贵州省剑河县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2629民初962号原告（反诉被告）：姜学礼，男，1953年08月22日出生，侗族，贵州省剑河县人，住剑河县。被告（反诉原告）：杨翠芝，女，1954年09月23日出生，侗族，贵州省剑河县人，住剑河县。被告：姜学仁，男，1953年10月11日出生，侗族，贵州省剑河县人，住剑河县。被告（反诉原告）杨翠芝及被告姜学仁的共同委托诉讼代理人：彭栋海，男，1952年1月1日出生，苗族，贵州省剑河县人，住贵州省剑河县。原告姜学礼与被告姜学仁确认合同有效纠纷一案，本院于2020年08月28日受理后，依法适用简易程序审理。本案在审理过程中，依当事人申请，本院依法追加杨翠芝作为本案共同被告参加诉讼。被告杨翠芝于2020年9月28日向本院提出反诉，本院依法受理，并依法与本诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姜学礼，被告姜学仁、被告（反诉原告）杨翠芝，姜学仁、杨翠芝的共同委托诉讼代理人彭栋海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）姜学礼向本院提出诉讼请求：判令被告履行协议，协助办理房屋买卖过户手续。事实及理由：2007年3月18日，被告自愿将新县城荷花小区×栋×单元×号统建房一套（面积89.47平方，房产证书编号：剑房权证革字第**）出售给原告。被告用房产证在南明信用社贷款本息18308.46元，此款系原告付清被告贷款后取回房产证，在初次协议中，原告再付被告23000.00元，领取该房钥匙时，交该房的尾款16578.00元，首次合计支付被告人民币57886.46元。2007年11月9日中国农业银行剑河支行送来交还房屋产权证通知书，原告方知被告在农业银行用房产证抵押贷款32113.54元，农业银行起诉被告，经（2008）剑民初字第0072号剑河法院调解书中代理人龙家文、姜标二人约原告协商，根据市场物价情况双方再次协议达成最终协议：1.该房屋按玖万元最终成交，以上四项付款共计90000元，一次性付清；2.被告协助原告办理房屋过户手续及相关事宜。入住新县城至今，被告拒推没有时间办理过户手续，一拖就是十四年，原告曾多次要求被告协助办理房屋过户，都被各种原因搪塞。被告姜学仁辩称：被告为了解决家庭生活和让聋哑女儿外出学习，则向原告借钱，原告担心借钱难还，则乘人之危，诱使被告将新县城89.47平方米的一套住房向南明信用社抵押贷款1.5万元，由原告代为偿还贷款利息，并支付被告2.3万元后，房屋系原告所有，被告为得到钱解决燃眉之急，与原告在2007年3月18日根据上述内容草率签订了一份房屋买卖协议书。2008年5月21日，双方根据市场房价又签订了一份《房屋转让补充协议》，约定将上述转让房价提高到9万元，由原告补差价之后，被告协助原告办理房屋过户手续。因被告从2007年至2008年两次与原告签订卖房合同时，未征得妻子、儿女的同意，个人擅自处分房屋财产，故未与原告办理房屋过户手续。被告（反诉原告）杨翠芝辩称：按法律规定，房屋是夫妻共有的，被告姜学仁未经本人同意，擅自将房屋出售给原告，是不符合法律规定的，请求法院判决该房屋买卖协议无效。反诉原告（本诉被告）杨翠芝向本院提出反诉请求：判决确认被反诉人姜学礼与姜学仁签订的房屋买卖合同无效。事实与理由：因反诉人家庭经济困难，从2005年其一直随儿媳往深圳浙江打工带孙，至2020年6月才回家。到家后，被反诉人姜学礼与姜学仁为房屋过户手续发生纠纷，反诉人过问原委，才知卖房之事。本人认为姜学仁未经本人同意擅自卖夫妻的房屋，且该房未办理产权过户，被反诉人与姜学仁签订的房屋买卖协议无效，请求法院判决确认被反诉人姜学礼与姜学仁签订的房屋买卖合同无效。反诉被告（本诉原告）姜学礼辩称：2007年3月17日晚8点左右，杨翠芝打电话给反诉被告，称新县城搬迁，现她有一套空房子九十平方，很多人想购买，还说她在南明信用社贷款1.5万元的款，本人帮忙偿清贷款要回房产证后，再补2.3万元就让本人来剑河管理这套房子。次日，反诉被告在南明信用社还清反诉原告的贷款及利息并返回革东，杨翠芝、姜学仁与反诉被告三人写下房屋合同协议书，并盖章签字，协议书上特别强调，此协议签订后，房产权属于乙方所有，不得另有异议。2008年5月20日，剑河县人民法院（2008）剑民初字第0072号民事调解书，确认被告对应付剑河县农业银行的32113.54元抵押贷款承担连带责任，经农行工作人员龙家文、姜标与原告协商，再次付给被告32113.54元作市场增资费差额，当时付款在县农业银行二楼风险部办公室支付并有收据，龙家文执笔房屋转让补充协议书，在场的有龙家文、姜标、姜学仁、杨翠芝、姜学礼，被告说两次签订房屋买卖合同时杨翠芝不在场，纯属谎言。被告姜学仁与反诉原告杨翠芝没有合法婚姻登记证，荷花小区×栋×单元×号房产证是姜学仁的名字，不是共同财产。本院经审理查明：剑河县城西社区荷花小区×栋×单元×室房屋即本案房屋，登记所有人为姜学仁，共有人为杨翠芝,房房屋产权证号为剑房权证革字第**。007年3月18日，姜学礼作为乙方，姜学仁作为甲方，双方签订《协议书》，姜学仁将该房屋卖给姜学礼。协议约定：“甲方自愿将一套房子（革东新县城十一号区，面积九十个平方米，含房产证书一本）卖给乙方。甲方原用房产证在南明信用社贷款壹万伍仟圆，乙方已付还甲方贷款本息合计人民币贰万圆（20000元），协议中，乙方再补甲方房子钱贰万叁仟圆。领取房子钥匙办理手续需交款壹万陆仟伍佰柒拾捌圆，由乙方承担。此协议书签订后，房屋产权属于乙方所有，不得另有异议。”协议签订后，姜学礼按约定偿还了姜学仁在南明信用社的贷款，并取回房屋产权证，同时支付了姜学仁的剩余房款。姜学仁将房屋钥匙交付给姜学礼，随后姜学礼入住该房屋。因姜学仁与中国农业银行剑河县支行有经济纠纷，并涉及到本案房屋。2008年5月21日，姜学仁作为甲方与作为乙方的姜学礼签订《房屋转让补充协议书》，协议约定：“甲方出售给乙方新县城11号建设区住房一套（即荷花小区×栋×单元×号房），根据市场情况经双方再次协商，达成如下补充协议：1、该套住房按玖万元整（小写：90000.00元）最终成交。原乙方已付给甲方57886.46元，应补差额32113.54元。因甲方尚欠交该套房房屋尾款7000.00元，现从应补差额中扣除由乙方直接交给县住建局，实际补差额25113.54元乙方一次性付清。2、甲方协助乙方办理房屋过户的手续事宜，包括提供相关证件到现场签字等，过户的一切税金和费用由乙方自行负担。3、补充协议一式二份，双方各执一份。”同日，姜学礼支付相应款项后，姜学仁向其出具收条一张，收条载明“今收到姜学礼交来售给新县城11号区建设区住房一套共计人民币（90000.00元）大写玖万元整”。该房屋出售后，至今未办理过户手续，姜学礼遂提起本案诉讼。另查明，姜学礼与姜学仁是亲兄弟关系，姜学仁在2007年3月18日将房屋交付给姜学礼时，房屋是毛坯房。杨翠芝称其自2005年外出带孙子，到2020年才返回家中，但其自认每年都回家过年。以上事实有经庭审查证属实的原、被告陈述，《协议书》、《房屋转让补充协议书》、收款收据等证据为据。本院认为，本案争议焦点为姜学礼与姜学仁签订的《协议书》及《房屋转让补充协议书》是否合法有效。2007年3月18日姜学仁将本案房屋卖给姜学礼时，该价格确实低于当时的市场价，但姜学礼与姜学仁是亲兄弟关系，出于亲情考量，该价格亦符合人情常理。2008年5月21日，姜学礼与姜学仁根据当时市场交易价格对房屋售价再次进行了协商，且姜学礼已足额支付房屋价款，补足了房屋第一次交易的市场差价，该房屋最终的售价并不存在显失公平。姜学仁与姜学礼签订《协议书》及《房屋转让补充协议》时均是完全民事行为能力人，协议内容并未违反法律规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，姜学仁及杨翠芝对其所主张的《协议书》及《房屋转让补充协议》无效所依据的事实应承担举证证明责任，但其未提供有效证据加以证明，故其承担举证不能的不利后果。同时，即便姜学仁在出售房屋时未告知杨翠芝即杨翠芝对房屋买卖事宜不知晓，但姜学礼与姜学仁是亲兄弟关系，作为买受人的姜学礼有理由相信姜学仁处分该房屋是其夫妻二人的共同意思表示。加之，出于常人对房屋的管理，及姜学礼与姜学仁的关系，杨翠芝不知道姜学礼在自己的房屋内居住十四年的事实有悖常理。综合前述分析，姜学礼与姜学仁签订《协议书》及《房屋转让补充协议》依法成立并有效。杨翠芝的反诉主张理由不能成立，本院不予支持。根据《协议书》及《房屋转让补充协议》内容，房屋买卖后，姜学仁应积极协助姜学礼办理房屋过户手续，故姜学礼诉请姜学仁协助其办理房屋过户手续，有事实与法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告姜学仁、被告杨翠芝（反诉原告）于本判决生效之日起10日内协助原告（反诉被告）姜学礼办理剑河县城西社区荷花小区×栋×单元×室房屋（剑房权房权证革字第**）手续；二、驳回被告（反诉原告）杨翠芝的反诉请求。本诉案件受理费60元，减半收取30元（姜学礼已预交），由被告姜学仁负担；反诉案件受理费60元，减半收取30元（杨翠芝已预交），由被告（反诉原告）杨翠芝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  谢隆珍二〇二〇年十一月二日法官助理张夏雪书记员陈说