北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初11994号原告：王全超，女，1977年7月24日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：毕玉蓉，北京市证信律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋勇（系原告王全超之夫），男，1977年12月19日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告：北京念捷房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区兴华大街（二段）**院**楼**801。法定代表人：刘如康，经理。委托诉讼代理人：葛海涛，男，该公司职员。原告王全超与被告北京念捷房地产开发有限公司（以下简称念捷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王全超的委托诉讼代理人毕玉蓉、宋勇，被告念捷公司的委托诉讼代理人葛海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王全超向本院提出诉讼请求：1.请求解除王全超与念捷公司签订的《房屋出租委托代理合同》；2.请求判令念捷公司支付房屋租金27380元（自2020年4月27日至2020年8月17日，按照每月7400元支付）；支付占有使用费（自2020年8月17日至实际腾退之日止，其中2020年8月17日至2020年10月27日按照每月7400元计算，2020年10月28日后按照每月7620元计算，即按照合同约定的租金来支付房屋占有使用费）；并支付利息（以所欠租金为本金，自2020年4月27日至2020年8月17日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以占有使用费为本金，自2020年8月17日至实际腾退之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.请求判令念捷公司支付违约金14800元；4.请求判令念捷公司于本判决生效后一个月内拆除房屋隔断，将房屋恢复原状；5.请求判令念捷公司于本判决生效后一个月内腾退涉案房屋并返还给王全超；6.判令念捷公司承担诉讼费用。事实和理由：2019年9月27日，王全超与念捷公司签订《房屋出租委托代理合同》，王全超将其名下坐落于北京市大兴区乐园路22号院4号楼6层3单元602号（建筑面积141.98平方米）房屋委托念捷公司代理出租，期限自2019年10月3日至2022年11月2日，约定房屋租金每月7400元，代理期限内每年预留出10个工作日，作为念捷公司接洽承租、寻找客户的工作期，期满后从2019年11月3日开始计算租金。租金的计算方式为季付，付款方式为念捷公司向王全超指定的账户汇款。上述合同签订后，王全超将房屋交付念捷公司代理出租，租金支付至2020年5月2日。之后，王全超要求念捷公司支付租金，念捷公司与王全超交涉，说因为疫情缘故，要求王全超减少租金，王全超得知念捷公司在其处的租户并未因疫情搬离，故而未答应。至此王全超得知原来客厅处被打隔断成两个卧室出租。2020年4月27日为约定租金支付日，但念捷公司未向王全超指定的账户汇款，王全超向念捷公司索要，念捷公司态度恶劣，拒不支付，无奈之下，王全超诉至贵院，请求依法判如所请。念捷公司辩称，我方同意解除合同，认可合同解除时间为起诉状送达我方时间，即2020年8月17日；同意在判决书生效后一个月内拆除隔断，将房屋腾退返还给王全超。认可2020年5月2日之后未付租金，同意支付租金，我方在王全超处有押金2000元。2020年5月15日之后未付租金，是因为王全超通过微信要求收房。不同意按照合同约定支付2020年5月15日后的房屋租金、占有使用费及利息；不同意支付违约金，违约方是王全超，故要求王全超退还房屋押金2000元，并支付两个月违约金14800元以及我方2020年5月2日至合同解除之日实际受到的损失。另外，王全超说的着火事件实际没有发生。对当事人无争议的事实，本院予以确认。对双方当事人有争议的事实，本院认定如下：王全超系北京市大兴区乐园路**院**楼****602房屋的所有权人。2019年9月27日，王全超作为委托人（甲方）与念捷公司作为代理人（乙方）签订《房屋出租委托代理合同》，约定甲方将涉案房屋委托乙方对外出租；委托期限自2019年10月3日至2022年11月2日止，时间共计37个月；甲方同意每年预留出10个工作日，作为乙方接洽承租、寻找合适客户的工作期，期满从2019年11月3日开始计算租金，工作期内若产生租金收益归乙方所有；甲方委托乙方代理的房屋租金为7400元/月；租金的支付方式为每季度支付一次，甲方选择银行账号汇款方式付款；乙方定期对房屋进行勘察，做好房屋的安全管理工作，保证承租客户居住期间房屋内基本设施的正常使用；违反上述合同条款的行为即视为违约，双方均不得以任何理由单方修改或解除合同，如确有特殊原因，需提前30天书面通知对方，并须赔偿对方合同约定的两个月房租作为违约金。最后“补充规定”手写四条：1.甲方不允许乙方私自改变房屋结构，不打隔断，2.乙方承诺该房屋租户人员不超过8人，3.租金第一年为7400元/月，第二年为7620元/月，第三年为7840元/月，4.房屋押金为2000元。王全超、念捷公司在合同甲方、乙方后签名捺印、盖章。附表三中约定房租交付清单：2019.9.27、2020.1.27、2020.4.27、2020.7.27支付22200元；2020.10.27、2021.1.27、2021.4.27、2021.7.27支付22860元；2021.10.27、2022.1.27、2022.4.27、2022.7.27支付23520元。合同签订后，王全超将房屋交付念捷公司，念捷公司支付押金2000元，并支付房屋租金至2020年5月2日。念捷公司主张涉案房屋现由其公司转租给案外人李栋、褚东娜、王紫晴、金志东、桑婷婷，转租合同终止日期均为2020年11月2日。庭审中，双方就违约主体及责任产生争议，王全超主张念捷公司迟延交付租金、在客厅打隔断分户出租、未尽到安全管理义务致使涉案房屋险些失火，存在根本性违约；并提交银行收款明细、客厅照片、居委会整改通知书、火灾事故厨房照片、实地查看视频予以证明。念捷公司认可银行收款明细、客厅照片、居委会整改通知书、实地查看视频真实性；认可在涉案房屋内打了隔断。不认可火灾事故厨房照片真实性，称是燃气灶燃气管老化存在安全隐患引起的，实际没有发生火灾。念捷公司称2020年4月27日交租金日未交租金是因为有租户违约，因新冠肺炎疫情影响其公司资金困难，一直与王全超协商降低房屋租金，2020年5月15日收到王全超微信信息要收房子，故认为违约方系王全超，并提交微信聊天截图一张予以证明，该微信截图显示王全超2020年5月15日上午向念捷公司经理表示“我过去收房”，对方称“行，那您过去收吧，我也没招儿了”；王全超认可微信聊天截图真实性，但主张只是双方交涉的一个过程，未实际收房，后期双方仍在协商。经询问，王全超不同意押金在本案中一并处理，押金为保证房屋设备完整，在双方交接完毕后自行退还。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力。该合同系双方的真实意思表示，且不具备法律规定的无效合同的情形，应属合法有效，双方均应按合同约定履行义务。本案中，双方签订合同虽然名为《房屋出租委托代理合同》，但合同对租金标准、租金支付方式等内容均作了约定，符合租赁合同的一般特征，故本院认定双方之间成立房屋租赁合同关系，王全超以委托代理合同纠纷起诉，本院依法予以更正。双方应按前述合同行使权利、履行义务。在本案合同履行过程中，念捷公司未依约支付租金、在客厅打隔断分户出租属违约行为，王全超通过起诉方式要求解除合同，念捷公司予以认可，本院不持异议；念捷公司主张王全超2020年5月15日收房表示系违约单方解除合同，因收房未实际发生，双方后续仍就租金等事宜进行协商，且王全超提出解除系因念捷公司违约在先，而非自身原因，故念捷公司答辩称王全超存在违约行为应支付违约金，本院不予采信。关于合同解除时间，双方同意起诉状送达念捷公司之日，即2020年8月17日合同解除，本院不持异议。念捷公司未按照前述合同约定向王全超支付租金，故王全超要求念捷公司支付2020年5月3日至2020年8月17日房屋租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，经计算租金数额为26393元，超出部分，本院不予支持。双方均认可房屋租金交至2020年5月2日，故王全超要求念捷公司支付2020年4月27日至2020年5月2日的房屋租金，于法无据，本院不予支持。合同解除后，念捷公司仍占有使用涉案房屋，故王全超要求念捷公司按照合同约定租金数额支付合同解除次日至实际腾退之日的房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，具体计算标准依据王全超诉讼请求及参照合同约定的租金数额，确定为2020年8月18日至2020年10月27日，按照每月7400元计算，2020年10月28日至实际腾退之日，按照每月7620元计算。解除之日已经计算租金，故王全超主张解除日房屋占有使用费，本院不予支持。念捷公司答辩称尚有押金2000元未退还，双方合同中未约定押金退还问题，结合押金性质，念捷公司尚未腾退返还房屋及王全超不同意本案中一并处理等因素，该答辩意见本院不予采信，双方可待交接后另行解决。双方合同未约定利息，王全超主张支付租金利息、占有使用费利息，于法无据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。念捷公司表示同意在本判决生效后一月内拆除房屋隔断，恢复原状，并将涉案房屋腾退返还给王全超，本院不持异议，王全超相应诉求本院依法予以支持。关于违约金，王全超要求念捷公司按照合同约定赔偿两个月租金共计14800元，本院考虑念捷公司迟延交纳租金时间、情节、原因，特别是受疫情影响程度及王全超实际损失等因素，酌情确定支持7400元，超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、确认王全超与北京念捷房地产开发有限公司签订的《房屋出租委托代理合同》于2020年8月17日解除；二、北京念捷房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付王全超自2020年5月3日至2020年8月17日的房屋租金26393元；三、北京念捷房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付王全超自2020年8月18日至实际腾退之日止的房屋占有使用费（其中2020年8月18日至2020年10月27日，按照每月7400元计算，2020年10月28日至实际腾退之日，按照每月7620元计算）；四、北京念捷房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付王全超违约金7400元；五、北京念捷房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内拆除位于北京市大兴区乐园路22号院4号楼6层3单元602房屋内的隔断，将房屋恢复原状；六、北京念捷房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内腾退位于北京市大兴区乐园路22号院4号楼6层3单元602房屋，并返还给王全超；七、驳回王全超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费427元，由王全超负担160元（已交纳），由北京念捷房地产开发有限公司负担267元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  尹凤云二〇二〇年十一月三日书记员  华 琳