重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初20025号原告：李一，男，1986年2月5日出生，汉族，住重庆市江**。被告：重庆中航万科峻景置业有限公司，住所地重庆市江**宏帆路**附**，统一社会信用代码:91500105554072882Y。法定代表人：高涵，董事长。委托诉讼代理人：陈瑶，重庆索通律师事务所律师。被告：重庆中航万科云岭置业有限公司，住，住所地重庆市江**宏帆路**附**一社会信用代码:91500105554072911A。法定代表人：高涵，董事长。委托诉讼代理人：陈瑶，重庆索通律师事务所律师。原告李一与被告重庆中航万科峻景置业有限公司（下称峻景公司）、重庆中航万科云岭置业有限公司（下称云岭公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李一，被告峻景公司、云岭公司的委托诉讼代理人陈瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李一向本院提出的诉讼请求：判决撤销原告与二被告签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-103-02744392）；判决二被告返还原告购房款101939元及资金占用损失（自2019年7月31日起至付清之日止，以101939元为基数，按全国银行同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算）；判决二被告返还原告已经支付的大修基金、契税、转移登记费、合同印花税合计5443.8元及资金占用损失（自2019年7月31日起至付清之日止，以5443.8元为基数，按全国银行同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实及理由：2019年7月29日、30日，二被告员工张维维、蒋娟、陈静等人在“万科悦湾”置业顾问车位操作群发布内容如下的信息：“第一次开盘价格是最优惠的”、“由于江北房交所管控，折扣不能超过10%，所以调整后最终的折扣体系是这样的：1、一次性付款优惠2%，按揭无优惠；2、参加e选房、本月内购买的优惠3%；3、开盘优惠5%，限本月内，下个月能够享受待定。由于折扣调整，E选房的价格需要调整。现在测试场关闭。30号早上9点开新的测试场。11点开始正式选车位。11点正式开盘选车位。在e选房选中车位号的业主，请带上身份证，房产证或购房合同到江上明月售房部缴纳10000定金并办理车位认购手续”。二被告员工多次对业主做出现在购买车位是最低价格的承诺。2019年7月31日，原告共计转账支付购车款101939元，并支付大修基金、契税、转移登记费、合同印花税合计5443.8元。2019年8月8日，原被告补签了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将位于重庆市江北区宏帆路135号33幢负1层负2-245停车用房出售给原告。2019年11月，二被告组织“双11车位嗨购节”活动，购买车位享受7折优惠；2020年4月，购买车位享受7折优惠的基础上再减少20000元。则购买车位价值只需59017元，降价幅度高达42%。2020年5月7日，重庆市江北区市场监督管理局认定被告云岭公司在销售涉案车位的过程中，构成发布虚假的车位价格优惠方案调整原因的广告行为，违反《广告法》对其进行处罚。原告认为，二被告在销售中存在不实宣传，使原告在违背真实意思的情况下对车位的管控政策、市场价值等产生认识上的错误，二被告构成欺诈，故诉至法院。被告峻景公司辩称，行政处罚并不等于合同欺诈；本案的虚假广告不构成可撤销的受欺诈行为。被告云岭公司的答辩意见与被告峻景公司一致。本院经审理查明事实如下：2019年8月8日，甲方（卖方）峻景公司、甲方（卖方）云岭公司与乙方（买方）李一签订《重庆市商品房买卖合同》（CQ-103-02744392），约定：乙方购买甲方位于重庆市江北区宏帆路135号33幢负1层负2-245，总成交金额101939元。在该合同附件5中约定：双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束；若在车位宣传资料、销售手册、楼盘模型、广告以及其它与该车位有关的资料中，甲方已明示不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，不构成法律规定之要约的，不构成合同内容，甲乙双方不受其约束；甲方所作的宣传资料、售楼书、广告宣传的内容在合同中已作另外约定的是甲乙双方对此内容所做的变更，以合同约定为准；对于本车位能否保值或增值，甲方不做任何保证或承诺，乙方购买该车位时已知悉并充分考虑了市场不确定因素及其影响。2020年5月7日，重庆市江北区市场监督管理局出具《告知书》，载明：“万科悦湾”项目北区D5车位相关消费者：你们关于“万科悦湾”置业顾问在其自建的车位操作群（微信群）宣称所售车位价格，“由于江北房交所管控，折扣不能超过10%”的广告用语涉嫌虚假宣传的举报线索，我局已立案调查，现将调查情况告知如下：经查：上述广告用语系当事人“云岭公司”在销售涉案车位过程中，为解释涉案车位价格优惠方案调整原因，由置业顾问通过自建微信群与调整后的优惠方案一同发布的；当事人的上述行为已违反《中华人民共和国广告法》第二十八条第二款第（二）项之规定，构成发布虚假的车位价格优惠方案调整原因的广告行为。本局已依据《中华人民共和国广告法》第五十五条第一款，责令当事人停止发布广告，在响应范围内消除影响，并处罚款600000元的行政处罚。庭审中，李一举示了微信聊天记录5页（复印件），双11车位嗨购节的广告照片1张，拟证明峻景公司、云岭公司在2019年11月期间举办了车位降价促销活动，车位价格打7折，并于2020年4月基础上再降2万元；峻景公司、云岭公司在初次出卖车位时，虚假宣传，实际并没有按照宣传的价格保持，而是在之后降价，这种行为让李一意识到被欺骗；拟证明2019年7月29日、30日，峻景公司、云岭公司的员工陈静等人在万科悦湾置业顾问车位操作群发布虚假信息，被行政处罚；峻景公司、云岭公司在销售车位过程中通过虚假的宣传，多次表达本次购买的车位时最低价格的承诺，因二被告在宣传不实，李一产生了认识的偏差，峻景公司、云岭公司虚假宣传导致李一受到较大损失，峻景公司、云岭公司构成欺诈。峻景公司、云岭公司认为，微信聊天记录为复印件，真实性不认可，李一未能提供原件，不能达到证明目的。对照片的真实性不认可。照片中左上角载明的是“万科江上明月”，并不是本案中的万科悦湾，与本案没有关联性。第二次庭审中，李一举示了微信聊天记录截图3页、增值税电子发票（话费充值2页），拟证明李一是在2019年7月29日加入了车位微信群，同时该微信号是李一本人在使用；在2019年7月29日、2019年9月4日都在该群中发言；该聊天记录的原始载体存于同小区业主李一手机中，因李一已经退群，相关的记录没有保存，但是通过李一手机中留存的微信聊天记录可以证明相应事实。峻景公司、云岭公司认为，李一并未提供其微信账号登录的原始载体，不能达到李一的证明目的，对其的真实性、合法性、关联性均不予认可；增值税电子发票的真实性认可，与本案关联性不予认可，不能达到李一的证明目的，微信绑定的手机号是可以变更的，该证据仅能证明现在微信上所绑定的手机号为李一，不能证明当时的情况。庭审中，李一陈述，其于2019年11月，峻景公司、云岭公司发布双11活动内容时知道被欺诈的。庭审中，峻景公司、云岭公司陈述，置业顾问为重庆尚峰房地产销售代理有限公司等三家代理公司的工作人员，峻景公司、云岭公司与该三家代理公司是销售服务关系。李一陈述，虽然消息是置业顾问发表的，但是该置业顾问是万科旗下的物业公司发布给业主的，是要有购买意向的业主联系置业顾问，在业主的认知中置业顾问就是代表万科的，业主买车位也是在万科售楼部买的。另查明，李一向云岭公司支付了购房款（含税）101939元，大修基金、契税、转移登记费、合同印花税合计5443.8元；2019年7月31日支付购房款101939元，大修基金、契税、转移登记费、合同印花税5336.8元，2019年9月9日支付契税107元。以上事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《告知书》、微信聊天记录、增值税电子发票以及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，李一与峻景公司、云岭公司签订《重庆市商品房买卖合同》属实，该合同已经成立，李一履行了付款义务。结合微信聊天记录、增值税电子发票及《告知书》，亦足以认定峻景公司、云岭公司委托的置业顾问向李一发布了《告知书》中载明的信息。本案争议焦点为，峻景公司、云岭公司在销售车位过程中实施的行为能否认定为合同法规定的欺诈行为，李一是否因为峻景公司、云岭公司的行为产生错误认识而违背真实意思签订案涉合同；李一以峻景公司、云岭公司的行为构成欺诈为由主张撤销合同、返还款项并赔偿资金占用损失有无事实和法律依据。本院认为，当事人之间签订房屋买卖合同，应当遵守法律规定，本着诚实信用的原则进行交易。峻景公司、云岭公司在房屋销售过程中实施的广告宣传行为，虽被相关行政管理部门依法认定为虚假宣传并处以相应行政处罚，但是，上述行为并不当然等同于合同法中所规定的能够影响合同效力的欺诈行为。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”据此，判断当事人的行为是否构成影响合同效力的欺诈行为，应当考察该行为是否使对方当事人对合同内容陷入了错误认识，并在违背真实意思情况下订立了合同。本案中，李一作为买房人，主张峻景公司、云岭公司的虚假宣传行为构成欺诈，要求撤销合同，对此应当考察李一在签订合同时是否因为房地产开发商的上述相关行为产生错误认识并基于错误认识作出了非真实意思表示。事实上，峻景公司、云岭公司的宣传虽存在不实之处，对于李一的购房意向有一定程度的影响，但上述宣传信息本质上并不属于合同内容，故并没有导致李一对其实际签订的合同内容产生错误认识。首先，房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般的认知，购房者在购房前必定对房屋的质量、价格、地段、、地段生活配套设施、交通等方面因素进行综合考虑后才会作出购买与否的意思表示。峻景公司、云岭公司在本案中的宣传行为并非直接影响李一决定是否购买的关键性因素，更非唯一性因素。其次，本案所涉合同中对与李一签订合同的出卖方为峻景公司、云岭公司是明确的，对李一所购房屋的地理位置、结构、质量和价格等内容也是明确的，系双方平等协商后达成，且并无证据证明合同约定的内容与真实情况不一致。因此，峻景公司、云岭公司的宣传等行为并未使李一对其所购房屋的质量、价格、地段、、地段生活配套设施等合同内容产生错误认识，其签订合同购买案涉房屋系其真实意思表示。且，本院认为，结合现有证据，峻景公司、云岭公司关于价格的宣传亦不足以认定为合同法所规定的能够影响合同效力的欺诈行为，理由如下：一、若该宣传需认定为实施的欺诈行为，其判断的标准，房屋销售价格即车位销售价格存在欺诈为根本因素。二、结合双方举示的证据，“万科悦湾北区”、“万科江上明月”等的名称在合同、宣传广告等载体中分别使用；原告举示的宣传广告尚无证据锁定是峻景公司、云岭公司针对本案所涉车位位置发布，而非针对万科江上明月或其他位置的车位销售发布的广告。三、基于车位具体位置不同，销售价格存在差异是普遍存在的客观事实，不能根据其他个别车位销售价格的差异认定车位销售价格对原告存在欺诈行为；若要证明在车位销售价格中对原告存在欺诈行为，原告应举示根据同地块较大样本量统计后足以认定的本案同批次所涉房屋销售价格单价与其后批次房屋销售价格单价存在普遍性的价格差异的证据，且原告负有举示相应切实可信证据的责任；但庭审中，原告并未举示相应证据。因此，峻景公司、云岭公司不构成对李一的欺诈，故对李一要求撤销合同、返还支付的相应款项并赔偿资金占用损失的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，判决如下：驳回原告李一的全部诉讼请求。案件受理费2447.66元，减半收取1223.83元，由原告李一负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 张 畅二〇二〇年十一月十三日书记员 魏丹琪