湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1021民初3101号原告：李某新，男，1977年6月17日生，汉族，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：肖红英，湖南志浩律师事务所律师，一般代理。被告：栗某军，男，1979年9月7日生，汉族，住湖南省桂阳县。被告：桂阳县聚宝房地产开发有限公司，住所地：湖南省桂阳县鹿峰街道培才路渠道西。法定代表人：栗某军。两被告共同委托诉讼代理人：李小龙，桂阳县泰安法律服务所法律工作者，特别授权。原告李某新与被告栗某军、桂阳县聚宝房地产开发有限公司（以下简称聚宝公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某新及其委托诉讼代理人肖红英，被告栗某军、聚宝公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某新向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告与被告等人签订的《以旧换新开发建房合同》、《受损户安置换房协议》、《培才名苑股东买断效力认可书》等协议合法有效；二、判令被告履行合同，将原告的房产交付给原告；三、判令被告支付2013年元月至2016年12月原告的租金损失33400元（按二户算，每月共计800元，应付38400元，减去已支付的5000元）；支付2017年元月至2020年9月份共计4.4万元租金损失，直至被告交付房产；四、诉讼费、保全费等由二被告承担。事实和理由：原告之父李昌再以原告之名在原桂阳县××镇××住房。桂阳县人民政府在建设综治工程时造成原告房屋受损，2009年5月11日县政府同意原告等受损户在原住址上自拆自建，但相关手续一直未办妥。谭凰初聘请了周凡与原告签订了《以旧换新开发建房合同》，后谭凰初与原告签订了《以旧换新开发建房合同》，对原告的房屋拆迁后的补偿进行了约定。廖柏开、栗某军、谭凰初等六人为了建设拆迁安置房，签订了股东协议；2016年9月3日签订了《买断协议书》，培才名苑项目由栗某军一人买断。次日，栗某军与原告等拆迁户签订《培才名苑买断效力认可书》，约定栗某军保证在2017年12月之前按合同约定将房屋交付使用，根据被告指定的分配方案，栗某军应补偿原告房屋及门面共计8套，房屋共计493.6平方米、门面共计264.5平方米。原告后将601房委托被告出售，被告仍未将房款全部支付给原告。后被告说分配给原告门面超面积，只能给两间门面。经双方协商，2017年10月25日、2017年12月1日原告与被告又签订了《受损户安置换房协议》，确认培才名苑第1幢5单元南面101、201、301号，门面从南面往北数（包括通道）第1幢5、6号归原告所有。原告房屋拆迁之前，房屋是由二户人家租住。拆迁后，双方约定按二户每月共800给原告作租金补偿。原告房屋2011年3月9日拆迁后，被告只支付了5000元租金补偿。现原告多次要求被告履行义务，在其同意后，原告将培才名苑第1幢5单元南面101、201、301号安装了防盗门，在安装防盗网后有人阻止原告装修，说房子是他所有。经原告了解，才发现被告交付给原告的门面与设计图纸不同，交付给原告的门面是将门面面积与车位面积相加的，并非全部是门面面积。被告不按合同约定履行义务，严重侵犯了原告的合法权益。被告栗某军、聚宝公司辩称：一、对于原告的第一项诉讼请求无异议；二、原告的第二项诉讼请求不明确，没有具体要求交付哪套房产，如果原告不变更诉讼请求，请求法院依法驳回该项诉讼请求。合同中约定规定不动产均为北面而非南面。培才名苑1幢5单元北面101房原告虽委托被告销售，但是原告后自行出卖该房，不能再请求被告交付；102房经协商后由被告栗某军购买，双方已签订《商品车库预售合同》以门面款136800元抵扣102号房款；601号房被告已卖给他人，只是房款未全部支付给原告，两套房产属于委托代理合同纠纷与房屋买卖合同纠纷，应另案处理；103房系原告自身不收房，补偿的5、6号门面不存在面积差异，原告自身不接受房产。三、原告的第三项诉讼请求赔偿标的过高，合同约定的租金是400元/月，原告已收取被告租金15400元；原告欠被告8万元押金；原告2018年1月5日委托被告卖房，此后不存在租金问题。《以旧换新开发建房合同》约定有12个月的交房期限，租金应从2014年5月开始算，至2018年1月5日共计52个月，租金为20800元，扣除已付的15400元扣除租金后，再加上原告应返还被告的押金，原告还欠被告74600元。故被告只要交付培才名苑1幢5单元北面103号房、1幢1层从北至南5、6号门面给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，本院认定如下：被告提交的押金条及租金条，两张改造押金收条（款项共计8万元）、一张金额为10400元的房租收条的收款人处均有案外人周细毛签字，被告不能证明周细毛与本案的关系且无证据显示该款项为原告收取，故本院不予采信；2017年1月25日原告出具的收到5000元房租的领条，原告开庭时认可，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：桂阳县环城西渠防洪综合治理工程因道路施工引起临街部分房屋开裂，受损群众要求自拆自建。2009年5月11日桂阳县人民政府办公室下发了“环城西渠防洪综合治理工程临街房屋开裂问题协调处理工作会议纪要”，同意因环城西路道路施工而引起房屋开裂的包括原告在内的38户住户在原宅基地自拆自建。2011年3月9日，谭凰初等人为进行培才名苑项目开发，与李某新（周细毛代）签订《以旧换新开发建房合同》，约定：李某新拆除现有住房后，安置补偿的住房同意安排在原地址新建楼房任意一楼房的单元，楼层分别为二、二、三、七楼房屋，完工后补李某新1万元，门面从北至南四个门面…谭凰初签订合同时交2万元保证金、开始动工拆除之日交纳5万元押金给李某新…谭凰初补给李某新拆迁安置补偿4800元，时限为拆迁之日起12个月交房（一户一领），如超过12个月不能按时交房给乙方，每超过一个月甲方补偿乙方400元作租房费用，依次类推。2013年5月，原告等拆迁户委托桂阳金鑫房地产开发公司全权代办统一自拆自建工程和全部手续；2013年6月将原有的危房全部拆除。2016年9月3日，培才名苑项目股东栗某军、谭凰初、邓勇德等人召开会议并签订《培才名苑项目买断协议书》，约定：培才名苑项目由栗某军一人买断，买断前的债务由买断人根据清单偿还，买断后与拆迁户、项目承建房的权利义务关系由买断人享有和承担。2016年9月4日，被告栗某军与拆迁户签订《培才名苑股东买断效力认可书》，约定：拆迁户认可该买断协议的效力，同意培才名苑项目由栗某军一人负责整合，承继原有股东的所有权益，并同意由栗某军负责按照之前培才名苑项目部与拆迁户签订的（包括廖柏开、谭凤初与拆迁户签定的）《拆迁补偿协议》履行对拆迁户的义务，由栗某军与拆迁户发生权利义务关系，2017年12月之前按合同约定如数如质将房屋交付使用。拆迁户及栗某军在认可书尾部签字捺印。2017年10月25日，原告与被告聚宝公司、栗某军签订《受损户安置换房协议》，约定：根据原告于2011年3月9日与培才名苑项目负责人或股东签订的《拆迁补偿协议》和2016年9月3日全体拆迁户认可的《培才名苑项目买断协议书》，双方达成如下协议，被告同意按照原《拆迁补偿协议》的约定给原告兑换房屋，原告同意被告在2018年10月31日之前将所兑换的房屋交付给原告使用…所兑换的住房为第1幢5单元2层101、3层201、4层301号、6层601号，门面为第1幢1层3、4号…本协议签订同时，原签订的《拆迁补偿协议》予以解除，在被告交付房屋之前的房租费仍按《拆迁补偿协议》中约定的标准给原告支付。2017年12月1日，原告与被告聚宝公司、栗某军签订《受损户安置换房协议》，约定：根据原告于2011年3月9日与培才名苑项目负责人或股东签订的《拆迁补偿协议》和2016年9月3日全体拆迁户认可的《培才名苑项目买断协议书》，双方达成如下协议，被告同意按照原《拆迁补偿协议》的约定给原告兑换房屋，原告同意被告在2018年10月31日之前将所兑换的房屋交付给原告使用…所兑换的住房为第1幢5单元2住房层101、3住房层201、4住房层301号，门面为第1幢1层5、6号…本协议签订同时，原签订的《拆迁补偿协议》予以解除，在被告交付房屋之前的房租费仍按《拆迁补偿协议》中约定的标准给原告支付…原告给被告所交押金款6万元，被告同意在原告如期交房时如数返还给原告。原、被告在该协议尾部签字盖章。2018年1月5日，原告李某新授权培才名苑项目部销售安置房1栋5单元601号住房，房款288800元。原告李某新在授权书尾部签字。2019年10月27日，原告与被告栗某军签订《委托代理销售房屋协议书》，约定：李某新将培才名苑1栋5单元101号住房委托栗某军销售，房屋总价430900元，该价格为不可撤销之约定价…该房屋按照双方原签订的《房屋拆迁补偿协议》落实到位，栗某军应在2019年12月30日前将上述房款销售完毕并将房款付清给李某新。2019年12月26日，原告向被告购买培才名苑2栋1层从南到北第4号车库，被告向原告出具一张“收据”，注明：今收到李某新预定2栋1层4号车库房款是委托卖房款抵扣款。另查明，2017年1月25日原告收到被告支付的5000元房租。2019年10月27日原告将1栋5单元101房委托被告出售后，因被告未售出，原告已于2020年1月5日将该房屋出售给案外人邓孟贤。本院认为，本案的争议焦点是：一、原、被告签订的《以旧换新开发建房合同》、《培才名苑股东买断效力认可书》、《受损户安置换房协议》协议是否合法有效；二、被告是否应当交付房产给原告以及交付的房产编号；三、原告诉请的租金是否合理。焦点一、原、被告签订的《以旧换新开发建房合同》、《培才名苑股东买断效力认可书》、《受损户安置换房协议》协议是否合法有效。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。2011年开始，为了统一开发建设桂阳县环城西路房屋受损户住房，谭凰初与房屋受损户洽谈房屋拆迁补偿安置事宜。2011年3月9日谭凰初与原告签订的《以旧换新开发建房合同》，并未违反法律和行政法规的强制性规定。2016年原、被告双方签订的《培才名苑股东买断效力认可书》是在栗某军与其他股东签订《培才名苑项目买断书》基础上栗某军与拆迁户签订。2017年双方当事人签订的两份《受损户安置换房协议》系原、被告在前两份合同的基础上明确了补偿房产的具体位置等。以上协议原、被告均认可其效力，案涉合同是双方真实意思表示，是合法有效的，双方均应按协议履行义务。焦点二、被告是否应当交付房产给原告以及交付的房产编号。原、被告签订的系列合同中，2017年10月25日《受损户安置换房协议》（以下简称协议一）以及2017年12月1日的《受损户安置换房协议》（以下简称协议二）中约定了被告应交付的具体的房产数量及编号。协议一约定被告应交付原告1幢5单元101、201、301、601房屋及1幢1层3、4号门面；协议二约定被告应交付原告1幢5单元101、201、301房屋及1幢1层5、6号门面。两份协议约定内容相似且协议二签订时间在协议一之后，本院认为协议二应系双方当事人在协议一的基础上重新达成的关于安置换房的住房、门面安排的约定，被告聚宝公司、栗某军应当按照协议二的约定将培才名苑项目1幢5单元101、201、301房屋及1幢1层5、6号门面交付给原告。原告虽然已经将101号住房出售，但是该出售只是原告与他人关于房产买卖的约定；从原、被告签订的合同层面上，被告仍应将房屋交付给原告，以便原告自由处置该房产，故被告仍应履行房产交付的责任。被告主张原告委托被告出售201号房且房款已用车库款抵扣，而被告提交的证据中只有原告委托被告出售101、601号房的授权书，无201房代为销售委托书且“抵扣款收据”中也未注明系抵扣201号房的房款，故本院对被告的主张不予认可。综上，被告还应向原告交付桂阳县培才名苑1幢5单元101、201、301号住房及1幢1层5、6号门面。焦点三、原告诉请的租金是否合理。原告与谭凰初于2011年3月9日签订的《以旧换新开发建房合同》约定“谭凰初补给李某新拆迁安置补偿4800元，时限为拆迁之日起12个月交房（一户一领），如超过12个月不能按时交房给乙方，每超过一个月甲方补偿乙方400元/月作租房费用，依次类推”。根据该协议，谭凰初明确了补偿给原告的租房费用为400元/月，且结合该约定中谭凰初12个月给原告4800元安置补偿，也符合400元/月租金的约定；原告主张双方约定按800元/月计算租房费用无依据，本院不予支持。根据原告提交的“报告”及被告的认可，原告于2013年5月委托桂阳金鑫房地产开发公司拆除房屋，2013年6月拆除完毕，故原告的租金的损失从2013年5月（拆迁之日）开始计算。从2013年5月至2020年9月，被告应支付原告租金35200元（400元/月×88个月），扣除被告已经支付给原告的5000元，被告还应支付原告租金损失30200元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告李某新请求确认与被告栗某军、桂阳县聚宝房地产开发有限公司签订的《以旧换新开发建房合同》、《培才名苑股东买断效力认可书》、《受损户安置换房协议》合法有效，本院予以支持；二、被告栗某军、桂阳县聚宝房地产开发有限公司向原告李某新交付桂阳县培才名苑1幢5单元101、201、301号住房及1幢1层5、6号门面，限判决书生效后十五日内履行；三、被告栗某军、桂阳县聚宝房地产开发有限公司支付原告李某新租金损失30200元（自2013年5月计算至2020年9月，后续租金按400元/月另计至实际交付之日止），限判决书生效后十五日内履行；四、驳回原告李某新的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1895元，减半收取947.5元，由原告李某新负担577.5元，被告栗某军、桂阳县聚宝房地产开发有限公司负担370元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  黄渊强二〇二〇年十一月二十六日法官助理肖佩芸书记员王培君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。