辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初13193号原告：亿达物业服务集团有限公司，统一社会信用代码91210231723451243K，住所辽宁省大连高新技术产业园软件园知音园**。法定代表人：王娜，系公司总经理。委托所述代理人：席旸、潘泓圩，均系辽宁先河律师事务所专职律师。被告：天恩璐（大连）航运有限公司，统一社会信用代码91210244669241957Q，，住所辽宁省大连长兴岛经济区何屯村法定代表人：刘明日，系公司总经理。委托诉讼代理人：于海跃、臧波，均系该公司员工。原告亿达物业服务集团有限公司（以下简称“原告”）与被告天恩璐（大连）航运有限公司（以下简称“被告”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与案外人大连永晟农业发展有限公司（以下简称“永晟公司”）签订《租赁合同书》（编号K2013-291），合同约定原告将位于大连市甘井子区房屋出租给案外人永晟公司，租期六年。合同约定租金、物业费标准及支付期限，同时约定如未按时交纳租金、物业管理费，每逾期一日，应当承担应付款项1%的赔偿金，逾期达15日仍未交清的，出租方有权解除合同。2014年12月29日，原告、永晟公司（转让人）、被告（受让人）三方签订《租赁合同书》转让协议，该协议约定，转让人将《租赁合同书》项下全部权利和义务转让给被告，被告承诺将继续享有原合同中转让人的全部权利并履行全部义务。原告同意该转让行为，除本协议约定的内容外，其他内容遵照《租赁合同书》执行。本协议于2014年12月1日由三方签字盖章之日起生效。2019年1月1日前，被告应支付2019年度的租金，但被告未按时支付。2019年3月5日，原告向被告发送工作联络函，内容为被告己逾期付款超过15日，原告决定按合同约定提前解除合同，要求被告于2019年3月8日将房屋腾退给原告。被告没有支付房屋租金和物业管理费，也没有将房屋腾退给原告，原告认为被告的行为己经违约，原告依据合同约定，通知被告解除合同，并要求被告支付己经发生的房屋租金和物业管理费及违约金。故诉请判令：1、解除原告亿达物业服务集团有限公司与被告天恩璐（大连）航运有限公司签订的《租赁合同书》（编号K2013-291）;2、被告立即腾退并返还大连市甘井子区房屋；3、被告支付房屋租金、物业费（截至2019年8月31日租金188000元、物业费31464元，合计219，464元。自2019年9月1日起至实际返还房屋为止按日租金773元标准、日物业费131元标准，支付租金及物业费）；4、被告向原告支付违约金（截止2019年8月31日违约金金额798116元，自2019年9月1日起至实际返还房屋为止按日3300元标准计算）。庭审后，原告向本院递交情况说明，认可被告已于2020年3月15日将房屋腾退给原告，明确第2项诉请数额为2019年租金282200元、物业费47800元；2020年1月1日至2020年3月15日期间的占用费57202元、物业费9694元。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，请驳回原告的诉讼请求。第一、不同意解除原、被告间签订的《租赁合同书》（编号K2013-291）及腾退大连市甘井子区房屋的诉讼请求。原、被告间的租赁合同一直在实际履行过程中，我方市场工作人员一直在与原告沟通中，也支付过100000元租金，并在不断协商后续租金物业费的交纳事宜，包括在被原告起诉期间，我方人员仍然在积极与原告相关人员进行沟通协商解决。被告经营的是综合市场，方式是将市场空间出租给承租业户收取租金获取收入。基于被告与业户的租赁合同，合同到期日都是2019年12月31日，案涉房屋内的摊位实际处于业主的占有使用之中，不具备腾退的客观条件。第二、原告要求被告支付房屋租金数额与事实不符。被告已于2019年5月15日向原告支付了100000元租金，并收到了原告提供的发票。同时被告在原告处有100000元履约保证金，被告应于2019年1月1日前支付2019年租金282200元，被告并未按时支付，按照合同约定履约保证金优先用于支付租金，履约保证金事实上就用来冲抵被告应付租金。这样实际上相当于被告已经交纳了200000元的租金，已支付2019年度大部分租金。尚欠的租金金额为82200元。被告并非赖账，而是经营困难，市场业户的租金是一点一点收的，我们准备收缴一部分就向原告支付一部分，实际也是这么做的，我们向原告承诺年底之前肯定缴清租金。第三、不同意原告提出的违约金数额，原告主张违约金过高，而且主张违约金的依据并不准确，我公司已经交纳的租金并未在基数中予以扣除。被告实际上只欠付租金82200元及物业费47800元，应该以此金额为计算违约金的基数。同时原告主张的违约金比例过高，根据相关规定，违约金以不高于实际损失的30%为宜。而原告主张的违约金已经是原告实际损失的数倍，非常不合理，希望酌情考虑，予以下调。第四、在合同履行过程中原告也存在大量违约行为。诸如漏水未解决、部分区域无手机信号覆盖、不负责任散布信息等几个严重影响市场正常经营的问题，被告多次向物业经理反映投诉但未能得到解决，有的被告自己花钱解决，有的至今无法解决。因为这些问题对市场租金收缴，招商工作造成了严重的影响，致使市场收入减少。综上，被告不是不想缴纳租金、物业费，而是因为上述问题造成被告租金收入减少，心有余而力不足，虽然上述问题未得到有效解决，但是被告一直积极筹措资金履行给付义务，故请驳回原告要求解除租赁合同、腾退房屋、支付不合理金额租金、支付过高违约金的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对案涉事实认定如下：原告与案外人永晟公司就坐落于大连市甘井子区房屋的租赁事宜形成合同关系并签订《租赁合同书》。后永晟公司将其对《租赁合同书》项下全部权利、义务转让给被告，三方签订《租赁合同书》转让协议，约定：永晟公司将《租赁合同书》项下全部权利、义务转让给被告，被告承诺将继续享有永晟公司在合同中的全部权利并履行全部义务。原告同意上述转让事宜，并承诺继续按《租赁合同书》享有权利并履行义务。《租赁合同书》约定的租期自2014年1月1日至2019年12月31日，租金按租期进行调整，其中2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金为282200元；物业管理费每年均为47800元；租金及管理费支付时间为每年1月1日支付下一年费用。合同约定履行保证金100000元，合同期满3个月后，如乙方（被告）完全履行本合同，甲方（原告）将无息返还保证金；如因乙方原因致使甲方或其他第三人蒙受损失或出现消费者投诉并产生罚款、违约金、赔偿金等，乙方同意甲方有权直接从履约保证金中抵扣。如在租期内出现履约保证金少于100000元，或出现保证金不足及抵扣相关费用时，乙方应在接到甲方通知之日起5日内补足。关于违约责任及合同解除，合同约定：乙方未按本合同约定交纳租金、物业费任何一项费用的，每逾期一日，应当承担应付款项1%的赔偿金，逾期达15日仍未交清的，甲方有权解除合同。凡是因乙方违反本合同导致本合同解除或终止的，除履约保证金和剩余租金不予退还外，乙方并应当向甲方承担相当于合同解除或终止当年年租金及管理费50%的赔偿金。乙方应在合同期满之日的次日（合同提前解除的，乙方应当于甲方发出书面通知之日起三日内），将该房屋及其设施保持完好交还甲方。未按期交还的，每逾期一日，按该房屋日租金的二倍承担赔偿金。合同约定：在本合同租期届满前3个月内的任何合理时间内，甲方有权对该房屋重新招租，包括在该房屋的适当位置张贴、悬挂招租广告。甲方以任何方式发出招租信息，带领意向承租人或使用人或买受人进入该房屋参观等，乙方不得拒绝或阻挠，即使甲乙双方正在进行出租协商而未达成合同。2019年3月5日，原告（以亿达物业服务集团有限公司大连分公司名义）向被告发出《关于唯美品格房租到期的联络函》，载明：“……贵司已逾期付款超过15日，我司决定按照合同约定，提前解除合同，合同编号：K2013-291、K2015-002，请贵单位将于2019年3月8日将房屋腾退给我司，否则我司将按照合同处置。”2019年5月15日，被告向原告支付款项100000元，原告出具发票标注此款为2019年1月1日至2019年4月8日期间的租金。本院认为，原、被告间的租赁合同关系合法有效。关于原告诉请判令解除与被告间《租赁合同书》，虽至本案裁判时，合同所约定的租期已届满，但涉及被告是否应承担解除合同违约责任及履约保证金能否发生抵销的后果，故对该项诉请仍进行审理。本院认为，原告虽于2019年3月5日向被告发出通知，但被告收到通知后未腾退房屋，且于2019年5月15日向原告交付款项100000元，而原告亦按约向被告出具发票且注明所收款项为租金，可见双方仍就房租的拖欠及合同是否继续履行一事进行协商。而此后，被告仍未将2019年度应付租金及物业管理费用全部交纳，故原告于2019年9月27日提起诉讼并诉请判令解除双方间的租赁合同，但至本案开庭审理时（2020年11月8日），距双方合同租期届满（2019年12月31日）已不足两月，且被告亦答辩租赁的公建已另行出租多户进行经营及逾期交纳租金系因为资金紧张，故考虑租期将至及被告仅存在逾期交付租金的违约行为而不存在其他损害租赁物的行为，由原、被告继续履行合同至租赁期满更为适宜，故对于原告以被告未按期缴纳租金、物业管理费为由诉请解除原、被告间《租赁合同书》，本院不予支持。因被告已返还租赁物，故原告第二项诉请不再予以处理。关于被告拖欠的2019年度的租金、物业管理费，根据合同约定，2019年度租金为282200元，物业费为47800元，被告于2019年5月15日支付100000元，尚欠230000元。关于被告辩称因其未按期交纳租金，其交纳的履约保证金100000元可转为租金一节，因合同并无明确约定，被告此节答辩意见本院不予采纳。但至合同终止时，被告仍欠付租金、物业费，故其已付履约保证金此时可抵销相应欠付租金而由原告不再予以返还。综上，被告应支付原告2019年欠付租金、物业管理费130000元。关于合同终止后，被告未按期腾退房屋直至2020年3月15日方返还房屋，故原告按照合同约定的租金、物业管理费标准主张2020年1月1日至2020年3月15日期间的房屋占有使用费及物业管理费一节，本院认为，虽然该期间有疫情的特殊情况存在，但原告并未按照合同约定的两倍标准而是仅按照合同原标准予以主张，且被告至合同期满仍拖欠租期内的租金及物业费，其在违约的情况下本应积极腾退、返还房屋避免原告损失扩大，但被告仍未及时腾退，故对原告按照合同约定的租金、物业管理费标准主张此期间的占有使用费、物业费共计66896元，本院予以支持。关于原告主张的逾期支付租金、物业费的违约金，本院认为，合同所约定的日1%即每日3300元违约金标准明显过高，故对于被告答辩予以减少的意见本院予以采纳，并将日1%标准调整为中国人民银行同期贷款利率（2019年8月20日后为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）。故根据被告已付款项100000元及保证金100000元抵销的时间，利息损失分段计算：1、以330000元为基数，自2019年1月2日至2019年5月14日，利息为5303元（330000元*4.35%*133天/360天）；2、以230000元为基数，自2019年5月15日至2019年8月19日，利息为2696元（230000元*4.35%*97天/360天）；3、以230000元为基数，自2019年8月20日至2019年12月31日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算为3538元；4、以130000元为基数，自2020年1月1日至款项给付完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于被告所提出原告也存在违约行为一节，并未提供充分证据予以证明，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告天恩璐（大连）航运有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司2019年度欠付租金、物业管理费共计130000元。二、被告天恩璐（大连）航运有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告亿达物业服务集团有限公司逾期交付2019年度租金、物业管理费的损失（2019年12月31日前利息损失共计为11537元；自2020年1月1日起至第一项欠付租金、物业管理费给付完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告天恩璐（大连）航运有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司2020年1月1日至2020年3月15日的占用房屋使用费、物业管理费共计66896元如果被告天恩璐（大连）航运有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7834元（原告按照简易程序预交），按照判项确定被告应给付款项（利息暂计至裁判日）数额计算，由被告天恩璐（大连）航运有限公司承担2251元；由原告自行承担5583元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  马雯菁二〇二〇年十一月二十四日书记员  王 健本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。