上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初11347号原告(反诉被告)：青浦区白鹤镇朱浦村村民委员会，住所地上海市青浦区。法定代表人：潘莉，村主任。委托诉讼代理人：潘震联，男。被告(反诉原告)：上海振颖金属制品有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：吴晓康，董事长。委托诉讼代理人：凌云峰，江苏海联海律师事务所律师。原告(反诉被告)青浦区白鹤镇朱浦村村民委员会与被告(反诉原告)上海振颖金属制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序。审理过程中，被告上海振颖金属制品有限公司提起反诉，本院予以合并审理，于2020年6月28日公开开庭进行了审理，原告青浦区白鹤镇朱浦村村民委员会的委托诉讼代理人潘震联、被告上海振颖金属制品有限公司的法定代表人吴晓康及其委托诉讼代理人凌云峰参加诉讼。各方当事人同意并经本院院长批准，本案简易程序适用期限延长两个月。本案现已审理终结。青浦区白鹤镇朱浦村村民委员会向本院提出诉讼请求：1、上海振颖金属制品有限公司向青浦区白鹤镇朱浦村村民委员会支付自2016年7月15日起至2018年12月31日止的租金人民币(以下币种均为人民币)44万元；2、上海振颖金属制品有限公司向青浦区白鹤镇朱浦村村民委员会支付自2019年1月1日起至2020年4月22日止的使用费23.02万元。事实与理由：2013年6月20日，就上海振颖金属制品有限公司向青浦区白鹤镇朱浦村村民委员会承租上海市青浦区外青松公路XXX号的厂房(以下简称系争厂房)签订了《租赁合同》，租期五年，从2014年1月1日至2018年12月30日，年租金18万元，先付后用。合同签订后上海振颖金属制品有限公司对厂房进行了修缮和装修，上海振颖金属制品有限公司经营一段时间后又转租给其他企业使用。合同到期后上海振颖金属制品有限公司并未将系争厂房归还给青浦区白鹤镇朱浦村村民委员会。从2016年7月开始，上海振颖金属制品有限公司以系争厂房没有产证不能办理环评手续等为由，拒绝支付租金。青浦区白鹤镇朱浦村村民委员会一再催讨均无果，故诉至本院。上海振颖金属制品有限公司辩称，系争厂房未办理任何产权证也未取得建设工程规划许可证，租赁合同无效，青浦区白鹤镇朱浦村村民委员会存在重大过错。上海振颖金属制品有限公司承租系争房屋开设金属厂，经青浦区白鹤镇朱浦村村民委员会同意后，投入大量资金进行修缮和装修并招录大量员工。后因系争厂房未取得产权证，导致上海振颖金属制品有限公司无法向上海市青浦区环境保护局提供符合环境影响评价之申请材料，故经营一年后被处罚并责令停产。因系争厂房系无证厂房，导致上海振颖金属制品有限公司租赁系争厂房的目的无法实现，故不应当支付租金及使用费。上海振颖金属制品有限公司提出反诉请求：1、确认青浦区白鹤镇朱浦村村民委员会与上海振颖金属制品有限公司签订的《租赁合同》无效；2、青浦区白鹤镇朱浦村村民委员会向上海振颖金属制品有限公司返还2014年1月1日起2016年7月15日止的租金46万元；3、青浦区白鹤镇朱浦村村民委员会向上海振颖金属制品有限公司赔偿损失1,789,744元。审理中，上海振颖金属制品有限公司撤回第一项诉讼请求，并将第三项诉讼请求变更为青浦区白鹤镇朱浦村村民委员会向上海振颖金属制品有限公司赔偿损失30万元。事实与理由：2013年6月20日，就上海振颖金属制品有限公司向青浦区白鹤镇朱浦村村民委员会承租上海市青浦区外青松公路XXX号的厂房签订了《租赁合同》。签订合同时，上海振颖金属制品有限公司告知青浦区白鹤镇朱浦村村民委员会承租系争厂房用于设立金属制品厂。承租系争厂房后，上海振颖金属制品有限公司对该厂房进行了修缮，投入150万元。由于系争厂房系无证建筑物，2014年6月，上海市青浦区环境保护局依据《建设项目环境保护条例》处罚上海振颖金属制品有限公司6万元的行政罚款并责令停止生产。后系争厂房只能用作仓库使用。2018年4月，青浦区白鹤镇朱浦村村民委员会已经将系争厂房收回。后青浦区白鹤镇朱浦村村民委员会又将系争厂房出租给他人。反诉被告青浦区白鹤镇朱浦村村民委员会辩称，不论合同是否有效，上海振颖金属制品有限公司均应该支付相应的使用费用。双方签订的合同已经到期，上海振颖金属制品有限公司主张的赔偿亦缺乏依据。本院经审理认定事实如下：2013年6月20日，青浦区白鹤镇朱浦村村民委员会(甲方)、上海振颖金属制品有限公司的法定代表人吴晓康(乙方)签订了《房屋维修及租赁合同》。2013年6月20日，青浦区白鹤镇朱浦村村民委员会(甲方)、上海振颖金属制品有限公司(乙方)、上海新鹤资产经营有限公司(丙方)签订了《租赁合同》，为了提高集体资产的增值保值，盘活资产存量，提高资产的营运效益，甲方将外青松公路XXX号东内的房屋，租赁给乙方设立企业。第一条约定，租赁物名称：甲方属下位于外青松公路XXX号东内的全部房屋、辅助房及所有土地有偿租赁给乙方使用，房屋建筑面积1,100平方米。第二条约定，租赁期限共五年，自2014年1月1日起至2018年12月30日止。第三条约定，年租金18万元，租赁费采用先付后用的方法。第四条约定，租赁期间租赁财产由乙方负责维修保养义务。2014年6月6日，上海市青浦区环境保护局对上海振颖金属制品有限公司作出第XXXXXXXXXX号行政处罚决定书，违法事实为：上海振颖金属制品有限公司在青浦区外青松公路XXX弄XXX号的工位器具加工建设项目未报批建设项目环境影响评价文件，配套环境保护设施未经环保验收即投入生产，处罚上海振颖金属制品有限公司6万元的行政罚款并责令停止生产。系争厂房无规划报批手续，自2016年7月15日起，上海振颖金属制品有限公司未向青浦区白鹤镇朱浦村村民委员会支付使用费。双方一致确认，系争厂房的现值为20万元。上述事实由以下证据证明：各方当事人的陈述，当事人提供的租赁合同、微信记录、行政处罚决定书等，上述证据当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实本院认定如下：双方争议的事实为，上海振颖金属制品有限公司向青浦区白鹤镇朱浦村村民委员会返还系争厂房的时间。青浦区白鹤镇朱浦村村民委员会表示其于2020年4月22日自行收回系争厂房，为此提供了微信聊天记录，上海振颖金属制品有限公司对此真实性无异议，但对证明目的不予认可。上海振颖金属制品有限公司表示，2018年12月31日合同到期后，其与青浦区白鹤镇朱浦村村民委员会协商续租系争厂房，青浦区白鹤镇朱浦村村民委员会不同意续租。上海振颖金属制品有限公司将系争厂房的钥匙放置于门卫室，由工作人员王进元保管，王进元系上海振颖金属制品有限公司雇佣的看护厂房的员工。上海振颖金属制品有限公司付清了截至2020年3月的水、电费。其表示要求青浦区白鹤镇朱浦村村民委员会自己拿回系争厂房的钥匙，但没有提供相应的证据予以证明。综上，本院认定青浦区白鹤镇朱浦村村民委员会于2020年4月22日自行收回系争厂房。本院认为，双方均未举证证明系争厂房的建造经合法审批，故本案租赁合同无效。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案租赁合同无效，双方均有过错，应由双方按责任分担现值损失。本院酌情确认青浦区白鹤镇朱浦村村民委员应赔偿上海振颖金属制品有限公司损失100,000元。上海振颖金属制品有限公司使用系争厂房至2020年4月22日，故应当支付至实际返还之日止的使用费共计670,200元。上海振颖金属制品有限公司要求返还已经支付的使用费，缺乏依据，本院不予支持。上海振颖金属制品有限公司撤回第一项反诉诉请系其真实意思表示，于法无悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的相关规定，判决如下：一、被告上海振颖金属制品有限公司于本判决生效之日起十日内向原告青浦区白鹤镇朱浦村村民委员会支付使用费670,200元；二、反诉被告青浦区白鹤镇朱浦村村民委员会于本判决生效之日起十日内向反诉原告上海振颖金属制品有限公司赔偿损失100,000元；三、驳回反诉原告上海振颖金属制品有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,502元，减半收取计5,251元，由被告上海振颖金属制品有限公司负担；反诉受理费5,600元，由反诉原告上海振颖金属制品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邸素琴二〇二〇年十一月二十日书记员  陈逸玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。