贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0402民初4525号原告：安顺阳光物业发展有限责任公司。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区王庄地区邮电**局东侧。统一社会信用代码：91520400675414228Q。法定代表人：尹现民，物业经理。委托诉讼代理人：刘晓菲，女，1981年2月24日生，黎族，住贵州省安顺市西秀区。代理权限：特别授权。被告：马龙，男，1988年6月20日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。原告安顺阳光物业发展有限责任公司（以下简称阳光物业公司）诉被告马龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳光物业公司的委托诉讼代理人刘晓菲，被告马龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳光物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付物业服务费和二次加压费人民币3,766元。2、本案全部诉讼方面的费用由被告承担。事实和理由：被告购买了天瑞国际4栋3单元10-3房产（面积：107.91平方米），按照天瑞国际业主委员会与阳光物业公司于2018年1月17日签订的《贵州省安顺天瑞国际小区物业服务委托合同》（以下简称《物业服务合同》）及相关的法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，原告为被告提供完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。根据天瑞国际项目物业服务合同，被告自2017年9月1日-2019年12月31日共拖欠应缴纳的物业管理费和二次加压费为3,766元，原告多次向被告催缴物业管理费和二次加压费被告仍未履行。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，提出如前诉请。被告马龙辩称，1、我不知道原告物业公司是什么时候进驻小区的，且我自入住以来，从未与原告签署任何形式的物业管理协议。2、之前中标的并不是阳光物业公司，原告阳光物业私自与业主委员会签订合同，强行接管小区，且该物业公司进驻小区并未对全体业主进行过有效公示。3、原告物业公司在服务过程中对日常卫生打扫未尽责任，电梯经常出现异味，间隔3天至5天才打扫，小区保安没有有效的巡逻，保安年龄过大，小区管理混乱，外来人员随时进入，小区人员随意在小区在广场闲逛；小区照明不足、门禁混乱，电瓶车随意停放，小区不管理不作为；装修方面不作为不管理；小区外墙张贴的广告布固定位置松动多次向物业公司反映近一年时间无果，导致我家无法睡眠，还差点出事故，直到最近两三个月前才清除，但现在张贴位置有渗水现象；小区停车场停车半夜按喇叭物业公司不制止。物业管理服务不到位。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、商品房买卖合同及被告户籍信息复印件、门禁修复的工作图片，被告提供的身份证，当事人无异议，经庭审质证、认证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：１、原告提供《贵州省安顺天瑞国际小区物业服务委托合同》，证明合同与天瑞国际业主委员会签订的。被告认为该份合同不清楚是否真实，且认为业委会不能代表全体业主，不予认可。本院认为，本案中，原告有理由相信天瑞国际小区业主委员会系代表全体业主与其签订物业服务合同，双方意思表示真实，该合同上甲方代表人栏上未签名属证据瑕疵，不足以影响该合同的效力，故该证据依法予以采信。2、原告提供的（2019）黔0402民初1705号民事判决书，证明原告与业委会签订的物务服务合同是合法的。被告认为达不到证明目的。本院认为，该民事判决已发生法律效力，生效判决中已认定合同合法有效，故该证据依法予以采信。3、原告提供的电动车管理的工作图片，证明原告对小区电动车进行管理。被告认为物业公司未进行过公示、管理，达不到证明目的。本院认为，原告通过天瑞国际物业服务群、管理群证明对电动车入户管理进行了相关的宣传和管理工作，同时被告提供的图片安顺经开区消防救援大队在该小区内张贴“依法治理电动车入户停放充电，堵塞消防单元通道的违法行为”标语，也说明小区内对电动车入户停放问题进行了宣传，故该组证据依法予以采信。4、被告提供的照片，证明小区楼道电动车乱停乱放，物业公司没有做到管理职责。原告认为照片真实，但认为小区内有专门的电动车棚，且进行了管理，达不到被告的证明目的。本院认为，被告提供的图片，只能反映某个时间点的情况，由于物业服务具有持续性特点，照片现状不能客观反映物业服务情况，故该组证据的证明目的不予采信。5、被告提供的照片，证明1期门禁坏了，物业公司未处理。原告认为都在反复的修理，达不到证明目的。本院认为，庭审中被告认可原告对单元楼门禁进行了修理，但不认可对大铁门进行修理，照片中也可真实反映大铁门坏了的客观事实，物业公司确有未尽到合同中封闭式管理小区的职责，该组证据予以采信。6、被告提供的照片，证明被告家楼上因装修造成被告房屋漏水，向物业公司反应物业公司并未处理的事实。原告对照片的真实性无意见，但认为达不到其证明目的。本院认为，此事物业公司在楼下业主自行协商好之后才打电话询问，确有未及时处理情形，依法予以采信。本院经审理认定事实如下：原告阳光物业公司为依法成立的物业管理企业法人。2016年6月30日，安顺经济技术开发区住房和城乡建设局作出安开住建通【2016】14号《关于成立天瑞国际小区业主委员会的批复》，同意天瑞国际小区业主委员会备案。2017年9月10日，天瑞国际小区业主委员会（甲方）与原告阳光物业公司（乙方）签订《天瑞国际物业代管协议》，约定为了安顺市开发区天瑞国际小区物业服务工作，在甲方组织召开业主大会选定物业服务企业前能正常开展，经安顺市开发区住建局、安顺市开发区西航办事处、安顺市开发区西航居委会，甲方、乙方几方会议确定，由甲方委托乙方对天瑞国际小区的物业服务进行代管，由阳光物业公司为该小区提供物业服务，代管时间：暂定为2017年9月1日—2017年10月31日，协议从2017年9月1日起生效。2017年10月14日，天瑞国际小区业主委员会召开业主大会，对报名投标的五家物业公司进行公开投票竞选，其中，贵州深宏业物业服务有限公司为排名第一为中标单位，原告阳光物业公司排名第二。2017年12月18日，贵州深宏业物业服务有限公司向天瑞国际小区业主委员会发出“关于我司退出天瑞国际小区物业投标工作的函告”，表示退出天瑞国际小区物业招投标工作。2018年1月17日，天瑞国际小区业主委员会（甲方）与原告阳光物业公司（乙方）签订《贵州省安顺天瑞国际小区物业服务委托合同》，双方约定：甲方将天瑞国际小区委托乙方实行物业管理（物业类型：商住楼，坐落位置：安顺市开发区迎宾路，总建筑面积：297895.75平方米，其中：住宅2200余套，约220000平方米，商业30000余平方米，地下车库30000余平方米，地下车位1200余个，地面96个，幼儿园及农贸市场10000余平方米），并对委托的物业服务范围、物业服务质量、物业服务费、物业交接、合同期限、违约责任、管理服务费用等进行约定。其中物业服务范围包括:房屋建筑共用（有）部位的日常维修、养护和管理,共用（有）设备的日常维修、养护和管理,共用（有）设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理,小区规划以及围墙内认养的所有绿地、花木、建筑等养护与管理，物业管理区域内、业主户门以外包括但不仅限于房屋共用（有）部位的清洁卫生,垃圾的收集、清运，维护公共秩序、安全防范，消防管理服务、装修装饰管理等。其中合同第十二条约定：物业服务费实行服务项目包干制，向业主提供物业服务，向业主收取物业服务费，物业产权不明的，由物业使用人缴纳物业服务费。合同第十三条约定：本小区实行提前向乙方缴纳物业服务费。第二十二条约定：乙方应在2018年1月18日正式接管本小区物业。第二十五条约定：委托管理期限为5年；自2018年1月1日起至2022年12月31日止。2017年9月1日至2017年12月30日代管物业服务费按优惠半个月收取。第二十七条约定：物业管理服务费按照贵州省物业管理相关规定按1.2元/平方米收取（含电梯使用费、垃圾处置费），二次加压费按5元/月/户……。第三十一条约定：对天瑞国际小区进行封闭式智能化管理，修复所有单元门禁系统。上述合同签订后，原告依约从2017年9月1日起为该小区提供物业管理服务至今。被告系天瑞国际一期4幢3单元10层3号房屋业主，房屋建筑面积为107.91平方米。自原告入驻小区后，被告一直未交纳物业费。原告阳光物业公司要求被告按照物业服务合同约定支付2017年9月1日至2019年12月31日的物业服务费主二次加压费未果，遂诉至本院提出如前所请。同时查明，经本院实地查看及向安顺经济技术开发区西航办事处西航社区了解，目前天瑞国际小区分三期，其中一期、二期因有商业和农贸市场未能实现小区封闭式管理。本院认为，天瑞国际小区业主委员会经安顺经济技术开发区住房和城乡建设局同意备案，天瑞国际小区业主委员会依法成立。天瑞国际小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应当合法有效，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，天瑞国际小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，对小区全体业主具有约束力。原告入驻天瑞国际小区后，依约对该小区提供了物业服务，被告同时也享受到该物业公司的相关服务，双方之间存在事实上的物业管理关系，被告应及时支付相应的物业管理费。现被告未按合同约定支付物业管理费，应承担相应的民事责任。因原告阳光物业公司在签订合同后未按合同约定对小区一期、二期实现封闭式管理，且在提供物业服务过程中确有服务瑕疵，未全面履行自己的义务，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”的规定，考虑该小区实际情况，对原告诉请的物业费，酌定支持90%。现原告诉请要求被告缴纳2017年9月1日至2019年12月31日的物业服务费，期间为28个月，但是双方签订合同时约定物业费用优惠半个月计算，故实际收取费用的时间为27.5个月。双方在合同中约定按照1.2元每平方米计算，故为27.5个月×1.2元×107.91平方米=3,561元，按90%即3,204.9元予以支持原告要求被告支付物业管理费的诉请，超出部分不予支持。对二次加压费，按合同约定每月5元，计28个月×5元=140元，予以支持原告要求被告支付二次加压费的诉请，超出部分不予支持。被告辩称业主大会决定中标的是深宏业物业公司，并不是本案原告，对原告管理小区及业委会与原告签订的物业合同持异议。原告阳光物业公司提交的《物业服务合同》,合同甲方加盖有“天瑞国际小区业主委员会”印章,被告未对印章真实性持异议,作为合同相对方的阳光物业公司有理由相信《物业服务合同》系合同双方真实意思表示,且阳光物业公司自2017年9月1日起就入驻该小区从事物业管理服务工作,已存在事实上的物业服务合同关系，故案涉物业服务合同对小区所有业主均有约束力。故被告的该项辩称理由不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告马龙于本判决生效之日起五日内支付2017年9月1日至2019年12月31日的物业服务费人民币3,204.9元和二次加压费人民币140元，合计人民币3,344.9元给原告安顺阳光物业发展有限责任公司。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取人民币25元，由被告马龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。原告可在判决生效履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李晓燕二〇二〇年十一月五日法官助理王国兰书记员管苑曲