河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1402民初9062号原告:商丘欧苑置业有限公司。住所地：商丘市梁园区锦绣路伟诚欧苑小区沿街门面最东头三间。统一社会信用代码：91411400MA40FTG4X8。法定代表人：戚青，职务：总经理。被告：商丘市梁园产业集聚区管理委员会。住所地：河南省商丘市梁园区果园路北侧。统一社会信用代码：12411402733843363P。法定代表人：时维良，职务：副主任。委托诉讼代理人：胡序彦、张进民，该单位工作人员。第三人：商丘市三鼎房地产开发有限公司。住所地：商丘市梁园区京港大道（京港花园**）。统一社会信用代码：914114007507197518。法定代表人：张长江，职务：总经理。原告商丘欧苑置业有限公司与被告商丘市梁园产业集聚区管理委员会、第三人商丘市三鼎房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2020年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告商丘欧苑置业有限公司法定代表人戚青、被告商丘市梁园产业集聚区管理委员会诉讼代理人胡序彦、张进民，第三人商丘市三鼎房地产开发有限公司法定代表人张长江到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告商丘欧苑置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的置业商住项目建设合同书；2、被告返还原告支付的保证金180万元和拉围墙款55.4万元，并赔偿违约损失（损失按月利率1.5分计算，自付款之日起计算至实际付清之日止）；3、被告赔偿原已退还的保证金100万元之前的违约损失（损失按月利率1.5分计算，自付款之日起计算至实际退款之日止）。事实与理由：2011年12月12日，商丘市梁园产业集聚区管理委员会与第三人签订三鼎置业商住项目建设合同书。2017年7月8日，原告与被告及第三人达成债权债务概括移转协议，由原告承继第三人与商丘市梁园产业集聚区管理委员会的合同权利义务，原告替代第三人成为该合同的主体。合同约定：为发展梁园区经济，商丘市梁园产业集聚区管理委员会与第三人商丘市三鼎房地产开发有限公司签订以梁园区锦绣路以南、君台路以东、水厂以北约16.96亩土地的置业商业开发项目合同。约定：第三人在合同签订一月内向被告支付项目保证金280万元，用于被告征收农民土地及地上附属物的补偿，被告收到保证金后一个月内保证第三人进行此宗土地周边围墙建设（按被告要求标准）。该宗开发土地价格双方约定为每亩75万元，被告负责按照国家土地政策取得土地使用权、该宗土地规划性质为商业、容积率4.0、建筑限高100米。如因土地性质、规划指标未达到被告承诺标准，第三人有权终止合同，在第三人提出终止合同后，被告保证将第三人所交项目保证金及建设围墙费用返还，同时给予第三人前期投入资金的20%固定收益及该宗土地挂牌出让后土地出让金超出每亩75万元部分被告收益的30%款额补偿作为第三人前期投入的经济损失，补偿款与该宗土地挂牌成交后一个月内一次性支付。摘牌土地出让金由原告支付，摘牌价低于每亩75万元，按每亩75万元结算，摘牌价高于每亩75万元，超出部分，被告补贴60%用于支持原告项目配套设施建设。如土地被第三方摘牌，超出每亩75万元部分，双方按50%分成收益，原告不承担土地出让金中市级财政扣除部分。被告负责在18个月内土地的挂牌和出让手续的协调办理，原告项目的审批、注册、备案等手续的协调办理、跟踪服务。土地摘牌前，有权更换摘牌置业公司。合同签订后，第三人于2011年12月13日缴纳保证金130万元，于2012年1月10日缴纳保证金150万元。为履行合同，支付土地周围拉围墙款55.4万元。可至今被告未按合同履行，现该土地已被他人施工建设，合同目的已无法实现。被告于2015年4月14日退还保证金1000000元，原告多次要求被告返还所支付款项及赔偿违约损失，被告至今不予返还。故诉至贵院，请求依法判处。被告商丘市梁园产业集聚区管理委员会辩称：原告诉请事实属实，同意解除合同，退还保证金，损失由法院判决。第三人商丘市三鼎房地产开发有限公司辩称：合同的权利义务已概括转移原告，与我公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2011年12月12日，商丘市梁园产业集聚区管理委员会与第三人签订三鼎置业商住项目建设合同书。合同约定：为发展梁园区经济，商丘市梁园产业集聚区管理委员会与第三人商丘市三鼎房地产开发有限公司签订以梁园区锦绣路以南、君台路以东、水厂以北约16.96亩土地的置业商业开发项目合同。约定：第三人在合同签订一月内向被告支付项目保证金280万元，用于被告征收农民土地及地上附属物的补偿，被告收到保证金后一个月内保证第三人进行此宗土地周边围墙建设（按被告要求标准）。该宗开发土地价格双方约定为每亩75万元，被告负责按照国家土地政策取得土地使用权、该宗土地规划性质为商业、容积率4.0、建筑限高100米。如因土地性质、规划指标未达到被告承诺标准，第三人有权终止合同，在第三人提出终止合同后，被告保证将第三人所交项目保证金及建设围墙费用返还，同时给予第三人前期投入资金的20%固定收益及该宗土地挂牌出让后土地出让金超出每亩75万元部分被告收益的30%款额补偿作为第三人前期投入的经济损失，补偿款与该宗土地挂牌成交后一个月内一次性支付。摘牌土地出让金由第三人支付，摘牌价低于每亩75万元，按每亩75万元结算，摘牌价高于每亩75万元，超出部分，被告补贴60%用于支持第三人项目配套设施建设。如土地被第三方摘牌，超出每亩75万元部分，双方按50%分成收益，第三人不承担土地出让金中市级财政扣除部分。被告负责在18个月内土地的挂牌和出让手续的协调办理，第三人项目的审批、注册、备案等手续的协调办理、跟踪服务。土地摘牌前，有权更换摘牌置业公司。合同签订后，第三人于2011年12月13日缴纳保证金130万元，于2012年1月10日缴纳保证金150万元。为履行合同，支付土地周围拉围墙款55.4万元。可至今被告未按合同履行，现该土地已被案外人建设使用，合同目的已无法实现。被告于2015年4月14日退还保证金1000000元。2017年7月8日，原告与被告及第三人达成债权债务概括移转协议，由原告承继第三人与商丘市梁园产业集聚区管理委员会的合同权利义务，原告替代第三人成为该合同的主体，现该土地已被案外人建设使用，合同目的已无法实现。本院认为：第三人和被告之间的合同，意思表示真实，标的合法，不违反法律的强制性效力性规定，为有效合同。第三人在向被告出具承诺书将合同权利义务概括移转给原告，所交保证金由被告和原告直接结算，被告已盖章表示同意，且又与原告签订补充协议书，对此予以确认，第三人对此亦无异议，故该合同的权利义务概括移转已生效，原告已替代第三人成为该合同的当事人，享有该合同的权利义务。合同中约定的范围内的土地，已被他人建设使用，双方均予以认可，该合同目的已不能实现，被告对解除合同亦无异议，故对原告解除合同的诉请予以支持。合同解除后，被告亦同意返还下余的保证金和原告按合同约定拉围墙费用，但对违约责任中的赔偿损失承担，认为应依法赔偿。合同的解除，不影响违约责任的承担。双方合同约定在因土地性质及规划指标未按约定调整后，原告提出终止本合同后，被告保证一个月内将原告所交保证金及建设围墙费用退还原告，同时给予原告前期投入资金的20%固定收益及该宗土地挂牌出让后土地出让金超出每亩75万元部分被告收益的30%款额补偿作为原告前期投入的经济损失的违约责任。被告未按约定协调调整土地性质为商业、容积率4.0，亦未通知原告参与该土地的招拍挂，现该合同范围内的土地已由案外人建设使用，该合同范围内的土地现价格双方均认可不低于每亩400万-500万，如按合同约定的违约责任计算将远超保证金数倍。但土地出让金为政府财政资金，国家对土地出让金的使用有明确范围，且原告未能取得该土地的建设用地使用权并进行土地基础设施建设，土地出让金性质上不能单独作为赔偿违约损失的依据。因被告对原告缴纳的项目保证金前期投资有予以回报的承诺，且因被告违约所致合同不能履行，考虑被告前期投资及原告对被告无权直接处理土地招拍挂事宜明知，对合同不能履行造成损失亦有过错及合同预期利益情况，本院参照原告缴款时间当时中国人民银行同期同类贷款基准利率作为被告赔偿的原告损失的计算标准，在此范围内对原告诉请予以支持。因保证金和拉墙款均分两次支付，原告自愿同意按最后一次付款时间计算180万元和拉墙款损失，不损害被告利益，本院予以认可。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百七十四条之规定，判决如下：一、解除原告商丘欧苑置业有限公司与被告商丘市梁园产业集聚区管理委员会之间的商住项目合同。二、被告商丘市梁园产业集聚区管理委员会返还原告商丘欧苑置业有限公司缴纳的保证金180万元及损失（损失按中国人民银行同期同类贷款基准率计算，自2012年1月10日计算至实际付清之日止），于判决书生效之日起十日内履行完毕。三、被告商丘市梁园产业集聚区管理委员会赔偿已退还原告商丘欧苑置业有限公司的100万元的违约损失（违约损失按中国人民银行同期同类贷款基准率计算，自2011年12月13日计算至2015年4月14日止），于判决书生效之日起十日内履行完毕。四、被告商丘市梁园产业集聚区管理委员会返还原告商丘欧苑置业有限公司拉围墙款55.4万元及违约损失（违约损失按中国人民银行同期同类贷款基准率计算，自2013年1月5日计算至实际付清之日止），于判决书生效之日起十日内履行完毕。五、驳回原告商丘欧苑置业有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决书确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21000元，减半收取10500元，由被告商丘市梁园产业集聚区管理委员会负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  张峰二〇二〇年十一月十三日书记员  吴楠