北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初49406号原告（反诉被告）：李旭，男，1988年12月10日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李英（李旭之母），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：付裕，北京京翔律师事务所律师。被告（反诉原告）：忻义韬，男，1992年9月27日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：忻进（忻义涛之父），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：吴东悦，北京市德润律师事务所律师。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，该公司法律顾问。第三人：北京中融信融资担保有限公司，住所，住所地北京市朝阳区朝外大街****0-1608-1610div>法定代表人：魏勇，执行董事。委托诉讼代理人：吕洪亮，男，该公司员工。原告（反诉被告）李旭与被告（反诉原告）忻义韬、被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、第三人北京中融信融资担保有限公司（以下简称中融信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案后，于2018年10月31日作出（2018）京0108民初38648号民事判决。忻义韬不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2019年3月29日裁定撤销原判，发回重审。本院于2019年8月19日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李旭委托诉讼代理人李英、付裕、被告（反诉原告）忻义韬委托诉讼代理人忻进、吴东悦、被告链家公司委托诉讼代理人孙凤起、第三人中融信公司委托诉讼代理人吕洪亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李旭向本院提出诉讼请求：1．判令解除我与忻义韬签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称涉案合同）；2．判令忻义韬向我支付违约金230万元；3．判令我向忻义韬退还购房款320万元；本案诉讼费由忻义韬承担。事实和理由：我母亲李英与忻义韬之父忻进于2015年6月5日签订了涉案合同及补充协议、变更申请书。忻进购买位于北京市海淀区×号房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款1050万元。合同履行过程中，李英将合同权利义务转让给我，且变更了房屋所有权人为我，忻进将合同权利义务转让给忻义韬。我多次催促忻义韬履行合同遭到拒绝，因此，忻义韬的行为构成根本违约，故诉至法院要求解除合同并由忻义韬承担违约责任。忻义韬辩称，不同意解除合同，要求继续履行合同，我不存在违约行为，不同意支付违约金。链家公司辩称，不同意李旭诉请，同意忻义韬继续履行合同的主张。我公司认为涉案合同是双方真实意思表示，在忻义韬支付房款情况下可以继续履行。关于违约行为，因为时间太长，具体违约行为无法一一回应，因为涉案合同是双方真实意思表示，在合同没有履行障碍情况下，我公司同意履行。中融信公司述称，我公司是本案第三人，配合核实情况，不发表意见。忻义韬向本院提出反诉请求：1．判令李旭配合将涉案房屋过户登记在我名下；2．判令我于双方办理物业交割当日向对方支付剩余房款50万元；反诉费用由李旭负担。事实和理由：2015年6月5日，我父亲忻进与李旭之母李英签订涉案合同，约定李英出售涉案房屋，总价款1050万元。签约时，双方还签有补充协议，约定将登记在李英名下的涉案房屋，通过赠与公证的方式登记在李旭名下。同日，忻进给付李英定金50万元，2015年7月14日交付链家公司购房款50万元，链家公司出具了代收购房款100万元收据，并在备注中注明：以实际到账为准。2015年7月24日忻进与李英签订《融信托管协议》，将450万元通过资金托管方式支付。因此前忻进已交付链家购房款50万元，链家公司同意将该款转入北京理房通支付科技有限公司（以下简称理房通公司）账户，故忻进当日将托管余款400万元，存入合同约定的理房通公司账户。后忻进与李英约定，买受人变更为忻义韬，2015年8月17日中介让忻进在《合同变更书》上签字，当时其上只有买卖双方主体变更条款，无其他内容。2015年8月21日链家公司将李旭与忻义韬网签合同在网上提交建委，网签价格为350万元。2015年8月25日忻进又将500万元购房款转账给李英，李英签署了收据。2015年9月8日双方到税务机关缴纳了涉案房屋的税费。现李旭声称我未按约定付款，构成根本违约，与事实不符。截至2015年8月25日，我已经支付李英550万元，按《融信托管协议》直接支付理房通公司400万元，由链家公司代收50万元房款，仅保留50万元物业保证金未付。在买卖交易过程中，中介一直都不允许我们直接联系，全部是由中介在传递信息。理房通是双方约定的托管方式，至于李旭未取得理房通的钱，其应另行向理房通公司主张，但李旭却一直怠于主张。为保障我的合法权益，特提起反诉，望依法判决。李旭对忻义韬的反诉辩称，不同意忻义韬的反诉请求。一、忻义韬没有按照买卖合同、补充协议、变更申请单约定足额按时交付购房款450万元，构成根本违约。二、忻进在合同签订后未变更合同主体前，将买受人主体变更和已收到理房通公司退回其100万元购房款的情况下，长达3年多的时间怠于与我办理解除合同、撤销网签登记手续，由此给我造成的损失均应由对方承担；当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李英系李旭之母，忻进系忻义韬之父。2015年6月5日，李英（出卖人）与忻进（买受人）签订涉案合同，约定：忻进购买李英名下涉案房屋；该房屋成交价格为500万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价550万元；买受人向出卖人支付定金50万元；出卖人应当在2015年12月1日前将房屋交付给买受人；双方同意自本合同签订之日起60日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，李英（甲方）与忻进（乙方）、链家公司（丙方）签订《买卖定金协议书》《居间服务合同》《补充协议》，李英（甲方）与忻进（乙方）、中融信公司（丙方）签订《房屋交易保障服务合同》。忻进通过银行转账方式向李英支付定金50万元。李英出具定金收据。《补充协议》的有关约定如下：第一条成交价格：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计1050万元。第二条房屋交易具体事宜的约定：1、定金：乙方于2015年6月5日向甲方支付定金50万元；2、关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述方式履行:（1）乙方于网签合同的三个工作日内将第一笔购房款450万元（不包含前期支付的定金50万元）以建委资金监管的方式支付甲方；（2）乙方于2015年8月15日前的3个工作日内将第二笔购房款500万元以资金托管的方式支付甲方。3、权属转移登记：甲乙双方同意，在2015年8月15日前的3个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；4、物业交割：甲乙双方应当在2015年12月1日前的2个工作日内自行办理物业交割手续，乙方从本协议约定的购房款中留存50万元作为物业交割保证金，该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付甲方。第三条税费承担：甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担。第四条违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还；第五条其他：2、如本协议与《买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。其他约定：①甲方需配合乙方在过户前将房屋赠与李旭名下，保证在过户前此房处在满五年唯一的状态，赠与费用由乙方承担，因政策原因导致多出的税费双方协商，协商不成双方负责；②甲方在上述房屋物业交割前将户口迁出；③甲方保证上述房屋在交付前，中央空调、厨卫固定设施、房屋内固定设施随房转移。2015年6月28日，忻进向链家公司支付居间服务费20万元、代收李英办理涉案房屋赠与手续费用14万元，并收到盖有链家公司收据专用章的收据，其上载明店名称为知春路店，收款人为胡滨。审理中，李旭、忻义韬均称胡滨系链家公司知春路店店长，双方均未就本案中可能涉及的刑事诈骗问题向公安部门报案。忻义韬称公安部门向双方核实过情况，认为应先民事后刑事，确定双方谁是真正的受害人。链家公司称胡滨因涉嫌其他刑事案件现被羁押。2015年7月3日，北京市海诚公证处出具公证书，载明李英系李旭母亲。李英称其通过公证方式将涉案房屋赠与李旭，以配合涉案房屋交易。2015年7月14日，忻进向胡滨的招商银行账户转账50万元，并收到盖有链家公司收据专用章的收据，载明代收购房款100万元。收款人为胡滨。备注栏有手写内容：“此收据以实际到账金额为准。（转账小票）。××××招商银行胡滨”。2015年7月24日，李英（甲方）、忻进（乙方）、中融信公司（丙方）、链家公司（丁方）签订《融信托管协议》。该协议上载有李英、忻进的联系电话，有关约定如下：第二条资金的托管甲乙双方同意在理房通开设相应账户，授权由丙方及理房通对托管账户进行管理，并按本协议约定的条件对托管资金进行划转。购房款：经协商一致，各方同意，乙方将购房款450万元整存入托管账户内。乙方应于网签协议生成后，且办理涉案房屋产权转移登记手续（过户）前2个自然日将全部托管资金足额入托管账户内。第三条托管资金的划转：建委监管资金的划转：各方同意，乙方将托管资金存入托管账户后，丙方应将部分购房款450万元整划入海淀区建委资金监管账户。该笔资金的划转和退回均按建委规定执行，建委资金监管账户信息为空白。第四条托管资金的退回：甲乙双方共同授权，在托管期间内，甲乙双方协商—致书面解除或终止该房屋的买卖合同或甲乙双方买卖合同依法院裁决解除或终止，且向丙方提交书面解除、终止协议或生效裁判文书之日起5个工作日内，丙方应将全部托管资金退回至乙方在理房通开立的账户。第六条本协议的生效和解除：2．除本协议约定的情况外，本协议的变更、解除、终止须经甲乙丙丁四方一致同意，并签署书面协议。同日，忻进在链家公司太月园店向理房通公司托管账户刷卡转入400万元。理房通公司的回执单的备注栏载明忻进基于涉案合同于2015年7月24日支付400万元，该款项由理房通进行履约支付。审理中，李旭提交的另一份签订日期为2015年7月24日的合同主体相同的《融信托管协议》，称系链家公司提供，该协议上载明的托管资金为400万元，丙方将部分购房款300万元存入账户名称（建委网签合同编号）：××××的建委资金监管账户。李旭、忻义韬称协议尾部落款处李英、忻进签名均非本人签名，本院对该份协议真实性不予采纳。2015年8月10日，忻进向胡滨的招商银行账户转账6万元。忻进称该款项系完成赠与的居间费。2015年8月14日，忻进转入理房通账户400万元中的300万元被转入收款户名为C1071392的建委资金监管账户内。2015年8月17日，李英与忻进签订《合同变更申请单》，有关内容如下：变更原因：双方变更出售人和买受人；变更条款：原条款内容：双方约定于2015年8月16日过户，后续资金建委资金监管。现条款内容：①丙方在上述房屋完成产权转移的3-5个工作日内，将赔偿金人民币10万元打入李英女士工行账户；②三方约定2015年8月25日买卖双方缴税，缴税完成后，乙方向甲方支付房款500万元整，支付李英女士工行账户，甲方做完直系亲属公证而后产生的税费由乙方负担；③三方约定上述房屋于2015年9月8日前进行过户手续，过户当日，乙方将违约金5万元整支付李慧女士（双方称李慧系李英之妹）账户；④如乙方原因导致甲方未能按上述时间拿到相应房款，视为乙方违约，产生的费用归甲方所有；⑤双方腾房时间改为2015年12月31日前。2015年8月21日，李旭取得涉案房屋所有权证，同日，双方办理了房屋买卖合同网上签约备案登记手续。合同编号为C1077073的网签合同上载明的出卖人为李旭，买受人为忻义韬，签约价格为350万元。2015年8月25日，忻进向李英银行账户转账500万元，并收到盖有链家公司收据专用章的收据，载明转账房款500万元，业主姓名李旭，客户姓名忻义韬，审核人胡滨。审理中，李英提交链家公司出具的对忻义韬的催告函，内容为催促忻义韬于2015年8月31日前办理过户及延期过户等赔偿事宜。忻义韬称未收到过。2015年9月8日，海淀区地方税务局出具了纳税人为李旭的涉案房屋营业税、地方教育附、地方教育附加、城市维护建设税合计金额196552．89元的发票，并出具了纳税人为忻义韬的契税金额144426．54元的发票。审理中，李旭称当日其这方没有去现场，且拿委托书就可以办理交税事宜。忻义韬称交税时对方李慧在场。李旭称李慧没有去交税现场，李慧在房屋交易过程中就是陪李英去，合同变更单中写的违约金5万元支付给李慧是胡滨写的，用于诈骗；忻义韬称除了签协议时见过李英，之后都是李慧与其这方和胡滨沟通。李旭称就见过一面，一起去交税处一次，但没有办理就走了。忻义韬称不止见过一面。李旭称是不止一面，李慧每次都是陪李英去。2016年7月21日，胡滨手写《协议》，有关内容为：双方商议，李慧负责将涉案房屋在2016年10月1日前完成户口迁出，协助忻进继续办理贷款，完成过户手续。按照实际支付的金额过户，则忻进放在第三方胡滨招行卡下的50万元物业保证金李慧自由支配。李慧以代理人的身份协助忻进将理房通中的除去建委监管部分100万元配合解冻。胡滨存有物业保证金的招行卡李慧负责保管。李慧完成协商内容后，胡滨将剩余的服务费96000元整一齐交付李慧。同日，忻进收到盖有链家公司收据专用章的收据，载明代收物业保证金60万元。审理中，李旭提交的签订日期为亦为2016年7月21日的涉案房屋《解除协议书》载明甲（李英）、乙（忻进）、丙（中融信公司）三方就房屋购房款托管事宜于2015年7月24日签署了《融信托管协议》。按协议约定，乙方已将托管资金400万元整存入丙方资金托管账户进行托管，丙方已将建委监管资金300万元整划入建委监管账户。经协商一致，各方同意解除《融信托管协议》，丙方应于本协议生效之日起3个工作日内将剩余托管资金100万元整全部退回至乙方在丙方委托的第三方代收代付机构开立的如下汇款账户：账户名称：忻进。李旭称该协议系链家公司提供，其这方当时未见过，不认可甲方处李英签名系李英本人所写。协议上甲方处的李英签名与涉案合同和补充协议上李英的签名亦明显不一致。忻义韬认可乙方处忻进的签名是忻进本人所写。丙方处盖有中融信公司合同专用章，经办人处有胡滨签字。2016年7月27日，忻进收到理房通公司转账退还的100万元。2016年7月28日，忻进向胡滨银行账户转账60万元，摘要处注明物业保证金。2018年7月9日，李旭将忻义韬诉至本院，请求判令解除涉案合同及补充协议，忻义韬向其支付违约金230万元，已支付的购房款550万元折抵违约金230万元后退还忻义韬。本院于2018年10月31日作出民事判决书，判决解除涉案合同及补充协议，李旭返还忻义韬购房款550万元，忻义韬向李旭支付违约金50万元，忻义韬配合李旭办理网签撤销手续。忻义韬不服，上诉至北京市第一中级人民法院。2019年3月18日，胡滨在接受北京市第一中级人民法院调查时称双方通过理房通付400万元，再付50万元物业保证金和50万元户口保证金。物业保证金50万元已经付给其公司了；理房通400万元是2015年7月24日下午16时41分在太月园店刷卡支付的；李英知道付款情况，她当时也在现场；交税时李英没去，她的妹妹李慧去了，不去也办不了；理房通的400万元是补充协议里的第二笔，第一笔500万元在这之前就已经给了；托管协议是2017年7月份解除，具体时间要核实，因为一直在账上也交易不了；因为没有过户，李英的账户体现不了400万元；交易不成的原因是因为业主着急用钱，交税晚了13、14天，其公司也赔了李英5万元，双方认可此事，所以才有了《合同变更申请单》。2019年3月29日，北京市第一中级人民法院作出民事裁定书，认为本案双方争议焦点在于450万购房款的付款期限、付款方式及是否支付完毕。忻义韬的主张是已经在2015年7月24日以理房通的方式支付完毕上述款项，李旭主张理房通的付款方式与合同约定的履行方式不符，且未收到该笔款项。450万购房款支付情况是本案的基本事实，一审法院未予以查明，最终裁定撤销原判，发回重审。2020年10月26日本案庭审中，李旭称其从未让胡滨告知买方增加60万元物业保证金的事情。忻义韬提交《补充说明》，称2015年8月25日，其方完成了1000万元购房款的支付，2015年9月8日完成契税缴纳，随后一直催促链家公司组织过户，链家公司店长胡滨说业主要加价，否则不过户。无奈只能诉诸法律，于2015年11月11日委托律师起诉，要求过户。法院建议先调解，链家公司说他们沟通业主尽可能调解。在经过半年的等待，2016年6-7月，链家公司店长胡滨告诉其方调解好了，2016年10月1日前完成过户、交房，并将理房通账上的100万元退还给其方作为拖延过户、交房的赔偿。2016年7月21日其方在链家公司知春路店里，店长胡滨手写了《协议》、出具了盖章的链家公司收据，让其方签了对理房通100万元托管资金的《解除协议书》，2016年7月2l日其方收到退款100万元，2016年7月28日按链家公司盖章收据指定支付物业保证金60万元，再次等待过户交房，此时距其方支付完1000万元购房款已经过去将近1年了。另查明，李旭于2019年6月20日向北京市海淀区房屋管理局调取了如下涉案房屋网签档案材料：1．打印日期为2015年8月13日的合同编号为C1071392的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，其上载明的出卖人为李英，买受人为忻义韬，成交价格为500万元；落款处空白。2．落款日期为2015年8月13日的《存量房自有交易资金划转协议》，首部载明甲方和房屋出卖人为李英，乙方和房屋买受人为忻义韬，丙方为北京市海淀区房屋管理局。有关约定为：乙方自愿将《北京市存量房屋买卖合同》中约定的乙方自有交易资金（以下简称“自有资金”）存入双方同意的账户名××××(网签合同编号)的账户作为存量房自有交易资金监管账户（该账户与双方均不认可的融信托管协议上载明的建委账户一致）。在交易失败时，自有资金划付至乙方在中国工商银行开立的户名为郭丽娜的账户。3．落款日期为2015年8月18日的《存量房屋买卖合同（完成步骤）注销申请表（经纪成交）》，内容为李英、忻义韬委托刘海雷办理合同注销手续。审理中，李旭、忻义韬称郭丽娜当时系胡滨妻子，双方均未签署或同意过上述材料。忻义韬称上述材料系胡滨私自发起网签、修改融信托管协议、注销网签、挪用监管资金而采取的诈骗手段。李旭另提交李英借条、银行交易明细、案外房屋产权证，证明李英因忻义韬违约行为无法按期收到购房款且急需支付另购新房房款迫于无奈借的贷款造成的经济损失；李英分别向多人借款427万元，截至2018年9月5日利息累计2514898．7元。忻义韬对上述证据不认可，认为李英可能因股市亏损产生借款，即使真实存在，也与本案无关。本院认为，李英与忻进签订的涉案合同及《补充协议》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同履行过程中，李英将房屋出卖人的权利义务转移至其子李旭名下，忻进将房屋买受人的权利义务转移至其子忻义韬名下，双方另对房款支付、过户时间等事项进行了变更，并签署了《合同变更申请单》。李旭与忻义韬分别取代李英、忻进成为该房屋买卖合同的出卖人、买受人，双方均应按照涉案合同以及《补充协议》《合同变更申请单》的约定履行各自的义务。本案争议焦点在于忻义韬是否依约向李旭支付了涉案房屋剩余950万元购房款。忻义韬主张忻进在2015年7月14日向链家公司支付代收购房款50万元，在2015年7月24日向理房通公司托管账户存入400万元，在2015年8月25日向李英转账500万元，从而依约完成了剩余购房款的支付。李旭称其在第一笔定金50万元外，仅于2015年8月25日收到500万元购房款，忻义韬未依约完成剩余购房款的支付。根据本案查明事实，双方2015年6月5日的《补充协议》约定，第一笔购房款450万元在网签后三个工作日内以建委资金监管的方式支付，第二笔购房款500万元在2015年8月15日前的三个工作日内以资金托管的方式支付，另约定双方应于2015年8月15日前的三个工作日内办理过户手续。后双方2015年7月24日的《融信托管协议》对《补充协议》中第一笔购房款450万元的支付进行了变更，约定忻进在网签协议生成后，且过户前2个自然日将购房款450万元存入理房通公司托管账户，中融信公司将该450万元划入海淀区建委资金监管账户，并约定协议的变更、解除需经四方一致同意，并签署书面协议。2015年8月17日的《合同变更申请单》对第二笔购房款500万元的支付亦进行了变更，将原条款“双方约定2015年8月16日过户，后续资金建委托管”变更为“2015年8月25日买卖双方缴税，缴税完成后，乙方向甲方支付房款500万元整，支付至李英女士工行账户，2015年9月8日前进行过户手续”。根据上述约定，忻义韬应在2015年8月25日前完成对剩余950万元购房款的支付。忻进在明知上述约定的情况下，单方将购房款50万元转入胡滨个人账户，并仅将400万元购房款存入理房通公司托管账户。忻义韬虽主张上述购房款50万元系由链家公司代收，但并未举证证明李英同意由链家公司代收，且将大额购房款转入胡滨个人账户而非链家公司账户亦有违交易惯例，而胡滨亦从未将该50万元转入理房通公司托管账户或直接支付给李英。此外，上述购房款400万元后被存入双方均不认可的第二份《融信托管协议》载明的账户名称为虚假网签合同编号××××的建委资金监管账户中，其中的300万元于2015年8月14日通过双方认为系伪造的上述虚假网签合同、《存量房自有交易资金划转协议》《存量房屋买卖合同（完成步骤）注销申请表（经纪成交）》等文件转出至郭丽娜账户中，忻义韬认为上述文件均系胡滨伪造用于诈骗该300万元。剩余100万元后通过被李旭认为系伪造李英签名的《解除协议书》于2016年7月27日退回忻进账户，忻进主张该100万元系对方拖延过户、交房的赔偿，但并未提交充分证据证明其主张，且李旭不予认可，故本院难以采纳该主张。综上，忻义韬虽主张已在2015年8月25日前依约向李旭支付了剩余购房款950万元，但其中的450万元由于案外人原因未依约完成支付，符合《补充协议》第四条第3款第（3）项约定的根本违约情形，构成根本违约。李旭有权解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，李旭应向忻义韬返还全部购房款。因合同解除的责任在于忻义韬，且《补充协议》第四条第3款亦约定了违约金的计算，故对于李旭要求忻义韬承担违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金金额，李旭主张违约金为230万元，忻义韬认为该金额过高，李旭虽提交李英的借条、交易明细等相关证据证明其实际损失，但上述证据尚不足以证明其主张的损失金额。本院综合考虑本案案情、李旭的实际损失、忻义韬的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情判定忻义韬应向李旭支付的违约金数额为50万元。忻义韬的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除李旭与忻义韬于2015年6月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、李旭于本判决生效后七日内向忻义韬返还购房款550万元；三、忻义韬于本判决生效后七日内向李旭支付违约金50万元；四、驳回李旭的其他诉讼请求；五、驳回忻义韬的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费84800元，由忻义韬负担。反诉案件受理费42400元，由忻义韬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  胡 光人民陪审员  王秀华人民陪审员  孙彦霞二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  崔 丽