新疆维吾尔自治区石河子市人民法院民 事 判 决 书                      (2019)兵9001民初1360号 原告：张振宇，男，1990年9月22日出生，汉族，乌鲁木齐市地矿厅测绘大队员工，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：李利巧，新疆初维律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈方丽（系原告张振宇之母），女，1970年4月21日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。被告：新疆新万隆房地产开发有限公司，住所地石河子开发区66小区丽水香郡21-16号。法定代表人：张海洲，董事长。委托诉讼代理人：张君，新疆尚铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亚敏，新疆尚铎律师事务所实习律师。被告：新疆新万隆房地产开发有限公司明珠分公司，住所地新疆石河子开发区东六路62号-A。负责人：汤世军，经理。原告张振宇与被告新疆新万隆房地产开发有限公司（以下简称新万隆公司）、被告新疆新万隆房地产开发有限公司明珠分公司（以下简称新万隆公司明珠分公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张振宇委托诉讼代理人李利巧、陈方丽，被告新万隆公司委托诉讼代理人张君、陈亚敏到庭参加诉讼。庭审期间,原告申请追加新万隆公司明珠分公司为本案被告，本院经审查后予以许可。于2019年10月18日公开开庭审理了本案。原告张振宇委托诉讼代理人李利巧、陈方丽，被告新万隆公司委托诉讼代理人张君、陈亚敏到庭参加诉讼。被告新万隆公司明珠分公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。张振宇向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的石河子商品房房屋买卖合同；2.判令被告退还原告支付的购房款及房产税共计1264818.75元；3.判令被告赔偿原告已支付的2014年-2018年期间维修基金、物业费、暖气费共计40620.73元；4.判令被告赔偿原告利息损失345941.46元{计算公式：1305439.48元×（6%÷12个月）×53个月}；5.判令被告承担本案的诉讼费等费用。庭审中，原告变更诉讼请求：1.判令解除原告与被告新万隆公司签订的石河子商品房房屋买卖合同；2.判令二被告退还原告支付的购房款1225850元；3.判令二被告退还原告支付的房产税38968.75元；4.判令二被告赔偿原告已支付的2014年-2018年期间维修基金11814.50元、物业费3659.33元、暖气费9664.75元、工本费550元、装修费20000元，合计45080.73元；5.判令二被告赔偿原告已支付的上述所有费用的利息损失298968.75元。事实与理由：原告与被告新万隆公司于2013年12月11日签订石河子商品房买卖合同，约定原告购买被告位于石河子市明珠新苑第二栋251-9号商品房，房屋用途为商铺，合同价款为1225850元。合同签订后原告如约向被告支付了全部房款及缴纳了相关的房产税、维修基金、物业费、暖气费等。但当被告向原告实际交付该房屋后，因被告原因导致该房屋无法办理产权登记。因该房屋使用性质为商铺，如果无法办理产权登记将无法经营，导致原告购买该房屋的目的无法实现。且根据双方签订的房屋买卖合同中第十二条规定，诉至法院。新万隆公司辩称，被告新万隆公司明珠分公司系涉案房屋实际出卖人，购房款亦打入被告新万隆公司明珠分公司。原告要求解除并退还房款应当向被告新万隆公司明珠分公司主张。被告新万隆公司明珠分公司作为有独立财产的法人，可以自己管理、经营的财产承担责任。原告起诉不符合《中户人民共和国合同法》第九十三条规定的解除条件。根据《个体工商户登记程序规定》第五条（三）项规定，原告办理营业执照所需要的经营场所证明，并非只能是房产证，执商品房预售合同等手续亦可以办理营业执照。因此，原告起诉不符合法定解除条件。基于合同约定如未按期办理产权登记，需向原告支付合同约定相应违约金。而无法主张解除合同。原告主张的利息损失不应得到支持。综上所述，原告起诉请求解除合同，退还房款、利息等费用的请求无法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。    新万隆公司明珠分公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告张振宇提交商品房预售合同一份，证实2013年12月13日原告购买被告开发的明珠新苑房屋，合同约定价格1225850元、交房日期2014年5月30日，被告应在90日内提交资料报备产权机关进行登记。经质证，被告新万隆公司对合同真实性无异议，对其关联性有异议，认为在出卖人一栏中加盖公章应当是“新万隆合同专用章（1）”，用于区别新万隆公司与新万隆公司明珠分公司。原告要求解除合同不符合本案情形。经审查，因被告新万隆公司认可该合同的真实性，故本院对该证据的真实性予以认定。2.原告提交销售合同统一发票一份，证实原告支付1225850元购房款。经质证，被告新万隆公司认可该发票的真实性，不认可关联性。被告新万隆公司明珠分公司为收款人，应向被告明珠公司主张，与被告新万隆公司无关，被告新万隆公司不是适格主体。经审查，被告新万隆公司认可该证据的真实性，故本院对该证据的真实性予以认定。3.原告提交税收完税证明一份，证实原告缴纳房屋税收共计38968.75元。经质证，被告新万隆公司对其真实性无异议，对关联性有异议。经审查，因被告新万隆公司认可该证据的真实性，故本院对该证据的真实性予以认定。4.原告提交收据一份，证实被告明珠公司2014年12月9日收到原告维修基金11814.50元。经质证，被告新万隆公司对其真实性无异议，证据显示被告新万隆公司明珠分公司收到此款项。经审查，因被告新万隆公司对该证据的真实性认可，故本院对该组证据的真实性予以认定。5.原告提交收据二份，证实原告向被告指定的物业公司缴纳2014年-2018物业费1406.21元。经质证，被告新万隆公司对其真实性、关联性不认可，不清楚是哪个物业公司管理，被告新万隆公司未授权哪个物业公司管理。经审查，因原告与被告新万隆公司签订的商品房预售合同约定，被告新万隆公司选聘的物业服务企业为乌鲁木齐东信厚园物业服务有限公司，原告提供的证据系乌鲁木齐东信厚园物业服务有限公司出具，可以证实原告缴纳物业费，故本院对该证据予以认定。6.原告提交收款收据二份，证实原告缴纳2014年-2018年暖气费9664.75元，暖气费全部缴纳完毕。经质证，被告新万隆公司认可其真实性无异议，但认为关联性与本案无关。经审查，因被告新万隆公司认可该证据的真实性，故本院对该证据的真实性予以认定。7.原告提交收据一份，证实原告向被告新万隆公司明珠分公司出具550元工本费收据。被告新万隆公司认为系被告新万隆公司明珠分公司出具的收据，是办理房屋产权证书依据，与被告新万隆公司无关。经审查，因被告新万隆公司认可其真实性，故本院对该证据的真实性予以认定。8.原告提交装修费票据，证实购买此房屋花费装修费20000元。经质证，被告新万隆公司对其真实性、关联性、合法性不认可，认为无法确认，收据显示收到陈方丽装修费20000元，经手人徐飞，被告新万隆公司不清楚装修情况。经审查，因原告提供的证据不能证实支付20000元装修费，故本院对该证据不予认定。9.原告提交房屋租赁合同、租赁解除协议各一份，证实2018年10月18日，原告与石河子市绿珠大药房签订租赁合同，因无法办理执照导致合同解除。经质证，被告新万隆公司对其真实性予以确认，但不能证实因为被告新万隆公司不能办理产权证书产生的，与原告的诉请没有关联性。经审查，因被告新万隆认可该证据的真实性，故本院对该证据的真实性予以认定。10.被告新万隆公司提交被告新万隆公司明珠分公司企业信用信息公示报告，证实被告新万隆公司明珠分公司于2011年2月11日成立，登记状态开业，能够对外承担民事责任的分支机构。被告新万隆公司明珠分公司作为企业经营的独立诉讼参加主体，又具有收取原告购房款行为，应当承担相应的法律后果。原告应向被告新万隆公司明珠分公司主张退还房款等费用。经质证，原告对其真实性予以认可，但被告新万隆公司明珠分公司隶属于被告新万隆公司，不能以分公司具有营业执照，说明独立于总公司。经审查，因原告认可该证据的真实性，故本院对该证据的真实性予以认定。11.被告新万隆公司提交石河子开发区森福源药店企业信用信息公示报告，证实该药店已于2014年10月24日注册成立并已经营，注册地址为47小区明珠新苑251-9号，即涉案房屋。原告主张因无产权证而无法办理营业执照的理由不能成立，不是原告所述该房屋无法办证无法对外出租经营使用。经质证，原告关于被告提交药店营业执照真实性认可，但只是挂牌，未实际经营。经审查，因原告认可其真实性，故本院对该证据的真实性予以认定。12.被告新万隆公司提交照片一份，证实石河子开发区森福源药店在涉案房屋经营的事实，此房屋一直出租使用，原告主张解除合同情形不符合法律规定。该照片于2019年9月15日拍照。经质证，原告认可照片的真实性，但对关联性及证明目的不予认可，该药店只是挂牌，未实际经营。因原告认可该证据的真实性，故本院对该证据的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月11日，原告张振宇与被告新万隆公司签订商品房预售合同，约定第一条：由原告购买被告新万隆公司位于石河子开发区47小区明珠新苑2栋251-9号商业用房，面积141.35平方米，单价8672.44元／平方米，总价1225850元，交房日期2014年5月30日。第十五条关于产权登记的约定 出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.001%向买受人支付违约金。2014年12月9日，原告向被告新万隆公司明珠分公司交纳维修基金11814.50元，商服办证工本费550元。2015年12月20日，原告向被告新万隆公司明珠分公司交纳购房款1225850元。2016年1月25日，原告交纳房产税38968.75元。2014年7月28日，原告向乌鲁木齐东信厚园物业服务有限公司交纳物业费1113.71元，2018年10月28日，原告交纳物业费292.50元，合计1406.21元（1113.71元+292.50元）。2014年7月至2019年，原告交纳暖气费合计9664.75元（1932.95元×5年）。另查明，2014年12月中国人民银行同期贷款基准利率为5.60%，2015年12月中国人民银行同期贷款基准利率为4.35%。    本院认为，原告与被告新万隆公司签订商品房预售合同，该合同是双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。在本案中，原、被告双方均应恪守合约，秉着诚实信用原则全面履行各自的义务。原告在签订合同后及时向被告新万隆公司明珠分公司交纳房款，并交纳了各种费用，已履行其义务。被告新万隆公司在签订合同后未及时办理涉案房屋产权手续，导致原告无法经营，无法实现其合同根本目的。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”故原告有权解除合同。原告请求解除与被告新万隆公司签订的石河子商品房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。对被告新万隆公司辩称涉案房屋实际出卖人系被告新万隆公司明珠分公司的抗辩理由，因被告新万隆公司未提供相应证据予以证实，根据合同的相对性，可以认定被告新万隆公司系涉案房屋的出卖人，故本院对被告新万隆公司的抗辩理由不予采纳。由被告新万隆公司明珠分公司的行为造成原告的损失亦应由被告新万隆公司承担赔偿责任。故被告新万隆公司应赔偿原告交纳的房产税38968.75元，物业费1406.21元，暖气费9664.75元。对原告要求二被告赔偿物业费3659.33元的诉讼请求，因原告提供的证据证实原告交纳物业费1406.21元，故本院对原告要求被告新万隆公司赔偿物业费3659.33元的诉讼请求不予支持。对被告新万隆公司明珠分公司收取的涉案房款1225850元、维修基金11814.50元、工本费550元因涉案合同解除，故所收取的费用应予以退还原告。被告新万隆公司明珠分公司收取的涉案房款1225850元应赔偿因此给原告造成的损失，被告新万隆公司明珠分公司按照2015年12月起，中国人民银行年利率，六个月以上一年以内（含一年）贷款基准利率为年利率4.35%赔偿原告利息199966.78元（1225850元×4.35%／年÷12个月×45个月，2015年12月至2019年9月）。被告新万隆公司明珠分公司按照2014年12月起，中国人民银行年利率，六个月以上一年以内（含一年）贷款基准利率为年利率5.6%赔偿原告维修基金利息3142.65元（11814.50元×5.60%／年÷12个月×57个月，2014年12月至2019年9月），工本费550元的利息146.29元（550元×5.60%／年÷12个月×57个月，2014年12月至2019年9月）。 对原告要求被告赔偿其他损失的利息的诉讼请求，因被告新万隆公司已赔偿原告的损失，故不应再赔偿其损失的利息，本院对原告要求被告赔偿其损失的利息的诉讼请求不予支持。原告要求被告赔偿其装修费用，因其提供的证据不能证实其实际损失，故本院对原告要求其赔偿装修费的诉讼请求不予支持。被告新万隆公司、被告新万隆公司明珠分公司系其独立的法人，对其民事行为独自对外承担其民事责任，故本院对原告要求被告新万隆公司、被告新万隆公司明珠分公司承担连带责任的诉讼请求无法律依据及事实依据，故不予支持。对被告新万隆公司提出不应解除涉案合同、不应承担责任的抗辩理由，本院认为双方的合同约定不能违反法律的规定，被告新万隆公司未在法律规定的时间内办理房屋产权手续即违约，应赔偿原告的损失，故本院对被告新万隆公司的抗辩理由不予采纳。被告新万隆公司明珠分公司经本院合法传唤未到庭应诉，视为对其答辩和质证意见的放弃，因此产生的法律后果应自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告张振宇与被告新疆新万隆房地产开发有限公司于2013年12月11日签订的商品房预售合同；二、被告新疆新万隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告张振宇50039.71元（房产税38968.75元+物业费1406.21元+暖气费9664.75元）；三、被告新疆新万隆房地产开发有限公司明珠分公司于本判决生效之日起十五日内退还原告张振宇房款1225850元、维修基金11814.50元，商服办证工本费550元；四、被告新疆新万隆房地产开发有限公司明珠分公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告张振宇房款、维修基金、工本费利息203255.72元（199966.78元+3142.65元+146.29）；五、驳回原告张振宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19280元（原告张振宇已预交），由原告张振宇负担2874元，由被告新疆新万隆房地产开发有限公司负担16406元，与前款同期一并给付原告张振宇。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。   审  判  长   周 海 英人民陪审员   洪 秀 萍人民陪审员   李 贵 斌                                二○二○年七月二十三日  书  记  员   聂   燕   1