广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初13186号原告：广州卡尔曼酒店物业服务有限公司，住所地：广州市白云区。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：谭驰，广东合邦律师事务所律师。被告：佛山市奥斯顿健身管理有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：廖某1。被告：廖某1，男，汉族，住重庆市开县。原告广州卡尔曼酒店物业服务有限公司与被告佛山市奥斯顿健身管理有限公司（以下简称奥斯顿公司）、廖某1租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通程序于2020年9月29日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人谭驰到庭参加诉讼。两被告经本院公告送达开庭传票，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.终止双方签订的《房屋租赁合同》；2.被告偿还拖欠的租金、水电费共281602元；被告支付2020年2月至4月租金的违约金59400元（55000×0.01×66天+55000×0.01×36天+55000×0.01×6天）；原告没收被告的租赁保证金110000元；3.被告支付至2020年5月27日的场地使用费（按租赁合同的租金标准支付）；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告撤回上述第1项诉讼请求。事实和理由：佛山市大港物业管理有限公司与被告廖某1于2018年10月14日签订了《房屋租赁合同》，合同约定2019年5月15日至2020年10月14日的月租金为55000元，每月5日前缴纳当月租金。2019年11月4日三方签订了《补充协议》：约定由原告承接佛山市大港物业管理有限公司在《房屋租赁合同》项下的全部权利与义务。而被告没有履行按时支付租金的义务，截止至2020年4月13日止，被告共欠租金和水电费281602元。经原告多次催收无果。被告在2020年5月27日将涉讼租赁物返还且原告已经接收，故第3项诉求计算至2020年5月27日，撤回第1项诉求。两被告没有答辩。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，1.原告提供的营业执照、身份证及不动产权证复印件来源合法，客观真实，本院采信其真实性；2.原告提供的房屋租赁合同、补充协议、承诺书、申明书，均为原件或与原件证据相印证的复印件，两被告亦未到庭提出异议，本院采信其真实性；3.原告提供的微信聊天记录、缴费单，相互印证，2019年12月3日、2020年1月8日、2020年2月8日的缴费单有发送给被告，本院采信微信聊天记录及该3份缴费单的真实性，其余缴费单本院综合全案后予以认定；4.原告提供的水电读数交接单，本院综合全案后予以认定。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：佛山市大港物业管理有限公司（出租人，甲方）、被告廖某1（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将佛山市南海区×××××××××××××××××××××××01-02号铺、06号楼负一层03-07号铺、14-15号楼负一层01-10号铺出租给乙方作商业用途使用，共计2200平方米；租期自2018年10月15日起至202×年10月14日止；2018年10月15日至2019年5月14日为免租期，2019年5月15日至2020年10月14日月租金55000元，2020年10月15日至2022年10月14日月租金60500元，乙方在每月第5日前按银行转账方式缴付租金；乙方向甲方交纳110000元保证金；乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失，且保证金不予退回；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，按当月租金金额的1%向甲方支付违约金；水费按5.5元/方收取，电费按1.25元/度收取，乙方同意另支付水电费总额的5%作为公摊损耗费用；等等。2019年12月24日，佛山市大港物业管理有限公司（甲方）、两被告（乙方）、原告（丙方）签订《补充协议》，约定丙方自2019年11月4日已全面收购并接管甲方的一切业务并履行甲方在此之前及之后应该履行的一切义务、享有的一切权益直至合约终止，乙方按甲乙双方签订的《房屋租赁合同》的条款内容继续向丙方履行其应尽的责任及义务直至2026年10月14日合约终止，如需续租或其他洽谈事项，均与丙方友好协商。2019年11月29日，原告与被告奥斯顿公司签署《申明书》，内容为：今日与奥斯顿健身房达成拖欠水电租金协议：拖欠款172252元（其中水费22268元、电费103659元、租金40000元），现考虑到奥斯顿经营资金问题，我司友好提出今日奥斯顿健身房先支付20000元到我司，12月13号再支付55000元11月15日-12月14日租金，另扣除35000元押金费用，已经承诺的10000元现场损耗费用，剩余107252元，今后每月13号除去每月租金外多支付20000元拖欠款，直到2020年5月付清欠款。被告廖某1在落款处奥斯顿公司的代表人处签名。2020年5月27日，原告、被告廖某1签订《承诺书》，载明：根据《房屋租赁合同》及《补充协议》条款，现因廖某1拖欠租金、水电费等长达4个月之久，金额超过30万元（不包含滞纳金），原告有权无条件收回场地、终止合同并不退还廖某1押金，现有的装修及无法移动的资产均归原告所有，廖某1对此无任何异议，廖某1及奥斯顿公司承诺如下：（1）廖某1作为违约方自2020年5月27日起自愿终止与原告签订的租赁合同，退回场地；（2）廖某1承诺承租的负一层场地内所有装修使用权归原告，如廖某1在2020年6月10号前找到新的接收方，则廖某1有优先承租权；（3）2020年5月27日前的债权债务纠纷以法院判决为准执行；（4）廖某1承租场地内的健身器材（见附件清单）暂时归原告所有，如廖某1将所欠款项缴清给原告，原告即将健身器材归还或按10万元价款抵扣廖某1所欠款项，如廖某1一年内未缴清欠款，则器材无条件归原告所有；原告法定代表人承诺对税务不予追究。原告方与被告廖某1的微信聊天记录有：2019年11月26日，原告方发送缴费通知书；2019年12月3日，原告方发送缴费书并表示“廖总，这是12-13日前你们应交的款项明细”、“水费电费是在上期缴费完后新产生的，租金55000本来应该是11-5号就交的，你们签了说明后改为12-13号交，另外两万块是你们的声明里有写，欠款107252元以后每期都交20000，直至付清，如果有不对的你可以跟熊总说，这个表我给他看过的”；2019年12月26日，原告方“廖总，这一期的款你们少交了1204元，75900-40000-34696=1204元，如果有误的还请随时提出来”；2020年1月8日，原告方发送缴费单并表示“廖总，这是1-13日前你们应缴的款项明细，不明白的随时问我”；2020年2月20日，原告方发送缴费单并表示“廖总，这是2-13日前你们应交的款项明细，已经逾期，上期也还有欠费，还请您安排”。2019年12月3日缴费通知书显示水费29元、电费872元、2019年11月15日至12月14日租金55000元、原欠款20000元，应缴75900元。2020年1月8日缴费单显示2019年12月水费1617元和电费15554元、2019年12月15日至2020年1月14日租金55000元、原欠款20000元（11-29申明书）、上一期少缴1204元，应缴93375元，应缴日期2020年1月13日。2020年2月8日缴费单显示2020年1月水费705元和电费8439元、2020年1月15日至2020年2月14日租金55000元、原欠款20000元（11-29申明书），应缴84144元，应缴日期2020年2月15日。原告提供的缴费单均列明水电读数、单价，2020年3月的缴费单显示2020年2月水费0元、电费971元，2020年4月的缴费单显示2020年3月水费6元、电费854元，2020年5月的缴费单显示2020年4月水费0元、电费21元。原告提供了2020年5月27日的水电读数。另查，涉讼商铺已办理不动产权登记。2020年2月10日，《佛山市南海区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部公告（第8号）》发布，要求即日起全区所有美容美甲、洗浴（含足浴、泡浴、桑拿浴）、娱乐游艺、各类会所等公共场所一律暂停营业活动等，公告自发布之日起实施，终止时间另行通知。2020年5月15日，佛山市南海区新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部办公室发布《关于印发佛山市南海区文体旅游重点场所恢复对外开放工作指南的通知》，载明：坚持在常态化疫情防控下加快推进生产生活秩序全面恢复，开放游泳馆（池）等运动场所、旅游景区（点）室内区域等室内场所以及影（剧）院、KTV、游戏游艺等密闭式娱乐休闲场所，可举办各类必要的会议、会展活动，可逐步有序开展规模适当、范围可控的体育赛事活动，旅行社恢复对外营业，在未接到上级通知之前，不得恢复经营跨省和出入境的团队旅游业务及“机票+酒店”旅游业务。诉讼中，原告陈述：《申明书》最终核算欠款107252元=原总欠款172252元-被告按约定支付的20000元-被告交给物业及业主方的装修、水电保证金35000元-原告承诺现场损耗费用10000元，《申明书》中“12月13号再支付55000元”实际仅与35000元抵扣，另外20000元并未支付；被告已支付保证金110000元，与《申明书》保证金35000元无关；被告已支付2020年1月8日缴费单的租金55000元。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉讼商铺已办理产权登记，合法适租，以涉讼商铺为租赁标的物的《房屋租赁合同》《补充协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，对当事人均具有法律约束力。《补充协议》约定“乙方按甲乙双方签订的《房屋租赁合同》的条款内容继续向丙方履行其应尽的责任及义务直至2026年10月14日合约终止”，两被告为《补充协议》的乙方，故租赁合同的相对方为原告与两被告。原告自认其于2020年5月27日收回涉讼租赁物，与原告、被告廖某1签订的《承诺书》相印证，本院予以采信。两被告应支付租金、水电费至2020年5月26日。原告向被告廖某1发送2020年1月8日缴费单，被告廖某1没有提出异议，即对该缴费单予以认可。原告主张两被告仅支付该缴费单中55000元租金，未支付其后的租金、水电费及《申明书》欠款，两被告作为付款义务的履行方，应举证证明已履行支付义务，其未到庭抗辩亦未举证证明已支付全部款项，应承担举证不能的法律后果，本院对原告的上述主张予以采信。本院确认两被告至2020年1月8日尚欠《申明书》欠款87252元、2019年12月欠款1204元、2019年12月水费1617元和电费15554元。原告提供的缴费单均显示每月应付水电读数、单价，也提供了被告退场之日的水电读数，缴费单显示的单价与合同约定一致，本院对缴费单所示的2020年1月至2020年4月水电费予以采信。经核算，2020年1月至2020年4月水电费合计10996元。两被告已支付租金至2020年1月14日，还应支付2020年1月15日起至2020年5月26日的租金予原告。两被告承租涉讼租赁物用以经营健身房，因新型冠状病毒肺炎疫情的发生及因此而采取的疫情防控措施，全区健身房于2020年2月10日至2020年5月15日期间停业，停业期间被告没有营业收入，综合考虑本案实际情况，根据公平原则予以衡量，本院酌定原告按合同约定标准减半收取2020年2月10日至2020年5月15日期间的租金。经核算，被告应支付2020年1月15日至2020年5月26日的租金154000元（55000元/月×36天+55000元/月×50%×3个月6天）。综上，两被告应支付租金、水电费合计270623元（87252元+1204元+1617元+15554元+10996元+154000元）予原告。原告诉请的租金、水电费超出上述核定的部分，本院不予支持。虽然涉讼合同约定被告应于每月5日前支付当月租金，逾期按日1%向原告支付违约金，但原告发送给被告廖某12020年2月8日缴费单通知两被告于2020年2月15日前支付2020年1月15日至2020年2月14日的租金，而因新型冠状病毒肺炎疫情的发生及因此而采取的疫情防控措施，全区健身房于2020年2月10日至2020年5月15日期间停业，停业期间被告没有营业收入，原告于2020年5月27日收回了涉讼租赁物，本院根据公平原则酌定被告无需承担迟延支付2020年1月15日起的租金的违约责任。原告诉请违约金59400元，本院不予支持。两被告承诺2019年12月起每月13日支付《申明书》欠款20000元，但两被告自2020年1月起未按期支付，构成违约，且根据《承诺书》，两被告对原告不退回押金无异议，本院对原告主张没收保证金110000元的请求予以支持。两被告经本院合法传唤无正当理由没有到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市奥斯顿健身管理有限公司、廖某1应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金、水电费270623元予原告广州卡尔曼酒店物业服务有限公司；二、被告佛山市奥斯顿健身管理有限公司、廖某1支付的保证金110000元归原告广州卡尔曼酒店物业服务有限公司所有；三、驳回原告广州卡尔曼酒店物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费8065.03元（原告已预交47367.84元），由原告负担1056.03元，由两被告负担7009元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。原告多预交的39302.81元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  胡方平人民陪审员  童霭婷人民陪审员  杨雪萍二〇二〇年十一月四日书 记 员  余宝儿