上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初26016号之一原告(反诉被告)：上海东亚体育文化中心有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：姚冷，董事长。委托诉讼代理人：马金株，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓立，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海映会影院有限公司，住所地上海市。法定代表人：王淑，执行董事。委托诉讼代理人：韩璐，上海市乔文律师事务所律师。委托诉讼代理人：王昆，上海市乔文律师事务所律师。原告上海东亚体育文化中心有限公司(以下简称东亚公司)与被告上海映会影院有限公司(以下简称映会公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2020年2月17日公开开庭进行审理，后映会公司提出反诉，本院依法受理后，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。2020年4月21日本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定就租赁合同的解除以及上海映会影院有限公司搬离并交还房屋作出先行判决，映会公司不服本院判决，提起上诉，上海市第一中级人民法院于2020年7月16日作出(2020)沪01民终6494号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院于2020年10月16日再次公开开庭进行审理，东亚公司委托诉讼代理人马金株、映会公司委托诉讼代理人韩璐、王昆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东亚公司向本院提出诉讼请求：判令映会公司向东亚公司支付物业超期占用费用，自2017年7月8日起计算至2020年1月31日止，按日租金2倍计算，1354.598万元；自2020年1月17日起算至2020年8月28日止，每天按日租金3倍计算(日租金为分段计算，2020年至2021年每月22.875万元，2022年至2023年每月23.625万元，该费用需扣除2020年1月17日至2020年1月31日已经支付的114,375元)。事实与理由：映会公司于2014年9月30日成立，当时系上海星光影城管理有限公司(以下简称星光影城)的全资子公司。2013年12月10日，东亚公司与星光影城订立《租赁合同》,约定东亚公司出租上海体育场(天钥桥路XXX号)XXX幢XXX区XXX轴-XXX轴、面积约1250平方米房屋(以下简称系争房屋)给星光影城，租赁期限自2014年1月1日起至2021年12月31日止；政府行为(含政府颁发指令性规定及政策或法律变更)为不可抗力；双方视不可抗力对本租赁合同的影响程度中止或终结本合同；租赁期限届满或合同终止，星光影城应不迟于在其后5个工作日内迁离租赁房屋，否则应按相当于该年度双方约定日租金3倍金额支付超期占用费等。合同订立后，东亚公司依约将租赁房屋交给星光影城。2014年5月5日，东亚公司和星光影城就前述租赁合同约定的租赁期限及装修免租金期事宜订立租赁合同《补充协议书》，约定延长租赁期限2年，至2023年12月31日，延长装修免租金期至2014年6月30日。2014年12月18日，星光影城向东亚公司发送《通知函》，称合同乙方(承租方)变更为新注册成立的映会公司，《租赁合同》中的一切权利和义务均由映会公司承担。东亚公司收到该函并对此予以确认。2016年底，上海市政府决定对上海体育场等体育设施进行改造，建设“徐家汇体育公园”。2017年1月12日，上海市规划和国土资源管理局发出《关于请予支持开展徐家汇体育公园城市更新相关工作的复函》，明确：坚决改变体育设施非体育功能使用的现象，街坊内保留体育场、万体馆、游泳馆和东亚大厦，保留地上建筑面积约21万平方米，其它地上设施原则不做保留。依此，系争房屋不能再用于电影放映，需要停止营业并搬离。2017年6月6日，《上海体育局关于清退上海体育场、上海体育馆、上海游泳馆、东亚大厦内租赁户(商户)的函》【沪体计[2017]261号上海市体育局文件】，要求久事(集团)有限公司向四栋建筑内的租赁户(商户)说明事由，并依法通过提前终止合同等方式予以全部腾退搬迁，确保2017年6月30日后的开工建设顺利进行。2017年6月22日，东亚公司向映会公司发函【体文中(2017)26号关于解除(终止)合同的函】，正式通知双方之间的租赁合同于2017年6月30日解除并终止，不再履行，映会公司应于接该函后30日内完成承租房屋的搬迁、搬离物品、返还租赁房屋、结清租金等相关承租费用。但映会公司拒绝搬离，继续营业，占用系争房屋至今。东亚公司认为，双方之间的租赁合同合法有效，在履约过程中，因上海市政府的规划和建设要求，系争房屋不能再用于电影放映，承租的租户(商户)需限期腾退，此为约定的不可抗力事件，致使租赁合同无法继续履行。东亚公司向映会公司发函要求解除该合同，符合合同约定，映会公司应停止营业并搬离，但映会公司却拒绝。故诉至法院。另外，映会公司租金付到2020年1月31日，所以在2020年1月31日之前超期占用费主张2倍，之后开始主张3倍，包括本身的租金。映会公司辩称，2017年7月8日至2020年1月16日属于合同正常履行状态，映会公司按时支付所有租金，故不存在占用费；2020年1月17日至2020年1月31日，映会公司已支付了租金。2020年2月1日至2020年7月19日不存在占用费，该期间属诉讼期间，未确定正式搬离日。在鉴定报告中2020年1月24至2020年7月20日，映会公司收入作为0，因疫情影响，映会公司无法使用系争房屋，计算占用费显失公允，东亚公司自认自2020年2月10日开始建设公司设置围挡，任何人进入需要报备，故东亚公司自2020年2月10日事实上控制系争房屋，亦不能计算占用费。2020年7月20日之后，映会公司按约搬离，故自2020年7月20日之后不存在占用费，2020年7月20日映会公司签收判决书，判决书确定十天的搬离期限，2020年8月20日双方签订备忘录，约定映会公司在8月20日之前完成搬离工作视作映会公司在判决书规定时间内搬离房屋。东亚公司不主张判决书确定的搬离日与实际搬离日之间的占用费。且东亚所主张的占用费过分超过了东亚的实际损失。自2017年开始经营环境已经发生了实质性的变化，映会公司无法正常经营。东亚公司即使按照合同租金标准主张占用费，高于其实际损失。综上，请求法院驳回东亚公司所有诉讼请求。映会公司向本院提出反诉请求：1.判令双方的租赁合同于2020年1月16日解除；2.判令东亚公司向映会公司返还押金250,000元；3.判令东亚公司向映会公司返还自2017年6月23日至2020年1月31日租金6,878,250元；4.判令东亚公司向映会公司支付违约金1,282,500元；5.判令东亚公司赔偿映会公司截止2020年1月16日装饰装修损失2,896,678.05元，场外卫生间装修损失118,394.07元(按照残值率40.6%计算)；6.判令东亚公司赔偿映会公司自2017年7月1日起至2020年1月23日期间的营业损失11,475,000元；7.判令东亚公司赔偿映会公司2020年1月17日至2023年12月31日停业损失19,821,200元；8.判令东亚公司赔偿映会公司截止2020年1月16日搬迁损失5,220,800元；9.判令东亚公司赔偿映会公司2020年1月17日至2023年12月31日剩余租期的租金差价损失2,421,500元；10.本案鉴定费及诉讼费由东亚公司承担。事实与理由：2013年12月10日，星光影城与东亚公司签订《租赁合同》，约定东亚公司将系争房屋出租给星光影城从事电影放映之用。之后双方于2014年5月5日签订《补充协议书》，至此双方约定租赁房屋的租赁期自2014年1月1日至2023年12月31日止。之后，东亚公司依约将系争房屋交付星光影城，星光影城依约支付租金及各项费用。2014年12月18日，星光影城向东亚公司发出《通知函》，将租赁合同中承租方变更为映会公司，租赁合同中的一切权利和义务均由映会公司享有和承担。东亚公司收到该函并予以确认。2015年7月8日，星光影城变更名称为上海星光电影股份有限公司。2017年6月22日，东亚公司向映会公司发出体文中(2017)26号《关于解除(终止)合同的函》，以上海体育局于2017年6月6日作出的《上海市体育局关于清退上海体育场、上海体育馆、上海游泳馆、东亚大厦内租赁(商户)的函》【沪体计[2017]261号】为由，要求租赁合同于2017年6月30日提前解除并终止，并要求映会公司收函后30日内完成承租房屋的搬迁等。之后东亚公司还于2017年7月24日向映会公司发出《体文中(2017)39号关于限期停止营业的通知》，要求映会公司不迟于2017年7月31日停止营业。映会公司接到上述函件后，明确表示东亚公司不具有单方面解除租赁合同的合法条件，要求继续履行合同和继续影院的正常经营。之后映会公司一直按月缴纳租金、物业费、水电费等直至2020年1月。在此期间，东亚公司一方面继续收取上述款项，另一方面在系争房屋外围设置围栏等方式影响映会公司的正常经营，造成映会公司巨大营业损失。另外，映会公司曾对上海市体育局提起行政诉讼，要求撤销上市体育局函件。2017年8月31日，上海市黄浦区人民法院裁定上海体育局函件仅为行政指导，不具有强制力，驳回映会公司的诉请。这证明政府并未指令性要求映会公司停止营业并搬离系争房屋，东亚公司以不可抗力为由单方面解除租赁合同于法无据。映会公司认为租赁合同因东亚公司的违约行为已无法继续履行，应予以解除，退还2017年6月23日至2020年1月31日已经支付的租金，支付违约金，并赔偿损失。审理中，映会公司还提出反诉诉请要求东亚公司赔偿终止商业合同违约赔偿574,398元以及安置员工损失535,220.64元。后映会公司表示因该两项损失还未实际发生，故在本案中不再主张。东亚公司对映会公司的反诉辩称，关于第1项反诉请求，法院已经处理。关于第2项反诉请求。按照双方合同约定，返还押金前提是由东亚公司扣除应付费用之后，到目前为止条件没有成就，因为双方之间应收应付的数额还没有明确且东亚公司主张的占用费映会公司未支付。按照相关法律规定，如映会公司应向东亚公司支付费用，则可抵扣。关于第3项返还租金反诉请求，映会公司在本诉中自认其已按合同约定支付租金，在反诉中又要求返还租金，相互矛盾，该反诉请求没有法律依据和合同约定。关于第4项违约金的反诉请求，法院先行判决部分认定本案解除合同系合同约定的不可抗力事件，故根据不可抗力的相关法律规定，双方之间不应追究违约金，故该反诉请求没有法律根据，与实际情况也不符。关于第5、6、7、8、9项反诉请求，按照双方租赁合同的约定，由于不可抗力解除合同，双方之间互不承担违约责任，故映会公司主张各种损失没有法律依据。从事实来讲，相关评估意见要依据真实有效完整的基础材料作出，如果映会公司不能提供完整、真实、全面的资料，东亚公司对于所谓的损失不予认可。关于映会公司提出的根据惯例新三板向公众公开的会计报表中的数字不超过30%不认为是重大变化的意见，东亚公司认为会计准则应有书面、正式规范，并非依据惯例，应以实际披露的内容作为依据，故根据披露的内容，映会公司实际营业收入并未受到重大影响，营业损失没有依据。另外，2020年1月24日至7月20日，收入按照评估报告视为零，且并非是由东亚公司原因所造成，映会公司主张停业损失没有法律依据。关于映会公司主张2020年2月10日进入相关场地需要报备，之后租金不应承担的意见，东亚公司认为映会公司违约在先，其应当于2020年1月16日即已经生效的判决确认的时间搬离，映会公司没有在1月17日搬离，已经违约在先，故即便是之后不允许进入，也应当承担租金占用费用，这是法律明确规定的。综上，映会公司反诉请求没有事实、法律依据，请法院依法予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月，上海市天钥桥路XXX号房屋登记权利人为上海东亚(集团)有限公司，其中包括XXX号XXX幢全幢(除XXX区XXX-XXX、XXX-XXX层；XXX区XXX、XXX层以外)，建筑面积83742.27平方米。2017年5月，上海东亚(集团)有限公司变更企业名称为上海久事体育资产经营有限公司。2017年7月，上述房屋权利人登记为上海久事体育资产经营有限公司。上海东亚(集团)有限公司将包括系争房屋在内的上述场地授权东亚公司经营管理。2014年5月5日，东亚公司(甲方、出租方)、星光影城(乙方、承租方)签订《租赁合同》，约定：一、租赁房屋，甲方将所属的上海体育场(天钥桥路XXX号)1幢Ⅱ区30轴-35轴面积约1250平方米的房屋租赁给乙方使用。租赁期限8年，2014年1月1日起至2021年12月31日止。2014年1月1日至2014年3月31日为免租金期，本租赁合同项下租金起算日为2014年4月1日，在租金起算日前，乙方使用租赁房屋进行经营前的设计和装修的，甲方免收租金。二、2014年4月1日起至2015年12月31日止，每月租金20.625万元；2016年1月1日起至2017年12月31日止，每月租金21.375万元；自2018年1月1日起至2019年12月31日止，每月租金22.125万元；自2020年1月1日起至2021年12月31日止，每月租金22.875万元。租赁期间乙方需先付后租，租金每2个月承付一次，在首月15日前由乙方向甲方支付该二个月租金，甲方收到乙方租金后7日内开具有效足额的发票予乙方。四、乙方应于本合同签署同时一次性向甲方支付25万元定金，用以保证自本租赁合同签署之日起直至租赁期限起始日止乙方恪守其自愿承担本合同项下义务之承诺。若乙方违背承诺，其交纳的定金，甲方不予返还，充作违约金。至本合同租赁期限起始日，乙方先期支付甲方的25万元定金转作乙方支付甲方的押金。……租赁期限届满，若乙方不再续租，且无违约行为并依约返还房屋的，甲方应将押金退还乙方。七、租赁期限内，双方有正当理由需提前终止合同的，应提前三个月以书面形式向对方提出，经双方同意后，可协商终止合同和善后事宜。租赁期限内，因一方违约导致守约方单方面提前终止合同的，违约方应按相当于该违约行为发生当年度约定租金总额之50%金额向守约方支付违约金，并赔偿守约方由此遭致的全部经济损失。租赁期限内，除一方违约情形外，任何一方未经对方同意单方面终止合同或以其行为表明其不履行合同的视为违约，违约方应按相当于该违约行为发生当年度约定租金总额之50%金额向守约方支付违约金，并赔偿守约方由此遭致的全部经济损失。八、本合同的不可抗力系指一方不能预见、避免或控制，造成无法履行本合同项下义务的：……政府行为(含政府颁发指令性规定及政策或法律变更)。遇有上述不可抗力的一方应立即以书面形式通知另一方，并在15日内提供不可抗力详情及有效证明文件，双方视不可抗力对本租赁合同影响程度中止或终结本合同。如遇政府或甲方上级部门在甲方所在地举办大型活动或有临时特殊规定而影响本合同履行的，视为不可抗力事件，乙方必须服从甲方的临时安排。十、本合同项下租赁期限届满或本合同终止，乙方应不迟于在其后5个工作日内迁离租赁房屋，将租赁房屋返还给甲方并通过甲方验收。若乙方未能依上述约定期限返还房屋的，则乙方应按相当于该年度双方约定日租金的3倍金额按日向甲方支付超期占用费，并赔偿甲方由此造成的损失。双方确认，本合同项下租赁期限届满或本合同终止，租赁房屋内所有附着物、装修(装饰)归属甲方，且甲方无须就此给乙方补偿。合同另有其他约定。2014年5月5日，东亚公司(甲方)、星光影城(乙方)签订《补充协议书》，约定，甲乙双方同意将《租赁合同》项下约定租赁期限延长至2023年12月31日止，即延长租赁期限2年，延长租赁期间自2022年1月1日起至2023年12月31日止。延长租赁期间乙方须按以下金额承付租金：自2022年1月1日起至2023年12月31日止，每月租金23.625万元。考虑到电影放映行业对基础设施有严格的标准规范，甲方同意将《租赁合同》项下装修免租金期延长至2014年6月30日，即租金起算日为2014年7月1日，空调能源费自实际启用空调月份起算。《租赁合同》其他约定不变。2014年12月18日，星光影城、映会公司向东亚公司发出《通知函》，主要内容为：根据贵我双方于2013年12月10日签订的《租赁合同》中约定，合同乙方星光影城变更为新注册的映会公司。原星光影城在《租赁合同》中的一切权利和义务均由映会公司承担。合同乙方的变更不会对贵我双方之前所签订的《租赁合同》产生任何影响，新注册的映会公司将继续按原合同的约定履行合同义务。东亚公司对该通知函予以认可。2017年1月12日，上海市规划和国土资源管理局向上海市体育局、徐汇区人民政府、久事集团出具《关于请予支持开展徐家汇体育公园城市更新相关工作的复函》：按照12月22日市委市政府调研会及12月28日市政府专题协调会的指示精神，徐家汇体育公园的目标和功能定位：坚决改变体育设施非体育功能使用的现象，原有体育设施只增不减。街坊内保留体育场、万体馆、游泳馆、东亚大厦，其他地上设施原则不做保留……。体育场改造后应满足钻石联赛等顶级赛事举办要求，地上建筑面积约13.3万平方米。2017年6月6日，上海市体育局发《关于清退上海体育场、上海体育馆、上海游泳馆、东亚大厦内租赁户(商户)的函》(沪体计〔2017〕261号)给久事(集团)有限公司，其中记载：根据已经公布的《上海市徐家汇体育公园控制性详细规划局部调整及附加图则编制》，建成后的徐家汇体育公园将保留和改造上海体育场、上海体育馆、上海游泳馆、东亚大厦四栋主要建筑，其余建筑基本拆除……请贵司按照时间节点要求，向上述四栋建筑内的租赁户(商户)说明事由，并依法通过提前终止合同等方式予以全部腾退搬迁，确保2017年6月30日后的开工建设顺利进行。2017年6月22日，东亚公司向映会公司发出《关于解除(终止)合同的函》(以下简称解除合同函)，主要内容为：我司接上海市体育局文件【沪体计(2017)261号】，上海体育场所在区域将实施改造并建设成为市级公共体育活动聚居区，暂名为“徐家汇体育公园”。此系政府对上海体育场所在区域规划和功能的重大调整和部署。为此，相关各方应服从于上海市城市发展大局，所涉租赁商户应切实按时间节点要求配合完成承租房屋的腾退工作。我司与贵司就贵司承租的系争房屋签订《租赁合同》，现因贵司承租房屋被纳入徐家汇体育公园改造范围，依要求须在2017年6月30日前完成腾退搬迁。鉴于我司先前告知贵司相关情况，并曾与贵司就《租赁合同》提前解除(终止)事项进行过多轮磋商，现我司正式通知贵司：前述《租赁合同》于2017年6月30日解除并终止，不再继续履行；贵司应于接获本函后30日内完成承租房屋的搬迁、搬离贵司物品、返还租赁合同、结清租金等相关承租费用。如届时贵司承租房屋内有任何遗留物品，则该等物品均视为贵司遗弃物，我司有权自行处置。附：上海市体育局文件【沪体计(2017)261号】。2017年7月24日，东亚公司向映会公司发送《关于限期停止营业的通知》(以下简称停业通知)，主要内容为：基于“徐家汇体育公园”项目建设所需，我司于2017年6月22日向贵司发出《关于解除(终止)合同的函》，解除(终止)双方就贵司承租系争房屋所签订的《租赁合同》，要求贵司于2017年6月30日前腾退搬迁，但贵司至今仍未有任何行动，已严重影响“徐家汇体育公园”项目如期开工建设。鉴于贵司上述行为，故我司现正式通知贵司：贵司须不迟于2017年7月31日停止营业；逾期，我司将停止承租房屋项下包括水、电、空调在内的配套能源供应。贵司应在接获本函后及时做好相关停止营业准备工作，并由贵司自行承担停止水、电及能源供应所引致的任何损失及/或责任。2017年7月25日，映会公司向东亚公司、久事(集团)有限公司发出《对之复函》(以下简称复函)，主要内容为：我司昨日收到贵司发来的停业通知，对此深表震惊。贵司于2017年6月22日向我司发出解除通知函，要求解除关于我司用为开设电影院向贵司承租的系争房屋(租赁期限自2014年1月1日起至2023年12月31日止)之租赁合同。我司收到后，曾于2017年7月5日向贵司递交了《请求保留上海体育场星光映会电影院的请愿书》，并于2017年7月6日与贵司会谈当面陈情。然贵司仍发来通知要求我司限期停止营业，更以停止水、电等配套能源供应为由，强行要求我司停业搬迁，我司现再次重申：一、贵司解除《租赁合同》并无合法依据。贵司所称解除租赁合同的依据为上海市体育局发布的“沪体计【2017】261号”文件，然而该文件并不具备强制解除贵我双方间租赁合同、强制要求我司搬迁的法律效力。贵司以此文强制要求我司停业搬迁，于法无据。二、贵司采取断水、断电的极端措施强行要求我司停业搬迁，将带来无法挽回的损失和巨大负面影响。三、我司与各方签订了较长年限的合作合同，更拥有数万在线会员用户，无合法理据的强行停业侵犯广大消费者利益及相关合作方利益，将造成极其重大的负面影响。四、星光映会影院并不构成体育公园的冲突产业，相反是相互依存的配套和支持产业。尽管至今尚未有任何单位向我司出具“徐家汇体育公园”的正式规划文件，但即使该规划已经依法颁布，星光映会影院的存续和经营亦不会与体育公园的定位发生任何冲突。相反，星光映会影院作为一个已有良好群众基础的精品文化娱乐设施，恰好可作为体育公园的支持产业。五、我司承诺严格按照《租赁合同》履行义务，并全力支持上海体育场的依法改造。我司恳请贵司对上述情况予以了解，并请收回解约通知函、停业通知，继续依法按约履行《租赁合同》。2017年，映会公司向上海市黄浦区人民法院起诉，要求撤销沪体计[2017]261号《上海市体育局关于清退上海体育场、上海体育馆、上海游泳馆、东亚大厦内租赁户(商户)的函》，上海市黄浦区人民法院经审查认为上海市体育局的函仅为行政指导，不具有强制性的行政执行力，故不属于人民法院行政诉讼的受案范围，于2017年8月31日作出(2017)沪0101行初511号行政裁定：对起诉人映会公司的起诉，不予立案。2020年2月4日，上海市体育局向上海久事体育产业发展(集团)有限公司发出《关于2021年FIFA世俱杯上海体育场改造项目认定为应急工程的通知》，主要内容为：按照市府专题会议及相关委办局协调会议精神，根据《上海市应急抢险救灾工程建设管理办法》要求，我局近期组织开展2021年FIFA世俱杯上海体育场专项改造项目应急工程认定工作。经专家评审委员会和联席会议论证研究，并已报经市政府同意和报送市应急办备案，现通知如下：确认2021年FIFA世俱杯上海体育场专项改造项目为应急工程。因上海体育场世俱杯专项改造工程时间紧迫、任务繁重，且作为世俱杯赛事主办场地意义重大、影响深远，请你单位严格遵照《上海市应急抢险救灾工程建设管理办法》等相关法律法规尽快推进项目建设。2020年2月10日开始，因上海体育场改造，系争房屋所在范围被封闭。另查明，映会公司已按租赁合同约定的租金金额将2020年1月16日之前的租金付清，其中2020年1月份租金的支付时间为2020年1月2日(支付243,750元)和2020年1月19日(支付7,500元)，共支付251,250元，该款包含2020年1月1日至1月31日空调能源使用费22,500元以及2020年1月1日至1月16日的租金120,328.76元。审理中，本院根据映会公司的申请，委托万隆建设工程咨询集团有限公司(万隆公司)对系争房屋装修残值进行鉴定，2020年6月9日，万隆公司出具《关于“上海体育场(天钥桥路XXX号)XXX幢XXX区-XXX轴房屋装修工程”的残值鉴定意见书》(以下简称残值意见书)，主要内容为：鉴定说明：关于残值率的计算方式：2013年12月10日，双方签订租赁合同，合同约定租赁期为2014年1月1日至2021年12月31日，2014年1月1日至2014年3月31日为装修免租期。2014年5月5日又签订补充协议书，租赁期延长到2023年12月31日。实际支付租赁期为9年9个月共计117个月。根据法院委托函要求对二个时间点进行残值计算如下：2017年6月30日止，已使用39个月，残值率为(117-39)/117=66.67%。2020年3月3日止，已使用了72.1个月，残值率为(117-71.1)/117=39.23%。鉴定意见：(一)可以确定的残值分列如下：上海体育场(天钥桥路XXX号)XXX幢XXX区XXX轴-XXX轴房屋装修工程造价为7,134,675元。2017年6月30日止残值为XXXXXXX*66.67%=4,756,688元。2020年3月3日止残值为XXXXXXX*39.23%=2,798,933元。(二)双方对租赁场地外卫生间的残值是否计入造价存在争议。东亚公司认为映会影院在设计二层放映间(办公室)的消防通道时，为了使二层面积最大化，把消防通道设计在租赁房屋外(体育场通道内)，此设计会对体育场通道内原观众用公共厕所产生影响。当时出于对影院施工的支持，经双方友好协商，在影院承诺改建后恢复观众用公共厕所原有的厕位数，不影响其使用功能的基础上，东亚公司同意影院对原公共厕所进行改造。故此公共厕所改造是影院施工后对原有建筑的恢复，产生的所有费用都不应计入此次补偿范围。拆除返工是由映会公司造成的，与东亚公司无关。映会公司对此不予认可，认为室外卫生间首先系“影院前期投入”；其次，室外卫生间工程系影院开业不可或缺的一部分，租赁合同提前解约系东亚公司的主张，映会公司无过错，不应区分开支的性质，理应计入补偿。我公司将这项内容分列如下，是否计入由法院裁定。上海体育场(天钥桥路XXX号)XXX幢XXX区XXX轴-XXX轴房屋场外卫生间工程造价原值为291,611元。2017年6月30日止残值为291611*66.67%=194,417元。2020年3月3日止残值为291611*39.23%=114,399元。其他：存在如下因资料不全无法鉴定的争议事项：映会公司认为由于在装修过程中，为符合星级影院标准、提高用户体验、契合体院场周围的整体商业水平和氛围等，而在装修过程中进行了设计变更，存在较多的增加工程和部分重复施工行为，增加支出了298万元工程造价，要求鉴定对这些内容进行造价残值鉴定；同时映会公司认为该部分投入亦系“影院的前期投入”，以及系影院开业不可或缺的一部分，租赁合同提前解约系东亚公司的主张，影院方无过错，亦理应计入补偿。东亚公司认为，该部分内容不存在残值，所以不应计入。鉴定单位意见：对映会公司提出的上述内容，除相关工程合同、施工发票、付款凭证外，映会公司因时间过去较久，未能提供鉴定所需的其他资料或指出现场实物，鉴定单位无法进行造价残值鉴定。为该鉴定，映会公司预付鉴定费13万元。东亚公司对上述残值意见书表示：对于工程总造价7,134,675无异议，但是不应该计算人工、机械、监理及审价费用。费用组成包含了人工的材料和机械，按百分比计算残值是不合理的。因为人工和机械没有残值，故上述残值是不应该计算在内。监理费和审价费属于人工服务费，亦不应计算残值。关于无法鉴定的争议事项，鉴定结论正确，不应当进行残值鉴定。关于公共厕所的改造，改造系由于映会公司原因，双方约定将来要恢复观众用的公共厕位，这个费用不应当计入补偿的范围，而是应当由映会公司自行承担。数额没问题，但不应计入残值补偿。映会公司对上述残值意见书表示：对于总造价7,134,675元无异议。但有两个问题。关于室外卫生间，应该要计入。因为室外卫生间是影院不能分割的一部分，且当时映会公司在改造时与东亚公司经过友好协商才决定下来。另外，映会公司在装修过程中提高装修标准，且在装修过程中进行一些设计变更，存在很多重复施工。故在造价最后款项增加298万。这一部分也应计入残值。审理中，万隆公司评估人员到庭表示：残值率为117个月减去已经实际使用的月数再除以117。装修残值都要计算人工及机械费。审理中，本院根据映会公司的申请，委托银信资产评估有限公司(以下简称银信公司)对映会公司提出无法按合约续租系争房屋产生经济损失进行评估，2020年6月16日，银信公司出具《司法评估鉴证报告》(以下简称评估报告)，主要内容为：评估结论：1、映会公司2017年7月1日至2023年12月31日的经营性损失3494.16万元；映会公司2017年7月1日至2020年3月3日的营业损失(以2016年和2017年上半年的经营数据为基准并参考行业趋势)为1183.71万元；2020年3月4日至2023年12月31日停业损失(以2016年和2017年上半年的经营数据为基准参考行业趋势)为2310.45万元。2、影院搬迁损失，包括但不限于办公设备损失、影院设备损失、其他专有资产即映会影院的售票软件损失、实际搬迁费用截至2017年6月30日为828.30万元，截至到2020年3月3日为494.32万元。3、剩余租赁期内(2020年3月4日至2023年12月31日)重新租赁场地租借差价损失为242.15万元。本报告根据上海市徐汇区人民法院委托评估函要求按2016年和2017年上半年的经营数据为基准并参考行业趋势进行评估，未考虑2020年度的疫情影响。2020年9月1日，银信公司出具补充说明：1、截至2020年1月16日，搬迁损失522.08万元、租金差价损失242.15万元、营业损失1,115.26万元。2020年1月17日至1月23日营业损失32.24万元。2020年7月20日至2020年12月31日停业损失295.84万元、2021年度停业损失618.52万元、2022年度停业损失559.97万元、2023年度507.79万元。为该评估，映会公司预付评估费25万元。东亚公司对上述评估报告表述：评估鉴定方法不正确。资产评估专业人员应当选择两种或两种以上的评估方法，通过综合分析形成合理评估结论。本案报告仅采取一种方法，对重置设备评估装修补偿采用重置成本法进行评估。对租金差价损失采用市场法进行评估，然后对营业损失、停业损失采用收益法进行评估。都是按照每种评估对象一种方法评估，没有按照前述规定选择两种或两种以上的评估方法。通过综合分析形成合理的评估结论。从宏观来讲，第一个评估依据的基础数据真实性待证。第二评估报告里有三处提到没有考虑到疫情。在评估时，疫情已经发生，影响已经存在。因此东亚公司认为评估应当考虑疫情影响。映会公司提交的经营数据是从电脑里导出的，存储数据是否是原始的，是否是真实的，东亚公司存疑，不符合民诉法相关规定，不具备合法性和真实性。另外，2020年1月24日之前，影院正常经营，不受影响，鉴定结论没有进行合理的计算和分析判断。2020年1月24日依法启动了重大的公共事项，行业性的亏损已经存在。在采集相应的行业性亏损时应当考虑。在可预见的一段时间里，场地的租金只会降低不会上涨。若需对营业损失评估，收益法是按已有的资产装修情况，营业收入来计算现金流的。不应同时计算房屋的装修费、设备存货和低值易耗品。不应该同时计算停业损失以及重新租赁场地的租金差价。如果说停业损失意味着不再经营，就不存在租金差价，二者只能选其一，而不能同时重复计算。库存商品的数量低，易耗品的成新率等是有错误的。成新率明显是过高，与事实不符。映会公司对上述评估报告表示：对评估的方式、流程都没有异议。但电子设备评估明细表第四页有一个评估原价和账面价值的差额，评估原价比这个账面的原值低了近40万，那么这一部分的差价也是实际损失，应评估进去。经营性损失方面，在2016年实际经营盈利650万元，在2017年全年平均正常营业，2017年票房应达到2000万以上，当年可以实现经济经营利润750万，并在后续的几年当中应维持在750万到800万的年利润，平均年利润应在775万左右。2017年7月到2023年12月底共计6.5年经营性损失，算下来5037.5万元左右。现在评估出来的是3496万。租金评估价值有些低，租金差价应该在350万元上下，但评估结论是242万元。东亚公司对补充说明表示：数字计算方式认可。但要求映会公司提交相应证据证实其提交给评估公司的证据是真实完整的。映会公司对补充说明表示：认可补充说明结论。审理中，银信公司评估人员到庭表示：评估报告依据的材料为映会公司提供的审计报告、银信公司去映会公司核对第三方系统的电脑数据以及实地勘察后，保证账表一致。银信公司已核对过审计报告原件。就损失而言，银信公司按照2016、2017年单片收入进行预测，基本确定收入规模，根据历史成本利用率总体计算经营期间的预期收益。停业损失根据税前利润扣除成本(包括所有成本、也包括租金)计算得出。对于40万元的差异，按照现有条件购入设备可能的花费作为评估原值，与账面高低没有关联性。银信人员到庭陈述后，东亚公司表示：已看过五份审计报告前面盖章页，既然银信公司表示审计报告原件与复印件一致且与电脑数据相符，东亚公司对作为检材的审计报告及电脑数据的真实性不再提异议，确认真实性。但东亚公司仍然认为映会公司没有营业损失，且没有受到重大影响。审理中，映会公司表示：原租赁范围内有公共厕所，被映会公司改成消防通道，可能造成体育场卫生间不满足要求，映会公司就答应东亚公司在公共部位再造一个卫生间以满足体育场的要求。东亚公司则表示：确认上述事实。映会公司将卫生间改成消防通道，造成体育场不满足总的坑位要求，映会公司主动提出再造一个，所以这是映会公司将原卫生间改为消防通道的补偿。审理中，本院认为，根据法律规定，人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。本案中，双方已对租赁合同的解除并无争议，由于本案关于补偿等事实需进一步查明，且尚需时日，而根据上海市体育局发出的《关于2021年FIFA世俱杯上海体育场改造项目认定为应急工程的通知》，上海体育场改造项目被认定为应急工程，故本院认为有必要对东亚公司提出第1项诉请、第2项诉请、映会公司提出的第1项反诉请求即租赁合同的解除以及搬离问题先行处理。于2020年4月21日作出先行判决：一、上海东亚体育文化中心有限公司与上海映会影院有限公司就上海市天钥桥路XXX号XXX幢XXX区XXX轴-XXX轴房屋之间的《租赁合同》于2020年1月16日解除；二、上海映会影院有限公司于本判决生效之日起十日内从上海市天钥桥路XXX号XXX幢XXX区XXX轴-XXX轴房屋搬离，并将上址房屋交还上海东亚体育文化中心有限公司。映会公司不服该判决，提起上诉，2020年7月16日，上海市第一中级人民法院作出判决：驳回上诉，维持原判。2020年8月20日，东亚公司与映会公司签订《关于上海映会影院有限公司搬迁事宜的备忘录》(以下简称备忘录)，主要内容为：鉴于东亚公司与映会公司房屋租赁合同纠纷一案，徐汇区人民法院先行作出(2019)沪0104民初26016号民事判决，判决映会公司在判决生效之日起十日内搬离租赁房屋，映会公司又就前述判决提起上诉，上海市第一中级人民法院作出民事判决：维持原判。现(2019)沪0104民初26016号民事判决已经生效，映会公司愿意配合东亚公司完成搬迁工作，东亚公司亦理解映会公司的相关难处，双方达成如下备忘录：1、映会公司在2020年8月28日前，完成未形成符合的装饰装修物的搬离工作，……。2、如映会公司按照备忘录第1条约定的时间完成搬离工作和交接事项，则视同映会公司前述判决书规定的时间内搬离租赁房屋，否则仍按前述判决书规定的时间确定搬离租赁房屋日期。3、按照前述约定，映会公司被视同在前述判决书规定的时间内搬离租赁房屋的，东亚公司不主张前述判决书确定的搬离租赁房屋日期至2020年8月28日前搬离日期之间的房屋占用费。2020年8月28日，映会公司将系争房屋交还东亚公司。审理中，双方一致确认映会公司支付东亚公司房屋租赁押金25万元。以上事实，除双方庭审陈述一致外，另有租赁合同、补充协议书、解除通知函、停业通知、复函、行政裁定书、备忘录残值意见书、评估报告等证据证明，本院予以确认。本院认为，关于合同效力、租赁合同解除时间等内容，本院已在先行判决中予以详细阐述，在此不再赘述。根据本院先行判决，租赁合同于2020年1月16日解除，映会公司实际已付清2020年1月16日之前的租金，故东亚公司主张2017年7月8日至2020年1月16日占用费无事实及法律依据，本院难以支持。关于东亚公司主张2020年1月17日至2020年8月28日使用费的诉请，首先，关于使用费的标准，映会公司提出过高，本院综合考虑新冠肺炎疫情影响、本案解除合同的原因、2020年2月10日系争房屋场地封闭等因素，认为东亚公司主张的使用费标准确实过高，对此本院予以分段调整，其中2020年1月17日至2020年2月9日期间的使用费酌定为108,421.24元。2020年2月10日至2020年7月16日的使用费酌定为每月70,000元。其次，根据查明事实，映会公司实际已支付2020年1月1日至2020年1月16日租金120,328.76元，映会公司多支付东亚公司款项为108,421.24元(228750-120328.76)，如前所述，本院已酌定2020年1月17日至2020年2月9日期间的使用费为108,421.24元，故映会公司实际已付清该段期间的使用费，本院对于东亚公司主张该段期间使用费的诉请不予支持。再次，东亚公司主张2020年2月10日至2020年7月16日期间的使用费，有事实依据，本院依据调整后的使用费标准支持东亚公司该诉请。故映会公司应按照每月70,000元的标准支付东亚公司2020年2月10日至2020年7月16日期间的使用费366,109.58元。最后，关于东亚公司主张2020年7月17日至2020年8月28日期间的占有使用费的诉请，根据备忘录约定，2020年8月28日映会公司搬离系争房屋，则视同映会公司在判决书规定的时间内搬离，东亚公司不再主张判决书确定的搬离租赁房屋日期至2020年8月28日搬离期间的房屋占有使用费，根据查明事实，双方实际于2020年8月28日交接房屋，上海市第一中级人民法院民事判决书于2020年7月16日作出，故本院先行判决生效日期为2020年7月16日，则东亚公司主张该期间的使用费与备忘录的约定不符，本院对此不予支持。综上，映会公司应按照每月70,000元的标准支付东亚公司2020年2月10日至2020年7月16日期间的使用费366,109.58元。关于映会公司的反诉请求，关于第1项解除租赁合同的反诉请求，本院已先行判决，故不再重复处理。关于第2项返还押金的反诉请求，现租赁合同已解除，本院对使用费、搬离等事项进行了处理，故映会公司该反诉请求于法不悖，本院予以支持。关于第3项返还租金的反诉请求，映会公司并未提供充足证据证明因东亚公司原因导致映会公司在该段期间无法正常使用系争房屋，故本院对映会公司的该反诉请求不予支持。关于第4项违约金的反诉请求，根据本院先行判决认定本案属于租赁合同约定的“不可抗力”的情形，东亚公司有权根据合同约定行使单方解除权。故东亚公司不存在违约行为，映会公司主张违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。关于第5项至第9项赔偿损失的反诉请求，本案中租赁合同因不可归咎于双方过错而解除，故对于映会公司因此遭受的损失，本院根据公平原则由东亚公司、映会公司合理分担。另外，关于残值意见书、评估报告及补充说明，业经双方质证，双方均未提供充足证据证明其对上述残值意见书、评估报告及补充说明所提异议有事实及法律依据，而相关评估人员亦到庭作出相应解释，故本院对残值意见书、评估报告及补充说明予以采信。关于损失的金额，本院依次认定如下：关于装修损失，由于租赁合同于2020年1月16日解除，故装修残值的计算截止时间应为2020年1月16日。根据残值意见书的意见以及评估人员的到庭陈述，系争房屋工程总造价7,134,675元。则截止2020年1月16日，残值率应为40.6%【(117-69.5)/117】,装修残值为2,896,678.05元【XXXXXXX×40.6%】。关于场外卫生间的装修残值是否计入损失，双方对此意见不一。本院认为，根据查明事实，原租赁范围内有公共厕所，被映会公司改成消防通道后，映会公司另行对场外卫生间进行装修以满足体育场的要求，该场外卫生间的装修亦系映会公司为履行租赁合同产生的实际支出，应计入装修残值损失。故截止2020年1月16日，场外卫生间装修残值为118,394.06元【291611×40.6%】。上述装修残值共计3,015,072.11元。关于映会公司主张的因增加工程、重复施工增加支出298万元的主张，在东亚公司对此不予认可的情况下，映会公司并未提供充足证据予以证明，本院对此不予采纳。关于映会公司提出自2017年7月1日起至2020年1月23日期间的营业损失11,475,000元的反诉请求，映会公司并未提供充足证据证明系因东亚公司的原因导致其经营受到影响，故本院对映会公司提出的该反诉请求不予支持。关于映会公司主张截止2020年1月16日搬迁损失5,220,800元，有评估报告、补充说明予以佐证，且于法不悖，本院对此该损失金额予以认定。关于映会公司主张2020年1月17日至2023年12月31日剩余租期的租金差价损失2,421,500元，该租金差价损失系映会公司在相同期间在市场上寻找相同地段需要付出比本案租金高出的租金金额，故本院对该损失金额予以认定。综上，映会公司所受上述损失相加合计为10,657,372.11元(装修残值3,015,072.11元+搬迁损失5,220,800元+租金差价损失2,421,500元)。本院综合考虑本案审理查明的事实、双方陈述的情况以及映会公司因租赁合同提前解除而受到影响的程度，酌情确定由东亚公司补偿映会公司上述损失的60%共计6,394,423.26元。关于映会公司提出的2020年1月17日至2023年12月31日停业损失19,821,200元的反诉请求，根据查明事实，系争房屋用于商业用途，在租赁合同解除后，映会公司确实存在一定的停业损失，故本院结合本案实际情况，根据公平原则认定东亚公司应补偿映会公司合理期间的停业损失即2020年7月20日至2020年12月31日停业损失295.84万元。综上，东亚公司应补偿映会公司各项损失共计9,352,823.26元。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、上海映会影院有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海东亚体育文化中心有限公司自2020年2月10日起至2020年7月16日止的房屋使用费366,109.58元；二、上海东亚体育文化中心有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海映会影院有限公司房屋押金250,000元；三、上海东亚体育文化中心有限公司应于本判决生效之日起十日内补偿上海映会影院有限公司损失9,352,823.26元；四、驳回上海东亚体育文化中心有限公司其余诉讼请求；五、驳回上海映会影院有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费95,020元，由上海映会影院有限公司负担10,000元、上海东亚体育文化中心有限公司负担85,020元；反诉案件受理费146,890元，由上海东亚体育文化中心有限公司负担79,062元、上海映会影院有限公司负担67,828元；司法鉴定费380,000元，由上海东亚体育文化中心有限公司负担190,000元、上海映会影院有限公司负担190,000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐 磊审 判 员  杨 锋人民陪审员  王霞萍二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。