黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑03民初65号原告（案外人）：屈明海，男，1981年6月1日出生，汉族，无职业，住鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人张旭航，黑龙江三维律师事务所律师。委托诉讼代理人李全文，黑龙江三维律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：鸡东县宏达建筑安装公司，住所地黑龙江省鸡东县鸡东镇东风街十三委。法定代表人：王志君，总经理。委托诉讼代理人周大伟，男，该公司法律顾问。被告（被执行人）：鸡东县恒泰裕隆房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡东县前进街十委。法定代表人：刘成林，执行董事。委托诉讼代理人张松楠，黑龙江承霖律师事务所律师。原告屈明海与被告鸡东县宏达建筑安装公司（以下简称宏达公司）、被告鸡东县恒泰裕隆房地产开发有限公司（以下简称恒泰裕隆公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告屈明海的委托诉讼代理人张旭航、李全文，被告宏达公司的委托诉讼代理人周大伟，被告恒泰裕隆公司的委托诉讼代理人张松楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告屈明海向本院提出诉讼请求：1.依法判令不得执行鸡东县鸿苑家园5号楼4单元1201室房屋；2.由被告方承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、被告恒泰裕隆公司为清偿对鸡西市天和典当有限公司的借款及拖欠的混凝土货款，双方达成房屋抵偿债务协议。协议约定，2015年1月16日，原告与恒泰裕隆公司签订商品房预售合同，购得案涉房屋。购房后原告与恒泰裕隆公司一同到鸡东县房产管理处办理了预售房屋预告登记，领取了鸡东县房产管理处核发的预售房屋预告登记卡。案涉房屋于2020年4月14日被依法查封，查封时间发生在原告购房后的五年。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。故人民法院不应查封执行案涉房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第30条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。人民法院应解除案涉房屋的查封，排除执行。二、恒泰裕隆公司有可供执行财产，人民法院不应执行已出卖给原告的房屋。被告宏达公司申请执行恒泰裕隆公司工程款数额为14，026，509.00元，宏达公司在申请执行时，执行法院即查封了恒泰裕隆公司272户房屋，恢复执行后又查封了恒泰裕隆公司128户房屋，查封房屋共计400户。被查封房屋的价值已远超过恒泰裕隆公司拖欠工程款的数额。执行期间，执行法院和鸡东县建设局等部门要求恒泰裕隆公司的债权人先退房后，再按房屋评估价计算还给60%房源，如不同意该方案，法院将查封执行债权人房产。经计算原告退房后还给的房屋是原债权的40%，故原告未同意该方案。现恒泰裕隆公司已收回大部分房屋可供执行，因此人民法院不应继续查封执行案涉房屋。被告宏达公司辩称，一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第27条规定，“申请执行人对执行标的依法享有排除案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”。宏达公司对案涉执行标的依法享有优先受偿权，符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条的规定，宏达公司享有的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、原告在本次诉讼中一次性以物抵押25套房屋，因此原告系名为买卖实为借贷的高利贷放贷人。原告主张享有消费者物权期待权，但原告所购房屋并非用于居住，且其名下无其他可供居住的房屋，因此原告并不符合消费者身份。被告恒泰裕隆公司辩称：被告公司为原告开具25套房屋手续不是买卖关系，实为恒泰裕隆公司为向鸡西市天和典当公司借高利贷借款，为天和公司提供抵押担保。本案涉及执行异议听证笔录第7页末尾记载，原告认可案涉房屋是借贷抵押关系，因此应原告驳回诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告屈明海举示证据清单：1、鸡西市中级人民法院（2020）黑03执异44号执行裁定书一份。意在证明：原告对该裁定不服，依法起诉具有诉权。2、房产抵押典当借款合同二份。证明目的：2013年7月10日，鸡东县恒泰裕隆房地产开发有限公司向鸡西市天和典当有限公司借款人民币400万元，双方签订房产抵押典当借款合同，借款期限4个月，约定了利息及违约责任等内容，抵押典当的房产是鸿苑家园五号楼上述房产。3、借条、收据各一份。证明目的：2013年7月10日，恒泰裕隆公司为天和典当公司出具400万元借条。次日，恒泰裕隆公司为天和典当公司出具400万元的收据一张。证明恒泰裕隆公司收到天和典当借款400万。4、原告屈明海向裕隆公司原法定代表人李芳艳汇款凭证一份，证明目的：上述借款已经实际支付。实际支付的金额为384万元。5、房屋抵偿债务协议书一份。证明目的：2015年1月9日，裕隆公司与天和典当公司对上述借款本息进行结算，以鸿苑家园小区5#楼28套房屋抵偿债务。6、商品房预售合同及收据票据。证明目的：2015年1月16日，裕隆公司与天和典当公司经协商以案争25套房屋抵债，由裕隆公司与屈明海签订商品房预售合同并开具房款交付收据。7、商品房预售登记卡。证明目的：诉争25套房产已经依法办理商品房预告登记。被告宏达公司举示证据清单：1、黑龙江省鸡西市中级人民法院（2015）鸡民初33号民事调解书，证明目的：宏达公司的建筑工程价款优先受偿权是经过人民法院依法确认。2、鸡西市中级人民法院（2016）黑03民初78号民事判决书，证明目的：该判决所涉事实与本案事实相同，该案涉房屋也办理了房屋登记，也取得了房屋备案卡，但人民法院支持了宏达公司的诉讼请求。请求法院同案同判。根据双方当事人举示的证据和对本案事实的陈述，本院认定事实如下：宏达公司诉恒泰裕隆公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年6月17日作出（2015）鸡民初字第33号民事调解书，当事人自愿达成协议如下：一、解除宏达公司与恒泰裕隆公司分别于2012年7月12日、2013年5月23日、2013年8月20日、2014年8月20日签订的协议书及补充协议；二、恒泰裕隆公司于2015年12月30日前偿还宏达公司工程款14，026，509.00元，于2015年7月15日前还款100万元；2015年12月30日前还款13，026，509元；三、若恒泰裕隆公司未在2015年7月15日前还款100万元，宏达公司可以向人民法院强制执行剩余全部未偿还的工程款；四、宏达公司可就鸡东县鸿苑家园小区5号、6号、7号、8号楼房项目建设工程折价或拍卖变卖价款优先受偿。恒泰裕隆公司未按生效的法律文书履行义务，宏达公司申请强制执行，执行案号为（2015）鸡中法执字第62号，该案在终结本次执行后于2018年2月10日恢复执行，案号为（2018）黑03执恢5号。本院于2020年4月14日作出（2020）黑03执恢5号之五执行裁定，预查封恒泰裕隆公司所有的鸡东县××家园小区25户房屋其中包括案涉房屋。另查明，因恒泰裕隆公司建设鸡东县鸿苑家园项目缺少资金，于2013年7月10日与鸡西市天和典当有限公司签订房产抵押典当合同，约定恒泰裕隆公司向天和典当有限公司借款人民币400万元，借款期限四个月，典当综合费率为月2.4%，借款利率月1.6%合计综合利率为4%。恒泰裕隆公司以其开发建设的鸡东县鸿苑家园5号楼33户房屋作为借款的抵押担保，次日，屈明海将人民币384万通过工商银行汇至恒泰裕隆公司李芳艳账户内。恒泰裕隆公司向天和典当公司出具400万借款的收条。2015年1月9日，天和典当公司与恒泰裕隆公司签订房屋抵偿债务协议书，约定：恒泰裕隆公司逾期未偿还天和典当公司借款本息4，638，199.00元，截止2015年1月9日，恒泰裕隆公司拖欠鸡东县建明混凝土公司货款41.7万元，欠款合计5，055，199.00元。恒泰裕隆公司将鸡东县鸿苑家园5号楼计28户房屋（包括本案房屋），总建筑面积2582.09平方米，以每平方米1900元价格抵偿天和典当公司借款本息，以每平方米2200元价格抵偿商品混凝土货款。抵偿房屋面积为房产测绘为准，多退少补。恒泰裕隆公司须在协议签订时，将抵债房屋按照天和典当公司要求出具购房手续，并到鸡东县房产管理处办理预售预告登记。恒泰裕隆公司有权在2015年8月前，按抵债价格向天和典当公司一次性回购全部房屋，但应支付协议签订至回购日间的利息，利率按月1.5计算。在2015年8月末后，在天和典当公司出卖房屋时，恒泰裕隆有义务按天和典当公司的指定，变更或重新出具购房手续。2015年1月16日，原告屈明海与恒泰裕隆对案涉房屋签订商品房预售合同，约定屈明海见购买案涉房屋，并为屈明海出具了购房收据。同日，该合同在鸡东县房产部门办理了房屋预售合同备案登记，现案涉房屋登记在屈明海名下，但案涉房屋工程尚未竣工验收，亦未交付屈明海。本案案涉借款实际出借人为天和典当公司和屈明海，恒泰裕隆公司自2013年7月10日至2014年5月28日间，共分12次向出借方支付利息125万元、本金42.2万元。2020年8月27日，屈明海向本院提起执行异议，要求中止执行案涉房屋，本院依法作出（2020）黑03执异44号执行裁定，裁定驳回屈明海的申请。屈明海不服，以案外人身份提起本案诉讼。本院认为，本案争议的焦点为：原告屈明海作为执行案件的案外人，对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。案外人执行异议之诉的主要目的在于通过诉讼排除对执行标的物的强制执行，因此应对当事人对执行标的物所享有实体权利行使的先后顺序进行判断，以判断原告是否享有足以阻止对执行标的物的强制执行的民事权益。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人使其不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”，被告宏达公司对案涉房屋所在的楼房具有优先受偿权，业已被生效的法律文书所确认，故宏达公司对案涉房屋的优先受偿权成立。关于原告屈明海与被告恒泰裕隆公司就案涉房屋签订的商品房买卖合同性质以及将预售合同在房产管理部门登记后是否产生物权效力问题。该买卖合同在房产管理部门办理的登记，其性质属于商品房预售合同备案，预售登记备案在法律上的价值在于通过行政管理的手段，来保护商品房的交易安全，与“物权法”第20条规定的物权预告登记行为的法律性质及效果不同，因此预售备案行为仅公示了预售合同，不具有物权的公示效力。关于原告屈明海对于案涉房屋的身份性质及所享有的民事权益问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，“人民法院在审理房地产案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”，第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”。首先，屈明海与恒泰裕隆公司对本案房屋签订的预售合同及办理预售登记，是双方履行天和典当公司与恒泰裕隆公司间的房屋抵偿债务协议书的第三项约定，因此屈明海对案涉房屋的身份亦应结合房屋抵债协议的内容进行认定；其次，当事人间签订以房抵债协议，系因恒泰裕隆公司向天和典当公司借款，并以包括案涉房屋在内28户房屋进行抵押担保，在借款逾期后，双方对借款本息及其他债务计算后，约定以抵押担保的房屋抵偿恒泰裕隆所欠的债务。因此屈明海受让案涉房屋系取得其与天和典当公司的经营成本及利润，而并非全部用于居住；第三、根据原告举示的证据，屈明海及天和典当公司向恒泰裕隆公司于2013年7月11日实际交付借款384万元，在屈明海认可恒泰裕隆公司已偿还借款利息125万元、本金42.2万元的情况下，恒泰裕隆公司仍欠屈明海及天和典当公司借款本息合计4，638，199.00元，计算至抵债协议书签订时恒泰裕隆公司应偿付的本息合计已达6，310，199.00元，明显含有依据法律及司法解释规定不应保护的高利息；第四、当事人虽在抵债协议书中约定以包括案涉房屋在内的抵押房屋抵偿借款本息及其他货款，但双方在抵债协议书中并未明确约定终止双方的原借款合同，履行双方的商品房买卖合同，却在抵债协议中约定了恒泰裕隆公司在规定期限内可以回购抵债房屋，天和典当公司在出卖抵债房屋时，恒泰裕隆公司须按天和典当公司的要求出具变更或重新出具购房手续。以上条款的约定内容具有明显的对借款担保的意思表示，而并非终止履行借款及借款担保合同的意思表示。因此原告屈明海对案涉房屋的身份不应认定为消费者，被告宏达公司对案涉房屋的优先受偿权优先于原告屈明海所享有的债权民事权益。综上所述，被告宏达公司对案涉房屋享有的权利优先于原告屈明海，故原告的诉讼请求于事实不符，且于法无据，不应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告屈明海的诉讼请求。案件受理费3,700元，由原告屈明海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  郭以刚审判员  李凤霞审判员  洪 明二〇二〇年十一月十九日书记员  都 晶书记员  刘香蓉