北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初25484号原告：王平，女，1953年3月18日出生，蒙古族，民政局培训中心退休职工，住北京市西城区。被告：北京广厦时代阜成门房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区阜外大街甲6号3层328室。法定代表人：范晓凤，总经理。委托诉讼代理人：唐亮，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。原告王平与被告北京广厦时代阜成门房地产经纪有限公司（以下简称广厦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王平、被告广厦公司的委托诉讼代理人唐亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王平向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认双方签订的房屋租赁合同于2020年9月14日解除。2.被告将北京市西城区XX号院X号楼X门XX号房屋腾空交还给原告。3.请求依法判令被告支付2020年4月1日至9月14日期间所欠的房租13334元，支付2020年9月15日至实际腾退之日止的房屋租金，按月租金7300元的标准计算。4.判令被告支付三年期合同违约100%的月租金7300元。5.判令被告支付三年期合同免租期67天兑现期租金7300元。6.本案诉讼费及其他费用全部由被告承担。事实和理由：2019年3月24日原告与被告业务员王XX办理交接XX号院X号楼X门XX号手续。于2019年4月1日正式签订三年房屋租赁合同。每月租金7300元，月季度1日支付3个月租金，季度合计支付：贰万壹仟玖佰元整（7300×3个月=21900元）。年度支付捌万柒仟陆佰元整（21900×4季度=87600元）。三年累计支付贰拾肆万贰仟捌佰元整（87600元×年=242800元）2019年7月1日至2019年12月31日按照房屋租赁合同支付款双方无争议，2020年4月1日被告在未通知原告的情况下，擅自变动房屋租赁合同，将原签订季度支付日期改成一个月按天计算支付。原告多次主动找被告沟通未达成一致共识。原告认为被告未按照房屋租赁合同第9条，3、4款，第10条，第11条执行，被告的行为构成违约，应承担相应的租金支付及违约金赔偿责任。广厦公司辩称，同意双方于9月14日解除合同，不同意其他诉求。2020年4月1日之前，双方都是正常履行合同的状态，但是在6、7月份期间，没有人租住房屋。2020年4月份之后，我们双方达成协议，租金以实际租住房屋数量计算，相应的租金明细及聊天记录，对方都是认可的。2020年4月1日到9月14日，我方共向原告支付26000多租金，如果按照每个月7300元计算，我尚欠13223元。9月14日，双方水电费结清，而且还留有部分电费给了原告，当时屋内东西没有我方物品，剩下的床铺我们都放弃了，并口头通知原告去收房，但是原告没有去，现在钥匙还留在我方店内。不同意原告的其他诉求，我方没有违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下，2019年4月1日，原告（委托人、甲方）与被告（受托人、乙方）签署《北京市房屋出租委托合同》，约定原告将位于北京市西城区XX号院X号楼X门XX号房屋（以下简称涉案房屋）全权委托给被告办理房屋出租事宜。房屋用途为居住使用。出租委托期限自2019年4月1日至2022年4月1日。出租委托期内60日作为乙方的承租接洽免租期，起租日自2019年6月1日计算。租金每月7300元，第一次2019年4月1日支付7300元，自2019年7月1日起按季度支付。2020年1月下旬，新冠肺炎疫情在全国范围内出现。2020年1月24日，北京市启动突发卫生公共事件一级响应机制。2020年4月30日，北京将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，并相应调整防控策略。此后，北京市突发公共卫生事件响应级别经历过短暂下调。2020年6月16日，北京再次将突发卫生公共事件响应级别调整为二级。关于合同履行情况，被告庭审中主张原告隐瞒房屋存在隔断的情况，导致被告无法进行整体对外出租。且房屋交付后，房屋所在基层政府不允许附近儿童医院的租户租用房屋，也不允许使用厨房。因房屋所在区域受疫情管控，自2020年4月开始，被告无法将房屋全部对外出租，而改为零散隔断单独租赁，按照已租隔断房屋数量单独计算租金，期间6、7月份很难找到其他租户，原告对此表示认可未提出异议。2020年9月14日是最后一家租房客户到期腾房的日子，被告将房屋内物品办理，所剩床铺等物品予以放弃，同时向原告主张办理收房交接手续，但原告未予理会，现房屋钥匙仍然在被告店内存放。为证明上述主张提交以下证据证明：1.被告工作人员与原告之夫微信聊天记录，及其与原告短信记录若干；2.2020年4月29日至2020年8月1日汇款明细，显示被告于上述期间向原告支付租金26573元，并注明以“主卧”“次卧”区分按月结算租金。原告对上述证据的真实性予以认可，但不认可证明目的，主张双方从未就按月结算租金事宜达成一致意见，且被告亦未向原告主张收回房屋。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方均认可涉案租赁合同于2020年9月14日解除，本院不持异议并予以确认。被告虽主张其曾向原告主张收回房屋，但双方未办理房屋交接手续，且房屋钥匙仍在被告处存放是不争的事实，故原告要求被告腾退涉案房屋交原告收回，理由正当，本院予以支持。关于支付合同解除前租金，新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况，且疫情发展及管控系持续状态，对于租赁业的经营收益必然造成影响。虽然被告提交的微信证据无法证明双方就租金减免以及支付方式变更达成过合意，但根据微信内容可知，被告因疫情影响导致对外出租经营困难，且原告对于被告出租经营困难的情况是知情的，故根据公平原则，原告应对租金进行部分减免，在被告已支付4月1日至9月14日租金26573元的情况下，本院根据本案的具体情况酌情认定租金减免幅度，并对原告有关合同解除前（9月14日前）支付租金的诉讼请求不予支持。关于合同解除后的租金，其性质应被认定为房屋占用费，本院仍秉持公平原则，结合上述分析的法律事实及原因，酌情认定被告应当支付一定比例的房屋占用费，并对原告诉讼请求中的合理部分予以支持。关于免租期租金，免租期租金系在合同全部履行的情况下给予的租金优惠，在合同解除或终止的情况下，应根据免租期相对于合同总期限的比例、合同履行程度以及案件的具体情况予以酌情酌定，本院认为原告主张的7300元免租期占用费数额并无不妥之处，本院予以支持。关于违约金，本案合同解除的主要原因在于疫情影响对外出租，故本院对于原告有关违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，本院判决如下：一、确认王平、北京广厦时代阜成门房地产经纪有限公司就北京市西城区XX号院X号楼X门XX号房屋签订的《北京市房屋出租委托合同》于2020年9月14日解除。二、自本判决生效之日起七日内，北京广厦时代阜成门房地产经纪有限公司将北京市西城区XX号院X号楼X门XX号房屋腾退交王平收回。三、自本判决生效之日起七日内，北京广厦时代阜成门房地产经纪有限公司支付王平房屋占用费（自2020年9月15日起至实际腾退完毕之日止，按照每日120元计算）。四、自本判决生效之日起七日内，北京广厦时代阜成门房地产经纪有限公司支付王平免租期占用费7300元。五、驳回王平的其他诉讼请求。如果北京广厦时代阜成门房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费249元，由北京广厦时代阜成门房地产经纪有限公司负担65元（自本判决生效之日起七日内交纳），由王平负担184元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 高磊二〇二〇年十一月十八日法官助理 姚岚书 记 员 高雅