广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初19797号原告：中山市世光创建物业管理有限公司，住所地广东省中山市×××××××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××150H。法定代表人：吴章锦，职务董事长。委托诉讼代理人：郑润泉，系公司职员。被告：邓鹏，男，1987年12月9日出生，汉族，住福建省武夷山市五夫镇五夫里**，公民身份号码350×××××××********。被告：罗姣，女，1990年9月11日出生，汉族，住，住福建省武夷山市五夫镇五夫里**民身份号码510×××××××********。原告中山市世光创建物业管理服务有限公司（以下简称世光创建公司）诉被告邓鹏、罗姣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告世光创建公司委托诉讼代理人郑润泉到庭参加诉讼，被告邓鹏、罗姣经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世光创建公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付从2018年1月1日至2019年12月31日共24个月的物业管理费8034.48元（334.77元/月×24个月）及支付从2020年1月1日至2020年4月30日共4个月的物业管理费1704.32元（426.08元/月×4个月）,合计9738.8元;2.被告向原告支付违约金（计算方式：以每个月拖欠的管理费为基数，从欠费次月1日起按每日1‰的利率计算至清偿之日止，暂计至2020年4月30日为3866.1元）。事实和理由：被告为中山市×××××××××××××××××××的业主，物业建筑面积为152.17平方米。2016年11月14日，原告与被告签订《前期物业服务协议临时管理规约》约定，被告将涉案物业委托原告提供物业管理服务，物业管理费收费标准为：2019年12月31日前按2.2元/月/平方米交纳，2020年1月起按2.8元/月/平方米交纳，业主应于每月10日前缴交物业管理费，逾期不交纳物业管理费的,从逾期之日起每天按1‰交纳违约金。被告从2018年1月起开始拖欠物业管理费，至2020年4月共拖欠28个月的物业管理费9738.8元（2019年12月31日前物业管理费按334.77元/月计算，2020年1月1日起物业管理费按426.08元/月计算），应付违约金3866.1元,上述费用合计13604.98元，原告经多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告世光创建公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.前期物业服务协议临时管理规约及入伙合约；2.欠费明细；3.房产交接表；4.销售备案表；5.物业服务收费备案表及备案回执；6.收费通知书、张贴照片、催交管理费通知书；7.寄发“天韵花园2020年5月份催管理费通知书”发信回执、天韵小区发信催费统计表；8.前期物业服务合同。因被告邓鹏、罗姣下落不明,本院依法于2020年8月26日公告通知被告应诉。公告期限届满，被告未到庭应诉。本院经审理认定事实如下：2016年1月1日，中山市港德实业地产投资有限公司（以下简称港德公司）作甲方（房地产开发企业）与原告世光创建公司作乙方（物业服务企业）签订《前期物业服务合同》约定，甲方将天韵花园（温泉里）物业委托乙方提供前期物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，有电梯住宅2019年12月31日前按2.2元/月/平方米交纳，2020年1月1日起按2.8元/月/平方米交纳；业主或物业使用人应在每月5日前交纳物业管理费，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，应从逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之一交纳违约金。协议还约定了其他具体事项。合同签订后，原告依约对天韵花园小区物业进行管理服务并收取物业管理费。2016年12月28日,原告世光创建公司与被告邓鹏签订《前期物业管理服务协议临时管理规约》约定，被告将位于中山市×××××××××××××××××××，委托原告提供物业管理服务，物业管理费标准为：住宅2019年12月31日前按2.2元/月/平方米交纳，2020年1月1日起按2.8元/月/平方米交纳，物业建筑面积为152.98平方米，于每月10日前按时足额交纳当月物业服务费用;业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起每天按应交费用的1%交纳违约金。庭审时原告陈述，被告从2018年1月起开始拖欠物业管理费，至2020年4月共拖欠28个月的物业管理费9738.8元，应付违约金3866.1元,上述费用合计13604.98元。原告主张被告拖欠的上述费用提供了物业管理费及违约金计算明细证明。原告曾于2020年5月6日向被告发出《催缴管理费通知书》，要求被告支付2018年1月1日至2020年4月30日期间的物业管理费9738.9元及相应违约金4162.04元,合计13900.94元。追讨未果后原告于2020年7月17日向本院起诉，主张前述实体权利。另查，中山市不动产登记资料查询结果载明,被告邓鹏、罗姣的涉案物业位于中山市×××××××××××××××××××,建筑面积为152.17平方米,登记时间为2019年×月×日。按照中山市三乡镇发展和改革局备案回执文件（中三价备2017年4号），××××高层住宅物业管理费标准为：2019年12月31日前每月2.2元/平方米，2020年1月1日起每月2.8元/平方米。按此标准计算被告2019年12月31日前每月应向原告缴交物业管理费334.77元（152.17平方米×2.2元/平方米），2020年1月1日起每月应向原告缴交物业管理费426.08元（152.17平方米×2.8元/平方米）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告委托原告对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。港德公司与原告签订的《前期物业服务合同》以及原告与被告签订的《前期物业管理服务协议临时管理规约》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告对被告的物业依约履行管理服务，被告应依约定期限向原告支付相应费用。被告未按约定期限向原告支付物业管理费，其行为已构成违约，依法应承担相应的民事责任。原告主张被告拖欠其物业管理费提供了相应证据证明，且保证提供的证据真实性，被告未到庭质证，视为其放弃质证权、抗辩权，故本院对原告主张被告支付从2018年1月至2020年4月期间共28个月的物业管理费9738.8元（334.77元/月×24个月+426.08元/月×4个月）的诉求予以支持。被告未按约定期限向原告支付物业管理费，其行为已构成违约，应按约定支付拖欠物业管理费的违约金，原告认为其主张的违约金标准过高，并同意调整违约金标准，故本院结合本案实际情况,违约金标准本院确定调整为按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率计算。综上所述，原告要求被告支付物业管理费（含违约金）合法有据，本院予以支持，但违约金标准由本院确定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告邓鹏、罗姣于本判决生效之日起五日内向原告中山市世光创建物业管理有限公司支付2018年1月1日至2020年4月30日期间的物业管理费9738.8元及违约金（计算方法:违约金以拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别从欠费次月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告中山市世光创建物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元（已由原告中山市世光创建物业管理有限公司预交），由被告邓鹏、罗姣负担，并直接向原告中山市世光创建物业管理有限公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  黎叶祥人民陪审员  陈华强人民陪审员  关结文二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  梁晓林冯莹