山东省威海经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1092民初2184号原告：韩明叶女，1965年4月22日出生，汉族，住山东省威海经济技术开发区。委托诉讼代理人：崔茂秀，山东隆润律师事务所律师。被告：毕艳丽女，1978年3月2日出生，汉族，住山东省威海经济技术开发区。被告：王育平男，1977年12月30日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。二被告委托诉讼代理人：张松云，河南路通律师事务所律师。原告韩明叶与被告王育平、毕艳丽确认合同无效纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩明叶及委托诉讼代理人崔茂秀，被告王育平、毕艳丽及委托诉讼代理人张松云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩明叶向本院提出诉讼请求：1.确认王曙光与王育平签订的海瞳路-9-203《房地产买卖合同》无效；2.确认王育平与毕艳丽签订的海瞳路-9-203《房地产买卖合同》无效；3.诉讼费用由二被告承担。事实和理由：韩明叶与王曙光系夫妻，双方在婚姻关系存续期间购买了位于威海经区房屋（以下简称案涉房产），该房屋系韩明叶与王曙光的夫妻共同财产。王曙光于2019年8月因病去世，韩明叶在该房屋内居住至今。2020年7月，韩明叶接到威海经济技术开发区人民法院传票，得知毕艳丽诉韩明叶要求腾空案涉房产并搬离。经查，王曙光与其子王育平及毕艳丽恶意串通，先于2018年4月将该房屋变更登记至王育平名下，后王育平又于2019年2月将该房屋变更登记至毕艳丽名下，现不动产登记中心显示该房屋所有权人为毕艳丽。王曙光与二被告的行为严重侵害了韩明叶对该房屋的所有权及居住权等合法权益，故诉至法院，请求处理。王育平、毕艳丽辩称，第一，案涉房产是王曙光个人出资购买，登记在王曙光个人名下，是王曙光的个人合法财产。第二，王曙光与王育平之间的房地产买卖合同合法有效。2018年4月20日王曙光与王育平订立的房地产买卖合同，系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，不存在合同无效的事由，已经经过威海市不动产登记中心确认，且为王育平颁发权利证书。依据物权法的规定，王育平已经合法取得案涉房产的所有权。第三，毕艳丽非本案适格被告，韩明叶无权对毕艳丽直接提起诉讼，王育平在合法取得房产所有权后，与毕艳丽订立的房地产买卖合同，是对自己财产权利的合法处分，不违反法律禁止性规定，不存在合同无效的法定事由。王育平与毕艳丽之间的房地产买卖合同合法真实有效，故毕艳丽非本案适格被告。另外，毕艳丽保留因原告对毕艳丽合法财产侵权所造成的相应损失的主张赔偿权利。本院经审理认定以下事实：韩明叶与王曙光于2007年12月13日登记结婚。2008年3月13日，王曙光自案外人于大明处购得案涉房产，并办理了产权过户手续，合同约定价格为42万元。案涉房产由原告与王曙光居住，2019年8月王曙光因病去世后，由原告居住至今。被告王育平系王曙光之子。2018年4月20日，王曙光与王育平签订房产买卖合同，将案涉房产卖与王育平，并办理产权过户手续，合同约定价格为150元。2018年11月30日，王育平与毕艳丽登记结婚。2019年2月1日，王育平与毕艳丽签订房产买卖合同，将案涉房产卖与毕艳丽，并办理产权过户手续，合同约定价格为0元。2019年3月29日，毕艳丽将涉案房屋抵押给威海农商银行羊亭支行。2019年11月1日，王育平与毕艳丽离婚。以上事实，有当事人陈述及书证等在案为凭，当事人也没有争议，本院予以确认。当事人存在争议的事实是：案涉房产是王曙光的个人财产，还是韩明叶与王曙光的夫妻共同财产。原告就其主张提供了下列证据：证据一，结婚证一份，证明韩明叶与王曙光于2007年12月13日结婚登记，双方系合法夫妻，其婚姻关系存续期间的财产应为夫妻共同财产。证据二，房产证、土地证复印件一份，证明案涉房产购买于2008年3月，系韩明叶与王曙光婚姻关系存续期间的夫妻共同财产，韩明叶对该房屋拥有所有权。证据三，二被告婚姻登记信息两份，证明王育平与毕艳丽结婚登记时间为2018年11月30日，离婚登记时间为2019年11月1日。证据四，威海市不动产登记中心不动产登记查询结果证明一份，证明案涉房产已于2019年2月1日转移登记至毕艳丽名下。证据五，韩明叶与王曙光微信聊天记录一宗，王育平与王曙光短信聊天记录一宗，韩明叶与王育平短信聊天记录一宗，证明王育平与毕艳丽以及王曙光恶意串通以隐匿与韩明叶的夫妻共同财产，经过三人多次串通后于2018年4月20日将案涉房产转移至王育平名下，后王育平跟毕艳丽于2018年11月30日登记结婚，随后于2019年2月1日顺利将案涉房产转移至原告名下，后于2019年11月1日进行离婚登记。证据六，王曙光与王育平签订的海瞳路9-203房地产买卖合同一份，王育平与毕艳丽签订的海瞳路9-203号房地产买卖合同一份，证实王曙光与王育平签订的房地产买卖合同交易价格为150元，王育平与毕艳丽签订房地产买卖合同交易价格为0元。结合证据五可证实王曙光与王育平以及毕艳丽三人系恶意串通，将案涉房屋多次转移。两被告均未支付合理对价，受让房产并非合理有偿的交易行为，不符合善意取得的法定要件，其行为严重侵害了韩明叶对房屋的所有权以及处分权等合法权益，依据法律规定，该两份房地产买卖合同应为无效。证据七、韩明叶案涉房屋交纳水费电费明细以及天然气、暖气交费凭证各一宗，证明案涉房产一直由韩明叶居住至今。因二被告在主观上明知韩明叶对房屋具有所有权而恶意转移房屋，故其并未实际占有该房屋，其行为完全背离房屋交易习惯和正常的房屋交易过程。二被告对上述证据的质证意见如下：对证据一的真实性无异议，但是案涉房产是王曙光个人婚前财产出资购买，应当为王曙光的个人财产。对证据二真实性没有异议，但对证明内容有异议，案涉房产登记在王曙光个人名下，又以王曙光的个人财产购买，应当为王曙光的个人财产。对证据三的真实性没有异议，但是王育平与毕艳丽的结婚时间与本案没有关联性，并且从二人的结婚时间可以显示毕艳丽并未参与王育平与王曙光之间的房屋过户过程。对证据四的真实性没有异议，相应证据也可以证明毕艳丽已经合法取得案涉房产的房屋所有权。对证据五的真实性、合法性、关联性均有异议，认为聊天记录的内容与书证所显示的内容明显不符，应当以书证所记载的内容确定本案的客观事实。对证据六的真实性没有异议，认为王曙光及王育平依法处分个人财产的行为，并不违反法律禁止性规定，亦不存在合同无效的事由，王曙光与王育平对案涉房产均为有权处分，不适用善意取得的规定，据此两份买卖合同合法有效。对证据七的真实性均无异议，但是从相应凭证上可以显示，案涉房产的户名是毕艳丽，交纳相应费用的出资人均为王曙光，并无韩明叶交纳相应费用的凭证。其次，从水费明细表上可以显示，案涉房产长期用水量极低，可以间接印证韩明叶并未在该房屋中居住的事实。庭审中，法庭对证据五内容的真实性进一步向王育平询问，王育平表示“这些都是，但是还有”。王育平就其主张提供了下列证据：证据一，1994年12月26日，住房买卖契约一份两页。证据二，2000年11月15日，商品房购销合同一份五页。证据三，2008年3月12日，王曙光与丛日宁房地产转让合同一份两页。证据四，案涉房产自于大明名下过户至王曙光名下的房屋过户证明一份。证据五，皇冠花园和案涉房产不动产登记资料查询结果证明两份两页。证据六，2020年9月15日，王育平与丛日宁录音光盘及录音文字资料整理一页。证据七，2008年3月13日于大明与王曙光房地产转让合同一份两页。以上证据拟证明，1994年12月26日王曙光取得威海经技区皇冠花园84号楼303号房产所有权，于2008年3月12日将上述房产以35万元的价格出售给丛日宁；2000年11月15日，王曙光以26.26万元的价格购买位于广东省佛山市莲花路23号汇银城市花园一幢二层毕景轩2A03号房产，于2007年底将该房产出售；王曙光用出售此两套房产的钱款，自于大明处购买案涉房产，2008年3月13日于大明将案涉房产过户给王曙光，结合王曙光本人出具的房产过户证明等，可以证明案涉房产虽然登记时间在王曙光与韩明叶婚后，但是以王曙光婚前个人财产出资购买，购买后又登记在王曙光个人名下，故属于王曙光的个人财产，韩明叶无权主张任何权利。证据八，韩明叶的抖音截图两张，证明王曙光生病住院期间其不管不问，在外喝酒、旅游。证据九，王曙光住院病历首页两份，证明王曙光因病住院治疗需要支付高额的医疗费用，患者联系人都是王曙光的子女，韩明叶甚至在王曙光做手术时，家属签字都未签，未对王曙光尽到照顾义务。证据十，王曙光与王育平的房地产买卖合同一份两页，证明因王曙光生前因做生意、打官司，住院治疗等花费，曾向王育平借款，因此2018年4月20日，王曙光与王育平订立房地产买卖合同，将案涉房产转让给王育平，结合证据四、五，虽然房屋买卖合同约定购房价格为150元，但客观上可以确定，王曙光多次借王育平款项，无能力归还，才将房产抵偿给王育平，且已经为王育平办理过户登记，王育平已合法取得案涉房产。证据十一，王育平与毕艳丽房地产买卖合同一份两页，证明2019年2月1日，王育平与毕艳丽订立房地产买卖合同，将已合法取得所有权的房产转让给毕艳丽，双方买卖行为不存在无效事由。原告对上述证据的质证意见如下：关于证据一至七，住房买卖契约是在2000年购买广州的房屋，被告并未提交出售该房屋的买卖契约，故其主张2007年底销售广州房产，无证据证实；案涉房产购买于2008年初，1月份便开始装修，此时原告与王曙光尚居住在皇冠花园的房屋内，故案涉房屋与前述两处房产出售与否毫无关联，并非以前述两处房产出卖的款项购买案涉房产。证据三系打印件，无法看清真实内容。即便交易时间如被告所述，也无法证明其与案涉房产的买卖款项相关。对于证据四的真实性不予认可，该证据正文全部系打印，只有落款处签有王曙光字样，无法证实是否系王曙光本人签署，且根据文字内容连续三次均在较短的时间内以大额现金的方式借款，是违背常理的；王曙光在2019年6月与原告的沟通中称：“对不起你，两个儿子不孝顺，只惦记我的房产，我不欠谁的，我一分钱也不欠他们的”，根据该聊天记录，也可看出该证据不属实。对于证据六，录音的真实性原告无法确认，该证据属于证人证言，证人未到庭接受质询，因此不予认可，而且根据聊天内容中案外人称“你不是有证据吗？这种事还用多说吗？”，可见在本次录音之前，被告与该案外人有明显具有诱导性的沟通和对话，并不能证明待证事实。对于证据八抖音截图，原告在王曙光住院期间没有不管不问，该截图是原告在其他的时间进行正常的家庭聚会。对于证据九住院病历，其中2018年的2月21日和2018年的3月28日均是原告签字，可以看出原告进行了照顾；王育平从河南来到威海，仅在医院停留四天，且在夜间正常与朋友聚会、用餐，并未在夜间照顾王曙光。通过王曙光与王育平签订的房地产买卖合同以及原告提交的证据五，可充分证实被告王育平系与王曙光恶意串通，将该房屋变更登记至王育平名下，其购房价格仅为150元，完全不符合善意取得的法定要件，故该买卖合同应为无效；通过原告提交的证据可以证实，毕艳丽在王曙光与王育平沟通转移房屋的过程当中是知情的，其与王育平之间的买卖合同亦应无效。被告毕艳丽就其主张提供下列证据：证据一，结婚登记审查处理表一份，证明王育平与毕艳丽2018年11月30日登记结婚。王育平是2018年4月20日取得案涉房产，故毕艳丽对王育平取得案涉房产的过程并不知情。证据二，王育平与毕艳丽房地产买卖合同一份两页，证明2019年2月1日，王育平与毕艳丽订立房地产买卖合同，将已经合法取得所有权的房产转让给毕艳丽，双方买卖行为不存在无效事由。证据三，毕艳丽房产证一份三页，证明毕艳丽对案涉房产享有合法所有权。证据四，民事起诉状一份一页、中兴物业有限公司海瞳服务处证明一份一页、物业费发票一份一页，证明案涉房产物业费用由毕艳丽交纳，房产所有权转移并交付毕艳丽。另外，因韩明叶恶意侵占毕艳丽财产，毕艳丽曾提起诉讼，要求原告腾房，后来因法院要按诉讼标的额收费，毕艳丽没有交诉讼费按撤诉处理。原告对上述证据的质证意见如下：对该组证据的真实性无异议，通过两被告的结婚与离婚登记时间，结合原告提交的证据，可证实两被告与王曙光系恶意串通，且毕艳丽在当时对于房产转移过户的过程是知情的；通过毕艳丽的民事诉状可证实，其起诉要求原告腾空房屋的主张缺乏事实与法律依据，故撤诉；对于中兴物业公司的证明以及物业费发票，时间系在毕艳丽提起排除妨害的诉讼后，可以充分证实被告毕艳丽系意图为证实原告并未在该房屋居住而进行的蓄意行为，其电费户名系在涉诉开庭后变更，其前一直系王曙光的户名，故上述证据不能证实案涉房屋系毕艳丽合法所有。二被告表示不需要对各自提供的证据相互质证。通过当事人举证、质证，本院对争议事实认定如下：首先，案涉房产购买于原告与王曙光结婚后，属于夫妻关系存续期间取得，根据法律规定，除双方另有约定，应属于夫妻共同财产。第二，二被告提供了相关证据拟证实购买案涉房产款项来源于王曙光出卖个人婚前财产所得款项，综合双方举证、质证意见，案涉房产的房款是否全部来源于王曙光个人婚前财产已难以查实，不能排除原告与王曙光共同出资购买案涉房产的可能性。第三，在夫妻关系存续期间，夫妻之间的共同财产和个人财产根据约定可以相互转化，案涉房产是否属于夫妻共同财产不仅要看购买时间、款项来源，也要看当事人的意思表示。在2019年1月14日王曙光与原告的微信记录中，王曙光明确表示“至于房子是我俩婚后买的房子，也是咱俩共同财产”，据王曙光的该陈述，案涉房产亦应认定为二人的夫妻共同财产。综上，案涉房屋应认定为韩明叶与王曙光的夫妻共同财产。本院认为，本案的争议焦点是：王曙光与王育平、王育平与毕艳丽先后签订的两份关于海瞳路-9-203室的《房地产买卖合同》效力如何。案涉房产系韩明叶与王曙光的夫妻共同财产。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有房屋应当经过三分之二以上份额的共有人或者全体共有人同意。《中华人民共和国婚姻法》规定，夫或妻对外均有家事代理权。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定，夫或妻因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；非因日常生活需要而对夫妻共同财产做重要处理决定的，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。综上，应从以下两方面来考察是否为善意取得：一是购买人是否尽到了一般社会经验所认可的谨慎和注意，交易双方如有近亲属和其他利害关系，区别情况提高或降低主观善意的标准；二是交易是否为有偿，如价格低廉、明显偏离等价原则，则违背常理。善意、有偿是认定善意取得的必要条件，二者缺一不可。本案中，首先，关于王育平、毕艳丽是否善意的问题。王曙光与王育平系父子关系，王育平与毕艳丽在2018年11月30日至2019年11月1日是夫妻关系，在此之前是恋爱关系，不同于家庭外的一般人士对王曙光、韩明叶夫妇的情况不知晓或无法知晓，因此，王育平、毕艳丽作为购买人的善意标准应当高于一般人的标准。案涉房产系王曙光、韩明叶婚后购买，由二人共同居住至今，王育平、毕艳丽对该情况应当了解。房屋自王曙光名下过户至王育平名下的过程中，王曙光、王育平应当征求韩明叶的意见，其未征求意见私自过户，行为不当，结合2018年3月29日、4月4日王育平与王曙光、2018年12月9日王育平与韩明叶的短信记录，应当认定其在案涉房产交易过户的过程中不具备主观上“有理由相信”的善意标准，且存在恶意串通的可能。其次，关于房屋买卖是否为有偿问题，王曙光与王育平、王育平与毕艳丽之间有关涉案房屋的交易价格极低，对此王育平、毕艳丽所作相关解释缺乏合理性及客观证据证明，且与王曙光和韩明叶微信记录的相关内容存在明显矛盾，故不能认定相关交易行为系等价有偿。综上所述，王曙光与王育平、王育平与毕艳丽在订立房地产买卖协议时不属于善意，且存在恶意串通的可能，相关房地产买卖协议损害了韩明叶的合法权益，依法均应认定为无效协议。综上所述，原告的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定，判决如下：一、王曙光与王育平于2018年4月20日签订的威海经济技术开发区海瞳路-9-203《房地产买卖合同》无效；二、王育平与毕艳丽于2019年2月1日签订的威海经济技术开发区海瞳路-9-203《房地产买卖合同》无效。案件受理费减半收取50元，由二被告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  张丽红二〇二〇年十一月十日书记员  周静洁