天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0110民初4123号原告：天津滨航科技企业孵化器有限公司，住所地天津市东丽区。法定代表人：范有喜，经理。委托诉讼代理人：张沛，北京嘉润（天津）律师事务所律师。被告：天津安邦教育信息咨询有限公司，住所地天津市东丽区。法定代表人：王娇，经理。委托诉讼代理人：李嘉惠，天津德敬律师事务所律师。原告天津滨航科技企业孵化器有限公司(以下简称滨航科技)与被告天津安邦教育信息咨询有限公司(以下简称安邦教育)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告滨航科技委托诉讼代理人张沛、被告安邦教育委托诉讼代理人李嘉惠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。滨航科技向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金67452元；2.判令被告向原告支付违约金21816元；3.判令被告交与原告的9300元租房押金中的6060元，原告不予退还被告；（以上三项合计金额67452元＋21816元-3240元＝86028元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年9月1日签订《房屋租赁协议》，原告将坐落于天津市东丽区××路××号××座××室的房屋出租给被告，面积310平方米，租赁期限自2018年9月1日至2019年8月31日，租金为每平方米1.2元，月租金11315元。合同签订后，被告即入住涉案房屋，仅缴纳第一个季度的租金33945元及押金9300元。2019年2月，被告将承租的310平方米的房屋中的202平方米向原告退租。剩余108平方米被告继续使用，在2019年8月31日合同到期后，继续使用至2019年11月15日。被告退租及未缴纳租金的行为违反合同的约定，应承担违约责任。原告与被告就租金的给付问题协商未果，故起诉。滨航科技向本院提交证据如下：1.厂房租赁合同及相应委托书及房本（天津市小白楼市场经营投资公司与天津市滨达科技发展服务有限公司）；租赁合同（天津市滨达科技发展服务有限公司与天津串门子众创空间有限公司）；房屋租赁协议（天津串门子众创空间有限公司与天津滨航科技企业孵化器有限公司），拟证明原告对诉争《房屋租赁协议》中所涉及的房屋拥有合法的对外出租权；2.房屋租赁协议（天津滨航科技企业孵化器有限公司与天津安邦教育信息咨询有限公司）1份，拟证明原、被告之间成立房屋租赁法律关系且租赁协议合法有效；3.说明1份，拟证明被告曾租用原告房屋的事实，并将承租的310平方米的房屋中的202平方米在租赁期内退租，构成违约；4.网上银行电子回单、收据，拟证明被告仅向原告支付了33945元的租金，欠付租金构成违约的事实。安邦教育辩称，原告主体不适格，原告对涉案房屋不享有出租权。被告承租房屋用于教育培训。因房屋在使用中存在停电、停水、停暖情况导致被告无法进行教育培训，实现合同目的，导致被告退租部分房屋，且租赁房屋未经消防验收合格，不符合被告的使用条件，出租方违约在先，被告不存在过错及违约事实；原告所述被告退租面积不符，故不同意原告的诉讼请求。安邦教育向本院提交证据如下：1.证明复印件1份，拟证明案涉租赁房屋在2015年4月1日至2021年3月21日期间内由天津众创空间企业管理有限公司进行对外租赁，招商经营，吻合被告在答辩中提出的主体存在异议的基本事实；2.通知1份，拟证明天津众创空间企业管理有限公司向被告发出上述通知，内容为自2018年9月1日起被告房租改为1.2元每平方米，该时间起点与原告诉争的租赁关系的时间起点一致，进一步佐证了原告主体关系的异议；3.损失明细1份，拟证明被告就损失问题曾与原告协商解决，并记载停暖停电导致学生无法上课的事实。认证意见:被告提交的证据均系复印件,真实性无法核实,本院不予采信。原告提交的证据真实有效，能够证明其主张的事实，本院予以采信。经审理查明，原告享有坐落于天津市东丽区××路××号××座的对外出租权。2018年9月1日，原告与被告签订《房屋租赁协议》，原告将位于天津市东丽区××路××号××座××室房屋出租给被告，面积约310平方米，租赁期限12个月，自2018年9月1日至2019年8月31日；月租金11315元，一次性支付年租金135780元。合同签订后，原告将涉案房屋交与被告使用。至今被告只缴纳33945元及押金9300元。2019年，被告向原告出具说明，认可其向原告退租房屋面积为202平方米，退租时间2019年2月28日。2019年11月15日，被告将其承租的剩余108平方米的房屋腾空交付原告。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。原、被告双方均应按照合同的约定履行义务，违约将承担违约责任。被告未依照合同的约定及时向原告缴纳租金，存在违约行为。被告已经支付2018年9月1日至2018年11月30日租金33945元，尚欠2018年12月1日至2019年2月28日租金33945元、2019年3月1日至2019年8月31日租金23846.4元(184天×1.2元×108平方米)未给付。2019年8月31日，合同到期后，被告继续占用原告出租给其的房屋至2019年11月15日，所产生的费用为使用费，该使用费参照租金支付金额为9849.6元（76天×1.2元×108平方米）。上述费用合计67641元，原告主张67452元，本院予以支持。被告在合同履行期间存在逾期支付租金的违约行为，但原告主张违约金过高,本院酌情调整为10000元。被告缴纳的9300元押金折抵租金不予退还。原告向本院提交的证据能够证明原告对涉案房屋享有出租权，故被告抗辩原告不具有主体资格不成立；被告抗辩退还租赁房屋面积256平方米及于2019年3月31日将剩余的出租房屋腾空返还，但未提交证据予以证明，故对被告该抗辩不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告天津安邦教育信息咨询有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津滨航科技企业孵化器有限公司租金及使用费67452元，折抵9300元押金后，给付58152元，并支付违约金10000元。二、驳回原告天津滨航科技企业孵化器有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1951元，由原告天津滨航科技企业孵化器有限公司负担448元，被告天津安邦教育信息咨询有限公司负担1503元。保全费880元，由被告天津安邦教育信息咨询有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  周 梅审 判 员  于广生人民陪审员  韩春根二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  杨 姗本判决所依据的相关法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条:承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。