湖南省龙山县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3130民初873号原告：向某某，男，重庆市黔江区人，住黔江区。委托诉讼代理人：向勇，男，湖南省龙山县人，住龙山县。委托诉讼代理人：向光梅，龙山县城东法律服务所法律工作者。被告：王某某，男，湖南省龙山县人，住龙山县。委托诉讼代理人：李万新，湖南喳哂呔律师事务所律师。被告：龙山嘉美房地产开发有限公司。住所地：龙山县民安街道办事处新建路南门一桥（原金山大酒店内）。统一社会信用代码：91433130696212027J。法定代表人：刘有军，公司经理。委托诉讼代理人：於玲，女，重庆市巴**人。委托诉讼代理人：刘运芝，女，湖南省龙山县人。原告向某某与被告王某某房屋销售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，经当事人申请，本院于2020年5月22日依法通知龙山嘉美房地产开发有限公司作为本案被告参加诉讼。本院依法适用普通程序，于2020年6月24日和同年9月30日先后两次公开开庭进行了审理。原告向某某的委托诉讼代理人向勇、向光梅与被告王某某的委托诉讼代理人李万新及被告龙山嘉美房地产开发有限公司的委托诉讼代理人於玲、刘运芝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告按《嘉美蓝天》商品房销售合同及补充协议之约定支付原告佣金及费用429，671元；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年3月9日，原被告签订了《嘉美蓝天》商品房销售合同，并于同年3月25日签订了《嘉美蓝天》商品房销售合同补充协议。约定了原告给被告销售房屋的事项、佣金比例和支付方式等。此后原告夜以继日地为被告销售《嘉美蓝天》商品房。在销售的一年多时间里，被告仅支付原告沙盘、广告、佣金等费用300，653元，尚欠429，671元。原告多次催被告把销售佣金明细整理结算清楚，被告总是推脱。另外，被告王某某原为龙山嘉美房地产开发有限公司的法定代表人。2013年2月8日，被告王某某与重庆典雅房地产开发集团有限公司签订了股权转让协议，约定将龙山嘉美房地产开发有限公司股权转让给该公司，约定原公司债务由王某某负责，故本案佣金应由被告王某某承担。请法院依法支持原告的诉讼请求。被告王某某辩称：一是答辩人王某某不是本案的适格被告。本案系龙山嘉美房地产开发有限公司与原告签订的合同及补充协议，应是公司与原告发生的纠纷，答辩人仅仅是该公司当时的法定代表人和股东，公司股东转让股权后，对外仍然应是由公司为主体承担责任。二是原告有违约行为。原告在合同期内即2010年3月30日至2011年1月30日止销售房屋门面没有达到95%，应按照合同约定其承销报酬的40%作为违约金收归嘉美公司所有。三是根据双方补充协议第六条规定，合同期内原告未完成合同约定的销售面积，应按所欠部分房屋销售金额的3%计算补偿给嘉美公司。本案有45套房屋系超过合同期后由被告自销的，应按该给定执行。四是嘉美公司已付款项300,653元，应抵减应付佣金，同时对应付原告佣金不应当支付利息，因本案系合同结算纠纷，应付款项尚未确定。五是合同约定2011年1月30日销售期限届满，距现在已有9年多时间，原告的起诉已超过诉讼时效。被告龙山嘉美房地产开发有限公司辩称，对原被告提出追加本公司为被告有异议。一是此案被告主体应是公司前任法定代表人王某某。二是本公司于2013年2月8日已发生股权转让，法人代表变更为刘有军。转让时与王某某明确约定转让前公司经营产生的债务均与公司无关，全部由前任法人王某某自行负责。三是本案房屋销售发生在公司股权转让之前，与现公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向某某提供的证据及质证和认证如下：1、《嘉美蓝天》商品房销售合同及其补充协议各1份；拟证明原告与被告签订了销售合同及销售房屋的事实。二被告对该组证据均无异议。本院认为，该组证据具有真实性和合法性，同时与本案有关联，可以证明原告为被告方销售房屋门面的事实，本院依法予以采信。2、按期销售的13套商品房屋认购书各1份；拟证明该13套房屋均在合同内销售，应按合同给原告支付佣金。被告王某某质证认为，其中409号房屋现在实际房主是吴子东，但原来系其他2人分别认购。511号房屋认购书是张得一，但房屋产权登记的是陈传现。512号房屋认购书登记的是常春梅，但房屋产权登记的是刘大军。513号房屋认购书登记的是石龙英，但房屋产权登记的是常春梅。证明以上房屋均不是原告销售，同时根据合同约定收到全部售房款才能算完成房屋销售。本院认为，该组证据所涉及的13套房屋，经原告销售，被告王某某及公司方已与房屋认购人签订了认购书，且均交纳了认购金。至于认购后房屋实际购买人有变动，应系经被告方同意后发生的购房户变动，但不能否定该房屋是经原告销售及认购的客观事实。故本院对该组证据真实性、合法性和关联性均予认可，并依法予以采信。3、按期销售的18套房屋明细表1份；拟证明该明细表中18套房屋系原告方在合同期内销售，应按约定计付佣金。二被告对该组证据无异议，故本院作为有效证据采信。4、合同期内购房户与甲方（被告方）已签订合同或已交款的26套房屋明细表1份；拟证明该26套房屋系原告在合同期内销售，应按约定计付佣金。被告王某某质证认为，该组证据无真实性，不予认可。理由是305号、308号、310号311号房屋均是在合同期外销售，且都不是原告销售的，而是由被告方自己销售的。且该表内其他房屋销售情况也不准确。本院认为，被告方当庭提出305号、308号、310号311号房屋系期外销售的辩解，原告对其辩解无法提出证据反驳，也无法提供系合同期内销售的相应证据。故本院对该明细表不能依法采信，应进一步核实销售情况后才能确认。5、306号房屋售房委托书及712号房屋抵账事实；拟证明306号和712号房屋均系合同期抵账销售的事实，应按合同期抵账销售计算佣金。被告王某某质证认为306号和712号房屋均系逾期抵账销售，并非合同期内销售，不应计算佣金。本院认为，原告提供的该组证据不能充分证实306号和712号房屋系合同期内抵账销售，按举证归责原则，应将两套房屋认定为合同期外抵债销售，不应计算佣金。故对该组证据不予采信。6、商品房销售总表1份；拟证明原告为被告方销售商品房的情况。被告王某某质证认为，对该明细表不予认可，应根据实际情况核实销售明细。本院认为，该明细表所载明的情况不完全准确，不作为有效证据采信。7、车库、杂物间销售提成明细表及销售证据复印件各1份；拟证明原告销售车库和杂物间应提成的情况。被告王某某认为该组证据只是部分资料且不是原件，需要核实，故不予认可。本院认为，原告提供的该组证据不符合法定形式，且被告王某某不予认可，故不作为有效证据采信。8、原告提供的欠款明细表1份；拟证明被告欠原告佣金情况。被告王某某质证认为，该欠款明细表系原告单方面计算和制作，数据不准确，被告不予认可，也不能作为证据使用。本院认为，该组证据证明的欠款数据不准确，不予采信。被告龙山嘉美房地产开发有限公司对原告提交的以上8组证据质证认为与公司无关，不提出异议。被告王某某当庭提交的证据及质证和认证如下：1、《嘉美蓝天》商品房销售合同及其补充协议各1份；拟证明原、被告签订了销售合同及销售房屋的事实。2、原告向某某的领款单据及电费发票共7份，金额300,653元；拟证明原告方的已领款300,653元。3、2011年1月30日前18套商品房销售合同及其明细表1份；拟证明该明细表中18套房屋系原告方在合同期内销售，应给原告支付佣金。以上1、2、3组证据均具有真实性、合法性及关联性，当事人各方均无异议，本院作为有效证据采信。4、2011年1月30日前（410号刘春香、407号向宗）抵账类商品房买卖合同2份；拟证明410号、407号两套商品房系合同期抵账销售，并不是现金销售。原告方质证认为，该组证据所涉及的两套房屋系原告合同期内现金销售，并非抵账销售，有原告举证的销售合同为据。本院认为，该证据中所涉的410号和407号房屋，原告已提交销售合同同，能证明的原告在合同期内销售。故本院对该证据不予采信。5、2011年1月30日以后，公司自己抵账销售的21套商品房销售合同各1份；拟证明该21套商品房系公司在合同期外抵账销售，不能给原告支付佣金。6、2011年1月30日以后，公司自己销售的24套商品房销售合同各1份；拟证明24套商品房系公司自己在合同期外销售，不应给原告支付佣金。对被告王某某提交的上述5、6两组证据，原告方质证认为，均有异议，因原告当庭提供的购房户均有真实的购房合同，且均与被告提供的合同不一致。本院认为，被告王某某提交的证据5、6，与原告提交的上述房屋的商品房买卖合同不一致，故本院对两组证据均不予采信。被告龙山嘉美房地产开发有限公司对被告王某某提交的以上6组证据质证认为与公司无关，不提出异议。被告龙山嘉美房地产开发有限公司提交的证据及质证和认证如下：1、2013年2月8日股权转让协议一份；拟证明现在的龙山嘉美房地产开发有限公司系被告王某某于2013年2月8日转让股权后的公司，法定代表人已变更为刘有军。公司转让股权协议时已明确约定转让前公司与私人产生的债权债务与现在的公司无关，应由前公司法定代表人王某某负责解决。原告质证无异议。被告王某某质证认为，该份协议与本案的处理无关，该协议是公司内部协议，对外依然应是公司承担责任。同时现在的嘉美公司及重庆典雅集团公司与王某某存在有其他纠纷。在公司内王某某与公司之间可以结算。本院认为，原告系与被告龙山嘉美房地产开发有限公司签订的商品房销售合同，当时王某某系公司的法定代表人，代表公司签订合同属于公司行为。根据有限责任公司性质和合同相对性原则，原告本应只能向该公司主张合同权利。但2013年2月8日王某某签订股权转让协议时，与公司已明确约定转让前公司的债权债务均由王某某负责，且由于案涉房屋确实属被告王某某负责开发和受益，被告王某某自始至终均在处理案涉房屋的遗留问题，故原告向某某要求王某某和龙山嘉美房地产开发有限公司共同承担偿付责任，并无不可。故本院对该转让协议的真实性予以认可，并作为有效证据予以部分采信。但对其中龙山嘉美房地产开发有限公司提出自己不应承担债务责任的观点不予采信。根据当事人陈述和庭审确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月9日，经双方协商，原告向某某（乙方）与被告龙山嘉美房地产开发有限责任公司（甲方）自愿签订《嘉美蓝天》商品房销售合同一份，约定甲方开发的《嘉美蓝天》商品房承包给乙方销售，范围为住房和负一层车库及杂物间共约10400㎡，承包销售价格为住房及杂物间1,418元/㎡，车库1,600元/㎡。销售期限10个月，即从2010年3月30日至2011年1月30日止。销售报酬为甲方按乙方销售房款的2%计付报酬。同时约定：甲方的责任是提供营销场所、做好办理按揭贷款事项、向乙方提供营业执照和资质证书及房屋预售许可证等。乙方的责任是做好营销方案和计划、做好已售房屋款收回工作，售房款收回率达到100%、做好售房资料及办证资料等归档工作。另外还约定了费用负担和承销报酬支付方式。特别约定了保证金的交付、房屋销售定价及溢价分成、以账抵房按0.5%计算报酬、合同期内销售面积须达到95%算完成任务、未完成任务按所欠房款10%支付给甲方等。合同还约定了其他事项。合同甲方由被告龙山嘉美房地产开发有限责任公司盖章，并由公司当时法定代表人王某某签名，乙方由向某某签名。同年3月25日，双方签订关于《嘉美蓝天》商品房销售补充协议一份。协议约定：变更了销售承包价格、溢价分成、承销报酬支付方式等，第六条约定，合同期内乙方未完成合同约定的销售面积，按所欠部分房屋销售金额的3%计算比例补偿给甲方，剩下的房屋归甲方处售。同时约定违约金为10万元。以上合同及补充协议签订后，原告向某某即按约定对被告方开发的房屋及车库和杂物间进行了销售。被告方已付原告向某某销售报酬及费用共计300,653元。另查明，原告向某某在合同期内实际现金销售和抵账销售房屋及合同期外由被告方自销房屋情况，双方在庭审中存在较大争议。原告方提交的房屋认购书及房屋买卖合同与被告王某某提交的房屋买卖合同所记录的房屋销售时间不一致，另外原告对杂物间和车库的销售提交的证据不充分，且被告王某某不予认可。同时，该案合同到期后至起诉前，双方一直没有对原告方的销售情况进行实际结算。被告方最后一次给原告支付销售报酬的时间根据原告当庭陈述是在2012年1月20日。此后双方一直没有结算销售报酬，原告方陈述因时间拖得太长，无法提供曾向被告方主张债权的书面证据，也无法提供诉讼时效中断和延长的相应证据。原告向某某于2019年6月10日第一次向本院提起诉讼。因原告方需要搜集证据，2019年12月4日自愿撤回起诉。2020年5月11日本院再次受理。被告王某某的委托诉讼代理人在本案当庭答辩和法庭辩论中均明确提出本案已超过诉讼时效的观点。另查明，被告龙山嘉美房地产开发有限公司为被告王某某，并持有90%的公司股份。2013年2月8日，重庆典雅房地产开发集团有限公司为在龙山县开发建设典雅．龙领国际项目，需用该公司名下龙国用（2011）第357号土地。随与被告王某某签订《股权转让协议》，以8600万元的价款取得了被告王某某持有的所有公司股权。协议约定除特定银行贷款5200万元外，转让前该公司的债权债务均由王某某自行承担。股权转让后，公司法定代表人变更为刘有军，仍用龙山嘉美房地产开发有限公司的名义开发建设了典雅．龙领国际项目。本案《嘉美蓝天》商品房开发项目及原告销售行为均发生在该公司股权转让之前，该项目尚存在办证、缴税等诸多遗留问题，均由被告王某某负责解决。本院认为，本案系原、被告因履行商品房销售合同之后未按约定结算销售报酬（佣金）引发的民事纠纷。被告龙山嘉美房地产开发有限公司在建设《嘉美蓝天》项目时，与原告签订了《嘉美蓝天》商品房销售合同，约定了该项目商品房销售的有关事宜，形成了销售合同关系。销售过程中，双方理应严格按照合同约定履行各自的义务。但是，由于原告向某某在履行销售合同完毕后，双方长期未结算销售报酬，酿成民事纠纷。经审理，本案争执的主要焦点有二，一是原告向某某在合同期内实际现金销售和抵账销售及被告方在合同期外自己销售房屋、车库、杂物间的准确数据问题，双方对此争议较大。二是被告王某某及其委托代理人提出原告的起诉明显超过诉讼时效，原告的诉讼请求是否应予驳回的问题。一、关于原告向某某在合同期内实际现金销售和抵账销售及被告方在合同期外自己销售房屋、车库、杂物间的准确数据问题，即实际应付原告多少销售报酬（佣金）的问题。经原、被告当庭举证、质证，双方存在较大争议。由于案涉合同履行完毕至起诉前时间长达八年多，双方一直没有对已销售情况进行实际结算。同时，本次审理中双方对自己的主张举证均不够确实充分，原始交易凭证不全。原告方提交的房屋认购书及房屋买卖合同与被告王某某提交的房屋买卖合同所记录的房屋销售户名及时间很多不一致。特别是对杂物间和车库的销售双方提交的证据不足，双方均存在举证不能的问题，故经依法审理尚不能确认具体销售情况，也无法认定实际应付原告向某某多少销售报酬（佣金）。属于当事人双方均举证不能。二、关于被告王某某及其委托代理人提出原告起诉明显超过诉讼时效，原告的诉讼请求是否应予驳回的问题。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，侵权人获得时效抗辩权，人民法院不再予以保护其请求权的制度。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。我国《民法通则》和《民法总则》均有明确规定，《民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为2年，法律另有规定的除外。《民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为3年，法律另有规定的，依照其规定。本案中，原告向某某因结算销售报酬最早于2019年6月10日第一次向本院提起民事诉讼，审理中因尚需要搜集证据，原告于2019年12月4日自愿撤回起诉。2020年5月11日本院第二次受理。被告王某某的委托诉讼代理人在本案当庭答辩和法庭辩论中均已明确提出原告的起诉已超过诉讼时效的观点。经当庭调查询问，原告方陈述被告最后一次给原告支付销售报酬的时间是在2012年1月20日。此后双方一直没有结算销售报酬，原告方称因时间太长，手机更换后，现无法提供曾向被告方主张债权的证据，也无法提供诉讼时效中断和延长的相应证据。同时原告方明确说明以前主张权利，也只找被告王某某的父亲王裔明催款，而没有找本案所列的两被告主张权利，即本院无法确认本案有诉讼时效中断或延长的情形。因此，本案在《民法总则》实施之前，诉讼时效期限就早已届满，依法应当适用《民法通则》规定的2年诉讼时效期限，不适用《民法总则》规定的3年诉讼时效期限。由于本案诉讼时效期间届满，义务人即被告方提出了不履行义务抗辩权，即提出已超过诉讼时效的抗辩，人民法院应当依法驳回原告的诉讼诉讼请求。综上所述，为维护法律尊严，保障当事人的合法权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：驳回原告向某某的诉讼请求。案件受理费2,000元人民币，由原告向某某承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  沈昌明人民陪审员  黄艳玲人民陪审员  杨玉梅二〇二〇年十一月十日法官助理黄玮书记员孙乾高