋负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经二审查明，熊春兰、兰洋于2012年9月8日至2014年12月9日已还贷款本金及利息、罚息等共计51475.67元，其中贷款本金20581.72元，利息、罚息等共计30893.95元。根据原一审中保利公司提交的由第三人向其出具的《保利代熊春兰还款清单》显示，截至2018年6月2日，保利公司共代熊春兰、兰洋偿还贷款本金及利息罚息等共计91479.91元，其中贷款本金49324.82元，利息、罚息等共计42155.09元。二审查明的其余事实与一审法院查明事实一致，且有相关证据在卷予以佐证，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，因各方当事人对一审确认的除涉案房屋银行贷款所产生的本金以外的费用(利息、违约金等)的承担存在争议外，对其余部分均未提出上诉，故本院予以确认。的结合双方当事人二审诉辩主张，本案二审争议焦点是：涉案房屋银行贷款所产生的本金以外的费用(利息、违约金等)应由谁承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”之规定，因熊春兰、兰洋逾期偿还银行按揭贷款，导致银行基于保利公司保证责任的存在而扣划了保利公司款项，故保利公司根据其与熊春兰、兰洋签订的《商品房买卖合同》补充协议的约定，于2018年6月2日解除双方之间的商品房买卖合同关系，于法有据，应予支持。但根据双方补充协议约定，出卖人通知买受人解除合同后，买受人须在出卖人发出之日起30日内将所购房屋退回出卖人，出卖人扣除相关损失（包括但不限于所发生的贷款本金、利息、财产保全费、差旅费、评估费、拍卖费、律师代理费等费用）后30日内将购房款退还给买受人。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，双方合同解除后，合同权利义务终止，故对于2018年6月2日之前熊春兰、兰洋已经实际支付的购房首付款105877元及其已经偿还的贷款本金20581.72元，应由保利公司退还。但对于2018年6月2日之前熊春兰、兰洋偿还的利息、罚息等共计30893.95元及保利公司被银行扣划的贷款利息及罚息等共计42155.09元，双方合同解除的原因系由于熊春兰、兰洋逾期偿还贷款，存在违约行为，故应由其自行承担该部分费用，保利公司的该部分上诉请求成立，本院予以支持。对于保利公司主张的2018年6月2日至2020年4月9日期间其被银行扣划的贷款利息及罚息等，因其与熊春兰、兰洋签订的《商品房买卖合同》已经解除，故该期间产生的银行贷款利息及罚息应由其自行承担。因此，扣除熊春兰、兰洋解除合同前应自行承担的贷款利息、罚息及应由其支付给保利公司的律师费、保全费、诉讼财产保全责任保险费、违约金后，保利公司共计应退还熊春兰、兰洋购房款的金额为（105877元+20581.72元-42155.09元-2520元-3000元-800元-34987.7元）=42995.93元。综上所述，保利公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实及适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初8755号民事判决第一、三、四、五项，即维持“一、原告遵义保利置业有限公司与被告熊春兰、兰洋于2011年12月18日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已于2018年6月2日解除；三、被告熊春兰、兰洋在本判决生效之日起一月内协助原告遵义保利置业有限公司撤销保利未来城市A2地块栋1单元19层1-19-2号房屋在遵义市住房和城乡建设局的备案、预告登记，并承担撤销登记的相关费用；四、解除被告熊春兰、兰洋与第三人中国农业银行股份有限公司遵义新华支行于2012年7月28日签订的《个人购房担保借款合同》；五、原告遵义保利置业有限公司在本判决生效后十日内将被告熊春兰、兰洋未归还的贷款本金144185.8元及利息返还第三人中国农业银行股份有限公司遵义新华支行”；二、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初8755号民事判决第二、六、七、八项，即撤销“二、原告遵义保利置业有限公司在本判决生效十日内返还被告熊春兰、兰洋购房首付款105877元；六、原告遵义保利置业有限公司在本判决生效后十日内归还被告熊春兰、兰洋已经偿还的贷款本金和利息51475.67元；七、被告熊春兰、兰洋在本判决生效后十日内支付原告遵义保利置业有限公司律师费3000元、保全费2520元、诉讼财产保全责任保险费800元、违约金34987.7元；八、驳回原告遵义保利置业有限公司其余诉讼请求”；三、扣除应由熊春兰、兰洋应当支付保利公司的律师费3000元、保全费2520元、诉讼财产保全责任保险费800元、违约金34987.7元及代为偿还的贷款利息、罚息42155.09元后，由遵义保利置业有限公司在本判决生效十日内返还被上诉人熊春兰、兰洋支付的购房首付款及已经偿还的贷款本金共计42995.93元。四、驳回保利公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2438元，二审案件受理费2438元，共计4876元，由熊春兰、兰洋负担。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  喻 茜审判员  李成波二〇二〇年十一月三日法官助理周正平书记员杨静