广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初20217号原告：广州市铿裕贸易发展有限公司，住所地广州市海珠区敦和路173号自编5号二楼自编之一。法定代表人：莫志坚。被告：广州机电物业管理有限公司，住所地广州市越秀区大德路187号。法定代表人：赵志军，总经理。委托诉讼代理人：黄铭鸿，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：江惠莲，广东格林律师事务所实习律师。被告：广州产权交易所，住所地广州市越秀区五羊新城寺右新马路148-162号二楼。法定代表人：宋林泉，总经理。委托诉讼代理人：毛钰婷，该被告职员。委托诉讼代理人：陈敏杰，该被告公司律师。原告广州市铿裕贸易发展有限公司诉被告广州机电物业管理有限公司（以下简称机电物业公司）、广州产权交易所（以下简称产交所）缔约过失责任纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的法定代表人莫志坚，被告机电物业公司的委托代理人黄铭鸿、江惠莲，被告产交所的委托代理人毛钰婷，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销原、被告三方所签编号为GZ2019DG201102的“整体出租广州市海珠区敦和路173号自编14、1××号及西1、西2号项目”成交确认书；2、两被告立即返还收取原告的诚意金84万及利息；3、诉讼费由两被告承担。事实和理由：被告机电物业公司委托被告产交所通过其网络平台公开招标，整体出租广州市海珠区敦和路173号自编14、1××号及西1、西2号项目。原告按被告机电物业公司的条件向被告产交所缴交了84万元诚意金后，最终以341936元中标。原、被告三方签订了成交确认书。中标后，原告发现：(1)、被告机电物业公司对以整体1680.3平方米挂牌的出租项目，只拥有344平方米的合法产权，其余都是没有任何权属的违章建筑，并且不是被告机电物业公司实际掌控。(2)、该项目整体出租的1680.3平方米，大多数是没有权属的违章建筑，随时面临整治拆除的风险，同时，这些违章建筑都不是由被告机电物业公司建设，被告机电物业公司没有任何临商临建的相关手续，这些临建违建房屋都是由他人申报建设，相关申报依据及罚款等材料也都是由他人保存，被告机电物业公司根本没有合法权属依据与资料，所以，被告机电物业公司完全不能以招标信息中载明的整体1680.3平方米国有产权房屋公开招标，误导投标人，造成重大认识错误和重大误解。(3)、由于产权不实，项目虚假，招标信息不确切，导致投标人认识错误和重大误解，盲目推高竞标价格，最终高达34万多元，与周边同地段同类型商铺均价形成巨大差距，明显脱离实际，这是被告机电物业公司的不当行为造成的结果，明显有失公平。同时，被告产交所按被告机电物业公司的条件收取原告84万元诚意金，两被告应立即归还原告，并按同期银行贷款利率计付利息。被告机电物业公司辩称：第一，被告机电物业公司在涉案物业的公开招租信息中已经披露了物业的权属情况，不存在原告陈述的项目虚假、欺诈的情况。第二，原告作为涉案物业的原承租人、目前的实际占用人，对涉案物业的权属情况、合法建筑情况系清楚的，不存在原告陈述的重大误解的情况。第三，涉案物业的招租程序系公开、透明的，最终的成交价也系自由竞价的结果，不存在原告主张的显失公平的的情况。第四，原告中标后，拒绝签订正式的租赁合同，违反了经公示的交易规则，其缴纳的诚意金应当按照交易规则进行处理。第五，原告主张撤销《成交确认书》，缺乏法律依据，相反，原告应当承担缔约过失责任。被告产交所辩称：一、被告产交所依法依规组织交易，完成既定交易程序。二、原告所诉的重大误解、显失公平情况并不成立。三、原告存在缔约过失，被告产交所扣除保证金符合交易约定。经审理查明：2016年7月4日，广州市盛邦投资有限公司（甲方，以下简称盛邦公司）与原告（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于广州市海珠区敦和路173号自编14号、1××号及西1号、西2号（以下简称涉案物业），甲乙双方一致确定租赁物建筑面积为1520平方米；租赁期限自2016年8月1日起至2019年7月31日止；等。该合同附件1中注明：海珠区敦和路173号自编14号、1××号首层544平方米；等。附件3承诺函中注明：知悉该租赁物中包括1520平方米的房屋因历史原因未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设；等。2019年6月17日，被告机电物业公司（甲方）、被告产交所（乙方）、盛邦公司签订《委托协议》，约定：鉴于丙方为本次委托标的的产权单位，丙方授权甲方办理涉案物业出租项目公开招租事宜，现甲乙双方就实施有关委托事宜协议如下：一、委托事项……（二）委托内容：1.甲方委托乙方出租涉案物业；二、……（三）甲方应根据乙方相关制度及文件的要求，向乙方提供为完成委托事项所要求的包括但不限于本协议附件的所有相关文件和材料，对提交的文件资料真实性、完整性、有效性负责，并为此承担法律责任；四、（一）在交易过程中，因意向方的违约行为导致交易不能继续进行的，该意向方（违约方）交纳的交易保证金不予退回，由乙方扣除该意向方（违约方）应当向乙方交纳的服务费后，余额归丙方所有；……（四）甲方承诺出租标的不存在下列情形之一：1.物业权属存在纠纷的；……5.属于违法、违章建筑的；……8.法律、法规规定不得出租的其他情形；等。之后，被告产交所在其网站上发布信息，内容包括：出租标的地址广州市海珠区敦和路173号自编14、1××号及西1、西2号，出租用途为商业，出租面积1680.3平方米，租赁期限为6年；（保证内容）……（5）意向方被确定为承租方后，应按照公告要求签订《成交确认书》、《租赁合同》，并按约定足额支付交易服务费；（处置方法）（1）、意向方经资格确认后，诚意金中416808元自动转为交易保证金；（2）符合资格且交纳交易保证金的意向方出现违反上述保证事项的任一情形的，须承担缔约过失责任，其交纳的交易保证金不予退回，作为违约金归本所和出租方所有，出租方因政策规定需重新挂牌除外……；（4）承租方按约定签订交易合同、交付交易服务费、首月租金后，其交纳的交易保证金在扣除本所应收服务费后，其交纳的交易保证金余额和诚意金余额划至出租方指定账户作为租赁合同项下保证金的一部分；（承租方资格条件）……（3）意向承租方须于信息公告截止日17:00前缴纳交易诚意金84万元；（重大事项及其他披露内容）1、出租物业权属人为广州市盛邦投资有限公司，出租人为广州机电物业管理有限公司，出租方的招租行为已获授权，承租方需与权属人签订《广州市房屋租赁合同》；2、因历史原因，出租物业并未办理产权证，如承租方需要变更出租物业使用性质的，相关变更手续、费用、责任及风险全部由承租方承担；……9、本次整体出租物业包括5处物业（物业清单详见租赁合同样本附件），出租物业为整体出租；（出租申请与承诺）本次交易是本出租方的真实意思表示，权属清晰，本出租方对该资产拥有完全的处置权且处置权的实施不存在任何限制；等。2019年6月21日，原告通过银行交纳诚意金84万元给被告产交所。2019年7月30日，原告（承租方）、被告机电物业公司（出租方）与被告产交所（交易机构）签订《成交确认书》，主要内容：兹因广州产权交易所受出租方委托，通过公开市场方式就整体出租广州市海珠区敦和路173号自编14、1××号及西1、西2号项目组织交易，现三方签订成交确认书如下：一、承租方已认真审阅该项目所涉文件资料，对交易标的的历史情况、现状和潜在风险有充分了解，对该项目交易程序无异议；二、三方共同确认，本次交易成交价格为341936元/月/总面积，自第2年起每年租金在上一年度基础上递增5%；三、承租方承诺按照公告约定与出租方签订租赁合同，按租赁合同的约定支付交易价款，以及向广州产权交易所支付交易服务费，否则，愿意承担因违约而造成的一切经济和法律责任（交易服务费可在承租方交纳的交易保证金中扣付……）；等。本案于2020年9月7日开庭审理。庭审中，原告表示：原告在竞拍前曾查看交易所对涉案房屋招标的公告，也在参加竞标之前发现“重大事项及其他事项披露”中的第2点的具体内容；原告从1998年4月份在陶瓷电容器厂承租了敦和路173号，当时门牌号是××、承租总共554平方米的场地、没有任何上盖物，之后原告从1998年开始建造，建造了三层1500多即每层500多平方；本次承租确认书中包含该三层建筑；原告现在仍使用涉案物业，由原告出租给案外人。被告机电物业公司表示：1998年出租时是有平房在的；是原告加建到三层的格局。被告产交所表示：原告交的84万元诚意金现在还在账号中，根据公告约定该诚意金中的41万多转作交易保证金，但现还在产交所的监管中。另，盛邦公司曾以本案原告在签订《成交确认书》后拒绝以新价格签订租赁合同、拒交租金为由于2019年9月18日在本院起诉本案原告，要求本案原告腾空并返还涉案物业、支付2019年8月起的租金及使用费；等。本院以（2019）粤0105民初28373号立案审理，该案现仍在审理中。原告为证明涉案物业为违章建筑还提交了以下证据：1、广州市城市规划局海珠分局于1998年1月6日向广州市陶瓷电容器厂作出的《报建审核书》，该审核书记载“工程地点：海珠区××（自编14号、1××号）；临时原状改建、1幢、1层、建筑面积399平方米”；2、广州市海珠区城市管理和综合执法局于2019年11月11日向莫志坚作出的《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》，该通知记载“你于2019年11月11日在海珠区敦和路173号广有通信14、15楼顶，16号楼进行历史搭建加建，违反了《中华人民共和国城乡规划法》四十条的规定……在2019年11月18日9时前自行拆除”。两被告对上述证据的真实性无异议，认为与本案无关。被告机电物业为证明其主张还提交了以下证据：1、核准日期为1993年10月21日、权属人为广州陶瓷电容器厂、地址为海珠区××自编14号、1××号的《房地产证》，上述证件记载的建筑面积分别为214平方米、130平方米；2、广州电器装备集团有限公司于2013年2月28日作出的《电器装备集团关于广州广有通信设备有限公司部分物业无偿划拨给广州市盛邦投资有限公司的通知》，通知的附件《广州广有通信设备有限公司部分物业无偿划拨清单》中记载“敦和路173号自编西1号，无权证编号，面积27平方米”、“敦和路173号自编西2号，无权证编号，面积39平方米”、“14、1××号（敦和路173号），面积344平方米”。原告表示对房产证承认，其他不认可。被告产权交易所表示对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议。经本院释明《成交确认书》无效的诉讼风险后，原告变更第1项诉讼请求为确认原、被告三方签订的《成交确认书》无效；坚持要求被告退还84万元，不再主张利息。被告机电物业表示：成交确认书是合法有效的，即使原告与被告机电物业公司根据成交确认书应当签订的租赁合同可能会被认定为部分无效，也不应当反推成交确认书无效。被告产交所表示：原告在知道涉案房屋实际情况下自行报价。对于交易服务费，原、被告确认为20516.16元，被告产交所表示：还未收取服务费，待法院判决后再处理。本院认为：原告与被告机电物业公司通过被告产交所提供的平台进行交易，双方准备建立房屋租赁关系，但根据《最高人民法院》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”以及第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”的规定，房屋租赁的基础在于有合法产权登记或规划许可、建设部门批准建设的房屋。本案中，虽然“自编14号、1××号”在1993年有相应的产权登记，但原告确认自1998年4月份开始承租时“没有任何上盖物，之后原告从1998年开始建造”，该主张与2016年盛邦公司和原告的《广州市房屋租赁合同》中的承诺函中“该租赁物中包括1520平方米的房屋因历史原因未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设”的内容一致，则“自编14号、1××号”应视为无合法产权，被告机电物业公司关于“1998年出租时是有平房在”的主张不足以说明现在该合法产权部分仍然存在；根据前述《广州市房屋租赁合同》以及被告机电物业公司提交的《广州广有通信设备有限公司部分物业无偿划拨清单》，“敦和路173号自编西1号、西2号”也无合法凭证，且原、被告在本案中均未能提交建设部门批准建设的文件，因此原告与被告机电物业公司准备建立的房屋租赁关系本就缺乏合法的基础，则在此租赁关系建立之前的《成交确认书》也应认定为无效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还”的规定，被告机电物业公司基于前述交易行为取得的诚意金84万元应予返还，该诚意金现仍在被告产交所处，则该被告也应承担返还义务。故原告要求确认《成交确认书》无效以及两被告返还84万元的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。原告表示不再主张利息是对自己诉讼权利的处分，并无不当，本院予以准许。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项、《最高人民法院》第二条、第三条的规定，判决如下：一、确认原告广州市铿裕贸易发展有限公司与被告广州机电物业管理有限公司、广州产权交易所签订的《成交确认书》无效；二、两被告在本判决生效之日起10日内向原告退还840000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12200元，由原告及被告机电物业公司各负担6100元。上述受理费已由原告预交，原告同意被告机电物业公司在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩建文人民陪审员  刘卫宁人民陪审员  林艳红二〇二〇年十一月三十日书 记 员  吴越鸣