山东省济南市长清区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0113民初1018号原告：谭捷，男，1993年1月22日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原告：山东志合研创汽车服务有限公司，住所地山东省济南市经十东路9777号国电大厦7层。法定代表人：谭捷，公司执行董事。两原告共同委托诉讼代理人：郑雅群，上海锦天城（济南）律师事务所律师。被告：山东三泽置业有限公司，住所地济南市长清区大学科技园紫薇路6251号。法定代表人：李明，公司执行董事。委托诉讼代理人：路云平，山东千越律师事务所律师。委托诉讼代理人：郎子玉，山东千越律师事务所实习律师。原告山东志合研创汽车服务有限公司（以下简称志合研创公司）、谭捷与被告山东三泽置业有限公司（以下简称三泽置业）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任设立审理，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人郑雅群、被告委托诉讼代理人路云平、郎子玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东志合研创汽车服务有限公司、谭捷向本院提出诉讼请求：1、判令解除《长清区大学科技园商业商务公寓二期项目商业裙房租赁合同》；2、判令被告返还原告支付的第一季度的租金和物业管理费共计91179.75元；3、判令被告赔偿原告的经济损失1353581.8元；4、判令被告赔偿原告律师代理费人民币30000元；5、判令被告支付原告违约金98454.25元；6、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告申请变更诉讼请求为：1、判令解除《长清区大学科技园商业商务公寓二期项目商业裙房租赁合同》；2、判令被告返还原告支付的第一个季度的租金91179.75元以及该笔款项自2017年4月13日至实际支付之日止的资金占用费；3、判令被告赔偿原告房屋装修费639749.84元、装修设计费及装修中远程施工费205000元、装修相关手续费9996元、物业管理费及水电费33507元、消防设计费10000元、相关设备费312431.6元，以上经济损失共计1210684.44元；4、判令被告赔偿原告律师代理费30000元；5、判令被告支付原告违约金98454.25元；6、判令诉讼费、财产保全费及诉讼保全责任保险费、评估鉴定费由被申请人承担。事实和理由：2017年4月19日，原告谭捷与被告三泽置业签署《长清区大学科技园商业商务公寓二期项目商业裙房租赁合同》一份，约定：原告谭捷租赁被告所有的坐落于山东省济南市长清区大学科技园商业商务公寓二期项目商业裙房的三庆.青年城北区地下一层N-1-01号商铺，用于经营卡丁车、汽车美容改装、洗车、水吧。后原告谭捷成立山东志合原创汽车服务有限公司从事该经营项目，并于2017年4月13日向被告支付第一季租金和物业管理费，共计91179.75元。被告亦向原告交付了该房屋。2017年5月15日，原告志合研创公司开始对房屋进行装修。2017年7月份因该房产未办理“和平时期人防和公共用地转商用”相关手续，被城管、环保、安监等部门责令停工，后续递交的消防申请也被退回，最终原告场馆装修和运营均无法进行。被告在明知出租房产不具备出租要求的情况下将房屋出租给原告谭捷，导致原告志合研创公司造成重大经济损失，其行为已构成根本违约，合同无法继续履行。原告多次与被告协商未果，现原告诉至法院，请求判如所诉。三泽置业辩称，同意解除合同。原告志合研创公司不是适格原告。鉴定报告仅是对涉案租赁物房屋装修工程造价鉴定，但无法证明造价即是原告主张的损失，本案的适格原告主体是谭捷，该鉴定报告无法证明相关费用是谭捷支付的，鉴定报告中的可拆装设施设备可以进行转让变卖，不存在损失情况；对原告所述的山东宏观文化艺术有限公司根据原告经营场地和经营项目制定了特定方案并提供特定服务，因此应当单独计算，以上费用共计857753.84元，该鉴定报告中没有记载，我方也不予认可；不同意承担鉴定费和律师费等。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据一：山东志合研创汽车服务有限公司的企业信用信息报告，证明目的：（1）报告显示志合研创公司的注册地址为涉案房屋地址，证明志合研创公司实际享有房屋租赁合同的权利；（2）王宽为公司股东，向被告三泽置业公司支付房屋租金，该行为为公司行为。（3）谭捷为公司股东及法定代表人，其与三泽公司签订房屋租赁合同的行为为公司行为，公司享有房屋的使用权，也有权向出租方三泽置业要求赔偿损失。证据二：山东泽广工程咨询有限公司于2020年7月28日出具的编号为鲁泽基鉴字（2020）第002号的《济南市长清区大学科技园三庆·青年城北区地下一层N-1-01号房屋装修工程造价鉴定报告》一份，证明目的：证明原告装修损失最低为639749.84元，工程造价包含了地面工程、墙面工程、顶棚工程、其他工程以及安装工程，以上工程造价包含了人工费、材料费、机械费、税金等项目。原告实际向山东宏观文化艺术有限公司支付装修费用1234559元，房屋装修工程造价鉴定结果与装修公司收取的费用存在出入，鉴于装修公司的工艺水平的不同，收费标准也存在一定的差异，应当以原告的实际经济损失为准。退一步讲，山东泽广工程咨询有限公司出具的《工程造价鉴定报告》鉴定结果为639749.84元，仅是对装修工程本身造价的鉴定，包含了地面工程、墙面工程、顶棚工程、其他工程以及安装工程，以上工程又包含了人工费、材料费、机械费、税金等项目。而原告与山东宏观文化艺术有限公司签订的装修合同的费用包含了中远程施工费和工程管理费13000元以及设计费195000元，该费用未被鉴定机构列入工程造价中，属于山东宏观文化艺术有限公司根据原告经营场地和经营项目制定了特定方案并提供特定服务，因此应当单独计算，以上费用共计857753.84元。证据形式：书证、原件；证据三：山东泽广工程咨询有限公司出具的号码为No38952332的山东增值税普通发票一张，证明目的：原告申请法院委托山东泽广工程咨询有限公司就租赁房屋进行装修工程造价鉴定，花费40000元整。证据形式：书证、原件；证据四：（1）中国大地财产保险股份有限公司出具的《诉讼财产保全责任保险保险单》（2）中国大地财产保险股份有限公司出具的号码为No64019891的山东增值税普通发票一张，证明目的：原告向中国大地财产保险股份有限公司购买诉讼财产保全责任保险，花费1600元。被告对以上证据进行了质证并发表质证意见：对原告提供的证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，该公示报告信息记载并不能证明其是租赁合同相对人，不享有涉案租赁屋使用权，更无权作为本案原告提起诉讼，主张损失，我公司已提交已经生效的（2019）鲁0113民初3026号民事裁定书，该裁定书明确记载山东志合研创汽车服务有限公司不是本案适格的原告，驳回了其提起的诉讼；对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，1、该份鉴定报告仅是对涉案租赁物房屋装修工程造价鉴定，但无法证明造价即是原告主张的损失，本案的适格原告主体是谭捷，该鉴定报告无法证明相关费用是谭捷支付的；2、鉴定报告中的可拆装设施设备可以进行转让变卖，不存在损失情况；3、对原告所述的山东宏观文化艺术有限公司根据原告经营场地和经营项目制定了特定方案并提供特定服务，因此应当单独计算，以上费用共计857753.84元，该鉴定报告中没有记载，我方也不予认可；对证据三的真实性无异议，但对证明目的有异议，鉴定是由原告提出申请，应该由原告自行承担；对证据四的真实性无异议，但对证明目的有异议，该费用没有合同约定及法律规定，应该由原告自行承担。本院对原告提交的上述证据进行了审查，对双方无异议的证据予以采信，并在卷佐证。诉讼中，原告谭捷、山东志合研创汽车服务有限公司提出鉴定申请，请求对案涉房屋租赁合同中所涉及的房屋装修价值进行价值评估。山东泽广工程咨询有限公司出具编号为鲁泽基鉴字（2020）第002号《济南市长清区大学科技园三庆青年城北区地下一层N-1-0号房屋装修工程造价鉴定报告》一份，济南市长清区大学科技园三庆青年城北区地下一封N-1-0号房屋装修工程造价鉴定结果为639749.84元。本院经审理查明：2017年4月19日，原告谭捷与被告三泽置业签署《长清区大学科技园商业商务公寓二期项目商业裙房租赁合同》一份，约定：原告谭捷租赁被告所有的坐落于山东省济南市长清区大学科技园商业商务公寓二期项目商业裙房的三庆.青年城北区地下一层N-1-01号商铺，用于经营卡丁车、汽车美容改装、洗车、水吧。后原告谭捷成立山东志合原创汽车服务有限公司从事该经营项目，双方对计租面积、租赁期限、租金标准和租金支付、品牌及经营项目、保证金、房屋交付、物业服务费、公用事业费及其他费用的承担、紧急状态和房屋维修、乙方的照管责任、乙方进一步保证和确认、甲方的保证合责任、装修装饰、保险、转租限制、甲方对该房屋的转让、违约责任、续租、房屋交付、不可抗力、通知、争议解决等事项进行了约定。2017年4月13日原告委托公司股东王宽向被告转账支付第一季租金和物业管理费，共计91179.75元。被告亦向原告交付了该房屋。2017年5月15日，原告志合研创公司开始对房屋进行装修。山东志合研创汽车服务有限公司与山东宏观文化艺术有限公司签订《包工包料施工协议书》，协议书中附有《宏观涉及基础施工报价单》，报价单中载明：远程施工费3000元，工程管理费10000元，设计费195000元。原告交纳物业费及水电费共计33507元。2017年7月份因该房产未办理“和平时期人防和公共用地转商用”相关手续，被城管、环保、安监等部门责令停工，原告场馆装修和运营均无法进行。现原告诉至法院，提出如上诉讼请求。诉讼中，原告谭捷、山东志合研创汽车服务有限公司提出鉴定申请，请求对案涉房屋租赁合同中所涉及的房屋装修价值进行价值评估。山东泽广工程咨询有限公司出具编号为鲁泽基鉴字（2020）第002号《济南市长清区大学科技园三庆青年城北区地下一层N-1-0号房屋装修工程造价鉴定报告》一份，济南市长清区大学科技园三庆青年城北区地下一封N-1-0号房屋装修工程造价鉴定结果为639749.84元。本院认为，根据法律规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。原告谭捷作为原告志合研创公司的发起人与被告志合研创公司签订《租赁合同》，故原告谭捷和原告志合研创公司是本案的适格原告，能够确认原告谭捷、志合研创公司与被告三泽置业公司之间存在租赁合同关系。原告按照合同约定支付了租金及相关费用，并在未违反合同约定的前提下，为实现公司经营需求对租赁房屋进行了装修。现因涉案租赁房屋未办理“和平时期人防和公共用地转商用”相关手续，被城管、环保、安监等部门责令停工，原、被告之间签订的租赁合同的合同目的无法实现，被告也同意解除涉案合同，故对于原告要求解除《长清区大学科技园商业商务公寓二期项目商业裙房租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同的解除主要原因是涉案房屋未办理“和平时期人防和公共用地转商用”相关手续，对此本院认为被告作为涉案房屋的出租方应该对涉案房屋的资质是否合格负主要责任，同时原告作为承租方，在承租涉案房屋时亦应对所租赁房屋的合法性资质和条件进行负有审查义务。因此本院认为被告应对涉案租赁合同的解除承担主要责任，原告承担次要责任。因合同解除，且原告并未实际经营，故原告支付租金、物业费、水电费以及装修费用等应该由原、被告按责任分担。原告已经按约支付被告第一季度租金91179.75元，因该合同无法继续履行，原告亦未正式营业，故应该按比例退还。原告申请对涉案房屋装修进行了造价评估为639749.84元，该造价中并未包括装修设计费195000元、工程管理费10000元、远程施工费3000元等费用，另原告支付物业管理费和水电费共计33507元，根据原告提交的装修合同、增值税发票以及物业公司收据，可以证实以上费用属于原告为涉案房屋装修实际必要支出费用，以上除去鉴定房屋造价外的费用共计241507元，应该由被告一并按比例承担。对于原告要求的消防设计费，原告只是提交了相关合同，但是并未提交具体的支付凭证和发票等证据，对此项费用支出，本院不予支持。双方在合同中并未对违约金以及律师费进行明确约定，故对于原告要求被告支付违约金和律师费的诉讼请求，本院不予支持。诉讼中双方对涉案房屋装修造价无法认定，原告提出鉴定申请，山东泽广工程咨询有限公司出具编号为鲁泽基鉴字（2020）第002号《济南市长清区大学科技园三庆青年城北区地下一层N-1-0号房屋装修工程造价鉴定报告》，原告支付鉴定费40000元，该费用应该由原、被告按比例承担。原告提交诉讼财产保全责任保险保险单和相应发票证实其实际支出的保函费用为1600元，属于原告为实现诉讼目的而支出的合理支出，应该由被告承担。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告谭捷与被告山东三泽置业有限公司签订的《长清区大学科技园商业商务公寓二期项目商业裙房租赁合同》（合同编号为QNC-DS-N-1-01）；二、限被告山东三泽置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告谭捷、山东志合研创汽车服务有限公司房屋租赁费72943.8元（91179.75元*80%）；三、限被告山东三泽置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告谭捷、山东志合研创汽车服务有限公司房屋装修造价511799.872元（639749.84元*80%）；四、限被告山东三泽置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告谭捷、山东志合研创汽车服务有限公司装修设计费、工程管理费、远程施工费、物业管理费和水电费共计193205.6元（241507元*80%）；五、限被告山东三泽置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谭捷、山东志合研创汽车服务有限公司鉴定费32000元（40000元*80%）；六、限被告山东三泽置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谭捷、山东志合研创汽车服务有限公司保单保函费1600元；七、驳回原告谭捷、山东志合研创汽车服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18959元，由被告山东三泽置业有限公司负担15167元，由原告谭捷、山东志合研创汽车服务有限公司承担3792元；诉讼保全申请费5000元，由被告山东三泽置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  王军二〇二〇年十一月二日书记员  房莹