北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初36578号原告（反诉被告）：同文朗润教育科技（北京）有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：韩佳琦，总经理。委托诉讼代理人：刘婉婷，北京安嘉律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京华鼎凯宸置业有限公司，住所地北京市大兴区天华大街**院**楼**1301。法定代表人：张振彪，董事长。委托诉讼代理人：王峰，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙赛，北京大成律师事务所实习律师。原告（反诉被告）同文朗润教育科技（北京）有限公司（以下简称同文朗润公司）与被告（反诉原告）北京华鼎凯宸置业有限公司（以下简称华鼎凯宸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员王**独任审判，公开开庭进行了审理。原告同文朗润公司的委托诉讼代理人刘婉婷，被告华鼎凯宸公司的委托诉讼代理人王峰、孙赛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。同文朗润公司向本院提出并在诉讼过程中变更请求为：1.确认双方房屋租赁合同、签订的补充协议于2019年6月5日解除；2.请求判令华鼎凯宸公司返还2019年6月5日至10月21日的租金176.0728万元；3.判令华鼎凯宸公司返还2019年6月5日至10月21日的物业费44018元；4.判令华鼎凯宸公司退还房屋押金50万元；5.诉讼费、评估费由华鼎凯宸公司承担。事实和理由：2018年8月10日，同文朗润公司、华鼎凯宸公司与案外人张欣共同签署了《物业租赁合同》（以下简称租赁合同）。租赁合同第一至第三条约定，华鼎凯宸公司将其拥有合法使用权和出租权的位于北京市丰台区长青路88号院64#的物业（以下简称出租物业）出租给同文朗润公司，出租物业附属设施包括北京市丰台区长青路88号院64#地上整楼及建筑物东侧临商业街可圈小院的区域，面积为2321.67平方米，用途为幼儿教育办学。出租物业的租期自2018年8月22日至2028年12月21日，共10年4个月，其中，2018年8月22日至2018年10月21日、2019年10月22日至2020年12月21日为免租期。租赁合同第4.1条约定，首期（2018年8月22日至2019年10月21日）租金标准为5.5元/平方米/天，其中，2018年8月22日至10月21日为免租期，因此首期租金共计4660752元，对应租赁期间自2018年10月22日至2019年10月21日。租赁合同第5.1条约定，在租赁合同签订后7个工作日内，同文朗润公司向华鼎凯宸公司缴纳承租保证金共计50万元，以担保租赁合同的履行。2018年8月16日，同文朗润公司、华鼎凯宸公司和案外人张欣共同签署了《物业租赁合同之补充协议》（以下简称“补充协议”），约定华鼎凯宸公司就出租物业向同文朗润公司提供日常物业管理服务，服务期限与租赁合同约定的租期保持一致，即自2018年8月22日至2028年12月21日，共10年4个月，物业管理费的金额为每期应付租金的2.5％，物业管理费的支付时间与租赁合同保持一致，其中，首期物业管理费为116519元。租赁合同和补充协议签订后，同文朗润公司向华鼎凯宸公司支付了保证金500000元、首期租金4660752元、首期物业管理费116519元。随后，华鼎凯宸公司向同文朗润公司交付出租物业，同文朗润公司就幼儿园项目委托相关方对出租物业进行委托设计、围墙拆除、消防设备安装、燃气改造等。2018年11月底，由于国家相关政策的出台，同文朗润公司经综合考虑决定终止幼儿园项目。同文朗润公司遂向华鼎凯宸公司发出停止相关施工工程的通知，并及时拆除了工程围挡。2018年12月11日，同文朗润公司向华鼎凯宸公司交还出租物业的钥匙，表明停止施工，不再继续履行租赁合同，并在当日完成现场遗留工具的搬离。2019年2月初，经面谈，同文朗润公司向华鼎凯宸公司表明不再继续履行租赁合同，华鼎凯宸公司同意双方均可就出租物业对外寻求转租。2019年2月15日，同文朗润公司与华鼎凯宸公司签订了《授权委托书》，约定同文朗润公司委托华鼎凯宸公司为出租物业寻求适格的新承租人，且华鼎凯宸公司有权以自己的名义就租赁合同约定的租金、租期、免租期、付款方式等条款向第三方提出新的意思表示，即华鼎凯宸公司受托对外转租出租物业。2019年5月27日，同文朗润公司收到华鼎凯宸公司发出的《通知》，表明无法完成委托事项。2019年6月5日，同文朗润公司向华鼎凯宸公司发出《告知函》，表明合同解除意向，即租赁合同和补充协议自华鼎凯宸公司收到《告知函》之日予以解除，同文朗润公司将出租物业按现状交付华鼎凯宸公司，相应地，同文朗润公司已付的首期租金、保证金和首期物业管理费，华鼎凯宸公司可不予退还。2019年6月25日，华鼎凯宸公司收到同文朗润公司出具的《关于贵公司告知函的回复函》，称不同意解除物业租赁合同。随后，双方通过面谈和电话等方式，就合同解除事宜进行多次沟通，但终未能达成一致意见。综上，自同文朗润公司2018年12月搬离出租物业，且将钥匙交还至华鼎凯宸公司之时，即以实际行动表明不再履行租赁合同，租赁合同的目的已无法实现，且同文朗润公司已预付的保证金、首期租金、首期物业管理费共计人民币5277271元，足以覆盖华鼎凯宸公司因同文朗润公司解除租赁合同造成的实际损失。现诉至法院，望判如所请。华鼎凯宸公司辩称，不同意同文朗润公司的全部诉讼请求。理由如下：1.同文朗润公司无权要求解除《物业租赁合同》，其不具备法定解除权及约定解除权的条件；2.《物业租赁合同》和《物业租赁合同之补充协议》始终没有解除，2019年6月7日、2019年7月26日我方向同文朗润公司发函明确表示不同意解除合同，要求继续履行合同，并要求同文朗润公司及时采取整改措施。同文朗润公司单方擅自违约导致房屋租赁合同不能履行，合同目的不能实现。如果判决解除合同，同文朗润公司应承担违约责任及其他责任；3.即便判决解除合同，解除日期界定应在同文朗润公司实际腾退房屋并恢复原状、验收合格之日解除合同；4.我方不应退还租金，同文朗润公司应当给付租金至实际腾退并恢复原状、验收合格之日。2019年6月5日至10月21日房屋未交付我方，同文朗润公司在支配控制房屋，并对房屋造成了严重破坏。根据合同约定，同文朗润公司未达到交付条件，我方不认可返还物业费；5.根据合同约定，同文朗润公司单方请求解除合同，所交租金、保证金均不予退还。华鼎凯宸公司向本院提出并在诉讼过程中变更反诉请求为：1.判令同文朗润公司支付恢复原状费用200万元；2.判令同文朗润公司支付自第二期租金起算即2019年10月22日起至同文朗润公司实际腾退房屋、将房屋恢复原状且经华鼎凯宸公司验收合格之日的租金，按照每月38.8396万元的标准计算；3.判令同文朗润公司支付2019年10月22日起至实际腾退房屋、将房屋恢复原状且经华鼎凯宸公司验收合格之日的物业费，每月按照0.971万元的标准计算；4.判令同文朗润公司支付第一期两个月免租期的应付租金77.6792万元；5.判令同文朗润公司因单方解除合同、拒绝履行租赁合同而向华鼎凯宸公司承担赔偿损失违约责任，即向华鼎凯宸公司赔偿相当于1年的租金515.0718万元；6.判令同文朗润公司因单方解除合同、拒绝履行租赁合同而向华鼎凯宸公司承担赔偿损失违约责任，即向华鼎凯宸公司赔偿相当于1年的物业管理费12.8768万元；7.判令同文朗润公司按照合同约定支付违约金77.6792万元；8.确定因同文朗润公司违约，华鼎凯宸公司依据合同约定不予退还同文朗润公司支付的承租保证金50万元；9.诉讼费、反诉费、评估费由同文朗润公司承担。同文朗润公司针对华鼎凯宸公司的反诉答辩称，不同意华鼎凯宸公司的反诉请求。理由如下：1.不同意支付恢复原状的费用200万元，2018年12月房屋钥匙就交给了华鼎凯宸公司，后2019年2月15日又委托其对外转租，2019年5月27日华鼎凯宸公司发函要求解除委托事项，故华鼎凯宸公司早就了解房屋装修情况，在合理期限内未提出异议，应视为没有异议，故无权要求恢复原状；我方只是拆除了房屋部分墙体，修复费用不可能有200万元之高；涉案房屋实际早处于华鼎凯宸公司的控制之下，其没有证据证明涉案房屋的墙体都是我方拆除的，故无权要求我方承担全部修复费用。2.不同意支付第2期租金及物业费，如果华鼎凯宸公司主张继续履行合同，我方没有继续占有使用涉案房屋，不能支付租金，如果华鼎凯宸公司认为合同已解除，则这条是违约金，华鼎凯宸公司属于重复主张；根据合同法第110条规定，涉案合同只能判决解除，我方不应支付物业费。3.不同意支付2个月免租期租金，按照《物业租赁合同》约定，我方有2个月免租期，即使合同解除，也应按照合同约定执行，我方不用支付这部分费用。4.不同意支付1年租金、1年物业费作为违约金，华鼎凯宸公司主张的违约金已经重复计算，其收到函后应采取措施弥补损失，而不是搁置导致损失扩大，其无权主张赔偿，根据合同法第29条规定，华鼎凯宸公司主张的违约金过高，应予以减少，华鼎凯宸公司无证据证明其损失，故不予认可。5.不同意不退保证金的诉讼请求，华鼎凯宸公司主张不退保证金的合同条款为格式条款，由于没有提请我方注意，加重了我方的责任，故是无效条款，不应适用；在约定租金、保证金不退的情况下，这就是解约的费用，华鼎凯宸公司应当提供证据证明其实际损失高于租金和保证金，否则不能得到支持。6.诉讼费、反诉费不同意由我方承担，评估费应由华鼎凯宸公司自行承担，恢复费用远低于其主张的200万元。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月10日，华鼎凯宸公司（出租方、甲方）与同文朗润公司（承租方、乙方）、张欣（担保人、丙方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方与北京科技园置地有限公司（以下简称科技园置地）于2018年7月20日签订了《物业租赁合同》，约定科技园置地将本合同约定的出租物出租给甲方，且甲方拥有合法对外转租权。现甲方将出租物业转租给乙方，出租物业地址为北京市丰台区长青路88号院64#（以下简称64号楼），出租物业用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为2321.67平方米，附属设施包括64号楼地上整楼及建筑物东侧临商业街可圈小院的区域，乙方租用出租物业的用途为幼儿教育办学，租赁期限自2018年8月22日至2028年12月21日，其中2018年8月22日至2018年10月21日、2019年10月22日至2020年12月21日为免租期。2018年8月22日至2019年10月21日，租金标准为5.5元/平方米/天，其中，2018年8月22日至10月21日为免租期，故2018年8月22日至2019年10月21日期间应付合同租金合计4660752元，乙方应在本合同签署后7个工作日内向甲方支付首期租金；2019年10月22日至2020年12月21日，租金标准为5.5元/平方米/天，其中，2019年10月22日至12月21日为免租期，故2019年10月22日至2020年12月21日期间应付合同租金合计4660752元，乙方应在2019年12月30日前向甲方支付第二年租金；自第三年（即自2020年12月22日起），乙方应付租金标准在5.5元/平方米/天的基础上开始递增，递增幅度为每两年递增百分之五。在支付首期租金后，乙方支付的租金的周期以12个月为计算单位，乙方应于每年实际计租日起第12个月末月的30日前向甲方支付下一年租金。本合同签订后7个工作日内，乙方一次性向甲方交纳承租保证金共计50万元，以担保本合同的履行。甲方有权以承租保证金抵作租赁期内任何时间乙方所欠的租金及其他本合同约定的乙方应缴费用。合同期限内，乙方因违约而按照本合同的约定应向甲方支付违约金时，乙方应另行向甲方支付该等违约金，而无权要求甲方从承租保证金中抵扣。如在本合同签署生效后，由于乙方单方的原因导致本合同无法继续履行，或由于乙方违约导致甲方解除本合同的，则承租保证金作为违约金，甲方不予退还，不足以弥补甲方损失的，乙方应给予赔偿。自交付之日起，乙方可进行装修。装修期限应报甲方和甲方委托的物业公司。在没有获得甲方或甲方委托的物业管理公司的书面认可或同意前，乙方在装修时，不得在出租物业的任何部分搭建、安装、拆除或改装任何固件、分隔物、建筑和设施，对出租物业建筑结构做任何改动，破坏出租物业的结构和外观。租赁物业归还时，乙方应将租赁物业及其设备设施恢复至交付使用时的物业之状态，保持完好无损，并交还甲方，经甲方验收合格，出具书面确认，租赁物业的归还即告完成。乙方未按照合同约定的条款使用房屋且经甲方书面通知后15日内仍未及时整改的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金及承租保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于两个月租金的违约金（以甲方提出解除合同时所属年度的月平均租金为标准）。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。2018年8月16日，华鼎凯宸公司（出租方、甲方）与同文朗润公司（承租方、乙方）、张欣（担保人、丙方）签订《物业租赁合同之补充协议》，约定：甲方就出租物业向乙方提供日常的物业管理服务，确保乙方能够正常使用出租物业。甲方提供物业管理服务的期限与原协议约定的租赁期限保持一致，自2018年8月22日起至2028年12月21日止。乙方应按期向甲方支付物业管理费，每期金额为每年乙方应向甲方支付租金金额的2.5%，支付时间与每年租金的支付日期保持一致。甲方应向乙方出具合法有效的等额增值税发票。本协议作为原协议的补充协议，为原协议不可分割的一部分，与原协议具有同等法律效力。除本协议明确对原协议所做修改的条款之外，原协议的其余部分条款应完全继续有效。本协议与原协议存在冲突的，以本协议的约定为准。该协议下方附有物业管理费付款一览表，记载了该协议有效期内每期应缴纳物业费的金额。2018年8月16日，同文朗润公司通过其名下中国民生银行账户向华鼎凯宸公司转账50万元，电子银行回单用途一栏记载为“保证金”。2018年9月10日，同文朗润公司通过其名下中国民生银行账户向华鼎凯宸公司转账4660752元，电子银行回单用途一栏记载为“租赁费”。2018年9月13日，同文朗润公司通过其名下中国民生银行账户向华鼎凯宸公司转账116519元，电子银行回单用途一栏记载为“物业费”。2019年2月15日，同文朗润公司向华鼎凯宸公司出具授权委托书，委托华鼎凯宸公司为64号楼寻找新承租人，受托方有权以自己的名义与第三方进行洽谈、磋商、沟通，且有权就原《物业租赁合同》约定的租金、租期、免租期、付款方式等条款条件向第三方提出新的意思表示。委托书自双方签字盖章之日起生效，委托终止日以下列日期孰早为准：（1）新承租人与委托方或受托方签署新的《物业租赁合同》之日；（2）2019年10月21日。2019年5月24日，华鼎凯宸公司向同文朗润公司发送《通知》称：贵单位于2018年8月10日承租了北京市丰台区长青路88号院64号楼，2019年2月15日贵单位委托我单位代为对外转租。受托后，我单位通过人脉关系及请各房屋中介机构招租等方式寻找承租人，但几个月来，仍未寻到合适客户，究其原因主要是因为房租无法达到贵单位要求的每平米5.5元的价格。根据市场情况，每平米租金最高也只能在4元左右。为此我们特通知贵单位，你们委托的事项我们无法完成，请贵单位自行处理和解决。2019年6月5日，同文朗润公司向华鼎凯宸公司发送《告知函》称：2018年8月10日，同文朗润公司与贵公司、张欣签署了《物业租赁合同》，约定贵公司将64号楼出租给本公司。2018年8月16日，同文朗润公司与贵公司、张欣签署了《物业租赁合同之补充协议》，约定贵公司就出租物业向本公司提供物业服务。截止本函出具日，本公司已向贵公司支付了首期租金共计人民币4660752元、保证金共计人民币500000元、首期物业管理费共计116519元。2019年2月15日，本公司与贵公司签署了《授权委托书》，约定本公司委托贵公司为64号楼寻找适格的新承租人，即对外转租出租物业。2019年5月27日，本公司收到贵公司的通知，载明贵公司无法完成对外转租的委托事宜。综上，本公司拟终止履行并解除《物业租赁合同》及补充协议。就解除及终止履行前述协议的相关事宜，本公司特向贵公司致函确认解除意向如下：一、《物业租赁合同》及补充协议自贵公司收到本函之日予以解除，双方在《物业租赁合同》及补充协议中约定的权利义务即告终止。二、本公司将出租物业按现状交付予贵公司，由贵公司自行处理，相应地，本公司已向贵公司支付的首期租金、保证金、首期物业费共计人民币5277271元，贵公司可不予返还。请贵公司在收到本函后，及时书面复函本公司对上述协议终止履行之相关事宜进行确认。2019年6月24日，华鼎凯宸公司向同文朗润公司发送《关于贵公司告知函的回复函》称：2019年6月7日，我公司收到了贵公司寄来的告知函一份，在告知函中，贵公司通知我公司解除双方于2018年8月10日签订的《物业租赁合同》，对此我公司意见如下：一、鉴于贵、我双方签订的《物业租赁合同》期限为10年及现该房出租价格等情况，贵公司中途解除合同将给我公司带来巨大的损失，因此根据合同约定，我公司不同意解除本合同。并要求贵公司在合同约定期限内向我公司缴纳2019年10月22日至2020年12月21日的房屋租金4777271元。二、贵公司于2019年2月15日授权委托我公司代其寻找承租《物业租赁合同》中房屋的客户，并不能成为贵公司解除《物业租赁合同》的理由和依据。三、如贵公司坚持解除本合同，贵公司应赔偿我公司十年的可得利益损失14047412.4元及恢复我公司已破坏的房屋建筑等损失591875元。同时按合同约定向我公司支付违约金。请贵公司接本函十日内，尽快联系我公司进行协商，否则我公司将通过法律程序维护自己的合法权益。2019年7月26日，华鼎凯宸公司通过EMS快递向同文朗润公司在《物业租赁合同》中所载明的通讯地址发送《律师函》，表示华鼎凯宸公司不同意解除《物业租赁合同》及其补充协议，并敦促同文朗润公司继续履行物业租赁合同及其补充协议，要求同文朗润公司做好涉案租赁标的物的安全防护，避免出现安全生产事故。EMS快递物流显示，该《律师函》于2019年7月30日被签收。庭审中，同文朗润公司称2018年12月11日起员工将64号楼钥匙交给了华鼎凯宸公司的股东张欣，但未提交证据予以证明，华鼎凯宸公司对此不予认可，称其并未收到钥匙。2020年6月4日，本院到涉诉房屋进行现场勘验，鉴定机构对现场状况进行了确认，涉诉房屋大门上锁，仅能从后门进入，双方均表示没有大门钥匙。当日，双方在勘验笔录上签字确认同意以现状交接房屋。诉讼过程中，华鼎凯宸公司申请对64号楼恢复原状所需费用进行鉴定，经双方同意，采用随机摇号方式确定鉴定机构为北京中新国地工程咨询有限公司，本院委托后，北京中新国地工程咨询有限公司于2020年6月28日出具了文号为GD2020-ZJ06-JD06的《造价鉴定意见书》，鉴定结论为：丰台区长青路88号院64号楼恢复原状工程造价，明细如下：1.一层：人民币57160.28元；2.二、三层：人民币54849.38元；3.垃圾清理：人民币19800元。华鼎凯宸公司为此支出鉴定费7000元。在鉴定机构现场踏勘记录中，同文朗润公司只认可拆除了一层的部分隔墙，不认可二、三层隔墙系其拆除，华鼎凯宸公司在现场踏勘记录中主张了垃圾清理的费用19800元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，同文朗润公司与华鼎凯宸公司签订的《物业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，同文朗润公司向华鼎凯宸公司发函解除合同，华鼎凯宸公司不同意解除合同，庭审中，同文朗润公司未向本院提交证据证明其享有合同约定的单方解除权抑或出现了法定解除的事由，故同文朗润公司不具有合同解除权，其发出的《告知函》不能发生解除合同的效力。同文朗润公司单方要求解除合同并搬离涉诉房屋，其行为已构成违约，鉴于同文朗润公司以实际行动表明不再履行合同，且该义务性质不宜强制履行，租赁合同的目的已无法实现，故本院酌情依法解除双方的合同。关于合同解除的时间，诉讼过程中，双方于2020年6月4日在本院主持下正式办理了交接手续，同意以现状交房，故本院依法确定2020年6月4日作为双方合同及补充协议的解除时间。同文朗润公司主张其于2018年12月将涉诉房屋钥匙交付给了华鼎凯宸公司，但并未提交证据予以证明，故本院对该主张不予采信。关于租金及物业管理费，根据合同法相关规定，出租人作为守约方亦负有减少损失扩大的义务。2019年6月5日同文朗润公司已明确表示不再履行合同、2019年7月30日同文朗润公司向本院提起诉讼，结合华鼎凯宸公司向本院提交的房屋现场照片及本院现场勘验情况可知，涉诉房屋亦不存在影响房屋收回的重大障碍，华鼎凯宸公司应采取适当措施防止损失进一步扩大，但在同文朗润公司明确表示不再履行合同后长达一年的期间内，华鼎凯宸公司并未及时采取解除合同、收回房屋、另行出租等措施，其行为有违减损规则和诚实信用原则，扩大部分的损失应自行承担。综合上述几点意见，本院酌情确定同文朗润公司支付租金及物业管理费至2019年9月21日。现同文朗润公司已支付租金及物业管理费至2019年10月21日，华鼎凯宸公司应当向同文朗润公司退还超出本院确定期间的租金及物业管理费，同文朗润公司要求退还租金及物业管理费的诉讼请求中超出本院确定的部分，不予支持。对华鼎凯宸公司要求同文朗润公司支付自2019年10月22日起至同文朗润公司实际腾退房屋、将房屋恢复原状且经华鼎凯宸公司验收合格之日止的租金、物业管理费的反诉请求，本院不予支持。关于保证金，根据双方合同约定，因同文朗润公司原因导致合同无法继续履行的，该保证金作为违约金，不予退还，该条款作为对同文朗润公司违约的惩罚措施，应当为违约条款，现同文朗润公司已构成违约，故本院对其要求退还保证金的诉讼请求不予支持；同文朗润公司关于该条款系格式条款，应属无效的辩解，于法无据，本院不予采信。关于损失，本院综合考虑同文朗润公司已支付保证金作为违约金、合同租期10年、免租期4个月、涉诉房屋是否易于再行租赁及另行出租的差价等因素，酌情确定由同文朗润公司按照月租金388396元的标准赔偿华鼎凯宸公司3个月租金作为损失。关于违约金，鉴于同文朗润公司已经支付的保证金及应当赔偿的租金损失已经足够弥补华鼎凯宸公司的损失，故本院对华鼎凯宸公司的该项诉讼请求不予支持。关于恢复原状费用，同文朗润公司对涉诉房屋主体结构进行了拆除，其未提交证据证明该拆除行为得到了华鼎凯宸公司的同意，故应当承担相应的违约责任。同文朗润公司在单方搬离房屋时，未将涉诉房屋恢复原状，故应当赔偿华鼎凯宸公司相应的恢复原状的费用。同文朗润公司向鉴定机构称其只拆除了一层隔墙，二、三层隔墙并非其拆除，对此同文朗润公司未提交证据予以证明，故本院对该辩解不予采信。根据鉴定机构出具的鉴定意见书，恢复一至三层隔墙所需要的费用为112009.66元，对此，本院予以确认。关于垃圾清运费，该项费用系恢复原状过程中产生的必要费用，华鼎凯宸公司主张该项费用为19800元，具有事实及法律依据，且亦在合理范围内，故本院予以支持。华鼎凯宸公司所主张的恢复原状费用数额过高，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于免租期租金，由于双方合同明确约定2018年8月22日至2018年10月21日为免租期，且该期间已经履行完毕，故本院对华鼎凯宸公司要求同文朗润公司支付该两个月免租期租金的请求不予支持。关于鉴定费，华鼎凯宸公司的该项请求于法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十九条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、确认同文朗润教育科技（北京）有限公司与北京华鼎凯宸置业有限公司签订的《物业租赁合同》及《物业租赁合同之补充协议》于2020年6月4日解除；二、北京华鼎凯宸置业有限公司于本判决生效之日起七日内退还同文朗润教育科技（北京）有限公司租金及物业管理费398105.9元；三、同文朗润教育科技（北京）有限公司于2018年8月16日支付给北京华鼎凯宸置业有限公司的保证金50万元不予退还；四、同文朗润教育科技（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿北京华鼎凯宸置业有限公司损失1165188元；五、同文朗润教育科技（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿北京华鼎凯宸置业有限公司恢复原状费用131809.66元；六、驳回同文朗润教育科技（北京）有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京华鼎凯宸置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50476元，由同文朗润教育科技（北京）有限公司负担41757元（已交纳），由北京华鼎凯宸置业有限公司8719元（同文朗润教育科技（北京）有限公司已预交，北京华鼎凯宸置业有限公司于本判决生效之日起七日内给付同文朗润教育科技（北京）有限公司）；反诉案件受理费38209元，由北京华鼎凯宸置业有限公司30771元（已交纳），由同文朗润教育科技（北京）有限公司负担7438元（北京华鼎凯宸置业有限公司已预交，同文朗润教育科技（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京华鼎凯宸置业有限公司）；鉴定费7000元，由同文朗润教育科技（北京）有限公司负担（北京华鼎凯宸置业有限公司已预交，同文朗润教育科技（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京华鼎凯宸置业有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 芳二〇二〇年十一月二十九日法官助理  周 明书 记 员  张宁宁