广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初30177号原告（反诉被告）：广州佛珥涡轮增压器有限公司，住所地广州白云区棠景街乐嘉路宏景街****（自主申报）。法定代表人：李熹，总经理。委托诉讼代理人：李靖尧，广东启源律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市秀山楼物业管理有限公司，住所地，住所地广州市白云区棠景街乐嘉路宏景街****iv>法定代表人：吴镇东，总经理。委托诉讼代理人：罗向华，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建斌，上海锦天城（广州）律师事务所律师。原告（反诉被告，下称原告）广州佛珥涡轮增压器有限公司（以下简称佛珥公司）与被告（反诉原告，下称被告）广州市秀山楼物业管理有限公司（以下简称秀山楼公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佛珥公司的委托诉讼代理人李靖尧，被告秀山楼公司的委托诉讼代理人李建斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告佛珥公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告租赁合同无效，原告无须支付涉案房屋所处广州秀山楼被确定为隔离酒店之日即2020年1月28日至2020年5月5日期间的租金11904元；2.判令被告返还原告保证金8710元；3.本案案件受理费由被告承担。事实与理由如下：原、被告于2019年10月13日签订《房屋租赁合同》，约定涉案房屋用作办公室，租期为一年。涉案房屋实际系用于原告的经营。自合同签订后，原告一直按约履行合同租金支付义务，未出现任何违约行为。经查，被告所出租房屋未经规划报建，不符合法律法规的出租要求，故原、被告之间的合同无效。2020年伊始，新冠疫情肆虐，不可抗力因素导致原告陷入严重的经营困难之中。而为防控疫情需要，广州市各区均需设立隔离点，根据广州市白云区政府发布的消息及广州市卫健委防控防疫的要求，涉案房屋所处的广州秀山楼被选定为长期集中隔离健康观察场所。但被告未第一时间告知原告关于秀山楼被选定为隔离点的信息，未做好任何隔离防护的复工准备，仍盲目鼓励原告组织人员复工。原告认为涉案房屋处于较高的感染风险中，已无法满足经营需求，且受疫情影响及防控防疫的要求，原告经营亏损严重，店铺资金困难、财务严重亏损，已入不敷出，无法周转。原告试图与被告协商减免后续房租或者解除租赁合同，退还保证金，但被告蛮横无理，要求原告必须支付租金且不退回保证金，甚至自行搬离原告放置在涉案房屋内的设备及客户资料，严重侵害了原告的合法权益。原告无奈之下已于2020年5月5日向被告发函要求解除租赁合同。原告认为，涉案房屋因新冠疫情影响及长期的疫情防控需要，已经无法满足原告的经营需求，且本身房屋未报建，合同应属无效。一方面，广州秀山楼被选定为隔离点，无明确解除隔离的时间，将必然长时间严重影响原告的正常经营。另一方面，涉案房屋所处位置为二楼，隔离酒店位于三楼，相互楼层距离更近，公用空间或共用空间相通，且被告也未作出明确有效的防疫措施以保障原告的复工复产，故无法消除可能的感染风险及原告的合理担忧。更甚者，被告在未与原告协商一致的情况下，私自搬离原告放置于涉案房屋内电脑等设备及财产，侵犯了原告的财产权利。故诉至法院，望判如所请。被告秀山楼公司辩称：涉案物业修建于村集体土地之上，不属于城镇房屋，案涉合同属于有效合同。原告从2020年2月13日开始欠租，违约在先，我司有权要求其支付拖欠的租金，没收保证金及承担违约责任。被告秀山楼公司向本院提出反诉请求：1.请求判决解除原告与被告于2019年10月13日签订的《房屋租赁合同》；2.请求判决被告没收原告缴纳的保证金人民币8710元；3.请求判决原告向被告支付拖欠的租金人民币29642元（租金以每月人民币4355元为标准，应自2020年2月13日起计算至9月6日）及违约金（违约金以每月逾期支付的租金为基数，按月利率2%的标准，从每月14日开始计算，计至原告实际清偿之日止）；4.请求判决原告向被告支付拖欠的水费人民币250元、电费人民币234元；5.本案诉讼费用由原告承担。事实与理由如下：涉案物业位于广州市白云区乐嘉路宏景街72号的物业，针对涉案物业，广州市白云区人民政府棠景街道办事处、广州市白云区新市镇人民政府于2000年7月3日对涉案物业的建设用地规划申请作出了同意申报的审核意见。我司与原告于2019年10月13日签订《房屋租赁合同》，原告自2020年2月13日起至今未按租赁合同约定缴纳房屋租金及水电费，拖欠时间已超五个月。原告至今仍拒绝缴纳相关费用，原告的行为已经构成违约，严重损害了我方的合法权益，故诉至法院，请求法院判如所请。原告佛珥公司辩称：首先，原告之所以与被告解除合同系因秀山楼被用于隔离酒店使用，属于不可抗力因素所导致的。期间，原告多次要求与被告就房屋租赁合同解除事宜进行协商，但被告均未予以回应，而是多次拖延，甚至将租赁房屋的门锁进行更换，导致原告无法取得房屋内的物品。因此原告不得已发函通知解除合同并且进行起诉要求退回相关的财产。其次，无证据表明被告曾通知原告要求清场或者搬离，在原告起诉之后，被告才发函说解除合同，并且要求搬离，足以证明其无证据说明原告有占用涉案房屋的意图和事实。其次合同无约定相关的利息计算标准和违约金计算标准，因此不应按被告所称按每月2%的标准计算违约金。我方对被告主张的水电费金额没有异议。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的《租赁合同书》、报警回执、《解除合同通知书》及妥投证明、《秀山楼被定为隔离点的新闻报道》，被告提交的《建设用地规划许可证》申请表、证明、《房屋租赁合同》、物品交接清单予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2019年10月13日，秀山楼公司（出租方，甲方）与佛珥公司（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市白云区乐嘉路宏景街72号2321房，面积67平方米共1间房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方作办公室用途使用。租赁期从2019年10月13日至2020年10月13日，月租金4355元。租金按月结算，由乙方在每月的第13日按现金付款方式缴付本期租金及所有费用给甲方，即使用前缴费。乙方应向甲方交纳8710元保证金，甲方在租赁期满或解除合同后将保证金退回乙方或者抵偿租金。该房屋只能按照本合同书约定的用途使用，且租用期限内的各项杂费（包括水费、电费、电话费等）均由乙方支付，电费1.5元/度，水费50元/月(公摊)。乙方逾期交付租金，每逾期一天加收10%的滞纳金，如逾期七天仍未支付的，则甲方有权终止合同，并没收乙方交纳的全部保证金。等等。上述合同签订后，佛珥公司向秀山楼公司交纳8710元保证金，秀山楼公司将涉案房屋交付给佛珥公司使用，佛珥公司将该房屋用做办公室使用。佛珥公司向秀山楼公司支付租金至2020年2月12日，此后的租金未支付。2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月28日，涉案房屋所在的秀山楼三楼的秀山楼酒店被政府指定为白云区集中医学观察点，至今仍作为入境人员医学隔离观察点使用。涉案房屋位于秀山楼二楼。此后，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组后决定自2020年2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，自2020年5月9日零时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为三级响应。2020年2月8日，广州市白云区人民政府发布的《白云区复工复产八条政策措施》中提出为援助区域内企业复工复产，减轻企业负担，对租用村社集体经营性物业的企业，推动村社免收1个月以上的物业租金。2020年4月28日，秀山楼公司的工作人员向佛珥公司的法定代表人李熹发短信催收2020年2月13日至2020年5月13日的租金及水电费，李熹回复短信称秀山楼公司将秀山楼单方面改变成疫情隔离区，佛珥公司不能冒着被传染的危险去上班，李熹并要求与秀山楼公司的负责人谈一谈。另查明，佛珥公司的法定代表人李熹的丈夫孙铭于2019年6月23日向秀山楼公司签订了《房屋租赁合同》，孙铭向秀山楼公司承租了广州市白云区乐嘉路宏景街72号2322房，并将该房屋也用作佛珥公司的办公室使用。2020年5月3日，孙铭向秀山楼公司寄送了《解除合同通知书》，主要内容为双方租赁合同至2020年6月23日合同到期。2020年2月起秀山楼作为新冠疫情的隔离酒店使用，致使其承租的物业无法正常使用，租赁合同目的无法实现，秀山楼公司构成根本违约，现依法通知秀山楼公司自本通知函发出之日起，解除双方租赁合同。秀山楼公司于2020年5月5日收到该通知。2020年9月6日，在本院要求下，佛珥公司与秀山楼公司就涉案房屋进行了腾退及交接。秀山楼公司提交视频一份，拟证明其已将秀山楼二楼和三楼所使用的电梯、楼梯通道采取隔离措施，采取隔离措施后，二楼、三楼的入口间隔距离很远且相互独立，不存在人员交叉感染的可能。佛珥公司主张其自秀山楼酒店被确定为医学隔离观察点使用后，其就未再使用涉案房屋。佛珥公司还主张2020年4月30日，由于秀山楼公司将涉案房屋上锁导致其无法取出涉案房屋的物品，故佛珥公司的法定代表人李熹向公安机关报警要求解决，为证明其主张，佛珥公司提交了报警回执两份，显示李熹于2020年4月29日和2020年4月30日两次报警。佛珥公司的委托诉讼代理人持本院开具的律师调查令向广州市公安局白云区分局棠景派出所调取了询问笔录两份，其中第一份时间为2020年4月29日，该笔录中李熹向派出所工作人员反映房东吴镇东威胁其将要将涉案房屋内的物品搬走，但该日房东并未将涉案房屋门锁换掉，也未将物品清走。2020年4月30日的询问笔录，李熹向派出所工作人员反映其透过涉案商铺门外的玻璃窗看到涉案房屋内的物品被偷了，其透过玻璃窗仅能看到部分物品被盗，具体损失及其他详细信息不详。佛珥公司还向本院提交了视频一份，视频内容为公安机关出警人员与李熹在涉案房屋门口，房屋门被锁，旁边有人陈述房屋被公司锁了，没有钥匙。秀山楼公司主张涉案物业所在的秀山楼是广州市白云区棠景街沙涌北村第三经济合作社的物业，原租给广州市沙涌北综合市场经营管理有限公司，后经业主同意，广州市沙涌北综合市场经营管理有限公司将该物业转租给广州市东佳满益发展公司，广州市东佳满益发展公司将秀山楼二楼转租给秀山楼公司使用，秀山楼物业的日常维护、管理由广州市东佳满益发展公司和秀山楼公司负责。2011年3月11日，广州市沙涌北综合市场经营管理有限公司发出《通知》，仅同意减免2020年2月份的半个月租金。秀山楼公司还提交《建设用地规划许可证》申请表及广州市公安局棠景派出所出具的证明一份，拟证明秀山楼所在的物业已办理用地规划审批手续。秀山楼公司未能提供秀山楼的产权证或建设工程规划许可证。本院发函至广州市规划和自然资源局查询秀山楼的规划报建情况，该局于2020年8月13日复函称暂查无相关产权记录及未查到《建设工程规划许可证》。庭审中，本院已向双方释明涉案《房屋租赁合同》为无效合同，秀山楼公司明确其不变更反诉请求。本院认为：涉案房屋位于广州市城市规划区域内，涉案房屋所在的秀山楼未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案《房屋租赁合同》属于无效合同，佛珥公司要求确认涉案《房屋租赁合同》无效的诉讼请求本院予以支持。无效合同不存在解除的问题，故秀山楼公司反诉要求解除《房屋租赁合同》缺乏法律依据，本院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产应予返还。佛珥公司要求秀山楼公司退还租赁保证金8710元，本院予以支持。秀山楼公司反诉要求没收租赁保证金，本院不予支持。合同无效，合同约定的违约金条款亦属无效，故秀山楼公司要求佛珥公司支付逾期支付租金的违约金缺乏依据，本院不予支持。佛珥公司对秀山楼公司主张的水费250元、电费234元无异议，本院对秀山楼公司的该项反诉请求予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中秀山楼公司主张的租金实际应为房屋占有使用费。本案争议的焦点是佛珥公司是否需要向秀山楼公司支付2020年1月28日至9月6日的房屋占有使用费。佛珥公司主张2020年4月30日，秀山楼公司对涉案房屋上锁，导致其无法取回房屋内的物品，对于该主张佛珥公司提交了视频及报警回执，及李熹在派出所的询问笔录，根据视频的内容及询问笔录的内容，并结合佛珥公司的经营者孙铭于2020年5月3日向秀山楼公司发出《解除合同通知书》的事实，本院对佛珥公司主张秀山楼公司于2020年4月30日对涉案物业锁门导致其无法搬出房屋内物品的主张予以采信，佛珥公司主张其无须支付2020年4月30日及以后的房屋占有使用费本院予以支持，秀山楼公司要求佛珥公司支付2020年4月30日至9月6日的租金的反诉请求本院不予支持。对于2020年1月28日至2020年4月29日的房屋占有使用费是否应当支付的问题。涉案房屋位于秀山楼二楼，秀山楼三楼虽然被政府指定为集中医学观察点，但为确实保障人民群众的生命健康安全，政府必然会安排公安、安保人员、医护人员及政府其他相关职能部门的工作人员，按照隔离的相关技术规范对二楼和三楼进行防止交叉感染的隔离改造，政府并未对涉案房屋所在的二楼进行封闭及限制使用，证明二楼可以正常使用，故佛珥公司以秀山楼三楼被确定为集中医学观察点为由主张不需支付自2020年1月28日至4月29日的房屋占有使用费不能成立。但是2020年1月28日至4月29日期间，由于新型冠状病毒××疫情，广东省处于重大突发公共卫生事件一级响应和二级响应期间，佛珥公司承租涉案房屋进行经营的经营活动本身必然受到疫情的不利影响，根据广州市白云区人民政府于2020年2月8日发布的《白云区复工复产八条政策措施》中鼓励对承租村社集体经营性物业的经营者，鼓励村社免收1个月以上的物业租金，涉案物业为集体物业，根据共担风险原则，本院酌情判令秀山楼公司免除佛珥公司一个月的房屋占有使用费。综合以上情况，佛珥公司还需要向秀山楼公司支付2020年2月13日至2020年4月29日的房屋占有使用费6822.83元（4355元/月×2月+4355元/月÷30天×17天-4355元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认广州佛珥涡轮增压器有限公司与广州市秀山楼物业管理有限公司于2019年10月13日签订的《房屋租赁合同》无效；二、在本判决生效之日起三日内，广州市秀山楼物业管理有限公司向广州佛珥涡轮增压器有限公司退还保证金8710元；三、在本判决生效之日起三日内，广州佛珥涡轮增压器有限公司向广州市秀山楼物业管理有限公司支付房屋占有使用费6677.67元；四、在本判决生效之日起三日内，广州佛珥涡轮增压器有限公司向广州市秀山楼物业管理有限公司支付水电费484元；五、驳回广州佛珥涡轮增压器有限公司的其他诉讼请求；六、驳回广州市秀山楼物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费157.68元，由广州佛珥涡轮增压器有限公司负担132.68元，广州市秀山楼物业管理有限公司负担25元；反诉受理396.73元，由广州市秀山楼物业管理有限公司负担371.73元，广州佛珥涡轮增压器有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇二〇年十一月十一日书记员  林嘉仪