福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初4457号 原告：颜永雄，男，汉族，1975年10月1日出生，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：何雪建，福建屯蒙律师事务所执业律师。 被告:福建省仙建后勤服务有限公司,住所地福建省福州市闽侯县上街镇侯官路****楼****楼**。 法定代表人：沈良伟。 原告颜永雄与被告福建省仙建后勤服务有限公司（以下简称仙建公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告颜永雄的委托诉讼代理人何雪建到庭参加诉讼，被告仙建公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 颜永雄向本院提出诉讼请求：1.判决依法解除颜永雄、仙建公司于2020年1月7日签订的《第二食堂经营租赁合同》;2.判令仙建公司退还给颜永雄保证金120000元;3.本案诉讼费用由仙建公司承担。 事实和理由：2020年1月7日，颜永雄与仙建公司签订《第二食堂经营租赁合同》，约定仙建公司将其所有的位于福州市闽侯县××街镇××路××号××号楼××层××食堂（其中包括四个餐饮档口）出租给颜永雄，用于经营麻辣烫类、面食类、粉类、其他小食类；租赁期限自2020年2月1日至2020年12月31日止。然而,由于2020年1月间新冠疫情暴发，政府启动重大公共突发卫生事件一级响应，实行学生停课、交通管制、旅游禁令，第二食堂无法入场经营。为此2020年4月18日、4月22日颜永雄两次向仙建公司发函，要求解除双方签订的《第二食堂经营租赁合同》，并要求仙建公司返还颜永雄已支付的保证金12万元。本次新冠疫情属于不可抗力。根据《合同法》第九十四条第一款之规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。现仙建公司已经签收《租赁合同解除函》，依照法律规定《第二食堂经营租赁合同》已经解除。且双方签订的《第二食堂经营租赁合同》第十一章约定，“因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使场地无法复原的，本协议自动解除，应及时退还保证金，双方互不承担违约责任”。故仙建公司应退还颜永雄保证金12万元。综上，颜永雄、仙建公司之间签订的《第二食堂经营租赁合同》依法解除，仙建公司应及时退还保证金。仙建公司至今未退还保证金,故颜永雄为了维护自己的合法权益,依据我国有关法律、法规之规定，特具状贵院,请求贵院依法判如所诉。 仙建公司未作答辩，也未提交证据。 颜永雄围绕诉讼请求提交了证据，仙建公司未向本院提交证据,也未到庭应诉，视为放弃质证权利。颜永雄提供了证据原件核对，本院对其真实性予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年1月7日，仙建公司（甲方）与颜永雄（乙方）签订《第二食堂经营租赁合同》，约定乙方承租甲方位于福州市闽侯县××街镇××路××号××号楼××层的第二食堂（其中包括四个餐饮档口），租赁期限自2020年2月1日起至2020年12月31日止；第二食堂只限于经营麻辣烫类、面食类、粉类、其他小食类。租赁期内场地租金为60000元／月；履约保证金支付方式为一次性支付，自本协议签订之日起三日内，乙方向甲方缴纳120000元作为履行协议和提供优质服务的保证金。合同第九条9.2约定，若因不可抗力事件发生，致使合同双方无法实际继续履行本合同，则甲乙双方有权提前终止合同而无需向对方承担任何法律责任。合同如本款所述终止时，双方应按实际租用天数，即时结清租金及其他各项费用。合同第十一条约定，因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使场地不适于使用或租用时，甲方应减收相应的租金。合同还约定甲方为乙方提供经营所需的相关基本配套，保障乙方正常经营、为乙方工作人员提供统一服装等。 合同签订后，颜永雄于2020年4月22日向仙建公司发出《租赁合同解除函》，主要内容为：2020年1月7日，我与贵公司签订了《第二食堂经营租赁合同》，双方约定从2020年2月1日起，由我对闽侯县××街镇××路××号××号楼××层的第二食堂（含四个餐饮档口）进行租赁经营。合同签订后，我于2020年1月8日如约向贵公司支付了合同保证金12万元。但受疫情影响，我至今一直未能入场经营，对我已造成较大的经济损失。为避免我的经济损失进一步扩大，根据《第二食堂经营租赁合同》9.2条之约定，现函告贵公司从即日起解除该合同，并请贵公司在收到本函后七日内向我本人退还12万元合同保证金。 2020年4月23日，仙建公司针对颜永雄的《租赁合同解除函》向颜永雄回函称，双方签署合同后同期当日开始装修入场工作，就合同9.2条所述提前终止合同，请贵单位按照双方实际租用天数，于2020年4月23日微信接收本回函起（顺丰快件签收视为送达），限时当日内即时缴清该区间（2020年1月7日至2020年4月22日）所拖欠租金199887元及其他各项费用，每逾期一日，我司视为贵单位默许合同继续履行，直至租金及其他各项费用缴清，方可按照约定视为合同终止。贵单位及时缴清租金及其他各项费用，自合同终止之日起算，我司会按照合同约定如期退还贵单位履约保证金。 2020年4月30日，仙建公司再次向颜永雄发出《租赁合同解除函》，内容为：我司分别于2020年4月19日发函至贵单位租金《催款函》、2020年4月18日发函至贵单位关于商议解除合同的《回复函》、2020年4月23日发函至贵单位关于《租赁合同解除函》的回复函告，但贵公司未根据我司合法、合理的函告作出最终回复意见，现我司根据合同函告归单位提前终止合同，根据合同第9.2、9.3条，我司依据所述条款提前终止合同时，不予退还贵单位已缴纳履约保证金，并追赔贵单位所拖欠租金及我司所遭受的实际损失：贵单位截止2020年4月30日所拖欠租金180000元、水电物业费5880元及电表更换费用200元；我司所遭受的实际损失：1月份装修期间租金（1.7-1.31），小计35887元、2020年5月1日至承租出去之间空档期租金损失（按照60000元/月的标准计算）。现函告贵单位自本函告顺丰快件送达之日（微信电子版发送成功即视为送达）起，理解执行合同解除应付款项。若于2020年5月3日我司未收到相关款项，我司将依法追赔已拖欠租金、违约金、我司遭受的实际损失、及追赔所产生的律师费、差旅费等。 审理中，本院于2020年9月24日至案涉租赁场地送达诉讼文书，案涉租赁场所内的学校无学生上课、食堂及办公区域处于无人办公状态。 本院认为，颜永雄与仙建公司之间签订的《第二食堂经营租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，各方均应遵照合同约定履行各自的义务。合同签订后，全国爆发新冠肺炎疫情，合同约定的起租日时（2020年2月1日），全国属于新冠肺炎疫情防控阶段，颜永雄无法进场经营。颜永雄于2020年4月22日向仙建公司发出《租赁合同解除函》，仙建公司亦于2020年4月30日向颜永雄发出了《租赁合同解除函》，双方均有解除合同的意思表示，故对颜永雄有关解除合同的诉求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。案涉租赁场地为学校、培训机构内的食堂及餐饮档口，仙建公司与颜永雄约定的租金中不仅包含场地租赁使用的费用，还包含了仙建公司为颜永雄提供相关服务的费用以及该场地内学校、培训机构等为食堂带来的客流等商业价值。涉案合同在起租日前就已爆发新冠肺炎疫情，因疫情防控需要，学校、培训机构等无法复学，颜永雄无法进场经营，合同无法正常履行，且本院在送达过程中发现案涉场地内至2020年9月24日，仍处于无人办公状态，颜永雄无法实现合同目的，故仙建公司应将收取的履约保证金返还给颜永雄。仙建公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理、判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定， 一、解除颜永雄与福建省仙建后勤服务有限公司于2020年1月7日签订的《第二食堂经营租赁合同》； 二、福建省仙建后勤服务有限公司应于本判决生效之日起十五日内向颜永雄退还保证金120000元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2700元，减半收取计1350元，由福建省仙建后勤服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李秀华 二〇二〇年十一月五日 书记员  陈 丽 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。