广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初16823号原告(反诉被告)：曹天国，男，1966年9月24日出生，汉族，身份证住址广西博白县，委托诉讼代理人：郑伟，广东都汇律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市锦濠物业管理有限公司，住所广州市白云区松洲街增槎路403号333铺。法定代表人：胡成峰。委托诉讼代理人：林振金，广东格林律师事务所律师。原告（反诉被告）曹天国（以下简称原告）诉被告（反诉原告）广州市锦濠物业管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曹天国的委托诉讼代理人郑伟，被告（反诉原告）广州市锦濠物业管理有限公司的委托诉讼代理人林振金均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）曹天国向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2019年10月21日签订的《广州市房屋租赁合同》自2019年12月26日解除；2、请求判决被告返还原告保证金10000元及2019年10月26日至2020年4月30日的租金共计33732元；3、请求判决被告赔偿原告装修材料费11806.54元、冷库迁移损失21500元，共计33306.54元；4、请求判令本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：因原告在广州市白云区松洲街经营水果批发业务需要租赁仓库进行水果的存储。2019年10月16日，原告在寻找仓库租赁时发现了位于白云区增槎路403号东08的厂房正在招租。于是，原告联系上被告委托的管理人员并提出租赁意愿，被告当场表示同意并与原告协商好保证金、租期、租金及装修免租期至2019年10月25日等内容，双方达成一致后，原告当场缴纳了3000元保证金，被告也向原告出具了收据。原告与被告协商好初步事宜后，随即开始准备装修事宜。2019年10月17日，原告与佛山市五羊制冷设备有限公司签订《冷库购销合同》以42500元的价格向该公司购买冷库设备。同日，原告开始进场装修。2019年10月21日，被告通知原告签订租赁合同，于是原告按照被告的要求签订了《广州市房屋租赁合同》。2019年12月26日，原告发现仓库门口突然粘贴了一张广州市合益物业管理有限公司发出的《告知函》，此时原告才了解到广州市中级人民法院已于2019年8月14日终审判决被告应将案涉厂房的经营管理权交还广州市合益物业管理有限公司。而广州市合益物业管理有限公司已通过挂牌出租的方式将案涉厂房整体出租给广州市洪发仪商贸有限公司并通知所有“占有人”撤场。此后，广州市洪发仪商贸有限公司及白云区人民法院执行局也陆续发出通知要求原告撤场。综上，原告认为，被告在明知自己无权出租涉案厂房的情况下，故意隐瞒事实，使原告作出错误的意思表示，导致原告认为被告有权将涉案仓库长期出租给原告使用，继而与被告签订租赁合同。原告在本案中所有损失系被告过错导致，特诉至贵院要求被告赔偿原告损失，望判如所请。针对广州市锦濠物业管理有限公司的反诉，曹天国辩称：一、被告在本案中是无权处分的行为，其通过欺诈手段使原告违背了真实意思表示与其签订的《广州市房屋租赁合同》，被告不得以租赁合同为依据要求原告继续履行交租义务。二、原告一直以来都没有将涉案仓库正式投入使用，故不存在水电费问题。三、被告于2020年5月16日曾向原告发出一个书面通知，告知原告无需支付6月份的租金。现被告又起诉要求原告支付5-7月份的租金是自相矛盾，没有任何依据。四、二月份租金支付的时间稍晚的原因是因为疫情影响，双方也协商过，故二月份租金不存在迟延交付。被告（反诉原告）广州市锦濠物业管理有限公司提起反诉称：被告与原告于2019年10月21日签订的《广州市房屋租赁合同》约定，被告出租白云区增槎路403号东08号房屋给原告用作仓库，租期三年。但原告一直使用案涉房屋至2020年7月才退出，却没有缴交2020年5月至7月份的租金和水电费。为此，被告依法提起反诉，请求法院判令：1、请求法院判令原告曹天国向被告广州市锦濠物业管理有限公司支付2020年5月至7月份三个月的租金共16500元（每月租金5500元）；2、请求法院判令原告曹天国向被告广州市锦濠物业管理有限公司支付2020年5月至7月三个月的水、电费共750元；3、请求法院判令原告曹天国向被告广州市锦濠物业管理有限公司支付2020年2月份租金5500元的违约金1650元、2020年5至7月三个月的租金共16500元的违约金4950元，违约金共6600元（违约金均按租金额30%计算）；上述三项请求合计标的23850元；4、请求法院判决本案原、反诉受理费全部由原告负担。针对曹天国的本诉，广州市锦濠物业管理有限公司辩称:第一、《广州市房屋租赁合同》合法有效，对原被告双方具有约束力。第二，被告不存在欺诈行为，且已告知原告经营风险，应尊重当事人的意思自治。在签订《广州市房屋租赁合同》时，被告特别提示原告经营风险，案涉房屋有随时被收回的可能。但原告坚持要求承租，并乐意作出承诺“本人要求按上述时间租赁仓库，若发生租赁关系标的物被业主收回或者有其他损失发生，一切后果由我方自愿承担全部责任。曹天国2019年10月21日”。这是案涉合同特别增加的一个条款，比一般的合同条款效力更强，更具有约束力，完全是原告的意思自治、自担后果的表示，必须认可当事人经营风险选择权。第三、租赁合同能够约束原出租方，原告自愿放弃了承租权。广州市中级人民法院（2019）粤01民终5640号案的生效判决只是判决被告交还经营管理权给房屋业主广州合成纤维有限公司，不对作为次承租人的原告发生法律约束力。法院也没有对作为次承租人的原告实行强制执行搬离，原告是自动自愿退出案涉房屋，放弃承租权，这与被告没有任何责任关系。第四、原告的所谓损失不可以认可。一者是原告明知有经营风险，愿意并承诺自担风险。二者是所谓冷库安装与被告无关。被告不认可原告安装的冷库，而且被告出租的房屋的用途是仓库用以堆放物品，原告超出了约定的使用性质与范围，其所谓损失与租赁关系无关。三者2020年6月6日佛山市五羊制冷设备有限公司所谓的证明不符合单位出具证明材料的形式要件，法院应不予采信。五、保证金应当作为租金、水电费缴交而无需退还原告。综上，请贵院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的（2019）粤01民终5640号民事判决书、广州市房屋租赁合同、保证金《收据》、租金（收据）、手机银行转账记录、冷库工程销售合同、证明、广州永新达五金电器批发部送货单、《通知函》、《告知函》、微信聊天记录、收据、光盘、复函及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市白云区增槎路403房的产权人为广州合成纤维有限公司。2019年10月21日，原告（承租人，乙方）与被告（出租人，甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：二、甲方同意将位于白云区××路××东××房（以下简称涉案物业）出租给乙方作为仓库使用，建筑面积130平方米。三、租期自2019年10月26日至2021年10月25日，月租金5500元；2021年10月26日至2022年10月25日，月租金5775元。租金按月结算，由乙方在每月第5日前支付。四、乙方向甲方交纳10000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金10000元（退回乙方、抵偿租金）。七、依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方按当月租金额的3%向甲方支付违约金。八、如遇广州市政府或广州纺织工贸企业集团有限公司进行开发、处置或政府征收等情况的，甲方提前2-3个月通知乙方，乙方接到通知2个月内无条件退（清）场，双方租赁合同无条件终止，双方对此是明确承诺必须执行。空白处有原告手写字样“本人要求按上述时间租赁仓库，若发生租赁关系标的物被业主收回或者有其他损失发生，一切后果由我方自愿承担全部责任。曹天国，2019、10、21”。同日，原告向被告支付押金10000元。同日，原告向被告支付2019年10月26日至11月30日租金6232元；2019年12月2日支付2019年12月1日至12月31日租金5500元，水费19.5元，电费237元，共计5756.5元；2020年1月3日支付2020年1月1日至1月31日租金5500元，水费26.5元，电费262.5元，共计5804元；2020年3月6日支付2020年2月及3月租金及水电费11200元；2020年4月9日支付2020年4月租金及水电费5600元。2019年12月26日，广州市合益物业管理有限公司发出《告知函》，称由于广州市锦濠物业管理有限公司未在规定的期限内退场并将场地交还给我方，我方已于2018年6月22日提起诉讼，经二审终审判决锦濠公司将广州市白云区增槎路403号经营管理权交还给我方，随后我方通过广州市产权交易所将该物业整体对外挂牌出租，通过竞标最终由广州市洪发仪商贸有限公司中标。请各占用人收到本告知函之日起10日内撤离该场地。2020年1月2日，广州市洪发仪商贸有限公司出具《通知函》，称我司通过竞标成功将广州市白云区增槎路403号的整体对外挂牌出租的项目投到。2019年12月27日，广州市合益物业管理有限公司发出告知函给各占用人，并且通知场地近期我司要进行装修工程。由于场地日久失修，我司需要进行大规模的装修，请各占用人在1月15日前撤离该场地。2020年5月16日，被告向各租户发出《通知》，称根据广州市白云区人民法院（2020）粤0111执1635号执行案的要求，各承租户从2020年6月开始，无需再向我司缴付租金。在未有法院通知前，各租户可以照常营业。庭审中，原告提交：1、冷库工程销售合同、收据及证明，拟证实原告购买冷库设备花费42500元，迁移安装费28000元；2、送货单及收据，拟证实原告装修支付费用11806.54元。原告已于2020年7月上旬搬离涉案物业，涉案物业于2020年7月中下旬被拆除。本院认为，原被告于2019年10月21日签订的《广州市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该《广州市房屋租赁合同》合法有效，双方应恪守履行。鉴于涉案物业已被拆除，原告继续租用的目的无法实现，现其主张解除与被告签订的《广州市房屋租赁合同》于法有据，本院予以支持。《广州市房屋租赁合同》解除时间为被告收到起诉状副本的时间即2020年7月15日。根据合同解除后的相互返还原则，被告应将收取的押金10000元返还给原告。对于原告主张被告返还已支付的2019年10月26日至2020年4月30日期间的租金诉请，因原告于2020年7月上旬才搬离涉案物业，在此之前原告一直占有并使用涉案物业，现其主张被告返还上述期间的租金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于原告称其并未实际使用涉案物业，此理由不能作为不支付租金的依据，故对原告此意见本院不予采纳。关于原告主张被告赔偿装修损失及冷库迁移损失。根据《广州市房屋租赁合同》空白处有原告手写字样“本人要求按上述时间租赁仓库，若发生租赁关系标的物被业主收回或者由其他损失发生，一切后果由我自愿承担全部责任。曹天国，2019、10、21”，由此可知，原告对涉案物业有可能被收回的风险已预见并知晓，其表示自愿承担该风险。现涉案物业被原业主收回，原告要求被告赔偿因此遭受的装修损失及冷库迁移损失等费用于法无据，本院不予支持。关于被告主张原告支付2020年5月至7月期间的租金及水电费的反诉请求。根据2020年5月16日被告向各租户发出《通知》显示，2020年6月开始各租户无需再向被告缴付租金，故原告需向被告支付2020年5月租金5500元，对于其主张原告支付2020年6月、7月租金的反诉请求于法无据，本院不予支持。因原告于2020年7月上旬搬离涉案物业，其应向被告支付2020年5月至2020年7月期间的水电费750元。关于逾期支付租金违约金。2020年2月租金虽于2020年3月支付，晚于合同约定的支付时间，考虑到疫情影响因素，对2020年2月迟延支付的租金免于支付违约金。对于拖欠2020年5月租金的违约金按30%支付标准过高，本院酌情调整为按年利率6%的标准，以5500元为本金，自2020年5月6日起计至原告实际清偿之日止。因2020年6月及7月租金无需向被告支付，故原告也无需向被告支付2020年6月及7月逾期支付租金违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、曹天国与广州市锦濠物业管理有限公司于2019年10月21日签订的《广州市房屋租赁合同》自2020年7月15日解除；二、自本判决生效之日起五日内，广州市锦濠物业管理有限公司向曹天国返还保证金10000元；三、自本判决生效之日起五日内，曹天国向广州市锦濠物业管理有限公司支付2020年5月租金5500元及违约金（违约金以5500元为本金，按年利率6%的标准，自2020年5月6日起计至曹天国实际清偿之日止）；四、自本判决生效之日起五日内，曹天国向广州市锦濠物业管理有限公司支付2020年5月至7月期间的水电费750元；五、驳回曹天国的其他诉讼请求；六、驳回广州市锦濠物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费907元，由曹天国负担794.4元，由广州市锦濠物业管理有限公司负担112.6元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳；反诉受理费198.13元，由广州市锦濠物业管理有限公司负担146.23元，由曹天国负担51.9元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇二〇年十一月四日书记员  陈春燕