江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0311民初4051号原告：沈荣华，男，1984年6月27日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。原告：徐春华，女，1984年1月20日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：沈荣华，男，与徐春华系夫妻关系。被告：徐州跃辉置业有限公司，住所地江苏省徐州市泉山区西三环路与矿山西路交汇处往西2公里美的公园天下营销中心。法定代表人：王楠杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：张昆，男，该公司法务。沈荣华、徐春华诉徐州跃辉置业有限公司（以下简称跃辉置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告沈荣华、被告跃辉置业公司委托诉讼代理人张昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈荣华、徐春华向本院提出诉讼请求：1、提高合同约定逾期违约金计算标准，判令被告赔付原告逾期交房违约金5354元（参照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利息4.35%的标准按55天计算）；2、判令被告赔付原告房屋维修期间无法使用房屋产生的租金损失4360元（20元/㎡/月，除去疫情期间及正常维修时间，暂按2个月计算）；3、判令被告迅速将原告购买房屋修复完毕，并向原告出示所有竣工验收凭证（包括交房时间节点诉争房屋室内空气合格证明、装修材料的采购清单）。事实与理由：原告于2018年2月1日与被告商定由原告购买被告开发的美润园项目XX号楼X单元XXXX室房屋（合同编号0696XXX）及配套XXXX号车位（合同编号CW-1-0XXX）。房屋单价为7492元/㎡，总价816853元。原告按合同约定及被告要求及时支付了所有房款。诉争房屋按合同约定交付时间应为2019年10月31日，但被告并未按期交付，而是向原告寄送逾期交房通知一份，且后续未再寄送交付通知书。原告从其他业主处得知诉争房产于2019年12月15日开始交付，并办理赔付45天违约金。原告遂于2019年12月21日前往验房，经物业带领初验，发现存在很多质量问题，且室内甲醛气味浓郁，疑似甲醛超标。原告要求被告出具权利机构或者第三方出具的室内空气符合国家标准的证明，但被告协助验房人员表示因装修刚结束，未对室内空气进行检测，暂无空气合格证明。后原告让被告记录了质量问题并要求迅速修复，但被告于2020年春节前一直未修也未通知原告。节后因疫情原因，原告也未再复验。2020年4月12日原告复验房屋却发现上述质量问题均未修复，遂以书面形式再次告知被告，其中地板损坏、软塌和瓷砖大面积空鼓已经影响原告正常入住，故原告要求被告修复至合同约定交付条件后再行办理交房手续。但经原告催告三次，被告至今未按合同约定书面通知原告已修复完毕且符合交付条件，亦未按原告要求出具室内空气检验合格证明、装修材料采购清单等。被告行为已经严重侵害原告权益，且原、被告签订的合同对于双方违约责任的约定显示公平，故为维护原告合法权益，根据合同约定及相关法律规定，诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告沈荣华、徐春华变更第二项诉请为“判令被告赔付原告房屋维修期间无法使用房屋产生的租金损失13080元（20元/㎡/月，除去新冠肺炎疫情期间及正常维修时间，按6个月计算）”，并增加第四项诉请“请求判令2019年12月17日至2020年10月30日的物业费及公共能耗费由被告承担”。被告跃辉置业公司辩称：一、原告主张提高逾期交付违约金及赔偿租金损失无事实及法律依据。逾期付款违约金计算基数和逾期交付违约金计算基数不一致，二者无可比性。另合同约定的被告逾期交房违约金具有补偿和赔偿性质，涵盖了被告逾期交付对原告造成的损失，原告在违约金外主张租金损失无合同依据。二、涉案房屋于2019年10月24日达到交付条件，被告不存在逾期交付的情形。即使存在逾期，亦是因为大气管控影响，属于免责条款，被告不应承担逾期交房的违约责任。涉案项目自开工以来，受江苏省、徐州市主管部门关于大气污染防止管控要求，截至2019年12月21日，项目累计停工163天。根据上述约定，相应交付工期也应顺延163天。即使以《收楼通知书》的发送时间2019年12月13日作为涉案房屋的实际交付日期，被告逾期交付也仅为43天，远低于受影响工期163天，被告不应承担责任。三、涉案房屋已于2019年10月31日交付，自该交付之日起，被告不再承担逾期交付责任，房屋存在质量问题的，由被告承办保修责任。涉案商品房买卖合同第十六条、第十七条约定，商品房实行保修制度，出卖人自商品房交付之日起承担保修责任，涉案房屋存在除地基基础和主体结构外质量问题的，由被告及时更换、修理。另涉案商品房买卖合同补充协议第三款约定，买受人认可商品房项目取得竣工验收合格，作为其质量合格的依据，应按照合同约定办理收楼手续，不得以瑕疵或一般质量问题拒绝收楼。如存在与交楼标准有差异或存在质量问题，出卖人应履行保修责任，进行整改、修补或者其他合理方式解决，但买受人不得借此拒绝收楼。因买受人以非法律规定的事由拒绝收楼的，视为出卖人已经完成交付。该补充协议第五款约定买受人在查验房屋时如有异议，应在首次查验房屋时一次性向出卖人提出书面异议，否则视为买受人接受商品房的质量并接收该商品房。双方确认，除地基或主体结构质量不合格或其他影响正常居住使用的房屋质量问题外，买受人不得以房屋的建筑、装饰装修存在质量问题为由拒绝接收房屋，亦不得要求出卖人修复完毕后再次交付，否则视为出卖人已经完成交付义务…维修事项不能作为买受人拒绝接收商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。据此，原告于2019年12月21日验收房屋提出的质量问题均为细小问题，不构成原告拒绝接收房屋的理由，被告已于2019年10月31日向原告交付该房屋。四、涉案房屋已经达到涉案商品房买卖合同及补充协议约定的交付条件，被告无法定及约定义务向原告提供室内空气检测报告及装修材料采购清单。综上，原告诉请应由其自行承担相应责任，与被告无关，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：2018年2月1日，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号0696XXX），约定由二原告购买被告开发的美润园小区XX幢X单元XXXX室房屋，价款为816853元。合同第九条“商品房交付条件”约定：“该商品房交付时应当符合第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告…该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”；合同第十条“商品房相关设施设备交付条件”约定：“（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。适用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电。3.供暖：交付时供暖系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网。4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网链接，保证燃气供应，燃气管道敷设到户，由买受人自行申请开通。5.电话通信：交付时线路敷设到户。6.有线电视：交付时线路敷设到户。7.宽带网络：交付时线路敷设到户…（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）1.小区内绿地率：2019年10月31日达到建设工程规范许可批复要求；2.小区内非市政道路：2019年10月31日达到建设工程规划许可批复；3.规划的车位、车库：2019年10月31日达到建设工程规划许可批复；4.物业服务用房：2019年10月31日达到建设工程规划许可批复要求”。合同第十一条“交付时间和手续”约定“（一）出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地办理交付手续的地点…交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的文件不齐全、不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验…2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）房屋、墙面、地面渗漏或开裂；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用…3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）视为该商品房自合同约定的交付期限届满之日或者通知要求的交付日已经交付，该商品房毁损灭失风险，以及物业费的交纳均由买受人承担；房屋保修期开始计算”。合同第十二条“逾期交付责任”约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不做累加。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的校服期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金”。合同第十六条“商品房质量”第三款“装饰装修及设备标准”约定：“该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备、装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理并同时要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价…该商品房室内空气质量符合国家标准，标准名称《民用建设工程室内环境污染控制规范》，标准文号GB50325-2010（2013年版）…该商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准，由出卖人负责整改，整改后仍不符合标准的，买受人有权解除合同”。除上述规定外，合同附件十一“补充协议”第三条第三款约定：“买受人认可，商品房项目取得竣工验收合格，作为其质量合格的依据，应当按照合同约定办理收楼手续，不得以瑕疵或一般质量问题拒绝收楼。如存在与交楼标准有差异或存在质量问题，出卖人应履行保修责任，进行整改、修补或其他合理方式解决，但买受人不得借此拒绝收楼。因买受人以非法律规定的事由拒绝收楼的，视为出卖人已经完成交付”，第五款约定：“…双方确认，除地基基础或主体结构质量不合格或其他影响正常居住和适用的房屋质量问题外，买受人不得以房屋的建筑、装饰装修存在质量问题为由拒绝接收房屋，亦不得要求出卖人修复完毕后再行交付，否则，视为出卖人已经完成交付义务。买受人在办理商品房交接手续过程中，认为有需要维修的事项，应按质量保证书的规定要求出卖人承担保修义务；但维修事项不能作为买受人拒绝接收商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由”。原告沈荣华、徐春华均在上述合同及补充协议上签字确认合同内容，并在合同签订后履行了付款义务。合同履行过程中，被告于2019年12月13日向二原告寄送《收楼通知书》，通知书载明房屋交付手续的办理时间为2019年12月17日至2019年12月31日。原告沈荣华于2019年12月21日至标的房屋验房，但因其认为房屋质量存在问题故拒绝办理房屋交付手续。针对房屋交付时的实际情况，二原告提交翘楚验房监理网出具的《验房报告》、网络投诉单打印件、照片、与维修人员微信聊天记录截屏打印件等证据证明房屋装修质量不符合合同约定，入户口、客厅、次卧、走道、主卧、卫生间、厨房等区域均有质量瑕疵，已影响其正常居住使用。被告提交美的物业沪苏区域公司于2019年12月21日出具的《房屋交付验收记录表》证明房屋并不存在业主有权拒绝收房的质量问题，仅是涉及应承担保修责任的装修瑕疵问题，该记录表载明维修遗留问题为“进门左上角有凹痕、厨房吊顶线倾斜、厨房门框杠板有破损、防火门无锁舌孔、南卧室（两个）东南角墙不平、三个房间木地板爆灰、不平整、洗水盆四周未打胶”。2020年6月24日被告向二原告发出《催收楼通知书》，称：“您所购买我司开发建设的徐州美的公园天下项目17栋1单元2702室房屋已具备交付条件，我司已向您发出了书面《收楼通知书》，并多次电话收楼，但您尚未在通知日期内办理收楼手续，根据法律规定及合同约定，该物业已完成交付…为了充分维护您作为业主的权益，现我司再次催请您，尽快前来我司领取商品房钥匙，并与物业公司办理相关手续”。原告沈荣华收到上述通知书后于2020年6月26日出具《关于暂时拒绝收楼的函》，称因被告未及时履行修复义务，在完全修复之前，仍然影响二原告正常居住使用，不能视为房屋已完成交付。案件审理过程中，本院于2020年11月3日至标的房屋勘验现状。经查，房屋天花板维修痕迹明显，入户口橱柜与墙面连接处存在修补痕迹，且修补痕迹较新。另经原告沈荣华及被告维保人员共同确认，二原告之前提出的装修问题已基本修复完毕，剩余装修质量问题为“开关未更换、主卧踢脚线不平直、厨房窗台的瓷砖大小头”。本院认为，本案争议焦点为：一、标的房屋质量问题是否构成二原告拒绝收房的合理事由；二、何时可视为被告已完成房屋交付义务；三、二原告要求被告支付违约金、租金损失等诉请是否有事实及法律依据。针对争议焦点一，本院认为，根据二原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2019年10月31日向买受人交付标的房屋，但被告实际通知二原告验房的时间为2019年12月17日至2019年12月21日，已经超出合同约定的交付时间。被告提交的政府政策文件并不直接对其交房行为产生不利影响，其辩称逾期交房系因政府管控行为所致，缺乏事实依据，本院不予采纳。其次，虽然二原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件十一“补充协议”第五款的约定“双方确认，除地基基础或主体结构质量不合格或其他影响正常居住和适用的房屋质量问题外，买受人不得以房屋的建筑、装饰装修存在质量问题为由拒绝接收房屋，亦不得要求出卖人修复完毕后再行交付，否则，视为出卖人已经完成交付义务。买受人在办理商品房交接手续过程中，认为有需要维修的事项，应按质量保证书的规定要求出卖人承担保修义务；但维修事项不能作为买受人拒绝接收商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由”，但该条作为格式合同中的约定之一，免除了被告按照质量标准及装修质量标准的交付精装修房屋的义务，导致二原告作为买受人与被告作为出卖人之间的权利义务不平衡，且该条款放置在附件进行约定并没有进行特别的注明。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反未遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，亦未采取合理方式提请对方注意并向对方予以说明，且提供格式条款一方免除其责任的，该格式条款无效。因此，上述补充协议第五款的约定无效。另根据《商品房买卖合同》第十一条第三款第二项的约定，在房屋存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂、门窗翘裂、五金件损坏的非地基基础和主体结构的质量问题时，由被告自查验次日30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。针对房屋交付时的实际情况，二原告提交的《验房报告》及被告提交的《房屋交付验收记录表》中均没有对方的签字确认，无法作为直接认定房屋交付状态的证据，应结合其他证据综合予以认定。结合原告沈荣华拍摄的房屋内部装修照片打印件、投诉页面截图打印件及现场勘验的结果，本院认为被告交付的房屋存在墙面开裂、门窗翘裂等质量问题，因此被告应当在原告沈荣华验房次日起30日对房屋质量问题进行修复，并在修复后再行通知二原告验房并交付房屋，二原告要求被告完成维修义务后另行验收房屋符合合同约定。现被告未按约在30日内修复，且截至本院现场勘验之日止，被告亦未向二原告发出再次验房通知，其行为已构成违约，应当承担相应逾期交房违约责任。针对争议焦点二，本院认为，二原告提交的其于2020年4月13日提出投诉的页面打印件内容及原告沈荣华与维修人员微信聊天记录的内容可以证实被告在2020年4月13日时仍未完成保修义务，至2020年11月3日本院至房屋现场勘验时仍可发现墙面修补痕迹较新。但根据现场勘验的结果，本院认为标的房屋现已满足交付条件，且原告沈荣华在勘验时亦认可被告已将其之前提出的装修问题予以维修完毕，因此，本院依据上述事实确认被告完成房屋交付义务的时间为2020年11月3日。关于争议焦点三，本院认为，被告逾期交房且拖延修复未再另行通知二原告验收房屋已构成违约，应当按约向二原告支付逾期交房违约金。二原告要求提高《商品房买卖合同》关于被告逾期交房违约金的计算标准，但二原告为证明损失所提交的租赁合同签订时间为2019年12月14日，早于其验房时间，与被告的逾期交房行为之间并无关联，对该证据，本院不予采纳。除此之外，二原告未向本院提交证据证明其因被告逾期交房行为产生的实际损失，故其要求提高合同约定的违约金计算标准无事实及法律依据，本院不予支持。被告完成交房义务的时间为2020年11月3日，扣除新冠肺炎疫情影响的期限，其应支付逾期交房的期限共294天（2019年11月1日至2020年11月3日，扣除疫情影响期75天），故被告应向二原告支付逾期违约金12007.74元（816853元*0.00005/天*294天）。针对二原告要求被告支付六个月租金损失的主张，因二原告提交的租赁合同与本案无关，在其未提交其他证据证明损失的情况下，被告应向其支付的逾期交房违约金已足以弥补逾期交房行为给二原告造成的实际损失，故二原告要求被告支付租金损失，本院不予支持。针对二原告要求被告立即将房屋修复完毕的诉请，因现场勘验时原告沈荣华已确认其提出的装修问题已修复完毕，故被告已完成二原告的该项要求，本院不再理涉。针对二原告要求被告出示空气合格证明、装修材料采购清单等无合同及法律依据，本院不予支持。对于二原告要求被告承担2019年12月17日至2020年10月30日物业费及公共能耗费的诉请，因物业费及公共能耗费是由原告向物业公司交纳，且原告并未提交证据证明其已向物业公司交纳上述费用，未产生实际损失，故对该向诉请，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一项、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条规定，判决如下：一、被告徐州跃辉置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告沈荣华、徐春华支付逾期交房违约金12007.74元；二、驳回原告沈荣华、徐春华的其他诉讼请求。案例受理费260元，减半收取130元，由原告沈荣华、徐春华负担50元、由被告徐州跃辉置业有限公司负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 强晋川二〇二〇年十一月四日法官助理 宁 琳书 记 员 姚梦寒