安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初16109号 原告：沈洁,女,1988年1月28日出生,汉族,住安徽省合肥市包河区。 原告:张晓会,女,1991年9月16日出生,汉族,住安徽省肥东县。 两原告共同委托诉讼代理人：赵跃，安徽晟川律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：程鹏，安徽晟川律师事务所律师。 被告:合肥智汇文化传媒有限公司,住所地合肥市包河区工业纬四路南,统一社会信用代码91340100MA2MY65X4D。 法定代表人:李磊,该公司董事长。 委托诉讼代理人：石涛，安徽元贞律师事务所律师。 原告沈洁、张晓会诉被告合肥智汇文化传媒有限公司（以下简称智汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈洁、张晓会的委托诉讼代理人程鹏，被告智汇公司的委托诉讼代理人石涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈洁、张晓会向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告于2018年7月29日签订的《银联广场项目购买协议》;2、被告立即返还原告购房款30万元、服务费4万元和资金占有使用费(以34万元为基数,按年利率15%自2018年7月29日起计算至实际款清之日止);3、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由:原告与被告于2018年7月29日签订了《银联广场项目购买协议》,约定原告向被告购买位于合肥市包河区房屋,建筑面积75平方米,总价为60万元,原告应于2018年7月29日前支付30万元,余款在取得不动产权证后十日内支付剩余的购房款,被告应于2018年11月16日将通过综合验收的合格商品房交付给原告,应于2019年2月16日前取得不动产权证,如被告无法履行该约定则原告可退房同时要求被告返还房款并按年利率15%支付资金占有使用费。现原告已按合同约定支付购房款30万元,服务费4万元。但截至起诉之日,被告并未按约定交付房屋并取得不动产权证。 被告智汇公司辩称：案涉合同已经实际履行，我方并无违约行为，虽然我方办理不动产权证的时间晚于合同约定的时间，但原告并未明确表示退房，并以自己的实际行为按照购买协议方案一继续履行了合同，故请求依法驳回原告诉讼请求。 经审理查明：2018年7月29日，沈洁、张晓会（买受人、乙方）与智汇公司（出卖人、甲方）签订一份《银联广场项目购买协议》，约定：甲方将位于合肥市包河区房屋,建筑面积75㎡出让给乙方,出让单价为8000元／㎡，该房产总金额为60万元，最终购买总价格根据实际建筑面积以计算，计算过程为前述购买单价不变；协议签订后,乙方应于2018年7月29日前支付30万元,在银联广场项目房产取得不动产权证后十日内支付剩余的购房款,即30万元，逾期按每天万分之二向甲方支付违约金。第四条约定：甲方承诺于2018年11月16日通过综合验收的合格商品房交付给乙方（实际取得不动产权证时间为2019年2月16日）,银联广场项目房产取得不动产权证后，乙方可选择如下方案中的一个，甲方须于执行，方案一乙方本人购买：取得不动产权证后，乙方应按照协议约定的购买单价，与甲方签订《存量房买卖合同》，乙方所缴纳的购房款，甲方不承担任何利息或资金占用费，相关交易税费乙方按购买一手房所规定的税费比例缴纳，多出部分由甲方代缴。方案二乙方指定第三方购买：取得不动产权证后，乙方可指定第三方与甲方签订《存量房买卖合同》，乙方指定第三方与甲方签订《存量房买卖合同》的，必须按照本协议约定的购房单价签约，《存量房买卖合同》中房屋总价之外的价款由乙方与第三方自行进行结算，相关交易税费乙方与第三方按购买一手房所规定的税费比例缴纳，多出部分由甲方代缴，乙方指定第三方购买的，乙方所缴纳的购房款，甲方不承担任何利息或资金占用费。方案三退房：如若甲方未能按照约定实现第四条第一分条所示内容的，乙方可选择不与甲方签订《存量房买卖合同》，乙方选择按照此方案履行的，乙方所交款项视为乙方对甲方借款，借款按15%年利率标准支付利息，以乙方实际交足首付款为起点，计算并支付乙方资金利息至甲方实际退款之日（承诺十个工作日内退还乙方所交款项及利息）”第五条约定：2019年2月16日前，甲方未取得不动产权证的，乙方可选择退房，甲方按上述方案三支付乙方资金占用费，乙方选择不退房的，每延迟一天，甲方将按照乙方已交款的万分之二向乙方支付违约金并待别的产权证办理下来后办理购房手续。 2018年7月29日，沈洁、张晓会向智汇公司支付购房款30万元，智汇公司出具了收据。2018年11月21日，智汇公司将案涉房屋交给了沈洁、张晓会。2019年8月1日，智汇公司取得案涉房屋所有权证书。2019年10月27日，沈洁、张晓会向智汇公司出具代售委托书，委托银联广场营销中心代为销售案涉房屋。 另查明，2019年8月19日，沈洁丈夫与自称为银联广场刘雷子的微信聊天记录中显示：“现在他想把这房子退了，你看我们需要怎么办？” 上述事实，除双方的当庭陈述外，还有沈洁、张晓会提供的企业登记信息、《银联广场项目购买协议》、收据及刷卡凭证、微信聊天记录，智汇公司提供的交房确认书、房产证、代售委托书等证据在卷佐证。 本院认为：沈洁、张晓会与智汇公司签订的《银联广场项目购买协议》,系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效，双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。 购买协议约定“若智汇公司未能按照约定于2018年11月16日将通过综合验收的合格商品房交付给沈洁、张晓会（实际取得不动产权证时间为2019年2月16日）,沈洁、张晓会可选择不与智汇公司签订《存量房买卖合同》，沈洁、张晓会所交款项视为对智汇公司借款，借款按15%年利率标准支付利息。”以及“2019年2月16日前，智汇公司未取得不动产权证的，沈洁、张晓会可选择退房。”上述约定，赋予沈洁、张晓会在智汇公司迟延交房或未在规定期限内取得不动产权证时，享有选择拒签《商品房买卖合同》或退房的权利，该权利从法律意义上来说即是享有解除购买协议，要求智汇公司返还购房款等的权利。本案中，智汇公司于2018年11月21日将案涉房屋交给了沈洁、张晓会，于2019年8月1日取得不动产权证，智汇公司的交房及取得不动产权证时间均迟于购房协议约定的时间，致使沈洁、张晓会享有选择不与智汇公司签订《存量房买卖合同》或退房的权利。根据庭审查明，2019年10月27日，沈洁、张晓会向智汇公司出具代售委托书，委托银联广场营销中心代为销售案涉房屋，该行为表明沈洁、张晓会未与智汇公司签订《商品房买卖合同》并非为拒签，亦非要求退房，而是授权委托智汇公司为其代为销售案涉房屋，沈洁、张晓会出具代售委托书的行为，变更了购房协议约定的智汇公司存在迟延交房或未在规定期限内取得不动产权证时，沈洁、张晓会行使权利的方式，该变更方式系沈洁、张晓会真实意思表示，其应受该方式约束。同时，即使智汇公司的交房及取得不动产权证时间迟于购房协议约定时间，购房协议赋予了沈洁、张晓会享有案涉合同的解除权，但沈洁、张晓会的该项权利应当及时行使。法律规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。依据上述规定，沈洁、张晓会应当在2019年2月16日至2020年2月15日期间行使合同解除权，逾期不行使，解除权消灭。庭审中，沈洁、张晓会陈述沈洁丈夫曾于2019年8月19日向银联广场销售员刘雷子提出“想把这房子退了”，具有解除合同的意思表示。综合沈洁提供的其丈夫与银联广场销售员刘雷子的完整聊天记录，也仅仅停留在“想把这房子退了”的磋商阶段，无解除合同的明确的意思表示，且在此后沈洁、张晓会向智汇公司出具代售委托书的行为，更能印证沈洁、张晓会无解除合同的意愿。截至2020年9月7日，沈洁、张晓会才向本院提起诉讼，超过了法律规定的合同解除权除斥期间，现其以智汇公司未在约定期限前取得不动产权证要求退房，无事实和法律依据，不予准许。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告沈洁、张晓会的诉讼请求。 案件受理费减半收取3200元，由原告沈洁、张晓会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  丁文华 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  汪 觅 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。