四川省渠县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1725民初3060号 原告：四川地旺企业管理有限公司渠县分公司，统一社会信用代码：91511725327003887K。 住所：渠县渠江镇西岩路。 法定代表人：徐锦。 委托诉讼代理人：段小芳，渠县天星法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：周建红，渠县天星法律服务所法律工作者。 被告：徐文科，男，1973年7月18日出生。 委托诉讼代理人：肖清钦，四川银桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李显国，四川银桥律师事务所律师。 原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司（以下简称地旺管理公司）与被告徐文科房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人段小芳、周建红，被告徐文科的委托诉讼代理人肖清钦、李显国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告地旺管理公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告终止《商铺租赁管理合同》，被告应立即搬离租赁商铺；2、判令被告立即支付从2017年10月17日至2020年10月16日所欠原告租金、商家综合管理费、营运杂费401004.5元，（并按年利率6%计算违约金至付清之日止，现暂计算至2020年9月1日违约金为33198.27元，违约金的计算附清单附后）；3、判令被告从2020年10月17日起支付上述各项费用及违约金至被告实际返还商铺之日止；4、判令被告应支付实际租赁原告商铺期间所产生的水、电费用；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年10月24日签订了《商铺租赁管理合同》，原告将博美装饰城第1层第8号、10号商铺租赁给被告，实际租赁使用期限为2016年10月17日至2019年10月16日止，租赁期限为36个月，免租期18个月，原告减去免租期外，被告还应支付原告租金、商家综合管理费、营运杂费共计606817元，但被告仅支付了部分款项，仍下欠各项费用195186.5元。尔后原告应被告要求又于2019年10月17日续签订了《商铺租赁管理合同》，原告将博美装饰城第8号、10号两间商铺租赁给被告，租赁期限为共计36个月，从2019年10月17日至2022年10月16日止，免租期为共计12个月（每年免租4个月），原告减去免租期外，被告还应支付原告617454元。但被告在履约中，第一年便违约。具体为2019年10月17日至2020年10月16日的合同租金、物业管理费、运营管理费共计205819元，合同约定被告分两次付清（签订合同之日支付42855元，2019年12月31日支付162964元），但被告至今分文未付。因此被告以上两次租赁合同所欠各种费用共计401005元，期间原告多次向被告催收，被告以种种理由推诿，拒不支付。故原告根据《合同法》的相关规定，诉至人民法院，请求依法判决。 被告徐文科辩称，1、原告诉请的第一项诉讼请求，针对本案的合同，我们将另案向法院提起诉讼确认其合同效力，我方认为这不是一份有效合同；2、我方审查认为原被告签订的商铺租赁合同是无效合同，基于没有经过竣工验收，整体工程的竣工还没有验收，租赁物改变了设计方案，违反了法律规定，故合同无效；3、双方签订的商铺租赁合同违背法律强制性规定无效，原告无权请求收取租金及其运营管理费；4、若法院认定原被告签订的商铺租赁合同系有效合同，那么导致本案纠纷的发生也是因出租人的违约行为，出租人损害各个商家，其不履行出租人的义务，原告诉请的全部诉讼请求均不应得到法律支持；5、原告出租的商铺大面积的漏水和渗透水，长达四年都没有处理，在合同履行期间2017.2018年尤其严重，我方的样品在店铺里面遭受了损失，第一次双方确认损失7.8万元，原告方一直没有支付损失6、2018年又是大面积的渗透，双方对展品、橱柜等损失进行确认，但没有确认金额；7、徐文科鉴于出租房不履行合同义务，我方进行了多次维修，有证据予以佐证。出租方损害商家利益高达很多万，如用电，因出租方的问题导致今天本案纠纷的发生，才出现承租人拖欠租金的情况。加上疫情期间，停业长达5个月，一直没有得到出租方与商家的妥善处理。 当事人围绕各自的主张向本院提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证 经审理查明，原、被告于2015年10月24日签订了《商铺租赁管理合同》。合同约定，原告将博美装饰城第1层第8号、10号商铺租赁给被告，实际租赁使用期限为2016年10月17日至2019年10月16日止，租赁期限为36个月，免租期18个月。租金共计515501元，综合管理费共计73643元，营运杂费17673元，合计616817元。每个租赁年度起始支付当年费用，租赁期间，被告称因房屋漏水造成损失，双方协商未果，故下欠各项费用共计195186.5元。2019年10月17日双方续签订了《商铺租赁管理合同》，租赁期限为共计36个月，从2019年10月17日至2022年10月16日止，免租期为共计12个月，除去免租期，被告共应支付原告租金、综合管理费、营运杂费共计617454元。在合同履行中，第一租赁年度2019年10月17日至2020年10月16日的合同租金、物业管理费、运营管理费共计205819元（签订合同之日支付42855元，2019年12月31日支付162964元）未支付。两份租赁合同所欠各种费用共计401004.50元，经催收无果，原告诉讼来院。 另查明，案涉商铺系四川三禾房地产开发有限公司公司所有，2015年1月26日，三禾公司作为甲方与成都博美亿达企业管理有限责任公司作为乙方、地旺管理公司作为丙方签订合作协议书，约定，博美装饰城由丙方拥有相关商业物业的唯一租赁权，由丙方负责设立新的项目管理分公司租赁经营甲方的博美装饰城.渠县商场的相关物业，自行管理商场，可以采取出租门面或者柜台、联营等多种经营形式，联营方、承租人需要对商场物业及其场地、空间作广告位使用的，由项目管理分公司统一规划安排并与使用人直接签订协议实施。同年2月12日，地旺管理公司成立。 还查明，2016年7月22日，渠县公安消防大队渠公消验字〔2016〕第0009号建设工程消防验收意见书对博美装饰城渠县商城的消防验收意见为：综合评定该工程消防验收合格。 本院认为，本案的焦点问题是原、被告签订的《商铺租赁管理合同》效力的问题，首先，合同到期后双方再次签订续期合同，原、被告的商铺租赁是双方的真实意思表示。其次，商场经综合评定该工程消防验收合格，不对被告承租商铺实现经营的目造成实质性影响，故《商铺租赁管理合同》合法有效，双方均应遵照履行。被告应当依据《商铺租赁管理合同》的约定按时支付租金、物业管理费和运营杂费，被告拖欠上述费用达401004.50元，造成根本性违约，故原告要求解除合同，返还商铺，被告支付所欠租金、物业管理费和运营杂费的理由成立，本院予以支持，但应当根据租赁期间新冠疫情的实际情况酌情顺延40天的租赁期。关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”对原告主张的违约金予以支持；但合同约定的每日千分之三的违约金过高，应当调整，本院酌定按年利率6%计算支付违约金。关于原告主张被告支付实际租用期间的水、电费的请求，因诉讼请求不明确具体，且人民法院不能预判被告是否会欠付水电费，故该诉讼请求本院不予支持。 综上所述，为了保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百五十条的规定，判决如下： 一、解除原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司与被告徐文科在2019年10月17日签订的《商铺租赁管理合同》,由被告徐文科返还原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司渠县博美装饰城第1层第8号、10号商铺； 二、被告徐文科在本判决生效后十日内支付自2017年10月17日至2020年10月16日所欠原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司的租金、商家综合管理费、营运杂费共计401004.50元，并支付从2020年10月17日起至实际归还商铺之日止（扣除因疫情不可抗力造成停业的40天）的租金、商家综合管理费、营运杂费（租金、商家综合管理费、营运杂费每月标准按照原租赁合同约定缴纳）； 三、被告徐文科在本判决生效后十日内支付原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司付截止2020年10月16日的违约金33198.27元；并以401004.50元为基数，按年利率6%支付从2020年10月17日至付清之日的违约金； 四、驳回原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3907元，由被告徐文科承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  王志江 二〇二〇年十一月十三日 书记员  吴 进