河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民初128号原告(案外人)：张彩红，女，汉族，1987年11月20日出生，住河南省洛宁县。委托诉讼代理人：刘磊，河南航星律师事务所律师。委托诉讼代理人：许鹏，河南航星律师事务所律师。被告（申请执行人）：张占娃，男，汉族，1966年3月24日出生，住河南省汝阳县。委托诉讼代理人：张丹丹，女，汉族，1992年7月11日出生，住河南省汝阳县。系张占娃女儿。第三人（被执行人）：深圳市博瑞祥房地产开发有限公司，住所地深圳市盐田街道深盐路海港大厦附楼**。法定代表人：沈云飞，该公司执行董事兼总经理。原告张彩红与被告张占娃，第三人深圳市博瑞祥房地产开发有限公司（以下简称博瑞祥公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张彩红及其委托诉讼代理人刘磊、许鹏，被告张占娃及其委托诉讼代理人张丹丹到庭参加诉讼，第三人博瑞祥公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张彩红向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行位于洛宁县××大道东段陶朱富地5#楼临街一楼、二楼由西向东第二、三间商铺（建筑面积400平方米）；2.本案诉讼费由张占娃承担。事实和理由：1.2015年6月24日，张彩红、杜乐乐与深圳市博瑞祥房地产开发有限公司洛宁分公司（以下简称博瑞祥公司洛宁分公司）签订了售房协议书，约定张彩红以195万元的价格购买涉案房产。同日，张彩红交纳全部购房款。因博瑞祥公司五证不全，时至今日，涉案房产仍被查封而无法办理房产证。张彩红购买涉案房产后随即占有、使用，并将涉案房产出租，承租人一直使用至今。2.张彩红与杜乐乐原系夫妻关系，双方于2008年9月9日登记结婚，涉案房产系2015年双方夫妻关系存续期间购买，属夫妻共同财产。2018年7月24日，双方协议离婚，约定涉案房产归张彩红所有。2019年9月22日，杜乐乐意外死亡，张彩红系涉案房产唯一合法所有权人。3.涉案房产于2020年5月14日被本院查封。张彩红向本院提起执行异议，本院以博瑞祥公司尚未取得土地使用权及办理审批、报建许可，涉案房屋合法性未经确认为由，驳回张彩红的异议请求。驳回理由与查封公告所确认的涉案房产系博瑞祥公司所有并进行查封，相互矛盾。4.涉案房产的合法性与本案审理无关，张彩红作为善意买受人，在购买涉案房产后支付全部价款，并在查封前合法占有、使用，未办理过户并非因张彩红自身原因造成。综上，张彩红的权益足以排除对涉案房屋的执行，张彩红对涉案房屋的实际所有权应予保护。张占娃辩称，1.本院（2019)豫03执501号执行裁定及(2020)豫03执异120号执行裁定，认定事实清楚，适用法律正确，不存在被撤销的事由。根据执行异议和复议案件规定第30条规定，涉案房产未办理产权登记，也未进行预告登记，不动产权属尚未变更，仍属于博瑞祥公司的财产，人民法院查封该房产符合法律规定。2.张彩红等11人购买涉案房产的行为是虚假的，且未办理房屋产权登记，不符合执行异议和复议案件规定第28条规定的情形，不享有足以排除强制执行的权利，对其异议请求应予驳回。对于涉案房产不能办理产权登记，张彩红存在过错。其作为洛宁县当地人，对陶朱富地小区的具体情况应十分了解，对其不具备办证条件应当是明知的。退一步讲，任何一个理性购房人在购买房产时最关心的问题就是办理产权登记。张彩红提交的购房合同中未约定办理产权登记的相关事宜，不符合房屋买卖交易规则。由此可证明张彩红对涉案房屋不能办理产权登记存在重大过错，亦或是明知的。3.本案不适用执行异议和复议案件规定第29条规定。涉案房产并非用于居住的住宅，系投资性质的商铺，不能排除执行。4.博瑞祥公司不具备出售房产条件，其出售房产的行为违反相关法律规定，应属无效。故张彩红的异议请求不能成立，不应解除对涉案房产的查封。5.博瑞祥公司实际控制人王平向执行法官提交了陶朱富地小区《已售房产清单》，该清单并不显示涉案商铺的出售情况，足以证明涉案商铺并未出售。张占娃多次向执行法官请求查阅该清单，均被拒绝。张彩红等无充足证据证明已支付全部房款并实际占有涉案商铺。王平与张彩红等恶意串通，转移财产，规避法院强制执行。综上所述，张彩红等提出的主张无事实及法律依据，依法不能成立，请求对其异议请求，依法予以驳回。博瑞祥公司未到庭及答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人举证及质证的情况，本院认定事实如下：1.张彩红主张购买并实际占有涉案房产的事实。2015年6月24日，张彩红、杜乐乐作为购买方与作为出售方的博瑞祥公司洛宁分公司签订《售房协议书》一份，主要内容为：博瑞祥公司洛宁分公司将位于洛宁县永宁大道东陶朱富地5号楼一楼由西至东第二、三间，建筑面积200平方米，二楼由西至东第二、三间，建筑面积200平方米，包括公摊面积。按照约定价格付款，每平方米5000元，合计贰佰万元。经协商优惠5万元，实际付款壹佰玖拾伍万元；博瑞祥公司洛宁分公司保证房屋权属产权没有任何纠纷，保证房屋没有设定担保、没有权属纠纷。张彩红持有的收据显示：2015年6月24日，收到杜乐乐、张彩红交来陶朱富地5号楼由西向东第二、三间一层、二层两层面积400平方米，购房款人民币195万元整，收据上加盖了博瑞祥公司洛宁分公司财务专用章，收款人处有张三平签名。2014年12月27日，杜乐乐、张彩红通过他人银行卡向王平尾号为2332的中国建设银行账户转账30万元，2015年5月13日杜乐乐、张彩红通过他人银行卡向张三平尾号为9307的中国建设银行账户转款59万元。2018年7月1日，张彩红与孟庆国签订《租房合同》，约定张彩红将洛宁县陶朱富地楼下二、三间房屋出租给孟庆国。租房从2018年7月1日起至2021年7月1日止，租金为一年10万元。租金三年不涨。三年后随行就市，三年内房屋使用权由孟庆国使用，3年后双方商议可继续续签合同。租赁期间的水电、物业等费用由孟庆国承担。洛宁县城区孟庆国餐馆系孟庆国作为经营者的个体工商户，注册日期为2015年7月3日，经营场所为永宁大道陶朱福地小区楼下。张彩红的中国邮政储蓄账户对账单显示：2019年6月30日，孟星星向其转款10万元。张彩红与史红波签订《房屋租赁合同》，约定张彩红将位于永宁大道玩具厂对面陶朱富地小区临街门面房二楼由西至东二、三间，共计170平方米出租给史红波，每平方18元，租期十年，自2018年8月30日至2027年8月30日，第一年租金36700元，租金一年一交，于每年到期前一个月交下一年租金，前三年租金不变，第四年随行就市。合同到期后，史红波在同等条件下优先租用。租赁期间的水电、物业等费用由史红波承担。2019年11月15日，史红波向张彩红转款36700元整。洛宁县城区渝都印象火锅店系史红波作为经营者的个体工商户，注册日期为2015年10月15日，经营场所为永宁大道陶朱福地综合楼**。张彩红向本院提交渝都印象火锅店自2019年5月20日起至2020年4月20日交纳电费的凭证。2.张占娃作为申请执行人申请执行涉案房产的相关事实。博瑞祥公司与张占娃、洛阳未来建设工程有限公司、博瑞祥公司洛宁分公司建设工程施工合同纠纷一案，河南省高级人民法院于2019年6月25日作出（2018）豫民终1818号民事判决，判令博瑞祥公司于判决生效后十日内在欠付洛阳未来建设工程有限公司工程款7328824.47元范围内对张占娃承担给付责任。2020年5月14日，本院作出（2019）豫03执501号查封公告，查封了博瑞祥公司开发的位于洛宁县××大道东段洛宁县陶朱富地5#楼临街一至四层所有商铺。3.其他事实。张彩红与杜乐乐于2008年9月9日在洛宁县民政局登记结婚。2018年7月24日，双方协议离婚，在洛宁县民政局存档的《离婚协议书》显示双方约定涉案房产归张彩红所有。2019年10月22日，洛宁县陈吴乡上王召村村委会出具的证明显示，杜乐乐于2019年9月22日意外死亡。国家企业信用信息公示系统生成的博瑞祥公司洛宁分公司的企业公示报告显示，该公司隶属于博瑞祥公司，2018年5月25日，该公司负责人由王平变更为李次民。本院在（2020）豫03执异127号民事裁定书中查明，涉案房产所在的陶朱富地项目工程没有取得土地使用权及报批报建许可。另，张三平出庭作证称，在2001年至2018年期间其担任博瑞祥公司洛宁分公司的会计，门面房一共14间，房款有的转到王平账上，有的转到其个人卡上，有的经公司指定转到公司债权人的卡上，合同、收据都由其经手出具。本院认为，案外人能够证明其对执行标的享有足以排除执行的民事权益的，应当判令停止执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，张彩红提交的其与杜乐乐和博瑞祥公司洛宁分公司签订的房产买卖合同、转款凭证以及将涉案房产出租的租赁合同、收取房租等证据，能够证明在涉案房产被查封前，其已经合法购买涉案房产、且支付了全部购房款并实际占有、支配。因项目工程手续不全，涉案房产所在项目工程不具备办证条件，故不应认定系因张彩红原因未办理房产登记手续。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”基于张彩红提交的证据，应当认定张彩红所提异议符合该条规定，其主张对涉案房产享有足以排除执行的民事权益具有证据优势，应当予以支持。因张彩红对于购买涉案房产未进行合同登记备案且未能及时办理房产证没有尽到必要的注意义务，本案诉讼费用酌定由张彩红承担。综上所述，张彩红所提不得执行涉案房产的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、三百一十二条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：不得执行位于洛宁县永宁大道东段陶朱富地5#楼临街一楼、和二楼由西向东第二、三间商铺。案件受理费22350元，由张彩红负担。如不服本判决可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。本院（2020）豫03执异120号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年十一月十日书记员 苏彦辉