福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终932号 上诉人（原审被告、反诉原告）：彭永明，男，1976年8月20日出生，汉族，住福建南安市。 委托诉讼代理人：曾曙阳，福建建达（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄金涛，福建建达（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈连福，男，1948年6月3日出生，香港特别行政区居民，住香港荃湾。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李菊彬，女，1948年10月8日出生，香港特别行政区居民，住香港荃湾。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：潘翠芸，女，住福建省南安市，由南安市梅山镇新兰村民委员会推荐。 上诉人彭永明因与被上诉人陈连福、李菊彬房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院(2018)闽0583民初840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 彭永明上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审事实认定错误。1.彭永明尚未支付的购房款是4万元，而非4.8万元。彭永明举证的收条明确载明“总金额差肆万元”，意思清楚，不会产生歧义。陈珊蓉作为成年人，在接受陈连福、李菊彬委托收款时，应当知道“已付多少金额”及“结欠多少金额”的差别。彭永明提供的证据可以证实“总金额差肆万元”，若陈连福、李菊彬否认，应承担举证责任；若陈连福、李菊彬举证不能，应认定彭永明的主张成立。2.案涉土地的性质为国有出让,非集体所有土地。根据陈连福、李菊彬举证的编号为“南国用(籍)第25060129号”的土地证，载明使用权类型为“出让”，陈连福、李菊彬为香港籍，并非村集体成员，土地证编号及陈连福、李菊彬的身份足以说明案涉土地为国有土地。3.一审认定双方的过错程度相当，应各自承担50%的责任错误。陈连福、李菊彬作为土地使用权人，负有比彭永明更高的注意义务，陈连福、李菊彬将案涉房屋出售给彭永明，陈连福、李菊彬对于本案的发生应负全部责任，至少负重大过错责任。二、一审适用法律错误。案涉土地并非集体所有土地，不受集体所有土地的法律规制，一审按集体所有土地的法律来分析和认定本案事实错误，由此作出的判决也错误。三、一审程序错误。一审时，彭永明已向法院申请对装修价值和增值价值进行司法鉴定。双方均确认彭永明对房屋进行装修，房屋因彭永明装修增值是客观事实。无论是从通货膨胀还是经济发展的角度，房屋增值也是客观事实。一审尚未穷尽鉴定手段。房屋价值的鉴定并非疑难的技术问题，一审委托的两家鉴定机构不能进行鉴定，不代表所有鉴定机构均无法鉴定，本案应继续找寻鉴定机构。一审简单以“证据不足”否定彭永明的赔偿要求，对彭永明不公平。一审在委托的两家鉴定机构退鉴后，未再依法委托其他鉴定机构鉴定，诉讼程序错误，也导致本案基本事实未能查清，作出了错误判决。 陈连福、李菊彬辩称，彭永明支付的房款为18万元而非18.8万元，一审程序合法，适用法律正确，本案不存在房产现房价及原房价之间的差价，彭永明应支付占有使用费，诉争房屋潦草装修，现已老旧脱落，没有任何装修价值可言。 陈连福、李菊彬向一审法院起诉请求：1.确认陈连福、李菊彬与彭永明签订的《房屋联合建设协议书》无效，彭永明返还陈连福、李菊彬址在南安市××镇××村××楼房××层××号房屋一套及储藏间一间；2.判令彭永明参照房屋租赁指导租金标准向陈连福、李菊彬支付自2013年3月至今的房屋占有使用费，暂按每月租金1500元，至今共计9万元；3.判令彭永明立即将户籍迁回原户籍地，即彭永明的现诉争套房户籍（即梅山镇芙蓉东路436号401室）迁回原乐峰镇飞云村。 彭永明向一审法院提出反诉请求：1.陈连福、李菊彬共同向彭永明返还购房价款18.8万元；2.陈连福、李菊彬补偿彭永明诉争房屋包括储藏间现有价值与原房产价格之间的差价10.4万元（每平方米暂按增值800元计算，具体以法院委托评估的结果为准）；3.陈连福、李菊彬补偿彭永明诉争房产的装修价款10.4万元（每平方米暂按增值800元计算，具体以法院委托评估的结果为准）。 一审法院认定事实：陈连福、李菊彬于2006年间，在南安市××镇××村××栋××层的房屋，占地面积约299平方米，一层为店面和储藏间，二层及以上每层各二套套房。该房屋用地陈连福仅持有70平方米土地使用权，土地证号为南国用（籍）第25060129号。2013年3月5日陈连福、李菊彬与彭永明签订一份《房屋联合建设协议书》，协议约定：彭永明出资228000元，拥有该幢楼房第4层第401号房的使用权，面积大约130平方米，另有摩托车储藏间一间。约定单价为1600元／平方米，套房的总房款为人民币255680元。彭永明应分两次将建房款支付给陈连福、李菊彬，即签订本协议时支付15万元，剩余款项78000元于2014年年底前结清。协议签订后，陈连福、李菊彬于2013年3月间将诉争房屋交付给彭永明使用，彭永明也已装修入住多年。彭永明于2013年3月19日通过银行支付给陈连福、李菊彬之女陈珊蓉15万元，2015年9月8日支付给陈连福、李菊彬之女陈珊蓉2万元（收条注明去年12月一万，2015年9月8日一万），2016年2月6日支付给陈连福、李菊彬之女陈珊蓉1万元，共计18万元。本案在审理过程中，彭永明就涉案房屋的装修价款、增值价款向法院提出司法鉴定申请，法院委托泉州仁达房地产评估有限公司进行估价。泉州仁达房地产评估有限公司于2018年8月20日以1.估价对象为村民自建房产，权属状况不明确，非完全公开市场；2.原交易时间为2013年3月5日，时间较长远，对原交易时间的房地产市场状况掌握不够充分为由放弃该委托事项。法院再委托福建建友资产评估土地房地产估价有限公司泉州分公司进行估价。福建建友资产评估土地房地产估价有限公司泉州分公司于2019年9月3日以双方提供的资料无法判断估价对象的合法性，其公司无法承接该评估项目为由退件。彭永明付给陈连福、李菊彬之女陈珊蓉款项为18万元，彭永明提供的证据未能证明其有另付给陈连福、李菊彬之女陈珊蓉8000元。 一审法院认为，陈连福、李菊彬与彭永明签订的《房屋联合建设协议书》，实际上是基于农村农民集体所有土地上的房屋进行的买卖合同。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租于非农建设。陈连福、李菊彬与彭永明买卖的房屋属于农村住房，所买卖的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，彭永明不属于该村集体经济组织成员，陈连福、李菊彬向本集体经济组织以外的村民转让农村住房，未经福建省南安市××镇××村民委员会同意，也未经县级以上人民政府批准，事后也没有办理相关更名手续，违反了法律的强制性规定，故陈连福、李菊彬与彭永明的房屋转让合同应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销，因该合同所取得的财产，应当予以返还。现陈连福、李菊彬要求确认其与彭永明订立的《房屋联合建设协议书》无效并要求彭永明腾退房屋的请求，合法有据，予以支持。彭永明要求陈连福、李菊彬返还188000元购房款的请求，除上述不予认定的8000元不能支持外，其它的合法有据，予以支持。陈连福、李菊彬已将房屋出售多年,现又以违法出售房屋为由主张合同无效,其应对合同无效承担责任。彭永明为居住使用而购买房屋，其作为完全民事行为能力人，对合同无效的法律后果应当预见,却没有预见，且至今已使用涉案房屋七年，尚未完全支付购房款，亦应承担相应的责任，综合认定双方当事人对合同无效均有过错，且过错程度相当，应各自承担50%的责任。彭永明作为买受人,购买房屋后又已实际使用多年,并无不当，且陈连福、李菊彬也未提出异议，故陈连福、李菊彬要求彭永明支付租金的诉讼请求，没有事实和法律根据，不予支持。陈连福、李菊彬要求彭永明将户籍迁回原户籍地，不属于法院审理范围，应由相关公安机关办理。因涉案房屋买卖合同在经法定程序确认无效之前,彭永明作为买受人,购房屋后又已实际居住使用多年,在买卖合同被确认无效前,完全有理由信赖该合同可以正常履行及履行后可获得的房屋增值利益，因合同被确认无效,才导致彭永明失去了该部分可信赖的机会利益或履行利益,故该部分利益的损失属于可信赖利益损失的范畴。但因本案无法进行评估涉案房屋差价，彭永明也未能进一步提供证据证明诉争房屋现有价值与原房产价格之间的差价。故彭永明请求判令陈连福、李菊彬补偿彭永明诉争房屋包括储藏间现有价值与原房产价格之间的差价10.4万元，因证据不足，不予支持。彭永明如有证据可另行处分。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。彭永明对房屋进行了室内装修，装修部分因无法搬动，应当折价给陈连福、李菊彬。同上，因本案无法进行评估涉案装修价款，彭永明也未能进一步提供证据证明诉争房屋装修价款、残值等情况。故彭永明请求判令陈连福、李菊彬补偿彭永明诉争房产的装修价款10.4万元，因证据不足，不予支持。彭永明如有证据可另行处分。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、陈连福、李菊彬与彭永明之间签订的《房屋联合建设协议书》无效；二、彭永明应于判决生效后十五日内将位于福建省南安市××镇××村××楼房××层××号房屋一套及储藏间一间腾空并归还给陈连福、李菊彬；三、陈连福、李菊彬应于判决生效之日起十五日内返还给彭永明购房款18万元；四、驳回陈连福、李菊彬的其他诉讼请求；五、驳回彭永明的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：彭永明主张其实际支付了18.8万元的依据是陈珊蓉于2016年2月16日出具的最后一份收条注明“总金额差：肆万元”，而双方约定价款为22.8万元。因彭永明提交的银行转账凭证支付金额为15万元，陈连福、李菊彬之女陈珊蓉出具的收条载明收到的款项分别为2万元及1万元，合计18万元，彭永明未能提供证据证明其8000元于何时以何种方式支付，一审认定彭永明实际支付款项为18万元正确。案涉土地的土地证号为南国用（籍）第25060129号，用途为住宅，使用权类型为出让，应认定本案土地使用权性质为建设用地使用权，一审就案涉房屋的土地性质认定错误，予以纠正。经审查，一审查明认定的其他事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据双方签订的《房屋联合建设协议书》第五条“待条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。但办理产权证的所有费用全部由乙方承担”的约定，彭永明的目的是取得案涉房屋的所有权，本案为房屋买卖合同纠纷。诉争房屋建筑面积130㎡，而土地使用证面积仅为70㎡，陈连福、李菊彬至今未提供房屋的规划审批手续，诉争房屋的合法性无法认定，应认定《房屋联合建设协议书》因标的物不具有合法性而无效，一审认定该协议无效的理由错误，但认定该协议无效正确，予以确认。因本案协议无效，陈连福、李菊彬应向彭永明返还已支付的房款18万元，彭永明应向陈连福、李菊彬返还房屋。彭永明主张陈连福、李菊彬应赔偿诉争房屋的装修价值并支付房屋增值，其负有证明装修价值及房屋增值的举证责任。就诉争房屋的装修价值及房屋新旧差价，一审法院先后委托两家鉴定机构进行评估，均无法鉴定，相应的不利后果由彭永明承担，一审对彭永明有关要求陈连福、李菊彬赔偿诉争房屋的装修价值及支付房屋增值的诉讼请求不予支持正确，予以维持。 综上所述，彭永明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4540元，由彭永明负担（多预交的4216元予以退回）。 本判决为终审判决。 审 判 长 李翔峥 审 判 员 陈庆辉 审 判 员 郑玉蒜 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 吴一凡 书 记 员 陈文能 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。