广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初29819号原告：中山市中冠物业管理有限公司，住所地广东省中山市********************，统一社会信用代码914***********227D。法定代表人：郭建祺，职务经理。委托诉讼代理人：潘金河，系该公司员工。被告：罗立彬，男，1978年11月17日出生，汉族，住广东省阳春市委托诉讼代理人：姜秋兰，系罗立彬妻子。被告：姜秋兰，女，1979年7月1日出生，汉族，住广东省中山市原告中山市中冠物业管理有限公司（以下简称中冠公司）诉被告罗立彬、姜秋兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月30日受理后，依法适用小额程序，于2020年11月18日公开开庭进行审理。原告中冠公司的委托诉讼代理人潘金河、被告罗立彬的委托诉讼代理人姜秋兰、被告姜秋兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中冠公司向本院提出以下诉讼请求：1.二被告向原告支付物业管理费8165元；2.二被告向原告支付违约金789.18元。事实与理由：被告名下持有物业位于中山市********************，该物业自2009年1月1日由被告自开发商处收楼，并与原告签署《中山市前期物业服务合同》以来，一直由原告提供物业管理服务，包括保安、清洁、绿化以及代收水电费等。管理费标准为每月0.8元/㎡，被告物业建筑面积为88.69平方米，每月应交物业管理费71元。自2011年2月份以来，被告累计拖欠管理费115个月，共计8165元。根据双方签订的《前期物业管理服务合同》第八条违约责任：甲方（即被告业主）逾期缴纳物业管理费，需支付滞纳金，因此按中国人民银行发布的金融机构人民同期同类贷款基准利率4.75%年利率4倍计算，要求向被告追偿逾期交纳管理费的违约金合计789.18元。原告固定于每月5日和20日会在小区各栋物业公告栏上张贴通告通知各业主按期交纳水电费及管理费等，亦有电话联系沟通，并多次上门张贴催款单，但被告一直拖欠拒不交纳相关费用。因此，原告为维护自身的合法利益，特诉至法院，请求法院依法判决，支持原告的全部诉讼请求。原告中冠公司就其主张的事实及诉讼请求向本院提交以下证据：1.二被告身份证复印件；2.中山市前期物业服务合同；3.君怡花园业主钥匙、智能卡签收表；4.君怡花园业主入伙会签资料；5.君临水岸房屋验收交接表；6.小区物业接管说明材料、中山市物业企业接管项目登记手册；7.滞纳金计算清单。被告罗立彬、姜秋兰共同辩称：1.原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。2.开发商承诺承担管理费。2010年6月12日，由于君怡花园二期不符合国家规定的交楼标准，没通过综合验收，小区配置不符合购房合同要求，被业主投诉或者拒绝收楼，开发商“中山市粤升房地产开发有限公司”在公告栏对所有业主发过一份针对中山市国土局的“回复函”，在函件中所描述的事项没有解决之前，物业管理费由开发商支付。3.原告与开发商隶属于同一公司，签约时法定代表人亦为同一人。4.原告存在不作为的情形。例如对围栏破损、路灯不亮灯等不及时维修、消防管理不力、电梯经常故障无人维修、楼顶、外墙漏水、小区内瓷砖脱落严重等不作为情形。5.被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用，同时原告主张的违约金过高。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告罗立彬、姜秋兰就其主张和辩解向本院提交以下证据：1.开发商回复函；2.原始大门规划图、原设计大门与现大门对比图；3.和解协议证明；4.两方协议；5.判决书、电话录音；6.机读档案；7.物业管理条例及投放广告证明；8.物业不作为图片；9.安保力量不足图片；10.保洁力量不足图片；11.安保力量不足图片。本院经审理认定事实如下：对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2009年1月1日，原告作乙方、被告罗立彬作甲方签订了《中山市前期物业服务合同》，该合同约定，甲方将中山市********************委托乙方提供物业管理服务，甲方于收到收楼通知当月向乙方支付物业服务费，物业具体缴费标准为住宅按建筑面积多层0.8元/月/平方米，多层住宅（电梯）1.2元/月/平方米，商铺1.5/月/平方米，甲方物业总建筑面积为88.69平方米。甲方逾期缴纳物业服务费的，按从逾期之日起按欠费金额的1%每天交纳滞纳金。服务期限自签订之日起至业主大会续聘或另聘物业服务企业并签订新的物业管理服务协议生效之日止，但为了保证物业管理服务的延续性，该协议委托管理期限不低于3年。于2009年1月1日，被告签罗立彬署了房屋验收交接表，又于2009年1月3日签署了业主钥匙、智能卡签收表。被告收楼后每月按约定的标准按时缴交物业管理费至2011年1月31日。被告自2011年2月份起未再缴交物业管理费。原告称其将催款单张贴在小区物业公告栏上。庭审时原告述称，被告自2011年2月份起至2020年8月份止，共拖欠115个月的物业管理费8165元（71元/月×115个月），应付违约金暂计为789.18元，以上合计8954.18元。另查明，案外人中山市粤升房地产开发有限公司系中山市************期的开发商，其于2010年6月12日给中山市国土局出具的回复函中记载着“在问题（未通过综合验收等诸多问题）没解决之前，物业管理费暂由中山市粤升房地产开发有限公司支付，以作补偿。”该回复函张贴于涉案房屋所在小区的公告栏上，知悉该回复函内容的业主自知悉之日起至今未向原告缴交物业管理费。被告称涉案房屋的楼盘于2020年5月份已经通过验收，可以办理房屋产权证。原告称因涉案房屋的楼盘系问题楼盘，尽量避免激化业主情绪，与其发生不必要的矛盾，至今才提起诉讼维权。此外，被告罗立彬与被告姜秋兰系夫妻关系，双方于2004年12月31日登记结婚。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。2009年1月1日，原告与被告罗立彬签订了《中山市前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告对被告罗立彬的物业依约履行管理服务，被告罗立彬亦应依约定期限向原告支付相应费用。上述物业服务合同约定，物业服务期限自签订之日起至业主大会续聘或另聘物业服务企业并签订新的物业管理服务协议生效之日止。君怡花园二期未成立业主委员会，故该物业服务合同依然有效，原告一直在涉案小区履行物业管理服务至今，其履行合同义务行为应取得相应的对价，被告罗立彬系被管理服务小区的业主，故原告有权要求被告罗立彬支付物业管理费。前期物业服务合同约定，多层住宅（电梯）1.2元/月/平方米，且该标准未超出业主大会成立之前的政府指导价最高收费标准。原告主张按1.2元/平方米/月标准计算物业管理费有合同约定依据，因原告起诉的时间系2020年10月30日，对于2017年10月30日之前的物业管理费因已超过诉讼时效，本院不予支持，对于2017年10月30日至2020年8月30日期间的物业管理费为2414元（71元/月×34个月），本院予以支持。因二被告系夫妻关系，涉案债务发生于夫妻关系存续期间，应属于夫妻共同债务，故二被告应共同支付原告拖欠的物业管理费。对于原告要求二被告向其支付违约金789.18元的诉讼请求，因二被告逾期交纳物业费，其行为已构成违约，原告称其在小区公告栏张贴催缴通知，但未通过电话方式通知催缴，亦未通过邮寄催告函方式催缴，其并未尽到催缴义务，同时原告有些物业服务项目不符合合同约定，故原告亦存在违约，故对于原告要求二被告支付违约金的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。对于二被告认为中山市粤升房地产开发有限公司已经作出在问题解决前的物业管理费由其支付的承诺，所以二被告认为在问题解决前其不用支付相应的物业管理费，但是该承诺仅是中山市粤升房地产开发有限公司对二被告作出的承诺，同时二被告未能提供证据证明原告表示同意由中山市粤升房地产开发有限公司向其支付相应的物业管理费，亦未能提供原告事后追认的证据，故本院对于二被告的辩解不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告罗立彬、姜秋兰于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市中冠物业管理有限公司支付2017年10月30日至2020年8月30日期间的物业管理费2414元；二、驳回原告中山市中冠物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告已预交），由原告中山市中冠物业管理有限公司负担19元，被告罗立彬、姜秋兰共同负担6元（被告应在支付上述款项时将应承担的案件受理费6元一并迳付原告）。本判决为终审判决。审判员 高 宇二〇二〇年十一月二十四日书记员 陈绮靖梁丽萍