江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0121民初4081号原告：吴敏，男，1970年1月16日出生，汉族，住江西省抚州市宜黄县。原告：吴霞，女，1974年2月12日出生，汉族，住江西省抚州市宜黄县。原告：吴艳，女，1975年11月9日出生，汉族，住江西省抚州市宜黄县。三原告共同委托代理人：欧阳林，江西朗秋律师事务所律师。执业证号：13601201110811297。三原告共同委托代理人：黎丽萍，江西朗秋律师事务所律师。执业证号：13601202011236936。被告：南昌地元实业有限公司。住所地：江西省南昌市南昌县小蓝经济开发区汽车大道**。统一社会信用代码：91360121789743126U。法定代表人：陶玖根，系该公司执行董事。委托代理人：罗梦妮，江西求正沃德律师事务所律师。执业证号：13601201811040237。委托代理人：孔亮，江西求正沃德律师事务所律师。执业证号：13601201610290061。第三人：江西地元商业管理有限公司。。住所地：江西省南昌市南昌县富山五路**农机大市场统一社会信用代码：91360121056406093T。法定代表人：江水连，系该公司执行董事。委托代理人：胡显军，男，1973年6月15日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。系该公司员工。原告吴敏、吴霞、吴艳与被告南昌地元实业有限公司（以下简称南昌地元公司）、第三人江西地元商业管理有限公司（以下简称江西地元管理公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，依法由审判员舒泉荣适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴敏、吴霞、吴艳的共同委托代理人黎丽萍和被告南昌地元公司的委托代理人罗梦妮到庭参加诉讼，第三人江西地元管理公司及其委托代理人胡显军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告吴敏、吴霞、吴艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付因逾期交房的违约金28857.14元（按房屋价款952380.95元的日万分之三计算，从2017年12月1日计算至2018年3月12日，计101天）；2、判令被告向原告支付因逾期办理房屋产权证的违约金4761.9元（按房屋价款952380.95元的0.5%计算）；3、判令被告继续履行合同约定的吊顶、铺贴地砖的装修义务；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，被告将位于南昌县小蓝经济开发区（以下简称该商铺）出售给原告。被告应当在2017年11月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，否则应按已付房款的万分之三每日向原告支付逾期交房期间的违约金。案涉房屋于2018年3月12日完成竣工验收备案，此时符合房屋交付条件。合同同时约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日与原告办理房屋产权证，否则应按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。另外，《商品房买卖合同》中附件三约定了被告相应的装修义务，须对商铺进行吊顶和铺贴地砖。同日，原告与第三人江西地元管理公司签订了《委托经营合同》，合同约定了原告5年的租金回报收益为总房款的37%，该回报收益一次性从购房款中抵扣。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。但被告因其未及时办理房屋竣工验收备案，导致其无法按照合同约定时间向原告交付商铺。同时，也导致办理房屋产权证严重逾期。而且，被告交付的商铺未按约定进行吊顶、铺贴地砖。被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。为此，原告向法院提起诉讼，请求法院查清事实，判如所请。被告南昌地元公司辩称：一、本案不适用江西省高级人民法院《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷审判指引》，本案应遵循当事人意思自治所形成的合同约定。二、案涉房屋于2017年7月7日前已通过勘察、涉及、施工、建设、监理单位验收合格，符合合同约定、全国人大常委会、国务院等认定建筑工程的交付标准；同时，案涉房屋已于2017年8月1日完成实际交付，被告交付义务履行完毕。三、退而言之，合同未对被告取得竣工验收登记的时间作出约定，被告于2018年3月取得竣工验收备案登记系消防部门2017年7月提出要求新增项目所致，按照合同约定被告不承担因此导致逾期的违约责任且属于不可抗力，原告的主张无事实和法律依据。四、被告不存在逾期办证的违约行为，不应承担逾期办证的违约责任。被告于2018年3月才竣工验收备案的真实原因系政府行为所导致，而办理房产证又需要取得相关备案手续，因此办证起算时间应相应顺延；同时，原告未按合同约定积极配合缴纳相应费用，导致产证无法办理，相应后果应由其自行承担。五、案涉商铺装修的约定已进行变更，上述变更是基于原告全权委托经营的第三人之要求，且原告未在约定期限内提出异议，应视为无异议。六、原告在购买商铺时已一次性取得5年的收益回报，且案涉商铺自2017年12月1日正式投入使用，原告在案涉商铺合同项下未产生任何损失。七、被告与第三人分别为独立法人，不存在售后回租、恶意串通。若原告视2018年3月12日为交付时间，则原告应将购房时已取得的2018年3月12日前的101天租金回报收益及相应利息返还给被告。综上，请求依法驳回原告全部诉讼请求。第三人江西地元管理公司述称：一、江西地元管理公司系案涉商铺购房者的全权受委托经营管理方，就案涉商铺经营管理的一切事项享有真实、合法、有效的委托授权，江西地元管理公司依法接受委托有权代为验收案涉商铺并处理、经营管理案涉商铺的一切事项。二、江西地元管理公司有权提前进场使用商铺和试经营，并代为验收该商铺，江西地元管理公司上述行为真实合法有效。江西地元管理公司在接到验收交付通知后，及时根据商品房买卖合同约定的交付标准，完成房屋的验收交房手续。虽然江西地元管理公司当时知晓该商铺交付时未完成竣工验收备案登记，但商品房买卖合同约定交付标准是“该商品房经验收合格”，即经五方验收合格，并未要求完成竣工验收备案登记，案涉商铺项目已于2017年7月7日经五方验收合格，故该商铺已符合合同约定交付标准。三、江西地元管理公司按照合同约定，为了经营管理，有权对案涉商铺的装修进行调整和变更。四、原告已经在购房时取得了5年的租金收益，实际上没有任何损失。经审理查明：2017年11月6日，原告与被告签订《江西国际汽车广场认购书》，约定原告认购被告出售的江西省农机大市场三期二手车1155号商铺，认购单价为22432元/㎡，总价1063785元，通过3万抵8万、打折等优惠活动以及扣除5年总房款37%的租金收益、抹零等，最后总价600000元。同月17日，原告与被告签订《南昌县商品房买卖合同》（合同编号：2017-081220），购买被告位于江西省商铺，房款600000元。合同约定，出卖人应当在2017年11月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的3%支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。自该商品房交付使用之日起10日内买受人应按要求提高办理产权证所需资料，逾期未提供或提供资料不全者，出卖人不承担延期办理产权证的违约责任。合同附件三约定，房屋装饰、设备标准为外墙采用真石漆，内墙粉刷刮白，顶棚吊顶，地面，地面地砖公用部分，卫生间公用。同日，原告又与第三人江西地元管理公司签订《二手车交易市场委托经营合同》，将其购买的商铺委托给第三人经营，委托经营时间为5年，自2017年12月1日起至2022年11月30日止，商定回报收益总计37%，期间内回报收益一次性从房款款项中抵扣。合同还约定在南昌地元公司交付商铺时，原告委托第三人参照《商品房买卖合同》之约定代为验收该商铺，原告认可第三人的代验收结果，直接办理该商铺交接手续。原告同意第三人在该商铺交付前为经营活动提前进场做各种准备及试经营工作。在委托经营期间，第三人可以根据市场需求对商业业态布局及建筑内部格局，有权对商铺作出调整及改造。2017年11月7日，原告支付首付款300000元（含原交定金）、后办理按揭贷款300000元，共向被告支付共计600000元，2018年8月28日被告向原告开具总价为600000元的增值税发票。2019年8月21日，原告取得案涉商铺不动产权证｛赣（2019）南昌县不动产权第××号｝。2017年11月23日，被告向第三人送达了验收交付通知，告知第三人自收到通知之日起7日内办理验收交付手续。同年12月1日第三人代原告验收上述商铺。2018年3月8日，被告将《工程竣工验收备案表》报送备案，江西省农机大市场三期二手车交易市场于2018年3月12日完成工程竣工验收备案。以上事实有原、被告提供的《南昌县商品房买卖合同》、《二手车交易市场委托经营合同》，原告提供的增值税发票、维修资金收据、税收完税证明、房产证、《工程竣工验收备案表》、（2020）赣0121民初626号民事判决书，被告提供的验收交付通知书、房屋验收登记表、发票、《江西国际汽车广场认购书》、《签约结算流程表》及当事人的陈述等予以证实。原告提供的被告及第三人工商信息不足以证明两公司系关联企业，江西省农机大市场三期二手车交易市场一楼图片与本案无关联性。被告提供的《工程竣工验收报告》、《情况说明》、用章记录表、营业执照显示的竣工验收时间与竣工验收备案表备注时间不一致，应以竣工验收备案表为准；江西省人大法工委的相关答复作出于2005年，有关交付标准，应以修订后的法律、行政法规为准；被告提供的第三组证据仅能证明被告进行消防工程施工过程的部分情况，消防工程是否竣工验收合格，应当以消防部门验收结果为准。本院认为：关于逾期交房的问题。首先，江西省高级人民法院为规范、统一裁判标准，于2020年6月9日出台《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》（以下简称《指引》），该《指引》第9条明确规定，本审判指引供全省各级法院在审理开发商逾期交房和逾期办证违约责任纠纷时参考适用。因此，上述案件符合《指引》适用范围，且受理时间在《指引》发布之后，应在审理时参考适用。其次，《指引》第2条、第3条规定，开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。购房人明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋的，开发商不承担逾期交房违约责任。本案中，原告委托第三人参照《商品房买卖合同》之约定代为验收该商铺，原告认可第三人的代验收结果，直接办理该商铺交接手续。被告于2017年11月23日通知第三人在收到通知之日起7日内办理验收交付手续，该时间并未超出合同约定交付时间。同时，第三人答辩状中认可其知晓案涉商铺交付时并未完成竣工验收备案登记，其根据合同约定交付标准“该商品房经验收合格”，即经五方验收合格，完成房屋的验收和交房手续。第三人代原告验收案涉商铺的法律后果，应及于被代理人原告。故对于原告要求被告承担逾期交房违约责任的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于逾期办证问题。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。案涉商铺已按约交付使用，但被告未能在360个工作日内将相关资料报产权登记机关备案，已构成违约，应按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。被告辩称产权证未能按时办理系因原告未按合同约定积极配合缴纳相应费用，但未提供原告怠于缴纳费用的相关证据，故对其抗辩意见，本院不予采纳。原告已实际支付购房款600000元（合同签订时付款300000元+按揭贷款300000元），加上5年37%的收益353059元（合同签订时房价款954213元×37%），案涉商铺实际房价总款为953059元，按0.5%计算应为4765.30元，故原告要求被告支付因逾期办理房屋产权证的违约金4761.9元的诉讼请求，有合同依据，且不违反法律规定，本院予以支持，其少算的部分原告有权处分，本院予以认可。关于被告是否应继续履行合同约定的吊顶、铺贴地砖的装修义务问题。原告与第三人签订的《二手车交易市场委托经营合同》约定，第三人可以根据市场需求对商业业态布局及建筑内部格局，有权对商铺作出调整及改造。第三人在原告授权范围内，基于经营需要，与被告达成案涉商铺装修的变更约定，将铺地砖改为铺设地坪漆，该变更和补充约定对原告具有约束力。故对原告要求被告继续履行合同约定的装修义务的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，参照《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条之规定，判决如下：一、被告南昌地元实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告吴敏、吴霞、吴艳支付逾期办证违约金4761.9元；二、驳回原告吴敏、吴霞、吴艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费640元，减半收取320元，由原告吴敏、吴霞、吴艳负担295元，由被告南昌地元实业有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  舒泉荣二〇二〇年十一月二十七日法官助理曾思施书记员刘文莉