大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初2226号原告：锦联地产集团有限公司。住所地：辽宁省大连市中山区祝贺街35号。法定代表人：孙晓惠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：耿博，女，系该公司法务部职员。被告：大连市中山区艾丽丝西餐厅民主店。住所地：辽宁省大连市中山区文林街12号。经营者：韩子萍，女，1958年9月4日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：郝玉梅，女，系该店职员，住大连市中山区。委托诉讼代理人：杨超，系辽宁中山律师事务所律师。原告锦联地产集团有限公司与被告大连市中山区艾丽丝西餐厅民主店（以下简称“艾丽丝西餐厅”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告锦联地产集团有限公司的委托诉讼代理人耿博、被告艾丽丝西餐厅的经营者韩子萍及委托诉讼代理人郝玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦联地产集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告之间的《商铺租赁协议书》已于2020年1月15日解除，请求被告立即将位于大连市中山区12-1、2号商铺腾退给原告；2、请求被告立即给付原告自2020年1月1日至2020年1月15日欠付的租金76942.2元；3、请求被告立即给付原告自2020年1月16日起至实际付清之日止，按每日租金5129.48元的3倍向原告支付房屋迟延交付期的使用费；4、请求被告向原告支付相当于解除协议当月租金6倍的违约金933566元;5、请求判令被告承担本案诉讼费等费用。事实和理由：2017年9月1日，原告与被告签订《商铺租赁协议书》，约定原告将位于大连市中山区12-1、2号商铺租赁给被告，建筑面积2193.58平方米。租赁期限租期六年，自2017年10月1日起至2023年9月30日止。第三年每季度租金466783元，折合每日租金5129.48元。根据协议第4.1条约定，租金以季度预付的方式提前15日向原告支付；逾期15日未缴付租金的，原告有权解除本协议。根据协议第5.1条约定，被告应于2017年10月1日一次性支付履约保证金440361元给原告，逾期15日未缴或不足额缴纳，原告有权解除本协议，但是被告至今仍欠付原告137978元履约保证金。在承租期间被告多次迟延缴纳租金15日以上，其中，2018年4月1日至2018年6月30日租金迟延缴纳91天；2018年7月1日至2018年9月30日租金迟延缴纳116天；2018年10月1日至2018年12月31日租金迟延缴纳62天；2019年1月1日至2019年3月31日租金迟延缴纳30天；2019年7月1日至2019年9月30日租金迟延缴纳21天；2019年10月1日至2019年12月31日租金迟延缴纳32天；2020年1月1日起的租金至今未缴纳。被告上述行为已构成多次违约，并已达到原告可行使协议约定的单方解除权的情形。原告遂于2020年1月15日向被告发出《解除租赁协议通知书》，并告知被告交还商铺给原告，被告确已签收。但被告至今未将商铺交还给原告，亦未缴纳欠费。被告辩称：不同意原告诉讼请求。不同意解除合同，要求按照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××民事案件若干问题的指导意见（二）》通知精神，减免租金，继续履行合同。被告于合同到期之前与原告物业经理电话联系，称回国后缴纳租金，因疫情原因未及时缴纳。被告营业执照经营项目为酒吧，疫情期间政府职能部门不允许被告开业，属于不可抗力因素导致。2009年7月至2019年底，被告从未拖欠过原告任何租金，对于此种优质的客户在疫情期间希望原告可以减免租金。在此期间内被告曾经与原告沟通过相关事宜，但原告一直没有与被告见面沟通。关于第二项诉讼请求，被告同意支付租金76942.2元。但不同意支付占有使用费，同意支付部分房租，但要求减免租金。因为疫情期间属于不可抗力因素。关于第四项诉讼请求，被告不同意支付6倍的违约金，按照《最高人民法院合同法解释（二）》第二十九条之规定，违约金不能超过实际损失的30%，租赁合同约定的违约金过高，被告希望针对违约金一节进行调整。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《商铺租赁协议书》，约定：甲方同意在租赁期限内将B区12-1、2号商铺（行政地址为大连市中山区文林街14、16号）出租给乙方做经营使用，租赁商铺的建筑面积共计2193.58平方米，租赁期限六年，即自2017年10月1日起至2023年9月30日止；自本协议书签订之日起，乙方需向甲方一次性缴纳首期的租金，以后租金以季度预付的方式提前15日向甲方支付（租金及履约保证金付款明细表见附件三）；若乙方未能按时缴纳租金，每逾期一日，则乙方需按欠缴费用总额的0.5‰缴纳滞纳金，逾期15日未缴纳租金的，甲方有权解除本协议；本租赁协议书的履约保证金为440361元整，乙方应于签订本协议当日一次性支付给甲方，逾期15日未缴或不足额缴纳，甲方有权解除本协议书；履约保证金系乙方履行本协议的保证。乙方如逾期未付租金、协议规定的各项费用，或乙方应负损害赔偿责任、违约责任而不支付时，甲方可从履约保证金中扣除未付的金额及逾期违约金额或将履约保证金作为赔偿金；如因乙方原因解除协议，乙方除必须结清租金及其他应缴纳费用外，乙方已付的履约保证金及其他已付但尚未发生的费用不予退还，乙方还需支付给甲方相当于协议解除当月租金的六倍作为违约金；乙方应当于租赁商铺租期期满之日的次日（本协议提前解除的，乙方应当于本协议解除之日起7日内），将租赁商铺及其设施、设备保持完好交还甲方，乙方的财产由乙方自行运出租赁商铺，并拆除乙方的各种标识等，同时交出房屋钥匙。乙方未按期交还租赁商铺的，视为乙方放弃租赁商铺内乙方财产所有权，甲方有权即时进入或再次进入租赁商铺或其任何部分以收回整个租赁商铺并以其意欲之方式处置租赁商铺及遗留在内的任何乙方财产，甲方亦有权选择按照如下方式追究乙方逾期交还租赁商铺的违约责任，即乙方未按期交还租赁商铺的，每逾期一日，乙方应当按本合同解除或终止时的商铺日租金的三倍承担房屋迟延交付期的使用费，甲方有权从履约保证金中扣除。在附件三租金及履约保证金付款明细表中载明，2019年12月15日应支付2020年1月1日至2020年3月31日的租金466783元。上述合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告依约承继了履约保证金360295元。后被告未能依约于2019年12月15日向原告支付2020年1月1日至3月31日的租金466783元。2020年1月15日，原告通过EMS向被告发出《解约通知书》，通知被告双方所签订的《商铺租赁协议书》因您严重违约，自2020年1月13日起正式解除，您应按照合同约定向我司承担全部违约责任，并按合同约定时间腾退、归还房屋。EMS查询单上显示邮件于2020年1月17日由本人签收。本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁协议书》，合法有效，双方均应恪守。合同明确约定被告逾期15日未缴纳租金的，原告有权解除本协议，现被告未按照合同约定于2019年12月15日缴纳2020年1月1日至3月31日的租金，合同约定的解除条件已成就。原告于2020年1月15日向被告发出解除合同的通知，被告于1月17日签收，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，可以认定案涉合同自2020年1月17日解除。至合同解除前，被告应向原告支付2020年1月1日至2020年1月16日的租金82071.68元。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，故原告要求被告立即腾退案涉商铺的诉求，于法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，虽然合同约定如因被告原因解除协议，被告除必须结清租金及其他应缴纳费用外，被告已付的履约保证金及其他已付但尚未发生的费用不予退还，被告还需支付给甲方相当于协议解除当月租金的六倍作为违约金，但原告既要求被告按照当月租金的六倍支付违约金，又不同意用被告已交付的履约保证金抵扣，在原告未提供证据证明其实际损失的情况下，其主张显然过高，被告亦提出原告主张的违约金过高请求法院予以调整，综合考虑被告仅延付租金不足一月原告即提出解除合同，在本案审理期间又爆发新冠××疫情导致被告所经营之商铺经营困难等因素，本院酌情确定以被告缴纳的履约保证金360295元抵作违约金，不予返还。关于原告要求被告按照日租金的三倍支付占有使用费的诉求，本院认为，本院上述已确认将被告交付的履约保证金抵作违约金，该金额已足够弥补原告的损失，再按三倍的租金标准给付占有使用费有失公允，占有使用费按照合同约定的租金标准计算更加符合公平原则，本院对此予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十六条、第九十八条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告锦联地产集团有限公司与被告大连市中山区艾丽丝西餐厅民主店所签订的《商铺租赁协议书》于2020年1月17日解除；二、被告大连市中山区艾丽丝西餐厅民主店于本判决发生法律效力之日起十日内将承租的坐落于大连市中山区文林街14、16号商铺腾退给原告锦联地产集团有限公司；三、被告大连市中山区艾丽丝西餐厅民主店于本判决发生法律效力后十日内向原告锦联地产集团有限公司支付租金82071.68元；四、被告大连市中山区艾丽丝西餐厅民主店按照每日5129.48元的标准于本判决发生法律效力后十日内向原告锦联地产集团有限公司支付自2020年1月17日起至商铺实际腾退之日止的占有使用费；如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；五、驳回原告锦联地产集团有限公司其他诉讼请求。案件受理费66190元，由原告锦联地产集团有限公司负担13136元，被告大连市中山区艾丽丝西餐厅民主店负担53054元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  王 婧人民陪审员  史玉珍人民陪审员  丛淑华二〇二〇年十一月十六日书 记 员  袁秀娜