上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初21458号原告(反诉被告)：上海江程资产管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：杨晓源，总经理。委托诉讼代理人：高坚，上海全辉律师事务所律师。被告(反诉原告)：王成成，男，1993年9月10日生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：金辉，上海市诤正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧超，上海市诤正律师事务所律师。原告(反诉被告)上海江程资产管理有限公司(以下简称江程公司)与被告(反诉原告)王成成房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告江程公司委托诉讼代理人高坚，被告王成成及委托诉讼代理人金辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江程公司向本院提出诉讼请求：一、判令王成成支付江程公司租金人民币814,680元(以下币种同)；二、判令王成成支付因拖欠租金产生的违约金299,592元。事实和理由：江程公司与王成成在2016年签订《“江程尚居中心”租赁合同》，合同约定王成成租赁属江程公司管理的上海市嘉定区云屏路XXX弄XXX号地下一层123、125号铺位(以下称系争房屋)，合同约定租期自2016年11月20日起至2022年11月19日止。合同签订后王成成实际使用至今，未交付给江程公司任何租金及费用。江程公司多次催要，王成成以各种理由推脱支付。按照租赁合同约定2016年11月20日起至2018年11月19日应缴纳租金每月为26,280元，2018年11月20日起至2020年11月19日应缴纳租金每月为27,594元，2020年11月20日起至2022年11月19日应缴纳租金每月为28,974元。综上，王成成拖欠江程公司租金共计814,680元。租赁合同还约定拖欠租金的违约责任，王成成每逾期支付租金一日将承担每日5‰的违约金。根据法律规定，违约金最高赔偿为30%，王成成因此拖欠租金而产生的违约金为299,592元，故向法院起诉。王成成辩称，不同意江程公司的诉请。根据租赁合同约定，王成成承租房屋后相关证件都是由江程公司办理。至今江程公司未向王成成提供相关的证照许可，所以王成成一直没有开业使用，故不同意江程公司的诉请。因为江程公司没有办出证照，故未再向王成成催缴费用。王成成对系争房屋进行了装修，采购了设备，由于江程公司未能办出证照，致使王成成无法使用系争房屋，造成损失。审理中，王成成提出反诉，反诉诉请：一、依法判令解除双方签订的《“江程尚居中心”租赁合同》；二、判令江程公司返还王成成支付的押金及租金105,120元；三、判令江程公司向王成成赔偿各项损失费用1,072,879元。后王成成又变更反诉诉请，将反诉诉请变更为：一、判令江程公司返还王成成支付的押金及租金105,120元；二、判令江程公司赔偿王成成各项损失合计636,307.55元，赔偿损失清单：1、消防办证费用35,000元，2、空调系统费用11,500元，3、装修押金3,000元，4、文化报名费2,500元，5、公安报名费4,325元，6、宽带费41,000元，7、装修费393,982.55元，8、文化处罚费35,000元，9、投资长期不能正常营业经营损失10万元，10、律师费10,000元。三、判令江程公司赔偿王成成利息损失，以741,427.55元为基数，按同期全国银行同业拆借中心公布利率自起诉日起至全部款项支付完毕之日止。针对王成成的反诉，江程公司辩称，不同意王成成的第一项诉请。对王成成的第二项诉请，只认可评估公司出具的司法鉴定意见书，但需要计算折旧费用。对第三项诉请也不予认可，因为关于利息的诉请没有法律依据，也没有合同依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋产权人为案外人深圳市华宇之星科技有限公司。2016年9月23日案外人深圳市华宇之星科技有限公司及案外人深圳市鸿鑫国际资产管理有限公司与江程公司签订一份《“尚居中心”商铺租赁合同》，约定案外人将某于上海市嘉定区双单路XXX-XXX号、云屏路XXX弄XXX号地下商场“尚居中心”内地下一层、一层、二层部分铺位(含系争房屋)，建筑面积为6910平方米，出租给江程公司，该合同约定产权人允许江程公司对该批房屋对外分租或转租。2016年11月20日，江程公司与王成成签订一份《“江程尚居中心”租赁合同》，约定江程公司将系争房屋出租给王成成经营网吧，租期为六年，暂定自2016年11月20日至2022年11月19日止，该房屋的免租期为150天，自江程公司将房屋交付王成成之日起计算，租金自2016年11月20日起至2018年11月19日止，应交租金每月为26,280元，自2018年11月20日起至2020年11月19日应交租金每月为27，594元，自2020年11月20日起至2022年11月19日，应交租金28,974元。合同约定王成成应在本合同签订后五个工作日内向江程公司支付两个月租金52,560元，再支付两个月租金52,560元作为保证金。合同还约定，任何一方违约，违约方应当赔偿对方实现权利的费用包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等。合同还约定了其他内容。合同签订后，江程公司于2016年8月将系争房屋交付王成成，王成成支付江程公司两个月租金52,560元及押金52,560元，共计105,120元。王成成于2016年9月又与案外人上海点风装饰设计工程有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》一份，委托该公司对系争房屋进行装修。2017年6月20日，王成成与江程公司项目经理姜海生进行电话联系。姜海生要求王成成先开业，并承诺会帮助王成成办理后续的网络文化经营许可证以及消防所需的证件。2016年8月22日王成成与江程公司的股东即姜海生的女儿姜卓韵签订一份《工程申报合同》，约定王成成的网吧工程由姜卓韵为其负责申报验收通过，总费用为2万元，合同签订后先付1万元。同时双方又签订一份《消防工程施工合同》，约定由姜卓韵负责王成成网吧的消防工程施工和申报，工程总价为5万元，合同签订后首付25,000元，两份合同签订后，王成成支付给姜卓韵35,000元。后王成成在网吧经营期间，因未办理网络文化经营许可证，被上海市嘉定区文化市场行政执法大队处以行政处罚，并处罚金和没收计算机主机。之后由于江程公司一直未能为王成成办出网络文化经营许可证及相关消防验收，致使王成成未能正常经营。2020年1月3日，王成成与姜海生联系后将系争房屋退还江程公司，双方签订房屋退房协议一份。2019年10月，江程公司向本院起诉。另查明：王成成为此次诉讼聘请律师费用为1万元。审理中，王成成提出申请，要求对系争房屋内的装修进行评估。本院委托上海正弘建设工程顾问有限公司对系争房屋内的装修及附属设施进行鉴定，鉴定意见书的结论为：一、无争议部分造价为369,089.43元；有争议部分的安装工程为造价为24,893.12元。有争议部分包括安装工程中的交换机、吸顶天线、摄像机、显示器及网线属可拆卸移动的物品。另外该房屋内装修及相关附属设施残值的计算折旧率为42.69%。本院认为，江程公司与王成成签订的《“江程尚居中心”租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，该合同合法有效。双方均应切实履行。合同签订后，王成成对系争房屋进行了装修并给付江程公司两个月租金52,560元和相当于两个月租金的押金52,560元。由于王成成开设的是网吧，涉及办理网络文化经营许可及相关消防工程的验收，为此王成成与江程公司的股东即项目经理姜海山的女儿姜卓韵签订了工程申报合同和消防工程施工合同，约定由姜卓韵为王成成进行网吧相关工程的申报验收通过以及消防工程的施工并验收合格，为此王成成支付了一半的工程款项给姜卓韵。由于姜卓韵既是江程公司的股东，又是江程公司项目主管姜海生的女儿，王成成完全有理由相信姜卓韵的行为代表了江程公司。但是姜卓韵在收取王成成工程申报合同及消防工程的施工费用后，并未按约为王成成办理相关的网络文化经营许可证等及消防工程施工验收，导致王成成被相关部门处罚。因此江程公司违反了合同约定，属于违约在先。在江程公司未能为王成成办理相关证照许可的情况下，王成成与江程公司协商于2020年1月3日将系争房屋退还江程公司。因此双方的租赁合同已不能再继续履行。审理中，双方一致同意解除合同，故双方的租赁合同可以解除，合同解除的时间以双方达成合意之日即2020年9月17日为准。合同解除后，尚未履行的，不再履行。由于合同签订后，王成成实际使用了系争房屋，故应当支付相应的租金，租金应当在房屋交付王成成之后，自2016年9月1日起扣除五个月免租期，再扣除王成成已交的两个月租金52,560元，因此租金的起算应自2017年4月1日起算至2020年1月3日退房日止，应为894,834元。此租金应由王成成给付江程公司。对江程公司主张的违约金，因导致合同不能履行的责任在江程公司，属江程公司违约，故该项诉请不予支持。对王成成的反诉诉请，分述如下：因王成成实际使用了系争房屋，其要求退回房租，没有依据，对此不予支持，但押金52,560元应由江程公司退还。损失部分，1、消防办证费用35,000元，虽然该款由姜卓韵收取，但姜卓韵是代表的江程公司，江程公司收取该款后，又未能办出相关的网络文化经营许可证及消防工程验收，为考虑案结事了，避免累讼，可在本案中一并处理该款，由江程公司直接退还王成成。2、空调系统费用11,500元，因王成成未提供依据，故对此不予支持。3、装修押金3,000元，王成成未提供证据，如王成成确已支付，可向实际收款人主张；4、文化报名费2,500，5、公安报名费4,325元，这两笔费用是王成成用于提高自身文化学习所付的费用，应由自己承担。6、宽带费41,000元，因未提供证据证明，故对此难以支持。7、装修费，应以评估公司出具的鉴定意见书为准，对其中有争议的部分，考虑到该部分的交换机、吸顶天线、摄像机、显示器及网线，虽然可以拆除，但拆除后就失去使用价值，故以不拆除为妥，因此，该部分装修费用有应记入装修造价内，总的装修费用为393,982.55元，再乘以折旧率42.69%，实际费用为168,191.15元，该费用由江程公司赔偿王成成。8、文化处罚费用35,000元，因该部分费用系行政部门对王成成无证照经营的处罚，应由王成成自行承担。9、投资长期不能正常经营损失费10万元，同样王成成未提供相应依据，对此不予支持。10、律师费1万元，因合同解除的责任在江程公司，故王成成聘请律师的费用可以支持。对王成成主张的利息损失，缺乏依据，理由不足，故对此本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十一条第(一)款之规定，判决如下：一、确认原告上海江程资产管理有限公司与被告王成成签订的《“江程尚居中心”租赁合同》于2020年9月17日解除；二、被告王成成应于本判决生效后十日内给付原告上海江程资产管理有限公司租金894,834元；三、原告上海江程资产管理有限公司应于本判决生效后十日内返还被告王成成押金52,560元；四、原告上海江程资产管理有限公司其余诉讼请求不予支持；五、原告上海江程资产管理有限公司应于本判决生效后十日内退还被告王成成消防办证费用35,000元；六、原告上海江程资产管理有限公司应于本判决生效后十日内赔偿被告王成成装修费168,191.15元；七、原告上海江程资产管理有限公司应于本判决生效后十日内支付被告王成成律师费10,000元；八、被告王成成的其余反诉诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14,828.45元，减半收取7,414.23元，反诉受理费15,402元，减半收取7,701元，鉴定费13,000元，合计诉讼费用28,115.23元，均由原告上海江程资产管理有限公司负担(原告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张开红二〇二〇年十一月五日法官助理 丁雨晴书 记 员 何吉珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。……