北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初60896号原告：北京亚联财小额贷款有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街******1602D。法定代表人：长原彰弘，董事长。委托诉讼代理人：赵侃，北京市昊方律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛玥，女，1987年7月9日出生，汉族，该公司职员，住北京市西城区。被告：北京育美绿洲体育文化有限公司，，住所地北京市朝阳区青年路西里**院**楼**商业06内**法定代表人：戴乐，董事长。委托诉讼代理人：张立宝，男，1987年5月5日出生，汉族，公司职员。被告：戴乐，男，1980年6月28日出生，汉族，住北京市西城区。被告：中世国融投资管理有限公司，住所地，住所地北京市朝阳区双花园南里****楼****iv>法定代表人：郭广俊，总经理。委托诉讼代理人：王荣新，河北燕祥律师事务所律师。原告北京亚联财小额贷款有限公司（以下简称原告）与被告北京育美绿洲体育文化有限公司、被告戴乐、被告北京中世国融投资管理有限公司（以下简称被告）排除妨害纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人葛玥、赵侃，中世国融之委托诉讼代理人王荣新到庭参加了诉讼，戴乐，北京育美绿洲体育文化有限公司经本院合法传唤，无正当理由未出庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告北京育美绿洲体育文化有限公司、被告戴乐、被告北京中世国融投资管理有限公司将北京市朝阳区xx路西里x号院9号楼-1至3层商业0x房屋腾退并交付我公司；2、被告北京育美绿洲体育文化有限公司、被告戴乐、被告北京中世国融投资管理有限公司支付我公司房屋占用期间的费用，自2017年7月11日起至实际腾退之日，按2741.55元/天的标准计算。事实及理由：我公司通过（2014）朝执字第666x号执行裁定项下以物抵债程序取得北京市朝阳区xx路西里x号院9号楼-1-3层商业0x房屋产权，产权证号京（2018）朝不动产权第003846x号。我公司取得房屋使用权时，已由法院执行局腾空，后房屋被被告非法占据，故起诉。被告北京育美绿洲体育文化有限公司第一次开庭时辩称，我公司只是注册地址在诉争房屋中，我公司从未占有原告现拥有的北京市朝阳区xx路西里x号院9号楼-1至3层商业0x房屋。2013年9月1日，北京市朝阳区xx路西里x号院9号楼-1至3层商业0x原产权人与北京中世国融投资管理有限公司签订了房屋租赁合同，合同期限至2025年8月31日，2016年11月8日，中世国融投资管理有限公司与戴乐签订了房屋租赁合同，租期为2016年11月14日至2025年8月31日，因此北京市朝阳区xx路西里x号院9号楼-1至3层商业0x房屋目前的实际使用人和占有人是北京中世国融投资管理有限公司，是戴乐，而不是我公司，综上，请法院驳回原告对我公司的诉讼。戴乐未应诉也未答辩。中世国融公司辩称，我公司在2013年9月1日与原房主邹x签订了房屋租赁合同，确定租赁关系到2025年8月31日，约定每年人民币35万元，总额420万元。我公司按照合同约定一次性将租金全部转给邹x，邹x在合同签订后就向我公司交付了房屋，因为与物业的纠纷等原因，我公司实际于2014年年底或2015年年初入住。2016年11月8日，我公司和戴乐签订了租赁合同，将整栋楼出租给戴乐，租期从2017年2月10日开始，双方履行合同到2019年7月，后口头协议解除了合同。我公司认为，原告的所有权是在我公司合法租赁标的物以后取得，根据相关法律规定，原告无权要求我公司腾退并支付占有费。综上，请法院依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。包括：1、不动产登记证；2、（2014）朝执字第666x号执行裁定书；3、（2016）京0105执异28x号民事裁定书；4、照片；5、X京房权证朝字第XX**房屋所有权证；6、（2015）朝执字第1228x号执行案件卷宗复印材料。根据以上证据本院认定事实如下：1、邹x因购买取得朝阳区xx路西里x号院9号楼-1至3层商业0x房屋的所有权，2013年8月26日，上述房屋所有权登记至邹x名下，房屋性质为商品房，规划用途为商业，建筑面积为548.31平方米。2、2013年12月6日，案外人邹x作为甲方与原告签订了《贷款合同》，约定邹x向原告借款一千二百万元用于资金周转，双方共同申请对该《贷款合同》进行了公证，并赋予《贷款合同》强制执行效力，北京市方正公证处作出（2013）京方正内经证自第1815x号公证书，确认《贷款合同》自生效即债权债务形成之日起，公证书具有强制执行效力。同日邹x作为甲方与原告签订了《抵押合同》，约定邹x以其名下北京市朝阳区xx路西里x号院9号楼-1至3层商业0x房屋为上述《贷款合同》提供抵押担保，双方于当日申请对《抵押合同》也进行了公证，并赋予强制执行效力。2013年12月16日，邹x名下北京市朝阳区xx路西里x号院9号楼-1至3层商业0x房屋被进行了抵押登记，登记的债权数额为1200万元。3、因邹x未履行按期还款义务，原告向公证机构申请出具了执行证书，本院对作为抵押财产的北京市朝阳区xx路西里x号院9号楼-1至3层商业0x房屋三次拍卖流拍后，本院于2017年7月11日出具（2014）朝执字第666x号执行裁定书，裁定“将被执行人邹x名下位于北京市朝阳区xx路西里2号院9号楼-1至3层商业0x号房产作价11696128元，交付申请执行人北京亚联财小额贷款有限公司抵偿相应的债务，上述房屋的所有权自本裁定送达申请执行人北京亚联财小额贷款有限公司时起转移；申请执行人北京亚联财小额贷款有限公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续”，原告持本裁定书，于2018年4月10日取得北京市朝阳区xx路西里x号院9号楼-1至3层商业0x房屋的所有权登记，登记证号为4、中世国融公司目前占有北京市朝阳区xx路西里x号院9号楼-1至3层商业0x房屋。对此，其解释称2013年，其与原房屋所有权人邹x签订了《北京市房屋租赁合同》，承租了上述房屋，租期未到，其有权在此居住使用。5、2016年11月8日，中世国融公司作为出租人（甲方）与戴乐（乙方、承租人）签订了《房屋租赁合同》，将涉案朝阳区xx路西里x号院9号楼-1至3层商业0x房屋全部出租给戴乐用于商业用途，戴乐系北京育美绿洲体育文化有限公司的董事长、法定代表人，本院于2019年7月16日第一次开庭时确认朝阳区xx路西里x号院9号楼-1至3层商业0x房屋由戴乐在做幼教使用，原告提交的照片也显示，该房屋被以“星童x”为名对外经营。中世国融公司称其与戴乐于2019年9月口头解除了租赁合同，但未对此提交证据，上述陈述也未得到北京育美绿洲体育文化有限公司或戴乐的确认。6、本院调取了原告作为申请人、邹x作为被申请执行人的2014朝执字第12289号执行卷宗相关材料，显示原告于2014年7月以邹x为被执行人向本院申请对赋予强制执行效力的公证债权文书的执行，提供的财产线索包括作为抵押物的朝阳区xx路西里x号院9号楼-1至3层商业0x房屋及其他财产。本院立案后，开展了相关工作。2015年在对抵押财产进行调查时，发现有天启投资有限公司、北京罗兰乐动教育科技有限公司占用了涉案房屋。经核实，2015年4月22日，邹x作为出租方，将朝阳区xx路西里x号院9号楼-1至3层商业0x房屋及朝阳区青年路西里2号院9号楼-1至3层商业05房屋（邹x名下另一套房产）全部出租给天启投资有限公司，租期12年，自2015年5月4日至2027年5月3日。此后，xx投资有限公司又分别与和xxx（北京）科技发展有限公司及北京xx乐动教育科技有限公司签订了租赁合同，将朝阳区xx路西里x号院9号楼-1至3层商业0x房屋全部出租给北京xx乐动教育科技有限公司，将朝阳区xx路西里2号院9号楼-1至3层商业xx号房屋全部出租给和xxx（北京）科技发展有限公司，租期均为十年，到2025年。本院委托拍卖公司于2016年3月在媒体上刊登了第二次拍卖公告，对邹x名下朝阳区xx路西里x号院9号楼-1至3层商业0x房屋委托拍卖机构进行拍卖，在拍卖公告中注明：“标的一、北京市朝阳区xx路西里x号院9号楼-1-3层商业0x号房地产（建筑面积548.31平方米，评估价1827.52万元，保证金180万元）该标的存在租赁，租赁期至2027年5月3日，承租人租金较之2019年2月19日”，于2016年10月14在法制晚报上刊登了第三次拍卖公告在拍卖公告中注明：“标的一、北京市朝阳区xx路西里2号院9号楼-1-3层商业0x号房地产（建筑面积548.31平方米，评估价1827.52万元，保证金180万元）该标的存在租赁，租赁期至2027年5月3日，承租人租金交至2019年2月19日”。上述拍卖均流拍。原告于2016年12月26日向本院申请以债务人邹x名下抵押房产朝阳区xx路西里x号院9号楼-1至3层商业0x房屋拍卖保留价抵偿债务，不足部分由被执行人继续履行。本院于2017年7月11日作出（2014）朝执字第666x号执行裁定书，裁定：“将被执行人邹x名下位于北京市朝阳区青年路西里2号院9号楼-1-3层商业06号房产作价11696128元，交付申请执行人北京亚联财小额贷款有限公司抵偿相应的债务，上述房屋所有权自本裁定送达申请执行人北京亚联财小额贷款有限公司时起转移。”2016年10月17日，本院执行法官与中世国融代理人王荣新进行了谈话，有如下内容：“？邹x的房屋现在由你控制王：准确也不是我，是帮别人忙，我们公司领导跟邹x签订的租赁合同？租赁合同呢王：今天没带？什么时候签订的王：大概13年，签订完合同一直没入住，当时欠了好多物业费。房租早就给了，一次性给了十年的，分期给，房子没用也给了，银行转账支付的，有打款记录？这么长时间为何一直未使用，且房屋租给他人你们不清楚吗王：这个我不清楚？现在该房屋由法院查封，并进入评估拍卖程序，对房屋权属及使用问题存争议，应依法解决王：好的，我知道？房屋不允许再对其他人进行出租等使用行为王：好的？下周一向法庭提供租赁合同、银行转账记录王：好的。”中世国融于2016年11-12月间因朝阳区xx路西里2号院9号楼-1至3层商业xx号房屋使用问题与北京xx乐动教育科技有限公司发生纠纷，北京xx乐动教育科技有限公司多次报警后，公安机关以经济纠纷由法院解决为由未予处理，随后北京罗兰乐动教育科技有限公司自该楼搬出。本院执行法官就中世国融占有涉案房屋的情况，和邹x进行了谈话，内容为：“？如何履行义务邹：想把房子处理掉，房子三拍已流拍，法院能否考虑重新拍卖，现在房子被张全x占着？张全x与北京中世国融投资管理有限公司是什么关系邹：张全x应该是老板，法定代表人，合同上的名字是我签的，其他都是空白的，连同隔壁的房子，当初说是为了保护我的房子不被处理，没有任何租金的支付，我们之间是没有租赁关系的。15年将05、06都租给天启了，为了收点租金，天启将房子转租了，现在房屋都被张全x占用了，后来张全x还逼迫我签了好多欠条，法院立了案的张欣x、王建x、王某都是实际借款的，我想办法还，广西的房产也被当地法院查封了，六套房，有四套在我名下，都是张全x他们弄的，我回去想想办法。”本院于2017年7月18日执行朝阳区xx路西里2号院9号楼-1至3层商业xx号房屋腾退交付时发现该房屋内正在进行装修，执行法官要求装修立即停止，装修人员及相关材料、设备尽快搬离。2017年8月3日，本院将朝阳区xx路西里2号院9号楼-1至3层商业xx号房屋腾空并交付于原告，原告代理人现场进行了签收。原告称此后不久，中世国融带人将其委托看管房屋的保安等人赶走，重新占有了涉案房屋。本院认为：本案系物权保护之下的排除妨害纠纷，原告作为房屋所有权人，要求目前的占有人及实际使用人腾退其享有所有权的房屋并赔偿占用损失。中世国融公司确认其占有房屋，但称系基于与原所有权人邹x的租赁合同而合法占有，并以“买卖不破租赁”作为其拒绝腾退的理由。审理中，中世国融公司出具了与邹x签订的合同，结合本院调取的执行谈话笔录，邹x也确认合同上签字的真实性，据此，可以认定邹x和中世国融之间的租赁合同成立。在中世国融公司与案外人邹x的租赁合同被依法确认无效之前，原告径行主张中世国融公司腾退标的物、支付占有使用费依据不足，本院不予支持。如合同效力问题被依法确认后，原告可就腾退及占用费等问题再行解决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，判决如下：驳回原告北京亚联财小额贷款有限公司的全部诉讼请求。案件受理费32943元，由原告北京亚联财小额贷款有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈建斌二〇二〇年十一月二十三日书记员  高艺林