黑龙江省双鸭山市尖山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0502民初1616号原告：付崇明，男，1967年1月8日出生，汉族，个体经营者，住黑龙江省双鸭山市宝山区。原告：刘金凤，女，1971年11月2日出生，汉族，个体经营者，住黑龙江省双鸭山市尖山区。二原告的委托诉讼代理人：郝雅枫，黑龙江郝雅枫律师事务所律师。被告：双鸭山市棚户区改造服务中心，住所地黑龙江省双鸭山市尖山区冷库小区12号楼。负责人：邓纯举，该办公室主任。委托诉讼代理人：黄英才，该中心法律顾问。原告付崇明、刘金凤与被告双鸭山市棚户区改造服务中心（原双鸭山市棚户区改造管理办公室，以下简称棚改中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘金凤及二原告的委托诉讼代理人郝雅枫、被告棚改中心的负责人邓纯举、委托诉讼代理人黄英才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付崇明、刘金凤向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2014年2月26日签订的两份房屋买卖协议，棚改中心返还购房款3,533,146.00元；2、棚改中心给付以3,533,146.00元房款总额为基数，自2014年2月26日起至2019年8月19日止参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算的利息1,086,246.11元；自2019年8月20日起至给付之日止，参照全国银行间同业拆借贷款利率计算的利息；3、棚改中心赔偿房屋购买后当期装修损失442,848.15元；4、棚改中心给付供热费141,809.30元（2015年—2019年）；5、棚改中心赔偿房屋购买后用于经营购置物品损失260,000.00元；6、棚改中心承担因诉讼发生的一切费用。事实和理由：2014年2月26日，双方签订两份房屋买卖协议，棚改中心将位于南市区××地××楼××、××号商服房屋出售给付崇明、刘金凤，付崇明、刘金凤购买房屋后即对两处房屋进行装修，用于经营幼儿园、诊所和药店。自购房至今已过五年之久，付崇明、刘金凤到不动产登记中心办理证照时，被告知该两户房屋没有档案，不能备案和登记，不能取得房照，更不能办理商服房照。房屋买卖协议中房屋性质明确标明是商服，并约定“出卖人在该楼房交付使用后，负责将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。时至今日，该两处房屋根本无法办理权属登记并获得房照，棚改中心未取得销售许可证，不能进行合法销售。棚改中心辩称，不同意付崇明、刘金凤的诉讼请求。本案因政府政策调整导致无法继续履行合同，不能实现合同目的，是不可抗力原因导致，属于情势变更。双方签订合同时的政策可以办理产权证，由于2019年国务院下发关于印发黑龙江省城镇小区配套幼儿园专项治理工作方案的通知（黑教联[2019]21号），根据该文件，要求收回已售出的幼儿园，为社会公共利益服务，因此，棚改中心同意退还购房款，但不同意赔偿购买房屋的利息及装修费用损失，因本案是不可抗力原因导致的合同无法履行，根据合同法解释二第26条规定，合同成立以后，客观情况发生的变化，当事人在签订合同时，无法预见不可抗力原因造成的不属于商业风险重大变化无法履行合同，属于合同当事人意志以外的原因导致的，本案属于情势变更解除合同，不属于违约行为。付崇明、刘金凤已使用案涉房屋五年，应当给付房屋租金及恢复原状的费用，棚改中心将另案诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：付崇明、刘金凤提供的证据供热费票据、购买物品收据与本案无关联，不予采信；司法速算明细不属于证据范畴，不予采信；双鸭山市绿鸟装饰有限公司于2020年10月31日出具的证明与事实不符，不予采信；对鉴定意见书中装修时的价值、评估时的价值的鉴定意见予以采信，对双方有争议部分的装修价值的鉴定意见不予采信；其他证据真实、合法且与本案有关联，予以采信。棚改中心提供的双政监呈[2011]9号关于棚户区改造安置剩余房产销售价格论证情况的报告、双鸭山市审计局双审报[2016]32号审计报告真实、合法，且与本案有关联，予以采信；其他证据与本案不具有关联性，不予采信。本院经审理认定事实如下，付崇明、刘金凤与棚改中心于2014年2月26日签订两份房屋买卖协议，约定棚改中心将位于南市区××地××楼××、××号商服房屋出售给付崇明、刘金凤，并约定出卖人在该楼房交付使用后，负责将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。付崇明、刘金凤于签订合同当日给付棚改中心全部购房款合计3,533,146.00元。原告方于2014年3月5日与双鸭山市绿鸟装饰有限公司签订合同，对案涉房屋进行装修使用，并用于经营。后付崇明、刘金凤因案涉房屋不能办理产权登记，于2019年5月24日通知棚改中心解除合同。另查，案涉房屋系双鸭山市棚改安置后剩余房产，棚改中心销售案涉房屋的行为系根据市政府意见作出，无其他销售许可。再查，华江法源工程项目管理有限公司于2020年8月20日对案涉房屋装修价值作出鉴定意见：案涉房屋装修时（2014年2-3月）的价值为442,848.15元；评估时（2020年8月）的价值为295,232.10元。双方对案涉房屋装修时自带装饰的价值一致认可为65,622.83元。本院认为，本案双方当事人签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合同成立并生效。根据合同法规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因案涉房屋无法办理产权登记，致使不能实现合同目的，付崇明、刘金凤要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。对于双务合同，标的物返还与价款返还互为对等给付，双方应当同时返还，故棚改中心应返还购房款，付崇明、刘金凤腾退案涉房屋。付崇明、刘金凤主张的利息，因二人对案涉房屋占有使用，其应支付的使用费可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故棚改中心不需支付利息。因付崇明、刘金凤对案涉房屋进行了装修，发生装修费用，故棚改中心应按装修时的价值赔偿该费用损失（扣除房屋自带装饰部分价值）。付崇明、刘金凤在使用案涉房屋期间产生的供热费用以及用于经营所产生的购置物品费用与棚改中心无关，应由原告方自行承担。综上所述，付崇明、刘金凤要求解除双方于2014年2月26日签订的两份房屋买卖协议，并要求棚改中心返还购房款3,533,146.00元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；付崇明、刘金凤主张棚改中心赔偿房屋购买后当期装修损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，但应扣除房屋自带装饰部分价值，数额为377,225.32元（442,848.15元-65,622.83元=377,225.32元）；付崇明、刘金凤的其他诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告付崇明、刘金凤与被告双鸭山市棚户区改造服务中心于2014年2月26日签订的两份房屋买卖协议。二、被告双鸭山市棚户区改造服务中心于本判决生效之日起十日内给付原告付崇明、刘金凤购房款3,533,146.00元，原告付崇明、刘金凤收到购房款次日起三日内腾退位于双鸭山市尖山区南市区8号地块29号楼01、02号商服房屋。三、被告双鸭山市棚户区改造服务中心于本判决生效之日起十日内给付原告付崇明、刘金凤房屋装修损失377,225.32元。四、驳回原告付崇明、刘金凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费30,000.00元由被告双鸭山市棚户区改造服务中心负担。案件受理费50,048.00元，由被告双鸭山市棚户区改造服务中心负担38,083.00元，由原告付崇明、刘金凤负担11，965.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省双鸭山市中级人民法院。审 判 长  王广智审 判 员  赵 妍人民陪审员  王 冰二〇二〇年十一月三十日书 记 员  索 超