山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1003民初2787号原告邹洋，男，1988年4月28日生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：邹文海（系原告之父），男，1956年12月25日生。委托诉讼代理人：俞玉梅，山东昆嵛先锋律师事务所律师。被告李文喜，男，1959年7月10日生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：邵术强，威海文登大水泊法律服务所法律工作者。原告邹洋与被告李文喜租赁合同纠纷一案，威海市文登区人民法院于2016年4月7日作出（2015）威文民一初字第1128号民事判决书，李文喜不服该判决向威海市中级人民法院提起上诉，威海市中级人民法院作出（2016）鲁10民终1462号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。李文喜向威海市中级人民法院申请再审，威海市中级人民法院作出（2017）鲁10民申96号民事裁定书，裁定驳回李文喜的再审申请。山东省高级人民法院于2019年4月28日作出（2019）鲁民监186号民事裁定，指令威海市人民法院再审。威海市中级人民法院于2020年4月30日以原一、二审判决认定事实不清为由，作出（2020）鲁10民再3号民事裁定书，裁定：撤销威海市中级人民法院（2016）鲁10民终1462号民事判决及文登区人民法院（2015）威文民一初字第1128号民事判决，发回文登区人民法院重审。本院于2020年6月4日立案后，重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邹洋的委托诉讼代理人邹文海、俞玉梅、被告李文喜及其委托诉讼代理人邵术强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹洋向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告（除楼梯外）恢复成毛坯房并将建筑垃圾清理干净的费用76810元、将楼梯及扶手修复的费用3133.37元、给排水恢复的费用为11089.61元、电气恢复的费用为11194.47元，共计102227.73元；2、判令被告赔偿原告自2015年9月1日起的租金损失38730元。事实与理由：2012年7月，原告购买了威海市文登区世纪大道99号B区2-25号房屋并取得了相关产权证书，因在购买之前上述房屋由被告承租至2015年8月28日，原告继续以原租金价格出租给被告。在租期届满前几天，被告故意将原告的房屋损坏，给原告造成了损失，严重影响了原告的继续出租经营。现要求被告赔偿原告的相应损失。被告李文喜辩称，被告于2005年2月27日与文登市客运物流中心签订租赁合同，被告租赁的房屋为毛坯房，由被告自行出资装修，且被告未对房屋进行破坏，不存在原告诉称的损害赔偿，因此不同意原告的诉讼请求。本院（2015）威文民一初字第1128号民事判决书查明事实如下：“2004年，文登市交通社会客运管理中心（即文登市客运物流中心）与原告签订协议一份，该中心将文登市世纪大道99号B区2-25号房屋出售给原告，由于签订协议当时不能办理产权变更手续，故上述房屋所有权仍登记于该中心名下。2005年2月27日，文登市客运物流中心与被告签订租赁合同一份，该中心将文登市世纪大道99号B区2-25号房屋出租给被告使用，租期10年，自2005年8月28日至2015年8月28日，年租金36000元，租赁期内被告根据需要装修（该房屋原为毛坯房），但不得改变建筑结构，合同期满后所有固定装修不得拆除。2012年7月25日，文登市客运物流中心协助原告办理了文房权证市区字第××号所有权证，将文登市世纪大道99号B区2-25号房屋登记至原告名下。原告取得涉案房屋所有权后，文登市客运物流中心与被告签订的租赁合同仍继续履行。2015年8月26日，原告之父邹文海向威海市公安局文登分局天福派出所报案称被告将涉案房屋房间的门、窗都进行了拆除（被告租赁涉案房屋用来经营旅馆），并砸毁了墙体、破坏了楼梯及扶手、堵塞了卫生间的下水管道。该派出所办案民警随后对被告进行了询问，被告称其承租的房屋为毛坯房，所有装修均是被告做的，墙也是被告自己砌的，不属于合同约定的固定装修；楼梯是收废品的人拖箱子时不小心弄坏的，被告并没有对房屋进行破坏。天福派出所经调查后认为该案属民事纠纷，并建议原告起诉维权，于是原告提起本次诉讼。为证实损失情况，原告申请对涉案房屋固定装修遭到破坏的损失及租金进行评估。本院依法委托山东汇德资产评估有限公司进行了评估。该公司接受委托后函告我院称“因原被告就涉案资产的范围有异议，达不成一致意见，鉴定范围无法确定；且大部分涉案资产因拆除、搬运等原因不在现场，致使我们对涉案资产的原貌及现状无法作出合理、客观、公正的影像判断，从而导致我们无法对涉案资产作出基本的价值鉴定。鉴于涉案案件鉴定的严肃性，我们认为对位于文登区世纪大道99号B区2-25房屋在被告搬走后固定装修遭到破坏的损失不具备鉴定条件”。后原告将鉴定请求变更为申请对涉案房屋除楼梯外部分恢复成毛坯房及清理建筑垃圾的费用、楼梯及扶手修复的费用、给排水系统恢复正常使用的费用、电力系统恢复正常使用的费用及上述工程的工期进行鉴定；对涉案房屋对外出租的月租金价格进行评估。本院依法委托山东弘文工程管理咨询有限公司及威海迪安资产评估有限公司进行了鉴定及评估。山东弘文工程管理咨询有限公司出具的弘文鉴字（2016）-002号鉴定报告的鉴定意见为：1、（除楼梯外）恢复成毛坯房并将建筑垃圾清理干净的费用为76810.28元；2、楼梯及扶手修复的费用为3133.37元；3、给排水恢复的费用为11089.61元；4、电气恢复的费用为11194.47元。以上合计102227.73元，上述工程施工工期为29天。威海迪安资产评估有限公司出具的威迪安资评报字[2016]第10号鉴定报告的鉴定结论为：涉案房产对外出租的月租金价值为6455元（大写人民币：陆仟肆佰伍拾伍元整）。原告对上述评估报告的真实性均无异议。被告对弘文鉴字（2016）-002号鉴定报告的真实性无异议，但辩称第一、鉴定报告中工程概况第五项工程造价鉴定办法为依据现场实际测量，双方共同针对现场测量工作内容签证单签字确认，依据现场测量工作内容签证单进行工程造价鉴定。被告在评估现场就曾对评估的内容提出过异议，并非双方同意，而且当场提出拒绝签字。本次鉴定完全是由原告单方执意要求而做的单方鉴定；第二、该鉴定报告中关于恢复成毛坯房状态所需费用的鉴定与本案无关。被告与涉案房屋原所有权人签订合同时，合同中明确约定了装修期满后装修物的归属，且原房屋所有权人亦清楚被告租赁房屋用于经营宾馆，也同意装饰装修，被告未对房屋进行毁损破坏，没有义务及责任将涉案房屋恢复成毛坯房；第三、依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条及《商品房屋租赁管理办法》第九条，出租人应当履行租赁物的维修义务，并且实际上涉案房屋院内公共地下排水系统无人问责，周边邻居的排水系统大多也被大车压断，排水困难并非涉案房屋唯一存在，事实上涉案房屋周边数家均存在排水困难或无法排水情况。因此不应由被告负责修复给排水及电气系统；第四、被告在涉案房屋内经营宾馆达十年，楼梯及扶手均是十余年正常使用造成的。也不存在修复的问题。被告同时表示，如确需将涉案房屋恢复至毛坯房，被告愿意自行恢复。对于房屋租金的评估报告，因鉴定人员在评估报告出具之日时其评估师资质证书均已过期，故对威迪安资评报字[2016]第10号鉴定报告的真实性不予认可。另查，经本院落实，威迪安资评报字[2016]第10号鉴定报告出具时鉴定人员的资质证书正送至省财政厅年检，根据鉴定机构提供的新的资质证书复印件，本次检验与上次检验时间相互衔接，无空挡。”本院重审过程中，除查明上述事实外，另查明，山东弘文工程管理咨询有限公司出具的弘文鉴字（2016）-002号鉴定报告鉴定依据中列明：恢复成毛坯房为拆除及地面、墙面修补；排水管道及给水管道系拆除后重新安装；开关、插座、灯缺少部分重新安装；电线、电话线、闭路线因为现场破坏严重，需要拆除重新安装。同时查明，2015年8月26日的电话报警系原告邹洋的姐姐以父亲邹文海的名义所报，2015年8月26日下午公安机关对邹文海询问现场损失情况时，邹文海声称：一至三楼楼梯台、一至三楼楼梯扶手、卫生间的下水管道阻塞、还有原来旅馆他的固定装修都拆除了、他雇工人拆广告牌子的时侯将屋顶的瓦踩碎了，我觉得这些东西想要从新修好大约需要五万元左右。重审过程中，被告声称其将一面宽约2米、高约3米的附属墙拆除的原因是因为要取走墙里的保险柜，楼梯个别地砖损坏可能是被告找的收破烂的人拖箱子时弄碎的，认为推倒的墙恢复原状最多花费5000元、楼梯地砖修复费用1000元以内。被告否认其他的损坏系被告所为，声称2015年8月26日早晨被告便将租赁房屋的钥匙交给了原告，之后的损失与被告无关，原告对被告的该辩称予以否认，被告未提供证据证实双方于租赁合同到期前提前交付的事实。同时查明，涉案租赁房屋现已由原告全部重新装修并继续经营旅馆。本院认为，本案中，结合公安机关及原告提供的现场照片等，对涉案租赁房屋装修等受到损坏的事实足以认定。虽然涉案装修系被告租赁后由被告所为，但租赁合同明确约定合同期满后所有固定装修不得拆除，故在租赁使用期内，承租人除合理使用外应当保护好租赁房屋设施，被告虽然辩称其于租赁合同到期前提前将租赁房屋交付原告，但原告予以否认，被告未提供有效证据予以证实，对被告的该辩称，本院不予采纳。由于涉案房屋现已由原告全部重新装修，已无恢复至租赁合同届满前的合理状态之必要，故原告要求被告赔偿对承租期间未保护好租赁房屋而产生的损失，理由正当，应予支持。对于经原告申请而由山东弘文工程管理咨询有限公司出具的弘文鉴字（2016）-002号鉴定报告，本院认为，原告要求被告赔偿恢复至毛坯房状态的损失，不符合双方的合同约定；同时，涉案房屋及装修等已由被告使用近十年，涉案损失价值的认定未考虑到物品使用折旧等问题。故，该鉴定报告仅可以做为确定损失的参考，原告要求被告全部按照该鉴定结论中的数额赔偿原告的固定损失，本院不予支持。当事人对自己的主张应当提供证据证实，本案中，原样是什么样的应该由原告举证，但本案中房屋内被破坏的情况比较明显，被告确实应予赔偿，而拆走部分的装修原告又难以提供证据证实，且当时的现场现已全部被原告重新装修，现场已不存在。故，涉案租赁房屋由于被告未保管好而造成的合理损失数额难以具体确定，本案仅能结合案情及现有证据酌情确定。结合原告父亲在公安机关询问时自认对现场损失的陈述、现场照片、弘文鉴字（2016）-002号鉴定报告、本案租赁房屋的使用年限等，本院酌情确定本案涉案房屋固定装修及固定设施损失数额为5.5万元。对于原告主张的租金损失，结合弘文鉴字（2016）-002号鉴定报告中恢复至毛坯房等的施工工期及本案案情，本院酌情确定修复期为2个月，租金损失以2个月时间、每月按威迪安资评报字[2016]第10号鉴定报告确定的租金数额计算。综上，经本院审判委员会讨论，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李文喜于本判决生效之日起十日内赔偿原告邹洋各项固定物损坏造成的损失55000元、租金损失12910元（6455元/月×2个月），共计67910元。原告收款账号为：62×××19，开户行为中国建设银行威海市分行，姓名为邹洋。二、驳回原告邹洋的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3566元，由原告承担1848元，被告承担1718元；保全费1570元由被告负担；鉴定费共计7500元，由原告负担2500元、被告负担5000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  邓晓阳人民陪审员  王玉明人民陪审员  王哲文二〇二〇年十一月二十一日书 记 员  王竹云