福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初3255号 原告（反诉被告）：惠安县荣发物业管理有限公司，住所地惠安县螺城镇吴厝围小区****店，统一社会信用代码91350521570973795E。 法定代表人：李秋萍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李荣法，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：黄鹏伟，福建华达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈忠南，男，1980年2月11出生，汉族，住惠安县。 原告惠安县荣发物业管理有限公司（简称荣发公司）与被告陈忠南物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，被告陈忠南于2020年6月14日提起反诉，本院决定合并审理，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理，荣发公司的委托诉讼代理人黄鹏伟、陈忠南均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 荣发公司向本院提出诉讼请求：判决陈忠南支付自2018年11月至2019年7月的物业管理费1027.15元、公摊水费21.2元、公摊电费279.3元、自用水费270.3元，并以拖欠款项为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算自拖欠之日起至实际还清之日止的利息。诉讼中，荣发公司变更诉讼请求为：判决陈忠南支付自2018年11月至2019年7月的物业管理费1027.15元及利息（自2018年11月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实和理由：陈忠南系惠安县X镇XX花园二期X栋XX室的业主。2011年8月13日，荣发公司与泉州市力丰房地产开发有限公司（以下简称力丰公司）签订XX花园二期的物业服务合同。2012年3月17日，荣发公司与陈忠南签订《前期物业管理服务协议》，约定XX花园二期交由荣发公司实施物业服务管理并收取物业服务费等。合同签订后，荣发公司依约履行了物业管理服务，陈忠南也实际接收了物业管理服务。但自2018年11月起，陈忠南却以各种理由拒不缴纳物业管理费用，截止日前，陈忠南仍欠缴自2018年11月到2019年7月的物业管理费1027.15元、公摊水费21.2元、公摊电费27.3元、自用水费270.3元，合计1597.95元。荣发公司多次催缴，陈忠南拒不缴纳。 陈忠南辩称，一、荣发公司应退还多收的物业费、水电费，计算超前的本息保值。（一）力丰公司与荣发公司于2011年8月13日签订的《前期物业服务委托管理合同》，暂定物业管理费为0.9元-1元/㎡。作为委托方的力丰公司发觉价格不明确后，于2011年9月22日及时发函给作为受托方的荣发公司，授权按0.9元/㎡收取。此后，荣发公司亦愿意接受，于2011年10月15日交房日交接进驻。后来业主入住交房时，荣发公司交给业主所签的手续，凡涉及物业费与委托方授权价有差别的，均可视为欺诈行为，是违法、无效的。理由如下：1.《前期物业服务委托管理合同》清楚表明，力丰公司为委托方，荣发公司为受托方，仅有委托方有权定价，受托方愿意接受委托就留下来，受托方签字已表示愿意按0.9元/㎡收费；2.《前期物业服务委托管理合同》中对价格约定不明确，属违规的无效条款；3.委托方在交房前已明确更正了原合同的无效条款，及时发函给受托方按0.9元/㎡收费；4.受托方未经委托方同意，无权擅自定价或提价，该行为已违反合同法；5.交房前，受托方对管理费另行定价或提价，必须依法向主管部门申报、批准、备案，并召开业主大会听证会、公告。据此，可以认定荣发公司擅自按1元/㎡向业主收取物业管理费是欺诈行为、违法行为，荣发公司自2011年10月交房至2019年多收了0.1元/月*㎡，对多收的费用应计算存款利息。（二）荣发公司未依法、依约公布公摊水电费等公共费用，存在乱摊派多收费的违法行为。1.多收水费。用水量按2度电/吨收取加压电费无依据，惠安县其他小区基本按1度电/吨收取。绿化浇灌用户每户按1吨水/月收取无事实依据。2.多收电费。电费按0.58元/度收取无任何根据。供电公司向小区计费是0.53元/度（含开闭所供电机房设备损耗，全体业主作为一个大用户），开闭所至各业主的耗电线损加收了近10%。小区内的路灯照明若以每天照明12小时的耗电量向468户住宅业主计算分摊，每户每月为2.1度电，荣发公司每月向业主分摊照明电为13度电。电梯用电按每户至少13度电摊派无任何根据。二、荣发公司强行留驻管理，是违法行为。2016年4月22日，委托方已发函给荣发公司告知其委托合同即将终止，要求荣发公司与业主委员会尽快签订新合同，并移交资料给业主委员会，但经多次协商签订合同事宜无果。因荣发公司拒绝与业主委员会签订新的合同，业主委员会于2017年10月20日发告知函，告知荣发公司七个工作日内不答复是否签订合同，视为自动放弃对小区物业管理的委托权。2017年11月12日，业主委员会将《关于XX二期荣发物业服务企业拒绝与业委会签订服务合同的情况与诉求》函送达惠安县住房和城乡规划建设局（以下简称惠安住建局）反映、备案。力丰公司于2018年4月17日发函通知荣发公司终止委托合同，根据《福建省物业管理条例》规定，荣发公司应自合同终止之日起十日内退出物业管理区域。2018年7月7日，经召开业主（代表）大会，对荣发公司的留解聘投票表决，大会表决结果为不留用、留用截止时间至2018年8月31日。2019年1月2日，业主委员会发“关于新旧物业服务企业交接和盘点事项的通知”，要求新旧物业公司于2019年1月10日前完成交接手续。惠安住建局的惠住建[2019]177号文“XX花园二期解聘惠安县荣发物业管理有限公司，经调查核实，已经小区专有部分面积占建筑物总面积过数的业主且占总人数过半数的业主同意。”以上事实证明，荣发公司自2018年下半年起必须依法撤离XX花园二期小区，已无任何法律依据留下管理小区物业，再留下来属违法、强买强卖。三、荣发公司拖欠水费致小区停水，临委会号召欠费业主缴费由新物业代收代交荣发物业所欠水电费。惠安县城乡供水有限责任公司于2019年11月19日发“水费催缴函”催缴荣发公司在管2019年4月至7月四个月水费58298.3元，要求限期缴费、限制供水等。2020年4月1日，福建省南奔物业管理有限公司（以下简称南奔公司）向惠安县城乡供水有限责任公司发送“关于XX花园二期水费欠缴问题的说明”，证明荣发公司尚占据物业管理用房、业主资料和拖欠水电费等事宜。2020年4月10日，南奔公司发出“告示”，要求欠费业主到南奔公司处缴费用于交纳水费。四、荣发公司侵占业主财产、未依法缴纳物业税费。（一）侵占三网入网费、场地墙壁的共用部位出租、广告费等公共收入，这些收益属于全体业主共有，应分配给业主个人。（二）拒绝开具缴纳物业费的发票。综上，其已缴纳物业管理费至2019年1月10日，其中根据荣发公司、南奔公司、业主委员会三方口头协商确定，由南奔公司代为收取两个月物业服务费，2019年1月10日后荣发公司与小区已无物业服务合同关系，也未提供物业服务，且荣发公司存在多收物业管理、电费、水电公推费等情况，目前尚占有物业管理用房拒不移交、与新物业未完成交接、尚欠水费未缴纳等行为，请求驳回荣发公司的起诉，不予受理，判决荣发公司退回多收的物业管理费、电费、水电公摊费，并计算超前本息保值。 陈忠南向本院提出反诉诉讼请求：判决荣发公司退还多收取的物业管理费1147.94元、电费1200.56元、自用水加压电费669.9元，合计3018.4元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自起诉之日起至付款之日止的利息。事实和理由：陈忠南在2019年7月间通过南奔公司交清结欠的公摊水电费、自用水费及物业管理费等。荣发公司自2011年10月至2018年11月10日间多收取物业管理费1147.94元（136.66㎡×0.1元/㎡×12个月×7年）、多收电费1200.56元[25544度×（0.58-0.533）元/度]、多收自用水加压电费669.9元（1155度×0.58元/度）。荣发公司应退还多收的费用，或将该费用冲抵审理后陈忠南应支付的费用。 荣发公司对反诉辩称，陈忠南反诉的事实不属实，且未提供证据证明，应驳回反诉诉讼请求。一、荣发公司收取物业管理费是基于其与陈忠南于2012年3月17日签订的《前期物业管理服务协议》约定的收费标准1元/㎡，故荣发公司未多收取物业费。二、陈忠南应对其主张的荣发公司多收公摊水电费、加压电费等事实承担举证责任，2017年6月14日之前所主张返还的费用已超过诉讼时效期间。 经审理查明，荣发公司系经核准登记的有限责任公司，以物业管理为经营范围。荣发公司与力丰公司于2011年8月13日签订《惠安县“XX花园”商住区二期前期物业服务委托管理合同》，约定：荣发公司为XX花园二期提供前期物业管理服务。物业服务收费选择包干方式，物业服务费用由业主按其所有的物业建筑面积交纳，其中高层住宅（带电梯）暂定为0.9元-1元/月*㎡。业主应于交房之日起交纳物业服务费用，具体事项荣发公司在交房时另行与业主签订合约。用于公共场所（如电梯、绿化带、路灯照明、绿化浇灌等）公摊电费、水费由全体业主按月支付，荣发公司应如实依据供电、供水等部门提供有效票据提前向业主公布。委托管理期限自合同生效之日起至业主委员会成立并与物业管理企业签订《物业服务委托合同》生效之日终止。合同终止时，荣发公司应将物业档案资料、有关维修资金及物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整的移交给业主委员会或者力丰公司。合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议或按照国家相关法律法规为准。2011年9月22日，力丰公司向荣发公司发送《关于XX花园二期前期物业交房前的服务管理事宜》的意见，对业主缴交相关费用事项提出如下意见：住宅（电梯）物业管理服务费按0.9元/月*㎡收取（合同约定为0.9元-1元/月*㎡）。李荣法在该意见上签名。陈忠南系XX花园二期XX#XX室的业主，房屋建筑面积为136.66㎡，于2012年3月17日办理交房手续，并与荣发公司签订《XX花园第二期前期物业管理服务协议》，约定：物业服务费按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算，高层住宅1元/月*㎡，按售房部寄发的房屋交付通知书上的交付日期开始计算，第一季度的物业服务费须在房屋交付使用时一次性预交，第二季度开始，可根据业主的实际情况按季度、半年或一年一次预交。共用设施设备（如路灯、楼道照明、景观、绿化、公用车库等）的动作能耗费用，按住户所拥有的建筑面积共同分摊，水泵用电按用水量为系数合理分摊。 XX花园二期于2016年1月3日成立业主委员会，任期三年。2016年4月22日，力丰公司书面通知荣发公司：X花园二期的业主委员会已成立并正式启动相关工作。根据《惠安县“XX花园”商住区二期前期物业服务委托管理合同》的约定，力丰公司与荣发公司的委托合同即将终止，在终止之前，荣发公司应根据合同将相关资料及财物移交给业主委员会，请荣发公司直接与业主委员会交接。2017年9月20日，XX花园二期业主委员会向荣发公司发送《关于签订小区物业管理服务合同的函》，要求荣发公司在收到后5日内就是否签订由业主委员会起草、业主代表全体大会通过的合同予以回复，逾期业主委员会将根据授权另行考虑物业管理机构的产生办法。李荣法于2017年9月24日收到该函，并表示下个月5日予以答复。此后，荣发公司与XX花园二期业主委员会仍未能签订合同。2018年4月17日，力丰公司书面通知XX花园二期业主委员会、荣发公司：自业主委员会成立之日起，力丰公司已失去聘用物业管理公司的资格，小区的一切物业管理事务由业主委员会自行主张，自2018年4月17日起，力丰公司与荣发公司签订的《惠安县“XX花园”商住区二期前期物业服务委托管理合同》终止。2018年7月7日，XX花园二期业主委员会采用召集业主代表召开业主大会的形式对是否解聘荣发公司进行表决。2018年12月16日，XX花园二期业主委员会采用召集业主代表召开业主大会的形式对选聘物业公司进行投票。2018年12月29日，XX花园二期业主委员会与南奔公司签订物业服务合同，并约定2019年1月10日进行移交和提供物业服务。XX花园二期业主委员会书要求荣发公司于2019年1月10日前与南奔公司完成物业管理权利交接手续，三方发生纠纷，要求惠安住建局介入解决。XX花园二期业主委员会、南奔公司提出荣发公司拒绝移交和退出小区，荣发公司提出业主委员会在解聘、选聘物业管理公司时采用业主代表投票方式，且投票没有双过半，未能代表全体业主意愿，业主委员会成员（招投标小组成员）存在违反法律、法规、管理规约等行为，不具备任职资格，前期物业垫支费用尚未理清。惠安住建局于2019年1月25日作出《关于XX花园二期选聘物业纠纷的答复意见》（惠住建[2019]50号），其中处理意见为：一、关于解聘、选聘物业服务公司的问题，将协调惠安县螺城镇人民政府、新霞社区组织核实全体业主对解聘、选聘物业服务公司的意见，核实情况将及时公布。二、关于业主委员会成员资格问题，2019年1月4日起业主委员会任期已满，建议在镇政府、居委会的指导下尽快组织换届选举。三、关于新旧物业服务合同和物业服务交接问题。荣发公司实际对XX花园二期提供前期物业服务，在业主委员会与物业服务企业签订的新物业服务合同生效时，原物业服务合同终止。由于目前宣判物业公司纠纷尚未解决，荣发公司应继续提供该小区物业服务，待核实全体业主意愿后由经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的物业服务公司将物业服务合同报惠安住建局备案并提供小区物业服务。涉及新旧物业交接问题，应严格按照《福建省物业管理条例》的相关规定处理，任何一方在未经法定程序办理移交前不得提前退场或进场，以维护小区正常秩序。四、关于前期物业垫支费用尚未理清问题，建议荣发公司与小区业主、业主委员会平等友好协商，协商不成可通过民事诉讼的途径依法解决争议。2019年4月25日，惠安住建局作出《关于XX花园二期选聘物业纠纷的核实意见》（惠住建[2019]177号），核实意见为：XX花园二期解聘荣发公司、并选聘南奔公司为小区提供物业服务一事，经调查核实，已经小区专有部分面积占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2019年7月15日，惠安住建局通知荣发公司：根据2019年6月17日召开XX花园二期小区物业纠纷协调会会议精神，荣发公司应于2019年7月16日退出XX花园二期小区，由新选聘的物业公司承接小区的物业服务工作，请荣发公司依法做好物业交接工作并按时退出。南奔公司于2019年7月17日正式入驻金石花园二期小区。 陈忠南自交房后，按1元/月*㎡即每月136.66元向荣发公司交纳物业服务费，按0.58元/度的标准向荣发公司交纳电费及公摊电费，按每度水耗费两度电的标准向荣发公司交纳用水加压电费（计入公摊电费中），物业服务费的缴款结算期为每月10日至下个月10日。荣发公司通过XX花园一期的物业公司惠安县宏图物业管理有限公司（以下简称宏图公司）向惠安县供电公司缴纳XX花园二期的电费。惠安县供电公司对合表用户收取电费的标准为：2010年3月25日起按0.51元/度（1-10千伏），2012年7月1日起按0.533元/度。荣发公司自2019年4月起未能向惠安县城乡供水有限责任公司交纳XX花园二期的水费。惠安县城乡供水有限责任公司于2019年11月19日函告催缴。南奔公司经小区临时管理委员会协调，由南奔公司向欠费业主代收代缴欠费。南奔公司于2020年4月10日向业主进行告示代收代缴事宜，并公示业主尚欠荣发公司物业管理费用情况。南奔公司于2019年7月31日向陈忠南代收2018年12月物业管理费197.8元、2019年1月物业管理费201.52元、2019年2月至7月16日水电、公摊费374.94元。 以上事实，有荣发公司提供的营业执照、《惠安县“XX花园”商住区二期前期物业服务委托管理合同》、交房通知书、业户签收文件目录、业主（租户）入住合约、《XX花园第二期前期物业管理服务协议》、《房屋二次装饰管理协议书》、惠安住建局《通知》，陈忠南提供的《关于XX花园二期前期物业交房前的服务管理事宜》、力丰公司2016年4月22日的通知、《关于签订小区物业管理服务合同的函》、力丰公司2018年4月17日的通知、《关于XX二期物业管理工作的事务函》、《惠安县荣发物业管理有限公司去留表决投票结果统计表》、《关于新旧物业服务企业交接和盘点事项的通知》、惠安住建局惠住建[2019]50号、177号文件、水费催缴函、欠费明细、《关于XX花园二期水费欠缴问题的说明》、《告示》、旧账未交新物业住户清单及金额、荣发公司收款收据、南奔公司收款凭证单，本院调取的福建省物价局闽价商[2010]77号、[2012]241号文件、历月电费明细，以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于物业管理费的收取标准应如何认定的问题。陈忠南主张应以0.9元/月*㎡收取物业管理费，其提供的力丰公司向荣发公司发送《关于XX花园二期前期物业交房前的服务管理事宜》，系力丰公司对收费标准进一步明确的意见，荣发公司的李荣法虽在该书面意见上签名，但并未表示同意力丰公司提出的收费标准，该证据不足以认定力丰公司与荣发公司已就按0.9元/月*㎡的收费标准达成补充协议，陈忠南在交房时与荣发公司签订《XX花园第二期前期物业管理服务协议》明确约定按1元/月*㎡的标准收取物业服务费，荣发公司主张应按1元/月*㎡收取物业服务费，符合双方约定，应予采纳。二、关于陈忠南尚欠物业管理费的应如何认定的问题。荣发公司与力丰公司、陈忠南签订的物业服务合同，均约定合同至业主委员会与物业管理服务企业签订物业服务合同时终止，陈忠南提供的力丰公司的通知、《关于XX二期物业管理工作的事务函》等证据，均不足以认定荣发公司收到通知及函件时双方的物业服务合同终止。在XX花园二期业主委员会与南奔公司签订物业服务合同后，XX花园二期业主委员会通知荣发公司应于2019年1月10日向南奔公司移交物业管理，但荣发公司对解聘、选聘程序的正当性提出异议，双方之间的纠纷由惠安住建局介入后作出处理意见，要求荣发公司在纠纷解决前应继续提供小区物业服务，荣发公司直至2019年7月16日经惠安住建局通知退出XX花园二期小区，故荣发公司在物业服务合同终止后仍为XX花园二期小区提供物业管理服务至2019年7月16日，陈忠南作为小区业主，应交纳相应的物业管理服务费，从陈忠南提供的南奔公司《告示》及旧账未交新物业住户清单及金额，也可以体现陈忠南尚欠荣发公司物业管理费。关于2018年11月10日至2019年1月10日的物业管理费，虽然已由南奔公司代收，但陈忠南并未举证证明荣发公司同意由南奔公司代收，故不能视为其已交纳该部分物业管理费，陈忠南尚欠荣发公司自2018年11月10日至2019年7月16日的物业服务费，荣发公司主张尚欠的物业服务费为1027.15元，符合根据按双方约定1元/月*㎡标准计算的数额，可予采纳。三、关于荣发公司是否应退还陈忠南电费及用水二次加压电费的问题。荣发公司提供了证据1即宏图公司出具的情况证明，以证明XX花园二期小区电费因存在柜损、线损等，故以0.58元/度向业主收取电费。证据2即通知、收款收据、XX花园柜损分摊表、发票、应收各项费用汇总表，以证明XX花园二期物业收取的电费通过宏图公司缴交，电费实际产生的数据是宏图公司给出的最终汇总数据，结合证据1，可以证实因产生加压耗电、耗损等，电费标准必然上浮。经质证，陈忠南对证据1有异议，宏图公司与XX花园一期、二期业主存在利害关系，无权出具该证明，电费会产生耗损，但荣发公司将耗损加入公摊电费中，存在双重收费，应根据实际情况计算耗损。对证据2中的发票无异议，对其余证据均有异议，荣发公司应每月进行公示，荣发公司仅公示业主应缴交的数额，并未公示过发票及公摊费用的计算规则。陈忠南提供证据3即《责令整改通知书》（复印件），以证明宏图公司与XX花园一期、二期产生纠纷，存在利害关系，故其出具的情况证明真实性有异议。证据4即南奔公司出具的水电缴费通知、情况说明，以证明南奔公司与荣发公司收取的水电、公摊存在不一致，荣发公司存在多收费的情况。经质证，荣发公司对证据3有异议，该证据仅是复印件，且所反映的内容是宏图公司、南奔公司擅自占用公共部分、违章搭建，该期间荣发公司已退出小区。对证据4的真实性、证明力有异议，系南奔公司自行制作，为荣发公司退出小区后的南奔公司进行收费的情况，不能代表荣发公司收费情况，南奔公司系小区现在管物业公司，不排除与陈忠南之间存在利益关系。本院经审查后认为，证据1，宏图公司为XX花园一期的物业管理公司，其出具的情况证明与证据2中的通知、收款收据、XX花园柜损分摊表、发票相印证，具有真实性，能够证明荣发公司通过宏图公司缴纳电费，XX花园二期电费存在柜损、线损及用水加压耗电，故综合用电为0.58元/度的事实。证据2中的应收各项费用汇总表系荣发公司自行制作，荣发公司并未举证证明已将费用汇总表向小区业主公示。证据3未提供原件，且其上的内容也无法证明陈忠南所主张的事实。证据4系南奔公司所出具，具有真实性，可以证明陈忠南现交费情况，但因XX花园二期小区曾进行电表分户改造，南奔公司与荣发公司的收费必然存在不同，故该证据无法证明荣发公司存在多收费的事实。荣发公司与力丰公司、陈忠南签订的物业服务合同中，均未明确约定公摊水电费的计算规则，从宏图公司出具的情况证明可以看出，以0.58元/度收取电费，系加上了电费的柜损、线损及用水加压用电费的结果，但荣发公司在以0.58元/度向陈忠南收取自用、公摊电费的情况下，另外以公摊电费的方式向陈忠南收取用水加压用电费，存在双重收费的情形，对于其多收的用水加压用电费应予退还。陈忠南交费时荣发公司均开具相应的收款收据，故其对荣发公司收费的情况是明知的，其于2020年6月14日才提出反诉要求退还多收的电费，其中2017年6月14日以前收费的退还请求已超过三年诉讼时效期间。根据陈忠南提供的收款收据，其在2017年6月14日后缴交的用水共计344度（2018年12月2日收款收据水费度数1155度-2017年6月10日收款收据水费度数811度），荣发公司对应收取的用水加压用电费399.04元（344度水×2度电/1度水×0.58元/度电）应予退还。 综上事实，本院认为，荣发公司与陈忠南之间存在物业服务合同关系，荣发公司提供物业管理服务至2019年7月16日，事实清楚，应予认定。陈忠南尚欠荣发公司物业管理费1027.15元，经起诉催告仍未能还款，应承担相应的民事责任。荣发公司请求陈忠南支付物业管理费1027.15元，于法有据，应予支持。双方并未明确约定付款期限，荣发公司请求自2018年11月1日起支付利息损失，缺乏依据，应予调整为自2020年5月21日荣发公司起诉之日起。陈忠南主张应按0.9/月*㎡计算物业服务费，缺乏依据，不予采纳，其请求荣发公司返还多收的物业管理费，缺乏依据，不予支持。荣发公司多收取了用水加压耗电费，陈忠南有权要求退还，其中2017年6月14日前应退还的费用已超过诉讼时效期间，2017年6月14日后多收取用水加压耗电费399.04元应予退还，陈忠南请求荣发公司退还多收的电费1870.46元，予以部分支持，其请求按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息损失，应予支持。该部分退还的费用可冲抵陈忠南应付的物业管理费，即陈忠南还应支付荣发公司物业管理费628.11元及相应的利息损失。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、陈忠南应于本判决生效之日起五日内支付惠安县荣发物业管理有限公司物业服务费1027.15元。 二、惠安县荣发物业管理有限公司应于本判决生效之日起五日内退还陈忠南多收取的电费399.04元。 三、上述第一、二项互相对抵后，陈忠南应于本判决生效之日起五日内支付惠安县荣发物业管理有限公司物业服务费628.11元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年5月21日起至付款之日止的利息损失。 四、驳回惠安县荣发物业管理有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回陈忠南的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费50元，由陈忠南负担，反诉受理费50元，减半收取25元，由惠安县荣发物业管理有限公司负担，均应于本判决生效之日起五日内缴交，多预交的受理费予以退回。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈玲玲 人民陪审员  陈建东 人民陪审员  汪良文 二〇二〇年十一月二十日 书 记 员  岳晓萍 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。 业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。