上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初59368号原告：上海华东制药机械有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：马龙官，执行董事。委托诉讼代理人：陶树年，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：火鑫，上海瀛东律师事务所律师。被告：陈学玉，女，1971年2月3日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：房银廷(系被告丈夫)，住同被告陈学玉。原告上海华东制药机械有限公司与被告陈学玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年10月19日、2020年10月30日公开开庭进行了审理。原告上海华东制药机械有限公司的委托诉讼代理人陶树年、火鑫，被告陈学玉的委托诉讼代理人房银廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海华东制药机械有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原、被告签订的《租赁合同》于2020年6月10日解除；2.请求判令被告立即将上海市浦东新区祝桥镇周祝公路XXX号内建筑面积约100平方米的房屋返还原告；3.请求判令被告支付原告2019年10月26日至2020年6月10日期间的房屋租金人民币(以下币种同)29,252.50元；4.请求判令被告支付原告解约违约金4,167元；5.请求判令被告按4,167元/月(138.90元/日)的标准支付原告自2020年6月11日起至实际返还上述房屋之日止的房屋使用费；6.请求判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年10月18日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区祝桥镇周祝公路XXX号西面底楼一间房屋(以下简称涉案房屋)出租给乙方作为经营电瓶车生意使用，租赁期限为2019年10月18日至2024年10月17日，月租金为4,167元，以现金支付，押金为4,167元，付三押一，提前5天支付下次房租。合同另约定营业执照办出后，延期15天装修，不收租金。合同签订后，被告仅向原告支付过款项2,000元，严重违反了合同约定。2020年6月8日，原告委托律师向被告寄送书面的《律师函》，函告其函件到达被告之日起双方之间的租赁合同解除，并要求被告在收到函件后3日内向原告支付欠付租金并返还房屋。该函件于2020年6月10日到达被告处。被告实际于2019年10月10日办出营业执照，给予15天装修期，租金自2019年10月26日起算，2019年10月26日至2020年6月10日期间的租金为31,252.50元，被告实际仅支付2,000元，未支付其他任何款项，故原告尚欠被告房屋租金29,252.50元。因被告至今尚未支付原告欠付租金/房屋使用费，且未返还涉案房屋，故原告诉至法院，望判如所请。陈学玉辩称，不同意原告全部诉讼请求，具体如下：1.不同意解除合同、返还房屋，没有收到《律师函》。2.确认只付过2,000元，没有付过其他费用，原因是双方签订的合同上载明房屋面积约100平方米，实际房屋面积为40平方米。涉案房屋面朝北，西面与东面大小不一致，西面大，东面小，不是长方形的，装修期间被告找原告询问面积的问题，但原告并未给予回应，且将涉案房屋的三个卷帘门(两大一小)全部焊起来，后面被告为了使用涉案房屋，将小门自行打开以便进出，所以被告就未再支付后续租金。被告装修涉案房屋用于经营雅迪电动车，自2019年11月18日装修至今一直未装修完毕，因为被告没有办法营业所以不同意支付租金/房屋使用费。3.违约金不愿意支付，不是被告违约，是原告违约，没有按照约定提供房屋。被告贴地砖的时候发现西面需要5块地砖，东面需要4块地砖，才知晓房屋面积与合同约定不符，被告为此报警，认为应当按照实际面积计算租金，警察也认为如此，但原告并未同意且将房屋卷帘门焊锁起来。4.营业执照是提前2个月办理，《收据》时间为2019年11月8日，按照收据时间，租金应该从2019年11月18日起算。本院经审理认定事实如下：2019年9月18日，以原告法定代表人马龙官为出租方(甲方)，被告为承租方(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作为经营电瓶车生意使用，建筑面积约100平方米；租赁期限为2019年9月18日至2024年9月17日，月租金为4,167元，以现金支付，押金为4,167元，付三押一，提前5天支付下次房租。合同第八条第1款约定“甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止合同，必须提前一个月通知对方，方可办理退房。如无故违约的则像(向)对方支付违约金人民币4,167元整。”合同尾部由马龙官、被告签名、署期。合同签订后，2019年10月10日，以被告为经营者，注册个体工商户上海市浦东新区祝桥镇台铃自行车经营部，注册地址为上海市浦东新区祝桥镇周祝公路XXX号1幢1层1-3室。2019年10月18日，以原告为出租方(甲方)，被告为承租方(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作为经营电瓶车生意使用，建筑面积约100平方米；租赁期限为2019年10月18日至2024年10月17日，月租金为4,167元，以现金支付，押金为4,167元，付三押一，提前5天支付下次房租。合同手写第四条第3款约定“营业执照办出后，延期15天装修，不收租金。”合同第八条第1款约定“甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止合同，必须提前一个月通知对方，方可办理退房。如无故违约的则像(向)对方支付违约金人民币4,167元整。”合同尾部甲方处由马龙官签名、原告盖章，乙方处由被告签名、署期。因原告认为被告拒不支付租金/房屋使用费且不返还涉案房屋的行为损害了其合法权益，故诉至本院，要求判如所请。被告拒绝签收起诉状等材料，本院于2020年9月27日将诉讼材料留置送达。审理中，1.原告提供：(1)《上海市房地产权证》及上海市浦东新区祝桥镇第一居民委员会出具的《证明》，证明涉案房屋为原告所有，地址发生了变更。经质证，被告表示对该组证据的真实性均不认可，认为产权证上身份证号栏空白，无法证明产权人信息，且产权证上的图纸是虚假的。产证上的地址“西市街XXX号”不是涉案房屋的地址，该地址是不存在的，找不到。产证上有11幢楼，但实际只有几幢，不知道涉案房屋为哪一幢，居委会和原告一起弄虚作假。另外，建造房屋的时候原告有无缴纳国土税也无体现，购买房屋的时候是否交税也看不出。对此，原告表示涉案房屋在《上海市房地产权证》上附记中的1幢2层房屋内的1层，所在的整幢楼竣工日期为1986年。原告提供的《上海市房地产权证》发证日期为1998年8月7日，载明权利人为原告，房屋坐落祝桥镇西市街XXX号，附记中载明房屋状况为11幢。上海市浦东新区祝桥镇第一居民委员会于2020年9月28日出具《证明》，载明“兹有祝桥镇周祝公路XXX号房屋与上海市房地产权证沪房地南汇字(1998)第001507号上祝桥镇西市街XXX号房屋为同一房屋，同一地址。特此证明。”(2)《律师函》复印件、邮政特快专递面单复印件及邮政特快专递订单详情截屏打印件，证明原告委托律师向被告发送了《律师函》，函告其租赁关系解除，并要求被告向原告支付租金、返还房屋，被告于2020年6月10日签收。经质证，被告表示《律师函》没有收到过。2.被告提供：(1)案外人张莉梅、谢军、张红伟分别出具的《证明》，证明原告焊门的时候该三人均在场，当时刚好路过那里，证明合同约定的面积与实际面积不符，原告将涉案房屋门焊住的事实。经质证，原告表示对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，无法得知身份，且无法得知与被告有无利害关系，认为该证据实为证人证言，应出庭作证。(2)原告租给他人房屋的照片打印件，该房屋在涉案房屋的东面，证明原告将上海市浦东新区祝桥镇周祝公路XXX号的其他门面租给案外人，案外人作为仓库。经质证，原告表示对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为不能证明被告要证明的目的。(3)涉案房屋照片打印件，证明涉案房屋的两个门被焊住。经质证，原告表示对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为无法确认是涉案房屋，焊门事实也没有证据证明，照片没有时间地点。原告另表示其于2020年10月30日前往涉案房屋查看，卷帘门可以打开。(4)《收据》，证明在签订合同前被告支付了签约保证金2,000元，后转为租金。经质证，原告表示认可该份证据的真实性，不认可关联性，收据上盖章的公司与原告无关，上面签字人也不是原告工作人员，但确认收到2,000元。收据载明时间为2019年11月8日。3.原告表示被告提供的《租赁合同》系用于工商登记使用，签订合同前，原、被告均到涉案房屋内查看，确定好房屋现状之后才确定了租金，面积没有问题。被告则认为原告提供的《租赁合同》为虚假合同，系马龙官出租涉案房屋给被告，确认签订合同前去看过房子，但当时原告讲房屋面积为100平方米，然后才签订了合同，合同上载明了房屋面积为100平方米。原告表示合同确定了房屋的位置，面积没有精确的测量，实际面积不清楚。4.被告确认上海市浦东新区祝桥镇台铃自行车经营部的注册地址即涉案房屋，不是产证上“西市街”的位置，涉案房屋是违章建筑。5.原告表示因涉及疫情自愿减免被告3个月租金。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告认为涉案房屋为违章建筑，原告为此提供了涉案房屋相应的《上海市房地产权证》及上海市浦东新区祝桥镇第一居民委员会出具的《证明》。据此，本院对被告的意见不予采纳。双方就涉案房屋分别于2019年9月18日及2019年10月18日签订的《租赁合同》均系合同当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。2019年9月18日签订的《租赁合同》的出租方为原告法定代表人马龙官，后续于2019年10月18日由原告作为出租方重新与被告签订了《租赁合同》，即目前涉案房屋的出租方即为原告。原告主张因被告欠付租金，其与被告之间的《租赁合同》已于《律师函》到达被告之日，即2020年6月10日解除。被告表示因房屋实际面积与合同面积不符，故未支付租金。被告作为承租方，支付租金系其法定义务，且被告确认双方在签订合同前已对涉案房屋进行查看，对房屋现状予以了解，现其拖欠支付租金，原告有权解除合同。但鉴于被告表示未收到《律师函》，且原告也未能提供原件，故本院以本案起诉状到达被告之日2020年9月27日作为合同解除日期。合同解除后，被告理应返还涉案房屋并付清使用期间的费用。故对原告要求被告返还上海市浦东新区祝桥镇周祝公路XXX号西面底楼一间房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于起租日，原告认为计租日自2019年10月26日起算，被告认为计租日为2019年11月18日。根据庭审查明的事实，原、被告签订的《租赁合同》约定“营业执照办出后，延期15天装修，不收租金。”被告经营的上海市浦东新区祝桥镇台铃自行车经营部于2019年10月10日经核准登记，故本院采纳原告的意见，即自2019年10月26日起开始计算租金/房屋使用费。原告确认被告已支付的2,000元作为租金，故对原告主张被告支付2019年10月26日至2020年6月10日期间拖欠的租金29,252.50元及按合同约定的4,167元/月的标准支付2020年6月11日至实际返还房屋之日的租金/房屋使用费诉讼请求，本院均予以支持。原告自愿减免被告疫情期间3个月的租金，系对自身权利的处分，本院予以照准，经核算，被告仍需支付原告2019年10月26日至2020年6月10日期间拖欠的租金数额为16,751.50元。原告另主张解约违约金4,167元。根据合同约定，原、被告无故违约应向对方支付违约金4,167元，被告拖欠支付租金的行为显属违约，原告据此要求被告支付违约金，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告上海华东制药机械有限公司与被告陈学玉签订的《租赁合同》于2020年9月27日解除；二、被告陈学玉于本判决生效之日起十日内返还原告上海华东制药机械有限公司上海市浦东新区祝桥镇周祝公路XXX号西面底楼一间房屋；三、被告陈学玉于本判决生效之日起十日内支付原告上海华东制药机械有限公司2019年10月26日至2020年6月10日期间拖欠的租金16,751.50元；四、被告陈学玉于本判决生效之日起十日内支付原告上海华东制药机械有限公司解约违约金4,167元；五、被告陈学玉于本判决生效之日起十日内支付原告上海华东制药机械有限公司自2020年6月11日起至实际返还上海市浦东新区祝桥镇周祝公路XXX号西面底楼一间房屋之日止的租金/房屋使用费，按4,167元/月的标准计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费596元，减半收取计298元，由被告陈学玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二〇年十一月九日书记员  陈海娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。