山西省平定县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0321民初1876号 原告：郗会元，男，汉族，1969年3月14日生，山西省平定县人，现住山西省平定县。政治面貌:群众。 原告：赵爱连，女，汉族，1969年3月18日生，山西省平定县人，现住山西省平定县。政治面貌:群众。 共同委托代理人：陈富荣，山西至一律师事务所律师。 被告：阳泉市华泰房地产开发有限公司。 法定代表人：厉文平，职务总经理。 委托代理人：张星星，男，汉族，1989年11月6日生，山西省平定县人，现住山西省平定县。系阳泉市华泰房地产开发有限公司员工。 原告郗会元、赵爱连诉被告阳泉市华泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郗会元、赵爱连的共同委托代理人陈富荣，被告阳泉市华泰房地产开发有限公司的委托代理人张星星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郗会元、赵爱连向本院提出诉讼请求：一、请判令被告给付原告未能在交房后90日内取得购买房屋所有权证书违约金26602.46元；二、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系。2018年10月13日，原、被告签订了由原告购买被告位于平定县房屋的商品房买卖合同。合同约定：1、购买价款为439710元，建筑面积为146.57㎡；2、被告于2018年12月31日前交付原告房屋；3、如被告未在规定期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，应按日支付违约金至其实际完成房屋所有权登记之日止。合同签订后，原告依约支付了被告房款，被告也如期交房。然而，被告却未依法依约在交房后90日内，使原告取得购买商品房的所有权证书。此事，虽经双方协商处理，至今未果。据此起诉，请贵院依法判如所请。庭审中，原告将违约金的数额变更为25162.4元。 被告阳泉市华泰房地产开发有限公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求。理由是根据签订的合同，合同预售文本第20条约定，违约金没有具体的金额约定。所以原告关于违约金的诉讼不成立。 原告就其诉讼请求向本院提供如下证据：1、原、被告于2018年10月13日签订的商品房买卖合同一份，证实(1)原告于2018年10月13日购买被告位于案涉房屋事实。购买价款为439710元。建筑面积为146.57平方米。该房屋在购买时已建造完毕，具备居住及交付条件，属于现房。(2)房款交付方式为首付款加房贷方式。其中首付89710元，房贷为350000元。(3)根据该合同第11条约定，被告的房屋交付时间2018年12月31日。根据合同的第20条约定，如被告未能在交房后90日内，办理完毕房屋产权属证书所需手续。使原告未能在该期限内取得房屋产权登记手续，应承担违约责任。2、被告收取原告的房屋首付款、房贷款、装修押金的收据3支。证实合同签订后原告已履行了合同约定的所有房款给付义务，不存在任何违约行为。3、原告居住小区阳泉市华宇物业的楼房装修押金及电梯预付费及清洁费等票据。证实被告已按照约定的交房时间交付原告房屋。原告已实际占用及使用该房屋的事实。4、提供两个法律规定。最高人民法院关于审理商品房买卖解释第18条的规定。证实如被告未在商品房买卖的标的物属于已竣工房屋的如未在合同签订之日止90日内使买受人取得房屋权属的证书，被告作为出卖人应承担违约责任。如违约责任未作具体约定，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的贷款计算。5、中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知。证实逾期贷款利率计息方式为日0.021％，原告本案自愿按照日0.01％的标准计算。关于违约金的计算方式房屋交付时间是2018年12月31日。按照法定的90日办证时间，从2019年4月1日起计算违约金计算至2020年10月1日。共计545天。另外说明一点，原、被告在2018年10月13日签订的商品房买卖合同，首页中虽然有预售二字，但原告购买该房屋属于已竣工的现房。并非法律意义上的未修建完毕并经竣工完毕的在建房屋。因此虽名称上有预售二字但其实际系现房商品房买卖，且该合同文本系被告采用的中华人民共和国住建部及工商管理总局的制式合同。应视为正式的商品房买卖合同，而非预售合同。该合同从购买现状及合同内容的约定系双方真实意思的表示。对双方均具有法律约束力。合同第20条中虽未对被告违约行为具体约定违约金的计算方式。但并不是被告不承担违约金责任的法定理由。该条约定有被告承担违约的意思表示。违约金计算虽无具体约定，但应根据法律规定的标准承担违约金赔偿责任。6、二原告的结婚证复印件，证实二原告的夫妻关系。 被告经质证发表如下质证意见：1、对原告提供的房款收据没有异议，原告提供的2019年1月13日被告开具的350000元的房款收据及华宇物业公司开具的装修押金2800元的收据事实情况为原告的银行房贷2019年1月15日办理成功。2019年1月16日才办理交房手续。2、对原告提供的合同无异议，原告提供的购房合同能明确表明该房屋为预售房屋。预售未竣工属于预售合同。在合同中第20条对违约金的计算无明确计算数据，3、对于原告提供的最高人民法院关于审理商品房买卖合同有关规定的解释的第3条，商品房买卖合同属于已竣工房屋自房屋竣工起90日，以及中国人民银行关于贷款房屋的通知。这两组证据，明确说明标的物为已竣工房屋，而原、被告双方签订为预售商品房买卖合同，不是竣工商品房，所以该法律条文不适用此案。4、对结婚证没有异议。 经诉辩双方陈述、举证，本院依法确定的事实为：被告阳泉市华泰房地产开发有限公司成立于2008年9月23日，营业期限为2008年9月23日至2027年12月31日，类型为有限责任公司（自然人独资），经营范围：房地产开发、经营（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。 2018年10月13日，原告郗会元、赵爱连与被告阳泉市华泰房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同(预售)，原告购买了被告开发的坐落于平定县家，该房屋建筑面积为146.57平方米，购房单价为每平方米3000元，总计购房价款为439710元。被告依照合同约定于2018年12月31日前交付房屋，原告于2018年10月12日支付首期房价款人民币89710元，余款350000元向银行贷款申请贷款支付。依照房屋买卖合同（预售）第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付违约金。违约金的利率未约定。为此，原告向本院提起本次诉讼，要求被告依约支付违约金。 本院认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案涉案合同为商品房买卖合同。被告辩称，本案涉案合同为预售商品房买卖合同，本院不予采纳。依照合同约定及法律规定，被告应于商品房交付之日起90日内向办理权属登记机关报备相关资料以办理房屋产权证。被告未及时履行义务，显系违约。原、被告双方所签合同中对违约责任未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告阳泉市华泰房地产开发有限公司支付原告郗会元、赵爱连违约金计算应按照逾期贷款利率计息方式计算，原告主张按照每日0.01％（也就是每月0.3%）计算，依其主张。房屋交付时间是2018年12月31日。按照法定的90日办证时间，从2019年4月1日起计算违约金至起诉之日2020年9月14日，关于违约金23436.54元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下： 被告阳泉市华泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告郗会元、赵爱连违约金23436.54元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费386元，减半收取计193元，由被告阳泉市华泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省阳泉市中级人民法院。 审判员  王忠海 二〇二〇年十一月二十日 书记员  石静竹