上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初74555号原告：俞凌嫣，女，1976年7月4日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：范本闻，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：朱雪皎，女，1984年8月15日出生，汉族，住海南省。原告俞凌嫣与被告朱雪皎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告俞凌嫣的委托诉讼代理人范本闻、被告朱雪皎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。俞凌嫣向本院提出变更后的诉讼请求：1.确认原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》及《承租合同补充协议》于2020年5月4日解除；2.判令被告支付自2020年2月1日起至同年4月30日止的房屋租金人民币5,000元；3.判令被告支付自2020年7月1日起至2020年10月31日止的房屋使用费(按照每月12,000元的标准计算)。事实和理由：2016年5月5日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》及《承租合同补充协议》，约定被告承租原告位于上海市浦东新区龙东大道666号汤臣豪园52号102室房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限为五年，前两年半租金为每月12,000元。原告事后发现，被告获得系争房屋后进行装修并发布网站对外出租。2020年1月起，原告多次向被告催讨拖欠的租金，被告均以其经营困难为由请求缓交。考虑到新冠疫情的原因,原告同意被告缓交2020年2月的租金，并同意2020年1月的租金按照前两年的标准支付。2020年2月19日，原告提议如被告于2020年2月退租，则不追究被告的违约责任，但被告表示正在积极周转资金，不需要退租。之后被告继续拖欠租金，原告于2020年5月再次建议如被告在2020年5月退租，同时保证返还时房屋处于适合居住的状态，可以减免2020年3、4月的租金。被告于2020年5月4日表示同意退租，并以微信视频方式展示了房屋现状。2020年6月18日被告开始搬家，要求原告和物业交涉放行其搬家车辆，因原告不在当地，故要求被告提供视频查看房屋现状，但遭被告拒绝，被告另表示要将卫生间内马桶拆除，故原告未同意物业放行。至起诉之日，被告依然未将系争房屋返还原告，故原告诉至本院。朱雪皎辩称，同意租赁合同于2020年5月4日解除。疫情原因导致其实际无法使用系争房屋，曾提出要求免除2020年2月至4月租金，原告未反对，故其不同意支付2020年2月至4月租金5,000元。原告同意被告于2020年6月搬离，搬家时原告不予配合，要求被告列明清单，被告要求原告至现场查看，但原告一直未出现。后被告再次通过微信要求原告委托人员前来交接房屋，但原告始终未出现。2020年7月至10月，其未使用系争房屋，是原告未前来收房，故不同意支付该期间的房屋使用费。合同解除后，原告应将保证金退还给被告。本院经审理认定事实如下：位于上海市浦东新区龙东大道666弄52号102室房屋的权利人登记为原告俞凌嫣。2016年5月，原告作为出租方将上述房屋出租给作为承租方的被告，约定租赁期限自2016年6月1日起至2021年5月31日止；前两年半租金为每月12,000元，后两年半租金为每月13,200元，每期提前三日支付；保证金为24,000元。双方就上述租赁事宜分别于2016年7月15日签订《上海市房屋租赁合同》、于2016年5月5日签订《承租合同补充协议》。被告接收系争房屋后进行装修、对外出租，并陆续向原告支付了保证金24,000元及至2020年1月31日止的租金。2020年5月4日，原告通过微信向被告发送：“其实如果实在没生意的话，你空租着越久也是越亏，退租对你只有好处没有坏处，跟我沟通下就行，这是疫情造成的也不是你主动违约，我理解的。”同日，被告回复：“我想了想，房子还是退给你吧，现在小区我们也做不了生意，你也不用扛着家里的压力啦。”同年5月7日，被告回复：“2月、3月、4月租金减免，然后付5,000元租金退房我同意的，这个没有问题。”同年5月9日，原告发送：“你要是没时间就下个月再说，我妈前几天去查身体的报告出来了，血脂异常的高，她还要去常海医院看几次才行。第一时间告诉你，你也好缓一缓调整一个你方便的时间再搬，不用那么急了就。”同年6月18日，被告发送：“搬家出门单什么时候配合开好？”原告回复：“所有租户搬家装车离开物业，都要列清单给房东签字，你现在连一个清单都不给我，你说我怎么签字，在哪里签？”被告回复：“物品太多啦，清单没法一一列出来，要么这样吧，我们20号前把物品都打包好，你安排个人，你的家人或者亲戚什么的过来当面交接下，我们当面退房退押金，我们的物品装车拉走。”同年6月19日，被告发送：“我们物品大部分都打包好了，等着和你交接，20号还交接吗？”同年6月21日，原告向被告发送《律师函》，告知被告退租时不可擅自拆除装修，不得改变房屋现有装修格局，并要求于2020年6月30日之前归还房屋。后双方始终未能办理房屋交接，故原告诉至本院，要求判如所请。审理中，双方于2020年10月31日至系争房屋办理房屋交接。原告表示，交接时系争房屋内可移动物品已搬离，除二楼卫生间台盆被搬走，其余装修均正常。被告表示可移动物品之前已陆续搬离，交接当日仅搬离一台冰箱及零散物品，台盆之前已坏。原告另表示，被告支付的保证金可用于抵扣应付款项，如有剩余则同意退还。以上事实，由原告递交的《上海市房地产权证》《上海市房屋租赁合同》《承租合同补充协议》、微信聊天记录，被告递交的微信聊天记录等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》《承租合同补充协议》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。租赁期限届满前，原、被告双方通过微信就合同解除事宜达成一致，即《上海市房屋租赁合同》《承租合同补充协议》于2020年5月4日解除，2020年2月至4月租金由被告支付5,000元，上述约定系双方真实意思表示，理应遵照履行。原告要求被告支付自2020年2月1日起至2020年4月30日止的租金5,000元，本院予以支持。被告按照协商的期限履行搬离义务，但因双方未能妥善办理交接手续，致使被告部分物品未能按期搬离。双方的微信聊天记录显示，被告多次要求原告委托相关人员前来办理交接手续。虽原告曾向被告发送《律师函》要求被告履行归还房屋的义务，但实际始终未能积极配合。依据2020年10月31日的交接情况，被告未存在拆除或损坏房屋装修的情形，且自2020年7月1日后，被告亦未实际使用系争房屋，故本院认定延迟收回房屋之责在于原告，原告要求被告支付自2020年7月1日起至2020年10月31日止的房屋使用费，本院不予支持。审理中，原告表示同意将保证金扣除应付款项后将剩余款项退还给被告，基于合同已经解除，被告结清相应款项后，原告理应将收取的保证金予以退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告俞凌嫣与被告朱雪皎签订的《上海市房屋租赁合同》及《承租合同补充协议》于2020年5月4日解除；二、被告朱雪皎于本判决生效之日起十日内支付原告俞凌嫣自2020年2月1日起至2020年4月30日止的租金5,000元；三、原告俞凌嫣于本判决生效之日起十日内退还被告朱雪皎保证金24,000元；四、驳回原告俞凌嫣的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,300元，减半收取计650元，由原告俞凌嫣负担600元，被告朱雪皎负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 顾 慧二〇二〇年十一月十一日书记员 蒯晓晓附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。