贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初12528号原告：杨刚，男，1971年09月05日出生，汉族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：王万钦，贵州洲联合律师事务所专职律师，代理权限为一般授权。被告：凯里碧桂园房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市北京西路21号清江休闲购物广场2栋23层7号，统一社会信用代码：91522601MA6DQJ1C84。法定代表人：欧阳腾平，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭育鋆，贵州七律律师事务所专职律师。代理权限为特别授权。原告杨刚与被告凯里碧桂园房地产开发有限公司(以下简称“凯里碧桂园房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨刚的委托诉讼代理人王万钦，被告凯里碧桂园房开公司的委托诉讼代理人彭育鋆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨刚向本院提出诉讼请求：1、判令被告按与原告共同签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2017xxx）由被告立即向原告交付购买房屋；2、由被告向原告支付逾期交房违约金287,255.49元（按违约交房逾期403天3,563,964.00元×日万分之2×403=287,255.49元计付）；并按购房款的日万分之2承担至实际交房为止的逾期交房违约金；3、判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金45,618.73元（2020年4月1日起3,563,964.00元×日万分之1×128天）；并按购房款的日万分之1承担至实际交付办理转移登记的有关文书之日止的违约金；以上二、三项共计311,490.44元；4、案件受理费由被告承担。事实与理由：2017年6月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买其开发的位于碧桂园·江湾1号第12幢X号房，总价款3,563,964.00元。根据合同约定，被告应于2019年6月30日前向原告交付该商品房，该商品房应具备合同约定的交付条件，被告未按期交房应该承担合同约定的违约责任。同时合同还约定被告应当在2020年3月30日之前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，并交付给原告，如被告未按期将办理商品房转移登记的有关文书，并交付给原告应该承担合同约定的违约责任。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房总款，但被告至今未向原告交付房屋及未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告认为被告违约，被告应按照合同约定向原告交付房屋并支付违约金，遂起诉至法院维护其合法权益。被告凯里碧桂园房开公司辩称：1、被告已经按合同约定满足了案涉房屋的交付条件，且向原告发出交房通知，但由于原告的原因及至今未到我公司办理交房手续，所以逾期交房责任应该由原告承担；2、被告已于2020年7月7日取得初始登记证书，虽然确实晚于合同约定的初始登记时间，该期间被告愿意承担违约责任，但被告认为不应该按照合同约定的违约金计算标准，因为该行为并未对原告造成实际损失，不影响其对于标的物的使用，不影响合同目的实现，故该违约金标准过高，请求法院予以调低。本院经审理认定事实如下：一、商品房买卖合同效力：有效，依据为合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定；二、签订商品房买卖合同的时间：2017年06月26日；三、商品房买卖合同约定买卖标的物：凯里市电厂滨江大道29号碧桂园·江湾1号第X号房屋；四、商品房买卖合同价款：3,563,964.00元；五、商品房买卖合同价款的实际支付情况：原告已支付3,563,964.00元；六、商品房买卖合同约定交房时间：2019年06月30日；七、商品房买卖合同第十一条约定交房条件：（1）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；（3）满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；八、商品房买卖合同第十二条约定交房条件：（一）城市基础设施：1、上水、下水：交付时到达使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；……4、燃气：XX达到管道铺设到户；5、电话通信：交付时线路铺设到户；6、有线电视：交付时线路铺设到户；7、宽带网络：交付时线路铺设到户。以上第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。……（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标）1、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案；九、商品房买卖合同约定逾期交房责任：1、约定逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金；十、商品房买卖合同约定房屋交接手续：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理；十一、案涉商品房面积实测技术报告书是否取得：凯里市准捷房屋测绘有限公司于2018年7月4日对案涉房屋作出房产实测报（2018）第X号《房屋面积测绘报告》；十二、是否取得竣工备案表：凯里市住房和城乡建设局于2020年1月16日出具备[2020]第X号《竣工验收备案表》，对案涉房屋进行竣工验收备案；十三、商品房买卖合同约定交付办理商品房转移登记的有关文书的时间：2020年03月30日前；十四、商品房买卖合同约定的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金计算方式：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；十五、委托办理权属登记协议书关于房屋登记约定：买受人自愿委托出卖人办理“申办买受人所购商品房预告登记”、“申办买受人所购商品房预抵押登记”、“申办买受人所购商品房的房屋权属证书”、“领取买受人所购商品房的房屋权属证书”等事宜。买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的360天内，将办理该商品房的房屋权属证书所需的权属登记资料送交房地产管理部门，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的房屋权属证书所需的税费代缴给相关部门……出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得权属证书的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任；十六、《商品房买卖合同》第二十九条约定:“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”；十七、房屋权属登记情况：案涉房屋于2020年07月07日取得黔（2020）凯里市不动产权第X号证书。本院认为，关于原告主张被告按照《商品房买卖合同》向原告交付房屋的问题，原告按照合同约定交付了购房款，被告应该按照合同约定向原告履行交付房屋的义务，故原告的该项诉求本院予以支持。关于逾期交房违约金的问题，被告向法庭提供了涉案房屋达到交付条件的证据材料，该证据不足以证明在《商品房买卖合同》约定的交房期限内，被告出售的涉案房屋具备了合同约定的交付条件并按合同约定通知了原告，被告应当按照《商品房买卖合同》约定以已付房价款为基数按日万分之二的标准支付违约金，原告主张从2019年6月30日至2020年8月9日共计403天的违约金287,255.49元，经审查计算方法正确，予以支持。关于2020年8月9日之后至实际交房之日止的逾期交房违约金，因违约事实持续存在，本院予以支持，违约金以3,563,964.00元为基数，按照日万分之二计算至实际交房之日止。关于原告主张被告支付从2020年4月1日起至实际交付办理转移登记的有关文书之日止的违约金问题。被告碧桂园公司未按《商品房买卖合同》第二十二条约定的期限将办理商品房权属转移登记相关文书交付给原告，其行为构成违约，应承担违约责任，原告主张应予支持。该违约行为虽使原告不能及时取得权利证明文书，但并未影响双方买卖合同目的的实现，此时违约金应以弥补心理预期损失为原则，结合原、被告双方履行合同的实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑当地房地产市场的实际情况，被告请求调整违约金理由正当，予以采纳，对于违约金应以已付购房款3,563,964.00元按日万分之零点五标准从2020年4月1日起计算至实际取得不动产登记证时间2020年7月7日止，共计97天，故违约金计算应为3,563,964.00元×0.00005×97天=17,285.00元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告凯里碧桂园房地产开发有限公司按照《商品房买卖合同》（合同编号：2017XXX）向原告杨刚交付房屋；二、被告凯里碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告杨刚2019年6月30日至2020年8月9日期间的逾期交房违约金287,255.49元，2020年8月9日之后的违约金以3,563,964.00元为基数，按照日万分之二计算至实际交房之日止；三、被告凯里碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告杨刚2020年4月1日至2020年7月7日期间的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金17,285.00元。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为2,986.00元，由原告杨刚负担67.00元，被告凯里碧桂园房地产开发有限公司负担2,919.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审判员  吴晨二〇二〇年十一月三日法官助理秦周斌书记员韦琪