上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初9493号原告：郭洪艳，女，1974年2月5日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：李友保，男，1973年2月27日出生，汉族，住址同上。被告：石升，男，1992年11月5日出生，汉族，户籍地址天津市。原告郭洪艳与被告石升房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张莹独任审判，公开开庭进行了审理。原告郭洪艳的委托诉讼代理人李友保到庭参加诉讼。被告石升经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭洪艳提出的诉讼请求：1、判令原、被告签订的《房地产租赁协议》于2020年4月10日解除；2、判令石升支付2020年1月15日起至2020年4月10日止的租金，按照每月人民币12000元(以下币种均为人民币)的标准，共计34400元；3、判令石升支付2019年10月15日起至2020年4月10日期间的水费、电费、煤气费共计884.40元；4、判令石升支付逾期付款违约金3600元、没收保证金12000元；5、判令石升支付中介费损失2500元；6、诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年10月10日，郭洪艳与石升签订《房地产租赁协议》，约定郭洪艳将上海市真光路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)出租给石升使用，期限自2019年10月15日起至2020年10月14日止；租金每月12000元整，付款方式为付三押一。合同履行过程中，石升自2020年1月15日起开始欠付租金，郭洪艳多次催讨，石升未予回复。2020年4月10日，石升向中介快递邮寄门卡及钥匙。现郭洪艳向本院提起诉讼，请求判决如其诉请。被告石升未到庭答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、原告郭洪艳及案外人李友保、李佳怡为系争房屋(建筑面积132.97平方米)的产权人。二、2019年10月10日，郭洪艳(出租方、甲方)与石升(承租方、乙方)签订《房地产租赁协议》，约定郭洪艳将系争房屋出租给石升使用，租赁期限自2019年10月15日起至2020年10月14日止，共计12个月；租金为每月12000元整，付款方式为：付三押一；当甲、乙双方签订本合同时：乙方向甲方支付2019年10月15日至2020年1月14日租金36000元整和保证金12000元整，共计48000元整；该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满或双方同意提前终止本合同后，乙方交还物业并已结清租金、电话费、水电费、煤气费、有限电视费、排污费、公摊费等应付款项后三天内无息返还乙方；当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从该保证金中先行偿付，剩余部分无息返还乙方；乙方于每下期房租到期前，提前3日向甲方缴交租金，甲方提供收据；租赁期届满或乙方拖欠租金达三个月，且拒绝将房屋交还甲方，或乙方下落不明的，甲方有权终止租赁合同，并在公证机关见证下收回房屋；甲乙双方任何一方不遵守上述条款，责任方应向对方做出赔偿：乙方应按时交付租金，如逾期交付租金，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之三收取违约金，如乙方拖欠租金达到10日时，则视为乙方自动放弃承租物业，构成严重违约，甲方即可没收保证金，终止本合同；乙方于签订本合同后，未经甲方同意擅自提前解约或有其他严重违约行为，致本合同无法履行的，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿。三、合同签订后，郭洪艳按约交付房屋。石升自2020年1月15日起开始欠付租金。四、2020年4月7日，郭洪艳向石升发送《告知函》，主要内容为：就你方逾期支付租金及擅自提前解约行为，将相关事宜告知如下：1、截至2020年4月10日，你方拖欠租金共计34400元，限你方于三日内向我方支付拖欠租金；2、你方已支付保证金12000元，因你方提前解约，我方不予返还；3、限你方于3日内结清水、电、煤气、宽带并办理交房手续，包括将租赁房屋及附属物品、设施设备返还我方，钥匙及门卡交还我方，清理房屋内所有自有物品等。如你方未按期履行前述事项，我方将按约终止合同并收回房屋，同时，我方将通过法律手段向你方追索拖欠租金、逾期支付违约金(3%/日)以及因此造成的一切损失(包括因此支付的诉讼费、律师费、公证费、中介费等)。上述《告知函》内容其亦通过短信方式告知石升。五、2020年4月10日，郭洪艳拿到房卡及钥匙，在中介的陪同下收回系争房屋。石升欠付水、电、煤气费用共计884.40元。审理中，郭洪艳表示，其于2019年10月13日支付中介费5000元，因合同期限仅履行了一半，故郭洪艳损失了2500元的中介费用。以上事实有《房地产租赁协议》、上海市房地产权证、《告知函》、转账凭证、缴费通知单、发票联及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，郭洪艳与石升就系争房屋签订的《房地产租赁协议》系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。根据查明事实，郭洪艳于2020年4月10日收回系争房屋，故《房地产租赁协议》应于该日解除。石升自2020年1月15日起欠付租金并欠付水、电、燃气费用884.40元，现郭洪艳主张自该日起至其实际收回房屋之日期间的租金及相关费用，依法有据，本院可予支持。至于违约金，鉴于双方合同约定石升逾期支付租金，每日违约金月租金的3%，如石升拖欠租金达到10日时，构成严重违约，郭洪艳可没收保证金。郭洪艳要求石升支付逾期付款违约金3600元并没收保证金12000元的诉讼请求，符合合同约定且于法不悖，本院予以支持。至于郭洪艳主张石升支付中介费损失2500元的诉讼请求，该笔费用系原告为签订租赁合同所支付给居间方的相应费用，并非必要支出，故原告主张支付中介费损失并无合同和法律依据，本院对此不予支持。石升经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对原告的诉请放弃全部答辩权利，不影响本院依法裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告郭洪艳与被告石升就上海市真光路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产租赁协议》于2020年4月10日解除；二、被告石升应于本判决生效之日起十日内支付原告郭洪艳2020年1月15日至2020年4月10日的租金，按人民币12000元/月的标准计付；三、被告石升应于本判决生效之日起十日内支付原告郭洪艳2019年10月15日至2020年4月10日期间的水费、电费、煤气费共计人民币884.40元；四、被告石升应于本判决生效之日起十日内支付原告郭洪艳逾期支付租金的违约金人民币3600元；五、被告石升支付的保证金人民币12000元归原告郭洪艳所有；六、对原告郭洪艳的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案公告费人民币560元，由被告负担。本案受理费人民币1134元，减半收取计人民币567元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  张 莹二〇二〇年十一月十六日法官助理  郑雪凝书 记 员  汉 静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。