天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初9067号原告：天津津南安新精神病医院，住所地天津市津**辛庄镇津沽路**，统一社会信用代码52120112093603950P。法定代表人：荣世发，院长。被告：天津地天泰实业发展有限公司，，住所地天津市北辰区淮河道**工业园统一社会信用代码91120113725725412Q。法定代表人：柴忠强，经理。委托诉讼代理人：方嘉敏，女，该公司员工。委托诉讼代理人：崔树利，天津世杰律师事务所律师。原告天津津南安新精神病医院与被告天津地天泰实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人荣世发，被告的委托诉讼代理人崔树利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津津南安新精神病医院向本院提出诉讼请求：1．依法确认原告对天津市津南区××路××号房屋享有优先购买权；2．判令被告赔偿原告因为优先购买权受到侵害产生的损失300000元；3．判令被告支付原告自2008年起维修天津市津南区××路××号房屋垫付的费用200000元；4．诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告坐落于天津市津南区××路××号房屋，建筑面积159223平方米，租金每年132000元。合同第八条约定“如果出租人将房屋所有权转移给第三人时，本合同对新的房屋所有权人继续有效，但承租人有违约行为的除外。”合同第九条约定“出租人出卖房屋，应提前一个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。”合同履行期间，原告依约交纳租金，而被告未能尽到出租人维修房屋的义务。被告仅维修过一次房顶漏雨问题，对三楼前房檐水泥、瓷砖脱落，对脱落水泥块和瓷砖块砸坏原告三间房屋房顶、室内家具、瓷水盆等问题，被告均置之不理也未赔偿。同时，被告每次维修房屋均向原告索要现金。租赁房屋现出现如下问题，原告无法自行维修：院内变电室检查必须按防火要求，砖建筑；楼内一至三楼木结构护墙板破损严重极易引起火灾，室内吊顶屋顶漏雨损坏严重，楼内上下水、暖气管道老化、电线老化等。被告答复安排人员维修，但自2019年10月7日至今，被告仍未维修。此外，2020年8月14日被告向原告发出《通知函》，告知原告被告决定于近期转让租赁房屋，请原告7日内书面回复被告是否购买房屋。2020年8月18日，原告向被告发出《答复函》，答复原告愿与被告协商购买租赁房屋事宜，并提出了房屋修缮问题。经与被告的物业部负责人方嘉敏电话沟通，原告于2020年8月20日向被告发送《房屋急需修缮问题和房屋转让报价》，向被告提出维修租赁房屋事宜，并对维修内容、维修预估费用进行说明，并表明原告愿以3250000元购买租赁房屋。2020年8月23日，原告应被告要求，前往被告公司面谈房屋转让事宜，被告称被告报价3500000元，原告报价3250000元，存在差距，告知原告三天后回复，并表示若原告不购买租赁房屋，被告考虑能否给原告6个月至1年时间办理转移住院病人事宜。但，2020年8月24日中午13时30分，原告接到被告于2020年8月23日发送的第二份《通知函》，告知原告有第三方公司出价3800000元购买租赁房屋，并告知原告于当日8月24日下午14时前以3800000元或高于此价格书面通知被告。根据双方签订的《房屋租赁合同》第九条约定，在同等条件下原告享有租赁房屋的优先购买权。故，被告应当在出卖房屋前一个月通知原告，在同等条件下若原告表示购买房屋，应当与原告签订房屋买卖合同。然，虽然被告通知了原告出卖房屋的事宜，但未能给付原告考虑时间，将房屋价格提高至3800000元，侵害了原告的优先购买权，给原告造成了损失，损失金额为原、被告双方协商的价款3500000元与原告与第三方公司确定的房屋价款3800000元的差额，即300000元。因被告未能及时维修房屋，截止2020年9月10日，原告自行维修房屋产生维修费200000元。维修内容为：楼顶漏雨、全方位铺油毡，原告常年安排2名工作人员维修楼内上下水管道、暖气、电路。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定，被告未履行维修义务的，原告可以自行维修，维修费由被告负担。故，原告有权要求被告支付维修费200000元。为了维护自己的合法权益，原告呈讼法院。原告补充事实：原告于2005年至2020年在租赁房屋经营15年，自2008年起与被告签订协议。天津地天泰实业发展有限公司辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：1．被告依据合同约定已在合理期限内履行了通知义务，并与原告就原告行使优先购买权事宜多次沟通，原告主动放弃行使优先购买权。2．天津市融信房地产土地资产评估有限公司于2020年7月28日出具房地产评估报告书，评估租赁房屋价值3,940,000元。鉴于天津市的房屋交易市场价格，被告以3,500,000元起价对外出售，最终成交价格3,800,000元，原告对此是明知的，原告主动放弃优先购买权。3．被告按照租赁合同约定履行出租方的义务，不认可原告维修租赁房屋的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对原、被告均提供的2020年8月14日被告发给原告的《通知函》、2020年8月18日原告发给被告的《答复函》、2020年8月20日原告发给被告的《房屋急需修缮问题和房屋转让报价》、2020年8月23日被告发送给原告的《通知函》的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提供的房屋租赁合同3份、安全协议的真实性无异议；原告对被告提供的被告与案外人签订的《房屋买卖合同》及收据的真实性无异议；本院予以确认并在卷佐证。当事人对以下证据存在争议，本院认证如下：1．原告提供的2020年8月25日与方嘉敏的电话录音，被告对其真实性无异议，但认为通话时间应为2020年9月9日，对该证据的真实性予以确认。2．原告提供的照片，无法证明原告支出维修费200,000元，对其证明效力不予确认。3．原告提供的票据共91页，其中包含的销售单、收据、收条、送货单等均不符合证据形式，无法确认其合法性；至于5张发票，对其真实性予以确认。4．原告提供的通知，与本案缺乏关联性。5．被告提供的2020年8月23日原告的法定代表人荣世发与被告的职员方嘉敏及财务总监柴德江面谈的谈话录音，原告对其真实性无异议，但认为谈话时间为2020年8月23日。依据谈话内容中，方嘉敏称“这不是明天也周末了您就争取这两天碰个结果出来，然后回来周一您给我们个回信，行吗”，荣世发答“行”，经核实8月21日为周五，故能够确认谈话时间为2020年8月21日。6．被告提供的运单详情，能够证明原告于2020年8月24日收到被告于2020年8月23日发出的《通知函》。7．被告提供的天津市融信房地产土地资产评估有限公司，对其真实性予以确认。8．被告提供的2020年9月9日方嘉敏与荣世发的电话录音，原告对其真实性无异议，但认为通话时间为原告本次起诉之后，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，当事人对以下事实无异议，本院予以确认：原、被告自2008年建立房屋租赁合同关系，约定被告将其名下所有的位于天津市津南区××路××号房屋出租给原告。双方分别于2008年、2014年、2018年签订三份《房屋租赁合同》。三份合同就租金、租金交纳方式、违约责任均进行明确约定。此外，三份合同还均约定，承租人负责支付房屋的水费、电费、暖气费、通讯设施等费用及维修费用；承租人应妥善使用承租房屋，不得有损毁行为，如对承租房屋进行装修或改善增设它物应提前通知出租人，经出租人书面同意方可施工，否则承租人应承担赔偿责任；如果出租人将房屋所有权转移给第三人时，本合同对新的房屋所有权人继续有效，但承租人有违约行为的除外；出租人出卖房屋，应提前一个月通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买权；由于承租人的需要，出租人所有的坐落于出租房右侧院墙外200ＫＶＡ千伏变压器一台供承租人使用，所产生的费用，变压器的维修费及电损费用由承租人承担；由于承租人的需要，出租人所有的坐落于出租房右侧自来水管供承租人使用，所产生的水费、维修及其他费用由承租人承担。2018年签订的合同中约定租赁期至2020年10月7日，现合同已到期。此外，双方还签订一份安全协议，约定被告为原告配备消防灭火器材，原告应妥善保管，如发生损坏或者已使用的情况，则由原告承担相应的费用。2018年8月14日，被告以通知函的方式告知原告，被告决定于近期对租赁房屋处置、转让，要求原告收到通知函后7日内以书面形式答复是否购买租赁房屋，否则视为原告放弃优先购买权。2020年8月18日，原告以函件方式答复被告，表示同意与被告协商房屋购买事宜，并表示原告在租赁房屋院内自建房屋，被告可否一并出售，及建议买受人给予原告一定时间寻找新的经营地点。2020年8月20日，原告又以书面形式答复被告，表示房屋需要维修，维修金额巨大，故原告同意以3,250,000元受让租赁房屋。2020年8月21日，原告的法定代表人荣世发与被告方的人员方嘉敏、柴姓财务总监协商原告是否购买租赁房屋事宜，因原告报价3,250,000元，被告报价3,500,000元，双方于当日未能达成一致意见，并约定三天后原告给予明确答复。2020年8月23日，被告再次向原告发出《通知函》，告知另有第三方报价3,800,000元，要求原告于2020年8月24日14时前书面回复是否购买租赁房屋。原告于2020年8月24日收到《通知函》后未回复。被告称于2020年8月28日与案外人签订《房屋买卖合同》，合同价款3,800,000元，于2020年8月28日、9月3日合计收款3,800,000元，并于2020年9月3日将租赁房屋交付案外人。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效。当事人均应按照合同约定履行各自的义务。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。故，原告基于合同约定及法律规定，对涉案房屋享有以同等条件优先购买的权利。通过本院查明的事实，被告在处置租赁房屋之前，已在合理期限内通知原告。在与原告协商的过程中，因原、被告报价不符，双方于2020年8月21日明确约定三天后原告给予明确答复，期间内又有第三方的报价高于被告的定价，对此原告未在指定的期限内回复，视为其已放弃优先购买权。原告主张被告侵害其优先购买权，并据此要求被告赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。至于原告提出的要求被告支付维修费一节。依据合同约定，承租人负责支付房屋的水费、电费、暖气费、通讯设施等费用及维修费用，故维修费应由原告负担，且原告提交的维修费票据除5张发票外，均不符合证据规则形式，不足以证明其实际支出的费用；至于5张维修费发票，其中一张为购买灭火器的发票，依据双方签订的安全协议中约定应由被告提供灭火器的事实，在被告未能举证证明其向原告提供灭火器才的情况下，被告应支付原告该笔费用，计1,395元；至于其他4张发票，2张为暖气费发票，与本案缺乏关联性，另外2张发票内容无法证实用于维修租赁房屋。综上，被告应支付原告灭火器费1,395元，原告提出的要求被告支付其他维修费的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告天津地天泰实业发展有限公司于本判决生效后五日内给付原告天津津南安新精神病医院灭火器费1,395元；二、驳回原告天津津南安新精神病医院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,800元，减半收取计4,400元，由原告负担4,375元，被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  王丽清二〇二〇年十一月三十日书记员  李艳丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。