河南省正阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1724民初1452号原告杨凯，男，1970年10月15日出生，汉族，住正阳县。委托诉讼代理人王新春，河南燕小成律师事务所律师。被告庞震，男，1972年6月15日出生，汉族，住正阳县。委托诉讼代理人李辉，河南建法律师事务所律师。被告驻马店市德丰置业有限公司，住所地：正阳县真阳镇慎西路北段西侧。法定代表人向德锋，系该公司经理。被告杨春青，男，1958年12月26日出生，汉族，住郑州市中原区。被告庞华璞，男，1986年12月7日出生，汉族，住郑州市。第三人王全军，男，1970年7月18日出生，汉族，住正阳县。原告杨凯与被告庞震、驻马店市德丰置业有限公司、杨春青、庞华璞及第三人王全军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨凯及其委托诉讼代理人王新春，被告庞震委托诉讼代理人李辉到庭参加诉讼。被告驻马店市德丰置业有限公司、杨春青、庞华璞及第三人王全军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。原告杨凯向本院提起诉讼请求：一、请求四被告按照驻马店市德丰置业有限公司与杨凯签订的建房协议书及两份补充证明履行义务，交付约定的原卫生局家属院翻建工程（真阳镇文化巷南侧）西数第二间门面房；二、诉讼费用由四被告承担。事实与理由：2012年9月16日庞伟和庞震借用驻马店市德丰置业有限公司的资质与包括原告杨凯在内的原卫生局家属院15户住户签订一份建房协议。庞伟和杨春青同时作为该协议的担保人，并且建房手续均是由庞伟出面办理，实际由庞伟和庞震共同开发建设。后经协议约定，杨凯院内地皮由庞伟书面承诺补偿给杨凯门面房一间（面积33平方米），2015年3月13日杨凯将门面房租给他人装修时，遭到案外人王全军阻止，称该门面房为其所有并抢占至今。庞伟给杨凯出具的补偿门面房33平方米的协议合法有效。杨凯作为院内土地的所有权人，土地被占用，并有合法有效的补偿协议，应按照协议约定得到补偿，庞伟的补偿行为对庞伟和庞震均有效，对驻马店市德丰置业有限公司亦有效。杨春青作为协议的担保人，庞伟已死亡其儿子庞华璞作为继承人参与了诉讼，也应当承担履行责任。第三人王全军负有协助义务。现杨凯对案涉门面房具有优先权，为此诉至法院请求人民法院保护杨凯的正当合法权益。被告庞震辩称，1、其与原告杨凯之间没有合同关系。按照法律规定，根据合同相对性，原告按照合同主张权利，庞震没有履行给付义务。2、该房屋已由被告庞震出卖给他人，且已履行交付完毕，原告主张履行合同没有法律依据，应依法予以驳回。被告驻马店市德丰置业有限公司、杨春青、庞华璞及第三人王全军在法定期限内未提交答辩意见。经审理查明，原告杨凯原居住在正阳县××文化巷南侧正阳县卫生局家属院，该院共居住15户居民。2012年9月16日，驻马店市德丰置业有限公司与包括杨凯在内的该15户居民签订一份建房协议，约定包括杨凯在内的15户居民将自己所有的位于正阳县××文化巷南侧正阳县卫生局西侧3层危楼交由驻马店市德丰置业有限公司拆除；驻马店市德丰置业有限公司新建1栋6层楼房，第1层为门面房，2至6层为住宅，房屋建成后驻马店市德丰置业有限公司自愿将2至4层共计15套房屋交给原15户居民使用，产权归该15户居民所有，其余5至6层和1层门面房归驻马店市德丰置业有限公司所有；新楼房底层为门面房，驻马店市德丰置业有限公司保证同等条件下，该15户居民享有优先购买权，门面房出售时通知该15户居民，通知后5天内该15户居民应告知驻马店市德丰置业有限公司是否购买等条款。该建房协议书由被告庞伟和被告杨春青（当时也是该院15户居民之一）作为担保人在协议底部签字按手印，担保该协议的履行，包括杨凯在内的该15户居民与驻马店市德丰置业有限公司分别签字盖章。后因杨凯原在该家属院一楼居住，原住房附属有院落，经协商，2012年10月16日，庞伟给杨凯出具证明一份，内容为：“证明经协商同意，家属楼翻建，补给杨凯壹间叁拾叁（33平米）平方米门面房，作为院子土地补偿。庞伟2012年10月16日”。2014年8月21日，庞伟又给杨凯出具一份证明，内容为：“证明杨凯同志定购西数第二间门面房。交易按双方所谈条件办理。庞伟2014.8.21”。2014年6月26日，被告庞震、驻马店市德丰置业有限公司将该门面房以每平方米12000元的价格卖予第三人王全军，并与第三人王全军签订房屋买卖协议一份，写明该门面房建筑面积为37.62平方米。该家属楼翻建后到2015年，原告杨凯将其与庞伟协商的该间门面房租给案外人岳娟进行装修时，遭到第三人王全军阻拦，原告杨凯才得知该门面房出售给第三人王全军的事实，王全军认为该房为其所有随即强行占有该房。各方就此问题协商未果，向公安机关报案未能解决。之后，杨凯起诉至本院请求确认庞震、驻马店市德丰置业有限公司与王全军于2014年6月26日所签订的房屋买卖协议无效，本院于2016年7月14日作出（2015）正民初字第1431号民事判决书，判决确认该协议无效，庞震不服该判决上诉，驻马店市中级人民法院于2016年12月27日作出（2016）豫17民终3688号民事判决书，认为该协议签订时双方当事人不存在恶意串通的情形，不能认定该协议无效，并认为对于杨凯权利受到的侵害，其可以通过诉讼方式确认其与庞伟之间签订的合同有效、确认其对房屋具有优先权的方式另行主张权利，为此判决撤销本院（2015）正民初字第1431号民事判决书，驳回杨凯的诉讼请求，该判决已生效。随后杨凯起诉庞伟请求确认庞伟于2012年10月16日、2014年8月21日向其出具证明补偿其门面房的协议有效，本院于2017年4月14日作出（2016）豫1724民初170号民事判决书，判决确认庞伟于2012年10月16日、2014年8月21日向杨凯出具的证明有效，庞伟不服该判决上诉，驻马店市中级人民法院于2017年6月27日作出（2017）豫17民终1945号民事判决书，认为庞伟只是借用驻马店市德丰置业有限公司的资质，涉案房屋工程由庞伟等人另行组织人员施工，庞伟对案涉房屋享有处分权，庞伟于2012年10月16日、2014年8月21日向杨凯出具的证明系当事人真实意思表示且不违反法律强制性规定应为有效，为此判决驳回上诉，维持原判；庞伟不服该判决申请再审，再审期间庞伟去世，庞伟的儿子庞华璞作为继承人参加诉讼，河南省高级人民法院经审查认为，庞震提交的证据不能证明庞震能够代表驻马店市德丰置业有限公司对涉案房屋具有处分权，且驻马店市德丰置业有限公司时任法定代表人向德锋认可涉案翻建房屋工程是庞震借用驻马店市德丰置业有限公司资质与住户签订的建房协议书，驻马店市德丰置业有限公司未投入资金未具体施工也未具体销售，不具有对涉案房屋的处分权，庞伟对涉案翻建房屋具有处分权，因此，河南省高级人民法院于2018年9月19日作出（2018）豫民申4384号民事裁定书，裁定驳回了庞华璞的再审申请。同时杨凯另案起诉庞震、王全军请求确认其对涉案门面房享有优先权并要求王全军腾退房屋支付租金，本院于2018年10月8日作出（2018）豫1724民初3012号民事判决书，认为庞伟向杨凯出具的两份证明明确了该涉案房屋对杨凯具有拆迁补偿的性质并确定了补偿房屋的位置，杨凯对涉案房屋享有优先权，但优先权不是物权，且杨凯尚未支付超出约定补偿面积部分4.62平方米的相应价款，在杨凯尚未取得涉案标的物的物权的情况下，杨凯要求王全军腾退门面房并支付租金66664元没有依据，为此，判决确认杨凯对涉案门面房享有优先权但驳回了杨凯要求王全军腾退房屋支付租金的诉讼请求，该判决下发后，双方当事人均未上诉，该判决已发生法律效力。另查明，1、庞伟和庞震系兄弟关系，庞震是庞伟的弟弟，庞震和驻马店市德丰置业有限公司法定代表人向德锋是亲属关系。涉案翻建工程是借用驻马店市德丰置业有限公司的名义办理的相关手续，驻马店市德丰置业有限公司没有出资，也没有与原住户进行过接触，承建的款项均是庞震支付，建设工程规划许可证等相关手续都是庞伟办理。此外，庞伟以自己名义为该翻建工程缴纳了自来水安装费9万元，庞伟向15户居民中的郭富安实际给付了25万元补偿金。2、涉案房屋37.62平方米，现由第三人王全军占有使用。再查明，郭富安也是涉案翻建工程原正阳县卫生局家属院15户居民之一。驻马店市德丰置业有限公司诉庞伟、郭富安确认合同无效纠纷一案，本院于2015年6月29日作出（2015）正民初字第364号民事判决书，判决确认庞伟与郭富安于2012年10月31日签订的《退款协议书》无效；郭富安不服上诉，驻马店市中级人民法院于2015年12月4日作出（2015）驻民一终字第533号民事判决书，认为庞伟以自己名义为该翻建工程缴纳了自来水安装费9万元并向郭富安实际给付了25万元补偿金，可以证明庞伟对该翻建工程具有处分权，为此，判决撤销本院（2015）正民初字第364号民事判决，驳回驻马店市德丰置业有限公司的诉讼请求。该判决送达后，驻马店市德丰置业有限公司不服，向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院经审查认为，涉案翻建工程仅是借用驻马店市德丰置业有限公司的名义办理的相关手续，承建款项均是庞震支付，相关手续均是庞伟办理，庞震与庞伟是兄弟关系，庞伟以自己名义为该翻建工程缴纳了自来水安装费9万元并向郭富安实际给付了25万元补偿金，对案涉门面房进行了处分，庞震并未提出异议，因此，河南省高级人民法院认定庞伟对涉案翻建工程具有处分权，并于2018年7月27日作出（2017）豫民申1933号民事裁定书，裁定驳回了驻马店市德丰置业有限公司的再审申请。以上事实，有原告提供的2012年10月16日、2014年8月21日证明两份、建房协议书一份、（2015）正民初字第1431号民事判决书、（2016）豫17民终3688号民事判决书、（2016）豫1724民初170号民事判决书、（2017）豫17民终1945号民事判决书、（2018）豫民申4384号民事裁定书、（2018）豫1724民初3012号民事判决书、建设工程规划审批单、土地卷宗、正阳县公安局卷宗笔录材料，被告提交的2014年6月26日房屋买卖协议一份、（2016）豫17民终3688号民事判决书，以及庭审笔录等证据予以证明。本院认为，正阳县公安局于2015年4月17日对驻马店市德丰置业有限公司时任法定代表人向德锋的询问笔录显示，向德锋自认涉案翻建工程是庞震借用其公司资质并由庞震出资开发建设的；正阳县公安局于2015年4月27日对庞伟的询问笔录显示，庞伟也称该翻建工程是由庞震出资建设的。驻马店市中级人民法院（2017）豫17民终1945号民事判决书认定涉案翻建工程是庞伟借用驻马店市德丰置业有限公司的资质，由庞伟等人另行组织人员施工建设。河南省高级人民法院（2017）豫民申1933号民事裁定书也认定涉案工程是借用驻马店市德丰置业有限公司的名义办理的相关手续，承建款项均是庞震支付，相关手续均是庞伟办理。本院认为，因庞震与庞伟系亲兄弟关系，涉案工程由庞震出资，庞伟组织人员施工并办理相关手续，且本院（2018）豫1724民初3012号民事判决书已经确认了杨凯对被告庞震在原正阳县卫生局家属院翻建的楼房底层的涉案门面房享有优先权，同时综合以上证据和生效法律文书，能够互相印证，证明涉案翻建工程系由庞震和庞伟借用驻马店市德丰置业有限公司资质共同开发建设。2012年10月16日庞伟出具补偿杨凯33平方米门面房的证明，该证明上被告杨春青并未作为担保人签字，也未加盖驻马店市德丰置业有限公司印章。且驻马店市德丰置业有限公司对该工程未实际出资，也未参与协商谈判，该公司并不具有对涉案房屋的处分权。因此，原告要求被告驻马店市德丰置业有限公司、被告杨春青承担交付涉案门面房的义务，本院不予支持。庞伟于2012年10月16日向杨凯出具证明，同意补偿杨凯33平方米门面房一间作为杨凯院子的补偿，于2014年8月21日向杨凯出具证明“同意杨凯订购西数第二间门面房，交易按双方所谈条件办理”，该两份证明均是案外人庞伟（已去世）向原告杨凯所出具，驻马店市中级人民法院（2017）豫17民终1945号生效民事判决书已确认庞伟对涉案门面房具有处分权，且该两份证明合法有效，因此，应当由合同相对方庞伟向原告杨凯履行交付该门面房的义务。虽然涉案门面房现已由第三人王全军占有使用，但本院（2018）豫1724民初3012号民事判决书已经确认了杨凯对被告庞震在原正阳县卫生局家属院翻建的楼房底层的涉案门面房享有优先权，因此涉案门面房作为拆迁补偿房屋的性质，理应优先于第三人王全军基于普通买卖合同的占有使用权利，应当优先向原告杨凯交付。因该门面房系由庞震和庞伟共同开发建设，且庞震对庞伟处分该门面房的行为并未提出异议，因此，原告要求庞震交付该门面房，应予支持。因庞伟现已去世，原告要求庞伟的儿子庞华璞作为庞伟的法定继承人承担交付涉案门面房的义务，因原告没有提交证据证明庞伟因开发建设涉案翻建工程的相关权利义务已经一并由其儿子庞华璞继承和承受，因此，原告要求被告庞华璞交付涉案门面房，本院不予支持。庞伟同意补偿杨凯33平方米门面房作为对杨凯院子的补偿，这与涉案门面房面积37.62平方米相差4.62平方米，即涉案门面房比庞伟承诺补偿杨凯的门面房面积多了4.62平方米，因该多出4.62平方米门面房的价款原告杨凯尚未支付，因此，在向原告杨凯交付涉案门面房的同时，原告杨凯应当支付该多出的4.62平方米门面房的价款,对该部分价款的支付庞震可另行向杨凯主张权利。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、限被告庞震于本判决生效之日起三十日内将位于正阳县真阳镇文化巷南侧原正阳县卫生局家属院翻建的楼房底层从西数第二间门面房交付给原告杨凯；二、驳回原告杨凯的其他诉讼请求。案件受理费7240元，由被告庞震承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  杨宏伟审 判 员  夏成华人民陪审员  杨 敏二〇二〇年十一月十二日书 记 员  李 丹