福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终4522号 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组**。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：宗同健，男，该公司员工。 被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：黄书斌，男，1990年5月13日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：林惠文，福建道旺律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：黄慰珠，女，1991年3月14日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 委托诉讼代理人：林惠文，福建道旺律师事务所律师。 上诉人福建中超实业有限公司（以下简称中超公司）因与被上诉人黄书斌、黄慰珠商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初10027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 中超公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实理由：根据中超公司与黄书斌、黄慰珠签订的《商品房买卖合同》中对违约金的约定方式“1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)：(1)逾期在180日内…自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；(2)逾期超过180日…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”,中超公司支付逾期违约金的计算方式是分段计算的，即在180日内的应当按照合同第十二条第1款第(1)项约定的按日万分之0.5计算违约金，超过180日的按照合同第十二条第1款第(2)项约定的按日万分之一计算违约金，该违约金的计算方式应为：180天*0.00005*房屋总价款+6天*0.0001*房屋总价款，该违约金的计算不得叠加。一审法院认定事实不清，适用合同条款错误，判决有误，请求支持中超公司的上诉请求。 黄书斌、黄慰珠辩称，首先，按照《商品房买卖合同》第十二条规定，按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），已经表明了该规定属于分情况处理，特别注明（1）和（2）不作累加，如果按照中超公司分段计算的解释，则超过180天后，必然要把（1）和（2）作累加。如果分段处理，则应当明确表达：1、逾期在180天之内的部分，按日万分之0.5计算；2、逾期在180天之后的部分，按日万分之1计算。所以，不管从哪一方面来看，这都可以理解为分情况的规定。第二，如果该条款确实存在歧意，那么也应当依据合同法相关的规定，作出对提供格式条款一方（即中超公司）不利的解释。 黄书斌、黄慰珠向一审法院起诉请求：判令中超公司因逾期交房承担自2018年12月31日至2019年9月6日止的违约金27845元（共计246天，1131918×0.01%×246=27845）。 中超公司向一审法院反诉请求：判令黄书斌、黄慰珠向中超公司支付逾期付款违约金17520元（违约金以逾期应付款800000元为基数，其中自2017年8月7日起至2018年3月14日止按每日万分之1计算）。 一审法院认定事实：2017年6月9日，黄书斌、黄慰珠与中超公司签订《商品房买卖合同》（以下简称诉争合同）一份，约定由黄书斌、黄慰珠向中超公司购买址于丰泽区华大街道法花美社区中超·水木春天B地块3号楼1802住宅（以下简称诉争房屋），成交金额1131918元，其中首期房价款231918元于2017年6月9日前支付，余款900000元向银行申请贷款支付。逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。（2）逾期超过180日……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；2、详见附件四的约定（附件四2、以公积金贷款方式支付购房款：……在签订商品房买卖合同之前，买受人已知悉公积金贷款所需的全部材料。买受人应自行办理公积金贷款手续，贷款手续（包括但不限于公积金管理中心审批手续、买受人与贷款银行签订的贷款合同在内的一切公积金贷款手续）买受人应在接到出卖人发出的可以申请办理公积金贷款通知书之日起20日内办理完毕，且买受人申请的贷款应于接到出卖人发出的可以申请办理公积金贷款通知书之日起60日内汇至出卖人账户，买受人逾期办理完毕贷款手续或买受人申请的贷款逾期汇至出卖人账户的，视为买受人逾期付款，并按合同逾期付款责任条款处理）；该商品房交付时应符合下列2项条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；中超公司应于2018年12月31日前向黄书斌、黄慰珠交付符合约定交付条件的诉争房屋；除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日内……自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部放假款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过180日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。 购房款共1131918元，其中黄书斌、黄慰珠支付首付款331918元，中超公司于2017年12月19日开具首付款发票。中超公司于2017年12月11日向黄书斌、黄慰珠书面发出《按揭催告函》一份，通知黄书斌、黄慰珠于2017年12月18日办理按揭贷款手续。黄书斌、黄慰珠于2018年1月2日向中国农业银行办理公积金贷款，并于当日签订贷款合同，中超公司作为连带保证人亦于当日在该贷款合同上签章。剩余购房款800000元于2018年3月14日汇入中超公司账户。案涉房屋于2019年8月28日取得建设工程竣工验收备案证明文件、于2019年9月2日取得房产测绘报告。庭审中，黄书斌、黄慰珠认可中超公司可因热带低气压和台风5天、自行车赛1天据以延期交房，双方一致同意逾期交房违约金计算截止日期为2019年9月6日。 另，根据中国农业银行股份有限公司泉州分行（以下简称农行泉州分行）出具的《关于我方一手住房按揭贷款办理手续及放款手续的说明》所载，一手住房按揭贷款办理需要客户提供材料齐全后银行方可受理，放款时需要该楼盘主体封顶，由开发商提供主体封顶证明书，并由银行人员上门拍照核实，中超公司于2017年10月10日向中国农业银行泉州分行出具《中超水木春天B地块3#楼主体封顶证明书》，证明诉争房屋所在3号楼于当日封顶，该银行工作人员于2017年10月20日确认并出具封顶报告。 一审法院认为，本案主要的争议焦点为：本诉部分：一、中超公司逾期交房天数如何认定；二、逾期交房违约金是否应当采用分段计算标准。反诉部分：黄书斌、黄慰珠是否存在逾期付款的事实。 关于本诉部分争议焦点一。从中超公司一审的答辩及庭审陈述来看，其对逾期交房的违约事实并无异议，但对黄书斌、黄慰珠所主张的逾期交房天数有异议。经过一审庭审质证，双方仅共同认可中超公司可因热带低气压和台风5天、自行车赛1天据以扣除逾期天数，予以确认；关于中、高考因素，中高考属于签订合同时便可预知的事由，且中超公司未能提供证据证明在其施工影响范围内有存在作为中考、高考考场的学校，亦未提供证据证明其有收到相关管理部门要求其在中考、高考期间停止施工的相应证明，因此对中超公司据该情形主张中考、高考顺延交房的抗辩不予采纳；关于中雨以上雨天、六级以上大风、停水停电等因素，根据日常经验并结合司法实践理解，上述因素系客观原因，非出卖人所能控制，且中超公司提供相应施工日志证明停工情况，黄书斌、黄慰珠对中超公司提供的证明相应因素天数的证据不持异议，对施工日志真实性有异议，但其未能提供相应证据反驳，该包含在完整的施工日志中的停工日志可以佐证其停工的事实，故，上述情形可以作为延期交房的事由，自合同签订之日起即2017年6月9日至合同约定的交房之日即2018年12月31日止包括中雨以上雨天、6级以上大风天气共48日（已扣除2018年11月1日重复一日）、热带低气压和台风5日、自行车赛1日、停电6日、停水2日，共计62日；又，自2019年1月1日至延期62日后之2019年3月3日止中雨以上雨天、6级以上大风天气共计1日；2019年3月4日不存在可据以延期因素，因此中超公司可据以延期交房至2019年3月4日，中超公司至2019年9月6日方履行完毕相应交房义务，逾期天数达186日。 关于本诉部分争议焦点二。关于逾期交房违约金的计算标准，诉争合同第十二条约定就“逾期在180日内”和“逾期超过180日”的两种逾期情形所应当参照的违约金计算标准分别进行了约定，且注明两种情形不作累加，因此该两种情形系根据逾期天数不同而区分整段逾期期间的违约金的相互独立的情形，现中超公司就诉争房屋逾期交房已超过180日，黄书斌、黄慰珠依据诉争合同第十二条第1款第（2）项约定的标准向中超公司主张按全部房价款每日万分之一的标准支付相应违约金，符合双方的约定且于法不悖，应予支持。 关于反诉部分争议焦点。双方在合同附件四中对办理公积金贷款及何种情况属于逾期付款进行了明确约定：“买受人应在接到出卖人发出的可以申请办理公积金贷款通知书之日起20日内办理完毕，且买受人申请的贷款应于接到出卖人发出的可以申请办理公积金贷款通知书之日起60日内汇至出卖人账户”。黄书斌、黄慰珠作为付款义务人，其始终亦未能“对贷款未能于接到通知书之日起60日内汇至出卖人账户”的事实作出合理解释并提供证据佐证，应承担举证不能的不利后果。黄书斌、黄慰珠收到中超公司发出的办理按揭贷款通知书载明可以申请办理公积金贷款的日期为2017年12月18日，且于2017年12月19日开具首付款发票，故相应款项应于2018年2月17日前汇入中超公司账户，但相应款项直至2018年3月14日方汇入中超公司账户，应认定黄书斌、黄慰珠存在逾期付款的违约行为，共计逾期25天，应向中超公司支付自2018年2月18日至2018年3月14日止以800000元为基数按每日万分之0.5计算的违约金计1000元，因此，中超公司的反诉主张中符合合同约定且符合法律规定的部分在1000元的范围内予以支持，超出部分，予以驳回。 综上，出卖人中超公司与买受人黄书斌、黄慰珠签订的《商品房买卖合同》及合同附件，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定全面履行。双方明确约定交付讼争房屋的日期为2018年12月31日，但中超公司逾期交房，已构成违约，应承担相应的违约责任。但中雨以上雨天、六级以上大风、台风、停水停电、自行车比赛等情形，确属于出卖人中超公司在签订合同当时不可预见、难以控制并会导致工程停工的客观原因，可以在逾期天数当中相应予以扣除，扣除后中超公司逾期交房天数认定为186日。逾期天数已超过180日，中超公司应按全部房价款1131918元为基数按每日万分之1的标准支付给黄书斌、黄慰珠186日的逾期交房违约金计21053.67元，因此，本诉原告黄书斌、黄慰珠的诉讼请求，应在186日的范围内予以支持。反诉部分，双方在合同附件中明确公积金贷款的办理及构成逾期付款的情形，但作为付款义务人，黄书斌、黄慰珠未能于接到通知书之日起60日内将剩余未付购房款汇至出卖人账户，亦属于逾期付款的违约行为，共计逾期25天，应向中超公司支付自2018年2月18日至2018年3月14日止以800000元为基数按每日万分之0.5计算的违约金计1000元，反诉原告中超公司的反诉请求在1000元的范围内予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条规定，判决：一、本诉被告福建中超实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付给本诉原告黄书斌、黄慰珠逾期交房违约金21053.67元；二、反诉被告黄书斌、黄慰珠应于判决生效之日起十日内支付给反诉原告福建中超实业有限公司逾期付款违约金1000元；三、驳回本诉原告黄书斌、黄慰珠的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告福建中超实业有限公司的其他反诉请求。一审案件本诉受理费496元，由黄书斌、黄慰珠负担121元，由福建中超实业有限公司负担375元；反诉受理费119元，由福建中超实业有限公司负担112元，由黄书斌、黄慰珠负担7元。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中超公司与黄书斌、黄慰珠签订的《商品房买卖合同》欲证明中超公司与业主就中超公司逾期交房应承担的违约责任的约定是分段的；中超公司与案外人岳莉等人签订的《商品房买卖合同》，欲证明中超.水木春天A地块合同关于逾期交房违约金的计算是不分段，而中超.水木春天B地块关于逾期交房违约金的计算是分段的。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：中超公司提供的案外人岳莉与中超公司所签《商品房买卖合同》与本案不具关联性，不予采信。经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，黄书斌、黄慰珠与中超公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的合同义务。关于逾期交房违约金的计算方法，案涉《商品房买卖合同》第十二条作了约定：“（1）逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）及利息，并支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。”现双方对上述条款的理解产生争议，中超公司认为该条款应解释为逾期交房超过180天的，其中的180天应适用万分之0.5的标准支付违约金，超过180天的天数才适用万分之1的标准，而黄书斌、黄慰珠主张逾期交房超过180天的，应按照万分之1的标准支付违约金。本院认为，案涉《商品房买卖合同》是中超公司为重复使用而预先拟定，其中第十二条关于逾期交付责任的约定条款，因无证据证明其就该条款与黄书斌、黄慰珠进行协商，属格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”的规定，对该条款应当作出不利于中超公司的解释，故一审法院判决中超公司全部房价款884000元为基数按每日万分之1的标准支付给黄书斌、黄慰珠逾期交房违约金计21053.67元并无不当。中超公司关于分段计算违约金的上诉请求，不予支持。 综上所述，中超公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费55元，由福建中超实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李瑞阳 审 判 员 蒋秀华 审 判 员 李玮玲 二〇二〇年十一月三日 法官助理 吴悦明 书 记 员 廖春燕 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。