山东省日照市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）鲁11行初144号原告赵佳乐，女，1959年9月11日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。委托代理人刘璐，北京在明律师事务所律师。委托代理人代业佳，北京在明律师事务所实习律师。被告日照市岚山区人民政府，住所地日照市岚山区岚山中路1号，统一社会信用代码113711030042334778。法定代表人周升元，区长。行政机关出庭负责人刘峰，副区长。委托代理人许国，日照市岚山区城镇化建设服务中心副主任。委托代理人王茜，山东舜铭律师事务所律师。被告日照市人民政府，住所地日照市东港区北京路198号。法定代表人李永红，市长。委托代理人李兴民，日照市司法局工作人员。委托代理人赵世玉，山东律苑律师事务所律师。原告赵佳乐诉被告日照市岚山区人民政府（以下简称岚山区政府）、日照市人民政府（以下简称日照市政府）房屋征收补偿决定及行政复议一案，于2020年7月1日向本院提起行政诉讼。本院立案后，向被告岚山区政府、日照市政府送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年9月10日、2020年11月10日公开开庭审理了本案。原告赵佳乐及其委托代理人刘璐、代业佳，被告岚山区政府的行政机关出庭负责人刘峰、委托代理人许国、王茜，被告日照市政府的委托代理人李兴民、赵世玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵佳乐诉称：因日照市岚山区岚山头街道环海路居（以下简称环海路居）旧城改造项目，赵佳乐位于环海路居的房屋（证载建筑面积：砖木90.4平方米）被列入征收范围内。2020年2月18日，被告岚山区政府作出岚政字[2020]10号《征收房屋补偿决定书》。原告于2020年2月24日向日照市政府申请行政复议，请求撤销涉案补偿决定，2020年5月19日，日照市政府作出日政复决字[2020]22号行政复议决定书维持涉案补偿决定。原告认为，岚山区政府作出的该行政行为认定事实不清，程序违法，房地产价格评估机构的选定不符合相关规定，评估结果背离市场价值，补偿显失公平，严重侵害了原告的合法权益。日照市政府未尽严格审查义务，错误地维持了该补偿决定。请求撤销日照市政府作出的涉案行政复议决定，撤销岚山区政府作出的涉案征收房屋补偿决定。原告赵佳乐向本院提交了以下证据：证据1.《房屋所有权证》复印件，证明原告对涉案房屋拥有合法产权，原告诉讼主体资格符合法律规定。证据2.岚政征字[2019]3号《关于印发岚山头街道环海路居城中村改造区域房屋征收补偿安置方案的通知》复印件，证明原告房屋位于被征收范围之内。证据3.岚政字[2020]10号《日照市岚山区人民政府征收房屋补偿决定书》复印件，证明岚山区政府作出了该行政行为。证据4.日政复决字[2020]22号行政复议决定书复印件，证明日照市政府作出复议决定维持了该行政行为。证据5.视频光盘，内容为原告房屋的现状。被告岚山区政府辩称，一、岚山区政府作出的岚政征字[2020]10号《日照市岚山区人民政府征收房屋补偿决定书》认定事实清楚、程序合法，适用法律、法规正确。为改善环海路居居民的生活生产环境和居住条件，进一步适应经济和社会发展的需要，结合岚山城市总体规划和年度城市建设计划，岚山区政府依法按程序启动实施的环海路居旧城改造项目，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第(五)项的规定，符合公共利益需要。岚山区政府于2019年1月12日作出了岚政征字[2019]4号《关于征收日照市岚山区岚山头街道环海路居城中村改造区域房屋的决定》和岚政征字[2019]3号《关于印发岚山头街道环海路居城中村改造区域房屋征收补偿安置方案的通知》，并予以公告。原告的房屋在被征收范围内。涉案被征收范围内房地产评估机构的选定是采取入户逐户协商、书面征求意见的方式确定，程序合法，原告在收到评估报告后未提出异议。在房屋征收签约期限内，原告未能与岚山区政府签订房屋征收补偿协议，故岚山区政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关规定作出岚政征字[2020]10号《日照市岚山区人民政府征收房屋补偿决定书》，事实清楚、程序合法，适用法律、法规正确。二、日照市政府作出的日政复决字[2020]22号行政复议决定书,认定事实清楚，证据确实充分。岚山区政府在收到日照市政府的行政复议材料后，在规定的时间内向日照市政府提交了答复意见和证据材料，日照市政府经审查作出日政复决字[2020]22号行政复议决定书，认定事实清楚，证据确实充分。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告岚山区政府向本院提交了以下证据：证据1.岚山区政府印发的《关于加快推进城中村改造工作的实施意见》，证明岚山区政府将岚山头街道包括环海路居在内的13个村居以及其他街道的部分村居列入城中村改造拆迁计划。证据2.岚山区发展和改革局出具的《关于环海路居城中村改造区域有关情况的说明》，证明环海路居区域改造项目符合岚山区国民经济和社会发展年度计划。证据3.原日照市国土资源局岚山分局出具的《关于环海路居城中村改造区域有关情况的说明》及《环海路居城中村改造房屋征收范围》红线图，证明环海路居改造区域经核实为国有土地，符合土地利用总体规划及具体的征收区域范围。证据4.日照市岚山区规划局出具的《关于环海路居城中村改造区域有关情况的说明》，证明岚山头街道环海路居改造区域，位于《岚山区主城区控制性详细规划》规划范围内，项目符合规划。证据5.资金到位的证明，证明日照市岚山区岚山头街道财政所在该行开设的存款账户账号存入资金，征收补偿费足额到位、专户存储、专款专用；证据6.房屋征收委托协议，证明确定日照市岚山区房屋征收与补偿管理办公室（以下简称原岚山区征收办）为房屋征收部门，委托日照市岚山区岚山头街道办事处、环海路居居民委员会为房屋征收实施单位。证据7.《关于公布环海路居城中村改造区域房屋征收补偿安置方案(征求意见稿)的通告》及公示照片，证明2018年3月24日岚山区政府发布了《关于公布环海路居城中村改造区域房屋征收补偿安置方案(征求意见稿)的通告》，确定征收区域为岚山头街道圣岚路以南、慈眉山路以西、海滨路以北、凤阳路以东环海路居区域；岚山头街道圣岚路以南、岚阳路以东、海滨路以北环海路居区域；岚山头街道圣岚路以南、砚台山二路以西、海州路以北、凤凰山路以东环海路局区域，向征收区域内的被征收人广泛征求意见，征求意见期限为2018年3月24日－2018年4月23日。证据8.关于《岚山头街道环海路居城中村改造区域房屋征收补偿安置实施方案》征求意见及修改情况的说明，证明岚山区政府对《关于公布环海路居城中村改造区域房屋征收补偿安置方案》征求意见及修改情况进行公布。证据9.涉案被征收房屋房产证、土地登记审批表及房屋征收范围房源情况调查公示，证明原岚山区征收办公布《岚山头街道环海路居城中村改造房屋征收范围内房源情况调查公示》，就征收范围内的房产拥有人、房屋性质、房屋用途、房屋结构、建筑面积等情况进行调查公示。证据10.岚政征字[2019]4号《关于征收日照市岚山区岚山头街道环海路居城中村改造区域房屋的决定》《关于征收岚山头街道环海路居城中村改造区域内房屋的公告》、岚政征字[2019]3号《关于印发的通知》，证明岚山区政府按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》作出岚政征字[2019]4号《关于征收日照市岚山区岚山头街道环海路居城中村改造区域房屋的决定》并告知救济途径，同时作出岚政征字[2019]3号《关于印发的通知》。证据11.征收决定、公告等相关公示照片，证明在征收区域内进行了张贴公告、公示，原告对本次征收的相关材料是知悉的。证据12.《关于评估机构选择协商意见书入户情况说明》、居委会会议记录、环海路居改造区域房屋征收评估机构选定名单公示及公示照片，证明本着公开、公平、公正的原则，按照多数决定的原则，选定山东方瑞土地房地产资产评估测绘有限公司负责环海路居城中村改造区域的房屋进行评估，进行公示，原告对此知情。证据13.涉案被征收房屋的评估报告、送达回证，证明涉案被征收房屋评估价值，原告对此知情，且没有在规定时间内提出异议。证据14.岚政征字[2019]10号《日照市岚山区人民政府征收房屋补偿决定书》、《日照市岚山区人民政府征收房屋补偿决定书》房屋征收范围内的公告材料，证明在规定时间内被征收人未能签署补偿协议，岚山区政府作出《征收房屋补偿决定书》并进行公告。被告日照市政府辩称，一、日照市政府作出的涉案行政复议决定程序合法。2020年2月24日，日照市政府收到原告的行政复议申请材料，经审查后依法予以受理。2020年2月27日，日照市政府作出日政复答字[2020]22号提出行政复议答复通知书并邮寄送达岚山区政府。2020年3月11日，岚山区政府向日照市政府提交了行政复议答复书和相关证据材料。因案情复杂，日照市政府于2020年4月22日作出行政复议决定延期通知书，延期30日。2020年5月19日，日照市政府作出日政复决字[2020]22号行政复议决定并邮寄送达双方当事人。二、日照市政府作出的涉案行政复议决定认定事实清楚、适用法律正确。原告在环海路居有住宅房屋一处，证载建筑面积为砖木90.4平方米。为改善环海路居居民的生活生产环境和居住条件，2018年3月24日，岚山区政府发布了《关于公布环海路居城中村改造区域房屋征收补偿安置方案(征求意见稿)的通告》，向征收区域内的被征收人广泛征求意见。2018年11月21日，原岚山区征收办在征收区域内公布并张贴《岚山头街道环海路居委城中村改造房屋征收范围房源情况调查公示》，就征收范围内房屋的房产拥有人、房屋性质、房屋用途、房屋结构、建筑面积等情况进行了调查公示，其中包含原告的涉案房屋，公示内容为：原告房屋性质为“宅基”，房屋用途为“居住”，房屋结构及证载建筑面积为砖木，主房45.2平方米，附房45.2平方米，区位面积为212.42平方米，实测建筑面积为74.97平方米（厦18.45平方米），备注内容为“房产证赵佳乐”。2019年1月12日，岚山区政府作出《关于征求意见及修改情况的说明》、岚政征字[2019]3号《关于印发的通知》、岚政征字[2019]4号《关于征收日照市岚山区岚山头街道环海路居城中村改造区域房屋的决定》、《关于征收岚山头街道环海路居城中村改造区域内房屋的公告》。上述文件，均在征收区域内进行了张贴公告、公示。其中，岚政征字[2019]3号《关于印发岚山头街道环海路居城中村改造区域房屋征收补偿安置方案的通知》第八条“评估机构、评估结果”规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定，自征收决定公告之日起10日内不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定。2019年2月23日，环海路居委会召开党员代表会议，确定通过入户征求意见方式选定评估机构。2019年2月25日至26日，环海路居两委成员分组向征收区域内的被征收人送达《评估机构选择协商意见书》，告知候选评估机构名单以及选定评估机构办法，并由被征收人在《评估机构选择协商意见书》上签名确认。2019年3月16日，环海路居委会召开居民代表会议，通报采取逐户协商、书面签字形式确认山东方瑞土地房地产资产评估测绘有限公司(以下简称方瑞评估公司)为评估机构。5.2019年4月2日，日照市岚山区城镇化建设服务中心(2019年3月29日由原岚山区征收办变更而来)发布《岚山头街道环海路居改造区域房屋征收评估机构选定名单公示》称，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《山东省国有土地上房屋征收补偿房地产价格评估机构选定办法》等有关规定，结合本居实际情况，采取逐户书面征询协商的方式，按照多数决定的原则，选定方瑞评估公司负责环海路居城中村改造区域的房屋等相关评估事宜。2019年4月6日，日照市岚山区城镇化建设服务中心再次发布《岚山头街道环海路居委城中村改造房屋征收范围房源情况调查公示》，其中包含涉案房屋。2019年12月16日，方瑞评估公司对原告的涉案房屋作出鲁方瑞岚征字[2019]第197-07号估价报告，估价结果为245038.00元(以2019年1月12日为价值时点)。估价报告第十一部分第4条载明：被征收人或者房屋征收部门对评估报告有异议的，应当自收到评估报告之日起十日内，向评估机构提出书面申请复核。2019年12月19日，房屋征收部门向原告送达上述估价报告，原告未在规定期限内向评估机构申请复核。2020年2月18日，由于达不成补偿安置协议，岚山区政府作出岚政征字[2020]10号《征收房屋补偿决定书》，并于当日张贴公告。决定内容为：“一、被征收人须在本征收补偿决定送达之日起3日内确定补偿方式(可自主选择货币化补偿或产权调换方式)，并书面告知征收人。否则，视为选择产权调换方式。二、补偿安置。如选择产权调换方式，由征收人给予房屋补偿245038元，以及搬迁补助费1200元，临时过渡安置费18000元(过渡期暂按18个月支付，待楼房交付时据实结算)，院外附属物补助10000元，共计274238元，并按照《日照市岚山区岚山头街道环海路居城中村改造区域房屋征收补偿安置方案》的规定选择安置房屋户型，征收部门与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价；因未在规定时间内签订协议和搬迁腾空房屋，不享受相关奖励费。如选择货币化补偿方式，则给予房屋补偿245038元，以及搬回迁费1200元，临时过渡安置费3000元，院外附属物补助10000元，共计259238元。因未在规定时间内签订协议和搬迁腾空房屋，不享受相关奖励费。三、限被征收人赵佳乐于2020年2月25日前将被征收房屋搬迁腾空并与征收人办理交接手续……”原告对上述补偿决定不服，于2020年2月24日向日照市政府提出行政复议申请。岚山区政府作出岚政征字[2019]4号《关于征收日照市岚山区岚山头街道环海路居城中村改造区域房屋的决定》并张贴公告后，被征收人在法定期限内均未针对该征收决定提起行政复议或行政诉讼。以上事实，有房屋征收补偿安置方案征求意见稿、征求意见及修改情况说明、征收范围内房源情况调查公示、征收房屋决定、房屋征收补偿安置方案、评估机构选择协商意见书、入户情况说明、估价报告、征收房屋补偿决定书、相关公示照片、送达回证、评估机构说明等证据，在卷佐证。二、涉案复议决定适用法律正确。1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿；(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的人民政府应当对被征收人给予补偿，补偿内容应当包括：(一)被征收房屋价值补偿；(二)因征收房屋造成的搬迁补偿；(三)因征收房屋造成的临时安置补偿；(四)因征收房屋造成的停产停业损失补偿；被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。《山东省国有土地上房屋征收补偿房地产价格评估机构选定办法》第七条规定，被征收人在公告协商期内协商不成的，房屋征收部门可组织采取逐户征询或者集中投票的方式，按照多数决定的原则选定房地产价格评估机构。2.环海路居城中村改造项目属于旧城区改建项目，岚山区政府有权依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定对该区域内的房屋进行征收。岚山区政府经过拟定征收补偿安置方案、征求公众意见、修改征收补偿安置方案、房屋调查登记等程序作出的岚政征字[2019]3号《关于印发岚山头街道环海路居城中村改造区域房屋征收补偿安置方案的通知》、岚政征字[2019]4号《关于征收日照市岚山区岚山头街道环海路居城中村改造区域房屋的决定》已经发布并生效。房屋征收部门与原告在规定的签约期限内达不成房屋征收补偿安置协议，岚山区政府依法有权依照房屋征收补偿安置方案作出征收房屋补偿决定。3.岚政征字[2019]3号《关于印发岚山头街道环海路居城中村改造区域房屋征收补偿安置方案的通知》中明确载明了评估机构的选定方式，并确定了协商选定评估机构的期限，该期限届满后，被征收人未向房屋征收部门或者实施单位告知协商选定的结果，房屋征收实施单位环海路居委会通过逐户征询意见的方式按照多数决定的原则选定评估机构，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条和《山东省国有土地上房屋征收补偿房地产价格评估机构选定办法》第七条的规定。方瑞评估公司估价人员根据原告房屋产权登记情况和现场查勘情况，选用市场比较法和成本法，通过认真分析、测算，最终确定了涉案房屋及所占用范围内土地使用权的评估价值，不违反法律规定。原告也未依法在法定期限内申请复核评估。4.岚山区政府根据房屋征收补偿安置方案和估价报告作出的岚政征字[2020]10号《房屋征收补偿决定书》，明确载明了提供产权调换和货币补偿两种方式供申请人选择，对不同补偿方式下的补偿内容、补偿明细、补偿总额均予以明确，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定。岚山区政府作出岚政征字[2020]10号《房屋征收补偿决定书》认定事实清楚，适用依据正确，程序合法，补偿公平合理。依据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款的规定，日照市政府维持了岚山区政府作出的岚政征字[2020]10号《征收房屋补偿决定书》。综上，日照市政府作出的行政复议决定认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告日照市政府向本院提交了以下证据：证据1.行政复议申请材料、行政复议申请书收到凭据，证明日照市政府于2020年2月24日收到了原告的行政复议申请。证据2.提出行政复议答复通知书、EMS快递单，证明日照市政府于2月27作出提出行政复议答复通知书，并于2月27日邮寄给岚山区政府，岚山区政府3月2日签收。证据3.行政复议答复书、证据材料，证明岚山区政府在3月11日提交了答复意见及证据材料，证明岚山区政府作出的房屋征收补偿决定事实清楚、适用法律正确、程序合法、补偿合理。证据4.行政复议决定延期通知书及EMS快递单，证明因案情复杂，日照市政府于2020年4月22日作出了延期决定，并把通知书送达赵佳乐和岚山区政府。证据5.行政复议决定书、EMS快递单证明日照市政府于2020年5月19日依法作出决定书并送达给赵佳乐和岚山区政府，证明日照市政府作出的行政复议决定认定事实清楚、适用法律正确、程序合法。经庭审质证，对原告赵佳乐提供的证据，被告岚山区政府、日照市政府质证如下：对证据1房屋面积及主体资格没有异议。对于证据2-4本身没有异议。对于证据5，因未去过现场，对目前现场情况不清楚。若实际面积与证载面积不一致，应当根据评估办法的规定以证载面积为准。对于被告岚山区政府提交的证据，原告赵佳乐质证如下：证据1认可其真实性，证明目的不认可。涉案土地是国有土地，该文件是城中村改造，是针对集体土地上房屋改造，无关联性。证据2、证据3、证据4真实性无异议，合法性、关联性、证明目的有异议，关于符合岚山区国民经济和社会发展年度计划，应当有计划报告，说明违法。证据5、证据6合法性、真实性无异议，对关联性、证明目的不认可。其中证据6没有说明是哪个征收项目。证据7有异议，涉案房屋是国有土地房屋，城中村改造的安置补偿意见稿无关联性，公示的照片无法显示拍摄日期，照片中的张贴文件也没有显示征收补偿方案意见稿字样，是不是补拍的无法确定。证据8有异议，原告从未听说也没有参加过该意见征求。证据9房屋产权证土地登记表审批表无异议，对房源公示关联性无异议，真实性、合法性有异议，被告并没有实际调查征收范围内房屋和土地的真实情况。证据10真实性无异议，合法性、关联性、证明目的有异议。原告是国有土地房屋，该证据是针对环海路居城中村的房屋进行了征收，与原告无关，而且安置补偿方案中没有写明以什么标准进行产权调换，也没有说明具体的交房时间，只列了户型安置房，所以安置补偿的目的无法实现。安置补偿第四页第七项，只写明了产权调换的地点、户型以及大概的位置，没有载明置房能否建好、何时交房、按照什么标准进行补偿。证据11有异议，原告没有见过相关的公示照片，照片没有拍摄日期，不能确定什么时候拍摄、张贴期间。证据12有异议，原告完全不知情，未有选票以及征求意见书方面的文件和监督程序，仅凭表述按照多数决定原则选定评估公司，程序违法。评估机构选择协商意见书没有原件，证据三性及证明目的均不认可。入户情况说明属于证人证言，在没有证人出庭作证的情况下，不应采纳。证据13真实性、关联性无异议，合法性、证明目的有异议，评估报告作出的依据错误，既没有具体的测量时间，也没有具体的测量数据，没有评估室内装修和室外的地上附着物，评估时点的依据错误。证据14真实性、关联性无异议，合法性、证明目的有异议。对于被告岚山区政府提交的证据，日照市政府的质证如下：在行政复议程序中对岚山区政府提交的证据材料进行了全面审查，岚山区政府提交的材料足以证明其作出的征收补偿决定，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。对被告日照市政府提交的证据，原告赵佳乐质证如下：证据1、证据2无异议。证据3真实性、关联性认可，合法性、证明目的不认可。证据4无异议，对证明目的认可。证据5真实性、关联性认可，合法性、证明目的不认可，日照市政府在作出涉案行政复议决定书之前，没有到现场进行实地调查，在没有任何调查的情况下，直接作出涉案行政复议决定，适用法律、法规错误，程序违法。被告岚山区政府对被告日照市政府提交的证据无异议。结合当事人质证情况，本院对原告赵佳乐提交的证据认证如下：证据1因原告的证明目的被告无异议，对房屋面积及原告的诉讼主体资格适格，本院予以确认。证据2-4因被告无异议，本院予以确认。证据5本院将结合查明的事实综合予以认定。本院对于被告岚山区政府、被告日照市政府提交的证据认证如下：证据的真实性本院予以确认，对其证明目的本院将结合所查明的案件事实及其他证据综合予以认定。经审理查明，原告赵佳乐在环海路居有住宅房屋一处，证载建筑面积为砖木90.4平方米。为加快岚山区城中村改造，切实改善居民生活环境和居住条件，2018年3月24日，岚山区政府发布了《关于公布环海路居城中村改造区域房屋征收补偿安置方案(征求意见稿)的通告》，向征收区域内的被征收人广泛征求意见。2018年11月21日，原岚山区征收办在征收区域内公布并张贴《岚山头街道环海路居委城中村改造房屋征收范围房源情况调查公示》，就征收范围内房屋的房产拥有人、房屋性质、房屋用途、房屋结构、建筑面积等情况进行了调查公示，其中包含原告的涉案房屋，公示内容为：原告房屋性质为“宅基”，房屋用途为“居住”，房屋结构及证载建筑面积为砖木，主房45.2平方米，附房45.2平方米，区位面积为212.42平方米，实测建筑面积为74.97平方米（厦18.45平方米），备注内容为“房产证赵佳乐”。2019年1月12日，岚山区政府作出岚政征字[2019]4号《关于征收日照市岚山区岚山头街道环海路居城中村改区域房屋的决定》，并进行张贴公告，包括原告在内的被征收人在法定期限内未提起行政复议或行政诉讼。同日，岚山区政府作出《关于征求意见及修改情况的说明》，未收到征收区域内居民对《岚山头街道环海路居城中村改造区域房屋征收补偿安置实施方案（征求意见稿）》提出的意见，但有个别居民通过征收实施单位等渠道对城中村改造相关政策事宜进行了咨询，并提出了建议。同日，岚山区政府作出岚政征字[2019]3号《关于印发的通知》《关于征收岚山头街道环海路居城中村改造区域内房屋的公告》，并在征收区域内进行了张贴公告、公示。根据岚政征字[2019]3号《关于印发的通知》第八条“评估机构、评估结果”规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定，自征收决定公告之日起10日内不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定。2019年2月23日，环海路居委会召开党员代表会议，确定通过入户征求意见方式选定评估机构。2019年2月25日至26日，环海路居两委成员分组向征收区域内的被征收人送达《评估机构选择协商意见书》，告知候选评估机构名单以及选定评估机构办法，从方瑞评估公司、山东弘裕土地房地产评估有限公司、日照天成房地产评估咨询有限公司、日照永信房地产评估事务有限公司四家评估机构中，协商确认方瑞评估公司为改造区域内房地产价格评估机构，并由《被征收人在评估机构选择协商意见书》上签名确认。2019年3月16日，环海路居委会召开居民代表会议，通报采取逐户协商、书面签字形式确认方瑞评估公司为本次征收补偿工作的评估机构。2019年4月2日，日照市岚山区城镇化建设服务中心(原岚山区征收办)发布《岚山头街道环海路居改造区域房屋征收评估机构选定名单公示》，公布选定方瑞评估公司负责环海路居城中村改造区域的房屋等相关评估事宜。方瑞评估公司在接受××区征收办委托后，自2019年2月8日至2019年3月10日期间对涉案房屋入户进行了实地勘察。2019年4月6日，日照市岚山区城镇化建设服务中心再次发布《岚山头街道环海路居委城中村改造房屋征收范围房源情况调查公示》，其中包含涉案房屋。2019年12月16日，方瑞评估公司对原告的涉案房屋作出鲁方瑞岚征字[2019]第197-07号估价报告，估价结果为245038.00元(以2019年1月12日为价值时点)。估价报告第十一部分第4条载明：被征收人或者房屋征收部门对评估报告有异议的，应当自收到评估报告之日起十日内，向评估机构提出书面申请复核。2019年12月19日，房屋征收部门向原告送达上述估价报告，原告未在规定期限内向评估机构申请复核。2020年2月18日，由于原告未与征收部门签订补偿安置协议，岚山区政府作出岚政征字[2020]10号《征收房屋补偿决定书》，补偿决定内容为：“一、被征收人须在本征收补偿决定送达之日起3日内确定补偿方式(可自主选择货币化补偿或产权调换方式)，并书面告知征收人。否则，视为选择产权调换方式。二、补偿安置。如选择产权调换方式，由征收人给予房屋补偿245038元，以及搬迁补助费1200元，临时过渡安置费18000元(过渡期暂按18个月支付，待楼房交付时据实结算)，院外附属物补助10000元，共计274238元，并按照《日照市岚山区岚山头街道环海路居城中村改造区域房屋征收补偿安置方案》的规定选择安置房屋户型，征收部门与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价；因未在规定时间内签订协议和搬迁腾空房屋，不享受相关奖励费。如选择货币化补偿方式，则给予房屋补偿245038元，以及搬回迁费1200元，临时过渡安置费3000元，院外附属物补助10000元，共计259238元。因未在规定时间内签订协议和搬迁腾空房屋，不享受相关奖励费。三、限被征收人赵佳乐于2020年2月25日前将被征收房屋搬迁腾空并与征收人办理交接手续。”并于当日张贴公告。涉案征收房屋补偿决定作出后，原告等被征收人对上述补偿决定不服，于2020年2月24日向日照市政府提出行政复议申请，向日照市政府提起行政复议，要求撤销该征收决定。日照市政府依法予以受理后，于2020年2月27日作出日政复答字[2020]22号提出行政复议答复通知书并送达岚山区政府。2020年3月11日，岚山区政府向日照市政府提交了行政复议答复书和相关证据材料。因案情复杂，日照市政府于2020年4月22日作出行政复议决定书延期通知书，延期30日审理。2020年5月19日，日照市政府作出日政复决字[2020]22号行政复议决定，维持岚山区政府作出的涉案征收房屋补偿决定。原告不服，遂提起行政诉讼。另查明，2020年1月20日，方瑞评估公司经主管部门核准，名称变更为德恒土地房地产资产评估测绘(山东)有限公司。应原告的申请，本庭依法通知方瑞评估公司的资产评估师张媛媛、武玉田出庭，就原告要求对涉案房屋评估范围、资产评估所采用的方法、涉案划拨土地使用权基准地价、估价对象所处区域及周边区域用地结构等有关问题作出解释和说明。本院认为：本案的争议焦点是被告岚山区政府作出的岚政征字[2020]10号《征收房屋补偿决定书》是否合法，被告日照市政府作出的日政复决字[2020]22号行政复议决定是否合法。一、涉案房屋征收补偿决定的依据是否合法。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第（五）项规定：“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：……（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；……”以及根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条之规定，涉案房屋在被征收补偿时所占用的土地已被征收为国有土地，涉案房屋征收决定尽管载明按照《岚山头街道环海路居城中村改造区域房屋征收补偿安置方案》作出房屋征收补偿决定，同时载明为保障房屋征收和岚山头街道环海路居城中村改造项目顺利进行，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十四条、第二十二条、第二十六条之规定作出决定，选择对上诉人更为有利的补偿方式，并不违反法律的强制性规定，因此岚山区政府依据上述规定作出涉案房屋征收补偿决定，本院予以确认。二、涉案房屋征收补偿决定的程序是否合法的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条第二款规定：“市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”被告岚山区政府自2018年3月24日公布《关于公布环海路居城中村改造区域房屋征收补偿安置方案(征求意见稿)的通告》至发布《关于征求意见及修改情况的说明》，征求意见期限不少于30天，符合法律法规的规定，上述文件均在改造区域内进行了张贴、公示，原告主张被诉房屋征收决定未征求公众意见、违反法定程序、对此并不知情的理由，本院不予支持。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或采取摇号抽签等随机方式确定。岚山区政府在作出涉案房屋征收补偿决定过程中，环海路居两委成员分组向征收区域内的被征收人送达《评估机构选择协商意见书》，协商确定方瑞评估公司为征收区域内房地产价格评估机构，并由被征收人同意后在《评估机构选择协商意见书》上签名确认。上述评估机构的选定符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款及《山东省国有土地上房屋征收补偿房地产价格评估机构选定办法》的相关规定，原告作为被征收人之一未按照岚山区政府的通知及公告要求到场选定房地产价格评估机构视为对该项权利的放弃，原告主张评估机构选定系被告的单方行为程序违法的诉讼请求不能成立，本院不予支持。三、涉案房屋征收补偿决定内容是否公平合理。原告称其房屋仅调换115平方米、90平方米、65平方米等户型的楼房没有依据。因涉案房屋征收补偿决定规定的房屋产权置换标准系依据环海路居城中村改造区域房屋征收补偿安置实施方案作出，该补偿方案对于产权调换面积等作出明确规定，评估公司接受委托后经过现场勘察等方式对涉案房屋进行评估，虽然为入户进行评估，但根据日照市岚山区城镇化建设服务中心发布《岚山头街道环海路居委城中村改造房屋征收范围房源情况调查公示》及《国有土地上房屋征收评估办法》对被征收房屋现状进行评估，确定补偿数额，并作出涉案评估报告，并不违反法律规定。原告虽主张涉案房屋评估价值与实际价格相差甚远，但所提交证据证实周边房地产房屋的土地性质与涉案实际土地实行划拨供应不相符，不具有可参照性，本院不予以采信。方瑞评估公司根据申请人房屋产权登记情况和现场勘查情况，选用市场比较法和成本法，最终确定了涉案房屋及所占用范围内土地使用权的评估价值，评估结论中包含了评估是申请人整体院落及全部房屋及土地使用权的价值，不存在评估面积与实际面积不符的问题。岚山区政府已将涉案评估报告送达原告，原告拒绝在送达回证中签字。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款规定“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核评估结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条第一款规定“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。”第二十二条规定“被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定……”，原告虽对涉案房地产的评估机构及评估价值有异议，但未在上述法定期限内申请复核评估，亦未在法定期限内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定，评估报告系专业机构根据专业技术知识对评估对象作出的结论性意见，在原告未提供充分有效的证据推翻上述评估报告的情形下，本院对上述评估报告的合法性、合理性予以确认。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条之规定，岚山区政府征收国有土地上单位、个人的房屋，并没有实施土地征收程序，且依据《山东省国有土地上房屋征收与与补偿条例》第十七条第二款之规定，国有土地使用权的价值包含在被征收房屋的价值中。另外，《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准”，原告认为其房屋面积应按在房产证所记录的面积为准，且其对环海路居房屋调查登记情况未提出书面异议，岚山区征收办会同环海路居居委会对原告的房屋进行了实际测量，认定区位面积为212.42平方米，实测建筑面积为74.97平方米(厦18.45米)，并以此建筑面积为准进行评估并下发《房屋征收补偿决定书》。因此，评估机构的选定依据法律法规的规定进行的，选定程序合法、有效，房屋面积的认定合法、适当。根据谈话的地点、对象、内容等实际情况，综合认定被告已履行相关告知义务。因此，岚山区政府依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》作出涉案房屋征收决定，主体适格，适用法律正确。岚山区政府作出征收决定前，依法进行了社会稳定风险评估，履行了拟定房屋征收补偿安置方案、公开征求意见、根据征求意见修改补偿安置方案、调查房屋登记情况等法定程序，作出房屋征收决定后，依法进行了公告，征收程序合法、适当。在征收补偿方案确定的签约期限内，房屋征收部门未能与原告达成补偿协议，岚山区政府以房屋征收补偿安置方案、评估报告为依据，作出岚政征字[2020]10号房屋征收补偿决定，明确告知被征收人可选择货币补偿或房屋产权调换，并确定了不同补偿方式所应支付的搬迁补助费、临时过渡安置补助费等，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条、第二十二条之规定。被告日照市政府作出的涉案日政复决字[2020]22号行政复议决定程序合法。原告主张被告日照市政府未认真调查就作出决定，根据行政复议法相关规定，日照市政府作出行政复议以书面审查为原则，原告上述主张无事实和法律依据，本院不予以支持。被告日照市政府涉案复议决定认定事实清楚、适用法律正确、程序合法、并无不当。综上，被告岚山区政府作出的岚政征字[2020]10号《房屋征收补偿决定书》事实依据充分，程序合法，适用法律、法规正确，补偿公平合理。原告请求撤销被告岚山区政府作出的该房屋征收补偿决定，本院不予支持。被告日照市政府作出的行政复议决定程序合法、适当。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告赵佳乐的诉讼请求。案件受理费50元，由原告赵佳乐负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  王 田人民陪审员  吕象民人民陪审员  徐延林二〇二〇年十一月二十七日法官助理管珈琪书记员丁丽