江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1322民初2312号原告：徐斌，男，1984年2月15日生，沭阳县人,住沭阳县。委托诉讼代理人：刘超、周丽沙，江苏正伍律师事务所律师。被告:于书勇，男，1976年2月4日生，沭阳县人，住沭阳县。被告：沈建方，女，1973年11月26日生，沭阳县人，住沭阳县。第三人：宿迁友合置业有限公司，统一社会信用代码91321322585521919K，住所地沭阳县迎宾大道北侧东方明珠城5号楼106－108商铺（东方公馆售楼部）。法定代表人：陈生立，该公司董事长。第三人：江苏昆山农村商业银行股份有限公司沭阳支行，统一社会信用代码91321322696715003T,住所地沭阳县迎宾大道南侧巴黎新城商业街北区101－106室。负责人：吴明，该支行行长。原告徐斌与被告于书勇、沈建方某第三人宿迁友合置业有限公司（以下简称友合公司）、江苏昆山农村商业银行股份有限公司沭阳支行（以下简称昆山农商行沭阳支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告徐斌及其委托代理人周丽沙到庭参加诉讼，被告于书勇、沈建方某第三人友合公司、昆山农商行沭阳支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐斌向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2018年9月29日签订的关于沭阳县房屋《协议房屋买卖合同》合法有效；2、第三人友合公司协助将沭阳县房屋产权登记在二被告名下；3、第三人昆山农商行沭阳支行在原告行使涤除权后协助解除沭阳县房屋抵押登记；4、确认沭阳县房屋所有权归原告所有；5、二被告在沭阳县房屋产权登记在其名下并解除抵押后，协助将产权过户至原告名下；6、案件受理费、保全费由二被告承担。事实和理由：2017年12月13日，二被告从第三人友合公司购买其开发的位于沭阳县房屋，合同总价800500元，付款方式经变更后为首付款240500元，按揭贷款560000元，约定交房时间为2019年6月30日，办证时间为交付后90日内……。前述款项首付部分二被告已支付，按揭贷款由二被告与第三人昆山农商行沭阳支行签订借款合同并实际支付到友合公司，且为昆山农商行沭阳支行办理了抵押登记。2018年9月29日，原、被告签订了案涉房屋《协议房屋买卖合同》，约定二被告将上述房屋以900000元出售给原告，付款方式为合同签订日原告支付首付款350000元，剩余房款在此房过户后一次性付清……。同日，原告按约支付购房款350000元给二被告。2020年4月1日在被告协助下，友合公司将案涉房屋直接交付原告，同日原告向小区物业支付物业费、装修保证金、垃圾清运费，原告开始实际占有使用该房。因二被告在昆山农商行沭阳支行尚有按揭贷款未能归还（已逾期多月），且办理抵押登记，对原告合同目的实现有客观障碍。故原告愿依法行使涤除权，一次性将二被告所欠按揭贷款本息支付昆山农商行沭阳支行，待实际支付后由该行协助解除抵押登记，原告实际支付的数额作为抵充所欠二被告剩余房款。上述所有合同不违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效，当事人应全面履行义务。原告已按合同交付全部购房款给友合公司，该公司应该履行相应义务。因二被告已将房屋出售给原告并已实际交付，其逾期支付第三人昆山农商行沭阳支行原告行使涤除权具有事实和法律依据。待上述条件成就后，二被告应按约定将房屋过户至原告名下。综上，请求判如所请。被告于书勇、沈建方未到庭参加诉讼，向本院邮寄的答辩状称：二被告系夫妻关系，共同从友合公司购买位于沭阳县房屋，合同总价800500元，首付款240500元及按揭贷款560000元，按揭银行为昆山农商行沭阳支行，该行依约放款。首付款部分，二被告分别于2016年12月13日交付定金20000元、2017年2月17日交付房款140501元、2018年1月8日交付房款80000元，期间二被告与该公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同备案时间为2017年12月13日，合同原件已交给原告）。按照约定，开发商交房时间为2019年6月30日，办证时间为交付后90日等内容。二被告因经营导致资金出现问题，即把案涉房屋出售原告。2018年9月29日，二被告通过中介公司签订了关于上述房屋《协议房屋买卖合同》，约定卖房总价900000元，付款方式为当日原告交二被告首付款350000元，剩余在过户后一次性付清等内容，按揭贷款由二被告归还。同日，原告向二被告付款350000元，由被告于书勇出具了收条给原告。因周其江起诉二被告并保全了案涉房屋，二被告将情况向原告告知，原告担心房屋被拍卖，即共同到开发商处要求将房屋直接交付给原告（此时开发商已经延期交房）。2020年4月1日，房屋成功交付原告并由原告向物业交付了相关费用，原告开始实际占有房屋。因二被告已逾期归还按按揭贷款，原告与二被告协商由其一次性将按揭贷款归不还，归还具体数额冲抵欠二被告剩余房款，并对周其江起诉二被告案件提供250000元担保，让周其江申请解除保全。为此，2020年4月13日二被告和原告又签订了《补偿协议》，约定归还贷款事宜。次日，原告一次性归还按揭贷款本息501678.21元，并将剩余购房款48000多元现金支付给二被告，被告于书勇向原告出具了房款结清收条。2017年4月27日，在法院主持下二被告和原告及周其江达成调解协议，由原告提供250000元担保（200000元已当庭支付、50000元今年春节前支付），周其江申请解除了对上述房屋保全。第三人友合公司未作答辩，亦未提交证据证明。第三人昆山农商行沭阳支行未作答辩，亦未提交证据证明。本院经审理认定的事实：2017年12月13日，二被告从第三人友合公司购买其开发的位于沭阳县房屋，合同总价为800500元，付款方式为首付款240500元，按揭贷款560000元。二被告在支付了首付款后并从第三人昆山农商行沭阳支行办理了按揭抵押手续。2018年9月29日，原、被告签订了案涉房屋《协议房屋买卖合同》，约定二被告将案涉房屋以900000元出售给原告，付款方式为合同签订日支付350000元，余款在房屋过户后一次性付清。同日，原告按约支付了350000元购房款。2020年4月1日，原告在二被告协助下从友合公司取得案涉房屋，原告在支付相关物业费用后开始实际占有案涉房屋。因案涉房屋在昆山农商行沭阳支行办理了按揭贷款未能归还，原告为实现合同目的，于2020年4月13日与二被告签订了一份《补充协议书》，约定案涉房屋的剩余贷款由原告方代为归还，实际归还部分作为冲抵欠被告购房款。被告于2020年4月14日向昆山农商行沭阳支行支付了案涉房屋贷款本息共计501678.21元，昆山农商行沭阳支行向原告出具了贷款结清证明等相关手续。同日，原告将剩余的购房款48322元支付给了二被告。另查明，案涉房屋现备案在二被告名下，已符合交付条件，但尚不具备办理房产权属登记条件。上述事实，有原告陈述、商品房买卖合同、协议房屋买卖合同、补充协议书、收条、银行取款凭证、结清证明、不动产权情况表等证据予以证实。本院认为：原、被告签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。因案涉房屋尚不具备办理房产权属登记条件，故原告要求第三人友合公司协助二被告将案涉房屋登记在其名下后，并由二被告协助将案涉房屋过户到原告名下的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。第三人昆山农商行沭阳支行在收到案涉房屋的全部贷款后，及时出具了结清证明等相关手续，昆山农商行沭阳支行已履行完其相关义务，原、被告凭借昆山农商行沭阳支行出具的相关手续能够自行解除案涉房屋的抵押登记，故原告要求昆山农商行沭阳支行协助解除房屋抵押登记的诉讼请求，本院不予支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。根据上述规定，物权的产生依登记而发生效力，原、被告双方的房屋买卖尚未依法登记，原告要求确认案涉房屋系其所有的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告徐斌与被告于书勇、沈建方于2018年9月29日签订的关于沭阳县房屋的买卖合同合法、有效；二、驳回原告徐斌的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6400元，保全费5000元，共计11400元（原告已预交），由原告徐斌负担3000元，被告于书勇、沈建方负担8400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费12800元。审判员  杨震二〇二〇年十一月二日书记员  袁洋附录：一、履行义务提示调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号（可扫码支付）。开户银行：中国银行沭阳北京路支行户名：沭阳县人民法院执行款专户专用账号：62×××80（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳）不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。二、附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。