吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终3095号上诉人（原审原告）:何宇，男，汉族1982年4月22日生，住长春市南关区。委托诉讼代理人:张锐，吉林宇中人律师事务所律师。上诉人（原审被告）:长春北华药业有限公司，住所地净月旅游开发区金碧街966号法定代表人：杨帆，公司总经理。委托诉讼代理人:张蕴奂，吉林衡丰律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘洁怡，吉林衡丰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）:吉林省北华房地产开发有限公司，住所地长江路经济开发区长江路57号五层093段。法定代表人：王战民，公司总经理委托诉讼代理人：张纪兴，吉林济川律师事务所律师。上诉人何宇、长春北华药业有限公司（以下简称北华药业）因与被上诉人吉林省北华房地产开发有限公司（以下简称北华房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院（2020）吉0106民初523号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。何宇一审诉称：1、判决解除原告与被告吉林省北华房地产开发有限公司的《房屋买卖合同》，北华房产立即返还原告购房款2535000.00元并支付违约金；2、判决被告长春北华药业有限公司（以下简称北华药业）对上述二项诉讼请求承担连带责任；3、本案诉讼费及保全费等相关费用由二被告承担。事实与理由：原告与北华房产签订《房屋买卖合同》约定：原告购买北华房产开发台北华郡二期一层水平轴线17-27，竖向轴线A-Y，总计325平方米的门市房一套。该房屋出售价格为每平方米一万元整，总价3250000.00元。价款由原告分两次给付甲方，第一次给付人民币1635000.00元，于合同签订后5日内给付甲方，并由甲方出具收条，北华房产于该房屋取得预售权当天与原告签订正规商品房买卖合同，并配合原告办理房屋过户手续，剩余房款于该房屋办理更名过户手续后15日内给付甲方。如出现违约情况，违约方应给付守约方本合同价款30%的违约金。同日，原告与北华药业签订《担保合同》约定，如北华房产未按合同约定履行合同义务或迟延履行合同义务，北华药业愿以自己名下所有财产及权利对甲方的损失（包含合同约定违约金等）予以赔偿。并自愿与北华房产对原告的权利承担连带保证责任。原告已于2013年4月29日、2015年8月5日分别向被告北华房产支付1635000.00元、900000.00元共计2535000.00元购房款，并且被告被华房产出具了收条。但案涉房产至今未取得预售许可证，也不具备销售条件，合同已无法实际履行，被告北华房产经原告多次催要至今未返还原告购房款，为维护原告合法权益，请求法院判决解除原告与被告北华房产的购房合同，返还原告购房款并承担违约金。被告北华药业对返还原告购房款及违约金承担连带责任。北华房地产一审辩称，原、被告之间不存在房屋买卖关系，被告北华公司与原告何宇存在民间借贷法律关系，2013年年初北华公司法定代表人王战民经人介绍认识李广赫，经李广赫介绍认识原告，原告想承包被告开发的楼房工程，被告开发楼盘缺少资金，向原告何宇借款，何宇借给被告150万元，商定如果何宇、李广赫承包工程，北华公司将150万元及工程款一并支付原告，如果原告不能承包工程，北华公司同意偿还150万元时多支付13.5万元作为补偿，被告北华公司应原告要求签订房屋买卖协议，双方没有签订借款协议。2013年8月19日，北华地产公司向李广赫银行卡转账12.6万元，2014年1月25日再次向李广赫转账27万元，李广赫告知北华地产公司法人王战民，将该39.6万元交给了原告何宇。被告认为尚欠原告110.4万元。原告未给付被告90万元，2015年8月5日，王战民按原告何宇的要求出具了收到90万元房款的收条，但实际并未收到。原告涉嫌虚假诉讼，案外人李广赫涉嫌诈骗，本案应中止或延期审理。且没有预售许可证的房屋不能进行销售，根据商品房买卖司法解释该买卖协议无效。本案已过诉讼时效。北华药业一审辩称，原告从未向北华药业主张过权利，原告已经过诉讼时效。北华药业不应承担担保责任。原告与北华房产是民间借贷关系，本案不存在真实的房屋买卖关系，房屋买卖不成立。房屋买卖合同无效，依担保法第5条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。北华药业已过担保保证期，请求法院驳回原告诉讼请求。一审法院审理查明，原告何宇与被告北华房地产公司于2013年4月28日签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告公司开发的“台北大街以北、长岭街以南，规划路以西台北华郡二期一层水平轴线17-27，竖向轴线A-Y,总计325平方米门市房一套（详见规划图纸标注【后附】）。价格每平方米10000.00元，总价款3250000.00元，分两次给付，第一次给付1635000.00元，于合同签订后5日内给付，由甲方出具收条。甲方取得房屋预售权当天与乙方签订正规商品房买卖合同，配合甲方办理房屋过户手续。剩余房款1615000.00元于更名过户手续办理完后15日内给付。该房屋交易中产生的一切费用由甲方缴纳。本合同义务由长春北华药业有限公司承担连带保证责任。双方如出现违约，违约方应给付守约方本合同价款30%的违约金。”同日，原告与二被告签订《担保合同》，约定如被告北华房地产未按合同约定履行义务或延迟履行，被告北华药业以自己名下所有财产及权利（包括厂房、设备、股权经营权等）对原告的损失予以赔偿。被告北华药业自愿对上述房屋买卖合同承担连带保证责任。两份合同签订后，被告北华房地产公司将原告购买的房屋所在区域的图纸交付给原告，并在图纸上用红笔圈出争议房屋位置。原告于签订合同后按约定将房款1635000.00元给付被告北华房地产公司，其中1500000.00元转入北华房地产公司指定账户中，被告出具了收条；另135000.00元以现金方式给付，被告北华房地产公司出具了收条，载明135000.00元现金给付已收到。两枚收条上均有二被告公司的公章。被告公司员工于2013年8月19日向案外人（不知名）银行卡中汇入126000.00元；于2014年1月25日分两笔汇入200000.00元、70000.00元，总计396000.00元。2015年8月5日，原告何宇的妻子代鹤在其中国银行卡中支取现金900000.00元，同日被告北华房地产公司出具收条，载明收到何宇购房款900000.00元，二被告均在该收条上加盖了公章。另查，二被告公司的法人王战民、王战林系亲兄弟关系。本案立案后，经被告报案，长春市二道区公安分局八里堡派出所对案外人李广赫进行了询问，李广赫陈述，原告何宇与当时北华房地产公司法人王占民系经其介绍认识的，王战民表示项目资金短缺，消防工程可以交给李广赫做，但前提是李广赫借给王战民150万元，李广赫表示没有钱，王占民提出可以通过帮助他卖门市房解决费用，李广赫遂联系何宇购买该项目一楼门市房，签订了房屋买卖协议，还签订了一份保证书，内容是如到期无法交房就将房款退给原告何宇。之后该项目的消防工程由李广赫与朋友裴玉明进行施工。李广赫收到过王战民给付的工程款396000.00元。再查，被告北华房地产公司至今仍未取得房屋预售许可权。现原告诉至法院，要求解除与被告北华房地产公司的《房屋买卖合同》，返还购房款并承担违约责任；被告北华药业公司承担连带赔偿责任。一审法院认为，原告与被告北华房地产公司于2013年签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告拥有的门市房一套，原告按约定给付了第一笔房款，但被告至今仍未取得房屋预售许可，房屋无法按照约定进行更名过户，现已七年之久，庭审中被告房地产公司明确表示公司因资金紧张，没有能力交纳相关费用，无法办理房屋预售许可证明，房屋更名过户的条件仍不具备。双方无法实现合同目的，现原告要求被告返还房款，该诉讼请求本院予以支持。被告辩称原、被告系借款关系，而非房屋买卖关系，但被告无法提供借条，或按期偿还利息等符合借款关系的任何证据，相反，双方合同中明确约定了房屋售价为每平方米1万元，符合签订合同时门市房的市场价值，此外，合同中还具体明确了何时更换正式购房合同、房屋更名过户条件、更名费用承担等细节。且除了双方签订的《房屋买卖合同》外，被告2013年至2015年出具的三张收条中均明确写明收取“购房款”字样。被告还将房屋及周边规划图纸交付给原告，并用红色记号笔圈出本案争议房屋坐落的具体位置，从以上情节看，双方符合购买房屋的意思表示，而非借贷的意思表示，故被告该主张本院不予支持。原告于签订合同后转账给被告指定账户1500000.00元，被告认可收到该笔款项，本院予以认定。关于原告现金给付135000.00元，被告出具的收条中载明“现金给付已收到”，并在收条上加盖了二被告公司的公章，本院认为，该数额的金钱以现金形式给付符合常理及日常交易习惯，且由被告出具的收条明确了给付形式为现金，对该笔款项本院予以认定。关于最后一笔900000.00元款项，被告辩称该款未实际给付，本院认为，尽管原告妻子于2015年8月5日从银行支取现金，被告亦于当日出具收条载明收到原告何宇给付的购房款900000.00元，但900000.00元数额较大，通常较大数额的交易时多以转账方式进行，以现金形式给付不符合常理，该900000.00元款项本院不予认定。故被告应向原告返还购房款1635000.00元。关于违约金，原被告于2013年签订房屋买卖合同，至今已七年之久，被告仍未取得房屋预售许可证明，不具备更名过户的条件，双方最初签订合同的目的无法实现，现原告要求解除该合同，符合法律规定，本院予以支持。被告北华房地产公司应向原告返还购房款并给付占用资金期间的利息，即自收取款项之日（2013年4月29日）至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。被告北华房地产公司应给付原告占用资金期间的相应利息，即自收取款项之日（2013年4月29日）至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜，关于被告北华药业公司的连带责任问题，原告与被告北华房地产公司签订《房屋买卖合同》的当日，又与二被告共同签订《担保合同》，明确约定北华药业愿以自己名下所有财产及权利对原告的损失（包含违约金等）予以赔偿，自愿承担连带保证责任，与北华房地产负同等法律责任。根据《中华人民共和国担保法》第十三条规定：保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。第十八条规定：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。根据以上法律规定，被告北华药业应对被告北华房地产的债务承担连带赔偿责任。根据担保法第二十六条规定：连带责任的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》第三条保证合同的期限中约定，本合同有效期限自双方订立的房屋买卖合同签订之日起至被告全部履行完合同项下的所有责任时止。现被告北华房地产公司未具备将房屋更名过户的条件，并未全部履行完合同义务，未超过保证期限。故原告要求北华药业承担连带担保责任，本院予以支持。被告北华房地产辩称曾向原告返还396000.00元，由其公司员工宋磊转入案外人李广赫银行卡中，但从其提交的证据（银行卡明细）看，无法体现收款人姓名，即便收款人确为李广赫，根据被告北华房地产庭审中的陈述，其公司与李广赫之间还存在其他经济往来；同时陈述其不能证明双方已结算完毕。故该396000.00元被告不能证明系返还给原告的款项。且案外人李广赫在派出所的询问笔录中（该证据系被告北华房地产提供）也明确表示收到了被告公司法人王战民给付的“工程款”396000.00元。综上，被告的该项主张本院不予支持。关于诉讼时效，被告主张原告的起诉超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利收到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。由以上规定可知，向人民法院主张民事权利的时效为三年，从知道权利被侵害时开始计算，如果违约状态持续的，从侵权行为结束开始计算。结合本案，被告北华房地产一直未取得房屋预售许可证明，始终不具备与原告更名过户的条件，该状态一直持续至今，故本案未超过诉讼时效，被告的该项主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条、第二十六条之规定，判决如下：一、被告吉林省北华房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告何宇购房款1635000.00元及利息损失（自2013年4月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告长春北华药业有限公司对前述第一项承担连带清偿责任；三、驳回原告其他诉讼请求。何宇二审上诉称：1.请求依法撤销长春市绿园区人民法院作出的（2020）吉0106民初523号民事判决第三项，判令北华房地产及北华药业公司返还该笔90万元款项；2.本案的诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：何宇向王战林支付了90万元现金，王战林出具了收条，其应予以返还。北华药业及北华房地产公司二审答辩称，王战林并未收到该笔款项，约定的90万元实为双方借贷关系产生的利息。北华药业公司二审上诉称，1.请求依法撤销长春市绿园区人民法院作出的（2020）吉0106民初523号民事判决；2.何宇承担本案诉讼费用。事实及理由：1.北华药业公司不应承担连带给付责任，案涉房屋买卖协议为无效协议，据此担保协议亦无效。2.何宇的诉请已过诉讼时效。3.关于违约金的利息损失不正确。何宇二审针对北华药业公司二审上诉部分答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的案件事实相同。本院认为，1.关于何宇诉请北华药业、北华房地产返还90万元现金的问题，何宇除出具据条外无其他有效证据证明其向王战林直接实际支付的证据，且双方之间亦存在其他经济往来，故仅凭收条无法确实证明何宇向王战林支付了款项，故其该项诉请本院不予支持。2.关于案涉担保协议效力的问题，北华药业公司主张因何宇未在担保协议上签字，因此案涉担保协议未成立生效。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第二十二条明确规定“第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立”。本案中北华药业及北华地产公司均在担保协议上署名签章，且何宇未提出异议，据此应认定双方之间成立保证合同关系。3.关于北华药业公司应否承担连带责任的问题，案涉争议的房屋买卖合同及房款收据系双方的真实意思表示，双方应当依约诚信履行。北华药业公司主张因案涉开发项目未取得预售许可，故双方之间订立的房屋买卖合同无效。因双方签订的《房屋买卖合同》并不包含如商品房基本状况、交付使用条件及日期、争议处理办法、办理产权登记有关事宜等等一系列《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同中应当明确的主要内容，何宇亦未据此支付全部房屋价款，且合同中还包含了合同当事人以外民事主体的担保责任，故该《房屋买卖合同》并非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定的商品房买卖合同，依法不受该司法解释的约束，北华药业以《房屋买卖合同》违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定为由主张合同无效，本院不予支持。且北华房地产与何宇订立合同时明知案涉开发项目未取得预售许可，现又因该理由请求确认合同无效显然违背了民事法律活动所应恪守诚实信用及禁止反言的基本原则，故其主张因案涉争议房屋买卖主合同无效而担保协议亦无效的观点，本院不予支持。据此北华药业公司应承担连带责任。4.关于诉讼时效问题，合同签订后，何宇多次就案涉协议向王战林主张权利，因此何宇诉请并未超过诉讼时效。5.关于北华药业公司主张案涉房屋买卖协议实为民间借贷担保关系的问题，北华药业公司除单方陈述、证人证言等主观性证据外，无其他客观性证据予以佐证，故其该项主张本院亦不予采信。关于北华地产公司主张已返还款项36万元一节，北华地产公司无直接证据证明何宇收到该笔款项，且其与案外人李广赫存在其他业务资金往来，故其该项主张本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人何宇、长春北华药业有限公司各自负担其二审案件受理费。本判决为终审判决。审判长 张新华审判员于佳鑫审判员张海胶二〇二〇年十一月三十日书记员 张      佳      楠