贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初8492号 原告：兰德兵，男，1988年2月6日生，汉族，住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：王妍婷，贵州心达律师事务所律师。 被告：贵州华联房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市兴泰新区民航大道荣御天下贰栋壹层N-022室。 法定代表人：郑国江，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：方世长，贵州黔青律师事务所律师。 原告兰德兵与被告贵州华联房地产开发有限公司（以下简称华联房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰德兵的委托诉讼代理人王妍婷，被告华联房开的委托诉讼代理人方世长到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 兰德兵向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告向原告履行交房及办理房屋产权证书义务；2.请求人民法院依法判令被告支付逾期交房违约金，违约金从2017年7月10日起按35.96元／日计算至被告向原告实际交付房屋之日止（截止2020年7月10日，已产生的逾期交房违约金为39412.16元）；3.请求人民法院依法判令被告支付逾期办理房屋产权证书违约金，违约金从2017年12月30日起按35.96元／日计算至被告向原告交付房屋产权证书之日止（截止2020年7月10日，已产生的逾期办理房屋产权证书违约金为33191.08元）；以上费用合计72603.24元（39412.16元＋33191.08元）4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2014年11月4日签订《商品房买卖合同》，合同约定：“原告购买被告开发的位于兴义市兴泰新区××××号房，房屋总价款为359642元。同时，对商品房基本状况、商品房的总价款、付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中合同第十一条（1）项约定：“出卖人应当在2016年6月28日前向买受人甲方交付该商品房。”第十三条第1款第（2）项约定逾期交房责任：“逾期超过90日（该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1（该比例应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。”合同第二十二条第三款第（一）项对房屋登记事宜作出约定：“出卖人承诺在2017年12月30日前，取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”合同第二十二条第三款第（二）项对逾期办证违约金进行了约定：“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。”合同签订后，原告按照合同约定交付了全部房款359642元，然而被告并未按照合同约定期限取得政府有关部门的竣工验收手续，未能在合同约定的交付时间内向买受人提供《住宅质量保证书》以及《住宅使用说明书》，未能取得涉案楼盘的大产权，也未能在约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成了违约。根据合同约定，逾期交房的违约金按已付房款359642元的万分之一（即35.96元）计算，应从2016年6月28日起计算至实际交房之日止，但因《中华人民共和国民法总则》中关于普通诉讼时效为三年的规定，原告在2017年7月10日之前的违约金已过诉讼时效，故原告自愿将逾期交房违约金调整为自2017年7月10日起计算至实际交房之日止。逾期办理房屋产权证书违约金按已付房款359642元的万分之一（即35.96元）计算从2017年12月30日起支付至实际交付之日止。综上所述，被告未按照合同约定向原告交付商品房以及房屋产权证书，已构成违约，原告为维护自己的合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判如所诉。 华联房开辩称，2014年11月4日，被答辩人与答辩人签订的商品房买卖合同是属实的，合同约定在2016年6月28日前交付商品房，2017年12月30日前交付有关产权证文书。2017年5月11日被答辩人已领取了涉案商品房的钥匙接房。被答辩人购房款已付清。本案有关建筑工程竣工备案手续在办理中，有关产权证也在办理中。对被答辩人的第2项诉讼请求逾期交房违约金从2016年6月28日起诉计算三年的诉讼时效，对超过诉讼时效的诉讼请求不应当支持。计算违约金应按合同约定计算，在被答辩人接房入住后，已没有实际损失，对接房后的违约金请求人民法院参照本地区其他案件判决予以调整。对被答辩人的第3项诉讼请求逾期办证违约金答辩人请求按合同约定判决。最后，请求人民法院在计算违约金期间时扣除2020年疫情期间不可抗力的90天后依法判决。 本院经审理认定事实如下：2014年11月4日，兰德兵作为买受人，华联房开作为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定买受人购买出卖人开发的位于兴义市兴泰新区××××号房，建筑面积118.76平方米，套内建筑面积93.52平方米，按照套内建筑面积计算，每平方米单价3845.62元，房屋总价款为359642元；采取贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款108642元，余款251000元以银行按揭支付；第十条约定，买受人未按约定时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。第十一条约定，出卖人应当在2016年6月28日前向买受人交付该商品房且需符合该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件；第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向出卖人支付全部已付款万分之一的违约金。合同第二十二条第三款约定，出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第二十七条约定，双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起60日内向另一方当事人提供证明。合同还对其他购房事项进行了约定。另在合同附件十二即《补充协议》中第十八条中约定，不可抗力包括：六级以上的地震、六级以上的大风、24小时内25ｍｍ以上大雨暴雨；火灾、国家法律规定的疫情、其他不可抗力原因（包括战争、动乱、空中飞行物或非买卖双方责任造成的损失）。同日，兰德兵向华联房开支付了维修基金7193元，抵押登记费80元，房屋所有权登记费80元，预告登记费80元，定金10000元，首期98642元；另向贵州华联物业管理有限公司支付了电开户费520元、水开户费1400元、天然气开户费3500元、有线电视开户费350元。 在合同签订后，中国农业银行股份有限公司兴义市支行作为贷款人（抵押权人），兰德兵作为借款人（抵押人），华联房开作为保证人，共同签订了一份《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定兰德兵向中国农业银行股份有限公司兴义市支行借款251000元并授权贷款人直接将借款打入华联房开在贷款人处开立的银行账户内。2016年12月10日，兰德兵向兴义市地方税务局第一分局缴纳了房屋契税及滞纳金合计7352.88元。庭审中华联房开认可涉案房屋购房款已付清。 2017年4月15日，华联房开作为甲方，兰德兵作为乙方，双方签订了一份《贵州华联城一期延期交房补充协议》，在协议中载有：“由于甲方未按购房合同约定时间将符合使用条件的房屋交付乙方使用，为维护乙方的权益，甲乙双方本着自愿、平等、公平、诚实、信用的原则，经充分协商，签订本协议，由双方共同遵守。本协议内容作为《商品房买卖合同》的补充协议执行，与购房合同具有同等法律效力。交房时间:1、根据不同楼栋，各栋交房时间如下：楼栋号1、3、9、10、11号楼，交房时间2017年4月15日，违约金计算截止时间2017年4月30日；2、交房时房屋达到装修条件，并在4月30日前符合《商品房买卖合同》中所列的使用条件。违约赔偿：1、按照与业主签订的《商品房买卖合同》第四章第十三条之逾期交房责任条款内容：（1）自第十一条约定的交付期限届满之次日起至2017年4月30日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；2、因业主还款形式不一致，对违约赔付的业主作如下约定：（1）正常赔付的客户范围：全款支付客户、分期支付客户、分期手续完善客户、按揭手续完善客户、抵款客户；（2）若客户有欠款或者内部员工购房的将不给予赔付。违约金支付方式：乙方自愿选择冲抵物业管理费，冲抵比例按照1:1.2执行，当天办理。甲方承诺在本协议签订的交房日期前完成一期该交付楼栋的施工工作，并按国家法律规定在房地产管理部门办理相关验收证件。”该协议还对其他事项进行了记载。同日还签署了一份《贵州·华联城延期交房违约金兑现确认单》。2017年5月11日，兰德兵分别签署了《接房手续办理确认表》、《物品领取签收表》各一份，并在签署后领取房屋钥匙后收房入住，在《接房手续办理确认表》中记载有：“结算违约金10985元（抵物业费）”。同日，贵州华联物业管理有限公司向兰德兵出具《收款收据》一张，载明收到兰德兵物业管理费13182元。 另查明，涉案楼盘至今未取得建筑工程竣工验收备案登记，也未取得商品房大产权初始登记。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。华联房开与兰德兵签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按合同约定履行各自的义务，即兰德兵应按约支付购房款，华联房开亦应履行按约交付房屋等义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定“出卖人应当在2016年6月28日前向买受人交付该商品房且需符合该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件”，虽在2017年4月15日签订的《贵州华联城一期延期交房补充协议》中双方对交房时间约定变更为2017年4月30日，但华联房开至今未取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案，不符合该房交付的约定和法定条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”的规定，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，均构成逾期交房。故虽兰德兵于2017年5月11日到华联房开领取了房屋钥匙后收房入住，但华联公司仍应向兰德兵承担逾期交房的违约责任。 关于逾期交房违约金计算的问题，首先，根据双方在《商品房买卖合同》中“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”的约定，双方已明确约定逾期交房违约金以已全部已付款万分之一按日计付；其次，根据双方在《贵州华联城一期延期交房补充协议》中的约定“本协议内容作为《商品房买卖合同》的补充协议执行，与购房合同具有同等法律效力。……2、交房时房屋达到装修条件，并在4月30日前符合《商品房买卖合同》中所列的使用条件。违约赔偿：……（1）自第十一条约定的交付期限届满之次日起至2017年4月30日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有合同约束力，即兰德兵已与华联房开就2016年6月28日至2017年4月30日期间的逾期交房违约金进行了协商处理，且双方就交房日期变更为2017年4月30日，即华联房开应从2017年5月1起向兰德兵计付逾期交房违约金，又因案涉逾期交房违约金系一种继续性债权，继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个别债权，每个个别债权具有独立性，每日发生的违约金债权应单独计算诉讼时效，兰德兵于2020年9月1日才向本院提起诉讼，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，兰德兵在民法总则施行之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定，往前计算三年未超过诉讼时效期间，即至2017年9月2日，故兰德兵在2017年9月2日前的违约金诉请已过诉讼时效，故逾期交房违约金应从2017年9月2日起计算。而根据违约金兼具惩罚性与弥补损失的性质，结合买受人的一般购房目的，在兰德兵领取钥匙收房后，其损失相对降低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，故在交房后的逾期交房违约金本院酌情调减为按照合同约定的逾期交房违约金的30%予以计算。华联房开辩称应扣除2020年发生疫情不可抗力期间90日的逾期交房违约金，但华联房开至今未取得建筑工程竣工验收备案登记也未交房，即从2017年4月30日起就已违约，其违约行为发生在疫情开始前，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，故对其抗辩意见本院不予采信。故华联房开应从2017年9月2日起向兰德兵支付逾期交房违约金，从2017年9月2日暂算至起诉之日（1096天）为：359642元×0.0001×30%×1096天=11825.03元，对2020年9月1日以后的逾期交房违约金，兰德兵可待产生后另行主张。 关于逾期办证违约金的问题,双方签订的《商品房买卖合同》中约定“出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金”，故逾期办证违约金应从2017年12月30日起计付，华联房开辩称应扣除2020年发生疫情不可抗力期间90日的逾期办证违约金，但华联房开至今未取得商品房大产权初始登记，即从2017年12月30日起就已违约，其违约行为发生在疫情开始前，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，故对其抗辩意见本院不予采信。故华联房开应支付兰德兵的逾期办证违约金从2017年12月30日起暂算至起诉之日（977天）为359642元×0.0001×977天=35137.02元，此后的逾期办证违约金兰德兵可待产生后另行主张。 关于兰德兵诉请华联房开履行交房及办理房屋产权证书义务的问题,因案涉楼盘至今未取得建设工程竣工验收备案。如前所述,取得建设工程竣工验收备案才符合法定的交付条件,而取得建设工程竣工验收备案须涉案楼盘各项分项验收、综合验收合格。办理商品房产权转移登记手续需买受人的积极配合并提供相关资料，同时还需要其他部门的配合并经过一定行政审批程序，存在诸多不确定因素，并非华联房开一己之力即可完成的事项，故对兰德兵的该项诉请,本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、限贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付兰德兵从2017年9月2日起至2020年9月1日期间的逾期交房违约金11825.03元； 二、限贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付兰德兵从2017年12月30日起至2020年9月1日期间的逾期办证违约金35137.02元； 三、驳回兰德兵的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1616元，减半收取808元，由兰德兵负担288元，贵州华联房地产开发有限公司负担520元（该款由贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内直接支付兰德兵）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 陈 莹 莹 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 刘 明 发 书 记 员 陈程（代）