辽阳市白塔区人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽1002民初1454号原告：刘艳，女，住辽宁省辽阳市文圣区。原告：胡延坤，男，住吉林省四平市铁西区。二原告共同委托代理人：王健松，北京市京师律师事务所律师。被告：于东琪，男，住辽阳市文圣区。被告：孙洋，男，住辽宁省辽阳市白塔区。被告：刘杨杨，女，辽宁省辽阳市白塔区号。委托代理人：孙洋，被告刘杨杨丈夫。第三人：辽阳县新兴小额贷款有限公司，住所地辽阳县人民街幸福家园。法定代表人：吴宝江，该公司董事长。委托代理人：赵洋，辽宁文正律师事务所律师。原告刘艳、胡延坤与被告于东琪、孙洋、刘杨杨，第三人辽阳县新兴小额贷款有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告胡延坤及其与原告刘艳的共同委托代理人王健松，被告刘杨杨的委托代理人孙洋，第三人辽阳县新兴小额贷款有限公司的委托代理人赵洋到庭参加诉讼。被告于东琪经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，原告本案现已缺席审理终结。原告刘艳、胡延坤诉称，二原告系再婚家庭，原告刘艳系被告于东琪之母。2013年6月17日，被告于东琪以投资传媒为由要求二原告配合以其共有房屋作为抵押，向第三人辽阳县新兴小额贷款有限公司贷款。二原告同意并签订房产抵押借款合同，合同约定二原告向其借款35万人民币，月利率为2.55%。可自2013年借款至2016年，第三人辽阳县新兴小额贷款有限公司要求被告于东琪偿还借款本金加利息共计110万元人民币。被告于东琪迫于无奈，又要求二原告把涉案房屋进行二次抵押贷款，银行人员因怕二原告无偿还能力，遂要求二原告将涉案房屋过户至被告于东琪名下，以被告于东琪名义进行抵押贷款。2016年7月12日，二原告将其共有涉案房屋过户至被告于东琪名下让其向银行抵押贷款，但被告于东琪于2016年7月12日与第三人辽阳县新兴小额贷款有限公司的经理吴奇签订房屋买卖协议，协议约定被告于东琪以60万元人民币的价格出卖涉案房屋，但未办理房屋过户手续，并且吴奇以抵消剩余贷款为由没有支付房屋对价。2018年7月13日，被告于东琪与被告孙洋、刘杨杨签订房屋买卖协议，协议约定被告于东琪以50万元人民币的价格出卖涉案房屋，并于2018年7月12日办理房屋过户手续，但被告孙洋、刘杨杨未向被告于东琪支付房款，而是向第三人支付房款。二原告一辈子仅拥有此一套房屋，同意抵押贷款借予被告于东琪帮其偿还第三人贷款，但从未同意无偿赠与被告于东琪或允许其出卖涉案房屋。二原告认为，三被告于2018年7月13日签订的房屋买卖协议系恶意串通低价买卖二原告房屋，并以房屋买卖合法形式掩饰获取非法放贷利息的目的，其行为严重侵害了二原告的合法权益，为维护合法权益，特诉至贵院，望贵院依法裁决。诉讼请求为：1、请求法院依法判令确认三被告签订的房屋买卖协议无效；2、请求法院依法判令被告孙洋、刘杨杨返还二原告所拥有的辽阳市白塔区弘圣新园5栋3单元3层25号房屋，并协助办理房屋过户手续；3、本案诉讼费由三被告承担。被告于东琪未答辩，亦未到庭参加诉讼。被告孙洋辩称，一、原告主体不适格，应依法驳回原告诉讼请求。依据法律法规的规定，公民、法人或者其他组织认为自己的权益受到侵害有权利提起诉讼，但是否是适格的当事人是由法院决定的。答辩人认为，在本案中二原告不是适格的当事人。20年年初，答辩人经介绍与涉案房屋原所有权人于东琪签定房屋买卖协议，答辩人依据买卖协议的约定购买于东琪所有的位辽阳市白塔区1户房屋一处，依次支付房屋总价款76万元。其中2018年3月29日支付10万元、2018年4月2日支付20万元、2018年6月1日支付10万元、2018年7月6日支付10万元、2018年8月13日支付26万元。根据答辩人与于东琪的约定，答辩人将总价款76万元直接支付给第三人辽阳县新兴小额贷款有限公司用于于东琪偿还其借款，由于东琪向答辩人出具收款收据。房屋价款支付完毕后，双方办理房屋过户手续，现房屋的所有权人为孙洋。在与被告于东琪签定买卖协议之前，房屋已经登记在于东琪的名下，答辩人有理由相信该房屋的所有权人为于东琪。并且答辩人与于东琪签定的协议系双方真实意思表示，是双方的自愿行为，协议约定的内容符合相反法律规定，买卖协议依法成立，合法有效。原告依据《合同法》的规定请求确认买卖协议无效，应与本案标的物或法律关系有事实或法律上的联系，能够建立相应的法律关系。在本案中，依据《物权法》第九条的规定，涉案房屋在出售的时候登记在于东琪名下，该房屋的所有权人为于东琪。依据答辩人与辽阳市住房公积金管理中心签订的《个人购房借款合同》中担保人辽阳辽发投资担保有限公司评估，涉案房屋评估价格为699006.00元，被告支付房屋总价款为76万元，并非原告诉称的50万元。答辩人与于东琪签定买卖协议，以高于当时房屋评估价6万元的价格支付房款，此过程中并无不当和违法行为，双方签订的买卖协议应属合法有效。在本案中，不论是基于本案标的位于辽阳市白塔区户的房产，还是答辩人与被告于东琪签订的房屋买卖协议，均与二原告没有任何法律关系。以上所涉及的事实和基于该事实建立起来的法律关系都与二原告没有任何联系，原告所诉没有任何事实依据和法律依据。并且原告所诉与事实不符，答辩人对原告提供的证据不予认可。据此，答辩人认为，在本案中原告主体不适格。二、答辩人已经依法取得房屋所有权，不应返还。二原告协商意图将同一处房产以变更所有权人的方式在同一贷款公司两次抵押贷款的行为本身已经涉嫌违法甚至是犯罪。2016年在办理完过户手续后于东琪与第三人辽阳县新兴小额贷款有限公司没有签定抵押贷款合同而是签定的房屋买卖协议是符合法律规定的。该房屋买卖协议签订后第三人新兴小额贷款公司没有实际支付房款也没有实际占有该房屋，于东琪没有与第三人办理过户手续，该协议实际上没有履行。2018年初答辩人与于东琪签定房屋买卖协议实际支付房款办理过户手续，按照约定将购房款支付给第三人用于偿还于东琪的借款，答辩人实际占有房产已经办理过户手续。依据《物权法》第九条、第三十九条，《合同法》第一百一十条的规定以及《最高人民法院办公厅关于印发的通知（法办[2011]442号）》二、（二）规定，答辩人已经依法取得房屋所有权，不应返还。综上所述，答辩人的行为没有任何过错没有违反法律规定，已经依法取得房屋所有权，答辩人的权益依法应当受到保护，请贵院驳回原告诉讼请求维护答辩人合法权益。被告刘杨杨辩称，同被告孙洋答辩意见。第三人辽阳县新兴小额贷款有限公司述称，原告所主张的事实及主张的诉讼请求均与答辩人无关，原告与被告就案涉的房屋买卖交易与第三人无关也不知情，并且通过诉讼请求中，原告也没有向第三人主张任何权利。因此建议原告撤回对第三人列为本案当事人的请求。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系，原告刘艳与被告于东琪系母子关系。原告刘艳名下原有位于文圣区弘圣新园、建筑面积XX平方米房屋一处，房屋所有权证登记所有权人为原告刘艳。后该房屋变更登记在被告于东琪名下。2018年3月29日，被告于东琪与被告孙洋签订《二手房屋买卖合同协议书》，约定被告于东琪将上述位于文圣区弘圣新园房屋出售给被告孙洋，房屋总金额为76万元。2018年7月，被告于东琪与被告孙洋办理房屋交易和产权确认书（转让）并重新签订《房屋买卖协议》，上述房屋转移登记换发不动产证书，登记在被告孙洋、刘杨杨名下，所有权证号为辽（2018）辽阳市不动产权第0019XX号。本院确认的上述事实有原告刘艳、胡延坤提供的结婚证、不动产权证书、登记审批表、房屋买卖协议、房屋交易和产权确认书、询问笔录，被告刘杨杨、孙洋提供的二手房屋买卖合同协议书及原、被告当庭陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭举证、质证并经本院依法审查，可以认定。本院认为，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。位于文圣区弘圣新园的房屋虽原登记在原告刘艳名下，但此后该房屋已由二原告变更登记在被告于东琪名下，且二原告未提供证据证明其仍为该房屋能对抗不动产登记效力的实际所有权人，故该房屋已变更为被告于东琪所有，被告于东琪享有该房屋处分收益等权利。提起民事诉讼的原告应是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，二原告既非房屋权利人，也非合同当事人，二原告也未提供证据证明其与该合同或标的有其他利害关系，其主张三被告签订的房屋买卖协议无效，主张被告孙洋、刘杨杨向其返还上述房屋并协助办理房屋更名过户手续，主体不适格，二原告的起诉不符合起诉条件，本院应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百三十四条、第一百四十四条、第一百五十四条之规定，裁定如下：驳回原告刘艳、胡延坤的起诉。案件受理费8790.00元，减半收取4395.00元，退还给原告刘艳、胡延坤。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审判员  曾玥二〇二〇年十一月六日法官助理马文姣书记员肖君附录：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。