北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初20252号原告（反诉被告）：王利霞，女，1979年7月1日出生，汉族，住陕西省西安市莲湖区。委托诉讼代理人：连江海，西安市未央区草滩法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：陆丽，女，1972年6月17日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：白普广，天津嘉权律师事务所律师。第三人：西安聚格房地产营销策划有限公司，住所地陕西省西安市未央区太华路**中海开元壹号******。法定代表人：任永，经理。原告（反诉被告）王利霞与被告（反诉原告）陆丽、第三人西安聚格房地产营销策划有限公司（以下简称聚格公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王利霞的委托诉讼代理人连江海，被告（反诉原告）陆丽及其委托诉讼代理人白普广，第三人聚格公司的法定代表人任永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王利霞向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《西安市存量房买卖居间合同》；2.判令被告立即支付原告违约金340000元、房屋使用费100000元、其他各项损失65000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月10日，原、被告通过第三人签订《西安市存量房买卖居间合同》，约定原告将位于西安市莲湖区丰禾路11号蔚蓝花城七色镇X室（以下简称涉案房屋）出售给被告，售价172万元，合同签订当日，被告交纳定金15万元，2017年9月20日，被告支付购房款71万元，剩余房款进入资金监管账户。合同签订后，若原、被告任何一方不按合同履行或不完全按合同约定履行视为违约，违约方必须赔偿守约方违约金34万元，违约方还应赔偿守约方因此受到的一切损失。涉案合同签订后，被告分两次支付定金15万元，原告向其出具收条，2017年10月6日，原告将涉案房屋交付被告。但此后，被告未按合同约定支付购房款，且因被告自身原因无法办理网签过户手续，致使涉案合同无法履行。原告多次催促被告解除合同未果，故成此诉。被告（反诉原告）陆丽辩称：不同意原告诉讼请求。关于购房款支付时间，合同第六条手写部分明确约定，支付日期为签订合同后2017年9月20日支付原告购房款50%人民币71万元（不含定金），剩余购房款进行资金监管过户时一次性支付。双方签订买卖合同时，涉案房屋并未登记在原告名下，而是登记在原告前夫张晓明名下，且尚有贷款未还清，直至2018年1月，原告才取得涉案房屋产权。购房之初，原告就知晓被告没有购房资格，但告知被告没有购房资格也可以购房，并协助被告办理购房资格，为此被告向原告支付相关费用16150元，但是原告给被告办理的社保和完税证明都是假的，网签时没有通过，导致合同无法继续履行。因原告提供的购房资格证明都是假的，且合同约定尾款于过户时支付，所以被告未支付全款。被告祖籍西安，因涉案房屋已经交付，原告提议以被告西安亲属名义继续履行合同，被告联系了具有购房资格的亲属后，原告却自此拒绝沟通，并要求解除合同，且于诉讼中，将涉案房屋另行出售。2017年9月22日，原告向被告交付涉案房屋钥匙。被告接收后，购买了家具等物品。被告使用涉案房屋期间，原告多次擅自更换房屋门锁，为此被告于2019年1月、3月及6月18日多次报警。因被告不在西安居住，不清楚原告何时收回房屋，但涉案房屋内被告物品均已丢失，综上，不同意原告诉讼请求。第三人聚格公司述称：西安市限购政策系于2017年6月18日出台，签订合同时，原、被告均对被告没有购房资格知情。原告曾承诺被告向原告支付部分款项，原告可以代其办理西安市购房资格，此后被告确实支付了该笔款项，原告为被告办理了相关购房资格材料，但双方办理过户时因没有查找到上述材料，所以未办成。原告已将办理购房资格的钱通过第三人退还被告。被告（反诉原告）陆丽向本院提出反诉请求：1.判令解除原、被告签订的《西安市存量房买卖居间合同》；2.判令王利霞返还陆丽购房款86万元；3、判令王利霞支付陆丽违约金34.4万元；4.判令王利霞赔偿陆丽房价上涨损失66万元；5.判令王利霞赔偿陆丽物品等其他损失86057.5元、律师费5万元、交通费3628元、公证费5000元、西安法院起诉费10847.5元，保全费4000元。事实和理由：2017年9月10日，原、被告签订《西安市存量房买卖居间合同》，约定被告向原告购买涉案房屋。之后，被告按照合同约定向原告支付购房款86万元，2017年9月22日，原告将涉案房屋交付被告。因被告无购房资格，在双方协商变更购房人时，原告却将被告诉至法院要求解除合同。此后被告亦将原告诉至法院，并产生了该案的保全费和诉讼费等损失。诉讼中，原告将涉案房屋另行出售，被告在房屋内的物品丢失，产生物品损失及房屋增值部分损失。为维护被告合法权益，故提出反诉，请求判如所请。针对被告（反诉原告陆丽）的反诉，原告（反诉被告）王利霞辩称：同意解除双方签订的房屋买卖合同，原告没有违约行为，不应支付违约金。关于房价上涨部分，被告主张没有事实和法律依据。实际上是被告违约引起的诉讼，律师费、交通费、保全费、诉讼费等不应由原告承担。原告同意扣减被告的违约金及给原告造成的损失、房屋使用费后，剩余部分返还被告。关于被告物品，由于被告长期恶意占用原告房屋，原告多次催促后被告拒不搬离，但原告依然本着与人为善的原则，将被告物品放置于小区内另行租用的房屋内，被告向原告支付相关保管费用后可自行取回物品，原告不承担任何赔偿责任。针对被告（反诉原告陆丽）的反诉，第三人聚格公司表示没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年9月10日，原告王利霞（甲方、卖方）与被告陆丽（乙方、买方）及第三人聚格公司（丙方、居间方）签订《西安市存量房买卖居间合同》，约定甲方将涉案房屋建筑面积145.02平米（商品房买卖合同登记号XXX、编号XXX）出售予乙方。抵押状况为银行贷款，尚欠贷款余额50万元。房屋成交价格172万元，乙方应于合同签订当日将定金15万元直接交于甲方，定金必须与购房款同时存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管，待产权转移登记完成，资金解除监管，由监管银行自动划转到甲方银行账户。付款方式为全款支付。乙方应于本协议签订后，30日内准备好购房款（不含定金）并于办理房屋所有权转移登记当日，将购房款157万元存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管，待产权转移登记完成，资金解除监管，由监管银行自动划转到甲方银行账户。双方于甲方名义之抵押注销完毕后七个工作日办理产权转移登记；于过户完成后七个工作日内交付房屋。本合同签署后，若甲、乙双方任何一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行视为违约，违约方须赔偿违约金34万元给守约方，违约方还应赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通信费等。因甲方将该房地产售予第三人，导致乙方不能取得该房地产所有权证的，视为甲方严重违约，甲方须退还乙方全部已付款，且按照银行利率给乙方利息，并按乙方累计已付房价款的一倍支付违约金。该合同中“其他”条款，手写部分另约定，乙方签订合同后2017年9月20日支付甲方购房款50%人民币71万元（不含定金），剩余购房款进行资金监管过户时一次性支付。上述合同签订后，被告于2017年9月10日向原告支付2万元，于9月11日支付13万元，于9月22日向原告支付71万元。第三人向被告出具购房收条载明王利霞收到陆丽购房款86万元，剩余房款86万元在过户完成时一次性支付。合同履行中，原告将涉案房屋交付被告。关于交付时间，原告表示系2017年10月6日；被告表示2017年9月22日原告向其交付涉案房屋钥匙。庭审中，原告提交房屋附属物品清单，显示原告交付房屋时，屋内有冰箱、衣柜、床、沙发、空调、洗衣机、电视、餐桌、电视柜等物品。被告表示交接房屋时屋内确实有上述物品，但原告自行撬锁收回房屋，不清楚现在物品在何处，且被告支付的购房款中包含了上述物品价值。关于原告主张的物品等其他损失，原告表示物品均为2012年、2013年期间购买，没有票据。物品价值系原告估算。2018年4月16日，原告向被告发送解除合同通知书，表示因被告不能提供购房所需证明，导致无法办理产权转移手续。按照合同约定，要求解除合同并要求被告支付违约金。另查，涉案房屋原登记在原告前夫张晓明名下，2019年1月7日，王利霞与张晓明提出不动产转移登记申请，申请将涉案房屋产权变更至王利霞名下。2019年6月5日，王利霞与案外人刘婕签订存量房买卖合同，王利霞将涉案房屋出售予刘捷，房屋成交价格为238万元。2019年6月12日，王利霞与刘婕向房屋管理部门提出不动产转移登记申请，申请将涉案房屋产权变更至刘婕名下。原告表示其于2019年6月18日，采取其他手段自行收回房屋，故主张自2017年10月6日至该日的房屋占有使用费。被告表示不清楚原告何时收回房屋，但其曾于2019年6月18日发现涉案房屋门锁被更换报过警。原告提交涉案房屋所在蔚蓝花城小区其他房屋2019年12月在安居客、58同城等网站上的租赁信息截图予以参考。关于被告是否符合购买人资格及原被告是否自始知情一节，根据西安市住房保障和房屋管理局于2017年7月5日出具的《关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》有关规定，自2017年6月28日起，在住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的非本市户籍居民家庭，须提供在本市（含西咸新区）连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会保险证明。补交的个人所得税或社会保险证明不得作为购房的有效凭证。购买商品住房或二手住房时，应先进行购房资格审查，审查合格后，方可办理房屋买卖合同网上签约手续。原告表示，原被告及第三人在协商购买涉案房屋时，原则上让第三人协助被告办理购房资格手续，在办理过程中，因西安市收紧非本地户籍居民购房政策，第三人表示办理困难，希望原告帮忙，原告遂找朋友帮忙办理，但因政策收紧未办成。原告仅是为促成交易，并未获利，原告确实收到被告支付的费用16150元，但已退还被告。原告对此行为不应当承担任何法律后果。被告表示原告自始知晓被告不具备购房资格，并积极帮助被告办理。第三人表示原告在签居间合同时知道被告没有购房资格，主动说有关系可以为被告解决购房资格。针对上述陈述，原告提交原、被告的微信聊天记录，显示，2018年4月12日上午显示2018年1月，被告称“小韩说你这里找的人办手续靠谱，购房资格今天交钱12号就能办妥了对吗？”“是11000吗？”王利霞回复“是的姐”。此后陆丽通过微信向王利霞转账11000元。2018年1月29日，王利霞称“明天1点10分咱们一起去房管局”，“完税证明给我送过来了，我发给你”，王利霞在微信中发送了陆丽完税证明的照片。关于双方协商变更购房人一节，原告表示双方发生纠纷后，第三人多次调解，双方初步达成意向，将房屋产权过户至被告有西安市户籍的亲友名下，但前提条件是因为原告急需用钱，被告需一次性支付购房款，因被告未支付，故原告解除合同。被告表示因原告急需用钱，故提议将购房人变更为被告亲属继续履行合同，合同约定过户时支付尾款，因原告之前给被告办理的购房资格相关手续均是假的，故原告未先行支付尾款。针对上述陈述，双方均提交了原告与聚格公司员工的微信聊天记录，原告提交的微信聊天记录显示，2018年4月12日上午11时许，原告称“那边已经准备材料，已经违约了”。聚格公司工作人员于下午1时许回复“陆姐回复了，他可以考虑换名字办手续，但是她昨晚也沟通了，那边的钱还不能到位，估计得下周了”，被告提交的微信聊天记录显示2018年4月12日下午4时许，聚格公司员工表示“刚我给璐姐说了您现在的情况，她说把钱凑齐了先借给你，但还是上次我说的，得拿你名下的其他房产作抵押，我说您为了这个项目已经抵押过了”，王利霞表示“她用着我的钱，我再抵押贷着她的钱……”，“我的钱我还要用房产抵押才能用”，“用合同说话吧，她已经违约了”，聚格公司员工称“她现在和她亲戚都说好了，看你这边时间，随时都可以办手续的”，王利霞称“不卖了，取消交易”。被告提交的微信聊天记录，均由北京市国立公证处出具公证书予以公证，被告为此支付公证费5000元。经质证，被告认可原告提交微信聊天记录的真实性，但表示被告称钱未到位系因原告之前给被告办理的购房资格相关手续均是假的，被告不同意先行支付购房款才称钱没到位。原告对被告提交的公证书形式的真实性认可，但对微信内容的真实性及证明目的不予认可。认为微信聊天记录仅仅是部分截屏，并不完整，与涉案房屋交易没有直接关系，仅仅是原、被告及第三人进行协商形成的非正式意向，未形成书面意见，证明效力明显低于涉案合同文本。被告申请聚格公司工作人员韩永辉作为证人出庭作证，韩永辉表示2017年9月，韩永辉受被告委托，为其寻找房源。韩永辉约原、被告看了房，双方均表示满意，并对房屋价格和付款方式达成一致。当时的情况是原告并非涉案房屋产权人，被告没有购房资格，在原告表示其有朋友可以通过补交社保的方式办理购房资格，故经第三人居间双方签订了涉案合同。办理过户手续时，原告所称代为办理购房资格的人一直没办成，而原告有工程急需用钱，面临违约，需要用购房款进行周转，但当时并未达到支付尾款的条件，所以被告未支付尾款。因无法解决原告的燃眉之急，被告提出可以把房屋过户至其西安的亲属名下，但原告以未按合同约定的时间办理网签，解除了合同。经质证，原告表示证人证言基本属实，被告、第三人予以认可。关于被告主张的物品及其他损失，被告提交第三人开具的购房服务费收据（金额40000元）、被告向第三人工作人员微信转账截图（金额4000元），被告表示系涉案房屋的评估费，开锁专用登记簿（换锁费用1400元）、购买家具、电器的订单等证据予以佐证。原告对第三人开具的服务费收据表示合同约定由被告承担，与原告无关；向被告工作人员转账的4000元原告不知情，不予认可；对开锁费用表示系原告通知被告解除合同后，被告自行开锁，应自行承担；对于家具家电等物品，被告表示包括床两张、电视两台、冰箱一个、椅子一个、酒柜一个、餐桌椅一桌八椅及服装珠宝摆件家居用品等。被告提交家具、家电订单、支付记录等证据予以佐证。原告表示真实性无法核实，但被告所述的房屋内家具家电基本属实，屋内物品原告已另行承租其他房屋放置，在被告支付相关费用后，同意原告取回，不同意赔偿。服装珠宝摆件家居用品等不予认可。关于被告主张的律师费、交通费、公证费、西安法院起诉诉讼费、保全费等，被告提交其与天津嘉权律师事务所签订委托代理合同及该律师事务所开具的发票显示被告支付律师费5万元，提交被告手机同程旅游及同程艺龙的客服短信截屏，显示北京至西安往返机票订单及付款金额，提交公证费发票、西安市未央区法院诉讼费收据、保险服务保费发票等证据予以佐证。原告对上述证据真实性认可，但表示不应由原告承担。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据西安市限购政策有关规定，被告购房时不具备西安市购房资格，而在合同履行过程中，原被告均对此明知且原告承诺协助被告办理购房资格。此后因被告未成功取得购房资格，双方协商变更合同，由被告之具有购房资格的亲属购买涉案房屋，至此涉案合同并非无法继续履行。原告所称因被告自身不具备购房资格无法办理产权变更导致涉案合同无法继续履行，缺乏依据。另根据已查明事实，被告确有迟延付款情形，但合同并未就此赋予原告单方解除权，且从被告迟延给付的天数看，并未对合同履行造成实质性影响，在合同履行中，原告亦未提出异议，此后双方仍继续履行合同，且原告向被告交付了房屋，故原告以此为由要求解除合同，亦缺乏依据。但在本案诉讼中，在涉案合同纠纷尚未解决前，原告自行将涉案房屋收回并另行出售，并办理了过户手续，导致涉案合同实际上已无法继续履行。现原、被告均要求解除合同，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求及被告要求原告支付违约金反诉请求，合同约定原被告任何一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行的应当承担违约金责任。违约金的实质系用于弥补当事人因对方的违约行为而遭受的损失。根据已查明事实，被告确有迟延给付购房款的行为，但合同无法继续履行的实质原因并非被告迟延给付租金，故对于被告向原告承担的违约金责任，本院将综合考虑违约情形、损失情况等因素，依法予以酌定。另鉴于被告已直接主张了因原告违约导致涉案合同无法履行给被告造成的房价上涨损失、物品损失等，故被告向原告主张违约金，缺乏依据，本院不予支持。原告主张物品等其他损失一节，因原告自行收回涉案房屋，对房屋内物品是否丢失及物品价值已无法确定，原告要求被告赔偿上述损失，缺乏依据，本院不予支持。原告主张的占有使用费一节，鉴于被告系基于双方的房屋买卖合同关系占有使用涉案房屋，并非非法占有，现因原告根本违约导致合同解除，原告要求被告支付合同解除前的占有使用费缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，原告收取的购房款应当返还被告，被告主张的房价上涨损失，实为预期利益损失，现因原告违约导致合同目的无法实现，原告应当赔偿被告预期利益损失，故对于被告要求原告赔偿房价上涨损失的反诉请求，本院予以支持。关于被告主张的物品等其他损失，因原告违约导致合同无法继续履行，被告向第三人支付的服务费原告应予赔偿。被告向第三人转账的4000元，根据现有证据尚无法证明与本案的关联性，被告要求原告赔偿该项损失，缺乏依据；被告占有使用涉案房屋期间，原告自行收回房屋，被告开锁产生的费用，原告应予赔偿。原告认可被告主张的家具等物品由其另行存放，且存放物品与被告所述物品内容基本一致，鉴于原告并无对上述物品的留置权，现原告明确表示在被告支付保管费前不同意被告取回，被告要求原告赔偿上述物品损失，本院予以支持。关于损失数额，本院将结合相关证据予以酌定。关于被告主张的律师费、交通费、公证费、西安法院起诉费、保全费，合同约定违约方应赔偿包括聘请律师代理费、交通费、通信费等损失，故被告要求原告赔偿律师费、交通费的反诉请求，本院予以支持。公证费并非被告必要支出，故被告要求原告赔偿公证费，缺乏依据；西安法院起诉费、保全费与本案无关，被告要求原告支付，缺乏依据，综上，被告要求原告支付公证费、西安法院起诉费、保全费的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王利霞与被告（反诉原告）陆丽签订的《西安市存量房买卖居间合同》；二、被告（反诉原告）陆丽于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）王利霞支付违约金300元；三、原告（反诉被告）王利霞于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）陆丽返还购房款860000元；四、原告（反诉被告）王利霞于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）陆丽赔偿房价上涨损失660000元；五、原告（反诉被告）王利霞于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）陆丽赔偿物品等其他损失61400元；六、原告（反诉被告）王利霞于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）陆丽赔偿律师费50000元、交通费3628元；七、驳回原告（反诉被告）王利霞的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）陆丽的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4425元，由原告（反诉被告）王利霞负担4420元（已交纳），由被告（反诉原告）陆丽负担5元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费11494元，由被告（反诉原告）陆丽负担2209元（已交纳），由原告（反诉被告）王利霞负担9285元，（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李晓彤二〇二〇年十一月二十五日法官助理 刘倩茹书 记 员 陈丽娟