北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民初544号原告（执行案外人）：崔亚青，男，1968年6月24日出生，汉族，住北京市平谷区平谷镇赵各庄中路65号。委托诉讼代理人：崔亚明（崔亚青之弟），男，1970年10月2日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：盛涛，北京市开创律师事务所律师。被告（申请执行人）：昆仑信托有限责任公司，住所地浙江省宁波市鄞州区和济街180号1幢24-27层。法定代表人：肖**，董事长。委托诉讼代理人：孟圆，国浩律师（北京）事务所律师。第三人（被执行人）：北京华亿安顺企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号兴隆小区综合楼1-6层。法定代表人：李贵杰，执行董事。委托诉讼代理人：程宁宁，女，北京华亿安顺企业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：房灵雨，男，北京华亿安顺企业管理有限公司员工。第三人（被执行人）：北京泰和翔装修工程有限责任公司，住所地北京市顺义区龙湾屯镇府前街13号东楼234。法定代表人：杜娟。第三人（被执行人）：北京光耀东方商业管理有限公司，住所地北京市海淀区西三环北路100号18层2-1802。法定代表人：李贵杰。第三人（被执行人）：李贵杰，男，1971年10月17日出生，汉族，住山东省冠县，身份证号×××。原告崔亚青与被告昆仑信托有限责任公司（以下简称昆仑信托公司）、第三人北京华亿安顺企业管理有限公司（以下简称华亿安顺公司）、北京泰和翔装修工程有限责任公司（以下简称泰和翔公司）、北京光耀东方商业管理有限公司（以下简称光耀东方公司）、李贵杰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔亚青的委托诉讼代理人崔亚明、盛涛，被告昆仑信托公司的委托诉讼代理人孟圆，第三人华亿安顺公司的委托诉讼代理人程宁宁到庭参加诉讼，第三人泰和翔公司、光耀东方公司、李贵杰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。原告崔亚青向本院提出诉讼请求：请求停止执行北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号兴隆小区综合楼2层×63号房屋；本案诉讼费由被告昆仑信托公司承担。事实和理由：2019年5月9日，北京市第三中级人民法院对昆仑信托公司申请执行华亿安顺公司、泰和翔公司、光耀东方公司、李贵杰一案作出(2019)京03执573号裁定，北京市第三中级人民法院于2019年5月13日查封了本案第三人华亿安顺公司名下的位于北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号兴隆小区综合楼-2至6层的部分房产，而本案涉案房屋在上述查封房产的范围内。2020年3月10日，崔亚青对涉案房屋作为执行标的提出书面异议。北京市第三中级人民法院于2020年5月21日（5月25日送达崔亚青）作出(2020)京O3执异205号执行裁定书：驳回了崔亚青的异议请求。现崔亚青据该裁定提起本诉，要求停止执行。崔亚青2017年5月10日与第三人华亿安顺公司签订了《房屋买卖合同》，购买涉案房产的北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号兴隆小区综合楼4层×15号房屋（以下简称×15号房屋）、进行了网签，并于当日支付了全部购房款、契税、印花税、工本费、公共维修基金等，还支付了代办费，委托华亿安顺公司代办产权证等。后因华亿安顺公司的原因，该房屋迟迟未能交付、办理产权证书。2017年11月1日崔亚青与华亿安顺公司协商将房屋买卖合同的标的由×15号房屋变更为北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号兴隆小区综合楼2层×63号房屋（以下简称×63号房屋）（因×63号房屋具备交付条件），并于当月11日入住该房屋并开始交纳物业费、供暖费。2018年1月13日崔亚青与华亿安顺公司签订了×63号房屋的《房屋买卖合同》，并进行了网签，原×15号房屋的《房屋买卖合同》被华亿安顺公司收回。华亿安顺公司仍迟迟未给崔亚青办理产权证书。现昆仑信托公司因与华亿安顺公司等执行一案，查封了涉案房屋，崔亚青认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，崔亚青签订合同购买房屋、交纳房款、占有使用房屋均在人民法院查封之前，且未办理产权证书非崔亚青自身原因。综上所述，崔亚青起诉请求人民法院判决停止执行×63号房屋，并确认该房屋归崔亚青所有。昆仑信托公司辩称，不同意崔亚青的诉讼请求，崔亚青所购房产系昆仑信托公司的抵押物，昆仑信托公司不同意解除抵押，也不同意涉诉房产的出售。(2020)京O3执异205号执行裁定书认定事实正确，适用法律正确，所以应当继续执行，请求法院驳回崔亚青诉讼请求。华亿安顺公司同意崔亚青的诉讼请求。泰和翔公司、光耀东方公司、李贵杰未到庭应诉，亦未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。崔亚青提交十二份证据。证据一、因×15号房屋购买支出的五张收据，证据二、×15号房屋网签的网页截图，证据三、2017年11月1日变更申请单，证据四、入住证明，证据五、×63号房屋物业费及供暖费的收据，证据六、×63号房屋的房屋买卖合同，证据七、×63号房屋的网签网页截图，证据八、因×63号房屋购买支出的四张收据，证据九、违约金抵差额说明，证据十、致歉函，证据十一、消费及转账凭证，证据十二、2017年5月10日变更申请单。昆仑信托公司提交证据一份，×63号房屋房地产权登记信息。昆仑信托公司对崔亚青提交的证据一的真实性不认可，对于崔亚青提交的证据二到十二的真实性认可。崔亚青对昆仑信托公司提交的证据的真实性认可。华亿安顺公司对崔亚青、昆仑信托公司证据真实性均认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月13日，崔亚青与华亿安顺公司签定《存量房屋买卖合同》，约定崔亚青向华亿安顺公司购买×63号房屋。昆仑信托公司依据北京市中信公证处作出的（2017）京中信内经证字75956-75959号、（2019）京中信内经证字08206号公证书及（2019）京中信执字00542号执行证书，向北京市高级人民法院申请强制执行。2019年5月6日北京市高级人民法院作出（2019）京执44号执行裁定书，裁定：北京市中信公证处（2019）京中信执字00542号执行证书由北京市第三中级人民法院执行。2019年5月9日，本院作出（2019）京03执573号执行裁定书，载明：“北京市中信公证处（2017）京中信内经证字75956-75959号、（2019）京中信内经证字08206号公证书及（2019）京中信执字00542号执行证书已经发生法律效力，申请执行人昆仑信托公司向北京市高级人民法院申请强制执行，北京市高级人民法院指定本院执行……”，裁定：一、冻结、划拨被执行人华亿安顺公司、光耀东方公司、李贵杰的银行存款四亿一千四百八十四万四千二百四十六元五角八分；二、冻结、划拨被执行人华亿安顺公司、光耀东方公司、李贵杰应支付的违约金（以尚未清偿的回购价款本金四亿元为基数，自2019年4月12日起至欠款清偿之日止，按年利率24%计算）；三、冻结、拍卖、变卖泰和翔公司持有的华亿安顺公司100%的股权；四、冻结、划拨被执行人华亿安顺公司、光耀东方公司、李贵杰应负担的申请执行费四十八万四千八百七十四元及执行中实际支出费用；五、冻结、划拨被执行人华亿安顺公司、光耀东方公司、李贵杰应支付的迟延履行期间的债务利息；六、采取上述措施后仍不足以履行生效法律文书确定的义务，则依法扣留、提取被执行人华亿安顺公司、光耀东方公司、李贵杰应当履行义务部分的收入或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其应当履行义务部分的其它财产。2019年5月13日，本院在（2019）京03执573号执行案件中向北京市朝阳区不动产登记事务中心送达《协助执行通知书》，查封了华亿安顺公司名下位于北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号兴隆小区综合楼-2至6层的部分房产，其中包括×63号房屋，查封期限自2019年5月13日至2022年5月12日。在本院执行昆仑信托公司与华亿安顺公司等公证债权文书一案中，崔亚青提出书面异议，请求解除对×63号房屋的查封。2020年5月21日，本院作出（2020）京03执异205号执行裁定书，裁定：驳回案外人崔亚青的异议请求。另，根据北京市朝阳区不动产登记事务中心出具的书面材料显示，×63号房屋的竣工时间为2007年5月29日，2014年7月17日登记在华亿安顺公司名下；2017年8月14日，×63号房屋办理抵押登记，抵押权人：昆仑信托公司，抵押人、债务人：华亿安顺公司，抵押方式：一般抵押，被担保主债权数额：40000万元，不动产登记证明号：京（2017）朝不动产证明第0063400号，债务履行期限：2017年8月9日-2020年11月8日。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，崔亚青请求停止执行×63号房屋，其应举证证明其对×63号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。因此本案的争议焦点为：崔亚青就×63号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，崔亚青购买×63号房屋的行为并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，该条规定适用于涉案房屋登记在被执行的房地产开发企业名下的情形。而华亿安顺公司不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》及《房地产开发企业资质管理规定》关于房地产开发企业的相关规定，没有取得房地产开发资质等级证书，其经营范围也不包括房地产开发，故可以认定华亿安顺公司不属于上述司法解除第二十九条规定的房地产开发企业，崔亚青无权要求依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，排除对×63号房屋的强制执行。其次，涉案的房产属于抵押物。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，崔亚青签订《×63号房屋买卖合同》并支付款项后，因其权利未公示，其享有的只是要求华亿安顺公司交付房屋、办理过户手续的请求权。昆仑信托公司的抵押权登记在崔亚青签订房屋买卖合同之前，且其抵押权经过登记公示，成为具有对抗效力的物权，因此，在没有法律、法规的特别规定的情况下，崔亚青无权排除法院对×63号房屋的强制执行。最后，崔亚青能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定排除执行一节，本案涉及一般的房屋买卖合同的买受人的物权与房屋抵押人的抵押权之间的利益冲突。本院认为，作为商品房消费者的权利与抵押权的关系，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条明确规定，交付全部或大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下的但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院可依法予以支持。但抵押权具有优先权是基本原则，除商品房消费者外的一般房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理原则，本案中的崔亚青系一般房屋买卖合同的买受人，因此崔亚青依据买卖合同享有的对物权的期待权不能优先于抵押权，本案不能排除执行。综上，崔亚青要求停止执行涉案×63号房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回崔亚青的诉讼请求。案件受理费70元，由崔亚青负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 咸海荣审 判 员 于洪群审 判 员 石 煜二〇二〇年十一月二十六日法官助理 张 羽法官助理 朱宏哲书 记 员 王秋岩