河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初6740号原告：河南钰达物业管理有限公司，住所地：洛阳市洛龙区古城路376号河洛文化村综合楼，统一社会信用代码：9141030755833937XX。法定代表人：岳真珍，该公司经理。委托代理人：程亚娟、邵玉香，河南有道律师事务所律师，特别授权。被告：陈国平，男，汉族，1953年9月2日出生，现住洛阳市洛龙区。原告河南钰达物业管理有限公司（以下简称钰达物业公司）诉被告陈国平为物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告钰达物业公司的委托代理人程亚娟、邵玉香，被告陈国平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钰达物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即支付原告物业费2753元，滞纳金（违约金）825.9元，以上共计：3578.9元；2、依法判令被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：原告系被告居住小区的合法物业公司，但被告自2018年10月1日起开始不交纳物业费，截至2020年9月31日被告所欠物业费共计2753元，虽经原告多次催要，被告仍拒不缴纳。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特诉至法院，望依法及时判如诉请。被告陈国平辩称：答辩人请求法庭驳回被答辩人不合理、不合法的诉讼请求，本案的诉讼是错误的，理由如下：1、被答辩人诉答辩人欠2753元没有依据：物业费没有标准，以自定的0.94元/月·平米收费，没有按国家规定，实行市场协商价，是无效的。2、被答辩人诉答辩人欠费时间计算没有依据：2020年9月31日从何而来？谁见过9月有31日？律师是搞法律的诉状可以这么随意吗？3、被答辩人违约没有完成协议的服务项目，有的甚至就没有做，应当承担违约责任。答辩人不是不交物业费，是要质价相符减免：一、答辩人依据合同减免交的事实原因：1、服务管理不到位的问题：被答辩人自进驻河洛文化村小区(以下简称：文化村)的10年，其服务不到位，如：2014年7月17日洛龙区物业办组织专家对文化村进行了：综合管理、公共秩序维护、共用部位共用设施日常维护、公共区域保洁服务和公共区域绿化维护5个方面的检查，专家们将各个方面的问题向钰达物业进行了反馈，文化村维权会还向区物业办提交了督促意见(见证据1)现在到了2020年10月，问题依然如故：①文化村的绿化区域退绿还土②环境卫生脏、车辆停放混乱、公共秩序差；③安全隐患众多，外人均可随意出入小区，多家被盗、停在停车场内车辆内的物品被盗、小区院内道路未经大多数业主同意，即划定停车位，只收费不管理，且对随意占用消防通道的车辆没有措施，导致2017年10月6日7号楼2单元失火消防车无法到达，消防员链接60多米长的水龙带，险些酿成重大事故(见证据2:4张照片)，不履行合同约定的义务，该你做的你没有做好，甚至没做，凭什么要我付高价的物业费。《合同法》第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。2、拒不执行国家政策问题：根据国家发改委发改价格(2014)2755号文件，决定于2015年1月1日起取消政府指导价，由物业公司与业主协商物业服务费价格，被答辩人却不执行，却要我以其私自定价交费，有失公允，太霸道了。3、0.94元/月·平米物业费问题：①被答辩人以其合法的诉讼途径掩盖其违法违规的事实，2013年8月2日，洛龙区物业管理领导小组(以下简称：区物业办)发洛龙物管(2013)5号文(见证据3)：“使投诉事件不断升级，引发业主围堵小区大门，进而聚众上访并发生械斗”，做出以下处理：“责成洛龙区物价局暂收回物业收费许可证，待整改完毕经物业主管部门验收合格后对其物业服务费重新核定”，你不整改没有通过验收，还要我买单，这不公平；②钰达物业钻政府部门之间沟通不畅的空子，以私自定的0.94元/月·平米物业费标准获得洛龙区物价办(见证据4:洛龙价收费【2014】12号)批准，有效期到2015年6月30日止，被答辩人自2015年7月1日至今没有与业主商定一个标准，其按0.94元/月·平米收取物业费是违规的！③业委会成立后多次给其发文，要求重新协商收费标准及整改方案，但钰达物业置之不理(见证据5)。4、拒不执行政府的处罚决定：洛阳市房管局于2011年8月3日对钰达物业下达指示“河洛文化村小区不具备居住条件，立即停止办理入住手续，对已入住的业主说明情况，退回已收取的物业费”(见证据6)，被答辩人拒不执行，洛龙区物业办为此专门召集钰达物业公司经理岳真珍和五位业主代表进行调解，形成《调解纪要》，(见证据7)双方签了字，区、市法院都对此有裁定，被答辩人仅给予个别业主退费，至今对广大业主拒不执行退费义务。5、被答辩人在经手冬季供暖过程中谋取不当利益：2012年至2020年每年供暖季截取巨额暴利，违反物业管理条例第44条，如：①2019年收取业主的取暖费297万余元，而交付给热力公司仅为165万元，而2018年仅交给热力公司125万元，被答辩人只是一个供热的代收代交的单位，而不是经营单位(热力公司才是经营单位)，不得侵占业主的利益；②2018年和2019年的冬季停供暖期间，应退中断供暖(见证据8)至今不退。③2017年-2010年每年业主交的采暖费都被物业公司采取热量不够、早停、晚供等克扣供暖量侵占了巨额釆暖费。7、擅自扩大骗取收费范围：被答辩人超出《协议1》规定的项目收费，收取每户300元非可视对讲系统费用，于法无据，至今不安装、不退费；加价水电费、二次收取垃圾费(已包含在物业费中)。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”。答辩人多次要求被答辩人退还，被答辩人拒不退款，被答辩人给部分业主退了款(见证据9)。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。因而不是不交物业费，是在等待共同协商一个质价相符的物业费标准。8、履行《协议1》的时间段问题：被答辩人与河洛置业签订的《合同2》是自2015年7月28日至2020年7月27日止，而且业委会成立后，主动多次发文其不予理睬，即是其自行放弃了，其预期答辩人执行到9月30日没有根据。答辩人是基于上述问题提出减免交物业费，不存在违约问题。二、合同关系混乱侵害业主利益问题1、合同相关方的利益关系问题：被答辩人依据其同洛阳河洛文化置业有限公司(以下简称：河洛置业)签订的《前期物业服务合同》(以下简称：《合同1》)，与业主们签订了《前期物业服务协议》(以下简称：《协议1》)。“《合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”、第五十九条当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。这里有三个利益方：第1个是河洛置业、第2个是钰达物业、第3个是业主，这三方都有利益关系，那么其中任何一方不得侵占另一方的利益，河洛置业总经理之子何小川在钰达物业占有50%的股份，就相当于他是利益方，他无权代业主方签订合同；违反物业管理条例第44条禁止性规定2、合同变更问题：被答辨人于2015年7月与河洛置业签订了《前期物业服务合同》(以下简称：《合同2》)，那么《合同1》即作废了，因为支撑的根基没有了《协议1》也即失效了。被答辩人会说，按照国家物业管理条例可以延续《协议1》，一是你们不签《合同2》是可以按照延续《协议1》，但物业公司出尔反尔，却不按第一个协议条款履行。二是被答辩人执行《协议1》的过程中，其内容的主要条款大部分改变了，而且都是被答辩人自己在执行中改变的，主要条款的变化1.20(2013年3月27日起)、变为1.08(3天被取消见证据3)，又变为0.94元/月·平米(有时间段限定见证据4)。协议规定：每12个月公布一次物业费收支账目,10年没有公布过，难道还需要签《合同2》来作假吗?《合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。但物业公司单方擅自变更(没协商)，这些内容条款在法律上有效的依据是什么?3、公共收益问题：被答辩人利用电梯(广告)、院内空地等从事经营(卖服装、书、沙子及加工羽绒被)活动，却不向业主公示相关的经营收益，侵占了业主的利益。三、应协商确定一个公平的服务质量与物业费价格标准1、质价不符问题：①洛龙区和市政府物业主管部门的多次行文认定其服务“质价不符”，并责令其整改，但被答辩人置若罔闻，拒不执行；②区、市、省三级法院均认定其服务存在瑕疵，但其没有吸取教训进行改进；③业委会成立后多次发文要求其整改、协商物业费标准，其一直不予理睬；④因其对抗政府要求其整改而长期不执行，存在诸多服务不到位，服务项目缺失的问题没有得到应有的责任承担，滋长了其不服务，还按自定的物业费收费。2、服务项目缺失的问题：《协议1》中确定的为业主正常的物业服务项目：环境卫生、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放、绿化、消防等等：①绿化植被退绿还土；②北门门卫长期空岗、闲杂人员随意进出，南大门门卫只管车辆进出小区的收费；③人车混行、车辆乱停放、影响居民行走；④车辆占据消防通道；⑤7#、10#楼顶的空中花园至今7年多没有清理(证据10)，如遇火灾会影响到居民避难场所、生活活动场所；⑥小广告贴在房门上、楼道卫生不打扫。不在一一列举，文化村居民的居住环境堪比大杂院等等3、十年来被答辩人没有提供质价相符的物业服务：至今物业服务没有任何整改，现从业人员与注册登记的从业人员不符，即钰达物业实际从业人员，没有技术职称和上岗证书，不能提供质价相符的物业服务，造成小区经常停水停电，暖气不热，电梯停运困人夹人事故时有发生，卫生环境很差，管理秩序混乱，业主苦不堪言。钰达物业如此差的服务，为了霸占小区攫取暴利，甚至雇佣社会不明身份人员到小区威胁业主，砸毁业主汽车、殴打业主。物业公司霸占公共部位收取广告费、擅自抬高水电费、截留巨额取暖费、擅自占用公共场地收取高价停车费、出租公共位置收取纯净水机器租赁费、收取进小区收废品人员费用等等，拒不向业主公布，一年几百万据为己有，损害业主利益，我们要求物业公司向全体业主公示。4、开发建设单位参与物业经营问题：①河洛置业没有进行公开的招投标，直接与钰达物业签订《合同1》和《合同2》，违规；②河洛置业法人何付舟之子何小川与钰达物业经理岳真珍各持50%股份，违规参股。三、请求人民法院公平公正对待双方当事人的利益1、违约者应当承担责任：综上，钰达物业未按合同约定提供相应的物业服务，存在服务项目、质量严重缺失，其与我签订的《前期物业服务协议》是在没有资质、没有收费许可证，采取欺诈手段，违法违规，不具备入住条件，侵害答辩人和全体业主利益的情况下签订的。在执行该欺诈协议的自改变物业服务质量和收费标准，不执行协议违约在先，事实证明钰达物业已全面不执行物业服务协议了。2、被答辩人的服务超过70%的项目没有做，故应依法“按质论价”，按70%减免的物业费。因为钰达物业只是代收代缴水、电、供暖费、不合格的打扫卫生，门卫形同虚设，除此之外就是收费。为何让我们业主全额认缴“质价不符”严重水份的物业费?根据合同法52条和民法的有关规定，应认定物业费减免收取。四、答辩人不应按照被答辩人提出的数额、时间段交物业费，据此我提出反诉要求(1)、由于收到洛龙区人民法院的传票到本人开庭的时间短，来不及准备相关的反诉证据，请求延期开庭。（2）答辩人在本案的本诉中是被告，在反诉中是原告。针对本诉原告的请求，主张我交纳2018年10月1日至2020年9月31日的物业费。但在执行物业服务合同中，被答辩人违反前期物业服务协议的多处规定，违约在先，应依法承担物业服务项目缺失，质价不符的违约责任。除按物业服务合同约定承担违约金之外，应依法“按质论价、按70%减免物业费”。五、请求人民法院按照公平合理的原则判决我的反诉主张依据同一物业服务协议内容是：法庭按照双方履行物业服务合同约定判决：（1）、钰达物业公司霸占公共部位收取广告费、擅自抬高的水电费、截留的巨额取暖费、擅自占用公共场地收取高价停车费、出租公共位置收取纯净水机器租赁费、收取进小区收废品人员费用、十年来物业费收支明细等等。(2)、上述各项款项总额数目，分别按照总住户1279户的80%计为1023户，将总公共收益按照平均户数返还给本人。(3)、依法判决钰达物业上述公共收益部分的滞纳金(违约金)同时结算给付。以上事实足以证明，物业公司十年来，在履行物业合同的过程中存在欺诈、违法违规、据不执行合同义务等事实，其诉求是无理取闹。答辩人的反诉请求有事实依据，证据确凿，理由充分，应依法支持我的反诉请求。六、本案的处理法律建议据上述理由和法律规定，对依法组成“巡回法庭”对同类案件到小区开庭，看看小区的现状，了解事实真相，更有利于客观、公正、合法裁判。从二次业主大会的投票和业主情绪完全可以看出，钰达物业十年来坑害业主有多严重，物业公司在小区的民愤有多大，请法院慎重、公正处理。经本院审理查明：2010年7月28日,钰达物业公司（乙方）与洛阳河洛文化置业有限公司（甲方）签订一份《前期物业服务合同》，双方约定就洛阳河洛文化村住宅小区提供物业服务，并约定物业服务费为高层住宅1.2（暂定申报价）元/月.平方米；甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按物业管理费30%的标准向乙方支付违约金；合同期限为2010年7月28日起至2015年7月27日。2015年7月25日,钰达物业公司（乙方）与洛阳河洛文化置业有限公司（甲方）签订一份《前期物业服务合同》，双方约定就洛阳河洛文化村住宅小区提供物业服务，并约定物业服务费为高层住宅0.94（暂定申报价）元/月.平方米，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按物业管理费30%的标准向乙方支付违约金；合同期限为2015年7月28日起至2020年7月27日止。2011年4月9日,洛阳钰达物业管理有限公司（甲方）与作为业主的陈国平（乙方），就位于河洛文化村小区7号楼1单元1704室、建筑面积为123.44平方米的住宅的物业服务签订一份《前期物业服务协议》，其主要内容为：“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护员、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；每12个月向乙方公布物业服务费用收支账目；乙方交纳费用时间为每半年的首月15日前；住宅按建筑面积每月每平方米1.20元；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金”。审理中，原被告双方均对提供物业服务所涉及的房屋面积为123.44平方米不持异议。经询问原告，该小区前期物业服务协议已于2020年7月到期，因该小区新成立的业主委员会未对其选聘，2020年10月31日后正在办理交接手续。在原告提供物业服务合同期间，自2018年10月至2020年9月未向原告交纳物业服务费2753元（原告主张数额）（123.44平方米×0.94元/月*平方米×24个月）。因双方该纠纷，原告诉至本院。另查明，2013年8月2日洛阳市洛龙区物业管理工作领导小组作出洛龙物管【2013】5号文件，其中要求洛龙区物业管理领导小组对其下达限期整改通知书，限期进行整改，逾期整改仍不合格，将上报洛阳市物业管理领导小组办公室，建议注销该物业企业资质；责成洛龙区物价局暂收回其物业收费许可证，待整改完毕经物业主管部门验收合格后对其物业服务费用重新待定等。2013年7月30日，洛龙区物价管理办公室作出《关于下调物业服务收费标准的通知》，因经其多次对该小区实地调研，发现你公司在综合管理、公共区域秩序维护、共用部位公共设施日常维护等方面存在服务不到位的现象，对原告钰达物业公司作出以下处理决定：1、现有物业服务收费标准下调10%，暂按每月每平方米1.08元执行；2、制定切实有效措施，努力提高服务质量；3、加强与业主沟通，积极做好解释工作。2014年3月17日洛龙区物业管理工作领导小组作出洛龙物办【2014】第1号《整改通知书》，发现：1、小区管理存在漏洞；2、小区物业服务需进一步提高，3、小区存在业主、商户私搭乱建，侵占小区公共部位，要求钰达物业公司于2014年3月17日将存在的问题制定整改措施，将整改结果上报洛龙区物业管理办公室。2014年6月18日，洛龙区物价管理办公室出具一份洛龙价收费【2014】013号《关于河洛文化村小区物业服务收费标准的批复》，主要内容为同意钰达物业公司的物业服务收费指导价标准为普通高层0.94元/平方米.月，执行时间为2014年7月1日至2015年6月30日。2014年7月18日洛阳市洛龙区物业管理工作领导小组作出洛龙物管【2014】5号文件《洛阳市洛龙区物业管理工作领导小组关于对钰达物业公司进行处理的决定》，主要内容为：对该企业进行通报批评；根据洛阳市洛龙区物业管理工作领导小组的工作建议，由洛阳市物业管理工作领导小组对钰达物业公司做出降级处理；按程序召开河洛文化村首届业主大会，选举业主委员会。2014年9月25日洛阳市住房保障和房产管理局作出洛房政【2014】88号文件，对钰达物业公司等两家企业作出降级处理。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，钰达物业公司与洛阳河洛文化置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，在业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业重新签订新的物业服务合同前，均对业主具有约束力。原被告双方签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，因此原被告双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。被告以原告质价不符，服务项目缺失，要求按70%减免物业费的抗辩意见，因2014年物业管理部门已经对原告作出降级及调整物业服务费为0.94元的处理决定，其后未再就原告资质及物业费等事项作出处理决定，物业管理服务是一个包括公共区域清洁卫生、化粪池清淘、小区秩序管理、共用部位维修等综合性的服务，并非某几项的管理或服务，具有长期性、持续性等特点，被告提供的证据仅能证明原告的物业服务存在部分管理不到位之处，但不能证明原告没有长期、持续地提供物业服务，原告钰达物业公司已经将物业服务费由1.2元/月*平方米降低至0.94元/月*平方米，被告认为原告质价不符、收费不合理，可以通过业主大会依法选聘物业服务企业并议定价格等程序予以解决，故被告的抗辩意见，本院不予采纳。被告的其他抗辩意见，无法律依据，本院不予支持。因此，原告为被告提供物业服务的2018年10月至2020年9月期间，有权依照相关物业服务合同的约定向被告收取物业服务费2753元。钰达物业公司主张的滞纳金，虽双方签订的合同有关于滞纳金的约定，但鉴于原告的物业服务管理存在一定的问题，被告不交纳物业费系事出有因，故原告主张的违约金本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告陈国平应于本判决生效之日起十日内向原告河南钰达物业管理有限公司支付物业服务费2753元；二、驳回原告河南钰达物业管理有限公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告陈国平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  张航航二〇二〇年十一月十七日书记员  吕铸基