广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22610号原告：蔡丽有，女，1973年11月9日出生，汉族，住广东省清远市清城区×××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××269。委托诉讼代理人：周国有，广东通建律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市××××××××××××佛智城×××第16层第41607-41616单元，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄某1，该公司董事长。被告：佛山市智家租赁服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区××××××××××××××××第3-9层，统一社会信用代码91440605MA51Y90M7F。法定代表人：黄某1。两被告共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告蔡丽有诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称广佛智城公司）、佛山市智家租赁服务有限公司（以下简称智家公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序于2020年10月10日公开开庭进行了审理，原告蔡丽有的委托诉讼代理人周国有，被告广佛智城公司和智家公司的共同委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告广佛智城公司于2019年9月11日签订的《物业使用权转让合同》；2.解除原告与被告智家公司于2019年9月11日签订的《委托经营管理合同》；3.被告广佛智城公司向原告返还物业使用权转让金69532元并支付违约金20859元（违约金以69532元为本金，按照30%的标准计算）；4.被告智家公司向原告返还预收的委托经营管理费50695元并支付利息（利息以50695元为本金，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2019年10月11日起计算至实际清偿之日止，暂计至2020年6月15日为1429元）；5.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2019年9月11日，原告与被告广佛智城公司签订《物业使用权转让合同》，原告向被告广佛智城公司支付了转让款69532元。根据合同约定，被告广佛智城公司将佛山市南海区×××××××××广佛智城项目自编2号地xxxxxx号商铺的物业使用权转让给原告。合同约定被告广佛智城公司应当在2020年5月31日前将该物业交付给原告使用。逾期交付的，原告有权解除合同。至今所涉物业一直未开工建设。2019年9月11日的同一时间，在被告广佛智城公司的安排下，原告与被告智家公司签订了《委托经营管理合同》，被告智家公司向原告预收了委托经营管理费用50695元。综上，原告认为涉讼《物业使用权转让合同》实际为租赁合同，明确约定了合同的解除条件。被告广佛智城公司已经根本违约，原告有权依约解除合同。原告与被告智家公司签订的《委托经营管理合同》是附生效条件的合同，在原告将涉案商铺交付给被告智家公司后，被告智家公司才能履行管理的义务，提供管理的成果，现涉案商铺至今还未能交付，原告已经提出与被告广佛智城公司解除合同，合同目的客观上已经无法实现，因此，被告智家公司应当向原告返还其预收取的委托经营管理费用。原告多次向被告广佛智城公司、智家公司请求解除合同未果，为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼。被告广佛智城公司辩称，被告广佛智城公司同意解除涉案《物业使用权转让合同》，并向原告退还已收取的物业使用权转让款69532元，但因受新冠病毒肺炎疫情的影响，被告广佛智城公司营业收入明显减少，请求法院同意从2021年5月30日开始分十二期退还上述款项。另外，涉讼《物业使用权转让合同》中就逾期交付物业约定的违约金标准是按已收取转让款的日万分之一，原告要求按已收取转让金的30%支付违约金没有任何依据，且明显过高，应不予支持。被告智家公司辩称，一、被告智家公司与原告就涉案物业签订《委托经营管理合同》，原告将涉案物业委托被告智家公司进行经营管理，委托期限为8年。上述合同合法有效，对双方均具有法律约束力。原告与被告智家公司就涉案物业签订《委托经营管理合同》的同时，亦向被告智家公司出具一份《授权委托书》，委托被告智家公司接收涉案物业并进行经营管理。原告对涉案物业负有交付义务，但涉案物业目前尚未实际交付。因此，被告智家公司就上述《委托经营管理合同》的履行没有违约行为，但智家公司同意解除涉案《委托经营管理合同》。二、被告智家公司不存在违约行为，鉴于原告要求解除《物业使用权转让合同》，上述《委托经营管理合同》将无法继续履行，被告智家公司同意退还已收取的物业权益保障金695元，但原告要求被告智家公司就该部分款项支付利息，毫无依据。三、根据《委托经营管理合同》第二条第2款第2项的约定，无论涉案《委托经营管理合同》基于何种理由提前解除或终止，被告智家公司均无须向原告退还5万元策划推广费用。而且，被告智家公司在接收涉案物业之前已就涉案物业所在的整个项目进行了前期推广和策划，接收涉案物业后亦将持续开展策划推广及招商服务。对于被告智家公司的策划推广服务，原告亦表示认可，故其无权要求被告智家公司退还上述策划推广费用并支付利息。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性无异议或虽有异议但未能提供反驳证据，本院经审查后确认当事人提交全部证据材料的真实性并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：广佛智城项目（二期）14号楼于2018年4月26日取得了建设工程规划许可证，对应的用地位置为佛山市南海区大沥镇广佛商贸城中心区×××。2019年9月11日，原告（受让方、乙方）与被告智城公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××广佛智城项目自编号2号地xxxxxx×商铺的使用权转让给乙方。使用权转让期限从合同签订之日起至2039年9月10日止。甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方。涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金69532元。甲方在2020年5月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底。甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之一的标准自逾期交付之日起向乙方支付违约金。逾期超过90天的，乙方有权解除合同，违约金计至乙方通知解除合同之日。等等。被告广佛智城公司确认收取原告支付的转让费69532元。同日，原告（甲方）、被告智家公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方将涉讼物业委托乙方进行统一策划推广及经营管理；甲方同意在签约当日，一次性支付乙方策划推广服务费50000元和物业权益保障金46320元（物业权益保障金具体付款方式见附件）；甲方确认上述50000元策划推广费用不与本合同约定的委托经营管理期限相关联，无论本合同基于何种理由提前解除或终止，乙方均无须向甲方退还上述50000元策划推广费；乙方确认，本合同因其违约或双方协商一致解除的，乙方退回甲方支付的物业权益保障金46320元；委托经营期限为8年，期限自该物业正式交付使用之日起计算；委托经营第1年至第5年，乙方每月应向甲方支付固定的经营委托收益772元，实际经营盈亏由乙方承担。原告出具授权委托书，委托被告智家公司代为办理与物业的交付接收、经营、管理有关的手续。被告智家公司确认收取原告支付的费用50695元，包括策划推广费50000元及物业权益保障金695元。2020年9月8日，原告提起本案诉讼。被告广佛智城公司、智家公司在同年9月15日收到本案起诉状等应诉材料。诉讼中，被告广佛智城公司确认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉讼物业所在楼栋已取得建设工程规划许可证。根据涉讼《物业使用权转让合同》的约定，原告向被告广佛智城公司支付对价所取得的涉讼物业实际使用期限应计至2048年12月31日，已超过法律规定的二十年租赁期限限制，则超出二十年的约定无效，其他有关租赁的约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉讼《物业使用权转让合同》约定被告广佛智城公司应在2020年5月31日前将涉讼物业交付给原告，但至本案庭审辩论终结之日，涉讼物业仍处于在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，故原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认该《物业使用权转让合同》中二十年内有效部分的约定在被告广佛智城公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（2020年9月15日）解除。与此同时，涉讼《委托经营管理合同》因上述《物业使用权转让合同》有效部分的解除而丧失履行基础，亦应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告广佛智城公司收取的转让金69532元应退还予原告。合同解除的过错方为被告广佛智城公司，但原告诉请以已收转让款的30%计算违约金过高，被告广佛智城公司亦明确对此提出异议，本院结合合同履行及解除情况、当事人过错程度及实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌情认定被告广佛智城公司以已付转让款的15%为标准向原告计付违约金10429.8元，原告诉请超出上述核定部分违约金，本院不予支持。在涉讼《委托经营管理合同》已解除且被告智家公司未能举证证明其已履行策划推广服务义务的情况下，被告智家公司收取的策划推广服务费50000元、物业权益保障金695元应退予原告。被告智家公司对合同的解除没有过错，故对原告诉请的利息，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告蔡丽有与被告广东广佛智城集团有限公司于2019年9月11日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年9月15日解除；二、解除原告蔡丽有与被告佛山市智家租赁服务有限公司于2019年9月11日签订的《委托经营管理合同》；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金69532元并支付违约金10429.8元予原告蔡丽有；四、被告佛山市智家租赁服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还策划推广服务费50000元及物业权益保障金695元予原告蔡丽有；五、驳回原告蔡丽有的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计2031.4元（原告已预交），由被告广东广佛智城集团有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的2031.4元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二〇年十一月二十六日书记员 李和仪