青海省西宁市城西区人民法院民事判决书（2020）青0104民初4042号原告：金锦（曾用名：金晶），女，汉族，1983年12月14日生,住西宁市。原告：周磊（曾用名：金苗苗）女，汉族，1996年4月30日生，住西宁市。以上二原告委托诉讼代理人：杨群，青海同光律师事务所律师。被告：唐小玲，女，汉族，1960年8月14日生，青海省委办公厅干部，住西宁市。委托诉讼代理人：张腾翔，青海翔健律师事务所律师。被告：贺军红，女，汉族，1967年7月12日生，青海省三毛幼儿园教师，住西宁市。原告金锦、周磊与被告唐小玲、贺军红确认合同无效纠纷一案，本院于2020年9月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告金锦、周磊的委托诉讼代理人杨群、被告唐小玲及委托诉讼代理人张腾翔、被告贺军红均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告金锦、周磊向本院提出诉讼请求：（一）请求判决确认被告贺军红与金希祥签订的关于西宁市城西区昆仑路9号1号楼2单元2096室房屋的《西宁市房屋买卖契约》无效（合同金额为230500元）；（二）由被告承担本案诉讼费。事实理由：原告二人系姐妹，原告之父金希祥与被告唐小玲在2000年再婚，婚姻期间购置位于西宁市城西区昆仑路9号1号楼2单元2096室房屋一套。2009年2月10日原告父亲金希祥去世，被告唐小玲与贺军红二人恶意串通，于2010年5月31日伪造合同以原告父亲金希祥的名义与被告贺军红签订《西宁市房屋买卖契约》将房屋于2010年6月22日过户给被告贺军红。2020年7月底被告唐小玲向西宁市城中区人民法院起诉原告分割金希祥的其他遗产，原告在应诉过程中得知父亲金希祥的上述房屋被恶意串通转让的事实。故为了维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求法院支持原告的诉求。被告唐小玲辩称，一、本案原告诉讼请求依法不能成立，应驳回诉求：1、原告对被告唐小玲出售房屋完全知情、同意并收到卖房继承款，证明被告处理遗产，形式有瑕疵但因实际代理全部继承人卖房，维护各方合法权益，且实质内容合法，即该房买卖契约有效，二被告无恶意串通，不应确认无效：原告诉称二被告恶意串通，无证据支持不应确认（是原告无证据的推定）。二被告买卖该房屋前原本不认识，仅通过中介买卖该房屋，由中介在网上第1次以唐小玲定价40万元出售，未有买房者，降至第2次30万元仍未有询价者，第3次降至28万元，由中介介绍被告贺军红与被告唐小玲磋商，因唐小玲急需资金要求一次性现金付款，磋商230500元成交，办理相关手续。该过程，原告均知晓同意，现出尔反尔，不如实陈述该过程，是欲误导法庭。2、原告不如实陈述案涉房屋存在贷款（13.2万元）及借款（3.5万元）等情况，仅提起不解决问题的无效诉讼，应予驳回。被告唐小玲因贷款压力及借款压力，已在售房前与原告商定，原告金锦表示不承担贷、借款，同意以案涉房屋的实际净值，分配继承份额，原告同意，签名收条买房继承份额5600元（房款继承款）。故原告诉求依法不能成立，完全丧失胜诉权，应予驳回。三、原告起诉不成立，应当驳回其起诉。1、原告起诉被诉主体贺军红错误。原告诉称贺军红为被告，是错误构建诉讼被诉主体。贺军红是本案有独立请求权的第三人，不是被告。原告错诉，应予驳回起诉。2、原告诉求及事实理由和被诉主体均不成立且与事实相差较大，无效诉讼无法解决本案问题，应予驳回起诉。综上所述，应当驳回原告起诉或诉讼请求。被告贺军红辩称，本人与唐小玲之前不认识，只是在买房的过程中通过中介联系认识的。本人是为了孩子上学才买的房子，唐小玲当时希望一次性付清房款本人也答应了。我们买卖的一切程序都是合法合规合理的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经当庭质证，当事人双方对二原告提交的原告身份证及户口本、西宁市城东区人民法院（1998）东川初字第248号《民事调解书》、金希祥死亡医学证明书、房屋所有权证存根、西宁市房屋买卖契约及被告唐小玲提供的结婚证复印件均无异议，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告唐小玲提供的证据：1、收条一张，证明原告金锦知道涉案房屋已经出售且认可出售的房款金额，并收到了房款。二原告辩称对该证据的真实性认可，证明方向不予认可，收条中所收到的款项与本案没有关系，金希祥名下有四套房屋，金锦知道有卖房，但不知道卖多少钱卖哪套房，且该收款中涉及金希祥的存款及丧葬费。被告贺军红辩称对该证据不清楚。经查，该收条中载明“今收到房款继承款伍仟陆佰元整（5600元）”，无法证明房款是否系涉案房屋的房款，故对该证据的证明方向本院不予采纳。2、置业计算单，证明涉案房屋有贷款的事实。二原告辩称该证据系一张白条，三性均不认可。被告贺军红辩称对该证据不清楚。经查，该证据不符合证据的形式要件，本院不予采纳。被告贺军红提供的证据：房屋产权证及土地使用证，证明本人购买的房屋合理合法。二原告辩称该房产证及土地使用证系金希祥死亡一年后办理的，被告贺军红购买房屋时没有见到房主本人就购买房屋，二原告认为二被告有恶意串通的嫌疑。被告唐小玲辩称，对该证据三性均予以认可。对该房产证及土地使用证的真实性本院予以认可。本院经审理认定事实如下：被告唐小玲与死者金希祥系夫妻关系，2003年11月二人购买位于西宁市城西区昆仑路9号1号楼2单元2096室房屋，该房屋登记在死者金希祥名下，死者金希祥于2009年2月10日去世。另查，2010年5月31日，被告唐小玲叫案外人付×以死者金希祥的名义与被告贺军红签订《西宁市房屋买卖契约》，约定将坐落在西宁市城西区昆仑路9号1幢2单元2096室的房屋（房屋所有权证号为32010008957（1-1）房屋用途住宅结构框架建筑面积129.48平方米）以230500元的价格出售给被告贺军红，被告贺军红于2010年6月22日取得房屋产权证（房产证号：宁房权证城**字第**）及土地使用证（土地使用证号：宁国用（2010）第G-9221号），现该房屋由被告贺军红居住使用。再查，死者金希祥的继承人对金希祥去世后所留遗产本案涉案房屋位于西宁市城西区昆仑路9号1号楼2单元2096室房屋未进行继承。本院认为，本案的焦点问题是：一、二被告是否符合《中华人民共和国合同法》规定的恶意串通的情形；二、被告贺军红与以金希祥名义签订的《西宁市房屋买卖契约》合同的效力问题：一、二被告是否符合《中华人民共和国合同法》规定的恶意串通的情形本案中原告以二被告恶意串通主张被告贺军红与以金希祥名义签订的《西宁市房屋买卖契约》合同无效。根据原、被告双方提供的证据及开庭陈述，被告贺军红与被告唐小玲系中介介绍认识，在西宁市不动产局签订《西宁市房屋买卖契约》，办理位于西宁市城西区昆仑路9号1号楼2单元2096室房屋买卖手续时，该处房产的原《房屋所有权证》产权人为死者金希祥一人，被告唐小玲与案外人付×手持死者金希祥的身份证原件及原房产证，被告贺军红有理由相信案外人付×就系该房屋原房主金希祥，且西宁市不动产局作为审查机关也未审查出付×不是原房屋登记人金希祥。故，原告提供的证据无法证明被告贺军红在与付×签订《西宁市房屋买卖契约》时，被告贺军红知道付×不是房屋所有权人即死者金希祥，以及金希祥已去世，该处房产为遗产可能存在其他继承人，从而与被告唐小玲恶意串通签订了该份契约的事实。二、被告贺军红以与金希祥名义与被告贺军红签订的《西宁市房屋买卖契约》合同的效力问题最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。本案涉案房屋系死者金希祥遗留的遗产，且该遗产未经过继承，本院予以确认，故本案争议契约的标的房屋属死者金希祥的继承人共同所有的财产。被告唐小玲擅自处分共有财产的行为是否有效，应以被告贺军红是否善意、有偿取得该财产作出认定。庭审中被告贺军红陈述2010年6月22日办理完房屋过户登记手续后，在被告贺军红家中将现金230500元交给被告唐小玲，房款来源系借其母亲200000元，但被告贺军红是否实际向被告唐小玲给付房款及房款来源均未提供证据予以证实。被告贺军红未能就其有偿取得本案争议契约的标的房屋，提供其他有效证据予以证明，故对其以230500元购得该房屋的事实，本院不予认可。据此可以认定，被告贺军红并不具备善意取得的条件。而且，被告唐小玲让案外人付×以金希祥的名义与被告贺军红签订《西宁市房屋买卖契约》，违背其真实意思表示，有悖《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》的相关规定。据此被告贺军红与以金希祥名义签订的《西宁市房屋买卖契约》，违反法律的强制性规定，为无效合同。被告唐小玲辩称出售该房屋是征得原告金锦同意的，且出售的房屋款原告已继承的辩解意见，因提供的证据无法证明，故本院不予采信。综上，为保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第三款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：被告贺军红与以金希祥名义于2010年5月31日签订的关于位于西宁市城西区昆仑路9号1号楼2单元2096室房屋的《西宁市房屋买卖契约》无效。案件受理费4758元，由被告唐小玲、贺军红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判长 包 蕾审判员 王叶凡人民陪审员 肖贵元二〇二〇年十一月三日法官助理 张 雪书记员 石晓梅本案依据的法律条文《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款人民法院审理第一审民事案件，由审判员、陪审员共同组成合议庭或者由审判员组成合议庭。合议庭的成员人数，必须是单数。第三款陪审员在执行陪审员职务时，与审判员有同等的权力义务。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。