北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初10737号原告:麦素（北京）国际餐饮管理有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：吴东华，总经理。被告：北京农职资产管理有限公司，住所地北京市房山区长阳镇马厂村。法定代表人：韩玉成，总经理。委托诉讼代理人：王书合，男，1964年9月3日出生，汉族，该公司副总经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：秦国栋，北京市致宏律师事务所律师。原告麦素（北京）国际餐饮管理有限公司（以下简称餐饮公司）与被告北京农职资产管理有限公司（以下简称农职公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告餐饮公司法定代表人吴东华与被告农职公司委托诉讼代理人王书合、秦国栋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。餐饮公司向本院提出诉讼请求：1，请求法院依法判令农职公司赔偿我公司房屋实际损失158.47万元；2，请求法院依法判令农职公司支付提前解除合同违约金2万元；3，请求法院依法判令农职公司赔偿我公司人员工资损失21万元；4，请求法院依法判令农职公司赔偿我公司因受到学院封闭管理影响、停产停业等补偿30万元，机器搬迁损失5万元；5，请求法院依法判令农职公司返还两年的管理费14万元，退还缴纳的履约保证金2万元；6，请求法院依法判令农职公司赔偿我公司经济收入90万元。事实和理由：2017年9月29日，我公司与农职公司签订了烘焙项目合作协议，合同期为3年，自2017年9月28日至2020年9月27日止。合同约定农职公司委托我公司经营的食品加工烘焙项目位于北京市房山区长阳镇稻田南里5号农职公司维修班院内，共有经营面积350平方米（甲方现有房屋面积70平方米，乙方需自建阳光房280平方米）。2020年下旬农职公司通知我学院将收回我公司所在地的房屋等建筑设施，作为学院大学生创业园规划使用，并多次联系，派人到房屋内测量规划，我公司予以配合。鉴于学校收回我公司所在地的房屋，需要农职公司予以补偿，双方多次协商亦无法确定数额。后经协商农职公司聘请中新天华（北京）资产评估事务所有限公司对我公司所建房屋进行评估，评估价值为158.47万元。2020年2月疫情以来，农职公司开始实行封闭式管理，通知我公司员工按照学院要求不得进入校园开展各类经营性活动，直至目前也不能进行经营，由于学校收回房屋也无法再进校开展经营，但我公司仍需要正常支付员工工资42万元，现要求农职公司补偿21万元。农职公司4月下旬通知我公司，学院收回所建的房屋建筑归学院使用，属于提前终止合作协议，按照合同第六条第二项约定，如任何一方不经协商单方面解除合同，应向对方支付违约金2万元，因此我公司要求农职公司支付违约金2万元。根据协议第三条，农职公司将我公司项目作为食品加工烘焙项目，为教学和实训提供保障。两年来农职公司并未给我公司带来任何实质性收益的项目，但我公司免费为学院内多个部门提供体验活动，为国际交流合作学生提供烘焙体验活动，为食品系学生提供实习和兼职勤工俭学的机会。基于此我公司要求农职公司返还两年的管理费14万元。我公司两年来多次向农职公司争取为学院学生提供面包机素餐供应，争取与学生社团合作开展创业及体验活动，争取为学院学生学农活动提供课程或与大学生创业园开展合作，均未成功，造成合作没有实质进展，没有任何收益。学校项目未落成，我公司在闭塞的经营区域内收益甚微，按照一间面包店正常的经营利润，三年来我公司每年至少损失50万元，共损失150万元，鉴于此我公司要求农职公司补偿75万元。2020年上半年我公司与其他公司签订的活动协议，受疫情影响及学院封闭管理，造成协议不能履行损失15万元，因此我公司要求农职公司补偿15万元。由于合同提前终止，我公司不得不再次寻找开展烘焙经营的场所，所有机器需要重新拆装，增加机器损耗，因此要求农职公司支付我公司机器搬迁及损耗损失5万元。同时按照合同第二条约定，要求农职公司退还我公司履约保证金2万元。农职公司辩称:2017年9月27日我公司与餐饮公司签订合作经营合同，双方均应按照合同履行。餐饮公司交纳了2年的管理费14万元及履约保证金2万元，但按照合同约定，餐饮公司应该在2019年9月28日前交纳第3年管理费10万元，但餐饮公司至今并未交纳上述费用。目前双方签订的合同期限已经届满，合同已经终止。房屋实际损失根据合同第2条第2款约定，餐饮公司所建房屋自建成之日起产权归我公司所有，合同已经到期终止，该房屋产权归我公司所有，餐饮公司此项主张没有法律依据。提前解除合同的违约金，该违约金支付的前提是任何一方不经协商单方解除合同，我公司并没有通知餐饮公司解除合同，只是告知因为疫情无法履行合同，且明确告知合同到期后不再续约，疫情属于不可抗力，我公司不存在违约行为，不同意支付违约金。人员工资、停业补偿及机器设备搬迁损失属于经营损失，我公司不同意承担。我公司没有违约行为，所以管理费和履约保证金我公司不同意退还。经营收入损失亦属于经营损失，我公司亦不同意承担。基于上述理由，我公司不同意餐饮公司的诉讼请求。当事人围绕事实及请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月29日餐饮公司（乙方）与农职公司（甲方）签订《农职资产公司食品加工烘焙项目经营合同》（以下简称经营合同），约定甲方委托乙方经营的食品烘焙项目位于北京市房山区长阳镇稻田南里5号甲方农职资产公司维修班院内，共有经营面积350平方米（甲方现有房屋面积70平方米，乙方需要自建阳光房280平方米）。乙方自建280平方米的阳光房自建成之日起产权归甲方所有。乙方向甲方交纳经营管理费用以每年递增的形式缴纳，即第一年陆万元（60000元）、第二年捌万元（80000元）、第三年拾万元（100000元）。于每年9月28日前交于甲方财务部门。委托经营时间为三年，自2017年9月28日至2020年9月27日止。乙方在签订本合同之日向甲方交付履约保证金贰万元（20000元），该保证金在本合同期满或解除时，乙方不存在违约情形时，全额退还乙方，如乙方存在违约或对甲方财产造成损失时，由保证金中扣除。以“保障教学、培育人才”为原则，本项目为学院农职资产管理有限公司食品加工烘焙项目，甲、乙双方均应遵守国家法律法规以及共同订立的章程，为教学和实训提供保障，确保能够有条件输出合格的具备一定专业技能的人才。遵守现代企业制度的原则，本项目为独立经营法人实体，甲、乙双方均应遵守国家法律法规以及共同订立的章程，对于经营发展中面临的问题和困难，应本着平等互谅、互惠共赢的原则，遵守现代企业制度开展经营管理。以“优势互补、共谋发展”原则，通过本项目双方形成紧密的政产学研合作关系，实现优势互补资源共享，促进双方的共同跨越发展，为培养更多的高素质烘焙技术人员和绿色安全的烘焙事业做贡献。由甲方联系的培训业务，场地、食材及专业技术指导由乙方提供，收入按照甲方三成乙方七成的比例核算。如经有关主管部门检查，乙方经营使用假冒伪劣食材或卫生严重不合格的食材，超过两次不能有效改正的，甲方可以解除合同，保证金不退还。双方应共同遵守合同条款，如任何一方不经协商单方解除合同，应向对方支付违约金贰万元，客观原因发生重大变化使本合同难以继续履行时，经双方书面同意可变更或终止合同。经营合同同时还对其他内容做出了约定。经营合同签订后，餐饮公司出资建设了280平方米的建筑用房并开始经营，餐饮公司于2017年9月29日缴纳了经营管理费用60000元及履约保证金20000元，2018年9月26日缴纳经营管理费用80000元。2019年9月28日餐饮公司未向农职公司缴纳第3年的经营管理费用100000元。餐饮公司经营至2020年1月，2020年2月初学校要求餐饮公司人员离校，不得进入校内，不得进行经营活动。2020年4月22日餐饮公司法定代表人与农职公司负责人微信联系过程中确认学校一直处于封闭状态，并表示到期会收回。后双方曾就赔偿事宜进行过协商，双方同意对新建房屋及装修进行造价评估，双方同意委托中新天华（北京）资产评估事务所有限公司对该工程进行资产评估，餐饮公司新建建筑物资产评估净值为158.47万元。但双方就合同履行过程中的其他问题未能协商一致。2020年9月7日餐饮公司诉至法院，要求农职公司赔偿房屋经济损失，同时要求农职公司支付违约金、赔偿员工工资、赔偿停业损失、机器搬迁损失，退还管理费用及履约保证金，赔偿经营收入损失。本院认为：餐饮公司与农职公司签订的经营合同系双方自愿基础上形成的合同，该合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，经营合同内容合法有效。依法成立的合同，缔约双方均应按照约定履行权利义务。合同中约定餐饮公司所使用房屋中有280平方米需要餐饮公司自建，建成后房屋产权归农职公司所有，但双方并未约定合同关系解除后餐饮公司所建房屋的补偿问题。本院认为该房屋由餐饮公司出资建设，双方合作期限届满后该房屋产权归农职公司，农职公司应当向餐饮公司赔偿其建房费用，现双方已经对餐饮公司所建房屋进行了造价评估，净资产评估值为158.47万元，农职公司应当按照该评估值向餐饮公司赔偿损失，因此餐饮公司要求农职公司赔偿房屋实际损失158.47万元的诉讼请求，本院予以支持。通过庭审可以看出餐饮公司在合同履行过程中，未向农职公司缴纳第3年的管理费用10万元，该行为构成违约，应当向农职公司承担违约责任，因此餐饮公司要求农职公司退还已付管理费用、支付违约金、退还已付履约保证金的诉讼请求，本院不予支持。因为新冠疫情原因，学校进行封闭管理导致餐饮公司无法正常经营的停产停业损失及机器搬迁损失费，该损失和费用属于正常的商业经营风险，本院不予支持。关于餐饮公司主张的经营收入损失，亦属于正常的商业经营风险，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告北京农职资产管理有限公司于判决生效后十日内赔偿原告麦素（北京）国际餐饮管理有限公司建设房屋损失一百五十八万四千七百元。二、驳回原告麦素（北京）国际餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万六千二百九十九元，由原告麦素（北京）国际餐饮管理有限公司负担八千二百八十九元（已交纳）；由被告北京农职资产管理有限公司负担八千零一十元（判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李跃坤二〇二〇年十一月十九日书记员  张 楠