北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初36237号原告（反诉被告）：北京木北科技有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区景园北街2号19幢2层02-105室。法定代表人：常岭，经理。委托诉讼代理人：石福涛，男，1979年8月10日出生，汉族，北京木北科技有限公司法务经理。被告（反诉原告）：北京鸿运佰宏投资有限公司，住所地北京市朝阳区南营房丁区2号楼4层4B15号。法定代表人：王宝君，董事长。委托诉讼代理人：郝立，北京市君商律师事务所律师。委托诉讼代理人：段昌盛，北京市君商律师事务所律师。原告（反诉被告）北京木北科技有限公司（以下简称木北公司）与被告（反诉原告）北京鸿运佰宏投资有限公司（以下简称鸿运佰宏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员史震独任审判，公开开庭进行了审理。木北公司的委托诉讼代理人石福涛，鸿运佰宏公司的委托诉讼代理人郝立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。木北公司向本院提出诉讼请求：1.判令双方于2020年2月15日解除《房屋租赁合同》；2.鸿运佰宏公司返还押金250000元；3.鸿运佰宏公司返还2020年2月16日至2月29日期间的租金40230.2元。事实与理由：我公司系经营美容美发的连锁品牌公司，经调研在位于北京市朝阳区光熙门北里20号楼1层101-2底商房屋开设美发店，于2018年3月16日与鸿运佰宏公司签订《房屋租赁合同》。合同履行期间，2020年1月中旬全国爆发新型冠状肺炎，因疫情的延续致使原告无法开业，已根本影响我公司履行合同。此疫情应为民法中的不可抗力情形，双方多次沟通未能协商一致。我公司于2020年2月15日通知鸿运佰宏公司并送达合同的解约函，解除双方签订的合同及返还押金；鸿运佰宏公司以各种理由推辞，拒绝返还押金与解除合同。故原告诉至法院。鸿运佰宏公司辩称：我公司没有违约行为，而木北公司没有按照合同约定于2020年2月15日之前支付租金，并拖欠房租及水电费，其行为已经构成违约。故木北公司无权要求退回押金。因木北公司逾期支付租金，根据合同约定我公司有权解除合同，但本着长期合作的精神，考虑疫情影响，大家应相互理解，携手共度难关；而木北公司却违约在先，擅自解除合同在后，理应承担全部违约责任。本次疫情并非是合同约定的不可抗力等情形，木北公司以此解除合同的理由不能成立。鸿运佰宏公司向本院提出反诉请求：1.木北公司支付2020年3月1日至5月31日的租金250000元；2.木北公司支付2020年1月-3月水电费6559.3元。事实与理由：根据双方合同约定，木北公司单方解除合同的行为属于根本违约，应当补足我公司收回房屋之前的租金，同时没收其押金作为违约惩罚。木北公司对反诉答辩称：我公司在2020年2月15日就已经要求办理房屋交接了，是鸿运佰宏公司拒绝办理交接。故对于2020年2月15日之后的水电费，在核实清楚的情况下我公司同意支付；之后的水电费及租金我公司不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将依法作出认定。本院根据现有证据依法确认如下事实：2018年3月16日，木北公司（乙方）与鸿运佰宏公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租北京市朝阳区光熙门北里20号楼1层101-2号房屋；房屋租期为6年，自2018年3月1日至2024年2月28日；租金支付方式为押三付三，每三年租金递增8%，2018年3月1日至2021年2月28日期间月租金83334元，年租金1000000元；双方签署合同当日，乙方应向甲方指定账户一次性支付押金250000元，首期租金250000元，合计首次支付500000元；后续租金支付时间应不晚于已支付房租到期日之前15日，乙方应一次性向甲方指定账户支付下期租金；合同终止或解除时，经双方结算，乙方交清租金、水电、燃气、电话、维修等费用后，除另有约定外，甲方向乙方退还押金（无息）；双方协商一致可变更或解除合同，对合同的变更或解除应采用书面形式；如因乙方原因单方解除合同，已支付的租金和押金甲方不予退还，如因此给甲方造成的租金损失超过该金额，乙方应予以全额赔偿；乙方应按时足额缴纳租金，如乙方迟延支付租金超过10日，视为根本违约，甲方有权解除合同，乙方已付租金和押金均无需退还；因不可抗力原因导致本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担违约责任；因不可抗力造成合同终止的，租金按照实际使用天数计算；不可抗力系指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括自然灾害、租赁物灭失、国家政策变化等。合同签订后，鸿运佰宏公司将房屋交付给木北公司使用，木北公司向鸿运佰宏公司支付押金250000元，并支付了直至2020年2月29日的租金。2020年2月15日，木北公司向鸿运佰宏公司发出解约函，称因受疫情影响，木北公司人员不能返京开展工作，公司无法正常开业运营，故根据双方合同“不可抗力”约定从即日起解除《房屋租赁合同》协议，待疫情解除后会安排人员办理交接事宜。木北公司主张其一直在积极与鸿运佰宏公司协商办理房屋交接的事宜，并提交与鸿运佰宏公司工作人员李三妹、周波以及物业人员张琦欣的通话记录及微信记录为证。鸿运佰宏公司称双方只是就租金减免事项进行协商但没有达成一致，木北公司无权单方解除合同。鸿运佰宏公司主张木北公司应支付2020年1月至3月期间的水电费总计6559.3元，并提交收费通知书为证。木北公司对该金额无异议，但不同意负担其中2020年2月15日之后产生的费用。鸿运佰宏公司主张其于2020年5月15日将房屋另行出租，因为约定有免租期故从6月15日才开始收取租金，每个月租金标准降低了50000元，并提交租赁合同为证。木北公司对该合同的真实性认可，证明目的不认可。经询，木北公司主张其于2020年2月15日发出解除函当天就把自己的物品搬出房屋，但由于鸿运佰宏公司不同意解除合同且拒绝办理交接，故直到4月7日鸿运佰宏公司将房屋重新租出去之后才交接了房屋钥匙；鸿运佰宏公司主张其于5月15日签订了新的租赁合同时行使单方解除权解除了与木北公司的合同，并收回房屋钥匙。双方均称未签署交接单。另，双方均确认曾就减免租金进行协商，但没有达成一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。木北公司与鸿运佰宏公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行各自义务。本案中，木北公司因为疫情防控措施致使大部分员工不能回京上班，导致无法正常营业，其合同目的已无法实现；木北公司亦根据合同约定向鸿运佰宏公司发出了解约函，故对于木北公司要求确认双方合同于2020年2月15日解除的诉讼请求，本院予以支持。木北公司交纳的押金在扣除其应支付的相关费用后应予退还。关于租金的问题，现双方对于房屋钥匙的交接时间各执一词，且均未提交相应证据。根据双方陈述，钥匙交接发生于鸿运佰宏公司将房屋另行出租时，而鸿运佰宏公司新的租赁合同签订于2020年5月15日，故本院对于房屋钥匙交接的时间点以鸿运佰宏公司主张的2020年5月15日为准。对于木北公司要求鸿运佰宏公司退还2020年2月16日至2月29日期间租金的诉讼请求，本院不予支持。鸿运佰宏公司有权要求木北公司支付2020年3月1日至2020年5月15日期间的房屋占有使用费。考虑到疫情对木北公司营业的影响，给木北公司和鸿运佰宏公司均造成一定损失，基于公平原则，双方应合理分担损失；房屋钥匙未能及时交接亦有双方就合同解除事宜未能达成一致的原因所致，故本院对于房屋占有使用费的数额酌定为10万元。本院将在确定鸿运佰宏公司需要退还九纯健公司的押金中予以抵扣。关于水电费，因木北公司自述其于2020年2月15日就已将自己的物品搬出房屋，而鸿运佰宏公司于2020年5月15日收回房屋，故鸿运佰宏公司提交的2020年1月至3月期间的收费通知书上的记载的水电费均应由木北公司承担。本院将在确定鸿运佰宏公司需要退还九纯健公司的押金中予以抵扣。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京木北科技有限公司与被告（反诉原告）北京鸿运佰宏投资有限公司签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年二月十五日解除；二、被告（反诉原告）北京鸿运佰宏投资有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京木北科技有限公司押金143440,7元；三、驳回原告（反诉被告）北京木北科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京鸿运佰宏投资有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5653元，由原告（反诉被告）北京木北科技有限公司负担2484元（已交纳）；被告（反诉原告）北京鸿运佰宏投资有限公司负担3169元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉受理费2574元，由原告（反诉被告）北京木北科技有限公司负担1216元（于本判决生效后七日内交纳）；被告（反诉原告）北京鸿运佰宏投资有限公司负担1358元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 史 震二〇二〇年十一月三十日书记员 邓嘉男