江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0282民初7624号原告（申请执行人）：宦卫华，男，1965年11月4日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：何晨，宜兴市新街法律服务所法律工作者。被告（案外人）：潘顺南，男，1952年11月2日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：吴强，宜兴市铜峰法律服务所法律工作者。第三人（被执行人）：吴建成，男，1956年12月30日生，汉族，住宜兴市。原告宦卫华与被告潘顺南、第三人吴建成申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宦卫华的委托诉讼代理人何晨，被告潘顺南的委托诉讼代理人吴强到庭参加诉讼，第三人吴建成经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宦卫华向本院提出诉讼请求：1、继续执行坐落于宜兴市××街道××花园××幢××室房屋；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1、案涉房屋坐落于宜兴市××街道××花园××幢××室与另案张小英所购买的房屋位于同小区38幢462号108室购买时间仅相隔半年，但房屋价格相差一半，明显不是当时房屋的真实价格；2、案涉房屋在2017年下半年就可以办理房屋登记手续，即便第三人吴建成没有配合，潘顺南也可以向法院提起诉讼，或者作出其他主动要求办理房屋登记的行为。事实上，潘顺南从未就此主动主张自己的权利。综上，宦卫华认为该房屋买卖价格与实际情况偏差过大，潘顺南也没有主动的要求办理过户手续，案涉房屋的买卖不能认定为真实买卖，即便是真实买卖，潘顺南对于履行自己的权利也存在过错，据此，宦卫华诉至法院。被告潘顺南辩称：其与吴建成、王淑芳在2009年5月19日签订房屋买卖协议，且在2009年分别付款20000元、173680元，此后又在2017年9月24日付款5000元，同年10月18日付款3000元。据此，其已经履行全部付款义务。另其在2009年开始对该诉争房屋进行装修且居住至今。综上，要求驳回宦卫华的诉讼请求。第三人吴建成陈述称：其与潘顺南于2009年5月19日签订买卖协议，因案涉房屋是拆迁房，当时还不能办理房产证。案涉房屋于2017年10月才办理初始登记，当时潘顺南一直催我办理过户手续，因为其与妻子没有办理结婚证，结婚证一直拖到2018年6月份才办理，结婚证办好后其听说广汇花园的房子大幅涨价，就跟潘顺南提出适当加点钱就去办理过户手续，后来就一直拖到现在也没有办理。经审理查明：2019年8月20日，本院对宦卫华诉吴建成民间借贷纠纷一案作出(2019)苏0282民初8857号民事判决：一、吴建成于本判决发生法律效力之日起十日内归还宦卫华借款本息42万元并承担其中11.9万元自2017年7月9日起、其中10.3万元自2018年1月9日起、其中10.3万元自2018年7月9日起、其中9.5万元自2019年1月9日起至实际付款之日止按年利率24%计算的利息。二、吴建成于本判决发生法律效力之日起十日内向宦卫华支付律师费2万元。本案案件受理费5105元(已减半收取)，财产保全费5000元，合计10105元由吴建成负担8084元，宦卫华负担2021元。宦卫华同意其预交的诉讼费用的剩余部分8084元由吴建成向其直接支付，本院不再退还，由吴建成在本判决生效之日起十日内向宦卫华支付。2019年8月7日，本院根据宦卫华的申请作出（2019）苏0282民初8857号-1民事裁定书，裁定查封吴建成所有的登记在无锡市金久置业发展有限公司名下座落在宜兴市××街道××花园××幢××号××室（房屋初始登记证号为××）房屋。查封期限三年，自2019年8月13日至2022年8月12日止。根据宦卫华的申请，本院于2020年1月19日立案执行，执行案号为（2020）苏0282执535号。另查明，2007年12月22日，宜兴市展腾房屋拆迁有限公司与吴建成签订宜兴市集体土地房屋拆迁安置协议书1份，协议约定吴建成被拆迁的房屋座落在宜兴市××街道××村××组，建筑面积154.78平方米，安置的房屋座落在宜兴市××街道××花园××幢××号××室。又查明，无锡市金久置业发展有限公司负责承建拆迁安置房，该公司出具书面说明,证明案涉房屋初始登记虽登记在其公司名下，但该房属吴建成所有。现该房已具备领取房产证条件。审理中，宦卫华为证实自己的主张，向本院提交如下证据：1、（2020）苏0282执异66号执行裁定书一份，证明其提出执行异议，并对潘顺南的款项支付有异议，潘顺南款项支付已经超过合同约定的198000元，同时其中170000元的付款没有相应依据。2、2010年6月7日吴建成、王淑芳与张小英签订的房屋买卖协议一份，证明该协议与案涉房屋买卖协议签订时间相隔较近，但房价高出一倍，其认为吴建成和潘顺南之间的房屋买卖行为存在虚假。潘顺南对上述证据质证称：对证据真实性、合法性无异议，（2020）苏0282执异66号执行裁定书中所有证据均已经过法院核实。其与吴建成之间的房屋买卖合法有效，双方未能及时办理房产过户，原因是吴建成、王淑芳不配合其办理过户，要求额外支付3至5万元的房屋涨价的钱。审理中，潘顺南为证实自己的主张，向本院提交如下证据：1、2009年5月19日，其与吴建成、王淑芳签订的房产买卖协议1份，协议约定吴建成、王淑芳将其共有的座落在宜兴市××街道××花园××幢××室房屋及自行车车库1只出卖给其，房屋建筑面积104平方米，自行车车库建筑面积6.12平方米，房款计19.8万元。付款方式为签订房产买卖协议当日支付定金2万元，同年7月1日前支付17万元，付款当日交付房屋。吴建成、王淑芳领取房产证、土地证后无条件配合潘顺南办理房屋产权过户手续。证明案涉房屋在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。2、吴建成出具的收条3张，落款日期为2009年5月19日的收条记载:收到房款定金贰万元正（潘顺南购广汇二期35﹟401室）；落款日期为2009年6月27日的收条记载:收到房款现金173680元正（潘顺南购广汇二期35幢401室，含水、电、煤气开户费等3680元）；中国邮政储蓄银行股份有限公司宜兴市账户交易明细1张，记载2009年6月27日，潘顺南从卡号为6030××××3035活期存折上取款173680元；落款日期为2017年9月24日的收条记载:收到潘顺南广汇二期房屋余款伍仟元正；中国农业银行转账业务客户回执1张，记载2017年10月18日，潘顺南转账给吴建成人民币3000元。以上证据证明其已按买房协议支付房款计198000元及水电开户费3680元。3、2009年6月25日，江苏宜兴经济开发区投资发展有限公司出具收据5张，分别记载收到吴建成水维护费、垃圾清理费、装修押金、用电开户、开通燃气费100元、300元、500元、280元、2500元；2010年、2011年潘顺南缴纳水费发票9张、2012年潘顺南缴纳电费发票1张，以上证据证明其自2009年至今实际居住在案涉房屋。宦卫华对上述证据质证称：对证据1真实性由法院依法认定。对证据2、证据3真实性无异议。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，潘顺南提供的证据可以证明其在本院查封案涉房屋前与吴建南签订了购买涉案房屋买卖合同，该合同无法律规定的合同无效的情形，应属有效合同。同时，根据收条、银行转账明细、水电费发票、收据等证据，可以证明潘顺南在法院查封前已实际支付全部价款且并开通水电燃气、开始装修，已合法占有该房屋。结合吴建成的陈述，潘顺南在案涉房屋可以办理过户登记后即催促吴建成配合办理过户登记手续，此后未办理过户登记的原因在于吴建成补办结婚证及要求加价等原因，不予配合潘顺南办理相关手续，而非潘顺南过错。综上，潘顺南具备法律规定的其权利足以能够排除执行的情形，据此，宦卫华的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回宦卫华的诉讼请求。本案案件受理费4260元，由宦卫华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈豪人民陪审员  严欣人民陪审员  许霞二〇二〇年十一月三十日法官 助理  陆妍书 记 员  周祺本案援引法律条款第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。