云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终1121号上诉人（原审被告）：隆阳广厦投资开发建设有限责任公司。住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道居民新村。法定代表人：李湜，该公司董事长。委托诉讼代理人：雷泽山，建纬（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：吴建昊，建纬（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：齐燕，女，1977年3月10日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。委托诉讼代理人：王春雨，系齐燕丈夫，特别授权代理。原审第三人：保山市凤溪茶业有限公司。住所地：云南省保山市隆阳区板桥工业园区。法定代表人：刘春贵，该公司经理。原审第三人：刘春贵，男，1973年9月10日出生，汉族，住云南省保山市隆阳区。原审第三人：刘沁，女，1992年5月13日出生，汉族，住云南省保山市隆阳区。原审第三人：王萍，女，1973年7月19日出生，汉族，住云南省保山市隆阳区。原审第三人：杨志艳，女，1973年6月8日出生，汉族，住云南省保山市隆阳区。刘沁、王萍、杨志艳共同委托诉讼代理人：刘春贵，特别授权代理。上诉人隆阳广厦投资开发建设有限责任公司（以下简称隆阳广厦公司）因与被上诉人齐燕及原审第三人保山市凤溪茶业有限公司（以下简称凤溪公司）、刘春贵、王萍、刘沁、杨志艳案外人执行异议之诉一案，不服云南省保山市中级人民法院（2019）云05民初97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。隆阳广厦公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回齐燕的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由齐燕负担。事实和理由：1.一审判决认定《买卖居间合同》有效错误，杨志艳没有取得涉案2050号房屋的权属证书，涉案房屋依法不得转让，齐燕与杨志艳、刘春贵在隆阳广厦公司2017年8月9日起诉凤溪公司等第三人民间借贷纠纷后，于2017年8月30日签订《买卖居间合同》，明显是出卖人杨志艳恶意逃避债务而故意为之，《买卖居间合同》应认定为无效；2.齐燕提交的证据并不能证明其在涉案房屋被查封前实际占有房屋，齐燕既未付清全部购房款，也没有将剩余价款交付执行，且齐燕在签订合同时明知杨志艳没有取得涉案房屋的产权证书，涉案房屋不能过户是齐燕自身原因所致，齐燕不具备对涉案房屋排除强制执行的任何一个条件。被上诉人齐燕答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。凤溪公司和刘春贵等第三人陈述称：杨志艳将涉案的2050号房屋卖给齐燕的事实是真实的，请求驳回上诉，维持原判。齐燕向一审法院提出的诉讼请求为：1.判决解除对杨志艳名下的位于大理州大理经济开发区满江片区《苍洱印象·金海岸庄园》一组团Ｂ1-2050号房屋的查封；2.确认齐燕与杨志艳签订的《买房居间合同》合法有效；3.本案诉讼费由隆阳广厦公司负担。一审法院经审理认定的本案事实为：2017年8月30日，经大理新一世纪房产经纪服务有限公司居间介绍，齐燕与杨志艳签订《买卖居间合同》，约定杨志艳将大理州大理经济开发区满江片区《苍洱印象·金海岸庄园》一组团Ｂ1-2050号房屋卖给齐燕。因该房屋的实际所有人为第三人刘春贵，故刘春贵也在合同上作为出卖方的担保人签字。合同约定成交价为228万元，齐燕于合同签订当天向刘春贵转账支付1465649元，2017年9月1日由齐燕丈夫王春雨代刘春贵支付之前拖欠的物业费和公共维修基金34351元，于2017年9月16日转账支付38万元，由中介公司用齐燕支付的意向金代向刘春贵支付2万元，共计已经支付房价款190万元，尾款38万元按合同约定尚未支付。该房屋仍备案登记在第三人杨志艳名下。一审法院在审理隆阳广厦公司与凤溪公司、刘春贵、王萍、刘沁、杨志艳企业借贷纠纷一案中，于2017年9月5日作出（2017）云05民初46号民事裁定，对案涉房屋予以查封，在执行过程中于2019年9月29日作出（2019）云05执183号执行裁定，对该房屋予以评估、拍卖。齐燕得知后于2019年10月28日提出执行异议，一审法院于2019年10月30日作出（2019）云05执异56号执行裁定，驳回了齐燕的异议请求。齐燕遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为：本案中，隆阳广厦公司申请执行备案登记在第三人杨志艳名下的案涉房产，是基于一审法院生效的（2017）云05民初46号民事调解书确定的杨志艳担保的企业借贷纠纷的金钱债权，并且：（一）案涉房产已经在法院查封之前经大理新一世纪房产经纪服务有限公司居间介绍，由杨志艳出卖给齐燕并签订了书面的《买卖居间合同》。虽然作为合同丙方的大理新一世纪房产经纪服务有限公司未在该合同盖章，但其认可合同真实有效并已经收取部分佣金，而《城市房地产管理法》第38条第（六）项规定的“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，系规范房地产市场的管理性规范而非效力性强制性规范，不影响合同的效力，故案涉《买卖居间合同》合法有效；（二）合同签订后，齐燕接收了房屋并承接了物业管理费，已经实际占有房屋；（三）齐燕按合同约定支付了价款190万元，剩余38万元愿意交付要求执行；（四）房产未办理过户登记并非齐燕的原因。综上，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，齐燕与杨志艳、刘春贵签订了《买卖居间合同》并按合同约定支付房款，其享有对涉案房产的物权期待权，据此也享有足以排除执行的民事权益，其关于本案的执行异议请求成立。据此。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：一、齐燕与杨志艳、刘春贵签订的《买卖居间合同》有效；二、隆阳广厦公司与凤溪公司、刘春贵、王萍、刘沁、杨志艳企业借贷纠纷一案不得执行大理州大理经济开发区满江片区《苍洱印象·金海岸庄园》一组团Ｂ1-2050号房屋。案件受理费25040元，由隆阳广厦公司负担。二审中，隆阳广厦公司提出涉案2050号房屋是杨志艳于2011年10月20日向大理凤发房地产开发有限公司购买，并非刘春贵购买。各方当事人对此表示认可。各方当事人对一审判决认定的其他事实均未提出异议，本院对各方当事人无异议的一审判决认定的事实及二审认可的事实予以确认。二审另查明，2011年10月20日，杨志艳与大理凤发房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，购买涉案2050号房屋，办理了备案登记手续，但至今未办理不动产登记。2017年8月23日，隆阳广厦公司向一审法院起诉凤溪公司和杨志艳等人民间借贷纠纷案立案后，齐燕与杨志艳于2017年8月30日签订涉案2050号房屋的《买卖居间合同》，合同约定成交价为228万元，齐燕共计支付了购房款190万元，尚有38万元尾款至今未支付。涉案房屋因出卖人杨志艳未取得房产证，至今并未过户至齐燕名下。2017年9月5日，大理凤发房地产开发有限公司与杨志艳签订的《房屋移交协议书》乙方落款处签名为“杨志艳齐燕代”。齐燕于2020年9月10日交付过涉案房屋2017年9月至2019年12月期间的物业费8744.70元。本案当事人争议的焦点问题是：齐燕对涉案2050号房屋是否享有排除强制执行的民事权利。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”权利人必须同时具备上述四个条件，才能享有排除强制执行的民事权利。关于本案是否符合第二十八条规定条件的问题。1.合同订立。2017年8月23日，隆阳广厦公司向一审法院起诉凤溪公司和杨志艳等人民间借贷纠纷案立案后，齐燕与杨志艳于2017年8月30日签订涉案2050号房屋的《买卖居间合同》，杨志艳明知广厦公司起诉后，涉案2050号房屋可能会被执行的情况下，仍与齐燕签订涉案2050号房屋《买卖居间合同》，存在恶意逃债嫌疑，且双方签订《买卖居间合同》时，杨志艳仅办理了涉案房屋的备案登记，并未取得房屋产权证，杨志艳出售房屋的行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，故一审判决确认该合同有效不当，应予以纠正。2.房屋占有。2017年9月5日，大理凤发房地产开发有限公司与杨志艳签订的《房屋移交协议书》乙方落款处签名为“杨志艳齐燕代”。该移交行为发生在一审法院对涉案房屋裁定进行查封的同一天，且移交协议载明内容仅为齐燕代杨志艳接收房屋，齐燕2020年9月10日交付过涉案房屋2017年9月至2019年12月期间的物业费的行为发生在人民法院对涉案房屋查封之后，并不能证明齐燕在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。3.价款支付。齐燕仅向杨志艳支付了大部分购房款，余款其虽表示愿意支付，但至今并未实际交付人民法院执行。4.未办理过户登记原因。齐燕在签订合同时明知杨志艳未取得涉案房屋产权证的事实，仍与杨志艳签订合同，对涉案房屋可能不能过户是明知的，齐燕自身对未办理过户登记存在过错。综上，齐燕对涉案房屋的权利不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其并不享有足以排除强制执行的民事权利。综上所述，本院认为：齐燕并未提供充分证据证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利，一审判决确认齐燕与杨志艳、刘春贵签订的《买卖居间合同》有效并判决不得执行涉案2050号房屋适用法律不当，应予以纠正；广厦公司要求撤销一审判决并改判驳回齐燕诉讼请求的上诉理由成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销云南省保山市中级人民法院（2019）云05民初97号民事判决；二、驳回齐燕诉讼请求。本案一、二审案件受理费各25040元，均由齐燕负担。本判决为终审判决。审判长  李建华审判员  潘 静审判员  罗 成二〇二〇年十一月三日书记员  尹 倩