湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初2253号原告：中国铁路武汉局集团有限公司武汉房建生活段，住所地武汉市武昌区东安路**。负责人：甘卫东，系该段段长。委托诉讼代理人：刘玉辉，男，汉族，1971年4月19日出生，系该单位职工，住址武汉市武昌区。委托诉讼代理人：彭曦，系中国铁路武汉局集团有限公司公司律师。被告：刘文芳，女，汉族，1966年8月10日出生，住址武汉市江汉区。委托诉讼代理人：王健，湖北卓道律师事务所律师。被告：柳宗全，男，汉族，1956年10月10日出生，住址湖北省枣阳市。原告中国铁路武汉局集团有限公司武汉房建生活段（以下简称中铁武汉房建生活段）与被告刘文芳、柳宗全返还原物纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中铁武汉房建生活段的委托诉讼代理人刘玉辉、彭曦，被告刘文芳的委托诉讼代理人王健，被告柳宗全到庭参加诉讼，本案现已审理终结。中铁武汉房建生活段向本院提出诉讼请求：1、依法判令刘文芳腾退违法占用的三缘宾馆四层房产并赔偿损失，按照每年165000元的标准自2014年5月计算至实际腾退之日止，柳宗全承担连带责任；2、判令刘文芳、柳宗全承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年4月20日，中铁武汉房建生活段与柳宗全签订了租房协议，租赁物为三缘宾馆四层房屋（位于武汉市江汉区银墩路汉口公寓背后，紧邻汉口公寓，建筑面积约920平方米），年租金165000元，租赁期限为2013年5月10日至2014年5月9日。2014年3月3日，在原合同履约期间，原租户柳宗全与现占用人刘文芳，在中铁武汉房建生活段不知情的情况下，私下签订转让合同，由刘文芳实际经营。合同到期前后，中铁武汉房建生活段先后数次向该处送达腾退通知书，但由于存在违约转租行为，原承租户柳宗全拒不出面处理腾退事宜，时至今日，实际使用人刘文芳又以多种理由拒不腾退，自2014年5月10日至今违法占用上述房屋，且未缴纳房屋租金。中铁武汉房建生活段已分别于2014年6月30日、2019年6月18日、2019年9月19日发出《腾遐通知书》主张权利。根据原租赁合同第五条约定“乙方有下列情形之一的，甲方可以单方面通知乙方解除合同：擅自将租赁物转租、转借、转让或改变租赁物用途的”，原承租方柳宗全擅自将租赁物转租，导致刘文芳违法占用，柳宗全应对中铁武汉房建生活段的损失承担连带责任。故中铁武汉房建生活段诉至法院，望判如所请。刘文芳辩称：中铁武汉房建生活段陈述的事实与真实情况不符，刘文芳是在中铁武汉房建生活段同意的情况下签订的转租协议；租赁房屋系违章建筑、危房，即使刘文芳占用了涉案房屋，中铁武汉房建生活段的请求也部分超过了诉讼时效。综上，请求驳回中铁武汉房建生活段的诉讼请求。柳宗全辩称：该案已超过诉讼时效；本案为返还原物纠纷，侵权人是刘文芳，柳宗全无任何过错，不应承担法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经过改制，武汉铁路局企业名称变更为中国铁路武汉局集团有限公司，其下属的武汉铁路局武汉房建生活段企业名称变更为中铁武汉房建生活段，企业类型变更为分公司。位于武汉市江汉区银河里**的**房屋（江汉区银墩路汉口公寓背后，建筑面积920平方米），系中铁武汉房建生活段在中国铁路武汉局集团有限公司享有使用权的的国有建设用地上自建而成。2013年4月20日，中铁武汉房建生活段与柳宗全签订了《租赁合同》，将上述房屋出租给柳宗全用于经营宾馆旅店，租赁期限一年，自2013年5月10日至2014年5月9日；月租金为13750元，租赁期间总额为165000元；租金按季支付，于每季首月1日前支付。2014年3月3日，柳宗全、石亮与刘文芳签订《转让合同》，将位于武汉市江汉区银河里68号的三缘宾馆转让给刘文芳，转让费1380000元（含柳宗全交给铁路部门的房租）。刘文芳于2014年3月5日支付柳宗全转让费960000元。之后案涉房屋由刘文芳占用。中铁武汉房建生活段主张柳宗全系违约转租案涉房屋，实际使用人刘文芳自2014年5月10日至今违法占用案涉房屋且未缴纳房屋租金，故于2014年6月11日、2019年6月18日、2019年9月19日在案涉房屋张贴《腾遐通知书》。因刘文芳至今未予腾退，中铁武汉房建生活段诉至法院。另查明，中铁武汉房建生活段在2014年6月11日的《腾退通知》中载明，因汉口公寓附楼（现三缘宾馆））地基下沉造成房屋整体倾斜，严重危及使用安全……根据《房建设备检查结果通知书》（编号：2013356号），汉口公寓侧面独立四层办公楼（三缘宾馆）结构病害已严重危急该房屋安全使用，即日起停止使用。”上述《房建设备检查结果通知书》（编号：2013356号），详细记载房屋病害为“1、该房建设备地基下沉，致使房屋整体倾斜严重，存在倒塌危险。2、我单位自2014年2月26日起对三缘宾馆的沉降和倾斜进行观测，目前倾斜度仍在加大，存在发展趋势，危急使用安全。三缘宾馆立即停止使用，自2014年5月30日起，限期7日内设备、人员搬出并进行封闭，以确保人员使用安全。”又查明，武汉市江汉区三缘宾馆系2011年6月23日登记成立的个体工商户，，位于武汉市江汉区银河里**经营者刘柏生，于2017年8月28日注销。2017年9月1日，武汉市江汉区三缘宾馆于同一地址再次登记注册为个体工商户，经营者为刘文芳。本院认为，尽管案涉房屋未进行不动产权利登记，但根据中铁武汉房建生活段提供的国有建设用地使用权证及规划图》，能够证明案涉房屋系中铁武汉房建生活段所建，其对案涉房屋拥有原始的财产权利。尽管柳宗全、刘文芳均主张中铁武汉房建生活段知晓其二人在租赁期内签订《转让合同》，同意将案涉房屋转租给刘文芳，但至今刘文芳与中铁武汉房建生活段之间并未形成租赁合同关系，中铁武汉房建生活段与柳宗全签订的《租赁合同》于2014年5月9日履行期限届满，刘文芳继续占用案涉房屋无合法依据。《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。”中铁武汉房建生活段对案涉房屋享有的返还原物请求权并未消失，本院对中铁武汉房建生活段要求刘文芳返还案涉房屋的诉讼请求予以支持。因刘文芳的无权占有行为，致使中铁武汉房建生活段对其财产无法行使收益权利，其请求刘文芳承担房屋占用费的理由成立，但该项请求权不属于上述不适用诉讼时效规定的情形，故本院对刘文芳、柳宗全主张中铁武汉房建生活段部分诉讼请求超过诉讼时效的辩解意见予以采纳。中铁武汉房建生活段于2014年6月11日、2019年6月18日、2019年9月19日在刘文芳占用案涉房屋时张贴《腾遐通知书》，可视为诉讼时效的中断，该中断情形可追溯至2016年6月19日，2016年6月18日及之前的房屋占用费已超过三年诉讼时效，本院对中铁武汉房建生活段的该部分诉讼请求不予支持。关于占用费应支付的标准，一般可参考相同房屋之前的租赁合同予以计算，但因案涉房屋于2014年就被《房建设备检查结果通知书》认定为存在安全隐患且至今未解决，尽管刘文芳确实存在占用情形，但按照原租赁价格月租金13750元计算占用期间损失明显不合理，本院酌情按照50%即6875元每月的标准计算。故刘文芳作为实际占用人应当按照6875元每月的标准，向中铁武汉房建生活段支付自2016年6月19日起至实际腾退之日止的房屋占用费。本案系中铁武汉房建生活段以物权权利人提起的返还原物之诉，其提交的证据也不足以证明柳宗全与刘文芳构成非法占用行为的共同侵权的故意，本院对中铁武汉房建生活段要求柳宗全对房屋占用费与刘文芳承担连带清偿责任的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十四条、第三十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告刘文芳向原告中国铁路武汉局集团有限公司武汉房建生活段返还坐落于武汉市江汉区银河里68号的四层房屋（江汉区银墩路汉口公寓背后，建筑面积920平方米）；二、被告刘文芳于本判决生效之日起十日内向原告中国铁路武汉局集团有限公司武汉房建生活段支付房屋占用费（以每月6875元的标准，自2016年6月19日起计算至实际腾退之日止）；三、驳回原告中国铁路武汉局集团有限公司武汉房建生活段的其他诉讼请求。被告中国铁路武汉局集团有限公司武汉房建生活段如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41414元，由原告中国铁路武汉局集团有限公司武汉房建生活段负担28433元，由被告刘文芳负担12981元（此款原告中国铁路武汉局集团有限公司武汉房建生活段已预付，被告刘文芳随上述判决款项一并支付原告中国铁路武汉局集团有限公司武汉房建生活段）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 曹 馨二〇二〇年十一月二十八日书记员 杨雨露