北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初43621号原告：北京嘉桓律师事务所，住所地北京市顺义区。负责人：卢宾，主任。委托诉讼代理人：李斌，北京市庆成律师事务所律师。被告：星库空间（北京）创业投资有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：白羽，董事长。委托诉讼代理人：刘铮，男，星库空间（北京）创业投资有限公司员工。原告北京嘉桓律师事务所（以下简称原告）与被告星库空间（北京）创业投资有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李斌，被告委托诉讼代理人刘铮，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年3月9日解除；2.被告返还原告押金48514.29元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率支付自2020年3月9日起至上述款项实际支付之日止的利息。事实和理由：原告与被告于2020年1月8日签订房屋租赁合同（合同编号：BJ-DZCW-HQ-2020-0002）及相关补充附加条款（以下简称涉案合同），租赁被告位于北京市朝阳区酒仙桥东路X号院X号楼X层X室08号单元房屋（以下简称08号房屋），因签订合同时08号房屋已被出租尚未到期，故双方约定以311室、312室房间（以下简称涉案房屋）作为过渡。合同签订后，原告依约向被告履行了合同付款义务，但双方签订合同时新冠病毒肺炎已经出现人传人的感染，后疫情于2020年1月下旬全面爆发，原告的员工因接触有湖北武汉人员，加上疫情等诸多不稳定因素，亦为了办公室安全性考虑，至起诉时都被隔离在家，不能去复工，至3月16日原告的律师去取材料时，发现涉案房屋已被被告占用并出租出去，所以涉案合同不能继续履行。疫情属于不可抗力，根据涉案合同11.2条的约定，因不可抗力事件，双方互不构成违约，合同11.4条约定“本合同因上述原因终止的，租金按乙方实际使用期限计算，不足正月的按天计算，多退少补”，而涉案房屋已被被告收回，故双方系列合同已终止。自双方签订涉案合同以来，原告实际只使用了涉案房屋至2020年1月23日，尚处于免租期内，后因疫情影响一直闲置。现原告认为涉案合同因不可抗力不能履行而于2020年3月7日终止，经与被告沟通，被告拒绝退还原告押金，故原告诉至法院，望法院判如所请。被告辩称，新冠肺炎疫情防控措施，虽然属于不能预见、不能避免，但并非不能克服，也并非必然导致合同免责解除，与合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度及因果关系等相关。原告作为律师事务所，其主营业务是承办案件、提供法律咨询等，新冠肺炎疫情并没有影响其办公、进出办公场所，原告没有权利以新冠疫情主张合同解除，在办公场所可以正常使用的情况下，原告无理由单方面解除合同，拒不支付租金，已经构成违约，所以我公司不同意其该项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订涉案合同，约定：甲方08号房屋租赁给乙方使用，建筑面积约145平方米，租赁期限自2020年3月9日至2021年3月8日，每月租金为24257.29元，首期3个月租金共计72771.87元，乙方须在签订本合同后3日内将首期3个月租金全额汇入甲方指定账户或向甲方开具支票，否则视为乙方违约，甲方有权终止本合同，乙方已支付的定金、押金等全部费用不予退还。押金为48514.58元，本合同约定的押金是乙方作为诚信履行本合同各条款之规定，向甲方交付的保证金。违约责任部分约定“乙方未经甲方同意擅自提前解除本合同的（包括但不限于乙方逾期付款且擅自搬离房屋等明确违约的），应提前3个月书面通知甲方，同时视为乙方违约，乙方应按本合同约定的租金标准，向甲方支付相当于3个月租金的赔偿金......乙方存在违约情形的，甲方有权从乙方支付的押金中抵扣乙方应支付的违约金和赔偿金，如押金不足以抵扣，应由乙方负责补足应赔偿甲方的全部费用......因乙方原因造成本合同解除或无法继续履行，乙方应于合同解除之日18时前返还房屋，租金（如有）及押金及已支付的其他费用作为违约金不予退还。”合同解除与终止部分载明：“乙方欠缴任何费用达到10日的”甲方有权单方解除合同，乙方已支付的押金不予退还作为违约金赔偿甲方。涉案合同另附补充条款协议，载明“因西308原租户租约到期为2020年5月22日，到期不续租，可能在春节后提前搬离，具体日期不确定，甲乙双方协商达成以下共识：一、甲方尽量协调原租户搬离时间，争取2020年3月9日将房屋交付于乙方，但原租户若未能提前搬离，则合同租期顺延，乙方同意甲方最终交房日期不晚于2020年5月23日。二、如乙方需要在2020年3月9日（或更提前）使用办公室，甲方另为乙方提供一套大小接近的办公室过渡，该办公室租金单价等同于本合同。”合同附加条款载明“办公室起租前，乙方使用甲方提供的W311、312办公室。”并载明2020年3月9日至2020年6月8日的租金付款日为2020年2月24日。另，涉案合同载明的签订日期为2020年1月8日。原告向被告支付了2020年1月25日至3月8日的租金35994.69元及押金48514.29元，被告未向原告退回押金。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告称涉案合同签订后，其一直都未使用08号房屋，实际上一直使用的是涉案房屋，其于2020年3月8日前一直使用涉案房屋，这段期间由于08号房屋有其他承租人，所以就以涉案房屋作为替代。原告主张其在2020年3月16日时发现被告已将涉案房屋租出去了，所以实际上是被告违约。被告主张其曾于2020年2月11日向原告发送付款账单，要求原告按照合同约定于2月24日支付3月9日至6月8日的租金，但原告并未支付，后双方进行协商，被告表示可以晚10天交付房租，但原告没有同意，原告没有表示不付房租，也没有说过要解除合同。被告主张原告没有来搬空涉案房屋，也没有支付租金，所以其在此种情况下收回房屋是正常的，其中收回涉案房屋后312号房屋由其原告在使用，并使用至今，311号房屋就处于空置状态一直到2020年5月才租出去。另，原告主张其于2020年3月16日将搬离涉案房屋；被告主张原告系于3月9日至3月16日期间将涉案房屋交回。原告就其主张提交微信聊天记录，证明涉案合同发生争议后的沟通情况。被告对微信聊天记录的真实性予以认可，不认可证明目的。本院认为，双方所签涉案合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，原告主张其于2020年3月16日搬离涉案房屋，被告表示原告于3月9日至3月16日期间搬离涉案房屋，因被告无法明确具体搬离时间，故本院对原告于3月16日搬离涉案房屋的主张予以采信。因双方均未向对方作出解除合同的意思表示，但却于2020年3月16日办理了涉案房屋的交接手续，故双方以实际行为对该日解除涉案合同达成合意，本院确认涉案合同于2020年3月16日解除。关于押金，根据庭审查明的事实，在涉案合同履行期间，原告应于2020年2月24日支付3月9日至6月8日期间的租金，但其并未按时支付租金且已超过10日，依据合同约定，被告享有单方解除权且押金可作为违约金不予退还。考虑到新冠疫情的原因，原告迟延支付租金并不必然构成违约，且被告亦未以此为由行使单方解除权，双方系以实际行为协商一致解除合同，故本院酌情判处被告退还原告部分押金。另，原告要求被告支付应返还押金的利息并无依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京嘉桓律师事务所与被告星库空间（北京）创业投资有限公司签订的《房屋租赁合同》（合同编号：BJ-DZCW-HQ-2020-0001）及补充条款协议、合同附加条款于2020年3月16日解除；二、被告星库空间（北京）创业投资有限公司于本判决生效后七日内返还原告北京嘉桓律师事务所部分押金20000元；三、驳回原告北京嘉桓律师事务所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费506元，由北京嘉桓律师事务所负担356元（已交纳），由星库空间（北京）创业投资有限公司负担150元（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  白星晖二〇二〇年十一月三十日书记员  丁 楠