河南省新安县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0323民初3162号原告（反诉被告）：王哲，女，汉族，1982年7月15日出生，户籍地河南省新安县，现住河南省新安县。被告（反诉原告）：河南鑫苑广晟置业有限公司，住所地：郑州市管城回族区紫荆山南路与南三环向北200米路东鑫苑国际新城1号楼1层。统一社会信用代码：91410100352027661X。法定代表人：杨斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：范颖，河南三融律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：高云，河南三融律师事务所律师。特别授权。被告：北京房易科技有限公司，住所地：北京市朝阳区化工路59号院4号楼1至14层101内05层240。统一社会信用代码：91110105MA01RYMU38。法定代表人：孙全新，该公司经理。被告：陈彦儒，女，汉族，1991年1月6日出生，户籍地河南省周口市西华县，现住河南省郑州市中原区。委托诉讼代理人：范颖，河南三融律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：高云，河南三融律师事务所律师。特别授权。第三人：张静旭，男，汉族，1991年4月17日出生，户籍地河南省三门峡市湖滨区，现住郑州市金水区。委托诉讼代理人：桑灿旭，男，汉族，1998年10月24日出生，户籍地河南省禹州市，现住郑州市金水区。系张静旭同事。特别授权。原告（反诉被告）王哲与被告（反诉原告）河南鑫苑广晟置业有限公司（以下简称鑫苑公司）、北京房易科技有限公司（以下简称房易公司）、陈彦儒、第三人张静旭为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王哲、被告鑫苑公司、陈彦儒的共同委托诉讼代理人范颖、第三人张静旭的委托诉讼代理人桑灿旭到庭参加了诉讼，被告房易公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王哲诉称:2020年10月5日我经第三人张静旭介绍由被告鑫苑国际新城售房部销售员陈彦儒接待到被告鑫苑公司所售房产所在地选购房屋，被告陈彦儒明确写出首付3.6万元，及其房屋每平方米单价和房屋总价，我再三向被告确认首付款及其房屋总价是否正确，被告陈彦儒均回答正确后，我按照售房流程及被告引导分次支付首付款35489元并签订商品房认购协议，办理分期付款手续，付款后，被告当时并没有立即出具收款条，一切过程因时间关系非常仓促，直到被告陈彦儒提供一张价格认可单，我发现该价格认可单竟然仅显示首付款金额合计为10627元，我支付的剩余2万多元并没有显示，随即质问被告，被告陈彦儒一直在打电话不予理睬和回答并不停催促售房部尽快出合同，就这样售房部把合同出了。我因这个问题拒绝在合同上面签字，并追问被告陈彦儒那没有显示的2万多元是怎么回事，被告仍不予答复，再三追问下被告才说这是服务费，这时才把加盖被告房易公司印章的该2万元收据提供给我，收据上显示为服务费。我感觉蒙受巨大欺骗，当即要求退款。因为时间关系被告即将下班且我家庭住址距被告售房部较远，双方协商随后解决。2020年10月11日，被告陈彦儒主动与我联系以办理退款手续为由要求我将购房手续及收据提供给被告方，我随即将该手续及收据提供给被告，但被告方到现在一直推诿至今未做任何处理，为维护我的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、依法撤销原告与被告鑫苑公司签订的认购协议；2、判令三被告偿还原告购房所付的首付款及其他购房费用35489元；3、本案一切诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）鑫苑公司辩称：1、我公司与原告签署的认购协议合法有效，双方均应按合同约定履行各自权利义务，根据协议约定，原告应在签订协议后三日内或甲方另行通知的时间签署商品房买卖合同，现原告无故拒绝签署买卖合同违约在先，理应承担违约责任，我公司有权不予退还原告所缴纳定金1万元，且原告对居间服务费系明知，且该居间服务费系原告于第三方之间的纠纷，与我公司无关，原告以此拒签合同的理由非正当，不应免责；2、本案所涉服务费并非我公司收取，根据居间经济服务确认函及收据可知，原告与房易公司存在居间服务合同关系，该费用为居间服务费，我公司非合同当事人，也非该服务费的收取人，我公司无退还义务。综上，原告违背诚实信用原则，应承担违约责任，请求驳回原告诉求。被告房易公司辩称：我公司主体不适格，不符合法律规定，不同意偿还原告首付款及其他购房费人民币35489元。我公司于2020年10月5日接受原告委托，为其提供项目优惠活动咨询、申请服务，即居间经济服务，与原告签署《居间经纪服务确认函》，收取原告居间服务费人民币20000元。我公司与原告自始不存在商品房预售、买卖法律关系，亦未收取原告支付的任何购房费用。我公司已经促成原告与被告鑫苑公司就鑫苑国际新城项目相关房源（5栋2609室商业）交易，根据《居间经纪服务确认函》第三条约定，因原告的原因导致其未能与被告鑫苑公司签订《商品房预售/买卖合同》，居间服务费不予退还。被告陈彦儒辩称：1、原告无充足证据证明我存在销售误导行为；2、我系郑州鑫南置业有限公司员工，郑州鑫南置业有限公司与河南鑫苑广晟置业有限公司为关联公司，在销售过程中的行为，为正常职务行为，应由公司承担责任，个人不应承担责任。第三人张静旭辩称：同意原告诉求。被告（反诉原告）鑫苑公司反诉称：被反诉人王哲与我公司于2020年10月5日签订认购协议，被反诉人认购由我公司开发的位于郑州市管城回族区紫荆山南路东、白桦路南5幢26层2609号房屋一套，并于当日向我公司缴纳履约定金10000元，首期购房款627元，房屋维修基金1836元，产权登记费550元。认购协议为双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应按协议约定履行各自义务。被反诉人无故违约，根据协议第六条约定，购买该商品房的，甲方有权解除本认购协议，不予退还乙方已付定金。因商品房买卖合同已联机备案至被反诉人名下，案涉房屋无法另行转售，认购协议解除后，需被反诉人配合注销网签合同备案信息，否则将给我公司造成严重经济损失。请求判令：1、解除反诉人与被反诉人所签《认购协议》；2、被反诉人承担违约金10000元；3、被反诉人配合反诉人办理网签合同备案信息（合同编号：20006295094）注销手续；4、反诉诉讼费用由被反诉人承担。原告（反诉被告）王哲辩称：不同意反诉的观点。我不应该承担违约金1万元。经审理查明：2020年10月5日，原告王哲经郑州市金水区丰庆路链家中介公司置业顾问张静旭介绍，并和其一块到被告鑫苑公司位于郑州市紫荆山南路与南三环交汇处的售房部意欲买房，鑫苑公司销售顾问陈彦儒接待了二人，陈彦儒向原告讲解了鑫苑国际新城项目的区位、沙盘并带看了样板间，原告欲购买上述项目10-01期5号楼2609号的房屋，陈彦儒向原告计算了房款，确认成交总价213626元。当即鑫苑公司（甲方）与原告王哲（乙方）签订“商品房认购协议”一份，主要内容为：乙方自愿认购位于郑州市××区紫荆××路的鑫苑国际新城项目10-01期5栋一单元2609号商品房，并确认该商品房建筑面积约28.25平方米，单价11975.79元/㎡，总房款约338316元。乙方同意按揭付款，在甲方规定时间内支付足额首期房款，剩余房款由乙方向甲方指定贷款银行申请按揭贷款。原告通过支付宝向鑫苑公司支付了首期预付房款627元和1万元，支付维修基金1836元、产权登记费用550元，鑫苑公司向原告出具了收据，分别载明：收首期627元，收首期10000元；收维修基金1836元，收产权登记550元。在陈彦儒的引导下，原告还通过支付宝向在场的农业银行工作人员支付按揭贷款服务费1021元，*实为原告出具了收据，同时原告通过支付宝向陈彦儒支付分期款1455元。之后，陈彦儒引导原告通过支付宝向被告房易公司支付2万元，并让原告在一份《居间经纪服务确认函》上签名，该函载明：购房人自愿委托房易公司代为申请本项目相关优惠活动，并同意支付居间服务费2万元。房易公司在合同尾部加盖公章。之后，鑫苑公司打印了价格认可单，原告发现已交首付金额仅为10627元，自己交纳的另外2万元并没有计入预付款，且认购协议中载明的房屋价款与陈彦儒计算的房屋总价不符，遂要求鑫苑公司及陈彦儒全额退款，二被告不同意，为此原告诉至本院。本院认为，被告鑫苑公司的销售顾问陈彦儒在向原告销售房屋、计算价款时，在宣传彩页上明确成交总价为213626元，在原告向被告方支付了35489元后，却仅将10627元计入首付款，未向原告讲明其中2万元系向房易公司支付的居间服务费，且被告房易公司并未为原告提供任何居间服务活动，陈彦儒向原告承诺的价款与认购协议载明的价款亦相差124690元，故陈彦儒存在欺诈消费的行为，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，原告请求撤销其与被告鑫苑公司签订的商品房认购协议的诉讼请求本院依法予以支持。关于原告要求三被告退还35489元的诉讼请求，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产应予返还。被告鑫苑公司收取原告的首期款10627元、维修基金1836元、产权登记费用550元及陈彦儒收取的分期款1455元，共计14468元，应当由鑫苑公司返还给原告；其中2万元已转入房易公司账户，故应由房易公司向原告返还2万元；其中1021元由农业银行工作人员收取，原告可向收取人另行主张；被告陈彦儒系鑫苑公司的销售人员，其在履行职务过程中的行为所产生的法律后果应由鑫苑公司承担。关于被告鑫苑公司辩解本案认购协议合法有效的意见，本院认为鑫苑公司在房易公司未实际参与本案销售的情况下，让原告向房易公司支付2万元，且认购协议载明的价格高出被告陈彦儒承诺的价格，故应当认定鑫苑公司以欺诈手段，使原告在违背真实意思的情况下签订的认购协议，该协议应予撤销。关于被告鑫苑公司提出的反诉请求，本院认为，鑫苑公司要求原告承担违约定金1万元，但其向原告出具的收据上明确载明该1万元系首付款，并非定金；鑫苑公司要求原告配合办理网签注销手续，本院认为，双方签订的认购协议不具备商品房买卖合同的主要内容，本案不具备办理网签的条件，且鑫苑公司也无证据证明该房屋已由房管部门网签至原告名下，故鑫苑公司该项请求本院亦不予支持。关于被告房易公司提出的答辩意见，本院认为，房易公司并未为原告提供居间服务活动，其收取原告2万元系鑫苑公司在售房时向原告进行的欺诈行为，故房易公司应当在本次诉讼中将2万元返还给原告。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：撤销被告河南鑫苑广晟置业有限公司与原告王哲于2020年10月5日签订的“商品房认购协议”；被告河南鑫苑广晟置业有限公司在判决生效后十日内向原告王哲退还首期房款10627元、分期款1455元、维修基金1836元、产权登记费用550元，共计14468元；被告北京房易科技有限公司在判决生效后十日内向原告王哲返还居间服务费2万元；驳回原告王哲的其它诉讼请求；驳回被告（反诉原告）河南鑫苑广晟置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费344元（已减半收取），反诉受理费200元，共计544元，均由被告（反诉原告）河南鑫苑广晟置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  吕念如二〇二〇年十一月十八日书记员  司 文