北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初12395号原告：胡飏，女，1974年6月24日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：刘浩，男，1973年6月11日出生。被告：西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司，住所地北京市房山区。法定代表人：桑光宾，负责人。委托诉讼代理人：李治，北京柏枫臻信律师事务所律师。原告胡飏与被告西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司（以下简称中信国安公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，适用简易程序，由审判员宋玉希独任审判，并公开开庭进行了审理。原告胡飏，被告中信国安公司的委托诉讼代理人李治到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡飏向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《资产委托管理服务合同》解除，解除时间为2019年11月提起诉讼时起诉状送达之日；2、支付合同中房屋空置期应扣减天数的房租2163元；3、按照6489元/月的标准向原告支付2019年11月1日至2020年7月2日的房租51912元；4、被告向原告支付违约金12978元；5、被告向原告支付开锁及门锁更换费用1206元、拆除隔断费用900元、重新铺设电路费用3400元、水费15元、煤气灶软管安装费70元、煤气卡重新补办工本费10元，以上共计5601元；6、支付原告误工费、交通费共计500元。事实和理由：原告与被告于2018年9月1日通过电子签方式签署《资产委托管理服务合同》，将原告房产委托给被告进行出租，约定委托代理期限自2018年9月1日至2023年11月29日：同时，按照合同第3页“第二条标的资产收益及费用结算条款”与合同第10页“合同附件二：资产委托管理期限与预期收益”，被告应按约定时间向原告支付资产委托预期收益的相应款项。按照合同附件二第1年合同期：预期收益为人民币（小写）6300元整/月，2019年3月31日和6月30日，被告两次未按合同约定支付房租，共计37800元（18900×2）,原告在2019年7月在回龙观法院起诉后，经法院调解，2019年8月16日被告延期支付了应于2019年3月31日和2019年6月30日支付的所欠房租，到2019年10月22日，被告公司工作人员电话通知原告合同解约，同时告知不支付合同违约金，且未提供书面的解约协议。原告要求被告归还房屋，被告要求原告按其提出的不合理要求先签署房屋终止协议，方可归还房屋，双方存在分歧。2019年10月31日被告未按照合同约定，继续支付房租，现按照双方合同“第六条合同解除及续期”之“6.2违约解除权”（2）的（a）和（b）已造成实际违约，原告有权解除合同。但是，由于被告一直未给原告支付房租，且原告房产一直在被告控制中未能收回，合同未能实际终止，因此，原告要求被告按合同规定支付违约金及支付应付预期收益款，并完好地向原告交付原告房产。关于诉讼请求3的说明：合同第10页“附件二“约定，第二年合同期2019.10.01-2020.10.30.其中2019.10.01-2019.10.30为空置期，因被告使用房屋未到一年，按照被告实际使用房屋时间计算，扣减相应空置期的天数，并按照6489元/月的应付房租标准，支付给原告房租，按照2020年7月02日实际交割房屋计算，应扣减的空置期房租天数为10天，应支付给原告2163元。关于诉讼请求4的说明：按照合同第10页“附件二”条款约定金额，到2020年7月02日被告实际归还原告房屋之日，被告应支付原告房租时长为8个月零2天。关于诉讼请求5的说明：依据合同第8页，“第七条违约责任及争议解决办法”之“7.3乙方违约责任”的规定，由被告向原告支付等额于双倍月预期收益的违约金12978元；关于诉讼请求6，房间内供电线路重新铺设费用的说明，2020年7月3日收房后，原告发现房屋内供电线路有问题，立即电话询问国安家当时的销售及2018年负责装修的装修公司工作人员，得知：原告房屋在被告安排装修公司于2018年9月装修后，没有进行房屋验收、也一直未承租给第三方，故房间内供电线路的问题，一直未被发现。拖至原告2020年7月3日进入房屋时才被发现。经华龙苑南里物业公司维修人员排查，房间内供电线路存在问题，只能在房间内重新铺设供电线路，解决房间内供电问题。中信国安公司辩称，原被告签署合同后正常履行了一段时间，因被告经营不善，与上海树泡公寓管理有限公司换签，原告开始不同意，在这种情况下，被告以短信通知原告丈夫请求协助解约，后原告又同意由上海树泡作为新的承租人，整体受让权利义务。后三方还没有来的及签署书面协议，树泡就接手了房屋，而且向原告支付三个月房租，后小区改造，原告不同意出改造费，因房屋改造无法再继续使用，树泡公司要求退还租金。上海树泡给原告支付房租证据是原告自己提供的。根据我们短信和录音，证明原被告签署的资产委托管理合同中不存在合同不能解除的条款，任何一个合同当他不能实现合同目的时候都可以解除，上海树泡及原被告都同意换签至上海树泡公司，虽然没有签署书面协议，但是被告停止向原告支付房租，上海树泡向原告支付房租，原告接受其支付的目前房租，事实上完成了原被告合同的解除，和上海树泡与原告合同的建立，所以原告起诉被告，主体不适格，应该起诉上海树泡。原告说上海树泡受被告委托支付房租是不成立的。2019.7月本案被告代理人当庭承认被告委托上海树泡支付房租，是不成立的。案件的代理人，代理权限是受授权委托书约定的，权限是就已经发生的事件进行陈述，而不是对未来可能或不可能发生的事件陈述，当时的代理人是否有被告委托上海树泡支付房租的证据，根据录音显示，原告向上海树泡索要房租，上海树泡提出因原告原因导致房屋无法出租所以停付房租而不是代被告支付房租。录音中显示原告是向树泡公司主张房租，而且树泡公司将房屋转租赚取差价，如果是代付不可能允许树泡公司转租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2018年9月1日，甲方胡飏与乙方中信国安公司签订《资产管理服务合同》，合同主要约定：甲方委托乙方管理运营的房屋；甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住，乙方为甲方提供资产管理服务；协议管理期限自2018年9月1日起至2023年11月29日止，若甲方晚于本协议约定的交付日期将标的资产交付乙方，则管理期间应顺应相应天数；管理周期为每个履约年度加上该年度甲方承受的空置期；甲方应当在本合同约定的交付日，即2018年9月1日交付标的资产；双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为6300元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%；在管理期间内，因为装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期，甲方同意空置期不取得收益；乙方运营标的资产所实际代收的租金为实际收益，乙方应根据本协议规定在每个结算周期结束后从实际收益中扣除乙方应得的增值收益及各项甲方应付费用，将剩余收益部分支付给甲方；乙方管理标的资产所代收的实际收益高于预期收益之差额为增值收益，增值收益归乙方所有；双方认可自2018年9月1日始计算收益，每个履约年度内每3个月为一次结算周期……。合同第六条关于合同解除及续期，双方约定，乙方迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日的，或将标的资产擅自委托给第三方租赁管理机构的。甲方有权随时单方解除合同。合同第七条关于违约责任及争议解决办法，双方约定，乙方违反本合同第6.2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。附件2资产委托管理期限与预期收益，双方约定第1年合同期（2018年9月1日至2019年9月30日）预期收益为6300元/月，合同租约中自2018年9月1日至2018年9月30日为甲方给予乙方的空置期；第2年合同期（2019年10月1日至2020年10月30日）预期收益6489元/月，合同租约中自2019年10月1日至2019年10月30日为甲方给予乙方的空置期。合同签订后，胡飏将房屋交付于中信国安公司，案涉房屋租金交付至2019年9月30日，其中2019年6月30日至2019年9月30日房屋租金由上海树泡管理有限公司（以下简称树泡公司）向胡飏汇入，胡飏认为该笔租金系树泡公司代中信国安公司支付，中信国安公司称系三方达成协议，租赁关系变更为胡飏与树泡公司，故由树泡公司支付房屋租金。为证明其主张，中信国安公司提供树泡公司工作人员与胡飏爱人刘浩联系的电话录音，树泡公司工作人员提出因小区物业要改造，因此要解除合同，并提出“给您到国安家这边去商量咱们怎么解决，他们要给你签一个解约协议”，电话中双方未就解约事宜达成一致。2019年，胡飏诉至法院，要求解除与中信国安公司签订的《资产委托管理服务合同》。本院于2019年12月19日将起诉状送达中信国安公司。2020年7月2日，本院组织双方当事人进行庭前询问，双方均否认与树泡公司有合同关系，均称无法联系树泡公司。中信国安公司称现在没有使用涉案房屋、房屋内无公司的物品，之后胡飏收回房屋、并撤回起诉，称因交接房屋后发生了新的损失，故等待损失明确后另行起诉至法院。胡飏更换门锁共花费1206元、拆除隔断花费900元、补办门禁卡花费10元。同时胡飏陈述，因中信国安公司装修电路有问题导致部分电器无法运行，重新铺设供电线路花费3400元、煤气软管损坏更换花费70元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，胡飏与中信国安公司签订的《资产管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。中信国安公司辩称承租人已变更为树泡公司，但变更承租人需由出租人同意，现胡飏对此并不认可，且在中信国安公司提交的树泡公司工作人员与胡飏爱人刘浩的录音中，仍然陈述“到中信国安公司商量解决”，本院对中信国安公司的该项辩称不予采信。现中信国安公司未按照合同约定支付租金，胡飏有权解除合同。合同应自通知到达对方时解除，中信国安公司于2019年12月19日收到本院送达的起诉状，视为其已接到解除通知，双方的合同于当日解除。2020年7月2日胡飏收回房屋，中信国安公司应支付欠付的房屋租金，胡飏要求支付房屋租金51912元，有事实及法律依据，本院予以支持。合同解除系由于中信国安公司未按约定交纳租金导致，胡飏要求其承担违约金有事实及法律依据，本院予以支持。考虑到违约金足以弥补空置期的损失，对于胡飏要求中信国安公司支付空置期房屋租金损失的诉讼请求本院不予支持。中信国安公司虽辩称小区内上下水改造导致了合同不能继续履行，但在其未按约定交纳租金时，并无证据显示小区改造导致房屋无法使用，对中信国安公司的该项辩称，本院不予采信。庭前本院组织双方交接时，中信国安公司未提供房屋的智能门锁密码、煤气卡、未拆除房屋内隔断，导致胡飏更换门锁、补办煤气卡，胡飏要求中信国安公司承担开锁、补办煤气卡、拆除隔断费用有事实及法律依据，本院予以支持。胡飏要求中信国安公司承担铺设电路费用、煤气灶更换软管费用，但并未提供证据证明该两项费用系中信国安公司承租期间使用不当导致，对该两项请求本院不予支持。胡飏要求中信国安公司承担水费15元，但其提供的票据无法证明水费的发生日期，对其该项请求本院不予支持。胡飏要求中信国安公司承担误工费、交通费无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、确认胡飏与西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司签订的《资产委托管理服务合同》于2019年12月19日解除；二、西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起十日内支付胡飏2019年11月1日至2020年7月2日的房屋租金51912元；三、西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起十日内支付胡飏违约金12978元；四、西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起十日内支付胡飏更换门锁费用1206元、拆除隔断费用900元、煤气卡10元，以上共计2116元；五、驳回胡飏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7321元，由西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  宋玉希二〇二〇年十一月二十六日书记员  王婵娟