福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初11198号 原告（反诉被告）：福建浙商资产管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区洪山镇凤湖路****楼**。 法定代表人：王建胜，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：林云芳、陈霞，北京中银（福州）律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：福州启辰投资管理有限公司，住所，住所地福建省福州市鼓楼区西洪路****楼**div> 法定代表人：郑锦标，经理。 委托诉讼代理人：邓德贵，上海锦天城（福州）律师事务所执业律师。 第三人：福州高新技术产业开发区洪山园管理委员会，住所地福建，住所地福建省福州市鼓楼区西洪路**> 原告（反诉被告）福建浙商资产管理有限公司（下称浙商公司）与被告（反诉原告）福州启辰投资管理有限公司（下称启辰公司）、第三人福州高新技术产业开发区洪山园管理委员会（下称洪山园管委会）合同纠纷一案，由福州市中级人民法院于2019年5月30日裁定发回重审，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。浙商公司的委托诉讼代理人林云芳，启辰公司的委托诉讼代理人邓德贵到庭参加诉讼，洪山园管委会经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 浙商公司向本院提出诉讼请求：1.判令启辰公司向浙商公司支付物业管理费合计3620304元；2.判令启辰公司退出西洪路528号院内3#、4#、29#楼物业服务区域并向浙商公司移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料（详见清单)。 事实和理由：2011年7月9日，浙商公司经竞价获得空军福州房地产管理处（下称空军房管处）所有的福州市鼓楼区西洪路528号院内西侧部分房屋及场地的承租权。2013年5月9日，启辰公司与浙商公司签订《租赁合同》约定：浙商公司将承租的空军房管处坐落于福州市鼓楼区西洪路528号院内西侧部分房屋及地产，其中占地面积约11亩的场地由启辰公司建设经营（以坐落平面红线图为准）。租赁期为十八年，自2013年7月10日起至2031年7月9日止，年租金为261万元，按照先交租金后使用的原则，租金每月五日前按月支付，租金前四年不变，从第五年起每年按5%递增。《租赁合同》第六条约定：双方对建成后的物业管理由甲方负责，物管费初定2元每平方米，维修费由乙方负责，乙方指派物业管理人员协助监督管理。 合同签订后，浙商公司与启辰公司又经过数次协商，2013年9月20日，双方签订《补充合同》将年租金变更为2013年7月10日起每年171万元，每月5日前按月支付，租金前四年不变，从第五年（2017年7月10日）起每年按5%递增。 合同生效后，启辰公司在租赁场地建设了3#、4#、29#楼，面积合计50282平方米，房屋建好后，启辰公司就私自设立物业管理处并进行收费。经查启辰公司承建房屋于2015年6月已开始入驻商户，累计至今启辰公司应向浙商公司支付物业管理费3620304元，然浙商公司多次催告移交物业及相关资料并支付物业管理费，启辰公司却拒不退出西洪路528号院内3#、4#、29#楼物业服务区域并向浙商公司移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料，也不向浙商公司支付物业管理费，已构成违约。故浙商公司起诉，望判如所请。 启辰公司辩称，一、双方间从未成立物业管理合同关系，浙商公司也从未向启辰公司提供过物业管理服务，其无权要求启辰公司支付物业管理费及移交相关设施。《物业管理条例》第三十四条规定“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定”。双方2013年5月9日签订的《租赁合同》第六条约定：“双方对建成后的物业管理由甲方负责，物管费初定2元每平方，维修费用由乙方负责，乙方指派物业管理人员协助监督管理。”该条款仅是笼统的意向性约定，未约定物业管理服务的具体标的范围、服务期限、服务质量、物业管理费用的计算周期、违约责任、纠纷解决等主要条款，还有待协商订立内容具体明确的书面物业管理合同，因此，仅有《租赁合同》第六条的约定，不能认定双方间成立物业管理合同关系。《租赁合同》项下的房产建成后，浙商公司并未与启辰公司协商订立物业管理合同事宜，双方并未实际订立物业管理合同，浙商公司也从未实际进行标的房产的物业管理。因此，其要求启辰公司支付物业管理费、移交相关设施和材料，没有合同依据。 二、双方约定标的房产的物业管理“不以盈利为目的”，浙商公司在未提供物业管理服务的情况下，无权要求启辰公司支付物业管理费。2013年9月20日，双方签订《补充合同》，作为《租赁合同》的修改和补充，该合同第二条约定：“物业费的收取应‘以收定支’，为业主服务，不以盈利为目的。”对标的房产的物业管理，双方明确“不以盈利为目的”。按照该约定，对《租赁合同》项下房屋的物业管理并不盈利，浙商公司无权在未提供任何物业管理服务的情况下请求支付物业管理费。事实上，《租赁合同》项下房屋建成后，启辰公司多次要求与浙商公司协商订立物业管理合同，由浙商公司提供物业管理服务，但浙商公司当时经营陷入困境，无力提供物业管理服务，拒不与启辰公司订立物业管理合同。迫于无奈，为了租赁物能正常使用，为了维护出租方浙商公司的利益，启辰公司只好另行成立福州云联产业园管理有限公司提供物业服务。因案涉物业管理服务“不以盈利为目的”，经审计，目前福州云联产业园管理有限公司已累计亏损达747857.93元。该损失启辰公司已在反诉中要求浙商公司赔偿。 三、退一步讲，即使浙商公司可以请求启辰公司移交物业，该请求也已超过合理期限，应予驳回。案涉《租赁合同》项下房产建成并陆续招商入驻后，虽经启辰公司多次要求，但浙商公司因双方有物业服务“不以盈利为目的”的约定，拒不与启辰公司协商订立物业管理服务合同。从2015年6月标的房产招商入驻到浙商公司提起诉讼的三年多来，浙商公司既从未向启辰公司提出过要订立物业管理合同，也从未要求启辰公司向其移交物业服务用房和相关设施。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”退一万步来说，就算启辰公司因《租赁合同》第六条的约定，负有与浙商公司协商订立物业管理合同、向浙商公司移交物业服务用房和相关设施的义务，但因浙商公司“在合理期限内未要求履行”，该项权利也不再受法律保护。 四、根据洪山园管委会要求，标的房产将由洪山园管委会统一提供物业管理服务，浙商公司要求启辰公司退出物业服务区域并移交物业服务用房和相关设施的请求，启辰无权履行。双方之间的《租赁合同》签订后，依约建成后的标的房产由启辰公司全权负责运营。2017年10月16日，启辰公司与洪山园管委会签订《关于合作建设金牛山互联网产业园区的协议》，将标的房产作为金牛山互联网产业园区的一部分，约定由洪山园管委会提供配套公共服务。根据洪山园管委会通知要求，标的房产将由洪山园管委会组建的物业公司提供物业管理，不再由其他第三方提供物业服务。因此，浙商公司关于移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料的要求，已经事实上不具备履行条件。 五、军队方已委托融通公司管理案涉出租物，启辰公司已与融通公司就目标房产签订了新的租赁协议，浙商公司对目标房产及土地已无出租权，且浙商公司非业主方或业主授权方，依据《物业管理条例》第二条、第六条规定，物业服务单位由业主方决定，浙商公司无权决定物业经营单位，案涉物业管理与浙商公司无关，融通公司及洪山园管委会已聘请中海物业进行管理，启辰公司无权亦无法将物业直接移交给浙商公司。 综上所述，启辰公司与浙商公司从未订立过物业管理合同，双方之间不成立物业管理合同关系，浙商公司也从未对启辰公司提供过物业管理服务；标的房产招商入驻三年多来，浙商公司既从未向启辰公司提出要订立物业管理合同，也从未要求启辰公司向其移交物业服务用房和相关设施。浙商公司的诉讼请求，既无合同和法律依据，也已超出合理期限且事实上不能履行，案涉物业管理与浙商公司无关，请求驳回其全部诉请。 洪山管委会未作陈述。 启辰公司向本院提出反诉请求：1.判令浙商公司向启辰公司赔偿物业管理服务经营损失共计747857.93元；2.判令浙商公司向启辰公司偿还其向空军房管处支付的2016年6月10日至2016年10月9日租金共计570000元及资金占用利息（其中以285000元为基数，自2017年3月14日起算；以285000元为基数，自2017年3月31日起算，均按年利率6%计至租金费用全部返还之日止）。 事实和理由：一、浙商公司违反《租赁合同》及《补充合同》中的约定，拒不与启辰公司协商订立物业管理合同并提供“不以盈利为目的”的物业管理服务，启辰公司组建物业公司提供物业管理服务，累计亏损747857.93元，浙商公司应予赔偿。浙商公司与启辰公司于2013年5月9日签订的《租赁合同》第六条约定，“双方对建成后的物业管理由甲方负责，物管费初定2元每平方”，并在《租赁合同》的《补充合同》第二条约定“物业费的收取应‘以收定支’，为业主服务，不以盈利为目的”，这是双方对《租赁合同》项下房屋建成后由哪一方提供“不以盈利为目的”的物业管理服务的意向性约定。正如浙商公司在起诉状中所言，2015年6月份，《租赁合同》项下房屋陆续有企业入驻，迫切需要有物业服务公司提供配套的物业管理服务，此时浙商公司应与启辰公司协商订立物业管理服务合同，启辰公司也多次要求与浙商公司协商订立物业管理服务合同，但因双方有物业管理服务“不以盈利为目的”的约定，浙商公司认为无利可图，且当时其经营困难，没有能力提供服务，拒不与启辰公司协商订立物业管理合同。启辰公司只好另行成立福州云联产业园管理有限公司，为案涉房产提供物业管理服务。因案涉物业管理服务本身“不以盈利为目的”，且企业是陆续入驻的，经审计，目前福州云联产业园管理有限公司因为案涉房产提供物业管理服务，已累计亏损747857.93元。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”浙商公司违反案涉《租赁合同》的意向性约定，拒不与启辰公司协商订立物业管理合同，给启辰公司造成损失747857.93元，应予赔偿。 二、启辰公司作为次承租人，代承租人浙商公司向出租人空军房管处支付了2016年6月10日至2016年10月9日租金共计57万元，浙商公司应予返还。2011年7月9日，浙商公司与空军房管处签订《西洪路528号院内西侧部分房屋及场地租赁协议》（下称《租赁协议》），约定浙商公司获得福州市××路××号院内西侧部分房屋及场地的承租权。2013年5月9日，启辰公司与浙商公司签订《租赁合同》，约定启辰公司承租浙商公司基于《租赁协议》项下的约11亩场地（下称标的房产）。2013年9月20日，启辰公司与浙商公司签订《补充合同》，将2016年的租金修改为171万元。2016年，启辰公司依约向浙商公司支付了2016年6月10日至10月9日（下称目标期间）的租金57万元。2016年至2017年期间，启辰公司收到多份由空军房管处发来的《限期缴纳租金的通知》，要求启辰公司支付相应欠缴的租金费用。2017年3月8日、27日，启辰公司代浙商公司向空军房管处缴交了目标期间的租金57万元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”启辰公司作为次承租人，在已向浙商公司支付目标期间租金后，又代承租人浙商公司向出租人空军房管处支付相同期间的租金，超出其应付租金数额，有权向浙商公司追偿。 综上，启辰公司提起反诉，望判如所请。 浙商公司辩称，一、关于启辰公司主张的云联公司经营损失部分。首先，按照浙商公司与启辰公司签订的相关合同约定，物业管理服务应由浙商公司提供。而启辰公司违反合同约定，擅自将案涉物业交由云联公司进行管理，其作为违约方无权要求浙商公司赔偿损失。其次，启辰公司提交的审计报告，系云联公司单方委托，所依据的财务报表也是云联公司自行出具的，不能证明云联公司的损失。再次，云联公司与启辰公司是不同的民事主体，云联公司经营过程中是否产生损失与启辰公司不存在关联性。启辰公司主张要求浙商公司承担云联公司的损失无合法依据。 二、关于2016年6月10日至10月9日租金的问题。浙商公司并未收到启辰公司缴纳的2016年6月10日至10月9日57万元租金。鉴于启辰公司提供的《收款收据》均是同一天开具的，且启辰公司提交的本诉证据2《确认函》可证明郑锦斌、启辰公司与林瑞春之间的银行交易往来，涉及项目前期综合费、道路建设公摊建设费等。郑锦标与林瑞春之间的银行交易往来不能证明系启辰公司向浙商公司交纳2016年6月10日至10月9日的租金。因此，在没有银行转账记录的情况下，仅有《收款收据》不能证明启辰公司有向浙商公司交付2016年6月10日至10月9日的406809元租金。 本案并无充分有效证据证明启辰公司向空军房管处支付了2016年6月10日至10月9日租金57万元。启辰公司在一审期间提供的《反诉补充证据清单》第二组证据的证明对象处载明其分别于2017年3月8日和27日向空军房管处缴交2016年6月10日至10月9日租金57万元，但其提供的2017年3月27日《福建海峡银行支付系统业务凭证》附言部分明确载明系“2017年地租”，并非其所称的2016年6月10日至10月9日租金。因此，在无相应银行流水记录的情况下，《中国人民解放军通用收费票据收据联》同样不能证明启辰公司有向空军房管处交付该租金。 空军房管处与浙商公司的租赁合同和浙商公司与启辰公司的转租合同，两者是完全独立的两个合同。既然是合同，就要恪守合同的相对性原则。若要突破这一原则必须要有法律明文规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定关于次承租人代偿请求权突破了合同的相对性理论。该条款规定，次承租人代承租人支付欠付的租金的前提是，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同。本案中，无任何证据显示浙商公司欠付空军房管处57万元租金，更无证据证明空军房管处要求解除合同。在此情况下，启辰公司自行向空军房管处交付的租金，应由其自行负责。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年7月9日，浙商公司与空军房管处签订《租赁协议》，约定空军房管处将位于福州市××路××号院内西侧占地面积约14.87亩的场地出租给浙商公司使用，租赁期为20年，自2011年7月10日起至2031年7月9日止；年租金为25万元，2013年7月10日起年租金为171万元，自2017年7月10日起年租金每年递增5%；经空军房管处书面同意，浙商公司可以转租。 2013年5月9日，浙商公司与郑锦标签订《租赁合同》，约定浙商公司将上述承租的房地产内约11亩场地出租给郑锦标使用；租赁期限自2013年5月10日至2031年7月9日止；年租金为261万元，2016年7月10日以后按每年5%递增，租金按年度结算，由郑锦标在每年度的前十日内交付浙商公司；场地建设由郑锦标负责，费用由其承担，浙商公司提供协助，租赁期间因郑锦标承租该地块产生的所有收益归郑锦标享有；建成后的物业管理由浙商公司负责，物管费初定2元/平方米，维修费用由郑锦标负责，郑锦标指派物业管理人员协助监督管理；郑锦标可组建公司承受其义务，该合同项下的权利义务即转入其组建的公司名下等。 2013年9月20日，浙商公司与郑锦标组建的启辰公司签订《补充合同》，约定自2013年5月10日至7月9日每月租金2.08万元，2013年7月10日起每年租金171万元，每月五日前按月支付，租金前四年不变，从第五年起每年按5%递增；物业费的收取应“以收定支”，为业主服务，不以盈利为目的。 后，启辰公司在租赁场地建设了3#、4#、29#楼，浙商公司多次向启辰公司出具《确认函》确认其支付的租金等款项均汇至林瑞春及林瑞春任法定代表人的福建彤春置业投资有限公司账户，其中包含2016年6月10日至10月9日的租金406809元，浙商公司还于2016年10月28日开具了收款收据。启辰公司于2017年3月8日、27日分别向空军房管处支付租金各285000元，空军房管处分别于2017年3月14日、31日向启辰公司开具收费票据，并盖章背书“2016年6月10日～8月9日房租”、“2016年8月10日～10月9日房租”。 另查，林瑞春于2015年8月21日向郑锦标出具借条借款80万元。2015年12月17日，启辰公司的股东另设立福州云联产业园管理有限公司负责诉争房地产的物业管理工作。空军房管处分别于2015年12月4日、2016年9月2日、2017年6月20日、2018年3月23日向启辰公司作出限期缴纳租金的通知，启辰公司向空军房管处转账支付了2017年1月10日至2018年1月9日的租金。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。浙商公司与启辰公司签订的《租赁合同》和《补充协议》中，仅约定由浙商公司负责诉争房地产的物业管理，物管费初定2元/平方米，物业费的收取应“以收定支”，为业主服务，不以盈利为目的，并未对诉争房地产物业管理的具体内容做出详细约定，即双方对于物业服务的具体内容并未形成合意，亦未签订物业管理合同，浙商公司也未举证证明其已实际提供诉争房地产的物业管理服务，故其诉请启辰公司支付物业管理费、退出诉争房地产物业服务区域并向浙商公司移交物业服务用房和相关设施，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于启辰公司反诉浙商公司赔偿其物业管理服务经营损失的问题，由于诉争房地产系云联公司提供物业管理服务，而云联公司是独立的民事主体，其运营成果与启辰公司并无直接关联，故该诉请本院不予支持。 关于启辰公司是否有权向浙商公司追偿其代付57万元租金的问题。启辰公司就其代付租金款的事实主张，提供了空军房管处向其发出的限期缴纳租金的通知，以及其于2017年3月8日、27日分别向空军房管处支付租金各285000元的网银支付凭证，空军房管处收款后分别于2017年3月14日、31日向启辰公司开具收费票据，并盖章背书“2016年6月10日～8月9日房租”、“2016年8月10日～10月9日房租”，以上证据相互印证了启辰公司代浙商公司向空军房管处支付2016年6月10日至10月9日租金57万元的事实。而浙商公司以向启辰公司出具《确认函》及收款收据的方式，确认了启辰公司向其支付的2016年6月10日至10月9日的租金406809元汇至林瑞春及林瑞春任法定代表人的福建彤春置业投资有限公司账户，由此可知，启辰公司付出的租金超出了其依约应付的金额，其有权向浙商公司追偿代付的租金。启辰公司主张浙商公司支付57万元资金占用费的利息，于法无据，本院不予支持。 洪山园管委会经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建浙商资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向福州启辰投资管理有限公司偿还其代付的2016年6月10日至10月9日租金共计570000元； 二、驳回福建浙商资产管理有限公司的诉讼请求； 三、驳回福州启辰投资管理有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费35762元，保全费5000元，由浙商公司负担；反诉受理费17101元，由启辰公司负担10000元，浙商公司负担7101元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈 婷 人民陪审员  陈凤琴 人民陪审员  唐爱平 二〇二〇年十一月二日 书 记 员  郑锦涛 附相关法律条文： 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。