福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终4998号 上诉人（原审被告）：王志强，男，1963年10月24日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被上诉人（原审原告）：泉州市鲤城区开元街道泉山社区居民委员会，住所地福建省泉州市鲤城区北门街**。 负责人：黄丽碧，该社区书记兼主任。 上诉人王志强因与被上诉人泉州市鲤城区开元街道泉山社区居民委员会（以下简称泉山社区）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2020）闽0502民初1891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人王志强上诉请求：请求撤销原审的全部判决，改判：1.维持双方的房屋租赁协议至合同期满；2.重新核算按每平方单价计算实际租金，对王志强租赁时多付的租金在合同期满后多还少补；3.合同承租人的押金3000元不应被没收，应退还；4.泉山社区应承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、王志强承租的房屋原系未装修的公共厕所，根据承租期间的使用价值，时间花费、巨资改造成为可以办公的经营产所。本案判合同马上终止交还房屋，并无给予任何经济补偿，这将致王志强损失惨重，严重影响生活。为泉山社区的要求满足致王志强损失，偏离了公平的原则。二、当时房租的计算是按平方计算的，承租人根本没有使用到满溢的170平方米，出租人以每月2100元收取房租明显属于不当得利，在合同终止双方实际结算交房时，参并押金一起予以支付或返还，多还少补，所以押金也不应目前予以提早处理或没收，原审判决欠考虑。 泉山社区辩称，一、王志强的第一点上诉理由不能成立。王志强在租赁房屋前对房屋状况是了解的，承租房屋后将租赁房屋改造装修成经营场所是王志强自己的意愿，泉山社区无任何欺骗、隐瞒、强迫王志强之处。泉山社区起诉要求王志强返还房屋并获得一审法院支持，是王志强的违约行为造成的，泉山社区才是权益受损的一方。王志强的租金支付到2019年8月31日，之后经泉山社区多次催讨，均未履行支付租金义务。王志强请求给予经济补偿没有任何合同依据或者法律依据。二、王志强上诉的第二点理由不能成立。王志强在租赁房屋前对房屋面积、租金等情况是了解的。王志强自愿每月2100元承租房屋。在开庭前及每次泉山社区催讨租金前，王志强均未提出异议。王志强的130平米是室内面积，当时租给王志强170平米是居民测量后告诉我们的，应该是外围面积。出租时候评估公司评估本宗的价格是2100元，2100元是根据综合评估计算的。泉山社区也是按照评估价公开招租的，并且王志强也先到现场看过房屋。三、泉山社区有权不退还押金。双方的合同约定押金退还是合同履行完毕后王志强没有违约行为。王志强自2019年9月1日开始拖欠租金，已经违约，应不予退还押金。 泉山社区向一审法院起诉请求：1.解除泉山社区与王志强于2017年12月1日签订的《房屋租赁合同》，并责令王志强将址在鲤城区××路××号××号楼××层房屋交还泉山社区掌管；2.王志强立即支付泉山社区自2019年9月1日起至王志强实际返还房屋之日止按每月2100元计算的租金；3.判决泉山社区有权没收王志强租赁押金3000元。 一审法院认定事实：涉诉址在鲤城区××路××号××号楼××层房屋，原系泉州市学府路拓改工程分指挥部移交给泉州市鲤城区人民政府开元街道办事处管理、支配、使用的公用厕所，后由该办事处移交给泉山社区管理、支配、使用。泉山社区将涉诉房屋按评估价月租金2100元的标准向社会公开招租。2017年12月1日，泉山社区与王志强签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：乙方王志强向甲方泉山社区承租其享有管理权的址在鲤城区××路××号××号楼××层××，面积约170平方米，无装修；租期自2018年１月１日至2020年12月31日；月租金2100元，租金按季度支付，乙方应于每季度开始的5日前付清当季租金；在不影响房屋结构安全的前提下甲方允许乙方对承租房屋进行适应办公要求的装修，乙方应向甲方提供书面装修方案，经甲方审查同意后方可施工，装修房屋的费用由乙方自行承担；租赁期满后，除乙方添置的可拆卸的、独立于房屋的设施设备归乙方所有外，其余依附于房屋的装修设备等无条件归甲方所有；房屋的其他配套设施由乙方自行完善；乙方逾期支付租金超过15日的，甲方有权解除合同；逾期支付租金超过30日的，甲方还有权要求乙方按三倍租金支付违约金；乙方在签订合同时向甲方支付房屋租赁押金3000元，合同履行完毕后且乙方没有发生违约行为的，甲方无息退还乙方。《房屋租赁合同》签署后，泉山社区即将涉诉房屋交付王志强使用，王志强经泉山社区同意将公共厕所改造成办公场所，并先后按约定的租金标准支付租金至2019年８月30日。2019年10月24日、2020年3月5日、2020年5月4日泉山社区先后三次向王志强发出催款函，要求王志强按合同约定支付租金。王志强先后签收了上述３张催款函后，仅于2019年10月25日出具还款计划书，承诺按合同约定租金标准分期偿还拖欠的租金。 一审法院认为，泉山社区与王志强之间达成的《房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。泉山社区已履行了交付王志强租赁房屋的义务，王志强未能依约支付租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。泉山社区要求解除合同，不予退还押金，并要求王志强返还涉诉房屋及按合同约定标准支付拖欠的租金,符合双方的合同约定，对泉山社区的诉讼请求，予以支持。王志强在与泉山社区签订《房屋租赁合同》前，有充分的时间了解涉案房屋的状况，且合同签订后双方已实际履行合同两年之久，现王志强以涉案房屋与合同约定不符等为由，要求撤销合同，减少租金标准等，理由不能成立，不予采信。双方签订的《房屋租赁合同》明确约定装修房屋的费用由王志强自行承担，现王志强要求退还装修款并赔偿经济损失等，与合同约定不符，不予采信。至于王志强主张其字画因水淹造成损失，因其在本案中即未明确提出反诉请求，也未提交相关证据，对此不在本案中审查处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条规定，判决：一、解除泉州市鲤城区开元街道泉山社区居民委员会与王志强于2017年12月1日签订的《房屋租赁合同》;二、王志强应于判决生效后五日内腾退其承租的址在鲤城区××路××号××号楼××屋房屋，并交付泉州市鲤城区开元街道泉山社区居民委员会掌管;三、王志强支付泉州市鲤城区开元街道泉山社区居民委员会的押金3000元不予退还；四、王志强应于本判决生效后五日内支付泉州市鲤城区开元街道泉山社区居民委员会，自2019年9月1日起至房屋实际腾退之日止按月租金2100元计算的租金。一审案件受理费640元，减半收取计320元，由王志强负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，关于诉争《房屋租赁合同》应否解除的问题。王志强自2019年9月起未支付租金，根据双方合同约定，没有按时足额支付房屋租金达30日以上的，泉山社区有权单方解除合同。现泉山社区请求解除案涉的《房屋租赁合同》，符合合同约定，一审法院予以支持正确，二审予以维持。王志强应腾空并交付案涉房屋给泉山社区。王志强上诉请求继续履行合同至合同期满，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于王志强是否存在多付租金的问题。泉山社区按评估价月租金2100元标准向社会公开招租，王志强亦与泉山社区签订案涉《房屋租赁合同》约定月租金2100元，并且按照该约定实际履行支付租金至2019年8月，对拖欠的租金亦于2019年10月25日出具还款计划书中再次确认月租金2100元。现王志强以实际租赁面积只有130多平米为由，主张应当按照租赁面积计算租金并进行多还少补，理由不能成立，不予采纳。一审判决王志强支付自2019年9月1日起至实际腾空房屋之日止按月租金2100元计算的租金正确。关于案涉押金3000元如何处理的问题。双方合同约定在案涉《房屋租赁合同》履行完毕后且王志强没有发生违约行为的，泉山社区应无息退还王志强3000元押金，现王志强未依约支付租金，构成违约。泉山社区请求该3000元押金不予退还，符合合同约定，一审法院予以支持正确，二审予以维持。王志强主张押金3000元应予以退还，缺乏依据，不予采纳。 综上所述，王志强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费640元，由王志强负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李瑞阳 审 判 员 蒋秀华 审 判 员 李玮玲 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 吴悦明 书 记 员 廖春燕 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。