广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初11994号原告（反诉被告)：罗小荣，女，1973年11月28日出生，汉族，身份证住址广东省博罗县，委托诉讼代理人：冯晓飞，广东法制盛邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州生润物业管理有限公司，住所广州市白云区石井庆丰综合广场广场路自编1号。法定代表人：吕初胜。被告（反诉原告）：吕初胜，男，1975年10月4日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市，上述两被告的共同委托诉讼代理人：安生和，广东启兴律师事务所律师。原告（反诉被告）罗小荣（以下简称原告）诉被告（反诉原告）广州生润物业管理有限公司、吕初胜（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月30日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理并公开开庭进行审理。原告（反诉被告）罗小荣的委托诉讼代理人冯晓飞，被告（反诉原告）广州生润物业管理有限公司、吕初胜的共同委托诉讼代理人安生和均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）罗小荣向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告广州生润物业管理有限公司、吕初胜签订的《庆丰品牌城租赁合同》、《专柜合同书》无效；2、判令被告广州生润物业管理有限公司、吕初胜共同返还原告进场费300000元、保证金51600元、管理费46440元、卫生费24080元、额外加收的电费11754元、赔偿装修损失48706元，合计484300元；3、判令两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年9月28日,原告与被告吕初胜签订《庆丰品牌城租赁合同》，原告承租位于庆丰品牌城F4、5号商铺经营乔丹服装。合同签订后，原告向被告吕初胜转账120000元进场费和保证金51600元，并多次口头要求被告吕初胜提供租赁物业的房屋产权证明、建设规划许可证、消防验收合格证等证明材料，以便原告合法经营，但被告吕初胜一直以各种理由拖延未提供。2017年9月5日，原告与二被告再次签订租赁合同，租赁期限自2017年11月1日至2020年10月31日，被告收取了原告180000元的进场费。原告为装修店铺花费了219180.2元的装修费，合同履行至2020年2月29日，原告撤场并告知被告，商场的钥匙也交予被告，但店铺的货架因被告的阻拦未能搬离。原告按约履行了租赁合同约定支付租金的义务，因被告的过错导致本合同无效，故两笔进场费300000元、保证金51600元、没有合同依据多支付的管理费48160元、卫生费24080元、额外加收的电费11754元应由两被告共同返还。装修费按合同约定的租期3年计算折旧为48706元，共计484300元应返还给原告。恳请法院支持原告的诉请。针对广州生润物业管理有限公司、吕初胜的反诉，罗小荣辩称：第一、原告确认未交纳2020年2月份的场地占用费，原告同意在保证金或其他费用中予以抵扣，但被告主张支付其他月份拖欠租金的事实根本不存在，原告不同意支付其他月份的场地占用费。第二、关于电费4280元，原告同意按2020年2月实际发生的电费支付。第三、关于管理费6880元，原告认为是没有合同依据，不应予以支付。第四、关于公摊水电费3440元，被告已经诉请要求原告支付电费，该电费已包含了公摊电费，现被告又重复起诉要求原告支付。第五，被告提交的物业专用收据系其伪造，被告涉嫌伪造证据，建议法院将被告涉嫌伪造证据的行为予以处罚、罚款、拘留，同时被告提出的反诉请求涉及的租金金额巨大，有可能涉嫌到刑事犯罪。第六，被告上一手房东已同意减免其2020年2月租金，被告当时也是同意减免一个月的租金，整个商场都有减免一个月租金，故2020年2月租金应予以免除。被告（反诉原告）广州生润物业管理有限公司、吕初胜提起反诉称：2017年9月5日，被告与原告签订了白云区庆丰万家购物广场专柜合同书，被告将该商场的一楼F4、5号柜台（铺）出租给原告。2020年2月29日，原告突然通知被告，其将撤离涉案柜台（铺）。原告的行为已构成根本性违约，应当依法承担违约责任。2018年10月1日，被告向原告开具的收据虽然为38716元（系原告当月应当支付的各种费用），但原告却仅仅汇给被告17241元，尚欠租金21475元未支付。扣除原告已支付的部分租金，尚欠188422元未向被告支付。根据专柜合同约定，原告撤场需征得被告同意，现原告在未征得被告同意情况下擅自撤场，故原告应当将租金支付至2020年5月。原告的电费交至2020年1月1日，当时电表度数为51809，其2020年3月1日迁走时电表度数为53971，电表行度为2162，加10%的月损度数216，电费合计4280元未向被告支付。原告的管理费仅支付到2020年1月1日，截至2020年5月1日其尚欠4个月管理费6880元未支付。原告亦未向被告支付公摊水电费，其应当依法向被告支付公摊水电费。为此，被告依法提起反诉，请求法院判令：1、判令原告向被告支付尚欠的租金188422元；2、判令原告向被告支付尚欠的电费4280元（1.8元/度ｘ2378度）；3、判令原告向被告支付尚欠的管理费6880元（1720元/月ｘ4个月）；4、判令原告向被告支付尚欠的公摊水电费3440元（860元/月ｘ4个月），以上四项共计203022元；5、判令原告承担诉讼费用。针对罗小荣的本诉，广州睿润投资有限公司、吕初胜共同辩称:一、原告诉请确认原被告签订的《庆丰品牌城租赁合同》、《专柜合同书》无效是不符合法律规定，上述合同是合法有效的。二、合同约定的租赁期限为2014年11月1日至2017年10月30日，原被告早已自愿履行完毕上述合同条款近三年，现原告对其自愿履行完毕的合同条款进行反悔，属于违约行为，不应当得到法律的支持。三、原告对涉案租赁合同主张的诉请已过诉讼时效，且涉案商铺是经业主同意，由广州市南祥综合市场经营管理有限公司转租给被告。涉案商铺是白云区市场监督管理局承认的和经消防部门验收合格的合法经营地址。四、原告于2014年9月30日自愿支付的12万元并非入场费，而是原告自愿支付的装修费。且原告主张返还该12万元的诉请已过诉讼时效，应予以驳回。原告于2017年9月8日自愿支付的18万元也并非进场费，而是按照《专柜合同书》第三条约定的装修费，该装修费也不应退还。五、关于51600元保证金，因原告未经被告同意自行撤场，本身构成违约，依据合同该约定，原告无权要求被告退回保证金。六、关于原告支付给被告的管理费46440元，被告对涉案商铺所在的商场进行管理，需雇佣相当数量的保安人员，必然会产生相应的管理费，原告当时是同意支付的，现原告反悔要求予以返还不应当得到法院的支持。六、关于卫生费24080元，被告对该卫生费数额不予认可，且原告每月支付的1720元中包含了卫生费，原告一直有缴纳卫生费。七、关于额外加收的电费11754元，被告对该电费数额不予确认，且该电费是公摊费，原告应该支付。八、装修所支付的费用，该装修费系原告单方自行统计的数额，被告不予确认。综上，应当依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《租赁合同》、银行转账流水、押金收据、租金支付凭据、转账流水、转账记录和凭据、装修明细表和清单、土地证、联社证明、南祥公司证明、商事登记基本信息、消防合格证、《专柜合同书》、撤场通知书、庆丰综合广场B1栋首层平面图、复函、照片及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月1日，广州市南祥综合市场经营管理有限公司出具《证明》，证实其自2011年12月1日起，将白云区广场路自编1号（广场路9号B1栋）庆丰品牌城（即南祥商业综合楼）一、二、三层商铺出租给吕初胜，并同意吕初胜及其成立的公司转租或分租该商铺，并同意吕初胜及其成立的公司将庆丰品牌城改建成庆丰万家购物广场后将小铺位（柜台）分别出租给多家小商户。2015年2月1日，被告吕初胜与广州市南祥综合市场经营管理有限公司签订《租赁合同》，约定广州市南祥综合市场经营管理有限公司将广场路9号B1栋一、二、三层出租给被告吕初胜，现状为毛坯。2014年9月28日，原告(承租方)与被告吕初胜（出租方）签订《庆丰品牌城租赁合同》，约定：一、承租方租用庆丰品牌城第4、5档（以下简称涉案物业）经营乔丹，建筑面积172平方米，每平方米150元。二、租期为三年，自2014年11月1日至2017年10月31日。三、承租方需向出租方缴纳保证金51600元，合同终止如无违约，由出租方一次性无息退还承租方等。同年9月30日，原告向被告吕初胜（卡号为62×××34）转账120000元。2017年9月5日，原告（乙方）与被告广州生润物业管理有限公司（甲方）签订《专柜合同书》，约定：一、甲方提供一楼编号为第F4、5号（以下简称涉案物业）面积为172平方米的场地供乙方经营，乙方根据甲方要求，专柜提供（柜台）设置设计方案，经甲方同意后，由乙方组织实施并承担装修费用。二、合同期限自2017年11月1日至2020年10月30日，共三年。三、乙方如需中途撤场，应于撤场前六十天书面提出撤场申请，并经甲方同意后方可撤场，但撤场前租金必须付清，且保证金及其他相关费用不予退还。四、乙方向甲方交付租金32218元/月，按6%逐年递增至2020年。每月5日前交付，逾期未付甲方有权向乙方收取月租金的1%作为每日滞纳金，逾期一个月未交付租金，甲方有权单方终止合同收回出租场地并不退回保证金。五、乙方签订合同时，须付给甲方51600元作为保证金。乙方同意支付甲方装修费180000元并一次性付清。同年9月8日，原告向被告吕初胜（卡号为62×××34）转账180000元，电子银行回单附言显示：万家广场F4-5铺位乔丹店交的进场费。同日，原告向被告吕初胜支付押金51600元。根据原告提供的《庆丰品牌城内部结算收据》及电子银行回单显示，原告已向被告支付2017年11月至2020年2月期间的租金及水电费。2020年2月29日，原告向两被告发出《撤场通知书》，内容为：鉴于贵公司至今未能提供房屋产权证明，贵我双方签订的《专柜合同书》属于无效合同，现将撤场以及返还我方保证金、进场费。一、我方于2020年2月29日正式撤场并交回租赁场地给贵司，从2020年3月1日起不再支付租金、水电费、卫生费等。二、请贵方于2020年3月10日前返还我方保证金51600元、管理费48160元、进场费180000元、卫生费24080元、额外收取的电费11754元，以上共计315594元。三、我方租赁场地花费的装修费用，减去正常折旧后，应由贵司承担。2020年6月19日，广州市公安局白云区分局石井派出所出具《证明》，证实原广州市白云区石井街庆丰社区万家广场地址为：广场路9号B1栋（自编号）。后庆丰社区万家广场建筑物分别编列为广场路1号和庆丰路9号。本院曾向广州市规划和自然资源局白云区分局发函查询涉案物业的产权及报建信息。后广州市规划和自然资源局白云区分局复函本院称，暂未查到相关《建设工程规划许可证》信息及产权记录。庭审中，原告提交：物业专用收据及《中国工商银行电子银行回单》、微信聊天记录，拟证实双方已对租金标准等进行变更，原告按时支付对变更后的2018年10月至2020年1月期间的物业费及公摊水电费，被告并未提出过异议；被告提交：物业专用收据及照片，拟证实原告拖欠的租金、物业费及公摊水电费等。另查，被告广州生润物业管理有限公司系自然人独资有限责任公司，法定代表人系被告吕初胜。双方已于2020年2月29日办理涉案物业的交接手续，原告自认租金及水电费交至2020年1月。再查，周丕英与被告吕初胜系夫妻关系。庭后，被告出具《情况说明》，称双方提供《物业专用收据》中盖章不一致的原因是原告提交的《物业专用收据》是被告当时根据原告实际支付的款项开具给原告的票据，盖的是没有工商局部门备案的自用业务章。而被告提交的《物业专用收据》是被告内部核算对账单，租金是用于对合同金额及实际收取金额的差额，盖的是在工商部门备案的正式公章。两个《物业专用收据》都是真实的。经法庭询问，被告确认其上一手业主即村委会同意减免其一个月租金，但分四段分别予以减免，其中2月份减免30%、3月份减免30%、4月份减免20%、5月份减免20%。本院认为，鉴于涉案物业未取得合法报建手续，原告与被告吕初胜于2014年9月28日签订的《庆丰品牌城租赁合同》及原告与被告广州生润物业管理有限公司于2017年9月5日签订的《专柜合同书》系无效合同。现原告主张确认上述合同无效的诉请本院予以支持。根据合同无效的相互返还原则，被告应将收取的保证金51600元返还给原告。原告主张被告返还保证金的诉请本院亦予以支持。关于进场费。原告分别于2014年9月30日向被告吕初胜转款120000元及2017年9月8日转款180000元。对于120000元款项，结合现有证据无法证实该款项具体用途，无法认定系原告主张的进场费，且该120000元款项是用作《庆丰品牌城租赁合同》，而《庆丰品牌城租赁合同》已到期，双方也履行完毕，现原告主张返还120000元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于180000元款项，不论该用途是装修款亦或是进场费，均应按原告实际使用的期限予以扣除，剩余期限的费用应予以退还。被告应向原告返还剩余期间的费用40000元（180000元×8个月/36个月）。对于原告主张超出的部分，本院不予支持。关于原告主张被告返还管理费、卫生费。虽双方并未在合同中约定管理费、卫生费等费用，但结合现有证据可知，双方按管理费+卫生费1720元/月的标准实际履行，现原告认为其不应向被告支付上述费用于法无据，本院不予支持。关于额外加收电费11754元。因双方一直按《庆丰品牌城内部结算收据》中显示的电费数额支付，此前原告并未提出过异议，现原告以电费费用过高为由要求被告退还额外加收电费11754元于法无据，本院不予支持。关于装修费。因原告未举证证实其装修损失的具体数额，均系其自行制作的装修费用，对原告主张被告赔偿装修损失的诉请本院不予支持。关于拖欠的房屋占有使用费。庭审中，原被告分别提交了由万家广场出具的《物业专用收据》及由被告出具的《物业专用收据》，被告庭后已确认原告提交的由万家广场出具的《物业专用收据》是真实的，根据双方履行租赁合同的实际情况上看，由被告先出具《物业专用收据》，原告根据上述《物业专用收据》的数额支付租金等费用，双方一直按上述交易习惯履行，被告也从未对原告支付的租金等费用数额问题提出过异议，本院对原告提交的《物业专用收据》中载明的费用数额予以确认。根据2018年10月1日出具的《物业专用收据》显示，租金为32218元，原告2018年10月9日支付17241元（租金10743元+电费3918元+管理费1720元+公摊水电费860元），原告应向被告支付2018年10月拖欠的房屋占有使用费21475元（32218元-10743元）。对于原告称2018年10月双方约定国庆期间租金予以减免，减免后的租金为10743元，因原告并未举证予以证实，对原告此抗辩意见本院不予认可；根据2019年6月1日出具的《物业专用收据》显示，租金为32151元，包括管理费、电费及公摊水电费共计40097元，根据《中国工商银行电子银行回单》显示，原告于2019年6月14日已向被告吕初胜的妻子周丕英支付2019年6月的租金及电费40097元，被告主张原告支付2019年6月拖欠的房屋占有使用费、管理费、电费及公摊水电费的反诉请求，本院不予支持。同理，根据《物业专用收据》及《中国工商银行电子银行回单》，原告已足额向被告支付2019年7月至12月及2020年1月期间的房屋占有使用费、管理费、电费及公摊水电费，被告反诉要求原告支付上述期间拖欠的房屋占有使用费、管理费、电费及公摊水电费，本院不予支持。关于2020年2月的房屋占有使用费，考虑到疫情因素的影响，且被告确认其上一手业主已减免一个月租金，对于被告主张原告支付2020年2月的房屋占有使用费应予以免除。但电费及公摊水电费、管理费共计6338元（3758元+1720元+860元）应于支付。综上，原告应向被告支付2018年10月拖欠的房屋占有使用费21475元及2020年2月拖欠的电费及公摊水电费、管理费共计6338元，合计27813元。对于被告主张超出的部分，本院不予支持。因被告广州生润物业管理有限公司系一人有限责任公司，其股东兼法定代表人吕初胜因未举证证实其财产独立于公司财产，应对被告广州生润物业管理有限公司的上述债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、确认罗小荣与吕初胜于2014年9月28日签订的《庆丰品牌城租赁合同》及罗小荣与广州生润物业管理有限公司于2017年9月5日签订的《专柜合同书》无效；二、自本判决生效之日起三日内，广州生润物业管理有限公司、吕初胜向罗小荣返还保证金51600元及费用40000元，共计91600元；三、自本判决生效之日起三日内，罗小荣向广州生润物业管理有限公司、吕初胜支付2018年10月拖欠的房屋占有使用费21475元及2020年2月拖欠的管理费、公摊水电费及电费共计6338元，合计27813元；四、驳回罗小荣的其他诉讼请求；五、驳回广州生润物业管理有限公司、吕初胜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8564.5元，由罗小荣负担6944.5元，由广州生润物业管理有限公司、吕初胜负担1620元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。反诉费2172.66元，由广州生润物业管理有限公司、吕初胜负担1875.06元，由罗小荣负担297.6元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇二〇年十一月二十日书记员  陈春燕