中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民申5271号 再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：北京京港物业发展有限公司，住所地北京市朝阳区。 法定代表人：苏燕莉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑欣，北京清律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡正，北京清律律师事务所律师。 被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：北京首商集团股份有限公司，住所地北京市西城区。 法定代表人：李源光，该公司董事长。 再审申请人北京京港物业发展有限公司（以下简称京港公司）因与被申请人北京首商集团股份有限公司（以下简称首商公司）租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）最高法民终378号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 京港公司申请再审称:原判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形，请求撤销原判决，改判支持京港公司的全部诉讼请求；驳回首商公司全部反诉请求。事实和理由：一、出租房屋（包括建筑本身）已经消防验收合格，存在消防违法行为的是首商公司，而非京港公司。首商公司西单商场十里堡店五层安全出口数量不足的消防法律责任应由首商公司承担。城市广场商场地下四层至地上六层的建筑、部分消防系统于1998年经消防验收合格，地上五、六层的消防系统于1999年经验收合格。建筑的安全出口在消防验收合格后，是无法改变的。按照西单商场的使用方式，商场五层需要更多的安全出口。因首商公司的违法行为，被北京市朝阳区公安消防支队（以下简称朝阳消防支队）出具《临时查封决定书》。二、出租房屋五至六层房屋所有权证的迟延取得，不构成违约。首商公司同意在房屋所有权证尚未取得时签署《租赁合同》，表明其已清楚所有权证未取得不会对其商业经营造成影响，且双方已通过达成免除第六层房租的形式变更了合同内容。原判决认为造成影响与相关司法解释规定相违背。三、原判决认定《租赁合同》于2016年1月22日解除，缺乏证据证明；认定2016年1月22日至2016年8月14日因京港公司拒绝接收全部房屋，属于人为扩大损失，应承担55%空置期间租金损失也是错误的。《租赁合同》中对出租房屋的交接条件予以了明确的约定，商场部分面积未完成交付，京港公司无法对外出租或出售，会对房屋的整体处置造成实质性的影响。同时《房屋交接单》明确记载双方自2016年8月14日方才完成房屋交接，故2016年8月14日前的租金应由首商公司据实支付。四、原判决认定京港公司向首商公司退还保证金，首商公司无需补交免租期内的租金，京港公司应当承担合同解除责任都是错误的。《租赁合同》约定首商公司存在重大违约行为，无权要求返还履约保证金；如承租人逾期支付租金，则不享受3.5个月的免租期租金。首商公司于2010年8月21日欠付租金，应补交免租期内的租金1385.42万元。 本院经审查认为，京港公司的再审申请理由不能成立。 一、原判决对于违约责任的认定是否正确。京港公司主张出租房屋验收合格并最终取得房产证，其不构成违约。（一）关于房屋消防不合格的违约责任认定问题。1.验收问题。作为房屋出租方，京港公司有保障房屋安全的义务，房屋经消防验收合格属于内容之一，而建筑自身的防火设计与建筑消防设施设计属不同的部分。案涉出租房屋的第五、六层面积系京港公司超出原规划设计扩建形成，直至2010年才取得违建补办核准手续。1999年消防验收时该建筑物的扩建部分尚属违建，依法不能进行消防验收。为查明五、六两层是否经消防验收合格，原一审法院于2017年9月30日向朝阳消防支队发函请求调取涉案房屋五、六层建筑工程消防设计图纸审核档案资料及建筑工程竣工消防验收档案资料，并就消防验收的相关问题进行解释。消防机关对1998年和1999年两份消防意见书差异之处给出了解释，但解释并不能说明五、六层已经消防验收合格。2018年4月11日，原一审法院再次就本案涉及的消防问题向朝阳消防支队调查取证，朝阳消防支队在《关于北京市高级人民法院调查取证函的回复意见》中，亦未明确五、六层建筑是否在验收范围内。2.安全出口问题。原判决认为，没有证据显示首商公司在接收涉案房屋后对消防出口进行了改变，故该问题应在交接时就已存在，应由京港公司对此承担民事责任，而消防机关的处理意见，是指从行政责任承担的角度而言，两者角度不同。本院认为，原判决对于消防验收和安全出口的问题，都进行了认真查证，分析合理，并无不当。（二）关于五、六层房产证迟延取得的问题。《租赁合同》约定，京港公司应在合同签订后一年内取得房屋所有权证书。但京港公司在2013年5月30日才实际取得房屋所有权证，比合同约定迟延了近三年，京港公司构成违约。京港公司未能按约取得房屋所有权证书，势必影响作为承租人的首商公司的商业经营。原审查明，在房屋所有权证取得前，首商公司先后九次向京港公司发函，要求提供涉案房屋所有权证。由此可知，京港公司的主要合同义务并未完成，应当承担五、六层房产证迟延取得的违约责任。综上，原审关于京港公司迟延交付第五、六层的房产证，第五、六层未经消防验收合格，且安全出口数量不足，导致第五层被查封构成违约并承担责任的认定，于法有据。京港公司该项再审申请理由，理据不足，本院不予采信。 二、原判决认定的合同解除时间是否正确。（一）解除时间。原审查明，2016年1月22日，双方为解决交接问题，对涉案房屋进行了现场核验。因为当事人协商一致，可以解除合同。而双方已经开始合同解除后的交接工作，解除合同的意思表示明确。京港公司主张首商公司未将房屋完整交给京港公司，不是影响合同解除日期的认定的决定性条件，如果承租人未能及时交付租赁物，应承担的是违约责任，但是对合同解除的日期判断并无影响。故原审推定双方已经就解除合同协商一致，确认2016年1月22日为合同解除之日，有事实依据，并无不当。京港公司以房屋尚未具备合同约定的交付条件为由否定双方已经就合同解除达成一致的理由不成立。（二）空置期间租金。京港公司主张2016年1月22日至2016年8月14日的欠付租金中的55%由其负担不正确。原审认为，该期间为双方交接争议租赁物空置期间，而京港公司以地下600平米空间分租户未腾退、外墙广告未拆除等理由拒绝接收房屋，属于人为扩大损失。本院认为，原判决在查明事实基础上，考虑过错责任，酌定京港公司和首商公司按照55%:45%比例承担空置期租金损失，符合案件实际情况，并无不当。京港公司此项再审申请理由，不能成立。 三、原判决对于免租期租金、保证金退回的认定是否正确。（一）免租期租金。《租赁合同》第四条第3款约定，在租赁期的前五个租赁年度内，如承租人逾期支付租金或违反约定单方解除本合同或因承租人违约导致业主单方解除本合同的，则承租人不享受前述3.5个月的免租期，承租人应在业主要求的期限内按本合同约定的第一期租金标准向业主补交该期间的租金。原审已经查明，合同约定租赁期间自2010年2月1日起算，租赁期的前五个租赁年度至2015年1月31日止。2011年4月22日至2015年2月9日第五层被查封前，首商公司欠付的是五、六层扩建部分的租金。此阶段，京港公司未能依约取得房屋所有权证书，五、六层扩建部分未经消防验收合格。2015年2月9日房屋被查封后至合同解除前，首商公司欠付其他楼层的租金，但此时已经是第六个租赁年度，与免租期租金无关。原审未支持京港公司免租期租金，有事实和合同依据。（二）履约保证金。《租赁合同》第七条的约定，“为了确保合同的履行，保证承租人经营的稳定性和连续性”，承租人应向业主交付履约保证金，“作为承租人履行本合同义务的保证金”。该条还约定了履约保证金的返还条件：“在本合同期满时，承租人全面履行了本合同约定的各项义务或责任后，在承租人完全撤出租赁标的，双方办理完毕场地交接手续后七个工作日内，业主将履约保证金返还给承租人且不计利息。”双方还一致同意履约保证金不得折抵拖欠的租金等相关费用。本案中，双方当事人在合同中并未约定履约保证金性质，现《租赁合同》已经解除，无需再对履行提供担保，原审判决京港公司返还履约保证金，有合同依据。京港公司此项再审申请理由，不能成立。 综上，京港公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回北京京港物业发展有限公司的再审申请。 审判长  贾劲松 审判员  张代恩 审判员  王朝辉 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理范怡倩 书记员李雪婍