福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0481民初1210号 原告：刘燕华，女，1981年12月12日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：官安东，永安市天达法律服务所法律工作者。 被告：永安豪德森达商贸城开发有限公司，住所地：永安市下渡北路**，统一社会信用代码：91350481MA32TNBM52。 法定代表人：黄贡兴，职务：董事长。 委托诉讼代理人：洪梅，广东富群律师事务所律师。 原告刘燕华与被告永安豪德森达商贸城开发有限公司（以下简称豪德公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘燕华的委托诉讼代理人官安东、被告豪德公司的委托诉讼代理人洪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘燕华向本院提出诉讼请求：1.豪德公司立即支付逾期交房违约金224841.66元（自2017年12月31日至2020年3月31日，计822天）；2.自2020年4月1日起继续按照273.53元／日的标准支付违约金至实际交付商品房止；3.返还面积差购房款36782.28元；4.由豪德公司承担本案件诉讼费用。事实与理由：刘燕华于2016年12月7日委托长兄刘贵川到豪德公司处购买其开发的永安豪德森达商贸城36幢10号一到三层商铺并订立了商品房认购协议，协议约定购买单价为7969元／平方米，购买面积为201.90平方米，总价为1609000元，并于当日支付了定金100000元和开业保证金10000元。之后双方于2017年4月1日双方签订了正式的商品房买卖合同（合同编号：×××74），按认购协议的八五折优惠确认购房价格为1367650元，于当日交清了全部房款。合同约定豪德公司应于2017年12月31日向刘燕华交付房产，但时至今日豪德公司仍未依约交房，依据合同第十二条第2款之约定，豪德公司应当按全部购房款的日万分之二（273.53元／日）支付违约金。2018年11月23日豪德公司曾告知刘燕华购买的10号商铺面积为196.47平方米，比合同约定的201.9平方米少了5.43平方米，依据法律规定和合同约定，豪德公司应当返还购房款36782.28元。为维护本人的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院判如所请。 豪德公司辩称：刘燕华要求豪德公司承担2017年12月31日起至今的逾期交房违约金，没有事实依据；刘燕华要求豪德公司返还“面积差购房款”亦没有事实和法律依据。 刘燕华围绕诉讼请求向本院提交如下证据：刘燕华身份证复印件、商品房认购协议、选房单、收据、商品房买卖合同复印件、购房发票、维修基金一览表、物业服务合同、入场合约、公维金收据、交房单据各一份。豪德公司向本院提交以下证据：《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房屋建筑面积测量计算报告》邮寄交房通知书快递单、解除合同通知书、办理不动产权证通知及邮政回单、交房入伙通知书、邮政物流详情信息单、邮寄回单凭证（2020.01.14）、办理不动产权证通知及邮政回单（2020.04.23）、（2020）闽永证字第397号公证书、邮政物流详情单、竣工验收报告、竣工验收消防备案登记表。本院在庭审中组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2016年12月7日，刘燕华委托其长兄刘贵川与豪德公司签订《永安豪德森达商贸城商品房认购协议》一份，购买其开发的永安豪德森达商贸城36幢10号一到三层商，购买单价为7969元／平方米，购买面积为201.90平方米，总价为1609000元，当日支付了定金100000元和开业保证金10000元。2017年4月1日，刘燕华与豪德公司签订了编号为×××74号《商品房买卖合同》一份，购买上述认购房屋，按认购协议的八五折优惠确认购房价格为1367650元。该合同第九约定：商品房交付条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，买受人应当在出卖人发出交房通知或公告中规定的日期内到出卖人指定地点办理房屋交接手续，逾期不办理的，视为出卖人已按期合格交付；交付时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十二条第一款第2项约定：买受人同意不解除合同，逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部购房款万分之一的违约金，逾期超过60日的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部购房款万分之二的违约金。合同签订后当日，刘燕华支付了全部购房款。 2、2018年3月16日，豪德公司取得豪德森达商贸城36幢和其它房屋的建筑面积测量计算报告。 3、2019年8月12日，豪德公司取得豪德森达商贸城1-3、5-13、16-23、25-33、35-37幢竣工验收备案文件。 4.2018年11月23日，豪德公司向刘燕华邮寄送达交房通知书，刘燕华未到豪德公司办理交房手续。 5.2019年1月8日，刘燕华向豪德公司发出解除合同通知书，要求依约解除合同，并要求豪德公司退还购房款、支付违约金和利息损失。 6.2020年1月14日，豪德公司通知刘燕华于2020年1月17日前往办理交房。2020年4月23日，豪德公司向刘燕华邮寄送达办理不动产权证通知。2020年5月8日，豪德公司再次以公证邮寄方式向刘燕华送达交房入伙通知书，通知刘燕华于2020年5月11日办理交房入伙手续，刘燕华以豪德公司欲交付的房屋未达交房条件拒绝办理交房手续，遂引起讼争。 本院认为，刘燕华与豪德公司于2017年4月1日签订的编号为×××74号《商品房买卖合同》，是合同各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依合同的约定履行各自的义务。刘燕华按约支付全部购房款，豪德公司未能按合同约定于2017年12月31日前将符合约定条件的涉案商品房交付给刘燕华，已构成违约。故豪德公司应承担逾期交房的违约责任，即按已支付房款的日万分之二计算违约金。豪公司虽在2018年3月16日通知刘燕华办理交房手续，但此时涉案房屋尚未取得竣工验收备案证明文件，不符合合同约定的交房条件，刘燕华有权拒绝办理交房手续。豪德公司于通知刘燕华于2020年1月17日前往办理交房手续，此时，涉案房屋已达交房条件，刘燕华拒绝接收房屋，视为豪德公司已按时履行交房义务，刘燕华无权要求豪德公司承担通知交房日后的违约金。本案豪德公司逾期交房违约金的计算方式应为：以刘燕华已付购房款1367650元为基数，按日万分之二从2017年12月31日算至2020年1月16日止，共计204053元。超出此金额的部分，本院不予以支持。刘燕华虽通知豪德公司解除合同，豪德公司未同意解除合同，刘燕华以起诉的方式表示其选择继续履行合同。刘燕华至今未接收涉案房屋，其要求豪德公司补偿面积差价款的请求，因未实际产生损失，其请求无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，判决如下： 一、永安豪德森达商贸城开发有限公司应于本判决生效后三日内向刘燕华支付逾期交房违约金204053元； 二、驳回刘燕华的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5224元，由刘燕华负担1150元，由永安豪德森达商贸城开发有限公司负担4074。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  王泽明 人民陪审员  黄文彪 人民陪审员  林年南 二〇二〇年十一月十日 书 记 员  项满春 附本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。