湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0116民初4538号原告：武汉德盈盘龙商业管理有限责任公司，住所地：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道**。法定代表人：吉志刚，该公司经理。委托诉讼代理人：曾泽文，该公司员工。被告：张鹏，男，1980年1月6日出生，汉族，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：冉术国，湖北中和信律师事务所律师。原告武汉德盈盘龙商业管理有限责任公司（以下简称德盈公司）与被告张鹏租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德盈公司委托诉讼代理人曾泽文、被告张鹏及其委托诉讼代理人冉术国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德盈公司向本院提出诉讼请求：1、判令《商铺租赁合同》于2020年5月12日解除；2、判令被告支付租金和商场管理费共计231422.8元（原金额为260354.8元，包含租金189633.6元、商场管理费63650.4元及宣传推广费7070.8元，用商管保证金28932元抵扣后，剩余为231422.8元）；3、判令被告按照日千分之一标准，根据实际逾期天数支付租金、商场管理费、宣传推广费迟延履行违约金（计算过程：以12146元为基数，按日千分之一的标准，计算自2019年7月21日至实际付清日；以99011为基数，按日千分之一的标准，计算自2019年10月21日至实际付清日；以131157元为基数，按日千分之一的标准，计算自2020年1月20日至实际付清日；以18041元为基数，按日千分之一的标准，计算自2020年4月21日至实际付清日），暂计算至2020年5月12日租费迟延履行违约金总计为39122.26元；4、判令被告履约保证金58508元不予退还；5、判令被告拆除房屋装修且按毛坯标准交还；6、判令被告支付自合同解除日至实际腾房日期间的房屋占用损失（计算过程：自合同解除日起15日内按月租金和月商管费标准支付；超过15日至实际腾房日期间，按月租金的2倍和月商管费标准支付），暂计算至2020年6月23日，房屋占用期间的损失为87019.1元。事实与理由：2019年5月1日，原、被告签订《商铺租赁合同》，合同约定原告（出租方）将位于黄陂区××大道××号武汉环球广场（原武汉星彩城）A3-003、A3-005号商铺出租给被告（承租方）使用。合同约定租金为27646元/月，自2020年5月1日起，租金递增为29029元/月，商场管理费为14466元/月，除首期租金、商场管理费外，后续费用支付以3个月为一个交费期，每个交费期最后一个月的20日前支付下个交费租期的租金、商场管理费。2019年5月6日，双方签订《租赁合同补充协议一》，约定宣传推广费为1607元/月。租赁合同第20.3条约定，承租方延迟支付租金、商场管理费、保证金、能源费或其他应付费用的，每延迟一日，按欠费金额的千分之一支付迟延履行违约金，超过30日的，出租方有权单方解除合同。同时合同第20.6条约定，因承租方违约导致合同提前终止的，出租方有权没收履约保证金。经营期间，根据租赁合同8.1、2、9.3条约定，被告应于2019年7月20日前支付2019年8月1日至10月31日期间的租金、商管费及宣传推广费；应于2019年10月20日前支付2019年11月1日至2020年1月31日期间的租金、商管费及宣传推广费；应于2020年1月20日前支付2020年2月1日至4月30日期间的租金、商管费及宣传推广费；应于2020年4月20日前支付2020年5月的租金、商管费及宣传推广费。但经多次催缴后，被告租金部分仍从2019年10月份始未缴清，商管费及宣传推广费从2020年1月份始未缴清，被告已存在严重的逾期支付租费及多次拖延支付租费的行为。经与被告多次沟通无效后，原告于2020年5月11日向被告通过EMS特快专递形式送达《合同解除通知书》，2020年5月12日被告本人签收。截止起诉之日，被告仍未履行费用结算义务，且仍实际占用商铺。张鹏辩称：1、被告一直与原告协商解除合同，双方合同解除时间为2020年1月21日；2、至2020年1月21日，被告只欠付原告10603元；3、疫情期间商场未营业，店铺未开门，被告不应支付此期间的租金、商场管理费及宣传推广费；4、被告并未违约，不存在支付延迟履行违约金问题，且原告主张的违约金超过其损失，即使违约也应按照全国同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金；5、被告没有支付保证金，原告没收保证金没有依据，即便合同有约定也属于无效条款；6、被告要求交还房屋，原告不同意也不允许被告拿走房屋物品不让被告拆除，责任在于原告；7、2020年1月21日至今，被告未使用该房屋，原告实际控制该房屋，不存在腾退问题也不存在房屋占用损失问题。综上，原告请求无事实和法律依据，请求依法驳回。经审理查明：2019年5月6日，原告（甲方出租人）、被告（乙方承租人）签订《商铺租赁合同》，合同约定原告将位于黄陂区××大道××号武汉环球广场（原武汉星彩城）A3-003、A3-005号商铺出租给被告从事中餐川菜经营。租赁期限为4年，自进场日开始计算，即自2019年5月1日起至2023年1月31日止。合同约定，合同签订当日，乙方应向甲方支付58508元，相当于两个月的租金标准作为履约保证金；同时向商业管理公司支付28932元，相当于两个月的商场管理费作为商场管理保证金。甲方或商业管理公司有权从履约保证金或商场管理保证金中相应扣除乙方欠付的租金或商场管理费或违约金或其他应付款项，乙方应在7日内补足保证金；但甲方或商业管理公司从履约保证金或商场管理保证金中相应扣除乙方欠付的租金或商场管理费并不免除乙方应承担的相应违约责任。合同约定起始月租金为27646元/月，自计租日至2020年4月30日，每月租金为27646元，自2020年5月1日至2021年4月30日，每月租金为29029元，首期租金应于房屋交付当日支付，租金期2019年5月1日至2019年7月31日，应交租金为82938元。商场管理费为14466元/月，首期商场管理费为开业日起至第3个月最后一日期间的商场管理费。除首期商场管理费外，其他交费期商场管理费均按3个完整的自然月（即每月第一日至最后一日）为一个交费期交纳。乙方应当在每一个交费期最后一个月的20日前，向商业管理公司一次性足额支付下个交费期商场管理费。首期商场管理费收费期间为2009年5月1日至2019年7月31日，为43398元。2019年5月6日，双方签订《租赁合同补充协议一》，约定宣传推广费为1607元/月。租赁合同第20.3条约定，承租方延迟支付租金、商场管理费、保证金、能源费或其他应付费用的，每延迟一日，按欠费金额的千分之一支付迟延履行违约金，超过30日的，出租方有权单方解除合同。合同第20.6条约定，因承租方违约导致合同提前终止的，出租方有权没收履约保证金。2019年7月30日，张鹏以经营亏损为由，短信联系德盈公司工作人员，要求德盈公司尽快招商，表示只要有人进来其随时可以撤场。2020年1月21日，德盈公司以张鹏拖欠相关费用数额巨大为由，短信通知张鹏停止物业服务，只至结清相关费用为止。张鹏收悉后，于当日向德盈公司回复：“我十月份就申请了退场，一直等着你们重新招商，但等到现在也没人通知我办理退场事宜，已经三个月了，一直处于亏损状态，所以我也正式通知你们我做到今天就退场了，再次声明，我不欠贵公司水电费，如果贵司以停电停水而导致食品等相关损失，我将保留进一步追责的权利。”因新冠××疫情爆发，自2020年1月23日起，武汉采取封城措施，商场停业。因张鹏拖欠租赁费，德盈公司于2020年5月11日向张鹏发出《合同解除通知书》，告知租赁合同自该通知送达之日解除。2020年5月12日，张鹏签收《合同解除通知书》。审理中，德盈公司对张鹏总计支付369756元不持异议，本院予以确认。本院认为，德盈公司、张鹏所签《商铺租赁合同》及《租赁合同补充协议一》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应依照合同约定全面履行合同义务。张鹏与原告工作人员黄鹏的聊天记录能够证明张鹏未按合同约定交纳租赁费，其在审理中亦承认欠付租赁费，仅是对欠付数额存在异议，故张鹏构成违约，原告在张鹏拖欠租赁费的情形下，于2020年1月21日以短信通知张鹏将于当日停止物业服务，符合《租赁合同》第20.3条约定，张鹏短信回复于2020年1月21日退场，只是其终止履行合同的意思表示，并非请求解除合同。因张鹏违约，德盈公司向张鹏发出《合同解除通知书》，符合合同约定，亦符合《合同法》第九十四条第三款关于“解除合同”的规定。张鹏于2020年5月12日签收《合同解除通知书》，本院确认双方《租赁合同》自送达之日即2020年5月12日解除，故原告该项诉讼请求，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。合同履行期间，武汉采取封城措施，致使商场停业，张鹏客观上也不能经营。《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百八十条第二款和《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十七条第二款均规定“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。为防控新冠××疫情，保护人民群众的身体健康和生命安全，政府和社会各界采取了相应疫情防控措施，由于本次疫情的发生具有突发性，双方当事人在缔约时难以预见，对于因此次疫情不能履行合同或及时行使权利的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应当认定为不可抗力。张鹏虽然已停止经营，但合同仍在履行状态，张鹏客观上已不能经营，依照《民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”规定，本院按照公平原则酌情免除张鹏在受疫情及疫情防控措施影响期内应付的租金。2020年1月23日起至2020年4月7日期间为武汉封城期间，故张鹏在该期间的租赁费及相关费用应予免除，2020年4月8日至2020年5月11日期间租费酌定减半收取，其余租金及相关费用应依约支付。据此本院计算张鹏应付租金及相关费用如下：根据合同约定，自计租日2019年5月1日至2020年1月22日计267天，按27646元/月计算，租金为246049元（27646元÷30天×267天)；商场管理费按14466元/月计算267天为128747元（14466元÷30天×267天)；宣传推广费按1607元/月计算267天为14302元（1607元÷30天×267天)，以上共计389098元（246049元+128747元+14302元）。2020年4月8日至2020年4月30日计23天，租金按27646元/月减半计算，租金为10598元（27646元÷30天×23天÷2)，2020年5月1日至5月11日计11天，租金按29029元/月减半计算，租金为5322元（29029元÷30天×11天÷2)；2020年4月8日至2020年5月11日共计34天，商场管理费按14466元/月减半计算34天为8197元（14466元÷30天×34天÷2)；宣传推广费按1607元/月减半计算34天为911元（1607元÷30天×34天÷2)，减半租费共计25028元（10598元+5322元+8197元+911元），以上租费总计414126元（389098元+25028元），但张鹏所交的租费应扣减。根据合同约定，合同签订当日，张鹏应向德盈公司交纳58508元履约保证金和28932元商场管理保证金，故除非双方明确约定所交费用不包含保证金，否则保证金应从中优先扣除。张鹏提交的短信记录也可以证明德盈公司已从其交纳的费用中首先充抵保证金，并开具了保证金发票，其在短信中回复“保证金我没钱交的，能把租金交了就不错了”，也证明其认可应交纳保证金，故本院确认369756元中应优先扣除58508元履约保证金和28932元商场管理保证金。根据《租赁合同》20.6条“双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金”的约定，故除58508元履约保证金不得充抵租费外，其余费用311248元（369756元-58508元）均可抵扣，抵扣后，张鹏还应支付德盈公司租费102878元（414126元-311248元）。关于原告请求判令原告不返还履约保证金问题。原告是否返还保证金是原告在法律规定的范围内所享有的民事处分权利，无需法律介入，该请求不具有可诉性，本院不予支持。因张鹏违约，除应依约支付租费外，还应依约支付违约金。本案中，原告未证明其实际损失，在其不退还履约保证金的情形下，其主张按日千分之一计算违约金，明显过高，本院调整为按日万分之二计算。鉴于张鹏合同履行期间确属经营亏损，且武汉解封后，疫情客观上仍然影响张鹏餐饮经营，本院酌定2020年4月8日至2020年5月11日计34天期间减半后张鹏所欠租费25028元免除违约责任，即该部分租费不支付违约金，其余租费77850元（102878元-25028元）违约金自2020年1月22日始计算至付清时止。审理中，张鹏认可原告交付商铺为毛坯房，根据《租赁合同》17.2条“在交还期内：…,并使房屋符合房屋交付时和各项标准要求，且保持清洁完好状态”约定，原告请求张鹏交付商铺时拆除房屋装修且按毛坯标准交付商铺，符合合同约定，本院予以支持。2020年1月22日，在张鹏要求腾退商铺并搬走其所置物品时，原告以欠租费为由阻止，虽然《租赁合同》第20.3条约定“在乙方欠付租金、商场管理费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将置于该房屋的货物、财物移出该房屋”，但张鹏要求腾退商铺并搬走其所置物品并不影响原告在本案中主张权利，故在本判决确定张鹏腾退之日前，原告请求张鹏支付房屋占用损失，无法律依据，本院不予支持，但自本判决确定腾退日之日起仍未腾退的，应按合同约定的29029元/月租金标准支付房屋占用损失，不足一月的，按实际天数计算。原告主张还应按月商管费标准支付占用损失，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认武汉德盈盘龙商业管理有限责任公司和张鹏所签《商铺租赁合同》于2020年5月12日解除;二、张鹏于本判决生效之日起十日内支付武汉德盈盘龙商业管理有限责任公司租赁费、商场管理费和宣传推广费计102878元；三、张鹏于本判决生效之日起十日内支付武汉德盈盘龙商业管理有限责任公司违约金（以77850元为基数，按日万分之二的标准，自2020年1月22日起计算至付清时止）；四、张鹏于本判决生效之日起十日内拆除商铺装修，按毛坯标准腾退上述商铺；逾期腾退的，按29029元/月租金标准支付房屋占用损失；五、驳回武汉德盈盘龙商业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3771元（已减半），由张鹏负担2606元，由武汉德盈盘龙商业管理有限责任公司负担1165元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李迎久二〇二〇年十一月二十日法官助理高雨薇书记员张宵