河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初2916号 原告：栗瑞峰，女，1965年8月5日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 原告：魏子涵（系栗瑞峰之子），1988年10月5日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：魏兴旗（系栗瑞峰丈夫、魏子涵之父），男，住邯郸市邯山区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：张哲，河北张哲律师事务所律师。 被告：石家庄世纪鸿基房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥**。 法定代表人：贺建国。 委托诉讼代理人：贺莉，女，住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：焦彦飞，北京市君创律师事务所律师。 原告栗瑞峰、魏子涵与被告石家庄世纪鸿基房地产开发有限公司（以下简称世纪鸿基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，分别于2020年6月23日、8月3日公开开庭进行了审理。原告栗瑞峰、魏子涵共同委托诉讼代理人魏兴旗、张哲，被告世纪鸿基公司委托诉讼代理人贺莉、焦彦飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告栗瑞峰、魏子涵向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告交付麒融国际（又名麒锦名邸）住宅楼**房屋。二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告在2016年10月28日与被告签订了《麒融国际内部认购协议书》，购买了被告开发的位于石家庄市交口西侧的名称为麒融国际（又名麒锦名邸）住宅楼4-）住宅楼**房屋一处：房屋单价为每平方米14335元，建筑面积约150平米，总房价2150250元，交房标准为毛坯房，交房时间在2017年5月1日。上述协议签订后原告依照约定将购房款支付给了被告，被告给原告出具了收款收据，但是被告至今没有按照合同约定向原告交付房屋。经原告多次催促，被告总是以种种理由推诿，为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告世纪鸿基公司辩称，1、涉案的房屋认购协议系无效合同，因涉案房屋没有取得预售许可证。2、涉案房屋没有经过竣工验收，根据法律规定不具备交付条件。 原告围绕其主张，提交证据：1、《麒融国际认购协议书》、编号为0310728收据1张，证明原、被告双方依法就涉案房屋签订了认购协议书，该协议书对于房屋的位置、房产情况及交房时间、付款情况等具体内容进行了约定，原告按照约定向被告支付860250元房款，剩余房款129万元办理按约定进行贷款。2、石家庄市中级人民法院（2018）冀01民终13486号民事判决书，证明原、被告双方签订的认购协议书有效，且符合商品房买卖合同相应的条款，应当认定双方之间存在合同法律关系。3、2018年3月5日、2018年3月12日、2018年3月17日手机短信、2020年7月10日通知书、银行转账凭证、POS机交易清单。 被告发表质证意见为，对认购协议书真实性、合法性有异议，认购协议中标明的价格并非被告的真实意思表示，本案涉案房屋系被告委托河北六合房地产经纪公司进行销售，原告也是通过经纪公司签订的认购协议，该认购协议签订时间是2016年10月份，而2016年6月13日被告曾经给六合公司发过书面通知，通知中明确涉案房屋的单价为17800元每平米，另加每平米5000元的装修费，而原告提供的认购协议中的价款明显低于被告出售房屋的真实价款，因此对协议中的价款不认可。涉案房屋至今未取得预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，未取得预售许可证的商品房买卖合同应当认定为无效。对收据的真实性有异议，该款项的实际收取人为六合公司并非被告。对中院判决书的真实性、合法性无异议，关联性有异议，判决书并无对类似于本案中房屋认购协议的合法性和有效性进行认定，我国并非判例法国家不应为网上下载的判决为准，还有大量判决无效的判例。案涉房屋目前没有经过有关部门的竣工验收，根据《建筑法》第六十一条的规定，目前涉案房屋不具备交付条件。对手机短信、通知书认可，认为原告要想买房应当按照通知书内容履行。 被告为证实其主张，当庭提交2016年6月13日被告向六合公司发的通知一份，证明涉案房屋的房价为17800元每平米，另加5000元装修费。 原告质证意见为，对通知的真实性、合法性、关联性均不认可，该通知不能证明被告是在2016年6月13日向六合公司实际发出，没有六合公司的签署，该通知不具有客观真实性。该通知也仅为被告单方所发生，未按照通知的单价通知到原告，更未经过原告的确认和同意，在原告与被告进行交易时被告未出示该通知，也未作为协议的补充，因此对原告不具有关联性，同时该通知当中显示房屋为精装房，双方协议中为毛坯房，进一步印证该通知为被告在涉案后单方做的补充。 对以上当事人无异议的事实和证据，本院予以确认。综合上述证据，本院认定事实如下： 2016年10月28日，二原告与被告签订《麒融国际内部认购协议书》，约定原告购买被告开发建设的位于石家庄市363号麒融国际住宅楼4栋1单元202室房屋一套，建筑面积150平方米，单价14335元/平米，总价2150250元。原告在签订本协议时须交纳首付款（不低于房款的40%）860250元，余款1290000元办理银行按揭贷款手续。被告于2017年5月1日前将该物业交付使用。上述协议书签订后，原告分别于2016年7月5日POS刷卡15000元，另5000元为信用卡刷卡，2016年8月6日向案外人谢利彬转账210000元、330000元；于2016年9月27日向谢利彬转账50000元、51000元、49000元，2016年10月28日刷POS机150250元，共计860250元。2016年10月29日开具了收据一张，被告对原告支付的购房金额无异议，但认为房款不是直接向被告所交，被告也没有收到原告的购房款。 2020年7月10日，被告向原告出具通知书，载明“贵方于2016年7月通过河北六合房地产经纪有限公司与我石家庄世纪鸿基房地产开发有限公司签订了一份《麒融国际内部认购协议书》（项目位于石家庄市交口西侧），贵方购买该项目住宅楼4-1-202室房屋一套。协议签订后，贵方将购房款支付给了河北六合房地产经纪有限公司。贵方购买的房屋已经竣工，房屋内部为精装修，房屋单价为23800元／平方米。现我公司正式通知贵方，请贵方于2020年7月30日前将房屋差价款补交完毕。否则，我公司将单方面解除内部认购协议书，并将4-1-202房屋另行出售……”。 关于是否达到交付条件及案涉房屋装修情况。庭审中原告向本院提交勘验现场申请书。本院于庭审结束后与包含原告在内的部分购房人到麒融国际小区现场勘察，但被告拒不配合法院工作，经法院向被告相关人员释明不让进入的法律后果后，仍以“钥匙不在被告手中”为由，未能进入案涉房屋进行勘察。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、《麒融国际认购协议书》的签订主体。原告提交的《麒融国际认购协议书》中分别载明了出卖人为本案被告石家庄世纪鸿基房地产开发有限公司，买受人为原告栗瑞峰、魏子涵，该认购协议书中加盖了被告公章，并且原告提交的收据中也加盖了被告公司财务专用章。被告称其委托河北六合房地产经纪有限公司销售上述房屋，协议书及收据系加盖好被告印章后由河北六合房地产经纪有限公司拿走，即使被告主张的该事实成立，也应认定被告委托六合经纪公司与原告签订上述协议。 2、原告是否向被告支付了购房款。被告主张原告未向其直接交纳购房款，虽然原告提交的银行转账凭证显示系向谢利彬进行转账，但银行交易明细中标注所转款项为“魏子涵购房款麒融国际4号楼1单元202室”，且原告提交的收据显示收款事由为“4-1-202房款”，金额为860250元，收款方式为“转”，该收据中亦加盖了被告公司财务专用章。且被告承认其委托河北六合房地产经纪有限公司销售房屋，谢利彬系六合公司的法定代表人，因此原告向谢利彬的付款行为，应认定原告向被告履行了付款的义务，即原告向被告支付案涉购房款860250元。 3、关于案涉商品房的单价。根据原、被告双方签订的《麒融国际认购协议书》约定的房屋单价为14335元/平米。被告称该单价并非其真实意思，案涉房屋的单价为23800元/平米，其中包括每平米装修费5000元。为此提交2016年6月13日通知一份，载明：“河北六和房地产经纪有限公司：经双方商定，4、5、6#楼花园洋房为精装房，房屋毛坯价格为17800元/㎡，另加5000元/㎡的装修费……”。原告对此不认可。本院认为，该通知中并未显示有案外人的签字认可以及案外人对该通知的内容的知悉，即使系被告与案外人之间的约定，但该约定的内容不能约束本案原告，被告未提交证据证实其主张，本院对此不予采信。由于被告事实上对案涉房屋进行了装修，且原告要求继续履行合同，根据公平原则，原告在原认购协议的单价基础上应当适当支付装修费。关于装修费的价格，被告不同意进行鉴定，亦未配合本院进入房屋内实际勘察，原告认可每平方米为3800元，鉴于装修的客观事实并根据诚实信用和公平原则，本院对此予以认定。 本院认为，本案争议的焦点为双方签订的《麒融国际认购协议书》效力问题以及被告是否应当向原告交付诉争房屋。首先，被告作为房地产开发企业，无论是依照合同约定还是法律规定，均负有办理商品房预售许可手续的义务，其因未履行该义务而主张由合同相对方即购房人来承担由此造成的合同无效的法律后果，严重背离了诚实信用原则，故被告抗辩的《麒融国际认购协议书》无效的意见，本院不予采信。关于是否应当由被告向原告交付案涉房屋，原告与被告签订的协议书中约定了具体的房屋座落、房号、面积、单价及违约责任等，且被告已按照约定收受了房款，现案涉房屋已建成，被告也已向与案涉房屋同在一个小区的回迁房业主交付了房屋，且向政府相关部门办理竣工备案以及提出备案申请是被告的义务和责任。被告提交的通知中载明“贵方购买的房屋已经竣工”，表明被告认可案涉房屋已达到可以交付的条件。本案综合考虑双方合同的履行情况、房屋价格上涨情况、房屋实际建设情况、被告擅自改变房屋状况等因素，被告应当向原告交付案涉房屋。鉴于诉争房屋亦进行了装修的事实，因此房屋的实际价值事实上已发生改变，原告除继续支付双方约定的合同价款外，还应当支付被告装修款，如上所述，因被告拒绝评估鉴定，且拒不配合法院对房屋进行实际勘察，被告应当承担不利的法律后果，故被告向原告交付房屋的同时，由原告向被告支付剩余房屋价款及每平方米增加的房屋装修款，该装修款每平米按3800元计算（房屋价款根据实测面积多退少补）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 被告石家庄世纪鸿基房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告栗瑞峰、魏子涵交付麒融国际住宅楼4栋1单元202室房屋；同时原告栗瑞峰、魏子涵向被告石家庄世纪鸿基房地产开发有限公司支付剩余房款129万元以及房屋装修款（装修费按每平米按3800元计算，房款及装修款最终以政府部门实测面积计算为准，多退少补；办理诉争房产不动产产权登记过程中产生的相关税费依据双方合同约定及我国法律、行政法规的有关规定各自负担）。 案件受理费24002元，由被告石家庄世纪鸿基房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市桥西区，邮编：050051，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  姜 蕾 人民陪审员  赵子平 人民陪审员  任 萍 二〇二〇年十一月二十四日 书 记 员  丁云鹏