河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初1892号原告王晶晶，女，汉族，1982年8月30日出生，住深圳市南山区。委托代理人王光太，男，汉族，1956年12月25日出生，住信阳市浉河区，系王晶晶父亲，特别授权。原告贺新华，女，汉族，1972年10月26日，住信阳市浉河区。委托代理人付永臣，男，汉族，1947年8月28日出生，住信阳市浉河区，系贺新华公公，特别授权。原告康杰，女，汉族，1980年4月29日出生，住信阳市浉河区。委托代理人胡泽华，男，1965年12月14日出生，住信阳市浉河区，系康杰舅舅，特别授权。原告姜慧芬，女，汉族，1963年2月15日出生，住信阳市。委托代理人庞克立，男，汉族，1963年7月2日出生，住信阳市浉河区，系姜慧芬丈夫，特别授权。以上四原告共同委托代理人李保，河南法正律师事务所律师。被告河南福阳置业有限公司。住所地信阳市南湖路109号。法定代表人王亚军。委托代理人张文静，河南上品律师事务所律师。被告信阳华辰社区资产经营管理有限公司。住所地信阳市华夏路165号。法定代表人谢华，该公司董事长兼总经理。委托代理人徐汉勇，男，该公司工作人员，特别授权。委托代理人张辉，河南法正律师事务所律师。原告王晶晶、贺新华、康杰、姜慧芬与被告河南福阳置业有限公司（以下简称福阳公司）、被告信阳华辰社区资产经营管理有限公司（以下简称华辰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告姜慧芬及四原告的委托代理人、被告河南福阳置业有限公司的委托代理人张文静，被告信阳华辰社区资产经营管理有限公司的委托代理人徐汉勇、张辉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王晶晶、贺新华、康杰、姜慧芬诉称，2012年河南泰祥置业有限公司因开发建设需要，欲拆迁四原告所有位于茶韵路与××国道交叉口的四间门面房，经双方多次协商后达成一致，签订了《拆迁补偿协议》。后开发主体变更为第一被告，第一被告承诺继续履行前述《拆迁补偿协议》，第二被告承诺为第一被告继续履行拆迁补偿协议提供担保。涉案的“龙腾公寓”项目于2019年1月1日开始销售，于2020年1月15日开始交付房屋，但两被告迟迟不履行向四原告交房的义务。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判决：一、两被告向四原告交付坐落于“龙腾公寓”1号楼临茶韵路1-2层500平米的商业用房；二、判令第一被告向四原告支付自2017年11月19日至交房之日期间的拆迁补偿过渡安置费（截止到2020年5月19日为288028.4元）；三、本案诉讼费、律师费由被告承担。被告福阳公司辩称，一、涉诉《拆迁补偿协议》的履行主体应当系华辰公司。2009年11月13日，泰祥公司与华辰公司就“龙腾公寓”项目达成初步意向，双方签订《合作意向书》，约定双方的合作模式为华辰公司提供土地，泰祥公司投入资金，之后华辰公司与泰祥公司在2012年11月19日签协议书即委托拆迁协议，协议第二条约定：“土地公示期间，华辰公司委托泰祥公司负责拆迁地上建筑物。”涉诉拆迁协议达成的基础系2012年11月19日签订的委托拆迁《协议书》，根据委托拆迁协议的约定，委托拆迁的主体系华辰公司，华辰公司才是拆迁房屋的主体及实际责任人，华辰公司应当依法承担涉诉《拆迁补偿协议》约定的义务。二、只有华辰公司按照2013年《土地合作开发协议》及2016年《股权转让补充协议》的约定依法向我公司支付完毕该500平方米商业购房款后，我公司才应当按照2014年《承诺书》中的内容履行《拆迁补偿协议》交付给四户拆迁户房屋。福阳公司于2017年12月28日取得“龙腾公寓”项目商品房预售许可证，但华辰公司至今未按照约定支付500平方米商业购房款。三、如华辰公司依法支付购房款，我公司按照规划设计建好的商业房依法交付给原告的房屋位置系“龙腾公寓”项目商业房一号楼3号、4号、5号、6号商铺一至二层，共计512.16平方米，根据2013年合作开发协议的约定，原告应当补齐差价437760元。四、涉诉《拆迁补偿协议》约定的拆迁安置费为四户一次性补偿费用为十万元整，但截止2017年，福阳公司已经向四户拆迁户支付拆迁安置费共计384800元，其中向庞克立、贺新华、胡泽华均支付93700元，向王晶晶支付103700元，四户拆迁户应当依法返还我公司不当得利共计284800元。综上，只有华辰公司按照协议约定支付完毕500平方米的商业购房款其及四户拆迁户依法支付该福阳公司722560元后，福阳公司才应当根据建好的商业房单元依法交付512.16平方米商业房。被告华辰公司辩称，一涉案房屋拆迁的背景及经过。根据2007年23号市长办公会议纪要和信国资文（2008）51号文，信阳市国资委要求华辰公司完成的工作任务，为筹集资金解决原358厂破产遗留问题，经信阳市国资委同意，2010年4月，信阳亿佳置业有限公司注册登记成立。公司注册资本为800万元人民币，由信阳市国资委下属的两家国有公司共同出资：华辰公司和信阳国申资产经营管理有限责任公司分别投资640万元（占80%股份）和160万元（占20%股份）。由于公司受资金和房地产开发专业人才缺乏等因素的影响，为完成土地开发获取收益，积极寻求合作伙伴。2009年11月13日，华辰资产公司与河南泰祥置业有限公司签订了《合作意向书》，开发358家属区东北角8亩左右的地块。初步约定土地出让金由泰祥公司筹措，政府返还土地出让金也归泰祥公司使用，工程结束后，泰祥公司将门面房1-3层，商业整体4500平方米及1000平方米住宅交付华辰公司作为收益，其他收益全部归泰祥公司所有。2010年3月公司成立了拆迁领导小组，对涉及地块上的建筑物进行了拆除。2010年4月亿佳公司成立后，就与泰祥公司共同运作土地的招拍挂前期事宜。根据市土地局的要求，拍卖前必须是净地出让，当时涉及地上建筑物有4间个人所有的门面房。2012年11月亿佳公司与泰祥协商，约定双方以亿佳置业公司的名义合作开发家属区东北角8.5亩土地，亿佳公司协助泰祥公司拆除4门面房，拆迁补偿费由泰祥公司支付，如两年内房屋未建成，泰祥公司再给被拆迁人每月1666元补偿费。土地拍卖期间的费用也由泰祥公司承担。2012年11月，4间门面房的所有者（房产证载名王晶晶、姜慧芬、贺新华、康杰），与泰祥公司签订了拆迁补偿协议。补偿4人500平米的1-3层商业用房及一次性过渡费安置费10万元。随后4间门面房被拆迁。2012年12月19日，通过信阳市土地局公共交易平台，亿佳置业公司竞得了信阳市华夏路与107国道交汇处的6232平方米地块（9.35亩）的开发权，土地出让金4362.96万元。亿佳置业公司取得上述土地的开发权后，就与原合作伙伴签订的合作开发意向协议基础上，进行了多次的协商沟通，并向国资委汇报。2013年1月国资委明确土地出让金返还必须到华辰资产公司账户，并且不能随意动，就与2009年签订的意向协议书条款有矛盾，公司的收益就是土地出让金返还扣除回购500平方米的商业房赔偿给拆迁户的余款。经国资委主任办公会议研究通过，2013年3月11日亿佳置业公司（甲方）与合作方河南福阳置业有限公司（乙方）签订了联合开发协议。协议第五条约定，“项目征地拆迁过程中，临茶韵路2012年12月拆迁的四户商业房补偿，则用信阳华辰社区资产经营管理有限公司返还的土地出让金回购乙方以甲方名义开发的该路段商业房，商业房交易单价为乙方办理商品房预售许可证时政府批准价。在甲方土地出让金返还到位后，购买面积为500平方米。楼层为一至二层，位置为本项目商业房自西端开始向东。”福阳公司也出具了关于继续履行原拆迁协议的承诺，华辰资产公司在承诺书上盖章担保。亿佳和华辰公司一直没有直接与4个拆迁户签订拆迁补偿协议。后经市财政局投资评审中心对涉案房屋价值评定，按照住宅予以确定价值，至此导致无法筹措到回购安置房屋的资金来源，无法对本案原告予以安置。二、原告诉请所称事实基本属实。三、在前述称述中，可以确定答辩人仅仅是涉案房屋拆迁事务具体的执行者并非决策者，答辩人希望法院就本案安置问题结合客观事实，依法公正的认定涉案房屋是按照商业房还是住宅予以安置。同时，也希望能够许可答辩人的上级主管部门参与诉讼，以便法院全面细致的查明案情。经审理查明，2012年11月四原告（乙方）与河南泰祥置业有限公司（甲方）签订《拆迁补偿协议》，约定：一、原告四户共计要拆迁的房屋占地面积120平方米，建筑面积为240平方米，泰祥公司同意将和华辰资产管理有限公司所签订的1-3层500平方米商业用房补偿给乙方，该商业用房待建成后交付（按现有坐落位置顺序补偿）。二、拆迁补偿过渡安置费四户一次性共计补偿壹拾万元整。三、协议生效后，乙方将房屋的土地证和房产证交付给甲方，由甲方负责拆迁，乙方不再干预房屋拆迁事宜。四、协议生效后，甲乙双方对补偿和拆迁问题无任何纠纷。五、本协议一式五份，当事人各持一份，签字或盖章后生效。2013年3月15日，亿佳置业公司（2010年4月，信阳亿佳置业有限公司注册登记成立。公司注册资本为800万元人民币，由信阳市国资委下属的两家国有公司共同出资：华辰公司和信阳国申资产经营管理有限责任公司分别投资640万元（占80%股份）和160万元（占20%股份）与福阳置业公司就“龙腾公寓”项目签订合作开发协议，协议第五条约定：“项目征地拆迁过程中，临茶韵路2012年12月拆迁的四户商业房补偿，则用信阳华辰社区资产经营管理有限公司返还的土地出让金回购乙方（福阳置业）以甲方（亿佳置业）名义开发的该路段商业房，商业房交易单价为乙方办理商品房预售许可证时政府批准价。……商业房设计分割单元面积和与拆迁户原约定赔偿面积之差部分处理办法为：单价以乙方办理商品房预售许可证时政府批准价为准，由拆迁户自行按照设计分割单元面积据实结算，补全差价。”就该500平方米购房款，福阳公司已另行主张权利。2014年3月29日，河南福阳置业有限公司出具“关于继续履行原拆迁协议的承诺，”载明：“2012年11月河南泰祥置业有限公司与华夏路门面房业主胡泽华、贺新华、庞克立、王晶晶（王光太代）签订了《拆迁补偿协议》，鉴于开发合作方投资主体由河南泰祥置业有限公司变为河南福阳置业有限公司，河南福阳置业有限公司将继续履行原《拆迁补偿协议》的全部条款。”2014年4月2日，被告华辰资产经营管理公司在该承诺书上注明“信阳华辰资产经营管理公司愿为此承诺提供履行担保”的字样并加盖公司公章。2016年2月29日，华辰公司、信阳国申资产管理有限责任公司作为甲方与福阳公司（乙方）签订信阳亿佳置业有限公司股权转让协议，约定乙方以800万元的价格转让全部股权给福阳公司，该协议第四条6约定：项目建设期内，原临茶韵路（原华夏路）的四间两层门面房过渡费（租赁费）的支付问题，乙方仍然按照2013年合作协议约定及土地出让前，与拆迁户的有关约定，每年2万元的费用，每年上浮10%，于每年的11月24日支付给拆迁户，直至房屋交付。涉案的“龙腾公寓”项目于2019年1月1日开始销售，于2020年1月15日开始交付房屋，但两被告迟迟不履行向四原告履行交房的义务，故原告诉至本院。另查明，福阳公司建成的“龙腾公寓”1号楼商业用房仅有1-2层。四原告及被告福阳公司均认可并接受应当交付的房屋坐落于“龙腾公寓”1号楼临茶韵路1-2层。从2012年11月至2017年11月18日，福阳公司已支付给四原告拆迁户的过渡费共计384800元，此后过渡费未能交付。再查明，2018年6月11日，信阳市房产管理中心关于龙腾公寓预售价格的复函中载明：信阳亿佳置业有限公司于2017年12月申请办理的龙腾公寓项目商品房预售许可时申请的1号楼商业用房备案均价为36000元/平方米，2号楼商业用房备案均价为26274元/平方米，根据《城市房地产开发经营管理条例》第30条规定：“房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定”。该项目商业用房价格为企业申报价格，房管部门对商品房价格没有审批及定价权限。本案审理中，考虑到将来实际交付房屋面积与约定的交付面积可能存在差异，就差额面积的单价计算问题曾组织原、被告双方进行协商，但未能达成一致意见。上述事实，有原告与被告签订的借款合同、转款回单、还款单、被告出具的申请及庭审笔录等在卷为证。本院认为，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。本案原、被告之间在协商一致的基础上签订的《拆迁补偿协议》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按协议的约定履行各自的权利和义务。本案中，原告按约定将自己房屋交付拆迁，被告也出具承诺书“鉴于开发合作方投资主体由河南泰祥置业有限公司变为河南福阳置业有限公司，河南福阳置业有限公司将继续履行原《拆迁补偿协议》的全部条款”，故福阳置业公司应按《拆迁补偿协议》约定交付原告坐落于“龙腾公寓”1号楼临茶韵路1-2层500平方米商业用房。被告华辰资产经营管理公司在该承诺书上注明“信阳华辰资产经营管理公司愿为此承诺提供履行担保”且没有约定担保方式，故应对交付房屋承担连带清偿责任。对安置费的问题，因华辰公司仅约定对十万元安置费承担责任，且福阳公司早已支付完毕。故对安置过渡费应由福阳公司按2016年的协议在上一年度的基础上递增10%计算支付至房屋实际交付之日止。若存在实际交付房屋面积与约定的交付面积不一致的情况，当事人可另行主张权利。对于原告请求的律师费，因原、被告双方就律师的费用并无约定，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告河南福阳置业有限公司应于本判决生效后二十日内向原告王晶晶、贺新华、康杰、姜慧芬交付坐落于“龙腾公寓”1号楼临茶韵路1-2层500平米的商业用房。二、被告信阳华辰社区资产经营管理公司对上述交付房屋义务承担连带责任。三、被告河南福阳置业有限公司于本判决生效后十日内向原告王晶晶、贺新华、康杰、姜慧芬支付自2017年11月19日至交房之日止期间的拆迁补偿过渡安置费（截止到2020年5月19日为288028.4元，此后过渡费按在上一年度的过渡费基础上上浮10%计算）。四、驳回原告王晶晶、贺新华、康杰、姜慧芬的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费减半收取5620元，由被告河南福阳置业有限公司、信阳华辰资产经营管理公司共同承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  程 艳审 判 员  张金强人民陪审员  王保琴二〇二〇年十一月十二日书 记 员  王卫华