上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初55331号原告(反诉被告)：上海励国民宿酒店管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：赵沈阳，董事长。委托诉讼代理人：刘婷婷，女。委托诉讼代理人：文淳光，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)：殷宁雅，女，1963年1月20日出生，汉族，住江苏省南京市。委托诉讼代理人：吴念念(系被告之子)，住江苏省南京市。原告(反诉被告)上海励国民宿酒店管理有限公司诉被告(反诉原告)殷宁雅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海励国民宿酒店管理有限公司的委托诉讼代理人刘婷婷、文淳光，被告(反诉原告)殷宁雅的委托诉讼代理人吴念念到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海励国民宿酒店管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告退还房屋押金15,000元，退还2020年2月13日至2月29日的租金8,793.10元，退还装修装配折价款26,627元(其中租金计算为15,000元/29天*17天)；2.被告支付律师费1万元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月13日，原、被告签订房屋委托管理服务合同，被告将上海市浦东新区樱花路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)委托原告代为管理出租，用作短期民宿，合同对租期、租金、押金等作了约定。2020年1月起，新冠疫情爆发，该疫情属于不可抗力。小区不允许外来人员及车辆进入，系争房屋一直空置，给原告造成重大且无法挽回的损失，导致诉争合同无法继续履行。后原告按照合同约定通知被告于2020年2月13日解约。原告已将租金支付至2020年2月29日，并履行完毕合同解除后的义务。被告同意解除合同并将系争房屋挂牌出售。合同解除后，原告将钥匙返还给了被告，并多次要求搬离房屋内物品。因受疫情影响，原告当时进不了房屋，且被告要出售房屋，要求原告暂不搬离物品，故原告最终于2020年4月23日清空系争房屋，将房屋内的软装都拆走了。原告多次要求被告退还押金等费用，但被告一直拖延拒付，故恳请法院判如所请。殷宁雅辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。疫情虽对原告经营产生一定影响，但持续时间并不长，上海亦不属于重点疫区，当时系争房屋所在小区在居委会办理出入证即可进出，故诉争合同并非不能履行。2020年3月底开始上海的小区都已放松管制，而当时诉争合同还剩3年多租期，合同履行已无障碍。所以原告单方面以不可抗力为由解约系严重违约。2020年2月17日，被告在回函中明确解约的前提是原告清空并归还房屋，且不赔偿装修改造费，后原告未再与被告协商，故合同并非双方协商一致解除。原告租金支付至2020年2月29日，但直至2020年4月23日才返还房屋。故原告应当按实际占用日向被告支付租金26,500元，但被告自愿扣除3天的免费腾房期。原告还应支付延期付租违约金3万元。原告对系争房屋进行了粉刷等简单装修，并配置了常用家具，所有权及管理权均归原告所有。被告并未参与装修，亦未获得相应收益，原告要求被告承担装修费用，不合情理。诉争合同因原告单方违约而解除，被告并无过错。被告亦明确要求原告拆除或带走全部装修。事实上，原告在撤离时，已将全部家具家电及装饰品带走，但仍向被告进行索赔，十分荒谬。律师费系因原告提起诉讼导致，故应由原告自行承担。押金将在原告结清相关费用后予以退还。原告并非是为了配合被告卖房才于2020年4月23日搬离。被告多次催促原告撤离房屋、结算费用，但原告方却以疫情管控、物业不让搬、最近没有时间等理由拒绝撤离。2020年5月底6月初，被告才将系争房屋出售，新买家的用途为自住，系争房屋需重新装修，故原告的装修对被告无任何用处。配合卖房一说不成立。反诉原告殷宁雅向本院提出诉讼请求：1.原告支付房屋实际占用费26,500元(按每月15,000元标准，从2020年3月1日起计算至2020年4月23日)；2.原告支付迟延支付租金及解约违约金3万元；3.原告承担本案诉讼费。反诉被告上海励国民宿酒店管理有限公司针对反诉辩称，请求驳回反诉请求。关于房屋迟延交付的问题，是被告造成的。原告不存在解约后占用房屋的问题。原告以不可抗力解约，没有违约，不存在支付违约金的问题，而且合同约定的违约金标准过高。本院经审理查明：2018年3月3日，原告(乙方、承租方)与被告(甲方、出租方)签订《房屋委托管理服务合同》，约定甲方将系争房屋独家委托给乙方全权管理并全权代理出租(短租或长租)；委托代理权限为2018年4月1日至2023年5月31日；甲方同意并授权，由乙方为经营房屋另行配置家具家电及装饰装修(装修风格由甲方同意)；甲方同意房屋内配置的家具家电及装修的所有权归乙方所有；若任何一方违反合同的任何条款，除合同另有约定外，违约方需向守约方支付3万元违约金，且另一方有权要求该违约方就该等违约行为对守约方造成的实际损失承担赔偿责任；归属甲方的经营收益：前三年为每月15,000元，第四年为每月15,450元，第五年为15,900元。双方一致确认诉争合同的性质为房屋租赁合同。合同签订后，被告将系争房屋交付原告。原告对房屋进行装修后用于经营民宿，并支付了运营服务保证金(押金)15,000元及截止至2020年2月29日的租金。2020年2月14日，原告通过微信向被告发送了《解约说明》，载明：因疫情管控影响，无法继续履行合同，故诉争合同于2020年2月13日解除，并要求被告限期退还押金及剩余租金及赔偿原告装修改造费。2020年2月17日，被告向原告发送了《关于的回复函》，载明对解约并无异议，但需原告发送正式的加盖公司章的解约通知，同时要求原告及时返还房屋，且拒绝赔偿装修改造费。同日晚，被告向原告方发送微信表明对于原告解除合同，被告无异议，但合同应自2月17日解除。2020年4月23日，原告拆除了系争房屋内其自行安装的软装并搬离屋内家具家电后，向被告返还了系争房屋。原告已结清系争房屋的水电煤费用。审理中，被告表示：2020年2月15日原告单方解约后，原告方工作人员确实向被告方代理人邱玉交付系争房屋钥匙一把，但被告收取钥匙的目的是用于后期出租出售时，便于看房；原告处仍留有系争房屋的钥匙，随时可清空房屋；被告多次通知原告搬离，但原告以疫情管控、没有时间为由拒绝搬离。以上事实由原告递交的《房屋委托管理服务合同》、收据、业务回单、《解约说明》、微信聊天记录及《关于的回复函》等证据以及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋委托管理服务合同》系双方真实意思表示，于法不悖，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力。上述合同名为委托管理服务合同，实为房屋租赁合同。原告以疫情构成不可抗力为由要求提前解约。对此，本院认为，疫情在本市仅持续数月，带来的负面影响只是暂时的，而诉争合同租期长达五年，原告完全可以在租期内克服相应的经营困难。加上原告在系争房屋内涉及的经营范围并非政府在疫情期间明令禁止，原告亦未进行举证，因此疫情并没有构成原告合同目的不能实现的不可抗力。原告以此为由解除诉争合同，本院难以支持。鉴于被告于2020年2月17日同意解除合同，本院据此确认诉争合同解除时间为2020年2月17日。合同解除后，原告应及时搬离并返还系争房屋。虽然被告确实收到过原告返还的系争房屋钥匙，但考虑到系争房屋内还留有原告的物品且并无证据证明原告搬离存在障碍，本院难以认定原告返还钥匙的行为系完成了退房交接手续。原告称其直至2020年4月23日才清空系争房屋系因被告要求，遭被告否认，原告亦未提供相应的证据证明其主张，故本院难以采信。因此，原告理应按合同约定的租金标准向被告支付截止至实际返还房屋之日的房屋占有使用费。被告自愿免除原告3天的房屋占有使用费，并无不当，可予准许。合同因原告违约而提前解除，但原告认为违约金过高，考虑到疫情的影响以及原告实际损失，本院酌情判令原告就此承担违约金1万元。原告要求被告支付律师费1万元，无合同及法律依据，不予支持。鉴于诉争合同因原告违约而提前解除，且被告并未同意利用原告的装饰装修，故对于原告要求被告支付装修装配折价款的诉请，于法无据，本院不予支持。至于运营服务保证金15,000元，被告主张在原告结清相关费用后予以退还，并无不当，可予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海励国民宿酒店管理有限公司与被告(反诉原告)殷宁雅于2018年3月3日签订的《房屋委托管理服务合同》于2020年2月17日解除；二、原告(反诉被告)上海励国民宿酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十内支付被告(反诉原告)殷宁雅2020年3月1日至4月23日的房屋占有使用费25,000元；三、原告(反诉被告)上海励国民宿酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十内支付被告(反诉原告)殷宁雅违约金1万元；四、被告(反诉原告)殷宁雅应于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)上海励国民宿酒店管理有限公司运营服务保证金15,000元；五、驳回原告(反诉被告)上海励国民宿酒店管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,585元，减半收取计1,292.50元，由原告上海励国民宿酒店管理有限公司负担；反诉案件受理费606元，由反诉被告上海励国民宿酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二〇年十一月二日书记员  陆佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。