北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初29561号原告：北京松下照明光源有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区同济北路1号院8号楼。法定代表人：大瀧清，董事长。委托诉讼代理人：陈晋，北京市长安律师事务所律师。被告：高勇，男，1974年3月5日出生，汉族，北京京东方能源科技有限公司部长，户籍所在地北京市通州区，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：高杨，北京市大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：康爱军，北京市大地律师事务所律师。第三人：牛秀梅，女，1975年8月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：高杨，北京市大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：康爱军，北京市大地律师事务所律师。原告北京松下照明光源有限公司（以下简称松下照明公司）与被告高勇（以下简称姓名）物权纠纷一案，本院于2019年11月26日作出（2017）京0105民初64449号民事判决，松下照明公司不服该判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。北京市第三中级人民法院于2020年3月31日作出（2020）京03民终3350号民事裁定，因遗漏当事人、需进一步查清事实，发回重审。本院依法另行组成合议庭，依法追加了牛秀梅为第三人，公开开庭进行了审理。松下照明公司的委托诉讼代理人陈晋，高勇、牛秀梅的委托诉讼代理人高杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。松下照明公司向本院提出诉讼请求：1.判令高勇、牛秀梅将位于北京市朝阳区荧屏里2号楼2层2号的房屋腾退交予松下照明公司；2.判令高勇、牛秀梅向松下照明公司支付房屋占用费（标准参照房屋租金损失，自2009年7月1日起至实际腾退之日止，截止至2020年10月28日共计598675元）。事实和理由：高勇之前系松下照明公司职工，高勇在松下照明公司处工作期间，松下照明公司将位于北京市朝阳区荧屏里2号楼2层2号（按三居室标准）的房屋（以下简称涉案房屋）作为职工宿舍提供给高勇临时居住，并与高勇签订了《职工住宅承租协议》。该协议约定“乙方调离甲方或其他任何原因与甲方解除劳动合同，应尽快办理退房手续，最迟不得超过三个月”。2009年7月28日，高勇从松下照明公司处调离，双方解除了劳动关系，因此高勇应当按约定将涉案房屋腾退给原告。但时至今日，高勇经反复催促仍未腾退，给松下照明公司造成巨大损失，故诉至法院。高勇辩称，不同意松下照明公司的诉讼请求。1.本案不属于法院受案范围，应依法驳回起诉。涉案房屋性质为单位自管公房，北京·松下彩色显像管有限公司（以下简称松下彩管公司）向员工分配房屋的建设资金来源是松下彩管公司所有员工的福利基金，涉案房屋的分配属于福利分房的性质。松下照明公司是2000年从松下彩管公司分立出来的一个部门，高勇被松下彩管公司派遣到松下照明公司工作前，松下彩管公司的领导曾承诺到松下照明公司工作的员工仍可就福利分房享受与在松下彩管公司时相同的待遇。2001年5月1日，松下照明公司独立后，员工也是按照松下彩管公司的评分标准与松下彩管公司的员工一起大排名进行公房分配的，部分员工在成为松下照明公司的员工后仍可购买松下彩管公司用员工福利基金建设的公有住房。2002年7月17日，松下照明公司公布荧屏里住房分配通知，其中社龄计算标准为入职松下彩管公司之日起算，截止至2002年4月30日止。从松下照明公司制定的分房标准可以看出，松下照明公司已经认可涉案房屋的分配是松下彩管公司员工福利的延续。2007年，松下彩管公司对所有未享受过福利分房的员工进行了一次性住房补贴，当时告知高勇的配偶牛秀梅，由于她与高勇为松下彩管公司和松下照明公司的双职工，任何一方享受福利分房后就不再符合住房补贴的条件，由于高勇已经从松下照明公司分得涉案房屋，牛秀梅就不能再参与福利分房和住房补贴，进一步证明了涉案房屋为福利分配。可见涉案房屋并非高勇一人享有，牛秀梅也享有合法居住的权利。为维护其合法权利也不应支持松下照明公司的诉讼请求。故虽然松下彩管公司与松下照明公司分立，但松下照明公司的福利分房与松下彩管公司一致，都属于单位自有公房分配的性质。松下照明公司与高勇之间不存在租赁合同及租赁合同关系。《职工住宅协议》未经松下照明公司有效签订，甲方处仅盖有一个人名章，且未附有任何该人有权代表松下照明公司签订的手续材料，故《职工住宅协议》并未成立、生效。松下照明公司要求高勇逾期签订《职工住宅协议》，协议条款是格式性的，松下照明公司提出谁不签订该协议就取消谁的分房资格。高勇虽认为这一做法既不合法也不合理，但出于用房的迫切需要，只得在上面签字。双方实际未按照协议约定履行，高勇每月只需向松下照明公司交纳100元左右的物业费及垃圾清运费。高勇离职后到松下照明公司起诉期间，松下照明公司从未向高勇主张过按合同约定腾退房屋一事，更未主张过租金。故高勇住用单位公房，双方就房屋的使用权发生争议，但双方没有协议，且北京市没有相关规定，故本案根据《北京市高级人民法院关于房地产案件受理问题的意见（试行）》第7条的规定，不属于法院受案范围。此外，牛秀梅实际居住在涉案房屋，牛秀梅取得涉案房屋份额是因其未松下彩管公司的员工，与松下照明公司无关，松下照明公司无权要求牛秀梅腾退并返还涉案房屋。2.松下照明公司与松下彩管公司签订租赁合同，是利用用人单位的强势地位，损害高勇员工利益的行为。高勇等多名员工被派遣到松下照明公司工作前，曾得到松下彩管公司的承诺，福利分房待遇不变，且高勇到松下照明公司处工作后，松下照明公司的员工在分房时也和松下彩管公司的员工一起按评分大排名。松下照明公司没有告知高勇涉案房屋是租赁的，高勇出于对单位的信任，一直认为房屋是松下彩管公司与松下照明公司为履行分房待遇不变的承诺进行的福利分配，没有想到多年后松下照明公司会以此为由要求高勇腾房并支付高额的租金。松下照明公司主张房屋是租赁的，但从其提交的证据可以看出，松下照明公司在2009年前从未向松下彩管公司交纳过租金，双方不是普通意义上的租赁关系。2008年，松下照明公司因公司地点变动，有一批员工离职，此后松下照明公司从2009年起突然开始向松下彩管公司交纳租金，并在本案中以此为依据要求高勇支付高额租金，高勇有理由怀疑松下照明公司与松下彩管公司之间签订的租赁协议是为了达到逼迫离职员工腾房的目的，侵害员工的利益。松下彩管公司曾大量裁员，但其离职员工仍然可于荧屏里社区公有住房中永久居住，且未来可以购买。高勇本应就涉案房屋享受同等待遇，但因松下照明公司利用从松下彩管公司分立的机会，欺骗处于弱势地位的高勇，利用松下照明公司的强势地位及高勇对单位的信任，使高勇在承租协议上签字，并于多年后利用上述材料要求高勇返还涉案房屋，这一行为违背了分立时对高勇的承诺，严重损害员工利益。3.松下照明公司主张的租金计算标准与事实不符且部分已经超过诉讼时效。高勇自2009年7月28日离职，即使应支付租金也应自离职后起算，但松下照明公司要求高勇支付租金起算点为2009年7月1日早于其离职时间。同时由于松下照明公司从未要求过高勇支付租金，即使高勇应支付租金，也超过诉讼时效不应被支持。牛秀梅述称，不同意松下照明公司的全部诉讼请求，具体理由同高勇的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：松下彩管公司系位于北京市朝阳区荧屏里1-3号楼的房屋所有权人。高勇原系松下照明公司员工；其配偶牛秀梅原系松下彩管公司（2019年10月24日名称变更为北京京东方松彩创新有限公司）员工，牛秀梅于2009年8月31日自松下彩管公司离职。2002年7月24日，松下照明公司（甲方）与高勇（乙方）签订《职工住宅承租协议》，约定：“北京松下照明光源有限公司（简称BMLC）与北京·松下彩色显像管有限公司（简称BMCC），签订了租借BMCC荧屏里宿舍21套住房二年的合同，现将房屋分配给职工居住，并签定以下承租协议……一、乙方承租甲方的2号楼2层2号住宅……四、房屋租金等费用由甲方根据北京市房屋出租有关规定和标准核定，随着住房政策、物价等变化，租金和其他费用将予以调整……六、乙方调离甲方或其他任何原因与甲方解除劳动合同，应尽快办理退房手续，最迟不得超过三个月。”该协议落款处有松下照明公司代表的人名章和高勇的签字。高勇、牛秀梅认可上述协议的真实性，但主张未经松下照明公司盖章，该协议并未成立及生效。2009年7月28日，松下照明公司（甲方）与高勇（乙方）签订《解除劳动合同协议》解除劳动关系，该协议第六条约定：“根据甲乙双方签订的《职工住宅承租协议》的规定，乙方离职后应尽快办理住宅退房手续，最迟不得超过三个月，退房前的房租为1250元/月（公司与BMCC的承租价格）”。高勇、牛秀梅认可该协议的真实性，但主张本案系基于单位自有公房分配产生的纠纷，高勇对涉案房屋的占有使用与劳动关系状态无关；且该协议为格式合同，高勇如不签署将无法办理离职、领取补偿款，高勇只得被迫签署。高勇、牛秀梅主张涉案房屋来源系松下照明公司和松下彩管公司两家公司的员工按评分进行混合排名后进行公房分配，松下彩管公司的员工在离职后仍享受继续在分配的住房永久居住甚至购房的权利，而高勇也应享受同等待遇；且因高勇分得了涉案房屋，故其配偶牛秀梅没有获得福利分房或住房补贴。所以涉案房屋性质是福利分房，本案不属于法院主管范围。为此高勇、牛秀梅提交主要证据及松下照明公司的质证意见如下：1.《分立协议书》复印件，证明松下照明公司是在松下彩管公司照明事业部分立的基础上成立的，松下照明公司与松下彩管公司属于关联公司；松下照明公司认可该证据的真实性，但对证明目的有异议，主张二者并非关联公司；2.证人张某、褚某、胡某、戈某、王某、施某（张某、褚某自述其系松下照明公司职工，胡某自述其系松下照明公司退休职工，戈某、王某自述其曾系松下照明公司职工，施某自述其系松下彩管公司职工而其配偶系松下照明公司职工）的证言，上述证人均出庭接受质询；松下照明公司对该部分证据的真实性、关联性及证明目的均不予认可；3.戈某和北京燕松经贸公司（现名称为北京燕松经贸有限责任公司，以下简称燕松公司）签订的《购买公有住房购销合同》、燕松公司的工商登记信息、戈某的工作证；松下照明公司仅认可工商登记信息、工作证的真实性，但对证明目的不予认可，对其他证据的真实性、关联性、证明目的均不予认可；4.松下彩管公司（出租方、甲方）与案外人朱军（承租方、乙方）于2009年6月25日签订的《房屋租赁协议》，载明鉴于双方于2009年6月25日签订的《解除劳动合同协议书》并协商一致解除劳动合同，乙方现居住于甲方所有的坐落于北京市朝阳区大山子酒仙桥北路9号荧屏里生活区2号楼某号房屋，双方就租赁等达成协议，乙方承租标的房屋用于本人及直系家属居住，租赁期限自本协议生效之日起至当前正在研讨甲方将标的房屋出售给乙方等内容确定时止；松下照明公司对该证据的真实性、关联性、证明目的均不认可，主张如果属实，牛秀梅离职时也应签署同样的《房屋租赁协议》；5.牛秀梅、案外人施某、案外人郑春兵的住房补贴个人查询单，高勇、牛秀梅称以上三人均系松下彩管公司员工，其中郑春兵因未参与福利分房而从单位领取到住房补贴，而牛秀梅、案外人施某因配偶已获得福利分房而未享受住房补贴；松下照明公司对该部分证据的真实性、关联性、证明目的均由异议，主张如果属实，也是松下彩管公司与职工的内部福利待遇问题，与本案无关；6.松下彩管公司分房通知及分房排序单，松下照明公司对真实性、关联性、证明目的均不予认可。松下照明公司为证明其有权要求高勇、牛秀梅腾退返还租赁房屋并收取房屋占用费，在本案中提交了如下证据：1.松下彩管公司出具的《说明》，载明松下彩管公司将朝阳区荧屏里1.2.3号楼出租给松下照明公司用作职工宿舍，不是福利分房，也不是房改房；作为职工本人家庭临时居住使用，如职工自松下照明公司调离，无论其家属是否是松下彩管公司员工，该人员及家属均应将房屋腾退交给松下照明公司，松下照明公司收到房屋后，交还与松下彩管公司，松下彩管公司有权向松下照明公司主张实际居住人迟延腾房的损失；2.松下彩管公司出具的《租金标准说明》，载明松下彩管公司于2019年期间向松下照明公司收取租金标准，涉及涉案房屋为每月7000元，2019年之前的租金标准以与松下照明公司签订的《房屋租赁协议书》为准；松下照明公司另主张，2009年7月1日至2010年12月31日每月2500元、2011年度与2012年度每月2625元、2013年度每月2756.25元、2014年度每月4200元、2015年度至2016年度每月4800元、2017年度每月5500元、2018年度每月6000元。高勇、牛秀梅对上述证据的真实性、证明目的均不予认可，主张上述证据形成于原一审判决后，而且租金标准与其无关。松下照明公司在原审中还提交了其与松下彩管公司签订的2009年至2019期间的租赁协议、松下彩管公司向其发出的交费联络书、结算联络函以及支付历年租金的进账单、发票等为证；高勇、牛秀梅对该部分证据的真实性、证明目的均有异议。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，根据查明事实，松下照明公司为涉案房屋的合法使用权人。根据松下照明公司与高勇签订的《职工住宅承租协议》，高勇在与松下照明公司解除劳动关系后三个月内应腾退涉案房屋并交还松下照明公司。现高勇与松下照明公司之间已无劳动关系，高勇不应继续享有松下照明公司的福利。高勇之配偶牛秀梅于2009年8月31日自松下彩管公司离职。高勇、牛秀梅主张牛秀梅对涉案房屋享有权利来源于松下彩管公司，且是否离职与能否获得福利分房无关，对此本院认为，高勇、牛秀梅用以支持其上述主张的主要证据系松下彩管公司与案外人签订的《房屋租赁协议》，显示案外人虽自松下彩管公司离职，但约定该离职员工仍可继续承租房屋直至研讨将该房屋出售给离职员工内容确定时止；本案中，牛秀梅自松下彩管公司离职时间与该案外人离职时间相距仅2个月，如牛秀梅也符合通过福利政策购买涉案房屋的情形，理应与松下彩管公司订立内容相似的合同，以确保其后续权益的实现，而牛秀梅在诉讼期间未能提供相关合同。综上，高勇已自松下照明公司离职，牛秀梅已自松下彩管公司离职，在其二人未能提交有效证据证明离职后仍对涉案房屋享有权利的情形下，本院难以认定高勇、牛秀梅仍有权继续占有使用涉案房屋。故对松下照明公司要求高勇、牛秀梅腾退并返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。根据查明事实，松下照明公司已依约向与涉案房屋的产权人松下彩管公司支付了相应的租金。高勇在与松下照明公司解除劳动关系后，与配偶牛秀梅未及时腾房仍占用涉案房屋至今，且一直未交纳涉案房屋的使用费，客观上对松下照明公司的权利造成了损害，故松下照明公司要求高勇、牛秀梅支付其经济损失即房屋占有使用费，有事实依据。在审理过程中，高勇、牛秀梅就租金问题提出时效抗辩，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”因松下照明公司未举证证明在其提起诉讼前诉讼时效存在中止或中断等情形，故高勇、牛秀梅关于松下照明公司部分诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，本院予以采信。松下照明公司主张的2009年7月1日至2016年5月31日期间的房屋占用损失超过诉讼时效，本院不予支持。关于高勇、牛秀梅向松下照明公司支付涉诉房屋占用费（使用费）的标准问题。虽然松下照明公司提交了其与松下彩管公司签订的租赁协议以及结算联络函和交费联络书，但结算联络函和交费联络书系松下照明公司自行制作，且租金付款发票亦不能显示涉案房屋的具体租金数额，本院将在综合考虑涉案房屋的坐落位置以及建筑面积、周边类似房屋的市场租金价格、高勇占有使用涉案房屋的历史背景，并结合本案证据的情况下，对高勇、牛秀梅给付松下照明公司房屋使用费的具体金额予以酌定。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告高勇、第三人牛秀梅于本判决生效后六十日内将位于北京市朝阳区荧屏里2号楼2层2号的房屋腾退交予原告北京松下照明光源有限公司；二、被告高勇、第三人牛秀梅于本判决生效后三十日内支付原告北京松下照明光源有限公司二〇一六年六月一日至二〇二〇年十月三十一日的房屋占用损失162800元，并自二〇二〇年十一月一日起至实际履行完毕上述第一项之日止，按照每月3500元的标准向原告北京松下照明光源有限公司支付房屋占用费（房屋租金）；三、驳回原告北京松下照明光源有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1397元，由原告北京松下照明光源有限公司负担557元（已交纳）；由被告高勇负担840（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 陈 扬审判员 白星晖审判员 谷培培二〇二〇年十一月三十日书记员 张 楠