湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初3325号原告：张丽亚，女，1979年5月10日出生，汉族，户籍地湖南省桃源县。委托诉讼代理人：王**，湖南合策律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈言军，湖南合策律师事务所律师，一般代理。被告：蒋望龙，男，1979年7月11日出生，汉族，户籍地湖南省常德市鼎城区。被告：黄成，男，1979年11月2日出生，汉族，户籍地湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：胡上就，湖南中思律师事务所律师，一般代理。原告张丽亚与被告蒋望龙、黄成确认合同效力纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张丽亚及其委托诉讼代理人王**，被告蒋望龙，被告黄成及委托诉讼代理人胡上就均到庭参加诉讼。本案一审现已审理终结。张丽亚向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告蒋望龙与黄成于2019年11月14日签订的《常德市不动产买卖合同》无效；2、请求判决被告黄成配合被告蒋望龙将位于常德市武陵区××路××＃楼××室房屋（不动产权证书号：常房权证武字第0××5号）过户至被告蒋望龙名下；3、判决两被告承担本案的诉讼费用。蒋望龙辩称：1、我知道这个房子是我和张丽亚的夫妻共同财产，但我与张丽亚的夫妻感情不是很好，离婚已是事实。因做生意需要资金周转，之前和张丽亚沟通银行贷款和卖房子，张丽亚一直不签字；2、我是通过房产中介认识到黄成，房子卖成5000多元一个平方，当时的市场价是6、7千一个平方；3、2020年6月张丽亚才知道我把房子卖了；4、现在，卖房子已既成事实，我愿意把卖的房子按市场价格计算后，分给张丽亚一半的房款。黄成辩称：1、本人系善意购房的第三人；2、本人支付了合理的购房款；3、案涉房屋过户登记手续已经办理完毕。故本人系依法取得涉案房屋产权，张丽亚无权要求返还；4、张丽亚可要求蒋望龙另行补偿。张丽亚围绕诉讼请求向本院提交了以下证据复印件：1、张丽亚与蒋望龙的结婚证；2、常德市房地产产权管理处房屋所有权证存根（常房权证武字第0××5号）、买受人为蒋望龙的《商品房买卖合同》及付款方为蒋望龙的购房发票；3、买方为黄成的《常德市不动产买卖合同》、购买方为黄成的交易发票及契税发票；4、张丽亚与蒋望龙手机短信聊天记录；5、黄成与中国建设银行股份有限公司常德紫菱路支行签订的《小微企业快贷最高抵押合同》及（2019）常德市不动产证明第0072269号（抵押权）。黄成围绕诉讼请求向本院提交了以下证据复印件：1、买方为黄成的《常德市不动产买卖合同》；2、房产交易申报表；3、黄成中国建设银行个人账户50万元支出交易明细、购买方为黄成的商品住房湖南增值税普通发票及税收完税证明；4、湘（2019）常德市不动产权第0××0号不动产权证书。根据庭审中各方当事人陈述、举证、质证，本院确认下列案件事实：张丽亚与蒋望龙于2005年8月9日登记结婚，根据常德市房地产产权管理处房屋所有权证存根（常房权证武字第0××5号），2009年6月2日，蒋望龙购买的武陵区××＃楼××的房子（所有权证号：常房权证武字第0××5号）缮证完毕。2019年11月14日，蒋望龙与黄成签订《常德市不动产买卖合同》，并支付50万元房款。2019年11月19日，黄成获得湘（2019）常德市不动产权第0××0号不动产权登记证书。张丽亚认为，蒋望龙未经本人同意，私自处分夫妻关系存续期间的共同财产，属于无权处分。黄成未尽谨慎审查义务，明知为夫妻共同财产仍然以低于市场价格购买该房屋。蒋望龙与黄成的行为严重损害了本人的合法权益，遂诉至本院，要求判如所请。另查明：1、案涉房屋的所有权转至黄成名下后，黄成作为甲方与乙方中国建设银行股份有限公司常德紫菱路支行签订了《小微企业快贷最高额抵押合同》，合同项下贷款金额为744200元。案涉房屋为合同项下的抵押财产；2、《小微企业快贷最高额抵押合同》第九条抵押权实现约定：……本合同《抵押财产清单》记载的或双方另行约定的抵押财产价值，无论是否记载于登记机关的登记簿，均不表明抵押财产的最终价值，其最终价值为乙方处分抵押财产所得价款在扣除各项税费后的净额。若以抵押财产抵偿乙方债权的，上述暂定价值并不作为抵押财产抵偿乙方债权的依据，届时抵押财产的价值应由甲乙双方协商一致或依法公平评估确定。本院认为：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。本案中，1、案涉房屋在进行房屋登记时登记在蒋望龙名下，但购买时间为蒋望龙和张丽亚的夫妻关系存续期间，故案涉房产属于蒋望龙和张丽亚夫妻双方共有的财产，是否在房产证上加上另一方的名字，对夫妻双方的权利义务没有影响；2、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条的规定，即一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理了产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。首先，常房权证武字第0××5号所有权证存根显示案涉房屋为蒋望龙的私产，在蒋望龙向黄成保证案涉房屋权属明晰，没有与之相关的法律障碍，且蒋望龙承诺“双方签署本合同的代表已获得双方的充分和有效授权，双方对签约代表所签署的文件予以承认和执行”的情形下，结合微信截图内容，以及张丽亚2020年6月知道房屋被卖，为了案涉房屋不被另案执行，2020年8月才起诉至本院的客观事实，本院根据高度盖然性的证据标准认定，即使蒋望龙告知过黄成有张丽亚的存在，黄成当时也有理由相信蒋望龙已经和张丽亚就案涉房屋的处理达成了一致意见。何况，蒋望龙在案涉房屋产权办理转移登记之前，还极有可能吞吞吐吐隐瞒了自己的婚姻现状；其次，黄成在房屋买卖成交后，将房屋返租给蒋望龙居住，现实生活中也时有发生，不属于明显不符合常理的情形；第三，黄成支付的房屋价款虽然低于当时的市场价格，但蒋望龙当时因生意急需大量资金，房屋急于成交，50万元的房价在当时虽低于市场价格，但根据案涉房屋交易申报、契税缴纳，该成交价格尚属于合理低价，不存在明显低于市场价格的情形；第四、案涉房屋已办理了产权转移登记。综上，鉴于黄成作为善意第三人已尽到合理审查义务、黄成支付房屋对价款合理、案涉房屋已办理产权转移登记。本院认为，张丽亚关于案涉房屋估价74万元以及蒋望龙、黄成买卖房屋的主观恶性明显的观点缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回张丽亚的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4400元（已减半收取），由张丽亚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  蔡雨静二〇二〇年十一月二十三日书记员  龚金霞附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。