天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0105民初5738号原告（反诉被告）：耿读清，男，1979年9月14日出生，汉族，天津市河北区茁尔食品超市经营者，住天津市河**。委托诉讼代理人：夏慧，天津云杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：林泽希（曾用名：王嫱），女，1986年9月27日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：林守廷（父女关系），男，1959年4月4日，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：王毓婕（母女关系），女，1959年9月11日，汉族，住天津市北辰区。原告（反诉被告）耿读清与被告（反诉原告）林泽希房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。耿读清的委托诉讼代理人夏慧，林泽希及其委托诉讼代理人林守廷、王毓婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。耿读清向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年7月31日解除；2.依法判令被告返还原告自2020年8月1日至2020年10月4日的房屋租金42667元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2018年9月29日签订《房屋租赁合同》，约定被告将案外人聂晓闻所有的坐落河北区黄纬路9号商铺出租给原告经营零食，租期自2018年10月5日至2023年10月4日，每月租金20000元，支付方式为押一付六，租期前两年免水电费。被告与案外人聂晓闻曾系夫妻关系，后原告得知聂晓闻仅认可原、被告之间截至2020年7月31日前的租赁合同。2020年4月初，被告要求原告继续支付6个月房租，双方商定由原告扣除35000元水电费及押金20000元后向被告支付2020年4月5日至2020年10月5日的房租65000元，原告于4月11日通过转账向被告予以支付。被告承诺，超出部分租金如聂晓闻找原告支付，被告便将多收取的租金给付聂晓闻。2020年7月底，聂晓闻找原告协商续订租赁合同事宜并要求原告自2020年8月1日起向其支付房租。原告通知被告并要求退还多收的租金，但遭被告拒绝。原告为使零食店能够正常经营，于2020年8月1日与聂晓闻签订为期1个月的租赁合同，并向聂晓闻支付当月租金20000元及预交水电费2000元。原告认为，自2020年8月1日起，被告不再享有收取原告租金的权利，故应将多收的房租予以退还，故提起诉讼，望判如所请。林泽希辩称，我与原告于2018年9月29日签订《房屋租赁合同》并已经实际履行，2020年4月11日原告最后一次支付房租65000元，截至2020年7月31日原告还拖欠房租29287元。双方租赁合同约定，租期内免收水电费，但是在租赁合同履行期间，原告称自己已实际交纳了水电费，所以把这两年支付的水电费直接从租金中扣除了，但原告扣除的依据一张手写的白条。我认为，双方的租赁合同是有效的，合同约定于2023年10月4日终止，但是期间我与我的前夫聂晓闻离婚，离婚时约定从2018年8月1日至2020年7月31日这个期间该房屋的一切收益归我所有，男方不收取任何费用，7月31日以后，房屋收益归男方，所以在我享有使用权的期间可以出租房屋，但是出租期限不得超过2020年7月31日。期限届满之后，如果经营者继续租用该房屋需要和聂晓闻另订租赁合同，否则他有权收回房屋。我现在同意确认我与原告之间的租赁合同于2020年7月31日解除，但是已收租金我不同意退还，而且原告现在还拖欠房租。鉴于上述情形我提出反诉：1.依法判令原告支付拖欠的房屋租金26621元；2.反诉费用由原告承担。耿读清针对林泽希提出的反诉请求辩称，不同意支付拖欠的房租，因为原告没有拖欠房屋租金，而且还多交了2个月零4天的房租，已经在本诉中要求退还。本院经审理认定事实如下：坐落天津市河北区黄纬路9号房屋为原天津市房产总公司名下的房屋，该公司于远年将上述房屋交由天津市河北区鸿顺里房管站代管至今。经向该房管站核实，该房屋水、电费为商业价标准，2012年8月1日至2017年4月30日期间该房屋承租人为聂晓闻，现尚未续订《房屋租赁合同》，但截至目前未拖欠房屋租金。林泽希与聂晓闻原系夫妻关系，双方于2018年7月23日签订协议书一份，其中约定上述房屋中由林泽希经营的聂晓闻名下的“茁尔零食店”由林泽希继续经营二年，期限自2018年8月1日至2020年7月31日，期间一切收益归林泽希所有，聂晓闻不收取任何费用，达到经营期限后，林泽希于2020年7月31日交归还男方所有。此外，双方还就“茁尔零食店”的经营签订《补充协议书》一份，约定在林泽希经营期间可以转租他人经营，但时间不得超过2020年7月31日，转租他人经营期限届满后，租用者需继续经营的，须与聂晓闻签订续租协议，否则聂晓闻有权收回店铺。上述协议签订后当日，林泽希与聂晓闻协议离婚。2018年9月，林泽希将上述零食店（含店内货架、空调等）转让给耿读清经营。2018年9月29日林泽希作为出租人（甲方）与耿读清作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述房屋中建筑面积80平方米出租给乙方用于“茁尔零食店”经营，租期自2018年10月5日至2023年10月4日共5年，每月租金二万元，押金为二万元，支付方式为“押一付六”，押金在租赁期满或合同解除后，除抵扣应由乙方负担的费用、租金及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还，同时约定租期前二年免水电费。合同签订后，耿读清于2018年10月23日现林泽希支付首期6个月租金及押金20000元共140000元，2019年4月5日耿读清支付二期6个月租金120000元。2019年10月1日，案外人要求耿读清支付涉案店铺水电费，并进行抄表及手写材料一份，载明用水18吨、用电26250度，总计金额为34287元。10月8日，耿读清将上述手写材料通过微信发送给林泽希。10月10日，耿读清提出费用可在未付租金中扣除，林泽希则表示由耿读清先行支付，双方协商再行结算。后经双方协商一致，耿读清在2019年10月11日支付三期6个月租金时，将水电费34287元从应付租金120000元中扣除后的应付租金数额85713元经林泽希确认后予以支付。2020年4月，因林泽希对涉案房屋使用期限临近届满且耿读清需支付四期6个月房租时，双方再次通过微信进行沟通，耿读清提出将该年度水电费及已付押金从应付租金中扣除，因该年度尚未抄表，故双方在4月10日结合上年度水电费的数额商定从应付的四期6个月的120000元租金中预扣水电费35000元及押金20000元，2020年4月11日耿读清将余款65000元支付给林泽希。2020年7月22日，耿读清通过微信转账向案外人支付22092元，该转账说明记载为“黄纬路电水费”。诉讼过程中，本院进行实地勘察，涉案店铺前厅的实际经营面积约60平方米，其后部为二层结构用于储物，另在一层设有卫生间一处。同时，双方均表示没有见过该店铺的电表。同时，耿读清表示2020年8月起已与聂晓闻就该房屋另行签订了租赁合同，并支付2020年8月的租金20000元及预付水电费2000元（多退少补），合计22000元。现涉案房屋仍由耿读清经营天津市河北区茁尔食品超市。上述事实，有双方提交的相关证据材料及庭审笔录、勘查记录予以佐证，本院予以确认。本院认为，涉案房屋的承租人系案外人聂晓闻，虽然其承租期限已届满，但经本院核实截至目前并未拖欠租金，仅为未续订租赁合同，且聂晓闻与林泽希离婚时约定林泽希有权继续经营或转让该食品超市至2020年7月31日，期间收益全部归林泽希所有，因此林泽希有权出租涉案房屋并与耿读清签订《房屋租赁合同》，该租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定且已实际履行，其中2018年10月5日至2020年7月31日租赁期间的约定内容应认定有效，双方均应依约享受权利、承担义务。由于林泽希对该房屋享有权益的期限截至2020年7月31日，现耿读清要求确认双方租赁合同该日解除，林泽希亦予认可，故本院对该项主张予以支持。关于耿读清要求退还的房租及林泽希反诉要求给付的拖欠房租，双方各自提出上述主张源于租赁期内水、电费应否免除以及免除的依据是否正当合理。依据双方租赁合同的约定，租期前二年免收水电费。耿读清就第一个租赁年度发生的水电费34287元，该数额虽为案外人手写，但耿读清已将该书面材料通过微信发送给林泽希并提出在应付租金中予以扣减，林泽希则表示可由耿读清先行支付，双方协商后再行结算。经双方协商一致，耿读清将该水电费从应付租金中扣除后的应付租金数额85713元通过微信经林泽希确认后予以支付，此后林泽希对该水电费的数额及扣减方式亦并未提出异议，表明双方已就第一个租赁年度的水电费数额及由林泽希实际承担取得一致意见，林泽希现主张欠付截至2020年4月4日前的租金，本院不予支持。对于第二个租赁年度的水电费，双方在2020年4月未确定数额的情形下，协商采取预扣35000元的方式在应付租金中先行扣减，但由于原告现有证据不足以证实该租赁年度的水电费实际数额，且预扣的35000元数额亦未取得林泽希的最终认可，因此第二个租赁年度的水电费不应在租金中予以扣减。原告提出第二个租赁年度水电费为22092元，但其提交的证据仅为向案外人转账的微信付款记录，由于该记录不能反映具体收款人以及该收款人与涉案房屋权利人之间的身份关系，且转账说明亦为耿读清自行标注，因此原告主张该租赁年度水电费数额为22092元，本院暂无法予以认定，耿读清可在具备该租赁年度水电费实际数额的凭证及充分证实已实际付款后另行解决。2020年4月5日至2020年7月31日共3个月零27天，该期间耿读清应付租金核定为77419.35元，已实际支付65000元，欠付12419.35元。因双方约定合同解除后，已付押金20000元在抵扣应付租金后的剩余部分如数退还，因此该押金依约应先行抵扣欠付租金，抵扣后的押金余款为7580.65元，应由林泽希予以退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）耿读清与被告（反诉原告）林泽希2018年9月29日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月31日解除；二、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）林泽希退还原告（反诉被告）耿读清押金余款7580.65元；三、驳回原告（反诉被告）耿读清的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）林泽希的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费合计472元，由原告（反诉被告）耿读清负担356元，由被告（反诉原告）林泽希负担116元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  苑治臣二〇二〇年十一月三日书记员  王 杰附：本判决适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。