江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初10817号原告：陈茜茜，女，汉族，住江苏省昆山市委托诉讼代理人：倪隽，江苏21世纪众仁律师事务所律师。被告：王广兰，女，汉族，住江苏省淮安市淮安区。原告陈茜茜与被告王广兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序由审判员孙学谦独任审理。因被告王广兰下落不明，本院依法进行公告送达。后本院于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告陈茜茜及其委托诉讼代理人倪隽到庭参加诉讼。被告王广兰经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈茜茜向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2017年4月8日签订的租赁合同、返还租赁房屋；2、判令被告按合同约定的租金标准赔偿原告自2020年4月9日起到实际退房日的租金损失以及被告租赁期间欠缴的水电费3958元；3、判令被告按合同约定支付违约金30000元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：昆山市开发区蓬朗天文路84号房屋系原告单独所有商业用房(证据1)，原、被告双方于2017年3月达成协议2017年4月8日签订《房屋租赁合同》，该合同约定：租赁期5年，自2017年4月8日起到2022年4月8日；租金每年15万元，一年一付，先交后用，第三年后根据市场价调整租金；押金2万；乙方不履行合同，甲方有权提前收回房屋，违约方按年租金的20%承担违约责任等(证据2)。合同签订后，原告依约定向被告交付房屋。被告前三年尚能正常按约定支付房租，但仅付押金7000元，拖欠13000元至今；2020年租金到期前，原告提醒被告准备支付租金，被告提出租金减半，否则退房。原告当然拒绝被告的无理要求，但被告拒绝支付到期租金，2020年4月10日原告委托律师向被告催款，要求其及时支付租金和补足押金(证据3)。但被告置之不理，至今没有履行相应义务。原告认为：原、被告签订的合同合法有效，双方均应严格履行。现被告违约长期拖欠押金13000元、拒不履行支付到期租金的义务已构成根本性违约，且经合理催告后仍拒不履行合同义务，其行为严重损害了原告的合法权益。为此，原告为保护自己的合法权益，特向贵院起诉，请求依法判决。被告王广兰未作答辩。本院经审理认定事实如下：位于昆山市开发区蓬朗天文路84号房屋（建筑面积160.14平方米，总层数3层）系原告陈茜茜单独所有。2017年4月8日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将前述房屋出租给被告。租期5年，自2017年4月8日起至2022年4月8日止。租金：年租金为15万元，租金一年一付，先交租金，后租房使用(租房税金由乙方支付)。房租金从第三年后随市场价格波动而协定。押金：在交付租金的同时，乙方还必须交付2万元的押金给甲方(水电费)。合同还约定：乙方在合同到期后，装饰装修可拆除的拆除，不可拆除归甲方所有。甲方将原宾馆内电器、床、电视机、空调等卖给乙方，合计人民币21万元整，此款合同终止不退。违约责任：双方除按国家经济合同法的有关规定处理，乙方应遵纪守法，合法经营，否则后果自负。乙方如不履行合同规定，甲方有权使用各种措施，包括提前收回上述房屋。双方如一方违约将以年租金的20%作为违约金赔偿给另一方。庭审中，原告陈述涉案天文路84号房屋及天文路86号、88号三套店面均是其所有的，原先是其自己开设经营昆山开发区茜茜宾馆，后其将86号、88号房屋的2、3层一并租给被告开设宾馆，被告的租金只支付到2020年4月8日，之后就没有再付过，押金也仅支付了7000元，2020年7月10日左右有该店面隔壁邻居提醒其说被告已于当天晚上偷偷搬离，所有物品都搬空，大门洞开，第二天一早其去现场发现被告确实已经搬离，当时其也向派出所报警，派出所让其到法院处理，所以其就在外面加了锁，让房屋保持原状，目前房屋内也没有属于被告的装修和其他物品。为此，原告提交特种行业许可证、公安询问笔录及现场照片予以证明。其中，昆山开发区茜茜宾馆的特种行业许可证显示：营业地址为昆山市蓬朗镇天文路84号，建筑面积为510平方米。原告解释称宾馆的总面积为510平方米，而涉案天文路84号房屋的面积为160平方米，剩余部分就是天文路86号、88号的2、3层的面积。2020年7月14日，原告报警，昆山市公安局蓬朗派出所对其制作了询问笔录。该笔录中，原告反映：我是蓬朗茜茜宾馆(天文路84号)的老板娘，2017年4月那时将我们的茜茜宾馆一楼的门面和二楼三楼的所有房间(共十六间)租给王广兰，当时我和王广兰(女)在茜茜宾馆的一楼大厅里签订的租房合同，签订五年租房合同。房租都是每年提前一个月支付(实际就是每年3月支付下一年度的)，租金每年15万元。王广兰是一家人大约七八人都住在宾馆里的。对方已经支付了三年，还有二年租房时间。本来是2020年3月支付第四年的房租，但是到了2020年3月，王广兰声称由于疫情原因，要求我房东减少房租减少一半，即每年只支付7.5万元，我肯定不同意。所以导致对方一直到现在还没有支付第四年的房租(2020年4月至2021年3月的)。由于我一直不怎么来宾馆里查看的，所以情况我不是很清楚，我只是最近一次2020年4月9日来茜茜宾馆与王广兰商量房租事情，当时没有协商下来，且我打110报警，还是没有解决。之后我没有过来。到了今天7月14日上午9点多，我再次来茜茜宾馆，发现王广兰一家人都搬走了，且三楼的301房间的两扇窗户被拆下放在过道里。二楼和三楼所有房间的共三十扇木门被拆下搬走了，三十个门套也同时被弄坏。我问了茜茜宾馆边上的店面人员，得知白天没有看见有人搬走东西，所以估计有可能是晚上王广兰一家让人搬走的。得知上述情况，我就到蓬朗派出所反映情况了。2020年4月10日，原告委托律师向被告发出律师函，主要内容为催促被告支付2020年4月8日至2021年4月8日的年度租金15万元、押金13000元。该函于次日被签收。原告称租赁期间被告欠缴的水电费3958元已由其垫付，并提交水费收款凭证4张、电费发票4张予以证明。其中，水费收款凭证显示：2020年11月10日缴纳新城店面88号水费258.93元（抄表时间2020年6月5日）、135.63元（抄表时间2020年8月3日）、新城店面84号水费275.37元（抄表时间2020年6月5日）、152.07元（抄表时间2020年8月3日），合计822元。电费发票显示：2020年9月16日缴纳天文路84号2020年5月电费924元、2020年7月电费1494元、2020年8月电费686元、2020年9月电费32元，合计3136元。庭审中，原告称因被告的违约行为给其造成的实际损失有：1.租金的损失，同地段租金都在涨；2.房屋实际空关至今，就算立即解除合同，其也不能马上出租出去，有空置费损失。因被告已自行从涉案房屋中搬离，并将房屋清空，原告也已在房屋上加锁，故本院当庭向原告释明应当自行继续使用涉案房屋以减少损失。原告表示清楚。现因原告以被告违约为由要求解除合同并要求由被告支付拖欠的租金、返还房屋，为此诉至本院。以上事实有房屋不动产权证、《房屋租赁合同》、特种行业许可证、公安询问笔录、现场照片、律师函、快递投递记录、水费收款凭证、电费发票以及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告之间订立的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，双方应按合同约定切实履行各自的义务。根据公安询问笔录、现场照片以及原告的陈述，被告未向原告支付自2020年4月9日起算的租金，并于2020年7月14日自行从涉案房屋中搬离，以其行为表明不再继续履行合同，构成违约。原告在被告腾退房屋后自行将房屋上锁，实际收回了涉案房屋。故涉案《房屋租赁合同》事实上已无法继续履行，本院依法认定《房屋租赁合同》于2020年7月14日解除。关于原告主张的自2020年4月9日起到实际退房日的租金，本院认为，被告实际于2020年7月14日从涉案房屋中腾退，故被告应付的租金为2020年4月9日至2020年7月14日期间按年租金15万元计算的租金39452.1元（15万元/365天*96天）。关于原告主张的被告租赁期间欠缴的水电费，根据原告提交的水费收款凭证、电费发票，结合被告实际搬离的时间，本院依法认定被告应向原告支付除2020年8月、9月电费之外的水电费3240元。关于原告主张的违约金30000元，本院认为，被告中途单方退租、逾期支付违约金的行为均构成违约，应当承担相应违约责任。原告因被告的前述违约行为也确有如逾期支付租金的利息损失、房屋闲置期间的租金损失等经济损失产生。合同约定：双方如一方违约将以年租金的20%作为违约金赔偿给另一方。故原告主张被告支付违约金30000元符合合同约定及法律规定，本院予以支持。综上，被告应当支付原告租金39452.1元、水电费3240元、违约金30000元，合计72692.1元，从中扣除被告支付的押金7000元后，被告还应支付原告65692.1元。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应当自行承担相应的不利法律后果。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告陈茜茜与被告王广兰签订的《房屋租赁合同》于2020年7月14日解除。二、被告王广兰支付原告陈茜茜租金39452.1元、水电费3240元、违约金30000元，合计72692.1元，从中扣除被告支付的押金7000元后，余款为65692.1元，于本判决生效后十日内履行完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32×××70）。三、驳回原告陈茜茜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取2900元，公告费690元，两项合计3590元，由被告王广兰承担。该款原告陈茜茜已预交，本院不再退还，由被告王广兰在履行判决付款义务时一并返还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  孙学谦二〇二〇年十一月十七日书记员  黄 迪附：1.《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。