山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0213民初1335号原告：兰红丽，女，1986年9月18日出生，汉族，现住青岛市李沧区。委托诉讼代理人：崔洁，山东崇杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍玉梅，山东崇杰律师事务所律师。被告：王钢，男，1978年8月29日出生，汉族，现住青岛市李沧区。第三人：张国华，女，1978年9月30日出生，汉族，现住青岛市李沧区。委托诉讼代理人：李永驰，国浩律师（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李顺，国浩律师（青岛）律师事务所实习律师。原告兰红丽诉被告王钢、第三人张国华确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年7月14日公开开庭进行审理。原告兰红丽及其委托诉讼代理人崔洁、被告王钢、第三人张国华的委托诉讼代理人李永驰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认被告与第三人签订的青岛市李沧区沔阳路1号28号楼1单元2501户房屋买卖合同无效；2、诉讼费由被告及第三人承担。事实与理由：原被告系夫妻关系，原被告于2008年11月14日登记结婚，原告系初婚，被告系再婚。婚后育有一子，取名王昶皓。2014年2月22日原被告双方以家庭为单位，以银行按揭贷款的方式申请购买了上述诉争房屋，房屋产权性质为经济适用房。婚后由于被告生活不检点多次出轨，原告分别于2018年11月、2019年2月二次向青岛市李沧区人民法院提起离婚诉讼。在第二次离婚诉讼过程中，原告获悉被告在原告不知情的情况下，擅自违法恶意处分夫妻共同财产，将上述诉争房屋以不合理的低价出售给第三人，此行为不仅违法还严重侵害了原告的合法权益。原告为维护其合法权益不受侵害，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告辩称，其是青岛市李沧区沔阳路1号28号楼1单元2501户房屋（以下简称“涉案房屋”）的所有权人，有权签订房屋买卖合同，该买卖合同是有效的，其签订合同的时候征求了原告的同意。第三人述称，被告是房屋产权人，房屋登记的被告单独所有，被告有权处分自己的房屋，签订买卖合同时被告和第三人的意思表示真实，合法有效，要求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对原告提交的《结婚登记审查处理表》、结婚证、房地产权证真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。当事人有争议事实为：原告称，涉案房屋系原、被告婚姻关系存续期间的共同财产，2019年4月30日，在双方离婚诉讼期间，被告以60万元远低于市场价格的房价，在原告不知情的情况下，单方将该房屋出售给第三人，转移了该财产，该买卖合同无效。原告提交《青岛市土地使用权、房屋所有权登记审核表》、《山东省二手房买卖合同》、《不动产抵押登记申请书》、《借款抵押合同》、民事起诉状以证实其主张。被告对上述《青岛市土地使用权、房屋所有权登记审核表》的真实性无法确认，称涉案房屋系其个人财产，对其他证据的真实性无异议，称其确实于2019年4月30日将涉案房屋出售给了第三人，但是没有恶意转移财产；第三人对上述证据的真实性无异议，称涉案房屋登记在被告个人名下，由被告单独所有，被告有权单独处分，第三人不清楚涉案房屋是否为原、被告的夫妻共同财产，双方离婚的事情也与第三人无关，第三人与被告签订了房屋买卖合同，不存在恶意串通转移财产的情况。原告提交的《山东省二手房买卖合同》、《不动产抵押登记申请书》、《借款抵押合同》、民事起诉状，被告及第三人对真实性均无异议，对该证据的真实性，本院予以确认；对原告提交的《青岛市土地使用权、房屋所有权登记审核表》，第三人对真实性无异议，被告虽对该证据的真实性不予认可，但未提交证据证实其异议成立，对该证据的真实性，本院予以确认。第三人称，其与案外人张德全原系夫妻，被告与案外人张德全存在借款关系，张德全通过其银行账户多次向被告发放借款，第三人与被告就涉案房屋签订买卖合同，该房屋系经济适用房，合同签订的购房款为60万元，第三人交纳了税费及偿还银行贷款350140.13元，故涉案房款总价值为950140.13元，被告与张德全经协商同意，用该借款折抵张国华应付给被告的房款。第三人提交具结书、借款抵押合同、建设银行个人贷款证明、邮政储蓄银行业务凭证、工商银行账户明细、中国建设银行交易明细、房屋过户税费凭证以证实其主张。被告对上述证据无异议，称其确实多次向案外人张德全借款，后来与张德全商量好，用涉案房屋折抵借款，故就将涉案房屋出售给了张德全的前妻即本案的第三人；原告对上述证据的真实性无异议，但称本案的房屋买卖与案外人张德全没有关系，被告系在原、被告离婚诉讼期间恶意转移财产。第三人提交的具结书、借款抵押合同、建设银行个人贷款证明、邮政储蓄银行业务凭证、工商银行账户明细、中国建设银行交易明细、房屋过户税费凭证、离婚证，原告及被告对真实性均无异议，对上述证据的真实性，本院予以确认。后第三人又提交其与张德全的离婚证，称其与张德全于2017年4月14日离婚，上述借款与房屋买卖合同之间没有任何关联。原、被告对上述证据的真实性均无异议。本院对上述证据的真实性予以采信。后第三人又提交书面说明称房屋交易对价除了其支出的950140.13元外，还包括被告因本次房屋交易被免除的借款债务。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2008年11月14日登记结婚。被告于2014年3月28日取得涉案房屋所有权登记，房地产权证载明房地产权利人系被告，共有情况为单独所有,建筑面积69.06平方米。2018年2月5日，原告向法院起诉离婚。撤诉后，于2019年2月第二次起诉离婚。2018年5月11日、2019年1月16日，被告两次与案外人张德全签订抵押借款合同，以涉案房屋作为抵押物，向张德全借款40万元和75万元，并办理了抵押登记。张德全与第三人原系夫妻关系，于2017年4月14日离婚。2019年4月30日，被告与第三人就涉案房屋签订房屋买卖合同，约定被告将涉案房屋出售给第三人，约定房屋价款为60万元。第三人于2019年1月16日代为偿还涉案房屋银行贷款30832.47元，于2019年4月29日缴纳维修基金9184.98元，于2019年9月27日交纳不动产登记费80元、契税7379.55元、个人所得税7379.55元、印花税2.5元、补交土地价款295281.08元，上述共计350140.13元。2019年9月27日，第三人取得涉案房屋所有权证，权利人系第三人，共有情况为单独所有。第三人认可被告已向其交付涉案房屋。本院认为，原、被告于2008年11月14日登记结婚，于2014年3月28日取得涉案房屋所有权登记，虽该房屋登记于被告个人名下，但被告未提交证据证实该房屋系其个人财产，故本院认定该房屋系双方夫妻共同财产。本案的争议焦点为被告与第三人签订的房屋买卖合同是否有效。司法基于维护社会公平公正，保护市场正常交易秩序，维护善意买受人利益等因素，应对房屋所有权的人的权利保护与善意第三人的权利保护进行平衡。本案中，被告在离婚诉讼期间未经原告同意出售涉案房屋，显属恶意。关于第三人是善意还是恶意的问题，首先，第三人如为善意购买，理应对房屋产权共有情况等信息进行全面了解，本案中，涉案房屋因借贷关系设立抵押权于第三人前夫张德全，但第三人既未提交证据证明张德全设定抵押权时对上述信息进行了审查，亦未提交证据证明其在涉案房屋买卖过程中对上述信息进行了审查。其次，关于交易对价，第三人一开始称涉案房屋购房合同约定的购房款60万元是以被告与张德全之间的借款债务相抵，后又提交离婚证称被告与张德全之间的借款与本案房屋买卖合同之间没有任何关联，庭审结束后又提交书面说明，主张涉案房屋的交易对价除了950140.13元（购房发票60万元，房屋维修基金、税费等350140.13元）外，还包括被告因本次房屋交易被免除的借款债务，但未提交证据予以证明。本院认为，第三人除了350140.13元的维修基金、税、费等，并无60万元购房款的实际支付证明，且其对交易对价的陈述前后不一，反复变更。综上，第三人未对涉案房屋的产权情况进行审查，亦未提交证据证实其支付了合理对价，被告与第三人的交易损害了原告作为房屋共有人的权益，原告既丧失了对涉案房屋的权利，又未取得相应房屋对价，原告主张确认该房屋买卖合同无效，本院予以支持。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同无效，因涉案房屋已登记至第三人名下，故第三人应当将涉案房屋恢复登记至被告名下。被告未经原告同意向第三人出售涉案房屋，故过户所需费用应当由被告承担。第三人认可被告已向其交付涉案房屋，因合同无效，第三人应向被告返还涉案房屋。第三人因此支出的维修基金、土地价款、税费等350110.13元，被告应退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十二条第二项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认被告王钢与第三人张国华就青岛市李沧区沔阳路1号28号楼1单元2501户房屋签订的买卖合同无效；二、第三人于本判决生效之日起三十日内将上述房屋恢复登记至被告名下，并将该房屋返还被告，被告向第三人返还维修基金、税费等共计350110.13元。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由被告负担。原告已缴纳9800元，予以退还，被告应在本判决生效之日起七日内向本院交纳9800元，拒不交纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  温洪梅人民陪审员  姜 玲人民陪审员  赵月华二〇二〇年十一月二十六日法官助理王晓晓书记员王鑫