广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终6456号上诉人（原审原告）：胡少璋，男，1973年3月29日出生，汉族，身份证住址广东省中山市************，现住广东省中山市************。委托诉讼代理人：周宇，广东万**海天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金新明，男，1966年5月4日出生，汉族，身份证住址江西省上饶市鄱阳县*********，现住广东省中山市*******************。委托诉讼代理人：王益，广东博顿律师事务所律师。原审被告：冯绮，女，1977年11月2日出生，汉族，身份证住址广东省中山市************。委托诉讼代理人：杜文樯，广东弘力律师事务所律师。上诉人胡少璋因与被上诉人金新明、原审被告冯绮确认合同无效纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初14798号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人胡少璋上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、改判金新明向胡少璋支付从2018年7月9日起至商铺退还之日止的占用费（按3万元/月×30%计算）。事实与理由：一、一审判决参照无效合同认定占用费是适用法律不当。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，当房屋租赁合同无效时，如果当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。但本案中，不存在当事人请求参照无效合同租金标准的情形。相反，胡少璋主张金新明按全体共有人签订的前手合同约定的租金标准3万元每月支付占用费，且金新明早在（2017）粤2071民初13658号案审理过程中已知晓该租金标准。一审判决参照金新明与冯绮恶意串通损害胡少璋利益的无效合同认定占用费，没有法律依据。二、合同无效后的折价补偿应参照反映真实使用价值的租赁合同确定占用费。根据合同法第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。房屋租赁合同无效后，无权占有人已实际使用房屋，应以占用费的形式将房屋使用价值折价补偿给权利人。本案中，金新明在明知前手租金标准，且冯绮故意不分配租金给胡少璋、双方存在较大矛盾的情况下，与冯绮恶意串通签订租金大幅偏低的合同，该合同约定的租金显然不能反映涉案商铺的真实使用价值。涉案商铺由胡少璋与冯绮共同出租时，租金为每月3万元，已生效的（2017）粤2071民初13658号判决书认定该租金标准真实，判决冯绮按该租金标准分配租金给胡少璋。而且金新明在占有使用涉案商铺前也知悉该租金标准，该租金标准是公开的、真实的，合理反映了涉案商铺的占有使用价值。根据合同无效的处理原则，金新明应按每月3万元的租金标准支付占用费。一审判决适用法律不当，错误认定房屋占用费标准，严重损害了胡少璋的合法权益。胡少璋特提出上诉，请二审法院查明事实，依法改判，支持胡少璋的上诉请求，以维护法律的尊严。被上诉人金新明答辩称：一、金新明不服一审判决，在该案的审理中，金新明并不知晓被起诉，也未收到一审法院送达的相关材料，民事判决书是在2020年8月23日才收到的。一审法院确认合同无效，并不符合事实和法律依据，金新明与冯绮并不存在恶意串通，损害胡少璋的合法权益。现胡少璋主张应按每月3万元的租金要求金新明承担，并不符合当前的市场行情，在金新明与冯绮签订租赁合同时，涉案租赁物已空置许久，因此，冯绮才会将涉案租赁物减少租金出租给金新明。二、在租赁期间，金新明每月按合同约定均有按时支付租金给冯绮。金新明与胡少璋在2020年3月签订新的免租减租协议，其后金新明是按照新的协议支付租金：2月的租金免收，3至4月的租金按减半收取。金新明按照减半的租金的30%直接向胡少璋支付，5月的租金按照租金的30%支付给胡少璋。原审被告冯绮答辩称：一、胡少璋要求按照每月3万元的金额支付没有事实和法律依据，也没有证据支持。二、冯绮不服一审判决，冯绮与金新明签订租赁合同应该有效，一审认定无效没有事实和法律依据。实际价值没有太大的影响所以冯绮没有提出上诉。胡少璋与冯绮存在很多矛盾，所以双方存在很多诉讼。冯绮与金新明签订租赁合同是因为涉案商铺空置了很长时间，在这种情况下，金新明提出酒店需要增加停车位，就想把空置商铺作为停车场使用，商铺价值与停车场的价值不一样，涉案商铺租给金新明作停车场使用，18000元是符合市场价格的，也没有损害胡少璋的利益。胡少璋向一审法院起诉请求：一、判令金新明、冯绮签订的《商铺租赁合同》无效，并判令金新明恢复原状，退还位于中山市****************1-7卡商铺（面积约300平方米）；二、判令从2018年7月9日起至退还商铺之日止，金新明、冯绮按每月3万元的30%向胡少璋支付占用费。一审法院认定事实如下：胡少璋、冯绮系位于中山市*************之1房地产的土地使用权人及房地产权属人，两人为按份共有，胡少璋占有30%份额，冯绮占有70%份额；土地使用面积577.1平方米，建筑面积5233.32平方米，土地证号：国（2013）易××××××51，房产证号：粤房地权证中府字第××××××78号、××××××79号。2016年12月1日，胡少璋、冯绮与案外人签订商铺租赁合同，将上述房产首层1-7卡商铺出租给案外人用作经营游戏机室；从2016年12月1日起至2018年8月31日止，每月租金为3万元。2016年5月24日，胡少璋、冯绮（出租方）与金新明、揭文辉（承租方）签订租赁合同，将位于中山市**************山喜悦商务酒店主楼4层及以上楼层、一楼大堂和整栋副楼出租用于经营维也纳智好酒店和维也纳酒店公寓使用，租赁期限为15年，自2017年1月1日至2031年12月31日止。2018年7月10日，冯绮（出租方、甲方）与金新明（承租方、乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将坐落于中山市*****************1-7卡的商铺出租给乙方使用，乙方承租该商铺用作经营停车场；租赁期限：由2018年7月9日起至2031年12月31日止；甲方从2018年9月1日起计租金；租金由2018年9月1日到2019年12月31日，每月租金为18000元；从2020年1月1日起，每三年在前一年的租金基础上递增4%。该租赁合同还约定了其他内容。由于冯绮收取包括涉案共有房产在内的两人共有房产的全部收益后，没有将应属于胡少璋所有的收益支付给胡少璋，故胡少璋分别于2017年7月20日〔案号：（2017）粤2071民初13658号〕、2018年3月23日〔案号：（2018）粤2071民初5360号〕分别诉至一审法院，向冯绮主张支付包括涉案房产在内的共有房产从2017年2月起的租金收益。其中，一审法院于2018年1月15日作出（2017）粤2071民初13658号民事判决，查明并认定：至胡少璋提起本案诉讼当月，即2017年7月，双方未分配收益包括2017年2月结余408137.57元，以及2017年3月至7月间租金、银行利息收入1517354.89元，共计1925492.46元。考虑涉案房地产出租中维护管理确需支出费用，双方历次分配后亦结存相应余额，在本案中对上述1925492.46元收益中的180万元予以分配，按双方所有权份额，冯绮应支付给胡少璋的金额为54万元。据此，判决：冯绮向胡少璋支付应分配租金54万元。冯绮不服该判决，提起上诉。中山市中级人民法院作出（2018）粤20民终4335号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。一审法院（2018）粤2071民初5360号案尚未审结，但胡少璋称本案主张与该案主张没有重合，主张的期间不同。一审庭审中，胡少璋述称，涉案商铺现状为1-4卡被改建成酒店的停车场，5-7卡出租经营药店；冯绮将涉案商铺用作停车场，将普通商铺用作室内停车场违反了国家强制性规范，有巨大的消防安全隐患，故其主张冯绮与金新明于2018年7月10日签订的商铺租赁合同无效。胡少璋为证明将涉案商铺用作停车场违反法律法规的强制性规定，向一审法院提交了住房和城乡建设部公告（第595号）关于发布国家标准《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》及其公告予以证实。其中，该规范第7.1.4规定：汽车库、修车库的消防用水量应按室内、外消防用水量之和计算。其中，汽车库、修车库内设置消火栓、自动喷水、泡沫等灭火系统时，其室内消防用水量应按需要同时开启的灭火系统用水量之和计算。该条款为强制性条文，必须严格执行。一审法院认为，根据胡少璋在本案中主张的诉求，本案为确认合同无效纠纷。合同法第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案的争议焦点为：一、冯绮与金新明于2018年7月10日签订的《商铺租赁合同》是否有效；二、冯绮、金新明是否应向胡少璋支付占用费。关于焦点一。胡少璋认为，冯绮未经其同意擅自出租商铺，损害了其利益，且涉案商铺用于经营停车场不符合《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》的国家标准，应属无效。一审法院认为，认定合同因“违反法律、行政法规的强制性规定”而无效，该强制性规定乃效力性强制性规定，而《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》中虽部分为强制性条文，但其目的是为了防止和减少汽车库、修车库、停车场的火灾危险和危害，应属于管理性强制规定，违反该规定并不必然导致合同无效，因此，胡少璋主张涉案合同因违反防火规范的规定而无效，一审法院不予支持。但是，根据《中华人民共和国物权法》第九十六条的规定：共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。胡少璋、冯绮作为涉案商铺的共有人，对于共有物均有管理的权利。冯绮明知胡少璋为共有人，在合同所约定的月租金18000元明显低于前手每月30000元的情况下，私自与金新明签订商铺租赁合同，侵害了胡少璋作为共有人对共有物的管理权利，也损害了胡少璋的利益。金新明作为承租方已于2016年5月24日与冯绮、胡少璋签订租赁合同用于经营酒店，由此可知，金新明知道或者应当知道涉案商铺为冯绮、胡少璋共同所有，现其仅与冯绮个人签订租赁合同，亦损害了胡少璋的利益。因此，冯绮、金新明在明知胡少璋为共有人的情况下，将涉案商铺以低于前手的价格出租，损害了胡少璋的利益，该租赁合同应属无效。关于焦点二。（一）诉请冯绮、金新明对涉案商铺占用费承担共同清偿责任有否依据。根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定。就本案而言，冯绮、金新明签订的租赁合同无效，一方面，金新明自承租之日即2018年7月9日即构成对涉案商铺的无权占有，其应当将涉案商铺返还给权利所有人即胡少璋、冯绮，但是冯绮在本案中并未主张返还涉案商铺，现胡少璋作为涉案商铺的共有人请求返还并无不当；另一方面，金新明在占有使用涉案商铺期间事实上获得了财产性利益，也应当属于返还财产的范围，故应支付涉案商铺的占用费。因此，胡少璋诉请要求金新明退还涉案商铺以及支付占用费的诉求，合法有据，一审法院予以支持。冯绮并非为涉案商铺的无权占有人，其向胡少璋支付的应是共有收益的分配而非占有费用，故胡少璋请求冯绮与金新明共同支付占有费没有依据，一审法院不予支持。由于冯绮、金新明均未到庭应诉，一审法院无法查明金新明是否已按月向冯绮支付涉案商铺的占用费，若其已向冯绮支付相关费用，其可另寻其他途径解决。（二）关于占用费的计算标准问题。胡少璋认为涉案商铺原出租给案外人作为游戏机室的租金为3万元/月，故涉案商铺的占用费应以该标准计算。对此，一审法院意见如下：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”，现胡少璋请求的为涉案商铺的占有费用，并未请求对方予以赔偿损失，故一审法院参照合同约定的租金标准即每月18000元认定房屋占有使用费。因此，金新明应自涉案商铺承租之日即2018年7月9日起至退还商铺之日止按每月18000元×30%向胡少璋支付涉案商铺的占用费。综上，胡少璋诉求合法部分，一审法院予以支持。冯绮、金新明经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、确认冯绮与金新明于2018年7月10日签订的《商铺租赁合同》无效，金新明于本判决生效之日起三十日内将位于中山市*************之1首层1－7卡商铺恢复原状，并退还上述商铺给胡少璋；二、金新明于本判决生效之日起七日内向胡少璋支付从2018年7月9日起至上述商铺退还之日止的占用费（按18000元/月×30%计算）；三、驳回胡少璋的其他诉讼请求。案件受理费1826元，由冯绮、金新明负担。本院二审期间金新明向本院提交如下证据：协议书一份，证明2020年3月11日，胡少璋与金新明针对租赁物签订减免租金的协议，虽然该协议并未明确约定针对哪处的租赁物，但在实际履行中，金新明均按协议向胡少璋支付租金（包括涉案停车场的租金），胡少璋并未提出任何异议。胡少璋、冯绮均未提交新证据。本院组织当事人进行了质证，胡少璋对于金新明提交的证据质证意见如下：真实性、合法性确认，关联性不确认，不确认金新明的证明内容。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，在胡少璋2017年7月20日起诉冯绮主张分配共有房产租金收益的案件〔案号：（2017）粤2071民初13658号〕中，金新明以第三人身份参与诉讼。本院又查明，二审期间，冯绮、金新明均确认涉案租赁商铺于2020年8月31日办理交接，但交接后金新明仍使用涉案商铺作停车场使用，冯绮称并未收取金新明任何使用费。本院再查明，金新明、胡少璋确认截至2020年11月19日金新明已向胡少璋支付涉案商铺的占有使用费共计16848元。本院认为，结合双方的诉辩陈述，分析如下：首先，关于金新明与冯绮于2018年7月10日签订的《商铺租赁合同》的效力认定问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，金新明明知胡少璋、冯绮系涉案商铺的按份共有人，且其参与了（2017）粤2071民初13658号案件诉讼，明知冯绮在此之前收取全部涉案物业的租金后未分配予胡少璋，胡少璋就租金分配问题诉至法院。在此情况下，金新明仍与冯绮单方签订商铺租赁合同，并在租赁合同中约定月租金18000元，远低于前手承租月租金的3万元，具有明显的恶意。鉴于金新明与冯绮恶意串通损害了胡少璋的利益，符合上述条款中法定无效的情形，一审法院认定金新明与冯绮于2018年7月10日签订的《商铺租赁合同》无效正确，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，涉案租赁合同无效后，金新明仍应支付占有使用费。关于占有使用费计算标准的认定。本院认为，首先，如前所述，涉案《商铺租赁合同》中约定的月租金金额明显低于前手承租月租金金额，金新明与冯绮恶意串通损害了胡少璋的利益，法院在认定金新明应承担的占有使用费时应体现诚实信用原则，兼顾利益平衡，防止行为人从违法失信行为中获利、造成权利人利益受损。一审法院参照《商铺租赁合同》计算占有使用费明显不当，本院予以纠正。其次，胡少璋提交的胡少璋、冯绮与前手承租人签订的租赁合同可知，涉案租赁物在2016年12月1日至2018年8月31日期间的租金为3万元，该租金标准是各方的真实意思表示，体现了市场价值，具有合理性。综上，结合胡少璋占涉案物业30%产权份额的事实，本院认定金新明应以每月3万元标准的30%向胡少璋支付占有使用费至实际返还租赁物之日止。此外，虽然冯绮、金新明均确认涉案商铺于2020年8月31日已办理交接，但交接后金新明仍实际占有使用涉案商铺。即使如冯绮所称系免费给金新明使用，但冯绮作出免费的意思表示不能及于胡少璋，金新明仍应向胡少璋支付占有使用费。最后，胡少璋、金新明均确认金新明已向胡少璋支付16848元占有使用费，一审判决未作抵扣，鉴于金新明并未就本案提起上诉，但为避免诉累关于金新明已支付部分其可在履行判决或执行期间主张予以抵扣。综上所述，胡少璋的上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初14798号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初14798号民事判决第二项、第三项；三、金新明于本判决生效之日起七日内向胡少璋支付从2018年7月9日起至上述商铺退还之日止的占用费（按3万元/月×30%计算）四、驳回胡少璋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费费1826元（胡少璋已预交），由冯绮、金新明负担（冯绮、金新明负担部分于本判决生效之日起七日内向胡少璋支付）。二审案件受理费1825元（胡少璋已预交），由冯绮、金新明负担（冯绮、金新明负担部分于本判决生效之日起七日内向胡少璋支付）。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年十一月二十九日书记员  陈静文梁洛希