上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初32277号原告：朱中所，男，1979年1月10日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：庄海军，上海市浩信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑莹莹，上海市浩信律师事务所实习律师。被告：张诚，男，1963年6月19日出生，汉族，户籍地江西省抚州市，现住江西省抚州市。原告朱中所与被告张诚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理，依法由审判员丁文伟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告朱中所的委托诉讼代理人庄海军、郑莹莹，被告张诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱中所向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行就上海市闵行区青杉路XXX号商铺签订的《租赁合同》及《补充协议》，如被告不继续履行，则判令被告返还原告交付的押金人民币(币种下同)4万元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2014年2月16日就上海市闵行区青杉路XXX号商铺签订《租赁合同》。合同约定，房屋租赁期限自2014年2月18日起至2019年2月17日止，押金25,600元。2018年8月8日，原、被告就原租赁合同签订《补充协议》，协议约定租赁期限自2019年2月18日起至2022年2月17日止，每月租金2万元，押金4万元。2020年2月，全国疫情爆发，原告因资金周转困难，遂与被告协商可否将租金方式改为一月一付。之后，原告分别在5月、6月支付了下月的租金，被告在收取2个月租金后，于2020年7月8日向原告发出《租赁终止合同告知书》。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。疫情具有突发性，属于不可遇见、不能避免且不能克服的客观情况。原告因疫情的不利影响，短阶段内改变支付方式，但一直履行了自身的主要债务，并没有存在根本违约情况。因此，被告没有权利单方解除合同，故请求法院支持原告的诉讼请求。诉讼中，原告表示鉴于合同客观上已无法继续履行，故变更诉讼请求为：1、要求确认原、被告就上海市闵行区青杉路XXX号商铺签订的《租赁合同》及《补充协议》于2020年7月8日解除；2、被告返还原告交付的押金4万元；3、被告返还原告2020年7月8日至2020年7月17日的租金6,667元。后原告撤回第3项诉讼请求。被告张诚辩称，原告自2020年2月7日起没有按约支付租金，也没有和被告联系要求协商，考虑疫情原因，被告于2020年3月23日开始提醒原告需支付房租，原告则提出要求减免房租，但被告未予同意。直至4月20日，原告支付了2020年2月18日至2020年5月17日三个月的租金6万元，其中5,000元系原告的转租方代为支付。之后原告又要求改变付款方式为月付，被告没有同意。原告分别于2020年5月、6月各支付一个月的租金，为此，被告于2020年7月8日向原告发出解除合同通知，双方的合同已于该日解除。因原告存在严重的违约行为，给其造成的损失远远大于押金，故不同意退还押金。经审理查明，被告张诚系上海市闵行区青杉路XXX号房屋的产权人。2014年2月，原告朱中所与被告张诚就上海市闵行区青杉路XXX号房屋签订《租赁合同》。合同约定，原告向被告租赁上述房屋，租赁期限为5年，自2014年2月18日起至2019年2月17日止。合同生效当日，原告向被告交付押金25,600元。租金按3个月为一期支付，原告于签约当日支付被告第一期租金及保证金，数额共计5个月租金，其后每期租金支付时间为该期首月的前10天(即该期首月7日前)。若原告逾期3天仍未支付房租(即20日)，被告有权单方面解除合同，并扣除全部押金。若被告违约的，被告需退还全部押金并赔偿两个月的房租等内容。合同签订后，原、被告按约履行合同，原告向被告支付押金25,600元。2018年8月，原、被告就原租赁合同签订《补充协议》，协议约定，原告继续租赁上述房屋，租赁期限为3年，自2019年2月18日起至2022年2月17日止，每月租金2万元，租金按3个月为一期支付，房租押金4万元。协议签订后，原告向被告转账14,400元以补足押金4万元。2020年2月，原告未按约支付租金。被告于同年3月23日联系原告催要租金，原告提出要求减免房租，但被告未予同意。经被告催讨，原告于2020年4月20日向被告支付2020年2月18日至5月17日的租金6万元(其中原告向被告支付5.5万元，另5,000元由原告的转租方代为支付)。之后，原告向被告提出要求将租金支付方式由按季改为按月，但被告未予同意。2020年5月15日，原告向被告支付2020年5月18日至6月17日租金2万元。2020年6月18日，原告向被告支付2020年6月18日至7月17日租金2万元。期间，被告仍要求原告按约按季支付房租，但协商未果。2020年7月8日，被告向原告发出《租赁终止合同告知书》，主要内容为：2020年2月7日原告应付季度租金，未告知被告的情况下，私自拖欠75天租金。原告不顾被告反对私自将季付的规定改为月付。合同规定，付款方式为季付，原告2020年5月7日应支付6万元，原告已拖欠房租，被告有权单方面解除合同并扣除所有押金。自发出此告知书之日起，被告收回商铺，终止和原告的合同，被告收到原告的任何资金都不视为房租。诉讼中，原告陈述，其承租涉案房屋用于经营房产中介业务，之后转租给他人使用。被告陈述双方产生纠纷后，其于2020年4月前往关店门时才知晓原告将房屋进行了转租，目前仍由转租方使用。此外，原、被告一致认可双方的合同于2020年7月8日解除。原、被告还表示，合同解除后除押金以外的其他相关事宜不要求法院处理。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、租赁合同、收据、补充协议、中国建设银行个人活期账户交易明细、租赁终止合同告知书，被告提供的微信聊天记录、证人证言等证据以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的相关规定，合法有效。合同履行过程中，原告自2020年2月起未能按约支付租金，考虑到该时间段突发新型冠状病毒疫情，原告拖延至2020年4月支付虽有不当，但情有可原。然合同约定，租金支付方式按3个月为一期支付，每期租金支付时间为该期首月的前10天，若原告逾期3天仍未支付房租，被告有权单方面解除合同，并扣除全部押金。按此约定，原告理应于2020年5月7日前支付2020年5月18日至7月17日的租金6万元，但原告在未能与被告协商一致的情况下，擅自拖延并改变支付方式，迟至2020年5月15日、6月18日各支付2万元，该行为显已违约。被告据此于2020年7月8日向原告发送解除合同通知，符合约定，现双方一致认可合同于该日解除，本院予以确认。此外，原告认为其没有违约，且押金的约定本质上就是违约金，被告并没有损失，法院应予调整，故要求被告返还押金4万元。被告则主张因原告违约，故押金不予退还。对此，本院认为，根据合同约定，若原告逾期3天仍未支付房租，被告有权单方面解除合同，并扣除全部押金。该条款内容实质为双方对违约责任及违约金的约定，即押金作为违约金。本案合同的解除系因原告的违约行为所致，被告依据该条款追究原告的违约责任符合双方约定。但鉴于违约金兼具惩罚性和补偿性功能，从原告季付改为月付的违约行为以及该违约行为对被告造成的损失等因素考量，本院认为双方约定的违约金过高，原告要求调整之意见，本院予以采纳，本院酌情确定原告承担违约金2万元，其余押金由被告予以返还。因本起纠纷系原告违约引发，故案件受理费应由原告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告朱中所与被告张诚就上海市闵行区青杉路XXX号房屋签订的《租赁合同》及《补充协议》于2020年7月8日解除；二、被告张诚于本判决生效之日起十日内返还原告朱中所押金人民币2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币800元，减半收取计人民币400元，由原告朱中所负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  丁文伟二〇二〇年十一月九日书记员  潘逸灵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。