北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初71774号原告：中圣嘉信投资（北京）有限公司,住所地北京市密云区西田各庄镇雁密路99号601室-763（西天各庄镇集中办公区）。法定代表人：陈素查，董事长。委托诉讼代理人：陈健，北京朗庭律师事务所律师。被告：北京正和兴业投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区亮马桥路甲40号1幢1401-A1405。法定代表人：蔡红军，执行董事。委托诉讼代理人：刘莉，北京市君都律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑淼，北京市君都律师事务所律师。原告中圣嘉信投资（北京）有限公司（以下简称原告）与被告北京正和兴业投资管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的代理人陈健及被告的代理人郑淼到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付拖欠原告从2017年7月16日至2019年3月31日的房屋租金6586302.19元及逾期付款违约金，以6586302.19元为基数，按照年利率24%计算。2、判决被告支付从2019年4月1日至2019年10月28日止的房屋占有使用费10977464.85元。事实和理由：2007年9月6日，原告与北京市朝阳区绿化局签订认养绿地协议，投资建设仰山公园服务部配套用房，并取得对自行建设配套管理用房的经营权和收益权。2013年7月16日，原被告签订编号为x的《仰山公园房屋租赁合同》，约定原告将北京市朝阳区安立路xxx号仰山公园休闲水吧、体能训练馆、管理中心出租给被告，被告按季度支付租金，租赁期自2013年7月16日至2033年1月15日。2017年1月12日，原被告就上述租赁房屋中的休闲水吧单独签订编号为xx的《仰山公园房屋租赁合同》，约定原告将休闲水吧出租给被告，租赁期2017年1月16日至2020年1月15日，年租金6360773.96元。但被告自2017年7月16日起开始拖欠房租，为此原告多次找被告催要，双方在2018年1月9日签订《还款协议》，签订后，被告就休闲水吧的租金支付了4280020元，剩余租金至今未付。故此起诉请求判如所请。被告辩称，不同意原告诉讼。我方认为合同是无效的。在退款协议中约定，2019年3月31日之前支付完拖欠的房租，如果没有支付，合同可以解除，但是并没有赋予原告单方解除权，并且被告也没有收到过任何解除合同的通知，在4月29日支付160万元，4月30日支付680020元，被告还在继续履行合同。清退涉案房屋时间是2019年10月18日，在10月28日进行签字的，房屋在10月18日起已经在原告控制之中。违约金不符合合同约定。保证金同意折抵欠付的费用。房屋占有使用费过高，请求法庭酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2013年7月16日，原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订编号为x的《仰山公园房屋租赁合同》，约定甲方将北京市朝阳区安立路xxx号仰山公园休闲水吧、体能训练馆、管理中心（面积5993.12平方米）的房屋出租给被告，租赁期自2013年7月16日至2033年1月15日。首年租金13124932.8元，自2014年1月16日起计租，此后租金按照附件中的计算表计算，乙方向甲方支付保证金50万元。庭审中原告称同意用保证金折抵被告欠付的费用。2017年1月12日，原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订编号为xx的《仰山公园房屋租赁合同》，约定乙方承租北京市朝阳区安立路30号仰山公园休闲水吧（面积2525.62平方米）的房屋（以下简称休闲水吧），用途为办公，租赁期自2017年1月16日至2020年1月15日，首个年度日租金标准为每平方米6.9元，年租金6360773.96元，自2017年1月16日起计付租金。5.2条约定，乙方需在合同终止之日起10日内将房屋交还甲方，逾期交还的，自本合同约定的交还期限届满之日至实际交还房屋之日止，按日向甲方支付使用费，使用费为房屋日租金的三倍。11.5乙方未按本合同约定支付租金，每逾期一日，按应付金额的百分之三承担逾期付款违约金，逾期累计超过20天的甲方有权解除合同。2019年1月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《还款协议》，鉴于：1、乙方及乙方关联公司承租了甲方位于北京市朝阳区安立路xxx号仰山公园体能楼、管理中心楼、水吧楼三处房屋，合同约定租金按季度支付，截止本协议签订时，乙方及乙方关联公司尚有一年半租金末支付。2、截至2019年1月15日，体能楼未付房租为人民币10301924.25元，管理中心楼未付房租为人民币2719980元，水吧楼未付房租为人民币9541160.94元，以上合计人民币22563065.19元。……乙方因资金困难至今未履行付款义务。考虑到甲乙双方长期合作关系，为解决体能楼、管理中心楼、水吧楼房租支付问题，甲、乙双方经友好协商，达成以下一致协议，以资共同遵守执行。一、甲乙各方同意就北京市朝阳区安立路xxx号仰山公园体能楼房屋解除租赁合同关系，管理中心及水吧房屋的租赁合同继续履行。本协议签订后三日，甲方可先行接管体能楼乙方未占用部分，但乙方及乙方关联公司应于2019年1月30日前将体能房屋全部腾清后移交给甲方。甲方同意补偿乙方及关联方体能楼装修款150万元，该补偿款从乙方及关联方按照本协议应付甲方最后一期租金中扣除。二、乙方承诺并保证就乙方及乙方关联公司截止到2019年1月15日应付甲方到期租金（包括体能楼、管理中心及水吧租金）按照以下方式分期偿还：本协议签订后至2019年1月15日前支付400万元；2019年1月31日前再支付600万元；2019年2月28日前支付600万元；2019年3月31日前支付656.3065万元。……四、如乙方未能按本协议第二条约定支付第二期、第三期款项的，由双方另行协商支付时间，但支付时间不得晚于2019年3月31日。如乙方仍未能在2019年3月31日前付清乙方及乙方关联公司按照本协议约定应付甲方的全部租金的，则甲乙双方同意解除甲方与乙方及乙方关联公司间管理中心及水吧房屋的租赁合同，乙方及乙方关联公司应于违约之日起十日内将上述房屋腾清后移交给甲方。双方均认可在原被告签订《还款协议》之后，被告支付房租4280020元。庭审中原告称在2019年10月18日对休闲水吧进行了腾退，把屋内物品搬出，2019年10月28日，原被告双方签订了《水吧楼交接明细》，把物品还给了被告。就被告抗辩称合同无效，被告称是因为合同约定用途是办公，没有办法在公园里办公，被告认为侵害社会公共利益属于无效。对此原告不予认可，并提交了包括休闲水吧在内房屋的建设工程规划许可证。上述事实有双方提交的证据、当事人意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为，依法成立的合同对双方具有约束力。原被告2017年1月12日就休闲水吧签订的《仰山公园房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。被告以该合同侵害社会公共利益为由抗辩无效的意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在2019年1月9日签订的《还款协议》中已明确约定如被告未能在2019年3月31日前付完拖欠租金的，则本案所涉休闲水吧合同解除。现解除合同条件已成就，原告已通过通知腾退及起诉的方式向被告发出解除合同的意思表示，故本院认为双方之间的合同已于2019年3月31日起解除。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。按照双方租赁合同约定的租金标准，《还款协议》确定的欠付租金及双方确认的被告此后支付租金的情况，截止2019年3月31日，被告欠付租金的金额为6568149.29元，被告应予支付。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告在合同履行过程中，未按照合同约定支付租金，已构成根本违约，且双方租赁合同中对于逾期支付租金的违约金有明确约定，现原告要求被告支付违约金的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。就违约金的标准，本院认为被告虽认为违约金过高，但就此并未举证，现原告主动降低后违约金的计算标准不超过法律规定的上限，本院予以支持，违约金应自双方签订《还款协议》约定的付款期限届满之日起开始计算。就原告主张的房屋占有使用费，本院认为，双方租赁合同解除后，被告未按约定及时腾退房屋，应当向原告支付房屋占有使用费，但原告主张的房屋占有使用费标准过高，本院参照涉案房屋租金及原告自行腾退的时间，对原告主张的房屋占有使用费确定为3450502元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告北京正和兴业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中圣嘉信投资（北京）有限公司租金6568149.29元及违约金（违约金以6568149.29元为基数，按照年利率24%的标准自二〇一九年四月一日起计算至实际支付全部租金之日止）；二、被告北京正和兴业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中圣嘉信投资（北京）有限公司房屋占有使用费3450502元；三、驳回原告中圣嘉信投资（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费134000元，由原告负担57620元（已交纳），由被告负担76380元（原告已交纳，被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 禹 雷审判员 杨 静审判员 付瑞洁二〇二〇年十一月三十日书记员 李思桐