江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0391民初2698号原告：鹿存鑫，男，1998年8月29日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：鹿丙信，男，1975年5月6日生，汉族，住徐州市鼓楼区，系原告之父。委托诉讼代理人：王强，江苏金华星律师事务所律师。被告：江苏万隆实业投资发展股份有限公司，工商注册号320300000086732，住所地徐州市经济开发区蟠桃山路**。法定代表人：袁秀春，该公司董事长。委托诉讼代理人：张滔，江苏苏彭律师事务所律师。被告：闫铮，男，1947年3月11日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：梁建鹏，江苏胜家律师事务所律师。被告：孟海泉，男，1963年11月13日生，汉族，户籍地徐州经济技术开发区，现住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：张滔，江苏苏彭律师事务所律师。第三人：蒋国平，男，1957年3月18日生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：张俊栋，江苏崇宁（宜兴）律师事务所律师。原告鹿存鑫与被告江苏万隆实业投资发展股份有限公司（以下简称万隆公司）、闫铮、孟海泉、第三人蒋国平房屋买卖合同纠纷一案，经徐州市鼓楼区人民法院移送本院,本院于2019年5月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鹿存鑫的委托诉讼代理人王强、鹿丙信，被告万隆公司的委托诉讼代理人张滔，被告闫铮及委托诉讼代理人梁建鹏，被告孟海泉及委托诉讼代理人张滔，第三人蒋国平及委托诉讼代理人张俊栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹿存鑫向本院提出诉讼请求：1.判令被告万隆公司协助原告办理世纪锦园小区6幢1单元902室不动产产权登记手续；2.被告闫铮、孟海泉与万隆公司承担连带责任；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：经被告闫铮委托介绍，原告与万隆公司就世纪锦园6-1-902室不动产签订商品房买卖合同，被告孟海泉经手合同签订及购房款收取等手续。合同签订后，原告及时付清购房款，但万隆公司未能及时为原告办理不动产产权登记手续，其违反合同义务的行为损害了原告的合法权益，被告闫铮、孟海泉促成原告与万隆公司签订合同，应对合同的履行及交易安全承担相应的责任，如有过错造成原告的损失应承担相应的赔偿责任。原告为维护自身合法权益，故依法提起诉讼，请予以支持。被告万隆公司辩称：目前涉案房屋尚不具备办理过户登记的条件，主要原因是因规划变更，6号楼尚不能取得综合验收手续，不具备办理不动产登记的条件。6号楼1单元902室和6号楼1单元1101室房产在2018年4月26日因闫铮申请执行万隆公司一案，被徐州市中级人民法院依法查封，并且向徐州市不动产登记局送达了法律手续。因这两套房产不具备办证条件，被法院查封之后一直不能进入评估拍卖程序。闫铮为了尽快实现他对万隆公司的债权，找到了原告的父亲，其是信存鑫房产中介的负责人，由闫铮和原告父亲就涉案房屋和6-1-1101签署了限时销售合同。为此闫铮按照合同约定向原告父亲收取了50000元的定金。由于原告父亲在限期内没有找到合适的买家，后其以原告鹿存鑫的名义和其亲戚何梦玮购买了其中的两套房屋。在房屋买卖合同签订之前，孟海泉对房屋是否能够交易不能确定，便以万隆公司的名义开具了委托书，由闫铮和原告父亲共同到不动产登记局查询房屋是否有影响交易的情形。之后闫铮回复房屋可以交易，根据闫铮和原告父亲商定的房屋购买价格即6-1-1101和6-1-902两套房屋合计总价120万元，在合同签订当日由原告父亲将120万元房屋价款在闫铮共同在场的情况下，将此款支付至孟海泉临时开办的帐户。孟海泉收到该款之后及时将其中的110万元转至闫铮帐户，留取了10万元作为押金以便在后期如不能办理房屋过户的情况下将该款及时退还原告父亲鹿丙信，至此闫铮作为债权人，其债权实现的目的已经达到。由于房屋不具备过户登记条件，且因本案诉讼，万隆公司才得知该房屋已在2008年被前任股东出卖给本案第三人蒋国平，而在孟海泉受让万隆公司股份成为公司的实际控制人在办理资产交接时资产交割并不明晰，故对本案涉案房屋能否交易判断错误，万隆公司对于合同不能履行没有过错。综上，请求法院依法判决。被告闫铮辩称：本案是房屋买卖合同纠纷，闫铮既不是涉案房屋的所有权人，也不是房屋买卖合同的相对人，没有法律规定闫铮应当承担协助原告过户的连带责任。闫铮在本案中不应承担任何责任。被告孟海泉辩称：孟海泉是万隆公司现任股东和实际控制人，其参与办理涉案房屋买卖合同即代收代付房屋款的行为，系代表万隆公司的职务行为，不应当对涉案房屋的办理过户或返还房款承担法律责任，其他同万隆公司意见。第三人述称：第三人对诉讼标的有独立的请求权，请求判令第三人与万隆公司于2008年3月19日签订的《商品房买卖合同》合法有效，并判令万隆公司协助第三人办理涉案房屋的权属登记手续。事实和理由：2008年3月19日，第三人蒋国平与万隆公司签订《商品房买卖合同》，向万隆公司购买世纪锦园6幢1单元902室房屋，合同约定房屋面积为145.02平方米，每平方米2829元，合计房屋总价为410261元，合同签订当天蒋国平付清所有房屋价款并进行了商品房备案预售登记，2009年4月3日蒋国平缴纳了房屋契税、专项维修资金，万隆公司向蒋国平交付了房屋初始登记证和土地分割证书。第三人认为，蒋国平与万隆公司签订的商品房销售合同合法有效，并按规定缴纳了契税，享有房屋的物权期待权，应支持第三人的诉请。针对原告的诉请，第三人辩称：原告的诉讼请求不能成立，第三人的合同签订、房屋付款、房屋交付时间均在原告之前，第三人才有涉案房屋的物权期待权。原告作为从事房屋买卖中介工作的人员，理应对涉案房屋的性质以及能否办理产权过户手续进行充分的了解，原告未尽到审慎审查的义务，应当承担对其不利的法律后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此本院认定事实如下：2011年12月30日，江苏万隆实业投资发展股份有限公司原股东王卫东、周刚生、袁秀春作为甲方（出让方）与作为乙方（受让方）的孟海泉、杨广银、高武签订《股权转让协议》，约定甲方王卫东持有的万隆公司60%的股权转让给杨广银40%、转让给高武20%；甲方周刚生、袁秀春各持有万隆公司30%、10%的股权转让给孟海泉。本协议签订后将公司法定代表人变更为孟海泉，甲乙双方办理股权工商登记变更手续的时间由乙方确定后通知甲方，甲方应按时给予配合。甲方向乙方移交万隆公司资产、账册、资料、公章及财务印鉴的时间为本协议生效后十日内。甲方向乙方移交万隆公司的资产及负债，以“债权明细”、“债务明细”和“资产明细”清单为准，明细清单应由甲乙双方全体签字后作为本协议附件。自移交之日起，甲方不再享有万隆公司的股东权益。交接前若有“债务明细”之外的公司债务，由甲方承担。双方按本协议第四条交接完毕后，甲方不再参与公司经营但应协助乙方清理公司的债权债务。本协议与工商登记备案的相关变更材料不一致的，以本协议为准。本协议自甲乙双方全体签字后生效。其中，“债务明细”清单上明确载明了陈永根的抵押物“世纪锦园住房十四套”、备注“中院判决”。2011年12月31日，江苏万隆实业投资发展股份有限公司出具证明，“今证明江苏万隆实业投资发展股份有限公司从2011年12月30日起已由孟海泉等人全部接收并承担万隆公司的全部负债，债权债务及一切经济纠纷和其它相关公司事宜履行公司法人全部职责与权力。”2012年1月1日，江苏万隆实业投资发展股份有限公司股东孟海泉、杨广银、高武签订《江苏万隆实业投资发展有限公司股东合作协议》，约定：公司全体股东一致推举孟海泉为万隆公司的法定代表人，担任公司董事长。股东孟海泉全面负责公司的日常经营管理，月薪5000元。本协议全体股东签字后生效，协议一式四份，公司股东各持一份。2012年8月29日，《徐州日报》刊登声明：“江苏万隆实业投资发展实业有限公司已将全部股权转让，自转让协议签订之日起，非经受让人许可的一切与公司经营、资产处置等有关的行为均属无效。特此声明。”至本案法庭辩论终结时，该公司工商登记上的法定代表人仍然为袁秀春。闫铮诉江苏万隆实业投资发展股份有限公司商品房买卖合同纠纷一案，徐州市中级人民法院经审理、调解，于2011年11月17日作出（2011）徐民初字第87号民事调解书，对双方自愿达成的如下协议予以确认：一、解除闫铮与江苏万隆实业投资发展股份有限公司于2011年8月29日签订的房地产买卖合同。二、江苏万隆实业投资发展股份有限公司在2011年11月20日前一次性退还闫铮房款本金5200000元（不计利息）。三、原告放弃其他诉讼请求。双方就本案再无其他纠纷。因江苏万隆实业投资发展股份有限公司未履行义务，闫铮申请强制执行。2018年8月26日，作为甲方的闫铮与作为乙方的鹿丙信开办的徐州信存鑫房地产中介签订《限时销售合同》，约定限时销售下淀路世纪锦园6#—1-1101、6#-1-902（涉本案房产）、6#-4-1101，建筑面积166.6+145.7+140.71平方米。交易净收价格6000元/平方米，一次性付款，限时销售（独家委托）期限：签订本合同之日起至2018年10月31日前。2018年10月18日，作为买受人的鹿存鑫与作为出卖人的江苏万隆实业投资发展股份有限公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为0000237，约定购买第6幢1单元902号房，建筑面积共145.6平方米，总价款为500000元。2018年10月19日，鹿丙信将购买包括原告在内的两套房屋购房款120万元转入孟海泉账户。2018年10月23日，鹿存鑫交纳契税7500元。2018年11月28日，江苏万隆实业投资发展股份有限公司将鹿丙信交付的10万元押金退还给鹿丙信，剩余的110万元由江苏万隆实业投资发展股份有限公司转付给闫铮。另查明，万隆公司因欠第三人蒋国平的货款，2008年3月19日万隆公司与蒋国平签订涉案房产的商品房买卖合同，合同约定建筑面积145.02平方米，每平方米2829元，房屋总价格410261元，万隆公司向蒋国平开具了收据，蒋国平于2009年4月3日缴纳了契税16410元，于2018年11月26日缴纳了住宅专项维修资金6525.9元。万隆公司还向蒋国平提供了产权证明书、土地分割转让证。涉案房产原告进行过装修，目前由原告实际占用、使用。本院认为，第三人蒋国平与万隆公司之间的商品房买卖合同，本质上是属于以房抵债的协议，第三人蒋国平与万隆公司二者之间的合同虽然签订在先且有效，但由于第三人蒋国平并没有实际占有使用该房产，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所规定的优先权条件，因该解释的本意是当事人为居住、使用而购买房产。第三人蒋国平的权益属于普通债权。原告在购买涉案房屋后，交清了房款，进行了房屋装饰装修，并实际居住使用。对于“一房数卖”的纠纷案件，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应优先保护已经办理房屋所有权变更登记的买受人，因为此时该买受人已经成为合法的物权人；对于各买受人均没有办理登记的，应当优先保护已经合法占有房屋的买受人。本案纠纷产生的根本原因系万隆公司违约、“一房二卖”所造成，第三人蒋国平可向万隆公司主张违约责任，如蒋国平认为万隆公司与他人关于涉案房产的交易虚假，或存在违背市场规律低价处分资产损害债权人利益的行为，可另行解决。被告闫铮、孟海泉不是与原告房屋买卖合同的相对人，原告要求其承担连带责任，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条的规定，判决如下：一、被告江苏万隆实业投资发展股份有限公司在徐州世纪锦园小区6幢1单元902室符合办理权属登记手续时，于十五日内协助鹿存鑫办理该房产的产权变更登记手续；二、驳回原告鹿存鑫的其他诉讼请求；三、驳回第三人蒋国平的诉讼请求。案件受理费100元，由被告江苏万隆实业投资发展股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  郭九昌人民陪审员  张爱金人民陪审员  刘振书二〇二〇年十一月十日书 记 员  佀梦迪