山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0211民初16013号 原告:贾海林，男，1972年3月1日出生，汉族，现住辽宁省盘山县。 委托诉讼代理人：杨欣，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙润涵，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。 被告：青岛中鹏置业有限公司，住所地青岛市黄岛区薛家岛办事处。 法定代表人：薛志龙，执行董事兼总经理。 被告：青岛中连福居房地产服务有限公司，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：薛妮，执行董事兼总经理。 上述两被告之共同委托诉讼代理人：刘畅，山东文康（青岛西海岸）律师事务所律师。 上述两被告之共同委托诉讼代理人：杨晨光，山东文康（青岛西海岸）律师事务所实习律师。 原告贾海林与被告青岛中鹏置业有限公司、青岛中连福居房地产服务有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾海林的委托诉讼代理人杨欣、孙润涵，被告青岛中鹏置业有限公司、被告青岛中连福居房地产服务有限公司之共同委托诉讼代理人刘畅、杨晨光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告贾海林向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告青岛中鹏置业有限公司签订的商品房认购协议；2.判令两被告向原告返还购房款674841.25元，并以100000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算的自2018年7月5日起至2018年8月3日止的利息，以674841.25元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的自2018年8月3日起至实际清偿之日止的利息；3.本案诉讼费、保全费、保全保险费等由两被告承担。事实与理由:2018年7月5日，原告与被告青岛中鹏置业有限公司签订编号为XX的《金凤凰.铭品商品房认购书》，约定：原告购买被告青岛中鹏置业有限公司位于青岛市黄岛区××路××号××号楼××单元××室的房屋，总房款为1234841.25元。2018年7月5日，原告支付被告青岛中鹏置业有限公司购房款50000元、支付被告青岛中连福居房地产服务有限公司团购费50000元，2018年8月3日，原告支付被告青岛中鹏置业有限公司购房首付款574841.25元，剩余600000元通过银行按揭贷款方式支付。后原告向被告青岛中鹏置业有限公司提交了办理贷款的相关资料，自原告提交贷款资料至今已近两年，被告仍未与原告签订商品房预售合同，未办理银行贷款，被告青岛中鹏置业有限公司的行为已构成违约。据此提起诉讼，请求判如所请。 被告青岛中鹏置业有限公司辩称，一、同意解除与原告签订的《金凤凰.铭品商品房认购书》；二、被告收到原告支付的款项为624841.25元，并非其诉称的674841.25元；三、被告所收到原告的款624841.25元，其中有定金50000元，该款应归被告所有；四、原告违反认购书的约定，系违约方，应承担违约责任，被告不应向其支付任何利息；五、本案的诉讼费、保全费、保全保险费等应由原告承担。 被告青岛中连福居房地产服务有限公司辩称，一、被告与原告之间系居间合同法律关系，青岛中鹏置业有限公司与原告之间系商品房预约合同法律关系，被告不是涉案《金凤凰.铭品商品房认购书》的签约主体，根据法律规定，应驳回原告对被告的起诉；二、基于合同相对性，被告基于其与青岛中鹏置业有限公司签订的《金凤凰.铭品商品房认购书》，只能向青岛中鹏置业有限公司主张权利，被告没有向原告返还购房款的义务，原告诉请的共同返还没有法律依据；三、原告的诉讼请求为返还购房款，而返还购房款的前提必然是已经收取或占有购房款，但原告从未向被告支付过任何购房款，因此，被告不存在可以返还的标的；四、原告基于其与被告之间的居间合同法律关系，向被告支付了50000元居间费，并且与青岛中鹏置业有限公司已经签订《金凤凰.铭品商品房认购书》，被告已履行合同义务，并且无任何违约行为，原告无权向被告主张返还50000元的居间费；五、原告并未在诉状中要求解除其与被告之间的居间合同，在原告放弃解除合同主张，并且合同履行完毕而终止的情况下，原告无权向被告主张权利；六、本案的诉讼费、保全费、保全保险费等应由原告承担。综上，请求依法驳回原告对被告的起诉或驳回原告对被告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 1、2018年7月5日，原告（乙方买受人）与被告青岛中鹏置业有限公司（甲方出卖人）签订了编号为XX的《金凤凰.铭品商品房认购书》，约定：乙方自愿向甲方认购青岛黄岛区的房屋，总房价1234841.25元……（2）本认购书签订后，甲方不得擅自将乙方所认购的房屋另售他人，否则甲方须如数返还乙方认购金；乙方须于本认购协议书签订之日起3日内交纳房款（如选择一次性付款，则需交纳全部房款，如选择按揭贷款，则需交纳不低于相关政策规定比例的首付款），乙方逾期支付房款的，该认购书自行解除，甲方无需另行通知，且甲方有权将乙方认购房屋另行发售，乙方交纳的定金作为违约金不予返还；（3）乙方应于本认购书签订之日起3日内，即2018年8月4日前，到甲方销售中心按以下所选择的付款方式支付上述约定的房款银行贷款；（4）乙方应保证于本认购书签署之日起15个工作日内，到指定银行缴纳维修基金，并到对应的房产交易中心开具购房资格查验证明及住房情况证明……（7）青岛市商品房预售合同订立后，本认购书项下乙方所交纳的定金转为该商品房购房款的组成部分……（9）如果银行贷款政策及房地产相关政策调整，按调整后新政策执行。如乙方选择按揭贷款方式付款，乙方应对自身银行资信等贷款条件具有充分认识，并以银行最终审批结果为准。如银行批准的贷款额度低于剩余房款金额，则不足部分乙方必须在甲方要求的期限内以首付款形式补足。非因甲方原因，乙方无法取得银行按揭贷款的，乙方须在甲方指定期限内一次性支付全部房款。如选择按揭贷款方式付款，签署本认购书同时乙方需配合按揭银行填写《个人信用报告查询授权书》……。 2、认购书签订后，2018年7月5日,原告向被告青岛中鹏置业有限公司交款50000元，被告给原告开具了青岛增值税普通发票，收费名称为：房地产预收款。2018年8月3日，原告向被告青岛中鹏置业有限公司交款574841.25元，被告给原告开具了青岛增值税普通发票，收费名称为：房地产预收款。被告青岛中鹏置业有限公司在庭审中认可收到原告交纳定金和购房款总额为624841.25元。 2018年7月5日，原告还向被告青岛中连福居房地产服务有限公司交款50000元，被告给原告出具了收款收据，收款项目名称为：铭品3-607。 3、原告提交的其与被告青岛中鹏置业有限公司置业顾问林洋的微信聊天记录载明：原告问：我两年前给你发的贾凤卓的个人信用报告和流水你还有吗？……金凤凰铭品那个报告？林洋答：当时因为是纸质版的，因为已经很久了，所以我没有……原告问：你打出的复印件在公司保存吗？林洋答：公司应该也没有了，再说那些已经不能用了……原告问：我的房子贷款怎么回事啊，都两年了，你们的工作是怎么办的，到现在还没动静？……我的材料两年前不是给你们了吗？林洋答：都不行了，得重新做。 原告提交2020年5月21日与被告工作人员李宁的手机通话录音资料，原告问：我这房子啥情况啊？李宁答：上回我不是跟你说先过来办贷款……你现在可以过来办了，你现在确定用谁的名就行了，银行这边已经催着我们开始办了，我们现在开始联系这些贷款客户……原告问：我就是上次那名嘛。李宁答：就用你姐的名是吧……用你姐的名行，那准备准备，带着你姐的身份证、户口本、营业执照。原告问：上次你不是说营业执照不行了吗？李宁答：我知道，但最好还是带着吧，我给你附上的话，贷款材料能全一点，批还好批，因为全作假的话，你一次性过不了再没法过了……原告问：是不是现在人过去了就能办啊？李宁答：人过来就能办……反正我们银行这边已经沟通好了，怎么的得先签字啊，审批这东西，也不是咱审，银行审，我们都跟他打好招呼了……原告问：如果办不下来这东西怎么办？李宁答：办不下来到时候再说吧……。 原告提交2020年7月10日与被告工作人员李宁的手机通话录音资料，原告问：……我听听你解决意见……？李宁答：……你不是要退房吗，退房我肯定要和公司协商这个事，尽量把你的损失越小越好。原告问：不是损失，我就不应该有损失，责任就是你们造成的，两年不给办贷款，最后造成我两年以后办不了，原因在这放着呢。李宁答：……你两年不办贷款，你也两年不还利息，这对你来说是好事……。 原告提交2020年7月21日与被告工作人员李宁的手机通话录音资料，原告问：……刚开始说用我姐这个名，用我姐这个名两年也没办下来，我姐现在也生病了，现在也用不了了，也来不了现场了，你说现在你进行不了这个东西，只能就退呗……李宁答：退肯定是要退，肯定是能退，这是肯定的……原告问：……不能强买强卖啊，就是最终走到诉讼，你也得给我退，对不对？李宁答：对，肯定的，肯定得给你退，房款也100%都退给你，肯定的……。 4、被告（甲方）青岛中鹏置业有限公司与被告（乙方）青岛中连福居房地产服务有限公司签订《金凤凰.铭品》项目分销渠道合作协议，约定：一、总则1.1甲方委托乙方作为金凤凰.铭品项目分销渠道服务商，非独家。1.2甲方保证其委托乙方销售的物业为法律文书齐备的合法物业，符合法律规定销售条件，且无任何产权争议……。二、合同范围、期限及内容2.1合同范围：甲方委托乙方作为本项目合作房源的分销渠道服务商，乙方负责组织并带领客户到现场参与项目的房源销售。2.2合同期限：2018年3月30日起至甲方分销政策结束止。2.3合作期间，乙方介绍带看的客户与甲方签订《商品房买卖合同》及其附件并支付首付款或全款，乙方有权收取分销服务费，服务费用如下：乙方成交每套分佣50000元（其中50000元团购费由乙方公司向乙方带看成交的客户收取）……。 5、被告青岛中鹏置业有限公司提交青岛电视台生活在线采访原告的视频，在该视频中原告承认“银行流水、征信都不行，所以打算用其姐姐的名字买房”、“2018年7月5日交了5万定金以后，当年8月3日又交57万的首付”、“让我交全款，我也交不起”、“我也没有钱交不起全款”。被告青岛中鹏置业有限公司提交安居客网站公布的黄岛区房价走势图证实，2019年10月份黄岛区新房均价为19213元/平，2020年9月份黄岛区新房均价为18062元/平。 本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。原告与被告青岛中鹏置业有限公司签订的编号为XX的《金凤凰.铭品商品房认购书》，系双方的真实意思表示，不违背国家法律法规的强制性规定，且已实际履行，合法有效，对原被告具有法律约束力，双方均应遵循诚实信用的原则，履行义务，行使权利。现原告请求解除合同，被告青岛中鹏置业有限公司在答辩中也同意解除合同，应视为双方对合同的解除达成了合意，故原告与被告青岛中鹏置业有限公司签订的《金凤凰.铭品商品房认购书》，应于原告起诉之日解除。原告提交的发票证实其支付给被告青岛中鹏置业有限公司的购房款总额为624841.25元、其在接受电视采访时也承认支付给被告青岛中鹏置业有限公司的购房款为624841.25元，据此本院确认原告支付给被告青岛中鹏置业有限公司的购房款总额为624841.25元，故合同解除后，被告青岛中鹏置业有限公司应将所收取原告的购房款全额返还给原告，并支付原告自起诉之日起至实际给付款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。原告选择购房余额以银行贷款方式支付，从庭审查证的事实看，造成合同不能履行的原因是原告的银行征信问题，故原告请求被告青岛中鹏置业有限公司支付自交款之日起的利息，本院不予支持；被告青岛中鹏置业有限公司抗辩称“原告交纳的定金50000元……应归被告所有”，对此原告不认可，另被告提供的证据不足以证实其主张，故本院不予采信。虽被告青岛中连福居房地产服务有限公司也收取了原告款50000元，但被告青岛中连福居房地产服务有限公司与被告青岛中鹏置业有限公司之间签订的系分销渠道合作协议，原告与被告青岛中连福居房地产服务有限公司之间系居间合同关系，与本案不是同一法律关系，双方之间的纠纷应另案处理。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告贾海林与被告青岛中鹏置业有限公司于2018年7月5日签订的编号为0000034的《金凤凰.铭品商品房认购书》于2020年8月14日解除； 二、被告青岛中鹏置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告贾海林购房款624841.25元及利息（以624841.25元为基数，自2020年8月14日起至实际给付款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告贾海林的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5274元，由被告青岛中鹏置业有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员 高 霞 二〇二〇年十一月二日 书记员 李菲菲