福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0122民初1799号 原告：严冬妹，女，1964年10月25日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：周萍、刘颖（实习），福建宽达律师事务所律师，特别授权。 被告：曹煜，女，1977年5月19日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。 第三人：福州世纪易居房地产经纪有限公司连江分公司，住所地：福建省连江县潘渡乡贵安新天地商业路**店铺。 负责人：林利增，职务：总经理。 委托诉讼代理人：许华丽，女，1988年5月15日出生，汉族，住福建省古田县，系公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：陈小清，女，1984年11月1日出生，汉族，住福建省古田县，系公司员工，特别授权。 原告严冬妹与被告曹煜、第三人福州世纪易居房地产经纪有限公司连江分公司（以下简称世纪易居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告严冬妹及其委托诉讼代理人周萍、第三人福州世纪易居房地产经纪有限公司连江分公司委托诉讼代理人许华丽、陈小清到庭参加诉讼，被告曹煜经公告送达开庭传票等，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 严冬妹向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除严冬妹与曹煜之间签订的《房地产买卖合同》；2.请求判令曹煜立即向严冬妹支付拒不履行合同的违约金117000元；3.请求判令曹煜赔偿并立即向严冬妹支付严冬妹为履行买卖合同所支出的代办公证费及后期手续费1700元；4.请求判令曹煜赔偿并立即向严冬妹支付严冬妹为履行买卖合同所支出的中介服务费及交易服务费11860元；5.请求判令曹煜赔偿并立即向严冬妹支付严冬妹为履行买卖合同所支出的房产评估费2832元；6.请求判令曹煜赔偿并立即向严冬妹支付严冬妹为履行买卖合同所支出的解押手续费18880元；7.请求判令曹煜承担并立即向严冬妹支付严冬妹为履行买卖合同所支出的律师费6000元；8.请求判令曹煜立即返还严冬妹支付的首付款2000元；9.请求判令第三人退还严冬妹缴纳的30000元履约保证金；10.请求判令曹煜配合办理严冬妹在交易过程中冻结款项53000元的解冻事宜；11.本案的全部诉讼费用由曹煜承担。诉讼中，严冬妹申请撤回第六项诉讼请求。 事实与理由：2019年9月15日，通过福州世纪易居房地产经纪有限公司连江分公司，严冬妹与曹煜签订《房地产买卖合同》，约定：1、严冬妹以585000元的价款，购买曹煜位于福州市连江县××乡××道××号××号楼××单元的房产（合同第三条）；2、办理房地产所有权过户登记所需缴纳过户费用（合同第四条第（一）款）、以及全部税费由严冬妹承担（合同第三条第Ａ款）；3、曹煜向第三方借款以解除案涉房产的抵押权所产生的手续费用及利息由严冬妹承担（合同第六条第（一）款第Ｄ项）；4、案涉房产的评估费由严冬妹承担（合同第七条“代办评估”）；5、严冬妹应将购房款办理交易资金银行监管手续（合同第七条“资金监管”）；6、严冬妹应向曹煜支付履约保证金，该履约保证金由第三人代管（合同第八条第（二）款）；7、一方违约后，守约方可在催促函发出之日起十日后要求解除合同，并可要求违约方承担总房价款20%的违约金（合同第九条第（一）款），同时可要求违约方赔偿损失、承担守约方因主张违约责任所产生的费用（合同第九条第（五）款）。 《房地产买卖合同》签订后，严冬妹积极履行合同约定义务，立即将30000元的履约保证金交由第三人保管，并配合评估、解押等手续，为委托代办的公证支出了公证费与后期手续费1700元、中介服务费与交易服务费11860元、为评估房产价值支出房产评估费2832元、为曹煜向第三方借款以办理解押而支出解押手续费18880元，并向曹煜支付了首付款133000元（其中：53000元由银行进行资金托管，需曹煜配合方能办理相应的解冻手续；80000元支付至曹煜银行账户，但曹煜仅返还78000元，尚余2000元未返还）；同时，严冬妹为本次主张权益支出律师费6000元。 但曹煜却因与案外人的债务纠纷造成案涉房产被司法冻结，无法继续后续买卖过户的工作。2020年3月20日，第三人向曹煜发出催告函，要求曹煜依约履行合同，但信件被曹煜拒收。 综上，曹煜因案涉房产被司法冻结而无法履行《房地产买卖合同》，已构成根本性违约，侵害了严冬妹的合法权益。故严冬妹特向贵院提起诉讼，请求判如所请！ 世纪易居公司述称，对合同签订的时间、地、地点事人、价款均无异议。对严冬妹的诉求和事实与理由均无异议。履约保证金需要双方纠纷解决好，有相关凭证，公司的财务才能退还。当时合同约定，所有房屋过户等产生的费用均由买方出。我们三方是2019年9月15日签订买卖合同，后面要做第三方解押，发现房产被鼓楼法院冻结。我方一直都有跟曹煜协调，但后面曹煜一直拒接我方的电话。同意30000元的履约保证金由我方返还给严冬妹。 曹煜未作答辩。 严冬妹围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。世纪易居公司未提供证据。曹煜未到庭应诉，也未提供证据，视为自愿放弃举证、质证权利。对当事人无异议的证据：严冬妹提供的如下证据：1.《房地产买卖合同》、2.《交易服务合同》、3.《公证书》、No.349188号《收款收据》、4.国内标准快递寄件函、5.No.0223841号《世纪金源集团专用收据》、6.《房地产评估报告书》、7.《领取报告单》、8.No.348551号《收款收据》、9.2019年11月11日《中国建设银行个人活期账户交易明细》、10.《二手房交易资金托管业务申请/审批表》、11.2019年10月10日《中国建设银行个人活期账户交易明细》、12.2019年10月10日《中国建设银行个人活期账户交易明细》、中国农业银行业务凭证、13.No.0223977号《世纪金源集团专用收据》、14.委托代理合同、15.票据、16.不动产档案信息、17.微信支付转账电子凭证及陈霞（系世纪易居员工）到庭作证、18.户口本复印件，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年9月10日，因购买房屋事宜，严冬妹按照世纪易居公司的要求向其交纳履约保证金30000元。2019年9月15日，严冬妹与曹煜签订了《房地产买卖合同》（合同编号：×××40），合同约定，曹煜将坐落于福建省连江县××乡××道××号××号楼××单元房屋（产权证号：闽（20**）连江县不动产权第0011865号）以585000元的价格出售给严冬妹。同日，世纪易居公司与严冬妹、曹煜三方就案涉房屋还共同签订了一份《交易服务合同》，由世纪易居公司提供居间服务。 该《房地产买卖合同》第六条第（一）款：该房地产抵押情况：存在抵押，甲方应在2019年10月20日前向抵押权人申请还款。 第八条第（二）款：乙方应在本合同生效时已支付履约保证金：（大写）人民币零拾叁万元整，（小写）¥30000元，履约保证金由交易服务方无息代管…… 第九条第（一）款：本合同签订后，若甲乙双方任何一方未依约履行本合同的，每逾期一日违约方需向守约方支付本合同所述总房价万分之五的违约金。自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，信件送达至之日起超过十日仍未履约的或有其他根本性违约行为的，守约方有权单方面解除本合同同时要求违约方承担本合同所述总房价款的20%违约金。 第九条第（二）款：甲方保证上述房地产产权清晰。自签订本合同之日起，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷概由甲方负责，如因此造成合同无法履行，属甲方违约。甲方保证拥有该房地产所有权，并对该房地产现状负全责…… 第九条第（四）款：……甲方违反本合同导致乙方解除本合同的，乙方有权要求交易服务方退还履约保证金，但需交易服务方书面信件告知甲方，信件送达七日内甲方未书面回复的，视为甲方已同意交易服务方将无息监管的履约保证金退还乙方。 第九条第（五）款：前述违约金的认定及支付不作为违约行为终止之后继续履行本合同的前提。交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。守约方已经依约支付居间服务费、交易服务费的，在本合同解除时，有权要求违约方作出赔偿。 第十条：甲乙双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准。因地址不详或有误致使信件无法送达的，视为已送达，由此产生的不利法律后果由提供地址方自行承担。 补充协议：……乙方领不动产权证当天，乙方要把首付款人民币伍万伍仟元整解押给甲方。 该《交易服务合同》第二条第（二）款：如因甲乙双方任何一方原因违约导致《房地产买卖合同》解除，使本合同约定的交易服务内容无法继续进行的，丙方无需返还已收取的交易服务费。若交易服务费是由守约方支付的，守约方应向违约方主张赔偿交易服务费，而非要求丙方退还交易服务费。 上述合同签订后，严冬妹于2019年9月21日向世纪易居公司支付中介服务费和交易服务费11860元。2019年9月23日，严冬妹委托福建建科房地产估价有限公司对案涉房产进行抵押估价，为此支出评估费2832元。2019年10月10日，曹煜向福建省厦门市鹭江公证处申请办理案涉房产委托手续的公证事项，公证费用为1700元，但该公证费系严冬妹儿子张敏向陈霞（系世纪易居公司员工）微信转账支付，再由陈霞向公证处代交公证费。同日，严冬妹与曹煜在中国农业银行股份有限公司连江贵安支行办理二手房交易资金托管业务，并将严冬妹银行账户中的53000元进行冻结，期限从2019年10月10日至2020年4月9日止；同日，严冬妹向曹煜支付购房首付款80000元，当天曹煜退还78000元，尚余2000元未退还。2019年11月11日，严冬妹与曹煜一同到担保公司办理借款及担保手续，为此严冬妹支出解押手续费18800元，后因借款未实际出借，该手续费已退还给严冬妹。2020年3月20日，世纪易居公司按照合同中曹煜留存的通讯地址向其邮寄催告函催促曹煜履行合同义务，但曹煜拒收该信件。 2020年4月27日，严冬妹委托福建宽达律师事务所律师周萍作为委托诉讼代理人，并于2020年5月7日诉至本院，严冬妹为此支出律师代理费6000元。 另查明，2019年11月8日，因曹煜另案纠纷，案涉房产被福州市鼓楼区人民法院查封，查封期限至2022年11月7日为止。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，严冬妹已依约履行支付履约保证金及首付款的义务，曹煜亦应按照合同约定办理房屋解押手续及协助严冬妹办理房屋产权转移登记手续。但案涉房屋因曹煜另案纠纷，处于抵押、查封状态，且无法确定何时能顺利过户，双方在合同中约定曹煜保证案涉房产产权清晰，若发生与曹煜有关的产权纠纷或债务纠纷概由曹煜负责，如因此导致合同无法履行，属曹煜违约，守约方即严冬妹有权单方解除该房屋买卖合同。现因曹煜违约致使严冬妹取得该房产的合同目的无法实现，严冬妹与曹煜签订的《房地产买卖合同》已达到约定及法定解除的条件，严冬妹请求解除双方签订的《房地产买卖合同》于法有据，予以支持。 关于相关费用的退还及律师费承担问题。本院认为，合同解除后,尚未履行的,终止履行；已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取补救措施,并有权要求赔偿损失。因曹煜未依约履行房屋产权转移登记等义务，导致严冬妹取得该房产的合同目的无法实现，故曹煜应向严冬妹支付严冬妹为履行该房屋买卖合同所支出的代办公证费及后期手续费1700元、中介服务费及交易服务费11860元、房产评估费2832元、房屋首付款余款2000元，并配合严冬妹办理冻结款项53000元的解冻事宜；同时，世纪易居公司应向严冬妹退还由其代管的履约保证金30000元。因双方在合同中约定守约方有权要求违约方支付为主张该违约责任所支出的律师费等，严冬妹因聘请律师已支付律师费6000元，该费用合理合法，严冬妹要求曹煜承担，符合双方约定，予以支持。 关于违约金。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。严冬妹与曹煜在合同中约定违约方承担总房价款20%的违约金，因曹煜违约导致合同无法履行，现严冬妹主张以585000元为基数，按20%支付违约金，符合双方约定，于法有据，予以支持。 诉讼中，曹煜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法予以缺席审理和判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除严冬妹与曹煜于2019年9月15日签订的《房地产买卖合同》（合同编号：×××40）； 二、曹煜应在本判决生效之日起10日内向严冬妹支付代办公证费及后期手续费1700元、中介服务费及交易服务费11860元、房产评估费2832元、房屋首付款2000元、律师费6000元及违约金117000元； 三、曹煜应在本判决生效之日起10日内配合严冬妹到中国农业银行股份有限公司连江贵安支行办理二手房交易资金托管业务的解冻手续； 四、福州世纪易居房地产经纪有限公司连江分公司应在本判决生效之日起10日内向严冬妹返还履约保证金30000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9650元，由曹煜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  邱启开 二〇二〇年十一月十八日 书记员  何诺佳 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 （申请执行提示）第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。