上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初28922号原告(反诉被告)：严某1，男，1949年6月22日出生，汉族，住上海市虹口区。被告(反诉原告)：严某2，男，1987年12月23日出生，汉族，住上海市宝山区。被告(反诉原告)：严某3，女，1965年7月22日出生，汉族，住上海市宝山区。上列两被告(两反诉原告)的共同委托诉讼代理人：童立，北京盈科(上海)律师事务所律师。上列两被告(两反诉原告)的共同委托诉讼代理人：孙珊，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)严某1诉被告(反诉原告)严某2、严某3其他所有权纠纷一案，本院立案后，被告(反诉原告)严某2、严某3以相同案由提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)严某1，被告(反诉原告)严某2及其委托诉讼代理人童立、孙珊暨被告(反诉原告)严某3的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。严某1向本院提出诉讼请求：1、要求判令严某2、严某3返还由严某1垫付的贷款34,115元；2、要求判令严某2、严某3支付2019年1月至2019年12月期间的租金收益12,100元(按照每月2,300元的一半金额计算)。事实和理由：2005年1月12日，严某1与严某2的父亲暨严某3的丈夫严某4共同投资购买位于上海市泰和路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉讼房屋”)，总房价249,000元，契税等8,967.80元，总计257,967.80元。严某4作为主贷人申请贷款175,000元，产权证登记在严某4名下。除贷款部分，购房款及税费均由严某1和严某4各半出资，该房出租收益每月用于归还贷款后，剩余贷款由严某1和严某4各半承担。严某1多次催促严某4将严某1的名字加入产权证，但未果，故严某1诉至法院，要求对涉讼房屋进行确权。法院判决涉讼房屋的产权由严某1和严某2、严某3各占50%份额。严某1为办理新的产权证，一次性提前归还了剩余部分的贷款，该笔贷款严某2、严某3应承担一半，但其拒绝支付给严某1。严某1也未收到严某2、严某3应分配的租金收益，故要求判如所请。严某2、严某3辩称：不同意严某1的全部诉讼请求。购房首付款、税费及每月的还贷均系由严某4出资，严某1并未出资(除最后一笔一次性提前还贷外)。涉讼房屋以租养贷，租金收益用于还贷。严某1如要求分得租金收益，则应支付2005年3月至2019年3月还贷期间的所有款项。2005年3月至2012年6月期间，涉讼房屋对外出租，租金每月700元至800元，每月还贷系等额本息1,185元，每月租金抵付每月还贷后，剩余部分贷款均由严某4支付。2012年6月至2015年7月期间，涉讼房屋未出租，由严某4和严某3居住，期间严某4出资19,900元对房屋进行了修缮。2015年7月涉讼房屋再次对外出租，租金每月1,800元。2016年2月租客变更，严某4出资3,500元更换了家电，出资8,000元购买了二手家具，租金上涨至每月2,000元。2017年3月至2019年1月期间，因卫生间长期漏水渗到楼下，造成邻里关系不和，涉讼房屋空关。2019年2月至2019年9月期间，涉讼房屋出租，租金每月2,300元。之后因租客提前退租，房屋未能出租。租金能全部抵付还贷系自2015年开始，每月剩余600多元租金收益。严某1如主张租金收益，则应承担严某4之前归还的贷款部分及装修、购买家具的费用。严某2、严某3向本院提出反诉请求：1、要求判令严某1支付购买涉讼房屋的首付款及契税的一半金额计41,983.90元；2、要求判令严某1支付还贷的一半金额计93,513.61元(除一次性提前还贷部分)。事实和理由：2004年12月21日，严某4以249,000元的价格购买涉讼房屋，支付了首付款75,000元、契税8,967.80元，并申请贷款175,000元，涉讼房屋产权登记在严某4名下。2018年经上海市宝山区人民法院(以下简称“宝山法院”)判决，涉讼房屋由严某1和严某2、严某3各占50%的产权份额。宝山法院判决依据的是严某4出具的《凭据》，上面记载涉讼房屋系由严某4和严某1共同投资，投资款、契税及贷款由双方各出50%。该份《凭据》仅系双方的意向，严某1实际并未支付费用。贷款本息共计255,258.62元，严某1仅于2019年3月4日一次性提前归还了剩余贷款68,231.38元，其余贷款本息187,027.24元均由严某2、严某3、严某4支付。为保护严某2、严某3的合法权益，故要求判如所请。严某1对反诉辩称：不同意严某2、严某3的全部反诉请求。严某1支付了涉讼房屋首付款及契税的一半金额，严某4出具的凭据予以了确认，如严某1没有支付一半金额的首付款及契税，宝山法院也不会判决严某1享有涉讼房屋的一半产权。购买涉讼房屋系用于出租，租金收益用于还贷，还有多余。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：严某3与严某2系母子，严某1与严某3系堂兄妹。涉讼房屋原系登记于严某4名下的房产。2018年严某1诉至宝山法院，要求确认严某1占涉讼房屋50%的产权,并变更房屋产权登记为严某1、严某2、严某3三人，产权变更登记所产生的税费由严某2、严某3承担【(2018)沪0113民初2315号案】。该案审理查明：1、严某1与严某4为姻亲,后者于2018年3月21日死亡。2004年12月21日,严某4与案外人李某某签订《上海市房地产买卖合同》,由严某4购买涉讼房屋。同年12月16日,严某4与中国农业银行股份有限公司上海虹口支行(以下简称“农行虹口支行”)签订《个人住房抵押保证借款合同》,约定由严某4向农行虹口支行借款175,000元,借款期限从2004年12月17日起至2024年12月16日止。农行虹口支行于2004年12月28日经核准登记为涉讼房屋的抵押权人。目前涉讼房屋仍登记在严某4一人名下,由严某2、严某3控制。2、2005年1月12日,严某4出具《凭据》,注明“泰和路XXX弄XXX号XXX室,产权证号059339,建面47.02㎡,是严某4、严某1共同资产;投资总24.9万,契税等8,967.8元,计25.79678万,贷款17.5万元,余各出50%;出租收益归还贷款后各50%承担。”3、严某1、严某2、严某3于2003年另购置上海市虹口区同心路XXX弄XXX号XXX室房屋,约定出租该房以租养贷。后严某2以未明确产权份额为由向上海市虹口区人民法院起诉要求确认其占一半房产份额。该院作出(2017)沪0109民初23711号民事判决书,确认严某2占上述房屋产权的50%。后经二审维持原判,现已生效。关于涉讼房屋出租情况,严某1向本院提交了严某4与案外人夏某某签订的房屋租赁合同,证明系争房屋租金为每月2,000元。严某2、严某3发表质证意见：对上述租赁合同的真实性没有异议;但系争房屋在较长时间里由严某2、严某3自住,对外出租期间有长达7年时间，每月租金为1,000元,夏某某是目前的租客。在案件审理过程中,严某1向宝山法院预缴了8万元,表示愿意代为清偿农行虹口支行的债权,同时保留对严某2、严某3追偿的权利。宝山法院于2018年8月7日作出判决：1、严某1占涉讼房屋产权的50%,严某3、严某2占涉讼房屋产权的50%;2、严某1代为向农行虹口支行清偿贷款债权(具体金额以还款当日的贷款流水帐目为准);农行虹口支行在贷款清偿之日起3日内,办理涉讼房屋的抵押登记注销手续；3、严某3、严某2应于上述抵押登记注销后3日内,按照判决主文第1项协助严某1办理涉讼房屋的产权变更登记手续；4、驳回严某1的其余诉讼请求。该判决认为：关于严某1要求确认其占涉讼房屋50%份额产权的请求,房产份额确定应基于置业时双方的真实原意及相关事实来进行判断。根据严某4于2005年1月12日出具的凭据,已明确系争房屋为严某1与其的共同资产,且房款出资及租金收益均由二人各半承担,据其文义,应为严某1与严某4各占房屋产权50%,意思表示明确,且该份凭据可作为对涉讼房屋实际权属、出资金额以及日后收益分配等相关事实的有力证明。故严某1要求确认其占有涉讼房屋50%产权的诉请,本院予以支持。严某1、严某3、严某2关于贷款偿还分担和租金收益结算等事项,可由当事方另行主张。严某3、严某2不服一审判决，提出上诉。2018年12月12日，上海市第二中级人民法院作出驳回上诉，维持原判的终审判决【(2018)沪02民终10278号案】。该判决认为：分析严某4出具的《凭据》内容，已明确涉讼房屋为严某1与其的共同资产，且房款出资及租金收益均由二人各半承担，一审法院据此认定严某1享有涉讼房屋二分之一产权份额，并无不妥。严某3、严某2上诉所提的严某1没有支付房款等异议，不能推翻《凭据》所确认的事实。严某3、严某2不服二审判决，向上海市第二中级人民法院申请再审【(2019)沪02民申699号案】。2019年10月15日，上海市第二中级人民法院作出驳回再审申请的裁定。该裁定认为：严某4于2005年1月12日出具的《凭据》，已明确涉讼房屋为严某1与其的共同资产，且房款出资及租金收益均由二人各半负担，意思表示明确，可作为对涉讼房屋实际权属、出资金额以及日后收益分配等相关事实的有力证明。严某3、严某2虽对严某1支付房款提出异议，但其并未提交相关证据否定《凭据》的真实性，不能推翻《凭据》所确认的事实。2019年3月4日，严某1用预交至宝山法院的8万元一次性提前归还了涉讼房屋的剩余贷款68,231.38元。涉讼房屋贷款利息总计80,258.62元。2019年5月30日，系争房屋产权变更登记至严某1、严某2、严某3名下，严某1占50%产权份额，严某2、严某3占50%产权份额。本院另查明：2017年3月至2019年1月期间的还贷本息总计24,777.22元。严某2、严某3将涉讼房屋出租给案外人刘某某，租赁合同约定租赁期限自2019年2月8日起至2020年2月7日止，租金每月2,300元，押金2,300元。本院审理中，严某1称：严某1与严某4、严某2、严某3未就涉讼房屋的租金收益进行结算，系因当时严某4、严某3没有工作，严某1经济条件较好，双方又是亲戚关系，涉讼房屋出租既有收益，但也须归还贷款，故严某1不打算与严某4、严某3进行结算，严某4收取租金的情况，严某1没有过问。本院认为：根据前案生效判决书及再审裁定书的认定，严某4出具的《凭据》可作为对涉讼房屋实际权属、出资金额以及日后收益分配等相关事实的有力证明，严某2、严某3虽对严某1支付房款有异议，但不能推翻《凭据》所确认的事实。严某2、严某3在本案中再次就严某1支付房款的事实提出异议，鉴于上述判决和裁定已就相关事实作出认定，故对严某2、严某3要求严某1支付一半金额的购房首付款及契税的反诉请求，本院不予支持。严某1为履行前案判决，涤除银行的抵押权，一次性提前归还剩余贷款。严某4出具的《凭据》明确涉讼房屋系严某1与严某4各半投资的房产，严某1主张严某2、严某3承担严某1已支付的一次性提前归还的剩余贷款的一半金额，于法有据，本院予以支持。投资购买涉讼房屋系以租养贷，严某1提前归还剩余贷款后，有权分得2019年3月后产生的租金收益的一半。严某2、严某3称房屋出租至2019年9月，之后因租客刘某某提前退租，房屋未能出租。鉴于租赁合同约定租期至2020年2月7日，严某2、严某3主张刘某某提前退租，但未提供相关证据证明，故本院不予采信。严某1主张分得2019年3月至2019年12月期间的一半租金收益，本院予以支持。根据严某2、严某3自制的租金收益和贷款支付的收支表，2005年3月至2012年6月期间、2015年7月至2017年2月期间及2019年2月至2019年9月期间，涉讼房屋对外出租，上述期间有租金收益大于还贷支出的情况，也有租金收益小于还贷支出的情况。鉴于严某2、严某3仅提供了自制的收支表，其除认可严某1提供的2016年、2019年的租赁合同外，未提供其它相关证据佐证。另严某1在本案中亦表示，涉讼房屋既有租金收益，亦有还贷支出，其不打算对之前的收支与严某4、严某3进行结算。有鉴于此，本院确定双方对2005年3月至2012年6月期间、2015年7月至2017年2月期间及2019年2月的收支不再进行结算，严某1主张分得2019年2月的租金收益，本院不予支持，严某2、严某3主张严某1支付上述期间一半金额的还贷本息，本院亦不予支持。严某2、严某3称2012年6月至2015年7月期间涉讼房屋未出租，由严某4、严某3自住。鉴于严某4、严某3将其与严某1共有的涉讼房屋用于自住，实际获得了居住利益，故该期间的还贷等支出应由严某4、严某3自己承担，严某2、严某3主张严某1支付一半金额的还贷本息，本院不予支持。严某2、严某3称2017年3月至2019年1月期间涉讼房屋空关，因无证据显示该期间涉讼房屋确有对外出租收取租金的情况，故严某1主张分得2019年1月的租金收益，本院不予支持，上述期间的还贷本息应由严某1承担一半金额。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起10日内，严某2、严某3应支付严某1垫付归还的剩余贷款34,115元；二、自本判决生效之日起10日内，严某2、严某3应支付严某12019年3月至2019年12月期间的租金收益11,500元；三、自本判决生效之日起10日内，严某1应支付严某2、严某3垫付归还的2017年3月至2019年1月期间的贷款本息12,388.61元；四、驳回严某1的其余诉讼请求；五、驳回严某2、严某3的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉部分受理费955.38元，由严某1负担12.40元，由严某2、严某3负担942.98元；案件反诉部分受理费1,504.98元，由严某1负担137.60元，由严某2、严某3负担1,367.38元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郑 煌人民陪审员  季聆华人民陪审员  方力敏二〇二〇年十一月十日书 记 员  王梦熊附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。