昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初13472号原告：李鸥，女，1963年4月20日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：吴增均，系原告丈夫。被告：昆山大吉祥文化旅游投资有限公司，统一社会信用代码913205837961095964，住所地周庄镇大桥路68号钱龙盛世广场十四区文化馆3室。法定代表人：张青。原告李鸥与被告昆山大吉祥文化旅游投资有限公司（以下简称“大吉祥公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法由审判员李志辉适用简易程序独任审理，于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告李鸥及其委托诉讼代理人吴增均到庭参加诉讼，被告昆山大吉祥文化旅游投资有限公司经本院公告合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理完结。李鸥向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年1月1日至2019年12月31日两年整的租金，暂定人民币65688元，同时支付违约金(65688*5‰=328.44)；2.本案一切诉讼费用由被告承担。后原告于2020年8月25提交增加诉讼请求申请书，请求增加内容：1、在原有诉讼状内容基础上，申请收回房屋自行安排(居住或出租)。2、房屋原有面积已经被被告方改造，切割部分面积改为公用走廊，现申请恢复原有房屋面积。审理中，原告放弃违约金诉讼请求，明确要求被告归还房屋的当然前提是解除原被告之间签订的合同。事实和理由：2016年8月8日，原告与被告双方签订《全权委托经营管理合同》。自2017年1月1日起包租五年。第一年租金抵房款，无异议。第二年开始应该付房租，2017年底应付2018全年租金32844元，2018年底应付2019全年租金32844元。到目前为止被告未付租金。双方签定的合同第十条违约责任条款约定：如果乙方超过90天不能向甲方付租金，甲方有权向乙方追究违约责任，乙方应一次性赔偿甲方本年度全部的实际租金。并需交付5‰的违约金。自到期(2017年底)未付租金开始，我们多家业主联合起来多次到公司现场讨要租金，被告公司黄总、陶总说等融资以后会付给大家租金，期间发过两次到期还款公告，但到目前为止被告未按委托经营合同上规定的条款付租金，也无任何实质性回应。这期间多家业主有组织多次一起到周庄人民政府信访办、司法所寻求帮助，寻求解决办法，结果都是协调无果。找不到出路，拿不到租金，严重影响了广大业主的心情和生活质量。在当前全国开展扫黑除恶，还人民群众和谐、安定、幸福生活的背景下，请求法庭为我们做主，讨回我们应得的租金收益。原告认为，甲乙双方签订的《全权委托经营管理合同》真实、合法、有效，系合同双方当事人真实意思表示，现被告逾期未付租金已构成违约，应承担相应法律责任。为维护原告自身合法权益，特向贵院起诉，恳请贵院依法判决。增加诉请部分事实和理由：1、房屋为原告购置商品房，有正规产权证书及附页图纸，有房屋尺寸标示。2、房屋租赁合同于2016年8月8日签订后，至今从未收到过房屋租金，多次讨要无果。原告与被告之间的《全权委托经营管理合同》违约责任款明确说明，乙方超过90天未能向甲方支付租金的，甲方有权利解除本合同，并且向乙方追究违约责任。乙方应一次性赔偿甲方本年度全部的实际租金。3、大吉祥文化旅游投资有限公司曾答复租赁结束后，承诺将房屋恢复原面积，一楼东面开门，室内加装楼梯。有同意函，并带有公章及签名。现在申请人向法院提起以上增加诉讼请求的申请内容，请求人民法院予以支持。被告大吉祥文化公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了不动产权证书、全权委托经营管理合同及附件等证据。被告昆山大吉祥文化旅游投资有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院经审查对原告提供的上述证据予以认可，作为本案定案证据。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落在昆山市的房屋（房屋产权证号为苏（2016）不动产权第0041817号，房屋所有权人为原告李鸥。2016年8月8日，原告李鸥（委托人、甲方）与被告大吉祥公司（受托人、乙方）签署《委托经营管理合同》一份，合同约定：甲方全权委托乙方出租经营该房屋，并以乙方的名义与承租人签订租赁合同。甲方委托乙方出租的位于江苏省昆山市周庄镇大桥路68号(周庄大吉祥禅文化广场)十一区3号7室,建筑面积38.2平方米。房屋出租经营的委托代理期限从2017年01月01日起至2021年12月31日止。乙方应于该租赁合同期满前叁个月向甲方提出续租申请、甲乙双方协商一致后、另行签定新的委托经营管理租赁合同。委托租赁经营管理的内容：1.乙方有权以乙方名义代表甲方进行出租事项的谈判，确定租赁合同条款，并以乙方名义代表甲方与承租人签署《房屋租赁合同》(包括补充协议等相关文件)。2.乙方有权以甲方名义办理租赁合同的备案登记，向承租人代收租金，保证金以及水、电、通讯等其他费用；3.乙方有权以甲方名义办理该房屋的出租或经营所需的各项手续；4.承租期间房屋出现质量问题，经物业公司确定后，乙方有权以甲方名义请物业公司予以修复。5.乙方有权代表甲方履行与承租人签署的《房屋租赁合同》，包括行使权利承担义务并可代表甲方行使诉讼权。6.甲方在本合同期限内给乙方的委托为独家的(全权委托经营管理租赁合同)(即在委托期限内甲方不得自行出租或委托第三方出租)不可撤销之委托。7.租金：不管乙方招租具体情况，乙方均须按本合同约定向甲方按壹年一次支付每壹期房屋租金。具体租金金额及给付时间约定详见(附件一)。8.委托期限内，因该物业经营所产生的税费(包括水、电费、通讯费)均由乙方承担。该房屋的物业费由甲、乙双方各自支付50%；另有约定的按其约定执行。甲方的权利及义务：1.委托期限内，甲方可以合法行使物业的所有权，可将物业转让、赠送、抵押或继承给第三方，但应明确告诉第三方本合同的存在，并应要求第三方与乙方缔结本合同，内容与本合同一致，否则依照本合同第十条第壹款追究甲方的违约责任。物业所有权人发生变更、甲方不能影响本合同的效力及履行，物业新所有权人即为本合同的甲方，本合同对乙方及变更后的新物业所有权人继续有效。如若甲方将该房屋出售转让，同等条件下乙方享有优先购买权。2.甲方允许乙方或承租人在租赁期内视经营需要统一对房屋进行重新规划布局和装修。3.物业大中修、更新、改造需涉及使用维修资金的项目，甲方须积极配合乙方实施。如甲方不配合所造成物业无法经营，甲方须承担一切损失责任。乙方的权利及义务1、乙方应按本合同的约定足额向甲方支付租金。2.乙方负责办理工商、税务、消防、水电、排污等事宜，并承担所有的费用。3.乙方为实现经营管理之需要，有权对受委托物业进行必要的装修、改变，只要乙方不改变甲方的基础结构，则无需经过甲方的确认与书面同意。租金的支付：1.在甲方配合下由乙方统一为甲方在银行开设领取租金的专用帐户，并由乙方按本合同约定向该帐户划付租金。如甲方收款账户发生变更时，甲方应及时书面通知乙方。并且提供新的收款账户。甲方提供的账户有误的，所产生的后果由甲方自负。2.乙方向甲方支付租金的时间和方式：为更好的促进甲方名下本物业的增值、经甲乙双方协商一致同意、甲方在本委托管理租赁期限内2017年01月01日至2017年12月31日止，甲方免收乙方租金，甲方同意将应收租金即用于乙方前期需投入相关的广告费用、和本广场的品牌推广费用。在此期间乙方应承担支付该房屋的物业管理费和相关水、电、通讯费等、但无需支付甲方租金。3、乙方应按壹年一次方式向甲方支付房屋租金，具体付租金额及方式为:第1年，租金所属具体日期2017年1月1日-2017年12月31日,应支付租金￥:/元,租金应付款日期:2016年12月1日-12月31日前;第2年，租金所属具体日期2018年1月1日-2018年12月31日,应支付租金￥:32844/元,租金应付款日期:2017年12月1日-12月31日前;第3年，租金所属具体日期2019年1月1日-2019年12月31日,应支付租金￥:32844/元,租金应付款日期:2018年12月1日-12月31日前;第4年，租金所属具体日期2020年1月1日-2020年12月31日,应支付租金￥:38328/元,租金应付款日期:2019年12月1日-12月31日前;第5年，租金所属具体日期2021年1月1日-2021年12月31日,应支付租金￥:43792/元,租金应付款日期:2020年12月1日-12月31日前。合同还约定了其他权利义务条款。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用。被告未按约向原告支付租金，引发本案诉讼。本院认为：《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。原被告自愿签订《委托经营管理合同》，合同约定内容系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。在合同履行期间，被告未按合同约定向原告支付房屋租金，被告在履行过程中，以自己的行为表明不履行主要债务，构成违约，原告主张解除合同，本院予以支持。原告催讨租金未果，通过诉讼方式要求解除《委托经营管理合同》及要求被告支付房屋租金，被告仍未履行义务。《委托经营管理合同》当自被告收到法院送达应诉材料之日，即2020年11月3日解除。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未向原告支付租金。原告要求支付2018年1月1日至2019年12月31日两年整的租金人民币65688元，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张合同解除后，应当将涉案房屋返还原告，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、原告李鸥与被告昆山大吉祥文化旅游投资有限公司于2016年8月8日签订的关于昆山市周庄镇大桥路钱龙盛市广场十一区3号楼7室委托经营管理合同于2020年11月3日解除。二、被告昆山大吉祥文化旅游投资有限公司于本判决生效后十日内从昆山市周庄镇大桥路钱龙盛市广场十一区3号楼7室迁出，并将该房屋恢复原状返还原告李鸥。三、被告昆山大吉祥文化旅游投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李鸥支付2018年1月1日至2019年12月31日租金人民币65688元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元，减半收取725元，公告费690元，二项合计1415元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  李志辉二〇二〇年十一月二十五日书记员  朱晓磊