上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初12229号原告(反诉被告)：上海泓邦置业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：王伟，执行董事。委托诉讼代理人：李小林，上海市广庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘晨冉，上海市广庭律师事务所律师。被告(反诉原告)：石担(上海)资产管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区富特北路XXX号302部位368室。法定代表人：周汝俊，董事长。委托诉讼代理人：李明辉，上海李小华律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜新华，上海李小华律师事务所律师。原告上海泓邦置业有限公司(以下简称泓邦公司)与被告石担(上海)资产管理有限公司(以下简称石担公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日受理后，石担公司于2020年9月1日提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，合并公开开庭进行了审理。泓邦公司的委托诉讼代理人李小林、石担公司的委托诉讼代理人李明辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。泓邦公司向本院提出诉讼请求：1、确认泓邦公司与石担公司订立的《租赁合同》于2019年2月1日解除；2、判令石担公司支付违约金336,710元。事实与理由：2018年4月1日，双方订立《上海市房屋租赁合同》，约定石担公司向泓邦公司承租上海市虹口区吴淞路XXX号XXX室房屋，租赁期限自2018年5月16日起至2020年5月15日止，并约定了租金、付款方式、违约金等条款。合同订立后，双方按约履行。至2019年1月23日，石担公司提出于2月1日退租，并擅自搬离，亦未将房屋恢复原状。石担公司辩称，其于2019年2月1日搬离案涉房屋，双方租赁合同应于该日解除。且其因经营状况不佳，无力按约承担每月租金，提前搬离案涉房屋，确有违约，应承担违约责任。但泓邦公司主张按合同约定计取违约金的标准过高，应予调整。违约金以三个月租金标准的1.3倍计算，即以保证金抵扣的情况下，石担公司再承担违约金23,300.80元。石担公司向本院提出反诉请求：泓邦公司赔偿财务损失103,267元。事实和理由：石担公司承租案涉房屋后购置了办公桌椅、文件柜、沙发、打印机、电器等办公家具用品，并放置若干红酒。石担公司搬离案涉房屋时，泓邦公司阻拦并扣押了上述物品，未妥善保管造成石担公司财务损失。泓邦公司对反诉辩称，石担公司擅自提前退租，未办理退房及交接手续。泓邦公司为收回房屋，发函要求石担公司配合清点物品，但此时泓邦公司并不知晓案涉房屋内物品状况。石担公司未按通知时间出现，泓邦公司打开案涉房屋后，并未发现房屋内留存有石担公司物品。本院经审理认定事实如下：泓邦公司系案涉房屋权利人。2018年4月1日，泓邦公司与石担公司订立《上海市房屋租赁合同》，约定石担公司承租案涉房屋，租期自2018年5月16日起至2020年5月15日止；石担公司签约后支付租赁保证金，包括三个月房屋租金及三个月物业管理费，即租金168,355.26元，物业管理费27,205.77元。租赁关系终止时，泓邦公司收取的房屋租赁保证金及物业保证金除用以抵充合同约定由石担公司承担的费用外，剩余部分无息归还；租赁期间，石担公司未经泓邦公司书面同意或未按合同约定中途提前退租的，应按月租金的六倍向泓邦公司支付违约金，并且已支付的房屋租赁保证金不予退还，若违约金不足抵付损失的，还应负责赔偿等。合同补充条款约定，本合同租赁期届满或因任何原因提前终止，石担公司应及时处理该房屋内的留置物品。未经泓邦公司同意留存的物品，应视为石担公司放弃对留存物品的处分权，交泓邦公司处置；泓邦公司对暂留物清点时，应通知石担公司到场并签署物品清单。如泓邦公司发出通知后，石担公司未在规定的时间到场参与清单留存物品的，视为石担公司确认由泓邦公司全权负责清点，所有留存物品以泓邦公司清点记录为准，泓邦公司有权将物品转移至其认为合适的地点；石担公司在接到泓邦公司对暂留物处置通知十五日内仍未处分的，应视为石担公司放弃对留置物的处分等。合同订立后，石担公司支付房屋租赁保证金195,561.03元，双方依约履行。2019年1月23日，石担公司出具《情况说明》，并张贴于案涉房屋，表示因公司经营亏损，不再继续经营，只能忍痛舍弃押金部分，申请从2月1日起退租。同年1月31日，泓邦公司向石担公司发出《律师函》，表示因其中途退租应承担6个月租金的违约金及租赁保证金不予退还的违约责任。并拟在2019年2月12日10时对案涉房屋内的物品进行清点后转移至泓邦公司保管，若石担公司不派员，将自行清点后收回房屋。该律师函向石担公司注册地址投递。对此石担公司在庭审中表示，律师函收至，但认为即便派员也无法取回物品，故未前往。本院认为，泓邦公司与石担公司订立的租赁合同合法有效，应当按约履行。因石担公司自身经营不善提前退租，构成违约，泓邦公司要求确认双方租赁合同于2019年2月1日解除并无不当，应予支持。双方租赁合同约定，石担公司未经泓邦公司书面同意或未按合同约定中途提前退租的，应按月租金的六倍向泓邦公司支付违约金，并且已支付的房屋租赁保证金不予退还，现石担公司自认存在违约，但认为违约金标准约定过高，请求法院调整，故本院综合双方合同履行情况，及过错责任的大小酌情确定违约金金额。石担公司支付的租赁保证金，作为其承担的违约责任，泓邦公司可不予返还。此外，石担公司还应向泓邦公司承担三个月租金标准的违约金。至于石担公司要求泓邦公司赔偿财务损失，石担公司提前退租，搬离房屋时未与泓邦公司办理交接手续，在泓邦公司通知其到场清点财务时亦未前往。泓邦公司称其进入案涉房屋后未发现石担公司留置物品，对此石担公司未提供足以证明其要求赔偿的物品在其搬离后仍留置在案涉房屋内的依据。故对其提出的赔偿财务请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、确认上海泓邦置业有限公司与石担(上海)资产管理有限公司订立的《上海市房屋租赁合同》于2019年2月1日解除；二、石担(上海)资产管理有限公司向上海泓邦置业有限公司支付违约金168,355元，于本判决生效之日起十日内履行；三、驳回石担(上海)资产管理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,350.65元，减半收取计3,175.32元，反诉案件受理费1,182.67元，均由石担(上海)资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  连慰江二〇二〇年十一月三十日书记员  蔡覙静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。