湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初9833号原告：湖南芸台教育管理咨询有限公司，住所地湖南省长沙市天心区暮云工业园（湖南友文食品有限责任公司集体宿舍120、112、124房）。法定代表人：娄彬，执行董事。委托诉讼代理人：林玉宇，湖南恒昌律师事务所律师。被告：湖南省联合产权交易所有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路三段569号湖南商会大厦（西塔楼）20楼2007-2012房。法定代表人：龙喜平，董事长。委托诉讼代理人：袁爱金，湖南纲维律师事务所律师。委托诉讼代理人：王逸尘（），女，1978年5月29日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。被告：华融湘江银行股份有限公司株洲分行，住所地湖南省株洲市天元区泰山路60号国旺大厦。负责人：蒋玄薰，行长。委托诉讼代理人：孙慧英（系该行内控合规部法务），女，1979年8月9日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：邱雨波（），男，1973年6月5日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。被告：湖南托雅教育咨询管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区暮云工业园新兴科技产业园宿舍3栋101。法定代表人：周学文，总经理。委托诉讼代理人：齐向锋，湖南辰邦律师事务所律师。原告湖南芸台教育管理咨询有限公司（以下简称原告）与被告湖南省联合产权交易所有限公司（以下简称联合产权公司）、华融湘江银行股份有限公司株洲分行（以下简称华融湘江银行）、湖南托雅教育咨询管理有限公司（以下简称托雅教育）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林玉宇和被告联合产权公司的委托诉讼代理人袁爱金、王逸尘，被告华融湘江银行的委托诉讼代理人孙慧英、邱雨波和被告托雅教育的委托诉讼代理人齐向锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、确认2019年9月24日，被告联合产权公司、华融湘江银行分别与被告托雅教育签订的《网络报价成交确认单》和《资产交易合同》无效；2、三被告承担本案的诉讼费及由此产生的一切费用。事实和理由：2019年6月23日，湖南友文食品有限公司委托东友物业以东友物业的名义与原告签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋（原房产权证号为长房权证暮字第7××5、7××6、7××7、7××8、7××9、7××0、7××4、7××2号）租赁给原告使用。经原告在长沙市不动产登记中心查询，案涉房屋乃合法登记在友文食品公司名下。原告在取得涉案房屋使用权后，善意、合法的使用涉案房屋，投入巨资对部分房屋和周边环境及配套设施等进行了装修改造。2020年8月，被告华融湘江银行凭株洲中院（2017）湘02恢执7号以物抵债裁定书，委托被告联合产权公司将案涉房屋挂牌转让。在挂牌转让过程中，三被告明知原告系涉案房屋的善意、合法使用权人，却违反法定程序，于2019年9月24日签订《网络报价成交确认单》和《资产交易合同》。被告联合产权公司辩称，1、涉案交易的资产权属清晰，所有权人为被告华融湘江银行，其有权通过被告联合产权公司处置涉案资产；2、涉案交易严格按照《湖南省联合产权交易所国有企业实物和无形资产交易规则》进行，原告主张涉案交易违反规则，无事实和法律依据；3、原告对涉案交易的资产无合法权益，涉案交易并未损害原告合法权益。综上，《网络报价成交确认单》和《资产交易合同》的签订不存在合同法52条规定的合同无效的情形，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院予以驳回。被告华融湘江银行辩称，2014年11月7日，经被告华融湘江银行提出申请，株洲市中级人民法院查封冻结涉案所有资产，冻结期限两年，并在长沙不动产登记机关备案。2015年1月16日，株洲市中级人民法院下发（2014）株中法民二初字第105号民事判决书，依法确认了被告华融湘江银行对涉案资产的抵押权，且实现抵押权时享有优先受偿权。2017年6月27日，株洲市中级人民法院下发（2017）湘02执恢7号执行裁定书，依法将涉案资产作价抵偿湖南友文食品有限责任公司所欠被告的债务，2017年7月20日，株洲市中级人民法院向长沙市不动产登记中心下发协助执行通知书，将涉案资产全部过户至被告华融湘江银行名下，并且在长沙市不动产登记中心登记备案。2019年8月20日，被告华融湘江银行依法向被告联合产权公司提出申请，依法办理相关手续将被告华融湘江银行持有的涉案资产发布转让信息并且组织转让交易。综上，被告依法取得涉案资产的所有权并依法转让，不存在违法导致合同无效的情形。被告的抵押在前，已经登记在先的抵押权优先于租赁权，既可以是抵押权人在实现抵押权之时去除租赁权，也可以是在抵押权实现之后由抵押物的受让人除去。被告在管理涉案资产期间，多次进行资产巡查，派专人到涉案现场张贴函告通知所有承租人，被告已取得资产所有权，以及限期搬迁公告等等，从未授权任何单位或个人对外租售，原告和长沙东友物业管理有限公司之间的租赁关系因长沙东友物业管理有限公司自始至终无权处分而无效。涉案资产的查封登记信息是公开的公示信息。原告未尽到审慎的审查义务，应当自行承担损失，其财产损失与被告无关。被告托雅教育辩称，1、三被告签订的《网络报价成交确认单》和《资产交易合同》符合相关法律、法规及《交易规则》的规定，真实、合法、有效；2、原告并非本案的善意承租人，其诉讼主体不适格，其与长沙东友物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》因违反法律规定和被告华融湘江银行与湖南友文食品有限责任公司签订的《最高额抵押合同》自始不成立，依法对被告华融湘江、托雅教育无约束力。综上，请求法院驳回原告的主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议以及经与原件核对无异的《房屋租赁合同》、《网络报价成交确认单》、《资产交易合同》、（2014）株中法民二初字第105号民事判决书、《房地产估价报告》、不动产权证、协助执行通知书等，本院予以采信。根据以上采信证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2014年11月7日，湖南省株洲市中级人民法院做出（2014）株中法民二初字第105号协助执行通知书，冻结（查封）了湖南友文食品有限责任公司位于长沙县××工业园权证号码为：××、712020395、7××4、7××0、7××9、7××8、7××7、7××6、7××5号房屋的所有权，冻结（查封）时间为两年，从2014年11月7日至2016年11月6日。2015年1月16日，湖南省株洲市中级人民法院做出（2014）株中法民二初字第105号民事判决书，判决：一、湖南友文食品有限责任公司于本判决生效后十日内偿还华融湘江银行股份有限公司株洲石峰支行银行贷款本金3875万元及利息（利息自2014年5月22日起按合同约定计算至贷款还清之日止）；二、湖南友文置业有限公司、张志文、柳平志、张志军在最高债权额4000万元限度内分别对上述款项清偿承担连带责任；三、华融湘江银行股份有限公司株洲石峰支行对湖南友文食品有限责任公司所有的位于湖南省长沙县××工业园××宿舍××宿舍××宿舍××生产用房101、201、301房屋（权证号为：长房权证暮字第7××2、7××5、7××6、7××7、7××8、7××9、7××0、7××4）享有抵押权，实现抵押时，有权就上述抵押财产优先受偿。2017年6月27日，湖南省株洲市中级人民法院做出（2017）湘02执恢7号执行裁定书，裁定如下：一、将被执行人湖南友文食品有限责任公司位于长沙市天心区暮云工业园（原长沙县暮云镇）的长房权证暮字第7××5、7××6、7××7、7××8、7××9、7××0、7××4、7××2号【含长国用（2012）第0××7、0××1、0132号国有土地使用权】房地产作价3346万元交付本案被告华融湘江银行抵偿其所欠华融湘江银行股份有限公司株洲石峰支行3346万元的债务；以上财产所有权（或其他权利）自本裁定送达本案被告华融湘江银行时起转移；二、被告华融湘江银行可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续；本裁定送达后即发生法律效力。被告华融湘江银行于2017年6月29日收到该裁定书，之后便到诉争房屋所在地张贴告示告知湖南友文食品有限责任公司及资产占用人，其系诉争房屋的所有权人，请湖南友文食品有限责任公司及资产占用人搬离诉争房屋并将房屋交付给被告华融湘江银行。湖南省株洲市中级人民法院于2017年7月20日向长沙市不动产登记中心出具（2017）湘02执恢7号《协助执行通知书》，要求长沙市不动产登记中心将涉案房屋所有权及土地使用权过户至被告华融湘江银行。2019年6月23日，原告（承租方、乙方）与长沙东友物业管理有限公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将位于长沙市天心区××工业园××道××号××的部分房屋整体出租给乙方使用，租赁房屋的具体情况为：1号栋共六层，总建筑面积6748.62平方米；2号栋共三层，总建筑面积5400.63平方米；5号栋共三层，总建筑面积5474.17平方米，3号栋共三层，总建筑面积2041.8平方米，其中3号栋交房时间为现租户租赁房屋时间到期后交房，交房时间不超过2022年7月15日。1号栋三楼交房时间根据甲、乙、原租户协商后决定，乙方承诺按照原租户办公室装修标准为其在原租户指定房屋内装修一套同等面积办公室交付给对方使用后再交付该房屋，以上房屋在未交付之前不计算乙方的房屋租金；2、本合同项下租赁房屋的租赁期限为十五年，自2019年7月1日起至2034年6月30日止，其中免租期为半年，免租期从7月15日起开始计算，起始计算免租面积为10000平方米，其它房屋免租起始日期按照实际交房时间计算。2019年7月15日，湖南京诚房地产评估有限公司根据被告华融湘江银行的委托对诉争房屋和土地市场价值进行评估后出具《房地产估价报告》，该报告载有如下内容：被告华融湘江银行拟处置的诉争房地产在价值时点2019年7月1日的评估价值为2326.64万元，资产处置交易相关费用537.294万元，经评估后的预计变现价值1789.346万元。2019年8月20日，被告华融湘江银行向被告联合产权公司提交《资产转让信息发布申请书》。被告联合产权公司根据上述申请于2019年8月26日将诉争房屋的资产转让信息在湖南联交所的网站上公开发布，载有如下内容：1、挂牌起止时间为2019年8月26日至2019年9月23日，挂牌期满后如未征集到意向受让方，不变更挂牌条件，按10个工作日为一个周期延牌，最多延长2个周期；2、转让底价为1800万元，交易价款一次性支付，竞价保证金540万元，竞价方式为加价，增加幅度为10万元，自由竞价时间为2019年8月23日至2019年9月24日。2019年9月20日，被告托雅教育向被告联合产权公司递交《受让申请》，并按照约定向被告联合产权公司缴纳竞价保证金540万元。2019年9月24日，被告托雅教育竞拍成功。同日，被告联合产权公司与托雅教育（受让方）签订《网络报价成交确认单》，确认：1、被告托雅教育竞拍成功，成交价格为1800万元，交易服务费64800元；2、受让方应在成交当日与转让方签订《资产交易合同》，并于《资产交易合同》签订之日起5日内将交易成交价款及交易服务费支付到如下账户：账户名称：湖南省联合产权交易所有限公司；开户行：华融湘江银行股份有限公司长沙雨花亭支行；账号：8112××××6567；受让方应在约定期限内支付全部交易价款、交易服务费后，方能办理标的资产交付手续。被告华融湘江银行（转让方）与托雅教育（受让方）于同日签订《资产交易合同》，约定：1、交易标的基本情况为：甲方合法拥有（持有）的长沙市天心区暮云工业园新兴科技产业园的房产及土地使用权【房屋权证号为：7××5、7××6、7××7、7××8、7××9、7××0、7××4、7××2号，土地权证号为：长国用（2012）第0××7、0××1、0132号】；2、资产交易价格为1800万元；3、资产交易方式：交易标的经资产评估确认后，通过被告联合产权公司挂牌转让，按照有关交易规则，采取动态报价的方式，确定受让方和交易价格，签订交易合同，实施资产交易；4、交易标的以实物现状转让，乙方已自行了解交易标的的情况，并完全了解交易标的已存在的或可能存在的瑕疵，且愿意承担标的瑕疵可能造成的一切责任、风险和损失；5、转让标的为甲方持有的湖南友文食品有限责任公司抵债资产，原产权人为湖南友文食品有限责任公司，目前甲方未取得抵债资产的实际控制权，成交后甲方仅协助办理标的资产过户手续，乙方须自行与占有人协商，排除房屋实际使用障碍；6、经甲乙双方协商和共同配合，甲方在收到全部交易价款后30个工作日内与乙方办理资产交付手续，并协助乙方办理权证变更手续。2019年9月30日，被告托雅教育按照约定支付项目交易价款1800万元。2020年3月26日，诉争房屋的所有权人变更登记至被告托雅教育名下。原告认为三被告的行为违反了相关法律规定，侵害了其合法权益，诉至法院，请求依法裁决。本案在审理过程中，原告陈述其曾去不动产登记中心查询落实诉争房屋的产权人为湖南友文食品有限责任公司，不动产产登记表上确有法院查封的信息。另查明，2013年1月1日，案外人湖南友文食品有限责任公司（委托人）向长沙东友物业管理有限公司（受托人）出具《委托书》，该委托书载有如下内容：委托人委托受托人出租长沙县暮云镇暮云工业园新兴科技产业园内产权人为委托人的全部房屋；2、受托人有权直接以受托人名义与第三方签署长沙县暮云镇暮云工业园新兴科技产业园内产权人为委托人的房屋的《房屋租赁合同》，直接向房屋承租人收取房屋租金，向承租人出具收取的租金票据，但房屋租赁的截止期限不得超过本委托书截止期限；3、本委托书的有效委托期限为20年，自2013年1月1日起至2032年12月31日止。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告华融湘江银行于2017年6月29日依据湖南省株洲市中级人民法院做出的（2017）湘02执恢7号执行裁定书及（2017）湘02执恢7号《协助执行通知书》成为诉争房屋的所有权人，随后便在诉争房屋所在地张贴告示，告知湖南友文食品有限责任公司及资产占用人，其系诉争房屋的所有权人，请湖南友文食品有限责任公司及资产占用人搬离诉争房屋并将房屋交付给被告华融湘江银行，原告于2019年6月23日签订诉争《房屋租赁合同》时对此应该知情，且原告陈述其曾到不动产登记中心了解诉争房屋的产权情况时已知晓该房屋已被法院冻结，故原告在明知诉争房屋存在诉讼纠纷时仍签订《房屋租赁合同》，应对其行为后果承担相应的法律责任。被告华融湘江银行作为涉案房屋的所有权人，其通过被告联合产权公司挂牌转让诉争房屋，被告托雅教育在挂牌期间内成功受让诉争房屋后，被告联合产权公司与托雅教育签订《网络报价成交确认单》，被告华融湘江银行与托雅教育签订《资产交易合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故原告主张上述《网络报价成交确认单》和《资产交易合同》违反法定程序，损害其利益，应为无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告湖南芸台教育管理咨询有限公司的诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取40元，由原告湖南芸台教育管理咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  邓红梅二〇二〇年十一月二十三日书记员  罗 彬附：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。