宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民初1846号 原告：金融街（北京）置业有限公司，住所地北京市西城区。 法定代表人：李亮，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：许敬斌，徐利鹏，北京观韬中茂律师事务所律师。 被告：宝塔石化集团财务有限公司，住所地宁夏银川市金凤区宁安大街88号宝塔石化大厦11层。 法定代表人：孙培华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈晓莉，女，该公司管理部经理。 原告金融街（北京）置业有限公司(以下简称金融街置业公司)与被告宝塔石化集团财务有限公司（以下简称宝塔财务公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金融街置业公司的委托诉讼代理人许敬斌、徐利鹏，被告宝塔财务公司的委托诉讼代理人陈晓莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金融街置业公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的《写字楼租约》及《写字楼租约之租约细则》已于2018年11月30日解除；2、判令被告支付拖欠原告的租金共计779928元；3、判令被告按日千分之一的标准支付拖欠租金产生的逾期付款违约金203825.38元，（租金及违约金计算明细参见附件；违约金暂计算至2019年2月28日，实际应付至欠款全部付清之日）；4、判令被告支付2018年12月1日至2019年2月16日期间的房屋占用费1750944元；5、判令被告向原告补齐已享受的装修期免租金额319982元；6、判令被告承担原告支付的律师费60000元；7、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原被告双方于2017年3月14日签订《写字楼租约》及《写字楼租约之租约细则》，约定由被告承租原告位于北京市西城区××街，计492.28平方米。租赁期限为36个月，自2017年5月1日至2020年4月30日。租金标准为人民币650元/月/平方米，月租金为319,982元，支付方式为每三个月为一个支付周期，被告应在每个支付周期开始前的十（10）个工作日前支付当期租金。若逾期支付租金，应按应缴付费用的千分之一按日支付违约金。逾期支付租金超过30日的，原告有权解除合同。根据租赁合同的约定，被告应于2018年7月18日前支付2018年8月1日至2018年10月31日期间的租金959,946元，应于2018年10月18日前支付2018年11月1日至2019年1月31日的租金959,946元，但被告并未如约支付，只是由其关联公司宝塔新能源投资控股有限公司于2018年11月8日代为支付租金500,000元。余款经原告多次催要，被告仍未支付。因被告拖欠租金期限早已超过30日，符合《写字楼租约之租约细则》VII（1）（b）款约定的解除条件，故原告于2018年11月30日向被告现场送达了《解除及通知函》，告知其租赁合同于2018年11月30日终止。被告收到《解约通知书》后，并未依约腾退房屋，而是继续占用租赁场地。为此，原告又于2018年12月20日向被告寄出《解除及的再次通知函》，再次强调租赁合同已于2018年11月30日解除的事实，并告知其缴付的押金不予退还，被告应于收到函件后三日内退还租赁场地，否则应依约支付房屋占用费，并偿还拖欠的租金及支付所产生的违约金。根据快递查询信息显示，被告已于2018年12月21日下午签收该函。后，被告于2019年1月21日向原告发函告知其将于2019年1月28日清空租区内办公家具及用品。实际情况是，被告于2019年1月29日到租赁场地进行搬家工作，但由于其仍然欠缴租赁场地所在大厦的物业公司物业费，物业公司不同意并阻拦其搬出办公家具及用品，故被告当天未能腾空租赁场地，此后仍处于占用状态。鉴于被告已经无力支付欠缴费用，原告为能够尽快开展招商工作，经协调物业公司，于2019年2月16日现场录像拍照，清点租赁场地内被告遗留的办公家具及用品数量，之后于当日登记造册后搬移至大厦库房内另行保管。根据以上租赁合同实际履行和已经解除情况，被告的租金应当支付至合同解除之日即2018年11月30日，截止该日被告的欠租金额为779,928元（其中，欠付2018年8月1日至2018年10月31日的租金459,946元，欠付2018年11月1日至2018年11月30日的租金319,982元），违约金应按日千分之一的标准支付至所欠租金全部付清之日。前者的违约金起算日期为2018年7月18日（注：2018年11月8日前的计算基数为959,946元，此后的计算基数为459,946元），后者的违约金起算日期为2018年10月18日，计算基数为319,982元。暂计算至2019年2月28日，违约金合计金额为203,825.38元。（具体计算过程参见附件《欠租违约金计算表》）。根据《写字楼租约之租约细则》II（11）条款的约定，被告未能在租赁合同提前终止的当天将所租标的物按约定条件交还给原告，被告应按逾期天数向原告缴纳房屋占用费，占用费标准为日租金和日物业费之和的2倍。由于日租金为10,666元，日物业费为558元，故房屋占用费的日标准应为（10,666+558）×2=22,448元。由于租赁合同于2018年11月30日解除，此后自2018年12月1日至2019年2月16日期间（共78天）始终处于被告占用状态，故被告应当支付的房屋占用费为22,448×78=1,750,944元。另，根据《写字楼租约之租约细则》VII（1）（b）款约定，因被告违约而导致原告解除合同的，被告应当补齐已经享受的装修期免租金额，且原告有权不予退还被告已付押金。被告的装修免租期为2017年4月1日至2017年4月30日，共计一个月，故被告应当补交一个月的租金319,982元。同时，原告有权不予退还被告支付的押金2,020,317.12元。综上，被告长期欠付原告租金未付，且合同解除后拒不退还租赁房屋，给原告造成了巨大的经济损失，极大侵害了原告的合法权益，构成严重违约。原告为维护自身合法权益，诉至人民法院，请求依法判如所请，以维护原告的合法权益。 被告宝塔财务公司辩称，我方认为合同解除时间应当是我公司回函确定的时间2019年1月30日，因我公司在租赁初期已经缴纳过六个月的押金及物业费（2020317.12元），我公司欠付租金的起始时间是2018年8月1日。2018年8月1日至2019年1月30日正好是已经缴纳的租赁押金的六个月期限，欠付租金中我公司也已经支付了50万元，剩余欠付租金原告可以按照双方签订的租赁合同《写字楼租约之租约细则》第八条押金的用途予以扣除，扣除后我公司不欠原告租金。故不存在违约金之说，我公司已于2019年1月28日向原告交回房屋，因此不存在房屋后续占用费。原告给被告一个月的免租期无异议，鉴于我公司缴纳过六个月的押金，并支付过50万元，认为免租期的租金已经付清。对于原告主张的律师费，亦无法律依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 原告为证实其主张，向本院提交了下列证据： 证据一、《写字楼租约》及《写字楼租约之租约细则》，证实：原被告双方于2017年3月14日签订《写字楼租约》及《写字楼租约之租约细则》（以下统称“租赁合同”），约定由被告承租原告位于北京市西城区××街，计492.28平方米。租赁期限为36个月，自2017年5月1日至2020年4月30日。租金标准为650元/月/平方米，月租金为319,982元。付款方式为每三个月作为一个支付周期，被告应在每个支付周期开始前的十（10）个工作日前预先支付当期租金与物业管理费。若逾期支付租金，应按应缴付费用的千分之一按日支付违约金。 证据二、《付款通知书》，证实：2018年7月2日，原告向被告发出付款通知书，告知被告根据租赁合同的约定，2018年8月1日至2018年10月31日期间的租金为959,946元，付款日期为租赁合同约定的日期。 证据三、《催款函》，证实：依据租赁合同的约定被告应于2018年7月18日前支付2018年8月1日至2018年10月31日期间的租金，由于被告未按时支付租金，原告先后于2018年8月5日和2018年8月15日两次发函催缴。 证据四、《律师函》，证实：2018年9月5日，原告委托律师发出一份律师函，向被告催缴2018年8月1日至2018年10月31日租金及违约金，截止2018年9月5日被告欠付租金及违约金合计1,007,943.30元。 证据五、宝塔新能源代付款凭证，证实：被告关联公司宝塔新能源投资控股有限公司于2018年11月8日代原告支付租金500,000元。 证据六、《解除及通知函》，证实：因被告拖欠租金期限早已超过30日，符合《写字楼租约之租约细则》VII（1）（b）款约定的解除条件，原告于2018年11月30日向被告现场送达了《解除及通知函》，告知其租赁合同于2018年11月30日终止。 证据七、《解除及的再次通知函》，证实：原告于2018年12月20日向被告寄出《解除及的再次通知函》，再次强调租赁合同已于2018年11月30日解除，并告知其缴付的押金不予退还，被告应于收到函件后三日内退还租赁场地，否则应依约支付房屋占用费，并偿还拖欠的租金及支付所产生的违约金。 证据八、再次通知解约函邮寄单，证实：原告于2018年12月20日上午寄出再次通知解约函。 证据九、解约函快递信息截图，证实：根据快递查询信息显示，被告已于2018年12月21日下午签收再次通知解约函。 证据十、《写字楼租约》及《写字楼租约之租约细则》证实：解除通知的回函，被告收到再次解约通知函后给原告回函，同意解除租赁合同、腾退房屋。 证据十一、租赁押金，证实：原告于2017年3月31日收到被告租赁押金2,020,317.12元。 证据十二、《委托代理协议》、律师费发票、汇款凭证，证实：原告为本案支付了律师代理费60000元。 证据十三、视频及照片一组，证实：被告搬离涉案房屋的时间。 经质证，被告对证据一的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的部分有异议，认为合同中约定逾期支付租金应按照每日千分之一支付违约金，该违约金约定过高请求法院予以下调。因被告缴纳过六个月的押金，不存在违约金。对证据二的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议，2018年1月1日至2018年10月31日期间租金被告已经支付50万元。对证据三的真实性、合法性、关联性及证明目的无异议，该催款函已经收到。但由于被告处于政府工作组监管的情况下，该房屋并未同意解除合同，租金因租赁前期已经缴纳过6个月的租赁押金，原告可以从押金中扣除欠付的租金。对证据四的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为该律师函被告并未收到。对证据五的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议，正是被告公司支付原告证据二中的欠付租金的50万元。对证据六、七、八、九的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议。由于被告处于政府工作组监管的情况下，该房屋并未同意解除合同，租金因租赁前期已经缴纳过6个月的租赁押金，原告可以从押金中扣除欠付的租金。对证据十的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议，被告于2019年1月21日确已回函，同意解除合同，并请求原告给予搬离办公用品的时间，同意于2019年1月30日解除，并明确表明被告于2019年1月28日搬出办公用品交付房屋，且言明被告欠付的租金等，租赁合同解除后，请求原告从租赁押金中予以扣除。对证据十一的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议，该租赁押金2020317.12元，包括六个月的租金和六个月的物业管理费。对证据十二的真实性无异议，关联性有异议，原告该主张无法律依据，请求不予支持。对证据十三的真实性无异议，对证明目的有异议，被告通知的是2019年1月28日搬离物品，但原告公司阻拦未能搬离。2019年2月16日是原告自己搬离物品，并未告知被告，被告也未收到租赁房屋内的办公物品。被告认为合同解除的时间应为2019年1月28日。 被告宝塔财务公司未提交证据。 经审查，被告对原告提交的证据一、二、三、五、六、七、八、九、十、十一、十二、十三的真实性均无异议，且上述证据均能证明本案的相关事实，本院对上述证据予以采信。原告提交的证据四，被告不予认可，且原告不能提交证据证明该《律师函》已经送达被告，故对该证据本院不予采信。 根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告双方于2017年3月14日签订《写字楼租约》及《写字楼租约之租约细则》（以下统称“租赁合同”），约定由被告承租原告位于北京市西城区××街，租赁建筑面积492.28平方米。租赁用途为办公，租赁期限36个月，自2017年5月1日至2020年4月30日止。租金标准为650元/月/平方米，月租金为319,982元，支付方式为每三个月为一个支付周期，被告应在每个支付周期开始前的十（10）个工作日前支付当期租金。押金数额为2020317.12元（相当于6个月的月租金和6个月的物业管理费之和）。出租人给予承租人共1个月装修期，自本租约约定的交付日起至2017年4月30日止为装修期。如果本租约的租金、物业管理费、任何其他费用或其部分没有按照本租约第四条至第六条以及本细则I部分的方法和时间支付，则承租人须按应缴付费用总额的1‰按日支付违约金，该违约金自应缴付日起逐日计算至实际还款日止（应缴付日和实际还款日均计算在内）。如果本租约中所规定的租金或物业管理费或其它应由承租人支付的费用在到期后的三十（30）日内仍未支付，出租人有权终止本租约，出租人终止本租约的，承租人应向出租人补齐承租人已经享受的装修期及免租期的租金，出租人无需返回承租人已付押金，有权收回承租人所租标的物，并要求承租人赔偿出租人遭受的损失。若承租人未能在租期届满或提前终止的当天将所租标的物按前述条款之规定交还于承租人，承租人须按逾期天数向出租人缴纳占用费，每天的占用费额度相当于本租约日租金和日物业管理费之和的两倍；如果承租人违反本租约的任何规定和条件，出租人有权敦促承租人履约，出租人有权扣留部分或全部押金以补偿由于出租人违约不遵守或不履约造成的损失。合同签订后，被告向原告支付了6个月的押金2020317.12元。被告未按约定期限支付租金，由宝塔新能源投资控股有限公司于2018年11月8日代为支付租金500,000元。余款经原告多次催要，被告仍未支付。原告于2018年11月30日向被告现场送达了《解除及通知函》，告知其租赁合同于2018年11月30日终止，于2018年12月20日向被告寄出《解除及的再次通知函》。被告于2019年1月21日向原告发函告知，被告同意2019年1月30日解除《写字楼租约》及《写字楼租约之租约细则》，其将于2019年1月28日清空租区内办公家具及用品，请原告给予通行方便；对于欠付的租金、物业管理费、水费、电费等费用，租金合同解除后请原告从租赁押金中扣除。被告于2019年1月29日去涉案房屋搬离物品，但因物业阻拦没有搬出。原告于2019年2月16日现场录像拍照，清点租赁场地内被告遗留的办公家具及用品数量，之后于当日登记造册后搬移至大厦库房内另行保管。原告诉至法院，请求判如诉请。 本院认为，原、被告于2017年3月14日签订《写字楼租约》及《写字楼租约之租约细则》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，但被告未按照合同约定按期足额支付2018年8月1日之后的房屋租金，构成违约。根据合同约定，如果租约中所规定的租金或物业管理费或其它应由承租人支付的费用在到期后的三十（30）日内仍未支付，出租人有权终止租约。本案中，原告于2018年11月30日向被告送达了《解除及通知函》，告知其租赁合同于2018年11月30日终止，符合租赁合同的约定，故原告关于确认原被告之间的《写字楼租约》及《写字楼租约之租约细则》已于2018年11月30日解除的诉讼请求成立，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据合同约定及双方当庭陈述可以确认，被告欠付租金的起始时间为2018年8月1日至2018年11月30日解除租赁合同期间共4个月租金合计1279928元（319,982×4=1279928元），扣除宝塔新能源投资控股有限公司于2018年11月8日代为支付租金500,000元，本院确认被告欠付租金779928元。 关于租金违约金，《写字楼租约之租约细则》VII（5）条款约定，如果租约的租金、物业管理费、任何其他费用或其部分没有按照租约第四条至第六条以及本细则I部分的方法和时间支付，则承租人须按应缴付费用总额的1‰按日支付违约金，该违约金自应缴付日起逐日计算至实际还款日止（应缴付日和实际还款日均计算在内）。本案中，被告未按合同约定支付租金，故本院确认原告享有逾期支付租金违约金之请求权。关于违约金计算标准，合同约定较高，被告庭审中亦请求法院下调，本院结合被告的违约程度及原告的损失情况酌情调整为按照每日万分之五计算租金违约金。关于逾期支付违约金截止时间。原告主张应算至实际付清之日，但依据合同约定如果承租人违约，出租人有权扣留部分或全部押金以补偿由于出租人违约造成的损失。且被告在解除合同的回函中也明确表示将欠付的租金、物业管理费、水费、电费等费用从押金中扣除，故本院认为逾期支付租金的违约金应计算至原告收到该回函的时间为宜，因双方均未提交证据证实原告收到《写字楼租约》及《写字楼租约之租约细则》解除通知的回函的准确时间，本院确认违约金的截止时间算至被告出具回函后的7日即2019年1月28日。依据合同约定，被告应于2018年7月18日支付2018年8月1日至2018年10月31日的租金959946元，因被告于2018年11月8日已付50万元，故该期间的违约金应分段计算，其中2018年7月18日至2018年11月8日期间的违约金以959946元租金为基数按每日万分之五计算为54716.92元。2018年11月9日至2019年1月28日期间的违约金以459946元租金为基数按照每日万分之五计算为18397.84元；被告应于2018年10月18日前支付2018年11月租金319982元，故该部分的违约金应从2018年10月18日起算按照日利率万分之五计算至2019年1月28日为16319.08元，综上，违约金算至2019年1月28日为89433.84元。 关于占用费。合同约定，若承租人未能在租期届满或提前终止的当天将所租标的物按前述条款之规定交还于承租人，承租人须按逾期天数向出租人缴纳占用费，每天的占用费额度相当于本租约日租金和日物业管理费之和的两倍。本案中，结合当事人的陈述可以确认被告于2019年1月29日去涉案房屋搬离物品，因物业公司未让被告进入，无法搬离，但未搬离原因并非原告之过错，故本院认为房屋占用费应计算至原告清理涉案物品之日即2019年2月16日为宜。虽合同约定了计算占用费的标准，但计算标准明显过高，本院参照合同约定的租金标准即每月319,982元计算房屋占用费为831953元（319,982元÷30天×78天)。 关于装修期免租金，《写字楼租约之租约细则》VII（1）（b）条款约定，因被告违约而导致原告解除合同的，被告应当补齐已经享受的装修期免租金额，被告的装修免租期为2017年4月1日至2017年4月30日，共计一个月。本案中，因被告违约解除合同，故被告应当补交一个月的租金319,982元。 原告主张的律师费60000元无合同约定及法律依据，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 综上，本院确认被告宝塔石化集团财务有限公司应向原告金融街（北京）置业有限公司支付租金779928元、租金违约金89433.84元、房屋占用费831953元、装修期免租金额319982元。共计2021296.84元。 关于押金。原告虽在诉讼请求中没有明确主张，但依据法律规定，合同解除后，应恢复原状，双方因履行合同而取得的财产应各自返还，同时为了减轻当事人的诉累，本案一并解决为宜。根据《写字楼租约之租约细则》约定，如果承租人违约，出租人有权扣留部分或全部押金以补偿由于出租人违约不遵守或不履约造成的损失。且被告在解除合同的回函中也明确表示将欠付的租金、物业管理费、水费、电费等费用从押金中扣除。故被告向原告支付的上述费用2021296.84元，应根据合同约定从被告宝塔石化集团财务有限公司已缴纳押金2020317.12元中扣除外，还应向原告支付979.72元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、确认原告金融街（北京）置业有限公司与被告宝塔石化集团财务有限公司之间的《写字楼租约》及《写字楼租约之租约细则》于2018年11月30日解除； 二、被告宝塔石化集团财务有限公司于本判决生效后十日内向原告金融街（北京）置业有限公司支付租金、租金违约金、房屋占用费、装修期免租金额979.72元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31717元，由原告金融街（北京）置业有限公司负担11134元，被告宝塔石化集团财务有限公司负担20583元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。 审判长  任朝霞 审判员  张建国 审判员  张旭霞 二〇二〇年十一月三日 书记员  李天文 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。