吉林省白城市洮北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0802民初4043号 原告：方明泉，男，1969年4月15日生，满族，现住白城市。 委托诉讼代理人：方瑞（与方明泉系父子关系），男，1994年2月10日生，满族，现住白城市。被告：白城市全安物业服务有限公司。 法定代表人：于晓东。 委托诉讼代理人：徐朝盛，系公司经理。 委托诉讼代理人：潘洋，系白城市百帮法律咨询服务中心法律工作者。 原告方明泉与被告白城市全安物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。方明泉的委托诉讼代理人方瑞，白城市全安物业服务有限公司的委托诉讼代理人徐朝盛、潘洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方明泉向本院提出诉讼请求：1.要求白城市全安物业服务有限责任公司依据《吉省价收[2012]179号》文件，退还违规收取的装修保证金叁仟元整（3000.00元）；2.诉讼费及相关费用均由被告承担。事实和理由：我是白城市学府经典小区9-18号业主，自2017年9月6日入住至今，白城市全安物业服务有限责任公司（以下简称全安物业）以办理入住为名，强制收取装修保证金，违反了《吉省价收[2012]179号》文件规定的收费范围，房地产开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费、装修人员出入证件费及其他任何收费项目，业主共同制定的管理规约中有约定的除外。物业管理协议没有约定收取装修保证金3000.00元，房屋装修管理规定不是与业主共同制定的管理约定，此房屋装修管理规定不足以对抗《吉省价收[2012]179号》文件的规定。因此被告人收取装修保证金是巧立名目的乱收费，是没有收费依据的违法收费，为维护原告的合理权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院依法审理。 白城市全安物业服务有限公司辩称，同意退还方明泉的装修保证金3000元，因为原告的房屋物业公司已经验收完毕，但是原告欠物业公司两年的物业费9556元，原告应将欠物业公司的费用偿还完毕共，我公司同意退还原告的装修保证金。 本院经审理认定事实如下：方明泉与邸萍系夫妻关系，2017年9月4日，其二人与白城汇通金路房地产开发有限公司签订房屋买卖合同购买白城市学府经典小区9-18门市，方明泉系白城市学府经典小区的业主，白城市全安物业服务有限公司系白城市学府经典小区的前期物业公司，至今仍然为该小区提供物业服务，2017年9月6日，方明泉对其购买的××府市办理了入住手续，同日向白城市全安物业服务有限公司交纳了装修保证金3000.00元。 另查明，2018年5月17日白城市学府经典小区业主委员会成立。 本院认为，本案的争议焦点为白城市全安物业服务有限公司向方明泉收取的装修保证金3000.00元是否有法律及事实依据。根据《吉林省物价局、吉林省住房和城乡建设厅关于规范房屋销售和入住环节收费有关问题的通知》（吉省价收[2012]179号文件）（以下简称吉省价收[2012]179号文件）第三条规定：“除本通知第一条所规定的收费项目外，房地产开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目。业主共同制定的管理规约中有约定的除外”。该通知自2012年8月1日起施行。方明泉于2017年9月6日入住××府，此时该文件已经出台施行。白城市全安物业服务有限公司系该小区的先期物业服务企业，方明泉在入住时与白城市全安物业服务有限公司签订了《物业管理协议》。该协议第六条规定，乙方在装修期间，须按《房屋装修管理规定》装修，按照甲方规定放置装修材料及建筑垃圾，如违反规定，甲方有权停止乙方装修并罚款。白城市全安物业服务有限公司制定的《房屋装修管理规定》第三条：“装修查验规定，装修工程完毕后，业主及施工单位立即向物业公司提出查验申请，物业公司将会同施工单位、业主共同进行现场查验。其隐蔽工程部分，施工单位应事先通知工程维修部查验：如未事先查验，物业公司可拆除遮接部分进行查验，由此造成的损失由装修单位负责。查验不合格的装修项目必须限期整改直至合格。装修查验合格后，业主、施工单位及物业公司有关人员在查验表上签字确定。装修保证金待1个月后复检，确定合格后退回”。第四条：“违章装修处理，装修单位在装修期间，如有违反上述各款规定的，视情节轻重，给予相应处理措施：1.警告；2.责令停工；3.责令恢复原状；4.扣留或没收工具、出入证；5.赔偿经济损失；6.收取违约金3000.00元。”根据《物业管理条例》第五十二条规定：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务应当将房屋装修中的禁止行为和注意事项告知业主”。根据该法规定，物业服务企业有权向业主对装修过程中的禁止行为和注意事项进行告知，但没有明确规定物业服务企业可以向业主收取装修保证金。从方明泉与全安物业签订的《物业管理协议》的内容上来看，该协议没有约定业主应当向物业服务企业缴纳装修保证金，且根据吉省价收[2012]179号文件规定收取装修保证金系明确禁止的物业服务企业收费的项目，故白城市全安物业服务有限公司收取的装修保证金没有法律依据。根据吉省价收[2012]179号文件第三条规定，物业服务企业不得收取装修保证金，除业主共同制定的管理规约中有约定的除外。白城市全安物业服务有限公司抗辩认为其提交的与方明泉签订的《物业管理协议》以及《房屋装修管理规定》已经对装修的相关禁止事项进行了规定，已经与业主之间就装修保证金达成了协议。本院认为，《物业管理协议》仅约定了业主在装修期间须按照《房屋装修管理规定》装修，按照白城市全安物业服务有限公司规定放置装修材料及建筑垃圾，如违反规定，物业有权停止业主装修并罚款，通过庭审调查《房屋装修管理规定》系白城市全安物业服务有限公司单独制定的，并非经全体业主共同协商制定的管理规约。根据《物业管理条例》第十一条第一款规定，下列事项由业主共同决定：（二）制定和修改管理规约，故根据该法规定，管理规约应当由全体业主进行制定。根据该条例的规定，管理规约制定的主体是全体业主，并非如白城市全安物业服务有限公司抗辩主张的其已经与业主达成了约定。本案中白城市全安物业服务有限公司提交的《房屋装修管理规定》的性质并非业主共同制定的管理规约，白城市全安物业服务有限公司亦并制定管理规约的主体。白城市全安物业服务有限公司没有证据证明就装修保证金的收取有业主之间达成的管理规约的约定。 就本案的主体问题，方明泉与邸萍共同购买了白城市学府经典小区的9-18号门市，在本案审理过程中邸萍向本院出具声明书，放弃对本案所涉及的装修保证金3000.00元的请求权，故方明泉作为本案的主体适格。 本案审理过程中，白城市全安物业服务有限公司同意向方明泉返还装修保证金，但其认为方明泉应当将拖欠的物业费交全，本院认为，白城市全安物业服务有限公司收取装修保证金的行为既没有法律依据，亦没有事实依据，其主张业主交纳拖欠的物业服务费与本案非同一法律关系，白城市全安物业服务有限公司可以就物业服务费的请求另案起诉。 故，白城市全安物业服务有限公司应当将向方明泉收取的装修保证金3000.00元退还。 综上所述，依照《物业管理条例》第十一条、第五十二条，吉林省物业局和吉林省住房和城乡建设厅《关于规范房屋销售和入住环节收费有关问题的通知》第三条的规定，判决如下： 白城市全安物业服务有限公司于本判决生效之日起三日内向方明泉返还装修保证金3000.00元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由白城市全安物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于白城市中级人民法院。 审判员  其木格 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  刘力玮