广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书(2020)粤71行再3号再审申请人（原审被告）：广州市规划和自然资源局（原广州市国土资源和规划委员会）。法定代表人：彭高峰，主任。委托代理人：谢国康，该局工作人员。委托代理人：杜星堂，广东誉理律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：梁国烽，男。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：梁耀湛，男。被申请人梁国烽、梁耀湛共同委托代理人：彭岩，广东京兆律师事务所律师。一审第三人、二审上诉人：广发银行股份有限公司广州分行。负责人：江友青，行长。委托代理人：舒小萌，该行工作人员。委托代理人：胡晓军，该行工作人员。原审第三人：黄玉玲，女。原审第三人：广州市城业房地产开发有限公司。住所地：广州市花都区××××××××××××之一商铺。法定代表人：陈志诚，理事长。再审申请人原广州市国土资源和规划委员会（以下简称原广州市国规委）因与被申请人梁国烽、梁耀湛房屋登记行政纠纷一案，本院于2018年7月27日作出（2018）粤71行终872号行政判决，已经发生法律效力。原广州市国规委不服，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院作出（2018）粤行申1765号行政裁定，指令本院再审。本院于2020年7月16日立案，依法另行组成合议庭，于2020年9月9日公开开庭审理了本案，再审申请人原广州市国规委的委托代理人谢国康、杜星堂，被申请人梁耀湛及被申请人梁国烽、梁耀湛的委托代理人彭岩，一审第三人、二审上诉人广发银行股份有限公司广州分行（以下简称广发银行广州分行）的委托代理人舒小萌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原广州铁路运输第一法院一审查明：涉案房屋位于广州市花都区××××××××××××××××××，原地址为广州市花都区×××××××××××××××××和广州市花都区××××××××××××××××××××。2005年7月21日，梁国烽、黄玉玲（买受人）与广州市城业房地产开发有限公司（以下简称城业公司）（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定城业公司将涉案房屋出卖给梁国烽、黄玉玲，约定建筑面积共361.48平方米，价款为542220元。合同上“梁国烽”的签名为其梁耀湛代签，“黄玉玲”的签名为刘卫民代签。2007年11月8日，城业公司与刘卫民、梁耀湛签订上述合同附件四《合同补充协议》，约定该房的面积、单价、总价以房管局最后确权面积为准等。2007年11月9日，城业公司出具《收据》，内容：“今收到黄玉玲、梁国烽购城业楼第二层02号铺交来铺款542220元。”2009年8月4日，城业公司（出卖方）与黄玉玲（买受方）签订《广东省商品房买卖合同》，约定城业公司将涉案房屋出卖给黄玉玲，面积为432.34平方米，价款为664939元，付款方式为一次性付款，于2009年8月4日前支付。2013年8月6日，黄玉玲与城业公司共同向原广州市国土资源和房屋管理局申请办理涉案房屋转移登记,并提交了身份证、买卖合同、广州市房地产转移登记申请书、契税完税证、发票、广州市花都区土地房屋登记审批表等资料。原广州市国土资源和房屋管理局经审核于2013年10月22日准予登记并核发了《房地产权证》，该证记载：权属人黄玉玲，房屋坐落广州市花都区××××××××××××××××××，建筑面积432.34平方米。2014年7月11日，原广州市国土资源和房屋管理局核准了涉案房屋他项权抵押登记并核发了粤房地他项权证，载明他项权利人为广发银行广州分行，权属人为黄玉玲。2017年3月3日，广州市天河区人民法院对广发银行广州分行诉黄玉玲等人借款合同纠纷一案作出（2016）粤0106民初10136号《民事判决书》，该判决认为黄玉玲提供涉案房屋为涉案贷款提供抵押担保并办理了涉案房屋的抵押登记手续，故判决黄玉玲向广发银行广州分行清偿借款等及广发银行广州分行就涉案房屋以折价或以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。2016年6月，梁国烽、梁耀湛因与城业公司、黄玉玲等人房屋买卖合同纠纷向广州市花都区人民法院提起民事诉讼，请求确认梁国烽、梁耀湛、黄玉玲与城业公司于2005年7月21日签订的《商品房买卖合同》和2007年11月8日签订的《合同补充协议》合法有效及确认黄玉玲与城业公司签订的《广东省房屋买卖合同》无效等。2016年12月19日，广州市花都区人民法院作出（2016）粤0114民初5831号《民事判决书》，判决如下：一、确认梁国烽与城业公司于2005年7月21日签订的《商品房买卖合同》及2007年11月8日梁耀湛与刘卫民、城业公司签订的《合同补充协议》有效；二、确认黄玉玲与城业公司于2009年8月4日签订的《广东省商品房买卖合同》无效；三、驳回梁国烽、梁耀湛的其他诉讼请求。黄玉玲不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院于2017年6月12日作出（2017）粤01民终2560号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。（2017）粤01民终2560号《民事判决书》于2017年6月15日发生法律效力。2017年2月3日，梁国烽、梁耀湛向原广州铁路运输第一法院提本案诉讼，认为广州市花都区人民法院已经判决确认黄玉玲与城业公司于2009年8月4日签订的《广东省商品房买卖合同》无效。原广州市国规委基于无效合同将涉案铺位的所有权登记在黄玉玲名下的行政行为违法，故诉请撤销《房地产权证》，案件受理费用由原广州市国规委负担。原广州铁路运输第一法院一审认为：《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”本案中，涉案房屋买卖行为即黄玉玲与城业公司签订的《广东省商品房买卖合同》已被人民法院作出的生效民事判决确认为无效。原广州市国规委核发《房地产权证》的基础系上述房屋买卖合同行为，虽然原广州市国规委在作出本案被诉房屋登记行为时所依据的材料齐全，程序合法，但因登记行为所依据的基础民事合同被此后人民法院作出的生效民事判决确认为无效，房屋登记行为的基础已不存在。广发银行广州分行是涉案房屋的抵押权人并非涉案房屋产权人，不属于本案被诉房屋登记行为的善意第三人。鉴于被诉房屋登记行为丧失了合法存在的主要依据，应当予以撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十九条第三款的规定，判决撤销原广州市国规委于2013年10月22日核发的《房地产权证》。广发银行广州分行不服一审判决，向本院提起上诉。请求撤销一审判决，改判驳回梁国烽、梁耀湛的诉讼请求，由梁国烽、梁耀湛承担诉讼费用。本院经二审审查，认为原审法院认定事实清楚，且有相应证据予以证实，故予以确认。本院二审认为，当事人应当对其提交的申请登记材料的真实性负责，隐瞒真实情况取得的房屋登记，属于应当予以撤销的情形。黄玉玲于2009年通过与城业公司签订涉案商铺买卖合同，并于2013年向原广州市国规委提交包括该买卖合同在内的申请资料取得涉案商铺房地产权证。其后，黄玉玲又于2014年将涉案商铺作为抵押物，向广发银行广州分行申请抵押贷款，并向原广州市国规委提交涉案商铺产权证作为办理涉案商铺抵押登记的申请资料。但由于法院生效民事判决已确认梁国烽与城业公司于2005年、2007年签订的涉案商铺买买合同及补充协议有效，而黄玉玲与城业公司于2009年签订的涉案商铺买卖合同为无效合同，即黄玉玲取得涉案商铺房地产权证的权属来源证明被认定为无效，故原广州市国规委核发涉案商铺房地产权证的行政行为因黄玉玲的无效民事行为而丧失合法权属来源基础，原审法院判决撤销原广州市国规委核发的涉案商铺房地产权证并无不当。关于广发银行广州分行是否已经善意取得涉案商铺的抵押权的问题。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”虽然上述司法解释明确第三人善意取得房屋的情形可采取确认被诉房屋登记行为违法的判决方式，但对于适用善意取得的情形限定为“房屋已为第三人善意取得”，而“房屋已为第三人善意取得”应指所有权的取得，并非取得他物权的情形。故广发银行广州分行主张的抵押物权因涉案商铺房地产权证被撤销可能导致的损失，可另循其他法律途径进行追偿。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决驳回上诉，维持原判。原广州市国规委不服本院原二审判决，向广东省高级人民法院申请再审称：二审法院适用法律错误，损害了作为善意第三人广发银行广州分行及其他涉案房屋查封人的利益。梁国烽、梁耀湛本身存在过失，其损失应当向黄玉玲、城业公司追偿。虽然广发银行广州分行并非涉案房屋所有权人，但广发银行广州分行是取得该房屋抵押权的善意第三人，撤销房屋所有权登记将会给善意的抵押权人及涉案房屋房产上其他查封人的利益带来重大损失。故请求撤销原一、二审判决，对本案进行再审。广东省高级人民法院经审理认为：本案争议焦点为善意取得制度适用范围是否包含抵押权等其他物权。根据《物权法》第二条、第一百零六条规定，善意取得可以适用于其他物权。广发银行广州分行善意取得的抵押权应依法予以保护。涉案房屋登记行为被判决撤销，广发银行广州分行已经取得的抵押权的物权基础亦不复存在，作为抵押权人的合法权益得不到依法保障。广州市规划和自然资源局的再审申请符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第一款第（一）项规定的情形。广东省高级人民法依照《中华人民共和国行政诉讼法》第九十二条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十八条第一款的规定，裁定指令广州铁路运输中级法院再审，再审期间中止原审判决的执行。一审第三人、二审上诉人广发银行广州分行再审陈述称，我行作为善意第三人，取得的抵押权合法有效，应得到法律保护。梁国烽、梁耀湛存在过失，其应当向黄玉玲、城业公司追偿。原一、二审判决确有错误，我行同意再审申请人的再审请求内容。被申请人梁国烽、梁耀湛再审答辩称，原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确。生效民事判决已确认梁国烽与城业公司签订的《商品房买卖合同》有效，而黄玉玲与城业公司签订的合同因恶意串通而无效，因此通过一屋二卖骗取房屋登记的行为也无效。首先，广东省高级人民法院为了维护房屋登记的稳定性和抵押权的稳定性作出的裁定，为非法行为披上了合法外衣，将会催生更多的恶意行为发生，也将会催生骗贷行为等违背诚信的诈骗案件，恳请贵院充分考虑该案判决后将产生的社会效应及法律价值。本案可能涉及刑事犯罪，依法应移交公安机关处理，故本案应当中止审理，并将黄玉玲骗取贷款一案移交公安机关处理。其次，善意取得的前提是善意取得的标的物是合法的。本案中，案涉房屋登记是建立在无效合同之上的，基于无效合同取得的财产应返还，这是合同法的基本原则也是民法的基本原则，故案涉房屋不适用善意取得原则。最后，本案是房屋登记诉讼，主要审理再审申请人的登记依据是否合法，而登记所依据的买卖合同无效，当然其登记行为也无效，故案涉房屋登记行为应予撤销。原审第三人黄玉玲、城业公司在本院再审期间未提交书面陈述意见。本院经再审查明，原一、二审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，因组织机构调整，原由广州市国土资源和房屋管理局、广州市国土资源和规划委员会负责的不动产登记职责，现由广州市规划和自然资源局行使。本院认为，本案再审争议焦点是广发银行广州分行对涉案房屋的抵押权能否适用善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第二条的规定，物权包括所有权、用益物权和担保物权，物的所有权及其担保物权基于不同法律关系产生，具有相对独立的法律地位，本案涉及的抵押物权属于担保物权的一种。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。……当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”上述法条规定明确善意取得可以适用于包括抵押权在内的其他物权。本案中，广发银行广州分行在黄玉玲已完成涉案房屋的所有权登记并向银行提出抵押贷款申请的情况下，为其办理涉案房屋抵押登记且如约发放贷款，并早在2014年7月11日取得了涉案房屋的他项权（抵押权）登记，现有证据无法证明其在办理该项业务过程中存在过错。黄玉玲与城业公司签订的《广东省商品房买卖合同》虽在2016年12月19日被生效民事判决确认无效，但在2017年3月3日，广州市天河区人民法院在广发银行广州分行诉黄玉玲等人借款合同纠纷一案的（2016）粤0106民初10136号民事判决，认定了涉案房屋的抵押登记有效，判令黄玉玲向广发银行广州分行清偿借款，广发银行广州分行就涉案房屋以折价或以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。故涉案房屋买卖合同无效并不影响抵押合同的履行及抵押权的实现，广发银行广州分行已经善意取得的涉案房屋抵押权，应依法受到保护。本案一、二审判决将善意取得范围仅限于所有权，从而排除包括担保物权在内的其他物权的善意取得，属于理解和适用法律不当，本院再审予以纠正。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”本案中，涉案房屋登记的基础买卖合同已被生效民事判决确认无效，被诉房屋登记属于应当予以撤销的情形，但撤销涉案房屋的产权登记将导致广发银行广州分行善意取得的抵押权无法实现，严重侵害抵押权人的合法权益，故依照上述规定，确认涉案房屋登记行为违法，但不撤销登记行为。综上，本案一、二审判决查明事实清楚，但适用法律错误，处理不当，应予纠正。再审申请人申请再审理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(二)项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十九条第一款、第一百二十二条之规定，判决如下：一、撤销原广州铁路运输第一法院（2017）粤7101行初635号行政判决和广州铁路运输中级法院（2018）粤71行终872号行政判决；二、确认原广州市国土资源和规划委员会于2013年10月22日核发粤房地权证穗花字第0300154446号《房地产权证》违法。原一、二审案件受理费共100元，由原审第三人黄玉玲、广州市城业房地产开发有限公司共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨立志审 判 员 杨 芳审 判 员 彭铁文二〇二〇年十一月六日法官助理 张雨晴书 记 员 袁嘉琪