湖南省蓝山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1127民初1633号 原告：赵贵斌，男，瑶族，1973年8月29日出生，住湖南省蓝山县。 原告：冯丽，女，瑶族，1982年10月12日出生，住湖南省蓝山县。 上述原告共同委托诉讼代理人（特别授权）:冯春英，女，瑶族，1959年6月7日出生，住湖南省蓝山县。系冯丽的姑姑。 被告：蓝山假日房地产开发有限公司。住所地:蓝山县塔峰镇新民村三组（教师进修学校东侧）。 法定代表人：王文军，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘聪，男，汉族，1980年3月1日出生，住湖南省蓝山县。 委托诉讼代理人：李青松，湖南昱众律师事务所律师。 赵贵斌、冯丽与蓝山假日房地产开发有限公司（以下简称假日房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月3日受理，依法适用简易程序，于2020年11月26日公开开庭进行了审理，冯丽及其与赵贵斌的委托诉讼代理人冯春英,假日房地产公司委托诉讼代理人刘聪、李青松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵贵斌、冯丽向本院提出诉讼请求：1.依法判决其与假日房地产公司签订的《罗马假日财富公馆商品房合同》无效；2.依法判令假日房地产公司退还赵贵斌、冯丽支付的购房款项697690元，按照中国人民银行公布的金融机构人民币贷款基准利率年利率4.75%支付2018年5月6日至2020年11月3日期间占有资金使用费82850元，并支付至购房款实际清偿之日；3.本案诉讼费用（含诉讼费、保全费）由被告负担。事实和理由：2018年5月6日，赵贵斌、冯丽与假日房地产公司签订《罗马假日财富公馆商品房买卖合同》，赵贵斌、冯丽向假日房地产公司购买其开发的“财富公馆”C单元901号房屋一套，面积168.5平方米，原价为每平方米5272元，一次性付款则单价为每平方米3723.98元，房屋总价款为627490元；另购买车位一个（车位号017），价款70200元。合同约定于2020年10月30日交房。为购买该商品房，于2018年4月30日，赵贵斌、冯丽向假日房地产公司支付现金14万元，（获得7.4折优惠的预付款），于5月6日下午赵贵斌、冯丽在假日房地产公司售楼部处的POS机分两笔刷卡支付557690元，赵贵斌、冯丽总共向假日房地产公司支付697690元， 赵贵斌、冯丽与假日房地产公司签订合同后，假日房地产公司应按合同约定于2020年10月30日交房，但是迄今为止罗马假日财富公馆项目连地基都没有建，交房更是遥遥无期。赵贵斌、冯丽为维护自己的合法权益，于2020年10月，向假日房地产公司提出退款要求，假日房地产公司根本不予理睬。无奈之下，赵贵斌、冯丽于10月底向县人民法院提请诉前财产保全，希望假日房地产公司能及时退款，但假日房地产公司仍无动于衷。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》，被告开发的“财富公馆”项目尚未取得《商品房屋预售许可证》，系违法销售。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，赵贵斌、冯丽与假日房地产公司签订的《罗马假日财富公馆商品房买卖合同》系无效合同。假日房地产公司应当立即返还赵贵斌、冯丽支付的购房款项697690元，按照中国人民银行公布的金融机构人民币贷款基准利率年利率4.75%支付2018年5月6日至2020年11月3日期间占有资金使用费82850元，并支付至购房款实际清偿之日。为维护自身合法权益，故诉至法院。 假日房地产公司辩称：一、赵贵斌、冯丽要求返还购房本金及赔偿损失的诉请和理由与客观事实不符。1.赵贵斌、冯丽与假日房地产公司签订买卖合同时，假日房地产公司明确告知了赵贵斌、冯丽公司还未取得商品房许可证及购买风险，合同上并没有填写许可证号，不存在隐瞒事实的情况；2.该合同实际是附生效条件的合同，赵贵斌、冯丽与假日房地产公司都清楚要取得许可证之后，买卖合同才能具有法律效力，应该根据《合同法》第45条来处理；3.赵贵斌、冯丽提供的合同及双方签订的合同从落款来看，并没签订日期，充分说明赵贵斌、冯丽与假日房地产公司签订合同时，明知被告方暂时还未取得许可证的事实；4.因为假日房地产公司给了大幅度优惠，所以赵贵斌、冯丽才签订合同，由于赵贵斌、冯丽基于该幅度优惠的条件，在明知假日房地产公司并未取得许可证之后签订了商品房买卖合同，合同已经成立但并没有生效；二、赵贵斌、冯丽起诉要求资金占用利息或要求赔偿，依据不足。1.该商品房买卖合同附生效条件的合同，赵贵斌、冯丽明知未取得许可证签订的合同；2.该房至今还未建成，主要原因是周边邻里纠纷没有得到妥善处理及疫情等多种原因所延误开工建设；3.即便赵贵斌、冯丽要求双方解除附生效条件的买卖合同，我们公司也同意，或者由赵贵斌、冯丽提出交房时间，在双方都理解接受的情况下再交房。综上，赵贵斌、冯丽的诉请不应当予以支持。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，假日房地产公司对赵贵斌、冯丽出示的假日房地产公司营业执照一份、《罗马假日财富公馆商品房买卖合同》、合同付款凭证及付款明细查询、交易流水均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经质证、认证的证据，本院确认事实如下： 2018年5月6日，赵贵斌、冯丽与假日房地产公司签订《罗马假日财富公馆商品房买卖合同》，购买假日房地产公司开发的“财富公馆”C单元901号房屋一套，面积168.5平方米，单价为每平方米3723.98元，房屋总价款为627490元；另购买车位一个（车位号017），价款70200元。为购买该商品房，于2018年4月30日，赵贵斌、冯丽向被告支付现金14万元，于5月6日下午赵贵斌、冯丽在假日房地产公司售楼部处的POS机分两笔刷卡支付557690元，赵贵斌、冯丽总共向假日房地产公司支付697690元，假日房地产公司向赵贵斌、冯丽出具收据。至开庭之日，假日房地产公司对案涉房屋仍未取得预售许可证，案涉房屋仍处于地基施工中。 赵贵斌、冯丽于2020年10月27日申请财产保全，本院依法作出诉前财产保全裁定。 本院认为，赵贵斌、冯丽与假日房地产公司签订《罗马假日财富公馆商品房买卖合同》，至开庭之日，假日房地产公司对案涉房屋仍未取得预售许可证，违反国家法律、行政法规效力性强制性规定，为无效合同。假日房地产公司作为专门从事房地产开发的商事主体，明知未取得商品房预售许可证仍将尚在建设的房屋出售，其过错明显，对赵贵斌、冯丽因假日房地产公司未取得商品房预售许可证致商品房买卖合同无效并造成损失，由假日房地产公司承担。假日房地产公司收取的案涉款项697690元应如数返还。假日房地产公司从2018年5月6日起至现在一直占用该资金，以赵贵斌、冯丽已给付的款项为基数，按一年期贷款市场报价年利率3.85%计付资金占用费赔偿赵贵斌、冯丽的损失。假日房地产公司主张双方的合同系附条件生效的合同，无事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项，第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、确认赵贵斌、冯丽与蓝山假日房地产开发有限公司签订《罗马假日财富公馆商品房买卖合同》无效； 二、限蓝山假日房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向赵贵斌、冯丽返还679690元，以679690元为基数从2018年5月6日至清偿完毕之日止按一年期贷款市场报价年利率3.85%计付资金占用费。 如未按本判决确定的期间履约给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11606元，减半收取5803元，财产保全费4520元，共计10323元，蓝山假日房地产开发有限公司负担10323元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  王景平 二〇二〇年十一月二十六日 代理书记员  周施佳 附本案相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。