贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初1647号原告（反诉被告）：邓丛娜，女，汉族，1978年4月25日出生，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：殷爱华，贵州贵达（北京）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：曾超，贵州贵达律师事务所实习律师，一般委托代理。被告：贵州富华达精密电子有限公司，住所地贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区金阳科技产业园（长岭南路36号）。法定代表人：曹杞龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙**，男，住山东省烟台芝罘区。被告（反诉原告）：贵州盛世达高企业管理咨询有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园五里冲花果园五里冲项目T2区第T2区3栋1单元19层8号房。法定代表人：杨军，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：谢萍，女，住贵州省贵阳市南明区。原告（反诉被告）邓丛娜与被告贵州富华达精密电子有限公司（以下简称“富华达公司”）、被告（反诉原告）贵州盛世达高企业管理咨询有限公司（以下简称“盛世达高公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序进行审理，盛世达高公司在诉讼过程中对邓丛娜提起反诉，本院审查后决定合并审理，并与（2019）黔0115民初1643、1645、1648、1649、1650号案件合并公开开庭进行了审理。邓丛娜委托诉讼代理人殷爱华、富华达公司委托诉讼代理人孙**、盛世达高公司委托诉讼代理人谢萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）邓丛娜向本院提出诉讼请求，1．依法判决确认本案双方于2017年02月28日签订的《租赁合同》无效；2．依法判决富华达公司、盛世达高公司立即连带返还邓丛娜已支付的保证金7400.00元；3．依法判决富华达公司、盛世达高公司立即连带赔偿给邓丛娜装饰、装修等损失暂计100000.00元（以最终鉴定结果为准）；4．本案全部诉讼费用由富华达公司、盛世达高公司承担。审理中，邓丛娜增加一项诉讼请求：依法判决确认盛世达高公司于2019年01月05日向邓丛娜发出《关于解除〈租赁合同〉的通知》的单方通知解除《租赁合同》的行为无效。事实与理由：富华达公司是贵阳市人民政府通过招商引资引进的富士康集团在贵州投资的高新区示范工厂项目法人主体。根据贵州省政府和富士康集团签署的《富士康贵州投资协议》，贵阳市人民政府、贵阳国家高新技术产业开发区管委会将高新区金阳科技产业园原双星厂房租赁给富华达公司使用，并给予富华达公司三年厂房租金全额补助。由于金阳科技产业园原双星厂地块（地块编号：17-02）已由贵阳市高新区进行土地收储，暂时无法提供厂房租赁合同，无法通过正常途径办理工商登记等手续。2016年01月25日，贵阳市人民政府召开“关于研究富士康示范工厂地块有关事宜专题会议”，会议议定“富士康集团及相关业主单位要严格落实消防安全主题责任，按照要求进行消防安全整改，达到国家规范要求”。但是富华达公司在明知前述厂房无法办理工商登记手续、未通过消防验收的情况下，虚假保证前述厂房权属属于富华达公司且相关建设手续完备，符合出租房屋使用要求，并于2016年10月15日与盛世达高公司签订《房屋租赁合同》，约定富华达公司将前述厂房租赁给盛世达高公司使用，租赁期5年，自2016年10月15日起至2021年10月16日止。同时，富华达公司委托盛世达高公司进行“富士康（金阳）商贸城”的客户招商和厂区内的物业管理。2017年2月28日，盛世达高公司根据其与富华达公司签订的《房屋租赁合同》第五条第一款的约定，招商引进邓丛娜经营的“聚谊堂老北京涮羊肉”餐饮机构，与邓丛娜签订《租赁合同》约定“邓丛娜租赁盛世达高公司合法拥有的，位于贵阳市观山湖区168平方米，作为商业经营使用”、“租赁期限为5年，从盛世达高公司交付门面给邓丛娜进行装修之日起计，即自2017年3月1日起至2022年2月28日止”。合同还约定，邓丛娜自费装修该场地（包括该场地的隔墙），邓丛娜承租场地租赁第一年每月每平方米人民币40.00元，从第二年起每年递增。“租金按交六押一方式支付，第一次签订合同时支付六个月租金及保证金，第一次交款时保证金为一个月的租金人民币7400元”、“因本合同产生的一切争议，双方应采取协商办法解决，协商不成的，任何一方均可以向租赁场地所在地人民法院提起诉讼”，并向邓丛娜保证其拥有出租该场地的合法权利，与任何第三方无权属争议。邓丛娜承租房屋后，按照《租赁合同》的约定，交付了租金及保证金7400.00元；先后投入100000.00元用于租赁场地的装修。然而因富华达公司、盛世达高公司出租给邓丛娜的场地产权手续不明确、未通过消防验收以及盛世达高公司与邓丛娜签订的《租赁合同》约定租赁期限超出富华达公司与盛世达高公司签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限等原因，邓丛娜不仅至今未能办理工商营业执照，随时可能面临非法经营的行政、刑事处罚，还于2018年03月20日收到贵阳高科控股集团有限公司的《清退通知书》，通知书载明“根据贵阳国家高新区管委会工作部署，现将开展高储-2017Ｂ-02地块土地一级开发工作”，要求邓丛娜于2018年03月25日前完成清退，否则将对该地块进行断水断电并实施施工围栏等安全保障工作，现邓丛娜已经无法继续经营。综上，富华达公司、盛世达高公司明知前述厂房地块已被贵阳高新区进行土地收储，即将面临清退，无法长期开展生产经营，其明知前述房屋不能办理工商营业执照、未通过消防验收手续，不能开展正常生产经营活动，仍然通过虚假陈述、保证，欺骗邓丛娜与其签订五年期的长期《租赁合同》，收取高额租金和保证金，给邓丛娜造成了巨额装修损失和可得利益损失，严重损害邓丛娜的利益。据了解，富华达公司、盛世达高公司还采取同样的方式，骗取数十家商户与其签订《租赁合同》，现一众商户均面临无法经营的局面，富华达公司、盛世达高公司的行为已经严重损害了社会公共利益，造成了社会严重不稳定的隐患。为此，邓丛娜根据我国民事诉讼法、合同法等相关规定，提出前列诉讼请求，恳请判允邓丛娜的诉请，维护市场经济秩序，维护法律的尊严，保护邓丛娜的合法权益。被告富华达公司辩称，第一，不同意邓丛娜的诉请。邓丛娜与盛世达高公司签订的租赁合同是有效的，根据合同相对性原则，邓丛娜无权向富华达公司主张赔偿责任；第二，邓丛娜与盛世达高公司的租赁协议并未经富华达公司的同意，邓丛娜所交租金及保证金亦交给盛世达高公司，与富华达公司无关；第三，富华达公司对诉争房屋具备使用权，有权对外出租；第四，诉争房屋所在场地具备办理工商登记的条件，该区域商户中有一些已经办理了工商登记，比如富贵宣公司（两岸咖啡）；第五，本案诉争房屋所在区域并未面临清退，具备经营条件，且邓丛娜一直经营至今，并不存在要求赔偿损失的情形，邓丛娜与盛世达高公司之间的合同是已经得到实际履行的；第六，邓丛娜在诉状中自认的装修等实际投入为100,000.00元，虽然该金额与评估机构评估的市场价格有较大出入，但富华达公司认为应以邓丛娜的实际投入为限。被告（反诉原告）盛世达高公司辩称，一、房屋租赁合同合法有效，邓丛娜所述与事实不符。盛世达高公司与邓丛娜分别作为甲方和乙方，于2017年02月28日签订了一份租赁合同，盛世达高公司将位于贵阳市观山湖区的房屋租赁给作为商业经营之用，合同约定租赁期限为五年，从盛世达高公司交付门面给进场装修之日起计，以盛世达高公司交付场地之日起为起租日开始计算租赁期。起租期最初六个月为免租期，即自2017年04月01日起至2017年10月01日止供场地装修。该租赁合同是双方真实意思表示，未违反法律法规的规定，是真实合法有效的。合同签订后，盛世达高公司按照合同约定将房屋按时、按约定用途交付给了进行占有使用，其持续经营至今，根本不存在所称“无法继续经营”的情况；二、盛世达高公司已按约履行了主要合同义务。盛世达高公司对租赁房屋享有占有、使用的合法租赁权，在签约时就已知悉。盛世达高公司未因出租标的与他人发生权属纠纷，无证据证实案涉场地所有权人对邓丛娜及盛世达高公司签订的房屋租赁合同提出无效主张。盛世达高公司已依约履行了将房屋按时、按约定用途交付给邓丛娜占有使用和持续经营的主要合同义务，根本不存在诉称的违约行为；三、邓丛娜未按约履行主要合同义务，存在根本违约行为。邓丛娜在长期占有使用租赁房屋持续经营至今并且获取了可观的经营收益的情况下，自2018年04月01日起至今长期恶意不支付租金、物管费等费用，甚至连自己经营使用所产生的水电费也不交纳，目前各种欠费的金额已累计高达数十万元，这一根本违约行为给盛世达高公司造成了重大的经济损失。为此盛世达高公司进行了多次合理催收，但邓丛娜至今仍然置之不理，恶意拒付。根据合同关于“乙方连续3个月未能按期如数支付租金、或连续3个月未能缴足管理费及其他费用的，甲方均有权单方面解除本合同，并无条件收回门面，且保证金不退”之约定，为维护自己的合法权益不再继续受到侵害，避免损失扩大，盛世达高公司于2019年01月05日向邓丛娜发出了《关于解除租赁合同的通知》，解除了该租赁合同，该行为合法合理。综上，邓丛娜所述与事实严重不符，无事实和法律依据，是以拒付租金、不履行合同义务为实际目的而恶意提起诉讼的行为。为维护盛世达高公司的合法权益，请求人民法院对邓丛娜的各项诉讼请求依法均予以驳回。被告（反诉原告）盛世达高公司向本院提出反诉请求，1．依法判令邓丛娜按合同约定支付盛世达高公司2018年04月01日至2019年03月31日的房屋租金和房屋占用费（参照租金标准），共计人民币95306.00元；2．依法判令邓丛娜继续占用房屋，应支付房屋占用费（参照租金标准）直至其实际搬离之日；3．依法判令邓丛娜承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：盛世达高公司与邓丛娜分别作为甲方和乙方，于2017年02月28日签订了一份租赁合同，盛世达高公司将位于贵阳市观山湖区的房屋租赁给邓丛娜作为商业经营之用。合同约定租赁期限为五年，从盛世达高公司交付门面给邓丛娜进场装修之日起计，以盛世达高公司交付场地之日起为起租日开始计算租赁期。起租期最初六个月为免租期，即自2017年04月01日至2018年10月01日供邓丛娜场地装修。合同签订后，按照合同约定，盛世达高公司将房屋按时、按约定条件交付给了邓丛娜占有使用，持续经营至今。邓丛娜在长期占有使用租赁房屋持续经营至今并且获取了可观的经营收益的情况下，自2018年04月01日起至今长期恶意不支付租金、物管费等费用，甚至连自己经营使用所产生的水电费也不交纳，目前各种欠费的金额已累计高达数十万元，这一根本违约行为给盛世达高公司造成了重大的经济损失。为此盛世达高公司进行了多次合理催收，但邓丛娜至今仍然置之不理，恶意拒付。根据合同关于“乙方连续3个月未能按期如数支付租金、或连续3个月未能缴足管理费及其他费用的，甲方均有权单方面解除本合同，并无条件收回门面，且保证金不退”的约定，为维护自己的合法权益不再继续受到侵害，造成损失扩大，盛世达高公司于2019年01月05日向邓丛娜发出了《关于解除租赁合同的通知》，解除了该租赁合同。合同解除后，邓丛娜仍然在未付费的情况下占用着房屋进行经营。为了维护盛世达高公司的合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定提起诉讼，请求判决如前所请。原告（反诉被告）邓丛娜辩称，第一，邓丛娜根本没有收到盛世达高公司发出的解除通知。该解除通知对邓丛娜不发生效力；第二，案争的租赁合同为无效合同，无效的合同自始无效，不存在解除的说法；第三，邓丛娜已经提供充分的书证，因为富华达公司、盛世达高公司的原因，邓丛娜根本无法正常经营，因为消防问题、工商登记问题、燃气问题等面临停产、停业，还因为富华达公司、盛世达高公司无法提供产权手续而无法办理工商营业执照，随时面临行政、刑事处罚的风险，在这种情况下，邓丛娜暂停支付部分的房租是行使后履行抗辩权的合法行为，盛世达高公司单方解除合同的条件不成就。被告富华达公司未针对盛世达高公司的反诉请求发表陈述意见。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2013年10月12日，贵州省国土资源厅贵阳国家高新技术产业开发区国土资源分局土地开发储备交易中心（甲方）与贵州特星实业发展有限公司（乙方、原贵州双星实业发展有限公司）签订《国有土地使用权收购合同》，甲方收购乙方位于贵阳高新开发区金阳科技产业园内的国有建设用地使用权及地上建筑物（构筑物）等，用途为工业，使用权类型为出让。2013年10月12日，富士康科技集团有限公司作为乙方、贵州省人民政府（以下简称“省政府”）作为甲方签订《投资协议书》，协议约定“甲方同意按乙方要求提供约2万平方米的厂房作为乙方示范工厂。示范工厂选址位于贵阳高新区原双星厂房地块，用地面积约50亩，现用地性质为工业用地，拟将现有地面附着物改造为富士康示范工厂。在改造完毕后，贵阳高新区对厂房和土地等资产进行整体评估，按法定程序将厂房整体转让给乙方。由乙方根据企业发展需要，适时按程序将用地性质调整为商办用地。”2014年02月18日，贵阳国家高新技术产业开发区管理委员会（以下简称“管委会”）作为甲方、富华达公司作为乙方签订《补充协议》，约定“根据贵州省人民政府和富士康集团签署的《富士康贵州投资协议》主要内容，……就乙方入驻贵阳国家高新技术产业开发区，投资建设商贸科技服务体验示范工厂项目有关事宜达成以下补充协议：……三、甲方同意乙方自示范工厂改造完成并交付使用之日起给予乙方3年厂房租金全额补助，补助资金待乙方与厂房产权单位签订正式租赁合同后，按年度由甲方兑现支付乙方，乙方同时向租赁单位支付。……。”管委会将上述厂房提供给富华达公司后，未完善土地出让等手续。富华达公司在建设富士康示范工厂过程中，对原厂房进行了改造，但未办理《建设工程规划许可证》等手续。2016年10月15日，富华达公司作为甲方、盛世达高公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定富华达公司将贵阳市观山湖区金阳科技产业园长岭南路36号富士康商贸城（毛坯）租赁给盛世达高公司使用，厂房房屋建筑面积约11000平方米，租赁期5年。合同第二条约定“该房屋仅作文创办公室、教育培训、销售百货、烟酒食杂、体育休闲、餐饮娱乐、酒店住宿用途使用，使用用途需报高新区管委会同意，且未经甲方同意乙方不得随意改变房屋用途。”合同第四条约定“2、乙方自行垫资负责完成金阳厂内外消防建制并通过政府及相关消防机关规定，且与本协议签订完成后三至四个月内通过政府及相关消防机关规定，该消防建制费用得折抵房租，但折抵租期及装修免租期综合不得超过25个月。3、本条完成消防建制并通过使用产生的费用是指乙方装修房屋符合消防验收标准所投入的设施设备及相关信道楼梯改建工程。不包含房屋本身结构符合消防标准而产生的费用。甲方应确保房屋本身结构已符合消防标准，并不会因此导致乙方不能使用该房屋。”合同第五条约定“1、乙方需按如下进度办理招商……2、因甲方系租赁房屋所属整栋大楼（包含停车场）的业主，委托乙方进行整个金阳厂区内的物业管理……。”后富华达公司（甲方）与盛世达高公司（乙方）签订《富士康商贸城交接事项》，载明“……现甲方对租赁区域、资产等情况做如下交接，于2017年10月1日正式履行协议：……二、资产交接……2.3乙方对商贸城1-2F消防各项措施进行改造并经消防验收通过，租赁期满后，消防器材及设施归甲方所有；……”，盛世达高公司在末尾盖章签名处备注“由于富士康与高新区手续问题，导致整栋物业无法办理消防验收及商户无法办理工商执照等相关手续，希望能尽早解决手续问题”。2017年02月28日，盛世达高公司（甲方）与邓丛娜（乙方）签订《租赁合同》，约定邓丛娜租赁盛世达高公司合法拥有的位于贵阳市观山湖区185平方米（含公共分摊面积），作为商业经营之用，租赁期限为五年，从盛世达高公司交付门面给邓丛娜进行装修之日起计，即自2017年03月01日起至2022年02月28日止（免租期为2017年04月01日至2017年10月01日）；资金以建筑面积计算，第一年每月40.00元／平方米，第二年每月42.00元／平方米，第三年每月44.10元／平方米，第四年每月46.30元／平方米，第五年每月48.60元／平方米，租金按交六押一方式支付，第一次签订合同时支付六个月租金及保证金，第一次交款时保证金为一个月的租金人民币7400.00元，以后每个六个月的第一个月前15日支付至盛世达高公司指定账户。租赁期间，不得以保证金抵租金。合同第七条“特别约定”约定“租赁期间，如遇政府征收、征用以及拆迁本合同租赁房屋的，如产生房屋产权的补偿款则归甲方所有，乙方租赁范围内的装修、装饰补偿款全部归乙方所有。装修款的赔付标准如下：第一年按照乙方装修款的100%支付，第二年按照乙方装修款的80%支付，第三年按照乙方装修款的60%支付，……。”邓丛娜承租房屋后，按约定支付房屋租金至2018年03月，并对租赁场地进行装修用于经营“聚谊堂老北京涮羊肉”。2018年01月08日，贵阳高科控股集团有限公司向富士康商贸城内经营的“渔人码头”发出《退场通知书》，通知载明“根据贵阳国家高新区管委会工作部署，现将开展高储-2017B-02地块土地一级开发工作，我公司受托作为高储-2017B-02地块一级开发单位，将按照净地出让标准开展土地一级开发相关工作以达到境地出让条件。根据工作计划现对贵单位发出退场通知书，请贵单位于2018年2月28日前完成退场，届时我公司将对该地块断电断水并实施施工围挡等完全保障工作，若贵单位未按期完成退场，由此造成的损失由贵单位自行承担，我司概不负责。”2018年01月17日，盛世达高公司向富华达公司发出《关于房屋租赁合同相关事宜的函》，函上载明“目前，因租赁房屋的权属、相关建设手续及房屋使用要求等有关问题，贵阳市高新区政府的相关部门频繁到富士康商贸城检查、处罚，持续时间已超过半年，导致招商而来的经营户无法正常营业，造成了较大的经济损失。……贵方须就租赁房屋的权属、相关建设手续及房屋使用要求等有关问题跟贵阳市高新区政府的相关部门进行说明、厘清、办理，以尽快恢复富士康商贸城的正常经营和管理。……”，富华达公司在该函件上盖章签收。2018年01月17日，贵阳市公安消防支队白云区大队向管委会出具《关于特星地块（富士康商贸城）相关企业存在重大消防隐患的情况报告》，报告载明“经初步排查，特星地块及其附属建筑现为高新区国土资源分局代管委持有，自建设至今，该地块建筑主体一直未经过交房审批，属于未依法通过消防审批擅自投入使用状态。经对建筑内部进行检查，该建筑内部消防设施存在：（1）火灾自动报警系统停用（2）室内消火栓无水（3）喷淋系统管网无水（4）擅自改变原规划及建筑物结构等多项消防安全违法行为。……”2018年03月20日，贵阳高科控股集团有限公司向富华达公司下达《清退通知书》，通知其于2018年3月25日前完成高储-2017B-02地块的清退事宜，届时将对该地块断电断水并实施施工围挡等安全保障工作。2018年08月10日，富华达公司作出贵富字【2018】0810号《关于请金阳供电局对富士康商贸城电力使用报停通知函》，函上载明“接高新区管委会的通知，由于白云区消防大队检查富士康商贸城消防系统未过验收，商户运营存在重大消防安全隐患，……我司将呈交相关报停资料特报请金阳供电局于2018年8月15日上午8：00整对我司（贵州富华达精密电子有限公司）所辖区域（政府招商引资所给富士康政策用地——金阳科技产业园原双星厂房）电力使用进行报停作业，……具体恢复用电时间我司将另行通知贵公司进行处理……”。2018年08月10日，富华达公司向贵阳高新区管委发函《关于请贵阳高新区管委配合停止富士康商贸城营业的函》，函上载明“……在运营中发现物业公司存在未经业态批准及消防规定擅自招商、营业，乱搭乱建等重大安全隐患。……，我司拟于近期停止商贸城运营，杜绝存在的安全隐患。请管委在实施过程中予以协助配合。……”2019年01月05日，盛世达高公司向邓丛娜发送《关于解除＜租赁合同>的通知》，以邓丛娜在占有、使用房屋并经营的情况下，自2018年4月起一直未支付房屋租金，严重违法合同约定为由，通知邓丛娜解除双方于2017年02月签订的《租赁合同》。2019年04月起，邓丛娜按约定支付了2019年01月至11月的房屋租金。2018年4月至2018年12月期间及2019年12月以后的房屋租金，邓丛娜至今未支付。诉讼过程中，邓丛娜申请对涉案租赁房屋装饰装修、运营设备等资产损失价值进行资产评估，本院依法委托贵州瑞华亚太房地产土地评估有限公司进行评估。贵州瑞华亚太房地产土地评估有限公司作出《关于贵阳市观山湖区人民法院审理案件涉及邓丛娜拥有房屋装饰装修、运营设备等资产损失价值的资产评估报告》（黔亚太评报字［2019］059号），评估结论为：在评估基准日（2018年08月15日）所委托评估的房屋装饰装修、运营设备等资产损失价值共计人民币753,533.00元（其中装饰装修原值554,401.00元，损失金额为476,481.00元），报告同时载明“纳入评估范围的装饰装修均属于附属于建筑上的资产，一般不可拆除或拆除不经济，故在产生租赁合同纠纷后，在产权持有方不能继续使用该部分资产的情况下，该部分资产对于产权持有方的权益价值为零，纳入评估范围的设备及其他均属于可搬迁移动的资产，但截至2019年5月8日，产权持有方并未将上述资产进行搬迁再利用，经向相关当事方询问，产权持有方说明，其并无类似的规模的经营场所可供重新利用上述资产，故本次评估按产权持有方申请对可搬迁的机器设备按零值进行评估，同时若案件双方能够对纳入评估范围的设备及其他的处理方式达成一致意见，由产权持有方自行处置上述资产，则该部分资产产生的损失为搬迁费，……”。经询问，盛世达高公司表示不需要也无法利用涉案租赁房屋装饰装修物和“聚谊堂老北京涮羊肉”运营设备及其他资产，邓丛娜表示其无法利用涉案租赁房屋装饰装修物和“聚谊堂老北京涮羊肉”运营设备及其他资产。邓丛娜为此支付评估费10,000.00元。另查明，2020年03月17日，贵阳国家高新区安全生产委员会办公室和消防安全委员会办公室、贵阳国家高新技术产业开发区规划建设局和城市管理局联合作出《关于富士康示范工厂安全隐患的公告》，公告载明“……富士康示范工厂存在违法改建、加大建筑载荷、乱打乱建等行为和消防设施设备不完善、无消防验收、改变房屋规划使用性质等突出问题，造成建筑安全和消防隐患，严重违反……，特告知示范工厂内入驻企业及商户停止一切生产经营活动，严禁人员进出。”并于当月19日张贴在示范工厂内，案涉商贸城停止营业。邓丛娜经营的“聚谊堂老北京涮羊肉”实际经营至2020年01月。本院认为，本案的争议焦点是：1．邓丛娜与盛世达高公司签订的《租赁合同》的效力问题；2．邓丛娜主张返还其已支付保证金及赔偿其装修等损失的请求应否予以支持，富华达公司是否承担连带责任；3．邓丛娜应否支付盛世达高公司欠付的房屋占用费。关于第一个争议焦点。案涉房屋地块性质为工业用地，高新区将案涉地块收储后提供给富华达公司建设富士康示范工厂，富华达公司对原厂房改造后出租给盛世达高公司，盛世达高公司与邓丛娜签订租赁合同将案涉房屋用于商业活动，但案涉房屋未办理《建设工程规划许可证》等手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”之规定，双方之间签订的《租赁合同》应认定为无效合同。据此，邓丛娜主张涉案《租赁合同》无效的诉讼请求于法有据，本院予以支持。无效的合同自始没有法律约束力，故盛世达高公司依据合同约定于2019年01月05日向邓丛娜发出的《关于解除〈租赁合同〉的通知》的单方通知解除《租赁合同》的行为无效。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”邓丛娜未举证证明涉案《租赁合同》签订后，邓丛娜向盛世达高公司支付了保证金39,324.00元，故对邓丛娜主张盛世达高公司返还保证金的诉请，本院不予支持。关于邓丛娜主张的装饰装修损失问题。邓丛娜经营的“聚谊堂老北京涮羊肉”装饰装修物已与房屋形成附和，盛世达高公司不同意利用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，由邓丛娜与盛世达高公司按照导致合同无效的过错分担现值损失。提供适租房屋是出租人盛世达高公司的主要义务，其作为租赁房屋的管理人，对租赁房屋的状况相较承租人邓丛娜而言更为清楚，应为合同无效造成的损失承担主要责任。邓丛娜租赁房屋用于经营，其对租赁房屋的状况具有审慎的注意义务，但疏于注意的过错程度较轻，应对合同无效造成的损失承担次要责任。根据盛世达高公司与富华达公司签订的《房屋租赁合同》可知，盛世达高公司对案涉房屋的状况是明知的，故本院认定由盛世达高公司对合同无效给邓丛娜造成的损失承担80%的责任，邓丛娜自行承担20%的责任。虽然富华达公司报请供电局断电时间为2018年08月15日，但并无证据证明邓丛娜经营的“聚谊堂老北京涮羊肉”自2018年08月15日起停电、不能经营，故以评估基准日为2018年08月15日作出的评估结论不能客观反映邓丛娜的损失。邓丛娜实际经营至2020年01月，参照邓丛娜与盛世达高公司签订的《租赁合同》第十二条关于装修款赔付的约定计算为554,041.00元×60%=332,424.60元。被告盛世达高公司应承担部分为332,424.60元×80%=265,940.00元。对邓丛娜主张的运营设备及其他资产损失，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，由邓丛娜对运营设备及其他资产进行搬迁，自行处置。富华达公司非案涉合同相对方，邓丛娜主张富华达公司承担连带责任于法无据，本院不予支持。关于第三个争议焦点。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”邓丛娜已支付租金至2018年03月，并支付了2019年01月至11月的租金，故盛世达高公司主张房屋占有使用费自2018年04月01日起算，本院予以支持。邓丛娜经营的“聚谊堂老北京涮羊肉”实际经营至2020年01月，故房屋占有使用费计算至该月。参照合同约定的租金标准计算为42.00元/平方米×185平方米×9个月＋44.10元/平方米×185平方米×2个月=86,247.00元。综上所述，对原告（反诉被告）邓丛娜的诉请，本院予以部分支持；对被告（反诉原告）贵州盛世达高企业管理咨询有限公司的诉请，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认邓丛娜与贵州盛世达高企业管理咨询有限公司于2017年02月28日签订的《租赁合同》无效；二、确认贵州盛世达高企业管理咨询有限公司于2019年01月05日向邓丛娜发出《关于解除〈租赁合同〉的通知》的单方通知解除《租赁合同》的行为无效；三、贵州盛世达高企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿邓丛娜房屋装饰装修损失265,940.00元；四、邓丛娜于本判决生效之日起五日内支付贵州盛世达高企业管理咨询有限公司房屋占有使用费86,247.00元；五、驳回邓丛娜的其他诉讼请求；六、驳回贵州盛世达高企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,704.00元，由邓丛娜负担3,711.00元，贵州盛世达高企业管理咨询有限公司负担1,993.00元；反诉案件受理费1,091.00元，由邓丛娜负担；评估费10,000.00元，由邓丛娜负担5,000.00元，由贵州盛世达高企业管理咨询有限公司负担5,000.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  杨素兰二〇二〇年十一月十六日书记员  姚文勇