广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初7283号 原告（反诉被告）：周银英，女，1977年7月2日出生，壮族，住南宁市良庆区。 委托诉讼代理人：奚锦权，广西法严律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郭海菊，女，1960年11月13日出生，壮族，户籍所在地南宁市江南区。 委托诉讼代理人：赵宝业，男，1958年8月10日出生，壮族，户籍所在地南宁市，系郭海菊的配偶。 第三人：广西南宁市兰庭房地产经纪有限公司,住所地南宁市圭贝路5号南国花园康城9号楼09S18号商铺，统一社会信用代码914501006877859075。 法定代表人：杨吴贵。 委托诉讼代理人：吴昌雄，该公司员工。 委托诉讼代理人：朱韵，该公司员工。 —2— 原告（反诉被告）周银英与被告（反诉原告）郭海菊、第三人广西南宁市兰庭房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周银英及其委托诉讼代理人奚锦权，被告（反诉原告）郭海菊的委托诉讼代理人赵宝业，第三人广西南宁市兰庭房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人吴昌雄、朱韵，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）周银英向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告履行被告与原告于2017年5月21日签订的《房地产买卖合约》确定义务，即协助原告办理有关交易房屋的银行按揭贷款及办理房屋过户等手续；2.被告向原告支付违约金200000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2017年5月21日，原告与被告经第三人签订了《房屋买卖合约》，约定被告把南宁市江南区那洪大道XXX号房转让给原告，该房屋转让款为850000元，因原告与被告签订《房屋买卖合约》时，被告与本案交易房产的开发商有关赔偿案件尚未审案，被告担心过早过户给原告会影响其将来向开发商索赔的诉讼，因此被告提出在以上三方的《房屋买卖合约》上增加补充约定，明确“被告与开发商的赔偿案件完事后三个月内办理过户手续，如有违约，被告赔偿原告20%成交房款及装修费用”。签订《房屋买卖合约》后，原告按约定向被告支付了200000元定金，被告也将房屋交付给了原告。后来原告就一直在等被告的办理过户的信息。直到2019年12月15日被告才告之可以去办理贷款。收到被告的信息后，原告即开始向银行办理相关的贷款手续，但在银行通过审批后，被告却发信息给原告“说明卖房给原告已经亏了等等…”，言下之意即表明后因该房产的房价上涨，自觉亏了，意欲毁约，即以贷款银行放款太慢为由不再配合原告办理相关的贷款手续和过户手续、并要求解除合同，被告的违约行为导致该房产至今无法过户给原告。综上所述，原告认为，合同是双 —3— 方经过协商后签订的，双方应信守承诺，被告的违约行为严重损害了原告的财产权益，为维护原告的合法权益，现依据《民事诉讼法》的有关规定特向贵院提起诉讼，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 庭审中，原告（反诉被告）周银英变更第1项诉讼请求为判令被告履行被告与原告于2017年5月21日签订的《房地产买卖合约》确定义务，即协助原告办理房屋过户等手续。 被告（反诉原告）郭海菊辩称：2017年5月21日，郭海菊与周银英通过第三人签订《房地产买卖合约》，约定郭海菊将坐落在江南区那洪大道XXX号房153.43平方米，以850000元的价格出售给周银英。因签订《房地产买卖合约》时，郭海菊尚与开发商就延期交房问题进行诉讼，经协商，双方同意等到郭海菊的正式通知后再办理过户手续。按房产买卖通行做法，只有买方付清房屋全款后，卖方才能交房屋钥匙给买方，由于被告提出急需住房要求，在收到周银英支付的200000元定金后，郭海菊将房屋交付给周银英使用。2019年12月15日、12月16日，郭海菊分别通知第三人工作人员杨鹏和周银英，告知可以正式办理房产过户。其后，郭海菊多次催促第三人与周银英办理过户。案涉房屋在双方签订合约时不存在抵押、按揭等问题，现按照正常的手续，2020年春节前可办理正式过户，但直到2020年4月24日，郭海菊都未接到周银英的正式过户通知，郭海菊认为周银英存在违约行为，遂于2020年4月26日通知第三人要求处理违约一事。2020年5月5日，第三人召集双方进行协商，郭海菊方才得知在2020年3月12日左右周银英的申请贷款已批下来，因周银英个人原因贷款额度未达申请要求，但周银英不愿以现金补足，也未告知郭海菊，周银英又重新申请贷款。郭海菊要求兰庭房地产公司按照《房地产买卖合约》来处理周银英违反合约一事，但双方协商未果。按照《房地产买卖合约》的约定，郭海菊认为周银英已逾期付款超过一个月了 —4— ，随即郭海菊此信息反馈给第三人。5月6日晚，郭海菊与第三人的工作人员小朱沟通，周银英通过第三人告知郭海菊，周银英承认延误了时间，愿意补偿郭海菊一个月的房租2000元，但郭海菊不同意补偿。郭海菊认为周银英已违反《房屋买卖合约》第二条第3款第（3）项B-2、第九条第3款的约定。郭海菊并非是因房价而毁约，自2017年5月21日双方签订合约后，房价开始大涨，但直到2020年4月24日，郭海菊一直遵守合约，也未提出过要毁约。本案中，由于周银英的原因，第三人未介入办理相关银行贷款手续。现因周银英个人原因耽误过户，但其未告知郭海菊，并隐瞒相关情况，原告后来才知道情况。综上所述，郭海菊认为，从2020年3月12日至2020年4月26日，周银英逾期交款超过了30天以上，严重违约侵害了郭海菊的合法权益，郭海菊未能按合约得到余款650000元，合同目的不能实现，郭海菊依合约申请解除《房屋买卖合约》合法有据，周银英因无法支付房款，构成根本性违约，故周银英的定金200000元应予没收，不予退回。根据《房屋买卖合约》的约定，周银英还应按房屋成交价850000元的20%即170000元向郭海菊支付赔偿损失，周银英投入的装修费损失由其承担。郭海菊将房子交给周银英提前使用，现周银英违约，周银英应从2017年5月21日起至搬离止，按每月房租2500元向郭海菊支付房租。 第三人广西南宁市兰庭房地产经纪有限公司述称：认可周银英的第1、2项诉讼请求。 被告（反诉原告）郭海菊向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除郭海菊与周银英签订的《房地产买卖合约》；2.周银英购买房屋定金200000元不予退回，周银英向郭海菊按房屋成交价850000元的20%计170000元赔偿损失；3.周银英提前使用的房子从2017年5月21日起计至搬离之日止，每月按租金2500元计付给郭海菊；4.周银英投入的装修费，其损失由周银英承担；5.诉讼费由周银英支付。 —5— 郭海菊反诉请求的事实和理由与其在本诉中的答辩意见一致。 原告（反诉被告）周银英辩称：1.周银英与郭海菊于2017年5月21日签订的《房地产买卖合约》是经本案第三人居间服务签订的合同，合同是一份合法有效的合同，郭海菊无权单方面解除合同；2.周银英作为《房地产买卖合约》的买方在履行合同过程中不存在任何违约的行为，更不存在郭海菊所谓的根本违约。综上，周银英认为，《房地产买卖合约》是经过三方协商后签订的，双方应信守承诺。郭海菊诉讼中称周银英违反约定，构成根本违约，不符合客观事实，周银英没有任何违约行为，请人民法院依法驳回郭海菊的反诉请求。 第三人广西南宁市兰庭房地产经纪有限公司述称：郭海菊的反诉请求是不合理的。 经审理查明：2007年1月23日，郭海菊与案外人南宁市国立房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，该合同主要约定：由郭海菊购买南宁市国立房地产开发有限公司开发的位于南宁市那洪大道XXX，建筑面积为154.13平方米，房屋总价为376451元；南宁市国立房地产开发有限公司应当在2008年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格的商品房交付于郭海菊使用。之后，上述房屋办理了邕房权证字第××号产权证，房屋所有权人登记为郭海菊。 自2008年7月12日起至2015年11月22日期间，郭海菊多次以案涉房屋渗水严重为由向南宁市国立房地产开发有限公司反映问题，且未接收该房屋，该房屋由南宁市国立房地产开发有限公司进行整改。2015年11月22日，郭海菊签署《房屋交接确认表》，确认签收涉案房屋。 2017年5月21日，周银英、郭海菊及第三人签订一份《房地产买卖合约》， —6— 主要约定：江南区那洪大道XXX号房屋（毛坯房）的所有权人为郭海菊，建筑面积为153.43平方米，成交价为850000元；周银英应在签署本合约同时向郭海菊交付定金200000元，定金自动转为部分房款；首期房款（含定金）200000元，由周银英在2017年5月31日之前直接支付给郭海菊；房价余款650000元，由周银英申请银行按揭付款，周银英申请商业贷款额为650000元（以银行审批的结果为准），在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划入郭海菊账户；如银行批准的贷款金额少于周银英申请的贷款金额，二者相差的金额由周银英与郭海菊在办理过户当日内以现金补足交至郭海菊，否则视为逾期付款；房屋交付的时间为周银英向郭海菊支付200000元当天；合约签订后，如郭海菊有以下情形之一的，即视为违约。届时郭海菊除退还周银英已付款项外还需按约定的定金数额支付等额违约金，并应按成交价的20%赔偿周银英的损失,同时合约自动解除：（1）郭海菊收取定金后拒不收取周银英依照约定按时支付的房款、或拒绝出售案涉房的...；（3）郭海菊在接到周银英、经纪方等发出办理相关手续的通知后的第七个工作日起，仍不履行合约约定或不履行通知的手续的...；如周银英有以下情形之一的，即视为违约。届时郭海菊除有权没收周银英已付定金款项外还可要求周银英按成交价的20%赔偿损失,同时合约自动解除，郭海菊有权将案涉房屋出售给他人：（1）周银英支付定金后拒绝或不能按时支付除定金外的足额房款、或拒绝购买案涉房屋的...；（2）周银英隐瞒或所提供的资料出现不真实、不完整、不合法、不准确等情况，从而导致合约的目的不能实现...；周银英与郭海菊还补充约定：郭海菊如果违约则赔偿周银英20%的成交房款及装修费用和当时市场价格与现在市场价格的差价；周银英如果违约则赔偿郭海菊20%的成交房款和当时市场价格与现在市场价格的差价；郭海菊与开发商的赔偿案件完事后三个月内办理过户手续。 —7— 2017年5月26日，郭海菊向周银英出具两份《购房定金条》，确认收到周银英支付的购房定金共计200000元，第三人作为见证方在上述两份《购房定金条》上进行盖章确认。2017年5月30日，郭海菊将案涉房屋交付于周银英。 2019年1月4日，郭海菊以案外人南宁市国立房地产开发有限公司未及时交付合格房屋给郭海菊造成损失为由，向本院提起诉讼，请求判令：1.南宁市国立房地产开发有限公司赔偿郭海菊未能正常使用房产所造成的损失260400元（2800元/月×93个月）；2.诉讼费由南宁市国立房地产开发有限公司承担。2019年6月6日，本院作出（2019）桂0105民初171号《民事判决书》，判决：一、南宁市国立房地产开发有限公司赔偿郭海菊损失187603元；二、驳回郭海菊的其他诉讼请求。之后，南宁市国立房地产开发有限公司不服本院作出的（2019）桂0105民初171号《民事判决书》，向南宁市中级人民法院提起上诉。2020年2月27日，南宁市中级人民法院作出（2019）桂01民终11144号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。 2019年12月，郭海菊通知周银英可以办理案涉房屋的过户手续，其后，双方通过微信聊天方式对案涉房屋的交易事宜进行多次沟通。在得知可以办理过户手续后，周银英向南宁市邕宁区农村信用合作联社申请贷款。在办理贷款过程中，南宁市邕宁区农村信用合作联社于2020年3月16日要求周银英对首付占比等有关问题进行整改，周银英将该情况反馈给了第三人的工作人员，但未及时告知郭海菊。为及时办理银行按揭贷款，周银英与第三人的工作人员就该问题多次沟通，并通过补充材料等方式进行整改。2020年4月28日，南宁市邕宁区农村信用合作联社审批通过了周银英的贷款申请，同意向周银英发放贷款650000元用于购买案涉房屋。2020年4月24日，郭海菊要求周银英支付其占有使用案涉房屋期间的房屋租金，并认为由于周银英提供材料存在问题导致未能及时申请按揭贷款，按照《房地产买卖合约》的 —8— 约定，周银英已经构成违约。 2020年5月21日，第三人向郭海菊出具一份《通知函》，主要载明：《房地产买卖合约》约定，在郭海菊与开发商的赔偿案件处理完毕后三个月内办理过户手续。2019年12月15日，郭海菊通知第三人其与开发商的赔偿案件已处理完毕，依照约定可以开始办理过户手续。现周银英已于2020年4月底通过了贷款银行的贷款审批，第三人的工作人员通知郭海菊办理过户手续，但郭海菊认为周银英未按约定时间办理过户手续，并要求第三人进行查证。根据第三人的了解，周银英未能及时办理银行贷款审批是因为贷款银行年底工作调整而又临近春节、疫情影响相关部门到岗不一致对接不顺畅等原因，并非周银英个人故意拖延或拒绝办理。2020年5月初，第三人与周银英、郭海菊进行协商后，周银英同意让步条件，但郭海菊表示要解除《房地产买卖合约》，也不配合办理过户手续等。现周银英委托第三人向郭海菊发出正式通知，郭海菊应在收到本函件之日起三个工作日内联系第三人或周银英并积极配合过户手续，若郭海菊拖延、拒绝配合办理手续，周银英将追究郭海菊的有关违约责任。 本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 周银英、郭海菊及第三人签订的《房地产买卖合约》系各方当事人的真实意思表示，合约内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 关于周银英诉请继续履行《房地产买卖合约》的问题。《房地产买卖合约》约定：郭海菊与开发商的赔偿案件完事后三个月内办理过户手续。而南宁市中级人民法院作出（2019）桂01民终11144号《民事判决书》的时间为2020年2月27日，故买卖双方办理案涉房屋过户事宜的期间应为自2020年2月28日起至2020年5月27日止。周银英在贷款申请过程中，虽然南宁市邕宁区农村信用合作联社通知周银英整改贷款资料，但该情况不应认定为周银英申请贷款已经失败，且在周银英整 —9— 改完成后，周银英成功通过审批取得按揭贷款资格，并未违反《房地产买卖合约》关于办理过户手续期间的约定。因此，本院认为，郭海菊要求解除《房地产买卖合约》的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持，各方当事人应当继续履行《房地产买卖合约》。郭海菊要求解除合约的反诉请求不成立，其所提出的其余反诉请求，亦所失依附，本院一并予以驳回。 关于周银英诉请郭海菊支付违约金的问题。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，由《中华人民共和国合同法》第六十条，明文规定。本案中，周银英在申请贷款过程中，发生整改问题，但周银英与第三人均未及时告知郭海菊，从而导致郭海菊对贷款真实情况产生误判，误认为周银英逾期支付购房余款进而拒绝办理过户手续，但本院已认定案涉合约应当继续履行，故周银英要求郭海菊支付违约金的诉讼请求，不符合合约第九条第1项的约定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）周银英与被告（反诉原告）郭海菊、第三人广西南宁市兰庭房地产经纪有限公司继续履行各方于2017年5月21日签订的《房地产买卖合约》； 二、驳回原告（反诉被告）周银英的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）郭海菊的全部反诉请求。 案件本诉受理费2150元，诉讼保全费4770元，合计6920元，由原告（反诉被告）周银英负担2075元，由被告（反诉原告）郭海菊负担4845元。案件反诉受理费7422元，由被告（反诉原告）郭海菊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照 —10— 对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  黄友双 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  陈 婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、 —11— 保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。