上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初1265号原告(反诉被告)：陈焕智，男，1983年3月20日出生，汉族，户籍地福建省福州市。委托诉讼代理人：林生，上海博和律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海东昱照明科技发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张国栋，执行董事。委托诉讼代理人：许浩，上海市益昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉锋，上海市益昌律师事务所律师。原告陈焕智与被告上海东昱照明科技发展有限公司(以下简称东昱公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告东昱公司提出反诉，本院依法受理并与本诉合并审理。简易程序审理期限届满后，经当事人同意并经本院院长批准，本案延长简易程序审理期限至六个月。本案于2020年9月7日公开开庭审理，原告(反诉被告，以下简称原告)陈焕智的委托诉讼代理人林生，被告(反诉原告，以下简称被告)东昱公司的委托诉讼代理人许浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈焕智向本院提出诉讼请求：判令1.原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年12月2日解除；2.被告返还租赁押金346,266.39元、物业费押金39,031.2元；3.被告赔偿损失544,720元。事实与理由：2017年1月9日，原告被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于静安区灵石路XXX号XXX栋XX层XXX部位房屋(以下简称涉案房屋)出租给乙方，建筑面积542.1㎡，租赁期限自2017年11月15日至2023年11月14日止；2017年11月15日至2018年11月14日期间的月租金为115,422.13元，2018年11月15日2019年11月14日期间的月租金为123,666.56元；如被告擅自解除租赁合同的，应当按当月租金的3倍支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了押金346,266.39元及3个月租金346,266.39元，之后仍依约支付。期间，原告收到被告寄送的落款日期为2019年11月1日的书面告知解除合同的函件。2019年12月11日，被告书面告知原告及所在的C8栋所有商户，明确合同权利义务将转移至第三方，被告不再继续履行合同义务。经鉴定，原告所做装修残值为544,720元，包括无争议部分及有争议部分。原告认为，原告按约定支付租金，被告单方解除合同缺乏事实依据，其行为构成根本性违约，故提起诉讼，要求判如所请。被告东昱公司针对原告的诉请辩称，1.同意解除合同，但不同意原告解除合同的理由及时间，合同解除时间应该是2020年3月19日。不同意诉请2，押金应作为违约金抵扣。不同意诉请3，根据合同约定，这部分损失由原告自己承担，是原告的违约行为导致解除合同。被告东昱公司向本院提出反诉请求：判令1.原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年3月19日解除；2.原告支付2019年11月15日至2020年1月22日的房租260,630.62元、物业费29,378.32元；3.原告支付的租赁押金346,266.39元、物业费押金39,031.2元作为违约金不予返还；4.原告向被告支付免租期租金346,266.39元；5.原告支付房屋占有使用费40,956.24元、占有使用期间的物业费4,616.59元；6.原告支付空调费8,234.71元；7.原告支付垃圾清运费9,000元。事实与理由：2017年11月9日，原、被告就涉案房屋签订房屋租赁合同，约定租金及管理费为每3个月支付一期；原告迟延支付租金、物业管理费，每逾期一日，按未付金额千分之五支付违约金，如逾期累计超过15日，视为根本性违约。原告应于2019年8月5日前向被告支付2019年8月15日至2019年11月14日的租金及管理费，应于2019年11月5日前支付2019年11月15日至2020年2月14日期间的租金及管理费。然而原告始终迟延支付。原告直至2019年9月5日才支付了2019年8月房租，2019年10月12日才支付2019年9月房租，一直存在严重违约行为。鉴于原告延期支付费用已经达到根本性违约条款，被告于2019年11月1日向原告发送解约函并要求其限期办理退场手续，并告知将依约追究其违约责任。后经双方协商，又一致同意继续履行原合同，原告承诺依约履行并在2019年11月22日补付了2019年10月房租，但后原告未继续依约履行，后经被告催讨，原告仍不予理会。被告认为，原告行为已经构成根本性违约，理应承担相应违约责任，故提起反诉，要求判如所请。原告针对被告的反诉请求辩称，1.同意解除合同，解除时间由法院依法判决。同意诉请2，认可租金及物业费金额，同意支付。不同意诉请3，被告违约在先，原告不存在违约。诉请4，被告违约在先，原告不存在违约，不同意支付免租期租金。诉请5，同意支付这段期间使用费，使用费标准过高，请求法院调低，期间我方已经因疫情停止经营，没有使用系争房屋；不同意支付2020年3月20日至2020年3月30日的物业费，原告没有开业不存在物业费，不同意支付。同意诉请6。同意诉请7。本院经审理查明以下事实：2017年11月9日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，约定：涉案房屋面积542.1平方米，乙方租赁房屋经营渔森日料使用；甲方于2017年11月15日向乙方交付房屋；租赁期自2017年11月15日至2023年11月14日，共6年；免租期自2017年11月15日至2018年2月14日止，共92天；2017年11月15日至2018年11月14日，月租金115,422.13元，季度租金346,266.39元；2018年11月15日至2019年11月14日，月租金123,666.56元，季度租金370,999.68元；2019年11月15日至2020年11月14日，月租金140155.44元，季度租金420,466.32元；乙方应于2017年11月11日前支付首期租金346,266.39元，先付后用，上一期期末前10日付清下一期租金；押金共计346,266.39元，应于2017年11月11日前支付；每月物业管理费13,010.4元，乙方应于签订合同当日支付3个月物业管理费，之后三个月为一期；物业管理费押金390,31.2元；租金和物业管理费逾期支付，每逾期一日，需按逾期未支付总金额的千分之五支付违约金，如乙方一年累计超过15天未支付，视为乙方根本性违约，乙方应承担全部违约责任；乙方应以银行汇款方式按时将租金及相关费用支付至附件内甲方指定账户内；如乙方违反约定条款的，甲方有权没收租赁押金不予退还；如乙方经营需增加设施设备，需甲方同意方可实施，乙方自行负责天然气申请安装、油烟净化设备、空调、油水分离除异味一体机设备、电表、消防设施、广告牌制作等相关设施设备安装；乙方租赁该房屋使用的电、水、天然气、空调等能耗费，每月按实际数量结算；装修免租期物业管理费，乙方应向甲方支付39,031.2元；乙方如有拖欠租金、管理费等，每逾期一起，需按未付总金额的千分之五向甲方支付违约金，甲方有权向乙方发出催告函，乙方收到催告函后的3日内仍拒不支付的，甲方有权不提供任何物业服务，包括水、电空调、燃气的供给；如乙方单次逾期超过10天未付清租金、物业管理费、能耗费等其他应付费用的，视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除合同，乙方承担全部违约责任；在甲方无严重违约情况下，乙方提前退租，或乙方严重违约致甲方提前终止本合同的，乙方无权再主张并同意不主张对该房屋的使用权及要求甲方对房屋装修进行经济补偿；乙方租赁期未满一年退租的，甲方向乙方收取免租期期间的租金，按本合同约定租金收取；乙方逾期支付租金、物业管理费、营运管理费、能耗费等应付费用一年累计超过15日的或单次超过10日的，甲方有权书面通知乙方解除本合同，乙方支付的租金及租金押金和其他费用不予退还，同时乙方应向甲方按当月租金的3倍支付违约金，甲方有权向乙方按实际免租天数追偿免租期期间的租金，出现前述情况的，甲方有权单方解除合同，乙方应在收到甲方解除合同通知后的5日内将房屋完好无损交还甲方，乙方延误返还，甲方除有权不提供任何物业服务外，还应按照租金的3倍承担房屋占用期间的使用费。合同签订后，被告将毛坯状态的涉案房屋交付给原告，原告向被告支付了租赁押金346,266.39元、物业费押金39,031.2元，双方开始履行合同。原告对涉案房屋进行了装修，并以上海致阖餐饮管理有限公司(以下简称致阖公司)的名义在内经营“亲不知”日料店。期间，原告通过致阖公司向被告名下同一账号支付租金、物业管理费、电费、空调费、停车费等费用。致阖公司分别于2018年11月15日、2018年11月28日、2018年12月29日、2019年1月15日、2019年1月31日各被告支付2018年11月15日至2019年2月14日的房租、物业费30,000元、106,676.96元、106,676.96元、30,000元、106,676.96元。致阖公司分别于2019年2月26日、2019年2月28日、2019年3月7日、2019年3月19日、2019年4月1日、2019年4月30日、2019年5月13日分别向被告支付2019年2月15日至2019年5月14日的房租、物业费40,000元、24,843.68元、10,000元、20,000元、106,676.96元、50,000元、40,485.53元。2019年5月31日，致阖公司向被告支付2019年5月15日至2019年6月14日的房租、物业费128,432.53元。2019年7月1日，致阖公司向被告支付2019年6月15日至2019年7月14日的房租、物业费128,432.53元。致阖公司分别于2019年7月30日、2019年8月5日各向被告支付2019年7月15日至2019年8月14日的房租、物业费120,000元、8,432.53元。2019年9月2日，致阖公司向被告支付2019年8月15日至2019年9月14日的房租、物业费128,432.53元。2019年10月12日，致阖公司向被告支付2019年9月15日至2019年10月14日的房租、物业费128,432.53元。2019年11月1日，被告向原告寄送《解约函》，载明：租赁合同于2019年11月1日解除，原告应支付拖欠的租金、其他费用和相应逾期违约金、办理退场手续并支付违约金等费用。该解约函于2019年11月2日、2019年11月4日由他人代收。审理中，原告称其于2019年12月2日收到该解约函。2019年11月11日，原告向被告送达《告知函》，载明：就贵司于2019年11月5日函告事宜(租赁合同转移告知函)，我方回复如下：一、我方至今未收到贵司关于房屋租赁转移的方案；二、贵司在函件中提及的租赁合同转移，属于合同主体及合同事项的重大变更，贵司理应详尽告知具体方案并于我方充分协商。三、贵我双方签订的租赁合同合法有效，合同约定的解除条件尚未成就，双方应按原合同继续履行各自权利义务。现贵司未经我方同意，单方提出变更、终止的，将已构成严重的违约行为。同日，被告向原告送达《回函》，载明：我司同意贵司函件提出的继续履行原《租赁合同》。根据原租赁合同的有关条款，贵司已长期欠付租金、电费等各项杂费，已构成实质性违约。请贵司在2019年11月12日前支付应付所有费用。如不能履行，我司将于2019年11月15日对贵司停止所有物业服务。2019年11月12日，原告向被告送达《告知函》，载明：一、贵司于2019年11月5日明确提出终止协议，我方要求贵司明确房屋整体转移方案，该要求合法合理。现贵司虽表示愿意继续履行合同，但贵司一方面和产权人存在租赁争议，一方面贵司又停止了我方对电费账户的充值，故我方有理由对贵司继续合同的真实性提出质疑。望贵司尽快提供产权人同意贵司继续租赁房屋的证明文件。二、我方不存在违约行为，贵我双方对租赁及相关的费用支付已做调整，我方不再赘述。现贵司对是否继续履行合同前后表述不一，贵司应尽快提供相关文件，证明贵司有合法的租赁管理权。三、若贵司无合法的租赁权势必将构成严重的违约行为，届时我司将依法追究贵司的违约责任。2019年11月20日，被告向原告送达《授权书》，载明被告现委托案外人上海宁汇资产管理有限公司(以下简称宁汇公司)代为收取涉案房屋2019年10月15日至2020年2月14日期间的租金及物业管理费共计513,730.12元(2019年10月15日至2019年11月14日的租金115,422.13元、运营费13,010.4元，2019年11月15日至2010年2月14日租金346,266.39元、运营费39,031.2元)，宁汇公司收到该款后直接冲抵被告应付宁汇的租金等款项。2019年11月22日，被告向宁汇公司支付2019年10月15日至2019年11月14日的租金、物业费共计128,432.53元。后原告未再向被告或宁汇公司支付款项。2019年12月11日，原告收到被告寄送的落款处盖有宁汇公司、东昱公司公章的《关于租赁关系平移及款项支付的告知函》，载明：因东昱公司决定终止经营，故根据宁汇公司与东昱公司之间达成的谅解，共同函告各承租户如下：为保证各承租户利益，东昱公司提出将各承租户的租赁关系平移至宁汇公司的方案。为此，如贵司同意平移的，请与宁汇公司沟通协商，并签署宁汇、东昱和次承租户的三方协议。三方协议签订后，将由宁汇公司直接与签约的承租户建立租赁关系，由宁汇公司履行房屋的出租义务，由宁汇公司提供房屋的物业服务。如各承租户同意上述方案的，请尽快签署附件中的三方协议。无论是否签订三方协议，即日起，有关贵方占用租赁房屋而产生的相关租金、物业管理费及能耗费、厨余垃圾清运费等费用，均由宁汇公司及上海宁汇物业管理有限公司收取。2020年1月2日，陈焕智提起本案诉讼，要求解除租赁合同等。2020年1月13日，东昱公司收到本院向其送达的本案的诉状副本。审理中，东昱公司提出反诉，本院于2020年3月19日向陈焕智送达反诉状副本。2020年3月30日，原、被告办理了房屋交接。审理中，陈焕智就涉案房屋中装饰装修残值向本院申请鉴定。2020年8月17日，经依法委托，上海华瑞建设经济咨询有限公司出具《装饰装修工程残值鉴定报告》，载明：原、被告无异议的部分的残值为503,661元，原、被告有异议的空调、配电箱、控制箱、桥架及支架等部分的残值为41,059元。原告为此支付评估费46,753元。审理中，原告表示，对鉴定报告认可，对有争议部分的残值金额亦认可，有争议部分系原告施工部分。被告表示，对鉴定报告认可，对有争议部分的残值金额亦认可，有争议部分非原告装修内容，系被告自宁汇公司承租时原有的部分。另查明：2019年11月26日，东昱公司向本院起诉致阖公司、陈焕智【案号：(2019)沪0106民初54184号，以下简称54184号案件】，提出租赁合同于立案之日解除等诉讼请求。2019年12月2日，陈焕智、致阖公司收到本院向其寄送的54184号案件的诉状及证据副本。2020年1月2日，东昱公司经传唤未到庭应诉，本院裁定按东昱公司撤回起诉处理。上述事实，有当事人陈述及双方无争议的在案证据为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，原告表示，2019年12月11日的告知函代表被告提前解约；2018年11月开始租金、物业费变更为月付，先用后付，被告对此同意。被告表示，因疫情，放弃主张2020年1月23日至2020年3月19日的相关款项；从未同意过变更租金、物业费的支付方式；原告因自身经营不善已经于疫情开始之前就拖欠房租、关店，被告从未采取措施限制原告使用涉案房屋，亦未对原告停止物业服务。审理中，被告提供缴费通知书、催款函，用以证明双方对于合同约定的租金、物业费的支付方式从未做过变更。经质证，原告对此均不予认可，相关函件的签收人员均非致阖公司的员工。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。现原、被告已办理了房屋交接，故双方之间的租赁合同已经解除。关于反诉诉请2、6、7，鉴于原告对此无异议，本院对相关反诉诉请予以支持。关于合同解除的责任。审理中，原告称，被告于2019年12月11日的告知函代表被告提前解约，合同解除的责任在于被告。被告则称，原告迟延支付租金、物业费等已构成根本违约，合同解除的责任在于原告。被告于2019年12月11日向原告寄送的《关于租赁关系平移及款项支付的告知函》包含两部分内容，一部分系提出租赁关系平移的要求，一部分为变更为宁汇公司为相关费用的收款方。关于第一部分，该内容仅为被告向原告提出租赁关系平移的一种磋商请求，属于要约邀请，即原告可以同意租赁关系平移，如果同意，三方协商并签订协议，原告也可以不予同意。该请求并无明确要求原告应当交还房屋等解除原、被告之间租赁关系的内容。关于第二部分。一方面，被告曾于2019年11月20日向原告发送授权书委托宁汇公司代为收取两个月的租金、物业费，后原告依据该授权书向宁汇公司支付了一个月的租金、物业费，表明原告对于向宁汇公司付款不持异议。另一方面，原告即便对变更收款方的要求不予同意，也应按照原合同的约定向被告支付应付款项，并不能据此免除原告支付款项的义务。本院认为，被告向原告发送《关于租赁关系平移及款项支付的告知函》并不构成根本违约。根据合同约定，租金、物业管理费三个月为一期，先付后用，逾期累计超过15天未支付，视为原告根本违约。审理中，原告称，自2018年11月开始被告同意租金、物业费变更为月付、先用后付。一方面，原告虽称租金、物业费变更为月付，但根据原告的付款情况，其并未按照月付的标准支付费用。另一方面，原告未能提供证据证明被告曾对付款方式变更予以明确同意，而被告于审理中对此亦予以否认，且2019年11月20日被告向原告送达的授权书中仍要求原告按三个月为一期支付租金、物业费，故本院对原告关于双方已变更租金、物业费为月付、先用后付的意见，不予采纳。本院认为，原告迟延支付租金、物业费已经构成根本违约，合同解除的责任在于原告，而非被告。关于合同解除的时间。根据法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告虽于2020年11月1日向被告寄送了解约函，但现有证据证实该函未送达给原告。鉴于原告于审理中表示其于2019年12月2日收到该函，故应当认定被告解除合同的意思表示于2019年12月2日到达原告，合同应当于2019年12月2日解除。原告相关诉请，本院予以支持，被告关于合同于2020年3月19日解除的意见，本院难以采纳。关于装修残值损失。根据法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，不予支持。本案中因合同解除的责任在于原告，故原告要求被告赔偿装修残值损失的请求，本院难以支持。关于免租期租金。根据合同约定，原告逾期支付租金、物业管理费、营运管理费、能耗费等应付费用一年累计超过15日的或单次超过10日的，被告有权书面通知原告解除本合同并有权向原告按实际免租天数追偿免租期期间的租金。因本案合同解除的责任在于原告，故原告应向被告支付免租期内的租金。被告相应反诉请求，本院予以支持。关于租金、房屋占用使用费、物业管理费。根据审理查明的事实，原告实际支付了至2019年11月14日的租金、物业管理费且被告放弃了2020年1月23日至2020年3月19日期间费用的主张，故原告还应向被告支付2019年11月15日至2019年12月2日的租金、物业费及2019年12月3日至2020年1月22日、2020年3月20日至2020年3月30日的房屋占用使用费、物业费。被告主张的房屋占用使用费参照租金标准计算，并无不当，本院不再予以调整。原告虽称因其未开业、不同意支付2020年3月20日至2020年3月30日的物业费，但并未提供相应证据证明其未能开业系被告所致，故本院对原告相应意见，不予采纳。关于押金及违约金。根据合同约定，原告逾期支付租金、物业管理费、营运管理费、能耗费等应付费用一年累计超过15日的或单次超过10日的，被告有权书面通知原告解除本合同，原告支付的租金及租金押金和其他费用不予退还，同时还应向被告方按当月租金的3倍支付违约金。鉴于合同解除的责任在于原告，现被告主张租赁押金、物业费押金作为违约金不予退还，尚属合理，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)陈焕智与被告(反诉原告)上海东昱照明科技发展有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年12月2日解除；二、反诉被告陈焕智应于本判决生效之日起十日内向反诉原告上海东昱照明科技发展有限公司支付2019年11月15日至2019年12月2日的租金84,093.26元、物业费7,806.24元；三、反诉被告陈焕智应于本判决生效之日起十日内向反诉原告上海东昱照明科技发展有限公司支付2019年12月3日至2020年1月22日、2020年3月20日至2020年3月30日的房屋占用使用费282,119.34元、物业费26,188.68元；四、反诉被告陈焕智支付的租赁押金346,266.39元、物业费押金39,031.2元作为违约金不予返还；五、反诉被告陈焕智应于本判决生效之日起十日内向反诉原告上海东昱照明科技发展有限公司支付免租期租金346,266.39元；六、反诉被告陈焕智应于本判决生效之日起十日内向反诉原告上海东昱照明科技发展有限公司支付空调费8,234.71元；七、反诉被告陈焕智应于本判决生效之日起十日内向反诉原告上海东昱照明科技发展有限公司支付垃圾清运费9,000元；八、原告陈焕智的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13,100元，减半收取计6,550元，反诉案件受理费7,075元，评估费46,753元，均由原告(反诉被告)陈焕智负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  魏凯二〇二〇年十一月十三日书记员  李航附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。