湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初326号原告：向东锋,男,1977年4月16日出生，土家族，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：李建平，湖北金楚律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：英雄心，湖北金楚律师事务所律师。特别授权代理。被告：武汉德成软件园开发有限公司。住所地：武汉市洪山区青菱都市工业园南郊路8号。法定代表人：徐小波，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲍家畅，男，该公司员工。特别授权代理。委托诉讼代理人：金志阳，男，该公司员工。特别授权代理。原告向东锋与被告武汉德成软件园开发有限公司（以下简称：德成开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案，依法适用普通程序，由审判员杨洁担任审判长，与人民陪审员张萍、人民陪审员姜晓琼组成合议庭，于2020年5月26日对本案公开开庭进行了审理。原告向东锋及其委托诉讼代理人李建平、英雄心，被告德成开发公司的委托诉讼代理人鲍家畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向东锋向本院提出诉讼请求：1.确认双方就房屋（武汉市洪山区青菱都市工业园南郊路8号德成国际文化创意软件园的X栋一层101、102号物业）买卖签订的2份《德成国际文化创意软件园定制协议》、2份《补充协议》无效；2.判令被告返还原告剩余已付购房款280000元；3.判令被告以10万元为基数，支付自2015年9月25日起至款项付清期间的银行同期贷款利息；以831261元为基数，支付自2015年10月28日起至款项付清期间的银行同期贷款利息；以32万元为基数，支付自2017年5月26日起至2018年1月5日期间的银行同期贷款利息；以18万元为基数，支付自2017年10月4日起至款项付清期间的银行同期贷款利息；4.判令被告赔偿原告房价增值部分的损失3117378元；5.判令被告支付已付购房款一倍的惩罚性赔偿款1431261元；6.判令本案的全部诉讼费用、鉴定费用由被告承担。事实与理由：经被告的销售代理公司法定代表人（负责人）陈英俊推介，原告决定购买由被告公司开发建设的位于武汉市洪山区青菱都市工业园南郊路8号德成国际文化创意软件园的X栋一层101、102号物业，于2015年9月25日向陈英俊支付房屋购房定金10万元，陈英俊公司的业务员张治国于当日出具购房定金收据一份。2015年10月28日原、被告就以上房屋买卖事宜签订2份《德成国际文化创意软件园定制协议》（下称：定制协议）。定制协议分别约定：物业101建筑面积暂定336.69平方米；每平方米6834.96元；物业102的建筑面积暂定269.45平方米；每平方米6884.54元。定制协议履行过程中，原告依约于定制协议签订当天分别向被告支付购房定金460253元、371008元。此后，被告欲变更协议。2017年3月29日应被告的要求原告在被告提供的两份《补充协议》（下称：补充协议）上签字，因被告没有带公章，也没有提前在补充协议上盖章，所以原告答应由被告公司项目经理陈芳将补充协议带回被告公司总部盖章，陈芳承诺盖章之后马上将补充协议交给原告。后经原告数十次催要，被告都拒不向原告交付补充协议；被问及原告应当于何时支付、支付多少款项时，被告也拒不告知。为避免违约，原告于2017年5月26日向被告支付购房款32万元（未经原告同意，被告于2018年1月5日退还原告该款。这期间房价大幅上涨，未经原告同意，2017年8月1日被告把包括案涉房屋在内的X栋整栋以2001万余元的高价卖给了宫卓林（武汉美高家具有限公司法定代表人；）2017年11月3日武汉法格暖通工程有限公司在被告处购买与案涉房屋相同地段，相同品质、相同户型和相同楼层、相同面积的房屋的单价为每平方米12000元。2017年9月8日被告以原告未按照补充协议的约定向其支付分期购房款为由，向原告出具解除合同告知函，提出解除双方签定的101及102的定制协议和补充协议，并没收定金。因确想购买案涉房屋，且急需投入使用，所以原告于2017年10月4日向被告支付购房款18万元，因被告存在为自己的利益不正当地促成条件成就的行为，原告就被告单方面非法解除合同事宜多次与被告协商无果，产生诉争。2019年10月12日发生法律效力的（2018）鄂0111民初224号民事判决确认：被告直至2017年10月31日才将两份盖好章的补充协议交给原告（补充协议约定交房时间为2017年12月31日；因截至起诉之前被告都未就案涉房屋取得商品房预售许可证明，所以双方签订的定制协议、补充协议无效，从而不具有解除与否的前提和基础，同时被告存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明，仍与原告签订房屋买卖之补充协议的情形。此后，原、被告就赔偿事宜无法协商。综上，为了维护自身的合法权益，特向贵院起诉，望查明事实，判如所请。被告德成开发公司辩称：一、在双方签订《德成国际文化创意软件园定制协议》时，原告对答辩人尚未取得涉案房屋预售许可证的情况非常清楚的。原告对如何要求开发商提供预售证和如何查询房屋相关证件均非常清楚；被告在签订定制协议及补充协议时均多次通过口头及书面的方式告知原告协议签订时，房屋尚未取得预售证，但是即便如此原告依然选择与被告签订相关协议，故原告该行为表明其自愿承担房屋尚未取得预售证的相关风险。二、《定制协议》的合同目的无法达到，是因政策变化和原告不按期履约导致，与房价涨跌无关。三、法院确认合同无效的判决生效后，答辩人即向原告返还了全部购房款项，答辩人对合同无效没有过错，不应当承担责任。四、房屋价格的变化是市场经济自由调节的结果，原告无权要求答辩人赔偿房屋增值。五、原告购买的涉案101/102商铺的定制及补充协议已经由洪山区法院的生效判决确认无效，原告属于重复起诉。六、被告公司实际收取购房款831261元，被告已经将全部收取的购房款退还给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对真实性有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的“张治国出具的10万元收款收据”。该证据无法证明张治国与被告之间的关系，亦无法证明张治国将收取的10万元转交了被告，本院对该证据的关联性不予认可。原告与张治国之间的纠纷，应另行解决，本案不予处理。2.原告提交的农行入账回单。该证据并未得到已生效的（2018）鄂0111民初224号判决认可，不能证明该款项系案涉101、102号商铺的购房款，本院对此不予认可。3.原告提交的“原告与李辉的微信聊天记录截图”。本院认为该证据与本案无关，商品的现价格应以评估公司确定的价格为准，故对此组证据，本院不予认可。4.原告提交的委托代理合同及发票，与本案缺乏关联性，本院不予认可。5.被告提交的解除合同告知函、没收定金告知函等证据，因已有生效判决的判定，故本院对上述证据均不予认可。6.被告提交的“洪山区人民政府关于做好德成国际文化创意软件园项目分割（预）销售的通知”，该证据与本案无关，本院不予认可。7.武汉东正房地产评估事务有限公司出具的《房地产估价报告》。该估价报告的形成过程经过了原、被告对双方提交的评估材料的质证，原、被告摇号选取评估机构，评估机构在原、被告均在场时进行现场勘测等程序，评估程序合理合法。估价报告送达给原、被告后，本院传唤评估师对估价报告进行了释明与质证，原、被告针对估价报告中的专业问题对评估师进行了询问，评估师均给予了合理的回复。综上，本院对该估价报告予以采信，对原告要求重新评估的申请不予支持。根据已生效的（2018）鄂0111民初224号民事判决，对原、被告签订案涉合同的过程及支付款项、退还款项的事实陈述如下：原告购买被告开发的位于武汉市洪山区青菱都市工业园南郊路X号德成国际文化创意软件园X区X栋一层101、102号物业，双方于2015年10月28日签订《德成国际文化创意软件园定制协议》（以下简称：定制协议）。定制协议分别约定：101物业建筑面积暂定336.69平方米，每平方米6834.96元，总价2301236元，原告于本定制协议签订当日向被告支付460253元作为购房定金；物业102的建筑面积暂定269.45平方米，每平方米6884.54元，总价1855039元。定制协议签订当日，原告分别向被告支付购房定金460253元、371008元，被告向原告出具收据两张。2016年3月31日，被告为德成国际文化创意软件园（一期A区）项目部分楼盘办理了武房开预售（2016）129号《预售许可证》，但一期A区30栋房屋不在预售许可范围内。2017年3月29日，被告工作人员要求原告前往被告项目所在地签约，原告按照被告工作人员的要求在被告事先拟好的两份《补充协议》(以下简称：补充协议)上签名，合同签订当天，被告未在上述补充协议上盖章。2017年5月26日，原告以银行转账的方式向被告支付购房款320000元。2017年9月8日，被告以原告未按照补充协议的约定向其支付分期购房款为由，向原告发出解除合同告知函，提出解除双方签订的101和102物业的定制协议和补充协议。原告对被告解除协议的效力持有异议，并于2017年10月18日向本院递交诉状，要求确认被告解除合同的行为无效。2017年10月31日，经原告多次催促后，被告将两份盖好章的补充协议交给原告。补充协议分别约定，除原告已经支付的购房定金外，还需分别于2017年4月30日前、8月30日前、12月31日前、2018年4月30日前分期支付购房款。两份补充协议一致约定：乙方（原告）全款付清后，甲乙双方签订正式的《武汉市商品房买卖合同》；若乙方逾期未能在前述约定时间内足额支付任何一期购房款的，甲方有权单方解除《德成国际文化创意软件园定制协议》，并没收已付定金，届时，乙方即有权要求甲方无息返还已付不含定金的购房款项；在签订本协议时，甲方不存在隐瞒商品房预售许可证、抵押、已出售等事实的情况，乙方对该情况已真实了解；甲乙双方确认，无论本协议签订前还是签订后，双方就该房屋购买事宜所签订的任何书面文件（包括但不限于《德成国际文化创意软件园定制协议》）与本协议约定内容不一致的部分，概以本协议约定的内容为准，按本协议约定执行；本协议一式两份，双方各执一份，双方签订或盖章之日起生效。2018年1月16日，被告将原告交付的320000元购房款退还给原告。本院经审理认定事实如下：2018年9月6日，本院作出（2018）鄂0111民初224号民事判决，认定原告向东锋与被告德成开发公司签订的《德成国际文化创意软件园定制协议》两份、《补充协议》两份无效。该民事判决书于2019年10月12日生效。2019年10月30日，被告将原告交付的460253元、371008元退还给原告。另，原告向法院申请对武汉市洪山区青菱都市工业园南郊路X号德成国际文化创意软件园的X区X栋一层101、102号房屋价值进行评估的申请。2020年8月19日，武汉东正房地产评估事务有限公司向本院出具房地产估价报告，报告载明：武汉市洪山区青菱都市工业园南郊路X号德成国际文化创意软件园X栋/单元X层X号工业房地产在2019年10月12日的市场价值为：7029元/平方米，总价426.09万元。原告支付评估费12800元。另，在原、被告双方提交的评估材料中，被告提交了洪山区青菱都市工业园南郊路8号德成国际文化创意软件园X栋/单元X层101、102号的不动产权证，权证号分别为：鄂（2019）武汉市洪山不动产权第0010807号、第0010806号。上述不动产权证上载明：1.房屋竣工验收时间：2017年11月1日；2.不动产权证取得的时间为：2019年3月8日。以上事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的（2018）鄂0111民初224号民事判决书及生效证明书、《德成国际文化创意软件园定制协议》两份、《补充协议》两份、银行转账业务凭证，被告提交的银行转账业务凭证，法院委托的武汉东正房地产评估事务有限公司出具的房地产估价报告等证据予以证实。关于合同的效力。首先，根据已生效判决书（2018）鄂0111民初224号民事判决书的认定，被告与原告签订的商品房预售合同即两份《德成国际文化创意软件园定制协议》、两份《补充协议》已经被认定为无效，本院不再重复认定，故对原告请求确认协议无效的诉讼请求，本院不予支持。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同至始没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，协议无效后，被告因上述协议取得的财产，应当返还给原告。但本案中，被告已在（2018）鄂0111民初224号民事判决书生效后，向原告返还给了全部购房款，故对原告要求被告返还购房款的诉讼请求，本院不予支持。关于损失及赔偿。因（2018）鄂0111民初224号民事判决书认定被告故意隐瞒其未取得商品房预售许可证明进而导致协议无效。原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，原告可以请求被告返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本院认为，案涉房屋的性质比较特殊，在第一次诉讼时，案涉房屋虽未取得商品房预售许可证，但该房屋已竣工验收。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，建设工程竣工验收合格后，可交付使用，案涉房屋既然已竣工验收备案，则取得不动产权证只是程序和时间的问题，现通过被告已取得的不动产权证的事实可知，被告未取得案涉房屋的预售许可证，并非案涉房屋无法取得预售许可证，而是被告未去办理。而根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定可知，未竣工验收且未取得不动产权证的房屋才属于预售商品房的范围，已取得不动产权证的房屋，不属于预售商品房的范围。简言之，商品房预售许可证是为了保障预售商品房交易的安全性，而已经取得了不动产权证的房屋，不属于预售范围。且根据《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条的规定，被告已经取得了案涉房屋的所有权，拥有处分的权利，无需办理商品房预售许可证。被告未在第一次诉讼时充分举证，证明案涉房屋的具体情况，导致法院判定合同无效，系被告自身过错造成，应当承担合同无效造成的不利后果。但鉴于案涉房屋在第一次诉讼时就已竣工验收且现已取得不动产权证的事实说明房屋不存在不符合预售规定而禁止出售的情形，可见，被告并无隐瞒未取得商品房预售许可证进而骗取原告购房款的故意，故本院综合考量被告无骗取原告购房款的故意、在判决认定合同无效后及时退还原告购房款等情形，认定被告应向原告赔偿购房款的利息损失及房屋增值部分的损失，但对原告要求被告赔偿已付房款一倍的诉讼请求，本院不予支持。关于房屋增值损失及鉴定费。被告应当向原告支付的房屋增值损失104625元，即评估价4260900元-购买价（2301236元+1855039元）。原告申请对房屋现价值进行评估，因此支付了鉴定费12800元，该费用应由被告支付。关于购房款利息。因被告是分两部分向原告返还购房款，故利息也应分两部分进行计算：1.以320000元为基数，利息计算公式为：320000元×全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率÷365天×234天，从2017年5月26日起计算至2018年1月15日止；2.以831261元为基数，利息计算公式为：831261元×全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率÷365天×1462天，从2015年10月28日起计算至2019年10月29日止。据此，根据，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉德成软件园开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告向东锋支付购房款利息（320000元×全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率÷365天×234天+831261元×全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率÷365天×1462天）；二、被告武汉德成软件园开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告向东锋赔偿房屋增值损失104625元；三、被告武汉德成软件园开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告向东锋支付鉴定费12800元；四、驳回原告向东锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费47040元，由原告向东锋负担44448元，由被告武汉德成软件园开发有限公司负担2592元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 杨 洁人民陪审员 张 萍人民陪审员 姜晓琼二〇二〇年十一月二日法官助理蔡叶书记员罗璇