河北省唐山市丰润区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0208民初5876号 原告：高宝生，男，1967年6月22日出生，汉族，住唐山市丰润区。 原告：宋立华，女，1970年9月20日出生，汉族，住唐山市丰润区。 二原告委托代理人：曹丽莉，河北京唐律师事务所律师。 二原告委托代理人：吴丰田，唐山市丰润区银河法律服务所法律工作者。 被告：二十二冶集团房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区迎凤里梧桐苑C8商业楼。 法定代表人：郑喜明，总经理。 委托代理人：张久旺，天津皆美律师事务所律师。 被告：唐山市润达物业服务有限公司，住所地唐山丰润区幸福道。 法定代表人：刘晓斌，董事长。 委托代理人：白鹏。 委托代理人：高儒深，河北民源律师事务所律师。 2 原告高宝生、宋立华与被告二十二冶集团房地产开发有限公司（以下简称二十二冶房地产公司）、唐山市润达物业服务有限公司（以下简称润达物业公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩刚独任审判，公开开庭进行了审理。原告宋立华及原告高宝生、宋立华的委托代理人曹丽莉、吴丰田，被告二十二冶房地产公司的委托代理人张久旺，被告润达物业公司的委托代理人白鹏、高儒深到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告高宝生、宋立华诉称，二原告系夫妻关系，2007年6月原告与被告二十二冶房地产公司（原唐山市宏远房地产开发有限责任公司）签订了《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人将其开发建设的丰润区公园道76号小区5栋2单元402号出售给买受人；出卖人于2007年9月30日前交付房屋；出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。地产公司按双方约定的期间将房屋交付给原告使用，同时委托被告润达物业公司负责对该小区物业进行管理。2008年1月原告入住房屋，因原告所购房屋是顶楼，有阁楼，每年一进入雨季就发现房屋的屋顶和窗户有渗漏的情况。而且小区其他住户顶层房屋都出现了不同程度的渗漏，原告及其他业主立即将此情况反映给润达物业公司。虽然润达物业公司及二十二冶房地产公司对屋顶及窗户进行过修缮，但是情况没有好转，没有解决根本问题，每年修每年漏，且越修渗漏情况越严重，原告家 3 里均不同程度受损。原告入住前对房屋进行了精装修，因为屋顶、窗户长期渗漏，室内部分区域已经面目全非，墙面、木地板、床、家具、室内门窗、装修等均受损。原告为避免损失进一步扩大，找到物业公司和地产公司，要求对房屋进行彻底修理，但二被告却互相推诿，不维修也不赔偿损失，为维护自身合法权益，起诉至法院，请求：1、判令被告对原告公园道76号小区5栋2单元402号屋顶的渗漏问题进行修复并赔偿原告损失暂计10000元（具体以鉴定为准）；2、本案诉讼费用由被告负担。审理过程中第一项诉请原告要求被告赔偿房屋修复费用。 被告二十二冶房地产公司辩称，1、原告自2008年1月收房之日起至起诉之日2019年11月4日止，已超过诉讼时效期间，丧失胜诉权，不应支持诉请。2、原告自称，多次找物业及开发公司解决此事，但没有拿出确实有效的证据对其主张加以证明，因此，其主张不应成立。退一步讲，原告自称连续修了几年也没有解决根本问题，自2008年1月起加上连续修了几年之后，假使该情况真实，也超过诉讼时效期间，况且原告没有提供诉讼时效发生中止中断法律情形的证据，已超诉讼时效。3、地产公司自2008年1月交房后，至起诉之日已超过法定的质保期限，我方不再承担保修责任，况且原告存在在楼顶私搭乱建的情形，因此漏水原因与被告地产公司无关。4、原告主张的房屋质量问题 4 及因此造成的损失，均是其一面之词，未经过第三方机构对原因及损失进行鉴定，我方对此不认可。 被告润达物业公司辩称，我公司是物业服务单位，在原告房屋漏水一事中，我们对原告家深表理解和同情。原告家2007年9月22日领钥匙接收商品房，同日与我公司签订《物业管理服务协议》，从2008年开始有的业主向物业公司反映下雨漏水，我公司及时反馈给开发商，而且每年雨季前，我公司都提前向开发单位反映情况。每次开发商委托第三方修理的过程，我公司主动见证维修过程，可以说我公司尽到了物业服务企业的职责。2017年秋天，开发商明确表示以后不负责76号小区漏雨问题，之后再有业主反映，我公司还是及时报给开发商，但得到的答复是超出保修期，不予维修。作为物业服务单位，我们的宗旨是尽力帮助业主解决问题，2018年8月开始，我公司将业主漏雨受损情况影像及书面材料，向丰润区住建局物业办报告，申请启动大修基金维修漏雨房屋，获得批准后，我公司又获得街道办批准，并找第三方做了维修审计预算，2019年2月向业主公示，但终因签字量不足，无法启动大修基金修房。总之，作为物业服务企业，我们尽力做了该做的工作，现在原告的问题没有得到解决，我们公司没有任何责任，请法庭依法裁判，驳回原告对我公司的起诉。 经审理查明，唐山市宏远房地产开发有限责任公司于2009年3月11日更名为唐山中冶京唐房地产开发有限公司，唐山中 5 冶京唐房地产开发有限公司于2010年2月9日更名为二十二冶集团房地产开发有限公司（即本案被告二十二冶房地产公司）。唐山市润达物业管理有限公司于2009年3月11日更名为唐山市润达物业服务有限公司（即本案被告润达物业公司）。2007年6月13日，二原告与唐山市宏远房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，原告购买该公司开发的坐落于唐山市丰润区房屋。合同约定：交付期限应当在2007年9月30日前。唐山市宏远房地产开发有限责任公司于2007年8月20日与唐山市润达物业管理有限公司签订《丰润区公园道76号小区物业管理委托合同》将小区的物业管理委托给被告唐山市润达物业管理有限公司。唐山市润达物业管理有限公司于2007年9月22日与原告高宝生签订了《物业管理服务协议》对物业费及物业的管理范围进行了约定。唐山市宏远房地产开发有限公司按合同约定于2007年9月30日交付房屋，其向原告出具的《住宅质量保证书》，约定正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏的保修期限为5年。 原告高宝生曾以房屋一直漏水没有修好及小区物业管理不好为由拒交物业费。2017年润达物业公司曾对高宝生提起诉讼，要求高宝生给付2009年10月1日至2016年12月31日的物业管理费用12522.78元。原告高宝生在该案中辩称，是因为2008年 6 夏天开始房屋就漏水，一直没有从根本上解决问题，如果物业彻底给修好，同意给付物业费。 本案中，润达物业公司提交的加盖其公章的房屋维修跟踪单显示，请修事项：5号楼2门402室跃层东卧室外露台漏雨，用德生防水卷材-25度4毫米厚做防水6平方米，每平方米32元，煤气每平方米2元，底子油6公斤，每公斤5元，跃层南面墙用水不漏堵缝一袋25元，刷JS150元，用工4个，每工150元。共计：1009元。唐山润达物业服务有限公司处王新良签字，日期为2012.12.19，二十二冶集团房地产开发有限公司处史玉臣签字，日期为2012.12.19。物业现任经理2017年7月到任后原告也多次反映房屋漏雨情况，物业也多次向被告二十二冶房地产公司反映，答复是已过质保期，不再维修。被告二十二冶地产公司称：没有收到过原告的报修信息，亦未组织相关人员进行维修。原告于2007年收房，应从此时计算诉讼时效。因原告未向我公司主张过权利，故原告诉请已超诉讼时效。且原告在楼顶私自加盖违建，对屋顶防水进行了破坏，因违建造成的后果应由其自行承担。 原告提出对该房屋漏水原因进行鉴定。经本院委托，2020年6月5日唐山市诚鉴建筑工程材料检测有限公司作出质量鉴定报告书，经过勘验，确认共3处出现漏水现象：1、东南卧室东墙；2、西南卧室南墙窗边；3、东北卧室东窗边。鉴定意见为：1、东南卧室东墙漏水原因：东南卧室东墙渗漏水处有明显裂缝，外 7 墙面经查勘墙面有修复过的痕迹，仍存在裂缝；2、西南卧室南墙窗边漏水原因：在窗框与外墙主体结合处为抹面砂浆，经查勘，有明显渗漏水裂缝，且此处外墙保温板面层有裂缝；3、东北卧室东窗边漏水原因：东窗北侧位置，在窗框与外墙主体结合处为抹面砂浆，经查勘，有明显渗漏水裂缝，且上屋面查勘，屋面女儿墙东外墙处顶层，外保温层与主体结合处，有明显裂缝存在。原告为此支出鉴定费12000元。后原告提出对和该房屋东南卧室东墙、西南卧室南墙、东北卧室女儿墙东外墙内外墙面修复方案以及修复费用进行鉴定，2020年10月30日河北博亚科技事务有限公司作出专家意见书，专家意见为：1、丰润区公园道76号小区5栋2单元402号房屋东南卧室东墙、西南卧室南墙、东北卧室女儿墙东外墙内外墙面修复方案：详见第三条建议修复意见（1、外墙建议修复意见：⑴将该处采光窗、雨罩修缮层拆除，将窗存放在安全区域；⑵铲除墙体外涂料装饰层、保温层至墙体基层；⑶雨罩上方铺两毡三油防水层，与外墙交接处上卷250㎜，其他三面做好封边处理；⑷墙体基层重新抹水泥砂浆找平层，内掺5%的防水粉；⑸参照法院转交的竣工图纸建施-1建筑设计总说明第六条第2款内容恢复保温层做法；⑹外墙涂料装饰层参照法院转交的竣工图纸建施-1建筑设计总说明外装修做法表装饰3白色高级外墙涂料做法恢复，参考图集05J1外墙21；⑺参考法院转交的竣工图纸要求、相关规范重新安装该处现已拆下的采光窗，并 8 做好封闭；⑻窗户外侧上窗楣处应按建施-13外墙大样图恢复滴水线做法，外侧上窗楣、下侧窗台面的排水坡度及内外窗台高差均应做好；⑼如墙体存在不同材质交接处，铺贴300㎜宽抗碱玻纤网布一层。2、内墙建议修复意见：⑴铲除采光窗处内墙装修做法至墙体基层，按照法院转交的竣工图纸建-1建筑设计总说明工程做法表其他-内墙面做法（参考图集05J1内墙4）、结合现有面层做法恢复；⑵如墙体存在不同材质交接处，铺贴300㎜宽抗碱玻纤网布一层）。2、修复费用为：5862.94元。原告认为修复费用过低，修复方案仅表示了怎么修理，但对于铲除外保温层时地面铁架、材料费均没有在修复费用中体现，上述修复费用无法真实反映出原告损失。二被告对鉴定结论并未提出异议。原告为此支出鉴定费10000元。 上述事实有原、被告陈述、商品房买卖合同、住宅质量保证书、房屋所有权证书、房屋维保跟踪单、质量鉴定报告书、专家意见书及相关证据予以证实。 本院认为，唐山市宏远房地产开发有限责任公司更名为二十二冶集团房地产开发有限公司，公司名称的变更不影响其权利义务的承担。故被告二十二冶房地产公司应受原告与唐山市宏远房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》及《住宅质量保证书》的约束。《住宅质量保证书》约定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏为5年。涉案房屋于2007 9 年交付原告，根据原告及被告润达物业公司的陈述及维修记录显示，原告房屋在2008年入住后一直存有漏水问题，被告二十二冶房地产公司曾组织人员进行过维修，但仍然渗漏，之后原告一直要求修复，直至2017年被告二十二冶房地产公司答复已过质保期，不再维修。即原告在知道房屋存在漏水问题后一直向被告主张权利，故二十二冶房地产公司关于原告诉请已超诉讼时效的主张，理据不足，本院不予采信。依据质量鉴定报告书，结合之前被告为原告维修的实际情况，应认定房屋屋顶及外墙漏水系房屋质量问题。二十二冶房地产公司作为开发商在多次维修均未修好的情况下，应对该房屋的修复费用承担赔偿责任，并负担本案鉴定费用。原告主张被告润达物业公司承担赔偿责任的主张，理据不足，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百五十五条之规定，判决如下： 一、被告二十二冶集团房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告高宝生、宋立华房屋修复费用5862.94元、鉴定费用22000元。 二、驳回原告高宝生、宋立华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 10 案件受理费25元，由被告二十二冶集团房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  韩刚 二〇二〇年十一月十一日 书记员  李婷