山东省威海经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1092民初2201号 原告：国家粮食和物资储备局山东局威海办事处，住所地威海经济技术开发区海滨南路6号。 法定代表人：范曙光，处长。 委托诉讼代理人：周艳玲，山东东方未来律师事务所律师。 被告：中京东方科技发展有限公司，住所地威海经济技术开发区齐鲁大道127-8号。 法定代表人：王德刚，总经理。 委托诉讼代理人：王海明，山东胶东律师事务所律师。 被告：宗志强，男，汉族，1988年6月6日出生，户籍地辽宁省开原市，送达地址威海火炬高技术产业开发区。 原告国家粮食和物资储备局山东局威海办事处与被告中京东方科技发展有限公司（简称中京东方公司）、宗志强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人范曙光及委托诉讼代理人周艳玲、被告委托诉讼代理人王海明到庭参加诉讼，被告宗志强经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。 国家粮食和物资储备局山东局威海办事处向本院提出诉讼请求：1.中京东方公司支付原告2019年8月24日至2020年8月23日期间剩余租金40万元，及2020年8月24日至2020年9月5日的租金42740元；2.中京东方公司按每日6500元支付自2020年9月6日起至实际搬离之日止的占有使用费；3.中京东方公司支付以40万为本金自2019年10月31日至实际履行日按每日千分之三标准计算的违约金；4.中京东方公司支付其租赁期间及占有使用期间的水费、电费（截止到2020年11月9日暂计欠付水费780.2元）；5.被告承担律师费23000元及本案诉讼费；6.被告宗志强对中京东方公司的债务承担连带清偿责任。事实和理由：原、被告于2017年4月23日签订房屋租赁合同，原告将位于威海经区院落及办公楼租赁给被告使用。截止2019年10月31日，被告尚欠原告租金40万元。2020年9月5日，双方协商解除租赁合同，但中京东方公司占用使用房屋至今，未完全腾空。 中京东方公司辩称，一、根据国务院工作报告、山东省人民政府《关于贯彻落实国务院政府工作报告若干措施的通知》中“因疫情影响，对承租政府机关、事业单位经营性用房的企业继续执行免收今年第一季度房产租金，减半收取第二季度房产租金”规定，被告在支付80万元款项后，不再欠付租金，因此应当驳回原告要求中京东方公司支付租金的诉讼请求。二、根据房屋租赁合同约定，租金由房屋租金、场地租赁费、物业管理服务费三部分组成，对于房屋租金及场地租赁费的数额被告没有异议，但物业管理服务费应当为原告提供物业管理服务后收取的费用，原告没有提供物业管理服务，因此无权收取每年35万元的物业管理服务费。经计算原告已经收取的物业服务费为968750元，该费用原告应予以返还。三、原告要求支付2020年8月24日至9月5日的租金，中京东方公司予以认可。四、被告已经撤离，除部分被案外人占用的房屋外，其他房屋均未使用，原告要求按照每日6500元计算占用费过高，应当予以适当调整。五、违约金方面，因疫情影响，原告应当按照政策免除被告租金，故违约金不存在。即使存在，按照每日千分之三比例支付过高，应予以调整。六、被告没有欠付水电费，故对水电费方面的请求不予认可。七、对于律师费没有意见。八、中京东方公司的资产与宗志强的个人资产不混同，宗志强无需承担责任。 宗志强未提交答辩意见。 本院认定事实如下：本案原告原名称为山东省储备物资管理局威海办事处。坐落于威海市的建筑物及关联的土地使用权登记权利人为原告，房屋所有权性质为全民所有。 2017年4月23日，甲方原告与乙方中京东方公司签订房屋租赁合同，约定甲方将海滨南路6号院落及办公楼（不含办公楼附楼2层）租赁给乙方使用，租赁物附属设施有洗车房及二楼、院落门卫室，乙方负责处理洗车房历史遗留问题并承担相应费用。租赁期限为五年，自2017年8月24日至2022年8月23日。第一年租金合计110万元，其中房屋租金55万元、场地租赁费20万元、物业管理服务费35万元；余下四年每年租金120万元，其中房屋租金60万元、场地租赁费25万元、物业管理服务费35万元。租赁期间的水费、电费、取暖费等由乙方承担。自第二年起，乙方应在6月20日前向甲方支付后续年度的租金，乙方逾期支付租金及相关费用的，应就未付金额按日千分之三的标准向甲方支付违约金；乙方逾期未付租金超过30日的，甲方有权解除合同，乙方应在收到合同解除通知后7日内搬离并归还租赁物，逾期搬离的占用租赁物费用按照每日6500元计算，乙方应承担延期支付租金及逾期搬离给甲方造成的一切损失。乙方不得向第三方转租、转借租赁物。该合同还约定了租赁物的维修与保养等内容。 合同签订后，原告将涉案房屋及院落交付中京东方公司使用，中京东方公司亦处理了原有洗车房的遗留问题。2017年至2019年的二年租期内，双方如约履行了合同。2019年8月20日，中京东方公司支付原告第三年度租金中的50万元。在原告催要剩余房租过程中，中京东方公司于2019年10月向原告出具了还款计划，承诺于当月30日前支付房租40万元、次月30日前支付房租30万元，而中京东方公司实际仅于2019年10月31日支付了原告30万元，余款未付。 本案诉讼过程中，原、被告于2020年9月5日签署了解除租赁合同的协议，中京东方公司同意“于合同签订后十日内清理房屋内除空调外的可移动的办公用品，并交付房间钥匙，逾期未搬离，视为乙方放弃所有权，甲方有权更换门锁并有权随意处置室内办公用品，产生相关费用由乙方赔偿”。至本案庭审辩论终结，中京东方公司已撤离涉案房屋，但仍有部分房屋被案外他人占用，且院内附属设施“洗车房及二楼”由中京东方公司以签订服务管理合同的方式授权威海经济技术开发区富海汽车美容中心使用，未完成腾退。 中京东方公司于2017年4月14日成立，注册资本10000万元，宗志强于2019年7月19日成为该公司的独资股东。宗志强未提交证据证实中京东方公司公司财产独立于股东自己的财产。中京东方公司提交了大连同方会计师事务所有限公司于2020年9月2日出具的该公司财务审计报告，审计报送日期为2020年3月18日，实收资本审计结果为1689万元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当支付的违约金数额，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案原告与中京东方公司达成的涉案房屋租赁合同合法有效，被告实际占用并授权案外他人共同使用了租赁物，则被告应当按照约定期限及金额向原告支付房租、水电费等款项，逾期支付应当承担违约责任。双方当事人约定提前支付下一年度的房租，被告至2019年10月30日仅支付了2019年8月24至2020年8月23日期间的房租80万元，构成违约。但是有关政策规定承租公有房屋从事经营的承租人可以要求减免相应部分的租金，而被告主张减免的房租数额已超过按合同约定欠付的40万元款项，则原告要求被告支付该部分房租并赔偿该项违约金的请求，本院不予支持。被告提出超付物业管理服务费的抗辩，但未提起反诉，本院不予合并处理。 涉案租赁合同已经协商解除，中京东方公司承诺限期搬离、腾退租赁物，但其至今未完全履行，导致原告无法对租赁物实现整体利用，被告应当支付合理的占用费。双方约定的占用费标准过高，且涉案租赁物现被占用比例较小，本院酌定被告在完全腾退租赁物前，每日应支付原告占用费2000元。 被告中京东方公司对原告主张的2020年8月24日至2020年9月5日的租金42740元及原告律师费损失23000元无异议，本院予以认定。中京东方公司对原告主张的水电费有异议，但未证实已经结清水电费或不应承担尚欠水电费的结算义务，本院对原告的该项请求予以支持，具体履行数额以相应收费主体出具的结算单据为准。 被告宗志强未能证实中京东方公司财产独立于股东自己的财产，其应对中京东方公司的涉案债务承担连带责任。宗志强经本院传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。 综上所述，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告中京东方科技发展有限公司支付原告国家粮食和物资储备局山东局威海办事处房租42740元、律师费23000元及以相应收费主体出具的结算单据为准的水电费，并按每日2000元的标准支付自2020年9月6日至全部腾退租赁物之日的占用费； 二、被告宗志强对上述付款义务承担连带责任； 三、驳回原告其他诉讼请求。 以上款项于本判决生效之日起十日内履行。判决生效后被告仍未实现全部腾退的，增加的占用费、水电费于每月月底前支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为6900元，由原告负担5000元，被告负担元1900。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  毕兴安 二〇二〇年十一月十日 书记员  胡雅楠