新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0109民初3326号 原告：马珊，女，1980年8月29日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。原告：丁卫东，男，1977年7月15日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。二原告委托诉讼代理人：李明德，乌鲁木齐市米东区卫正法律服务所法律工作者。被告：冶贵元，男，1986年5月25日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。被告：冶月海，男，1950年1月18日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。二被告委托诉讼代理人：申阳，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告马珊、丁卫东与被告冶贵元、冶月海农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法于同年12月14日作出了（2019）新0109民初5309号民事判决书，被告冶贵元、冶月海不服提起上诉后，乌鲁木齐市中级人民法院于2020年7月4日作出（2020）新01民终1843号民事裁定书，裁定撤销原判、发回重新审理。本院于2020年7月11日立案后，依法另行组成合议庭，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告马珊及其与原告丁卫东的共同委托诉讼代理人李明德，被告冶贵元、冶月海及其共同委托诉讼代理人申阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马珊、丁卫东向本院提出诉讼请求：1．要求法院确认双方签订的院落买卖合同无效；2．要求被告返还已付院落款1,100,000元；3．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：因原告马珊为城镇居民非本村村民，就与同属于一个村的原告丁卫东协商在××区买房子，钱由原告马珊出合同由丁卫东出面签订，征购后利润我们一人一半，有损失由马珊一人承担。2016年11月21日，原告丁卫东按照原告之间的约定与二被签订位于乌鲁木齐市××区院落买卖合同，合同约定原告购买院落价格为1,100,000元。但在后来征购时征收办查明我们所购买的房子是修建在耕地上属于违法建筑，只给原告补了15万多元的钱。在耕地上建房是违反法律规定的，马珊也不是该村村民不能购买该村的房屋，我们之间的房屋买卖协议无效。故提起诉讼，请求法院公正判决。被告冶贵元、冶月海辩称：我们没有与原告马珊签订过院落买卖合同，合同是我与原告丁卫东签订的，马珊无权向法院就我们与丁卫东签订的合同进行诉讼，应当驳回马珊的起诉。丁卫东至今没有提出明确的诉讼请求，没有向法院提交民事诉状，因他不是原告我们也无法进行当庭就其请求进行答辩。就合同履行情况而言，我们与本村村民丁卫东签订的合同合法有效，我们向丁卫东交付了房屋，他也向我们支付了房款，合同已经履行完毕。丁卫东并不是本案必要的共同诉讼当事人，他要起诉也是应当另案诉讼。故要求驳回原告马珊的起诉，驳回丁卫东的诉讼请求。为支持自己的诉讼请求，原告当庭提供了如下证据，并经对方质证：1、2016年11月21日签订的房屋买卖合同一份，合同卖方为二被告，买方为丁卫东。原告以此证据证明与被告之间存在买卖合同关系，因马珊不具备买卖农村房屋的主体资格，故由与二被告同为一个村村民的丁卫东签合同。质证后二被告认为其是与丁卫东签订的合同，与原告马珊无关，合同为双方当事人真实意思表示，属有效合同；2、银行转账凭证两份。原告以此证据证明合同签订后，从原告马珊和其哥马飞的账上向被告冶贵元转账110万元，同时证明原告马珊合同的当事人，是本案适格的原告。质证后被告认可收到了上述款项，但认为合同对方当事人是丁卫东，至于丁卫东如何付款是丁卫东的事情，与马珊无关，不能凭此证据证明马珊是本案的原告；3、2018年2月5日征收协议和2019年8月14日收款收据。原告以此组证据证明本案争议房产是由马珊的姐夫张晓筠代表马珊与征收办签订了征收协议，房屋只征收了159,130元，因后来征收部门认为征收标准错误还退给财政67,000元，说明本案合同的买方是马珊。被告方质证后认为无法证明与本案买卖合同有关，也不能证明马珊是本案的合同相对人。4、询问马珊、丁卫东、马飞的笔录各一份。原告方以此组证据证明马珊是真正的房屋买受人。被告方质证后认为笔录所反映的是马珊和丁卫东之间的内部关系，并不能证明马珊就是买卖合同上的当事人。5、征收办与被告的房屋征收协议。原告方以此组证据证明，二被告合法的房屋被征收后征收款为300余万元，但由于转让给原告的房屋建立在耕地上，征收办只算了15万余元。被告质证后对证据的真实性没有异议，但认为与本案无关。证人张晓筠当庭证言称，马珊从二被告处购买房屋后，因为征收办要征收该房屋，但马珊在外地回不来。就委托其到米东区征收办签订征收协议。被告对证人证言不认可，认为其与马珊有亲属关系，证人在没有授权委托的情况下能够在征收办签合同并领走征收款，不符合常理。为支持自己的反驳意见，二被告当庭提供了下列证据，并请原告方质证：1、买卖合同一份。被告方以此证据证明合同当事人是丁卫东而不是马珊。原告方质证后对证据的真实性认可，合同上虽然只有丁卫东一人签名，但他代表了马珊，所以马珊和丁卫东都是本案合格的原告。2、民事诉状一份。被告方以此证据证明在当初起诉的时候丁卫东就不是本案的原告，也没有收到过以丁卫东为原告的诉状。原告质证后对证据的真实性没有异议，但认为最初起诉的时候是以马珊个人作为原告，后来经丁卫东本人申请，法院也通知他作为原告参加了诉讼。通过当事人陈述和举证质证，本院确认如下法律事实：原告马珊（米东区城镇居民）与丁卫东（米东区古牧地镇园艺村村民）协商，由丁卫东在本村联系接洽农村房源信息并负责签订房屋买卖合同，购房款由马珊负责支付，如遇到征购二人平分征购增值部分款项。2016年11月21日，原告丁卫东与被告冶贵元、冶月海及冯连英（冶贵元母亲、冶月海妻子）签订农村房屋买卖合同，双方约定由原告丁卫东购买被告冶贵元、冶月海位于乌鲁木齐市××区院落及房屋，合同约定总价款2,800,000元。实际成交价格为1,100,000元。同日，原告马珊通过银行转账方式向被告冶贵元付款150,000元，由案外人马飞（原告马珊的哥哥）给被告冶贵元转款950,000元，合计1,100,000元。2018年2月5日，原告委托案外人张晓筠、马雯，以挂名方式和乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿管理办公室（以下简称米东区征收办）签订《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，该征迁协议第一条第二项确认被征收房屋没有合法土地面积，第二条第一项中以临时建筑砖混房屋每平方米1,050元价格对上述房屋进行征收，补偿费用合计159,130元。现被征收房屋已经被拆除。后征收部门对房屋面积单价进行调整为每平方米525元，并要求马珊退还多征收款项。因原征收合同是由张晓筠代表马珊签订的，马珊于2019年8月14日以张晓筠名义退还了67,000元。另查明：在（2019）新0109民初5309号民事案件中，最初提起诉讼的是原告马珊。2019年11月11日丁卫东向本院提出书面申请，要求以原告身份参加诉讼。本院于同年11月18日向其送达了参加诉讼通知书，其依法参加了其后的法庭审理等诉讼程序。在该案二审中丁卫东也是以被上诉人（原审原告）身份参加诉讼。二被告本案原一审庭审法庭辩论阶段（笔录第10页），认可签订合同时马珊就在现场，合同上的手写部分就是马珊书写的，因马珊不是本村村民就找本村人签字，目的是为了挂户多拿征收款。在本案庭审中二被告否认上述陈述，但没有提供相关证据、也没有说明合理理由。在原审证据交换时，被告认可征收协议上的房屋面积与其出售的院落房屋面积相同，是被告出售的房屋被征收，但在庭审又不认可。本案争议的主要焦点是：1、丁卫东和马珊是否是本案适格的原告？2、张晓筠代表马珊签订的征收协议上的房屋是否是本案争议房屋？3、本案所涉及的院落买卖合同是否有效及二被告是否应当承担退还所收马飞、马珊的房款？针对争议的第一个焦点，本院认为：虽然本案在原审提起诉讼时原告为马珊一人，但丁卫东在申请并经本院准许参加诉讼后，丁卫东参加了后来的法庭一审审理活动，二被告在原审中也对丁卫东的诉讼请求进行了实体答辩，同时也是将丁卫东作为被上诉人提起的上诉。二被告在原审庭审中也明确签订合同时马珊在场并填写了合同中手写的部分，对马珊参与院落买卖的陈述也与马珊和丁卫东的陈述一致，虽然其在后来对上述自认不予认可，但也没有说明合理理由。故本院在本案中对二被告先前的相关自认予以确认，被告冶贵元所收到的房款也是由原告马珊及亲属马飞支付，由此可以认定本案院落买卖合同的买受人一方为马珊和丁卫东。根据马珊和丁卫东的内部约定和房款支付情况，实际买受人为马珊。丁卫东的作用是以村民身份签订合同，如果存在征购利益则分得收益，如无收益则风险由马珊承担，由此分析丁卫东在签订合同时实际为马珊进行农村房屋投资行为的履行辅助人。而马珊对丁卫东作为共同原告参加诉讼主张权利没有异议，是其对自己诉讼程序和实体权利的处分，故马珊和丁卫东是本案适格的原告。针对争议的第二个焦点，本院认为：原告与被告之间院落买卖合同中房屋的坐落并没有明确的门牌号，仅写明是园艺村一队，征收协议中坐落也仅是米东区古牧地镇园艺村。现该出售院落已被征收，房屋已不存在。被告冶贵元在本案本次庭审中描述所出售院落与合同上所描述的房屋四至一致，与丁卫东认可的以张晓筠名义征购的房屋基本一致，在原一审中也自认以张晓筠名义征收房屋的面积与其所出售给丁卫东房屋面积一致，是其出售的房屋被征收。故本院确认以张晓筠名义征收的房屋就是被告向二原告出售的本案房屋。针对争议的第三个焦点，本院认为：首先，本案的院落买卖合同实际买受人为城镇居民马珊，而在订立合同时丁卫东实际只是马珊的履行辅助人，作为城镇居民买卖农村房屋的行为因违反法律强制性规定而无效；其次，根据本案征收协议确认被征收房屋无合法土地面积和以临时建筑性质征收房屋的事实，可以确认二被告所转让的房屋并非修建在合法用于农村房屋建设的土地之上，该建筑属违法建筑，故双方达成的农村房屋买卖合同因交易标的物为违法建筑，该合同亦属于无效合同。合同被确认为无效后自始不具有法律效力，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告冶贵元收取了原告方的1,100,000元房屋转让款应当予以返还，应由作为合同相对人的二被告向原告马珊退还。通过原告所提供的证据可以证明，被告冶贵元和冶月海在本村已经按照一户一宅的原则获得了农村房屋征收权益，虽然本案争议房屋是在转让给原告后征收的，但征收标准并非按照被征收主体不同而存在差异，而是由于房屋修建在没有合法使用权的土地上属于临时建筑，该房屋是法律规定禁止交易的，即使二被告与征收办签订合同征收标准也不会发生变化。现所交易的房屋已经被拆除，原告无法返还原物，应当折价补偿。关于补偿款的数额，征收部门最终确认原告马珊实际已经获得的房屋价值为扣除向征收部门退回67，000元之后的92，130元，此部分款应当由马珊向二被告退还。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第一百三十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第三条之规定，判决如下：一、原告丁卫东、马珊与被告冶贵元、冶月海达成的农村房屋买卖合同无效；二、被告冶贵元、冶月海向原告马珊返还购房款1，100，000元，于判决生效后十五日内付清；三、原告马珊向被告冶贵元、冶月海退还房屋折价补偿款92,130元，于判决生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取14,700元，由原告马珊负担1,231.86元，由被告冶贵元、冶月海负担13,468.14元；财产保全费5,000元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   陈先勇人民 陪 审员   马晓红人民 陪 审员   于文炳二 〇 二 〇 年 十 一 月 二 十 六 日书  记  员   武 攀