江西省庐山市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0483民初1596号原告：陈雪娣，女，汉族，1957年3月10日出生，九江市人，住江西省九江市浔阳区。委托代理人：王志，男，汉族，1948年11月2日出生，广州市白云区人，住广州市白云区，系原告同事，代理权限特别授权。被告：星子天元旅游商贸城有限公司。统一社会信用代码：91360427067469698Y。住所地：江西省庐山市温泉镇温泉村。法定代表人：董道金，公司执行董事。原告陈雪娣诉被告星子天元旅游商贸城有限公司（以下简称天元公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月23日公开开庭进行了审理，原告陈雪娣及其委托代理人王志，被告天元公司法定代表人董道金均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈雪娣诉称，一是要求被告天元公司双倍返还原告定金6万元，赔偿金6万元，共计12万元；二是本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年1月8日原告与案外人庐山市燎原文化旅游有限公司（以下简称燎原公司），在天元商贸旅游城售楼处签订了《认购协议》，协议标的是天元商贸旅游城内商品楼8栋1单元701房，交付定金6万元整，燎原公司财务陈华娟签署了《认购书》和付款收据加盖财务和燎原公司公章，并承诺当年6月份商品楼封顶，12月份交房。认购书签订后财务陈华娟和燎原公司法人失去音讯，后2019年4月被告天元公司以状告燎原公司违约承诺帮助原告追回购房定金为由，复印了原告的《认购书》及购房收据资料，并起诉至庐山市人民法院。2019年12月庐山市人民法院判决被告天元公司胜诉后，被告却并未遵守承诺归还定金，原告无奈遂起诉至法院。被告天元公司辩称，一是天元公司与燎原公司的合同关系是合同签订后天元公司将已经建成的商品房、住房委托燎原公司销售，所有销售款包括定金等所有款项打到房管局监管账户，天元公司在销售地点已经设定了销售部和财务部，其主要目的是维护他们自己的权益；二是原告起诉天元商贸城主体是不适格的，被告应该是燎原公司，原因是原告的6万元定金是打到燎原公司陈华娟的个人账户上；三是原告认购的8栋1单元701房是不具备销售条件的，因为8栋在预定房子的时候还没有开始建设，原告交的6万元定金是没有对该房产的情况进行了解，是自己的过失，责任应由原告自己承担；四是根据法院判决天元公司对燎原公司的房产进行摸底，为了挽回对购房人员的损失，所以把原告提交的定金作为证据纳入天元起诉燎原的起诉程序，最后法院判决天元胜诉，但是燎原至今还没有支付天元公司的胜诉款，同时天元公司已经申请强制执行未果，天元公司没有责任和义务垫付6万元定金，天元公司承诺只要燎原公司第一笔款支付给天元后可以给原告解决定金问题。经审理查明，2018年9月27日，被告天元公司与案外人燎原公司签订《开发工程项目转让协议》，协议约定天元公司将天元商贸旅游城项目转让给燎原公司，转让方式为：燎原公司按合同要求按时完成天元公司前期已建项目住宅面积9725平方米，按2567元/平方米的底价，商业面积17412平方米，按不同位置确定以平均4500元/平方米的底价进行销售总额达到1.03亿后，天元公司无偿将此项目转让给燎原公司。同时约定燎原公司所得销售款、定金等应打入房管局监管银行账户，燎原公司可以对项目的基础设施及未建项目进行建设。双方对违约责任亦进行了详细约定。2019年1月8日，原告陈雪娣与案外人庐山市燎原文化旅游有限公司签订《认购协议》，双方约定，原告陈雪娣在对“天元商贸旅游城”商业住宅小区充分了解后，自愿签订认购协议。原告陈雪娣认购位于庐山市温泉镇环山公路北侧“天元商贸旅游城”8号楼1单元701室商品房，面积约61.05平方米，单价为3150元/平方米，总房价为192308元，协议签订后原告陈雪娣向燎原公司支付定金60000元，剩余房款在2019年6月10日前付清，双方约定违约责任为原告陈雪娣未按本约定时间付款且逾期超过7天的，燎原公司有权将该套房屋另售他人，不再另行通知，定金不予退还，燎原公司销售经理陈华娟在认购协议上签字并加盖燎原公司公章。协议签订后，原告陈雪娣通过银行转账方式将定金转账至燎原公司法定代表人浦建的个人账户，燎原公司向原告陈雪娣出具收据一张，确认收到原告支付的天元商贸旅游城8号楼1单元701室定金60000元。另查明，被告天元公司于2019年5月9日向本院起诉燎原公司，请求判令解除双方于2018年8月27日签订的《开发工程项目转让协议》，并请求判令燎原公司将商品房销售款1080556元及违约金支付给天元公司。庭审中，天元公司向本院提交了本案原告陈雪娣的《认购协议》及收据作为证据，本院于2019年12月9日做出（2019）赣0483民初789号民事判决，认定天元公司与燎原公司签订的《开发工程项目转让协议》合法有效，名为转让其实属于附条件的转让行为，在所附条件成就之前，天元公司签订合同的目的是要求燎原公司尽快进行销售房屋以达到资金回笼，而燎原公司在约定的时间并未达到合同约定，本院对天元公司要求解除双方签订的《开发工程项目转让协议》的诉请予以支持，民事判决事实认定部分载明：“协议签订后，原、被告双方均认可仅销售五套房产：2019年1月8日，陈雪娣购买的8号楼1单元701室，建筑面积61.05平方木，总房款192308元，陈雪娣支付定金6万元，以上款项共计1080556元，该款项均未转入天元公司制定的房管局监管账户，均由燎原公司法定代表人浦建或者其指定的财务陈华娟领取”。该案判决解除天元公司与燎原公司于2018年9月27日签订的《开发工程项目转让协议》，燎原公司于本判决生效之日七日内给付天元公司已收购房款825606元。判决生效后，2020年11月4日，天元公司向本院申请执行，本院以（2020）赣0483执898号受理，该案现在执行中。之后，原告陈雪娣要求天元公司履行合同签订《商品房买卖合同》，被告天元公司以该认购协议无效为由不予签订，原告陈雪娣遂起诉至法院要求被告天元公司双倍返还定金。上述事实，有原告陈雪娣提交的《认购协议》原件一份、收据原件一份、庐山市法院（2019）赣0483民初789号民事判决书一份，被告天元公司提交的《开发工程项目转让协议》复印件一份及原、被告当庭陈述在卷为凭，可以认定。本院认为，合同是当事人明确双方权利义务的协议，依法成立的合同自当事人订立合同时生效,当事人应当按照合同约定履行各自的义务。原告陈雪娣与燎原公司签订的《认购协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，而且原告已根据认购协议向燎原公司支付了定金，故该认购协议已依法成立，具有法律效力。本案的争议焦点是，被告天元公司是否为本案的适格主体？本院认为，燎原公司与被告天元公司签订的《开发工程项目转让协议》合法有效。该转让协议名为转让，其实属于附条件的转让行为，该协议经（2019）赣0483民初789号民事判决书判决予以解除。被告天元公司在合同解除后，依法享有了对涉案房产的占用、使用的权益，并经判决燎原公司应给付天元公司已收房款825606元（包括本案原告陈雪娣的定金6万元），在该生效判决中亦确认天元公司和燎原公司对原告陈雪娣所购房产予以认可，故被告天元公司构成债的承接，其应当对燎原公司对陈雪娣的定金返还义务承担承接还款责任，故被告天元公司是本案适格的返还主体。关于原告陈雪娣要求被告天元公司双倍返还定金的诉请，由于涉案《认购协议》是出卖人燎原公司与买受人原告陈雪娣就订立商品房买卖合同相关事宜进行的约定，所以不属于商品房买卖合同，故在当事人一方违反义务不履行谈判义务时，只能要求违约方承担违约责任，不能要求其实际履行缔结商品房买卖合同的义务，原告陈雪娣不应要求按照《认购协议》的约定要求被告天元公司承担给付商品房的义务。本案中，原告陈雪娣与燎原公司订立的《认购协议》合法有效，双方均应履行。由于燎原公司因合同解除而导致无法实现认购书的约定，双方未能订立商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还给买受人。”本案中，原告陈雪娣所认购的房屋因燎原公司的原因导致无法进行销售，现双方之间商品房买卖的目的已不能实现，违约一方应按照定金的规定双倍返还已支付的定金，定金双倍返还的罚则条款是为了约束合同相对方履行合同，原告陈雪娣与燎原公司的《认购协议》，定金双倍返还应仅约束合同相对方燎原公司。从原告陈雪娣与被告天元公司的关系来看，双方并未建立合同关系，被告天元公司仅因与燎原公司的合同解除而形成债务的承接关系，故不应追究天元公司定金双倍返还的违约责任，原告陈雪娣在购房时已经对“天元商贸旅游城”项目充分了解，应包括知晓被告天元公司与燎原公司之间的关系，在原告陈雪娣与被告天元公司之间未能签订《商品房买卖合同》的原因是不可归责于当事人双方的事由，故被告天元公司仅承担定金的承接返还义务，对原告陈雪娣要求被告天元公司双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告星子天元旅游商贸城有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告陈雪娣定金60000元；二、驳回原告陈雪娣的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费2700元减半收取1350元，由原告陈雪娣负担675元，被告天元公司负担675元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  许秉国二〇二〇年十一月九日法官助理雷捻琪书记员陈晴晴