福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0581民初1287号 原告：福建百德置业有限公司，住所地福建省石狮市石龙路**汇峰广场******，统一社会信用代码：913505812598228398。 法定代表人：郭其仁，公司董事长。 委托诉讼代理人：王新扬，男，1984年3月25日出生，汉族,住福建省安溪县，公司职员。 被告胡英文，男，1976年10月9日出生，汉族，住福建省石狮市。 原告福建百德置业有限公司（以下简称百德公司）与被告胡英文商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王新扬到庭参加诉讼，被告胡英文经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 百德公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2013年5月7日签订的编号为0012755《商品房买卖合同》；2.本案诉讼费用由胡英文负担。诉讼过程中，百德公司增加2项诉讼请求，即1.责令胡英文立即腾空、搬离并交还石狮市康桥假日（英式庄园）23幢1层09号商品房；3.判令胡英文赔偿因违约行为造成的房屋价值贬损的差价损失约27万元（具体金额以司法鉴定评估的房屋现价与原《商品房买卖合同》约定的房屋价格897628元的差额为准）。事实与理由是：胡英文于2013年5月7日向百德公司购买一套位于石狮市××路××幢××层××号××商品房，为此双方于当日签订一份编号为0012755的《商品房买卖合同》及附件，约定该商品房建筑面积共63.82平方米，单价为每平方米14065元，房屋总价款为人民币897628元，付款方式为在签订《商品房买卖合同》时付清首付款为总房款的约50%即人民币457628元，余款人民币44万元在签订《商品房买卖合同》后由胡英文向银行申请按揭贷款支付。双方还就项目建设依据、商品房销售依据、付款方式、交房及违约责任等事项进行了约定。该合同附件五商品房买卖合同补充条款第一条第2款第（1）项约定“……出卖人阶段性担保贷款期间，买受人累计三个月未偿还银行或公积金按揭贷款本息，出卖人均有权选择解除《商品房买卖合同》，收回房屋，并可要求买受人赔偿损失”。 2013年6月13日，胡英文由百德公司提供阶段性担保向中国建设银行股份有限公司石狮分行(以下简称“石狮建行”)申请按揭贷款，并签订《个人住房借款合同》，合同主要约定：由胡英文向石狮建行借款44万元，借款期限120个月，按月偿还；百德公司作为开发商为该按揭贷款提供阶段性连带责任担保。由于胡英文未按合同约定还款，造成贷款逾期，石狮建行于2016年7月1日向贵院提起诉讼，贵院于2016年9月7日作出(2016)闽0581民初3312号民事判决书，并判决百德公司承担连带清偿责任。该判决发生法律效力后，石狮建行已向贵院申请执行[案号：(2019)闽0581执恢419号]。综上所述，胡英文在办理银行按揭贷款后，因未按时还贷，造成贷款逾期，被银行追诉，致使百德公司为此承担连带清偿责任，蒙受重大的经济损失，其失信行为违反了双方的合同约定，已构成根本违约。为此，望判如所请。 胡英文未作答辩。 百德公司围绕诉讼请求依法提交如下证据:1.《商品房买卖合同》及附件、房地产项目登记确权通知书；2.销售不动产统一发票、交房验收确认书；3.石狮建设出具的《代偿款项说明》、扣划款项明细（胡英文）；4.本院（2016）闽0581民初3312号民事判决书及法律文书生效证明。胡英文在本院指定的举证期限内未向本院提交证据，视为其放弃举证的权利。胡英文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃质证的权利。百德公司提交的上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院予以确认并在卷佐证。 根据百德公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年5月7日，胡英文与百德公司签订编号为0012755的《商品房买卖合同》，约定胡英文向百德公司购买位于石狮市××路××幢××层××号××商品房，该商品房建筑面积共63.82平方米，单价为每平方米14065元，房屋总价款为人民币897628元，付款方式为签订《商品房买卖合同》时付清首付款457628元（总房款的约50%），余款440000元由胡英文向银行申请按揭贷款支付。双方还就项目建设依据、商品房销售依据、付款方式、交房及违约责任等事项进行了约定。该合同附件五商品房买卖合同补充条款第一条第2款第（1）项约定“……出卖人阶段性担保贷款期间，买受人累计三个月未偿还银行或公积金按揭贷款本息，出卖人均有权选择解除《商品房买卖合同》，收回房屋，并可要求买受人赔偿损失”。 2013年6月13日，胡英文由百德公司提供阶段性担保向石狮建行申请按揭贷款，并签订《个人住房借款合同》，合同主要约定：由胡英文向石狮建行借款44万元，借款期限120个月，按月偿还；百德公司作为开发商为该按揭贷款提供阶段性连带责任担保。由于胡英文未按合同约定还款，造成贷款逾期，石狮建行于2016年7月1日向本院提起诉讼，本院于2016年9月7日作出(2016)闽0581民初3312号民事判决，该判决主文如下：“一、解除原告中国建设银行股份有限公司石狮分行与被告胡英文、林婉霞、福建百德置业有限公司于2013年6月13日签订的合同编号为350658108-2032-20130270563的《个人住房借款合同》；二、被告胡英文、林婉霞应在本判决生效后立即偿付原告中国建设银行股份有限公司石狮分行借款本金人民币359841.02元、利息、罚息、复利4406.43元，同时支付自2016年3月31日起至全部款项还清之日止按合同约定及中国人民银行有关规定计算的利息、罚息、复利。三、被告福建百德置业有限公司应对被告胡英文、林婉霞的上述债务承担连带清偿责任。被告福建百德置业有限公司承担清偿责任后，有权向被告胡英文、林婉霞追偿。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司石狮分行的其他诉讼请求。”该判决发生法律效力后，石狮建行向本院申请执行[案号：(2019)闽0581执恢419号]。本院扣划了百德公司银行账户228384.77元。 诉讼过程中，百德公司申请对案涉房产的价值进行鉴定，本院予以准许并依法委托厦门均和房地产土地评估咨询有限公司泉州分公司进行评估。2020年10月12日，厦门均和房地产土地评估咨询有限公司出具《房地产估价报告》，评估案涉房产的总价为850300元，单价为13323.72元/m²。百德公司质证认为对该评估报告的真实性合法性没有意见，但案涉房产的评估总价比实际价格高；其公司同楼盘有两个店面在涉案房屋的正对面,房号是26幢的06号、07号店面，在阿里拍卖上的价格没有本案的评估价格这么高。例如26幢的06号店面，评估价格是882200元，面积79.44平方米，评估单价是11105.24元/平方米；26幢的07号店面，评估价格是566900元，面积53.48平方米，评估单价是10600.22元/平方米。胡英文未对评估价格发表质证意见，视为放弃质证权利。 本院认为，百德公司与胡英文签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方当事人应按合同的约定全面履行各自的义务。胡英文拖欠石狮建行按揭贷款本息，该行依法起诉要求百德公司承担连带清偿责任，并依约从百德公司公司扣划款项。胡英文的行为已经构成违约，应依合同约定和法律规定承担违约责任。根据案涉合同的约定，百德公司有权解除合同并要求胡英文赔偿损失，故百德公司请求解除其与胡英文签订的案涉合同的主张，具有合同依据，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现百德公司请求判令胡英文返还案涉房产，于法有据，予以支持。案涉房产的评估价值为850300元，虽然百德公司认为评估价值过高，但对评估的程序没有异议，故该评估价值可以为本案所用。案涉房产的评估价850300元与胡英文的购买价897628元相差47328元，胡英文应向百德公司赔偿房产贬损损失47328元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除福建百德置业有限公司与胡英文签订的编号为0012755的《商品房买卖合同》； 二、胡英文应于本判决生效后十日内向福建百德置业有限公司返还石狮市康桥假日(英式庄园)23幢1层09号房产； 三、胡英文应于本判决生效后十日内向福建百德置业有限公司赔偿47328元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12776元，减半收取计6388元，由胡英文负担。案件评估费3401元，由胡英文负担，鉴于该费用已由福建百德置业有限公司垫付，胡英文应于本判决生效后十日内向福建百德置业有限公司支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈清真 二〇二〇年十一月十六日 书记员  陈 莉 附：本案适用的法律规定及执行申请提示 一、主要法律条文 一、本案适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2.《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 3.《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 4.《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 5《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 6.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 7.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 8.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。