河南省商丘市睢阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1403民初6237号原告：商丘市鼎丰置业有限公司，住所地：河南省商丘市睢阳区。法定代表人：王云富，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘晓光，男，1965年9月22日出生，汉族，住河南省商丘市。系该公司员工。被告：张洋，女，汉族，1970年1月14日出生，住河南省商丘市睢阳区。被告：夏继化，男，汉族，1974年3月4日出生，住河南省商丘市睢阳区。被告：中原银行股份有限公司商丘分行，住所地：河南省商丘市法定代表人：郭磊，职务：行长。委托诉讼代理人：王婉如，女，1992年3月18日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。系单位员工。委托诉讼代理人：王馨若，女，1991年1月24日出生，汉族，住天津市津**。系单位员工。原告商丘市鼎丰置业有限公司（以下简称鼎丰公司）与被告张洋、夏继化、中原银行股份有限公司商丘分行（以下简称中原银行商丘分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘晓光及被告中原银行商丘分行委托诉讼代理人王婉如、王馨若到庭参加了诉讼，被告张洋、夏继化经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鼎丰公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原告与被告张洋、夏继化之间签订的《商品房买卖合同》；2、判令解除原告与被告中原银行商丘分行签订的《个人借款合同／担保合同》；3、判令被告张洋、夏继化承担违约责任（其中未办理房产证产生的违约金96000元，罚息1638.65元，逾期还款违约金42015.71元）；4、判令被告张洋、夏继化返还房屋时恢复原状；5、判令被告张洋、夏继化协助办理撤销房屋备案等权利登记手续。事实与理由：原告与被告张洋、夏继化于2017年2月11日签订《商品房买卖合同》，合同约定付款方式为按揭，如果被告逾期付款，原告有权解除合同，现由于被告张洋、夏继化违约，导致原告的银行账户资金被扣划，截止起诉日，由于被告张洋、夏继化违约，已经给原告造成损失559811.405元。故诉至人民法院，望依法支持原告的诉讼请求。被告张洋、夏继化没有提出答辩意见。被告中原银行商丘分行辩称：1、被告张洋、夏继化与原告签订了借款合同，在保证合同中明确约定，原告对被告张洋、夏继化的借款承担连带保证责任，所以，在被告张洋、夏继化违约时，原告有权选择原告承担违约责任。2、合同约定：委托扣款方式借款人授权贷款人直接从借款人在贷款人系统开立的账户中扣除应收款项，借款人未在约定的还款的前一日足额偿还款项的，贷款人有权自约定还款日开始记收逾期罚息和复息。3、合同约定：借款人未按期足额偿还其在本合同项下任何应付款项的，贷款人有权从借款人、保证人在中原银行系统开立的任意账户中划收人民币或其他币种的相应款项，且无需提前通知借款人和保证人。4、合同第二章担保条款中约定了保证责任，借款人未按时足额履行或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。5、因被告张洋、夏继化发生了违约行为，被告中原银行商丘分行扣划原告保证金账户的存款，符合双方借款合同和担保合同约定的条款，原告要求解除与被告中原银行商丘分行的《个人借款合同／担保合同》的诉讼请求没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2017年2月11日，原告与被告张洋、夏继化签订《商品房买卖合同》一份，原告将本公司开发建设的位于商丘市神火大道东侧.蓬莱路（规划）鼎丰.香樟公馆一期第4号楼2单元8层2-806室房屋预售给被告张洋、夏继化，房屋面积共计130.31平方米，其中套内面积108.84平方米，公摊面积21.47平方米，房屋单价为每平方米5272.04元，总金额687000元。付款方式：首付款207000元；贷款金额480000元；首付比例30％。付款时间：2017年4月11日。约定交房时间为2018年12月31日前该商品房经分期综合验收合格交房，同时约定了逾期交房的违约责任。上述房屋已经备案在被告张洋、夏继化名下，合同编号：商房备2017-002973。被告按照约定支付原告首付款207000元、配套费10945元。涉案房屋产权包含在豫（××）××市不动产第0022462号产权范围内，（2019）商丘市不动产第0022462号产权仍登记在原告名下。原告与被告张洋、夏继化签订的《补充协议》第二条第5款约定：出卖人的担保。根据合同约定，买受人采用贷款方式支付房款，并由出卖人提供担保的，买受人对银行的违约视同对本合同的违约。买受人逾期偿还银行按揭贷款，出卖人有权解除合同，在房屋未取得房产证之前，房屋所有权属于出卖人所有，取得不动产权证后，房屋产权属于买受人所有。第6款约定：买受人未按期向银行履行还款义务，导致贷款银行从出卖人账户扣划保证金或存款的，买受人应在出卖人保证金或存款被扣划后10日内全额偿还出卖人，并按出卖人被扣划保证金或存款总额的10％向出卖人支付违约金，同时自出卖人保证金被扣划之日起，至买受人还清出卖人全部保证金之日止，买受人按出卖人被扣划保证金总额的日千分之二向出卖人支付欠款期间的利息。2017年3月13日，被告张洋、夏继化作为共同借款人与被告中原银行商丘分行签订《个人购房借款合同》，被告张洋、夏继化向被告中原银行商丘分行借款480000元，用途为使用贷款购买原告的涉案房屋。借款期限为180个月，即从2017年3月13日至2032年3月13日。该借款由原告鼎丰公司承担连带责任担保，包括借款本金、利息（含付息和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。同时，被告张洋、夏继化用购买原告涉案房屋抵押担保。双方在《个人购房借款合同》约定：借款人最迟应在每期约定还款日的前一日将当期应当还款项足额存入指定的委托扣款账户内。借款人未在约定还款日前一日将应还款项足额存入指定委托扣款账户造成借款本息拖欠的，贷款人有权自约定还款日开始记收逾期罚息和复利。在《个人购房借款合同》中还约定：借款人不按时足额偿还借款本息或其他应付款项的为违约情形，贷款人有权：1、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿全部借款本息及相关费用；2、解除本合同，要求借款人立即清偿全部借款本息及相关费用；3、向借款人收取违约金；4、对借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款本息逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定的规则计算出的逾期罚息利率和约定的结息方式计收利息和复利；5、从借款人或保证人在中原银行系统开立的任何账户上划收任何币种的款项用于抵偿借款应付款项。因被告张洋、夏继化未按约定期限偿还银行借款，被告中原银行商丘分行于2020年4月22日从原告保证金账户中扣划原告3831.56元；于2020年5月22日扣划3894.91元；于2020年6月22日扣划3894.92元；于2020年7月30日扣划408535.66元。以上扣划总额为420157.05元。现被告张洋、夏继化已不欠被告中原银行商丘分行借款。诉讼过程中，原告向本院提出申请，申请撤回对被告中原银行商丘分行的起诉。上述事实，有原告提交《商品房买卖合同》、《补充协议》、《银行客户转账业务回单》及被告中原银行商丘分行向本院提交的《个人购房借款合同》及庭审中当事人的陈述在卷予以佐证，上述证据形式合法，内容客观真实，且与案件事实有关联，可以作为本案定案的依据，对其效力予以确认。本院认为，原告与被告张洋、夏继化系商品房销售合同关系，该合同关系是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。合同签订后，原告按照合同约定履行了义务，被告张洋、夏继化不按照约定向被告中原银行商丘分行偿还按揭贷款，违反了合同约定，因此应承担违约责任。关于原告要求解除与被告张洋、夏继化之间签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求。本院认为，原告与被告张洋、夏继化签订的《补充协议》第二条第5款约定：“买受人采用贷款方式支付房款，并由出卖人提供担保的，买受人对银行的违约视同对本合同的违约。买受人逾期偿还银行按揭贷款，出卖人有权解除合同，在房屋未取得房产证之前，房屋所有权属于出卖人所有，取得不动产权证后，房屋产权属于买受人所有”。本案中，被告张洋、夏继化向被告中原银行商丘分行借款，并由原告担保，因被告张洋、夏继化没有按照约定还款，对贷款银行构成违约，导致原告的保证金被扣划420157.05元用于清偿被告张洋、夏继化的贷款本息及其他款项。根据《补充协议》第二条第5款的约定，被告张洋、夏继化同样对原告构成违约，同时原告有权要求解除合同。因此，原告要求解除与被告张洋、夏继化签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求合法有据，该请求应依法予以支持。合同解除后，被告张洋、夏继化应当将房屋返还给原告，并协助原告办理撤销房屋备案等权利登记手续。关于原告要求解除与被告中原银行商丘分行签订的《个人借款合同／担保合同》的诉讼请求。诉讼过程中，原告撤回了对被告中原银行商丘分行的起诉，本院经审查认为，原告的申请理由正当，符合法律规定，应予准许，不再另行制作裁定书。且《个人借款合同／担保合同》与本案不是同一个法律关系，原告的该诉讼请求依法不予支持。关于原告要求被告张洋、夏继化支付逾期还款违约金42015.71元的诉讼请求。原告与被告张洋、夏继化签订的《合同补充协议》第二条第6款约定：“买受人未按期向银行履行还款义务，导致贷款银行从出卖人账户扣划保证金或存款的，买受人应在出卖人保证金或存款被扣划后10日内全额偿还出卖人，并按出卖人被扣划保证金或存款总额的10％向出卖人支付违约金”。本案中，因被告张洋、夏继化未按期向银行履行还款义务，导致贷款银行从原告账户扣划保证金420157.05元，根据合同约定，被告张洋、夏继化应向原告支付违约金42015.705元（420157.05元×10％），该约定不违反法律规定，因此，原告要求被告张洋、夏继化支付逾期还款违约金42015.71元的诉讼请求合法有据，该请求应依法予以支持。关于原告按照《补充协议》的约定要求被告张洋、夏继化支付因办理房产证产生的违约金96000元、罚息1638.65元的诉讼请求。因该请求缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，原告的诉讼请求应部分予以支持，其他请求因缺乏事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定：判决如下：一、解除原告商丘市鼎丰置业有限公司与被告张洋、夏继化于2017年2月11日签订的《商品房买卖合同》，合同编号为：商房备2017-002973；二、被告张洋、夏继化于本判决生效之日起三十日内将位于商丘市神火大道东侧.蓬莱路（规划）鼎丰.香樟公馆一期第4号楼2单元8层2-806室房屋返还给原告商丘市鼎丰置业有限公司并将该房屋恢复原状，同时原告商丘市鼎丰置业有限公司将首付款207000元、配套费10945元返还给被告张洋、夏继化；三、被告张洋、夏继化于本判决生效之日起三十日内协助原告商丘市鼎丰置业有限公司将位于商丘市神火大道东侧.蓬莱路（规划）鼎丰.香樟公馆一期第4号楼2单元8层2-806室房屋办理撤销房屋备案等权利登记手续；四、被告张洋、夏继化于本判决生效之日起向原告商丘市鼎丰置业有限公司支付违约金42015.705元；五、驳回原告商丘市鼎丰置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10670元,减半收取5335元，诉前保全费3955元，以上共计9290元由被告张洋、夏继化负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  徐长社二〇二〇年十一月二十三日书记员  刘卓炎