山东省泰安市泰山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0902民初4674号 原告：周兴永，男，1992年1月19日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：高月欣，山东公允律师事务所律师。 被告：孙鹏，男，1979年10月13日出生，汉族，住泰安市泰山区。 第三人：泰安市鲁鑫房地产营销策划有限公司，住所地泰安市泰山区云海公建2#楼西数第7、8间营业房。 法定代表人：王媛媛，经理。 委托诉讼代理人：张春明，男，1987年12月5日出生，汉族，住泰安市岱岳区，该公司员工。 原告周兴永与被告孙鹏、第三人泰安市鲁鑫房地产营销策划有限公司（以下简称“鲁鑫公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周兴永的委托诉讼代理人高月欣、第三人鲁鑫公司的委托诉讼代理人张春明到庭参加诉讼，被告孙鹏经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周兴永向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签署的房屋买卖合同，被告双倍返还原告购房定金300800元、购房款59600元、居间服务费15400元；2.本案诉讼费、保全费、担保费、律师代理费由被告承担。事实与理由：原被告经第三人鲁鑫公司提供居间服务，于2018年10月22日自愿签署房屋买卖合同，合同约定被告将其所属的位于泰安市××号楼××单元××室房产出售给原告，合同约定房屋价款为752000元，合同签订后，原告依约向被告支付了购房定金200000元，购房首付款10000元，向第三人支付中介费15400元，但孙鹏却违反诚实信用原则及合同第六条约定，明知在出卖给原告房屋之前该房屋就已经被法院查封，但仍然同原告签署房屋买卖合同，收取原告相关款项，造成该房屋无法办理产权过户事宜，已经无法实现购房目的，被告的违约行为造成原告损失。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所诉。 孙鹏未作答辩。 鲁鑫公司辩称，我方是中介，原告通过我们买了被告泰景城的房子，签合同时原告给被告支付了10000元定金，同时原告给了15400元中介费，隔天原告通过银行转账给被告190000元房款，还通过微信给了被告10000元，总共原告给了被告210000元作为首付款。因为涉案房屋当时没有下证，交房时原告和第三人知道涉案房屋有查封，当时被告保证下证的时候把钱还上去掉查封，配合过户。去年底就可以办证，但是有查封没法下证，原告为了帮被告还贷款还陆陆续续给了被告20000元左右。今年之后一直联系被告解决掉查封，但是被告一直没有兑现承诺，现在涉案房屋有三个查封。剩余房款是约定过户后贷款支付。 本院经审理认定事实如下：2018年10月22日，原告作为乙方、被告作为甲方、鲁鑫公司作为丙方签订房屋买卖合同一份，约定：“乙方同意购买甲方拥有的坐落在泰景城3号楼三单元703室之房产，建筑面积78.14平方米。该房屋现有证件合同，商品房预售合同编号×××13，所有权人孙鹏。甲乙双方协定房产成交价为752000元。此合同签订当日，乙方向甲方支付10000元作为购房定金，2018年10月23日支付首付款200000元（含定金），差额款项通过银行商贷552000元整，银行按二手房贷款规定直接转入甲方账户。该房产甲方在银行有300000元贷款未还完，甲方自行筹款还银行贷款解押，甲方应于下证后最迟七天还清银行贷款解押。甲方应于十天内将房屋交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将物业费、水电、天然气、暖气费结清，并签订物业交接确认单作为房屋已交付且无异议的凭证。甲、乙双方于贷款审批通过后七个工作日内办理房屋产权过户手续。由于甲方原因未能在规定的时间内办理房屋产权转让手续，致使交易不成功的，乙方可行使合同解除权。甲方所承担的违约责任是甲方双倍赔偿乙方定金。甲方如未按规定期限办理过户手续，乙方有权追究甲方的违约责任，每逾期一天，甲方按乙方实际已付房款金额的3‰向乙方支付违约金，逾期超过30天，乙方可行使合同解除权解除合同，甲方承担违约责任，甲方把乙方所交房款全额退还给乙方，并支付同期银行贷款的双倍利息。本合同签订的同时，乙方向丙方支付中介服务费15400元。违约方应承担另外两方因诉讼而发生的诉讼费、律师代理费、邮寄费等实支费用。甲乙双方约定于2018年11月1日前甲方把此房屋交于乙方使用，乙方于2018年10月23日支付给甲方200000元整作为定金，剩余房款下证过户后，乙方通过商贷支付。” 2018年10月23日，孙鹏出具收条一份，内容为：“今收到周兴永购买孙鹏名下位于泰景城3号楼3单元703室房屋定金200000元整，房屋总价为752000元整，出租方保证该房屋权属无任何纠纷，共有人对房屋出售无异议。” 2018年11月14日，原告作为乙方、被告作为甲方签订房屋买卖补充协议一份，约定：“乙方已对甲方以上房产状况做了充分了解，同甲方协定房产交易成交价格为752000元，前期已首付200000元整；现已甲方有债务问题，乙方同意再支付给甲方人民币10000元整，此款自动抵作房款，甲方保证此产权过户给乙方之前无债权人上门讨债，并全力配合产权过户的所有手续，反之视甲方违约。甲方承诺双方在签订此合同后于2016年6月30日之前去相关部门办理房屋产权过户。在房产产权转移办理过程、房屋交割中，甲方保证积极配合乙方办理所有关的所有权转移手续，不得延期，除非不可抗力原因或经乙方同意。若甲方中途反悔，甲方自提出书面申请，并经乙方同意，甲方3日内双倍返还定金并承担已发生的中介费等相关费用。”同日，被告出具收条一份，内容为：“今收到周兴永购买孙鹏名下位于泰景城*号楼*单元***室之房产，房款10000元整，房屋总价752000元整，出售方保证该房屋权属无任何纠纷，共有人对房屋出售无异议。”被告还出具房屋保证书一份，内容为：“今本人保证自2018年11月14日起至房产证下证前，泰景城3号楼3单元703室不会出现任何纠纷，产籍证明每月打一份。” 另查明，合同签订后被告交付了房屋，现房屋由原告占有。涉案房产现有四个查封，最早的查封是2018年7月13日开始。原告为实现其权利，委托律师代为诉讼，花费律师费20000元，保全担保费800元。 本院认为，原被告、鲁鑫公司签订的房屋买卖合同以及原被告签订的房屋买卖补充协议系当事人真实意思表示，除定金约定过高外，其他内容不违反法律规定。本案中，原告按协议约定履行了合同义务，被告将涉案房屋交付原告，但未能办理过户登记手续。涉案房屋因有多个查封，且在原被告签订买卖合同前就有查封，导致至今未完成过户登记手续。房屋买卖合同约定因被告原因未能办理房屋产权转让手续，原告可行使合同解除权，被告双倍赔偿定金。原告现要求解除合同，本院予以支持。 关于定金数额，虽然房屋买卖合同中既约定定金10000元，又约定定金200000元，但被告之后出具的收条中载明定金200000元，故根据当事人的约定来看，双方之间确认定金为200000元，但该约定违反法律规定，应按合同标的额的20%确定定金数额，即原告支付的150400元（752000元×20%）应认定为定金，其余应为支付房款。 关于原告主张的双倍赔偿定金是否应予支持。定金罚则是针对违约行为而设定，但并不是任何违约均可以适用定金罚则。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定，只有在一方不履行合同，或者不完全履行合同的行为构成根本违约，使非违约方订立合同的目的不能达到的情形下，才可以适用定金罚则。本案中，被告未在约定的履行期限届满时将案涉房屋过户至原告名下，迟延履行构成违约，此与当事人毁约不买或不卖拒绝履行具有本质不同，故本案不应适用定金罚则。定金在具有担保债务履行功能的同时，也具有对违约造成的损失进行弥补的功能，是违约责任的特殊表现形式，具有损失赔偿额预定的属性。当事人在诉讼中主张定金，其实质为主张赔偿损失。本案不适用定金罚则，并不意味着被告对其迟延履行的行为不需承担责任，被告对其违约给原告造成的损失应予以赔偿。原告起诉请求双倍返还定金，虽有合同约定，但未举证证明其实际损失的数额，综合考量合同履行情况及被告占用购房款的数额、时间等因素，为平衡当事人利益，定纷止争，本院酌定被告退还原告定金150400元，并支付原告违约金80000元。 合同解除后，原告应当将涉案房屋返还被告，被告应将购房款59600元（210000元―150400元）退还原告。原告现要求被告支付中介费用15400元、律师费20000元、保全担保费800元，符合合同约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、解除原告周兴永与被告孙鹏、第三人泰安市鲁鑫房地产营销策划有限公司于2018年10月22日签订的房屋买卖合同； 二、被告孙鹏于本判决生效后十日内返还原告周兴永购房款59600元，原告周兴永于本判决生效后十日内将泰景城3号楼3单元703室房屋返还被告孙鹏； 三、被告孙鹏于本判决生效后十日内返还原告周兴永定金150400元； 四、被告孙鹏于本判决生效后十日内支付原告周兴永违约金80000元； 五、被告孙鹏于本判决生效后十日内支付原告周兴永中介费用15400元； 六、被告孙鹏于本判决生效后十日内支付原告周兴永律师费20000元、保全担保费800元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3476元，保全费2520元，由被告孙鹏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决书为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  马 翔 二〇二〇年十一月十三日 法官助理  高文科 书 记 员  顾绍武