湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0112民初3586号原告：胡斌，男，1978年10月10日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：刘志刚，湖北金卫律师事务所律师。被告：东鑫集团有限公司，住所地武汉市东西湖区长青街合兴里社区六顺路8号（7）。统一社会信用代码91420112300077800G。诉讼代表人：顾非，东鑫集团有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：胡聪，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琪，湖北瑞通天元律师事务所律师。第三人：李傑，男，1961年8月23日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：孙江平，武汉市武昌区振兴法律服务所法律工作者。第三人：董季杰，男，1936年2月28日出生，汉族，武汉市人，现住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：李云涛，湖北东吴弘泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李斯，湖北东吴弘泰律师事务所律师。原告胡斌诉被告东鑫集团有限公司（以下简称东鑫公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2018年8月28日立案后，李傑、董季杰分别申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，本院依法予以准许。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡斌的委托诉讼代理人刘志刚，被告东鑫公司的委托诉讼代理人胡聪、张琪，第三人李傑及其委托诉讼代理人孙江平，第三人董季杰的委托诉讼代理人李云涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡斌向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行《武汉市商品房买卖合同》，协助原告办理房屋产权过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2008年3月15日签订《武汉市商品房买卖合同》，购买被告建设的鑫海花城二期35栋1单元某号房屋一套，按合同约定向被告支付全部购房款，并实际居住，因被告未按合同约定办理房屋备案手续，致使原告至今无法办理相应权属证书。因被告欠华夏银行股份有限公司武汉汉口支行（以下简称华夏银行汉口支行）借款不能清偿，华夏银行汉口支行依据武汉市硚信公证处（2010）鄂硚信证字第000167号公证书向武汉市中级人民法院申请执行，该院于2011年1月4日作出(2010)武执字第00039号执行裁定，查封了包括原告位于鑫海花城二期35栋1单元某号房在内的多套房产。原告等多名房屋所有权人于2012年11月12日对武汉市中级人民法院的查封行为提出书面异议，该院经审查后认定鑫海花城二期35栋1单元某号等多套所查封户的房产，原告等人已缴纳全款，并实际占有使用，该房产应为原告等人所有，已非被告财产，于2012年12月13日作出裁定，中止对鑫海花城二期包括争议房屋在内的房产的执行。因被告原因，原告至今无法办理鑫海花城二期35栋1单元某号的房产证，但原告在此居住多年，一直缴纳电费及物业管理费。现被告的破产管理人出具《公告》，显示该房非原告产权，故诉至法院，望判如所请。被告东鑫公司辩称，管理人根据东鑫公司出具的《鑫海花城二期销控表》，于2017年5月10日第一次公告鑫海花城二期房屋权利人名单，确认了争议房屋权利人为第三人李傑，公告时给出了异议期，异议期届满后，管理人于2017年6月6日对提出异议的房屋权利人名单再次公告，并于2017年6月8日在武汉晚报上予以公告，告知房屋权利人名单，并注明若有异议请自公告之日起30日内提起诉讼，但一直无人提出异议。2017年11月17日，原告诉至贵院要求确认该房屋权属，管理人遂中止了第三人李傑商品房合同备案的程序。2018年8月7日，贵院以原告起诉不符合起诉条件为由驳回原告的起诉。后管理人恢复了第三人李傑的合同备案程序，争议房屋现已备案登记在第三人李傑名下。在前案当中胡斌本人自称没有购房，也没有向法院起诉，现在胡斌又以同一案件向法院起诉，属于一案两诉，请求驳回原告的诉讼请求。第三人李傑向本院提出诉讼请求：1、确认鑫海花城35栋1单元某室为第三人李傑所有；2、驳回原告胡斌的全部诉讼请求；3、本案诉讼费用由原、被告承担。事实与理由：李傑就购买鑫海花城35栋1单元某室房与东鑫公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，东鑫公司于2013年8月1日向李傑开具了税票，且争议房屋已经备案在李傑名下，故争议房屋为李傑所有。原告胡斌原系东鑫公司的总经理，其伪造合同等证据一案两诉，已经构成虚假诉讼，请求法院查明事实提交公安机关侦查。原告胡斌针对第三人李傑的诉请辩称，1、李傑与东鑫公司之间的合同没有签订时间及地点，据了解李傑是东鑫公司的财务经理，不排除有伪造合同的行为；2、发票开具的时间是在2012年之后，而2012年之前该地产的商品房也已对外销售完毕，李傑完全可以实地勘察检验，但这些程序李傑并未去履行，故原告胡斌认为李傑与东鑫公司之间的房屋买卖合同属于恶意串通的无效合同，损害了原告胡斌的利益；3、原告胡斌的购房合同签订在前，且实际履行在前，根据民诉法解释及全国民商事审判工作会议纪要的规定，该房屋应当由先履行并实际占有使用的胡斌所有，请求法院驳回第三人李傑的诉讼请求。被告东鑫公司针对第三人李傑的诉请辩称，请求驳回原告胡斌的诉讼请求，支持第三人李傑的全部诉讼请求。第三人董季杰向本院提出诉讼请求：1、确认第三人董季杰与原告胡斌之间存在房屋买卖合同关系；2、判令原、被告协助第三人董季杰办理房屋过户手续，将位于武汉市东西湖区鑫海花城东区35栋1单元某室的房屋过户到董季杰名下。事实与理由：原告胡斌已将位于武汉市东西湖区鑫海花城东区35栋1单元某室的房屋卖给了第三人董季杰，故应协助第三人董季杰办理房屋过户手续。原告胡斌针对第三人董季杰的诉请辩称，胡斌与董季杰之间没有签订房屋买卖合同，胡斌虽对房屋买卖合同不知情，但知晓是董季杰在实际居住。被告东鑫公司针对第三人董季杰的诉请辩称，1、董季杰在申报期内没有向管理人申报权利；2、公告期内董季杰没有主张权利；3、东鑫公司没有与董季杰签订购房合同；4、管理人认定李傑系争议房屋的权利人。请求驳回第三人董季杰的诉请。第三人李傑针对第三人董季杰的诉请辩称，1、本案是普通破产债权纠纷，董季杰应当向人民法院申报债权后才有参加诉讼的权利，因此根据诉讼法48条的规定，董季杰不具有参加本案诉讼的资格；2、根据物权法的规定购买房屋需要夫妻二人共同购买；3、董季杰侵占了李傑的房屋，其系撬门强占的房屋；4、争议房屋不属于破产财产，在被告破产之前，李桀已经全额购买了房屋，请求驳回董季杰的起诉；5、胡斌没有出资购买争议房屋，亦未在法院指定的举证期内出示房屋购买抵债的票据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告胡斌提交的《武汉市商品房买卖合同》、武汉万湖物业管理有限公司收费收据、(2012)鄂武汉中执异字第00065号执行裁定书，第三人李傑虽对其有异议，认为该合同系伪造，并申请对胡斌的笔迹进行鉴定，但因其未缴纳鉴定费用被鉴定机构退卷，鉴定不成，鉴于合同相对方即被告东鑫公司对该证据的真实性无异议，故本院对其形式上的真实性予以采信，但对其内容的真实性及证明目的，本院将结合查明的事实和采信的证据综合认定。被告东鑫公司提交的《鑫海花城销控表》，本院对其形式上的真实性予以采信，但对其内容的真实性及证明目的，本院将结合查明的事实和采信的证据综合认定。第三人李傑提交的《武汉市商品房买卖合同》、增值税发票、《武汉市房屋交易查询结果告知单》、《企业信用信息公示报告》，原告胡斌虽对其有异议，但因合同相对人即被告东鑫公司对其真实性无异议，故本院对其形式上的真实性予以采信，但对其内容的真实性及证明目的，本院将结合查明的事实和采信的证据综合认定；钥匙照片及《御金丹药业对外担保及债务明细》，因原、被告及第三人董季杰均对其有异议，不予采信。第三人董季杰提交的物业费收据，可证明其在争议房屋实际居住的事实，可以采信；其他证据，因合同相对方即原告胡斌，以及被告东鑫公司对其真实性均无异议，故本院对其形式上的真实性予以采信，但对其内容的真实性及证明目的，本院将结合查明的事实和采信的证据综合认定。根据庭审中确认的证据及各方当事人的庭审陈述和诉辩意见，本院综合认定案件事实如下：（一）胡斌购房经过胡斌与东鑫公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定购买东鑫公司开发的位于东西湖三店中路的鑫海花城二期35幢1单元某号房，总金额为623,520元，交房时间为2008年12月30日。合同未签署签订日期。2008年3月15日，东鑫公司向胡斌出具一张收款收据，载明：今收到胡斌623,520元，系付鑫海花城二期购房款（35-1-某）。2011年1月，武汉市中级人民法院在执行华夏银行股份有限公司武汉汉口支行与东鑫公司债务纠纷一案中，查封了东鑫公司名下的位于东西湖三店中路的鑫海花城二期35幢1单元某号房。胡斌于2012年11月12日对被查封的房产提出执行异议，武汉市中级人民法院于2012年12月13日作出（2012）鄂武汉中执异字第00065号执行裁定书，认定胡斌已支付全部购房款并实际占有使用争议房屋，因东鑫公司未按合同约定办理房屋备案手续，致使其无法办理相应权属证书，买受人对房产未办理过户登记手续不存在过错，故该院查封其所购买的房产不当，异议人胡斌的异议成立，故裁定中止对争议房屋的执行。之后，该院解除了对争议房屋的查封措施。（二）李傑购房经过李傑与东鑫公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定购买东鑫公司开发的位于武汉市东西湖区三店中路的鑫海花城二期35幢1单元某号房，总金额为581,952元，交房时间为2010年6月17日。合同未签署签订日期。2013年8月1日，东鑫公司向李傑开具销售不动产统一网络发票，显示李傑支付购房款金额为581,952元。（三）董季杰购房经过2008年9月18日，胡斌、匡程程夫妻二人（甲方）与董某某（乙方）签订一份《协议书》，约定甲方于2008年9月18日向乙方借款1,610,000元，借款期限5个月，自2008年9月18日起至2009年2月18日止，到期将一次性还款。如违约，甲方无条件将包括鑫海花城二期35幢1单元某号房在内的三套房屋抵押给乙方，乙方有权将三处房产进行买卖及处理来偿还乙方本金。以上条款甲乙双方认可签字生效。2009年11月2日，胡斌、匡程程（委托人、甲方）与董某某（受托人、乙方）签订一份《委托合同》，约定甲方委托乙方转让其位于武汉市东西湖区三店中路的鑫海花城二期35幢1单元某号房和1单元304号房，并于同日办理公证。2012年3月2日，因董某某的父亲董季杰名下位于武汉市东西湖区祁家山新村252号的房屋面临拆迁，董某某遂将位于武汉市东西湖区三店中路的鑫海花城二期35幢1单元某号房以693,520元的价格转让给董季杰，之后董季杰装修房屋并居住至今。2012年6月15日，董季杰、万某某夫妇将其位于武汉市东西湖区祁家山新村252号的房屋无偿赠与给其孙子董某及女儿董某某，并于同日办理公证。后该房屋于同年7月9日被依法征收，董某于同日收到房屋征收补偿款后向董某某转账支付285,000元，董季杰自2012年至2016年期间向董某某分期支付剩余房款。另查明，据东鑫公司制作的《鑫海花城二期销控表》显示，鑫海花城二期35-1-某的业主为李傑。2016年8月26日，本院裁定受理武汉市国营三店农场对东鑫公司的破产清算申请，并依法指定东鑫公司清算组为管理人。因仅有李傑就争议房屋在指定期限内向管理人申报权利，管理人经审查后认定李傑为鑫海花城二期35幢1单元某号房的权利人。2017年5月10日，管理人对鑫海花城二期房屋的权利人名单予以公示，并指出如有异议，自公告之日起15日内向管理人主张权利并提供该证据予以证明，逾期管理人将依据公告的房屋权利人名单提交相关部门，作为相关部门为房屋权利人办理产权证相应依据。异议期满，胡斌、董季杰均未提出异议，管理人于2017年6月6日对变更的权利人名单再次公示，并于同年6月8日登报公告，胡斌、董季杰亦未提出异议，管理人遂于2017年7月25日申请本院确认鑫海花城二期房屋权利人名单，本院于次日作出（2016）鄂0112破1-2号民事裁定，确认东鑫公司管理人对上述1328位债权人的债权审查认定结果成立（鑫海花城二期房屋权利人名单附后）。2017年11月17日，胡斌将东鑫公司诉至本院，请求确认鑫海花城二期35幢1单元某号房屋归其所有。之后，东鑫公司管理人暂停办理与李傑的商品房买卖合同的备案手续。该案审理中，李傑申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，本院予以准许。后因李傑提出该案诉状及委托手续并非胡斌本人签名，经本院核实属实，故本院于2018年8月7日作出（2017）鄂0112民初4692号民事裁定，驳回胡斌的起诉，并认为第三人李桀的诉讼应终止，可另行主张权利。2018年8月28日，胡斌再次诉讼来院，要求如诉称。审理中，李傑申请在本案中作为有独立请求权第三人参加诉讼，本院予以准许。2018年10月11日，东鑫公司管理人办理了李傑与东鑫公司签订的关于鑫海花城二期35幢1单元某号房的商品房买卖合同备案手续。另，李傑申请对胡斌提交的民事起诉状、商品房买卖合同上胡斌的签名是否为本人所签，以及对收款收据上加盖的东鑫公司财务专用章的真伪进行司法鉴定，后本院依法委托中南财经政法大学司法鉴定中心鉴定上述事项，因李傑未缴纳鉴定费用，该中心于2019年10月15日书面告知终止鉴定并退卷。审理中，本院依法通知胡斌到庭，其陈述本案诉状及合同上的签名系其本人所签，争议房屋已被其抵债给案外人，后由案外人装修并居住使用。因各方当事人坚持其诉、辩意见，本案调解不成。本院认为，东鑫公司开发的鑫海花城二期35幢1单元某号房涉及一房二卖，东鑫公司就争议房屋分别与胡斌、李傑签订的《武汉市商品房买卖合同》，均系各方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，均为有效。根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条规定：“审理一房数卖纠纷时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同成立的时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”本案中，胡斌、李傑虽然签订了房屋买卖合同，并支付了对价，但所购房屋未办理所有权变更登记，胡斌、李傑亦未合法占有使用争议房屋，且二人的购房合同均未签署签订日期，不能证明合同成立时间，故按照《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条确定的原则，无法从所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后顺序等方面确定权利保护顺位，事实上本案所涉两份合同均无法实际履行。对于这样的合同，应当依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定予以解除。鉴于本案所涉房屋买卖合同已无法履行，加之东鑫公司又进入了破产清算程序，故本案争议应当根据债权平等以及公平受偿的原则进行处理。本案中，房屋买卖合同所载明的标的物以及款项的支付对象均确定为鑫海花城二期35幢1单元某号房，该房屋作为财产已经特定化。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产”规定，该房产应当用于偿还与其相关的特定债务。胡斌、李傑两方作为买受人，在破产中享有的债权属同一顺位，标的物均为鑫海花城二期35幢1单元某号房。根据《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条第二款“破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按比例分配。”的规定，胡斌、李傑等两方买受人对争议房屋应按购房款比例按份共有权属。据此胡斌、李傑两方买受人应当按照52%、48%的比例按份取得鑫海花城二期35幢1单元某号房的权属，但鉴于胡斌已公证委托案外人董某某代为出售鑫海花城二期35幢1单元某号房用于抵偿其欠董某某的债务，后董某某将争议房屋出售给其父董季杰，董季杰后亦向董某某支付了购房款，并占有使用该房屋至今，胡斌对此事实亦无异议，故可以认定胡斌与董季杰之间存在房屋买卖合同关系，胡斌对争议房屋取得的52%权属份额实际应由董季杰享有，胡斌及东鑫公司应协助董季杰办理房屋过户手续。综上，对原告胡斌要求被告继续履行《武汉市商品房买卖合同》，协助其办理房屋产权过户手续的诉讼请求，本院不予支持；对第三人李傑要求确认争议房屋所有权的诉讼请求，本院在48%的范围内予以支持，超出部分不予支持；对第三人董季杰要求确认其与原告胡斌之间存在房屋买卖合同关系以及原、被告协助其办理房屋过户手续的诉讼请求，本院在前述比例范围内予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十五条、第四十四条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国企业破产法》第一条、第五十八条、第一百一十三条第二款，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告胡斌与第三人董季杰之间存在房屋买卖合同关系；二、确认第三人董季杰、第三人李傑按52%、48%的比例享有被告东鑫集团有限公司开发的鑫海花城二期35幢1单元某号房的权属；三、原告胡斌、被告东鑫集团有限公司在本判决生效后十日内协助第三人董季杰按52%的比例办理不动产权转移登记手续；四、驳回原告胡斌的其他诉讼请求；五、驳回第三人李傑、董季杰的其他诉讼请求。案件受理费10,036元（原告胡斌已预交），由原告胡斌负担；第三人李傑参加之诉案件受理费4,810元（第三人李傑已预交），由第三人李傑负担2,501元，被告东鑫集团有限公司负担2,309元；第三人董季杰参加之诉案件受理费5,368元，由第三人董季杰负担2,577元，被告东鑫集团有限公司负担2,791元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  屠俊霞人民陪审员  胡秋梅人民陪审员  贾 巍二〇二〇年十一月四日书 记 员  武 斓