北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初3627号原告：北京国瑞世贸投资有限公司，住所地北京市大兴区金星西路5号及5号院1楼。法定代表人：杨继平，总经理。委托诉讼代理人：范俊超，上海汉盛律师事务所律师。被告：张雨，男，1986年6月27日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：蒋曼，北京天昇律师事务所律师。原告北京国瑞世贸投资有限公司（以下简称：国瑞公司）与被告张雨租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国瑞公司的委托代理人范俊超，被告张雨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告国瑞公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租金共计99590.05元及免租期2016年11月25日-2016年12月15日的租金4866元，逾期支付租金的违约金109107.7元；2、判令被告向原告支付违约金21900元（按三个月租金标准计算）；3、判令被告向原告支付律师费5000元；4、请求确认原被告签订的商铺租赁合同已经解除；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告在2016年11月25日签订了商铺租赁合同，合同约定原告将位于北京市大兴区金星西路5号01定租赁面积为20平米，出租给被告，被告用于进行“臻好时冻酸奶”品牌甜品店，租赁期限为装修期满次日起2年从2016年12月16日到2018年12月15日，商铺交付后十日内为装修期，约定第一个租金计收年度为7300元每年，第二个租金计收年度为7908.33元。对租赁保证金、转租转让、违约责任等进行了约定。双方签订合同后，原告交付商铺，被告使用商铺从事经营，但是被告在2017年开始就没有支付租金，拖欠租金连续累计长达13个月，已经严重违反了双方之间的合同约定。原告无奈，原告和商铺的管理方北京绿地京城商业管理有限公司（以下简称：绿地公司）在2018年1月31日向被告邮寄解除租赁合同的通知。我方认为，被告连续累计长达13个月没有支付租金，已经严重违反合同约定，依据商铺租赁合同第8.2条、9.2条、9.3条等约定和合同法、民事诉讼法等规定，我方现在为维护我方的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请，维护我方合法权益。被告张雨辩称：不同意原告全部诉讼请求，请求法庭驳回。双方所签订的合同已经于2017年5月2日解除，2017年5月2日，原告和管理方给被告发了合同解除通知书，被告在接到该通知后发现通知内容与事实严重不符，与物业方商谈具体事宜，但双方没有商谈结果时候，被告商铺2017年5月22日就被停水停电，无法正常经营，被告认为双方合同已经在2017年5月2日解除，但是因为原告和物业方违约造成。第二、被告不欠原告租金，原告的第一项诉讼请求没有事实和法律依据，原告在起诉状称被告从2017年开始就没有支付过租金不属实，双方在签订商铺租赁合同之前签订一份租赁意向书，该意向书约定乙方应支付的款项及费用包括：诚意金8516.67元、装修保证金8516.67元、保证金21900元，并约定乙方诚意金在甲乙双方最终签订商铺租赁合同后冲抵租金。被告在2016年11月14日缴纳租金诚意金7300元，于2016年12月7日缴纳保证金21900元，同缴纳装修押金8516.67元，出入证押金150元，装修服务费700元，这些费用均应冲抵租金。冲抵前期费用及原告承诺的一个月免租期后，计算至2017年5月2日，被告不仅不欠原告任何租金，原告还应返还部分租金给被告。既然被告不欠原告租金，原告要求被告支付逾期支付租金的违约金诉讼请求不能成立。三、本案系原告违约在先导致双方合同解除，并非被告原因导致，原告无权要求被告支付违约金，且被告认为两项违约金重复计算，不符合法律规定。双方合同虽然约定从2016年12月16日起租，但是由于商铺所在市场并未如期开业，正式开业时间为2017年6月22日，导致被告不能达到合同目的，且由于物业方服务不到位，导致经营环境恶劣、噪音、空气污染严重，商场客流量仅维持在20%。2017年5月2日原告给被告发出一份内容不属实的解除通知，在被告与原告商谈过程中，原告于2017年5月22日强行给被告所租赁的商铺断水断电并用围挡封锁，导致被告无法继续经营，只能腾退商铺。因此原告是涉案合同的违约方，原告应对被告的损失予以赔偿。在此，针对原告应返还给被告租金及赔偿损失问题，保留向原告追诉的权利。四、如前所述，原告的起诉属于滥用诉权，且双方在合同中并未约定律师费负担问题，所以不同意承担律师费。综上所述，请求驳回原告全部诉讼请求，维护社会稳定，维护被告的合法权益。针对原告当庭增加的诉讼请求，我方认为该项诉讼请求没有事实和法律依据，双方签订的合同约定起租时间为2016年12月16日，签订合同当时原告承诺免租一个月，起租时间从2017年1月16日开始计费，所以原告诉讼请求不能得到法律支持，请求法院驳回。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，对于双方当事人有争议的事实，本院进行认定。国瑞公司（出租方）与张雨（承租方）、绿地公司（管理方）签订了大兴绿地中央广场·绿地缤纷城二期租赁意向书，该意向书约定：经乙方研究及现场考察后，现有意向甲方租用位于北京市大兴区金星西路5号及5号院1号楼裙楼的“大兴绿地中央广场·绿地缤纷城二期”项目（下称“本项目”）2F层24B号商铺（下称“该房屋”），用于经营臻好时冻酸奶。甲方委托丙方为实际运营管理方，为本项目提供全程商业物业运营管理服务。甲乙丙三方达成意向如下：1、租赁面积：计租面积为20.00㎡。2、租赁期限：2年。3、租金（不含物业管理费）：按“月保底租金”和“月提成租金”二者中较高者收取，具体金额以甲方、乙方最终签订的商铺租赁合同为准。第一年：保底租金标准：￥12元/天/平方米，月提成租金营业额扣点9%，第二年：保底租金标准：￥13元/天/平方米，月提成租金营业额扣点11%，乙方按照月时间支付租金。4、物业管理费：人民币2.00元/天/平方米；由丙方直接收取并向乙方提供发票。5、装修租金折扣＿折：装修期为0.5个月，具体时间以甲方、乙方最终签订的商铺租赁合同为准。6、乙方应支付的其他款项及费用：(1)诚意金：一个月“月保底租金”＋一个月物业管理费（以租约首年度金额为计算标准），共计人民币8516.67元。为了确保三方的权益及规范管理，乙方应在本租赁意向书签订之日起3日内将诚意金一次性全部支付至甲方账户，由甲方为乙方开具诚意金收据。本租赁意向书自甲方收到乙方的诚意金之日起生效，在甲方收到诚意金之前无义务为乙方保留该房屋；同时，甲方有权将该房屋另行出租。乙方诚意金在甲方、乙方最终签订商铺租赁合同后冲抵租金，以甲方、乙方最终签订的商铺租赁合同为准。（2）装修保证金：人民币8516.67元，在甲方、乙方最终签订商铺租赁合同以后，由乙方在与丙方办理装修手续时直接向丙方支付，并由丙方为乙方开具装修保证金收据，如果乙方装修未造成甲方、丙方在乙方装修完成并书面确认后日内无息返还。（3）保证金：其中人民币21900元；物业服务保证金为人民币3650元。在甲方、乙方最终签订商铺租赁合同当日，租赁保证金由乙方直接向甲方支付，并由甲方为乙方开具租赁保证金收据，物业服务保证金由乙方直接向丙方支付，并由丙方为乙方开具物业服务保证金收据。如果乙方在租赁期间未造成甲方、丙方任何损失，甲方、丙方在租赁期限届满后二个月内无息返还。如果乙方在租赁期间给甲方、丙方造成损失未进行赔偿或有其他违约责任，甲方、丙方有权从保证金中直接扣除。（4）pos机第一年免租，租用费从第二个租赁年开始起算，每个月使用管理费为人民币200元/台，保证金为人民币600元/台。由乙方直接向丙方支付，并由丙方为乙方开具租用费发票及保证金收据。如果pos机在租赁合同期限届满时向丙方支付，并由丙方为乙方开具租赁费发票及保证金收据。如果pos机在租赁合同期限届满时完好，丙方无息返还保证金，否则有权不返还。7、三方特此确认，甲方特向乙方告知，甲方已与丙方就本项目签订委托经营管理合同，约定由丙方作为管理方为本项目提供全程商业物业管理服务，乙方知晓并承担接受该等服务，并同意在与甲方签订商铺租赁合同的同时与丙方签订管理服务协议。8、乙方应在甲方收到诚意金后10日内与甲方签订商铺租赁合同，并与丙方签订管理服务协议，否则甲方、丙方均有权单方解除本租赁意向书，乙方用以甲方已收取的意向金均不予退还。如因甲方原因造成的，甲方无息退还诚意金。2016年11月25日，国瑞公司（出租方，甲方）与张雨（承租方，乙方）签订国瑞世贸商贸租赁合同（绿地缤纷城Ⅱ期）及附件，该合同约定：甲方出租给乙方的商铺座落在北京市大兴区金星西路5号及5号院1号裙楼被称为“绿地缤纷城Ⅱ期”的2层24b号商铺（以下简称“该商铺”）。该商铺的类型为商业用房，该商铺平面图见合同附件签订本合同前，甲方已告知乙方该商铺（已/未）设定抵押。甲、乙双方同意该商铺用于计算租金、物业服务费及其他费用，到租用面积为20平方米，租用面积由以下两部分组成：（1）该商铺内的使用面积（包括该商铺内的内墙、立柱的面积）；（2）该商铺的墙体面积：该商铺与公共建筑空间之间的分割墙、外墙（包括山墙）以及与其他商铺的分割墙的一半计入套内墙体面积。甲方委托绿地公司（以下简称“管理方”）对“绿地缤纷城Ⅱ期”进行商业运营管理和物业管理，乙方同意接受管理方的管理服务。乙方承诺租赁该商铺只供乙方已臻好时冻酸奶商号/名称，作为经营“甜品店”之用途，并保证未征得甲方和管理方书面同意不擅自改变上述用途。该商铺的租赁期限自装修期届满之次日起2年，即2016年12月16日至2018年12月15日。甲方同意给予乙方自该商铺交付之日起10日的装修期，即2016年11月25日至2016年12月5日，装修期仅限于乙方用作装修，乙方在此期间无需支付租金及物业管理费，但需按商场统一标准按时缴纳（遇节假日需提前）装修管理费、水电等相关费用。双方暂约定该商铺，交付日为2016年11月25日，甲方可以提前交付该商铺甲方实际交付该商铺之日为商铺交付日期。乙方同意给予甲方90天的宽限期，甲方在宽限期内交付该商铺不承担任何违约责任。甲方交付该商铺逾期超过150天，则乙方有权终止本合同。甲方和管理方除不计利息，分别返还乙方租赁保证金和物业服务保证金外不承担任何责任。乙方应于甲方通知的日期前往商场办理该商铺的交接手续。无论乙方是否办理交接手续，甲方通知的交付日视为该商铺交付。装修期从甲方通知的交付日起开始计算。商场的营业时间为每年1月1日至12月31日期间内每日上午10：00至晚上22：00，具体时间点，以管理方通知和规定为准，管理方有权经提前书面通知乙方调整前述营业时间。自装修期起，该商铺的租金按照下述规定计算，实行保底租金和提成租金（每月以结算金额较高的方式实际收取）：保底租金按租用面积计算。第一个租金计收年度的含税租金额为每天每平方米人民币12元，月保底租金为人民币7300元。第二个租金计收年度的含税租金额为每天每平方米人民币13元，月保底租金，为人民币7908.33元。提成租金：第一个租金计收年度的月提成租金，按乙方该年度每个日历月的含税营业额的9%计算月租。第二个租金计收年度的月提成租金，按乙方该年度每个日历月的含税营业额的11%计算月租。乙方应按上述规定的保底租金的标准，向甲方预付每个月的租金（但该预付租金并不代表每个月的应付结算租金）：其后，各月预付的租金应由乙方按每个日历月，以第一个工作日为基准提前10个工作日，向甲方缴纳当月租金，如预付的第一个月保租金对应的期间结束后首日起（包括该日）至当月（日历月）最后一日止（包括该日）不足一个日历月，或者租赁期满或提前终止时的最后一个月内的租赁期间不足一个日历月，该月份的预付租金应按上述规定的保底租金的日租金标准【（当月实际租赁日数/当月天数）*月租金】按照该月内的实际租赁天数计算。乙方应于本合同签订之前或商铺交付时（以日期在先者为准），向甲方支付租赁保证金人民币21900元。并向管理方支付物业服务保证金3650.01元。乙方同意向甲方支付第一个租赁年度的一个月的保底租金，并向管理方支付第一个租赁年度的一个月的物业管理费，为租赁该商铺的诚意金共计人民币8516.67元（该诚意金待合同正式生效后，自动转为乙方向甲方交纳了第一个租赁年度的一个月的保底租金及乙方向管理方缴纳了第一个租赁年度的一个月的物业费）。乙方应在本合同签订之日起5日内，将诚意金一次性分别全部支付至甲方和管理方指定账户，或以现金支票等方式分别支付给甲方和管理方。乙方应于租赁期内向管理方支付该商铺的物业服务费每天每平米两元，管理方目前对该商铺物业服务费暂时按照租用面积核算系该商铺的每月含税物业服务费为人民币1216.67元，此费用为该商铺及配套共用设施设备公用部分和相关场地进行维修养护运营管理费用，维护相关区域内的环境卫生和秩序以及其他根据规定应列为物业服务成本或物业服务支出而向乙方所收取的费用，如用于物业服务的固定资产折旧及办公费用专项服务费用、特约服务费用的总和。租赁期内，若乙方独立使用单独所有的收银系统需配合管理方安装购阿购第三方接口插件，并通过以上办法向管理方上报营业额等销售数据勾勾第三方接口插件的维护服务费由乙方承担，每个租赁年度800元整乙方应于每个租赁年度的首个月度向管理方支付上述费用。乙方应于交付日或之前向管理方支付装修押金，为人民币8516.67元。甲、乙双方同意下列情形之一，本合同终止，双方互不承担责任(1)该商铺占用范围内的土地使用权依法提前收回的;(2)该商铺因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的;(3)该商铺灭失严重毁损或被鉴定为危险商铺，以致无法使用并且在90日内无法修复的；（4）租赁期内，甲方需要对商场或其他任何部分拆除或重建。甲、乙双方同意有下列情形之一，一方方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应按照合同约定承担违约责任和违约金，并应当赔偿，由此给对方造成的损失：（1）甲方交付的该商铺不符合本合同约定，致使不能实现合同目的的；（2）乙方未征得甲方和管理方书面同意改变商铺用途；（3）乙方未征得甲方和管理方书面同意改变商铺结构或乙方造成商铺主体结构毁坏的；（4）乙方擅自转租该商铺转让该商铺承租权与他人联营承包给他人或与他人交换各自承租的商铺的；（5）乙方逾期支付租金或租金以外的其它任何应付款项超过1个月的；（6）按照合同规定的时限，乙方超过10日以上未进场装修或未正常营业；（7）乙方将该商铺用于任何非法目的或乙方营业执照所列经营范围以外，目的和超范围经营无照经营的；（8）乙方违反本合同的其他约定，且在甲方和/或管理方书面通知后7日内乙方未予纠正的；（9）乙方进入清算程序或乙方之财产被强制执行或乙方被接管人接收的；（10）乙方申报之任何一个月营业额与实际营业额相差0.5%以上的；（11）乙方不按本合同约定商号名称进行经营和经营产品及服务不符合本合同约定的；（12）乙方经营活动造成环境污染或影响甲方和/或管理方经营管理。其他商户正常经营或严重影响附近居民生活的，经催告后未改正的。乙方出现违反本合同约定，而甲方行使解除本合同权利之情形时，甲方和管理方解除本合同前乙方已支付的所有租金以及租金保证金、物业服务保证金均不予退还，且甲方和/或管理方有权向乙方全额索回装修期内所提供给乙方的租金和/或物业服务费优惠。解除合同之日至该商铺交付给甲方期间的租金乙方按照对应年度的租金标准正常交纳。此外，乙方还须向甲方支付3个月租金，并向管理方支付3个月，物业服务费作为违约金（解除合同时对应年度的租金和物业服务费标准）。同时甲方和/或管理方因乙方违约而遭受的损失向乙方追索的权利。乙方逾期支付租金和其他应付款项，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.5%向甲方和/或管理方支付违约金。乙方应于租赁期满之日或本合同终止之日，向甲方交还该商铺，乙方逾期不交还该商铺，乙方应按每日每平方米人民币30元的标准支付占用使用费，同时乙方还应承担该商铺在占用期间内所发生的一切其它费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。下列费用由乙方承担：（1）甲方和/或管理方委托律师起草本合同及其他事宜而产生的律师费；和（2）与本合同相关的增值税、印花税登记费由双方按照相关税收法律、法规、规章各自承担其他有关费用，将按有关部门的规定分担和各自负担该合同与国家税务调整时需依据政策相应调整乙方应于本合同签订的同时或之前将前述第一款所列费用支付给甲方和/或管理方。2016年11月14日，张雨向绿地公司交纳了物业诚意金1216.67元，绿地公司出具了收据。2016年11月14日，张雨向国瑞公司交纳了租金诚意金7300元，国瑞公司出具了收据。2016年12月7日，张雨向绿地公司交纳了物业保证金（3个月）3650.01元，绿地公司出具了收据。2016年12月7日，张雨向国瑞公司交纳了租金保证金21900元，国瑞公司出具了收据。2016年12月7日，张雨交纳了出入证押金150元，绿地公司出具了收据。2016年12月7日，张雨交纳了装修服务费700元，绿地公司出具了收据。2016年12月7日，张雨交纳了装修押金8516.67元，绿地公司出具了收据。2017年5月2日，国瑞公司、绿地公司共同向张雨发送了合同解除通知，该通知写明：贵我双方于2016年11月25日就坐落在北京市大兴区金星西路5号及5号院2号2F-24b的房屋（下称“该房屋”）签订的房屋租赁合同与物业管理服务协议（以下不重复。统称“原合同”）商铺租赁合同约定甲乙双方同意。乙方逾期支付租金或租赁以外的其它任何应付款项超过1个月的。一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应按照合同约定承担违约责任和违约金，并赔偿由此给对方造成的损失。现贵方严重违反原合同约定拖欠我方租金已长达5个半月之久，亦未向我方支付物业管理费用、水电费及其它费用，我方已于2017年3月6日、2017年3月20日多次致函贵方敦促履行合同结清所有欠款，但贵方至今仍未付款。贵方拖欠租金及其他应付款项已经严重超过1个月的期限，我方解除原合同的条件已经成就依据中华人民共和国合同法的规定，我方现就下列事项通知贵方：一、我方正式通知贵方解除原合同，本通知到达贵方之日原合同解除；二、贵方严重违约贵方已缴纳的履约保证金25550.01元，依照原合同的约定，我方不予退还；三、贵方拖欠我方的2016年12月16日至2017年5月31日租金人民币40267.74元，物业管理费用6711.31元，水电费622.40元，共计47601.45元。由原合同解除之日起7日内向我方全部付清；四、依据原合同约定，贵方应向我方支付违约金共计21900元；五、请贵方于原合同解除之日起7日内撤离该房屋，并将该房屋完整的退还我方，并于30日内办妥，以该房屋地址办理的所有相关证照批准和许可的注销和变更手续。若贵方逾期撤离该房屋，逾期办理注销和变更手续或逾期支付上述款项，我方不仅将采取一切有效措施收回该房屋，包括向法院提起诉讼等法律措施，而且将要求贵方赔偿我方的全部损失，由贵方承担一切法律后果。本案在审理过程中，国瑞公司向本院提交以下证据：证据1、合同解除通知书，2018年1月31日原告向被告发出解除合同通知；证据2、拖欠租金清单以及违约金清单；证据3、律师费发票；张雨的质证意见如下：对证据1、真实性不认可，没有向被告送达，2017年5月2日收到了我方提交的通知书后，在5月22日原告封锁了我的商铺，我方就已经撤离，在经过原告物业方的同意，在出具出门条情况下我方撤离。对停止营业时间认可，但认为是被迫停止营业。对证据2、不认可，原告单方出具；对证据3、由法院核实，双方合同没有约定律师费负担问题，即使是真实的，也不同意负担。张雨提供以下证据：证据1、租赁意向书、商铺租赁合同；证据2、收据7张；证据3、证人证言7份、网页打印件1份；证据4、2018京0115民初22011号判决书、2018京0115民初18898号判决书，用以证明绿地公司提供的物业服务合同存在瑕疵，国瑞公司提供的租赁物存在瑕疵，存在违约行为，影响实现合同目的；证据5、2017年5月2日原告及管理方向被告送达的解除合同告知书；证据6、被告与杜莹的通话录音及文字整理。国瑞公司的质证意见如下：对证据1、租赁意向书与本案没有关联性。对证据2、第一张收据盖章为绿地公司，不是支付给原告的钱，费用也不是租赁相关费用，与本案无关。租金诚意金7300元认可，租赁保证金回去核实，出入证押金、装修服务费、装修押金不是支付给原告的费用，是支付给绿地公司，与本案无关。被告支付的租金诚意金，合同中有约定，请求法院依法处理。对证据3、第一、第二证言真实性不认可，第三页证明目的不认可，上面明确写明G-SUPER在2017年6月22日登陆北京做的宣传，是店铺开业宣传信息，不是绿地缤纷城的开业信息，证明目的不认可。出租方是原告，商业管理方是绿地公司，商业管理行为和原告无关，相关租金依据合同约定，出租方不承担承租人的经营风险。其他的证人证言也不认可。对证据4、判决书与本案无关，前期判决基于错误认定基础上产生，前期判决认定6月22日绿地开业，但实际上是G-SUPER开业信息，认为判决有瑕疵，不能作为本案的参考依据，认可是生效判决。对证据5、公司没有找到这个记录，不认可。对证据6、不认可，杜莹不是国瑞公司的员工，确实是绿地公司的员工。综合证据5、6，国瑞公司提出证据5显示2017年5月22日擅自停止经营，搬离时间肯定在2017年5月22日之后。和被告提供的录音和合同解除通知相互矛盾，合同解除通知书落款时间2017年5月2日，录音是2017年6月2日，6月2日的沟通情况让被告提出撤店申请，单位出具终止协议，提撤店申请出具终止协议应在2017年6月2日之后。从两份材料可以看出肯定不是在2017年5月22日，应该在6月2日之后。具体搬离时间没有证据证明，通过跟工作人员沟通张雨是在2018年1月搬离。张雨提出：签订租赁合同以后，2016年11月25日，对方交付商铺，告诉我什么时候可以进场装修，承诺12月16日开业，在商场开业前准备开业。开业后给一个月的免租期。实际商场开业在2017年6月22日，开业时候没有隆重的开业典礼，不管是甲方还是绿地公司，都没有做到任何引流和管理的措施，进驻之后每天都有人装修，12月16日商户入住率不足20%，我在商场时候每天都有人装修，我找商管谈了几次，因为一直装修导致我无法正常经营，商场解释很快就装修好。我缴纳了租金诚意金7300元、租金保证金21900元，收据上都是原告的发票专用章。原告提交的2018年1月31日解除通知书记录了对方认可我方2017年5月22日停止营业。5月22日之后的1、2天搬走。我跟物业的杜莹协商，杜莹让我把东西拉走，互不追究。商场开了出门条之后，我把设备拉走，拉完之后，出门条要交还给商场。原告说2018年我方搬离不认可，不是事实。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。国瑞公司与张雨签订的租赁意向书及租赁合同及附件，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。根据张雨提供的证据，张雨已经向国瑞公司及绿地公司支付了物业诚意金1216.67元、物业保证金3650.01元、租金保证金21900元、租金诚意金7300元、出入证押金150元、装修服务费700元、装修押金8516.67元。根据张雨提供的国瑞公司、绿地公司于2017年5月2日向其发送的合同解除通知书，其表示当日收到，故双方的租赁合同及附件于2017年5月2日已经解除。通过张雨提供与杜莹的录音、照片、国瑞公司在2018年1月31日解除租赁合同的通知自认的张雨于2017年5月22日停业，本院2018京0115民初22011号判决书、2018京0115民初18898号判决书认定的物业存在瑕疵的事实，综合考虑租赁意向书有诚意金冲抵租金的约定，可以认定张雨于2017年5月22日停业，2017年6月搬离，且其与绿地公司已经达成一致意见：双方互不补偿，合同解除。同时根据合同约定绿地公司系国瑞公司该项目的管理公司的实际情况，绿地公司的意见即为国瑞公司的意见。虽然国瑞公司提供的2018年1月31日的解除租赁合同的通知，但是并未提供张雨的签收手续，张雨不认可收到，且与张雨提供了2017年5月2日的合同解除通知相矛盾，同时国瑞公司并未提供证据证明张雨2018年搬离，故对国瑞公司的上述主张，本院不予采信。综上对国瑞公司要求张雨支付拖欠的租金共计99590.05元及免租期2016年11月25日-2016年12月15日的租金4866元，逾期支付租金的违约金109107.7元及合同违约金21900元（按三个月租金标准计算）的诉讼请求，本院不予支持；对国瑞公司要求张雨支付律师费5000元的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认北京国瑞世贸投资有限公司与张雨2016年11月25日签订的商铺租赁合同于2017年5月2日已经解除；二、驳回北京国瑞世贸投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4907元，由北京国瑞世贸投资有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  彭超二〇二〇年十一月三十日书记员  刘丽