广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初10705号原告：李治铭，男，1932年9月12日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘盛祥，广东瀛真律师事务所律师。被告：邱崇皋，男，1951年8月3日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，现住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：覃佐平，广东政乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚杜洋，广东政乾律师事务所实习人员。原告李治铭与被告邱崇皋物权保护纠纷一案，本院于2020年9月10日立案受理后，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘盛祥、被告邱崇皋及其委托诉讼代理人覃佐平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李治铭向本院提出诉讼请求：1、要求被告搬离广州市XXX路739号405房，将腾空的案涉房产交给原告；2、要求被告支付从2020年5月1日至交房之日的房屋占用费，暂计至2020年8月31日止为8204.56元（房屋占用费按照广州市住房和城乡建设局发布的2019年广州市房屋租金参考价每平方米23元计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告李治铭已经于2020年4月取得位于广州市荔湾区XXX路739号后座405房的《不动产权证书》，产权证号：粤（2020）广州市不动产权第05204701号，房屋建筑面积89.18平方米，李治铭占该房屋的9/18、李翠霞占3/18、李治平占1/18、李治权占1/18、李治培占1/18、李治洪占1/18、李治强占1/18、李翠容占1/18，涉案房屋是由原告继承其母亲的遗产所得。是合法的产权人，且占有一半的产权。由于涉案房屋长时间没有取得房产证，导致管理不利而被被告占用居住，由于原告无法联系其他共有人，作为最大的共有人，有义务保障物权的合法权益不受侵害，原告有权要求被告交还房屋，并代为管理涉案房屋。原告于2020年7月9日委托律师向被告发函要求腾房，被告收到律师函后联系了原告代理人协商腾房事宜，但过了一个多月被告没有实际腾房并将房产交付给原告。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告邱崇皋答辩称：一、根据原告证据可知，涉案房产包括原告在内的8人按份共有，本案的处理结果与原告以外的其他7为共有人有直接的利害关系，因此，我方认为应追加另外7位共有人或其遗产继承人参与本案诉讼。二、我方在收到本案起诉状副本后才得知原告是涉案房屋的产权人之一，在此之前我方一直试图与原告沟通，并希望其能够出示相关产权证明，但原告均不予理睬，直接予以拒绝。原告在诉状中称“原告于2020年7月9日委托律师向被告发函要求腾房，被告收到律师函后联系了原告代理人协商腾房事宜，但过了一个多月被告没有实际腾房并将房产交付给原告”的情况与事实不符，而且导致该结果的责任不在我方，都是由于原告自身的原因导致。三、涉案房屋并未进行过任何形式的析产，原告无法就全部房屋的份额主张物权。涉案房屋目前为8位业主或其相应的继承人共有，在另外7位共有产权人或其继承人未作为第三人参与本案诉讼的前提下，原告要求我方搬离涉案房屋并支付自2020年5月1日以来的房屋占用使用费，无事实依据，原告无权对其他共有人的权利进行处分。因此，原告在诉状中称“作为最大的共有人，有权要求被告交还房屋，并代为管理涉案房屋”缺乏事实和法律依据。四、我方的继父李治培是涉案房屋的产权人之一，其将所占有涉案房屋的份额转与被告的母亲陈焕屏所有，因此被告的母亲自涉案房屋回迁开始便作为涉案房屋的产权代表人与广州市财贸建设开发公司、广东粤海进出口公司、广东粤海建设开发公司办理签约及收楼等事宜。五、我方自1991年11月7日开始就随母亲陈焕屏在涉案房屋居住，对涉案房屋进行过装饰装修和管理。原告在长达30年时间里从未向被告及被告母亲主张过任何权利。另，被告在广州市内并无任何房产，也无子女，涉案房屋是被告唯一的居所。综上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，1986年7月4日徐凤娥、邓再、李治平、李治权、李治培、李治洪、李治强、李翠容（乙方）与广州市财贸建设开发总公司（甲方）签订《征用土地拆迁房屋交换房屋产权协议书》，甲方经市规划局82年4月14日城地批字第275号文核准，征用土地拆迁乙方座落在XXX路××号房屋。甲方征用拆迁乙方的房屋，经核定建筑面积93.8平方米（产价8055.54元）。双方同意按多除少补、等价交换的原则，由甲方安置乙方的房屋地点：回迁新楼回迁楼，房屋建筑面积94平方米，每平方米造价112元，合共价款10528元以被征房屋产价抵扣尚差2472.46元，由乙方补给甲方。产价结算，以征用单位财务部门收支凭证为准。协议签订后，乙方即将房屋交由甲方安排拆迁，有关契证应送市场管局注销。交换产权的房屋建成后，持此协议书，乙方取得甲方财务部门清还欠款收据，及交换产权附图，由甲乙双方到市房管局申请办理产权登记领证手续。上述协议签订后，经广州市房地产管理局办理监证。1991年11月，陈焕屏以业主代理人的身份接收及回迁广州市荔湾区XXX路739号后座405房（简称“涉案房屋”），与邱崇皋共同居住。陈焕屏已于2005年4月死亡。现涉案房屋由邱崇皋一人居住。2020年4月30日，李治铭取得由房管部门核发的《不动产权证书》，载明：房屋建筑面积89.18平方米，李治铭占该房屋的9/18份额、李翠霞占3/18份额、李治平占1/18份额、李治权占1/18份额、李治培占1/18份额、李治洪占1/18份额、李治强占1/18份额、李翠容占1/18份额。2020年7月10日，李治铭委托律师向邱崇皋发《函》，要求邱崇皋在15日内将房屋腾空交还给李治铭。另查，广州市房地产租赁管理所公布的《2019年广州市房屋租金参考价》显示：XXX路楼梯楼的租金参考价为建筑面积每平方米23元/月。本院认为，李治铭为广州市荔湾区XXX路739号后座405房房屋按份共有人之一。依据《中华人民共和国物权法》第九十六条规定“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”现李治铭主张收回涉案房屋及收取房屋占用费，正是履行共有人对涉案房屋管理的权利和义务，原告李治铭的诉讼主体资格成立。对于搬迁交房问题。因邱崇皋就涉案房屋与房屋业权人无签订过房屋的租赁或使用协议，邱崇皋又非涉案房屋业权人的亲属，邱崇皋是因陈焕屏管理涉案房屋等历史原因入住居住，现李治铭作为涉案房屋共有人履行管理的权利要求收回涉案房屋合法有据，本院予以支持。但考虑邱崇皋暂无房屋搬迁，李治铭应适当给予三个月时间搬迁。至于房屋占用费问题。如上所述，邱崇皋是因陈焕屏管理涉案房屋等历史原因入住居住，涉案房屋的业权人亦从未要求陈焕屏或邱崇皋需支付房屋使用费，直至本案诉讼李治铭才主张房屋占用费，故邱崇皋应从本案受理之日（即2020年9月10日）向李治铭支付房屋占用费，房屋占用费标准可参照房管部门公布的租金参考价交纳，即每月房屋占用费89.18平方米×23元/平方米=2051.14元。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十六条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三个月内，被告邱崇皋腾空搬出广州市荔湾区XXX路739号后座405房房屋，被告邱崇皋将房屋交还给原告李治铭；二、自本判决发生法律效力之日起三个月内，被告邱崇皋向原告李治铭支付从2020年9月10日至被告邱崇皋交还房屋之日止的房屋占用费（按2051.14元/月标准计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告邱崇皋负担（本案受理费原告已预付，本院不予退回，被告负担的受理费，由被告迳付给原告）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二〇年十一月十九日书记员  吴 帆姚晓丹