北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初5072号原告：李国明，男，1962年2月3日出生，满族，北京市化学纤维厂退休员工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：郑英华，北京君嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩德志，北京君嘉律师事务所律师。被告：北京尚居置业有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇海鑫路**，实际经营地北京市西城区北展北街11号华远企业中心。法定代表人：刘志刚，总经理。委托诉讼代理人：张艳华，女，北京尚居置业有限公司职员。被告：北京市圣瑞物业服务有限公司，，住所地北京市西城区南礼士路******法定代表人：封波，董事长。委托诉讼代理人：庞爱华，北京德兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周广昊，北京德兰律师事务所律师。原告李国明与被告北京尚居置业有限公司（以下简称：尚居置业公司）、被告北京市圣瑞物业服务有限公司（以下简称：圣瑞物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李国明及其委托诉讼代理人郑英华和韩德志，被告尚居置业公司的委托诉讼代理人张艳华，被告圣瑞物业公司的委托诉讼代理人庞爱华、周广昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李国明向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告一根据《华远和煦里前期物业服务合同》的规定向原告退还多收的物业费22044.26元并支付该笔款项自2017年10月31日起至实际支付完毕之日止按照年利率24%的利率计算的利息；2.请求依法责令被告二对上述诉讼请求承担连带责任；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月29日，原告与被告一签署《北京市商品房预售合同》与《华远和煦里前期物业服务合同》（以下简称：“《前期物业服务合同》”）。根据《北京市商品房现房买卖合同》，原告购买了被告一开发的华远和墅（别墅区）19号103房屋，为华远和墅（别墅区）业主。根据两被告之间订立的合同，被告一选聘被告二对华远和墅（别墅区）的业主提供物业服务，并收取物业服务费。根据《前期物业服务合同》的附件五，被告一应根据《大兴区孙村组团居住区B-17地块R2二类居住用地项目前期物业服务费用评估报告》（以下简称：评估报告）确定的物业服务费收费标准及收费面积收取物业服务费。根据评估报告第3条的3.0.9项和3.0.11项，华远和墅（别墅区）的物业服务费可收费面积仅为地上建筑面积11900㎡（不包含地下建筑面积），全年物业服务费用为1093848.00元/年，收费标准为全年物业服务费1093848.00元÷可收费面积11900㎡÷12个月=7.66元/㎡/月。根据原告所持华远和墅（别墅区）房屋的所有权证书，原告所拥有的华远和墅（别墅区）房屋为地上两层，地下一，地下**结构筑面积总计294.62㎡（地上1（地上174，地下1，地下103），分摊建筑面积16.25㎡。根据评估报告规定的收费标准，原告年应缴纳的物业服务费为16059.34元（174.71×7.66元×12），但原告缴付了两年物业服务费54162.94元，原告多缴物业服务费22044.26元，被告一应予退还。鉴于被告一与被告二之间的委托关系，被告二对被告一的行为承担连带赔偿责任。鉴于以上，根据我国《民事诉讼法》的规定，原告特诉诸贵院，请求贵院依法判决支持原告的诉讼请求，以维护合法权益。尚居置业公司辩称，不同意原告的诉讼请求，主体不适格，物业费交予物业公司，我公司没有返还义务。起诉书中计算的面积是按照地上套内建筑面积，我们在合同中约定物业费收费标准是按照建筑面积收取。对计算依据也有异议，故对原告的诉讼请求不予认可。圣瑞物业公司辩称，我公司收取的价格是合理合法的，圣瑞物业公司与尚居置业公司签订前期物业服务合同，该合同第19页约定对别墅部分的建筑面积每平米7.66元，以建筑面积为收费标准，不是以套内建筑面积更不是原告主张的地上使用面积。各业主办理入住时对实测面积进行了签字确认，综上，我公司收取物业费有事实依据，不同意退还原告物业费的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2016年7月29日，尚居置业公司（出卖人）与李国明（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，合同约定：房屋坐落于大兴区孙村组团居住区B-17地块R2二类居住用地项目（配建限价商品住房）21#住宅楼（商品房）-1层103。该商品房预测建筑面积共292.39平方米，其中套内建筑面积277.49平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积14.9平方米。该合同附件四计价方法与房款的其他显示出卖人与买受人同意：采用套内建筑面积的计价方式仅限于该商品房价款及面积差异处理，其他费用（包括但不限于物业管理费、能源费用等）的缴纳及应享有、承担的权利义务均以建筑面积为依据进行计算。2016年7月29日，李国明（甲方，业主）与尚居置业公司（乙方，建设单位）签订《前期物业服务合同》，合同约定：名称：华远和煦里。坐落位置：大兴区孙村组团居住区B-17地块R2二类居住用地项目。物业管理区域四至：东至盛顺街；南至海鑫南路；西至盛达街；北至安顺南路。经乙方委托的物业服务评估监理机构评估测算，本物业管理区域内的前期物业服务费标准为：7.66元/平方米·月。乙方委托的物业服务公司采取包干制管理方式，收费方式是预收，收费周期为一年，除按第八条约定的预存物业服务费外，其他年度的全年物业服务费应于前一年度物业服务到期15日前支付。2014年10月31日，北京三和创兴物业服务评估监理有限公司出具评估报告，显示本项目物业服务费用评估基准日为2014-10-31，本评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效，有效使用期限自评估基准日起壹年，即在2014-10-31至2015-10-30内有效。在本案审理过程中，尚居置业公司提交其公司与圣瑞物业公司签订的《前期物业服务合同》，2015年10月23日，尚居置业公司选聘圣瑞物业公司对华远和煦里项目进行物业提供前期物业服务。圣瑞物业公司据此开始为华远和煦里业主提供物业服务至今。对双方当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：在庭审中，李国明提交：1.《前期物业服务合同》复印件，欲证明自己与尚居置业公司签订了前期物业服务合同，双方具有物业服务合同关系。尚居置业公司认可该证据的真实性，不认可证明目的，表示李国明为物业服务合同项下的实际权利享受者，应当和圣瑞物业公司存在物业服务关系。圣瑞物业公司认可真实性，认可李国明与自己之间的物业服务关系，认可自己提供物业服务并收取物业费。2.《前期物业服务合同》附件六，欲证明尚居置业公司对该证据进行了缩印模糊化处理。尚居置业公司与圣瑞物业公司均认可真实性，但不认可证明目的，均表示不存在故意模糊化处理。3.物业服务费用评估报告摘要、评估报告复印件，欲证明对方未按物业服务合同的附件物业服务费用评估报告摘要中的金额收取物业费，多收了物业费，应当退还。尚居置业公司认可真实性，不认可证明目的。圣瑞物业公司认可真实性，不认可证明目的，表示该评估报告的有效期是到2015年，当时是暂估，暂估的面积11900平米，但是实测后应当以实测的面积为准。4.物业服务项目收支情况报告，欲证明对方未按照物业服务费用评估报告摘要中的面积11900平方米收取物业费，而是按照20182.53平方米收取了物业费。尚居置业公司不认可真实性。圣瑞物业公司认可真实性，表示这里面写明的20182.53平方米是67户所有业主的房屋面积。5.发票，欲证明自己已经缴纳的物业费金额及退费金额。尚居置业公司与圣瑞物业公司均表示认可。6.不动产权证，显示其房屋建筑总面积为294.62㎡，其中套内建筑面积为278.37㎡、公摊面积为16.25㎡。尚居置业公司认可真实性，表示应当按照产权证上实测面积收取物业管理费。圣瑞物业公司认可真实性，表示一、二层是11900平米，是所有别墅一二层总面积，67户地下面积所有面积加起来是8200平米左右，产权证上显示的面积至少有地下的面积100左右平米，按照物权法规定，是原告的专有部分，应缴纳物业费用。7.商品房预售合同，证明房屋来源及买卖合同签订情况。尚居置业公司认可真实性，表示在该房屋买卖合同中约定计算物业费应以实测面积及产权证上面积为准。圣瑞物业公司认可真实性，表示约定物业费是以产权部门实测为准。8.徐凤桐证人证言，欲证明签订合同时对方故意隐瞒情况，导致自己多缴纳物业费。尚居置业公司与圣瑞物业公司均不认可该证据。9.照片，证明地下室有门的，不是密闭空间，采光井就是下沉庭院，当是没有下沉庭院，只是被告为了卖房子给做的。尚居置业公司和圣瑞物业公司称采光井不包括下沉庭院，按照产权证面积收取物业费。双方当事人提交的证据中，对真实性无异议的证据，本院予以采信，有异议的证据，本院予以酌情认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。李国明与尚居置业公司签订的《北京市商品房预售合同》与《前期物业服务合同》均系当事人双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。圣瑞物业公司依据其公司与尚居置业公司签订的前期物业服务合同为涉案小区提供物业服务，而且在事实上也为该小区提供了物业服务，故圣瑞物业公司与李国明形成了物业服务合同关系。至于涉案物业地下面积是否收费问题。根据《北京市商品房预售合同》的约定，李国明与尚居置业公司均同意采用套内建筑面积的计价方式仅限于该商品房价款及面积差异处理，物业管理费的缴纳及应享有、承担的权利义务均以建筑面积为依据进行计算。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。另根据李国明的不动产权证，其房屋建筑总面积为294.62㎡，故对李国明主张地下面积不应该收取物业费的主张，本院不予支持。至于收费单价问题。首先，李国明依据北京三和创兴物业服务评估监理有限公司出具的评估报告提出异议，认为应当按照评估报告要求的面积收取物业费，该报告计算的单价依据的面积为地上面积，如果包含地下面积，则单价不当该是7.66元。本院认为该份报告作出时间为2014年10月31日早于李国明与尚居置业公司签订《北京市商品房预售合同》的时间，且有效期截止日期为2015年10月30日，该报告在双方签订涉案合同时已经失效。其次，物业服务费可以实行市场调节价，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。本案中，尚居置业公司与李国明之间《前期物业服务合同》中明确约定了物业服务费按照7.66元/平米·月的方式计算，双方当事人应当遵守合同约定。综上，对李国明要求尚居置业公司和圣瑞物业公司连带返还多收取的物业费及利息的请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回李国明的全部诉讼请求。案件受理费351元，由李国明负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二〇年十一月十日法官助理  张 亭书 记 员  赵立华