吉林省白城市洮北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0802民初4144号 原告：白城汇金物业服务有限公司。 法定代表人：徐剑平，职务总经理。 委托诉讼代理人：钱春，系该单位员工。 被告：冯君，男，1961年3月21日生，汉族，住吉林省白城市洮**。 原告白城汇金物业服务有限公司诉被告冯君物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月1日立案受理。依法由审判员刘兆杰独任审理，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告白城汇金物业服务有限公司法定代表人徐剑平未到庭，委托诉讼代理人钱春与被告冯君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告白城汇金物业服务有限公司诉讼请求：1.请求法院依法判令被告给付从2017年12月30日至2020年12月30日拖欠原告的物业费3723元及滞纳金(按照物业合同应追缴日百分之零点三的滞纳金)。2.判被告承担本案诉讼费。事实与理由原告为该保平社区金山迪雅溪谷小区物业公司，被告为该小区业主。被告房屋面积为86.18平方米，于2017年12月30日起被告拖欠物业费。经原告多次催要被告拒不给付。金山迪雅溪谷小区物业收费标准为多层为1.2/平米，高层为1.2/平米外加电梯费，从2016年入住至今，其他住户收缴率达到92%这充分说明我物业公司定价标准是合理的，服务是到位的，软、硬件的设施是齐全的，也得到了大多数业主的认可。该住户为回迁户在商品楼里居住(因各种原因，应政府的要求回迁户穿插在商品楼之中)，应政府的要求入住第一年收费标准为0.8/平米，之后年份与商品楼正常收费，被起诉住户不交物业费的理由是想继续享受0.8/平米，这个理由是不合理的，也是对商品楼业主的不公平。在现有的回迁楼插入商品楼住户中，已交4%，这也说明部分回迁户也是认可的。在被起诉住户入住时所签署的《业主手册》中和口头通知中，业主完全知晓和认可我们的收费标准的。(业主手册中有业主的签字)。我物业公司对广大回迁户没有任何歧视和服务标准降低，做到与商品楼同等对待、同等服务。综上所诉我公司的诉求是完全合情合理的，而且被起诉住户至今所欠物业费三年以上，给我物业公司经济运营造成了很大的影响，这三年物业公司多次与这些业主进行沟通，至今无任何结果。今诉讼法院，望法院给予公正的判决。诉讼内容为该住户三年物业费和滞纳金及此次的诉讼费。现原告为了维护自己的合法权益，依据物业管理条例的有关规定，特诉至贵院；提出上述请求，请求人民法院依法判决被告立即给付拖欠原告的物业管理费及其他诉讼请求。 被告冯君辩称，我先回答原告的第一个问题金山迪押溪谷小区现收入标准多层是1.2元，高层1.2元，每平米加楼梯费，从2016年至今达到20%收费，这个事是这样，我们拒绝交物业费是有原因的，原因是在2016年12月中期，我们回迁户在开发商和政府和信访办联合在信访协商决定，回迁住户物业大小回迁住户大小面积的物业费统一标准为每平米八毛钱。我们7号楼拒交物业费的原因是物业公司将八毛每平方米物业收费标准，擅自涨到1.2元每平方米，理由是我们住在商品房，就应该交到1.2元。可是我们是回迁户，我们享受了商品房，给我们商品房回迁户不能享受一楼，还有回迁户不可以买车库。我们有一个白城市国有土地上住宅房屋征收与补偿协议，当时下面第三条（内容略），可我们回迁户并不能享受一层。还有咱们的物业收费标准，在我手机上，手机的标准是咱们2020年收费的标准，我想请问原告，你符合这里面的哪一条？物业收费最新标准，2020年的收费标准以及收费标准是每平米1元。然后里面大概包括技术条件和小区的绿化超过百分之，包括有水面服务，包括有绿化、休闲活动、中心场地1500平米以上，这是我简单说一下，然后有0.75元的标准，我想请问原告，你的标准符合哪一条？然后还有一个咱们这个合同，你当时说收费标准是一块儿标准，说合同上有，但是我们回迁户这顶上商品房并没有提供，显示是回迁户是1.2元的标准。然后回答第二个问题是，物业公司说他们的软硬件设备齐全，业主认可。我们在业务业主手册中有12页、13/14页，并没有达到标准，其中包括西门的，进院的栏杆经常不好使，给我们出入带来了很大的不便，而且没有保安人员值班。正门有保安，可一到半夜干就抬起来了，人员随意出入，早晨四点才恢复正常，以照片为证。安全方面我们的楼道经常丢东西，而且楼道门也不好使。这个事应该是物业的责任。然后如果要证据的话，旁听者都可以。窗户漏风流水，去年多次找物业解决，物业并没有给我们解决。而且8号楼，前面小区杂草丛生，严重影响了我们居住的心情。卫生方面，楼道三层以上就不拖地了，水很少。墙面的物质和装修的划痕，没有恢复。还有一项问题是原告说他40%住户都已经认可了，我这里面有回迁44%里面有给我按手印，说明回迁户并不认可物业这个标准收费的。还有承诺我们商品住房2年给我们办房本，这个也没有履行。主题就是我们大家伙不认可这1.2元的收费标准。我们其中有23户是回迁户，然后只有七户交了物业费，但他们给我提供了一个不自愿交费的，给我按的手印。我认为原告当时给我们提供的合同是不生效的，我可以把这个答辩状提交。 原告围绕诉讼请求依法提交证据如下： 1.营业执照一份，证明原告的具有物业服务的主体资格以及资质。 被告质证没有异议。 对该份执照，具有证据属性，经双方核对无异议，法庭予以确认。 2.回迁户在商品楼住户物业费缴费统计表一份，证明这些回迁户（共25户）在商品楼居住的住户已经有14户缴费了，超过了一半。 被告质证称，该表中有9户是被迫交的费。 原告提交的回迁户在商品楼住户交费统计表，因为是证据的原件，虽然被告发表质证意见说有被迫的，但是因为没有相应代理的14个业户出庭作证说明是被迫，也没有其他方面的，比如说报案还是怎么谁胁迫的这方面证据，法庭暂不予确认。法庭确认这个证据具有证据的形式证明力。 3.小区业主总体交费94%的统计表。 被告质证称，是事实，但是是不情愿交的，我有业主签字的证据，而且我有2020年的收费的标准。 4.业主手册，证明14页已经写明物业服务的标准，手册也有业主的签字。业主是知晓收费标准的。 被告质证称，业主手册是不完善的，这个是给商品房拟定的方案，没有回迁户的字样，而且原告的服务也没有达到1.2元的标准。与2020年国家收费标准的政策不符。 业主手册因为是书证，虽然被告对内容持有不同异议，但该书证仍然具有形式证明力，法庭对该书证的形式证明予以确认。 被告冯君为支持其抗辩理由，举证如下： 1.白城市国有土地上住宅房屋征收与补偿协议一份（复印件），2016年12月30日交费收据两份（复印件），分别是83-401和62-402号房屋，都是按照0.8元每平方米收取的物业费，以此证明其应该享受回迁户的待遇，应按0.8元每平米每月标准缴纳物业费。 原告质证称，对证据本身没有异议。只能证明是回迁户，其他的说法与我公司无关，我们只能进行服务。被告提出不允许被告买车库和一楼，与我公司无关。 对被告提交的证据，因为其有客观事实的依据，法庭对这个证据本身予以确认，但它的证明对象法庭暂不予确认。 2.业主出具的签字按印的说明材料一张，说明回迁户虽然有人交了物业费，但有9人证明他们虽然交物业费了，但是他们对收费标准不认可，是被迫交的。 原告质证称，是否是真实的我不认可，我没有强迫任何人交付，有些业主经过三次催缴，卡自动消磁，都是经过保安人工进出，我们没有限制业户自由进出。 对这份证据因相关人员没有到庭无法确认，被告该份证据不符合证据的使用规则，法庭对这份证据不予确认。 3.照片4张，证明物业服务不到位，晚上没有执勤，人员随便出入，8#楼前面都是荒草，还有塔吊树立，树木已经枯死，无人管理。卫生三楼以上不拖，即使拖地，用水少，也是敷衍，手机里照片3张。我家窗户玻璃漏水，室内已经发霉了，进户的楼道门也坏了。 原告质证称，被告提出后半夜大门干不落，个别时候有，但是我们小区是双保安，室内有监控是24小时的，夜班保安也是2人值班，还有一个人得巡逻打卡。杂草的照片在8号楼的北侧，因为这个原因8#楼从今年按0.8元收取的，以前按1.2元收取的我也都给退费了，因为这栋楼环境不具备1.2元的标准。被告说拖地桶里的水少是因为我们对保洁员有要求，一天拖地，一天扫地，没有必要用很多水。被告说树死亡，这是正常的自然现象，树有真死假死，真死以后，我们按照规定砍伐。 对被告六个照片，原告也发表了他的质证意见，因为这照片是被告拍摄的，原告没有说他是假的，这个照片是书证的一种。它具有书证的证明力，法庭对这些照片的内容予以确认。但他这个证明的问题法庭暂不予确认。 4.证人吴**出庭作证称，我也是原告服务小区的业主，但与原告、被告没有利害关系。我们是回迁户，我们的物业费标准是2016年政府与开发商以及回迁户代表三方定的0.8元的标准，购买商品房当年也是0.8元，2017年商品房和回迁楼都涨价到1.2元。2017年我是按1.2元交的，2018年我没有交。涨价物业没有人与我们协商涨到1.2元每平米。我住的是回迁的商品楼。回迁楼没盖是开发商的责任，不是我们的责任。我证明回迁户交钱的人也是不认可的。物业手册也不是给我们制作的，我们是回迁户。物业服务达不到1.2元的标准，树死了不少。没啥草坪了。物业不让放快递，这都是歧视。 原告质证称：代收快递不是必须代收，没交费一定不能享受服务。因为当时交0.8元是口头的，也就交一年。物业手册上虽然是空的，但是我们的标准是1.2。回迁户0.8元的标准是一年口头说的。 5.证人郭福出庭作证称，我也是原告服务小区的业主，也是回迁户，与原、被告没有利害关系。我出庭作证证明这个小区1.2元的收费标准不够，小区路上一个下水都没有，我说的是雨水的排水没有。硬件、软件设施不够，草都是野草，树也死了，我听说高层都不拖地，即使拖地了，用水也少，拖完了水都是臭水。死树物业公司也不清理，小区保洁员物业公司不雇佣回迁户，0.8元的标准是政府给定的。 原告质证称，如果拿出0.8元标准的文件，我执行。物业服务有瑕疵，比如门坏了，很大一部分责任在业主。园区内的排水和雨水积水，因为本小区是采取的自然排水，是国家允许的。有积水，是有的地方有低洼，我也处理过。对于物业公司雇佣保洁员不用回迁户，是为了防止矛盾产生。物业费的标准白城地区明确要求，几级只是参考。如果有确切的文件，我认可，如果没有，我坚持1.2元的标准。今天到场的都是回迁户，不能代表全体业主，旁听人员、证人与被告有亲属关系。 原告、被告提交的证据经质证确认的，因证据符合真实性、合法性、关联性的规定。本院予以采信，并在卷佐证。 对双方争议的问题，本院查明，被告为原告物业服务金山迪雅溪谷小区业主，被告为该小区回迁户。2016年政府与开发商以及回迁户代表三方定的按0.8元每平米的标准交纳物业费，购买商品房当年也是0.8元交纳的物业费。2017年后因商品房和回迁楼都都按1.2元每平米收费，致使双方发生争议，引发诉讼。本院还查明原告所服务金山迪雅溪谷小区业主入住422户，其中交纳物业费业主396户，占总住户的94%。 本院认为，被告冯君金山迪雅溪谷小区业主，原告自该小区建立以来始终是该小区唯一物业服务企业，且在被告等所有业户入住时约定了物业服务内容，服务期限及收费标准。原告在2017年12月30日至2020年12月30日之间为被告所在小区内提供物业服务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。物业公司依约定对服务小区进行了服务管理，小区范围内的居民应及时缴纳物业服务费。被告抗辩理由因房屋如何回迁和分配回迁房及房屋建筑质量等问题并不属于物业公司业务职责，故本院对被告的该部分抗辩理由不予支持。但原告对被告等回迁户按0.80元标准收取2016年物业费时，未尽到明示从2017年后回迁户应和其他商品房业户一样按1.20元每平米缴纳物业费义务，从而造成双方发生争讼。但被告不向原告缴纳物业服务费，客观上造成了原告经营困难，故对原告服务瑕疵被告负有责任。现原告要求被告给付请求法院依法判令被告给付从2017年12月30日至2020年12月30日拖欠原告的物业费3723元及滞纳金(按照物业合同应追缴日百分之零点三的滞纳金)的诉讼请求，应按每平方米0.80元执行到2020年12月30日为宜，以后均应按其他商品房业户1.2元每平方的标准收取。原告滞纳金请求因双方发生收费标准争议原告负有一定责任，故本院对原告滞纳金请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下： 一、被告冯君于本判决生效后五日内按0.8元每平方米每月标准，给付拖欠原告2017年12月30日至2020年12月30日间的物业费； 二、驳回原告白城汇金物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告冯君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 审判员  刘兆杰 二〇二〇年十一月三十日 书记员  刘建磊