上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初27072号原告：上海禾十实业有限公司。法定代表人：沈洪华，总经理。委托诉讼代理人：邵某。被告：上海心素派餐饮管理有限公司。法定代表人：柳飞帆，总经理。委托诉讼代理人：沈某。原告上海禾十实业有限公司与上海心素派餐饮管理有限公司(以下分别简称禾十公司及心素派公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理。依法由审判员陈春芳适用简易程序于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告禾十公司的委托诉讼代理人邵月利，被告心素派公司的委托诉讼代理人沈杰到庭参加了诉讼。审理中，双方当事人一致同意延长简易程序适用期间，并已经院长批准。本案现已审理终结。原告禾十公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的租赁合同；2.判令被告支付2个月(自2020年2月21日起至2020年4月20日止)租金共计人民币(币种下同)84,698.92元；3.判令被告支付延迟付款滞纳金13,085.98元(每日0.3%，暂算至2020年4月20日)；4.判令被告支付水、电费7,427.06元；5.判令被告支付违约金127,048.38元(月租金3倍标准)；6.判令被告承担房屋恢复费60,128.38元。审理中，原告禾十公司将上述诉请2变更为要求判令被告支付租金22,276.96元(16天)，同时放弃上述第3、6项诉请。事实和理由：2016年1月20日，被告与案外人上海A实业有限公司(以下简称A公司)签订《上海A大厦租赁合同》，约定由被告承租上海市闵行区XX路XX(单)XXX号房屋用于餐饮经营(保证金37,675元)。后被告又与A公司签订《补充协议》，约定由被告承租广场南侧42.13平方米房屋作为仓库使用(保证金1,800元)。2017年7月19日，原、被告与A公司三方签署《补充协议书》，一致确定，从2017年8月1日起，由原告取代A公司作为《租赁合同》和《补充协议》中的出租人主体，上述合同中A公司的权利和义务全部由原告享有并承担。因上述租赁合同期满，原、被告又签订《房屋租赁续签补充合同》，该合同规定被告承租起止日期为2019年2月21日至2022年2月20日，租金为39,608.91元/月，仓库租金为1,910.17元/月，均从第二年每年递增2%，原租赁合同其他条款不变。2020年3月30日，原告收到被告发送的《合同终止通知书》，称因新型冠状病毒肺炎疫情影响，现要求终止租赁合同并于2020年3月31日生效(随信附有商铺钥匙一枚)。原告认为，原、被告的相关租赁合同，均建立在双方公平、自愿基础上达成并合法有效，双方均应严格依约履行合同义务，而被告出现以下违约行为：1.租赁合同4.1条规定租金为先付后用，逾期按应付未付部分金额每日以0.3%向原告支付延迟付款滞纳金，被告连续2个月未付租金是根本性违约，应支付租金及违约金；2.租赁合同6.3.c条规定了相关恢复义务和费用，而被告仅用一张终止通知附上钥匙，不回应原告关于恢复原样的任何要求，属违约行为，应赔偿原告恢复费用并支付违约金；3.租赁合同9.2.f规定被告如中途退租或逾期支付租金和相关费用，应赔偿原告月租金的三倍违约金。被告单方解除合同是根本性违约，依《合同法》第108条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”之规定，被告应支付原告约定的违约金。原告还认为，被告以“因新型冠状病毒肺炎疫情影响的不可抗拒因素将无法继续营业”为由单方终止合同的理由是不成立的，也不应给予被告任何责任免除，理由如下：1.《房屋租赁续签补充合同》规定的租期长达3年，即便被告所称2个月未能经营的事实成立，也并不符合租赁合同9.3条规定不可抗力造成双方无法全面履约的情形，且被告不能单方认定不可抗拒因素及持续时间，被告以2个月来否定36个月的履行义务，不符合双方合同约定，因此相对于合同期来说，合同基础条件并未发生重大变化。即便法庭认定新冠疫情是一定时间内的不可抗力，也不符合《合同法》第94条因不可抗力致使不能实现合同目的以及第117条因不可抗力不能履行合同规定的情形，继续履行合同对被告并不显失公平，因为被告在合同期内完全有足够时间和能力继续履行合同、实现其餐饮经营的目的；2.依据中央和上海市政府对于新冠疫情的相关通告及政策，妨碍被告营业的事实逐步消除，被告已可恢复营业，阻却被告履行义务的因素也因此消除，故被告不能继续营业的理由并不成立；3.被告从未提出任何特殊情况下的租金减免请求或合同变更请求，而选择直接单方终止合同，说明这只是原告自己的商业考量，并非是因疫情导致的短期无法经营原因，其商业目导致的问题不能借新冠疫情转嫁给原告；4.双方诉争合同中的房屋和仓库属于上海A大厦的一部分，上海A大厦属于合作项目，原告在争取合作方同意后响应政府号召决定给予所有租户部分租金减免优惠，因租户众多，为及时让所有租户享受到减免优惠，所以减免手续要求时限，特通过微信、张贴等形式通知被告，要求被告签收确认，以便原告向合作方尽快落实减免优惠，但被告对所有通知均不予理睬，拒不签字，拒绝享受租金减免优惠，而是直接通知原告要终止合同，说明被告通知终止合同是根据己方商业需要所做的决定，并非因为新冠疫情。原告并非国有企业，欲给予被告的部分租金减免完全是原告的权利，且被告的行为也表示其放弃任何履约责任免除，因此被告应支付给原告的逾期租金以及违约金金额都应按照双方租赁合同约定。被告的行为已严重损害了原告的合法权益,遂依法诉诸法院要求判如所请。被告心素派公司辩称，涉案租赁合同主合同文本格式及内容均涉嫌违法，故是无效的。因A公司是与前任经办人员签订的，现被告的法定代表人已由李克变更为柳飞帆，不是合同签订的主体，从合同第一条的规定可知，不能用补充合同的解释来说明原告具有向被告提供267.59平方米场地的权利，涉案房屋产权不属于原告，原告仅仅是在物业管理方面提供物业服务，尽管后面有物业服务，但被告认为该份主合同是有欠缺的。该份主合同的第10.5条规定，本合同在履行过程中发生争议，应通过协商解决，协商解决不成的，双方同意依法向本物业所在地人民法院起诉。现原、被告发生了争议，在没有办法良好协商解决的情况下，原告按照规定是应该依法向人民法院起诉的。然而现在原告依据该份合同自己了断了以后再到法院来请求判决，被告觉得也是不太合理的。该份合同还存在如下违法情况。2017年7月19日的合同原告是认可的，因为这是三方的一个东西，上面写的内容是南侧平房由原告取代A公司作为南侧平房的租赁方主体，原告应该具有南侧平房的经营授权书以及营业执照，但被告至今都没收到。2019年2月20日的补充合同，被告认为应该也是合法有效的。原告诉请的依据本身是有问题的，首先被告停止租赁房屋的原因是不可抗力的疫情，被告认为按照国家政策，原告无权张贴减免租金的通知，除非有当地镇政府的红头文件，原告仅仅提供物业管理，所以说原告减免租金的依据，无论是响应政府号召的红头文件，还是上级公司的决议纪要，被告认为应该向法院提交原件。关于搬离退租问题。被告于2020年3月23日来搬了一次，因为原告索要6万元的清场费，又不让进，所以被告未能搬走房屋内的物品。综上，原告随意清场没有依据，侵犯了被告的物权；原告响应政府减免租金的号召，没有确切的真实依据；涉案租赁合同有先天的欠缺。因此，原告的诉请不能成立，被告不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：位于上海市闵行区XX路XXX(单)(原闵行区XX路XXX号)房屋的权利人为案外人上海B资产经营管理有限公司(以下简称B公司)。2006年10月15日，B公司(作为出租方)与案外人上海C建设工程有限公司、杨某签订《合作建房的租赁合同》，约定由上海C建设工程有限公司(以下简称C公司)、杨某出资全部建设资金在上海市闵行区XX路XXX号内的土地上建造房屋，并取得该合同项下规定的租赁期限。2006年12月30日，B公司与案外人C公司、杨某及A公司签订《租赁合同主体变更补充协议书》，约定三方同意原合同项下的C公司、杨某同意变更为A公司。2010年6月15日，B公司与A公司及原告禾十公司签订《租赁合同主体变更补充协议书(二)》，约定将原告禾十公司增加为租赁合同的共同承租人，禾十公司与A公司共同以连带责任方式向B公司承担承租人的权利和义务。2016年1月20日，案外人A公司(作为出租方，签约甲方)与被告心素派公司(作为承租方，签约乙方)签订《上海A大厦租赁合同》1份，约定由甲方将位于上海市闵行区XX路XX(单)XXX号房屋(建筑面积为267.59平方米)出租给乙方用于餐饮管理。月租金为37,324.35元(含物业管理费)，该租金壹年内不变，自第贰年起，每壹年递增2%，具体调整事宜，由甲、乙双方在补充条款中约定。甲乙双方约定，甲方于2016年2月21日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2016年2月21日起，至2019年2月20日止，共计3年。租金的支付以先付款后使用为原则，每壹个月结算一次，下一期租金应在前一期租金期满前柒日内付清。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付未付部分金额每日以0.3%向甲方支付延迟付款滞纳金。合同期内遇法定节假需暂停营业，乙方应付租金概不减免。甲、乙双方约定，本合同签订之日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金，即37,675元整。租赁期内，乙方不得将保证金抵充租金和其他费用。租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分甲方应无息如数退还乙方。租赁期内，该房屋所发生的水、空调、电等费用由乙方承担，乙方收到付款通知后，应在柒天内一次性向甲方付清。乙方返还该房屋时应结清水、电等各项费用。合同期内，乙方如有下列行为之一的，甲方在向乙方发出通知后有权单方面解除合同，收回该房屋，并要求乙方赔偿月租金三倍的违约金。造成损失的，甲方有权要求乙方赔偿相应损失：……b.非本合同规定情况中途退租或擅自将该房屋转租给第三者。……该合同第9.3条约定，在合同期间，若因不可抗力的原因，或有下列情形之一的，造成双方无法全面履约的，本合同终止，双方互不承担责任，租金按实际使用日期计算：a.该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；b.该房屋因社会公共利益被依法征用的；c.该房屋因城市建设需要被列入房屋拆迁许可范围的；d.该房屋毁损灭失或被鉴定为危险房屋的。第10.2条约定，发生下列情况时，甲方有权开启该房屋的门锁，更换门锁，并任意处置该房屋内的乙方物件，收回该房屋。甲方对因此引起的乙方之损害或损失概不负责。因处置乙方物件所产生的费用和所得相抵后，抵付乙方所欠款项，多余部分应无息还给乙方。a.本合同终止后，且甲方在其向乙方发出通知(包括书信、电子邮件、手机短信等及其他一切可联系方式)7天内未能与乙方取得联系的；b.乙方未尽到本合同规定义务，且在收到甲方的有关通知后7个工作日内或本合同规定的其他期限未予纠正的。该合同还对双方的其他权利义务作了约定。同日，案外人A公司(作为签约甲方)与被告心素派公司(作为签约乙方)还签订了《补充协议》1份，约定甲方提供广场南侧42.13平方米房屋作为乙方租赁使用。计每月租赁费为1,800元(含物业)。租赁时限与餐厅租赁同期。付费方式为押一月付一月，共计3,600元。付租赁费日期与商铺同日。租赁期限与商铺同日。递增数为每一年递增2%。上述合同签订后，被告向案外人A公司支付了首期房屋租金及租赁保证金37,657元，案外人A公司则将涉案房屋交付被告使用。2017年7月19日，案外人A公司(作为签约甲方)、被告心素派公司(作为签约乙方)及原告禾十公司(作为签约丙方)三方签订《补充协议书》1份，约定：一、经甲、乙、丙三方协商一致确定，从2017年8月1日起，由丙方取代甲方并作为2016年1月20日原由甲、乙双方签订的A大厦xxx号和南侧平房《上海A大厦租赁合同》中租赁方主体，上述合同项下的权利和义务全部由丙方享有并承担。二、经甲、乙、丙三方协商后一致确定，同时对原《上海A大厦租赁合同》除主体变更外，其余全部条款不作任何修改。三、本协议的订立是上述三方的真实意思表示，并作为原《上海A大厦租赁合同》的补充，与原《上海A大厦租赁合同》具有同等法律效力。四、本协议经甲、乙、丙三方加盖公章后，从订立之日起生效。2019年2月20日，原告禾十公司(作为签约甲方)和被告心素派公司(作为签约乙方)签订了《房屋租赁合同续签补充合同》1份，约定：兹有禾十公司与心素派公司于2016年1月20日因租赁A大厦xxx号房屋，租赁面积为267.59平方米；同时又租赁A大厦广场南侧仓库42.13平方米。双方签订了《A大厦租赁合同》，同时乙方与案外人上海D物业管理有限公司(以下简称D公司)签订了《物业服务合同》，租赁时间叁年，现已即将期满。经甲乙双方友好协商，同意续签房屋租赁合同，为此双方订立以下协议共同遵守：1.双方同意续签租赁合同，租赁时间3年(2019年2月21日至2022年2月20日)。2.房屋续签期间房屋租赁费调整为每月39,608.91元，每月物业费含。仓库租金为1,910.17元。该房屋和广场南侧仓库租金同时从第二年起递增2%。3.双方约定原租赁合同的其他所有条款不变，继续生效，共同遵守。4.原乙方与D公司签订的《物业服务合同》按本续签合同租赁年限继续同时限生效，双方共同遵守。2020年3月20日，被告向原告发送《合同终止通知书》1份，称：兹有我方上海心素派餐饮管理有限公司承租贵方上海市闵行区XX路XXX号底层商铺。因新型冠状病毒肺炎疫情影响的不可抗拒因素将无法继续经营，现有房租押金37,675元及仓库押金1,800元共计39,475元作为对贵公司的补偿。现终止合同于2020年3月31日生效，随信归还商铺钥匙。审理中，被告声称其已于2020年3月23日停止经营并搬离涉案房屋。2020年3月24日，原告通过微信及现场张贴等形式向被告发送《关于响应政府号召给予租户租金减免的限期确认函》1份，同意为被告减免本年度2月和3月两个月月租金的各30%，并要求被告在接到该函之日起3个工作日(即3月31日之前)内签署以上确认函，凡超期未签署以上确认函的，均视为放弃所有租金减免权利，必须依原租赁合同规定租金执行。原告在该确认函尾部再次提请被告注意：未在本函规定的限期内签署《企业减免租金确认函》即视为放弃享受租金减免，需按租赁合同原金额支付相应租金。审理中，原告同意向被告返还租房押金37,675元及仓库押金1,800元共计39,475元。以上事实，由原告提供的1.《上海A大厦租赁合同》、《补充协议》、《补充协议书》；2.《合同终止通知书》；3.《关于响应政府号召给予租户租金减免的限期确认函》、关于租金减免确认函微信截图、租金减免通知张贴于商铺照片以及双方当事人的当庭陈述等为证。被告未向本院提供证据。经庭审质证，被告对原告提供1-4证据的真实性均表示无异议。但认为证据1中《上海A大厦租赁合同》被告没有签订过，被告只签订过《补充协议》和《补充协议书》。本院认为，原告提供的上述证据均具有真实性，且与本案相关联，本院均予以确认。本院认为，案外人A公司与被告心素派公司订立的《上海A大厦租赁合同》,系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效。之后案外人A公司与原、被告三方共同签署的《补充协议书》，明确约定由原告代替案外人A公司在上述《上海A大厦租赁合同》中的合同地位，原告享有和承担原合同项下的权利与义务。因此在原、被告之间形成了房屋租赁法律关系，后双方签订的《房屋租赁合同续签补充合同》延续了双方前述的租赁关系，因此原、被告均应信守租赁合同并按约履行。被告不得以原告未签署《上海A大厦租赁合同》为由拒绝向原告履行其合同义务。本案中，被告作为承租人按约向作为出租人的原告支付租金等费用系其基本的合同义务。然在实际履约过程中，被告于2020年3月20日以受新冠疫情影响的不可抗拒因素将无法继续经营为由，向原告发送《合同终止通知书》，明确表示不再租赁涉案房屋，并声称于2020年3月23日停止经营、搬离涉案房屋，造成原、被告双方无法继续履行房屋租赁合同。被告中途提前退租已构成违约，被告作为违约方是不具有解除合同权利的。现原告作为出租人，在无法实现其租赁合同目的的情况下，诉诸法院要求判令解除双方签订的租赁合同之诉请，于法有据。查本案中，原告向本院起诉进入诉调的立案时间为2020年5月8日。原告要求解除双方签订的租赁合同还包含案涉相关联的《上海A大厦租赁合同》、《补充协议》及《补充协议书》，故本院认为原、被告签订的《房屋租赁合同续签补充合同》及案涉《上海A大厦租赁合同》、《补充协议》、《补充协议书》于2020年5月8日已经全部解除。关于原告要求被告支付租金22,276.96元之诉请。由于考虑到新冠疫情等因素，原告在法院释明并引导下，同意将原要求被告支付自2020年2月21日至2020年4月20日的租金84,698.92元变更为22,276.96元。审理中，被告对此项诉请及其金额亦不持异议，故本院对原告要求被告支付租金22,276.96元之诉请予以支持。关于原告要求被告支付水、电费7,427.06元之诉请。审理中，原告出示了相关水、电费用的发票原件，被告对此项诉请及其金额亦不持异议，故本院对原告要求被告支付水、电费共计7,427.06元之诉请亦予以支持。关于原告要求被告支付违约金127,048.38元(月租金3倍标准)之诉请。根据《上海A大厦租赁合同》约定，合同期内，被告非本合同规定情况中途退租或擅自将该房屋转租给第三者，则原告在向被告发出通知后有权单方面解除合同，收回该房屋，并要求被告赔偿月租金三倍的违约金。造成损失的，原告有权要求被告赔偿相应损失。本案中，被告以受新冠疫情影响的不可抗拒因素将无法继续经营为由，向原告发送《合同终止通知书》并已提前搬离涉案房屋。而受新冠疫情影响并不能成为被告要求提前解约的理由，故被告的行为属中途退租，满足上述合同约定的情形，故原告有权按照涉案租赁合同约定要求被告赔偿提前退租违约金。审理中，原告同意向被告返还租房押金37,675元及仓库押金1,800元共计39,475元。因此，在扣除上述两项押金后，被告需向原告支付的违约金金额为87,573.38元(127,048.38元-39,475元)。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告上海禾十实业有限公司与被告上海心素派餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同续签补充合同》以及案涉《上海A大厦租赁合同》、《补充协议》、《补充协议书》于2020年5月8日已经解除。二、被告上海心素派餐饮管理有限公司支付原告上海禾十实业有限公司租金22,276.96元。三、被告上海心素派餐饮管理有限公司支付原告上海禾十实业有限公司水、电费7,427.06元。四、被告上海心素派餐饮管理有限公司支付原告上海禾十实业有限公司违约金87,573.38元。上述第二至第四条款的履行期限均为本判决生效之日起的十日内。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,717.53元，由原告上海禾十实业有限公司负担432.53元，被告上海心素派餐饮管理有限公司负担1,285元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 陈春芳二〇二〇年十一月二日法官助理 陶思延书 记 员 陶思延附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。