湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0602民初5915号原告：孙晓梅（又名孙二梅），女，汉族，1973年9月25日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：李中波，湖南昌言（岳阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李福欣，男，汉族，1972年4月18日出生，住址湖南省岳阳县。系原告丈夫。被告：严进，男，汉族，1978年4月11日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：章新华，湖南汉昌律师事务所律师。原告孙晓梅与被告严进租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙晓梅及其委托诉讼代理人李中波、李福欣，被告严进及其委托诉讼代理人章新华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙晓梅请求法院判令：1、判令解除原、被告2020年4月16日签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告支付拖欠的租金15万元。（现暂计算到2020年7月16日，实际按60万元/年的标准支付到双方租赁合同解除之日止）；3、依法判令被告支付延期支付租金的违约金273000元。（现暂计算到2020年7月16日，实际按所欠金额的日5‰计算到双方租赁合同解除之日止）；4、依法判令被告承担本案的诉讼费及律师费用。开庭前原告提交了书面的变更诉讼请求申请书，变更如下：1、判令被告向原告支付拖欠的租金16667元；2、判令被告赔偿原告代为赔偿别人损失2万元；3、判令被告赔偿原告租金损失25万元；4、判令被告支付原告违约金损失10万元；5、诉讼费由被告承担。被告严进答辩要点：一、答辩人与被答辩人签订的租赁合同交付的标的物实际未履行，理由如下：1、按照合同的第10条规定，被答辩人应当确保租赁物的水电开通，虽然被答辩人在2020年4月16日将租赁物的钥匙交付了答辩人，但没有将租赁物的水电开通以及被答辩人所拖欠的物业费缴清，那么答辩人与被答辩人的诉争租赁物未实际交付。2、被答辩人将租赁物的钥匙交给答辩人以后，答辩人对于租赁物并未进行装修装饰至今也未改变租赁物的形态和现状。二、即使房屋租赁后，租赁物已经交付给答辩人，但在十天左右被告又将钥匙返还给了被答辩人，说明答辩人与被答辩人就合同的解除依照合同法的规定，已经达成合同的终止，那么双方的权利与义务已经了结，不存在有租金和赔偿款的问题。三、关于被答辩人的诉讼请求，要求支付租金以及赔偿和支付违约金，没有法律依据和合同的约定，理由如下：1、租赁物没有交付，也没有改变其现状，所以不存在支付。2、关于代付的赔偿款，合同中未约定。3、对于被答辩人第三、四项请求不应当得到支持，因为合同约定的标的物在10多天以后就返还给原告了，双方的债权债务已经了结，同时合同对赔偿金、违约金约定不明，出现条款相互冲突的地方，按照法律规定，视为双方对赔偿金、违约金未约定，所以原告的三、四项请求应当不予支持。综上所述，被答辩人的诉讼请求没有法律规定与合同的约定，应当驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明，2020年4月16日，原告孙晓梅作为甲方（出租方）与被告严进作为乙方（承租方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定主要内容如下：一、甲方同意将座落于岳阳市南湖新区湖滨大道59号棠溪人家3栋104[产权证：湘（2019）岳阳市不动产第0013273号]、3栋105[产权证：湘（2019）岳阳市不动产第0013272号]、3栋106（商品房买卖合同编号：451132061103106）、3栋201[产权证：湘（2018）岳阳市不动产第0022838号]、3栋301[产权证：湘（2018）岳阳市不动产第0022837号]号房屋按现状出租给乙方使用。房屋现状既包括房屋实际物理现象，也包括权利现状。乙方签订本合同后，视为对房屋现状的认可。该栋房屋的建筑总面积约为979.22平方米（本数字不是甲方计费的依据，乙方承租物以实物为准）。以上房屋产权证复印件及购房合同复印件作为本合同附件，已由甲方向乙方提供，乙方已认真阅读并已签收。（合同第一条）二、房屋的租赁期限为2020年4月16日起至2028年4月15日止。租赁期间，甲方给乙方3个月免租期，乙方必须履行完本合同才享受此次优惠，如乙方提前解约或违约中止合同必须向甲方全额补交免租期的全部租金。（合同第二条）三、房屋年租金为人民币陆拾万元（￥：600000。00元）。从第三年起每年租金在前一年基础上按5%递增。（合同第三条）四、乙方在本合同签订之日，应向甲方缴纳人民币拾万元租赁保证金（￥100000.00元）。本合同终止，如乙方无违约、无赔偿、无罚款、无欠款等情况，在乙方搬迁后一个月内，由甲方将保证金无息退还给乙方。自本合同签订当日内乙方必须全额交清保证金和租金，否则视为乙方违约。（合同第五条）五、甲方应于2020年4月16日前将租赁房屋交付给乙方使用，并确保水电开通，并协助乙方到物业公司办理相关手续。（合同第十条）六、租赁期间，任何一方不得单方随意解除合同。甲方单方随意解除合同的，应当补偿乙方相应的装修损失（按承租期限计算折旧），甲方补偿款项不包括任何逾期可得利益损失。乙方单方随意解除合同的，应当按照合同约定的承租期限全额缴纳租金，并赔偿甲方因此而产生的其他损失，乙方交纳的保证金及预交的租金，甲方不予退还。（合同第二十二条）七、租赁期间，任何一方依本合同第二十二条解除合同的；甲、乙双方任何一方违约的；违约方应支付给对方（守约方）本租赁合同总金额的百分之三十的违约金，并承担所有违约责任。（合同第三十四条）合同签订后当日，原告将案涉租赁物的门面钥匙交付给了被告，但被告未按照合同约定向原告缴纳100000租赁保证金。之后，被告也未对租赁物进行装修装饰，并且于2020年4月31日将案涉租赁门面的钥匙交还给了原告。另查明原告在与被告严进签署合同之前曾和案外人约好租赁门面，后因被告与原告签署了租赁合同，原告赔偿给案外人两万元损失。2020年7月15日，原、被告为门面租赁事宜双方进行了协商，原告就被告解除合同要求补偿和赔偿，被告提出赔偿2万元，原告没有同意，双方没有达成一致意见。再查明，案涉租赁物3栋104、105登记在孙晓梅女儿李思霓（出生于2006年9月9日）名下，3栋201、3栋301登记在孙二梅名下（孙二梅又名孙晓梅），3栋106尚未办理产权证，合同买受人为孙二梅。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条明确规定租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案案涉租赁物部分登记在原告女儿李思霓名下，部分登记在原告本人名下。李思霓系未成年人，原告作为李思霓的法定代理人，有管理被监护人财产的权利，其与被告就案涉租赁物所签订的租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效。原告在合同签订后已经依约将租赁物钥匙交付给被告，原告已经履行了合同主要义务。被告主张原告支付的租赁物水电未开通、物业费未缴纳，故该租赁合同未实际履行，因被告未提供充分证据证实，故对被告的主张本院不予采纳。被告在签订合同后，未按约定向原告缴纳10万元保证金，并在合同签订15天后将租赁物钥匙交还给原告，明确了被告解除合同的意思表示,现原告要求解除合同理由充分，本院予以支持。造成原、被告合同解除的责任在于被告，被告应该承担一定的违约责任。根据原、被告双方所签合同第五条、第二十二条、第三十四条，被告应缴纳承租期间全额租金，并承担租赁合同总金额百分之三十的违约金，还有交纳10万元保证金不予退还。原、被告双方所签合同对被告违约既约定了违约金，还约定了损失赔偿。结合本案实际情况，被告实际占用租赁物的时间仅15天，被告也没有实际使用租赁物，没有收益，给原告造成的直接损失2万元，现原告要求被告：1、支付拖欠的租金16667元；2、赔偿被告损失20000元；3、赔偿租金损失250000元；4、支付违约金损失100000元。原告的请求显然过高，对违约方显得过于苛刻从而与公平原则相悖。本院根据本案实际情况，酌情确定被告按实际占用天数缴纳租金，现原告主张被告支付拖欠租金16667元，对原告的该项请求本院予以支持，对于因被告违约给原告造成损失，本院酌情确定由被告承担违约金25000元。对原告超出部分的请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告孙晓梅与被告严进签订的《房屋租赁合同》；二、限被告严进在本判决生效后十日内支付给原告孙晓梅租金16667元；三、限被告严进在本判决生效后十日内支付给原告孙晓梅违约金25000元；四、驳回原告孙晓梅的其他诉讼请求。案件受理费7646元，减半收取3823元，由原告孙晓梅负担3371元，被告严进负担452元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  杨莉二〇二〇年十一月十九日书记员  谢瑶