湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初6955号原告（反诉被告）：贺茜，男，1981年11月15日出生，汉族，私营企业主，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：彭超，湖北忠三律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：潘郁文，女，1983年2月17日出生，汉族，保险公司职员，住武汉市武昌区。被告（反诉原告）：汤志芳，男，1983年3月28日出生，汉族，住武汉市武昌区。二被告的共同委托诉讼代理人：刘小军，湖北谦牧律师事务所律师。特别授权代理。二被告共同委托诉讼代理人：张媛芬，湖北谦牧律师事务所律师。特别授权代理。原告（反诉被告）贺茜与被告（反诉原告）潘郁文、汤志芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案，依法适用简易程序，于2020年11月3日由审判员杨洁对本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贺茜及其委托诉讼代理人彭超，被告（反诉原告）潘郁文、汤志芳的委托诉讼代理人刘小军、张媛芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）贺茜向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《武汉市存量房居间买卖合同》于2020年7月8日解除；2.依法判决被告潘郁文、汤志芳退还原告支付的购房款20万元，并按银行间同业拆借利率支付资金占用利息（从2020年7月8日起计算至实际支付之日止）；3.依法判决被告潘郁文、汤志芳双倍退还原告支付的定金人民币10万元，并按银行间同业拆借利率支付资金占用利息（从2020年7月8日起计算至实际支付之日止）；4.依法判决被告潘郁文、汤志芳赔偿原告经济损失人民币23600元（借款利息）；5.依法判决被告潘郁文、汤志芳承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2020年6月12日，原告贺茜通过朋友得知二被告有位于武汉市洪山区和平街铁机村武汉保利城一期C22号楼5002室房屋准备出售，遂与二被告联系购买事宜，双方见面后就房屋价格、交易方式及购房款支付等事宜达成一致，于2020年6月17日签订一份《武汉市存量房买卖合同》，该合同约定原告购买上述房屋，房屋总价款263万元，购房定金5万元，首付款20万元，剩余房款238万元于双方办理产权过户手续后15日内支付。合同签订后，原告贺茜于2020年6月18日，通过银行转账方式向二被告支付5万元定金及20万元的首付款，二被告向原告出具《收条》一份，明确收到原告上述款项。后原告等待二被告办理完上述房屋的银行解押手续及办理不动产证书，且根据二被告的要求将购房尾款人民币238万元准备好。待双方交易条件都完备时，二被告却向原告提出变更交易方式，委托第三方房屋中介进行交易，否则不同意继续交易。原告明确告知二被告按照原合同约定进行交易，如果需要第三方房屋中介进行交易，则中介费用由二被告承担。但二被告不同意中介费用由其承担。双方为此协商多次，都无法达成一致。后原告提出在办理房屋产权过户当日之前，就将剩余房款一次性支付给二被告的方案，二被告又提出原告将购房尾款交由第三方监管或者委托第三方房屋中介进行交易才同意办理过户手续。之后原告多次提出按照原合同约定履行交易，而二被告却以如果不将购房尾款交由第三方监管或通过第三方房屋中介完成交易就不同意办理房屋过户手续。二被告以种种非合理理由拒绝进行交易，严重违背了交易的诚实信用原则，也违背了双方合同的约定，在原告多次提出继续履行合同时，二被告仍拒绝履行，已构成严重合同违约。故原告于2020年7月7日依据我国《合同法》第94条、第96条之规定向二被告发出书面解除合同通知书，解除双方之前签订的《武汉市存量房买卖合同》并要求二被告立即退还己支付的购房款20万元，并按照法律规定双倍返还定金10万元。二被告收到解除合同通知书后，同意解除合同，但不同意按照合同约定双倍返还定金。原告多次催讨，但二被告拒不履行。因此原告为维护自身合法权益，依法向贵院诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）潘郁文、汤志芳辩称：1.原告起诉被告违约事实不存在，根据双方签订的涉案合同，以及被告在原告仅支付很少一部分房款的情况下，就办理银行贷款结清手续、将房屋钥匙交给原告，并办理房屋的不动产权证书等行为，说明被告在签订合同后积极履行合同，无怠于履行及拒绝履行合同的行为；2.原告单方恶意解除合同，逃避合同义务，系违约在先，侵犯了两被告的合法权益。原告在签订合同时候，没有购房款并多次向两被告提出无理要求，主要目的是原告签订合同后又找好了其他房源，意图用两被告形式违约的方式来解除本案双方签订的涉案合同，即原告在本案中属于单方违约解除合同，明确拒绝购买涉案房屋，应向两被告承担违约责任；3.基于原告的违约行为，其无权要求两被告返还定金更无权要求双倍返还。综上，原告诉状的内容与客观事实不符且证据不足，请求法院驳回原告的诉请。被告（反诉原告）潘郁文、汤志芳向本院提出反诉请求：1.判令两反诉人对被反诉人支付的5万元定金不予返还；2.本案本诉及反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2020年6月17日，两反诉人（两反诉人系夫妻关系）与被反诉人签订了《武汉市存量房买卖合同》，双方在上述合同中明确约定：（1）被反诉人出资赎楼；（2）被反诉人的购买方式为全款支付；（3）被反诉人拒绝购该房屋或者未明确表示，但以实际行动拖延的视为根本违约。上述合同签订后，为履行合同约定，两反诉人积极开展房产过户的相关工作，并将涉案房屋的钥匙交付被反诉人，通过努力在2020年7月6日，两反诉人取得涉案房屋的不动产权证书。但在此过程中，被反诉人却多次在上述合同之外提出无理要求，包括要求在过户前将不动产登记证抵押给被反诉人、要求延期、分期支付购房尾款，且在2020年7月7日（即两反诉人拿到不动产权证书的次日），突然向两反诉人发送《解除合同通知书》，在该通知书中明确表示不再履行合同，并将合同不再继续履行的责任完全推脱给两反诉人。2020年7月9日，为维护自身的合法权益，两反诉人向被反诉人发送《通知书》，要求解除双方签订的《武汉市存量房买卖合同》，并保留追究反诉人违约责任的权利。综上，被反诉人不仅怠于支付房屋款项，且单方行使合同解除权，已违反相关法律规定，严重侵犯了两反诉人的合法权益，构成违约，故两反诉人特向贵院提起反诉，请求依法判决。原告（反诉被告）贺茜辩称：被告所述的不返还5万元定金的请求无事实及法律依据，原、被告签订涉案合同后，原告按照合同约定及时向被告支付了5万元定金及20万元的购房首付款，按照当时双方的约定，被告将房屋钥匙交原告，同时被告使用原告支付的25万元用于涉案房屋的解押手续。但是在被告处理解押手续后，原告向其提出尽快办理房屋产权证，并协助原告办理过户手续，此时被告提出要求原告通过中介机构进行交易，原告明确表示不同意后，被告提出终止合同，故被告在原告已经充分准备购房尾款的情况下，多次要求共同办理房屋过户手续，但被告拒绝配合，其行为导致原告的购房目的无法实现，故原告依法向被告解除合同，并要求被告承担相应的合同违约责任。综上，原告认为被告的反诉请求不成立，应依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2020年6月17日，贺茜（购买方）与潘郁文、汤志芳（出售方、共有权人）签订《武汉市存量房买卖合同》。合同约定：1.出售方所售房屋位于洪山区和平街铁机村武汉保利城一期C22号楼5002室；2.该房屋已设抵押，买卖双方协商一致，由购买方出资赎楼；3.该房屋转让价2630000元；4.房屋转让价=定金+首付款+尾款，定金50000元，首付款200000由购买方在出售方预约银行和公积金结清房屋余款时间的前一天支付给出售方，尾款2380000元由购买方在双方办理过户手续时当场支付给出售方；5.该房屋为合同房，前述约定的房屋转让价格不包含税费及其他费用，办理房产证及过户中涉及的全部税费及其他费用均由购买方承担；6.买卖双方任何一方逾期履行本合同约定的，每逾期一日，违约方按房屋转让价的万分之五向守约方支付违约金，购买方履行本合同约定的义务超过十五日构成根本违约的，出售方有权以书面通知的方式解除本合同，并有权没收购买方的定金或要求购买方支付房屋转让价20%的违约金。2020年6月18日，贺茜向潘郁文支付定金50000元及首付款200000元。2020年6月23日，潘郁文、汤志芳向贺茜交付案涉房屋的钥匙一把，贺茜向潘郁文、汤志芳出具钥匙收条。另，兴业银行武汉分行出具“个人贷款结清证明”载明：借款人潘郁文的全部贷款本息于2020年6月23日结清。2020年6月29日，兴业银行武汉分行出具“住房公积金贷款结清证明”载明：潘郁文的住房公积金贷款已于2020年6月29日结清。2020年7月1日，潘郁文通过微信与贺茜聊天并表示若不签订居间合同就不配合过户并中止合同。2020年7月6日，潘郁文、汤志芳取得案涉房屋的不动产权证。2020年7月6日，贺茜通过微信与潘郁文、汤志芳聊天，表示同意先支付尾款，但要签补充协议，潘郁文未同意。2020年7月7日，贺茜通过微信向潘郁文、汤志芳发出《解除合同通知书》。通知书载明：2020年7月6日，贺茜通知潘郁文、汤志芳协助办理过户手续，但潘郁文、汤志芳拒绝前往房产局办理过户手续，潘郁文、汤志芳的行为违反合同约定，构成严重违约，现贺茜通知潘郁文、汤志芳解除合同，该解除通知书送达潘郁文、汤志芳时，合同立即解除，潘郁文、汤志芳应当立即退还已支付的20万元首付款，并双倍返还本人已支付5万元定金。2020年7月9日，潘郁文、汤志芳通过微信向贺茜发出《通知书》。通知书载明：贺茜突然于2020年7月7日向潘郁文、汤志芳发送《解除合同通知书》，恶意推卸责任，不继续履行合同，存在恶意违约，若在2020年7月12日前，协商共同签署解除协议，潘郁文、汤志芳同意返还5万元定金及20万元首付款，若你方拒不联系且不配合处理，将追究你方违约责任。以上事实，有原告（反诉被告）贺茜与被告（反诉原告）潘郁文、汤志芳的当庭陈述，原告（反诉被告）贺茜提交的《武汉市存量房买卖合同》、收条、解除合同通知书、微信聊天记录，被告（反诉原告）潘郁文、汤志芳提交的《武汉市存量房买卖合同》、收条、《兴业银行个人贷款结清证明》、《住房公积金贷款结清证明》、《通知书》等证据予以证实。针对原告（反诉被告）提出的本诉诉讼请求及被告（反诉原告）提出的反诉诉讼请求，结合双方的诉辩意见，本院评判如下：第一，关于合同的解除。2020年7月7日，原告（反诉被告）贺茜向被告（反诉原告）潘郁文、汤志芳发出解除合同的通知，被告（反诉原告）潘郁文、汤志芳收到上述通知后，于2020年7月9日，向原告（反诉被告）贺茜发出同意解除合同的通知。本院认为，双方就解除合同已达成合意，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告（反诉被告）贺茜发出的解除通知书，被告（反诉原告）潘郁文、汤志芳已于2020年7月7日收到，且对解除合同并无异议，故本院确认案涉合同已于2020年7月7日解除。第二，关于违约责任。原告（反诉被告）贺茜辩称被告（反诉原告）潘郁文、汤志芳要求第三方介入，否则拒绝办理过户，使得原告（反诉被告）贺茜的购房目的无法实现，构成根本违约，原告（反诉被告）贺茜有权解除合同。被告（反诉原告）潘郁文、汤志芳辩称，根据案涉合同第4条3款、第6条2款2项的约定，原告（反诉被告）贺茜于2020年7月7日单方发出解除合同函件的行为构成根本违约。首先，双方的纠纷在于合同约定不明，因案涉合同已经履行到过户并支付尾款的环节，故此时双方最大的分歧便体现在“尾款的支付与过户的先后顺序”上。原告（反诉被告）贺茜认为应先办过户手续再支付尾款，被告（反诉原告）潘郁文、汤志芳则认为应先支付尾款再办过户手续。而案涉合同中对此是没有明确约定的，只约定“在办理过户手续时，当场支付尾款”。对此，被告（反诉原告）潘郁文、汤志芳在微信聊天中提出“重新签订居间服务合同、第三方介入交易、且不负担中介费”的要求，这些要求显然增加了原告（反诉被告）贺茜的购房成本，虽不合理，但这仅是一个磋商的过程，原告（反诉被告）贺茜可以拒绝。而后，被告（反诉原告）潘郁文、汤志芳拒绝了原告（反诉被告）贺茜给出的先支付尾款但要签订补充协议的意见，该行为确实导致合同继续履行面临困难，但这并不意味着被告（反诉原告）潘郁文、汤志芳拒绝办理过户，只是会因双方协商导致过户有所延迟，即使如此，原告（反诉被告）贺茜也应给予被告（反诉原告）潘郁文、汤志芳合理的期限。其次，案涉合同对过户的时间并未进行明确的约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项的规定，履行期限不明确的，可随时履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，被告（反诉原告）潘郁文、汤志芳于2020年7月6日才取得不动产权证，2020年7月6日双方因分歧协商无果及被告（反诉原告）潘郁文、汤志芳存在违约的可能性，原告（反诉被告）贺茜就在2020年7月7日就发出解除合同的通知，并未给被告（反诉原告）潘郁文、汤志芳必要的准备时间，亦不符合法律的规定。最后，案涉合同对被告未履行过户义务应承担的违约责任亦未进行约定，故对被告（反诉原告）潘郁文、汤志芳认为原告（反诉被告）贺茜违反合同约定，构成根本违约的抗辩意见，本院亦不予认可。综上，本案系因双方约定不明且协商无果导致合同无法继续履行，且双方均同意解除合同，双方均未构成根本违约，但双方在协商过程中并未给予对方足够的信任，未能友好协商，促成合同继续履行，双方对合同的解除，均存在过错，由此产生的损失亦应由各自承担。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，结合各方当事人的行为，案涉合同解除后，被告（反诉原告）潘郁文、汤志芳应将50000元定金及200000元首付款全部返还给原告（反诉被告）贺茜。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十六、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）贺茜与被告（反诉原告）潘郁文、汤志芳于2020年6月17日签订的《武汉市存量房买卖合同》已于2020年7月7日解除；二、被告（反诉原告）潘郁文、汤志芳于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）贺茜返还定金50000元；三、被告（反诉原告）潘郁文、汤志芳于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）贺茜返还房款200000元；四、驳回原告（反诉被告）贺茜的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）潘郁文、汤志芳的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取3077元，由原告（反诉被告）贺茜负担。反诉案件受理费减半收取525元，由被告（反诉原告）潘郁文、汤志芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  杨洁二〇二〇年十一月十日法官助理蔡叶书记员罗璇