上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初14328号原告(反诉被告)：孙志华，男，1965年11月17日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：程一鸣，上海东炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵易凡，上海东炬律师事务所律师。被告(反诉原告)：项红艳，女，1976年7月18日出生，汉族，户籍所在地四川省攀枝花市。原告孙志华诉被告项红艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，被告项红艳提出反诉，本院依法受理。本案于2020年8月21日公开开庭进行审理，原告孙志华的委托诉讼代理人程一鸣、被告项红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙志华向本院提出诉讼请求：1、判令解除孙志华与项红艳2019年8月15日签订的租赁合同；2、判令项红艳支付2019年8月15日至2019年10月31日的租金人民币(以下币种均同)31,250元，2020年2月1日至2020年3月31日的租金25,000元，共计56,250元；3、判令项红艳支付孙志华违约金共计50,000元。事实和理由：2019年8月15日，孙志华与项红艳签订《租赁合同》，约定孙志华将上海市青浦区盈浦街道朱家角路XXX弄XXX号店铺租给项红艳，租赁期限为2019年11月1日至2024年10月30日，约定自合同签订之日起免租期2个月，每月租金为12,500元,每三个月支付一次租金，并在合同中明确约定关于逾期支付租金及营业证照迁出的违约条款，违约金均为25,000元。后项红艳支付保证金及前三个月租金并将公司地址注册在该房屋内。2020年初，孙志华告按合同约定屡次要求被告支付租金，但项红艳拒绝支付，双方就合同解除事宜未能达成一致，因此孙志华起诉要求判如所请。项红艳辩称，1、合同已经于2020年2月4日解除。当日微信告知孙志华表示因疫情原因不再租赁，孙志华回复说好的。2、2019年8月15日至2019年10月31日期间是免租的。也不存在2020年2月1日至2020年3月31日的租金，因为孙志华已经同意不再租赁系争房屋，且自己也不在营业了。双方2020年3月12日移交了商铺。3、合同第7条与第6.9条相悖，不需要支付违约金，且违约金标准过高。因疫情导致各小区长期封闭，商铺不允许营业，人员不能流动，双方约定并实际于2020年3月12日移交了商铺，自己20万元的装修费及50万元的运营成本全部损失，孙志华也未退还保证金，因此反诉要求：1、判令孙志华支付项红艳2019年7月的物业费1,024.25元及利息(以1,024.25元为基数，2019年8月1日至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止)；2、判令孙志华支付2019年8月1日至2019年8月15日的物业费512元及利息(以512元为基数，2019年8月16日至2019年8月20日止的利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止)；3、判令孙志华支付补办水卡办理费50元及利息(以50元为基数，自2019年8月27日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止)；4、判令孙志华支付项红艳为上海市青浦区朱家角路XXX号充值的水卡费用500元；5、判令项红艳退还押金25,000元；6、判令孙志华支付商铺投资装修费5万元和装修保险金1,000元；7、判令孙志华支付逾期可得利益损失5万元。孙志华针对反诉辩称：1、同意返还2019年7月至2019年8月15日的物业费，认可金额，但不同意支付利息。因为项红艳只是告知支付了物业费，没有要求返还，也没有约定利息。2、同意返还补办水卡的50元，但不同意支付利息，理由同物业费。3、不同意支付充值水卡的费用，租赁期间的水费由项红艳承担。未收到水卡，故对实际使用水费情况不清楚。4、退还押金的前提是交付房屋、迁出公司证照、结清费用，现退还押金的条件未达成，不应在本案中处理。5、项红艳无证据证明投资的款项用于房屋装修，保险金是开给个人的，不能证明用于系争房屋。项红艳已经搬走了可以搬走的物品，且是项红艳违约，孙志华不应承担该笔费用。6、无证据证明预期可得利益的金额，也不是孙志华造成的。经开庭审理查明，2019年8月15日，孙志华(甲方)就其所有的位于上海市青浦区朱家角路XXX弄XXX室的商业用房出租给项红艳(乙方)，并在租赁合同中约定租期5年，自2019年11月1日至2024年10月30日，租金每月12,500元，每三个月支付一次租金，每次支付租金应提前7天。乙方向甲方支付租赁保证金25,000元，租赁期满或双方同意终止本合同，甲方应于在乙方将房屋及其附页内物品完好地向甲方交割清楚，并且乙方负责结清水、电、电话、宽带等费用及公司地址的迁出，当天将保证金全额无息退还给乙方。乙方进行房屋装饰、装修、增添设施，中央空调等产生的费用由乙方自行承担，承租房屋的内部装修及乙方安装的各种设备由乙方自行维修保养，并由乙方承担有关费用。合同第6.9条约定，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能享用租赁房屋，乙方需立即通知甲方，乙方不需支付任何租金,直至可重新使用租赁房屋,若双方同意租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁到无法修复，本合同自然终止,互不承担责任，甲方须将所有保证金及预付租金无息退还给乙方。合同第7条约定，甲乙双方任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为25,000元。上述合同签订后，项红艳进入系争房屋(毛坯房)装修并使用，在房屋所在地址注册“上海市青浦区花植吾鲜花店”，向孙志华共计支付押金25,000元、2019年11月1日至2020年1月31日的租金37,500元。另查明，2020年2月4日，项红艳向孙志华发送微信“因疫情严重，我已经关门十天了，现在疫情形势依然十分严峻……很抱歉不能继续租您的铺子了，等疫情好一点我去变卖铺里的里面的货架和货品，如果您有朋友要来租您的铺子，和我说一下，我去找个临时仓库搬迁”，孙志华回复“好的”。2020年3月12日，双方对房屋进行交接，孙志华拿回钥匙。以上事实，由孙志华、项红艳的陈述、租赁合同、上海市不动产权证、发票、微信聊天记录等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，孙志华表示，系争房屋内的证照没有迁出，押金不予返还。2020年3月12日虽做了交接拿了钥匙，但对合同解除未达成一致，因此至起诉之日合同都没有解除。租给项红艳时是毛坯房，不清楚做了哪些装修，也不同意补偿装修费用。合同约定的不可抗力并非指疫情，而是导致房屋需要修复的情况才适用该条款，疫情不是拖延支付租金和不迁出证照的理由。为此，孙志华提供：2020年3月24日的微信聊天截图，证明双方对合同解除一事未达成一致，微信中要求项红艳支付3月的租金。对此项红艳质证称，1、2020年2月孙志华已经通过了解除合同，但后来又反悔了，因为疫情没有将东西搬出。项红艳表示，2020年2月之后因疫情一直锁门闭店，无法营业。自己粉刷了墙面、地面贴瓷砖、还装修了卫生间、马桶、木地板等。反诉主张的500元水卡费用，是交给物业的，但用的很少，没有查过用了多少；1,000元装修保险金是装修时给到保险公司；逾期可得利益损失是因疫情期间孙志华未进行人道主义支援和减负，导致自己无法获得收益，按照前几年的节假日的纯收入扣除了房租后的收益。为此，项红艳提供：1、装修保险费发票，是为了保证装修期间房屋内的安全而支付的；2、水费发票两张，证明水卡充值费用。3、公告及紧急通知，证明疫情期间应物业要求闭店，没有实际经营。物业2020年1月24日就通知不要去了。4、照片，证明2020年3月12日做了交接，房屋内能搬走的都搬走了，留下的都是搬不走的。5、微信聊天记录，证明租赁等相关事宜。6、2018、2019年支付宝和微信收入统计，证明经营收益情况。7、照片，证明租赁的是毛坯房，及装修以后的房屋状况、8、装修房屋的装修合同，其上载明装修价款2万元。对此孙志华质证称，1、不认可关联性，应由项红艳承担。2、发生在租赁期间应由项红艳承担。3、认可真实性，2020年2月7日才开始严格管控，且2020年1月底就应当支付第二笔租金，可见疫情与延付租金没有关系。4、认可真实性，项红艳可以拆除装修，且项红艳违约，剩下的添附不应由自己承担。5、真实性认可，但未对合同解除及返还押金达成一致。6、不认可真实性，也不能证明是经营花店的收益，无法对比证明项红艳的损失。7、真实性认可。8、真实性无法确认，即使真实，根据合同约定也由项红艳自行承担。根据庭审查明的事实，本院认为，鉴于项红艳2020年2月4日在微信告知孙志华不再继续租赁，孙志华回复“好的”，双方又于2020年3月12日交接系争房屋，因此可认定合同已在当日解除。因新冠疫情的影响，项红艳无法在疫情管控期间继续经营，进而无法履行合同，可认定为系不可抗力导致，双方对合同解除均无过错，互不承担违约责任，故对孙志华主张的违约金及项红艳主张的预期可得利益损失，均不予支持。对因疫情造成的损失，包括基于合同正常履行给予的免租期租金、自疫情响应措施实施至双方交接期间不能正常使用房屋的租金损失、项红艳对系争房屋的装修损失，应按公平原则进行分担，本院根据实际情况予以酌定。项红艳反诉要求孙志华支付的物业费、补办水卡的费用，孙志华同意返还，本院予以确认，但项红艳主张的利息损失，无事实与法律依据，本院不予支持。水卡充值费用、装修保险金，系项红艳在租赁期间为使用房屋而支出的费用，且并非支付给孙志华，故要求孙志华承担上述费用，无事实与法律依据，本院不予支持。关于押金，合同约定在结清费用及公司地址迁出当日返还，目前返还条件尚未具备，双方可在自行结算时予以抵扣、返还。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、原告孙志华与被告项红艳2019年8月15日签订的《租赁合同》于2020年3月12日解除；二、被告项红艳应于本判决生效之日起十日内支付原告孙志华租金36,000元；三、原告孙志华的其余诉讼请求不予支持；四、反诉被告孙志华应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告项红艳自2019年7月1日至2019年8月15日的物业费1,536.25元；五、反诉被告孙志华应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告项红艳补办水卡的费用50元；六、反诉被告孙志华应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告项红艳装修损失9,000元；七、反诉原告项红艳的其余反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1,987.50元，减半收取计993.75元，由原告负担643.75元、被告负担350元；反诉受理费1,430.86元，由反诉原告负担1,398.53元，反诉被告负担32.33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧二〇二〇年十一月二十三日书记员  怀丽慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。