广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初11716号原告（反诉被告）：崔燕霞，女，1975年7月26日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：徐阿杰，广东法迈律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市番禺区沙湾镇沙湾东村股份合作经济社，住所地广州市番禺区沙湾街安宁东街77号。法定代表人：黎湛洪，职务理事长。委托诉讼代理人：王鲁，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭嗣彦，广东华誉品智律师事务所律师。原告（反诉被告）崔燕霞诉被告（反诉原告）广州市番禺区沙湾镇沙湾东村股份合作经济社（以下简称沙湾东村）租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告崔燕霞的委托诉讼代理人徐阿杰，被告沙湾东村的委托诉讼代理人王鲁、郭嗣彦，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔燕霞向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的租赁合同无效；2.判令被告返还租房押金3000元；3.判令被告退还租金及管理费23809.5元；4.判令被告退还违法用地罚款4554元；5.判令被告赔偿原告因拆迁造成的损失共计141567.5元；6.判令被告承担未及时履行责任应支付的损失（从起诉之日至判决书生效之日止，按银行同期贷款利息计算），暂计100元；7.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告通过公开招标与被告签订了租赁合同，原告承租了被告花卉市场X街X号档，计180平方米用于仓库使用。档口的租赁期限是2016年11月1日起至2025年1月31日止，档口的租赁押金是3000元，房租为每平方米5元，管理费为每平方米0.5元，每月房租加管理费是990元。2018年12月29日，沙湾镇农业技术服务中心根据《广州市番禺区国土资源和规划局广州市番禺区农业局关于印发“大棚房”专项清理整治任务的通知》的要求，因被告出租档口的土地系耕地，要求清理复耕。原告承租的两个档口被政府强制拆除，清理复耕，给原告造成重大财产损失。原告认为，被告出租档口的土地系耕地，不能用于其他目的，因此，原、被告双方签订的租赁合同违反了国家法律的强制性规定，应属无效。被告在招标过程中，以及后来与原告签订合同时，故意隐瞒出租物的土地系耕地这一与订立合同有关的重要事实，存在过错，应承担赔偿责任。因此，按照合同法的规定，被告应当返还租房押金3000元，退还租金及管理费23809.5元（原告实际支付被告租金及管理费计25740元，扣除实际土地占用费1930.5元后为被告应当退还的租金及管理费、土地占用费，附近区域市场价格可以看出，农用地每亩的价值在每年2600元至4000元之间，中间价为每亩3300元/年，计每平方米4.95元/年，原告两个档口占有使用面积为360多平方米，占用2年2个月，从而计算出占用费），退还因违法用地分摊的政府罚款4554元（两个档罚款9108元÷2），赔偿原告因拆迁造成的损失计141567.5元。沙湾东村辩称，一、双方签订的《租赁合同》是有效合同而非无效合同，被告同意解除该合同。但因原告违约随意改建及未按时交付租金，被告依约有权没收原告的履约保证金。原告要求返还履约保证金没有理由。该合同地块是农用地，合同约定用途是经营花卉类项目，于农业范畴，并不违反法律强制性规定。原告应该按照有效合同约定履行合同义务，承担违约责任。二、无论合同是否有效，原告已经占有使用出租地块至今未退还给被告，所以不仅无权要求退还租金和管理费，还应支付拖欠的租金和管理费。三、原告支付的花卉市场违法用地罚款是其分担的被告向行政执法机构支付的违章建筑罚款中其自己应负担的部分，被告作为土地所有权人，为原告等人的违法建设承担了缴纳罚款的责任，原告应该分担。四、原告的拆迁损失是因其自身违反《租赁合同》约定和国家法律规定进行违法建设而导致的必然结果，其后果应由其本人负担。被告对此没有合同上和法律上的义务。1.如果合同有效，该合同中第四条第4款明确约定“现有花卉大棚按现状出租，不能随意改动，出租地块不能随意硬底化，租赁面积内部改建要经过甲方同意”。原告的违法改建并未经过甲方同意，且违背了上述约定，构成违约，应自行承担违约后果。2．无论合同有效或无效，原告改建也应遵守法律规定。但是原告自行改建的行为构成违法，理应自行承担违法后果，与被告无关。沙湾东村向本院提出反诉请求如下：1.解除双方于2016年10月28日签订的《租赁合同》；2.确认反诉被告交付的履约保证金3000元归反诉原告所有；3.判令反诉被告向反诉原告支付自2019年1月起至退还档口之日止的租金及管理费，暂计至2019年9月为8820元；4.判令反诉被告向反诉原告支付档口大棚损坏赔偿金11609.94元（按大棚价4.3万元／亩÷666.67平方米／亩×180平方米=11609.94元）；5.判令反诉被告向反诉原告支付档口自来水设施损坏赔偿金2384.62元（按大棚档口水管安装给水工程款62000元÷26个档=2384.62元）；6.判令反诉被告向反诉原告支付档口电路管线损坏赔偿金3826.92元（按大棚电路管线安装工程款99500元÷26个档=3826.92元）。事实和理由：2016年10月28日，反诉原告与反诉被告签订《租赁合同》一份，约定由反诉被告租赁反诉原告位于沙湾镇北斗大桥西侧（沙湾段）××村花卉市场××号档，每档180平方米。约定只能经营花卉类项目；租期自2016年11月1日起至2025年1月31日止；每档口履约保证金为3000元；从2016年11月1日至2020年1月31日的租金和管理费每月合计990元等等。合同还在第四条第4款特别约定，现有花卉大棚按现状出租，不能随意改动，出租地块不能随意硬底化（不能用水泥铺垫，但可用砖石等物铺垫），租赁面积内部改建要经甲方（即反诉原告）同意。合同签订后，反诉被告向反诉原告交纳一个档口的履约保证金3000元，反诉原告将租赁档口交付反诉被告使用。期间因反诉被告在承租档口上随意拆除大棚、改建构成违法建（构）筑物，被政府部门强制拆除，并损坏了反诉原告在该档口铺设的水电等设施，给反诉原告造成了较大损失。同时，反诉被告自2019年1月起至今未向反诉原告交付约定租金和管理费，承租档口至今也没有交还反诉原告。反诉被告的上述行为已经构成根本违约，理应承担违约责任。崔燕霞对反诉的答辩意见如下：1.拆除的理由是农用地非经审批用于非农建设，在2018年下半年全国各级政府和部门统一行动下无一幸免。2.如果认为反诉被告将土地硬化，为何反诉原告的大棚房和其他设施也被拆除？显然是反诉原告以大棚房的名义钻国家政策和监管控制空子，允许从事非农建设。3.反诉原告自身的大棚房和水电设施均被拆除，政府拆除的目的是用于清理复耕。4.现在拆除后已经被清理复耕，恢复了农用地的性质，回到反诉原告的掌握之中，土地已经用于农业生产。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.涉案土地位于广州市番禺区沙湾北斗大桥西侧（沙湾段），统称为沙湾东村花卉市场，涉案租赁档口标号为花卉市场X街X号档，用途为耕地。2.2016年10月28日，沙湾东村作为出租方（甲方）与崔燕霞作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方投资开发沙湾东村花卉市场，由崔燕霞经公开竞投竞得，面积180平方米，性质是村集体用地，只能经营花卉类项目，包括盆花、盆景、观赏鱼、观赏石、人造景观、玉石玉器出售、工艺美术装饰画、仓库等；租赁期共8年3个月，自2016年11月1日起至2025年1月31日止；合同履约保证金3000元，合同期满乙方将该档口交还给甲方，付清各项费用且没有违约行为（或违约行为已处理完结）后15天内甲方将保证金如数退回给乙方，保证金不计利息；2016年11月1日至2020年1月31日每月租金900元，2020年2月1日至2022年1月31日每月租金990元；2022年2月1日至2024年1月31日每月租金1089元；2024年2月1日至2025年1月31日每月租金1197.9元；每月管理费90元；每月的租金与管理费于当月10日前交纳；租赁期满，除活动的设备及器具（即用螺丝可进行拆卸）乙方可自行拆走外，所有入墙入地的固定装修以及全部（包括水电）设施等无偿归甲方所有，乙方如有损坏负维修及赔偿责任；花卉大棚按现状出租，不能随意改动，出租地块不能随意硬底化（不能用水泥铺垫，但可用砖石等物铺垫），租赁面积内部改建要经过甲方同意；租赁期间，乙方营业执照自行办理，在经营中一切费用（如水电、工商、消防、卫生、治安、税）等由乙方负责；此外，还约定由甲方负责日常管理。签订上述合同后，双方确认崔燕霞每个档口向沙湾东村交付履约保证金3000元。沙湾东村按约将涉案档口交付崔燕霞使用，崔燕霞按约交付租金和管理费至2018年12月31日。3.2018年9月26日，广州市番禺区国土资源和规划局对涉案土地发出《土地违法案件行政处罚决定书》（穗番国土规划资罚【2018】244号），认定沙湾东村对涉案土地构成破坏耕地和非法占用土地的事实并作出处罚。据该处罚决定，广州市番禺区国土资源和规划局行政处罚沙湾东村303598.58元，沙湾东村已缴交。2018年10月30日，沙湾东村与崔燕霞签订一份《赔偿协议书》，约定因崔燕霞在承租期间未经同意私自对租赁地块实施硬底化，导致沙湾东村被政府部门罚款，为弥补沙湾东村所遭损失，崔燕霞自愿分担9108元。其后，沙湾东村开具收据确认收到崔燕霞就5、6号档支付的违法用地罚款9108元。2018年12月24日，广州市番禺区沙湾镇农业技术服务中心对涉案土地上各违法建（构）筑物业主发出《限期整改通知书》，通知根据《广州市番禺区国土资源和规划局广州市番禺区农业局关于印发“大棚房”专项清理整治任务的通知》（穗番国规【2018】595号）要求，需要对沙湾镇沙东花卉市场内的建（构）筑物开展专项清理行动，打掉硬底化，拆除建构筑，清理复耕。同月26日，该中心再发出《紧急通知》，定于12月29日对逾期未完成整改的违法建（构）筑物、硬底化地面实施强制拆除措施。因涉案档口没有按通知整改，于2018年12月29日被当地政府强制拆除。4.崔燕霞在承租涉案档口的同时向沙湾东村租赁了相邻的档口，连同涉案档口在内一共两个（5、6号），分别签订有租赁合同，崔燕霞接收后将上述两个档口一起装修连通使用。在接到上述整改通知后，崔燕霞自行委托深圳市通泰衡房地产估价有限公司对5、6号地上建筑物与附着物的建造工程价值进行评估，价值时点为2018年12月28日，评估价值为283135元。沙湾东村对此不予认可。5.在诉讼过程中，双方确认涉案档口交付时棚顶是防晒不防水的幕布和钢支架，土地是原来的泥土，没有硬底化。崔燕霞接收后对于档口进行了装修改造。据崔燕霞称是作仓库使用，但沙湾东村称现场照片显示是被用作居住休闲场所使用，与约定用途不一致。6.崔燕霞对沙湾东村投入构筑花卉市场的支出没有异议。7.在诉讼过程中，本院向广州市规划和自然资源局番禺区分局调查询问涉案土地能否作种植花卉等经济作物或作花卉市场用途。该局回复涉案花卉市场在2018年土地利用现状调查中属于建设用地2651.1平方米（其中城市2651.1平方米），农用地7649.8平方米（其中设施农用地7649.8平方米）。根据第二次全国土地调查土地分类表，设施农用地是直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地及其相应附属用地，农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。8.双方确认，涉案场地被行政拆除后，已由相关部门在土地上种植了蕉树。双方对以下事实和证据发生较大争议：关于合同效力问题。崔燕霞主张，被告所出租的土地是耕地，不能用于其它目的，因此双方所签订的租赁合同违反了国家法律的强制性规定，应属无效合同。沙湾东村则认为合同地块是农用地，合同约定用途是经营花卉类项目，属于农业范畴，并不违反法律强制性规定，崔燕霞应该按照有效合同约定履行合同义务，承担违约责任。沙湾东村还提供了同在该花卉市场经营花卉生意的其他档口租赁合同和照片，以证实只要按合同约定使用的并没有被拆除。崔燕霞对该证据的三性不予认可，认为即使未被拆除，有可能是在花卉市场的部分建设用地上。对于涉案档口的装修损失问题。崔燕霞主张，其接收涉案档口后，其投入了装修并对档口进行了改建，经具备评估资质且在法院××司法鉴定系统××深圳市通泰衡房地产估价有限公司对5、6号地上建筑物与附着物的建造工程价值进行评估，价值为283135元。因是两个档口一起投入装修和改造，未能划分开具体档口的投入价值，故以该评估价平均分摊到两个档口后即每个档口141567.5元。沙湾东村对此不予认可，并认为从原告所提供给评估公司的装修图、结算单和照片显示，是原告改变了租赁物的用途，并不是用于经营花卉生意，而是对租赁地块进行了硬底化，改建成办公室和庭院等，且该改建并没有经过被告的同意。因对该部分的经济损失金额争议较大，崔燕霞申请对包括涉案档口在内的5、6号档口房屋残值价格进行评估，经司法鉴定程序摇珠选定了广州市安衡价格事务所有限公司进行评估，因现场已无实物可见，该公司结合深圳市通泰衡房地产估价有限公司的评估报告和视频、照片等相关资料，价格评估为193802元。沙湾东村对该评估报告的真实性和关联性不予认可，一是所评估的标的物早已灭失不存在，现场无实物勘查，标的物真实材料无法确定。二是报告所依据的深圳通泰衡房地产评估有限公司出具的评估报告书中《项目评估结果明细表》已经过庭审质证，被告不予确认且提出质证意见，不应再作本案的评估的依据。三是报告所依据的视频（相片）无法体现标的物的材料品质及量化，故无法证明评估的客观真实性，原告仍然需要承担标的物建筑装饰材料发票及装修费用发票的举证不能法律责任。四是涉案评估场地在第一次评估时已经属于停业状态，且原告已经收到相关部门关于强制拆除的通知，该场地内可搬迁的物品原告本可以在强拆前转移，原告怠于转移导致灭失的风险应当自行承担不利后果，所以价格评估报告所依据的材料凭证依据不全面、不准确，所得结果与物业实际状况不符，不宜作为认定依据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”现原告主张因被告出租档口的土地系耕地性质而被要求清理复耕，违反了国家法律的强制性规定，应属无效。因涉案土地性质为农用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第三条规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为”；第四条第三款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”；第十七条第（二）项规定：“严格保护永久基本农田，严格控制非农业建设占用农用地”。结合《最高人民法院关于印发的通知》（法[2019]254号）第30条指出，强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的应当认定为“效力性强制性规定”。鉴于涉案土地的使用是破坏耕地的行为，为维护市场秩序、国家宏观政策等公序良俗，故本院认定涉案租赁合同为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”沙湾东村依无效合同所收取的履约保证金应予以返还。崔燕霞实际占有使用涉案场地，应参照约定标准支付对价；崔燕霞已向沙湾东村支付至2018年12月31日的租金，而涉案构筑物于2018年12月29日被拆除，但由于崔燕霞负有将沙湾东村向其出租的农用地恢复原状、交还场地的义务，故其已缴付的租金及管理费不退回。而因合同无效，崔燕霞没有再继续占有使用涉案土地，故无须支付后续租金及管理费。另，因行政处罚的主体为沙湾东村，故沙湾东村向崔燕霞收取违法用地罚款无据，该费用应予返还。至于其他经济损失问题，崔燕霞违反约定擅自装修并对涉案土地硬底化，故对其所造成的损失负主要责任；但沙湾东村作为出租人，没有尽到管理义务，且将耕地对外以经营花卉类项目，包括盆花、盆景、观赏鱼、观赏石、人造景观、玉石玉器出售、工艺美术装饰画、仓库等形式出租，对崔燕霞超出合同约定的装修行为没有进行管理和制止，故对造成的损失负次要责任。现以司法鉴定摇珠程序选定的广州市安衡价格事务所有限公司对包括涉案档口在内的5、6号档口房屋残值价格进行评估，结论是价值193802元，按两个档口平均分摊，即每个档口为96901元。结合原、被告双方的过错程度，故本院酌情认定就该费用应由崔燕霞承担70%，由沙湾东村承担30%，即沙湾东村应向崔燕霞赔偿29070.3元。另崔燕霞主张的沙湾东村未及时履行责任等损失无法律依据，本院不予支持。沙湾东村所主张的大棚设施等损失，未经司法鉴定程序审查，且其并非将涉案土地以耕地用途出租，故其损失自负。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第三条、第四条、第十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认崔燕霞与广州市番禺区沙湾镇沙湾东村股份合作经济社签订的《租赁合同》无效；二、广州市番禺区沙湾镇沙湾东村股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起五日内向崔燕霞返还履约保证金3000元；三、广州市番禺区沙湾镇沙湾东村股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起五日内向崔燕霞返还违法用地罚款4554元；四、广州市番禺区沙湾镇沙湾东村股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起五日内向崔燕霞赔偿经济损失29070.3元；五、驳回崔燕霞的其余诉讼请求；六、驳回广州市番禺区沙湾镇沙湾东村股份合作经济社的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3761元、评估费5650元，由崔燕霞负担受理费2633元、评估费3955元，由广州市番禺区沙湾镇沙湾东村股份合作经济社负担受理费1128元、评估费1695元；反诉受理费271元，由广州市番禺区沙湾镇沙湾东村股份合作经济社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  冯静雯审 判 员  黎美仪人民陪审员  孔展平二〇二〇年十一月三十日书 记 员  何绮静书 记 员  杜嘉华