上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初17512号原告：高立新，男，1968年7月30日生，汉族。委托诉讼代理人：李捷，上海市震旦律师事务所律师。被告：赵娇，女，1987年7月25日生，汉族。委托诉讼代理人：周雍，上海市德尚律师事务所律师。第三人：上海速系文化传播有限公司，住所地上海市金山工业区亭卫公路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：赵娇，执行董事。原告高立新与被告赵娇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员黄文颋独任审判，公开开庭进行了审理。原告高立新的委托诉讼代理人李捷，被告暨上海速系文化传播有限公司(以下简称“速系公司”)的法定代表人赵娇及其委托诉讼代理人周雍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高立新向本院提出诉讼请求：1、判令高立新与赵娇就上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号楼913、915室商铺签订的两份租赁合同于2020年3月21日解除；2、判令赵娇支付2020年1月1日起至2020年3月21日的商铺租金人民币49,400元(以下币种均为人民币)；3、判令赵娇按照房屋租赁合同约定的租金标准，支付自2020年3月22日起至2020年6月30日止的房屋占有使用费72,600元；4、判令赵娇支付2020年1月1日至2020年6月30日止的物业费17,450.64元；5、判令赵娇支付2019年12月24日起计算至合同解除之日止的滞纳金19,140元；6、判令赵娇支付解约违约金22,000元；7、判令赵娇承担房屋修复费用10,000元。事实和理由：2018年5月25日，赵娇向高立新承租其名下位于上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号楼913、915室两间相邻商铺(以下简称“系争商铺”)，双方签订了租赁合同两份，约定租赁限期为2年，自2018年6月1日起至2020年5月31日止，两间商铺月租金合计为22,000元，先付后用，每三个月结算一次，提前七天支付下期租金。赵娇承租后，以第三人速系公司的名义在系争商铺内开设舞蹈培训班。但自2019年底起，赵娇便拖欠租金，未于2019年12月24日前支付2020年1-3月的租金。经多次催讨，赵娇只支付了1万元，剩余租金及2020年度的物业费至今未付。高立新于2020年3月21日通知解除了租赁合同，但赵娇仍继续占用系争商铺，拒不返还。后高立新无奈于同年7月5日强行收回了商铺。高立新认为，赵娇欠付租金，已构成违约，应承担相应违约责任。赵娇承租后将两间商铺的隔墙打通，其未按约在合同解除后将隔断恢复原状，现高立新已代为恢复，砌建了玻璃隔墙并清理了商铺内赵娇遗留的装饰等杂物，赵娇应承担该笔费用。现向法院起诉，请求判如所请。被告赵娇答辩称：合同签订、租金、物业费支付情况如高立新所述，同意两份租赁合同于2020年3月21日解除；因经营困难，未按时足额支付租金，又恰逢今年疫情，故无法再继续维系；其已于2020年3月26日交付商铺钥匙给中介公司人员，高立新未及时收回，应自担损失，不同意支付占有使用费；其在装修时打通了商铺间的隔墙，未予恢复；如法院支持高立新关于违约金的请求，要求予以调低。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：高立新为系争商铺的权利人。2018年5月25日，高立新(甲方、出租方)和赵娇(乙方、承租方)签订两份租赁合同(合同编号：z1801、z1802)，约定甲方向乙方出租系争商铺，租赁期限自2018年6月1日起至2020年5月31日止，913室商铺租金每月为12,000元，915室商铺租金每月为10,000元，三个月结算一次，提前七天支付下次房租，另需交纳保证金合计22,000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还给乙方。合同第四条主要约定，逾期支付租金的，每逾期一日，乙方需按日租金的1%支付违约金，乙方逾期15天未缴纳租金的，甲方有权收回系争商铺等。第五条主要约定，乙方在租赁期内，实际使用系争商铺所发生的水、电、煤气、通讯、有线、设备、网络、物业管理费等费用由乙方承担等。第六条主要约定，租赁期间，未经甲方同意，乙方不得擅自改变所租赁房屋的结构、装修，应合理使用并爱护该房屋及其附属设施等。第七条约定，乙方返还系争商铺时应当恢复原样，符合、达到能正常使用的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。第九条主要约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可通知另一方解除本合同；违反合同的一方，应向另一方按月租金的一倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失及违约金的差额部分：……(五)乙方逾期不支付租金累计超过15天的。第十条主要约定，乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复原状，乙方承担赔偿责任。租赁期间，非合同规定的情况，乙方中途退租的，乙方应按一个月租金的一倍向甲方支付违约金；若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。乙方逾期不支付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的1%向乙方加收滞纳金，累计超过15天的，甲方有权单方面通知乙方终止合同、收回系争商铺、处理乙方遗留在房屋内的所有物品，并追究乙方的违约责任等。合同补充条款约定，2018年6月1日至6月20日为免租期；合同期内若乙方在该房屋内注册营业执照等，合同期满或合同解除乙方搬走前需提前注销或迁走营业执照注册信息，否则视为乙方违约，并承担相应违约责任；乙方在搬离前应将913室和915室之间打通敲除的墙体闭合恢复原样，913室、915室入口大门恢复原样(如有敲除)；甲方交乙方门禁卡若干把。上述合同签订后，赵娇以第三人名义在系争商铺内开设舞蹈培训班，结清了2019年的租金及物业管理费，另交付了保证金22,000元。至2019年12月24日，赵娇未按约支付2020年1月-3月的租金，经高立新催讨，赵娇支付了其中1万元租金，剩余租金及2020年1月起的物业管理费至今未付。2020年3月21日，高立新通过微信及现场张贴书面通知的形式，告知赵娇其因拖欠租金时间过长，构成违约，故解除双方签订的租赁合同，要求三日内结清欠租并返还商铺。赵娇收到该通知。在庭审中，高立新与赵娇同意在本案中一并处理保证金22,000元，于合同解除后向赵娇返还。为证明己方主张，高立新向本院提交了如下证据：1、视频及其与中介公司人员的微信截图，证明高立新及中介公司人员于2020年4月10日、26日、5月14日等多次至商铺，发现仍有人员在商铺内进行跳舞培训等经营活动，赵娇仍占用系争商铺。视频中，商铺内正常摆放各种衣物及办公用品。2、深圳市万象美物业管理有限公司上海分公司出具的收条、收据及支付凭证，证明高立新代为支付了2020年1月-6月的物业管理费共计17,450.64元。3、装修报价清单及收据，证明高立新与代为恢复商铺所支出的费用，清单中包括空调8,000元、空调盘管6,300元，安装人工费每日300元、前台有机玻璃背景墙每片150元、空调、玻璃运输费每项440元、保洁费1,250元、垃圾清运费每项500元，合计16,940元。高立新表示，恢复工程主要包括安装玻璃墙、拆除墙上广告牌等装饰及垃圾清运等；关于空调费用，高立新表示赵娇曾同意留下其购置的空调给高立新，但后其被取走，故高立新只能另行购买，关于该约定无法提供证据予以佐证。赵娇发表质证意见：1、其已搬离，虽认识跳舞的人，但与其无关，商铺钥匙曾交给员工，未收回；2、认可物业管理费计算的金额，同意向高立新支付解约日前的物业管理费；3、真实性不予认可，未承诺赠送空调。经本院释明，赵娇表示就恢复费用不申请审价。赵娇在庭审中另表示，其已向高立新交付了一把商铺钥匙，可以证明其已履行了商铺返还义务，但就交付时间，赵娇无证据予以证明。高立新表示，确在解约后收到钥匙一把，但赵娇尚有其余三把钥匙和门禁卡没有返还，且房屋内物品一直未搬离，不认可已返还商铺。目前系争商铺已于2020年7月8日转租给案外人，并提供转租合同予以佐证。就高立新于2020年7月5日收回商铺一节事实，高立新表示无证据可以证明。2020年11月13日，本案承办人员至现场调查，查明913室和915室之间确建一玻璃隔墙，且在915室用相同材料隔了若干小间。承租人表示，上述隔断均由高立新出资装修，另装置了空调设备。另据物业公司人员表示，高立新已垫付了2020年1月1日至6月30日的物业管理费17,450.64元，2020年7月初曾开具出门单，配合租户撤场搬运工作。本院认为，高立新与赵娇就系争商铺签订的租赁合同是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。赵娇未按约支付2020年1月起的租金，已违反合同约定，现高立新与赵娇双方一致同意两份租赁合同于2020年3月21日解除，于法不悖，本院予以准许。合同解除，赵娇仍应承担相应违约责任，高立新要求其承担滞纳金即延期付款违约金和解约违约金，符合合同约定，但合同约定的违约金标准明显过高，本院考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定赵娇向高立新支付滞纳金10,000元和解约违约金20,000元。根据在案证据所查明的事实，赵娇于2020年3月21日收到高立新的解约通知后，并未清理房屋内置留的物品，且之后仍有人员在商铺内从事跳舞活动，结合物业公司工作人员的陈述，足以认定赵娇在租赁合同解除后仍继续占用系争商铺。赵娇关于解约后已将商铺返还的抗辩意见，依据不足，本院不予采信。高立新要求赵娇承担2020年1月1日至6月30日期间的租金及房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。但本院同时也注意到，高立新在庭审中自认已收到商铺钥匙一把，作为商铺出租人，高立新应在合同解除后更积极地采取行动收回商铺，以避免损失扩大，高立新对于商铺迟迟未返还亦负有一定的责任；另，今年发生疫情，确影响赵娇正常经营，基于公平原则，应对相关租金及使用费予以酌减。综合考虑上述因素，本院酌情确定赵娇向高立新支付上述期间的租金及按租金标准计算的房屋占有使用费合计88,000元，扣除赵娇已支付的1万元租金，赵娇仍应支付78,000元。高立新另垫付了2020年1月-6月的物业管理费费17,450.64元，该笔费用应由赵娇承担，高立新的相关诉请，本院予以支持。高立新另收取的保证金22,000元，应向赵娇予以返还。关于恢复房屋隔断墙一节事实，按照租赁合同约定，赵娇应在租赁终止后将其拆除的隔断墙恢复。赵娇在庭审中自认未恢复隔断墙，现高立新代为恢复，赵娇应承担相关费用。高立新在庭审中提交了报价清单及收据，证明其支出了16,940元恢复费用，但其中8,000元系空调购置费用，应予以剔除。另经本院现场调查，高立新在重建玻璃墙隔断墙外，亦在915室隔了数间房间，相关费用亦应在恢复费用中予以扣除。在本院释明下，赵娇表示就恢复费用不申请审价，基于减少当事人诉讼成本的考虑，本院酌情确定赵娇向高立新赔偿恢复费用5,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告高立新与被告赵娇就上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号楼913、915室商铺签订的两份租赁合同(合同编号：z1801、z1802)于2020年3月21日解除；二、被告赵娇于本判决生效之日起十日内，向原告高立新支付2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金及房屋占有使用费78,000元；三、被告赵娇于本判决生效之日起十日内，向原告高立新支付物业管理费17,450.64元；四、被告赵娇于本判决生效之日起十日内，向原告高立新支付滞纳金10,000元和解约违约金20,000元；五、被告赵娇于本判决生效之日起十日内，向原告高立新赔偿恢复费用5,000元；六、原告高立新于本判决生效之日起十日内，向被告赵娇返还保证金22,000元；七、驳回原告高立新的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2,154元，由原告高立新负担754元，被告赵娇负担1,400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄文颋二〇二〇年十一月二十四日书记员  鲍仲钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。