上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初11561号原告(反诉被告)：刘启昱，男，1991年11月7日生，汉族，住江西省南昌市。委托诉讼代理人：颜张瑜(系原告之妻)，女，1998年6月10日生，汉族，住浙江省玉环市。被告(反诉原告)：陈皎皎，女，1980年9月22日生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：周红山，上海市益昌律师事务所律师。原告刘启昱诉被告陈皎皎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，后被告陈皎皎提起反诉，本院依法受理后就本、反诉进行合并审理，于2020年9月10日对本案公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘启昱及其委托诉讼代理人颜张瑜，被告(反诉原告)陈皎皎的委托诉讼代理人周红山到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告刘启昱向本院提出诉讼请求：判令被告退还原告缴纳的押金7,500元。审理中，原告增加以下诉讼请求：1、判令被告按照合同赔偿因下水道损坏而造成的麻烦与损失费用7,500元(冲抵1个月房租7500元，已及时通知出租方情况下)；2、判令被告未按照合同私自扣押押金而产生的资金占用费90,000元(合同写的逾期罚金是日租金的100%，拖欠12个月，7,500×12)。事实和理由：2018年9月1日，原告与被告及案外人签订《房屋租赁合同》一份，由原告承租被告所有的上海市松江区涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，租期自2018年9月1日至2019年8月31日，租金每月7,500元。该合同约定，租赁关系终止时，被告将收取的租金保证金无息返还原告。后双方租赁关系于租赁期满终止，被告应返还原告押金。故原告提起诉讼，要求判如所请。被告陈皎皎辩称，不同意原告的所有诉请。按照双方签订的租赁合同第4.2、4.3、7.3、9.2条约定(合同条款内容，略)，本案中原告存在严重逾期支付租金行为，其中按照合同约定应该是第二笔租金逾期了6个半月，需要支付违约金48,750元，第三笔租金逾期支付了3个月18天，第四笔租金也是逾期支付，合计原告应该支付违约金78,750元。租赁合同到期后，原告没有按照租赁合同约定将房屋返还给被告，违反了合同8.1、8.4、9.2条款(合同条款内容，略)，导致被告无法收回房屋，被告为了防止损失扩大，通知原告无果情况下，通过中介公司于2019年9月11日进行开锁，开锁费600元，进房后发现原告将被告微波炉1台，原告拿走或丢失了。综上，根据原告逾期支付租金及违反合同约定返还房屋，给被告造成的损失大概有8万多元，按照租赁合同5.1条该笔押金不需要返还，同时原告需要向被告继续支付其他款项。原告增加的诉请，没有事实依据。租金占用费没有事实依据，被告扣除原告押金是有相关合同依据和法律依据，原告主张的资金占用费没有法律依据，故被告不同意原告所有诉请。反诉原告陈皎皎向本院提起反诉请求：1、判令被反诉人按照合同支付反诉人逾期支付租金的违约金78,750元；2、判令被反诉人赔偿反诉人更换门锁费用600元、微波炉500元；3、判令被反诉人按照合同支付反诉人2019年9月1日至9月11日期间的房屋使用费5,500元，按照每天500元计算；4、判令被反诉人无需退还反诉人房屋押金，该部分押金应用于冲抵拖欠反诉人的违约金和损失。事实与理由：原被告签订期限为2018年9月1日至2019年8月31日的《房屋租赁合同》，合同对租金标准、支付方式、支付日期、押金、房屋返还等作了约定。本案中，原告未按合同约定按时足额向被告支付第二、三、四笔租金，存在严重逾期支付租金的违约行为，原告在微信中也表示会支付被告逾期支付租金的违约金，但截至目前未支付。另外，原告也未按合同约定与被告进行房屋返还时的验收交接，至今不返还钥匙，导致被告换锁损失600元。另外，原告在承租期间将被告的微波炉遗失，应予以赔偿。综上，被告提出如上反诉请求，望判如所请。反诉被告刘启昱辩称，原告没有延期交还房屋，不存在这部分费用，也没有占微波炉，被告没有事实依据，原告和被告还有链家人员有一个群，原告没有交钥匙是因为被告不在，被告也没有授权链家收钥匙。原告一直要交钥匙，给被告发消息，但是被告不接收钥匙。链家工作人员也发消息说房屋在8月31日交接完成了，被告没有提出异议，证明默认了房屋接收情况。微波炉被告是一并归还的。逾期支付租金是事实，但是原告在2018年9月21日和被告说空调坏了，被告没有及时维修，一直到退房都没有维修，根据合同约定，被告是有责任的。2019年3月因为房屋漏水，被告也一直没有及时维修，房屋有问题情况下，原告可以不及时支付房租的。合同约定的利率明显高于常识，原告不是恶意，6月13日被告提醒后，原告一口气打了9个月房租，也向被告表达了歉意，被告主张的利率明显高于正常水平，就算原告这部分败诉了也应该按照法律规定的利率支付。本院经审理认定事实如下：被告系涉案房屋的权利人。原告作为乙方(承租方)与被告作为甲方(出租方)就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定：房屋租赁期限自2018年9月1日起至2019年8月31日止。每月租金7,500元，租金以三个月为一期支付，乙方租金提前三日直接或通过丙方向甲方支付(即先付后租)，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按照当期日租金的100%支付逾期违约金。在签署本合同时，乙方应直接或通过丙方向甲方支付房屋租赁保证金(押金)，租赁保证金(押金)数额为一个月租金，即7,500元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金(押金)除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。物业管理费(若有)由甲方承担。合同期内房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需维修事项，乙方应及时通知甲方，甲方自接到乙方通知后七个工作日内上门维修或提供相应替代物，如遇特殊情况，双方协商处理。甲方拒不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，乙方有权直接从租金中扣除相关费用。乙方应按照本合同约定按时、足额向甲方支付租金等应付款项。乙方应在本合同租赁期满后当日内返还该房屋，结清相应款项，并保证房屋设施完好、房内清洁。未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应以当期日租金200%向甲方支付该房屋占用期间的使用费。乙方返还该房屋应符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，相互结清各自应当承担的费用。合同另对其他相关事项进行了约定。此外，上述合同包括四项附件，分别是：家具家电清单、房屋交接书、退租确认书、收款收据，其中，退租确认书原被告均未签字。另查明，2018年8月21日，被告出具收款收据，收到原告定金(转为押金)7,500元。2019年8月27日，原告通过银行转账向被告支付涉案房屋租金22,500元，2019年6月13日，原告通过银行转账向被告支付涉案房屋租金64,786.50元。另查明，在租赁期间，涉案房屋存在空调维修问题及水管漏水到楼下的问题，原被告对此均进行了沟通。又查明，2019年6月21日，原告妻子颜张瑜微信被告称，“……首先这个确实是我们的问题没有按时把房租付掉，因为我一直以为我先生有在付……您和中介说的滞纳金按照合同来我们也没有意见”。2019年8月31日，原被告及中介人员的微信群聊记录显示：中介人员称“今天把房子的水电煤交割了一下，租客需要给房东441元”，原告方称“ok”。2019年9月7日，原被告微信聊天记录显示，原告方微信称“违约金的事情，咱走法律程序，法院怎么判，我们怎么来”、“押金的事情，在房子完好的情况下，你是没有权利扣押的”、“钥匙我还给你。你什么时候来取，我随时可以给你”。2019年9月9日，原告方通过微信要求被告尽快来取钥匙，但又称钥匙不会给中介。2019年9月11日，被告微信称“我舅舅和潘小姐过去了，他们说你没来也没接电话没回微信，你太太说你把钥匙拿走了”，原告回复“哦？是吗？”。审理中，被告提供和中介人员的微信聊天记录，2019年9月12日，中介人员进入涉案房屋，拍摄了房屋内视频，显示微波炉没有了，并且显示更换了房屋大门的锁芯。中介人员称换锁600元，2019年9月21日，被告通过微信支付了上述款项。以上事实本院询问了中介人员潘静丽，其对此进行了确认。以上事实，有上海市房地产权证、房屋租赁合同、微信聊天记录、交易记录、收款收据及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案涉及的原被告间租赁合同，系原、被告自愿订立，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。根据双方租赁合同约定，租赁关系终止时，被告收取的房屋租赁保证金除用于抵充合同约定的由原告承担的费用外，剩余部分无息返还原告。本案中，双方租赁合同已到期终止，被告应按照合同约定将租赁保证金返还原告。关于被告要求原告支付逾期支付租金违约金的反诉请求，根据双方合同约定，原告支付租金的方式为三个月为一期支付，每期提前三日支付。从原告实际支付租金的情况看，除第一期租金按时支付外，其余三期租金原告均未按时支付，原告直至2019年6月13日才一次性支付完成后三期的租金，对此，原告妻子的微信记录也同意按照合同约定来支付滞纳金。审理中，原告称违约金过高，要求调整。原告又称其不是故意不支付租金，而是以为原告妻子已经支付了，同时被告也未及时发现租金未支付，并未提醒原告，在被告提醒后，原告马上支付了全部租金。本院认为，按时支付租金是原告应履行的基本合同义务，原告所称的理由不能作为原告延期支付租金的合法依据，因此，原告对此应承担违约责任。关于违约金的数额，本院考虑到原告的主观恶意不大，在被告提醒后又及时支付完毕，违约金数额可参照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍确定，本院判决违约金数额为3,370元。关于被告要求原告支付换锁费用及微波炉费用的反诉请求。双方未对房屋钥匙进行交接，也未签署退租确认书。庭审中，原告陈述当时的诉求是被告退还押金，原告交还钥匙。此外，从原被告微信聊天记录亦可看出，原告虽然同意退还钥匙，但也一直要求被告退还押金。本院认为，双方租赁合同终止后，承租方有义务将房屋返还出租方，并进行相应的交接。本案中，首先原告有义务将钥匙交还被告，至于双方关于返还押金的争议，并不影响原告履行返还钥匙的义务，且双方租赁亦通过中介方进行，原告返还钥匙并不存在障碍。现由于原告未能返还钥匙导致被告重新更换门锁，其费用应由原告承担。关于金额，被告已实际支付给中介人员，本院予以确认。至于微波炉的费用，双方租赁合同家具家电附件明确显示有微波炉，作为承租人，原告有义务在租赁合同终止后将附件中的物品返还被告，同时在返还前亦有保管的义务，虽然原告称其没有搬走微波炉，但从现场视频看，微波炉确已不存在，中介人员亦证明现场不存在微波炉，故本院酌情判令原告赔偿被告微波炉费用200元。关于被告要求原告支付2019年9月1日至2019年9月11日房屋使用费的反诉请求。审理中，原告称已在2019年8月31日前搬离了涉案房屋，但由于双方对于退还押金、逾期付款的滞纳金等问题尚存在争议，故并未办理交房手续，原告亦未将房屋钥匙交还被告，直至2019年9月11日，被告通过更换门锁，方才进入涉案房屋，并收回了涉案房屋。承租人在房屋租赁合同到期后具有向出租人交付房屋的义务，并且合同也约定了返还房屋应符合正常使用的状态，并经出租方验收认可。即便如原告所称已于租赁合同到期前搬离了涉案房屋，但原告并未履行交房义务，房屋钥匙也未交还被告，导致被告只能通过更换门锁的方式进入房屋，故期间的房屋使用费原告应予以支付。关于使用费的标准，合同约定为租金的两倍，本院考虑到双方因存在退还押金、支付逾期付款的滞纳金等争议的事实，判令原告按照合同租金的标准向被告支付房屋使用费，共计2,750元。关于原告在审理中增加的要求被告赔偿因下水道损坏而造成的损失费用及被告扣押押金而产生的资金占用费用的诉讼请求，因缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)陈皎皎于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)刘启昱返还房屋押金7,500元；二、原告(反诉被告)刘启昱于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)陈皎皎支付逾期支付租金的违约金3,370元；三、原告(反诉被告)刘启昱于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)陈皎皎支付更换门锁费用600元；四、原告(反诉被告)刘启昱于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)陈皎皎支付微波炉费用200元；五、原告(反诉被告)刘启昱于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)陈皎皎支付2019年9月1日至2019年9月11日的房屋使用费2,750元；六、驳回原告(反诉被告)刘启昱的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)陈皎皎的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,400元，减半收取计1,200元，反诉案件受理费减半收取计967元，由原告(反诉被告)刘启昱负担1,200元(已付)，由被告(反诉原告)陈皎皎负担967元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 朱 烨二〇二〇年十一月二十三日书记员 伍怡雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。