文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初7724号原告：重庆市第一中学校，住所地重庆市沙坪坝区沙南街2号，统一社会信用代码125001064503824058。法定代表人：唐宏宇，重庆市第一中学校校长。委托诉讼代理人：徐斌，重庆康实律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏玥，重庆康实律师事务所律师。被告：李惠东，男，1976年10月1日，汉族，住山西省太原市，现住山西省太原市。委托诉讼代理人：邱敏，重庆精卓律师事务所律师。第三人：重庆深水港供应链管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙中路222号，通讯地址重庆市渝北区上丁企业园29栋4楼，统一社会信用代码91500106MA5UP7B5XT。法定代表人：邱小琼，重庆深水港供应链管理有限公司总经理。委托代理人：马占军（重庆深水港供应链管理有限公司的股东），男，深圳傲浦尔科技有限公司重庆分公司负责人，住重庆市九龙坡区。原告重庆市第一中学校与被告李惠东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法由审判员谢凤鸣独任审判，适用简易程序于2020年6月16日、2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告重庆市第一中学校的委托诉讼代理人徐斌、被告李惠东及其委托诉讼代理人邱敏到庭参加诉讼。2020年9月10日，本院依职权追加重庆深水港供应链管理有限公司（以下简称深水港公司）作为第三人参加诉讼。追加第三人后，本案于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告重庆市第一中学校的委托诉讼代理人徐斌、第三人深水港公司的委托诉讼代理人马占军到庭参加诉讼，被告李惠东经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆市第一中学校向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付拖欠的2017年10月1日至2020年5月10日期间的房屋租金340544.35元（50元/平方米×175平方米×3个月＋60元/平方米×175平方米×9个月＋65元/平方米×175平方米×19个月＋65元/平方米×175平方米÷31天×10天）并支付资金占用损失，该资金占用损失以拖欠的租金340544.35元为基数，自2020年3月6日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时止；2、请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2017年9月30日签订《房屋租赁合同书》，约定被告承租原告位于重庆市沙坪坝区沙中路*号至*号房屋，面积175平方米，租赁期限为2017年10月1日起至2019年9月31日止。2017年10月1日至2018年9月31日的租金为50元/平方米，每月8750元；2018年10月1日至2019年9月31日的租金为55元/平方米，每月9625元。租金按季度支付，支付时间为每个租金支付月5号之前，逾期支付租金，则租金在上述租金基础上每平方米上浮10元。该租赁房屋在租赁期间由被告李惠东交给第三人进行装修并使用。被告承租后，一直未支付租金，也一直未交还房屋。经原告多次催收，被告一直推诿。被告的行为已严重违约，为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告李惠东辩称，被告不同意原告的诉讼请求。被告就在租赁合同中签了字，原告没有将租赁房屋交付给被告，被告也没有使用该房屋。第三人深水港公司陈述，第三人没有向原告租赁涉案房屋。李惠东租涉案房屋是准备用来开店，李惠东一共在重庆待了3个月就回山西了。该房屋是第三人经朋友介绍向一位姓甘的老师临时借用的。本院经审理认定事实如下：原告重庆市第一中学校系重庆市沙坪坝区沙中路**号房屋的所有权人，该房屋楼层为1、2、3、4层，房屋建筑面积818.26平方米，套内建筑面积790.17平方米。案外人原重庆中田商贸公司系原告重庆市第一中学校投资成立的非公司企业法人（集体经济）。2017年9月30日，案外人原重庆中田商贸公司（出租方、甲方）与被告李惠东（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定原重庆中田商贸公司将重庆市沙坪坝区沙中路**号房屋出租给乙方，出租建筑面积175平方米，租期2年，从2017年10月1日起至2019年9月31日（合同原文表述为2019年9月31日，应为2019年9月30日）止。第二条：租金，1、合同期内租金标准：2017年10月1日至2018年9月31日的租金为50元/平方米/月，月租金为8750元/月，年租金总计105000元/年；2018年10月1日至2019年9月31日的租金为55元/平方米/月，月租金为9625元/月，年租金总计115500元/年。2、租金不含水费、电费、清洁费、消防费等其他费用。3、该合同房屋抵押金按8750元执行，不计利息，合同到期承租方完善退房手续后退还乙方。4、实行先付租金后使用的原则，租金按季度收取，乙方必须在租用月5号前交完下租用季度租金，如果超过预付期限每平方米租金标准则在本合同第二条第一款基础上上浮10元。如超过15天未交租金，属乙方违约，甲方可随时终止合同，收回房屋，并从抵押金中扣除租金。5、被告应交的水费、电费等费用由甲方代收，乙方必须按月交清。该合同还约定了双方的权利义务、合同变更等其他事项。合同签订后，被告没有缴纳租金或者其他费用。2020年1月13日，重庆中田商贸公司经登记机关核准注销。2020年5月7日，原告重庆市第一中学校通过手机短信向被告发出解除合同通知，该短信载明：“致：李惠东先生，根据我校与贵方于2017年10月1日至2019年9月30日签订的《房屋租赁合同》，贵方向我校承租位于沙坪坝区沙中路**号门面。由于贵方未按时支付租金，现根据合同约定，我校决定：该《房屋租赁合同》于2020年5月10日解除，请贵方立即筹措资金，归还欠付资金并返还门面”。被告李惠东收到原告发送的短信后，没有向原告支付租金。此后，原告收回了涉案房屋。现原告认为被告拒不支付租金，因此原告起诉来院。审理中，原告为证明被告实际使用租赁房屋，举示了照片打印件3张。其中一张照片的拍摄内容是门头为“百业宝车生活沙坪坝店”的商铺外立面，另外两张照片拍摄的环境是室内。被告质证称，对真实性无异议，对证明目的有异议，被告没有使用该房屋。第三人质证称，百业宝与第三人深水港公司没有关系。庭审中，原告举示了重庆梦澜健康科技有限公司（以下简称梦澜公司）工商登记资料，拟证明梦澜公司注册地址为沙坪坝区沙中路*号附*号；梦澜公司的股东为李惠东与瑞宝百业好科技有限公司；梦澜公司的法定代表人为李惠东，监事为马占军；沙坪坝区沙中路**号附*号系李惠东租用后无偿提供给梦澜公司使用。被告对该证据的真实性无异议，对关联性不认可，被告认为该公司的情况及该公司租赁的房屋与涉案房屋无关；梦澜公司的地址是沙坪坝区沙中路*号附*号，涉案房屋是沙中路*号至*号。第三人质证称，对该证据的真实性和证明目的没有异议。原告还举示了深水港公司工商登记资料，拟证明深水港公司的股东为马占军与邱小琼；深水港公司现法定代表人为邱小琼，监事为马占军；李惠东于2018年4月19日至2019年12月23日期间成为深水港公司的股东和法定代表人。被告质证认为，对该证据的真实性认可，对关联性不认可，该公司的工商登记资料不能显示出与本案涉案房屋有任何关系。第三人质证称，对该证据的真实性和证明目的没有异议。原告还举示了《百业宝直供消费分享平台合作手册》、百业宝App介绍，拟证明百业宝平台系由瑞宝百业好科技有限公司投资运营。被告对该组证据的真实性、关联性、合法性不予认可。第三人对该组证据的真实性和证明目的没有异议。原告还举示了《沙坪坝区户外招牌设置备案登记表》，拟证明深水港公司于2017年10月在涉案房屋设置户外招牌，招牌内容为“百业宝车生活”，进而证明李惠东曾经担任股东和法定代表人的深水港公司实际使用涉案房屋。《沙坪坝区户外招牌设置备案登记表》载明，招牌设置地点：沙坪坝沙中路*号，申请日期2017年10月19日，法定代表人马占军，承办人马占军，户外招牌实景效果图一栏贴有该商铺及其招牌外立面的照片，照片显示该商铺上并排悬挂了两块“百业宝车生活沙坪坝店”的招牌，重庆深水港供应链管理有限公司在“申请设置单位（公章）”处加盖公章。被告质证称，对登记表的真实性认可，但根据该备案登记表内容记载，申请日期为2017年10月19日，期限是一周，而在这期间，被告并非深水港公司的法定代表人，根据原告的举证，被告系在2018年4月19日至2019年12月23日为深水港公司的法定代表人，原告举示的备案登记表并不能证明被告在担任深水港公司法定代表人期间，深水港公司实际使用了该房屋；也不能证明被告实际使用了涉案房屋，且该登记表系深水港公司单方填写，其是否实际使用该房屋，被告也不清楚。即便深水港公司在2017年10月使用了该房屋，也与被告无关。第三人质证称，对该招牌设置备案登记表的真实性有异议，该登记表上文字不是马占军书写，公章也不是马占军加盖，不清楚该公章是否真实。审理中，原告还举示了视频2段，拟证明沙坪坝区沙中路*号、*号、*号、*号、*号的房屋外观和涉案房屋的内部情况，进而证明沙坪坝区沙中路*号与*号、*号、*号相邻。被告质证称，对该视频的真实性无异议，对关联性有异议，该视频仅能证明沙中路*号与涉案房屋相邻，且中间还隔着*号房屋，并不能证明被告或是梦澜公司实际使用了涉案房屋。第三人质证称，对该证据的真实性和证明目的不发表意见。原告还举示了照片8张，拟证明租赁房屋内张贴“百业宝”的广告海报，同时证明涉案房屋在租赁期间用于“百业宝”相关业务的经营。被告对该证据的真实性、关联性、合法性不予认可。第三人质证称，对该证据的真实性和证明目的不发表意见。原告还举示了百度网页截图，拟证明涉案房屋在租赁期间用于“百业宝”相关业务的经营。被告对该截图的真实性、关联性、合法性不予认可。第三人质证称，对该证据的真实性和证明目的不发表意见。在第二次庭审中，原告认为综合其举示的证据可以证明，1、梦澜公司、深水港公司、瑞宝百业好科技有限公司系关联公司。2、李惠东在涉案房屋租赁期间系梦澜公司、深水港公司的股东。3、涉案房屋在租赁期间用于瑞宝百业好科技有限公司运营的“百业宝”相关业务。4、李惠东承租沙坪坝区沙中路*号附*号后无偿提供给梦澜公司使用。5、李惠东承租涉案房屋后提供给关联公司用于“百业宝”相关业务的经营。被告认为，除了工商登记显示被告与瑞宝百业好科技有限公司同为梦澜公司股东外，并不能证明被告与瑞宝百业好科技有限公司、百业宝平台有任何关系；被告承租沙中路*号附*号提供给梦澜公司使用与本案无关，并不能证明原告实际将涉案房屋交付给了被告使用，并由被告提供给他人使用。原告提供的备案登记表显示的深水港公司申请备案时间为2017年10月19日，期间为一周，当时被告并未作为深水港公司的法定代表人或股东，对该情况，并不了解，深水港公司是否实际涉案房屋，被告也不清楚。原告主张瑞宝百业好科技有限公司使用了涉案房屋，应该由原告去找瑞宝百业好科技有限公司主张权利。原被告虽签订了房屋租赁合同，但原告并未实际将涉案房屋交付给被告使用。故不应当向被告主张支付租金，应向实际使用者主张租金和房屋占用费。审理中，原告向本院提交了《变更诉讼请求申请书》，为主动响应国家关于新型冠状病毒疫情期间租金减免的政策，原告申请免除被告在2020年1月24日至2020年4月23日期间的租金34125元（65元/平方米/月×175平方米×3个月），并将其第一项诉讼请求变更为：请求判令被告向原告支付拖欠的2017年10月1日至2020年1月23日期间、2020年4月24日至2020年5月10日期间的房屋租金306419.35元（减免前诉讼请求的租金340544.35元-34125元）并支付资金占用损失，该资金占用损失以拖欠的租金306419.35元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年3月6日起计算至付清时止。审理中，第三人的委托诉讼代理人马占军称,其认识被告李惠东，也知道李惠东租赁涉案房屋的事情。第三人认可其没有证据证明涉案房屋是第三人经朋友介绍向一位姓甘的老师临时借用的，且第三人不清楚借用时间及是否支付费用。上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同书》、不动产权证、关于注销重庆中田商贸公司的决定复印件、准予注销登记通知书复印件、短信截屏打印件、工商登记资料、《沙坪坝区户外招牌设置备案登记表》以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，案外人原重庆中田商贸公司与被告李惠东签订《房屋租赁合同书》原文约定的租赁期限为“2017年10月1日起至2019年9月31日止”，众所周知，9月份共30天没有31日，因此，对于租赁合同中关于“9月31日”的表述，双方的真实意思表示均应是“9月30日”。案外人重庆中田商贸公司与被告李惠东签订的《房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。案外人重庆中田商贸公司系本案原告重庆市第一中学校出资设立的非公司制企业法人（集体经济），因此，在重庆中田商贸公司注销后，原告有权主张重庆中田商贸公司在合同中享有的债权。关于原告是否向被告交付了涉案房屋的问题。原告举示的《沙坪坝区户外招牌设置备案登记表》可以证明第三人深水港公司于2017年10月19日将制作并悬挂在重庆市沙坪坝区沙中路*号房屋门头上、内容为“百业宝车生活”的招牌申请备案登记。虽然第三人在质证时对《沙坪坝区户外招牌设置备案登记表》的真实性有异议，但第三人仅仅否认该登记表上的文字不是第三人的委托诉讼代理人马占军书写，公章不是马占军加盖，也不清楚公章的真实性，而第三人没有直接否认公章的真实性，也没有否认第三人深水港公司的其他负责人或工作人员填写该登记表并加盖公章的情况，更重要的是被告对该登记表的真实性予以认可，且第三人在答辩时称涉案房屋是第三人经朋友介绍向一位姓甘的老师临时借用的，也就是所第三人认可其确实使用了涉案房屋。综上，对第三人深水港公司实际使用涉案房屋并以悬挂在重庆市沙坪坝区沙中路*号房屋门头上、内容为“百业宝车生活”的招牌申请备案登记的事实，本院予以认可。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，被告李惠东于2017年9月30日与案外人重庆中田商贸公司签订房屋租赁合同，约定由李惠东承租重庆市沙坪坝区沙中路*号房屋。2017年10月19日，深水港公司将制作并悬挂在重庆市沙坪坝区沙中路*号房屋门头上、内容为“百业宝车生活”的招牌申请备案登记。本院认为，其一，虽然现有证据不能证明原告或重庆中田商贸公司直接向被告交付了涉案房屋，但在被告李惠东签订租赁合同后不久，涉案房屋实际由第三人深水港公司悬挂“百业宝车生活”的招牌并经营使用。其二，被告签订租赁合同的时间为2017年9月30日，约定租赁期限自2017年10月1日起，而第三人深水港公司于2017年10月19日在租赁房屋上申请户外招牌备案，上述时间节点与实际生活中承租商铺后装修、悬挂招牌的实际情况高度相符。其三，合同约定的租赁期限为2017年10月1日至2019年9月30日，而被告李惠东在合同约定的租赁期间内，即2018年4月19日，变更成为深水港公司的投资人及法定代表人，显然，被告知道且应当知道自己承租的房屋由自己管理的公司经营使用。其四，虽然被告在2018年4月19日才变更登记为深水港公司的投资人及法定代表人，但公司投资人及法定代表人的变更需要一定的程序，因此，被告与深水港公司产生关联的时间应当是在2018年4月19日之前。其五，被告李惠东不仅曾担任第三人深水港公司的法定代表人，还是案外人梦澜公司的法定代表人；第三人深水港公司的诉讼代理人马占军不仅是第三人的股东，也曾担任过第三人的法定代表人和案外人梦澜公司的监事等职务。显然被告李惠东和第三人深水港公司的诉讼代理人马占军均系第三人深水港公司和案外人梦澜公司的主要负责人，两个公司之前也明显有关联。案外人梦澜公司的住所地为沙坪坝区沙中路*号附*号，与涉案房屋沙坪坝区沙中路*号至*号之间仅隔着*号一间房屋，现被告在梦澜公司旁租下涉案房屋，该公司的关联公司即第三人深水港公司又恰好使用了被告承租的房屋。并且第三人称其使用涉案房屋是经朋友介绍向一位姓甘的老师临时借用的，但第三人称其没有证据证明。综上所述，被告签订租赁合同后实际使用了涉案房屋的事实具有高度可能性，因此，本院认定原告向被告交付了涉案房屋。关于租金及资金占用损失的问题。被告使用了涉案房屋，应当按照租赁合同约定的标准向原告交纳租金。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，租赁合同期满后，被告继续使用涉案房屋，原告对此并未提出异议，因此原租赁合同继续有效，但双方形成不定期租赁关系，被告亦应按照合同约定支付房屋租金。被告没有支付任何一期的租金，构成严重违约，原告有权要求解除合同。原告于2020年5月7日向被告发送解除通知，通知被告于2020年5月10日解除合同，被告收到了该通知，因此，涉案不定期租赁合同关系于2020年5月10日解除。被告应当按照合同约定支付2017年10月1日至2020年5月10日期间的房屋租金。原告作为国家事业单位，主动响应国家关于新型冠状病毒导致的肺炎疫情期间租金减免的政策，申请免除被告在2020年1月24日至2020年4月23日期间3个月的租金34125元（65元/平方米/月×175平方米×3个月），并将其第一项诉讼请求减少为：请求判令被告向原告支付拖欠的2017年10月1日至2020年1月23日期间、2020年4月24日至2020年5月10日期间的房屋租金306419.35元，本院予以尊重。现原告要求被告支付2017年10月1日至2020年1月23日期间、2020年4月24日至2020年5月10日期间的房屋租金306419.35元（50元/平方米×175平方米×3个月+60元/平方米×175平方米×9个月+65元/平方米×175平方米×19个月+65元/平方米×175平方米÷31天×10天-34125元），实际上是在租赁合同载明的租金单价即50元/平方米/月和55元/平方米/月的基础上，将部分租赁期间的租金标准增加10元/平方米/月计算而来。原告基于被告逾期支付租金而依据合同约定要求租金标准每月每平方米增加10元。本院认为，租赁合同约定，被告必须在租用月5号前交完下租用季度租金，如果超过预付期限每平方米租金标准则在本合同第二条第一款（合同期内租金标准）基础上上浮10元。但双方在租赁合同中对租赁期限内的租金标准已有明确的约定，其该每月每平方米上浮10元租金的约定，是在被告逾期支付租金即违约的情况下适用的，显然，该上浮租金的约定系对违约责任的约定，其性质是违约金。因此，原告要求被告按照每月每平方米增加10元的标准计算租金，其实质是要求被告按照每月每平方米10元的标准支付违约金。本案中，被告至今没有交纳任何租金，构成严重违约，应当承担违约责任，因此，原告有权要求被告支付租金同时要求被告按照每月每平方米10元的标准支付违约金。据此，对原告要求被告支付2017年10月1日至2020年1月23日期间、2020年4月24日至2020年5月10日期间的房屋租金及违约金共306419.35元的诉讼请求，本院予以支持。被告除了应当支付租金外，还应当按照每月每平方米10元的标准支付违约金，其支付的违约金足以弥补原告的损失，据此，对原告要求被告支付资金占用损失的诉讼请求，本院不予支持。被告李惠东经本院传票传唤，在第三次庭审时未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃依法享有的举证、质证、提出抗辩、辩论等诉讼权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李惠东在本判决发生法律效力后5日内向原告重庆市第一中学校支付租金及违约金共306419.35元；二、驳回原告重庆市第一中学校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6587.5元，减半收取3293.75元（原告已预交），由被告李惠东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 谢凤鸣二〇二〇年十一月二十六日法官助理 冯 举书 记 员 张咏琪