福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终3464号 上诉人（原审被告）：林秀兰，女，1947年11月15日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 上诉人（原审被告）：王惠聪，男，1975年1月27日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 上诉人（原审被告）：王惠琼，女，1967年5月9日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 上诉人（原审被告）：王惠明，女，1969年1月1日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 上诉人（原审被告）：王惠珠，女，1970年10月14日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 上述五上诉人共同委托诉讼代理人：王建通，福建志立律师事务所律师。 上述五上诉人共同委托诉讼代理人：林志刚，福建志立律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：泉州市丰泽区清源街道西门社区居民委员会，住所地福建省泉州市丰泽区清源街道城西路拆迁安置房****楼**，统一社会信用代码553505037242331767。 法定代表人：王永红，该社区负责人。 委托诉讼代理人：黄东南，福建瀛同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪锴波，福建瀛同律师事务所律师。 上诉人林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠与被上诉人泉州市丰泽区清源街道西门社区居民委员会（以下简称西门居委会）租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初5693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠的共同委托诉讼代理人王建通、林志刚与被上诉人西门居委会的委托诉讼代理人黄东南、洪锴波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠上诉请求：1.撤销（2019）闽0503民初5693号民事判决，依法改判驳回西门居委会的原审全部诉讼请求或将本案发回重审。2.本案一审、二审的诉讼费用由西门居委会承担。事实和理由：原审法院不仅程序违法，而且认定事实错误并导致判决错误，具体理由如下：一、原审法院遗漏了必须参加诉讼的当事人，程序违法。本案王耀鹏在长达二十几年的时间内使用案涉土地时又将其部分出租给第三人使用。因此，案涉土地的现状是存在部分案外人在实际使用。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条的规定，本案因涉及土地返还问题，因此涉案土地的实际使用者作为与案件存在利害关系的第三人应依法参加诉讼，但原审法院并未依法通知其参加诉讼显然程序违法。故本案应依法发回重审。二、原审法院认定案涉合同属于租赁合同的依据明显不足，本案应属土地承包合同纠纷，双方所履行的也是土地承包合同。1.根据《中华人民共和国农村土地承包法》第二条及第五条的规定，本案要认清案涉合同的性质应还原王耀鹏与西门居委会当时所达成的真实合意内容。当时的客观情况是王耀鹏系原西门村的村民，1997年3月，王耀鹏与西门居委会达成口头承包协议，由王耀鹏向西门居委会承包址在泉州市鲤城区××路××号土地，承包费为每年一万元，双方并未约定具体的承包期限。西门居委会所提交的大部分收款收据的内容上均体现承包费的事实就可以佐证上述情况。而且在长达二十几年的时间内，双方并未签订书面的合同这一客观情况也可以进一步佐证双方之间所存在的是承包合同关系。根据常理，若双方是租赁合同关系的话，那么作为村集体组织一方的西门居委会基于对村集体财产的管理及公示要求，其必然会要求与王耀鹏签订书面的租赁合同。当时的历史背景就是农民直接与村集体商谈具有承包哪块土地并不会签订书面的协议，这也符合当时的承包习惯。2.原审法院认定案涉合同的性质为租赁合同的依据实际上也是经不起仔细推敲的，没有事实依据。三、原审法院过于草率地判决解除合同显然也是错误的。如上所述，本案案涉的合同性质应是承包合同关系，而非租赁合同关系。而原审法院因对合同性质认定错误，进而错误认为案涉合同为不定期租赁合同，西门居委会可随意解除，并就此判决确认合同于2019年7月19日解除。而本案双方所形成的是承包合同关系，要判决合同解除应审查是否存在可以解除合同的法定情形。但到目前为止，西门居委会并未提供任何证据证明本案存在合同法所规定的法定解除合同的情形，显然原审法院判决解除合同的依据明显不足。即使认定双方存在租赁合同关系，但事实上双方在沟通协商过程中，已经对合同继续履行达成基本的合意，双方均有继续履行合同的意愿，只是在租金标准上存在争议。在此种情况下，原审法院未考虑合同的稳定性及当事人的意愿，直接判决解除显然也过于草率。同时，原审法院也未考虑到上诉人实际使用案涉土地已经有二十几年的时间，且目前部分土地已经出租给其他案外人在实际使用，仅仅给予了三个月的搬迁期，该期限也明显过短，无法切实解决当事人之间的纠纷。四、原审法院酌情确定占有使用费按每月18元每平方米的价格计算显然依据不足。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条规定，原审法院若认为按原租金标准确定占有使用费不符合市场价值及交易习惯也应委托有资质的专业机构对租金标准进行计算，但原审法院仅仅依据自己的主观意愿，就直接否定双方当事人原先所约定的租金标准并轻易调整租金标准，该做法显然也是错误的。同时，原审法院并未考虑到西门居委会提供给王耀鹏的仅仅是土地的事实，土地上的建筑物系王耀鹏自行搭建的，其所认为的每平方米18元的标准显然也是过高的，与市场行情严重不符。综上，林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠认为原审法院不仅程序违法，而且认定事实错误，对合同性质认定存在根本性的错误，进而导致判决错误。且在没有合理依据的情况下，擅自调整租金标准。因此，林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠请求二审法院在查清事实的基础上依法改判支持其上诉请求。 西门居委会辩称，原审判决程序合法，认定事实清楚，应予维持。 西门居委会向一审法院起诉请求：1.确认西门居委会、王耀鹏之间的租赁合同关系已在2019年4月19日解除；2.判令王耀鹏将址在泉州市鲤城区××路××号的土地恢复原状并返还给西门居委会；3.判令王耀鹏向西门居委会支付自2018年7月1日起至2019年4月19日止按年租金1万元计算的租金7915.7元；4.判令王耀鹏支付自2019年4月19日起至实际返还土地之日止按每月35元／㎡计算的占有使用费。 一审法院认定事实：一、西门居委会提供收款收据、收款票据共40份，上述收款收据、收款票据体现的交款人：王耀鹏；体现的时间：1997年12月21日至2018年7月9日；体现的内容：1997年12月21日的收款收据内容为“97年下半年租金5000元”，1998年6月30日的收款收据内容为“新华北路98年1-6月管理费5000元”，1998年12月15日至2016年7月6日的收款收据、收款票据主要内容多是新华北路企业用地、新华北路、新华北路店面等的承包款，半年费用为5000元，2017年1月5日至2018年1月9日的收款票据主要内容为管理服务费，半年费用为5000元。诉讼过程中王耀鹏及林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠对上述收款收据、收款票据的真实性不持异议。二、2018年9月28日，西门居委会通过福建天衡联合（泉州）律师事务所向王耀鹏发送律师函，律师函主要内容为要求王耀鹏于2018年11月15日前依照市场参考价与西门居委会签订书面租赁合同，逾期即视为放弃优先承租权，西门居委会有权另行处理，王耀鹏应当立即向西门居委会腾空交付土地。2018年10月3日，王耀鹏向西门居委会发出书面信件，信件主要内容为与西门居委会商讨地租事宜，在信件中其陈述“因社区出租是生地没合法用地手续，像我1997年三月向大队申请土地租赁，四月被城监发现，四月二十七开违建罚单，咱还是没门路办理准建手续，于六月三日土地局开土地违法案件行政处罚决定书。”其陈述“有关土地面积如何确定，A采用土地局测量449.5㎡，B或采用今社区测量457.75㎡。”其认为“就地租我的态度是，时光流逝太快，转眼过了二十年，如果再执行20年前价格也不合理，如果提高过高目前也难以接受”。同时其还认为“租金目前我以为每平方米地租金伍元（月）较合理，这个价格是原来的2.5倍。”2018年10月17日，王耀鹏向西门居委会发出标题为“写在续租土地合同前的几点事实”的书面信件及“续租土地合同初稿”，信件主要内容为其不认可西门居委会提出的每平方米每月租金35元的要求，主要理由其系向西门居委会租地而非租房，地上建筑物系，地上建筑物系其建设土地局罚款，参考西门居委会对外出租房屋的价格有失公平。合同初稿主要内容为西门轻功机械厂（法人代表王耀鹏）向西门居委会租赁位于新华北路的土地，面积为449.5㎡；首租期12年，租金每月每平方米人民币伍元；租期36年；2019年4月19日，西门居委会向王耀鹏发出通知函，通知函主要内容为自王耀鹏收到本通知书之日，西门居委会与王耀鹏之间的不定期租赁关系正式解除，王耀鹏应当在7日内将土地腾空并交付给西门居委会。2019年4月20日，王耀鹏收到上述通知函。三、1997年4月27日，王耀鹏向泉州市城市建设监察大队缴交项目为违法建设保证（抵押）金2000元。四、2019年3月20日，中共丰泽区纪委清源街道工作委员会出具文号为泉丰清监建字（2019）2号《关于新华北路西侧（加油站）附近土地及西街518号店面贱租等问题进行整改的建议》，与案涉纠纷有关的建议内容为“你社区位于新华北路西侧（加油站附近）的地块（面积449.5平方米），自1997年3月起以每年10000元的价格口头协商出租给你社区居民王耀鹏，之后王耀鹏在该地块上搭建铁皮房转租他人。……租金明显偏低于市场价格且多年未曾调整。……建议与目前实际承租方终止租赁关系，根据市场及区域实际，按照社区议事程序集体讨论决定，再重新出租该地块。”五、王耀鹏于2020年1月28日去世，2020年3月23日，西门居委会出具证明一份，证明内容为“兹证明林秀兰系王耀鹏妻子，王惠聪系王耀鹏儿子，王惠琼、王惠明、王惠珠系王耀鹏女儿。”六、庭审中，西门居委会与林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠共同确认案涉土地面积为457.75㎡，王耀鹏在土地上搭盖简易建筑。 一审法院认为，王耀鹏在诉讼过程中去世，本院依法追加王耀鹏第一顺序继承人林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠作为本案被告参加诉讼，林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠对此未提出异议，也未明确表示其放弃对王耀鹏遗产的继承，故案涉合同的权利义务应由林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠承继。本案争议焦点之一即案涉合同为土地租赁合同还是土地承包合同？西门居委会提供的收款收据、收款票据所载明的款项用途有租金、有承包款，也有管理服务费，故西门居委会提供的收款收据、收款票据不宜作为认定案涉合同性质的依据，认定案涉合同的性质应根据在案的其他证据，综合认定。首先，王耀鹏向西门居委会发出的信件二份，“续租土地合同初稿”一份均明确载明案涉土地系其向西门居委会租赁，为其自认；其次，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第六十六条规定：本法实施前已经按照国家有关农村土地承包的规定承包，包括承包期限长于本法规定的，本法实施后继续有效，不得重新承包土地。未向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书的，应当补发证书。《中华人民共和国农村土地承包法》自2003年3月1日起施行。西门居委会并未出具相关手续给王耀鹏，而在长达20多年的时间内，王耀鹏也未要求西门居委会向其颁发土地承包经营权证或签订土地承包合同，案涉合同明显不符合农村土地承包合同的相关要素；再者，王耀鹏在案涉土地上搭盖简易建筑，亦不符合《中华人民共和国农村土地承包法》关于承包土地利用的相关规定。综上，依法认定案涉合同为土地租赁合同。本案争议焦点之二即案涉土地租赁合同是否在2019年4月19日解除？根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”之规定，同时根据西门居委会提供的收款收据可知案涉租赁合同于1997年7月1日起便成立，而根据王耀鹏出具的信件，案涉租赁合同1997年3月便已成立，但无论是3月或是7月，至2017年12月均已超过20年，但西门居委会在案涉租赁合同超过20年后仍继续按原租金收取王耀鹏缴纳的租金至2018年6月底，应视为双方重新达成租赁合同关系，租赁期限为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，故西门居委会可随时解除合同，但应有合理期限限制。西门居委会于2019年4月19日向王耀鹏发出通知函，解除与王耀鹏的租赁合同关系。西门居委会主张其与王耀鹏的租赁合同关系自2019年4月19日解除，因其未给予与王耀鹏合理期限，对该主张，本院不予采纳。西门居委会虽于2018年9月28日向王耀鹏发出律师函，律师函主要诉求系要求王耀鹏重新与其签订书面租赁合同，否则视为放弃优先承租权，但在上述期间，西门居委会与王耀鹏已形成不定期租赁合同关系，故不宜以该律师函为由视为西门居委会已给出解除合同的合理期限。鉴于王耀鹏已在案涉土地上搭盖简易建筑，故本院酌情案涉租赁合同解除日期为西门居委会发出通知函之日起三个月，即案涉租赁合同于2019年7月19日解除。同时根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”之规定，王耀鹏、林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠并未举证证明其在案涉土地上搭盖简易建筑系经西门居委会同意，且西门居委会明确要求解除合同后，恢复土地原状并予以返还。故合同解除后，林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠应将案涉租赁土地恢复原状并返还给西门居委会。但同时根据王耀鹏提供的缴交保证（抵押）金凭据可知，案涉土地上简易建筑于1997年4月27日便已开始搭盖，时隔至今，西门居委会对此应为明知且默许，鉴于林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠明确表示不在本案中就因恢复案涉土地原状并退还可能涉及的损失提起反诉，故林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠可另行主张。本案争议焦点之三即林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠应付的租金及占有使用费如何计算？王耀鹏支付案涉土地租金至2018年6月底，2018年7月1日至2019年7月19日租金仍按年租金1万元支付，故林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠应支付上述期间租金10520.55元（10000元＋（10000元÷365天）×19天）。林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠还应支付合同解除后即2019年7月20日起至实际返还土地之日止的占有使用费，西门居委会主张占有使用费按每月35元／㎡计算，但并未就此向一审法院申请评估，其于2018年1月发出的《西门社区三资管理整改通知书》系其自行制作，缺乏证据效力，不予认可。但鉴于原租金系1997年协商确定，距今已二十余年，仍按原租金标准确定占有使用费不符合市场价值及交易习惯，也不符合公平原则。且王耀鹏在其发出的信件、“续租土地合同初稿”中对此也表示认可，并自行主张租金按每月5元／㎡计算为宜。一审法院参照市场标准，并考虑案涉土地上简易建筑系王耀鹏搭盖的事实，酌情确定占有使用费按每月18元／㎡计算,土地面积按西门居委会与林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠共同确认的457.75㎡计算。据此，判决：一、泉州市丰泽区清源街道西门社区居民委员会与王耀鹏关于址在泉州市鲤城区××路××号的土地租赁合同于2019年7月19日解除；二、林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠应于本判决生效之日起三十日内将址在泉州市鲤城区××路××号的土地恢复原状并返还给泉州市丰泽区清源街道西门社区居民委员会；三、林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠应于本判决生效之日起十日内向泉州市丰泽区清源街道西门社区居民委员会支付自2018年7月1日起至2019年7月19日止租金10520.55元；四、林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠应于本判决生效之日起十日内向泉州市丰泽区清源街道西门社区居民委员会支付自2019年7月20日起至实际返还土地之日止按每月18元／㎡计算的占有使用费（土地面积为457.75㎡）；五、驳回泉州市丰泽区清源街道西门社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费305元，由泉州市丰泽区清源街道西门社区居民委员会负担255元，林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠负担50元，应于判决生效后五日内缴交。 本院二审期间，西门居委会提供《杂地租赁合同书》1份、17份《店面租赁合同》复印件作为二审新证据，上述证据系西门居委会或西门社区资产组与社区内不同租户近三年签订的租赁合同，欲共同证明案涉租赁物可参考的租金市场价格多为35元/㎡及一审法院酌定的占有使用费合理。林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠质证认为，对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，无法达到西门居委会的证明目的，该租赁合同对本案不具有参考意义，本案诉争的租赁物系王耀鹏自行建造的，西门居委会所提供的仅仅是空地，并非完整建筑物，而本案大部分租赁合同的租赁物均是西门居委会提供的店面，故所谓租金标准明显没有任何参照意义。根据《杂地租赁合同书》中的约定，空地的租金标准也是每月五元，明显低于一审法院酌定的每月18元的标准，故一审法院确定的租金标准不能作为法院确定租金标准的依据。关于租金标准问题应根据实际情况由专业机构依法作出评估认定。对该证据本院将结合争议焦点一并综合认定。 双方对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。 二审中，林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠主张案涉土地的实际使用人应作为与案件存在利害关系的第三人参加诉讼，但一审法院未依法通知其参加诉讼存在程序违法。本院经审查认为，本案系西门居委会与王耀鹏之间的民事纠纷，案涉土地的实际使用人不是必要共同诉讼人，且一审时林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠亦未提出该申请，故对该主张不予支持。 本案二审争议的焦点是：1.案涉法律关系的性质是土地租赁关系还是土地承包关系？2.若本案为租赁合同关系，西门居委会请求解除合同有无依据？3.如果本案为租赁合同并已解除，占用使用费标准应为多少？ 本院认为，关于第一个争议焦点，案涉法律关系的性质问题。西门居委会与王耀鹏自1997年起，将案涉土地交由王耀鹏占有、使用及收益，双方自始未签订书面合同，双方的法律关系应通过在案证据进行综合认定。王耀鹏向西门居委会发出的信件及“续租土地合同初稿”中均自认案涉土地系租赁而来，并自1997年起每半年向西门居委会支付固定金额5000元，均能体现双方之间系租赁关系的真实意思表示，与租赁合同的构成要件相吻合，故本案法律关系应认定为租赁关系。 对于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，本案双方未签订书面租赁合同，对租赁期限没有约定，西门居委会可随时解除合同，但应给予合理期限并通知承租人。2019年4月19日，西门居委会向王耀鹏发出解除合同的通知函，但该通知函内未给予合理期限，故应酌情给予一定时间以便承租人返还租赁物，一审法院综合考虑案涉租赁物的实际使用情况，酌情给予3个月时间，并无不妥，故案涉租赁合同于2019年7月19日解除。 关于第三个争议焦点，租赁合同解除后占有使用费的计算标准问题，原租金系1997年协商确定，距今已20余年，仍按原租金标准确定占有使用费不符合公平原则与市场规律，且王耀鹏亦在其相关信件中认可原租金标准不合理，故占用使用费应根据目前市场行情价格予以调整。案涉土地周边店面租金的市场价格虽未申请评估鉴定，但西门居委会二审时提供的案涉土地周边店面租赁合同显示，18户承租人中有12户的租金为每月35元/㎡，签订合同的时间多为2019年9月及之后，足以较为客观反映案涉土地周边店面租金的市场标准，故一审法院参照市场标准，并考虑案涉土地上简易建筑系王耀鹏搭盖的事实，酌情确定占用使用费按每月18元/㎡计算，并无不妥。 综上所述，林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费305元，由上诉人林秀兰、王惠聪、王惠琼、王惠明、王惠珠负担。 本判决为终审判决。 审判长  庄希文 审判员  王经艺 审判员  郑 励 二〇二〇年十一月六日 书记员  杨雅真 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。