湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民初4618号原告：吴立伟，男，1964年11月29日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。被告：永州市中邦房地产投资开发有限公司，住所地永州市冷水滩区湘永路198号。法定代表人：屈国春，系该公司董事长。委托诉讼代理人：邹兴洪，湖南弘一（永州）律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告吴立伟诉被告永州市中邦房地产投资开发有限公司（以下简称中邦公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴立伟及被告中邦公司的委托诉讼代理人邹兴洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴立伟向本院提出诉讼请求：1、责令被告依法补偿非法提前拆除原告的房租损失费18600元；2、责令被告补偿原告房屋拆迁临时安置费28800元；3、责令被告按预售价（开盘价）6000元/平方米收取原告房屋面积差价款；4、责令被告依法交房；5、责令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、被告应当补偿非法提前拆除原告住房造成原告损失的房租费18600元。被告与原告在签订的《房屋拆迁补偿协议》中明确约定：“十、新建商品房的交房期限为36个月，自甲方（被告）成功竞拍取得冷水滩区交警大队老院土地，签订国有土地使用权出让合同之日算起；十三、土地挂牌拍卖成功后15日内，乙方（原告）应将原住房物品全部搬走，将房屋钥匙交给甲方（被告），逾期甲方（被告）有权自行处理；十五、甲乙双方（被、原告）签字盖章且甲方成功竞拍自取得冷水滩区交警大队老院土地，依法拥有该宗土地使用权，本协议即产生全部法律效力”。上述协议内容明确了甲方（被告）在土地挂牌拍卖成功之前无权处理乙方（原告）的原住房，只有在竞拍成功15日后，才有权自行处理乙方（原告）的原住房。根据被告自行提供给原告的“关于原冷水滩交警大队老院拆迁交房情况反映的回复”中称，被告成功竞拍土地与永州市国土资源局签订国有土地使用权出让合同的时间为2017年4月28日，而事实上，被告却于2014年10月，在原告部分物品尚未搬迁完的情况下出动挖机，擅自非法强行拆除了原告的住房，比签订土地使用权出让合同时间提前了整整31个月，原告的住房在被告拆除前用于出租，每月的租金当时价为600元。因被告非法提前强行拆除，导致原告损失31个月房租费18600元，这个损失应由被告承担。二、被告应支付原告住房拆除后三年过渡期的临时安置费28800元。被告在2014年1月及2014年9月与原告签订了《房屋拆迁补偿协议》和《房屋拆迁补偿协议》补充协议，均未对三年过渡期的临时安置费进行约定，仅约定了新建商品房的交房期限为36个月。原告认为，约定或未约定均不影响被告需要向原告支付临时安置费。被告应按国家法规补偿原告36个月过渡期的临时安置费（按800元/月的月租×36个月）28800元。三、被告应当按拟交付给原告该栋楼房的预售价（开盘价）6000元/平方米九折收取原告拆迁房与交付房之间的面积差价款。《房屋拆迁补偿协议》补充协议“一、若乙方（原告）选择的就地置换新建住房的建筑面积超过安置面积，乙方（原告）可按甲方（被告）就地开发新建住房市场销售价的九折优惠价格购买20平方米…。”协议本身没有问题，真正的问题在于市场销售价格如何理解、如何确定。众所周知，开发商取得预售许可证后就可以公开对社会预售商品房，安置房在每个时间段的销售价是不一样的，被告拆除原告住房应置换面积为101平方米，交付给原告的新建住房面积为120.85平方米，补差价面积19.85平方米，被告未经与原告协商，单独决定按销售价格7323元/平方米为原告补差的价格，再按九折计算出面积差价款为130825元。原告认为，应按该栋楼房的最早预售价补差。据悉，该栋楼层开盘价为6000元/平方米，按照《拆迁补偿补充协议》被告应该按6000元/平方米的九折收取原告的面积差价款即19.85×6000×0.9=107190元。被告实际多收原告的面积差价款为23635元。四、被告应依法依规交房，2020年4月11日，被告通知原告要交房，原告到达被告交房处，只有被告指定的物业公司人员在场，物业公司的人员称只要领走房子钥匙即为交房。《建设工程质量管理条例》规定，交房时必须有施工单位签署的工程保修书，开发商需出具《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》，还应当与收房人一道测量面积和检查房屋质量，明确每套房屋的面积（包括建筑面积、使用面积、公摊面积）以及是否存在建筑质量问题，双方还应在《验房交接表》上签字认可才算交房。而被告却罔顾国家规定，率性而为，不与原告见面，指使指定的物业公司来乱行使交房职责。原告强烈要求被告依法依规交房，并约定在原告补交面积差价款后办理房产证（不动产证）的期限。五、被告应当支付本案诉讼费。综上，为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告中邦公司辩称，1、答辩人并未对被答辩人的房屋进行任何非法拆除，《房屋拆迁补偿协议》是被答辩人及其单位强烈要求将其老宿舍合并到中邦世纪广场项目统一开发才签订的，该协议在履行过程中，被答辩人从未提出过任何异议，从程序上说，被答辩人对答辩人拆除房屋的行为主张权益已经过了诉讼时效；2、答辩人与被答辩人签订《房屋拆迁补偿协议》及其《补充协议》中并未约定房屋拆迁临时安置费，且在协商过程中也明确约定不支付房屋拆迁临时安置费，只支付1000元/户的搬迁费，但不考虑租金和老房装修费，形成了《冷水滩交警大队老院住户协商事宜》；3、被答辩人主张按照6000元/平方米的九折收取房屋面积差价款无事实根据和法律依据，也未提交任何证据证实涉案房屋开盘价为6000元/平方米，且答辩人也是按照房屋销售价格对需要退房屋面积差价的业主进行退费的，而房屋销售价格又是根据上一年度同一栋楼低楼层的成交价格制定的；4、答辩人是完全按照《房屋拆迁补偿协议》附件《新建安置商品房的交房标准》进行交房，并无违法交房的情形。根据原、被告双方提交的证据及当庭的陈述，本院确认事实如下：2014年1月6日，原告吴立伟（合同乙方）与被告中邦公司（合同甲方）签订了《房屋拆迁补偿协议》，协议约定：一、原告吴立伟原有住房面积为83.89平方米，可置换新建商品房建筑面积101平方米；二、原告煤棚不补面积，按700元/平方米计算，原告实际测绘面积为8.33平方米，补偿金额为5831元；三、甲方补偿乙方搬家费人民币1000元，房屋装修不予补偿；四、新建商品房的交房期限为36个月，自被告中邦公司成功竞拍取得冷水滩区交警队老院土地，签订国有土地使用权出让合同之日算起；五、土地挂牌拍卖成功后15日内，原告吴立伟应将原住房物品全部搬走，将房屋钥匙交给被告中邦公司，逾期被告中邦公司有权自行处理；六、原、被告双方签字盖章且被告中邦公司成功竞拍取得冷水滩区交警大队老院土地，依法拥有该宗土地使用权，本协议即产生全部法律效力。该合同第3页附有《新建安置商品房的交房标准》。2014年9月24日，原告吴立伟的儿子吴雷与被告中邦公司签订了《房屋拆迁补偿协议》补充协议，补充协议约定：一、若原告吴立伟选择的就地置换新建住房的建筑面积超过安置面积，被告中邦公司可按原告吴立伟就地开发新建住房市场销售价的9折优惠价格购买20平方米；二、各拆迁户在该单元的具体房号由42户拆迁户自行抽签决定并报被告中邦公司确认。2014年10月，被告中邦公司拆除了含原告吴立伟在内的冷水滩区交警大队宿舍，拆除时原告吴立伟在场。2017年4月28日，被告中邦公司取得冷水滩区交警大队原宿舍用地。2019年1月2日，原告吴立伟选定了3-2407号房，房屋建筑面积为120.85平方米。2020年3月30日，被告中邦公司通知含原告吴立伟在内的原冷水滩交警大队老院安置户于2020年4月11日在中邦世纪广场物业服务中心交房，原告吴立伟拒绝收房。另查明，2013年10月16日，冷水滩交警大队四十二住户共同协商，本着小数服从大多数的原则，同意将大队老址进行开发，签字生效，不得反悔，在协商比例上，小数服从多数。含原告吴立伟在内的四十二住户签字确认。2014年9月19日，永州市公安局交通警察支队冷水滩大队与被告中邦公司签订了《土石方挖运委托施工协议》，协议约定：一、冷水滩交警大队大院全体住户一致同意拆迁改造，为加快交警队老院改造进程，防止出现土石方无法外运，确保土地挂牌成功，由永州市公安局交通警察支队冷水滩大队委托被告中邦公司挖运交警队老院的土石方，价格按照被告中邦公司广场的土石方承包价格结算；二、交警队老院的土石方挖运、场地平整等所有工程款、其他费用全部由中邦公司垫付，由土地买受人在土地竞拍成功3日内一次性支付被告中邦公司。该协议有永州市公安局交通警察支队冷水滩大队印章及代表签字。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原告吴立伟与被告中邦公司签订的《房屋拆迁补偿协议》及《房屋拆迁补偿协议》补充协议是原、被告双方真实意思的表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。一、关于原告吴立伟诉请要求被告补偿非法提前拆除原告吴立伟住房造成原告的房租损失费18600元的问题。本案中，《房屋拆迁补偿协议》虽然约定了“土地挂牌拍卖成功后15日内，原告吴立伟应将原住房物品全部搬走，将房屋钥匙交给被告中邦公司，逾期被告中邦公司有权自行处理。”但该条款只约定了原告吴立伟需履行的合同义务，原告吴立伟提前交付房屋并不导致被告中邦公司的违约。根据永州市公安局交通警察支队冷水滩大队与被告中邦公司签订的《土石方挖运委托施工协议》，可以证实被告中邦公司拆除原告吴立伟的房屋时是接受了永州市公安局交通警察支队冷水滩大队的委托提前挖运土石方，且于2014年10月被告中邦公司在拆迁原告吴立伟房屋时，原告吴立伟亦在场，现原告吴立伟要求被告中邦公司补偿其房租损失费18600元，亦超过了法定的诉讼时效，故对该诉请，本院依法不予支持。二、由于《房屋拆迁补偿协议》及《房屋拆迁补偿协议》补充协议中均未约定房屋拆迁临时安置费，原告吴立伟诉请要求被告中邦公司支付该款，无事实依据，故对原告吴立伟要求被告补偿原告房屋拆迁临时安置费28800元的诉请，本院依法不予支持。三、原告吴立伟诉请要求被告中邦公司按预售价（开盘价）6000元/平方米收取房屋面积差价款，但未提供按预售价（开盘价）6000元/平方米来收取房屋面积差价款来源的证据，该项诉请无事实及法律依据，本院依法不予支持。四、原告吴立伟要求被告中邦公司依法交房，本案中，被告中邦公司依约在协议约定的期限内交房，原告吴立伟拒绝收房，但并没有提交被告中邦公司交付的房屋不符合《房屋拆迁补偿协议》附件《新建安置商品房的交房标准》的证据，故对该项诉请，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告吴立伟的诉讼请求。案件受理费986元，减半收取计493元，由原告吴立伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  蒋建春二〇二〇年十一月十九日代理书记员  唐 丽