终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初10836号原告（反诉被告）：黄珠，男，1943年7月22日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：王磊，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文慧，广东宏力律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州柏名物业租赁有限公司，住所地广州市番禺区东环街江南社区江南新村1街14座5号铺。法定代表人：姚后贵，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李军锋，广东金海圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东金海圣律师事务所律师。黄珠与广州柏名物业租赁有限公司（以下简称柏名公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。黄珠及其委托诉讼代理人王磊、周文慧，柏名公司的委托诉讼代理人李军锋、陈佳佳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄珠向本院提出诉讼请求：1.确认解除黄珠与柏名公司于2019年9月6日签订的《通信基站站址租赁合同》；2.判令柏名公司向黄珠赔偿损失，以租赁合同约定的剩余期限未付的租金为标准即120000元；3.本案的诉讼费由柏名公司承担。事实和理由：2019年9月6日，黄珠与柏名公司签订了《通信基站站址租赁合同》，约定：柏名公司承租黄珠所有或者拥有使用权的位于广州市荔湾XXXXXXXXXX，柏名公司在指定位置架设通信杆、改建机房。租赁期限为5年，从2019年9月1日起至2024年8月31日止。租金（含楼顶天面使用费、管理费等杂费）为年度计30000元。支付方式：每年租金由柏名公司分一次向黄珠支付，在每年的9月1日前支付，黄珠提供合法收款收据。签订合同后，黄珠已经向柏名公司交付了房屋，其可以行使合同权利。至此，黄珠已履行完毕合同约定的义务。根据合同约定，柏名公司应在每年的9月1日前支付当年的租金。2019年12月底拆除安装在租赁房屋的通信设备后，黄珠与柏名公司仍就复建通信设备继续履行租赁合同进行协商，双方并未表明解除合同。黄珠在2020年9月之前已经催告柏名公司支付2021年的租金，但其一直拒不支付，已经严重侵害黄珠的合法权益。鉴于疫情关系，出租的房屋难以以租赁合同约定的租金对外出租，给黄珠造成巨大的经济损失。柏名公司答辩：黄珠要求柏名公司赔偿损失的诉求于法无据，应予驳回：一、柏名公司与黄珠签订的《通信基站站址租赁合同》已经于2019年12月实际解除，黄珠没有因此而遭受任何损失。二、合同解除的根本原因是黄珠对出租的房屋天面没有产权，也没有合法的出租权，黄珠才是导致合同无法履行的违约方。柏名公司承租黄珠的房屋和天面，目的就是建设通信基站，在其他住户投诉时，黄珠也没有处理好由此而产生的纠纷，导致柏名公司承租的目的没能实现。柏名公司向本院提出反诉请求：1.判令黄珠向柏名公司返还2020年1月1日至2020年8月31日多支付的租金17500元；2.判令黄珠向柏名公司返还已付的电费押金5000元；3.由黄珠承担本案的所有诉讼费。事实和理由：2019年9月6日，柏名公司为了建设5G通信基站，与黄珠签订了《通信基站站址租赁合同》，约定黄珠将位于广州市荔湾区XXXXXXXX的房屋及天面租给柏名公司，租赁期限自2019年9月1日至2024年8月31日，租金（含楼顶天面使用费、管理费等杂费）每年30000元，柏名公司于每年9月1日前支付。合同签订后，柏名公司的合作企业中国铁塔股份有限公司广州市分公司组织施工人员在涉案房屋的天面安装了5G通信基站。但该栋房屋的业主却向政府、街道、工信等部门信访和投诉，认为涉案房屋的天面是公共区域，应当属于全业主共同所有，黄珠无权出租，柏名公司无权使用，并且业主们也不愿意将天面出租。为此，柏名公司曾要求黄珠按合同的约定进行协调，黄珠却以柏名公司幕后企业是国企、容易出面为由，让柏名公司自己解决。2019年10月11日，经广州市工业和信息化局召集，荔湾区工信局、多宝街道办、莲塘居委会、广州铁塔公司及投诉人代表一起召开了会议，会议决定由广州铁塔在2019年10月31日之前，对广州市荔湾区XXXXXXXX楼顶天面，因施工导致损坏的位置进行修复；在12月31日前拆除该楼顶天面所有通信设备，并对拆除后的位置进行修复。广州市工业和信息化局据此作出了“穗工信会纪〔2019〕95号”《市工信局工作会议纪要》。此后，广州铁塔公司于2019年11月份对涉案房屋天面的通信设备进行了拆除，并将该修复的地方进行了修复。柏名公司也在2019年年底，撤离了涉案房屋，对屋内进行了恢复，并将涉案房屋的钥匙交给了黄珠。柏名公司与黄珠签订的《通信基站站址租赁合同》，已经在2019年12月份实际解除。而柏名公司已经于2019年9月27日向黄珠支付了2019年9月1日至2020年8月31日的租金3万元。因此，柏名公司多向黄珠支付了2020年1月1日至2020年8月31日的租金17500元，按双方所签订合同第三条的约定，黄珠应当承担返还责任。黄珠收取的柏名公司支付的5000元电费押金也应当返还。柏名公司认为，由于黄珠对出租给柏名公司的房屋天面没有产权，或合法的出租权，其根本违约的行为，致使柏名公司承租房屋的目的不能实现。在业主发出投诉后，黄珠没有处理好纠纷。在广州市工业和信息化局作出“穗工信会纪【2019】95号”会议纪要后，柏名公司不得不撤离。黄珠在其根本违约导致双方间合同已实际被解除，涉案房屋及天面已退还给黄珠时，仍无理要求柏名公司继续支付租金的行为，并不合理。对于柏名公司的反诉，黄珠辩称：不同意柏名公司的反诉请求，请求法院依法驳回。一、黄珠与柏名公司签订合同后，黄珠依法履行合同义务，将涉案房屋出租给柏名公司，且黄珠对于涉案房屋对应的天面部分享有出租权利。首先，涉案房屋处于整栋楼东面，根据合同条款的解释，黄珠仅对该房屋对应的部分天台享有出租的权利，使得柏名公司能够使用该部分的天面部分，黄珠不可能对整个天面享有出租的权利。此前作为4G设备的安装地，涉案房屋的楼面正常安装有4G的发射台等通信设备，并没有出现过争议纠纷。根据以往的惯例，理应将5G的相关设备安装在涉案房屋对应的天面，而非涉案房屋的东面。在安装5G设备之前，柏名公司并未通知黄珠具体的安装位置，也没有与整栋楼的西面业主做好协调沟通工作。在后续的安装过程中，因为工人的暴力施工，导致西边业主的楼面受损，甚至出现漏水的情况，这才导致业主的不满和投诉，与黄珠无关。二、在穗工信会纪【2019】95号文会议纪要中，铁塔公司应于2019年12月31日前拆除相关的设备，并对拆除的部分和对西边业主顶层受损的部分进行修复。根据该会议纪要，拆除的部分并不包括涉案房屋内已经存在的相关设备。拆除后，黄珠与柏名公司均未表达要解除合同的意思表示，相反，双方积极沟通相关的复建方案，继续履行该租赁合同。三、在合同未解除的情况下，黄珠依法催告柏名公司在合同约定的期限内支付相关的租金，但其未积极的回应，提起的反诉请求更缺乏事实和法律依据。经审理查明，2019年9月6日黄珠（甲方）与柏名公司（乙方）签订《通信基站站址租赁合同》，约定：甲方同意将其所有或拥有使用权的位于广东省广州市荔湾XXXXXXXXX房（以下简称涉案房屋）出租给乙方，乙方在指定位置架设通信杆、改建机房。租赁期限为5年，从2019年9月1日起至2024年8月31日止。租金（含楼顶天面使用费、管理费等杂费）为年度计30000元；每年租金一次性向甲方支付，在每年9月1日前支付，甲方提供合法收款收据。基站用电由甲方提供电源，乙方单独安装计量电表，电费根据电表实际发生数每3个月由乙方向甲方支付一次，乙方预付电费押金5000元（合同结束后，乙方结清应缴电费，甲方需退还给乙方）。甲方承诺合法拥有出租楼宇之天面的产权，或合法出租的权利，并负责处理因产权、租赁权问题引发的纠纷。任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反法律法规及相关规定的，以致不能实现合同目的的，另一方有权提前解除本合同。任何一方因不可抗力不能履行或不能完全履行本合同的义务时，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律和本合同另有规定的除外。租赁期届满，双方未对房屋及天面使用提出异议而又未能及时续签合同的，双方租赁关系视为延续，租赁期为不定期，直至一方要重新签订或解除租赁合同为止等。《通信基站站址租赁合同》合同签订后，黄珠将涉案房屋交付给柏名公司；柏名公司通过其工作人员范雅雯向黄珠支付了2019年9月1日至2020年8月31日的租金30000元及合同约定的电费押金5000元。2019年10月11日，广州市工业和信息化局作出《市工信局工作会议纪要》（穗工信会纪〔2019〕95号），载明：2019年9月27日，市工业和信息化局在广州市荔湾区逢源路68号逢源轩社区中心组织会议，研究解决广州铁塔在逢源路70号基站投诉的问题。市工业和信息化局、荔湾区科工商信局、多宝街道办事处、莲塘社区居委会、广州铁塔、投诉人等单位有关负责同志及代表参加了会议。会上投诉人代表反映广州铁塔在逢源路70号楼顶未经业主同意，建设发射塔，要求广州铁塔拆除楼顶一切通信设备。市工信和信息化局就基站投诉问题对广州铁塔和信访人双方之间进行协调，会议纪要如下：一、由广州铁塔在2019年10月31日之前，对广州市荔湾区逢源路70号楼顶天面，因施工导致损坏的位置进行修复；在12月31日前拆除该楼顶天面所有通信设备，并对拆除后的位置进行修复。二、由荔湾区科工商信局跟进广州铁塔基站拆除及楼顶天面修复等事宜，并做好双方沟通协调工作。至2019年12月31日，柏名公司已按照前述会议要求，拆除通信设备，并搬离涉案房屋内的设备；黄珠收回涉案房屋钥匙。2020年9月4日，黄珠委托广东宏力律师事务所向柏名公司发律师函，催促柏名公司按照《通信基站站址租赁合同》约定向黄珠支付2020年的租金30000元。柏名公司于2019年9月7日签收前述律师函。庭审中，黄珠陈述其于1994年3月5日与广州市南方建设开发公司签订房地产预售契约，并支付全部房价款，广州市南方建设开发公司将涉案房屋交付给其使用至今，但尚未办理房产证。关于合同解除，黄珠认为合同仍在继续履行阶段，至今没有解除；柏名公司认为其在2019年12月31日前就对通信设备拆除，合同已于2019年12月31日解除。本院认为，黄珠与柏名公司之间签订的《通信基站站址租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对当事人具有约束力。关于合同是否解除问题。合同约定了柏名公司租赁涉案房屋并在天面指定位置架设通信杆；黄珠负责处理因产权、租赁问题引发的纠纷。而本案中黄珠并没有证据证实其对天面享有产权或拥有合法的出租权利。据《市工信局工作会议纪要》内容，涉案合同签订后，设备安装遭到逢源路70号其他业主反对和投诉；行政部门介入后，经过协调决定由相关单位拆除通信设备，并对施工损坏位置进行修复。柏名公司已经从涉案房屋撤离，且黄珠也已收回涉案房屋，《通信基站站址租赁合同》因其他业主反在天台安装通信杠而无法履行。柏名公司主张合同在2019年12月31日解除，有事实依据，本院予以确认。黄珠关于《通信基站站址租赁合同》仍处于履行阶段的意见，难以成立，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。首先，关于黄珠主张柏名公司赔偿其120000元损失问题。如上所述，合同因逢源路70号其他业主反对而最终导致合同无法履行，而且黄珠并无证据证实柏名公司在合同履行中存在违约情形，其主张柏名公司赔偿损失，缺乏依据，本院不予支持。其次，关于柏名公司主张返还2020年1月1日至2020年8月31日的租金及电费押金。作为合同出租方，黄珠无法证明其对涉案房屋的天面享有出租权利，也没有按照约定处理合同履行中因产权、租赁问题引发的纠纷，故其应承担合同无法履行的责任。《通信基站站址租赁合同》已经解除，黄珠应向柏名公司退还其已付的2020年1月1日至2020年8月31日的租金及合同电费押金。柏名公司主张的退还租金17500元、电费押金5000元，依据正当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告黄珠与被告广州柏名物业租赁有限公司在2019年9月6日签订的《通信基站站址租赁合同》于2019年12月31日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告黄珠向被告广州柏名物业租赁有限公司返还租金17500元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告黄珠向被告广州柏名物业租赁有限公司返还电费押金5000元；四、驳回原告黄珠的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1350元，反诉受理费181元，均由原告黄珠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇二〇年十一月二十六日书记员  管军军黄辉燕