福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终5051号 上诉人（原审被告）：谢毅纯，男，1988年8月29日出生，汉族，住福建省南安市。 被上诉人（原审原告）：厦门华龙物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨东路**华星大厦****。 法定代表人：许华芳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨清，福建瑞权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷杜坚，福建瑞权律师事务所律师。 上诉人谢毅纯因与被上诉人厦门华龙物业管理有限公司（以下简称华龙物业）物业服务合同纠纷一案，不服福建省永春县人民法院（2020）闽0525民初1563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谢毅纯上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.案件受理费由华龙物业负担。事实和理由：一审适用最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决谢毅纯应当支付2017年9月至2019年6月的物业服务费11264.22元，属于适用法律错误。案涉《福建省前期物业服务合同》签订于2014年，该合同合法性审查应当适用2012年修订的《福建省物业管理条例》。案涉《福建省前期物业服务合同》第七条明显违反2012年的《福建省物业管理条例》第四十条第二款“前期物业服务收费实行政府指导价”的强制性规定，该条款就是建设单位与物业服务企业串通抬高物业服务收费，损害业主利益，对全体业主构成价格欺诈。该条款应属无效条款。案涉《福建省前期物业服务合同》第七条载明其收费标准依据《福建省物业服务收费管理办法》(闽价服【2010】267号)，可是该规范性文件颁布于2010年，依法已经随着2012年3月修订的《福建省物业管理条例》第四十条第二款规定出台而失效。华龙物业依据该条作为法律依据，是在欺诈全体业主。2012年的《福建省物业管理条例》第四十条规定：“县级以上地方人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，在其管辖的行政区域内制定统一的指导价，并定期公布”。案涉《福建省前期物业服务合同》第七条(一)约定“本合同的计费方式实行包干制。按照本物业所在地市、县政府价格主管部门会同同级房地产部门公布的《物业服务等级标准及收费指导价》的四级物业服务标准”。一审时，华龙物业并没有提供2014年永春县《物业服务等级标准及收费指导价》文件以证明其收费标准的合法性。华龙物业以三级物业管理企业资质，主张按四级物业服务标准收费，违反2012年的《福建省物业管理条例》第三十六条“物业管理企业应当在其资质等级范围内依照物业服务合同约定，提供相应的物业服务，并接受业主监督”的规定。《福建省前期物业服务合同》进行过备案行为不足以证明该合同合法有效。案涉合同第七条，既属于最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条(二)和第五条的情形，也属于《合同法》第五十二条规定的无效情形。谢毅纯关于案涉合同第七条无效的主张有法律依据。综上，因建设单位与华龙物业签订的《福建省前期物业服务合同》中的物业服务收费标准条款违反2012年的《福建省物业管理条例》强制性规定，应认定为无效。华龙物业根据该无效的收费条款，要求谢毅纯支付物业服务费11264.22元，不应得到法律的支持。 华龙物业答辩称，案涉《福建省前期物业服务合同》合法有效，对谢毅纯有约束力。谢毅纯的上诉请求不能成立，不予支持。应依法应驳回上诉，维持原判。 华龙物业向一审法院起诉请求：1.判令谢毅纯支付2017年9月至2019年6月的物业管理服务费11264.22元及违约金1126.422元（以欠费总额的10%标准计算）；2.诉讼费用由谢毅纯承担。 一审法院认定事实：2014年6月6日，华龙物业公司与永春宝龙房地产开发有限公司签订《福建省前期物业服务合同》，并于同年6月10日到永春县住房和城乡规划建设局备案。合同约定华龙物业公司为永春宝龙城市广场一期提供物业服务，商业物业的物业服务费3元/月·平方米；业主应于每月15日前向华龙物业公司支付物业服务费，逾期缴纳的按照未缴纳物业服务费总额的10%标准向华龙物业支付违约金。谢毅纯系永春宝龙城市广场国际社区商业东区－11（产权面积170.67平方米）的业主。谢毅纯至今未缴纳2017年9月至2019年6月的物业服务费11264.22元（170.67平方米×3元/月/平方米×22个月=11264.22元）。 一审法院认为，依照法律和相关司法解释规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。故华龙物业请求谢毅纯支付2017年9月至2019年6月的物业服务费11264.22元，应予支持。谢毅纯以其反映的问题得不到解决为由来对抗支付物业费，其主张依据不足，不予采纳。华龙物业请求谢毅纯支付违约金，从理论上符合合同约定，但不利业主与物业管理的沟通、互动，不利于解决矛盾，故华龙物业的相关主张，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、谢毅纯应于本判决生效后十日内支付厦门华龙物业管理有限公司物业服务费11264.22元；二、驳回厦门华龙物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费110元，减半收取计55元，由谢毅纯负担。 二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，2014年6月6日，华龙物业公司与永春宝龙房地产开发有限公司签订《福建省前期物业服务合同》，并于同年6月10日到永春县住房和城乡规划建设局备案，该合同主体适格，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该《物业合同》对永春宝龙城市广场一期的业主具有约束力。谢毅纯作为该小区的业主，《物业合同》对其具有约束力，谢毅纯与华龙物业公司之间存在物业服务合同关系。福建省人民代表大会常务委员会于2006年9月28日通过《福建省物业管理条例》，并自2007年1月1日起施行。2018年9月30日，福建省人民代表大会常务委员会通过新的《福建省物业管理条例》，并自2019年1月1日起施行，同时2006年9月28日通过的《福建省物业管理条例》同时废止。福建省人民代表大会常务委员会在2012年并没有对《福建省物业管理条例》进行修订。谢毅纯主张本案应适用福建省人民代表大会常务委员会2012年修订的《福建省物业管理条例》并以此主张案涉《福建省前期物业服务合同》，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。根据《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，谢毅纯至今未缴纳2017年9月至2019年6月的物业服务费11264.22元，违反合同约定和上述法律规定，华龙物业公司要求谢毅纯支付其拖欠的上述物业费11264.22元，依法有据，一审予以支持正确，本院予以维持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，谢毅纯若认为华龙物业公司提供的物业服务不符合合同约定或者存在损害业主利益的行为，应另行向华龙物业公司主张采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。谢毅纯以此为由拒绝交纳物业费，缺乏法律依据，本院不予采纳。 综上所述，谢毅纯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费110元，由谢毅纯负担。 本判决为终审判决。 审判长  傅家顶 审判员  董耿瑜 审判员  孙志坚 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  苏阿云 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。