广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初9999号原告：广州市荔湾区住房和建设局，住所地：广州市荔湾区信义路21号。法定代表人：游志红，职务：局长。委托代理人：龙桂玲，广东一粤律师事务所律师。委托代理人：王元福，广东一粤律师事务所律师。被告：广州市迎栈纺织品贸易部，住所地广州市荔湾区杨巷路4号。法定代表人：汪粤，职务：经理。委托代理人：王彩虹，广东三环汇华律师事务所律师。委托代理人：梁惠，广东三环汇华律师事务所实习人员。原告广州市荔湾区住房和建设局与被告广州市迎栈纺织品贸易部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，由审判员侯炜邦适用简易程序进行公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人龙桂玲，被告广州市迎栈纺织品贸易部的委托代理人王彩虹、梁惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市荔湾区住房和建设局的诉讼请求：1.要求确认原被告双方就广州市荔湾区杨巷路4号首层房屋的不定期租赁关系已于2020年3月21日解除。2.要求被告及共同使用人腾空上址房屋交还原告。3.要求被告按照每月36363元的标准，向原告支付自2020年4月1日起至被告及共同使用人实际腾空上址房屋之日止的房屋占用费(从2020年4月1日起暂计算至起诉之日为181815元)。4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：广州市荔湾区杨巷路4号首层房屋是国家直管房，由原告管理。被告向原告承租该屋作非住宅(商业)使用，承租面积53.65M2，月租金9764.3元，租赁期至2015年6月30日届满。租赁期届满后，被告继续使用该房屋。2019年6月，被告同意将涉案房屋对外公开招租，并知悉不参与投标和未能中标的后果。2019年12月，涉案房屋经广州产权交易所对外公开招租，确定成交价为月租金36363元，被告未能中标及获得该承租权。2020年3月21日，原告向被告发出《解除租赁关系通知》并由被告签收，该通知要求被告结清费用及迁出涉案房屋。但截止至今，被告拒不腾空房屋交还原告，造成原告经济损失。根据《合同法》第236条规定，原被告双方就上址房屋是不定期的租赁关系；根据《合同法》第232条的规定，不定期的租赁关系，作为出租人，原告可以随时要求解除合同，收回房屋使用权。原告已于2020年3月21日向被告发出《解除租赁关系通知》，并告知被告限期内腾空涉案房屋及拒不履行的后果，但被告仍然占用房屋拒绝搬迁，造成了原告的租金损失，理应承担赔偿责任。被告广州市迎栈纺织品贸易部答辩：一．涉案房屋杨巷路4号首层并非是国家直管公房，原告不是本案适格的诉讼主体。根据原告提供的涉案房屋登记查册表显示，房产登记号为“统字95093号”的第一页显示房产地址为荔湾区杨巷路6号地下，2，4楼，使用性质为住宅，建筑面积为71.4平方米，和原告所起诉的涉案房屋的地址和面积、性质均不相符。房产登记号为“局字13366号”的不动产登记查册表显示房产地址为中区杨巷路4号之左房屋产权人为罗达君，所有权来历为李蟾卿1911年1月向陈王氏买，罗达君1955年1月向先母李蟾卿继承，其中使用土地面积为“11.0445平方米”，建筑面积为“11.0445平方米”。和原告人所起诉的涉案房屋面积均不符，并且该房屋产权人也并非是广州市房地产管理局，该房屋不是国家直管公房。涉案房屋杨巷路4号首层分为两个独立的部分，其中杨巷路4号首层之左房屋产权人罗达君，其中建筑面积为“11.0445平方米”。而涉案房屋杨巷路4号首层之右的面积应为42.6055平方米，而并非是原告所主张的涉案房屋的面积为53.65平方米，且原告也没有提供杨巷口4号首层之右的相关产权证明，因此涉案房屋杨巷路4号首层并非是国家直管公房，原告不是本案适格的诉讼主体。二．被告和原告从2013年7月1日至2015年6月30日签订书面的租赁合同，后双方签订的租赁合同期满后，没有续签合同但自2015年7月1日以来被告一直有向原告支付租金至2020年9月，双方存在租赁关系。被告和原告所签订的租赁合同期满后，从2016年7月1日以来被告一直有向原告支付租金至2020年9月，原告先后在2020年1月、5月对被告所支付的涉案房屋2020年1月、4月的房租进行划扣，并且向被告开具相应的发票。2020年2月、3月是国家免租政策，因此无需缴纳，由此可证明原告在2020年1月到4月是认可和被告的租赁关系，并无对被告发出解除合同等通知，至于2020年5月到9月份的租金，被告依然有向原告进行支付，综上所述，在未收到原告解除合同通知之前，双方依然存在租赁关系。三．即使本案被认定为不定期租赁关系，出租人在解除合同之前也应当给予合理期限通知承租人，被告在被起诉之前并无收到解除租赁合同的通知。原告所举证的2020年3月21日发出解除合同的相关通知，被告并无收到过，根据合同法第二百三十二条的规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。原告在本案起诉之前并无向被告发出解除合同的通知，相反一直在收取被告所支付的租金同时未向被告发出解除合同和搬迁的通知。原告未履行在合理期限内通知被告搬迁的义务，无权向被告主张自2020年4月1日到起诉之日的房屋占用费。四．退一步讲，即使涉案租赁合同已经解除，房屋占用费也应当是以原租赁合同的租金进行计算，原告所主张的房屋占用费过高。合同法的第一百三十四条的相关规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。鉴于双方对于租赁关系解除后房屋占用费的计算标准没有作出约定，结合之前的租赁关系，应当按照原租赁合同的租金进行计算。再者退一步讲，即使不依照原租赁合同的租金进行计算，根据广州市房地产租赁管理所公布的2019年杨巷路商业用房的租金参考标准为250元/平方米，即使涉案房屋的面积认定为53.65平方米，费用也为13412.5元/月，而原告所主张每月36363元的标准，明显过高，不符合客观事实，结合当前的疫情大环境，中小微企业艰难经营，其房屋占用费过高，给被告带来巨大的经济负担。综上所述，恳请法院充分考虑被告的答辩意见，在查明事实的基础上，依法作出裁决。经审理查明：广州市荔湾区杨巷路4号首层（含4号之左属于国家经租）委托广州市荔湾区房管局管理。2013年，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局下属广州市荔湾区土地房屋管理所（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，作商业用途，建筑面积53.65平方米；租赁期限为2013年7月1日至2015年6月30日，月租金额为9764.30元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地，资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为已送达，送达资料可由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收，经录音录像的口头告知亦视为法律意义上的送达；租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；广州市荔湾区土地房屋管理所在甲方委托代理人处盖章，被告在乙方处盖章及法定代表人签名。该租赁合同办理登记备案。合同签订后，原被告依约履行。2015年6月30日合同期限届满后，双方没有就涉案房屋续签合同，被告继续按照《广州市直管房租赁合同（非住宅）》约定的租金标准支付租金。庭审中双方确认，被告已经按照原合同租金标准支付涉案房屋费用到2020年3月。2019年，被告签署原告和广州市荔湾区土地房屋管理所发出的《关于非住宅公开招租同意书》，载明：你局就位于杨巷路4号首层房屋通过公开招租方式招租相关事宜的《告知函》已收悉，我方决定参与投标。若我方参与承租该房屋的交易活动，我方将不放弃行使优先承租权。承诺：1、若我方参与投标未能中标，则承诺拍卖成交确认日起一个月内腾空房屋归还你局并缴纳清退期内的场地使用费。2、若我方不参与投标，我方将自你局发出解除租赁关系通知书之日起一个月内，结清上址房屋使用期间产生的相关费用，并将房屋腾空交回你局。2019年12月30日，涉案房屋出租项目通过广州产权交易所以公开市场方式交易，达成《成交确认书》。出租方广州市荔湾区土地房屋管理所（出租方代理人）、承租方黎规城及交易机构广州产权交易所共同确认该出租项目成交价格为36363元/月/总面积，每月租金为36363元。2020年3月12日，原告委托广州市荔湾区土地房屋管理所通过邮政快递向涉案房屋地址邮寄及现场张贴的方式向被告发出《解除租赁关系的通知》。该通知明确，涉案房屋已通过公开竞租由另一承租人获取承租和使用的权利，要求解除原告与被告就涉案房屋的租赁关系，被告及共同使用人于2020年3月20日前腾空交还房屋给原告，并在此期间按照原合同约定的月租金额（即每月9764.30元）交纳房屋有偿使用金。如被告及共同使用人未能在2020年3月20日前腾空上址房屋交还原告，从2020年4月1日起，被告需要按照公开招租的最后竞拍成交价(即每月36363元)向原告交纳房屋有偿使用金，直至腾空该房屋交还原告之日止等。2020年3月21日他人代被告签收上述邮件。另查明，2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入广州市荔湾区住房和建设局。本院于2020年10月20日在涉案房屋外张贴通知，限期要求涉案房屋相关权利人向本院进行权利登记并申请参加作为本案第三人，但在期限内无相关主体向本院登记、申请。本院认为，原告下属的广州市荔湾区土地房屋管理所与被告签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。因本案原告是以租赁合同纠纷提起诉讼，原告为涉案房屋出租人，故被告以原告不是本案适格的诉讼主体的抗辩理由不成立，本院不予采纳。《广州市直管房租赁合同（非住宅）》于2015年6月30日期限届满，双方之间没有就涉案房屋续签合同，但被告仍向原告支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”规定，原被告在前述租赁期届满后就涉案房屋形成不定期租赁关系。同时，依《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”规定，原告可以在合理情形下解除双方之间的租赁关系。本案中，被告已经清楚原告要对涉案商铺公开招租，并表示要参与投标；在案外人已经竞得涉案商铺租赁项目情况下，原告要求解除与被告的租赁关系，并给予被告合理的腾房期，其解除合同的依据正当，可予支持。被告于2020年3月21日收到原告的解除租赁关系通知，双方的租赁关系于该日期解除，本院对此予以确认。被告及共同使用人应当将涉案房屋腾空交还给原告，但应当给予被告合理的腾空期限，本院确定该期限为30日。对于房屋占用费问题，虽然合同约定“租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金”，但被告已向原告出具《非住宅公开招租同意书》，知道原告以公开招租方式招租，现在原告主张的房屋占用费即招租的成交价格36363元/月实质为原告未能收回房屋的损失，被告如能按《非住宅公开招租同意书》履行并不会增加被告负担，因此，原告要求按36363元/月收取房屋占用费，本院予以支持。依法律规定，原告解除合同应当在合理期限之前通知承租人，因此结合本案实际情况，前述腾空期内的房屋占用费被告可按原租金标准缴纳。原告的房屋占用费2020年4月按照9764.30元/月标准计算，2020年5月1日起按照36363元/月标准计算至被告实际搬迁之日止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、确认原告广州市荔湾区住房和建设局与被告广州市迎栈纺织品贸易部关于广州市荔湾区杨巷路4号首层（含4号之左属于国家经租）房屋租赁关系于2020年3月21日解除；二、自判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州市迎栈纺织品贸易部（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区杨巷路4号首层（含4号之左属于国家经租）房屋并交还给原告广州市荔湾区住房和建设局。三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市迎栈纺织品贸易部向原告广州市荔湾区住房和建设局一次性支付2020年4月租金9764.30元。四、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市迎栈纺织品贸易部向原告广州市荔湾区住房和建设局支付自2020年5月1日起至被告广州市迎栈纺织品贸易部实际搬迁之日止的房屋占用费（房屋占用费按36363元/月标准计算）；五、驳回原告广州市荔湾区住房和建设局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1968元，由被告广州市迎栈纺织品贸易部负担1918元，原告广州市荔湾区住房和建设局负担50元。如不服本判决，可自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二〇年十一月四日书记员  谢绮雯黄嘉琪