吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终3914号上诉人（原审被告）：姚多禄，男，汉族，1988年9月1日生，住长春市高新区。上诉人（原审被告）：修琳琳，女，汉族，1976年4月14日生，住长春市高新区。上诉人（原审被告）：于英，女,汉族，1977年4月6日生,住长春市高新区。上诉人（原审被告）：马扬眉，女，汉族，1968年4月5日生，住长春市高新区。上诉人（原审被告）：赵洁军,男,汉族，1964年12月6日生，住长春市高新区。上诉人（原审被告）：赵国伟，男，汉族，1985年1月15日生，住长春市高新区。上诉人（原审被告）：孟丽丽，女，汉族，1980年4月16日生，住长春市高新区。七上诉人共同委托诉讼代理人：杨桂伍，吉林吉大律师事务所律师。七上诉人共同委托诉讼代理人：王宇玲，吉林吉大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司，住所地长春市朝阳区。代表人：任喜杰，总经理。委托诉讼代理人：王淑英，该公司职员。委托诉讼代理人：林玉兰，吉林誉兰律师事务所律师。上诉人姚多禄、修琳琳、于英、马扬眉、赵洁军、赵国伟、孟丽丽因与被上诉人长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司（以下简称长房物业）物业服务合同纠纷一案，不服长春新区人民法院（2020）吉0193民初1416号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长房物业向原审法院提出诉讼请求：判令姚多禄给付物业费人民币4784.4元、违约金1148.26元合计5932.66元；孟丽丽给付物业费人民币7638.72元，违约金1833.29元合计9472.01元；马扬眉给付物业费人民币53215.4元，违约金12771.7元合计65987.1元；赵国伟给付物业费人民币5251.62元，违约金1260.39元合计6512.01元；修琳琳给付物业费人民币27457.34元、违约金6589.76元合计34047.10元；于英给付物业费人民币15819.77元、违约金3796.74元合计19616.51元；赵洁军给付物业费人民币27160.38元、违约金6518.49元合计33678.87元。事实和理由：2015年10月1日，长春融创上城业主委员会代表融创上城全体业主与长房物业签订物业服务合同一份，约定长房物业为长春融创上城小区提供物业服务，业主应及时交纳物业费用，逾期未缴纳的，每逾期一日按物业费用0.3%标准向长房物业支付违约金，长房物业已按照合同约定提供了物业服务，现姚多禄、修琳琳、于英、马扬眉、赵洁军、赵国伟、孟丽丽未按照合同约定支付物业费。长房物业为维护其合法利益，特向贵院提起民事诉讼，望贵院依法裁判。姚多禄、修琳琳、于英、马扬眉、赵洁军、赵国伟、孟丽丽在原审辩称：1.本案物业服务合同对我方不具有约束力，根据《物业管理条例》规定，业主委员会代表业主与物业公司签订物业服务合同要经过业主大会专有面积和总人数的双过半通过。本案中的物业服务合同签订过程不但我方不知情，其他广大业主也不知情，关于这一事实如果法庭觉得有必要可以前往融创上城任意核实调查该情况。长房物业作为物业合同签署的一方对物业合同的相关法律规定应当知晓并且也应当知道物业服务合同的签订权利来源是经过真实的业主大会批准,本案的物业服务合同是否真实的经过业主大会审批长房物业也是必然清楚的，如果明知没有经过审批而仍然签订便属于恶意串通，《合同法》第52条规定恶意串通损害国家、集体、第三人利益的合同无效。能够证明本案合同经过业主大会批准，最直接的证据就是大会形成的所有原始资料。《物业管理条例》规定：业主大会的所有资料应当存档备案，我方根据民事诉讼法的相关规定，申请法庭令长房物业提供召开业主大会的所有会议资料包括但不限于业主到会签到簿、表决事项投票原始记录，或追加业主委员会作为第三人参加本案负责提供上述资料。如果最终各方没能提供出业主大会资料，就证明本案物业合同没有经过真实合法的审批通过，对我方和其他业主都不具有约束力。另外，本案小区面积超过5万平方米，但是没有以招标的形式选择物业企业，还有万科物业也曾经向小区的其他业主发过律师函催交物业费，这些都是法律不允许也更让人相信长房物业与业主委员会之间的恶意串通行为存在的合理性，请法庭进一步查明。2.假设本案物业合同法庭认定合法有效，那么因下列理由，法庭也不应支持长房物业的诉讼请求。首先，长房物业没有按约定履行物业服务合同。在长房物业进驻到融创上城后，有大量的证据证明其没有履行合同约定的服务内容和要达到的服务标准，小区公共区域垃圾遍地堆放、公共设施不但没有维修而且放任其破坏、小区之外人员可以任意进出业主无任何安全保障，小区由2015年之前的本市高档小区沦为了现在的低档小区，导致业主的物业价值较其他同类小区大大缩水。在服务标准上，长房物业在签订物业合同承诺了三年服务规划，按“万科睿”服务质量为业主提供物业服务，既然长房物业向我方主张合同权利，那么就要证明自身已经履行了服务义务并达到了“三年规划”中承诺的服务标准。如果不能证明，就无权主张我方支付物业费。同时我方要求长房物业按照合同约定向我方支付违约金，金额同长房物业主张金额。第二，本案物业合同已经于2018年9月30日到期，长房物业主张2018年之后的物业费没有任何依据。长房物业自进驻融创上城以来从未向我方及广大业主公布公共部分收益，也未向我方及广大业主分配过公共收益，此处在我方抗辩长房物业诉请的同时向法庭提出反诉，请求法庭判令长房物业向我方公布经过会计师事务所审计的公共收益并按《物业管理条例》规定和合同约定向我方分配公共收益。综上，长房物业的主张不应得到法院支持，应驳回其诉讼请求。其中修琳琳、于英、马扬眉、赵洁军适用诉讼时效，上述四人2016年之前的物业费已经过三年诉讼时效。原审法院认定如下事实：2015年7月3日，长春融创上城业主委员会（甲方）与长春融创上城小区业主大会选聘的长房物业（乙方）签订《过渡期物业服务合同》一份，约定长房物业为融创上城小区提供过渡期物业管理服务，期限为2015年7月1日至9月30日，物业服务费用标准按照原物业服务费标准收取。2015年10月1日，长春融创上城业主委员会（甲方）与长房物业发展公司（乙方）签订《物业服务合同》一份，约定长房物业为长春融创上城小区提供物业服务，第二条约定物业服务内容为“1.物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2.物业共同设施设备的运行、维修、养护和管理（工业共同设施设备明细见附件三）；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；4.公共绿化养护和管理；5.车辆停放服务；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理”，第五条合同期限约定未2015年10月1日起至2018年9月30日止，“但是：1.如合同到期，当具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同”，第十一条约定物业服务收费标准，第十三条约定“【物业服务费】按【年】【季【月】缴纳，业主或物业使用人应于每【年】【季【月】的15日前向乙方交纳当期的【物业服务费】，在下【年】【季】【月】首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的0.3%向乙方支付违约金”。长房物业为业主提供了物业服务。因姚多禄等欠付物业费，故长房物业诉至法院。另查明，姚多禄系融创上城59栋503室房屋的业主，建筑面积为88.6平方米。2020年3月26日，长房物业发展公司向姚多禄发出书面催缴函，要求姚多禄于2020年3月31日前缴纳2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费4784.4元，其中2018年7月1日至2020年6月30日的物业服务费3827.52元。马扬眉系融创上城89栋102室房屋的业主，建筑面积为289.37平方米。2018年6月15日，长房物业发展公司向修琳琳发出书面催缴函，要求马扬眉于2018年6月30日前缴纳2015年7月1日至2018年6月30日期间的物业服务费28908.2元。2020年3月27日，长房物业发展公司向马扬眉发出书面催缴函，要求马扬眉于2020年4月3日前缴纳2015年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费53215.4元，其中2015年7月1日至2020年6月30日的物业服务费48353.96元。赵国伟系融创上城55栋2单元303室房屋的业主，建筑面积为88.41平方米。2020年3月26日，长房物业发展公司向赵国伟发出书面催缴函，要求赵国伟于2020年3月31日前缴纳2018年4月1日至2020年12月31日期间的物业服务费5251.62元，其中2018年4月1日至2020年6月30日的物业服务费4296.78元。修琳琳系融创上城72栋109室房屋的业主，建筑面积为208.96平方米。2018年6月15日，长房物业发展公司向修琳琳发出书面催缴函，要求修琳琳于2018年6月30日前缴纳2015年7月1日至2018年6月30日期间的物业服务费14919.24元。2020年3月31日，长房物业发展公司向修琳琳发出书面催缴函，要求修琳琳于2020年4月7日前缴纳2015年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费27457.34元，其中2015年7月1日至2020年6月30日的物业服务费24949.82元。于英系融创上城68栋2单元1103室的业主，建筑面积为133.29平方米。2018年6月15日，长房物业发展公司向于英发出书面催缴函，要求于英于2018年6月30日前缴纳2015年7月1日至2018年6月30日期间的物业服务费8622.17元。2020年3月27日，长房物业发展公司向于英发出书面催缴函，要求于英于2020年4月3日前缴纳2015年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费15819.77元，其中2015年7月1日至2020年6月30日的物业服务费14380.25元。赵洁军系融创上城73栋105室的业主，建筑面积为206.7平方米。2018年6月15日，长房物业发展公司向赵洁军发出书面催缴函，要求赵洁军于2018年6月30日前缴纳2015年7月1日至2018年6月30日期间的物业服务费14758.38元。2020年3月27日，长房物业发展公司向于英发出书面催缴函，要求于英于2020年4月3日前缴纳2015年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费27160.38元，其中2015年7月1日至2020年6月30日的物业服务费24679.98元。孟丽丽系融创上城55栋305室的业主，建筑面积为88.41平方米。2018年12月15日，长房物业发展公司向孟丽丽发出书面催缴函，要求孟丽丽于2018年12月30日前缴纳2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费3819.36元。2020年3月21日，长房物业发展公司向孟丽丽发出书面催缴函，要求孟丽丽于2020年3月30日前缴纳2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费7638.12元，其中2017年1月1日至2020年6月30日的物业服务费6683.88元。原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力……”之规定，经融创上城业主大会选聘的长房物业与长春融创上城业主委员会签订的《过渡期物业服务合同》《物业服务合同》对姚多禄等业主具有法律拘束力。关于姚多禄等人主张上述《过渡期物业服务合同》《物业服务合同》系长房物业与长春融创上城业主委员会恶意串通故属无效合同的抗辩意见，姚多禄、马扬眉等人提供的证据不足以证明其主张，故对姚多禄、马扬眉等人的抗辩意见不予采信。关于姚多禄、马扬眉等人认为物业服务合同已经到期故对业主不具有法律效力的抗辩意见，《物业服务合同》第五条既约定了合同期限，又约定了合同继续有效的条件，目前合同的履行情况符合合同约定的有效条件，故《物业服务合同》仍为有效合同，对业主具有法律拘束力，对姚多禄等人抗辩意见不予采信。关于长房物业要求姚多禄、马扬眉等人支付物业费的诉讼请求，根据长房物业提供的照片及视频等证据可以证明，长房物业为融创上城小区履行了提供物业服务的义务，业主应当按照合同约定向长房物业支付物业费。关于物业费计算的起止期限，因合同约定的物业费的支付期限并不明确，长房物业仅能就已经实际发生的物业服务费进行主张，故对长房物业主张的自欠付之日起至2020年6月30日止的物业费数额予以支持。对于2020年7月1日至2020年12月31日止的物业费尚未实际发生，对长房物业该部分诉讼请求不予审理，待实际发生后，长房物业可另行主张。关于修琳琳、于英、马扬眉、赵洁军抗辩认为长房物业主张的2017年1月1日以前的物业服务费超过诉讼时效的抗辩意见，因合同约定的物业费给付期限并不明确，应视为未约定履行期限的合同，长房物业可随时主张权利，且长房物业第一次主张权利的时间为2018年6月15日，至其起诉之日即2020年6月3日并未超过三年诉讼时效，故对修琳琳、于英、马扬眉、赵洁军的抗辩意见不予采信。关于长房物业主张按照合同约定计算违约金的诉讼请求，虽然姚多禄等经书面催缴后仍未支付物业费构成违约，但其提供的照片、视频等证据证明长房物业提供的物业服务亦存在瑕疵，长房物业的损失是其自身过错所致，双方当事人应自行承担各自的违约责任，故对长房物业发展公司该项诉讼请求不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、姚多禄于判决生效后立即给付长房物业自2018年7月1日起至2020年6月30日止的物业服务费3827.52元；二、修琳琳于判决生效后立即给付长房物业自2015年7月1日起至2020年6月30日止的物业服务费24949.82元；三、马扬眉于判决生效后立即给付长房物业自2015年7月1日起至2020年6月30日止的物业服务费48353.96元；四、赵国伟于判决生效后立即给付长房物业自2018年4月1日起至2020年6月30日止的物业服务费4296.78元；五、赵洁军于判决生效后立即给付长房物业自2015年7月1日起至2020年6月30日止的物业服务费24679.98元；六、孟丽丽于判决生效后立即给付长房物业自2017年1月1日起至2020年6月30日止的物业服务费6683.88元；七、于英于判决生效后立即给付长房物业自2015年7月1日起至2020年6月30日止的物业服务费14380.25元；八、驳回长房物业提出的对违约金的诉讼请求。案件受理费2844元，收取为1472元，由长房物业负担405元，由姚多禄负担16元、马扬眉负担529元、赵国伟负担16元、修琳琳负担237元、于英负担18元、赵洁军负担234元、孟丽丽负担17元。原审多收取的案件受理费1372元，退还长房物业1372元。宣判后，姚多禄、修琳琳、于英、马扬眉、赵洁军、赵国伟、孟丽丽不服，向本院提起上诉。其上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或改判姚多禄、修琳琳、于英、马扬眉、赵洁军、赵国伟、孟丽丽承担原审确定的物业费的60%；2.本案的一、二审诉讼费由长房物业承担。事实与理由：一、原审判事实认定不清。本案中长房物业以存在物业合同约定向我方主张物业费，要求长房物业充分证明其已经按约定内容和服务标准全面履行了物业合同，此举证责任依法由长房物业承担。在原审中，长房物业只提供了部分清扫卫生、栽种花草的照片，明显是不足以证明其按约定全面履行了物业合同，关于长房物业承诺的“三年服务规划”中关于物业服务的内容和服务标准更是无一证据证明其已经履行。我方在原审中举证了大量的照片、视频资料中显示出的小区垃圾堆积问题、公共设施严重失修问题均不是短时间内形成，说明长房物业对小区的物业服务只是阶段性的集中操作，然后拍照取证，更多时间是放任不管，长房物业没有任何理由要求我方支付全部物业费，本案物业合同违约方应当是长房物业，因长房物业违约在先我方才拒交物业费，这是我方的维权措施而不是违约行为。综上，根据《物业管理条例》第四十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第三条规定，我方应支付的物业费只能与长房物业的服务标准对应，超出部分不应当支付。二、原审法院未准予我方申请调取公安机关报案记录及业主大会的原始资料存在错误。根据物业合同约定，物业服务到期日是2018年9月30日。到期后如合同继续履行，除长房物业同意外，还有一个条件是没有经业主大会通过解除该合同，这两个条件对我方而言本身就是不公平约定，在庭审中我方举证了长房物业阻挠业主召开业主大会的视频资料，并申请法庭向公安机关调取报警记录证明长房物业阻却解除合同条件的实现，但原审法院未准予。另外，对物业合同的效力问题在原审庭审时我方已经申请法庭责令长房物业或追加业主委员会提供业主大会在通过本案物业合同时的原始资料，以便对合同是否存在恶意串通进行查明，但法庭未准予，并直接认定合同效力。三、原审判决对我方反诉口头驳回错误。我方依据《物业服务合同》第十四条约定向长房物业提起反诉，要求长房物业按合同约定向我方公布和分配公共部分收益。原审法院对该反诉不予审理，侵犯了我方的权利。四、长房物业将于英列为原审被告，属于主体不适格。于英不是融创上城小区的业主，也未在融创上城小区中居住，长房物业也并未在原审庭审中举出证据证明于英是融创上城小区哪个房屋的产权人或哪个房屋的承租人，于英并未享受过长房物业的物业服务。长房物业辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。姚多禄等人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉维持原判。本案经二审审理查明的事实与原审认定的事实一致。二审中姚多禄等陈述：其在原审提交的视频及照片等所体现的问题现在有部分改善，但没看到大部分改善，本案的物业费是在改善前的，针对的是那一时间段的物业服务。长房物业称：案涉小区原是弃管小区，我方是通过政府和社区进入该小区，进入该小区后经过了业主委员会的同意，而且小区业主大会的表决和该小区的业主委员会签订的物业服务合同，对物业服务合同的价格和相关的服务标准进行了明确约定，由于该小区面积大，住户少，遗留问题较多，我们进入小区每年买投入几百万元对小区道路、绿化、设备设施维修维护，现园区环境已得到很大改善。本院认为：一、关于姚多禄等应否交纳物业费以及交纳物业费具体数额问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”姚多禄等主张案涉小区曾召开业主大会，但并无证据证明业主大会形成的议题和记录，不足以证明业主大会作出解聘长房物业的决定且符合专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的法律规定。同时，在诉讼中，姚多禄等人并不否认长房物业在2015年7月至2020年6月仍为融创上城小区提供保洁、保安、绿化养护等物业服务的事实，只是认为长房物业未按物业服务合同的约定提供完善的物业服务。对于长房物业在服务中存在的问题，如公共部位养护不及时、绿化受损等，均系长房物业在服务中存在的瑕疵。需要指出的是，物业服务企业与业主之间的关系应是建立在互谅互利的基础上，共同维护小区环境，推动物业管理水平的提高，如相互挑剔，激化矛盾，势必陷入业主怠于交纳物业费，物业服务企业怠于提供物业服务的死循环。据此，原审判决就此问题已进行充分考虑，结合双方过错程度，驳回了长房物业关于违约金部分的诉讼请求，并无不当之处，本院亦不再进行调整。二、关于原审程序是否适当问题。首先，关于于英作为原审被告是否适格问题，原审中于英并未否认其作为融创上城小区业主的身份，亦未提出相反证据证明其并非物业的使用人，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第七条：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”的规定，长房物业向于英主张权利并无不当。其次，关于姚多禄等申请调取证据一节及其提出反诉原审未予审理问题，因姚多禄等在审理中亦陈述因召开业主大会问题长房物业与部分业主发生纠纷，但公安机关出警后并未就此立案，长房物业对双方发生纠纷一事表示认可，称业主大会的召开不符合程序要求。据此，因相关事实情况双方当事人均已认可，调取相关证据与本案争议焦点缺乏关联，故原审未予调取并无不当。就姚多禄等提出的反诉问题，原审中并未提交反诉状，亦未交纳反诉费用，原审未予审理亦无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。姚多禄等人的上诉请求均不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2160元，由上诉人姚多禄负担50元，上诉人修琳琳负担424元，上诉人马扬眉负担1009元，上诉人赵国伟负担50元，上诉人赵洁军负担417元，上诉人孟丽丽负担50元，上诉人于英负担160元。本判决为终审判决。审判长  白业春审判员  闫 冬审判员  吕玉玉二〇二〇年十一月十二日书记员  王 建