湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1102民初886号原告：中国银行股份有限公司黄冈分行，住所地:黄冈市黄州区西湖二路29号，统一社会信用代码：91421100880320570E。负责人：方国森，该行行长。委托诉讼代理人：石纯刚，该行员工，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：张亮，湖北首义律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：丁华斌，男，汉族，1964年12月23日出生，住湖北省黄冈市黄州区，被告：褚云霞，女，汉族，1965年4月22日出生，住黄州区，被告：保利（武汉）房地产开发有限公司，住所地：武汉市东湖新技术开发区关山大道1号光谷软件园1.1期产业楼A5幢3-5层，统一社会信用代码：91420100737534170T。法定代表人：杨海波，总经理。委托诉讼代理人：邹睿，该公司职员，代理权限：特别授权。原告中国银行股份有限公司黄冈分行（以下简称中行黄冈分行）诉被告丁华斌、褚云霞、保利（武汉）房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人石纯刚、张亮,被告丁华斌到庭参加了诉讼，被告褚云霞、保利（武汉）房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告丁华斌、褚云霞偿还贷款本金248568.63元、利息10779.98元，本金罚息768.29元、利息罚息407.55元，合计260524.45元（截至2019年10月9日）；并判令其自2019年10月10日起以260524.45元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍支付利息直至本息清偿完毕之日止；2、判令原告对被告丁华斌、褚云霞所购买的湖北省黄冈市黄州区东门路20号保利壹号公馆XXX不动产行使抵押权，并有权就其拍卖、变卖、折价所得款项优先受偿；3、判令丁华斌、褚云霞支付原告聘请律师代理费16673元和实现债权所产生的一切费用；4、判令被告保利（武汉）房地产开发有限公司对被告丁华斌、褚云霞所负上述债务本息承担连带清偿责任。被告丁华斌辩称：我原来欠原告贷款是事实，但是我不是恶意拖欠，受疫情的影响，在新疆回不来，只能通过电话和原告沟通。今年6月1号的时候我还了48000元、7月31日我又还了4400元、8月1日又还1万。我愿意就下欠的金额，同原告进行调解，就下欠的金额在这个月底一次性还完。到目前为止下欠的金额我已经按合同约定补齐了。律师费我不认可。因为今年的疫情影响，希望考虑利息部分予以扣减。被告保利（武汉）房地产开发有限公司辩称：一、我公司与原告中国银行股份有限公司黄冈分行之间不存在合同关系，未就原告中国银行向被告丁华斌的贷款提供连带担保责任。二、黄冈保利公司经合法程序依法注销，原告中国银行从未向黄冈保利清算申报债权。原告对答辩人提出的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。原告向本庭提交的证据：1.原、被告身份信息；2.《个人一手住房贷款合同》《委托公证书》；3.家庭共同还款证明、《委托公证书》；4.贷款借据；5.商品房预售抵押预告登记；6.贷款已还款明细清单；7.《风险代理协议》；8.黄冈保利公司注销清算工商登记资料。被告丁华斌对该份证据1-6均无异，对证据7有异议，认为代理费过高；证据8与其无关，不予质证。被告保利（武汉）房地产开发有限公司对证据2证明目的有异议，黄冈保利清算已注销，原告未在公告期限内申报债权，对未申报债权黄冈保利没有清偿义务，被告武汉保利更无须承担责任；对证据8未发表质证意见；对其他证据无异议。被告丁华斌向本庭提交一份还款明细清单，原告对该证据无异议。被告保利（武汉）房地产开发有限公司向本庭提交的证据：1、备案通知书；2.《黄冈日报》；3.准予注销登记通知书；4.（2019）鄂1102民初2485号民事判决书。原告对以上证据真实性均无异议，但认为黄冈保利公司清算程序不合法，未通知已知债权人，不能证明其证明目的。原、被告提交的证据内容真实，形式合法，与本案相关联，本院均依法采信作为本案案件事实认定的依据。被告褚云霞未向本庭提交证据。本院审理查明的事实：2012年1月12日，被告丁华斌、褚云霞因购房需要向中行黄冈东坡支行贷款，并与黄冈保利房地产开发有限公司、中行黄冈东坡支行签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定：贷款金额379000元，贷款期限为180个月；贷款用途为购买位于黄冈市××门路保利壹号公馆XXX的房屋；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人放款之日起每12个月重新定价一次，重新定价日为实际放款之日在重新定价当月对账日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日。第一个浮动周期内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮15%计息；还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月的10日；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；担保方式为：借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，并由保证人提供阶段性连带责任保证，即自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任及保证责任；借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的相关费用损失，要求保证人承担保证责任。合同签订后，原告依约向被告丁华斌、褚云霞发放贷款379000元，自2018年12月11日起丁华斌、褚云霞未按合同约定偿还贷款。截至2019年10月9日，丁华斌、褚云霞下欠原告贷款本金248568.63元、利息10779.98元，本金罚息768.29元、利息罚息407.55元。原告起诉后，被告已偿还截止到2020年12月10日前的贷款本息，截止2020年11月12日，丁华斌、褚云霞下欠原告贷款本金200580.95元，利息合计836.88元。丁华斌、褚云霞购买的位于黄冈市××门路保利壹号公馆XXX的房屋于2012年1月12日为379000元贷款办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为中行黄冈东坡支行。另查明，中国人民银行股份有限公司黄冈分行于2018年7月6日下发《关于明确黄冈城区各支行授信不良资产法律诉讼主体清收的通知》：对城区各支行授信不良资产向人民法院提出法律诉讼请求时，主体统一为中国银行股份有限公司黄冈分行。还查明，保利（武汉）房地产开发有限公司是黄冈保利房地产开发有限公司唯一股东。黄冈保利房地产开发有限公司成立清算组于2017年5月25日开始对公司进行清算。2017年10月30日黄冈保利房地产开发有限公司出具《清算报告》，写明公司资产总额为17584718.58元，剩余财产17584718.58元全部由保利（武汉）房地产开发有限公司分得；公司注销后如有遗留问题以及有关法律责任，由公司股东按比例承担。2017年11月29日，黄冈保利房地产开发有限公司在工商部门注销登记。以上事实，有原告提供的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、借款借据、房屋抵押权预告登记证书、还款明细表、《清算报告》等为证。本院认为，原告中行黄冈东坡支行与被告丁华斌、褚云霞、黄冈保利房地产开发有限公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合同内容真实、合法、有效，本院依法予以确认。原告按照合同的约定履行了借款义务，被告丁华斌、褚云霞应按照合同的约定按期还款，被告未按期归还贷款本息，原告有权宣布合同项下贷款本息全部提前到期，并可以要求保证人承担保证责任。因被告丁华斌、褚云霞的贷款已于2018年12月逾期，原告可以依据合同约定要求其偿还全部贷款本息，故被告丁华斌、褚云霞依法应承担偿还借款的民事责任。因被告丁华斌、褚云霞已偿清截止到2020年12月10日前的贷款本息，现下欠2020年12月10日后的贷款本金200580.95元，利息合计836.88元应向原告予以清偿，并应按合同约定支付逾期付款的利息。根据《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。根据上述规定，抵押权预告登记的法律效力并非设立现实的抵押权，而是产生对将来设立抵押权的排他性请求权，抵押权预告登记不具备直接产生物权的效力，故原告主张对被告丁华斌、褚云霞所购买的位于黄冈市××门路保利壹号公馆XXX不动产行使抵押权，并有权就其拍卖、变卖、折价所得款项优先受偿的诉讼请求本院不予支持。原、被告双方在合同中约定了原告为实现债权支付的代理费由被告承担，原告与湖北首义律师事务所签订了风险代理协议，且湖北首义律师事务所已经履行了代理职责，但原告主张律师费16673元过高，本院结合案情确认律师费3000元。依据《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定，保证人提供阶段性连带责任保证，即自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任及保证责任。本案中，被告丁华斌、褚云霞所购房屋至今未办理房屋抵押登记，故黄冈保利房地产开发有限公司应对被告丁华斌、褚云霞因逾期付款而产生的债务承担连带清偿责任。因黄冈保利房地产开发有限公司已清算注销，但保利（武汉）房地产开发有限公司作为该公司的唯一股东，已承继该公司剩余财产17584718.58元，故被告保利（武汉）房地产开发有限公司亦应在承继财产的范围内对原黄冈保利房地产开发有限公司的债务承担连带清偿责任。故原告主张被告保利（武汉）房地产开发有限公司对被告丁华斌、褚云霞承担连带清偿责任的诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告丁华斌、褚云霞在本判决生效之日起十五日内偿还原告中国银行股份有限公司黄冈分行借款本金200580.95元及利息（截止2020年11月12日的利息836.88元，之后利息以200580.95元为本，自2020年11月13日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至偿清之日止）；二、被告丁华斌、褚云霞在本判决生效之日起十五日内支付原告中国银行股份有限公司黄冈分行律师费3000元。三、被告保利（武汉）房地产开发有限公司在取得原黄冈保利房地产开发有限公司剩余财产17584718.58元的范围内对被告丁华斌、褚云霞的上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告中国银行股份有限公司黄冈分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5456元，由原告承担1000元，被告丁华斌、褚云霞负担4456元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  卢丽娟人民陪审员  肖 萍人民陪审员  祁梦玲二〇二〇年十一月十三日书 记 员  柯 卉