贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初3028号原告：中国电建地产集团贵阳有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳北路378号观府壹号销售体验中心B座，统一社会信用代码91520115785497386P。法定代表人：苏树平，职务董事长。委托诉讼代理人：沈南宇，贵州贵达律师事务所律师，执业证号15201201610567901。委托诉讼代理人：覃德泽，贵州贵达律师事务所实习律师，实习证号2301180411194。被告：杨熠，女，汉族，1979年6月26日生，住所地贵州省贵阳市云岩区。原告中国电建地产集团贵阳有限公司（以下简称电建地产）与被告杨熠商品房预售合同纠纷一案，本院2019年4月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月12日公开开庭进行审理。原告电建地产的委托诉讼代理人沈南宇、被告杨熠到庭参加了诉讼。庭审后，双方庭外调解未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告电建地产向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告向原告支付逾期应付款的3%的违约金8,700元；3、判决被告30日内配合原告到房管局办理相关解除合同手续；4、判决被告支付原告律师代理费14,169元；5、判决原告返还被告已支付房款54,000元（扣除被告应付违约金及律师费等费用，具体返还金额以最终结算为准）；六、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告购买了我公司开发商品房，具体位置为：观府壹号四组团第17号楼X单元X层X号房，建筑面积42.82㎡，房屋总价款367,318元。当日，杨熠便与原告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：四组团17-X-X-X），并按照约定支付了首付款77,318元，剩余29万元以公积金贷款方式支付。截止2018年6月13日因购房人杨熠个人原因，剩余29万元房款仍未支付，原告依据《商品房买卖合同》约定地址向杨熠发出书面解除的通知，但邮件未妥投且被退回。《商品房买卖合同》系原、被告自愿签订，合同合法有效，双方应当依法履行全部内容。合同签订后，被告一直未支付尾款，且已构成违约，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。综上，原告为维护自身合法权益诉至法院，望判如所请。被告杨熠辩称，在选购房屋之时，本人已如实告知销售人员周俊男，自己有一套商贷和一套公积金贷款的房屋，贷款均已还清，销售人员当场表示本人可以公积金贷款购买，故向本人推荐了案涉房屋，本人当天交纳了定金，并于8月13日与原告签订的买卖合同，支付了20%的首付款。一周以内，本人按照原告要求提供了办理公积金贷款的材料。几天之后，原告的业务员电话告知本人由于其刚入职，对公积金政策不掌握、业务不熟悉，导致本人不能办理公积金贷款。后来，本人同意转为商业贷款，但要求按照商业贷款折扣价格，但是未得到原告答复。之后，本人联系了原告的销售总监欧昊翔，原告的工作人员后来联系我说将公积金和商贷销售差价折算为物业费预存，本人表示同意，但后来又杳无音信了。2018年3月，本人再次联系欧昊翔，其表示无人接手办理此事故要求本人退房。次月，本人准备办理退房时，原告又表示要经过司法程序。综上，本人不能以公积金贷款支付29万元房款不本人原因造成，而是原告所致，请驳回原告全部诉讼请求。另外，本人可分期向原告付清29万元尾款。本院经审理认定事实如下：2016年12月3日，被告杨熠前往原告观府壹号项目售楼中心看房，当日决定交纳定金2万元。2017年8月13日，原、被告双方正式签订《商品房买卖合同》（合同编号：四组团17-1-28-5），约定原告将其开发的位于贵州省贵阳市观山湖区金阳北路“电建地产?观府壹号”四组团第17号楼X单元X层X号房屋出售给被告杨熠。双方约定合同价款为367318元，被告于签约当日支付首期房款77318元，余款29万元以公积金贷款方式支付。合同第八条第3款对贷款方式付款进行了详细约定，并明确“买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。”此外，在该合同条款中还约定“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款项退还买受人。”、“因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。”、“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在7日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。”对于逾期付款责任，合同第十条约定“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在120日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。”合同还约定了其他权利义务。原、被告双方分别在合同尾页签章处签名或盖印。上述合同签订当日，被告支付了约定的首期房款77,318元，之后，原告为该房屋办理了商品房预售合同备案登记。后因被告无法办理约定的公积金贷款，故一直未支付购房尾款，双方就尾款支付多次协商亦未能达成一致意见。2018年3月15日，被告微信联系原告工作人员，表示因贷款问题愿意退房。2018年6月13日原告向被告预留在《商品房买卖合同》上的地址邮寄了《解除合同通知书》，告知被告合同解除，但该函件被告并未收到。庭审中原告表示，被告不能获得公积金贷款的原因在于其在新世界又贷款购买了一套房屋，但被告表示在购买案涉房屋之时已告知原告销售人员其欲在新世界另行贷款购置房屋，故责任在于原告。另查明，因本案诉讼，原告聘请了贵州贵达律师事务所为其提供法律服务，为此，原告支付了14,169元的代理费。本院认为，本案中双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规强制性、效力性规定，合法有效，双方均应按合同约定诚实信用地全面履行自己的义务。合同约定被告以公积金贷款方式支付尾款29万元，原告称被告不能获得公积金贷款的原因在于被告另行贷款购买了新世界的房屋，被告对其在新世界贷款购房一事不予否认，但表示已如实告知其实际情况，是原告工作人员失误导致未能获得贷款，但并未提供任何证据予以证实。在确定公积金贷款不能获批的情况下，被告应积极采取措施将款项付齐，但被告并未向本院提交任何证据证实双方在之后对接过程中达成了一致的处理意见，全系被告单方陈述，现被告也无力一次性支付全部尾款，合同已不具备继续履行的条件，原告有权按照合同约定解除合同，对于原告的此项诉请，本院予以支持。按照双方约定的期限，被告存在逾期付款情形且已超过120日，故应当按照约定向原告支付已付款3%的违约金，即8,700元，此项诉请，本院予以支持。现本院确认双方合同解除，则合同解除之后，被告应配合原告办理解除备案登记等手续相关手续。关于原告要求被告支付律师费的问题，双方对此并未明确约定，被告也表示其愿意退房，在3月份的时候就表示同意办理退房手续，所以进入司法程序并非双方唯一解决途径，且被告支付的违约金已经起到了弥补原告损失的作用，故原告的该项诉请本院不予支持。综上，被告已付原告77,318元，扣除其应当向原告支付的违约金8,700元，被告应当退还原告已付购房款68,618元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、解除原告中国电建地产集团贵阳有限公司与被告杨熠于2017年8月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：四组团17-X-X-X）；二、被告杨熠于本判决生效之日起三日内向原告中国电建地产集团贵阳有限公司支付违约金8,700元（注：该款从杨熠已向中国电建地产集团贵阳有限公司支付的首期房款77,318元中直接抵扣，不再另行支付）；三、被告杨熠于本判决生效之日起三十日内，配合原告中国电建地产集团贵阳有限公司办理位于贵州省贵阳市观山湖区金阳北路“电建地产?观府壹号”四组团第17号楼X单元X层X号房屋的商品房预售合同备案登记注销手续；四、原告中国电建地产集团贵阳有限公司于本判决生效之日起三十日内退还被告杨熠已付购房款68,618元（注：已扣减杨熠应支付的违约金8,700元）；五、驳回原告中国电建地产集团贵阳有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费570元减半收取计285元（原告预交285元），由被告杨熠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  李丽二〇二〇年十一月十三日书记员  方懋