太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初8502号原告周某，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人康某、郝某，山西仁鑫律师事务所律师。被告太原海润建投房地产开发有限公司，统一社会信用代码91140100MA0GRFEW0N。法定代表人王某。委托诉讼代理人聂某，住太原市。委托诉讼代理人李某，山西得天利律师事务所律师。原告周某与被告太原海润建投房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郝某、被告太原海润建投房地产开发有限公司委托诉讼代理人李某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周某向本院提出诉讼请求：1、判决确认原被告签订的两份《绿地中央广场商铺认购合同》无效；2、判令被告返还原告购房款367414元，中介费60000元，并支付以367414元为基数、自2019年7月9日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2019年7月9日订立两份《绿地中央广场商铺认购合同》，购买了太原绿地新悦房地产开发有限公司所开发的位于太原市××区、3523B号房屋两套，建筑面积共计12.66平方米，房款总价为367414元，并支付了中介费60000元，付款方式为一次性支付。合同签订后，原告依约履行了付款义务。根据案涉合同第五条约定，被告应于2019年11月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合认购书约定的房屋交付原告使用。同时该合同第八条约定，逾期超过90日后，原告有权解除合同，被告应当在30日之内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的万分之零点五支付违约金。但是，被告并没有在合同约定的交房日期按时交房。之后原告才了解到被告对案涉房屋的销售并无预售许可证，故原被告双方签订的合同系无效。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望法院查明事实，判如所请。被告太原海润建投房地产开发有限公司辩称，由于房子没有按期交房是案外人导致，现在被告同意退还房款，但是被告向原告支付过29392元租赁费，应在退款时予以扣除。中介服务费是原告与案外人的合同关系，被告没有收取，没有返还义务。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月6日，原告周某通过微信转账的方式向山西卓凯置地房地产经纪有限公司支付定金服务费60000元，该公司出具收据对此加以确认。2019年7月9日，原告（以下简称乙方）与被告太原海润建投房地产开发有限公司（以下简称甲方）签订《绿地中央广场商铺认购合同》两份，主要约定：乙方自愿认购甲方销售的位于山西省太原市××区、3523B号商铺，该两套商铺建筑面积共计12.66平方米，房屋单价为29021.65元/㎡，总价款为367414元；甲方应当在2019年11月1日之前，依照国家和地方政府的有关规定，将符合本认购书约定的房屋交付乙方使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用的，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同后，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之零点五向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金；以及其它相关事项。同日，原告向被告太原海润建投房地产开发有限公司支付购房款367414元，被告出具收据一张对此加以确认。其后，原、被告还曾签订商铺租赁合同二份，被告已支付原告29392元租金。现由于被告未履行交房义务，原告诉至本院。另查明，2019年11月1日，太原市房产管理局发布了《关于对“绿地中央广场”项目的重要公示》，主要内容为该局接到举报人投诉反映绿地中央广场商铺项目以小平米分割式销售，且拟签订合同方并非太原绿地新悦房地产开发有限公司，而是太原海润建投房地产开发有限公司；经了解，绿地中央广场项目位于晋祠路一段86号，由太原绿地新悦房地产开发有限公司开发，该项目已经取得《商品房预售许可证》，批准预售主体为绿地新悦公司；该局经约谈绿地集团及太原海润建投房地产开发有限公司得知，该商铺的销售主体并非预售批准的太原绿地新悦房地产开发有限公司，而是太原海润建投房地产开发有限公司，另据说加盖有绿地中央广场销售部字样的印章也非绿地集团销售部公章，上述行为不仅违反了房地产相关法律、法规，而且涉嫌诈骗，风险巨大。同时提醒广大市民，在购买商铺时，仔细核对所签合同、收据等材料的出卖方、收款方是否为预售批准的主体，所购买的商铺面积是否为批准面积等。再查明，太原绿地新悦房地产开发有限公司为太原绿地中央广场商业裙房项目的土地使用权人、用地单位及建设单位，已办理建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证，并于2016年12月取得了太原绿地中央广场1号楼、4号楼、商业裙房、地下车库的商品房预售许可证。上述事实，有原告提交的《商品房认购合同》、收据、房地局重要公示，被告提交的商铺租赁协议、付款凭证及庭审笔录证明属实，且经过当庭质对，可以采信。本院认为，原告周某与被告太原海润建投房地产开发有限公司签订的《绿地中央广场商铺认购合同》虽系双方当事人真实意思表示，但涉案商铺的预售批准主体为太原绿地新悦房地产开发有限公司而非太原海润建投房地产开发有限公司，且出售面积也并非批准预售的面积，因涉案项目将商铺进行再次分割售出需要重新调整规划，不符合规划要求，也不能办理产权证，故涉案合同违反了法律的强制性规定，应属无效。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，故被告应当向原告返还购房款367414元，因被告已支付原告租金29392元，核减后，还应退还原告338022元；合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，考虑到导致合同无效的原因主要在于被告，被告长期占用原告的资金，必然给原告造成一定的损失，故对于原告要求被告支付以应退还的购房款为基数，从交款之日即2019年7月9日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付其中介费60000元的诉讼请求，结合本案庭审情况及被告陈述，该款项的收取主体为山西卓凯置地房地产经纪有限公司，而非被告，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告周某与被告太原海润建投房地产开发有限公司于2019年7月9日所签订的两份《绿地中央广场商铺认购合同》无效。二、被告太原海润建投房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告周某购房款338022元，支付原告以该款为基数、自2019年7月9日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。三、驳回原告周某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3906元（原告已预交），由被告太原海润建投房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 赵龙 二〇二〇年十一月二十七日书记员 王菁