宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0106民初5089号 原告:禹某,住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：曹某，宁夏观德律师事务所律师（特别授权） 被告:马某1,住宁夏回族自治区银川市。 被告：马某2,住宁夏回族自治区固原市。 被告：杨某，住宁夏回族自治区固原市。 原告禹某与被告马某1、马某2、杨某宅基地使用权纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月7日、11月10日公开开庭进行了审理，并依申请追加实际收款人马某2为被告，后依职权追加被告马某2的妻子杨某为被告。原告禹某的委托诉讼代理人曹某、被告马某1、马某2、杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告禹某向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告签订的《房屋转让协议》无效；2、请求二被告向原告返还转让款22万元;3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由:2017年3月11日,原告与被告马某1签订《房屋转让协议》,协议约定:“被告马某1将其位于银川市××区房屋六间、院子0.6亩转让给原告,转让价格共22万元;付款方式为:2017年3月11日支付22万元。”合同签订后,原告按照双方约定向二被告支付了转让款22万元。原告认为,原、被告马某1签订的《房屋转让协议》,违反了法律、行政法规的强制性规定,应当依法认定为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力,合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还。原告多次要求二被告返还转让款但二被告拒绝返还转让款,原告为维护合法权益,故诉至法院,请求贵院判如所请! 被告马某1辩称，原告买的时候房子是收拾好的，卖给原告后原告给别人租出去了，退的话没有那么多钱，房子当时也是从别人手里买来的，卖给原告后原告给他人租住。我的住址是某村6队。因为杨某、马某2在固原没办法到场，委托我卖的。我告知了原告是替别人卖的事实。原告是知情的，我认为不能让我也共同承担，因为我没有收到任何一笔钱。双方都有过错，希望法庭公正判决。 被告马某2、杨某辩称，原告当初自愿来买的，现在又说不合法，找我来退，我认为双方都有过错，原告是自愿买的，现在为什么说退就退？自愿买卖合同不生效吗？我们从上一家受理买来的案涉土地，当时借了一部分，自己凑了一部分，钱都是我们的，借的钱都还了，是我们两个把案涉房子卖掉还的。当时被告马某1是我们的侄子，也是当地人，我们说钱紧张卖案涉房屋，最后我们来不了，就让侄子被告马某1代理我们签字，代理我们卖的；当时原告是知情的。当时还确认了是不是我们的地方，我说问他们放不放心，他们说放心。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换。原告禹某提交的房屋转让协议一份（原件）、交易明细一份（原件），以上证据来源合法，内容客观真实，与本案事实具有关联性，本院予以采信。被告未提交证据。 根据当事人的当庭陈述、举证及本院对证据的认证，本院认定事实如下： 2016年7月21日，原告禹某与被告马某1签订《房屋转让协议》一份，约定：被告将位于××区的房屋及院落转让给原告，被告转让的院子0.6亩，房屋六间，东至路，西至渠，南至小平平。转让价款为220000元，协议约定违约方付对方违约金转让总价的50%，协议签订后，原告向被告马某2银行转账215000元，现金支付5000元。 另查明，案涉土地位于金凤区良田镇某村;原告为宁夏回族自治区银川市居民，被告马某1为宁夏回族自治区居民，被告马某2、杨某为宁夏回族自治区固原市居民。 还查明，被告马某1系被告马某2、杨某的委托代理人。 本院认为，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。宅基地属于农民集体所有，故农村房屋的转让应在同村集体经济组织成员之间进行。二被告马某2、杨某非某村集体经济组织成员，却从他人处购得案涉房屋及院落，向某村经济集体组织成员以外的原告转让获利，其行为违反法律的强制性规定，当属无效，故原被告双方签订的《房屋转让协议》无效。对于原告主张的请求确认《房屋转让协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。因合同无效取得的财产，应当予以返还，但有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，原告作为成年人明知自己非银川市金凤区良田镇某村集体经济组织成员，却以获取拆迁款为目的，主动前往被告处要求转让案涉土地于原告，其行为存在过错，应当承担5%的过错责任。又受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，原告与被告马某1签订《房屋转让协议》，但被告马某1受被告马某2、杨某委托与原告订立合同，原告将转让款直接转至被告马某2账户，能够证明原告知道或应当知道被告马某1与被告马某2、杨某之间的代理关系，故该合同直接约束原告及二被告马某2、杨某，故被告马某2、杨某应向原告返还转让款209000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百零二条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第九条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、原告禹某与被告马某1于2017年3月11日签订的《房屋转让协议》无效； 二、被告马某2、杨某于本判决生效后十日内退还原告禹某转让款209000元。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，由原告禹某负担115元，被告马某2、杨某负担2185元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。 审判员  马君平 二〇二〇年十一月十一日 书记员  宋石梅 附：相关法律法规解释条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 《中华人民共和国土地管理法》 第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。 国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。 国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 第九条城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 《中华人民共和国农村土地承包法》 第三十四条经发包方同意，承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。