广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初30219号原告：陈键雄，男，1985年11月3日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：王子君，广东信广律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨珊，广东信广律师事务所实习律师。被告：潘孝，男，1981年7月2日出生，汉族，身份证住址海南省文昌市。原告陈键雄诉被告潘孝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈键雄的委托诉讼代理人王子君、杨珊，被告潘孝到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告陈键雄向本院提出诉讼请求：1、判令解除我与被告于2019年3月1日签订的《商铺租赁合同》，被告向我返还所租赁房屋；2、判令被告向我支付租金156000元（租金按每月26000元计算，自2020年3月1日起计算至被告实际交还租赁商铺之日，暂计至2020年8月15日止的租金合计为156000元）；3、判令被告向我支付违约金14118元（违约金以每月应付租金26000元为本金，分别从2020年3月至2020年8月每月的1日起，各项均按日息0.1%计算至实际清偿之日，暂计至2020年8月15日为14118元）；4、判令被告向我交付的保证金50000元归我所有；5、本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年8月期间，梁莉萍向广州市白云区金沙街横沙经济联合社承租了位于广州市白云区金沙街金域蓝湾倚水三巷的多间商铺。2019年3月1日，梁莉萍与潘孝签订《商铺租赁合同》，约定梁莉萍将广州市白云区金沙街金域蓝湾倚水三巷13号129-131号商铺出租给被告用于经营。租期从2019年3月1日至2020年11月29日止，每月租金为26000元等；2019年4月我与梁莉萍达成商铺承租权转让协议，约定梁莉萍将位于包括涉案商铺在内的17间商铺的承租权转让给我。同年4月29日，我与广州市白云区金沙街横沙经济联合社重新签订《商铺租赁合同》，将原承租人由梁莉萍变更为我。同时我与潘孝也变更了2019年3月1日签订的《商铺租赁合同》，梁莉萍在租赁合同中的所有权利义务已转移给我，从2019年5月开始潘孝在合同变更后以银行转账的方式直接向我支付租金。我已经免除了潘孝2020年2月份的全部租金，但潘孝自2020年3月1日开始拖欠租金及水电费，在我多次催促下仍拒绝履行义务，其行为已构成违约。故我为维护合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告潘孝辩称，我是与梁莉萍签合同，并非与原告签的合同。我不知道梁莉萍把商铺转让给原告，没有通知过我，她只是告诉我交租要交到这个账号。我与梁莉萍原本有一份合约，后来改了现有这份，当时我们约定保证金是10万，租金是32850元一个月。当时因为经济不景气，梁莉萍就叫我另外支付他5万，作为协调费用，我可能要把10万元追回。我的确从3月份开始没交租金，一个是因为疫情的原因，我一直跟原告协商减租或缓交的事宜。合同里面的保证金不属于押金，他没有理由没收。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市白云区横沙路82号101铺（建筑面积34.04平方米）、84号101铺（建筑面积24.41平方米）、86号101铺（建筑面积33.04平方米）的产权人为广州市白云区金沙街横沙经济联合社，登记时间均为2014年5月26日。白云区横沙路82号101铺和广州市白云区金沙街金域蓝湾倚水三巷13号131铺为同一地址，白云区横沙路84号101铺和广州市白云区金沙街金域蓝湾倚水三巷13号130铺为同一地址，白云区横沙路86号101铺和广州市白云区金沙街金域蓝湾倚水三巷13号129铺为同一地址。2019年3月1日，案外人梁莉萍（出租方、甲方）与被告潘孝（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区金沙街金域蓝湾倚水三巷13号129-131铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用，租赁面积96平方米。租期自2019年3月1日起至2020年11月29日止。租金每月26000元。乙方必须每月1日前交足次月租金。如乙方逾期缴付租金的，甲方按每日总欠金额的5%加收滞纳金。乙方应于合同签订日向甲方交付租赁合同保证金50000元。因不可抗力、国家政策变动、政府拆除等原因造成本合同无法履行的，合同权利义务终止。因不可抗力或国家政策变更等因素造成本合同无法履行的，双方互不承担违约责任。乙方逾期缴交各项费用的，从逾期之日起每日加收欠款金额5‰的滞纳金。甲方落款处有“梁莉萍”签名及手印，其后由原告陈键雄签名。上述合同签订后，梁莉萍向潘孝出具《收据》，内容为“今收到广州市白云区金沙街金域蓝湾倚水三巷13号129-131租赁合同保证金伍万元正”。收款单位落款处有“梁莉萍”签字及手印，其后由陈键雄签名。2019年4月29日，陈键雄（乙方）与广州市白云区金沙街横沙经济联合社（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：一、甲方同意将广州市白云区金沙街金域蓝湾倚水三巷#13之113房、114房、115房、116房、117房、118房、127房、128房、129房、130房、131房、136房、137房、138房、139房、140房、141房共17间商铺出租给乙方用作商铺之用。二、租期自2019年5月1日起至2020年11月30日等。另查，2020年2月8日，广州市白云区人民政府正式印发《白云区复工复产八条政策措施》，提出对承租村社集体经营性物业的企业，推动村社免收1个月以上物业租金。诉讼中，原告向本院提交如下证据：1、银行转账电子回单及微信聊天记录，拟证实被告曾向原告支付租金并与原告协商减租事宜；2、情况说明，拟证实梁莉萍将涉案商铺的承租权转让给原告，并告知了被告该情况，其租赁合同的权利义务均由原告承担。被告向本院提交其与梁莉萍的租赁合同及收据复印件，拟证实其与梁莉萍在2019年3月1日前就存在租约，该份租约其已向梁莉萍支付保证金100000元。庭审中，原告确认收到梁莉萍转交的涉案合同保证金50000元；被告确认涉案商铺现仍由其使用，其自2020年3月始的租金未支付，2月的租金因疫情已免交，其同意原告收回涉案商铺，同时确认其之所以于2019年3月1日又支付50000元保证金给梁莉萍，是因为梁莉萍承诺为其减租至26000元。原告于2020年8月31日向本院申请财产保全，本院于同日作出民事裁定书，裁定：查封、冻结被告潘孝名下价值为233118元的财产。原告预交财产保全费1686元。本院认为，本案的争议焦点为原告是否系《商铺租赁合同》的出租方，原被告之间是否存在租赁合同关系？结合本案现有证据可知，2019年3月1日被告与梁莉萍签订了《商铺租赁合同》，梁莉萍将涉案房屋出租给被告使用，租期自2019年3月1日至2020年11月29日。从原被告的微信聊天记录、转账记录及情况说明显示，梁莉萍已告知被告须向原告支付租金，此后被告均是通过微信转账及银行转账将涉案商铺的租金支付给原告，并与原告协商疫情期间的减免租金事宜，在原告多次向被告催收租金的情况下，被告并未对原告出租人的身份提出过异议，由此可知，被告对梁莉萍将出租权转让给原告是知晓且同意的。故原告系《商铺租赁合同》的出租方，原被告之间存在租赁关系，租期自2019年3月1日至2020年11月29日。被告抗辩称原告并非合同相对方且无权主张出租人权利的抗辩理由本院不予采纳。原被告于2019年3月1日签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该《商铺租赁合同》合法有效，双方应恪守履行。鉴于原告提出解除合同并要求收回涉案商铺，被告对此并无异议且当庭表示同意交还涉案商铺，故原告主张解除《商铺租赁合同》的诉请本院予以支持。解除时间应为庭审时双方同意解除的时间即2020年9月23日。合同解除后，原告应将被告支付的保证金50000元予以返还，现原告主张保证金归其所有的诉请理据不足，本院不予支持。关于交还商铺。因双方《商铺租赁合同》已于2020年9月23日解除，合同解除后，被告应将涉案商铺交还原告，故原告该项诉请本院予以支持。关于租金。因被告自2020年3月始未向原告支付租金，故其应向原告支付2020年3月1日至合同解除之日，即2020年9月23日期间的租金，经计算上述期间的租金共计175933元（26000元/月×6个月+26000元/30天×23天）。对于被告抗辩因新冠疫情应减免租金的意见，本院认为，根据微信聊天记录显示，被告疫情前即存在迟延交租的情况并曾要求缓交租金或减租，且被告已根据相关政策免除了2020年2月的交租义务，故被告上述抗辩意见本院不予采纳。合同已于2020年9月23日解除，此后被告继续占用涉案商铺应参照合同约定的租金标准26000元/月向原告计付占有使用费至实际交还之日止。关于违约金。虽然疫情对被告经营发廊确存在一定影响，但被告疫情前已存在多次迟延交租的情况，其在主观上存在拖欠租金的故意，并非疫情所致，现原告主张其支付违约金的诉请本院予以支持。因按日息0.1%的标准支付违约金过高，本院酌情将违约金调整为：按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以当月应付租金为本金，自当月2日起计至被告实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、原告陈键雄与被告潘孝签订的《商铺租赁合同》于2020年9月23日解除；二、自本判决生效之日起十日内，被告潘孝将广州市白云区金沙街金域蓝湾倚水三巷13号129-131铺返还给原告陈键雄；三、自本判决生效之日起三日内，被告潘孝向原告陈键雄支付2020年3月1日至2020年9月23日期间的租金175933元及违约金（违约金以当月应付租金为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自当月2日起计至被告潘孝实际清偿之日止）；四、被告潘孝向原告陈键雄支付占有使用费（按照每月26000元的标准，自2020年9月24日起计算至被告潘孝实际向原告陈键雄返还广州市白云区金沙街金域蓝湾倚水三巷13号129-131铺之日止；本判决生效之日前的占有使用费于本判决生效之日起五日内支付；本判决生效之日起的占用使用费于每月最后一日支付）；五、驳回原告陈键雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2398.38元，由原告陈键雄负担588.38元，由被告潘孝负担1810元，财产保全费1686元，由原告陈键雄负担414元，由被告潘孝负担1272元，由被告潘孝负担的受理费及财产保全费于本判决生效之日起三日内迳付原告陈键雄。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二〇年十一月二十三日书记员 傅奎显