安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0181民初5803号 原告：王智，男，1993年11月29日出生，汉族，住巢湖市。 委托诉讼代理人:王多平,系原告王智父亲。 被告：安徽弘宇房地产开发有限公司，住所地巢湖市巢湖南路与裕溪路交汇处东南侧。统一社会信用代码913401815689688664。 法定代表人:邵金华,该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵永英，安徽至达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵丹，安徽至达律师事务所律师。 原告王智诉被告安徽弘宇房地产开发有限公司（以下简称弘宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王多平，被告弘宇公司的委托诉讼代理人赵永英、赵丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王智提出以下诉讼请求：1、判令被告弘宇公司给付原告逾期交房的违约金82646.9元；2、判令被告弘宇公司支付原告不能在规定期间取得不动产权利证书的违约金8858元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月原告和被告弘宇公司签订商品房买卖合同一份，原告购买被告开发建设的巢湖弘宇雍景湾项目10#1单元701室住宅。合同约定房屋的总价为885819元，交房时间为2018年12月31日，如被告逾期交房，应按房屋总价款的万分之三承担违约金，并且约定被告应于房屋交付后60日内将办理房屋产权证书的资料交产权登记机关，逾期按房屋总价款的1%承担违约金。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告没有在合同规定的时间交付房屋，直到2019年11月8日才将房屋交付给原告。原告要求被告支付相关违约金未果，现提起诉讼，希望判如所请。 被告弘宇公司辩称：1、2018年11月弘宇雍景湾10#楼已完成供水、供电、通信网络等基础设施与公共配套设施建设，并在2018年12月取得建设工程验收合格报告，2018年12月22日我公司通知原告办理交房手续，但原告不来办理，原告诉称我公司逾期交房不符合事实；2、因巢湖流域水环境原因，当地政府决定暂停巢湖流域环境一级保护区内在建项目建设，我公司于2018年3月9日收到暂停施工通知，此情况非我公司自身原因造成，属不可抗力；3、我公司按照《商品房期房买卖合同》约定就暂停施工可能造成迟延交付房屋的结果于2018年3月14日进行公告，履行了合同义务，弘宇雍景湾其他业主接到我公司的交房通知后均陆续办理手续，原告于2019年11月才办理手续，系原告自身原因所致。 经审理查明：被告弘宇公司通过土地出让方式取得巢湖市巢湖南路与裕溪路交汇处东南侧地块的土地使用权，开发弘宇雍景湾房地产项目。2016年11月原告王智与被告弘宇公司签订《商品房期房买卖合同》，约定原告以885819元价格购买弘宇雍景湾10#楼1单元701室住宅房，合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房取得建筑工程竣工验收备案表。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的”；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。……”；合同第十一条交接约定:“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”；第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告按合同约定的方式付清全部购房款。弘宇雍景湾10#楼于2018年12月18日竣工验收合格。2019年9月2月巢湖市住房和城乡建设局办理弘宇雍景湾10#楼的竣工验收备案手续。2019年11月8日王多平在《房屋设备设施验收单》、《交房物品发放登记表》上签名，对案涉住宅确认收房，王多平从被告弘宇公司领取了办理案涉房屋产权证的相关资料。 另查明，巢湖市人民政府以巢政办（2018）10号、11号、12号通知文件暂停建设巢湖流域水环境一级保护区内涉水部分在建项目。巢湖市住房和城乡建设局对上述通知文件进行转发并于2018年3月9日以巢建管字（2018）8号文件向被告弘宇公司发出通知，要求弘宇雍景湾在建项目立即暂停项目施工。被告弘宇公司于2018年3月14日张贴该通知及公告，告知业主弘宇雍景湾二期1#-10#、12#楼因此不能按期交房或办理房产证。巢湖市住房和城乡建设局巢建办（2018）14号文件规定，涉及到的在建项目在暂停施工期间，暂停为此办理包括质量监督及施工许可申请、工程验收、备案等任何与工程建设有关的相关手续。 上述事实，有原、被告提供并经法庭举证、质证的《商品房期房买卖合同》、《房屋设备设施验收单》、《交房物品发放登记表》、收据、《竣工验收备案表》、巢湖市住房和城乡建设局文件、公告及照片、《工程竣工验收报告》等证据证明，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《商品房期房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应当遵照履行。本案争议的问题在于被告弘宇公司是否违约。合同约定被告交付房屋时应取得建筑工程竣工验收备案表，未达到约定的交房条件，买受人有权拒绝收房。被告弘宇公司在合同约定的2018年12月31日交房时间没有取得建筑工程竣工验收备案表，原告于2019年11月8日接收案涉房屋是客观事实。但根据被告举证的弘宇雍景湾10#楼主体结构工程验收记录、工程监督检查记录、通水证明、通天然气证明、网络接入条件证明函、《工程竣工验收报告》等证据，能够证明2018年12月31日前弘宇雍景湾10#楼已竣工验收合格并且实现三通及网络接入条件。根据现有证据，因为政府暂停建设巢湖流域水环境一级保护区内涉水部分在建项目，政府职能部门暂停为此办理包括质量监督及施工许可申请、工程验收、备案等任何与工程建设有关的相关手续，导致弘宇雍景湾10#楼无法办理竣工验收备案手续，无法达到合同约定的交房条件，故延期交房系不能归责于被告弘宇公司的原因所致，被告弘宇公司对此并无过错，且弘宇公司在接到巢湖市住房和城乡建设局暂停施工通知后于15日内进行公告，被告弘宇公司并无违约行为。原告诉请要求被告承担违约责任，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十六条之规定，判决如下： 驳回原告王智的诉讼请求。 案件受理费2090元，简易程序减半收取1045元，由原告王智承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 陈 媛 二〇二〇年十一月二十八日 书记员 夏天烁 附本案涉及的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 1、第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 3、第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》 1、第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。