河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1402民初8031号原告（案外人）：李昊阳，男，汉族，1973年12月24日出生，住商丘市。被告（申请执行人）：常征，男，1978年10月24日出生，住睢阳区。委托诉讼代理人：高金丰，河南振商律师事务所律师。委托诉讼代理人：常西敬，男，汉族，1947年8月1日生，住河南省商丘市。与常征系父子关系。第三人（被执行人）：孙义轩，男，1956年10月15日出生，住梁园区解放二路巷111号，身份证号为412301195610150035。第三人（被执行人）：商丘义杰置业有限公司。住所地商丘市睢阳区宜兴路六和小区3排1号。统一社会信用代码91411400MA3X5BP84H。法定代表人：孙义轩，职务：总经理。原告李昊阳与被告常征，第三人孙义轩、商丘义杰置业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告李昊阳，被告常征及其委托诉讼代理人高金丰、常西敬，第三人孙义轩、商丘义杰置业有限公司法定代表人孙义轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李昊阳向本院提出诉讼请求：1、立即停止对原告购买的位于商丘市神火大道与××交叉口××楼××室房产强制执行，并解除对上述房产的查封，房产价值叁拾伍万元整；2、请求依法确认上述房产归原告所有，第三人商丘义杰置业有限公司协助办理涉案房产的产权登记;3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告常征与第三人义杰公司、孙义轩合资、合作开发房地产合同纠纷一案，以被告常征的财产保全申请，商丘市梁园区人民法院于2019年5月6日查封了位于商丘市神火大道与××交叉口××楼××室房产。在(2019)豫1402民初3922号案件中，商丘市实力建筑工程安装有限公司出具一份证明，证明其并未实际承建颐和景城小区项目，系第三人义杰公司自筹自建。原告实际从第三人义杰公司处承包了相应的工程项目，相应的劳务费和工程款也由第三人义杰公司支付，后期因第三人义杰公司资金紧张，经协商同意将其欠付的劳务费和工程款算作购房款用于购买1106室房产。上述事宜是在合伙体内部未进行清算和权益分配情况下，合伙体对外部债务的结清和转化，并不违反我国法律规定。因涉案房屋于2019年5月6日被查封而无法办理网签手续，也不能补签房屋买卖合同，但这并不能否定原告已依法取得涉案房产所有权的事实。综上，原告完全符合排除强制执行的法定条件，请求贵院依法查清案件事实，支持原告的诉讼请求。被告常征辩称：1、原告在2018年8月29日涉案房屋被查封之前，未签订合法有效的合同；2、涉案房屋尚未经竣工验收，不具备合法交付的条件，原告占有该房屋并不能产生合法物权；3、原告李昊阳没有就涉案项目承建任何工程；4、原告主张权益均是依据有关协议，但涉案协议并非生效的执行依据，仅产生债权请求权，不能产生物权。各原告可以另行主张权利；5、从当事人诉称可以看出原告并非以居住为目的购买商品房，综上请求法院驳回原告的诉讼请求。二第三人对原告诉请无异议，同意原告主张。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，有其他证据证实且与本案相关的部分本院予以采信，没有其他证据证实且与本案没有关联性的部分本院不予采信。本院依据原被告各方提交证据及庭审陈述确认以下案件事实：2012年11月18日，第三人孙义轩作为甲方，被告常征作为乙方，案外人贺士平作为丙方签订《合作开发协议书》约定，孙义轩自建商住楼（颐和景城住宅小区）项目，甲、乙双方为该项目股东，责、权、利各占50％。2015年1月12日，第三人义杰公司作为甲方，商丘市实力建筑安装工程有限公司颐和景城项目部作为乙方，原告李昊阳作为丙方签订《分部分项工程劳务费、部分工程款抵付商品房协议书》约定，位于宜兴由甲方开发建设的颐和景城工程施工中，乙方选择丙方为分包负责人的专业分包队伍。因乙方工程资金紧张，三方同意该项目专业分部分项工程所需支付的劳务费及分项工程款由甲方开发承建的颐和景城商住楼1106号房产予以抵付。分项工程款75.2万元。义杰公司，商丘市实力建筑安装工程有限公司颐和景城项目部出具《结算计算公式》工程款75.2万元，房款35万元，差额40.2万元由义杰公司退回。2019年4月30日，第三人义杰公司出具收据收到李昊阳1106号房款35万元。2018年12月23日，由孙义轩、常征、贺士平、刘兆轩、邵建平签署的会议记录有用10套房用于赔偿的记载。另查明，常征与孙义轩、义杰公司合伙协议纠纷一案，涉案房产于2018年8月30日被本院查封（查封期限2018年8月30日起至2021年8月29日止），后因常征在规定的期限内未缴纳诉讼费用，本院按其撤诉处理。常征与孙义轩、商丘义杰置业有限公司合作开发房地产合同纠纷一案于2019年4月1日诉至本院。同年5月8日本院对涉案房产进行查封（查封期限2019年5月8日起至2022年5月7日止）。该案经一审、二审，商丘市中级人民法院作出（2020）豫14民终5558号民事判决，该判决认定：2009年3月22日常征与孙义轩签订《宜兴家园项目开发合作协议》合作开发涉案项目。2015年11月26日，双方为开发该项目，以孙义轩名义注册成立商丘义杰置业有限公司。判决孙义轩、义杰公司返还常征投资款4933308元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,2015年1月12日，义杰公司、商丘市实力建筑安装工程有限公司颐和景城项目部、李昊阳签订《分部分项工程劳务费、部分工程款抵付商品房协议书》约定，以颐和景城商住楼1106号房产抵付工程款75.2万元。义杰公司，商丘市实力建筑安装工程有限公司颐和景城项目部出具《结算计算公式》工程款75.2万元，房款35万元，差额40.2万元由义杰公司退回。义杰公司出具了房款收据，因房产被查封无法办理过户登记。其诉请符合该条规定。且，被告常征是涉案项目的合作方，2018年12月23日，由孙义轩、常征、贺士平、刘兆轩、邵建平签署的会议记录有用10套房用于赔偿的记载。其与孙义轩成立义杰公司合作开发涉案房产。在其合作期间外部债务没有清算前，常征起诉孙义轩及义杰公司申请执行涉案房产危及包括原告在内的他人利益，违反诚实信用原则。关于原告诉请判令房屋归原告所有，被告商丘义杰置业有限公司协助办理产权登记。因不动产物权以登记为准，不变更登记不产生物权变动的效力，故原告该诉请，本院不予支持。原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于商丘市神火大道与宜兴路交叉口颐和景城一号楼1106室房产；二、驳回原告李昊阳的其他诉讼请求。一审案件受理费6550元，由第三人商丘义杰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。本院（2020）豫1402执异114号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  卢新言审判员  丁 旭审判员  李 冰二〇二〇年十一月十六日法官助理蔡锦恒书记员曹冉