河北省行唐县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0125执异31号 异议申请人：石家庄兄弟印刷有限公司，住所地：石家庄市东开发区。 法定代表人：陈若天。该公司总经理。 申请执行人：行唐县农村信用联社股份有限公司，住所地：行唐县龙州西大街。 法定代表人：魏丽杨。该公司董事长。 在本院执行行唐县农村信用联社股份有限公司（以下简称行唐信用联社）与石家庄兄弟印刷有限公司（以下简称兄弟印刷公司）等借款合同纠纷一案中，异议人兄弟印刷公司对本院（2020）冀0125执恢2号执行裁定书拍卖成交的石家庄市高新开发区房产的拍卖行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议申请人称，行唐信用联社申请执行兄弟印刷公司借款合同纠纷一案，行唐县人民法院在对申请人位于石家庄市高新开发区进行拍卖的过程中，存在违反法定程序、拍卖依据不合法、所拍卖房产面积超出执行裁定要求拍卖的房产面积等情形，严重侵害了申请人的合法权益，该拍卖行为应该予以撤销。理由如下：一、行唐县人民法院（2020）冀0125执恢2号执行裁定书的裁定内容为拍卖申请人名下位于石家庄市高新区平方米，房产2993.32平方米。而在京东司法拍卖网的拍卖公告中除裁定记载的土地及房产面积外又多出了1317.94平方米的房产，并在最终的成交确认书中也包括了法院裁定中没有载明拍卖的1317.94平方米的房产，该拍卖严重违反拍卖程序，侵犯了异议人的合法权益，该拍卖行为应当予以撤销。二、行唐县人民法院在组织相关人员对石家庄市高新开发区进行实地查勘时，没有向申请人告知哪些人系评估公司人员，也没有向申请人出示评估人员的注册房地产评估师资格证件。申请人没有办法确定当时实地查勘的评估人员的身份及其是否具有房地产评估资格，更没有办法确定当时实地查勘的评估机构的人员是否就是房地产估价报告中的注册房地产估价师陈亚博、甄磊磊。因此，对于评估报告的真实出具人员是否具有出具评估报告的资格存有异议。另外在评估报告中，注册房地产估价师陈亚博、甄磊磊的签名，明显是出自一人笔体，该签名的真实性无法确定，因此该评估报告到底是不是由其二人作出无法确定。以上事实将导致评估报告不能作为拍卖的依据。三、行唐县人民法院没有对河北天诚房地产资产评估有限公司及鉴定人资格进行审查，违反法律规定。根据规定，人民法院在确定鉴定机构后，应当对鉴定机构的资质以及鉴定人员的职业资格、工作能力、职业操守等进行审核。在本案中，行唐县人民法院对鉴定机构及鉴定人员没有进行任何的审核，这也将影响本案中的鉴定人是否有能力完成本案房产的评估工作，从而影响评估结果的合法性。四、河北天诚房地产资产评估有限公司对于土地的评估，没有相应的有资质的土地估价师进行评估。本案中行唐法院委托其评估的标的物为土地10409平方米，有证房产2993.32平方米，无证房产1317.94平方米。根据法律规定，对于土地的评估，应当有专门的有土地评估资质的人员进行。在天诚评估公司的评估报告中并没有相关的有土地评估资质的人员信息，其公司出具的土地评估价格不应作为拍卖的依据。五、河北天诚房地产资产评估有限公司对本案标的物的评估价值违反了最高最佳使用原则、违反了替代原则，其评估结果没有使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用，估价结果明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。综合以上所述，2020年11月2日拍卖成交的石家庄市高新开发区的拍卖行为没有合法的价格依据，拍卖面积超出法院裁定中的房产面积，该拍卖行为及拍卖程序违法，严重侵害了申请人的合法权益，应该予以撤销。 本院查明，行唐信用联社与兄弟印刷公司、陈立杰、陈若希、陈立辉、赵荣秀、王蕊、陈若天借款合同纠纷一案，本院作出（2017）冀0125民初1820号民事判决书。判决：一、陈立杰于判决生效后十日内偿还行唐县农村信用联社股份有限公司借款950万元及利息。二、陈若希、陈立辉、赵荣秀、王蕊等对陈立杰的借款950万元及利息承担连带清偿责任。三、如被告陈立杰未按期履行本判决第一项所确定的义务，则原告行唐县农村信用联社股份有限公司对石家庄兄弟印刷有限公司抵押给原告的土地位于石家庄高新区平方米，土地证号石开（东）国用（2002）字第1**。房产位于石家庄高新区，面积2993.32平方米，房产证号石房权证开字第××号进行折价或者拍卖变卖，所得价款优先受偿，不足部分仍由被告陈立杰继续清偿。该判决书生效后，行唐信用联社向本院申请强制执行。因被执行人不主动履行生效法律文书确定的义务，本院于2020年1月2日作出（2020）冀0125执恢2号执行裁定书。裁定：评估、拍卖被执行人石家庄兄弟印刷有限公司名下位于石家庄高新区平方米，房产2993.32平方米，土土地证号石开（东）国用（2002）字第1**房产证号：石房权证开字第××号。拍卖程序启动后，本院技术室通知双方选取鉴定机构对涉案土地及房产的价值进行评估。因被执行人未到场，本院摇号选取了具备资质的河北天诚房地产资产评估有限公司对涉案土地及房产的价值进行评估。2020年5月14日本院组织本院工作人员、兄弟印刷公司的代表人陈立辉、行唐信用联社的代理人、河北天诚房地产资产评估有限公司的鉴定人员陈亚博、甄磊磊等对拍卖物品实地勘验。在现场都出示了证件表明了身份。经现场勘验，在高新区淮河道189号10409平方米土地上除有证房产2993.32平方米外，还有无证房产1317.94平方米。2020年5月28日河北天诚房地产资产评估有限公司分别出具天城【2020】估字第0532号房地产估价报告、【2020】估字第0532号房地产估价报告。无证房产1317.94平方米估价180.33万元。该房地产估价报告内附有河北天诚房地产资产评估有限公司的营业执照、估价师陈亚博、甄磊磊的注册号及各自的签名。营业执照的经营范围包括：房地产价格评估、土地价格评估等。该报告出具后，本院将该报告送达给个各方当事人。拍卖公告亦标明拍卖标的包含：无证房产包括门卫、南房两层、西房、北房等共计1317.94平方米。以现状拍卖。最终，涉案土地、房产（包括无证房产）于2020年11月2日以32211680元成交。另查明，2020年7月7日兄弟印刷公司对【2020】估字第0531号、0532号两份房地产估价报告提出异议，认为：一、评估程序违法、使用估价规范错误。二、严重低评被评估土地、房产，损害了异议人的合法权益。三、评估结果有失客观性。四、接受行唐县法院委托程序违规且违背了透明、公开原则。2020年8月27日异议人再次提出异议，认为：一、评估报告内容相矛盾，法院不应采信。二、缺乏客观公正。三、要求法院责令河北天诚房地产资产评估有限公司向异议人出具估价技术报告。河北天诚房地产资产评估有限公司依据相关程序均给予了书面答复。 本院认为，本院作出的（2020）冀0125执恢2号执行裁定书虽载明评估、拍卖范围是位于石家庄高新区平方米，房产2993.32平方米，但在2020年5月14日实地勘验时，10409平方米土地上有1317.94平方米无证房产，鉴于土地及其附属房产具有不可分割性，依据房地一体原则，房随地走，其上新增建筑物应一并处分。拍卖公告已载明拍卖标的物包含无证房产，异议人亦没有在拍卖成交前提出更优化的处置方案，一并拍卖新增房产并无不妥。该新增房产已单独作价，其价值范围内行唐信用联社无优先受偿权，故拍卖行为无损兄弟印刷公司利益。关于评估问题，本院技术室在选取鉴定机构时已对河北天诚房地产资产评估有限公司及鉴定人资格进行了审查，河北天诚房地产资产评估有限公司和评估人员均具相应资质。异议人对评估报告提出异议后，河北天诚房地产资产评估有限公司已依据相关程序均给予了书面答复。再以此为由对拍卖行为提出异议，本院不予处理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下： 驳回异议人石家庄兄弟印刷有限公司的异议申请。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向河北省石家庄市中级人民法院申请复议。 审 判 长  周会杰 人民陪审员  卢参军 人民陪审员  朱振国 二〇二〇年十一月十九日 书 记 员  刘东坡