呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2020）内0102民初5842号原告（反诉被告）：韩秀美，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘振海，男，系原告丈夫。被告（反诉原告）：郑文德，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李开祥，内蒙古战友律师事务所律师。委托诉讼代理人：李庆双，内蒙古战友律师事务所律师。原告（反诉被告）韩秀美与被告（反诉原告）郑文德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩秀美的委托诉讼代理人刘振海，被告郑文德及其委托诉讼代理人李开祥、李庆双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）韩秀美向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，向原告支付2020年6月12日至2021年6月12日期间的租金36000元，以及自2020年5月12日至付清租金之日期间的利息；2.判令被告向原告支付2016年6月12日至2021年6月12日期间的物业费1094.34元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年6月12日签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告房屋，租期六年，每年租金36000元，水电费、物业费由被告自行承担，被告交保证金5000元，与首期租金于合同签订之日支付，以后每年合同期满前一个月支付下期租金。合同签订后，双方依约履行至2020年5月12日，被告提出解除合同，原告答复在不符合解除的情况下提前解除则保证金不退，被告不同意，双方未能就解除合同达成一致。因此，原告要求被告继续履行合同并依约支付2020年6月12日至2021年6月12日期间的租金36000元，以及欠付的物业费，但被告拒绝支付。被告（反诉原告）郑文德辩称，一、原告在租赁期间对租赁房屋没有尽到维修义务，致使合同目的不能实现。被告租赁该房屋主要是用于经营防水生意，在租赁期间呼和浩特市新城区城市管理综合执法局于2017年4月初将该房屋门前的违法建筑拆除，导致被告租赁的门脸房没有店门，而且房顶多次漏水，严重影响被告租赁房屋的用途，被告多次与原告沟通，让其进行解决，原告均置之不理，于是被告自行购买店门进行安装，并且雇人将房屋的房顶重新做的防水、刮腻，上述费用共计花费7300元。至2020年5月，房屋又出现下雨后漏水现象，严重影响被告经营生意，无奈被告提出解除合同，并且将屋内物品全部搬离。二、被告于2020年5月提出解除合同，原告已经间接认可解除租赁合同。故请求被告支付2020年6月12日至2021年6月12日期间的租金36000元没有法律依据。被告因为合同目的不能实现便提前一个月向原告提出解除合同，并且将屋内物品全部搬离。原告在被告搬离物品后即在该房屋的玻璃门上贴出房屋出租的告示，已经间接认可与被告解除租赁合同，现又请求被告继续履行合同，支付租金根本就不能成立。三、原告请求自2020年5月12日至付清租金之日期间的利息无法可依，原告应当退还被告房屋租赁保证金。合同中并没有约定利息的问题，故被告认为此项请求根本就不能成立。被告（反诉原告）郑文德向本院提出反诉请求：1.依法判令解除反诉原告与反诉被告的《房屋租赁合同》；2.依法判令反诉被告向反诉原告退回房屋租赁保证金5000元；3.依法判令反诉被告向反诉原告支付财产损失7300元；4.本诉和反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2016年6月12日签订《房屋租赁合同》，合同约定：“反诉被告将位于呼和浩特市××区的门脸房租赁给反诉原告，租期自2016年6月12日至2022年6月12日止，共计六年，每年租金36000元。”反诉原告在交第一年租金时同时交付房屋租赁保证金5000元，反诉原告租赁该房屋主要是用于经营牛元防水生意，在租赁期间该房屋因为2017年内蒙古成立70周年之际，呼和浩特市新城区城市管理综合执法局将该房屋门前的违法建筑拆除，导致反诉原告租赁的门脸房没有店门，而且房顶多次漏水，严重影响反诉原告租赁房屋的用途，反诉原告多次与反诉被告沟通，让其进行解决，反诉被告置之不理，于是反诉原告自行购买店门进行安装，并且雇人将房屋的房顶重新做的防水、屋内刮腻，上述费用共计花费7300元。至2020年5月，房屋又出现下雨后漏水现象，严重影响反诉原告的生意经营，无奈反诉原告提出解除合同，并且将屋内物品全部搬离，反诉被告在门脸房的玻璃门上已贴出房屋出租的告示，已经间接认可与反诉原告解除租赁合同，现又请求反诉原告支付租金根本就不能成立，而且合同中并没有约定利息以及提前解除合同会扣除房屋租赁保证金的条款，故提出反诉。原告（反诉被告）韩秀美针对被告的反诉辩称，1.郑文德所称“房屋多次漏雨”、“出租人对房屋应维修不维修”不是事实，虽然房屋屋顶出现过一次漏雨，但当时郑文德通知原告后，原告去找物业要求维修，因郑文德未按约定交物业费，物业不予维修，后郑文德自行维修，也未要求反诉被告给予报销费用。而且郑文德自称紫藤花园小区没有物业也非事实，小区的物业是由内蒙古瑞诚物业服务有限公司负责。2.内蒙古70大庆期间房屋外接门厅因不可抗力被拆除是事实，但外接门厅并不包含在房产证面积范围内，不减损承租人利益，且拆除后留有卷帘防盗门。后经双方协商好由反诉原告自行安装店门，拆掉的门厅归被告处置，该事项并未发生争议。3.2020年5月房屋漏雨更是无稽之谈，郑文德在未与反诉被告解除合同的情况下，于2020年6月29日要求退还保证金后解除合同，但反诉被告未答应，而是答复保证金不退按合同走，否则继续履行。郑文德在打电话前已经在离反诉被告门店南50米处承租门面并营业中，而且反诉被告的门面郑文德也在营业中。4.反诉被告张贴招租启示是在双方协商是否解除合同期间，但反诉被告不同意郑文德退还保证金的要求，双方未达成解除合同的一致意见，且反诉被告并未另行出租，因此，双方的租赁合同仍然继续履行。至目前，郑文德一直对房屋占有使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无异议的证据，本院认定如下：1、位于××区商业房-301房屋为原告韩秀美所有。2、2016年6月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定租期六年，自2016年6月12日至2022年6月22日，每年租金36000元，保证金5000元，租金不含水电暖费、有线电视、天然气、设备、物业费，每年合同期满前一个月支付下一年度租金，如超出缴纳日期则视为违约，原告有权收回房屋，保证金不予退还合同终止。还约定，租赁期间，双方均不得借故中途解除合同。3、本案所涉房屋，被告至今未返还原告。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年4月15日，被告安装店门支出6000元。2018年1月28日，被告支付刮腻子工费300元。2018年9月16日，被告花费防水1000元。证人张某1出庭作证，证明证人给被告做防水，被告向证人支付了1000元。证人赵某出庭作证，证明被告做过防水，因城管要求拆除房门，又安装了新的店门，原告的丈夫刘振海在案涉房屋门上张贴了出租广告。证人张某2出庭作证，证明证人给被告做门，被告向证人支付了6000元。本院认为，本案的争议焦点为：一、《房屋租赁合同》是否已解除；二、保证金是否应当退还；三、房屋维修费用及物业费如何分担。一、《房屋租赁合同》是否已解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告与被告虽未达成解除合同合意，但被告已通知原告解除合同并将房屋腾空，原告也将出租广告张贴于店门上，故双方签订的《房屋租赁合同》事实上已经解除。合同解除后，被告返还租赁物之前，被告应向原告支付欠付租金。被告未及时将房屋返还给原告造成了实际损失，综合考虑原告的实际损失、被告的违约程度、租赁物对承租人使用的影响程度，本院酌情支持被告向原告补偿租金损失5000元。对原告诉请被告继续履行合同、支付租金及利息的诉讼请求，本院不予支持。二、保证金是否应当退还。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中关于保证金约定：“如超出缴纳日期则视为违约，原告有权收回房屋，保证金不予退还合同终止。”该合同中并未明确约定被告提前解除合同，保证金不予退还，故对于被告反诉请求原告退还保证金5000元的诉讼请求，本院予以支持。三、房屋维修费用及物业费如何分担。关于房屋维修费用。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，结合被告所举证据及证人证言，可证明被告对案涉房屋进行了维修，花费刮腻子工费300元、防水1000元、店门材料款6000元，共计7300元，上述费用应由原告负担。故对被告反诉请求原告支付维修费7300元，本院予以支持。关于物业费。原告诉请被告支付物业费，被告应向物业公司交纳物业费，原告仅在代付物业费后享有追偿权，但原告并未举证证明，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十条、第二百二十一条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）韩秀美与被告（反诉原告）郑文德签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）郑文德补偿原告（反诉被告）韩秀美租金损失5000元；三、原告（反诉被告）韩秀美向被告（反诉原告）郑文德退还房屋租赁保证金5000元；四、原告（反诉被告）韩秀美向被告（反诉原告）郑文德支付房屋维修费用7300元；五、驳回原告（反诉被告）韩秀美的其他诉讼请求。上述款项相互折抵，原告（反诉被告）韩秀美在本判决生效后十日内向被告（反诉原告）郑文德退还7300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费364元，由原告（反诉被告）韩秀美负担339元，由被告（反诉原告）郑文德负担25元。反诉费150元，由原告（反诉被告）韩秀美负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。审判员 李福林二〇二〇年十一月五日书记员 王玉凤