贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0382民初3103号原告：雷某1，男，2013年12月10日出生，汉族，住仁怀市。法定代理人：雷某2，男，1987年6月19日出生，汉族，住仁怀市。委托诉讼代理人：王枭，贵州仁致律师事务所律师。被告：泸州天路房地产投资有限公司，住所地泸县牛滩镇街村，统一社会信用代码91510521660253695D。法定代表人：邓先贵。诉讼代表人：邓虎，该公司监事。委托诉讼代理人:王骥。被告：罗小青，女，1986年8月7日出生，汉族，住仁怀市。被告：王英，女，1990年2月4日，汉族，住仁怀市。被告：高福旺，男，1975年10月7日出生，汉族，住仁怀市。原告雷某1与被告泸州天路房地产投资有限公司（以下简称天路房产公司）、高富旺、罗小青、王英商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月28日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告雷某1的委托代理人王枭、雷某2，被告天路房产公司委托代理人王骥、高富旺、王英出庭参加诉讼。被告罗小青经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。雷某1向本院提出诉讼请求如下：1.判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2.判令被告以已付购房款463800元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，向原告支付2016年4月1日至2020年4月1日期间的违约金暂计为：12201.08元（463800元×7.665%年利率×4年）；3.本案的诉讼费、公告费、保全费、鉴定费等由被告承担。事实与理由：2015年10月1日,原、被告双方签订《商品房买卖合同》（ＧＦ-2000-0171）,原告向被告购买位于仁怀市，建筑面积155.69平方米，套内面积132平方米。合同签订当日，原告向被告支付房屋全款462800元，并于当日交付入住。此后，原告向仁怀市住房和城乡建设局支付了房屋维修基金，并敦促其早日办理房屋所有权证，时至今日，被告一直没有履行办理房屋产权登记的合同义务。综上，被告作为房屋买卖合同的出售方，原告履行了付款义务，并于当日接房入住，被告应当按合同第十五条约定即房屋交付使用之日起180日内为原告办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的规定，被告应当立即办理房屋产权证并支付违约金。罗小青系案涉房屋现在的预售许可登记人，王英系原告买卖房屋的经办人，高富旺系原告购房款的收款人，与本案存在利害关系。故原告特诉讼前来，望法院支付诉请。被告天路房产公司辩称，案涉房屋在2013年7月23日网签备案在罗小青名下，而原、被告双方是在2015年10月1日签订商品房买卖合同，工作人员明知案涉与网签备案在案外人上，私自把案涉房屋卖给了原告，合同签订后，答辩人并没有收到按合同约定的房款40万元，合同中没有约定购房款是463800元，故不能支付所谓的违约金，答辩人还将依法追回案涉房屋。因答辩人没有收到购房款，故本案产生的所有费用不应由答辩人承担，应追究相关人责任。综上，不支持原告的诉请。被告罗小青未答辩、未举证。被告高富旺辩称，我收到款后，我扣下来差欠我的钱，把剩余的钱转到了王英账户上。我当时不认识王英。被告王英辩称，我是2013年3月进的公司，我是销售人员，不是财务，没有签合同，我不清楚该房屋情况。今年4月30日，原告找到我说办不到房产证，我和原告一起去了住建局，当时住建局张科长查询该房屋属于天路公司的，不属于罗小青的，没有备案。关于房款，我是公司委托收的房款，因为当时公司账户和邓先贵私人账户都被拉黑，很多款项借用我的银行卡收取。当时的房款约定46万多元，签订合同和收条是40万元是为了避税，实际原告支付房款是46万多元，全部转给了高富旺，归还了邓总差欠高富旺的钱，高富旺向我转账了40万元，我把40万又转给了邓总的儿子账户上。本院经审理认定事实如下：雷某2与雷某1系父子关系。2015年10月1日，雷某2与天路房产公司的销售人员王英协商购买该公司位于仁怀市房屋即案涉房屋，价款为436800元，双方为避税约定合同价款为400000元。后雷某2以雷某1的名义与天路房产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为ＧＦ-2000-0171），约定：案涉房屋（建筑面积共155.69平方米，其中套内面积为132平方米），房款400000元，不含税费，税费由出卖人代收代缴，买卖人于2015年（未写明具体时间）一次性付清房款400000元，出卖人应当在2012年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的／%赔偿买受人损失。同日，雷某2按照王英的要求通过中国工商银行仁怀支行将购房款463800元汇入高富旺的账户，高富旺收到463800元后，扣留63800元作为该公司归还自己的借款，将余下400000元转汇给了王英。同日，王英以经手人的身份向雷某1出具盖有天路房产公司公章的《收据》一份，载明收到31-7总房款400000元。对此，王英陈述是天路房产公司法定代表人邓先贵（已去世）为归还高富旺的借款，向其提供了高富旺的银行账户信息，要求将购房款汇给高富旺以抵偿借款，其在高富旺汇回400000元后，又按照邓先贵的授意于当日将这笔款转汇给了邓觅（邓先贵之子），其提供的2015年11月27日领导批示处有“邓先贵”签字、单据签收人处有“何青忆”的财务记账单载明10月1日款项400000元转入邓觅工行卡。同日，天路房产公司将案涉房屋交付给雷某2，雷某2以雷某1的名义向仁怀市房管局缴纳8400元的房屋维修基金，并与贵州世邦物业管理有限公司签订《物业服务合同》、《业主公约定》、《帝茅公馆装修管理规定》等，对Ａ栋31楼7号房屋进行装修后居住使用至今。贵州世邦物业管理有限公司于2020年10月11日出具《证明》，证明雷某2于2015年10月1日入住帝茅公馆Ａ31-7房。另查明，（一）天路房地产公司向本院提供了仁怀市住房和城乡建设局于2019年11月13日出具的《房屋信息查询情况表》复印件，该表载明：权证号为2013002371位于仁怀市中枢街道办事处国酒大道、建筑面积为155.69平方米的住宅进行了预售签约，权利人为罗小青、林美容；（二）2015年5月10日，天路房产公司出具内容为：“泸州天路房地产投资有限公司委托公司员工王英全权代理公司借款事宜。座谈签约一律有效”的《委托书》一份给王英。同年6月14日，天路房产公司又出具内容为“因本公司基本账户和本人个人账户被冻结，为了方便公司处理相关业务，本人借用王英个人账户建行卡，卡号：61×××01，并授权委托王英代行办公及账务相关事宜”《授权委托书》，盖有邓先贵私人印章及公司印章。上述事实，有《商品房买卖合同》、《委托书》、《授权委托书》、中国工商银行仁怀支行流水、《物业服务合同》、《业主公约定》、《帝茅公馆装修管理规定》、户口薄、付款凭证等证据材料和当事人的陈述在卷证实。其他证据因缺乏关联性或合法性，本院不予确认。本院认为，本案争议的焦点为：（一）原、被告之间房屋买卖合同是否有效；（二）被告应否协助办理房产证书并支付违约金。关于争议焦点一，原、被告之间房屋买卖合同的效力问题。雷某2以雷某1的名义与天路房产公司签订的《商品房买卖合同》，明确约定所购房屋的位置、面积、价款等事项，是双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订当日，双方即各自履行了交付房屋和支付房款的义务，原告亦已于当日实际占有并使用案涉房屋至今。天路房地产公司以购房款未汇入公司账户为由主张房款未付，已查明雷某2将购房款436800元汇给高富旺，高富旺扣除部分房款抵偿借款后将400000元转汇给王英，王英以天路房地产公司的名义出具收到案涉房屋价款400000元的《收条》给雷某1，根据天路房地产公司于2015年6月14日出具内容为“借用王英的建行卡处理相关业务并授权其代行办公及账务事宜”的《委托书》来看，王英的收款行为应视为天路房地产公司的行为，故本院认定雷某2通过向高富旺转账支付的方式付清了案涉房屋价款。关于焦点二，被告应否履行协助办理房产证书及支付违约金的问题。天路房地产公司主张其在与原告签订购房合同之前，案涉房屋已出售给罗小青且于2013年7月备案登记在罗小青名下，但其所提供的《房屋查询情况表》复印件仅载明预售登记房屋的位置及建筑面积，无相应的《商品房买卖合同》及付款凭证等证据加以证明，仅凭《房屋查询情况表》既不足以证明权证号为2013002371预售签约备案的住宅即案涉房屋，也不能认定双方之间存在合法有效的房屋买卖合同关系。被告罗小青经本院依法传唤亦未出庭应诉和举证。原告已依约向天路房地产公司支付了全部购房款，天路房地产公司亦应配合、协助原告办理房屋过户手续，原告的诉请符合法律规定，本院予以支持。对于违约金，本案中天路房地产公司未将办理房屋产权登记的相关资料提交产权部门备案已超过约定的期限，故天路房地产公司应按约承担逾期备案的违约责任。案涉合同未明确违约金计算标准，本院确认天路房地产公司支付以已付房价款436800元为基数，从2016年4月1日起按照年利率6%计至2019年8月19日止，此后按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计至办理房产权证登记之日止的违约金。对于原告要求被告罗小青、高富旺、王英协助办理案涉房屋产权证及承担违约责任的诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告雷某1与被告泸州天路房地产投资有限公司于2015年10月1日签订的《商品房买卖合同》（即帝茅公馆Ａ栋31楼7号房屋）合法有效；二、被告泸州天路房地产投资有限公司于本判决生效之日起三十日内配合原告雷某1办理位于仁怀市房屋的不动产权属登记；三、被告泸州天路房地产投资有限公司于本判决生效后五日内支付原告雷某1逾期办证违约金（以436800元为基数，自2016年4月1日起按照年利率6%计至2019年8月19日止，此后按全国银行间同业拆借中心每月公布的一年期贷款市场报价利率计付至办理房产权证登记之日止）；四、驳回原告雷某1的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3144元，由被告泸州天路房地产公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  伍成烨人民陪审员  鲁世良人民陪审员  张付良二〇二〇年十一月三日法官助理贾纪立书记员王成