北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初867号原告（反诉被告）：北京市香山公园管理处，住所地北京市海淀区香山公园内，统一社会信用代码12110000400708761X。法定代表人：齐志坚，园长。委托诉讼代理人：马涛，女，北京市香山公园管理处员工。委托诉讼代理人：李丽，北京雍文律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京立方香山文化创意发展有限公司，住所地北京市海淀区香山公园内枫林村30号楼2122号，统一社会信用代码911101086675439510。法定代表人：贺喜会，执行董事。委托诉讼代理人：王洋洋，女，该单位员工。委托诉讼代理人：卫宇民，北京市浩天信和律师事务所律师。原告北京市香山公园管理处（以下简称香山公园管理处）与被告北京立方香山文化创意发展有限公司（以下简称立方香山公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告香山公园管理处之委托诉讼代理人马涛、李丽与被告立方香山公司之委托诉讼代理人王洋洋、卫宇民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。香山公园管理处向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《香山别墅改造承包经营合同》于2018年8月6日解除；2、判令对方返还我方房屋，范围包括双方本案造价鉴定所据的示意图中A、B、C、D、E、F（F1和F2）楼、接待室及F2楼北侧的消防水塔；3、判令对方支付拖欠的自2014年5月2日至合同解除之日即2018年8月6日期间的承包经营费（含人员补偿款）和垃圾清运费，其中2014年5月2日至2017年12月31日期间的标准为每年355.4万元（即每日9737元），2018年1月1日之后的标准为每年395.4万元（即每日10832.88元）；4、判令对方支付自2018年8月7日起至实际返还房屋之日止的占用费，至2022年12月31日期间的标准为每年395.4万元；5、判令对方支付逾期支付承包经营费和垃圾清运费的违约金，按照同期贷款利率计算，承包经营费违约金自2014年6月1日起计算，垃圾清运费违约金自2015年7月1日起算，均计算至实际给付之日止；6、本案诉讼费用由对方承担。事实和理由：2007年12月29日，双方签订《香山别墅改造承包经营合同》，约定对方承租我方所有的香山别墅房屋，合同生效后，我方依约履行了合同义务，但对方在合同履行过程中开始拖欠租金，经我方多次催要未果，故现诉至法院，提出上述诉请。立方香山公司辩称，一、不同意解除合同。造成合同未能正常履行的原因在于对方；我方按照合同的约定，是按照酒店经营的用途对标的物进行改造，但在故宫建福宫事件后，在文物保护单位和风景名胜区建造经营酒店和会所成为众矢之的，引起社会高度关注，随之党中央和北京市市政府出台了一系列文件，禁止在文物保护单位和风景名胜区内开设高档酒店、餐厅和会所。在此情况下，我方多次与对方协商解决方案，对方置之不理，拒绝配合我方办理改造过程中涉及的报批、消防等手续，也不再履行配合我方办理开业所需要其他手续的义务。对方在未履行上述合同义务的情况下，无权要求我方支付租金等款项。二、合同签订时，经鉴定，标的物中属于严重损坏和危险的房屋，占总建筑面积的76.64%，基本无修缮价值，建议根据规划进行整体改造房屋。我方累计投入1.5亿元对标的物进行了改造，但因为对方拒绝配合我方办理相关改造和经营所需手续，改造工程被迫中断，导致我方无法正常开业经营。如对方要求解除合同，应对我方的投入进行赔偿。三、对方在计算我方的已付款中没有包括我方已经支付的30万元押金，如果将该笔30万元算作我方已付款项的话，我方租金应该支付至2014年6月份；我方不认可对方主张的欠付费用的标准，依据合同约定，截至2020年8月6日，我方应付费用的标准均应为每年280万元，且如果法院判定双方合同于2018年8月6日解除，我方依据合同每年应支付的75万元人员补偿款自合同解除之日起即不应再支付，故从该角度也不认可对方主张的占用费标准。四、对方按照合同约定主张的违约金明显畸高，远超过其可能遭受的损失。立方香山公司向本院提出反诉请求：1、对方赔偿我方危旧房屋改造费用79805812.03元；2、对方赔偿我方停车场垃圾清运费用286438.54元；3、对方赔偿我方停车场电气工程费用173191.55元；4、对方赔偿我方香山公园电话室改造工程费用120000元；5、对方赔偿我方改造前房产证X号危房的检测费110000元；6、对方赔偿我方A楼固定安装的不可拆除设备费用7614856元。事实和理由：如果法院判定双方合同解除，那么合同解除的责任在对方，对方应对我方为租赁房屋所作资金投入予以赔偿。香山公园管理处对于立方香山公司的反诉辩称，一、关于反诉请求第一项，对方所主张的扩建费用，我方不应承担。（一）我方未同意对方扩建。双方合同中约定对方翻建装修、改造方案需要经过我方书面同意并报请有关部门审批同意后方可进行，正式施工前须报我方备案，经我方同意后方可实施，依据上述约定，我方的“同意”应当是书面的，但对方在履行合同过程中，未履行上述义务，故其扩建行为系未经我方同意的。（二）双方在合同中已经对于扩建费用的承担进行了约定。合同约定对方出资改造的标的物全部产权归我方所有及合同终止时对方要将“属于甲方的房产以及建筑物内固定或不可移动的设备或实施移交甲方”，我方认为上述约定中“属于甲方的房产”为对方投资改造后的房产，移交给我方的含义为无偿移交，故上述约定为双方关于扩建费用的约定即我方无需向对方支付扩建费用。（三）退一步讲，即使法院认定应按照双方对于扩建费用没有约定的情况进行处理，须厘清双方对于未办理合法建设手续的过错。合同约定，办理房屋改造、装修所需相关审批手续，我方只是协助义务，对方未办理包括施工许可等合法建设手续，也未向我方提出协助办理建设手续的要求，故我方认为未办理合法建设手续的责任不应由我方承担。（四）系对方原因造成双方合同解除，我方不应赔偿扩建费用。二、关于反诉请求第二、三项对方诉请我方赔偿停车场垃圾清运费用和停车场电气工程费用，双方交换使用停车场和双方合同没有关系，是双方另行协商达成的一种合意。三、关于反诉请求第四项对方要求我方赔偿电话室改造工程费用12万元，改造电话室是对方履行双方合同的义务，电话室确实是我方在用，但是对方要求我方赔偿改造费用没有事实和法律依据，且对方没有证据证明电话室改造的合理金额。四、关于反诉请求第五项对方要求我方赔偿危房的检测费11万元，因为办理各项翻建改造装修所需手续是双方合同中约定的对方应承担的义务，对方要求我方支付该项费用无事实和法律依据，且对方没有证据证明检测费用的合理性金额。五、关于反诉请求第六项对方要求我方赔偿A楼固定安装的不可拆除设备费用7614856元，A楼现在用于医疗经营，是对方自主选择的经营项目，我方未参与经营亦未从中获利，对方反诉请求中主张的设备对我方没有利用价值，我方不同意利用，依法不应予以补偿。且对方没有充分证据证明反诉请求中所涉的设备的具体内容以及安装日期及折旧程度。综上，我方作为守约方，自2011年9月交付标的物以来，仅仅收到了对方支付的三年的租金，对方擅自在未办理建设规划手续的情况下建造了“违章建筑”，不但大部分只是框架没有内部装修，无利用价值，更可能因无合法建设审批手续而无法补办手续和取得产权证，将来我方如果要妥善处理改造后的建筑物，仍要投入巨资，亦无法依法将被改造的建筑转为合法建筑，请求法院支持我方的诉讼请求和采纳对对方反诉的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2007年12月29日，香山公园管理处（发包方、甲方）与立方香山公司（承包方、乙方）签订《香山别墅改造承包经营合同》（以下简称《承包经营合同》）：第一条，香山别墅基本情况。（一）香山别墅位于北京市海淀区香山买卖街40号，为北京市二星级酒店，房屋主体为二层砖混结构，建于1985年，部分房屋建设年代久远。（二）香山别墅现有房屋建筑面积6371平方米，院落面积13042平方米。（三）别墅现处于正常经营状态，现有设施运行良好。……第二条，乙方出资在第一条标定的范围内对香山别墅（以下简称“标的物”）进行改造，改造后标的物全部产权依然归甲方所有，甲方同意将其承包给乙方经营。……第四条，承包经营期限。（一）本合同项下的承包经营期限为28年，起始日以本合同第八条约定交付条件的交付完成日起算，起止日期为2008年1月1日至2035年12月31日止。（二）承包经营期满，本合同终止（乙方要无条件交还，甲方自然收回）。第五条，承包经营费及交付方式。（一）乙方按以下标准向甲方交纳承包经营费：第1至10年为280万元/年，第11至15年为320万元/年，第16至20年为330万元/年，第21至25年为350万元/年，第26至28年为360万元/年，上述承包经营费不含水费、电费、供暖费、垃圾清运等费用。（二）承包经营费交付时间：当年承包经营费于当年按季度交清，每次交纳年承包费的25%，分别于每季度第1个工作日前支付。（三）本合同签订之日起十日内，乙方向甲方交付30万元定金，甲方按约定条件向乙方交付标的物之日，该笔定金自动转为乙方交纳的第一笔承包经营费，之后，乙方应在每季度第1个工作日向甲方交纳承包经营费。……第六条，承包经营保证金。（一）本合同项下标的物交付乙方后的十日内，乙方向甲方交纳保证金10万元，合同期满或合同解除后返还。（二）保证金是为保证甲方充分享受到本合同的各项权益而设立，如乙方出现违约，甲方有权从保证金中扣除并书面通知乙方，乙方在接到甲方书面通知后15日内补足被扣除部分。第七条，其他费用。（一）水费：按实际发生额支付，乙方使用甲方供水，依水表计量，按有关标准收费。（二）电费：按实际发生额支付，乙方使用甲方电源，依电表计量收费，凡属超计划指标用电的，按供电局有关规定办理。（三）供暖费：按乙方实际使用的供暖面积计费，供暖期起止时间与甲方相同，供暖开始、结束时，甲方均以书面形式通知乙方。（四）垃圾清运费：乙方每个年度向甲方交纳垃圾清运费4000元。（五）水费、电费、供暖费的收费标准随市政府有关标准调整而调整。（六）乙方于每月月底前向甲方缴纳水费、电费、燃气费。每年七月一日前付清垃圾清运费。每年十一月一日前付清供暖费。第八条，房屋的交付及返还。（一）交付：1、在香山别墅改造方案审批手续完成具备开工条件后的30天内，甲方将本合同约定的标的物在经营状态下移交给乙方，此前仍由甲方经营；2、移交时甲方向乙方提供《房屋附属设施、设备清单》，经双方签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。（二）返还：1、甲乙双方应于本合同期满前6个月就标的物返还甲方事宜进行协商，向甲方提供《房屋附属设施、设备返还清单》，确保合同按期（2035年12月31日）终止；2、承包经营期满或合同终止后，乙方将属于甲方的房产以及建筑物内固定或不可移动的设备或设施移交甲方，并确保标的物可以正常经营，届时甲乙双方对房屋进行验收……验收通过后，乙方将钥匙交还给甲方，甲方将承包经营保证金退还给乙方后视为返还完成。第九条，房屋及附属设施的修缮和装修。（一）合同期内标的物内的所有房屋及其附属设施的修缮由乙方负责。（二）在乙方对香山别墅的重新规划改造中，要将甲方总机室纳入改造规划，并确保甲方通讯畅通不间断。总机改造后的人员配备、管理由甲方负责，乙方所需通讯设施由乙方另行安装，自行管理。（三）电力增容、天然气引进立项须报甲方，双方签订协议后，方可向有关部门申报审批。（四）甲方将热水锅炉移交乙方，乙方负责使用管理和维护更换，承担履行甲方与第三方签订的供应热水协议中明确的义务，合同到期时要确保其在性能完好的状态下移交给甲方。第十条，乙方对房屋进行翻建装修改造时，必须遵循以下原则：（一）符合《北京市公园条例》及香山公园总体规划的要求；（二）翻建装修、改造方案要经过甲方书面同意并报请有关部门审批同意后方可进行；（三）正式施工前须报甲方备案，经甲方同意后方可实施；（四）负责及时清运施工产生的建筑垃圾；（五）要遵守甲方施工管理的有关规定，安全文明施工，发生安全事故由乙方承担全部责任；（六）应在本合同签订前将香山别墅改造方案及预算报甲方备案。……第十二条，甲方的权利和义务。（一）甲方的权利。……2、依照相关规章制度对乙方规范经营、安全、防火等情况进行监督检查和处罚并有权要求乙方限期整改。……（二）甲方的义务。……3、及时清运乙方放置在指定区域内的生活垃圾；4、以甲方名义协助乙方办理房屋改造、装修所需的相关审批手续的义务；5、乙方办理工商或税务登记时，甲方向乙方提供相关的证明……。第十三条，乙方的权利与义务及安排甲方工作人员。（一）乙方的权利。1、合同期内，乙方享有对标的物的使用权、管理权和收益权；2、合同期满后在同等条件下，乙方享有优先承包权。（二）乙方的义务。1、按时足额向甲方交纳承包费用，按时足额向甲方支付水费、电费、供暖费、垃圾清运等费用；2、不得将本合同标的物的经营权转租、转让、转借第三方；3、承包标的物以从事酒店经营为主，同时可经营其它相关配套服务设施和服务内容，如需改变用途，要征得甲方同意；4、从事经营活动，要有合法齐全的营业手续，经甲方验证后方可开业，营业的相关手续做复印件交甲方备案；……6、负责以甲方名义具体办理对标的物的翻建、改造装修所需的相关手续；……（三）乙方安排甲方人员工作及相关待遇：承包期间，乙方负责安置甲方工作人员20名在承包项目内工作，其工资待遇，按人均平均工资不低于甲方当年全园职工平均工资为底线，若不能安排20人，则每减少安排一人按甲方当年人均工资的75%增加乙方承包费用，2008年度按4万元的75%即3万元，2009年以后按甲方当年实际平均工资的75%计算。第十四条，合同的解除和终止。……（二）本合同签订满一年，若仍未完成开工审批手续并交付标的物，本合同自行终止（若因奥运会原因影响开工时间不在此列），乙方已付定金不予退还。……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、不支付或者不按照约定支付相关费用，经甲方书面催告后45日内仍未支付；2、欠交的各项费用超过保证金数额，经甲方书面催告后45日内仍未支付的。……第十五条，违约责任及赔偿。……（二）乙方延期向甲方交纳承包费及各项费用，每延期一日，按当期承包费的0.5%向甲方支付违约金。……第十八条，其他约定事项。……2、本合同签订前，甲乙双方签订了五份园内房屋租赁协议，甲方认可上述标的物为香山别墅的整体经营项目。……2009年3月5日，香山公园管理处（发包方、甲方）与立方香山公司（承包方、乙方）签订《补充协议》，载明因2008年北京奥运会，甲乙双方在执行《承包经营合同》过程中受到实际影响，乙方于2008年11月25日向甲方提出对《承包经营合同》延期执行的申请，双方订立补充协议如下：1、《承包经营合同》继续有效，该合同第十四条第（二）款的约定对双方不再有约束力；2、自补充协议签署之日起，乙方应进行香山别墅项目改造方案的报批准备工作，甲方给予必要的配合，乙方承诺在2009年内启动项目。2009年11月12日，香山公园管理处向立方香山公司发函称《承包经营合同》已延期至2009年12月29日，若立方香山公司未能于上述期限前办理完毕手续，其将执行双方合同约定，定金不予退还。2009年12月21日，立方香山公司向香山公园管理处发函申请“延期一年”履行合同。2009年12月29日，立方香山公司向香山公园管理处发函称申请“原合同延期一年执行”并承诺原交纳的30万元定金“作为香山别墅的经济补偿”，“在签订补充协议后及时向贵处交付人民币叁拾万元的押金。同时承诺一年内启动该项目，若未启动按照原合同执行。”2010年1月26日，对于立方香山公司2009年12月29日的函件，香山公园管理处回函表示同意。2011年6月25日，香山公园管理处（发包方、甲方）与立方香山公司（承包方、乙方）签订《补充协议》，约定：1、甲方同意乙方在对承包标的物进行经营时的业态除从事酒店经营外，可以开展养生休闲、医疗服务、文化创意的经营，上述经营范围需向相关部门备案或申请批准的，由乙方负责办理，甲方同意配合但不承担其他任何责任。2、双方同意标的物可以由乙方直接经营使用，也可以由乙方与其关联公司通过合伙经营、联营合作、项目租赁的方式进行合作，由乙方的关联公司参与使用标的物。3、乙方承诺，在履行合同期间，乙方或关联公司在对房屋进行翻建装修改造时必须符合国家相关法律法规的规定、北京市的相关规定及香山公园总体规划的要求，同时按照《承包经营合同》第十条的约定报甲方同意后方可实施。2011年6月27日，香山公园管理处为立方香山公司出具《授权书》，书面授权立方香山公司可以通过合伙经营、联营合作、项目租赁方式与第三方开展合作，对香山别墅项目进行投资和经营。2011年9月14日，香山公园管理处将“香山别墅客房及工作间共计114间，南楼1876平米，北楼1876平米。东会议室125平米，西会议室125平米。后勤办公室510平米（其中一间物料库约20平米暂不移交），总面积为4512平米”交付予立方香山公司装修改造；2011年10月21日，香山公园管理处将“香山别墅餐厨，总面积1197平米”交付予立方香山公司装修改造；2011年12月7日，香山公园管理处将“香山别墅综合楼约1100平米”交付予立方香山公司装修改造；2012年3月21日，香山公园管理处将“香山别墅电话室约260平米”交付予立方香山公司装修改造。2014年2月25日，香山公园管理处向立方香山公司作出《关于香山别墅二期工程项目承租房屋整改的告知书》，称“根据《中央八项规定》、住建部《关于进一步加强公园建设管理的意见》和《北京市公园条例》等指示精神，我园检查组于2014年2月24日到你处所承租范围内例行检查。经检查，发现你处二期工程项目所使用房屋内摆放大量用于餐饮及接待使用的茶饮器具和大型餐桌。此次所查出的设施系2014年1月，公园连同你处就中央及北京市政府相关指示精神现场检查整改所涉及的设施。该次检查后，所有设备已尽数撤出其承租范围，但此次检查发现你处二期工程在未经得我园允许的前提下，私自恢复了餐桌、茶饮等设施。”要求立方香山公司：1、组织整改此次检查所涉问题；2、双方严格按照合同条款执行，进行经营活动前应至香山公园管理处报备，提供相关手续后方可实施；3、实施经营项目前，需向香山公园管理处提交营业执照等相关证件，杜绝异地经营等违法违规现象，同时严格按照双方签署的合同条款中所涉经营范围进行合作。2014年9月12日，香山公园管理处（发包方、甲方）与立方香山公司（承包方、乙方）签订《补充协议（三）》，约定双方废止《承包经营合同》中的第十八条其他约定事项中的“2.本合同签订前甲乙双方签订了五份园内房屋租赁协议，甲方认可上述标的物为香山别墅的整体经营项目。”本补充协议签订之日起，双方就上述条款不再承担权利和义务。2014年12月3日，立方香山公司向香山公园管理处发函称：“为了完成香山别墅的改造，我司和合作方投入了巨额的资金。但从2012年以来，由于国家政策调整，且随着建设节约型社会的进一步深入，原来拟开展的业态受到了很大的影响。为此，对于《承包经营合同》项下2014年度的费用，房屋租金部分在公园管理中心的相关政策明确后，由贵我双方协商处理。”“我司承诺（1）先行支付75万元的人事费；（2）我司将在2015年春节后首先支付2015年第一季度的房屋租金。同时，希望贵处协助办理（1）恢复对臻景医疗的供暖，我方按照标准缴纳供暖费。（2）我方已出资45万元建造了员工停车场，公园现有停车场应归我方使用，请贵处确保我方对停车场的使用权。”2014年12月8日，香山公园管理处对于上述函件复函称：1、同意暂不支付2014年承包经营费280万元，但希望立方香山公司及时调整经营结构，提出解决办法，将所欠2014年承包经营费280万元于2015年12月31日前补齐；2、要在收到立方香山公司支付的75万元和供暖费后恢复香山别墅项目供暖；3、同意2015年2月28日前支付2015年第一季度的房屋租金，但其余三个季度的房屋租金应严格按照《承包经营合同》执行；4、停车场有关事宜，立方香山公司应将新停车场（即香山公园东门外垃圾场东侧）彻底改建完成后交于其使用，其将别墅停车场交给立方香山公司使用，但立方香山公司尚未按双方约定完成新停车场的全部改造项目，监控摄像头、门禁系统等均未安装，致使其无法正常使用，现其已自行投资完成了新停车场内设施的补充、完善工作并投入使用；其于近期将对别墅停车场进行改造，改造后的使用权限问题，其会考虑立方香山公司的实际使用需求和房租缴纳情况进行分配，具体事宜另行商议。2015年10月29日、2015年12月11日，香山公园管理处两次向立方香山公司发函，催缴2015年度第二、三、四季度的房屋租金210万元、2015年人员补偿款75万元及2014年度房屋租金280万元共计565万元。2016年4月27日，立方香山公司向香山公园管理处发函称，其公司根据《承包经营合同》的约定投入超过1.5亿元资金对香山别墅按照经营性酒店的模式进行了改造装修并已全部完成。但自2011年故宫建福宫事件后，在文物保护单位和风景名胜区建设经营酒店和会所成为众矢之的，引起全社会高度关注。随之，党中央和北京市市政府出台了一系列关于不得在文物保护单位和风景名胜区内开设高档酒店、餐厅和会所的文件，而且专项检查也成为常态，所以其公司无法按照《承包经营合同》所约定的用途对香山别墅开展承包经营活动。截止目前，其公司对于香山别墅的改造装修已经完成，其中A楼和C楼、F1、F2楼已经投入使用，其余楼栋尚未使用，其公司对B楼、D楼、E楼以及A楼前的地下消防设施的改造装修费用总额为11918万元。因为国家宏观政策的调整，原先约定的酒店、会所经营项目因不符合国家政策而无法继续进行，改造完成后的大部分房屋已经闲置多时，其公司在无法开业经营的情况下也无法按照合同约定向香山公园管理处支付相关费用，故其公司建议：1、其公司将改造完成的B楼、D楼、E楼以及A楼前的地下消防设施交还给香山公园管理处，由香山公园管理处另行开展经营活动；2、其公司已经开始使用的房屋由其公司继续使用至承包期限届满之日，使用期间其公司不再向香山公园管理处支付承包费用；3、双方各自使用的房屋面积所产生的水电费由双方自行承担；4、其公司对B楼、D楼、E楼以及A楼前的地下消防设施改造装修投入的费用与其公司依据《承包经营合同》应向香山公园管理处支付的承包费及相关费用相互抵消；如香山公园管理处需要对B楼、D楼、E楼以及A楼前的地下消防设施改造装修的费用进行评估鉴定，其公司将积极配合提供相关的资料和凭证。2016年5月27日，香山公园管理处向立方香山公司出具《复函》，称对于立方香山公司提出的车位、臻景医疗做高端医疗以及员工办理饭卡等事宜，答复称：1、立方香山公司截至2016年5月，共拖欠租金、人员补偿款等各项费用781.2万元，立方香山公司于2016年5月6日提出偿还欠款方案即以归还部分房屋的方式抵偿欠款和合作期内的剩余费用，其正在积极与上级领导汇报和沟通此项工作，并着手开展对拟移交标的物的评估工作。但由于该项工作程序繁复，短时间内无法完成，在此状态下，立方香山公司所提臻景医疗于5月31日开展活动一事，其认为目前不具备开展活动条件，应待双方经济问题解决之后再行商议；2、在立方香山公司与臻景医疗、福州百家会商务有限公司（以下简称福州百家会公司）合作期间存在的经济纠纷尚未解决的情况下，其认为不宜再引入新的合作方，防止经济纠纷范围的继续扩大，同时，其认为立方香山公司违反了2011年6月25日《补充协议》第三条的相关约定，其对该行为持保留意见；3、关于立方香山公司所提帮助解决员工在香山公园管理处食堂用餐一事，在双方未就欠款补偿事宜达成新的意向前，立方香山公司仍拖欠巨额款项。在该情况下，其暂时无法满足立方香山公司的要求。2016年8月5日，香山公园管理处向立方香山公司发函称，为进一步推进B楼、D楼、E楼以及A楼前的地下消防设施的资产评估工作，需要立方香山公司于8月12日前向其提交施工改造图纸、施工合同等资料。对于香山公园管理处8月5日的函件，立方香山公司于2016年8月17日复函称：其公司与福州百家会公司合作以来，香山别墅各楼建筑相关资料均已经提供给香山公园管理处，香山公园管理处发函载明材料已无法找到。2016年10月9日，双方签订《补充协议（四）》，约定补充协议生效之日起，双方废止《承包经营合同》中的第十二条第一款第4项“甲方因公在此住宿、用餐、会议可享受每年20万元的免费签单消费，具体方法另行协商并签订补充协议”，双方就该条款废止互不追究违约责任。除此之外《承包经营合同》及补充协议（一）、（二）、（三）继续有效，双方应继续履行。2016年10月26日，香山公园管理处向立方香山公司发函称“近期贵公司合作方福州百家会商务有限公司北京分公司漏水修补施工方、家具制作方、窗帘制作方、原工作人员等多次来园讨要工程款、货款、工资，对我园正常游览秩序及工作造成严重影响”，要求立方香山公司“积极处理好与合作方及合作方与相关方的债权债务关系，加强对合作方的管理，杜绝类似事件发生”。2016年11月9日，香山公园管理处向立方香山公司送达公函：一、重申因福州百家会公司北京分公司与其相关方的经济纠纷、讨要费用问题影响公园秩序，要求立方香山公司做好合作方的管理工作；二、因双方就交还部分房屋以抵扣合同期内立方香山公司应交费用的问题尚未达成一致，要求立方香山公司在未正式签订补充协议前，应当按照原合同约定尽快支付截止2016年10月31日的房屋租金、人员补偿款、垃圾清运费等各项费用共计11578666.67元；三、待立方香山公司交纳A楼房屋费用后，香山公园管理处方可考虑立方香山公司提出的给香山别墅A楼（即北京臻景门诊部有限公司运营使用房屋）供暖一事。《承包经营合同》履行过程中，立方香山公司于2008年向香山公园管理处支付了30万元，自2011年开始向香山公园管理处支付了部分承包经营费、人员补偿款和垃圾清运费，就已付承包经营费、人员补偿款和垃圾清运费，香山公园管理处为立方香山公司开具了相应发票，其中时间最早的房租发票的开票日期为2011年9月13日。本案中，经双方对账：1、香山公园管理处以立方香山公司已付30万元押金（即双方函件中的30万元定金），已经由双方函件沟通，协商一致赔付予香山公园管理处为由，主张30万元押金不应作为立方香山公司已付费用，故立方香山公司2014年度欠费金额为2374048.46元，立方香山公司对此不予认可，主张2014年度欠费金额应抵扣30万元押金为2074048.46元。2、双方确认2015年1月1日之后，立方香山公司未依约支付合同约定的各项费用。另，香山公园管理处主张自2018年1月1日起，承包经营费标准应适用《承包经营合同》约定的第11至15年的标准即320万元/年，立方香山公司则主张因房屋实际系于2011年才开始陆续交付，故截至本案庭审辩论终结之时，承包经营费的标准仍应为第1至10年的标准即280万元/年。本案诉讼过程中，香山公园管理处所提包含有解除《承包经营合同》之诉讼请求的《变更诉讼请求申请书》于2018年8月6日送达立方香山公司。就《承包经营合同》的期限，香山公园管理处主张合同约定期限为28年，超过了法律规定最长20年的租赁期限，故《承包经营合同》的有效期限届至2027年12月31日，自2028年1月1日起，《承包经营合同》即应为无效。立方香山公司对此不予认可，表示合同期限虽载明为28年，但同时约定起始日是从房屋交付完成之日起算，房屋实际于2012年3月21日才全部交付完成，故租赁期限起算日应为2012年3月21日，《承包经营合同》的期限应从上述日期向后推算28年，并表示如果法院认定超过20年的合同部分无效的话，相应法律责任不应由其一方承担，香山公园管理处对此亦有责任。《承包经营合同》签订后，立方香山公司于2011年委托北京市海淀区房屋安全鉴定站对于香山公园管理处交付的房屋的安全性进行了检测鉴定，后在未办理合法建设手续的情况下，立方香山公司将除A楼之外的原有房屋拆除，在原址新建了房屋，并进行了开挖地下工程等相应扩建、改造工程，且对A楼在原有房屋主体的基础上进行了包括装饰装修在内的相应建设工程施工改造。此外，立方香山公司还对现租赁房屋院外东侧停车场的建设进行了部分工程施工。本案诉讼过程中，立方香山公司申请对改造工程的造价进行鉴定，经摇号确定鉴定机构，北京中威正平工程造价咨询有限公司（以下简称中威公司）于2020年6月22日作出《鉴定报告书》，载明：一、确定部分工程造价共计79805812.03元，其中包括：1、服务类项目费（含设计费、A楼二次装修设计费、勘察测量费、监理费、造价咨询费）为443万元；2、B、C、D、E、F楼地下工程造价金额17721587.11元；3、A楼工程（含建筑工程、连廊建筑工程、装修工程、电气工程、给排水工程、通风空调工程、采暖工程、消防工程）造价金额20578350.67元；4、B楼工程（含建筑工程、装修工程、电气工程、给排水工程、采暖工程、空调工程）造价金额4263131.61元；5、C楼工程（含建筑工程、装修工程、电气工程、给排水工程、消防水工程）造价金额9180429.01元；6、D、E楼工程（含D、E楼建筑工程、D楼电气工程、E楼电气工程、D、E楼给排水工程）造价金额5414128.19元；7、F楼工程（含F1建筑工程、F1装修工程、F2建筑工程、F2装修工程、电气工程、F2楼电梯设备及安装费、给排水工程、F1采暖工程、F2采暖工程、空调工程）造价金额2289342.98元；8、接待室工程（含土建工程、装修工程、电气工程、给排水工程、空调工程）造价金额682542.56元；9、消防水塔工程（含建筑工程、装修工程、电气工程、给排水工程）造价金额438574.08元；10、室外工程（含绿化工程、停车场、道路、园路工程、护坡挡墙工程、室外电气工程、停车场电气工程、停车场给排水工程、虎皮墙工程）造价金额8569689.91元；11、外线工程（含电气工程、热水、给水工程、采暖工程、排水工程、消防工程）造价金额2308982.72元；12、变压器工程造价金额1204192.03元；13、消防水池工程造价金额1190598.1元；14、鱼池工程造价金额100631.97元；15、锅炉房外侧围墙及扩建房屋工程73313.15元；16、原有房屋拆除工程造价金额1360317.94元。二、不确定部分工程造价金额8430417.5元，包括：1、原有房屋拆除125931.41元（C楼原房房产证登记为一层，立方香山公司主张实际为二层，该项金额对应双方争议的C楼原有房屋面积对应的拆除工程造价）；2、院外停车场垃圾清运286438.54元；3、院外停车场电气工程173191.55元；4、香山公园电话室改造工程12万元（按立方香山公司主张金额）；5、改造前房产证1到30号危房检测费11万元（按立方香山公司主张金额）；6、立方香山公司主张A楼固定安装设备工程7614856元。2020年8月3日，针对本案双方就《鉴定报告书》所提异议，中威公司出具《异议回复》，载明：1、现场勘查时，立方香山公司陈述锅炉房改扩建工程均为其实施，但是否为其施工无法确定，因此将锅炉房工程由确定部分调整为不确定部分，单独列项，金额为73313.15元；2、立方香山公司认可《鉴定报告书》确定部分第10项中的停车场电气工程中的部分工程（对应金额32608.05元）为香山公园管理处施工，就此将《鉴定报告书》中不确定部分内的停车场电气工程造价金额由173191.55元调整为140583.5元。故最终鉴定意见为：确定部分工程造价79732498.88元，不确定部分工程造价8471122.6元。立方香山公司为上述鉴定支付鉴定费72万元。本案中，就上述鉴定意见中被调整至不确定部分的锅炉房工程（对应工程造价金额73313.15元）、不确定部分中的停车场垃圾清运和停车场电气工程，立方香山公司未提交充分证据证实为其施工；不确定部分中的危房检测费11万元和A楼固定安装设备工程造价7614856元，仅按照立方香山公司的单方陈述予以列明，立方香山公司就危房检测实际花费情况、A楼固定设备安装工程的实际情况和花费情况，亦未再向本院提交其他证据。立方香山公司向本院提交《北京市建设工程施工合同》及发票为证，显示立方香山公司（发包人）与北京市四季电气安装工程有限公司（以下简称四季公司）就香山公园电话室改造工程签订上述合同，约定工程承包总价12万元，立方香山公司于2012年3月28日通过转账支票向四季公司支付6万元，四季公司分别于2011年9月20日和2012年3月27日为立方香山公司开具金额均为6万元的工程款发票两张。本案中，立方香山公司向本院提交显示为其公司（出租方、甲方）与福州百家会公司（承租方、乙方）于2011年4月27日签订的《房屋租赁合同》为证，合同约定租赁房屋坐落于北京市海淀区香山买卖街40号，房屋建筑面积3500平方米（以双方交割实测面积为准），房屋用途为酒店及商务会所；甲方同意乙方在房屋现状基础上对该房屋进行装修、装饰或添置新物，但乙方所进行的前述行为须经甲方书面同意，乙方自行办理政府相关部门手续；合同终止或解除后，甲方无偿取得新增的构筑物、装修和装饰部分、其它不可分割或分割困难较大的固着物的所有权，但同时甲方亦有权选择要求乙方将该房屋恢复原状；除因不可抗力外，因甲方或与甲方有关的其它原因导致合同无法实际履行的（包括但不限于房屋无法使用、乙方无法营运等），甲方应赔偿乙方损失，损失包括但不限于乙方实际投入的装修装饰成本（扣除已经使用年限的折旧），双方认可的独立第三方评估结果为准；房屋租赁期自2011年4月15日至2036年4月14日，共计10+15年。立方香山公司述称，在本案双方《承包经营合同》履行过程中，其公司将A楼出租予北京沃世宏泰投资管理有限公司用于开办“臻景医疗”，将其余房屋出租予福州百家会公司；关于改造建设出资情况，立方香山公司原表示“臻景医疗”所用建筑的装饰装修为“臻景医疗”出资所做，其余房屋主体和部分房屋的内外装修大部分为福州百家会公司出资所做，其公司出资做了一些基础工程，后立方香山公司向本院提交《关于工程施工情况的说明》称，其公司直接投资改造建设的部分包括：A楼的全部工程，D楼和E楼的全部主体工程以及全部地下工程，F1楼（立方香山公司实际使用部分）的全部工程，地下消防和中控室的全部工程，D楼和E楼外的护坡工程，锅炉房工程，咖啡厅（接待室）院外停车场工程和地面工程，福州百家会公司出资改造建设的部分包括：B楼和C楼的全部工程，F2楼（福州百家会公司实际使用部分）的全部工程，D楼和E楼的外装饰工程。立方香山公司向本院提交《建设工程消防设计备案受理凭证》、《香山别墅改造工程罚款通知单》（以下简称《罚款通知单》）、《北京市公园管理中心关于同意香山公园香山别墅项目设计方案的批复》（以下简称《批复》）为证，显示：一、2010年9月26日北京市公园管理中心就香山公园管理处《香山公园关于申报香山别墅项目设计方案的请示》批复称：“1、原则同意你处香山别墅项目设计方案；2、你处应在进一步完善方案的基础上，组织好装修改造，满足今后发展的需要。请你处据此抓紧办理相关手续并履行合同。”二、香山公园管理处于2011年1月4日经网上备案受理系统进行了立方香山公司改造工程的工程消防设计备案，根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。三、2012年3月19日，香山公园管理处就香山别墅改造工程中施工单位毁坏树木的情况作出《罚款通知单》。立方香山公司据此主张香山公园管理处知悉其公司进行房屋改造的过程并进行了相应管理，其公司已经就房屋改造工程向香山公园管理处提供了相应报批报审所需材料，履行了《承包经营合同》的相应义务，系香山公园管理处的过错，未履行《承包经营合同》的约定，导致房屋改造工程未实际取得建设手续。香山公园管理处对于立方香山公司的上述主张不予认可，主张办理房屋改造工程的建设手续是立方香山公司的义务，其只是协助，改造工程进行过程中，立方香山公司并未要求其协助办理建设手续和向其提供办理建设手续所需相应材料。另，立方香山公司提供《规划意见书附件（条件）》一份为证，显示规划审批部门于2009年8月24日向香山公园管理处出具该份文件，载明香山公园管理处于2009年8月3日申报的拟在海淀区香山买卖街40号建设的香山寺配电室项目有关材料收悉，同意香山公园管理处按相关规定办理该项目计划、规划设计等前期工作。本案2020年8月6日庭审中，关于香山公园管理处诉请腾退返还的房屋的现占用情况，立方香山公司表示F1楼由其公司控制使用，A楼是由其公司的合作单位“臻景医疗”占用，C、D、E、F2楼由其公司的合作单位福州百家会公司占用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，依据《承包经营合同》的内容，该合同名为承包经营，但实际应为房屋租赁合同，本院对此予以确认；《承包经营合同》在“起止日期为2008年1月1日至2035年12月31日止”的约定之前，有“起始日以本合同第八条约定交付条件的交付完成日起算”的约定，结合合同其他条款、合同实际履行情况，应当认定租赁期限应自2011年12月7日香山公园管理处将合同约定的由立方香山公司改造后自用的房屋全部交付完成之日起算，立方香山公司合法可期的租赁期限应届至2031年12月6日，该日期之后的合同，依法应为无效，但合同系以2008年1月1日至2035年12月31日止的全部期间为基础分时间段约定了不同的租金（承包经营费）的标准，故上述关于有效租赁期限的认定，并不影响合同实际履行时租金标准的确定，本院对此予以确认。《承包经营合同》有效期间的履行过程中，立方香山公司未依约支付租金，系其违约，香山公园管理处据此依约享有合同解除权，其所作解除合同之通知于2018年8月6日送达立方香山公司，应认定《承包经营合同》及相应补充协议于该日期解除；综合双方合同约定及本案查明的合同履行情况，立方香山公司所提系香山公园管理处的原因导致双方合同不能履行、香山公园管理处拒绝配合办理改造过程中涉及的报批、消防等手续及立方香山公司开业所需要其他手续的事实主张，不能成立，对于立方香山公司据此所提香山公园无权要求其支付租金及其拒绝解除合同的抗辩意见，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方合同在有效期间因立方香山公司违约而解除，香山公园管理处诉请立方香山公司返还租赁房屋、支付欠付租金及合同解除后的占用费用，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于双方争议的2014年度欠费金额，依据双方往来函件，立方香山公司已经明确表示已付30万元押金因其公司原因延迟实际履行合同而作为给予香山公园管理处的经济补偿，在此情况下，立方香山公司在本案中主张该笔30万元押金仍应作为其已付款项，本院不予支持，立方香山公司2014年度欠费金额，本院判定为2374048.46元。关于双方争议的租金及占用费标准，本院认为：一、依据本院前述合同期限及租赁期限的认定过程，立方香山公司就香山公园管理处主张的租金标准所提异议，缺乏依据，本院不予支持，2018年1月1日起的租金（承包经营费）的标准应为320万元/年；二、依据《承包经营合同》的逻辑架构和具体约定，人员补偿款、垃圾清运费均为立方香山公司占用租赁房屋期间所应支付的对价款项，立方香山公司就此对于香山公园管理处主张的占用费标准所提异议，依据不足，本院亦不予支持。三、但考虑双方往来函件沟通情况、合同实际履行情况，立方香山公司使用改造后的房屋进行合同约定用途的经营，确实受到非双方原因之影响，另考虑双方本案诉讼前的沟通情况及本案诉讼进程，为衡平双方利益，对于立方香山公司应支付的2014年度租金（含承包经营费、人员补偿款、垃圾清运费）本院判定为2374048.46元，对于立方香山公司应支付的2015年1月1日之后的租金及占用费（含承包经营费、人员补偿款、垃圾清运费），本院酌以300万元/年的标准予以判定，对于香山公园管理处诉请支付的违约金，不再支持。关于立方香山公司各项反诉请求：一、《承包经营合同》及相应补充协议，明确约定立方香山公司承租房屋后要出资对原有房屋进行改造，双方应共同配合办理房屋改造工程所需手续，然就工程量浩大、持续时间长久的改造建设工程，并未办理合法建设手续，对此本案双方均存在过错，故在合同解除后，对于确定为立方香山公司所实施的（包括立方香山公司所述其公司直接出资和其公司通过其他主体出资）改造工程所对应的造价费用，应作为立方香山公司的损失，由香山公园管理处就其在未办理合法建设手续方面的过错，予以分担。双方指称未办理合法建设手续的过错单纯在于对方的主张，无事实依据，本院均不予采纳；香山公园管理处主张双方已经约定扩建费用由立方香山公司负担，缺乏合同依据，本院对此不予支持，香山公园管理处以立方香山公司实施改造建设工程未经其书面同意、改造后的房屋对其无利用价值和可能无法补办建设手续及产权登记为由所提相应抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。关于香山公园管理处应予分担的改造费用金额，本院综合考虑双方合同实际履行情况、工程造价鉴定意见、双方过错及立方香山公司就其主张的改造工程范围的举证情况，酌情判定为3227万元。二、租赁房屋院外的停车场改造工程，虽非双方书面合同约定的租赁范围，但依据双方往来函件，可以确认双方达成的合意为：立方香山公司出资改造租赁房屋院外停车场，以换取租赁房屋院内原为香山公园管理处自用的停车场的使用权，考虑院外停车场改造工程与《承包经营合同》所载明的房屋的租赁存在紧密联系，双方就院外停车场建设产生的纠纷，应为本案双方房屋租赁合同纠纷的一部分，故本院在本案中一并予以处理。然就鉴定意见确定部分中的停车场工程费用，本院已在前述香山公园管理处应予分担的改造费用中予以计算，立方香山公司未能举证证实鉴定意见不确定部分中的停车场改造工程为其施工，故对其相应反诉请求，本院无法支持。三、立方香山公司主张电话室改造工程花费12万元，举证充分，本院对此予以确认。进行电话室改造工程，依据合同约定，应为立方香山公司承租房屋所应履行的对价义务，立方香山公司就电话室改造工程所支出的工程费用，性质类似于一次性交纳的租金，但该项金额已经在本院判定立方香山公司应支付的欠付租金金额时予以考虑，故对于立方香山公司就此所提反诉请求，本院不再支持。四、双方合同并无立方香山公司进行房屋改造工程前应进行危房检测的约定，在案证据无法证实进行危房检测为立方香山公司实施房屋改造工程的必要组成部分，且立方香山公司亦未就危房检测费用的具体金额向本院提交充分有效证据，故立方香山公司就危房检测费所提反诉请求，依据不足，本院无法支持。五、立方香山公司就诉请赔偿的A楼固定安装设备工程费用，未提供固定设备安装工程具体情况及对应金额的相应充分有效证据，对其该项诉请，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、确认北京市香山公园管理处与北京立方香山文化创意发展有限公司于2007年12月29日签订的《香山别墅改造承包经营合同》于2018年8月6日解除；二、北京立方香山文化创意发展有限公司于本判决生效后三十日内将依据上述合同取得的房屋腾退返还予北京市香山公园管理处，房屋范围包括双方本案造价鉴定所据的示意图中A、B、C、D、E、F（F1和F2）楼、接待室及F2楼北侧的消防水塔；三、北京立方香山文化创意发展有限公司于本判决生效后三十日内向北京市香山公园管理处支付届至2018年8月6日的欠付租金共计13423353.53元；四、北京立方香山文化创意发展有限公司于本判决生效后三十日内按照每年300万元的标准向北京市香山公园管理处支付2018年8月7日起至实际返还房屋之日止的占用费用；五、北京市香山公园管理处于本判决生效后三十日内向北京立方香山文化创意发展有限公司支付改造费用3227万元；六、驳回北京市香山公园管理处的其他诉讼请求。七、驳回北京立方香山文化创意发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费72万元（北京立方香山文化创意发展有限公司已预交），由北京市香山公园管理处负担36万元，于本判决生效后三十日内支付予北京立方香山文化创意发展有限公司；由北京立方香山文化创意发展有限公司负担36万元，已交纳。案件受理费191800元，由北京市香山公园管理处负担103163元，已交纳81110元，余款于本判决生效后七日内交纳；由北京立方香山文化创意发展有限公司负担88637元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费241176元（北京立方香山文化创意发展有限公司已预交），由北京市香山公园管理处负担88330元，于本判决生效后七日内交纳；由北京立方香山文化创意发展有限公司负担152846元，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  徐 斌人民陪审员  刘良喜人民陪审员  武剑辉二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  冯梦薇