陕西省西安市长安区人民法院 陕西省西安市长安区人民法院民事判决书      (2020)陕0116民初1879号原告（反诉被告）：西安金政实业有限公司，住所地西安市未央区住所地西安市未央区三桥新街西凹里村新家庄2号。统一社会信用代码：91611105710128287G。法定代表人：李治民，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨红孝，陕西权诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王格朦，陕西权诚律师事务所实习律师。被告（反诉原告）:陕西喵小盒餐饮管理有限公司，住所地西安市住所地西安市沣东新城三桥街道西凹里村新家庄2号。统一社会信用代码：91611105MA6TWML295。法定代表人：周颖，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：万焦，北京德恒（西安）律师事务所律师。原告西安金政实业有限公司（以下简称金政公司）诉被告陕西喵小盒餐饮管理有限公司（以下简称喵小盒餐饮公司）租赁合同纠纷一案，本院2020年1月22日立案受理后，依法适用普通程序有由审判员种郁花独任审判，公开开庭进行了审理。原告金政公司委托诉讼代理人杨红孝、王格朦，被告喵小盒餐饮公司之委托诉讼代理人万焦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金政公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告向其支付2019年10月16日至实际腾房之日的房屋占有使用费，暂计23833元（暂计至起诉之日）及利息损失，暂计1351元（暂计至起诉之日），合计为25184元；2，被告无条件腾交房屋并恢复原状；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：其与被告签订《厂房出租合同》，约定由其将面积为3000平方米的厂房出租给被告使用，租赁期限3年。履行中，被告未按约定时间交纳租赁费，其多次催促无果，遂向被告发送解除函。至今，被告仍未搬离承租场地，故起诉要求被告支付房屋占用使用费。被告喵小盒餐饮公司辩称，其与被告签订《厂房租赁合同》后，其已按约向被告支付一年的租赁费，使用场地期间案外人通知其公司，原告无权出租涉案场地，要求其公司搬离涉案场地。之后因承租场地被断水、断电导致其公司无法继续经营，其要求原告解决上述问题无果，之后未交纳租金。现其已经与案外人达成继续承租涉案场地的协议，故不同意原告的诉讼请求。 反诉原告喵小盒餐饮公司提出以下反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人退还2018年10月16日至2019年10月15日的租金115833.3元[计算方法: [(22万÷12)-(12.5万÷2)*10个月+(22万÷12) *2个月=115833.34];2、判令被反诉人向反诉人支付2020年2月1日至实际腾房之日止的房屋占有使用费(现暂算至2020年9月30日是6000元);3、本案的诉讼费用全部由被反诉人承担。事实及理由：其与反诉被告签订《厂房租赁合同》，向反诉被告承租厂房，履行中被案外人告知反诉被告无转租权利。之后，承租场地多次被他人采取停水、电、封门等强制搬离措施, 反诉被告未依约解决前述问题，导致其无法正常使用案涉场地,给其造成严重的经济损失,故要求反诉被告返还2019年8月16日至2019年10月15日期间的租金。涉案合同已经被确认无效，故要求反诉被告返还其租金差额款。 反诉被告金政公司辩称，其公司和第三人赵某某赵花林签订房屋租赁合同，其公司已经向第三人支付了房租，反诉原告要求退还的房租其公司已交付给赵某某赵花林，故不同意返还；涉案合同虽然无效，但是房屋的占用费比照租金给付，该费用已经实际发生，反诉原告占用房屋就应当支付使用费，故反诉原告要求返还2018年10月16日至2019年10月15日期间租金的请求不能成立；双方的合同尚未履行完毕，根据合同约定，其公司有权免费使用其中的一间房屋，不产生房屋占有费，不同意反诉原告该项诉讼请求。本院经审理查明事实如下：案外人赵某某赵花林在本村租有农用土地2亩,依约定XX街道XX村向三桥街道办西凹里村交纳租金。2018年8月1日,赵某某赵花林与金政公司签订《场地租赁合同》,约定赵某某赵花林将其租赁西凹里村的农用土地2亩连同场地内的全部建筑物转租给金政公司,租赁期限3年,自2018年8月1日至2021年7月31日,年租金125000元。合同签订后,赵某某赵花林将场地和建筑物交付被告金政公司使用, 金政公司分次向赵某某赵花林交清当年租金。2019年8月6日，金政公司向赵某某赵花林支付当年租金60000元,剩余租金至今未交。2018年8月15日，金政公司与被告喵小盒餐饮公司签订《厂房出租合同》，约定金政公司将上述建筑面积为3000平方米的场地出租给被告喵小盒公司使用，期限自2018年10月16日至2021年10月15日，租赁期3年；厂房装修期2个月，自2018年8月15日至2018年10月16日止，装修期间免收租费；年租金22万元，自合同签订之日起，被告应向原告支付厂房租赁合同定金2万元整， 2018年8月16日前被告支付剩余租金20万元整，次年房费于9月15日前缴纳,如被告逾期支付，原告有权解除合同,已收取定金不予退还；双方约定,被告喵小盒餐饮公司免费留给金政公司一间办公室,金政公司方无条件协调村委会及外围关系,确保喵小盒餐饮公司正常经营,如果原告没能协调相关事宜，所有损失由原告无条件承担。合同签订后，原告向被告交付了上述场地及房屋，被告按约向原告支付第一年即2018年10月16日至2019年10月15日期间的租金。之后，原告使用上述场地及房屋经营餐饮，正常经营至2019年8月15日。2019年8月15日，案外人赵某某赵花林因与金政公司之间的纠纷，对被告喵小盒承租的场地断水断电，导致被告喵小盒餐饮公司未能继续正常经营。被告喵小盒公司工作人员与原告方法定代表人短信联系，告知租用场地被赵某某赵花林断水断电一事，要求原告金政公司尽快解决，原告未能及时解决。2019年8月20日，赵某某赵花林向被告喵小盒餐饮公司发出搬场通知书，声明其已经与金政公司解除了租赁关系，要求喵小盒餐饮公司收到通知后3日内搬离场地。2019年9月2日，赵某某赵花林起诉至本院，要求解除与金政公司之间的场地租赁合同，由被告向其支付违约金25万元。本院审理后作出（2019）陕0116民初13760号民事判决书，以涉案场地原有房屋及后续加盖房屋无合法审批手续，违反国家强制性规定为由，判决确认赵某某赵花林与金政公司之间的合同无效，驳回赵某某赵花林要求支付违约金的请求。2019年9月15日，喵小盒餐饮公司未按合同约定时间向原告交纳第二年租赁费。2019年10月18日，金政公司向喵小盒餐饮公司发出关于解除《厂房出租合同》的函，以被告未按约定时间交纳房租为由，要求解除与被告之间的租赁合同。又查明，2019年8月16日至2020年1月31日期间，被告喵小盒餐饮公司断断续续使用涉案场地及房屋。2020年1月22日，原告起诉要求确认其与被告之间的合同已经解除，并要求被告支付租金、滞纳金和违约金，同时要求被告腾交房屋恢复原状。审理中，原告变更诉讼请求，要求被告支付截止起诉之日的房屋占用使用费23833元及利息1351元，并要求被告无条件腾交房屋并恢复原状。被告以其答辩意见不同意原告的诉讼请求，并提出反诉，要求反诉被告退还2019年8月15日至2019年10月15日两个月的房屋及2018年10月16日至2019年10月15日期间其与反诉被告之间合同租金与案外人赵某某赵花林与反诉被告之间合同租金的差价款；同时要求反诉被告支付2020年2月1日至实际腾房之日其提供给反诉被告所用房屋的房屋占用使用费，提供网页截图证明同地段房屋月租金为15元/平方米。反诉被告以其辩称意见不同意反诉原告的反诉请求。至今反诉被告仍占用与反诉原告合同约定供其免费使用的房屋，该房屋面积约30平方米。再查明，2020年10月18日，被告喵小盒餐饮公司与赵某某赵花林签订场地出租合同，约定赵某某赵花林XX镇XX村XX村XX小组将三桥镇西凹里村第三村民小组约2亩土地及地上现有的全部建筑物出租给喵小盒餐饮公司使用，期限自2020年2月1日起至2023年1月31日止。2020年10月20日，被告向赵某某赵花林交纳租金10万元。因原、被告各持己见，本案调解无果。以上事实，有《厂房出租合同》、短信记录以及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原告金政公司与赵某某赵花林签订《场地租赁合同》，承租赵某某赵花林位于西凹里村的农用土地2亩及场地内的全部建筑物，后又将上述场地转租给被告喵小盒餐饮公司，至本案法庭辩论结束时，案涉场地内的建筑物未取得建设工程规划许可证，故原告与被告之间签订的《厂房出租合同》系无效合同。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，被告喵小盒餐饮公司实际使用涉案房屋至2020年1月31日，应按合同约定向原告支付房屋占有使用费。原告要求被告支付房屋占用使用费，理由正当，本院予以支持。原告主张被告支付房屋占用使用费的利息，于法无据，本院不予支持。2020年2月1日，原告已与案外人赵某某赵花林重新签订租赁合同，并缴纳了10万元租赁费，现原告要求被告无条件腾交房屋并恢复原状，理由不成立，本院不予支持。反诉原告已经实际使用涉案房屋至2020年1月31日，其要求反诉被告退还2019年8月15日至2019年10月15日两个月的房屋占用使用费，缺乏依据，本院不予支持。涉案合同虽然无效，但原告与被告签订合同时自愿约定了房屋占用使用费的标准，其要求反诉被告支付租金差价，缺乏依据，本院不予支持。涉案合同约定由反诉被告免费使用其中一间30平方米的房屋，但2020年2月1日反诉原告已与赵某某赵花林重新签订了涉案场地的合同，并向赵某某赵花林支付租金，故其主张被告支付2020年2月1日至实际腾房之日的房屋占用使用费，理由成立，本院应予支持。比照反诉原告提供的租金信息，本院酌情认定反诉被告占用房屋的月租金为450元，应由反诉被告按该标准支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定,判决如下:一、被告陕西喵小盒餐饮管理有限公司于本判决生效后十五日内支付原告西安金政实业有限公司房屋占用使用费（按照每年房屋占用使用费22万元计算，自2019年10月16日计算至2020年1月31日止）。二、驳回原告西安金政实业有限公司其余诉讼请求。三、反诉被告西安金政实业有限公司于本判决生效后十日内支付反诉原告陕西喵小盒餐饮管理有限公司房屋占用使用费（以每月450元为标准，自2020年2月1日计算至实际腾房之日）。四、驳回反诉原告陕西喵小盒餐饮管理有限公司其余反诉请求。本案诉讼费925元，原告已预交，由原告承担155元，由被告承担770元；反诉费1369元，反诉原告已预交，由反诉原告承担1230元，由反诉被告承担139元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员     种郁花二O二O年 十一 月二十三 日    书  记  员     高  楠2020011618799161110571012828720200122926001