福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民再42号 上诉人（原审被告）：招商银行股份有限公司泉州石狮支行，住所地福建省石狮市八七路东段豪富广场**楼。 法定代表人许艾生，该行负责人。 委托诉讼代理人：杨涛，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡甜甜，福建天衡联合（泉州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：王永村，男，1969年4月11日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：施争荣，福建建达（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋杰夫，福建建达（泉州）律师事务所律师。 原审被告：福建省石狮市金盾工贸发展有限公司，住所地福建省石狮市八七路天宝大厦****。 法定代表人邱金水，该公司董事长。 原审被告：邱金水，男，1963年2月19日出生，汉族，住福建省石狮市。 原审第三人：蔡丽双，女，1965年2月1日出生，汉族，住福建省石狮市。 上诉人招商银行股份有限公司泉州石狮支行（下称“招商银行石狮支行”）因与被上诉人王永村、原审被告福建省石狮市金盾工贸发展有限公司（下称“金盾公司”）、邱金水、原审第三人蔡丽双案外人执行异议之诉一案，不服福建省石狮市人民法院（2019）闽0581民再11号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 招商银行石狮支行上诉请求：撤销一审再审判决，改判驳回王永村的全部诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由王永村承担。事实和理由：一、王永村与金盾公司签订《楼房买卖合同》时，案涉房产并未建设完成，属于在建项目转让，且该项目仅为金盾公司整个在建项目的一小部分，在相关行政管理部门未批准分割转让的情况下，彼时案涉房产不具备物权变动条件。且案涉《楼房买卖合同》签订时，案涉房产已经存在工商银行石狮支行的在建工程抵押权登记。王永村在明知案涉房产不具备转让条件，且存在抵押登记的情况下，与金盾公司签订案涉《楼房买卖合同》并受让该房产，构成对自身权利障碍和政策限制的忽略，也未尽到必要注意义务，存在重大过失。二、案涉房产早在2007年7月便已交付给王永村使用，王永村对案涉房产何时具备过户条件理应知晓。在案涉房产于2011年1月办理完毕权属证明后，直至金盾公司于2011年4月11日将案涉房产抵押给工商银行大田支行前，王永村并未积极要求金盾公司协助办理过户手续，且至金盾公司于2013年9月11日将案涉房产再次抵押给招商银行石狮支行前，王永村也从未就金盾公司将案涉房产抵押给工商银行大田支行提出过任何异议，其行为明显属怠于主张权利，故其对未能办理过户登记存在重大过错。王永村虽于2014年6月24日提起诉讼，但此时距最初具备产权过户条件的时间已过长达三年半的时间，不属于已尽到必要注意义务。因此，本案是因为王永村自身原因未办理过户登记。一审法院认定金盾公司负有积极履行办证的义务，王永村不具有催促办证的动力且已尽到必要的注意义务属于适用法律错误。 王永村辩称，一、本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件。其中符合前三个要件有生效法律文书为证，符合第四个要件即案涉房产非因王永村自身原因未办理过户登记的理由如下：1.案涉《楼房买卖合同》的合法性已被生效判决确认，王永村在签订该合同时是善意的，且有尽到注意义务。案涉房产在本案买卖时并未设立抵押权，且不存在限购政策，不存在权利和政策障碍情形。案涉房产在招商银行石狮支行办理抵押登记前，先后办理的在建工程抵押、不动产抵押均已注销，且不是抵押在招商银行处，与本案无关。王永村对上述抵押事实均不清楚，也没有任何渠道了解，其并不存在过错。2.办证是卖房人金盾公司的合同义务而非买房人王永村的合同义务。《楼房买卖合同》明确约定余款7%即906543元待办理好土地使用证及房产证交给王永村后付清，故金盾公司负有积极履行办证的义务，且由于合同中未约定办证期限，故在案涉房产已经实际交给王永村使用后，金盾公司为了获取7%余款，也有积极履行办证义务的动力，王永村不具有催促办证的动力。3.王永村客观上没有直接干预办证程序的权利，甚至没有查询金盾公司办证信息的权利，只能等待金盾公司在办结土地使用证和房产证后向其告知，其在办证环节并无过错。4.从本案时间轴来看，王永村积极维护自身权益，不存在怠于行使权利的情形。王永村在《楼房买卖合同》履行过程中，碍于熟人关系，多次电话了解和催促金盾公司落实办证义务，而未通过发书面函件这一较为正式的方式进行催促，金盾公司均多次告知尚未办结土地证和房产证。签订《楼房买卖合同》的时间至办结土地证、房产证，距离近4年。而金盾公司办证后不仅没有告知王永村，还仅在取得土地证和房产证的1年8个月后就将案涉房产抵押贷款，具有明显恶意。王永村无从得知金盾公司办结土地证、房产证，更无从得知抵押贷款的事实。王永村提起诉讼请求法院判令金盾公司协助办理房屋过户手续的时间距离金盾公司办理抵押登记9个月左右，且王永村是直至泉州市中级人民法院发函调查才得知抵押的事实。二、王永村签约、付款、受让房屋的时间远早于招商银行石狮支行设立抵押权的时间，其对案涉房产享有物权期待权，有权排除招商银行石狮支行的抵押权。三、招商银行石狮支行作为专业的金融机构，对于其是否善意的判断标准更高。案涉房屋抵押给招商银行石狮支行时，已经实际由王永村占有使用了6年，招商银行石狮支行在办理抵押登记时对抵押物的现状审查不严，审慎注意义务缺失，明显存在过错。 金盾公司、邱金水、蔡丽双均未作答辩。 王永村向一审法院起诉请求：一、确认（2015）狮执字第2864号执行裁定书中的址在石狮市××镇××工业园××宿舍楼××房归王永村所有，并终止对上述房产所采取的强制执行措施；二、本案的诉讼费用由招商银行石狮支行、金盾公司、邱金水承担。 一审法院原审认定事实：（2014）泉民初字第849号生效民事判决确认下列事实：2005年间，金盾公司通过石狮市国土规划建设局出让取得石狮市宝盖镇国有土地20439平方米。经批准，金盾公司在该出让地块上兴建厂房和宿舍楼。2007年4月16日，王永村与金盾公司委托签约人员邱建法签订了《楼房买卖合同》一份，约定金盾公司将其开发建设的位于福建省石狮市××镇××房××宿舍楼出卖给原告；购买平均单价为1370元／平方米，合同总价款为12950610元；付款方式为签订合同支付首期款60%（含定金）即7770366元；合同签订三个月内支付二期款33%即4273701元；余款7%即906543元待办理好国有土地使用权证及房屋所有权证交给王永村后付清。建设期限为2006年10月至2007年10月底。另外，合同还就交楼标准、水电开户及其他事项作出约定。合同签订后，王永村已支付购房款12135366元。2007年7月，金盾公司将上述房屋交付给王永村使用。2011年1月7日，金盾公司取得石狮市宝盖镇高科技工业园区（Ｅ区）的国有土地使用证，证号为：狮地宝国用（2011）第00017号。2011年1月28日，金盾公司取得上述厂房和宿舍楼的房屋所有权证，证号为：狮建房权证宝盖字第0××6号、第0××7号。合同签订至今，金盾公司尚未与王永村办理上述房屋的产权过户登记手续。王永村于2014年6月24日向泉州市中级人民法院提起诉讼，请求判令王永村与福建省石狮市金盾工贸发展有限公司之间的《楼房买卖合同》合法有效，福建省石狮市金盾工贸发展有限公司提供办理房屋产权所需手续并协助将楼房过户到王永村名下。经审理，泉州市中级人民法院于2015年5月19日作出（2014）泉民初字第849号民事判决书，判决：一、确认王永村与福建省石狮市金盾工贸发展有限公司于2007年4月16日签订的《楼房买卖合同》合法有效；二、驳回王永村的其他诉讼请求。该民事判决已于2015年6月23日发生法律效力。2013年9月6日，邱金水、金盾公司与招商银行石狮支行签订一份《个人授信担保协议》，约定招商银行石狮支行向邱金水提供总额为750万元的可循环授信额度，授信期限为120个月，自2013年9月6日起至2023年9月6日止。金盾公司自愿向招商银行石狮支行提供址在石狮市××镇××工业园××宿舍楼××房作为授信协议项下的贷款本息及其他一切相关费用的最高额抵押担保。2013年9月11日，上述房屋办理了抵押登记手续，抵押人为金盾公司，抵押权人为招商银行石狮支行，债务人为邱金水。抵押期间为2013年9月6日至2023年9月6日。后招商银行石狮支行委托招商银行股份有限公司泉州分行作为具体经办机构分别于2013年12月24日向邱金水提供贷款2500000元、于2014年1月9日向邱金水提供贷款2500000元、2015年2月4日向邱金水提供贷款2500000元。由于邱金水在贷款期限未依约还款，招商银行石狮支行于2015年3月17日向一审法院提起诉讼，请求邱金水归还全部贷款本金7059450.78元及相应的利息、复息、罚息，并要求以金盾公司提供的抵押物折抵或以拍卖、变卖抵押物价款优先受偿。一审法院于2015年6月17日作出（2015）狮民初字第1423号民事判决（已发生法律效力），判决邱金水应于判决生效之日起十日内偿还招商银行石狮支行借款本金7059450.78元，截止至2015年3月9日的利息、罚息、复息201912.45元，并按合同约定及中国人民银行有关规定支付该借款自2015年3月10日起至判决确定的还款之日止的利息，以及因该案诉讼支付的律师代理费144000元；蔡丽双对邱金水的上述债务承担共同清偿责任；如邱金水不履行上述还款义务，招商银行石狮支行有权以金盾公司提供作为抵押担保的址于石狮市××镇××工业园××宿舍楼××Ｅ区厂房进行折价，或以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。2015年8月15日，招商银行石狮支行向一审法院申请强制执行。2015年9月28日，一审法院作出（2015）狮执字第2864号执行裁定书，查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取被执行人邱金水、蔡丽双、金盾公司的财产（以执行标的额为限，其中包括登记在被执行人金盾公司名下的址在石狮市××镇××工业园××宿舍楼××房等不动产）。在（2015）狮执行字第2864号案件执行过程中，王永村于2015年10月17日向一审法院提出书面异议，请求解除对石狮市宝盖科技园Ｅ区××房××宿舍楼的查封。一审法院经审查，于2015年11月2日作出（2015）狮执异字第30号执行裁定书，裁定驳回异议人王永村提出的执行异议。王永村于2015年11月16日向一审法院提起诉讼。 一审法院原审认为，本案系执行过程中发生的案外人执行异议之诉纠纷，本案审查的焦点为王永村主张其对案涉房屋享有所有权是否成立以及其要求停止强制执行的依据是否充分。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，通常情况下登记人为权利人。本案中，根据石狮市房屋登记信息查询结果表，位于石狮市××镇××宿舍楼××区厂房登记在金盾公司名下。王永村与金盾公司签订的《楼房买卖合同》的效力业经（2014）泉民初字第849号生效民事判决确认为合法有效，但该合同只是房屋物权变动的基础关系，在不动产权属登记上未发生房屋所有权确认或转移的法律后果。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，诉争房屋虽已于2007年7月由金盾公司交付给王永村使用，王永村也已支付了93%购房款计12135366元。但王永村在与金盾公司签约时未审查诉争房屋是否有合法的产权两证，且在房屋具备过户条件后长达三年多的时间内未积极催告金盾公司与其办理过户手续，其不办理过户手续并非客观原因造成，王永村对此存在重大过错，招商银行石狮支行在最高额抵押担保权设立过程中尽到了审查义务，并经物权登记机关进行抵押权登记，招商银行石狮支行作为抵押权人有权要求抵押人金盾公司变卖抵押物以实现其抵押权，故人民法院对诉争房屋予以查封无误。判决：驳回王永村的诉讼请求。 原审判决发生法律效力后,王永村向本院申请再审。本院经审判委员会讨论决定，于2019年3月18日作出(2016)闽05民申83号函，决定由一审法院再审本案，一审法院于2019年4月9日以(2019)闽0581民监2号立案审查。再审审查过程中，一审法院于2019年7月12日以金盾公司及邱金水涉嫌经济犯罪为由，将相关材料移送石狮市公安局侦查，并于2019年9月20日立案再审。再审立案后，因相关材料移送石狮市公安局侦查，一审法院于2019年10月6日裁定中止本案审理。石狮市公安局于2019年10月31日回复函称应按本院指导意见对本案进行再审，以确定涉案厂房、宿舍楼的权属，如发现涉及经济犯罪，再移送石狮市公安局。一审法院收到函件后即恢复本案再审审理。 一审法院再审认定事实同原审判决认定事实。 一审法院再审认为，双方争议焦点为：王永村主张其对案涉房产享有所有权是否成立以及要求停止强制执行的依据是否充分。对于王永村主张其对案涉房产享有所有权是否成立。根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，通常情况下登记人为权利人。本案中，根据石狮市房屋登记信息查询结果表，案涉房产登记在金盾公司名下。王永村与金盾公司签订的《楼房买卖合同》的效力业经（2014）泉民初字第849号生效民事判决确认为合法有效，但该合同只是房屋物权变动的基础关系，在不动产权属登记上未发生房屋所有权确认或转移的法律后果。据此，王永村主张其对案涉房产享有所有权不成立。对于王永村要求停止强制执行的依据是否充分。《执异规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案王永村对登记在被执行人金盾公司名下的不动产提出异议，符合《执异规定》第二十八条规定的四个要件，理由如下：1、（2014）泉民初字第849号生效民事判决确认案外人王永村在人民法院查封之前已与金盾公司签订了合法有效的书面买卖合同。2、王永村在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。3、王永村业已按照《楼房买卖合同》约定向金盾公司支付了合同约定的购房款项共计12135366元。4、讼争《楼房买卖合同》明确约定在金盾公司办理好国有土地使用权证及房屋所有权证交给王永村后，王永村才付清7%的购房尾款。故在案涉房产交付王永村占有使用，且王永村保留有购房尾款的情况下，金盾公司负有积极履行办证的义务，王永村不具有催促办证的动力。本案金盾公司在办理好房屋权属证书至其自身名下后，没有证据证明其履行了对王永村的告知义务，而是将案涉房产用于办理贷款抵押，主观上明显具有恶意，王永村对此并不存在过错。且案涉房产在查封前，王永村已经向法院起诉要求金盾公司协助办理过户手续，应视为案外人王永村尽到了必要的注意义务。故本案应当认定非因王永村自身原因未办理过户。据此，王永村作为无过错的买受人享有排除执行的权利，有权要求停止案涉房产的强制执行。判决：一、撤销本院（2015狮民初字第6040号民事判决；二、（2015）狮执字第2864号执行一案中不得执行址在石狮市××镇××工业园××宿舍楼××房；三、驳回王永村的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审再审认定事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：王永村对于案涉房产未办理过户登记有无过错？根据本案查明事实，王永村与金盾公司于2007年4月16日签订合法的案涉房产买卖合同，且除合同约定待办理好诉争房产的产权证后王永村才需交清的7%购房尾款外，王永村已交清其他购房款，并于2007年7月开始合法占用房屋。在此情况下，金盾公司作为卖房人，负有履行办证及协助办理过户手续的义务，而王永村作为买房人，需等金盾公司办证完毕之后才能共同办理过户登记手续。此后经过长达三年多的时间，即2011年1月，金盾公司才办理完毕诉争楼房的土地证和房产证，并于办证完毕的一年多以后即2013年9月将案涉房产抵押给招商银行石狮支行。本案现无证据证明金盾公司有告知王永村办证完成的事实，而王永村亦无从知晓金盾公司何时完成办证以及金盾公司将案涉房产抵押给招商银行石狮支行的事实。而且，在招商银行石狮支行向法院起诉金盾公司法定代表人邱金水偿还贷款并要求以金盾公司提供的抵押物即案涉房产优先受偿之前，王永村已经向法院起诉要求金盾公司提供办理诉争房屋产权所需手续并协助办理过户。因此，王永村对于案涉房产未办理过户登记并无存在过错。此外，本案二审庭审中，法庭询问招商银行石狮支行在与金盾公司签订案涉《个人授信及担保协议》及办理抵押登记之前有无审查案涉房产相关情况时，招商银行石狮支行称其审查方式为核实房屋权属证书以及委托评估公司对房产的结构、材料等形态和价值进行勘查。对此本院认为，招商银行石狮支行作为专业的金融机构，在办理案涉房产抵押登记前未对案涉房产由谁占有使用等现状进行审查核实，应视为未尽到必要的审查注意义务。综上，王永村诉求停止执行案涉房产，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，一审再审判决对该诉求予以支持并无不当，本院予以维持。 综上所述，招商银行石狮支行的上诉请求不能成立，予以驳回。一审再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由招商银行股份有限公司泉州石狮支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林锡平 审 判 员 尹立新 审 判 员 刘志健 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 黄原原 书 记 员 郑 豪 附本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。