湖南省澧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0723民初2527号 原告：苏鹏，男，1987年4月28日出生，住澧县。 被告:澧县瑞峰房地产开发有限责任公司，住所地澧县澧阳街道办事处万寿宫居委会翊武路。 法定代表人：李春秋，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈秀丽，该公司员工。 委托诉讼代理人：朱远贵，湖南霆达律师事务所律师。 原告苏鹏与被告澧县瑞峰房地产开发有限责任公司（以下简称瑞峰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏鹏、被告瑞峰公司的委托诉讼代理人陈秀丽、朱远贵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏鹏向本院提出诉讼请求：1.请求解除购房合同；解除与银行的合同，不再支付银行按揭贷款；被告支付首付款同期利息（按银行同期基准利率计算）；2.交房逾期应按合理逾期费用收取（按房款总额的日万分之五计算违约金），而不是合同上的万分之0.01的比例；3.诉讼费用及其诉讼相关的费用由被告支付。事实和理由:2019年9月28日，苏鹏（买受人）与瑞峰公司（出卖人）签订《常德市澧县商品房买卖合同》1份，购买位于澧县澧阳镇珍珠社区境内澧阳春××小区××＃幢××单元××号商品房，建筑面积115.73平方米，单价5200元／平方米，房价款总额为601796元。合同约定，被告应于2019年11月30日前将通过验收的房屋交付原告，逾期超过60天，原告有权解除购房合同。原告按约支付首付款181796元，并办理按揭贷款420000元交付了被告。但被告于2020年4月24日才通知原告收房，且无《商品房竣工验收表》、《商品房综合验收表》、《商品房交付使用说明书》、《商品房质量保证书》。2020年5月5日，原告向被告邮寄催告函，被告已收到。被告擅自更改合同上约定的物业公司澧县浦金物业服务有限责任公司、擅自变更项目规划设计，本小区设计为独立小区，现在小区不独立，被告承诺本小区业主子女可入读澧县一完小桃花滩分校或者五完小，现在不能入读澧县一完小桃花滩分校。被告的上述违约行为严重损害了原告利益，降低了居住环境质量和人身财产安全。 瑞峰公司辩称，1.原告主张的逾期交房和逾期60日交房的事实均不存在，被告有双方约定的可据实延期情形。后经通知，原告不来收房，责任不在被告。2.原告诉称被告擅自更改合同上约定的物业服务企业澧县浦金物业公司是不属实的，本案所涉及小区物业公司的更换与本案原告主张的解除购房合同的诉讼请求没有法律上的关系；3.原告诉称被告多次向其确定购买本案所涉房屋后能自然就读一完小桃花滩分校的事实不存在，校区的划分是政府行政管理上的事，被告从来没有给原告任何承诺；4.原告诉称被告擅自变更项目规划设计的事也是不存在，这有竣工验收为证；5.原告诉称当中所提到的《商品房综合验收表》、《商品房交付使用说明书》、《商品房质量保证书》，只是房屋行政主管部门与房企之间的管理与被管理的法律关系，与本案讼争合同是否解除的诉讼请求没有事实和合同约定及法律上的关系。综上所述，原告起诉书所称的请求“解除银行贷款月供利息和首付款同期利息”及“交房逾期应按合同上的万分之0.01的比例收取逾期费”的诉讼请求系不明确的诉讼请求，法院应不予审理和支持；原告主张解除本案合同的诉讼请求更没有事实依据和合同约定，亦没有任何法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：苏鹏提交的小区内部环境照片2张，拟证明涉案小区非独立小区，瑞峰公司认为该证据不能达到其证明目的，本院认为该证据与本案无关联性，对其证明效力不予认定。苏鹏提交的催告函与中国邮政信息，拟证明已通过邮寄上述函催告瑞峰公司交房，瑞峰公司认为未收到，本院认为两证据相互印证，能证明上述函已送达瑞峰公司，对其证明效力予以认定。苏鹏提交的与澧阳春秋置业顾问的微信聊天记录，拟证明小区的学区与开发商承诺的学区不符，瑞峰公司认为聊天的人不能代表公司，本院认为该证据与本案无关联性，对其证明效力不予认定。苏鹏提交的物业公司资料，拟证明小区现在物业公司与被告约定的不一致，瑞峰公司认为物业公司是通过招标变动的，不是解除合同的理由。本院认为该证据与本案无关联性，对其证明效力不予认定。瑞峰公司提交的蓝天保卫战系列证据，拟证明因澧县开展蓝天保卫战行动要求所有工地全面停工，造成了澧阳春秋项目延期完工的事实；其提交的《竣工验收会签单》，拟证明澧阳春秋项目已竣工验收合格。对上述二份证据，原告对其真实性无异议，但认为不能达到其证明目的。本院认为，上述二份证据内容真实，来源合法，能证明本案相关事实，对其证明效力予以认定。 本院经审理认定事实如下：2019年9月28日，苏鹏（买受人）与瑞峰公司（出卖人）签订《常德市澧县商品房买卖合同》1份，购买位于澧县澧阳镇珍珠社区境内澧阳春××小区××＃幢××单元××号商品房，建筑面积115.73平方米，单价5200元／平方米，房价款总额为601796元。合同第十五条交付时间约定：“出卖人在2019年11月30日前向买受人交付该商品房。但如遇下列原因之一，出卖人可据实予以延期：1.遭遇自然灾害、政策变化等不可抗力；”……第十七条逾期交房责任约定：“除本合同第十五条约定的特殊情况外，出卖人未按本合同约定时间将该商品房交付买受人，逾期在60日之内的，出卖人按日计算向买受人支付房价款总额万分之0.01的违约金。逾期超过60日的，买受人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，同时按房价款总额的0.01%支付违约金；买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际完成交付之日止，按日计算向买受人支付房价款总额万分之0.01的违约金。”合同签订后，原告按约支付被告首付款181796元，并办理银行按揭贷款420000元交付给被告。 2019年9月25日，澧县召开蓝天保卫战上劲会，要求打好打赢今冬明春大气污染防治攻坚战，聚集城区扬尘管控等工作。10月19日，澧县召开生态环境委员会第二次会议，要求强化严控施工扬尘、道路扬尘、渣土运输等工作。同日，澧县人民政府召开“蓝天保卫战”紧急调度会，紧急部署开展扬尘污染等整治行动。2019年12月10日，澧县蓝天保卫战指挥部办公室发布《澧县蓝天保卫战特护期特别指令》，从即日起至12月31日，全面叫停在建项目工地，全面禁止渣土车辆运输。2020年1月底，澧县新冠肺炎疫情发生。 2020年3月25日，瑞峰公司作为建设单位就澧阳春秋1-4#楼工程与相关施工单位、监理单位申请各主管部门竣工验收，质监、安监、建管、城建档案、行政审批等各主管部门在《澧县建设工程开工（技术交底）、主体中检、竣工验收会签单》均签章同意。 2020年4月24日，瑞峰公司以短信方式通知苏鹏收房，苏鹏未前往办理交房手续。2020年5月8日，苏鹏向瑞峰公司邮寄《关于督促及交付澧县澧阳春秋小区所购房屋使用的函》，内容为：致瑞峰房地产开发以及皓泽置业有限公司：买受人于2019年9月28日与该公司签订了《商品房买卖合同》，约定交房日期为2019年11月30日前，但至今尚未交房，只是于2020年4月24日短信通知收房，但出卖人没有出示法律规定的书面交房通知书，更没有邮寄到指定地点。逾期交房后未通知买受人，强制提前交契税，未验收合格说已验收合格。关于出卖人延期交房的事实，买受人提出催告意见如下：一、开发商与施工公司之间以及开发商与购房者之间是两个不同的法律关系，开发商不能以此为理由推延交房，从催告之日起三个月内必须交房。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，开发商延迟交房，经购房者催促后3个月内仍不交房的，购房者可以要求无条件解除合同。因此，出卖人从催告之日起3个月内不能履行交房，买受人将提出解除合同，……三、根据商品房合同第十六条第一款：出卖人不能按约定的交付时间交付该商品房的，应在约定交付期限届满之日前10日将变更的交付时间通知买受人。但买受人没有接到任何书面或是短信电话的变更的交付约定。买受人要求：本着友好协商、及早入住、避免产生延期交房的相关责任、避免事态扩大的原则，向贵方致函，请贵方及时就《关于督促及交付澧县澧阳春秋小区所购房屋使用的函》及上述问题进行作出书面承诺，其结果或承诺的书面文件发送给本人身份证地址，否则如贵方严重延误交房，因此产生的延期交房违约责任均由贵方承担。本人保留继续追究贵方违约责任的全部合同权利，并视贵方整改或协商情况决定是否进行房屋交接。之后，瑞峰公司收到原告寄发的该函件。 本院认为，苏鹏与瑞峰公司对签订的《常德市澧县商品房买卖合同》的内容无异议，且该合同未违反法律、行政法规强制性规定，本院确认该合同成立生效。按照合同第十五条交付时间约定，出卖人在2019年11月30日前向买受人交付该商品房，但如遇自然灾害、政策变化等不可抗力等原因，出卖人可据实予以延期。第十七条逾期交房责任约定，除合同第十五条约定的特殊情况外，出卖人未按本合同约定时间将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，同时按房价款总额的0.01%支付违约金。从本案查明的事实来看，因澧县蓝天保卫战特护期特别指令的政策变化，瑞峰公司上述商品房在建工地于2020年12月10日至12月31日被全面叫停。2020年1月底，澧县新冠肺炎疫情发生。瑞峰公司在遭遇特护期特别指令的政策变化与疫情灾害等不可抗力时，按双方约定可据实延期交房，属合同第十七条的除外情形。2020年4月24日，瑞峰公司通知苏鹏收房，未超过合同约定的延期60日。故对苏鹏要求解除与瑞峰公司签订的《常德市澧县商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持；其余诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下： 驳回原告苏鹏全部诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由苏鹏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员  周清平 二〇二〇年十一月四日 法官 助理  覃 敏 代理书记员  郭珊珊