河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初6499号原告：苏慧敏，女，汉族，1990年1月7日出生，住新郑市。委托诉讼代理人：王晶，内蒙古大兴安岭律师事务所律师。被告：郑州新尚置业有限公司，住所地：新郑市学院路与中华北路交叉口西100米轩辕胡壹号售楼部**。法定代表人：唐立新，执行董事。委托诉讼代理人：曹利霞，河南林泽律师事务所律师。原告苏慧敏与被告郑州新尚置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏慧敏的委托诉讼代理人王晶，被告郑州新尚置业有限公司的委托诉讼代理人曹利霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏慧敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告根据购房合同第九条，在扣除“新冠疫情”影响后(暂定为40天)，支付逾期交房的违约金10754.3元，计算方法为:2020年5月1日～6月9日，共40天，不计算违约金。2020年6月10日～7月10日，共31天；2、判令被告根据购房合同第九条，从2020年7月10日以后直至实际交房之日，“按日向××支付己交付房价款万分之5的违约金”；3、判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告将诉讼请求主张的违约金变更为：违约金自2020年5月1日至2020年12月31日止，共计204天（已经扣除疫情期间的影响40天），按总房款1143825元日万分之五计算，共计116670.15元。如被告未在2020年12月31日前交房，原告保留继续主张违约金的权利。事实与理由：一、双方交易情况概述。新尚城?学苑坐落于新郑市中心城区，文化路东侧、学院路南侧。2017年12月1日，原告(××)与被告郑州新尚置业有限公司(出卖人，以下简称新尚置业)签订了一份编号为“1701937093”的商品房买卖合同。新尚置业将新尚城?学苑35号楼1单元8层801号房出售给原告，建筑面积141.51平方米，总金额1143825元。新尚置业应于2020年4月30日前交房。在合同签订之日，苏慧敏支付首付款，并配合新尚置业指定的银行工作人员办理贷款。另外，购房合同第八条规定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××的”。二、新尚置业的两次违约。2020年3月26日，新尚置业向苏慧敏邮寄“延期交房通知”份，告知截至邮寄之日，因“大气扬尘管控、××疫情”两项不可抗力，导致项目工期损失已达15个月，其中2017年损失1个月，2018年损失5个月，2019年损失6个月，2020年损失3个月。新尚置业从未在“不可抗力发生之日起30日内”告知原告，显然违反了上述购房合同第八条之规定，构成违约。2020年4月30日，新尚置业未能如期交房，再次构成违约。三、逾期交房违约金的计算依据。关于新尚置业辩称因“新冠疫情原因”导致逾期交房，原告酌情同意延期40天。关于新尚置业辩称因“大气扬尘管控”导致逾期交房，原告对该项辩称不予采信。新尚置业作为专业的房地产开发、销售企业，在从事房地产开发及销售过程中，应当全面关注开发地域季节气候规律与开发施工状态的关系，合理安排开发进度、理性确定售房合同所涉及的履行期间和日期。“因扬尘治理采取的封令并非2017年才开始实施”，案涉合同签订于2018年3月22日，新尚置业主张的“大气扬尘管控”，是其在订立合同时应当预见的商业风险范畴。购房合同第九条第(2)款:逾期超过30日后，…自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之5(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。请求依法审理，判如所请。被告郑州新尚置业有限公司辩称：一、原告要求答辩人支付逾期交房违约金没有事实根据。2017年12月1日原告与答辩人签订《商品房买卖合同》（合同编号：17001937093）。根据合同约定，原告购买新郑市中心城区学院路南侧、文化路东侧新尚城·学苑35号楼1单元8层801号房（建筑面积共141.51㎡），并约定作为出卖人的答辩人应当在2020年4月30日前，将验收合格的商品房交付给原告。但与此同时合同另约定遭遇不可抗力或因政府、政府部门的行为导致工作延期的，作为出卖人的答辩人可据实予以延期，并且不承担违约责任。答辩人在建设涉案项目过程中，存在合同约定的可以据实延期交房的情形，因此根据合同约定，答辩人不应承担逾期交房的违约责任。首先，从2020年1月起，××疫情的蔓延，各级政府纷纷启动一级应急响应，颁布各项防控指令，出台防疫系列限制政策，包括要求企业停工、停业、延长假期等，直接导致涉案项目工地长达4个月的时间无法进入正常施工状态。其次，由于郑州市被纳入京津冀“2+26”环保行动城市，新郑市作为郑州市下辖的县级市，新郑市新区环境监测基站就设立在轩辕湖畔，涉案项目被政府纳入核心管控项目。项目土石方作业、渣土运输、安装工程、商砼石材水泥原料供应等各项重大工作均受大气扬尘管控影响，政府部门多次下发强制停工令、停工通知、各项督查通报及活动类被停工，直接导致涉案项目因政府部门原因无法正常施工，涉案项目工期损失累计约15个月。扣减以上合同约定的据实延期期间，答辩人按现行验收政策完成联合验收后向原告交房，将不存在原告所诉的延期交房事实。二、现行交房条件的改变，属政策性调整的情势变更，自验收合格之日起至答辩人完成联合验收之日起的期间不应计算为逾期交房期间。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，房屋交付条件是经验收合格，而不是综合验收合格。而验收合格指的是五大责任主体即建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位验收合格即可。但在2019年、2020年国务院办公厅、郑州市人民政府办公厅发布文件、郑州市城乡建设局、自然资源规划局、城市管理局人民防空办公室联合发布文件，将交房条件调整为联合验收，将消防、人防、技防等技术审查一并进入审查，取得竣工备案证方可交房。涉案项目在2020年7月30日五大责任主体竣工验收已经通过，按答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》约定的交房条件，涉案项目已经具备合同约定的交房条件，但由于上述2019年、2020年政府政策的调整，直接导致答辩人不能按合同约定在经过五大责任主体竣工验收合格的条件成就时即可向原告交付商品房。涉案项目自工程经五大责任主体竣工验收合格之日至答辩人最终完成联合验收需要的期间不应计算为逾期交房的期间。综上所述，答辩人认为，在建设涉案项目过程中，××疫情不可抗力影响，政府、政府部门大气管控影响、以及政府验收政策的变化，导致答辩人施工工期、交房条件均受到严重影响。根据合同约定，交付期限可据实延期，对此答辩人不承担逾期交房的违约责任。原告诉求没有事实根据与法律依据，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年3月22日，2017年12月1日原告与答辩人签订《商品房买卖合同》（合同编号：17001937093）。根据合同约定，原告购买新郑市中心城区学院路南侧、文化路东侧新尚城·学苑35号楼1单元8层801号房（建筑面积共141.51㎡），房屋总价款1143825元，首付款为693825元以现金支付，约定付款时间为2017-12-01；以商业贷款支付450000元，约定付款时间为出卖人书面通知后30个工作日内；合同第八条交付期限出卖人应在2020年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付××使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××的；2、××逾期付款或房款未按约定到达出卖人账户；3、因政府或政府部门行为导致工作延期的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。附件四合同补充协议第五条2、下列情况属于出卖人不承担逾期交房责任的事由，出卖人可以据实予以延期，并不承担违约或赔偿责任：（1）不可抗力；（2）国家法律、法规、规章、政策等变更；（3）其他出卖人义务范围外的不可控事由（包括但不限于政府行为）。合同签订后，2020年6月10日，苏慧敏向郑州新尚置业有限公司支付了全部购房款。郑州新尚置业有限公司于2020年3月26日向苏慧敏送达《延期交房通知书》。2020年7月30日，案涉工程五大主体竣工验收合格。因大气污染防治需要，河南省、郑州市、新郑市在2018年3月22日至2019年12月19日多次发文，要求停止土石方作业。具体文件如下：1、2018年3月22日郑州市人民政府办公厅关于发布重污染天气橙色预警的通知（郑政办明电[2018]95号文件），停工8天；2、2018年3月30日郑州市人民政府办公厅关于解除重污染天气橙色预警的通知（郑政办明电[2018]109号文件），停工1天；3、2018年4月14日郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于发布应急管控的通知（郑环攻坚办[2018]62号文件），停工6天；4、2018年6月11日新郑市扬尘防控办公室扬尘污染防治督查督办通知书，停工20天；5、2018年10月4日新郑市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于启动不利气象条件下临时性管控措施的通知（新环攻坚办[2018]118号文件），停工3天；6、2018年10月19日郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于启动不利气象条件下临时性管控措施的通知（郑环攻坚办[2018]260号文件），新郑市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于解除临时管控和继续做好大风天气扬尘污染防治工作的通知（新环攻坚办[2018]132号文件）停工8天；7、2018年10月28日郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于启动大风天气扬尘污染防治管控措施的通知，停工1天；8、2018年11月1日环境污染防治攻坚战第12次调度会会议精神，河南省污染防治攻坚战领导小组办公室关于启动重污染天气预警响应的紧急通知（豫环攻坚办[2018]23号文件），郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于进一步加严不利气象条件下临时管控措施的通知（郑环攻坚办[2018]276号文件），停工5天；9、2018年11月8日郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于启动不利气象条件下临时管控措施的通知（郑环攻坚办[2018]283号文件），新郑市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于启动不利气象条件下临时性管控措施的通知（新环攻坚办[2018]138号文件），停工6天；10、2018年11月10日新郑市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于发布重污染天气黄色预警的通知（新环攻坚办[2018]140号文件），郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于发布重污染天气黄色预警的通知（郑环攻坚办[2018]287号文件），停工1天；11、2018年11月12日郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于发布重污染天气橙色预警的通知（郑环攻坚办[2018]296号文件），郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于解除重污染天气预警的通知（郑环攻坚办[2018]298号文件），停工5天；12、2018年11月18日郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于发布重污染天气黄色预警的通知（郑环攻坚办[2018]302号文件），河南省污染防治攻坚战领导小组办公室关于启动重污染天气应急管控的紧急通知（豫环攻坚办[2018]55号文件），河南省污染防治攻坚战领导小组办公室关于启动重污染天气应急管控的紧急通知（豫环攻坚办[2018]57号文件），停工9天；13、2018年12月12日新郑市环境污染防治攻坚战领导小组办公室新郑市2018年大气污染防治攻坚年终冲刺20天工作要点（新环攻坚办[2018]157号文件），停工20天；14、2019年1月4日新郑市人民政府办公室关于将重污染天气Ⅱ级响应调整为Ⅰ级响应的通知（新政办明电[2018]1号文件），郑州市人民政府办公厅关于将重污染天气Ⅱ级响应调整为Ⅰ级响应的通知（郑政办明电[2019]6号文件），停工1天；15、2019年1月9日郑州市人民政府办公厅关于将重污染天气Ⅰ级响应调整为Ⅱ级响应的通知（郑政办明电[2019]12号文件），郑州市人民政府办公厅关于解除重污染天气应急管控的通知（郑政办明电[2019]25号文件），停工13天；16、2019年1月23日郑州市人民政府办公厅关于发布重污染天气橙色预警的通知（郑政办明电[2019]28号文件），停工1天；17、2019年2月17日郑州市人民政府办公厅关于将重污染天气Ⅲ级响应调整为Ⅱ级响应的通知（郑政办明电[2019]45号文件），郑州市人民政府办公厅关于将重污染天气Ⅱ级响应调整为Ⅰ级响应的通知（郑政办明电[2019]46号文件），停工8天；18、2019年3月13日郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于将重污染天气Ⅲ级响应调整为Ⅱ级响应的通知（郑环攻坚办[2019]75号文件），停工1天；19、2019年4月5日新郑市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于进一步落实轻中度污染临时管控的紧急通知（新环攻坚办[2019]31号文件），停工4天；20、2019年8月7日新郑市扬尘防控办公室扬尘污染防治督查执法建议书（新控尘执[2019]第一组0280号）及要求停工整改的微信聊天截图，停工1天；21、2019年9月4日郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于进一步加强督查工作的紧急通知，停工1天；22、2019年9月24日郑州市人民政府办公厅关于启动重污染天气Ⅱ级响应的通知（郑政办明电[2019]170号文件），新郑市人民政府办公室关于启动重污染天气Ⅱ级应急响应的通知（新政办明电[2019]56号文件），郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于解除重污染天气黄色预警的通知，停工9天；23、2019年10月8日新郑市人民政府办公室关于启动重污染天气Ⅱ级应急响应的通知（新政办明电[2019]63号文件），停工1天；24、2019年10月31日新郑市人民政府办公室关于启动重污染天气Ⅱ级应急响应的通知（新政办明电[2019]67号文件），停工7天；25、2019年11月18日郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于将重污染天气应急管控调整为Ⅲ级响应的通知（郑环攻坚办[2019]281号文件），停工1天；26、2019年11月19日郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于将重污染天气应急管控调整为Ⅱ级响应的通知（郑环攻坚办[2019]282号文件），停工1天；27、2019年12月6日郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于进一步加严管控措施的通知及污染物浓度快速上升提醒，停工2天；28、2019年12月12日郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于进一步加严管控措施的通知，停工2天；29、2019年12月14日河南省污染防治攻坚战领导小组办公室关于严格落实重污染天气应急管控措施的紧急通知，停工1天；30、2019年12月19日郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于将重污染天气应急管控调整为Ⅰ级响应的通知（郑环攻坚办[2019]293号文件），停工7天；以上共停工154天。因中招、高招考试，2018年5月22日新郑市人民政府关于加强中招高考期间环境噪声污染监督管理的通告，停工4天。2020年2月6日，××感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告（第10号），规定房地产等建设工程复工时间不得早于2020年3月16日。涉及停工天数为39天。2019年3月26日，国务院发布国办发[2019]11号《关于全面开展工程建设项目审批制度改革的实施意见》，该意见规定：将消防、人防、技防、档案等事项限时联合验收，统一竣工图纸和验收标准，统一出具验收意见。2019年7月19日，郑州市人民政府下发郑政办[2019]46号文件，根据国务院上述文件制定《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程联合验收实施方案》。2020年4月8日，郑州市城乡建设局、郑州自然资源局、郑州市城市管理局、郑州市人民防空办公室下发郑建文[2020]70号文件，根据国务院和郑州市人民政府的上述文件，印发《郑州市房屋建筑工程联合验收实施细则（暂行）》，规定自2020年1月1日起，所有工程建设项目应按照《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程联合验收实施方案》的要求进行联合验收。以上事实，有双方当事人陈述，《商品房买卖合同》，购房发票，政府文件及本案庭审笔录等予以证实。本院认为，苏慧敏与郑州新尚置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、合法有效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于被告是否存在逾期交房的问题，本院认为，近几年建筑工程施工受政府封土令、大气污染防治等治理行动的因素影响导致不能正常施工，因封土令并未自2018年才开始实施，被告应当理性确定交付房屋的时间，但因政府行为属不确定因素，被告无法确切预计受影响天数，故本院针对因封土令造成的逾期天数酌定为100天。中招、高招考试固定每年举行，属于被告应当考虑到的因素，故本院对被告主张扣减因中招、高招影响停工4天，不予支持。2020年初发生的××肺炎疫情是房地产企业无法预见的因素，故按照60天计算逾期天数。综上，本院对被告的逾期天数酌情扣减160天。原、被告双方约定应于2020年4月30日前交房，可顺延160天。涉案项目在2020年7月30日五大责任主体竣工验收已经通过，逾期的期日在上述扣减160天的天数范围之内，可视为被告未有逾期交房。2019年和2020年，有关政府部门将交房条件调整为联合验收，既将消防、人防、技防等联合验收，取得竣工备案证方可交房。属于原被告双方在合同中约定的“其他出卖人义务范围外的不可控事由（包括但不限于政府行为）”，被告可以据实予以延期。故被告涉及该部分的辩称理由成立，本院予以支持。综上所述，原告苏慧敏的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告苏慧敏的诉讼请求。案件受理费2634元，减半收取1317元，由原告苏慧敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费用，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  陈河淼二〇二〇年十一月二十八日书记员  李**飞