广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初4934号原告：中国农业银行股份有限公司广州增城支行，住所地：广州市增城区荔城街岗前西路17号。负责人：王志伟，行长。委托诉讼代理人：范丽兰，广东拓孚创展律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢琼先，广东拓孚创展律师事务所律师。被告：徐金良，男，1972年4月24日出生，汉族，住广州市东山区，被告：冷虹，女，1976年7月20日出生，汉族，住广州市越秀区，被告：广州市新碧房地产开发有限公司，住所地:广州市增城区朱村碧桂园城市花园花岸苑八街10号302房。法定代表人：丁国民。原告中国农业银行股份有限公司广州增城支行诉被告徐金良、冷虹、广州市新碧房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司广州增城支行（下简称农业银行）的委托诉讼代理人谢琼先，被告冷虹到庭参加诉讼，被告徐金良、广州市新碧房地产开发有限公司（以下简称新碧公司）经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农业银行诉称，2016年5月16日，徐金良、冷虹向农业银行申请购房贷款。2016年5月24日，农业银行与徐金良、冷虹、新碧公司在自愿、平等的基础上签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120160093037），借款合同通用条款约定：借款合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证为准。借款合同特别条款约定：徐金良向农业银行申请贷款用于购买房产，借款金额为49万元，借款期限240个月。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮15%后确定（1.4.2条约定：如借款人出现连续90天（含）以上或累计180天（含）以上逾期记录，贷款人有权取消利率下浮，并自逾期之日起至本合同项下借款到期日为止，将本合同项下借款执行利率调整为人民银行同期同档次人民币贷款基准利率）。借款期间遇中国人民银行人民币基准利率调整，借款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。采用等额本息还款法还款，以每一个月为一个还款周期，还款日为每期末月的借款发放日对应日。根据《个人购房担保借款合同》通用条款11.1约定，借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人有权对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。11.3约定，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利。11.4约定，借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与农业银行签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。冷虹于2016年5月16日签署《共同还款责任承诺书》，承诺与徐金良共同承担本合同项下的还款责任，且徐金良与冷虹为夫妻关系，债务发生在夫妻关系存续期间，为夫妻共同债务。特别条款第31、32、33、35条约定：本合同项下债务担保方式为阶段性保证加抵押，徐金良、冷虹同意将其位于广州市增城区××中××首府××房的房产作为抵押物抵押给农业银行（广州市国土资源和规划委员会出具了粤（2017）广州市不动产证明第XX号不动产登记证明，抵押权利人为农业银行，抵押债权数额为49万元）；新碧公司自借款发放日起至冷虹、徐金良取得房地产权属证书，并办妥以农业银行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为徐金良、冷虹的债务承担连带保证责任。合同签订后，农业银行依约于2016年7月4日向徐金良发放了贷款49万元，借款凭证记载约定还款方式为等额本息还款，借款日期自2016年7月4日起至2036年7月3日止。执行利率为4.16500%，逾期利率为6.24750%。但徐金良却长期无法按期还款，截至2020年5月11日，徐金良尚有贷款本金人民币436829.98元、正常利息11982.94元,罚息143.29元，复利143.69元，本息暂合计为人民币449099.9元需要归还给农业银行。农业银行与徐金良、冷虹、新碧公司签订的《个人购房担保借款合同》、与冷虹签订的《共同还款责任承诺书》均是各方真实意思表示，合法有效。农业银行己经依约履行了发放贷款义务，徐金良、冷虹、新碧公司应依约还款，但徐金良、冷虹、新碧公司却于2019年10月5日开始欠供，其行为己经构成根本性违约。故农业银行要求徐金良、冷虹立即共同归还本合同项下全部借款本金、利息、罚息及复利，同时，请求判令徐金良、冷虹、新碧公司协助办理广州市增城区××中××首府××房房产的正式抵押登记，将农业银行设定为第一顺序抵押权人，抵押权设定后，农业银行对该抵押房产享有抵押优先受偿权，在抵押房产的抵押权人设定为农业银行前，新碧公司对冷虹、徐金良的债务承担连带清偿责任。由于徐金良、冷虹、新碧公司违约欠款不还，根据合同的约定，农业银行不得不通过法律的途径予以追索，为此产生的全部费用依约由冷虹、徐金良承担。农业银行诉至法院，请求判令：1.徐金良、冷虹共同按编号为44020120160093037《个人购房担保借款合同》提前偿还农业银行借款本金436829.98元、正常利息11982.94元，罚息143.29元，复利143.69元，本息暂合计为449099.9元（利息暂计至2020年5月11日，此后正常利息、罚息、复利均按照合同约定标准计至实际还清借款之日止）；2.徐金良、冷虹、新碧公司协助办理广州市增城区××中××首府××房房产的正式抵押登记，将农业银行设定为第一顺序抵押权人，抵押权设定后，农业银行对该抵押房产享有抵押优先受偿权，在抵押房产的抵押权人设定为农业银行前，新碧公司对徐金良、冷虹的债务承担连带清偿责任；3.徐金良、冷虹、新碧公司承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼受理费、财产保全费等）。被告冷虹辩称，确认拖欠农业银行的欠款，对农业银行的起诉无异议，只是暂时无资金偿还。冷虹与徐金良原先为夫妻关系，是共同借款，但双方现已离婚，当初借款时是共同借款。被告徐金良、新碧公司未作答辩。经审理查明：徐金良因购买位于广州市增城区××中××首府××房向农业银行借款，于2016年5月16日签署了《个人信贷业务申请表》，约定：申请人姓名徐金良、配偶姓名冷虹；贷款用途购房；贷款金额49万元；贷款利率浮动利率；贷款期限240个月；还款方式等额本息；还款周期一个月；以贷款所购房屋设定抵押，房屋座落增城区××中××首府××房，购房合同号20160429091；法人保证，法人名称广州市新碧房地产开发有限公司，担保类型阶段性担保。徐金良、冷虹在该《个人信贷业务申请表》的“申请人及配偶签字”和“抵/质押（共有人）签字”处签名，新碧公司在该《个人信贷业务申请表》的“法人保证人签章”处盖章、签名。同日，徐金良作为借款人及承诺人，冷虹作为承诺人向农业银行出具《共同还款责任承诺书》，该《共同还款责任承诺书》载明：本人徐金良向农业银行借款49万元，期限为20年，借款抵押物地址为增城市××中××首府××房，我夫妻（徐金良、冷虹）双方承诺共同承担该笔债务，按时归还贷款，并承担连带责任。2016年5月24日，徐金良作为借款人和抵押人，冷虹作为抵押人，农业银行作为贷款人（抵押权人），新碧公司作为保证人，四方签署了ABC（2014）5006-1号《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额为人民币49万元；借款用途为购买房产；借款人购房合同编号201604290911；购买的房产位于增城市××中××首府××房；借款人声明上述房产为借款人家庭（借款人及配偶、未成年子女）范围内的第一套房产；借款期限240月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之十五后确定；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准率调整后的次年1月1日起调整；本合同执行利率以人民银行基准利率为基础下浮/减点的，在借款期限内，如借款人在中国农业银行申请的借款（包括但不限于本合同项下的借款）出现连续90天（含）以上或累计180天（含）以上逾期记录，贷款人有权取消利率下浮/减点，并自逾期之日起，将本合同项下借款执行利率调整为人民银行同期同档次人民币贷款基准利率；还款方式为等额本息还款方式；还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人的还款账户账号/卡号62×××12；借款发放日没有对应日的，以该还款周期末月最后一日为还款日；合同履行期间，如遇国家调整贷款利率或计息管理办法并应适用于本合同项下借款时，各方按调整后的规定执行；本合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准；借款凭证为本合同的组成部分；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户，户名广州市新碧房地产开发有限公司，开户行邮政储蓄中国邮政储蓄银行股份有限公司增城市支行，账号94×××73，借款人承诺贷款人将借款资金按本条约定进行划款，即视同贷款人已依据约定向借款人发放借款，借款人了解并自愿承担相关风险；借款人发生信用状况下降，借款资金使用出现异常，违反合同的借款支付约定，以化整为零、提供虚假资料等方式规避贷款人受托支付等情形的，贷款人可与借款人协商补偿借款发放和支付条件，或停止借款发放和支付，提前收回已发放借款；借款人应于还款日17:00前在借款人还款账户内存入足以偿还当期借款本息及其他应付的款项，贷款人可直接从该账户划收借款本息及本合同项下其他应付款项，该账户内资金不足以清偿到期借款本息的，该期借款作逾期处理；借款人的还款，除双方另有书面约定外，按以下顺序清偿，借款人与贷款人之间存在数笔到期债务，且借款人的还款不足以清偿全部到期债务的，借款人的给付所清偿的债务及抵充顺序，由贷款人确定，双方另有约定的除外；借款人的还款不足以清偿应付债务数额，贷款人可以选择将还款用于清偿本金、利息、罚息、复利或实现债权的费用；本合同项下借款采用阶段性保证+抵押，由阶段性保证人广州市新碧房地产开发有限公司（保证人全称）按连带责任保证方式提供担保，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年，若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年；贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款的，贷款人有权要求保证人承担担保责任；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续的情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；在本合同签章的抵押人提供抵押担保，抵押人与抵押物共有人同意以增城区××中××首府××房担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；抵押人应协助配合贷款人自本合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记；自增城区××中××首府××房满足借款人与售房人约定交付条件之日起360日内办妥房地产权属证书；自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息按逾期借款利率计算复利。签订合同后，徐金良、冷虹与农业银行就上述抵押房屋办理了抵押预登记并取得粤（2017）广州市不动产证明第10023262号《不动产登记证明》，权利人（申请人）为农业银行，义务人为徐金良、冷虹，证明权利或事项为抵押权，抵押范围为全部，债权数额为49万元，附记登记字号17预登12446283。2016年7月4日，农业银行将借款49万元划入上述借款合同约定的收款账户。根据农业银行提供的欠供明细表显示，徐金良已于2019年10月5日开始未按合同约定还款，截止2020年11月5日，尚欠本金余额436829.98元，其中已逾期本金21421.14元；应还未还正常息合计20747.23元，应还未还罚息合计580.8元，应还未还复利合计574.41元。庭审中，冷虹称涉案抵押房屋除本案外还在其他案件中被查封，无法办理房产权证，农业银行无异议。本院认为，农业银行主张徐金良、冷虹向其借款49万元并由新碧公司作为保证人的事实，有《个人信贷业务申请表》、《个人购房担保借款合同》、《共同还款责任承诺书》、借款凭证等予以证实，本院对徐金良、冷虹向农业银行借款及由新碧公司提供保证担保的事实予以确认。双方约定徐金良、冷虹的借款分期还款日为每期末月的借款发放日对应日，为此徐金良、冷虹应在每月的4日还款。根据农业银行提供的证据，徐金良、冷虹从2019年10月5日开始未按约定偿还月供款，徐金良、冷虹在履行借款合同过程中已构成违约，依据合同约定，农业银行有权宣布贷款立即到期，要求徐金良、冷虹立即清偿全部借款本金余额及拖欠的利息、罚息、复利。现农业银行明确主张徐金良、冷虹清偿全部借款本金余额436829.98元及至清偿之日止的利息、罚息、复利，并由新碧公司承担连带清偿责任，符合合同约定，本院予以支持。根据《个人购房担保借款合同》的约定，徐金良应自抵押房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起360日内办妥房地产权属证书，并自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。但涉案抵押房屋仍未办理房产权证，即上述约定的办理抵押登记的条件尚未成就，故农业银行要求徐金良、冷虹、新碧公司协助办理抵押登记，本院不予支持。关于农业银行主张对抵押物优先受偿权的问题。双方签订的《个人购房担保借款合同》约定徐金良、冷虹提供位于增城区××中××首府××房作抵押。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。涉案的位于增城区××中××首府××房并未办理抵押物登记，只办理预告登记，故抵押权并未设立。农业银行请求对抵押物享有优先受偿权，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，徐金良、新碧公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告徐金良、冷虹向原告中国农业银行股份有限公司广州增城支行偿还借款本金436829.98元，及利息、罚息、复利（截止2020年11月5日，利息20747.23元、罚息580.8元、复利574.41元；自2020年11月6日起至还清款日止的利息、罚息及复利，按《个人购房担保借款合同》约定的计算规则计付）；被告广州市新碧房地产开发有限公司承担连带清偿责任，被告广州市新碧房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告徐金良、冷虹追偿；二、驳回原告中国农业银行股份有限公司广州增城支行的其他诉讼请求。上述给付义务应于本判决生效之日起十日内履行，逾期履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8036元、保全费2765.5元，由被告徐金良、冷虹、广州市新碧房地产开发有限公司负担；原告中国农业银行股份有限公司广州增城支行已预交案件受理费8036元、保全费2765.5元，由被告徐金良、冷虹、广州市新碧房地产开发有限公司在履行上述判决义务时一并迳付案件受理费8036元、保全费2765.5元给原告中国农业银行股份有限公司广州增城支行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仕杰二〇二〇年十一月二十日书记员  赖淑婷