广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初18433号原告：广州市亚洲行市场经营管理有限公司，住所地广州市海珠区泰沙路11号二层。法定代表人:庞开权，经理。委托诉讼代理人:徐柏坚，广东经国律师事务所律师。被告：广州伦立博教育信息咨询有限公司，住所地广州市海珠区泰沙路9号、11号全部（部位：11号二层自编B201）（仅限办公用途）。法定代表人：丁晨妍，执行董事。被告：丁晨妍，女，1989年3月27日出生，汉族，住广州市天河区。两被告共同委托诉讼代理人：吴时霖，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告广州市亚洲行市场经营管理有限公司诉被告广州伦立博教育信息咨询有限公司（以下简称为伦立博公司）、丁晨妍租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员林丽娜独任审理，依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐柏坚及两被告的共同委托诉讼代理人吴时霖均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令两被告支付2020年3月1日至2020年5月31日的租金39204元(按每月13068元计算）给原告。事实和理由:原告和被告签订《租赁合同》，约定由被告承租原告位于广州市海珠区泰沙路11号二层自编B201号商铺，租赁期限为2017年11月16日至2021年3月31日，每月租金为10800元，保证金为39204元；租金在原基础租金上每年递增10%，跨年度十二个月为一年；租金按季度交租。被告2020年2月前的租金已交齐。2020年3月26日被告提出解约，原告明确提出不同意。被告于2020年3月29日迁出。原告认为被告提前解约尚未生效，应支付2020年3月至2020年5月的租金，故提起本案诉讼。两被告共同辩称：原告与被告伦立博公司的租赁合同于2020年3月26日正式解除，原告已收取被告履约保证金，可自行扣除3月份租金13068元。自1月份新冠疫情发生之后，被告伦立博公司完全无法开展营业。疫情期间，被告伦立博公司积极与原告协商减免租金，但原告并未体谅，后续疫情进一步发展，被告伦立博公司的经营无法继续开展，双方的合同目的无法实现，被告伦立博公司于2020年3月25日向原告发出《解除物业租赁合同通知书》，并于2020年3月29日交还了场地。因此，双方的租赁合同已然解除，原告无权向被告伦立博公司收取2020年4月、2020年5月的租金。新冠疫情这一不可抗力已致使双方签订的《租赁合同》目的无法实现。被告伦立博公司主要经营线下培训业务，客户群体是居住于广州市的外籍人士子女，由于新冠疫情在全球的蔓延，许多外籍人士根本无法返穗。被告伦立博公司的主要合作客户称至少在2020年9月之前都不会开展新的课程，且9月之后国际学校能否顺利开学仍是未知数；2020年1月26日，海珠区市场监管局发放通知，暂停开展各类线下培训活动，直至今日仍未放开。根据《海珠区教育培训机构返校准备工作验收清单》，原告提供的铺面根本不可能达到复课的标准。双方签订的《租赁合同》第十三条同样规定了不可抗力及责任免除的条款。根据最高人民法院发布的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款规定，因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现、当事人请求解除合同的，人民法院应予以支持。因此，被告伦立博公司解除合同应当认定为合法、有效的民事行为。退一万步来讲，即便被告伦立博公司解除合同的行为无效，根据最高人民法院发布的有关指导意见，在疫情期间的租金也应得到减免，因为继续履行该租赁合同明显对被告伦立博公司不公平。被告丁晨妍不应当为该《租赁合同》承担任何责任。经审理查明:海珠区泰沙路11号的权属人为广州市海珠区凤阳街五凤经济联合社。该社出具的《授权委托书》记载，该社委托广州市华晖物业有限公司经营管理海珠区泰沙路9号、11号及出租给原告，并同意原告分租，期限从2012年1月1日至2021年3月31日止。2018年4月25日，被告伦立博公司向原告出具《委托书》，其中主要记载被告伦立博公司、法人代表丁晨妍租赁原告自编B201作办公场地，租赁期间所有经济及法律责任由丁晨妍本人负责全部责任。被告丁晨妍确认该《委托书》中的“丁晨妍”为其本人所签。2018年7月6日，原告（出租方、甲方）与被告伦立博公司（承租方、乙方）签订《亚洲行窗帘批发中心（商铺／写字楼）租赁合同》，约定乙方承租甲方位于广州市海珠区泰沙路11号亚洲行窗帘批发中心内二层自编B201号商铺，建筑面积约165平方米；该物业仅限于用于销售和展贸办公的用途；租赁期限为2017年11月16日至2021年3月31日，每月租金为10800元，租金在原基础租金上每年递增10%（跨年度十二个月为一年）；履约保证金为39204元；(12.1)……乙方不按时缴清双方约定有关的各种费用，视为违约；除须补交所欠的各种费用外，自逾期之日起，每逾期一天，按应缴费额的5%向甲方缴纳违约金；逾期五日，甲方有权采取封门及停水电等措施（后果由乙方自负）；逾期十天（从欠费第一天开始计算），则视为乙方自动放弃场地／商铺或写字楼使用权，甲方有权单方解除合同并没收合同履行保证金……（12.4）……因乙方原因导致合同提前终止或被解除（包括但不限于乙方私自撤离、放弃租赁场地／商铺或写字楼使用权），甲方有权没收乙方履约保证金，并有权另向乙方收取按剩余租赁年限的合同租金总额的30%作为违约金……；等。原告收取涉案商铺的租赁保证金39204元、智能电表押金150元和电表智能卡50元，并将上述商铺交付被告伦立博公司使用，被告伦立博公司承租涉案场地用于办公。双方确认涉案场地截止至2020年2月的租金和相关杂费已经清缴。据被告伦立博公司提交的短信反映，海珠市场监管部门于2020年1月26日发出通知：根据市、区政府防控新型冠状病毒感染工作要求，防止新型冠状病毒感染进一步扩散，即日起全市校外教育培训机构请暂停开展各线下培训活动。2020年2月16日，被告伦立博公司向原告发出《减免租金申请》，其中主要陈述因受疫情和海珠区有关部门疫情防控措施的影响，其司自2020年1月9日寒假之日起无任何收入，支出增长，年后新生、新老师的招聘均遭受严重打击等，申请涉案场地2020年2月1日-2月29日免租一个月，3月1日至4月30日租金减半两个月。2020年3月23日，包括被告伦立博公司在内的承租户向原告发出《关于受新冠病毒疫情影响广州亚洲行商贸中心减免租金申请》，申请减免2020年2月1日-2020年3月31日有效合同期内的租金、管理费及由此产生的违约金等一切费用、减半收取2020年4月1日-2020年6月30日有效合同期内月租金和管理费、亚洲行二层内各教育机构的“三免”持续至广州市教育局红头文件准许广州市校外培训机构复课之日止。同日，原告出具《声明》，陈述相关事宜已报送相关部门备案，请求相关部门依法办理。2020年3月26日，被告伦立博公司向原告发出《解除物业租赁合同通知书》，陈述因疫情因素，根据《租赁合同》“不可抗力及责任免除”及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，要求双方合同于2020年3月26日解除，2020年3月31日移交场地；其司已付押金39204元，抵扣未交3月租金13068元，要求原告退回押金26136元。原告确认当天收到上述函件。2020年3月27日，原告向被告伦立博公司复函，称其司不同意解除合同，认为合同解除的条件不成立，要求继续履行双方合同，并告知2020年3月至5月租金应2020年3月1日前缴交，要求被告伦立博公司交费。2020年3月29日，原告方与被告伦立博公司方签署了《移交场地确认函》，原告确认接收了涉案场地。同日，原告向被告伦立博公司发出《关于声明》，其中陈述，其司不同意被告伦立博公司单方面解除合同，要求按合同履行至2021年3月31日；其司收场地，只是负责为被告伦立博公司保管场地，其司从未要求该司撤场，并要求被告伦立博公司支付合同期间的一切租金。另查，被告伦立博公司的经营范围为：教育咨询服务；信息技术咨询服务；地理信息加工处理；为留学人员提供创业、投资项目的信息咨询服务；舞台表演艺术指导服务；接受委托从事劳务外包服务；翻译服务；为公民出国定居、探亲、访友、继承财产和其它非公务活动提供信息介绍、法律咨询、沟通联系、境外安排、签证申请及相关的服务。再查，本案被告伦立博公司另案起诉本案原告，要求确认双方合同于2020年3月26日解除及要求本案原告返还履约保证金26136元、智能电表及电表智能卡押金共200元。本院以（2020）粤0105民初18959号受理该案。本院认为：原告与被告伦立博公司签订的《亚洲行窗帘批发中心（商铺／写字楼）租赁合同》没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同。即使因疫情影响，双方仍可基于公平合理、共克时坚的共识通过沟通协商使合同予以继续履行，故被告伦立博公司于2020年3月26日单方提出解除合同并不符合合同约定，而原告也不同意解除合同，故被告伦立博公司主张合同于2020年3月26日解除的意见，本院不予采纳。但鉴于原告已于2020年3月29日接收了涉案场地，故本院认为双方租赁合同关系于2020年3月29日解除，但合同解除的责任在于被告伦立博公司，其司应承担违约责任。被告伦立博公司经营的是线下教育培训业务，其司主张因受疫情影响导致无法经营，故而主张合同解除并提前退场。综合考虑疫情的影响、被告伦立博公司的责任及双方的损失等情况，本院酌定原告可没收被告伦立博公司的履约保证金19602元。鉴于被告伦立博公司同意按合同约定的月租金13068元标准支付2020年3月的租金并同意原告从应退还的保证金中予以抵扣该租金，为避免讼累，本院对被告伦立博公司的上述意见予以采纳。鉴于原告已于2020年3月29日接收了场地，原告以双方合同尚未解除为由要求被告继续支付2020年4月、2020年5月的租金请求，缺乏依据，本院不予支持。被告丁晨妍承诺租赁期间所有经济及法律责任由其本人负全部责任，应视为其自愿对被告伦立博公司因涉案租赁合同纠纷产生的债务负责，但经抵扣后，被告伦立博公司在本案中已无需再向原告支付租金，因此，原告要求两被告继续支付欠租的请求，缺乏依据，本院对原告全部诉讼请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条（四）项、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。本案受理费780元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  林丽娜二〇二〇年十一月五日书记员  于悦姗古嘉琪邬雪芳