文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初5965号原告：雷浩银，男，1956年11月7日出生，汉族，无固定职业，住四川省泸县。委托诉讼代理人：左毅，重庆立万律师事务所律师。被告：重庆微家酒店管理有限公司，住所地重庆市北部新区栖霞路18号7幢1单元29-8，统一社会信用代码91500000331617451C。法定代表人：赖兴朋，职务不详。被告：重庆协信远浩房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区凤天大道65号，统一社会信用代码91500106561618732E。法定代表人：麦勇作，重庆协信远浩房地产开发有限公司执行董事。委托诉讼代理人：杜隆源，女，重庆协信远浩房地产开发有限公司员工，住西藏那曲市色尼区浙西路15号。被告：重庆桓炬房地产顾问有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪珠江路48号3幢27-3#，统一社会信用代码91500107304950742A。法定代表人：张志勇，重庆桓炬房地产顾问有限公司执行董事。委托诉讼代理人：熊文伟，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘涛，北京市中银（重庆）律师事务所律师。原告雷浩银与被告重庆微家酒店管理有限公司（以下简称微家公司）、重庆协信远浩房地产开发有限公司（以下简称协信公司）、重庆桓炬房地产顾问有限公司（以下简称桓炬公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告雷浩银的委托诉讼代理人左毅，被告协信公司的委托诉讼代理人杜隆源，被告桓炬公司的委托诉讼代理人熊文伟、刘涛到庭参加诉讼。被告微家公司下落不明，经本院公告传唤，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告雷浩银向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原告与被告微家公司于2018年6月6日签订的加盟经营托管合同；二、请求判令被告微家公司返还原告装修加盟费60000元及利息（利息从2018年6月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，从2019年8月20日至支付完上述费用止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）。三、依法判令被告桓炬公司返还原告的营销费40000元及利息（利息从2018年5月9日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，从2019年8月20日至支付完上述费用止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）。四、请求判决被告微家公司赔偿原告的损失：1.应支付从2019年12月至起至合同解除之日止按每月1300元的标准计算的租金；2.违约金3900元（3个月的租金）；3.十二个月的免租期损失15600元（12个月×1300元每月）;4.滞纳金，从2019年12月16日起至合同解除之日按每日100元计算；五、请求判决被告微家公司支付托管期间的物管、水电等费用；六、请求判决被告协信公司对上述款项承担连带责任；7、本案诉讼费、公告费由三被告承担。事实和理由：原告到协信公司看房时，协信公司的宣传手册及置业顾问向原告宣传保证有10年租期的回报率，原告遂于2018年9月25日与协信公司签订重庆市商品房买卖合同，购买了该公司开发的位于重庆市沙坪坝区某街道某号商品房一套，并于签订商品房买卖合同时在置业顾问的带领下在签约中心与微家公司签订加盟经营托管合同。加盟经营托管合同约定，原告将该房屋交给微家公司托管用于加盟乐璟公寓酒店经营，被告微家公司负责按照乐璟公寓酒店标准统一设计装修后开展经营活动并按时向原告支付租金。原告在2018年5月9日签订房屋认购合同时在协信公司工作人员的带领下向微家公司缴纳加盟及装修费60000元，向桓炬公司缴纳了营销费40000元。被告微家公司未按照乐璟公寓酒店交房标准装修房屋，导致现在都未能投入使用。被告微家公司应于2019年7月开始向原告支付租金，但一直未支付，导致合同无法继续履行。协信公司在销售房屋时保证有10年租期的回报率，并强制原告与微家公司签订10年期的托管合同，其承诺保证造成了原告的相关损失，因此应承担连带责任。被告微家公司未作答辩。被告协信公司辩称，我公司与原告仅签订了重庆市商品房买卖合同，并已依约履行了销售房屋的义务，房屋为清水房，收取的费用为合同约定的房屋总价。我公司在本案中不是适格的被告，未收取任何诉请中的费用，也未承担保证责任，我公司与原告仅为房屋买卖合同关系。请求驳回原告对我公司的诉讼请求。被告桓炬公司辩称，第一，原告起诉依据其与微家公司签订的《加盟经营托管合同》，法律关系为合同纠纷，我公司并非该合同的当事人，不是适格的被告；第二，原告与微家酒店公司签订《加盟经营托管合同》成立并生效，对双方当事人产生法律约束力，原告应当按照托管合同约定履行义务。因原告购买的案涉房屋系清水房，需要装修后才能使用。即便原告向微家公司支付了加盟装修费，但微家公司已经对原告案涉房屋进行了设计、装饰装修，并购置了家具家电，已经形成为原告的财产。且原告已自认收取了微家公司的租金，足以证明原告与微家公司已经实际全面履行了托管合同，原告无权要求返还该加盟装修费。托管合同实际为复合合同，根据该合同的内容既存在房屋租赁、委托装修及托管经营等不同的多个法律关系。我公司收取原告的营销费是基于微家公司与原告之间订立的托管合同，属于代理行为，原告不能单独要求桓炬公司返还营销费用。且微家公司对原告房屋进行装饰装修是受托行为，原告是房屋装饰装修财产当然的所有权人，不存在原告是否同意利用的前提条件，如果原告能够证明微家公司进行的装饰装修不符合约定，可要求微家公司进行整改，或者自行整改后，根据实际损失情况向微家公司主张所有权利。第三，根据托管合同约定，原告是向微家公司履行支付加盟装修费的义务，并非向我公司履行该义务，我公司仅为代微家酒店公司收取该加盟装修费，不应承担返还加盟装修费的责任。第四，原告主张返还加盟装修费以解除合同为前提，资金利息应当从合同解除之日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。本院经审理认定事实如下：2018年5月9日，原告雷浩银向被告桓炬公司支付40000元。被告桓炬公司公司出具编号为8907989号的收据，载明收款事由为协信城立方东三期2号楼20-22号房营销费。2018年6月6日，原告雷浩银（甲方、托管方）与重庆微家房地产经纪有限公司（乙方、受委托方）签订《加盟经营托管合同》，约定托管房屋位于重庆市沙坪坝区大学城协信城立方3期LOFT公寓，房型为5.1m挑高LOFT。托管房屋需按照乙方指定装修标准交付房屋。为保证托管期间的运营稳定，交房标准按以下方案执行：委托乙方进行统一设计装修（详见乐璟公寓大学城协信城立方项目指定装修标准），集中式物业加盟的业主需统一采用该方案。该房屋用途为：出租经营，包括但不限于作为酒店、酒店式公寓或者长租公寓等运营使用（包括可用作酒店运营所需的其他配套用房）。甲方委托乙方对房屋进行统一设计装修；乙方享有自接房后次月起的12个月装修及筹备试营业期；乙方具有排他的经营管理权限，自主制定经营和管理模式；乙方根据市场需求自主制定房屋租赁价格或打折促销策略；乙方自主成立管理服务团队，团队人员与甲方无关。本次加盟乐璟公寓的加盟及装修费用合计60000元，在签订本合同时由甲方一次性支付给乙方（注：以上费用已包含乙方代甲方接房之后的所有付费项目，乙方不再另行收取任何费用；该费用一经缴纳不予退还）。经双方同意，加盟房屋需按照乐璟服务公寓交房标准进行统一设计并施工，为保证加盟房源的质量及交付使用的时间，特此授权乙方全权代理甲方执行本加盟房源装修的相关事宜，装修方案详情参照本合同附件。乙方经营托管的租赁期限为10年。租赁期届满后如甲方有意继续托管或委托出租房屋的，同等条件下乙方享有优先权。甲乙双方如提前终止合作，必须提前一个月通知对方，并且在托管房屋没有租客在租的情况下，如甲方提出解除托管合同协议时，该托管房屋有租客在租，甲方需等所有在租租客入住退房后，并履行完违约责任后，方可解除协议；反之，在租客还没退租的前提下，甲方强行解除托管协议的，甲方需赔偿因此给乙方造成的所有损失，包括但不限于双方约定的违约金。经双方同意，采用每月固定支付租金的形式，第1年租金为1300元/月；第2年租金为1350元/月；第3年租金为1450元/月；第4年租金为1500元/月；第5年租金为1600元/月；第6年租金为1650元/月；第7年租金为1750元/月；第8年租金为1800元/月；第9年租金为1900元/月；第10年租金为1950元/月。在上述租金支付标准中，实际乙方第一次支付给甲方租金的时间为接房后次月起的12个自然月的装修及筹备试营业期内，租金支付方式严格按照本协议约定的支付方式执行。经双方约定，本合同项下的押金为第一次支付租金时月租金的三倍，即人民币3900元，并于第一次支付租金时由乙方一次性支付给甲方。该押金在甲方违约或者托管期结束时，由甲方在甲乙双方解除合同当日一次性退还给乙方。甲方应得的租金采用提前月付制，即每月的第二十五日至次月第一日前，由乙方按月将下月租金支付到甲方指定的银行账户，同时乙方以短信、电子邮件或电话的方式告知甲方。甲方自收到通知之日起三日内确认回复。若自乙方发出之日起七日内，甲方未回复的，则视为甲方已经确认。如遇国家法定节假日和休息日的顺延到节假日和休息日后上班的3天内支付及发出，最后两期租金则应在租赁代理期限届满后三十个工作日内结清。乙方承担托管期限内的水费、电费、托管期间的物管费、清洁费用、营业易耗品消耗、托管房屋广告费用、服务人力成本、接房到托管期之间的空档期物管费、其他经营活动产生的费用。上述费用双方另有约定由甲方承担的除外。甲方承担托管期限内的加盟、装修、整改费用、物业房产等政府税费及滞纳金、罚款、其他非经营活动产生的费用，上述部分费用按约定或实际产生计算。交付托管房屋时，甲方应当负责结清该房屋以前发生的物业费、电费、水费、天然气费、有线电视和宽带等所有相关费用。交付托管房屋之前，若因此产生纠纷，均由甲方负责解决，由此产生的责任也均由甲方承担，与乙方无关。若因此而对托管房屋的出租产生影响，则甲方应赔偿因此给乙方造成的直接和间接损失。在托管房屋接房后的12个月的时间为装修及营业期，甲方在此12个月的时间段内不收取租金，且不计入托管期，以上时间段内的物业费及其他装修或经营所产生的的耗费由乙方承担。本合同生效后，一方未全面且适当履行其约定义务的，以及其承诺或保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方一次性支付三个月的租金（此租金为本协议约定的托管期实时租金）作为违约金。除另有约定外，本合同项下的违约金为三个月的租金。违约方支付违约金后，还应当依法承担继续履行、采取补救措施等义务，如给对方造成损失的，还应依法承担赔偿责任。无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付租金超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元。超过30日，甲方有权提出解除合同。2018年6月6日，重庆微家房地产经纪有限公司出具编号为6016612的收据，载明付款人为雷浩银，名称为2-20-22装修款（差5万元未收），金额为10000元。2018年6月10日，重庆微家房地产经纪有限公司出具编号为6016615的收据，载明付款人为雷浩银，名称为城立方2-20-22装修款，金额为50000元。2018年9月25日，原告雷浩银（乙方、买方）与被告协信公司（甲方、卖方）签订重庆市商品房买卖合同（合同编号：CQ-104-02075624），约定乙方购买甲方开发的位于重庆市沙坪坝区大学城南一路173号21-22房屋。该房屋建筑面积为38.31平方米，套内面积为28.22平方米。总成交价为272573元。合同签订后，原告雷浩银向被告协信公司支付了购房款。涉案房屋已登记在原告雷浩银名下，不动产权证号为渝（2018）沙坪坝区不动产权第001068606号，用途为商务金融用地/办公。2018年9月25日，原告雷浩银在被告协信公司处签收了《房屋交付通知书》，通知接房时间为2018年10月2日前。2018年9月28日，重庆微家房地产经纪有限公司名称变更为重庆微家酒店管理有限公司。因被告微家公司下落不明，本院于2020年6月18日采用公告方式通知其于自公告之日起60日内领取起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等文书，逾期即视为送达。公告期于2020年8月18日届满。庭审中，原告陈述其在2018年9月25日签订商品房买卖合同后，由被告微家公司代为接房并对房屋进行了装修。按照约定，被告微家公司应从2019年9月开始向原告支付租金，但原告仅收到了三个月的租金（2019年9月至11月），从2019年12月起被告微家公司未再支付租金，且下落不明。原告已于2020年7月或8月收回了涉案房屋。上述事实，有原告及被告桓炬公司、协信公司陈述，原告举示的重庆市商品房买卖合同、房产证、加盟经营托管合同及附件、收据等证据予以证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，加盟经营托管合同将原告雷浩银的固定收益表述为租金，且原告雷浩银不需要承担经营风险，可见原告雷浩银与被告微家公司签订的合同，名义上是经营托管合同，实质上是房屋租赁合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应该遵守。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原告雷浩银全面履行了提供租赁物、交付装修加盟费的义务。被告微家公司未按时足额向原告雷浩银支付租金，逾期付款时间远超过30天，且下落不明，其以实际行动表明不再继续履行合同。根据加盟经营托管合同，被告微家公司迟延支付租金超过30日，原告雷浩银有权解除合同。原告雷浩银在起诉前未通知被告微家公司解除合同，载有解除合同意思表示的起诉状副本于2020年8月18日送达被告微家公司，即加盟经营托管合同于2020年8月18日解除。关于装修加盟费，本案中，原告表示其于2018年5月9日交给被告桓炬公司的40000元营销费实际为装修加盟费。被告桓炬公司在庭审中也认可其于2018年5月9日收取的40000元营销费为其代微家公司收取的装修加盟费。依据现有证据，本院只能认定40000元的营销费系桓炬公司代微家公司收取，原告无权要求桓炬公司返还。根据加盟经营托管合同的约定，加盟及装修费一经缴纳不予退还。原告现要求被告微家公司退还装修及加盟费于法无据，本院不予支持。对于原告主张的要求被告微家公司及桓炬公司支付装修及加盟费利息的请求，本院亦不予支持。关于免租期损失，根据加盟经营托管合同约定，被告微家公司享有自接房后次月起的12个月装修及筹备试营业期，该期间内被告微家公司无需支付租金。根据原告举示的房屋交付通知书显示接房时间为2018年10月2日，故免租期应为2018年11月至2019年10月。但免租期是针对整个租赁期限履行完毕情况下给予承租人的租金优惠。承租人享有的免租期应当与实际履行的租赁期成正比，即可享受免租期12个月与实际履行10年相对应，被告微家公司在扣除免租期后仅履行了合同9.7个月（2019年11月1日至2020年8月18日），故被告微家公司可以享受的免租期为0.97个月（9.7个月÷120个月×12个月）。被告微家应向原告支付期间扣除免租期0.97个月后的损失14339元【1300元/月×（12个月-0.97个月）】。关于租金，被告微家公司在免租期后未按时足额支付租金，原告自述其已收到了三个月租金，故被告微家公司应支付从2020年2月1日至加盟经营托管合同解除之日即2020年8月18日期间的租金9854.84元（1300元×7月+1300元/月÷31天×18天），符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于解除合同违约金，加盟托管经营合同约定一方未全面且适当履行其约定义务的，以及其承诺或保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方一次性支付三个月的租金（此租金为本协议约定的托管期实时租金）作为违约金。被告微家公司未按时支付租金，属于未全面履行义务的违约行为，原告要求被告支付解除合同违约金3900元(1300元/月×3个月)的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于滞纳金，加盟托管经营合同约定，每月的第二十五日至次月第一日前，由微家公司将下月租金支付到原告指定的银行账户。无特殊原因且未经原告同意，微家公司迟延支付租金超过15日的，除应按约如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元。原告主张的滞纳金，实为加盟托管经营合同中约定的逾期支付租金的违约金。违约金具有弥补损失的性质，逾期支付租金给原告造成的主要是资金占用利息损失。原告按照100元/天的标准要求被告支付逾期支付租金的滞纳金，远高于资金利息损失，本院酌情调整为以每期欠付租金为基数，从逾期支付的次日即当月的17日起至合同解除之日2020年8月18日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。即被告微家公司应支付原告的滞纳金为：逾期支付2020年2月租金的滞纳金以1300元为基数，从2020年2月17日起至2020年8月18日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；逾期支付2020年3月租金的滞纳金以1300元为基数，从2020年3月17日起至2020年8月18日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；逾期支付2020年4月租金的滞纳金以1300元为基数，从2020年4月17日起至2020年8月18日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；逾期支付2020年5月租金的滞纳金以1300元为基数，从2020年5月17日起至2020年8月18日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；逾期支付2020年6月租金的滞纳金以1300元为基数，从2020年6月17日起至2020年8月18日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；逾期支付2020年7月租金的滞纳金以1300元为基数，从2020年7月17日起至2020年8月18日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。逾期支付2020年8月租金的滞纳金以1300元为基数，从2020年8月17日起至2020年8月18日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。关于物管、水电费用，因原告未举示证据证明已实际产生该项费用，本院对原告的该项请求不予支持。被告协信公司并非加盟经营托管合同相对人，且原告雷浩银举示的证据不足以证明被告协信公司在本案中需要就涉案款项承担连带责任。本院对原告要求协信公司承担连带责任的诉讼请求不予支持。被告微家公司经本院公告传唤，期满未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃了依法享有的举证、质证、辩论等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告雷浩银与被告重庆微家酒店管理有限公司于2018年6月6日签订的加盟经营托管合同于2020年8月18日解除；二、由被告重庆微家酒店管理有限公司本判决生效后十日内支付原告雷浩银免租期内损失14339元；三、由被告重庆微家酒店管理有限公司本判决生效后十日内支付原告雷浩银2020年2月1日至2020年8月18日期间的租金9854.84元;四、由被告重庆微家酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告雷浩银解除合同违约金3900元；五、由被告重庆微家酒店管理有限公公司于本判决生效后十日内支付原告雷浩银逾期支付租金的滞纳金（逾期支付的2020年2月至2020年8月的每月租金的滞纳金均以1300元为基数，从欠付当月17日起至2020年8月18日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；六、驳回原告雷浩银的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4200元，公告费560元，共计4760元，由被告重庆微家酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判长 周 敏审判员 田利辉审判员 张 煜二〇二〇年十一月二十六日书记员 楚龙静