河北省安平县人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)冀1125民初1079号 原告：安平县昌兴实业有限公司。住所地：安平县严町工业区。统一社会信用代码：911311257387447274。 法定代表人：吕顺民，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘欣，该公司员工。 委托诉讼代理人：张丙德，河北畅杰律师事务所律师。 被告：安平县南方包装印业有限公司。注册号：1311252000205。住所地：安平县安平镇西关村。 法定代表人：邸朋艳，该公司董事。 委托诉讼代理人：栗晓龙，河北冀能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵利锁，河北冀能律师事务所律师。 被告：河北省衡水市安平县安平镇西关村村民委员会。住所地：安平县安平镇西关村。统一社会信用代码：54131125A14700780Q。 负责人：李子学，该村村民委员会主任。 原告安平县昌兴实业有限公司（以下简称昌兴实业公司）与被告安平县南方包装印业有限公司（以下简称南方包装公司）、河北省衡水市安平县安平镇西关村村民委员会（以下简称西关村村民委员会）确认合同无效纠纷一案，于2020年7月3日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2020年7月31日公开开庭进行了审理，原告昌兴实业公司委托诉讼代理人张丙德、刘欣，被告南方包装公司委托诉讼代理人栗晓龙、赵利锁，被告西关村村民委员会负责人李子学均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 昌兴实业公司向本院提出诉讼请求：一、判决确认二被告于2004年4月5日签订的《房屋土地租赁合同》无效；二、诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年7月21日，原告通过竞拍方式依法取得安平县和平街南、西关村以南的国有土地使用权。同年12月6日，原告取得安平县国用（2010）第00125号国有土地使用证，对涉案土地依法享有国有土地使用权。2004年4月5日，即涉案土地征收之前，二被告签订了房屋土地租赁合同，合同约定被告一租赁被告二的西关村和平路南原化工厂土地若干亩、房屋若干间，租金每年90000元，租期20年，从2004年4月5日至2024年4月5日止。经了解，被告二在未取得集体土地建设使用权及房屋建设规划许可等审批手续的情况下，与被告一签订房屋土地租赁合同，该份房屋租赁合同严重违反了《土地管理法》（1999年1月1日实施）第63条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1、2条的规定，二被告签订的《房屋土地租赁合同》违反了法律强制性规定，根据《合同法》第52条第（5）项规定，应为无效合同。被告一以持有《房屋土地租赁合同》为由，从原告取得涉案土地使用权后持续恶意占有近10年拒不搬离，严重损害了原告的合法权益。该份租赁合同效力与原告有着直接的利害关系。经原告到安平县不动产登记中心查询，2010年7月21日，原告取得该安平县（2010）第00125号国有土地使用证之前涉案土地上未有集体建设土地使用权登记情况，也没有房屋建设规划许可登记情况。2004年4月5日至2010年7月21日之间被告南方包装公司也未向被告西关村委会交付租金，被告一直恶意占有。原告在2010年7月21日取得涉案土地使用权后，被告南方包装公司一直占用，也未向原告交付过使用费或者租金，被南方包装公司非法占有，拒不搬离。2019年3月6日原告提起排除妨碍诉讼，案号（2019）冀1125民初619号，诉讼中被告南方包装公司以持有与被告西关村委会签订的《房屋土地租赁合同》为由拒不搬离，侵害原告对土地使用权的合法权益。因此安平县昌兴公司作为原告具有诉讼主体资格。原告根据民事诉讼法第119条的规定，起诉具有明确的主体，与涉案的租赁合同有直接的利害关系，因此原告提起诉讼符合法律规定。确认《房屋土地租赁合同》无效的依据：西关村委员会在2004年4月5日至2010年7月21日期间，未取集体建设土地使用权或房屋建设规划许可，2008年1月1日《城乡规划法》实施之后也未补办审批手续。截至2010年7月21日，涉案土地由集体土地变为国有土地，也未办理合法相应审批手续。二被告签订的《房屋土地租赁合同》违反了《土地管理法》第63条规定及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发【2004】28号）规定精神，集体土地未经审批程序不得流转。只有在符合法律规定及规划条件的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。因此，二被告签订的《房屋土地租赁合同》将国家对土地管理及集体土地非依法不得进入土地市场的管理体系排除在外，违反了国家规定的效力性的强制性规定。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法【2009】254号）第三章第一节第30条规定，效力性强制性规定：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；……。而本案中二被告房屋土地租赁行为，损害了国家对土地管理市场秩序，应当为无效的民事法律行为。西关村委会在一审法庭辩论结束前未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，与被告南方包装公司签订《房屋土地租赁合同》的违法行为损害了国家对建筑质量、房地产交易市场等一系列行为的监管，使得违法建筑在现行体制外生存，直接危及国家和社会公共利益。二被告签订的《房屋土地租赁合同》不是二被告利益私权范畴内就能解决问题，二被告的行为违反了法律规定的效力性的强制性规定。因此，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件第1、2条规定，应当认定本案二被告签订的《房屋土地租赁合同》无效。为此，二被告签订的房屋租赁合同违反法律规定，根据《民法总则》第153条第1款规定及《合同法》第52条（5）项规定，认定二被告签订的《房屋土地租赁合同》无效。 南方包装公司未提交答辩状，当庭口头辩称：一、原告作为本案诉讼主体不适格，应驳回原告诉讼请求。2004年4月5日答辩人与安平县安平镇西关村村民委员会（以下简称“西关村委会”）签订房屋土地租赁合同，自此开始使用案涉土地及建筑物。该租赁协议至今仍然有效，并未解除或终止。依据合同相对性原则，原告并非农村集体经济组织的成员或负责人，也非上述合同的合同当事人，其以村委会未取得集体土地建设使用权及房屋建设规划许可为由主张合同无效并不具备诉讼主体资格，法院应驳回其诉讼请求。二、答辩人与西关村委会签订的房屋土地租赁合同，系双方真实意思表示，真实有效。答辩人与西关村委会于2004年4月5日签订房屋土地租赁合同，约定答辩人租赁西关村委员会和平路南原化工厂土地若干亩，房屋若干间，租赁期限为20年，自2004年4月5日至2024年4月5日。答辩人租赁上述房屋和土地后，为了正常使用，经西关村委会同意，对原有的院落填土平整，对原有的房屋进行了改建改修，并加盖了房屋、车库若干间，一直使用至今。案涉合同系双方当事人真实意思表示，且一直处于履行状态，合法有效。三、原告法律适用错误，租赁合同并不违反法律、行政法规强制性规定，不存在无效情形。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的立法本意在于防止农用地流失，保护集体组织农民的利益。对于本身就用于非农建设的集体用地的对外流转，流转用途仍符合原规划用途（承租人租赁的属于西关村和平路南原化工厂），在没有严重侵害国家、集体和社会公共利益的情况下，其使用权的对外流转并未违反法律行政法规的效力性强制性规定，不属于合同法第五十二条法定无效的情形。另依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》来认定合同无效，系法律适用错误。其第一条明确指出，适用的是城市、镇规划区内的房屋，案涉土地并非城市、镇规划区内的房屋，而包括土地，因此不适用该司法解释，故该租赁合同合法有效。四、原告安平县昌兴实业有限公司称答辩人恶意占有房屋，属于恶人告状，倒打一耙。原告和政府恶意串通，采取不法手段，违法取得涉案地块土地使用权证书，剥夺了答辩人优先购买权，严重侵害了答辩人合法权益。原告不仅不反思悔过对答辩人做出赔偿，反而恶人告状起诉答辩人。另外，答辩人土地租用权因原告土地使用权证书无效，但房屋租赁不必然无效。答辩人占有该房屋是基于合法有效的房屋土地租赁合同，目前仍处于租赁期内。昌兴实业声称2010年就已经取得国有土地使用证，但是直至2017年才向法院提起诉讼要求排除妨碍。答辩人方知安平县人民政府在没有对案涉宗地进行地籍调查，更没有在支付答辩人征收补偿的情况下，为昌兴实业颁发了国有土地使用证，程序严重违法。昌兴实业通过违法手段以区区190.2万元获得价值数百万元的土地以及大量地上附着物，并未对答辩人作出任何补偿。本案的起因是政府违法征收土地，昌兴实业违法取得土地，房屋所有权人的利益得不到维护。让我们不得不想前些天贵州公交车坠水事件，起因同样是因为对征收补偿不满，自己权利得不到救济，从而引发了恶性事件，给社会、家庭造成了巨大的灾难。本案如果想定纷止争，需要贵院发挥司法建议的功能，请安平县人民政府予以解决最为稳妥，并不是由贵院简单针对房屋租赁合同效力来认定，更何况合同效力并不影响衡水市中级人民法院的裁判。原告起诉书中所列举的相关法律，不能认定本案租赁协议无效的依据。原告取得的是国用土地使用权，其一土地使用权取得时明确写明是净地，因而不包括地上建筑物，所以原告的土地使用权不能对抗土地上房屋建筑物的使用权。地上建筑物既包括村委会所有的建筑物，也包括被告在使用期间添加的建筑物。原告既没有主体资格，申请二被告之间租赁协议无效，本案也无法确认二被告租赁协议无效。即便认定租赁协议无效，也解决不了原告提起本诉的诉讼目的。原告提起本诉的诉讼目的，是由其享有该地块及地上建筑物的所有权益。地上建筑物除了村委会所有之外，还有被告添的建筑物，并不属于租赁协议约定的范围。因而即便认定租赁协议无效，被告添加的建筑物并不能随同租赁协议的无效，而让被告失去使用权。 西关村村民委员会辩称：这事是我们的老书记处理的事情，现在的租赁合同是2004年签订的，这个协议我们村委会没有上会，没有会议记录。可能是病故的刘国祥自己所为，目前为止，我们没有收到过南方公司租赁费。如果交过租赁费，由南方公司提供收据。原来也和他们协商过这件事，一直协商不成。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据，1、二被告签订的房屋土地租赁合同复印件一份，来源于（2019）冀1125民初619号案件卷宗，证明二被告签订了房屋土地租赁合同。约定南方公司租赁西关村委会（和平路南原化工厂）土地若干亩，房屋若干间，租赁方式为土地房屋包租，南方公司每年交西关村委会土地房屋二项租赁费90000元，租期20年，自2004年4月5日至2024年4月5日。2、安平县人民政府颁发的安平县国用（2010）第××号国有土地使用证复印件一份（原件在安平县房产交易中心进行抵押），用以证实原告对涉案土地依法享有土地使用权，被告南方公司持有租赁合同，侵犯原告的合法土地使用权。原告提起诉讼，具有主体资格。3、安平县人民法院做出的（2019）冀1125民初619号民事判决书和衡水市中级人民法院作出的（2020）冀11民终807号民事裁定书，证实原告作为本案的诉讼主体提起诉讼后，申请衡水市中级人民法院中止审理（2019）冀1125民初619号案件。说明原告有诉讼主体资格。4、深州市人民法院作出的（2018）冀1182行初9号行政裁定书和衡水市中级人民法院作出的（2018）冀11行终177号行政裁定书，用于证实原告依法取得涉案土地的使用权，被告南方公司一直在以租赁合同干扰原告行使土地使用权，导致原告不得不提起本案的诉讼，确认租赁合同无效。被告南方公司的质证意见：对于证据1，该证据有村委会及南方公司的公章、法人及代表人签字，该合同系双方真实意思表示，租赁合同中明确显示租赁的是和平路南原化工厂，另外依据《土地管理法》第10条规定，国用土地和农民所有的土地可依法确定给单位和个人使用，该合同并不违反法律规定。对于证据2、证据4的关联性均具有异议，以上证据均不能够说明合同的效力问题。关于土地证，该证据不符合证据的法定形式，原告未出示原件，对其真实性不予认可。对于证据3民事判决书，该判决书并非终审判决，南方公司目前已经上诉至衡水市中级人民法院，其民事裁定也恰恰体现了这一点。该证据也不能证明原告对南方公司及西关村委会的合同效力具备法定的主体资格，而且其不属于民事诉讼法中中止审理的法定情形。本案中租赁合同是否有效，并不影响南方公司作为房屋的产权人享有征收补偿的权利。衡水中院不需要以合同是否有效来作为其裁判的依据。其他行政裁定书也并非最终的裁判依据。关于安平县国土资源局颁证行为是否合法，南方公司也已经向河北省高级人民法院进行申诉，该案仍在处理当中。南方包装公司认可原告提交的房屋土地租赁合同，未提交其他证据。西关村委会未发表质证意见，亦未提交证据。经综合审查上述证据，本院对上述证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以认定。 本院经审理查明：2010年12月6日，安平县人民政府向昌兴公司颁发了安平县国用（2010）第××号国有土地使用证。南方公司于2017年9月9日就安平县人民政府为昌兴公司颁发国有土地使用证的行为向衡水市人民政府申请复议，衡水市人民政府于2017年12月8日作出衡政复决字（2017）71号行政复议决定书，维持了上述行政行为。后南方公司依法提起行政诉讼，2018年10月16日，深州市人民法院作出（2018）冀1182行初9号行政裁定书，驳回了其起诉，后其上诉，衡水市中级人民法院于2018年12月24日作出（2018）冀11行终177号行政裁定书，驳回了其上诉，维持原裁定。2004年4月5日，南方公司与西关村委会签订房屋土地租赁合同，合同约定南方公司租赁西关村委会（和平路南原化工厂）土地若干亩，房屋若干间。租赁方式为土地房屋包租，南方公司每年交西关村委会土地房屋二项租赁费90000元。租期20年，自2004年4月5日至2024年4月5日。2019年3月6日，原告昌兴公司与被告邸朋艳、南方公司排除妨害纠纷一案起诉来院，本院于2019年12月27日作出（2019）冀1125民初619号民事判决书，判决南方公司从其占有、使用的安平县国用（2010）第××号国有土地使用证上所载明的土地范围内搬离。南方公司不服提出上诉，衡水市中级于2020年7月17日作出（2020）冀11民终807号民事裁定书，因昌兴公司在本院另行提起了民事诉讼，请求确认南方公司与西关村委会签订的房屋土地租赁合同无效，衡水中院认为本案存在必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的法定中止情形，裁定本案中止诉讼。 本院经审查认为，虽然涉案土地、房产原归西关村村民委员会集体使用，后原告昌兴公司依法取得了该土地的国用土地使用权。原告昌兴公司作为权利人已起诉被告南方公司排除妨碍，其纠纷应一并解决。现原告起诉要求确认租赁合同无效，属于重复诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下： 驳回原告安平县昌兴实业有限公司的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审判员  张占峰 二〇二〇年十一月二日 书记员  李 丹