安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0191民初4793号 原告：林欣，女，1990年3月11日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：江勇波，北京中银（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨东，北京中银（合肥）律师事务所律师。 被告：于塘，男，1986年11月2日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市禹会区，住安徽省合肥市。 被告：赵炜娜，女，1985年12月21日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市蜀山区，住安徽省合肥市。 原告林欣与被告于塘、赵炜娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林欣的委托诉讼代理人江勇波、杨东，被告于塘到庭参加诉讼。被告赵炜娜经本院送达开庭传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。 林欣向本院提出诉讼请求：判令于塘、赵炜娜继续履行《存量房买卖合同》、《买卖合同补充协议》约定的协助办理案涉房屋过户转移登记并交付房屋的义务。事实与理由：2020年4月11日，林欣与于塘、赵炜娜在合肥中岳房地产营销策划有限公司（以下简称“中岳公司”）的居间之下签订《存量房买卖合同》、《买卖合同补充协议》各一份。合同约定，于塘、赵炜娜将其名下位于合肥高新区房屋出售给林欣，房屋总价款为50万元。同时，合同约定林欣应于2020年4月11日支付于塘、赵炜娜购房定金5万元，于2020年4月20日将购房款10万元存入托管账户，剩余购房款35万元由林欣向公积金中心申请贷款支付。2020年4月11日，林欣即将购房定金5万元转账支付给了于塘、赵炜娜。2020年4月14日，林欣与于塘、赵炜娜在中岳公司工作人员的陪同下一起到达合肥市不动产登记中心办理案涉房屋过户及资金托管手续。因定金5万元直接由林欣支付于塘、赵炜娜，不存入资金托管账户，故网签合同备案时标注的房屋出售价款为45万元。于塘、赵炜娜担心交易完成后林欣会向其索要定金5万元，故让林欣出具该5万元为服务费的《承诺书》一份，后于塘、赵炜娜借故离开。2020年4月15日，林欣及其爱人前往中岳公司与于塘、赵炜娜商谈后续合同履行事宜，于塘、赵炜娜当即表示案涉房屋不再出售给林欣。双方签订的《存量房买卖合同》及《买卖合同补充协议》均合法有效，双方应当按约履行各自义务，林欣亦愿将案涉房屋尾款45万元提存至法院。于塘、赵炜娜的上述行为已违反合同约定，严重损失到林欣的合法权益，为维护林欣合法权益，故诉至法院，望判如所请。 于塘辩称：两项诉讼请求不成立。1、林欣已经单方面违约、单方面变更合同了，不知道林欣指的是哪一个合同，哪一个合同是合法的。2、赵炜娜根本就没有参与其中，赵炜娜也没有同意出售这个房屋，所以林欣诉讼请求根本就不成立。而且于塘签这个合同是被林欣和中介等几个人一块欺骗、欺诈的，他们串通一起诱导于塘签了这个合同，不是于塘真实意思表达，所以这个合同是无效、非法的合同。3、诉讼费不应由于塘承担，应由林欣承担。另外，因为合同存在欺诈，非双方真实意思表达，且林欣单方面违约，请求判决解除合同，并申请法院判林欣支付违约金及承担于塘的卖房服务费、误工费。 赵炜娜未作答辩，亦未提供证据。 本院经审理认定事实如下：于塘、赵炜娜系合肥高新区房屋房地产权利人（共同共有，产权证号：合产xxxx、xxxx）。 经中岳公司提供居间服务，2020年4月11日，于塘、赵炜娜（出卖人、甲方）与林欣（买受人、乙方）签订《存量房买卖合同》，合同约定：存量房坐落在合肥，权属证号：合产XXXXXXXX、XXXXXX；建筑面积32.53平方米；甲、乙双方经协商一致，同意上述存量房转让价款为人民币500000元；甲方承诺：乙方只需要按照本合同约定的房价款总额支付，乙方可以拒绝支付本合同约定以外的其他房价款；乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在本合同附件四中约定。乙方交付存量房价款后，甲方应开具收款凭证；甲、乙双方确认，本合同签订之后／日内，甲、乙双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续；乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲、乙双方同意按下列方式处理。一、逾期未超过拾日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之叁的违约金，合同继续履行。二、逾期超过拾日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方面解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之叁的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行；甲方未按本合同第三条约定期限交接存量房的，甲、乙双方同意按下列方式处理。一、逾期未超过拾日的，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之叁的违约金，合同继续履行。二、逾期超过拾日后，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之叁的违约金。乙方解除合同的，甲方应自收到乙方解除合同通知到达之日起拾日内，退还全部已付款。如果甲方愿意继续履行合同，经乙方同意，合同继续履行。合同附件四约定：乙方同意在以下规定期限内将存量房转让价款存入房地产管理部门设立的资金托管账户；2020年4月20日前将人民币壹拾万元整存入托管账户，并在当日内【申请】【不申请】办理存量房转移手续；甲方同意乙方向公积金中心银行申请抵押贷款，向住房公积金中心贷款人民叁拾伍万元整；乙方于2020年4月11日向甲方支付存量房价款，计人民币伍万元整作为定金。 同日，双方签订《买卖合同补充协议》，协议约定：甲方以人民币50万元向乙方转让该房产及其附属设置。乙方自本协议生效之日向甲方支付定金人民币5万元，该定金在乙方履行存量房买卖合同后抵作房价款；如甲方不履行该合同，应双倍返还定金乙方；如乙方不履行合同，甲方收取的定金不予退还。另违约方全额（房价的2%）承担丙方佣金；甲乙双方应在房产局下发已过户的房产证及乙方付清全部的房款（乙方申请贷款的，以银行房款到指定的账户为准）后的当日内办理房屋交接手续；甲乙双方如因一方超过上述期限进行交接，则每天按总房款的万分之三向对方支付违约金。甲方应在房屋交接前结清该房屋的相关费用，需要过户的附属设施包括物业、水、电、气，附属设施的过户费由乙方承担；乙方对于符合合同约定条件的房屋及附属设施，应当接受并在交接单上签字。后林欣向于塘、赵炜娜支付定金5万元。 2020年4月14日，于塘、赵炜娜与林欣一起到合肥市滨湖要素大市场办理案涉房屋的过户手续，但因双方就网签备案案涉房屋价格调整为45万元发生争议，林欣向于塘、赵炜娜出具了一份《承诺书》，载明：“前期5万元定金实为房东的服务费，不计入房款，实计成交价为45万元（肆拾伍万元）”。 上述事实，有《存量房买卖合同》、《买卖合同补充协议》、《承诺书》、《房地产经纪合同》、转账记录及当事人陈述等证据在卷证实。赵炜娜经本院送达开庭传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，放弃举证、质证权利，由其自行承担不利法律后果。 本院认为：于塘、赵炜娜与林欣签订《存量房买卖合同》、《买卖合同补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，依法应为合法有效，双方均应严格履行。林欣诉请要求于塘、赵炜娜继续履行《存量房买卖合同》、《买卖合同补充协议》，协助办理案涉房屋所有权转移登记，在林欣付清剩余购房款45万元后，本院依法予以支持。林欣起诉要求于塘、赵炜娜交付房屋，由于该义务履行未达到合同约定的成就条件，本院依法不予支持。 于塘关于签合同过程中林欣和中介公司隐瞒高新区官方宣布中科大附属中学在光华学校建校的重要事项，想以低价方式购入案涉房产，多次以谎言来诱导于塘，导致其当时情况下做出的决定有违其真实意愿的答辩意见，未提供证据证明，对上述答辩意见，本院依法不予采信。于塘辩称案涉合同及协议上“赵炜娜”的签名系其代签，赵炜娜不知晓案涉房屋买卖事宜，事后也未追认，合同和协议应当无效。但于塘和赵炜娜系夫妻关系，案涉房屋系其夫妻共同共有财产，此种情况下，林欣有充分理由相信于塘有代理赵炜娜签订案涉《存量房买卖合同》的家事代理权限，且于塘、赵炜娜于2020年4月14日与林欣到合肥市滨湖要素大市场准备办理案涉房屋的产权登记变更手续，故于塘辩称赵炜娜不知晓案涉房屋买卖事宜的理由不能成立，本院依法不予采信。 关于林欣向于塘、赵炜娜支付的定金50000元，庭审中，于塘陈述该定金于2020年4月14日由林欣出具《承诺书》变为“前期5万元定金实为房东的服务费，不计入房款，实计成交价为45万元（肆拾伍万元）”。因双方在合同和协议中只约定了定金50000元，未约定房东服务费，根据双方陈述可知，林欣就已付的定金50000元于2020年4月14日向于塘、赵炜娜重新出具《承诺书》，是为了促成双方在房产交易部门签订《合肥市存量房交易资金托管协议》、办理存量房交易资金托管等事宜而出具的，该50000元实为定金，应作为已付购房款。综上，林欣付清剩余购房款45万元后，于塘、赵炜娜应协助林欣办理位于合肥高新区房屋的所有权转移登记手续。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 被告于塘、赵炜娜继续履行其与原告林欣于2020年4月11日签订的《存量房买卖合同》及《买卖合同补充协议》【原告林欣付清剩余购房款45万元后，被告于塘、赵炜娜于本判决生效之日起二十日内应协助原告林欣办理位于合肥高新区房屋（不动产权属证号：合产XXXXX、XXXXX）所有权转移登记手续】。 案件受理费8800元，减半收取计4400元，由被告于塘、赵炜娜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  倪良月 二〇二〇年十一月三十日 书记员  孟 琦 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。