新疆维吾尔自治区乌鲁木齐县人民法院民 事 判 决 书（2020）新0121民初228号 原告：成都万科物业服务有限公司乌鲁木齐分公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区八家户六队信阳四巷西侧23号1-2层。主要负责人：李瑞军，该公司经理。委托诉讼代理人：陈平，新疆聚广律师事务所律师。委托诉讼代理人：李莉，新疆聚广律师事务所律师。被告：新疆奥特莱斯投资发展有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区万盛大街4706号。法定代表人：余美能，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨福靖，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄静，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告成都万科物业服务有限公司乌鲁木齐分公司（以下简称万科物业公司）与被告新疆奥特莱斯投资发展有限公司（以下简称奥特莱斯公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人陈平、李莉，被告奥特莱斯公司的委托诉讼代理人杨福靖、黄静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付物业服务费8,232,841.4元；2、被告支付因延期支付物业费利息690,407.22元，以上共计8,923,248.62元。事实及理由：原告、被告于2016年8月23日签订《前期物业服务合同》，原告为乌鲁木齐市中城国际城小区提供物业服务，并于2019年2月14日退出该小区。被告作为乌鲁木齐市中城国际城小区的建设单位（开发商），其于2017年1月及2018年1月分两批次与业主办理交付手续，其中2017年1月交付的物业于2018年5月25日取得《建设工程竣工规划认可书》，2018年1月交付的物业至今仍未取得《建设工程竣工规划认可书》。根据《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第十四条的规定及红山网经开区经发委的答复，《建设工程竣工规划认可书》、《建设工程竣工验收合格证（书）》取得之前的物业费用由建设单位承担。因此被告应当承担其取得《建设工程竣工规划认可书》物业自交付之日2017年1月至2018年5月24日的物业服务费、利息。以及未取得《建设工程竣工规划认可书》物业自交付之日2018年1月至2019年2月14日的物业服务费、利息。对于上述款项，原告多次催要，被告都不予支付，特提起本案诉讼。被告奥特莱斯公司辩称：被告不应承担原告主张的物业服务费及利息，依法驳回原告的全部诉讼请求。具体理由如下：一、原告已向交付业主收取了相应物业服务费（自进驻后至退出前），该部分费用截止目前未向业主退还，在此情况下原告无权提起本案诉讼；二、双方签订的《前期物业服务合同》合法有效，按照合同约定，原告无权向被告主张2017年1月1日至2019年2月14日期间已交付物业的物业费；三、双方所签订的《前期物业服务合同》明确约定不适用地方性非法律规定的强制性标准作为权利义务依据，因此新发改法规（2016）1189号《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》在原、被告之间不作为适用依据。综上，被告与原告2016年8月23日签订的《前期物业服务合同》系经政府相关主管部门备案的合同，其内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效合同，原告应当根据合同约定对物业服务费用“包干制”自负盈亏。原告主张由被告支付物业费及利息违反双方合同约定，转嫁商业风险的行为违背基本的诚信履约的原则，非国家法律法规所鼓励。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告万科物业公司为证明其主张，向本院提交了如下证据。一、2016年8月15日《物业服务中标通知书》、2016年8月23日《前期物业服务合同》、2019年1月23日《物业公司更换通知》，证明原告是通过招投标程序获得涉案小区前期物业服务；原、被告签订的《前期物业服务合同》合法有效，被告应按照《前期物业服务合同》第十四条的规定向原告缴纳物业服务费；原告向涉案小区提供前期物业服务时间及物业费收取时间截止到2019年2月14日。被告对《物业服务中标通知书》、《前期物业服务合同》真实性、合法性认可，对原告证明的问题不认可，合同约定充分印证原、被告双方之间收费为包干制，原告自负盈亏，并且约定了双方之间争议及合同履行适用的法律依据，排除了地方性行业标准以及非法律规定的强制性的标准，原告无权向被告主张合同期内的物业服务费。《物业公司更换通知》的真实性、合法性、关联性都认可，对证明问题不予认可，物业更换公告仅能显示其退出时间，就退出以及新进的物业公司签订了《三方协议》。因上述证据能够客观反映双方之间的权利义务关系，故本院对上述证据的真实性、有效性、关联性予以确认；二、2016年12月12日《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明小区取得“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表”的备案时间为2016年12月12日；2018年5月25日取得3号楼至15号楼《建设工程竣工规划认可书》；2018年12月7日的《公证书》。证明小区业主因为竣工验收前物业费支付主体的问题投诉在乌鲁木齐网络问政平台并收到解答，经开区政府对于该问题的回复为小区的建设工程规划竣工认可书以及建设工程竣工验收合格证取得前的物业费承担主体为开发商即被告，而非业主；2019年7月26日，乌鲁木齐县人民法院（2019）新0121民初524号民事判决书，原告起诉业主支付物业费，法院认为在取得建设工程竣工规划认可书和建设工程验收合格证前的物业费的承担主体应为开发商。结合《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第十四条的规定，在取得建设工程竣工规划认可书和建设工程验收合格证前的物业费的承担主体应为开发商，原告依法应向被告收取未取得小区的“建设工程规划竣工认可书”和“建设工程竣工验收合格证”之间的前期物业服务费。被告对《竣工验收备案表》、《规划竣工认可书》的真实性、合法性认可，关联性不认可，认为原、被告之间的争议基于双方签订的《前期物业服务合同》，应按合同约定的内容判断双方权利义务，两书取得的时间与双方权利义务承担无关；《公证书》真实性、合法性认可，但与本案无关联，仅是见证了政府问政平台的答复，至于答复是否具有法律效力，是问政平台有业主反应问题了以后本案原告才提出关于物业费的承担问题，提出的时间是2018年10月11日，原、被告合同签订日期为2016年8月23日，签订后至业主投诉前，原告从未就物业费承担提出过异议，均按双方合同约定履行；对判决书真实性、合法性予以确认，关联性以及证明的问题不予认可，该案系原告作为物业服务企业与业主间收费纠纷，不适用原、被告之间履行合同的纠纷。本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，对与本案的关联性，上述证据能够辅助证明时间节点，与双方合同的约定有一定的联系，故本院对与本案的关联性予以确认；三、《中城国际城本息计算明细表》、《中城国际城诉讼费用汇总表》，证明本案本金和利息计算方法，利息是按照同期银行月利率0.5%计算月利息，时间为交付时间至退场时间（一批次2017年1月1日至2018年5月25日，ABC栋自2018年1月1日至2019年2月14日）。被告认为利息及诉讼费用表格均是原告自行核算形成，真实性无法确认，证明的问题不予认可，本院对上述证据的真实性予以确认，与本案的关联性本院结合全案证据予以认定；四、提供下列费用票据和数额：客介费82,341.31元；2016年9月1日至2017年9月30日外围物业管理服务费809,923.73元；2017年6月1日至2017年12月31日，地下车库物业管理服务费305,827.21元；2018年1月1日至2019年2月14日地库物业费686,449.13元；2016年9月1日至2016年12月31日物业管理费732,646.26元；2017年1月1日至2019年2月14日未交付明细834,041.69元；2017年6户商铺、两户住宅空置房费31,405.8元，以上合计3,482,635.13元，证明被告截止到目前有3,482,635.13元的费用未向原告缴纳。被告对上述证据的真实性、有效性、关联性均不予认可，认为该费用是原告单方罗列，提供的附件也是复印件，该部分费用不是本案诉讼请求的范围，不属于本案审理的范围。被告向原告当庭核实，“被告：原告刚向法庭说明的3,482,635.13元是否包含在本案诉讼请求8,232,841.4元内？原告：不包含。”被告发表质证意见后，原告补充回答：“是部分包含，其中客介费包含，2017年1月1日至2019年2月14日未交付的部分包含，6户商铺和2户住宅空置房物业费是包含的。”被告补充质证认为：原告在起诉状中明确载明是对2017年1月、2018年1月交付之后，与业主办理交付手续的两批物业相关费用进行的诉求主张，在起诉时并未提及以上的三项费用，在本案第一次庭审时原告向法庭出示的第三组证据，本息计算明细表中并未载明该三项费用构成，该三组证据产生的费用与本案无关联性。外围及地下车库费用，是复印件，无法确认，载明的事实、费用与其诉请的费用无关。原告要求的物业费是1#、2#、3-15#楼的范围，外围托管费用也超出了诉求范围。本院对上述证据的真实性、有效性、关联性综合全案予以认定。被告奥特莱斯公司为证实其抗辩主张，提交了如下证据：一、《物业服务合作框架协议》，证明原告的总公司与我方签订《前期物业服务合同》的背景情况即原告享有我方开发项目的独家合作，双方明确了前期物业服务采取全委管理的方式，原告应对我方开发项目充分知悉现状及掌握有关情况。原告对真实性、合法性认可，关联性不认可，是意向性协议，对双方没有约束力，整个条款都是意向性的条款，无任何实质内容，权利义务由《前期物业服务合同》约定。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；二、原、被告双方2016年8月23日签订的《前期物业服务合同》，约定本物业管理区域物业服务收费实行包干制，盈亏由物业服务企业享有或承担，原告所诉的已交付业主的物业费不属于合同约定我方承担范围。合同版本系原告提供，并在条款中特别进行了加黑加大提示，约定使用更高效力级别的国家法律法规作为权利义务判断依据，该约定不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定。原告作为独立企业法人，自愿签署接受合同权利义务约定，其应对自己意思表示承担相应法律责任。原告对该证据真实性、合法性认可，对证明的问题不予认可。该协议系双方签订，内容具体明确，本院对真实性、合法性、关联性予以确认；三、《中城国际项目物业服务管理交接验收协议》，三方共同确认2019年2月15日作为物业交接的时间点，证明三方交接时间点，以及交接时原告并未提出关于物业费承担和对前期物业费承担有所异议的问题。原告对该证据真实性认可，关联性不予认可，是对设施设备、资料进行交接，没有涉及费用问题。该证据能够证明双方权利义务的截止时间，本院对真实性、合法性、关联性予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年8月15日，原告中标被告开发的位于乌鲁木齐头屯河（经济技术开发区）××街乌鲁木齐中城国际城住宅、商业的物业服务。2016年8月23日，原、被告双方签订了《前期物业服务合同》，合同第四章对收费范围和价格进行了明确约定。合同第十二条约定：“本物业管理区域物业服务收费实行包干制，盈亏由物业服务企业享有或承担。”第三十三条约定：“本合同及其附件、补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规执行，除非双方当事人另行约定的，其他标准（包括非法律规定的强制性标准、地方行业标准等）均不作为双方权利义务的依据”。2016年12月2日，被告取得乌鲁木齐中城国际城×号地块×号楼《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，2018年5月25日，取得×号地块×号楼的《建设工程竣工规划认可书》，原告本案中主张物业服务费第一批次期间是2017年1月1日至2018年2月25日，第二批次的时间是2018年1月1日至2019年2月14日。庭审中，原告明确主张要求被告支付物业费是基于2016年9月1日《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第十四条，该条规定：“新建普通住宅物业收取物业服务费，需取得建设工程建设竣工规划认可书和建设工程竣工验收合格证（书）。否则，物业服务收费由建设单位承担，不得向业主收费。”2019年5月10日，原告向本院起诉中城国际城业主，要求缴纳2018年1月1日至2019年2月14日欠付的物业费，本院依据《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第十四条规定驳回了原告的诉讼请求。2016年7月15日，成都万科物业服务有限公司向新疆奥特莱斯投资发展有限公司出具的授权委托书称：“依据《公司法》和总公司对分公司管理要求，根据业务需要，现委托成都万科物业服务有限公司乌鲁木齐分公司，全权处理授权范围内本公司在新疆自治区的外部业务合作及物业服务相关业务事宜，本公司将根据相关规定加强管理，并对其从事的物业服务相关业务负责。授权范围：1、外部合作业务签约业务引进；2、代表总公司进行对外合作谈判和相关协商工作；3、根据授权代表总公司签订合作合同；4、代表总公司开展项目现场物业服务和经营；此委托有效期自2016年7月5日起至退出与贵公司合作项目物业服务止”。中城国际城×号楼住宅面积157273.04平方米、底商5213.86平方米、地下车库36549平方米，×号楼、×号楼住宅59996.62平方米、底商6378.25平方米。2019年2月15日，原、被告签署了《中城国际项目物业服务管理交接验收协议》。原告向中城国际城小区业主收取被告取得“两书”之前的物业服务费5,713,973.32元。庭审中，本院询问原告：“本案中主张的物业服务费具体包括哪部分费用？”原告称：“×号楼和×××三栋楼未取得两书之前的物业费。”在本案法庭调查发问阶段，本院向原告发问：“向被告主张物业费基于的法律依据是什么？”原告称：“依据1189号文件、《物业收费管理办法》、红山网发改委的答复以及本院的判决书”；本院问原告：“《前期物业服务合同》有没有约定这个阶段的物业费由被告承担？”原告称：“没有。”本院认为，本案原告与被告签订的《前期物业服务合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方应当按照约定全面履行。原告依据新发改法规（2016）1189号《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》向被告主张“建设工程竣工规划认可书和建设工程竣工验收合格证（书）”取得之前的物业费，是否予以支持的问题。第一、原告与被告签订的《前期物业服务合同》第三十三条明确约定涉及双方权利义务时“遵照中华人民共和国有关法律、法规执行，除非双方当事人另行约定的，其他标准（包括非法律规定的强制性标准、地方行业标准）均不作为双方权利义务的依据”。原告在《前期物业服务合同》有约定的情况下，以新发改法规（2016）1189号文件向被告主张物业费，违反双方合同约定。新发改法规（2016）1189号文件第十四条第二款规定：“新建普通住宅物业收取物业服务费，需取得建设工程竣工规划认可书和建设工程竣工验收合格证（书）。否则，物业服务收费由建设单位承担，不得向业主收费”。但该文件主要针对物业收费的文件，调整的主体是物业服务企业与业主，而非物业服务企业与建设单位之间的关系。（2016）1189号文件于2016年9月1日生效，本案原告与被告之间签订《前期物业服务合同》的时间是2016年8月23日，双方合同签订时，该规范性文件并未生效。《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第二条规定：“本办法适用于在自治区境内依法登记、取得住房和城乡建设行政主管部门核发的物业服务企业资质的物业服务企业，按照合同约定，提供物业服务并收费的行为，以及政府价格主管部门管理物业服务收费的行政行为。”该收费办法明确了适用对象，因此，（2016）1189号文件无论基于约定还是生效时间及相关规定来看，均不适用本案；第二、原告称，双方在《前期物业服务合同》中未对取得两书期间的物业服务费进行约定，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。”结合上述法律规定，双方签订的《前期物业服务合同》第十四条对物业服务费的范围已经进行了明确约定，在有合同明确约定的情况下，双方应该按照合同的约定进行履行，未约定的内容在没有补充的情况下，不能据此依据上述法律规定在本案中主张权利；第三、2016年7月15日，成都万科物业服务有限公司与被告签订了《物业服务合作框架协议》，双方同意结成战略合作伙伴关系，拟进行长期持续合作。被告在协议期内开发的物业项目，优先委托原告以全委管理的方式提供前期物业服务，并约定了协议期内，被告承诺不得与任何第三方就本框架协议涉及的领域或其他类似领域进行合作，优先合作权约定同等条件下应优先选择与原告合作的约定来看，《物业服务合作框架协议》使原告有了更多的商业机会。原告作为专业的全国知名物业服务企业，其应比被告更清楚物业服务收费相关政策规定和收费范围，应自觉遵守物业收费的法律法规及相关规定和合同约定，在2016年7月23日《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》颁布尚未实施的情况下，此后于2016年8月23日与被告签订《前期物业服务合同》，未对取得“两书”之前的物业服务费进行约定，不符合常理。综上，原告在本案的主张依据不足。原告的主张缺乏法律规定和合同约定的情况下，其计算的各项费用缺乏事实依据，本院不予采纳，亦不予支持。对于原告出示的第四组证据中的相关费用，因本院在庭审中对原告诉请的范围已经进行了明确，原告明确本案主张的范围为“两书”取得之前的物业服务费。针对其提交的第四组证据中的费用，在庭审中，明确不包括在本案主张的金额范围之内，故本院对此不予审理，原告可持相关证据另行向被告主张权利。综上，依据《中和人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的解释》第九十条、第九十二条第一款、第三款之规定，判决如下：驳回原告成都万科物业服务有限公司乌鲁木齐分公司的诉讼请求。本案起诉标的8,923,248.62元，案件受理费74,262.74元（原告已预交），由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   陈凯峰人民 陪 审员   马正芬人民 陪 审员   金 霞二 〇 二 〇 年 十 一 月 六 日书  记  员   侯铭璐